Page 1

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ВЫПУСК ISSUE 176 НОМЕР VOLUME 24-1 2

2

ДЕКАБРЬ – DECEMBER ‘12 1

1

ЯНВАРЬ – JANUARY ‘01

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

www.cre.ru

Russia

С новым, 2012 годом! Happy New Year 2012! 44 САМАЯ СВЕЖАЯ АРЕНДА И ПРОДАЖА LATEST LEASE AND SALE OFFERS

СКЛАДЫ WAREHOUSES

№24-1 (176) 16.12.2011–15.01.2012

38 Мест нет No Space

16

ОФИСЫ OFFICES

Рекордная неопределенность Unprecedented Uncertainty

28

ТОРГОВЛЯ RETAIL

Эра дефицита The Era of Deficits

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

50 Затишье с плюсом Lull with a Plus Sign


ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

3

МАЛЕНЬКИЙ РОСТ

Рафаэль Хайбрахманов Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

2011 год не принес сюрпризов, хоть и не стал столь обнадеживающим, как это ожидалось игроками рынка CRE. Начавшаяся было активность в начале года быстро утихла к лету, и так, в спокойном унынии, и прошли следующие семь месяцев. Тем не менее здания строились, запускались, появлялись даже новые игроки. Более того, 2011 год оказался и рекордным по объему инвестиций в рынок коммерческой недвижимости, даже по сравнению с докризисным 2007 годом, – $6,4 млрд. Тем не менее в столице уровень ввода новых площадей снижался. Причиной тому – запрет нового строительства в центре и отсутствие долгового финансирования. В регионах оживление можно было наблюдать только в торговой недвижимости и немного в гостиничной. Остальные сектора пока пребывают в состоянии анабиоза. Смогут ли они вернуться к активной жизни – ищите ответ в проекте Forecast 2012.

SMALL GROWTH The year 2011 did not bring either unpleasant surprises or encouranging dynamics, as was expected by the CRE market players. Activity that burst out at the turn of the year faded by summer and the following seven months were notable for rueful quietude. Neverthelss buildings were constructed and even new players emerged on the market. Moreover 2011 broke all records in terms of commercial real estate investments, even of the pre-crisis year 2007, and yet less new space was commissioned in Moscow because of the ban on new construction in downtown and the lack of debt financing. In the regions revival could be observed only in retail real estate and a moderate one on the hotel market. Other sectors are currently in a state of slumber. Will they be able to come back to activity – look for answers in our Forecast 2012 project.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ № 24–1 (176), 15.12.11–15.01.12

COMMERCIAL REAL ESTATE № 24–1 (176), DECEMBER 15, 2011

Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Ольга Балмашева Выпускающий редактор: Анна Камынина Редакционный отдел: Игорь Поспехин, Елена Сухарева Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Державин

Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaibrakhmanov Special Projects Editor: Olga Balmasheva Managing Editor: Anna Kamynina Editorial Team: Igor Pospekhin, Elena Sukhareva Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Derzhavin Drawings: Natalya Kotelnikova Forward press releases to news@cre.ru

Рисунки: Наталья Котельникова

Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «ИМПРЕСС МЕДИА, МАРКЕТИНГ»

IMPRESS MEDIA, MARKETING

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор

General Manager and Publisher: David Tzor

Исполнительный директор: Екатерина Крылова

Executive Director: Ekaterina Krylova

Коммерческий директор: Татьяна Мартынова

Сommercial Director: Tatiana Martynova

Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова

Deputy General director: Lyudmila Mikhailova

Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева

Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva

Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева

Head of Distribution Department: Inna Sergeeva

Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина

Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina

Главный редактор CRE.ru: Алексей Пастушин

Editor-in-chief CRE.ru: Aleksey Pastushin

Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя

CRE-online department: Nikolay Zavodja

Руководитель отдела организации премии

Head of Commercial Real Estate Awards Department:

CRE Awards: Залина Хамизова

Zalina Khamizova

Руководитель направления IM Events:

Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya

Александра Сморжевская

Head of production department: Elena Guseva

Руководитель отдела производства: Елена Гусева

Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova

Руководитель отдела телесейлз: Евгения Родионова

Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova

Отдел телесейлз: Екатерина Соколова

Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova,

Дизайнеры: Екатерина Парамонова,

Alexander Nikitin For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340; E-mail: sales@impressmedia.ru

Ирина Никифорова, Александр Никитин По вопросам рекламы обращаться по телефону: +7 (495) 926 7340 либо на почту: sales@impressmedia.ru

ИНФОРМАЦИЯ О РАСПРОСТРАНЕНИИ

DISTRIBUTION INFORMATION

Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, engineering companies, elite housing estates, logistics companies, hotels and motor shows. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone on the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс».Выход в свет –15.12.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная. Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543. Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate is founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by Republica at Almaz-Press. Release Date – December 15, 2011 Print run: 20, 000 copies. Price – not fixed. Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark owned by Impress Media, Marketing. Reprint of the materials is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in the Internet should be followed by an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Press, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7 (495) 926 4575 subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Телефон редакции издателя: +7 (495) 926 7340 Факс: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7 (495) 926 7340 Fax: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru


4

СОДЕРЖАНИЕ CONTENTS

6

БЛИЦОПРОС MARKET SURWAY

Медленно, но стабильно Slow, but Steady 16

ОФИСЫ OFFICES

Рекордная неопределенность Unprecedented Uncertainty

28

ТОРГОВЛЯ RETAIL

Эра дефицита The Era of Deficits В 2011 году в Москве было построено рекордно малое количество торговых площадей. Столь сильное снижение объема ввода торговых площадей связано в первую очередь с отголосками кризиса, когда девелоперы массово остановили стройки, а возобновлять их начали лишь в 2010 году.

38

СКЛАДЫ WAREHOUSES

Мест нет! No Space В уходящем году складской рынок развивался примерно так, как предполагали аналитики год назад. Дефицит площадей вырос, а новых складов почти не появилось. При этом участники рынка складской недвижимости жалуются на проблемы с финансированием.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


5

50

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

Затишье с плюсом Lull with a Plus Sign 2011 год для столичного гостиничного рынка был небогат на потрясения – причем как со знаком плюс, так и со знаком минус. В целом же можно говорить о стабильности и спокойной положительной динамике, свидетельствующей о постепенном восстановлении рынка к докризисным показателям.

60

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО LEGISTATION

Новые подходы к структурированию инвестиционных проектов в России New Approaches to Structuring of Investment Projects in Russia 64

ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT

Вложить бы рад I would willingly invest 68

ОБЗОР HR HR REVIEW

Другое лицо Another Identity

74

РЕГИОНЫ REGIONS

Местная специфика восстановления Local Specifics of Recovery 78

ОБЪЕКТЫ LISTINGS


6

БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY Фото: Анна Камынина

Медленно, но стабильно

Slow, but Steady

Большинство экспертов оценивают заканчивающийся 2011 год позитивно. Особенно их радует рекордный объем инвестиций, направленных в сектор коммерческой недвижимости: в этом году их объем поставит абсолютный рекорд. Тем не менее участники рынка уже со второго квартала стали осторожничать, и доминирующей стратегией стала консервативная. Впрочем, именно она доказала свою жизнеспособность в кризис. Most experts positively assess the outgoing 2011. They particularly rejoice at the record amount of commercial reale state investments. Nevertheless, starting from the second quarter the market participants have been rather cautious appreheding the possible second wave of the crisis, sticking to a conservative strategy which has already proved viable throughout the entire time of the global recession.

Оправдались ли ожидания возрождения рынка в 2011 году? Have your hopes for market revival in 2011 proved justified? Что оказало самое сильное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2011 году? What had the strongest impact on the commercial real estate market in 2011?

Шарль Будэ, управляющий директор, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ

Charle Boudet

и возвращение в Россию иностранных инвес-

существенного влияния на рынок недвижимо-

торов: с их участием в этом году закрывалось

сти в России они не оказали. Подтверждением

около 44 % сделок против 14 % в 2010-м. /

этого является не только рекордный объем

– We thought the year 2011 would be positive for

инвестиционных сделок, но и растущая актив-

the real estate market, but reality has surpassed

ность арендаторов в сегментах офисной и тор-

our boldest forecasts. The activity of investors

говой недвижимости. Несмотря на нестабиль-

Мы предполагали, что 2011 год окажется

was the litmus test, in my opinion. The amount of

ность, которая наблюдалась на финансовых

позитивным для рынка недвижимости, но дейст-

investments for three quarters neared about $5.3

рынках Европы, в России компании продолжают

вительность даже превзошла наши ожидания.

billion and exceeded the level of 2008. The total

расширять свой бизнес. К примеру, ритейлеры,

Наиболее показательным, на мой взгляд, явля-

result for this year’s investments in the Russian real

в том числе и иностранные, не сворачивают

ется активность инвесторов. Даже объем инвес-

estate market will be more than $8 billion which is

программы экспансии, как это было в 2008 году,

тиций за три квартала года, составивший около

an absolute record. A return of foreign investors is

а, напротив, борются за площади в качествен-

$5,3 млрд, превысил уровень 2008 года. В целом

another strong evidence of the market recovery –

ных торговых центрах в регионах.

по итогам уходящего года, по нашим прогнозам,

about 44% of all deals in this year have been closed

в рынок российской недвижимости будет инвес-

with their participation against only 14% in 2010.

тировано свыше $8 млрд, что является абсолютным рекордом. О восстановлении рынка говорит

Вторую половину года бизнес жил разговорами о возможной новой волне кризиса, однако

Мы также видим, что сейчас клиенты стали более требовательными, они хотят получить действительно качественный объект и полный комплекс услуг, с ним связанный. Следуя новым

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


7


8

БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY

тенденциям, мы в Jones Lang LaSalle расши-

– Commercial real estate investments are expected

expectations proved justified, but in my opinion,

ряем бизнес, создавая принципиально новые

to exceed 1.5–2.0 times the last year's figures.

there are no prerequisites now for the market to

направления для консалтинговой компании

Rental rates have also grown year-on-year.

grow at a pre-crisis pace. Differentiation between

в России. Так, в структуре Jones Lang LaSalle

Therefore the market revival in 2011 is a definite

high and low quality real estate objects represented

появился Retail Property Management – отдел

fact. Nevertheless, Russian investors accounted for

on the market is going on now. Developers try to

управления торговыми центрами, Project

most of transactions, whereas foreign investments

improve the quality of their new projects as much

Development Services – управление проектами,

still regard the Russian commercial real estate

as they can and demand for such facilities will keep

а также дочерняя компания Tetris Solutions,

market as a rather risky one and prefer to take a

growing.

предлагающая комплексные услуги по отделке

wait-and-see attitude.

помещений под ключ. /

Помимо общего роста экономики

На мой взгляд, наиболее сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости

– The second half of the year business was

в 2011 году, основное влияние на рост рынка

в 2011 году оказало изменение градострои-

discussing a possible new wave of the crisis, but

коммерческой недвижимости оказала благо-

тельной политики городских властей, напри-

these talks did not have any significant impact upon

приятная ситуация с ликвидностью в россий-

мер, в части пересмотра инвестиционных

the Russian real estate market. This is corroborated

ском банковском секторе в первом полугодии

контрактов. Многие игроки на рынке недвижи-

by the record amount of investment transactions

2011 году. Банки вновь начали кредитовать

мости в новых условиях пересматривают свои

and by the growing activity of tenants in office and

компании сектора недвижимости, возобно-

стратегии развития. /

retail segments. In spite of instability that could be

вилась реализация замороженных проектов.

– A change in the urban-planning policy of

observed on European capital markets, in Russia

Также на объем сделок повлиял эффект отло-

Moscow authorities, including the revision of

companies go on expanding their operations. Thus

женного спроса, сформировавшегося в 2008–

many investment contracts wielded the strongest

retailers, foreign ones inclusive, do not phase out

2009 годах. /

influence on the commercial real estate market in

their expansion programs, as was the case in 2008;

– Besides the general economic growth in

2011 as I see it. Many players on the real estate

on the contrary, they are grappling for space

2011, a favorable situation with liquidity in the

market are reviewing their development strategies

in quality regional shopping centers.

banking sector in H1 of 2011 also had a positive

under new conditions.

We also see that clients are now more

effect on the market. Banks restarted lending to

demanding as they want to get a high quality

commercial property developers who resumed

object with a full range of services to boot.

the implementation of their "frozen" projects. The

Following the new trends, we are expanding our

volume of transactions was also influenced by

business at JLL, launching fundamentally new

"deferred" demand formed in 2008–2009.

Роман Розенталь,

lines of business for a Russian consultancy. Thus,

генеральный директор Mirland Developmеnt Corporation

we’ve created a Retail Property Management

Roman Rozental

arm and a Project Development Services arm as well as a Tetris Solutions arm offering complex “turnkey” fit-out services.

Степан Светанков,

Наши ожидания на возрождение рынка пол-

Армен Саруханян,

ностью оправдались. И как факт, на сегодняш-

генеральный директор «РД Менеджмент сервисез»

ний день уровень вакантных площадей в качест-

Armen Sarukhanyan

не превышает 2 %. В Москве эта цифра менее

венных торговых центрах в среднем по России

Сильно оптимистических ожиданий отно-

1 %. В 2011 году в Москве арендные ставки

сительно возрождения рынка недвижимости

в качественных торговых центрах показали

в 2011 году у меня не было. Однако были пред-

рост, это признак растущего рынка. Почти все

положения по стабилизации ситуации после

иностранные сети стали активнее рассматри-

кризиса и незначительному росту, что в целом

вать регионы, и даже города-полумиллионники.

оправдалось. Предпосылок для роста рынка

Ряд крупных федеральных сетей перевыполнил

мерческую недвижимость в 1,5–2 раза превы-

докризисными темпами сейчас нет, на мой

свои годовые планы по экспансии. /

сит аналогичный показатель прошлого года.

взгляд, но происходит дифференциация между

– Our hopes for market revival were fully justified.

Арендные ставки также выросли по сравнению

качественными и некачественными объектами

Currently, vacancies in quality shopping malls

с прошлым годом. Таким образом, безуслов-

недвижимости, представленными на рынке.

across Russia do not exceed 2%. In Moscow

но, можно говорить о возрождении рынка

Девелоперы стараются максимально улучшить

this figure is lower than 1%. The rental rates

в 2011 году. Тем не менее большая часть сделок

качество реализуемых объектов. И на такие

demonstrated growth in Moscow at quality retail

пришлась на российских инвесторов, в то время

объекты спрос будет только расти. /

centers, which is a hallmark of a growing market.

как иностранные инвесторы по-прежнему счи-

– I was not overly optimistic regarding the

Almost all foreign chains are now more interested

тают сектор российской коммерческой недви-

real estate market recovery in 2011. However,

in the regions, including even the cities with half

жимости достаточно рисковым и занимают

I expected the situation to stabilize after the

a million population. A number of large national

выжидательную позицию. /

crisis and a modest growth to take place. Those

chains overfulfilled their yearly expansion plans.

заместитель директора по слияниям, поглощениям и привлечению финансирования, КПМГ Россия и СНГ

Stepan Svetankov Ожидается, что объем инвестиций в ком-

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


9

На развитие рынка позитивное влияние оказали относительно положительные макро-

projects and they want the developer to be the first to put its money at stake.

Сегодня рынок находится в состоянии стагнации. Наибольшее влияние на него оказывают

индикаторы, особенно рост ВВП, и существен-

Несомненно, прогресс стал результатом

нестабильная ситуация на европейском рынке,

ное увеличение товарооборота, а также приход

стабилизации общей ситуации в экономике.

неустойчивость базовых валют, незаинтересо-

новых брендов и развитие федеральных сетей. /

Политика государства, направленная на соз-

ванность инвесторов в рискованных вложениях

– Positive macroeconomic indices had a positive

дание рабочих мест, повышение потребитель-

в развивающиеся рынки. /

effect on the market, particularly GDP and

ского спроса, стимулировала бизнес, которому

– The market is stagnant now and mostly affected

commodity turnover growth as well as the coming

в стабильной экономике требуются новые

by the unstable situation on the European

of new brands and the development of national

офисы и логистические центры. В некоторые

markets, instability of the basic currencies, and

chains.

регионы, например Тулу, пришли новые руко-

the lack of interest to invest in volatile emerging

водители, желающие изменить облик региона

markets.

и сделать его соответствующим вызовам нашего времени. /

Дмитрий Гаркуша,

– The progress was definitely the result of

генеральный директор ЗАО «ДБ Девелопмент»

stabilization of the generation economic situation.

Dmitry Garkusha

consumer demand gave incentives to business

управляющий директор по СНГ (AECOM)

Нашей компании повезло! У нас был непро-

which requires new offices and logistics centers

David Whitehouse

стой, но интересный год: наш акционер – между-

under stable economy. In some regions (such as

народный строительный концерн STRABAG AG –

Tula) newly appointed governors were willing to

вперед – пусть медленно, но стабильно. Все

продал свои акции крупнейшему российскому

improve the image of their regions and to make

сегменты испытывают подъем: например, рынок

банку – Сбербанку России.

them matching the challenges of our time.

складской недвижимости вышел на докри-

Сейчас мы работаем как в столице, так

повысилась по сравнению с прошлым годом,

Очевидно – и это вряд ли кто-то захочет недвижимости появился. Банки начали кредито-

Я думаю, что рынок в 2011 году двигался

зисный уровень, заполняемость гостиниц 5*

и в нескольких регионах нашей родины. оспаривать – спрос на объекты коммерческой

Дэвид Уайтхаус,

The government policy of creating new jobs, rising

арендные ставки на коммерческую недвижи-

Леонид Лопатин,

мость растут. Региональное развитие также говорит в поль-

вать строительство торговых центров, офисов

генеральный директор BPS International

зу возрождения рынка. Работая по всей России,

и гостиниц, девелоперы – строить, а бизнес –

Leonid Lopatin

мы видим, что всё новые бренды идут в регио-

арендовать на стадии строительства. Конечно,

Я не видел предпосылок к развитию рынка

ны. Поэтому, да, ожидания оправдались. /

многое зависит от деловой активности региона,

в 2011 году. Рынки валют и акций штормит,

– I believe the market was steadily moving ahead

города и местоположения в нем объекта недви-

падающие национальные рейтинги не способ-

in 2011, even if slowly. All market segments

жимости. После 2008 года банки еще меньше

ствуют амбиционным планам развития – в этой

experience an upturn, the industrial real estate

хотят остаться собственниками недостроя

ситуации многие замерли. До 2008 года средне-

market rose to the pre-crisis level, the occupancy

и требуют, чтобы девелопер первый рисковал

статистический арендатор каждый год рас-

of five-star hotels increased in comparison with the

своими деньгами. /

ширял свои площади на 10–20 %. Отсутствие

previous year, and the rental rates for commercial

– Our company was very lucky! We had a difficult

возможностей расширения часто приводило

real estate keep growing. Regional development

but interesting year: our large shareholder – the

к переездам и подгоняло рынок нового строи-

is another argument in favor of market recovery.

international construction concern STRABAG AG

тельства – сегодня переезды чаще вызваны

Operating across all Russia, we see new brands

sold its shares to Sberbank Russia.

желанием сэкономить. В такой атмосфере воз-

expanding into the regions. Therefore our

рождения рынка быть не может. /

expectations proved justified.

Now we carry on our operations both in the capital city and in several regions of Russia. Hardly anybody will challenge the proposition

– I did not see any prerequisites for good market

Очевидно повышение инвестиционной при-

dynamics in 2011. Currency and stock markets

влекательности рынка как для иностранных,

that demand for commercial real estate objects

are turbulent, falling national ratings do not foster

так и для российских инвесторов. Федеральные

has reemerged. Banks started providing loans for

ambitious development plans and many "froze"

и муниципальные программы по созданию

the construction of shopping centers, offices and

in this situation. Until 2008 the average tenant

транспортной и социальной инфраструктуры

hotels; developers also resumed their activities and

had expanded its space by 10–20% on a yearly

привносят стабильность и уверенность.

business is willing to lease premises as early as at

basis. The lack of expansion opportunities entailed

the stage of construction. Surely much depends on

numerous moves and whipped up the market of

во», активная подготовка к Олимпийским играм

the activity of each particular region and city and

new building projects. Now moves are more often

и чемпионату мира по футболу, создание ГЧП-

on the location of a real estate object. After 2008

caused by the desire to save; no market revival can

проектов – это все является составляющими

banks do not want to be the owners of off-plan

be expected in this atmosphere.

движения вперед. /

Реализация знаковых проектов, как «Сколко-


10

БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY

– Obviously, this was a greater investment appeal

ния и перспектива суживания рынка кредитов

year which proves the liquidity of Russian real

of the market both to foreign and Russian investors.

остается главным поводом для беспокойства

estate.

Federal and municipal programs, aimed at the

в 2012 году и в последующие годы. /

creation of transport and social infrastructure,

– Before August 2011, the general perceived

promote stability and confidence.

recovery of the world economy and rising

Implementation of landmark projects such

Алексей Филимонов,

commodity prices. Since the Euro crisis has

as Skolkovo, robust preparation for the Olympic

re-ignited some concerns remain that this ultimately

Games and World Soccer Cup as well as

could have a global effect which would include

генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

the development of PPP projects – all of these

Russia. The lack of availability of debt and the

Aleksey Filimonov

are the ingredients of this general progress.

prospect of an increasing credit crunch in 2012

В 2011 году динамика восстановления рынка

would remain our main concern looking into 2012

была не такой высокой , как хотелось бы. Это

and beyond.

было связано с тем, что степень определенности на финансовых рынках не позволяла всем желающим привлекать средства и начинать

Гэрет Джоунс,

новые проекты. А высокая неопределенность

директор по инвестициям Capital Partners

Даррэлл Станафорд,

Mr. Gareth Jones В целом оправдались, но в конце года мы очень осторожны, поскольку не знаем, что преподнесет нам 2012 год. В течение

в российской бизнес-среде, которая ощущалась

старший советник совета директоров CBRE, Россия

с II квартала 2011 года (связанная с макроэко-

Darrell Stanaford

к тому, что большинство компаний стало вести

Ситуация с глобальным экономическим кри-

номическими изменениями в Европе), привела консервативную политику, что ликвидировало

трех кварталов 2011 года арендный рынок

зисом оказалась хуже, чем я ожидал в начале

спекулятивную составляющую на рынке недви-

и инвестиционная активность находились на

года. Это обстоятельство привело к тому, что

жимости. /

подъеме. Арендные ставки на рынке офисной

компании и инвесторы стали с еще большим

– In 2011 the dynamics of market recovery was not

недвижимости в значительной мере восста-

консерватизмом решать вопросы с недвижи-

as high as we would like because uncertainty on

новились, и мы были приятно удивлены сни-

мостью. Эта тенденция наметилась в середине

the capital markets did not allow everybody to draw

жением доходности инвестиций и появлением

года. Тем временем на рынке все еще наблюда-

debt financing and launch new projects. A high

в 2011 году институциональных инвесторов,

ется довольно интенсивное поглощение во всех

degree of uncertainty in the Russian business

ищущих качественные объекты. Лакмусовой

секторах недвижимости, а новые площади

milieu since the second quarter of 2011 (caused by

бумажкой восстановления рынков стало

практически не выходят на рынок. Прогноз

macroeconomic changes in Europe) forced most of

возвращение уверенности на арендном

относительно развития российской экономи-

the companies to pursue a conservative policy. This

рынке офисной и торговой недвижимости

ки остается положительным. Таким образом,

eliminated the speculiative component from the real

в 2011 году. Хорошо снова оказаться на расту-

по состоянию на конец 2011 года спрос и пред-

estate market.

щем рынке. /

ложение на российском рынке недвижимости

– For 2011 yes, although towards the end of the

вполне сбалансированы. /

отсутствия спекулятивной составляющей

year and looking into 2012 we remain cautious.

– The global economic situation turned out to be

рынка. С одной стороны, спрос со стороны

Both leasing and investment activity in the first

worse than I expected at the beginning of the year.

конечных пользователей, рассматривающих

three quarters of 2011 has been strong. There

This made companies and investors more con-

коммерческую недвижимость как инструмент

has been a strong rebound in office rental rates

servative in their real estate decisions beginning

бизнеса, был стабильный. С другой стороны,

and we have been pleasantly surprised by the

in the middle of the year. Still, there has been good

ограничения, наложенные финансовыми рын-

compression in investment yields and the number

absorption in all of the major real estate sectors

ками, и высокий уровень неопределенности

of investors looking for institutional quality

with little new supply and the prognosis for the

как в Европе, так и в России привели к тому,

products in 2011. For us the real litmus test for the

Russian economy remains quite good. Thus at the

что спекулятивный спрос практически исчез.

market was to see a return of confidence in leasing

end of 2011 the fundamental balance of supply

Поэтому игроки, которые традиционно опери-

activity which we have seen in offices and retail in

and demand is very good in the Russian real estate

ровали на рынке, создавая устойчивый спрос,

2011.It is good to be back in a market where rents

market.

сейчас не участвуют в нем. /

are rising again.

Совершенно очевидно, что самым значитель-

Наибольшее влияние оказал фактор

– The lack of the speculative component had the

ным фактором роста рынка в России стало

greatest impact on the market. On the one hand,

ление мировой экономики и растущие цены

существенное увеличение объема инвестиций

demand from the end users, considering commer-

на природные ресурсы. С началом кризиса

в этом году, что говорит о ликвидности россий-

cial real estate as a business tool, was stable. But

До августа 2011 года – общее восстанов-

в еврозоне появились опасения, что он может

ской недвижимости. /

on the other hand, limitations imposed by the capi-

иметь глобальные последствия и отразиться

– Clearly the most important factor is the

tal markets and a high level of uncertainty both in

на России. Отсутствие долгового финансирова-

dramatically large volume of investment this

Europe and in Russia caused speculative demand

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


11


12

БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY

to vanish almost completely. Therefore the players

commercial real estate will still be here, but lease

годом сократилась на 27 %. Фокус инвесторов

who traditionally operated on the market generating

and purchase decisions will be more cautious

сместился в Санкт-Петербург (34 % вложений

stable demand simply backed out.

and weighed. I believe we'll see a stable market

в коммерческую недвижимость), второй по

in 2012.

привлекательности рынок, и ряд региональных

Помимо сложностей мировых финансовых

центров. Наибольшим спросом в 2011 году

рынков, значительное влияние на рынок ком-

пользовались офисные здания класса А и каче-

мерческой недвижимости в 2011 году оказала

ственные торговые комплексы, полностью

управляющий партнер S.  A. Ricci

существующая неопределенность в градостро-

функционирующие и приносящие стабильный

ительной политике Москвы. Запрет на строи-

доход от аренды. На эти два сегмента пришлось

Vladimir Avdeev

тельство в центре, ревизия инвестконтрактов,

до 75 % инвестиционных сделок, закрытых за

которая началась в ноябре 2010 года и привела

первые девять месяцев 2011 года. /

ние вакантных площадей в сегменте офисной

к отмене 43 % из них, заставила девелоперов

– 2011 brought more positive changes than we

недвижимости. Сейчас по Москве объем погло-

приостановить, а затем и пересмотреть свои

expected. The commercial real estate market

щения превышает количество введенных в экс-

планы. /

went on its march despite the instability of

плуатацию офисных площадей. Эта тенденция

– In addition to turbulence on the world capital

global economy. Thus a high level of investment

ярко проявилась уже в середине года, когда

markets, the commercial real estate market in 2011

activity remained in Moscow in Q3 – for the

было арендовано и куплено в три раза больше

was affected by the uncertainty in Moscow city

first nine months the volume of transactions

площадей, чем построено (260 тыс. кв. м про-

administration's urban-planning policy. The ban

almost twice exceed the last year's indicators.

тив 90 тыс. кв. м). В складской недвижимости

on construction in downtown Moscow, revision of

Total investments of both Russian and foreign

количество вакантных площадей приблизилось

investment contracts that commenced in November

companies will reach about $7 billion at the end

к нулю. Это хороший знак, который свидетель-

2010 and led to cancellation of 43% of these made

of the year. We saw a spike of activity on the part

ствует об очень высоком спросе.

developers halt and review their plans.

of overseas investors: 44% of all investment

Владимир Авдеев,

Безусловно, радует четкий тренд на сниже-

deals duirng the first three quarters were stricken

Общий объем инвестиций в 2011 году пре-

by Western firms. Given the conservativeness

взойдет показатели 2007–2008 годов, достигнув

of Western investors, we can state the reduction

уровня $7,5–8 млрд. Учитывая то, что львиная доля этого объема капиталовложений была про-

Евгений Семенов,

(О1Properties, «ВТБ Капитал»), мы не прогно-

партнер, директор отдела инвестиций и продаж Knight Frank Russia and CIS

зируем высокого инвестиционного потенциала

Evgeny Semenov

изведена несколькими крупными инвесторами

в 2012 году. Волатильность на мировых рынках

2011 год принес больше позитивных пере-

of risks in the domestic commercial property market. Geographical span of investments is not too wide, with Moscow accounting for 63% of all investment transactions while Saint Petersburg accounted for 34% of all commercial real estate

продолжится, но не будет носить панического

мен, чем ожидалось. Рынок коммерческой

investments. Class A office buildings and quality

характера. В России спрос на коммерческую

недвижимости продолжил свое развитие,

income-generating shopping malls were in highest

недвижимость сохранится, однако все решения

несмотря на нестабильность мировой эконо-

demand. These two segments accounted for up

по покупке и аренде станут приниматься взве-

мики. Так, в III квартале в Москве сохранился

to 75% of investment deals closed during the first

шенно и осторожно. Думаю, что в 2012 году нас

высокий уровень инвестиционной активности:

nine months of 2011.

ждет стабильный рынок. /

за первые девять месяцев объем транзакций

Тенденция наметившейся региональной

– The reduction of vacancies in the office space

превысил показатель аналогичного периода

экспансии связана как с дефицитом качествен-

segment is a rewarding trend. Now absorption in

прошлого года почти вдвое. Всего же по ито-

ных инвестиционных объектов в Москве, так

Moscow exceeds the commissioned office space.

гам года инвестиции российских и западных

и с запретом московских властей на новое

This trend was already apparent in the middle of

компаний в сектор недвижимости составят

строительство в центре города. В совокупно-

the year, when thrice as much space was rented

около $7 млрд. Выросла активность иностран-

сти со снижением темпов ввода в эксплуата-

and purchased than built (260,000 sq m versus

ных инвесторов: всего за первые три квартала

цию новых объектов этот фактор еще больше

90,000 sq m). In the warehouse segment vacancies

2011 года 44 % сделок были заключены с при-

усиливает дефицит и подталкивает арендные

drew near to the zero mark. This is a good sign

влечением западного капитала. Учитывая

ставки на премиальные объекты Москвы

which is the evidence of high demand.

