Issuu on Google+

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ВЫПУСК ISSUE 181 НОМЕР VOLUME 06 2

2

МАРТ  MARCH  ‘12 www.cre.ru

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Russia

50 Рантье нового времени

Modern Rentiers 48 САМАЯ СВЕЖАЯ АРЕНДА И ПРОДАЖА LATEST LEASE AND SALE OFFERS АКТУАЛЬНО HOT TOPIC

30 Хорошо забытая земля Well-Forgotten Land

№6 (181) 16–31.03.2012

40

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Анико Костял, «Манго» Aniko Kostyal, Mango

58

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

А из нашего окна… And from our window...

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

82 Андрей Ковалев Andrey Kovalev


4

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR Этот номер ушел в печать до начала выставки MIPIM, а выйдет аккурат после нее – лишь только участники рынка распакуют чемоданы. Чтобы хоть как-то оправдать ожидания тех, кто захочет сразу прочитать «вести с полей», попытаюсь предположить уже сейчас, какой была выставка этого года. Думаю, что Россия и Москва хорошо смотрелись в Каннах этой весной. По сравнению с европейскими рынками недвижимости, мы чувствуем себя более чем сносно. Об этом говорит объем инвестиционных сделок прошлого года, это подтверждает и поднявшийся статус российской столицы в нескольких европейских рейтингах. Может, не случайно в этом году на MIPIM приехала делегация Правительства Москвы почти в полном составе – нужно использовать поднявшийся рейтинг столицы, а где еще искать инвесторов, как не на Лазурном Берегу в марте? Впрочем, инвесторы нужны не только властям, но и девелоперам. Учитывая, что и в Москве не все гладко с заемным финансированием, некоторые застройщики приехали на MIPIM за альтернативными инвестициями. Что еще мы видели в этом году в Каннах? Боюсь, что загорающих соотечественников – после суровой затянувшейся зимы многим предстоял нелегкий выбор: оставаться в стенах Palais des Festivals или оттаивать на береговой линии где-то неподалеку. В общем, выставка была интересной, живой, разносторонней и иногда неформальной. Угадала? Итоги MIPIM читайте в следующем номере!

Татьяна Ломакина, Главный редактор Tatyana Lomakina, Editor-in-chief t.lomakina@ impressmedia.ru

The present issue had gone to press before the MIPIM exhibition began and it will come out soon after the show participants unpack their suitcases. To justify the expectations of those who will want to read “field news” straight off, I’ll try to share with you my vision. I believe Russia and Moscow looked good in Cannes this spring. Compared to the European real estate markets, we are quite well off. The volume of last year’s investment deals corroborates the higher status of the Russian capital city in several European ratings. Not in vain did the Moscow city administration try to capitalize on Moscow’s higher ratings, having sent a very representative delegation. Where else can investors be found if not on the Coast of Azure in March? Investors are sought after not only by the city authorities, but by developers as well. Given that even in Moscow everything is not so smooth with debt financing, some hoped to hunt for alternative investments at the MIPIM show. What else can we see this year in Cannes? Many will have a hard choice after they have survived a rather severe winter: to stay within the walls of Palais des Festivals or to thaw out on the nearby coastline. Generally speaking, the exhibition was lively, versatile, exciting and sometimes informal. Did I get it right? Find the results of MIPIM in our next issue!

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ № 6 (181), 1 6–31.03.12

COMMERCIAL REAL ESTATE № 6 (181), MARCH 16, 2012

Над номером работали: Главный редактор: Татьяна Ломакина Выпускающий редактор: Анна Камынина Редакционный отдел: Игорь Поспехин, Людмила Байбулатова Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

Working on this issue: Editor-in-chief: Tatyana Lomakina Managing Editor: Anna Kamynina Editorial Team: Igor Pospekhin, Lyudmila Baybulatova Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev Forward press releases to news@cre.ru

ООО «ИМПРЕСС МЕДИА, МАРКЕТИНГ»

IMPRESS MEDIA, MARKETING

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор

General Manager and Publisher: David Tzor

Исполнительный директор: Екатерина Крылова

Executive Director: Ekaterina Krylova

Коммерческий директор: Татьяна Мартынова

Сommercial Director: Tatiana Martynova

Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова

Deputy General director: Lyudmila Mikhailova

Редактор специальных проектов: Ольга Балмашева

Special Projects Editor: Olga Balmasheva

Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева

Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva

Руководитель отдела распространения: Наталья Лебедева

Head of Distribution Department: Natalia Lebedeva

Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина

Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina

Главный редактор CRE.ru: Алексей Пастушин

Editor-in-chief CRE.ru: Aleksey Pastushin

Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя

CRE-online department: Nikolay Zavodja

Руководитель отдела организации премии

Head of Commercial Real Estate Awards Department:

CRE Awards: Залина Хамизова

Zalina Khamizova

Руководитель направления IM Events:

Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya

Александра Сморжевская Руководитель отдела производства: Елена Гусева Руководитель отдела телесейлз: Евгения Родионова Отдел телесейлз: Екатерина Соколова Дизайнеры: Екатерина Парамонова

Head of production department: Elena Guseva Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс». Выход в свет – 15.03.2012. Тираж – 20 000 экз. Цена свободная. Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543. Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate is founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by Republica at Almaz-Press. Release Date – March 15, 2012. Print run: 20, 000 copies. Price – not fixed. Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark owned by Impress Media, Marketing. Reprint of the materials is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in the Internet should be followed by an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Press, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543. Ad-materials are published with single P.

Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova Designers: Ekaterina Paramonova

По вопросам рекламы обращаться по телефону: +7 (495) 926 7340 либо на почту: sales@impressmedia.ru

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340; E-mail: sales@impressmedia.ru

ИНФОРМАЦИЯ О РАСПРОСТРАНЕНИИ

DISTRIBUTION INFORMATION

Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, engineering companies, elite housing estates, logistics companies, hotels and motor shows. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone on the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7 (495) 926 4575 subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Телефон редакции издателя: +7 (495) 926 7340 Факс: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7 (495) 926 7340 Fax: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


6

СОДЕРЖАНИЕ CONTENTS

8

НОВОСТИ NEWS

Владелец компании О1Properties Борис Минц готов купить бизнес-центр Ducat Place III на улице Гашека в Москве. Ориентировочная стоимость офисного объекта, сертифицированного по стандарту BREEAM, варьируется от $ 360 млн до $ 375 млн. Несмотря на то, что стороны сделки не комментируют эту информацию, известно, что предварительный договор уже подписан. Вместе с тем, в О1Properties подчеркнули, что «компания не имеет отношения к данной сделке».

22

В МИРЕ IN THE WORLD

30

24

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS AND FIGURES

Хорошо забытая земля Well-Forgotten Land 34

28

КАЛЕНДАРЬ СОБЫТИЙ CALENDAR OF EVENTS

АКТУАЛЬНО HOT TOPIC

СОБЫТИЯ EVENTS

Офисы: медленно, но верно Offices: Slowly, but Surely 40

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Анико Костял: «Мы не платим аренду полностью, если не открывается большинство предусмотренных брендов» Aniko Kostyal: “If most brands do not open, we do not pay the full rent”

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


7

50

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

66

Рантье нового времени Modern Rentiers Результатом финансового кризиса 2008–2009 годов стал глобальный передел собственности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. На смену прежним королям рынка пришли другие инвесторы, которые не попали в ловушку к банкам и имели собственные средства, позволявшие им не только продолжать собственные стройки, но и скупать активы менее удачливых конкурентов.

58

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

А из нашего окна… And from our window...

68

МЫСЛИ ВСЛУХ OUTSPOKEN THOUGHTS

72

МНЕНИЕ OPINION

Self-Identity Crisis

Николай Вечер: «Влияние непредсказуемых и нематериальных факторов на стоимость недвижимости» Nikolai Vecher: "Unpredictable and Immaterial Factors Impacting Property Value" 71

ИНТЕРНЕТ INTERNET

РЕГИОНЫ REGIONS

Кризис самоидентификации

Рынок коммерческой недвижимости Поволжья незаметно для широкой общественности восстановился и теперь работает в нормальном режиме. Сегодня основные города региона с избытком обеспечены торговыми площадями. Несмотря на это многие локальные собственники по инерции пытаются диктов��ть свои условия арендаторам и выставляют ставки, совершенно неадекватные рынку.

78

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

82

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW


8

НОВОСТИ NEWS

СОГЛАШЕНИЕ

Ducat Place III под прицелом Владелец компании О1Properties Борис Минц готов купить

а ставки аренды – $1000–1500/кв. м в год без НДС. Кроме

бизнес-центр Ducat Place III на ул. Гашека в Москве.

того, “Дукат III” является “зеленым зданием”, что увеличива-

Ориентировочная стоимость офисного объекта, сертифици-

ет его стоимость на 5–10%», – добавляет эксперт.

рованного по стандарту BREEAM, варьируется от $360 млн

Вместе с тем Анатолий Вакуленко, аналитик ИХ «Финам»,

до $375 млн. Несмотря на то, что стороны сделки не ком-

считает, что «в рамках сделки по продаже “Дукат Плейс III”

ментируют эту информацию, известно, что предварительный

есть определенная наценка на будущий рост инвестиций

договор уже подписан. Вместе с тем в О1Properties подчер-

примерно в 20 %, поэтому сегодня я бы оценил данный объ-

кнули, что «компания не имеет отношения к данной сделке».

ект в $ 280 млн». Ставку капитализации г-н Шумкин оценил

Отметим, что ранее уже сообщалось о том, что

на уровне 11 %, «что несколько выше рынка, но с учетом

О1Properties рассматривает возможность провести IPO

масштабности объекта вполне допустимо». Арендопригодная

в середине 2012 года.

площадь офисного центра класса А Ducat Place III состав-

На сегодняшний день Дукат Плейс III является одним из их

ляет 33 251 кв. м. 14-этажное здание было построено

самых успешных проектов среди объектов офисной недви-

инвестиционно-девелоперской компанией Hines в 2006 году

жимости, говорит Алексей Шумкин, руководитель направ-

и уже более года выставлено на продажу.

ления оценки инвестиционных проектов консалтинговой группы «НЭО Центр». «Его заполняемость близка к 100%,

Комментируйте в IN.CRE

АРЕНДА на втором этаже ТРЦ. По словам Михаила Свердлова, старшего директора

INDITEX И «КРОНВЕРК СИНЕМА» ПОДПИСАЛИСЬ НА «ВЕСНУ!»

отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, «ставка аренды для Inditex, скорее всего, исчисляется в проценте от товарооборота, однако составляет не менее $150–250/кв. м в год». Ставку для «Кронверк Синема» эксперт оценил в $150–170/кв. м в год. Общая площадь ТРЦ «Весна!» составит 126 тыс. кв. м, из них

Испанская сеть Inditex и российская сеть кино-

56 тыс. кв. м – арендуемая площадь. В торговом центре предусмотрена

театров «Кронверк Синема» стали арендаторами

парковка на 3 тыс. м/м. Открытие ТРЦ «Весна!» запланировано на II квартал

ТРЦ «Весна!» в Москве, на пересечении 84 км

2013 года.

МКАД и Алтуфьевского ш. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду ТРЦ «Весна!» выступает компания Jones Lang LaSalle.

ERNST & YOUNG ОСТАНЕТСЯ В «АВРОРА БИЗНЕС ПАРК» Штаб-квартира международной аудиторской и консалтинговой компании Ernst & Young (CIS) увеличивает свою площадь в офисном комплексе «Аврора Бизнес Парк» в Москве. Компания арендует данный офис с 2003 года. В результате сделки был заключен ряд соглашений, включая договоры на продление текущей аренды до 2023 года и на последовательное расширение площадей в комплексе, согласно которым компания Ernst & Young в итоге будет занимать в общей сложности около 30 тыс. кв. м. По мнению Ольги Побуковской, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, уро-

Международный ритейлер Inditex арендует около

вень ставок для компании, у которой по договору есть преимущественное

5 тыс. кв. м на первом этаже ТРЦ. Компания

право его продления, регулируется положениями этого же договора.

представит здесь всю линейку своих брендов,

«Как правило, договор подразумевает, что это будут рыночные условия

в том числе Zara и Zara Home, Bershka, Pull & Bear,

на момент обсуждения такого продления, обоснованные востребован-

Stradivarius, Oysho, Massimo Dutti и Uterque.

ностью, уровнем вакансий, местоположением, а также подкрепленные

Якорным арендатором развлекательной части

мнением и оценкой ведущих консультантов рынка недвижимости», – рас-

ТРЦ «Весна!» выступит одна из крупнейших рос-

сказывает эксперт. Интересы арендатора в сделке представляла компа-

сийских сетей кинотеатров «Кронверк Синема».

ния CBRE. Девелопером офисного комплекса является компания Forum

10-зальный кинотеатр займет порядка 4 тыс. кв. м

Properties.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


10

НОВОСТИ NEWS

одной строкойй

Продолжения не будет Решением Государственного земельного кадастра отменена вторая очередь культурноделового центра, которая должна была стать продолжением «Усадьба-Центра». Проект, о котором было заявлено еще в 1998 году, должен был финансироваться за счет валютного фонда столицы на возвратной основе. Реализация проекта планировалась в 2007 году. ОАО «УсадьбаЦентр», управляющее одноименным деловым комплексом площадью 34 тыс. кв. м в Вознесенском пер., на 99,99 % принадлежит Правительству Москвы.

АРЕНДА цокольном этаже. Первый этаж уже заполнен арен-

ОФИС SAP CIS В «РИВЕРСАЙД ТАУЭРС» РАСШИРЯЕТСЯ

Второй «Рио» в Калуге 1 марта 2012 года в Калуге открылся ТРЦ «Рио», построенный ГК «Ташир». Объект общей площадью 20 тыс. кв. м расположен по адресу: ул. Кирова, 19. ТРЦ «Рио» является вторым торговым центром ГК «Ташир» в Калуге. Общий объем инвестиций, вложенных в проект, составил $ 40 млн.

В Самаре открылся ТЦ «Мега» 10 февраля 2012 года состоялось официальное открытие ТЦ «Мега» в Самаре. Техническое открытие ТЦ «Мега» состоялось 22 декабря 2011 года. Сейчас в ТЦ работают около 100 магазинов, планируется открытие более 200 магазинов. 15 февраля открылся «Леруа Мерлен», третий якорный арендатор после «ИКЕА» и «Ашана»; уже подписан договор с H&M. Также арендатором может стать Zara.

«Сиеста» приходит в Саратов 3 марта 2012 года открылся шопинг центр «Сиеста» в Ленинском районе Саратова. Инвестором и девелопером проекта выступает ТД «ТЦ – Поволжье». Финансовым партнером является ООО КБ «Юниаструм Банк». Объем инвестиций в проект составил около $ 14 млн. Общая площадь объекта –16 тыс. кв. м (GLA – 9 тыс. кв. м).

одежды и обуви, товаров для детей, аксессуаров и другие операторы. На 4 этаже предполагается размещение офисных помещений.

МИНКОМСВЯЗЬ ЗАДУМАЛОСЬ О ПЕРЕЕЗДЕ ЗА МКАД Вслед за государственной компанией «Ростелеком»,

Супермаркет-кафетерий в БЦ На апрель 2012 года запланировано открытие супермаркета «Яппи» в технопарке Nagatino i-Land. Магазин станет первым объектом формата «супермаркеткафетерий» для сотрудников БЦ. Открытием супермаркетов будет заниматься группа «Мета», управляющая магазинами на территории Приморского края. «Мета» приобрела в собственность 900 кв. м под супермаркет готового питания в Nagatino i-Land. Второй «Яппи» откроется в башне «Москва» в ММДЦ«Москва-Сити» в мае 2012 года. Также группа «Мета» планирует разместить супермаркет площадью около 2 тыс. кв. м в БЦ RigaLand. Открытие запланировано на I квартал 2013 года.

даторами, на 2–3 этажах разместятся магазины

арендовавшей 90 тыс. кв. м в МФК «Телеком-Сити» на Киевском ш., за МКАД, в этот же бизнес-центр может переехать и Минкомсвязь России. В настоящее время основной офис Минкомсвязи площадью 32 тыс. кв. м находится на Тверской ул., Компания SAP CIS расширила свое офисное про-

в здании Центрального телеграфа. Проект строи-

странство в БЦ «Риверсайд Тауэрс».

тельства делового центра «Телеком-Сити» реализу-

Сейчас общая площадь офисных помещений,

ется компанией PPF Real Estate Russia, российским

арендуемых компанией SAP CIS, составляет около

подразделением чешской группы PPF, на 43 га в рай-

9 тыс. кв. м. В рамках расширения клиентский

оне д. Говорово, в 2 км от МКАД по Киевскому ш.

офис компании переехал в новое, отдельно стоя-

Общая площадь объекта составляет около

щее здание класса А бизнес-центра «Риверсайд

450 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м занимают

Тауэрс», расположенное на Садовом Кольце.

офисы, остальное — торговые площади.

Необходимость арендовать дополнительные площади стала результатом активного развития компании. Интересы арендатора в сделке представляла компания ILM.

ПРОЕКТ

ВЛАСТЬ

ВЫСОТКАМ ВХОД ЗАПРЕЩЕН

ТЦ «МИТИНО» ГОТОВИТСЯ К ОБНОВЛЕНИЮ На май 2012 года запланировано открытие второй очереди торгового центра «Митино», а летом будет проведена реконцепция первой очереди. Обновленный центр общей площадью 10 тыс. кв. м

Власти Москвы разработали ограничения для

откроет свои двери в сентябре текущего года.

строящихся высотных зданий, в настоящее время

Компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real

они проходят согласование.

Estate подписала договор на брокеридж первой

Александр Кибовский, глава Департамента

и второй очередей ТЦ «Митино». Объем инвести-

культурного наследия г. Москвы, сообщил: «По

ций в проект компания не раскрывает.

каждому кварталу мы определяем высоту – какое

Торговый центр «Митино» был открыт в 2001 году

здание можно возвести». Но ни в одном квартале

и стал одним из первых торговых центров в дан-

с зоной регулируемой застройки здание не будет

ном районе. Сегодня в Митине действуют также

превышать 75 м, отметил чиновник. Также, по

ТРЦ «Ладья», ТЦ «Ковчег», ТЦ «Метрополис»,

его словам, указанная схема необходима, чтобы

ТРЦ «Отрада», ТК «Тук-Тук», ТЦ «Нептун».

исключить нарушение архитектурной перспекти-

По концепции во второй очереди планируется расположение ресторана с отдельным входом на

вы горо��а и исторически сложившейся застройки.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


11


12

НОВОСТИ NEWS

одной строкойй

Новая сеть в «Легенде» Badoo, международная соцсеть, стала арендатором БЦ «Легенда», входящего в состав МФК «Легенда Цветного». Консультантами сделки выступили Jones Lang LaSalle и Rentavik. Московское представительство разместится на площади 1250 кв. м.

«Москва» не будет охраняться Гостиница «Москва» не была признана памятником архитектуры. Такое решение приняла Комиссия при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия. Члены комиссии поддержали предложение рабочей группы не ставить здание под охрану государства, решив признать его только градоформирующим объектом.

Раздача звезд Первой гостиницей, получившей категорию «3 звезды» в соответствии с новой системой классификации, стала гостиница «Митино». Классификацию отеля, в соответствии с приказом Минспорттуризма России от 25 января 2011 года № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», провела аккредитованная ассоциация «Отель Эксперт». На подписании итогового протокола присутствовал представитель Комитета по туризму и гостиничному хозяйству г. Москвы, отвечающий за контроль по соблюдению необходимых требований для гостиниц категории «3 звезды». По данным Международной гостиничной ассоциации, официальная система классификации принята только в 64 странах, в 11 она находится на стадии разработки, в 58 отели не имеют единой классификации.

СТРАТЕГИЯ

ПРОЕКТ

«РОССТРОЙИНВЕСТ» ДЕЛАЕТ СТАВКУ НА ОФИСЫ

В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ МОЖЕТ ПОЯВИТЬСЯ НОВЫЙ СИТИ

Группа «РосСтройИнвест», ранее известная как застройщик жилья и социальных объектов, в течение 2012 года планирует реализовать два офисных проекта в Санкт-Петербурге. К концу 2012 года в ходе реконструкции лабораторно-испытательного корпуса, приобретенного группой год назад у Завода им. А. А. Кулакова на пр. Добролюбова, 17, появится первое офисное здание в портфеле компании общей площадью 6 тыс. кв. м, которое будет использовано для размещения собственного головного офиса. По словам Владислава Николаева, старшего

может стать новым деловым центром города.

консультанта отдела стратегического консал-

Для превращения этого района в новый Сити

тинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге,

девелоперам необходима помощь властей Санкт-

ориентировочный объем инвестиций в проект

Петербурга, в частности, по выводу колонии

заявленной площади без учета стоимости участ-

и промзоны с данной территории.

ка составит порядка $ 45–50 млн. «На рынке Санкт-Петербурга достаточно

Согласно генплану, в этом районе запланировано создание общественно-деловой зоны.

мало компаний, которые специализируются

К настоящему времени архитектурное бюро

на девелопменте преимущественно офисной

«Слои» разработало концепцию развития данной

недвижимости. Основная часть девелоперов

территории.

работает сразу в нескольких сегментах рынка

На участке площадью 0,4 га, на террито-

коммерческой недвижимости. Кроме того, доста-

рии промзоны, принадлежащей компании

точно много компаний, для которых девелопмент

«Петрострой», которая входит в группу ком-

является не профильным бизнесом, а разовым

паний «Московско-Балтийский Альянс», пред-

мероприятием», – замечает г-н Николаев.

ложено возвести проект 20-этажного здания гостиницы. Благодаря Заневскому проспекту, станции метро «Ладожская» (де-факто конечная станция для большого жилого массива Ржевка-

Возвращение Елисеевского 8 марта 2012 года откроется отреставрированный Елисеевский гастроном на Невском пр-те в Санкт-Петербурге. В реставрацию торгового зала и двух ресторанов было вложено 130 млн рублей. Право аренды помещений в здании выиграла компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» ресторатора Евгения Пригожина на аукционе в 2010 году. «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» провела на объекте реставрационные работы и приспособление помещений Елисеевского гастронома под историческую торговую функцию. Общая площадь помещений Елисеевского гастронома составляет 970 кв. м, около 400 кв. м занимает торговый зал, 70 кв. м – кафе в цокольном этаже и 50 кв. м – ресторан на втором этаже.

Район у Ладожского вокзала в Санкт-Петербурге

Пороховые), а также вокзалу здесь будут востребованы практически все типы коммерческой недвижимости, полагает Андрей Косарев, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. С точки зрения торговых объектов наиболее привлекательными эксперту кажутся участки, расположенные вдоль Заневского пр-та по стороне «из центра». «Здесь также будут пользоваться популярностью Строительство второго офисного проекта ком-

офисные площади класса В, а также гостиничные

пании «РосСтройИнвест» – «Морская столица» –

объекты 3* под управлением международных

будет реализовано с нуля на земельном участке

операторов», – говорит г-н Косарев.

площадью 0,9 га на ул. Зольной. Общая площадь

Напомним, что в 2006 году архитектурная

здания, в котором разместятся офисы класса В+

мастерская «Студия 44» предлагала возвести на

и торговые площади, составит 35 тыс. кв. м.

данной территории пять небоскребов.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


14

НОВОСТИ NEWS

ЧТО ЭТО?

ставит инвестора в зависимое от властей горо-

Долгосрочный договор аренды на 13 тыс. паллето-

да положение», – отмечает эксперт. Кроме того,

мест с возможностью дальнейшего расширения пло-

неопределенность при реализации инвестиционного

щадей был подписан с одной из международных ком-

проекта, связанная с противоречиями в московском

паний. Консультантом сделки выступила S. A. Ricci.

и федеральном законодательстве и правопримени-

Складской комплекс «Лого Арт» расположен на

тельной практике, негативно влияет на привлечение

Ленинградском шоссе в 12 км от МКАД. Общая пло-

иностранных инвестиций в рынок недвижимости

щадь складских помещений – 19 735 кв. м.

Москвы, добавляет г-жа Полевая.

? Динамика сокращения доли вакантных

ПРОЕКТ

площадей на рынке складской недвижимости.

У BOSCO SPORT ПОЯВИТСЯ КОНКУРЕНТ

? Энтузиазм столичных жителей по поводу открытия гостиницы «Москва», строившейся 10 лет.

? Узнаваемость новой компании Сергея

СОГЛАШЕНИЕ

БЦ «ДВА КАПИТАНА» СМЕНИТ ВЛАДЕЛЬЦА Инвестиционная компания А1, входящая в «АльфаГрупп», займется дальнейшей реализацией проекта

Полонского «Поток Бесконечность» среди

Компания SportsLab Marketing намерена запустить

бизнес-центра «Два капитана» в Мякининской

девелоперов.

новую сеть магазинов спортивной одежды и тема-

пойме под Красногорском.

? Настроение босса, который хотел сэконо-

тических сувениров под брендом «Команда России»

мить на аренде и отправил сотрудников рабо-

в Москве, Казани, Сочи, в аэропортах и на авто-

тать дома.

заправочных станциях. Таким образом, у BOSCO Sport, являющейся генеральным спонсором

ВЛАСТЬ

Олимпийских игр в Сочи 2014 года и экипировщиком российской сборной, появится конкурент.

МОСКВА НЕ ДОСЧИТАЛАСЬ БОЛЕЕ 2 МЛН ОФИСНЫХ «КВАДРАТОВ»

В планах компании к 2015 году открыть более 200 магазинов новой сети. В течение 2012 года должны открыться до 50 магазинов в российских

Соответствующее соглашение было подписано

аэропортах в зоне duty free. Далее до 115 торговых

с ЗАО «Штрабаг», российской дочерней компанией

точек будет открыто в торговых центрах и на авто-

австрийского строительного концерна Strabag PFS,

заправках в Москве, Казани и Сочи. Кроме того,

и DB Development. Согласно условиям договора,

около 50 магазинов компания собирается открыть

А1 должна получить права на проект, а компания DB

В 2011 году властями Москвы было отменено строи-

в небольших городах с населением от 500 тыс. до

Development выступит девелопером и техническим

тельство 20 административно-офисных объектов

1 млн человек.

заказчиком бизнес-центра. Также одним из условий

в центре столицы. Их общая площадь составляет 2,086 млн кв. м. Как рассказали в пресс-службе мэрии, данное решение было обосновано прежде всего тем, что отмена строительства данных объектов позволит исключить дополнительную нагрузку на крайне перегруженную улично-дорожную сеть ЦАО. Отметим, что несколько объектов из этого переч-

АРЕНДА

НА СЕВЕРЕ МОСКВЫ ЗАКОНЧИЛИСЬ СКЛАДСКИЕ ПЛОЩАДИ КЛАССА А

ня изменили свое функциональное назначение.

является то, что А1 должна урегулировать взаимоотношения с Правительством Московской области по БЦ «Два капитана». Павел Яншевский, содиректор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, оценил объем инвестиций, необходимых для завершения проекта, в $65 млн. «Район Мякинино – достаточно перспективное направление и пользуется большим спросом среди крупных российских компаний

Существовавшая до недавнего времени в Москве

и государственных структур», – сказал он.

практика предоставления земельных участков при

В конце 2011 года в суд обратилось уже под-

строительстве (реконструкции) на основании инве-

московное министерство имущества. Ведомство

стиционных ��онтрактов зачастую противоречила

требует оформить право собственности на БЦ «Два

федеральному земельному законодательству, обра-

капитана». Общая площадь объекта составляет

щает внимание Анна Полевая, старший юрист юриди-

96 тыс. кв. м. Строительство идет на земельном

ческой фирмы «АВЕЛАН». «Такое положение вещей

участке площадью 2,4 га. В настоящее время готова

дает властям Москвы основание для расторжения

коробка здания.

практически любого ранее заключенного инвести-

На севере Москвы сданы все готовые к въезду

ционного контракта и договора аренды по причине

складские площади класса А. Последними стали

200 млн, считает г-н Яншевский, а после заверше-

их противоречия земельному законодательству РФ,

8 тыс. кв. м в складском комплексе «Лого Арт».

ния будет стоить $350 млн.

В нынешнем состоянии объект стоит $150–

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


15

ОТСТАВКИ / НАЗНАЧЕНИЯ В CBRE НОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

направлены на реализацию части портфеля, нахо-

ЮРИЙ МОЛЧАНОВ НАЗНАЧЕН В ВТБ

Майкл Этвелл назначен главой департамента инве-

дящегося под управлением Lenhart Global Ltd.

