Issuu on Google+

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 16 (168) / 16–31.08.11

2011 16:

Hyatt скупает американские отели / HYATT BUYS OUT AMERICAN HOTELS

42:

Позади МКАД: кто будет жить в Нью-Москве? / BEYOND MKAD: WHO WILL LIVE IN NEW MOSCOW?

38:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

24: Андрей Астахов: «Мы сдали в аренду больше, чем все консультанты вместе взятые» / WE BROKERED MORE SPACE THAN ALL CONSULTANTS COMBINED

№16 (168) 16–31.08.2011

CRE_#168_Cover.indd 1

30: Сети рвутся в бой NETWORKS CHAFE AT THE BIT 54: «Зеленый» офис своими руками / DIY GREEN OFFICE

11.08.2011 9:51:43


CRE_#168_Cover.indd 2

11.08.2011 9:51:52


ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Не спать!

Time to wake up

Этот номер посвящен девелопменту, его активности и пассивности, поискам денег, смысла существования и места под солнцем. Оправившись после вынужденного простоя, ритейлеры еще прошлой осенью начали активный поиск возможностей для развития, неожиданно столкнувшись с дефицитом качественных площадей в регионах России. Это было видно еще на выставке MAPIC-2010, когда представители сетей живо интересовались региональными проектами и активно перемещались от стенда к стенду, требовательно выспрашивая про сроки ввода торговых центров. Сегодня их активная жизненная позиция тормозится слабым девелопментом, особенно в городах с населением менее 500 тысяч («Тема номера»). Однако не везде девелопер пассивен. Московский бизнес инкубатор сам строит инфраструктуру для Нагатино, понимая при этом, что это все-таки задача государства. Но нужно исходить из реалий, уверен герой интервью сегодняшнего номера: помощи государства можно и не дождаться. Бодр и весел девелопер или он спит, зависит прежде всего от финансирования его деятельности. Как в сегодняшних условиях найти деньги на проект, делится опытом Вера Сецкая из GVA Sawyer («Опыт»).

Development with its search of finances, the intended purpose and place under the sun is in the spotlight of this issue. Having recovered from their forced standstill, retailers began actively looking for development opportunities last fall, suddenly bumping into the shortage of quality space in Russia’s regions. This was apparent already at the MAPIC 2010 exhibition, where envoys of the retail chains were rather keen on regional projects, swiftly moving from one stand to another as they inquired into the planned inauguration of retail projects, Today their vibrancy is crippled by feeble development, especially in the cities with less than half a million population (Cover Story). Not everywhere is the developer passive, however. The Moscow business incubator is itself building infrastructure for Nagatino, being aware that this is the function of the state. Yet the hero of this issue’s Interview believes that the government may never lend a helping hand and so it is necessary to proceed from today’s realities. Whether the developer is wake and vigil or having a nap, largely depends of the availability of finances. GVA Sawyer’s Vera Setskaya shares her experience of raising money for a project in today’s environment (Experience).

Напоследок просьба. Мы приступили к работе над редизайном CRE. Хотим обновить журнал, и прежде всего тематически. Хотелось бы узнать ваше мнение о журнале, о том, что нужно изменить, что добавить. Присылайте, пожалуйста, свои пожелания и предложения на rafael@impressmedia.ru. С уважением, Рафаэль Хайбрахманов

Коммерческая недвижимость № 16 (168), 16–31.08.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Алексей Пастушин Фото на обложке: Ефим Гросман Ведущий дизайнер: Валерий Иванов Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Ирина Завьялова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003 Letter_L_I.indd 3

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ООО «Немецкая фабрика печати». Выход в свет –15.08.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at LLC Nemetskaya Fabrika Pechati. Release Date – August, 15, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P.

Finally, we kindly ask you to share your opinion about our magazine – what needs to be altered or added – because we’ve tackled the redesign of CRE in an effort to renew it, above all, thematically. Please send your wishes and proposals to rafael@impressmedia.ru Best regards, Rafael Khaibrakhmanov

Commercial Real Estate № 16 (168), August 16, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaibrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Alexei Pastushin, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva Cover photo: Efim Grosman Leading Designer: Valery Ivanov Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Irina Zavyalova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Tatiana Chernenko

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

For advertising contact us at

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Distribution Information

Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

3

11.08.2011 10:53:20


С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

6

Новости / News

16

В мире / In the World

18

Новости жилья / Residential News

20

Цифры и факты / Facts and Figures

24

Интервью / Interview Андрей Астахов: «Мы сами сдали в аренду

6

больше, чем все консультанты вместе взятые» /

Новости / News

Andrei Astakhov: We have rented out more on

Инвестиционная компания О1Properties и компания «Лаборатория Касперского», специализирующаяся на информационной безопасности, подписали долгосрочный договор аренды почти 30 тыс.кв.м. офисных площадей в бизнес-комплексе класса А «Олимпия Парк».

our own than all the consultants put together

30

Тема номера / Cover Story Сети рвутся в бой Networks Chafe at the Bit

30 Тема номера / Cover Story В этом году большинство ритейлеров пересмотрели свои планы по развитию с осторожных на оптимистические. Причем если до кризиса в центре внимания бизнеса были города-миллионники, то сейчас планка существенно понизилась. Однако для многих сетей в регионах может просто не найтись места.

4

004-005 Content_I_L.indd 4

10.08.2011 10:15:50


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

42

Residential Позади МКАД Beyond the Ring Road

48

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

42

50

Практика / Practice Построение карьеры в сфере строитель-

Residential

ства и недвижимости: как дорасти до топа

Расширение Москвы, обсуждавшееся не один год, наконец обрело некоторую определенность. Президент РФ Дмитрий Медведев озвучил позицию федерального центра, предложив расширить границы Москвы и создать «столичный федеральный округ».

Career-building in construction and real estate: how to reach TOP manager

52

Green Development 52 Новости / News 54 «Зеленый» офис своими руками /

54 Green Development Сегодня в Москве есть лишь несколько бизнес-центров, в которых внедрены экотехнологии, а официально сертифицирован пока только один – Ducat Place III.

DIY Green Office

60

Насколько «зеленое» строительство

может улучшить экологическую ситуацию в Москве? / What can “green” construction do to improve the ecological situation in Moscow?

64

Интернет / Internet

66

Мнение / Opinion Как пойти ва-банк

66

Going the Vole

70

Мнение / Opinion Банки сегодня дают кредиты девелоперам аккуратно. Есть мнение, что девелоперы мало чему научились в кризис, в отличие от банков. На самом деле это не так...

Новости Северо-Запада / News of Northwest

72

Регионы / Regions 72 Новости / News 74 Конец игры / Game over

78

Объекты / Listings

74 Регионы / Regions Проект южной игорной зоны «Азов-Сити» с самого начала вызывал немало вопросов. Инвесторы шли в проект плохо, а между администрациями Ростовской и Краснодарской областей, на границе которых размещалась зона, были постоянные трения.

5

004-005 Content_I_L.indd 5

10.08.2011 17:31:49


Новости:

Рекордная сделка в «Олимпия Парке»

Сделка

И

нвестиционная компания О1Properties и компания «Лаборатория Касперского», специализирующаяся на информационной безопасности, подписали долгосрочный договор аренды почти 30 тыс.кв.м. офисных площадей в бизнес-комплексе класса А «Олимпия Парк». Как сообщили CRE в пресс-службе Jones Lang LaSalle, которая является

O'STIN стала арендатором БЦ «Линкор» Компания O'STIN стала якорным арендатором БЦ класса А «Линкор», заняв площадь 7728 кв. м. Арендный договор заключен на пять лет. Консультантом сделки выступила компания S. A. Ricci. «"Линкор" оказался тем проектом, который соответствовал требованиям арендатора по качеству, местоположению и эффективности размещения рабочих мест, – отмечает Павел Яншевский, партнер компании S. A. Ricci. – Сейчас ведутся переговоры с рядом крупных западных компаний, и мы уверены, что до конца 2011 года нам удастся сформировать высококлассный пул арендаторов, которые заполнят «Линкор» на 100%». O'STIN планирует завершить отделку и переехать в «Линкор» до конца 2011 года. На сегодняшний день арендаторами БЦ «Линкор» также являются компании Rittal (занимает площадь 1500 кв. м), «Чистый кристалл» (1000 кв. м), Fuchs Oil (700 кв. м). Бизнес-центр класса А «Линкор», расположенный на улице Авиаконструктора Микояна, 12, введен в эксплуатацию в феврале 2011 года. Общая площадь офисного комплекса – 63 тыс. кв. м, арендуемая – 31 тыс. кв. м. Офисные площади расположены на 2–15-м этажах. Девелопер – компания Brycetown. Архитектор проекта – Андрей Боков, президент Союза архитекторов России. БЦ «Линкор» состо-

6

006-15 News_L_I.indd 6

консультантом сделки, «Лаборатория Касперского» улучшает условия размещения своих сотрудников и, объединив большую часть департаментов под одной крышей, намерена переехать из БЦ «Диапазон» класса В, расположенного на Волоколамском проезде. «Лаборатория Касперского» арендует 29847 кв.м., что превышает 65% от общего объема полезных площадей в «Олимпия Парке» - 71492 кв. м. Бизнес-комплекс расположен по адресу

ит из двух зданий и подземного паркинга на 455 машино-мест. Две части объекта объединены на уровне третьего и четвертого этажей. Пространство между двумя частями объекта образует пассаж. На первом этаже бизнес-центра располагаются торговые помещения, помещения под шоурумы с высотой потолков 6 метров.

Первая российская сделка Heitman Фонд Heitman купил одно из трех офисных зданий в многофункциональном комплексе «Метрополис», девелопером которого является Capital Partners. Это первая завершенная сделка американского фонда, который работает в России с 2007 года. Комментируя приобретение, Гордон Блэк, старший управляющий директор Heitman's European private real estate equity group, сказал: «Мы очень рады объявить о первом приобретении в России. Высокое качество строительства «Метрополиса», пул арендаторов, прекрасное расположение и инфраструктура вполне удовлетворяют строгим критериям фонда. Экономика Москвы развивается все динамичнее, и покупка второго офисного здания «Метрополиса» – отличный первый шаг для нас на этом рынке». В свою очередь старший вицепрезидент фонда «Heitman Россия и Украина» Рустем Гареев сообщил, что сделка была заключена в результате пря-

Ленинградский проспект, 39, и занимает 5,8 га. Помимо офисов, в его состав входят спортивный комплекс олимпийского уровня и благоустроенный парк на берегу Химкинского водохранилища. Здания соответствуют высоким требованиям экологической эффективности, в настоящее время ведется процесс их сертификации по системе BREEAM. «Олимпия Парк» был введен в эксплуатацию 7 июля 2011 года. Анна Двуреченская, старший консультант по офисной недвижимости Cushman&Wakefield, оценивает базовую ставку аренду в этой сделке в $550 за кв.м. «Это очень качественный проект, настоящий бизнес парк класса А - высоко востребован среди арендаторов, находится рядом с метро, в красивом месте на берегу реки», - говорит она. По данным эксперта, «Лаборатория Касперского» заняла два из трех зданий комплекса, подписав письмо намерениях еще примерно на 20% помещений комплекса. «Думаю, комплекс будет сдан в аренду к ноябрю. Это очень успешный проект по скорости заполнения, и арендаторам, которым удалось

мых переговоров между Heitman и Capital Partners, без проведения тендера продавцом и каким-либо консультантом. Современный многофункциональный комплекс «Метрополис» расположен на севере Москвы, на одной из важнейших транспортных артерий этой части города – Ленинградском шоссе. Деловой комплекс отличается очень удачным расположением, характеризуется отличной транспортной доступностью как для автовладельцев, так и для горожан, перемещающихся на общественном транспорте. Из 330 тыс. кв. м общей площади 215 тыс. кв. м занимает торгово-развлекательная зона, под офисные площади отведено 115 тыс. кв. м. Офисная зона оборудована самыми современными автоматизированными системами жизнеобеспечения. Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук отмечает, что высококлассные офисные объекты с качественной концепцией даже в кризис остались высоко востребованными. «Офисный комплекс «Метрополис», состоящий из трех корпусов общей площадью около 115 тыс. кв. м, сейчас практически полностью заполнен. Ставки аренды достаточно высокие для объекта в районе между ТТК и МКАД – 550 евро/кв. м в год + 110 евро/кв. м в год операционные расходы + НДС», – считает она. По ее мнению, этот объект являлся очень интересным для инвестиционной покупки. «С учетом того, что в состав комплекса вхо-

снять там площади, повезло», - уверена Анна Двуреченская. «Подписание договора такого масштаба по праву можно назвать крупнейшим и самым ярким событием на рынке офисной аренды за текущий год. Оно свидетельствует о восстановлении рынка хорошими темпами. Менее чем за год нам удалось разработать и реализовать стратегию по размещению штабквартиры «Лаборатории Касперского» в объекте институционального качества на наиболее выгодных и сбалансированных для обеих сторон коммерческих условиях», - в свою очередь отмечает Алексей Ефимов, руководитель департамента услуг для корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle. По словам Анны Двуреченской, данная сделка, действительно, является крупнейшей за последнее время. «Она подтверждает, что на рынке сейчас наблюдается большая активность среди крупных конечных пользователей. Мы ожидаем, что до конца года, мы еще увидим сделки от 20 тыс.кв.м с участием как арендаторов, так и покупателей», прогнозирует эксперт.

дит и высокодоходный торговый центр, то объект на разных этапах рассматривали как инвесторы, специализирующиеся на приобретении торговой недвижимости, так и инвесторы офисных объектов. По нашей оценке, стоимость продажи этой части комплекса составляет около $150–200 млн», – сказала Елена Шевчук. По оценке заместителя директора департамента инвестиций и продаж Knight Frank Алана Балоева, сумма сделки находится в диапазоне от 120 до 130 млн евро. Heitman специализируется исключительно на рынке недвижимости. По докризисным оценкам, в управлении компании находилось около $23 млрд в активах. Компания входит в первую десятку крупнейших в США управляющих инвестициями в секторе недвижимости.

Ежедневные новости рынка – будь в курсе! 10.08.2011 10:22:34


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

|

Найди дешевый офис! 006-15 News_L_I.indd 7

7

11.08.2011 9:53:06


Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 38

Отставки / Назначения Джангар Джальчинов назначен советником международной юридической фирмы Salans Джангар Джальчинов специализируется на судебных налоговых спорах. Он пришел в Salans на должность юриста в 2007 году. С 2007 по 2011 год он представлял интересы клиентов Salans в более чем 300 судебных разбирательствах, в том числе в Высшем Арбитражном суде. Кроме того, при содействии Джангара значительное количество налоговых споров было разрешено в пользу клиентов еще на досудебной стадии. Джангар также специализируется на консультировании клиентов по различным вопросам налогообложения, в том числе на разработке внутренней политики, направленной на предотвращение налоговых рисков (при работе с поставщиками, маркетинговые риски и пр.), анализе контрактов на предмет налоговых рисков, проверке налоговой отчетности в целях выявления налоговых рисков и переплат. Джангар является членом Международной налоговой ассоциации (IFA). С отличием окончил юридический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова в 2005 году, получил дополнительное бухгалтерское образование и в настоящее время обучается по программе MBA в МИРБИС.

Александр Шарапов избран президент-электом «FIABCI-Россия» Вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», президент NAI Becar Александр Шарапов общим собранием «FIABCI Россия» избран на пост президентаэлекта. «Первоочередной задачей в рамках назначения на пост президента-электа для меня станет популяризация мирового опыта в сфере недвижимости, – отмечает Александр Шарапов. – FIABCI предоставляет своим членам возможности по обмену опытом, знаниями, стилем ведения бизнеса со специалистами со всего мира». Он также отметил возможности организации в вопросах устойчивого развития экологических стандартов. «В настоящее время мы делаем в этом направлении

Проект

«Киевская Русь» построит бизнес-центр На юго-западе Москвы в 2012 году откроется 11-этажный офисно-торговый комплекс класса А общей площадью 23 тыс. кв. м. Название проекта, заказчиком которого является ОАО «Киевская Русь», пока не известно. Эксклюзивным брокером строящегося объекта стала компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По мнению коммерческого директора Nagatino i-Land Сергея Канаева, объем инвестиций в проект может составить до $60 млн. Ключевым преимуществом объекта является выгодное местоположение на первой линии домов Нахимовского проспекта, в непосредственной близости от Ломоносовского проспекта и улицы

8

006-15 News_L_I.indd 8

только первые шаги. Например, работая с западными инвесторами, NAI Becar уже осознала важность применения экостандартов в девелопменте», – сказал Александр Шарапов. FIABCI – Международная федерация профессионалов рынка недвижимости, основанная в 1948 году во Франции. На сегодняшний день отделения FIABCI одновременно работают более чем в 60 странах мира, объединяя более 120 национальных профессиональных ассоциаций специалистов различного профиля, оперирующих на рынке недвижимости. Отделение «FIABCI Россия» было открыто в 1995 году.

В новой должности Мария будет отвечать за развитие услуг компании по представлению интересов арендаторов и покупателей офисной недвижимости и за привлечение новых клиентов.

Марк Гройсман возглавил AFI Development

Мария Зимина перешла в S. A. Ricci Марк Гройсман / Mark Groisman

Мария Зимина / Maria Zimina Заместителем директора отдела по работе с корпоративными клиентами в компании S. A. Ricci назначена Мария Зимина. До принятия решения о переходе в S. A. Ricci Мария работала в департаменте по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle в должности старшего консультанта. Клиентами Марии были компании Panasonic, «Интегра», «Акрихин», Whirlpool, Bayer, Московская топливная компания и многие другие. Среди наиболее значимых проектов, в которых участвовала Мария в течение последнего года, – сопровождение сделки по покупке офисных помещений для ОК «РУСАЛ» и проект по аренде офисных помещений для Лаборатории Касперского.

Вавилова. В традиционно престижном юго-западном районе столицы находятся штаб-квартира «Газпрома», офис РАО «ЕЭС России» и здание Сбербанка. Имидж делового района для серьезных компаний и хорошая транспортная доступность обеспечивают высокий спрос на коммерческую недвижимость юго-западного района Москвы. «На юго-западе располагаются многие бэк-офисы крупных компаний, в частности, нефтегазового и финансового секторов, – отметил руководитель офисного отдела компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев, – поэтому основная часть офисного фонда данного района представлена зданиями класса В. С учетом традиционно высокого спроса на качественную офисную недвижимость в этой сложившейся деловой зоне открытие здесь качественного офисного объекта класса А, безусловно, оправданно. Можно с уверенностью говорить о том, что объект будет востребован». Значительная часть фасадов здания будет иметь витражное остекление,

1 августа 2011 года Александр Халдей, генеральный директор AFI Development и председатель совета директоров ее подразделений ООО «АФИ Рус» и ООО «Стройинком-К» оставил свой пост, передав оперативное управление компанией Марку Гройсману, занимающему с мая 2011 года пост генерального директора ООО «АФИ Рус». Г-н Халдей останется независимым директором в совете директоров компании до 31 декабря 2011 года. Данный период представляется руководству достаточным для обстоятельной передачи дел новому менеджменту компании. Марк Гройсман, генеральный директор ООО «АФИ Рус», так прокомментировал свое назначение: «Я с удовольствием принимаю бразды оперативного управления компанией от Александра Халдея и надеюсь продолжить уверенное развитие компании, заложенное моим предшественником. AFI Development успешно продолжает развитие своих ключевых проектов и планирует ряд новых в рамках нашей стратегии. Компания уверенно чувствует себя на рынке, что отражает наш профессионализм, с одной стороны, и стабильную ситуацию в сегменте недвижимости, с другой».

цоколь облицуют натуральным камнем. В аренду будут предлагаться офисные помещения от 150 кв. м. Базовые ставки аренды составят около $550/кв. м в год. Инфраструктура объекта полностью соответствует уровню A-класса. В здании планируется размещение кафе, ресторана, салона красоты, банка, химчистки, а также организация подземного паркинга.

400 кв. м. Обычно ритейлер открывает магазины площадью 1000–1200 кв. м. Инвестиции в запуск магазина нового формата составляют 8 млн рублей. Количество подобных магазинов будет зависеть от успешности проекта. В DIY-сети «Стройдепо», которая, как и «Старик Хоттабыч», входит в группу НЭКС, переходов в новые форматы не намечается.

Открытие

«Старик Хоттабыч» займется декором Сеть магазинов интерьерных решений и декора «Старик Хоттабыч» попробует себя в новом формате с упором на ассортимент категории «декор». Пилотный магазин нового проекта сети открылся в подмосковных Горках 14 августа. Общая площадь торговой точки отличается от стандартов «Старика Хоттабыча» почти в три раза и составляет

Будь первым! Все предложения рынка! 10.08.2011 10:22:53


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Управление недвижимостью

Бутики Richemont в управлении Colliers International FM Colliers International FM приступила к обслуживанию сети магазинов компании Richemont Luxury Good – производителя часов и ювелирных изделий класса люкс. В рамках заключенного контракта специалисты Colliers FM обеспечивают полный пакет услуг по технической эксплуатации более 20 бутиков, представляющих такие известные марки, как Cartier, Montblanc, Piaget, Vacheron Constantin, Lancel и др., а также сервисного центра и центрального офиса представительства RLG в России. Кроме того, Colliers International FM оказывает услуги комплексной уборки, сопровождения строительства и ввода в эксплуатацию новых магазинов сети. Общая площадь обслуживаемых помещений, расположенных в самом центре Москвы – на Никольской улице, в Столешниковом переулке, на Большой Дмитровке, а также на Кутузовском проспекте и в ММДЦ «Москва-Сити» и др., составляет более 6 тыс. кв. м.

Проект

Музыка от ГК «Эспро» Группа компаний «Эспро», специализирующаяся на проектах в области коммерческой недвижимости, приступила к развитию нового направления бизнеса – сети современных досуговых музыкальных центров «МузКласс» Проект стартовал в II квартале 2011 года с открытия первого клуба в бизнес-центре «Омега Плаза». Проект реализуется ГК «Эспро» совместно с компанией WeMaTec и при поддержке компании Roland, поставляющей в Россию современное качественное музыкальное оборудование. Клуб создан для людей, мечтающих заняться музыкой для своего удовольствия, для тех, кто не может найти на это достаточно времени или не желает погружаться в многолетний процесс академического обучения нотной грамоте. Командой «МузКласса» разработана уникальная методика, где совершенно неважны возраст и уровень владения инструментом. Посетитель выбирает любимое направление в музыке и интересующий его инструмент и уже на втором занятии наигрывает любимые мелодии. Обучение проходит по индивидуальной программе в группах из 3–5 человек. В настоящий момент ведутся занятия по обучению игре на гитаре и бас-гитаре, на ударной установке, на клавире и баяне. Также можно

посещать занятия по вокалу. Среди преподавателей клуба известные современные музыканты – от рок-исполнителей до лауреатов всероссийских конкурсов. В клуб можно зайти и поиграть на инструменте самому, без преподавателя, помузицировать вместе с друзьями и родными или создать собственный музыкальный ансамбль. «Идею создания «МузКласса» нам предложили наши арендаторы и добрые партнеры – компании WeMaTec и Roland. Необычная методика, позволяющая сделать обучение легким и доступным, нам приглянулась, и мы сразу загорелись этим проектом. Мы видим большой интерес к проекту и уже в начале 2012 года планируем запуск второго клуба», – комментирует Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро». Инвес��иционный бюджет проекта «МузКласс» составляет около 10 млн рублей, он рассчитан на сеть из пяти клубов. Планируемый срок окупаемости первого центра – около 5 лет. На данный момент «МузКласс» в бизнес-центре «Омега Плаза» способен обеспечить до 120 занятий по 6 различным инструментам ежедневно. В клубе пока действуют два класса, оснащенные современным музыкальным оборудованием.

Инвестиции

Blackstone Group инвестирует в Россию

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

|

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 16–31.07.2011 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of July 16–31 Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

88 493

7

0.7

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

66 867

3

Аналитик / Analyst

45 455

5

2.8

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Количество резюме / Number of CVs

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

84 454

5

0

71 827

14

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker Аналитик / Analyst

*Количество соискателей на одну вакансию / *A number of applicants per vacancy

года. «Мы хотим предложить новые продукты на рынке недвижимости», – сказал генеральный директор Meinl Bank Питер Вайнцирл в интервью Austrian FORMAT. «Раньше это было невозможно, так как банк согласился не конкурировать с преемником Meinl European Land (MEL), Atrium Real Estate, в течение трех лет. Этот период закончился, и наши планы весьма реальны», – пояснил Вайнцирл. Банк собирается предложить два разных продукта. Первый из них консервативный, или «скучный», который,

согласно Вайнцирлу, включает инвестирование в коммерческую недвижимость в Центральной и Восточной Европе. Предполагаемая прибыль – 6% ежегодно. Второй продукт «захватывающий» – инвестиции в девелопмент недвижимости на Украине и в России. Эта компания будет офшорным юридическим лицом. Предполагаемая прибыль – 20% ежегодно, сказал Вайнцирл. В целом банк стремится привлечь 100 млн евро. Запланировано размещение на фондовой бирже.

Американская частная инвестиционная компания подтвердила, что она собирается инвестировать в российский рынок. «Россия нас заинтриговала, и мы собираемся инвестировать в российский рынок», – сказал, обсуждая результаты II квартала, в ходе телефонной конференции председатель и главный исполнительный директор компании Blackstone Group Стивен Шварцман. Компания Blackstone, под управлением которой находятся активы на $159 млрд, начала сбор средств для создания фонда недвижимости BREP VII. Наибольшую долю выручки группы во II квартале 2011 года принесла недвижимость – до $648,5 млн. Общий доход увеличился более чем в два раза – до $1,31 млрд, благодаря прибыли, полученной от инвестиций, консультационных услуг, операций, связанных с недвижимостью. Прибыль Blackstone во II квартале 2011 года составила $86,2 млн по сравнению с $193,3 млн убытка в предыдущем году, сообщает The Wall Street Journal.

Австрийский банк запустит два фонда недвижимости Австрийский банк планирует выйти на рынок недвижимости осенью этого

Обсуди самые актуальные проблемы! 006-15 News_L_I.indd 9

9

10.08.2011 10:22:54


Новости:

Сделка

В Nаgatino i-Land новые резиденты

В технопарке начали работать офисы двух новых резидентов. Помещения общей площадью 1,6 тыс. кв. м в Nagatino i-Land купили компании «Торговый дом "Белая гвардия"» и «Московский инжиниринговый центр» (МИЦ) – партнеры, работающие в сфере продаж климатического оборудования. Условия сделки купли-продажи не разглашаются. Тем не менее известно, что цена покупки уже закрытых в Nagatino i-Land сделок по офисным блокам площадью 100–5000 кв. м составляла до 135 тыс. руб./кв. м. «Бизнес компаний, связанных с высокотехнологичным оборудованием, немыслим без технологичного офиса, – рассказывает Сергей Канаев, коммерческий директор Nаgatino i-Land. – В технопарке всегда уделялось много внимания современной технической и интеллектуальной «начинке» наших зданий». Сегодня парковочный коэффициент в Nаgatino i-Land составляет 1 машино-место на 100 кв. м площади, а в последующих очередях составит 1:60.

AFI выкупила долю Москвы в «Афимолл Сити» AFI Development сообщила о подписании финального соглашения по первому этапу сделки по выкупу 25% доли города в проекте торгово-развлекательного центра «Афимолл Сити» за $310 млн. Компания подписала с правительством Москвы соглашение, согласно которому город передаст свои права на 25% проекта «Афимолл Сити» компании «Беллгейт Констракшенз Лимитед», дочерней структуре AFI Development, после уплаты компанией в бюджет

10

006-15 News_L_I.indd 10

Сергей Махмудов: На мой взгляд, развитие «новой» Москвы пойдет не так, как раньше: будут учтены ошибки предыдущих градостроительных планов. При этом качество жизни здесь будет определяться хорошей инфраструктурой, экологией и транспортной доступностью. до конца сентября 2011 года 5 млрд рублей, включая НДС (приблизительно $180 млн, в том числе НДС). В сделку не вошла расположенная под ТРЦ «Афимолл Сити» автомобильная парковка, вопрос по которой будет решаться в рамках отдельного соглашения, находящегося в процессе согласования. Договор о выкупе доли города в настоящее время направлен на подписание в правительство Москвы, где должен быть оформлен в соответствии с внутренним регламентом, после прохождения которого соглашение будет считаться подписанным обеими сторонами. В настоящий момент компания ведет переговоры с банками о предоставлении финансирования для выкупа доли города в проекте «Афимолл Сити»; финансирование планируется получить до конца сентября 2011 года.

стр. 42 Рональд Лаудер вышел из гостиниц Власти Москвы стали единственными владельцами ОАО «Гостиничная компания», выкупив 15,942% голосующих акций ОАО «ГК» у компании Russia Real Estate Fund, подконтрольной американскому инвестору Рональду Лаудеру. Средства на покупку этих акций были получены в результате продажи 49% акций ОАО «Декмос» – застройщиказаказчика реконструкции гостиницы «Москва» – предпринимателю Михаилу Шишханову. Согласно сообщению департамента имущества столицы, 30 июня 2011 года была заключена сделка по выкупу 15,942% голосующих акций ОАО «Гостиничная компания» у компании Russia Real Estate Fund. Покупателем данного пакета акций выступило 100% дочернее открытое акционерное общество «ГК». Таким образом, правительство Москвы разрешило ситуацию по выходу американского инвестора Рональда Лаудера из проекта ОАО «ГК».

Positive Technologies стала арендатором БЦ PREO 8 ФК «Пульс» В бизнес-центре класса А PREO 8 заякорилась появился новый арендатор – компания Positive Technologies, занявшая более в «Вашутино» 2 тыс. кв. м. Договор аренды подписан на три года. Это уже вторая крупная сделка в БЦ PREO 8 за последние несколько месяцев. «Неудивительно, что компания Positive Technologies как представитель IT-сектора выбрала PREO 8 для размещения своего офиса. Большая площадь этажа с открытой планировкой, хорошие инженерные системы, удобное расположение и близость от метро, доступная ставка аренды для здания класса А – ключевые параметры, на которые обращает внимание IT-компании при выборе офиса», – отмечает Александр Аверкин, директор по работе с ключевыми клиентами компании S. A. Ricci. БЦ PREO 8, расположенный на востоке Москвы, в нескольких шагах от станции метро «Преображенская площадь», был введен в эксплуатацию в конце 2010 года. Общая площадь объекта составляет 117,5 тыс. кв. м, арендуемая – более 80 тыс. кв. м. Инвесторами и девелоперами проекта выступили международная инвестиционная компания Starr International Company, Inc и российская компания «МонтажCпецCтрой – ГСМК». Управлением БЦ занимается международная компания HSG Zander. Бизнес-центр состоит из двух башен (27 и 23 этажа), объединенных общей входной группой и самым высоким атриумом в России – 70 метров. Шестиуровневый паркинг обеспечивает соотношение парковочных мест и арендуемой площади 1:70.

Фармацевтическая компания «Пульс» арендовала 6150 кв. м в административно-складском комплексе класса В+ на Вашутинском шоссе в городе Химки. Общая площадь складского комплекса – 8,5 тыс. кв. м. Собственник – ООО «Монолит Капитал Строй». Арендный договор был заключен на 5 лет при участии консалтинговой компания S. A. Ricci. «Основными преимуществами для арендатора в данной сделке являются, безусловно, удобное расположение склада, умеренная ставка аренды, качественный долгосрочный договор и возможность лицензирования комплекса», –

комментирует Дмитрий Астреин, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci. По его словам, арендуя современный складской комплекс, компания «Пульс» смогла значительно усовершенствовать складскую логистику, получив при этом широкие возможности для развития на высококачественном складе, укомплектованном всеми необходимыми современными технологиями для благоприятного развития бизнеса.

Проект

«Домашний интерьер» расстался с Kika Российская компания ООО «Домашний интерьер» выходит из франчайзингового соглашения с австрийской группой компаний Kika/Leiner Group и будет развивать сеть гипермаркетов мебели и товаров для дома под собственной розничной маркой – Hoff. Ребрендинг магазинов сети, куда в настоящее время входит пять объектов общей площадью 56 тыс. кв. м, пройдет в течение августа 2011 года. Кроме того, компания «Домашний интерьер» планирует открыть еще пять гипермаркетов в ближайшие два года: три в Москве и по одному в СанктПетербурге и Екатеринбурге. Все новые магазины будут открываться под вывеской Hoff. Компания «Домашний интерьер», основанная Александром Зайонцем и Михаилом Кучментом, получила лицензию на открытие в РФ магазинов Kika в 2008 году. Компания запустила первый магазин в апреле 2009 года в Москве, а затем – в Самаре, Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже. Объем выручки сети в 2010 году составил 2,4 млрд рублей, в 2011 году рост продаж прогнозируется на 83% – до 4,4 млрд рублей.

ООО «Домашний интерьер» будет развивать сеть гипермаркетов мебели и товаров для дома под собственной маркой Hoff / Home Interior will develop a network of furniture hypermarkets branded Hoff

Узнай мнение экспертов! 10.08.2011 10:22:55


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

O'STIN to Rent Linkor O'STIN became an anchor tenant at an A-class BC called Linkor where the company will rent 7,728 sqm for five years. S. A. Ricci participated in the deal as consultant. "Linkor turned out to be a project that met our requirements in terms of quality and location," says Pavel Yanshevsky, Partner of S. A. Ricci. "We are currently negotiating with a number of major Western companies. By the end of 2011, we are sure to form a pool of tenants to fill 100% of Linkor. O'STIN plans to move to Linkor by the end of 2011. To date, the list of Linkor's tenants contains such companies as Rittal (1,500 sqm), Chisty Crystal (1,000 sqm), and Fuchs Oil (700 sqm). The Linkor business center of class A is located on 12 Aviakonstruktor Mikoyan Street. The property was commissioned in February 2011. Its total area is 63,000 sqm (GLA – 31,000 sqm). Office spaces are located on floors 2–15. The project developer is Brycetown. The Project Architect is Andrey Bokov, President of the Russian Union of Architects. Linkor BC consists of two buildings and underground parking for 455 cars. Its two parts are united at the third and fourth floors. The space between the two parts forms a passage. Retail premises are located on the ground floor; show rooms have the ceiling height of 6 meters.

First Deal of Heitman in Russia The Heitman fund bought one of three office buildings in the Metropolis mixeduse center in Moscow. Capital Partners is the project developer. This is the first deal this American fund has made in Russia since 2007. Commenting on the acquisition deal, Gordon Black, Senior Managing Director of Heitman's European Private Real

| Contents | News

| |

| In the World

|

A Record Transaction in Olympia Park Deal

O1

Properties Investment Company and the Kaspersky Labs, which specializes in information security, have signed a long-term lease for nearly 30,000 sqm of office space in the Class ‘A’ Olympia Park Business Complex. According to the press service of Jones Lang LaSalle, which providing consulting in the transaction, Kaspersky Labs will improve the working conditions for its staff, and by joining most of the company’s departments under one roof, it intends to move out of the Class ‘B’ Diapazon Business Center, located on Volokolamsky Passage. Kaspersky Labs is renting 29,847 sqm, which is more than 65% of the total usable space in Olympia Park – 71,492 sqm. The business complex is located on the 39 Leningrad Prospect, and occupies 5.8 ha. In addition to offices, it includes an Olympic-level sports complex and a well-planned park on the banks of the Khimki Reservoir. The buildings meet the high demands of eco-efficiency, currently undergoing BREEAM certification. Olympia Park was commissioned on July 7, 2011.

Estate Equity Group said: "We are very pleased to announce the first acquisition deal in Russia. High quality of construction of Metropolis, a good pool of tenants, excellent location, and infrastructure fully meet the strict criteria of our fund. Moscow's economy is booming, so the purchase of Metropolis is an excellent step for us in this market." Rustem Gareev, Senior Vice President of Heitman Russia and Ukraine, says the deal happened as a result of direct negotiations between Heitman and Capital Partners, without any tender or consultants. The Metropolis center is perfectly located in Northern Moscow on Leningradskoe Highway. The business center has an excellent transport access, both for private and public transport. The gross built area is 330,000 sqm, of which 215,000 sqm are shopping and entertainment areas. The office part of Metropolis is equipped with modern automated systems.

The 63,000-sqm Class A business center Linkor was commissioned in February 2011 / Бизнес-центр класса А «Линкор» площадью 63 тыс. кв. м был сдан в эксплуатацию в феврале 2011 года

Anna Dvurechenskaya, senior consultant for office real estate at Cushman & Wakefield, estimates the base leasing rate at $550 per sqm. "This is a quality project, a real Class ‘A’ property, and business parks are in high demand among the tenants. It is located near a subway station, on a beautiful place near the river," she said. According to the expert, Kaspersky Labs has occupied two out of the three buildings, signing a letter of intent for approximately another 20% of the premises in the complex. "I think the complex will be fully rented out by November. This is a very successful project according to its fill rates, and tenants, who were able to rent premises there, are lucky," considers Anna Dvurechenskaya. "Signing an agreement of this magnitude can rightly be called the largest and most spectacular event in the office leasing sector for the current year. It means the market is being restored at a good pace. In less than a year, we were able to develop and implement a strategy to place the headquarters of Kaspersky Labs in a facility of institutional quality, on the most beneficial and balanced commercial terms for both sides," says Alexey Yefimov, head of services for corporate clients at Jones Lang LaSalle.

Gareth Jones, Chief Investment Officer at Capital Partners, adds: "We are pleased to sign the deal. It demonstrates an increasing interest of institutional investors in premium real estate in Moscow." According to Rob Reyskin, Heitman's Co-Head of European Private Real Estate Equity, the fund has been monitoring the Russian real estate market for several years. "Given today's demand for offices, we feel that this is the right decision to acquire assets for HEPP IV. This market is very promising," he adds. According to Elena Shevchuk, Vice President of Commercial Real Estate at GVA Sawyer, premium-class office buildings are always in demand. "Metropolis consists of three buildings with a total area of about 115,000 sqm. This center is almost fully leased. The rental rates are high enough – 550 euros/sqm/year + 110 euros/sqm/year of operating expenses + VAT. However, these rates are OK if we talk about a high-quality facility with a 9x9 m column grid, parking, modern lighting and engineering," she says. In her view, Metropolis is a good investment. "Given that the center also includes a profitable shopping center, the facility is very attractive for investors. Based on our estimates, the deal costs approximately $200 million," Elena Shevchuk comments. According to Alan Baloyev, Deputy Director of Investments and Sales at Knight Frank, the deal costs about 130 million euros. Mr. Baloev is sure that Western investors are cautious about the Russian market. "The fund was not quick to acquire its first property in Russia because of the lack of available facilities in the market." Rustem Gareev, Senior Vice President of Heitman Russia and Ukraine, holds to the same opinion. "The unprecedented financial crisis forced us to wait. Now we

have chosen the best moment to do our first investment in Russia. Our investors are pension funds that are very conservative in assessing investment risks. We are happy to acquire Metropolis," he adds. According to Mr. Gareev, the Russian market has stabilized, assuming such indicators as rental rates, debt financing, and finally capitalization rates. "We keep searching new facilities to invest in. Primarily, we are interested in premium-class properties in Moscow and St. Petersburg, namely offices, shopping centers, and warehouses," Rustem Gareev comments. Heitman is an American fund that manages investments in real estate. As of today, Heitman manages approximately $23 billion in assets and is one of the top ten largest U. S. real estate investment funds. Heitman has invested 2.3 billion euros in Central and Eastern Europe during the last 15 years. Heitman operates in Russia since 2007.

Investment

Blackstone Group to Invest in Russia Blackstone Group, a private U. S. equity firm, says it intends to invest in Russia. "Russia is very important for us. We are going to invest here," says Chairman and CEO of Blackstone Group Stephen Schwarzman. Blackstone currently manages $159-billion-worth assets. It has started forming a real estate fund called BREP VII. Investments in real estate brought the company $648.5 million in Q2 2011. Total revenue more than doubled, to $1.31 billion dollars. Blackstone's profit in Q2 2011 totaled $86.2 million, compared to $193.3 million loss in the previous year, according to The Wall Street Journal.

Market’s changes – be the first to know! 006-15 News_L_I.indd 11

11

10.08.2011 10:22:57


New s:

Appointments FIABCI is the international community of professionals working in the real estate market, founded in 1948 in France. Today, the FIABCI is present in 60 countries, bringing together more than 120 national professional associations operating in the real estate market.

Alexander Sharapov Elected President of FIABCI-Russia

Mark Groisman to Head AFI Development

Alexander Sharapov / Александр Шарапов Vice-President of the Guild of Managers and Developers, President of NAI Becar Alexander Sharapov was elected President of FIABCI-Russia. FIABCI-Russia is a branch of the International Federation of Professional Real Estate Market FIABCI, which was established in 1995. "My primary goal is to promote the existing International experience in real estate," Alexander Sharapov comments. "FIABCI provides its members with opportunities to share experience, knowledge and the style of doing business with professionals from all around the world." He also noted that he would pay more attention to sustainable development of environmental standards. "Currently, we are doing our first steps in this direction. For example, we are working with foreign investors. NAI Becar fully understands the importance of eco-standards in development," he said.

Project

Kievskaya Rus to Build a Business Center As soon as in 2012, a new 11-storey office and shopping center will open in Moscow Southwest. This class A 23,000sqm facility is given the solemn name of Kievskaya Rus. ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate is the project exclusive broker. According to Sergey Kanaev, Commercial Director of Nagatino i-Land, investment in the project could reach $60 million. The key advantage of the project is its location on the first line of houses on Nakhimovsky Prospekt near to Lomonosovsky Prospekt and Vavilov Street. This prestigious South-western district of the capital hosts the headquarters of Gazprom, RAO UES, and Sberbank. According to Alexey Ryabichev, Director of Office Real Estate at ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate, the Southwest of Moscow has a number of back offices of large national

12

006-15 News_L_I.indd 12

Starting from August 1, 2011, Alexander Khaldei, CEO of AFI Development and Chairman of the Board of Directors of AFI Rus and Stroyinkom-K, left his post and transferred all his powers to Mark Groisman, CEO of AFI Rus since May 2011. Mr. Khaldei will remain with the company as an independent director until December 31, 2011. This period will be enough to transfer the powers to the new managers. Mark Groisman said: "I am pleased to accept the proposal to head AFI Development. I hope to keep the company developing and growing. AFI Development will successfully continue its key projects and plans in accordance with the company's strategy. The company is comfortable in the market, which reflects our professionalism on the one hand, and a stable situation in the real estate market, on the other."

Maria Zimina Joins S. A. Ricci Maria Zimina is appointed Deputy Director of Corporate Clients Department at S. A. Ricci. Prior to joining S. A. Ricci, Maria worked in the Corporate Clients Department at Jones Lang LaSalle as Senior Consultant. Her clients included Panasonic, Integra, Akrikhin, Whirlpool, Bayer, Moscow's Fuel Company and many others. Last year, Maria Zimina participat-

companies, particularly oil and gas companies. "Most of the office buildings in this district are Class B office centers. The Class A Kievskaya Rus is in line with the existing high demand. We can

ed in the deal where RUSAL purchased a new office. She also leased offices to Kaspersky Lab. In her new position, Maria will be responsible for developing the company's services to represent the interests of tenants and buyers of commercial real estate.

Jangar Dzhalchinov Appointed Adviser at Salans

Jangar Dzhalchinov/ Джангар Джальчинов Jangar Dzhalchinov specializes in legal tax disputes. He joined Salans as a lawyer in 2007. In 2007–2011, he represented clients of Salans in more than 300 trials, including the Supreme Arbitration Court. Due to Jangar, a huge number of tax disputes were resolved in favor of clients during the pretrial phase. Jangar also specializes in advising clients on various tax matters, including internal policies, tax risks (working with suppliers, etc.). He analyzes tax risks, returns and overpayments. Jangar is a member of the International Fiscal Association (IFA). Jangar graduated from the Moscow State University in 2005. He received an extra degree in accounting and is currently studying for an MBA program in MIRBIS.

say for sure that this facility will be in demand." The building facade will be covered with stained glass and natural stones. The office spaces of 150 sqm and more

will be offered for lease. The basic rental rates are $550/sqm/year. There will be a cafe, restaurant, beauty salon, bank, dry cleaners, and underground parking.

Moscow's South-western district hosts the headquarters of Gazprom and a number of other prestigious offices / В юго-западном районе столицы расположена штаб-квартира «Газпрома» и другие престижные офисы

Market needs your opinion! 10.08.2011 10:22:59


006-15 News_L_I.indd 13

10.08.2011 10:23:08


New s:

Property Management

Colliers International FM to Manage Richemont

Colliers International FM started servicing Richemont Luxury Good, manufacturer of watches and jewelry. As part of the contract, Colliers FM provides technical maintenance of more than 20 boutiques representing such famous brands as Cartier, Montblanc, Piaget, Vacheron Constantin, Lancel, etc. In addition, Colliers International FM does cleaning services and construction of new stores. The total area of the serviced buildings located in the heart of Moscow – on Nikolskaya Street, Stoleshnikov Lane, Bolshaya Dmitrovka, and Kutuzovsky Avenue, exceeds 6,000 sqm.