консервативность западных инвесторов при

вверх. Доля иностранных инвестиций в россий-

Total investment in 2011 will surpass the levels

оценке проектов, можно говорить о снижении

скую недвижимость будет расти и в 2012 году.

of 2007–2008 and reach $7.5–8.0 billion. Given

рисков на отечественном рынке коммерческой

Однако складывающаяся экономическая

that the lion's share of investments was provided

недвижимости и росте его привлекательности

ситуация и высокая волатильность на мировых

by several big players (VTB, O1 Properties), we do

на мировом рынке капитала. География инве-

финансовых рынках могут оказать сдерживаю-

not forecast high investment potential for 2012.

стиций по-прежнему сосредоточена в Москве

щее влияние на рост и потенциал российского

Volatility on the world market will continue but

(на столицу приходится до 63 % всех инвестици-

рынка недвижимости в краткосрочной пер-

investors will hardly be panic-srticken. Demand for

онных сделок). Ее доля в сравнении с прошлым

спективе. /

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


13


14

БЛИЦОПРОС MARKET SURVEY

– The trend towards regional expansion is caused

рынка недвижимости в столице. А расширение

in this year, though in a number of deals the main

by the shortage of investment properties in

Москвы за счет новых территорий ставит перед

incentive for the seller was the debt pressure,

Moscow and by the ban on new construction

нами как консультантами новые и интересные

rather than reinvestment prospects. In the office

in downtown Moscow introduced by Moscow

задачи. /

and warehouse lease markets high activity has

authorities. Coupled with a slower pace of

– This year Moscow has drawn nearer to West-

been observed throughout the year. In the retail

commissioning of new projects to the market, this

European capitals. In spite of high demand for

real estate segment developers began actively

factor intensifies the deficit and pushes the rental

commercial space, there are quite a few vacant

developing and bringing out to the market new

rates for premium Moscow properties upward.

premises on the market. In other words, primary

projects or old projects adapted to the current

The share of foreign investments in the Russian

market saturation is over and now effectiveness

realities. High activity on the market was partly

real estate will keep growing in 2012. However

and optimization are coming to the fore. A change

related to the deferred demand, to be sure.

the current economic situation and volatility on the

of Moscow city administration and a new doctrine

Negative trends in the world economy, which we

world capital markets may curb the growth and

of market development was another important

have been witnessing since mid summer, do not

potential of the Russian real estate market over

factor while Moscow expansion at the expense

have a strong impact on the Russian market for

a short term.

of new territories poses new challenges to the

the time being.

advisaries.

Сильное влияние оказали снижение ставки капитализации и отложенный спрос. / – The reduction of cap rates and deferred demand had a strong impact.

Тим Миллард, генеральный директор Cushman & Wakefield

Tim Millard Прошедший год полностью подтвердил наши

Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International

Maxim Gasiev Георгий Дзагуров,

ожидания и даже в некоторой степени превзошел их. В этом году рынок не только восста-

генеральный директор Penny Lane Realty

Ожидания оживления рынка в 2011 году

Georgiy Dzagurov

новился после кризиса, но и перешел в новое

вполне оправдались. Уже в конце 2010 года

качество. Признаком зрелости этого рынка

произошел перелом в ожиданиях инвесто-

является значительный рост инвестиционной

ров, а ставки капитализации для лучших

теризуется негативными тенденциями. /

активности. Не зря в этом году объем инвести-

московских проектов перешли границу в 10 %.

– The hopes have not justified: the year was

ционных сделок в коммерческую недвижимость

Следствием явилось резкое увеличение коли-

basically noted for negative trends.

побил все рекорды. А то, что многие из крупней-

чества сделок по купле-продаже в текущем

ших сделок этого года прошли при нашем непо-

году. Хотя нужно отметить, что в ряде случаев

стали запрет строительства в пределах ТТК,

средственном участии, означает правильность

в сделках основным стимулом для продав-

пересмотр инвестконтрактов, снос палаток

выбора стратегии развития. /

ца все еще являлось давление долга, а не

и ликвидация рынков, а также создание кон-

– The past year fully corroborated our expectations

перспективы реинвестирования. На рынке

цепции развития розничной и оптовой торговли

and even surpassed them to a certain extent. Not

арендных отношений в сегментах офисной

в Москве, согласно которой основной упор

only did the market recover from the crisis; it rose

и складской недвижимости также наблюдалась

в строительстве новых торговых объектов

to a new quality level. Growing investment activity

высокая активность на протяжении всего года.

будет делаться на районные ТЦ площадью

if the evidence of the market's maturity. Not in

В сегменте торговой недвижимости девелопе-

до 5 тыс. кв. м.

vain was the level of investments in commercial

ры начали активно разрабатывать и выводить

real estate broke all records in the past year. The

на рынок новые или адаптированные к теку-

контрактов положительно повлияли на рынок

fact that we were directly involved in many of the

щим реалиям старые проекты. Отчасти высо-

коммерческой недвижимости. При Лужкове

biggest deals means that we chose the correct

кая активность рынка, конечно, была связана

многие объекты возводились просто потому, что

strategy.

с отложенным спросом. Негативные тенденции

инвестор обладал нужным количеством денег

Нет, не оправдались. Год в основном харак-

Главными событиями рынка в этом году

Безусловно, массовые проверки инвест-

в мировой экономике, которые мы наблюдали

и связей, он совершенно не заботился о том, как

к западноевропейским столицам. Несмотря

с середины лета, на российский рынок пока

эти офисные или торговые центры повлияют на

на высокий спрос на коммерческие площади,

влияют несильно. /

транспортную ситуацию в районе, насколько они

в городе остается достаточно свободных пло-

– Expectations of the market revival in 2011

будут вписываться в окружающую архитектуру.

щадей. То есть первичное насыщение рынка

have proved justified. Already the late 2010

закончилось, и сегодня на первый план выходят

marked a turning point in investors’ expectations

стал, пожалуй, запрет строительства объектов

эффективность и оптимизация. Немаловажным

while the cap rates for best Moscow projects

коммерческой недвижимости в пределах ТТК.

фактором стала и смена администрации

overstepped the 10-percent mark. The result has

С одной стороны, это попытка поставить под

Москвы и, по сути, новая доктрина развития

been a sharp increase in purchase and sale deals

контроль транспортную проблему в центре

По сути, в этом году Москва стала ближе

Самым спорным решением правительства

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


15

города. Многие уже функционирующие объекты

месте БЦ «Дербеневский» в районе ст. метро

не обладают должным количеством парковоч-

«Павелецкая» появится жилой квартал бизнес-

ных мест и удобными подъездными путями,

класса площадью 150 тыс. кв. м, а Coalco

из-за чего около здания возникают пробки.

Development поменяла функциональное

Новые проекты, попавшие под запрет, могли бы

назначение проекта «Хрустальные башни»,

еще больше усугубить ситуацию. Однако есть

предусматривавшего 160 тыс. кв. м офисных

объекты, чья реализация не ухудшила бы поло-

площадей, на апартаменты. Увеличились запро-

жение дел в центре при условии, что их площади

сы со стороны инвесторов на поиск зданий под

были бы сокращены, а количество парковочных

редевелопмент для реализации апартаментов

мест – увеличено. Речь идет в первую очередь

или лофтов.

о комплексной застройке промзон. Центр Москвы все еще обладает потенциалом

С учетом запрета строительства в пределах ТТК инвесторы будут продолжать развивать

для строительства объектов офисной и торго-

деловые кластеры на северо-западе и юго-

вой недвижимости, однако реализовывать такие

западе Москвы, в районе Ленинградского

проекты нужно грамотно – с хорошими усло-

шоссе и Кутузовского проспекта. Торговая

виями для парковки и заездами. Московским

недвижимость будет все больше оттесняться

властям следует задуматься об этом, так как

к МКАД, особенно если речь идет о крупномас-

рано или поздно им придется залатать дыры

штабных торговых центрах и моллах. /

в бюджете, а с учетом достаточно жесткой поли-

– The key market events in this year was the ban

authorities should think about it, since sooner or

тики Собянина относительно внешних займов

on construction in downtown Moscow, a review

later they will have to patch the “holes” in the bud-

столицы, эта «дыра» появится довольно скоро.

of many investment contracts, takedown of stalls

get and, given a rather tough policy in relation to

and elimination of outdoor markets as well as

external loans pursued by Sobyanin, the “holes"

города выдаются крайне редко, особенно

developing the concept of retail and wholesale

may soon appear.

по сравнению с предыдущими годами. При этом

trade in Moscow whereby the main emphasis will

предлагается открывать магазины шаговой

be laid on neighborhood centers smaller than

issued very seldom, especially in comparison with

доступности и районные торговые центры пло-

5,000 sq m.

the previous years. For all that, many retailers are

Новые разрешения на строительство в черте

New construction permits in the inner city are

щадью до 5 тыс. кв. м. Строить их менее выгод-

Mass checkouts of investment contracts posi-

already now complaining about the lack of ade-

но: себестоимость в пересчете на 1 кв. м выше,

tively influenced the commercial real estate mar-

quate supply in large quality shopping malls and

чем при строительстве более масштабных ТЦ,

ket. Under Luzhkov many properties were erected

more eagerly contemplate street retail offers.

так как расходы на подведение коммуникаций

simply because the investor possessed the right

и получение всех разрешений мало зависят от

amount of money and connections and nobody

ered to the market this year or will be completed

размера объекта. При этом и интерес сетевиков

cared about the impact of those office or retail

during 2012–2013 are in high demand among the

и сильных брендов в основном вызывают мас-

centers upon the transport situation in a given

tenants and potential shoppers by virtue of their

штабные и интересные проекты, а не социально

district or how they will fit into the surrounding

uniqueness and so they are more than attractive

значимые и локальные. В связи с этим многие

architecture.

investment properties.

ритейлеры уже сейчас жалуются на отсутствие

Perhaps the most disputable solution was the

All projects within the TTR that have been deliv-

After the mayor’s decrees many developers

хорошего предложения в крупных торговых

ban on construction of commercial properties

converted their office projects into apartments

центрах и более активно рассматривают поме-

within the TTR. On the one hand, this was an

and began contemplating the construction of any

щения в стрит-ритейле.

attempt to regulate motor traffic in the downtown.

other permitted real estate, such as housing. Thus,

Many existing properties lack the ample amount

Ecooffice stated that a 150,000-sqm business-

на рынок в этом году или будут достраиваться

of parking spaces and convenient driveways,

class housing estate would rise near Paveletskaya

в течение 2012–2013 годов, пользуются высоким

thus generating numerous traffic jams near the

metro stop in place of BC Derbenevsky while

спросом среди арендаторов или потенциальных

building. New projects falling under the ban could

Coalco Development changed the functional des-

покупателей в виду своей уникальности, поэто-

further aggravate the situation. Yet a number of

ignation of its 160,000-sqm Crystal Towers office

му они являются более чем привлекательными

projects would not have deteriorated the transport

project from office into residential.

объектами для инвестирования.

situation in the downtown provided their total

Given the ban on construction within the TTR

space was reduced and the number of parking

investors will go on developing business clusters

spaced increased.

in the northwest and southwest of Moscow in the

Все проекты в пределах ТТК, которые ввелись

После распоряжений мэра многие девелоперы переориентировали свои офисные проекты под апартаменты или стали рассматривать

Central Moscow still has potential for the con-

area of Leningradsky and Kutuzovsky avenues.

возможность строительства любой другой раз-

struction of office and retail real estate, but such

Retail real estate will be squeezed out of downtown

решенной недвижимости, например жилья.

projects must be competently delivered with good

towards the MKAD and suburbs – this is especially

Так, компания «Экоофис» заявила о том, что на

conditions for parking and driving in. The Moscow

the case with large-scale malls.


16

ОФИСЫ OFFICES

Рекордная неопределенность Подводя итоги 2011 года, можно сказать, что он завершается на самом интересном месте: драматизм надвигающегося кризиса в сочетании с энергичной политикой московских властей заставляет участников рынка недвижимости встречать новый год в состоянии полной неопределенности.

В

начале 2011 года девелоперы офисной

телями офисных площадей может составить 850 тыс. кв. м (S. A. Ricci).

недвижимости были настроены довольно оптимис-

По отношению к показателям 2010 и 2009 годов рост составит 23 %

тично: тенденции первого «посткризисного» года –

и 135 % соответственно, при этом максимальный докризисный показатель

2010-го – обещали дальнейшее повышение спроса

(1,65 млн кв. м) все еще остается недостижимым результатом.

на офисные площади, неизбежно сопровождаемое

Впрочем, стоит отметить, что активность арендаторов в этом году можно

ростом арендных ставок и возвращением на рынок

объяснить рядом объективных факторов: завершением среднесрочных

инвесторов, готовых приобретать проекты.

договоров аренды офисов, заключенных в 2007–2008 годах, дополнитель-

РЕКОРДЫ И ПРОВАЛЫ

ным ажиотажем, связанным с замедлением темпов нового строительства, запретом строительства в центре города, а также обещанным экспертами

Действительно, 2011 год оказался рекордным

рынка дальнейшим ростом ставок. Иными словами, арендаторы спешат

по объему инвестиций в коммерческую недвижи-

занять помещения в хорошем месте по выгодной ставке, переезжая

мость: по данным Jones Lang LaSalle, в I–III кварта-

из одного офиса в другой. При этом, по данным Cushman & Wakefield,

лах 2011 года объем инвестиций в коммерческую

всего 26 % от всего объема заключенных сделок привело к увеличению

недвижимость увеличился на 134 % в годовом

занимаемых площадей, потребности же остальных арендаторов при пере-

сопоставлении, составив $5,1 млрд, а по ито-

езде не менялись. Это говорит о том, что новых для Москвы арендаторов,

гам года показатель может достичь $6,4 млрд.

а также компаний, расширяющих свои офисы, на московском рынке

Согласно ожиданиям аналитиков Knight Frank,

не много.

по итогам года общий объем инвестиций в офис-

На фоне возросшей активности арендаторов и покупателей офисов

ную недвижимость составит около $2,5–2,7 млрд

по-прежнему ниспадающей кривой выглядит график динамики нового стро-

(офисная площадь инвестиционных активов –

ительства. По данным Jones Lang LaSalle, прирост предложения по итогам

около 750 тыс. кв. м).

2011 года составит 646,2 тыс. кв. м – почти на треть меньше, чем в 2010 году,

Активность арендаторов офисов также не обма-

и в 2,5 раза меньше, чем в 2009 году, когда рынок еще не успел отреагиро-

нула ожиданий: объем сделок продемонстрировал

вать на экономический спад. В 2012 году ожидается к вводу от 350 тыс. кв. м

рекорд с 2008 года: по итогам 2011 года объем

(данные CBRE) до 970 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle). Динамика ввода будет

купленных и арендованных конечными пользова-

зависеть от общей ситуации на рынке: ввод ряда объектов может быть

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


17

Текст: Елена Умникова

Динамика изменения предложения и уровня вакантных площадей, тыс. кв. м Dynamics of changes in the supply and the vacancy levels, thousand sqm Предложение / Stock Новое строительство / Completions Уровень вакантных площадей / Vacancy rate 15 000

20 %

12 000 15 % 9 000 10 % 6 000

5% 3 000

0

0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011П/F

2012П/F

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

перенесен как из-за недостаточного финансирования проектов, так и из-за неуверенности девелоперов в будущем спросе на офисные площади. Что касается ставок аренды офисных площадей, то они, по данным ана-

С осени 2010 года Градостроительно-земельная комиссия города Москвы, возглавляемая мэром Сергеем Собяниным, провела ревизию более

литиков, выросли в 2011 году на 8–12 %. При этом основной рост пришелся

800 из 1300 инвестконтрактов на строительство

на первое полугодие, во второй половине года рост ставок сдерживался

в Москве, заключенных при предыдущем мэре

угрозой второй волны кризиса.

столицы. Комиссия отменила строительство около

Ставки аренды офиса на московском рынке варьируются в широких диапазонах в зависимости от расположения и качества бизнес-центра. В среднем по рынку в 2011 году ставки составили $820/кв. м в год для офисов класса А и $385/кв. м в год – для класса В (данные Colliers International).

УГРОЗЫ И ВОЗМОЖНОСТИ

7,5 млн кв. м недвижимости, в том числе примерно 2,5 млн кв. м офисных и торговых площадей. Осенью прозвучало очередное заявление об ограничении строительства в центре Москвы, на этот раз несколько более конкретное: нового строительства в центре вестись не будет

Кроме ожидающегося ухудшения экономической ситуации, грозящего ока-

до 2016 года. За пять лет планируется разработать

зать влияние на спрос, ставки аренды и активность девелоперов офисной

градостроительный регламент для территории,

недвижимости, множество тревог и волнений участникам рынка доставили

ограниченной Камер-Коллежским валом (кольцо

заявления и действия столичных властей.

дорог, местами совпадающее с ТТК), пока же пред-


18

ОФИСЫ OFFICES

Примеры офисных объектов, введенных в 2011 году Examples of office facilities commissioned in 2011

Расположение Location

Класс Class

Общая площадь, кв. м Total area, sqm

«Чемпион Парк» (офисные помещения в составе жилого комплекса) Champion Park

Мичуринский просп., Олимпийская Деревня ул., 1 Michurinsky Prospect, 1 Olympic Village Street

В+

120 000

«Олимпия Парк» Olympia Park

Ленинградское ш., 39 39 Leningradskoe shosse

A

71 185

«Даймонд Холл» Diamond Hall

Олимпийский просп., 12/16 12/16, Olympiysky Prospect

A

61 500

«Румянцево» Rumyantsevo

Киевское ш., 1 км от МКАД Kievskoe Motorway, 1 km past the MKAD

B–

46 000

«Шаболовка 31» Shabolovka 31

Шаболовка ул., 31 31 Shabolovka Street

B+

31 500

«Трио» Trio

8 Марта ул., 1 1 March 8 Street

B+

30 000

«Линкор» Linkor

Авиаконструктора Микояна ул., 12 12 Aircraft Designer Mikoyan Street

B+

28 500

«Дельта Плаза» Delta Plaza

2-й Сыромятнический пер., 1 1 Second Syromyatnichesky Lane

B+

27 000

«Очаково » Ochakovo

Очаковское ш., 28 28 Ochakovskoe Highway

B–

26 014

Название Name

Источник / Source: Knight Frank

ложение офисов на этой территории будет ограни-

щади Тверской Заставы. По всей вероятности, будут и другие исключения,

чено существующими и достраиваемыми объекта-

а кроме того, центр Москвы оставляет широкие возможности редевелоп-

ми. Тем не менее в конце ноября стало известно,

мента, так что полной остановки строительства в центре не произойдет.

что запрет коснется не всех: AFI Development

Историческое объявление глав Москвы и Московской области о расши-

получила три участка около станции метро

рении границ столицы на 160 га в направлении Калужской области, прозву-

«Белорусская» для строительства многофункцо-

чавшее летом 2011 года, открыло перед участниками рынка недвижимости

нальных проектов с офисной функцией совокупной

новые перспективы, впрочем, пока весьма неопределенные. За ближайшие

площадью 170 тыс. кв. м в качестве компенсации

два года картина должна стать более ясной, пока же девелоперы получили

уступленного городу подземного проекта на пло-

еще один повод ждать – нового генплана и новых возможностей.

Какое событие 2011 года повлияло на сектор офисной недвижимости в большей степени? What event of 2011 had the greatest impact on the sector of office real estate? Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group

Petr Isaev

венным объектам в ЦАО, и в количестве сделок

in the center of the city, announced by the

с арендаторами, которым по-прежнему важно

Moscow government. We see this in the growth of

иметь представительский офис в центре.

investment interest in high-quality objects in the

В частности, недавно выведенные нами

Central Administrative District, and in the number

на рынок предложения в бизнес-центрах

of leasing transactions with tenants, for whom it is

«Легенда» (в составе МФК «Легенда Цветного»)

still important to have a representative office in the

– Вне всякого сомнения, ключевым факто-

и «Имперский дом» демонстрируют опережение

city center. In particular, we have seen the Legenda

ром, оказавшим влияние на рынок в этом году

по темпам реализации изначально запланирован-

Business Center, recently brought out to the

и, думаю, в среднесрочной перспективе, стало

ных нами показателей. /

market (part of Legenda Tsvetnogo MFC) and the

анонсированное правительством Москвы огра-

– Undoubtedly, the key factor that influenced the

Imperial House BC, displaying an advanced pace of

ничение застройки в центре города. Мы видим

market this year, and I believe will influence it in

implementation, compared to what we had initially

это и в росте инвестиционного интереса к качест-

medium term, is restrictions on new construction

planned.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


19

ants negotiate on equal terms to find a compromise. In

Сергей Матюхин,

addition, 2011 was marked by several very significant

Кирилл Маслиев,

генеральный директор KR Properties

transactions, in terms of size of total areas, including on our sites (Schneider Electric – about 10,000 sqm,

управляющий партнер проекта «Башня Федерация»

Sergey Matyukhin

Renaissance Credit – about 7,000 sqm in Building A of

Kirill Masliev

– Наиболее сильно на перспективы рынка офис-

the Dvintsev Business Center). At the same time, trans-

– События этого года внесли кардинальные

ной недвижимости в Москве в 2011 году повлиял

actions were recorded for over 20-30 thousand sqm,

изменения в градостроительную политику

запрет на строительство новых офисов в центре

for the first time since the first half of 2008.This trend

Москвы. Приход Сергея Собянина на пост мэра

города. Вследствие расторжения мэрией около

cannot but rejoice professional players in the commer-

столицы, запрет на строительство в центре

200 инвестконтрактов сорвались планы по строи-

cial real estate segment in Moscow.

Москвы, отзыв инвестконтрактов и, наконец,

тельству 7 млн кв. м недвижимости. И хотя не все

расширение границ Москвы. Это глобальные

они относятся к бизнес-центрам, рынок офисов

перемены, которые, по сути, повернули строи-

серьезно пострадал. Для сравнения: объем офис-

тельную отрасль в новое русло, изменили гео-

ных площадей класса А и В в Москве не превы-

Алла Тигнер,

шает 12 млн кв. м. /

графию столицы и создали новые ориентиры, в том числе для развития деловой активности

– The prospects of the Moscow office real estate

коммерческий директор ЗАО «Промсвязьнедвижимость»

market in 2011 have been most seriously influenced

Alla Tigner

by the ban on the construction of new offices in the

– Основные события уходящего года – совокуп-

тий, которые, впрочем, не помешали сохранить

city center. Due to the cancellation of 200 investment

ность мер правительства Москвы по коррек-

ровные рабочие отношения нашей компании

contracts by the city's administration, the plans for the

тировке действующего до 2025 года Генплана,

с правительством Москвы. Ведь наш проект –

construction of seven million sqm of real estate have

остановка 200 крупных инвестпроектов общей

строительство «Башни Федерация», высотной

been ruined. Although not all of these were business

площадью свыше 7 млн кв. м, объявление в ноя-

доминанты делового центра «Москва-Сити», нахо-

centers, the office market has been severely hurt. For

бре Москомнаследием центра города охранной

дится под пристальным вниманием всей обще-

comparison, the volume of ‘Class A’and ‘Class B’office

зоной и практически полный запрет нового

ственности и столичных властей.

spaces in Moscow is no more than 12 million sqm.

строительства до 2016 года. Эти факторы существенно повлияли на рост дефицита качественного предложения и динамику роста аренд-

Дмитрий Киритопуло, первый заместитель генерального директора Central Properties

Dmitry Kiritopulo

ных ставок на офисы в центре. / – The main events of the outgoing year are the series

– 2011 год может быть охарактеризован как год,

of measures taken by the

в котором произошел плавный переход от ярко

Moscow City Government

выраженного «рынка арендатора» к «рынку арен-

to adjust the current Master

додателя». По моему мнению, сейчас рынок нахо-

Plan until 2025, the cancel-

дится в сбалансированном состоянии: арендода-

lation of 200 large invest-

тели и арендаторы готовы идти на компромиссы.

ment projects with a total

Также 2011-й был отмечен рядом очень зна-

area of over 7million sqm,

чимых сделок по объему квадратных метров,

the fact that the Heritage

в том числе и на наших объектах (Schneider

Committee of Moscow

Electric – около 10 тыс. кв. м, Renaissance Credit –

announced the central zone

около 7 тыс. кв. м в здании «А» бизнес-центра

to be a conservation area,

«Двинцев»). При этом были зафиксированы

and an almost complete

сделки свыше 20–30 тыс. кв. м впервые с перво-

prohibition of new construc-

го полугодия 2008 года. Эта тенденция не может

tion until 2016. These fac-

не радовать профессиональных игроков в сег-

tors greatly influenced the

менте офисной недвижимости Москвы. /

increasing shortage of qual-

– The year 2011 can be characterized as one in which

ity supply and the growth

there was a smooth transition from a pronounced ten-

in leasing rates for office

ant's market to the lessor's market. In my opinion, the

buildings located in central

market is now is in a balanced state – lessors and ten-

Moscow.

Москвы на ближайшие десятилетия. Для одного года это даже слишком много собы-

Между тем эти знаковые события года оказались очень позитивными. Подогреваемый


20

ОФИСЫ OFFICES

Тренды рынка Москвы Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году увеличился более, чем в два раза, при этом доля западных инвесторов в структуре инвестиций значительно возросла. Столичная ГЗК пересмотрела более половины заключенных инвестконтрактов, отменено 344 контракта. Объявлен запрет на строительство в центре Москвы – в настоящее время достраиваются утвержденные проекты, рынок готовится к дефициту офисов в центре города.

The generated deficit of ‘Class A’office supply in the

about 425 million EUR. This transaction can rightly be

market will only increase the value of our assets.

considered the largest transaction of the year.

Александр Сорокин,

Александр Байдаков,

управляющий партнер группы компаний ALCON

генеральный директор ООО «Финпром»

Alexander Sorokin

Alexander Baidakov

– На знаковые события 2011 год не был богат.

– Уверен, многие, как и я, расценивают запрет

Основными ньюсмейкерами были правитель-

московских властей на строительство офисных

ство Москвы и столичная Градостроительно-

зданий в центре Москвы, и не только в центре,

Планы по расширению Москвы будут конкретизированы в течение двух лет, в этот период проекты строительства на новых территориях появляться не будут.

земельная комиссия, созданная для оператив-

как событие 2011 года. Уже в I квартале 2011 года

ного решения скопившихся градостроительных

дефицит офисов составил около 35 тыс. кв. м.

проблем. Именно работа ГЗК во многом опреде-

Новое предложение по аренде в центре значи-

лила вектор развития офисной недвижимости

тельно ниже спроса. Однако, думаю, влияние

В связи с угрозой кризиса банки во втором полугодии начали ужесточать условия кредитования, что затрудняет девелоперам привлечение финансирования для своих проектов.

Москвы на ближайшие годы. /

данной инициативы будет еще острее ощущать-

– The year 2011 was not rich in significant events.

ся в 2012 году, когда средние арендные ставки

The main newsmakers were the Moscow City

на офисы в центре, в пределах Садового кольца,

Government and the UPLC, which was created to

вырастут процентов на 15. /

find efficient solutions for the backlog of architectural

– I am sure many people, myself included, regard the

problems. It was largely the work of the UPLC that

ban of the Moscow authorities on building in the cen-

defined the vector of the office real estate develop-

ter of Moscow, and not only in the center as number

ment in Moscow for the coming years.

one event. Already in the first quarter of 2011, the defi-

Темпы прироста предложения в 2011 году продолжили снижение, что связано с сокращением девелоперской активности в результате кризиса 2008 года. Активность арендаторов офисной недвижимости возросла, что выразилось в увеличении количества сделок аренды офисов. Ставки аренды офисов выросли в среднем на 8–12 %, при этом уровень арендных ставок и темпы их роста значительно варьируются в зависимости от расположения и качества офисного здания.

cit of offices reached about 35,000 sqm. The numbers of new lease listings in the heart of Moscow are much lower than the demand. And the influence of this ini-

Марк Гройсман, генеральный директор AFI Development PLC

tiative will be even more acutely felt in 2012, when the average leasing rates for offices in the center, within the Garden Ring Road, will increase by 15%.

Mark Groisman – 2011 год ознаменован заметно возросшим

Леонид Капров,

дефицит предложений офисных площадей

интересом к рынку российской недвижимости

класса А на рынке будет только увеличивать

среди инвесторов. Основные сделки проходят

стоимость наших активов. /

в сегменте смешанной недвижимости, включаю-

– This year’s events marked dramatic changes in

щей гостиницы, торговые центры, офисы. Так,

вице-президент – директор коммерческого управления и продаж жилья «Галс-Девелопмент»

the urban planning policy of Moscow. The arrival of

недавно была проведена сделка по продаже отеля

Leonid Kaprov

Sergey Sobyanin to the post of mayor of Moscow,

The Ritz Carlton Moscow, принадлежащего Capital

– Год был интересен тем, что в нем было несколь-

the ban on new construction in central Moscow,

Partners, казахской компании «Верный капитал».

ко этапов. Он начинался со всеобщего оживле-

cancellation of investment contracts, and finally,

Сумма сделки, которая была закрыта в середи-

ния, когда компании смогли уверенно сказать, что

expanding the boundaries of Moscow. These are

не апреля, оценивается экспертами примерно

кризис пройден и впереди этап стабильного раз-

far-reaching changes that have, in fact, put the entire

в 425 млн евро. Эта транзакция может по праву

вития. Появилось так называемое окно, во время

construction industry on a new track, modified the

считаться самой дорогой сделкой уходящего года. /

которого бизнес строил планы по расширению

geography of the capital city and created new land-

– The year 2011 was marked by a significantly

и активно рассматривал новые площади, но уже

marks, having influenced the development of busi-

increased interest in the Russian real estate market

к осени вернулось ощущение, что кризис возмо-

ness activities in Moscow for the coming decades.

on the part of investors. Major transactions occurred

жен опять, и многие компании решили посмотреть

Too many events for one year, during which our com-

in mixed segments of real estate, including hotels,

на дальнейшее развитие ситуации на рынке. /

pany managed to preserve smooth working relations

shopping centers, and offices. One such recent trans-

– The year 2011 was interesting because it involved

with the City of Moscow Government. After all, our

action involved the Ritz Carlton Moscow Hotel, sold

several stages. The year began with a general

project - construction on the Federation Tower – is

by Capital Partners to the Kazakhstan-based Verniy

recovery, when companies were able to confidently

under scrutiny of the public and the city’s authorities.

Kapital. The amount of the transaction, which was

say that the recession had passed, and in front

Meanwhile, the events turned out to be very positive.

completed in mid-April, is estimated by experts at

lay the stage of stable development. There was a

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


21

so-called window during which businesses made

of transactions in the history of the Russian market.

вать ставки сами. Если некоторые собственники

plans to expand and actively sought new areas. But

It is also worth noting the return of many big play-

стараются придерживать ставки наравне с сосе-

then in the autumn there was a feeling that there

ers, such as the Heitman Fund and the first transac-

дями, то некоторые, и мы в том числе, принимаем

might be a second wave of the crisis, and many

tions of Morgan Stanley on the Russian market.

