Aangename kennismaking
Een mooie toekomst
Beste buurtbewoner,
Iedereen hecht veel belang aan een aangename, kwalitatieve leefomgeving. Ook als er nieuwe projecten worden gestart, verwacht u dat uw rust wordt gegarandeerd en de natuur en regelgeving gerespecteerd.
U heeft wellicht al vernomen dat er een woonproject komt aan de Kluisdreef. Verschillende buurtbewoners stelden daar vragen over – en terecht. Als betrokkene heeft u recht op transparante en correcte communicatie.
Met deze buurtkrant willen we u in detail informeren over de plannen en hoe die met veel zorg voorbereid werden. Samen met de stad Aalst en experts van de Kwaliteitskamer kwamen we na uitgebreid onderzoek tot een ontwerp waarin respect voor de open ruimte, effectief waterbeheer en het behoud van een rustige buurt centraal staan.
De nieuwe gebouwen zullen op een verantwoorde, natuurlijke en duurzame wijze worden geïntegreerd in het landschap. De dreef blijft autoluw, de waterhuishouding voor de ruime omgeving wordt verbeterd en met trage wegen en een landschapspark wordt de groenruimte in de toekomst beter publiek toegankelijk gemaakt. Daar zal u als buurtbewoner ook mee van kunnen genieten.
De (landschaps)architecten en experts vertellen u in deze krant meer over de projectplannen en wat dit alles in de praktijk voor u zal betekenen.
Heeft u nog andere vragen of opmerkingen? Contacteer ons gerust. Wij gaan graag met u in gesprek.
Mieke Rens en Tom IJzerman, namens CORES Development
www.coresdevelopment.be www.lips.team www.edwardsorgeloose.com www.avantgarden.be www.anteagroup.be www.aalst.be
Deze buurtkrant werd met de grootste zorg samengesteld om een zo representatief mogelijk beeld te geven van de plannen voor de Kluisdreef. De plannen, afbeeldingen en beschrijvingen zijn indicatief en niet bindend.
V.U. CORES Development, Mechelsesteenweg 176, 2018 Antwerpen
“Het is onze gemeenschappelijke verantwoordelijkheid om ook voor de toekomstige generaties een fijne en duurzame leefomgeving te creëren.”
LIEVE DE COCK - ARCHITECT URBANIST
Met het Kluisdreef-project wil projectontwikkelaar CORES de levenskwaliteit voor iedereen verhogen – bewoners én de buurt. Daarom werd studie- en adviesbureau LiPS betrokken. LiPS focust zich op het uitpuren van de relatie tussen leven, mensen en ruimte. En dit op een toekomstgerichte manier. Oprichtster en architect-urbanist Lieve De Cock legt uit hoe het projectteam samen met de Kwaliteitskamer van de stad Aalst een open en duurzame leefomgeving creëerde.
“Bij LiPS werken we in verschillende stappen om tot een masterplan te komen: verkennen, ontwerpend onderzoeken en tenslotte uitwerken”, vertelt Lieve. Voor de verkennende fase bestudeerden ze niet alleen de bestaande plannen en beleidsvisies, ze gingen ook ter plekke en brachten de ruimtelijke context in kaart. Goede voorbeelden van inclusief wonen en integratie in het landschap werden op tafel gelegd. Op die manier werd het mogelijk om een totaalvisie op de grotere gebiedsontwikkeling uit te werken, waar het projectplan vervolgens als één onderdeel kan inpassen. “Het is pas als je er zelf rondwandelt dat je je kan verplaatsen in de situatie van toekomstige bewoners, de mensen die nu al rond deze site wonen of wie er langs wandelt of fietst.” Dat buurtbewoners rustig en groen willen blijven wonen, is begrijpelijk. “Een van de logische conclusies was dat de Kluisdreef een échte dreef zou blijven. En dat het historische, groene karakter van de omgeving behouden en zelfs opgewaardeerd zou worden”, aldus Lieve.
Gebouwen op mensenmaat
Van bij het begin werd duidelijk dat het open gevoel en de connectie met het landschap kernelementen waren, uit respect voor de plek en in het belang van de levenskwaliteit van iedereen. Dat mag gerust letterlijk genomen worden. Lieve: “Om te bepalen waar we de gebouwen best zouden plaatsen, onderzochten we verschillende scenario’s en hun impact. Al snel bleek dat een groot centraal gebouwencomplex of een versnippering van gebouwen op het perceel, weinig
kwalitatieve ruimte errond laat. Wij vertrokken daarom net van de vraag welke ruimte willen we niét bebouwen. Wat houden we open voor groen en water, ontspanning en doorzichten? Samen met de architect, landschapsarchitect, de Kwaliteitskamer van de stad Aalst en de stadsadministratie kwam na verschillende workshops een L-vorm aan de rand van het terrein, gekoppeld aan de dreef, als voorkeursscenario naar voren. Daarmee blijft de bebouwde oppervlakte en de weginfrastructuur beperkt én de open groene ruimte maximaal.”
“We wilden geen volumes die storend zouden zijn voor de omgeving of het gevoel van privacy voor de buurtbewoners hypothekeren. Zo heeft het gebouw dat in de lijn ligt van de aanwezige bebouwing slechts vier bouwlagen. Niet hoger dan de meeste bomen dus én op een aanzienlijke afstand van de perceelsgrens. Aansluitend is er een geleidelijke verhoging van de gebouwen, telkens verder verwijderd van de bestaande bebouwing. Het vierde en laatste gebouw markeert meteen het einde van de Kluisdreef en het begin van het landschapspark. Zo vermijd je een ongecontroleerde groei van bebouwing langs de dreef en vermijd je dat deze historische as een klassieke straat wordt zoals de Affligem- en Immerzeeldreef”, vult Lieve aan. De positionering van de gebouwen zorgt ervoor dat het open gevoel bewaard blijft. Het zicht wordt zo min mogelijk belemmerd, eerder begeleid, zodat je overal dat weidse gevoel hebt en contact maakt met de natuur.
