LEDER: BRANCHEDIREKTØREN FRA DANSK INDUSTRI
Broen mellem frontløbere og den brede branche er vigtigere end nogensinde.
PROFIL: ADM. DIREKTØR I EJENDOMDANMARK
Tryghed og trivsel er blevet til et nyt konkurrenceparameter i ejendomsbranchen.
PROFESSOR HARPA BIRGISDOTTIR
Med indførelsen af de nye klimakrav for byggeriet i Danmark er håndteringen af CO2-udslip ikke længere en frivillig øvelse.
Account Manager
Malthe Andreassen
Managing Director
Johan Gilbe
Content Coordinator
Maja Friberg
Graphic Design
Emma Brejner
Tekst
Kristine Buske
Bjørn Ambye
Magnus
Nanna Poulsen fra Storybook
Omslagsfoto
Over Byen Arkitekter
Distribution
Børsen
December 2025
Trykkeri
Bold Printing Malmö, Bold printing Stockholm, Gota Media Borås & Bold Printing Sundsvall.
Med forbehold for evt. tryk- og farvefejl.
Følg os @contentwaydk
Contentway Contentway er specialister i content marketing. Vi hjælper virksomheder med at nå en præcis målgruppe gennem skræddersyet medie. Vi distribuerer relevant information af højeste kvalitet, som med velovervejede og aktuelle emner i fokus skaber og tilbyder den rette medieeksponering til vores kunder.
Kontakt os Contentway A/S Vesterbrogade 10 1620 København
Telefon +45 89 87 10 25
Web contentway.dk
Email info@contentway.dk
Bygge- og anlægsbranchen står midt i en nødvendig og ambitiøs omstilling mod langt større bæredygtighed. Biodiversitet, klima, cirkularitet og råstoffer er nøgleord, vi omsætter til konkret handling.
Byggeriet er godt på vej mod beskæftigelsesrekord på 200.000 medarbejdere, som arbejder hver dag knokler for at løse nogle af Danmarks største udfordringer, når de bygger tag over hovedet til danskerne, bidrager til grøn omstilling eller sikrer vores samfunds robusthed.
Vores styrke og centrale placering i dansk økonomi forpligter os til ansvarlighed, både i vores byggetekniske løsninger, i vores tilgang om ordnede forhold på byggepladserne og i håndteringen af vores knappe ressourcer.
Uanset problemstillingerne så har DI Byggeri en central rolle at spille: Vi er brobyggere mellem frontløberne i branchen og bredden. Frontløberne har aldrig været vigtigere, for de baner vejen med nye metoder og innovative materialer. I DI Byggeri bygger vi bro, så frontløbernes viden og erfaringer dokumenteres og omsættes til praktiske løsninger, der kan bruges af hele branchen. For hvis vi ikke kan få bredden med, når vi ingen vegne.
Et aktuelt eksempel, som vi lige nu arbejder
intenst med, er råstofområdet: Vi skal trække mindre på knappe fælles ressourcer som sten, sand, jord, grus og ler. Med de råmaterialer har vi bygget Danmark op som velfærdssamfund. Men det kræver en ny istid, før vi får nye forekomster at trække på. En bæredygtig tilgang er altafgørende, og for DI Byggeri er et lavere træk på råstoffer en fællesnævner.
Regeringens varslede nationale råstofplan er helt central i den henseende. Den skal sikre en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel på råstoffer og fremme genanvendelse af byggematerialer. Og de råstoffer, som vi fortsat vil have brug for at udvinde, skal udvindes de rette steder og under de rette betingelser, uden at udpegningen af indvinding-
sområder bliver kastebold mellem myndighederne. Innovation er afgørende – også her har vi brug for frontløbere til at vise vejen. Eksempelvis inden for genanvendelse af beton og vask eller udvikling af nye metoder, der erstatter jomfruelige råstoffer med genanvendt jord. DI Byggeri arbejder helhjertet for at få sat råstofplanen på skinner. Set herfra er det en hastesag.
Omstillingen kræver motiverede virksomheder og politikere, der tør se fremad. I bygge- og anlægsbranchen forener vi tradition og innovation. I DI Byggeri arbejder vi målrettet på at gøre bæredygtighed realistisk og tilgængelig for hele erhvervet. Kun sådan flytter vi byggebranchen mod en grøn fremtid – sammen.
Transformationen af Aarhus’ gamle Kommunehospital er ved at være fuldendt, og efter årsskiftet åbner Universitetsbyen for tusindvis af studerende. De ikoniske røde hospitalsbygninger er bevaret og kombineret med moderne byggeri på 115.000 m², der forener studieliv, forskning, iværksætteri, boliger og byliv. Derudover får erhvervslivet mulighed for at komme helt tæt på viden, talent og innovation gennem erhvervshuset Partnerhuset.
Forvandlingen af det tidligere Kommunehospital i Aarhus er et af de mest markante transformationsprojekter i Danmark. Hvor patienter og personale engang fyldte gangene, bliver Universitetsbyen nu et moderne campusområde, der samler uddannelse, forskning, studieboliger, iværksætteri og erhverv i ét sammenhængende bymiljø.
Transformationen er drevet af FEAS i tæt samarbejde med Aarhus Universitet og arkitekterne AART og C.F. Møller. Siden 2019 har en omfattende designmanual på 800 sider sat retningen og sikret respekt for de gamle bygningers identitet. Alt fra tegl og fuger til vinduessprosser og materialebrug er nøje gennemtænkt, så fortidens kvaliteter bliver bevaret uden at stå i vejen for moderne funktionalitet.
Byggeriet rummer alt fra små justeringer til markante indgreb. Gamle facade-sår er
blevet lukket med nye tegl, tidligere indgange til scannerrum er forvandlet til markante glaspartier, og selv vaskeriets originale akustikplader har fået nyt liv. Transformation kræver omtanke og kompromiser, men også en villighed til at lade bygningernes historie spille sammen med nye behov.
I Universitetsbyen samles forskning, studieliv og iværksætteri i et miljø, hvor aktiviteterne styrker hinanden på tværs af bygninger og fagområder. Et centralt omdrejningspunkt er The Kitchen – Aarhus Universitets startup-hub – hvor studerende, forskere og iværksættere arbejder side om side om nye idéer og virksomheder.
Lige overfor ligger Partnerhuset, der forbinder erhvervslivet direkte med Universitetsbyens økosystem. Her kan virksomheder leje sig ind og dermed være tæt på talent, forskning og iværksætteri. Med adgang til faglige miljøer, netværk og aktiviteter i The Kitchen bliver Partnerhuset en naturlig del af bydelens puls
og af den måde, Universitetsbyen skaber unikke samarbejdsrammer på.
Universitetsbyen er mere end et campusområde. Det er en ny bydel i Aarhus, der åbner sig mod hele byen med nye passager, åbne pladser og uderum, som binder kvartererne omkring Nørrebrogade, Trøjborg og Katrinebjerg tættere sammen. Det gennemgående
Universitetsstrøg og passagerne under Nørrebrogade giver nye smutveje og skaber større sammenhæng i Aarhus.
I starten af 2026 er to tredjedele af Universitetsbyen færdigbygget, og klar til at næste hold studerende fra Aarhus Universitet rykker ind. Den sidste tredjedel forventes at stå færdigt løbende frem mod 2031.
Boligbehovet vokser, mens byggeriets klimaaftryk skal ned. Hovedstadsområdet mangler flere lejeboliger - men nyt byggeri skal samtidig være langt mere klimavenligt. Midt i det pres vælger en ejendomsvirksomhed både at skrue kraftigt op for investeringerne i Danmark og gentænke måden, vi bygger boliger på - blandt andet ved at genbruge det, der allerede står.
Det danske lejeboligmarked står over for et markant løft. Ejendomsvirksomheden Ikano Bolig har fået tilført et milliardbeløb i egenkapital øremærket Danmark og går nu efter en af branchens mest ambitiøse ekspansioner: at seksdoble porteføljen af udlejningsboliger over tre år - primært i hovedstadsområdet, hvor behovet er størst.
René Brandt
CEO,
Ikano Bolig
Men strategien handler om mere end vækst. Det handler om at være en langsigtet og tilstedeværende ejer, der både udvikler, drifter og engagerer sig i de områder, hvor boligerne opføres. Ambitionen er at skabe kvarterer, hvor beboere føler sig trygge, og hvor gode fællesskaber kan opstå og vokse - ikke kun bygge nyt for vækstens skyld.
“Vi går målrettet efter de områder, hvor efterspørgslen er højest, og hvor vi kan være en aktiv ejer over mange år. Det kræver, at vi både bygger nyt, opkøber eksisterende boliger og investerer i de fællesskaber, der skal gøre områderne stærke på lang sigt,” siger CEO René Brandt.
Fra nedrivning til transformation Omdannelsen af det gamle rådhus i HøjeTaastrup blev et tydeligt vendepunkt.
Da Ikano vandt kommunens udbud, var planen at rive bygningen ned og opføre omkring 300 rækkehuse. Rådhuset var tænkt fjernet - men markedet ændrede sig. Renterne steg, materialepriser løb løbsk, og de økonomiske forudsætninger blev usikre. Det tvang projektet tilbage til tegnebrættet.
Samtidig begyndte både Ikano Bolig’s medarbejdere og rådgivere at spørge, om en bygning af den kvalitet virkelig burde fjernes. Den kombinerede robusthed, placering og konstruktive styrke fik Ikano til at genoverveje projektet. Den slags tvivlsmomenter kan enten lukke et projekt - eller åbne for noget nyt.
“Rådhuset havde en robusthed og et potentiale, som ville være forkert ikke at udforske,” siger René Brandt.
Et hus bygget til at holde
Gennemgangen af bygningen afslørede kvaliteter, man sjældent ser i dag: store etagehøjder, ikke særlig dybe etager og en solid betonkonstruktion, der åbnede for boliger med en helt særlig rumlighed. Det skabte mulighed for lejligheder med sjæl og arkitektoniske kvaliteter, der ellers kun findes i ældre etagebyggerier - men her i en moderne kontekst.
Niels Blom
Projektudviklingschef, Ikano Bolig
“Når man står i de tomme etager, kan man mærke, at huset er bygget til at holde. Det giver os nogle muligheder, vi sjældent har i nybyggeri,” siger projektudviklingschef Niels Blom.
Samtidig har området omkring rådhuset en identitet, der ikke kan genskabes: en etableret lindeallé, store gamle træer og få minutters gang til både station og bycenter. Det gav transformationen en ny vægt - ikke kun som et byggeteknisk projekt, men som en måde at bevare og styrke en eksisterende bydel.
Når man vælger at bevare en eksisterende bygning, kommer der ofte også ”spild” arealer med som man ikke ville have bygget, hvis man havde bygget nyt som giver mulighed for at tilføje ekstra kvaliteter til området. Under rådhuset ligger en stor tør kælder på 5.000 m2, hvor der er højt til loftet. Den skal vi have fundet nogle funktioner og lejere til som vil være med til at bidrage til at skabe liv i området siger René Brandt.
Rækkehusene som projektets motor Selvom beslutningen om at bevare rådhuset ændrede projektets retning, fortsætter rækkehusdelen som planlagt. Og den er ikke blot et supplement - den er selve motoren i helheden.
Rækkehusene bringer liv, beboere og aktivitet ind i området længe før rådhuset står færdigt, og de bidrager afgørende til projektets økonomi og bymæssige sammenhængskraft.
Uden rækkehusene ville transformationen have været langt sværere at realisere - både økonomisk og praktisk. Sammen skaber de to projekter en robust helhedsplan, hvor nybyggeri og transformation løfter hinanden.
CO₂-gevinst - men også kompleksitet Når rådhuset strippes ned til sin bærende konstruktion, bevares omkring 70 % af den indlejrede CO2. Det giver en markant klimaeffekt, som nybyggeri ikke kan matche.
Alligevel er transformation ikke den nemme løsning: materialer skal afmonteres nænsomt, sorteres, renses og testes igen, og rådgiverudgifterne kommer tidligt.
“Man investerer mange penge, før man ved, om projektet kan realiseres. Det er en risiko, man må være villig til at tage, hvis man vil arbejde seriøst med transformation,” siger Niels Blom.
Vinge: Nybyggeri med samme ambition I Vinge udvikler Ikano nye rækkehuse som en del af initiativet Boligbyggeri fra 4 til 1 planet. Her er målet at skabe boliger med ekstremt lav CO2-udledning, hvor klimamålet styrer design, materialer og konstruktion fra starten. Rækkehusene bliver en del af det nye Bakkekvarter, hvor omkring 230 boliger planlægges.
Hvor transformationen i Høje-Taastrup viser potentialet i at genbruge det eksisterende, viser Vinge-projektet, hvordan man kan tænke klima ind i nybyggeriet fra første skitse.
Fælles for de to projekter er ambitionen om at
gøre klimavenlige boliger til en mulighed for almindelige familier - og ikke bare en niche.
To greb - én strategi Rådhusomdannelsen og rækkehusbyggeriet i Vinge udtrykker en samlet strategi: Genbrug eksisterende bygninger, når de rummer potentiale, og byg nyt med lav CO₂. Fællesnævneren er langsigtet ejerskab og et ønske om at sætte et lavere klimaaftryk.
Samtidig giver erfaringerne fra transformation og lavemissionsbyggeri værdifuld læring, der allerede påvirker den måde, Ikano vurderer kommende investeringsmuligheder på.
Første spørgsmål er ikke længere “kan vi rive ned?”, men “kan vi bevare og forbedre det, der står?”.
Rammerne skal følge med Potentialet i både transformation og lavemissionsbyggeri hæmmes dog af rammevilkår, der stadig er indrettet til traditionelt nybyggeri. Reglerne gør projekterne langsommere og dyrere, og incitamenterne er få.
“Hvis vi skal bygge grønnere og smartere, skal rammevilkårene følge med. Ellers gør vi de bæredygtige løsninger unødigt svære,” siger René Brandt.
En beslutning, der satte ny retning Transformationen af rådhuset begyndte som en praktisk overvejelse - men er endt som en strategisk pejling for, hvordan Ikano vil udvikle boliger i Danmark fremover.
Kombinationen af transformation, rækkehuse og lavemissionsbyggeri markerer et helhedsgreb, som virksomheden forventer vil præge deres arbejde mange år frem.
“Vi bygger boliger for fremtiden - både i mursten og i principper. Skal vi lykkes, skal vi bruge alle redskaber: genbrug, lavemissionsmaterialer og langsigtet ejerskab. Det her er vores plan for, hvordan man gør det rigtigt,” siger René Brandt.
TRANSFORMATION & ARKITEKTUR
Genanvendelse af bygninger er et centralt emne i den nyligt formulerede nationale arkitekturpolitik. Men som det er nu, spænder regler, der er skrevet til moderne og nyt byggeri, stadig ben. Skal vi løfte opgaven, skal tilgangen og betingelserne ændres.
Der er i dag både politisk og faglig opbakning til at genanvende og transformere vores eksisterende bygningsmasse. Den nye nationale arkitekturpolitik understreger tydeligt, at genanvendelse af bygninger skal være en hovedvej i den grønne omstilling. Men selvom ambitionen er klar, hænger rammerne fast i en logik skabt til moderne og nyt byggeri.
Genanvendelse af bygninger kræver andre prioriteringer end nyt byggeri – og vores regelsæt skal afspejle det.
Ifølge arkitekt Ida Lindberg, næstforperson for Arkitektforeningen og partner i Over Byen Arkitekter, er det her, den største barriere ligger.
”Vi vurderer eksisterende bygninger efter præcis de samme krav, som hvis vi byggede nyt,” siger hun.
IDA LINDBERG Arkitekt MAA og partner i Over Byen Arkitekter
”Det giver hverken faglig eller økonomisk mening, men skaber i stedet en processuel usikkerhed hos bygherre om, hvilke krav de møder i deres projekt.”
Usikkerheden har konsekvenser. Når bygherrer ikke ved, hvilke forventninger og myndighedskrav de skal navigere efter, bliver risikovurderingen uklar – og det gør dem forståeligt nok tilbageholdende. Samtidig kan rådgivere kun arbejde sikkert inden for rammer, der er tydeligt defineret – og det er de langt fra i dag.
Vi kommer kun fremad, hvis vi forstår hinandens perspektiver.