какую-то политику относительно себя. /

companies decided to wait and see how the market

– The Mayor’s ban on the construction of new offices in

would develop in the near future.

the center also did not create many changes. We have quite a large number of projects that have not been

Татьяна Ковалева, Дмитрий Минц,

commissioned yet. The leasing rates are beginning to

генеральный директор ГК «Экоофис»

stabilize, rotation continues, the rates have increased

Tatiana Kovaleva

The office market has not stabilized yet. We need to

a little in the center, but tenants are not standing in line.

председатель правления инвестиционной компании O1Properties

– Событий заметных на рыке не произошло.

see how the owners will respond to changes. We have

Dmitry Mints

Запрет мэра на строительство офисов в центре

determined our positions and have set a rather low

– В 2011 году в России коммерческой недвижи-

также не вызвал особых перемен. Начинаются

level of prices, in order not to raise them. Those objects,

мости было продано почти на $7 млрд, при этом

стабилизироваться ставки аренды, продолжается

which were lingering, are gradually being implemented

74 % инвестиций пришлось на Москву. Это самый

ротация, немного подросли ставки в центре. Мы

today and the supply continues to exceed the demand.

большой объем сделок за всю историю. Также

для себя определись и взяли достаточно низкую

Maybe the leasing rates have grown slightly. While

надо отметить возвращение крупных игроков,

планку. Те объекты, которые задерживались,

previously the owners based their rates on the data of

таких как, например, фонд Heitman, и первые

постепенно вводятся, и предложение продолжает

consultants, today they prefer to set the rates by them-

на российском рынке сделки Morgan Stanley. /

превышать спрос. Ставки, может, и подросли,

selves. Though some owners try to rein in their rates, to

– Almost $7 billion worth commercial real estate

но если раньше собственники отталкивались от

keep abreast with their neighbors, some companies,

was sold in Russia in 2011, with 74% of the invest-

данных консультантов по ставкам в конкретном

including our own, adopt a policy that best suits their

ments made in Moscow. This is the largest volume

районе, то сегодня они предпочитают устанавли-

business needs.

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ЯНВАРЬ Введен в эксплуатацию БЦ «Юникон». ФЕВРАЛЬ

Объявление о планах расширения Москвы. АВГУСТ Фонд UFG Real Estate выкупает у Capital Group

Владельцы Руснарбанка покупают БЦ «Садко».

ТЦ MetroMarket и два офисных здания, сумма

«Норильский никель» покупает БЦ Marr Plaza.

сделки – более $300 млн.

МАРТ AFI Development отказалась от проекта делового квартала в Кунцево. АПРЕЛЬ «Система-Галс» покупает контрольный пакет акций голландской компании Citer Invest. МАЙ Сбербанк выделяет компании Nazvanie.net $373 млн на достройку «Башни Федерация». Отменена стройка на территории ЗИЛа. ИЮНЬ O1Properties покупает Evocom Plaza. Aurora Group и руководство фонда Skolkovo объявили о планах строительства «Гиперкуба». ТНК-BP продала свою штаб-квартиру – БЦ «Альфа Арбат Центр» – структурам «Промсвязьнедвижимости» за $238 млн. ИЮЛЬ Власти Москвы сокращают плотность будущей застройки в проекте «Большой Сити» до 8 млн кв. м.

«Лаборатория Касперского» арендует 29 846 кв. м в БЦ «Олимпия Парк». Газпромбанк открывает кредитную линию на $345 млн компании «Сити Палас». Нордеа банк открывает AFI Development и «Снегири девелопмент» кредитную линию. Расторжение более 200 инвестконтрактов. СЕНТЯБРЬ Orco Property объявляет о планах продажи части российских активов за 53 млн евро. Девелоперский бизнес «Интеко» переходит к совладельцу БИНбанка за $1,2 млрд. UniCredit Bank открывает Hines кредитную линию на $205 млн на развитие Ducat Place III. Объявлено о возобновлении строительства МФК «Башня Эволюция». Мэрия отменяет решение о строительстве офиса «Газпрома» в Научном проезде. Бизнесмен Надер Надер приобретает половину проекта «Башня Россия».

Фонд Wells REIT II объявляет о планах продажи башни в БЦ «Двинцев». ОКТЯБРЬ Департамент имущества Москвы продает компании «Саттон холдингз» 24,99 % ОАО «Новинский бульвар, 31» за $43,7 млн. ФСК покупает 40 тыс. кв. м в БЦ «Западные ворота» у Evraz Group. ГЗК объявляет о сокращении общей площади ММДЦ «Москва-Сити» на 500 тыс. кв. м. Объявлено о фактическом запрете строительства внутри ТТК до 2016 г. НОЯБРЬ Сбербанк открывает кредитную линию на $394 млн на строительство Mirax Plaza. O1Properties покупает здание фабрики «Большевик» (более $70 млн). Введена в эксплуатацию Imperia Tower. Отказ Альфа-Банка от покупки БЦ «Аквамарин III». О1Properties продает БЦ «Гамма» структурам «Бизнес-Альянса». ДЕКАБРЬ Mail.ru арендует 29 932 кв. м в БЦ SkyLight – это крупнейшая сделка аренды офиса в 2011 году.


22

ОФИСЫ OFFICES

Summing up the results of 2011, we can say that it is ending at the most interesting point – the drama of the impending crisis, coupled with the vigorous policy of the City of Moscow authorities, is forcing the real estate market participants to greet the new year in a state of complete uncertainty.

Unprecedented Uncertainty I

n early 2011, office real estate developers were

lion in the 1st to 3rd quarters of 2011, and year-end figure may well

fairly optimistic, as the trends of the first "post-

reach $6.4 billion. According to the expectations of analysts at Knight

recession" year, that of 2010, promised a further

Frank, the year will end with the total volume of investments into office

increase in the demand for office space, with an

real estate reaching about $2.5-2.7 billion (the floor area of these office

inevitable increase in leasing rates and the return of

investment assets is about 750,000 sqm).

investors to the market, who were willing to acquire projects.

RECORDS AND SETBACKS

The activity of office tenants also did not disappoint us, as the volume of transactions set new records, since 2008. By the end of 2011,the volume of purchased or leased office spaces, by end users, could reach 850,000 sqm (data from S. A. Ricci). In comparison with the figures of

Indeed, 2011 was a record year in terms of the

2010 and 2009, this means an increase of 23% and 135% respectively,

amount of investments flown into commercial

yet the record pre-recession figure (1.65 million sqm) is still unattainable.

real estate: according to Jones Lang LaSalle,

However, it is worth noting that the increased activity of the tenants

investments increased by 134% – up to $5.1 bil-

this year can be explained by a number of objective factors, such as

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


23

Text: Elena Umnikova

the ending of the medium-term leasing agreements for offices, which

THREATS AND OPPORTUNITIES

were made back in 2007-2008. Then we have the additional excite-

In addition to the expected worsening of the

ment caused by the slowdown in new construction, the ban on new

economic situation, which threatens to have an

construction in the city center, as well as further increase in leasing

impact on the demand, rental rates and the activ-

rates, promised by the experts. In other words, the tenants are in a

ities of office real estate developers, much anxi-

hurry to occupy premises in good locations and at a reasonable rate,

ety and excitement have been brought to market

moving from one office to another. Thus, according to Cushman &

participants by the statements and actions of the

Wakefield, only 26% of the total volume of transactions involved

city’s authorities. Starting with the autumn of 2010, the Urban

increases in floor areas, while the needs of the remaining tenants had not changed when they moved. This suggests that the number of new

Planning and Land Commission in Moscow,

tenants or companies, expanding their offices into the Moscow mar-

headed by Mayor Sergey Sobyanin, reviewed

ket is limited.

more than 800 of the 1,300 investment contracts

Against the backdrop of increased activities of tenants and buyers of

for construction projects in Moscow, which had

offices, the graph showing the dynamics of new construction continues

been concluded under the previous mayor of

to have a downward curve. According to Jones Lang LaSalle, by the end

the capital. The Commission canceled the con-

of 2011, the growth in listing will amount to 646,200sqm, almost a third

struction of approximately 7.5 million sqm of real

less than in 2010 and 2.5 times less than in 2009, when the market did

estate, including approximately 2.5 million sqm of

not have time yet to respond to the economic downturn. In 2012, from

office and retail facilities. This autumn another statement was made,

350,000 sqm are expected to be commissioned (data from CBRE) up to 970,000 sqm (Jones Lang LaSalle). The dynamics of commissioning

relating to the limitation of construction in the

will depend on the overall situation in the market, as the commission-

center of Moscow, this time it was a bit more

ing of some objects may be postponed, both due to lack of funding and

specific -there will be no new construction in the

because of the uncertainty developers experience in regard to the future

center until 2016. In five years they plan to devel-

demand for office space.

op architectural regulations for the area bounded

As for office space rents, according to analysts, these have risen in

by Kamer-Kolezhsky Val (ring roads, somewhere

2011 by 8-12%. At the same time, the main growth occurred in the first

overlapping the Third Ring Road). From now on

half year, while in the second half the growth rates were constrained by

the supply of offices in this area will be limited to

the threat of a second wave of the crisis.

existing and completed facilities. Nevertheless, in

Rental rates for offices in the Moscow market vary widely, depending

late November it was announced that the ban will

on the location and quality of the business center. The average market

not affect everyone. AFI Development received

rate in 2011 was $820/sqm per year for ‘Class A’ offices and $385/sqm

three sites for the construction of multifunctional

per year for ‘Class B’ (data from Colliers International).

projects with office sections, with a total area of

Динамика средних ставок аренды офисных площадей в Москве, $ / кв.м / год Dynamics of average leasing rates for office premises in Moscow, $ / sqm / year Класс A / Class A Класс B / Class B

Market trends in Moscow Investments into commercial real estate have increased more than twofold in 2011 and the share of foreign investors in the structure of total investment also increased significantly. The Moscow Urban Planning and Land Commission has reviewed more than half of all investment contracts, signed with the previous administration, and cancelled 344 of them; this review process continues. A ban on new construction in central Moscow was announced – previously approved projects are being completed, and the market is preparing for an acute shortage of offices in the historic city center. Plans to expand the territory of Moscow will be specified within 2 years, and during this period, no construction projects will be allowed in the new areas. In connection with the threat of a new crisis, in the second half of the year banks began to tighten credit conditions, making it difficult for developers to attract funding for their projects. Supply of offices continued to shrink in 2011, due to the decrease in real estate development activities as a result of the 2008 crisis. Tenants became more active in seeking office spaces in 2011, which has led to an increased number of leasing transactions being signed.

1200

1000

800

In 2011, office leasing rates rose on average by 8-12%, while rental rates and growth rates vary greatly, depending on location and quality of the office buildings.

600

400

200

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011F Источник / Source: Jones Lang LaSalle


24

ОФИСЫ OFFICES

170,000 sqm near the Belarusskaya metro stop. This is compensation for the underground project

Динамика объема сделок аренды и покупки офисных площадей конечными пользователями Dynamics of office space lease and purchase by end users

on Tverskaya Zastava Square, which the comПоглощение / Absorption

pany ceded to the city. It is very likely that there will be other exceptions as well. Moreover, in the

Прогноз поглощения / Absorption forecast 2 000 000

center of Moscow there are still ample opportunities for redevelopment, so there will hardly be any complete halt of construction in the center.

1 500 000

The historic announcement, made by the heads of Moscow and Moscow Oblast in the summer

100 000

of 2011, on the expansion of the boundaries of the capital by 160 hectares in the direction of the Kaluga Region, opened up new prospects for real

50 000

estate market participants. However, these are still very uncertain. Over the next two years the

0

picture should become clearer, but for now, the

2006

2007

2008

developers have another reason to wait for a new

2009

2010

2011П/F

Источник / Source: Colliers International

master plan, and for new opportunities.

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011 JANUARY Commissioning of the Unicom BC on Plekhanov St. FEBRUARY Owners of the Russian People's Bank buy the Sadko BC on Zemlyanoi Val. NPF Norilsk Nickel buys the Marr Plaza BC. MARCH AFI Development quits its project in Kuntsevo, due to uncertainty with permits from Moscow authorities. Capital Group starts developing its second site in the Moscow-City with an MFC project Sistema-Hals will build an MFC on the site of the Sport Hotel in Moscow. APRIL VTB bank creates a new structure – VTB Real Estate. Sistema-Hals buys the controlling stake in Citer Invest, investing in Moscow-City's transportation hub. MAY Sberbank allocates $373 million to the company Nazvanie.net for the completion of the Federation Tower. Hines Global REIT purchases the Gogolevsky BC from the Fleming Family Fund at the price of $100 million. Hines carries out negotiations to sell Ducat Place III to Sponda or Union Invest. The Turkish Enka Group announces its plans to replace the Capitoliy SC in Kuntsevo with an MFC. JUNE

TNK-BP sells Alfa Arbat Center BC for $238 million to the structurs of Promsvyaznedvizhimost. O1Properties purchases the Evokom Plaza BC. JULY The Moscow authorities limit future development in the Bolshoy City project to 8 million sqm, i.e. by 50%. Sergey Sobyanin and Boris Gromov announced plans to expand Moscow by 160 hectares. The Crystal Tower project is changed by its developer Coalco into apartments rather than offices. Construction resumes on the East and Federation towers in the Moscow-City. The Constellation Aquarius Holding Company announces a 40,000-sqm MFC on Kremenchugskaya. AUGUST UFG Real Estate Fund buys the MetroMarket SC and two office s from the Capital Group for over $300 mln. Kaspersky Labs leases 30,000 sqm in Olympia Park. Moscow City Hall waives the New Ring of Moscow program of construction on 60 skyscrapers. Gazprombank lends $345 million to City Palace for the Evolution Tower MFC in the Moscow-City. The Mayor of Moscow announces the cancellation of more than 200 investment contracts in the capital. SEPTEMBER Orco Property Development Group announces plans to sell most of its Russian assets for 53 million EUR.

Aurora Group and Skolkovo Foundation announce

The Inteco Company goes to the co-owner of

plans to build the first transformer complex Hypercube.

Binbank, Mikhail Shishkhanov for $1.2 billion.

VTB Capital completes the acquisition of shares in the office centers White Square and White Gardens.

UniCredit Bank lends $205 million to Hines over 5 years, to complete the Ducat Place III Business Center.

VTB is prepared to provide $350 million to Coalco to build the Iskra BC on Leningradsky Prospekt. Finnish company Sponda formed Russian Invest Co. for investing in Moscow and St. Petersburg's properties. The entrepreneur Nader Nader purchases half of the Russia Tower project from Shalva Chigirinsky. OCTOBER The City of Moscow for $43.7 million sells 24.99% of the “31 Novinsky Boulevard to Sutton Holdings. Federal Grid Company (FGC) buys 40,000sqm in the Western Gate Business Park from the Evraz Group. UrbanPlanning Committee announces reduction of total area of MIBC Moscow-City by 500,000 sqm. The ban on construction within the Third Transport Ring until 2016 is announced. NOVEMBER The volume of canceled office construction projects in the center of Moscow reaches 1 million sqm. AEON Corporation sells the office buildings“German Quarter” and Nagatinsky, with a total area of 90,000 sqm, to theSviaz-Bank and the Marins Group. Sberbank opens a$394 million credit line for the construction of the Mirax-Plaza building. O1Properties buys the Bolshevik Factory on Leningradsky Prospekt for more than $70 million. Imperia Tower has been commissioned. AFI Development is allowed to develop 170,000 sqm of offices near Belarusskaya Subway. DECEMBER Mail.ru leases 29,932 sqm in SkyLight – this is the biggest office lease deal in 2011.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


25


28

ТОРГОВЛЯ TRADE

Эра дефицита В 2011 году в Москве было построено рекордно малое количество торговых площадей. Столь сильное снижение объема ввода торговых площадей связано в первую очередь с отголосками кризиса, когда девелоперы массово остановили стройки, а возобновлять их начали лишь в 2010 году. Впрочем, тенденция размораживания строек характерна больше для регионов, чем для Москвы, где устанавливаются новые порядки и строительство крупных торговых центров стало практически невозможным.

Т

орговых центров в России строится все

останавливали стройки, что и отразилось на нынешних показателях. Так,

меньше. По данным INFOline, в 2011 году в стране

например, строительство таких комплексов, как GoodZone или River Mall,

было построено всего 990 тыс. кв. м торговых

которые планировалось сдать в 2010–2011 годах, началось совсем недав-

площадей, в то время как в 2010-м – 1,27 млн кв. м.

но, поэтому сроки их ввода в эксплуатацию перенеслись на более позд-

Наиболее сильно просели объемы ввода торговых

ний срок. Другие девелоперы, которые даже не замораживали стройки,

центров в Москве: по оценкам Colliers International,

вынуждены были замедлить темпы строительства своих объектов, так как

в 2011 году на московский рынок вышло не более

на рынке царила полная неопределенность, а потребность в торговых цент-

300 тыс. кв. м торговых площадей, что на 40 % мень-

рах вызывала сомнения. Тем не менее в 2010 году стало очевидно, что на

ше, чем в 2010 году. При этом ввод сразу нескольких

рынке торговой недвижимости возникает дефицит помещений, что прояви-

комплексов был перенесен с 2011 на 2012 год.

лось уже в 2011 году. Именно поэтому в Москве заполняются все объекты:

Столь резкое сокращение объемов строитель-

даже «Афимолл Сити», который эксперты назвали далеко не самым удач-

ства торговых центров – результат сразу несколь-

ным объектом, был заполнен арендаторами почти полностью, несмотря

ких факторов. В первую очередь это, конечно,

на то что будущее проекта вызывает много вопросов, а от арендаторов уже

кризис. В 2008–2009 годах девелоперы массово

поступило множество нареканий.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


29 Текст: Антон Андреев Торговые центры, введенные в 2011 году в Московском регионе Shopping centers commissioned in the Moscow area in 2011

Город

Название

Статус

GLA, кв. м

City

Name

Status

GLA, sqm

Москва

«Афимолл Сити»

Открыт

Moscow

AFIMALL CITY

Open

Москва

«Северное сияние»

Открыт

Moscow

Severnoye Siyanie

Open

12 250

Москва

ТЦ в Бутово (Веневская ул., 27)

Moscow

Butovo SC (27 Venevskaya St.)

Строится Under Construction

23 000

Москва

«Отрада»

Moscow

Otrada

Строится Under Construction

70 000

Чехов

«Карнавал»

Chekhov

Karnaval

Строится Under Construction

23 000

Дубна

«Маяк»

Dubna

Mayak

Строится Under Construction

10 300

Дмитров

«Центр»

Dmitrov

Center

Строится Under Construction

11 000

114 000

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Из-за очень небольшого объема нового строи-

Впрочем, на такие нюансы стараются не обра-

вакантных площадей в качественных московских

тельства список крупнейших девелоперов России

щать внимания. Вместо крупных торговых центров,

торговых центрах (например, «Европейский»,

по итогам 2011 года практически не претерпел изме-

влияющих на трафик, Москву хотят застроить

«Атриум» и т. д.) составил 0 %, а в среднем

нений. Так, по данным INFOline Developer TOP-100,

магазинами шаговой доступности и районными

по рынку не превысил 3 %. В то же время ставки

крупнейшими девелоперами по итогам 2011 года

торговыми центрами (соответствующая программа

аренды пока не отреагировали на дефицит поме-

стали IKEA (15 торговых центров площадью более

была подготовлена в 2011 году), с помощью кото-

щений (по данным компании «Магазин Магазинов

2 млн кв. м), «Ташир» (18 объектов на 1,2 млн кв. м) и

рых планируется нивелировать дефицит торговых

в ассоциации с CBRE»).

холдинг «Адамант» (25 ТРЦ площадью около 800 тыс.

площадей в столице. По данным ASTERA Moscow

кв. м). Именно эти три компании уже в течение трех

в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец

лет возглавляют список крупнейших собственников

2011 года общая площадь торго-

торговой недвижимости Москвы и, видимо, будут

вых центров Москвы составила

возглавлять его и дальше, так как все грандиозные

6,027 млн кв. м, а обеспеченность

докризисные планы девелоперов застроить торго-

москвичей торговыми площадями

выми центрами всю Россию остались на бумаге.

остается почти в два раза ниже,

Кроме того, масштабного строительства торговых центров в Москве уже не предвидится: коман-

чем в Европе.

В 2011 году уровень цен на торговые площади оставался стабильным, а незначительный рост

Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы в зависимости от профиля арендатора в III квартале 2011 года Average rental rates in Moscow's shopping centers depending on tenant's profile in Q3 2011

Профиль арендатора Tenant's Profile

Пока объемы ввода торговых

Ставки аренды, $/кв. м в год Rental rates, $/sqm/year

«Якоря» Anchors

да нового мэра решительно настроена на борьбу

площадей неуклонно пада-

с крупными торговыми комплексами. Так, еще

ют, торговые операторы все

Продукты Products

120–300

в конце 2010 года мэр Москвы заявил, что в городе

активнее ищут новые поме-

было остановлено строительство 400 тыс. кв. м

щения. Так, только в 2011 году

Бытовая техника Household appliances

170–400

торговой недвижимости, и в течение 2011 года эти

на российский рынок вышло

200–350

цифры только росли. Правда, не обошлось и без

сразу несколько крупных сетей,

Спорттовары Sporting goods

двойных стандартов: так, группе «Ташир» совмест-

самыми известными среди кото-

Детские товары Children's goods

180–300

но с китайской госкорпорацией все-таки разреши-

рых являются American Eagle

ли построить рынок площадью около 100 тыс. кв. м

и Victoria’s Secret. Кроме того,

в районе ТЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а Году

свое развитие продолжили и уже

Нисанову и Зараху Илиеву был дан зеленый свет

работающие на рынке операто-

Обувь Footwear

300–2000 700–3000

на строительство крупного развлекательного ком-

ры. Однако дефицит помещений сдерживает темпы развития опе-

Детские товары Children's goods

600–1200

плекса в районе ВДНХ. Появление этих проектов вдвойне сомнительно, так как основной причиной

раторов и вынуждает их активнее

запрета торговых строек в мэрии называют борьбу

осваивать регионы, где ставки

Фуд-корт Food court

с пробками, но появление огромных комплексов

аренды и уровень конкуренции

Кинотеатр Cinema

на и без того перегруженных шоссе не совсем впи-

ниже. По данным S. A. Ricci,

Развлечения Entertainment

сывается в эту концепцию.

по итогам 2011 года уровень

Торговая галерея Shopping gallery Одежда Clothing

Фуд-корт, развлечения Food court, entertainments

1000–3000 120–250 90–180 Источник / Source: Colliers International


30

ТОРГОВЛЯ TRADE Топ-5 крупнейших девелоперов России (по показателю GLA торговых объектов, принадлежащих компании) Top five biggest Russian developers (in terms of GLA of retail properties owned by a company)

наблюдался лишь на самые востребованные площади. Тем не менее в нынешних условиях объекты торговой недвижимости становятся очень лик-

Компания Company

Количество объектов Number of properties

Площадь (GLA), тыс. кв. м GLA, thousand sqm

«ИКЕА Мос» IKEA Mos

15

1 501

ГК «Ташир» GC Tashir

18

712

ГК «Адамант» GC Adamant

25

508

ГК «Регионы» GC Regions

19

342

ENKA

12

288

Источник / Source: INFOLine

видным и интересным активом для инвесторов. Именно поэтому в 2011 году было заключено сразу несколько крупных сделок купли-продажи торговых центров. Так, компания «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных летом закрыла сделку по приобретению торговых центров «Горбушкин двор» и «Филион» (около $500 млн). Кроме того, структуры группы «БИН» приобрели торговые центр «Калужский» (примерно за $300 млн), а UFG Real Estate выкупил у Capital Group один из торговых центров MetroMarket. По мнению экспертов, 2011 год заложил основу для роста числа сделок с торговыми центрами в 2012 году, а инвесторы будут готовы платить собственникам хорошую премию за качественные проекты, рассчитывая на рост ставок аренды, который может начаться уже в следующем году.

Тренды рынка Запуск строек торговых центров, которые были остановлены в кризис. Рекордное снижение объема строительства торговых центров в Москве и России. Выход на рынок сразу нескольких новых ритейлеров, которых ждали на российском рынке уже давно. Открытие торгового центра «Афимолл». Проблемы с арендаторами комплекса. Изменение политики новой мэрии: борьба со строительством крупных объектов торговой недвижимости в столице, запрет строек. Появление программы развития районных торговых центров и магазинов шаговой доступности. Стабилизация ставок аренды на московском рынке и начало их небольшого роста. Снижение уровня вакантных площадей до 3,5%.

Какое событие 2011 года повлияло на сектор торговой недвижимости в большей степени? What event had the greatest impact on the retail reale state sector in 2011? блему – нехватку именно качественных, про-

market participants, but became expressed in real

фессионально управляемых торговых центров.

projects only in 2011 – outlet centers. The construc-

Поэтому мы видим в перспективе серьезную

tion of two significant projects – the Fashion House

Вера Сецкая,

диверсификацию рынка торговых центров

on Leningradskoe Highway and the Outlet Village

президент GVA Sawyer

по качеству, управлению, и, соответственно,

on Ryazansky Prospekt has begun, marking a new

Vera Setskaya

уровню арендных ставок. А собственники нач-

stage in retail real estate market development.

– В течение всего года явно возрастала актив-

нут усиленную работу по улучшению объектов:

The growing demand for retail space in the market

ность ритейлеров по развитию торговых сетей.

проведение реконцепций, усиление маркетинга

highlighted another urgent problem – the lack of quality,

Причем не только в миллионниках, но и в регио-

ТЦ, тщательный выбор УК, гибкая политика

professionally managed shopping centers. Therefore,

нальных городах с количеством населения при-

взаимодействия с арендаторами и т. п.

we can see in the future a serious diversification of the

мерно 100–300 тыс. человек.

Значимыми событиями можно назвать откры-

shopping centers market according to quality, manage-

тие крупных торговых центров – ТРЦ «Афимолл

ment, and accordingly, the level of rents. In addition,

торговой недвижимости, которое уже давно

Cити» на территории ММДЦ «Москва-Сити»

the owners will intensify their work to improve facilities:

обсуждалось рынком, но в реальных проектах

общей площадью 180 тыс. кв. м и ТПУ

carrying out re-conceptions, increasing the marketing

выразившееся именно в 2011 году, – аутлет-

«Планерная» – GLA около 50 тыс. кв. м. /

of their shopping centers, choosing carefully the appro-

центры. Началось строительство двух знаковых

– Throughout the year, the activity of retailers, relat-

priate management company, creating a flexible policy

проектов – Fashion House на Ленинградском

ed to the development of commercial networks,

of interaction with tenants, etc.

шоссе и Outlet Village на Рязанском проспекте,

has obviously increased, and not only in the mega

что ознаменовало новый этап развития рынка

cities, but also in regional cities with populations of

City in the Moscow-City, with a total area of

торговой недвижимости.

around 100,000 – 300,000.

180,000 sqm and TPU Planernaya with a GLA of

Отдельно стоит отметить новое направление

Рост спроса на торговые площади со стороны ритейлеров высветил на рынке острую про-

We should also mention the new format of retail real estate, which has long been discussed by

The opening of large shopping centers AFIMALL

approximately 50,000 square meters, may also be called significant events of the year.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


31


32

ТОРГОВЛЯ TRADE

Александр Попов, генеральный директор ОАО «Модный Континент» (INCITY)

properly; they analyze business reputation of prop-

opened in the third quarter of 2011, and show a

erty owners that lease their space, etc. Generally, the

fairly high growth in sales. MEGA SCs are opening

unpleasant story of AFIMall helped the retail real estate

by phases. We expect both complexes to be fully

market develop in a more civilized way.

operational in the first quarter of 2012. Thus, includ-

Alexander Popov

ing the newly opened facilities, 14 IKEA stores and 14 MEGA SCs are open in Russia as of today.

– Довольно важным моментом стало открытие ТРК «Афимолл Сити». Яркий проект, который

Пер Вендшланг,

громко о себе заявил и привлек крупных игроков думанной концепцией, неподготовленностью

генеральный директор «ИКЕА» в России и СНГ

по многим аспектам и техническими проблема-

Per Wendschlang

рынка, оказался «мыльным пузырем» с непро-

Виталий Ефимкин,

ми, которые нанесли вред многим арендаторам,

– В 2011 году мы достигли хороших результатов:

вице-президент ГК «Ташир»

в том числе и нам. Но это был хороший урок!

открыли сразу два новых магазина «ИКЕА» и тор-

Vitaly Efimkin

Теперь ритейлеры тщательнее анализируют

говых центра «Мега» в новых регионах России –

– Знаковым событием стал запрет столичных

предложения по торговым площадям, деталь-

в Уфе и Самаре, число посетителей магазинов

властей на строительство новых ТРЦ в преде-

нее прорабатывают договоры, внимательнее

«ИКЕА» и торговых центров «Мега» постоянно

лах ТТК. Это событие закономерным образом

изучают деловую репутацию компаний-

растет, значительно увеличился объем продаж.

увеличило инвестиционную активность на сто-

арендодателей. Так что нелицеприятная история

Мы очень рады, что концепция «ИКЕА» оказалась

личном рынке, так как отсутствие нового пред-

с «Афимоллом» послужила постепенному раз-

близка миллионам россиян, поэтому мы при-

ложения повлечет за собой дальнейший рост

витию более цивилизованного рынка. /

няли решение о строительстве как минимум трех

ставок в действующих объектах. В частности,

– The opening of AFIMall SEC was a very important

отдельно стоящих магазинов «ИКЕА» в Москве.

ГК «Ташир» в сентябре закрыла сделку по приоб-

event of the year. However, this large-scale ambitious

Посетителей торговых центров «Мега» также

ретению строящегося ТРЦ на Шереметьевской

project, which attracted a number of key market play-

ждут изменения: обновленные торговые галереи

ул., отличающегося удачным расположением

ers, appeared to be another "bubble" with a weak con-

и новые арендаторы. Надеемся, нам удастся всех

и хорошей транспортной доступностью. /

cept and a number of technical problems that negative-

приятно удивить новыми именами, интересными

– An important event was the prohibition imposed by

ly affected many tenants including ourselves. On the

мероприятиями и улучшенной инфраструктурой. /

the city’s authorities on new shopping centers within

other hand, this was a good lesson for all of us! Now,

– The opening of IKEA stores and MEGA Shopping

the Third Ring Road. This event naturally increased

retailers pay more attention to the analysis of available

Centers in Samara and Ufa were important and

the investment activities in the capital city market, and

retail space. They work out corresponding agreements

long-awaited events for us. IKEA stores were

combined with a shortage of new supply, this will lead

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ЯНВАРЬ Закрытие сделки по покупке X5 Retail Group сети «Копейка» за 50 млрд рублей. Сеть Victoria’s Secret объявила о планах выхода на российский рынок. ФЕВРАЛЬ ОАО «Дикси» договорилось о покупке сети «Виктория» примерно за 25 млрд рублей. МАРТ Гендиректор и совладелец X5 Retail Group (сети «Перекресток», «Пятерочка», «Карусель») Лев Хасис покинул компанию и перешел на работу старшим вице-президентом компании Walmart. АПРЕЛЬ

Открытие в Москве первого магазина сети American Eagle в ТЦ «Афимолл Сити», позже

СЕНТЯБРЬ X5 Retail Group договорилась о покупке

были открыты магазины в «Мега-Химки»

розничной сети «Остров» за $38 млн.