Юрий Молчанов, бывший вице-губернатор Санкт-

стиционных услуг в Центральной и Восточной Европе

Дмитрий Киритопуло имеет многолетний опыт

Петербурга, назначен на должность старшего вице-

компании CBRE. В своей новой роли г-н Этвелл

работы в сфере маркетинга и реализации офисных

продолжит развивать департамент инвестиционных

проектов. До прихода в Lenhart Global Ltd он работал

услуг в Центральной и Восточной Европе.

в Central Properties, где занимал позицию первого

курирование таких инфраструктурных проектов

заместителя гендиректора, возглавляя коммерческий

ВТБ, как строительство Западного скоростного

работы на рынке недвижимости. Последняя его

департамент и департамент реализации новых проек-

диаметра и нового терминала аэропорта «Пулково».

должность – управляющий партнер в компании

тов. Киритопуло отвечал за маркетинг и реализацию

Ранее, в должности вице-губернатора, он также

Cushman & Wakefield на Ближнем Востоке, с офи-

таких проектов, как БЦ «Двинцев» и «Павловский».

курировал данные объекты.

сами в Дубае и Бахрейне. Майкл Этвелл сменяет

Господин Шмонов работал в компании Central

Майкл Этвелл имеет более чем 22-летний опыт

президента ВТБ. На новом месте г-н Молчанов будет отвечать за

Кроме того, Юрий Молчанов будет отвечать за

на своем посту Патрика О’Гормана, который

Properties в качестве руководителя отдела по марке-

инвестиции банка в новые проекты, в которых ВТБ

возвращается в лондонский офис CBRE, чтобы

тингу и реализации проектов и принимал непосред-

собирается принять участие.

после четырех лет управления департаментом

ственное участие в реализации в аренду портфеля

в Центральной и Восточной Европе занять ту же

объектов компании.

должность в команде Центрального Лондона.

НОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ В «ТРАНССТРОЙ» Игорь Панкин назначен генеральным директором

KNIGHT FRANK SPB УКРЕПЛЯЮТ

проектно-строительной компании «Трансстрой»,

LENHART GLOBAL УСИЛИВАЕТ

ОФИСНУЮ СТРАТЕГИЮ РАЗВИТИЯ

головной компании холдинга «Трансстрой».

КОМАНДУ

Марина Пузанова, один из ведущих экспертов

Дмитрий Киритопуло назначен на должность

рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге,

ности в организациях строительного сектора

заместителя генерального директора по арендным

назначена на должность руководителя отдела

группы «Базовый Элемент», в том числе испол-

отношениям компании Lenhart Global Ltd. Также на

офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.

нительного директора ООО «ПСК “Трансстрой”»

должность начальника отдела арендных отношений Lenhart Global Ltd назначен Михаил Шмонов. Киритопуло будет отвечать за реструктуриро-

В новой должности г-жа Пузанова будет отвечать за стратегическое развитие компании по реали-

Господин Панкин занимал ключевые долж-

и ЗАО «Главстрой-менеджмент» (2005–2012). Возглавлявший с 2010 года ПСК «Трансстрой»

зации офисной недвижимости, взаимодействию

Александр Руденко продолжит работу в периметре

вание и последующее управление департамен-

с девелоперами и управляющими бизнес-центров,

холдинга в должности генерального директора кор-

том арендных отношений и отделом маркетинга

с покупателями и арендаторами.

порации «Трансстрой».

и рекламы компании, а также непосредственно

На счету г-жи Пузановой успешно закрытые сделки

Перед новым руководителем ПСК «Трансстрой»

руководить процессом реализации офисных и иных

по аренде в таких БЦ класса А, как BolloevCenter,

акционерами поставлены задачи по дальнейшему

коммерческих площадей портфеля, находящегося

«Ренессанс Плаза», «Северная Столица», «Дом

повышению эффективности предприятий холдинга,

под управлением компании. Под руководством

Зингера», Quattro Corti и др. Общая площадь сданных

увеличению рентабельности производства и расши-

г-на Киритопуло усилия Михаила Шмонова будут

в аренду площадей – более 25 тыс. кв. м.

рению портфеля заказов.


16

НОВОСТИ NEWS

AGREEMENT

Ducat Place III targeted Boris Mints, the owner of the O1Properties Company, is ready to buy the Ducat Place III Business Center on Gashek Street in Moscow. The estimated cost of the office facility, which was certified under the BREEAM standard, ranges from $360 million to $375 million. Despite the fact that the parties did not disclose details of the transaction, it is known that a preliminary agreement has been signed. However, O1Properties has stressed the fact that "the company has nothing to do with such a transaction." Note, it was previously reported that O1Properties was considering an opportunity to carry out an IPO in the middle of 2012. To date, the Ducat III is one of the most successful projects among the office real estate properties, says Alexey Shumkin, head of investment project appraisals at the NEO Center Consulting Group. Its occupancy rate is close to 100%, and rental rates are $1,000-1,500 per square meter, excluding VAT. In addition, the Dukat is a "green building", which increases its value by 5-10%," the expert adds. However, Anatoly Vakulenko, an analyst at the Finam Investment Holding, believes that "There is about a 20% mark-up for the future growth of investments within the sale of the Ducat Place III, and that is why today, I would value this facility in the $280 million range." Mr Shumkin estimated the capitalization rate at 11%, "which is just over the market rate, but if the scale of the facility is taken into account, this is quite acceptable." Leasable space of the Ducat Place III, a ‘Class A’ office center, is 33,251 sqm. The 14-storey building was constructed in 2006 by Hines, an investment-development company, and it was put up for sale more than one year ago. Send your comments to IN.CRE

RENT

ERNST & YOUNG TO REMAIN IN THE AURORA BUSINESS PARK The headquarters of the international audit and consulting firm Ernst & Young (CIS) will increase its office areas at the Aurora Business Park Office Complex in

real estate at Colliers International, the leasing rate paid by the Ernst & Young, having a preferential right for expansion, is stipulated in the provisions of that agreement. "As a rule, the agreement implies that the leasing rate will be calculated by taking into account the market conditions at the time when such an expansion is being discussed. These market conditions include reasonable current demand, the vacancy rates, location, and also the opinion and evaluation of the leading real estate consultants," said the expert. The interests of the tenant in this transaction were represented by CBRE. The developer of the office complex is the Forum Properties Company.

PROJECT

MINISTRY OF COMMUNICATIONS IS CONSIDERING MOVING BEYOND THE MOSCOW RING ROAD The Ministry of Communications may soon follow the example of the state company Rostelecom, which has rented 90,000 sq.m in the Telecom City Business Center, situated on the Kiev Highway, outside the Moscow Ring Road. The Ministry is contemplating relocation to the same business center. Moscow. The company has been leasing office space here since 2003. This transaction resulted in the signing of several agreements, including agreements to

Currently, the main offices of the Ministry of Communications, covering 32,000 sq.m, are located on Tverskaya Street in the Central Telegraph Building. The Telecom City Business Center is being implemented by PPF Real Estate,

prolong the current lease until 2023 and for the subse-

a Russian subsidiary of the Czech company PPF Group, on an area of 43 hect-

quent expansion of space in the complex, according to

ares near the village of Govorovo, 2 km away from the Moscow Ring Road along

which Ernst & Young will occupy about 30,000 sq.m.

the Kiev Highway. The total area of the facility is about 450,000 sq.m, of which

According to Olga Pobukovskaya, director of office

100,000 sq.m are occupied by offices and the rest by retail premises.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


17 RENT Saint Petersburg market

INDITEX AND KRONVERK CINEMA SIGN UP FOR THE VESNA!

has a rather small number of companies that specialize in the development of commercial real estate.

The Spanish Inditex network and the Russian cinema network Kronverk Cinema

Most of the developers

have become tenants of the Vesna! Shopping and Entertainment Center in

work in several segments

Moscow. This SEC is located at the intersection of the 84th km of the Moscow

of the commercial real

Ring Road and Altufyevskoe Highway. Jones Lang LaSalle is acting as the exclu-

estate market. There are

sive agent for marketing and leasing of the Vesna! SEC.

many companies, for

The international retailer Inditex is leasing about 5,000 sq.m on the ground floor

which development is

of the shopping and entertainment center. The company will present here the

not a core business, and

entire range of its brands, including Zara and Zara Home, Bershka, Pull & Bear,

such implementation of

Stradivarius, Oysho, Massimo Dutti and Uterque. One of the largest Russian cinema

development projects is a

networks, Kronverk Cinema, will act as the anchor tenant of the Vesna! SEC. Its

one-time event," says Mr.

10-screen cinema will occupy approximately 4,000 sq.m on the second floor of the

Nikolayev.

SEC. According to Mikhail Sverdlov, senior director of retail real estate at Cushman

The construction of the

& Wakefield, “the rental rate for Inditex will most likely be calculated as a percentage

second office project of

of the sales turnover; however, this will not be less than $150-250/sqm per year." The

the RosStroyInvest Company, Sea Capital, will be

expert estimates the leasing for Kronverk Cinema at $150-170/sqm per year.

implemented from scratch on an area of 0.9 hectares,

The total area of the Vesna! SEC will amount to 126,000 sq.m, of which

situated on Zolnaya Street. The total area of the

56,000 sq.m will be leasable area. The mall shall provide parking for 3,000 vehicles.

building that will house ‘Class B’ offices and retail

The opening of the Vesna! SEC is scheduled for the 2nd quarter of 2013.

stores is 35,000 sq.m.

AUTHORITIES

PROJECT

NO ENTRY FOR HIGH-RISES

THE MITINO SC IS READY FOR AN UPGRADE

The Moscow authorities have come up with restrictions for high-rise buildings, which are currently being discussed and approved. Alexander Kibovsky, Head of Cultural Heritage Conservation Department in the city of Moscow, informed that "on each quarter we determine tha

The opening of the second phase of the MITINO

maximum permissible height." Yet in none of the quarters with a regulated

Shopping Center has been scheduled for May 2012,

development zone buildings will not exceed a 75-meter mark, noted the

while the re-conception of the first phase will be car-

official. In his words, the given scheme is needed to rule out any violation of the

ried out this summer. The updated center, with a total

historically established skyline and architecture.

area of 10,000 sq.m will open its doors in September of

STRATEGY

ROSSTROYINVEST IS PLACING ITS BETS ON OFFICES

this year. Astera Company in alliance with BNP Paribas Real Estate signed a contract for the brokerage of the first and second phases of the MITINO SC. The company has not disclosed the amount of investments into the project. The MITINO SC opened in 2001, becoming one of the first shopping centers in the area. Today the Mitino

The RosStroyInvest Group, formerly known as the developer of housing and

District is home to such shopping centers as the Ladia

social facilities, is planning to develop two office projects in Saint Petersburg

SEC, Kovcheg SC, Metropolis SC, Otrada SEC, Tuk-

during 2012. By the end of 2012, in the course of the renovation of the laboratory

tuk SC, and the Neptun SC.

and test facility – which the group acquired one year ago from the A.A. Kulakov

According to the concept, plans call for accommo-

Factory, situated at 17 Dobrolyubov Prospekt – the first office building will appear

dation of a restaurant with a separate entrance on the

in the portfolio of RosStroyInvest. The building’s total area of 6,000 sq.m will be

ground floor, while the first floor will be filled with retail

used to accommodate the company’s own head office.

tenants; the second and third floors will house stores

According to Vladislav Nikolayev, senior consultant of strategic consulting at

selling clothing and shoes, baby products, accesso-

Jones Lang LaSalle in Saint Petersburg, the approximate amount of investments

ries, as well as other merchandise. The fourth floor will

into the project, excluding the value of the site, will be about $45-50 million. "The

accommodate office premises.


18

НОВОСТИ NEWS

In a line

No more second phase

RENT

GOVERNMENT

OFFICES OF SAP CIS EXPAND IN THE RIVERSIDE TOWERS The company SAP CIS has expanded its office areas in

MOSCOW LOSES MORE THAN TWO MILLION SQM OF OFFICES

the Riverside Towers MFC. Now the total area of office

In 2011, Moscow authorities canceled the construc-

space rented by SAP CIS is about 9,000 sq.m. As part

tion of 20 administrative and office buildings in the

of the expansion program, the client services office is

city center. Their total area comes to 2,086,000 sq.m.

being moved to a new and separate ‘Class A’ build-

According to the press service of city hall, the decision

ing in the Riverside Towers Multifunctional Complex,

was primarily justified by the fact that cancelling the

located on the Garden Ring Road. Brisk growth in the

construction of these facilities would eliminate addi-

The opening of the “Yuppie” Supermarket in the Nagatino i-Land Technopark is planned for April 2012. This store will be the first facility in the supermarket-coffee shop format to serve employees of the BC. Meta Group will be in charge of the opening of the supermarket. This company also manages stores in the Primorye Territory. Meta purchased 900 sq.m in Nagatino i-Land to open a supermarket selling ready-made foods. The second “Yuppie” will be opened in the Moskva Tower in the Moscow-City in May 2012. Meta Group also plans to place a 2,000-sqm supermarket in the RigaLand BC. The opening is planned for the first quarter of 2013.

company’s business led to the need to lease additional

tional loads on the highly congested roads in the CAD

spaces. The interests of the tenant in this transaction

(Central Administrative District).

The Urban Planning and Land Commission has cancelled construction of the second phase of a cultural and business center that was to be the continuation of the Usadba ("Estate") Center. This project announced back in 1998 was financed through a repayable loan from the capital city’s foreign currency fund. The implementation of the project was planned for 2007. Usadba Center, which manages the eponymous 34,000-sqm business center located at Voznesensky Lane, is 99.99% owned by the Moscow Government.

Supermarket and a coffee shop in the BC

were represented by the ILM Company.

PROJECT

A NEW “CITY” MAY SOON APPEAR IN SAINT PETERSBURG

We should note that several facilities on this list have needed to change their functional purpose. The practice of granting land plots for construction (reconstruction) on the basis of investment contracts, which existed until recently in Moscow, was often contrary to the federal law on land, mentions Anna Polevaya, senior lawyer in the Avelan Law Firm. "This situation gave Moscow authorities grounds for termina-

The area at the Ladoga Railway Station in Saint

tion of virtually all previously signed investment and

Petersburg may become the new business center

leasing contracts, because of their contradictions to the

The second Rio in Kaluga

of the city. To transform this area into a new “City”,

land legislation of the Russian Federation. This makes

The Rio SEC, built by the Tashir Group, opened in Kaluga on March 1, 2012. The facility, with the total area of 20,000 sq.m is located at 19 Kirov St. The Rio SEC is the second shopping center of the Tashir Group in Kaluga. The total amount of investments into the project is $40 million.

developers need the help of the Saint Petersburg

investors dependent on the City authorities," says the

authorities – in particular the industrial zone needs to

expert. In addition, uncertainty in the implementation of

be removed from this territory.

investment projects, associated with the contradictions

Mega Shopping Center opens in Samara

for this area. According to the design project, it is

An official grand opening of the Mega Shopping Center in Samara was held on February 10, 2012. The technical opening of Mega was held on December 22, 2011. About 100 stores are currently operating in the SC, and plans call for more than 200 stores in the future. Leroy Merlin, the third anchor tenant after Ikea and Auchan, opened on February, 15. A leasing agreement has already been signed with H&M, and it is very likely that Zara will also become its tenant.

Siesta comes to Saratov The Siesta Shopping Center, located in the Leninsky District of Saratov, opened on March 3, 2012. TD TC-Povolzhye acted as the investor and developer of the project. CB Uniastrum Bank LLC is the financial partner. Investments into the project amounted to about $14 million. The total area of the facility is 16,000 sq.m (GLA – 9,000 sq.m).

According to the General Urban Plan, this area is

in Moscow and federal laws, and in practices, have a

designated for public and business uses. Thus far,

negative effect on attracting foreign investments into the

the architectural firm Sloi has developed the concept

Moscow real estate market, adds Ms Polevaya.

proposed to erect a 20-story hotel building on an area

WHAT IS IT?

of 0.4 hectares, situated in the industrial area, owned by the company Petrostroy, which is a member of the Moscow-Baltic Alliance. Thanks to Zanevsky Prospekt, the Ladoga Subway Station (the de facto terminal station for the large residential neighborhood of Rzhevka-Porokhovye) as well as the presence of the railway station, almost all types of commercial real estate will be required in this area, says Andrey Kosarev, deputy director of strategic consulting at Jones Lang LaSalle. In terms of shopping

? Dynamics of vacancy rate reduction on the

centers, the expert believes that the most attractive

industrial real estate market.

part of Zanevsky Prospekt is the side from the ‘center’.

? Enthusiasm of Muscovites over the grand open-

"Office premises, in the ‘Class B’ segment, will also be

ing of the Moskva Hotel that has been built 10 years.

in demand here, as well as 3-star hotels managed by

? The awareness of Sergey Polonsky's new

international operators," says Mr. Kosarev.

company Potok Beskonechnost ("Infinity Flow")

We should recall that in 2006 the architectural office

among the developers.

Studio 44 proposed the construction of five skyscrap-

? The mood of the boss who wanted to save on

ers in this area.

rent and charged his employees to work at home.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


19 PROJECT

BOSCO SPORT HAS A NEW COMPETITOR SportsLab Marketing intends to launch a new chain of sportswear and thematic souvenir stores under the “Russia’s Team” brand in Moscow, Kazan and Sochi, locating them at airports and gas stations. Thus, Bosco Sport, which is the general sponsor of the Olympic Games Sochi 2014 and the outfitter of the Russian national team, will have a competitor. By 2015, the company plans to open more than 200 stores of this new network. During 2012, the company plans to open up to 50 stores inside Russian airports, in the duty free areas. In addition, up to 115 outlets will be opened in shopping centers and gas stations in Moscow, Kazan and Sochi. Not stopping there, the company plans to open about 50 stores in small towns, with population ranging from 500,000 to 1 million people.

RENT

THERE ARE NO MORE ‘CLASS A’ WAREHOUSE PREMISES IN THE NORTH OF MOSCOW All of the operational warehousing premises in the ‘Class A’ segment in the north of Moscow have been leased. The last let premises were the 8,000 sq.m in the Logo Art Warehouse Complex. A long-term leasing agreement for 13,000 pallet spaces, with the possibility of further expansion, was signed with an international company. The consultant in the transaction was S.A. Ricci. The Logo Art Warehouse Complex is located on Leningrad Highway, just 12 km from the MKAD. The total area of the warehouse is 19,735 sq.m.

AGREEMENT

THE TWO CAPTAINS BC CHANGES HANDS A1 Investment Company, which is part of the Alfa Group, will be in charge of the Two Captains Business Center, located in the Myakininskaya Flood Plain near Krasnogorsk. The agreement was signed between Strabag CJSC, the Russian subsidiary of Austrian construction company Strabag GC and DB Development. Under the terms of the agreement, A1 will obtain rights to the project and DB Development will act as the developer and Technical Customer of the Business Center. One of the conditions in the agreement is that A1 must settle the dispute

Индексы Indices Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 16–29.02.2012 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of 16 – 29 February, 2012

between the Two Captains BC and the Government of the Moscow Region. Pavel Yanshevsky, co-director of commercial real estate and partner of S.A. Ricci, estimated the amount of investment needed to complete the project at $65 million. "The Myakinino District is quite a promising direction, and it is very popular among large Russian companies and government agencies," he says. At the end of 2011, the Moscow Region's Ministry of Property filed a claim in court. The department is seeking ownership title to the Two Captains BC. The total area of the business center is 96,000 sq.m. The facility is built on a 2.4-hectare plot. Thus far, the frame of the building has been completed. In its current state, the object is worth $150200 million, according to Mr. Yanshevsky, and after completion its value will climb to $350 million.

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество вакансий Number of Vacancies

hh.индекс* hh.Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Director of CRE department

95 626

9

0.9

Брокер (консультант по торговой недвижимости) Broker

67 500

2

Аналитик Analyst

67 500

3

2.3

Вакансии на сайте hh.ru Vacancies on hh.ru

Резюме на сайте hh.ru CVs on hh.ru

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество резюме Number of CV

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Director of CRE department

100 840

8

Брокер (консультант по торговой недвижимости) Broker

79 688

0

Аналитик Analyst

68 895

7

*Количество соискателей на одну вакансию *A number of applicants per vacancy


20

НОВОСТИ NEWS

In a line

A new network in the Legenda Badoo, an international social network, has become a tenant of the Legenda BC, which is part of Legenda Tsvetnogo mixed-use center. Jones Lang LaSalle and Rentavik were the consultants in the transaction. Badoo’s Moscow office will be located on an area of 1,250 sqm.

RESIGNATIONS / APPOINTMENTS NEW APPOINTMENT AT CBRE

NEW APPOINTMENT AT TRANSSTROY

Michael Atwell has been appointed as head

Igor Pankin has been designated as the general

of investment services in Central and Eastern

director of the design and construction company

Europe for CBRE. In his new role, Mr. Atwell will

Transstroy, the parent company of the Transstroy

continue to develop the company's Department

Holding. Igor Pankin previously held key positions

Moscow will not be protected

of Investment Services in Central and Eastern

in construction organizations of the Basic Element

Hotel Moskva was not recognized as an architectural landmark. This decision was made by the commission under the government of Moscow, which addresses issues of urban development involving heritage sites and places considered as cultural heritage protection zones. Commission members supported the proposal of the working group not to place the building under state protection, deciding to call it only an object that contributes to the formation of the city’s image.

Europe. Michael Atwell has more than 22 years of

Group, as well as the post of executive director in

experience in the real estate sector. He previously

PSK Transstroy LLC and Glavstroy Management

worked as the managing partner at Cushman &

(2005-2012).

Distribution of stars The Mitino Hotel is the first hotel which received the "3-stars" rating, in accordance with the new classification system. In line with Decree of the Ministry of Sport, Tourism and Youth Policy of the Russian Federation of January 25, 2011 No. 35, "On approval of the classification of objects of tourist industry, including hotels and other accommodation facilities, ski slopes, beaches”, the classification of the hotel was carried out by the Hotel Expert, an accreditation organization. The signing of the final protocol was attended by the representative of the Committee on Tourism and Hotel Business in Moscow who is responsible for overseeing compliance with the necessary requirements for hotels in the "3-stars" category. According to the International Hotel Association, the official classification system has been adopted in 64 countries, in 11 countries it is under development, and in 58 countries hotels do not have a unified classification system.

Comeback of the Yeliseyevsky A renovated Yeliseyevsky grocery supermarket on Nevsky Avenue in Saint Petersburg will open on March 8, 2012. A total of 130 million rubles were invested into the restoration of the sales areas and two restaurants. The right to lease premises in the building was won at an auction in 2010 by Concorde Management and Consulting, owned by the restaurateur Yevgeniy Progozhin. Concord Management and Consulting carried out restoration works and made the Yeliseyevsky grocery supermarket ready for its historical retail function. The total area of Yeliseyevsky grocery supermarket is 970 sq.m, about 400 sq.m are occupied by the retail areas, 70 sq.m by the cafe, which is situated on the ground floor and 50 sq.m by the restaurant on the second floor.

Wakefield in the Middle East, with offices in Dubai and Bahrain. Michael Atwell will be replacing Patrick O'Gormana, who is returning to the London

Alexander Rudenko, who since 2010 was in charge of PSK Transstroy, will continue to work in the position of CEO of Transstroy Corporation. The new head of PSK Transstroy will be respon-

office of CBRE. After four years of managing the

sible for further improving the efficiency of the

Department of Investment Services in Central and

enterprises of the holding, increasing the profit-

Eastern Europe, Mr O'Gormana will take up the

ability and expanding the portfolio of orders.

same position in the Central London team. LENHART GLOBAL STRENGTHENS YURY MOLCHANOV MOVES

ITS TEAM

TO THE VTB

Dmitry Kiritopulo was appointed Deputy Chief

Yury Molchanov, former vice-governor of

Executive Officer, Marketing and Leases at

Saint Petersburg, has been appointed Senior

Lenhart Global. Mikhail Shmonov was appointed

Vice President of VTB. In his new position, Mr

as Head of marketing and leasing department

Molchanov will be responsible for the supervi-

at Lenhart Global that focues on commercial

sion of VTB’s infrastructure projects, such as the

property investments, development and manage-

construction of the Western High-Speed Diameter

ment. Dmitry will be responsible for re-structuring

and the new terminal building at Pulkovo Airport.

and subsequent management of Marketing and

Previously, as the vice-governor, he was also in

Leasing Department and the process of letting

charge of overseeing these projects.

office and other commercial premises of Lenhart

Mr Molchanov will also be responsible for the bank's future investments into new projects.

Global’s portfolio. Under his management, Mikhail will focus on leasing of part of Lenhart Global’s portfolio.

KNIGHT FRANK SPB BECOMES

Dmitry has extensive experience in market-

STRONGER: OFFICE DEVELOPMENT

ing and leasing of office projects. Prior to joining

STRATEGY

Lenhart Global he worked at Central Properties

Marina Puzanova, a leading expert in the office

as First Deputy CEO for the last two years head-

property market of St. Petersburg, has been

ing Commercial and Development Departments.

appointed as the head of office real estate at

Dmitry was responsible for marketing and leasing

Knight Frank Saint-Petersburg. In her new posi-

of such projects as Dvintsev BC (winner as the

tion, Ms Puzanova will be responsible for the

best Class A Business Center of 2009 accord-

company's strategic development in the imple-

ing to the CRE Moscow Awards) and Pavlovsky

mentation of office real estate projects, interac-

(phase II) (finalist of CRE Awards 2010), where

tion with developers and managers of business

he managed the leasing to such tenants as

centers, as well as buyers and tenants.

Schneider Electric, Renaissance Credit, Samsung

Thanks to the work of Ms Puzanova, many transactions were completed in ‘Class B’ business centers, such as the Bolloev Center,

Electronics, Halliburton International, Indesit Kellogg’s, MERCK and others. Mikhail Shmonov worked as Head of marketing

Renaissance Plaza, Northern Capital, Zinger

and leasing at Central Properties and was actively

House, Quattro Corti, etc. The total area of the

involved in leasing of Central Properties’ portfolio

leased premises exceeds 25,000 sqm.

to the above-mentioned tenants. C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


21


22

В МИРЕ IN THE WORLD

Катар покупает лондонскую штаб-квартиру Credit Suisse Управление инвестициями Катара (УИК) подтвердило приобретение лондонской штаб-квартиры банка Credit Suisse, расположенной в деловом районе Canary Wharf. Хотя финансовые подробности не разглашаются, сделка оценивается в $ 528,76 тыс. (400 млн евро). Швейцарский кредитор согласился арендовать здание площадью 50 тыс. кв. м до 2034 года. Управление инвестициями Катара также принимало косвенное участие в постройке этого здания в 1991 году, будучи совладельцем компании-застройщика Canary Wharf Group PLC. Катарский фонд суверенного богатства также владеет 6 % акций самого банка Credit Suisse. В декабре 2011 года УИК приобрело новую штаб-квартиру польского телекоммуникационного провайдера Telekomunikacja Polska в Варшаве, а в прошлом году совместно с Canary Wharf Group PLC приобрело лондонскую штаб-квартиру компании Royal Dutch Shell.

GAP ПЛАНИРУЕТ ЭКСПАНСИЮ В ЛАТИНСКУЮ АМЕРИКУ

говые центры. Лондонская компания собирается избавиться от офисных активов «в среднесрочной перспективе», поскольку административные издержки на ее содержание снизили общую прибыль за прошлый год на 2,2 % – с $ 222 тыс. (140,2 млн фунтов) годом ранее до $ 217 тыс. (137 млн фунтов). Генеральный директор Дэвид Аткинс продал недвижимости на $ 880 млн

Крупнейшая американская сеть верхней одежды Gap планирует продолжить завоевание латиноамериканско-

АМЕРИКАНСКИЕ ИНТЕРНЕТКОМПАНИИ ПОКУПАЮТ ОФИСЫ В ДУБЛИНЕ

(555 млн фунтов) в 2010 году, чтобы помочь компании

Интернет-компании, включая Google и Yelp Inc., ищут

выплачивать долги, а также финансировать приоб-

дополнительные офисные площади в ирландской

ретения и проекты. В 2011 году Hammerson потратил

столице. Facebook стремится к удвоению площади

$ 431 млн (272 млн фунтов), которые были выручены от

своей европейской штаб-квартиры в Дублине, а ком-

продажи офисного здания в Лондоне и пакета акций

пания PayPal заявила, что наймет дополнительный

парижского торгового центра.

