Issuu on Google+

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 15 (167) / 1–15.08.11

2011 24:

Московские строители определяются с лицом / MOSCOW BUILDERS DECIDE ON THE FACE OF THEIR SECTOR

40:

Двойные агенты / DOUBLE AGENTS

38:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

28: Хосе Асебильо: «Архитектура не может быть ни хорошей, ни плохой» / JOSE AСEBILLO: "ARCHITECTURE IS NEITHER GOOD NOR BAD"

№15 (167) 1–15.08.2011

32: Пересадка госорганов AUTHORITIES MOVE OUT 56: Кинотеатры Москвы / MOVIE THEATERS OF MOSCOW

CRE_#167_Cover.indd 1

25.07.2011 9:53:34


CRE_#167_Cover.indd 2

25.07.2011 9:54:00


ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

За гранью невозможного

Beyond the impossible

Не успел Дмитрий Медведев выдвинуть идею о расширении границ Москвы, как тут же она начала воплощаться в жизнь. Уже даже с территориями определились. Причем как-то случайно получилось движение в рублево-архангельскую сторону. Потому что ведь такие проекты развивают неудачные и слабые территории, подтягивают туда дороги, коммуникации и внимание общества. Ну, в общем, всего этого как раз не хватало к западу от Москвы. Тут либо так устроена система, где любой словесный поток сверху немедленно воплощается в жизнь, либо идея давно подспудно зрела в обществе, и президент России стал последней каплей, переломным моментом. Попытка расширить столицу до Московского федерального округа несет, по крайней мере, один негативный заряд: оно еще сильнее утверждает Москву в качестве столицы империи и делает все более туманной попытки постсоветской децентрализации России.

No sooner had Dmitry Medvedev put forward an idea to broaden the Moscow borderlines, than they immediately started putting it into practice and even marked out new territories. “Accidentally”, they began moving in the Rublevo-Arkhangelskoe direction. An onlooker might think they just wanted to regenerate some depressive territories in this way by building new roads and engineering lines and by putting these territories into public focus. But did the territories to the west of Moscow really lack public attention? Either this is a gist of our national system where any verbal flow from the top echelon materializes straight off, or the idea had long been brewing in society and Russian president was just the last drop or a turning point. The attempt to elevate the capital to the status of Moscow federal district bears at least one negative charge: it further promotes Moscow as an imperial capital and makes any attempts at post-Soviet decentralization of Russia increasingly vague.

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 15 (167), 1–15.08.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Елена Сухарева, Алексей Пастушин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Ирина Завьялова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003 Letter-y_I.indd 3

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ООО «Немецкая фабрика печати». Выход в свет –1.08.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at LLC Nemetskaya Fabrika Pechati. Release Date – August, 1, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P.

Best regards, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Commercial Real Estate № 15 (167), August 1, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Alexei Pastushin, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Elena Sukhareva Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Irina Zavyalova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

For advertising contact us at

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Distribution Information

Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

3

25.07.2011 12:30:14


С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

6

Новости / News

16

В мире / In the World

18

Новости жилья / Residential News

20

Цифры и факты / Facts and Figures

24

Актуально / Hot Topic Московские строители определяются с лицом

28

6

Moscow builders decide on the face

Новости / News

of their sector

В третьем квартале 2012 года в Москве откроется Vnukovo Outlet Village. По словам авторов проекта, аутлет предназначен для smart shoppers – умных покупателей, которых только в зоне 90-минутной транспортной доступности проживает более 15,5 млн человек. Colliers International выбрана агентом по сдаче в аренду площадей в строящемся в настоящее время аутлет-центре.

Интервью / Interview Хосе Асебильо: «Архитектура не может быть ни хорошей, ни плохой» Jose Aсebillo: "Architecture is neither good nor bad"

32

Тема номера / Cover Story Резиновая столица Sprawling Moscow

40

Телеком / Telecom Двойные агенты Double Agents

46

Интернет / Internet

48

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

32 Тема номера / Cover Story Предвыборный 2011 год запомнится радикальными градостроительными инициативами властей. Последним писком стало расширение границ Москвы и выезд федеральных чиновников из центра города.

4

004-005 Content-y_I.indd 4

22.07.2011 16:00:25


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

50

Практика / Practice 50 Проблемы российской оценки: пустые отчеты или непрофессиональный подход?

24

Problems of Russian appraisals: empty reports or unprofessional approach?

52

Актуально / Hot Topic На рынке застройщиков Москвы наметилось оживление. Появились игроки, которые озвучивают перспективные планы застройки города. Но, как полагают эксперты, рынок еще ждет передел. Многие компании, бывшие на слуху до 2008 года, сейчас достраивают свои объекты, а потом могут остаться без работы.

Страхование на грани

Insurance on the verge

54

Мнение / Opinion Необъективная реальность Biased Reality

56

56 Обзор рынка / Market Report К началу 2011 года в Москве насчитывалось 118 кинотеатров и 530 кинозалов, что на 6 кинотеатров и 56 кинозалов больше, чем год назад. Однако насыщение рынка еще не наступило.

Обзор рынка / Market Report Кинотеатры Москвы Movie Theaters of Moscow

62

Новости Северо-Запада / News of Northwest

64

Регионы / Regions 64 Новости / News 66 Производственная необходимость Operational Needs

40

71

Телеком / Telecom Один из главных трендов на рынке телекома сегодня – объединение мобильных и фиксированных ��ператоров. Некоторые эксперты полагают, что основной целью «монстров» является продажа корпоративной мобильной связи.

CRE Invest 72 Вне игры / Offside 76 Инвестирование в строящуюся недвижимость по российскому праву: причины и способы / Investing in Real Estate under Construction

66 Регионы / Regions В последнее время в Поволжье снова активизировалось производство. Успешно развиваются старые проекты и уже планируются и строятся новые промзоны и технопарки.

Based on Russian Laws: Reasons and Methods

79

Объекты / Listings 5

004-005 Content-y_I.indd 5

22.07.2011 9:38:59


Новости:

Аутлет для умников Проект

В

третьем квартале 2012 года в Москве откроется Vnukovo Outlet Village. По словам авторов проекта, аутлет предназначен для smart shoppers – умных покупателей, которых только в зоне 90-минутной транспортной доступности проживает более 15,5 млн человек. Colliers International выбрана агентом по сдаче в аренду площадей в строящемся в настоящее время аутлет-центре. Общая площадь Vnukovo Outlet Village, расположенного на 8 км Киевского шоссе (Ленинский район Подмосковья, 2 км от аэропорта Внуково), составляет 46 970 тыс. кв. м (арендуемая площадь GLA – 26 252 кв. м). В проекте предусмотрена парковка на 2450 машино-мест. Сдача

Сделка

ТNT Express арендовала БЦ «Новая Рига» В июне 2011 года компания ТNT Express, работающая в сфере экспресс-доставки корпоративных грузов и отправлений, подписала договор аренды с ЗАО «Интеркомплекс», собственником офисного здания БЦ «Новая Рига» общей площадью 6800 кв. м. TNT Express будет единственным арендатором в здании и планирует завершить переезд осенью этого года. Сделку сопровождали компании Cushman & Wakefield (представляла интересы TNT Express) и Praedium Oncor International (интересы собственника ЗАО «Интеркомплекс»). Данная сделка стала заключительным этапом в оптимизации портфеля недвижимости компании TNT Express. В апреле 2010 года TNT Express заключила договор аренды 10 тыс кв. м. одного из складских корпусов комплекса Троице-Лыково.

6

006-15 News_I_y.indd 6

первой очереди проекта запланирована на август 2012 года. По словам совладельца Vnukovo Outlet Village Дмитрия Кулькова, инвесторами проекта являются три физических лица, один из которых, Вячеслав Шикулов, является президентом компании Samsonite, работающей в сфере ритейла 15 лет. Сам Дмитрий Кульков уже ранее имел опыт строительства объектов коммерческой недвижимости, правда, в другой сфере – в ресторанном бизнесе. В частности, им построены ресторан Ноа, Момо, Ласточка и т.д. Всего в проект, по словам Дмитрия Кулькова, было вложено около $5560 млн, которые инвесторы планируют окупить через 5-7 лет. «Появление формата аутлета – закономерный процесс развития торговой недвижимости. Наша задача – сделать

Решение компании ТNT Express о релокации офиса и складского помещения связано с необходимостью расширения операционных площадей компании. Единый кампус ТNT Express в ТроицеЛыково, в новом офисно-складском комплексе, соответствует глобальной концепции ТNT Express по размещению офисов во всем мире. Как отметил Харро ван Граафейланд, генеральный директор TNT Express в России, бизнес компании в прошлом году вырос на 20%, что потребовало существенного расширения операционных возможностей TNT Express. Бизнес-центр «Новая Рига» – трехэтажное здание класса «В+» – расположено на Северо-Западе Москвы на территории складского комплекса Троице-Лыково. Участок площадью 4 га находится в километре от пересечения МКАД, Новорижского и Краснопресненского шоссе. Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci, предполагает, что ставка аренды для такого арендатора, как TNT, может составлять 11-12 тыс. рублей ($400-430), включая эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и НДС. Он отмечает, что подобные объекты на рынке востребованы слабо. «Сделок такого объема,

самый профессиональный аутлет-центр в России соответствующим всем канонам жанра. Для успешной реализации такого проекта важны несколько факторов: правильный микс арендаторов, месторасположение проекта, а также строгое соблюдение всеми участниками правил ведения бизнеса в этом сегменте. В частности, арендаторы должны обеспечить наличие полной коллекции с достаточным ассортиментом, а цены поддерживать на уровне 30-50% ниже, чем в магазинах обычного формата», – комментирует Дмитрий Кульков. В то же время информацию об уровне арендных ставок владельцы проекта пока предпочли не раскрывать: тем не менее, по словам генерального директора Colliers International Максима Гасиева, после введения аутлет-центра в эксплуатацию и его успешного запуска ставки могут начисляться с учетом процента от оборота каждого арендатора. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, сейчас в России формат аутлетов пока не представлен, хотя к 2012 году и планируется открытие сразу трех аутлетов, помимо проекта во Внуково. Однако в связи с тем, что зона охвата аутлет-центров значительно выше, чем у традиционных торговых центров, фактически она включает в себя Москву и всю Московскую область. Таким образом, три проекта полностью покроют потребности потребителей в формате аутлет-шоппинга, надеется она. Подобная ситуация характерна для большинства европейских и американских мегаполисов.

когда в складском комплексе компания снимает почти 7 тыс. кв. м. (с учетом того, что площадь арендуемых складских помещений составляет 10 тыс. кв. м.), на рынке не было давно. Поэтому получить международную компанию в качестве единственного арендатора офисных помещений для собственника – большая удача», – говорит эксперт. По мнению специалистов, аналогичные проекты востребованы рынком при наличии нескольких обязательных составляющих, а именно: шатл-баса, достаточного количества парковочных мест и хотя бы минимальной инфраструктуры.

Открытие

Запущена соцсеть IN.CRE.RU 12 июля 2011 года в гостинице «Золотое кольцо» состоялась пресс-конференция, в рамках которой была торжественно презентована первая в России B2B социальная сеть для участников рынка коммерческой недвижимости IN.CRE.RU.

Напомним, что к сентябрю 2011 года компании Hines и «Белая дача» обещают построить в Котельниках (4 км от МКАД на юго-восток) Outlet Village Belaya Dacha. Объем инвестиций в проект составит $160 млн. Инвесторами выступают фонд Hines International Real Estate Fund (HIREF) и «Белая Дача». Той же осенью двумя месяцами позже на северо-западе Москвы, рядом с аэропортом Шереметьево, появится аутлетцентр Fashion House Moscow. Проект компании Fashion House Development стоимостью 92 млн евро будет финансироваться Liebrecht & Wood Investment Fund. Строительство Fashion House Moscow началось в апреле 2011 года. Третий проект – реконцепция существующего ТРЦ «Вэймарт» на 26-м км МКАД. Существующий торговый центр предполагается переделать в аутлетцентр BrandCity. Девелопером проекта является компания «Роситал», собственником и инвестором – ВЭЙ М. Эксперты полагают, что просчитать, сколько в Москве можно строить аутлетов, реально. «Если брать за пример Великобританию, то там один аутлет-центр приходится на полтора миллиона человек. В Москве на один аутлет нужно больше покупателей – около 3-4 миллионов. Поэтому здесь, наверное, хватит 3-4 аутлет-центров, для Петербурга – один-два. Для других крупных городов, например для Екатеринбурга или Ростова-на-Дону, – по одному», – полагает старший вицепрезидент, управляющий директор «Хайнс Россия» и «Хайнс Турция» Ли Тимминс.

Новый проект Издательского дома «Импресс Медиа» работает по принципу социальной сети, являясь в первую очередь сообществом профессионалов и платформой для их работы и общения. Принцип деятельности новой социальной сети основан на трех элементах: люди, компании и объекты. Взаимодействуя друг с другом, эти три элемента приобретают функции живого организма, как задумали авторы проекта. При этом основным драйвером общения в сети будут объекты и все, что с ними связано. Между тем данный проект нельзя назвать социальной сетью в классическом понимании по той причине, что смысл работы IN.CRE. RU заключается в налаживании деловых контактов между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости. По словам Дэвида Тзора, генерального директора ИД «Импресс Медиа», на сегодняшний день инвестиции в этот проект составили $82 тыс. Новый проект Импресс Медиа развивается в стратегическом партнерстве с девелоперской компанией KR Properties и международной консалтинговой компанией CB Richard Ellis.

Обсуди ключевые темы с партнерами! 22.07.2011 15:56:25


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

|

Найди дешевый офис! 006-15 News_I_y.indd 7

7

22.07.2011 9:42:23


Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

Сделка

Офис – «Легенда» Компания GroupM (международный коммуникационный холдинг) арендовала 4 этажа общей площадью около 10 тыс. кв. м. в бизнес-центре «Легенда», который находится на пересечении Цветного и Рождественского бульваров и входит в состав МФК «Легенда Цветного» девелопера Capital Group. Агентами сделки выступили компании Jones Lang LaSalle и Knight Frank.

page 38

По словам Нила Хардвика, генерального директора GroupM Russia, теперь в одном офисе будут объединены четыре агентства холдинга, и этот шаг соответствует международной стратегии развития компании — аналогичные процессы объединения проводятся и в других странах, что позволит использовать их опыт для создания максимально эффективного и качественного рабочего пространства. Сейчас в будущем офисе GroupM в МФК «Легенда Цветного» идут отделочные работы, которые продлятся полгода. Директор по работе с ключевыми клиентами в отделе офисной недвижимости CB

Richard Ellis Елена Шохина оценивает базовую ставку аренды не менее чем в $750 за кв. м. По ее словам, консолидация часто

становится причиной переезда компаний. В качестве примера эксперт приводит недавнюю консолидацию TNK-BP.

Отставки / Назначения Ольга Ясько исследует рынки в Knight Frank

Ольга Ясько / Olga Yasko Ольга Ясько назначена на должность регионального директора по аналитике и исследованию рынков жилой и коммерческой недвижимости России и СНГ московского офиса компании Knight Frank. В ее обязанности будет входить стратегическое развитие аналитических отделов компании в России и странах СНГ. На данной позиции Ольга Ясько также будет курировать работу по взаимодействию с международными офисами Knight Frank, участвовать в подготовке регулярных исследований рынков жилой и коммерческой недвижимости в России и странах СНГ, координировать направление по региональной аналитике всех сегментов рынков коммерческой и жилой недвижимости в российских городах-миллионниках, а также проводить оценку инвестиционной привлекательности регионов России. Ольга Ясько имеет семилетний опыт работы в сфере недвижимости. До прихода в компанию Knight Frank она отвечала за региональные исследования в компании Colliers International (c 2004 по 2011 гг), сначала в качестве аналитика рынка торговой недвижимости, а затем с 2007 года – как региональный директор департамента аналитики.

В LINE Architects назначен новый ГАП Анна Лебская назначена на должность главного архитектора проектов (ГАП) компании LINE Architects. В обязанности г-жи Лебской будут входить руководство архитекторами компании, улучшение процедур контроля качества работы и выпускаемой документации. В новом качестве Анна будет контролировать работу над проектами, выполняемыми специалистами LINE Architects. «Назначение Анны на позицию ГАПа связано с расширением бизнеса и спектра предоставляемых нами услуг. За предыдущий период работы на позиции ведущего архитектора нашей компании Анна показала себя как ответственный, креативный и целеустремленный

8

006-15 News_I_y.indd 8

архитектор, проявила отличные качества как руководитель творческих коллективов проектов. Мы уверены, что Анна сможет продолжать выстраивать работу наших специалистов в соответствии с традициями качества и максимального удовлетворения нужд клиентов, которыми гордится наша компания», – комментирует назначение генеральный директор компании Арсений Горяев. Анна работает в компании, начав с должности ведущего архитектора. При ее непосредственном участии были реализованы такие проекты как Linklaters, Pricewaterhousecoopers, Schering Plough, Motorolla, Citigroup, ММВБ, и другие. LINE Architects – архитектурное бюро, работающее с ведущими международными и российскими корпоративными заказчиками более 7 лет. Компания была основана для обеспечения потребностей международных и российских заказчиков в высококачественном дизайне, объединив международный опыт в проектировании с глубоким пониманием российских требований.

Est-a-Tet расширяет команду Новым директором департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet стал Дмитрий Кузнецов. Начав свою карьеру в агентстве МИАН, с 1996 года по 2011 г-н Кузнецов прошел путь от менеджера по работе с клиентами до генерального директора агентства недвижимости. В 2007 году стал совладельцем группы компаний «pARTner project», оказывающей услуги на рынках современного искусства, недвижимости и дизайна. «Перед новым директором стоит ключевая задача – завершить реструктуризацию подразделения и вывести его на принципиально новый уровень, предлагая максимально полный комплекс услуг покупателям элитной недвижимости», – комментирует новое назначение Кайдо Каарма, генеральный директор компании Est-aTet.

В ОПИН появился еще один независимый директор 30 июня 2011 года на общем собрании акционеров был избран новый член совета директоров ОАО «ОПИН». Им стала Елена Ломакина – директор юридического департамента ООО «Агранта». С 2000 года Елена Ломакина работала в ЗАО «ГалсМенеджмент» на должности коммерческого директора. С 2007 года по 2009 год занимала должность директора юридического департамента в ООО «Сельпром-Инвест». Елена Ломакина стала третьим независимым членом совета директоров ОПИН вместе со старшим исполни-

тельным директором и партнером компании Cushman & Wakefield Сергеем Рябокобылко и заместителем генерального директора инвестиционной Компании «ВЭБ Капитал» Сергеем Кошеленко. Остальные места в совете директоров ОПИН занимают представители группы «ОНЭКСИМ» во главе с генеральным директором группы и председателем совета директоров ОПИН Дмитрием Разумовым. В совет директоров ОПИН входит также генеральный директор компании Артемий Крылов.

Новое назначение в S. A. RICCI

Виктория Задорина / Victoria Zadorina Директором по развитию агентских услуг департамента офисной недвижимости назначена Виктория Задорина. В ее задачи будут входить привлечение новых проектов и развитие деловых отношений с существующими клиентами: владельцами и девелоперами офисной недвижимости. Виктория Задорина обладает десятилетним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости. До прихода в S. A. Ricci Виктория занимала пост заместителя директора отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle. Г-жа Задорина занималась созданием и развитием долговременных отношений с девелоперами, а также управлением проектами по маркетингу и реализации МФК «Домников» (132 тыс. кв. м), МФК «Военторг» (71 тыс. кв. м) и др. На счету Виктории Задориной целый ряд успешных проектов по аренде и покупке офисных площадей для таких компаний, как Siemens (28 тыс. кв. м), «Альфа Банк» (25 тыс. кв. м), СТС (12, 6 тыс. кв. м), «Ингосстрах» (7 тыс. кв. м), Volkswagen (5 тыс. кв. м). В общей сложности с участием Виктории было реализовано около 250 тыс. кв. м офисных помещений. «Мы целенаправленно работаем над укреплением нашей команды. Я уверен, что привлечение высококлассных специалистов послужит усилению позиций на ключевых направлениях работы компании», — говорит Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci.

Найди дешевый офис! 22.07.2011 15:58:58


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Сделка

РМБ купила «Метромаркет» Группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров малого формата общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркет», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». Агентом сделки выступила компания Praedium ONCOR International. Комментируя сделку, Алексей Дедюля, управляющий партнер РМБ Инвест, отметил высокий инвестиционный потенциал приобретенных компанией торговых центров: «Решение об инвестировании в данный проект соответствует нашей стратегии. При условии удачного местоположения торговые центры, реализующие товары повседневного спроса, максимально устойчивы к изменениям на рынке и обеспечивают высокую рентабельность. Команда компании уже имеет значительный опыт реализации подобных проектов, что позволило проинвестировать в полноформатный ТРЦ в г. Домодедово (более 30 тыс. кв. м.) и в ряд объектов стрит-ритейла, расположенных в центральной части Москвы. В настоящий момент мы находимся на заключительном этапе переговоров по приобретению еще нескольких московских и региональных ТРЦ и девелоперских проектов». По словам вице-президента Capital Group Валентины Станововой, продажа торговых центров обеспечит дополнительное финансирование строительства новых проектов, в частности многофункционального комплекса на 16 участке ММДЦ «Москва-Сити», а также комплексов бизнес-класса «Триколор» и нового многофункционального проекта на Хорошевском шоссе. Сделка по приобретению ТЦ «Метромаркет» стала первой и одной из самых крупных портфельных транзакций в сегменте торговой недвижимости после кризиса. Общий объем инвестиций в торговую недвижимость Москвы в первом полугодии 2011 года составил $ 733 млн (24% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России). Текущие минимальные ставки капитализации («prime yields») для качественных активов в Москве составляют 9,75 – 10,25%.

Власть

Заводы уступят место В префектуре Центрального округа прорабатывается возможность вывода ряда предприятий, расположенных

в Замоскворечье, в более отдаленные районы Москвы. Об этом на встрече с жителями Замоскворечья сообщил префект Центрального округа Сергей Байдаков. По словам префекта, ожидается, что вывод предприятий может быть выполнен в 2013-2014 годах, говорится в сообщении пресс-службы префекта ЦАО. Как указывает пресс-служба префекта, с помощью вывода промышленных предприятий с территории округа префектура планирует частично решить вопрос дефицита территорий для строительства жилья, социальных учреждений и гостиниц. «Предприятия в центре города – не самое эффективное использование дорогой земли, поэтому подобные инициативы направлены прежде всего на оптимизацию существующего использования территории, – отмечает Татьяна Тикова, директор отдела оценки Colliers International. – Вывод промышленных предприятий за пределы центрального района и даже города ведутся давно, и можно говорить о том, что сейчас это уже завершающие вехи». По мнению Сергея Чагина, заместителя директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, перенос производства из центра сократит поток большегрузного транспорта, который генерировали фабрики и заводы. «Кроме того, перечисленные здания давно требовали капитального ремонта и по сути не представляли собой ценные образцы архитектурного наследия, тогда как новое строительство может существенно улучшить визуальную привлекательность объектов», – считает эксперт. По словам Сергея Чагина, на месте промышленных предприятий Замоскворечья может быть построено жилье, возможно, апартаменты, гостиницы. В то же время Замоскворечье характеризуется средней и низкой высотностью застройки, поэтому и выходы площадей здесь, как правило, небольшие, добавляет эксперт. Сергей Чагин также полагает, что здесь наиболее актуально строительство жилой недвижимости премиум-класса и бизнес-центров. Мнение экспертов совпадает с планами московских властей. «Мы постепенно будем выводить промышленные предприятия с территории всего округа, – говорит префект Центрального округа Сергей Байдаков. – Центральный округ – лицо города. Здесь необходимы жилые дома, социальные объекты, гостиницы и отели для туристов». В настоящее время планируется вывод и реорганизация территории завода «Рот Фронт», который переедет в Бирюлево. Его территория будет использоваться под строительство жилья. Частичный вывод также ожидает Хлебозавод № 1, на территории которого планируется построить гостиничный комплекс. По мнению заместителя директора по развитию индустрии гостеприимства CB Richard Ellis Станислава

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

|

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 01–15.07.2011 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of July 1–15 Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

82 500

4

1.5

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

65 494

2

0.5

Аналитик / Analyst

51 154

3

2.7

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

83 119

6

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

100 000

1

Аналитик / Analyst

68 396

8

*Количество соискателей на одну вакансию / *A number of applicants per vacancy

Ивашкевича, на месте Хлебозавода №1 на улице Валовая имеет смысл построить гостиницу 3-4*. При этом инвестиции в строительство такого отеля составляют в районе 150 тыс. евро за номер, отмечает эксперт. С ним согласен Сергей Чагин. «С одной стороны, на Садовом кольце логично было бы построить гостиницу категории 5*, однако, учитывая уровень конкуренции высококлассных отелей в центре Москвы, наибольшим спросом в данном месте пользовалась бы гостиница среднего ценового сегмента. В пользу 3-4* также говорит факт, согласно которому нехватка номеров в гостиницах сегмента 3* находится, по нашим оценкам, на уровне около 34 тыс. номеров, тогда как гостиниц более высокой категории – 10 тыс. номеров», – поясняет эксперт. С Большой Татарской улицы планируется вывести завод шампанских вин «Корнет». Предприятие переедет на территорию Межреспубликанского завода вина на Рябиновой улице. Как будет

использоваться занимаемая им в настоящее время территория, будет определено в ближайшее время, сообщает прессслужба префекта Центрального округа. По мнению Татьяны Тиковой, наиболее оптимальной на этой территории была бы жилая застройка. «Садовническая улица, где располагается «Корнет», имеет сравнительно невысокую застройку, поэтому общий выход не будет масштабным. Она расположена относительно недалеко от метро, в целом может быть охарактеризована как спокойная улица, рядом находится набережная Москвы-реки, воинская часть», – говорит эксперт. По словам г-на Чагина, территории заводов «Корнет» и «Рот фронт» могут быть освоены под офисную недвижимость, а также жилье премиум-класса: они расположены в глухих переулках, где не такой большой трафик, и стихийная парковка не создаст больших проблем для проезжающих автомобилистов.

Зарегистрируйся и получи полный доступ! 006-15 News_I_y.indd 9

9

22.07.2011 15:59:00


Новости:

Максим Перов: Я никак не представляю, к примеру, переезд с Лубянки ФСБ. Да и сам Кремль – нечто большее, чем географический центр – это символ власти – от этого никуда не деться. Проще и логичнее найти места в Москве, упорядочить работу существующих учреждений.

стр. 32

Власть

Москомнаследие запрещает снос Два месяца назад департамент культурного наследия Москвы начал ревизию проектов, которые девелоперы собирались реализовать в историческом центре столицы. Итогом проверки стала отмена всех 209 разрешений на снос зданий, ранее выданных действующей при мэрии комиссией по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы. В августе текущего года комиссия в обновленном составе заново начнет выдавать разрешения. Девелоперам, уже получившим разрешения, придется получать их еще раз. Пересогласовать три крупных проекта общей площадью около 180 тыс. кв. м. придется ЗАО «Дон-строй инвест», контролируемому ВТБ. Речь идет о жилых комплексах на Погодинской улице, в 1-м Смоленском переулке и о землях фабрики «Моснитки» в Хамовниках. Кроме того, повторно получить разрешение нужно будет принадлежащему ВЭБу банку «Глобэкс», который планировал застроить территорию часового завода «Слава» у Белорусского вокзала. На этом месте банк планировал построить многофункциональный комплекс почти на 480 тыс. кв. м. Разрешение комиссии по сносу, как следует из документов мэрии, ранее получал «Авгур-Эстейт», который планировал построить на землях ОАО «Хлебозавод N 1» на Валовой улице офисный центр на 37 тыс. кв. м.

Премия

Черногория для быстрых и умных

Победителем профессионального опроса CRE Awards 2011 стала ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова. Она первая угадала всех победителей премии CRE Awards St. Petersburg

10

006-15 News_I_y.indd 10

во всех номинациях и выиграла поездку на двоих в Черногорию. В 2011 году организаторы премии в области коммерческой недвижимости ИД «Импресс Медиа» решили дать возможность любому участнику рынка cre проявить профессиональные знания и интуицию, попытавшись угадать, кто станет победителем двух премий – СанктПетербургской и региональной. Первые угадавшие будущих владельцев «золотых кирпичей» могли получить в качестве приза поездки в Америку, Испанию, Черногорию, Грецию в зависимости от количества угаданных призеров. Страницу опроса посмотрели 3450 раз и 238 смельчаков отправили нам свои ответы. Для самой активной компании был учрежден специальный приз – обложка журнала Commercial Real Estate. На этот приз претендовали 126 компаний, 4 из них вышли в финал (DVI Group, АРИН, Jones Lang LaSalle и GVA Sawyer) и с количеством в 40 участников победила компания DVI Group.

Сделка

PNK продает складской комплекс в Чехове Группа PNK продает около 393 тыс. кв.м складов в подмосковном Чехове. Основным претендентом на покупку является фонд Hines Global REIT. По словам исполнительного директора PNK Олега Мамаева, инвестиционная ситуация на рынке улучшается. «Рынок сейчас становится комфортным, интерес инвесторов возвращается, и Hines – один из активных игроков и возможных претендентов на покупку объекта. Но таких игроков на рынке несколько», – сказал CRE Олег Мамаев. Он отметил, что процесс продажи объекта находится в стадии переговоров. «В кризис цены не соответствовали экономической модели, соответственно, никто не готов был продавать по тем ценам. Бизнес девелопера – это построить и продать. Наша модель заточена под то, чтобы при хорошем рынке продавать объекты. По Чехову у нас была абсолютно такая же модель», – сказал Олег Мамаев. По его словам, московский рынок остается приоритетным для компании, однако в Ленинградской и Новосибирской областях, а также под Екатеринбургом у PNK есть объекты высокой степени готовности. «В Питере можем начать строить уже сейчас. Есть земля в Екатеринбурге, мы также активно развиваем проект в Новосибирске и до конца этого года запустим 50 тыс. кв. м», – сообщил Олег Мамаев. По его словам, продажа объекта в Чехове связана не с тем, что ком-

пании срочно понадобились деньги. «В определенный момент разумно зафиксировать прибыль и начать новый девелоперский проект», – пояснил Олег Мамаев. Офисно-складской комплекс класса А «ПНК-Чехов» расположен непосредственно на федеральной трассе М-2 «Крым» (49–й км), вблизи трассы А-107 и города Чехов. Логистический парк состоит из трех очередей и располагается на участке в 60 га. Проект реализовался в период с 2008 по 2010 гг. Первая очередь проекта «ПНКЧехов» площадью около 140 тыс. кв. м стала победителем премии CRE Moscow Awards 2010 в номинации «Складская недвижимость». Вторая очередь проекта «ПНК-Чехов» площадью около 212 тыс. кв. м стала победителем премии CRE Moscow Awards 2011 в номинации «Складская недвижимость». Общая площадь комплекса – 392 500 кв. м. Площадь складских помещений – 322 000 кв. м. Площадь офисных помещений – 25 100 кв. м. Высота потолков: 12 м. Пол – бетонный с антипылевым покрытием. Около комплекса имеются парковочные места для грузового и легкового автотранспорта.

Проект

Концепция «Лужники» За комплекс «Лужники» возьмется консорциум консультантов под руководством Colliers International. Консорциум будет разрабатывать концепцию развития спорткомплекса и реконструкции спортивных сооружений. Услуги по стратегическому консультированию будут оказывать специалисты Colliers International из Лондона и Москвы. В Лондоне действует отдельная рабочая группа консультантов по целевым вопросам в области недвижимости. Они занимаются проектами, требующими специальных знаний, от регенерации территорий городов (Глазго, Кардифф и Манчестер в Великобритании) до работы с национальными музеями и сохранения наследия во многих странах, а также крупными спортивными объектами, такими как парк для проведения Олимпиады 2012 г. в Лондоне, стадион «Уэмбли», «О2 Арена», Национальный центр мастерства Футбольной ассоциации Англии, спортивный городок Sports City в Манчестере и проекты для ряда клубов английской премьерлиги. В рамках данного проекта Colliers International будет вести работу в сотрудничестве со специалистами других ведущих международных компаний. Так, перепланировкой Большой спортивной арены и зоны спортивных сооружений международного уровня займется Populous. Этой компанией

разработаны проекты крупнейших стадионов мира, включая олимпийские стадионы в Сиднее 2000 года и Лондоне 2012 года, Центральный корт Уимблдона, стадионы «Уэмбли» и «Эмирейтс», O2 Арена, стадион Спортс Сити для Чемпионата Мира ФИФА 2022 год в Катаре и многие другие. В России Populous занимается разработкой дизайна Олимпийского стадиона в Сочи, Казанского стадиона Универсиады 2013 года. Международная инженерная компания ARUP будет участвовать в проектировании транспортной системы и геодезических работах. Компания Mott MacDonald выполнит анализ затрат и примет участие в проектных работах на стадионе и прилегающих территориях. «Лужники», пожалуй, самый крупный в мире многофункциональный спортивный комплекс, расположенный так близко к центру крупного мегаполиса. Он обладает фантастическим потенциалом и как место проведения спортивных мероприятий мирового класса, таких как Чемпионат мира по футболу FIFA2018 и последующих лет, и как городской рекреационный центр», – заявил Ричард Тиббот, руководитель рабочей группы по стратегическому развитию Colliers International London

Управление недвижимостью

«Парк Победы» в руках «РД Менеджмент сервисез» Компания «РД Менеджмент сервисез» выиграла тендер на технический консалтинг с последующей эксплуатацией гостинично-делового центра «Парк Победы». Общая площадь объекта – 136 500 кв.м. Комплекс включает в себя отель, апартаменты, бизнес-центр, фитнес-центр, торговые и развлекательные зоны. ГДЦ «Парк Победы» расположен в непосредственной близости от Кутузовского проспекта. В настоящий момент компания «РД Менеджмент сервисез» осуществляет технический консалтинг и подготовку инженерных систем к последующей эксплуатации с дальнейшим переходом на полную эксплуатацию.

Зайди сюда! 22.07.2011 15:59:01


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Contents | News

| |

| In the World

|

An outlet for smart shoppers Project In Q3 2012 Moscow will see the opening of Vnukovo Outlet Village. According to the project authors, the outlet is meant for smart shoppers – their numbers residing in the areas accessed for 90 minutes by transport exceed 15.5 million people. Colliers International has been chosen as a brokerage agent for the outlet center currently under construction. The gross built area of Vnukovo Outlet Village located at the 8th km of Kiev Highway (Leninsky district of Moscow Oblast, 2 km from Vnukovo Airport) amounts to 46,970 sq m; GLA is 26,252 sq m. The project envisages a car park with 2,450 car spaces. Commissioning of the first phase is scheduled for August 2012. In the words of Dmitry Kulkov, co-owner of Vnukovo Outlet Village, the project investors are three natural persons, of whom one is Vyacheslav Shikulov, president of Samsonite that has been operating 15 years in retail. Dmitry himself has already had experience in commercial property development albeit in a different segment – restaurant business. In particular he has developed Noa, Momo, Lastochka and some other restaurants. Overall about $55-60 million has been invested in the project which the investors hope to pay off in 5-7 years from now. “The emergence of the outlet format is a natural process of retail real estate evolution. Our objective is to develop a highly professional outlet center in Russia, complying with all classical canons. Several factors are important for the success of such a project: a proper tenant mix, favorable location, and strict observance of all business running rules in this segment. In particular tenants ought to offer fullest possible collections with an adequate variety while prices should be 30-50% lower than in the shops of a regular format,” comments Dmitry Kulkov. Yet for now the project owners prefer not to disclose information on the level of rental rates: the point is that once the outlet center is put into operation and

successfully launched, the rates can be charged with regard for turnover percentage of each tenant, in the words of Colliers International CEO, Maxim Gasiev. In the words of Galina Maliborskaya, retail real estate director of Colliers Int., for now the outlet format is not represented in Russia, though by 2012 three outlets, apart from the project in Vnukovo ought to open their doors. But in view of the fact that the catchment basin of outlet centers is way wider than that of traditional shopping malls, it actually includes Moscow and larger Moscow area. Therefore the three projects will fully meet the needs of consumers for the outlet shopping format, she hopes. This situation is typical of most European and American megapolises. By September 2011 Hines and Belaya Dacha promise to finish the Oulet Village Belaya Dacha project in Kotelniki (4 km past MKAD, southeast of Moscow). The level of investment in this project is $160 million. The investors are Hines International Real Estate Fund (HIREF) and Belaya Dacha. Two months later this fall another outlet center called Fashion House Moscow is due to appear in Moscow Northwest, near to Sheremetyevo Airport. The Fashion House Development project worth 92 million EUR will be financed by Liebrecht & Wood Investment Fund. Construction on Fashion House Moscow started in April 2011. The third project is re-conception of the existing Waymart shopping mall at the 26th km of MKAD that will reportedly be rebuilt into the outlet center BrandCity. The project is developed by Rosital while the owner and investor is WAY M. Experts assume that it is real to figure out how many outlet centers Moscow would be able to absorb. “If we take Great Britain as a reference point, in this country one outlet center serves about 1.5 million residents. In Moscow more shoppers are needed per outlet – about 3-4 million. Therefore 3-4 outlet centers would be enough for the capital city and one or two would suffice for St. Petersburg,” assumes senior vice president and managing director of Hines Russia and Hines Turkey, Lee Timmins.

Deal

“Legendary” office building GroupM (an international communications holding) leased four floors with total space of about 10,000 sq m in Legenda BC sitting at the intersection of Tsvetnoy and Rozhdestvensky boulevards and being part of MFC Legenda Tsvetnogo developed by Capital Group. The deal was brokered by Jones Lang LaSalle and Knight Frank. In the words of Neil Hardwick, managing director of GroupM Russia, now four agencies of the holding will be consolidated in one office building and this step is in line with the company’s global development – similar amalgamation processes are under way in other countries too, so Russian designers may tap into rich experience of creating maximum effective and quality workspace.

GroupM consolidates its offices in Legenda BC, part of Capital Group's Legenda Tsvetnogo MFC / Компания GroupM объединяет свои офисы в БЦ «Легенда», который входит в МФК «Легенда Цветного»

Now finishing works are going on in the future office of GroupM in MFC Legenda Tsvetnogo and they will last six more months. Elena Shokhina, director of key clients’ service from the office agency department, CB Richard Ellis, estimates the base rent at least at $750/sqm. In her words, consolidation is a frequent cause of the companies’ changing places. As an example, the expert cites the recent consolidation of TNK-BP.

ТNT Express leases space in Novaya Riga In June 2011 TNT Express, dealing in express shipment of corporate freights and forwarding, signed a lease agreement with Intercomplex, the owner of the 6,800-sqm office building Novaya Riga. TNT Express will be the only tenant in the building, planning to complete the moving process this fall. The transaction was backed up by Cushman & Wakefield (representing the interests of TNT Express) and Praedium Oncor International (representing the interests of the owner Intercomplex). The given deal became a concluding stage in optimizing the real estate portfolio of TNT Express. In April 2010 TNT Express signed a lease to 10,000 sq m in one of the storage blocks of Troitse-Lykovo complex. The decision of TNT Express to relocate the office and warehousing premises was caused by the need to expand the company’s operational space. An integrated campus of TNT Express in Troitse-Lykovo, in a new office-warehouse complex, chimes with the global concept of office placement world over, championed by TNT Express. Novaya Riga BC is a three-storey Class B+ building located in Moscow Northwest on the territory of Troitse-Lykovo warehouse complex. The 4-ha site lies 1 km past the intersection of MKAD, Novorizhskoe and Krasnopresnenskoe highways. Pavel Yanchevsky, partner of S.A. Ricci, supposes that the rental rate for such a tenant as TNT may represent 11,00012,000 rubles ($400-430), including operating expenses, public utility services and VAT. He points out that such facilities are not in high demand on the market. “The market has not witnessed such bulky transactions, when a company leases almost 7,000 sq m in a warehouse complex (given that total leasable area is 10,000 sq m), for quite a long time. Therefore this is a great luck for the landlord to get an international company as the only tenant of office space,” says the expert. In the opinion of Elena Shokhina, similar projects are in demand on the market provided several mandatory things are available, namely, a shuttle bus, a requisite number of car spaces and at least minimal infrastructure.

New design – stress on the most important! 006-15 News_I_y.indd 11

11

22.07.2011 9:42:35


New s:

Appointments Olga Yasko to study markets at Knight Frank Olga Yasko has been appointed Analytics and Research Director at the Moscow Office of Knight Frank. In her new capacity Olga will study the commercial and residential property markets of Russia and CIS. Her new responsibilities also include the strategic development of the company’s analytics departments in Russia and CIS. Olga will supervise the engagement with Knight Frank’s international offices, get involved in the preparation of regular studies of residential and commercial property markets in Russia and CIS, coordinate regional analytics in all segments of commercial and residential real estate in the cities with one million plus population, and assess the appeal of Russian regions to investors. Olga Yasko has seven years of experience in real estate. Before coming to Knight Frank she was in charge of regional studies at Colliers International (from 2004 to 2011) – first as retail real estate market analyst and from 2007 – as regional director of the analytics department.

New CPA at LINE Architects Anna Lebskaya has been promoted to the position of Chief Projects Architect (CPA) at LINE Architects. Ms. Lebskaya will supervise the work of the company’s architects, improve quality control procedures in relation to the design documents, and watch over the projects performed by the specialists of LINE Architects. “Anna’s appointment to the position of CPA was precipitated by business expansion and a wider range of services we provide. During her previous work Anna proved herself to be a responsible, creative and goal-oriented architect and an excellent supervisor of project teams. We are positive that Anna will be able to continue building the work of our experts in line with quality traditions and maximum satisfaction of our clients’ needs, which are the pride of our company,” says CEO of LINE Architects commenting on this appointment. Anna started out at the company as leading architect. She was directly involved in such projects as

Authorities

Moskomnasledie bans demolition Two months ago the Cultural Heritage Department of Moscow launched the revision of projects which developers were going to implement in the historical center of the capital. The revision resulted in the repeal of all 209 demolition permits earlier issued by the Commission for conservation of buildings in Moscow’s historical districts at the City Hall. This August the renewed commission will restart issuing permits. The developers who earlier obtained such permits will have to apply for them again.

12

006-15 News_I_y.indd 12

Linklaters, PricewaterhouseCoopers, Schering Plough, Motorolla, Citigroup, MMVB and other projects. LINE Architects is an architectural practice working with leading national and international corporate customers for more than 7 years. The company was founded for meeting the need of national and international clients for high quality design, having fused its international experience in design with profound understanding of the Russian realities and requirements.

Managing Director and Chairman of OPIN Board, Dmitry Razumov. The company’s chief executive officer Artemiy Krylov is also a member of the board at OPIN.

New appointment at S. A. RICCI

Est-a-Tet expands the team Dmitry Kuznetsov has become new director of the elite real estate department at Est-a-Tet. Dmitry’s career began at the MIAN Agency and from 1996 to 2011 he has gone a long way from account manager to managing director of a real estate agency. In 2007 he became a co-owner of pARTner projects group of companies offering services in the market of contemporary art, real estate and design. “The new director’s key mission is to complete the division’s restructuring and to lift it to a fundamentally new quality level by offering the fullest possible range of services to luxury property buyers,” says CEO of Esta-Tet Kaido Kaarma, commenting on the new appointment.

One more independent director in OPIN A new board member of OPIN was elected at the general shareholders meeting on June 30, 2011. Her name is Elena Lomakina, director of legal services department at Agranta. From 2000 Elena worked for Hals-Management as commercial director. From 2007 to 2009 she filled the position of legal department director at SelpromInvest. Elena became the third independent member of OPIN’s board along with senior executive director and partner of Cushman & Wakefield, Sergey Riabokobylko, and deputy general director of the investment company VEB Capital, Sergey Koshelenko. Other seats in the OPIN board of directors are taken by representatives of ONEXIM Group led by the Group’s

In particular Don-Stroy Invest under control of VTB will be compelled to have three projects totaling nearly 180,000 sq m reapproved. This is talking about housing estates on Pogodinskaya Street and First Smolensky Lane and about the grounds of Mosnitka factory in Khamovniki. In addition, VEB-owned Globex Bank that plans to build up the territory of the watch-making factory Slava at Belorussky train station will have to get another permit. The bank planned to build a 480,000sqm multipurpose complex on this ground. It follows from the documents of the City Hall that Avgur-Estate that planned to build a 37,000-sqm office center on the grounds of Bread Baking Plant #1 at Valovaya Street also received a permit from the demolition commission.

Victoria Zadorina / Виктория Задорина Victoria Zadorina has been appointed Director of the company’s office agency department. Her mission will include the attraction of new projects and the development of business relations with existing clients: office property owners and developers. Victoria boasts ten years of experience in the commercial real estate market. Before coming to S. A. Ricci, Victoria took the post of associate director for work with office property owners at Jones Lang LaSalle. Ms. Zadorina was engaged in the building and development of long-term relations with developers, the management of marketing projects, and the brokerage of MFC Domnikov (132,000 sq m), MFC Voentorg (71,000 sq m) and some other properties. Victoria has successfully bought or leased office space for such companies as Siemens (28,000 sq m), Alfa Bank (25,000 sq m), STS (12,600 sq m), Ingosstrakh (7,000 sq m), and Volkswagen (5,000 sq m). Overall Victoria has brokered about 250,000 sq m of office space. “We persistently aspire to strengthen our team. I am confident that by employing top-quality experts our company will foster its positions in the key business areas,” says Aleksey Bogdanov, director of office agency department, partner of S. A. Ricci.