Indspil hvor rammerne formes
Derfor arbejder flere fagfolk i branchen –herunder en gruppe fra Over Byen Arkitekter – på forskellige niveauer for at påvirke udviklingen af rammebetingelserne for transformation. Over Byen Arkitekter er blandt andet repræsenteret i en arbejdsgruppe nedsat af Arkitektforeningen, som har identificeret de største barrierer for renovering og transformation i BR18.
”Vi bidrager også i faglige udvalg og høringer, så erfaringer fra praksis bliver hørt dér, hvor regler og standarder formes,” siger Ida Lindberg. Erfaringerne er centrale i arbejdet med at sikre, at kommende certificeringsordninger og krav skelner tydeligere mellem bygningstyper og ikke automatisk måler eksisterende bygninger op mod nyt byggeri.
”Vi har brug for klare og realiserbare rammer,” siger Ida Lindberg. ”Transformation og genanvendelse kræver andre prioriteringer end nyt byggeri, og vores regelsæt skal give plads til det. Først når rammerne er tydelige, tør bygherrer investere, og rådgivere kan planlægge ansvarligt.”
Revisionen af bygningsreglementet skal gøre det lettere at vælge renovering og transformation frem for nedrivning og nybyggeri. Men hvis målet er et grønnere og mere ressourcebevidst byggeri, må vi stille et bredere spørgsmål: Hvordan skaber vi rammer, der gør det klogt – ikke blot muligt – at bevare og omdanne de bygninger, der allerede står? EKSPERT
Rådgiverne i FRIxTransformation –en ekspertgruppe under Foreningen af Rådgivende Ingeniører – ser det samme billede på tværs af projekter: Valget mellem renovering og nybyg handler sjældent om reglerne alene. En række forhold – fra økonomi og lokalplaner til dokumentationskrav, myndighedsprocesser og usikkerheder i eksisterende konstruktioner – påvirker tilsammen businesscasen og vurderingen af, hvilken løsning der bedst kan realiseres.
Erfaringerne peger samtidig på et andet forhold, som ligger uden for reguleringen:
Mange af de metoder og samarbejdsmodeller, vi anvender i byggeriet, er udviklet til nybyggeri. De matcher dårligere de variationer og forudsætninger, der følger af eksisterende bygninger. Skal flere projekter kunne baseres på den bygningsmasse, vi allerede har, kræver det et stærkere fælles vidensgrundlag og nye måder at arbejde tværfagligt og risikobevidst på.
En tydelig erfaring fra ekspertgruppen er, at mange af disse udfordringer kan reduceres, når projekter starter i bygningen. Derfor peges der på behovet for en tidlig “fase minus 1”:
en strategisk undersøgelse mellem idé og rumprogram, hvor bygningens konstruktioner, materialer og tekniske muligheder vurderes, før løsninger fastlægges. Fasen bygger på et tidligt tværfagligt samarbejde mellem rådgivere, arkitekter, entreprenører og bygherren, så der skabes et fælles billede af bygningens reelle muligheder og begrænsninger – og de kompromiser, der følger med. Medlemmerne af ekspertgruppen har erfaringer fra deres arbejde, hvor en tidlig afklaring har gjort det muligt at bevare bygninger, der ellers stod over for nedrivning.
Bygningsreglementet er en vigtig del af løsningen, men BR i sig selv kan ikke sikre, at renovering og transformation bliver de oplagte valg. Skal Danmark bruge den eksisterende bygningsmasse bedre, kræver det beslutningsrammer, hvor projekter udvikles med udgangspunkt i de bygninger, der allerede står –og hvor funktioner og ønsker formes i samspil med bygningens faktiske muligheder.
Når økonomi, risiko, planlægning og samarbejde understøtter denne tilgang, bliver renovering og transformation ikke blot mulige, men kloge og robuste valg i praksis.
Fælles viden, fælles retning
Et andet centralt spor er viden. Praksiserfaringer fra rådgivere, myndighedernes sagsbehandling og bygherrers realiteter skal bringes i spil samtidig.
”Vi kommer kun fremad, hvis vi forstår hinandens perspektiver,” siger Ida Lindberg.
Det gælder både i potentialeafsøgningen, hvor arkitekter traditionelt står stærkt i det holistiske blik på en bygnings muligheder og begrænsninger. Men når potentialerne møder reglerne, bliver samarbejdet mere fragmenteret. Her har branchens parter stadig et arbejde foran sig: At sætte sig sammen på tværs af fagligheder og udvikle rammerne i fællesskab.
”Genanvendelse af eksisterende bygninger kan ikke løses af én faglighed,” siger Ida Lindberg.
”Først når vi tør transformere reglerne efter de eksisterende bygningers logik, bliver genanvendelse et reelt og trygt valg.”
IDA LINDBERG
Arkitekt, næstforperson i Arkitektforeningen og partner i Over Byen Arkitekter. Arbejder med transformation, kulturarv og udviklingen af rammer, der skal gøre genanvendelse til et sikkert valg i praksis.
Bag hver facade gemmer sig historier, der venter på at blive fortalt. For Jakob Suenson Schou, Senior Architectural Director hos Arkitema, rummer den eksisterende bygningsmasse et enormt, men ofte overset potentiale – et potentiale, som transformation kan forløse gennem de spor, materialer og kvaliteter, der allerede findes i bygningerne.
Transformation fylder stadig mere i dansk byggeri. Dels fordi klima- og ressourceudfordringer presser branchen til at gentænke sit forhold til nybyggeri, dels fordi mange af de løsninger, vi efterspørger, allerede findes i den eksisterende bygningsmasse.
Men ifølge Jakob Suenson Schou, Senior Architectural Director hos arkitektvirksomheden Arkitema, må transformation ikke blive en sovepude for at bygge bæredygtigt – selv i transformation bør man være nøjsom og ressourcebevidst.
”Vi skal forbinde en bæredygtig og arkitektonisk logik og være både ambitiøse og nænsomme for at lave de rigtige indgreb, der fremtidssikrer bygningen. Det handler i høj grad om at gøre mindst muligt med størst mulig effekt,” siger han og uddyber:
”For den store gave ligger i det eksisterende: i sporene, lagene og materialerne, som bærer kulturarven og rummer nye arkitektoniske muligheder, vi kun kan få øje på, når vi arbejder med det, der allerede er der.”
Når bygninger taler – og arkitekturen lytter Hos Arkitema begynder enhver transformation med at forstå bygningens forudsætninger: hvordan den er opført, hvilke tanker der ligger bag og hvordan den kan udvikles meningsfuldt. Transformation betragtes derfor aldrig som et spørgsmål om at nulstille eller bevare ukritisk, men om at finde den rette balance. For Arkitema rummer denne proces alt fra bevaringsfaglige analyser til en systematisk vurdering af materialer, konstruktion og ressourcer.
”Vi ser ikke bevaring og forandring som modsætninger,” siger Jakob Suenson Schou.
”Forandringen er netop det, der gør det muligt at bevare – fordi bygningen får en ny funktion og en relevans, der kan bære den videre.”
Hotel Ottilia:
Transformationen af en bryggerifortælling
Transformationen af Carlsbergs tidligere lagerbygning til Hotel Ottilia er et af de projekter, hvor Arkitema tydeligst viser, hvordan en bygnings identitet kan blive drivkraften for dens nye liv. Her blev bygningens industrielle identitet ikke blot bevaret, men aktiveret som en central del af den nye oplevelse.
”Det særlige ved Hotel Ottilia er, at bygningen allerede havde en utrolig stærk fortælling. De rå betonkonstruktioner og de markante facader er ikke bare spor fra fortiden – de er kvaliteter, der giver hotellet sin helt egen karakter.”
I stedet for at udviske byggeriets historie arbejdede Arkitema med at forstærke de elementer, der havde båret bygningens tidligere funktion. De runde guldtallerkener på facaden blev bevaret som et ikonisk kendetegn, mens de indvendige rum beholdt deres industrielle robusthed – nu kombineret med nye lag, der understøtter hotellets moderne funktion.
Det er netop denne balance, der ifølge Jakob Suenson Schou skaber en særlig atmosfære i transformationer: en oplevelse af at noget er både nyt og velkendt på samme tid.
”Når man bevarer sporene fra en bygning, får gæsterne en fornemmelse af autenticitet,” siger han. ”De kan mærke, at stedet har haft et liv før. Det giver en helt anden dybde end et nybyggeri kan levere – og det er netop den dybde, der gør transformation til så stærkt et greb.”
Bellahøjhusene: Når kulturarv får en ny fremtid Hvor Hotel Ottilia viser, hvordan industrielle spor kan løfte et moderne hotel, demonstrerer renoveringen af Bellahøjhusene noget helt andet. Nemlig hvor stor betydning transformation kan få, når det handler om kulturarv i national skala.
”Bellahøj er ikke bare et boligbyggeri,” fortæller Jakob Suenson Schou og uddyber:
”Det er et ikon fra den tidlige modernisme og et af de steder, hvor Danmark for første gang eksperimenterede med industrialiseret byggeri. Sådan en historie kræver, at man går til opgaven med særlig respekt.”
Da Arkitema tog fat på renoveringen af seks af de ikoniske højhuse, var facaderne så nedbrudte, at en udskiftning var uundgåelig. Men opgaven var ikke blot teknisk. Den handlede om at genskabe de karakteristiske proportioner og materialemæssige kvaliteter, der havde gjort bygningerne til et arkitektonisk højdepunkt.
”Det var en af de opgaver, hvor vi skulle bevare noget, som ikke fysisk kunne bevares,” siger Jakob Suenson Schou og tilføjer:
”Så vi måtte genskabe facaderne med samme taktile kvalitet og samme udtryk – bare med en teknisk ydeevne, der bringer bygningerne ind i fremtiden.”
Indvendigt blev køkkener og badeværelser opgraderet til moderne standarder, men med respekt for de oprindelige materialer og detaljer. Terrazzogulve og fliser blev genskabt, så boligerne fremstår tidssvarende uden at miste den modernistiske æstetik, de er født med.
Renoveringen har samtidig reduceret energiforbruget markant og givet bygningerne en levetidsforlængelse, der kan måles i årtier.
”De her bygninger har stået i 70 år. Med den behandling, vi har givet dem, kan de stå i 70 år mere. Det er det, transformation handler om: at gøre kulturarven relevant, robust og levende,” siger han og afslutter:
”Vi kan ikke løse fremtidens udfordringer med gårsdagens metoder. Men vi kan bruge gårsdagens bygninger som fundament for nye løsninger. Og derigennem opdager vi helt nye arkitektoniske muligheder.”
ARKITEMAS STYRKE I TRANSFORMATION
Arkitema er en del af COWI og sammen råder man over et stærkt fælles fagmiljø med en lang række specialister og fagfolk, der dagligt arbejder målrettet med transformation af eksisterende bygninger. Her kombineres arkitekter med dyb erfaring i både historisk og moderne kulturarv med ingeniørfaglige kompetencer inden for blandt andet bygningsfysik, brand, statik, akustik og miljø.
Det tværfaglige samarbejde giver en unik forståelse for de kompleksiteter, der opstår, når ældre bygninger skal bringes op til nutidens krav. Resultatet er en helhedsorienteret tilgang, hvor arkitektonisk kvalitet, teknisk præcision og respekt for bygningens iboende værdier går hånd i hånd og åbner for nye muligheder i det eksisterende byggeri.
Vi står over for en nødvendig gentænkning af værdibegrebet i byggeriet. Skal vi løse byggeriets klimaudfordringer og samtidig styrke kvaliteten i vores byer, kræver det, at vi udvikler nye fælles forståelser – og nye tilgange – som kan sikre, at mere af den eksisterende bygningsmasse bevares og udvikles klogt, ressourcebevidst og med blik for både fortid og fremtid.
Fremtidens byggeri er cirkulært og går gennem transformation af dét, vi allerede har. Men det gælder ikke kun fredede og bevaringsværdige bygninger og kulturmiljøer, som vi traditionelt værner om – for det meste.
Ifølge arkitektvirksomheden AART rækker opgaven langt videre: Vi skal tillægge hele den eksisterende bygningsmasse samme opmærksomhed og omhu som de bygninger, vi allerede anerkender som værdifulde – og gå til dem med samme tilgang og værdiforståelse.
Hansen
For netop i værdisætningen og forståelsen af den enkelte bygnings kvaliteter, potentialer og begrænsninger opstår grundlaget for den kloge, langsigtede transformation.
”I dag river vi stadig bygninger ned, som rummer stor værdi – fortællinger, materialer og muligheder, vi ikke kan genskabe gennem nybyggeri. Vi må se mere helhedsorienteret på
værdibegrebet og vurdere kulturelle, sociale, klimamæssige og økonomiske parametre samlet set. Det handler både om bygningernes fortid og deres potentialer – og også om, hvordan vi med kloge transformationer kan forlænge deres liv,” siger Susanne Hansen, arkitekt og partner i AART.
Hun fremhæver især bygninger fra 1970’erne og 1980’erne som en vigtig del af den nyere bygningskulturarv. Et konkret eksempel er det tidligere Horsens Rådhus, totaludsmykket af Poul og Aase Gernes. Bygningen stod til nedrivning, men gennem en grundig værdisætning og analyse – udført i samarbejde med bygherre og kulturarvsspecialister – fandt teamet en vej til bevaring og en meningsfuld fremtidig brug med afsæt i bygningens iboende kvaliteter.
Ifølge AART bør flere projekter begynde sådan.
”Alle bygninger og byområder, der står over for nedrivning eller transformation, bør gennemgå en grundig værdisætning med blik for de ressourcer, de rummer. Nogle bygherrer vælger en businesscase uden først at forstå bygningen, og det indebærer risiko for at miste værdi – både kulturelt og økonomisk,” siger Susanne Hansen.
Investér i fase 0
At forstå en bygning kræver tid og dermed flere midler i projektets indledende faser. Det kan virke dyrere, men investeringen tjener sig ofte ind, fordi risikoen mindskes, og projekterne får en bedre start.
”At komme rigtigt fra start handler om meget mere end kulturarv. Det handler også om fx miljøscreeninger, materialeforståelse og konstruktionsmæssige forhold. Derfor må de rette fagligheder i spil tidligt, så værdisætningen kan ske med blik for både miljømæssige, sociale, kulturelle og økonomiske parametre,” siger hun.
Universitetsbyen – transformation af Aarhus’ tidligere kommunehospital til byintegreret universitetscampus. Det eksisterende kulturmiljø kombineres med nye, præcise tilføjelser, der sammen giver området ny funktion og nyt liv. Foto: Jens Thaysen
Hun understreger samtidig et ønske om, at arkitekter involveres helt tidligt: ”Det er her, vores kernekompetence ligger, og hvor vi virkelig kan skabe værdi – i brobygningen mellem bygningens potentiale og fremtidige behov.”
Besværligt – men ikke en begrænsning Hos AART anerkender man, at transformation er en krævende disciplin – ofte dyrere, mere kompleks og mere uforudsigelig end nybyg. Derfor kræver det, at branchen finder nye løsninger og samarbejdsformer.
For AART handler transformation om at balancere det eksisterende med det nye; om at forstå bygningens kvaliteter – og samtidig turde tilføje lag og funktioner, hvor der er behov.
Et eksempel er den aktuelle omdannelse af Vejles tidligere bibliotek fra 1970’erne, som nu bliver byens kommende kulturhus. Her bevares og transformeres betonbygningen, mens nye funktioner og tilbygninger i træ og genbrugte materialer tilføjes for at give bygningen og brugerne nye muligheder. Projektet viser, hvordan kombinationen af transformation og nybyg kan åbne for nye og interessante løsninger.
”De bedste løsninger opstår ofte på grund af de bindinger og iboende kvaliteter, der ligger i den eksisterende bygning. Når vi finder balancen mellem det gamle og det nye, får vi langt mere forærende, end vi mister,” siger Susanne Hansen.
Tilbage til det nøjsomme og langsigtede Arbejdet med det eksisterende kræver nye tilgange i byggeriet – både praktisk og mentalt. Ifølge Susanne Hansen kan de processer og rumprogrammer, vi bruger i nybyggeri, ikke ukritisk overføres til transformation. Når vi gør det, risikerer vi både dyrere og dårligere løsninger, fordi vi tvinger nye funktioner og forventninger ned over bygninger med andre forudsætninger.
I stedet skal vi arbejde på bygningernes præmisser og tænke i kloge, fleksible greb med fx indretning og lys – og ved behov nye, præcise tilføjelser. Det gælder blandt andet arbejdspladser, kulturinstitutioner og uddannelsesinstitutioner, hvor man ofte kan opnå store
forbedringer inden for eksisterende rammer og dermed undgå flytning eller nybyg.