In
verbinding met mens en natuur
Volgens LiPS staat het welzijn van de mens altijd centraal. Soms zit het in de details. Lieve: “De gebouwen en tuinen van de bewoners situeren zich op een verhoogd plateau, waardoor geen hagen of afsluitingen nodig zijn. Naast de voordelen hiervan voor het waterbeheer, kunnen passerende wandelaars zo meteen zien wat privaat of publiek is. Bovendien behouden we het open gevoel en faciliteren we sociaal contact tussen de bewoners en de buurt. Ook de vegetatie is zodanig geplaatst dat je voldoende doorzichten hebt, terwijl je blik wordt begeleid door bos en groen. Gelukkige mensen hebben contact met andere mensen en natuur, vanuit dit principe start ons ontwerp”, zegt Lieve. Daarnaast zal het bestaande wandel- en fietspadennetwerk worden verbeterd, wat ook het leven van buurtbewoners makkelijker zal maken. “Alles wordt vlotter en comfortabeler bereikbaar te voet of per fiets. Nieuwe paden zorgen ervoor dat passanten, recreanten en scholieren nog meer van de omgeving kunnen genieten”, luidt het. Tegelijkertijd wordt sluipverkeer verhinderd, doordat het woonproject aan de Kluisdreef een duidelijk gemarkeerd eindpunt wordt. Enkel de bewoners en hun occasionele bezoekers zullen de Kluisdreef gebruiken met de wagen. Verschillende kleine stukken bos in de ruimere omgeving die nu nog versnipperd liggen, zullen beter verbonden worden door een verbrede bosstrook. Als deel van een ruimer landschapspark komt dat ook de biodiversiteit ten goede.
Levenskwaliteit voor altijd
Aldus LiPS is het onze gemeenschappelijke verantwoordelijkheid om ook voor de volgende generaties een fijne en duurzame leefomgeving te creëren. “Het respectvol lezen van het verleden en het ambitieus vorm geven van de toekomstige ruimte is nodig om nieuwe herinneringen te schrijven. Dat is exact wat we in het Kluisdreef-project willen doen”, besluit Lieve.
EDWARD SORGELOOSE - ARCHITECT
Ontwerp en omgeving hand in hand
Over de open, groene en toekomstbestendige architectuur in de Kluisdreef
“Meer dan de helft van het terrein wordt groen, aansluitend op een nog groter natuurpark. Dat is uniek.”
Het nieuwe woonproject in de Kluisdreef werd ontworpen door architect Edward Sorgeloose en zijn team. Centraal in hun visie op architectuur staat altijd de context waarin de gebouwen zijn ingebed. Een plek creëren waar mensen zich thuis voelen en die past bij de omgeving, dat is volgens Edward de essentie van hun rol als architect. Ook in de Kluisdreef zal de vormgeving van de gebouwen een verbijzondering van de eigenheid van de plek zijn. Om toe te lichten hoe deze ambitie waargemaakt kan worden, vertelt Edward graag meer over de plannen.
De architectuur voor het nieuwe woonproject in de Kluisdreef is van de hand van Edward Sorgeloose Architectuur. Hun team stond in voor het ontwerp van de gebouwen en de uitwerking van de plannen. Het architectenbureau was al betrokken bij het intensieve voorbereidingstraject dat met de experts van de Kwaliteitskamer van de stad werd doorlopen. Samen met studiebureau LiPS werd eerst een masterplan tot stand gebracht. “Om tot een optimaal ontwerp te komen, is het belangrijk om eerst een globale visie te ontwikkelen op hoe we de gebouwen best inplanten. Zo kunnen we erover waken dat niet alleen de bouwvolumes functioneel
zijn, maar evenzeer de open ruimte daarrond”, aldus Edward. “Als je woningen middenin een terrein of als lintbebouwing inpast, versnipper je de omgeving en verlies je veel open ruimte. Met het woonproject in de Kluisdreef willen we het omgekeerde realiseren: zo veel mogelijk open ruimte bewaren door de gebouwen in een L-vorm te plaatsen aan de rand van het terrein. Ook is er al rekening gehouden met de toekomstige landschapsontwikkeling die voorziet in een groot park als centraal element. Dat zal zorgen voor verbinding en ontsluiting van het ruimere gebied.”
Duurzaam en in harmonie met het landschap
Met het ontwerp wil de architect een open en toch geborgen gevoel creëren, zodat de Kluisdreef een aangename plek wordt voor iedereen. De harmonie met het landschap en respect voor de plek zijn daarbij essentieel. “De puntsgewijze inplanting van de gebouwen op de kop van het landschapspark sluit aan bij de visie van de startnota van het RUP dat in opmaak is. Van laagbouw met vier verdiepingen bij de ingang evolueren we gradueel naar een hoger volume aan het einde van het woonproject. Het laatste gebouw markeert het startpunt van het toekomstige park”, licht Edward toe.
De openheid en het groene karakter van het gebied, zie je ook terug in de architectuur.
Edward: “Er werd gewerkt met groentinten en houten panelen op de gevels om het aspect van wonen in de natuur te benadrukken. De langere gebouwen hebben doorloopterrassen, zodat deze volumes horizontaler ogen en een fijne, open gevelaanblik geven.”
Naast het ontwerp van de gebouwen zelf, krijgt ook de sociale mix, de organisatie van het dagelijkse leven en een zachte mobiliteit veel aandacht. Dat vraagt om bewuste keuzes. “In het ontwerp zijn diverse types woningen voorzien, van ruime appartementen, tot kleinere, betaalbare studio’s. Met bredere deuropeningen en het vermijden van drempels werd ook aan levensloopbestendig wonen gedacht. Afvalophaling en nutsvoorzieningen worden collectief georganiseerd met het oog op minimale verstoring van de omgeving. Wagens rijden bij de ingang van de site meteen de ondergrondse parking in. Zo wordt gemotoriseerd verkeer tot een minimum beperkt, wat de beeldkwaliteit en rust op en rond de site ten goede komt. De zachte weggebruiker wordt vooropgesteld en door heel wat faciliteiten voor stalling en onderhoud te voorzien, worden alternatieve vervoersmodi gestimuleerd”, luidt het.