Globex Bank planned to build a 480,000-sqm multipurpose complex on the grounds of Slava watch-making plant / На месте часового завода «Слава» планировался МФК площадью 480 000 кв. метров

Rent a shop! 22.07.2011 9:42:37


006-15 News_I_y.indd 13

22.07.2011 9:42:40


New s:

Authorities

Factories to be replaced with housing and social functions The prefecture of the Central district is contemplating withdrawal of a number of manufacturing enterprises in Zamoskvorechye to more remote districts of Moscow, as prefect Sergey Baidakov informed the residents of Zamoskvorechye at a meeting. The prefect’s briefing service quotes his statement that the industrial function can be relocated in 2013-2014. The prefect’s briefing service further reports that through withdrawal of production facilities from Zamoskvorechye neighborhood the prefecture plans to partly solve the problem of insufficient land for the construction of housing, social amenities and hotels. “Manufactures in the downtown is not the best use of expensive land; therefore such initiatives are aimed, above all, at optimization of the current land use,” comments Tatiana Tikova, appraisal director with Colliers International. – The withdrawal of industry beyond the confines of the central district and even the inner city has long been under way and now this process is in concluding stages.” In the opinion of Sergey Chagin, associate director of investment sales department, NAI Becar, withdrawal of the industrial function from downtown would reduce the traffic of heavy-duty trucks generated by factories and plants. “What is more, the said buildings have long called for major repairs and are not part of the valuable architectural heritage, whereas new construction might significantly enhance the visual attraction of the properties,” the expert believes. In the opinion of Mr. Chagin, housing, apartments and hotels could be erected on the industrial grounds of Zamoskvorechye. At the same time Zamoskvorechye is

characterized by medium and low-rise development and therefore moderate space can be built here, adds the expert. Sergey Chagin thinks premium-class residential properties and business centers would be the most relevant choice for this neighborhood. “At the present time very stiff claims are laid on retail properties as far as access and parking are concerned. Furthermore the list of documents that must be raised for retail realty development is awesome, since it is this segment that more than others causes traffic congestion, and so I don’t think the delivery of retail projects would be expedient in this neighborhood,” he illumines. The expert opinion coincides with the plans of Moscow authorities. “We’ll gradually withdraw all manufacturing enterprises from the entire Central Moscow District – says prefect Baidakov. – The Central District is the city’s face and so residential developments, social amenities and hotels are needed here.” At the present time relocation of Rot Front factory to Biriulevo community is planned with subsequent regeneration of the industrial grounds, where housing will be built. Partial relocation is also planned for Baking Plant #1, with a hotel to be built on its territory. In the opinion of Stanislav Ivashkevich, associate director of hospitality development at CB Richard Ellis, it makes sense to build a 3 or 4-star hotel at 1 Valovaya Street on the industrial compound. Investments in construction of such a hotel amount to 150,000 EUR per room, notes the expert. Sergey Chagin subscribes to his opinion: “On the one hand, it would be logical to build a five-star hotel on the Garden Ring, but given the level of competition between high-end hotels in central Moscow, a hotel in the medium price range would be more advisable in the given place. The fact that the short supply of three-star accommodation stock is at the level of 34,000 rooms (against 10,000 rooms in the upscale category), in our estimation, is another reason why 3 and 4-star hotels would be preferable,” explains the expert.

The champagne plant Cornet will reportedly be withdrawn from Bolshaya Tatarskaya Street / С Большой Татарской улицы планируется вывести завод шампанских вин «Корнет»

14

014_ News_I_y.indd 14

The champagne plant Cornet will reportedly be withdrawn from Bolshaya Tatarskaya Street. This enterprise will be relocated to the grounds of Inter-republican winemaking plant on Ryabinovaya Street. It will be decided in the time to come how the vacated territory will be used, reports the briefing service of the Central District’s prefect. In the opinion of Tatiana Tikova, residential development would the best use of this land. “Sadovnicheskaya Street where Cornet is located is notable for its low-rise development and so it is not possible to build it up with plenty of space. The street lies in close proximity to the metro station and can be characterized as a quiet street running not far from the Moscow river embankment and a military unit,” says the expert. In the words of Mr. Chagin, the grounds of Cornet and Rot Front could be built up with office properties and premium class housing: they are located on blind alleys where the traffic is not very intense and ad hoc parking won’t create big problems for those who drive by. “In addition one side of the industrial ground adjoins the embankment, which is another advantage as far as residential development is concerned. Height limits are another factor in favor of housing construction: in the given neighborhood all buildings are rather low so a skyscraper is unlikely to be developed on the factory compound,” the expert resumes.

malls and development projects both in Moscow and regions.” In the words of Capital Group’s vice president Valentina Stanovova, the sale of shopping centers will help her company raise additional financing needed to construct new projects, such as a multifunctional complex on parcel 16 of MIBC Moscow City as well as Tricolor businessclass clusters and a new mixed-use project on Khoroshevskoe shosse.” The acquisition of SC Metromarket became the first and one of the biggest portfolio transactions in the retail real estate segment after the crisis. The total amount of investments in Moscow’s retail properties in the first half of 2011 reached $733 million (24% of total investments in Russian commercial real estate). The current prime yields for quality assets in Moscow vary between 9.75% and 10.25%.

Opening

A launch of IN.CRE.RU social network

Deal

PMB buys Metromarket PMB and Capital Group have announced their transaction in regard to three small shopping centers with the aggregate floor space of 19,500 sq m that are part of the Metromarket chain. PMB Invest has acquired key Metromarket shopping centers located at Sokol, Proletarskaya and Timiryazevskaya metro stations. The deal was brokered by Praedium ONCOR International. Commenting on the deal, Aleksey Dediulya, managing partner of PMB Invest, noted the high investment potential of the shopping centers purchased by his company: “The decision to invest in this project is in line with our strategy. Provided a fortunate location, shopping centers selling FMCG goods demonstrate maximum resilience and high profitability. The company’s team has already gained remarkable experience in such projects; this enabled us to invest in a full-format 30,000-sqm shopping mall in the city of Domodedovo near Moscow and in a number of street retail properties in central Moscow. At the present time we are completing negotiations on the acquisition of several other shopping

The first in Russia B2B social network for the participants of commercial real estate market IN.CRE.RU was solemnly presented in Russia on July 12, 2011 at Zolotoe Koltso Hotel. The new project of the publishing house Impress Media works as a social network, a professional community and a communication platform. The new social network rests on three foundational piles: people, companies and properties. In their interaction these three elements take on the functions of a living body, which was the original idea of the project authors. Yet properties – their development and upkeep – will be the key driver of exchange within the network. Meanwhile the given project cannot be described as a classical social network as IN.CRE.RU is meant to establish business contacts between the sellers and buyers of commercial property. In the words of David Tzor, managing director of Impress Media, as of today investments in this project have amounted to $82,000. Impress Media develops its new project in strategic partnership with KR Properties developer and international consultancy CB Richard Ellis.

How to move the office? 22.07.2011 16:22:26


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Contents | News

| |

| In the World

|

The survey page was viewed 3,450 times and 238 brave spirits sent their answers to us. A special prize – the cover of Commercial Real Estate magazine – was instituted for the most active company. This time 126 companies claimed the prize and four of them reached the finals (DVI Group, ARIN, Jones Lang LaSalle and GVA Sawyer). DVI Group that delegated 40 participants came out a winner.

Project

New concept for Luzhniki The three-phase Class-A office-warehouse complex PNK-Chekhov has the GBA of 392,500 sq m / Общая площадь трех очередей офисноскладского комплекса класса А ПНК Чехов достигает 392 500 кв. м.

Deal

PNK sells a warehouse complex in Chekhov PNK Group is going to sell about 393,000 sq m of warehouses in Chekhov near Moscow. The most prospective buyer is the Hines Global REIT fund. In the words of PNK’s COO Oleg Mamaev, the investment situation is improving on the market. “The market is getting more comfortable, the interest of investors is resurged, and Hines is one of the active players keen on the property’s purchase. There are several such players on the market,” Mr. Mamaev told CRE. He pointed out that the property sale is being currently negotiated. “In times of crisis the prices were out of tune with the economic model; hence the unwillingness to sell at the prices prevalent in those days. The developer’s business is to build and sell. Our model is geared towards property sale in a growing market. This model was also chosen for our property in Chekhov,” said Mamaev. In his words, the Moscow market remains the top priority for his company; nevertheless PNK holds sites in high degrees of readiness in Leningrad and Novosibirsk provinces and also near Yekaterinburg. “In St. Petersburg construction works can be launched right now. We also have land in Yekaterinburg, keep vigorously developing a project in Novosibirsk and are ready to commission 50,000 sq m until the year’s end,” reported Mr. Mamaev. In his words, the company is going to sell its property in Chekhov not because it is in desperate need of money. “At a certain time it makes sense to fix the profit and launch a new development project,” illumined Oleg Mamaev.

The Class A office-warehouse complex PNK-Chekhov adjoins the federal route M-2 Crimea (49th km) and lies not far from the A-107 route and the city of Chekhov. The logistics park comprises three phases and lies on a 60-hectare site. The project was delivered from 2008 to 2010. The first 140,000-sqm phase of PNK-Chekhov was the winner of CRE Moscow Awards 2010 in the Warehouse Real Estate nomination. The second 212,000-sqm phase of PNK-Chekhov became the winner of CRE Moscow Awards 2011 in the Warehouse Real Estate nomination. The gross built area of the complex is 392,500 sq m; storage space covers 322,000 sq m; office space – 25,100 sq m. The height of the ceilings is 12 meters; concrete floors have dust-repellent coating. There are parking space for cars and trucks near the complex.

Awards

Montenegro for the fast and smart

A consortium of advisories led by Colliers International will tackle the conceptual development and renovation of sporting facilities at Luzhniki complex. Experts from the London and Moscow offices of Colliers Int. will provide strategic consulting services. A London-based self-contained consulting workgroup for special-purpose real estate development is engaged in projects requiring special expertise – from regeneration of territories (Glasgow, Cardiff and Manchester in UK) to services rendered to national museums and heritage conservation in many countries. The same office also works on major sporting facilities, such as a park for the Olympiad 2012 in London, Wembley stadium and O2 Arena, National Centre of Excellence for the British Football Association, Sports City in Manchester and projects for a number of soccer clubs from the British Premiere League. Within the given project Colliers Int. will collaborate with experts of other leading international companies. Thus Populous will tackle the revamping of the Big Arena and the area of world-class sporting facilities. Populous has developed projects of the world’s biggest stadiums, including the Olympic arenas in Sydney 2000 and London 2012, the Central Court of Wimbledon, Wembley and Emirates sta-

Property management

RD Management Services to take charge of Park Pobedy RD Management Services won a tender for engineering advice on and subsequent operation of the hotel-business center Park Pobedy. The 136,500-sqm property houses a hotel, business center, fitness center, apartments, retail and entertainment areas. HBC Park Pobedy lies in close proximity to Kutuzovsky Avenue. At the present moment RD Management Services carries out engineering consulting and preparation of engineering systems for future operation. Some time in the future the company will tackle full-scale facility management.

Leading expert analyst of GVA Sawyer Anastasia Tsyganova became a winner of the professional CRE Awards 2011 survey. She was the first to guess all winners of CRE Awards St. Petersburg in all nominations and won a trip for two to Montenegro. In 2011 Impress Media Publishing House, the organizer of CRE Awards, decided to give any CRE market player a chance to demonstrate professional knowledge and intuition and try to guess the winners of Saint Petersburg and regional versions of the Awards. The first smart fellows who guessed the holders of “golden bricks” could be rewarded with a trip to America, Spain, Montenegro or Greece depending on the number of guessed prize-winners.

How to move the office? 006-15 News_I_y.indd 15

diums, O2 Arena, Sports City stadium for the FIFA World Soccer Cup 2022 in Qatar and many others. In Russia Populous will tackle the design of the Olympic Stadium in Sochi and a stadium in Kazan for the World Student Games 2013. The international engineering company ARUP will be involved in the design of a transport system and geodesic works. Mott MacDonald will perform the cost analysis and take part in the design works at the stadium and adjacent grounds. IMG, the world’s largest consulting and marketing company in the industry of sports, media and entertainments will also get involved. Luzhniki is perhaps the world’s biggest multifunctional sporting complex located so close to the center of a large megapolis. It boasts fantastic potential as the best place to host world-class sporting events, such as the FIFA World Soccer Cup 2018 and others to follow, and also as an urban recreational center,” stated Richard Tibbott, head of Colliers International’s strategic development workgroup.

15

22.07.2011 9:42:44


В м и р е:

Аэропорты Дубая модернизируют за $7,8 млрд

П

равитель Дубая шейх Мохаммед Бин Рашид аль Мактум (Mohammed Bin Rashid Al Maktoum) утвердил план модернизации аэропортов персидского эмирата стоимостью в $7,8 млрд. Dubai International планирует увеличить пассажиропоток до 75 млн человек в год к 2012 году и до 90 млн – к 2018 году, против 60 млн сегодня. По итогам I квартала международный аэропорт Дубая стал третьим по загруженности в мире после лондонского Хитроу и Гонконга. Компания Dubai Airports управляет аэропортом Dubai International, ставшим штаб-квартирой для крупнейшей авиакомпании мира Emirates, а также Al-Maktoum International Airport. Поток туристов в Dubai International вырос на 15,4% в 2010 году по сравнению с 2009 годом до 47,2 млн человек. Тот денежный поток, который генерируют Dubai Airports и Dubai Duty Free, дает достаточно средств на оплату этой экспансии, считают в руководстве компании. Отметим, что Dubai Duty Free является крупнейшим в мире duty-free ритейлером с выручкой в $1,27 млрд по итогам

Американские офисы бьют рекорды Уровень вакантности на главных офисных рынках в США упал до двухлетнего минимума – 13,9% во II квартале 2011 года против 14,8%. – в первом. Более низкий показатель – 13,7% – был достигнут, по данным Cushman & Wakefield, в середине 2009 года. Аналитики объясняют рост ставок в офисном сегменте, происходящий, несмотря на замедление экономического роста в стране, неудовлетворенным спросом. Так, во II квартале число рабочих мест выросло на 260 тысяч, из которых в июне появилось только 18 тысяч, что говорит о все еще неуверенном росте. Между тем офисный спрос вырос из-за низкого объема нового строительства, ставшего причиной сокращения вакантности площадей на 71% территорий, изученных C&W. С начала 2011 года было арендовано 3,9 млн кв. м, что стало лучшим результатом полугодия за последние 13 лет. Во втором квартале объем поглощения офисных площадей в США составил 2 192,5 млн кв. м – лучший квартальный результат с III квартала 2006 года. В то же самое время вакантность торговой недвижимости в США вновь стала расти во II квартале после годового перерыва. При этом объем пустующих торговых площадей в ТЦ регионального типа вырос до максимального уровня за все время исследований компании Reis. Вакантность в районных и окружных торговых центрах Северной Америки поднялась на 0,1% до 11%. Этот показатель не менялся последние 12 месяцев, признаются исследователи. В региональных и суперрегиональных ТЦ этот уровень поднялся до отметки в 9,3%, чего не было с 2000 года, когда Reis начала наблюдения. Ритейлеры вынуждены закрывать магазины из-за уровня безработицы, остающегося выше 9%, а также из-за роста продаж он-лайн магазинов.

Хедж-фонды борются за деньги японских пенсионеров Международные хедж-фонды намерены получить часть средств японских пенсионных фондов общим объемом в $740 млрд, находящихся в поиске альтернативных путей для инвестиций после мартовского землетрясения. В частности, в августе свой офис в Токио планирует открыть Prosperity Capital Management, крупнейшая

2010 года. Руководство Dubai Airports не исключает, что все это позволит компании вскоре стать независимой, тогда как сегодня она финансируется государством.

Авиационная отрасль дала примерно $22,1 млрд или 28% ВВП эмирата в 2010 году. К 2020 году ее доля может вырасти до 32%.

компания, управляющая сфокусированными на России инвестиционными фондами, с объемом средств около $5 млрд. Кроме того, на японские пенсии претендует американский хедж-фонд с активами в $800 млн Van Biema Value Partners. Японские пенсионные фонды пытаются справиться с самой низкой в мире доходностью по облигациям и падающей рождаемостью, после того, как землетрясение 11 марта вызвало рекордное с 1987 года падение индексов Nikkei 225, произошедшее внутри дневной торговой сессии. В результате, по данным JPMorgan Asset Management (Japan), 31% из 135 пенсионных фондов страны стремится повысить объем таких альтернативных инвестиций, как хедж-фонды. На альтернативные инвестиции, которые могут включать также недвижимость и инфраструктуру, сегодня приходится 12% всех вложений пенсионных фондов, против 8% двумя годами ранее. По данным английской компании Preqin, американский капитал составляет более 60% всех пенсионных активов в хедж-фондах, тогда как европейский насчитывает 29%, а доля Японии не превышает 1,75%. Между тем Япония является вторым крупнейшим мировым пенсионным рынком с объемом активов в $3,47 трлн. На первом месте США – $15,27 трлн. Prosperity Capital приходит в Японию со своим Russian Prosperity Fund, который нацелен на инвестиции исключительно в российские активы и применяет дружественную стратегию, стараясь максимизировать стоимость компаний, ставших объектом инвестиций, заявил Томас Олссон (Tomas Olsson), будущий глава офиса Prosperity в Токио.

Стоит отметить, что нынешний глава C-III Андрю Фаркас является основателем Insignia Financial Group. Эта компания была одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости, пока в 2003 году ее не купила CB Richard Ellis. «C-III планирует использовать свою базу активов, также как и стратегические сделки как в случае с NAI, для того чтобы создать полностью диверсифицированную компанию», – сказал г-н Фаркас. «Эта стратегия была успешна в случае с Insignia, а во главе C-III стоит та же команда, что построила Insignia. Я уверен, что C-III сможет превзойти успех своего предшественника», – заключил глава компании.

C-III Capital Partners купила NAI Global C-III Capital Partners LLC объявила о достижении согласия на покупку NAI Global, крупнейшей международной сети независимых компаний в сфере коммерческой недвижимости. NAI Global продолжит осуществлять все операции как самостоятельная компания, сохранив весь действующий менеджмент. NAI управляет сетью компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, насчитывающей 5 000 профессионалов в США и 55 странах по всему миру. Специалисты NAI предоставляют весь спектр услуг на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня объем портфеля недвижимости C-III составляет $150 млрд. Окончание сделки ожидается в III квартале этого года.

Ближневосточные инвесторы скупают недвижимость Лондона Ближневосточный капитал стоит сегодня за каждой пятой сделкой с премиальной недвижимостью центрального Лондона. Столица Британии в настоящее время считается одним из наиболее привлекательных городов для инвестиций. По информации IP Global, на зарубежных инвесторов приходится 48% всех покупок на рынке премиальной недвижимости центрального Лондона. При этом за последние 12 месяцев существенно выросла доля ближневосточных инвесторов. Сегодня цены на коммерческую недвижимость выросли на 34% по сравнению с минимумом марта 2009 года и на 2% больше, чем на пике в марте 2008 года, подсчитали в Knight Frank. При этом аналитики IP Global замечают, что примерно 60% всех инвестиций из ОАЭ приходится на Лондон, а остальные 40% – на азиатско-тихоокеанский регион. В результате только за 2010 год рынок недвижимости Лондона вырос на 100%. Тим Мёрфи (Tim Murphy), генеральный директор IP Global, заметил, что такие факторы, как восстания в некоторых частях Ближнего Востока, а также растущая инфляция в Азии сделали Лондон приоритетным направлением для инвестиций в недвижимость. Рост цен на местном рынке составил 0,9% в июне. Инвесторы из стран Персидского залива традиционно проявляют интерес к недвижимости Лондона, особенно к так называемым «трофейным» активы в районах Belgravia, Knightsbridge, Mayfair и Chelsea, и IP Global ожидает, что Центральный Лондон продолжит вести в росте на протяжении 2011 года.

16

016-17_In_The_World_I_y.indd 16

22.07.2011 10:06:22


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

MidEast buyers behind 20% of prime London deals

Middle East buyers are now behind 20 percent of all prime central London real estate deals following a rapid rise in interest over the past 12 months, IP Global has said. The property investment company said the capital city of England was "one of the most attractive in the world" in terms of Middle Eastern investment. The firm said in a new report that overseas property investors now accounted for 48 percent of all prime central London property purchases. It added that Middle Eastern buyers accounted for 20 percent of overall purchases, saying the figure had "risen rapidly over the past 12 months". Real estate consultants Knight Frank said last month that prices have risen 34 percent since their recent post-credit crunch low in March 2009 and prices were now at a record high, two percent higher than their previous peak in March 2008. IP Global added that 60 percent of all UAE investment has been in London, with the remaining 40 percent in Asia Pacific. "This signals a positive outlook for London's property market, as it accounts for nearly 100 percent growth on IP Global's 2010 figures. "Demand for London property and especially its 'trophy' assets of Belgravia, Knightsbridge, Mayfair and Chelsea have traditionally been a key requirement for investors from the GCC, and IP Global predicts that Central London will continue to lead the pack in terms of growth throughout 2011," IP Global said in a statement. "While London has always been a prime property market, factors such as the recent unrest in some parts of the Middle East and the rising inflation in Asia have added to London's appeal as a preferred investment destination for potential property buyers. London has seen a strong start to the year and we expect this to carry on through 2011." Prices of prime London property rose 0.9 percent in June.

Office Vacancies in U.S. Business Districts Decline to Lowest in Two Years Vacancies at office buildings in U.S. central business districts dropped to the lowest level in two years as companies added space for workers being hired, Cushman & Wakefield Inc. said in a report. The average vacancy rate fell to 13.9 percent in the second quarter from 14.6 percent in the previous three months and 14.8 percent a year earlier, according to the New York-based broker. The rate last was lower in mid-2009, when it was 13.7 percent.

| News | In the World

| |

| Residential News

|

“It’s a reflection of the pent-up demand in the market,” Maria Sicola, head of Americas research at Cushman, said in a telephone interview. “Economic growth has been slow, but we are growing.” U.S. employers added 260,000 workers in the second quarter, according to the Labor Department. Payrolls rose by 18,000 in June, the slowest in nine months, showing that the market is still struggling to gain traction. Demand for office space has increased as few new buildings were developed during the recession, contributing to lower vacancies in the second quarter in 71 percent of the metropolitan areas tracked by Cushman. Since the beginning of 2011, leases for 41.8 million square feet (3.9 million square meters) of office space have been signed, making it the strongest half in 13 years, Cushman said. In the second quarter, 23.6 million square feet were leased, the highest three-month total since the third quarter of 2006. Vacancies at U.S. shopping centers rose for the first time in a year in the second quarter as retail properties lagged behind the rebound by offices and apartments, according to Reis Inc. (REIS) Regional mall vacancies climbed to the highest level on record. The vacancy rate at neighborhood and community shopping centers rose to 11 percent from 10.9 percent, where it had stood since the second quarter of last year, the New York-based real estate research firm said today in a report. The rate for regional and superregional malls increased to 9.3 percent, the highest since Reis began collecting the data in 2000. Retailers are cutting back on space and closing stores as unemployment remains above 9 percent and online competition grows.

C-III Capital Partners to Acquire NAI Global C-III Capital Partners LLC (C-III) announced today that it has entered into a definitive agreement to acquire NAI Global, the largest and premier network of independent commercial real estate firms worldwide. C-III is led by Andrew L. Farkas, who founded and was Chairman and CEO of Insignia Financial Group, Inc. (NYSE:IFS). NAI Global will continue to operate as a separate company under its current management following the acquisition. NAI manages a network of commercial real estate firms comprising 5,000 professionals and 350 offices in the US and 55 countries throughout the world. NAI’s network members provide a full spectrum of corporate, financial, technology and project management services. “C-III plans to use its asset base, along with strategic acquisitions such as NAI, to create a fully diversified commercial real estate services company,” said Mr. Farkas. “This is the strategy that was successful for Insignia. C-III is led by the same team that built Insignia, and with C-III’s significantly larger asset base, I believe C-III can substantially exceed Insignia’s success,” concluded Mr. Farkas. At its height, Insignia managed $12.5 billion in assets, while today C-III’s portfolio approximates $150 billion in assets. Insignia was one of the largest commercial real estate services companies in the world when it merged with CB Richard Ellis in 2003.

Hedge Funds Seek a Slice of Japan’s $740 Billion Pension Funds After Quake Global hedge funds are vying for allocations from Japan’s corporate pension fund managers, who oversee about $740 billion and are seeking alternatives to stocks following the March earthquake. Prosperity Capital Management, the largest manager of Russia-focused funds with about $5 billion in assets, plans to open an office in Tokyo in August. Van Biema Value Partners LLC, a New York-based fund of hedge funds with about $800 million in assets, is targeting Japanese pensions by offering funds that buy securities seen as inexpensive relative to the market. Japanese pension funds are redoubling their quest to offset the world’s lowest bond yield and a falling birthrate, which have curbed contributions, after the March 11 temblor sent the benchmark Nikkei 225 (NKY) Stock Average to its biggest intraday drop since 1987. Thirty-one percent of 135 retirement funds plan to increase alternative investments such as hedge funds from this fiscal year starting April 1, according to a JPMorgan Asset Management (Japan) Ltd. survey in May. Alternative investments, which can include real estate and infrastructure, now account for 12 percent of the pension’s total portfolio from 8 percent two years ago. The U.S. represents more than 60 percent of all pension fund assets in hedge funds, while Europe accounts for 29 percent and Japan only 1.75 percent, according to London-based research firm Preqin Ltd. Japan has the world’s second-biggest pension market with assets of $3.47 trillion after the U.S. with $15.27 trillion. Prosperity Capital is bringing to Japan its Russian Prosperity Fund that invests solely in Russian equities and employs a “friendly activist” strategy by trying to maximize the value of the firms it invests in, said Tomas Olsson, a partner who will become the Asia-Pacific chief representative based in Tokyo later this year.

Dubai Ruler Approves $7.8 Billion Dubai Airports Expansion

D

ubai ruler Sheikh Mohammed Bin Rashid Al Maktoum approved a $7.8 billion expansion plan for the Persian Gulf emirate’s airports. Dubai International plans to boost capacity to 75 million travelers a year by 2012 and to 90 million by 2018, from 60 million now. The airport was the third-busiest for international traffic in the first quarter, after London Heathrow and Hong Kong, according to Airports Council International. Dubai Airports operates Dubai International, which is home to Emirates, the biggest international airline, and the Al- Maktoum International Airport. Passengers handled by Dubai International surged 15.4 percent in 2010 from a year earlier to 47.2 million. The cash flow from Dubai Airports and Dubai Duty Free makes paying for the expansion “very manageable,” Griffiths said. Depending on the financing plan chosen, Dubai Airports may consider becoming a standalone company, he told reporters in Dubai. The airport operator is now funded by the government. The aviation industry in Dubai contributed $22.1 billion or 28 percent of the emirate’s gross domestic product in 2010 and will probably contribute 32 percent by 2020. Dubai Duty Free is the world’s largest duty-free retailer with revenue of $1.27 billion in 2010.

17

016-17_In_The_World_I_y.indd 17

22.07.2011 15:56:02


Resident i a l New s:

Реконструкция завершена Реконструкция Завершилась реконструкция фасада известного доходного дома по адресу Пречистенка, 13. Девелопер проекта – VESNA Group. Консультант проекта – риэлтерская и консалтинговая компания Kalinka Realty. Бывший доходный дом Я. А. Рекка был построен в 1912 году по проекту архитектора Густава Гельриха. В разные годы здесь жили многие представители творческой элиты России – Борис Шапошников, Иван Захаров, Борис Такке. У них часто гостил Михаил Булгаков. В 2006 году дом приобрела компания VESNA Group. Разработка концепции проекта заняла почти год. В качестве консультанта была приглашена риэлтерская и консалтинговая компания Kalinka Realty. Кроме квартир, на первом этаже дома располагаются просторные помещения коммерческого назначения с большими панорамными окнами.

Власть

Жилье на контроле у Мосжилинспекции Мосжилинспекция будет контролировать деятельность компаний, управляющих многоквартирными домами, заявил мэр Москвы Сергей Собянин на совещании по оперативным вопросам. «Я поручаю подготовить соответствующий проект постановления правительства Москвы о закреплении функций контроля управляющих компаний за Мосжилинспекцией», – сказал он. По его словам, следует подготовить необходимые нормативные акты, составить штатное расписание и изменить структуру Мосжилинспекции. Мэр поручил принять соответствующие документы до 1 августа 2011 года.

Проект

ГК «Эталон» построит ЖК площадью 50 тыс. кв. м Группа компаний «Эталон» приобрела в Московском районе Санкт-Петербурга участок земли площадью 2,1 га, на котором планирует построить жилой комплекс класса «масс-маркет» площадью 50 тыс. кв. м. На участке, который уже полностью обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой, включая электро-, тепло- и водоснабжение, будет построен многоэтажный жилой комплекс, включающий парковочные места и коммерческие помещения. Начать строительство планируется в 2012 году. Участок расположен в южной части Московского района Санкт-Петербурга рядом с Пулковским шоссе, в двух километрах от аэропорта «Пулково» и в одном

километре от близлежащей к аэропорту железнодорожной станции. В пяти минутах ходьбы от участка расположены несколько автобусных остановок. «Приобретение этого участка – очередной шаг в реализации нашей стратегии роста, в основе которой лежит расширение девелоперского портфеля благодаря новым качественным проектам. Мы намерены начать строительство в 2012 году и вместе с тем будем продолжать приобретать новые участки в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области – ключевых регионах нашей деятельности», – прокомментировал Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы компаний «Эталон».

YIT сдает проекты и начинает новые «ЮИТ СитиСтрой», дочерняя компания финского строительного концерна YIT, ввела в эксплуатацию жилой комплекс комфорт-класса «Холмогоры». Монолитно-каркасный двенадцатиэтажный дом, расположенный в районе «Ярославский» на северо-востоке Москвы по адресу ул. Холмогорская, д. 2, корпус 3, рассчитан на 104 квартиры от одной до трех комнат площадью от 52 до 125 кв. м. Общая жилая площадь объекта составляет 6968 кв. м. Для автовладельцев предусмотрена двухуровневая подземная автостоянка на 97 машино-мест, а также гостевые паркинги, расположенные на стилобатной части комплекса. Общий объем инвестиций в проект составил 870 млн рублей. Близость ЖК к национальному паркузаповеднику «Лосиный остров» обеспечивает жильцам возможности для активного отдыха и занятий спортом. С другой стороны, из Ярославского района можно

быстро добраться до основных магистралей Москвы. Тем временем другая дочерняя компания концерна YIT – «ЮИТ Московия» – начала строительство 17-этажного жилого дома комфорт-класса в Ногинске на улице Юбилейной. Новое трехсекционное здание будет включать 233 квартиры общей площадью 14200 кв. м. На первом этаже здания расположатся нежилые помещения общественного назначения. По плану проект должен быть завершен в первом квартале 2013 года.

Запущено строительство второй очереди ЖК «Альбатрос» ОАО «Синара – Девелопмент» (дивизиональный холдинг ЗАО «Гр��ппа Синара») приступает к реализации проекта строительства второй очереди жилого комплекса «Альбатрос» на перекрестке ул. Белинского – С.Белых в Екатеринбурге, говорится в пресс-релизе девелопера. В 2009-2010 гг. компанией «Синара – Девелопмент» был успешно построен и сдан дом первой очереди данного комплекса. Новый дом будет возведен на месте двухэтажного ветхого жилого дома по адресу ул. Саввы Белых, 1, который предназначен под снос и на текущий момент уже полностью расселен. Вторая очередь ЖК представляет собой 11-17-этажный двухподъездный дом с административно-торговыми помещениями на первом этаже. Комплекс относится к жилью комфорт-класса. В доме запроектированы 1,2,3,4-комнатные квартиры площадью 42-121 кв. м, а также квартиры-студии (31 кв. м). Квартиры будут сдаваться подготовленными для чистовой отделки – с полной

готовностью инженерных систем и выравниванием всех поверхностей для финишного покрытия. По словам генерального директора компании «Синара-Девелопмент» Тимура Уфимцева, планируемый срок завершения строительства второй очереди ЖК «Альбатрос» – IV квартал 2012 года.

Управление недвижимостью

Colliers FM получила в управление «Лейк Хаус» Компания Colliers International FM приступила к обслуживанию жилого комплекса «Лейк Хаус», расположенного в ЗАО Москвы, на улице Улофа Пальме. Жилой фонд комплекса размещен в двухсекционном здании переменной этажности. Общая площадь ЖК составляет 18600 кв.м, площадь жилой части – 12000 кв.м. Комплекс расположен на благоустроенной, озелененной, огороженной, охраняемой территории, имеющей площадки для отдыха и детских игр, беседку с дровяным камином, а также непосредственный выход из парковой зоны к озеру. Двухуровневая закрытая парковка комплекса вмещает 68 машино-мест. Кроме того, имеется открытая парковочная площадка. В соответствии с договором специалисты Colliers FM предоставляют полный пакет услуг по эксплуатации ЖК: техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, круглосуточный мониторинг их состояния, плановопредупредительный и текущий ремонт, и т.д. Кроме того, Colliers FM следит за чистотой и порядком на объекте, а также обеспечивает безопасность.

«Талисман» введен в эксплуатацию Компания «ЛенСпецСМУ» ввела в эксплуатацию жилой комплекс премиум-класса «Талисман», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15 линия Васильевского острова, д. 76, литера Е. ЖК состоит из четырех 2-10-этажных зданий, выполненных в архитектурном стиле конца 19 века. Фасад первого корпуса выходит на 15 линию. Это жилой дом с эркерами и мансардой, через центральную арку которого открывается вид на вымощенный камнем зеленый двор. Во дворе обустроены зоны отдыха и гостевая автостоянка. Комплекс отвечает всем требованиям, которые предъявляются к жилью премиум-класса. Квартиры комфортной планировки, большие кухни и ванные комнаты, лоджии и балконы имеют витражное остекление от пола до потолка. В цокольном этаже комплекса расположен паркинг на 103 машино-места.

18

018-19_News_Rezident-y_I.indd 18

22.07.2011 15:59:31


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| In the World | Residential News

| |

| Facts&Figurs

|

Petersburg (76E, 15th Line of Vasilyevsky Island). The new neighborhood consists of four 2-10-storey buildings constructed according to the architectural style of the late 19th century. The facade of the first house is located on the 15th line. This is a house with windows and a loft facing a masonry paved green courtyard through the central arch. In the courtyard, there are recreation areas and guest parking. The whole project meets all the requirements that apply to the premiumclass housing. The apartments there have a comfortable layout, large kitchens, bathrooms, lounges, and balconies made of stained glass from floor to ceiling. The underground parking will host 103 cars.

Renovation Completed Reconstruction

R

enovation of a facade of the famous apartment building at 13 Prechistenka has finished. The project is developed by VESNA Group and consulted by Kalinka Realty, a real estate and consulting company. This apartment building of Y. Rekk was built in 1912 by architect Gustav Helrich. Over the years, the building has hosted many well-known elite representatives of Russia, including Boris Shaposhnikov, Ivan Zakharov, Boris Takke. Mikhail Bulgakov many times visited the house as well. In 2006, the house was purchased by VESNA Group. It took the company almost a year to develop a new concept of the project. Kalinka Realty participated in the project as a consultant. In addition to residential apartments, there are retail premises with large panoramic windows on the ground floor of the building.

Project

the company plans to build a 50,000-sqm residential area of a mass market class. The site has been already fully provided with all necessary engineering infrastructure, including electricity, heat, and water supply. The multi-storey residential area will also include parking and commercial real estate. The construction works will start in 2012. The site is located in the southern part of Moskovsky district of St. Petersburg near the Pulkovo highway, two kilometers away from the Pulkovo airport, and one kilometer away from a nearby railway station. Several bus stops are located within a five-minute walking distance from the site. "The acquisition of this site is a logical step in implementing our growth strategy, which is based on the expansion of our real estate development portfolio. We are planning to deliver a number of new highquality projects. We intend to begin the construction in 2012. At the same time, we will keep buying new construction sites in St. Petersburg, Moscow and Moscow region, which are the key areas for our business," says Vyacheslav Zarenkov, Board Chairman at Etalon.

Etalon GC to Build 50,000 of Housing

Inauguration of Talisman

The Etalon Group of Companies has acquired a 2.1-hectare plot of land in the Moskovsky district of St. Petersburg where

LenSpetsSMU reports on commissioning of a prime-class residential neighborhood called Talisman, which is located in St.

Power

Moscow Housing Inspectors to Control Residential Real Estate The Moscow Housing Inspection says it is going to monitor the activities of companies that manage and operate apartment buildings, says the Mayor of Moscow Sergey Sobyanin. "I personally want to see a draft resolution developed by the Moscow Government to make the Moscow Housing Inspections responsible for controlling functions of property management companies," he says. According to the Mayor, the city authorities need to develop all necessary rules and regulations to restructure the Moscow Housing Inspection. Sergey Sobyanin wants to have all corresponding documents ready by August 1, 2011.

YIT Keeps Realizing Projects YIT CityStroy, a subsidiary of the Finnish YIT Construction Group YIT, has finished building its Kholmogory comfort-class residential neighborhood. This monolithic 12-storey building is located in Yaroslavsky district in Moscow's Northeast (2-3 Holmogorskaya Street). The house has 104 apartments ranging from one to three rooms of 52 sqm to 125 sqm. The total living space is 6,968 sqm. There will be a two-level underground parking lot for 97 cars, as well as a guest car park located in a stylobate part of the building. Total investment in the project amounted to 870 million rubles. The proximity of Kholmogory to the Losiny Ostrov national park provides its residents with good recreation and sports areas. On the other hand, the Yaroslavsky district gives direct and quick access to the main highways of Moscow. Meanwhile, another subsidiary of YIT – YIT Muscovia – began construction on a 17-storey residential building of the comfort-class in Noginsk, Moscow Oblast, Yubileynaya Street. This new three-section building will include 233 apartments with total space of 14,200 sqm. On the first floor, there will be commercial real estate for public use. According to plan, the project should be completed in Q1 2013.

Second Phase of Albatross Launched Sinara-Development (a branch of Sinara Group holding) says it has started the second phase of its Albatross residential project on the intersection of Belinsky and Belykh streets in Yekaterinburg. In 2009-2010, Sinara-Development successfully finished construction of the project's first phase. The new house will be built on the site of a former two-storey building located at 1 Sava Belykh Street, which will be demolished soon. The second phase will include construction of a 11-17-storey building with administrative and retail spaces located on the ground floor. The project is classified as comfort-class housing. There will be 1, 2, 3, 4-room apartments of 42-121 sqm, as well as studio apartments of 31 sqm. The apartments will be sold ready-made with all essential engineering systems installed. According to Timur Ufimtsev, Sinara-Development CEO, the second phase of Albatross is scheduled to finish in Q4 2012.

Property Management

Colliers FM to Operate Lake House Colliers International FM says it has started managing and operating the Lake House residential neighborhood, located in Western Moscow on Olof Palme Street. The residential areas are located in a two-section building with the total area of 18,600 sqm (living area – 12,000 sqm). The whole neighborhood is situated on a beautiful landscape with a lot of green zones, playgrounds, children's areas, wood-burning fireplaces, and direct access from the park to a lake. A two-level indoor parking is designed for 68 cars. There is open parking space as well. According to contract, experts of Colliers FM will provide the full service package including the upkeep of engineering systems and equipment with their fulltime monitoring and planned preventive maintenance. In addition, Colliers FM will do cleaning and provide security services there.

Comfort-class residential neighborhood Kholmogory has recently been commissioned / Жилой комплекс комфорт-класса «Холмогоры» недавно введен в эксплуатацию

19

018-19_News_Rezident-y_I.indd 19

22.07.2011 10:06:57


15

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Инвестиции (Москва) Структура объема инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости Москвы, II квартал 2011 год / Breakdown of investment in Moscow's commercial property segments, Q2 2011 4,57% Офисный сегмент / Office segment

26,01%

Гостиничный сегмент / Hotel segment Торговый сегмент / Retail segment Складской сегмент / Warehouse segment

42,36% 27,06% Источник / Source: Colliers International

Оценка ставок капитализации по сегментам коммерческой недвижимости в Москве / Evaluation of capitalization rates for commercial real estate segments in Moscow Складская недвижимость / Warehouse real estate Торговые центры / Shopping centers

Офисная недвижимость / Office real estate

15%

12%

9%

4 кв. 2011

3 кв. 2011

2 кв. 2011

1 кв. 2011

4 кв. 2010

3 кв. 2010

1 кв. 2010

2 кв. 2010

4 кв. 2009

3 кв. 2009

2 кв. 2009

1 кв. 2009

4 кв. 2008

3 кв. 2008

1 кв. 2008

2 кв. 2008

4 кв. 2007

3 кв. 2007

2 кв. 2007

6% 1 кв. 2007

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в первом полугодии 2011 года составил $3,6 млрд, в том числе во II квартале 2011 года этот показатель равен $2,3 млрд, в I квартале 2011 года – около $1,3 млрд. Для сравнения: во II квартале 2010 года инвестиционные вложения составили 635 $млн, за весь 2010 год – $3,5 млрд. Таким образом, сумма инвестиций первого полугодия 2011 года уже превысила это значение за весь 2010 год (Cushman&Wakefield). Во II квартале 2011 года 38% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области пришлось на сегмент офисной недвижимости, 29% – на сегмент гостиничной недвижимости. Доля инвестиционных вложений в объекты торговой недвижимости Москвы составила 24%, складской и индустриальной недвижимости – 15%, а также 5% инвестиций вложено во многофункциональные комплексы (Praedium Oncor International). Во II квартале 2011 года можно отметить покупку части офисных комплексов «Белая Площадь» и «Белые Сады», объем инвестиций которой оценивается в 600 $млн, покупателями этих объектов выступили VTB Capital и TPG Capital.Также во II квартале 2011 года состоялась продажа складского комплекса в Долгопрудном районе Московской области, покупателем которого стал Hines Global REIT, вложив в эту сделку $74,9 млн. Российский инвестор «Верный Капитал» купил отель Ritz-Carlton Hotel примерно за $700 млн. Основная доля инвестиций в первом полугодии 2011 года пришлась на офисный сектор ��� около $1,1 млрд (Colliers International). Практически 80% сделок на рынке в течение 2011 года представляли собой покупку помещений для собственной эксплуатации. Например, компания «Транснефть» купила бизнесцентр на Красной Пресне за $45 млн, «Лукойл» приобрела у инвестиционной компании London & Regional Properties (L&RP) бизнес-центр «Уланский» за $37 млн. Покупка Horus Capital компанией Lenmar Capital Inc может свидетельствовать об изменении такой тенденции на рынке. Но говорить о смене тренда можно будет только после серии подобных сделок (ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate). За последний год ставки капитализации на объекты коммерческой недвижимости Москвы уменьшились на 2-3%. Если во II квартале 2010 года этот показатель в среднем был равен 11-13%, то на конец первого полугодия 2011 года – 9-11%. К примеру, ввиду возросшего интереса инвесторов к торговым центрам ставки капитализации для этого сектора в Москве сократились до 9% (CB Richard Ellis). Во II квартале 2011 года доля инвестиционных транзакций с участием иностранного капитала в общей структуре объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Московской области выросла на 14% по сравнению с I кварталом 2011 года – с 18% до 32% (Praedium Oncor International).

Источник / Source: Knight Frank Research

20

020-23 FAKT-y_I.indd 20

22.07.2011 15:59:48


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Актуально

|

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Investments (Moscow) In the first half of 2011, investment in Moscow's commercial real estate

Распределение объемов инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в зависимости от их источников во II кв. 2011 года / Breakdown of investment in Moscow's commercial property by sources in Q2 2011

totaled $3.6 billion, including $2.3 billion in the second quarter of 2011 and of that figure, and in 1st quarter of 2011 about $1.3 billion in the first quarter of 2011. For comparison, in the 2nd quarter of 2010 investments amounted to $635 million, and for the entire year only to $3.5 billion. Thus, the level of investment in the first half of 2011 has already

Казахстан / Kazakhstan

700

exceeded the figure for the entire 2010 (Cushman & Wakefield). In the 2nd quarter of 2011, 38 percent of total investment in the commercial real estate of Moscow and Moscow Oblast flew to the office real

Глобальные / Global

72

estate segment, and 29 percent to the hotel real estate segment. The share of investment in retail properties in Moscow was 24%, in ware-

755

США / USA

house and industrial properties - 15%, and 5% was invested in multifunctional complexes (Praedium Oncor International).

Россия / Russia

526,31

The purchase of "White Square" and "White Gardens" office buildings are among the most important transactions completed in the 2nd quar-

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

ter of 2011; the total investment is estimated at $600 million, with the buyers of these objects being VTB Capital and TPG Capital. Also in 2nd quarter of 2011, a warehousing complex was sold in the Dolgoprudny District of Moscow Oblast. The buyer is Hines Global REIT that invested $74.9 million in the deal. The Russian investor Verny Capital purchased the Ritz-Carlton Hotel for about $700 million. The main share of investment in the first half of 2011 fell on the office sector - about $1.1 billion (Colliers International). Almost 80% of all transactions during 2011 have been purchases of premises for own use. For example, the Transneft Company bought a business center on Krasnaya Presnya for $45 million, and Lukoil acquired from London & Regional Properties (L & RP) the Ulan Business Center for $37 million. The purchase of Horus Capital by Lenmar Capital Inc may indicate a change in this trend on the market. But we can talk about a change of trend only after a series of similar transactions takes place (ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate).

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1 полугодии 2011 года, Москва и МО / Examples of investment transactions completed in Н1 2011, Moscow and Moscow Oblast Объект / Property name

Город / City

Стоимость ($ млн.)/ Price ($ mln)*

Продавец / Vendor

Гостиница «Пекин» / Pekin Hotel

Москва / Moscow

75*

ВАО «Интурист» / VAO Intourist

Система-Галс / Sistema-Hals

Складской комплекс «Южные Врата» / South Gate Warehouse Complex

Москва / Moscow

99,3

Giffels

Van Riet Capital and Latidge Investments Limited

3 торговых центра «МетроМаркет»/ 3 MetroMarket Shopping Centers

Москва / Moscow

Нет данных / confidential

Capital Group

РМБ-Инвест / RMB-Invest

50% + 1 акция в проекте МФК в «Москва-Сити»

Москва / Moscow

125*

Emmomax InternationalN.V.