”Vi har bygninger til låns – og bør arbejde med dem med den forståelse. Transformation må aldrig være en forringelse, men bør være livsforlængende, og bygninger skal fortsat have en funktion og et mulighedsrum, når de overgår til andre. Det kræver et opgør med den kortsigtede tankegang, der har præget byggeriet i årtier. Vi har bygget specialiseret og optimeret til øjeblikket – med det resultat, at vi i dag nedriver bygninger fra vores egen tid. Nu skal vi tilbage til det mere nøjsomme og langsigtede,” afslutter Susanne Hansen.
AART er en af Nordens største arkitektvirksomheder med mere end 250 ansatte og kontorer i Danmark, Norge, Sverige og Tyskland. Virksomheden arbejder med arkitekturen som redskab til at skabe positiv, helhedsorienteret forandring og står bag en lang række toneangivende transformations- og renoveringsprojekter – blandt andet Vikingtidsmuseet i Oslo, Universitetsbyen i Aarhus, Vejles nye kulturhus og renoveringen af DTU Bygning 208, som netop har modtaget prisen for Årets Byggeri 2025.
Det Gernes-udsmykkede Horsens Rådhus, som nu bevares og bliver nyt, åbent borger- og kulturhus for byen – med kunsten i
OLIEBLADGADE 8
Fra bankarkiv til ungdomsboliger
I samarbejde med Bloch Ejendomsadministration og Gefion Group
SØLVGADE KASERNE
Fra kaserne til ungdomsboliger
I samarbejde med EjendomsSelskabet Norden
ST. KONGENSGADE 100
Fra politistation til ungdomsboliger
I samarbejde med Gefion Group
Når vi går ind i en eksisterende bygning, viser mulighederne sig gennem en analyse af bygningens logik, struktur og identitet. Den bærer præg af tid og tidligere anvendelser, som ikke kan gentages i et nyt byggeri – og som kun kan forløses i mødet mellem det, der står, og det, vi tilfører.
Transformation er derfor ikke at forme noget fra bunden, men at opdage og udvikle det potentiale, der allerede er indbygget.
Transformation begynder med bygningen selv. Dens struktur og rum peger på, hvordan den kan bruges på ny – og de bedste løsninger opstår, når vi lader de iboende kvaliteter sætte retningen. Derfor arbejder vi i Over Byen Arkitekter med Værdisætningen: vores metode til at identificere og forløse de kvaliteter og den identitet, der ligger i det eksisterende, så projekter udvikles på bygningens præmisser og stedets egenart.
Tre udvalgte projekter viser, hvordan bygninger fra vidt forskellige perioder kan transformeres til samme anvendelse – i dette tilfælde studieboliger. En kaserne fra 1700-tallet, et bankarkiv fra 1938 og en politistation fra 1970’erne står nu frem med hver deres identitet og særlige kvaliteter, formet af det potentiale, der allerede lå i dem. Selvom udgangspunktet var forskellige oprindelige funktioner, rummede de alle en struktur, der gjorde transformationen oplagt, og resultatet blev tre særegne rumlige oplevelser.
De kreative benspænd opstår ikke af strammere regler. De opstår af bygningen selv.
Sølvgade Kaserne:
Små rum som benspænd og kvalitet
Den fredede Sølvgade Kaserne har huset op mod 4.000 soldater ad gangen, og de oprindelige rum var mange og gennemgående små. Til gengæld var kigget langs midtergangene langstrakt. De forhold var projektets afgørende benspænd: strukturen var givet og skulle ikke ændres.
I stedet arbejdede vi med rytmen af små rum og tykke vægge, og her opstod potentialet. De mange små enheder gav mulighed for at skabe intime studieboliger, der netop får deres styrke af kasernens proportioner og historik.
Derudover blev der etableret enkelte dobbeltboliger, hvor to værelser var forbundet, hvilket giver en anden fleksibilitet.
Det, der umiddelbart kunne anses som en begrænsning, blev en rumlig og nytænkende kvalitet.
OLIEBLADSGADE 8
Fra bankarkiv til ungdomsboliger
I samarbejde med Bloch Ejendomsadministration og Gefion Group
Oliebladsgade 8:
Når lys og struktur åbner en lukket bygning
Oliebladsgade var et lukket, råt bankarkiv fra 1938 med de benspænd, det giver: en variation af lave etagehøjder og trippelhøje rum og en facade helt uden vinduer mod skel. Vi bevarede strukturen og skar i stedet nye åbninger i facader og tag, så lyset kunne strømme ind.
Mod skel – hvor der aldrig før havde været vinduer – fik vi særlig tilladelse til at integrere faste pyroglas-partier, så fællesrum kunne få dagslys uden at kompromittere brandkrav. Indvendigt blev dele af strukturen fjernet og erstattet med nye dæk for at skabe tilstrække-
lige loftshøjde, mens dobbelt- og trippelhøje rum blev bevaret. De rå spor fra den oprindelige struktur er synlig og skaber studieboliger med særlig rumlig karakter.
St. Kongensgade 100: Myndighedsdialog og nye lag i bymidten I St. Kongensgade arbejdede vi i et tidstypisk 1970’er-byggeri, hvor den smalle bygningskrop og søjlestrukturen gav tekniske benspænd. Men i denne ikoniske del af København opstod der også et andet benspænd:
en udvidet myndighedsproces og uklare retningslinjer i arbejdet med at indpasse et nyt arkitektonisk udtryk i en historisk gade.
I dette tilfælde gjaldt det facadeudtrykket, som derfor blev afgørende. Vi fjernede det gamle sadeltag, lagde to nye etager på og skubbede bagfacaden ud for at skabe dybere boliger. Altaner mod gården skabte en ny rytme, mens det rolige udtryk mod gaden blev formet i tæt dialog med myndighederne og i samklang med den øvrige gadeface.
Her var rummet for fortolkning faktisk lige så stort et benspænd som strukturen.
Perspektiv: Når regler møder virkelighed
Transformation sker i spændingsfeltet mellem regler og realitet. Eksisterende bygninger følger ikke en manual – og det skal de heller ikke. Som Esben Thorlacius siger: “De kreative benspænd opstår ikke af strammere regler. De opstår af bygningen selv – dens struktur, egenart og potentiale.”
Dette er ikke et politisk statement, men en praksiserfaring: Vi skal sikre sunde rammer i byggeriet, ja – og vi skal samtidig have plads til at arbejde med det potentiale, der allerede ligger i bygningen. Det er her transformationens kvalitet opstår.
Det er ikke ensretning, der driver processen, men nysgerrigheden efter at forstå bygningen og forløse dens potentiale.
Transformationen skaber liv De tre projekter viser, hvordan transformation kan forløse noget unikt i hver bygning. Som Esben Thorlacius siger: “Det er ikke ensretning, der driver processen, men nysgerrigheden efter at forstå bygningen og forløse dens potentiale.”
Transformation handler ofte om funktionsskift – som her i de tre projekter, der blev til studieboliger – og rækker samtidig altid langt ud over selve funktionen. Transformation skaber fortællinger, variation og nærvær i byen – liv og mening på ny. Det er det indbyggede potentiale, transformation forløser.
OVER BYEN ARKITEKTER
Over Byen Arkitekter arbejder med afsæt i de eksisterende bygninger og stedets egenart. Vores metode, Værdisætningen, er udviklet fra netop dette afsæt og peger på de potentialer, der allerede findes i byggeriet. Vi er en partnerdrevet arkitektvirksomhed i København med 65 medarbejdere, der arbejder med transformation.
I det østlige Aalborg er en tidligere udsat bydel blevet forvandlet til et levende og attraktivt kvarter. Forandringen er ikke sket gennem hurtige projekter, men gennem en målrettet og tålmodig indsats, hvor sociale, fysiske og menneskelige hensyn er tænkt sammen fra starten. Nøglen har været en enkel, men
konsekvent opskrift: langtidsholdbar helhedsplan, stærke partnerskaber og respekt for beboernes hverdag.
Området var præget af lav beskæftigelse, svage fællesskaber og mange flytninger. I dag summer kvartererne Kildeparken og Sundparken af liv, fællesskab og muligheder. Nye privat investerede boliger er skudt op, og infrastrukturen er forbedret for de bløde trafikanter. Handelsmuligheder, caféer og take away er åbnet, så bydelen har væsentligt mere liv.
Det afgørende har været samarbejdet. Aalborg Kommune, boligorganisationer, lokale virksomheder, uddannelsesinstitutioner og beboere har trukket i samme retning. Alle har bidraget med viden og engagement – fra de første skitser til den daglige drift. Det har skabt ejerskab og givet resultater, der kan måles: flere i job, færre sigtelser, og en stigende oplevelse af tryghed og livskvalitet.
Aalborg-modellen er blevet et forbillede. Et prisvindende eksempel på, at når byggeri og sociale indsatser forenes kan en bydel forandres.
Aalborg-modellens præmieringer:
2023: The New European Bauhas prizes: “Prioritizing the places and people that need it the most”
2022: The European Responsible Housing Awards
2019: Bygherreprisen
2019: Byplanprisen (sammen med Aalborg Kommune)
Hvordan kan det kommende bygningsreglement i højere grad imødekomme ønsket om – og behovet for – at bevare og forlænge levetiden af vores eksisterende bygningsmasse og fælles kulturarv? Vi har talt med Malte Rosenquist om hans erfaringer med transformations- og renoveringsprojekter, og om de benspænd han mener, lovgivningen i højere grad bør imødekomme.
Hvordan er transformations- og renoveringsprojekter særlige at arbejde med? Transformationer og renoveringer handler om at få mest muligt ud af det, vi allerede har bygget. Det er projekter, som er både meningsfulde og krævende – de er komplekse, men langt fra umulige. Selvom det ofte vil være billigere, hurtigere og mindre risikofyldt at rive ned for at starte forfra, giver det mening at puste nyt liv i de gamle bygninger. Når vi transformerer, renoverer og genbruger frem for at bygge nyt, reducerer vi ressourceforbruget og dermed CO2-udledningen, og samtidig får vi mulighed for at bevare vores fælles bygnings- og kulturarv.
Men det er også projekter, hvor rigid lovgivning og krav ofte skaber udfordringer; man ser sig selv løbe panden mod en mur, fordi bygningsreglementet er tiltænkt nybyggeri. Det peger direkte på den største udfordring i arbejdet med transformation, renovering og bevaring: at bygningsreglementet og de tekniske krav deri sjældent tager hensyn til bygningens alder eller til de vilkår, der også er i forbindelse med bevaringsværdige bygninger. Det gælder f.eks. i bygninger kategoriseret som SAVE 1, hvor krav til indeklima altid er en udfordring, fordi man ikke må røre hverken facader eller meget indenfor, og vi vil ikke efterisolere indefra på grund af dugpunktet.
Kan du komme nærmere ind på, hvilke barrierer man ofte møder i det arbejde?
Med det nuværende bygningsreglement løber vi som rådgivere hurtigt ind i udfordringer, som besværliggør transformations- og renoveringsprojekter. Det er et regelsæt, som er skrevet ofte hundrede år efter ejendommens opførelse og fra et udgangspunkt, der primært tager hensyn til den byggestandard, vi tegner og bygger efter i dag.
I praksis betyder det, at man skal dokumentere alt fra brand og statik til energi og akustik på et niveau, som bygningen aldrig var tænkt til. Mange af kravene kolliderer direkte med hinanden og med den bevaringsværdige arkitektur, og står i vejen for at historiske bygninger kan bevares – og det er trist.
Et eksempel er kravene til dagslys, hvor ældre kontor- eller industribygninger ofte har store bygningskerner, der ikke lever op til nutidens standarder for naturligt lys. Det gør det vanskeligt at transformere disse gamle bygninger til boliger, fordi store dele af bygningen ikke lever op til kravene for boligbyggeri, selvom de teknisk set fungerer fint.
Brandkravene kommer også i vejen, fordi de gør det svært at bevare originale detaljer og materialer som f.eks. træpaneler, døre eller trapper, der sjældent lever op til moderne standarder for brandmodstand. Ofte kan historiske detaljer derfor ikke bevares, hvis brandkravene skal overholdes, og det betyder, at vi mister arkitektonisk værdi og historie, som ikke er til at få igen.
Og så er energikravene endnu en barriere; når man ikke må ændre facaderne på bevaringsværdige bygninger, er det næsten umuligt at opnå de ønskede energirammer. I de tilfælde ender man med at skulle isolere indefra, hvilket påvirker proportioner og loftshøjder, og i sidste ende ændrer bygningens karakter.
Hvad ser du som nogle af de største konsekvenser af de udfordringer?
Konsekvensen er, at alt for mange bygninger risikerer at gå tabt eller ikke bliver udnyttet optimalt. Bygninger er jo skabt til at blive brugt, og sådan har de det også bedst. Når bygninger ligger tomme, står de og forfalder lige så langsomt, og det er et enormt spild af materialer, historie og potentiale.
Som det er nu, bremser og begrænser bygningsreglementet transformations- og renoveringsprojekter – især når økonomi og ressourcer også skal indtænkes. Det er både dyrt og tidskrævende at dokumentere sig igennem kravene med den konsekvens, at mange gode projekter bliver langt mere ressourcekrævende, end de burde være. Når reglerne bliver for rigide, bliver det ganske enkelt for dyrt og for komplekst at bevare frem for at rive ned, og det kan i sidste ende betyde, at bygherre ender med at opgive projektet. I stedet bliver bygninger revet ned, selvom de teknisk og arkitektonisk kunne være bevaret.
Det betyder, at bygninger, som egentlig kunne få nyt liv og fortsat skabe værdi, ender som affald, og at udviklingen mod et mere bæredygtigt byggeri bliver bremset markant. På den måde mister vi både ressourcer og kulturarv, og det går stik imod den fælles udtalte ambition om mere genanvendelse og mindre CO2-udledning i byggebranchen.
Transformationen af DSB’s tidligere godsbanehotel, KB32, på Kalvebod Brygge i København til moderne kontorejendom er blandt Vilhelm Lauritzen Arkitekters mest markante transformationer.
Hvordan kunne man gøre det mindre kompliceret at transformere og renovere bevaringsværdige bygninger?
Helt kort så skal vi hen imod et system, som samarbejder – fremfor et system, der kun kontrollerer. Det handler ikke om at slække på kravene, men om at give plads til faglige og helhedsorienterede vurderinger.
Vi har brug for et bygningsreglement, der i højere grad tager udgangspunkt i den eksisterende bygningsmasse – et egentligt renoveringsreglement. I fremtiden bør vi som rådgivere kunne komme med løsningsforslag, som kan blive myndighedsvurderet, frem for blot at krydse af på en tjekliste udformet til nybyggeri. Det vil give mulighed for at bruge faglighed og erfaring til at finde de bedste løsninger i de enkelte projekter uden at gå på kompromis med sikkerhed og kvalitet eller tid og budget.
Derudover må vi være meget mere pragmatiske. Et enkelt krav bør ikke kunne vælte et helt projekt, og man skal derfor kunne se på helheden og vurdere, hvad der reelt er nødvendigt. Måske man skal acceptere, at en ældre bygning ikke kan leve op til alle moderne standarder, men stadig fungerer sikkert og forsvarligt. Det kan handle om at reducere antallet af etager, bruge bygningen anderledes og generelt stole på fagfolks vurderinger.
I det hele taget er der brug for en mere fleksibel og holistisk tilgang i det kommende bygningsreglement.
Udviklingen af det nye bygningsreglement BR28 er i gang. Hvad mener du, er det vigtigste at få med?
Det kommende bygningsreglement bør skelne mellem nybyggeri og transformations- og renoveringsprojekter. Det skal
være muligt at tænke mere fleksibelt – både teknisk og økonomisk – for at fremme muligheden for at bevare og genanvende i stedet for at rive ned.
Derfor er der også brug for et vist vurderingsråderum i bygningsreglementet, hvis vi skal støde på færre udfordringer og begrænsninger i forbindelse med renovering, genanvendelse og transformation. Et råderum vil give mulighed for en individuel vurdering i de enkelte sager, fordi der på mange punkter burde indføres en helhedsvurdering. Det gælder blandt andet inden for akustik, indeklima og energikrav, hvor vi bør se holistisk på den samlede løsning. Det er en måde at komme væk fra, at bygningsreglementet blot fungerer som en tjekliste fyldt med benspænd.