Ook op andere vlakken speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Edward: “Voor de verwarming en koeling van de gebouwen wordt gebruik gemaakt van warmtepompen die hun warmte uit de bodem halen. Om zo duurzaam mogelijk te werk te gaan, bouwen we op basis van de principes van de geothermie. Dat wil zeggen dat we een collectief BEO-veld voorzien, waarbij de verwarmingsinstallatie gemeenschappelijk en daardoor ook uiterst efficiënt is.”
Rust en ruimte
De privacy en rust van de bewoners in en rondom de site blijven gegarandeerd. Het gebouw naast de perceelsgrens, bevindt zich op zo’n 50 meter van de eerste naburige woning. Bovendien zal een nieuwe groene corridor voor extra natuur en een geborgen sfeer zorgen, terwijl die ook bijdraagt aan de biodiversiteit en een verbeterde waterhuishouding. “Het woonproject verdwijnt als het ware tussen de natuur, die door een betere ontsluiting meer dan ooit voor de buurt wordt opengesteld”, vervolgt Edward.
Dat het door al die nieuwe bewoners te druk wordt of dat er te veel gebouwd wordt, is volgens de architect een begrijpelijke, maar onterechte vrees. “Door strategisch om te gaan met ruimtegebruik kan je tot kwalitatieve woonoplossingen komen. Een klassieke verkaveling sluit een relatief groot perceel voor altijd van het publiek af en laat een minder efficiënte organisatie van de mobiliteit en voorzieningen toe. Een denser woonproject, zoals hier in de Kluisdreef, maakt het mogelijk om meer mensen te laten genieten van betere woonoplossingen en faciliteiten en tegelijkertijd de open ruimte zo veel mogelijk te vrijwaren. Geen overbodige luxe gelet op de huidige woningnood en het belang van natuuren ruimtebehoud”, meent Edward.
“Met ons ontwerp willen we een plek creëren waar mensen zich thuis voelen. Dat is voor ons de essentie.”
Doordacht groen, slim waterbeheer
Voor het ontwerp van de groene omgeving werd nauw samengewerkt met de landschapsarchitecten van Avantgarden. Edward: “In lijn met ons ontwerpconcept en de onderzoeken van studiebureau Antea kwamen zij met oplossingen voor het landschaps- en waterbeheer op het terrein. Zo zorgen wadi’s voor een betere opvang van hemelwater en stimuleert inheemse aanplanting in wilde tuinen de biodiversiteit.” Ook het gemeenschapspark dat aangrenzend zal worden aangelegd onder impuls van de stad Aalst, zal naadloos aansluiten op het totaalontwerp.
Edward kijkt uit naar de volgende stap in het Kluisdreef-verhaal. “Samen met de stad Aalst en verschillende experts hebben we er alles aan gedaan om tot een toekomstgericht ontwerp te komen dat voor zo veel mogelijk mensen meerwaarde kan bieden. Dat dit waardevol stuk ruimte nu in lijn met de voorziene woonbestemming kan ontwikkeld worden, is een kans. Naast extra kwalitatieve woongelegenheid, zal het project ook zorgen voor een beter waterbeheer en meer toegankelijke groenruimte. Allemaal elementen waar veel nood aan is.”
Het landschap als leidend principe
Groen-blauwe aders en inheemse natuur
De open ruimte zoveel mogelijk behouden, de natuur versterken en de waterhuishouding op punt zetten, die drie ambities vormen de kern van de nieuwe ontwikkeling in de Kluisdreef. Om ze te verwezenlijken is een goed doordachte
“De natuur en de levenskwaliteit worden versterkt.”
EGGERMONT - LANDSCHAPSARCHITECT
landschapsarchitectuur cruciaal. Avantgarden nam deze opdracht graag ter harte. Maarten Eggermont, landschapsarchitect bij Avantgarden, geeft ons een blik achter de schermen.
Kan je ons meer vertellen over de rol van Avantgarden in het uittekenen van de plannen voor de Kluisdreef?
Maarten Eggermont: “Avantgarden is gespecialiseerd in landschapsarchitectuur. Enerzijds verzorgen we het ontwerp en de aanleg van diverse tuinen, anderzijds worden we ingezet als studiebureau om landschapsstudies uit te voeren, de integratie van groen in woonprojecten uit te werken en (semi-)publieke parken uit te denken. Ons team is al heel vroeg betrokken bij het project in de Kluisdreef en volgt het volledige proces mee op: van de eerste pennenstreek en het planten van de eerste boom tot het aanleggen van de laatste wadi. Als lid van het ontwerpteam hebben we onze opdracht van meet af aan vanuit een totaalvisie kunnen aanpakken. Met studiebureau Antea hebben we vervolgens nauw samengewerkt rond het hydrologische aspect (water) en alles met betrekking tot milieu-effecten.”
Je haalt meteen een belangrijk punt aan, want waterbeheersing in het gebied is een belangrijke bekommernis van de buurtbewoners.
“Het landschap ontwerpen op de Kluisdreef-site gaat zonder twijfel hand in hand met het ontwikkelen van duurzame oplossingen op het vlak van waterbeheersing. Dat is zowel voor de nieuwe bewoners als voor de huidige buurtbewoners van groot belang. Op basis van de studies van Antea hebben we gewerkt rond een natuurlijke integratie van het water en waterbeheer in het gebied. De impact werd grondig onderzocht en onderbouwd in het plan dat we hebben uitgewerkt. Door meer ruimte voor water te maken op het eigen projectterrein, zal de situatie er voor de buurt op vooruitgaan en het overstromingsrisico in de ruimere omgeving verminderen.”