Система-галс / Sistema-Hals

Альфа Арбат Центр / Alfa Arbat Center

Москва/ Moscow

230

ТНК-ВР / TNK-BP

Промсвязьнедвижимость/ Promsvyaznedvizhimost’

Отель Ritz-Carlton / Ritz-Carlton Hotel

Москва / Moscow

700

Capital Partners

ТОО Verny Investments Holding

Складской комплекс FM Logistic / FM Logistic warehouse complex

Химки (МО) / Khimki (Moscow Region)

80

AIG European Real Estate Partners

Hines Global REIT

Доля в БЦ «Белая Площадь» и часть проекта «Белые Сады» / Part of White Square BC and a part of White Gardens project

Москва / Moscow

675

Coalco

ВТБ Капитал / VTB Capital

Over the last year, the capitalization rate in Moscow's commercial real estate fell by 2 - 3%. In the 2nd quarter of 2010, this figure was an average of 11-13%, but at the end of the first half of 2011 it dropped to 9 -11%. For example, due to the investors’ increased interest in shopping centers, the capitalization rate for this sector in Moscow declined to 9% (CB Richard Ellis). In 2nd quarter of 2011, the share of investment transactions involving foreign capital in total investment in the commercial real estate market of Moscow and Moscow Oblast grew by 14% - from 18% to 32%, in comparison with the 1st quarter of 2011 (Praedium Oncor International).

Инвестор / Investor

*Инвестиционная стоимость некоторых активов экспертная/Sale price of some assets is an expert valuation Источник / Source: Praedium Oncor International

21

020-23 FAKT-y_I.indd 21

22.07.2011 10:07:45


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Инвестиции (регионы) Объем инвестиций в коммерческую недвижимость регионов России во II квартале составил около $80 млн, что в 2,5 раза больше, чем во II квартале 2010 года. Общий объем за первое полугодие 2011 года – $640 млн. Для сравнения: в первом полугодии 2010 года этот показатель составил $160 млн и около $480 млн за весь 2010 год (Cushman&Wakefield). Во II квартале 2011 года было зарегистрировано две сделки: продажа офисного здания в Санкт-Петербурге и торгового – в Калуге. Предполагаемый объем инвестиций в офисное здание в СанктПетербурге составляет $43,38 млн, в торговый центр в Калуге – $75 млн. В обоих случаях покупателями выступили российские инвесторы (CB Richard Ellis). Во II квартале 2011 года 91% от общего объема инвестиций в регионы России пришелся на сегмент торговой недвижимости. Оставшиеся 9% – на сегмент гостиничной недвижимости. Для сравнения: в I квартале 2011 года 74% инвестиций было вложено в объекты торговой недвижимости, и 26% – в офисную недвижимость. (Praedium Oncor International) В связи с ограниченным количеством строящихся проектов в Москве девелоперы и инвесторы обращают внимание на региональные объекты коммерческой недвижимости России. Возросший интерес ритейлеров к региональным рынкам в 2011 году является подтверждающим фактом. Росту такого интереса способствует возросшая доступность долгового финансирования, как в форме рефинансирования существующих объектов, так и для целей строительства (Jones Lang LaSalle). Ставки капитализации для объектов всех сегментов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга составляют 10%-11%, для городовмиллионников России – от 12% до 14% (Cushman&Wakefield). Во II квартале 2011 года доля иностранного капитала в общем объеме инвестиционных сделок в регионах составила 9%, в то время как в I квартале этого года была равна нулю (Praedium Oncor International). Статистика сделок указывает на то, что ликвидные объекты востребованы во всех сегментах рынка. Сегодня наиболее выгодным сегментом для инвесторов в регионах России является рынок жилой недвижимости. Торговая недвижимость также представляет инвестиционный интерес – динамичный сегмент, качественные активы которого и в кризис не теряли своей привлекательности. Объекты офисной недвижимости относятся пока к наиболее рискованным вложениям, поскольку динамика развития бизнеса в регионах не столь высока, чтобы создавать новые рабочие места в сервисном сегменте. Основная потребность в офисах – в Москве (ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate).

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1 полугодии 2011 года в регионах/ Examples of investment transactions completed in Н1 2011, Regions Объект/ Property name

Город/ City

стоимость ($ млн.)/ price ($ mln)*

Продавец/ Vendor

Инвестор/ Investor

ТК «Esfera» / Esfera SC

Санкт-Петербург / Saint-Petersburg

12

RBI

Группа инвесторов / Group of Investors

БЦ «Белые ночи» / White Nights BC

Санкт-Петербург / Saint-Petersburg

6,8

КУГИ СанктПетербурга /KUGI of Saint-Petersburg

ЗАО «Гоголя, 23» / ZAO «Gogolya, 23»

Строящийся ТЦ / SC under development

Воронеж / Voronezh

7

Кит-Кэпитал / Kit-Capital

OOO «Ворон» / OOO Voron

Проект ТЦ / SC project

Иркутск / Irkutsk

30*

Торговый квартал Иркутск / Torgovy Kvartal Irkutsk

DVI Group

3я фаза ТЦ « омсомол»/ 3d phase of KomsoMall SC

Волгоград / Volgograd

7*

DVI Group

Castorama

Отель «Русь»/ Rus’ Hotel

Калининград / Kaliningrad

7*

Нет данных / n/a

Николай Власенко / Nikolay Vlasenko

ТЦ «Сан-Март»/ San Mart SC

Калуга / Kaluga

35*

L&RP

Торговый Квартал / Torgovy Kvartal

*Инвестиционная стоимость некоторых активов экспертная / Sale price of some assets is an expert valuation Источник / Source: Praedium Oncor International

Динамика объемов инвестиций в регионы России по секторам коммерческой недвижимости ($млн) / The dynamics of investment in Russia's regions by commercial real estate sectors ($ million) Офисная / Office

Торговая / Retail

Складская / Warehouse

Многофункциональные комплексы / Multifunctional complexes

Отели / Hotels

800 700 600 500 400 300 200 100 0 2007

2008

2009

2010

1кв. 2011

2кв. 2011

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Минимальные ставки капитализации по секторам коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге (%) / Minimal capitalization rates in commercial real estate in St. Petersburg (%) III кв. 2010

IV кв. 2010

I кв. 2011

II кв. 2011

Офисы / Offices

Сегмент

11,5

11,5

11,0

10,0

Торговые центры / Shopping centers

12,0

12,0

11,5

10,0

Складские помещения / Warehouse premises

13,5

13,5

13,5

13,5

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

22

020-23 FAKT-y_I.indd 22

22.07.2011 10:07:45


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Актуально

|

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Investments (regions) In the 2nd quarter of 2011, investments in commercial real estate in the regions of Russia totaled nearly $80 million, which is 2.5 times more than in the 2nd quarter of 2010. The total amount of investment in the first half of 2011 comes to $640 million. For comparison, in the first half of 2010 this figure was $160 million and approximately $480 million for the entire year (Cushman & Wakefield). In the 2nd quarter of 2011, two major transactions were reordered the sale of an office building in St. Petersburg and a shopping center in Kaluga. The estimated volume of investments into the office building in St. Petersburg is $43.38 million and for the shopping center in Kaluga this figure is about $75 million. In both cases the buyers were Russian investors (CB Richard Ellis). In the 2nd quarter of 2011, 91% of the total investments into Russia’s regions were in the retail segment. The remaining 9% was in the hotel real estate segment. For comparison, in the 1st quarter of 2011, 74% of investment went into retail properties, and 26% into office real estate. (Praedium Oncor International)

Due to the limited number of construction projects in Moscow, developers and investors are turning their eyes to regional commercial real estate. This fact is confirmed by the growing interest of retailers in regional markets. Contributing to this interest is the availability of debt financing for refinancing of existing facilities and for new construction (Jones Lang LaSalle). Capitalization rates for properties in all commercial real estate segments of St. Petersburg stant at 10% -11%, and in other big Russian cities they range from 12% to 14% (Cushman & Wakefield). In the 2nd quarter of 2011, the share of foreign capital in total investment transactions in the regions amounted to 9% against zero in the first quarter (Praedium Oncor International). Liquid properties are in demand in all market segments. Today, the most profitable segment for investors in Russia's regions is the housing market. Investors also take interest in retail properties. Office realty is still one of the most risky investments, since the regional business development is still lagging behind Moscow and St. Petersburg (Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 21.06.1120.07.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

27,4

-4%

77,9

14,0

3,13

VSE

Atrium European Real Estate

6,3

-3%

30,3

1,7

1,42

VSE

Open Investments (OPIN)

35,0

-8%

425,0

26,1

0,53

RTS

Jones Lang LaSalle

92,1

1%

125,0

7,6

3,85

NYSE

CB Richard Ellis

23,5

-1%

42,7

2,4

8,23

NYSE

PIK Group

3,7

0%

32,0

0,6

1,84

LSE

AFI Development

0,9

-13%

14,0

0,8

0,46

LSE

LSR Group

7,5

-5%

15,9

0,7

3,49

LSE

Raven Russia

1,0

-1%

2,1

0,2

0,59

LSE

Sistema-Hals

1,1

-15%

11,0

0,2

0,25

LSE

Eastern Property Holdings

38,0

-4%

130,0

15,8

0,20

SWX

MirLand Development

5,1

-1%

11,5

0,5

0,53

LSE

Kazakhstan Kagazy

0,07

0%

5,7

0,03

0,01

LSE

DTZ Holdings

0,7

0%

13,2

0,3

0,17

LSE

Glavmosstroy

43,8

-2%

280,0

5,0

0,08

RTS

RGI International

2,7

2%

11,9

0,1

0,34

LSE

KDD Group

0,2

-19%

4,4

0,1

0,04

LSE

RTM

0,25

0%

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

-7%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

23

020-23 FAKT-y_I.indd 23

22.07.2011 10:07:45


Актуально:

Московские строители определяются с лицом

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

На рынке застройщиков Москвы наметилось оживление. Появились игроки, которые озвучивают перспективные планы застройки города. Но, как полагают эксперты, рынок еще ждет передел. Многие компании, бывшие на слуху до 2008 года, сейчас достраивают свои объекты, а потом могут остаться без работы. Аналитики прогнозируют, что через полтора года рынок начнут забирать окологосударственные компании.

С

момента прихода нового мэра в Москву прошло уже более полугода, и можно предположить, что рынок до некоторой степени устаканился. Это дает повод оценить текущее состояние отрасли. Не так давно компания RJI презентовала планы по освоению участка под строительство в ближнем Подмосковье. В планах девелопера – комплексный проект создания поселения на 30 тысяч жителей. Другую позитивную новость озвучила компания «Дон-строй инвест», которая намерена к 2017 году возвести 3,5 млн кв. м. жилья и занять треть рынка дорогого жилья столицы.

Компания Capital Group никакими позитивными новостями о перспективных проектах рынок не обрадовала, более того, засветилась в скандале с незаконным сносом дома Кольбе. Тем не менее, если по итогам 2009 года ее оборот составил, по данным Forbes, около $850 млн, то, согласно информации РБК, по итогам 2010 года этот показатель у компании уже достиг $1,2 млрд, то есть увеличился на треть. В то же время мэр города Сергей Собянин придал гласности конфликтную ситуацию между Москвой и компанией «СУ-155», которая, получив два года назад бюджетные 10 млрд

руб., не выполнила госзаказ. Еще один фаворит лужковского периода – компания «Интеко» – продолжает стремительно терять позиции на рынке. Если в 2009 году оборот девелопера составил $1,7 млрд, то в 2010 – около $1 млрд. Можно предположить, что обороты компании Елены Батуриной и дальше будут снижаться, учитывая, что при Собянине «Интеко» лишилась ряда проектов постройки жилых домов в результате разрыва инвестконтрактов.

Как компании выживали в кризис? Строительная отрасль в кризис, подобно большинству других секторов экономи-

24

024-25 Aktualno-y_I.indd 24

22.07.2011 10:11:54


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Цифры и факты | Актуально

| |

| Интервью

|

25

024-25 Aktualno-y_I.indd 25

22.07.2011 10:11:59


Hot Topic:

Глебов, расширение доли той или иной компании в кризис происходило во многом за счет грамотной маркетинговой стратегии: «Например, ЖК «Марфино» («Ведис») вышел на рынок именно в том формате, который был чуть ли не единственно востребованным в 2008 – 2009 гг: небольшие квартиры по минимальным ценам в очень быстро строящемся доме», – говорит эксперт.

Преодолен ли кризис?

Константин Апрелев, Российская гильдия риэлторов / Konstantin Aprelev, Russian Guild of Realtors ки, выживала. Стройплощадки стояли, единственным, кто еще был в состоянии делать заказы и оплачивать их, оказалось государство. В число мер по преодолению кризиса входила программа помощи системообразующим отраслям. Тогда многие застройщики попытались донести до государства, что строительство как раз и является такой отраслью. Однако прямых госинвестиций в отрасль не последовало. Зато были сформированы госзаказы, которые, может быть, и не позволили застройщикам заработать, но благодаря этим заказам были сохранены строительные мощности. В частности, поддержкой Москвы пользовалась в кризис компания Су-155, оказавшаяся сейчас в центре внимания из-за невыполнения обязательств. Однако и в кризис, как оказалось, можно было успешно выстрелить. Как отмечает директор департамента продаж компании «Домус финанс» Андрей

Аналитики с уверенностью сообщают, что кризис в строительстве преодолен. Многим компаниям удалось пережить кризис, однако они до сих пор испытывают серьезные трудности, судя по отчетности. В их числе и ГК «ПИК»: «Данная компания осталась игроком федерального масштаба. Интересы владельца компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова в данной компании, безусловно, заставляют думать, что трудности у ГК «ПИК» носят временный характер», – считает г-жа Наумова. Напомним, что выручка компании за 2010 год по МСФО составила 38 млрд руб. (на 7,5 % меньше, чем в 2009 году), чистый убыток — 6,1 млрд руб. По мнению экспертов, планы «ДонСтроя» выглядят вполне реалистичными. Правда, объяснения, почему компанию ждет успех, подчас противоположны: «У компании хороший портфель перспективных площадок, а ВТБ обеспечивает стабильные темпы строительства», – считает Ирина Наумова. В качестве примера перспективных объектов «Дон-Строя» она называет «Лосиный остров». Вместе с тем, считает эксперт, развитие компании сдерживает балласт проектов, оставшихся с докризисного времени, но рано или поздно и он будет переварен рынком. Более пессимистичен в оценке текущего состояния «Дон-Строя» вицепрезидент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Лосиный

остров» или комплекс в Измайлово позиционируются как жилье бизнескласса, но реально это верхний сектор эконом-класса. Главное достоинство «Дон-строя» – не проекты, а команда, если им удалось ее сохранить, поскольку сформировавшийся до кризиса костяк имел большой опыт реализации инвестпроектов. Важна и роль ВТБ – это федеральная структура, которая способна лоббировать интересы «ДонСтроя» в Москве», – говорит Апрелев. Аналитики отмечают, что нынешние претензии власти к Су-155 вряд ли существенно повлияют на перспективы компании. Андрей Глебов из «Домус финанс» отмечает, что панельное домостроение в столице практически прекратилось к моменту начала кризиса, но кризис вновь вернул на рынок этот тип массового жилья: «У панельного домостроения есть два основных преимущества: скорость и экономичность. Монолитный дом в среднем строят около 2 лет, панельный – полтора года, и это без учета сезонного фактора. Высокий оборот средств позволяет также продавать такое жилье по более низким ценам», – говорит эксперт.

Что будет дальше Рынок, по мнению аналитиков, еще не сформирован. Его ждет появление новых игроков. По словам директора по продажам «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, многие компании, бывшие на слуху до 2008 года, сейчас достраивают свои объекты, а дальше остаются без работы. Через полтора года рынок начнут забирать окологосударственные компании. Подтверждает этот тезис неутешительный диагноз, который ставит столичному рынку глава инвестиционностроительной компании «Лидер» Владимир Воронин. Он полагает, что сейчас в Москве превалируют негативные тенденции: «Девелоперам и дру-

Moscow builders decide on the face of their sector The development market of Moscow is starting to show the first signs of revival. Players have come onto the scene announcing long-term development plans for the city. However, experts believe, that the market is still awaiting redistribution. Many companies, which were well known before 2008, are now completing their projects and then may find themselves without any work orders. Analysts predict that in eighteen months, those companies which are close to the government will start taking larger and larger parts of the market.

гим участникам рынка уже видно то, что станет понятно всем остальным к концу этого года: в ситуации, когда рынок стоит, когда никто ничего не строит и не продает, повышаются цены. Покупатели вынуждены приобретать то, что есть на рынке, и сейчас создается ажиотажный спрос, который даст скачок цен к концу года», – говорит он. Сергей Лушкин отмечает, что в кризис больше всего пострадали компании, которые вели наиболее агрессивную политику: «Постоянно увеличивая портфель проектов, заявляя все более амбициозные проекты, принимая на вооружение новые технологии в строительстве, они слишком оптимистично оценивали финансовые риски, и в результате кризиса оказались неплатежеспособными. Сегодня кто-то должен занять их место и выступить локомотивом рынка», – говорит он. Но вряд ли этим локомотивом станет частный капитал. Многие банковские структуры пошли по иному пути, чем ВТБ с «Дон-Строем»: «Банки часто отбирали площадки у задолжавших застройщиков. Прежние девелоперы остались без портфеля, а сами банки, сформировав пул перспективных площадок, находятся в стадии формирования девелоперских структур», – говорит Ирина Наумова. Лицо рынка в посткризисный период определяется не столько динамичными компаниями, способными оперативно среагировать на конъюнктуру спроса, сколько теми застройщиками, которые попали в собственность крупных банков. Однако всех новых или обновленных девелоперов рынок еще не узнал – они только будут выходить на него. Московские власти не заинтересованы в чрезмерном росте цен на городскую недвижимость. Поэтому рынок вряд ли ждет длительный простой. Однако в том, что впереди – трудный процесс переструктурирования, эксперты не сомневаются.

Author: Nikolay Kirillov ............................. Photo: CRE archive

M

ore than six months have passed since new Mayor of Moscow took charge, and one may assume the market has become more or less stable by now. It gives reason to attempts at assessing the current state of the industry. Not so long ago, RJI presented its plans to develop a land lot, earmarked for development in the Moscow Oblast, not far from the capital city. The developer’s plans include a comprehensive project which represents a new settlement for 30,000 residents. Another positive piece of news came

26

024-25 Aktualno-y_I.indd 26

22.07.2011 10:12:02


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Facts&Figurs | Hot Topics

| |

| Interview

|

house building has two main advantages – speed and economic efficiency. Monolithic buildings are usually constructed in about two years, but a panel building takes about eighteen months, and this is without any seasonal factor. High turnover allows them to sell such housing at lower prices than the other formats,” explains the expert.

What is to follow?

Illegal demolition of the Kolbe House caused a scandal in the Moscow construction sector / Незаконный снос Дома Кольбе вызвал скандал в строительной индустрии Москвы

form Don-Stroy Invest, which is going to build 3,500,000 sqm of residential housing by 2017, and thus occupy a third part of the expensive housing market in the Russian capital. Capital Group did not bring any positive news about prospective projects. Even worse, it got involved in a scandal with illegal demolition of the Kolbe Building. Nevertheless, while Forbes assessed its sales turnover in 2009 at $850 million, in 2010 RBC evaluated it at $1.2 billion, which means the company grew by a third. At the same time, the City Mayor Sergey Sobyanin made public the conflict between Moscow and SU-155 Company, which received 10 billion rubles from the state budget two years ago, but did not execute its government contracts. Another favorite of the Luzhkov era, Inteco, is quickly losing its positions in the market – back in 2009, this developer’s turnover was $1.7 billion, and in 2010 it dropped to $1 billion. We may suppose that the sales turnover of Elena Baturina’s company will continue going down, when taking into account that with the start of Sobyanin’s tenure, Inteco lost a number of residential housing projects, as a result of the cancellation of investment contracts.

How did companies survive the recession? During the recession, the building sector tried to survive, just as most other sectors of the economy. Construction sites were closed, and the only customer able to give orders and pay for them was the government. Measures for overcoming the recession included a program of assistance to backbone industries. It was then that many developers tried to

make the government understand that the construction sector is one such industry. Yet this did not bring direct government investments into the sector. Though government contracts were formed, they did not let developers earn much, but still their construction capacities were preserved. In particular, SU-155 made use of Moscow’s support during the recession, and now it finds itself in the public focus due to failure in carrying out its obligations. Still, it turned out that there were chances to become successful even during the recession. According to director of the sales department at Domus Finance, Andrey Glebov, expansion in the market share of any company during the recession mostly depended on an intelligent marketing strategy. “For example, the Marfino Residential Complex (Vedis) entered the market in just the format that was probably the only one popular in 2008-2009 – small apartments at minimal prices in a building that was being erected very fast,” says the expert.

Is the recession behind us? Analysts are completely positive about the fact that recession in the construction sector is over. Many companies have managed to survive, but they are still facing serious problems, as we can judge from their reporting documents. One of these is the PIK GC. “This company remained a national market player. Interests of Suleiman Kerimov, the owner of Nafta Moskva, in this company certainly make us think that difficulties now faced by PIK GC are nothing but temporary,” says Ms. Naumova. We should recall that the company’s revenues according to IFRS attained to 38 billion rubles (a 7.5% decrease from 2009), with a net loss of 6.1 billion rubles.

Experts believe that the plans of DonStroy look quite realistic, yet still, the reasons given for the company’s luck, are sometimes very different or even contradictory. “The company has a good portfolio of promising sites, and VTB guarantees stable construction terms. As an example of prospective projects of Don-Stroy, Ms. Naumova points to Losiny Island. At the same time, the expert believes the company’s development is being held back by many projects that remained unfinished from before the recession. Nevertheless, the market will absorb these, sooner or later. Konstantin Aprelev, vice president of the Russian Guild of Realtors, is more pessimistic in his evaluation of the current state of Don-Stroy. The Losiny Island and Izmailovo residential complexes are positioned as business class residential housing projects, though in fact, they are the upper part of the economy class segment. The main advantage of Don-Stroy is not the projects but its team, if the company has managed to preserve it, because the backbone of the company formed before the recession had wide experience in the delivery of investment projects. The role of VTB is also important – it is a federal structure that can lobby for the interests of Don-Stroy in Moscow,” says Aprelev. Analysts note that present-day charges of the authorities against Su-155 can hardly have any impact on the company's prospects. Andrey Glebov, from Domus Finance, notes that panel house construction in the capital city practically ended by the start of the recession, but later this type of massproduced housing returned to the market – again because of the recession. “Panel

Analysts believe that the market has not been formed yet, and new players still need to appear. According to sales director of Kvartal Estate, Sergey Lushkin, many companies, which were well known before 2008, are now completing their projects, and then may find themselves without a job. In eighteen months those companies that are close to the government will start taking larger and larger parts of the market. This thesis is confirmed by the disappointing diagnosis put to the Moscow market by the head of the Lider Investment and Construction Company, Vladimir Voronin. He thinks that negative trends still prevail in Moscow today. “Developers and market players can now see what others will see by the end of this year – a situation when the market is standing still, no one is building or selling anything – and the prices start rising. Customers will have to buy what is offered on the market, and now feverish demand is building up, which will result in a price explosion by the end of the year,” he says. Sergey Lushkin notes that the recession has mainly affected companies with most aggressive policies. “By constantly expanding their project portfolios and announcing more and more ambitious projects, implementing new construction technologies, they were too optimistic in their assessment of the financial risks, and now they have gone bankrupt as a result of the recession. Today someone has to step up and take their place as the engine of the market,” he says. However, private capital can hardly become this locomotive. Many banking structures took a different path than the one chosen by VTB and Don-Stroy. “Banks often took sites from developers who couldn’t pay their debts. Many developers are losing their portfolios, while the banks, having formed pools of prospective sites, are undergoing the process of founding new development companies,” says Irina Naumova. The face of the market in the postrecession period will be determined by development companies that became the property of large banks, rather than by dynamic companies able to react quickly to the supply-demand situation. Still the market has not seen all the new or renewed development companies, as these are only going to enter it sometime in the future. Moscow authorities are not interested in excessive real estate prices in the city, and that is why we can hardly expect a long period of idleness in the market. However, experts have no doubt that the difficult process of restructuring is yet to come.

27

024-25 Aktualno-y_I.indd 27

22.07.2011 10:12:03


И н т е р в ь ю:

Хосе Асебильо: «Архитектура не может быть ни хорошей, ни плохой» Беседовал Дмитрий Кирман ............................... Фото: Игорь Бакустин

Архитектор Хосе Асебильо убежден, что неконтролируемый рост мегаполисов вширь должен уйти в прошлое. Властям и девелоперам необходимо задуматься о качественном развитии существующей городской среды. Эта мысль кажется особенно актуальной в свете предполагаемого расширения границ обеих российских столиц – Москвы и Санкт-Петербурга. Недавно профессор Асебильо посетил город на Неве для участия в проекте «Петербург в 21 веке» Фонда современного искусства Х21, выступив с лекцией о новых городских парадигмах, и дал эксклюзивное интервью CRE.

28

028-31 Interview-y_I.indd 28

22.07.2011 10:12:56


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Досье Хосе Асебильо родился в 1946 году. Закончил Политехнический университет Каталонии. В 1975-1981 годах сотрудничал с архитектурной фирмой MBM studio (Martorell, Bohigas and MacKay). С 1981 по 1987 годы – директор городских проектов, создававшихся для Барселоны. В 1988-ом возглавил Институт городского развития, который занимался созданием основных инфраструктурных объектов для летней Олимпиады 1992 года. За эту работу был удостоен Почетной медали Барселоны. С 1994 года – руководитель Metropolitan Agency Barcelona Regional – «мозгового центра» инфраструктурного развития столицы Каталонии. В 1999-ом стал главным архитектором Барселоны. Является обладателем большого числа испанских и международных наград в области архитектуры. Директор Академии современной архитектуры, глава Совета по развитию городской инфраструктуры Барселоны. Занимает ряд других ответственных постов в Испании, Швейцарии и Италии. – Профессор Асебильо, как современному европейскому городу с богатой архитектурной традицией Барселоне наверняка близки проблемы, с которыми сегодня сталкиваются российские мегаполисы. Одна из них – проблема сохранения памятников истории и архитектуры. По-вашему мнению, каковы те принципы, на которых удастся их сохранить и при этом развиваться дальше? – Если город не способен сохранить свою идентичность, у него вряд ли есть будущее. В этом отношении частные инвесторы, которые хотят успешно развивать бизнес в городе (будь то Барселона, Москва или СанктПетербург), должны быть озабочены его существующими проблемами – экономическими, инфраструктурными, общественными. От их успешного решения зависит та же прибыль. Это в полной мере касается и вопроса сохранения исторической архитектуры. В свою очередь, городские власти должны обеспечить выгодные условия для инвесторов, которые с одной стороны позволили бы им работать над улучшением качества исторической среды – поддерживать и восстанавливать памятники, с другой – строить новые здания. Эти процессы должны идти параллельно, но быть связаны друг с другом. – Как градостроительная деятельность в Барселоне определена нормативно? В России, к примеру, – это Генплан, который призван регулировать развитие городов на 15-20 лет вперед. У вас есть что-то подобное? – Генеральный план – инструмент, который соответствует развитию городов промышленной эпохи, когда основным принципом было увеличение территорий. В Барселоне план такого рода последний раз принимался в 1976 году. С того времени мы ��читаем плановое программирование застройки абсолютно устаревшим. Глобализация и новые тенденции в экономике предъявляют свои требования к развитию современных городов, которые в корне отличаются от законов формирования городов в 19-20 веках. Функционирование города как сложной системы в будущем будет зависеть не

от его территориального расширения, а от эффективного использования застраиваемых пространств, более качественного использования инфраструктуры. Поэтому мы используем другой инструмент для регулирования градостроительной деятельности в Барселоне, назовем его городской стратегический проект. Его основная цель – трансформация, качественное улучшение существующей городской среды. Он включает три этапа: решение системных вопросов, развитие инфраструктуры, архитектуру. Именно в той последовательности, которую я назвал, и никак иначе. Как видите, архитектура здесь занимает последнюю позицию. Архитектура не может быть ни хорошей, ни плохой… И уж точно она не может быть хорошей, если не решены две первые проблемы. – Это касается глобальных вопросов развития города, а если говорить о локальной застройке? Какие ограничения должны действовать? – Несомненно, общие правила, нормы и ограничения должны быть. Как пример, в исторической части Барселоны реализуется проект по созданию нового высокотехнологичного городского квартала под названием 22@. Это огромная территория площадью более 200 гектаров, бывшая промышленная зона, которая постепенно трансформируется. Здесь установлены четкие правила. Существующие на этой территории здания разделены на три группы. В первую попали высокохудожественные с архитектурной точки зрения объекты, которые должны быть сохранены в первозданном виде и реставрированы. Здания из второй категории шедеврами архитектуры не назовешь. Они будут подвергнуты реконструкции и, скорее всего, изменят свой внешний вид и назначение. Наконец, третий тип – ветхие, устаревшие здания, состояние которых не позволяет использовать их в дальнейшем. Все они будут снесены. На их месте можно построить 4 млн кв. м новых площадей. Но, несмотря на то, что общие правила застройки для этого квартала установлены, мы не придерживаемся каких-либо шаблонов, будь то визуально-стилистические характеристики проекта или его высотность. Именно

| Актуально | Интервью

| |

| Тема номера

|

благодаря такой позиции в этом квартале появилось одно из самых высоких зданий в Барселоне – современный небоскреб, построенный по проекту архитектора Жана Нувеля. Каждый проект необходимо рассматривать индивидуально. Главное, чтобы он учитывал особенности окружающей среды, был гармонично в нее вписан. – В этом свете не могу не спросить про небоскреб Газпрома в Санкт-Петербурге… – Как показывает практика, высотные здания довольно часто органично вписываются в контекст исторических городов. Посмотрите, например, на высотки в Милане, Турине и той же Барселоне. Но для того чтобы вертикальное решение оказалось положительным, должен быть соблюден ряд условий. Высотное здание должно гармонировать с окружающим пространством, а его содержание – иметь сложный многофункциональный характер. Место для столь значимого проекта необходимо выбирать тщательно, учитывая экономический, экологический и транспортный фактор. Урбанистический аспект нового общественно-делового комплекса, те возможности для расширения и развития района, которые он даст, гораздо важнее, чем его архитектурная составляющая. Дискуссии должны касаться не архитектурного момента, а урбанистического. Высота здания и качество фасада играют не такую большую роль. Необходимо понимать, что это будет не просто новая доминанта – башня Газпрома станет новым центром развития Санкт-Петербурга. Здесь будут работать люди, сюда будут приезжать туристы и жители города. Поэтому сложность этого проекта нельзя недооценивать. Нужно тщательно просчитать, как его строительство повлияет на развитие всей близлежащей территории. – Сегодня опыт сотрудничества российских девелоперов и иностранных архитекторов нельзя назвать удачным. До кризиса было заявлено множество проектов с привлечением международных звезд от архитектуры, но на деле реализуются из них единицы (и спад в экономике – не основная тому причина). По-вашему мнению, из-за чего это происходит? – Здесь необходимо отметить несколько моментов. Во-первых, для того чтобы такое сотрудничество было успешным, приглашенный архитектор должен быть действительно хорошим специалистом. Если он изначально является псевдоархитектором, известным по непонятным проектам, а еще больше – по скандалам вокруг этих проектов, ни о каком удачном сотрудничестве не может быть и речи. Во-вторых, для того чтобы проект состоялся, необходимо предоставить архитектору условия для работы, ознакомить его с контекстом в широком смысле этого слова. Он должен знать обо всех нюансах будущего проекта, знакомиться с его окружением, социальноэкономическими параметрами города, в котором он реализуется, изучать культурноисторическую среду, в которой ему предстоит работать. В-третьих, это не должен быть односторонний процесс. Не только заказчик должен создать условия для работы архитектора, но и сам архитектор обязан открыться

заказчику. Это должна быть полная синергия, направленная на конечный положительный результат. Кроме того, я всегда подчеркиваю важность сотрудничества приглашенных арх-звезд с местными архитекторами. Даже когда мне давали возможность заняться проектом целиком, я всегда привлекал к работе локальных специалистов. Это очень важно. Мы приходим не затем, чтобы отнять работу у местных архитекторов, а наоборот, для того чтобы создать новые возможности для их работы. Но что самое опасное – это смесь, состоящая из псевдоархитектора и больших анонимных проектных организаций, которые слепо адаптируют эскизы к местным устаревшим правилам. Такое по-прежнему часто случается в России. – А что касается вашего личного опыта: вы консультируете власти Екатеринбурга и Казани по вопросам развития этих городов. Как складываются отношения с заказчиками? – У меня сложился положительный опыт сотрудничества с властями Екатеринбурга и Казани. На высшем уровне все, что я закладывал в свои проекты, было очень четко понято, до самых тонких деталей. Другое дело, что существует большой разрыв между архитектором и заинтересованными в развитии города властями с одной стороны и конечными исполнителями – с другой. К сожалению, последние чаще всего не заинтересованы в качественном исполнении проекта, что огорчает. Пока эти проекты находятся на начальном уровне. В Екатеринбурге, например, мы работаем над формированием местной группы, которая будет параллельно с нами трудиться над проектом. Успех любого проекта зависит от исполнителей. Но я очень оптимистично смотрю в будущее этих проектов и надеюсь, что сотрудничество будет положительным. – Если бы у вас была возможность заняться какими-либо проектами в Москве или Санкт-Петербурге, что бы это было? – В Москве это уже существующий проект «Москва-Сити». Мне бы хотелось рассмотреть его эффективность и удобство для горожан. С точки зрения доступности общественного транспорта, создания качественной среды не только для работы, но и отдыха и так далее. Не хотелось бы, чтобы «Москва-Сити» воспринимался как закрытая территория, недоступная для жителей города. Из этого места можно сделать новое ядро столицы, которое стало бы привлекательным для всех москвичей за счет включения в проект некоторых функций, напрямую не связанных с развитием бизнеса – культурных площадок, общественных зон, парков. На мой взгляд, этот вопрос не до конца продуман в проекте. В этом процессе мне хотелось бы поучаствовать. Что касается Санкт-Петербурга, мне интересно развитие территории вокруг аэропорта – то, что мы на Западе называем Аэрополисом. Аэропорт должен быть новой точкой притяжения жителей и туристов, включающей целый ряд функций – торговую, гостиничную, логистическую и прочие.

29

028-31 Interview-y_I.indd 29

22.07.2011 10:12:57


I nt er v iew:

Jose Acebillo:

"Architecture is neither good nor bad" Interviewed by Dmitry Kirman ................................. Photo: Igor Bakustin

Jose Acebillo, the chief architect of Barcelona, is convinced that the uncontrolled widening of megalopolises should be relegated to the past. It is high time that authorities and developers start thinking about the qualitative development of the existing urban environment. This idea seems particularly relevant in light of the proposed expansion of the boundaries of both Russian capitals, Moscow and St. Petersburg. Recently, Professor Acebillo visited the city on the Neva at the invitation of X 21 Modern Art Foundation, where he delivered a lecture on the new urban paradigms, and gave an exclusive interview to CRE. – Professor Acebillo, Barcelona, as a modern European city with a rich architectural tradition, probably faces the same problems as the Russian cities. One of these is historical and architectural heritage conservation. In your opinion, what are the principles that can help maintain the monuments and

at the same time contribute to further development? – If a city cannot preserve its unique identity, it is unlikely to have a future. In this regard, the private investors who want to successfully develop business in the city (be it Barcelona, Moscow or St. Petersburg), should be concerned over its problems –

economic, infrastructural and social. This fully applies to the question of architectural preservation. In their turn, the city authorities should ensure favorable conditions for investors, who on the one hand can help them improve the quality of the historic environment, to maintain and restore the monuments, and on the other hand to erect

30

028-31 Interview-y_I.indd 30

22.07.2011 10:12:57


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

new buildings. These processes should go hand in hand, and be interconnected with each other. – In what way is urban planning in Barcelona determined by the legislation? In Russia, for example, we have the Master Plan, which aims to regulate the urban development for 15-20 years ahead. Do you have anything similar? – A Master Plan is a tool that corresponds to the development of cities in the Industrial Age, when the basic principle was an urban sprawl. In Barcelona, a plan of this kind was last adopted in 1976. Since that time, we believe the planned development programs have been fully outdated. Globalization and emerging trends in the economy lay specific claims on the development of modern cities, which radically differ from the laws for the formation of cities in the 19th and 20th centuries. The functioning of a city, as a complex system, in the future will depend not on its territorial expansion, but on the effective use of built-up spaces, and a better use of infrastructure. Therefore, we use another tool to manage urban development in Barcelona, let’s call it the city’s strategic project. Its main objective is transformation, a qualitative improvement in the existing urban environment. It involves three steps – addressing systemic issues, infrastructure development and architecture. And exactly in the order that I listed them and no other. As you can see, architecture here ranks last. Architecture is neither good nor bad... And certainly, it cannot be good, if the first two problems are not solved. – This concerns global development issues, and if we talk about the local construction what restrictions should be in place? – Undoubtedly, there should be general rules and regulations. As an example, in the historic part of Barcelona, a new high-tech city quarter project called 22@ is being implemented. This is a huge area of over 200 hectares, a former industrial area, which is gradually being transformed. Clear rules are set forth here. The buildings, situated in this area are divided into three groups. Highly artistic objects, from the architectural point of view, that should be preserved

will all be demolished. In their place, 4 million sqm of new spaces can be built. But, despite the fact that the general rules for the construction of this quarter have been set, we do not adhere to any patterns, be it visual and stylistic characteristics of the project or its height. It is thanks to this position that one of the tallest buildings in Barcelona, a modern skyscraper, designed by architect Jean Nouvel, appeared in this quarter. Each project has to be considered individually. The main thing is that it takes into account the surrounding environment and perfectly fits into it. – In this context, I cannot help asking about the Gazprom skyscraper in St. Petersburg... – In practice, high-rise buildings often fit perfectly into the context of historic cities. For example, look at the skyscrapers in Milan, Turin and Barcelona. However, to make this vertical solution positive, certain conditions must be complied with. The high-rise building should be in harmony with the surrounding space and its contents should have a complex multifunctional character. The place for such an important project must be carefully chosen, taking into account the economic, environmental and transportation factors. The urban aspect of the new cultural and business complex, the opportunities it will offer for the expansion and development of the district, are much more important than its architectural component. Discussions should concern not the architectural part but the urban planning. The height of the building and quality of the facade are not that important. It should be understood that this will not be just a new dominating structure, the Gazprom tower will become a new focus of urban development in St. Petersburg. People will work here, tourists and city residents will come here. Therefore, the complexity of the project cannot be underestimated. It is necessary to consider carefully how its construction will affect the development of the entire surrounding area. – Today, the cooperation between Russian developers and foreign architects cannot be called successful. Before the recession, a number of projects, involv-

| Hot Topic | Interview

| |

| Cover Story

|

successful, the visiting architect must be a really good architect. If he is a pseudo-architect, notorious for some obscure projects, or moreover, for scandals around these projects, successful cooperation is out of the question. Second, to implement a project, the architect must be provided with good working conditions; he should be acquainted with the context in the broadest sense of the word. He should know all the nuances of the future project, get acquainted with its environment, socio-economic parameters of the city in which it is being implemented, explore the cultural and historical environment in which he has to work. Third, this should not be a unilateral process. Not only the customer has to create proper conditions for the architect's work; the architect himself should be open with the customer. There should be a complete synergy, aimed at a final positive result. In addition, I always emphasize the importance of cooperation between the visiting super stars and local architects. Even when I was given an opportunity to do the project entirely on my own, I always attracted local specialists. This is very important. We come not to take away jobs from the local architects, but rather to create new opportunities for their work. However, most dangerous is the mixture of a pseudo-architect and anonymous planning organizations that blindly adapt his ideas. This is often the case in Russia. – As for your personal experience – you are advising the authorities of Yekaterinburg and Kazan on the development of these cities. What are your relations with the customers? – I have had a positive experience of cooperation with the authorities of Yekaterinburg and Kazan. Everything I was laying down in the projects was very clearly understood – to the finest detail. Another thing is that there is a wide gap between the architect, on the one hand, and the city authorities, who are concerned over the development of their city, on the other hand. Unfortunately, the latter most often are not interested in the qualitative performance of the project, which is very bad. For the present, these projects are at their early stages. In

The high-rise building should be in harmony with the surrounding space and its contents should have a complex multifunctional character. The place for such an important project must be carefully chosen, taking into account the economic, environmental and transportation factors. in their original form and/or restored, fall under the first group. Buildings of the second group cannot be called architectural masterpieces. They will be reconstructed, and most likely they will change their appearance and functions. Finally, the third type are the dilapidated, obsolete buildings, which cannot be used in the future. They

ing international stars of architecture had been announced, but in fact, only a few of them were carried through to completion (the economic downturn is not the main reason). In your opinion, why is this happening? – Several points should be emphasized. First of all, to make such a cooperation

Yekaterinburg, for example, we are working on forming a local group that will work simultaneously with us on the project. The success of any project depends on the performers. Nevertheless, I am very optimistic about the future of these projects and I hope that this will be a positive cooperation.

Dossier Jose Aсebillo was born in 1946, he graduated from the Polytechnic University of Catalonia. In the years 1975-1981, Jose Acebillo worked with the architectural firm MBM Studios (Martorell, Bohigas and MacKay). From 1981 to 1987, he served as director of urban projects created for Barcelona. In 1988, he headed the Institute of Urban Development, which was involved in the creation of basic infrastructural facilities for the Summer Olympics of 1992. For this work, he was awarded the Medal of Honor of the City of Barcelona. Since 1994, he is head of the Metropolitan Agency Barcelona Regional – the “think tank" for the infrastructural development of the Catalan capital. In 1999, he became the chief architect of Barcelona. He is the recipient of a large number of Spanish and international awards for architecture. He is director of the Academy of Contemporary Architecture, the head of the Council for Urban Infrastructure of Barcelona. He holds a number of other senior posts in Spain, Switzerland and Italy.

– If you had a chance to do any projects in Moscow or St. Petersburg, what would they be? – In Moscow, it is the existing MoscowCity project. I would like to review its efficiency and convenience for the citizens, in terms of public transport accessibility, creating a high-quality environment not only for work but also for leisure, and so on. I would not like Moscow-City to be perceived as a closed area, not accessible to the city’s residents. This place can become a new core of the capital, which would be attractive to all Muscovites by the inclusion in the draft design of certain functions that are not directly tied to business development, such as cultural venues, public spaces and parks. In my opinion, this issue has not been well thought out in the project. I would like to participate in this process. As for St. Petersburg, I am interested in the development of the area around the airport – what we call Aeropolis in the West. The airport must be a new point of attraction for residents and tourists, which includes a variety of functions – retail, hotel, logistics and others.

31

028-31 Interview-y_I.indd 31

22.07.2011 10:12:58


Те м а н о м е р а:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Резиновая столица Предвыборный 2011 год запомнится радикальными градостроительными инициативами властей. Последним писком стало расширение границ Москвы и выезд федеральных чиновников из центра города. Такая децентрализация пойдет на пользу городу, но девелоперы сомневаются, что система отбора участников будет прозрачна.

В

середине июня, выступая на открытии Петербургского экономического форума, президент РФ Дмитрий Медведев озвучил идею расширить границы Москвы и вынести федеральные административные функции за нынешние столичные пределы путем создания города-спутника для чиновников. «Чтобы улучшить развитие московского мегаполиса для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному числу людей, может быть рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. Речь идет о создании «столичного федерального округа», выходящего за традиционные границы Москвы. Причем с переносом за эти границы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, государственных учреждений», – сказал он. Прошло совсем немного времени, и административная мысль уже вовсю заработала в заданном направлении. Первым событием стала договоренность о существующих границах Москвы и области между мэром Москвы Сергеем Собяниным и губернатором Подмосковья Борисом Громовым. К слову, разрешить эту задачу предыдущий мэр города Юрий Лужков не мог в течение 10 лет, поскольку его отношения с областным губернатором были конфликтными.

«Выделяя территорию для столичного федерального округа, переходящей к Москве, мы тем самым отодвигаем границы области для той территории, которая будет привлекательна для инвесторов. Если сейчас это ближнее и среднее Подмосковье, то дальше территория будет увеличиваться», – отметил г-н Громов. Согласно решению, принятому московскими и подмосковными властями, территория Москвы будет расширена в 2,4 раза. Площадь города увеличится на 144 тыс. га. Москва прирастет за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. По планам столичных властей, в новом районе будет вестись «административное, деловое строительство, строительство образовательных учреждений и жилья». Впрочем, произойдет реализация этих планов не одномоментно: «Разработка проектов займет минимум один год», – сообщил Сергей Собянин. Конкретизируя планы, власти сообщили, что в состав Москвы не войдут основные населенные пункты отходящего к столице сектора: Подольск, Климовск, Щербинка и Апрелевка. Таким образом, экономика области лишится «всего» порядка 250 тыс. человек (что ненамно-

го превосходит население одного только Подольска с населением около 190 тыс.) Для справки – в общей сложности сейчас в Подмосковье проживает более 6,5 млн человек. По информации пресс-службы мэрии Москвы, на новых территориях столицы можно возвести порядка 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м зданий общественно-делового назначения.