Hvis der kommer en mere fleksibel og helhedsorienteret tilgang til bygningsreglementet, hvilken forskel vil det så gøre i praksis? Et bygningsreglement med en mere fleksibel og holistisk tilgang, er et tidssvarende reglement. Det vil gøre det muligt at bevare langt flere bygninger både fra et teknisk og økonomisk perspektiv. Hvis den grønne omstilling i det byggede miljø for alvor skal accelereres, er der brug for det.
Hvis vi har et reelt ønske om i stigende grad at passe bedre på, bevare og ikke mindst fortsat bruge vores bygningsarv, må myndighederne nuancere sine krav fremfor et bygningsreglement, der efterlyser universalløsninger. Når reglerne giver plads til fagligt kvalificerede løsninger i stedet for at efterlyse standardiseringer, kan vi tegne og bygge løsninger, der både er sikre, funktionelle og respektfulde over for det eksisterende.
PROFILINTERVIEW
Lejerne går i dag langt mere op i de bløde værdier, og det har gjort tryghed og trivsel til et nyt konkurrenceparameter i ejendomsbranchen.
Peter Stenholm
Adm. direktør, EjendomDanmark
Lys i gården, en ren opgang og hurtig hjælp, når noget går i stykker, er blandt de tiltag, flere ejendomsvirksomheder oplever kan være med til at fastholde deres lejere.
For når beboerne føler sig trygge og trives i hverdagen, bliver de ganske enkelt boende længere. Det forklarer Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark:
”Hvis hverdagen fungerer, og lejerne føler sig hjemme, skaber det en stærkere tilknytning til stedet, og det får folk til at blive boende.”
Ifølge brancheorganisationen findes der ikke ét facit på god ejendomsdrift. Men man ser en tendens til, at de bløde værdier fylder mere for lejerne i dag sammenlignet med tidligere.
”Det handler om alt fra at cyklen står, hvor man stillede den for flere dagen siden til at børnene kan lege trygt i gården – også når mørket faldet på,” siger Peter Stenholm.
Mere end bare en bolig Lejernes stigende fokus på tryghed har gjort det til en del af arbejdet i flere ejendomsvirks-
Er bofællesskaber fremtiden? Rikke Høgsbro har selv erfaret, at hun deler sin egen personlige drøm med mange. Derfor har hun sammen med et team med samme passion skabt fire økolandsbyer med en mentalitet om at hjælp hinanden og deles om ressourcerne.
Fællesspisninger. Naboer, der hjælper hinanden. Trygge rammer. Og børnenes bedste legekammerater lige rundt om hjørnet. Det var hvad, Rikke Høgsbro og hendes familie drømte om, da de i første omgang kiggede efter et bofællesskab. De startede fire vennepar med at søge, men flokken af interesserede bofæller voksede hurtigt. Ballerup Kommune spillede også med, og da købskontrakten for grunden skulle underskrives, opstod en forhindring, som Rikke havde overset. På trods af lange workshops var familierne 1.000 forskellige steder i processen, og det var umuligt at nå et fælles ståsted.
Derfor vendte Rikke processen på hovedet. Hun samlede en kombination af de forskellige familiers ønsker og skabte et klart koncept, der fik navnet EcoVillage.
EcoVillage eco-village.dk
Et samarbejde med en entreprenør sikrede finansieringen, og så fik hun bygget og etableret sin første økolandsby; Grønne Eng i Ørestad med den traditionelle københavnske karrékultur, etageboliger, rækkehuse og tagterrasser.
”Det er vigtigt med et koncept, som skaber en forventningsafstemning, så de familier, der ønsker det samme, selv kan vælge vores form for bofællesskab til,” fortæller Rikke Høgsbro.
Deleøkonomi og hjælpementalitet Rikke Høgsbro bor selv i Grønne Eng sammen med sin familie. Siden er Æblegården i Måløv, Rullestenen i Roskilde og Skråningerne i Lejre kommet til. I alle fire bofællesskaber er der 10-15 % fællesområder, og der er økologisk fællesspisning mandag, til torsdag hver uge. Du skal kun lave mad to gange i måneden, og alle de andre hverdage går du bare over i fælleshuset og spiser sammen med de andre.
”Vi har mindre spild af mad og emballage. I Grønne Eng fylder vi kun en kvart sæk med grøntaffald om dagen for cirka 200 mennesker, og man kan også få mad med hjem til frokosten næste dag,” siger Rikke Høgsbro.
Derudover er der byttebørser, hvor beboerne kan tage det, de mangler, og give det videre, de ikke længere skal bruge. Et fællesforum, hvor beboerne låner børnetøj, cykler, værktøj og hvad der ellers er behov for i stedet for at købe nyt. Og elbiler til deling. Rikke arbejder også med bæredygtige forsyningsløsninger som et regnvandssystem til fællesvaskehusene, varmepumpeløsninger til boligerne og solceller til at forsyne fællesområderne.
omheder. For det handler ikke længere kun om vedligeholdelse, men om at skabe rammer, hvor mennesker trives.
”Forretningsmæssigt er det mest bæredygtige at have stabile og tilfredse lejere, så det giver god mening at arbejde systematisk med tryghed og trivsel,” siger Peter Stenholm.
Også fællesskabet i en ejendom er blevet et indsatsområde nogle steder:
”Vi ser, at nogle lejere faktisk ønsker at leje mere end bare en bolig. De vil gerne leje sig ind i et fællesskab,” siger Peter Stenholm og fortsætter:
”Seniorbofællesskaber er et godt eksempel, hvor man bliver en del af fællesspisninger og andre aktiviteter”.
Til alle livets faser
Og netop det kan være en af forklaringerne på, at lejeboligen er så populær, lyder det. Ifølge en analyse fra NRGi Exometric vil 7 ud af 10 lejere igen vælge en lejebolig.
”Ud over fleksibilitet og tilgængelighed kan lejeboligen give trygge rammer og fællesskab uden besvær – noget, der passer til alle livets faser.”
Flere vil fællesskabet
Rikke oplever, at interessen for bofællesskaberne kun er steget. Hvorfor, har hun et bud på:
”Vi har bygget et samfund, hvor vi kun lige hilser på naboen, og hvor det er blevet et succeskriterie at leve privat. Vi har skabt strukturel ensomhed, og folk savner de spontane hverdagsfællesskaber og at være til nytte for andre. I vores bofællesskaber har vi mange reservebedstemødre, der er altid nogen at snakke med, og der står altid en Thorkild nede i værkstedet klar til at fikse og skrue. Du skal ikke igennem den store hovedrengøring og knokle med en festmiddag for at være social. Vi kommer bare hinanden ved, som vi er, med ulvetimen, morgenhår, og hvad der ellers hører sig til at være en familie. Det er der, synergierne ved at bo mange mennesker sammen opstår.”
I moderne byudvikling er kunst ikke længere en afsluttende udsmykning – den er en værdiskabende drivkraft. Creator Projects er et kunstbureau, der arbejder strategisk med at integrere kunst i ejendomme, byer, landskaber og nye bydele. Ved at bygge videre på stedets identitet, bruge naturen aktivt og skabe oplevelser, søger Creator Projects at forbinde mennesker og steder samt udvikle projekter, der giver byer kulturel, social og økonomisk værdi.
Kunstens rolle i byudviklingen er under forandring. I takt med at byer konkurrerer om at tiltrække borgere, virksomheder og besøgende, efterspørges helhedsorienterede løsninger, der kombinerer identitet, kvalitet og fællesskab. Det er her, Creator Projects træder ind som strategisk partner. De arbejder med kunst som en aktiv del af byens udviklingskraft – fra de tidlige strategiske linjer til den konkrete realisering.
”For os handler det om at forstå stedet, koble kunstneriske visioner til arkitektur, steder, landskab og kulturarv, og skabe oplevelser, der rækker ud over det æstetiske. Kunst skaber værdi, der kan mærkes,” fortæller Simon Friese, direktør i Creator Projects.
At gro det nye ud af det eksisterende En rød tråd i Creator Projects arbejde er idéen om at forløse stedets iboende potentialer. Det handler om at se kvaliteterne i det eksisterende – en bygningsmasse, en kystlinje, en historisk struktur – og lade kunsten skabe bro til det, der endnu ikke er.
I Esbjerg har Creator Projects stået for udviklingen af strategien Kyst og Kunst, der tager afsæt i Vadehavets unikke natur og landskab. I samarbejde med opdragsgivere Esbjerg Kommune samt underrådgivere COBE Arkitekter, Lars Bernhard Jørgensen og Tvarnø& har de udviklet en storstilet vision, hvor kunsten åbner Vadehavets landskaber og byområder op for nye udviklingsmuligheder.
Samarbejde med Frederiksberg kommune er ligeledes et godt eksempel på, hvordan Creator Projects arbejder med kunsten som en motor for transformation af en historisk grund
som Frederiksberg Hospital. Her indtænkes kunsten som et strategisk greb til at udvikle et monofunktionelt område til fremtidens beboervenlige og attraktive bykvarter med flere funktioner. Visionen er, at lade kunst og kulturarven spille sammen med nye landskabs- og arkitekturgreb, så det gamle hospitalsmiljø får ny rolle som en levende, fælles bydel med stærke identitetsbærende oplevelser.
I transformationer af større områder arbejder Creator Projects med helhedsstrategier, hvor kunst, natur, kultur og byliv tænkes sammen som den motor, der driver udviklingen fremad. Midlertidige tiltag sætter energi i gang, mens permanente værker løfter identitet og tiltrækningskraft på sigt.
Fra vision til konkret byliv Som primus motor i en række større udviklingsprojekter har Creator Projects erfaring med at forme kunststrategier, der både er visionære og pragmatiske. En strategi skal kunne mærkes i virkeligheden: i stueetagerne, på torvene, i passagerne, langs kyster og i byrum, der inviterer til ophold, bevægelse og fællesskab.
Det viser sig tydeligt i Aabenraa, hvor Creator Projects udarbejdede en kunst- og byudviklingsstrategi i samarbejde med Aabenraa kommune, der sørgede for at de historiske passager blev revitaliseret gennem stedsspecifik kunst skabt af yngre danske kunstnere. Her er kunsten blevet et orienteringsværktøj, en atmosfærisk markør, en tryghedsskaber og et element, der trækker mennesker gennem byens rum. Kunsten åbner byrummet og synliggør forbindelsen mellem Aabenraas gamle bykerne og den nye bystruktur.
Creator Projects udgør ofte et bindeled i de forskellige samarbejder, de indgår i. De arbejder altid tæt sammen med kommuner, arkitekter, bygherrer, kulturinstitutioner og lokale aktører, da det er i spændingsfeltet mellem de forskellige fagligheder, at de mest værdifulde løsninger opstår.
”Vores rolle er at skabe sammenhæng og værdi – at sikre, at det kunstneriske greb understøtter visionen for området og samtidig giver mening for dem, der bor, arbejder og oplever byen,” siger Simon Friese, Direktør i Creator Projects.
Wayfinding og nye fortællinger Creator Projects projekter spænder fra udvikling af kyststrækninger, ruter og større geografiske sammenhænge til indsatser i bymidter, kvarterer, i bygninger og institutioner. Uanset skala arbejder de med stedsspecifik kunst, der bygger på grundige analyser af stedets historie, brugsmønstre og lokale stemmer.
Dette var også udgangspunktet for deres arbejde med ARKENWALK i 2021 i Ishøj, hvor de i samarbejde med Kirstine Jensens tegnestue var med til at styrke forbindelsen og fremme trygt ophold mellem S-togsstationen, bymidten og ARKEN Museum for Samtidskunst gennem en kunstnerisk sti af kulørte gadelygter, skabt af den internationalt anerkendte kunstner Jeppe Hein.
De har rettet afsnittet om Lufthavnen til dette: I Københavns Lufthavn har Creator Projects været med til at skabe en ambitiøs kunststrategi, der arbejder med kunsten som et instrument til at skabe oplevelser for passagererne og tydelig wayfinding for de mange rejsende i en lufthavn der er i kontinuerlig udviklingsproces. Kunststrategien er udviklet som en integreret og tilgængelig del af Københavns Lufthavn, hvor passagererne og medarbejdere, kan opleve, hvordan kunsten løfter passageroplevelsen. Kunsten er blevet integreret i bygningerne som en oplevelse, et mødested og en markør for lufthavnens arkitektur og tro på kunstens betydning.
Et stærkt kunstnerisk netværk Creator Projects arbejder således med både etablerede og yngre kunstnere i Danmark og internationalt og tror på, at nye kunstneriske
stemmer er afgørende for at skabe dynamiske og fremtidsorienterede bymiljøer, hvor det er rart at leve og bo.
”Vi sammensætter kunstprogrammer, der både bidrager med store, ikoniske hovedgreb og med mindre interventioner, der giver hverdagsoplevelser og nærvær. Det handler om kvalitet – i processerne, i samarbejdet og i de færdige værker. Og det handler om, at kunsten udvikles til stedet og ikke blot installeres i det,” fortæller Simon Friese.
Kunstens langsigtede værdiskabelse Når kunst integreres strategisk i byudvikling, skabes der merværdi på en række niveauer:
• Social værdi, fordi kunst skaber mødesteder, identitet og nye fællesskaber.
• Kulturel værdi, fordi kunsten giver byen et stærkere udtryk og en tydelig fortælling.
• Økonomisk værdi, fordi attraktive og meningsfulde bymiljøer har dokumenteret effekt på bosætning, investeringer og livskvalitet.
Kunst er ikke en omkostning – det er en investering i by og det levede liv.
KLIMAKRAV
Med indførelsen af de nye klimakrav for byggeriet i Danmark er håndteringen af CO2-udslip ikke længere en frivillig øvelse, en ambition eller en brandingmulighed. Det er en designramme for hele byggeriet og markerer et afgørende skifte, hvor fortsættelse af tidligere praksis ikke længere er en mulighed.
Den 1. juli 2025 trådte nye klimakrav i dansk byggeri i kraft, og selvom de ofte omtales som endnu et regelsæt, markerer de i virkeligheden begyndelsen på en nødvendig omstilling. Før kravene trådte i kraft, lå omkring 85 procent af alt nybyggeri nemlig over det niveau, der nu er tilladt. Det er et tal, der ikke kan bortforklares: Vi har i årevis bygget for tungt, for stort og med materialer, der langt overstiger det klimabelastningsniveau, vi kan forsvare.
og viser retningen mod en mere klimaneutral byggesektor. Det er det nye grundlag, som rådgivere, entreprenører, bygherrer og producenter skal arbejde ud fra, og det ændrer hele tilgangen til at designe og planlægge byggeri.
De nye krav kan opleves som begrænsninger, men i praksis fungerer de som et styringsværktøj, der flytter branchen mod et bæredygtigt lavemissionsbyggeri. Hvis dansk byggeri skal tage ansvar for klimaet, er der ingen vej udenom. Omstillingen skal ske nu – og jo tidligere vi handler, desto bedre.
Materialevalget skal også gentænkes, så materialerne vælges med fokus på funktion, æstetik og CO2, og lavemissionsmulighederne udnyttes bedst muligt.
Omstillingen kræver desuden nye arbejdsformer: Klimadokumentation og livscyklusvurderinger skal flyttes fra vedhæftede bilag til styringsværktøjer; udbud skal stille klare krav til dokumentation og CO2-performance; og samarbejdet mellem bygherrer, rådgivere og leverandører skal starte tidligere og være databaseret.
For nogle vil de nye krav kræve en reel transformation, mens andre allerede har taget de første skridt. Men én ting er sikkert: Vi kan ikke længere bygge, som vi altid har gjort, for fremtiden kræver, at vi tænker og handler anderledes.
Vi har i årevis bygget for tungt, for stort og med materialer, der langt overstiger det klimabelastningsniveau, vi kan forsvare.
Vi kan ikke bygge, som vi plejer Klimabelastningen i nybyggeri skal nu holdes mellem 4 og 8 kg CO2 pr. kvadratmeter per år med et gennemsnit på 7,1 kg. Det nye niveau er ikke en garanti for, at vi opfylder Parisaftalen, men det er et vigtigt første skridt på vejen
Brug klimakravene fra dag ét Nøglen til succes ligger tidligt i processen og kræver helt andre prioriteringer, end branchen har været vant til: Mere kompakte bygninger, færre kvadratmeter og materialer valgt med præcision frem for tradition. Klimabelastningen ligger især i fundament, terrændæk, ydervægge og tag, hvor geometri og volumen gør en mærkbar forskel: Et hus i to etager frem for ét kan reducere både materialeforbrug og klimapåvirkning, og flere boligtyper end enfamiliehuset må bringes i spil for at sænke belastningen fra klimaskærmen.