персонал численностью 1000 человек, который раз-

ТРИ НОВЫЕ БАШНИ ОТ AMAZON

местится в офисном здании в пригороде ирландской столицы. Финансовый кризис, заставивший Ирландию запросить у международного сообщества $ 89 млрд

го рынка. Компания расширила свои планы после того, как продажи ее первого магазина в этом регионе пре-

Компания Amazon.com, Inc. планирует построить три

(67,5 млрд евро) для спасения своей экономики

взошли все ожидания. Открытый в октябре 2011 года

офисные башни в городе Сиэтл, что увеличит объем

в 2010 году, привел к снижению стоимости рабочей

магазин в Сантьяго оказался в числе самых успешных

офисных площадей в центре города на 7%, согласно

силы и аренды коммерческой недвижимости, а также

франчайзинговых проектов компании, по заявлению

данным CBRE.

побудил правительство выступить с инициативой

управляющего директора стратегических альянсов Gap

Крупнейший интернет-ритейлер из Сиэтла решил

Стефана Лабана. Компания из Сан-Франциско открыла

купить у девелоперской компании Clise Properties, Inc.

инвестиций. В прошлом году американские корпо-

магазины Gap и Banana Republic в Панаме и планирует

три офисных блока, а также опционы на покупку рас-

рации арендовали или купили в девять раз больше

экспансию на рынки Колумбии, Уругвая и Перу, а также

положенных поблизости строительных площадок, по

офисных площадей в Дублине, чем в 2007 году,

присматривается к бразильскому рынку. С помощью

словам председателя совета директоров компании Clise

согласно CBRE. В прошлом году на американские

глобальной экспансии Gap планирует поправить свои

Properties. Компания Amazon.com впервые покупает

интернет-компании пришлось 38 % всех сделок по

дела после того, как в IV квартале 2011 года ее прибыль

землю под строительство. Общая площадь офисной

приобретению и аренде офисной недвижимости

упала на 40%.

недвижимости, которую компания собирается постро-

в Дублине, тогда как в 2007 году на их долю при-

ить, будет чуть меньше 300 тыс. кв. м. Примерная

ходилось только 23 % всех сделок, сообщает CBRE.

высота каждого здания – 152 метров, офисная пло-

Одна только покупка компанией Google в апреле про-

щадь – около 100 тыс. кв. м на 40 этажах. В настоящее

шлого года офисного здания «Монтеветро» площадью

время купленная компанией Amazon.com земля занята

19,5 тыс. кв. м – это 14 % всех офисных площадей,

малоэтажной застройкой и автостоянками. Она вхо-

купленных или арендованных в Дублине в 2011 году.

дит в надел площадью 5 га, который Clise Properties

Стоимость аренды коммерческой недвижимости

HAMMERSON ПРОДАЕТ ОФИСЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ СРЕДСТВ В ТЦ

привлечения американских компаний как источника

Hammerson, третий по величине британский фонд

выставила на продажу в 2007 году, надеясь выручить

в Дублине снизилась на 55 % по сравнению с пиковы-

инвестиций в недвижимость, планирует продать офис-

$ 600 млн. Однако кредитный кризис побудил компанию

ми значениями 2007 года, а аренда жилой недвижимо-

ную недвижимость и реинвестировать прибыль в тор-

снять этот участок с продажи в апреле 2008 года.

сти упала на 60 %.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


«Вовсе не ради заботы о москвичах была создана ГЗК, в задачи которой вошли ревизия инвестпроектов и расторжение договоров с крупными девелоперами, полагают участники рынка».

23

50

GAP EYES LATIN AMERICAN EXPANSION

Hammerson advanced 9.6 percent in London trading in the three months through yesterday, exceeding the 8.6 percent gain for the 11 members of the FTSE 350 Real Estate Investment Trust Index.

Gap Inc. (GPS), operator of the largest U.S. apparel chain, plans to expand in Latin America after its first namesake store in the region topped sales expectations. The Gap store in Santiago, which opened in October, was among the leading franchise performers out of

Qatar's SWF buys Credit Suisse's London HQ

AMAZON PLANS TO BUILD THREE NEW TOWERS

Qatar Investment Authority, the country's sovereign wealth fund, has confirmed the purchase of Credit Suisse's London headquarters at One Cabot Square in Canary Wharf, London. Although financial details were not disclosed, the deal price is understood to amount to some EUR 400 mln.

200 stores worldwide, said Stefan Laban, managing direc-

Amazon.com Inc. plans to build three commercial towers

tor of strategic alliances for Gap. The San Francisco-based

in Seattle, potentially increasing the city’s downtown office

through 2034. The 50,000-sqm building was designed

company opened Gap and Banana Republic stores in

space by 7 percent, based on the company’s preliminary

by international architects Pei Cobb Freed Partners, and

Panama and will expand to Colombia, Uruguay and Peru,

development plans and figures from CBRE Group Inc.

completed in 1991 by developer Canary Wharf Group,

The largest Internet retailer, based in Seattle, agreed

in which QIA also has a significant interest via its 28%-

it said in a statement today. The company will probably

The Swiss lender has agreed to lease back the asset

expand to Brazil as well, Laban said. “We’re kind of mak-

to buy three contiguous blocks from Clise Properties

owned unit, Songbird Estates. The Qatari fund is also a

ing our way around Brazil,” Laban said in an interview.

Inc. and has options to buy additional “significant” sites

shareholder in Credit Suisse, with a 6% stake.

“Awareness is really high in Latin America. As everyone

nearby, said Chairman Al Clise, the fourth-generation head

travels through Miami, they all know the brand.”

of the family-owned developer. He declined to disclose

The financial crisis that caused Ireland to seek a 67.5 billion-

terms of the sale, scheduled to be completed later this

euro ($89 billion) international bailout in 2010 drove down

year. It would be Amazon’s first land purchase.

commercial property rents as well as labor costs and

HAMMERSON TO SELL OFFICE HOLDINGS Hammerson Plc, Britain’s third- largest real estate investment trust, plans to sell its office portfolio and reinvest the proceeds in shopping malls. The London-based company reported that its full-year profit excluding items declined 2.2 percent as administrative costs increased. Hammerson said it will divest its office assets over the “medium term.” Chief Executive Officer David Atkins sold 555 million

The company’s three towers would have as much as

sparked new government initiatives to attract investment.

3 million square feet of space. The land is zoned for office

U.S. companies leased or bought about nine times more

buildings as high as 500 feet (152 meters), or about 40 sto-

space in Dublin last year than they did in 2007, according to

ries, according to the department.

CBRE Group Inc. U.S. companies were involved in 38  per-

DUBLIN OFFICES TO REVIVE AS FACEBOOK, GOOGLE ADD SPACE Internet companies including Google Inc. and Yelp Inc.

cent of the office purchases or leases in Dublin last year, up from 23 percent in 2007, according to CBRE. Google’s purchase of the 210,000- square-foot (19,500-square-meter) Montevetro building in April alone equaled about 14 percent of all Dublin’s office space bought or leased in 2011. The absorption of existing prime space means more U.S. companies will probably need offices built for them.

pounds of real estate in 2010 to help pay debt and fund

are looking for additional space in the Irish capital. Facebook

acquisitions and projects. Hammerson raised 272 million

Inc. is seeking to more than double the size of its European

lower than when the market peaked in 2007, and apart-

Commercial rents in Dublin are now around 55 percent

pounds last year, mainly from the sale of a London office

headquarters in Dublin and PayPal Inc. said today it would

ment rental costs are down by more than 60 percent,

building and a stake in a mall near Paris.

hire 1,000 people to work at a building near the Irish capital.

O’Shea said.


24

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES

Торговая недвижимость Москвы На конец февраля 2012 года торговая площадь качественных торговых

Наиболее значимые торговые центры, планируемые к открытию в Москве в I полугодии 2012 года Most significant shopping centers in Moscow scheduled for commissioning in Q1 2012 Название Name

Адрес Address

Общая площадь, кв. м Total area, sqm

Торговая площадь, кв. м Shop floor, sqm

119 000

41 000

I кв. 2012 Q1 2012

25 800

I кв. 2012 Q1 2012

центров Москвы составляет 3 152 250 кв. м. В 2011 году в Москве были открыты два торговых центра общей торговой площадью 126 250 кв. м –

Дата открытия Opening date

это торговые центры «Афимолл Сити» (114 000 кв. м) и «Северное Сияние» (12 250 кв. м). В 2012 году новых торговых центров открыто пока не было, при этом функционируют первые очереди торговых центров «Отрада»

«Калейдоскоп» Kaleidoscope

Химкинский б-р, вл. 7-23 Estate 7-23 Khimkinsky Boulevard

«Парус» Parus

Новокуркинское ш., мкр. 17, 1 1 Neighborhood 17, Novokurkinskoye Highway

35 500

«Витте Молл» Vitte Mall

Веневская ул., 7 7 Venevskaya Street

30 000

20 000

I кв. 2012 Q1 2012

«Сомбреро» Sombrero

Академика Янгеля ул./ Варшавское ш., 152А Academician Yangel Street / 152А Varshavskoye Highway

17 300

6100

I кв. 2012 Q1 2012

EGOmall

Бориса Галушкина ул., 18 18 Boris Galushkin Street

11 200

5500

I кв. 2012 Q1 2012

Brand City

МКАД, 26 км 26th km of the MKAD

30 000

24 500

I кв. 2012 Q1 2012

Outlet Village Belaya Dacha

Котельники, мкр. Белая дача Kotelniki, Belaya Dacha Neighborhood

38 000

II кв. 2012 Q2 2012

и «Витте Молл», открытые в конце 2011 года (Jones Lang LaSalle).

Средний размер эксплуатационных расходов для якорных арендаторов составляет $ 50–70/кв. м в год без учета НДС, для арендаторов торговой галереи – $ 150–170/кв. м в год без учета НДС. По итогам 2011 года средний уровень эксплуатационных расходов в торговых центрах Москвы не претерпел значительных изменений («Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE»).

В начале 2012 года о планах по расширению в городах России объявили: «Бубль Гум», Finn Flare и AppleMoon, Kira Plastinina (активное развитие в городах с населением до 200 тыс. человек), Charuel, «Кораблик», Сoncept Club, H&M, компания «АЛЕФ», Incanto, Lady & Gentleman CITY, Zolla, «Сбарро» и «Восточный базар», Subway, Prisma, SOK Retail International, сети пекарен Maison Kayser и «Бахетле», «ДИКСИ»,

40 800

«Ашан», «Магнит», X5 Retail Group, re:Store Retail Group, «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ», Enter, «Эльдорадо», Media-Saturn-Holding GmbH, «Новая

Источник / Source: Colliers International

Голландия», сеть ювелирных магазинов Pandora, METRO GROUP. В Московском регионе о планах по развитию объявили сети «Кораблик», «Мираторг», re:Store Retail Group, Enter, «Новая Голландия». В начале 2012 года на российский рынок вышел ряд новых ритейлеров. Среди иностранных новых брендов представлены: сеть магазинов пончиков Krispy

Баланс рынка Москвы Moscow market balance

Kreme, 7-Eleven, японская ресторанная сеть Toridoll, сеть Fasta Pasta, виски Label 5, Juicy Couture, SportsLab Marketing, датская марка Sand, сеть обувных магазинов Kari, сеть ювелирных бутиков и магазинов аксессуаров

Объем введенных торговых площадей Volume of delivered shop floor

Cosmopolitan Fine Jewellery & Accessories, французский бренд SIA Home

Объем торговых площадей на конец предыдущего года Volume of shop floor by the end of the previous year

Fashion и др. (Praedium Oncor International).

Доля свободных площадей Vacancy rate

Компания X5 Retail Group планирует снова открыть магазины «Копейка».

Тыс. кв. м

%

4000

10

Однако теперь они будут открываться в новом формате – «у дома» (Colliers International).

3500 8

3000

На 2012 год анонсировано завершение строительства 17 торговых центров на территории Москвы. В случае выполнения заявленных планов

2500

6

2000

прирост торговых площадей может вплотную приблизиться к показателю 2010 года и втрое превзойти результат 2011 года, составив около

4

1500 1000

960 тыс. кв. м (GLA – 440 тыс. кв. м). В частности, на ближайший год заявлено открытие самого большого ТЦ в пределах ТТК – «Ривер Молл».

2 500

Кроме того, в 2012 году ожидается ввод в эксплуатацию ряда крупных объектов в ближнем Подмосковье, в том числе ранее не представленного

0

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012П/F 2013П/F

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

на российском рынке формата аутлет-центров: Fashion House компании Fashion House Development, Outlet Village Белая дача – совместный проект компаний Hines и ОАО «Белая Дача», Vnukovo Outlet Village, реализуемый ОАО «Диона» (Knight Frank).

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


«Столичные власти выявили более 400 договоров аренды земли, расторжение которых может начаться в апреле. В большинстве своем это трущобы, огороженные бетонным забором, где на данный момент не ведутся никакие строительные работы».

25

30

Максим Жуликов

Retail Real Estate in Moscow By the end of February 2012, the total floor space in high-quality shopping centers of Moscow amounted to 3,152,250 sqm. In 2011, two shopping centers, with the total floor space of 126,250 sqm, opened in Moscow – the AfiMall City (114,000 sqm) and Severnoye Siyanie (12,250 sqm). No new shopping centers have been opened in 2012, thus far. Although the first

Средний диапазон арендных ставок на торговые площади в зависимости от профиля арендатора на IV квартал 2011 года Average range of leasing rates for floor spaces depending on the tenant profile, Q4 2011 Формат магазина Outlet format

Площадь, кв. м Area, sqm

Ставка, $/кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов) Annual leasing rate, $/sqm (exclusive of VAT and maintenance costs)

>5000

150–250

phases of such shopping centers as the Otrada and VITTE Mall opened in late 2011 and are already in operation (Jones Lang LaSalle).

The average maintenance cost figure for anchor tenants hovers at around $ 50–70 per sqm per year (exclusive of VAT), and $ 150–170 per sqm per year

Якорный арендатор Anchor tenant Мини-якорный арендатор Mini anchor tenant

(exclusive of VAT) for the retail gallery tenants. In 2011, the average amount

2000–5000

300–450

1000–2000

500–700

>600

750–900

300–600

900–1300

100–300

1300–1800

In early 2012, a number of companies announced plans to expand their

50–100

1800–2500

business into the cities of Russia. Among these are the Bubble Gum, Finn

<50

2400–3300

spent on maintenance in Moscow's shopping centers has not changed much (Magazin Magazinov, part of CBRE afifliate network).

Арендатор торговой галереи Retail gallery tenant

Flare and AppleMoon, Kira Plastinina (active business development in cities

Источник / Source: «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE» / Magazin Magazinov in association with CBRE

with populations of up to 200,000), Charuel, Korablik chain, Concept Club clothing store chain, H&M, ALEF Company, Incanto, Lady & Gentleman CITY, Zolla, Sbarro and Vostochny Bazar, Subway, Prisma, SOK Retail International, Maison Kayser bakery chain, Bahetle, Dixie, Auchan, Magnit, X5 Retail Group, re:Store Retail Group, Beliy Veter Tsifrovoy, Enter, Eldorado, Media-Saturn-Holding GmbH, Novaya Gollandiya, Pandora jewelry store, and Metro Group. Korablik chain, Miratorg, re:Store Retail

Распределение ввода ТЦ по размеру 2009–2012 годов и общий прирост Distribution of commissioned shopping centers by their size for 2009–2012 and total accrual of space

Group, Enter, and New Holland chains are planning to develop their business in the Moscow Region. At the beginning of 2012, a number of new

GBA < 20 000

retailers entered the Russian market. Among the new foreign brands,

GBA 20 000–40 000

there are the doughnut store chain Krispy Kreme, 7-Eleven, the Japanese

GBA 40 000–70 000

restaurant chain Toridoll, Fasta Pasta chain, Label 5 whisky, Juicy Couture,

GBA > 70 000

Sportslab Marketing, the Danish brand Sand, footwear store chain Kari,

Прирост общей площади ТЦ Increase in gross built area of SCs

jewelry boutique and accessory store chain Cosmopolitan Fine Jewellery & Accessories, the French brand SIA Home Fashion and others (Praedium Oncor International).

Шт. 20

Тыс. кв. м 1000

X5 Retail Group is planning to re-open its Kopeyka stores again. This time, they will open in a new format – “neighborhood stores” (Colliers International).

For 2012, construction of 17 shopping centers in Moscow has been

15

800

10

600

5

400

announced. If the announced plans become reality, the increase of retail floor spaces may well catch up with the 2010 figure, and more than triple the 2011 figure by reaching the level of about 960,000 sqm (GLA – 440,000 sqm). In particular, this year should see the opening of the largest SC within the Third Ring Road – the River Mall. In addition, a number of large objects in nearby cities of the Moscow Region are expected to be commissioned in 2012. These include shopping centers in the format of outlet centers, which is absolutely new to the Russian market: Fashion House by Fashion House Development, Outlet Village Belaya Dacha –a joint project by Hines and Belaya Dacha, and Vnukovo Outlet Village, delivered by Diona (Knight Frank).

200

0 2009

2010

2011

2012П

Источник / Source: Knight Frank


26

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES

Земля / Land

при наличии договоренностей с потенциальным покупателем и по его пожеланиям. Начинаются переговоры о сделке, в ходе переговоров продавец запускает работы по смене категории. А примерно в то время, когда удается оформить

На конец февраля 2012 года зафиксировано несколько сделок с земельными

нужную категорию, происходит сделка и объект «уходит» с рынка предложений.

участками площадью около 20 га. Также ряд сделок находится на финальной

Поэтому будущие покупатели изначально формулируют свое пожелание не как

стадии реализации (от 4 до 10 га). Наибольший интерес вызывают участки, пере-

«участок земель поселений», а как «участок, который потенциально возможно

веденные в земли под промзастройку, под строительство крупных логопарков

перевести в категорию земель поселений» (Land Management).

и расположенные до первого бетонного кольца. Также большой спрос зафиксирован на участки под ритейл-парки площадью 10–20 га, на первой линии от

На рынке продолжают заключаться крупные сделки, но, как правило, они

крупных федеральных трасс до первого бетонного кольца, вокруг МКАД. Цены

закрытые, стороны не собираются их афишировать и прикладывают все усилия,

на земельные участки, расположенные вдоль основных федеральных трасс до

чтобы скрыть информацию от посторонних глаз. В настоящий момент наиболее

первого бетонного кольца, примерно $ 1–1,5 млн/га. В районе МКАД средняя

активной зоной купли-продажи является территория проекта А101. Вследствие

цена предложения составляет $2,5–3 млн/га. Однако участники рынка пока не

присоединения данной территории к Москве многие девелоперы пытаются

готовы покупать земельные участки по таким ценам, в результате чего сделок

купить там землю под будущий проект. Еще одной «горячей точкой» являются

зафиксировано не было (Knight Frank).

ближние земли Киевского шоссе, рядом с совхозом «Московский». Также оживление наблюдается на дальних землях «новой Москвы», но, с моей точки

В январе–феврале 2012 года крупных сделок зафиксировано не было.

зрения, их перспективность преувеличена. На рынке продается ряд земельных

Покупатели оптовой земли традиционно интересуются участками под жилую

участков в «новой Москве», однако заявленная цена неадекватна и преуве-

застройку разной этажности, а также участками под организацию промышлен-

личена. Отмечается интерес к землям на Рублево-Успенском, Новорижском

ного производства. Основной спрос приходится на участки сельхозназначения,

и Ильинском шоссе. Можно сказать, что рынок загородного девелопмента

где есть возможность сменить категорию и вести строительство. Сменой кате-

набирает былые обороты, в настоящее время там идет активный поиск площа-

горий земли землевладельцы занимаются «под конкретного клиента», т. е. уже

док под новые проекты (Penny Lane Realty).

Распределение спроса по площадям земельных участков Distribution of demand for land

Several transactions, involving land with areas of around 20 hectares, were concluded in the final days of February 2012. In addition, a number of transactions are in the final stages of implementation (involving plots from 4 to 10 hectares).

7% 19%

Участки площадью до 5 га Lots of up to 5 ha

Of greatest interest are areas that are about to be converted into industrial plots

Участки площадью 5–100 га Lots of 5-100 ha

There is also great demand for land to build retail parks, with areas of 10–20 hect-

Участки площадью более 100 га Lots larger than 100 ha

for the construction of large logoparks, located before the first concrete ring.

ares, located between the first line of major federal highways and the first concrete ring around the MKAD. Land located along the main federal highways, up to the first concrete ring is listed at around $ 1–1.5 million/ha. Near the MKAD, the average asking price is $ 2.5-3 million/ha. However, market participants are not yet ready to buy land at such prices, and as a result, no new transactions were

74%

recorded (Knight Frank).

Источник / Source: Land Management

Large transactions are being concluded on the market, but usually these are not made public, the parties do not wish to advertise this, and do everything pos-

No major transactions were recorded in January and February of 2012. Wholesale

sible to keep such information secret. Currently, the most active area for sales

buyers of land are traditionally interested in plots for residential construction of

is located in the vicinity of the A101 Project. Given the fact that this territory will

apartment buildings of various heights, as well as sites that can be used for indus-

become a part of Moscow, many developers are now trying to buy land for their

trial production. The main demand is for agricultural areas, where it is possible

future projects. Another "hot spot" for land sales is the Kievskoye Highway, near

to change the land status, and then start construction. Applying for land status

the Moskva State Farm. There has also been observed an enlivened interest

changes only occurs when a "specific client" appears, and there is an agreement

in distant lands, in the "New Moscow", but I believe that the future prospect of

with this potential buyer, and the needs of the buyer are known. When negotiations

these lots is exaggerated. Many land lots are listed in the "New Moscow", but

on the future transaction begin, the seller starts working on changing the zoning

the advertised prices are inappropriate and quite exaggerated. It is also worth

of his property. Then, after the desired zoning is granted, the transaction is con-

mentioning interest in the lands near the Rublevo-Uspenskoye, Novorizhskoye

summated and the property goes off the market. Therefore, future buyers are not

and Ilyinskoye Highways. We can say that suburban real estate development

seeking "residential development plots", but rather land that can be “designated in

is regaining its past momentum, with an active search for sites to build new proj-

the future as a residential development plot” (Land Management).

ects (Penny Lane Realty).

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


27


28

КАЛЕНДАРЬ СОБЫТИЙ CALENDAR OF EVENTS

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРОГНОЗЫ 2012. СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ. ЮРИДИЧЕСКИЕ И НАЛОГОВЫЕ ВОПРОСЫ Цель конференции – подведение итогов работы круглого стола The Moscow Times, проведенного 6 марта в  рамках 23-й выставки недвижимости MIPIM 2012. Обсуждение знаковых событий на рынке коммерческой недвижимости 2011–2012 и их влияние на развитие недвижимости в России в ближайшие годы.

27

МАРТА MARCH

Дата: 27 марта 2012 года Место: «Swissotel Красные Холмы», Москва (Космодамианская наб., 52, стр. 6), зал «Цюрих» Организатор: The Moscow Times

COMMERCIAL REAL ESTATE: FORECASTS 2012. DEVELOPMENT STRATEGIES; LEGAL AND TAX ISSUES The aim of the conference is to review the results of the round table organized by The Moscow Times within the framework of the 23d real estate exhibition MIPIM 2012, to discuss the landmark events on the commercial real estate market in 2011–2012 and their influence on real estate development in Russia in the years to come.

Date: March 27, 2012 Place: Swissotel Moscow (52 Kosmodamianskaya Embankment, bldg. 6), Zurich Hall Organizer: The Moscow Times

www.themoscowtimes.com

IX РОССИЙСКИЙ ФОРУМ ЛИДЕРОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ – RREF 2012 Форум является традиционным местом встречи лидеров рынка недвижимости и местом проведения специализированных выставокярмарок, а также конференций по жилой, коммерческой, малоэтажной и зарубежной недвижимости. Деловая программа форума состоит из 4 основных мероприятий: конференция «Доходные дома или доступное арендное жилье»; мастер-классы от лидеров рынка коммерческой недвижимости; конференция «Малоэтажная и загородная недвижимость: Формула успеха поселка в кризисный период»; ипотечный форум. Также на форуме пройдет целый ряд мероприятий, представленных компаниями-экспонентами. Форум рекомендуется посетить отечественным и зарубежным инвесторам, банкирам, девелоперам, строителям, владельцам земли и собственникам объектов недвижимости, консультантам и аналитикам, архитекторам и проектировщикам, управляющим компаниям, ритейлерам и сетевым операторам.

29

МАРТА MARCH

Дата: с 29 марта по 1 апреля 2012 года Место: Москва, Крымский Вал, 10 (Центральный Дом Художника) Организатор: RA Privet Date: March 29 through April 1, 2012 Place: 10 Krymskiy Val Str, Moscow (Central House of Artist) Organizer: RA Privet

www.mref.ru

NINTH RUSSIAN FORUM OF REAL ESTATE MARKET – RREF 2012 The Forum is a traditional meeting place for real estate market leaders and the site of holding specialized fairs, shows and conferences devoted to residential, non-residential, low-rise and overseas property. The business program is comprised of 4 major events: the Rental Houses or Affordable Rental Housing conference, master classes from commercial real estate market leaders, the conference Low-Rise and Suburban Real Estate: Success Formula in Times of Crisis, and a Mortgage Forum. A number of events represented by exhibitors will also be held during the forum. The Forum is recommended to domestic and overseas investors, bankers, developers, builders, land and property owners, consultants and analysts, real estate agents and brokers, architects and designers, property and facility management companies, insurance and law firms, retailers and chain operators.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


30

АКТУАЛЬНО HOT TOPIC

С апреля меняются правила землепользования в Москве и СанктПетербурге. По словам чиновников, значительная часть пустующих участков будет изъята. Таким образом, можно будет на время решить проблему хронического дефицита земли, сложившуюся в двух столицах. Однако вполне вероятно, что мы увидим просто передел земельных участков в пользу игроков рынка недвижимости, лояльных нынешнему пулу городских властей.

Хорошо забытая земля Н

овые поправки к Земельному кодексу,

однако ускорит процесс передачи этих участков

опальных инвестконтрактов порядка 600–700.

другим, платежеспособным девелоперам. Следует

После их расторжения ДЗР может прекратить

которые начнут действовать с апреля 2012 года,

также отметить, что при прежней схеме при растор-

соответствующие договоры аренды земли.

позволят властям Москвы и Санкт-Петербурга рас-

жении инвестиционных контрактов Правительство

торгать в одностороннем порядке заключенные

Москвы было обязано возмещать девелоперам

2011 года этого закона Мосгосстройнадзор и сто-

до 2011 года инвестконтракты и договоры аренды

документально подтвержденные расходы. Данные

личные префектуры выявили 223 долгостроя,

земли. Правительство Москвы планирует разорвать

поправки введены в том числе для того, чтобы

владельцы которых могут потерять права на свои

договоры аренды земли с 400 землепользователя-

застраховаться от недобросовестных застройщи-

стройплощадки. Однако, по словам Владимира

ми, которые так и не приступили к строительным

ков, выставляющих счет на завышенные суммы,

Ефимова, руководителя Департамента земельных

работам на площадках до 2011 года. По официаль-

включающие недополученную прибыль, а также не

ресурсов города Москвы, в зоне риска находится

ной версии, чиновников к этому решению подтол-

соответствующие реально произведенным работам

в два раза больше землепользователей.

кнуло нарушение сроков строительства. Под удар

и затратам, понесенным застройщиком.

могут попасть как пустующие участки, так и долгострой, который возведен менее чем на 40%. Еще

ПОИСКИ ДОЛГОСТРОЯ

К моменту принятия Госдумой в ноябре

По его словам, столичные власти выявили более 400 договоров аренды земли, расторжение которых может начаться в апреле. Как отмечает Максим

одна причина для расторжения контракта – отсут-

Сегодня в Москве действуют 49,3 тыс. договоров

Жуликов, директор по развитию департамента офис-

ствие разрешения на строительство по истечении

аренды на 21 тыс. га столичной земли. По данным

ной недвижимости Penny Lane Realty, в большинстве

пяти лет со дня заключения инвестконтракта или

Департамента земельных ресурсов (ДЗР), в про-

своем эти участки представляют собой трущобы,

договора земельной аренды.