Расширение цен Рынок расценивает предстоящее расширение города как важное и позитивное явление. Аналитик «Финам» Анатолий Вакуленко полагает, что в первую очередь интересно оно строительным компаниям, работающим на столичном рынке. Они рассчитывают на рост спроса на недвижимость в ближнем Подмосковье и возможность его удовлетворить за счет новых проектов, которые могут быть реализованы в новых московских районах. Прирост территории облегчит поиск участков под новое строительство. По мнению руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрия Волкова, прецедентов подобного масштаба расширения города в обозримой перспективе пока не было, однако можно вспомнить более локальные события – передача

32

032-037 Cover Story-y_I.indd 32

22.07.2011 10:14:05


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Москве Щербинки, Люберецких полей, поселка Северный и т.д.: «Сейчас эти районы не только де-юре, но и де-факто часть Москвы. При этом по мере расширения Москвы можно было наблюдать достаточно предсказуемую тенденцию – повышение стоимости земельных участков в непосредственной близости от районов расширения. Предполагаю, что нечто подобное начнет происходить в ближайшее время и с районами, которые обозначил для расширения Сергей Собянин», – ответил эксперт. По его словам, в краткосрочной перспективе стоит ожидать небольшой рост стоимости земельных участков в самой обозначенной зоне и прилегающих районах. В среднесрочной перспективе – повышение стоимости квадратного метра жилой недвижимости, в долгосрочной перспективе – рост на этих территориях стоимости коммерческой недвижимости. Вместе с тем, как полагает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, рост стоимости произойдет и за пределами новых территорий столицы, поскольку эти населенные пункты окажутся ближе к центру притяжения – Москве. Расширение столицы определенно приведет к повышению плотности населения на этих территориях, что приведет к созданию здесь рабочих мест. Рабочие места в большом количестве создаются там, где высока плотность населения. Города, выигрывающие с точки зрения близости к местам работы, могут ожидать роста внимания покупателей: «Люди, которые не могут себе позволить купить недвижимость в Москве, смогут расселяться в этих городах, соответственно, вырастет спрос и наверняка цены – примерно на 20-25%», – считает г-н Дзагуров. В то же время для рынка в целом расширение Москвы может стать серьезной встряской, поскольку переоценка недвижимости может вызвать и переоценку залогов по ипотеке. Анатолий Вакуленко из «Финам» полагает, что в этом аспекте воздействие скажется уже в ближайшее время, поскольку многие решат сыграть на намечающейся переоценке стоимости жилья: «Потом будет короткая бурная реакция рынка после объявления окончательного решения, а впоследствии мы сможем увидеть достаточно долгосрочный, но относительно плавный тренд», – отмечает эксперт. Суть тренда в том, что будет происходить постепенное выравнивание стоимости недвижимости в нынешнем ближнем Подмосковье и наиболее удаленных от центра районах сегодняшней Москвы. Георгий Дзагуров добавляет, что на новых территориях вместе с новой юрисдикцией изменятся и правила застройки: «Москва всегда с большим отрывом лидировала в создании документарной базы, прочим регионам показывая пример развития законов, подзаконных актов и всяческих инструкций, позволявших эти законы исполнять на деле.

То есть согласование в области всегда было проще, так называемая доля города – меньше. Таким образом, областные девелоперы столкнутся с ужесточением правил работы», – говорит он. В среднесрочной перспективе еще одним из возможных последствий расширения города может быть риск полной заморозки многих частных коммерческих проектов на территории Москвы, особенно на юго- и юго-западном направлениях. Директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина отмечает, что это может быть связано как с неопределенностью возможных земельных изъятий для развития транспортно-дорожной сети, так и со спекулятивными ожиданиями землевладельцами сильного роста стоимости их активов: «Более того, не прибавляет оптимизма девелоперам и недавно вышедшее постановление о пересмотре арендной платы за землю, которая используется для развития девелоперского проекта», – говорит она. В соответствии с данным постановлением срок аренды возможен только на 6 лет, большая часть арендной платы считается от рыночной стоимости, а не от кадастровой, а после 4 лет арендная плата увеличивается вдвое. По ее мнению, прогнозы роста стоимости земли, расположенной на новоприобретенной территории Москвы и принадлежащей группе «Абсолют», RDI, ПИК, являются преждевременными, эти активы обязательно подорожают, но не завтра.

Вынос государственного мозга Помимо прагматики решения бизнесвопросов и бытовых проблем населения, за инициативами властей стоит, по всей очевидности, еще и определенное видение стратегического развития города. Все это – и расширение Москвы, и вынос административных функций за пределы его традиционной локации – неизбежно станет поводом для рефлексии со стороны бизнеса. По мнению руководителя отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Дениса Соколова, нынешние события и их последствия рынку еще предстоит осознать: «Не исключено, что в Москве может появиться новый центр притяжения. Но в краткосрочной перспективе прямого влияния на рынок недвижимости не произойдет, хотя инвестиционная привлекательность участков, расположенных в Нью-Москве, повысится», – уверен он. Соглашается с ним Яна Кузина, по мнению которой, сейчас остается очень много нерешенных вопросов, связанных с развитием транспортной системы и зонированием новых московских земель. Тем не менее, как полагает эксперт, в долгосрочном плане рисуется идеальная картинка децентрализации рынка, развития административных центров за МКАД, создания более цивилизованной

| Интервью | Тема номера

| |

| Телеком

|

застройки жилых районов с парковыми зонами, инфраструктурой и т.п. Г-жа Кузина напомнила, что исторически для Москвы характерна так называемая «лучевая система» градостроительного развития. При росте населения проблемы градоформирования тут можно решить за счет создания городов-спутников, куда переместятся очаги деловой и культурной активности (пример тому – развитие т.н. «большого Парижа»): «Такие центры активности надо создавать и, насколько я понимаю, ими станут Инновационный парк Сколково и Рублево-Архангельское, может быть часть территории Домодедово. Данные проекты не могут носить чисто коммерческий характер – прежде всего они выполняют градооразующую роль, поэтому должны быть грамотно спланированы с участием административных властей», – считает Яна Кузина. Вопрос о том, насколько новые градостроительные тенденции будут коммерчески ориентированы, по мнению участников рынка, вряд ли решается в пользу всего рынка. Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев полагает, что честного рынка тут, как и в обычной практике московского девелопмента, не получится: «Горзаказы/госзаказы, как правило, получают одни и те же застройщики. Объясняется данный факт тем, что к тендеру зачастую допускаются лишь избранные. Еще один вариант — тендеры организовываются таким образом, что опять же госзаказ/горзаказ получают определенные застройщики. То есть, соревнование компаний за получение заказа проходит без явной конкуренции между ними». Г-н Хрусталев констатирует, что повсеместна ситуация, когда компания, по каким-либо причинам не выполнившая свои обязательства по срокам/ качеству, опять получает заказ. Работа по прежним правилам, по его мнению,

Яна Кузина CB Richard Ellis / Yana Kuzina

коснется как освоения новых территорий, так и создания города-спутника: «Разумеется, это большой коммерческий проект, от участия в котором выиграют все, кто к нему будет «неожиданно» допущен. Во всяком случае, хотелось бы честной конкуренции среди участников тендера, т.е. процедуры получения заказа — максимально прозрачной и независимой от предпочтений заказчика», – говорит он. Руководитель управления недвижимостью ГК «Экоофис» Людмила Бочарова также сомневается, что выгода для застройщиков будет сугубо коммерческая: «Если бы выгода была прямой и ярко выраженной, то этот процесс был бы уже запущен. Уповать на то, что государство чтолибо кому-либо даст, неправильно. Государство должно давать зеленый свет, давать возможность развиваться той или иной структуре, направле-

33

032-037 Cover Story-y_I.indd 33

22.07.2011 15:53:32


Те м а н о м е р а:

Денис Соколов, Cushman & Wakefield / Denis Sokolov нию, а бизнес – работать в том числе и в заданных направлениях, с одобрения и при поддержке государства», – считает она. Впрочем, участники рынка отмечают, что до такого гармоничного взаимодействия власти и капиталу далеко. По мнению управляющего партнера и директора по развитию компании Kalinka Realty Алексея Сидорова, на первый взгляд наиболее реалистичный на сегодня вариант сотрудничества с государством на ниве реализации масштабных госпроектов – продать по приемлемой цене участки под застройку: «Если говорить, к примеру, о Сочи, то там инвесторам было сделано предложение, от которого те не смогли отказаться. С государством зачастую приходится работать потому, что это скрытая форма налогообложения», – считает он. Однако, по словам г-на Сидорова, нельзя спорить с тем, что в кризис госзаказ помог выжить крупным компаниям: МВД, например, в кризис очень много строило жилья в регионах. Как отмечает эксперт, отчасти сложности работы

По мнению Алексея Сидорова, девелоперам наверняка будет выгоден но��ый город-спутник, который предполагается построить для чиновников – инвестконтракты, как показывает хотя бы московский опыт – отлаженный механизм взаимодействия. Вопрос в том, кто сможет потянуть такие объемы финансирования: «Скорее всего, застраивать территории под этот проект будут квазигосструктуры. И все же непонятно, как с новым городом вклиниться между Сочи-2014, чемпионатом мира по футболу 2018 года, Сколково и так далее», – размышляет эксперт. При этом сама по себе идея создания такого города представляется участникам рынка обоснованной. По мнению Людмилы Бочаровой, децентрализация может быть вариантом решения нынешних столичных проблем: «В США многие города выполняют различные функции в системе госвласти. Индию тоже можно привести в пример, хотя там не до конца воплощены идеи разграничения функций. Для России подобное распределение было бы правильным, но решение вопроса необходимо обдуманное. Например, если бы у нас Сочи были бы летней правительственной резиденцией, это уже было бы неплохо. Хотя у этого варианта есть плюсы и минусы. Плюс в том, что будут привлечены инвестиции, район получит импульс для активного развиваться. Минус – цены приблизятся к московским. И в качестве всероссийской здравницы Сочи станут недоступны для многих россиян», – полагает она.

Политическая архитектура Архитектурное сообщество, как и девелоперское, также поддерживает изменения в сфере градоформирования, однако далеко не все эксперты убеждены в правильности децентрализации федеральных органов власти. По словам архитектора Михаила Хазанова, по проекту которого было построено новое здание правительства Московской области на МКАДе в Красногорском районе, тема эта была

в районе Апрелевка – Кубинка должен был появиться новый правительственный центр, а Звенигород мыслился как рекреационная зона. Инфраструктурные связи должен был поддерживать скоростной общественный транспорт. Еще одна идея, которую уже сейчас предлагает Михаил Хазанов – сделать новую столицу в районе Бологого, между Москвой и Петербургом, связав тем самым два главных российских города: «Тогда Петербург и Москва остались бы статусными городами, и это придало бы импульс развитию страны. Новая столица должна быть городом-гостиницей – с комфортными жилыми кварталами, с посольствами, представительствами крупных компаний. При этом была бы решена задача сохранения культурного наследия, сохранилась бы и лесопарковая зона вокруг Питера и Москвы», – рассказывает архитектор. По его мнению, инициативы властей, при том, что они имеют прагматические основания, осуществляются крайне непрофессионально: «Есть опыт Сочи, есть опыт Сколково, – они убедительно говорят, что решения носят прямолинейный, но кривой с точки зрения градостроительной логики характер. Точка зрения профессионального сообщества не учитывается», – уверен он. Относительно абсурдности существующего положения, когда на территории фактически одного мегаполиса существуют два субъекта федерации, высказывается вице-президент Союза архитекторов России Максим Перов. По его мнению, власти, прежде чем браться за новый градостроительный проект, важно решить административные, по сути, идеологические проблемы. По его мнению, с управленческой точки зрения есть только один здравый вариант – объединить Москву и область: «Стоит ли выносить федеральное правительство – это порядка 50 органов власти, в каждом из которых работает от нескольких сот до нескольких десятков тысяч сотрудников – надо очень крепко подумать. Я никак не представляю, к примеру, переезд ФСБ с Лубянки. Да и сам Кремль – нечто большее, чем

Согласно решению, принятому московскими и подмосковными властями, территория Москвы будет расширена в 2,4 раза. Площадь города увеличится на 144 тыс. га. Москва прирастет за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. с государством носят лишь видимый характер: «Государство при реализации своих проектов руководствуется законом о госзакупках, то есть исходит из критерия минимальной стоимости выполняемых работ. Ведомствам, насколько я знаю, дозволяется приобретать квартиры по чуть более высокой цене», – рассказывает он.

предсказана еще лет тридцать назад, и связана с ожидаемым уже тогда транспортным коллапсом. Как рассказал г-н Хазанов, в 1986 году он был одним из участников конкурса на развитие города, и в соавторстве с Борисом Тхором (создателем концепции «Москва-Сити») предложил проект пяти городовспутников. В частности, по этому проекту

географический центр. Это символ власти, от него никуда не деться. Проще и логичнее найти места в Москве, упорядочить работу существующих учреждений. Федеральные органы в массе своей транспортный коллапс не создают. ТЦ «Мега» аккумулирует более серьезный транспортный поток. Вынести за город правительственный комплекс – задача

Михаил Хазанов, архитектор / Mikhail Khazanov, architect

как минимум сопоставимая с проведением сочинской Олимпиады», – убежден Максим Перов. По его мнению, правильнее пойти на непопулярные меры: сделать платную парковку в пределах Садового кольца – уже значит разгрузить центр на 30 – 35%. Член Совета Международного Союза архитекторов Андрей Кафтанов также высказывает сомнения в необходимости города-спутника для чиновников: «Мы не понимаем, какое общество мы строим, не понимаем, соответственно, и какие города проектируем. Материализованных утопий при этом у нас достаточно. К примеру, Набережные челны, которые строились в 1970-е годы как модернистская модель идеальной жизни. Город с обособленными микрорайонами, где все есть для функционирования социума, – кинотеатры, театры, кафе. Когда мы начинали реализовывать ту утопию, мы имели идейную составляющую – надо было расселять людей по отдельным квартирам. Сейчас непонятно, что в градостроительстве отражать, поскольку мы не знаем, строим ли мы демократию с ее горизонтальными социальными связями или вертикаль, отражающую тоталитарную идею власти. Когда Доменико Трезини приехал из Голландии в Петербург, он начал с Петропавловского собора, где был сооружен шпиль. И сразу все заиграло: появились образы – централизация власти, город, ориентированный на Запад», – размышляет Андрей Кафтанов. Среди представителей профессионального сообщества есть убежденность в том, что порядки в столичном устройстве необходимо менять. Это пойдет на благо как городу, так и обществу с бизнесом. Однако оправданы сомнения – что в итоге можно получить. Что и как собирать сейчас – власть, похоже, не знает и сама. Вспоминается афоризм Юрия Лужкова: «Денег нет, а строить очень хочется». Похоже, что эта формула по-прежнему не теряет своей актуальности.

34

032-037 Cover Story-y_I.indd 34

22.07.2011 10:14:06


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Интервью | Тема номера

| |

| Телеком

|

35

032-037 Cover Story-y_I.indd 35

22.07.2011 10:14:09


C over S t or y:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 38

Sprawling Moscow

Author: Nikolay Kirillov ........................... Photo: CRE Archive

This pre-election year, 2011, will be remembered by the radical urban planning initiatives of the authorities. Stretching of the Moscow boundaries and the exodus of federal officials from its center have been the latest rage. Decentralization will benefit the city, but developers doubt the transparency in selecting the lucky participants of this process.

may cause a reassessment of collateral for mortgage loans. Finam's Anatoly Vakulenko believes that the impact will be felt in the near future, since many people will choose to play on the coming revaluation of housing prices. "Then, we will see a short violent reaction of the market, after the announcement of the final decision, but later we will witness a rather long-term, but relatively smooth trend," says the expert. The essence of the trend is that we will see a gradual alignment of the current values of properties in the vicinities of Moscow and the outermost regions of today's Moscow. Georgiy Dzagurov adds that in the new territories, together with the new jurisdiction, the construction rules will change too. "Moscow has always been a leader in creating the documentary foundations, showing by example how legislation can be implemented through subordinate regulatory acts. That is, agreement has always been easier to reach in the regions; the so-called city share was always smaller there. Thus, regional developers will face the toughening of operating rules," he says. In the medium-term, the city sprawl can lead to a risk of complete suspension of many private commercial projects in Moscow, especially in the south and south-west. Yana Kuzina, director of strategic consulting and evaluation at CB Richard Ellis, says that there exists a possibility of land seizures for future development of the transport and road network, as well as speculative expectations of landowners that their assets could greatly increase in value. "Moreover, the recently issued decree on the revision of land rental rates used for development projects does not add optimism," she says. In accordance with this decision, the leasing term can be 6 years only, the greatest portion of the rent is calculated at market prices, not at the cadastral value, and after 4 years the rent is doubled. In her view, the forecasts regarding the rise in land prices for sites located on newly acquired territory of Moscow, which belong to the Absolut Group, RDI, and PIK, are premature. These assets will certainly grow in value, but not tomorrow.

I

n mid-June, at the opening of the St. Petersburg Economic Forum, President Dmitry Medvedev voiced the idea of stretching the boundaries of Moscow and moving the federal administrative functions beyond the current metropolitan limits by creating a satellite city for the officials: "To improve the development of the Moscow metropolis, the financial center and simply to make life easier for a vast number of people, we may consider the Moscow sprawl. This means the creation of a ‘Federal District’, which goes beyond the traditional Moscow boundaries, with a significant proportion of administrative functions on the federal level being transferred beyond these boundaries." It did not take long for this administrative thought to start being implemented. The first event was an agreement on the existing boundaries of Moscow and the Moscow Oblast between new mayor Sergey Sobyanin and Governor of the Moscow Oblast Boris Gromov. Former mayor Yuri Luzhkov was unable to resolve this issue, since he was on bad terms with the regional governor. "By allocating a territory for the Federal District which will be part of Moscow we move away its boundaries to include the territory attractive for investors. Today this is referred to as Greater Moscow," said Mr. Gromov. In accordance with the decision taken by the authorities of Moscow and Moscow Oblast, Moscow will expand 2.4 times. Moscow will accrue some 144,000 hectares by including the areas bordered by the Kiev

and Varshavskoe Highways, as well as by the Great Moscow Railway Ring. According to the Moscow authorities, "administrative and business functions, educational facilities and housing" will be constructed in the new territory. However these plans will take time to unravel. "Development of the project design will take at least a year," said Sergey Sobyanin. Specifying their plans, the government authorities reported that the key towns of the metropolitan sector such as Podolsk, Klimovsk, Scherbinka and Aprelevka will not merge with Moscow. Thus, the region's economy will lose "only" about 250,000 people (not much greater than the population of Podolsk). For reference – the total number of people living in the vicinity of Moscow surpasses 6.5 million. According to the press service of Moscow City Hall, on the new territories of the capital there may be built about 60 million sqm of residential housing and 45 million social amenities and office buildings.

Rising prices The market sees the upcoming expansion of the city as an important and positive event. Anatoly Vakulenko, analyst at Finam, believes that in the first place it is interesting for the construction companies, working in the Moscow area. They are counting on the growing demand for real estate in near vicinities of Moscow, and the ability to meet the demand through new projects. The growth of the

Moscow area will facilitate the search for new construction sites. According to the head of consulting and assessment at Praedium Oncor International, Dmitry Volkov, despite the fact that there has not been any precedent for expansion on such a scale, we can recall the previous transfer of Shcherbinka, Lyubertsy fields, and Severny settlement to Moscow. "Now these areas are parts of the city not only de jure, but de facto. Land prices were predictable climbing in paralle with the Moscow sprawl. I suppose that in the near future something similar will happen to the areas designated for expansion by Sergey Sobyanin," says the expert. However, Georgiy Dzagurov, CEO of Penny Lane Realty, suggests the prices will grow outside the new territories of the capital, as these communities will be now closer to the center of attraction – Moscow. The sprawl of the capital city will definitely lead to an increase in the population density in these areas and to the creation of new jobs. Jobs in large numbers are created in places where the population density is high. Cities, profiting in terms of proximity to jobs, can expect an increase in the attention of buyers. "People, who cannot afford to buy real estate in Moscow, will be able to settle in those cities, and respectively, the demand will increase and of course prices will rise too – by 20-25%," says Mr. Dzagurov. At the same time, the sprawl of Moscow can lead to a major shake-up of the market in general, since real estate reappraisal

Removal of the state brain Besides pragmatic approaches to business issues and everyday problems of the population, the initiatives of the authorities are, by all evidence, also backed by a certain vision for the city's strategic development. All of this, such as the expansion of Moscow and the removal of administrative functions outside their traditional location will inevitably be a cause for reflection by the business community. According to Denis Sokolov, head of research and strategic consulting at Cushman & Wakefield, the market still needs to fully evaluate current events and their impact. "It is possible that there may appear a new center of attraction in Moscow. But in the short term, there will be no direct impact on the real estate market, although the investment

36

032-037 Cover Story-y_I.indd 36

22.07.2011 10:14:09


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

attractiveness of sites in the New Moscow will increase," he says. Yana Kuzina agrees with him, believing that there are many unresolved issues associated with the development of the transport system and the new zoning of Moscow lands. However, she also thinks that in the longterm, there will appear an ideal picture of a decentralized market, the development of administrative centers outside the Moscow Ring Road, the creation of a more civilized development of residential areas with park areas, infrastructure, etc. Ms. Kuzina recalled that, historically, Moscow has been noted by the so-called "ray pattern" of urban development. As the population grows, the problem is handled through the creation of satellite cities, to which businesses and cultural centers then move. "Such activity centers should be created, and as far as I understand, the Skolkovo Innovation Center, Rublevo-Arkhangelskoe and possibly a part of the territory of Domodedovo will become such centers. These projects cannot be purely commercial, primarily they have a city-forming role, and therefore they must be properly planned," says Yana Kuzina. According to market participants, the question as to what extent the new urban developments will be commercially oriented will hardly be solved for the benefit of the entire market. Alexander Khrustalev, CEO of NDVNedvizhimost, believes a fair market will not be established here, as in the usual Moscow real estate development, "As a rule, the same developers receive regional and state orders. This is explained by the fact that very often only the selected few are allowed to bid in the tender. Another option, the tenders are organized in such a way that, again, certain developers are more privileged than others. That is, there is no apparent competition for the right to receive the public order." Mr. Khrustalev notes that the situation is ubiquitous, when a company, which for whatever reasons has not fulfilled its obligations under the terms/quality, gets another government order. Working by the old rules, according to him, will affect both the development of the new territories and the creation of a satellite city. "Of course, this is a big commercial project, all the participants who will be ‘unexpectedly’ admitted will benefit from it. In any case, I would like to see a fair competition among the bidders, i.e., the procedures for obtaining the govern-

green light, provide opportunities to develop some structures or in a certain direction, while business must work, including in the specified directions, with the approval and support of the state," she says. However, market participants say that government and capital have a long way to go to achieve such a harmonious interaction. According to Alexey Sidorov, managing partner and director of business development at Kalinka Realty, at first glance the most realistic option for cooperation with the government is in the field of implementing large-scale state projects by selling land for development at an affordable price. "In Sochi, for example, investors were made an offer they could not refuse," he said. However, according to Mr. Sidorov, one cannot argue with the fact that during the recession, government orders helped large companies to survive. For example, the Ministry of the Interior during the recession built a great deal of housing in the regions. "The state, when implementing its projects, is guided by the law on public procurement, that is, by the criterion of minimum cost for the work performed. As far as I know, administrative departments are allowed to purchase apartments at a slightly higher price," he says. According to Alexey Sidorov, the new satellite city will certainly be a great benefit to the developers. The city is supposed to be built for the officials through investment contracts, and as the Moscow experience shows, this is an efficient mechanism of cooperation. The question is – who can find such huge sources of financing? "Most likely this project will be built by quasi-state structures. And yet it is unclear how the new city will be squeezed in between the new Sochi of 2014, the soccer World Cup in 2018, the Skolkovo Innovation Center, and so on." At the same time, the very idea of creating such a city seems reasonable. According to Lyudmila Bocharova, decentralization may be an option to deal with the current problems of the capital city. "In the U.S. many cities have different functions in the system of state power. India can be an example too, although in that country the idea of separation of functions is not fully implemented. For Russia, this distribution is the right way to go, but the solution must be deliberate. For example, if Sochi were the summer residence of the government, this would be a

| Interview | Cover Story

| |

| Telecom

|

urban formation, but not all experts are convinced that the decentralization of the federal government is the right thing to do. According to architect Mikhail Khazanov who designed a new building for the Government of the Moscow Oblast on the Moscow Ring Road in the Krasnogorsk District, this theme was predicted thirty years ago, and associated with the expected traffic jams. Mr. Khazanov said in 1986 he was one of the contestants on the city development, and in collaboration with Boris Tkhor (creator of the Moscow-City concept) proposed a project of five new satellite cities. In particular, according to this project, there would have been a new government center, in the area of Aprelevka-Kubinka, and Zvenigorod was conceived as a recreation area. High-speed public transport would support the infrastructure links. Another idea, which Mikhail Khazanov proposes now, is to make a new capital near Bologoye, between Moscow and St. Petersburg, thus linking the two major Russian cities. "Then St. Petersburg and Moscow would remain just status cities, and this would give impetus to the development of the country. The new capital should be a ‘city of hotels’, with comfortable living quarters, embassies, and representative offices of large companies. At the same time, the problem of cultural heritage and environment conservation would be solved in St. Petersburg and Moscow," says the architect. In his view, the initiatives of the authorities, despite the fact that they have a pragmatic reason, are carried out unprofessionally. "There is the experience of Sochi and Skolkovo, which clearly shows that the decisions are straightforward, but unfair, in terms of the logics of urban development. The point of view of the professional community is not taken into account," he says. Maxim Perov, vice president of the Union of Architects of Russia, comments on the absurdity of the situation, when on the territory of one metropolis, there are practically two federal subjects. According to him, before starting a new urban development project, the authorities have to resolve administrative, in fact, ideological issues. In his opinion, from the managerial point of view, there is only one option to unite Moscow and the Oblast. "We must think hard, is it really worth removing the federal government? This means about 50 government bodies, each employ-

The sprawl of the metropolitan area can lead to a major shake-up of the market in general, since real estate appraisal may cause a reassessment of collateral for mortgage loans... the impact will be felt in the near future, for many people will choose to play on the coming revaluation of housing prices. ment order must be transparent," he said. Lyudmila Bocharova, head of real estate at the Ekoofis Group of Companies, also doubts that the developers will obtain purely commercial advantages. "If the benefits were direct and clearly defined, then this process would have already started. It is wrong to hope that the state will give something to just anyone. The state must give the

good idea. The fact that it will attract investment is an advantage, and the district will receive a boost for robust development. A disadvantage is that prices will be like those in Moscow," she says.

Political architecture The architectural, as well as the development communities, also support changes in new

ing from several hundred to tens of thousands of employees. I cannot imagine, for example, removing the FSB from the Lubyanka. And the Kremlin is more than a geographical center, it is a symbol of power – we cannot do anything about it. It is easier and more logical to find places in Moscow, and to streamline the work of the existing institutions. The federal bodies are not creating a transportation

Georgiy Dzagurov, Penny Lane Realty / Георгий Дзагуров problem. The MEGA mall creates more serious traffic problems. Removing the city government complex is a task, at least, comparable to organizing the Sochi Olympics," says Mr. Perov. In his opinion, it would be better to take some unpopular measures, like creating paid parking lots within the Garden Ring Road, which would unload the center. Andrey Kaftanov, member of the Board of the International Union of Architects, also expressed doubts, referring to the need of a satellite city for public officials. "We do not understand what kind of society we are building, and as a result, we do not understand what cities we are designing. At the same time there are enough materialized utopias. For example, Naberezhnye Chelny, that was built in the 1970s as a modernist model of an ideal life – a city with distinct neighborhoods, where everything is provided for the functioning of society, such as cinemas, theaters and cafes. When we began to realize that utopia, we had an ideological component; we had to accommodate people in separate apartments. Now it is not clear what to reflect in the urban development, because we do not know whether we are building a democracy, with its horizontal social ties, or a vertical development, reflecting the idea of a totalitarian regime. When Domenico Trezzini came from Holland to St. Petersburg, he began with the Peter and Paul Cathedral where a spire was built first. And immediately an interplay was launched: there were images, there was centralization of power, a city oriented towards the West was created," reflects Andrey Kaftanov. Members of the professional community are convinced that the order of the capital’s organization should be changed. Both the city and the community, together with business, will benefit. But there are justifiable doubts: what will we eventually get? The authorities do not know what, or how, to collect what they need right now. Yuri Luzhkov’s aphorism comes to mind – "there is no money, but we really want to build". It seems that this formula has not lost its relevance yet.

37

032-037 Cover Story-y_I.indd 37

22.07.2011 15:52:59


038-039_Reklama.indd 38

22.07.2011 10:17:08


038-039_Reklama.indd 39

22.07.2011 10:17:13


Те л е к о м:

Двойные агенты Один из главных трендов на рынке телекома сегодня – объединение мобильных и фиксированных операторов. Некоторые эксперты полагают, что основной целью «монстров» является не предоставление услуг для БЦ, а продажа корпоративной мобильной связи. И статистика говорит о том, что корпорации все чаще оплачивают своим сотрудникам «мобильный офис».

Текст: Александра Каравайная .................................. Фото: архив CRE

Мобильная политика За последние два года на рынке телекома произошли крупнейшие слияния. Безусловный лидер рынка для коммерческой недвижимости – Голден Телеком – поглощен Билайном и сегодня называется Билайн Бизнес. Комстар также поглощен МТС, Мегафон стал универсальным. При этом, по мнению Михаила Сергеева, директора по коммуникациям Гарс Телеком, людям дана задача продавать не столько услуги для БЦ, сколько услуги мобильной связи для корпораций. В 2009 прирост клиентов снизился на порядок, прежде всего, это было связано с началом экономического кризиса – компании искали возможности экономии и активно сокращали расходы. Однако сейчас интерес снова возвращается. Всё большее число компаний выдает своим сотрудникам мобильный

телефон-коммуникатор в качестве обязательного инструмента, используемого в работе. «По моим расчётам, ежемесячно количество таких сотрудников увеличивается на 10-15%», – говорит Кирилл Проскурин, управляющий директор ЗАО «МультиЛайн». По некоторым оценкам, в России количество абонентских устройств подвижной связи на человека 1,12%, в США – 7,3%. Разница значительная. «Поскольку экономическое развитие России значительно повторяет западный путь, можно говорить о дальнейшем развитии и продаже устройств. Драйверами роста становятся продажа мобильного контента, дополнительных сервисов, а также новые технологии связи, которые сейчас так активно пытаются развить крупные игроки сотовой связи», – считает Александр Самодуров, генеральный директор Netone Rus Company.

Политика оплаты предприятиями мобильной связи и иного вида беспроводного доступа (GPRS или 3G предоставляют операторы «большой тройки» и Гарс Телеком, EV-DO – Скайлинк и Гарс Телеком, Wi-Fi – «большая тройка» и Таском, Wi-MAX – Yota, Гарс Телеком, Мультилайн) зависит от профиля бизнеса и корпоративной политики компаний. Михаил Сергеев считает, что сегодня политика предприятий в отношении оплаты сотрудникам (не только топ-менеджменту) дополнительных услуг беспроводной связи – начиная от голосовых услуг и заканчивая сервисами доступа в Интернет – зависит от трех трендов. Во-первых, компании, осознавшие, что конкурентоспособность их бизнеса напрямую зависит от доступности сотрудников, независимо от их местонахождения. Во-вторых, рост количества предприятий, обладающих

40

040-45 Telecom-y_I.indd 40

22.07.2011 10:18:33


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .10

достаточным уровнем доходности, чтобы не рассматривать расходы сотрудников на мобильную связь как критичные. В-третьих, организации, осознанно сделавшие ставку на возможность продлить рабочий день сотрудника через перманентное вовлечение в бизнес-процесс благодаря беспроводным технологиям. Оплата мобильной связи для сотрудников уже вошла для многих компаний в привычку. «Ранее возможность оплаты мобильной связи получал лишь топменджемент крупных компаний, владельцы собственного бизнеса, сегодня это сотрудники различных уровней и специальностей», – делятся наблюдениями специалисты «Вымпелком». Оплата средств беспроводной передачи данных только начинает получать свое развитие. Причем надо учитывать тот факт, что подавляющее большинство корпоративных пользователей использует мобильные решения передачи данных внутри здания. «Это ноутбуки со встроенной Wi Fi картой, КПК, другие мобильные устройства. Оплата этих услуг происходит в рамках оплаты услуги проводной связи и обслуживания оборудования внутри здания. Конечно, чаще всего за это платит работодатель», – рассказывает Евгений Сандомирский, коммерческий директор ЗАО «Мастертел». По наблюдениям компании «Вымпелком», самый бурный рост сейчас наблюдается в сегменте мобильного Интернета – растут не только объемы потребляемого трафика, но и количество пользователей. Мобильный Интернет используется и коммерческими компаниями, и государственными службами, например, МВД, ГИБДД, службы ЖКХ и т.д. Крупные операторы предлагают ряд продуктов и услуг, разработанных именно для бизнес-клиентов. Например, благодаря USB-модему и специальному льготному тарифному плану, рассчитанному на передачу дан-

ных, сотрудник может получить доступ в Интернет в любом месте, где есть сеть его мобильного оператора. Отдельным направлением в беспроводной передаче данных является возможность доступа сотрудников к внутренней информации своей компании, где бы они ни находились. Еще несколько лет назад Билайн запустил для своих клиентов услугу "Мобильная почта", которая позволяет читать и отправлять корпоративную почту со смартфона. Сегодня пиком развития этого направления является услуга BlackBerry. Она позволяет не только получать почту в режиме онлайн, но также иметь доступ к внутренним корпоративным ресурсам компании. Пользователь может прямо со смартфона BlackBerry зайти на свой рабочий компьютер, на диск C или в папку "Мои документы", открыть, откорректировать и отправить нужный файл. Решения по принципу «мобильный офис» предлагают все крупные операторы связи.

Очки для крупных Однако некоторые специалисты утверждают, что вслед за увеличением спроса рынок беспроводной корпоративной связи ждет спад. «Значительное число абонентов беспроводных услуг связи отказывается впоследствии от них в силу недостаточной скорости передачи данных

| Тема номера | Телеком

| |

| Интернет

|

Доля телекоммуникаций в рынке слияний и поглощений в России / Share of telecommunications in the M&A market in Russia 15%

12%

9%

6%

3%

0% 2008 г.

2009 г.

2010 г.

Средний показатель

Источник / Source: Данные обзора Российского рынка слияний и поглощений

нии и доступа в Интернет делают офисы, не имеющие возможности подключить услуги проводной связи по техническим причинам или из экономических соображений», – считает Константин Чуйков, руководитель интернет-департамента компании «Вест Колл». Все небольшие операторы, живущие исключительно за счет предоставления услуг проводной связи, в один голос

стремясь снабдить корпоративный сектор услугами мобильной связи, операторы забывают о качестве обслуживания зданий. «Аналитики рынка телекоммуникаций последние десять лет твердят, что крупные игроки вот-вот займут доминирующее положение, мелкие, но значимые в своих сегментах игроки будут поглощены, а остальным придется уйти с рынка, – делится наблюдениями

Что касается услуг голосовой беспроводной связи, то бум и взрывной спрос на них уже прошел, и основные потребности в голосовой беспроводной связи существующего корпоративного сегмента удовлетворенны. Его роста, по мнению экспертов, можно ожидать только в совокупности с ростом экономики и рынка связи. Поэтому значимого роста услуг корпоративной беспроводной связи ждать не стоит. и зависимости технологий от погодных условий, помех, перегруженности сот. Выбор в пользу беспроводной телефо-

утверждают, что клиенты недовольны качеством обслуживания «монстров». Это мнение основывается на том, что,

Михаил Сергеев, – Казалось бы, кризис должен был лишь добавить «очков» таким заявлениям. Но практика говорит

41

040-45 Telecom-y_I.indd Sec1:41

22.07.2011 15:48:09


Те л е к о м:

об обратном». По мнению специалиста, чем крупнее оператор, тем меньше у него возможностей быть клиентоориентированным, поэтому в ближайшие несколько лет локальные качественные провайдеры сохранят доли рынка. Однако другие специалисты по-прежнему предрекают период слияний. «Число небольших игроков рынка проводной связи может сокращаться лишь по одной причине — за счет тенденции к укрупнению бизнеса и поглощения мелких операторов более крупными», – считает Константин Чуйков. Кирилл Проскурин полагает, что операторы связи, предлагающие только проводные услуги связи и имеющие выручку от услуг до 50 млн рублей в год, смогут выжить в трех случаях. Первый – если они обслуживают не широкий круг потребителей услуг связи, а целевую группу или территорию, например, арендаторов бизнес-центров, гостиницы, конкретные предприятия и организации. Второй – если они аффилированы или являются партнёрами владельцев зданий и территорий. И третий – если они предоставляют услуги хорошего качества – надёжная связь и высокий уровень сервиса для абонентов. «Вопрос выживания, на мой взгляд, связан не с «проводностью» или «беспроводностью», а с эффективностью», – соглашается коммерческий директор ЗАО «Мастертел». Выступать агентами операторов сотовой связи небольшим компаниям не так легко, как это было раньше. Операторам мобильной связи выгодно самим работать с конечным потребителем и не уступать часть выручки посреднику. Кроме того, клиент не получает от этого ника-

ких преимуществ. «Небольшие компании могут занять нишу разработчиков дополнительных сервисов или контента. Как правило, это бизнес, который не требует значительных инвестиций, но при удачной реализации может принести доход», – считает генеральный директор Netone Rus Company.

Пышные проводы Возрастающий интерес к беспроводной телефонной связи, прежде всего, ощутимо сказывается на рынке розничной фиксированной телефонии. Статистика реализации городских телефонных номеров в новостройках говорит, что за последние 6 лет спрос упал более чем на 35%. По данным Гарс Телеком, в 2004 году 82% покупателей квартир (Москва, МО) сразу же или в течение полугода устанавливали телефон с городским номером, а по состоянию на 2010 это делали уже менее половины покупателей. В корпоративном секторе все зависит от масштаба бизнеса. Крупные и средние предприятия (от 400 рабочих мест) независимо от профиля бизнеса традиционно реализуют фиксированную связь (телефон и Интернет), а мобильные рассматривают дополнением. Среди предприятий средних (50400 рабочих мест) и малых (2-50) набирает популярность полного отказа от традиционной телефонии и использования мобильной связи в качестве единственного способа внутрикорпоративного взаимодействия. Прежде всего, это офисы 5-40 рабочих мест, а также некрупные предприятия с территориально распределенным присутствием. Драйвером тенденции стал кризис, заставивший компании перетряхнуть

Объем услуг подвижной связи / Tables presented by Netone Rus Company Наименование показателей / Name of parameters Подвижная связь, млн. руб. / Mobile communication, million RUR Прирост по отношению к пред. году, % / Growth year-onyear, %

2004 год

2005 год

2006 год

2007 год

2008 год

2009 год

221 841,5

282 915,7

380 231,7

456 095,6

545 115,7

554 600,0

27,53

34,40

19,95

19,52

1,74a

Фиксированная связь, млн. руб. / Fixed-line connections, million rubles Прирост по отношению к пред. году, % / Growth year-onyear, % Доля фиксированной связи в доходах от услуг связи, % / Share of fixed-line telephony in total revenues generated by communication services, %

600000

Фиксированная связь, млн. руб. Подвижная связь, млн. руб.

500000

400000

300000

200000

100000

0 2004 г.

2005 г.

2006 г.

2004 год

2005 год

2006 год

2007 год

2008 год

2009 год

225 585,65

258 791,01

305 857,75

391 211,14

434 884,82

442 997,43

-

14,72

18,19

27,91

11,16

1,87

41,76

39,22

36,71

37,76

35,60

34,77

2007 г

2008 г.

2009 г.

Источник / Source: Минкомсвязь России

бизнес-модели и научиться более разумно расходовать бюджеты на телеком. «И здесь на помощь пришли продукты на основе интеллектуальной платформы, позволяющее объединить в едином решении прямые городские номера для входящих звонков в офис, голосовое меню, а также систему переадресации на мобильные телефоны сотрудников с полноценной возможностью «короткого набора» внутри мобильной корпоративной сети. Выгода налицо, ведь содержать одновременно связь и фиксированную, и беспроводную не нужно», – говорит Михаил Сергеев. Важным трендом, который окажет влияние на завтра, эксперты считают введение новых правил набора номеров в Москве. Раньше было достаточно набрать 7 цифр городского телефона, чтобы дозвониться до абонента. Но сейчас, по новым правилам, для совершения звонка требуется ввести полный, десятизначный номер абонента. Таким образом, ценность «городских» номеров перед «федеральными» нивелируется. А значит, приобретение городского номера (особенно для малого бизнеса) теряет смысл.

Связанные проводами

Показатели фиксированной связи / Parameters of fixed-line telephony Наименование показателей / Name of parameters

Соотношение объема услуг фиксированной и сотовой связи / Ratio of fixed-line to cellular communication services

Тем не менее, воплотить мечту крупнейших операторов о полном переходе на мобильную связь в обозримом будущем не удастся, утверждают эксперты рынка. Потребность в скоростном доступе в Интернет и передаче данных растет вместе с «утяжелением» трафика. «Если для пакетной технологии передачи данных клиенту было достаточно радиоканала, то с возросшим трафиком потоковых данных (голоса, видео) беспроводные технологии не справляются», – утверждает руководитель Интернет-департамента компании «Вест Колл». По данным компании Мультилайн, рост трафика составляет в среднем 10% в месяц, и с ростом коли-

чества мобильных абонентов неизбежно будет снижаться скорость передачи данных. Даже передовые технологии, которые используются в подвижной связи, не позволяют покрыть потребности современной компании. Второй критический момент – безопасность данных. «Беспроводные решения априори менее защищены от попыток несанкционированного доступа недоброжелателей», – говорит Михаил Сергеев. По данным Netone Rus Company, доля услуг фиксированной связи в общей структуре услуг связи действительно плавно понижалась последние годы, в среднем где-то на 1% в год, в то время как в абсолютных значениях объем услуг возрастал. Что касается услуг голосовой беспроводной связи, то бум и взрывной спрос на них уже прошел, и основные потребности в голосовой беспроводной связи существующего корпоративного сегмента удовлетворенны. Его роста, по мнению экспертов, можно ожидать только в совокупности с ростом экономики и рынка связи. Поэтому значимого роста услуг корпоративной беспроводной связи ждать не стоит. Евгений Сандомирский отмечает, что беспроводной связи в чистом виде в принципе не существует. Любая технология связи, существующая сегодня, подразумевает использование проводов. На магистральных участках любой сети, GSM, WiMax или какой-то иной, в основном, используются проводные способы передачи данных. Поэтому совсем отказаться от проводов не получится – на них строятся все сети. Таким образом, в ближайшем будущем бизнеса хватит всем операторам – и мобильным, и фиксированным. Мелкие операторы могут выжить, предлагая качественные услуги узкому кругу клиентов. Гиганты будут приобретать все больше корпоративных клиентов, однако постоянно находиться в опасности их потерять.

42

040-45 Telecom-y_I.indd Sec1:42

22.07.2011 15:48:09


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .10

| Cover Story | Telecom

| |

| Internet

|

43

040-45 Telecom-y_I.indd Sec1:43

22.07.2011 10:18:34


Tele c om:

Author: Alexandra Karavaynaya ....................... Photo: CRE Archive

Double Agents 'Pocket' operators have a small share in Russia's telecom market, no more than 1-2%. Many commercial property owners and real estate investors created their own telecom operators mainly because they did not want to part with their profits. However, in today's environment such non-core business does not bring expected results. Moreover, an exclusive telecom operator often scares tenants away.

O

ne of the main trends in today’s telecom market is amalgamation of mobile and fixed-line telephony operators. Some experts assume that the main target of the “monsters” is the sale of corporate mobile communication, rather than offering services to a business center. And statistics shows that corporations ever more frequently cover the “mobile office” expenses to their employees.

“Mobile” policy Two biggest mergers have shattered the telecom market in two recent years. Golden Telecom, an indisputable market leader in the commercial property segment, was taken over by Beeline and renamed into Beeline Business. Komstar was acquired by MTS and Megafon became a universal company. In the opinion of Mikhail Sergeyev, communications director of Gars Telecom, people are commissioned with selling cellular communication services to corporations, rather than to business centers. In 2009 the growth of client base slowed down by an order of magnitude in the wake of the economic recession – companies sought after savings and cut their expenses. But now interest is being resurged. An increasing number of companies provide their employees with a mobile communicator phone as a mandatory tool. “I’ve figured out that the number of such employees increases by 10-15% every month,” says Kirill Proskurin, managing director of MultiLine. Some have estimated that the number of mobile user gadgets in Russia per capita is 1.12 against 7.3 in US – a very wide gap. “Because economic development patterns in Russia largely repeat those in the West, we may expect a further rise in the sale of mobile gadgets. The growth is driven by the sale of mobile content, extra services as well as new communication technologies which large cellular communication players now try to develop,” thinks Alexander Samodurov, CEO of Netone

Rus Company. The policy of paying for mobile communication and other types of wireless access (GPRS or 3G are offered by operators of the “big trio” and Gars Telecom, EV-DO are promoted by Skylink and Gars Telecom, Wi-Fi – by the “big trio” and Tascom, Wi-MAX – by Yota, Gars Telecom and MultiLine) by businesses is a function of corporate policy and business profile. Mr. Sergeev believes that today’s policy of businesses in relation to covering the extra services of wireless communication for their employees – from voice services to Internet access services – depends on three trends. First of all, more companies realize that the competitive strength of their business directly depends on accessibility of their staff regardless of their whereabouts. Secondly, a growing number of businesses become profitable enough not to regard the expenses on cellular communication for their employees as critical. Thirdly, many businesses deliberately stake on a possibility to extend work hours through permanent involvement in the business process thanks to wireless technologies. Covering mobile communication expenses for personnel have become a custom at many companies. “While some time earlier only top managers of big firms were granted the privilege of using mobile telecom services at a company’s expense, now this privilege has been extended to employees of various levels and specializations,” comment the experts of Vimpelcom. The payment for wireless data transmission has just started to develop. It should be taken into account that an overwhelming majority of corporate users utilize mobile data transmission solutions inside the building. “These are laptops with a built-in Wi-Fi card, PDA and other mobile devices. These services are paid as part of the bill for wire links and equipment inside the building. These bills are most often paid by the employer, to be sure, says Evgeny Sandomirsky, commercial director of Mastertel.