Natur- og biodiversitetstab er ikke længere et abstrakt miljøproblem. Det er en konkret forretningsrisiko for byggebranchen. Virksomhedernes evne til at tjene penge på lang sigt, få adgang til kapital, fastholde kunder og sikre stabile leverancer hænger i stigende grad sammen med, hvordan de håndterer deres naturaftryk. Dermed er hensynet til natur ikke kun et spørgsmål om compliance, men et reelt strategisk ledelsesanliggende.
Ipraksis betyder det, at natur ikke længere kan skubbes til “senere”. Risikoen er allerede materialiseret i stigende råvarepriser, pressede forsyningskæder og nye krav fra både investorer, myndigheder og kunder. Det fremgår med al tydelighed også af World Economic Forums Global Risks Report 2025.
Ifølge Thilde Nørgaard Holm, seniorkonsulent i Upstream Partners, er branchen midt i et nødvendigt skifte:
“Naturtab er blevet en reel drifts- og forsyningsrisiko. Det påvirker bundlinjen her og nu. Og det kommer kun til at fylde mere de næste år,” siger hun.
Risikoen ligger før byggepladsen
En ny undersøgelse fra Upstream Partners, ”Biodiversitet i Byggeriets Værdikæde” (BBV) viser, at 95 % af byggeriets biodiversitetspåvirkning ligger i værdikæden. Det betyder, at branchens største eksponering ikke sker på byggepladsen, men i råstofudvinding, forarbejdning, transport og globale leverandørled. Her opstår risici forbundet med geopolitik, vandmangel, regulering og tab af økosystemer.
“Når risikoen ligger så tidligt i kæden, bliver
det afgørende, at virksomheder ved, hvad deres materialer egentlig kommer af – og under hvilke forhold de udvindes,” siger Thilde Nørgaard Holm, og fortsætter:
”At skabe overblik over hele værdikæden, kan virke uoverskueligt, men kompleksitet må ikke blive en undskyldning for passivitet. Det samme gælder usikkerhed om kommende regulering.”
Fra screening til konkret handling Thilde Nørgaard Holm anbefaler at starte med en screening: Hvilke materialer bruges? Hvor stammer de fra? Hvor i kæden opstår pres på natur, vand og skov? Ingen har perfekte datasæt, men åbne databaser giver et nyttigt afsæt.
Dernæst handler det om at vurdere og prioritere risici. For mange virksomheder vil dataindsamling i værdikæden være det første skridt, mens andre allerede kan handle på kendte højrisikomaterialer. Indsatser skal oversættes til krav i udbud, kontrakter og leverandørsamarbejder, og skal efterfølgende monitoreres systematisk.
Naturgenopretning bliver en nødvendighed
Investeringer i naturgenopretning er uundgåelige, hvis udviklingen skal vendes. Men investering er også at se på virksomhedens eget aftryk.
”For de fleste vil det også være nødvendigt selv aktivt at bidrage til genopretning for at kompensere for de belastninger, der ikke kan undgås på kort sigt”, siger Thilde Nørgaard Holm.
Kernebudskabet er klart: Naturtab er ikke længere kun et miljøspørgsmål. Det er en drifts-, forsynings- og finansiel risiko. Et område, hvor byggebranchen allerede i dag skal handle konkret og samtidig styrke robusthed, kvalitet og fremtidig konkurrenceevne.
KORT OM AKTØRERNE
Upstream Partners rådgiver virksomheder om natur, biodiversitet og værdikæder og arbejder med at omsætte komplekse krav til konkrete handlinger og er grundlagt af Planetary Responsibility Foundation (PRF).
Planetary Responsibility Foundation (PRF) producerer analyser, artikler og viden om natur, ansvar og globale løsninger og har en mission om at beskytte og bevare vores planets natur og biodiversitet samt fremme bæredygtig udvikling.
BBV-undersøgelserne (Biodiversitet i Byggeriets Værdikæde) kortlægger byggeriets natur- og biodiversitetspåvirkning på tværs af værdikæden og identificerer, hvor risici og forbedringsmuligheder er størst. Bag initiativet står AP Pension, PensionDanmark og Planetary Responsibility Foundation. Projektet er støttet af Realdania, og er udviklet i et samarbejde mellem Aaen Engineering, Oiko, Sweco, CONCITO og Upstream Partners.
Nye klimakrav, der trådte i kraft 1. juli, har tvunget hele byggebranchen til at gentænke sit CO₂-aftryk. Samtidig viser kravene, hvor svært det stadig kan være at forene ambitioner med praksis. Mange bygger fortsat tungt og overdimensioneret – af frygt for at fejle – i stedet for at bruge den sunde fornuft og træffe de smarte valg, der for alvor flytter branchen fremad.
Byggeriet står midt i et paradigmeskifte. Den 1. juli i år trådte Bygningsreglementets nye klimakrav i kraft, som betyder bl.a., at alle nye erhvervsbyggerier skal dokumentere deres CO2-aftryk og holde sig under en ny, fast grænseværdi. Det er en milepæl for hele sektoren – men også en påmindelse om, at regulering ikke altid løser alt i sig selv.
Mange bygger stadig efter princippet hellere for meget end for lidt: tykkere vægge, tungere konstruktioner, ekstra sikkerhedslag og store mængder materialer – alt sammen for at undgå fejl og forsinkelser.
Hos KT Erhvervsbyg i Give ser de denne overdimensionering som et af branchens største og ofte mest oversete problemer.
“Som vores administrerende direktør sagde for nogle år siden, er bæredygtighed langt hen ad vejen bare almindelig sund fornuft,” siger Thomas Gilhøj Lundsgaard, afdelingsleder for bæredygtighed.
“Selvfølgelig skal vi ikke bruge flere materialer, end det er nødvendigt. Det koster både økonomisk og klimamæssigt. Tidligere handlede det kun om penge – nu handler det også om planeten i et større perspektiv.”
Hurtige beslutninger på højt niveau Hos KT Erhvervsbyg har man gjort op med forestillingen om, at bæredygtighed nødvendigvis gør processen meget tungere. Med bl.a. arkitekter, konstruktører, certificerede statikere, ingeniører og bæredygtighedsledere samlet under ét tag, kan virksomheden reagere øjeblikkeligt, når forudsætningerne ændrer sig.
“Hvis en bygherre ændrer et projekt, kan vi reagere straks,” fortæller Ronni Maimburg Eisig, LCA-specialist og DGNB-konsulent hos KT Erhvervsbyg.
“Arkitekten sidder tre skriveborde væk, ingeniøren lige på den anden side af døren, og jeg kan hurtigt beregne konsekvensen for klimaaftrykket. Så kan vi sammen vurdere, om det holder – og beslutte os samme dag.”
Thomas Gilhøj Lundsgaard uddyber: “Vi kan ikke blot tage en hurtig beslutning – men en højt kvalificeret én. Når både ingeniøren, arkitekten og bæredygtighedsfolkene står rundt om det samme bord, træffer vi beslutninger, der både er byggeteknisk og klimamæssigt forsvarlige. Det gør os hurtige – men også præcise.”
At sætte en kile i hos bygherren Når bygherrer i dag skal forsøge navigere i landskabet mellem krav, certificeringer og materialevalg, bliver entreprenørens rolle mere rådgivende end nogensinde.
“Vi kan ikke forvente at vores bygherrer har et overblik over ønsker og konsekvenser i alle disse valg. Men vi kan slå en lille kile i deres opfattelse af, hvilket byggeride egentlig forventer at få –og vise dem alternativer,” siger Ronni Maimburg Eisig.
Det kan være forslag om at ændre facadeudtryk, vælge grønnere betontyper eller reducere materialetykkelser, uden at gå på kompromis med kvaliteten.
“Vores bygherrer begynder at flytte sig. Flere tør stille frivillige krav, som ligger under bygningsreglementets grænseværdier. Det er dér, vi virkelig får lov at bruge vores faglighed,” siger Thomas Gilhøj Lundsgaard.
Hos KT Erhvervsbyg ser man derfor stor værdi i at komme med tidligt i processen.
“Når først spaden er i jorden, er det ofte for sent. De første 100 timer i et projekt er de bedst investerede,” siger Thomas Gilhøj Lundsgaard.
Fra containere til kulturændring Klimaarbejdet handler ikke udelukkende om design og materialer. På byggepladserne arbejder KT Erhvervsbyg med digital energimonitorering, hvor bl.a. strømforbruget måles live og omsættes til viden.
“Vi ser af og til en materialecontainer på vores byggepladser, hvor en varmeblæser står tændt, og yderdøren står åben. Ud fra forbrugsdata, kan vi se, at det kan spare over 90% strøm at lukke døren. Så får vi en god snak med underentreprenørerne om adfærd og konsekvenser” fortæller Thomas Gilhøj Lundsgaard.
For KT Erhvervsbyg er det ikke kun et teknisk projekt, men også et kulturprojekt: at skabe bevidsthed, ejerskab og stolthed omkring de bevidste valg i hverdagen på byggepladserne.
Data, moral og motivation Bag arbejdet ligger en klar erkendelse af, at data og dokumentation kun giver mening, hvis de bruges med omtanke.
“Vi ser mange forskellige tilgange til klimaberegninger. For os handler det ikke kun om resultatet, men også om moral. Vi vil gerne kunne se hinanden i øjnene om et år og stadig stå inde for de valg, vi træffer i dag.” siger Ronni Maimburg Eisig.
Han tilføjer: “Når man har styr på sine data, bliver det nemmere at træffe de rigtige beslutninger, på de rigtige tidspunkter. Det mindsker både klimabelastning og ressourceforbrug.”
For dem begge handler det dog også om noget større – en følelse af at være midt i en historisk forandring.
“Jeg bliver supermotiveret af, at der ligger beslutninger på mit bord, hvor jeg kan vælge
det bedre alternativ. Det er fedt at regne noget, der ser svært ud, og alligevel få det til at lykkes. På den måde bliver det tydeligt, at vores arbejde faktisk gør en forskel,” siger Ronni Maimburg Eisig. Den opfattelse deler Thomas Gilhøj Lundsgaard:
“Vi står midt i en brydningstid, hvor hele byggebranchen er ved at dreje i en ny retning. At få lov til at være med i den bevægelse – og se, at vores løsninger virker i praksis – det er i sig selv motiverende.”
De to er også enige om, at udviklingen ikke må gå i stå – og det kræver opdaterede krav i fremtiden.
“Klimakravene skærpes igen i fremtiden. Hver gang grænseværdierne strammes, tvinger det os til at tænke nyt. Og det er sådan, vi rykker branchen fremad.”
KT ERHVERVSBYG A/S
• Totalentreprenør og totalrådgiver med base i Give.
• Ca. 100 medarbejdere fordelt på bl.a. arkitekter, ingeniører, konstruktører og bæredygtighedsledere.
• Arbejder bl.a. med DGNB- og BREEAM-certificeringer og EU’s Taxonomiforordning.
”Mange opfatter stadig genbrug som en besværlig omvej i byggeriet. Men i praksis er det ofte langt dyrere at smide ud og starte forfra end at tænke sig om.
Når arkitekturen lykkes, får man byggeri med mere identitet, stærkere æstetisk dybde, lavere klimabelastning og ofte en bedre totaløkonomi. Det er dér, genbrug for alvor bliver interessant og spiseligt for en kunde.”
Mange tror, at genbrug er en besværlig omvej. Men i praksis er det ofte langt dyrere at rive ned og starte forfra end at tænke sig om. Når vi arbejder med renovering, transformation eller nybyg, møder vi ofte den samme refleks: Det her kan nok ikke bruges. Der er ikke sten nok til hele arealet. Træet er for gammelt eller i for små stykker. Lofterne matcher ikke. Så vi udskifter man det hele. Det virker rationelt, men det er ikke nødvendigvis økonomisk klogt.”
Hos WE ser man det anderledes. Restmaterialer er ikke et problem, men et potentiale. “Det er netop i begrænsningen, kvaliteten kan opstå. Når vi tør arbejde med det, der allerede findes, kan vi ofte reducere både anlægsomkostninger og ressourceforbrug, samtidig med at arkitekturen får mere karakter.”
“Genbrug kræver faktisk mere arkitektur” Når man køber en kvadratmeter i ørestaden betaler man for nærhed men på Christianshavn betaler man for en følelse.
Vores gamle byer er opstået organisk og har en patina der kan synes næsten umulig at genskabe, men ved Genbrug af gamle materialer i nye sammenhænge kan vi skabe tidssvarende rammer med et historisk vingesus.
Genbrug er en kvalitet i sig selv. Materialer, der har levet et liv, bærer en dybde, man ikke kan købe fra ny. Genbrug fritager os ikke for det arkitektoniske ansvar, tværtimod. Når materialer er uensartede i farve, format og patina, stiller det langt større krav til komposition, detaljering og formgivning. Men resultatet kan blive unikt.”
Vi ser aldrig materialets begrænsning, men med dets potentiale. Patina, spor af brug og råhed er æstetiske ressourcer, ikke fejl. “Man kan ikke bare kaste genbrug op på en facade ‘in the name of’ bæredygtighed. Hvis det skal skabe værdi, også økonomisk, skal det designes med samme præcision, hvis ikke mere, som nyt byggeri.”
“Vi giver gamle materialer nyt liv og skaber genbrug til fremtiden”
I Assen Kulturhus transformerede vi et gammelt rådhus til bibliotek, café, turistkontor
og kulturhus. Her genbrugte vi træ fra en nedrevet lagerhal ved siden af byggeriet til hovedkonstruktionen i det centrale rum. Fire gamle træsøjler blev sammenboltet til én ny søjle, så vi både opnåede bæreevne, brandkrav og de nødvendige længder.”
Projektet skabte ringe i vandet. Kommunen fik en lokal produktionsskole til at bygge biblioteksmøbler af genbrugsmaterialer. “Det blev et projekt, hvor alt, fra konstruktioner til lofter og inventar, arbejdede cirkulært. Og samtidig blev det både billigere og mere identitetsskabende end et traditionelt nybyggeri.
Et andet eksempel er Villa Tipi i Tisvilde. Her er gulve udført i århundredgammelt egetræsplanker og belægninger i genanvendte brosten fra Christianshavn. Det er ikke symbolik. Det er reel ressourceoptimering, med høj æstetisk værdi og god økonomi.
I Bavnehøj ungdomsboliger har vi arbejdet med facaden som et fuldt demonterbart system. Træpanelerne er ikke fastlåst i én endelig tilstand, men kan tages af, repareres, justeres og genmonteres . Det gør facaden til en aktiv ressource frem for en statisk overflade. Samtidig danner panelerne et smukt, varieret og levende mønster, som giver bygningen en tydelig identitet. Genbrug og fleksibilitet er ikke bare en teknisk løsning, men et æstetisk greb, der tilfører både funktionel, arkitektonisk og driftsmæssig værdi... og sidst men ikke mindst gør det muligt at genanvende facaden i fremtiden et andet sted.
“Når vi tør tænke os om, stiger værdien” Genbrug kan skabe langt mere værdi i en bygning, end hvis man bare køber nyt. Men det kræver, at alle involverede, tør gå ind på præmissen om at tænke sig om. At vi ikke vælger den hurtigste løsning, men den klogeste.
Genbrug handler ikke om at give afkald, men om at vinde noget. Når vi arbejder grundigt med de materialer, der allerede findes, får vi ofte et projekt, der bliver både smukkere, mere karakterfuldt og mere økonomisk robust. Samtidig reducerer vi klimaaftrykket markant. Det er sjældent enten-eller. Ofte er det både-og.
WE peger på, at den ekstra indsats i de tidlige faser betaler sig. Ja, det kræver mere hjernevirksomhed. Ja, vi skal analysere mere, tegne mere og tænke mere. Men når genbrug tænkes ind som en del af helheden fra begyndelsen, opstår der en kvalitet, man ikke kan opnå med standardløsninger.
Genbrug er derfor ikke et kompromis, men en metode. Når arkitekturen lykkes, får man byggeri med mere identitet, større æstetisk dybde, lavere klimabelastning og ofte en bedre totaløkonomi. Det er dér, det virkelig bliver interessant og spiseligt for en kunde.