Project

Music of Espro

Espro Group of Companies that specializes in commercial real estate projects, has started a new business – a network of modern entertainment music centers called MuzKlass. The project started in Q2 2011. The first club opened in Omega Plaza business center. Espro has been doing the project together with WeMaTec and Roland that supply modern musical equipment to Russia. The club is designed for people playing music for fun, for those who cannot find enough time for it. MuzKlass has a

14

006-15 News_L_I.indd 14

unique method to teach everyone of any age and instrument. Any visitor chooses a favorite instrument and is able to play it in the class. Each teaching program is individual, groups consist of 3–5 people. At the moment, there are guitar and bass guitar classes, as well as drums. One can also attend classes in vocals. Instructors and teachers of MuzKlass are well-known musicians from rock bands. Any visitor can go and play any instrument without an instructor. Typically, people play with friends or families. "The idea of MuzKlass belongs to our tenants and partners – WeMaTec and Roland. They have developed a special technique that allows quick learning. That is why we decided to join the project. We see a great interest in it. In 2012, we plan to establish the second club of this kind," says Ivan Potekhin, CEO of Espro. Investments in the MuzKlass project are about 10 million rubles to run five clubs. The estimated payback period is about 5 years. Currently, MuzKlass located in the Omega Plaza business center teaches 120 classes in six different instruments daily. There are two classrooms there.

Deal

subway, and reasonable rental rates," says Alexander Averkin, Director of Working with Key Customers at S. A. Ricci. BC PREO 8, located in Eastern Moscow near Preobrazhenskaya Ploschad metro station, was commissioned in late 2010. GBA is 117,500 sqm, GLA – 80,000 sqm. Investors and developers of the project are Starr International Company, Inc. and the Russian company MontazhSpetsStroyGSMK. HSG Zander operates and manages the building. The business center consists of two towers (27 and 23 floors) with the highest (70 meters) atrium in Russia. A six-level parking provides the 1:70 parking ratio.

FC Pulse to Be Anchor on Vashutino Pulse Pharmaceutical Company rented 6,150 sqm of administrative and warehouse premises of Class B+ on Vashutino Highway in Khimki. Total space of the warehouse complex is 8,500 sqm. It belongs to Monolith Capital Structure. The lease was signed for 5 years. S. A. Ricci acted as an advisor.

"The main advantages for tenants are location of the warehouse and reasonable rental rates," says Dmitry Astrein, Deputy Director of Warehousing at S. A. Ricci. According to him, Pulse will significantly improve its internal logistics, having an opportunity to develop all necessary modern technologies.

Opening

Starik Hottabych to Do Decor The Starik Hottabych store chain will start selling products in a new format, namely decoration goods. A pilot store will open in Gorky near Moscow on August 14, 2011. Total area of the outlet is different from a standard Old Hottabych: the store is three times smaller than the retailer typically has – 400 sqm instead of 1,000–1,200 sqm. Investments in the project make 8 million rubles. A total number of such stores will depend on success of the pilot project. The DIY Stroydepo network is part of NEX Group.

AFI Buys a Stake in AFImall City AFI Development announced a deal to purchase a 25% stake in the AFImall City for $310 million. The company has signed an agreement with the Government of Moscow, according to which the city will transfer its 25% stake in City AFImall to Bellgate Constructions Limited, a subsidiary of AFI Development. The company is obliged to pay to the municipal budget approximately $180 million, including VAT by September 2011. The deal did not include underground parking (the sides will discuss this issue by a separate agreement). The contract is currently at the Moscow City Government, whose officials must sign it first. The company is negotiating with banks a possibility to obtain the necessary financing to proceed with the deal.

Positive Technologies to Rent BC PREO 8 PREO 8 Class A business center has a new tenant – Positive Technologies that rented approximately 2,000 sqm there. The lease has been signed for 3 years. This is already the second major deal in BC PREO 8 during the past few months. "It is not surprising that Positive Technologies as a representative of the IT-sector has chosen PREO 8. It has open floor plans, good engineering systems, good access, proximity to the

AFI Development announced a deal to purchase a 25% stake in the AFIMall City for $310 million / AFI Development собирается выкупить 25% доли города в проекте AFIMall City за $310 млн

Start a new discussion! 10.08.2011 10:23:11


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Project

Home Interior Parts with Kika The Russian company Home Interior says it will exit from a franchise agreement with the Austrian group of companies Kika/Leiner Group that develops a network of furniture and home supermarkets branded Hoff. The stores will changes their brand in August 2011. Total area of the stores in Moscow is 56,000 sqm. The Home Interior plans to open five more hypermarkets in the next two years: three of them in Moscow, one in St. Petersburg and one in Yekaterinburg. All the new stores will be branded Hoff. The Home Interior was established by Alexander Zajanc and Mikhail Kuchment. The store chain was licensed to open Kika stores in Russia in 2008. The company launched its first store in Moscow in April 2009. Later on, stores in Samara, Krasnodar, Rostov-on-Don, and Voronezh were opened. Revenues of the company in 2010 totaled 2.4 billion rubles. The revenues are estimated to grow in 2011 by 83% – to 4.4 billion rubles.

Investments

Austrian Bank to Launch Two Real Estate Funds An Austrian bank plans to enter the Russian real estate market this fall. "We want to offer new products in the market," says Peter Weinzirl, CEO of Meinl Bank. It was not possible before, because the bank agreed not to compete with the successor of Meinl European Land (MEL) – Atrium Real Estate – within a three-year period. Now, the three years

| Contents | News

| |

| In the World

|

are over, so our plans are quite real," Weinzirl says. The bank plans to offer two different products. The first of them is conservative – investments in commercial real estate in Central and Eastern Europe. Its estimated profit is 6% annually. The second product is investments in real estate development in Ukraine and Russia. The estimated profit is 20% annually. The bank will attract 100 million euros for these purposes. It also plans to do an IPO at a stock exchange.

Deal

New Residents in Nagatino i-Land Two new residents appeared in the industrial park. Trading House White Guard and the Moscow Engineering Center (MIC) have bought offices of the total area of 1,600 sqm in Nagatino. The terms of the deal were not disclosed. Nevertheless, experts say that the purchase price is close to 135,000 rubles per 1 sqm. "Business of those companies associated with high-tech equipment needs a corresponding office space," comments Sergey Kanaev, Commercial Director of Nagatino i-Land. "Our industrial park always pays attention to modern technologies and intellectual specifics of buildings. Today, the parking ratio in Nagatino i-Land is 1 space per 100 sqm. We target to reach the 1:60 ratio in the near future.

Deal

Ronald Lauder Exits Hotels The Moscow authorities are now the sole owners of the Hotel Company. They have

The Moscow city government has allowed Ronald Lauder to exit from the Moskva Hotel project / Московские власти позволили Рональду Лаудеру выйти из проекта реконструкции гостиницы «Москва» purchased a 15.9% stake from Russia Real Estate Fund, controlled by Ronald Lauder, a U. S. investor. The funds needed to purchase the shares were raised by selling a 49% stake in Dekmos involved in reconstruction of the

Know what the experts think! 006-15 News_L_I.indd 15

Moskva hotel. According to the Moscow property department, the deal was signed on June 30, 2011. The buyer of the shares is a 100% subsidiary of the Hotel Company. Thus, the Moscow city government has allowed Ronald Lauder to exit the project.

15

10.08.2011 10:23:12


В м и р е:

McDonald's накормит Олимпиаду-2012

М

еждународная сеть быстрого питания McDonald's откроет свой крупнейший ресторан в Олимпийском парке на востоке Лондона. Новый двухэтажный ресторан площадью в 3 тыс. кв. м сможет единовременно принять до 1,5 тыс. посетителей. Новый общепит станет одним из четырех «Макдоналдсов», построенных в пределах и окрестностях Олимпийского парка, включая один в Олимпийской деревне и один – в медиацентре. Несмотря на многочисленную критику, в том числе со стороны серебряного призера Олимпийских игр, боксера Амира Кана, заявившего, что ресторан «несет неверный посыл о том, что означает здоровый образ жизни», компания McDonald's утверждает, что нет никакого расхождения между идеологией Олимпийских игр и политикой фастфуда. Компания, которая является спонсором Олимпиады с 1976 года, планирует продать 1,75 млн порций в течение тех 29 дней, когда будут проходить Олимпийские и Паралимпийские игры.

Marriott придет в Ирак

Международная гостиничная сеть Marriott International подписала соглашение с компанией Empire Iraq на право управления новым отелем на 200 номеров в сегменте upscale, а также люксовым комплексом апартаментов на 75 номеров Marriott Executive Apartments. Оба объекта планируются к открытию в 2014 году. Ирак станет 71-й страной присутствия Marriott. Отель будет частью строящегося огромного многофункционального проекта под названием Empire World, в состав которого также войдут жилые и офисные башни, частные виллы, торговые и досуговые площади. Проект реализуется в столице Иракского Курдистана городе Эрбиль, аэропорт которого принимает международные рейсы авиакомпаний Lufthansa, Etihad, Turkish, Royal Jordanian и Fly Dubai. «Предоставляя множество экономических и коммерческих возможностей, Эрбиль является весьма перспективным местом. Кроме того, Эрбиль считается одним из древнейших мест обитания человека, ведя свою историю начиная примерно с 6000 года до Р. Х., – сказал Эд Фуллер, президент и управляющий директор Marriott International. – Город служит вратами в регион, богатый крупными запасами нефти и газа, а также обладает плодородной почвой для ведения сельского хозяйства, хранящей множество древностей. Мы рады работать с Empire Iraq в рамках реализации этого престижного проекта и с нетерпением ждем возможности сделать все для того, чтобы привить чувство доверия к местному

толчком для усовершенствования инфраструктуры станет последний успех премьер-министра Владимира Путина, благодаря которому Россия примет чемпионат мира по хоккею 2016 года. Около 10,7% инвестиций фонда приходится на компанию «Мостотрест», которой частично владеет партнер премьера по дзюдо Аркадий Ротенберг. На втором месте по объему инвестиций фонда – компания Globaltrans Investment Plc, крупнейший российский негосударственный транспортный оператор.

Hyatt скупает американские отели

рынку с точки зрения безопасности региона. Мы уверены в том, что этот значительный девелоперский проект поможет людям Эрбиля и Курдистана с уверенностью смотреть в будущее». Отель Erbil Marriott с номерным фондом в 200 комнат сможет предоставить все удобства, любые виды связи, а также широкий перечень услуг, которые помогут бизнестуристам достичь их цели. Его стильный и комфортный интерьер будет отражать последние веяния в жилом дизайне. В отеле будет предусмотрен фитнес-клуб, спа, открытый бассейн, а также четыре ресторана. Площади для проведения конференций в отеле составят 1060 кв. м: большой зал на 740 кв. м, который может быть разделен на три секции, три зала по 74 кв. м и два по 46,5 кв. м. Пятизвездочный Marriott Executive Apartments Erbil расположится в прилегающем к отелю отдельном здании, а его постояльцы смогут пользоваться всеми услугами Erbil Marriott. Комплекс апартаментов будет представлять собой набор студий, а также одно- и двуспальных апартаментов, имеющих всю необходимую меблировку и бытовую технику.

Renaissance привлечет инвестиции в Россию Компания Renaissance Asset Managers 20 июля провела листинг своего Российского инфраструктурного фонда на Лондонской фондовой бирже. Компания намерена сыграть на интересе инвесторов к строительству в преддверии зимней Олимпиады 2014 года и чемпионата мира по футболу четырьмя годами позже. Доход фонда Renaissance Russia Infrastructure объемом в $188 млн, инвестирующего в акции российских строительных, транспортных, инжиниринговых компаний и компаний в сфере недвижимости, составил в прошлом году 22%. Рейтинг ММВБ за тот же период вырос на 23%. По словам Takouhi Tchertchian, управляющей фондом, крупные спортивные мероприятия создают большой интерес, осо��енно со стороны иностранных инвесторов, а листинг на бирже в Лондоне сделает фонд более доступным. Россия потратит свыше 1,1 трлн рублей ($37 млрд) на строительство дорог и свыше 300 млрд рублей на усовершенствование аэропортов к 2015 году с целью создать новую инфраструктурную базу в стране. Еще одним

Гостиничная сеть Hyatt Hotels Corp., принадлежащая семье Прицкер, заявила о своем намерении купить 24 отеля примерно за $802 млн. Компания намерена купить отели у девелопера LodgeWorks LP и его партнеров. Сделка включает управление, франшизу и права на интеллектуальную собственность. Hyatt ищет возможности расширить свое присутствие в США. В результате сделки сеть выйдет на 9 новых для себя рынков США. Среди отелей, которые планируется приобрести, – объекты, работающие под брендами Hotel Sierra, AVIA Hotels, Hyatt Place и Hyatt Summerfield Suites. 16 отелей Hotel Sierra станут Hyatt Summerfield Suites. Пять отелей, включая AVIA, как ожидается, перейдут под бренды Hyatt, для которых характерен полный комплекс услуг. Завершение сделки ожидается в этом квартале. Все отели будут управляться компанией Hyatt, портфель недвижимости которой в марте составлял 451 объект в 43 странах.

В Дубае нет места для штаб-квартир После более чем двухлетних поисков помещения для своей новой штаб-квартиры третий по величине банк Великобритании Standard Chartered Plc принял решение построить здание под себя – при средней вакантности офисов в более чем 40% компания не смогла найти нужных площадей. Банк займет 8 из 13 этажей в новом бизнес-центре. В последнее время подобные запросы становится все сложнее удовлетворить в связи с тем, что многие здания принадлежат множеству собственников. Большинство объектов недвижимости, которые построят в Дубае в течение последующих двух лет, будут характеризоваться тем, что различные инвесторы будут владеть одним или несколькими этажами в них. Подобная ситуация существенно усложнит поиск крупных площадей для аренды у одного собственника. 13-этажное здание для Standard Chartered рядом с Бурж Халифа построит Gulf Resources Development and Investment LLC. Банк арендует восемь этажей в нем на 15 лет, инвестировав в общей сложности $140 млн. В период строительного бума, продолжавшегося в Дубае с 2002 по 2008 год, девелоперы продавали инвесторам секции в еще не построенных зданиях, которые, в свою очередь, перепродавали их, чтобы получить скорую прибыль. При этом многие покупатели офисов не имели опыта управления зданиями или сделок с коммерческими площадями, поэтому они не прилагали много усилий для поиска долгосрочных арендаторов. Специфика переговоров со множеством арендаторов заключается в том, что они занимают много времени. Но даже если удастся договориться с большинством собственников по срокам и ставке аренды, один наверняка захочет заключить сделку на более выгодных для себя условиях.

16

016-17_In_The_World_L_I.indd 16

10.08.2011 10:23:55


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

McDonald's to open biggest ever restaurant at Olympic Park

F

ast food operator McDonald's is to open its biggest ever restaurant at the Olympic Park in east London. The group will open a two-storey, 3,000sq m outlet in the heart of the development, with capacity for 1,500 diners. The restaurant will be one of four McDonald's outlets built in and around the Olympic Park, including one in the athletes' village and one in the media centre. Despite criticism from some corners, including former Olympic silver medallist, boxer Amir Khan, who said the restaurant «sends out the wrong message about healthy lifestyles», McDonald's has insisted there is no discrepancy between the Games' ideals and its fast food offer. The company, which has been an Olympic sponsor since 1976, plans to serve 1.75 million meals during the 29 days of the Olympics and Paralympics.

Two New Hotels Opening in Iraq Marriott International signed agreements with Empire Iraq to manage a 200-room, upscale Marriott Hotels & Resorts-branded hotel and a 75-unit deluxe Marriott Executive Apartments property. Both are planned to open simultaneously in 2014. The addition of these two hotels, Marriott's first in Iraq, extends the company's hotel portfolio to 71 countries around the world. The hotels will be part of a large mixed-use project called "Empire World," now under construction that includes residential towers, private villas, office towers and retail and leisure space. Located in Kurdistan in the northern part of Iraq, Erbil is the gateway to the region and is served nonstop from Europe and the Middle East by a number of international air carriers including Lufthansa, Etihad, Turkish, Royal Jordanian and Fly Dubai. "Erbil is an encouraging destination with a lot of economic and commercial opportunity. Believed to be one of the oldest, continuously inhabited communities in the world, Erbil dates back to around 6000BC," said Ed Fuller, president & managing director of international lodging for Marriott International. "The city serves as a gateway to a region with vast deposits of oil and gas, fertile soil for agriculture and antiquities. We are pleased to be working with Empire Iraq on this prestigious project and look forward to doing what we can to help instill a sense of market confidence in terms of the area's security. We are confident that this significant development will help the

| News | In the World

| |

| Residential News

|

people of Erbil and Kurdistan achieve their positive visions of the future." The 200-room Erbil Marriott will provide a range of amenities, connectivity and services to help business travelers achieve their objectives. Its stylish interior will blend the latest in residential design, color and real comfort. Recreational amenities will include an extensive fitness facility, an on-site spa and an outdoor swimming pool. For social events and conferences, the hotel will have 11,400 square feet of meeting space comprised of an 8,000 square-foot ballroom which will be divisible into three sections; three 800 square-foot interconnecting meeting rooms and two 500 square-foot board rooms. Designed for extended stay travelers, the 75-unit Marriott Executive Apartments Erbil will offer the convenience of a five-star, full-service hotel with the space, ambience and privacy of residential living. It will be located in a separate building adjacent to the hotel and, although its residents will be able to avail themselves of all the services and amenities offered by the Erbil Marriott. The property will offer a mix of studios, and one- and two-bedroom units – each with a fully equipped kitchen, contemporary furnishings, state of the art connectivity, flat screen television, a washer-dryer, maid service, on-site storage and other services.

purchase includes management, franchise and intellectualproperty rights. Hyatt is looking to expand its footprint across the U. S. The acquisition will add hotels in nine markets where the company currently doesn’t have any. The hotels to be purchased carry the Hotel Sierra, AVIA Hotels, Hyatt Place and Hyatt Summerfield Suites brands. Sixteen Hotel Sierra properties will become Hyatt Summerfield Suites. Five hotels, including those carrying the AVIA name, are expected to be converted to fullservice Hyatt brands. The transaction is expected to be completed in the current quarter. The hotels will be managed by Hyatt, which as of March had 451 properties in 43 countries.

Diced Up Dubai Office Towers Frustrate Big Clients With Tangle of Owners

Renaissance Listing Russia Fund to Tap 2014 Olympics Renaissance Asset Managers has listed its Russian infrastructure fund on the London Stock Exchange to tap into investor interest abroad as constructions ramps up before the Winter Olympics in 2014 and the soccer World Cup four years later. The Renaissance Russia Infrastructure fund, which invests in shares of Russian construction, transport, engineering and real estate companies, returned 22 percent last year and was listed on July 20, Takouhi Tchertchian, who manages the $188 million-fund, said in an interview in London. Russia’s Micex Index (INDEXCF) rose 23 percent in that period. The big sports events “created a lot of interest, especially in foreign investors’ minds” and a London listing will surely make the fund much more accessible, she said in her interview. Russia will spend more than 1.1 trillion rubles ($37 billion) on roads and railways and pour more than 300 billion rubles more into upgrading airports by 2015 in a push to lay down the new infrastructure base for the country. Russia also won the right to host hockey’s 2016 World Championship, the latest success for Prime Minister Vladimir Putin in luring global sports events to the country. OAO Mostotrest (MSTT), a Russian construction company part-owned by Putin’s judo partner Arkady Rotenberg, is the biggest of the fund’s investments, accounting for 10.7 percent of its holdings, according to the fund’s prospectus. Globaltrans Investment Plc (GLTR), Russia’s biggest non-state rail operator, is the secondlargest.

Hyatt to Pay $802 Million for 24 Hotels Hyatt Hotels Corp. (H), the chain controlled by the Pritzker family, said it agreed to buy 24 properties for about $802 million. The company will buy the hotels from LodgeWorks LP, a closely held developer, and its partners. The

Standard Chartered Plc (STAN) searched for more than two years for new headquarters in Dubai, where more than 40 percent of the office properties sit empty. In the end, the U. K.’s third-largest bank decided to build its own tower. Companies like Standard Chartered, which will occupy eight of the new structure’s 13 floors, often have a hard time finding large blocks of office space because many buildings have numerous owners. Dubai’s landlords are trying to fill empty commercial space that’s equal to about nine Empire State Buildings and rising. Most properties built over the next two years will be held under so-called strata title, where different investors own one or more floors. That will make it harder for renters to find large spaces with a single owner. Standard Chartered agreed with Gulf Resources Development and Investment LLC to build a 13-story tower near the Burj Khalifa, the world’s tallest building. The bank committed to leasing eight of the floors for at least 15 years and will make a total investment of about $140 million. During Dubai’s property boom from 2002 to mid-2008, developers sold sections of yet-to-be built apartment and office buildings to investors who often resold them to turn a quick profit. Many office buyers had no experience of managing buildings or dealing with commercial clients and gave little thought to finding long-term tenants. Negotiations with multiple landlords tend to be long. Even when a majority of a building’s owners agree on rents and terms, one will often hold out for a better deal, knowing that the tenant is eager to complete an agreement.

17

016-17_In_The_World_L_I.indd 17

10.08.2011 10:23:55


Resident i a l New s:

Домами в «Рублево-Мякинино» займется IntermarkSavills Проект

И

нвестиционная группа компаний ASG и компания IntermarkSavills заключили договор о реализации 1-й очереди проекта доходных домов «Рублево-Мякинино». Концепция данного проекта предусматривает предоставление в аренду жилья бизнес-класса с развитой системой управления и эксплуатации. Комплекс представляет собой закрытый поселок клубного типа, состоящий из 12 финских коттеджей с пятью спальнями. Дома сдаются полностью готовыми к проживанию, со всей необходимой мебелью и бытовой техникой. «Преимуществом проекта является его расположение. Поселок находится в зеленой зоне, в 1 км от МКАД, около бухты реки Москвы. Поблизости

расположены объекты необходимой инфраструктуры. Это позволяет совместить спокойное и размеренное проживание в частном доме с удобством и доступностью всех городских объектов, что значительно облегчит решение всех бытовых проблем», – говорит гендиректор УК «АС Менеджмент» (инвестиционная группа компаний ASG) Роберт Хайруллин. Стоимость аренды коттеджа в «Рублево-Мякинино» – 130–165 тыс. рублей в месяц. Проект рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд рублей. Источниками финансирования являются собственные средства инвестиционной группы компаний ASG. Срок окупаемости проекта – 6–7 лет.

Проект

Проект

3,5 млрд рублей в «Самоцветы»

100 тыс. кв. м жилья Фонд РЖС найдет для Колпино земле применение

Жилищный проект в Подмосковье

Компания «Сити – XXI век» инвестирует в ЖК «Самоцветы» в Люберцах 3,5 млрд рублей. ЖК, расположенный на границе с Москвой – на улице Кирова, будет включать в себя жилой, физкультурнооздоровительный комплексы и гаражноторговый центр с открытыми спортивными площадками на эксплуатируемой кровле. Общая площадь строительства составит 130 тыс. кв. м, общая площадь нежилых помещений – 30 тыс. кв. м. Жилая часть комплекса включает три 23-этажных корпуса повышенной комфортности, выполненных по индивидуальному проекту. По словам коммерческого директора «Сити – XXI век» Виталия Разуваева, в IV квартале 2012 года город планирует завершить строительство станции метрополитена «Жулебино» в 500 метрах от ЖК.

Российская девелоперская компания «Ленстройтрест» начнет строительство 100 тыс. кв. м жилья экономкласса в Колпино, Санкт-Петербург, в мае 2012 года. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец 2013 года. «В целом же мы собираемся строить около 30 тыс. кв. м жилья в год и в итоге сдать объект целиком в 2016 году», – сказал Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест».

Девелоперская компания «ВТБ Недвижимость», дочерняя компания ВТБ, начинает скупку земельных участков в Подмосковье на Рублево-Успенском шоссе. По словам председателя совета директоров «ВТБ Недвижимость» Дмитрия Якубовского, «ВТБ Недвижимость» намерена увеличить объем принадлежащих ей участков с 1200 до 2250 га и консолидировать земли под единым управлением девелопера. Это самая дорогая земля в России. По данным Forbes, один из домов, расположенных там, входит в пятерку самых дорогих имений в мире. «Планы по консолидации не задержат начало самих строительных работ первой очереди самого грандиозного девелоперского проекта на Рублевке, которые начнутся уже в этом году», – сказал Дмитрий Якубовский.

Открытие

ГК «Эталон» ввела 126 тыс. кв. м жилья В первом полугодии 2011 года группа компаний «Эталон» ввела в эксплуатацию 126,6 тыс. кв. м жилья. ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» в Санкт-Петербурге в том числе ввело 120,2 тыс. кв. м, ЗАО «ЭталонВест» в Гусеве Калининградской области – почти 6,4 тыс. кв. м. В первом полугодии прошлого года компанией «ЛенСпецСМУ» было введено 60,7 тыс. кв. м жилья. Таким образом, в январе – июне 2011 года ввод жилья вырос в два раза. Всего за 6 месяцев текущего года в Санкт-Петербурге, по данным компании, в эксплуатацию было введено 871,2 тыс. кв. м. Доля ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» в общем объеме сдачи по городу составила 13,8%.

Проект

1 млн кв. м построят в Алтайском крае До 2015 года в столице Алтайского края планируют ввести 1,086 млн кв. м жилья. Стоимость инженерной и транспортной инфраструктуры составляет 3,2 млрд рублей. Для реализации инфраструктурных и социальных проектов планируется привлечь средства федерального бюджета. Мероприятия реализуются в рамках краевой целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае». Как сообщили в краевом управлении по строительству и архитектуре, одно из главных назначений этой программы – обеспечение земельных участков коммунальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. В Барнауле в соответствии с генпланом начата комплексная застройка кварталов 2008, 2011, 2032–2038. Площадь участков этих кварталов составляет 215,2 га, срок освоения – до 2015 года. Планируемый ввод жилья в кварталах – 1,086 млн кв. м. Ввод в эксплуатацию первых жилых домов в Северо-Западном жилом районе ожидается в конце 2011 года.

Аукцион

До конца 2011 года Фонд РЖС проведет в субъектах Уральского федерального округа 13 аукционов по продаже прав аренды земельных участков. Среди них десять – в Челябинской области, два – в Тюменской области и один – в Курганской. Начальник отдела по взаимодействию с субъектами РФ ПФО, УФО, СФО, ДФО Фонда РЖС Анатолий Азизов сообщил: «Мы смогли создать реальный механизм по вовлечению в хозяйственный оборот под большие комплексные проекты земельных участков, которые находились в федеральной собственности, но при этом не использовались. В настоящее время под эгидой Фонда РЖС реализуется 35 проектов в 17 субъектах РФ общей площадью 2200 га, и ровно половина – это проекты, связанные с малоэтажным жилищным строительством. Замечу, что значительную долю занимают проекты, которые реализуются в Уральском округе». Стратегией Фонда предусмотрено, что начиная с 2012 года не менее чем 30% жилья в Российской Федерации, то есть не менее 20 млн кв. м, будет возводиться на земельных участках Фонда. По итогам прошлого года Фондом РЖС были подготовлены предложения об использовании для жилищного строительства земельных участков общей площадью 3768,22 га. Из общего количества земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, 84% (3160,52 га) составляют земельные участки для малоэтажного строительства, из них свыше 90% (2874,04 га) – земельные участки для строительства малоэтажного жилья, отвечающего требованиям к жилью экономкласса. К 2014 году Фонд поставил себе задачу довести объемы ввода малоэтажного жилья экономкласса до 40%.

Земля

Инвестиции

Сбербанк финансирует «Гармонию» Сбербанк и ООО «Строительная компания "Енисей"» заключили договор об открытии кредитной линии на сумму 100 млн рублей сроком на 3 года для строительства первого в Железногорске (Красноярский край) жилищного комплекса «Гармония». Проект предусматривает возведение 6-секционного жилого дома переменной (10, 9, 7 этажей) этажности. Строительство ведется по новейшей технологии с использованием экологически чистых материалов. Сбербанк готов профинансировать и новый проект ООО «Строительная компания "Енисей"» – жилой 12-этажный дом на 72 квартиры.

18

018-19_News_Rezident_L_I.indd 18

10.08.2011 10:24:28


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Project

Samotsvety calls for a 3.5-billion-ruble investment City-XXI vek is going to invest 3.5 billion rubles in Samotsvety housing estate in the city of Lyubertsy near Moscow, the developer reports. The development sits near the Moscow border on Kirov Street and will comprise residential, fitness and recreational clusters along with a retail and garage center with open sports grounds on the exploitable roof. Total built space will amount to 130,000 sq m while non-residential space will total 30,000 sq m. The residential part includes three 23-storey individually designed blocks of enhanced comfort. In the words of commercial director of City-XXI vek, Vitaly Razuvaev, in the fourth quarter of 2012 the city plans to finish construction on Zhulebino subway station which is only 500 meters away from the housing estate.

Inauguration

Etalon Group commissions 126,000 sq m of housing In H1 of 2011 Etalon Group put into operation 126,600 sq m of housing, report the company’s briefers. In particular SSMO LenSpetsSMU in Saint Petersburg commissioned 120,200 sq m, while Etalon-West in the town of Gusev (Kaliningrad province) delivered almost 6,400 sq m to the local market. In H1 of last year LenSpetsSMU commissioned 60,700 sq m of housing. Thus in January-June of 2011 twice as much living space has been commissioned. Overall during six months of this year 871,200 sq m were turned over for operation. Therefore the share of LenSpetSMU in total living space commissioned in the city equaled 13.8%.

Project

VTB Nedvizhimost to launch a residential project in Moscow Oblast The development company VTB Nedvizhimost, a subsidiary of VTB Bank, starts buying land on Rublevo-Uspenskoe Motorway near Moscow, said Dmitry Yakubovsky, Board Chairman of VTBNedvizhimost, at a press conference. In his words, VTB-Nedvizhimost intends to increment the land in its possession from 1,200 to 2,250 hectares and to consoli-

date it under the developer’s management. This is the most expensive land in Russia. According to Forbes, one of the homes located in this area is in the top five of the world’s costliest estates. “Consolidation plans will not delay the beginning of construction on the first phase of the most ambitious development project on Rublevka to commence already in this year,” said Dmitry Yakubovsky.

Project

Kolpino to get 100,000 sq m of living space The Russian development company Lenstroytrest is going to start construction on 100,000 sq m of economy-class housing in Kolpino, Saint Petersburg, in May 2012. Commissioning of the first phase is scheduled for late 2013. “On the whole, we plan to build about 30,000 sq m of housing a year and in the final analysis to deliver the entire project to the market in 2016,” said Alexander Lelin, CEO of Lenstroytrest.

Project

| In the World | Residential News

| |

| Facts&Figurs

|

the first in Zheleznogorsk (Krasnoyarsk krai) housing estate “Harmony.” The project envisages the erection of a six-section apartment building of variable height (10, 9 and 7 stories). In close proximity to the housing estate are two hypermarkets, a daycare center, fire-fighting service, Sberbank office and a garage cooperative. State-of-the-art environmentally friendly construction technologies are utilized. Construction Company “Yenisei” plans to continue the mutually beneficial collaboration and expects Sberbank to finance a new project as well – a 72-apartment apartment building.

Auction

RHD Foundation to find use for land Until the year’s end RHD Foundation is going to organize 13 auctions in the provinces of the Urals Federal District to sell leasehold titles to plots of land. Ten of them are located in the Chelyabinsk Province, two – in the Tyumen Province and one – in the Kurgan Province. Reports Anatoly Azizov, head of the department for interaction with prov-

inces in the Volga, Urals, Siberian and FarEastern regions of RHDF: “We succeeded in creating a real mechanism to involve unused state-owned land in economic turnover for big integrated development projects. At the present time 35 projects are being implemented in 17 subjects of the Russian Federation under the umbrella of RHDF, covering the total area of 2,200 hectares, half of them being the projects of low-rise housing development. It’s noteworthy that Urals accounts for a considerable share of the projects under delivery.” The Foundation’s strategy anticipates that starting from 2012 at least 30% of housing in the Russian Federation, that is as much as 20 million sq m or more, will be erected on the land owned by RHDF. In the previous year 2010, RHDF prepared proposals on the use of 3,768.22 ha of land for housing construction. Of this amount, 84% (3,160.52 ha) are lands earmarked for low-rise development, with lands meant for the construction of lowrise housing meeting all requirements to economy-class housing that accounts, in its turn, for 90% (2,874.04 ha) of space built on this land. By 2014, RHDF is going to bring the share of low-rise economyclass housing in total housing it commissions to 40%.

One million sq m to be built in Altai Until 2015 they plan to commission 1.086 million sq m of housing in the capital of Altai krai, reports the briefing service of the Altai krai administration. The cost of engineering and transport infrastructure amounts to 3.2 billion rubles. Funds from the federal budget will possibly be allocated for the implementation of infrastructural and social projects. These activities are part of the regional target program called “Encouraging the housing development in Altai.” As we were told at the regional construction and architecture department, one of this program’s main goals is providing the land with public utilities, transport and engineering infrastructure. In line with the master plan, integrated development in quarters 2008, 2011, 2032–2038 began in the city of Barnaul. These quarters cover the total of 215.2 ha to be developed until 2015. Overall 1.086 million sq m are scheduled for delivery in said quarters. The commissioning of first residential blocks in North-Western residential neighborhood is expected in late 2011.

Investments

Sberbank to finance “Harmony” Sberbank Russia and Construction Company “Yenisei” signed a contract for a credit line to the tune of 100 million rubles over the term of 3 years to finance construction of

IntermarkSavills to tackle houses in Rublevo-Myakinino Project

T

he investment group ASG and IntermarkSavills signed a contract for implementation of the first phase of Rublevo-Myakinino rental houses. The concept of the given project anticipates the lease of business-class housing with advanced property and facility management. The complex represents a closed club-type community comprised of 12 Finnish family cottages, each having five bedrooms. Fitted out with all essential furniture and household appliances, these houses are ready for habitation. “The project’s definite advantage is its location in a green area, just 1 km past the MKAD, near the Moskva river bay. Close by is the requisite infrastructure, allowing a combination of tranquil and level living in a private home with comfort and access to all basic urban facilities. This significantly eases the solution of all household problems,” says Robert Khairullin, CEO of MC “AC Management” (integrated into ASG). The cottage rent in Rublevo-Myakinino ranges from 130 to 165 thousand rubles per month ($4,500–5,500). The project aims at the accommodation of 400 families, with total number of dwellers not exceeding 1,000. The level of investment is 2 billion rubles. The financing is provided by the investment group ASG itself. The project payoff time is 6–7 years.

19

018-19_News_Rezident_L_I.indd 19

10.08.2011 10:24:29


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Загородная недвижимость За первое полугодие 2011 года на рынок загородной недвижимости Москвы вышло около 60 новых коттеджных поселков, при этом общий объем предложения составил более 700 проектов. Для сравнения: по итогам 2009 года на рынке было представлено 500 коттеджных поселков (Penny Lane Realty). Структура поселков на конец первого полугодия 2011 года такова: 40% жилья экономкласса, 45% – бизнес-класса, 15% – премиум-класс. За последние три года существенно выросла доля поселков экономкласса, при этом доля участков без подрядов продолжает сокращаться: за первое полугодие 2011 года она снизилась до 50% («Вектор Инвестментс»). В первом полугодии 2011 года среднерыночный рост цен в сегменте загородной жилой недвижимости Подмосковья составил около 3%. Средняя стоимость 1 кв. м коттеджа с учетом стоимости земли в элитных поселках составила $ 5,05 тыс., в бизнес-классе – $3,3 тыс., в экономклассе – $1,45 тыс. (Blackwood). В I квартале 2011 года значимым событием стал выход первого после кризиса проекта премиум-класса «Лесная симфония» компании «Масштаб», расположенного в 5 км от МКАД по Калужскому направлению. Компания Multigroup Development заявила о запуске проекта «На семи островах». Поселок будет расположен в Дмитровском районе, в 50 км от МКАД, на берегу канала им. Москвы. Также вышел на рынок поселок бизнес-класса Павловы Озера, реализуемый девелоперской компанией МГК «ИТЕРА» (Penny Lane Realty). В первом полугодии 2011 года отмечаются продажи в 9 поселках бизнес-класса, что на один проект больше относительно аналогичного периода 2010 года, при этом за последнее полугодие 2010 года было введено 5 поселков этого сегмента. В II квартале 2011 года девелоперами было заявлено развитие нескольких проектов премиум-класса. Так, компания Capital Group вложит $100 млн в развитие двух коттеджных поселков в Красногорском районе на участке площадью 80 га. Сбербанк намерен осуществить проект «Рублево-Архангельское», где планируется возведение малоэтажной застройки элитного класса. Также ожидается еще несколько масштабных проектов по Рублево-Успенскому шоссе (Knight Frank). Наименьшее количество сделок отмечается на рынке загородной недвижимости Москвы в сегменте бизнес-класса. Покупатели бизнескласса оценивают прежде всего инвестиционную привлекательность объекта. Поэтому активность сделок здесь ожидается не ранее чем через 1,5–2 года, когда люди сделают некоторые накопления и будут готовы к серьезным покупкам («Миэль»). В первом полугодии 2011 года наибольшей популярностью у потенциальных покупателей высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья пользовались поселки, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях – 30% и 24% запросов соответственно. При этом наибольшее количество заявок было зафиксировано по объектам, находящимся на удалении от 21 до 30 км от МКАД (44% запросов). 51% спроса пришелся на домовладения стоимостью до $2 млн, цена за 1 кв. м в которых составила от $2 тыс. до 4 тыс. (Blackwood).

Структура предложения поселков в зависимости от удаленности от Москвы / Village supply structure in terms of distance from Moscow 8,5% 26%

До 15 км / under 15 km

22%

16–30 км / 16-30 km 31–50 км / 31-50 km 51–80 км / 51-80 km Далее 81 км / More than 81 km

8,5% 35%

Источник / Source: Blackwood

Индекс покупательского интереса к объектам элитной загородной недвижимости Москвы / Index of buyer interest in Moscow's elite suburban property market 600

500

400

300

200 2010

2011

100 авг.

сент.

окт.

нояб.

дек.

янв.

февр.

март

апр.

май

июнь

Источник / Source: Knight Frank

Средняя стоимость 1 кв. м в зависимости от класса загородной недвижимости / Average cost per sqm for each class of suburban real estate Сегмент рынка / Market segment

Цена в IV квартале 2010 года / Price in the IV quarter of 2010

Цена в I квартале 2011 год /Price in the I quarter of 2011

Изменение / Change

Премиум / Premium

$5,0 тыс. / thous

$5,1 тыс. / thous

2,0%

Бизнес / Business

$4,5 тыс. / thous

$4,6 тыс. / thous

1,1%

Эконом / Economy

$1,4 тыс. / thous

$1,4 тыс. / thous

1,4%

Источник / Source: Penny Lane Realty

20

020-23 FAKT_L_I.indd 20

10.08.2011 10:25:45


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Интервью

|

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Suburban Real Estate Over the first half-year of 2001, approximately 60 new cottage villages entered Moscow’s real estate market, while the overall supply exceeded 700 projects. For comparison, at the end of 2009 there were 500 cottage villages represented on the market (Penny Lane Realty). The structure of villages as of the end of the first half-year of 2011 was the following: 40% economy class, 45% business class, and 15% premium class. It should be noted that the proportion of economy class villages has increased considerably over the past three years. Moreover, the share of land plots without utilities continues to fall – over the first half-year of 2011 it fell to 50% (Vector Investments). In the first half-year of 2011, market-average price growth in the segment of suburban residential real estate in Moscow Oblast totaled approximately 3%. The average cost per square meter of cottage space including the cost of land in elite villages totaled $5.05 thousand, business class – $3.3 thousand and economy class – $1.45 thousand (Blackwood). An important event during the Ist quarter of 2011 was the launch of the first post-crisis premium-class project developed by Maschtab and located 5 km beyond the MKAD in the Kaluga direction. Multigroup Development announced the launch of their “On Seven Islands” project. The village will be located in the Dmitrov district, 50 km beyond the MKAD on the shore of Moscow Canal. Also entering the market was the business-class village “Pavlovy Ozera” implemented by the development company MGK “ITERA” (Penny Lane Realty). In the first half-year of 2011 sales have been noted in 9 businessclass villages, up by one village year-on-year, while five villages in this segment were delivered to the market in the second half-year of 2010. In the second quarter of 2011, developers announced the start of several premium-class projects. In particular, Capital Group will invest $100 mln into developing two cottage villages in the Krasnogorsk region on the total of 80 hectares. Sberbank aims to complete the “Rublevo-Arkhangelskoe” project where plans call for the construction of low-rise elite-class development. Also expected are several further large-scale projects on Rublevo-Uspenskoe shosse (Knight Frank). Seeing the fewest number of deals on Moscow’s suburban real estate market is the business-class segment. This is due to the fact that businessclass buyers above all assess properties in terms of attractiveness for investors. Therefore, dealing activity in this segment is expected no sooner than in 1.5–2 years from now, when people have made some savings and will be ready for serious purchases (Miel). During the first half-year of 2011, the greatest popularity among potential buyers of high-budget suburban real estate in Moscow Oblast was enjoyed by villages located on the Novorizhskoe and Rublevo-Uspenskoe directions – accounting for 30% and 24% of inquiries, respectively. Furthermore, the greatest number of bids was recorded for properties located at a distance from 21 to 30 km from the MKAD (44% of inquiries). Accounting for 51% of demand were homes worth up to $2 mln, in which the price per square meter ranged from $2 thousand to $4 thousand (Blackwood).

Динамика структуры предложения по классам объектов недвижимости, % / Dynamics of supply structure by property classes, % Элитный / elite 58%

60

Бизнес / business Эконом / economy

50

48%

47%

45% 45%

44%

40 35% 30 21% 20

21% 17% 10%

10

9%

0 2007 год

2008 год

2009 год

2010 год Источник / Source: Blackwood

21

020-23 FAKT_L_I.indd 21

10.08.2011 10:25:45


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Жилая недвижимость Москвы Структура предложения элитных новостроек по районам ЦАО Москвы, июнь 2011 года / Supply of new elite new construction projects by districts of central Moscow 3,7% 3,7% 4,6%

5,3%

6,0% 53,4%

10,4%

13,0%

Хамовники / Khamovniki

Таганский / Tagansky

Тверской / Tverskoi

Пресненский / Presnensky

Мещанский / Meschanski

Якиманка / Yakimanka

Замоскворечье / Zamoskvoreche

Арбат / Arbat Источник / Source: Blackwood

Динамика объема предложения на первичном рынке Москвы (кв. м) по отношению к денежному обороту от проданных квартир ($ млн) / Dynamics of supplyon Moscow’s primary market (sqm) relative to cash turnover from apartments sold ($mln) 200

150

120 150

90 100 60

50 30

0 май

июнь

апр.

март

февр.

янв.

дек.

нояб.

окт.

сент.

авг.

июнь

июль

май

апр.

март

февр.

0 янв.

За первое полугодие 2011 года в Москве было введено 834 тыс. кв. м. Согласно государственным планам до конца 2011 года в столице будет введено 2,5 млн кв. м, из них 671 тыс. кв. м – за счет бюджета города (Blackwood). На конец первого полугодия 2011 года в открытом предложении новостроек насчитывается 284 объекта. Общий объем жилой площади, выставленной на продажу, составил 2,411 млн кв. м. В II квартале 2011 года на реализацию было выставлено 22 новых объекта (294,5 тыс. кв. м жилья) («Миэль»). На первичном рынке элитной недвижимости объем предложения за первое полугодие 2011 года увеличился на 16,7% – с 1,8 тыс. до 2,1 тыс. объектов. Рост предложения произошел за счет вывода на рынок пяти новых проектов: жилых комплексов Barkli Virgin House, Barkli Park, Skuratov House, «Печатников переулок, 3» и «На Трубецкой». Общий объем нового предложения составил около 300 квартир общей площадью 67,2 тыс. кв. м (Penny Lane Realty). В первом полугодии 2011 года в структуре открытого предложения первичного рынка жилья Москвы наибольшую долю составляют новостройки бизнес-класса –43,5%. Строящиеся объекты комфорт и экономклассов составляют 24,2% и 7% соответственно. К элитному сегменту относятся 16,1% строящихся жилых зданий, коттеджи и таунхаусы занимают 9,1% рынка («Миэль»). К концу первого полугодия 2011 года объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы составил около 785 объектов (около 100 тыс. кв. м), находящихся в 13 комплексах. С начала года рынок пополнился несколькими новыми объектами: ЖК «Николаевский дом» (Комсомольский просп., 9а), The Loft (Духовской пер., 17). Средняя цена на апартаменты бизнес-класса составляет от $3,5 тыс. до 8,5 тыс./кв. м, в элитном классе – от $7,7 тыс. до $29 тыс./кв. м. Рост средней стоимости 1 кв. м в первом полугодии 2011 года относительно 2010 го��а составил 2,8% в долларовом выражении и 5,6% – в рублевом (Blackwood). Объем купленного первичного элитного жилья в Москве за II квартал 2011 года составил 87 квартир. Для сравнения: в I квартале 2011 года аналогичный показатель составил 123 квартиры. Однако это не является свидетельством снижения спроса, так как по состоянию на начало 2010 года объем предложения составлял 1,14 тыс. квартир, а на конец II квартала 2011 года – 749 квартир, что указывает на сокращение объема предложения по сравнению с 2010 годом на 34% (Knight Frank). Рост цен на конец первого полугодия 2011 года относительно аналогичного периода 2010 года на жилье экономкласса составил 20%, на объекты комфорткласса – 0,16%, бизнес-класса –1,37%. Средневзвешенная цена предложения на объекты бизнес-класса равна 191,9 тыс. руб./кв. м, комфорткласса – 122,4 тыс. руб./кв. м, на объекты экономкласса – 126,7 тыс. руб./кв. м («Миэль»).

Предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости, кв. м / Supply on the primary elite real estate market, кв. м Денежный объем от проданных квартир, $ млн / Cash turnover from apartments sold, mln $

Источник / Source: Knight Frank

22

020-23 FAKT_L_I.indd 22

10.08.2011 10:25:45


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Интервью

|

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow’s Residential Real Estate In H1 2011, 834,000 sqm was delivered in Moscow. According to the city's plans, by the end of 2011, 2.5 mln more sqm will be delivered, including 671,000 sqm financed by the city’s government (Blackwood). As of the end of H1 2011, the city’s open supply of new construction totaled 284 properties. Living space for sale totaled 2.411 mln sqm. In Q2 2011, 22 new properties were put on sale (294,500 sqm of residence) (Miel). On the primary elite real estate market, supply in H1 2011 increased by 16.7% – from 1.8 to 2.1 thousand properties. The supply swelled thanks to five new projects: the residential complexes Barkli Virgin House, Barkli Park, Skuratov House, “Pechatnikov Pereulok, 3” and “Na Trubetskoi.” New supply totaled 300 apartments or 67,200 sqm (Penny Lane Realty). During H1 2011, the biggest proportion of open supply on Moscow’s primary residential market comprised new business-class construction – 43.5%. Comfort and economy class properties under construction comprise 24.2% and 7%, respectively. The elite segment accounts for 16.1% of residential buildings under construction, while cottages and townhouses account for 9.1% of the market (Miel)

As of the end of H1 2011, supplyon Moscow’s primary apartments market totaled 785 properties (about 100,000 sqm) in 13 complexes. Since the beginning of the year, the market has expanded with the addition of several new properties: RC “Nikolaevsky Dom” (Komsomolsky pr., 9a), and “The Loft” (Dukhovsky Lane, 17). Prices on business-class apartments range from $3.5 to $8.5 thousand per sqm, while in elite class ranges – from $7.7 to $29 thousand per sqm. Average prices in H1 2011 relative to 2010 grew by 2.8% in dollars, 5.6% in rubles (Blackwood). The volume of purchased primary elite residences in Moscow in Q2 2011 totaled 87 apartments asgainst 123 apartments in in Q1 2011. This indicates a fall in the supply by 34% y-o-y (Knight Frank). Price growth at the end of the first half-year of 2011 relative to the same period in 2010 totaled 20% on economy-class residences, 0.16% on comfortclass properties, and 1.37% on business class. The average-weighted asked price for business-class properties equals 191,900 rubles per sqm, for comfort class residences – 122,400 rubles per sqm, and for economy-class properties – 126,000 rubles per sqm (Miel).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 04.07.1104.08.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

28,6

-4%

77,9

14,0

3,26

VSE

Atrium European Real Estate

6,1

-8%

30,3

1,7

1,39

VSE

Open Investments (OPIN)

33,0

-13%

425,0

26,1

0,50

RTS

Jones Lang LaSalle

79,2

-16%

125,0

7,6

3,31

NYSE

CB Richard Ellis

20,8

-17%

42,7

2,4

7,28

NYSE

PIK Group

3,8

0%

32,0

0,6

1,87

LSE

AFI Development

0,9

-5%

14,0

0,8

0,46

LSE

LSR Group

7,2

-9%

15,9

0,7

3,39

LSE

Raven Russia

2,1

0,2

0,57

LSE

0,9

-2%

Sistema-Hals

1,2

-14%

11,0

0,2

0,26

LSE

Eastern Property Holdings

35,0

-6%

130,0

15,8

0,19

SWX

MirLand Development

5,1

-1%

11,5

0,5

0,53

LSE

Kazakhstan Kagazy

0,05

-29%

5,7

0,03

0,01

LSE

DTZ Holdings

0,6

-18%

13,2

0,3

0,17

LSE

Glavmosstroy

45,0

3%

280,0

5,0

0,09

RTS

RGI International

2,8

5%

11,9

0,1

0,35

LSE

KDD Group

0,3

-8%

4,4

0,1

0,05

LSE

RTM

0,25

0%

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

2%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

23

020-23 FAKT_L_I.indd 23

10.08.2011 10:25:45


И н т е р в ь ю:

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов ............................... Фото: Nagatino i-Land

Андрей Астахов:

Несмотря на то, что 30% площадей первой очереди Nagatino i-Land еще свободны, девелопер приступает к строительству второй, на 130 тыс кв.м. С вакантными помещениями первой очереди разберутся через полгода, тем более что больше всего площадей реализовал сам Москвоский бизнес-инкубатор, утверждает генеральный директор Nagatino i-Land Андрей Астахов.

«Мы сами сдали в аренду больше, чем все консультанты вместе взятые» 24

024-29 Interview_L_I.indd 24

10.08.2011 17:34:26


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

– Выступая в Мюнхене осенью 2010 года, вы утверждали, что девелопер может и даже должен строить инфраструктуру. – У девелоперов было мнение, что частный девелоперский проект не должен ввязываться в строительство инфраструктуры. Может быть, тогда у меня не хватило аргументов, но наше сегодняшнее существование доказывает, что это возможно. Мы не только сами построили всю магистральную инфраструктуру, но и создали самостоятельный малый бизнес – компании, которые эксплуатируют сети. Мы обратились к своим партнерам и было создано две компании: «Нагатино Энергосети» и «Нагатино Энергосбыт». «Нагатино Энергосбыт» закупает на рынке электричество и продает его собственникам помещений в Nagatino I-land. «Нагатино Энергосети» арендует и эксплуатирует все магистральные сети: опорный водопровод, питающие электрические линии, распределительную подстанцию, магистрали ливневой канализации, станции очистки ливневых стоков. Это прецедент на рынке. Я расцениваю это как наш ответ на призыв партии и правительства, что частный бизнес должен идти в ЖКХ. Мы пошли в ЖКХ. – То есть вы не настаиваете на том, что девелопер должен возводить инфраструктуру? – Девелопер стремится получить площадку, начать на ней строительство и заработать на этом денег. Но у государства размер ресурсов, который оно может потратить на создание сетей, ограничен. То есть либо мы будем сидеть и ждать, когда нам проведут туда сети, или мы найдем способ и начнем осваивать эту территорию. Безусловно, девелопер делать этого не обязан. Но это то, что он может делать. Хороший пример – Арас Агаларов. Он не стал ждать государство и построил станцию метро («Мякинино». – Прим. CRE.). Он выполнил главную задачу – реализовать проект. И сегодня о «Крокус Сити» знает каждый москвич. Он просчитал это не в рамках государственного бюджета, а в рамках своего. Значит, он где-то подвинулся в своей прибыли, нашел финансовые источники и решил: пусть основной прирост прибыли произойдет в ближайшие 5-6 лет, меня это устраивает. Примерно так же рассуждали и мы. Мы проделали огромную работу, я не услышал ни одного отрицательного отзыва. Освоили территорию 9,2 Га, магистральные сети были проведены даже на большей площади. Нам был поручен проект, и затем выделен этот участок. Была установлена льготная ставка аренды этого участка, но только на период строительства. Проект очень большой, и сразу освоить 32 гектара невозможно. Поэтому и было принято решение о том, что реализация технопарка будет производиться в 5 очередей. Выдавать разом 200 тыс. кв. м – задача тоже нетривиальная.

Когда проект начинался, правительство Москвы сказало, что город обеспечит строительство автомагистрали и станции метро. В свое время мы делали предложение с расчетами и брались профинансировать станцию метро, но правительство отказалось, решив, что станция метро будет построена за бюджетные деньги. На сегодняшний день этого решения никто не отменял.

| Цифры и факты | Интервью

| |

| Тема номера

|

Lang LaSalle, Knight Frank и другими. Моя принципиальная позиция была в том, чтобы никому не давать эксклюзивного права ни по одному направлению. Я считаю, что для такого крупного проекта, как наш, любой эксклюзив даст определенные риски. Когда начался кризис, мы предложили проект всем брокерам, дали им хорошие комиссионные, разработали тарифы. Но на сегодняшний день наша коммерче-

говоров. Сегодня все люди, которые приобретают или арендуют наши площади, прекрасно подготовлены, все приходят с юристами, запрашивают все документы, разрешения на строительство, экспертизы и прочее. – За какой срок вы планируете сдать оставшиеся площади? – На самом деле это вопрос финансо-

Чтобы обеспечить наш комплекс теплом и электричеством, мы вложили 600 млн рублей в ТЭЦ ЗИЛа, которая по факту принадлежит городу. Эти затраты лягут на ставку аренды, которую нельзя завышать до бесконечности. Сидеть в обнимку с миллионом квадратных метров – не самый интересный вариант. Постоянно приходится находить баланс интересов акционеров и собственников. – А что с автомагистралью? – По генплану должна быть открыта часть Котельнической набережной от высотки, построены несколько мостов и альтернативный выезд на Марьино. Проект разделен на несколько этапов. Город взял на себя обязательство дать возможность доступа к территории Nagatino i-Land не только через проспект Андропова. – Это будет реализовано? – Полагаю, что да. Равно как и станция метро. Наш проект – 32 га из 360. Это огромная территория, которую городские власти, несомненно, будут развивать, потому что Москва задыхается от отсутствия места для развития внутри и потому что другой такой земли в нескольких километрах от Кремля просто нет. С идеи развития этой территории началась и наша компания. Вначале город изъял эту землю у ЗИЛа, затем через год было принято решение построить технопарк. Согласно распоряжению правительства была создана компания «Московский бизнесинкубатор», 25% в которой принадлежит ЗИЛу. На оставшиеся 75% был проведен конкурс по подбору инвестора. Это и есть история нашего возникновения.

ская служба реализовала больше, чем они все вместе взя��ые. – С чем это связано? – Не знаю. Предполагаю, что в период кризиса возник новый рынок, который для них был проще. Каждый из них имеет колоссальную базу данных тех клиентов, с которыми они работали. Они начали заниматься «пересадками». А наш продукт – не простой, тем более в состоянии shell & core. Это точечные покупатели, здесь нужна адресная работа. Я могу вам сказать, что любой контракт, скажем на 200 кв. м, – это четыре месяца пере-

вой стратегии. В условиях, когда рынок начал подниматься и такие продукты практически вымыты с него, я не вижу сегодня необходимости заниматься каким-либо родом демпинга, чтобы как можно скорее избавиться от этих площадей. Мы не завышаем цены и находимся где-то в середине рынка, предлагая наши площади на продажу в зависимости от объема и составляет от $3800 за кв. м. Большую часть помещений мы продаем, поскольку структура нашего финансирования такова, что невозможно массово сдавать площади в аренду. При сегодняшней ставке капитализации сдача в аренду позволяет

– Какова структура собственности сегодня? – Она осталась той же: 25% на 75%. – Есть планы выкупить эту долю у ЗИЛа? – Мы как компания в текущем периоде таких планов не имеем. Уставной капитал нашей компании на момент ее создания составлял 1 млн рублей. Доля города – 250 тысяч. Сейчас эти суммы в десятки и сотни раз больше. – Какова сегодня обстановка с вакантными площадями первой очереди? – В настоящее время вакантны около 25 % площадей. Одна из недавних крупных сделок – приобретение крупным международным банком 12 000 кв.м. – Вы сами занимаетесь брокериджем? – Да, но одновременно мы сотрудничаем с крупнейшими риелторами – Jones

25

024-29 Interview_L_I.indd 25

10.08.2011 17:34:26


И н т е р в ь ю:

Юлия Пронина: Чтобы повысить настрой и подзарядить оптимизмом персонал, компании порою вывозят свои коллективы для их участия в таких мероприятиях, как посадка деревьев или сбор желудей.

стр. 52

окупить проект, скажем, за 8-10 лет, так как сегодня капрейт на таких объектах около 11%. Поэтому все зависит от того, сколько девелопер вложил собственных средств и сколько заемных. К сожалению, сегодня банки крайне неохотно кредитуют крупные девелоперские проекты, поэтому мы эти площади продаем. Но это не означает, что у нас нет аренды. К нам приходят портфельные инвесторы, которые покупают этажами как раз для арендного бизнеса. – Вам не кажется, что большое число собственников снижает инвестиционную привлекательность проекта? – Если бы мы стремились выжать из технопарка как можно больше дохода, то это бы мешало. Однако интересы наших инвесторов четко очерчены: они понимают, сколько можно заработать в технопарке. – Вы рассчитываете на то, что участок будет выкуплен? – До окончания строительства еще далеко. Все зависит от того, как в этом про-

что делать свой дата-центр. И интересовался на рынке, пользуется ли спросом эта услуга. Например, у IBS два дата-центра заполнены под завязку, но услугой пользуются в основном только крупные корпорации, то есть эта культура до масс пока не дошла. Тем не менее, важно, что она уже есть и развивается. Сегодня среди клиентов нашего дата-центра есть и небольшие компании. И самые популярные услуги – это аренда стойки, места в стойке или сервера. Виртуального, физического, какого угодно. – Вы пускаете всех телекомоператоров? – Как только люди заселяются, первое, что они требуют, – это связь. Но пустить на объект одного внешнего оператора – значит перекрыть туда доступ другим. В такой ситуации нужен свой небольшой оператор, который будет выполнять функции узла присоединения. В результате сегодня технопарк работает уже с четырьмя телекомоператорами. И у нас есть свой оператор,

сегодня, например, с ее помощью мы близки к тому, чтобы внедрить внутри своей компании ЕRP-систему, систему бюджетирования и планирования, уже внедрили систему электронного документооборота и прочее – и все эти вещи они завтра смогут предлагать в технопарке. – То есть это некая работа на будущее? – Конечно. Такие услуги телекома – это тоже коммерческая привлекательность. Заработок, который может получить девелопер на девелопменте, просто несопоставим с тем, что можно получить даже на таком трафике. – Почему бы девелоперам не заняться промзонами? – Во-первых, если компания получает участок под строительство дома, то она хочет заработать максимум возможного. Во-вторых, чтобы осваивать промзоны так, как мы их осваиваем, со строительством магистралей, необходимо большое финансирование. А банков, готовых кредитовать

В Лондоне один английский банкир поделился со мной таким выражением: «Мы, английские банкиры, не критикуем Богом данную королеву, не возражаем против решений всенародно избранного премьера и никогда не критикуем банк Англии». Поэтому, прежде чем заниматься критикой инициатив властей, нужно понять, что новая администрация хочет сделать в этом городе. екте сложится структура собственности. Пока таких разговоров не ведется. – Вы сейчас приступаете ко второй очереди. Но у вас еще не сдано 25% площадей в первой. – Думаю, что с вакантными площадями мы разберемся к концу I квартала будущего года. Вторая очередь – это 130 тыс. кв. м, и мы сейчас заканчиваем проектирование. Подготовительный период мы уже прошли, очистили площадку, сейчас занимаемся прокладкой сетей. – На территории технопарка работает дата-центр? – Да, работает, его услугами пользуются, но не массово. Например, дружественный нам Инвестторгбанк купил у нас помещение. Именно банки в первую очередь интересуются наличием дата-центра, потому что работают с большим объемом информации. Ведь если устанавливать свою серверную, то должны быть соблюдены пожарные нормы, например, должно быть газовое пожаротушение, стабилизация электропитания. И, конечно, можно самим купить сервер, но можно и на эти деньги на четыре года его у нас арендовать. Мы потратили несколько миллионов долларов на большую современную телефонную станцию. Когда мы только начинали строительство технопарка, я уже в голове держал,

который может подавать трафик любому оператору. Что такое свой оператор на территории? Безусловно, это дополнительные расходы, и у нас они очень большие. Но это решение для небольших резидентов. Будет ли большой внешний телекомоператор заниматься компанией, которая сидит на 100 кв. м и покупает трафик для четырех своих сотрудников? Будет менять розетку, телефонный аппарат? Никогда. А у нас есть служба техподдержки, которая решает, в том числе, и такие вопросы.. Мало того, у нас будет интернет-портал, на котором можно будет оставлять свои заявки, через который можно будет не только заказывать онлайн-услуги, но и, например, контролировать их потребление – то есть свести к минимуму время на решение бытовых вопросов офисы – и это тоже IT-поддержка. – Не приводит ли это к дополнительным расходам для арендаторов? – Никоим образом. Структура данного бизнеса такова: существуют тарифы, по которым платят абоненты, а есть тарифы межоператорские. Невозможно одной компании опутать проводами весь земной шар, поэтому операторы договариваются между собой о подаче трафика с тем, чтобы конечный пользователь этого не прочувствовал. Конечно, пока что наша компания-оператор «Бигфут телеком» дотационна. Ее функции – это предоставление двух видов услуг –IT и телеком. И

на сотни миллионов долларов, не так много. Сегодня большинство девелоперов строят жилье, так как себестоимость его сооружения – $800-900 за 1 кв. м. Даже жилье экономкласса даст доходность, несопоставимую с тем, что мы видим при возведении бизнес-центра. Анализируя строительство технопарка, мы с акционерами прекрасно понимали, что первая очередь наиболее капиталоемкая: очень большие затраты из-за инфраструктуры. Ее стоимость составила порядка, 1,8 млрд. руб. Но мы не могли запустить проект, не построив, например, опорный водопровод в 5,5 км, 23 км питающих линий, подстанцию на 10 киловольт. – Возможно ли реализовывать такие проекты без участия государства? – Что понимать под участием? Вложение денег? Мне часто говорят: у вас ставка аренды или цена продажи слишком высокие, поэтому малый бизнес просто не справляется. Но цена складывается не сама по себе. Город потратил 1,135 млрд рублей, чтобы вывести производственные площади ЗИЛа, и технопарк обязан компенсировать данные расходы. Или строительство дороги, метро, магистралей… С банками необходимо рассчитываться уже сейчас, а затраты, скажем, по магистралям нельзя возложить только на первую очередь. Поэтому запускается сложный процесс финансирования и

рефинансирования. Совсем обойтись без государства невозможно. – Какая модель работы для вас сегодня приемлема? – Идеальная – это та, когда государство подведет все магистрали и обеспечит электро и теплоснабжением. Мы же, для того чтобы обеспечить наш комплекс теплом и электричества, вложили 600 млн рублей в ТЭЦ ЗИЛа, которая по факту принадлежит городу. Эти затраты лягут на ставку аренды, которую тоже нельзя завышать до бесконечности. А сидеть в обнимку с миллионом квадратных метров – не самый интересный вариант. То есть постоянно приходится находить баланс интересов акционеров и будущих собственников. – Как вы отнеслись к последним инициативам городских властей? – Многие годы я проработал в банковской системе. В Лондоне один английский банкир поделился со мной таким выражением: «Мы, английские банкиры, не критикуем Богом данную королеву, не возражаем против решений всенародно избранного премьера, и никогда не критикуем банк Англии». Поэтому, прежде чем заниматься критикой инициатив властей, нужно понять, что новая администрация хочет сделать в этом городе? Думаю, что новой команде нужно время, чтобы во всем разобраться. Наследство ей досталось более чем непростое. Что этот город должен из себя представлять? Нужно ли развивать здесь крупную промышленность в финансовом центре страны или он должна развиваться как наукоемкий центр? Если говорить о градостроительной политике и нашем проекте, то видно, что отношение властей к технопарку меняется. Я понимаю, что между тем впечатлением, которое было в октябре-ноябре 2010 года, и тем, какое есть сейчас, – большая дистанция. Сегодня оно нормальное, деловое, конструктивное. – Изменились ли сроки окончания строительства? – Пока это конец 2013 года, но эти сроки много от чего зависят. Скажем, существовал такой документ, как «Акт разрешенного использования земельного участка» (АРИ), без которого ничего невозможно было сделать. Нам в те времена АРИ утверждали год и утвердили за два дня до его окончания. Скажем честно, это нетривиальная задача – закончить такой проект к концу 2013 года. – Есть ли тогда смысл следить за сроками? – В одном из своих выступлений мэр Москвы сказал, что необходимо избавиться от инвестконтрактов. Такие слова я считаю абсолютно правильными. Дали участок и прописали для чего, а дальше должен всё регулировать рынок. Сейчас правительство пересматривает инвестконтракты, и мы ждем, когда очередь до нас дойдет. Город должен развиваться.

26

024-29 Interview_L_I.indd 26

10.08.2011 17:34:27


024-29 Interview_L_I.indd 27

11.08.2011 9:54:38


I nt er v iew:

Interviewed by Rafael Khaybrakhmanov ................................. Photo: Nagatino i-Land

Andrei Astakhov

Even though 30% of floor space at the first phase of Nagatino i-Land is still vacant, the developer is setting to work on building the second phase, totaling 130 thousand sqm. The vacant premises at the first phase will be filled in half a year, especially since the majority of space has been sold by the Moscow businessincubator itself, according to Andrei Astakhov, general director at Nagatino i-Land.

''We have rented out more on our own than all the consultants put together'' – Speaking in Munich in the fall of 2010, you said a developer can and even should build infrastructure. А. There was the opinion among developers that private development projects shouldn’t be combined with infrastructure creation. Maybe back then I was lacking arguments, but our existence today proves this is possible. Not only did we build the entire highway infrastructure ourselves, but we also created an independent small business – companies which operate already-built networks. I view this as our answer to the party’s and the government’s exhortation that private business should enter housing and communal utilities. That’s what we did. – So you do not insist that developers have to construct infrastructure? А. Yes, because this is something they can do. A good example is Aras Agalarov. He chose not to wait for the government and built a metro station (“Myakinino” – CRE). He fulfilled the main task – to complete the project. And today every Muscovite knows about Crocus City. He didn’t calculate this in terms of the government’s budget, but his own. This means he made

a shift somewhere in his profits, found financing sources and decided: OK, the main profit growth will occur in the coming 5–6 years; that works for me. That’s basically what we thought. – What is the financial model of Nagatino I-land? А. There’s no way to complete urban development projects without the government’s participation. The building of grids, land regeneration, rainwater sanitizing stations – this is all urban development. We were assigned a project and then allocated this land plot. A beneficial lease rate was set for the plot, but only for the period of construction. As soon as we finish construction on a plot, we are immediately switched to a commercial rate. The project is quite large and to immediately develop 32 hectares is impossible. Therefore we decided to deliver the technology park in 5 phases. When the project was getting started, the Moscow Government said the city would take care of a highway and metro station. At one point I submitted a proposal to the then mayor Luzhkov with cost estimates and undertook to finance the metro station, but

the Government declined, and until nowe that decision has not been overruled. – What’s happening with the highway? А. According to the general plan, part of the Kotelnicheskaya embankment should be opened from the high-rise; several bridges and an alternative onramp to Maryino have been built. The city has taken on the responsibility of providing access to Nagatino I-land not only from Andropov prospect. – Will this be completed? А. I think it will, as will the metro station. It’s no secret to anyone that the new administration concerned itself with, among other things, the problem of the Likhachev plant. Essentially, our project was one of the stages in regeneration of the territory previously occupied by the Likhachev plant. This totals over 360 hectares. Of this, 32 hectares was allocated to the project. At first, the city revoked this land from the plant, and a year later it was decided to build a technology park here. According to a Government directive, the company “Moscow Business Incubator” was created, in which 25%

28

024-29 Interview_L_I.indd 28

10.08.2011 17:34:30


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

belongs to the Likhachev plant. The rest 75% was put to competitive investor recruitment. – What is the ownership structure today? А. It remains the same: 25% to 75%. – Are there plans to buy out this share from the Likhachev plant? А. We don’t have such plans, because we have capitalized our share quite well. Our company’s charter capital at the moment of its creation totaled one million rubles. The city’s share was 250,000 rubles. Now these sums are dozens and even hundreds of times greater. – How about vacancies in the 1st phase? А. Right now approximately 30% of floor space is vacant. – Are you working as the broker? А. Yes, but we’re simultaneously cooperating with major realtors: Jones Lang LaSalle and Knight Frank. My principal position was not to give anyone exclusive rights in any one area. I believe that for a major project such as ours, any exclusivity will entail certain risks. As of today, my commercial service has sold more space than all of them put together. – Why? А. I don’t know. I suppose that during the crisis a new market arose, which was easier for them. Each of them has a colossal database of the clients with whom they have worked. They started working with “relocations.” Yet our product isn’t simple, not to mention it’s in a shell and core condition. These are particular buyers; customized work is needed here. I can tell you that any contract for, say, 200 sqm involves four months of negotiations. All lessors are thoroughly prepared, each having lawyers, requesting all documentation, building permits, expertise, etc. – How soon do you plan to lease the remaining premises? А. As a matter of fact, this is a problem of financial strategy. In conditions when the market has started to rise and such products are virtually absent, I don’t see any need today to undertake any kind of dumping so as to cede ownership of these premises as soon as possible. Our prices aren’t exaggerated and we’re close to the market middle, offering our premises for sale from $3800 to $5000 per sqm. We’re selling most of our premises because the structure of our financing is such that there’s no way to lease the premises mass-scale. Given today’s capitalization rate, if a project is leased it will be recouped in, say, 8–10 years, given that the cap rate on such properties totals 11%. Therefore, everything depends on how much of his own money the developer invested and how much was borrowed. Unfortunately, banks today are very reluctant to credit projects, which is why we’re selling these premises. But this doesn’t mean we don’t offer leases. – Do you think the large number of owners may lower the project’s investment attractiveness? А. If we tried to squeeze as much profit as possible from the technology park, this would

be a hindrance. However, our investors’ interests are clearly defined: they understand how much can be earned in a technology park. – Are you counting on the land plot being bought out? А. Much time is left before the end of construction. Everything depends on how the ownership structure in this project will turn out. – Now you’re beginning work on the second phase. Yet you still haven’t let out 30% of premises in the first one. A. I think the vacant premises will be sorted out by the end of the first quarter next year. We’re currently finishing the design work for the second 130,000-sqm phase. We’ve already finished preparations, cleaned the site, and now we’re laying the grid. There are two difficulties with this site – a specific hydro-geology and lack of firm soil. – Does a data center work on the technology park’s territory? А. Yes, one does, its services are used, but not by everyone. For example, Investtorgbank, who we’re friendly with, bought office premises from us. We agreed that it would be a settlements bank. It is precisely the banks that are interested in having a data center, because they work with a large volume of information. If they install their own server room, then certain fire and sanitary engineering norms have to be observed, for example – there must be a gas fire extinguisher and stabilization of power supply. We spent several million dollars on a large, modern telephone station. When we were only beginning construction of our park, Karachinsky at IBS was already thinking about moving to our site and build ing their own large data center. And I kept thinking in my head that I would make my own small center. And I asked whether they saw demand for this service. They have two data centers filled to the brim, but the service is mainly used only by large corporations, meaning this culture hasn’t yet reached mass-scale, but it already exists at our park. – Do you let in all telecom operators? А. As soon as people move in, the first thing they demand is a connection. The Ministry of Communications told us that here we needed our own small operator, who would perform the function of a connections hub. In the outcome, the technology park today works with four telecom operators. We brought in three firms from the small and midsized business category, and we have our own operator, which can send signals to any operator. Our own operator involves additional costs, and I have these in no small amount. But this is a solution for small residents. Will a large external telecom provider work with a company that occupies 100 sqm and buys traffic for its four employees? Never. But we have a tech support service, which answers all manner of telecom issues. Furthermore, we will have an internet portal where one can order services and check their usage. – Doesn’t this lead to additional costs for renters?

| Facts&Figures | Interview

| |

| Cover Story

|

А. Not at all. The structure of this business is this: there are tariffs that subscribers pay, and there are inter-operator tariffs. There’s no way for one company to wrap the entire globe in wires, which is why operators agree with each other to transfer traffic so that the end user doesn’t detect this. Of course, right now our operator “Bigfoot Telecom” is subsidized. Its function is to provide two types of services – IT and telecom. And today, for example, with our operator’s help we are close to implementing within our company an ERP-system, a budgeting and planning system, and we have already implemented an e-document circulation system and more. – So this is work for the future? А. Of course. Such telecom services are commercially attractive. The earnings a developer can receive from development are simply incomparable to what can be received even from such traffic. – Why wouldn’t developers want to work with industrial zones? А. First, if a company receives a land plot to build a building, it wants to earn as much as possible. Second, in order to develop industrial zones in the way we develop them, with the construction of highways, bulky financing is required. Meanwhile, banks ready to lend hundreds of millions of dollars are few in number. The majority of developers today build residences because the cost of construction is $800–900 per sqm. Even economy-class residences will provide returns out of proportion with what we’re seeing while building the business center. Analyzing the building of the technology park, the shareholders and I perfectly understood that the first phase was the most capitalintensive because of infrastructure. But we couldn’t launch the project without building, for example, a support water pipe 3.5 km long, 12 km of power lines, and a 10 kWt substation. – Is it possible to complete such projects without the government’s participation? А. What do you mean by participation? Investing money? Participation quality? People often say to me: your lease rates or sales prices are too high; small businesses just won’t manage. But the price doesn’t come together on its own. The city spent 1.135 bln rubles in order to relocate the Likhachev plant industrial premises, and the technology park is obligated to offset these spending. Or the building of roads, metro, highways… The banks have to be paid right now, while the costs for, say, the highways cannot be imposed only on the first phase. Therefore, a difficult process of financing and refinancing has been launched. There’s no way to do it all without the government. – What model of work is acceptable for you today? А. The ideal model is one where the government connects up all the highways and provides the electric and heating utilities. In order to provide our complex with heat and electricity, we invested 600 million rubles in a thermal power plant at the Likhachev works, which in fact belongs to the city. These costs will go into

the rental rates, which cannot be raised infinitely. Meanwhile, sitting on millions of square meters isn’t the most appealing option. You always have to find a balance of interests between the shareholders and owners. – How did you react to the latest initiatives by the city authorities? А. I worked for many years in the banking system. In London one British banker shared the following expression with me: “We, British bankers, don’t criticize the God-given monarch, we don’t object to the decisions of the people’s chosen Prime Minister, and we never criticize the Bank of England.” Therefore, prior to criticizing the authorities’ initiatives, one must understand the following question: what does the new administration want to do in this city? Right now I don’t see any overarching vector, but I think the new administration has to get a handle on everything. It inherited quite a challenging situation. If we speak about the urban development policy, it’s obvious that the authorities’ attitude toward the technology park is changing. I understand there is a large distance between the impression there was in October-November 2010 and the one there is now. A second similar land plot 340 hectares large and 5 km from the Kremlin doesn’t exist anywhere. What should this stand for? Is it possible to develop major industry? I don’t think so, because major industry requires logistics. At its peak, the Likhachev plant produced 200,000 automobiles a year and employed 18,000 people. Today this is impossible. I sometimes hear that Moscow is turning into a white-collar city and this is bad. Yet in what other world financial center will you find a major machinery enterprise 5 km from the city center? Nowhere. Today I also hear that Moscow should develop as a scientific center. And this is true. For example, a large number of scientific and research organizations are located in Skolkovo. Yet no one says there should be a metallurgical business in Skolkovo. Perhaps this also shouldn’t exist at Nagatino i-Land. Let’s give the capital’s authorities the chance to determine what kind of city they want to see. – Has the timeframe for finishing construction changed? А. Right now it’s the end of 2013, but this timeframe depends on a lot. Let’s say there was such a document as “Act of permitted use of land plot” (ARI), without which we weren’t able to do anything. Back then our ARI was approved for a year and it was approved two days before its end. I’ll say honestly that this isn’t a trivial task – finishing this project by the end of 2013. – Then is there any point to meeting the timeframes? А. In one of his speeches, the mayor of Moscow said it was necessary to get rid of investment contracts. I consider these words absolutely correct. They gave a land plot and stipulated its purpose, and after this the market should regulate everything. Right now the government is reviewing investment contracts, and we’re waiting for our turn to come around. The city has to develop.

29

024-29 Interview_L_I.indd 29

10.08.2011 17:34:30


Те м а н о м е р а:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Сети рвутся в бой Н

е так давно ГК «Детский мир» объявила о своих планах по значительному расширению сети. К 2013 году предполагается открыть более 50 новых магазинов и увеличить общую торговую площадь магазинов более чем на 70 тыс. кв. м. Сейчас количество магазинов – 131, а совокупная площадь магазинов превышает 270 тыс. кв. м. Темпы региональной экспансии сети были снижены в кризис. По словам заместителя гендиректора по развитию сети «Детский мир» Теймураза Шенгели, компания намерена обозначить свое присутствие в городах областного значения, где сеть еще не представлена: в Иркутске, Мурманске, Архангельске, а также в богатых северных городах – Тюмени, Сургуте, Нефтеюганске, Ноябрьске. Кроме того, новые магазины появятся и в Москве – приоритетным заявлены спальные районы востока столицы. Как отмечают аналитики, сейчас о планах по расширению сетей розничных магазинов заявляет большинство ритейлеров. Так, компания «О’кей» планирует в 2011–2015 годах увеличивать торговые площади примерно на 30% ежегодно и открыть 11 новых магазинов. Продуктовая сеть премиум-класса «Глобус Гурмэ», заморозившая в кризис программу развития, в этом году решила открыть четыре мага-

зина в Москве и Петербурге. Сеть премиальных супермаркетов «Азбука вкуса» планирует в 2011 году запустить не меньше семи новых магазинов в Москве и области. Кроме того, ритейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге. Розничный ритейлер Mango в течение четырех лет намерен открыть 200 магазинов, 100 из них – уже в следующем году. Сеть обувных магазинов «Обувь России» собирается инвестировать в свое развитие 1,5 млрд рублей. Заметная активность со стороны торговых операторов наблюдается также в сегменте продажи бытовой техники и электроники. Так, например, компания «М.видео» планирует открывать по 35 торговых точек в год. Тем не менее, по информации компании, в 2010 году компания собиралась открыть 30 магазинов, а открыла 44. А сотовый ритейлер «Евросеть» намерен запустить около 50 магазинов нового для себя формата электроники и бытовой техники. Интерес к торговому сегменту проявляют и инвесторы. Так, в мае 2011 года стало известно, что фонд прямых инвестиций под управлением ФК «Уралсиб» купил долю в розничной сети магазинов детских товаров «Академия».

По данным компании S. A. Ricci, 70% сетевых арендаторов интересуются региональными проектами чаще, чем это было год назад, рынок активизировался еще зимой этого года. По мнению Ильи Шуравина, директора департамента торговой недвижимости, партнера S. A. Ricci, крупных (якорных) арендаторов в желании развиваться в регионах останавливают только временные логистические проблемы: «В течение года большинство продовольственных сетей решит данный вопрос за счет открытия в новых регионах собственных/арендуемых гипермаркетов. Другие продуктовые операторы предпочитают покупать небольшие региональные сети», – говорит он. Такая активность торговых сетей не может быть не замеченной и девелоперами. Однако при всем желании им не успеть за теми темпами роста, которые наметили себе ритейлеры. «У ритейла сегодня явно дефицит хороших площадей. Ритейлу нужно три месяца, чтобы открыть магазин. Девелоперский цикл – это 1,5–2 года. Сейчас спрос явно превышает предложение, что ведет, конечно, к росту ставок и к активизации девелоперских проектов», – говорит председатель Совета директоров ГК «Торговый квартал» Михаил Кирсанов.

В этом году большинство ритейлеров пересмотрели свои планы по развитию с осторожных на оптимистические. Причем если до кризиса в центре внимания бизнеса были городамиллионники, то сейчас планка существенно понизилась. Однако для многих сетей в регионах может просто не найтись места. Между тем отдельные ритейлеры уже столкнулись с дефицитом площадей. К примеру, планы по развитию компании «Техносила» на этот год не будут реализованы в полном объеме. В марте руководство компании объявило о желании открыть в течение 2011 года 10 новых магазинов. Однако уже сейчас в компании признают, что это невыполнимо: просто нет необходимого количества помещений нужного формата.

Растущие организмы Аналитики констатируют, что на сегодняшний день рынки городов-миллионников близки к насыщению. Как следствие этой ситуации, многие сети смотрят на города с населением от 250–350 тыс. человек в ЦФО и от 450–500 тыс. человек в других округах РФ. «Для компаний, таких как Kiabi, интересен рынок Москвы и ближайших городов-миллионников, Inditex и New Yorker уже готовы и к тем же Чебоксарам. Такие компании, как Gloria Jeans, Sela, Incity, смотрят на города от 500 тыс. человек. Крупные ритейлеры думают о будущем и уже сейчас стараются занять свою нишу в небольших городах», – говорит Илья Шуравин. В компании Knight Frank добавляют, что практически все ритейлеры пере-

30

030-037 Cover Story_I_L.indd 30

10.08.2011 10:34:00


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Илья Шуравин, S.A. Ricci / Ilya Shuravin смотрели свои планы в сторону более интенсивного развития, однако при этом специфика ситуации (волатильность экономики) не позволяет прогнозировать в перспективе рывка – скорее всего, рост рынка будет плавным. Эксперты отмечают, что сегодня мы наблюдаем продолжение экстенсивного развития сетей, предпринявших попытку увеличения доли рынка в благоприятной среде (2009 – начало 2010 года). «В 2011 году появилось более спокойное отношение и потребителей, и торговых сетей к возможностям экономики. У населения сейчас нет той уверенности в положительном изменении собственного благосостояния, с которым мы входили в 2010 год. Да, в абсолютном выражении мы превысили докризисные показатели и по доходам, и по потреблению, но не в реальном выражении. Прогнозы по развитию розничного сектора можно охарактеризовать как осторожные, это сказывается и на планах развития сетей различного профиля», – комментирует Андрей Васюткин, и. о. начальника отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Согласно данным S. A. Ricci, практически все ритейлеры, вне зависимости от сегмента и формата, намерены выходить в сравнительно небольшие города. Так, предпочтением являются города-спутники при миллионниках, удаленностью не более 300 км от самого мегаполиса. Большинство сетей, торгующих бытовой техникой, готовы работать в городах с населением менее 500 тыс. жителей. К примеру, «М.видео» на этот год запланировала выход в малые города с населением менее 100 тыс. человек, а также расширение географии присутствия, в том числе активное развитие компании в Сибири. Однако, по данным S. A. Ricci, сети бытовой техники полагают возможным открытие не более 2–3 магазинов, расположенных по преимуществу

в центре города и вдоль основных трасс. Аналогичная позиция у сетей детских товаров и спортивных магазинов. В то же время универмаги верхней одежды сегодня активнее всего развиваются в городах от полумиллиона жителей, где готовы рассматривать помещения 600–1500 кв. м. Определяющими факторами для ритейлеров категории fashion wear по решению открывать или не открывать ТЦ в том или ином городе с населением не более 500 тыс. человек является сегодня прежде всего наличие необходимой сопутствующей инфраструктуры в маркетинговой концепции ТРЦ (фуд-корт, развлекательный и детский центры, паркинг), местоположение ТЦ в городе, качественный пул арендаторов и, безусловно, присутствие конкурентных брендов в городе как индикатор покупательской активности. Также город представляет интерес, если не является сателлитом крупного регионального центра, в котором обязательно будет не менее 5–10 мегамоллов. В то же время ряд операторов fashion wear (особенно подкатегория «Мужская одежда») в этом отношении занимают сейчас скорее выжидательную позицию и действуют осторожно, либо планы по открытию новых магазинов в городах до 500 тыс. кв. м намечены не ранее чем на 2012–2013 годы. В частности, не стремятся идти в регионы бренды Famozo, Windsdor Knot, De Rossi. При этом отдельные представители того же сегмента готовы развиваться по франчайзингу, например Café Coton, который имеет опыт работы в крупных городах: СанктПетербурге, Новосибирске, Ярославле, Нижнем Новгороде). Компания «Балтика групп» (бренды Monton, Ivo Nikkolo, Baltman, Mosaic) планирует развивать только собственные магазины двух брендов из четырех: это Baltman, Mosaic. Свернув развитие двух других брендов на территории РФ, два основных бренда будут развиваться в городах с численностью населения от 700–750 тыс. человек. Компания «Большевичка 1929» на сегодня вообще не планирует выходить за пределы Москвы. Ряд компаний, по данным S. A. Ricci, стратегия которых основана на открытии партнерских магазинов, к примеру Gant, пока не видят на региональных рынках партнеров по развитию. Исключение составляют крупные сетевые монобрендовые компании, например Henderson, или же зарубежные ритейлеры с целым портфелем брендов, такие как Inditex (в портфеле которого несколько серьезных брендов разного формата, включая ZARA) или Benetton. Компания FIBA Retail (GAP, Marks & Spenser) рассматривает в среднесрочной перспективе пока также только города-миллионники. Зато весьма охотно идут в регионы универмаги и операторы ценового уровня «средний минус» – как собственными силами, так и через франчайзи (правда, и среди фирм данного сегмента есть «домоседы»). Такие компании, как «Вещь»,

| Интервью | Тема номера

| |

| Residential

|

«Глория» и Sela, рассматривают города с численностью населения от 200 тыс. человек. При этом «Глория» развивается самостоятельно, а Sela в регионах в основной массе представлена через партнеров. Некоторые компании выбирают точечное развитие, пока не претендуя на глобальный охват рынка. Так, у «Модиса» на 2011 год заявлены такие города, как Набережные Челны, Белгород, Курск, Астрахань. А вот универмаги «Фамилия» и «СтокЦентр» по-прежнему не готовы выходить в регионы. Для новичков рынка перспективы регионального развития сейчас ограничиваются также лишь Петербургом и другими миллионниками. Это касается таких брендов, как Uniqlo, Waikiki, Kiabi. Уверенно себя чувствуют в сложившихся условиях парфюмерно-косметические операторы: «Л’Этуаль», «Рив Гош» и «Иль де Боте» активно заходят в проекты в городах с населением 500 тыс. жителей и менее, подстегиваемые конкуренцией друг с другом. По мнению управляющего партнера, креативного директора компании CityMarketing Алексея Ванчугова, планы по экспансии определяются либо спекулятивным, либо экстенсивным ростом: «Планомерно развивается «М.видео» – их рост обусловлен потребностью рынка. Как следствие, для них всегда есть площади. Тогда как планы «Детского мира» носят спекулятивный характер. Несколько лет они активно не расширялись, теперь вдруг решили это начать. Возможно, у них

Андрей Васюткин, «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» / Andrey Vasyutkin, Magazin Magazinov, part of CB Richard Ellis affiliate network есть планы по продаже сети», – полагает эксперт.

Посадочные площадки Эксперты оценивают экспансию ритейла в отдаленные регионы и города с населением 200–300 тыс. жителей как закономерную: предложение по площадям в Москве и других городах-миллионниках, особенно в Центральной России и на Урале, минимально, рынок в большой степени уже насыщен, арендные ставки высо-

31

030-037 Cover Story_I_L.indd 31

10.08.2011 10:34:00


Те м а н о м е р а:

Алексей Ванчугов, CityMarketing / Alexey Vanchugov ки, а потребительский спрос распределен между слишком многими игроками. В «М.видео» отмечают, что сейчас площади, приемлемые по своим характеристикам, им найти порой проблематично не только в Москве, но и в регионах: «Как ритейлер, который выдвигает высокие требования к торговым площадкам (расположение, инфраструктура, якорные арендаторы, единый формат), мы сталкиваемся с недостатком площадей для будущих магазинов. Это связано с тем, что в кризис строительство торговых центров сократилось, и сегодня на рынке наблюдается явный дефицит площадок», – рассказали представители компании. Алексей Ванчугов отмечает, что развитие рынка сейчас во многом определяется внерыночными факторами, будь то административные барьеры или некачественное городское планирование: «Если говорить о Москве и Московской области, то, согласно опросам предпринимателей, область стала более привлекательна для развития бизнеса, чем столица. Вероятно,

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 38

линейный торговый центр – стрип-молл, который рассчитан не на 100-тысячный Обнинск, а как минимум на Обнинск и Нарофоминск. Нынешние градостроительные планы, однако, не предусматривают синергии. В результате, как отмечает Алексей Ванчугов, складывает подчас парадоксальная ситуация: «В кинотеатр ТЦ «Мега Теплый стан» приезжают люди даже из Обнинска, а это более 100 километров, и из Нарофоминска, который расположен в 60 км от города. И это проблема не только девелопмента, но и градостроительной политики», – уверен эксперт. В качестве еще одного показательного примера можно вспомнить омскую «золотую милю». На трех квадратных километрах там разместились ТРЦ «Мега», «Торговый квартал» и еще один крупный торговый центр: три участка подряд были проданы под одни и те же функции. Вряд ли омский градплан предполагал такое использование этих территорий.