шлом году город заключил 2,4 тыс. договоров

огороженные бетонным забором, где на данный

«Типичный инвестиционный контракт, ставший

земельной аренды, а в 2010 году – 1,9 тыс. В насто-

момент не ведутся никакие строительные работы.

кандидатом на расторжение, это контракт на реа-

ящее время город проверяет арендуемые участки

лизацию участка, который был выделен под ту или

на предмет их фактического состояния. По словам

даже примерно назвать количество простаиваю-

иную застройку, однако застройщик не ведет по

чиновников, к 1 апреля ДЗР будет знать, сколько

щих участков. Ясно одно – их количество доста-

нему работы по той или иной причине: финанси-

всего столичной земли было сдано в аренду и не

точно весомо, причем нередко такие проблемные

рование, на которое рассчитывал девелопер, пре-

освоено, после чего предложит Градостроительно-

зоны расположены не на окраинах, а в самых

кратилось, был получен кредит на сумму, меньшую

земельной комиссии (ГЗК) «те или иные решения».

дорогих районах города. «Мы не можем судить

ожидаемой, и т. д. То есть условия инвестиционно-

Из 1304 инвестконтрактов, которые действова-

Сами участники рынка недвижимости не берутся

о реальном количестве пустующих участков,

го контракта так или иначе нарушаются», – сооб-

ли в Москве на конец 2010 года и предполагали

таких данных у нас нет. Однако совершенно точно

щает Владислав Нигматулин, заместитель дирек-

строительство 48 млн кв. м недвижимости, на

можно сказать, что ряд земельных владений вроде

тора департамента индустриальной и складской

ГЗК были рассмотрены 1025 контрактов. Причем

Зарядья, площадки возле Комиссариатского

недвижимости, земли компании Knight Frank.

более трети девелоперских проектов чиновники

моста или на Котельнической набережной с боль-

По его словам, данное решение не будет влиять на

решили аннулировать: в столице было запрещено

шой долей вероятности обретут новую судьбу», –

девелоперов, реализующих замороженные участки,

строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. Таких

говорит Максим Жуликов.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


31 Текст: Павел Чернышов Фото: архив CRE застройщиков, что ускорит сроки вывода на рынок

крайней непрозрачностью. Общеизвестна практи-

нового предложения, поспособствует дисципли-

«Галс» освоит «Хамовники»

ка, при которой перспективные участки в городе

нированию девелоперов и обеспечит с их стороны

и области покупались и просто консервировались

более ответственный подход к соблюдению заяв-

до лучших времен, когда их можно будет выгодно

ленных сроков строительства и оценке собственных

перепродать или пустить в дело. Схожей логикой

финансовых рисков», – оптимистично утверждает

нередко руководствовались и власти, которые

Владислав Нигматулин. Впрочем, предсказывать,

неохотно выпускали участки из рук, предпочитая

как это решение повлияет на облик города, и он не

держать их при себе или передавать лояль-

берется. «На данный момент невозможно судить

Правительство Москвы дало разрешение «Галс-Девелопмент» на снос 12 из заявленных 15 строений на территории «Экспериментального завода напитков в Хамовниках». Оставшиеся три строения, по мнению комиссии при Правительстве Москвы, имеют градостроительную и историческую ценность.

ным компаниям. Например, как сообщил Олег

о результатах применения этих поправок на практи-

Москва готовит распродажу

Городецкий, глава аналитического центра «Земер»,

ке. Простоту или сложность процедуры расторжения

известно, что существует негласное распоряжение

договора можно будет обсуждать, когда поправки

не менять назначение участков в районе новой

вступят в действие», – резонно замечает эксперт.

Имущественно-земельный комплекс Москвы в прошлом году провел работу по поиску новых участков и подготовил перечень почти из 600 объектов. Власти Москвы в течение ближайших двух–трех лет планируют выставить на земельные торги права аренды на эти участки. Организатором торгов выступает Тендерный комитет Москвы. Стоимость участков будет определена независимыми оценщиками.

Москвы, а большая часть земельных угодий там уже собрана в руках главных лендлордов региона.

КОМУ ВЫГОДНО?

Максим Жуликов еще более сдержан в прогнозах: «Не думаю, что данное решение правительства сможет “разморозить” многие проекты. Если инвестор или девелопер лоялен к власти, он сможет

По мнению Максима Жуликова, данное решение

избежать расторжения контракта на строительство,

будет способствовать переделу рынка недвижимо-

но наверняка ряд компаний погрязнет в процедуре

сти Москвы. «Дело в том, что многие “лужковские”

согласования разрешения на строительство».

фавориты или близкие к Лужкову структуры застол-

По мнению г-на Городецкого, хотя сейчас нельзя

били за собой площадки под строительство объек-

точно предсказать, какое влияние окажут измене-

тов, однако новое правительство активно пытается

ния в земельном кодексе на рынок, но неизбежно

помешать осуществлению их планов. Сейчас у пра-

начнется движение. «Часть лендлордов, не дожи-

вительства есть возможность перезаключить кон-

даясь расторжения контракта, решит продать уча-

тракты в пользу более лояльных к “новому режиму”

сток, часть активизирует строительство», – считает

кандидатов на застройку», – говорит эксперт.

эксперт. На его взгляд, соотношение между размо-

Остается открытым вопрос, ощутят ли на себе последствия подобного решения участники рынка,

роженными и проданными участками будет 50:50. Что на самом деле повлекут за собой поправки

которые никогда не имели особых доверительных

в Земельном кодексе и надолго ли хватит запала

отношений со столичной властью. Станет ли ревизия

наших властей, мы увидим уже совсем скоро. Пока

катализатором для строительства в городе? «Данное

ясно одно: рынок земли в Москве один из самых

решение отразится на рынке недвижимости положи-

непрозрачных, и чтобы радикально переломить

тельно, поскольку позволит возобновить строитель-

ситуацию, нужна недюжинная политическая воля

ство на ряде участков силами платежеспособных

и упорство.

Судьба «Архангельского» решена Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы, приказ Министерства обороны РФ о продаже земельного участка площадью 20 га в Архангельском признан недействительным. Таким образом, договор купли-продажи участка может быть расторгнут, а торги могут быть признаны незаконными.

26 га для логопарка Логокомпания «Бати Лосино» приобрела у ГК «МИЦ» земельный участок площадью 26 га для строительства логопарка. Участок расположен на территории ИЛП «Орудьево» общей площадью более 390 га в 60 км от МКАД, в непосредственной близости от Дмитровского ш. Эксперты оценивают стоимость сделки примерно в $ 10 млн.

Новости земельного рынка

Не секрет, что рынок земли всегда отличался


32

АКТУАЛЬНО HOT TOPIC

Well-Forgotten Land From April the rules of land use in Moscow and St. Petersburg will change. In the words of public officials, a large part of vacant plots will be requisitioned. In this way will it be possible to solve the problem of chronic scarcity of land in the both capital cities. However, it’s quite likely that we’ll see just a redistribution of parcels in favor of the real estate market players who are loyal to the policy pursued by the present-day city authorities.

N

ew amendments to the Land Code to take

contracts the Moscow government was obliged

dissolution the DLR may terminate respective land

to reimburse developers for the outlay that could be

lease agreements.

effect from April 2012 will allow the Moscow and

corroborated with financial documents. The given

Saint Petersburg authorities a unilateral annulment of

amendments have been introduced as a safeguard

November 2011, Mosgorstroynadzor and Moscow pre-

the investment contracts and land lease agreements

against unscrupulous developers invoicing over-

fectures uncovered 223 unending construction projects

concluded prior to 2011. The Moscow government

stated sums, including the lost profit, that do not

whose owners may lose the rights to their construction

plans to terminate land leases with 400 landowners

reflect the real expenditures incurred by a developer

sites. However, in the words of Vladimir Efimov, head of

who had not set to construction works before 2011.

or the works done.

the Moscow land department, twice as many develop-

As the official version goes, municipal officials were pushed towards this decision by the violation of con-

THE SEARCH OF LONG-DELAYED CONSTRUCTION

struction schedules. Both empty plots and protracted

By the time this bill was passed by Parliament in

ers are in the risk zone. In his words, the Moscow city administration has earmarked more than 400 land lease agreements for dis-

construction projects less than 40% complete can

Today there are 49,300 valid leases to 21,000 hectares

solution starting from April. As noted by Maxim Zhulikov,

be forfeited. Another reason for contract dissolution

of the Moscow land. As reported by the Department

Development Director, Office Real Estate Department,

is the lack of construction permits after expiration

of Land Resources (DLR), last year the city signed

Penny Lane Realty, in most cases these plots represent

of 5 years since the date of land lease or investment

2,400 land lease agreements in addition to 1,900 con-

the slums encircled with a concrete fence, where no

contract conclusion. “A typical investment contract

tracts in 2010. At the present time the city is inspecting

construction activities are now under way.

that can be cancelled is the land development contract,

the actual state of the let plots. In the words of munici-

The real estate market participants are at a loss

where construction activities are not going on for some

pal officials, by April 1 DLR will know how much land in

for naming the number of dormant sites. One thing

reason: the financing has run low, or a developer was

the capital city was leased and undeveloped. After that

is clear: their number is appreciable and oftentimes

loaned a lesser amount than had been promised etc. In

it will suggest “some or other decisions” to the Urban

such distressed and depressive zones can be found

other words, the terms of an investment agreement are

Land Development Commission (ULDC).

in the most prestigious districts of the city, not only

breached,” informs Vladislav Nigmatulin, deputy direc-

Out of 1,304 investment contracts that were

at its peripheral. “We cannot make any judgments

tor of the industrial and warehouse real estate depart-

valid in Moscow as of the end of 2010 and implied

about the number of abandoned plots as we do not

ment at Knight Frank.

the construction of 48 million sq.m of real estate,

have this data. However, it can be stated with a high

ULDC checked 1,025 contracts and decided

degree of certainty that a number of landed proper-

the developers selling the frozen plots, but will

In his words, the given decision will not affect

to annul more than a third development projects,

ties, such as Zaryadye, a site near the Komissariatsky

accelerate the process of transferring these sites

having banned the construction of 8.2 million

Bridge or on Kotelnicheskaya Embankment will

to solvent developers. It should also be noted that

sq.m in the capital city. About 600–700 investment

likely to change hands and have a new fate,” says

under a former scheme of termination of investment

contracts have fallen into disgrace and after their

Mr Zhulikov. It’s no secret that the land market has

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


33

News of Land Market

Text: Pavel Chernyshov Photo: CRE archive

Hals to open up Khamovniki

WHO WILL BENEFIT?

ects. If an investor or

The Moscow City Government has given permission to Hals-Development for the demolition of 12 out of the 15 buildings on the territory of the Experimental Drinks Factory in Khamovniki. According to the Government of the City of Moscow Commission, the three remaining buildings have town-planning and historic value.

In the opinion of Maxim Zhulikov, the given decision

developer is loyal to

will precipitate property redistribution in the Moscow

the authorities the for-

real estate market. “The point is that many Luzhkov’s

mer may avoid hav-

favorites or structures close to Luzhkov called dibs on

ing the construction

many construction sites; however the new government

contract terminated,

vigorously tries to hamper their activity. Now the gov-

but a number of com-

ernment has a chance to revise old contracts and

panies will definitely

Moscow is preparing to sell off properties

conclude new ones in favor of more loyal to the 'new

get bogged down

regime' development candidates,” says the expert.

in the procedure of

Last year, the Property and Land Complex of Moscow worked hard to find new sites and prepared a list of nearly 600 facilities. Over the next two to three years, Moscow authorities plan to auction off the leasing rights to these facilities. The Moscow Selection Committee will be the organizer of such auctions. The price of the parcels will be determined by independent appraisers.

The fate of the Arkhangelsky is resolved According to the decision of the Moscow Commercial Court, the Russian Defense Ministry’s Order about the sale of the 20 hectares of land in the Arkhangelsky District was declared invalid. Thus, the sales contracts for the parcel can be terminated, and the transactions can be declared illegal.

Twenty-six hectares for the logopark Bati Losino Logocompany has acquired from the MIC Group a 26-hectare land parcel for the construction of a logopark. The parcel is located in the ILP Orudyevo territory, covering 390 hectares, just 60 km from the Moscow Ring Road, close to the Dmitrovskoye Highway. Experts estimate the amount of the transaction at approximately $ 10 million.

An open question is whether this decision will affect the market participants who have never been much trusted by the Moscow authorities. Will the revision

ency. Widely known is the practice whereby prospec-

obtaining the construction permit or approval,” says the expert. In the opinion of Mr Gorodetsky, even though

serve as a catalyst for construction activity in the city?

it is impossible to accurately prognosticate how

“The given decision will have a positive effect upon

the amended land code might influence the market,

the real estate market, since it will allow the resump-

some commotion will certainly begin. “Several land-

tion of construction activities on a number of plots

lords will decide to sell their plots without waiting for

through the efforts of solvent developers, which will

contract termination while others will brisk up con-

accelerate the bringing of new supply to the market,

struction activities,” the expert opines. He believes

discipline the developers, and ensure a more respon-

the ratio of frozen to sold plots will be close to 50:50.

sible approach of developers to keeping within the set

Very soon we’ll see the real consequences of the

construction schedules and to the assessment of their

amendments entered into the Land Code and how far

own financial risks,” was the optimistic conclusion of

the fervor of our authorities may take them. For now

Vladislav Nigmatulin.

one thing is clear: the land market in Moscow lacks

Nevertheless he does not have the guts to predict a potential impact of this decision upon the city image. “At the present moment it is impossible to make any judgment about the practical results of these amendments. Only after they come into force will it be possible to talk about the simplicity or complexity of the contract termination procedure,” the expert reasonably

always been distinguished by the lack of transpar-

Maxim Zhulikov Penny Lane Realty Максим Жуликов

argues. Maxim Zhulikov

tive plots in the city and its suburbs were purchased

is even more restrained

and simply conserved till better times, when it can be

in his forecasts. In his

possible to resell them to an advantage or put them

opinion, the matter

to use. Similar logic frequently guided the authorities

rather concerns some

that were reluctant to let some parcels go and pre-

sort of rotation of real

ferred to retain them or transfer to loyal companies.

estate market play-

For instance, Oleg Gorodetsky, Head of the Analytics

ers who are loyal to

Center Zemer, informed that there existed a secret

the current Moscow

resolution not to alter the designation of plots in

authorities. “I don’t

the area of new Moscow and the lion’s share of

think this decision of

the landed property there has already been consoli-

the government will

dated by chief landlords of the region.

‘unfreeze’ many proj-

transparency and strong political will and perseverance are needed to reverse the situation.


34

СОБЫТИЯ EVENTS Текст: Алексей Пастушин Фото: CRE

Офисы: медленно, но верно «Мы как инвесторы рассчитываем на финансирование прежде всего от западных банков», – добавил Рустем Гареев, заметив, что в связи с удорожанием финансирования возможности для инвесторов существенно сузились. В свою очередь, Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, заметила, что банковский кризис может привести в перспективе к повышению ставки капитализации. Со своей стороны, Александр Артюхов, директор департамента инвестиционных стратегических программ Auri Group, высказал мнение, что в ближайшие год-полтора рынок коммерческой недвижимости России не ждет каких-либо потрясений. Это время, по его словам, девелоперам стоит использовать для улучшения и преобразования своих объектов. При этом если в перспективе полутора–трех лет эксперт прогнозирует рост ставок аренды офисов

Рынок офисной недвижимости России сегодня если не тепло-хладен, то уж точно не может сулить сверхприбылей девелоперам. Однако и здесь не без положительных сторон: сегмент постепенно отыгрывает утраченные позиции, и даже в регионах, где ставки исчисляются теми же цифрами, что и в Москве, только номинируются в рублях, а не у. е., эксперты фиксируют их постепенное увеличение.

Э

то была одна из тем, обсуждавшихся веду-

на уровень инфляции, то на горизонте трех–четырех лет он видит «если не падение, то стагнацию ставок аренды». В связи с этим, уверен г-н Артюхов, нужно максимально тщательно продумывать тип коммерческой недвижимости, который планируется возвести в той или иной локации. Поднимая вопрос строительства офисной недвижимости за МКАД, эксперт заметил, что это имеет смысл, например, на северо-западе. «Если говорить о других направлениях, то безумно строить офисы на востоке, даже

игроки, которые успеют построить, вывести на рынок

если это будет дворец из чистого золота», – под-

и заселить арендаторами свои офисы до Олимпиады.

черкнул он.

В противном случае девелоперы могут оказаться

О своем опыте реализации проекта редевелопмен-

щими экспертами в рамках дискуссии, открывшей

в ситуации, когда вакансии будут достигать 60 %, не

та промышленных территорий на примере бывшей

первую Всероссийскую конференцию по офисной

исключает эксперт.

промзоны автозавода «ЗИЛ» рассказал Сергей

недвижимости, проведенную компанией Infor-media

В рамках второй сессии Рустем Гареев, старший

Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. По

Russia 28 февраля в гостинице Moscow Hilton

вице-президент американской инвестиционной

его словам, в кризис руководством компании было

Leningradskaya. Как заметил Дмитрий Золин, управ-

компании Heitman, поделился опытом приобретения

принято стратегическое решение преимуществен-

ляющий партнер London Consulting & Management

высококлассного офисного центра «Метрополис».

ной продажи офисных площадей, что, как показала

Company, определенный рост ставок наблюдается

Несмотря на то, что этот объект расположен за

практика, было оправдано – 80 % первой очереди

даже на фоне практически полного отсутствия

пределами ТТК, он соответствует всем самым высо-

технопарка уже нашли своих владельцев.

спроса на офисную недвижимость со стороны

ким требованиям, предъявляемым инвесторами. При

федеральных и московских компаний. Так, если до

этом, как заметил г-н Гареев, для финансирования

между представителями арендаторов офисных пло-

кризиса столичные игроки инвестировали в покупку

этой сделки были привлечены кредитные средства

щадей и не менее респектабельных представителей

и строительство под заказ качественных офисных

по ставке, которая была ниже ставки доходности

арендодателей. Ее темой стали наиболее острые

центров в регионах, то сегодня такого рода интерес

по объекту. «Нам повезло, что мы успели закрыть

вопросы, возникающие у них друг к другу в процес-

проявляют только местные компании.

сделку по покупке “Метрополиса” в тот период, когда

се арендных взаимоотношений. К концу более чем

Затрагивая тему подготовки к Олимпиаде в Сочи,

Завершилась конференция живой дискуссией

банковское финансирование было гораздо больше

двухчасового обсуждения стороны смогли не только

участники дискуссии констатировали, что для высо-

и более доступно в России, чем сейчас», – рассказал

донести свою позицию по наиболее острым вопро-

кого уровня офисного спроса в городе сегодня нет

старший вице-президент Heitman в России. При этом

сам, но также постараться войти в положение оппо-

объективных причин. При этом, по словам Дмитрия

причину ухудшения ситуации с банковским финанси-

нентов, поняв как мотивы их действий, так и поже-

Золина, в наиболее выгодном положении окажутся те

рованием он видит в европейском долговом кризисе.

лания.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


35


36

СОБЫТИЯ EVENTS

Text: Aleksey Pastushin Photo: CRE

Offices: Slowly, but Surely

The Russian office realestate market today, though not quite lukewarm, still cannot promise great profits to developers. However, there are positive sides to this: the segment is gradually regaining its previously lost positions. Even in those regions where the rates are calculated just like in Moscow, but denominated in rubles instead of dollars, the experts are noting gradual growth.

T

his was one of the themes that were discussed by

that this object is located outside of the Third Transport

rates “if not falling, then at least stagnating” in the next

Ring, it still corresponds to the highest requirements

3–4 years. In connection with this, Mr. Artyukhov is con-

leading experts during the opening of the First All-Russia

demanded by investors. Thus, Mr Gareyev noted that

vinced of the necessity to think out thoroughly the type

Commercial Real Estate Management Conference,

the credit funds needed for this transaction were attracted

of commercial real estate that is to be built at each and

hosted by the Infor-media Company on February 28, in

at interest rates that are lower than the annual profits

every location. The expert noted in discussing the ques-

the hotel Moscow Hilton Leningradskaya. The manag-

earned by the object. “We were fortunate that we could

tion about the  building of office real estate properties

ing partner of the London Consulting and Management

conclude this transaction involving the purchase of

beyond the MKAD, that this makes no sense, for example,

Company, Dmitry Zolin, noted that certain growth in

the Metropolis at a time when bank financing in Russia

in the northwest. “If we are to talk about the other direc-

the rates is being observed even against the background

was more easily available, than it is now,” said the senior

tions, it is even quite mad to build offices in the east, even

of a total absence of demand for office real estate from

vice-president of Heitman in Russia. He sees the European

if these were to be palaces of gold,” he underlined.

national and Moscow companies. Before the recession,

debt crisis as the reason for this deterioration in the situ-

capital city market participants mostly invested by pur-

ation with bank financing. “As investors we count on

i-Land told about his experience in the industrial redevel-

chasing or building quality office centers in the regions,

receiving financing, first of all, from the Western banks,”

opment project on the former site of the ZIL Factory. He

but today such interest is shown only by the local com-

added Mr Gareyev. He also noted that, in connection with

said that his company’s management, during the reces-

panies.

the increases in the cost of financing, the opportunities for

sion, made a strategic decision to carrying out pre-sales

During discussions on the preparation for the Olympic

Sergey Kanayev, commercial director of the Nagatino

investors have been essentially narrowed. Yana Kuzina,

of some office space, and this was a wise step, as today

Games in Sochi, the participants noted that they saw

director of strategic consulting and appraisals at CBRE,

80% of premises in the first phase of the technopark have

no objective reasons for a high level of office demand in

notes that the current bank crisis can lead to long term

already found their owners.

that city. Thus, those players who succeed in building

increases in the rate of capitalization.

and launching onto the market offices in the run-up to

Whereas the director of strategic investment programs

The conference ended with a lively discussion between representatives of respectable tenants of office areas

the Olympic Games, will not find themselves in the most

of the Auri Group, Alexander Artyukhov, expressed his

and no less respectable representatives of the owners.

favorable position, said Mr. Zolin. The developers may

opinion that the Russian commercial real estate market

The thorny issues that arise in the course of leasing nego-

well end up in a situation when their vacancy rates could

will not experience any shocks in the nearest year or

tiations became the closing theme of the conference.

reach 60%, which the expert believes might happen.

18 months. He said this time should be used by the devel-

At the end of more than the two-hour discussion, the par-

During the second session, the senior vice-president of

opers for making improvements or transforming their

ties had not only the opportunity to state their opinions on

the American investment-management company Heitman,

facilities. Thus, the expert is predicting the growth in

the thorniest questions, but also to learn the positions of

Rustem Gareyev, shared his experience in purchasing

leasing rates for offices to keep up with the rate of infla-

their opponents, thus understanding both the motives of

the high quality Metropolis Office Center. In spite of the fact

tion, within the next 1.5–3 years. He sees the leasing

their actions, and the desires.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


37


38

ЦИТАТЫ QUOTATIONS

«Демократия – это не то, что нужно инвесторам. / Democracy – it's not what investors need.» Максим Кунин (Russia Development Fund). www.cre.ru Maxim Kunin (Russia Development Fund). www.cre.ru

«Наши конкуренты зарабатывают деньги, а консалтинг должен заглядывать в будущее. / Our competitors make money, and consultants have to look into the future.» Екатерина Румянцева (Kalinka Realty). Мастер-класс «Москва. Архитектура. Редевелопмент» Ekaterina Rumyantseva (Kalinka Realty). "Moscow. Architecture. Redevelopment" Master Class

«З

ачастую основной конфликт, возникающий между арендатором и управляющей компанией, носит личностный характер, поскольку скандальные личности встречаются с обеих сторон. / Often, the main conflict that arises between a tenant and a management company has a personal character, since self-assertive personalities can appear on any side.

»

Петр р Исаев (Capital Group). 1-я Всероссийская конференция по офисной недвижимости Petr Isayev (Capital Group). The First National Conference on Commercial Real Estate

«Неоднократно собственники просили сравнить: оставить эту стенку или снести все на фиг. Как правило, снести все на фиг дешевле. / Many times the owners asked our opinion, whether it's better to retain a wall or pull it down. In general, razing everything is much cheaper.

»

Эвелина Ишметова (GVA Sawyer). Мастер-класс «Москва. Архитектура. Редевелопмент» Evelina Ishmetova (GVA Sawyer). "Moscow. Architecture. Redevelopment" Master Class

«Ч

то будет самым необычным в новом офисе Cushman & Wakefield? Это – старый офис. / What will be the most unusual thing in the new offices of Cushman & Wakefield? It will be the old offices.

»

Д Даррэлл р Станафорд. IN.CRE.ru Darrell Stenaford. IN.CRE.ru

«Нескольким крупным девелоперам, строящим качественные объекты, необходимо отстроить себя от остальных. Так что они – за реклассификацию и переоценку объектов. / Several major developers, who are building high-quality facilities, need to separate themselves from the rest. So they stand – for the reclassification and revaluation of facilities.

»

Ольга Побуковская (Colliers International). «Чашка чая» Olga Pobukovskaya (Colliers International). "Chashka Chaya"

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


39


40

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Анико Костял: «Мы не платим аренду полностью, если не открывается большинство предусмотренных брендов» Большие международные ритейлеры начинают интересоваться маленькими российскими регионами с населением от 200 тыс. человек. Притом что рынок торговой недвижимости находится там в зачаточном состоянии и не всегда может предложить операторам адекватные ТЦ, ритейлеры находят возможности для развития. Об этом и многом другом в интервью CRE рассказала Анико Костял, директор по развитию в России и странах СНГ компании «Манго». – Чем отличается Ваш российский покупатель от европейского? Есть ли различия в потребительском поведении Ваших клиентов? – Мы производим одежду для женщин, которые

коллекций. Северные страны в Европе вообще

дим одежду только для Ближнего Востока, потому

непростые. Нам пришлось потратить много време-

что там свои требования к одежде, связанные

ни, чтобы понять нужды потребителей этого рынка

с мусульманской культурой.

очень интересуются модой. Основное качество

и включить в нашу коллекцию то, что им интересно.

нашей одежды – женственность. И Россия для нас –

В России все очень легко: все, что мы придумываем

очень хороший рынок, потому что женщины здесь

и хотим продавать, здесь хорошо продается. У нас

очень ценят женственность и интересуются краси-

очень большая коллекция, и мы, конечно, делаем

вой одеждой. Больше, чем в Европе. В Европе есть

определенную выборку того, какую одежду отпра-

очень сложные с точки зрения потребителя страны.

вить в Россию, а какую – в Скандинавию. У нас нет

Например, Скандинавия. Там хорошо продается

специальных коллекций, рассчитанных на ту или

и иногда кажется, что он все глубже и глубже.