Dansk byggeri står over for nye klimakrav, strammere CO₂e-rammer og et markant øget fokus på dokumentation. Her spiller glas en afgørende rolle, både som et af de mest energiintensive byggematerialer og som et område med stort potentiale for højværdianvendelse. Med facadevinduet Viddø og den indvendige glasskillerumsvæg Tystø viser a:gain, hvordan kasserede materialer kan indgå i professionelle byggeprojekter uden at gå på kompromis med kvalitet, æstetik eller performance.
Vinduesglas er en energi- og CO2ekrævende komponent i byggeriet. Fremstilling af glas kræver meget høje temperaturer og betydelige mængder energi, og kvaliteten sikres traditionelt gennem brug af virgine råstoffer. Når glasset ikke kan bruges i sin oprindelige funktion, bliver det i dag ofte downcyclet til produkter med lavere værdi, såsom flasker eller isoleringsmaterialer.
a:gains tilgang bygger på, at potentialet i kasseret glas er langt større. Med to professionelle løsninger – Viddø og Tystø – demonstreres, hvordan glasressourcer kan fastholdes i højværdianvendelse og samtidig bidrage til markant CO2e-reduktion. Viddø er et facadevindue baseret på glas fra VELUX, som ikke kan bruges I sin oprindelige funktion. Glasset monteres i rammer hos Krone Vinduer, der er en del af DOVISTA, mens Tystø er en glasskillerumsvæg baseret på nedrivningsglas, produceret og monteret i samarbejde med DEKO.
Begge produkter er udviklet til professionelle projekter, er testede og dokumenterede og lever op til gældende standarder. De er allerede implementeret i flere byggerier i Danmark. Løsningerne er designet til skalering og kan specificeres direkte i både nybyg og renovering.
Fra frasorterede IGU’er til dokumenteret facadevindue I VELUX produktionen frasorteres der hvert år et mindre antal Insulated Glass Units (IGU’er) med visuelle afvigelser, som ikke påvirker funktion eller ydeevne, men gør, at de ikke kan bruges i ovenlysvinduer. Traditionelt ville disse ruder blive lavet om til andre glasprodukter som flasker eller drikkeglas.
Med Viddø har a:gain udviklet en model, hvor funktionsdygtige IGU’er går direkte fra produktionen til brug i et dokumenteret facadevindue i professionel kvalitet. a:gain driver produktudvikling, dokumentation, EPD og markedsdialogen, mens Krone Vinduer producerer vinduet. Denne struktur sikrer både kvalitet, volumen og leverancesikkerhed, parametre, der er afgørende i udviklings- og porteføljeprojekter.
Vi udvikler professionelle byggeprodukter af ressourcer, der allerede findes. Når vi skalerer løsninger som Viddø og Tystø, er vi med til at flytte byggeriet i retning mod større cirkularitet.
Et studie fra FORCE viser, at Viddø kan give op til 44% lavere CO2e-aftryk sammenlignet med traditionelle facadevinduer. Den tilknyttede EPD gør det muligt for udviklere og rådgivere at beregne, hvordan Viddø påvirker det samlede klimaregnskab og DGNB-score.
Viddø er allerede installeret i projekter som TRÆ i Aarhus (Lendager), Nest House (EFFEKT) og Skovhuset, og indgår i flere kommende storskala-projekter, hvor dokumenteret CO2e-reduktion er en centralt parameter.
Tystø: Indvendige glasskillerumsvægge i genanvendt nedrivningsglas
Tystø tager fat på en anden væsentlig materialestrøm: glas fra nedrivninger. Hvert år opstår store mængder intakte glasruder fra ombygninger og renoveringer, som i mangel af et system for højværdianvendelse i dag ender som f.eks. syltetøjsglas eller på deponi.
Tystø omdanner disse ruder til nye, modulære og testede glasskillerumsvægge til kontorer, institutioner og erhverv. Ruderne sorteres og renses, hvorefter de indgår i et system, der lever op til kravene for styrke, brandsikkerhed og akustik.
Løsningen giver op til 73% lavere CO2e-aftryk sammenlignet med nye glasskillerumsvægge*.
Tystø er allerede installeret i flere professionelle byggeprojekter, blandt andet på Østerbrogade 125, hvor bygherren Jeudan ved udgangen af 2025 færdiggør den sidste af fem etager med i alt 456 m² glasskillerumsvægge med fuld dokumentation og produktgaranti.
Selve produktionen og monteringen af Tystø varetages af DEKO.
En ny generation af glasprodukter
For a:gain handler arbejdet ikke kun om at udnytte kasserede materialer, men om at udvikle byggesystemer, som kan implementeres i professionel skala.
Det omfatter:
• EPD’er, der kan indgå i klimaregnskaber
• Tydelig dokumentation for performance, brand og akustik
• Leverancesikkerhed og forudsigelighed i projektering og udførelse
Viddø og Tystø er eksempler på løsninger, der understøtter branchens bevægelse mod dokumenterbar CO2e-reduktion, mere effektiv ressourceudnyttelse og opfyldelse af ESG-krav. Glas er kun én del af a:gains arbejde: Porteføljen omfatter også mere cirkulære facadesystemer, gulvløsninger og akustikprodukter baseret på tilgængelige sekundære ressourcer og høj faglig dokumentation.
For udviklere og bygherrer, der arbejder strategisk med CO2e-reduktion på tværs af porteføljer, tilbyder dette en tilgang, der kombinerer skalerbarhed, dokumentation og markant reduktion i brugen af virgine materialer. Yderligere produktinformation, EPD’er og referencer findes på again.dk.
*Beregningen er baseret på Tystøs EPD for faserne A1–A3 og C1–C4 og sammenlignet med gennemsnitlige EPD-data for nye glasvægge (maj 2025). Fuld metodebeskrivelse og datagrundlag findes i a:gains downloadcenter.
Fremtidens byggeri handler om at forbedre og optimere de bygninger, vi allerede har, frem for kun at bygge nyt. Det kræver renovering og transformation, men også en langt mere effektiv, datadrevet drift af bygningerne. Gevinsten er både lavere klimaaftryk og lavere driftsomkostninger. Nøglen en digital opgradering af hele værdikæden i bygge- og ejendomsbranchen, lyder det fra Christina Hvid, adm. direktør i Molio – Byggeriets Videnscenter, og Ole Berard, direktør for digitale værktøjer i Molio.
Digital opgradering af det eksisterende byggeri
Ressourceknaphed tvinger bygge- og ejendomsbranchen til at gentænke arbejdet med eksisterende bygninger. ”Vi skal forbedre, driftsoptimere og gentænke brugen af de bygninger, vi har, så de forbliver attraktive og holder i mange år,” siger Christina Hvid.
Men det eksisterende byggeri halter langt efter nybyggeriet, når det kommer til digitalisering og effektiv brug af data.
”Eksisterende bygninger er ikke dokumenteret digitalt på samme måde som nyt byggeri,” siger Ole Berard. Tegninger og beskrivelser findes ikke digitalt, og oplysninger om bygningen, dens drift og ressourceforbrug er spredte og ustruktureret anvendt. Dårlige data giver et dårligt udgangspunkt for optimal drift.
Når vi samtidig ved, at klimaaftrykket fra bygningsdrift kan være betydeligt, er der store gevinster i at effektivisere driften af vores bygninger.
”De aktører i bygge- og ejendomsbranchen, der formår at udnytte data om deres bygninger strategisk, står med et meget stærkt grundlag for at effektivisere både drift, vedligehold og renovering,” siger Christina Hvid.
Løsningen er fælles regler og struktur
Forudsætningen for at bruge bygningsdata strategisk er, at de indsamles, struktureres og udveksles efter fælles standarder.
Fælles aftaler, branchestandarder og dataformater gør det muligt for hele værdikæden – fra bygningsejer til rådgiver, entreprenør og driftsherre – at samarbejde effektivt om drifts- og renoveringsopgaver. Det skaber en klar samarbejdsmodel, der muliggør skalering af digitale løsninger, der virkelig kan skabe værdi.
Teknologier løfter kvaliteten
Digitale værktøjer og ny teknologi kommer til at løfte kvaliteten af vores data og muliggøre, at vi kan udnytte dem optimalt.
”Indsamlingen af bygningsdata kommer i stigende grad til at ske med nye digitale teknologier,” forklarer Ole Berard og nævner punktskyer som eksempel.
Punktskyer er en teknologi, der gør det muligt at skabe præcise 3D-modeller af eksisterende bygninger og opnå et detaljeret grundlag for at vedligeholde eller renovere.
“Det giver os et retvisende billede af bygningens faktiske forhold,” siger Ole Berard. Kombineret med driftsdata fra fx sensorer kan man skabe såkaldte digitale tvillinger: dynamiske 3D-modeller, der afspejler bygningens aktuelle tilstand og gør det muligt at forudse vedligeholdsbehov
eller simulere, hvordan konstruktionsdele reagerer på brug, fugt eller ekstreme vejrhændelser.
Samtidig vinder AI-baseret kortlægning af byggematerialer frem. I forbindelse med renovering og nedrivning vil AI kunne genkende materialer ud fra billeder og matche dem med data om alder, tilstand og genbrugspotentiale. Det reducerer manuelt arbejde og indsamler sporbare data, som styrker bygningsdriften og mulighederne for at genbruge bygningsdele.
Topledelsen skal skabe datadrevet kultur Tendenserne og teknologien peger i en klar retning.
”Men hvis vi for alvor skal effektivisere den eksisterende bygningsmasse – og realisere både klimaambitioner og produktivitetsforbedringer – kræver det engagement fra topledelserne og fokus på at skabe en datadrevet kultur med fælles standarder og løsninger,” slutter Christina Hvid.
De tre stiftere bag DevLabs oplevede tidligt, at entreprenører blev mødt af stadig tungere krav om at dokumentere støj, støv, vandkvalitet og luftforhold – men at data ofte var spredt på mange leverandører og leveret i uens kvalitet. Det blev startskuddet til en samlet, digital løsning.
Da stifterne arbejdede i et tidligere startup, stødte de igen og igen på de samme udfordringer i byggebranchen: Dokumentationskravene voksede, standarderne var uklare, og mange entreprenører manglede en praktisk måde at samle data i realtid.
“Vi så et tydeligt hul i markedet: Entreprenører skulle dokumentere støj, støv, vandog luftkvalitet, men ingen leverandører tilbød en fleksibel løsning, der samlede det hele ét sted,” fortæller medstifter Johan Schmidt.
DevLabs blev derfor bygget som én samlet platform, der kobler IoT-sensorer med automatiseret rapportering og realtidsalarmer. Systemet dækker alt fra støv og støjniveauer til vibrationer, vandkvalitet, el-forbrug, luftfugtighed og temperaturer – parametre, som entreprenører typisk skal dokumentere over for både bygherrer og myndigheder.
Fra manuelle stikprøver til realtid
DevLabs’ løsninger er allerede taget i brug på nogle af Nordens største byggeprojekter – bl.a. et nyt kontorbyggeri for en global shipping virksomhed i København, flere pharma-relaterede projekter samt en række hyperscaler-datacentre. Her er dokumentationskravene tunge og komplekse, og realtidsmonitorering gør en tydelig forskel for kvalitetssikring og planlægning.
“For få år siden tog man manuelle stikprøver én gang om måneden. Nu kan IoT-sensorer overvåge alle parametre i realtid – og det gør dokumentationen både mere præcis og langt mere effektiv,” siger Johan Schmidt.
Datacentre har været blandt de første til at arbejde fuldt datadrevet, fordi kravene til luftkvalitet, støv, temperatur og vibrationsniveauer er ekstremt høje. Men samme teknologier breder sig nu til andre dele af byggeriet
– herunder kommunale byggepladser, hvor borgere efterspørger større gennemsigtighed ved støj og støv.
Bedre indeklima i danske skoler Et område DevLabs fremhæver som særligt oplagt, er de danske folkeskoler. Mange ældre bygninger kæmper med dårligt indeklima og utilstrækkelig ventilation – noget der direkte påvirker børns trivsel og læringsmiljø.
Datadrevet miljøkontrol giver både bedre komfort, lavere energiforbrug og større sikkerhed på tværs af sektorer.
Datadrevet byggeri bliver standarden Kravene til dokumentation og bæredygtighed i byggeriet bliver kun større de kommende
år – både når det gælder CO2-regnskaber, vandforbrug, luftkvalitet og arbejdsmiljø. Her mener DevLabs, at data bliver en central konkurrenceparameter.
“Kontinuerlig monitorering er ikke længere en luksus – det bliver en daglig nødvendighed, på linje med Excel og Word,” siger Gintaras Simaitis.
Et eksempel er de nye krav i Bygningsreglementet om at indsamle data om transport og opførelse (A4 og A5) på byggepladsen. Her skal store mængder forskelligartede data samles og rapporteres korrekt – en opgave IoT-sensorer og dataloggere er ideelle til at automatisere.
Ifølge DevLabs vil fremtidens byggepladser – og fremtidens offentlige bygninger – være dem, der bruger data aktivt for at sikre kvalitet, sikkerhed og et sundt miljø fra dag ét.
I over 20 år har digitalisering af varme gjort danske bygninger markant mere energieffektive. En ny europæisk analyse viser nu, at digitalisering også kan revolutionere vandforbruget. Digitale målere, datadrevet overvågning og realtime-feedback kan reducere forbruget med op til 25 procent. Ifølge Brunatas direktør er potentialet dog langt større, hvis flere værktøjer tages i brug.
Digitalisering af varmeforbruget er en af de mest succesfulde energireformer i Norden. Med udbredt brug af intelligente målere, løbende dataindsamling og individuelle afregningsmodeller er både forbrug og CO2-udledning reduceret markant de seneste år.
Skjult spild og ineffektivitet
En ny paneuropæisk analyse fra WE Data Europe peger nu på, at den samme model kan overføres direkte til det kolde vand.
Det vil ifølge rapporten kunne løfte vandforbrugets effektivitet på niveau med de resultater, fjernvarmebranchen allerede har opnået.
“Vi ved, at vand er en knap ressource, som vi skal tage vare på. Med vores erfaringer og teknologien fra varmeforbruget ved vi, at vi uden problemer kan overføre det til effektivisering og håndtering af koldt vand. Målere, dataindsigt og feedback påvirker adfærd og afslører spild, og det kan umiddelbart overføres, hvis vandforbruget digitalises,” siger Jesper Holm Kristoffersen, administrerende direktør i Brunata.
Digitalisering giver målbare effekter Rapporten dokumenterer en række konkrete forbedringer i bygninger, hvor vandforbruget overvåges digitalt. Dermed vil man kunne opnå reduceringer i forbruget gennem digitale måler, lækageovervågning samt med individuel afregning. Kombineres de elementer, vil man se ind i en besparelse på 25 procent.
“Tallene er tydelige. Det er ikke teorier, men faktiske målinger fra udvalgte europæiske lande. Men de viser også, hvor lidt af potentialet vi faktisk har taget hul på. På varmeområdet gjorde digitaliseringen hele forskellen. Det samme kan ske for vand,” siger Jesper Holm Kristoffersen.
Mens adfærdsændringer spiller en central rolle, viser erfaringerne fra varmeområdet, at de største gevinster ofte findes i det skjulte spild. Et DTU-studie, der over en årrække indsamlede målepunkter fra danske boligblokkes varmesystemer, viste, at ineffektiv drift, fejl i installationer og skjulte tab stod for en markant del af det samlede energispild. Dermed er der tale om en kombination af skjulte årsager og beboernes adfærd.
Det samme princip gør sig gældende for vand. Ifølge rapporten fra WE Data Europe er en stor del af vandspildet ikke synligt for brugerne. Et konstant lavt forbrug i nattetimerne kan eksempelvis dække over mikro-lækager, og uhensigtsmæssig cirkulation giver både vandog energitab. Når man analyserer millioner af datapunkter over tid – præcis som DTU har gjort på varmesiden – bliver det muligt at identificere afvigelser, der ellers ikke har nogen fysisk indikator i bygningen.
“På varmeområdet lærte vi, at data afslører ineffektivitet langt tidligere end, mennesker gør. Det gælder rør, ventiler, cirkulationstab og fejl i installationerne. Hele pointen er, at når du først får et datalag på, ser du et forbrugsmønster, der afslører noget, du ikke vidste fandtes,” siger Jesper Holm Kristoffersen.
Han vurderer, at vandforbruget følger de samme grundprincipper: De største tab ligger ofte gemt i systemerne og opdages først, når intelligente målere gør dem synlige.