Девелоперы и регионы Отдельный вопрос, связанный с развитием рынка ритейла в регионах, – какие девелоперские компании будут являться ключевыми игроками рынка. Еще лет 5–7 назад в регионах доминировали местные застройщики, однако сегодня ситуация складывается в пользу федеральных компаний. По словам Екатерины Земской, руководителя отдела аренды торговых центров компании JLL, преимущество регионалов – административный ресурс – никуда не делся, но у локальных игроков редко встречаются амбиции по созданию сетевого бизнеса: у них есть один участок, и они хотят его развивать. Г-жа Земская напомнила, что, тем не менее, не стоит исключать возможности повторения той истории, которая случилась у сети «Ашан» на казанском рынке. Местный сетевой игрок «Бахетле», по слухам имеющий хорошее лобби в правительстве Татарстана, долгое время чинил препоны «Ашану», который должен был открыться в казанском ТЦ

Впрочем, сейчас, полагает вице-президент девелоперской компании «Ташир» Виталий Ефимкин, региональные власти, как правило, заинтересованы в приходе федеральных игроков. Самый яркий пример, подтверждающий это, разумеется, Калуга. Напомним, что недавно на калужский рынок вышла ГК «Торговый квартал», которая приобрела действующий комплекс «Сан Март» и намерена провести в нем масштабную реконструкцию. Комплекс был сдан в кризис, и бизнес у прежнего собственника не пошел: оказалось, очень сложно набрать арендаторов. «Однако сейчас интерес у ритейла огромный. Мы понимаем, что это не мы такие герои, пришли, и все наладилось, а экономическая ситуация складывается в нашу пользу», – говорит Михаил Кирсанов из ГК «Торговый квартал». В планах нового собственника – расширение площадей в два раза – с 43 до 88 тыс. кв. м. Как отмечает г-н Кирсанов, нынешний момент имеет свою очень четкую специфику, это благоприятное время для экспансии: «Есть активный спрос. Арендные ставки уже растут. В декабре мы заканчиваем комплекс «Торговый квартал» в Домодедово, и на каждую секцию там у нас по два-три претендента. Мы нещадно проводим тендеры и поднимаем цены. Через полтора-два года рынок подрегулируется, но пока есть время на прорыв», – говорит он. По словам Михаила Кирсанова, сейчас самое время приобретать те площадки, которые на рынке еще остались. «Но их уже не так много: большинство хороших объектов уже проданы», – добавляет Виталий Ефимкин. Но все же оптимально сегодня покупать недострой: это сокращает цикл работ на объекте с двух лет до года: «Надо успеть поднырнуть под волну ажиотажного спроса со стороны сетей. Сейчас все девелоперы это понимают», – полагает г-н Кирсанов. ГК «Торговый квартал» в настоящее время, как сообщил Кирсанов, наиболее приоритетными для себя городами считает Ярославль, Тверь, Ульяновск, Ступино,

У ритейла сегодня явно дефицит хороших площадей. Ритейлу нужно три месяца, чтобы открыть магазин, а девелоперский цикл – это 1,5–2 года. Сейчас спрос явно превышает предложение, что ведет, конечно, к росту ставок и к активизации девелоперских проектов. там стало проще работать, а в Москве, наоборот, сложнее. Общее для ситуации со всеми регионами в том, что градостроительные планы у нас – не инструмент для переговоров с девелоперами, а бумага для вышестоящих начальников. Поэтому генпланирование осуществляется без координации различных субъектов», – считает г-н Ванчугов. К примеру, в США такое планирование происходит на уровне округа/штата. На хайвее между городками растянулся

«Южный» – строительство комплекса тормозили местные чиновники. Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская приводит пример Томска, где строится ТЦ «Изумрудный город». Собственник – владелец сети «Фуд-сити». Развивает он и торговую недвижимость в городе: «Позиции этого гипермаркета настолько сильные, что это может повлиять на решение любой другой сети о выходе на рынок Томска», – полагает она.

Тамбов. Объекты там уже строятся и будут введены в строй в 2011–2012 годах. Галина Малиборская добавляет, что у местных и федеральных девелоперов принципиально разные компетенции: «Локальные операторы вряд ли могут замахнуться на 50–80 тыс. кв. м, но на 30–40 тыс. кв. м запросто. Именно эта ниша – удел локальных операторов. К примеру, в Туле местный девелопер реализует проект «Гостиный двор» – ТЦ площадью 50 тыс. кв. м. Его проект всегда

Екатерина Земская, Jones Lang LaSalle / Ekaterina Zemskaya будет успешным: место и концепция дают неубиваемое сочетание. В то же время вряд ли этот застройщик сделает что-то еще», – считает она. Как полагают девелоперы, нынешний момент для них удачный. Ситуация такова, что интересы участников рынка сходятся, но, прежде чем спрос ритейла на площадки будет удовлетворен, пройдет не меньше года. По мнению Михаила Кирсанова, с учетом стрит-ритейла планы большинства торговых сетей по региональному развитию вполне реальны. Кроме того, не стоит забывать о ротации операторов в региональных ТЦ: в процессе экспансии крупные игроки будут вытеснять локальный ритейл. Впрочем, как полагает Виталий Ефимкин, кризисный период для ритейла и девелопмента был интереснее с точки зрения развития бизнеса (конечно, при наличии финансовых ресурсов у игроков): «Сейчас, оценивая свою работу в кризис, мы понимаем, что это было правильное решение – не замораживать проекты. Потребительский рынок резкого спада не заметил. Болезненно кризис отразился на офисах и жилье – с точки зрения ТЦ кризис если и был, то незначительный. По крайней мере у нас не было резкого оттока арендаторов. Более того, во время самого пика кризиса мы запускали два торговых центра. Большим подспорьем было то, что у ГК «Ташир» есть свой устойчивый костяк якорных арендаторов и, кроме того, пакетные соглашения с крупными ритейлерами. Поэтому костяк арендаторов был сформирован без проблем». Таким образом, общее состояние дел в региональном развитии ритейла и девелопмента можно вполне оценить как хорошее. Рынок развивается, перспективы участники рынка видят. Единственное, что неизбежно следует за ростом рынка, – операционные расходы: арендные ставки на региональных площадках уже ползут вверх, ведь всем в любом случае места не хватит.

32

030-037 Cover Story_I_L.indd 32

10.08.2011 10:34:01


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Residential

|

Networks Chafe at the Bit This year most retailers have made adjustments to their cautious development plans, having become more optimistic. Before the recession, businesses focused on cities with populations of over one million, but now the bar has gone down significantly. However, it might turn out that there is no place for many networks in the regions. Author: Nikolay Kirilov ........................... Photo: CRE Archive

N

ot long ago, the Detskiy Mir Group announced its plans to significantly expand its network. It plans to open 50 new stores and to increase the total floor space of stores by more than 70,000 sqm by 2013. Now the total space of the stores is over 270,000 sqm, in 131 stores. Regional expansion of the networks slowed down during the recession. According to Teymuraz Shengeli, deputy general director of network development for Detskiy Mir, the company intends to enter most cities of regional importance, where the network still has no presence, such as Irkutsk, Murmansk and Archangelsk, and in the rich northern cities: Tyumen, Surgut, Nefteyugansk and Noyabrsk. In addition, new stores will appear in Moscow also – the eastern residential districts of the capital will be given priority.

As analysts have noted, today most retailers are announcing plans to expand their retail chains. Thus, in 2011–2015 the O’Key Company plans to increase its retail space by 30% annually, opening 11 new stores just in 2011. Globus Gourmet, a premium class grocery network, suspended its development program during the recession, this year it has decided to open four stores in Moscow and Saint Petersburg. The network of premium supermarkets, the “Azbuka vkusa”, plans to open at least seven new stores in Moscow and Moscow Oblast in 2011. In addition, the retailer is considering the possibility of opening its stores in Saint Petersburg, Kiev and Yekaterinburg. The retail store Mango is going to open 200 stores in four years, 100 of them in the next year alone. The shoe store network, “Obuv Rossii”, plans

to invest 1.5 billion rubles into their company’s development. There has been noticeable activity in the home appliances and electronics retail segment. For example, M. Video plans to open 35 outlets annually. According to the information presented by the company, last year M. Video planned to open 30 stores, but at year-end, 44 new stores were opened. The plans for the current year are within these limits. The cellular phone retailer, Euroset, plans to launch about 50 new household appliances and electronics stores. Investors are showing interest in the retail segment as well. Thus, in May 2011, it became known that a direct investment fund managed by the Uralsib FC purchased a stake in children’s goods retail network, the Akademiya.

According to S.A Ricci, 70% of network tenants are more interested in regional projects today than they were a year ago, the market became more active in the winter of this year. According to Ilya Shuravin, director of commercial real estate and partner of S.A Ricci, only temporary logistics problems are stopping large (anchor) tenants in their desire to expand in the regions. "During the year, most grocery networks will solve this problem by opening up their own or leasing hypermarkets in new regions. Other grocery operators prefer to buy out small regional networks," he said. Developers cannot overlook such activity of retail networks. However, even with the best intentions in the world, they cannot keep up with the pace of growth, which the retailers have set. "Today, the retail sector clearly faces a shortage

33

030-037 Cover Story_I_L.indd 33

10.08.2011 10:34:02


C over S t or y:

Ирина Дзюба: В партнерах главное – открытость позиции. Плохо, когда слова расходятся с делами. Правда все равно всплывет, но на ее поиск придется потратить гораздо больше времени.

стр. 48

of good space. It takes a retailer three months to set up a store. The developer’s cycle is 1.5–2 years. Now the demand is clearly outstripping the supply, which of course is causing leasing rates to grow, but also stimulating the development of new projects," says Mikhail Kirsanov, chairman of the board of directors at the Torgovy Kvartal Group. Meanwhile, some retailers have already been faced with a shortage of space. For example, Tehnosila will not fully realize its development plans for this year. In March, the company announced its desire to open 10 new stores in 2011. But now the company admits that this is impossible, there simply is not enough available space.

Growing organisms Analysts have concluded that the markets in megacities are close to the saturation point today. As a consequence, many networks are looking at cities with populations of 250–350 thousand people in the Central Federal District and from 450–500 thousand people in other districts of the Russian Federation. "Companies like Kiabi are interested in the Moscow market and those of the nearby big cities. Inditex and the New Yorker are ready to enter Cheboksary. Such companies as Gloria Jeans, Sela and Incity are considering cities with over 500,000 people. Large retailers, thinking about the future, are already trying to find their niche in small towns," says Ilya Shuravin. Knight Frank adds that almost all retailers have revised their plans, now calling for more intensive development, but the specifics of the situation (the volatility of national economy) makes it hard to create long term forecasts, most likely the market will keep growing gradually. Experts are noting that we are witnessing the continuation of extensive development of the networks, which had attempted to increase their market shares in favorable times (2009 – early 2010). "In 2011, both consumers and retail networks have a calmer attitude towards the opportunities offered in the economy. Today, people do not have the same confidence in

a positive improvement in their living standards, which they had in 2010. Yes, in absolute terms, we have exceeded the prerecession income and consumption indicators, but not in real terms. Forecasts for the development of the retail sector can be characterized as cautious, and this affects the development plans of various networks," says Andrey Vasyutkin, acting head of research and consulting at Magazin Magazinov, part of CB Richard Ellis affiliate network. According to S.A Ricci, almost all retailers, regardless of segment and size, are starting to enter relatively small cities. Thus, preference is being given to satellitetowns near the megacities, not more than 300 km away. Most networks that sell home appliances are ready to work in cities with populations of less than 500,000. For example, M. video this year is planning to enter small cities with populations of less than 100,000 people, and to expand its presence, including active development of the company, in Siberia. However, according to S.A Ricci, home appliances networks believe it is possible to open no more than 2 to 3 stores, located mostly in the central part of the city and along major highways. Networks of children's goods and sporting goods are in a similar situation. At the same time, clothing department stores are most actively developing in cities with populations of half a million people, where they are ready to consider retail premises of 600–1500 sqm. The determining factors for fashion wear retailers, which influence the decision to open or not open a shopping center in a particular city with a population of not more than 500,000 people, are the availability of the necessary supporting infrastructure (food court, entertainment and children's center, parking), the location of the shopping center in the city, a quality pool of tenants and of course, the presence of competing brands in the city, as an indicator of consumer’s activity. A city also evokes interest, if it is not a satellite of a major regional center which will definitely have at least five to ten mega-malls. At the same time, a number of fashion wear opera-

tors (especially in the "Men’s outerwear" category) prefer to wait and move carefully – they are not going to open new stores in cities of up to 500,000 people earlier than in 2012–2013. In particular, such brands as Famozo, Windsor Knot, De Rossi do not tend to go into the regions. However, individual representatives of the same segment are ready to grow via franchising, for example Cafe Coton, which has experience in large cities such as Saint Petersburg, Novosibirsk, Yaroslavl, and Nizhniy Novgorod). Baltika Group (Monton, Ivo Nikkolo, Baltman, Mosaic brands) is planning to develop only its own stores of 2 (two) brands out of 4: these are the Baltman and Mosaic. Curtailing the development of the other two brands in Russia, the two major brands will expand in cities with populations from 700–750 thousand people. The Bolshevichka 1929 Company today has no plans to go outside of Moscow. According to S.A Ricci, a number of companies whose strategies are based on the search of reliable partners (one example is Gant), do not see any development partners in the regional markets for the present. Exceptions to this rule are major multi-brand networks, such as Henderson, or foreign retailers with a portfolio of brands, such as Inditex (whose portfolio includes several major brands in various formats, including ZARA), or Benetton. The company FIBA Retail (GAP, Marks & Spenser) is considering only megacities in the medium-term outlook. But department stores and “low middle” operators willingly go to the regions, both on their own and through franchisees (it is true that among the firms in this segment there are “stay-athomes” as well). Such companies as Vesch, Gloria and Sela are considering cities with populations of 200,000. Gloria is developing independently, while Sela is represented by its partners in the regions. Some companies are choosing limited development, having no ambitions to enter the global market. Thus in 2011, Modise plans to enter the cities of Naberezhnye Chelny, Belgorod, Kursk and Astrakhan. The department stores Family and StockCenter are not ready to go to the regions yet. For beginners in the mar-

ket, the prospects for regional development are now limited only to Saint Petersburg and other megacities. This applies to such brands as Uniqlo, Waikiki and Kiabi. Perfumery and cosmetics operators, like L'Etoile, Rive Gauche and Ile de Beaute, feel confident under these circumstances, and they actively go into projects in cities with populations of 500,000 or less, spurred by competition between each other. According to Alexey Vanchugov, managing partner and creative director of CityMarketing, plans for expansion are determined either by speculative, or by extensive growth. "M. video is systematically developing; their growth is driven by the market demand. As a consequence, there is always space for them, while Detskiy Mir has speculative plans. For several years they have not expanded, now suddenly they have decided to embark upon on this path; perhaps they have plans to sell their network," the expert believes.

Landing grounds Experts estimate that the retail expansion into remote regions and cities with populations of 200–300 thousand is a natural step, as there is very little available space in Moscow and other megacities, especially in Central Russia and the Urals, the market is already heavily saturated, the rental rates are high and consumer demand is distributed among too many players. At M. video they noted that it is sometimes difficult to find space, which meets their needs, not only in Moscow but also in the regions. "As a retailer, which has high demands for the retail floor space (location, infrastructure, anchor tenants, integrated format), we are facing a lack of quality space for our future stores. This is due to the fact that during the recession the construction of shopping centers came to a halt, and now there is a clear shortage of good sites on the market," say the company's representatives. Alexey Vanchugov notes that market development is now largely determined by non-market factors, whether these be administrative barriers or poor-quality urban planning. "If we talk about Moscow and

34

030-037 Cover Story_I_L.indd 34

10.08.2011 17:30:45


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Residential

|

35

030-037 Cover Story_I_L.indd 35

10.08.2011 17:30:48


C over S t or y:

Galina Maliborskaya, Colliers International / Галина Малиборская Moscow Oblast, according to entrepreneurs, the oblast has become more attractive to business than the capital city. Probably it is easier to work there, whereas in Moscow, on the contrary, it is more complicated. The common problem in all the regions is that their urban development plans are not a tool for negotiation with developers, but only an official paper for superiors. Therefore planning is carried out without coordination with the various regions," says Mr. Vanchugov. For example, in the U. S. such planning occurs at the level of the county or state. A strip mall is situated on the highway between the towns, which is designed not for Obninsk, with the population of 100,000, but for Obninsk and Narofominsk. However, current urban development plans do not provide for synergy. In the end, as Alexey Vanchugov says, sometimes we see a paradoxical situation arise. "The cinema of the Mega Teply Stan Mall is visited by people from Obninsk, which is more than 100 kilometers away and a number of people from Narofominsk lying 60 km away from the city. And this problem effects not only development, but also the urban planning policy," the expert believes. As one more illustrative example we can recall the Omsk "golden mile". The Mega Mall, Torgovy Kvartal and another large shopping center were all located on three square kilometers of land, all three sites being sold for the same functions. It is unlikely that the Omsk Master Plan called for these areas to be used in such a way.

Developers and the regions Which development companies will become the key players in the market is a separate problem, related to the development of the retail market in the regions. Five to seven years ago, the regions were dominated by local developers, but today the situation is favorable to national companies. According to Ekaterina Zemskaya, head of retail space brokerage at JLL, the administrative resource, which is the advantage the regions offer, has not disappeared, but local

players rarely have the ambition to create business networks, they have a site, and they want to develop it. Ms. Zemskaya recalled that we should not exclude the possibility that the situation, which occurred to Kazan's Auchan, may once again repeat itself on the market. The local network player Bahetle, so the rumor had it, had a good lobby in the Government of Tatarstan, and impeded Auchan for a long time, which in its turn was forced to open in Kazan’s Yuzhniy shopping mall, but the construction of the project was also slowed by local officials. Galina Maliborskaya, director of retail real estate at Colliers International, cites the example of Tomsk, where they build the Emerald City Shopping Center. This is the property of the owner of the Food City network. He also develops retail real estate properties in the city. "The position of the hypermarket is so strong that it can influence the decision of any other network to enter the market in Tomsk," she said. However, more often, as was noted by Vitaliy Efimkin, vice president of the Tashir Development Company, as a rule, the regional authorities are interested in the coming of national players. The most glaring example that confirms this trend is Kaluga, of course. We shall recall that recently the Torgovy Kvartal Group entered the Kaluga market, through the acquisition of the existing San Mart

section. We mercilessly tender and raise our prices. In 18 months or two years from now the market will somehow adjust itself, but in the meantime, there is time for a breakthrough," he said. According to Mikhail Kirsanov, now it is the time to acquire those sites that remained on the market. "But they are not so many of them, most of the good sites have already been sold," adds Vitaliy Efimkin. And still it is better to buy unfinished facilities today, for this reduces the cycle of works on the site from two years to one year. "We have to catch the wave of the feverish demand coming from the networks. Now all the developers understand this," believes Mr. Kirsanov. According to Mr. Kirsanov, at present, the Torgovy Kvartal is giving the highest priority to such cities as Yaroslavl, Tver, Ulyanovsk, Stupino and Tambov. Retail projects are already under construction there and will be commissioned in 2011– 2012. Galina Maliborskaya adds that local and federal real estate developers have fundamentally different competences. "Local operators can hardly venture upon 50-80 thousand sqm, but they will gladly work on 30–40 thousand sqm. Mainly this niche is the lot of local operators. For example, in Tula a local developer is implementing the Gostiniy Dvor project, a shopping center with an area of 50,000 sqm. Its

Vitaliy Efimkin, Tashir Development / Виталий Ефимкин for retail and development companies (provided the availability of financial resources, to be sure). "Now, evaluating our work during the recession, we realize that it was the right decision not to freeze our projects. The consumer market had not noticed the slump. The recession has painfully affected the offices and

Alexey Vanchugov notes that market development is now largely determined by non-market factors, whether these be administrative barriers or poor-quality urban planning. "If we talk about Moscow and Moscow Oblast, according to entrepreneurs, the Moscow Oblast has become more attractive to business than the capital city. Probably it is easier to work there, whereas in Moscow, on the contrary, it is more complicated. The common problem in all the regions is that their urban development plans are not a tool for negotiation with developers, but only an official paper for superiors. Therefore planning is carried out without coordination with the various regions." Complex, and intends to carry out a largescale reconstruction there. The complex was commissioned during the recession, the business of the previous owner was not successful, and so it was very difficult to recruit tenants. "But now retailers are displaying a huge interest. We understand that it is not that we are heroes who came just in time and everything worked out perfect. Simply the economic situation is in our favor now," says Mikhail Kirsanov, representative of Torgovy Kvartal Group. The new owner plans to double the area of the shopping mall, from the current 43,000 to 88,000 sqm. Mr. Kirsanov notes that currently things are quite clear; this is an opportune time for expansion. "There is strong demand existing on the market. Rental rates are already rising. In December we are finishing the Torgovy Kvartal Complex in Domodedovo, and have two or three contenders for each

project will always be a success, because the location and the concept produce a favorable combination. At the same time it is unlikely that this developer will do anything else," she said. As developers believe, the current times are very promising for them. The interests of the market participants are converging, but it will take at a least a year before the demand for retail sites will be satisfied. According to Mikhail Kirsanov, taking into account street retail, most commercial networks have real plans for regional development. Also, we should not forget about the rotation of operators at the regional shopping centers; in the process of expansion, big players will muscle out local retail. However, Vitaliy Efimkin suggests that the recession period was more interesting from business development perspectives

residential housing; the recession had a minor impact on the shopping centers. At least we did not have a sharp outflow of tenants. Moreover, during the very peak of the recession, we launched two new shopping centers. The fact that the Tashir Group had a steady core of anchor tenants, and a portfolio of agreements with major retailers, was of great help. Therefore, our core of tenants was formed without any problems,” said Mr. Efimkin. Thus, the general state of affairs in the regional retail and development sectors can be assessed as good. The market is developing, and market participants are seeing good future prospects. The only things that inevitably follow the growth of this market are increases in operating expenses, and rental rates for regional areas have already started creeping upwards. After all, not everyone can grab their place under the sun.

36

030-037 Cover Story_I_L.indd 36

10.08.2011 10:34:06


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Residential

|

37

030-037 Cover Story_I_L.indd 37

10.08.2011 10:34:08


030-037 Cover Story_I_L.indd 38

10.08.2011 10:34:10


030-037 Cover Story_I_L.indd 39

10.08.2011 10:34:15


030-037 Cover Story_I_L.indd 40

10.08.2011 10:34:20


030-037 Cover Story_I_L.indd 41

10.08.2011 10:34:23


Resident i a l:

Расширение Москвы, обсуждавшееся не один год, наконец обрело некоторую определенность. Президент РФ Дмитрий Медведев озвучил позицию федерального центра, предложив расширить границы Москвы и создать «столичный федеральный округ». Как расширение города будет происходить технически и юридически, пока не очень понятно. Но рынок недвижимости уже откликнулся на новость повышением цен на жилую недвижимость.

Позади МКАД Текст: Оксана Самборская ............................. Фото: архив CRE

М

эр Москвы Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Борис Громов по требованию президента представили предложения по изменению границ Москвы и Подмосковья, согласно которым площадь столицы увеличится со 107 тыс. до 251 тыс. га, или в 2,35 раза. Москва поглотит участок области от Варшавского до Киевского шоссе, в итоге юго-западная граница города пройдет по Большому железнодорожному кольцу. Подмосковный народ начал нервничать: московские налоги на землю иные, нежели подмосковные. Чтобы слегка успокоить разволновавшихся жителей, столичные народные избранники, несмотря на стоявшую жару, прервали каникулы, и 28 июля состоялось внеочередное заседание Мосгордумы. Депутаты решили: как только соглашение об изменении границ будет утверждено, жители присоединяемых к столице районов Подмосковья станут москвичами и получат все московские льготы и социальные гарантии, а налоги останутся прежними.

Как расширение города будет происходить технически и юридически, пока не очень понятно. Но рынок недвижимости уже откликнулся на новость повышением цен на жилую недвижимость, и это только начало, считают специалисты – время больших перемен еще впереди. В частности, сам факт появления на присоединяемых территориях московской регистрации вроде бы очевидно должен спровоцировать новый виток роста цен – как на землю под застройку, так и на недвижимость первичного и вторичного рынка. Однако пока на температурной шкале мнений о будущем «НьюМосквы» показания скачут от минуса к плюсу.

Планы областные По предварительным данным, на присоединяемых территориях планируется построить около 105 млн кв. м (60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м административных площадей). «Если все будет действительно так, то никакой застройки принципиально нового формата на присоединенных землях мы не получим.

Будет та же довольно плотная, некомфортная столичная застройка», – считает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. Освоить присоединенный кусок на 100% первый заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин планирует через 20 лет. Если провести нехитрые вычисления, то получается, что ежегодно в «Нью-Москве» власти собираются вводить по 3 млн кв. м жилья. «Технически это вполне возможно, – уверена Ирина Наумова, – в Москве были годы, когда в год вводилось по 5 млн кв. м». Но будет ли спрос на такой объем, задается вопросом эксперт. Цена квадратного метра на данных территориях наверняка будет равняться московской, а вот инфраструктура, скорее всего, будет заметно отставать от столичной. «У нас всегда освоение новых районов велось по следующему алгоритму – сначала застройка, затем инфраструктура. Жулебино и Новокосино ждут метро и новых развязок 20 лет. Если здесь будет аналогичная ситуация, то первым жителям «Нью-

42

042-47 Rezident_L_I.indd 42

10.08.2011 10:36:57


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Москвы» не позавидуешь», – прогнозирует Ирина Наумова. Другие участники рынка считают, что расширение границ Москвы заведомо будет сопровождаться существенным улучшением условий жизни. «На мой взгляд, развитие «новой» Москвы пойдет не так, как раньше: будут учтены ошибки предыдущих градостроительных планов. При этом качество жизни здесь будет определяться хорошей инфраструктурой, экологией и транспортной доступностью», – надеется директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов. Возможно, на скорость и качество возводимой инфраструктуры повлияет и тот факт, что на присоединенной территории будет строиться социальное жилье, в том числе для переселенцев из ветхого фонда и других категорий граждан. Председатель совета директоров ГК Kaskad Family Валерий Мищенко считает, что, предлагая вместо жилья в Москве квартиры в пригороде (пусть и в вошедшем в новые границы столицы), государство вынуждено будет компенсировать его удаленность от центра города благоустройством территории и развитием инфраструктуры. При этом для многих москвичей будет хотя бы отчасти разрушен давний психологический барьер, люди начнут проще относиться к возможности переезда из старого жилья внутри МКАД в новое за пределами Московской кольцевой.

Цены московские От того, какими темпами будет возводиться инфраструктура, зависит и то, насколько именно увеличатся цены на жилье. Скорее всего, о чем-то серьезном можно будет говорить только после предоставления генерального плана развития новых территорий. Тем не менее уже сейчас рост цен очевиден: «После озвучивания планов правительства цены в новостройках на «присоединенных» землях выросли на 5–10%», – подсчитывает Ирина Наумова. В перспективе же цены на бывшие подмосковные квартиры на первичном рынке вырастут на 25–30%, полагает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. В ближайшее время эксперты прогнозируют рост цен в востребованных проектах многоэтажной «замкадной» застройки в таких местах, как Коммунарка, совхоз Московский, города Троицк, Подольск, Щербинка. Конечно, переписывая ценники, девелоперы пытаются спекулировать на крайне противоречивой информации о планах инфраструктурного развития территорий, считают в отделе прогнозов и аналитики портала HouseHunter. Ru. Но есть все основания полагать, что в среднесрочной перспективе темпы роста цен на «примкадные» проекты по западному и юго-западному направлению будут опережать среднестатистические показатели московского рынка недвижимости. Иными словами, жилье на новой

столичной территории будет дорожать активнее, чем в «старой» Москве – до тех пор, пока стоимость недвижимости не упрется в потолок платежеспособного спроса либо не будет «придавлена» новым объемом предложения. (Уже сейчас, согласно базе данных портала HouseHunter.Ru, площадь заявленных крупных проектов строительства жилья только вокруг Калужского шоссе оценивается примерно в 2 млн кв. м) Затрагивает рост цен и старый жилой фонд в городах, попадающих в «НьюМоскву». По мнению главы девелоперского департамента ГК МИЦ Сергея Хорошкова, цены в старых домах Троицка поднимутся ориентировочно на 10–15%. Как считает Валерий Мищенко, этот рост частично будет обеспечен психологическим фактором – московской пропиской, привлекательной в том числе для покупающих жилье представителей регионов. Хотя эксперты не исключают и другой возможности: все произойдет по печально известному «сочинскому сценарию», когда после объявления города столицей зимней Олимпиады-2014 произошел неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом их плавное снижение. В столичной ситуации уровень этого снижения напрямую будет зависеть от качества жилья и его транспортной доступности. Несмотря на то что большинство экспертов настаивает на росте цен, на рынке существует и альтернативное мнение. В мировой практике существует три возможных пути развития пригородов, напоминает директор по продажам Multigroup Development Евгений Шевченко. Вариант первый – американский. Москва, как и Нью-Йорк 30-х годов прошлого века, опасна для проживания, в ней преобладает обветшавшее и устаревшее жилье, экологические условия мало пригодны для жизни и т. д. Поэтому создается малоэтажный анклав, преимущественно для москвичей – представителей благополучного среднего класса, которые смогут быстро добираться до центра с помощью общественного транспорта. «В первом случае стоимость земли вырастет и будет конкурировать с рублевскими $80–100 тыс. за сотку. Цены на квартиры на новой территории вырастут на 20–30% – до московского уровня, в то время как в самой Москве это приведет к падению цен», – подчеркивает Евгений Шевченко. Вариант второй – английский. Так как в Москве стоимость земли не дает возможности возводить доступное жилье, а город должен выполнять свои обязательства перед жителями, массовое строительство будет вынесено за МКАД. Более низкие цены на землю, а также централизованное подведение коммуникаций и создание инфраструктуры позволит продавать жилье по обещанным в рамках программы «Доступное жилье» ценам $1,5–2 тыс./кв. м. А средний класс пусть выбирает другие направления для коттеджного строительства. Во втором случае цены на новой территории либо

| Тема номера | Residential

| |

| Мысли вслух

|

останутся на прежнем уровне, либо снизятся, в то время как в Москве рост сохранится. Вариант третий – смешанный. Территория будет застроена разным жильем. Многоэтажное будет появляться вокруг уже существующих городов с подобным типом застройки (Троицк, Апрелевка, Московский) и запланированных мест массовой застройки (Большое Домодедово). Коттеджи и таунхаусы будут сосредоточены вокруг интересных природных объектов: рек (Десна), пансионатов («Бор»), лесных массивов. В третьем случае наиболее ликвидные участки вырастут в цене на 20–30%. Пока Евгений Шевченко оценивает перспективы развития присоединенных территорий как неопределенные: «Я бы не советовал совершать какие-либо инвестиционные покупки до прояснения деталей генерального плана застройки. Ведь здесь может состояться и сочинский вариант, когда земля для новых поселений будет выкупаться по заниженной кадастровой стоимости. Тогда возможно бегство инвесторов».

Недвижимость зарубежная Какой сценарий будет воплощать в жизнь застройка присоединяемых территорий, пока сказать также невозможно. По мнению Сергея Махмудова, основная застройка объектами политических, финансовых и деловых объектов будет вестись в непосредственной близости от МКАД, остальная же часть города будет отведена для жилых и рекреационных зон. Так это будет или нет, покажет время. Сейчас основная застройка по Калужскому шоссе осуществляется по «Проекту А101» компании «Масштаб» (дочерняя структура компании «Авгур Эстейт»). В рамках его реализуется квартал А101 (массовое строительство) и довольно дорогие коттеджные поселки: Летова роща, Лесная симфония, Бунин парк. Планы по дальнейшему развитию территорий пока

Дмитрий Цветков, Penny Lane Realty / Dmitry Tsvetkov можно только воображать. Так, Валерий Мищенко видит возможность формирования на этих землях малоэтажного зеленого пригорода, такого как в Париже, Лондоне, Риме или Берлине. «Застройка в пригородах там малоэтажного типа, а качество жилья – высокое. Зарубежную пригородную застройку отличает также хорошая продуманность. Именно о такой застройке, с развитой инфраструктурой, культурно-рекреационными зонами и парками и идет речь», – оптимистичен Мищенко. Менее «европеизированы» представления о будущем района у Дмитрия Цветкова: «Я думаю, что на присоединенных землях будут появляться новые микрорайоны а-ля Куркино, с многоэтажными домами и таунхаусами. Москве интересно строить многоэтажное жилье, решая тем самым проблему переселенцев. Инвесторы также будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки,

43

042-47 Rezident_L_I.indd 43

10.08.2011 10:36:58


Resident i a l:

расти. «В связи с расширением Москвы возникают определенные риски для собственников дач и коттеджей, которые расположены в 10–20-километровой зоне от МКАД. Некоторые из этих построек рискуют оказаться в зоне инфраструктурного либо многоэтажного строительства», – считают в HouseHunter.ru.

Земля большая и маленькая

Елизавета Лучицкая, Dyer / Elizaveta Luchitskaya

и им намного интереснее будет построить на «новомосковской» земле 200 таунхаусов вместо 20 коттеджей». Косвенно повлияет расширение столицы и на сегмент дальних дач. Не напрямую, в ценовом выражении, а скорее психологически. «Вспомните, еще несколько лет назад дача за 100 километров от МКАД воспринималась как что-то труднодоступное, а теперь для многих покупателей такое расстояние уже не является критичным. И расширение границ Москвы позитивно скажется на развитии этого процесса», – говорит коммерческий директор девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов. Попадут «под изменения» и существующие коттеджные поселки, которые, возможно, войдут в черту города. Стоимость недвижимости в коттеджных поселках, которые вдруг окажутся окруженными многоэтажной застройкой, вряд ли будет

Еще менее прозрачный и животрепещущий вопрос – земли, попадающие в зону расширения. Основные присоединенные земли, по информации Penny Lane Realty, принадлежат трем структурам: уже упомянутому «Проекту А101», инвестиционной группе «Абсолют» (жилые комплексы типовой и индивидуальной застройки «Сколково», «Ромашково», «Немчиновка», а также проекты многоквартирной массовой застройки микрорайонов Московский и Рассказовка) и RDI Group (пригород «Западная долина», «Ново-Молоково» и т. д.). Также есть земли Инвестбанка, Марьинской птицефабрики, которые принадлежат Сбербанку, REDI Capital (казахская девелоперская компания). «Совсем недавно был заявлен проект комплексной застройки жильем экономкласса девелопера «Опин», который также реализует здесь проекты коттеджной застройки», – напоминает управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По разным данным, около 50% «присоединенных земель» относится к землям сельскохозяйственного назначения, чуть менее 40% – к землям населенных пунктов, более половины оставшейся площади – это земли лесного фонда (большинство «лесов» принадлежит государству). Под жилую и коммерческую застройку для начала пойдут именно земли сельхозназначения (около 70 тыс. га). «Говорить о возможном росте стоимости, а также предположить возможные схемы присоединения/изъятия этих земель пока рано – здесь все довольно

непредсказуемо. Так или иначе свободных от застройки и принадлежащих государству земель в этой зоне тоже очень много», – утверждает Тимур Сайфутдинов. Однако не исключено, что частью процесса перераспределения станут операции по изъятию земель частных и публичных собственников. «Особого повода для беспокойства нет, – считает Дмитрий Цветков. – Хотя в нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды. Но думаю, даже в этом крайнем случае стоимость земли будут компенсировать». Конечно, «бандитизма» при перераспределении земель не будет, уверена Юлия Вербицкая, председатель Третейского суда строительных организаций г. Москвы: «Процедура изъятия земельных участков у собственников достаточно четко регламентирована Земельным кодексом РФ. Так, ст. 55 Кодекса предусматривает, что отчуждение (то есть выкуп земельного участка, находящегося в частной собственности) может быть произведено по согласованию сторон путем добровольного заключения договора купли-продажи с ценой, определенной сторонами. Принудительное отчуждение земельного участка возможно только по решению суда при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка». Вопрос только – по какой цене. Если, например, для государственных нужд понадобится земля в поселке Антоновка, где еще несколько лет назад сотка продавалась по цене $10–30 тыс., то, считает Ирина Наумова, «государство хоть и обещало компенсировать владельцам земельных участков их стоимость по рыночной цене, но такую цену явно не потянет, или эта земля обойдется городу дороже кремлевской». Изменение же стоимости земли под строительство, напоминает Валерий Мищенко, зависит от того, какие измене-

ния будут вноситься в генеральный план развития этих территорий и как изменится категория земель. «Соответственно, если это был земельный участок под размещение двухэтажных домов, а сейчас там можно возводить 17-этажные здания и на это есть спрос, стоимость земли может возрасти десятикратно, – говорит он. – И обязательно появятся на рынке спекулянты, инсайдеры, понимающие перспективу развития территории, которые будут наживаться на перепродаже земель». И все же, пока не согласованы планы развития, ждать, что земельный рынок начнет бурлить, не стоит. «На быструю продажу сорвутся только самые нуждающиеся, так как очевидно, что цена будет идти вверх и нужно только ждать», – утверждает генеральный директор компании Dyer Елизавета Лучицкая. Скорее всего, «ломиться» на новые земли инвесторы тоже не будут. «С одной стороны, инвесторы, которые выполняют госзаказы, получат крупные проекты в случае выделения соответствующего бюджета под них. Интерес также вырастет у крупных застройщиков жилья экономкласса. С другой стороны, для прочих инвесторов вхождение этих земель в черту Москвы означает, что будет меняться схема согласований, получений ТУ и т. п., и, возможно, такие изменения повлияют на увеличение себестоимости проекта», – полагает исполнительный директор Storm Properties Надежда Башбынар. И значит, инвесторы будут с большей осторожностью рассматривать новые проекты. Так что пока спешить с покупкой недвижимости в этом географическом сегменте не стоит: цены еще не устоялись, сроки реализации нового проекта не определены, и только проектные решения займут как минимум 5 лет, а впоследствии жить придется на стройке, полагают эксперты. А на неустоявшемся, как известно, рынке любая сделка отмечена повышенными инвестиционными рисками.

И все же зачем? Расширение границ – вопрос решенный, и все же остается непроясненным вопрос, почему расширение пошло не «по кругу», что было бы логичным, учитывая традиционную кольцевую структуру города, а узким сегментом на юго-запад. «На первый взгляд, выброс огромного «протуберанца» за границы Москвы противоречит всей многосотлетней логике концентрического развития столицы, – говорит генеральный директор Multigroup Development Игорь Телелюхин. – Но это не совсем так. По всем направлениям интенсивность застройки и число городов-спутников позволяет говорить о формировании реального пригорода. В то же время юго-западное направление остается наименее заселенным. Можно предположить, что этот новый кластер станет полигоном для последующего расширения Москвы до границ строящегося ЦКАД и создания «Большой Москвы» или полноценного «столичного региона», как это называется в Мексике, Японии или Великобритании. В плюс юго-западу записывается и тот факт, что это один из самых благополучных регионов в Подмосковье с точки зрения обеспеченности электроэнергией и газом. Еще один «магнит» – аэропорт «Внуково», который находится на присоединяемой территории, – давнишняя сфера интересов и крупных вложений правительства Москвы. «Вокруг него, очевидно, будет формироваться деловая зона региона», – считает Игорь Телелюхин.

44

042-47 Rezident_L_I.indd 44

10.08.2011 10:36:58


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Cover Story | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

|

Beyond the Ring Road The expansion of Moscow, which has been discussed for many years by now, has finally taken on some certainty. Russian President Dmitry Medvedev voiced the position of the federal government, proposing to expand the boundaries of Moscow and create the "Capital Federal District." It is still not quite clear how the expansion of the city will take place technically and legally. But the real estate market has already responded to the news, by increasing housing prices.

A

t the request of the President, the Mayor of Moscow, Sergey Sobyanin and the Governor of Moscow Oblast Boris Gromov, presented their proposals to change the borders of Moscow and Moscow Oblast, according to which, the area of the capital would increase from 107,000 to 251,000 hectares, or by 2.35 times. Moscow will take up part of the Oblast from Warsaw to Kiev Highways; as a result, the southwestern boundary of the city will pass along the Big Ring Railroad. People in the Moscow Oblast began to get nervous, as City of Moscow land taxes are different from those in the Moscow Oblast. To set the agitated residents at ease, the elected officials of the capital, in spite of the heat, interrupted their holidays, and on July 28 held an extraordinary meeting of the Moscow City Duma. The legislators decided, as soon as the agreement to modify the boundaries is approved, that the residents of Moscow Oblast who are joined to the capital will receive all the Moscow social and security benefits, while the taxes will remain at their present level.

The technical and legal aspects of expansion are not very clear. But the real estate market has already responded to the news, increasing prices for residential real estate, and experts believe, this is only the beginning – the time of big changes is still ahead. In particular, it is obvious that the very appearance of Moscow registration in the merged areas will provoke a new round of price increases – both on the land and on the primary and secondary real estate markets. However, for now, the "temperature scale” of opinions on the future of the "New Moscow "is jumping from minus to plus.

Oblast plans According to preliminary data, about 105 million sqm (60 million sqm of housing and 45 million sqm of administrative areas) will be built in the merged areas. "If everything goes like this, then we will get no development of a fundamentally new format on the attached land. We will have the same dense, uncomfortable metropolitan development," says Irina

Naumova, director of marketing and PR at NDV-estate. The first deputy mayor of Moscow, Marat Khusnullin, plans to develop 100% of the attached land within 20 years. If we make some simple calculations, it turns out that the authorities plan to implement three million sqm of housing every year in the "New Moscow". "Technically, it is quite possible, assures Irina Naumova, there were times when they delivered up to 5 million sqm per year in Moscow." But will there be demand for this volume of housing? – the expert asks. The prices per sqm of these areas will certainly be the same as in Moscow, but the infrastructure is likely to noticeably lag behind that of the capital. "Developing of new areas in our country has always been carried out according to the following algorithm – first the buildings go up, then the infrastructure. Zhulebino and Novokosino have been waiting for 20 years to get a subway and new interchanges. If the same happens here, we won’t envy the first inhabitants of the "New Moscow," predicts Irina Naumova.

Author: Oksana Samborskaya ................................ Photo: CRE archive

45

042-47 Rezident_L_I.indd 45

10.08.2011 10:36:59


Resident i a l:

GC Kaskad Family, believes that offering housing in the suburbs (even merged into the new borders of the capital) instead of apartments in Moscow, the state will be forced to compensate for their remoteness by landscaping and infrastructure. In addition, many Muscovites will, at least, partly overcome the old psychological barrier; it will be easier for people to treat the possibility of moving out of old housing within the Moscow Ring into a new one outside the Moscow Ring.