и «Европейском».

ОКТЯБРЬ

Группа «БИН» приобрела ТЦ «Калужский»

Группа «Ташир» приступила к строитель-

у компании Z-Built и MCG примерно за $300 млн.

ству китайского рынка на Алтуфьевском шоссе.

ИЮНЬ

Соинвестором проекта стала китайская ком-

ООО «Комплексные инвестиции» приобрело ТЦ «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» у МТЗ «Рубин» примерно за $400–500 млн. ИЮЛЬ Девелопер Capital Group продал три ТЦ «Метромаркет» инвестгруппе «РМБ». Московские власти предложили концепцию

пания «Шифэн». НОЯБРЬ Александр Мамут и Евгений Бутман создают холдинг Ideas4retail, который будет заниматься развитием розничных сетей Mamas & Papas, Hamley’s и Imaginarium.

Переговоры группы «Ташир» о покупке

развития торговли в столице, согласно которой

ТРЦ им. Райкина у группы «ОПИН» Михаила

в городе должны строиться районные торговые

Прохорова. Сделка была закрыта в сентябре.

центры и магазины шаговой доступности.

компанией «Русское Золото» Митинского

МАЙ

АВГУСТ

радиорынка. Основным претендентом на актив

Открытие ТЦ «Афимолл Сити» девелопера AFI Development.

Девелопер Capital Group продал последний «Метромаркет» и БЦ «Конкорд» фонду UFG.

ДЕКАБРЬ Появилась информация о планах по продаже

является ООО «Комплексные инвестиции» Юрия Хотина.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


33

to further leasing rate increases in already operating

матов (Auсhan, Castorama, «Старик Хоттабыч»,

for retail chains was seeking new development

facilities. In particular, in September, the Tashir Group

«Связной» и др.). Некоторые бренды, например

opportunities and new formats – Auchan, Castorama,

of Companies finalized its purchase of an SEC that

«Эльдорадо», проводят ребрендинг. География

Starik Khottabych, Svyaznoy, etc. Some brands,

is still under construction on Sheremetyevo Street,

экспансии торговых сетей расширилась. Москва

such as Eldorado, are working on rebranding their

which is distinguished by a good location.

по-прежнему остается лидером, но большой

stores. The retail networks are also expanding

интерес вызывают Екатеринбург, Новосибирск,

geographically. Moscow is still the leader, but there is

крупные города ЮФО России. При высоком

big interest in Yekaterinburg, Novosibirsk, and cities

спросе на торговую недвижимость надо отметить,

in the South of Russia. It should be noted that today

что ритейлеры стали очень избирательными

retailers have become very selective in choosing

директор по развитию Finn Flare

при выборе мест для размещения своих мага-

sites for the placement of their stores, and thus they

зинов, что на фоне существующего дефицита

are stimulating further development of the retail real

Sergey Galerka

Сергей Галерка,

качественной торговой недвижимости стимули-

estate market. The projects, frozen during the crisis of

– 2011 год в целом был достаточно успешным

рует дальнейшее развитие рынка. Продолжается

2008, are being restarted, and even new projects have

для нашей компании. Мы продолжаем открывать

разморозка проектов, начатых до кризиса,

been announced. The most intensively developing

новые магазины в лучших торговых центрах

активно стали появляться новые проекты.

format is that of retail and entertainment centers. The

Москвы, Санкт-Петербурга и регионах, всего

Наиболее интенсивно развивается формат ТРЦ.

entertainment component has now become a tool

в этом году мы открыли 31 магазин собственной

Развлекательная составляющая является сегод-

in competition between shopping centers, and it is

розничной сети в России.

ня инструментом в конкурентной борьбе между

becoming more diverse, aimed at a broad audience.

ТЦ и становится все более разнообразной,

In 2011, investment activities increased significantly

это совершенно нормальное явление, например,

направленной на широкую аудиторию. В 2011 году

in cre market. We should also note the impact of the

сейчас у нас высокий сезон, мы активно продаем

существенно выросла инвестиционная активность

decisions by the Moscow authorities on the plans of

зимнюю коллекцию одежды. В целом год можно

на рынке торговой недвижимости. Необходимо

retail real estate market players. In particular, these

назвать достаточно успешным, хотя прослежива-

отметить инициативы московских властей, кото-

involve the battle with street kiosks, ban on the

ются общие тенденции к стагнации спроса. /

рые внесли свои коррективы. В частности, речь

construction of new large retail real estate objects

– On the whole, the year 2011 was quite a successful

идет о борьбе с ларьками, запрете на строитель-

within the TTR, the battle against disorderly markets,

time for our company. We continued to open new

ство крупных объектов коммерческой недвижи-

and the expansion of the capital city’s territory.

stores in the best shopping centers of Moscow, Saint

мости в рамках ТТК, борь-

Petersburg and the regions. This year we opened

бе с нецивилизованными

31 new network owned stores in Russia. In fashion-

рынками, увеличении

retail, the demand always undulates, and this is quite

территории столицы. /

normal. For example, we are now in the high season,

– On the whole, the year

and thus are actively selling winter collections. On

2011 was good for retail real

the whole, the year can be called quite successful,

estate market players. As

although the general trends can be attributed to the

of today, retail is the most

stagnation of demand.

actively growing segment

В fashion-ритейл спрос всегда волнообразный,

of the cre market in Russia. The retail market, together with international and

Анна Ширяева,

local retailers, continues to

генеральный директор «Магазин Магазинов/CBRE»

develop. The global crisis

Anna Shiryaeva

not yet manifested itself in

– 2011 год для игроков рынка торговой недви-

in the retail business has Russia. For most retailers,

жимости был неплохим. На сегодняшний день

sales figures have shown

это наиболее активно развивающийся сегмент

positive trends during the

коммерческой недвижимости в России. У боль-

year. New players have

шинства ритейлеров объемы продаж показывали

entered the market. Among

позитивную динамику в течение года. На рынок

the most famous names we

вышли новые игроки. Из наиболее громких имен

can mention American Eagle

могу выделить American Eagle Outfitters, Banana

Outfitters, Banana Republic

Republic и Victoria’s Secret. Одним из трендов этого

and Victoria's Secret. One

года для торговых сетей стал поиск новых фор-

of the trends of the year


34

ТОРГОВЛЯ TRADE

The era of deficits A record low amount of retail premises will be built in Moscow in 2011 – no more than 300,000 sqm, which is 20% less than in the recession year of 2009 and 40% less than in 2010. Such a strong decline in the commissioning of retail premises is primarily due to the echoes of crisis of 2008-2009, when developers stopped construction en masse, and resumed work only in 2010. However, the trend to unfreeze construction projects is more typical of regions than of Moscow, where Sergey Sobyanin’s team has established a new scheme, and the construction of large shopping centers has become almost impossible.

T

hey are building less and less shopping centers

in Russia. According to Infoline Analitika, in 2011 there

onto the market in Moscow, which is 40% less than in

Mall, which were planned to be commissioned in

2010. And the commissioning of several complexes

2010-2011, was started only recently, so the tim-

was shifted from 2011 to 2012.

ing of their commissioning has been shifted to a

Such a sharp decline in the construction of

later date. Other developers, who did not freeze

were constructed only 990,000 sqm of shopping

shopping centers is the result of several fac-

their construction projects, were forced to slow

centers in the country, while in 2010 this figure was

tors. In the first place, it is certainly the crisis. In

down the pace of work on their facilities, because

1.27 million sqm. The volumes of commissioned

2008-2009, developers stopped their construc-

of total uncertainty in the market and of the future

shopping centers in Moscow have been greatly

tion projects en masse, which is reflected in the

need for shopping centers. However in 2010 it

reduced.In 2011; according to Colliers International,

current indicators.For example, the construction

became obvious that there was a deficiency of

less than 300,000 sqm of new retail premises came

work on such complexes as Hudson or River

retail premises in the real estate market, which

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


35 Text: Anton Andreev

was felt in 2011. That is why in Moscow all the objects are now filled to the brim. Even AFIMall, which experts said was by far not the most successful project, is almost entirely filled, despite the fact that the future of the project raises many questions, and tenants have many complaints. Due to the very small amount of new constructions, the list of the largest developers in Russia has remained practically unchanged in 2011. Thus, according to Infoline Developer Top-100, by the results of 2011, the largest developers are IKEA (15 shopping centers with a cumulative area of more than 2 million sqm), Tashir (18 facilities totaling 1.2 million

Market trends Construction work resumed on many shopping center projects that had been frozen during the recession. Record decline in the volume of new construction of shopping centers in Moscow and Russia. After waiting for a long time, there was a simultaneous entry onto the Russian market by several new retailers. The opening of the AFIMall City Shopping Center and problems with tenants of the complex.

sqm) and the Adamant Holding Company (25 shopping centers totaling about 900,000 sqm). During the last three years these three companies topped the list of the largest owners of retail real estate in Moscow and,

Moscow City Hall changed its urban planning policies to fight against the construction of large shopping centers in the capital, and prohibited many new construction projects.

apparently, will maintain their positionsin the future, since all the grandiose pre-recession plans of real estate developers to build shopping

A new program implemented for the construction of small neighborhood shopping centers and convenience stores.

centers throughout Russia still remain on paper. In addition, new large-scale shopping centers are no longer expected in Moscow, since the new mayor’s team is determined to war on large

Stabilization of leasing rates in the Moscow market and even a trend toward modest price hikes, with vacancy rates going down to 3.5%.

shopping malls. Thus at the end of 2010, the mayor of Moscow said that the city had stopped the construction of 400,000 sqm of retail real

The final emergence of these projects onto

estate, and these figures only grew in 2011.True, this did not apply

the market is doubly doubtful, since Moscow

to everyone.The Tashir Group, in a joint venture with a Chinese State

City Hall claims that the fight with traffic jams

Corporation, was allowed to create the market space of approximately

is the main reason behind the prohibition of

100,000 sqm in the RIO Shopping Center on Dmitrovka Street. In addi-

large-scale retail property construction, but the

tion, God Nisanov and Zarah Eliev were given the green light for the

appearance of large complexes, on already con-

construction of a large entertainment complex with an area of about

gested highways, does not fit into this concept

300,000 sq m near the National Exhibition of Economic Achievements.

at all.


36

ТОРГОВЛЯ TRADE

However, they are trying to ignore such niceties.

market, the most famous of which being American Eagle and Victoria's

Instead of large shopping centers, affecting the

Secret. In addition, already existing operators continued their development

traffic, the municipality wants to cover Moscow

on the market. However, the shortage of space is hindering the pace of

with convenience stores and neighborhood

development and forcing them to actively explore regions, where the leas-

shopping centers (the corresponding program

ing rates and the levels of competition are lower. According to S. A. Ricci,

was prepared in 2011), which are expected to

on the basis of the results of 2011, the vacancy rates in high-quality shop-

reduce the shortage of retail spaces in the capi-

ping centers in Moscow (for example the Evropeisky, Atrium, etc.) was 0%, and the market average has not exceeded 3%. At the same time, rents have not yet responded to the shortage of spaces, according to Magazin

Instead of large shopping centers, affecting the traffic, the municipality wants to cover Moscow with convenience stores and neighborhood shopping centers

Magazinov, a CBRE affiliate. In 2011, prices for retail space have remained stable, while a slight increase was observed only in the most popular premises. However, under current conditions,retail real estate objects have become very interesting and liquid assets for the investors. That is why in 2011,

tal. According the ASTERA in an alliance with

several large purchase and sale transactions have been signed. Thus, the

BNP Paribas Real Estate, at the end of 2011,

Integrated Investment Company, owned by Yuri and Alexey Hotinyh, this

the total area of shopping centers in Moscow

summer finalized their transaction for the shopping centers Gorbushkin Dvor

amounted to 6.027 million sqm, and that makes

and Filion (worth about $500 million). In addition, the BIN Group acquired

the provision of Muscovites with retail spaces

the Kaluga Shopping Center (for about $300 million) and UFG purchased

almost twice lower than in Europe.

from the Capital Group the Metromarket Shopping Center. "According to

While the volume of commissioned retail prem-

the experts, the year 2011 laid the foundations for growth in a number of

ises has been steadily falling, retailers are increas-

transactions involving shopping centers in 2012, and investors will be willing

ingly looking for new premises. Thus, just in 2011,

to pay premiums to the owners of good quality projects, hoping to cash in on

several large networks came onto the Russian

the increase in leasing rates, which may begin as early as next year.

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011 JANUARY Transaction is finalized in the purchase by the X5 Retail Group of the Kopeyka network for 50 billion rubles. The world famous Victoria's Secret chain announces plans to enter the Russian market. FEBRUARY

Shopping Center, and subsequently stores were also opened in Mega-Khimki and Evropeisky. The BIN Group, headed by Mikhail Shishkhanov, acquired the Kaluga SC, from the Z-Built Company and MCG of Pavel Fuchs, for about $300 million. JUNE Complex Investments LLC, headed by Yuri Khotin

SEPTEMBER X5 Retail Group has agreed to purchase the Ostrov retail chain for $38 million OCTOBER The Tashir Group started construction on the Chinese market on Altufyevskoye Highway, with the co-investor in the project being the Chinese

Dixy, the company developing a retail network

acquired the Gorbushkin Dvor Shopping Center and

company Shifen.

of the same name, agreed to purchase the Victoria

the Filion SEC from the MTZ Rubin for about $400-

NOVEMBER

network for about 25 billion rubles.

500 million

MARCH

JULY

Irreplaceable CEO and co-owner of X5 Retail

The developer Capital Group sold three

Alexander Mamut and Evgeny Butman created the Ideas4retail Holding, which will be involved in the development of the retail

Group (Perekriostok, Pyaterochka & Carousel net-

Metromarket Shopping Centers to the RMB

networks Mamas & Papas, Hamley's and

works) Lev Khasis left the company for Wall Mart.

Investment Group

Imaginarium.

APRIL Tashir Group is planning to purchase the

Moscow authorities proposed a new concept

InfoLine published the rating of the largest retail

for retail development in the capital, according

real estate developers, with the first places being

Raikin SC from the OPIN Group, owned by Mikhail

to which the city will require the construction of

occupied by IKEA, Tashir and Adamant.

Prokhorov.

small district shopping centers and convenience

DECEMBER

MAY

stores.

The opening of the AFIMall Shopping Center by AFI Development. The opening of the first store by the American Eagle network in Moscow took place in the AFIMall

AUGUST The developer Capital Group sold its last

There are reports of plans to sell the companies Russian Gold and Mitinskiy Radiorynok, with the main contender for these assets being

Metromarket SC on Shabolovka Street and the

Comprehensive Investments headed by Yuri

Concord Business Center to the UFG Fund.

Khotin.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


37


38

СКЛАДЫ WAREHOUSES

Мест нет! В этом году складской рынок развивался примерно так, как предполагали аналитики год назад. Дефицит площадей вырос, а новых складов почти не появилось. Тем не менее участники рынка складской недвижимости жалуются на проблемы с финансированием. РЕКОРДНЫЙ АЖИОТАЖ

Основные тенденции

Во втором полугодии предложение практиче-

Складской рынок в 2011 году достиг крупнейших за последние пять лет показа-

ски иссякло, в результате объем арендованных

телей по поглощению площадей. За первые три квартала объем арендованных

и купленных площадей уже в III квартале 2011 года

и купленных площадей составил, по данным Jones Lang LaSalle, 1,082 млн кв. м.

сократился по сравнению с предыдущим периодом

Ожидается, что к концу года совокупный объем составит 1,3 млн кв. м.

и составил 319,6 тыс. кв. м. Основными причина-

Ажиотаж соседствовал с небольшим объемом новых площадей, вышед-

ми 42 % снижения стали: отсутствие свободных

Ввод новых площадей

ших на рынок. За первые три квартала общая площадь складов увеличи-

площадей, достаточно высокий уровень ставок.

111 000 кв. м

лась на 200 тыс. кв. м складских площадей. Главным образом речь шла

В такой ситуации выросла популярность сделок

Уровень вакантности

о небольших проектах. В качестве примеров можно вспомнить введенные

предварительной аренды (в III квартале их доля

1,5 %

в эксплуатацию во второй половине этого года последнее здание в про-

составила 30 %). Отдельной строкой идут холо-

Спрос

екте «Белая Дача» (32 тыс. кв. м) или также последнее здание в проекте

дильные склады. Оценочная доля качественных

19 600 кв. м

«ПНК-Чехов» (40 тыс. кв. м). В результате к концу III квартала доля вакант-

холодильных складов в общем предложении

Максимальные ставки

ных площадей снизилась, по данным Knight Frank, до 1,5 % (120 тыс. кв. м).

составляет около 5 %. Надо оговориться, что при

Наиболее востребован оказался класс А, где свободно около 30 тыс. кв. м

подсчете доли существует несколько трудностей.

(0,6 % от общего объема качественных складских помещений в Московской

Во-первых, все еще нет четкой классификации

области). Это площади, вышедшие на рынок в III квартале и еще не нашед-

по классам холодильных и морозильных поме-

шие арендаторов (всего в III квартале была введена в эксплуатацию

щений, таким образом, различные компании

91 тыс. кв. м высококачественных складских объектов).

дают различные оценки. Во-вторых, до сих пор

$135/кв. м в год Источник / Source: JLL

большинство холодильных складов представляют

Ключевые объекты, выходящие на рынок в 2011 году (источник: Knight Frank Research, 2011) Key projects delivered to the market in 2011 (Source: Knight Frank Research, 2011) Название

Расположение

Площадь, кв. м

Девелопер

Name

Location

Total area, sqm

Developer

собой хладокомбинаты советской постройки, которые не относятся к качественным холодильным складам, но не учитывать которые невозможно из-за широкой распространенности.

«ПНК-Внуково» PNK-Vnukovo

Боровское ш., 20 км от МКАД Borovskoe Motorway, 20 km past MKAD

Логопарк «Климовск» Logopark Klimovsk

Симферопольское ш., 21 км от МКАД Simferopolskoe Highway, 21 km past MKAD

55 000

Raven Russia

«ПНК-Чехов» PNK-Chekhov

Симферопольское ш., 49 км от МКАД Simferopolskoe Highway, 49 km past MKAD

39 500

PNK Group

«Инфрастрой Быково» Infrastroy Bykovo

Новорязанское ш., 19 км от МКАД Novoryazanskoe Highway, 19 km past MKAD

34 000

Инфрастрой «Быково» Infrastroy Bykovo

100 000

PNK Group

Доля холодильных складов за этот год существенно не изменилась, новых мультитемпературных помещений введено не было. Ожидается, что до конца года будет достроен холодильный комплекс (6 тыс. кв. м). Также стоит отметить, что в III квартале было заключено две сделки, которые предусматривают будущее оборудование складов

«Белая Дача» Belaya Dacha

Новорязанское ш., 4 км от МКАД Novoryazanskoe Highway, 4 km past MKAD

32 000

Hines International, агрофирма «Белая Дача» Agrofirm Belaya Dacha

МСК-СУ9, фаза 3 MSC-SU9, phase 3

Новорязанское ш., 1 км от МКАД Novoryazanskoe Highway, 1 km past MKAD

22 500

МСК СУ-9 MSC SU-9

АРЕНДАТОРЫ СТАЛИ ДОВЕРЧИВЕЙ

«Крекшино» Krekshino

Между Минским и Киевским ш., 24 км от МКАД between Minsk and Kiev motorways, 24 km past MKAD

20 000

«РосЕвроДевелопмент»

Основными арендаторами в этом году были торго-

«Карло Пазолини» Carlo Pazolini

Киевское ш., 3 км от МКАД Kiev Motorway, 3 km past MKAD

20 000

«Карло Пазолини»

холодильными установками.

вые операторы. Многие из них достаточно агрес-

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


39

Текст: Павел Чернышов

Соотношение спроса и предложения на рынке, тыс. кв. м (Источник: Jones Lang LaSalle) Balance of demand and supply on the market, thousand sqm (Source: Jones Lang LaSalle)

Тренды рынка

Арендованные и купленные площади / Rented and bought space

2000

Ввод в эксплуатацию / Commissioning

За год на рынке было поглощено более миллиона квадратных метров, что стало рекордным показателем за последние 5 лет. Прирост новых площадей был невелик (около 400 тыс. кв. м в Москве).

1500

Во втором полугодии предложение практически иссякло, в результате объем арендованных и купленных площадей уже в III квартале 2011 года сократился по сравнению с предыдущим периодом и составил 319 600 кв. м.

1000

500

0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011П/F

сивно развивались, наращивали присутствие и занимали новые рынки, поэтому потребности их в складских площадях росли. За ними следом идут логистические операторы, которые, напротив, стали сдержаннее в запросах: сейчас они уже не арендуют площади впрок, а снимают их только под конкретных клиентов. Еще один важный тренд этого года – укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. В 2011 году арендаторы в среднем искали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году – около 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20 % по сравнению с минимумом 2008 года. В условиях дефицита также все большее распространение получает строительство под заказчика. При этом параллельно растет доля спекулятивных складов. А также часть участников рынка решила перейти с собственных складов на арендуемые или вообще обратилась за соответствующими услугами к логистическим компаниям. Причина в том, что деньги, которые тратились на покупку складов, предпочитают вкладывать в основной бизнес. Что за этим стоит – рост доверия к контрагентам (договоры аренды становятся более долгосрочными, компании стали более уверенными в стабильности обслуживания и поставок) или отсутствие лишних денег у покупателей/арендаторов, – не ясно. За 2011 год арендные ставки существенно выросли, в дальнейшем ожидается, что рост сохранится, но станет более медленным. Для морозильников ставка составляет $240–250/кв. м в год, холодильники чуть ниже ($160–180/кв. м в год). Базовая арендная ставка, по данным Knight Frank, для сухого склада класса А в III квартале 2011 года составляла $125–130/кв. м в год (без НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов). Сделок по продаже складских помещений было заключено не так уж и много. Стоимость складов существенно выросла за последние полгода, рост составил около 25–30 % и напрямую связан с ростом арендных ставок, дефицитным состоянием рынка и возрастающими затратами на строительство. Средняя стоимость качественного складского комплекса класса А, по данным Jones Lang LaSalle, составляет около $1300–1350/кв. м (без НДС). Естественно, если объект имеет более выгодное положение или находится внутри города, то цены могут быть выше, иногда они доходят и до $2000/кв. м. В классе B ставки немного ниже, дисконт составляет 5–10 %, однако из-за дефицита на рынке эти различия постепенно стираются. И по ставкам аренды, и по стоимости продажи склады класса B постепенно догоняют класс А. Стоит отметить, что, хотя складской рынок в этом году испытал значительный подъем, многие девелоперы жалуются на появившиеся из-за мировых финансовых проблем трудности с финансированием. В результате на следующий год запланировано строительство не такого большого числа складов, как хотелось бы. Несмотря на хорошие результаты этого года, из-за негативных внешних факторов позитивный вектор развития, который мы видели, может измениться. Как видим, за этот год спрос вырос многократно и практически все качественные площади нашли арендаторов или покупателей. Тем не менее это не создало однозначных предпосылок для развития новых проектов.

Растет популярность сделок предварительной аренды (в III квартале их доля составила 30 %). Запросы арендаторов выросли. Средний размер запрашиваемой площади – 10 тыс. кв. м (в 2011-м – 7 тыс.). Стоимость складов и ставки аренды выросли на 20–30 %. Ряд крупных торговых операторов отказались от покупки складов и отдали логистику на аутсорсинг. Из-за дефицита на рынке и по ставкам аренды, и по цене продаж различия между классами А и В постепенно стирались.


40

СКЛАДЫ WAREHOUSES

Какое событие 2011 года повлияло на сектор складской недвижимости в большей степени? What is the most groundbreaking event of 2011 that influenced the industrial real estate sector? at a high level throughout the year and this was the

для госкорпорации «Роснано». Построив супер-

pledge of high occupancy of the already completed

технологичный завод площадью 40 тыс. кв. м

complexes. At the same time the dearth of new sup-

с нуля всего за семь месяцев, PNK Group задала

Игорь Богородов,

ply caused the vacancy rate to drop to the 0.6-per-

новую планку скорости и качества строитель-

глава филиала Raven Russia

cent mark by the end of the year. Therefore the year

ства. Подчеркну, что вышеперечисленные

Igor Bogorodov

2011 became successful for the delivery of many

сделки являются знаковыми не только для PNK

– В 2011 году спрос на качественные поме-

Class A warehouse projects in the Moscow region.

Group, но и для рынка в целом.

щения в Московском регионе сохранялся

The amount of transactions in the outgoing year has

на высоком уровне, что позволило заполнить

also broken all possible records – about 1 million sq

для рынка показатель – никто кроме PNK Group

в короткие сроки уже построенные комплексы.

m were let out to end users.

в 2011 году не открыл ни одного индустриального

Одновременно на рынке наблюдался дефицит

The year 2011 proved positive and successful for

Еще один знаковый, хотя и отрицательный

проекта. В лучшем случае достраивают старые. /

нового предложения, в результате уровень

Raven Russia on many counts. In spring the biggest

– I’d mention several deals stricken by PNK Group

вакантных площадей к концу года приблизился

on the market deal with X5 Retail Group was closed,

as groundbreaking events. The first was a build-

к отметке 0,6 %. Таким образом, можно говорить

whereby the Russian retail leader leased 75,000 sq m

to-suit project for the TVOE holding company. For

о том, что год стал успешным для реализации

in Logopark Vostochny in Noginsk, Moscow region.

the first time in the history of the Russian market

многих складских проектов класса А в Москов-

Having bought out the shares of our partner, Raven

an integrated “turnkey” solution was implemented.

ском регионе. Надо отметить, что объем тран-

Russia became the sole owner of Vostochny as well

Secondly, this was the biggest on the market deal

закций также побил рекорды: около 1 млн кв. м

as of two other storage facilities in Saint Petersburg.

with DIXY (2.6 billion rubles), not to mention the

было сдано в аренду конечным пользователям.

Our warehouse complexes in Moscow, Saint

fact that nobody has ever built such sophisticated

Petersburg, Rostov-on-Don and Novosibirsk saw

multi-temperature complexes in Russia. And thirdly,

по многим показателям. Была закрыта самая

the influx of tenants in 2011. Overall Raven Russia let

this was construction of the Liotech plant for the

крупная на рынке сделка аренды с X5 Retail

out about 244,000 sq m in those cities.

ROSNANO state corporation. Having built a super-

2011 год оказался для Raven Russia успешным

Group, которая сняла на длительный срок

At the present moment we are also contemplating

technological 40,000-sqm factory from scratch for

около 75 тыс. кв. м в логопарке «Восточный»

the acquisition of both ready-to-use A-class storage

only seven months, PNK Group created a new refer-

в Ногинске. Выкупив доли нашего партнера,

facilities and development plots in the Moscow region

ence point in terms of construction speed and qual-

Raven Russia cтала единственным собствен-

as well as the construction of build-to-suit logistics

ity on this market. I’d emphasize that the said deals

ником комплекса «Восточный», а также двух

projects in a number of Russian cities. In the lack of

are groundbreaking not only for PNK Group, but also

складских объектов в Санкт-Петербурге.

speculative supply the given segment has high poten-

for the market at large.

В 2011 году успешно продолжали запол-

tial and will be in demand in the regions.

There is one more landmark, albeit negative market

няться арендаторами складские комплексы

indicator: nobody, save for PNK Group, opened a

в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону

single industrial project in 2011. Other companies

и Новосибирске. Всего по итогам года Raven

are completing their old projects at best.

Russia сдала в аренду около 244 тыс. кв. м в этих городах. В настоящий момент мы также

Олег Мамаев,

рассматриваем возможности, связанные

исполнительный директор PNK Group

с приобретением как готовых складских объ-

Oleg Mamaev

Кристофер Ван Рит,

ектов класса А, так и земельных участков для

– Знаковыми для рынка событиями прошедшего

управляющий директор «Радиус Групп»

девелопмента в Московском регионе, а также

года я бы назвал несколько сделок PNK Group.

Christopher Van Riet

строительство складов build-to-suit в ряде горо-

Во-первых, это build-to-suit для холдинга «Твое»:

– Самым знаковым событием, повлиявшим на

дов России. Данный сегмент обладает большим

впервые на рынке было реализовано комплекс-

сектор складской недвижимости, стало практи-

потенциалом и будет востребован в регионах

ное решение под ключ. Во-вторых, это сделка

чески полное отсутствие свободных площадей.

в ближайшей перспективе. /

с компанией «Дикси», которая стала крупней-

В результате годовые арендные ставки повыси-

– In 2011 the warehouse real estate sector was influ-

шей на рынке (2,6 млрд рублей). Не говоря уже

лись до уровня свыше $130/кв. м в год, что стало

enced by two factors that predetermined the plans

о том, что таких сложных мультитемпературных

поворотным событием с 2010 года, когда годо-

of many players on the Russian market. Demand

комплексов никто до сих пор в России не стро-

вые арендные ставки были ниже $100/кв. м в год,

for quality premises in the Moscow region remained

ил. И, в-третьих, строительство завода «Лиотех»

а свободные площади составляли более 15 %.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


41


42

СКЛАДЫ WAREHOUSES

С негативной точки зрения знаковым стал

Финансирование оставалось ограниченным,

фондовые и финансовые. В частности, из-за

и только высококлассные объекты недвижимости

крупный пожар на складе в Томилино: по иронии

проблем у банков стоимость кредитов вырос-

имели высокие ставки капитализации (примерно

он сыграл на руку остальным арендодателям,

ла, а из-за неясности решения этих проблем

11 %). Финансирование было доступно лишь

показав на конкретном примере, что требова-

активность инвесторов и девелоперов остается

девелоперам, занимающим сильные позиции. /

ния пожарной безопасности не есть простая

на относительно низком уровне. /

– An almost complete lack of vacant space was

прихоть со стороны владельца склада. /

– The debt crisis in Europe has mostly affected the

number one factor that affected the logistics space

– On the positive side the groundbreaking events

markets in this year, including the warehouse market.

market. This pushed up the rental rates to the level of

were the market growth indices: retailers leased big

The problems of public debt negatively impacted

more than $130 per sqm per year and marked a turn-

blocks from 30,000 to 70,000 sq m; international

all markets, including capital and stock markets. In

ing point since 2010 when the rent rates had been

logisticians were ready to lease 50,000 sq m and

particular because of the problems faced by banks,

below $100 per sqm per year while vacant space

more to have a reserve for speculative growth;

money has become more expensive while the activ-

exceeded 15 %. With limited financing, only upmar-

intensive negotiations and sales took place. These

ity of investors and developers remains at a relatively

ket facilities had high cap rates (11 %).

are clear evidence of the industrial real estate

low level because it’s not clear how the financial

market growth and interest on the part of big capital.

problems can be solved.