“Vandinstallationer har præcis de samme udfordringer, bare uden datagrundlaget. Med digital måling kan vi begynde at spotte mikro-lækager, unødigt tryk, ineffektiv opvarmning og generelle driftsfejl, før de udvikler sig. Det er her, de største besparelser ligger gemt,” siger Jesper Holm Kristoffersen.
Europa halter efter – og Danmark står stærkt Hvor digital varmeafregning i dag er standard i Norden, er billedet helt anderledes på vandområdet. Kun Bulgarien og Polen har obligatorisk individuel vandmåling, og store lande som Italien, Frankrig og Spanien har, på linje med Danmark, ingen fuld lovgivning på området. Ifølge Brunata vil EU alene med udrulning af digital submetering kunne nå sit mål om 10 procent højere vandeffektivitet i 2030.
“Hele teknologien er allerede udrullet i varmebranchen på tværs af Europa. Det handler ikke om nye opfindelser, men om at bruge det, vi ved virker. I Danmark og generelt i Norden er vi godt fem år foran resten af Europa, når det gælder digital måling og energioptimering, men eftersom redskaberne og teknologierne er til stede, er det kun et spørgsmål om, at der bliver taget handling,” siger Jesper Holm Kristoffersen.
25 procent er konservativt Rapporten fastslår, at en besparelse vil ligge på omkring 25 procent. Brunatas erfaringer fra varmeområdet viser, at datamængder over tid gør det muligt at visualisere forbrug,
opdage fejl tidligt og optimere drift. Da erfaringerne kan overføres direkte til vand, mener cleantechvirksomheden, at rapportens besparelsesestimat er realistisk.
“Løsningerne er til stede, der skal bare åbnes op, for det er betydelige besparelser, vi kigger ind i. Det næste skridt bliver så, at nye værktøjer skal tilføjes. Vi er begyndt at arbejde med blandt andet AI, og det vil på sigt betyde, at vi kan forudsige spild, før det sker,” siger Jesper Holm Kristoffersen. Han uddyber:
“Vi kommer til at kunne se mønstre i forbruget, som afslører begyndende lækager, ineffektiv opvarmning eller uhensigtsmæssig drift, inden det bliver dyrt. Hvis vi bruger den fremtidige teknologien fuldt ud, er de 25 procent endda et forsigtigt tal. Jeg tror, vi kan nå mod de 50 procent.”
Da Hococo ville skabe bedre service i branchen for ejendomsudlejning fandt de ud af, at de skulle starte et helt andet sted. Nu har de knækket koden til at få teknologi, effektiv drift og glade lejere til at spille sammen og skabe mere værdi for ejendommene.
Manglende service, frustrerende oplevelser og udlejere, der virker langt væk. Det var hvad, teamet bag Hococo selv oplevede, da de var lejere i København. De gjorde det til deres mission at ændre branchen med digitalisering som værktøj til den gode kundeservice for boliglejere. Men, de opdagede, at det var nemmere sagt end gjort. For selvom året sagde 2018, var branchen ikke gearet til en digital omlægning. Den var i virkeligheden bagud.
”Vi troede, vi skulle digitalisere branchen fra start, fordi lejerne var klar til det. Men vi fandt ud af, at vores kunder var investorerne, udlejerne og ejendomsadministrationen. Samtidig var systemerne fragmenterede, udaterede og havde et ringe datagrundlag. Det, der var givet i andre brancher, var det ikke her. Selv når viljen var der, manglede der personale og strategi til at lykkes,” fortæller William Shaw, der er CEO og co-founder hos Hococo.
dokumentere og afrapportere driftsforbrug, byggematerialer og socialøkonomiske parametre. Igen noget, der pushede for en udvikling i den digitale retning og betød, at branchen nu var mere moden.
”Vi så en stor spilleplade med mange muligheder for forbedring og tog udgangspunkt i at samle datagrundlaget og give mere indsigt i lejemålet og lejerne. Digitaliseringen begyndt at give mening for dem, der driver ejendommene, fordi de kunne se, hvordan det effektiviserer driften, siger William Shaw.
Udover de fragmenterede systemer, så Hococo også en øget driftskompleksitet med mange mennesker at facilitere; håndværkere, ejere, investorer og driftspersonale. Det betyder, at data kan gå tabt. Derfor har Hococo skabt en smart service- og driftsplatform, der samler alle aktører på en platform, gør det nemt at håndtere de fleste opgaver i ejendomsdriftens dagligdag og let at kommunikere med lejerne.
Digitaliseringen begyndt at give mening for dem, der driver ejendommene, fordi de kunne se, hvordan det effektiviserer driften.
Forretningen lå i driften
Kun 1 % af omsætningen i branchen gik på daværende tidspunkt til investering i teknologi. Og god service var ikke et godt nok salgsargument. Det viste sig, at hvis Hococo skulle være ambassadør for den gode lejeoplevelse, skulle de starte et helt andet sted.
”Vi blev klar over, at vi skulle skabe en god forretning for udlejerne ved at udvikle driften og løse de daglige problemer. Hvordan håndterer man flere henvendelser? Hvordan minimerer man fysiske besøg hos lejerne samtidig med, at man løser deres problemer? Hvordan sørger man for at være responsiv på henvendelser døgnet rundt? Og hvordan får man folk til at have lyst til at blive boende så længe som muligt? Det handlede om at skabe automatiserede og transparente arbejdsgange, der førte til en mere effektiv drift og dermed bundede ud i et bedre afkast,” siger William Shaw.
Aktørerne samlet på én platform Under covid-19 pandemien i 2020 oplevede William Shaw, at der skete noget i branchen. Udlejere og lejere kunne ikke mødes fysisk på samme måde som før, og det stillede krav til digitale løsninger. Samtidig betød lovgivningens ESG-krav, at der var behov for at
”Vi kan automatisk svare lejerne, oprette sager, uddelegere opgaverne til de rigtige personer og prioritere dem. På den måde sikrer vi, at lejernes henvendelser altid bliver grebet, samtidig med, at det letter arbejdsbyrden i driften,” forklarer William Shaw.
Det er med at være proaktiv og se digitalisering som et værktøj til at møde lejerne i øjenhøjde.
Får mennesker og teknologi til at samarbejde Men teknologien kan ikke løfte opgaven alene. Det er menneskerne, der arbejder med den, der er drivkraften for at lykkes.
”Løsningen virker kun, hvis den bliver implementeret og brugt. Derfor sikrer vi adoptering af værktøjet og arbejder som konsulenter, der hjælper driftspersonalet med at skabe nye arbejdsgange, hvor løsningen giver værdi. Vi sætter KPI’er for at sikre den største succesrate, og det kræver at få folk med om bord,” fortæller William Shaw.
Hococo har derfor også haft løbende dialog med udlejere og driftspersonale for at imødekomme de konkrete behov
”Nogle kunder er ikke vant til teknologi, og derfor er oplæring vigtig. Vores fokus er at løse de reelle problemer i udlejers og driftens hverdag, og det betyder, at vores kunder kan
se en mening med at bruge teknologien,” siger William Shaw.
Hvis du selv ønsker at digitalisere driften for dine lejemål, er det ifølge William Shaw en fordel at starte med en klar strategi for hvorfor, og hvad målet er.
”Man skal se idéen med digitalisering og innovation oppefra i organisationen, men undgå at falde i fælden med at tro, at alt skal flaske sig, inden man går i gang. Tit handler det om babysteps og prioritering. Start med et pilotprojekt med klare mål, og derefter kan I begynde at rulle løsningen ud og bygge videre derfra,” forklarer han.
Værdien ligger i glade lejere Det hele bringer os nu tilbage til Hococos mission for 7 år siden; at skabe en bedre service for lejerne. Her bliver digitaliseringen bindeleddet, der gør glade lejere til en god forretning.
”Branchen er begyndt at være så godt med på digitalisering og AI-løsninger, at hvis man ikke hopper ombord, kan man risikere at miste konkurrencefordele. Det er med at være
proaktiv og se digitalisering som et værktøj til at møde lejerne i øjenhøjde,” siger William Shaw og tilføjer:
”Bygninger er ikke længere kun fysiske rammer, og lejerne stiller større krav til service og omdømme. Heldigvis ser udlejerne også et større behov for at være tættere på lejerne og den daglige drift i bygningerne. Det giver en bygning med større værdi og i sidste ende en bedre forretning.”
• Danskudviklet service- og driftplatform baseret i København.
• Samler kommunikation, sags- og opgavestyring, adgangskontrol, lokalebooking, betalinger og automatisering i én platform.
• Bruges af ejendomsejere og administratorer i hele Europa til at forbedre driftsindtjning (NOI) og løfte serviceoplevelser.
Store dele af den danske ejendomsbranche navigerer stadig efter spredte PDF’er, gamle rapporter og vurderinger, der ikke kan sammenlignes. Det gør arbejdet med den eksisterende bygningsmasse langsommere, mere reaktivt og ofte dyrere, end det behøver at være. Med Plandos digitale værktøjer kan ejendomsejere samle alle data ét sted og løfte vedligeholdelse fra brandslukning til en strategisk disciplin.
Det begynder typisk med en PDF, som ingen længere kan huske, hvor ligger. Eller en rapport, der blev lavet af en rådgiver for mange år siden og aldrig blev fulgt op.
For både ejendomsejere og administratorer er dokumentationen ofte spredt ud over mails, gamle mapper og Excel-ark, der kun fortæller en brøkdel af historien. Resultatet er et ufuldstændigt beslutningsgrundlag, hvor man reelt ikke ved, hvilke ejendomme der kræver hvad – eller hvornår.
Derfor træffes mange beslutninger i dag på et fragmenteret og forældet grundlag, og det gør både renoveringer, budgetter og prioriteringer dyrere end nødvendigt.
Martin Daniel Nielsen, co-founder af Plando, oplever det samme billede igen og igen.
“Den største pain i branchen er, at der mangler et samlet overblik. Uden sammenlignelige data bliver det svært at gennemføre en strategi.”
Fra manuelle planer til digitalt overblik I årtier har vedligeholdelsesplaner fungeret som statiske dokumenter. En rådgiver laver en vurdering, sender en PDF, og så går der
Asset managers bruger utrolig meget tid på at samle data i Excel, selvom rapporterne ikke er sammenlignelige. Det er et dårligt fundament for at styre noget, der for mange er virksomhedens vigtigste aktiv.
måske fem eller ti år, før den næste rapport bliver bestilt. I mellemtiden ændrer bygningen sig, lovgivningen ændrer sig – og tallene i rapporten mister deres relevans.
Og samtidig strammer krav til dokumentation, energimærker og CO2-aftryk, hvilket gør manglen på et samlet overblik endnu mere kritisk for både drift og økonomi.
Martin Daniel Nielsen ser konsekvent, hvordan manglen på en samlet, løbende opdateret plan gør arbejdet tungt.
“Asset managers bruger utrolig meget tid på at samle data i Excel, selvom rapporterne ikke er sammenlignelige. Det er et dårligt fundament for at styre noget, der for mange er virksomhedens vigtigste aktiv.”
Med Plandos digitale vedligeholdelsesværktøj Plando Strategy er planen ikke længere et statisk øjebliksbillede. Økonomi, tilstand, CO2-udledning, energimærker og restlevetider ligger samlet ét sted og kan opdateres løbende. Platformen gør det muligt at arbejde proaktivt i stedet for at vente på, at noget går i stykker.
Idéen udsprang af rådgiverbranchen Plando udsprang af praksis hos Peter Jahn &
AI’en kombinerer billeddata med oplysninger fra energimærker og offentlige registre. Når den byggesagkyndige besøger ejendommen, sker det derfor med et detaljeret forarbejde, som både øger kvaliteten og reducerer omfanget af manuelle vurderinger.
Når data bliver til handling – ikke til mapper For mange ejendomsejere har tilstandsvurderinger traditionelt været noget, man reagerede på, når behovet opstod.
Med Plando Strategy bliver data i stedet et aktivt styringsredskab. Brugerne kan simulere scenarier eksempelvis om taget skal skiftes nu eller om fem år, eller hvordan en række tiltag vil påvirke energimærket og de samlede driftsomkostninger.
“Har du en portefølje, ser du hurtigt, hvad der er akut, og hvad der kan vente. Det gør det muligt at træffe beslutninger på et oplyst grundlag i stedet for på fornemmelser,” siger Martin Daniel Nielsen.
Partnere A/S (PJP), hvor man i mange år har arbejdet med renovering, tilstandsvurderinger og udvikling af eksisterende bygninger.
Her oplevede man på tæt hold, hvor omfattende og tidskrævende arbejdet med traditionelle vedligeholdelsesplaner var.
“Vi digitaliserede planerne for vores egen skyld,” fortæller Martin Daniel Nielsen.
“Ret hurtigt opdagede vi, at vi kunne berige dem med langt flere oplysninger, end en traditionel rapport kan rumme. Det stod klart, at løsningen kunne skabe værdi i hele branchen.”
Den byggetekniske erfaring fra PJP gav retningen: fokus på restlevetider, vedligehold kontra forbedringer, værdiløft, driftsbesparelser, energimærker og CO2-effekt.
Det blev fundamentet for Plandos selvstændige virksomhed og den digitale løsning, der siden er blevet taget i brug af både private og professionelle ejendomsejere.
AI som genvej til dybere indsigt Plandos AI-drevne vurderingsassistent gør det muligt at analysere en ejendom langt hurtigere end tidligere. Brugeren uploader billeder af facader, tage og installationer, og algoritmen genererer tilstandsvurderinger, beskrivelser, restlevetider og anbefalede tiltag.
“Vi kan lave en fuld tilstandsvurdering på baggrund af billeder. Vi har testet den mod vores senioringeniører, og den rammer de samme konklusioner. Det sparer oceaner af tid,” siger Martin Daniel Nielsen.
Her bliver sammenhængen mellem økonomi og bæredygtighed tydelig. Mange professionelle udlejere kan ikke længere udleje erhvervslejemål med lave energimærker, og banker efterspørger dokumentation for CO2-reduktion og kommende forbedringer.
Med Plando kan ejendomsejeren se udbyttet af hver investering – både økonomisk og klimamæssigt.
Overblik er branchens største potentiale For Martin Daniel Nielsen er konklusionen klar: fremtidens ejendomsejere vinder på overblik, struktur og løbende opdateringer – ikke på endnu flere enkeltstående systemer.
“Når noget går i stykker, er man tvunget til at tage hurtige beslutninger, og det giver sjældent de langsigtede løsninger. Overblikket er afgørende,” siger han.
Plandos løsning er derfor udviklet til at være intuitiv, transparent og delelig på tværs af teknikere, administratorer, bestyrelser og banker.
I en tid, hvor dokumentation, energikrav og CO2-aftryk fylder mere og mere, bliver evnen til at planlægge og dokumentere løbende et konkurrenceparameter.
“Uanset om du har én ejendom eller en hel portefølje, mister du hurtigt orienteringen uden et samlet værktøj. Det er dér, vi kan gøre en forskel.”
OM PLANDO APS
Plando ApS er en dansk softwareleverandør med fokus på digital vedligeholdelse og udvikling af eksisterende ejendomme.
Plandos værktøjer bruges af professionelle porteføljeejere, administratorer, boligforeninger og byggetekniske rådgivere.
Plandos kerneværktøj, Plando Strategy, digitaliserer tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen og samler bygningstilstand, CO₂-udledning, energimærker, restlevetider, økonomi og værdiløft i ét overblik.
BÆREDYGTIGE RESSOURCER
Nøjsomhed, glæde ved det eksisterende og cirkularitet bør være kodeordene, når byggeriet skal behandle jordens ressourcer og klima mere bæredygtigt.
Byggeriet er i dag en af Danmarks mest ressourcekrævende sektorer med et enormt forbrug af sand, grus og metaller – råstoffer, der bliver stadig mere knappe. Danmarks årlige forbrug af såkaldt jomfruelige materialer er ca. 142 mio. tons, svarende til 24,5 tons pr. indbygger, og bygge- og anlægssektoren tegner sig for omtrent en tredjedel af dette.
Samtidig udnytter vi materialerne dårligt: Danmark har et såkaldt circularity gap på 96 %, hvilket betyder, at kun en minimal del af materialerne holdes i kredsløb gennem genbrug og genanvendelse, herunder dem, der bruges i byggeriet.
Konsekvensen ses i affaldet: Bygge- og anlægssektoren genererer ca. 5 mio. tons affald om året, svarende til 40 % af Danmarks samlede mængde, og op mod 10 % af materialerne, der køres ind på en byggeplads, ender direkte i containeren.