Moscow prices

Valery Mishchenko, GC Kaskad Family / Валерий Мищенко

Other market participants believe that expanding the boundaries of Moscow will be accompanied by a substantial improvement of living conditions. "In my opinion, the development of “New Moscow” will go better than before; the errors of previous urban plans will be taken into account. The quality of life here will be determined by good infrastructure, good environmental conditions and transport accessibility," hopes Sergey Makhmudov, development director of Atlas Development. Perhaps the speed and quality of infrastructure creation will be affected by the fact that social housing, including that for settlers from the Old Fund and other groups of citizens, will be constructed in the merged area. Valery Mishchenko, chairman of the board of directors of

The pace of infrastructure construction depends on the extent of housing prices escalation. Most likely, it will be possible to speak about something serious only after the master urban development plan for the new territories is presented and approved. Nevertheless, the price increase is evident now. "When the government's plans were announced, prices in new buildings in the merged lands increased by 5–10%," says Irina Naumova. In the future, prices for Moscow apartments in the former outskirts on the primary market will grow by 25–30%, thinks director of suburban real estate at Penny Lane Realty, Dmitry Tsvetkov. In the near future, experts predict an increase of prices in popular multi-storey buildings in the area beyond the Moscow Ring Road, in places like Kommunarka, Moscow State Farm, the cities of Troitsk, Podolsk and Scherbinka. Of course, in rewriting the price tags, developers are trying to speculate on the very conflicting information about the plans for infrastructure development on these territories, according to department for projections and analysis at the HouseHunter.Ru portal. Yet there is every reason to believe that in the medium term the prices for projects beyond the MKAD on the western and southwest directions

will be higher than the average statistical parameters of the Moscow real estate market. In other words, housing prices in the new metropolitan area will rise quicker than in the "old" Moscow, as long as the value of the property will not exceed the upper limit of solvent demand, or will not be "pressed down" by the volume of new supply. (Already now, according to the database of the HouseHunter.Ru portal, the area of declared major housing projects around the Kaluga Road is approximately 2 million sqm). Does the increase in prices affect the old housing stock in urban areas that fall into the "New Moscow"? According to Sergei Khoroshkov, head of real estate development at GC MIC, prices for the old housing in Troitsk will rise by approximately 10–15%. According to Valery Mishchenko, this growth will be partly fueled by the psychological factor, Moscow residency permit, which is attractive for people from the regions that are buying new housing. Although experts do not exclude another possibility to occur – like the infamous "Sochi scenario", when Sochi was announced the capital of winter Olympics 2014, there was an inadequate and abrupt price increase, and then a gradual decline. In the capital, the level of this reduction will directly depend on the quality of housing and its transport accessibility. Despite the fact that most experts insist on the growth in prices, there is an alternative view in the market. In world practice there are three possible ways for the development of suburbs to proceed, says Yevgeny Shevchenko, director of sales at Multigroup Development. The first possible scenario is the American one. Moscow, like New York in the 1930s, is dangerous for living, dilapidated and obsolete housing prevails here, environmental conditions are unsuitable for life, etc. Therefore, a low-rise enclave is created, mainly for Muscovites – representatives of the successful middle class, who will be able to quickly get to the center by public transport. "In the first case, land pries will increase and will compete with those on Rublevka – $80–100 thousand per 100 sqm. Housing prices in the new territory will grow by 20–30% – compared to the Moscow level, while in Moscow this will put some pressure on the prices," reasons Yevgeny Shevchenko. The second scenario is the English one. Since the Moscow land prices make it impossible to build affordable housing, and the city must meet its obligations to residents, large-scale construction will proceed beyond the MKAD. Lower land prices as well as centralized utility lines and infrastructure will allow for selling housing as promised in the "Affordable Housing Program" at $1.5 – $2 thousand per sqm. And let the middle class choose other directions for cottage construction. In the second case, the prices in the new territory will either remain the same, or be lower, while in Moscow the growth will continue.

Timur Saifutdinov, Blackwood / Тимур Сайфутдинов

The third scenario is the mixed one. The territory will be built up by different types of housing. Multistory buildings will appear around the existing cities with this type of construction (Troitsk, Aprelevka, and Moskovsky) and the planned locations of mass buildings (Greater Domodedovo). Cottages and townhouses will be centered round attractive natural objects: rivers (Desna), holiday hotels (Bor), and woodlands. Under the 3d scenario, the most liquid plots will grow in price by 20–30%. For now, Yevgeny Shevchenko assesses the prospects of the annexed territories as being vague. "I would not recommend making any investment purchases until the details of this master plan are known. In this case, we may have the Sochi option, when land for the new settlements will be redeemed at a lower inventory cost. Then it is possible to see a flight of investors."

Real estate abroad For the present, it is not possible to say which scenario will be brought to life in the merged areas. According to Sergey Makhmudov, the main construction of the of political, financial and business facilities will be in close proximity to the Ring Road, the rest of the city will be reserved for residential and recreational areas. Time will show whether this will be so, or not. Now the main construction on the Kaluga Road is part of the Project A101 of the Masshtab Company, (a subsidiary of Augur Estate). The A101 quarter is being realized as part of this project (mass construction), and fairly expensive cottage villages such as Letova Grove, Forest Symphony and Bunin Park. We can only imagine the plans for further development of the territories. For example, Valery Mishchenko sees the possibility to build low-rise suburbs in these areas, like in Paris, London, Rome or Berlin. "This is low-rise construction in the suburbs, but the type and quality of housing is high. Abroad, suburban

46

042-47 Rezident_L_I.indd 46

10.08.2011 10:37:00


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Nadezhda Bashbynar, Storm Properties / Надежда Башбынар

buildings are distinguished by their well thought-out planning. Mainly these are buildings with a developed infrastructure, cultural and recreational areas and parks," says Mr. Mishchenko. Dmitry Tsvetkov has a less "Europeanized" vision of the future of the region, "I think that there will appear new neighborhoods a la Kurkino, with multistoried buildings and townhouses on the merged land. It is profitable for Moscow to build high-rise housing, thus solving the problem of settlers. Investors will also try to make the most from the construction site and they will be much more interested to build 200 townhouses instead of 20 cottages on the New Moscow land.” Indirectly the expansion of the capital will affect the segment of remote summer cottages. Not directly, in terms of cost, but psychologically. "Remember a few years ago, 100 kilometers from the Moscow Ring Road was seen as something difficult, but now for many buyers, this distance is not critical. And expanding the boundaries of Moscow will have a positive impact on the development of this process," says Yevgeny Kopylov, sales manager of the Integra Development Group. The existing cottages, which may come into the city limits, will also be subject to changes. The cost of real estate in a cottage village, which will be suddenly surrounded by multi-storied buildings, is unlikely to grow. "The expansion of Moscow gives rise to certain risks for the owners of summer houses and cottages, which are located within 10–20 km of the Moscow Ring Road. Some of these buildings are at risk to be in the area of infrastructure, or high-rise construction," consider the experts at HouseHunter.ru.

Large and small land Even less "transparent" and burning is the problem of land, falling within the zone of expansion. Most of the attached

lands, according to Penny Lane Realty, are owned by three entities – the already mentioned Project A101, Investment Group Absolute (typical residential complexes and individual buildings: Skolkovo, Romashkovo, Nemchinovka, as well as multi-family projects of mass building neighborhoods Moskovsky and Rasskazovka) and RDI Group (Suburb West Valley, New Molokovo, etc.). There is also land, owned by the investment bank, Maryinsky Poultry Farm, owned by Sberbank, REDI Capital (a Kazakh real estate developer). "Most recently the project of integrated development of economy-class housing has been declared by the developer OPIN, which is also implementing cottage building projects," recalls Timur Saifutdinov, managing director of residential real estate at Blackwood. According to various sources, about 50% of the "associated land" is ranked among agricultural lands, slightly less than 40% – among the land for settlements; more than half of the remaining area is labeled as forest lands (most of the "forests" belong to the state). Agricultural land (70 hectares) will be used for residential and commercial construction. "It is still too early to talk about a possible increase in value, as well as to suggest possible schemes of joining/seizure of these lands, everything is quite unpredictable here. Either way, there is much land that is free from development and state-owned," says Timur Saifutdinov. However, it is possible that taking this land away from private and public owners will be part of the redistribution process. "There is no reason for any special concern,” says Dmitry Tsvetkov. “Although, it is quite possible that a similar situation that occurred in Sochi can happen in this country, where the redistribution of land is done according to federal needs, once again. But I think even in this extreme case, the value of land will be compensated." Of course, there will be no "banditry" in land redistribution, says Yulia Verbitskaya, chair of the Arbitration Court for Construction Organizations in Moscow. "The procedure for withdrawal of land from the owners is clearly regulated by the Land Code. Thus, Article 55 of the Code provides that alienation, that is, purchase of land,

| Cover Story | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

|

privately owned, may be carried out as agreed through a voluntary contract of sale with the price determined by the parties. Expropriation of land is possible only by a court order, subject to prior and fair compensation of the land value." The question is at what price. For example, if the state needs to buy land in the village of Antonovka, where a few years ago, 100 sqm was sold for $10–30 thousand, Irina Naumova said that, "although the state has promised to compensate the land at market prices, it clearly cannot cope with such a high price. Or this land will cost the city more than the Kremlin. "A change in the prices of land for construction,” says Valery Mishchenko, “depends on the changes made in the master plan for these areas and how the category of land will change. "Accordingly, if it was a plot designed for 2-story buildings, and now they can build 17-story buildings and there is demand for it, the land values could increase tenfold; and certainly, there will appear speculators, insiders, who understand the future development of the area and will profit by the resale of land." Yet, as long as the development plans are not approved, we should not wait that the land market will be very active. "Only the most needy will

pursue a quick sale, as it is obvious that the price will go up and you need only to wait,” says Elizaveta Luchitskaya, general director of Dyer. Most likely investors will not come in crowds for the new lands. "On the one hand, investors that carry out government orders will have major projects in case of corresponding budget allocations for them. Major developers of economy class housing will display an increased interest. On the other hand, for the other investors, the presence of these lands within the city limits means that the scheme for obtaining agreements, approvals, etc. will change, most likely, such changes will lead to an increase in the cost of the project," believes Nadezhda Bashbynar, executive director of Storm Properties. And most likely, investors will be more cautious when considering the new projects. So it is not worth hurrying to purchase property in this geographical segment, prices are still not well established, the time constraints for the projects are not yet defined, with only the design decisions taking a minimum of 5 years, and only after that will people be able to live on the construction site, the experts believe. And as it is known, in an unsettled market, any deal bears increased investment risks.

Yet why all this? Expanding the boundaries is a settled matter, yet it still remains unclear why the expansion did not go in a "circle" that would be logical, given the traditional "ring" structure of the city, but it went in a narrow segment to the south-west. "At first glance, the release of a huge "prominence" beyond Moscow contradicts the logic of concentric development of the capital," says Igor Telelyukhin, general director of Multigroup Development. “But this is not true. In all areas the intensity of construction and the number of satellite cities suggests the formation of a real suburb. At the same time, the south-west direction is the least populated. We can assume that this new cluster will become a training ground for the future expansion of the Central Ring Road and the creation of "Greater Moscow" or a full "capital region", as it is called in Mexico, Japan or the UK. An advantage of the southwest direction is the fact that this is one of the most prosperous regions in the Moscow Oblast in terms of electricity and gas. Vnukovo Airport is another “magnet” in the attached territory, a long-standing area of interest and major investments by the Government of Moscow. "Obviously, the business zone of the region will be formed around it," says Igor Telelyukhin.

47

042-47 Rezident_L_I.indd 47

10.08.2011 10:37:01


Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................ Фото: Ефим Гросман

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора, партнер MR Group

Irina Dziuba, Deputy CEO, Partner at MR Group

О ПОДРЯДЧИКАХ

В

партнерах главное – открыт ость позиции. Плохо, когда слова расходятся с делами. Пра вда все равно всплывет, но поиск придется потратить на ее гор азд о больше времен всего, если человек открыт и не пытается как-то обману и. Проще если он переоценивает сво ть. Плохо, и воз оценка собственных сил: быв можности. Главное – объективная ает , что от жадности берут слишко много заказов и потом не м могут переварить этот объ случается с архитекторам и, подрядчиками и брокер ем. Такое ами. Спустя какое-то время ты это пон имаешь, когда не можешь дозвониться до куратора или на твой зап строчки. У нас был прецед рос об отчете могут прислать две ент , когда один наш брокер крупная компания, за дол , гое время не сделал ни одн довольно что было более чем странн ой сделки, о. ральным и исполнительным Я ездила к ним, встречалась с генедиректорами, просто искрен поговорила. Они сами был и поражены и до сих пор не с ними вспоминают эту ситуацию, говоря, что им было очень стыдно. Буквал пару дней они закрыли сде ьно через лку на весь объем. Так я хорошие отношения с бро сох ранила керами и решила ��адачу по реализации площадей. On Contractors

The main thing we appreciate in our business partners is the ir openness. It is no good when they do not follow their promises in the ir deeds. The truth is that we often have to look for other business partners to deal with. The easiest way is when your clie nt does not try to cheat you . Nevertheless, every now and then it is not like tha t. Many clients appear to be greedy to take too many orders, being unable to cope with them. This hap pens with architects, contractors, and especially brokers. Some time later, you understand the situation when contacting the pers on responsible who sends you to your response of an official one or two lines report. We had a case with one pretty large company. That of our brokers, a firm was not able to bargain any deal for us, which was quite strange. I went to the company myself and met with their CEO and executives to clear out the situation. They were amazed to know what was happening there. Just a cou ple of days later, they closed the whole deal for us. In such a way, I manage d to keep good relations with the brokers, and I also solved the deal.

тся, что есть , и всегда каже имер, возны ти ру о ог мн реснее. Напр работе всегда зываетгде проще и инте другие области, открыть небольшое кафе, что на нибудь йе ко ни ка ла никало же ло бы заняться левидении, те е интересно бы ся, для души. Мн той. Была идея работать на ось находить бо творческой ра дь ток-шоу. Мне всегда удавал ось общаться бу ал вести какое-ни ык, думаю, мне бы хорошо уд яз с людьми общий й-нибудь телепрограммы. и в формате како are better think that there On Routine ve a e, and we always

О РУТИНЕ

В

ample, I ha a lot of routin teresting. For ex We always have pler and more in sim terested to do e in ar be at d th ul s se wo I busines just for myself. , fe ca all , sort of a talk sm TV a desire to open ea of working on id an d ha I I guess ce rk. On te with people. some creative wo le to communica ab en be s ay show. I have alw star. a successful TV I would become

48

048-49 Outspoken_I_L.indd 48

10.08.2011 10:38:08


| |

| Практика

|

О

ого графика, полработаю с 17 лет, всегда в режиме полн с особенностями ано связ это ной загруженности. Видимо, полностью выкладымоего характера: мне всегда надо рождение ребенка и сын, лся роди ваться. Год назад у меня о для меня очень стал ства практически без отрыва от производ ц после его появления меся з чере о альн Букв . ярким событием дение ребенка для меня на свет я уже вышла на работу. Рож ие к работе. Конечно, шен отно реть смот пере дом пово не стало шки. очень помогают родные, бабушки, деду k Wor About Apparently, this is in line

О РАБОТЕ

Я

age of 17. I have been working full time since the ed to invest my best efforts in any with my personal traits, as I always want I am proud to say that I never born. was undertaking. A year ago, my son a Just month after he was born, I went stopped working during my pregnancy. make me reconsider my attitude to not did child my of birth back to work. The parents help me a lot. grand and bers mem y work. Although, my famil

О ЗАПАДНОМ ОПЫТЕ

Ч

его не хватает в России и что есть в Америке – это опыт. У них можно учиться, рын ок давно, они уже набили все недвижимости существует там шишки. Там можно овладе новой технологией. Канадс ть консультантом по проект кий девелопер, который является у «Новое Ступино», иногда видео, где показана строит присылает ель ства. У нас подобные технол ная техника и процесс строительв порядке вещей. Это вопрос огии еще не работают, а у них уже из самых развитых, почему желания учиться: если страна одна чтобы усложнять свой путь. бы не научиться у них, вместо того Часто можно слышать кри тик ных технологий, что это дор ого и неэффективно. Если у западты никогда не был в Европе, Америк е или Канаде, то трудно представить, как это может работать. Я дум где-то, то может быть при аю, если это эффективно работает менено с успехом и в наш с коррекцией под россий ей стране ские реалии. Надо просто людей, образовывать, воз ить их в ту же Канаду, пок развивать азывать, как это выглядит на практике. При потенциал работы в новых этом у России есть колоссальный новые форматы, сделать что областях. Всегда можно запустить Еще есть свободные ниши. -то выходящее за рамки обычного. On Western Experience

What is lacking in Russia, is the experience that Ame rica has. We have to learn how to operate the real estate market from America ns who have raised all the bumps, so to say. The re one can learn new technolo gies. A Canadian developer, who consults us on the New Stupino project, sometimes sends us videos to show availab le construction machinery and processes that exist in his country. We do not have similar technologies here. This means a desire to keep learning as wel l look at developed countri es instead of doing mistakes locally. We often hea r criticism of Western technolo terms of their cost. If you hav gies, namely in e never been to Europe, Ame rica, or Canada, it is difficult to understand how their technologies work in real ity. In my opinion, if something works effectiv ely somewhere, then it can be applied successfully in our country as well. Our people should go to Ame rica to see how it works in order to use the kno wledge here in Russia. At the same time, Russia has a tremendous potential to develop new areas of exp ertise. You can always try new formats here to mak e something going beyond the commonplace. There are vacant business nich es here.

048-49 Outspoken_I_L.indd 49

С О СПОРТЕ

have learned how to establish good relati I worked in retail, ons with people. Pre I org viously, when buyer visited the sto anized focus groups in my store. Wh en a potential re, especially durin g the rush hour, it him spend half an wa hour answering qu estions. Nonetheles s hard to make that, so that many s, I succeeded in visitors even wante d to answer more qu with people do not est depend on your pla ce of work, but on yo ions. Contacts I have many friend ur wi s. If you are open to people that is the ll and ability. thing in life, for it most important is easier to build rel ationships in this positive results. way and achieve

порт – это главное, что позволяет поддерживать тонус. Сейчас в моей жизни спорт присутствует только на уровне фитнесзала. Раньше спорта было чуть больше. Есть идеи заняться дополнительным видом спорта, но пока не получилось. В любом случае спорт очень важен, он дает возможность снять напряжение, расслабиться и в то же время взбодриться, сгенерировать новую энергию, для того чтобы дальше сконцентрироваться на рабочем процессе. Как зритель я больше всего люблю фигурное катание, еще с детства. Родители даже отдавали меня в детскую школу фигурного катания. On Sports

Sports keep me active all the time. Today, I have time only for fitnes. Previously, I had more sports to enjoy. I have some ideas concerning more sports in my life, but it has not happened yet. In any case, sports are very important to relieve stresses, to relax, and cheer up, generating new energy to focus on the working process. I've enjoyed figure skating since my childhood. Once, my parents brought me to a figure skating school.

дерные стереоствуют известные ген строительстве суще жет столкнуться с определеннытипы. Женщина мо енно при работе с подрядчиками, об ми трудностями, ос орабы любят разговаривать только , пр ер ась им пр На и. ям тел строи нимают. Я сталкивал сеыке и только его по на определенном яз ди могут отнестись к тебе сначала не олю пр с тем, что подобные ешь понять, что ты разбираешься в во я ни да ща ты ве гда со ко а ил Но рьезно. з провод у меняется. Я не ра шесе, впечатление сраз проблем не испытывала. Обычно отно . ые ых тн об ва ос ек и ад х о ка чн ой то на стр аиваются доста стр вы ей ми йш ка не чи ль яд да рспектива ния с подр от меня зависит пе Они понимают , что о, люди разные бывают. работы. Хотя, конечн on Sites er stereotypes. Woman at Constructi re are certain gend

В

ОЙКЕ ЖЕНЩИНА НА СТР

тношения с людь ми у меня всегда складывались хоро Раньше, работая в шо группы в магазине розничной сети, я проводила фо . кус. Ко гда человек заходи бенно в час пик, его л в магази отвечая на вопрос тяжело было заставить потратить н, осоы интервьюера. Но по даже сами предла мне это удавалось, лчаса, га Установление конт ли задать им еще дополнительные многие во ак а от желания и спос та с людьми зависит не от мест просы. а работы, обностей. У меня мн с людьми – а я счит ого друзей. Если ты аю легами, так и в личн это ключевым моментом как в рабо открыт ой жизни, – тем пр те с колощ и добиваться поло жительных резуль е выстраивать отношения татов. On communicatio n I

tracn business, the when dealing with con ic In the constructio cif problems, especially e spe ly som e on fac y the ma ak n spe A woma le, foremen like to gh mp ou exa en For sly . iou ers ser ild tors and bu y not treat you stand. Such people ma make them understand that language they under you often ning. However, when attitude changes. I since the very begin e way they do, their ms ble sam pro the y e an cas ed the fac ow ver you kn . ion sites where I ne ate uct qu str ade con ite at qu s ng are held meeti contractors ically, relations with me. Although, of on s nd pe de with contractors. Typ rk wo t their prospective They understand tha ferent. dif are le op pe , course

пейские города не нравится посещать старые евро шо пройтись Хоро хен. Мюн Париж, Рим, Флоренцию, в историю. Самое я утьс окун и руке в м теле води с путе – это старые памятники яркое и запоминающееся для меня гда я ловила себя на Ино архитектуры, роскошные дворцы. то как турист, а взглятом, что смотрю на эти здания не прос постройке классиной емен совр дом девелопера. Даже при еменный дизайн совр я ка ценится больше всего. Одно врем ос о функциональном Вопр а. вечн сика клас был популярен, но метра здесь не стоит. Это использовании каждого квадратного ие архитекторы хотели мног что , Знаю . оши роск пространство ли об экономичесдума не и зчик зака а бы жить в то время, когд на архитектурные ь илис кой составляющей проекта, не скуп девелоперской компателя води руко у как меня решения. Но у то роскошное, с размахом нии нет такой мечты – построить чтопри невысокой функциональности. On Palaces nce, or Munich. It is

М О ДВОРЦАХ

ОБ ОБЩЕНИИ

# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Residential | Мысли вслух

, Rome, Flore I like to visit old European cities - Paris in hand visiting historic places. guide city a with walk to good generally architectural monuments and old are me for s thing e The most memorabl those buildings not just as a at look I that palaces. Sometimes I think ic building style is valued class a days, tourist but a developer. Even nowa rn design, but the classic forms most. Once, the architects liked mode g any functional use of every ernin conc tion ques no is are eternal. There I know that many architects ious. luxur is space square meter. The whole were not thinking about mers custo would like to live in the times when ence their architectural influ ct to an economic component of a proje company, I'm used to ent lopm deve a of head the as ver, decisions. Howe magnificent. thing some than r rathe ings, building functional build

49

10.08.2011 10:38:14


Пр а к т и к а:

Построение карьеры в сфере строительства и недвижимости: как дорасти до топа Наша компания уже на протяжении десяти лет активно занимается подбором персонала для индустрии строительства и недвижимости. За это время мы наблюдали период самого активного развития данной отрасли в нашей стране. Рынок рос и менялся, как менялись и требования к занятым на нем специалистам. Галина Спасенова, партнер, директор департамента «Подбор персонала для рынка строительства и недвижимости», «Агентство Контакт»

Галина Спасенова / Galina Spasenova

Е

сли 10 лет назад ��сновным критерием привлечения работников было обязательное наличие строительного образования, то на сегодняшний день отрасль строительства и недвижимости уже перестала быть сферой, в которой задействованы только специалисты с профильным образованием. Это говорит о том, что в индустрии востребованы не только технические знания, но и знания в области маркетинга, финансов и юриспруденции, а также образование в сфере управления предприятием и командой. Что нужно специалисту сегодня, чтобы построить успешную карьеру в области real estate?

Образование На протяжении 10 лет мы наблюдали много успешных историй, когда люди, попадая в индустрию строительства и недвижимости, даже не имея профильного образования, делали стремительную карьеру за счет того, что очень хорошо разбирались в сопутствующих этому бизнесу вопросах, например в управлении. При активном развитии отрасли и достаточно высоком дефиците специалистов, получивших профильное образование, сюда попадали люди из таких областей, как FMCG или банковский сегмент. На сегодняшний день они уже успели построить карьеру и зарекомендо-

вать себя как успешные специалисты в Real Estate. Отсутствие большого числа выпускников строительных вузов было связано с тем, что в начале 90-х годов получение высшего профильного строительного образования не было популярным и распространенным среди школьников, которые выбирали в основном другие специальности. В то время наблюдалось падение престижа профессии. В этой связи отрасль испытывала кадровый голод, ей не хватало квалифицированных выпускников строительных вузов, которых, во-первых, было немного, а во-вторых, они далеко не всегда отвечали требованиям работодателей и обладали необходимыми компетенциями. В течение последних 3–5 лет наиболее перспективные ребята уже осознанно выбирают вуз и специальность, по которой хотели бы получить высшее образование. Пик развития отрасли в нашей стране приходился на 2007–2008 годы, когда престиж работы в индустрии строительства значительно вырос. На сегодняшний день отрасль имеет возможность получать хорошо обученных молодых специалистов с профильным образованием.

Что нужно, чтобы стать топом? Подбор персонала на топ-позиции отличается от традиционного рекрутмента тем, что, оценивая человека, имеющего богатый опыт работы, грамотные HR-специалисты обращают внимание не столько на его образование и прошлые достижения, сколько на то, как этот опыт поможет человеку проявить себя в будущем в решении новых задач. В связи с этим специалист, нацеленный на руководящий пост, должен быть способен доказать работодателю, что будет успешен в перспективе, а не только продемонстрировать наличие текущих компетенций. Требования к специалистам могут различаться в зависимости от компетенций, востребованных в конкретном сегменте отрасли. Индустрия строительства и недвижимости объединяет компании, которые занимаются девелопментом, компании, выполняющие функции генерального подрядчика, а также компании, работающие в сфере управления недвижимостью или консалтинга и т. д. Тем не менее существуют общие требования к компетенциям, необходимым

успешному руководителю. Строительная отрасль по-прежнему считается наиболее многочисленной по числу задействованных в ней людей. Именно поэтому эффективное управление командой – это навык, который необходимо иметь кандидатам, стремящимся построить карьеру в этой отрасли. Для успешной работы в сфере строительства и недвижимости на руководящей позиции специалист должен обладать опытом успешной реализации проектов в различных секторах рынка недвижимости. Он должен обладать практическим и теоретическим представлением о новейших технологиях, а также знаниями зарубежного опыта работы. Кроме этого такой специалист должен быть достаточно креативным, так как ему приходится иметь дело с различными площадками и объектами. Успешный руководитель должен быть способен применять нестандартные подходы к решению задач в рамках своей специализации. Еще одной важной характеристикой является так называемый helicopter view – наличие аналитического склада ума, ведь при работе на площадке необходимо понимать, какой объект будет востребован, какую доходность он сможет обеспечить после завершения строительства, а также разбираться в ряде технических особенностей. Кроме того, топ-менеджер должен быть коммуникабельным человеком: он регулярно вступает в общение как внутри своего коллектива, так и с внешними организациями, задействованными в реализации проекта. Важна и такая компетенция, как открытость новому, подразумевающая под собой способность воспринимать новую информацию и перенимать передовой опыт. Успешному руководителю также необходимо умение планировать, формировать стратегическое видение ситуации. Это позволяет принимать эффективные решения, результаты которых станут очевидны уже через несколько лет.

Путь до руководящей позиции Наиболее типичная карьерная лестница в строительной индустрии выглядит следующим образом: первый этап – получение профильного строительного образование. Это может быть строительный вуз с дополнительным бизнес-образованием либо инженерные вузы, имеющие строительную

специализацию, а также гуманитарные учебные заведения, в которых можно получить образование, востребованное в отрасли строительства. Второй этап – начальная позиция в компании. Иногда молодые специалисты начинают с линейных позиций и делают несколько шагов по карьерной лестнице в рамках одной компании. Однако более распространена модель построения карьеры, которая предполагает переход из одной компании в другую через каждые 2–3 года, сопровождающийся повышением по должности. Существует и третий вариант, когда люди начинают работу в отрасли real estate не сразу после университета, а приходят сюда из другой отрасли, не связанной с технологиями строительства. Дальнейший путь до руководящей позиции зависит от компетенций специалиста, от скорости его личностного и профессионального роста, а также от субъективных факторов, таких как наличие вакантной позиции для получения повышения. По данным исследования «Карьерный путь топ-менеджера», проведенного нашей компанией в феврале 2011 года, отрасль строительства и недвижимости занимает второе место по продолжительности карьерного роста до руководящей позиции. В среднем стаж, необходимый для назначения на должность топ-уровня, составляет 9 лет, в то время как, например, в отрасли телекоммуникаций получить руководящий пост можно в среднем всего через 4 года работы. Кроме того, индустрия строительства и недвижимости входит в тройку лидеров по продолжительности работы специалиста в одной компании. Средний срок работы на одном месте в отрасли составляет 5 лет. Все дело в том, что в сфере строительства и недвижимости основная капитализация человека возникает в процессе выполнения им проектов. Именно проекты – это основные продукты отрасли, по качеству реализации которых можно оценить вклад человека в развитие компании и его успехи в достижении целей. Как известно, реализация проекта всегда занимает достаточно длительный период времени. С момента создания концепции объекта до сдачи готового проекта может пройти от 3 до 5 лет, а иногда даже больше. В связи с этим те специалисты, которые хотят построить свою карьеру в отрасли, понимают, что должны иметь хотя бы один законченный проект, и тогда их стоимость на рынке труда значительно вырастет. Если не возникает каких-либо внешних, независящих от специалиста факторов, влияющих на реализацию проекта, то он обязательно постарается довести его от начала до конца. Для того чтобы дорасти до руководящей позиции в сфере real estate, требуется значительный опыт работы. Топом может стать только тот человек, который знает рынок и его стандарты, динамику и основных игроков.

50

050-51 Practice_I_L.indd 50

10.08.2011 10:39:16


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

people switch to real estate from another sector unrelated to building technologies rather than immediately after university. The long-term path to managerial positions depends on the specialist’s competencies, the speed of their personal and professional growth, as well as subjective factors such as the existence of a vacancy to receive a promotion. According to the data of the research project “Career path of the top manager,” which our company conducted in February 2011, the construction and real estate sector takes second place by the duration of career growth to managerial positions. On average, the length of work required for appointments to top-level positions totals nine years, whereas in the telecommunications sector, for example, on average one can receive a managerial appointment after just four years of work. In addition, the construction and real estate industry ranks among the top-three by the amount of time specialists spend in a single company. The average length of work in one place in the sector totals five years. All this is due to the fact that in the construction and

Соотношение кол-ва лет, которые потребовались для роста до позиции топ-менеджера, и компаний, где проработал специалист, прежде, чем стать топ-менеджером / Ratio of the number of years required to reach top-managerial positions to the number of companies where specialists worked before they became top managers Кол-во компаний, в которых работал топ-менеджер / number of companies where the top manager worked Стаж, который потребовался для назначения на топовую позицию (кол-во лет) / work record required for elevation to top positions (number of years) 10 9

9

7

7 6

7

6

5

5 4

5

5

4 3

4 3

3

Транспорт / Transport

Фармацевтика / Pharmaceuticals

2

Строительство и недвижимость / Construction and real estate

2

Спорт, индустрия моды и красоты / Sport, fashion and beauty industry

3

СМИ / Media

The most typical career path in the construction industry looks as follows: the first stage is receiving a specialized education in construction. This could be a construction university with additional business education, or an engineering university with a construction specialization, as well as liberal arts universities offering the kind of education demanded in the construction sector. The second stage is an entry-level position in a company. Sometimes, young specialists begin with a linear position and make several steps on the career path within a single company. More commonly, however, career building involves switching from one company to another every 2-3 years accompanied with higher ranks. A third variant is when

9

8

4

Path to the managerial position

real estate sector human capitalization mainly arises in the process of project fulfillment. Precisely projects are the main products of the sector, and the quality of their fulfillment makes it possible to assess people’s contribution to company development and their successes in achieving goals. It’s a well known fact that project fulfillment always takes quite a long time. The amount of time between creating the project concept and leasing the completed property may take three to five years, sometimes more. Therefore, specialists wishing to build their careers in this sector understand they should have at least one finished project, and then their value on the workforce market will increase considerably. So long as there aren’t any external factors independent of the specialist which affect the implementation of the project, he or she must be sure to see it through to the end. In order to rise to a managerial position in the sphere of real estate, considerable professional experience is required. Only those who know the market and its standards, dynamic and main players are capable of becoming top managers.

FMCG

Therefore, specialists aspiring to managerial posts should be able to prove to the employer that they will be successful in the long term. What is required of specialists can vary according to the competencies required in the particular sector or segment. The construction and real estate sector encompasses companies working in development, those performing general contractor functions, as well as property management firms, consultancies, etc. Nevertheless, there are overall requirements for competencies needed by any successful director. The construction sector is still considered to have the largest number of workers. This is precisely why effective team management is a necessary skill for candidates aspiring to build a career in this sector. In order to work successfully in the sphere of construction and real estate as a manager, the specialist should have previous successful experience working on projects in various sectors of the real estate market. He should have a practical and theoretical understanding of the newest technologies, as well as knowledge of work on foreign markets. In addition, such specialists should be highly creative, as they must work with various building sites and properties. Successful directors must be able to apply nonstandard approaches to solving tasks in the framework of their specialization. A further important characteristic is the so-called “helicopter view,” having an analytical type of mind, because work with a building site requires knowing which object will be in demand, the amount of profit it will generate after construction is completed, as well as full understanding of technical particulars. In addition, the top manager should be a communicative person because he regularly engages with workers of the team and with outside organizations involved in the project. Another important competency is openness to new things, meaning the ability to perceive new information and to emulate advanced practices. Also required of the successful director is the ability to plan and formulate a strategic vision of the situation.

Банковский и инвестиционный сектор / Banking and investment sector

Personnel recruitment for top positions is different from traditional recruitment in that competent HR specialists, while assessing a candidate with a rich record, will focus less on education and past achievements, but rather on the way this experience might help this person perform well in the future when addressing new tasks.

Galina Spasenova, partner, department director of “Personnel recruitment for the construction and real estate market” at “Agentstvo Kontact”

Производство / Manufacturing

What is needed to become a top?

Career-building in construction and real estate: how to reach TOP manager

Связь / телекоммуникации / Telephony, telecommunications

Over the course of ten years we have seen many successful stories when people, joining the real estate and construction industry while lacking even a specialized education, built a meteoric career owing to the fact that they were very knowledgeable about matters accompanying this business – management, for example. With the sector growing intensively and an acute shortage of employees with a specialized education, people came here from such sectors as FMCG or the banking segment. Today these individuals have already built their careers. The reason there wasn’t a large number of graduates from construction universities was that in the early 1990s receiving a specialized university education in construction wasn’t popular. Back then, there was a fall in the prestige of this profession. Thus the industry experienced a hunger for personnel, not having enough qualified graduates. The peak of the sector’s development in this country came in 2007-2008, when the prestige of working in the construction industry increased considerably. Today the sector is capable of receiving welltrained young specialists.

|

Туризм, гостиничный бизнес / Tourism, hospitality business

Education

| Green Development

Торговля / Retail

W

hereas ten years ago an educational background in construction was the main criterion in hiring new employees, the construction and real estate sector today is no longer a sphere in which only people with a specialized education are active. Now the industry also requires knowledge relating to marketing, finance and jurisprudence, as well as education in business and team management. What do specialists need today in order to build a successful career in real estate?

| |

Маркетинг, консалтинг, реклама и PR / Marketing, consulting, advertising, PR

For ten years now, our agency has been actively recruiting personnel for the construction and real estate industry. During this time, we have seen a period of the most active development of this sector in our country. The market grew and changed, as did the requirements placed upon its specialists.

| Outspoken Thoughts | Practice

51

050-51 Practice_I_L.indd 51

10.08.2011 10:39:16


НОВОСТИ Эковнедрения в Новом Ступине

канализация с пассивным самоочищением. Устройство коммуникаций в городе продумано таким образом, чтобы экономить потребление энергоносителей, что позволит снизить коммунальные платежи, жители города не будут сталкиваться с отключением холодной и горячей воды и смогут самосто-

мирно признанный стандарт в соответствии с «Протоколом по парниковым газам» от института по исследованию мировых ресурсов. При оценке уровня выбросов углерода в 2010 году учитывались показатели всех управляемых или принадлежащих компании объектов, включая парк транспортных средств компании, а также уровень прямого потребления электроэнергии.

«Активный дом» на западе Подмосковья

22 июля в город-спутник Новое Ступино прибыл Председатель Правительства РФ Владимир Путин, чтобы посмотреть, как идет реализация первого в России мегапроекта малоэтажного экогорода. Премьер посетил первую демонстрационную улицу Олимпийская, где увидел готовые коттеджи с внутренними двориками, многоквартирный дом и первый микрорайон из готовых трехэтажных домов, в которых большая часть квартир уже продана. Стоимость 1 кв. м жилья в Новом Ступине в зависимости от вида колеблется от 34,9 тыс. до 37 тыс. рублей. В настоящее время в экогороде строится первый детский сад, готовы первые три многоквартирных дома, а также первые две улицы с 30 коттеджами, таунхаусами и дуплексами. По мере развития каждой очереди будут строиться и благоустраиваться зоны рекреации (парки, скверы, пешеходные и велосипедные дорожки, декоративные пруды, тенистые аллеи), торговые центры, спортивные центры, автомобильная и железнодорожная станции с прямым сообщением с Москвой, а также производственные предприятия в индустриальном парке «Шматово», которые обеспечат будущих жителей города рабочими местами. Компания MR Group начала строительство малоэтажного города-спутника Новое Ступино 28 июля 2010 года. Запланированный срок реализации всего проекта – 7 лет. При генпланировании города использовался международный опыт, адаптированный под российские реалии. Разработчик проекта нового города – канадская компания Brown & Associates planning group, оказывающая профессиональные услуги в области жилищного и земельного планирования. Консультант проекта – Hopewell Residential Communities – крупнейшая девелоперская компания Канады. Новое Ступино получило название экогород благодаря тому, что эковнедрения касаются самого города. Так, при строительстве дорог предусмотрена логистика движения в городе без светофоров, ливневая

ятельно включать и выключать отопление. Система озеленения города спланирована как часть системы очистки воды и воздуха. По европейским стандартам будет организован раздельный сбор мусора. Кроме всего прочего, компания Schneider Electric реализует в Новом Ступине пилотный проект демонстрационного коттеджа, функционирующего на солнечной энергии. Во время своего визита Владимир Путин отметил, что «малоэтажное строительство – это один из приоритетов Правительства Российской Федерации, имеющий самую серьезную поддержку, прежде всего финансовую». Проект «Новое Ступино» поддерживается на всех уровнях государственной и муниципальной власти. В том числе на строительство первой очереди проекта и ипотеку получено финансирование по программе «Стимул» АИЖК в объеме 2 млрд рублей.

CBRE компенсировала выброс углерода За 2010 год компании CB Richard Ellis Group, Inc. удалось нейтрализовать выбросы углерода в производственных операциях. Этих результатов компания достигла благодаря внедрению таких программ, как «зеленые стандарты» аренды недвижимости, а также компенсировала произведенные углеродные выбросы путем вложения в проекты по сокращению уровня углерода в атмосферу. В том числе CBRE инвестировала в программы охраны лесов и рационального природопользования, программы уничтожения метана в органических отходах и проекты обеспечения экологической устойчивости в странах с переходной экономикой. За 2010 год компания компенсировала 50 тыс. кубических тонн выбросов углерода. Ежегодно CB Richard Ellis оценивает уровень выбросов углерода, используя все-

Компания «Загородный проект» ведет строительство «Активного дома» на территории пригорода Западная долина в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе. Проект разработан на основе концепции Active House и реализуется совместными усилиями компаний VELUX и «Загородный проект» при поддержке «НЛК Домостроение», «Сен-Гобен Строительная Продукция Рус» и «Данфос». Концепция «активного дома» является логичным развитием идеи пассивного дома, при этом «активный дом» наиболее эффективно взаимодействует с окружающей средой за счет высокотехнологических решений. Подобные дома являются «активными», так как это дома с нулевым потреблением энергии или порою имеют положительный баланс. То есть за счет альтернативных источников они вырабатывают больше энергии, чем потребляют, и могут сбрасывать излишек в центральную сеть. При реализации проекта «Активный дом» в российских условиях таких показателей добиться пока не удалось из-за климата, отсутствия условий для сброса излишков в сеть и т. п. Однако эксперты считают, что удалось получить превосходные результаты. Специалисты Института пассивного дома произвели расчет его энергопотребления по трем методикам, в том числе применялась прогрессивная международная методика PHPP 2007 (Passive House Package 2007). Были получины следующие результаты: расход тепловой энергии на отопление составит 33 кВт ч на 1 кв. м в год, а расход энергии – около 90 кВт ч на 1 кв. м в год. На сегодняшний день домов с такими показателями в Подмосковье еще не существует. «Наша основная цель – разработать практическую модель энергоэффективного

дома, протестировать европейские решения в реальных условиях Подмосковья, чтобы в дальнейшем использовать наиболее эффективные из них в массовом строительстве», – отмечает Андрей Васильев, генеральный директор компании «Загородный проект». «Активный дом» располагается в поселке Западная долина, где планируется построить 462 коттеджа на участках от 5 до 15 соток, а также 268 таунхаусов. Кроме того, предусмотрено обустройство территории, организация парковых и прогулочных зон, общественного центра, зоны отдыха на набережной реки Незнайка, детских и спортивных площадок. Сейчас ведется строительство первой очереди.

Экокоммерческая строительная программа 30 июня 2011 года в офисе компании Bayer было подписано соглашение между ЗАО «Байер» (Россия), центром промышленного дизайна и инноваций «Астраросса», «Венсус» и NAI Becar о сотрудничестве в рамках реализации программы EcoCommercial Building («Экокоммерческое строительство») на территории Российской Федерации. Основным направлением деятельности Bayer является производство высокотехнологичных полимерных материалов, компания «Венсус» осуществляет проектирование, производство, поставки и монтаж инженерно-строительных конструкций и энергоэффективных систем. Экокоммерческая строительная программа – это сеть экспертов, предоставляющих решения для энергоэффективных, экологически дружественных и экономичных проектов по строительству коммерческих и общественных зданий. Организатором и координатором этой программы выступает компания «Байер». На сегодняшний день в ней участвуют более 30 ведущих компаний мира из различных областей строительства. С подписанием меморандумов начинается и развитие партнерской сети специализированных поставщиков, фирм-проектировщиков, архитекторов и застройщиков в России. Сейчас партнеры этой программы в России ведут совместно три проекта, которые находятся на стадии рассмотрения.

52

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 52

10.08.2011 10:40:54


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Eco-innovations in New Stupino On July 22, the Russian Prime Minister Vladimir Putin arrived in the satellite town Novoye (New) Stupino to see the implementation of Russia's first mega-project, a “low-rise eco-city”, The Prime Minister visited the first demo street, the Olimpiyskaya (Olympic), where he saw houses with private yards, an apartment building and the first neighborhood of prefabricated three-story buildings, in which most of the apartments have already been sold. The cost of one sqm of housing in

lines in the city are planned in such a way as to save on energy, thus reducing utility bills. Residents will not face the problem of hot and cold water disconnection and can independently enable or disable the heating. The system of greenery planting is planned as part of the entire water and air purification system. Following the European standards, there will be organized a separate waste collection system. Among other things, the Schneider Electric Company is implementing its own pilot project in Novoye Stupino, a demonstration private house, operating on solar energy. During his visit, Mr. Putin noted that "low-rise construction is one of the

| Practice | Green Development

| |

| Internet

|

context, it was not possible to achieve such indicators because of the climate, lack of conditions to send the energy surplus to the network, etc. However, experts believe that they managed to achieve excellent results. Specialists of the Institute of Passive Houses have calculated its energy consumption using three methods, including the progressive international method PHPP 2007 (Passive House Package 2007). They have arrived at the following results: consumption of thermal energy for heating will be 33 kWh per sqm per year and energy consumption – about 90 kWh per sqm per year. Today, there are no houses of this kind in the Moscow area. The "Active Home" is located in the town of Zapadnaya Dolina, where it is planned to build 462 such cottages on plots of 500 to 1,500 sqm, and 268 townhouses. In addition, necessary facilities are provided on the territory: park and recreational zones are laid out, a public center, recreation areas on the embankment of the Neznayka River, playgrounds and sports fields are created. The first phase is under construction now.

Eco-commercial construction program Novoye Stupino ranges from 34,900 to 37,000 rubles, depending on the type of housing. Currently, they are carrying out construction of the first daycare, first three blocks of apartments are ready, as well as the first two streets with houses, townhouses and duplexes. With the development of each stage, recreation areas, shopping centers, sports centers, automobile and railway stations with direct links to Moscow, as well as production facilities in the Shmatovo Industrial Park will be built and equipped with modern conveniences, providing future residents with jobs. The MR Group began the construction of the first low-rise satellite town of Novoye Stupino in the Moscow Oblast on July 28, 2010. The planned duration of the entire project is 7 years. When the master plan of the city was created, they took into account international experience, and adapted it to Russian realities. The project developer of this new city is a Canadian company, the Brown & Associates Planning Group, which provides professional services related to housing and land planning. Consultancy services for Novoye Stupino are provided by Hopewell Residential Communities, the largest real estate company in Canada. Novoye Stupino has been dubbed the "eco-city", mainly due to the fact that eco innovations concern the city. Thus, the construction of roads envisages traffic logistics without traffic lights, storm drainage with passive self-cleaning. Service

priorities for the Russian Government, providing a very strong financial support." According to the press service of MR Group, the New Stupino project is supported at all the levels by state and municipal authorities. This includes funding under the "Stimulus" program in the amount of 2 billion rubles for the construction of the first phase and provision of mortgage financing.

An "Active Home" in the west of Moscow

On June 30, 2011, a Bayer subsidiary – Bayer Russia, the center of the industrial design and innovation – Astrarossa, Vensus and NAI Becar signed a collaboration agreement within the Eco-Commercial Building Program in the Russian Federation. Bayer’s main activity is the production of high-tech plastics; the Vensus Company carries out the design, production, supply and installation of engineering and building constructions and energy-efficient systems. The eco-commercial building program is a network of experts, providing solutions for energy-efficient, environmentally friendly and cost-effective projects for the construction

NEWS of commercial and public buildings. Bayer is the organizer and coordinator of this program. To date, more than 30 leading companies in the world in various fields of construction are members of the program. Signing the memoranda means development of a partnership network of specialized suppliers, businesses, planners, architects and developers in Russia. To date, partners to this program in Russia are jointly carrying out three projects that are under review now.