одежда casual, но это не основной формат наших

иную европейскую страну. Специально мы произво-

А в России ситуация значительно лучше – наши

– Недавно на одной из конференций real estate иностранный эксперт заметил: «Удивительно, как быстро российский потребитель, в отличие от европейского, восстановился после кризиса». По обороту Ваших продаж прослеживается эта тенденция? – В Европе пока еще чувствуется кризис,

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


41 Беседовала Татьяна Ломакина Фото: Михаил Воронцов обороты сейчас растут. Люди в России уже не боятся тратить деньги, в отличие от Европы. Но как бы то ни было, бóльшая часть нашего бизнеса сосредоточена в Европе, и самыми успешными странами по оборотам пока остаются Испания и Франция, связано это прежде всего с бóльшим количеством магазинов и более ранним началом развития бренда. – Если говорить о развитии Вашего бренда в развивающихся странах BRIC, где у Вас наилучший показатель по доходности? – Россия на первом месте. Если говорить об Индии и Бразилии – мы только-только начали наше развитие в этих странах, у нас там мало магазинов. Что касается Китая: и по обороту, и по доходности с квадратного метра, и в абсолютных величинах Россия лучше, чем Китай. Но темпы нашего роста и развития в Китае выше. И обороты в магазинах быстрее растут, и прирост магазинов идет активнее. – Сколько магазинов у Вас в России и сколько из них – в Москве? – В России у нас 93 магазина, и этот показатель каждый день меняется. Может быть, через неделю будет уже 95. Каждые 10 дней мы открываем один магазин. В Москве у «Манго» открыто 18 магазинов. – По каким критериям Вы определяете актуальный формат ТЦ для развития? – Нам интересны только самые успешные торговые центры – с высокой проходимостью, интересным пулом арендаторов. Важное значение имеет якорный арендатор – какой супермаркет/гипермаркет будет генерировать трафик на объекте. У нас довольно большой опыт работы с разными якорными операторами, мы знаем, какая примерно посещаемость будет при том или ином ритейлере. Причем мы смотрим не только на продуктовый якорь, но и на якорь электроники, спортивных товаров. Важны и fashion-соседи. Принципиальным для нас является и вопрос управления в ТЦ. Одно дело, когда ты въезжаешь на объект, собственник которого тебе уже знаком по другим проектам, и другое дело – когда открываешь магазин в новом ТЦ, без опыта взаимодействия с девелопером объекта. Не знаешь, как поведет себя собственник, как будет работать УК, какой пул арендаторов в итоге будет подобран. Есть торговые центры, где тебе сразу помогают, а есть объекты, где месяц, а то и два приходится ждать решения проблемы. Это может быть мелочь, но иногда из-за этой мелочи невозможно работать. –Какой объект в Москве для Вас наиболее успешный? – ТРЦ «Европейский». – А про самый проблемный говорить не будем?… – Говорить не будем… – Вы готовы развиваться в городах с населением менее 500 тыс. человек? – Да, конечно. Сейчас у нас открыто много магазинов в городах с населением 500 тыс., и мы начинаем развивать свой бизнес в городах с населением от 200 до 500 тыс. человек. Это очень важный шаг для нас. Мы уже открыли магазины в Южно-Сахалинске, в Новом Уренгое – население этих городов менее 200 тыс. человек. Но когда мы идем в такие города, мы приглашаем туда других ритейлеров, потому что если мы придем туда одни, мы не получим той проходимости в ТЦ, которая могла бы быть при наличии на объекте нескольких знаковых ритейлеров. Нам нужно, чтобы ТЦ был интересен для покупателя, чтобы там были международные бренды. Чтобы люди посещали ТЦ не раз в месяц, а раз в неделю. Чтобы у потребителя формировалась


42

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

культура покупок. Как в Европе, где потребители

относительно наших магазинов внутри ТЦ. Часто

вступительный взнос, который включен в обозначен-

посещают ТЦ каждые три–четыре дня. Наше развитие

собственник выдвигает правило, что в течение дня

ные инвестиции. Метраж магазина зависит от города

в регионах, конечно, ограничивает то, что там очень

продавцы не могут курсировать с товаром по кори-

и от потенциальной «силы» этого торгового центра.

мало хороших торговых площадок. Нет качественных

дорам ТЦ, общим зонам. Мы это понимаем, но мы

В одном и том же городе могут быть представлены

ТЦ. А те объекты, которые повсеместно открываются

также понимаем, что работать будет невозможно,

разные размеры, в один торговый центр мы верим

в регионах, не всегда устраивают международных

если склад будет расположен далеко от магазина.

чуть больше, чем в другой. И в первый инвестируем

ритейлеров.

Как нам тогда работать? В каждой ситуации мы ста-

больше, потому что и доход будет большим.

– С какими ошибками в концепции ТЦ Вы чаще всего встречаетесь?

раемся находить компромиссное решение.

– Логистические проблемы для Вас актуальны?

Для нас очень важная реклама. Мы несем по

– Многие собственники пока еще не привыкли

контракту маркетинговые платежи и хотим, чтобы

к тому, что пул арендаторов – это самое важное

они работали эффективно. Один из самых важных

товар ��ля наших франчайзинговых партнеров. Это

в каждом ТЦ. Если собственник предпочитает тех

пунктов – заполняемость ТЦ арендаторами. Мы тре-

значит, что ответственность импортирования –

арендаторов, которые больше платят, это значит

буем, чтобы в контракте был такой пункт, что если

в наших руках. Таким образом, мы унифицируем

ровно то, что сейчас он хорошо заработает, а через

не открывается большинство предусмотренных

ввоз нашего товара, нет такого, что 25 разных парт-

два года, когда рядом построят профессиональный

брендов, мы не платим полностью аренду.

неров этим занимаются. И это очень хорошо влияет

ТЦ, его объект не выдержит конкуренции.

– Как Вы ищете площадки под магазины?

Часто встречаются пространственно-

– С этого года мы начали сами импортировать

на бизнес, потому что существенно сокращается время доставки товара. Склада центрального у нас

планировочные ошибки. В России и в Москве

– Основная команда располагается в Барселоне,

много центров, которые сэкономили на дизай-

но есть один человек в Москве, один в Киеве и т. д.,

не, конфигурации, эскалаторах. В Волгограде

который связывает барселонский офис с локальны-

есть ТЦ «Ворошиловский» – собственник, когда

ми рынками. Принципиальные решения принимают-

– В мире у нас более 2400 магазинов. Мы пред-

строил его, думал о том, что объект выстрелит

ся в Барселоне. Мы ищем недвижимость через два

ставлены в 105 странах. Одно дело, если компания

в любом случае – альтернатив ведь нет. Но сей-

основных канала: через брокеров и непосредствен-

работает в 20 странах, другое дело – если в 100.

час там открывается огромный ТЦ «Акварель»,

но через собственников. Мы много ездим по регио-

В последнем случае работает принцип диверсифи-

где будут представлены «АШАН», Inditex, Mango

нам России, общаемся с собственниками.

кации – есть точки роста, а есть места стагнации.

и т. д. Потом откроется еще один большой проект – «КомсоМОЛЛ». Хочешь – не хочешь, а девелоперу ТЦ «Ворошиловский» придется что-нибудь придумать, чтобы не потерять весомую долю продаж. – Можно предположить, что в условиях недостатка качественных объектов собственники ТЦ неохотно идут на комбинированную арендную ставку – фикс + % от оборота?

– Сколько магазинов в России у Вас работает через франчайзинг?  – 20% всех магазинов – собственные, 80% – франчайзинг. – Какие требования Вы предъявляете партнерам? – Франчайзи должен иметь достаточные финансовые ресурсы. Мы предпочитаем тех, кто хочет

нет, все идет напрямую в магазины. – Как кризис повлиял на развитие компании?

Когда был кризис в Америке, у нас там были проблемы. При этом в Европе все было стабильно, а в России год показал хорошие результаты. Сейчас есть проблемы в Европе, нет проблем в России, Латинской Америке и на Ближнем Востоке. – В России Вы закрывали какие-то магазины в кризис 2008–2009 годов? Или открывали реже, чем обычно?

– Для России комбинированная арендная ставка –

развивать сеть, а не открывать единичные магази-

– В 2009 году мы мало магазинов открыли. Можно

пока не тренд, но собственники задумались об этом.

ны. И, кроме того, у партнеров должен быть опыт

сказать, что немножко испугались. Мы решили замед-

Все очень быстро меняется: если буквально два года

в ритейле. Более того, я должна иметь ощущение

литься, посмотреть, что будет дальше. Сейчас уже

назад подобный формат ставки почти не встречался,

того, что буду эффективно работать с этим чело-

легко говорить, но в 2009 году мы не знали, что будет.

сейчас многие наши магазины работают по этой схеме.

веком в течение многих лет. Поэтому всегда лично

В 2009 году открылось 6 магазинов, а в прошлом году –

встречаюсь с потенциальными партнерами, а моя

24. Есть разница! Сейчас мы думаем, что все будет

команда выезжает на места, чтобы смотреть на

хорошо. У нас есть довольно амбициозный план.

– Есть ли какая-то арендная политика, которую Вы пытаетесь донести до собственника, до девелопера? Те правила, с которыми Вы идете из проекта в проект и от которых не отступаете?

бизнес человека, его офис и т. д. Может быть, он

– Какой?

очень богат и имеет достаточно ресурсов для раз-

– Их очень много. Например, срок аренды. Если

вития сети, но у него странный менталитет, который

девелопер предлагает нам договор на 3–5 лет, нам

не совпадает с нашим – тогда лучше отказаться от

в год. И сейчас мы нацелены на регионы, в том

это неинтересно. Мы рассчитываем на долгосроч-

сотрудничества.

числе небольшие.

ные отношения. Может быть, конечно, в каком-то исключительном случае мы согласимся на 5 лет, но

– Сколько Вы инвестируете в открытие каждого магазина?

– Мы хотим открывать минимум 25 магазинов

– Какие города в 2012 году Вы планируете освоить?

это отнюдь не правило. Правило – это 7 лет! Мы тре-

– Инвестиции зависят от размера магазина – от

– Следующее открытие у нас запланирова-

бовательны в отношении фасада магазина, витрины,

250 тыс. до 500 тыс. евро. Минимальный размер

но в Благовещенске, Волгограде, Уфе, Сочи,

нам нужны определенные метры на входе, чтобы

магазина, который нам интересен, – 200 кв. м, макси-

Самаре, Екатеринбурге, Сыктывкаре, Туле, Анапе,

достойно организовать витрину. Мы всегда обраща-

мальный – 400 кв. м. Этот объем инвестиций актуа-

Ульяновске, Сургуте, Томске, Барнауле, Рязани,

ем внимание на расположение складских помещений

лен и для франчайзи. У нас нет роялти. Есть только

Калуге, Чебоксарах и Архангельске.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


43


44

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW Interviewer: Tatyana Lomakina Photo: Mikhail Vorontsov

Aniko Kostyal Major international retailers are starting to show interest in small Russian regions with populations from 200,000. Despite the incipient state of retail real estate there and a shortage of adequate SCs for operators to choose from, retailers are finding opportunities for development. The Russian experience of Mango, a major retail company, is unique in that it has endured two crises here and yet continues active expansion, in spite of a shortage of high-quality SCs, high rental rates and the sometimes inscrutable mentality of proprietors. Speaking about this and much more in an interview with CRE is Aniko Kostyal, development director for Russia and the CIS at Mango.

“If most brands do not open, we do not pay the full rent” – How is your Russian consumer different from the European one? Are there differences in the consumer behavior of your clients?

– The crisis is still evident in Europe, and it sometimes seems that it grows deeper and deeper. But in Russia the situation is much better – our turnover is currently

– We manufacture clothing for women deeply inter-

– We have 93 stores in Russia, and the number changes every day. Perhaps in a week it will be 95. Every 10 days we open a new store. In Moscow there are 18 Mango stores operating. – According to which criteria do you assess whether an SC is the best format for development? – We are interested only in the most successful shop-

growing. People in Russia aren’t afraid to spend money,

ping centers – with high traffic and an interesting pool

ested in fashion. The main quality of our clothing is femi-

unlike in Europe. Be that as it may, the majority of our

of occupants. The anchor tenant matters a lot for us –

ninity. And for us Russia is a very good market, because

business is concentrated in Europe, with Spain and

which supermarket/hypermarket will generate traffic at

women here value femininity and enjoy beautiful cloth-

France being the leaders of our sales.

the property. We have a substantial amount of experience

ing. More than in Europe where there are some very complex – from the consumer’s standpoint – countries, such as Scandinavia. In Russia everything’s easy – whatever we create sells well here.

– In terms of brand development within the BRIC economies, where are your best profitability indicators? – Russia tops the list. As for India and Brazil, we only just

working with different anchor operators, and we know approximately what the visitation will be with one retailer or another. Furthermore, we don’t only look at the food anchor, but also at the anchors of electronics and sport-

entered these markets and we have very few stores there.

ing goods. Also important are the fashion neighbors. You

make certain selections regarding what we send where.

As for China: in terms of both turnover and profitability per

want to know what potential human traffic they can gen-

We don’t have special collections designed for one par-

square meter, and in absolute volumes, Russia is better

erate. A fundamental matter for us is the question of facil-

ticular European country.

than China. But the pace of our growth and development

ity management. There are shopping centers where you

in China is higher. Turnover at our stores is growing faster,

are helped immediately, and there are properties where

and their number grows faster too.

you have to wait one month, if not two, before a problem

We have a very large collection and we, of course,

– At a recent real estate conference, a foreign expert noted: “It’s surprising how quickly the Russian consumer, unlike in Europe, recovered from the crisis.” Is this trend evident from your sales turnover angle?

– How many stores do you have in Russia and how many of them are in Moscow?

is fixed. It may be a trivial matter, but sometimes trivialities can prevent you from working effectively.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


45


46

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW – Which property in Moscow is most successful for you? – Evropeisky mall. – But we won’t mention the most problematic one? – We won’t mention it… – Are you prepared to develop in cities with populations under 500,000? – Yes, of course. We currently have many stores operating in cities with populations of 500,000, and we’re beginning to develop our business in cities with populations

by this framework. A percentage of turnover is fair. If a proprietor believes in their SC, if there’s good turnover at the property, they will earn good money. If footfall

– How much do you invest in the opening of each store? – Investments depend upon the store’s size – from

leaves something to be desired, the proprietor will have

250,000 to 500,000 euro. The minimium store size that

to work more in order to make money. A good com-

we’re interested in is 200 sq.m, the maximum – 400 sq.m.

promise is between a guaranteed level of income and

This investment amount is also true for franchisees. We

the opportunity to receive additional profit.

don’t have royalties. There’s only an entrance fee, which is included in the indicated investments.

– Is there a certain rental policy you bring to the table with proprietors and developers? – There are very many. For example, the rental

The store’s size depends upon the city and the potential “strength” of the SC. Different sizes may be present within a single city – we believe in one retail center

from 200 to 500 thousand people. This is a very important

duration. If the developer offers us an agreement for

step for us. We’ve already opened stores in Yuzhno-

3–5 years, we’re not interested. We aim for long-term

Sakhalinsk and Novy Urengoi – the populations of these

relations – at least seven years! We are demanding with

cities are under 200,000. But when we go to such cities,

respect to the store facade and windows; we require

we invite other retailers there, because if we go there alone

a certain number of meters at the entrance in order

for our franchise partners. This means the importing

we won’t achieve the kind of visitation at the SC that would

to appropriately arrange the windows.

responsibility is in our hands. This has a good impact on

be possible if several major retailers were present there. It’s

We always pay attention to the location of warehouse

slightly more than the other. – Do you encounter logistical problems? – As of this year we began importing goods ourselves

business, because goods are delivered in significantly

necessary for us that the SC be interesting for the buyer,

facilities relative to our stores inside the SC. Advertising

less time. We don’t have a central warehouse, and

and that international brands be there. So that people

is very important for us. Under our contracts we

everything goes directly to the stores.

to visit the RC not just once month, but once a week.

are responsible for marketing payments, and we want

Our development in the regions, of course, is restricted by the fact that there are very few good shopping facilities there. There aren’t any high-quality SCs. – What flaws do you most often encounter in the conceptual development of SCs? – Many proprietors still haven’t reconciled themselves to the fact that the tenant mix is the most important

them to work effectively. One of the most important points is the level of tenant

– How did the crisis impact the company’s development? – We have more than 2400 stores in the world. We’re

occupancy. We require that the contract include a point

present in 105 countries. It’s one matter if the company

that if not all the brands envisaged are opened, we

operates in 20 countries, but 100 countries would be

won’t pay the full rent amount.

another matter. In the latter case, the diversification

– How do you generally search for store locations?

principle operates – in one place it’s bad, in another it’s better, and it’s good in the third.

thing at each SC. If the proprietor prefers those tenants

– The main team is based in Barcelona, but there is

who pay more, all this means is that he will make good

one person in Moscow, one in Kiev, etc., who connects

Meanwhile, everything was stable in Europe, and

money right now, but when a professional SC is built

Barcelona to the local markets. The fundamental decisions

the year provided good results in Russia. Now there are

next door, his property won’t withstand the competition.

are made in Barcelona. We search for real estate through

problems in Europe, while there aren’t any problems in

One frequently encounters spatial-layout mistakes.

When the U.S. was in crisis, we had problems there.

two main channels: brokers and proprietors. We travel a lot

Russia, Latin America and the Middle East. There are

In Russia and in Moscow there are many centers that

through Russia’s regions, look at SCs and speak with pro-

always points of growth and places of stagnation.

economized on design, configuration and escalators.

prietors. Occasionally we find some interesting properties.

In Volgograd there’s the RC Voroshilovsky – when the owner was building it, he reckoned that the property would be filled no matter what – there weren’t any alternatives. But now there’s the new, enormous RC Akvarel that’s opening there, which will host Auchan, Inditex, Mango, etc. Later on another large project will be opened – KomsoMall. One way or another, the devel-

– How many of your stores in Russia operate through franchising? – 20% of all stores are proprietary, and 80% are franchises. – What kind of requirements do you state to your partners? – Franchisees must have ample financial resources.

oper of SC Voroshilovsky will have to think of something

We prefer those who want to develop a chain instead

in order not to lose a substantial portion of sales.

of single stores. In addition, partners must have experi-

– Is it plausible that under the shortage of highquality properties, SC proprietors will reluctantly agree to a combined fixed rate + % of turnover rental scheme?

ence in retail. In addition, I need to have the sense that I will work effectively with this person over the course of many years.

– Did you close any stores in Russia during the crisis of 2008–2009? Or openings were not as frequent? – Few stores were opened in 2009. We decided to slow down and see what would happen. In 2009 we opened 6 stores, and last year – 24. A big difference! Now we think everything will be OK. We have quite an ambitious plan! – What kind? – We want to open at least 25 stores per year. Currently we’re targeting the regions, including smaller ones. – Which cities do you plan to enter in 2012?

Therefore, I always meet personally with potential partners, – A combined rental scheme isn’t yet a trend

and my team visits them in order to see their business,

– Our next openings are planned for

for Russia, but proprietors have thought about it.

offices, etc. Perhaps they are very wealthy and have suf-

Blagoveshchensk, Volgograd, Ufa, Sochi, Samara,

Everything is changing very quickly; whereas literally

ficient resources to develop a chain, but thier mentality

Yekaterinburg, Syktyvkar, Tula, Anapa, Ulyanovsk,

two years ago this kind of rate format was almost never

that doesn’t coincide with ours, in which case it’s better to

Surgut, Tomsk, Barnaul, Ryzan, Kaluga, Cheboksary

encountered, many of our stores today are operating

forgo the partnership.

and Archangelsk.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


47


50

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

Рантье нового времени Результатом финансового кризиса 2008–2009 годов стал глобальный передел собственности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. На смену прежним королям рынка пришли другие инвесторы, которые не попали в ловушку к банкам и имели собственные средства, позволявшие им не только продолжать собственные стройки, но и скупать активы менее удачливых конкурентов. Учитывая запрет на новое строительство в центре столицы, стоимость этих активов будет только расти, поэтому крупные финансовые группы продолжают скупать интересные активы даже по окончании кризиса. ВРЕМЯ БАНКОВ

и «ГВСУ “Центр”». Но рекордсменом по числу полученных активов

На первом этапе финансового кризиса, когда

в сфере недвижимости стал банк ВТБ, который получил фактический

на рынке царила паника, собственниками

контроль над компаниями «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй Инвест»,

крупнейших активов в сфере недвижимости

а также стал владельцем 1,2 тыс. га земли в Подмосковье, доставшихся

становились банки-кредиторы, с которыми не

ему от структур Межпромбанка сенатора Сергея Пугачева.

смогли расплатиться заемщики. Самые крупные

Тогда перед банками встал вопрос, что делать со свалившимся на

активы получили Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк.

них активом. Легче всех проблему решил Альфа-Банк, который просто

Именно они вынуждены были забирать за долги

перепродал доставшиеся ему бизнес-центры и вернул свои деньги. Как

как девелоперские проекты, так и целые ком-

пояснили в пресс-службе, Альфа-Банк не заинтересован в получении

пании. Например, Альфа-Банк стал владель-

контроля над девелоперскими активами, а основной целью является

цем двух бизнес-центров компании Kopernik

возврат кредитов деньгами. Сбербанк и ВТБ, в свою очередь, создали

Group, а Сбербанк получил контроль над

собственные структуры по управлению недвижимостью – «Сбербанк

проектами Capital Group, Coalco Development

Капитал» и «ВТБ Капитал». Именно в эти компании были переданы

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


51 Текст: Антон Черниговский Фото: архив CRE

не профильные для банков активы. Но дальше стратегии развития этих

А эксперты считают, что выход на биржу будет

подразделений у крупнейших госбанков стали различаться.

зависеть от общей экономической ситуации

Сбербанк пошел по пути продажи доставшихся ему активов. Так, по информации деловых СМИ, банк готовится продать доставшуюся ему

в стране и в мире. Другим крупным девелопером, который

компанию «ГВСУ “Центр”», а также ищет покупателя на 50% проекта

существенно увеличил свой портфель в кри-

«Хрустальные башни». Как говорит источник, близкий к «Сбербанк

зисные годы, стала группа компаний «Ташир»,

Капиталу», у себя банк может оставить только самые ликвидные акти-

которая в кризис выкупила целый ряд про-

вы, а большую часть недвижимости планируется продавать. Об этом

ектов, а также запустила множество новых

еще в 2011 году говорил и председатель правления банка Герман Греф.

строек. В частности, девелопер, который ранее

В свою очередь, банк ВТБ не стремится распродавать доставшиеся

специализировался только на строительстве

активы, а, напротив, со временем превращается в одного из крупней-

коммерческой недвижимости, запустил сразу

ших девелоперов Москвы. Так, в 2011 году фактически контролируемая

несколько жилых проектов, а также ряд новых

банком компания «Дон-Строй Инвест» объявила о планах строительства

торговых центров. В итоге к концу 2011 года

к 2017 году 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в столице,

в управлении ГК «Ташир» находилось 2 млн кв. м

постепенно выходит из кризисного периода «Галс-Девелопмент», кото-

готовой недвижимости и столько же – строящей-

рая ведет реконструкцию «Детского мира», достраивает бизнес-центр

ся. «В кризис у нас были свободные средства

SkyLight на Ленинградском пр-те, завершает строительство ряда жилых

и почти не было кредитов, что и позволило нам

комплексов, а также приобрела 50% нового проекта в «Москва-Сити».

скупать активы по демпинговым ценам», – пояс-

Кроме того, банк ВТБ контролирует реконструкцию стадиона «Динамо»,

нил представитель компании. Сейчас, как рас-

объем инвестиций в которую оценивается в $1,5 млрд. Помимо этого

сказывают участники рынка, КГ «Ташир» также

структуры «ВТБ Капитала» в прошлом году стали совладельцами двух

ищет новые проекты для покупки, но основной

проектов группы Coalco в центре Москвы – готового бизнес-центра

акцент развития компании сделан на реализа-

«Белая Площадь» и строящегося проекта «Белые сады» в районе стан-

ции начатых и перспективных проектов.

ции метро «Белорусская». Как заверил руководитель управления пря-

В 2011 году высокую активность на рынке

мых инвестиций «ВТБ Капитала» Тим Демченко, продавать эти активы

проявляли и некоторые игроки теневого рынка

в планы компании не входит, так как в банке видят потенциал увеличения

недвижимости. Так, компания «Комплексные

их стоимости.

инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных приоб-

НОВЫЕ ЛИЦА

рела торговый комплекс «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» у МТЗ «Рубин» примерно за

Впрочем, один из приобретенных в кризис активов «ВТБ Капитал» все

$ 600 млн, а также активно приценивалась

же продал. Речь идет о бизнес-центре «Лесная Плаза» в 4-м Лесном пер.

к ТК «Митинский радиорынок», подконтроль-

Покупателем этого объекта стоимостью до $250 млн стала компания

ному группе компаний «Русское золото»

O1Properties Бориса Минца. Тим Демченко пояснил, что объект был при-

Александра Таранцева. Эта сделка пока не

обретен в кризис по низкой цене, а сейчас его стоимость существенно

закрыта, но полностью интерес к ней Хотины

выросла, поэтому компания и приняла решение его продать, пустив

не потеряли, рассказывают сразу двое анали-

вырученные деньги на новые проекты. Купившая объект компания O1Properties была создана совладельцем финансовой корпорации «Открытие» в конце 2010 года, но уже успела стать одним из крупнейших рантье Москвы. В декабре 2010 года компания приобрела пять бизнесцентров у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева примерно за $900 млн. Но останавливаться на этом владельцы компании не стали и продолжили скупку привлекательных объектов у других девелоперов. Так, в начале 2011 года был выкуплен бизнес-центр Lighthouse у Kopernik Group, затем проект «Эвоком Плаза», а в конце года компания приобрела под реконструкцию здание фабрики «Большевик» и БЦ «Лесная Плаза». Как объясняет председатель совета директоров компании Дмитрий Минц, O1Properties заинтересована в покупке наиболее качественных и ликвидных объектов в Москве. Сейчас портфель проектов компании составляет около 500 тыс. кв. м, но, по мнению участников рынка, он будет увеличиваться. На конец 2012 года O1Properties запланировала IPO, правда, в самой компании эти планы не комментируют.

360-375 миллионов долларов составляет ориентировочная стоимость Ducat Place III, который готов купить Борис Минц, владелец O1Properties


52

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY Крупнейшие покупатели коммерческой недвижимости 2010–2011 годов 1. Компания: «Комплексные инвестиции» Владельцы: Юрий и Алексей Хотины, выходцы из Белоруссии Портфель проектов: 1,7 млн кв. м Стоимость активов: неизвестна Крупнейшие сделки: ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор» ($ 600 млн) Планируемые сделки: ТК «Митинский радиорынок»

2. Компания: O1Properties Владельцы: Борис Минц, совладелец финансовой группы «Открытие» Портфель проектов: около 500 тыс. кв. м Стоимость активов: более $ 2 млрд Крупнейшие сделки: объекты Horus Capital ($ 900 млн), БЦ «Эвоком Плаза» ($ 50 млн), здание фабрики «Большевик» ($ 40 млн), БЦ «Лесная Плаза» ($ 250 млн)

Покупают и покупают. Самые заметные инвестиционные сделки на московском рынке недвижимости в 2011 году Spending Spree. Headline investment deals on Moscow’s real estate market in 2011 Объект Property

Стоимость ($ млн) Value ($ mln)

Отель Ritz-Carlton Moscow Ritz-Carlton Moscow Hotel

700

Продавец Vendor

Инвестор Investor

Capital Partners

«Верный Капитал» Verny Capital

Coalco Development

«ВТБ Капитал» VTB Capital

МТЗ «Рубин» MTZ Rubin

«Комплексные инвестиции» Kompleksnye Investments

Доля в БЦ «Белая Площадь» и часть проекта «Белые сады» Stakes in BC White Square and the White Gardens project

675

ТК «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» SC GorbushkinDvor and SEC Filion

600

Отель «Националь» Hotel Natsional

150

Правительство Москвы Moscow Government

Группа «БИН» BIN Group

БЦ «Лесная Плаза» Lesnaya Plaza BC

250

«ВТБ Капитал» VTB Capital

O1Properties

Capital Group

UFG Real Estate Fund II/ крупный иностранный институциональный инвестор / major foreign institutional investor

Портфель Capital Group (БЦ «Пушкинский дом», «Конкорд», ТЦ «Метромаркет») Capital Group portfolio (BC Pushkinsky Dom, Concord, SC Metromarket)

350

«Альфа Арбат Центр» Alfa Arbat Center

250

TNK-BP

«Промсвязьнедвижимость» Promsviaznedvizhimost

ТЦ «Калужский» Kaluzhsky SC

200

Mos City Group/ ZBuid

Группа «БИН» BIN Group

Проект ТРЦ им. Райкина Raikin SEC project

50

«ОПИН» OPIN

ГК «Ташир» Tashir

Источник / Source: CRE

Планируемые сделки: нет информации

тиков рынка недвижимости. Помимо новых приобретений, отцу и сыну Хотиным принад-

3. Компания: ГК «Ташир»

лежит примерно 1,5 млн кв. м офисной недвижимости класса В и С в Москве, а на рынке

Владельцы: Самвэл Карапетян Портфель проектов: около 5 млн кв. м Стоимость активов: неизвестна

про них ходит довольно дурная слава. В частности, их обвиняли в рейдерских захватах целого ряда активов, совершенных под покровительством известных политиков. В самой компании общаться с прессой категорически отказываются. Свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости Москвы увеличивает и группа «БИН», подконтрольная Микаилу Шишханову. В частности, структуры этой компании

Крупнейшие сделки: Торгово-развлекательный центр им. Райкина ($ 50 млн)

в 2011 году приобрели торговый центр «Калужский» возле одноименной станции метро

Планируемые сделки: нет информации

безусловно, стала покупка всех активов ЗАО «Интеко» у Елены Батуриной. Правда, как уве-

и гостиницу «Националь» в самом центре Москвы. Ну а главным приобретением компании,

ряют источники рынка, конечным заинтересованными лицами этой сделки были другие люди.