Carefully weighed decisions were another trend. On the negative side a big fire at the warehouse

Николай Девятилов,

in Tomilino was a startling event that demonstrated

Алла Соловьева, исполнительный директор MLP

коммерческий директор (индустриальная и офисная недвижимость) «РосЕвроДевелопмент»

that fire safety requirements were not just a whim of the warehouse owners.

Alla Soloviova

Nikolay Devyatilov

– С позитивной точки зрения самые знаковые события года – это индикаторы роста

– Рынок качественных складов вошел в фазу

рынка: аренда ритейлерами помещений от

Иван Потехин,

30–70 тыс. кв. м; готовность международных

«строительство под заказчика». Введенные

генеральный директор ГК «Эспро»

объемы стремительно вымываются, процент

логистов арендовать от 50 тыс. кв. м, в том числе с резервом на спекулятивный рост; переговоры

Ivan Potekhin

уровень, предложение не поспевает за спросом,

вакантных помещений пробил вниз докризисный

и сделки по продаже складских проектов. Все

– Наибольшее влияние на рынки в этом году,

и заявки на готовые площади от крупных аренда-

это говорит о том, что рынок ритейла и склад-

в том числе на рынок складской недвижимости,

торов остаются неудовлетворенными. Сделки от

ской недвижимости растет, есть интерес со сто-

оказывала ситуация с европейским долговым

50 тыс. кв. м подтверждают тренд – строитель-

роны капитала. Этот рост также знаковый своей

кризисом. Проблемы государственного долга

ство под конкретного клиента: проект согласу-

осторожностью принимаемых решений.

серьезно отразились на всех рынках, включая

ется от а до я с арендатором/покупателем, что

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ЯНВАРЬ Fleming Family & Partners продала складской комплекс в Шушарах «Интерторгу» (14,65 тыс. кв. м). ФЕВРАЛЬ Raven Russia Limited подписала условный договор купли-продажи на приобретение компании Karta Realty Limited. МАРТ John Deere и Giffels Management Russia подписали соглашение об аренде дополнительных 20 тыс. кв. м в индустриальном парке Гиффелс «Южные врата». Сеть «ТВОЕ» приобрела у PNK Group склад в «PNK-Чехов» (первая сделка build-to-suit). X5 Retail Group арендовала 75,7 тыс. кв. м

МАЙ Hines Global REIT приобрел индустриальный

ФАС дала согласие Raven Russia Holdings Limited на приобретение прав, позволяющих

парк FM Logistic у AIG European Real Estate Partners.

определять условия осуществления пред-

«АЛИДИ» арендовала склад площадью около

принимательской деятельности компаний

40 тыс. кв. м в логопарке «PNK-Чехов».

«Кулон СПб», «Ногинск-Восток» и «Пулково

ИЮНЬ

Эстейт».

Giffels Management Russia объявила о выкупе компании менеджментом. ИЮЛЬ PNK Group продает около 393 тыс. кв. м складов в Чехове. Основной – фонд Hines Global REIT. АВГУСТ ООО «Эстейт Менеджмент» продает учас-

ОКТЯБРЬ Компания – дистрибьютор продукции для детей арендовала площади в складском комплексе Ghelamco ЛП «Дмитров». НОЯБРЬ «Эльдорадо» подписала долгосрочный договор об аренде 26,9 тыс. кв. м складских площадей

ток для строительства логистического ком-

в Q-Park в Казани.

в логопарке «Ногинск-Восточный».

плекса общей площадью 213 тыс. кв. м.

ДЕКАБРЬ

АПРЕЛЬ

СЕНТЯБРЬ

Raven Russia получила два кредита ($68 млн) на строительство в Климовске и Лобне.

Giffels Management Russia переименована в Radius Group.

Открылся индустриальный парк в Щелково Московской области. Девелопер – ГК «Домостроитель».

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


43

отражается на оснащении и качестве. Сроки

very cautious about any changes, having learned the

на финансирование девелоперских проектов и

договоров – более пяти лет. /

bitter lessons in 2008.

даже активно продвигают идею предоставления

– The market of quality warehouses has entered

долгового финансирования иностранным заем-

the “build-to-suit” phase. The volumes delivered to

щикам с целью диверсификации своих портфе-

the market are rapidly absorbed, the vacancy rate

лей. Вместе с тем заимствование крупных сумм

is lower than prior to the crisis, supply falls behind

Стивен Уилсон,

у любого банка остается крайне нелегким делом, так как банки требуют все большее гарантий. /

ants are not satisfied. Transactions from 50,000 sq

генеральный директор GHELAMCO

m corroborate the main trend: tailor-made industrial

Stephen Wilson

the property development industry. In spring the

demand and requests for large blocks from big ten-

development.

– 2011 was a most significant year in Russia for

– 2011 год был важным годом для индустрии

Russian real estate market started to show real signs

девелопмента недвижимости в России по раз-

of recovery, particularly in the logistics sector. Due to

ным причинам.

the lack of market investment in that sector during

Весной российский рынок начал демонстри-

the crisis, it was clear that the previous oversupply

Глеб Белавин,

ровать реальные признаки восстановления

would soon be absorbed and the market would

коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово»

в логистическом секторе. Было очевидно, что

potentially face a severe shortage of Class A ware-

из-за отсутствия инвестиций переизбыток

housing and a rise in rental levels.

Gleb Belavin

площадей скоро будет поглощен, что приведет

The growing demand for logistics space could no

– Самое знаковое событие 2011 года – это

к росту арендных ставок. Увеличивающийся

longer be serviced by existing developments and the

первые признаки преодоления кризиса. У нас

спрос на складские помещения больше не мог

warehouse market quickly evolved from the previous

вновь появилось кредитование, появился спрос

быть погашен существующими объектами,

speculative model to pre-let or build to suit.

на складские помещения. Но пока можно гово-

и рынок складской недвижимости быстро

рить лишь о финансовой реабилитации. Новая

переориентировался со спекулятивной модели

market fundamentals were very good for profitable

волна будет в любом случае, но менее сильная,

на строительство под заказчика или предвари-

development, their view was not shared by banks.

поскольку рынок, наученный горьким опытом,

тельную аренду. Все вроде бы благоприятство-

Obtaining debt finance for property development in

настороженно относится к любым переменам. /

вало возобновлению девелоперской активности

Russia was still very difficult, but then Russian banks

– Number one event of 2011 is the first signs of

в начале лета, но оказалось, что эту точку

proved that they were not only serious about lending

overcoming the crisis. Debt financing has reemerged

зрения не разделяют банки, особенно западно-

but were ready to finance foreign based borrowers

as well as demand for warehouse premises.

европейские. Получить кредит на строительство

for the sake of diversification. Borrowing large sums

Nevertheless, we can talk only about financial reha-

складской недвижимости в России было очень

of money from any bank still remains a difficult pro-

bilitation. A new wave will come anyway, but not as

трудно даже в мае-июне.Позднее стало очевид-

cess due to the ever growing number of guarantees

severe as the first one, because the market is now

но, что российские банки серьезно настроены

and due diligence required.

Although local commentators agreed that the

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011 JANUARY Fleming Family&Partners sold a 14,650-sqm A-class warehouse complex in Shushary to Intertorg. FEBRUARY Raven Russia signed a purchase contract for acquisition of Karta Realty – owner of the South Gate complex. MARCH John Deere and Giffels Management Russia signed an agreement on the lease of extra 20,000 sq m in the industrial park South Gate. The TVOE holding bought an automated warehouse in PNK-Chekhov from PNK Group. The X5 Retail Group retail chain signed a record

totaling $68 million for the construction of Class A logistics projects in Klimovsk and Lobnya. MAY On May 5 it was announced that Hines Global REIT had acquired the industrial park FM Logistic from AIG European Real Estate Partners. The Russian logistics company ALIDI leased near-

AUGUST Estate Management, a subsidiary of VTB Bank, is selling land on the Dmitrov route, 25 km past the MKAD, where a 213,000-sqm complex will be built. SEPTEMBER Giffels Management Russia spearheaded by managing directors Christopher Van Riet and David

ly 40,000 sq m in the logistics park PNK-Chekhov.

Simons was renamed into Radius Group.

JUNE

OCTOBER

Giffels Management Russia announced the com-

A children’s goods distributor leased 21,000 sq m

pany’s buyout by its management. The industrial

in the Ghelamco LP Dmitrov complex.

park South Gate was the key asset in this transaction.

NOVEMBER

GC Espro and Development Corporation of the

Eldorado signed a long-term lease to 26,900 sq m

contract with Raven Russia for 75,700 sq m in

Kaluga Region tackled the new joint project V-park.

of storage space in the Q-Park complex in Kazan.

logopark Noginsk-Vostochny.

JULY

DECEMBER

APRIL Raven Russia set to delivering the 2d phase of the Klimovsk logopark. The company drew two loans

PNK Group is selling 393,000 sq m of warehouse

An industrial park developed by the Domostroitel

space in the city of Chekhov, south of Moscow. The

group of companies opened on December 1,

main claimant is the Hines Global REIT fund.

2011 in the city of Shchelkovo in the Moscow region.


44

СКЛАДЫ WAREHOUSES Text: Pavel Chernyshov

No Space

the minimum of late 2008. Under the general deficit build-to-suit projects are getting ever more common. In parallel the share of speculative ware-

During the past year the warehouse market has developed along the lines predicted by analysts a year ago. The deficit of storage space has grown, whereas almost no new facilities have been delivered. Nevertheless, the logistics market participants complain about the problems with financing.

houses is also on the rise. Other market participants decided to switch from their own warehouses to leased space or altogether outsourced respective services from logistics companies. The reason is that they prefer to invest their money in the core business instead of burying their liquidity through

RECORD FRENZY

In H2 the supply actually ran low; in the upshot

the purchase of expensive storage facilities. It’s not

In 2011 the warehouse market has shown the high-

the rented and purchased space decreased already

quite clear what stands behind this trend: growing

est absorption rates in 5 years. During three quar-

in Q3 against the previous period to 319,600 sq m.

credibility of counterparties (terms of lease keep

ters the rented and purchased space amounted

The main reasons behind the 42-percent reduc-

extending as companies are more confident in

to 1.082 million sq m, according to Jones Lang

tion were the lack of available vacant space and

the stability of services and supplies) or the lack of

LaSalle. By the year’s end the cumulative amount is

high rates. In that situation prelease deals became

spare cash? In 2011 rental rates have grown dra-

expected to reach 1.3 million sq m.

more popular (in Q3 their share reached 30%).

matically; in the future we expect a slowdown of the

Refrigerator warehouses are a special case. A ten-

growth rates. The current rate for freezers is $240-

amount of space that hit the market. During the

tative share of quality cold storage facilities nears

250 per sqm per year while refrigerator facilities

three quarters the aggregate storage space grew

5%, but several counting pitfalls are worthy of men-

charge lower rates ($160-180 per sqm per year).

by 200,000 sq m – mainly due to small projects.

tion. To begin with, until recently no distinct classifi-

Some examples include the latest phases of Belaya

cation has existed by classes of refrigerator prem-

A-class dry storage facility in Q3 of 2011 came to

Dacha (32,000 sq m) or PNK-Chekhov (40,000 sq

ises and freezers; hence different estimates are

$125-130 per sqm per year (less VAT, utility charges

m). As a result, by the end of the 3d quarter the

suggested by different companies. Secondly, until

and operating expenses or the triple net).

vacancy rate dropped to 1.5% (120,000 sq m).

now most refrigerator warehouses represent cold

Class A is in highest demand, with only about

stores built in the Soviet era. They do not belong to

been stricken. The cost of warehouses has grown

30,000 sq m vacant (0.6% of total quality ware-

quality refrigerator facilities, but it is impossible to

remarkably during the recent half year by about

house space in the Moscow region). These spaces

ignore them on account of their ubiquitous nature.

25-30%. This growth is caused by rising rent rates,

The frenzy was largely caused by a limited

As reported by Knight Frank, the base rent for an

Not so many storage space lease deals have

brought out to the market in Q3 have not yet found

The share of refrigerator warehouses has not

short supply of quality storage space and growing

their tenants. Overall 91,000 sq m of quality storage

changed significantly during the year and no new

construction costs. The average price of a quality

space was delivered to the market in Q3

multi-temperature premises have been com-

Class A warehouse complex, according to JLL,

missioned. A 6,000-sqm refrigerator complex is

nears $1,300-1,350 per sqm less VAT. For favor-

expected to be completed until the year’s end; it

ably located facilities or those in the inner city the

is also worth noting that two deals were cut in the

prices can certainly be higher and occasionally

third quarter, with refrigerators to be installed in the

reach $2,000 per sqm. Prices are somewhat lower

future warehouses.

in Class B, with discount ranging from 5% to 10%;

Market trends More than a million square meters have been absorbed on the market during the year, which is a record parameter for the five recent years. Not very much new space hit the market (about 400 thousand square meters in Moscow).

TENANTS BECOME MORE CREDULOUS

however, the general deficit on the market is gradually obliterating these differences and Class B is

In H2 supply actually ran low; as a result, the total volume of rented and purchased spaces dropped y-o-y already in Q3 of 2011 to 319,000 sq m.

Retail operators have been main tenants in this

gradually catching up with Class A both in terms

year. Many of them have been expanding rather

of sale prices and rental rates. It should be noted

aggressively, building up their presence and enter-

that though the market has seen a notable upturn

ing new markets; therefore their need for ware-

in this year, developers lament the mounting credit

Prelease agreements are getting ever more popular (in Q3 their share was as high as 30%).

house space kept rising. They are followed by logis-

crunch whipped up by global financial problems.

tics operators who, on the contrary, became more

As a result, they have not planned construction on

Tenants need more space: the average asked block is 10,000 sq m (in 2011 – 7,000 sq m).

restrained in their requests: they no longer rent

as many warehouse projects as they would like.

spaces for future use, but rather for specific clients.

Despite the encouraging results of this year, nega-

The sale prices and rent rates for warehouses have grown 20-30%. A number of large retail operators gave up the purchase of warehouses and outsourced logistics. On account of short supply, the gap between classes A and B has gradually been filling both in terms of rent rates and sale prices.

Another important trend of this year has been consolidation of the tenants’ requests and an increase in the average amount of transactions.

tive macroeconomic factors in global economy may cut short the positive dynamics on the market. As we can see, demand has grown manifold

In 2011 tenants were seeking about 10,000 sq m

during this year and almost all quality spaces have

of storage space each, on average, whereas in

found their tenants or buyers. Nevertheless, this

2010 the average block was only 7,000 sq m. The

has not created unambiguous prerequisites for the

average rented space has increased 20% against

development of new projects.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


45


50

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

Затишье с плюсом 2011 год для столичного гостиничного рынка был небогат на потрясения – причем как со знаком плюс, так и со знаком минус. В целом же можно говорить о стабильности и спокойной положительной динамике, свидетельствующей о постепенном восстановлении рынка к докризисным показателям, а Москвы – на лидирующие «гостиничные позиции» в регионе EMEA.

Р

азвитие гостиничного сегмента образца

именно в данном сегменте произошел основной прирост номерного фонда.

2011 года было столь неторопливым, что даже

Так, в нынешнем году в российской столице открылись такие знаковые для

позволило некоторым экспертам (в частности,

рынка объекты, как отели InterContinental Moscow Tverskaya, Crowne Plaza

из компании CBRE) грустно констатировать:

Club, Radisson Blu Belorusskaya, Ramada Moscow Domodedovo и ряд других.

«К сожалению, никаких интересных событий в этом

Причем в компании Knight Frank справедливо подчеркивают важную гео-

году не происходило». Впрочем, утверждать, что

графическую особенность современного отельного строительства: новые

на рынке не происходило вообще ничего, было бы

проекты открывались в основном в районах высокой концентрации офис-

несправедливо. Все же были события – и прият-

ных комплексов, как это происходит в Париже, Лондоне и других крупных

ные, и не очень. Главным провалом года эксперты

деловых центрах мира. Месторасположение гостиниц, открытых в первом

считают тот факт, что часть гостиниц, планируемых

полугодии 2011 года, подтверждает данную тенденцию. Так, клубный кор-

к вводу, так и не открылась. В качестве примера

пус отеля Crowne Plaza (5*, 149 номеров) расположен в непосредственной

достаточно вспомнить Radisson SAS Olympisky

близости от ММДЦ «Москва-Сити», на территории Центра международ-

на проспекте Мира.

ной торговли, а пятая гостиница группы Rezidor в Москве – Radisson Blu

Одновременно с этим в компании Hospitality In.Comm отмечают несомненно позитивную тенденцию восстановления гостиничного рынка

Belorusskaya (4*, 264 номера) – была открыта в активно развивающемся деловом районе Белорусский. Отдельной строкой эксперты компании Knight Frank выделяют ситуацию

и постепенный возврат показателей загрузки

с гостиницами при московских аэропортах, которые на протяжении ряда

к докризисному уровню. При этом, по словам ана-

последних лет демонстрируют неизменно высокие показатели операционной

литиков Hospitality In.Comm, в Москве основное

деятельности. «В этой связи мы наблюдаем повышенное внимание, которое

увеличение загрузки, по сравнению с 2010 годом,

гостиничные операторы и девелоперы уделяют подобным объектам. В теку-

наблюдалось в сегменте гостиниц категории 3*.

щем году ожидается открытие нового гостиничного комплекса в аэропорту

В сегменте же отелей 4* и 5* рост загрузки также

«Внуково» (4*, 443 номера)», – подчеркивают в компании Knight Frank.

существовал, но не столь значительный. Это отчасти объясняется простой арифметикой: в 2011 году

Стоит также отметить, что в этом году столичный номерной фонд в отелях, функционирующих под международными брендами, заметно пополнился

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


51 Текст: Оксана Самборская

Тренды рынка

Гостиницы, вышедшие на рынок в 2011 году Hotels that entered the market in 2011 (aggregate)

SPA-отель «Галерея» Gallery SPA Hotel

ул. Дербеневская, 11А, стр. 17 11A Derbenevskaya St, bldg. 17

4*

62

Клубный корпус Crowne Plaza Moscow World Trade Center Club Building Crowne Plaza Moscow World Trade Center

Краснопресненская наб., 12 12 Krasnopresnenskaya Quay

5*

149

Мини-гостиница на базе МФСК «Янтарь» Mini-hotel at MFSC Yantar

ул. Маршала Катукова, 26 26 Marshal Katukov St

н/д n/d

12

Аминьевская Aminyevskaya

Аминьевское ш., 5 5 Aminyevskoe shosse

3*

223

Radisson Blu Belorusskaya

3-я ул. Ямского поля, д. 26 26 Third Yamskogo Polya St

4*

264

«Галерея Сити отель» City Hotel Gallery

ул. Мастеркова, 3 3 Masterkov St

3*

27

InterContinental Tverskaya

ул. Тверская, 22 22 Tverskaya St

5*

205

Courtyard Paveletskaya

ул. Кожевническая, 8/4 8/4 Kozhevnicheskaya St

4*

170

Источник / Source: CBRE

благодаря вступлению в гостиничную ассоциацию

ны, сдерживало рост отельной загрузки, а с другой,

Best Western гостиницы «Вега» (3*, 967 номеров)

не давало заметно расти стоимости размещения,

в июле текущего года. В компании Knight Frank

но одновременно удерживало рост стоимости раз-

отмечают, что данный отель стал крупнейшим

мещения. Плавность расширения номерного фонда

в Москве, входящим в состав западной гостиничной

Москвы в компании Jones Lang LaSalle Hotels счита-

сети. «Переход под международное управление

ют положительной тенденцией: «В настоящее время

действующих отелей без их значительной реконст-

на разных стадиях строительства находятся еще

рукции, безусловно, является позитивным, хотя

около 7200 номеров различного стандарта, лишь

и редким явлением для московского гостиничного

1835 из которых с большой долей вероятности

рынка. Так, в 2010 году отель «Шереметьево-2»

будут введены в эксплуатацию к концу 2013 года.

(3*, 251 номер) начал функционировать под брен-

Нескачкообразное увеличение номерного фонда

дом Park Inn гостиничного оператора Rezidor», –

даст рынку возможность абсорбировать новые

напоминают в Knight Frank. Планомерное появление

объемы без риска нарушения баланса спроса

на столичном рынке новых гостиниц, с одной сторо-

и предложения. Что же касается наблюдавшегося

Открытие новых отелей и прирост номерного фонда, прежде всего в сегменте 4* и 5*. Положительная динамика показателей операционной деятельности гостиниц Москвы, в том числе рост средней стоимости номера в гостиницах всех категорий. Выход на столичный рынок новых международных брендов, что свидетельствует о прежнем интересе международных сетей к рынку Москвы. Также этот рынок все еще далек от насыщения. Перераспределение государством собственных функций в гостиничном сегменте: с одной стороны, продажа ОАО «Гостиничная компания», с другой – реорганизация Комитета по туризму Москвы в Комитет по туризму и гостиничному бизнесу, благодаря чему теперь в состав функций комитета входит координация работы столичного гостиничного комплекса. Рост интереса операторов, девелоперов и инвесторов к сегменту гостиниц, расположенных в непосредственной близости от столичных аэропортов. Смещение отельного сегмента в районы деловой активности.


52

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

Базовые операционные показатели (источник – Smith Travel Research Global) Baseline operating statistics (source – Smith Travel Research Global)

Средний сегмент Mid-market Загрузка, % Occupancy

ADR, RUB

Доходность в пересчете на номер, RUB Revenues per room, RUB

68,9

4987,64

3436,64

5970,44

3943,71

7871,82

5811,92

11 602,57

7,735,91

5570,62

3608,88

Выше среднего Upscale

66,1 Верхний сегмент Upper Upscale

73,8 Элитный сегмент Luxury

66,7 Рынок в целом Market overall

64,8

Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels

в течение шести докризисных лет непрерывного

с нынешних 137 до 235 номеров, а ее классность –

в состав функций комитета также входит координа-

роста показателя ADR со средней скоростью

с 3*до уровня 5* де-люкс.

ция работы столичного гостиничного комплекса.

18,4 % в год, то вряд ли он сможет повториться

2011 год знаменателен и рядом важных админист-

Кроме того, в августе мэрия Москвы приняла

в обозримом будущем. Тем не менее в отношении

ративных решений. Так, в сентябре 2011 года стало

решение о продаже ОАО «Гостиничная компания»,

ADR московский рынок остается одним из наиболее

известно, что в Москомархитектуре разработана

владеющего 11 отелями категории 2* и 3* с сово-

дорогостоящих в регионе EMEA».

новая схема размещения гостиниц на территории

купным номерным фондом, превышающим 4 тыс.

столицы, которая предполагает строительство

единиц. Перед проведением торгов планируется

Москвы – появление на столичном рынке нового

определенного количества отелей в каждом адми-

провести оценку актива. В целях сокращения

для него премиального бренда Fairmont Hotels &

нистративном округе. Чуть раньше, в мае, Комитет

дефицита бюджета мэрия Москвы намерена про-

Resorts, в управление которого перейдет обнов-

по туризму Москвы был реорганизован в Комитет

дать объекты и доли в принадлежащих ей объектах

ленный отель «Пекин». Реконструкция комплекса

по туризму и гостиничному бизнесу. Так что теперь,

коммерческой недвижимости, в том числе отели

займет четыре года (с 2013 по 2017 год). В резуль-

помимо реализации политики города по развитию

«Националь» и Radisson SAS Slavyanskaya, 30 %

тате общий номерной фонд гостиницы вырастет

и регулированию отношений в  сфере туризма,

гостиницы «Хилтон Ленинградская» и т. д.

не разглашались, но, по оценкам экспертов, ее

выкупить 49 % акций ОАО «Декмос», которое

сумма могла составить более $600 млн.

осуществляет реконструкцию гостиницы

МАЙ

«Москва».

Еще одно знаковое событие в отельной жизни

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ФЕВРАЛЬ Стало известно, что владельцы отеля Radisson Royal приобрели гостиницу «Союз» на Университетском просп. (3*, 115 номеров) с целью ее последующей реконструкции. Открылся отель Ramada Domodedovo.

Комитет по туризму Москвы реорганизован в Комитет по туризму

АВГУСТ Мэрия Москвы приняла решение о реализа-

и гостиничному бизнесу, который отныне

ции своей доли в ОАО «Гостиничная

Открылся SPA-отель «Галерея»

координирует работу столичного

компания».

на Дербеневской ул. (4*, 62 номера).

гостиничного комплекса.

СЕНТЯБРЬ

МАРТ

ИЮНЬ

Компания «Галс-Девелопмент»

Открылся отель Radisson Blu Belorusskaya

Стало известно о разработке в Москомархитектуре новой схемы

анонсировала закрытие сделки по покупке

(4*, 264 номера).

размещения гостиниц на территории

отеля «Пекин» (3*, 137 номеров).

ИЮЛЬ

Москвы.

Открылся клубный корпус отеля

В рамках программы реструктуризации

Crowne Plaza Moscow World Trade Center

портфеля и избавления от непрофильных

(5*, 149 номеров).

активов «Росатом» продал ведомственную

АПРЕЛЬ

гостиницу «Байкал» за 426,5 млн рублей.

Компания Capital Partners продала гостиницу Ritz-Carlton (5*, 334 номера). Детали сделки

Стало известно, что президент БИНбанка Михаил Шишханов готов

НОЯБРЬ Открылся отель Intercontinental Moscow. Департамент имущества Москвы объявил о продаже пакета акций ОАО «Гостиница “Националь”».

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


53

Какое событие 2011 года повлияло на сектор гостиничной недвижимости в большей степени? What is the most groundbreaking event of 2011 that influenced the hotel real estate sector? за рубежом. Город прилагает все усилия по соз-

in the hotel real estate market. Over the course

Арон Либинсон,

данию новой стратегии позиционирования на

of the year, hotel operators actively announced

вице-президент по стратегическому развитию InterContinental Hotels Group в России и СНГ

международных рынках с привлечением кадров

their plans to enter regional markets. Apart from

и ресурсов высокого класса. /

Moscow and St. Petersburg, a further 12 cities will

– In my opinion, the most important event of

host the mundial, although the majority of them

Aaron Libinson

2011 in hotel real estate was Sergey Sobyanin’s

lack a sufficient number of rooms, while the exist-

– Отказ Рональда Лаудера от инвестиций

appointment as Mayor of Moscow. Although it

ing rooms fail to meet the international level. In the

в России и выход из проекта ОАО «Гостиничная

actually occurred at the end of 2010, precisely in

coming 2-3 years, it is expected that the key count

компания». Это был уникальный проект по соз-

2011 we witnessed the changes. First, the new

will increase in participant cities by 5-20% depend-

данию сети недорогих отелей и российского

management revised the general plan of the city’s

ing on the region, which will considerably increase

оператора, ориентированного на массовый сег-

development, announced a number of initiatives

competition on the market.

мент, с возможной реконструкцией изношенных

to change the rules of construction in downtown

советских гостиниц в партнерстве с городскими

Moscow. I think in the long-term horizon this

властями, который бы изменил расстановку сил

decision will have a positive effect on the city’s

на рынке. /

historical exterior and its attractiveness to the

– Ronald Lauder’s abandonment of investments

capital’s visitors. Second, the updated Committee

in Russia and exit from the Hotel Company’s proj-

on Tourism and Moscow’s Hotel Business began

старший директор по развитию бизнеса компании Rezidor

ect. This was a unique project to create a chain of

active work on the improvement of the city’s image

Darren Blanchard

inexpensive hotels and a Russian operator geared

abroad. The city is making every effort to cre-

– Для нашей компании самым знаковым собы-

toward the mass segment, with possible recon-

ate a new strategy of positioning on international

тием стало открытие пятого отеля группы

struction of dilapidated Soviet-era hotels in part-

markets by attracting first-class personnel and

в Москве –« Radisson Blu Белорусская». Если

nership with city authorities, which would change

resources.

говорить же в целом о рынке, то, на мой взгляд,

the balance of forces on the market.

Даррен Бланчард,

стоит отметить определенные изменения в операционной деятельности, например рост загрузки гостиниц, а также стоимости номеров. Гостиницы в Москве, Санкт-Петербурге

Лада Самодумская,

Ремко Герритсен,

директор по продажам и маркетингу отеля «Ритц-Карлтон Москва»

генеральный директор AZIMUT Hotels

и Екатеринбурге, в частности, показали непло-

Remko Gerritzen

нервозности в свете предсказываемых очеред-

Lada Samodumskaya

хие результаты, ломая в чем-то общую картинку

– Право России на проведение чемпионата

ных экономических потрясений. В целом то,

– Мне кажется, что самым знаковым собы-

мира по футболу в 2018 году серьезно разо-

что гостиничный сектор был более устойчивым,

тием 2011 года в гостиничной недвижимости

грело интерес инвесторов к рынку гостиничной

чем другие сегменты недвижимости, в период

стало назначение Сергея Собянина на пост

недвижимости. В течение года гостиничные

экономической нестабильности, а также рост

мэра Москвы. Хотя оно состоялось факти-

операторы активно заявляли о своих планах

доходов добавляют уверенности, что на рос-

чески в конце 2010 года, именно в 2011 году

по выходу на региональные рынки. Помимо

сийском рынке гостиничной недвижимости

мы стали свидетелями изменений. Во-первых,

Москвы и Санкт-Петербурга, еще 12 городов

существует еще множество возможностей для

новое руководство пересмотрело генераль-

будут принимать мундиаль, однако в большин-

развития бизнеса. /

ный план развития города, объявило о ряде

стве из них нет достаточного количества номе-

– For our company, the most important event was

инициатив по изменению правил застройки

ров, а уже имеющиеся недотягивают до между-

the opening of the Group’s fifth hotel in Moscow –

центра Москвы. Я думаю, что в долгосроч-

народного уровня. В ближайшие 2–3 года

Radisson Blu Belorusskaya. As for the market

ной перспективе это решение положитель-

ожидается увеличение номерного фонда

overall, in my opinion, it’s worth mentioning certain

но повлияет на исторический облик города

в городах-участниках на 5–20 % в зависимости

changes in operating activities, in particular the

и его привлекательность для гостей столицы.