▶ Meer over waterbeheersing in de praktijk lees je op pagina 8 van deze krant.
Hoe kan je best bouwen in een landschap waarin je toch vooral een gevoel van open ruimte wil behouden?
“Uit een grondige volumestudie samen met de Kwaliteitskamer kwam de aanbeveling om compact te bouwen om op de rest van het perceel zoveel mogelijk de groene leefomgeving
MAARTEN
Een natuurlijke tuin in harmonie met de bredere omgeving.
te behouden. Samen met de architect hebben wij vervolgens gezocht naar hoe de gebouwen quasi naadloos in het landschap kunnen passen. We kozen ervoor om het project op een soort verhoogd plateau te bouwen om de natuurlijke harmonie te versterken. Dit plateau vormt in feite een residentieel ‘eiland’ in een gebied dat nat mag blijven. Zo krijgt het landschap de aandacht die het verdient en sluit het mooi aan op het valleigebied. De privatieve en collectieve tuinen rond de gebouwen op het plateau en meer naar beneden toe zijn voor de bewoners bestemd, maar zullen tegelijkertijd nauw aansluiten bij het publiek opengestelde pad en park. Het woonproject in de Kluisdreef vormt zo als het ware de poort tot dit openbare park.”
Zal de beplanting in lijn liggen met de vegetatie die je vandaag al in en rond de Kluisdreef vindt?
“Voor we aan de tekentafel gingen zitten, hebben we de eigenheid van de plek grondig onderzocht. Voor de biodiversiteit heeft het huidige akkerland weinig toegevoegde waarde, maar in het bos bij het kasteel en op verschillende plaatsen in de buurt hebben we wel sterke inheemse beplanting en structuren gezien. Die natuurlijke elementen, zoals rietkragen en houtkanten, vinden ook in het nieuwe Kluisdreef-project hun plaats. Logischerwijs gaan we geen perfecte Franse siertuin aanleggen. Die zou er simpelweg niet aarden, omdat de relatie met de plek volledig ontbreekt. Wel kiezen we voor een omgeving die zich volgens natuurlijke principes kan ontwikkelen. Eigenlijk volgen we de opbouw van een bosrand met bomen, struiken, grasland en ruigtekruiden. Dit gaat in verschillende trappen over naar een open landschap. Wij creëren misschien wel de omgeving, maar die zal een voortzetting zijn van de natuur errond. Zo zullen verschillende kwalitatieve groenzones, kleine houtkanten en andere elementen worden geconnecteerd. Verder werken we met rabatten. Dat is een landschapsvorm waarbij de bomen iets hoger worden geplaatst, met daartussenin meanderend water. Dat heeft behalve een esthetische functie ook praktisch nut. Het water krijgt ruimte, en wordt correct afgevoerd en de bomen blijven ook droog ingebed. Ook de keuze voor de beplanting klopt in het concept. Via inheemse bomen met hoge takvrije stammen, zoals populieren, behouden we het authentieke karakter van de omgeving en versterken we het open gevoel.”
Wordt er ook aan de dieren gedacht die hier nu hun leefomgeving hebben?
“Niet alleen nieuwe bewoners en buurtbewoners zullen kunnen genieten van het landschap. Fauna en flora worden gerespecteerd. Nieuwe beplanting, wadi’s, een groene corridor en nog veel andere elementen in het nieuwe landschap zullen de biodiversiteit boosten. Doordat we werken volgens de principes van natuurlijke bosrandopbouw, zullen heel wat inheemse dieren er hun biotoop vinden. Intussen onderzoeken we nog of er in het metselwerk van de gebouwen bijvoorbeeld zwaluw- en vleermuiskasten kunnen worden geïntegreerd, opdat nog meer dieren op of rond de site een veilige leefomgeving kunnen vinden.”
Wat is jouw wens voor de ontwikkeling van de Kluisdreef-site?
“Ik durf al dromen van het integrale landschapspark dat hier zou komen. Een park met groot respect voor de ecologische aspecten. Een groene long die een verbindende rol kan spelen om de wijken uit de buurt en de mensen die er wonen te connecteren. Ik hoop alvast dat naast het woonproject ook het park kan ontwikkeld worden in lijn met de visie die we met de Kwaliteitskamer van de stad Aalst met veel
zorg hebben uitgewerkt. Op de kortere termijn is het vooral de ambitie om een goede balans te vinden tussen het landschap en wonen op de site. Ik geloof dat mensen de meerwaarde ervan zullen voelen; dat ze kunnen genieten van extra ruimte om kinderen te laten spelen, een fijne omgeving waar ze met de hond kunnen wandelen, verbeterende paden voor een vlottere en meer aangename verbinding, en nog meer.
Een groot park voor iedereen
Projectontwikkelaar CORES, die eigenaar is van de Kluisdreef-site, zal meer dan de helft van de site voorbehouden voor groenruimte. Daarom wordt dit deel van het terrein overgedragen aan de stad Aalst en is het dus openbaar domein. Daardoor biedt zich een unieke kans voor meer publieke groenruimte. Aansluitend aan het Kluisdreef-project zal het stadsbestuur een groot gemeenschapspark aanleggen. Voor bewoners en buurtbewoners wordt het een verlengde van hun eigen tuin, maar ook andere Aalstenaars en bezoekers zijn er meer dan welkom. Wandelen, spelen, tot rust komen, … Dankzij betere verbindingen en toegankelijkheid, wordt het een plek waar iedereen van zal genieten.
Meer groen, meer natuur voor iedereen – zo ziet de toekomst eruit. De stad Aalst zal haar bewoners in een latere fase meer in detail informeren over het verdere verloop van dit traject.
Natuurlijke bosrandopbouw waar inheemse dieren hun biotoop kunnen vinden.