As reported by Vimpelcom, the fastest growth is presently observed in the mobile Internet segment – both the volumes of consumed traffic and the number of users are on the rise. Mobile Internet is not only used by commercial structures; such public services as the Ministry of the Interior, Motor Traffic Safety Department (GIBDD), and public utility services are active consumers as well. Large operators offer a number of products and services developed precisely for business clients. For instance, thanks to an USB modem and a special preferential tariff plan geared towards data transmission, an employee may have access to the Internet at any place where his mobile operator has its network. A special area in wireless data transmission is providing access to the company’s in-house information for its employees regardless of their location. Several years ago Beeline launched the Mobile Mail service for its clients, which allows reading and sending corporate mail from a smart phone. The BlackBerry service is the latest denier cry in this area. Not only does it enable email reception in an online mode; it also provides access to company’s intra-corporate resources. The user may access his or her office computer right from a BlackBerry smart phone, enter disc C or My Documents folder, open, edit

and send the right file. All major mobile operator offer this kind of solutions.

Big ones on velvet Yet some experts affirm that a slump awaits the wireless corporate communication market following the growing demand. “A significant number of subscribers to wireless communication services refuse them afterwards on account of insufficient speed of data transmission and the dependence of these technologies on weather conditions, noises and overload of cells. It is the offices that have no opportunity to get hooked up to wire communication for technical reasons or for economic considerations that choose in favor of wireless telephony and Internet access,” believes Konstantin Chuikov, head of the Internet department at West Call. All smaller operators that make their living solely by providing the wire link services argue that clients are discontent with the quality of service provided by the “monsters.” They further reason that in their aspiration to provide the corporate sector with mobile communication services operators forget about the quality of services inside the buildings. “Analysts of the telecom market keep saying that large players will soon enjoy a dominant position, smaller players that are nevertheless play an

44

040-45 Telecom-y_I.indd Sec1:44

22.07.2011 10:18:35


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .10

important role in their segments will be taken over while others will have to exit from the market, – comments Mr. Sergeev. – The crisis should have apparently added credibility to such statements, but this point is not corroborated by everyday practice.” In the expert’s opinion, the larger the operator, the fewer its chances to be client-oriented and therefore quality local providers will retain their market shares in the years to come. Other specialists still foresee a period of mergers. “The number of small wire communication market players may dwindle only for one reason: due to the trend towards business consolidation and their acquisition by bigger ones,” believes Mr. Chuikov. Kirill Proskurin assumes that communication operators offering only wire communication services and raising up to 50 million rubles a year may survive in three instances: if they serve a target group or territory rather than a wide circle of communication service consumers – for instance, the tenants of business centers, hotels, concrete businesses and organizations; if they are affiliated with or are partners of building owners and landlords; or if they provide good quality services – reliable communication and a high level of service for subscribers. “To my mind, the issue of revival boils down to effectiveness, rather than the type of communication (wire or wireless),” agrees the commercial director of Mastertel. It’s not so easy for small companies to act as agents of cellular communication operators, which they did before. Mobile communication operators are interested in direct dealings with the end consumer, not to share part of their proceeds with mediators. Furthermore the client does not get any advantages in this case. “Small companies may fill the niche of additional services or content developers. This business does not normally require bulky investments, but may bring a fair return in case of success,” believes the managing director of Netone Rus Company.

Showy send-off Mounting interest in wireless telephony first of all tangibly impacts the market of retail fixed-line telephony. The statistics of selling municipal telephone lines in newly built residential projects shows that in six recent years the demand has sagged by more than 35%. As reported by Gars Telecom, 82% of apartment buyers (Moscow and Moscow province) in 2004 would install municipal telephone lines straight off or during half a year, but in 2010 this was done by less than half of the buyers. In the corporate sector everything depends on business scale. Big and medium-size businesses (from 400 desks), regardless of their business profile, traditionally install fixed-line telephone and Internet lines while considering mobile telecom options as a supplement. As for small (2-50 desks) and mid-size businesses (50-400 desks), they often completely forego traditional telephony and use mobile connections as the only way of intra-corporate interaction. Above all, these are offices with 5–40 desks and moderate size but decentralized businesses. This trend was driven by the crisis that forced companies to revise their business models and more rationally dispose of their telecom budgets. “They capitalized

| Cover Story | Telecom

| |

| Internet

|

on new products based on an intellectual platform and enabling to integrate direct municipal telephone lines for incoming calls, a voice menu and a system of forwarding to the mobile phones of employees with a short dialing option within the mobile corporate network. This is a winsome solution, for in this case there is no need to pay separately for fixed-line and wireless telephony,” says Mr. Sergeev. The introduction of new dialing rules in Moscow is another significant trend that will impact the future use of telephony. While some time ago it was enough to dial seven digits of the municipal phone number to reach the addressee, now it is necessary to dial ten digits. This eliminates the advantage of municipal lines over “nationwide” lines and so it makes no sense (especially for small businesses) to buy municipal lines.

Linked with wires Nevertheless the dream of the biggest operators to switch to mobile communication alone won’t come to pass in the foreseeable future, market experts assert. The need for high-speed Internet connections and data transmission grows with traffic intensification. “While a client needed just a wireless channel under a general packet radio service (GPRS), wireless technologies are unable to cope with the swelling dataflow (both voice and video),” reasons West Call’s Internet department director. As reported by Multiline, the average traffic growth is 10% per month and the speed of data transmission will inevitably be falling with a growing number of mobile subscribers. Even state-of-the-art mobile technologies are unable to fully cover the needs of a modern-day business. The second critical point is data security. “Wireless solutions do not safeguard against unauthorized hostile hacking,” says Sergeev. According to Netone Rus Company, the share of fixed-line communication services has indeed been sliding down in recent years by 1% a year on average, whereas in absolute terms the volume of services has been on the rise. As regards the services of voice wireless communication, booming demand for them is already a thing of the past as the existing corporate segment has satisfied its basic needs for voice wireless communication and its further growth can be driven only by a general economic upturn and by the expansion of telecom market. Therefore one should not expect another boom in the area of corporate wireless communication. Evgeny Sandomirsky points out that wireless communication in a pure form cannot exist in principle. Any modern-day communication technology implies the use of wires. Any cutting-edge network, be it GSM, WiMax or others, depends on wired data transmission for main runs or backbone links. Therefore it is not possible to fully dispense with wires which are the backbone of all networks. This means both mobile and fixed-line operators will have their piece of the pie in the nearest future. Smaller operators can survive by offering quality services to a narrow circle of clients. The giants will be expanding their corporate client base, but will run the risk of losing some of their corporate customers at any time.

45

040-45 Telecom-y_I.indd Sec1:45

22.07.2011 10:18:35


И н т е р н е т / I nt er net:

Профессиональное сообщество коммерческой недвижимости В прошлом выпуске журнала (№14(166)) мы познакомили вас с новым проектом IN.CRE.RU и рассказали, что он собой представляет, для кого создан и как стать его участником. В этом номере мы подробно остановимся на том, как компании попадают в сообщество и какими инструментами они обладают. КОМПАНИИ IN Сообщество IN.CRE.RU базируется на трех элементах – компании, персоны, здания. Каждый из этих элементов связан друг с другом. Для незарегистрированного пользователя сообщество представляет собой каталог «Компании-Персоны-Здания». Компания заводится модератором сообщества. Приглашенные персоны при регистрации в поле Компания выбирают свою из списка уже существующих в каталоге компаний. Если в списке компаний её

Пассивное участие Компания представлена в виде профиля, где дана основная официальная информация и перечислены сотрудники компании, зарегистрированные в IN. В этом случае компания участвует в общедоступном каталоге «Компании IN»: – определяется поиском по названию; – упоминается в перечне компаний своей категории (например, «все компанииинвесторы» или все «юридические компании», присутствующие в сети); – фигурирует в профилях своих сотрудников, зарегистрированных IN.

ещё нет, то заполняется новое название компании. И модератор заводит компанию пост-фактум. Каждая персона-участник сообщества является сотрудником своей компании. Другие сотрудники его компании автоматически становятся «коллегами» и попадают в «визитницу» – раздел «сотрудники». Компания в IN – это аналог сообщества в livejournal или группы в Facebook и вКонтакте. Компания может участвовать в IN пассивно и активно.

COMPANIES IN IN.CRE.RU community is based on three elements: companies, people, and buildings. These elements are interconnected. For unregistered users the community provides a catalog of "Companies-PeopleBuildings". A company is started up by a community moderator. When registering, invited people choose their company from the list of the existing companies in the directory. If the company is not in the list, then a new

ПРОФИЛЬ КОМПАНИИ / COMPANY’S PROFILE Лента активности компании / The company’s activity

Быстрый переход на домашнюю страницу виртуального администратора компании / Quick Link to the homepage of the virtual administrator

company name is added, and the moderator establishes the company post factum. Each community member is an employee of his company. Other members of his company will automatically become "colleagues", and enter the "business cards" section of "employees". The company in the IN is an analogue of Livejournal community or the group on Facebook and VKontacte. The Company may participate in the IN passively and actively.

Passive participation The company is represented as a profile, which provides the main official information about the company and the list of its employees that are registered in the IN. In this case, the company participates in the public “IN Companies” cataloge: – it is found through searching by name – it is mentioned in the list of companies of its category (e.g. "all investor companies," or all "law firms" that are present in the network) – appears in the profiles of its employees, registered in the IN.

Активное участие

Active participation

Однако компания как полноправный участник сообщества может вести активную деятельность: – редактировать и изменять свой профиль; – «принимать» сотрудников; – приглашать новых участников IN.CRE, обмениваться «визитками», потом составлять из них «списки» (список «клиенты», «медиа», «регионы»); – размещать новости компании в общедоступный раздел сообщества «Новости»; – вести корпоративный блог; – проводить опросы; – заносить мероприятия в календарь (общедоступный раздел) и приглашать участников сообщества на него; – и самое важное, публиковать объявления: аренда, продажа, вакансия, услуга и пр.

However, the company as a full-rights member of the community can carry out the following activities: – edit and modify its profile; – "accept" employees; – invite new IN.CRE members, exchange "business cards", and then arrange them in a "list" (‘customers ',' media ',' regions'); – post company’s news in the "News" public section of the community; – have a corporate blog; – conduct surveys; – register events in the calendar (public section) and invite the community members to it; – and most importantly, publish advertisements: rental, sales, vacancies, service, etc.

Виды деятельности компании. При клике переход на каталог компаний с выбранным видом деятельности / The company’s activities. Click to go to the catalog of company with the selected activity

Материалы, компании и персоны, которые рекомендует сообществу данная компания / Materials, companies and people this company recommends to the community

Переход в управление профилем компании / Go to the administration of the company’s profile

Модератор / Moderator : Партнеры / Partners: CB Richard Ellis и KR Properties Редактор / Editor: Надежда Русина Интегрирован с

Iphone, Ipad версии в разработке

46

046-47 Internet.indd 46

22.07.2011 10:19:16


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Телеком | Практика

| |

| Мысли вслух

|

Professional Commercial Real Estate Community In the last issue of the journal (No. 14 (166)), we introduced you to the new IN.CRE.RU project, and told you what it was about, for whom it was created and how you can become a member. In this issue, we will talk about how companies can become part of the community and what tools they have. Виртуальный администратор (Admin) компании Виртуальный администратор – это управляющий компанией (т.е. сообществом, группой) в IN, он же ее владелец. Вся его деятельность в сети отражается за подписью компании. Права администратора могут быть переданы и любому сотруднику компании, которому данная функция доверена руководством. Данный сотрудник становится «компанией» в сообществе. Одновременно он может вести собственный персонифицированный аккаунт, но нужно четко разграничивать функции каждого. Поэтому мы советуем каждому сотруднику

Короткая инструкция «Как стать виртуальным администратором (Admin)»: 1. Получите доступ Admin для своей компании, отправив запрос на adm@ in.cre.ru. 2. Зайдите как «владелец» компании через полученные логин и пароль Admin. 3. Войдите в настройки счета http:// in.cre.ru/members/settings/general (ссылка в правой колонке, в блоке «Ваш счет») 4. В поле «Email адрес» вместо adm@ in.cre.ru поставьте адрес, на который вы хотите принимать приходящую в компанию почту. Нажмите «сохранить». 5. Раз уж вы здесь, не забудьте сменить пароль «владельца»: http://in.cre.ru/ members/settings/password Все. Вы владелец компании и управляющий ее аккаунтом.

оставаться самим собой в сообществе, а если ваша компания готова развивать деятельность в IN, то вести ее надо через виртуального администратора. Это удобно также и потому, что доступом виртуального администратора могут пользоваться сразу несколько уполномоченных сотрудников компании. Читайте и комментируйте блог на тему «Как пользоваться IN.CRE.RU?»: http://in.cre.ru/profile/276b01b Полная инструкция по пользованию: http://in.cre.ru/articles/2/n-a Форум тех.поддержки: http://in.cre.ru/forums/2

Virtual Administrator (Admin) of the company Virtual administrator is the manager of the company (i.e., community, group) in the IN, he is its owner, as well. All his work in the network is reflected over the signature of the company. Administrator’s rights can be transferred to any employee, to whom the management of the company entrusts this function. The employee becomes the "company" in the community. At the same time, he can have his own personalized account, but it is necessary to clearly distinguish between the functions

СТЕНА ВИРТУАЛЬНОГО АДМИНИСТРАТОРА КОМПАНИИ / VIRTUAL WALL OF THE COMPANY’S ADMINISTRATOR Быстрый переход в профиль компании / Quick jump to the company’s profile

Запросы на «обмен визитками» / Requests for "exchanging business cards"

Индикатор событий, касающихся вашего профиля или объектов. Сюда попадают комментарии, записи на стене, рекомендации / Displaying events referring to your profile or objects. This includes comments, wall posts and recommendations

Панель управления от имени Виртуального администратора. Это привычный интерфейс меню для работы с рынком. Вся деятельность администратора отображается за подписью компании / Control panel on behalf of the virtual administrator. This is the familiar interface menu for work with the market. All the activities of the administrator are displayed under the signature of the company

Переход на страницу редактирования профиля виртуального администратора. Рекомендуем сохранить профиль Admin неперсонифицированным, но заполнить реальные контакты сотрудника(ков), которые управляют аккаунтом / Go to the Edit Profile page of the virtual administrator. We suggest you to keep the Admin profile impersonal, but to fill in the real data of the employee(s) that manage the account

A short manual "How to become a virtual administrator (Admin)

Здесь можно изменить системные настройки. Изменить адрес электронной почты, пароль. А также соединить ваш аккаунт в IN.CRE.RU с аккаунтом в Facebook / Here you can change system settings. Change the e-mail address and password. Also, you can connect your account in IN.CRE.RU to your account on Facebook

TIP!

1. Obtain Admin access for your company by sending a request to adm@in.cre.ru. 2. Log in as the "owner" of the company using the received Admin username and password. 3. Go to Account Settings http://in.cre.ru/members/settings/general (link in the right column in the block "your account") 4. In the "Email Address" instead of adm@in.cre.ru put the address to which you want to accept incoming mail. Click "save". 5. Since you are here, do not forget to change the password of the "owner": http://in.cre.ru/members/settings/password That’s it. You are the owner of the company and the manager of its account.

of each. Therefore, we recommend that each employee to be himself in the community, and if your company is willing to develop activities in the IN, then it must be done through the virtual administrator. It is also convenient as several authorized employees of the company can access the virtual administrator. Read and comment on the blog "How to use IN.CRE.RU?”: http://in.cre.ru/profile/276b01b Full instructions for use: http://in.cre.ru/articles/2/n-a Support service: http://in.cre.ru/forums/2

Удостоверьтесь, что почта виртуального администратора вашей компании приходит на реальный и регулярно читаемый почтовый ящик. Вы можете пропустить важные сообщения!

Be sure to check that the mail of your virtual administrator comes to the actual and regularly read mail. Otherwise you may miss important messages!

47

046-47 Internet.indd Sec1:47

22.07.2011 15:52:42


Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: архив CRE

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Konstantin Kovalev,

Я

всегда готов взять человека по рекомендации, но сразу отправляю в HR- департаме нт, где его тщательно тестир его Например, человек хоч уют. только на вечернего секрет ет быть руководителем, но «тянет» аря. Если его это устраивае должаем работать. Мы не буд т, то пропросто сидел и получал ден ем брать человека по блату, чтобы он ьги. У нас четкая коммерчес тура. Несмотря на то, что у нас работают и друзья, и род кая струкдрузей, к ним я предъявля ственники ю всем остальным сотрудник точно такие же требования, как и ко ам. увольняю. Или человек ухо Если человек не справляется, я его дит хотим мучить, но и ты нас не сам, или мы говорим: «мы тебя не мучай». Working through good con nections I am ready

to hire a man on someone else's recommendation, but send him to our HR departm I always ent to test. Many people wan t to be managers, but in reality they are no more than secretaries. If this or that candidate finally agrees with that, then we con tinue to work together. We will never hire a wellconnected person to just sit and get his salary. We have a commercial firm. Despite the fact that some frie nds I demand from them the sam and relatives of friends are our employees, e things as any other emp loyees should do. In case of failure, I fire the m. In this case, I tell those people "We are not inclined to torture you, but you should not torture us eith er."

атает на короте, активные, но их хв ринтерами. ны еш усп ь ен оч ди их сп сть лю емени. Я называю кие промежутки вр у стайеров. Мы каждый день совершасл ые Себя же отношу к чи йеров, людей, котор У меня компания ста атем маленький подвиг. ют свои силы. Мы не рассчитываем на кр . ия ля ан де мп ре ко сп я ра вс о т ьн тае ил бо ав пр пу ра т, и по этому принци и не косрочный результа долгое время по четырнадцать часов а, ь тат не всегд но й, зко гру на Я сам могу рабо ой справляются с так ше, выдыхаюсь. Коллеги и, я был нетерпелив и требовал боль й тат ше кс на , в ше м нь ло ибка. В це конечно. Ра нас елать. И это моя ош чем человек мог сд частую означает – остаться на берегу. У бо за ра ть ес сто ис ме й пр ня ии Иди ме компан , надоело, измучился? два четкий подход. Устал ов, очень уважаю тех людей, которые за на ер их не хватит ты. Я люблю спринт вок. Но понимаю, что после первых ры й зки ре ать ел сд в ладоши года могут . Ты будешь хлопать т?» длинные дистанции хсот будешь говорить: «что происходи тре е сл по а в, тро ста ме rs for a short period Sprinters and staye cessful and active

Е

СПРИНТЕРЫ И С

НА РАБОТУ ПО БЛАТУ

ТАЙЕРЫ

Managing Partner of Blackwood

day, I o are very suc f, I am a stayer. Every There are people wh inters. As for mysel tance spr dis m g lon the l ly cal on I es e. hir of tim y that t. I have a compan ir forces. We never commit a small fea perly distribute the pro can le op pe rking for fourteen wo f sel runners. These my d fin results. I often h the same task, wit pe co can expect short-term s tired. My colleague ver ne nded more than am I ma d de an I , d hours I was impatient an st, pa the In . in our company e ays idl alw g but not lt. In general, stayin fau my s wa ed or worn It . do a man could r approach to life. Tir the game. This is ou the people an me I , ers int spr means to be out of e er job instead. I lik e time, I out? Go look for anoth ly and have good results. At the sam can be ick ey qu Th . job ir ces the tan who do long dis y cannot cope with y keep running, the if t bu s, understand that the ter me ir first hundred champions after the e day. t is going on?" som ha "W ask uld wo y the

48

048-49 Outspoken-y_I.indd 48

22.07.2011 10:19:54


|

, которые я не осуждаю, терпим к чужим порокам. Есть вещи де всего, я не люблю Преж оне. стор в них от быть но стараюсь , а перекос для меня нных огра мног й фанатизм. Я уважаю люде аться от таких людей держ аюсь означает какую-то ущербность. Я стар ивых. Бывает челоастл несч но овен откр й, в стороне. Избегаю люде В компанию таких е. жени окру свое век себя не нашел и мучает себя, типаж человека, н важе меня людей я предпочитаю не брать. Для ому почти всех потенциальПоэт и. жизн в насколько он удовлетворен вать лично. Если человек регуных сотрудников я стараюсь собеседо рамках, я могу это понять. Это х-то каки в ится держ но лярно выпивает, тие к алкоголю является трас Прис лем. простой способ уйти от проб ь иват здоровый образ жизни. признаком слабости. Я стараюсь прив йогой, часто бывают на приротом, спор тся маю Я вижу, как люди зани й природы. Здоровой образ само де, причем не ради выпивки, а ради ивной культуры. жизни является частью нашей корпорат On sins s that I never comment. At the

НАЦИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Many people think that But I often ask mysel if all goes well, there is no reason to ch ange anything. f: "Are you comfort able with doing the after day for twenty same things day years?" In this respe ct can tighten screws in such a way that an I always say that a creative person yone would admire. well if you do love Everything goes your job. It is possi ble to do the same if you really have fun job for doing that. At the same time, everythi many years your desire to deve lop. If you make no ng depends on progress in 20 years or even disastrous. , it can be bored, Another thing is to turn your own firm only 20 people sit that initially had ting in two rooms into turnover that is pre sent in nearly all seg a company with a million dollars ments of the marke not so many compan t. Lo ies The result is obvious in Russia have managed to be profitab oking back, le for 20 years. .

М

I personally prefer Italian brands. I think that nothing compares to Italian designers and manufacturers in terms of fashion and beauty. I prefer Etro suits. Dolce & Gabbana suits are designed for people aged 30-35 years. Etro are the suits for the people of 35 to 50 years. After that, Brioni brand should fit. I believe that everyone should keep to his own age, rather than trying to be like his father, wearing a Brioni suit. Or his 18-year son, who buys a Dolce & Gabbana suit when he is 18. I also believe that any lack of correspondence means an inner conflict and inability to enjoy what you have.

Every business in Russia is based on personal relationships. Every now and then, businesses are established by people of the same nationality. It is understood not only in business, but also in politics. As for our company, Blackwood has been built differently. We have the best people. We never care who you are – Muslim, Jewish, Russian, or American. Everyone should meet the same criteria. If you do your job perfectly, it means that you are one of us. However, we always take into account the specifics when negotiating with other people. One always has to understand how to behave in different situations. Respect for other people's religion is a very important thing for every businessman to think about. You should be able to communicate with people if you want them to trust you. This means that you must understand them and respect their culture.

Б

изнесмен всегда до мормоны в реше лжен оставаться человеком гибким ни . но понятной эффе и бизнес-вопросов исходят из аб Даже со кт лютив но ст и. религиозными, но Я люблю общать ся с людьми гибкие. А религи я боюсь фанатиков. Фанатики со оз ве страну бросает из ный – это человек понятный, дост ршенно не упный. Нашу ст ор он ы в ст орон многие ударилис ь в сумасшедшую у. От дикого материализма религиозность. Оч посты, сумасшедши ен гиозный человек, е обряды вне зависимости от рели ь жесткие гии. Я релино не в смысле по а в смысле понима кл ния божественнос онения какой-то религии, религия и вера – ти пр оисходящег не ния политических что внутреннее, а не инструмент о. Для меня преследовацелей. Religion

The businessman must always be a fle xible human being solve their proble ms effectively. I lik . Even the Mormon e to communicate s but I am afraid of with religious peop fan le, be friendly to others atics. They are not flexible. Any rel igious man should . Our country runs to extremes. In th here studied the so e old days, everyon -ca e gious, following cra lled wild materialism, now everyon e seems to be relizy rituals, regardles gious person, but s of rel igi on . I consider myself it is not that I worsh a reliip this or that religi that everything ha on. ppening on this pla net has some divine I mean my belief me, the religion an predestination. Fo d belief are inner things, rather than r a political tool.

are thing I am tolerant of other people's vices. There do not like. First, I do not like bigots. I I ns actio in ipate partic not same time, I do able when their ideas become obsesmfort unco feel do I respect devout people, but stay away from unhappy people. also I le. peop sive. I typically stay away from such one around for years. I never every hurts Sometimes, a man fails to find himself and see happy employees around. to rtant impo very is it me, For le. hire such peop oyee of our company personally. I can Therefore, I interview every potential empl has control over himself. This is bad, but s drink understand a person who regularly Addiction to alcohol is a sign of ems. probl because this is an obvious way to avoid yle. I see many people who like lifest hy healt a them show to try s weakness. I alway rate culture. corpo our of part is yle lifest sports, yoga. The healthy

не очень близки итальянские бренды. Я считаю, что в том, что касается дизайна и красоты, ничего не может сравниться с итальянскими производителями. Сейчас я предпочитаю костюмы Etro. Костюмы Dolce & Gabbana для людей до 30-35 лет. Etro – от 35 до 50 лет. Дальше – Brioni. Я считаю, что каждый должен оставаться в своем возрасте, а не пытаться быть похожим на папу, надев костюм от Brioni, или на своего сына, которому 18 лет, облачившись в костюм Dolce & Gabbana в 60. Я считаю, что и то, и другое говорит о внутреннем конфликте человека и его неспособности насладиться тем, что есть. On fashion

юбой бизнес сильно завязан на личных связях, поэтому часто бывают бизнесы, строящиеся по национальным признакам. Это понятное явление, да и не только в бизнесе, но и в политике, – где угодно. Компания Blackwood строилась по другому признаку, у нас работают просто эффективные люди. Нам все равно, кто ты – араб, еврей, русский, американец. Для всех одни и те же требования. Если ты исполняешь обязанности качественно, то ты наш человек. При этом надо учитывать на переговорах особенности собеседника. Надо понимать, как и с кем себя вести. Уважение к чужим религиям – важное качество для любого бизнесмена. Ты должен уметь общаться с людьми, нравится людям. А для этого надо их понимать и уважать их культуру. National specifics

Л

О РЕЛИГИИ

О ПОРОКАХ

| Практика

М

ногим людям каже тс смысла ничего ме я, что если все идет хорошо, то не ня задавать вопрос: ть. Но самому себе часто приходит т «не надоело ли уж ся маться одним и тем е двадцать ле же даже шурупы буде ?». Я всегда говорю, что творческий т занит и любоваться. Все закручивать так, что все вокруг буду человек по Можно заниматься лучается хорошо, когда любишь св т стоять одним и тем же мн ое дело. ог получать удовольс твие. Но, конечно, ие годы, но не переставать хочешь ли ты сам многое зависит ра сирует , то это как звиваться. Если 20 лет человек не от того, минимум скучно, а прогрескак максимум – гу Другое дело – же би ла 20 людей, сидящи ние превратить фирму, которая со тельно. ст х ми оборотами, зани в 2-х комнатах, в компанию с ми ояла из лл ма ионныющ ую ся вс еми сегментами ры 20 лет сохранилос нка. За эти ь прибыль. Результа не так много компаний, которые приносят т налицо. On creativity

Я

О МОДЕ

| |

а бы я не занимался меня в жизни не было промежутка, когд ре раза в неделю четы трия ас Сейч та. каким-то видом спор маюсь йогой. При занимаюсь теннисом, и еще активно зани ь расслабляться. умет мо ходи необ тебе ике граф напряженном ому менеджеру высокого Первый вопрос, который я задаю люб м образом вы снимаете звена, когда принимаю на работу: «а каки вы не будете с ним Если стресс?». Наша жизнь полна стресса. ос «с помощью чего?». вопр бороться с помощью спорта, то встает вка, что не есть лучший Более откровенные говорят сразу – выписитуация, а стресс приая ссов стре но, вариант. Бизнес, безуслов ете способ с ним бороться, ходится чем-то снимать. Если не найд ны занимаются довольно есме бизн о Част ь. етес то быстро загн ис помогают преодолеть тенн или ей агрессивным спортом. Хокк улка на природе расслафизическую усталость. Йога или прог мы любим борьбу и нам тны, азар мы Но ки. бляют психологичес е. круг м часто комфортно в этом замкнуто On sports s three or four times a

У О СПОРТЕ

О ТВОРЧЕСКОМ

ПОДХОДЕ

# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Интернет | Мысли вслух

, I play tenni In my life, I go in for various sports. Today a busy working schedule, I need to week. I am doing yoga as well. Having such top manager I hire is "how do you any ask I ion quest first The . relax to be able you do not fight it with sports, If . stress of full is life Our stand the stress?" I do not think this is the best but ing, drink r then how? Some people prefe should be managed. If you stress any option. Any business is stressful, and are gone some day. Many business you then it, ge mana to way your find do not s. Hockey or tennis can help you stay people are engaged in aggressive sport relax mentally. But the people are you help can healthy. Yoga or just a walk ortable with that. comf are reckless, they love to fight and they

49

048-49 Outspoken-y_I.indd 49

22.07.2011 10:19:55


Пр а к т и к а:

Проблемы российской оценки: пустые отчеты или непрофессиональный подход? Оценка предшествует любой сделке с недвижимостью. Как правило, она проводится по заказу собственника или покупателя профессиональными оценщиками. Однако определить профессиональный уровень отчетов об оценке и понять, насколько и каким оценщикам можно доверять, в России до сих пор является большой проблемой. Ольга Тарасова, MRICS, Руководитель проектов департамента оценки активов «НЭО Центр»

Что такое отчет об оценке Отчет об оценке есть итоговое заключение о стоимости объекта, т.е. документ, в котором должны быть ясно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, так, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создали ложного впечатления об объекте. К сожалению, общий уровень качества российских отчетов об оценке на сегодня оставляет желать лучшего. Основная сложность, которую сегодня отмечают инвесторы – длинные несодержательные отчеты, в которых много «воды», различных формул и заумных фраз, но нет четкого обоснования стоимости объекта оценки. Особенно остро эта проблема стоит в регионах, где оценщики не знают, на что ориентироваться: рынка нет, зато есть мнение администрации. Требования российского законодательства, предъявляемые к отчетам, регламентированы Федеральным стандартом оценки №3, а также стандартами оценки, разработанным и принятым саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой должен быть каждый практикующий оценщик.

Что представляют собой стандарты Российские оценщики и оценщики европейских стран и США, как правило, при составлении отчетов руководствуются национальными стандартами. Международные стандарты оценки являются рекомендованными, члены же таких организаций, как Европейская ассоциация оценщиков TEGоVA (The European Group of Valuers Associations) и британского Королевского института сертифицированных сюрвейеров RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), должны неукоснительно следовать стандартам данных организаций. Международные стандарты оценки рекомендуют оценщикам придерживаться тех же принципов, что и российское законодательство, т.е. в них изложены основные требования к содержанию отчетов. Любой оценщик должен неукоснительно соблюдать стандарты по оценке РФ. Приоритет национальных стандартов признают и стандарты RICS. Являясь более «жесткими», эти стандарты обязывают членов RICS неукоснительно соблюдать

требования к минимальному содержанию отчетов и содержат перечень информации, которую в обязательном порядке следует отразить в отчете. Отчет можно даже составить по форме, полученной от Заказчика, но при этом минимальная информация, прописанная в стандартах, в обязательном порядке должна быть отражена в отчете.

В чем на самом деле проблема Отчет должен доносить до читателя ясное понимание мнений, выраженных оценщиком, но в то же время обязан быть удобочитаемым и доступным для понимания теми, кто еще не имеет достаточных знаний о данном имуществе. Оценщик при составлении отчетов должен соблюдать принципы существенности, обоснованности, проверяемости, достаточности. Инвесторы соглашаются, что при всем желании и способностях оценочных компаний по-прежнему приходится сталкиваться с «пустыми» отчетами. Это связано прежде всего с отсутствием рыночных условий и небольшим количеством сделок на рынке недвижимости, а также с низким качеством оценочного образования, на котором сказывается и уровень преподавания, и отсутствие практики. Что касается западных инвесторов, они не могут определиться с российским рынком не из-за отсутствия стандартизированных отчетов об оценке (на Западе их тоже нет), а из-за того, что отчеты выполнены некачественно, т.е. просто не соответствуют требованиям российского оценочного законодательства. Можно сослаться на существующие объективные причины, влияющие на «наполняемость» отчетов: неразвитость региональных рынков, отсутствие у оценщиков доступа к реестру совершенных сделок, острая необходимость в коррекции оценочного законодательства и приведение его в соответствие с Международными стандартами оценки и т.д.; данный список можно значительно расширить. Но все же задачу, которую ставят западные инвесторы перед российскими оценщиками можно решить даже в существующих условиях, предоставляя качественные услуги. Еще до заключения договора инвесторам следует четко оговорить задание на оценку с оценщиком, высказать требования к информации, которую следует отра-

зить в отчете. Узнать, есть ли в оценочной компании, в которую обратились, специалисты, способные провести необходимые исследования, обладает ли оценщик опытом аналогичной работы. Претензии к качеству отчетов обусловлены в первую очередь низкой квалификацией исполнителей, особенно на региональных рынках. ВУЗы и различные курсы по переподготовке «наштамповали» множество оценщиков с низким уровнем знаний и отсутствием опыта, которым полученные образовательные документы позволяют вести оценочную деятельность. Данное «перепроизводство» оценщиков привело к демпингу цен на рынке оценочных услуг. Однако эксперты полагают, что эту проб��ему должно решать само оценочное сообщество. Например, ввести квалификационные экзамены при вступлении в саморегулируемую организацию оценщиков. Данные организации наделены полномочиями проводить плановые и внеплановые проверки отчетов. Любой заказчик оценки может обратиться в саморегулируемую организацию, членом которой является оценщик, если не доволен качеством предоставленного отчета. В отношении оценщика могут быть применены меры дисциплинарного воздействия и наложены штрафы, если при проверке выяснится, что отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Представители же СРО предлагают создать единый реестр, что не позволило бы оценщикам при переходе из одной организации в другую утаивать наложенные взыскания.

Как бороться с некачественными отчетами Проблему «пустых» отчетов можно минимизировать путем выбора оценщиков. Уровень, скажем, большой «четверки» (PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, Ernst & Young и КПМГ) примерно одинаков, однако существует разница опыта и знаний в разных отраслях рынка недвижимости, а также по регионам. Кроме того, качественные отчеты делают и другие оценочные компании. В связи с этим при выборе оценщика необходимо на каждый случай учитывать наличие и опыт партнеров оценщика на региональном уровне. Важно также понимать, что для составления качественного отчета необходимо

заложить достаточно времени, а также быть готовым платить достойную цену за оказанную услугу. Саморегулируемые организации на данном этапе не в полной мере используют предоставленные им законом возможности по пресечению деятельности недобросовестных оценщиков. Складывается впечатление, что некоторые саморегулируемые организации заинтересованы только в росте количества своих членов. Но такое бездействие вредит оценочному сообществу, у пользователей отчетов складывается негативное отношение к профессии оценщика в целом. Позитивные изменения на российском рынке оценочных услуг уже происходят. Особенно активно в данном направлении работает Национальная Ассоциация «RICS Rossia & CIS». Члены данной организации имеют репутацию компетентных специалистов, которые в своей работе руководствуются этическими нормами. Поэтому у пользователей отчетов, выполненных по стандартам RICS, не бывает замечаний к содержанию и наполняемости документа. Инвесторам можно дать всего один совет: требуйте от оценщика соблюдения законодательства. Однако, когда речь идет об иностранных инвесторах, возникает необходимость не просто в качественных отчетах, но и в выполненных в соответствии с нормами и правилами, принятыми на международном уровне. Стандарты оценки RICS, которые были переведены на русский язык и адаптированы к российской терминологии, включают в себя основные принципы Международных стандартов оценки, опубликованных Комитетом по Международным стандартам оценки (IVSC), и включения из МСФО. Этот документ можно с уверенностью назвать квинтэссенцией опыта крупнейшей мировой оценочной ассоциации.

Вывод Российская практика составления отчетов по оценке аналогична международной. Причина «пустых отчетов» – в низкой квалификации исполнителей, низком качестве образования и слабом контроле со стороны СРО за деятельностью оценщиков. Изменения в лучшую сторону на рынке оценочных услуг в России происходят, но к сожалению, не так быстро, как хотелось бы.

50

050-53 Practice-y_I.indd 50

22.07.2011 15:53:58


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Outspoken Thoughts | Practice

| |

| Opinion

|

Problems of Russian appraisals: empty reports or unprofessional approach? An appraisal precedes every real estate transaction. As a rule, it is carried out upon the request of an owner or buyer. However, it is still a big problem in Russia to determine the professional level of appraisal reports and to understand to what extent and which appraisers we can really trust. Olga Tarasova, MRICS, project manager of asset valuation at the NEO Center

Olga Tarasova / Ольга Тарасова

standards when preparing their reports. International Standards are merely recommended, with members of such organizations as the European Group of Valuers Associations TEGoVA and the Royal Institute of Chartered Surveyors RICS being required to always follow the standards of these organizations. The International Valuation Standards recommend that evaluators follow the same principles that are stipulated in the Russian legislation, i.e. they set out the basic requirements for the content of reports. Every appraiser must strictly comply with the evaluating standards of Russia. RICS standards recognize the priority of national standards. Being more "rigid", these standards require from RICS members strict compliance with standards for the minimum content of the report and inclusion of a list of information that must be reflected in each report. The report can even be written in the form received from the Customer, but minimum information stipulated in the mandatory standards should be reflected.

What is an Appraisal Report? An Appraisal Report is the final conclusion about the property value, i.e. a document, which should clearly set out conclusions about the actual worth, made during an evaluation process, and should not be misleading, ambiguous, or create a false impression about the property. Unfortunately, to date the overall quality of Russian appraisal reports has left much to be desired. The main difficulty that investors now mention is long unsubstantial reports that are too watery. They contain various formulas and abstruse phrases, but there is no clear justification of the value assigned to the object. This problem is particularly acute in the regions, where the appraisers have no reference points – there is no market there, however they do know the opinion of the administration. Requirements of the Russian legislation, applicable to appraisal reports, are regulated by the Federal Appraisal Standards No. 3, as well as by the evaluation standards, developed and adopted by the self-regulatory organization of appraisers, to which every practicing appraiser must belong.

What are these standards? Russian appraisers, appraisers in European countries and in the United States, as a rule, are guided by their respective national

What is the real problem? The report should convey to the reader a clear understanding of the views expressed by the evaluator, but at the same time it must be legible and accessible to the understanding of those who still do not have sufficient knowledge about this particular property. When preparing a report, the appraiser must comply with the principles of materiality, reasonableness, verifiability and sufficiency. Investors agree that, with all the desire and skills of the appraisal companies, they still have to deal with "vacuous" reports. This is primarily due to the lack of market conditions and the small number of transactions in the real estate market, as well as due to the low quality of evaluation education, which is affected by the level of teaching and lack of practice. As for foreign investors, they have trouble making decisions about the Russian market, not because of the lack of standardized evaluation reports (they do not have these in the West either), but due to the fact that the reports are of poor quality, i.e. they simply do not meet the requirements of the Russian appraisal legislation. We can list several objective reasons that affect the "content" of these reports – underdevelopment of regional markets; the evaluators do not have access to the registry of transactions; urgent need to correct

the appraisal legislation and to bring it into accordance with international valuation standards, etc. This list can be greatly expanded. Yet the needs of foreign investors can be satisfied by Russian appraisers, even under existing conditions, if they provide high quality services. Before the conclusion of a contract, investors should clearly define the task of the appraisal; they should inform the evaluator on all the requirements for the information that should be reflected in the report, verify if the chosen appraisal company has specialists who are capable of undertaking the necessary research, and whether the evaluator has had similar prior experience. Complaints about the quality of reports are primarily the result of low-skilled performers, particularly in the regional markets. Universities and various retraining courses have “certified” a great quantity of appraisers with low levels of knowledge and lack of experience. Most of these now have certificates allowing them to carry out appraisal activities, not backed up by substantive knowledge or experience. This "overproduction" of evaluators has led to dumping prices in the appraisal services market. However, experts believe that this issue should be resolved by the appraisal community itself – for example, through the introduction of qualifying exams when joining the self-regulatory appraisers' organization. These organizations have the authority to conduct scheduled and unscheduled inspections of reports. Any customer can apply to a selfregulatory organization to review an appraisal report provided by one of its members, if he or she is not satisfied with the quality of the report. They may apply disciplinary action and assess fines to the valuator if the verification reveals that the report does not comply with the federal appraisal standards. Representatives of the SROs propose to establish a single registry that would not allow valuators to conceal their prior imposed penalties when passing from one organization to another.

How to deal with poor-quality reports The problem of “vacuous” reports can be minimized by the proper selection of evaluators. The levels of, let us say, the “Big Four” (PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, Ernst & Young and KPMG) are approximately the same, but there is a difference in experience and knowledge in various sectors of the real estate market, as well as the various

regions. In addition, other appraisal companies do create qualitative reports as well. In this regard, when selecting an appraiser, one must approach each case separately, looking at the partner’s presence and experience at the regional level. It is also important to understand that to receive a qualitative report, one must grant sufficient time, and be ready to pay a fair price for the service. At this stage, self-regulatory organizations do not make full use of opportunities, provided by law, to curb the activities of unscrupulous appraisers. One gets the impression that some self-regulatory organizations are only interested in getting more members. But such inaction hurts the community of appraisers; the users of reports develop a negative attitude to the profession of the appraiser in general. Already some positive changes are taking place in the Russian appraisal services market. The National Association “RICS Russia & CIS” is particularly active in this field. Members of this organization are known as competent professionals who are guided by ethical standards. Therefore, users of reports that are made according to RICS standards, have no complaints as to the content and fullness of such documents. We can give only one piece of good advice to investors – ask that your appraiser complies with the law. But when it comes to foreign investors, it is necessary not just to create highquality reports, but to perform them in accordance with the rules and regulations adopted at the international level. RICS Evaluation Standards, which were translated into Russian and adapted to Russian terminology, include basic principles of the International Valuation Standards, published by the International Valuation Standards Committee (IVSC), and inclusions from IFRS. This document can safely be called the quintessential experience of the world's largest appraisal associations.

Conclusion Russian practice in making appraisal reports is similar to the international one. The reason for "vacuous" reports lies in the low-skilled performers, in the quality of education and insufficient supervision by SROs of the activities of their appraisers. There are positive changes happening in the appraisal services market in Russia, but unfortunately these are not happening as fast as we would like them to happen.

51

050-53 Practice-y_I.indd 51

22.07.2011 10:21:02


Пр а к т и к а:

Страхование на грани В разгар финансового кризиса в 2009 году эксперты отмечали, что огромное количество российских строек оказались «заморожены», – называлась цифра около 70%. В связи со сложившейся тогда ситуацией возник вопрос том, какие гарантии есть у владельца недостроенного объекта, вложившего средства в его возведение. Есть ли такие механизмы на государственном уровне? Или тут все зависит от действий самой компании? По крайней мере, один инструмент, помогающий вернуть средства в случае, если недостроенный объект сильно пострадает, есть – это соответствующие программы страхования. Татьяна Тенникова, руководитель управления страхования имущества юридических лиц, АльфаСтрахование

«Подстелить соломку» Кто в первую очередь страдает от незавершенного строительства? Самый очевидный ответ – дольщики, вложившие средства в строительство и ожидающие, например, сдачи дома в эксплуатацию. В 2009 году эксперты строительной отрасли разработали законопроект «О страховании вкладов физических лиц в долевое строительство жилья в России», который предполагал создание особого фонда страхования вкладов дольщиков жилищного строительства. Средства туда должны были бы отчислять строительные компании и государственный бюджет. В случае срыва строительства выплаты составили бы от 700 тысяч до 2 миллионов рублей (в крупных городах) на один договор. Подобная инициатива объяснима – граждане нашей страны в любой ситуации, чреватой потерей средств или имущества, склонны рассчитывать в первую очередь на помощь государства. И фонд мог бы стать таким инструментом государственной поддержки пострадавших дольщиков. Но должны обезопасить себя и компании, например, осуществляющие строительство или владеющие недостроенным объектом (не обязательно жилым домом). Для таких компаний разрабатываются специальные страховые продукты, которые позволяют обезопасить и строящиеся объекты, и собственные затраты от потерь.

Кроме того, нельзя не упомянуть о том, что любой незавершенный объект подвержен большему числу рисков, чем готовое здание. Прежде всего, на незавершенном объекте отсутствуют штатные системы безопасности, а значит, при пожаре или, например, аварии на коммуникациях подобное здание пострадает несравнимо больше. Более того, перемещение спасательных служб на незавершенном объекте также может быть затруднено, и это обстоятельство несет дополнительную угрозу: например, пожарные могут просто не добраться до очага возгорания, если здание построено лишь частично. А коммуникации на таком объекте, даже если они проложены, могут действовать не в полном объеме, что затруднит процесс ликвидации последствий инцидента. Другая сложность состоит в том, что полисы страхования незавершенных объектов включают широкий перечень рисков. Например, если страхуются строительномонтажные работы, то список случаев, от которых может пострадать возводимое здание, все-таки достаточно ограничен. Если же речь идет о недостроенном объекте, то в полисе необходимо предусмотреть случаи, которые не связаны напрямую с процессом возведения здания: например, стихийные бедствия, пожары, падение летающих объектов и их частей, противоправные действия третьих лиц, кражи со взломом и другие случаи.

Проблемы? Проблемы… Сложность программ страхования незавершенного строительства состоит в том, что они находятся на стыке страхования строительно-монтажных работ и страхования существующего (готового) имущества. Соответственно, в большинстве случаев убытки компании, страхующей подобные объекты, могут быть связаны как с осуществлением строительно-монтажных работ, так и с классическими имущественными рисками, и все они должны быть предусмотрены в страховом полисе.