от региона, что заметно усилит конкуренцию

growth of hotel occupancy, as well as the cost

Во-вторых, обновленный комитет по туризму

на рынке. /

of rooms. Hotels in Moscow, St. Petersburg and

и гостиничному хозяйству города Москвы начал

– Russia’s successful bid to host the 2018 FIFA

Yekaterinburg in particular showed good results,

активную работу по улучшению имиджа города

World Cup seriously warmed up investor interest

in a sense breaking the overall picture of nervous-


54

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

ness in light of the forecasts for further economic

с брендом экономкласса Ibis, а также расширили наше присутствие

turmoil. Overall, the fact that the hotel sector was

в российских регионах, открыв гостиницы Ibis Нижний Новгород и

calmer than other real estate segments in a time

Ibis Ярославль. Я уверен, что эти знаковые для нас события не могли

of economic instability, as well as rising revenues,

остаться незамеченными как профессионалами гостиничного рынка,

provides confidence that the Russian hotel real

так и нашими уважаемыми клиентами. /

estate market still offers abundant opportunities for

– I wouldn’t talk about any one event in particular. I'd better speak about the

business development.

trends which are quite positive. In my opinion, it is very important that there is resurgent interest on the part of the Russian government and the Moscow government in developing the hotel sector and the country’s tourism potential. For example, the new Federal target program scheduled for eight years

Алексис Деларофф, генеральный директор ACCOR Russia – CIS (ООО «РМХК»)

Alexis Delaroff

envisages six-fold growth of tourist inflows and 4.7-fold growth of the services market. In addition, the Russian government is beginning realization of initiatives on the improvement of the country’s investment climate, put forth by Russian President Dmitry Medvedev. The Moscow government, in turn,

– Я бы не говорил о каком-то единичном

is initiating the creation of new hotel properties on the limited land resources

событии. Может быть, правильнее говорить

of the CAD by means of reconstruction and changing the functional des-

о тенденциях, а они достаточно позитивны.

ignation of the capital’s office buildings. Also being drafted is an industry

Очень важным, на мой взгляд, является воз-

schematic which will contain information on the number of hotels neces-

росший интерес Правительства Российской

sary for accommodation in each administrative district, while the funds for

Федерации и правительства Москвы к раз-

the preparation of land plots for construction of new hotels are slated for

витию гостиничного сектора и туристического

allocation from the capital’s budget. All this, in my opinion, is of tremendous

потенциала страны. Например, новая феде-

importance for the development of the hotel real estate sector, and will likely

ральная целевая программа, рассчитанная

provide the impetus to major changes.

на восемь лет, предполагает рост въездного

Without being immodest, I would say that the active operations of

туризма в шесть раз и рост объема рынка

ACCOR in Russia and the CIS in 2011 also had a strong influence on the

услуг в 4,7 раза. Также Правительство России

hotel sector. We entered the market in Turkmenistan with the luxury-class

начинает реализацию инициатив по улучшению

brand Sofitel; we entered the Ukrainian market with the economy-class

инвестиционного климата страны, выдви-

brand Ibis; while we also expanded our presence in the Russian regions

нутых Президентом Российской Федерации

by opening the hotels Ibis Nizhny Novgorod and Ibis Yaroslavl. I’m sure

Дмитрием Медведевым. Правительство

that these momentous for us events couldn’t have gone unnoticed by

Москвы, в свою очередь, инициирует появ-

hotel market professionals as well as our respected clients.

ление новых гостиничных объектов на ограниченных земельных ресурсах ЦАО путем реконструкции и изменения функционального

Владимир Ильичев,

значения столичных офисных зданий. Также будет содержать информацию по количеству

директор по развитию, Россия и СНГ, Hilton Worldwide

гостиниц, необходимых для размещения

Vladimir Ilyichev,

разрабатывается отраслевая схема, которая

в каждом из административных округов,

– На мой взгляд, одним из самых важных событий, повлиявших

а средства на подготовку земельных участков

на гостиничный рынок Москвы, было решение мэра Сергея Собянина

под строительство новых гостиниц обещают

сократить строительство новых офисных и торговых центров в преде-

выделить из столичного бюджета. Все это,

лах Третьего транспортного кольца и сконцентрироваться на строи-

на мой взгляд, имеет очень большое значение

тельстве гостиничных объектов. Это особенно важно для туристов,

для развития сектора гостиничной недвижи-

ведь богатый исторический центр Москвы с его памятниками архи-

мости и, вполне возможно, является началом

тектуры, музеями и театрами представляет для них наибольший

больших перемен.

интерес.

Не боясь показаться нескромным, я бы ска-

– In my opinion, one of the most important events affecting Moscow’s

зал, что активная деятельность ACCOR в Рос-

hotel market was Mayor Sergey Sobyanin’s decision to rein in construc-

сии и СНГ в 2011 году также оказала значитель-

tion of new office and retail centers inside the Third Transport Ring and to

ное влияние на гостиничный сектор. Мы вышли

concentrate on construction of hotel properties. This is especially impor-

на рынок Туркменистана с брендом класса

tant for tourists, since Moscow’s wealthy historic center with its architec-

люкс Sofitel, мы вышли на рынок Украины

tural monuments, museums and theaters is the most interesting for us.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


55 Text: Oksana Samborskaya

Luss with a plus sign For Moscow’s hotel market, 2011 was short on big surprises – both those with a plus sign and a minus sign. Overall, one can speak of stability and a calm positive trend, evidencing the market’s gradual recovery to pre-crisis indicators, and Moscow – to leading “hotel positions” in the EMEA region.

T

he manner of the hotel segment’s development

Radisson SAS Olympiysky on Prospect Mira. Together with this, the experts at Hospitality In.Comm mention the clearly positive trend of the hotel market’s

in 2011 was so desultory that certain experts

recovery and the gradual return of occupancy statistics to pre-crisis levels.

(especially those at CBRE) were even able to ruefully

Furthermore, according to the analysts at Hospitality In.Comm, the main increase

declare: “Unfortunately, no interesting events

in occupancy in Moscow in comparison with 2010 occurred in the 3* hotel

occurred this year.” However, it would be incorrect

category. In the segment of 4* and 5* hotels there was also growth of occupancy,

to state that nothing at all occurred on the market.

but not as significant. This is partially explained by simple arithmetic: most of the

Events did in fact occur, both pleasant and less so.

growth of the key count in 2011 occurred precisely in this segment. In particular,

According to experts, the year’s main failure was the

the Russian capital this year saw the opening of such momentous for the market

fact that some of the hotels slated for delivery were

properties as the hotels InterContinental Moscow Tverskaya, Crowne Plaza Club,

never opened. As an example, it is enough to recall

Radisson Blu Belorusskaya, Ramada Moscow Domodedovo and several others.


56

ГОСТИНИЦЫ HOTELS

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011

Общий объем нового номерного фонда Newly completed room stock, aggregate Общий объем нового номерного фонда, введенного в период Total newly completed room stock delivered in the period Общий объем нового номерного фонда по итогам предыдущего периода Total newly completed room stock delivered in the previous period

FEBRUARY It was revealed that the owners of Radisson Royal

1200

Hotel had purchased Hotel Soyuz on Universitetsky Prospekt (3*, 115 rooms) with the goal of its subsequent reconstruction.

1000

400 800

Ramada Domodedovo Hotel was opened. Gallery SPA Hotel opened on Derbenevskaya Street

600

(4*, 62 rooms). MARCH Hals-Development announced the closing of its

400

710

710

200

purchase of Hotel Peking (3*, 137 rooms). Opening of the club building of Crowne Plaza Moscow World Trade Center (5*, 149 rooms).

0 1-е полугодие

APRIL

2-е полугодие Источник / Source: Colliers International

Capital Partners sold the Ritz-Carlton Hotel (5*, 334 rooms). The details of the deal weren’t disclosed,

Furthermore, the specialists at Knight Frank

chain. “The switch to international manage-

although according to expert estimates the amount

correctly point out an important geographic

ment of existing hotels without their significant

could exceed $600 mln.

particularity of hotel construction today: new

reconstruction is clearly a positive, albeit rare

MAY

projects have opened mainly in neighborhoods

phenomenon for Moscow’s hotel market. In

with a high concentration of office complexes,

particular, in 2010 Sheremetyevo-2 hotel (3*,

The Moscow Committee on Tourism was reorganized as the Committee on Tourism and the Hotel

a trend also observed in Paris, London and

Business, which henceforward will coordinate the

other major world business centers. The loca-

work of Moscow’s hotel complex.

tion of hotels opened in the first half-year

JUNE

of 2011 confirms this trend. One example

Opening of the Radisson Blu Belorusskaya Hotel

is the club building of Crowne Plaza Hotel

(4*, 264 rooms).

(5*, 149 rooms), located adjacent to MIBC

JULY

Moscow-City on the territory of the World Trade

As part of an effort to rebuild its portfolio and aban-

Center, while the fifth hotel of Rezidor Group

don non-specialty assets, Rosatom sold the adminis-

in Moscow – Radisson Blu Belorusskaya (4*,

trative hotel Baikal for 426.5 mln rub.

264 rooms) was opened in the actively-devel-

It was revealed that the President of Binbank Mikhail Shishkhanov is prepared to purchase a 49%

oping business district Belorussky. The experts at Knight Frank pay particular

stake in OAO Dekmos, which is performing recon-

attention to the situation with hotels close to

struction of Moskva Hotel.

Moscow’s airports, which over the course of

AUGUST

the past few years have demonstrated inexora-

The Moscow Mayor’s Office decided to sell its stake

ble growth of operating figures: “In this regard

in Gostinichnaya Company.

we’re seeing heightened attention which hotel

SEPTEMBER

operators and developers pay to such proper-

It was revealed that Moscomarkhitectura is draft-

ties. Slated for opening this year is a new hotel

ing a new schematic for setting up hotels on Moscow’s

complex at Vnukovo Airport (4*, 443 rooms),”

territory.

write the Knight Frank specialists.

NOVEMBER

It is also worth noting that this year Moscow’s

Opening of the hotel Intercontinental Moscow .

key count in hotels functioning under inter-

The Moscow Department of Property announced

national brands has considerably increased

the sale of its stake in Hotel "National".

thanks to the entry to the Best Western hotel association of Vega Hotel (3*, 967 rooms) in July of this year. According to the specialists at Knight Frank, this is the largest hotel in Moscow operating within a Western hotel

Hilton Leningradskaya Hotel C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


57

251 rooms) began to function under the Park Inn

235 rooms, its class rating from the former 3* to

brand of the hotel operator Rezidor,” the Knight

5 deluxe.

Frank specialists point out. The inexorable delivery to the Moscow market

The year 2011 was also notable for a number of important administrative decisions. In par-

of new hotels on the one hand restrained growth

ticular, in September 2011 it was revealed that

of occupancy, while on the other prevented

Moscomarchitectura had drafted a new sche-

substantial growth of accommodation costs.

matic for the placement of hotels on the capital’s

According to Jones Lang LaSalle Hotels, the

territory, which envisages the construction of a

steady expansion of Moscow’s key count is a

certain number of hotels in each administrative

positive trend: “Right now construction is under

district. Not long before that, in May, the Moscow

way on approximately another 7200 rooms of

Committee on Tourism was reorganized as the

various ratings, of which only 1835 are likely to be

Committee on Tourism and Hotel Business. So

put into operation by the end of 2013. This mod-

now, apart from implementing the city’s policy on

erate pace of growth of the key count will allow

developing and regulating relations in the sphere

the market to absorb the new volumes without

of tourism, the Committee’s set of functions will

the risk of throwing supply and demand out of

also include coordinating the work of Moscow’s

balance. As for the trend of continuous growth

hotel complex.

of ADR totaling on average 18.4% a year for the

In addition, in August the Moscow

six years prior to the crisis, this is unlikely to be

Mayor’s Office took the decision to sell OAO

repeated in the foreseeable future. Nevertheless,

Gostinichnaya Company, which owns eleven 2*

in terms of ADR the Moscow market remains one

and 3* category hotels with an aggregate key

of the most expensive in the EMEA region.”

count exceeding 4,000. Prior to starting negotia-

Market trends Opening of new hotels and growth of the city’s key count, primarily in the 4* and 5* categories. Positive trends in operating statistics of Moscow’s hotels, including growth of average room prices in all hotel categories. Entry to the Moscow market by new international brands, which indicates the continued interest of international chains in the Moscow market. Furthermore, this market is still far from saturation. Redistribution of the government’s functions in the hotel segment: on one hand, the sale of OAO Gostinichnaya Company, and on the other hand reorganization of the Moscow Committee on Tourism and Hotel Business. Therefore the Committee’s functions will now include coordination of the Moscow hotel complex’s operation. Growth of operators’, developers’ and investors’ interest in the segment of hotels located in close proximity to Moscow’s airports. Relocation of the hotel segment to the city’s business districts.

The inexorable delivery to the Moscow market of new hotels restrained growth of occupancy A further momentous event in Moscow’s hotel

tions, the asset is to be appraised. In an effort to

life is the market entry of the premium brand

reduce the budget deficit, the Moscow Mayor’s

Fairmont Hotels & Resorts, which will become

Office plans to sell properties and stakes in

manager of the newly renovated Peking Hotel.

the commercial real estate properties it owns,

The complex’s reconstruction will last four years

including "national" hotel and Radisson SAS

(from 2013 to 2017). As a result, the hotel’s

Slavyanskaya, 30% of Hilton Leningradskaya

total key count will increase from today’s 137 to

and more.


60

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО LEGISLATION

Новые Но Н оовые ые подходы под дххо д ход ды д ы к структурированию стру тррукктттуурри рировва ваннииию ю иинвестиционных нвеесстиц тиицииооннны н ых ых проектов проекто пр роек ов в России Р Роос оссиии Капитальное строительство объектов недвижимости на территории РФ в последние годы бурно развивается, являясь привлекательной сферой для вложения инвестиций для иностранных инвесторов. Несмотря на отсутствие в России законодательного закрепления судебного прецедента в качестве источника права, все более отчетливо прослеживается тенденция возрастания правотворческой роли суда. Особую роль в этом процессе играют постановления Пленума ВАС РФ.

В

ысшим Арбитражным Судом РФ 11 июля

2011 года было вынесено постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», которое по-новому раскрывает смысл действующего законодательства в области приобретения строящихся объектов, что фактически приводит к новому

Мария Акутина Maria Akutina

правовому регулированию отношений в этой сфере. Необходимость принятия указанного постановления назрела уже достаточно давно. В судебной практике возникал вопрос: может ли быть продано недвижимое имущество, если продавец на момент продажи не обладает правом собственности, однако предпо-

ции перехода права собственности к покупателю наличие права собственно-

лагается, что право собственности возникнет у него

сти продавца необходимо. Также ВАС РФ указал, что объекты недвижимого

в будущем? Судами выносились решения, которые

имущества нужно идентифицировать путем указания в договоре адреса

по своей правовой позиции противоречили друг другу.

их местонахождения, предполагаемой общей площади, характеристик,

В судебной практике выделялись два основных направления. 1. Суды признавали договоры купли-продажи буду-

указанных в проектной документации. Упорядочив противоречивую судебную практику и будучи прогрессивным по своему характеру, Постановление Пленума ВАС РФ породило множество

щей недвижимости недействительными, поскольку

вопросов у практикующих юристов, в особенности касающихся способов

продавец не являлся собственником недвижимого

защиты прав покупателей, которыми являются вкладывающие денежные

имущества на момент заключения договора.

средства в строящиеся объекты инвесторы.

2. Договоры признавались незаключенными по при-

К каким способам защиты вправе прибегнуть покупатель, в случае если

чине невозможности точного определения предмета

продавец не исполняет надлежащим образом свои обязательства по догово-

договора, поскольку объект недвижимости на момент

ру? Вправе ли покупатель понудить продавца, прекратившего строительство,

заключения договора не существует, не поставлен

к его продолжению? К сожалению, покупатель не вправе это сделать.

на кадастровый учет соответствующими службами.

Если продавец построил объект недвижимого имущества, но не передает

С правовой точки зрения незаключенность дого-

его во владение покупателю или иным образом нарушает свои обязанности

вора означала, что договорных отношений между

по договору, покупатель вправе предъявить иск о признании за ним права

сторонами фактически не существовало.

собственности на приобретенный объект недвижимого имущества. Но такой

В своем Постановлении ВАС РФ дал разъяснения

иск может быть удовлетворен при выполнении ряда условий: объект недвижи-

по двум вышеупомянутым моментам. Он указал, что

мого имущества построен, покупатель обладает правом владения или недвижи-

продавец вправе продать недвижимое имущество,

мость находится во владении продавца, а также право собственности продавца

если он не является его собственником, однако для

зарегистрировано в ЕГРП. Если одно из перечисленных требований не соблю-

исполнения договора и осуществления госрегистра-

дается, то покупателю в признании за ним права собственности будет отказано.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


61

Мария Акутина, ведущий юрист практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»

Если у продавца недостаточно денежных средств

ты. В такой ситуации риски, связанные с недобросо-

государством, застройщик ежеквартально простав-

для продолжения строительства, либо в нарушение

вестностью обладателя прав на земельный участок,

ляет уполномоченному государством органу отчет-

заключенного с покупателем договора продавец

его отказом от исполнения условий договора купли-

ность, а также должен соблюдать определенные

произвел отчуждение недвижимости третьему лицу,

продажи, лежат на инвесторе. Очевидно, что инвес-

нормативы финансовой устойчивости. Исполнение

покупатель вправе вернуть назад уплаченные про-

тор заинтересован в получении права собственности

обязательств застройщика перед инвестором обес-

давцу денежные средства, потребовать с продавца

на возведенный им объект, а не оплату произведен-

печиваются поручительством банка или залогом

уплаты процентов за пользование денежными сред-

ных им работ в качестве подрядчика. До вынесения

строящегося объекта недвижимого имущества.

ствами за весь период нахождения их у продавца,

указанного постановления пленума право собствен-

Договор ДДУ подлежит госрегистрации и считается

а также требовать возмещения возникших у него

ности возникало напрямую у инвестора.

заключенным с момента его государственной реги-

убытков, включая разницу между ценой недвижимо-

Учитывая описанные изменения в практике приме-

страции, что исключает риски двойных продаж.

сти, уплаченной покупателем, и рыночной стоимо-

нения российского законодательства, можно выде-

Если для реализации проекта по строительству

стью такого имущества на момента предъявления

лить три основных способа оформления отношений

недвижимого имущества планируется привлекать

такого требования покупателем.

между участниками при осуществлении инвестици-

денежные средства граждан, то такое привлечение

Проблемы могут возникнуть у покупателя,

онных проектов по строительству объектов недви-

возможно только строго определенными спосо-

в случае если у продавца отсутствуют денежные

жимого имущества России: 1) договорные модели

бами: путем заключения упомянутого ДДУ, привле-

средства для их возврата покупателю. До принятия

купли-продажи будущей недвижимости; 2) простое

чения денежных средств жилищно-строительными

рассматриваемого постановления покупатель был

товарищество; 3) долевое участие в строительстве.

или жилищными кооперативами, а также путем

вправе в судебном порядке требовать признания

Из всего вышесказанного следует, что по обще-

выпуска облигаций особого вида жилищных серти-

за ним права собственности на объект незавершен-

му правилу право собственности возникает у лица,

ного строительства, в создание которого он вложил

обладающего правами на землю (застройщика),

Принятие указанного постановления повлияет

денежные средства. Теперь же недостроенный объ-

поэтому при структурировании инвестиционных

на практику разрешения как существующих, так

ект поступает в имущественную (конкурсную) массу

проектов мы рекомендуем определять возможность

и будущих судебных споров, связанных с инвести-

продавца, а покупатель приобретает денежное тре-

оформления инвестором прав на земельный учас-

ционными договорами. В свете этого рекомендуется

бование к продавцу и вынужден будет встать в оче-

ток с целью приобретения статуса застройщика.

пересмотреть условия заключенных инвестици-

редь кредиторов – у покупателя есть шанс остаться

Выбор оптимального для инвестора способа

онных договоров и иные условия осуществления

без приобретенного объекта пусть даже в недостро-

структурирования инвестиционного проекта или

проектов по строительству объектов недвижимого

енном виде и без денежных средств.

варианта сочетания различных способов зависит

имущества на территории РФ и по возможности

Основным и самым распространенным способом

фикатов.

от вида объекта недвижимого имущества, который

внести изменения в целях обеспечения эффектив-

приобретения прав на строящийся объект в России

участники намереваются построить, количества

ной защиты интересов инвесторов.

является договор инвестирования, однако в настоя-

участников инвестиционной деятельности, соотно-

щее время взгляд на правовую квалификацию этого

шения долей инвестиционных вкладов участников,

по строительству объектов недвижимого имущества

договора изменился. Сегодня инвестиционный

вида прав на земельный участок, на котором пред-

на территории РФ следует уделять особое внима-

договор по общему правилу квалифицируется

полагается размещение недвижимости, и т. д.

ние структурированию инвестиционных проектов,

в качестве договора купли-продажи недвижимости,

Следует отметить, что договор долевого участия

которая будет создана или приобретена продавцом

в строительстве защищает права инвесторов

в будущем. Инвестиционный договор может быть

наилучшим образом,

квалифицирован и как иной вид договора, если это

поскольку право собст-

прямо следует из его условий. В каждом конкретном

венности по договору

случае последствия для участников и способы защи-

долевого участия в стро-

ты прав лица, вкладывающего денежные средства

ительстве возникает

в строительство недвижимого имущества, различны.

напрямую у инвестора.

Например, если по договору одна из сторон предо-

Этот способ применим

ставляет имеющийся у нее на каком-либо праве

при строительстве

земельный участок, а другая сторона обязуется инве-

жилых домов, иных объ-

стировать денежные средства в строительство такого

ектов недвижимости,

объекта, а также построить его, такой договор будет

за исключением объ-

являться смешанным, содержащим элементы догово-

ектов производствен-

ра строительного подряда и купли-продажи. При этом

ного назначения, если

право собственности на здание возникает у стороны,

в проекте участвуют

которая предоставила земельный участок. Далее она

два и более инвестора.

должна передать право собственности инвестору

Деятельность застрой-

в целях расчета за произведенные инвестором рабо-

щика контролируется

При планировании инвестиционных проектов

в частности выбору правовых конструкций, предусмотренных российским законодательством.


62

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО LEGISLATION

Какой закон или поправка 2011 года оказали наибольшее влияние на рынок коммерческой недвижимости? What law or amendment of 2011 had the greatest impact on the commercial property market in Russia? Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP

a different thing is the implications for the investment

land within the same category used for the same types

Vitaly Mozharovsky

climate in Russia, for this is another radical change

of activity, having thereby excluded the unjustified pric-

– По итогам года хотелось бы отметить ФЗ от

of the rules of the game. I am not sure that courts of

ing discrimination of tenants. The document stipulates

18.07.2011 № 215-ФЗ и № 243-ФЗ, которые упрос-

general jurisdiction will support the stance taken by

that the rental payment shall be fixed with regard to the

тили регулирование капремонта и реконструкции

SCC RF. As a result we may end at discrepant practice

subsidies and state tariffs for the goods (works, services)

объектов капстроительства. Но явным лиде-

depending on the court of jurisdiction.

produced by tenants on the land they occupy.

Владислав Сурков, партнер фирмы «Эйкин Гамп Страусс Хауэр энд Фелд»

Денис Гвоздев, старший юрист

Vladislav Surkov

Denis Gvozdev

продажи будущей недвижимости. На меня оно

– Значительной новостью стало Постановление

– Заметным событием стало создание феде-

произвело противоречивое впечатление. С одной

№ 54, которым подтвердилась возможность

ральной государственной информационной

стороны, теперь можно договориться о продаже

заключения договоров купли-продажи будущей

системы территориального планирования. Это

будущей недвижимости, и это является заметным

недвижимости. Рынок начал переход со схемы

информационно-аналитическая система, содер-

шагом в направлении повышения комфорта инвес-

с предварительным и основным договорами на

жащая сведения, необходимые для обеспечения

тиционного климата РФ. С другой стороны, в отно-

схему с одним договором купли-продажи. Теперь

деятельности органов госвласти, местного само-

шении существовавшей концепции уже вырабо-

по умолчанию инвестдоговоры будут квалифици-

управления, физических и юридических лиц для

талась налоговая практика. Одно дело – срочная

роваться как договоры купли-продажи. Это вле-

подготовки документов территориального плани-

перекройка девелоперских проектов и перегово-

чет за собой ряд налоговых последствий. /

рования, а также для оперативного установления

ры с партнерами и кредиторами по поводу форс-

– Decree #54 whereby SCC confirmed a possibility of

правового режима земельного участка. /

мажора. И другое, как это выглядит с точки зрения

signing future real estate purchase-sale contracts is

– The creation of a state-run information system of

инвестиционного климата в России – очередная

number one news. The market responded by switch-

territorial planning is one of the most important innova-

радикальная смена правил игры. Не факт, что

ing from the scheme involving preliminary and princi-

tions in 2011. This is an information-analytic system

позицию ВАС РФ поддержат суды общей юрисдик-

pal contracts to the scheme involving one purchase-

containing the data necessary to support the authorities

ции. В результате можно будет получить противо-

sale contract. SCC stated that by default investment

and local government bodies as well as legal entities

положные варианты разрешения одной ситуации

agreements should be qualified as purchase-sale

and natural persons in the process of their preparation

в разных судах. /

contracts. This ensues a number of tax implications.

of territorial planning documents, and also to promptly

ром стало Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, которое, по сути, признало, что такого инструмента, как инвестдоговор не суще-

практики по недвижимости CMS, Россия

ствует, а надо применять нормы договора купли-

identify the legal regime of a respective plot of land.

– No law that would be fundamentally important for the market has been passed this year with the exception of

Роман Зятнин,

Federal Laws ##215 and 243 as of July 18, 2011 that

Roman Zatyanin

юрист ЮК «Юков, Хренов и Партнеры»

simplified the regulation of major repairs and reconstruction. Decree #54 of SCC RF as of July 11, 2011 is

Максим Мозгов, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Maxim Mozgov

– Значимым стало Постановление Правительства

the obvious leader, since it actually rehashed the entire

РФ № 697, установившее единый порядок расчета

– В закон о банкротстве добавлен параграф,

development market. It was admitted that no such

арендной платы за земельные участки одной кате-

посвященный банкротству застройщиков.

instrument as the investment agreement existed, and

гории земель, используемые для одних и тех же

Участники строительства теперь перенесены

instead the norms of the future property purchase-sale

видов деятельности, исключив тем самым необо-

на ступеньку вверх по отношению к обычным кре-

contract need to be applied. As a pragmatic lawyer, I

снованную ценовую дискриминацию арендаторов.

диторам в общей очереди, закон вводит ряд инте-

experienced mixed emotions. On the one hand, it is

Документом установлено, что размер арендной

ресных механизмов защиты прав дольщиков. /

now possible to agree on the sale of future real estate

платы определяется с учетом предоставляемых

– A paragraph devoted to the bankruptcy of develop-

and this is a notable step forward towards a more com-

компаниям-арендаторам субсидий и гостарифов

ers that was added to the Law of Bankruptcy. Those

fortable investment climate. On the other hand, consis-

на товары (работы, услуги), производимые аренда-

who co-finance the construction activities are now one

tent tax practice has already been developed relative to

торами на занимаемых участках. /

step above the usual creditors in the general queue

the existing concept. One thing is rehashing of devel-

– Decree of the Russian Government #697 as of Aug. 19,

as the law has introduced a number of interesting

opment projects “on the run” and uneasy negotiations

2011 is a very significant statutory act that introduced a

mechanisms to protect the rights of construction co-

with partners and lenders over force majeure, and quite

unified procedure of calculating the rentals for plots of

investors.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


63 Maria Akutina, leading lawyer of the construction and real estate practice, Pepelyaev Group

New Approaches to Structuring of Investment Projects in Russia In recent years capital construction of real estate has been booming in Russia, being an attractive sphere for foreign investments. Despite the lack of a legislative framework for the parent case as a source of law in Russia, the lawmaking role of the court is coming to the fore. Decrees and resolutions adopted by the Plenum of SCC (Supreme Commercial Court) perform a special function in this process.

asset and also to build it, this agreement shall be construed as hybrid, containing some elements of a civil works contract and some elements of a purchase-sale contract. The right of ownership to

that immovable assets need to be identified by

a building is accrued by the party providing a plot

mentioning in the contract of their exact address,

of land. Further this party ought to pass the right

assumed total area and characteristics listed in the

of ownership to the investor. In this situation the

project documentation.

risks related to the unscrupulousness of the land

Having rectified the contradictory forensic prac-

title holder are to be taken by the investor. Three

tice, and being progressive by nature, the Decree of

basic ways to formalize the relationship between

the SCC RF Plenum has begotten a flow of ques-

the stakeholders, implementing the investment

tions. How can the buyer protect himself in case

project of building real estate assets in Russia can

the seller does not duly fulfill his contractual obliga-

be identified: 1) contractual models of future real

tions? Does the buyer have the right to compel the

estate purchase and sale; 2) particular or special

seller who stops construction to continue it?

partnership; 3) co-financing of construction by

When the seller creates a real estate asset but refuses to hand it over to the buyer or otherwise

future property owners. We strongly recommend in the structuring of

breaches his contractual obligations, the buyer

investment deals to identify a possibility of legaliza-

has the right to bring up a suit. But this claim can

tion by an investor of land titles. The choice of the

be answered only when a number of conditions

most optimal for investor way of structuring the

are met: a real estate asset has been completed

investment project depends on the type of real

July 11, 2011, enacted Decree #54 “On the settlement

(created), the buyer has the right of ownership, or

estate asset which the stakeholders intend to build,

of disputes arising out of contracts for real estate to be

real estate is owned by the seller, and also if the

the number of co-investors, the ratio of investment

created or built in the future”. This offers a new interpre-

seller’s right of ownership has been registered

shares contributed by the participants, the type of

tation of the current law pertaining to the acquisition of

in the Unified State Register (USR) of Rights to

titles etc. It should be noted that the Agreement of

projects under construction, actually ushering the era

Immovable Property and Related Transactions.

Participation in Shared Construction (APSC) pro-

T

he Supreme Commercial Court of Russia, on

of new legal regulation in this sphere. The said decree

The buyer may have problems if the seller lacks

tects the rights of investors in the best way, since

has long been overdue, since courts used to pass con-

the monetary funds to reimburse him. Before the

APSC directly vests the investor with the right of

tradictory judgments.

said decree was passed the buyer had the right to

ownership. This method applies to the construction

claim by judicial procedure his right of ownership

of apartment buildings and other real estate, save

to an unfinished construction project which he co-

for industrial properties if two and more investors

Two major stands have generally been taken by courts:

financed. But now the unfinished project is to be

are involved. The developer has to submit reports

of future real estate invalid, because the seller did

1. Courts declared the purchase and sale contract

added to collation and become part of the seller’s

to an authorized government body on a quarterly

not own the real estate when signing a contract.

bankruptcy assets, while the buyer will have to tail

basis. Execution of the developer’s obligations to

on other creditors with his claims.

the investor is ensured by banker’s guarantee or a

2. Contracts were declared not concluded because it was impossible to accurately identify

The investment contract remains the main and

mortgage of the real estate asset under construc-

the subject matter for the following reasons: a real

most widespread way of acquisition of rights to a

tion. If the developer plans to raise the private funds

estate asset simply did not exist, when a contract

project under construction in Russia; however a

of citizens for implementation of a construction

was signed or else was not included in the cadas-

view on the legal qualification of such contract has

project, such funds can be raised only using strictly

tral inventory by respective services.

changed. Today the investment agreement is gen-

defined mechanisms: by way of signing the said

In their Decree SCC RF gave essential explana-

erally qualified as a purchase-sale contract for real

APSC, through the establishment of fund-raising

tions by pointing out that the seller has the right to

estate that can be created or acquired by the seller

housing construction or housing co-operatives, and by issuing a special type of housing certificates. In the light of the above-mentioned decree it

Now the seller has the right to sell real estate if he is not a formal owner; yet ownership is the necessary prerequisite for the contract execution and for the state registration of passing of title to the buyer

is strongly recommended to review the terms of concluded investment agreements and other conditions of implementing the projects of immovable property construction and, if possible, to enter

sell real estate if he is not a formal owner; however

in the future. The investment agreement may also

amendments with an eye on providing the effective

ownership is the necessary prerequisite for the

be qualified as a different type of sale contract. If

protection of investor’s vested interests. Special

contract execution and for the state registration of

based on the agreement one of the parties under-

attention should be paid to the structuring of invest-

passing of title to the buyer. SCC RF also indicated

takes to invest cash in the construction of such an

ment projects.