Bouwen aan een beter waterbeheer voor de hele buurt
Bouwen doe je niet zomaar. Ook voor het Kluisdreef-project werden tal van aspecten vanuit elke hoek bestudeerd. Bijzondere aandacht ging naar de waterhuishouding. Kan overtollig regenwater wel afgevoerd worden? Wat is de impact van de bemaling op de grondwaterstand? Hoe kan het project bijdragen aan een verbeterd waterbeheer voor de ruimere omgeving? Adviesbureau Antea kreeg de opdracht om de waterhuishouding te bestuderen en oplossingen voor te stellen. Dat gebeurde in overleg met de Provincie Oost-Vlaanderen, de Kwaliteitskamer, de architect en landschapsarchitect en de stedelijke diensten.
Van onderzoek tot implementatie
Om een duurzaam en efficiënt regenwaterafvoersysteem te ontwerpen moet rekening gehouden worden met alle regelgeving. Zo bestaan er vandaag bijvoorbeeld strikte richtlijnen rond het hergebruik van water voor toiletten en wasmachines. Ook het voorzien van landschappelijk geïntegreerde waterbufferzones is nodig om het water extra ruimte te geven.
Minstens even belangrijk is om de karakteristieken van het terrein als vertrekpunt te nemen bij het ontwerp. Daarbij is het essentieel om de randvoorwaarden te kennen. Om de situatie in de Kluisdreef en de omgeving te onderzoeken, werden ter plaatse infiltratiemetingen uitgevoerd om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen. Daarnaast gebeurden er maandenlange grondwaterpeilmetingen om de grondwaterstanden in te schatten. Ook werd de bodemopbouw geanalyseerd en de aanwezige gracht en zijn waterpeil in kaart gebracht. Door rekening te houden met al deze gegevens verzekert studiebureau Antea dat het (regen)waterbeheer geoptimaliseerd wordt en dat het Kluisdreef-project voldoet aan alle hedendaagse en wettelijke eisen rond een goede waterhuishouding.
Waterhuishouding in de praktijk
Een goed waterbeheer gaat uit van het principe van de ladder van Lansink. Daarbij wordt ingezet op het vermijden van verharding (en dus afstroom van water), hergebruik, infiltratie, buffering en in laatste instantie afvoer.
In het Kluisdreef-project wordt de verharding tot een minimum beperkt en zo veel mogelijk waterdoorlatend gemaakt. Als tweede wordt het water van de daken opgevangen in regenwaterputten en maximaal hergebruikt. Overtollig water wordt vervolgens gebufferd in open bufferbekkens. Via waterdoorlatende verhardingen of in groenzones kan het water aansluitend in de bodem infiltreren. Als laatste stap in het waterbeheersplan wordt het water dat niet wordt hergebruikt, evaporeert of infiltreert, gebufferd en vertraagd afgevoerd.
Efficiënt waterbeheer en landschapsontwerp hand in hand
Op basis van de studies van Antea kon landschapsarchitect Avantgarden samen met architect Edward Sorgeloose het waterafvoersysteem met regenwaterputten, de onderling verbonden bufferbekkens en de heraanleg van de gracht vormgeven op het terrein.
Wanneer er meer regenwater dan hergebruik is, loopt het water naar waterbuffers in de vorm van landschappelijk verlaagde zones, die ook voor planten en dieren een meerwaarde hebben. Daarnaast wordt in het ontwerp gekozen om een ontdubbelde of extra gracht aan te leggen naast de perceelsgrens op het eigen terrein. Die zorgt ervoor dat het water op een veilige afstand van de bestaande bebouwing blijft en dat er een breder grachtprofiel voorzien kan worden. De bestaande langsgracht en het Bergstraatje (voetweg nr. 96) ernaast, kunnen zo optimaal blijven functioneren. Verder wordt gracht aangepakt die het terrein van oost naar west doorkruist: zij wordt op haar diepste punt verlegd én vooral verbreed om meer water te kunnen capteren.
Een nieuwe DWA-riolering voor de ruimere buurt
Om het voorliggend woonproject goed te kunnen aansluiten, werd ook samen met de stad Aalst beslist om in de Kluisdreef een nieuwe vuilwaterriolering (DWA) aan te leggen. Deze rioolleiding komt er niet enkel voor de bestaande woningen
Wat gebeurt er met overtollig hemelwater?*
▶ 76% aangewend voor hergebruik
▶ 1% evaporeert (meer in droge en warme periodes)
▶ 23% doorgevoerd (vertraagd door de bufferbekkens)
Het regenwater dat vertraagd doorgevoerd wordt, is bijna uitsluitend van de weg en verharding op het terrein. Het regenwater dat via het dak afgevoerd wordt, wordt zo goed als allemaal hergebruikt.
*Antea: simulatie in Sirio, rekening houdend met hergebruik via regenwaterputten.
langsheen de Kuisdreef en Steenland, maar ook voor de verdere ontwikkelingen tussen de Kluisdreef, de school aan de Affligemdreef en Wortelland. Op die manier wordt met dit als project de basis gelegd voor een robuuster rioleringsverhaal voor de ruimere omgeving van Immerzeel. Voor de lezer die graag de technische kant begrijpt: bij de heraanleg van de aanwezige gracht zal de dwarsdoorsnede die vandaag al beschikbaar is, behouden blijven en zelfs uitgebreid worden. De bodempeilen worden niet verlaagd, zodat er geen extra drainage plaatsvindt. De afvoeras wordt lokaal verbreed om meer ruimte voor water te voorzien. Aanvullend wordt voorgesteld om enkele knijpstuwconstructies te voorzien. Dat wil zeggen dat een stuw water ophoudt in de gracht, terwijl een ‘knijp’ (een kleine opening in deze stuw) ervoor zorgt dat het water langzaam kan wegstromen. Dit is vooral nuttig bij hevige regenval, waarbij overal in de omgeving veel water in korte tijd moet worden afgevoerd. Het waterniveau in de gracht zal dan eerst stijgen om na de regenbui vertraagd leeg te stromen via de knijp richting het grachtenstelsel, waar intussen het kritieke moment gemeden is. Schuifsystemen op de doorvoeropeningen kunnen zorgen voor de nodige flexibiliteit in het afstellen van de systemen.