Недострой бывает разный Как ни парадоксально это звучит, но недострой тоже бывает разный. Стройка может быть законсервирована, то есть строительно-монтажные работы на ней прекращены, а может быть завершена частично при продолжающемся строительстве. В первом случае покрытие по полису строительно-монтажных работ не действует, т.к. собственно никаких работ на объекте не ведется и страховать объект можно только как незавершенный. Для страховой

компании при работе с такими объектами могут возникать следующие сложности: Остановка строительства может быть связана, например, с распоряжениями государственных органов, запрещающими дальнейшее строительство, или же с отсутствием средств на продолжение строительства. В этом случае у владельца, застраховавшего объект, может возникнуть соблазн уничтожить уже возведенную часть здания и получить страховку. Таким образом, застройщики стремятся компенсировать свои расходы за счет средств страховой компании, и такие прецеденты, к сожалению, не редкость. Для страховой компании это означает повышенный риск страхового мошенничества. Законсервированные, особенно на длительное время, объекты, как правило, очень плохо охраняются. В них легко могут проникнуть посторонние, имущество с таких недостроенных зданий расхищается, элементы уже существующей отделки демонтируются. Реалии нашей жизни таковы, что на подобных заброшенных стройках быстро возникают свалки, поселяются бездомные. Все это значительно увеличивает степень риска для компании-страховщика. Быстро приходить в негодность может недостроенное здание целиком или отдельные его части. Напрямую такие риски частичного износа объекта полисом имущественного страхования не покрываются, но могут увеличить ущерб, если, например, весь объект пострадает от стихийного бедствия. Оценить влияние подобных естественных факторов на величину и причины ущерба может только сложная дорогостоящая экспертиза.

NB! Дополнительная сложность, с которой могут столкнуться и страховая компания, и владелец страхуемого объекта, заключается в том, что недостроенное здание должно пройти оценку. При этом объекты незавершенного строительства не имеют официальной цены, поскольку они их не

принимает государственная комиссия и не выдает владельцам соответствующий акт. Если называть вещи своими именами, официально недостроенные здания еще не являются объектами недвижимости. Какие факторы влияют на стоимость таких «строек»? реальная рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату оценки; • степень завершенности строительства и определение величины затрат, необходимых для его полного завершения; возможные варианты наиболее эффективного использования объекта, которые могут дать наибольшую прибыль в будущем; возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект. Как правило, оценка подобных объектов недостроя доверяется компаниям, которые специализируются на этом виде деятельности и учитывают все нюансы существующего положения дел и перспектив использования будущего здания и земельного участка.

Исключения из правил Для компании, которая намерена застраховать недостроенный объект, важно знать, что страховая компания не покрывает дефекты, возникшие в результате ошибок в проектировании и монтаже. А надо заметить, что подобные случаи далеко не редки, когда речь идет о возводящемся объекте, не прошедшем приемку проверяющей комиссией. Указанные риски в некоторых случаях могут быть покрыты по другим видам страхования, таким как страхование строительно-монтажных работ, страхование ответственности архитекторов и проектировщиков и т.п. Все эти виды страхования могут быть представлены и одним страховщиком. В этом случае процесс выплат при причинении ущерба ускоряется.

52

050-53 Practice-y_I.indd 52

22.07.2011 10:21:02


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Outspoken Thoughts | Practice

| |

| Opinion

|

Insurance on the verge In the midst of financial crisis in 2009 experts noted that a large number of Russian construction projects were "frozen"; they claim this figure reached 70%. Due to the then difficult situation, there appeared the question: what guarantees the owner of an unfinished construction had – the one who invested so much in it? Are there such mechanisms at the state level? Or it all depends on the actions of the company itself? At least there is one tool to help recover the funds if an unfinished project seriously suffers; this is the appropriate insurance program. Tatiana Tennikova, Head of property insurance of legal entities, Alfa Strakhovanie

Creating a safety cushion Who is the first to suffer from an unfinished construction? The most obvious answer is the shareholders, who invested into the construction and are waiting, for example, for the commissioning of a building. In 2009, experts from the construction industry have developed a draft law "On insurance of individual deposits into the shared construction of residential housing in Russia", which involved the creation of a special insurance fund for shared construction of residential housing. Construction companies and the state treasury should have been required to pay into the system. In the event of construction failure, payment would have been from 700,000 to 2,000,000 rubles (in large cities) per contract. Such an initiative is understandable, as the citizens of our country, in any case, facing the loss of funds or property, tend to rely primarily on the state’s assistance. And the fund could become a tool of state support for the affected shareholders. But the companies, for example, carrying out the construction or owning an unfinished object (not necessarily an apartment building) must protect themselves too. For

be associated with the implementation of civil and erection works and with the classic property risks, which all should be included in the insurance policy. In addition, we should mention that any unfinished object is exposed to more risks than a finished building. First of all, the unfinished object is not equipped with security systems and hence in case of fire or, for example, if there is an accident with utility lines, such a building will sustain significantly higher damages. Moreover, the movement of rescue services in a half-finished object can also be difficult and this is an additional threat – for example, firefighters may simply fail to reach the source of fire if a building is only partially built. And the utility lines on such an object, even if they are laid, could be only partially operational, making it difficult to recover from the incident. Another difficulty lies in the fact that insurance policies for unfinished projects include a wide range of risks. For example, if civil and erection works are insured, the list of cases in which the erected building may be damaged, is rather limited. If it’s an

and the site can be conserved. Or construction works can be partially completed under an ongoing construction project. In the first case the policy does not cover civil and erection works, as actually no work is carried out at the facility, and the object can be insured just as an unfinished property. An insurance company working with such objects may face the following difficulties: The suspension of construction works can be connected, for example, with the order of public authorities, prohibiting further construction, or with the lack of funds to continue the construction. In this case, the owner of the insured object may be tempted to destroy the already built part of the building and collect the insurance. Thus, developers may seek to recoup their costs at the expense of an insurance company, and such precedents, unfortunately, are very common. For the insurance companies, this means an increased risk of insurance fraud. Suspended construction objects, especially those frozen for a long time, are usually very poorly guarded. Outsiders can easily penetrate into these constructions, plunder the property from unfinished buildings, or dis-

Any unfinished object is exposed to more risks than a finished building. First of all, the unfinished object is not equipped with security systems and hence in case of fire or if there is an accident with utility lines, such a building will sustain higher damages. these companies there are special insurance products that help them secure themselves against the loss of facilities under construction and the moneys spent.

Do you problems? The complexity of insuring projects under construction is that they are at the junction of insurance of civil and erection works and the insurance of an existing (finished) property. Accordingly, in most cases the losses of the company that insures such objects may

unfinished facility, the policy must provide for cases, which are not directly related to the process of erecting a building – for example, natural disasters, fires, the fall of flying objects and their parts, illegal actions of third parties, theft and other cases.

Unfinished construction projects differ Paradoxical as it may sound; unfinished construction projects are all different. The construction activity may be suspended – that is, civil and erection works can be interrupted

mantle some of the existing finishes. Everyday realities are such that these abandoned construction sites quickly become dumping grounds and homeless people settle there. All this greatly increases the risks for the insurer. Entirely unfinished buildings and some of their parts may rapidly deteriorate. The insurance policy does not cover directly the risks of partial depreciation, but these may increase the damage, for example, if an entire object is affected by a disaster. Only a comprehensive, and expensive, examination

can assess the impact of such natural factors on the magnitude and causes of damage.

NB! An additional complexity that the insurance company and the owner of an insured property may encounter is that an unfinished building should be appraised. In this case, construction sites in progress have no official price, because they haven’t passed the state commission and do not have a corresponding act. Speaking literally, officially unfinished buildings are not regarded as real estate facilities. What factors affect the value of these "buildings"? real market value of the project under construction on the date of evaluation; a degree of completion and estimation of the cost required for its completion; options for the most efficient use of the object, which could yield the highest profit in the future; possible options of the best use of land on which the facility is located. As a rule, the assessment of such unfinished objects is trusted to companies that specialize in this type of activity and can take into account all nuances of the current status and the prospects of using the future building and land.

Exceptions to the rule For a company which intends to have an unfinished object insured it is important to know that the insurance company does not cover defects caused by errors in design and installation. And it should be noted that such cases are not rare, when it comes to erected objects that have not been accepted by the commission. These risks, in some cases may be covered by other types of insurance, such as the insurance of civil and erection works, architect and designer liability insurance, etc. All these types of insurances can be provided by one insurer. In this case, the process of payment for damages is accelerated.

53

050-53 Practice-y_I.indd 53

22.07.2011 10:21:02


М н е н и е:

Необъективная реальность Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A.Ricci

Как человеку, работающему на рынке коммерческой недвижимости вот уже 10 лет, особое удовольствие мне доставляет читать и анализировать регулярные отчеты консультантов по недвижимости. Что же меня там так забавляет?

П

редлагаю не ходить далеко за примерами и обратиться к отчету по офисной недвижимости Москвы за первый квартал 2011 года. Возьмем, например, один из важных показателей – ввод новых зданий в эксплуатацию за отчетный период. Итак, внимание: в течение первого квартала 2011 года по данным ведущих консультантов было введено в эксплуатацию: Jones Lang LaSalle – 198 тыс. кв. м, Knight Frank – 240 тыс. кв. м, Colliers International –

LaSalle количество сделок увеличилось на 19%. Вот как спрос растет! А по данным не менее уважаемых Knight Frank, Colliers International спрос остался на прежнем уровне и совсем себе не растет. По данным же S. A. Ricci спрос вообще немного снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такую картину мы наблюдаем почти по всем ключевым данным и почти по каждому кварталу. К сожалению, цифры очень серьезно «пляшут». В редких случаях различия в ключевых показателях можно оправдать статистической погрешностью. Спрашивается, кто же прав? Что же и каким образом считают консультанты, и что приводит к такому хаосу? Спросите любого из консультантов, работающих на рынке России, и он найдет тысячу аргументов в пользу того, чтобы доказать, что именно его цифры правильные. Получается абсурдная вещь: целый ряд ключевых показателей, которые необходимо регулярно отслеживать, вполне себе объективен. Например, количество и площадь введенных в эксплуатацию объектов за отчетный период, объем поглощения, общая площадь строящихся и планируемых к строительству объектов. Почему же возникают такие огромные расхождения? Причин этому быть может несколько. Возьмем, например, показатель, который фиксирует количество и площадь введенных в эксплуатацию объ-

исторически обмениваются между собой данными по своим сделкам за отчетный период, но они не берут в расчет сделки, сопровожденные другими крупными игроками рынка. Так, например, S. A. Ricci в 2010 году сдала в аренду и продала примерно 100 тыс. кв. м офисов. Если взять за 100% сделки, закрытые Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Cushman & Wakefield и Colliers International в 2010 году на офисном рынке, то это 20% рынка! А так как официально S. A. Ricci с этими компаниями информацией по сделкам не обменивается, то их отчеты в части показателей по поглощению площадей не содержат существенной информации по площадям, ушедшим с рынка. Допускаю, что и другие консультанты, которые не обмениваются между собой информацией, лишают собственные отделы исследований и аналитики ценнейшей информации об исследуемом рынке. В результате получается полный разброд и шатание в ключевых цифрах, и на вопрос, сколько будет дважды два, у одних получается 3, у других 5, а у третьих 6! Правильного ответа, к сожалению профессиональных участников рынка, нет ни у кого. Что же с этим делать? Считаю, что уже давно назрело время, когда консультантам, давно работающим на московском и российском рынках, следовало бы объединить свои усилия в агрегации, глубоком критическом анализе и предоставлении рынку максимально объектив-

Назрело время, когда консультантам, давно работающим на московском и российском рынках, следует объединиться в агрегации, критическом анализе и предоставлении рынку максимально объективной информации по важнейшим ключевым показателям. Перечень таких показателей необходимо совместно утвердить, равно как и методологию подсчета и сравнительного анализа. 170 тыс. кв. м, мы в S. A. Ricci насчитали только 190 тыс. кв. м! Как вам такой люфт? Данные Colliers International отличаются от показателей Knight Frank на 31%! Разве это не может не забавлять? Теперь предлагаю взглянуть на не менее важный показатель – поглощение площадей за отчетный период. По данным компании Jones Lang LaSalle, этот показатель составляет 372 600 кв.м, Knight Frank – 160 тыс. кв.м, Colliers International – 260 тыс. кв.м, отдел исследований S. A. Ricci дает данные 164 тыс. кв.м. Теперь данные Jones Lang LaSalle более чем в два раза превышают показатели Knight Frank. Получается, что по сравнению с первым кварталом 2010 по данным Jones Lang

ектов за отчетный период. Каждый консультант по-своему классифицирует здание, т. е. одно и то же здание у одних попадает в класс А, у других относится к классу B+. Идем дальше. По критериям одних консультантов здание считается введенным в эксплуатацию по получению заключения о соответствии (ЗОС), у других — по разрешению на ввод в эксплуатацию, у третьих – по физической готовности здания. Очевидно, что между этими этапами порой может проходить до месяца, и в результате у одних ввод здания в эксплуатацию попадает на IV квартал 2010 года, у других – на I квартал 2011 года. Та же самая история происходит и с поглощением площадей. Ряд консультантов

ной информации по важнейшим ключевым показателям. Перечень таких показателей, кстати, тоже не мешало бы совместно утвердить, равно как и методологию подсчета и сравнительного анализа. Например, предметом регулярного и открытого обсуждения между профессиональными игроками вполне могли бы стать следующие ключевые показатели: – Объем офисных площадей на рынке по трем классам; – Объем и перечень введенных в эксплуатацию за отчетный период объектов; – Объем купленных и арендованных площадей за отчетный период по классам; – Совершенные за период сделки аренды, купли-продажи и инвестицион-

ные. Причем должны считаться сделки, прошедшие как с участием консультантов, так и сделки, совершенные напрямую. Информация о них для профессионалов рынка, как правило, не является секретом; Существует еще целый ряд показателей, не представляющих из себя (в ретроспективном аспекте, разумеется) никакой коммерческой тайны, который, соответственно, может и должен стать предметом открытого диалога между специалистами. Для этого достаточно создать независимый комитет, в который бы вошли главы департаментов и отделов исследований и аналитики ведущих консультантов на рынке. Упомянутые специалисты на регулярной основе, скажем, раз в квартал могли бы встречаться, сверять свои накопленные данные за период и выдавать в свет плод коллективного труда, которому действительно можно было бы верить, на который действительно можно было бы ориентироваться всем – и профессиональным игрокам рынка, и пользователям коммерческой недвижимости. Какие компании должны войти в этот комитет? Считаю, что здесь можно пойти по максимально демократичному пути и включить в состав такой комиссии представителей консалтинговых компаний, чья доля в сегменте рынка должна быть не менее 2%, т. е. не менее той погрешности, которой можно было бы пренебречь в подсчетах, заместив его постоянным поправочным коэффициентом. Таких компаний, на мой взгляд, наберется на текущий момент не больше дюжины. Долю в сегменте рынка можно достаточно объективно определить по объему транзакций, которые данная компания провела и сопроводила, скажем, в 2010 году или уже в первой половине 2011 года. Данный комитет, безусловно, должен быть автономным, саморегулируемым и с достаточно узкой повесткой дня, посвященной агрегированию и анализу ключевых цифр в нескольких сегментах рынка, скажем, в офисном, торговом и складском. Очень важно не раздувать перечень задач, стоящих перед этим комитетом. Иначе он рискует превратиться в аморфный, непонятно чем занимающийся и совершенно бесполезный орган. Такие примеры, к сожалению, сегодня есть на рынке. Создание такой комиссии и написание всех правил и регламентов взаимодействия – не бог весть какая сложная задача, главное здесь – воля сторон. Воля к тому, чтобы сделать наш рынок более прозрачным, объективным, а значит, и более цивилизованным.

54

054-55 Opinion-y_I.indd 54

22.07.2011 10:25:38


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Practice | Opinion

| |

| News of North–West

|

Biased Reality As I have been working in real estate for 10 years, it gives me great pleasure to read and analyze the periodic reports of real estate consultants. What amuses me when reading these? Author: Alexey Bogdanov, director of office real estate and partner of S.A. Ricci

W

e do not need to travel far to find examples, so let us look at the report on office property in Moscow for the first quarter of 2011. Let us take, for example, one of the important factors – the commissioning of new buildings during a reporting period. Thus, we note that during the first quarter of 2011, according to the leading consultants, the figures of commissioned properties vary: Jones Lang LaSalle – 198,000 sqm, Knight Frank – 240,000 sqm, Colliers International – 170,000 sqm, and we in SA Ricci counted only 190,000 sqm! How do you like those figures? Data from Colliers International differs as much as 31% from that by Knight Frank! Isn’t that amusing? Now, let us look at another no less important index – absorption of areas for the reporting period. According to Jones Lang LaSalle, the figure is 372,600 sqm, Knight Frank gives 160,000 sqm, Colliers International – 260,000 sqm, Research Department of S.A. Ricci – 164,000 sqm. Now t h e

figure provided by Jones Lang LaSalle is more than twice greater than that of Knight Frank. It turns out that compared to the first quarter of 2010, according to Jones Lang LaSalle, the number of transactions increased by 19%. See how the demand is growing! While according to Knight Frank and Colliers International, which are no less respected companies, the demand remained stable and did not grow at all. According to S.A. Ricci, the demand fell slightly compared to the same period of last year. We can witness such a picture almost in all the key data and almost for every quarter. Unfortunately, the numbers keep dancing. In rare cases, the differences in the core indices can be justified by the statistical error. The question is, who is right? What are the consultants counting – and how are they counting, and why such chaos? Ask any of the consultants working on the Russian market and he'll find thousands of arguments to prove that his or her figures are correct. An absurd thing happens – a number o f

key indicators that need to be regularly monitored are quite objective. For example, the number and area of the commissioned objects during the reporting period, the rate of absorption, the total area of objects that are under construction and the number of projects planned for construction. Why then are there such huge differences? There may be several reasons for this. Take, for example, the figure that captures the number and area of commissioned objects during the reporting period. Every consultant classifies each building in his own way, i.e. the same building that is referred to as ‘Class A’ by some consultants, is considered by others as ‘Class B+’. Let us move on. By the criteria of some consultants a building is commissioned when they obtain a compliance certificate, for others it is when they obtain a permit for the commissioning, for the third – when a building is physically complete. Obviously, there is some time between these stages, sometimes it takes up to a month, and as a result, for some consultants the commissioning of a building took place in the fourth quarter of 2010, while for others it happened in the first quarter of 2011. The same story repeats with the absorption of areas. Several consultants exchange historic data on their transactions during the reporting period, but they do not take into account a transaction carried out by other major players in the market. For example, SA Ricci in 2010 leased and sold approximately 100,000 sqm of office premises. If we consider all the transactions completed by Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Cushman & Wakefield and Colliers International in 2010 on the office market, as being equal to 100%, then our share is 20% of the market! But since officially S.A. Ricci does not exchange information on transactions with these companies, their report in terms of showing the absorption of areas does not contain significant information on the areas that have left the market. I admit that other consultants, who do not exchange information, are depriving their own research and analytic departments of the most valuable information about the market under investigation. As a result, we obtain complete confusion and gaps in the key figures, and two plus two for some equals 3, for others 5, and for the others yet – 6! Unfortunately, on the professional market there is no correct answer. What can we do about this?

I think the time has come for the consultants, who are working in Moscow and the Russian market, to join their efforts, to carry out an in-depth critical analysis of the market and to provide the most objective information on key performance indicators. By the way, the list of these indicators also has to be jointly adopted, as well as the calculation and comparative analysis methodology. For example, the subject of regular and open discussion among professional players might be the following key indicators: – The amount of office space on the market in three classes; – The volume and the list of commissioned areas during the reporting period; – The volume of purchased and leased space for the reporting period by classes; – Transactions completed during the period of lease, sale and investment. And transactions, which were completed with the assistance of consultants and direct deals should also be taken into consideration. As a rule, information about these is not a secret for market professionals; There are a number of indicators, which do not represent (in the retrospective aspect, of course) any trade secrets, and respectively, can and should be the subject of an open dialogue between professionals. It is sufficient to establish an independent committee, which would include heads of research departments and divisions and leading consultants in the market. These specialists, on a regular basis, say once a quarter, could meet, compare their stored data for the reporting period and issue out the fruit of their collective work, which really could be trustworthy. Thus professional market players and commercial users of real estate could be guided by such data. Which companies should join this committee? I think we could go down a democratic path and include into the commission representatives of consulting companies, whose share in the market segment is at least 2%, i.e. not less than the error factor, which could be disregarded in the calculations, replacing this by a constant correction factor. In my view, at the moment, there aren’t more than a dozen of such companies. The share in the market can be objectively determined by the amount of transactions that the company has handled and accompanied, say, in 2010 or in the first half of 2011. Of course, this committee should be autonomous, self-regulating and with a rather narrow agenda devoted to the aggregation and analysis of the key figures in several market segments – for example, in office, retail and logistics segments. It is very important not to exaggerate the list of challenges faced by this committee. Otherwise, it risks becoming an amorphous and completely useless body. Unfortunately, there are examples of this kind in the market. It is not much of a difficult task to create such a committee, and to write all the rules and regulations for interaction – the main thing here is the desire of the parties. The will to make our market more transparent, objective, and therefore more civilized.

55

054-55 Opinion-y_I.indd Sec1:55

22.07.2011 10:25:39


О б з о р р ы н к а:

Кинотеатры в отдельно стоящих зданиях уходят с рынка по причине неконкурентоспособности / Stand-alone cinemas are slowly leaving the market because of their low competitive ability

Кинотеатры Москвы К началу 2011 года в Москве насчитывалось 118 кинотеатров и 530 кинозалов, что на 6 кинотеатров и 56 кинозалов больше, чем год назад. Однако насыщение рынка еще не наступило. При этом, хотя крупные киносети заинтересованы только в ТЦ, в ближайшие 2-3 года в столице таких торговых центров много не откроется. Текст: Людмила Бокина ........................... Фото: архив CRE

П

о наблюдению Юлии Дальновой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, с ростом числа кинозалов в Москве увеличивается и количество их посетителей. А с появлением мультиплекса в шаговой доступности жители начинают чаще ходить в кино, потому что часть аудитории формируется за счет зрителей, ранее практически не посещавших кинотеатры из-за их удаленности от дома. По данным компании Jones Lang LaSalle, сегодня на 1 тыс. жителей в России приходится примерно 19 экранов. Для сравнения: в развитых странах этот показатель равен в США – 130 экранам, во Франции – 86, в Великобритании – 59, в Финляндии – 38, в Польше – 25 экранам.

В настоящее время и в городах России, и в столице современные кинотеатры представлены не в полной и не в равной мере. «До сих пор существуют города и районы, в которых ощущается нехватка качественных современных кинотеатров. Даже в таком городе, как Москва, есть подобные районы. Например, Южное Бутово. Район большой, а ни одного кинотеатра в нем на сегодня нет», – отмечает Никита Шумайлов, директор по развитию и строительству ГК «Каро». Таким образом, сегодня недостаточное количество кинотеатров во многом объясняется и отсутствием качественных торгово-развлекательных комплексов.

Предложение В течение 2010 года, по данным компании «Невафильм Research», в Московском

регионе было открыто 62 кинозала в 19 кинотеатрах. Среди открытий отметим следующие: пятизальник в «Кронверк Синема-Лефортово», десятизальный кинотеатр «Синема-Стар Рио» в Реутове и девятизальник «Люксор» в ТРК Vegas. Также в 2010 году рынок кинотеатров пополнили однозальники: «Владивосток» и «Факел» под управлением «Московского кино». Всего в 2010 году было закрыто два кинотеатра: «Первомайский», который включал в себя один кинозал на 1 090 мест и 3 бара на первом и цокольном этажах (в настоящее время находится на реконструкции), и кинотеатр «Балтика», который снесли в конце 2010 года. Планируется, что он появится в качестве восьмизального мультиплекса в строящемся на его месте ТРЦ «Тушино-Плаза».

56

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:56

22.07.2011 10:26:40


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

В 2011 году, по данным компании Сushman&Wakefeild, в Москве появится незначительное количество кинотеатров. Откроется мультиплекс в ТРЦ «Афимолл Сити» и, возможно, реализуется еще несколько проектов, если торговые объекты, в которых планируется их разместить, будут достроены и сданы в эксплуатацию. Между тем в первом полугодии 2011 года закрылся кинотеатр «Киномакс-Октябрь» в Люберцах, состоявший из двух кинозалов на 210 и 588 мест, пиццерии, летнего кафе, бильярда, двух баров. По словам Сергея Сизенова, заместителя генерального директора ООО «Киномакс», «проект по истечении времени стал невыгоден, поскольку с одной стороны усилилась конкуренция, а с другой – устарело оборудование и внутреннее убранство здания кинотеатра, все это требовало глобальных вложений. И при этих условиях арендные ставки были весьма некомфортными». Самым большим мегаплексом на сегодня является «КиноСтар Нью-Йорк» в ТРЦ «МЕГА Белая Дача», состоящий из 16 залов. В марте 2009 года «КиноСтар Нью-Йорк» открыл свой 16-й зал – цифровой кинотеатр IMAX. В настоящее время, по данным компании Jones Lang LaSalle, 94% кинотеатров в Москве находятся в управлении сетевых операторов, еще 6% руководят собственники торговых центров, а также присутствуют несетевые игроки, представленные только в одном торговом центре.

Игрок�� рынка Наиболее крупными сетевыми операторами кинопроката в Москве, по данным «Невафильм Research», на конец 2010 года являются следующие: «Каро Фильм», занимающая по количеству кинозалов 17% рынка (18 кинотеатров и 90 кинозалов), «Формула Кино» с долей рынка в 11,7% (11 кинотеатров, 62 кинозала), и KinoStar – самый яркий представитель мегаплексов, поскольку в его сети из 4 кинотеатров насчитывается целый 51 кинозал (9,6% рынка). Четверку лидеров дополняет киносеть «Люксор», включающая в себя 7 кинотеатров и 43 кинозала, ее доля рынка равна 8,1%. Также в московском регионе представлены такие известные киносети, как: «Синема Парк» (6,2%), «Синема Стар» (5,8%), «Кронверк Синема» (5,7%), West (4,3%), «Центрафильм» (3,6%), «Парадиз» (3,2%). Надо отметить, что сегодня в России оперируют 10 крупных киносетей, лидером среди которых до недавнего времени считалась «Каро-фильм», обладавшая максимальным количеством экранов. Однако, согласно информации компании «Кино-Альянс», несколько недель назад ситуация резко изменилась – в июне киносеть «Синема Парк», принадлежащая холдингу Владимира Потанина «ПрофМедиа», пополнилась 75 экранами сети «Kinostar de Lux». Благодаря этому слиянию бизнесмен стал владельцем круп-

нейшей киносети в России, насчитывающей 244 экрана.

О форматах Как правило, эксперты делят кинотеатры по количеству залов: однозальные, миниплексы (от 2 до 7 залов), мультиплексы (от 8 до 15 залов), мегаплексы (от 16 кинозалов и выше). Причем 1 зал должен включать в себя примерно от 100 до 300 мест. По данным компании RRG, самым распространенным форматом в Москве являются миниплексы. «В настоящее время операторы ориентированы на открытие кинотеатров, в которых будут располагаться не менее 5-6 залов, а это примерно 2-2,5 тыс. кв. м площадей. Кинотеатры меньшего размера операторам кинопроката экономически неинтересны», – комментирует Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Как отмечает Кирилл Худяков, руководитель отдела маркетинга, PR и работы с клиентами компании «Кино-Альянс», «в России неверно трактуется понятие «мультиплекс». Дословно, multiplex – это сочетание английских слов multiple и pleasures, что означает разнообразные удовольствия. Иными словами, мультиплекс – это симбиоз нескольких кинозалов, игровой и развлекательной зоны, а также кафе, баров». Именно такой формат интересно развивать крупным киносетям. «Мы заинтересованы в том, чтобы развивать свою киносеть в соответствии с нашей консервативной стратегией – это многозальники с сопутствующими развлечениями (боулинг, ресторан, бильярдные клубы, детские центры) в ТЦ площадью от 40 до 80 тыс. кв. м», – рассказывает Ваган Егоян, член совета директоров ГК «Парадиз». Еще одной выраженной тенденцией последних лет, которой стараются следовать все операторы – это реализация цифровой кинопроекции в кинозалах. Согласно информации «Невафильм Research», с апреля 2010 года по март 2011 года российская цифровая сеть выросла более чем вдвое (на 139%). На сегодня в Москве цифровые залы есть в 70% кинотеатрах. С целью повышения интереса посетителей многие операторы совершенствуются, предлагая 3D формат. Выбор площадки под такой кинотеатр на нашем рынке порой ограничивается техническими возможностями. По данным компании Astera в альянсе BNP Paribas Real Estate, для 3D кинотеатра требуется помещение с подходящей высотой потолков и другими пропорциями. Чтобы разместить экран шириной 3 м, необходимо помещение с высотой потолков около 4 м. Еще один инновационный формат, который применяется в мире, – это IMAX. Сегодня он используется и в некоторых кинотеатрах Москвы: «КиноСтар НьюЙорк» в ТРЦ «Мега Белая Дача», «Нескафе IMAX» в «Ашан Сити – Ленинградский, а также открывшийся в конце 2010 года

| Мнение | Обзор рынка

| |

| Новости Северо–Запада

|

зал IMAX в «Октябре» («Каро Фильм»). «Однако технические требования к помещению такого формата, основное из которых – высота потолков (9 м – 11 м), значительно ограничивают реализацию этого типа кинопоказа в наших торговых центрах. Этот формат может быть популярен в новых проектах, что сейчас наблюдается в Восточной Европе» – отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. Таким образом, кинотеатр с технологией IMAX может быть размещен в основном в крупных проектах – торгово-развлекательных центрах регионального типа или в отдельных зданиях. Большинство экспертов сходятся во мнении, что строить отдельные кинокомплесы в Москве пока не выгодно. «Впрочем, в мировой практике есть примеры, когда IMAX размещается в отдельно стоящем здании, но эти проекты реализованы в туристических городах, что обеспечивает постоянную ротацию посетителей. Это скорее брендовые объекты, нежели коммерческие» – рассказывает Денис Колокольников.

Старые и новые кинотеатры Сегодня достаточно сложно подразделять киноцентры по классности и формату, в том числе по специфике кинопроката, так как практически все они рассчитаны на сегмент масс-маркет. «Почти в каждом современном кинотеатре есть возможность 3D показа и весь спектр дополнительных услуг. Проще разделить киноцентры на старые и новые», – говорит Владислав Камаев, управляющий сетью кинотеатров ЗАО «DVI Холдинг». Старые кинотеатры, построенные в годы советской власти, и, как правило, реконструированные типовые проекты, оснащенные современным оборудованием, за счет маленького количества залов (1-2) не могут охватить всего разнообразия репертуара и ориентированы на показ наиболее ожидаемых фильмов. По данным компании Jones Lang LaSalle, сегодня в Москве насчитывается около 110 кинотеатров, находящихся в отдельно стоящих зданиях. Несмотря на то, что такие кинотеатры переоборудованы и некоторые из них переделаны из однозальных в большее количество залов (как правило, в двузальные), экономически они менее эффективно работают по сравнению с кинозалами, функционирующими в составе ТЦ. «Сегодня существующие самостоятельные кинотеатры менее выгодны операторам кинопроката, чем действующие в составе ТЦ. По причине того, что они расположены в старых постройках – большие однозальники с неудобными входными группами. Их практически невозможно реконструировать под эффективную концепцию» – комментирует Ваган Егоян, член совета директоров ГК «Парадиз». «Но некоторые из таких кинотеатров, особенно в спаль-

Сергей Акулич, УК BlackStone Keeping Company / Sergey Akulich ных районах или близ станций метро (например, «Киргизия» в Новогиреево) пользуются огромной популярностью из-за отсутствия альтернативных вариантов. Однако не все подобные объекты одинаково успешны», – продолжает эту тему Денис Колокольников. Между тем эксперты считают, что отдельно стоящие современные кинокомплексы могут быть весьма популярны со стороны потребителей – в них можно будет разместить множество кинозалов (от 20), а также предлагать больше сопутствующих развлечений. Однако сегодня никто из девелоперов не решается реализовать такой проект по разным причинам. «Я предполагаю, что уже в среднесрочном будущем такого плана кинокомплексы будут востребованы потребителями. Думаю, такие кинотеатры нужны в крупных форматах в крупных городах. Сегодня многие это понимают, но все же опасаются пока строить подобные здания. В том числе и потому, что пока подобных реализованных проектов в нашей стране нет», – отмечает Ваган Егоян. Основной причиной, по которой эксперты не видят целесообразности строительства таких зданий – это стоимость земли, подводка отдельных коммуникаций. Кинокомплекс в отдельном здании должен быть территориально удобно расположен, в Москве же построить такое здание на главных магистралях – большая роскошь. Срок окупаемости подобного проекта может достигать 12-15 лет. А собственники киносетей считают приемлемым срок окупаемости для кинотеатра в 5-7 лет. «С учетом стоимости земли, согласований и поиска качественной территории в Москве вкладываться в технологически емкий проект не представляется для нас интересным. Если мы говорим о стремлении игроков рынка к увеличению доли загруженности, то вероятнее всего, это наиболее реалистично в рамках многофункциональных объектов», – ком-

57

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:57

22.07.2011 16:00:10


О б з о р р ы н к а:

Хосе Асебильо: Как показывает практика, высотные здания довольно часто органично вписываются в контекст исторических городов. Посмотрите, например, на высотки в Милане, Турине и той же Барселоне.

стр. 28

получила в разработку 12 проектов по России, и 4 – в Москве», – дополняет Кирилл Худяков.

Спрос

Прогноз Отдельно стоящие кинотеатры будут медленно уходить с рынка, постепенно устаревая и не выдерживая конкуренции с более современными объектами. Появления значительного числа новых мультиплексов также не стоит ждать в ближайшие три года, так как ввод крупных ТЦ будет сокращаться. В связи с этим крупные и успешные киносети будут активно осваивать города-миллионники. Таким образом, рынок Москвы будет насыщаться кинотеатрами за счет того, что собственники будут сами осваивать этот сегмент в своих ТЦ площадью менее 40 тыс. кв. м, в том числе с помощью управляющих компаний по кинотеатрам. Спрос же со стороны населения к кинотеатрам будет расти, но преимущественно осенью и зимой. А впрочем, если в последующие годы солнечных дней будет больше, то посещаемость может и сократиться.

Доля игроков крупнейших операторов кинотеатров в Москве по количеству залов (на 31.12.2010 г.)), % / The shares of biggest cinema operators in Moscow, by number of screens (as of Dec. 31, 2010) 24,7%

25

20 17,3% 15 11,7% 9,6%

10

8,1% 5,7%

0

4,3%

3,6%

3,2%

другие (в госуд. собств-ти, под управ-м ТЦ и пр.)

5,8%

Парадиз

6,2% 5

Центрфильм

Несмотря на то, что у арендаторов кинопроката весьма низкие арендные ставки, эксперты сходятся во мнении, что кинотеатр выгоден собственнику ТЦ, поскольку привлекает в торговый центр значительную аудиторию посетителей. По данным компании DVI Group, арендные ставки сегодня составляют от $30 до $250 за 1 кв. м в год в зависимости от месторасположения, формата ТРЦ, а также от способа оплаты. При минимальной арендной ставке оператор кинопроката доплачивает собственнику ТЦ «процент с оборота» – от 8% до 11%. Подавляющая часть кинотеатров работает по фиксированной арендной ставке. Рассмотрим на примерах, в каких диапазонах она может находиться. По данным компании Cushman&Wakefield, для успешных киносетей ставка в среднем варьируется от $150 до $170 за 1 кв. м в год, если оператор предлагает разместить 4 кинозала по 200 мест, а также кафе-бар и бильярдный клуб; от $80 до $150 – в случае 8 залов по 200 мест и той же дополнительной составляющей. «Операторов кинотеатров немного на российском рынке. В принципе, все они реализовывают качественные проекты. Зачастую основную роль в выборе оператора играют арендная ставка и разделительная ведомость строительных работ. Оператор, как правило, выполняет отделку помещения и обеспечивает оборудованием всю свою зону», – говорит Виктор Розенберг, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield. По данным компании Crocus Group, развлекательный элемент в целом в торговом центре является компонентом, генерирующим до 30% основного потока, а клиентами кинотеатра в составе ТРЦ являются как минимум 7-10% посетителей объекта. «Кроме того, рядом с мультиплексом принято располагать фуд-корт: благодаря синергетическому эффекту такое соседство увеличивает доходы операторов питания, а следовательно, и арендный платеж», – отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.

West

Развитие кинотеатров в ТЦ

По данным компании Astera, оптимальным для мультиплекса является поток около 4-5 тыс. человек в день, что свойственно торговым центрам площадью не менее 45 -70 тыс. кв. м. Именно такие площади торговых центров могут удовлетворить потребности операторов кинопроката. Однако надо отметить, что сегодня перспективы строительства крупных торговых центров в Москве малы. Преимущественно по причине того, что основное насыщение рынка мега-проектами уже произошло. В связи с этим эксперты говорят о том, что в ближайшие три года в столице появятся максимум 3-5 мультиплексов. Поэтому сегодня многие киносети выбрали для себя путь развития – экспансия в регионы России. «Сегодня нам наиболее интересно региональное развитие в городах с населением не менее 700 тыс. жителей. Мы отдаем предпочтение расположению объекта в центральной или популярной у жителей частей города и рассматриваем предложения в крупных торговых комплексах общей площадью не менее 50 тыс. кв. м на условиях оплаты «процент от оборота» с минимальной фиксированной ставкой», – рассказывает Никита Шумайлов, директор по развитию и строительству ГК «Каро». Между тем, как отмечает Кирилл Худяков, руководитель отдела маркетинга, PR и работы с клиентами компании «Кино-Альянс», «осознавая собственную значимость для торговых центров, киносети входят на большие площади по существенно заниженным ставкам, принося владельцам больше косвенную, чем прямую выгоду. Более того, сети оказались в роли выбирающих, а не выбираемых, поэтому сегодня примерно 60 % всех проектируемых и сданных торговых центров оказываются без кино». Исходя из этих потребностей, и образовалась компания «Кино-Альянс». Компания «Кино-Альянс» открылась в апреле этого года для того чтобы осуществлять помощь в управлении и запуске собственного кинотеатра владельцам ТЦ. С таким качеством предложения эта компания вышла первой на рынок в этом сегменте. «Работая с любым регионом и практически с любыми площадями, за 2,5 месяца существования компания

Кронверк Синема

ментирует Ольга Антонова, руководитель отдела аренды Crocus Group.

Синема Парк

Источник / Source: Невафильм Research / Nevafilm Research

Люксор

43%

KinoStar

кинозалы с цифровой проекцией

Как утверждают эксперты, посещаемость кинотеатров из года в год растет в среднем на 15%. И даже в кризисный 2009 год, по информации DVI Group, рост потока посетителей на киносеансы составил 12%. Во многом этому способствовала и ценовая политика киносетей, которые старались удержать своих зрителей, предлагая демократичные цены на билеты. Однако, как отмечает Никита Шумайлов, в разгар кризиса люди стали тратить меньше денег на дополнительные развлечения в кинотеатрах, а также экономить на товарах Food&Beverage, продающихся непосредственно в баре самого кинотеатра: например, покупать маленькую порцию поп-корна вместо большой, а также брать более дешевые напитки. По данным компании Crocus Group, именно зона торговли и питания приносит киносети доход от 30% до 60%, продажа билетов – около 30-40%, примерно 10%-15% – реклама и cross-promotion. Оставшаяся часть доходов генерируется игровой зоной, арендными соглашениями и иными дополнительными источниками. «В целом, рентабельность этой индустрии довольно высока – 25%. С учетом перспектив роста российского рынка показатель доходности бизнеса от продажи билетов будет увеличиваться», – комментирует Ольга Антонова, руководитель отдела аренды Crocus Group. По данным «Невафильм Research», доходы российского рынка кинобаров в 2008 году составили $175 млн, в кризисный 2009 год – $143,3 млн, что на 18,1% меньше относительно 2008 года. А на конец 2010 года этот показатель был равен $266,1 млн, что на 85,7% больше чем

Формула Кино

кинозалы с пленочной проекцией

Каро Фильм

57%

в 2009 году, и на 52,1% – относительно 2008 года. Согласно же результатам опроса компании «Деловая Русь», ведущие киносети страны прогнозируют полный выход из кризиса не ранее осени 2011 года. В целом уровень загрузки в кинотеатрах эксперты оценивают от 10 до 20% в зависимости от формата кинотеатра, времени просмотра и, конечно, популярности фильма. Максимальная загрузка кинотеатров приходится на пятницы, субботы и воскресенья. Также на это влияет сезон года. «В каникулы и праздничные дни приходит больше зрителей, самый пик – это новогодние праздники. Количество посетителей очень зависит от погоды: в хорошие дни люди кинотеатрам предпочитают отдых на природе. Как это ни забавно, для нас выгодна дождливая, ненастная погода. В такие дни количество посетителей существенно увеличивается», – отмечает Никита Шумайлов.

Синема Стар

Структура кинозалов в Москве по типу проекции (март 2011 год) / Breakdown of cine halls in Moscow, by projection type (March 2011)

Источник / Source: Невафильм Research / Nevafilm Research

58

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:58

22.07.2011 10:26:41


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Мнение | Обзор рынка

| |

| Новости Северо–Запада

|

59

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:59

22.07.2011 10:26:45


M a rket Rep or t:

Movie Theaters of Moscow Author: Lyudmila Bokina ........................... Photo: CRE Archive

A

ccording to Yulia Dalnova, Director of Retail Real Estate at Knight Frank, an increasing number of cinemas and movie theaters in Moscow matches an increasing number of their visitors. As more and more multiplex cinemas open within a walking distance from home, many people finally become their regular customers. The point is that a number of potential spectators did not attend cinemas in the past because of their remote location. According to Jones Lang LaSalle, Russia now has approximately 19 cinemas per 1,000 residents. For comparison, in developed countries this ratio is much higher: 130 cinemas per 1,000 residents in the USA, 86 cinemas in France, 59 in the UK, 38 in Finland, 25 in Poland. As of today, both Russia and Moscow lack modern movie theaters, which are spread very irregularly. "At the moment, there are cities and towns where there is a shortage of quality modern cinemas. There are areas lacking cinemas even in Moscow. For example, South Butovo. This neighborhood is large enough, but not a single movie theater has been built there so far," comments Nikita Shumaylov, Director of Development and Construction, Karo Group of Companies. Partially, this situation can be explained by a limited number of shopping and entertainment centers in the country.

As of early 2011, there are 118 movie theaters and 530 cinemas in Moscow. This is 6 movie theaters and 56 cinemas more than a year ago. However, it is premature to talk about market saturation in the city. The largest cinema chains are only interested in shopping centers, while not so many of them are scheduled to open in Russia's capital during the next 2-3 years.

Supply According to Nevafilm Research, 62 cinemas and 19 movie theaters opened in the Moscow region in 2010. The most famous of them are 5-room Kronwerk Cinema Lefortovo, 10-room Cinema-Star Rio in Reutov, and 9-room Luxor in Vegas mall. Also in 2010, a number of single-screen cinemas entered the domestic theater market (Vladivostok and Fakel under the Moscow Cinema management). At the same time, two cinemas were closed in Moscow in 2010: Pervomaysky (one hall seating 1,090, with three bars on the ground floor, currently under reconstruction), and Baltica cinema, which was demolished in late 2010. According to plan, Baltica cinema will be put into operation as an 8-screen multiplex movie theater in a newly built Tushino Plaza shopping mall. According to Cushman & Wakefield, only a few new cinemas will open in Moscow in 2011. One of them – the AFImall City multiplex cinema. If other retail real estate projects enter the market in time, there will be a few more cinemas in them as well. Meanwhile, the Kinomax-October cinema was closed in Lyubertsy in H1 2011. Kinomax-October consisted of two cinema halls with 210 and 588 seats respectively, pizzeria, summer cafe, billiards, and two

bars. According to Sergey Sizenov, Deputy CEO of Kinomax, the project was gradually losing its profitability in recent years. "On the one hand, we were facing increasing competition; on the other – outdated equipment and interior decoration of the cinema building that required a lot of investment. Given that, the rental rates there were not acceptable." Kinostar New York is currently the biggest megaplex in Moscow. It is located in MEGA Belaya Dacha shopping center, and consists of 16 rooms. The last 16th room opened in Kinostar New York in March 2009 in a digital cinema IMAX format. Based on Jones Lang LaSalle research data, 94% of cinemas in Moscow are managed by chain operators, another 6% are operated by shopping centers' owners. There are non-chain independent operators that are present in just one or two shopping centers.

Market players As Neva Research analysts estimate, the largest film distribution chain operators in Moscow are Karo Film that occupies 17% of the market (18 movie theaters and 90 screens), Formula Kino with an 11.7%

market share (11 theaters, 62 screens), and KinoStar – the most brilliant representative of Megaplex with its chain of 4 cinemas and 51 screens (9.6% market share). Luxor chain is also in the Top-4 market leaders with its 7 movie theaters and 43 screens (its market share is 8.1%). Other market players in Moscow and the region are such well-known cinema chains as Cinema Park (6.2%), Cinema Star (5.8%), Kronwerk Cinema (5.7%), West (4.3%) Centrafilm (3.6%), and Paradise (3.2%). As of today, 10 big cinema chains operate in Russia. Until recently, Karo-Film was the market leader having the largest number of cinemas. However, according to the latest research done by Film Alliance, the situation has changed dramatically a few weeks ago. In late June, the Cinema Park chain owned by Vladimir Potanin's holding Prof-Media acquired a 75-screen cinema chain Kinostar de Luxe. After the merger, Vladimir Potanin became the owner of the largest cinema chain in Russia (244 cinemas).