64

ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT

Вложить бы рад 2011 год по праву можно считать годом инвестиций в коммерческую недвижимость. По прогнозам экспертов, объем инвестиций в недвижимость России впервые превысит докризисные показатели и составит $ 6,4 млрд, из которых 85–90 % придется на московский рынок. В 2012 году объем инвестиций в российскую недвижимость вырастет еще больше – до $ 8,3 млрд.

Математический расчет и $ 30 млн и здание под бэк-офис можно получить бесплатно

П

одводить окончательные итоги на рынке инвестиций в недвижимость пока еще

сделок – покупка отеля Ritz-Carlton – была заключена казахскими инвесторами

рано: как отмечают эксперты, в конце года может быть закрыто сразу несколько круп-

с русскими корнями. Одной из самых значительных сделок на рынке офисной

ных сделок, которые находятся на финальном этапе переговоров. По данным Praedium

недвижимости стала продажа ТНК-BP БЦ «Альфа-Арбат» структурам «Пром-

ONCOR International, за первые девять месяцев 2011 года на российском рынке

связьнедвижимости» более чем за $ 300 млн.

коммерческой недвижимости было заключено инвестсделок на $ 4,9 млрд (на Москву

Западные инвесторы также участвовали в крупных сделках. Так, по данным

пришлось 85 % сделок). Активнее всего, по данным аналитиков, инвесторы интересо-

СМИ, фонд Morgan Stanley договорился о покупке петербургского объекта

вались торговой недвижимостью (37 % сделок) и офисными центрами (34 %), на склад-

«Галерея» более чем за $ 1 млрд (пока разные источники говорят, что сделка все

ские комплексы пришлось лишь 10 %, а на гостиницы – 19 % (в основном за счет одной

еще находится в стадии закрытия). В 2011 году свою первую сделку на рынке

крупной сделки по покупке казахскими инвесторами отеля Ritz-Carlton в Москве почти

совершил и американский фонд Heitmann, который примерно за $ 150 млн при-

за $ 700 млн). Впрочем, уже сейчас можно утверждать, что в 2011 году будет побит

обрел одно из офисных зданий комплекса «Метрополис» в Москве. Активен

рекорд по объемам сделок с недвижимостью в России: только сумма сделок, закры-

на рынке и фонд Hines: он выкупил у Fleming Family & Partners БЦ «Гоголев-

тых за первые девять месяцев, на 17,3 % превышает суммарный объем инвестиций

ский» примерно за $ 100 млн, ведет переговоры с PNK Group о приобретении

за весь 2010 год ($ 4,2 млрд). По прогнозам Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года

складского комплекса «PNK-Чехов». Впрочем, сам Hines не прочь и продавать

общий объем инвестиций в недвижимость превысит $ 6,4 млрд (в O1Properties про-

активы: так, по данным СМИ, девелопер ведет переговоры с четырьмя инвест-

гнозируют и вовсе $ 7 млрд), из которых в коммерческую недвижимость будет вложено

фондами о продаже БЦ Ducat Place III и даже уже договорился о привлечении

$ 5,2 млрд, что на 20 % больше, чем в 2010 году.

финансирования для покупателя. Кстати, схожей стратегии придерживается и

Поведение инвесторов на российском рынке отражает общеевропейский тренд.

российская компания O1Properties Бориса Минца, которая в 2010 году более

Согласно последним исследованиям CBRE, общий объем инвестиций в недвижимость

чем за $ 1 млрд выкупила пять БЦ Horus Capital Сергея Гордеева. В 2011 году

Центральной и Восточной Европы составил 8 млрд евро (около $ 12 млрд) на конец

компания приобрела БЦ «Эвоком Плаза» примерно за $ 200 млн, в свою

сентября, что в два раза выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

очередь, продав менее чем за $ 100 млн купленный в 2010 году БЦ «Гамма».

И в будущем эта цифра будет только расти, в том числе за счет России. По прогнозам

В компании эту сделку объяснили тем, что этот объект относится к классу В,

Jones Lang LaSalle, в 2012 году на российском рынке коммерческой недвижимости

а стратегия компании заключается в аккумулировании у себя в портфеле самых

может быть закрыто сделок на сумму $ 6,7 млрд. При этом в компании отмечают, что

высококачественных БЦ. Также в рамках распродажи непрофильных активов

если раньше деньги в основном вкладывались в коммерческую недвижимость, то сей-

была закрыта сделка по продаже торгового центра им. Райкина компанией

час даже западные инвесторы начинают проявлять интерес к жилищному строитель-

«ОПИН», которая за $ 50 млн продала недостроенный объект группе «Ташир».

ству, что связано с дефицитом жилья в России. Впрочем, на московском рынке инвестиций в недвижимость в 2011 году балом пра-

В 2011 году начали фиксировать прибыль некоторые инвесторы, приобретавшие активы в кризис. Так, Evraz Group продала Федеральной сетевой компании

вили российские инвесторы: доля сделок при их участии превысила 70 %. Так, напри-

два здания из трех в БЦ «Западные ворота» площадью около 40 тыс. кв. м.

мер, одной из крупнейших сделок 2011 года стала покупка компанией «Комплексные

Весь бизнес-центр площадью 60 тыс. кв. м Evraz приобрел в кризис примерно

инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных торговых центров «Горбушкин двор» и «Филион»

за $ 160 млн, а два здания продал примерно за $ 190 млн, получив, таким обра-

(около $ 500 млн). Активным инвестором на рынке в 2011 году была группа «БИН»

зом, около $ 30 млн и, по сути, бесплатно целое здание под бэк-офис компании.

Микаила Шишханова и Михаила Гуцериева, которая приобрела у компании Z-Built ТЦ

В 2012 году спрос на объекты недвижимости возрастет еще сильнее, что

«Калужский» за $ 230 млн, а также, как рассказывают участники рынка, вела перегово-

будет связано со снижением объемов строительства, а премия продавцов про-

ры о приобретении еще двух крупных объектов в Москве. Одна из самых же крупных

должит расти.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


65 Текст: Антон Андреев

Какое событие 2011 года, повлияло на инвестиционный климат в большей степени? What most groundbreaking event of 2011 had the greatest impact upon the investment climate? developers of territories located within the specified bounds. Nevertheless, the proposed infrastructure

Алексей Новиков, директор отдела управления фондами недвижимости «Тройка Диалог»

Alexey Novikov

development, in the longer term, will increase the attractiveness and value of the assets located in that territory. 2) Changes in the leadership's approach to granting city approval for construction projects and

– Ключевыми событиями, определяющими

significant restrictions on new construction within

развитие недвижимости Московского региона

the Third Transport Ring. To date, I believe this

на ближайшие несколько лет, стали события,

decision is justified, in terms of the need to restore

последовавшие за сменой руководства Москвы.

order to new development, especially in the historic

Тренды рынка В 2011 году объем инвестиций в недвижимость России впервые превысит докризисные показатели и составит $ 6,4 млрд. Активизация иностранных инвесторов на рынке – таких как Morgan Stanley, UFG, Heitmann, Hines и других. Снижение ставок капитализации по качественным объектам до 8,5–9,5 % годовых. Рост стоимости инвестиционных объектов и увеличение спроса на офисные и торговые центры со стороны инвесторов. Распродажа девелоперами непрофильных активов. Фиксация прибыли теми инвесторами, которые заключили выгодные сделки в 2008–2009 годах.

parts of the city. At the same time, one hopes that

Market trends

Москвы». Данное решение создало дополнитель-

this work will be carried out as transparently as

ные неудобства для застройщиков территорий,

possible. 3) The announcement of new programs

попавших в указанные границы. Тем не менее

for the development of transport and engineering

In 2011, for the first time investments into real estate of Russia exceed the prerecession indicators, reaching$6.4 billion.

предполагаемое развитие инфраструктуры

infrastructure of the city, as well as their integration

в более дальней перспективе приведет к увели-

with the infrastructure development programs of the

чению привлекательности и стоимости активов,

Moscow Oblast.

Во-первых, это определение границ «новой

расположенных на указанной территории.

Reduction of capitalization rates for highquality objects to 8.5%-9.5% per annum.

Во-вторых, изменение подхода руководства

Павел Косов,

города к согласованию строительных про-

день я считаю данное решение обоснованным

руководитель департамента строительных проектов – старший вице-президент ОАО «Банк ВТБ»

с точки зрения необходимости наведения

Pavel Kosov

ектов и существенные ограничения на новое строительство в пределах ТТК. На сегодняшний

порядка с освоением в первую очередь исто-

– Среди знаковых событий 2011 года на

рической части города. При этом остается

рынке коммерческой недвижимости особого

надеяться, что данная работа будет проведена

внимания заслуживает ввод в эксплуатацию

максимально прозрачно.

ТРЦ «Афимолл Сити»

В-третьих, анонсирование новых программ

площадью 166 тыс.

по развитию транспортной и инженерной

кв. м на территории

инфраструктуры города, а также их заявленная

ММДЦ «Москва-Сити».

интеграция с программами развития инфра-

Данный проект,

структуры Московской области. Масштаб этих

с общим объемом инве-

программ впечатляет и, несомненно, в будущем

стиций свыше 17 млрд

серьезно повлияет на рынок недвижимости

рублей, финансировал-

Москвы и ближайшего Подмосковья. /

ся при участии ВТБ, при

- The key event, not only for the current year, but

этом сейчас сотруд-

which will be a defining event for the development

ничество банка с AFI

of real estate in the Moscow Region for the next few

Development успешно

years, were the events that followed the change of

продолжается. /

leadership in Moscow in late 2010.

– Among the significant

The main ones, in my opinion, are: 1) The

Foreign investors in the market, such as Morgan Stanley, UFG, Heitmann, Hines and others are becoming more active.

events in 2011 in the

definition of boundaries of the "New Moscow".

commercial real estate

This decision created additional inconveniences for

market deserving special

Increased value of investment projects and increased demand from investors for office and shopping centers. Developers selling non-core assets. Profit taking by investors who had signed lucrative transactions in 2008-2009.


66

ИНВЕСТИЦИИ INVESTMENT

attention, is the completion of construction and

с суверенными долгами в ряде стран еврозоны

commissioning of the AFIMall City SEC, with the

и несмотря на турбулентность российского

GBA of 166,000 sqm in the Moscow-City MIBC.

фондового рынка и резкую девальвацию рубля

The project, with total investments exceeding 17 billion rubles, was financed with the participa-

Дионис Васильев,

во второй половине 2011 года.

исполнительный директор группы «НЭО Центр»

Затишье инвестиционной активности в офис-

Dionis Vasiliev

tion of VTB, and our bank continues its successful

ном сегменте было краткосрочным. Торговый

cooperation with AFI Development.

же сегмент влияние кризисных настроений, на

– Рекордный рост числа инвестиционных сделок

наш взгляд, практически не почувствовал. /

был обусловлен, с одной стороны, стабилиза-

– The return to normal functioning of the Russian

цией макроэкономических показателей страны

real estate market in 2011 was the main motif

и восстановлением отдельных отраслей эконо-

in the real estate market development. This is

мики, в частности ритейла, и высоким отложен-

Глава Управления «Ренессанс Недвижимость»

proven by the number of completed projects

ным спросом и «эффектом домино», с другой.

(Imperial Tower, Tsvetnoy Department Store,

Отсутствие сделок в прошлые два года породи-

Ekaterina Konstantinova

Екатерина Константинова,

AFIMall SEC and Summit MFC), high investment

ли высокий спрос на инвестиции, который про-

– Основным лейтмотивом развития российско-

activities (transactions involving the White

рвался только в этом году, а «эффект домино»,

го рынка недвижимости в 2011 году стало его

Square BC, Metropolis BC, Ritz-Carlton, and the

при котором инвесторы ведут себя на рынке,

возвращение к нормальному функционирова-

discussed sale of Ducat Place III), and the partial

оглядываясь на поведение друг друга, закрепил

нию. Свидетельство тому – ряд завершенных

return of foreign capital to the market (up to

впечатляющие показатели. В целом многие

девелоперских проектов («Башня Империя»,

40% of total investments). All of this indicates a

прогнозировали рост инвестиций в 2011 году,

универмаг «Цветной», ТРЦ «Афимолл», МФК

restoration of confidence and investor’s interest

но мало кто предполагал, что он будет настоль-

«Саммит»), высокая инвестиционная актив-

in Russian assets, combined with pent-up

ко существенным. /

ность (сделки с БЦ «Белая площадь», БЦ

demand.

– The record growth of investment transactions

«Метрополис», Ritz-Carlton, обсуждаемая про-

The real estate sector has shown good stability

was due to the stabilization of the country's

дажа Ducat Place III) и частичное возвращение

during the worsening situation with sovereign

macroeconomic performance, and the restoration

на рынок иностранного капитала (до 40 %

debt in some euro-zone countries, despite

of some economic sectors, particularly retail, on

от общего объема инвестиций), что говорит

the turbulence of the Russian stock market and

the one hand, and high and efficient demand, on

о восстановлении доверия и инвестиционного

a sharp devaluation of the ruble in the second half

the other. The dearth of transactions in the last two

интереса к российским активам в сочетании

of 2011.

years has generated a strong pent-up demand for

с отложенным спросом. Сектор недвижимости показал хорошую устойчивость в период обострения ситуации

The lull in investment activity in the office segment

investment, and then the knock-on effect, when

was short, while the retail segment has hardly felt

investors, looking at each other's behavior, start

the impact of the crisis.

become more active.

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ЯНВАРЬ Сбербанк предоставил Mirax Group (переименована в Nazvanie.Net, а потом в «Поток ∞») кредит на сумму в 370 млн на достройку «Башни

МАЙ Группа «БИН» приобрела ТЦ «Калужский» у Z-Built и MCG примерно за $300 млн. «Промсвязьнедвижимость» приобрела

Федерация» в «Москва-Сити»

у ТНК-ВР «Альфа-Арбат-Центр» за $300 млн.

МАРТ

ИЮНЬ

Сергей Полонский ликвидировал бренд Mirax,

ООО «Комплексные инвестиции» приоб-

а за долги вынужден был отдать проект

рело ТЦ «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион»

строительства БЦ Mirax Plaza структурам

у МТЗ «Рубин» примерно за $400–500 млн.

«Стройгазконсалтинга» и «Промсвязьбанка».

ИЮЛЬ

АПРЕЛЬ Группа «Ташир» начала переговоры о покупке ТРЦ им. Райкина у группы «ОПИН» Михаила Прохорова. Сделка была закрыта в сентябре. Capital Partners начала переговоры о про-

Девелопер Capital Group продал три ТЦ «Метромаркет» инвестгруппе РМБ. АВГУСТ Структуры Алишера Усманова договорились с «ДС-Девелопмент» о покупке офисно-

Девелопер Capital Group продал последний «Метромаркет» на Шаболовке и БЦ «Конкорд» фонду UFG. СЕНТЯБРЬ Девелопер Raven Russia приобрел компанию «Кулон» и ее проекты на рынке складской недвижимости. ОКТЯБРЬ Evraz Group продал два здания из трех БЦ «Западные ворота» Федеральной сетевой компании. НОЯБРЬ Gano Services приобрела 27 % шведского инвестфонда Ruric AB. ДЕКАБРЬ

даже отеля Ritz-Carlton структурам

торгового центра «Оружейный» у ст. метро

из Казахстана, сделка была закрыта в конце

«Маяковская» под размещение офисов

стать владельцем Митинского радиорныка,

ООО «Комплексные инвестиции» может

апреля – начале мая.

ИД «Коммерсант» и Mail.ru Group.

который оценивается в $150 млн.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


67 Text: Anton Andreev

I would willingly invest The year 2011 can rightly be considered as the year of investments into commercial real estate. According to the expert forecasts, this year the volume of investments into Russian real estate for the first time exceeds the pre-recession figures and will be $6.4 billion, of which 85-90% was in the Moscow market. In 2012, the volume of investments into Russian real estate will increase up to $8.3 billion, according to expert forecasts.

fund Heitmann completed its first transaction on the market – for about $150 million it acquired one of the office buildings of the Metropolis in Moscow. Hines Fund is also active in the market, having purchased from the Fleming Family & Partners the Gogol BC for about $100 million. The Fund is also carrying out negotiations with the PNK Group regarding the acquisition of the PNK Chekhov

I

t is still too early to sum up the results of the real estate

According to the forecasts of Jones Lang LaSalle,

Warehousing Complex. However, Hines is not averse

transactions worth $8.3 billion may be closed in the

to selling its assets – e.g. the Ducat Place III Business

investment market, since several large transactions may

Russian market in 2012. On the Moscow real estate

Center. Incidentally, the Russian investor O1Properties,

still be closed by the end of this year. Transactions worth

investment market in 2011, Russian investors ran the

owned by Boris Mints, adheres to a similar strategy. In

a total of $4.9 billion were completed during the first nine

show, the share of transactions with their participation

2011, the company acquired the Ewoks Plaza Business

months of 2011 (85% of them in Moscow), according

exceeded 70%. For example, one of the largest transac-

Center for about $200 million, but sold its Gamma BC for

to Praedium Oncor International. Most of all, according

tions in 2011 was the acquisition of the shopping centers

less than $100 million. Also, the Raikin SC sale deal was

to analysts, investors were interested in retail real estate

Gorbushkin Dvor and Filion by Yuri Khotin's Integrated

closed by OPIN, as part of its sale of non-core assets; the

(37% of transactions), office centers (34%),warehouse

Investment for $400 million.

company sold the off-plan project to Tashir for $50 mln.

complexes accounted only for 10% and hotels for 19%

The BIN Group, owned by Mikhail Shishkhanov and

In addition, some investors who purchased assets

(mainly due to one major transaction – Kazakhstan

Mikhail Gutseriyev, was also an active investor in the

during the recession began to take their profits in 2011.

investors boughtthe Ritz Carlton Hotel in Moscow for

market during 2011; it acquired the Kaluga SC for

Thus, Evraz Group sold to the Federal Grid Company

nearly $700 million). However, presently we can say

$230 million from the Z-Built Company. One of the big-

two buildings out of three, with total area of 40,000 sqm

that in 2011 the record for the amount of real estate

gest transactions in the office market involved the TNK-

in the Western Gate BC. Evraz acquired the BC during

transactions in Russia will be broken – up 17.3% against

BP Business Center Alfa-Arbat sold to the structures of

the recession for about $160 million. Today by selling two

2010 ($4.2 billion).Based on the final results of 2011,

Promsvyaznedvizhimost for over $300 million.

buildings for $190 million, the company has earned a

the total amount of real estate investments will exceed

Western investors were also involved in major transac-

profit of $30 million, having kept one building for its back

$6.4 billion (O1Properties says $7 billion), of which

tions. Thus, according to media reports, Morgan Stanley

$5.2 billion will be in the commercial real estate sector,

Fund agreed to purchase the Galeria in Petersburg for

which is 20%more than in 2010, according to forecasts of

more than $1 billion, but so far, different sources say the

due to reduced volume of construction, and thus the sell-

Jones Lang LaSalle.

deal is still at the stage of closure. Also in 2011, the U.S.

ers’ premiums will continue to grow.

office – at no cost, as a matter of fact. In 2012, the demand for real estate will grow even more,

CHRONOLOGY OF EVENTS IN 2011 JANUARY Sberbank provided Mirax Group (later renamed Nazvanie.net and then Flow ∞ – that is "Flow of Infinity") a loan for 370 million for the completion

MAY The BIN Group acquired the Kaluga SC from Z-Built Company and MCG for about $300 million. Promsvyaznedvizhimost acquired the Alfa-

of the Federation Tower in the Moscow-City.

Arbat-Center from TNK-BP for $300 million.

MARCH

JUNE

Sergey Polonsky liquidated Mirax brand, and

Complex Investments LLC, owned by Yuri

The developer Capital Group sold its last Metromarket Shopping Center on Shabolovka Street and the Concord Business Center to the UFG Fund. SEPTEMBER Raven Russia purchased the Kulon Company and its projects in the warehousing real estate market. OCTOBER

in lieu of debt repayment, he was forced to give up

Khotin, purchased the Gorbushkin Dvor SC and the

Mirax Plaza Business Center construction project to

Filion SEC from MTZ Rubin for $400-500 million.

the Western Gate Business Center to the Federal

Stroygazkonsalting and Promsvyazbank.

JULY

Grid Company.

APRIL The Tashir Group started early talks on the purchase of the Raikin Shopping Center from the OPIN Group, owned by Mikhail Prokhorov. The transaction was closed in September. Capital Partners began negotiating the sale of

The developer Capital Group sold three Metromarket SCs to the RMB Investment Group. AUGUST Alisher Usmanov’s structures agreed with DS-Development to purchase the Oruzheyniy Office and Shopping Center near the

Evraz Group sold two of the three buildings in

NOVEMBER Gano Services, backed by the general director of SIBUR-Russian Shini, Vadim Gurinov, acquired 27% of the Swedish Ruric AB Investment Fund. DECEMBER Complex Investments LLC, owned by Yuri

Ritz-Carlton Hotel to structures from Kazakhstan,

Mayakovskaya Subway Stop in order to build

Khotin, may become the owner of Mitinskiy

the transaction was closed in late-April early-May.

offices for the ID Kommersant and Mail.Ru Group.

Radiorynok, which is estimated at $150 million.


68

ОБЗОР HR HR REVIEW

Другое лицо В начале 2011 года компании рынка недвижимости стали увереннее смотреть в будущее и активно работать над усилением кадрового состава. Во второй половине года ситуация изменилась, а сценарии развития скорректировались. Рынок труда ждут качественные изменения. Это создает новые возможности для тех, кто хочет быть профессионально востребован.

В

текущем году рынок предоставил желаю-

к смене места работы и уделять особое внимание финансовой устойчиво-

предложений. Большой объем ликвидности

сти компаний. Многие кандидаты стали брать время на размышление еще

у финансовых институтов вместе с наличием

на этапе первичного общения с потенциальным работодателем. Таким обра-

отложенного спроса на недвижимость позволял

зом, возросшая опасность нового кризиса делает устойчивые и стабильные

надеяться на повторение стремительного роста

компании более конкурентоспособными на рынке труда, что позволяет им

отрасли. Компании начали энергично работать над

привлекать более квалифицированных специалистов.

усилением кадрового состава как за счет продви-

Анна Хрусталева Anna Khrustaleva

жения сотрудников внутри компании, так и благо-

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К КВАЛИФИКАЦИИ И КОМПЕТЕНЦИЯМ

даря привлечению новых ресурсов с внешнего рынка. Обновления происходили на всех уров-

В этих условиях компании стали более взвешенно и рационально под-

нях – от топ-менеджеров до специалистов. В свою

ходить к выбору сотрудников. Требования к опыту ужесточились. Бизнес

очередь, увеличение спроса позволило кандидатам

предпочитает не рисковать с наймом кандидатов «на вырост» и старается

предпринимать активные карьерные шаги.

привлекать состоявшихся менеджеров с опытом успешно завершенных

Во второй половине года оптимистичные оценки

Константин Харламов Konstantin Kharlamov

Ближе к концу года соискатели стали более избирательно подходить

щим достаточный выбор интересных карьерных

проектов. Перекупать любой ценой нужных специалистов сегодня готовы

будущего начали корректироваться. Изменения

не многие игроки рынка. Сегодня в ряде компаний отрасли появилась

в подходах к градостроительной политике в Москве

потребность в сотрудниках с развитыми менеджерскими компетенциями,

и Санкт-Петербурге в сочетании с развитием долго-

способных эффективно управлять затратами и разговаривать с представи-

вого кризиса в Европе вынудили участников рынка

телями институциональных инвесторов на одном профессиональном языке.

быть более сдержанными в своих прогнозах.

Удовлетворить эту потребность в настоящий момент рынок не в состоянии:

Трансформации в отрасли были вызваны

подходы к бизнесу в недвижимости меняются быстрее, чем успевают фор-

не только макроэкономическими и политическими причинами. На протяжении последних двух–трех лет происходит изменение структуры рынка недви-

мироваться кадры с необходимой квалификацией.

СТАНДАРТИЗАЦИЯ ПРИНЦИПОВ ОПЛАТЫ ТРУДА

жимости, что оказывает значимое воздействие

В последний год наблюдается постепенный переход к упорядочиванию принци-

и на отраслевой рынок труда. Появление институ-

пов оплаты труда, что позволяет бизнесу использовать мотивацию в качестве

циональных собственников, а также принципиаль-

полноценного инструмента достижения целей компании. Локомотивом движе-

ное изменение стратегии развития некоторых

ния выступают институциональные инвесторы, для которых прозрачность и

компаний сектора постепенно делает бизнес более

логичность системы мотивации персонала является одним из принципиальных

упорядоченным и прозрачным.

требований. В некоторых компаниях этот процесс инициируют HR-директора,

В результате в 2011 году происходило массовое обновление управленческих команд, в том числе

переносящие в недвижимость опыт других, более развитых отраслей. Тем не менее велика доля компаний, где вознаграждение персонала

менялись первые лица компаний. Среди наиболее

определяется не рынком и политикой оплаты труда, а складывается стихий-

характерных примеров «Промсвязьнедвижимость»,

но и зависит от индивидуальной позиции каждого собственника. Нередко

«Галс-Девелопмент», «ДОН-Строй Инвест»,

это приводит к решениям, которые увеличивают стоимость персонала

AFI Development, Knight Frank, CBRE, Jones Lang

на десятки процентов. Таким образом, несмотря на то что рынок заработ-

LaSalle, Colliers International, Alcon Development и др.

ной платы характеризуется большим разбросом, формируется устойчивая

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


69

Анна Хрусталева, Константин Харламов, партнеры компании Khrustaleva & Kharlamov Экспертная оценка заработных плат в девелоперских и инвестиционно-строительных компаниях* Expert valuation of wages in real estate development, investment and construction companies* Фиксированный годовой доход (оклад), руб. с НДФЛ Fixed annual income (salary), rubles including PIT

Переменная часть годового вознаграждения, пропорция с «фиксом» или руб. Variable part of annual income vs. a fixed part, rubles

Совокупный годовой доход, руб. Aggregate annual income, RUR

Генеральный директор компании CEO

3 600 000–14 900 000

Средний бонус в больших компаниях– 5 000 000. В небольших – политика неустоявшаяся. Average bonus in big companies is RUR5 mln Not specified in small companies

4 000 000–20 500 000

Руководитель проекта (ключевая компетенция «менеджер») Project Manager (competence of Manager)

2 000 000–3 500 000

0–1 900 000

2 000 000–5 400 000

Руководитель проекта (ключевая компетенция «строитель») Project Manager (competence of Builder)

1 550 000–2 400 000

0–250 000

1 800 000–2 400 000

Директор по управлению девелоперскими проектами Director for Development Projects

4 000 000–7 000 000

200 000–1 200 000

4 200 000–8 200 000

Директор по управлению недвижимостью Director for Property Management

2 000 000–4 100 000

100 000–1 100 000

2 100 000–5 200 000

Коммерческий директор Commercial Director

1 800 000–5 500 000

3 200 000–5 500 000

5 000 000–11 000 000

Название позиции Position

Источник / Source: AXES Management * В таблице приведен средний диапазон значений фиксированного и совокупного дохода (между 25 и 75 процентилем). The table shows an average range of fixed and aggregated incomes (between 25 and 75 percentile).

тенденция использования системы мотивации как инструмента повышения

общим упорядочиванием рынка, постепенным распространением единых стан-

операционной эффективности компании.

дартов управления в компаниях и общих подходов к ведению бизнеса в отрасли,

Большинство участников рынка планируют провести индексацию заработных плат, но не исключают, что это решение может быть скорректировано под воздействием макроэкономической ситуации. Несмотря на планируемое увеличение страховых взносов (ЕСН) подавляющая часть компаний собирается продолжать работать в правовом поле. В целом участники рынка уверены в том, что возвращение к «серым»

так и опасениями за финансовую устойчивость в случае развития долгового кризиса. Несмотря на то что компании оценивают будущее не слишком оптимистично, говорить о том, что рынок труда ждет стагнация или резкий спад пока преждевременно. В ближайшие два года мы будем наблюдать активное движение на рынке

схемам оплаты труда создаст угрозу конкурентоспособности компаниям

труда в недвижимости, связанное со сменой управленческих команд, изме-

на рынке труда, особенно в кризисное время. В преддверии возможных

нением роли основных участников инвестиционно-девелоперского процесса.

потрясений стабильность особенно ценится персоналом.

Институциональные инвесторы и международный бизнес предъявляют новые

ЧТО ДАЛЬШЕ?

требования к квалификации и компетенциям менеджеров, которые на данный момент рынок удовлетворить не в состоянии. Эти изменения открывают отличные

В последнее время компании стали уделять самое серьезное внимание

возможности для тех, кто хочет быть профессионально востребован в новых усло-

увеличению операционной эффективности бизнеса.Это обусловлено как

виях.


70

ОБЗОР HR HR REVIEW

Блицопрос Quick Polls

– The personnel management function is becoming a key factor to increase a company's competitive-

Александр Крайников, вице-президент

A variable part of income has significantly increased

ness and its long-term development. A second wave

по персоналу, группа компаний «ПИК»

in project managers' remuneration schemes. More

of the crisis will be easier to survive for those orga-

Alexander Krainikov

expensive project managers working with ambi-

nizations that have learned to maximize potential

– В преддверии 2012 года девелоперские ком-

tious projects are typically paid a greater share of

of their employees and abandoned bureaucratic sys-

пании закладывают максимально реалистичные

bonuses in their remuneration scheme.

tems of management. Instead, they delegate powers and promote self-management and professionalism.

сценарии развития. Не исключаю, что пересмотр уровней заработных плат работников девело-

Анастасия Черкасова,

Another important aspect relates to development of

перских компаний в IV квартале 2011 года может

директор по персоналу CBRE

individual companies and the industry as a whole.