Dit alles werd bestudeerd, uitgerekend, en gevalideerd door specialisten en de instanties bij de betrokken overheden. Samengevat: door alle ingrepen verkleint de piekbelasting op het afwaartse gebied, waardoor de kans op wateroverlast voor de naastliggende woningen kleiner wordt dan vandaag. De gracht wordt bovendien een waardevol deel van het landschap, verhoogt de biodiversiteit en versterkt de natuurlijke aanblik van de omgeving door de bijhorende vegetatie, zoals populieren, knotbomen, bloemrijke natte graslanden en rietkragen.
Bij het ontwerp en de aanleg van het landschapspark zal de stad Aalst dit principe nog verder uitwerken op de aanpalende zones, zodat het water nog hogerop stroomopwaarts vastgehouden wordt. Op die manier gaan efficiënt waterbeheer en landschapsontwerp verder hand in hand. Deze toekomstige ontwikkelingen in het ruimere projectgebied binnen de visie van Immerzeel+ kunnen zo een bijkomend positief effect hebben.
Geslaagd voor de watertoets
De watertoets is een methode die door de overheid wordt gebruikt om de impact van een project op het watersysteem te beoordelen. Binnen overstromingsgevoelige gebieden moet er voldoende ruimte voor water worden behouden, zodat ook na de bouwwerken eenzelfde volume water kan gestockeerd worden onder het overstromingspeil. Ook in het Kluisdreef-project diende de watertoets als basis voor het ontwerpen van het hydraulische systeem.
▶ Meer over het toekomstige landschapspark lees je op pagina 7 van deze krant.
Bemaling. Wat, hoe en waarom?
Bemaling is het (tijdelijk) wegpompen van grondwater om zo een droge bouwput te creëren. Nadat de bouwkuip waterdicht is afgewerkt en de stabiliteit van de bouwput gegarandeerd, kan de bemaling worden stopgezet. Voor de bemaling worden er verschillende technieken toegepast afhankelijk van de bodemopbouw en de grondwaterstand voor aanvang van de werken. In de Kluisdreef bestaat de bodem bovenaan voornamelijk uit zand, wat een relatief goed doorlatend bodemtype is. Onder het zandpakket van enkele meters bevindt zich leem en klei. Dat zijn slechter doorlatende bodemsoorten.
Om het water efficiënt weg te pompen in de diepere uitgravingen zal een combinatie van een filterbemaling en een open bemaling toegepast worden.
Het ontwerpteam is echter veel verder gegaan door deze minimumvoorwaarde te koppelen aan de mogelijkheden op het terrein. Daardoor doet het projectontwerp het beter dan de standaard wetgeving. Dat wil zeggen dat er geen overstromingsgevaar of andere risico’s voor de buurt bijkomen. Integendeel, het nieuwe woonproject zal bijdragen tot een beter waterbeheer voor de ruimere omgeving.
Enerzijds zullen bemalingsfilters rondom de bouwput het water over de hele lengte van de bodemkolom afvoeren, anderzijds wordt in de bouwput een drainerende laag (steenslag, draineerzand, …) aangelegd en worden afwateringsdrains aangesloten op een collectorleiding met een pomp. Om een mogelijk negatieve invloed van een dalende grondwaterstand op het naastgelegen bos volledig uit te sluiten, zal bij de bemaling bovendien van herinfiltratie en bevloeiing richting dit bos gebruik worden gemaakt.
Deze grondige en onderbouwde uitwerking van de bemaling zorgt ervoor dat dit niet zal leiden tot een grondwaterstijging, en al zeker niet tot het onderlopen van tuinen of kelders in de buurt. Overtollig bemalingswater dat niet kan infiltreren wordt immers afgeleid naar de bestaande regenwaterriolering.
“Het nieuwe woonproject zal bijdragen tot een beter waterbeheer voor de ruimere omgeving.”
Mee met de modal shift: een duurzaam mobiliteitsontwerp
Met de opkomst van alternatieve vervoersmodi, elektrische wagens en de zoektocht naar structurele oplossingen voor file- of parkeeruitdagingen, is het mobiliteitsvraagstuk vandaag actueler dan ooit. Dat we de manier waarop we ons verplaatsen met een andere bril moeten bekijken, is een logisch gevolg. De modal shift is dan ook iets dat het projectteam als parameter meenam bij het uittekenen van de plannen voor de Kluisdreef.
Adviesbureau Antea voerde diverse mobiliteitsstudies uit om in samenspraak met de stad Aalst gepaste aanbevelingen en flankerende maatregelen voor te stellen. Daarmee is het architectenteam concreet aan de slag gegaan. Eerst werd een beeld gevormd over de huidige ontsluiting, verkeersdrukte en verkeersafwikkeling. Dit gebeurde op basis van een plaatsbezoek, desktopanalyse en bijkomende verkeerstellingen. Vervolgens maakte Antea op basis van algemeen geldende kerncijfers een inschatting van de impact van het Kluisdreef-project op de omgeving. Ook in een worstcase-inschatting blijft de extra verkeersgeneratie beperkt. Dat blijkt uit een scenario dat uitgaat van de huidige verdeling van de verplaatsingen over de vervoerwijzen auto, openbaar vervoer en fiets (ook wel modal split genoemd) en zelfs nog geen rekening houdt met de impact van maatregelen die verplaatsingen per fiets of te voet stimuleren.