CBRE offsets carbon emissions In 2010, CB Richard Ellis Group, Inc. managed to neutralize carbon emissions from its manufacturing operations. The company achieved these results by implementing such programs as the "green standards" of real estate rentals, as well as offsetting the produced carbon emissions by investing into projects to reduce the level of carbon in the atmosphere. CBRE has also invested into programs for forest protection and efficient environmental management, programs for the destruction of methane in organic waste and environmental sustainability projects in countries with transitional economies. In 2010, the company compensated for 50,000 cubic tons of carbon emissions. Each year, CB Richard Ellis assesses the level of carbon emissions, using the world benchmark in accordance with the "Protocol on greenhouse gases" from the World Resources Institute. When evaluating the level of carbon emissions in 2010, they took into account the performances of all the facilities managed or owned by the company, including the vehicles of the company, as well as the level of direct consumption.

The Country Project Company is building an "Active Home" in Zapadnaya Dolina, 20 km away from the Moscow Ring Road on Kiev Highway. The project is based on the concept of the Active House and is being implemented jointly by VELUX and Country Project, supported by NLK Domostroyenie, Saint-Gobain Construction Products Rus, and Danfoss. The concept of the "active house" is a logical extension of the idea of a passive house, but the "active house" most effectively interacts with the environment through the use of high-tech solutions. Such houses are "active", as these are houses with zero-energy consumption, or sometimes even providing a positive balance. That is, through the use of alternative sources, they produce more energy than they consume, and can send the surplus to the central network. With the Active Home project in the Russian

53

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 53

10.08.2011 10:40:55


«Зеленый» офис своими руками Текст: Людмила Бокина ........................... Фото: архив CRE

Сегодня в Москве есть лишь несколько бизнес-центров, в которых внедрены экотехнологии, а официально сертифицирован пока только один – Ducat Place III. Несмотря на это, создать офис, работающий по правилам экологической безопасности, могут практически все компании, а не только те, что находятся в «зеленом» БЦ.

О

рганизовать свой «зеленый» офис могут практически все компании, кроме тех, чьи офисы располагаются в помещениях, не соответствующих элементарным требованиям по охране труда (к примеру, без окон). Критерии экологической безопасности в офисе, согласно информации НП «СанктПетербургский экологический союз», делятся на две основные группы: 1) влияние на окружающую среду; 2) воздействие на человека. К первой группе относятся такие параметры, как экономное использование расходных материалов, воды, электроэнергии, грамотное обращение с отходами. Ко второй – хорошая вентиляция; отсутствие выделений вредных и токсичных веществ из мебели, настенных и напольных покрытий; организация качественного питания. «К любым офисам есть ряд требований. Должны нормироваться освещение, шум, электромагнитные поля, вибрации, показатели микроклимата, качество воздуха рабочей среды. В экоофисе должно быть все это, но должны быть еще и места для отдыха сотрудников и желательно озеленение помещений», – рассказывает Наталья Галечьян, директор по связям с общественностью НП «Санкт-Петербургский экологический союз». Однако компании, создающие «зеленый» офис, в основном нацелены на максимальное сокращение ресурсов, порою забывая про человеческий фактор. К примеру, для некоторых компаний компьютеризация всех процессов бизнес-деятельности (работа без бумаги, проведение совещаний, семинаров, тренингов в режиме онлайн-конференций) –

одна из главных мер по экологизации офиса. Электронные средства связи, безусловно, хороши, но живое общение, обмен эмоциями для человека необходимы и полезны. К примеру, в московском офисе Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», недавно получившем экомаркировку «Листок жизни» за организацию качественного экоофиса, во внутреннем дворе института проводят утренние занятия йогой для сотрудников. Это не только служит хорошим стимулом для работников компании в поддержании экологических мер, но и повышает их работоспособность.

Сперва проверка Для применения эффективных экологических методов лучше сначала провести мониторинг и аудит состояния офиса по разным параметрам, например, таким как показатели электромагнитных полей, параметры микроклимата, освещенности, содержания вредных веществ в воздухе, уровень шума и прочее, чтобы специалисты могли сориентировать компанию на приоритетных задачах по реализации «зеленого» офиса. Эти мероприятия очень полезны, подчеркивает Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы EcoStandard group. «Для нас главное – выявить источники вредных факторов и предложить мероприятия по снижению их негативного воздействия», – отмечает она. К примеру, отсутствие или неправильно организованное заземление является причиной повышенного уровня электромагнитных полей, которое оказывает негативное воздействие

на здоровье человека – от головной боли и повышенной утомляемости до нарушения деятельности сердечно-сосудистой системы и развития онкологических заболеваний. Другим примером является ошибочная организация систем освещения зданий и сооружений. По опыту компании EcoStandard Group подобные нарушения встречаются в 80% офисов. И как результат – ухудшение зрения, нагрузка на центральную нервную систему и т. д. Поэтому важно проводить такой мониторинг еще и с целью улучшения работоспособности сотрудников офиса. «Мероприятия по правильной организации заземления, освещенности, как правило, не несут больших затрат, но имеют огромный эффект», – подчеркивает Катерина Веселова.

Кто помогает создать «зеленый» офис? Основные технологии «зеленого» офиса можно реализовать и без посторонней помощи – просто следуя рекомендациям и советам, опубликованным в открытых источниках, например на сайтах «Гринпис» и Фонда дикой природы. Однако контакт со специалистами – это эффективный инструмент, поскольку они могут не только подсказать, с какими поставщиками и подрядчиками лучше всего сотрудничать по тому или иному вопросу, но и настроить персонал на экоповедение. «В помощь участникам проекта мы организовали возможность проведения ежемесячного семинара, который включает в себя экскурсию по нашему офису и обучение по специальному пособию. Как правило, компании сами занимаются эко-

54

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 54

10.08.2011 17:46:50


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

просвещением своих сотрудников, но если они обращаются за помощью, то мы готовы приехать с презентацией проекта и рассказать о нашем опыте. И семинар, и материалы, которые мы готовим в помощь компаниям, абсолютно бесплатны», – комментирует Юлия Пронина, руководитель проекта «Зеленый офис» «Гринпис России». Вот некоторые методы, которые используют компании для мотивации персонала: – конкурсы, например «Самый экологичный сотрудник месяца». В награду за победу в нем вручаются различные призы, в том числе экологичные; – информационные баннеры; – еженедельные или ежемесячные внутриофисные рассылки с интересными эконовостями и информированием о развитии проекта внутри своего рабочего пространства. «Чтобы повысить настрой и подзарядить оптимизмом персонал, компании порою вывозят свои коллективы для участия в таких массовых мероприятиях, как посадка деревьев или сбор желудей», – рассказывает Юлия Пронина. На сегодняшний день в России действуют как минимум три специализированные организации с четко сформулированной программой по созданию экологичного офиса. Самой первой, около трех лет назад, запустила свою программу «Зеленый офис» международная организация «Гринпис». Годом позже стартовала программа «Живой офис» Фонда дикой природы. За время существования этих проектов в них приняли участие свыше 60 компаний, в том числе Google, Intel Corporation (UK) Limited, гостиница Courtyard by Marriott Moscow, ОАО «Лукойл», «Веста Альфа», департамент внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, «М.видео», KPMG, Philips. «Многим необходимо организовать гармоничное внедрение: нужна помощь в разработке регламентов, рекомендации подрядчиков, мотивирующие тренинги и консультации для персонала. По этим причинам осенью 2010 года было созда-

но агентство GreenUp», – говорит Роман Саблин, управляющий партнер «зеленого» агентства GreenUp. В партнерстве с GreenUp НП «Санкт-Петербургский экологический союз» разработал и запустил добровольную экологическую сертификацию «Листок жизни. Экоофис». На ее основе был принят стандарт СТО-3.02.9900–11–1.0 «Оценка соответствия офисных помещений критериям экологической безопасности». Стоимость такой сертификации – от 60 до 100 тыс. рублей в зависимости от размеров офиса. Первенцами, получившими сертификат «Листок жизни. Экоофис» в начале июня 2011 года, помимо уже упомянутого Института «Стрелка», стал офис «Ингосстраха» в Сочи. Последний открылся новым представительством, поэтому сертификация выдавалась за соответствующие закупки экологичных материалов и обучение персонала. Сегодня экологизацию офиса в России поддерживают в основном крупные международные и в меньшей степени российские компании. Связано это, как правило, со статусом этих организаций.

Сколько стоит «грин» офис построить? Чтобы офис соответствовал «зеленому» статусу и в то же время компания ощутила определенные выгоды от введенных экомер, необходимо выполнить несколько основных действий. «Программа «Зеленый офис» базируется на правиле трех R: Reduce, Reuse, Recycle (сокращайте потребление, повторно используйте материалы, сдавайте для переработки)», – поясняет Юлия Стефанишина, старший менеджер, отдел консультаций по недвижимости Ernst & Young. Главным образом это правило касается экономии электроэнергии, тепла, воды, бумаги и правильного обращения с отходами. Сократить потребление электроэнергии можно в первую очередь за счет установки энергосберегающих ламп. Причем, по информации «Гринпис», если офис уже оборудован трубчатыми люминесцентными энергосберегающими лампами, расходы на электро-

| Практика | Green Development

| |

| Интернет

|

энергию можно сократить еще на 30%. Для этого электромагнитные пускатели в лампах нужно заменить на электронные. Что касается уменьшения расхода теплоэнергии, то простейшими мерами здесь являются утепление окон и входных дверей, а также установка регуляторов подачи тепла на радиаторы отопления. При таком регулировании потребление тепла снижается в два раза. Также одна из самых расходных статей бюджета – это вода. Ее экономия за счет установки водорегулирующих насадок и водосчетчиков принесет быстрый и эффективный результат. Использование бумаги в офисе также является одной из наиболее расточительных статей расходов. Для внутренних нужд компании можно начать использовать бумагу из вторсырья. Известно, что замена 1 тонны бумаги из первичной целлюлозы на бумагу из макулатуры поможет спасти от вырубки около 20 деревьев. Однако на сегодняшний день в России бумага из вторсырья пока не производится. А транспортировка такой бумаги из Европы приводит к дополнительным выбросам углекислого газа, таким образом, эта бумага становится неэкологичной. «Поэтому мы рекомендуем использовать бумагу, сертифицированную по международной системе FSC (Forest Stewardship Council, Лесной попечительский совет), свидетельствующей о том, что продукция происходит из возобновляемого леса, в котором ведется экологически и социально ответственное лесное хозяйство», – поясняет Иван Барченков, координатор программы по корпоративному фандрайзингу и маркетингу Фонда дикой природы. По словам Ольги Зайцевой, директора по развитию первой в России FCS типографии «Линия Принт», «печатная продукция, изготовленная в соответствии с FSC стандартами, не должна стоить дороже обычной». Сегодня недобросовестные бизнесмены пытаются нажиться на новом модном тренде и порою увеличивают стоимость. Однако при изготовлении экологиче-

Юлия Пронина, Greenpeace / Yulia Pronina ски чистой бумаги используется древесина тех же пород и способы обработки остаются прежними. Говоря о стоимости внедрения основных вышеперечисленных экологических требований, надо отметить, что замена обычного светильника на светодиодный стоит около 5–6 тыс. рублей. Водосчетчики на два стояка (холодный и горячий) обойдутся компании в 10 тыс. рублей, стоимость водорегулирующих насадок – 400 рублей за 1 кран, регуляторов тепла батареи – 3 тыс. рублей. «Ежемесячно мы экономим на содержании офиса площадью 330 кв. м около 6 тыс. рублей. Из них 5 тыс. рублей – за счет водосчетчиков, 300 рублей – за использование двусторонней печати и около 400 рублей – с помощью светодиодов, установленных в одном из помещений офиса. В общей сумме это составляет около 70 тыс. рублей в год», – делится опытом Юлия Пронина. При этих минимальных введениях эффект выгоды может усилиться в разы,

55

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 55

10.08.2011 10:40:57


Антон Кузнецов, «Сфера экологии» / Anton Kuznetsov

ной бумаги, произведенной из макулатуры или хотя бы с частичным использованием вторичного сырья. Кстати, сегодня в России действует несколько компаний, реализующих экологичную туалетную бумагу, например компания «Джорджия-Пасифик» с брендом Lotus Professional. «Статус экологичности туалетной бумаги Lotus Professional достигается главным образом за счет использования переработанного и первичного волокна, принципов экологичного производства (использование отходов, вторичной воды, а также ��окращение потребления всех ресурсов в процессе изготовления)», – рассказывает Наталья Грудинина, региональный менеджер по маркетингу Lotus Professional. Однако такая бумага стоит более чем в два раза дороже обычной. «Для создания новых экопродуктов компания постоянно инвестирует в исследования, модернизацию и повышение эффективности производственных процессов на наших заводах», – поясняет эксперт.

Отходы – в доходы если коллектив компании систематически будет придерживаться этих принципов (своевременное выключение света, воды, техники, максимальное использование естественного света, двусторонняя печать документов и только по необходимости, использование многоразовой посуды). «В этой связи очень важно получить поддержку со стороны сотрудников, работающих в офисе. Стоит обсудить эти вопросы на общем собрании, предложить внести собственные экологические идеи, в конце концов сделать модным работу по «зеленым» принципам. Возможно, не сразу придет всеобщее понимание и перемены, но со временем все нововведения станут нормой», – комментирует Юлия Стефанишина. Таким образом, экологические меры легко осуществить в любом офисе, в том числе и там, где собственники бизнесцентров не придерживаются экопринципов. А вложенные в «зеленые» технологии средства в любом случае окупятся в скором будущем.

Дополнительные меры Конечно, можно организовать более роскошный и творческий «зеленый» офис. К примеру, внедрить системы автоматического регулирования освещения, заменить офисные приборы (компьютеры, бытовую и оргтехнику) на те, что потребляют меньше энергии – класса А, А+, Energy Star, приобрести унитазы с регулируемым сливом и системой двойного смыва, озеленить рабочее пространство. При наличии оранжереи в офисе для полива растений можно использовать дождевую воду, а для этих целей купить специальные установки для сбора дождевой воды. Все это потребует некоторых дополнительных затрат, но такие меры позволят незамедлительно ощутить прямые и косвенные выгоды. К экологичным действиям компании по сокращению потребления ресурсов относятся и покупки экономичных упаковок чая и кофе, концентрированных моющих и чистящих средств, использование туалет-

Одной из самых важных процедур по экологизации офиса является грамотный сбор отходов и передача их на переработку. Сегодня в России функционирует множество организаций, предлагающих услуги по утилизации отходов. Однако мало кто из них дает гарантию того, что отходы будут действительно переработаны в другие предметы, а не уничтожены на полигоне. Таких добросовестных организаций на сегодняшний день у нас единицы. Главными отличиями предприятий, оказывающих профессиональные услуги по вывозу отходов и их переработке, от непрофессиональных – это стоимость самих услуг. Профессиональные предприниматели вывозят исключительно отходы, а не мусор. Если их объем превышает 400–450 кг, то вывоз осуществляется бесплатно, поскольку, сдавая уже отсортированные отходы в больших объемах (от 2 и более тонн) предприятиям, занимающимся переработкой, они имеют с этого маржу. При вывозе отходов в таком объеме есть возможность покрывать свои транспортные расходы. Поэтому крупным компаниям, и в особенности бизнес-центрам, обеспечить раздельный сбор на своей территории и пользоваться бесплатным вывозом отходов вполне реально. Главное – иметь желание помочь природе и установить в офисе несколько контейнеров для различных видов отходов. «Безусловным лидером внедрения и реализации услуги раздельного сбора отходов является БЦ Ducat Place III. Также наша услуга доступна в бизнес-парке «Крылатские холмы», благодаря сотрудничеству с управляющей компанией Sawatzky Property Management, и в БЦ Marr Plaza», – комментирует Антон Кузнецов, генеральный директор ООО «Сфера экологии». Немного другая ситуация складывается, когда небольшой офис компании желает организовать у себя селективный сбор отходов и их передачу. Хотя такой офис и не набирает в короткие сроки нужного объема, тем не менее и здесь можно найти решение вопроса. «У нас есть опыт сотрудничества с компаниями, возможности кото-

рых не позволяют набрать нужный вес отходов. В таком случае эффективно объединять компании по региональному признаку – для построения системы, позволяющей избежать лишних издержек и со стороны заказчика услуги, и с нашей. На практике это происходит следующим образом: компания, заинтересованная во внедрении системы раздельного сбора отходов, обращается к нам, а мы, оценивая нашу логистическую сеть, определяем возможность и периодичность предоставления услуги. Иногда объединение происходит без нашего участия – на уровне самих компаний, что существенно облегчает нашу работу», – рассказывает Антон Кузнецов. К тому же, по информации «Гринпис», сегодня есть возможность самим компаниям вывозить некоторые отходы (бумагу, пластик) и сдавать в ближайшие пункты приема на переработку. У спекулятивных же предприятий по вывозу и утилизации мусора действует абсолютно иная схема, и стоимость услуги возрастает по мере увеличения объема мусора: от 200 рублей за один контейнер размером 0,8 кубометров и свыше 12 тыс. рублей за вывоз 34 кубометров. Причем мусор уходит на общую свалку и сжигание, загрязняя тем самым атмосферу. Но, как ни парадоксально, сегодня пользуются этими услугами тысячи компаний. Все это свидетельствует о незнании реального положения дел и о безответственности управляющих и предпринимателей.

«Зеленый» офис в «зеленом» здании Компаниям, офисы которых располагаются в экологичном здании, проще всего соответствовать «зеленым» принципам. Так как при строительстве такого здания уже были учтены системы, позволяющие сберегать электричество, воду, тепло, применены современ-

ные вентиляционные системы, автоматические датчики и т. д. Задачи, стоящие перед арендаторами, упрощаются и сводятся к рациональному потреблению «офисных ресурсов» и грамотной утилизации отходов. К примеру, компания Cushman & Wakefield применяет в офисе специальные мусорные корзины, которые позволяют сортировать отходы на пластик, стекло, бумагу, – и все это передается на вторичную переработку. А ненужные бумажные документы и носители информации, такие как кассеты, диски, магнитные ленты, магнитные пластиковые карты, сдаются на переработку и утилизацию компании «ОСГ Рекордз Менеджмент». «Измельченные бумажные документы компания передает в пункт переработки. Как правило, из остатков бумажных документов делают картон, бумажные полотенца, упаковку для продуктов. Основной нашей задачей является уничтожение информации на всех видах носителей», – комментирует Виктория Шипенкова, руководитель отдела маркетинга компании «ОСГ Рекордз Менеджмент». Определенных требований к вывозу документов по весу нет, компания забирает эти отходы весом от 1 килограмма. Стоимость услуги зависит от объема документов, которые нужно уничтожить. «В среднем компании в 200 человек эта услуга обойдется примерно в 7500 рублей в месяц. На сегодняшний день нашими клиентами являются более 2 тыс. компаний», – уточняет Виктория Шипенкова. Таким образом, экологизация офиса сегодня под силу любой компанииарендатору – как «зеленого» бизнесцентра, так и обычного здания. Совершенно очевидно, что создание «зеленого» офиса на сегодняшний день имеет не только социальную значимость, но и экономическую выгоду для бизнеса.

Что делает офис «зеленым»? Практические советы Экономим бумагу Установите на принтерах двустороннюю печать по умолчанию. Печатайте только самые важные документы. Используйте систему электронной пересылки факсов. Читайте электронные версии газет. Покупайте бумагу из вторсырья для внутреннего пользования. Организуйте сбор макулатуры. Экономим электричество, тепло и воду Выключайте свет, если он не нужен. Выключайте монитор компьютера в свое отсутствие и полностью компьютер в конце рабочего дня. Настройте компьютер так, чтобы он переходил в режим ожидания уже после пяти минут вашего отсутствия. Если вам нужны копии документа, который есть в электронном виде, используйте принтер вместо ксерокса. Ходите по возможности пешком вместо подъема на лифте. Утеплите окна и двери. Следите за исправностью кранов и сантехники. Не оставляйте кран открытым. Уменьшаем количество мусора Пользуйтесь личной чашкой вместо пластиковых стаканчиков. Организуйте раздельный сбор мусора. Отдавайте ненужные, но еще годные вещи малоимущим семьям, в детские дома и приюты. Откажитесь от пластиковых пакетов. Закупайте продукцию с минимальной упаковкой при возможности. Снижаем загрязнение воздуха Откажитесь от поездок на автомобиле в пользу видеоконференций и телефонных звонков или электронной почты. Чаще используйте общественный транспорт вместо собственной машины. Покупайте товары местного производства. Источник / Source: Ernst & Young

56

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 56

10.08.2011 10:40:58


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Practice | Green Development

| |

| Internet

|

Self-Made Green Office Author: Lyudmila Bokina ........................... Photo: CRE archive

Environmentally sound technologies are used in very few business centers in Moscow and only one has been certified as “green” – Ducat Place III. Nevertheless almost all companies – those quartered in “green” office centers and those that are not – can create an environmentally friendly and safe office.

P

Natalia Galechyan, PR director at the Saint Petersburg Ecological Union. Yet modern-day companies creating a “green” office mainly target maximum possible reduction of consumed resources, sometimes forgetting about the human factor. For example, cybernation of all business processes (paperless operations, holding meetings, seminars and training sessions in the mode of online of video conferences) is one of the key measures towards office space greening used by some companies. Electronic communications are certainly good but human interaction and emotional exchange is also useful and indispensable. Therefore it is important to consider the impact of resourcesaving measures on personnel. Thus at the Moscow office of the Media, Architecture and Design Institute “Strelka” that was recently awarded the eco-labeling Vitality Leaf for a quality eco-office they conduct yoga exercises for their employees every morning. This is a good incentive for the company’s personnel to promote environmental compatibility and it also heightens their fitness to work.

ractically all companies might organize their own “green office.” Technically, only those whose offices are accommodated in premises, which do not meet rudimentary labor protection requirements (e. g. have no windows), will hardly be able to do this. According to Saint Petersburg Ecological Union, the office environmental safety criteria can be divided into two main groups: 1) Environmental impact; 2) Impact on man. The first group includes such parameters as thrifty use of expandable materials, water, power and competent treatment of waste products. The second group is about quality ventilation, the lack of pollutant emissions from furniture, wall coverings or flooring, quality catering. “There are a number of claims on any office. Lighting, noise, electromagnetic fields, vibrations, indoor climate, the quality of air in the working environment – all of those are to meet certain standards. Furthermore an eco-office should also have greened premises and places for recreational activities of the staff,” expounds

Checkup as the first priority It’s important to note that for ecological efforts to yield the best results it would be expedient to monitor and audit the office condition, to begin with, using various benchmarks, such as the parameters of electromagnetic fields, indoor climate, level of lighting and noise, content of harmful substances in the air and suchlike. This would help the experts clue the company in on top priorities in office greening. Katerina Veselova, head of ecological evaluation department at EcoStandard Group, emphasizes the use of such measures. “The bottom line for us is to expose the sources of occupational hazards and offer ways to lower their negative impact,” she explains. For instance, the lack of earth bonding or its improper arrangement may lead to an increased level of electromagnetic fields which have a very negative impact on human health – from headaches and undue fatigability to cardio-vascular disorders and tumors. Another frequent source of problems is the wrong lighting in office buildings. Insufficient lighting increases

the pulsation coefficient of the staff. Based on its experience, EcoStandard Group reports that 80% of offices are crippled by this problem. The result is eyesight deterioration, overtaxed central nervous system of their employees etc. Monitoring of office space parameters is therefore instrumental in removing occupational hazards and boosting the capacity for work. “Measures, aimed at rectifying the level of lighting or earth bonding, are not very expensive but they yield a tremendous effect,” underscores, EcoStandard’s expert.

Who helps in creating the Green Office? The main green office technologies can be implemented single-handedly by following the advice and recommendations published in open sources, such as the websites of Greenpeace and World Wildlife Fund. Nevertheless contacts with specialists are an effective instrument. Not only can they suggest what suppliers and contractors are best to deal with; they can also inspire the personnel to change their behavioral patterns. “To

57

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 57

10.08.2011 17:31:23


Yulia Stefanishina, Ernst & Young / Юлия Стефанишина help the project participants, we offer them a monthly workshop which includes a tour of our office and training based on a special aid. Companies are normally engaged in eco-education of their employees by themselves, but if they seek our help we are ready to present the project and share our experience. Both the seminar and materials we prepare for companies are absolutely free of charge,” comments Yulia Pronina, head of the “Green Office” project promoted by Greenpeace Russia. Here are some methods used by companies to motivate their personnel: – contests, such as The Most Environmentally Benign Employee of the Month. Winners are awarded different prizes, including environmentally benign devices; – information banners; – weekly or monthly intra-office updates on exciting eco-news and informing on the project development inside the workspace. “To heighten motivation and charge their personnel with optimism, companies occasionally take their teams out for participation in such mass undertakings as the planting of trees or picking of acorns,” continues Ms. Pronina. It should be noted that at least three specialized organizations with an explicit agenda of creating an environmentally friendly office operate in Russia nowadays. Global Greenpeace was the very first to launch its “Green Office” programme about three years ago. The World Wildlife Fund (WWF) followed suit a year later, having launched its Living Office programme. More than 60 companies have been involved in said projects, including Google, Intel Corporation (UK) Limited, Courtyard by Marriott Moscow Hotel, Lukoil, Vesta-Alpha, the department of foreign economic activity of Krasnodar krai, M.video, KPMG and Philips. Even incomplete information is sufficient for companies to create an eco-office. “Many need help in harmonious implementation and

the development of regulations. They want recommendations from contractors, motivational personnel trainings and consultations. This is why the GreenUp agency was started in autumn 2010,” says Roman Sablin, managing partner of GreenUp. In partnership with GreenUp, Saint Petersburg Ecological Union developed and launched voluntary ecological certification called Vitality Leaf. Eco-Office. It formed the basis for the STO-3.02.9900–11– 1.0 standard called “Evaluation of conformity of office premises to environmental safety criteria.” The cost of this certification varies between 60,000 and 100,000 rubles depending on the office size. Besides the above-mentioned Strelka Institute, the Vitality Leaf. Eco-Office certificate was also bestowed upon the Sochi Office of Ingosstrakh, early in June 2011. That was a new representative office of this wellknown insurance company and it was awarded the said eco-labeling for the procurement of eco-friendly materials and personnel training. Today office space greening in Russia is mainly supported by large international companies treasuring their high status and, to a lesser extent, by Russian companies. By investing in the ecology of the office environment, these companies reap both monetary gain and more efficient work of their personnel.

How much is a “green office”? For an office to comply with the “green” status and for a company to reap certain benefits from eco measures, several basic things need to be done. “The Green Office programme is based on three R: Reduce, Reuse, Recycle,” illumines Yulia Stefanishina, senior manager with the real estate advisory of Ernst&Young. This rule mainly regards energy, heat, water and paper savings and proper treatment of waste. To reduce energy consumption, energy saving bulbs are to be installed in the first place. Greenpeace informs that if your office is outfitted with luminous tube ESLs energy spending can be cut by another 30% by simple replacement of electromagnetic starter switches with electronic ones. As regards the reduction of heat power consumption, the simplest measure is making your windows and front doors cold-proof and installing heat feed adjusters on heating radiators. Under such a regulation twice less heat is consumed. Water is another profuse item of expenditure. Its saving due to installation of water regulating nozzles and water meters would yield a fast and effective result. Paper also claims bulky spending, so companies may start using recycled paper at their offices. Replacement of one ton of paper made from primary pulp by recycled paper might save 20 trees from felling. However recycled paper is not manufactured in Russia while its transportation from Europe is fraught with additional carbon dioxide emissions, which makes this paper environmentally unfriendly. “Therefore we’d recommend to use FCS (Forest Stewardship Council) certified paper, which means these products proceed from renewable forestry where environmentally benign and socially responsible forest husbandry is practiced,” explains Ivan Barchenkov, coordi-

nator of corporate fundraising and marketing programme with WWF. In the words of Olga Zaitseva, development director of the first in Russia FCS printed works Line Print, “printed matter manufactured in line with FSC standards need not be more expensive.” Certain unscrupulous businessmen try to line their pockets capitalizing on the fashionable trend and sometimes unjustifiably raise prices. “However environmentally benign paper is not manufactured in any special way, the same timber and pulp processing technologies are used,” comments Ms. Zaitseva. Talking about the cost of complying with the foregoing ecological requirements, it should be noted that replacement of regular lighting by LED lights costs about 5–6 thousand rubles. Water meters on cold and hot water risers would cost a company 10,000 rubles, the cost of water regulating nozzles is 400 rubles per valve while heat feed adjusters would cost 3,000 rubles. “We monthly save about 6,000 rubles on the upkeep of a 330-sqm office, including 5,000 rubles due to water meters, 300 rubles due to the use of double-sided printing and about 400 rubles due to LED lights installed in one of the office rooms. This makes the total of about 70,000 rubles per year,” says Yulia Pronina. Under this minimal readjustment the gain may triple if the team backs up the company’s efforts (timely turning off the lights, water and office equipment, making the most of daylight, using double-sided printing and reusable dishes). “In this connection it is very important to get support from the office employees. It’s worth discussing these issues at a general meeting, suggest that the team should put forward its own eco ideas, and eventually to make the “green” principles fashionable. It will take some time to reach general consensus about the changes and to enlist the backing of all employees, but the game is worth the candle,” comments Yulia Stefanishina. It follows from the foregoing case study that a humble “green” office does not call for bulky investment while its ecological and economic advisability is beyond any shadow of doubt. Any office can be made compatible with the environment, as one can see, even where the owners of business centers do not stick to eco principles, because this is a very simple and inexpensive adjustment. The money invested in “green” technologies will pay off in the near future, at any rate.

Additional measures Surely you may do more creative work by implementing automatic lighting control systems, replacing office gadgets (computers, household and office appliances) with those consuming less power (classes A, A+ and Energy Star), buying new water closets equipped with a double flush and water regulation system, and greening your workspace. Rainwater can be used to water office plants and trees if any; for this purpose you may buy special rainwater harvesting appliances. This will call for extra outlay, but such measures would instantaneously bring you both direct and indirect benefits. Other ecological measures of the company, targeting the curtailment of consumed

Katerina Veselova, ЕcoStandard Group / Катерина Веселова resources, include the procurements of family tea and coffee packages, concentrated detergents, the use of recycled or at least partially recycled toilet paper. Today several companies sell environmentally benign toilet paper, including Georgia Pacific with its Lotus Professional brand. “The environmentally benign status of the Lotus Professional toilet paper is reached mainly thanks to utilization of recycled and primary fiber and ecological production principles (use of waste products, recycled water and reduced consumption of all resources in the manufacturing process),” says Natalia Grudinina, Lotus Professional’s regional marketing manager. Yet this paper is twice more expensive than the common one. “To create novel eco products, the company constantly invests in research, modernization and enhanced efficiency of manufacturing processes at its plants,” the expert explains.

Turning wastes into revenues Talking of environmentally friendly use of paper and other office objects, one of the most important procedures in office greening is competent collection and recycling of waste products. Numerous companies offer waste utilization services in today’s Russia but very few give the guarantee that the waste will indeed be recycled into other usable objects rather than disposed of at landfills. According to CRE, very few conscientious companies operate in this area in Russia. The main distinction of businesses providing professional waste removal and recycling services from non-professional ones is the cost of their services. Professional businessmen remove only waste products, rather than litter or garbage. If their total weight exceeds 400–450 kg, withdrawal will be free of charge, since turning in a big bulk of segregated waste (from 2 tons) to enterprises engaged in their recycling, they already earn a certain operating margin. At the same time, it is possible to defray the expenses when removing a big bulk of waste. Therefore it’s quite real for large companies to introduce separate collection of

58

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 58

10.08.2011 17:31:24


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

waste at their offices and make use of free waste removal. Most important is the desire to help the nature and set up several containers for different types of waste in the office. “BC Ducat Place III is the indisputable leader in using our service of separate collection of waste. We also provide our services to Business Park Krylatskie Kholmy, thanks to our collaboration with their FM company Sawatzky Property Management, and to BC Marr Plaza,” comments Anton Kuznetsov, CEO of Sfera Ekologii. A somewhat different situation arises, when a small office is willing to organize waste segregation and removal, because it cannot accumulate the right amount of waste within a short time. But even in these cases a solution can be found. “We have experience in cooperating with companies which are not capable of gathering the “right” amount of waste. In this case it would be effective to pool companies by their geographical location to build a system that would allow both the customer and our company to avoid superfluous costs. This is how we do it: a company interested in introducing the system of separate waste collection requests our service and we determine our capabilities and periodicity of providing our service upon evaluation of our logistics network. Sometimes companies join hands without our involvement, thereby greatly easing our operations,” says Mr. Kuznetsov. In addition, as informed by Greenpeace, companies can themselves withdraw some waste products (e. g. paper and plastic) and turn them in at the nearest reception stations for recycling. On the other hand, speculative businesses use the opposite scheme of waste removal and utilization and payment for their services: their prices grow with the litter bulk: from 200 rubles for one 0.8 cu. m. container and more than 12,000 rubles for the removal of 34 cubic meters. They dump the litter at a general landfill or burn it thus polluting the atmosphere. But the paradox is that thousands of companies

| Practice | Green Development

| |

| Internet

|

use these services anyway. This demonstrates general ignorance of the real state of things and irresponsibility of our stewards and entrepreneurs.

Green office in a green building It’s easier for companies leasing office space in environmentally friendly buildings to comply with the “green” principles, since during the construction of such buildings energy, water and heat saving systems were already installed and they are also equipped with state-of-the-art ventilation systems, automatic sensors etc. The tenants of such buildings need only to consume the “office resources” in a rational way and competently utilize their waste. Thus Cushman&Wakefield uses special waste baskets in its office that allow waste segregation into plastic, glass and paper which are then sent for recycling. Paper documents and information stores on such media as cassettes, disks, magnetic tapes or magnetic plastic cards are turned in for recycling and utilization to OSG Records Management. “The company hands over finecut paper documents to a recycling station. Scrap paper is normally used to make cardboard, paper towels and food packaging. Our main task is information destruction on any media,” comments Victoria Shipenkova, marketing director at OSG Records Management. There are no special requirements for paper removal – our company picks up this waste weighing from 1 kg. The cost of our service depends on the volume of documents that need to be destroyed. “On average, a company with 200 employees will have to stump up roughly 750 rubles per month. Today our clientele exceeds 2,000 companies,” clarifies Victoria. Thus any tenant company may afford the greening of their office – both those leasing office space in a “green” office building and those occupying ordinary office space. It is absolutely obvious that office greening does not only have social importance; it may bring economic gain to any business.

What makes an office “green”? Practical advice Saving on paper Set up double-sided printing at your printers by default Print only the most important documents Use the electronic system of sending faxes Read electronic versions of newspapers Buy recycled paper for in-house uses Organize scrap paper collection Saving on energy, heat and water Turn off the lights if you do not need them Turn off your PC display in your absence and your PC at the end of a business day Tune up your PC that it would switch into a standby mode after you are away for more than 5 minutes If you need copies of the document available in the e-version, use a printer instead of a copying machine When possible, walk up the stairs instead of using an elevator Make your windows and doors cold-proof Make sure the faucets and bathroom fitments do not leak Do not leave the taps open Reducing the amount of litter Use your personal cup in place of paper cups Organize the separate collection of waste Give away unnecessary things in good condition to economically disadvantaged families or to orphanages Give up on plastic bags Buy products with minimum packaging Reducing the air pollution Give up on driving your auto in favor of video conferences, phone calls and email Use public transport in place of your private car Buy locally produced goods Источник / Source: Ernst & Young

59

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 59

10.08.2011 10:41:00


Насколько «зеленое» строительство может улучшить экологическую ситуацию в Москве? Самыми серьезными экологическими проблемами человечества являются изменение климата и уменьшение топливных ресурсов. Cтроительство экологических зданий может помочь в их решении. Учитывая плохую экологию в Москве, нужно взвешенно выбирать «зеленый» стандарт для строительства тех или иных объектов коммерческой недвижимости. Ксения Агапова, директор направления экологических услуг NAI Becar, сертифицированный международный оценщик BREEAM и аудитор BREEAM In Use

Ксения Агапова / Ksenia Agapova

П

риродоохранное регулирование строительной практики в Москве недостаточно для решения многоплановых экологических задач, стоящих перед городом. Процесс контроля вредного воздействия строительной деятельности на окружающую среду в России сводится и ограничивается руководством по «Охране окружающей среды» как части проектной документации. К этому документу участники рынка чаще всего относятся формально. В российской строительной практике нет четкой стратегии построения природоохранных мероприятий, а также не существует методологии расчета экономической эффективности подобных мер. Кроме того, экологические цели кажутся недостижимыми из-за фрагментарного характера строительного процесса: проектировщики разных систем в здании готовят пакеты документов по отдельности, несогласованность проектной документации и строительные дефекты исправляются прямо на строительной площадке. Все это приводит к низкому уровню эксплуатационных характеристик зданий, в которых мы живем и работаем.

Транспортная проблема и атмосфера Москва – город с неоднородной структурой, хаотичным функциональным планированием. Именно поэтому столь популярный автомобильный транспорт является основным источником загрязнения воздуха здесь. По экспертным оценкам, суммарный выброс автотранспортом

загрязняющих веществ в атмосферу Москвы в 2008 году превысил 1,1 тыс. тонн. Проектирование экологичных зданий может помочь решить транспортную проблему Москвы. Прежде всего, экологические стандарты стимулируют строительство зданий, поощряющих использование общественного транспорта и снижение потребности в использовании личного автотранспорта: около 11 баллов можно набрать по выполнению этих требований по стандарту BREEAM и 5 баллов – по LEED. Кроме того, «зеленые» стандарты поощряют использование альтернативных видов транспорта, таких как велосипеды и электромобили. Сложно сказать, как установка парковок для велосипедов может стимулировать жителей Москвы использовать этот вид транспорта и насколько это будет эффективно. Ведь сезон для езды на велосипедах здесь – 4–5 месяцев, при этом на улицах нет специально отведенных дорожек, а автомобилисты неуважительно относятся к велосипедистам. C другой стороны, число велолюбителей в России постепенно увеличивается и можно прогнозировать растущую потребность в подобных средствах передвижения в ближайшие 2–3 года. И BREEAM, и LEED тщательно предусматривают все нюансы комфорта велосипедистов, поэтому в экологичных зданиях запланированы душевые кабины, сушилки и даже ящики в раздевалках для велосипедистов. Все это, безусловно, повышает продуктивность сотрудников на работе после такой утренней разминки. Дополнительными баллами награждается совместное использование личного автотранспорта, так называемая система car share, когда несколько сотрудников, живущих в одном направлении, регулярно подвозят друг друга на работу. В будущем можно ожидать увеличения доли электромобилей. Ведущие автомо-

бильные концерны из года в год повышают эффективность и снижают стоимость подобных моделей. О том, что грядет электромобильная эра, свидетельствует и постановление правительства Москвы «О мерах по организации практического использования электромобильной техники в городе Москве». В настоящее время уже до 20 электромобилей и электробусов эксплуатируются в муниципальном хозяйстве.

Воздух, которым мы дышим Помимо выбросов углекислого газа, городской воздух испытывает и другие химические нагрузки. Так, средняя концентрация озона в 2008 году в Москве превысила допустимую норму в 1,1 раза (0,032 мг/м3). Озон в приземном воздухе относится к веществам первого класса опасности, является токсичной примесью атмосферы, оказывающей в высоких концентрациях вредное воздействие на здоровье человека и растительность. Кроме того, городской воздух содержит большое количество пыли. Основными источниками поступления взвешенных частиц в атмосферный воздух Москвы являются выбросы автотранспорта, производство строительных материалов, процессы сжигания топлива, открытые места хранения строительных и сыпучих материалов (песок, соль и т. д.). В целом установленные нормативы качества атмосферного воздуха в Москве превышаются на 36%. Системы международной экологической сертификации LEED и BREEAM подходят к проблеме загрязнения воздуха комплексно: с одной стороны, это сокращение вредных выбросов в атмосферу в процессе строительства и эксплуатации здания, а с другой – они обеспечивают конечных пользователей зданий качественным микроклиматом. Что касается вредных выбросов от зданий, то меры, предписываемые междуна-

родными экологическими стандартами, относятся прежде всего к инженерным системам. Так, необходимо отслеживать, чтобы бойлеры не выбрасывали оксид азота в атмосферу, а холодильные машины не использовали вредный для озонового слоя фреон. В отделке нужно применять краски, лаки, пропитки для дерева и клеи, не содержащие летучих органических соединений (таких как формальдегид). Помимо загрязнения воздуха химическими соединениями международные стандарты также учитывают вредное воздействие болезнетворных бактерий. Так, система кондиционирования часто является благоприятной средой для развития и концентрации болезнетворных бактерий. Избежать тяжелых последствий легко: достаточно руководствоваться СНиПами и СанПинами и проводить плановую чистку кондиционеров.

Вода, которую мы пьем Главная проблема водного ресурса – это его чрезвычайно низкая стоимость. Низкая цена воды обусловлена тем, что вода считается возобновляемым ресурсом. Результаты гидрогеологического мониторинга Москвы в 2008 году показывают, что гидродинамический, температурный и гидрогеохимический режим на всей территории города нарушен. К антропогенным источникам поступления загрязняющих веществ в речные воды относятся бытовые, промышленные и дренажные сточные воды, поверхностный сток (ливневые, талые, поливомоечные воды), атмосферные осадки, загрязненные выбросами автотранспорта. Экологические стандарты способствуют решению проблемы загрязнения вод путем снижения водопотребления. Например, очистка и повторное использование технической воды в водоемких процессах офисных и торговых площадей (в Москве эта технология часто при-

60

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 60

10.08.2011 10:41:00


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

меняется для моек машин и прачечных), а также снижение сброса загрязненных вод с таких мест, к��к парковки, кухня, зона разгрузки. Важной проблемой города является состояние грунтовых вод, так как оно в комплексе оказывает влияние на здания и сооружения. Так, например, грунтовые воды в той или иной мере агрессивны по отношению к металлическим конструкциям, 24% из них агрессивны по отношению к бетонам нормальной проницаемости. Агрессивная среда способствует коррозии и разрушению подземных коммуникаций и, как следствие, выводу их из строя. В Москве условия питания и разгрузки грунтовых вод нарушены в результате площадного асфальтирования улиц, перепланировки поверхности, постоянного освоения подземного пространства и прочего. Для решения этой проблемы BREEAM и LEED предлагают увеличивать зоны озеленения, использовать системы экологического дренажа, такие как пруды-отстойники, озелененные дренажные каналы и т. п. Конечно, это порою невозможно реализовать на территориях с особо плотной застройкой или в исторических центрах города, но для бизнес-парков и коттеджных поселков применение экологических систем дренажа может стать конкурентным преимуществом и создать дополнительную инфраструктуру для конечных пользователей.

на отсутствие городской инфраструктуры по раздельному сбору и переработке отходов, и действительно, такая проблема существует. Но позитивные примеры ее решения уже есть: первое BREEAMздание в Москве – БЦ Hines уже вывозит на переработку три группы мусора. Для того чтобы развеять некоторые сомнения по эффективности таких мероприятий, можно начать с малого – собирать и сдавать макулатуру.

Выводы Если сравнить экологическую обстановку в Москве и других крупных городах мира, например в Лондоне, Стокгольме, НьюЙорке, Торонто, то налицо отставание по качеству среды обитания для жителей. Строительство качественных экономических зданий с учетом международных экологических стандартов может стать частью решения целого комплекса городских проблем. Сравнивая экологическую эффективность двух международных стан-

| |

| Интернет

|

дартов (LEED, BREEAM) относительно их применения на объектах Москвы, можно отметить, что к решению одних и тех же экологических проблем они подходят по-разному (см. таблицу). Например, по критерию «энергоэффективность» в LEED можно набрать больше баллов, чем в BREEAM. Но это не означает, что здания, построенные по LEED, будут более энергоэффективными, чем построенные по BREEAM. Так, чтобы заработать 15 баллов по критерию «энергоэффективность» по BREEAM, нужно построить практически автономное здание с нулевым электропотреблением из сети. Чтобы заработать 19 баллов по той же категории, руководствуясь стандартами LEED, нужно всего лишь повысить энергоэффективность на 50%. Поэтому задача сравнения экологической эффективности стандартов является не такой простой, как кажется на первый взгляд. Ее решение мы получим только со временем, когда в городе будет построено достаточное

количество сертифицированных зданий и можно будет провести исследование эмпирическим путем. С другой стороны, международные стандарты не могут в полной мере решить всех проблем города – таких, например, как стихийная парковка или борьба со снегом зимой. Экологическая эффективность тех или иных мер, предписываемых стандартами, также будет напрямую зависеть от обеспечивающей инфраструктуры, например от предприятий по раздельному сбору и переработке вторичного сырья или наличия системы велосипедных дорожек. В этом плане применение экологических стандартов на отдельных передовых объектах коммерческой недвижимости может стать хорошим стимулом для городских властей и предпринимательства для разработки программ и внедрения централизованных мер по повышению экологической эффективности города в целом.