About formats Typically, experts classify cinemas by screen numbers: 1-screen cinemas, miniplex cinemas (2 to 7 screens), multiplex

(8 to 15 screens), and Megaplex (16 screens and more). Each hall normally has 100 to 300 seats. According to RRG, the most common format in Moscow is miniplex cinemas. "Currently, operators are focused on cinemas with at least 5-6 screens or about 2,000-2,500 sqm of the total floor space. Cinemas of smaller sizes are not attractive to the operators economically," comments Denis Kolokolnikov, CEO of RRG consulting firm. According to Kirill Khudyakov, Head of Marketing and PR at Film Alliance, the term "multiplex" is incorrectly interpreted in Russia. "Literally, multiplex is a combination of English "multiple" and "pleasures", which mean a variety of fun. In other words, the multiplex format is a symbiosis of several cinema halls and screens, gaming and entertainment areas, as well as cafes and bars. We are interested in developing this particular format." Vagan Egoyan, Board Member at Paradise Group of Companies, in turn, says he is interested in developing his own cinemas in line with the existing conservative strategy. "Our format is a cinema with a number of rooms along with corresponding entertainment areas (bowling, restaurant, billiard clubs, childcare centers) located in shopping cen-

60

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:60

22.07.2011 16:21:10


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

ters of 40,000 – 80,000 sqm," Mr. Egoyan comments. Another trend is common to all operators – the introduction of digital projection in cinemas. According to Nevafilm Research analysts, in April 2010 – March 2011, the Russian digital network has more than doubled (139%). Today, more than 70% of cinemas in Moscow have digital rooms. In order to increase the interest of visitors, many operators improve and diversify their business, offering a 3D format. The existing technical limitations and requirements have their impact on those choosing a site for a new cinema. According to experts at Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, 3D cinemas require high ceilings and other technical specifications. One needs to have 4-meterhigh ceilings in order to place 3-meter-high screens on the cinema room walls. Another innovative format is used in the world today – namely IMAX. A number of Moscow-based cinemas started using it: Kinostar New York in Mega Belaya Dacha SEC, Nescafe IMAX in Auchan City – Leningradsky, as well as Hall IMAX in October (Karo Film) that opened in late 2010. "However, the existing technical requirements for this format (the key issue is the ceiling height of 9-11 meters) significantly limit the development of this type of cinemas in our shopping centers. This format may become popular in new retail real estate projects that we can now see in Eastern Europe," says Olesya Cherdantseva, Director of Retail Real Estate Market Analytics at Jones Lang LaSalle. Thus, any cinema using the IMAX technology can be quartered mainly in large projects – shopping malls or freestanding buildings. Most experts agree that it is too early to start building separate cinema complexes in Moscow. "We can see IMAX cinemas located in separate buildings in other countries, but these projects are typically found in the world's major tourist cities having a constant rotation of visitors. They are mostly single-branded projects, rather than commercial ones," says Denis Kolokolnikov.

Old and new movie theaters Today, it is difficult to divide cinemas based on their class or format, including the specifics of film distribution. Nearly all of them are focused on the mass market. "Almost every modern cinema is equipped with 3D displays and offers additional services. It is simpler to classify the existing cinemas as new and old ones," says Vladislav Kamaev, Manager of DVI Holding cinema chain. The old movie theaters that were built during the Soviet era and partially reconstructed in recent years, usually have modern equipment but a small number of cinema rooms (normally 1-2) that cannot run many films at once. According to Jones Lang LaSalle, to date, Moscow has about 110 movie theaters in detached buildings. Despite the fact that many such movie theaters were converted from one-room to two-room cinemas, they are less cost-effective if compared with cinemas that operate in

modern shopping centers. "Today, operators are interested in movie theaters located in shopping centers. The existing independent cinemas found in standalone buildings are generally less profitable. Another reason is purely architectural: they are typically accommodated in old buildings with uncomfortable entrances and exit doors that are nearly impossible to reconstruct in accordance with modernday concepts," comments Vagan Egoyan. "At the same time, many of those old-days movie theaters are still popular, especially those located in bedroom districts of the city near metro stations (for example, Kirgizia in Novogireevo). This happens because many bedroom communities lack alternative movie theaters," continues Denis Kolokolnikov. Meanwhile, some experts believe that standalone cinemas can become very popular with time as they can easily host a large number of cinema screens (i.e. 20), as well as more entertainment zones. On the other hand, none of the developers today wants to proceed with such projects for various reasons. "I guess that this format will be in demand by consumers one day. Especially this concerns major cities. Many developers understand this today, but are afraid to proceed with such projects because there are no good examples of that kind in Russia yet," argues Vagan Egoyan. The key reasons why this type of buildings is not popular in the country are high costs of land and communications. Any large format movie theater in a separate building should be perfectly located. No developer in Moscow can afford this luxury nowadays. An average payback period of such projects may reach 12-15 years, while cinema chain owners target projects that can pay for themselves in 5-7 years. "Given the cost of land, necessary approvals, and search for quality land plots in Moscow, nobody would invest in such technologically complicated projects. If we talk about those market players who want to increase their working capacity, they would definitely prefer cinemas placed in large mixed-use centers," says Olga Antonova, Director of Leasing, Crocus Group.

Cinemas in shopping malls Cinema operators as tenants pay relatively low rental rates. Experts agree that this happens because owners of shopping malls en masse consider movie theaters beneficial for them, as they attract a large number of visitors. According to DVI Group, rental rates for cinema operators now range from $30 to $250/sqm/year, depending on location, the size of a shopping mall, as well as methods of payment. Those enjoying minimum rental rates usually pay extra money as a percentage of their turnover (8-11% on average). However, nearly all movie theaters pay fixed rental rates. Based on Cushman & Wakefield estimates, the most successful cinema chains typically pay rents of $150 to $170/sqm/year. This concerns those operators who want to establish 4 cinema screens with 200 seats each, as well as a coffee bar and billiards

| Opinion | Market Report

| |

| News of Northwest

|

club. The rental rates are $80-150/sqm/ year for those with 8 screens, 200 seats in each, as well as a set of additional components. "There are not so many operators of movie theaters on the Russian market. In principle, all of them deliver high quality projects. In most cases, property owners select this or that operator based on rental rates and technical requirements. Normally, operators do finishing works in leased premises and buy necessary equipment to run their business," says Victor Rosenberg, Senior Advisor on Retail Real Estate, Cushman & Wakefield. According to Crocus Group, entertainment zones like cinemas generate up to 30% of the total shopping center's income. On the other hand, 7-10% of cinema viewers are regular customers of the same malls. "Many mall owners organize food courts next to multiplex cinemas. A synergetic effect of such a neighborhood boosts the income of cinema operators, and hence, their rental payments," comments Galina Maliborskaya, Director of Retail Real Estate at Colliers International. As analysts of Astera estimate, multiplex movie theaters typically aim at having about 4,000-5,000 people daily, which is quite realistic to achieve in shopping centers of 45,000 – 70,000 sqm. This size of a shopping center fully meets the needs of the cinema operators. However, it is next to impossible to build large shopping centers in Moscow today, because the market is almost saturated in this particular retail segment. In this regard, experts say that in the next three years, we will see no more than 3 – 5 new multiplexes in Moscow. That is the reason why many cinema chain operators prefer to expand their business to Russia's regions. "As of today, we are interested in regional development of our business in cities having 700,000 residents and more. We prefer to locate our facilities in city centers or other popular areas. We focus on large shopping centers with a total area of not less than 50,000 sqm. As for rents, we prefer a percentage of turnover scheme with a minimum fixed rate," says Nikita Shumaylov, Director of Development and Construction, Karo Group of Companies. Kirill Khudyakov, Head of Marketing and PR at Film Alliance, explains that all cinema operators understand their importance to shopping mall owners, as their chains bring them indirect benefits. That is why cinema operators usually pay low rents. Moreover, the cinema chains now select the shopping malls they want to work with, not vise versa. As a result, about 60% of existing shopping centers operate without movie theaters inside. "Based on these market needs, we have established our company – Film Alliance – in April this year. Our mission is to assist owners of shopping centers in finding their own movie theater operators. We were the first in the market in this segment. Working all over Russia for just 2.5 months, our company has already received 12 projects in Russia, and 4 projects in Moscow," Kirill Khudyakov adds.

Demand According to experts, the attendance rate at cinemas has been increasing by 15% annually. Even in the crisis year of 2009, according to DVI Group, the cinema visitor flow rose by 12%. Most cinema chains have a smooth pricing policy trying to keep their audience by offering affordable ticket prices. Nikita Shumaylov remembers that during the crisis, people were spending less money on extra entertainment in cinemas, such as food & beverage sold directly in the cinemas. For example, many cinema viewers were buying cheaper drinks and smaller portions of popcorn. According to Crocus Group, retail areas, as well as food & beverage areas generate as much as 30-60% income for the cinema chains. Ticket sales bring about 30-40%, approximately 10% of income comes from advertisement and cross-promotion. Gambling zones generate the rest. "In general, profitability of this industry is quite high – about 25%. Given the projected growth prospects of the Russian market, the share of ticket sales will keep increasing," says Olga Antonova, Director of Leasing, Crocus Group. As experts from Nevafilm Research estimate, an aggregated income of the Russian cinema bars in 2008 totaled $175 million. During the crisis in 2009, this figure was $143.3 million or 18% less y-o-y. As for 2010, the income was $266.1 million, which is 85.7% more than in 2009, and 52.1% more than in 2008. If we analyze the data of Delovaya Rus (Business Russia), Russia's leading cinema chains expect their industry to fully recover from the crisis not earlier than in late 2011. Generally, the visitor load in the Russian cinemas is currently estimated at 10-20% depending on a cinema format, time, and of course, the film. The maximum load happens on Fridays, Saturdays and Sundays. A seasonal factor is also important. "Public holidays and vacations bring more viewers to movie theaters. The seasonal peak is the New Year holidays. The weather is important as well. Strange or not, but if the weather is nice people typically prefer outdoor recreation, not cinemas. We have more benefits from the rainy weather. On rainy days, a number of visitors increases significantly," comments Nikita Shumaylov.

Forecast Stand-alone cinemas are slowly leaving the market, as they are unable to compete with modern facilities. We should not expect many multiplexes to enter the market in the next three years, as there will be fewer large shopping centers built in Moscow. Given that trend, the most successful cinema chains will actively explore other Russian cities. The Moscow cinema market will keep growing as well, as many owners of shopping centers below 40,000 sqm will develop this segment themselves or together with movie theater management companies. Public demand for cinemas will continue to grow, mostly in the fall and winter. If we have more sunny days, the attendance rate may further fall.

61

056-61 Market Report-y_I.indd Sec1:61

22.07.2011 10:26:51


Новости Северо–Запада:

«Асторию» уценили на 30% Аукцион

З

дание гостиницы «Астория» будет в очередной раз выставлено на аукцион. На этот раз власти Санкт-Петербурга снизили стоимость лота на 30% до 1,5 млрд рублей. Торги пройдут 19 октября 2011 года. Стоимость объекта могла бы быть в два раза больше, если бы не договор аренды, заключенный петербургским правительством. Он будет действовать еще 35 лет. «Астория» расположена на Исаакиевской площади, построена в 1911-1912 годах по проекту известного петербургского архитектора Федора Лидваля. Она получила название в память о фешенебельных нью-йоркских отелях, которыми владели двоюродные братья Асторы. Здание имеет статус объекта культурного наследия федерального значения.

Конфликт

Отметка в 500 метров Межведомственная городская комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ) и власти СанктПетербурга разрешили «Газпром нефти» ��остроить небоскреб высотой в 500 метров. Штаб-квартира расположится на краю города в поселке Конная Лахта на берегу Невской губы. Члены КЗЗ проанализировали документы инвестора, в котором обосновывается отклонение от городских правил землепользования и застройки. На заседании комиссии продемонстрировали смоделированное видео, которое показывает визуальное влияние небоскреба на исторические виды города. Из 13 членов комиссии всего трое проголосовали против, отметив «шокирующее» вмешательство в дальние панорамы и виды Ростральных колонн на Стрелке Васильевского острова. По их словам, у них уже готовы судебные иски, а эксперты ЮНЕСКО, российские эксперты и общественность уже обратились с открытыми письмами протеста против «Лахта-центра» к губернатору, премьеру и президенту.

Инвестиции

ВТБ выдал денег ЗАО «Звездный» (холдинг «Адамант») получил кредит в размере 44 млн евро сроком на 7 лет. Деньги, которые будут направлены на строительство второй очереди ТРК «Континент», предоставил Российский Северо– Западный региональный центр банка «ВТБ». Комплекс площадью 65000 кв. м расположится в Московском районе Санкт-Петербурга, у станции метро «Звездная» на пересечении улицы Звездной и улицы Ленсовета. В ТРК будут работать торговые галереи, многозальный кинотеатр, парк аттракционов, а также спортивные площадки, где появятся ледовый каток и кёрлинг. Встроенный паркинг нового комплекса сможет вместить 600 машин.

Строительство планируется завершить в III квартале 2013 года. Первые два ТРК «Континент» были открыты в 2006 и 2007 годах в Кировском и Приморском районах Санкт-Петербурга.

ТРК Piterland обойдется в $350 млн ЗАО «Стремберг» инвестирует $350 млн в торговоразвлекательный комплекс Piterland в СанктПетербурге. Девелопером проекта выступает компания «Стремберг», генеральный подрядчик – ЗАО «Тop». Среди партнеров – «Ингеоком – Менеджмент». Эксклюзивным брокером по сдаче арендных площадей торгово-развлекательного комплекса является Jones Lang LaSalle. ТРК Piterland располагается в Приморском районе на земельном участке площадью 6 га на берегу Финского залива. Объем инвестиций составляет $350 млн. По словам генерального директора УК «Питерлэнд» Виталия Кожина, это суперрегиональный комплекс с самыми крупными в городе развлекательными, а также ресторанными и fashion зонами. Общая площадь проекта – 180 тыс. кв. м., общая арендная площадь — более 80 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя более 130 магазинов, крупнейший в России аквапарк, 6 теннисных кортов, 5 кортов для игры в сквош, фитнес-клуб, боулинг, многозальный кинотеатр, панорамные рестораны, ночные клубы, Музей науки и детский развлекательный центр, гостиницу на 550 номеров.

Аквапарк по своим размерам превысит все существующие в России крытые водные парки развлечений, отмечает Виталий Кожин. По расчетам экспертов, одно-

временно в аквапарке в комфортных условиях смогут находиться до 2,5 тыс. посетителей. Открытие ТРК намечено на четвертый квартал 2011 года. Как указывается в пресс-релизе, на данный момент ТРК полностью построен и готов к заселению арендаторами.

Проект

Lotte Hotels инвестирует в Санкт-Петербург Южнокорейская компания Lotte Group построит бизнесотель в Санкт-Петербурге. Гостиница сети Lotte Hotels & Resorts расположится в здании на набережной реки Фонтанки 23, которое правительство Петербурга пере-

дало компании еще 4 года назад. После реконструкции объекта, которое должно было завершиться в начале 2011 года, площадь гостиницы класса 3* должна была составить 11 150 кв. м. Однако группа Lotte собирается выкупить здание и построить отель класса 5 звезд. В связи с этим сроки строительства могут быть продлены городским правительством до февраля 2013 года. Lotte Hotel & Resorts – крупнейшая южнокорейская гостиничная сеть класса люкс. В России сеть представляет дочерняя компания ЗАО «Лотте рус». Группа осуществляет свою деятельность в России с 1997 года. Осенью 2002 года она приступила к реализации проекта Lotte Plaza, который открылся на Новинском бульваре в Москве в 2007 году.

62

062-63 NorthWest-y_I.indd 62

22.07.2011 10:27:37


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Conflict

The 500-meter mark Interagency Committee on Urban Land Use and Development and St. Petersburg’s authorities gave permission to Gazprom Oil to build a 500-meter skyscraper. The company’s headquarters will be located on the edge of the city in the village of Konnaya Lakhta on the bank of Neva Bay. Members of the Committee on Urban Land Use and Development reviewed investor’s documentation, which justifies deviation from the rules of urban land use and development. At the meeting of the Committee a simulated video was shown, demonstrating the visual impact of the skyscraper on the historic views of the city. Of the 13 committee members, only three voted against it, mentioning the "shocking" interference in the distant panorama and views of the Rostral Columns on the Spit of Vasilevsky Island. According to them, they have already prepared court papers seeking an injunction to stop construction, while experts from UNESCO, many Russian experts and the public have sent open letters of protest against the Lakhta Center to the governor, the Prime Minister Putin and President Medvedev.

| Market Report | News of Northwest

| |

| Regions

|

In this connection, the city government may extend the construction period until February 2013. Lotte Hotel & Resorts is the biggest South Korean luxury class hotel chain. In Russia, the chain is presented by its subsidiary Lotte Rus. The Group has been operating in Russia since 1997. In autumn of 2002, the company started the Lotte Plaza project, which opened in 2007 on Novinsky Boulevard in Moscow.

Investments

Piterland SEC will cost $350 million

Project

Lotte Hotels invests into St. Petersburg The South Korean company Lotte Group will build a business hotel in St. Petersburg. The hotel of the Network Lotte Hotels & Resorts will be accommodated in a building on the 23 Fontanka River, which the government of St. Petersburg transferred to the company 4 years ago. After reconstruction of the object, which should have been completed in early 2011, the gross built area of the 3-star hotel was to reach 11,150 sqm. However, the Lotte Group is going to buy the building and to build a 5-star hotel there.

Stremberg will invest $350 million into the Piterland Shopping and Entertainment Complex in St. Petersburg. The developer of the project is the Stremberg Company and the general contractor is Tor. Ingeocom– Management is also a partner to this project. Jones Lang LaSalle is the exclusive broker, being responsible for brokerage of the premises in the shopping and entertainment complex. The Piterland SEC is located in the Primorsky District on a land plot covering the area of 6 hectares near the Gulf of Finland. The level of of investment is $350 million. According to Vitaly Kozhin, general director of the Piterland SEC, this is a super-regional center with the largest entertainment, restaurant and fashion areas in the city. The total area of the project is 180,000 sqm, the gross leasable area is 80,000 sqm. The complex includes more

than 130 stores, Russia's largest water park, six tennis courts, five squash courts, a fitness club, bowling alleys, a multiplex cinema, panoramic restaurants, night clubs, science museum, an entertainment center for children, and a hotel with 550 rooms. “The water park, by its size, will exceed all the existing indoor water parks in Russia,” says Vitaly Kozhin. According to experts, at any time, up to 2,500 visitors can enjoy the water park in a comfortable environment. The opening of the SEC is scheduled for the 4th quarter of 2011. According to the press release, the SEC is now fully finished and ready to receive its tenants.

VTB hands out money Zvezdny Co. (an Adamant Holding company) has taken out a loan of 44 million EUR for 7 years. The money, which will be used for construction on the second phase of the Continent Shopping and Entertainment Center, has been supplied by the Russian North-West Regional Center of VTB bank. The complex, with an area of 65,000 sqm, will be located in the Moskovsky District of Saint Petersburg, near the Zvezdny Subway Station at the intersection of Zvezdny and Lensovet Streets. The SEC will house shopping centers, a multiplex movie theater, an amusement park, as well as sports grounds, ice-skating and curling rinks. The indoor parking lot of the new complex will accommodate 600 vehicles. The completion of construction works is scheduled for the 3rd quarter of 2013. The first two Continent SECs were opened in 2006 and 2007, in the Kirov and Primorsky Districts of St. Petersburg.

Astoria’s asking price goes down 30% Auction

T

he Astoria Hotel building will once again go up on the auction block. This time St. Petersburg authorities have reduced the cost of the lot by 30% - down to 1.5 billion rubles. The auction will take place on October 19, 2011. The price of the facility would have been twice higher, had not the Government of St. Petersburg concluded a long-term lease agreement, which will be in force for another 35 years. Astoria was built at St. Isaac's Square in 1911-1912, being designed by the prominent St. Petersburg architect, Fyodor Lidval. It was named in commemoration of upscale New York hotels, owned by Astora cousins. The building has the status of a cultural heritage building of federal importance.

63

062-63 NorthWest-y_I.indd 63

22.07.2011 10:27:38


Р е г и о н ы:

«РИО» на Волге

8

июля ГК «Ташир» торжественно открыла второй ТРЦ «РИО» в Ярославле. Торговый центр общей площадью 70 тыс. кв. м. и арендопригодной – 53 тыс. кв. м расположен по адресу Тутаевское шоссе,

LCMC разработает концепцию для «Вавилона» LCMC подписала контракт на разработку концепции, создание планировочных решений и дальнейший брокеридж торгово-развлекательного комплекса в Твери. Торговый комплекс «Вавилон» расположен на бульваре Цанова и находится на границе крупного спального района Твери, население которого составляет около 120 тыс. чел. Согласно разработанной концепции, четырехэтажный торговый комплекс будет реализован в классическом формате Family Mall и ориентирован на покупателей со средним уровнем дохода. На первом этаже комплекса разместится продуктовый супермаркет площадью 4 тыс. кв. м., среди остальных якорных арендаторов – гипермаркет электроники и бытовой техники, магазин детских товаров, универмаг одежды. Площадь ТРК «Вавилон» составит 23,5 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, открытие комплекса состоится в начале 2012 г.

В Астрахани открылся Park Inn 29 июня состоялась официальная церемония открытия гостиницы «Park Inn Астрахань» – совместного проекта Rezidor Hotel Group и ООО «Региональная Гостиничная Сеть». По условиям стратегического соглашения между этими компаниями, подписанного в 2009 году, планируется открытие около 20 гостиниц под брендом Park Inn by Radisson в России. Park Inn Астрахань – это первая в городе гостиница международного уровня. Отель на 132 номера находится в центре города недалеко от железнодорожного и автовокзалов. На первом этаже располагается фирменный ресторан RBG Bar & Grill. Также в гостинице работают лобби-бар и конференц-залы.

В «ОЗ Молле» появится город для детей Австрийский проект Minopolis, парк развлечений для детей, откроется в новом краснодарском торговоразвлекательном центре «ОЗ Молл». Он займет 4,5 тыс. кв. м на третьем этаже, сообщает компания Jones Lang LaSalle. Minopolis – это настоящий город для детей. Маленькие посетители без сопровождения своих родителей самостоятельно знакомятся с различными профессиями, устраивают-

1, на границе двух крупных районов города – жилого района «Брагино» и центра деловой активности Ярославля – района «Кировский». Паркинг ТРЦ рассчитан на 800 машино-мест. Якорными арендаторами комплекса выступают «Наш дом» (11 тыс. кв.м), «М.Видео» (2,6 тыс. кв.м), «Спортмастер» (3,7 тыс. кв.м), а также продуктовый гипермаркет «Вестер-гипер», предлагающий 50 тыс. наименований товаров. Его общая площадь 15,5 тыс. кв.м, торговая – около 10 тыс. кв. м. Торговая галерея включает в себя более чем 110 магазинов, в том числе «Л’Этуаль», «Глория джинс», Сити-обувь», O’Stin, Chester, Centro и др. Некоторые бренды откроются в Ярославле впервые – арендаторами ТРЦ «РИО» стали ранее не представленные в городе Zara, Bershka, Pull&Bear, Oysho, New Yorker, «Снежная королева» и др. Развлекательная зона объекта включает в себя 4-зальный кинотеатр «Синема Стар», в том числе новый для Ярославля формат 3D, в зоне фудкорта появится зал

ся на работу, зарабатывают деньги (в Minopolis есть собственная валюта). По словам Александры Чиркаевой, заместителя директора отдела по работе с торговыми центрами Jones Lang LaSalle, на данный момент аналогов Minopolis в России не существует. Как отмечается в пресс-релизе, концепт детского развлекательного парка уникален не только для России — первый и на данный момент единственный в Европе Minopolis находится в Вене. Проект ориентирован на детей от 4 до 12 лет. Средняя продолжительность нахождения ребенка в Minopolis – 5 часов.

«Дриаду» в Подольске сдадут осенью Девелопер проекта ООО «Дриада» и Cushman & Wakefield подписали договор на эксклюзивный листинг. Торговый центр районного значения появится в Подольске на улице Свердлова в центральной части города. На 4 уровнях будут представлены продуктовый супермаркет и фермерский рынок, супермаркет электроники, крупный магазин товаров для детей, торговая зона с магазинами одежды, обуви и парфюмерии. Общая площадь центра 15 000 кв. м. , из которых 10 000 кв. м. – арендопригодная. Наземная парковка рассчитана на 400 автомобилей. ТЦ «Дриада» находится в завершающей стадии строительства – возведен внешний контур, ведется монтаж внутренних инженерных систем. Открытие центра запланировано на осень 2011 года. Cushman & Wakefield будет осуществлять эксклюзивную сдачу в аренду. В настоящий момент ведется маркетинг торговых площадей. В пятиминутной зоне охвата будущего центра проживает более 70 000 человек. В непосредственной близости от Дриады ведется застройка нового жилого массива.

«Сургут Сити Молл» получил кредит Ханты-Мансийский банк предоставил «Сургутгазстрою» кредитную линию на сумму 3 млрд рублей для финансирования завершающего этапа строительства торговоразвлекательного центра в Сургуте «Сургут Сити Молл», общей площадью 154 тыс. кв. м. Как отметил президент Ханты-Мансийского банка Дмитрий Мизгулин, на сегодня данному проекту нет аналогов в округе как по стоимости, так и масштабности. «Это будет действительно самый крупный из торговоразвлекательных центров в ХМАО», – отметил Дмитрий Мизгулин.

5D. Также в ТРЦ откроются боулинг, бильярд, детский развлекательный центр «Космостар». Как рассказал управляющий директор ТРЦ Сергей Калинин, на момент открытия объект сдан практически полностью – на 98%. «В настоящее время для покупателей работает около 40 магазинов, остальные будут постепенно открываться в течение 2-3 месяцев, к 1 октября все 110 магазинов должны начать работу», – рассказал он CRE. Надо отметить, что данный ТРЦ не первый торговый объект ГК «Ташир» в Ярославле: в 2005 году во Фрунзенском районе открылся ТРЦ «Фараон» (общая площадь 25 тыс. кв. м.), а в 2008 году начал свою работу ТРЦ «РИО» на Московском проспекте (40 тыс. кв. м.). Данный ТРЦ стал шестнадцатым по счету действующим торговым центром ГК «Ташир» и десятым ТРЦ под брендом «РИО». Инвестиции в проект составили примерно $120 млн, сроки окупаемости, по словам Сергея Калинина, 6-7 лет. В ближайшее время «Ташир» планирует открыть торговые центры в Вологде и СанктПетербурге.

По словам генерального директора «Сургутгазстроя» Ильи Кандакова, уже подписаны договоры аренды с ведущими федеральными операторами: продуктовым гипермаркетом «O’key», «Синемапарком», «Спортмастером», «М.видео» и др. Дата ввода в эксплуатацию «Сургут Сити Молла» – сентябрь 2012 года.

«Новоград» достроит ТЦ в Новосибирске 29 июня в новосибирском Академгородке возобновилось строительство проекта торгово-развлекательного центра. Строительство торгово-развлекательного центра (30 200 кв. м) на ул. Кутателадзе, 4, начатого компанией «Новоград» в 2008 году. Комплекс будет включать бутики различных мировых брендов, а также развлекательную зону на третьем этаже, в том числе четырехзальный мультиплекс, боулинг и детскую игровую зону. На первом этаже разместится продуктовый магазин «Быстроном». Завершить строительство торгового центра планируется через 2 года.

В Таганроге строят «европейский квартал» «Приазовский строительный центр» ведет строительство в Таганроге «европейского квартала», сообщает прессслужба мэрии города со ссылкой на председателя комитета по архитектуре и градостроительству городской администрации Андрея Максименко. «Европейский квартал» берет начало на улице Петровской и уходит вглубь дворов параллельно переулку Тургеневскому в сторону улицы Фрунзе (территория бывшей кондитерской фабрики). Учитывая, что это самый центр города со сложившейся исторической застройкой, а также в соответствии со строгими правилами охранной зоны высота зданий не будет превышать трех этажей. Фасады будут выполнены из состаренного кирпича. Центром композиции, оформленной в небольшую, но собирающую воедино все детали площадь, станет башня с часами или оригинальная скульптурная композиция с фонтаном. Как считает Андрей Максименко, в итоге реализации этого проекта Таганрога получит еще один центр притяжения горожан и туристов. Назначение объекта строительства – торгово-развлекательный центр с различными кафе, булочными, интернет-клубами и т.д.

64

064-70 Regions-y_I.indd 64

22.07.2011 10:30:12


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Новости News of Nothtwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| CRE Invest

|

LCMC to Develop Concept for Babylon

Children's City to Open in OZ Mall

LCMC has signed a contract to develop a concept, planning solutions, and to do brokerage for Babylon shopping and entertainment center in Tver. Babylon is located on Tsanova Boulevard close to a large sleeping area of Tver, whose population is about 120,000 people. According to the developed concept, this four-storey shopping mall will become a typical Family Mall (this format focuses on customers with average income). Babylon's ground floor will host a supermarket of 4,000 sqm. Other anchor tenants will be a hypermarket of electronics and home appliances, a baby goods store, and a clothing store. The total area of Babylon will be 23,500 sqm. Based on estimates, the mall will open in early 2012.

An Austrian project called Minopolis, an entertainment park for children, will open soon in a new Krasnodar shopping center OZ Mall. It will occupy 4,500 sqm on the third floor of the building, Jones Lang LaSalle reports. Minopolis is a real city built for children. Young visitors typically come there without their parents in order to learn various professions, to get a job, and finally, to earn money (Minopolis has its own currency). According to Alexandra Chirkaeva, Deputy Director of Work with Shopping Centers at Jones Lang LaSalle, currently there are no similar children's cities in Russia. As noted in the press release, the concept of a children's park is unique not only to Russia. As of today, the only Minopolis has been built in Vienna, Austria. The project focuses on children aged 4 to 12 years. Typically, each child spends five hours in Minopolis, on average.

European Quarter to be Built in Taganrog Priazovsky Construction Center is currently building a European Quarter in Taganrog, the press service of the local City Hall reports, citing Andrey Maximenko, Chairman of the Committee for Architecture and Urban Planning of the City. The European Quarter is located on Petrovskaya and Turgenevskaya Streets on the territory of a former candy factory. Given that this is the city center with existing historic buildings, the height of European Quarter facilities should not exceed three floors. The facades of the European Quarter will be made of aged brick. A clock tower will be built in the center of this architectural composition that resembles an old city square. There will be monuments and fountains as well. According to Andrey Maximenko, due to this project, Taganrog will get another center of resident and tourist attraction. The facility will function in the format of retail and entertainment center with a variety of cafes, bakeries, and internet clubs.

Park Inn Opens in Astrakhan

On June 29, the Park Inn Astrakhan hotel officially opened in that city. This is a joint project of Rezidor Hotel Group and the Regional Hotel Chain company. Based on a strategic agreement signed in 2009, as many as 20 more Hotel Inn by Radisson branded hotels will open in Russia. Park Inn Astrakhan is the first hotel of the International standard in Astrakhan. The hotel has 132 rooms located in the city downtown near the train and bus stations. The ground floor of the hotel hosts a famous RBG Bar & Grill restaurant. There are lobby bars and conference rooms in the hotel as well.

Novograd to Finish Its Shopping Center in Novosibirsk On June 29, construction of a shopping center restarted in the Novosibirsk Akademgorodok. Novograd started this project (30,200 sqm) sitting on 4 Kutateladze Street back in 2008. The shopping center will lease its premises to a number of well-known International brands and boutiques. There will be an entertainment zone on the third floor, including a 4-room multiplex cinema, a bowling alley, and a children's playground. The ground floor will house a grocery store Bystronom. According to plan, the construction will be finished in two years from now.

Dryada in Podolsk to Be Finished This Fall The project developer – Dryada and Cushman & Wakefield have signed a contract for exclusive brokerage. The shopping center will be built in downtown Podolsk on Sverdlov Street. The mall will have four levels designed to host a supermarket and farmer's market, electronics store, a big store selling goods for children, clothing galleries, footwear and perfume stores. The GBA of the shopping center will reach 15,000 sqm (GLA – 10,000 sqm). Outdoor parking is designed for 400 cars. As of today, Dryada is at its final construction stage: all exterior walls are built, internal engineering systems are installed. The opening of the center is scheduled for the fall of 2011. Cushman & Wakefield is the exclusive brokerage agent. At the moment, the company is carrying out a marketing campaign to promote the facility. More than 70,000 Podolsk residents live within a fiveminute-drive distance from Dryada. A new residential neighborhood has been built in close vicinity of Dryada as well.

Surgut City Mall Gets Credit The Khanty-Mansiysk Bank has opened a 3 billion rubleworth credit line for Surgutgazstroy. The company plans to use the money to finance the final phase of construction of

RIO on Volga

O

n July 8, Tashir Group of Companies officially opened its second RIO SEC in Yaroslavl. The shopping and entertainment center with total area of 70,000 sqm (GLA 53,000 sqm) is located on 1 Tutayevskoe Highway, on the border of two large areas of Yaroslavl – Bragino residential neighborhood and Kirovsky business district. The mall parking is designed for 800 cars. The anchor tenants of the complex are Nash Dom (11,000 sqm), M. Video" (2,600 sqm), Sportmaster (3,700 sqm), as well as Vester-Hyper food hypermarket offering 50,000 items for sale (its total area is 15,500 sqm, retail area – about 10,000 sqm. The shopping gallery of RIO in Yaroslavl has more than 110 stores, including L'Etoile, Gloria Jeans, City Obuv, O'Stin, Chester, Centro, etc. Some brands will appear in Yaroslavl for the first time – such tenants as Zara, Bershka, Pull & Bear, Oysho, New Yorker, and Snezhnaya Koroleva have never opened their stores in Yaroslavl before. The entertainment area of RIO includes a 4-room Cinema Star that will offer new formats for Yaroslavl – 3D and 5D. The mall will also have a bowling, billiards, and a children's entertainment center Kosmostar. According to Sergey Kalinin, Managing Director of RIO, 98% of the facility was leased by its official opening date. "Currently, 40 stores operate in the mall; the rest will open one by one in July-September of this year. By October 1, all 110 stores we be functional," he told CRE. RIO is not the first commercial facility that Tashir built in Yaroslavl. In 2005, the company opened Pharaoh Mall (25,000 sqm) in Frunzensky district of the city. In 2008, Tashir built another RIO mall (40,000 sqm) on Moskovsky Prospect. The present RIO mall is the sixteenth in a row shopping center built by Tashir and the tenth mall branded RIO. Investment in the project amounted to approximately $120 million. Its payback period, according to Sergey Kalinin, is 6-7 years. In the near future, Tashir plans to open its shopping centers in Vologda and St. Petersburg.

its shopping and entertainment center called Surgut City Mall (total area – 154,000 sqm). According to Dmitry Mizgulin, President of the KhantyMansiysk Bank, to date, this project has no analogues in this part of Russia, in terms of cost and size. "This is really the largest shopping center in the Khanty-Mansiysk Autonomous District," Dmitry Mizgulin comments. According to Ilya Kondakov, CEO of Surgutgazstroy, all corresponding lease agreements have been signed with Russia's leading retail operators, such as O'Key grocery hypermarket, Cinemapark, Sportmaster, M. Video, and others. Deadline to put Surgut City Mall into operation is September 2012.

65

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:65

22.07.2011 15:55:18


Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Сформированная в Ульяновске промышленная зона «Заволжье» охватывает территорию в 500 гектар / The industrial zone Zavolzhye formed in Ulyanovsk covers the area of 500 hectares

Производственная необходимость В последнее время в Поволжье снова активизировалось производство. Успешно развиваются старые проекты и уже планируются и строятся новые промзоны и технопарки. При этом, как отмечают эксперты, в большинстве случаев девелоперам проще заложить новую промзону, чем применить к нуждам современных производителей старые индустриальные объекты.

З

а этот год в Поволжье и ЦФО снова наметился интерес к масштабным проектам индустриальной недвижимости. Как отмечает Андрей Танцуев, руководитель проектов, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, сегодня со стороны заказчиков и арендаторов есть большая заинтересованность в индустриальных площадях. Ажиотажа, по его мнению, не видно только из-за того, что в России высоки риски для инвесторов. «Строят только в тех регионах, которые проявили себя. Там рынок активно развивается», – заключает эксперт. По его мнению, особо следует выделить опыт Липецка и Казани, где в особых экономических зонах – «Липецк» и «Алабуга» – развиваются индустриальные парки, которые смогли привлечь несколько десятков крупных производителей. Сегодня в Поволжье и Центральном федеральном округе есть ряд уже известных индустриальных городов, где успешно развиваются производственные проекты – Казань, Липецк, Калуга. С начала этого года о себе заявили и новые игроки рынка индустриальной недвижимости. Так, компания GVA Sawyer получила заказ от администрации Ярославской области на разработку концепции развития проекта строительства индустриального парка «Новоселки», расположенного на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль–Кострома) и М8 (Москва-

Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га каждый). Разработка концепции включает в себя исследования по формированию маркетинговой концепции застройки территории, бенчмарк-анализ (выявление примеров эффективного функционирования конкурентов с целью улучшения собственной работы), опрос потенциальных резидентов парка. На данный момент в рамках разработки концепции уже проведены бенчмарк-анализ индустриальных парков центральной России, опрос потенциальных резидентов индустриального парка. Сейчас завершается маркетинговый анализ рынка земли производственно-складского назначения и формируются рекомендации для проектирования дизайн-идеи мастерплана застройки территории. Также форсируются проекты, приостановленные в кризис. Например, в Ульяновске еще в 2008 году была создана промышленная зона «Заволжье» площадью 500 га. Проект реализуется при господдержке за счет ассигнований инвестфонда России, областного и городского бюджетов. В феврале 2011 года было принято решение о необходимости разработки проекта планировки территории промзоны. По итогам конкурса право на разработку получила международная компания Assmann Beraten + Planen, имеющая многолетний опыт планирования террито-

рий промышленных предприятий в России и за рубежом. Инвестиционным проектом предусмотрено размещение на промышленной зоне «Заволжье» около 30 предприятий с созданием более 3 тысяч новых рабочих мест. В данное время резидентами промзоны являются международные компании Mars и SABMiller. В апреле промзона получила сертификат от Ассоциации индустриальных парков России, который признан министерством экономического развития РФ. Как утверждает представитель управляющей компании, можно «с почти 100% уверенностью сказать, что особо опасные предприятия на территории промзоны размещаться не будут».

Главные арендаторы «Потенциальными арендаторами промышленных парков являются предприятия приборостроения, крупного машиностроения, сектора производства стройматериалов и конструкций», – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer. Достаточно большой интерес сегодня наблюдается со стороны западных компаний, которые составляют значительную долю арендаторов в современных индустриальных парках. «Западные компании всегда заинтересованы в работе в России.

66

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:66

22.07.2011 10:30:12


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Это крупный рынок. Причем по уровню обеспечения бытовой техникой и многими другими продуктами мы сильно отстаем от Европы», – отмечает Андрей Танцуев. По его словам, большой рынок сбыта – главный магнит притягивающий западные корпорации. Государственные преференции влияют на приток компаний в Поволжье гораздо меньше. «Законы законами, но между тем, что декларируется, и воплощением в жизнь существует большая разница», – утверждает эксперт. По его словам, также не всегда весомым преимуществом является рабочая сила. «Надо смотреть на производство. В металлургии рабочая сила в Поволжье дешевле, чем в Европе. И это действительно важный фактор, который может привлечь крупные компании. Есть ряд областей, например, производство игрушек или ювелирных украшений, где стоимость рабочей силы не является важным фактором, влияющим на конечную цену продукта. Поэтому ювелирные украшения проще производить в Европе», – рассуждает Андрей Танцуев. По его мнению, развивая производство здесь, западные компании главным образом планируют упростить логистику. Другие перечисленные выше аспекты тоже могут быть важны, но имеют уже второстепенное значение. Как бы то ни было, сегодня наблюдается отчетливый интерес к развитию производства в России со стороны западных компаний. Причем наряду с представителями легкой промышленности, производителями бытовой техники и продуктов питания, работать здесь начинают такие серьезные отрасли, как металлургия, химическое производство, строительная отрасль и т.п. Сегодня мы видим, как крупные западные производители начинают развивать свое производство в центральных областях России. Например, недавно меморандум о намерениях подписали губернатор Ульяновской области Сергей Морозов, председатель правления Gildemeister AG Рюдигер Капица и генеральный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области» Дмитрий Рябов.

Согласно меморандуму немецкая компания Gildemeister AG (крупнейший производитель станков в Германии и мире, ведущий производитель токарных и фрезерных станков с ЧПУ) намерена построить станкостроительное производство, стоимостью 20 млн евро, на территории региональной промышленной зоны «Заволжье».Начало реализации проекта запланировано на конец 2011 года. Предполагаемый срок строительства от шести до девяти месяцев. На заводе будет создано примерно 200 рабочих мест.

Старые промзоны Как отмечают эксперты, подобные крупные проекты достаточно интересны девелоперам. По словам Владислава Фадеева, это сложный, но интересный бизнес. Действительно, в реализации подобные проекты по понятным причинам достаточно сложны. Масштаб промзон требует значительных расходов и терпения. Ключевым вопросом остается развитие инфраструктуры, подключение сетей. Как справедливо замечает Андрей Танцуев, сегодня арендаторам интересна только земля с полностью подведенными коммуникациями. Понятно, что требования со стороны заказчиков могут существенно различаться. «Если мы будем говорить, например, о металлургии и производстве супов там требования совершенно разные. У каждого предприятия свои требования к воде, газу, электричеству», – рассуждает Андрей Танцуев. Согласен с ним и Владислав Фадеев. «В каждом из секторов есть свои приоритеты по характеристикам индустриального парка. Кому-то важны, прежде всего, предельные инженерные мощности, кому-то – наличие кадрового ресурса поблизости», – говорит эксперт. В любом случае обеспечение территории необходимыми мощностями – достаточно сложная задача для девелопера. Стандартный путь – работа в тесном контакте с представителями администрации, которые берут на себя вопросы, связанные с подведением коммуникации. Есть,

| News of Nothtwest | Regions

| |

| CRE Invest

|

впрочем, и примеры более оригинальных решений. Например, индустриальный парк Биек Тау имеет на своей территории электроподстанцию, которая сама продает электроэнергию арендаторам. Как отмечает Андрей Танцуев, крупные проекты имеют гораздо больше шансов дойти до финишной прямой, чем небольшие. «Нужны крупные проекты. Неважно, идет ли речь об отдельном производстве или о развитии индустриального парка. Реализация крупных проектов всегда вызывает интерес. На участок в тысячу гектаров коммуникации подвести будет проще, чем на какое-то небольшое производство», – полагает эксперт. Любопытно, что, по словам Андрея Танцуева, старые промышленные зоны девелоперы практически не используют для создания новых индустриальных предприятий, несмотря на то, что они в свое время были с лихвой обеспечены и электричеством, и водой. «Такого рода редевелопмента я не знаю. Старые промзоны обычно если и становятся объектом редевелопмента, то кардинально меняют свое назначение – чаще всего их превращают в офисы. Новые индустриальные парки девелоперы предпочитают строить с нуля», – говорит эксперт. Впрочем, Владислав Фадеев придерживается другого мнения. «Достаточно много примеров создания промзон на базе существующих предприятий. Эти примеры есть и в Московской, и в Ивановской, и в Ульяновской областях. В этом случае, как правило, есть крупный якорный арендатор (старое предприятие), а освободившиеся площади сдаются в аренду или продаются», – утверждает он.

Административный пряник Неудивительно, что в большинстве случаев подобные проекты реализуются при деятельном участии государства. В первую очередь, подобное участие видно в помощи при развитии инфраструктуры. Например, общий объем бюджетных инвестиций

в инфраструктуру промзоны «Заволжье» составил 734,8 млн рублей. При этом, как отмечает Владислав Фадеев, государство активно участвует в проектах greenfield. В Brownfield-проектах государство менее заметно. Впрочем, в большинстве случаев участие государства в Brownfield-проектах и востребовано меньше. «Есть проблема с получением разрешений и прочего. Конечно, без поддержки властей инвестору очень сложно чтото сделать», – резонно замечает Андрей Танцуев. Если говорить об индустриальных парках, расположенных в ОЭЗ, то среди прочего здесь можно выделить ряд преференций, призванных привлечь арендаторов: На территории ОЭЗ действует режим свободной таможенной зоны. Иностранные товары ввозятся без взимания таможенных пошлин и НДС. Освобождение резидентов ОЭЗ от налогов на имущество организации в течение 5 лет. Освобождение резидентов ОЭЗ от налогов на транспорт организации в течение 5 лет. Другие налоговые послабления в плане налогов на прибыль, возможности применения специального коэффициента к амортизации основных средств и т. п. «Последние тенденции показывают, что спрос на подобные проекты есть, однако многое упирается в характеристики и цены», – отмечает Владислав Фадеев. Действительно, сегодня виден отчетливый интерес со стороны крупных производственных компаний к работе в Поволжье и центральных областях России. Для Поволжья и ЦФО одним из главных трендов развитие индустриальных парков стало уже в 2010 года. 2011 году активность еще более возросла. Однако вряд ли можно говорить о том, что в ближайшее время конкуренция между девелоперами в этом сегменте значительно повысится. Это достаточно сложный сегмент рынка, причем сроки окупаемости здесь не самые высокие.

67

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:67

22.07.2011 10:30:13


Р е г и о н ы:

The industrial park Biek Tau has its own power generating station / В индустриальном парке «Биек Тау» имеется собственная генераторная установка

Operational Requirements We can see the economy booming in the Volga region. Some recently frozen real estate projects have restarted. Moreover, a number of new industrial zones and industrial parks are under construction. At the same time, experts note that in most cases, developers are more comfortable with greenfield projects, than with redevelopment of brownfield projects, to meet the requirements of modern-day manufacturers. Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

W

hat we can see now is a growing interest in large-scale industrial real estate projects in the Volga region. According to Andrey Tantsuev, Project Manager, Department of Strategic Consulting at CB Richard Ellis, a number of potential tenants of those industrial facilities is growing. The only reason why we do not see any rush in this particular market niche is that Russia generally has high investment risks. "There are regions of a particular interest. These regions are attractive for investors. There are regional markets that actively develop," the expert notes. According to him, the leading Russia's regions are Lipetsk and Kazan, where special economic zones have been created. Lipetsk and Alabuga are favorable for the development of industrial parks. A number of Russia's leading manufacturers have already settled there. Today, we see a number of Volga-based cities that have successfully developed industrial real estate, namely Kazan, Lipetsk, and Kaluga. A number of new market players have entered the market this year. GVA

Sawyer has signed a contract with the Administration of the Yaroslavl province to develop a concept of the Novoselki industrial park located at the intersection of federal A113 (Yaroslavl-Kostroma) and M8 (Moscow-Yaroslavl) highways. The planned development land is divided into three sections with the total area of 480 hectares (211, 194, 75 ha each). The development concept is based upon a benchmark analysis (a study identifying competitors and their strategies), as well as a survey of potential residents of the park. As of today, a number of existing industrial parks in Central Russia has been analyzed. Currently, the company is close to finishing its research of the land market in order to develop a comprehensive Master Plan of the given territories. There are projects that are now under construction. For example, an industrial zone called Zavolzhye was formed in Ulyanovsk in 2008 (total area 500 hectares). The project is financed by the State Investment Fund of Russia, as well as by regional and city budgets. In February 2011, the State authori-

ties decided to push the project going after the crisis. According to the results of a specially announced tender, Assmann Beraten + Planen was declared the winner. This company has many years of experience in еру planning of industrial enterprises in Russia and abroad. Based on the investment project, Zavolzhye will host about 30 industrial companies that will generate more than 3,000 new jobs. As of today, Mars and SABMiller are the anchor tenants there. In April 2011, the Zavolzhie industrial zone has received a certificate from the Association of Industrial Parks of Russia, which is fully recognized by the Ministry of Economic Development.