4. Компания: Группа «БИН» Владельцы: Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев, Микаил Шишханов

Да и гостиница «Националь», возможно, ненадолго задержится у господина Шишханова. Недавно СМИ сообщили, что этот актив хотят приобрести структуры казахского бизнесмена Булата Утемуратова, которые в 2011 году купили самый дорогой актив в сфере коммерческой недвижимости Москвы – гостиницу Ritz-Carlton Moscow, расположенную по соседству с «Националем». Группа «БИН» приобрела «Националь» в процессе городских торгов пример-

Портфель проектов: нет данных

но за $150 млн, а, по данным участников рынка, новые хозяева Ritz-Carlton Moscow предло-

Стоимость активов: нет данных

на торгах, – вопрос риторический.

жили за нее $350 млн. Почему бы им было не купить ее за $155 млн у города, просто победив

Крупнейшие сделки: покупка ЗАО «Интеко» ($ 1,2 млрд), торговый центр «Калужский» ($ 200 млн), гостиница «Националь» ($ 150 млн)

ВЕТЕР ПЕРЕМЕН

Планируемые сделки: продажа гостиницы «Националь» ($ 350 млн)

сильно изменился и продолжает меняться. Основные активы концентрируются в руках дру-

Из всех перечисленных примеров видно, что рынок коммерческой недвижимости Москвы

гих собственников, которых условно можно разделить на два лагеря: бизнесмены независимые и бизнесмены, близкие к новой власти. Иными словами, основной причиной передела

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


53

собственности стал не только финансовый кризис, но и смена власти в Москве. В последнее время на московском рынке все лучше себя чувствуют компании, близкие к федеральным чиновникам или к новой московской власти (что, в общем-то, одно и то же), говорит крупный московский девелопер, попросивший не упоминать его имени в печати. «Старым же лидерам приходится либо перестраиваться и находить выходы на новую власть, либо уходить из Москвы», – говорит он. В этой ситуации, как прогнозируют опрошенные CRE эксперты, рынок недвижимости Москвы будет окончательно монополизирован, а доступ к самым лакомым активам будет открыт лишь для избранных девелоперов. Именно поэтому, а вовсе не ради заботы о москвичах, была создана Градостроительно-земельная комиссия, в задачи которой вошла ревизия инвестиционных проектов и расторжение договоров с крупными девелоперами, полагают

Крупнейшие покупатели коммерческой недвижимости 2010–2011 годов 5. Компания: ЗАО «Киевская площадь» Владельцы: Год Нисанов и Зарах Илиев Портфель проектов: нет данных Стоимость активов: нет данных, но состояние бизнесменов оценено в $ 1,9 млрд Крупнейшие сделки: участок № 15 в «Москва-Сити» ($ 210 млн), проект реконструкции ВВЦ (стоимость проекта оценивается в $ 4 млрд) Планируемые сделки: нет информации

В сложившейся ситуации рынок недвижимости Москвы будет окончательно монополизирован, а доступ к лакомым активам будет открыт лишь для избранных девелоперов участники рынка. В 2011 году, как недавно заявили в мэрии Москвы, только в ЦАО было приостановлено строительство 2 млн кв. м офисной недвижимости. А в таких условиях развиваться могут только те компании, которые точно знают, что получат разрешение на строительство того или иного объекта, и понимают, сколько им это будет стоить. Именно они продолжат покупать девелоперские проекты и наращивать собственные портфели за счет выкупа спорных объектов у конкурентов. Остальным же волей-неволей придется отказываться от своих строек или продавать проекты по заниженным ценам тем инвесторам, которые смогут «решить вопросы». И ничего хорошего от этих нововведений ни для инвестиционной среды, ни для потребителей не будет.


54

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

Lighthouse business center

Modern Rentiers A result of the financial crisis of 2008–2009 was the complete makeover of ownership on Moscow’s commercial real estate market. The erstwhile kings of the market were replaced by new investors, who avoided the banks’ traps and had their own funds, which allowed them not only to continue their own construction, but also to buy up the assets of less fortunate competitors. Given the prohibition on new construction in downtown Moscow, these assets will only increase in value, so the major financial groups continue buying up interesting assets following the crisis’s end. TIME OF THE BANKS been forced to take in exchange for debt both development projects and entire At the first stage of the financial crisis, when panic

companies. For example, Alfa-Bank took ownership of two of Kopernik Group’s

prevailed on the market, the biggest assets in real

business centers, while Sberbank received control over the projects of Capital

estate were purchased by bank-lenders, whom

Group, Coalco and GBCU Center. However, the record setter for the number

the borrowers were unable to repay. Sberbank, VTB

of real estate assets received was VTB Bank, which de-facto took control

and Alfa-Bank received the largest assets, having

over the companies Hals Development and DON-Stroy, and also became the

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


55 Text: Anton Chernigovsky Photo: Efim Grosman, CRE archive owner of 1,200 hectares of land in the Moscow Region, which it received through the structures of

CRE Dossier. The largest commercial real esttae buyers in 2010–2011

Mezhprombank of Senator Sergey Pugachev. The banks then faced the question of what to do with the windfall “wealth”. Alfa-Bank had the eas-

1. Complex Investments Owners: Yuri and Alexey Khotin, natives of Belarus

iest solution of all, simply reselling the business centers it had received and recovering its money. As the bank’s PR department explained, Alfa isn’t interested in receiving control over development

Project portfolio: 1.7 mln sq.m

assets, its main goal being the return of credits with money or cash. Sberbank and VTB, meanwhile, created their own real estate management structures – Sberbank Capital and VTB Capital.

Asset value: unknown

The banks transferred their non-core assets to precisely these companies. Thereafter, however, the development strategies of the state banks’ subdivisions started to diverge. Sberbank followed the path of selling the assets it had received. In particular, according to reports in the business media, the bank is preparing to sell the repossessed company GVSU

Biggest deals: retail centers Filion and GorbushkinDvor ($ 600 mln) Planned deals: Mitino radio market

Center, as well as seeking a buyer for 50 % of the Crystal Towers project. According to a source close to Sberbank-Capital, only the most liquid assets will be retained, while plans call for selling

2. O1 Properties Owner: Boris Mints, coowner of Oktkrytie financial group

most of others. Herman Gref, chairman of management at Sberbank, spoke about this in 2011. As for VTB, the bank has no burning desire to sell off its repossessed assets. On the contrary, it is gradually turning into one of Moscow’s biggest developers. In particular, in 2011 the company DON-

Project portfolio: roughly 500,000 sq.m

Stroy Invest, over which the bank has virtual control, announced plans to build 3 mln square meters of residential and commercial real estate in the capital by 2017. Gradually emerging from a crisis period is Hals-Development, which is conducting the reconstruction of Detskiy Mir, putting the fin-

Asset value: over $ 2 bln

of residential complexes. The firm also acquired a 50-percent stake in a new project in the Moscow

Largest deals: properties of Horus Capital ($ 900 mln), Evokom Plaza BC ($ 50 mln), Bolshevik factory building ($ 40 mln), Lesnaya Plaza BC ($ 250 mln)

City. Bank VTB is also heading up the reconstruction of the Dynamo arena, where the total volume

Planned deals: no information

ishing touches on Sky Light BC on Leningradsky prospect, completing construction of a number

of investments is estimated at $1.5 bln. Last year, the structures of VTB Capital also became the coowners of two Coalco Group's projects in downtown Moscow – the already complete White Square

3. Tashir Group

BC and the currently under construction White Gardens project sitting near to to Belorusskaya

Owner: Samvel Karapetyan

subway stop. According to Tim Demchenko, head of the private equity division at VTB Capital,

Project portfolio: roughly 5 mln sq.m

the company’s plans don’t call for selling these assets, because the bank expectes appreciation of their value.

NEW ENTITIES And yet, VTB-Capital did in fact sell one of the assets it acquired during the crisis. This was

Asset value: unknown Largest deals: Raikina retail center ($ 50 mln) Planned deals: no information

the Lesnaya Plaza business center at 4th Lesnoy Lane. This property was purchased by Boris Mints’s company O1Properties at a price just under $250 mln. Tim Demchenko explained that

4. BIN Group

projects. The company that purchased the property – O1Properties – was founded by a co-owner

Owners: Mikhail Gutseriev, Sait-Salam Gutseriev, Mikail Shishkhanov

of Otkrytie financial group only in late 2010, but has already joined the ranks of Moscow’s rentiers.

Project portfolio: no data

In December 2010 the company acquired five business centers from Horus Capital, owned by

Asset value: no data

the property was acquired during the crisis at a low price, and now its value has increased substantially, which is why the company took the decision to sell it, putting the proceeds towards new

Senator Sergey Gordeev, for approximately $900 mln. But the company went on from there, continuing to buy up attractive properties from other developers. In particular, at the beginning of 2011,

Largest deals: purchase of ZAO Inteko ($1.2 bln), SC Kaluzhsky ($200 mln), Hotel Natsional ($150 mln)

Lighthouse business center was purchased from Kopernik Group, followed by the project Evokom-

Planned deals: sale of Hotel Natsional ($ 350 mln)

Plaza, while at year end the company purchased for reconstruction the Bolshevik factory building as well as Lesnaya Plaza BC. According to Dmitry Mints, chairman of the company’s board of directors, O1Properties is interested in purchasing the most high-quality and liquid properties in Moscow. Currently, the company’s project portfolio totals roughly 500,000 sq.m, although market participants say it will grow even more. O1Properties had planned an IPO for the end of 2012, although the company declines to comment on these plans. According to experts, entering the stock market will depend upon the overall economic situation in the country and the world. Another major developer to considerably increase its portfolio during the crisis years was Tashir Group, which during the crisis bought up a wide range of projects, as well as launching a number of

5. ZAO Kievskaya Ploshchad Owners: God Nisanov and Zarakh Iliev Project portfolio: no data Asset value: no data, but the businessmens’ wealth is estimated at $ 1.9 bln

new construction projects. Specifically, the developer, who previously specialized only in commer-

Largest deals: plot #15 at Moscow-City ($210 mln), reconstruction project of VVC (project cost is estimated at $4 bln)

cial real estate construction, simultaneously launched several residential projects, as well as a wide

Planned deals: no information


56

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

range of new retail centers. In total, by the end of

as a rather dubious notoriety on the market. In particular, they have been

2011 Tashir Group controlled 2 mln sq.m of com-

accused of hostile takeovers of a large number of assets, completed under

pleted real estate and an equal amount under con-

the backing of well-known politicians. The company categorically declines

struction. “During the crisis we had available funds

to speak with the press.

and had almost no credits, which allowed us to buy up assets at dumping prices, a company represen-

Also increasing its presence on the commercial real estate market is BIN Group, controlled by Mikail Shishkhanov. In particular, structures of this company in 2011 acquired Kaluzhsky retail center, located next to the subway stop of the same name, and Hotel Natsional in downtown Moscow

In recent time, faring ever better on the Moscow market are those companies close to the federal officials or Moscow's new government (which is actually one and the same thing)

center. However, the company’s biggest splash was surely the purchase of all the assets of ZAO Inteko from Elena Baturina. And yet, according to market participants, other people were the ultimate beneficiaries of this deal. In fact, Mr Shishkanov may retain ownership of Hotel Natsional only briefly.

tative explained. Right now, according to market

According to recent media reports, the entities of Kazakh businessman

participants, Tashir is also seeking new projects to

Bulat Utemuratov are interested in buying this asset, after purchasing in

purchase, but the main emphasis of the company’s

2011 the most expensive asset on Moscow’s commercial real estate mar-

development is placed on realization of already

ket – the Ritz Carlton hotel, located next to Natsional. BIN Group purchased

begun projects as well as potential new ones.

Hotel Natsional – in a municipal bidding process – for roughly $ 150 mln,

Highly active on the market in 2011 were certain

whereas market participants report that the Ritz Carlton’s new owners

players of the shadow real estate market. In particu-

offered up $ 350 mln for the asset. Why they didn’t buy it for $ 155 mln from

lar, Yuri and Alexey Khotin’s Complex Investments

the city simply by winning an auction is a rhetorical question.

Group purchased the retail centers Gorbushkin Dvor and Filion from MTZ Rubin for approximately

WINDS OF CHANGE

$600 mln, as well as actively kicking the tires

All the above examples clearly indicate that Moscow’s commercial real

on Mitino radio market, controlled by Alexander

estate market has strongly changed and continues to change. The main

Tarantsev’s company Russkoe Zoloto. This deal

assets are concentrated in the hands of other proprietors, who are roughly

hasn’t yet been closed, but the Khotins still remain

split between two camps: independent businessmen and businessmen

interested in it, according to two analysts of the real

close to the new authorities. In other words, the main causes of the make-

estate market. Besides the new acquisitions, father

over of ownership included not only the financial crisis, but also the change

and son Khotin also own roughly 1.5 mln sq.m

of government in Moscow. In recent time, faring ever better on the Moscow

of class B and C real estate in Moscow, as well

market are those companies close to the federal officials or Moscow’s new government (which, essentially, is one and the same thing), according to

Central Detskiy Mir building in Moscow

a major Moscow developer who wished to remain anonymous. “The old leaders either have to rebuild and find access to the new government, or exit from the Moscow market,” he says. In this situation, according to the experts polled by CRE, Moscow’s real estate market will be definitively monopolized, and access to the most sought-after assets will only be open to elect developers. It was precisely for this reason, and by no means out of concern for Muscovites, that the Urban Planning-Land Commission was created, the tasks of which include the revision of investment projects and rescinding agreements with major developers, say market participants. In 2011, according to a recent statement form the Moscow’s Mayor’s office, in the Central District alone construction was suspended on 2 mln sq.m of office real estate. Under such conditions, the only companies able to develop are those that know for sure they will receive authorization for the construction of one property or another and understand how much this will cost them. Precisely they will continue to buy development projects and build up their own portfolios by purchasing contested properties from competitors. All the others, willingly or unwillingly, will have to forgo building activities or sell their projects at lowered prices to those investors who can “solve issues.” And neither the investment climate nor consumers stand to benefit at all from these transformations.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


57


58

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

А из нашего окна… Участникам рубрики предлагалось оценить каждый критерий по 10-балльной шкале, а также прокомментировать представленность этого критерия в рассматриваемом объекте.

Когда-то фактор местоположения объекта был одним из ключевых при присвоении ему классности. Сейчас на первое место вышли технические характеристики объекта. Впрочем, многие эксперты считают такое положение дел несправедливым и говорят, что классность здания – это сочетание его технических характеристик и местоположения, которые должны соответствовать друг другу. Представляем вашему вниманию бизнес-центр «Двинцев» – объект, который расположен в центре Москвы и имеет хорошие технические характеристики, но которому «для полного счастья» не хватает хорошего вида из окна и более эффективной работы некоторых инженерных систем.

Местоположение

(окружение, подъездные пути, доступность городским и личным транспортом, визуальная просматриваемость, инфраструктура района)

баллы

7

Александр Аверкин, директор по работе с ключевыми клиентами компании S. A. Ricci Объект расположен в быстро развивающемся районе, где уже появился ряд новых качественных бизнес-центров. К недостаткам местоположения можно отнести окружение: в районе сконцентрировано в основном жилье эконом-класса и расположены нереконструированные промышленные зоны, которые постепенно превращаются в административные здания класса B/B–. К плюсам местоположения здания относится удобная транспортная доступность. Несмотря на загруженность Третьего транспортного кольца, здание имеет удобный доступ через Олимпийский проспект как в центр, так и из центра. Близость БЦ «Двинцев» к центру города также является одним из его достоинств.

8

Алексей Коноплев, генеральный директор Placon Property Management Местоположение характеризуется удобной доступностью личным и общественным транспортом, хорошей видимостью с Дмитровского шоссе и ТТК. Однако для арендодателя, на мой взгляд, сложностью является сильное конкурентное окружение объекта бизнес-центрами класса А и В, что усложняет позиционирование объекта.

6

Арендатор 1

8

Арендатор 2

2

Арендатор 3

Бизнес-центр расположен не очень удачно – и с точки зрения транспортной доступности, и с точки зрения инфраструктуры района. Ближайшие станции метро находятся в 15 минутах ходьбы от БЦ. Это немало, особенно учитывая 30-градусные морозы этой зимы. И даже если бы зима была не такой суровой, пешая прогулка хороша, когда есть на что посмотреть. А когда ты идешь мимо кладбища, рынков и долгостроев, растягивать это удовольствие не очень хочется. Почему бы собственнику объекта не пустить шаттл-бас, курсирующий между БЦ и метро? Если и не на все время, то хотя бы во время погодных аномалий. Этой зимой «безлошадным» арендаторам можно было только посочувствовать. Впрочем, «лошадным» арендаторам тоже нелегко. В этом районе всегда пробки, и стоять долго приходится подчас в нескольких сотнях метров от БЦ.

Близость Миусского кладбища пугает посетителей, когда объясняешь, как добраться до БЦ.

Местоположение БЦ неудачное: метро далеко, район очень депрессивный, инфраструктуры рядом – никакой.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


59 Материал подготовлен редакцией CRE Фото: архив CRE

Концепция проекта

(позиционирование, пул арендаторов)

баллы

Александр Аверкин

9

Целью девелопера было привлечение качественных российских и международных арендаторов на длительный срок. Арендаторами БЦ стали международные компании, такие как Halliburton, Samsung, Indesit, Schneider Electric, Kellogg's, якорным российским арендатором является компания «Ренессанс Кредит». Комплекс разделен на три здания, что позволяет гибко подходить к его делению между разными арендаторами. Каждое здание в таком случае может рассматриваться как отдельно стоящее, что интересно крупным компаниям. Этот факт позволил собственнику про��ать одно из зданий институциональному инвестору, оставив у себя в управлении два других. Стилобатная часть объекта позволяет разместить сопутствующую инфраструктуру на первом этаже, которой беспрепятственно могут пользоваться все арендаторы комплекса.

9

Рамис Имангулов, старший менеджер по работе с персоналом компании «Диболд Селф-Сервис»

6

Арендатор 1

8

Арендатор 2

Пул арендаторов подобран очень удачно. В основном это ИТ и высокотехнологичные компании. Было бы неплохо также разместить на первом этаже здания бизнес-центра аптеку и прачечную.

Александр Аверкин, директор по работе р с ключевыми клиентами компании S. A. Ricci Alexander Averkin, Director for Work with Key Clients at S.A. Ricci

На объекте хороший пул арендаторов, скоро здесь откроют свои офисы еще несколько западных компаний, но объект по-прежнему не заполнен на все 100 %. Процесс подбора арендаторов сильно затянулся, с одной стороны, из-за того, что сдавался в кризис, с другой стороны, из-за неудачного местоположения при немаленькой стоимости аренды. Когда объект будет сдан на 100 %? Это, думаю, в первую очередь будет зависеть от арендной политики собственника и от дополнительных сервисов, которые собственник может предоставить арендатору, чтобы сделать свой объект более конкурентоспособным.

Корпус Б очень долго не заселяется, ритейл-зона (перешеек между корпусами) до сих пор не освоена.

Технические характеристики объекта баллы

9

10 10

Александр Аверкин Здание соответствует всем критериям БЦ класса А. Небольшой, но эффективный этаж по достоинству оценили как небольшие по размеру компании, так и крупные якорные арендаторы. Обычно считается, что небольшой по площади этаж подходит для небольших компаний. Но данный проект убеждает нас, что это совсем необязательно. Компания «Ренессанс Кредит», например, арендовала более 5 тыс. кв. м на нескольких этажах.

Алексей Коноплев Технические характеристики объекта соответствуют БЦ класса А.

Рамис Имангулов В комплексе установлено самое современное инженерное оборудование и системы коммуникаций, в том числе система вентиляции и кондиционирования, спринклерная противопожарная система, выделенная линия Интернет, телефон, скоростные бесшумные лифты (пассажирские и грузопассажирские).

7

Арендатор 1

4

Арендатор 2

3

Арендатор 3

На объекте периодически выходят из строя лифты. При сегодняшней загрузке площадей всех работающих лифтов все равно достаточно, но в будущем, когда объект будет заселен это может станть более насущной проблемой. Еще один спорный момент – кейтеринговые зоны. Сейчас в обеденное время можно наблюдать очереди к кассам и некоторое столпотворение. Как будет решаться этот вопрос, когда все площади будут заняты, например, когда начнет свою работу здесь «Ренессанс Кредит»? Могу лишь предположить, что собственник перекроет доступ к столовой для «нерезидентов» БЦ – сегодня в столовую проход открыт для всех желающих. Планировочные решения, а вместе с ними и эффективность подземного паркинга также вызывают вопросы.

Ощущения полного класса А нет. Неуютное лобби. Очень проблемная парковка. Руководители, которые должны ею пользоваться, ввиду малогабаритности ячеек паркуют свои машины где придется. Не регулируется температура подаваемого отопления. В +5 ° С радиаторы жарят как в –25 ° С.

Безусловный минус – нерегулируемая температура в помещении и низкая влажность.

Рамис Имангулов, старший менеджер по работе с персоналом компании «Диболд Селф-Сервис» Ramis Imangulov, Senior Human Resources Manager at Diebold Self-Service


60

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE Качество управления объектом

(работа с арендаторами)

баллы

8

Рамис Имангулов Управляющая компания Sawatzky Property Management имеет многолетний опыт работы на рынке и неукоснительно следует самым высоким стандартам обслуживания объектов коммерческой недвижимости и потому предоставляет достойное качество управления бизнес-центром «Двинцев».

8

Арендатор 1

9 3

Арендатор 2

Управляющая компания неплохо работает на объекте. Достаточно внимательна к нуждам арендаторов. Мы неоднократно вызывали представителей компании для решения той или иной задачи, и все было нормально. Очень радует то, как оформляется лобби бизнес-центра к праздникам: на Новый год, например, в холле стояли креативные елочки, висели стильные гирлянды. Из минусов – на объекте не хватает дополнительных сервисов: печатного киоска, банкоматов. Сейчас, чтобы снять деньги с карточки, нужно идти в другой корпус, это неудобно.

Есть к чему стремиться.

Арендатор 3 У управляющей компании нет желания идти навстречу потребностям арендаторов.

Качество эксплуатации объекта баллы

9 8

Рамис Имангулов

8

Арендатор 2

2

Арендатор 3

Уровень эксплуатации соответствует категории бизнес-центра класса А.

Арендатор 1 У клининговой компании на объекте много работы: светлый пол во всех общих зонах, так же как и зеркала в лифтах, стеклянные двери в лобби требуют к себе повышенного внимания. Но везде чисто. Что касается технической эксплуатации – не всегда просто понять, где кончается ответственность собственника и УК и начинается ответственность арендатора. В нашем офисе не всегда исправно работает система вентиляции и кондиционирования. Сейчас как раз разбираемся с этим. Из минусов также можно отметить, что этой зимой мы неоднократно наблюдали падающие с крыши снежные комья, при этом ограждающие конструкции внизу стояли не всегда.

Очень своеобразная служба охраны (кажется, что только для видимости стоят хмурые мужчины в темных костюмах) и сотрудники зоны ресепшн (это не очаровательные девушки в униформе, приветливые и дружелюбные ). На А-класс не тянут. Специалисты управляющей компании всегда оставляют белые следы (видимо, место их пребывания оставляет желать лучшего).

Протекающие потолки, очень сухой воздух, в помещении то холодно, то жарко. Часто бывает душно. Очевидно, есть проблемы с работой систем вентиляции и кондиционирования.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


61

And from our window...

Contributors to this section were invited to evaluate each parameter on a 10-point scale, as well as to comment on the representation of this criterion on this site.

Location

At one time, the location of a property was one of the key classification criteria. Today, it is the engineering performance of any facility that is number one characteristic. However, many experts believe that this situation is unfair; they claim that the classification of the building should take into consideration a combination of its technical characteristics and the location and that both of these should complement one another. The Dvintsev Business Center is one such example. This facility is located in the center of Moscow and has good engineering performance, but for the "complete happiness" of tenants it lacks good views from the windows, and the operation of some engineering systems is not up to par.

(environment, access roads, accessibility by municipal and private transport, visibility, surrounding infrastructure)

Score

7

8

Alexander Averkin, Director of Work with Key Clients at S. A. Ricci The facility is located in a rapidly developing area, where a number of new high quality business centers already operate. The main limitation of the BC’s location is associated with the environment, which includes mainly the economy class residential housing, and older industrial buildings, which are gradually being transformed into ‘Class B’ or ‘Class B-’ administrative buildings. One of the advantages of the building’s location is easy transportation access. Despite the load of passengers on the TTR road, the building has easy access via Olympic Avenue to the center, and back from the center. The proximity of Dvintsev BC to the city center is also one of its advantages.

Alexey Konoplev, General Director, Placon Property Management This location is easy to access by personal and public transport, and enjoys good visibility from the Dmitrovskoe Highway and the Third Transport Ring. However, in my opinion, the owner faces problems due to the strong competition from the ‘Class A’ and 'Class B' business centers, which complicates the positioning of this facility.

6

Tenant 1

8

Tenant 2

2

Tenant 3

The business center does not have a very good location, both in terms of transport accessibility and in terms of surrounding infrastructure. The nearest subway stations are within a 15-minute walk from the business center. This is too far, especially considering the severe frosts we had this winter. Even if the winter is not severe, it is good to go on a walk only when there is something to see, but when your walk takes you past a cemetery, a street market and endless construction sites, you do not get any pleasure from such a stroll. I think the owner of the facility should launch a shuttle-bus service, which would run between the BC and the subway station, if not a permanent service, then at least in foul weather. This winter, one could only sympathize with the tenants who do not drive their personal cars. Nevertheless, the driving tenants also experience some problems. Traffic jams are characteristic of this district, and people sometimes get stuck in a traffic jam just a few hundred meters away from the BC.

The proximity of the Miusskaya Graveyard frightens visitors, when they get directions on how to get to the BC.

The business center has a poor location: the subway stations are far away, the area is very depressive, with no nearby infrastructure.


62

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE The concept of the project

(positioning and the pool of tenants)

Score

Alexander Averkin

9

9

The goal of the developer was to attract high-quality long-term Russian and international tenants. Tenants of the BC are such international companies as Halliburton, Samsung, Indesit, Schneider Electric, Kellogg’s; the Russian anchor tenant is Renaissance Credit Co. The pool of occupiers is well balanced among major tenants and medium and small size enterprises. The complex is divided into three buildings, which allows flexibility in its division among the various tenants. Each of the buildings, in this case, can be considered a separate building, which is of interest to the larger companies. In addition, at some point, this special characteristic has allowed the owner to sell one of the buildings to an institutional investor, while leaving the management of the other two buildings to himself. The underpinning platform of the facility allows for the placement of requisite infrastructure on the ground floor, which is freely available to all of the tenants.

Ramis Imangulov, Senior Human Resources Manager at Diebold Self-Service The tenant pool is quite well formed. It is mainly composed of IT and high technology companies. It would be nice to also have a pharmacy and a laundry on the first floor of the business center.

6

Tenant 1

8

Tenant 2

The facility has a good pool of tenants, several Western companies will soon open their offices here, but the property is still not 100% occupied. The tenant selection process has taken quite a long time, on the one hand, because the BC was commissioned during the recession, and, on the other hand, because of its unfavorable location and rather high leasing rates. When will the facility be fully let out? I think that first of all, this will depend on the owner’s leasing policy and on the additional services that the owner has to offer the tenants, in order to make the facility more competitive.

Building B is taking a long time to fill, the retail zone (the “isthmus” between the buildings) is still not fully filled.

Technical characteristics of the facility Score

9

Alexey Konoplev, General Director, Placon Property Management Алексей Коноплев, генеральный директор Placon Property Management

10 10

Alexander Averkin The building meets all the ‘Class A’ business center criteria. The small but efficient floor layouts of the building are appreciated by smaller companies as well as by the large anchor tenants. It is usually assumed that a floor with limited space would be ideal for small companies. However, this project has convinced us that this is not necessarily so. For instance, the Renaissance Credit Company rented more than 5,000 square meters on several floors.

Alexey Konoplev Technical characteristics of the facility correspond to those of a ‘Class A’ business center.

Ramis Imangulov The business center is furnished with the most up-to-date engineering equipment and communication systems, including ventilation and air conditioning, fire sprinkler arrangements, a dedicated Internet line, telephone lines, and high-speed noiseless elevators (passenger and cargo ones).