быть значительно скромнее, чем в конце 2010-го.

Anastasia Cherkasova

A prestige of working professions in the society is

Ожидания кандидатов и сотрудников также ста-

– Размер заработной платы перестает играть

very low. The young people stay away from the con-

новятся более реалистичными. Люди начинают

для соискателей решающую роль. Сейчас кан-

struction industry; there are little to none local build-

дорожить теми рабочими местами, которые

дидаты активнее обращают внимание на бренд

ers in the market. This is a problem for the State and

имеют сейчас. В свою очередь, работодатели

работодателя, условия труда, гибкость графика,

businesses to solve despite a temporary downturn

начнут искать способы мотивирования сотруд-

возможность работы дома и даже доступность

in the economy. They should not shun it.

ников более «бюджетными» средствами, нежели

социальных сетей на рабочем месте, которые

повышение уровня зарплаты. /

сейчас являются таким же бизнес-инструмен-

– On the eve of 2012, developers follow the most

том. как телефон, электронная почта. Этот

realistic scenario. I do not exclude that wages of

способ коммуникации позволяет оперативно

their employees will be revised in Q4 2011, but their

решать различные вопросы, советоваться

adjustment will be modest compared to what we

с коллегами и экспертами. /

вице-президент, административный департамент ОАО «ГалсДевелопмент»

saw at the end of 2010. Expectations of candidates

– Wages are not that critical for job seekers today.

Mikhail Sivak

and employees are also becoming more realistic.

Now, candidates pay more attention to their poten-

– Рост вознаграждений проходит в рамках инфля-

Employees started to value the jobs they are having.

tial employer's brand, working conditions, flexible

ционного движения. На рынке много историй,

In turn, employers look for ways to motivate their

schedule, possibility to work from home, and even

когда кандидаты просят за работу много, а струк-

employees by using various "budget" tools rather

availability of social networks in the workplace

тура не предполагает таких расходов. В реаль-

than by increasing wages.

because they use them as a business tool the same

ности работодатель имеет возможность выбирать

way they use the telephone or e-mail. This method

людей за те деньги, которые он готов платить.

of communication allows solving various problems

Михаил Сивак,

Сложно найти хорошего руководителя про-

Дмитрий Городецкий,

with colleagues and experts.

руководитель практики систем вознаграждения персонала AXES Management

Татьяна Ким, заместитель

проектов выполняют разный функционал. Кроме

генерального директора по управлению

того, многими проектами в реальности зани-

Dmitry Gorodetsky

персоналом ЗАО «Главстрой-менеджмент»

мались сами акционеры. Я посмотрел много

– Все больше компаний переходит на принципы

Tatyana Kim

кандидатов с разбросом зарплатных ожиданий

проектного управления. Как следствие, заметно

– Функция управления персоналом становится

в 3–4 раза и делаю вывод, что их цена напрямую

выросла потребность в руководителях про-

ключевым фактором повышения конкуренто-

не связана с профессионализмом. /

екта с ключевой компетенцией «менеджер»,

способности компании и ее долгосрочного раз-

а не «строитель», как было ранее. В проектных

вития. Без потрясений вторую волну кризиса

There are many cases when candidates ask a lot of

командах появляются функциональные специа-

пройдут те организации, которые научились

money for their work, while a corresponding business

листы, отвечающие за весь блок вопросов

максимально полно использовать потенциал

structure does not plan spending that much. In reality,

по проекту в своей части. Особенно это касает-

сотрудников и ушли от бюрократии за счет

any employer hires specialists for the money that he is

ся юристов.

делегирования полномочий и повышения уров-

ready to pay them. It is difficult to find a good project

ня самоконтроля менеджеров и специалистов.

manager, because the market has not trained enough

(PM) значительно увеличилась доля переменной

Второй аспект связан с перспективным раз-

professionals in this field. Depending on company,

части. Как правило, чем дороже PM и масштаб-

витием как отдельных компаний, так и отрасли.

project managers have different job responsibili-

ней проект, тем больше доля бонуса в его сово-

Престиж рабочих профессий в обществе край-

ties. In some companies, their shareholders manage

купном вознаграждении. /

не низок. Притока молодежи в строительное

projects themselves. I interviewed a lot of candidates,

– New functional specialists join project teams in order

производство практически нет. Это проблема

whose salary expectations were ranging widely. I

to professionally manage the entire set of project-relat-

и государства, и бизнеса. Ей нужно заниматься,

should say that in many cases salary expectations do

ed problems. Especially, this concerns lawyers.

несмотря на временные спады в экономике. /

not directly relate to professionalism.

В схеме вознаграждения менеджера проекта

екта, так как нет достаточного количества профессионалов. В разных компаниях менеджеры

– Increases in wages are typically in line with inflation.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


71


72

ОБЗОР HR HR REVIEW

Anna Khrustaleva, Konstantin Kharlamov, Partners, Khrustaleva & Kharlamov

Another Identity In early 2011, real estate companies were looking into the future with optimism actively hiring new employees. In the second half of the year, the situation changed, so their HR policy was adjusted accordingly. The labor market is likely to face qualitative changes. This will create new opportunities for those professionals who want to be in demand.

T

dates preferred to take time needed to analyze the cur-

Nevertheless, there are many companies where

rent state of things at initial stages of communication

staff remuneration is not determined by the market

with potential employers. Increasing risks of a new cri-

and remuneration policy. It develops spontaneously

of challenging career opportunities. Financial institu-

sis make strong and stable companies more competi-

depending on an individual approach of this or that

tions had enough liquidity, while the pent-up demand

tive in the labor market, allowing them to attract highly

company owner. This situation often leads to situations

for real estate promised a rapid growth of the industry.

skilled employees.

when company owners increase employee costs by

his year, the market offered an adequate choice

The real estate companies started paying more attention to HR policies by promoting their existing employ-

NEW REQUIREMENTS FOR QUALIFICATIONS AND COMPETENCES

ees, as well as by hiring new professionals from the

some dozen percent. However, despite the fact that the market is characterized by variability, we can see a strong tendency to use personnel motivation as a good

labor market. The changes concerned all staff levels,

Given the latest trends, the real estate companies are

from executives to officers. The employees, in turn,

becoming more rational and moderate in selecting new

Most market participants plan to index wages. On

started seeking new career opportunities in order to

employees. In general, they have stricter requirements

the other hand, they do not exclude that those plans

react to the increasing demand.

to avoid the risk of hiring new candidates with profes-

depend on the macroeconomic situation.

In the second half of the year, the optimistic expecta-

sional growth perspectives. Instead, the managers

tool to improve operational efficiency.

Despite the planned increase in insurance premiums

tions were corrected. Changes in urban development

offer jobs to those having enough working experience

(UIT), many companies intend to work in the legal field.

plans of Moscow and St. Petersburg along with a

and successfully completed projects. However, not so

In general, the market participants are convinced that

growing financial crisis in Europe forced the market

many real estate companies are ready to outbid neces-

any return to "gray" remuneration schemes would only

participants to be more restrained in their forecasts.

sary specialists at any price. Many market players want

make their companies less competitive in the labor

to hire staff with developed managerial competencies

market, especially in crisis times. Employees typically

only by the macroeconomic and political reasons. Over

that can effectively manage costs and talk the same

focus on the most stable companies during any eco-

the past two or three years, many changes happened

professional language with institutional investors. The

nomic turmoil.

Transformation of the industry has been caused not

WHAT IS NEXT?

In late 2011, job seekers became more selective in changing their jobs, paying special attention to the financial stability of targeted companies. Many candidates preferred to take time to analyze the state of things...

The companies are paying more attention to increased operating efficiency of their business. This happens because of a general market standardization, uniform approaches towards management and business in

in the structure of the real estate market. Those chang-

labor market is not developed enough to meet these

the industry, as well as fears to face another wave of a

es had a significant impact on the industry and the

requirements, because the trends and approaches in

debt crisis that can lead to financial instability.

labor market. A number of institutional property own-

the real estate business are changing faster than cor-

ers entered the market, while the market players made

responding qualifications of job seekers are.

fundamental changes to their development strategies. These factors have been gradually making the real

STANDARDIZATION OF REMUNERATION PRINCIPLES

estate business more streamlined and transparent.

Although the real estate companies do not seem very optimistic, we are not inclined to say that the labor market will face stagnation or a sharp decline in the near future. In the next two years, we predict stable activity in

In 2011, we can see a gradual transition to standard-

the real estate labor market because of changes in

management teams, including chief executives.

ization of remuneration principles in order to keep

management teams, as well as changing roles of the

The perfect examples to demonstrate this trend are

the employees highly motivated to contribute to their

key market players involved in investment and devel-

Promsvyaznedvizhimost, Hals-Development, Don-

companies' goals and objectives. Institutional inves-

opment processes. Institutional investors and interna-

Stroy Invest, AFI Development, Knight Frank, CBRE,

tors are leading the market towards transparency and

tional businesses keep bringing new requirements for

Jones Lang LaSalle, Colliers International, Alcon

consistency of employee motivation as one of their

managerial skills and competencies, which are hard to

Development, etc.

basic requirements. In some companies, HR directors

find in the labor market today. The ongoing changes

As a result, in 2011, we saw a mass update of

are responsible for doing that by transferring various

offer great career opportunities to those who want to

changing their jobs, paying special attention to the

employee motivation tools to the real estate business

become professionals to be in demand in the new mar-

financial stability of targeted companies. Many candi-

from other more developed industries.

ket environment.

In late 2011, job seekers became more selective in

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


73


74

РЕГИОНЫ REGIONS

Этот год стал для регионов наиболее удачным со времени кризиса. Однако позитивные новости о новых проектах и росте спроса соседствовали с сообщениями об объектах, выставленных за долги на торги, и судебными разбирательствами.

В

Местная специфика восстановления

этом году регионы продолжили восстанавливаться после кризиса.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Позитивные тенденции есть во всех сегментах, хотя развивались разные секто-

Главной тенденцией этого года стало то, что девелоперы и ритейлеры

ра коммерческой недвижимости неравномерно. В авангарде, естественно, шла

стали активно работать и в сравнительно небольших городах. Например,

торговля, достаточно активно развивался гостиничный рынок. Также, вопреки

в Кемерово «Метро Кэш энд Керри» открыла в этом году свой первый

ожиданиям, подтянулись офисы и склады. Но никуда не делись и судебные тяжбы

торговый центр. В Ярославле ГК «Ташир» открыла второй ТЦ «РИО» общей

с кредиторами. Например, девелопер РТМ лишился еще одного объекта: банк

площадью свыше 50 тыс. кв. м.

«Союз» через суд добился обращения взыскания на проект строительства торгово-

Заполняемость ТЦ во всех основных городах России выросла, достигнув

го центра в Воронеже. А в Уфе по решению Арбитражного суда на торги выставлен

отметки в 95 %. Возобновили свою экспансию такие крупные ритейлеры,

торговый комплекс «Галерея Art». Административный ресурс, вопреки ожиданиям

как H&M, LC Waikiki и Kiabi. Видна активность и среди местных сетей, кото-

инвесторов, не стал проще и понятней. Мы увидели ряд скандалов, связанных,

рые расширяются за счет поглощения менее удачливых конкурентов. Так,

например, с незаконным выделением земельных участков. В частности, в Омске

НП «Панорама Ритейл» (развивает дискаунтеры «Дисма» и магазины других

были признаны недействительными договоры купли-продажи земельного участка

форматов) закрыло сделку по приобретению торговой сети «Лучик».

на территории парка «Зеленый остров». Там, в обход правил, землю в парке прода-

Наконец, стали заявляться новые проекты. Например, ООО «Лента»

ли под торговый центр. В общем, рынки постепенно приходили в себя, но местная

(Санкт-Петербург) начало строительство гипермаркета в Новосибирске.

специфика никуда не делась.

Компания «СтройЦентр» заявила проект трехэтажного торгового комплекса

ХРОНИКА СОБЫТИЙ 2011 ЯНВАРЬ Компания HSG Zander приступила к обслужи-

ИЮНЬ

АВГУСТ

Accor подписала договор на управление двумя

НП «Панорама Ритейл» закрыло сделку

ванию ТЦ Castorama в Ростове-на-Дону.

гостиницами в составе университетского ком-

по приобретению торговой сети «Лучик».

ФЕВРАЛЬ

плекса в Сочи: отель 4*на 200 номеров под брен-

СЕНТЯБРЬ

«Метро Кэш энд Керри» открывает первый торговый центр в Кемерово.

дом Mercure, 5* на 150 номеров – Pulmann. Caisse des Depots et Consignations и российское

По решению Арбитражного суда Уральского округа здание ТРК «Галерея Art» в Уфе может

ООО «Лента» (Санкт-Петербург) начало

ОАО «Курорты Северного Кавказа» начали созда-

быть выставлено на торги.

строительство гипермаркета в Новосибирске.

ние совместного предприятия по строительству

ОКТЯБРЬ

МАРТ

северокавказских курортов

MirLand Development планирует построить в Новосибирске логокомплекс (180 тыс. кв. м). Ликвидирована ростовская часть игорной зоны «Азов-Сити». МАЙ Компания «СтройЦентр» начала строи-

ИЮЛЬ 8 июля ГК «Ташир» открыла в Ярославле второй ТРЦ «РИО» общей площадью 70 тыс. кв. м. Ханты-Мансийский банк предоставил

Компания ТД «ТЦ-Поволжье» вложит более $14 млн в строительство ТЦ «Сиеста» в Саратове. НОЯБРЬ Новосибирский ТРЦ «Аура» (открытие 1 дека-

«Сургутгазстрою» кредитную линию на сумму

бря 2012 года) подписал предварительные дого-

3 млрд рублей для финансирования завершающего

воры аренды на 60 % площадей комплекса.

тельство ТК в Магнитогорске площадью

этапа строительства ТРЦ «Сургут Сити Молл»

10 тыс. кв. м.

общей площадью 154 тыс. кв. м.

Открылся БЦ «Высоцкий» в Екатеринбурге (198 м – 54 этажа).

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


75 Текст: Павел Чернышов

Гостиничный рынок в этом году также развивался

в Магнитогорске. Многие игроки рынка коммерче-

к 2014 году обещало построить офисное здание сто-

ской недвижимости, работающие в регионах, жалу-

имостью 100 млн рублей на южной площадке ОЭЗ.

интенсивно. Гостиничные сети активно размещали

ются, что сейчас из-за нестабильности на миро-

Зачастую покупателями выступали банки, которые,

свои вывески по всей России. В страну пришли

вых финансовых рынках стало труднее получить

по сути, просто забирали интересующие их объекты

новые бренды. Например, международная гости-

финансирование. Однако и здесь есть позитивные

за долги. Так, сибирский банк Сбербанка России

ничная сеть Golden Tulip Hospitality Group: первые

новости. Так, ЗАО «Универсам “Семья”» (Пермский

приобрел бизнес-центр в левобережной части

два отеля под ее брендом откроются на курорте

край, входит в ГК «ЭКС») удалось добиться пролон-

Новосибирска под собственные нужды. Продавцом

«Роза Хутор» в Красной Поляне рядом с Сочи.

гации на три года кредитного договора с Западно-

выступил строительный концерн «Сибирь», который

По понятным причинам Сочи привлекает главным

Уральским банком ОАО «Сбербанк России». Ханты-

за счет этой сделки смог погасить значительную

образом операторов, работающих в высшей цено-

Мансийский банк предоставил «Сургутгазстрою»

часть своей задолженности перед банком.

вой категории. Помимо Golden Tulip, здесь начал работу гостиничный оператор Swissotel Hotels &

кредитную линию на сумму 3 млрд рублей для финансирования завершающего этапа строитель-

СКЛАДЫ И ГОСТИНИЦЫ

Resorts, получивший в управление гостиницу

ства торгово-развлекательного центра в Сургуте

Складской рынок показал активный рост в этом

«Камелия» «Системы-Галс». Более демократичные

«Сургут Сити Молл». Европейский банк реконструк-

году, вселив изрядную надежду в сердца участни-

сети, такие как Azimuth и Rezidor, активно осваива-

ции и развития, в свою очередь, рассматривает

ков рынка. Впервые с начала кризиса почти все

ют и более северные регионы России. Операторы

возможность предоставления кредита в размере

складские площади оказались заполнены, что стало

открыли свои объекты в целом ряде городов

$63,8 млн ЗАО «Риалрен» на строительство ТРЦ

импульсом для новой работы. Понятно, что главный

разного значения – Нижнем Новгороде, Угличе,

«Аура» в Сургуте.

бум был в Москве, но и до регионов докатились отго-

Волгограде, Новосибирске и т. д. На большинстве

лоски. За этот год на рынок вышли некоторые мас-

объектов выросла как заполняемость, так и средний

ОФИСЫ

штабные проекты, которые долгое время не могли

доход с номера. Также девелоперам удалось полу-

Во многих городах воспрянул офисный рынок.

быть завершены. Например, «Кулон Югрос».

чить финансирование и для нескольких новых про-

В города-миллионники из Москвы дошел новый

Похоже, складской девелопмент на юге продолжит

ектов. Так, Волго-Вятский банк Сбербанка России

тренд – наиболее востребованы стали качествен-

развиваться. В этом году председатель правитель-

предоставил ООО «Весенние инвестиции» (Нижний

ные площади. Например, в Екатеринбурге, по

ства Карачаево-Черкесии Индрис Кябишев и гене-

Новгород) 7-летний кредит в размере 790 млн

данным администрации города, ставки в деловых

ральный директор российской компании «С-фрут

рублей на строительство пятизвездочного отеля

центрах классов А и B+ выросли на 25 % и достиг-

Альянс» Владимир Лищук подписали соглашение

в центре города. А омское отделение Сбербанка

ли 1400 руб./кв. м. При этом ставки на площади

о строительстве на территории Урупского района

России профинансировало строительство гостинич-

класса В остались без изменений (600 руб./кв. м).

Карачаево-Черкесской Республики логистическо-

ного комплекса «Горский» в центре Новосибирска

В Екатеринбурге офисный рынок развивался край-

го распределительного инновационного центра.

(кредит 240 млн рублей сроком на 5 лет).

не активно. В последнем квартале на рынок заяв-

Однако в целом ситуация еще не так хороша, чтобы

лен выход сразу четырех новых офисных зданий.

говорить о буме новых проектов. Основное пред-

ных игроков рынка коммерческой недвижимости

При этом инвесторы пока не торопятся занимать

В целом события этого года вселяют в региональ-

ложение – старые, морально устаревшие склады,

умеренный оптимизм. Однако хотя спрос снова

офисный рынок. Те немногие покупки, которые мы

которые, впрочем, вполне устраивают местных

вырос, нестабильность в зоне евро так и не позво-

увидели, делались под себя. ООО «Элком +», рези-

игроков. Качественные склады, работают, как пра-

ляет выстроить четкий сценарий для развития

дент томской особой экономической зоны (ОЭЗ),

вило, с крупными федеральными компаниями.

рынка и тормозит крупных инвесторов.


76

РЕГИОНЫ REGIONS

This year has been most successful for the regions since the beginning of the crisis. However, positive news of new projects and growing demand were marred by reports on the properties put up for auction sales and by legal proceedings.

Local Specifics of Recovery

R

the investors, the administrative resource has not become more transparent. We

ecovery from the crisis went on in the regions

witnessed a number of rows related, for example, to unlawful allocation of land

this year. Positive trends are characteristic of all com-

lots. In particular, the buy-and-sell contracts for a plot of land on the territory of the

mercial real estate market segments which developed

Green Island nature park were declared null and void in Omsk. In circumvention

rather unevenly, though. Retail was naturally at the cut-

of the existing rules, this land in the park had been sold for the development of a

ting edge and the hotel market was also very vibrant.

shopping mall. On the whole, the markets were gradually coming back to life, but

Contrary to expectations, offices and warehouses also

local specifics were still there.

pulled “socks” up. However, forensic proceedings with lenders were still there. Thus RTM lost another

RETAIL REAL ESTATE

property: Bank Soyuz foreclosed on the collateralized

The main trend of the year was that developers and retailers stirred up to greater

retail project in Voronezh at court. And the Commercial

activity even in relatively small cities. Thus METRO Cash and Carry opened its first

Court of Ufa ruled the shopping mall Gallery Art to be

shopping center in Kemerovo this year while Tashir opened its second RIO mall in

put up for auction sale. Contrary to expectations of

Yaroslavl, with total area in excess of 50,000 sq m.

CHRONOLOGY OF EVENTS 2011 JANUARY Fleming Family &Partners sold an A-class warehouse in Shushary to Intertorg. HSG Zander tackled the service of SC Castorama in

MAY

Khanty-Mansiysky Bank opened a 3-billion-ruble

StroyCenter commenced construction on

credit line for Surgutstroygaz to finance the concluding

a 10,000-sqm trading complex in Magnitogorsk.

stage of construction on the 154,000-sqm Surgut City

Volgo-Vyatsky Bank of Sberbank Russia decides to open a 790-million-ruble ($27.7 million) credit line for Nizhny

Mall in Surgut. AUGUST Archangelsk-based retailer Panorama Retail closed

Rostov-on-Don.

Novgorod-based LLC Vesennii Investicii over 7 years for the

FEBRUARY

construction of a five-star hotel in downtown.

an acquisition deal, having bought the Luchik retail

JUNE

chain.

METRO Cash & Carry is opening the first shopping center in Kemerovo. St. Petersburg-based Lenta started construction on a hypermarket in Novosibirsk. Golden Tulip Hospitality Group is entering the Russian market and opening two hotels under its brand in Roza Khutor resort. MARCH MirLand Development plans to build a 180,000-sqm logistics center in Novosibirsk. Russian Prime-Minister V. Putin closed down the Rostov part of the gaming zone Azov-City.

French company Accor signed a contract for the management of two hotels that are part of a university campus

SEPTEMBER The Commercial Court of the Urals District ruled to

in Sochi developed by Profestate. A four-star 200-room

auction off the building of the Gallery Art mall in Ufa.

hotel will operate under the Mercure brand while a five-

OCTOBER

star 150-suite hotel will have the Pulmann sign. The French state holding company Caisse des Depots

TC-Povolzhye is going to invest more than $14 million in construction of the 16,000-sqm Siesta shopping

et Consignations and Russian North Caucasus Resorts

center in central Saratov.

began joint work on the construction of Caucasian resorts.

NOVEMBER

JULY On July 8, GC Tashir opened in Yaroslavl the second RIO mall with GBA of 70,000 sq m.

Aura Mall, to open on Dec. 1, 2012 in Novosibirsk, signed prelease agreements to 60% of retail space.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


77 Text: Pavel Chernyshov

sqm. The rates for B-class spaces remained

are not booming for now. The main bulk of supply is old,

Russian cities reached the 95-percent mark. Big retail-

unchanged (600 rubles/sqm). In Yekaterinburg the

morally obsolete warehouses which nevertheless suit the

ers like H&M, LC Waikiki and Kiabi resumed their expan-

office market was rapidly developing. In the last quarter

local players too. Quality warehouses normally deal with

sion. The activity of local chains is also remarkable –

the delivery of four new office buildings to the market

large nationwide companies.

they expand through the takeover of less fortunate com-

was announced.

The occupancy of shopping centers in all major

The hotel market also saw intensive development this year, with hotel chains vigorously hanging up their

petitors. Thus Panorama Retail, the biggest operator of

Investors are not in a hurry to come to the office mar-

the retail market in the Archangelsk region, developing

ket. The few purchases were made to meet own needs.

signs all over Russia. New brands have come to the

the Disma discounters and shops in other formats,

Elcom + LLC, a resident of the special economic zone

national market. One example is the international hotel

closed an acquisition deal taking over the Luchik retail

(SEZ) in Tomsk promised to build a 100-million-worth

chain Golden Tulip Hospitality Group – the first two

chain. At last some new projects were announced. For

office building on a southern site of the SEZ. Quite often

hotels under this brand will open at Roza Khutor resort

instance, St. Petersburg-based Lenta LLC began con-

properties were purchased by banks who actually took

in Krasnaya Polyana near Sochi. For understandable

struction on a hypermarket in Novosibirsk. StroyCenter

the properties they were interested in for debts. Thus

reasons Sochi mainly attracts operators from the higher

announced a project of a three-storey retail project in

the Siberian Bank of Sberbank Russia bought a busi-

price range. Besides Golden Tulip, Swissotel Hotels &

Magnitogorsk. Many commercial real estate market

ness center in the left-bank part of Novosibirsk for its

Resorts that took up the management of Kamelia Hotel

players, operating in the regions, complain that it is

own needs. The seller was the construction concern

developed by Sistema Hals also entered this promis-

more difficult now to get financing on account of insta-

Siberia which could repay a considerable share of its

ing market. More democratic chains, such as Azimut

bility on the world financial markets, but even here there

debt to the bank due to this transaction.

and Rezidor, are actively expanding up north. The said

are some positive news. Thus Universam “Semya” Inc (Perm krai affiliated with EKS group of companies) suc-

WAREHOUSES AND HOTELS

operators opened their hotels in a number of varioussize cities – Nizhny Novgorod, Uglich, Volgograd,

ceeded in prolongation for three years of the loan agree-

The warehouse market showed robust growth this year,

Novosibirsk and others. Both the occupancy and ADR

ment with West-Ural Bank of Sberbank Russia. Khanty-

having breathed much hope into the hearts of the market

kept growing at most hotels. Developers also succeed-

Mansiysky Bank opened a 3-billion-ruble credit line to

participants. For the first time from the beginning of the

ed in getting financing for several new projects. Thus

Surgutgazstroy as financing for the concluding stage of

crisis almost all storage spaces proved occupied, which

Volgo-Vyatsky Bank of Sberbank Russia provided a

construction on the shopping and leisure center Surgut

gave an impulse to renewed effort. The main boom

7-year 790-million credit line for LLC Vesennie Investicii

City Mall in the city of Surgut. In its turn, the EBRD

understandably took place in Moscow, but an echo

(Nizhny Novgorod) that is going to build a five-star

Bank considers providing a 63.8-million-dollar loan for

rolled to the regions. Some of the large-scale projects,

hotel in the downtown. The Omsk Division of Sberbank

Realren Inc for the construction of the Aura shopping

which could not be completed for quite a long time,

Russia financed construction on the hotel complex

and leisure mall in Surgut.

finally hit the market. One example is Kulon Yugros.

Gorsky in central Novosibirsk (a 240-million-ruble loan

Industrial real estate development seems to be going on

for the term of 5 years).

OFFICES

in the south. This year Head of Cabinet of Karachaevo-

On the whole, the events of this year inspire moderate

The office market perked up in many cities. A new trend

Circassia Indris Kyabishev and CEO of the Russian

optimism in the regional players of the commercial real

came to the cities with one million plus population

company S-fruit Alliance Vladimir Lishchuk signed an

estate market. But while demand has burgeoned again,

from Moscow – highest demand for quality space. In

agreement on the construction of a logistics distribution

instability in the Euro zone does not allow building a

Yekaterinburg, for example, the rates in Class A and B+

and innovation center on the territory of Urupsky district

clear-cut scenario for the market development and

business centers grew 25% to the level of 1,400 rubles/

of Karachaevo-Circassia. But on the whole new projects

forces large investors to back-pedal.


78

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

Аренда – 1000 $ Lease - $ 1000

Собственник

(495) 795-84-45 www.1-troitsky.ru

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

ЦАО 3 344

1-й Троицкий переулок д.12, стр.5 Особняк класса «А», пять этажей, огороженная территория, лифты OTIS, кафе, подземный паркинг. 1-st Troitskiy side-street, 12, bldg.5 Mansion of A class, 5-storeyed, fenced site, OTIS elevators, cafe, underground parking.

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 7 350

Офисно-складской комплекс, 5 км. от МКАД, земля 2 Га. Office-warehouse complex, 5 km from MKAD, land plot 2 ha

Продажа (150 млн. руб.) Sale (150 mln. Rubles)

8(495)775-74-75

Продажа ($29,5 млн.) Sale ($29,5 mln.)

8(495)775-74-75

Видное Vidnoe

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES ЗАО 5379

М. Славянский бульвар m. Slavyanskiy bulvar

Торговое помещение, готовый арендный бизнес. Продажа от собственника Retail premises, ready-made business. Sale by owner

РЕГИОНЫ / REGIONS 120496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


79

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

25 000

Описание / Description

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings +7 (495) 926 72 15 доб. 322 Отправьте заявку на размещение рекламы: telesalese@impressmedia.ru

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

• HTML-верстальщик в отдел Интернет-проектов • Курьер • Контролер стоек • Менеджер по работе с договорами Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала


80

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

ФОТООБЪЯВЛЕНИЯ ПРОДАЖА

м. Павелецкая, ул. Валовая, д. 12/125. Первая линия Садовое кольцо. Продажа / Аренда от 210 м2. ОСЗ. Площадь 1 513,4 м2, 5 этажей, подвал, хранилище, лифт, качеств.отделка. Помещение под банк, ресторан, визовый центр. Собственник

ООО «Элинстрой» Тел: +7(495)981-96-15

АРЕНДА

Продается многофункциональный Медиа-Бизнес Центр Общая площадь – 6 304 кв.м. Местоположение – ВАО, м. Новогиреево; Современный дизайн, элитная отделка Включает: • киноконцертный зал на 400 мест • ресторан, бар, банкетный зал • 2 студии звукозаписи, • конференц-зал • торговые и офисные помещения • помещение под ТВ центр Собственник подробности на сайте

www.multilocation.ru и по телефону 8 (919) 970-54-38

ПРОДАЖА

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Офисный блок в жилом доме. ЦАО, 302,85 кв. м, Скатертный пер., д. 18 2-3 этаж, отдельный вход. 3 м/м на п/п по 20 000 руб./мес. Эксплуатация – 90$ кв.м/год. Цена – 1200$ за кв.м/год

Красногорск. Торговый Центр. 22 300 кв.м. Готовность 60 %. 7 уровней. Автопаркинг – 2 уровня. Эксплуатируемая кровля. Супермаркет. Боулинг. Фитнес Центр. Кинотеатр. Магазины электроники и спорттоваров. Рестораны и Бутики.Вокруг жилой массив. Коммуникации. Продажа. Партнерство. Цена 1000 $/м.кв.

Михаил Георгиевич +7(495)773-63-65 info@ukprofit.ru

тел.: 8 (985) 227-81-84 www.trc-triangle.ru

Собственник

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ОБЪЯВЛЕНИЯ

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Собственник

Торгово-офисный центр, готовый арендный бизнес (Оливье, Л‘Этуаль, Тануки). Сущевский Вал д. 31, 1-я линия ТТК, 9365 кв.м., 1,3 га., парковка -140 м/м, 8 м.п. от ст. м. «Савеловская», потолки – 3-5,5 м., эл-во 1120 кВа.

Тел. 960-70-87 www.9607087.ru

Собственник

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 201 г.

Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

81


82

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 24 –1 (176)


CRE Russia #24 (176)  

Электронный архив журнала Commercial Real Estate. Russia

Advertisement
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you