Anchor tenants "The list of potential tenants of industrial parks has a number of machine-tool manufacturers, as well as producers of building materials and schemes," says Vladislav Fadeev. International companies seem to be interested in the park as well. "Western companies are always interested to work in

68

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:68

22.07.2011 15:55:39


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| News of Nothtwest | Regions

| |

| CRE Invest

|

69

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:69

22.07.2011 10:30:15


Re g ion s:

Russia. This is a huge market. However, we are lacking machinery and hi-tech solutions. Russia is lagging behind Europe," resumes Andrey Tantsuev. According to him, the key element that attracts foreigners is the existing consumer demand. Recently announced State bonuses are also important. "The Volga region has all necessary laws and regulations, but one thing is the declared law and the other thing is how this law is implemented in real life," says the expert. According to him, the cheap labor force is not that important as anyone might think. "Let us analyze the production process. If we deal with metallurgy, the labor force in the Volga region is cheaper than the one in Europe. This is a very important factor to attract large companies. On the other hand, there are industries, such as toys or jewelry production, where the labor cost is not that important. This means that the toys and jewelry products are easier to make in Europe," says Andrey Tantsuev. In his view, the local production process can only facilitate logistics for the Western companies. Other aspects are less important. Overall, we can see a growing interest of Western producers to do business in Russia. Along with manufacturers of household appliances and food products, there are producers of machinery, metallurgy, chemicals, and construction industry. Today, we can see major Western manufacturers interested in doing business in central regions of Russia. For example, Sergey Morozov, Governor of Ulyanovsk Region, recently signed a memorandum with Ruediger Kapitsa, Chairman of Gildemeister AG, and Dmitry Ryabov, CEO of the Ulyanovsk Regional Development Corporation. Based on the signed agreement, Germany-based Gildemeister, the largest producer of machine tools and milling machines, will invest 20 million euros in the Povolzhye regional industrial zone. The project is scheduled to start in late 2011. The estimated construction period is six to nine months. The plant will generate 200 new jobs.

Old industrial zones According to experts, these large-scale projects are attractive for developers. As Vladislav Fadeev, Head of Marketing at GVA Sawyer, says, this is a very challenging business. It is no secret that those large-scale projects are not easy to realize. Large industrial zones need a lot of investment and time. The key issue is infrastructure. Andrey Tantsuev believes that tenants are only interested in land plots with communications installed. Each customer has his own requirements. "If we analyze metallurgy and manufacture of soups, these are quite different industries, each having specific requirements. Every company has its specific requirements concerning water, gas, and electricity," comments Andrey Tantsuev. Vladislav Fadeev holds to the same opinion. "Each industrial sector has its own

finishing line, compared to small projects. "We need big projects. It does not matter whether we talk about production lines or industrial parks. Implementation of large-scale projects is really challenging. It is much easier to lead engineering lines to a thousand acres site than to a smaller-scale production site," the expert believes. Andrey Tantsuev thinks that new developers never use old industrial zones, despite the fact that those territories were once provided with electricity and water. "I never came across such cases. The old industrial areas are generally redeveloped, so they have a different fate after that. Often, the old production premises become offices. Developers prefer to build from scratch," says the expert. Vladislav Fadeev has his own opinion in this respect. "I know many examples of new industrial zones built on the basis of

take part in brownfield projects. "There is a problem when one needs to get necessary permits and other documents. It is good to have support from governmental officials in this case. Otherwise, investors will face significant problems," resumes Andrey Tantsuev. If we talk about industrial parks established in special economic zones, there are the following tools to attract tenants: Making a duty free free zone there; Foreign goods are imported without any customs duties or VAT; Residents of the special economic zones do not have to pay a property tax for 5 years; Residents of the special economic zones do not have to pay a tax on transport for 5 years. There are other tax breaks concerning income and operating taxes, etc. "The recent trends indicate that the

Overall, we can see a growing interest of Western producers to do business in Russia. Along with manufacturers of household appliances and food products, there are also producers of machinery, metallurgy, chemicals and construction industry. We can see major Western manufacturers interested in doing business in central Russia. priorities. Some of them are very important, some are not. Some companies have strict requirements towards power engineering, other companies prefer to hire local staff," the expert emphasizes. In any case, those requirements are challenging for developers. The standard way in Russia is to work jointly with local administration officials, who may take care of infrastructure and communications. At the same time, we see unique solutions. For example, an industrial park called Biek Tau has its own power generating station that sells electric power to tenants. According to Andrey Tantsuev, largescale projects are more likely to reach the

existing businesses. Let us take Moscow, Ivanovo, and Ulyanovsk regions. The key issue is a large anchor tenant (typically, an old company), that sells or leases vacant spaces," he says.

Administrative cake Not surprisingly, in most cases, projects are delivered together with State officials. First, the government is involved in infrastructure development. For example, the total public investment in infrastructure of the Zavolzhye industrial zone is 734.8 million rubles. Moreover, the State actively participates in greenfield projects there. At the same time, the State officials never

demand for such projects exists. Everything depends on the price and infrastructure," says Vladislav Fedotov. Indeed, we can see a growing interest of major industrial companies in working with the Volga region of Russia. As for the Volga and the Central Federal Districts, the main trend of developing industrial parks has started in 2010. The activity has been increasing since that. On the other hand, we cannot talk about a real competition between developers in this particular segment. This market niche is very hard to develop, and the payback period here is not the highest if compared with other segments.

70

064-70 Regions-y_I.indd Sec1:70

22.07.2011 10:30:16


071-78 Cre Invest-y_I.indd 71

22.07.2011 10:32:03


Вне игры Текст: Татьяна Демидова ........................... Фото: архив CRE, иллюстрации: Олег Косинов

Западные пенсионные фонды один за другим выходят на игровое поле российской коммерческой недвижимости. Их отечественные коллеги, бормоча под нос «береженого Бог бережет», остаются на скамейке запасных, бережно прижимая к груди голубые фишки и казначейские бумаги США. Что мешает НПФ включиться в игру?

Завидные инвесторы Традиция смолоду заботиться о том, чтобы обеспечить себе достойную старость, давно превратила пенсионные фонды в завидных инвесторов. Так, например, крупнейший пенсионный фонд в мире Government Pension Investment Fund – GPIF (Japan) имеет размер капитала более триллиона долларов ($ 1.303 млрд). В США в пятерку крупнейших пенсионных фондов входят фонды с капиталом от $ 112 млрд. Пенсионный Фонд Учителей Штата Техас (TRS) составляет около $ 100 млрд долларов, из которых $ 3 миллиарда вложены в недвижимость. «Инвестирование пенсионных фондов на рынке недвижимости США активно начало развиваться в 70-х годах прошлого века,– рассказывает Константин Лысенко, директор отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis. – Сейчас американские пенсионные фонды контролируют высокодиверсифицированные портфели недвижимости стоимостью около $ 200 млрд. Однако учитывая, что общий объем средств в управлении пенсионных фондов в США составляет более $ 4 триллионов, недвижимость занимает менее 5% от средств ПФ. При этом в европейских странах доля недвижимости в портфелях ПФ доходит до 10 – 15% средств фондов». Относительно низкий интерес ПФ в США к недвижимости, как отмечает Константин Лысенко, объясняется существенными потерями, понесенными индустрией в начале 1990-х годов во время кризиса рынка недвижимости. С тех пор американские ПФ весьма осторожны в наращивании портфелей недвижимости.

По словам Александра Самонова, управляющего партнера AREIM, в инвестициях в недвижимость существует три типа стратегий: вложение средств в земельные участки и их развитие, инвестирование в уже существующий объект и осуществление его редевелопмента, и, наконец, вложения в готовую недвижимость. За рубежом 80% всех инвестиций в недвижимость, осуществляемых пенсионными фондами, относится к последнему типу. В редевелопмент и в земельные участки зарубежные ПФ почти не вкладывают средства. Кроме того, в Европе пенсионным фондам запрещено самостоятельно управлять собственными активами. Основная их задача – найти профессиональную управляющую компанию. Так как индустрия управления активами на западе развита, проблем с поиском УК не возникает. Высокую активность западных ПФ в области недвижимости эксперты объясняют зрелостью и высокой ликвидностью рынков развитых стран Европы и Северной Америки. Здесь можно быстро продать объект, технологии ведения сделок отработаны и занимают меньше времени. Если в Лондоне доходность объекта в первоклассном активе составляет 4,5 – 5%, то в Москве – 8,5 – 9%. До кризиса западные ПФ проявляли достаточно высокий интерес к российскому рынку недвижимости. Их привлекала высокая доходность и возможность диверсификации своих вложений. Как правило, западные пенсионные фонды инвестируют в российский рынок не напрямую, а через специализирован-

ные фонды недвижимости, находящиеся в управлении независимых компаний или банковских групп. Так, например, датская инвестиционная компания Baltic Property Trust, управляющая шестью фондами (общий размер– 1,2 млрд евро), участниками которых являются скандинавские пенсионные фонды, в 2005-м создала в России фонд BPT Arista. Компания планировала потратить 410 млн евро на приобретении 150 тыс. кв. м коммерческих площадей в Санкт-Петербурге, Москве и городахмиллионниках. До кризиса планы удалось осуществить наполовину. Австрийский фонд Immоеast купил два ТЦ – «Золотой Вавилон» и комплекс «Пятая авеню». Австрийский холдинг Meinl European Land стал владельцем части площадей ТРЦ «Парк-Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге и Казани, а также строящиеся и действующие ТЦ «Молл Гэллари». Константин Лысенко приводит в пример приобретение инвестиционным фондом Ivanhoe Cambridge (контролируется ведущим канадским пенсионным фондом CDP) совместно с инвестиционным фондом Europolis торгового центра «Времена Года» в Москве. 60% акций торгового центра «Времена года», принадлежит Ivanhoe Cambridge, пакетом в 40% акций владеет Europolis. Сумма сделки составила $ 500 млн, сделка стала крупнейшим приобретением на рынке торговой недвижимости России. «Западные пенсионные фонды и сегодня появляются на Российском рынке недвижимости. Однако нельзя сказать, что перед нами целенаправленная экспансия, скорее это

72

071-78 Cre Invest-y_I.indd 72

22.07.2011 10:32:03


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

эпизодические набеги, – считает Александр Самонов.– До кризиса у западных инвесторов наблюдался более высокий аппетит к риску, провоцирующий активность на рынке. Во время кризиса западные инвесторы ушли на свои домашние рынки. Стоимость чистых активов упала, в той или иной степени пострадали все, инвесторы «зализывали раны». Сегодня интерес инвесторов к рынку недвижимости понемногу возрождается, но сделок на рынке мы пока не видим. Думаю, что первые сделки появятся уже во второй половине этого года, в 2012 г их будет больше».

Факторы риска Российские негосударственные пенсионные фонды возникли не так давно, и по сравнению с западными выглядят скромнее. На сегодня в России насчитывается около 130 негосударственных фондов. НПФ, чей размер капитала превышает 30 млрд руб ($ 1 млн), пока у нас всего два – это НПФ «Газфонд» и НПФ «Благосостояние». Тем не менее, объем пенсионных накоплений НПФ составляет около 700 млрд руб. Мешает пенсионным фондам инвестировать деньги в недвижимость несколько причин. «Дело в том, что у российских НПФов активы состоят из пенсионных накоплений и пенсионных резервов (добровольная часть, сформированная в основном за счет кэптивных взносов, корпораций, создавших эти фонды),– говорит Алексей Богданов, партнер компании S.A. Ricci/King Sturge. – Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах. Таких, как, например, акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены. Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов». Правда, покупать НПФ можно не любую недвижимость, а лишь коммерческую, а также земельные участки под ней, поясняет эксперт. При этом фонды могут выкупать только здания целиком. В противном случае НПФ должны пользоваться услугами управ-

вать в недвижимость. «Система инвестирования НПФ в недвижимость не слишком отработана, инструментов вложения не так много, а прямое владение объектами недвижимости затруднено, – считает Олег Колобаев, советник президента Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фондов. – Сегодня ПФ инвестируют в недвижимость в основном за счет ЗПИФ. Есть прецеденты, когда некоторые фонды приобретали объекты напрямую. Так, например, это делал фонд «Профессиональный» в Сургуте. В Барнауле пенсионный фонд покупал объекты коммерческой недвижимости самостоятельно». Останавливает пенсионные фонды высокая степень риска. «В 2009 г нам приносили очень интересные проекты с высокой доходностью, – вспоминает Сергей Малышев. – Однако ПФ отказались в них инвестировать: клиенты решили, что это проекты с большой степенью риска. У ПФ короткие деньги, годовые, и вопрос ликвидности для них очень важен. Это связано с вопросом переоценки активов, которая проводится ежегодно». По причине того, что у отечественных пенсионных фондов нет длинных денег, они предпочитают инвестировать не в коммерческую, а в жилую недвижимость. «Жилая недвижимость более ликвидна, чем коммерческая. Поэтому мы предпочитаем инвестировать – полностью или частично – именно жилые проекты, – говорит Сергей Малышев. – Основной регион, где мы работаем – Ханты-Мансийский АО. Очень важно правильно выбрать застройщика. Мы нашли надежного партнера и постоянно работаем с ним. ПФ инвестируют средства через ЗПИФ, они работают в течение определенного срока, на момент закрытия фонда необходимо, чтобы активы превратились в деньги. Процесс инвестирования длится полтора года. Поэтому важно изначально предусмотреть возможность выхода из проекта». Однако далеко не всегда инвестирование в жилую недвижимость является выгодным для пенсионных фондов. Как

| Регионы | CRE Invest

| |

| Фотообъявления

|

наши фонды, и пенсионные в том числе, не слишком активно стремились в недвижимость и предпочитали инструменты фондового рынка. Кроме того, российские ПФ останавливают очень дорогие активы. Средняя цена офисного центра – $ 100 млн. Для среднего по размеру пенсионного фонда это существенная инвестиция в один актив. А использовать заемные средства пенсионные фонды не имеют права, что также осложняет проведение масштабных сделок. Не имея возможности использовать банковское кредитование, ПФ также лишаются части инвестиционной доходности, и им трудно конкурировать с более оппортунистическими инвесторами. Значительным препятствием для участия пенсионных фондов на рынке недвижимости является и тот факт, что сама инвестиционная сделка с юридическим, техническим, финансовым и коммерческим аудитом, структурированием и договором купли-продажи занимает от начала рассмотрения актива до приобретения объекта в среднем около года. По мнению Александра Самонова, останавливает инвесторов и тот факт, что качество недвижимости на развитых рынках и развивающихся, как наш, отличается. Объектов, полностью соответствующих требованиям западного инвестора, на рынке немного. Пенсионным фондам сегодня выгоднее покупать акции, «голубые фишки», в долгосрочном периоде – качественную недвижимость. «На российском рынке еще очень мало высококачественных институциональных объектов, – замечает Константин Лысенко. – За право купить объект будут бороться несколько покупателей. В итоге инвестор получит достаточно низкую доходность по сравнению с предпринятыми усилиями. Проще и удобнее купить российские облигации и получить 6-7% годовых на высоколиквидном и относительно простом инструменте с понятным профилем риска». В сегменте высококачественной инвестиционной недвижимости можно получить

По причине того, что у отечественных пенсионных фондов нет длинных денег, они предпочитают инвестировать не в коммерческую, а в жилую недвижимость. ляющих компаний, которым приходится платить вознаграждение в размере около 3-4%. Кроме того, сооружения должны быть сданы в эксплуатацию, заниматься девелопментом НПФ нельзя. «Сейчас ЗПИФ могут инвестировать до 70% средств в недвижимость. Однако никто этого не делает по причине высоких рисков», – отмечает Сергей Малышев, директор департамента по работе с институциональными клиентами ЗАО "Регион Эссет Менеджмент». Государственный пенсионный фонд России, который аккумулирует большую часть пенсионных резервов, вообще не имеет законодательного права инвестиро-

вспоминает Олег Колобаев, в Самаре пенсионный фонд финансировал несколько жилых проектов, однако за счет затягивания сроков строительства доходность оказалась невысокой. «Фонд вложил средства в расчете на два года, строительство затянулось на 3-4 года, реальный эффект упал вдвое и меньше,– отмечает г-н Колобаев.– Возможно, даже по банковским вкладам можно было бы получить больше». Константин Лысенко соглашается с тем, что относительно скромная активность российских ПФ на рынке недвижимости объясняется невысокой ликвидностью рынка, не позволяющей инвестору всегда быстро выйти из актива. Именно поэтому, кстати,

немного более высокий доход, но при этом от инвестора потребуется и более существенное вовлечение по времени и управленческим ресурсам. «В недвижимости огромное значение имеет доступ к дешевому финансированию. Поэтому еще одним из факторов того, что пенсионные фонды не являются активными игроками на рынке недвижимости, является именно то, что у них нет доступа к длинным деньгам, – говорит Александр Самонов.– С точки зрения защиты средств пенсионеров это, наверное, обосновано, так как кредитное плечо – это все-таки риски. У пенсионных фондов же первоочередная задача – сохранить деньги, а не приумножить».

Александр Самонов, AREIM / Alexander Samonov

Олег Колобаев обращает внимание на то, что затрудняют участие пенсионных фондов на рынке недвижимости такие факторы, как затягивание сроков строительства, которые оборачиваются для инвесторов убытками, и сложность при эксплуатации объекта. Эти вопросы, отмечает эксперт, не отработаны с юридической точки зрения.

Мой объект – моя крепость У недвижимости как инструмента вложения средств есть и неоспоримые преимущества. Одним из таковых для пенсионных фондов является высокий уровень защиты инвестиций от инфляции. Снижение рисков инфляции обеспечивается как за счет индексации ставок аренды, так и благодаря тому, что рыночная и восстановительная стоимость объектов недвижимости растет в периоды высокой инфляции через переоценку готовых объектов и рост стоимости строительных материалов и работ. По словам Константина Лысенко, преимущество коммерческой недвижимости еще и в том, что качественный объект, сданный в долгосрочную аренду первоклассным корпорациям – это надежный инструмент фиксированной доходности, обеспеченный не только обязательством арендатора, но и самим объектом недвижимости. Российские ПФ уже приходят к пониманию, что офис на Садовом кольце или на Тверской, сданный ведущему сотовому оператору или банку на 10-20 лет, это не только операционный арендный доход сопоставимый по надежности с облигациями этих компаний, но еще и возможность владеть объектом недвижимости, который переоценивается вместе с рынком и обеспечивает хороший уровень защищенности от инфляционных рисков. «Не исключено, что российские НПФ уже финансируют крупных местных девелоперов, приобретая акции и облигации этих компаний, – говорит Константин Лысенко.– Так как это портфельные инвестиции, а не прямые, мы их просто не увидим непосредственно на рынке недвижимости».

73

071-78 Cre Invest-y_I.indd 73

22.07.2011 10:32:03


Offside Author: Tatiana Demidova

Western pension funds, one by one, enter the Russian commercial real estate market. Their domestic counterparts, keeping to a "better safe than sorry" strategy, still remain out of the game with their billions invested in blue chips and U.S. Treasuries. What prevents them from becoming active market players? Precious investors According tradition, people always try to earn as much as possible when they are young in order to take care of themselves in their old age. That is a reason why pension funds are considered as precious investors. For example, the largest pension fund in the world is the Government Pension Investment Fund – GPIF (Japan), which has over a trillion dollars ($1,303 billion) of capital. In the U.S., the five largest pension funds have a capital of $112 billion. Texas Teacher Pension Fund has about $100 billion, of which $3 billion has been invested in real estate. "The U.S. pension funds started investing in real estate in the 70s of last century," says Konstantin Lysenko, Director of Investment Services at CB Richard Ellis. "American pension funds now have diversified portfolios of real estate valued at about $200 billion. However, given that the total amount of money that those pension funds currently manage is approximately $4 trillion, the share of real estate assets in their portfolios is less than 5%. As for European countries, the share of real estate investments in pension funds' portfolios reaches 10-15% of their total." According to Konstantin Lysenko, a relatively low interest of the U.S. pension funds in real estate can be explained by substantial losses of the industry in early 1990s during the crisis on the real estate market. According to Alexander Samonov, Managing Partner of AREIM, there are three strategies in approaching investments in real estate: investments in land and development, investments in ongoing projects and property redevelopment, and finally, investments in finished properties. About 80% of all real estate investments undertaken by pension funds in the West refer to the third strategy – investments in finished real estate properties. At the same time, the pension funds have little to none interest in redevelopment or land. In Europe, the pension funds are not allowed to manage their own assets. Their main goal is to find professional asset management companies. The Western funds are active in the real estate markets because of their high liquidity. Especially, this concerns European countries and North America. They have an opportunity to quickly sell their assets. If the prime asset yields in London are 4.5 – 5%, in Moscow they reach 8.5-9%.

Before the crisis, the Western pension funds were interested in the Russian real estate market. First of all, they were attracted by high yields and diversification concerns. Typically, the Western pension funds do not invest in the Russian market directly. They prefer to act via specialized real estate funds that are managed by independent companies or banking groups. For example, a Danish investment company the Baltic Property Trust now manages six funds (total volume – 1.2 billion euros). In Russia, the Baltic Property Trust established the BPT Arista fund in 2005. The fund initially planned to invest 410 million euros in the purchase of 150,000 sqm of commercial real estate in St. Petersburg, Moscow and other large Russian cities. Before the crisis, the fund managed to realize half of its plans. The Austrian fund Immoeast bought two shopping centers – Golden Babylon and the Fifth Avenue. Another Austrian holding Meinl European Land has acquired a part of the Park House chain in Volgograd, Yekaterinburg and Kazan, as well as a Mall Gallery shopping mall. Konstantin Lysenko also mentions the deal with Ivanhoe Cambridge investment fund that the Canadian pension fund CDP and Europolis investment fund currently manage. Ivanhoe Cambridge bought Vremena Goda (Four Seasons) shopping center in Moscow; 60% of the shopping center now belongs to Ivanhoe Cambridge, while the remaining 40% stake is owned by Europolis. The deal cost $500 million and has been the largest acquisition deal in the retail market in Russia so far. "Western pension funds are coming back to the Russian real estate market. However, we cannot say that this is a real expansion. It is rather a sporadic trend," explains Alexander Samonov.

Risk factors The Russian private pension funds were established not so long ago, so they are hard to compare with their Western counterparts. As of today, there are about 130 private funds in Russia. There are only two funds whose capital exceeds 30 billion rubles ($1 billion), namely NPF Gazfond and NPF Blagosostoyanie (Welfare). Their total capital now amounts to approximately 700 billion rubles. There are several factors preventing the Russian pension funds from investing in real

estate. "The fact is that the Russian funds only have assets generated out of pension savings and pension reserves (a voluntary asset base)," says Alexei Bogdanov, Partner SA Ricci / King Sturge. According to the existing law, these pension savings can be invested only in lowrisk instruments, such as bonds and the most liquid first-tier stocks. As for investments in real estate, the funds do not have the right to deal with them. The pension reserve funds can be invested in real estate, but only in the amount not exceeding 10% of these reserves. Another restriction is that the funds can only invest in the commercial real estate and land plots on which these commercial properties are located. Another regulation determines that the funds are allowed to buy whole buildings only, not parts of them. Otherwise, the funds should make transactions via property management companies, usually paying them a fee of around 3-4%. In addition, the funds are not allowed to invest in projects under construction. "As of today, the Russian REITs can invest up to 70% in real estate. However, no one does that because of high risks," comments Sergey Malyshev, Director of the Institutional Clients Department, Region Asset Management. Russia's Government Pension Fund, which accumulates most of the pension reserves, has no right to invest in real estate. "The system of real estate investments is not fully developed, as there are not so many tools to strike deals, while it is still difficult to own real estate directly," says Oleg Kolobaev, Adviser to the President of the National Association of Private Pension Funds. "Today, the pension funds invest in real estate mainly via REITs. However, there are cases when some of the funds acquired real estate properties directly. For example, the Professional Fund in Surgut." The high risks often prevent the pension funds from investing. "In 2009, we found some very attractive and highly profitable projects," comments Sergey Malyshev. "Nonetheless, the pension funds refused to invest in them, as their clients considered these projects to be risky. Typically, the pension funds possess short money, so liquidity issues are very important for them. They have an obligatory procedure to do audit to revaluate their assets annually." Because the domestic pension funds are deprived of long money, they prefer to invest in residential real estate. "Residential real estate is generally more liquid than commercial properties. Therefore, we prefer to invest in residential projects," explains Sergey Malyshev. "We are very active in KhantyMansi Autonomous District. It is very important to choose a right builder in the region. We were lucky to find a reliable partner to work with permanently." Even residential real estate is not the best solution for pension funds. As Oleg Kolobaev estimates, a Samara-based pension fund invested its money in a number of residential projects. The project deadlines were many times delayed, so the yields appeared to be lower than expected. Konstantin Lysenko agrees that the Russian pension funds are in no hurry to invest in real estate because of low liquidity. That is why many of the funds prefer stock market instruments instead.

Another problem is that the real estate assets are generally expensive. An average price of an office center is $100 million, which is very expensive for a medium-sized pension fund. At the same time, the funds do not have the right to borrow capital from other parties. Given that the pension funds do not have the right to use bank loans, it is generally hard for them to compete with more opportunistic investors. Another problem that any pension fund faces in Russia is that a standard investment transaction takes about a year to go through all deal-related legal, technical, financial, and business audit procedures. According to Alexander Samonov, we should not forget about quality of real estate properties, which leaves much to be desired in Russia. "The pension funds today prefer to acquire stocks, mostly blue chips. In the long term, they would buy quality real estate. The Russian market still has a very limited number of high-quality institutional properties," resumes Konstantin Lysenko. "Many potential buyers are competing with each other to buy the real estate that fully corresponds to their requirements. As a result, the investors get lower than expected yields, taking into account their undertaken efforts. It is often easier and more convenient to buy the Russian bonds and to get 6-7% per year. "Access to cheap financing is very important in the real estate market. That is why the pension funds are not active here," says Alexander Samonov. "Their primary mission is to protect pensioners' money, so their cautiousness is fully justified." Oleg Kolobaev also points out that financial performance of the pension funds investing in real estate is often affected by such factors as delays in construction deadlines and complexity of property management.

My property is my castle Investment tools used in real estate have a positive side as well. The pension funds have enough investment protection from inflation. Inflation risks can be significantly reduced by indexation of rental rates, as the market value of acquired assets only increases during the periods of high inflation, when revaluation of readymade objects covers rising costs of construction materials and labor. According to Konstantin Lysenko, any quality commercial real estate offered to quality tenants for a long-term lease is a reliable fixed income tool secured not only by tenant payments, but also by real estate value. The Russian pension funds should finally understand that an office center leased to major mobile telecom operators or a bank located on the Garden Ring or Tverskaya Street for, let us say, 10 – 20 years, secures not only stable income flows from lease that can be compared with reliability of the bonds of those companies, but also gives an opportunity to own the leased real estate, which has its market value and a good level of protection against inflation risks. "It is possible that the Russian pension funds have already started financing major local developers, buying their stocks and bonds," resumes Konstantin Lysenko. "Since these are portfolio investments rather than direct investments, we are unlikely to see them in the real estate market."

74

071-78 Cre Invest-y_I.indd 74

22.07.2011 10:32:03


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

| Regions | CRE Invest

| |

| Listings

|

75

071-78 Cre Invest-y_I.indd 75

22.07.2011 10:32:04


Константин Ковалев: Бизнесмен всегда должен оставаться человеком гибким. Даже мормоны в решении бизнес-вопросов исходят из абсолютно понятной эффективности

стр. 48

Инвестирование в строящуюся недвижимость по российскому праву:

причины и способы Не секрет, что, приобретая коммерческие активы в России, многие участники рынка (как иностранные, так и российские) предпочитают структурировать соответствующие сделки как сделки по приобретению компаний-собственников соответствующих активов («share deals»), а не как сделки по приобретение самих активов («asset deals»). Такую ситуацию обуславливает целый ряд практических, налоговых и юридических факторов, одним из которых является желание сторон подчинить сделку иностранному праву, которое обычно воспринимается бизнес-сообществом как более предсказуемое, стабильное и защищенное по сравнению с правом российским1. Валентин Бородин, советник, Salans

Валентин Бородин / Valentin Borodin

Т

ем не менее, в сфере инвестиций в строящиеся объекты коммерческой недвижимости структурирование сделок по модели “share deal” далеко не всегда целесообразно. В ряде случаев инвесторы и застройщики вынуждены, несмотря на распространенные в бизнессреде предубеждения против выбора российского права, использовать именно российские правовые конструкции. Причинами, обуславливающими выбор в пользу подчиненной российскому праву модели asset deal, могут быть следующие факторы:

Маркетинговая стратегия застройщика, направленная на продажу объекта не целиком, а частями. В том случае, если застройщик объекта коммерческой недвижимости изначально предполагает продавать свой объект не целиком одному инвестору, а частями многим инвесторам, то продажи путем «share deal» не всегда целесообразны. С практической точки зрения застройщику гораздо проще продавать объекты именно как помещения, поскольку создание специальных компаний для целей передачи им в будущем прав на строящиеся помещения делает процесс продаж трудоемким и труднодостижимым (почти невозможно при начале строительства заранее знать, какие именно помещения будут интересны каждому конкретному покупателю, чтобы передать права на такие помещения специально созданной компании). Всплеск интереса к небанковским инструментам финансирования девелоперских проектов. Вследствие кризиса банковское финансирование многих проектов стало невозможным или чрезмерно дорогим. В этой ситуации, застройщики пытаются изыскивать иные способы финансирования строительства, в том числе привлекая относительно мелких инвесторов, готовых приобрести не объект целиком, а только помещения в них. Как и в предыдущем случае, в такой ситуации застройщику проще структурировать сделку как «asset deal». Распространение проектов «BUILTTO-SUIT» В некоторых случаях будущие покупатели помещений в здании предъяв-

ляют к ним такие высокие технические требования, что сторонам необходимо заключить договор, который бы позволял на стадии строительства инвестору эффективно контролировать процесс строительства. В этой ситуации именно договор, подчиненный российскому праву, может дать инвестору более эффективные возможности и средства («share deal», как правило, не может обеспечить эффективного технического контроля за строительством). Региональная специфика Как показывает опыт, ряд инвесторов (особенно это касается региональных бизнесменов) с большим доверием воспринимают сделку, результатом которой они получат право собственности именно на объект недвижимости, а не акции некой кипрской фирмы, пусть даже и имеющей права на недвижимость. Учитывая описанные выше факторы, обеспечивающие интерес к инвестиционным сделкам, направленным на приобретение объектов коммерческой недвижимости по российскому праву, хотелось бы более подробно описать возможные способы структурирования таких сделок. При этом сразу стоит отметить, что, в отличие от рынка жилых помещений, правовое регулирование рынка коммерческой (нежилой) недвижимости2 достаточно либерально, и участники инвестиционных сделок могут выбирать различные модели договоров.

Инвестиционный договор Хотя законодательство не содержит точного определения инвестиционного дого-

вора, на практике под инвестиционным договором обычно понимается договор, который заключается между застройщиком и инвестором и в силу которого инвестор предоставляет застройщику денежные средства, а застройщик организует строительство и передает построенный объект в собственность инвестору. Основными юридическими преимуществами данной схемы являются: юридическая гибкость, поскольку стороны могут в максимально возможной степени учесть коммерческие и технические вопросы реализации проекта; отсутствие чрезмерных требований к застройщику (нет обязательной необходимости предоставлять обеспечение, отсутствуют нормативные штрафные санкции); отсутствие необходимости выполнять строгие формальности (такие, как государственная регистрация инвестиционного договора, публикация проектной декларации и т. п.). В то же время данная схема сопряжена и с существенными юридическими рисками для его сторон, а именно: поскольку в законодательстве отсутствует детализированное регулирование инвестиционных договоров, в случае возникновения спора неизвестно, каким образом суд квалифицирует данные отношения (нельзя исключать риск применения судом по аналогии норм о строительном подряде, комиссии и т.п.). регистрация права собственности инвестора может быть осложнена, поскольку инвестиционные договоры не

76

071-78 Cre Invest-y_I.indd 76

22.07.2011 15:54:47


# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

являются типичными сделками для государственных регистраторов.

Предварительный договор куплипродажи с заемным финансированием При использовании данной схемы стороны заключают предварительный договор купли-продажи строящегося объекта, а также договор целевого займа (как правило, с переменной процентной ставкой), на основании которого инвестор осуществляет финансирование строительства. Недостатки данной схемы: поскольку на момент заключения предварительного договора куплипродажи объект еще не построен и не может быть абсолютно точно идент��фицирован, есть риск признания предварительного договора купли-продажи незаключенным; после завершения строительства застройщику необходимо сначала зарегистрировать право собственности на построенный объект на себя, а только потом осуществлять его продажу инвестору по основному договору куплипродажи. Преимущества данной схемы : наличие самостоятельного заемного обязательства выгодно сторонам, поскольку даже в случае признания предварительного договора незаключенным

заемное обязательство сохранит свою силу, и стороны будут точно знать, на каких условиях и когда застройщик обязан возвратить финансирование.

Договор купли-продажи «будущей недвижимости» Одним из вариантов, который изредка используется на практике, может быть заключение договора купли-продажи «будущих объектов недвижимости». Данный способ основывается на общих положениях ГК РФ, согласно которому (п.2 статьи 455) предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан продавцом в будущем. Возможность использования данной схемы длительное время являлось дискуссионной применительно к продаже «будущей» (непостроенной) недвижимости. Основным аргументом против использования данной схемы до настоящего момента признается невозможность точной идентификации предмета договора купли-продажи на момент его заключения. Вместе с тем следует отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ в настоящее время рассматривает проект Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении догово-

| Regions | CRE Invest

| |

| Listings

|

ров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости»3. В случае принятия указанного Постановления в форме рассматриваемого проекта данная схема будет фактически легализована и, очевидно, получит широкое распространение. Тем не менее, данная модель (даже в случае принятия указанного выше Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда) будет сопряжена с определенными недостатками для сторон, а именно с необходимостью для застройщика сначала зарегистрировать право собственности на построенные объекты на себя и только потом регистрировать переход права собственности на покупателя.

Договор участия в долевом строительстве. Одной из форм инвестиционных сделок может быть заключение договоров участия в долевом строительстве (далее– «Договор УДС»). Преимуществами данной схемы являются следующие аспекты: законодательство содержит подробное регулирование Договоров УДС и, следовательно, у сторон Договора УДС есть максимальная определенность относительно формы и содержания договора, соответственно, отсутствуют риски переквалификации; данная схема особенно выгодна инвестору, поскольку Федеральный закон

№ 214-ФЗ в целом ориентирован на защиту интересов лиц финансирующих строительство, а не застройщика. Вместе с тем использование заключение договоров участия в долевом строительстве сопряжено с определенными практическими сложностями, наиболее существенными из которых являются следующие: запрет на привлечение денежных средств по Договору УДС до получения разрешения на строительство объекта; выполнение строгих формальностей (необходимость государственной регистрации договоров, подготовка и публикация проектной декларации); также необходимо отметить, что на основании Договора УДС невозможна продажа помещений, относящихся к объектам производственного назначения4. Учитывая изложенное, мы полагаем, что застройщик и инвестор строящегося объекта коммерческой недвижимости имеют достаточно широкий арсенал юридических средств для структурирования инвестиционных отношений. Конечно, каждая из описанных выше схем имеет как преимущества, так и недостатки, но мы уверены, что, проведя тщательный юридический анализ применительно к конкретному инвестиционному проекту, стороны смогут выработать подходящую договорную модель.

1 Следует отметить, что в силу ст. 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право. Соответственно, логично заключить, что сделки по модели asset deals должны быть подчинены российскому праву, в отличие от share deals, которые могут быть структурированы как купля-продажа иностранной компании и соответственно подчинены иностранному праву. 2 Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ. 3 http://arbitr.ru/_upimg/518E0FF26CCA60AEA3D78DF91D102537_1.pdf 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Ст. 2(1).

Investing in Real Estate under Construction Based on Russian Laws:

Reasons and Methods Valentin Borodin, Adviser, Salans

It is no secret that acquiring commercial real estate assets in Russia, many market participants (both foreign and domestic) prefer to structure the relevant transactions as share deals, not as asset deals. This situation arises deom a number of practical, tax, and legal factors. One of them is the desire of participating parties to structure the deals in accordance with foreign laws, which the business community normally understands as more predictable, stable, and secure, compared with the Russian legislation.

In accordance with Article 1213 of Russia's Civil Code, the Russian legislation should be used in cases related to land plots and real estate located on the territory of the Russian Federation. Correspondingly, any asset deal should be cut in full correspondence with the Russian law, unlike share deals, which can be structured as purchase-and-sale to a foreign company and thus can be executed based on foreign legislation.

H

owever, deals that happen in commercial real estate projects under construction are not necessarily structured as share deals. In some cases, investors and developers prefer to use the Russian legislation. The reasons for the choice of the most common in Russia asset deal model is based on the following factors: The marketing strategy of the developer is not to sell the whole property but to sell it in parts. In cases when a commercial real estate developer initially wants to sell his property in parts to a group of investors,

not to just one investor, the share deal structure is not appropriate. From a practical point of view, it is much easier for a developer to sell his property as separate premises, because in this case he should not establish special companies to possess the right to own the premises under construction in the future. Therefore, the whole process takes less time and efforts. At the beginning of construction, it is difficult to determine which particular premises will be of interest to each individual customer in order to transfer their ownership rights to a specifically established company.

77

071-78 Cre Invest-y_I.indd 77

22.07.2011 10:32:04


Growing interest in non-bank financing instruments of project development. Because of the crisis, bank financing of many projects became unavailable or too expensive. In this situation, developers have been trying to find other ways to finance their construction, including attracting small investors groups ready to purchase the object piece by piece. As we discussed in the previous case, it is easier for developers to structure this kind of transaction as an asset deal. Popularity of Build-to-Suit projects Future buyers of premises under construction often have very strict technical and other related requirements. In this case, the parties need to sign an agreement that allows the investor to effectively monitor the construction process. The Russian laws give investors more effective tools and means to do so, while the share deal model, as a rule, cannot provide effective technical control of construction. Regional specifics Experience shows that some investors (especially regional businesspersons) are confident that a deal that secures property ownership rights is better than a deal that brings them shares of an unknown Cyprus-based company, even if it has the right to own the property.

No need to follow strict formalities (such as the State registration of the investment contract, publication of the project declaration, etc.). At the same time, this scheme contains significant legal risks for the both parties, namely: The legislation does not contain any detailed regulation of investment contracts. In case of a dispute, the Court is often confused in regulating relations between the parties concerned (there is a certain risk to see the Court applying to analogous provisions existing in construction contracts, commissions, etc.). Registration of investor's ownership rights may be complicated because the investment contracts are not considered as typical transactions by public registers.

Preliminary purchase-and-sale agreement with debt financing When using the above scheme, the parties normally conclude a preliminary purchase-and-sale agreement concerning a property under construction. They also sign a special purpose loan contract (typically, with a variable interest rate), according to which the investor starts financing the construction project. Cons of this scheme: By the date of signing a preliminary purchase-and-sale agreement, the property is under construction and thus can-

cerns the sale of "future" (non-existent) properties. The key argument against the use of the scheme concerns impossibility to accurately identify the subject of the sales agreement at the time of its conclusion. However, the Supreme Arbitration Court is currently revising a draft Resolution of the Plenum of the RF Supreme Arbitration Court concerning "The issues related to agreements of sale of the future real estate to be examined by the courts of arbitration." In case the Supreme Arbitration Court adopts the document, the scheme will actually be legalized and, obviously, will become popular in Russia. However, this model (even adopted by the above-mentioned Supreme Arbitration Court) will have disadvantages for the parties. The main drawback is that the project developer needs to register his rights to own the built facility and then to transfer the ownership title to the buyer.

Joint construction agreement Another form of investment transactions is a joint construction agreement. Pros of this scheme: The legislation contains a detailed regulation of joint construction agreements, and therefore the parties are certain about the form and content of each agreement with no possible risks arising;

Future buyers of premises under construction often have very strict technical and other related requirements. In this case, the parties need to sign an agreement that allows the investor to monitor the construction process. Given the above factors that have their impact on real estate investment transactions, we would like to describe in more detail all possible ways to structure such deals under the Russian law. In contrast to the residential market, regulations on commercial (nonresidential) real estate in Russia is quite liberal, so parties involved in such investment transactions can choose various models of contracts.

Investment contract Although the legislation does not give a certain definition of an investment contract, in practice, the investment contract is typically signed between a developer and an investor. According to such an agreement, the investor gives money to the developer, while the developer organizes construction process and then passes the built property to the investor. Key advantages of this legal scheme are as follows: Legal flexibility, as the both parties take into account every commercial and technical issue of the project implementation; No need to make the developer responsible for extra requirements (no mandatory security, no legal penalties);

not be identified exactly. There is a risk that any party may declare the preliminary agreement invalid in the future; After the construction is finished, the developer needs to register his ownership right first, and only then to sell the built property to the investor based on the general purchase-and-sale agreement. Pros of this scheme: Any special purpose loan agreement is beneficial for the both parties, as it makes the parties clearly understand circumstances and terms under which the developer should pay the money back to the investor even if their preliminary agreement is declared invalid.

Agreement of sale of the future real estate Another option that is rarely used in practice is called an agreement of sale of the future real estate. This method is based on general provisions of the Civil Code (paragraph 2 of Article 455), given that the subject of the purchase-and-sale agreement is a product to be created by the seller in the future. Efficiency of such scheme has been controversial for quite a time, as it con-

This scheme is particularly beneficial to investors because the Federal Law â„– 214-FZ generally protects the interests of those who finance construction, rather than builders. However, the use of such joint construction agreements in practice is associated with certain problems, the most important of which are: Ban to start fund raising prior to obtaining a construction permit; Necessity to implement strict formalities (i.e. State registration of agreements, development and publication of the project declaration); Impossibility to sell the premises that are classified as production facilities. Considering the above, we believe that the developer and investor of commercial real estate under construction have a wide choice of legal tools to structure their investment relations properly. Of course, each of the abovedescribed schemes has both pros and cons, but we believe that any legal analysis can bring the parties concerned to mutually beneficial cooperation models when realizing specific investment projects.

78

071-78 Cre Invest-y_I.indd 78

22.07.2011 10:32:04


| CRE Invest | Объекты/Listings

|

|

# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

Продажа - $ 7 млн. Sale - $ 7 млн.

Собственник

8 (901) 517-69-54 Дмитрий Dmitry

Собственник

777-37-01 доб.5200

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings Тел.: +7 (495) 926-73-40 Татьяна Черненко E-mail: t.chernenko@impressmedia.ru

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser ЦАО 1614.2

Особняк, 3-х эт., 3 отд. входа, огороженная тер., парковка на 7 м/м, в собственности, не памятник архитектуры 2-ой Крутицкий пер. 18 2-nd Krutitskiy side-street, 18 3-storeyed mansion, 3 separate entrances, fenced site, parking lot for 7 car places, ownership, not a landmark

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

ЦАО 70 - 7000

Шарикоподшипниковская д.1 Sharikopodshipnikovskaya st., 1

Бизнес-центр класса «А», десять этажей, современные инженерные системы, подземный паркинг BC of A class, 10-storeyed, up-to-date engineering systems, underground parking lot

Аренда - от 10 000 Lease - from 10 000

(495) 787-42-97

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Район Донской ЮАО От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

МО 30 - 150

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Аренда договорная Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset” Lease negotiable

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

от 9000 / год from 9000 / year

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com (495) 232-21-80, (495) 234-08-75 (495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES МО 5 - 20 000

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 150 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип, гип. мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 150 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

79

079-82 Listings-167.indd 79

22.07.2011 10:33:32


О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. Открытие 2013 г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2013

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Аренда договорная Lease negotiable

Телефон Phone number

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

ЗЕМЛЯ / LAND Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

РЕГИОНЫ / REGIONS

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

• Менеджер по продажам рекламных площадей в печатных изданиях • Специалист по работе с клиентами в отдел телемаркетинга • Курьер • Менеджер по работе с курьерами Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала

80

079-82 Listings-167.indd 80

22.07.2011 10:33:32


| CRE Invest | Объекты/Listings

|

|

# 15 (16 7 ) / 1–15 . 0 8 .11

АРЕНДА / ПРОДАЖА

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Особняк в центре (2-й Самотечный пер., д. 3, стр. 1); 3 минуты от ст. м. Достоевская. 473,5 кв.м.; 2 этажа + полноценный цоколь; Кабинетная планировка. 2 отдельных входа. Вентиляция, кондиционирование, телефония. Собственник Тел. 8 (909) 993-51-98

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Сергей

81

079-82 Listings-167.indd 81

22.07.2011 10:33:33


О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

82

079-82 Listings-167.indd 82

22.07.2011 10:33:33


CRE Russia #15 (167)