Основные экологические проблемы Москвы и значимость критериев международных стандартов BREEAM и LEED в их решении Проблема

Критерии BREEAM Europe Commercial 2009

Коэффициент оценки*, (%)

Критерии LEED NC 2009

Коэффициент оценки*, (%)

Повышение энергоэффективности

Энергоэффективность, учет энергопотребления, освещение, возобновляемые источники энергии, оборудование, снижение использования механической вентиляции, проектирование с учетом максимального использования дневного света, создание зон освещенности и теплового комфорта в помещении, анализ полного цикла жизни здания, регламенты процесса ввода здания в эксплуатацию

32,3

Уменьшение эффекта острова тепла – крыша и мощение территории, процедура приемки здания в эксплуатацию, снижение энергопотребления, управление холодильным оборудованием, учет энергопотребления и оптимизация, возобновляемые источники энергии, запрет курения в здании, зонирование освещения и теплового комфорта, максимизация использования дневного света

38

Загрязнение воздуха (в т. ч. автотранспортом и качество микроклимата)

Выбор площадки с учетом транспортной доступности, поощрение использования альтернативных видов транспорта, снижение числа парковочных мест в здании, снижение загрязнения от строительного участка (сокращение количества поездок за счет выбора локальных материалов)

18,4

Поощрение использования альтернативных видов транспорта и общественного транспорта, снижение количества парковочных мест

23

Снижение загрязнения водного бассейна

Снижение и учет использования воды, снижение аварийного и текущего водопотребления, сокращение использования питьевой воды для полива, уменьшение нагрузок на городские системы очистки воды

8,68

Снижение расходов воды на полив, системы экологического дренажа, учет количества дренажных вод, инновационные системы очистки вод, снижение водопотребления

10

Загрязнение грунтовых вод

Снижение загрязнения грунтовых вод, экологические дренажные системы, снижение загрязнения воды от строительного процесса

2,83

Инновационные технологии по очистке вод

2

Обращение Снижение уровня отходов от строительной с отходами – площадки, создание условий для раздельносокращение свалок го сбора мусора в здании, компостирование, повторное использование конструкций и фасадных элементов зданий, бережное отношение к отделочным материалам, поощрение использования материалов из вторичного сырья, анализ полного цикла жизни здания

13,36

Складирование и вывоз вторичных ресурсов, повторное использование частей здания, управление строительными отходами, повторное использование материалов, поощрение использования материалов из вторичного сырья, использование быстро возобновляемых материалов

10

Отходы – в доходы Несмотря на сокращение производства в Москве, объем образования отходов в городе по-прежнему остается высоким. Например, только в 2008 году в Москве образовалось около 24,4 млн тонн отходов производства и потребления. Структура отходов, образующихся на московской территории, следующая: отходы от строительства и сноса зданий – 4,6 млн тонн, строительные грунты загрязненные – 10,6 млн тонн, отходы коммунального сектора – 5,6 млн тонн, прочие – 3,4 млн тонн. Экологические стандарты строительства подходят к обращению с отходами по принципу «снижение отходов, повторное использование материалов и переработка вторсырья». Наиболее экологически и экономически выгодным способом борьбы с отходами является своевременное планирование стратегии их утилизации и повторного использования в строительстве. 5 баллов можно заработать по стандарту BREEAM, если применять план управления строительными отходами. В процессе эксплуатации сертифицированные объекты должны иметь возможность для раздельного сбора и вывоза вторичного сырья – отдельное помещение, специальные контейнеры, пресс для картона и пластика. Количество групп мусора, подлежащего разделению, не имеет принципиального значения. Многие московские владельцы зданий пеняют

| Практика | Green Development

Территориальное планирование

Повторное использование участка для строительства, рекультивация территории, повышение площади зеленных территорий

2

Выбор участка, плотность застройки, повторное использование участка

1

Снижение биоразнообразия

Повышение биоразнообразия на участке, озеленение территории, защита редких видов

8

Защита и восстановление экосистем, максимизация площадей зеленых территорий

2

Прочее

Управленческие меры – экологические стандарты управления, оценка жизненного цикла, шумовое загрязнение, комфорт среды

Социальная вовлеченность, комфортность среды

* Коэффициент оценки выражен в процентах от общего количества баллов, присваиваемых за выполнение всех критериев. Эта оценка не определяет эффективности того или иного решения, предлагаемого стандартами. Прежде всего она описывает разницу в подходе к экологии между LEED и BREEAM. Так, BREEAM воспринимает все проблемы в комплексе, тогда как LEED больше внимания уделяет энергоэффективности.

61

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 61

10.08.2011 10:41:01


What can “green” construction do to improve the ecological situation in Moscow? The most intractable ecological problems facing humanity today are climate change and depletion of fuel resources. The building of ecological structures can help in solving them. Given Moscow’s impaired ecology, one must carefully choose a “green” standard when building one type or another of commercial real estate. Ksenia Agapova, director of ecological services, NAI Becar, certified international BREEAM assessor and BREEAM In Use auditor

E

nvironmental pollution and growing demand for electricity are the most acute problems of the XXIst century. Furthermore, environmental regulation of building practices in Moscow is inadequate for solving these multi-faceted tasks. Russian construction practices lack a clear strategy for building environmentally-friendly programs, while a methodology for calculating the economic effectiveness of such measures is also lacking. In addition, environmental goals seem unachievable due to the fragmented character of the construction process: the engineers of various systems in the building prepare individual packets of documents; discrepancies in project documentation and construction defects are corrected literally on the building site. All this leads to the low level of operational characteristics of the buildings in which we live and work.

Transport problems and the atmosphere Moscow is a city with a non-uniform structure and chaotic functional planning. For precisely this reason, auto transport is not only immensely popular, but also the city’s main source of air pollution. By expert estimates, the sum total of air pollutants emitted into Moscow’s atmosphere by auto transport in 2008 exceeded 1,100 tons. The engineering of ecological buildings could help to solve Moscow’s transport problem. Above all, ecological standards stimulate the construction of buildings which encourage the use of public transport and lower the need for personal auto transport: approximately 11 points can be earned by fulfilling these requirements by the BREEAM standard and 5 points by the LEED standard. In addition, green standards encourage the use of alternative transport means – such as bicycles and electric cars. It is hard to say how installing parking for bicycles could stimulate Moscow’s residents to use this type of transport and how effective this would be. After all, the bicycle riding season here lasts 4–5 months, there aren’t any specially designated roads, and drivers are disrespectful of bicyclists. On the other hand, the number of cycling enthusiasts in Russia is gradually increasing, and there very well may be a growing need for such types of conveniences in the coming 2–3 years. Both BREEAM and LEED fully provide for all nuances

of bicyclists’ comfort; ecological buildings are equipped with shower stalls, dryers and even locker room space for bicyclists. All this, to be sure, increases worker productivity following such a morning workout.

The air we breathe The city’s air abounds in other chemical challenges, in addition to carbon gas emissions. In particular, the average concentration of ozone in 2008 in Moscow exceeded the permissible norm by 1.1 times (0.0.032 mg/м3). When close to the ground, ozone pertains to

substances of first-class danger, a toxic atmospheric mixture which in high concentrations harmfully influences people’s health and plant life. In addition, the city’s air contains a large amount of dust. The main sources of airborne particles emitted into Moscow’s atmosphere are include automobile emissions, manufacturing of unhealthy construction materials, fuel burning processes, open storage spaces of construction and filtered materials (sand, salt, etc.). On the whole, the established norms of atmospheric air quality in Moscow are exceeded by 36%.

LEED and BREAM, two systems of international ecological certification, take a comprehensive approach to the air pollution problem: on the one hand, this involves reducing harmful atmospheric emissions in the processes of construction and building operation, while on the other hand they provide end users of buildings with a quality indoor climate. As for harmful emissions from buildings, the measures prescribed by the international ecological standards pertain above all to engineering systems. In particular, it is necessary to ensure that boilers do not emit nitrogen oxide into

Moscow’s main ecological problems and their significance as criteria under the BREEAM and LEED standards Problem

Criteria BREEAM Europe Commercial 2009

Score coefficient*, (%)

Criteria LEED NC 2009

Score coefficient*, (%)

Increasing energy efficiency

Energy efficiency, tracking energy consumption, lighting, renewable energy sources, equipment, lowering the usage of mechanical ventilation, building design providing for maximum use of daylight, well lit areas and comfortable temperatures in the premises, analyzing the full cycle of the building’s life, regulations for putting the building into operation

32,3

Reducing the warmth island effect – roof and territory paving, procedure for setting the building into operation, lowering energy consumption, managing cooling equipment, tracking energy consumption and optimization, renewable energy sources, prohibiting smoking in the building, zoning of lighting and heating comfort, maximizing the use of daylight

38

Air pollution (including auto transport and indoor air quality)

Selecting sites to account for transport access, encouraging the use of alternative transport types, lowering the number of parking spaces at the building, lowering pollution from the building site (reducing the number of trips by choosing local materials)

18,4

Encouraging the use of alternative transport means and community transport, lowering the number of parking spaces

23

Reducing the pollution of water basin

Reducing and tracking water use, reducing accidental and continuous water use, reducing the use of drinking water for watering, lowering the burden on city's water cleaning systems

8,68

Lowering water consumption for watering, ecological drainage systems, tracking drainage water amounts, innovative water cleaning systems, lowering water consumption

10

Groundwater pollution

Reducing groundwater pollution, ecological drainage systems, reducing water pollution from the construction process

2,83

Innovative water cleaning technologies

2

Waste treatment – dump reduction

Reducing waste levels from building sites, setting conditions for garbage separation in the building, composting, reuse of building constructions and façade elements, careful treatment of finishing materials, encouraging the use of scrap materials, analyzing the building’s full life cycle

13,36

Storage and removal of secondary resources, secondary use of building parts, managing construction waste, secondary use of materials, encouraging the use of scrap matter and quickly renewable materials

10

Territorial planning

Reuse of land for construction, land reclamation, increasing green territories

2

Land plot selection, development density, reuse of land plot

1

Reducing biodiversity

Increasing biodiversity on the plot, greening of territory, rare species protection

8

Protection and reestablishment of ecosystems, maximizing green territory space

2

Other

Managerial measures – ecological management standards, life cycle score, noise pollution, environmental comfort

Social involvement, environmental comfort

* The score coefficient is expressed as a percent (%) of the total number of points assigned for the fulfillment of all criteria. The score does not determine the effectiveness of any one solution included in the standards. Above all, it describes the difference in approaches to ecology between LEED and BREEAM. In particular, BREEAM perceives all problems comprehensively, whereas LEED concentrates more on energy efficiency.

62

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 62

10.08.2011 10:41:01


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

the atmosphere, while cooling equipment cannot use Freon, which harms the ozone layer. Lastly, all paints, varnishes and glues used in the building finish must be free of airborne organic compounds (such as formaldehyde).

The water we drink The main problem of the water resource is its extremely low cost. The low price of water is due to the fact that water is considered a renewable resource. Hydro-geological monitoring results for Moscow in 2008 show damage to the hydro-dynamic, temperature and hydro-chemical regime across the city’s entire territory. Among the manmade sources of water pollutants introduced to the city’s rivers are household, industrial and sewer drainage, surface drainage (rain, snowmelt, and streetcleaning waters), atmospheric precipitation, and car pollution. Ecological standards provide a solution to the problem of water pollution by lowering water usage, for example cleaning and reusing water in water-intensive processes in office and retail facilities (in Moscow this technology is frequently used at car washes and laundries), as well as reducing the dumping of polluted water from such places as parking lots, kitchens and unloading areas. An important problem for the city is the condition of the groundwater, as it has a comprehensive impact on buildings and structures. In particular, for example, groundwater is to varying degrees aggressive to metallic constructions; 24% of groundwater acts aggressively upon cement of average penetrability. An aggressive environment enables corrosion and damage to underground utilities and, as a result, malfunctioning. In Moscow, the conditions of nurturing and clearing groundwater have been violated as a result of wide-scale street paving, surface redesigns, continuous exploration of underground space and other factors. To address this problem, BREEAM and LEED propose to increase forested areas, use ecological drainage systems – such as collection ponds, greener drainage canals and a number of other measures. Of course, this is occasionally impossible to realize on areas with particularly dense development or in historic city centers, but for business parks and cottage villages the use of ecological drainage systems can provide a competitive advantage and create additional infrastructure for end users.

Turning waste into revenues Despite the fall in productivity in Moscow, the volume of waste production in the city remains high. For example, in 2008 alone in Moscow manufacturing and consumption produced approximately 24.4 mln tons of waste. The structure of the waste formed on Moscow’s territory is as follows: waste from construction and building demolition totals 4.6 mln tons, polluted waste soil from construction – 10.6 mln tons, residential sector provides 5.6 mln tons, with other sectors accounting for 3.4 mln tons. Ecological construction standards approach the treatment of waste according to the principle “reducing waste, reusing materials and recycling scrap materials.” The most

| Practice | Green Development

| |

| Internet

|

ecologically and economically advantageous way of battling waste is to plan in advance a strategy for its utilization and secondary use in construction. Five points may be earned under the BREEAM standard by implementing a plan for managing construction waste. As part of operating processes, certified properties should have capabilities in place for separate collection and removal of scrap materials – separate premises, special containers, compactors for cardboard and plastic. The size of the groups of waste subject to separation is not principally important. Many Muscow building owners seethe at the lack of city infrastructure for separate collection and processing of waste; this problem indeed exists. Yet positive examples of how to solve it also exist – the first BREEAM building in Moscow – Hines Business Center already removes three groups of trash for recycling. To dispel any doubts regarding the efficiency of such programs, start at the bottom – collect waste and turn it in for recycling.

Conclusions If the ecological situation in Moscow is compared to that of other major world capitals, such as London, Stockholm, New York, and Toronto, there is a clear lag in the quality of living environment for residents. Quality, economical buildings which account for international ecological standards could contribute to solving an entire range of the city’s problems. While comparing the ecological effectiveness of the two international standards (LEED, BREEAM) based on their use in Moscow properties, it’s worth noting that they take different approaches to solving the same ecological problems (see the table). For example, under LEED it is possible to earn more points by the “energy efficiency” criterion than with BREEAM. Yet this does not mean that buildings constructed under LEED will be more energyefficient than those built under BREEAM. In particular, in order to earn 15 points by the “energy efficiency” criterion under BREEAM, one must build a nearly autonomous building with zero electricity fed from the grid. In order to earn 19 points in the same category complying with LEED standards, one must merely increase energy efficiency by 50%. Therefore, the task of comparing ecological effectiveness between standards isn’t as simple as it may seem at first. The answer will only come with time – when a large enough number of certified buildings are constructed in the city to conduct empirical research. At the same time, however, international standards cannot fully resolve all the city’s problems – such as, for example, the battle with snow in the winter and illegal parking. The ecological effectiveness of various measures prescribed by the standards will also depend directly on the infrastructure provided, such as, for example, enterprises for separate collection and reprocessing of scrap materials or a system of bicycle roads. In this regard, implementing ecological standards at various modern commercial real estate properties could provide a strong stimulus for the city’s government and entrepreneurs to develop programs and implement centralized measures for increasing the city’s overall ecological effectiveness.

63

052-63 Grindevelopment_I_L.indd 63

10.08.2011 10:41:01


И н т е р н е т / I nt er net:

Профессиональное сообщество коммерческой недвижимости Мы продолжаем знакомить вас с новым проектом IN.CRE.RU и в этом номере журнала хотим подробнее рассказать о том, что могут делать люди IN – пользователи нашей деловой сети. Мы уделим внимание тому, как можно стать участником IN.CRE.RU и как правильно распорядиться возможностями, которые предоставляет сеть. Люди IN – каталог

Возможности пользователя

Существующая в IN.CRE.RU рубрика «Люди» позволяет вам познакомиться с коллегами по рынку, которые в настоящий момент зарегистрированы в сети. Перечень работающих с сетью людей опубликован в центральной колонке сайта и включает в себя как администраторов компаний, так и «живых» пользователей, размещенных на нескольких страницах в данной колонке. Каждого их них вы можете «запомнить» (добавить в свои закладки) или «добавить в коллеги». Кроме того, система позволяет вам увидеть, находится ли он в настоящий момент в сети, сколько у него коллег, рекомендаций, является ли он вашим коллегой. Можно отправлять отсюда сообщения коллегам и запрос на обмен визитками. В левой колонке можно осуществлять поиск людей по алфавиту (как русскому, так и английскому) и по географическому принципу с помощью окошек с городами, список которых обновляется по мере регистрации в сети новых пользователей. В правой колонке вы можете приглашать в IN новых участников, отправлять визитку (аналог действия «подружиться») или сообщение желаемому пользователю.

Вы можете использовать сообщество в любых деловых целях. Сообщество IN.CRE.RU снабжено таким инструментарием, который позволяет использовать информацию в разных плоскостях: 1. в справочных целях – как базу данных; 2. в аналитических – как информационный ресурс; 3. в коммуникативных – как площадку для общения. Начнем с того, что это – деловая визитница каждого. Здесь вы храните деловые связи, отсортированные по спискам (например, выставка, партнеры, регионы и т. д.) Также это каталог компаний, в котором вы можете рекомендовать те, с которыми работаете, и собрать свой личный каталог. И, конечно, это объекты (здания): здесь можно размещать объявления, комментировать, сообщать о сделках в данном здании. Информационный ресурс IN.CRE.RU – обновляемая участниками лента активности, которая дает представление о жизни рынка в данный момент, помогает получить информацию из первоисточника и быстро узнать экспертное мнение о ней. Любой пользователь может написать сообщение рынку на своей стене, поделиться ссылкой, фото или видео, сообщить, что он ищет и предлагает, рассказать о последней

сделке, написать пост в свой блог, опубликовать новость, фотогалерею, провести опрос, создать мероприятие и пригласить на него гостей. Также пользователь может отправить модератору запрос на создание компании и здания. И, конечно, разместить объявление. Все эти инструменты находятся в рабочей панели «Работа с рынком». Безусловно, первостепенная функция социальной сети – общение – реализована и в нашем проекте в полной мере. IN.CRE.RU – это точка быстрого доступа к любому из контактов в вашей визитнице. Вы можете посылать личные сообщения коллегам, знакомиться с новыми людьми, обмениваться мнениями, комментировать и обсуждать. Также в сообществе работает форум, мессенджер и конференц-рум, где можно приглашать на виртуальную встречу нескольких коллег. Например, так можно проводить встречу с региональными представителями. Если хоть одна из вышеперечисленных функций полезна вам в вашей работе, то присоединяйтесь к сообществу и действуйте. Каждый пользователь может выбрать для себя ту функцию и уровень активности, которые подходят именно ему. Это раньше мы были тем, что мы знаем; сегодня мы – это то, чем мы делимся. Делиться информацией сегодня – это большая сила, чем обладание ею.

ЛЮДИ IN / PEOPLE IN Раздел «Люди» содержит карточки всех людей, зарегистрированных IN. Вы можете пригласить коллегу, отправив ему визитку, или написать сообщение, если обмен визитками уже состоялся. Из карточки в списке можно перейти на страницу профиля участника. / The People column contains business cards of all those registered with IN. You can invite your colleague by writing a message or exchanging business cards. There you can go to a member profile.

Короткая инструкция «Как зарегистрироваться в сети»

Информеры статуса пользователя / See the user status

Поиск людей IN по алфавиту и географическому принципу / Search for people IN alphabetically and geographically

Возможности вашего взаимодействия с данной персоной / Interacting with IN members

Модератор / Moderator :

Редактор / Editor: Надежда Русина

Партнеры / Partners: CB Richard Ellis и KR Properties

Интегрирован с

1. Получите приглашение в сеть от своего коллеги или администратора IN.CRE.RU, отправив запрос на главной странице сайта «Пригласите меня». 2. После получение письма кликните на ссылку, и вы попадете в интерфейс регистрации в сети. 3. Заполните данные вашего профиля. Имя и фамилию следует писать на кириллице и латинице, так как они участвуют в поиске. Выберите язык отображения имени в сообществе. 4. Добавьте вашу фотографию. 5. При создании своего аккаунта, учтите, что в качестве логина будет использован е-mail – адрес, на который было выслано приглашение. Создайте свой личный пароль. 6. Укажите компанию, сотрудником которой вы являетесь: для этого система дает подсказку из списка уже заведенных в сети компаний. Если компании нет, то заполните название своей. Позже пришлите администратору запрос на создание карточки вашей компании через меню в личном профиле «Работа с рынком». 7. Укажите свои контактные данные – это поле является приватным, и увидеть его смогут только ваши коллеги, с которыми у вас будет установлена связь. 8. Сохраните изменения. Добро пожаловать в IN.CRE.RU!

iPhone, iPad версии в разработке

64

064-65 Internet_I_L.indd 64

10.08.2011 11:05:29


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Green Development | Internet

| |

| Opinion

|

Professional Commercial Real Estate Community

Information compiled by Irina Chernobrovkina / Материал подготовила Ирина Чернобровкина

We continue to introduce you to our new project IN.CRE.RU. In this CRE issue, we discuss what CRE people can do in this business community. We do pay attention to how you can become a member of IN.CRE.RU and how you can benefit from being a member of the IN community. People IN.Catalogue

User advantages

The existing People IN. CRE.RU catalogue allows you to get acquainted with all colleagues that are currently registered in the community. A list of the community people is in the central column of the site. It includes both company administrators and "live" users. You can add each of them to your favorites or to your colleagues. The system allows you to see which of them is online, how many colleagues he or she has, and their recommendations. You can send messages to your colleagues, or you can exchange business cards with them. In the left column, you can look for people by alphabet (both Russian and English) as well as geographically, typing city names in the window. In the right column, you can invite new IN members, send business cards to them, or make them your colleagues.

Any community member can use it for business purposes. IN. CRE. RU is called to provide you with such functionality which allows using the available information for different purposes, such as: 1. Informative as a database; 2. Analytical as an information source; 3. Communicative as a platform for interaction. First of all, this is a business card holder for each IN member. This is the place where you keep your business contacts and classify them accordingly (for example, "Show", "Partners", "Regions", etc.). Secondly it is a single catalogue of companies that you can recommend to others. Finally, there are objects (buildings) – here you can advertise, comment, report about transactions, etc. The information contained in IN. CRE.RU is a constantly updated newswire which reflects the "live" market and helps get the right information and quickly find right persons to

СОДЕРЖАНИЕ ПРОФИЛЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ / USER PROFILE Переход на вашу домашнюю страницу / Go to your home page

Люди IN, с которыми пользователь обменялся визитками / Colleagues are IN people to exchange business cards

TIP!

Информация о том, кто и когда пригласил пользователя в сеть IN.CRE / Information about who and when invited the user

При заполнении вашего профиля напишите несколько слов о себе как профессионале коммерческой недвижимости: ваше образование, опыт работы, сколько лет в данной сфере, какими видами деятельности занимались, с какими проектами и где, каковы ваши достижения.

Визитка: чтобы открыть пришедшую вам визитку, нажмите на появившийся в индикаторе событий значок самой визитки, а не на ссылку, ведущую на страницу пользователя, именно тогда вы и сможете установить контакт с другим пользователем / Your business card contains messages sent to you. In order to open it, click on an icon, not on a link leading to a user's page and make a contact with another person

Информация: данные о роде деятельности, привязке к компании и контактные данные, которые доступны только тем, с кем пользователь обменялся визитками. Здесь же отображается последнее сообщение рынку / Information is a company data and contact details, only available for those exchanging business cards

communicate. Anyone can write messages to the market on this wall, share links, photos, or videos. Anyone can talk about the latest deals and invite guests. Any user can send requests to the site moderator in order to create a company or a property profile. Anyone has an opportunity to place ads there. All those tools are available in the "Market actions" panel. The primary function of any social community is communication. IN. CRE.RU is no exception, as it helps people exchange views and comments. IN. CRE.RU is a place where you can have quick access to any of the contacts that you have in your business cards. You can send private messages to colleagues, find new ones. Our community forum, messenger and a conference room bring you closer to virtual colleagues (for example, here you can meet with regional representatives). If you feel that at least one of the above-mentioned functions is useful for you, please join our community. Each user can choose the right format to keep to.

Личная страница (профиль) каждого пользователя сети хранит данные об активности пользователя в сети. Профиль располагается по шаблонной ссылке http://in.cre.ru/profile/usersurname. Общедоступными являются закладки «Информация» и «Стена». Остальные сведения доступны для просмотра и изменения только самому пользователю. / The personal account (profile) of each community user contains data about user activity. The profile is linked to http://in.cre.ru/ profile/usersurname. Only "Information" and "Wall" are public. Other data is availiable to view end edit for user self only.

Short manual: how to register with the community. 1. Get an invitation to join the community from your colleague or administrator of IN.CRE.RU, by sending an "Invite me" request. 2. After receiving a letter, click on the link and see a registration interface. 3. Fill in your profile. Your first and last names should be written in Cyrillic and Latin script to become searchable. Choose the language you like to use. 4. Add your photo. 5. When creating your account, please be aware that your e-mail will be your login later on. Choose your personal password. 6. Enter the company name you work for (the system will offer a list of companies registered in the community). If you do not find your company's name in the list, you should add it. After that, please send a request to create your company's profile using the "Market actions" menu. 7. Enter your private contact details. This information will only be available for your colleagues with whom you establish connections. 8. Save your changes. Welcome to IN.CRE.RU!

When filling out your profile, please write a few words about yourself as a professional commercial real estate specialist. Also, indicate your education level, work experience, a number of years spent in the market, activities and projects engaged, and your accomplishments.

65

064-65 Internet_I_L.indd Sec1:65

10.08.2011 11:05:29


О п ы т:

Как пойти ва-банк Вера Сецкая, президент GVA Sawyer

Взаимоотношения девелоперов и банков – это та тема, о которой говорят едва ли не на всех бизнес-конференциях, связанных с недвижимостью. Банки сегодня обладают большим количеством ликвидности, которую они готовы предлагать в виде кредитов в проекты. В свою очередь, конъюнктура рынка позволяет девелоперам рассчитывать на успешность реализуемых проектов. Но доказать сейчас банку, что проект будет успешным, куда сложнее, чем до кризиса.

Б

анки сегодня дают кредиты девелоперам аккуратно. Есть мнение, что девелоперы мало чему научились в кризис, в отличие от банков. На самом деле это не так: столкнувшись с проблемой кризиса и дальнейшего поиска инвестиц��й, девелоперы вынуждены менять свои стратегии, меняться вслед за изменением политики банками. Проблема зачастую в том, что мы, как девелоперы, сжившись с проектом, видим его изнутри. Многие вещи, которые вызывают вопросы у банка, у нас вопросов не вызывают. Однако банку нужны аргументы. Банк хочет иметь четкую, обоснованную информацию, которая лежит в основе нашего девелоперского видения проекта. Аргументы из серии «я опытный, я уже это делал, я это точно сделаю» сегодня не проходят, хотя раньше это работало. Умение слышать инвестора (не только банк, но и инвестора, предоставляющего долевой капитал), умение увидеть проект глазами инвестора – в этом залог успеха сегодня. Если удается абстрагироваться и посмотреть на свой проект извне, начинаешь понимать, что от тебя ждут. Первое, что важно, – это грамотная презентация проекта. Это, пожалуй, самое легкое. Можно констатировать, что консультанты, да и сами девелоперы научились грамотно «упаковывать» свои проекты. По опыту нашего консалтингового департамента, самое узкое место при презентации проекта – это финансовая модель, куда собственниками часто

66

066-69 Opinion_I_L.indd 66

10.08.2011 10:46:24


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

закладываются нереалистичные сроки выполнения работ, нереальные прогнозы скорости заполнения помещений, завышенные технические показатели по площадям. Модель в целом по экономическим показателям должна быть приемлема для банка. Поэтому не стоит забывать о коэффициенте покрытия долга, сроке кредита и сроке амортизации кредита, реальном банковском проценте. Но и это вопрос решаемый. Более зыбкая тема – прогнозы рынка, умение убедить инвестора в том, что экономические, коммерческие параметры проекта реальны. По определению маркетинг и прогнозы – очень субъективные вещи. Есть объективные факторы, но рынок в целом сегодня непредсказуем. Умение девелопера собрать и проанализировать информацию, которая убедила бы банк, – первейшая задача. Важно также понимать, что банку дают уверенность профессиональные организации, которые девелопер собирает вокруг своего проекта. Нужны, к примеру, профессиональные юридические компании, имеющие международный рейтинг. Для банка это гарантия, что проект в нормальном юридическом состоянии. Неоспоримым авторитетом у банков пользуются такие компании, как Baker & McKenzie, Norton Rose, CMS Cameron McKenna. Важны и авторитетные компании-консультанты, которые, проанализировав концепцию проекта, говорят, что она сработает, – для банков это имеет колоссальное значение. Безусловный авторитет имеет «большая пятерка». Пользуется доверием у банков и наша компания. Очень важны для банка предварительные договоренности с конечными пользователями, то есть с арендаторами. При этом не обязательно, чтобы был уже основной договор аренды, допустимы и предварительные задокументированные договоренности. И что уже совсем из области мечты банка – форвардные договоры на покупку – наличие институционального инвестора, который готов купить объект после постройки. Девелоперы, которые поняли все это, добиваются успеха в договоренностях с банками. Много лет мы работаем в качестве консультанта с ЗАО «Курский». Эта компания строит на Варшавском шоссе большой многофункциональный комплекс, включающий торговые и офисные площади. Еще до кризиса GVA Sawyer делала для них концепцию. Перед кризисом владельцы реализовать проект не успели и пришли в какой-то момент за реконцепцией. В целом по рынку сохраняются тенденции к уменьшению размеров вводимых объектов и делению на логичные, более-менее автономные фазы. Мы работали с ЗАО «Курский» именно в этом ключе и помогали не только с реконцептом, но и в работе с банком. Компания получила кредит в Сбербанке, и довольно серьезный, поскольку сам объект тоже не маленький – его площадь 47 тыс. кв. м. Они работали четко по той

схеме, которую я приводила выше. Банк попросил подтверждение состоятельности концепции. Мы сделали по просьбе девелопера глубокое маркетинговое исследование рынка, которое затем было передано банку для анализа. Были созданы и защищены концепция и план сдачи в аренду помещений. То есть, по сути, был написан обоснованный план брокериджа, с портретом потенциальных арендаторов и прогнозом ставок. Также был осуществлен предброкеридж: мы нашли пул торговых и офисных арендаторов, с которыми либо договорились о намерениях, либо заключили предварительные договоры. Вся эта документация также пошла в банк. Надо заметить, что услуга предброкериджа сейчас активно используется на рынке – это свидетельствует о том, что грамотные девелоперы поняли алгоритм работы с банками. Сейчас мы сами ведем переговоры с банками о кредитовании проекта строительства аутлет-центра Fashion House, где мы выступаем девелопером. В 2008 году был приобретен недалеко от аэропорта «Шереметьево» участок под строительство и начато проектирование объекта на 40 тыс. кв. м. Он разбит на фазы: изначально фаз было две, теперь – три. На конечной стоимости проекта дробное сегментирование не отражается, но единоразовый размер кредита, взятого под конкретную фазу, меньше, чем общий требуемый объем инвестиций. Для банка это тоже важно. Сейчас аутлет-центр уже в нулевом цикле строительных работ, и нам необходимо привлечь банковские средства для основного строительства. Мы обратились за кредитами и поняли, что банки стали более осторожны в отношении концепций, не выверенных рынком. Аутлет-центров в России пока нет. В Сбербанке нам сразу задали вопрос, знаем ли мы, как это будет работать?

| Интернет | Опыт

| |

| Новости Северо–Запада

|

до минимума, гостиницу оставили одну, и уровня 3*. Такие решения оптимальны для сегодняшнего рынка. В этот проект мы ищем долевых инвесторов. По сути, это тот же алгоритм работы, что и с банками. Мы активно работаем, но пока без результатов по кредитному финансированию проекта в Калуге, где выступаем в качестве fee-девелопера. Там строится гостиница с апартаментами под управлением оператора Accor. Мы работали с разными банками. И с ВТБ, и со Сбербанком, но договор пока не подписали. Кредит взять можно, но на условиях, неприемлемых для нашего инвестора. Гостиницы сейчас считаются рисковой нишей для инвестиций. По итогам 2010 года гостиницы в структуре инвестиций в недвижимость занимают последнее место. Банки определили объект как рисковый и выразили готовность дать кредит с жесткими требованиями по гарантиям и обеспечению. Если говорить о самих ставках, на которых работают сейчас банки, то хорошим условием можно назвать 9–10%. В реальности – чаще 12% и выше. Плюс банки требуют сильное залоговое обеспечение. Это включает и застраиваемый участок, и сторонние объекты. Более того, например, Альфа-банк и ряд инвестиционных фондов требует вхождения в капитал на время предоставления кредита, а это очень страшное условие для девелопера. Также банк может выставить условие личных поручительств и гарантий акционеров. На Западе для проектного финансирования это неслыханные вещи, там все намного проще. В случае с Калугой у нас есть даже договор с оператором, но и это не гарантия получения кредита по приемлемым условиям, поскольку оператор отеля не предоставляет гарантий по заполнению, если только он не берет отель в аренду.

со своими активами сторонним специалистам. Правда, единичные примеры есть. NAI Becar работает с ВТБ, к нам обращался Райффайзенбанк за консалтингом по работе с их объектами недвижимости, расположенными вне Москвы. Контракт мы не подписали, но предложение сделали. С ВТБ мы работали по реконцепции и оптимизации затрат на достройку одного торгового центра в Оренбурге. Но пока это разовые услуги. Банки все же тяготеют к созданию собственных структур. В этом плане банки делятся на две группы. Более мелкие банки создают девелоперские подразделения для доведения перешедших к ним в кризис объектов до ликвидного состояния, крупные занимаются девелоперской деятельностью в полном смысле этого слова (в первую очередь я имею в виду ВТБ). Для них это не вынужденная мера, а политика банка, его стратегия. «Уралсиб» категорически отказывается отдавать недвижимость в работу сторонним консультантам. Аргументы у последнего совершенно убийственные. Они говорят, что на рынке нет структур, способных работать с их активами. На вопрос, есть ли такая структура у них, они отвечают, что тоже нет, но будет. Каким образом с нуля создать структуру, более профессиональную, чем уже много лет существующие на рынке, – совершенно не понятно. Райффайзейнбанк, напротив, склонен работать с профессиональными компаниями, но должен координировать решения с головным офисом в Австрии – это замедляет процесс. О своей принципиальной готовности работать с профессиональными девелоперами и консультантами заявляют также БИН-банк и Связьбанк. Банки пока не могут реализовать свои активы в силу падения их рыночной стоимости по сравнению с балансовой: про-

Очень важны для банка предварительные договоренности с конечными пользователями, то есть с арендаторами. При этом не обязательно, чтобы был уже основной договор аренды, допустимы и предварительные задокументированные договоренности. И что у��е совсем из области мечты банка – форвардные договоры на покупку – наличие институционального инвестора, который готов купить объект после постройки. Мы знаем, как это работает на Западе и в Восточной Европе. Но в России подобного опыта нет. Отношение к новым идеям после кризиса стало совершенно иным – раньше новации приветствовались. Для банковских аналитиков зачастую важным оказывается сочетание функций внутри объекта и размер объектов различного функционального назначения. В Красноярске мы создаем МФК площадью 200 тыс. кв. м. Учитывая последствия кризиса, торговую составляющую мы отодвинули на вторую фазу, офисы урезали

Однако все же банки заинтересованы в кредитовании. И процесс активизируется. Уже сейчас банки дают девелоперам деньги, но все это сопровождается длительным переговорным процессом: на получение уходит минимум шесть месяцев. Отдельный, но очень волнующий сообщество вопрос: что будут делать банки сегодня с собственными непрофильными активами и как будут организовывать работу с ними? Практика показывает, что большинство банков не готово сегодня отдавать работу

дать себе с убытком они не могут, да и не хотят. Держать на балансе тоже невыгодно. В этом смысле многие банки находятся сейчас в патовой ситуации, выход из которой могут подсказать профессионалы рынка недвижимости, наметив грамотный путь повышения ликвидности каждого из зависших активов. Очень часто это совсем не дорогостоящие решения, связанные с грамотной сдачей в аренду, улучшением пула арендаторов, пересмотром договоров, недорогостоящими техническими работами, реконцепцией.

67

066-69 Opinion_I_L.indd 67

10.08.2011 10:46:24


E x p er ienc e:

Going the Vole Relations between developers and banks are very important to discuss today. Nearly all real estate conference speakers keep talking about this particular topic. The banks now have a lot of liquid assets to offer as project financing tools. In turn, the market situation allows developers to realize their projects successfully. However, it is much harder for them to make the bankers believe in the success of their projects than it used to be before the crisis. Vera Setskaya, President of GVA Sawyer

T

he banks are very cautious to lend money to developers. Some believe that only a few developers have learned how to make business during the crisis, unlike the banks who have become more experienced. In reality, this is not true, as there are many developers that worked out successful anticrisis strategies to attract investments. The key issue is that we as developers often see our projects from the inside. We know answers to the questions that the banks have. However, bankers always need arguments. Any bank wants to have a clear understanding of what a developer already understands. The key issue for developers applying to bankers and investors is the ability to understand their projects through investors' eyes. Any developer should be ready to focus on his project as an outside investor in order to understand what exactly the latter wants to hear from him. The first important thing is a robust presentation of a project. This is probably the easiest thing to do. Today, both consultants and developers know how to "pack up" their projects properly. Based on our consulting department's experience, the weakest point in project presentation is the financial model. There, property owners typically show completely unrealistic timetables, occupancy rates, or technical indicators of their future facilities. Any financial model should be fully acceptable by a bank. That is why one should not forget about debt service ratio, loan term, credit amortization period, and a real bank interest rate. However, the above-mentioned issues are not that hard to solve either. A more difficult problem concerns market forecasts and the ability to convince investors that proposed projects are realistic from the economic and commercial standpoints. The primary task for any developer is to be able to collect and analyze information that would convince bankers. Another important factor for any bank to see is a pool of professional organizations that a developer manages to involve in his project. This is certainly a guarantee for bankers as they are not worried about legal aspects of this or that project. The most trusted are such lawyers as Baker & McKenzie, Norton Rose, and CMS Cameron McKenna. Consulting companies are of the same importance. When the world's leading consultants analyze a project concept and say it would work – this is very

important for bankers. The most trusted and respected are the Big-5 consultants: Jones Lang LaSalle, Colliers International, Knight Frank, Cushman & Wakefield, and CB Richard Ellis. I am proud to say that bankers trust our company as well. The bankers should also see a bunch of preliminary agreements concluded with the end users – namely tenants. It is not necessary to have general leases signed, prelease agreements will do. The banker's ultimate dream is to see a forward purchase agreement signed with an institutional investor who is willing to buy the project after construction. Those developers who understand all these issues typically succeed in negotiations with bankers. We have been working as consultants with ZAO Kursky for a number of years. That company has been building a large mixed-use with retail and office space on Varshavskoe Highway. GVA Sawyer developed the project concept for them before the crisis, but they did not have time to implement it in those days. After the crisis, the owners came back to us, as they needed a new concept developed for their project. In general, the market has a tendency towards smaller project sizes and its division into logical autonomous phases. We worked with Kursky following these market trends. We helped them not only with a new concept, but also in working with banks. As a result, the company received a loan from Sberbank. The amount was big enough as their project is not small either – about 47,000 sqm. They strictly followed the scheme that I mentioned earlier. We proved to the bank that our concept consistency and our plan to lease the premises were realistic. In fact, we developed a general brokerage plan that focused on potential tenants and rental rates. We also did pre-brokerage. In particular, we found a pool of retail and office tenants, with whom letters of intent or even prelease agreements were signed. Now we are negotiating with bankers the terms of financing the construction on the Fashion House outlet center where we participate as developers. The construction site was purchased in 2008 near the Sheremetyevo airport where a new 40,000-sqm project started. The project was initially broken into two phases. According to new plans – there will be three phases in it. This change does not affect the final project cost, but a one-time

bank loan needed for a particular phase is now less than the total required investments. This is an important factor for the bank. As of today, this outlet center is at its initial construction stage, so we need to obtain bank financing to proceed with it. We realized that banks are now more cautious about new market formats. Sberbank experts asked us if we understood how this would work in Russia. Bank analysts often focus on combination of functions within the same facility and sizes of objects with different functions. We are building a 200,000-sqm mixed-use center in Krasnoyarsk. Given the post-crisis market trends, we decided to build a retail part of the project starting from phase two. We also decided to build a very limited number of offices there. The only one hotel in the center will have three-stars. We are currently looking for equity investors to enter our project. We are actively working to attract loan financing for our project in Kaluga, where we participate as fee developers. There will be a hotel with apartments built for Accor to manage and operate. We have worked with various banks, including VTB and Sberbank. We have an opportunity to get a bank loan, but our investor would not agree with the proposed terms. The hotel real estate is now considered a risky niche for investments. If we talk about bank interest rates in Russia today, you are lucky if you find 9-10%. In reality, the rates are 12% or higher. In addition, banks require corresponding collaterals and guarantees, including construction sites and premises. Moreover, Alfa Bank and a number of investment funds want to become the project shareholders for a period of their loans, which is a frightening factor for any developer. Some banks require personal guarantees from the project shareholders. These are incredible things that never happen in the West, where obtaining project financing is a much easier process. On the other hand, banks are interested in lending, for this is their core business. In fact, the process is becoming more and more active. The banks started giving money to developers, even after protracted negotiations which sometimes take six months or even longer periods. A separate question is what the banks would do with their own non-core assets. As we can see in reality, most of the banks today are not ready to contract outside specialists

to work with their distressed assets. Although, there are few exceptions. NAI Becar works with VTB bank, Raiffeisen Bank applied to our firm to consult us how to work with their real estate assets located outside of Moscow. Although we have not signed any particular contract yet, we have got their proposal. We also worked with VTB to develop a new concept to optimize the costs of their shopping center in Orenburg. However, these are single instances and one-time services. Banks still tend to create their own structures to manage their assets. In this regard, the banks are divided into two groups. Smaller banks create their own development arms to finish the distressed asset-projects that became their property during the crisis. Large banks are developers in the full sense of this word (first of all, VTB). For them, this is not a necessary measure, but their policy and strategy. Uralsib bank strongly opposes to giving their real estate for outsourced advisories to work with. They are positive that no outside structures are able to work with their assets in the market. When we ask them if they have a corresponding structure of their own, they say "not yet, but one day we will establish it." This is a big question whether it is possible to create from scratch a structure able to manage assets more professionally than the existing companies – those that have been in the property management business for years. Raiffeisen, in contrast to many others, tends to work with independent professional developers and property management companies, but this bank typically coordinates every aspect with its headquarters in Austria, which slows down the whole process. Bin-Bank and Svyazbank announce their willingness to work with professional developers and consultants as well. At the same time, the banks are not ready to sell their distressed assets because their market price today is much lower than their book value. They do not want to sell at a loss. On the other hand, they are not interested in keeping these assets on their balance sheets. Many banks are puzzled. The real estate market professionals are the only specialists to help them increase the liquidity of each of their asset. What is important, these solutions are not too expensive, as they are typically associated with more correct lease terms, a better pool of tenants, contracts revision, cost-efficient maintenance works, and finally reconception.

68

066-69 Opinion_I_L.indd 68

10.08.2011 10:46:24


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

| Practice | Opinion

| |

| News of North–West

|

69

066-69 Opinion_I_L.indd 69

10.08.2011 10:46:26


Новости Северо–Запада:

Рядом с Кронштадтом может появиться плавучий отель Проект

С

оюз московских архитекторов объявил открытый конкурс на лучший архитектурный проект плавучего форт-отеля для комплекса фортов Кронштадта, говорится в сообщении организации. «Основная задача проекта – предложить уместный образ плавучего форт-отеля для туристов, посещающих военно-исторические раритеты как музейные объекты, и для людей, желающих использовать основные функции фортов Кронштадта», – гласит релиз. Планируется, что в варианте свободного плавания фортотель может выполнять функцию плавучего ресторана, пространства и помещений для временного проживания. Конкурс является открытым. К участию в нем допускаются дипломированные архитекторы в возрасте до 35 лет (и авторские коллективы архитекторов).

В инфраструктуру порта Южнокорейские инвесторы инвестируют более 1,1 млрд рублей построят МФК Проект

Pion Partners из Южной Кореи вслед за другими корейскими компаниями: Hyundai, гостиничной сетью Lotte и инвестбанком Woory Bank – планирует начать бизнес в России. Pion Partners учредила компанию «Лиговский девелопмент», которая уже скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых в Санкт-Петербурге (Лиговский проспект, 50). По предварительным расчетам, под проект Pion Partners потребуется около 4 га земли для строительства МФК площадью до 60 тыс. кв. м, который будет включать торгово-офисную зону, гостиницу, апартаменты и подземный паркинг. Новый комплекс проектирует корейская HAEAHN architecture, а адаптирует мастерская Михаила Мамошина. Инвестиции в проект не раскрываются, но, по оценке экспертов, они составят $150 млн.