7

Tenant 1

4

Tenant 2

3

Tenant 3

Currently, long lines of people form at the checkout counters during the lunch hours. How will this issue develop when all of the spaces become occupied, for example, when Schneider Electric starts its operations here? I can only assume that the owner will block access to the cafeteria to all "non-residents” of the business center; today the cafeteria is open to all comers. Layout solutions as well as the effectiveness of the underground parking also raise some questions.

There is no feeling of a perfect ‘Class A’ facility here. The lobby is uncomfortable. The parking is very problematic. Managers, for whom it was built, because of the small size of parking spaces, leave their cars wherever they can. The heating is not regulated. When the temperature is +5 ° C, the radiators work as if it were –25 ° C.

An absolute drawback is the inability to individually control the room temperatures, and low humidity levels in the rooms.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


63 Information compiled by CRE Photo: CRE archive

Quality of the property management (working with tenants) Score

8

Quality of the facility management Score

9

Ramis Imangulov The level of the facility’s operation corresponds with the standards of ‘Class A’ business centers.

8

Tenant 1

8

Tenant 2

2

Tenant 3

The cleaning company has a lot of work at the facility, the light-colored flooring in all public areas, as well as the mirrors in elevators and glass doors in the lobby require greater care. Yet everywhere things are kept clean. As for the technical operation, it is not always easy to understand where the responsibility of the owner and the MC ends, and where that of the tenant begins. In our office there are problems with ventilation and air conditioning systems. We are now working on this issue. Another drawback is that this winter we have repeatedly observed how piles of snow fell from the roof, and often there were no security fences around the building.

There is a very peculiar security service (it seems that frowning men in dark suits are present merely for the sake of appearance), and then there is the staff of the reception area (these are not charming girls in uniforms, who are  welcoming and friendly). This surely falls short of Class A. The management company specialists always leave whitewash traces (apparently the place where they stay leaves much to be desired).

The ceilings leak, the air is very dry, and it is either cold or hot in the room. It is often stuffy. There are obviously some problems with the ventilation and air conditioning systems.

Ramis Imangulov Sawatzky Property Management, which operates the facility, has wide and rich experience in the market, always strictly following the highest standards in commercial real estate service, and therefore provides good quality management of the Dvintsev Business Center.

8

Tenant 1

9 3

Tenant 2

The management company is working quite well at the facility. It is sufficiently attentive to the needs of tenants. We have frequently called the company's representatives to solve specific problems, and everything was resolved. We are very pleased with the way the lobby of the business center is decorated for the holidays: for example, during the New Year holidays, there were creative Christmas trees, and stylish garlands were hung. As for the drawbacks - the facility lacks additional services, such as a printing kiosk and an ATM. Presently, to withdraw some money from your card, you need to go to another building; this is inconvenient.

There are still things that need to be done.

Tenant 3 The management company does not want to meet the tenants’ needs.


66

МЫСЛИ ВСЛУХ OUTSPOKEN THOUGHTS

Роман Розенталь генеральный директор MirLand Development Corporation ation

Roman Rozental CEO of Mirland Development Corporation О ПРОФЕССИИ Конечно же, я не мечтал стать генеральным директором с детства – я хотел быть спортсменом. В юности был очень увлечен баскетболом и, хотя уже несколько лет сам не играю, остаюсь преданным поклонником этого вида спорта. Учиться я всегда любил, а вот о выборе будущей специальности как-то не задумывался. Когда пришло время серьезно об этом подумать, получилось так, что стечение обстоятельств привело меня к финансовому образованию, что, в конечном счете, оказалось довольно полезно. Несколько лет работал аудитором в PwC, потом стал финансовым директором, теперь вот генеральным. К слову, мой отец – финансист, а мама – инженер-строитель. Можно сказать, что я пошел по стопам обоих родителей сразу. Как изменилась моя жизнь, после того как я стал отвечать еще за несколько направлений, помимо финансового? Количество забот увеличилось не то чтобы в несколько – в десятки раз!

ON VOCATION Surely I did not dream of becoming a managing director in my early years – I wanted to be an athlete. While young I was carried away with basketball, and though I have not been playing myself for several years by now, I remain a committed fan of this sport. I’ve always liked studying, but I never thought of choosing my future profession. When time had come to take this matter seriously, a set of circumstances brought me to a school of finance which eventually proved very useful for my future career. Several years I worked as an auditor for PwC, later was promoted to a CFO position, and now I am a CEO. By the way, my father is financier and my mother is a civil engineer. It can be stated that I followed in the footsteps of my both parents. After I was put in charge of several other lines of business, apart from finances, the burden of my responsibility increased dramatically!

ОБ ИНВЕСТКЛИМАТЕ От своих российских партнеров я часто слышу критику о том, как многое здесь неправильно устроено. Жалуются на брокеров, банки, чиновников и прочее. Может быть (и я вас, наверное, немного удивлю), но объективно могу сказать, что не всегда и не везде мы видим здесь те недостатки, которые видят местные компании. Пока мы очень довольны работой и с брокерами, и с подрядчиками, и с банками. Я бы даже сказал, что в России встречаются очень приятные отклонения от среднемировых норм. Да, здесь все довольно формализовано, гораздо более формализовано, чем, скажем, в Европе, и требует большого терпения. В ряде стран очень многие вопросы решаются неформально. Но это скорее особенность этих стран, а не мировая норма. Я понимаю излишнюю бдительность российских чиновников в каких-то вопросах. И могу сказать, что в целом нам комфортно работать в России, и в Санкт-Петербурге в частности.

ON INVESTMENT CLIMATE I often hear critical remarks from my Russian partners who complain about brokers, banks and public officials. Their point is that much is done in a wrong way in Russia. I may surprise you but objectively we do not always notice the allegedly ubiquitous shortcomings that disgust local companies. For now we are happy about our dealings with brokers, contractors and banks. I’d  even say that in Russia we occasionally see pleasant deviations from the average world standards. True, everything seems to be formalized here to a much greater extent than, say, in Europe, and you need great patience to have things done. In some countries they practice a less formal approach to many issues. But this is rather a peculiar characteristic of those nations than a global standard. I can sometimes sympathize with excessive vigilance of Russian officials in some matters.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


67 Материал и фото: CRE

О «ЗОЛОТЕ» ГОРОДОВ РОССИЙСКИХ

ОШИБКИ И УСПЕХИ Мы на российском рынке уже семь лет. За эти годы мы построили и ввели в эксплуатацию два торговых центра, коттеджный поселок, крупный бизнес-центр. Был успешный выход на IPO в Лондоне в 2006 году. Был кризис 2008–2009 года, с которым компания успешно справилась. Были приобретения и продажи активов. Я в компании с 2006 года, был непосредственным свидетелем и участником ее развития. Не могу сказать, что мы не совершали ошибок, но в целом стратегия развития компании была выбрана довольно удачно. В будущее мы также смотрим с оптимизмом. Проект «Триумф Парк», который мы сейчас реализовываем в Санкт-Петербурге, – это, безусловно, наш флагманский проект, с объемом инвестиций порядка $1,5 млрд. К его реализации мы привлекли профессиональную и опытную команду. Уже сегодня можно смело сказать, что он обречен на успех.

MISTAKES AND SUCCESS We’ve been operating seven years on the Russian market. We’ve built and commissioned two shopping centers, a cottage settlement, and a large business center. We also had a successful IPO placement in London in 2006 and coped with the crisis of 2008-09 quite successfully. I have been with this company since 2006, and I can’t say we’ve never made mistakes; but on the whole we rather fortunately chose the strategy at the moment of our entering the market. We are looking into the future with optimism. The Triumph Park project we are currently implementing in St. Petersburg is our flagship project, with investments nearing $ 1.5 billion. We involved a professional team in its implementation and I can state with confidence that this project is destined to be a success.

Я много путешествую. Курсирую между Лондоном, ТельАвивом и Москвой. Много времени провожу в поездках по российским городам, там, где находятся наши объекты и площадки под застройку: Санкт-Петербург, Ярославль, Саратов, Новосибирск, Казань и ряд других. У Саратова, например, репутация старинного купеческого города, и он полностью ее оправдывает – здесь любят продавать и покупать. Ярославль несколько иной. Набережная там – музей под открытым небом, столько церквей! Москва и Санкт-Петербург – это города-красавцы! В Москве просто сумасшедшая энергетика. Петербург, напротив, спокойный и величественный. Если говорить о том, что объединяет российские города, то это, на мой взгляд, люди. То, что сразу бросается в глаза, когда оказываешься в России, – это серьезные, сосредоточенные и, я бы сказал, целеустремленные лица окружающих. На самом деле русские – открытые и дружелюбные, хотя и редко улыбаются на улице. Куда бы я возвращался снова и снова? Однозначно в Санкт-Петербург: у этого города своя, абсолютно непередаваемая атмосфера.

ON THE “GOLD” OF RUSSIAN CITIES I travel a lot between London, Tel Aviv and Moscow. Traveling over the Russian cities takes a lot of my time. Our projects and construction sites are found in such cities as Saint Petersburg, Yaroslavl, Saratov, Novosibirsk, Kazan and a number of others. Saratov, for instance, has the reputation of an old merchants’ place and fully justifies it – people of Saratov love selling and buying. Yaroslavl is somewhat different. The main embankment there is an open-air museum with numerous churches! Moscow and St. Petersburg are beautiful cities! Moscow is charged with furious energy, whereas St. Petersburg is, on the contrary, a quiet and magnificent place. The common asset of all Russian cities is their residents. The first thing that catches your eye the moment you arrive in Russia is еру earnest, concentrated and I’d say purposeful faces of those around. In reality Russians are open-minded, friendly and outgoing people, even though they seldom smile in the street. Where would I get back again and again? Never doubt, to St. Petersburg – this city has a special, absolutely unmatched atmosphere.

О ВЕДЕНИИ БИЗНЕСА Я не ставлю себе заведомо невыполнимых задач – задач, решение которых вообще никак не зависит от меня. Но никогда не ограничиваю себя в мыслях и размышлениях, как что-то может работать лучше. Когда о чем-то много думаешь, решение часто приходит как будто «само собой». Еще один принцип: самому заниматься только тем, в чем разбираюсь, а в остальном полагаться на профессионализм коллег �� специалистов. Наша компания – девелопер в западном понимании этого слова. Для строительства мы привлекаем по тендеру профессиональные строительные компании, которые обладают необходимыми для этого ресурсами, брокеридж осуществляют специализированные консультанты и т. д. Каждый занимается своим делом, и в итоге получается неплохой результат. И, пожалуй, третий принцип, которого я придерживаюсь, – не чинить то, что работает. Я привык полагаться на долгосрочные доверительные отношения с партнерами и не менять их, если на то нет веских причин.

ON PRINCIPLES OF RUNNING A BUSINESS I do not set admittedly unfeasible tasks, especially when their fulfillment does not totally depend on my own commitment. But I try not to constrain my thinking and reasoning and assume that something else may work better. When you ponder a lot on some problem, a solution often dawns upon you quite unexpectedly. Another major principle of mine is to tackle personally only those things for which I have a knack and trust the rest to professionals. Our company is a developer in the western sense of this notion. We select a site, get a design ready, look for financing, build and upon completion either lease or sell a finished property. We contract professional construction companies, having requisite resources, through the tender mechanism; we also outsource brokerage services from specialized consultancies and so on… When each minds his own business, the final result is quite decent. And my third principle is not to mend whatever works fine. I am used to relying on long-term trust-based relations with partners and never change them without weighty reasons. I do not like experimenting with saving several more rubles if this is fraught with the loss of stability. I stand for rational decisions both in business and life.


68

МНЕНИЕ OPINION Николай Вечер, FRICS, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер

Влияние непредсказуемых и нематериальных факторов на стоимость недвижимости Как «непротокольные», нематериальные факторы влияют на стоимость объектов недвижимости? Под «непротокольными» мы договоримся понимать как управляемые (PR-кампании), частично управляемые (изменение градостроительных планов) факторы, так и неуправляемые – стихийные бедствия, слухи, массовое заселение представителей этнических общин. Эти факторы объединяет то, что изначально они не были заложены в стоимость, в отличие от, например, вида из окна.

И

ногда рынок

резко сократился. После того как проект официально

А что будет со стоимостью недвижимости после про-

был отменен, продавцы оказались в непростом поло-

ведения Олимпиады еще вопрос.

жении: фактор повышенной стоимости исчез, а цену

Наиболее ярким примером «непротокольных» фак-

недвижимости срав-

предложения снижать не хочется. Теперь там образо-

торов является внезапное (для жителей, конечно)

нивают с фондовым.

валась зона неадекватных цен и ожидания светлого

изменение или обнародование градостроительных

При всей непохожести

будущего. «Газпром» попытался продать свой участок,

планов местных властей. Опять возьмем в качестве

у них есть одно суще-

но через некоторое время отказался от этой идеи,

примера Петербург, где эта проблема проявилась

ственное сходство –

объявив, что все поступившие предложения по цене

в рамках проекта по строительству КАД. Достаточно

и тот, и другой пред-

были ниже уровня его затрат. Интересно, что в период

долгое время трасса будущей КАД не обсуждалась

ставляют собой рынки

продажи в городе активно распространялись сведения

с жителями, и они пребывали в полном неведении

ожиданий. Событие еще не произошло, а рынок уже

о том, что на этом месте находится шведское кладбище

относительно своего будущего. Но вот в СМИ появи-

отреагировал на него в изменениях своих котировок.

допетровской эпохи. Эти сведения, несомненно, внес-

лись проектные документы, и практически сразу

Посмотрим, как влияют ожидания на недвижимость.

ли свою лепту в снижение цены предложения.

стоимостная карта жилья и земли на территориях,

Николай Вечер Nikolai Vecher

Простейший пример управляемых факторов – прове-

Другой пример: Олимпиада-2014 в Сочи. Общеизвест-

примыкающих к КАД, стала меняться. В районе

дение PR-кампании. Если речь идет о конкретном зда-

но, что сразу же после объявления о том, что столицей

Троицкого поля, например, выяснилось, что будущая

нии, которое и является объектом такого продвижения,

Олимпиады выбраны Сочи, цены на недвижимость там

скоростная автотрасса пройдет чуть ли не в 10 м от

здесь все более-менее понятно. Целенаправленное

начали быстро расти, достигнув московского уровня,

жилых домов массовой застройки. И хотя проекти-

воздействие на рынок создает добавочную стои-

при всем различии в степени развитости инфраструкту-

ровщики и власти утверждали, что никакого вредного

мость. Более любопытным представляется изменение

ры не в пользу Сочи. Менее известно, что цены начали

воздействия не будет, что будут приняты защитные

стоимости соседних с данным объектом зданий. Если

расти еще до объявления о победе нашей страны

меры, рынок показал, что граждане им не верят:

пиарится уже существующий, но новый и качественный

в этом конкурсе, на этапе формирования шорт-листа из

стоимость жилья неотвратимо пошла вниз.

объект, к тому же большой по площади, то стоимость

трех претендентов. Сейчас уровень цен на курортную

всего окружения растет, кроме объектов такой же

недвижимость в Сочи, по данным консультантов GVA

протеста, другая в спешке продавала свои квартиры

функции, но худшего качества. Например, если на

Sawyer, превышает цены на аналогичную недвижимость

за любые деньги. И эта часть оказалась права: КАД

рынок выводится качественный большой БЦ, то все

в Болгарии до 5 раз ($4800/кв. м за жилье премиум-

построена, а жилье рядом с ней в этом месте имеет

здания в округе выигрывают, повышаясь в стоимости,

класса в Сочи против $1000/кв. м в Варне).

практически нулевую стоимость. Важным моментом

И пока одна часть жителей организовывала митинги

кроме старых и низкоклассных БЦ: их стоимость (как

Здесь ситуация коренным образом отличалась от

и арендная ставка) снижается. Это происходит за счет

вышеописанного примера с башней «Газпрома», кото-

увеличения цены земли в общей стоимости такого БЦ.

рым была выкуплена земля для проекта и находилась

на планы городских властей можно влиять через

То есть ценность начинает представлять земля, а не

в собственности к моменту старта PR-кампании. В Сочи

массовые общественные действия. И в Петербурге

здание, которое в этом случае должно идти под снос.

же был только бюджет, в котором были заложены опре-

известны примеры, когда жители, выступив единым

Но вот если пиарят еще несуществующий объект?

деленные суммы на выкуп земли у частных собственни-

сплоченным фронтом, заставили девелоперов отсту-

Возьмем нашумевший проект строительства башни

здесь оказалась многочисленность митингующих. Подобная частичная управляемость означает, что

ков. Поскольку аппетиты собственников росли как на

пить. А поскольку все эти случаи относились к так

«Газпрома» в Петербурге на берегу Невы, напротив

дрожжах, в дело вступили специально отобранные на

называемой уплотнительной застройке, т.е. реализуе-

Смольного. В городе шла очень мощная PR-компания

конкурсе оценщики, которых ознакомили с бюджетом

мой уже в рамках существующих жилых кварталов,

этого проекта, по которому еще не было даже про-

на выкуп земли. Тут и возникли конфликты интересов,

то, с точки зрения стоимости, действия жильцов были

ектной документации. По факту это были слухи, хотя

причем далеко не всегда государство выходило из

направлены на недопущение снижения стоимости их

и подкрепленные заявлениями самого «Газпрома»

них победителем. Отметим, что в активной фазе этого

жилья. В такой ситуации очень важна именно массо-

и правительства города. На фоне этих слухов стои-

процесса утвержденной проектной документации еще

вость и неуклонность действий общественности по

мость всей недвижимости значительно выросла,

не было. На данный момент мы имеем переоцененную

защите уровня стоимости недвижимости, ведь у мно-

в некоторых случаях до 5 раз, а объем предложения

землю, в которую не хотят вкладываться инвесторы.

гих это единственный реальный актив.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


69 Nikolai Vecher, FRICS, Director of GVA Sawyer in St. Petersburg, partner

Unpredictable and Immaterial Factors Impacting Property Value How can “non-protocol” immaterial factors influence the property value? Under the “non-protocol” factors we mean both controllable (PR campaigns), partially controllable (alteration of urban development plans) and uncontrolled (natural disasters, rumors, massive settlement of people representing ethnic minorities) factors. The latter have one thing in common: they were not originally included in the price, unlike window views, for instance.

S

Another example is the Olympics 2014 in Sochi.

Now let’s look at the examples of partly control-

It is widely known that soon after Sochi had been

lable “non-protocol” factors. Here the most vivid

officially announced the Olympiad’s capital, real

example is a sudden (for local residents) change

the stock market. For all seeming dissimilitude, they have

estate prices there began quickly rising, hav-

in the existing urban development plan or prom-

one substantial similarity: both are the markets of expecta-

ing reached the Moscow level, notwithstanding

ulgation of new ones by the local authorities.

tions. In other words, they respond to likely future events

the underdeveloped infrastructure. It’s not so wide-

This problem was rather saliently manifested in

with the change of their quotations. Let’s see how expecta-

ly known that the prices had started growing even

St. Petersburg again, within the project of the Ring

tions might impact the real estate prices.

prior to the announcement about the victory of

Motorway (KAD). For quite a long time the KAD

Russia’s claim – at the stage of forming a short list

route had not been discussed with the residents

The simplest example is a PR campaign. If we are

of three claimants. Now the holiday property prices

who were completely ignorant of what the authori-

talking about a specific building which is an object

in Sochi five times exceed the prices of compa-

ties had in store for them. But then it suddenly

of such promotion, everything is more or less clear.

rable properties in Bulgaria, according to GVA

turned out that in a number of districts, such as

Task-oriented impact upon the market generates

Sawyer ($4,800/sqm for premium-class housing in

the so-called Trinity Field, the future high-speed

some added value, or it would be meaningless.

Sochi versus $1,000/sqm in Varna). Here the situ-

road would be laid barely farther than 10 meters

Appraising a change in the price of the neighbor-

ation had nothing in common with the above-

from the massive residential development. And

ing buildings can be more interesting. Here several

described Gazprom case study. Gazprom had

though both the designers and authorities tried

scenarios are possible. If an already existing but

already bought and owned land for its project by

to reassure the parties concerned that protective

new, large-size and high-quality object is promoted

the start of the PR campaign, whereas in Sochi

measures would be taken to rule out the harmful

the value of surrounding properties keeps ris-

there was just a budget with certain sums ear-

impact, the citizens did not believe them and the

ing, save for properties with similar functions but

marked for land redemption from private owners.

housing prices plummeted down. And while some

ometimes the real estate market is compared to

We’d better start with controllable factors.

lower quality. For example, when a large-size and

Since the appetites of the landlords were shoot-

residents rallied protest meetings, others were

high-quality business center is marketed this ben-

ing up, competitively selected appraisers were

hastily selling their apartments at a great discount.

efits all surrounding buildings – due to a growing

involved, who would introduce potential investors

The latter proved in the right: the KAD has been

share of land in the total value of such a business

to the land redemption budget. The government

built and housing at this particular length of KAD

center. But what if a non-existent property is also

did not always come out a winner in the conflict

has almost zero value. Partial controllability in such

promoted? Let us take as an example the notori-

of interests that arose. It should be noted that

cases means that the plans of the city administra-

ous project of Gazprom Tower in St. Petersburg on

during the active phase of that process no design

tion can be influenced through mass public actions.

the bank of Neva. A very powerful PR campaign had been launched before any design documents appeared. Strictly speaking, only the concept had been promoted with the announced floor space of

If an already existing but new, large-size and high-quality object is promoted the value of surrounding properties keeps rising

nearly 1 million sq.m. These were just rumors, even if backed with the statements of the city administration. Against the backdrop of those rumors

documents had yet been prepared, so the whole

St. Petersburg knows a number of examples, when

the property prices in that area skyrocketed (up to

thing was based on rumors, albeit highly plausible.

the residents who put up a united front against

five times) and the supply shrank dramatically. But

At present we have strongly overstated land which

developers managed to frustrate their plans and

when the project was officially cancelled the ven-

investors are unwilling to buy, giving preference

to make them retreat, even though all design docu-

dors were put in a predicament: the factor of higher

to more affordable places like Gelendzhik and

ments were duly formalized and approved. Since

prices had vanished but they did not want to lower

Anapa. A separate question is what may happen to

all such cases had to do with the so-called “infill

their prices. Gazprom tried to sell its plot of land

property value after the end of the Olympic Games.

construction” within the already existing residen-

but later gave up this idea, having declared that all

The main price-growing factor will disappear, but

tial areas, the dwellers simply wanted to preclude

the bids were below the level of its expenditures.

will any new powerful factors emerge?

the reduction of the value of their property.


70

ЦИТАТЫ QUOTATIONS

«Мы поставили себе задачу сократить весь процесс получения документов на 25%.

И посмотреть, какие этапы в этом процессе лишние и какие можно исключить вообще. / We set the task to shorten the entire process of raising essential papers and approvals by 25 % and to see what stages are superfluous in this process and what can be altogether eliminated

»

Марат Хуснуллин (заместитель мэра). Moscow Calling, МИПИМ-2012 Marat Khusnullin (Vice Mayor). Moscow Calling at MIPIM 2012

«D

ucat III является “зеленым зданием”, что увеличивает его стоимость на 5–10 %. / The Ducat III is a ‘green building’, which increases its value by 5–10 %.

»

Алексей Шумкин («НЭО Центр»). www.cre.ru Alexey Shumkin (NEO Center). www.cre.ru

«Б

изнес – циничная штука, девелоперы торговых центров не будут создавать никаких новых “фишек” в объектах, если работает базовый “суповой набор”. / Business is a cynical thing, and the developers of shopping centers will not create any ‘edges’ in their facilities, once the basic ‘soup-mix’ works.

»

Максим Гасиев (Colliers International). «Чашка чая» Maxim Gasiyev (Colliers International). "Chashka Chaya"

«В настоящий момент больше всего на ставки аренды складов влияет их местопо-

ложение, нежели качество, поэтому неудивительно, что московские склады, которые по качеству гораздо хуже конкурирующих между собой “замкадных” объектов, стоят гораздо дороже. / The location of warehouses presently impacts the rental rates more than their quality – no wonder that the warehouses in Moscow inner city are more expensive than competitive facilities beyond the MKAD, despite the higher quality of the latter.

»

Владислав Рябов (Colliers International). «Чашка чая» Vladislav Ryabov (Colliers International). "Chashka Chaya"

«А

рхитектура внешняя. Здесь я выскажусь как житель города: конечно, проще построить сарай в чистом поле, не радующий глаз, но если вы берете на себя функцию девелопера, вы должны вписать грамотно свой объект в окружающую среду, а значит работать с качественным архитектором. / As a city dweller I believe that developers should try to competently fit their projects into the existing cityscape, rather than building a greenfield hangar insulting the eye. This means they should contract quality architects and work with them.

»

Мария Котова (Knight Frank). Мастер-класс «Москва. Архитектура. Редевелопмент» Maria Kotova (Knight Frank). Master class: Moscow. Architecture. Redevelopment

«Надо изначально строить качественный торговый центр с запасом. То есть строить не

то, что рынку нужно сейчас, а то, что рынку нужно будет через 3–5 лет. / It is necessary initially to build a shopping center with an eye on the future needs. That means not to build what the market needs now, but what the market will need in 3–5 years from now.

»

Станислав Хелминский («Финстрой»). www.cre.ru Stanislaw Khelminsky (Finstroy). www.cre.ru

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


ИНТЕРНЕТ INTERNET

Надежда Русина редактор IN.CRE

Nadezhda Rusina a Editor of IN.CRE

Закрытый клуб против базы объявлений На прошедшей в конце февраля традиционной выставке «Домэкспо» особым успехом пользовались семинары на тему недвижимости и Интернета. Деловые программы проходили не просто активно, а даже слегка агрессивно – так сильно спорили участники о путях привлечения клиента. Кейс-стади о социальных сетях и о том, как привлечь аудиторию в онлайн, на примере IN.CRE.RU был мной озвучен 23 февраля на семинаре ORSN «Интернет-Недвижимость». Так получилось, что наша программа была единственной посвященной рынку коммерческой недвижимости. Все остальные затрагивали тему жилья, но тема была схожей – рост трафика, привлечение клиентов и увеличение продаж риелторами. Среди выступавших такие «монстры» рынка жилой недвижимости, как Realty.dmir.ru (Михаил Васильев), «ГдеЭтотДом.РУ»(Лариса Богачева), компания «АгентОН» (Сергей Смирнов). Основной проблемой собравшихся неожиданно оказался вопрос доверия раскручиваемым в последнее время агрегаторам бесплатных объявлений вроде Slando или Avito. Оказывается, сегодня эти порталы объявлений составляют серьезную конкуренцию традиционным порталам недвижимости и риелторской рекламе жилья, несмотря на все нагоняемые и приобретаемые агентствами трафики. Собравшиеся долго подсчитывали стоимость покупки уникального пользователя и его эффективности, но все-таки не смогли уйти от вывода о некоторой размытости привлеченной аудитории: оказалось, что качество привлеченного пользователя не всегда высокое, а сам сайт риелторской компании или онлайнмедиа – эффективен. Да, можно завлечь посетителя на сайт о продаже квартир с помощью агрегатора новостей и статей с фотографиями обнаженных девушек, но он далеко не всегда купит потом эту квартиру. Наиболее эмоциональным было выступление Сергея Смирнова, напомнившего собравшимся о том, что риелторам (позволю себе провести аналогию с брокерами) по-прежнему от рекламы необходима одна вещь – это звонки и продажи. Также г-н Смирнов посетовал на обленившихся риелторов, которые запустили покупателей и арендаторов в «святая святых» – дали им свои именные доступы в базу WinNER (с предложениями квартир), которая хоть ненадолго, но опережает все публикующиеся на сайтах недвижимости аналогичные объявления. Таким образом обесценилась и их работа, и усилия по привлечению трафика на сайт: выходило, что покупатель мог сделать всю работу сам с помощью тех же пресловутых Avito или Slando, не копаясь в практически одинаковой рекламе одних и тех же квартир, размещенных на многочисленных онлайн-порталах недвижимости. Наша презентация только укрепила Сергея Смирнова в выводе о том, что риелторам нужно сохранять свое закрытое онлайнсообщество и не раздавать в него доступ кому попало – таким образом еще хоть как-то можно побороться за пресловутый эксклюзив на продажу недвижимости при непосредственном личном в этом участии. О чем мы всегда и заявляли. Полная версия блога: http://www.in.cre.ru/blog/531

71


72

РЕГИОНЫ REGIONS

ПОВОЛЖЬЕ И ЦЕНТР VOLGA AND CENTER

Текст: Павел Чернышов Фото: архив CRE

Рынок коммерческой недвижимости Поволжья незаметно для широкой общественности восстановился и теперь работает в нормальном режиме. Сегодня основные города региона с избытком обеспечены торговыми площадями. Несмотря на это многие локальные собственники по инерции пытаются диктовать свои условия арендаторам и выставляют ставки, совершенно неадекватные рынку. В результате расслоение все растет: плохие объекты теряют арендаторов и дешевеют, качественные площади, напротив, крайне востребованы.