De dreef als toegangspoort
Voor een vlotte toegang zal het karrespoor in de Kluisdreef tussen het ‘Bergstraatje’ en het woonproject volwaardig worden aangelegd. Het verkeer blijft echter beperkt: auto’s hebben enkel toegang tot de ondergrondse parkeergarage en de weg naar bezoekersparkeerplaatsen. De Kluisdreef zal ook beter toegankelijk gemaakt worden voor de hulpdiensten; vandaag is deze doorgang immers niet gegarandeerd. Ook anticipeert het project al op de mogelijkheid om toekomstig aan te takken op het ruimere netwerk aan zachte verbindingen in de buurt, zoals vooropgesteld binnen het totaalproject Immerzeel+. In elk geval wordt het rustige, landelijke karakter gerespecteerd, zal er geen doorgaand verkeer zijn, en blijft de Kluisdreef een echte dreef.
In cijfers berekende voorspellingen op piekmomenten
▶ In de Kluisdreef blijft de verwachte verkeersgeneratie beperkt tot maximaal 18 verplaatsingen per uur op een weekdag, in de ochtendspits. Op andere momenten zal dit minder zijn.
▶ Op het kruispunt van de N9 Brusselse Steenweg met de R41 Albrechtlaan wordt een toename verwacht van 7 voertuigbewegingen in de drukste ochtendspits en 9 in de avondspits. Met respectievelijk 0,4% en 0,8% in vergelijking met de bestaande verkeerssituatie, valt deze toename binnen de dagelijkse fluctuaties in de verkeersdrukte.
▶ Op kruispunten verder van het projectgebied is de impact nog kleiner.
▶ De verwachte verkeerstoename ligt ruim onder de drempelwaarde van 5% die doorgaans wordt gebruikt om significante verkeersimpact te bepalen. Hierdoor heeft het project naar verwachting geen merkbare negatieve gevolgen voor de huidige verkeerssituatie.
Vertrekken van het STOP-principe
Het ‘STOP’-principe, met een vlotte bereikbaarheid voor Stappers en Trappers, staat in het ontwerp centraal. Maar wat betekent dat in de praktijk?
▶ Maximaal autovrij karakter van het project
▶ Maximale aansluiting van de interne zachte assen op de bestaande en toekomstige trage doorsteken
▶ Aparte toegangswegen voor zachte weggebruikers, wagens en occasioneel verkeer (bv. afvalophaling, brandweer, …)
▶ Bijzondere aandacht en een ruim pakket voorzieningen om fietsgebruik te stimuleren
▶ verschillende types fietsenstallingen op vlot bereikbare locaties boven- en ondergronds, verspreid doorheen het project: van klassieke stalplaatsen tot individuele bergingen, grote plaatsen voor bakfietsen, enzovoort.
▶ een uitgebreid aanbod aan laadinfrastructuur voor elektrische fietsen
▶ lockers en bergruimtes voor fietsmateriaal
▶ voorzieningen voor het wassen, onderhouden en herstellen van fietsen
Stevige fundamenten
Terug- en vooruitblikken
Momenteel worden de percelen aan de Kluisdreef gebruikt als wei- en akkerland. Om de werkelijke bestemming van de site te kennen, biedt de planologische context houvast. Die gaat terug tot de jaren 1970, toen de Gewestplannen werden opgesteld. Het Gewestplan Aalst Ninove Geraardsbergen duidt de Kluisdreef-site aan als woonuitbreidingsgebied omgeven door woonzone. Die invulling werd later geconcretiseerd als stedelijk woongebied Immerzeeldreef in het GRUP (Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan regionaal stedelijk gebied Aalst 2003, Plan 12C). Het Gemeentelijk RUP Immerzeel+ (in opmaak) zal de bestemming van het gebied nog verder verfijnen. De startnota die in het kader daarvan in 2020 werd opgesteld, verduidelijkt alvast de intentie om de zone tussen de Affligemdreef en de Immerzeeldreef actief te ontwikkelen als landschapspark en woonzone.
Andere richtinggevende documenten van betrokken overheden rond de toekomst van deze plek, zijn het Beeldkwaliteit- en Globaal Inrichtingsplan voor de omgeving van de Immerzeeldreef (studiebureau MAARCH – goedgekeurd door de gemeenteraad van de stad Aalst op 30 juni 2015) en de daarop volgende en gerelateerde visies en documenten (Mober, traject stadsvernieuwing, woning- en doelgroepenmatrix, duurzaamheidsmeter, …). Voor het woonproject aan de Kluisdreef hoeft dus geen
De Kwaliteitskamer
Bij het ontwerp van het Kluisdreef-project is men niet over één nacht ijs gegaan. Zowel de projectontwikkelaar CORES als de stad Aalst streefden naar een omgeving met een hoge levenskwaliteit voor zowel nieuwe als bestaande bewoners. Daarvoor schakelde de stad de bestaande Kwaliteitskamer in. Daarin zitten, naast deskundigen van de stad, ook verschillende onafhankelijke experts die projectvoorstellen kritisch doorlichten en begeleiden.
Samen met het projectteam en deskundigen van de stad Aalst coachten en evalueerden zij nauwgezet de kwaliteit van de stedenbouwkundige uitgangspunten, het bijhorende landschapsontwerp, de plankwaliteit en de architectuur van het project. De tussentijdse evaluaties en het advies van de Kwaliteitskamer waren alvast overweldigend positief.
natuurgebied opgeofferd te worden, integendeel. Het terrein zal deels omgevormd worden als woongebied volgens de vastgelegde bestemming als ‘bouwgrond’. Weliswaar met veel respect voor het behoud en de ontsluiting van open ruimte, voor bewoners én de buurt. Slechts een derde van het terrein wordt effectief privatief. De rest is publiek toegankelijk en gaat over in het ruimere park.
Met 93 landschappelijk ingepaste wooneenheden op het terrein van 5,9 hectare blijft de dichtheid heel laag (15,6 woningen per hectare), en kiest het Kluisdreef-project voor een kwalitatief concept met veel respect voor het landschap en de eigenheid van de plek.