Инвестиции

ВТБ выдал денег на строительство ТРК в Петербурге ЗАО «Звездный» (холдинг «Адамант») получило кредит в размере 44 млн евро. Кредитную линию компании на семь лет открыл Российский Северо-Западный региональный центр ВТБ. Деньги будут направлены на финансирование строительства второй очереди ТРК «Континент» на «Звездной» в Московском районе Санкт-Петербурга, у станции метро «Звездная». Комплекс площадью 65 тыс. кв. м расположится на пересечении улиц Звездной и Ленсовета. В ТРК будут работать торговые галереи, многозальный кинотеатр, парк аттракционов, а также спортивные площадки, где появятся ледовый каток и керлинг. Встроенный паркинг нового комплекса сможет вместить 600 машин. Строительство планируется завершить в III квартале 2013 года. Первые два ТРК «Континент» были открыты в 2006 и 2007 годах в Кировском и Приморском районах Санкт-Петербурга.

ГК «Морской порт Санкт-Петербург» планирует инвестировать в развитие портовой инфраструктуры свыше 1,1 млрд рублей. Из этой суммы на сегодняшний день в модернизацию грузовых терминалов и инфраструктуры порта уже вложено около 470 млн рублей. В частности, в Первом и Втором грузовых районах порта с начала года реконструируются железнодорожные пути и объекты, обеспечивающие бесперебойное движение поездов, обновляется крановое хозяйство. Кроме того, на территории Четвертой стивидорной компании (входит в ГК «МП СПб») идет строительство дополнительных складских площадей для хранения автомобилей и контейнеров.

Сделка

ВТБ расстался с «Невским пассажем» Внешторгбанк подписал договор с Jensen Group о продаже «Невского пассажа» – одного из старейших торговых центров Санкт-Петербурга, сообщает пресс-служба банка. Расчеты по сделке стороны планируют провести в течение ближайших месяцев текущего года. Сумма сделки не называется, однако, по оценке консультантов рынка недвижимости, она может составить около $80 млн. «Невский пассаж» общей площадью около 21 тыс. кв. м расположен на Невском проспекте, 48. Актив ранее принадлежал предпринимателю Шалве Чигиринскому. «Невский пассаж» являлся основным обеспечением по кредиту компании Russian Land Limited, у которой с 2009 года возникла просроченная задолженность по данному займу, для урегулирования которой в числе прочего ВТБ совершил продажу заложенного актива. «Работа над данной сделкой велась в течение двух лет, и мы удовлетворены ее результатом. Сумма сделки позволит ВТБ не только полностью погасить задолженность Russian Land Limited перед ВТБ, но и выйти из проекта с прибылью», – приводится в пресс-релизе комментарий

заместителя президента – председателя правления ВТБ Андрея Пучкова. Jensen Group, основанная Стивеном Вейном в 1991 году, специализируется на инвестициях в недвижимость в Петербурге и области. В частности, ей принадлежат бизнес-центры на Невском, 32 и на набережной Макарова, 32, а также ряд торговых помещений в центре города. Входящее в группу ООО «Сестра ривер девелопментс» занимается редевелопментом 13,9 га в Сестрорецке. В прошлом году компания создала фонд Russian Real Estate Fund II и привлекла $89 млн.

Тендер

Новая Голландия определилась с проектировщиком Стали известны итоги конкурса по выбору консультанта на генеральное планирование дальнейшего развития острова Новая Голландия в Санкт-Петербурге. По информации пресс-службы Millhouse (инвестор проекта), из четырех проектов, вошедших в шорт-лист, была выбрана концепция американского бюро WORKac (WORK Architecture Company). Согласно проекту, остров превратится в парк с открытым бассейном, музейными и концертными площадками, образовательными и коммерческими объектами. На острове должно найтись место для множества разного рода объектов: начиная от изобразительного искусства и перформансов до новых технологий, образования, торговли и гостиниц. При этом разработчики проекта осознанно избегали добавления новых архитектурных элементов в ансамбль памятника. Сердцем Новой Голландии станет публичный парк с огромным прудом, в котором будут установлены три чаши открытых бассейнов. Зимой пруд будет превращаться в каток, а в подогреваемых чашах купаться можно будет даже в январе. В исторических зданиях будут разбиты зимние сады, расположатся рестораны с оранжереями на крышах, кинотеатр, гостиница, магазины, выставочные залы и офисы. Кроме того, в Новой Голландии планируется разместить Центр искусств с музеем, Центр кино и моды с магазинами и Гастрономический центр с рынком.

70

070-71 NorthWest_I_L.indd 70

10.08.2011 10:47:08


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Project

South Korean investors to build an MFC Pion Partners from South Korea, following other Korean companies such as Hyundai, Lotte Hotel Chain and the Woory Bank, plans to start doing business in Russia. Pion Partners has established a new company, Ligovsky Development, which is already buying up space in the former Kokorevy Warehouses (50 Ligovsky Ave., Saint Petersburg) for its new project. According to preliminary estimates, the Pion Partners project will require about four hectares of land for the construction of a 60,000-sqm multifunctional complex, which will include commercial and office parts, a hotel, apartments and underground parking lots. The new complex is being designed by the Korean bureau, HAEAHN architecture, and is being adapted by the studios of Mikhail Mamoshin. Investments into the project have not been disclosed, but according to the experts, they amount to 150 million dollars.

| Opinion | News of Northwest

| |

| Regions

|

Continent malls were opened in 2006 and 2007, in Kirovsky and Primorsky districts of Saint Petersburg.

Deal

VTB Bank leaves Nevsky Passage in Saint Petersburg

Designer selected for New Holland

Investments

More than 1.1 billion rubles to be invested in the development of Petersburg’s dockland infrastructure Seaport of Saint Petersburg Group plans to invest more than 1.1 billion rubles in the development of Petersburg’s dock infrastructure. Out of this amount about 470 million rubles have already been invested in modernization of cargo terminals and port infrastructure. In particular since the turn of the year railways and facilities, providing for the uninterrupted traffic of trains, have been renovated at the port’s First and Second freight districts along with the cranes. In addition, construction on additional warehouse space for storing imported automobiles and containers is under way on the territory of the Fourth Stevedore Company (integrated into the group of companies MP SPb).

VTB is providing cash for the construction of a shopping mall in Saint Petersburg Zvezdny Plc (part of the Adamant Holding) has received a loan of 44 million EUR. The Russian North-West Regional Center of VTB bank has opened a 7-year line of credit for the company. The money will be used to finance construction on the second phase of the Continent mall on Zvezdnaya Street in Moskovsky District of Saint Petersburg, near the Zvezdnaya subway station. The 65,000-sqm complex will be located at the intersection of Zvezdnaya and Lensovet Streets. A shopping gallery, a multiplex movie theater, an amusement park, as well as sports grounds, where ice-skating and curling rinks will operate, will be located in the mall. The parking lot of the new complex will hold 600 vehicles. Construction is scheduled to be completed in the 3rd quarter of 2013. The first two

recoup the money given to Russian Land Limited, but to leave the project at a profit," Andrey Puchkov, Board Vice Chairman and CEO of VTB, was quoted in the press release. Jensen Group, founded by Steven Wayne in 1991, specializes in real estate investments in Saint Petersburg and its vicinity. In particular, it owns business centers on 32 Nevsky Prospect and on 32 Makarov Embankment, as well as a number of commercial properties in the city center. Being a member of the “Sestra River Developments” LLC Group, it is engaged in redevelopment of 13.9 ha in Sestroretsk. Last year, the company created the Russian Real Estate Fund II and raised $89 million of investments.

The Russian VTB Bank has signed an agreement with Jensen Group for the sale of one of the oldest shopping centers in Saint Petersburg, the Nevsky Passage, according to the bank’s press service. The parties plan to settle accounts during the next few months. The amount of the transaction has not been disclosed, but according to market consultants, this could be in the range of $80 million. Nevsky Passage, with a gross built area of about 21,000 sqm is located on 48 Nevsky Prospect. This property was previously owned by the businessman Shalva Chigirinsky. Nevsky Passage was the principal security for the debts of the Russian Land Limited, which since 2009 has not been able to make regular payments. Therefore, among other things, the VTB has decided to sell this mortgaged asset. "We have worked on this transaction for over two years by now, and we are satisfied with its outcome. The amount of transaction will allow VTB not only to fully

Results of the tender for the selection of a consultant to master-plan further development of the New Holland Island in Saint Petersburg have lastly been published. The briefing service of Millhouse (the project investor) informed that out of the four projects in the short list the concept proposed by US-based WORKac (WORK Architecture Company) was finally selected. Pursuant to their project, the island will be turned into a park with an outdoor pool, museum and concert grounds, educational and commercial edifices. Space must be found for a multitude of various objects – from fine arts and performances to cutting-edge technologies, educational institutions, trade centers and hotels. The project developers deliberately shunned the addition of new architectural elements to the memorial’s ensemble. A public garden with a huge pond where three decks of outdoor pools are to be installed will become the heart of New Holland. In winter the pond will reportedly be transformed into an ice rink where people will be able to swim even in January thanks to a deliberate heating system. Meanwhile the historical buildings will house winter gardens, restaurants with rooftop conservatories, a movie theatre, a hotel, shops, showrooms and offices. In addition, New Holland will presumably host the Art Center with a museum, Cinema and Fashion Center with shops, and a Gastronomic Center with a market.

A floating hotel may soon serve Kronstadt Project

M

oscow Union of Architects has announced an open competition for the best architectural project of floating “fort-hotel” for the Kronstadt forts complex. "The main objective of the project is to propose an appropriate image of the floating “fort-hotel” to those tourists who visit the military and historical curiosities here as types of museum objects, and for people who want to take advantage of the fundamental features of the forts of Kronstadt," reads the Association’s press release. It is planned that this floating “fort-hotel” will serve as a floating restaurant, as well as provide space and facilities for temporary accommodations. This is an open competition. Certified architects, 35 years old or younger (and teams of architects) are invited to take part in this competition.

71

070-71 NorthWest_I_L.indd 71

10.08.2011 10:47:09


Р е г и о н ы:

Гостиницы в регионах: первая сделка

К

омпания «Региональная гостиничная сеть» стала покупателем гостиницы Park Inn Ижевск. Отель продолжит управляться компанией Rezidor Hotel Group под брендом Park Inn. Компаниюпродавца ООО «Ижевск-Отель» в ходе ведения сделки сопровождала Jones Lang LaSalle Hotels. Гостиница Park Inn Ижевск располагается в самом центре столицы Удмуртской Республики, в непосредственной близости от основных административных и деловых зданий Ижевска. Гостиница является первым и единственным качественным гостиничным объектом в Удмуртии под управлением международного гостиничного оператора. Park Inn Ижевск имеет среднюю ценовую категорию и располагает 161 номером, баром, двумя ресторанами и конференц- и банкетной зонами.

Открытие

Likerka Loft принимает арендаторов Офисная часть life-style центра Likerka Loft в Туле введена в эксплуатацию и заполнена арендаторами. Общая площадь офисной составляющей многофункционального центра составила 10 тыс. кв. м. Как заявляют в компании – девелопере проекта I’M Company, офисы на объекте сдали по докризисной схеме, еще не успев их достроить. Ставки аренды в life-style центре составляют $235–400/кв. м в год. «На этапе разработки концепции мы немного беспокоились за офисную составляющую нашего объекта, однако первые месяцы брокериджа показали нам, что проблем с заполняемостью офисной части у нас не будет, – говорит Андрей Чамкин, коммерческий директор I’M Company. Life-style центр Likerka Loft включает в себя офисную, торговую (15 тыс. кв. м) и развлекательную составляющие, которые распложены в 6 отдельно стоящих зданиях и объединены в полноценный комплекс единой территорией. Общая площадь объекта составляет 25 тыс. кв. м. «Создать настоящий life-style центр не так-то просто, – говорит Андрей Чамкин, – потому что, с одной стороны, это объект коммерческой недвижимости, а с другой – социально значимая территория, куда горожане приходят отдохнуть и провести время. В рамках нашего проекта эти функции нам помогли увязать польские специалисты, которые создали для нас концепцию единого уличного пространства». По словам г-на Чамкина, территория комплекса включает в себя большое количество outdoor-развлечений, рассчитанных на любой сезон. В частности, концепцией life-style центра Likerka Loft предусмотрено строительство спортивной площадки, которая зимой превращается в каток, всесезонного тайпарка и прочего. Сейчас на площади бывшего ликеро-водочного завода продолжается редевелопмент следующих очередей, которые будут отведены под торговые зоны, кафе, рестораны, развлекательную зону и социальную инфраструктуру. Открытие объекта состоится в декабре 2011 года.

В Казани открылся ТРЦ «Южный» После значительного расширения своих площадей, с 14 до 47 тыс. кв. м, торгово-развлекательный комплекс «Южный» в Казани вновь распахнул свои двери

для посетителей. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, выступающей управляющей компанией и эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду, к настоящему моменту комплекс практически полностью заполнен: сданы 93% торговых площадей. Состав арендаторов ТРЦ «Южный» включает в себя ряд известных международных брендов. Многие из них – Marks & Spencer, H&M, Lindex, «Ашан» – впервые откроют свои магазины в Республике Татарстан. На втором уровне комплекса расположится развлекательный центр и ультрасовременный кинотеатр «Киномакс», более 4,5 тыс. кв. м пространства для развлечений и отдыха. Первая часть торгового комплекса уже была сдана в эксплуатацию в декабре 2010 года, с этого момента на территории ТРЦ «Южный» начал работу гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt. Как отмечает девелопер ТРЦ, генеральный директор ЗАО «Казстройинвест» Владимир Барахтин, ТРЦ «Южный» давно известен жителям Казани, но именно сейчас он стал особенно привлекателен для покупателей своей новой концепцией, дизайном и еще большими возможностями для шопинга. «Благодаря совместным усилиям ЗАО «Казстройинвест» и Jones Lang LaSalle на территории торгового центра появятся как локальные, так и ведущие международные розничные операторы, – отметил он. – Мы убеждены в том, что состав арендаторов с хорошо знакомыми «якорями» и рядом новых для рынка Казани брендов даст объекту значительные конкурентные преимущества».

Сделка

«Торговый квартал» управляет «Мадагаскаром» Компания «Торговый квартал» выиграла тендер на управление ТРЦ «Мадагаскар» в Тольятти. Длительность договора управления составляет 5 лет. ТРЦ общей площадью 22 тыс. кв. м находится в центре Тольятти, его якорными арендаторами являются магазины «Снежная Королева», «Рив Гош», «Поларис», «Макдоналдс», детская игровая зона Crazy Park и др. По мнению экспертов департамента управления недвижимостью компании «Торговый квартал», первоочередной задачей станет повышение доходности объекта. Они считают, что решить ее можно при помощи коррекции состава арендаторов, а также за счет увеличения доли неарендных доходов. Кризисный период существенно повлиял на доходность объекта и его пози-

Марина Усенко, глава Jones Lang LaSalle Hotels в России и СНГ, отметила: «Тот факт, что сделка по продаже «Park Inn Ижевск» прошла между двумя российскими компаниями – на абсолютно рыночных условиях, свидетельствует о том, что в России формируется собственный пул профессиональных гостиничных инвесторов, которые не только понимают гостиничный бизнес, но и трезво оценивают возможности и перспективы региональных рынков, многие из которых до сих пор сильно недооценены». В свою очередь глава инвестиционного направления Jones Lang LaSalle Hotels в России и СНГ Алексей Слесарь уверен, что сделка служит подтверждением заинтересованности профессиональных инвесторов в приобретении качественных гостиничных активов не только в Москве, но и в российских региональных центрах.

ции на рынке, однако эксперты «Торгового квартала» разработали план оперативного управления объектом, который позволит нивелировать ранее допущенные ошибки. По словам председателя совета директоров ГК «Торговый квартал» Михаила Кирсанова, на данном объекте «Торговый квартал» также будет использовать практику расчета арендной ставки через процент с оборота. «Это мотивирует управляющую компанию работать в тандеме с торговыми операторами для привлечения наибольшего числа покупателей в торговый центр», – прокомментировал Михаил Кирсанов.

В «КомсоМолле» будет первый магазин H&M В новом торгово-развлекательном комплексе «КомсоМолл» в Волгограде, откроется магазин популярной сети молодежной одежды H&M. Площадь будущего магазина составит 2 тыс. кв. м. Ассортимент будет представлен линиями одежды для женщин, мужчин, детей и подростков. Открытие магазина состоится в конце текущего года. «С открытием магазина H&M у жителей Волгограда появится дополнительная возможность следить за новыми тенденциями и совершать модные покупки в современном торгово-развлекательном комплексе», – отметил Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate. Кроме интересного пула арендаторов, в торговом комплексе предусмотрен просторный фуд-корт, обширная развлекательная зона, включающая боулинг, детский развлекательный центр и многозальный кинотеатр. Компания H&M вышла на рынок России в марте 2009 года и в настоящее время представлена 11 магазинами. Магазины H&M в России уже открыты и работают в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Воронеже и Екатеринбурге. В планах сети дальнейшая интеграция в региональный рынок России. ТРК «КомсоМолл» в Волгограде – самый крупный торгово-развлекательный комплекс, расположенный в географическом центре города рядом с активно застраивающимся микрорайоном и обладающий хорошей транспортной доступностью. Общая площадь «КомсоМолла» – 104 тыс. кв. м, арендная площадь – 68 тыс. кв. м, парковка рассчитана на 2,2 тыс. машиномест. Торговый комплекс «КомсоМолл» откроет посетителям свои двери в октябре текущего года.

72

072-77 Regions_I_L.indd 72

10.08.2011 10:50:13


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Opening

Likerka Loft accepts tenants

| News Новости of Nothtwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Фотообъявления

|

recreational space. The first phase of the shopping complex was commissioned back in December of 2010. Since that time, the Media Markt Hypermarket of Electronics and Home Appliances started to operate on the territory of the Yuzniy SEC. According to the developer of the shopping center, General Director of Kazstroyinvest Vladimir Barakhtin, the Yuzniy SEC is well-known to the residents of Kazan, but now it has become particularly attractive to buyers, thanks to its new concept, design and even greater shopping opportunities. "With the joint efforts of Kazstroyinvest and Jones Lang LaSalle, there will be both local and major international retailers located in the shopping center,” he said. “We are convinced that the pool of tenants, with this familiar "anchor" and a number of new brands will give the object a significant competitive advantage."

Transaction

Torgovy Kvartal to control Madagascar The office part of the Likerka Loft Life-Style Center in Tula has been commissioned and occupied by tenants. The total area of the office component of the multi-functional center takes up 10,000 sqm. According to the “I'M Company” experts, offices at the facility have been rented out according to a pre-recession scheme, before they were even finished. Rental rates in the life-style center are $235– 400 per sqm per year. "At the conceptual design stage, we were a bit worried about the office component of our facility, but the first few months of brokerage have shown us that there would be no problems with the occupancy of the offices,” said Andrey Chamkin, commercial director of the I'M Company. Likerka Loft Life-Style Center includes office, retail (15,000 sqm), and entertainment components that are located in 6 separate buildings and united on single high-grade territory. The GBA is 25,000 sqm. "It is not so simple to create a real life-style center,” says Andrey Chamkin, “because on the one hand, this is commercial real estate, and on the other it is a socially important area, where citizens come to relax and spend their spare time. As part of our project, Polish experts have helped us to amalgamate these features; they created for us the concept of a single street space." According to Mr. Chamkin, the territory of the complex includes a large number of outdoor entertainments, designed for every season. In particular, the concept of the Likerka Loft Life-Style Center provides for the construction of a sports ground, which turns into a skating rink in winter, year-round tie-park, etc. Now redevelopment of the following phases continues on the territory of the former distillery, these will be allocated for shopping galleries, cafes, restaurants, entertainment zones and social infrastructure. The facility will open in December 2011.

The Torgovy Kvartal has won the tender to manage the Madagascar shopping mall in Togliatti. The management agreement was concluded for 5 years. This 22,000-sqm shopping center is located in the center of Togliatti, its anchor tenants being the “Snow Queen”, Rive Gauche, Polaris, McDonald's, the Crazy Park Children's Play Area, etc. According to experts in the property management department of Torgovy Kvartal, priority will be given to increasing the property yield. They believe that this can be achieved by adjusting the tenant mix, as well as by increasing the share of non-rental income. The recession period has significantly affected the yield of the property and its position in the market, but the experts of Torgovy Kvartal have developed a plan for operational management of the facility, which will reverse the earlier made mistakes. According to the chairman of the board of directors of Torgovy Kvartal Group, Mikhail Kirsanov, at this facility the Torgovy Kvartal will also base the leasing rate on a percentage of sales turnover of tenants. "This motivates the management company to work in tandem with retail operators to attract a greater number of customers to the shopping center," says Mikhail Kirsanov.

In the new KomsoMALL Shopping and Entertainment Center in Volgograd, a popular youth clothing network will soon open its doors – H&M. The area of the future store is 2000 sqm. The clothing range will include apparel for men, women, children and adolescents. The store’s grand opening will be held at the end of this year. "With the opening of H&M store, Volgograd residents will have an additional opportunity to follow the new trends in fashion and to make purchases in a modern shopping center," said Alexey Kharlamov, commercial director at DVI Real Estate. In addition to the interesting pool of tenants, the shopping center provides for a spacious food court, an extensive entertainment area that includes a bowling alley, children's entertainment center and a multiplex cinema. The H&M Company entered the Russian market in March of 2009, and is currently represented by eleven stores. H&M stores in Russia have already been opened in Moscow, Saint Petersburg, Rostov-on-Don, Voronezh and Yekaterinburg. The network plans to continue its expansion into the regional markets of Russia. The KomsoMALL in Volgograd is the city’s largest shopping and entertainment complex located in the geographical center of the city near rapidly developing neighborhoods, with good access. The total area of KomsoMALL is 104,000 sqm, the leasable area is 68,000 sqm, with parking for 2,200 vehicles. The KomsoMALL will open its doors to visitors in October of this year.

Hotels in the regions: first transaction

Yuzniy SEC opens in Kazan After a significant expansion of its premises from 14,000 to 47,000 sqm, the Yuzniy Shopping and Entertainment Complex in Kazan once again opened its doors to visitors. Jones Lang LaSalle, acting as the management company and the exclusive brokerage and marketing agent, notes that to date the complex has almost completely (93% of retail premises) been occupied. Among the tenants of the Yuzniy SEC are a number of well-known international brands. Many of them, such as Marks & Spencer, H&M, Lindex and Auchan, will open their shops for the first time in the Republic of Tatarstan. The second level of the complex will house an entertainment center and the Kinomax Contemporary Cinema, more than 4,500 sqm of

The first H&M store soon to arrive at KomsoMALL

T

he Company Regional Hotel Chain just purchased the Park Inn Izhevsk. This hotel will continue to be managed by the Rezidor Hotel Group under the Park Inn brand. The selling company, Izhevsk Hotel, was assisted by Jones Lang LaSalle Hotels in the course of the transaction. The Park Inn Izhevsk is located in the heart of the capital of the Udmurt Republic in close proximity to major administrative

and business buildings of Izhevsk. The hotel is the first and only high-quality accommodation facility in the Udmurt Republic that is run by an international hotel operator. Park Inn Izhevsk has 161 rooms, mostly in the medium price category, as well as a bar, two restaurants and conference and banquet areas. Marina Usenko, head of Jones Lang LaSalle Hotels in Russia and CIS said, "The fact that the sale of Park Inn Izhevsk was concluded between two Russian companies under open market conditions, suggests that Russia has formed its own pool of professional hotel investors, who not only understand the hotel business, but also soberly assess the opportunities and prospects of regional markets, many of which are still heavily undervalued." In his turn, the head of the investment branch at Jones Lang LaSalle Hotels in Russia and CIS, Alexey Slesar, said that the deal confirms the interest of professional investors to acquire high-quality hotel assets not only in Moscow but also in Russian regional centers.

73

072-77 Regions_I_L.indd 73

10.08.2011 10:50:13


Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Конец игры Проект южной игорной зоны «Азов-Сити» с самого начала вызывал немало вопросов. Инвесторы шли в проект плохо, а между администрациями Ростовской и Краснодарской областей, на границе которых размещалась зона, были постоянные трения. Спустя три года от проекта игорной зоны в его теперешнем виде было решено отказаться. Какое будущее ждет игорный бизнес на юге и как будет освоена освободившаяся территория «Азов-Сити»?

Р

оссийские власти еще в прошлом году признали бесперспективным развитие игорной зоны «Азов-Сити». Стоит отметить, что профессионалы игорного бизнеса говорили о несбыточности подобной затеи с самого начала. Однако имитация работы по освоению территории за три года оставила после себя ряд вопросов, которые теперь требуют решения. «Ликвидация игорной зоны «Азов-Сити» происходит по объективной причине. Ее местоположение изначально было выбрано неверно, ввиду чего потенциал для ее развития был заведомо ограничен. Неудобное положение вдали от основной курортной и транспортной инфраструктуры сдерживало рост туристического потока», – отмечает Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group. По его мнению, перенос игорной зоны в Анапу является логичным шагом и способно существенно повысить привлекательность как для потенциальных инвесторов, так и для посетителей будущей игорной зоны. Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, в оценках гораздо категоричнее. «У проекта «Азов-Сити» две стандартные русские проблемы – дураки и дороги. Изначально проект запланирован на слаборазвитой территории с отвратительной логистикой», – утверждает эксперт. По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора по стратегическому консалтингу и оценке Jones Lang LaSalle, значительную роль в неудаче проекта сыграла позиция властей. «Государство в принципе не планировало вкладывать свои деньги.

Когда были выделены четыре игорные зоны, государство не говорило, что будет что-то делать», – замечает она. Между тем подобные большие проекты, как правило, требуют участия государства. «Необходимо провести инфраструктуру для новых игорных зон. Нужны коммуникации, дороги, только после этого придут основные игроки», – говорит Юлия Никуличева. Без участия государства игорная зона вчистую проигрывала странам с более развитым игорным бизнесом из ближнего и дальнего зарубежья. «Отсутствие на некоторых участках дорог с асфальтовым покрытием (их планировали создать к концу 2010 года) и полное отсутствие железнодорожного сообщения сделали проект в полном смысле «резервацией». Ближайший более-менее крупный город – Ейск – находится в 50 км, но и его аэропорт не принимает частные самолеты – состоятельным жителям средней полосы проще лететь играть в европейские или американские казино. Проект с самого начала не вызвал большего интереса со стороны инвесторов, а кризис окончательно подкосил зарождающийся южный Лас-Вегас.

нодарской областей – выбрано неудачно, и отправил президенту Дмитрию Медведеву письмо с предложением перенести игорную зону в Анапу, поскольку отдаленность зоны от населенных пунктов не привлекает ни игроков, ни инвесторов. Такое предложение вызвало закономерное возмущение соседей. Губернатор Ростовской области Василий Голубев еще в августе 2010 года попросил председателя Госдумы Бориса Грызлова «разобраться по существу вопроса» и не допустить переноса «Азов-Сити», а также оставить Ростовскую область в списке регионов, где разрешено размещение игорных зон. Несмотря на эти протесты, Ростов убрали с игрового поля. 9 ноября 2010 года Дмитрий Медведев внес изменения в федеральный закон «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», исключив Ростовскую область из списка субъектов РФ, на территории которых могут быть расположены игорные зоны. Финальным актом административной борьбы стала подпись премьер-министра Владимира Путина под распоряжением, которым ликвидируется игорная зона «Азов-Сити».

Приступить к ликвидации То, что проект надо пересматривать, чиновники поняли позже представителей бизнеса. Впервые вопрос о целесообразности существования игорной зоны «Азов-Сити» на государственном уровне поднял губернатор Краснодарского края Александр Ткачев. Он обратил внимание на то, что место для южного Лас-Вегаса – граница Ростовской и Крас-

Встреча в суде После того как решение о ликвидации игорной зоны в Ростовской области было утверждено, стал набирать обороты маховик судебных разбирательств. Арбитражный суд Ростовской области приступил к рассмотрению первых исков Минэкономразвития области к инвесторам ростовской части лик-

74

072-77 Regions_I_L.indd 74

10.08.2011 10:50:13


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Юлия Никуличева, Jones Lang LaSalle / Yulia Nikulicheva

«Инвесторы вправе требовать возмещения. На каком бы уровне решение по закрытию ни принималось, у нас есть общие нормы. Если решение нанесло ущерб инвесторам, то его надо компенсировать», – утверждает Алексей Коневский. Государство должно отвечать за свои решения, уверена Юлия Никуличева. Впрочем, она не берется утверждать, кто победит. «Я надеюсь, что победит бизнес. С моей точки зрения, бизнес должен получить компенсации. Инвестиции небольшие – на мой взгляд, речь идет только о затратах на аренду», – говорит эксперт. «С государством, как известно, тяжело судиться. И многие инвесторы не хотят портить отношения с органами власти. Часто они договариваются о том, чтобы получить в качестве компенсации какие-то другие участки. Выиграть суд сложно, а потом даже если выиграешь, получить будет тяжело», – говорит Алексей Коневский. По его мнению, в суд пойдут только в крайнем случае, когда уже нечего будет терять.

Неэкологичное решение видированной игорной зоны «Азов-Сити» о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков в собственность субъекта. В июне 2011 года министерство подало в арбитраж 15 исков о расторжении договоров аренды и возвращении земли в собственность субъекта. Эти участки были по результатам аукциона распределены между восьмью инвесторами, которые теперь фигурируют в качестве ответчиков. Цель Минэкономразвития – добиться расторжения договоров на том основании, что инвесторы не выполнили условиях договоров. Как известно, изъять участок без штрафных санкций можно только в случае нарушения условий договора. В противном случае изъятие происходит с компенсацией для инвесторов. «Компенсация будет зависеть от того, насколько инвесторы правомерно соблюдали условия договора. Если они нарушили условия договора, например за три года ничего не построили, и не докажут, что пытались что-то построить, тогда ни о какой компенсации говорить не приходится», – говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп». В случае если ��сть право компенсации, то компенсируется право аренды плюс затраты, которые понесли инвесторы. «При этом если суд посчитает, что инвесторы фактически пользовались взятыми в аренду участками, то сумма аренды может не подлежать компенсации», – уточняет он. Инвесторы, похоже, настроены получить компенсацию. Пока только один инвестор подал встречный иск о взыскании с Минэкономразвития области более 2 млн рублей, затраченных им на реализацию инвестпроекта. Есть сведения, что остальные участники проекта также намерены подавать в суд. Ранее сообщалось, что общая сумма затрат инвесторов ростовской части бывшей игорной зоны составляет около 460 млн рублей. Как предполагает Илья Володько, скорее всего, суд признает право инвесторов на возмещение убытков, связанных с закрытием зоны.

Есть еще один нюанс: правительство Ростовской области заявило, что у него нет денег на компенсацию. Впрочем, было найдено оригинальное решение. В обмен на ряд льгот от областных властей погасить долг государства перед бывшими инвесторами «Азов-Сити» согласился новый инвестор, к которому перейдет участок. Какое же будущее ждет ростовскую часть игорной зоны? «Преимущество данной территории сегодня заключается в том, что она обеспечена подъездными путями и элементами инженерной инфраструктуры. Развитие на данной территории курортного бизнеса маловероятно, поскольку даже при наличии такого существенного «якоря», как казино, она не смогла генерировать достаточное число туристов. Наиболее вероятным является ее использование как площадки для промышленного и сельскохозяйственного бизнеса. Для этого есть все предпосылки, так что в ближайшее время вместо кубанского Лас-Вегаса мы сможем увидеть крупную животноводческую ферму», – предполагает Илья Володько. Действительно, уже прошли сообщения о том, что зону казино отдадут фермерам. Трудно сказать, что двигало ростовской администрацией – экономическая целесообразность или желание подложить свинью более удачливым соседям. Однако элегантность решения вызывает невольную улыбку. На месте так и не построенных ростовских казино ожидается свиноферма. Причем уникальная по своим размерам. На 100 тыс. голов. Животноводы получат все 24 га земли, предназначенной под строительство казино и гостиниц. Краснодарские экологи уже выступили с протестом. По их словам, запах свиного навоза существенно усложнит работу мест отдыха в «Азов-Сити». Экологи уже составили письмо протеста в адрес донских властей и готовят акции протеста на месте строительства будущего комплекса, куда уже подвозится спецтехника для начала работ. Имя инвестора, готового уже в этом году вложить в животноводческое предприятие $75 млн, пока не разглашается, однако

| News of Nothtwest | Regions

| |

| Listings

|

известно, что проект уже прошел первый этап согласования и одобрен донскими властями. Таким образом власти намерены решить проблему инвесторов ростовской части «Азов-Сити», которые вложили в создание инфраструктуры 500 млн рублей.

В Краснодаре своя игра В Краснодаре тем временем игра еще продолжается. Официально границы новой зоны «Золотые пески», концепция которой была представлена в сентябре на экономическом форуме в Сочи, еще не закреплены. Поэтому пока казино, расположенные в Краснодарской части, могут работать, чем собственно и занимаются. Единственные два легальных южных казино «Оракул» и «Шамбала» все еще открыты. Некоторые эксперты относятся к их деятельности с известным снобизмом. «Да и названия двух открывшихся казино – «Оракул» и «Шамбала» – ничего кроме усмешки не вызывают. Состоятельный игрок (а другие до «Азов-Сити» попросту не доехали бы) предпочтет провести время в казино с западным сервисом и более благозвучным названием», – утверждает Дмитрий Золин. Тем не менее только казино «Оракул» принесло в местный бюджет в прошлом году 26 млн рублей налогов. Более того, формально пока здесь могут открываться и новые казино. В июле здесь должны были открыться два дополнительных казино, построить которые собирались краснодарские ООО «Барс» и «Олимп». Однако инвесторы жалуются на

Илья Володько, Macon Realty Group / Ilya Volodko местный департамент архитектуры и администрацию Щербиновского района Краснодарского края, которые тянут с разрешениями на строительство. Предполагается, что таким образом власти стремятся избежать выплаты компенсации инвесторам, когда игорная зона будет перенесена к Анапе. Если два новых казино не откроются в июле, то инвестконтракты могут быть расторгнуты через суд без всякой компенсации.

75

072-77 Regions_I_L.indd 75

10.08.2011 10:50:14


Р е г и о н ы:

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

Game Over The Southern Azov City gambling zone project has raised a number of questions. Investors were not in a hurry to join the project since its very beginning. Local administrations of Rostov and Krasnodar regions were fighting each other. After three years of the project gaming zone, the parties finally decided to change its mission, time-schedule and location. In this article, we would like to determine the future of the gambling business in Southern Russia and in Azov City territory in particular.

L

ast year, the Russian authorities said the Azov City project has no potential to develop. It should be noted that professionals were thinking the same way since the very beginning of the project. However, the project was actively developed, so we have a number of issues left to decide upon. "Liquidation of the Azov City gambling zone is a matter of time. Its location was not correct initially. This means that its further development would not be correct either. Its remoteness from the main resort and transport infrastructure points prevented tourists from coming here," says Ilya Volodko, CEO of MACON Realty Group. In his opinion, the transfer of the gambling zone to Anapa is a logical step to increase its attractiveness for potential investors and visitors.

Dmitry Zolin, Managing Partner of LCMC, estimates that the Azov City project has two typical Russian problems: fools and roads. "Initially, the project was scheduled to develop in an underdeveloped area with bad logistics. The site was poorly located. Many market players did not understand where exactly the site was located. I mean to say that potential players did not understand where the gambling zone was," he said. According to Yulia Nikulicheva, Deputy Director for Strategic Consulting at Jones Lang LaSalle, State authorities were the first to blame for the project failure. "The State did not plan to invest its money there. When the four gambling zones were announced initially, the State said nothing about investments," she says. As a rule, the State always takes part in such large-scale

projects. "There should be infrastructure facilities needed for the new gambling zones. There should be communications, roads, etc.," Yulia Nikulicheva comments. If the Russian State does not participate in the said gambling zone, it will lose its market positions to the neighboring CIS countries with more developed gambling infrastructure. "There are roads with no asphalt there (although scheduled for 2010). At the same time, the lack of railways makes Azov City a real reservation. The nearest city Yeysk is 50 km away. Its airport does not accept private planes. Given that the only major hub in Russia is Moscow, Russia's wealthy residents would prefer to fly to play in European or American Casinos," argues Dmitry Zolin. According to Yulia Nikulicheva, the project does not attract investors' interest

76

072-77 Regions_I_L.indd 76

10.08.2011 10:50:14


# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Dmitry Zolin, Managing Partner, LCMC / Дмитрий Золин since its very beginning. The 2008 crisis brought the end to the hopes. "Some of our clients were about to join the project those days, but finally decided to wait. The risks are very high there, despite the fact that there are many other opportunities for investment in the country. The project has been planned in a wrong way."

Starting liquidation process State officials were the last to understand that the project should be reviewed. Alexander Tkachev, Governor of Krasnodar Krai, was the first to raise doubts concerning Azov City as a territory of a potential gambling zone. He pointed out that the place for the so-called Southern Las Vegas, namely the borderline of Rostov and Krasnodar regions, was not appropriate. He wrote a letter to President Dmitry Medvedev with the proposal to move the gambling zone towards Anapa instead. The key reason for that was location: remoteness of the zone was not attractive for either potential players or investors. The neighbors were quick enough to respond. In August 2010, Governor of Rostov Region Vasily Golubev asked the State Duma Speaker Boris Gryzlov to analyze the case and to approve the Rostov province as the place to host the Azov City. Despite these protests, Rostov was removed from the list. On November 9, 2010, Russian President Dmitry Medvedev suggested amendments to the law "On state regulation of gambling zones in the Russian Federation," excluding the Rostov region from the list of gambling zones organizers. The final act of liquidation was the signature put by Russia's Prime Minister Vladimir Putin who banned Azov City in his decree No. 61:01:60.

Meeting in the court Once the decision to liquidate the gambling zone in the Rostov region was approved, the parties concerned applied to the court. The Arbitration Court of Rostov considered numerous applications of the Ministry

of Economic Development. In June 2011, the Ministry submitted 15 claims to terminate leases and to return the land plots to their initial owners. According to the auction results, the plots were distributed among eight investors, who now appear as defendants. The Ministry of Economic Development pointed out that those investors did not follow the contract terms. "Typically, compensation depends on how investors legally comply with the terms of their contracts. If they did nothing for three years, they would not be able to ask for any compensation," says Alexey Konevsky, Head of Land, Real Estate and Construction at Pepeliayev Group. "If they have a right to demand compensation, they normally ask to offset their lease and investor-related expenses. Moreover, if the Court rules that the investors actually used the leased sites, the leases can not be reimbursed," he says. Meanwhile, investors do not seem to be ready to receive compensations. So far, the only investor has filed a counterclaim to recover 2 million rubles from the Ministry of Economic Development. However, the Ministry representatives say there might be more investors willing to apply claims for compensation. According to reports, investors paid approximately 460 million rubles in Rostov to develop the gambling zone there. Ilya Volodko estimates that the investors have all the chances to succeed in the compensation process. "Investors have the right to demand compensations, as we have general standards and regulations. If any decision harmed investors, their losses should be covered," says Alexey Konevsky. "The State should be responsible for its decisions," explains Yulia Nikulicheva. "However, it is hard to say who wins in the end. I hope businesses will win. I believe they should get corresponding compensations. Generally, the investments are small enough, mainly rental payments," says the expert. In Russia, businesses try to avoid suing the State. "It is not that easy to sue the State. Investors do not want to break relations with local authorities. Often, they would agree to receive other land plots as a means of compensation. Even if you win, it will be difficult to get the said compensations," explains Alexey Konevsky. According to him, businesses apply to the Court only in extreme cases, when there is nothing left for them to lose. "Usually, the sides try to settle a conflict amicably," the expert says. Furthermore the Rostov regional administration recently stated it had no money to pay compensations.

| News of Nothtwest | Regions

| |

| Listings

|

structure. Resort or tourist businesses are unlikely to develop there. The only way is to use it as a platform for industrial and agricultural businesses. In this case, we will see a huge livestock farm instead of a Kuban Las Vegas in the near future," suggests Ilya Volodko. In fact, there are rumors that the casino's territory will be given to local farmers. It is hard to say what motivated the administration of Rostov in this respect. However, the situation is funny: a pig farm will be built on the casino site in Rostov. It will be huge: designed for 100,000 pigs. The farmers will get all 24 acres of land initially intended for casinos and hotels. Krasnodar-based ecologists are now protesting. According to them, the smell of pig manure, which is practically impossible to dispose, will definitely impact the existing recreation zones built in Azov City. The ecologists have already composed a protest letter to the local authorities and are ready to protest at the construction site. The name of the investor that is to invest $75 million in the livestock farm has not been disclosed yet, but the project has already passed the first stage of State approval. Thus, the Rostov authorities managed to solve the problem with former Azov City investors, who had invested 500 million rubles before it was decided to move the gambling zone to Anapa. It is expected that a new owner of the farm will generate funds by selling shares.

Krasnodar Plays Its Own Game Meanwhile, Krasnodar keeps playing its own game. Although it is assumed that the gambling zone will be transferred to Anapa, its borderlines have not been officially announced yet. That is why all casinos located in the Krasnodar part of Azov City keep working. As of today, Oracle and Shambala casinos are operational. Some experts refer to them skeptically. "Let us take their names first. Only a wealthy casino player would play at Oracle and Shambala, other would definitely prefer Western service

Alexey Konevsky, Pepeliaev Group / Алексей Коневский and more euphonious names," says Dmitry Zolin. However, Oracle generated 26 million rubles as taxes to the local budget last year. A number of new casinos are slated to open there in the near future. In July 2011, Krasnodar's local companies Olymp and Bars announced their plans to open two more casinos. However, investors complain at the local department of architecture at Scherbinovsky district. Some analysts say that the authorities seek to avoid paying compensations to former Azov City investors. If the said two new casinos do not open in July, then investment contracts will be terminated by the court without any compensation. According to experts, the decision to move the gaming zone to Anapa will have little impact on the commercial real estate market in the region. The project was developing quite slowly since its beginning, so it had little to none impact on the local market.

Environment unfriendly solution Rostov's local authorities argue that the regional budget does not provide funds for the compensation. However, there is a way. A new investor that now owns the Azov City site has agreed to pay off the State debts to former investors of the Azov City. What kind of future awaits Rostov's part of the gaming zone? "The strong point of this area is its access to roads, railways, and infra-

77

072-77 Regions_I_L.indd 77

10.08.2011 10:50:14


О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника СВАО От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 120 - 900

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings Тел.: +7 (495) 926-73-40 Татьяна Черненко E-mail: t.chernenko@impressmedia.ru

ЦАО 70 - 7000

Шарикоподшипниковская д.1 Sharikopodshipnikovskaya st., 1

Бизнес-центр класса «А», десять этажей, современные инженерные системы, подземный паркинг BC of A class, 10-storeyed, up-to-date engineering systems, underground parking lot

Аренда - от 10 000 Lease - from 10 000

(495) 787-42-97

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Район Донской ЮАО От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

МО 30 - 150

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Аренда договорная Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset” Lease negotiable

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

от 9000 / год from 9000 / year

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com (495) 232-21-80, (495) 234-08-75 (495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES МО 5 - 20 000

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 150 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип, гип. мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 150 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

78

078-82 Listings-168.indd 78

10.08.2011 10:51:33


| CRE Invest | Объекты/Listings

|

|

# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

79

078-82 Listings-168.indd 79

11.08.2011 10:01:55


О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. Открытие 2013 г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2013

ЗЕМЛЯ / LAND ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

РЕГИОНЫ / REGIONS 120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

80

078-82 Listings-168.indd 80

10.08.2011 10:51:33


| CRE Invest | Объекты/Listings

|

|

# 16 (16 8) / 16 – 31. 0 8 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа Lease/Sale

10 - 13,3 га

Г. Омск, ул. Бархатова Omsk, Barkhatova st.

Гипермаркет, ТРК, логистика, все коммуникации, газ, ж/д. Hypermarket, retail-entertainment complex, logistics, all utilities, gas, railway

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

5 - 70 га

Г. Омск Omsk

Логистика, ТРК, жильё. Пересечение Федеральных трасс, Южные ворота, ж/д, газ Logistics, retail-entertainment complex, accomodation, crossroad of federal highway, Yuzhnye vorota, railway, gas

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

8-923-602-40-99

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Особняк в центре (2-й Самотечный пер., д. 3, стр. 1); 3 минуты от ст. м. Достоевская. 473,5 кв.м.; 2 этажа + полноценный цоколь; Кабинетная планировка. 2 отдельных входа. Вентиляция, кондиционирование, телефония. Собственник Тел. 8 (909) 993-51-98

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Сергей

81

078-82 Listings-168.indd 81

10.08.2011 10:51:33


О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

82

078-82 Listings-168.indd 82

10.08.2011 10:51:33


CRE Russia #16 (168)