В

Кризис самоидентификации ня охотно открывают магазины в 150-тысячниках.

то время как Москва радостно переживает

Схожая картина в Самаре – городе с самым высо-

Ситуация в разных городах может существенно

ким уровнем среднедушевого дохода среди городов-

посткризисный рост спроса и рапортует о дефиците

различаться, при этом расстановка сил совер-

миллионников Поволжья. Наиболее активное строи-

торговых площадей, Поволжье продолжает жить

шенно идентична той, что была до кризиса. Как

тельство здесь велось до кризиса, причем местными

своей жизнью. «Стагнация, полная тишина и ров-

отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела

компаниями (сторонних застройщиков просто

ность», – так описывает ситуацию Гайк Папоян,

стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle,

не пускали), а осваивался он в основном ритейлера-

директор отдела по работе с ключевыми клиентами

Россия и СНГ, не секрет, что в первую очередь

ми. В результате зарубежный девелопер, компания

в России и СНГ, отдел корпоративных услуг CBRE.

девелоперы и ритейлеры осваивали Казань,

IKEA, открыла «Мегу» спустя четыре года споров.

С ним согласны и местные игроки. Так, по мнению

которая была привлекательна как своими дохода-

Сейчас «Мега» арендуемой площадью 103 тыс. кв. м,

Екатерины Гресс, генерального директора компании

ми, так и проектами активного развития города,

наравне с «Космопортом» (100 тыс. кв. м), возведен-

IDEM, тишина связана с тем, что рынок уже успел

в том числе в рамках подготовки к Универсиаде.

ным местным девелопером, является крупнейшим

полностью восстановиться и теперь спокойно раз-

В результате объем рынка качественных тор-

объектом в Самаре. До конца 2013 года новых объ-

вивается. «Активное восстановление рынка после

говых помещений Казани достиг почти 465 тыс.

ектов в городе также не предвидится.

кризиса в ПФО происходит уже около двух лет,

кв. м, а по показателю обеспеченности торговыми

После освоения Казани и Самары застройщики

эта тенденция теряет силу. Особенно это заметно

площадями – 406 кв. м на тысячу жителей – город

шли в Нижний Новгород, который замыкает тройку

в городах-миллионниках: в Нижнем Новгороде,

является одним из лидеров в России. Для сравне-

перспективных миллионников Поволжья. Этот город

Казани, Самаре. Здесь рынок практически вос-

ния: обеспеченность торговыми площадями Москвы

довольно сложный: доходы жителей сравнительно

становился: цены на покупку и аренду площадей

составляет 274 кв. м на тысячу жителей, Санкт-

невысоки, в то же время ритейлерам здесь, как

близки к ценам докризисного уровня, а в некото-

Петербурга – 326 кв. м. Поэтому сейчас Казань –

и в других крупных городах, открываться надо.

рых районах их превышает. Если ориентироваться

это явный рынок арендатора: именно ритейлеры

Нижний Новгород застроен преимущественно

по этому показателю, то рынок сегодня не выходит

выбирают проекты и объекты, в которых хотят рас-

локальными игроками, а крупнейшим объектом

из кризиса, а находится в состоянии уверенного

положиться. Перенасыщение рынка привело к тому,

является традиционная «Мега» (100,3 тыс. кв. м GLA).

развития», – говорит эксперт. Спрос со стороны

что девелоперы приостановили экспансию в этот

По словам Юлии Никуличевой, в отличие от городов-

ритейлеров продолжает расти. Операторы, кото-

город – в ближайшие два года, по данным Jones

конкурентов Нижний Новгород может похвастаться

рые год назад готовы были развиваться только

Lang LaSalle, в городе не будет введено ни одного

обширным портфелем перспективных проектов – на

в городах с населением от 500 тыс. человек, сегод-

торгового центра.

140 тыс. кв. м арендуемых площадей. «После ввода

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


74

РЕГИОНЫ REGIONS

ПОВОЛЖЬЕ И ЦЕНТР VOLGA AND CENTER

новых объектов

новых объектов в небольших поволжских городах.

удовлетворяющее всем их концептуальным требо-

обеспеченность тор-

Так, ТЦ «Атриум» в г. Саров Нижегородской области

ваниям. Это тенденция уже нескольких последних

говыми площадями

оказался достаточно успешным по местным мер-

лет, однако в ПФО она по-прежнему актуальна», –

Нижнего подскочит

кам. Саров – закрытый город, численность населе-

делится проблемами ПФО г-жа Гресс.

до 375 кв. м», – счита-

ния города не достигает отметки в 100 тыс. чело-

ет г-жа Никуличева.

век. Однако объект общей площадью 5500 кв. м,

в Поволжье стала ценовая дифферентация –

готовящийся к открытию в III квартале 2012 года,

хорошие объекты дорожают, плохие дешевеют.

НОВЫЕ ГОРОДА

Гайк Попоян утверждает, что главным трендом

уже сегодня собрал арендаторов, куда по большей

В результате кризиса на рынке произошло четкое

Все основные горо-

части вошли крупные федеральные и региональные

расслоение объектов на два типа. К первому отно-

да Поволжья уже

сети. «Это объясняется высокими заработанными

сятся успешные торговые центры с продуманной

застроены и в новых

платами населения, большим спросом горожан

концепцией и помещения с удачным расположени-

проектах особо не нуждаются. По мнению экспер-

и невозможностью его удовлетворить в ближайшем

ем. Площади в таких объектах были востребованы

тов, единственное «светлое пятно» – Пермь, которая

региональном центре», — считает Екатерина Гресс.

даже в пик кризиса. Второй тип можно охарактери-

Гайк Папоян CBRE Gayk Papoyan

сравнительно недавно была отторгнута от Урала

зовать как недозагруженные объекты, которые все

и включена в состав ПФО. «Безусловный потенциал

ВЕЩЕВОЙ РЫНОК СОБСТВЕННИКА

еще простаивают без арендаторов. Пустует неко-

для строительства торговых центров сегодня сохра-

Несмотря на то, что ПФО в достаточной мере обе-

торое количество неудачных торговых центров,

няется в Перми. В остальных городах-миллионниках

спечен торговыми площадями, как отмечает Гайк

построенных на фоне докризисного спроса арен-

ПФО этот потенциал либо уже исчерпан, либо будет

Папоян, Поволжье всегда было рынком собствен-

даторов, однако в большинстве своем без учета

исчерпан к 2014 году. В Нижнем Новгороде, напри-

ников, которым сегодня очень тяжело найти ком-

требований сетей к помещениям. В краткосрочной

мер, в этом году ожидается ввод рекордного для

промисс с арендаторами. По мнению Екатерины

перспективе без изменения концепции или ценовой

города количества торговых площадей. Дело в том,

Гресс, сегодня трудно однозначно определить

политики они, вероятно, будут также пустовать.

что весной к запуску готовятся два крупных объекта

рынок практически всех регионов ПФО как рынок

«Основные изменения в характере арендных отно-

регионального значения: ТРЦ “Рио” группы компа-

арендатора или рынок собственника. «В конце

шений произошли в кризисный период. Общая

ний “Ташир” (GLА – 40 тыс. кв. м) и ТРЦ “Седьмое

2010 – начале 2011 года это было сделать проще:

тенденция последних лет – это рациональность

небо” местного сетевого девелопера ГК “Столица

на тот момент практически во всех крупных горо-

ритейлеров при выборе площадок для открытия

Нижний” (GLA – 63 тыс. кв. м). В пример также

дах России существовал явный дефицит торговых

магазинов. На фоне бума тех лет некоторые арен-

можно привести Казань, где рынок достиг точки

площадок. Ритейл восстановился куда быстрее

даторы меньше внимания, чем сейчас, уделяли

насыщения. Обеспеченность торговыми площадя-

девелопмента – это естественный закон рынка.

исследованию, анализу рынка, этапы согласова-

ми на тысячу жителей Казани составляет порядка

Однако ситуация изменилась. Сегодня если объект

ния договора аренды занимали меньше времени.

850 кв. м, что превышает европейскую норму прак-

ликвиден, на его площадки выстаивается очередь!

Сегодня торговые сети желают получить некие

тически в полтора раза», — считает Екатерина Гресс.

Собственник диктует правила сделки, а арендатор

гарантии для принятия решения о развитии в регио-

может либо соглашаться, либо нет. В любом случае

не – один из немногих уроков кризиса, усвоенный

перы пошли в более мелкие: сейчас в небольших

Освоив крупнейшие города региона, девело-

таких объектов не так много», – говорит эксперт.

всеми надолго!», – рассказывает Екатерина Гресс.

городах только формируется рынок качественных

В результате пропасть между качественными и пло-

торговых центров. Так, активно сейчас осваивается

хими объектами растет. Тренд обостряется и за счет

несмотря на изменение ситуации на рынке, не гото-

Саратов (ТРЦ «Весна» ГК «Финстрой», ТРЦ «Июнь»

того, что многие локальные девелоперы привыкли

вы поступиться своей идентичностью и начать

ГК «РЕГИОНЫ-Менеджмент»), Саранск, Пенза, есть

работать по старинке и игнорируют потребности

адекватно разговаривать с арендаторами и сни-

проекты в Ульяновске.

арендаторов. Как рассказывает г-н Папоян, уроки

жать ставки. Если такие объекты не пройдут рено-

кризиса не усвоены: по-прежнему высока доля соб-

вацию и не пересмотрят арендную политику, их

введена в 2012–2013 годах, и уже позднее можно

ственников, которые до сих пор выставляют цены,

ждет незавидное будущее – запустение и финансо-

будет судить о характере локальных рынков», – пре-

не ориентируясь на текущий рынок.

вая смерть. Также вполне возможен сценарий, при

«Большая часть проектов в этих городах будет

достерегает от скоропалительных выводов Юлия

В результате на фоне большого массива площа-

Сегодня многие поволжские собственники,

котором собственники старой формации превра-

Никуличева. Качественных площадей здесь почти

дей дефицит качественного предложения все же

тят морально устаревшие объекты в вещевые

нет, однако это не всегда означает, что на новые

существует. Эта парадоксальная ситуация – насле-

ярмарки, чтобы сохранить привычный финансовый

объекты автоматически будет спрос. «Регионы

дие тех лет, когда многие города Поволжья были

поток и продолжить диалог с арендаторами в при-

часто пугают ритейлеров: настораживает их зави-

закрыты для федеральных игроков и застраива-

вычной манере (прецеденты мы уже видели во

симость от градообразующих предприятий, нераз-

лись чем попало. «Количество не всегда означает

время кризиса). Граница между современными

витая инфраструктура и отличная в каждом городе

качество. На фоне существующего предложения

качественными ТРЦ и маргинальными торговыми

политика администрации. Эти факторы нередко

продажи и аренды торговых площадок на рынке

зданиями, олицетворяющими собой рынок соб-

становятся решающими, перевешивая даже чис-

продолжает присутствовать повышенный спрос со

ственника, будет пролегать все более глубоко.

ленность населения города», – говорит г-жа Гресс.

стороны операторов различных товарных групп.

Стоит заметить, что с финансовой точки зрения

Впрочем, есть и примеры успешного развития

Многие сети попросту не могут найти помещение,

обе модели достаточно оправданы.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


75


76

РЕГИОНЫ REGIONS

ПОВОЛЖЬЕ И ЦЕНТР VOLGA AND CENTER

Self-Identity Crisis W

hile Moscow experiences the post-crisis

The Volga commercial real estate market has recovered back to normal operations quite unnoticed to the broad public. The main cities in this region are provided with redundant retail space at present. Nevertheless many local owners try to dictate their terms to tenants by inertia and charge overstated rates. As a result, stratification keeps mounting: low quality properties are losing tenants and become cheaper, whereas quality projects are in high demand.

has already reentered the phase of confident growth,” says the expert. Demand on the part of retailers keeps on growing. The retail operators who just a year ago

growth in demand and reports on the shortage of

were willing to expand only to the cities with at least half a million population now

retail space, the Volga region sees a different situation.

readily open their stores in the cities with the population of 150,000. The situa-

“Stagnation, complete lull and plateau” is how it is

tion can be way different from city to city, but the balance of powers is absolutely

described by Gayk Papoyan, director of client service

identical to the one before the recession. As noted by Yulia Nikulicheva, strategic

at the department of corporate services of CBRE in

consulting director with Jones Lang LaSalle, Russia and CIS, it is no secret that

Russia and CIS. His opinion is shared by local players.

Kazan was the first city to lure developers and retailers who were attracted both

Thus, in the opinion of Ekaterina Gress, CEO of IDEM,

by the high disposable income of its residents and by the ambitious urban devel-

the lull can be explained by the fact that the market has

opment projects in the run-up to the World Student Games. As a result, the mar-

had enough time to fully recover and may now steadily

ket of quality retail premises in Kazan has swelled to 465,000 sq.m. With per

develop. “Robust market recovery from the recession

capita retail space at the level of 406 sq.m per 1,000 residents, the city is one of

in the Volga region has been going on for a couple of

Russia’s leaders. For comparison, in Moscow this parameter stands at 274 sq.m

years already and this trend is now playing out. This is

and in Saint Petersburg – at 326 sq.m. Therefore Kazan is evidently a tenant’s market at present: it is retailers who select the projects and properties where they would like to trade. Oversaturation of the local market forced developers to halt

The retail operators who just a year ago were willing to expand only to the big cities are now ready to open their stores in the cities with the population of 150,000

their expansion and, as reported by Jones Lang LaSalle, not a single shopping center is expected to hit the local market within the nearest couple of years. A similar situation can be observed in Samara that boasts the highest level of per capita income among the Volga million-plus cities. Most robust construc-

especially notable in such million-plus cities as Nizhny

tion had been carried out prior to the crisis by local companies (developers from

Novgorod, Kazan and Samara, where the market has

other cities were simply kept out of the city) and the place was mainly invaded by

almost fully recovered. The sale and lease prices here

retailers. The first foreign developer, Sweden-based IKEA, opened its Mega mall

are close to the pre-crisis levels and in some districts

only after four years of heated debate. Now Mega with the gross leasable area of

they are even higher. Judging by this parameter,

103,000 sq.m, on a par with Kosmoport (100,000 sq.m) raised by a local devel-

the market, rather than struggling to get out of crisis,

oper, is the largest retail property in Samara. No new retail projects are envisaged

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


77 Author: Pavel Chernyshov Photo: CRE archive

in the city until the end of 2013. After gaining a foothold

enterprises, underdeveloped infrastructure, and

are simply unable

in Kazan and Samara, developers would then proceed

administrative idiosyncrasies peculiar to each place.

to find the premises

to Nizhny Novgorod that closes the trio of prospective

These factors frequently play a decisive role, even

that would meet all

million-plus cities of the Volga region. This is a rather

more important than the population numbers,” says

their conceptual

hard place to do business: the income level is relatively

Ms Gress. Nevertheless, there are examples of suc-

requirements. This

low here, but retailers are eager to open their outlets

cessful development of new projects even in small

trend of recent

as in other big cities. The city is mainly built up by

Volga cities. Thus SC “Atrium” in the city of Sarov in

years is still very rel-

local players, with Mega traditionally being the largest

the Nizhny Novgorod region proved rather success-

evant for the Volga

retail property (GLA – 100,300 sq.m). In the words of

ful by local standards. Sarov is a closed town with

region,” Ms Gress

Ms Nikulicheva, unlike the competing cities, Nizhny

the population below the 100,000 mark. However,

shares her concern.

Novgorod may boast an extensive portfolio of promis-

the 5,500-sqm retail property that is due to be opened

ing projects with 140,000 sq.m of rented space. “After

in Q3 of 2012 has already gathered tenants, includ-

thinks divergent

the delivery of new properties, per capita retail space in

ing large national and regional networks. “This can

prices have been the key trend in the Volga region:

Nizhny will leap to 375 sq.m,” believes Ms Nikulicheva.

be explained by the high salaries of and the level of

quality retail properties go up in prices while shoddy

demand from local townsmen, which cannot be met in

ones are going down. The crisis precipitated a clear-cut

the nearest regional center,” Gress believes.

divide on the retail property market between successful

NEW CITIES All major cities of the Volga region have already been developed and new projects are not much needed.

LANDLORD’S CONSUMER GOODS MARKETPLACE

In expert opinion, the only “blank spot” is the city

Ekaterina Gress IDEM Екатерина Гресс

Gayk Papoyan

retail projects with a deliberate concept and fortunate location, where premises were in demand even at the height of the recession, and underutilized proper-

of Perm which was recently divorced with the Urals

Although there is enough retail space in the Volga

ties which stand idle in the lack of tenants. Several

region and affiliated with the Volga region. “Undisputed

region, according to Mr Papoyan, it has always repre-

ill-conceived shopping centers, built in times of pre-

potential for the construction of shopping malls

sented the landlord’s marketplace and it’s very difficult

crisis boom without due regard for the claims laid upon

is retained only in Perm; in other million-plus cities of

for the landlords today to grope for a tradeoff with

the sales areas by the retail chains, stay largely vacant.

the Volga region this potential has either been exhaust-

tenants. In the opinion of Ekaterina Gress, it’s hard to

Unless they change their pricing policies or resort to re-

ed already or will be exhausted by 2014. In Nizhny, for

univocally define the market in almost any Volga prov-

conception, their vacancy rate will further increase.

example, a record amount of retail spaces is expected

ince as either the tenant’s or landlord’s market. “In late

to be delivered to the market this year. Two large

2010 – early 2011, this was much easier to do as at

took place during the crisis. The trend of recent

regional projects are to be launched by spring: Tashir’s

that time explicit undersupply of shop floor was obvi-

years has been the rational choice of shop floors

SEC Rio (GLA – 40,000 sq.m) and SEC Sedmoe Nebo

ous almost in all big cities of Russia. Retail rebounded

by retailers. In the booming market of those years

(Seventh Sky) erected by the local chain developer

much faster than development as this is a natural mar-

some tenants neglected the market research and

GC Stolitsa Nizhny (GLA – 63,000 sq.m). Another

ket law. Since then the situation has changed. If any

lease negotiations took much less time. Today retail

example is the city of Kazan where the market has

property is liquid nowadays we see a line of retailers

chains are seeking certain guarantees before they

already reached the point of saturation. Gross per cap-

waiting for a lease to be signed! The landlord dictates

decide to expand into a given region. This is one

ita retail space in Kazan has already reached 850 sq.m

his terms and the tenant may either agree or back out.

of the few lessons of the crisis that was learned by

per 1,000 residents – nearly 1.5 times higher than the

by any count such properties are few,” says the expert.

all!” – says Ms Gress.

average European figures,” comments Ms Gress.

As a consequence, the gap between high and low

“Major changes in the nature of rental relations

Today many landlords in the Volga region are not

Having capitalized on the potential of the region’s

quality properties keeps widening. The trend is gaining

ready to compromise their self-identity and to start

big cities, developers changed for smaller ones where

momentum also because many local developers have

adequate negotiations with tenants or to offer rent

the market of quality shopping centers is still in the mak-

got used to the same old ways, ignoring the needs of

reduction, though the situation has changed on

ing. Two high-profile projects are now under construction

tenants. According to Papoyan, the lessons of the cri-

the market. Unless such properties go through renova-

in Saratov: SEC “Vesna” developed by Finstroy Group

sis have not been learned: a significant share of land-

tion and revision of their rental policy, their fate will be

and SEC “June” developed by REGIONS Management

lords is blind to the present-day state of the market,

rather unenviable: desolation and financial demise.

Group. Several retail projects are also constructed in

charging prices off the wall.

Under another possible scenario landlords of the old

such cities as Saransk, Penza and Ulyanovsk. “Most projects in these cities will be commissioned

This is why quality retail premises are still in short

mold may reduce their morally outmoded retail proper-

supply, despite a big bulk of retail space on the market.

ties to consumer goods marketplaces, to keep up

in 2012–2013 and it is later that one may judge about

This paradox is the heritage of bygone days, when

the usual financial flows, and continue to bully the ten-

the nature of local markets,” comments Nikulicheva warn-

many cities of the Volga region were close to federal

ants (we saw some precedents during the recession).

ing against snap judgments. There is almost no quality

players and built up with hangar-like projects.

The gap between contemporary quality shopping and

space here; this does not mean, however, that demand for new properties will be automatically generated. “Regions often frighten retailers away: they are concerned about their dependence on city-forming

“Quantity does not always correlate with quality. With

entertainment centers and marginal retail facilities,

plenty of retail space for lease or sale, high demand

epitomizing the landlord’s market, will further widen.

on the part of retailers trading in various commodity

It should be noted that from financial perspectives

groups is still present on the market. Many retail chains

both models can be justified.


78

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

Собственник info@ukprofit.ru

+7-925-823-72-09 Михаил Георгиевич Mikhail Georgievich

ОФИСЫ / OFFICES ЦАО 302.85

Скатертный пер., 18 Skatertniy side-street, 18

Оф.блок кл.А в жилом доме, 2-3 этаж ,отд. вход, охрана, ремонт.3 м/м на п/п по 20 тыс. руб.в месяц. Аренда Office block of A class in aresidential building, 2-3 floor, separate entrance, guard, outfit, 3 car places per parking lot, 20 thsd rubles per month. Lease

1200 $/год + 90 $/год эксплуатация $1200 / year + $90 / year operation

МО 10-150

Видное, м. Кантемировская 20 мин от метро Vidnoe, m. Kantemirovskaya, 20 mins from the metro

3 этаж, отд. вход ТЦ «Курс»: тел., интернет, парковка, с отделкой 3-rd floor, separate entrance, TC Kurs: telephone, Internet, parking lot, shell&core

4500 руб/кв.м. в год 4500 rub/sq.m a year

МО 1-370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Пронто», «Твое», «Евросеть», «Эконика», «OGGI», «Ostin», «Finn Flare» Аренда договорная Vidnoe, Reutov, Odintsovo TC Kurs chain: leasers: Perekryostok, L’Etoile, Korablik, BelPostel, Ochkarik, MULTI, Pronto, Tvoe, Evroset, Ekonika, OGGI, Ostin, Finn Flare Lease negotiable

(495) 720-98-08, (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5-3 000

Ступино Stupino

+7(495) 720 98 08 89163471242

28800

Г.Санкт-Петербург, Пр. Дальневосточный, 14 Saint-Petersburg, Dalnevostochniy ave., 14

(495) 720-98-08, (495) 726 -21-80 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

Площадь 32000 кв. м. Прод. гип., гип. эл-ки, гип. спорт. товар, кинотеатр, детский игровой центр. гип. дет товаров, рестораны, кофейня, Фитнес-центр grocery, HAE, sporting and children’s goods hypermarkets, movie theatre, children’s fun center, restaurants, coffee shop, fitness center

Аренда договорная Negotiable rent

РЕГИОНЫ / REGIONS О комплексе и локации: ТК “MEBELWOOD” www.mebel-wood.com/arendator.html Complex and location: TK MEBELWOOD, www.mebel-wood.com/arendator.html

Продажа - 60 000 Sale – 60 000

Собственник

+7-911-9091767 ssp@megamade.ru

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


79

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings +7 (495) 926 72 15 доб. 322 Отправьте заявку на размещение рекламы: telesalese@impressmedia.ru


ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 201 г.

Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Извещение

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

80


82

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

Курс – на новые горизонты такие как Борис Минц, А1, «Комплексные

отведенных под строительство, практиче-

инвестиции» и группа «БИН». Третьи ни

ски никакой стройки не ведется, договор

уезжать, ни развиваться не собираются.

должен прекращаться, а объект – выно-

Я лично отношусь ко второй категории.

ситься на новый прозрачный тендер.

Прежде всего я музыкант, и все мои

Также согласен с автором статьи «Офисы

поклонники и друзья здесь, поэтому я оста-

медленно, но верно». По своему опыту

юсь и хочу развиваться. Я верю в то, что

и по своим объектам вижу, что растет

Путин сделает выводы и поймет, в каком

заполняемость и ставки аренды в БЦ.

направлении должна двигаться страна.

Конечно, к докризисному уровню 2008 года

Беспокоит ситуация в Москве. Согласен с позицией мэра, что необходима ревизия всех инвестконтрактов, генплана, строи-

И

Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис», музыкант

мы еще не вернулись, но, во всяком случае, это явно не 2009–2010 год. Интересным получилось интервью с

тельства в Москве. Конечно, нельзя бес-

Анико Костял. Отметил для себя, что

конечно строить огромные ТЦ и БЦ, к этому

автор отмечает самый успешный ТЦ

надо походить разумно, но и, безусловно,

«Европейский», но какой самый плохой –

нельзя останавливать всю стройку. Есть

стесняется сказать. Мне бы это тоже было

так, у нас новый старый прези-

огромный резерв в виде территории пром-

интересно узнать, тем более что «Манго»

дент. Что нас ждет? При таком уровне

зон. Они, несомненно, требуют или рекон-

– это мощная компания, которая активно

цен на нефть доллар должен стоить

струкции, или строительства на их месте

идет в города с населением 200 тыс. чело-

24 рубля, а недвижимость – в два раза

новых объектов, чем, кстати, я и планирую

век. Это хороший знак.

дороже. Экономике необходимо расти,

заниматься в ближайшее время.

для этого надо серьезно менять эко-

Andrey Kovalev, номическую политику, и я надеюсь на president of GC Владимира Владимировича Путина. Ecooffice, musician После выборов предприниматели-

С огромным удовольствием прочитал

Прочитал статью «Торговая недвижи-

статью «Рантье нового времени», посколь-

мость». Очевидно, что время огромных

ку я сам к ним отношусь. Я сам когда-то

ТЦ уходит в прошлое. Разрешение на

попал в ловушку банков, но удачно из нее

строительство ТРЦ на 200–300 тыс. кв. м

выскочил. Сейчас с банками установлены

пессимисты продают свою недвижимость, получить сегодня невозможно. И надо идти хорошие отношения. переводят деньги и пакуют чемоданы. Оптимисты, наоборот, приобретают

к малым и средним центрам.

И в заключение хочу всех пригласить на

Согласен со статьей «Хорошо забытая

недвижимость и собираются развиваться, земля»: без сомнения, если на участках,

свой концерт 28 апреля в Театр Эстрады в Москве. Буду рад вас видеть!

A Course for New Horizons all my admirers and friends are here and

to obtain a construction permit to a 200 or

therefore I stay and want to develop. I believe

300-thousand-sqm retail project. We should

Putin will draw the right conclusions and realize

move towards smaller formats.

old President, what awaits us? Under this level

in what direction this country should move.

I agree with the authors of the Well-Forgotten

of oil prices the dollar must cost 24 rubles and

I am concerned over the situation in Moscow

Land article – if no construction activity is

real estate prices must be twice higher. The

and agree with the mayor that all investment

carried out on the allotted parcels, contracts

economic policy needs to be revised for the

contracts need to be revised. We cannot

should be terminated and the land put up for

growth to resume and I hope Vladimir Putin will

endlessly build colossal malls and business

a new transparent tender.

be adequate to the task.

centers, but on the other hand, we cannot

The interview of Aniko Kostyal is very

After the elections pessimists sell their

bring all construction activities to a halt. There

interesting. That such a powerful company

property, transfer their money and pack their

is a huge reserve in the form of industrial zones

as Mango is going to enter the cities with

suitcases. Optimists – like Boris Mints, A1,

which undoubtedly require redevelopment into

population below 200,000 is a very good sign.

Complex Investments and BIN Group – on the

new properties. I am planning to tackle this

With great pleasure did I read the New Rentiers

contrary, buy real estate and plan to build up

challenging business in the years to come.

article, because I am one of them myself.

their portfolios. The third group plans neither

After reading the Retail Property section

In conclusion I'd like to invite you to my concert

emigration nor development. I belong to the

I have to admit that the time of mammoth

in the Variety Theatre in Moscow on April 28.

second group. To begin with, I am a musician,

malls has passed and it is impossible

I'll be happy to see you all!

N

ow as it's clear that we have the new

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 6 (181)


CRE Russia #06 (181)