De ‘kwalitatieve toets’ die door de betrokken adviesinstanties steeds gevraagd wordt bij de ontwikkeling van nieuwe projecten, werd intussen ook positief beantwoord. Enerzijds via een doorgedreven en blijvend toetsen van het project aan de kwalitatieve en duurzame principes zoals opgetekend in het beeldkwaliteitsplan en de opvolgende gerelateerde beleidsvisies. Anderzijds begeleidden de Kwaliteitskamer en de stad Aalst de ideeën en het ontwerp tot het kwalitatief project dat nu voorligt, waarbij experts bevestigen dat het een grote meerwaarde zal bieden voor zowel de bewoners, buurtbewoners als bredere omgeving.
Aansluiting bij Immerzeel+
Conform de startnota voor het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Immerzeel+, dat momenteel in opmaak is, zal de ruimere zone tussen Affligemdreef en Immerzeeldreef ontwikkeld kunnen worden als een toekomstgerichte woonwijk op mensenmaat met veel aandacht voor ecologie en duurzaam leven. Concreet kan dit vertaald worden via een aantal krijtlijnen.
• Integrale duurzaamheid.
• Alle leeftijden moeten er zich thuis voelen.
• Er komt een groot landschapspark dat verbindt.
• Plaats voor diverse types woningen en collectieve functies.
• Het stimuleren van duurzame en zachte mobiliteit.
Het voorliggend Kluisdreef-project past daar perfect in en is een voorbeeld en toetssteen voor de ontwikkeling van het gehele gebied. De stad en Kwaliteitskamer hebben in het proces tot totstandkoming van dit project verschillende regels kunnen aftoetsen en uittesten. Binnenkort zal er minstens evenveel aandacht gaan naar het concrete ontwerp voor het publieke landschapspark door de stad Aalst. Dit zal de aanzet vanuit het Kluisdreefproject verder verfijnen en zo een grote groene toegankelijke parkomgeving creëren voor de ruimere buurt. CORES Development geeft alvast meer dan de helft van haar percelen aan de stad Aalst om dit te realiseren.
De experts bekeken het woonproject en de impact op de omgeving vanuit elke hoek – letterlijk.
Met onder meer maquettes werden alle mogelijkheden onderzocht en afgetoetst, met bijzondere aandacht voor de levenskwaliteit van iedereen in de omgeving.
5 BELANGRIJKE VRAGEN VAN BUURTBEWONERS
1. GAAT HET VERKEER TOENEMEN?
Sluipverkeer is hoe dan ook uitgesloten, want het Kluisdreefproject is de eindbestemming van de Kluisdreef als toegangsweg. Zelfs op de drukste momenten van de dag worden niet meer dan 18 auto’s per uur extra verwacht, tegen een lage snelheid, en in een landelijke omgeving met bomen en struiken die het geluid absorberen. Doordat de verkeersstromen gescheiden worden – auto’s over één weg, voetgangers en fietsers over aparte paden – wordt er ook gedacht aan de verkeersveiligheid.
2. WAT MET ONZE PRIVACY?
Inkijk vanuit gebouwen van het Kluisdreef-project hoeft geen bekommernis te zijn. Met slechts vier woonlagen aan de perceelsgrens, op tientallen meters afstand en met vele bomen errond blijven zelfs de meest nabije woningen in de buurt uit het zicht. Het hoogte-accent bevindt zich ver van de bestaande bebouwing.
3. LEIDEN DE BOUWWERKEN
TOT OVERSTROMINGSGEVAAR?
Neen, integendeel. Bij de bouw van het Kluisdreef-project en de bredere omgeving wordt voorzien in slimme ingrepen om water efficiënt te beheersen. Naast regenwaterputten komen er wadi’s – waterpartijen die niet alleen het landschap verfraaien maar ook als buffer dienen. Bovendien wordt de bestaande gracht doorheen het terrein heraangelegd en vergroot. Het water dat niet wordt hergebruikt, infiltreert of evaporeert, wordt hogerop vastgehouden en vertraagd afgevoerd om lager gelegen gebieden te beschermen. Daarnaast wordt er in de Kluisdreef zelf een nieuwe DWA-riolering aangelegd. Die zal de huidige en toekomstige huisaansluitingen – inclusief die van de verder liggende straten en verkavelingen – beter kunnen opvangen. Er komen dus méér voorzieningen en ruimte voor water, hergebruik en een gecontroleerde afvoer.
4. GAAT DE NATUUR ERONDER LIJDEN?
Neen, er komt zelfs méér en vooral toegankelijke natuur. Projectontwikkelaar CORES schenkt meer dan de helft van het terrein (bijna vier voetbalvelden groot) aan de stad Aalst die er alvast een deel van het beoogde centraal landschapspark kan aanleggen om zo nog meer openbaar groen, water en natuur te creëren. Op de site van het Kluisdreef-project zelf wordt volop ingezet op open ruimte met meer biodiversiteit en de aanplanting van extra bomen zoals wilgen, elzen, populieren en haagbeuken. De natuurwaarde vergroot dus ten opzichte van de situatie vandaag.
5. ZIJN ER NOG MEER PLANNEN?
Projectontwikkelaar CORES houdt het bij de plannen zoals ze nu voorzien zijn. Het einde van het Kluisdreef-project is het begin van een open en groene toekomst voor de hele buurt. De natuur rond het woonproject wordt uitgebreid – stukken bos die nu nog versnipperd zijn, zullen met elkaar verbonden worden en beter toegankelijk worden voor de buurt. Het landschapspark van de stad Aalst zal tot slot naadloos overvloeien in de bredere omgeving.
Maak kennis met ombudsvrouw Karen
Heb je vragen of bekommernissen die je graag met de projectontwikkelaar wil bespreken? Contacteer CORES gerust!
Wij hechten veel belang aan een open en transparante dialoog, ook met buurtbewoners. Onze ombudsvrouw gaat graag met u in gesprek bij vragen, opmerkingen of suggesties.
ombudsvrouw@coresdevelopment.be 03 820 82 72