Det er et stort problem, for udvinding og produktion af materialer som cement, stål og isolering er blandt de største kilder til CO2-udledning på verdensplan, og der er ganske enkelt ikke råstoffer nok på kloden til at mætte efterspørgslen.
Løsningen er svær, men ligger lige for Løsningen er at sænke nybyggeriet, bevare og transformere eksisterende bygninger og dermed holde ressourcerne i loopet længst muligt.
Omstillingen kræver mindst tre virkemidler:
• At vi vælger materialer med lavt miljøaftryk, der er designet til at holde længe og til at blive demonteret og genbrugt.
• At vi gennem regler og rådgivning prioriterer renovering og transformation frem for nedrivning, så bygningernes levetid forlænges og affald mindskes.
• At vi ændrer opfattelse af, hvad der er smukt – fra nyt og højglans til robust, rustikt og præget af bygningens historie.
Det handler om at gå fra “byg, brug, smid væk og start så forfra” til “bevar, sæt i stand og genanvend.
I slagordsform handler det om at gå fra “byg, brug, smid væk og start så forfra” til “bevar, sæt i stand og genanvend”.
Læsø er Danmarks mindste kommune, men på mange områder er den lille, smukke ø i Kattegat langt foran større lokalsamfund. Øens historie er præget af begrænsede ressourcer, hvilket har a ødt en stærk tradition for innovation og nytænkning – og ikke mindst respekt for naturens gaver. Denne tankegang lever videre dag, hvor bæredygtighed, genbrug og fællesskab er dybt forankrede værdier på Læsø. – På Læsø har vi altid været tæt forbundet med naturen og de ressourcer, den så gavmildt stiller til rådighed.
Klimakravene skubber på udviklingen
De nye klimakrav fra 2025 betyder, at materialeforbrug og -valg skal tænkes ind fra projektets start. Ud over at forlænge bygningers levetid handler det om at optimere materialeforbruget: mere effektive geometrier, færre kvadratmeter,
Vi lever af og med naturen. Derfor er bæredygtighed også en helt naturlig del af vores kultur og selvforståelse. Tænk blot på vores unikke tangtage – et resultat af, at vi tog en lokal, naturlig ressource brug på en ny måde, fortæller Stina Andersen, Konsulent Læsø Kommune, født på øen og nu tilbage efter en årrække i udlandet.
identitet
større brug af genanvendte komponenter og lavemissionsmaterialer, hvor relevant.
For at lukke Danmarks circularity gap kræves politiske rammer, nye forretningsmodeller og praktikere, der bygger med holdbarhed, demonterbarhed og genbrug for øje. River vi ned i stedet for at renovere, går værdifulde materialer tabt, og klimabelastningen stiger –derfor skal ressourcerne holdes i kredsløb.
Bæredygtighed har i århundreder været en naturlig del af øens identitet. Læsø er Danmarks mindste kommune, men på mange områder langt foran større lokalsamfund. Øens historie med begrænsede ressourcer har skabt en tradition for innovation og respekt for naturen.
“PåLæsø har vi altid været tæt forbundet med naturen og de ressourcer, den så gavmildt stiller til rådighed. Vi lever af og med naturen. Derfor er bæredygtighed også en helt naturlig del af vores kultur og selvforståelse. Tænk blot på vores unikke tangtage – et resultat af, at vi tog en lokal, naturlig ressource i brug på en ny måde,” fortæller Stina Andersen fra Læsø Kommune.
Fra naturens ressourcer til moderne erhverv
Andelstanken står stærkt på Læsø, hvor lokale initiativer driver mange projekter. Fjernvarmen baseres på lokal flis, hvilket gør energiforsyningen både grøn og nært forankret.
Kommunen er frontløber i grøn omstilling. Alle kommunale køretøjer er eldrevne – fra den gratis bus til hjemmeplejen og renovationsvognene. Gadebelysningen er udskiftet til LED med intelligent styring, og flere bygninger tester solenergi og grøn opvarmning.
Læsø har døgnåben genbrugsplads og “guldcontainere”, som gør genbrug nemt.
Genoplivningen af tangtagene – nu på UNESCOs tentativliste – viser, hvordan lokale ressourcer kombineres med innovation.
Ålegræs bruges igen i moderne byggeri.
SØULD og Læsø Salt er eksempler på pro dukter skabt af naturens egne materialer med national og international rækkevidde. ICO MOS har netop anbefalet, at Læsø går videre med den endelige UNESCO-ansøgning.
“Øens digitale infrastruktur med hurtigt fiber net understøtter hjemmearbejde, iværksætteri og innovation. – Vi tænker bæredygtighed bredt – miljø, økonomi og fællesskab,” siger Stina Andersen.
Fællesskab og ansvar for naturen Naturen tiltrækker både turister og tilflyttere, og fællesskabet tager ansvar for at holde øen ren. Projekt Ren Strand har opsat grønne affaldskurve, og skolebørn samler hvert år skrald. Læsøs kultur bygger på nænsom udnyttelse af naturen, og Læsø Fiskeindustri er Europas største eksportør af jomfruhummere. Fiskerne indsamler også spøgelsesgarn for at beskytte livet i havet.
Fra naturens ressourcer til moderne erhverv Andelstanken står også stærkt på Læsø og har rødder i øens fællesskabsorienterede tilgang til udvikling. Mange af øens projekter og infrastrukturelle løsninger er båret af lokale initiativer, hvor borgere, virksomheder og foreninger går sammen for at realisere fælles mål. Denne form for organisering har ikke blot historisk sikret økonomisk bæredygtighed, men understøtter også den sociale sammenhængskraft, der præger øens liv. Fjernvarmen producerer varmen ved hjælp af lokal flis, hvilket gør energiforsyningen både grøn og nært forankret det lokale ressourcekredsløb. Læsø Kommune er frontløber, når det kommer til grøn omstilling praksis. Alle kommunale køretøjer er eldrevne – fra den gratis bus, der er koordineret med færgetider og skolens ringetider, til hjemmeplejens elbiler og renovationsvognene. Derudover er lægevagten, som et af de få steder landet, også eldrevet. – Vi har udskiftet gadebelysningen til LED og installeret intelligent styring, der reducerer energiforbruget markant. På flere o entlige bygninger testes løsninger med solenergi og grøn opvarmning. Læsø er også blandt de få steder Danmark med døgnåben genbrugsplads, og det er helt legitimt og ønskværdigt, at ting får nyt liv hænderne på andre. De
Fremtid og tradition i harmoni På Læsø går arbejdsliv og familieliv hånd i hånd. De korte afstande giver plads til natur, ro og fællesskab, og kendskabet til hinanden skaber tryghed.
Øen har to færger, egen flyveplads, gode boligmuligheder, daginstitutioner, skole og plejehjem.
Det hurtige fibernet gør fjernarbejde let, og mange tilflyttere kombinerer naturens ro med moderne arbejdsliv.
På Læsø finder man en hverdag med plads til både mennesker, idéer og livskvalitet. Uanset om du ønsker at bo, arbejde eller starte virksomhed, står døren åben.
Value Engineering har specialiseret sig i at gennemgå og optimere konstruktionsprojekter. Det betyder store besparelser for bygherrer og entreprenører – både i kroner og i CO 2 -udledning – uden at gå
på kompromis med kvalitet og sikkerhed.
Value Engineering har specialiseret sig i at gennemgå og optimere konstruktionsprojekter. Det betyder store besparelser for bygherrer og entreprenører – både i kroner og i CO2udledning – uden at gå på kompromis med kvalitet og sikkerhed.
Når de bærende konstruktioner i et byggeri bliver gennemgået med friske øjne, viser der sig ofte et uventet potentiale: færre materialer, lavere CO2e og en markant besparelse på budgettet. Netop dér har virksomheden Value Engineering fundet sin plads.
Når de bærende konstruktioner i et byggeri bliver gennemgået med friske øjne, viser der sig ofte et uventet potentiale: færre materialer, lavere CO2e og en markant besparelse på budgettet. Netop dér har virksomheden Value Engineering fundet sin plads. ”Som ekstern specialist går vi ind og gransker projekterne med rådgivers faglighed og entreprenørens blik. Målet er at reducere materialeforbruget i de bærende konstruktioner. Midlet er rationalisering og samarbejde. ” siger indehaver Mads Trosborg Møller.
arbejder som specialister i optimering. Opgaverne spænder fra hurtig sparring til fulde granskningsforløb, og kunderne er primært bygherrer og entreprenører – dem, der direkte kan høste gevinsten af reduceret materialeforbrug.
Millionbesparelser i praksis
branchen oplevede han, hvordan kløften mellem rådgivere og udførende ofte skaber unødigt forbrug og misforståelser. Netop dér så han et potentiale:
”Jeg er opdraget i en entreprenørvirksomhed, hvor vi havde interne rådgivere, hvilket gav markant bedre løsninger. Jeg tænkte: hvorfor ikke tilbyde den tilgang til hele branchen?”
Bygherrer høster gevinsten
Et konkret eksempel er en ombygning af en lagerbygning, hvor rådgiverne havde afskrevet en eksisterende kælder. Ved hjælp af en alternativ beregning kunne Value Engineering eftervise, at kælderen kunne bevares med få forstærkninger. Resultatet var en realiseret besparelse på omkring 15 millioner kroner og en bedre LCA.
Bygherrerne har et incitament til at spare materialer og reducere CO2
Det er dér, vi kan skabe værdi.
ger. Resultatet var en realiseret besparelse på omkring 15 millioner kroner og en bedre LCA.
ca. 80 procent armering og 60 procent beton. Den realiserede besparelse løb op i 2,3 millioner kroner og 200 ton CO2e.
Han mener, at der er en grundlæggende udfordring i kulturen i branchen:
Han er både tømrer og konstruktionsingeniør, og gennem sin baggrund i entreprenørbranchen oplevede han, hvordan kløften mellem rådgivere og udførende ofte skaber unødigt forbrug og misforståelser. Netop dér så han et potentiale: ”Jeg er opdraget i en entreprenørvirksomhed, hvor vi havde interne rådgivere, hvilket gav markant bedre løsninger. Jeg tænkte: hvorfor ikke tilbyde den tilgang til hele branchen?”
“ Bygherrerne har et incitament til at spare materialer og reducere CO2 . Det er dér, vi kan skabe værdi.”
”Som ekstern specialist går vi ind og gransker projekterne med rådgivers faglighed og entreprenørens blik. Målet er at reducere materialeforbruget i de bærende konstruktioner. Midlet er rationalisering og samarbejde.” siger indehaver Mads Trosborg Møller.
Konstruktionsingeniør Rasmus Rune Pedersen
I dag tæller virksomheden 12 konstruktionsingeniører, der bl.a. arbejder som specialister i optimering. Opgaverne spænder fra hurtig sparring til fulde granskningsforløb, og kunderne er primært bygherrer og entreprenører – dem, der direkte kan høste gevinsten af reduceret materialeforbrug.
Millionbesparelser i praksis
Bygherrer høster gevinsten Han er både tømrer og konstruktionsingeniør, og gennem sin baggrund i entreprenør-
I dag tæller virksomheden 12 konstruktionsingeniører, der bl.a.
Et konkret eksempel er en ombygning af en lagerbygning, hvor rådgiverne havde afskrevet en eksisterende kælder. Ved hjælp af en alternativ beregning kunne Value Engineering eftervise, at kælderen kunne bevares med få forstærknin-
I et andet projekt – et 10.000 m² stort transportcenter – fandt Value Engineering en fejl i fundamentsberegningerne. Ved at rette fejlen og optimere på fundamenterne blev materialeforbruget reduceret med
Signatur
Filigrandæk
Huldæk
Projekt før og efter at Value Engineering har været inde over.
I et andet projekt – et 10.000 m² stort transportcenter – fandt Value Engineering en fejl i fundamentsberegningerne. Ved at rette fejlen og optimere på fundamenterne blev materialeforbruget reduceret med ca. 80 procent armering og 60 procent beton. Den realiserede besparelse løb op i 2,3 millioner kroner og 200 ton CO2e.
“Bygherrerne har et incitament til at spare materialer og reducere CO2e. Det er dér, vi kan skabe værdi,” forklarer Rasmus Rune Pedersen, der kom til Value Engineering efter en karriere som lektor ved Aarhus Universitet. Han mener, at der er en grundlæggende udfordring i kulturen i branchen: ”På ingeniøruddannelsen undervises i optimerede løsninger, men i praksis er det tidsforbruget, der optimeres. Value Engineerings rolle er at vise konkret, hvornår og hvor det betaler sig at være mere omhyggelige. Når vi kan dokumentere både besparelser og sikkerhed ved alternative løsninger, bliver det lettere at vælge det bedste for projektet,” siger han.
Gratis screening som indgang
På ingeniøruddannelsen undervises i optimerede løsninger, men i praksis er det tidsforbruget, der optimeres.
Value Engineering tilbyder altid en gratis screening som første skridt. Her vurderes potentialet hurtigt, og der tilbydes en proportionel indsats. ”Efter vores granskninger realiseres typisk besparelser med en faktor 10 i forhold til vores honorar. Det er sådan, det skal være,” siger Mads Trosborg Møller.
“Bygherrerne har et incitament til at spare materialer og reducere CO2e. Det er dér, vi kan skabe værdi,” forklarer Rasmus Rune Pedersen, der kom til Value Engineering efter en karriere som lektor ved Aarhus Universitet.
Beton kernevægge
Fugearmering
HEB vindskryds
Bjælker
Designoptimering
Betonkerne udnyttes mere optimalt
6 ud af 8 HEB vindkryds fjernes
Spændretning vendes
Færre bjælker
Filigrandæk fjernes
Væsentlige ressourcebesparelser
”På ingeniøruddannelsen undervises i optimerede løsninger, men i praksis er det tidsforbruget, der optimeres. Value Engineerings rolle er at vise konkret, hvornår og hvor det betaler sig at være mere omhyggelige. Når vi kan dokumentere både besparelser og sikkerhed ved alternative løsninger, bliver det lettere at vælge det bedste for projektet,” siger han.
Gratis screening som indgang
Value Engineering tilbyder altid en gratis screening som første skridt. Her vurderes potentialet hurtigt, og der tilbydes en proportionel indsats.
”Efter vores granskninger realiseres typisk besparelser med en faktor 10 i forhold til vores honorar. Det er sådan, det skal være,” siger Mads Trosborg Møller.
Konstruktionsingeniør Rasmus Rune Pedersen Foto: Value Engineering
Value Engineering er en rådgivningsvirksomhed med 12 medarbejdere, stiftet af konstruktionsingeniør Mads Trosborg Møller. Virksomheden bistår bygherrer, entreprenører og rådgivere med at optimere bærende konstruktioner i byggeprojekter. Kernen er value engineering-metoden: Reduktion af omkostninger uden konsekvens for funktion. Resultatet er projekter, der lever op til alle gældende regler og normer – men uden unødigt ressourceforbrug.
Value Engineering er en rådgivningsvirksomhed med 12 medarbejdere, stiftet af konstruktionsingeniør Mads Trosborg Møller. Virksomheden bistår bygherrer, entreprenører og rådgivere med at optimere bærende konstruktioner i byggeprojekter. Kernen er value engineering-metoden: Reduktion af omkostninger uden konsekvens for funktion. Resultatet er projekter, der lever op til alle gældende regler og normer – men uden unødigt ressourceforbrug.
Se mere på www.valueengineering.dk
Se mere på www.valueengineering.dk
Grafik: Value Engineering
Køge er i dag midt i en transformation, som rækker langt ud over rollen som forstad til København. Byen vokser markant, erhvervs livet tiltrækker nye medarbejdere fra hele regionen, og de strategiske investeringer i infrastruktur begynder for alvor at vise deres effekt. Samtidig står store erhvervsarealer klar ved Køge Nord Station, og ifølge kommunen er potentialet kun lige er begyndt at folde sig ud.
Køge er den kommune på Sjælland, der har skabt flest nye arbejdspladser det sidste år. Med 871 nye jobs på ét år har kommunen placeret sig helt i toppen af regionens vækst.
Virksomheder etablerer sig i et tempo, der ændrer byens rolle, og jobmulighederne tiltrækker medarbejdere fra hele Sjælland og Fyn. Den markante vækst har gjort Køge til et af de vigtigste erhvervsområder uden for hovedstaden.
Igennem de seneste tre årtier har der været vedholdende politisk fokus på at udnytte Køges centrale beliggenhed. Det er således lykkedes at sikre placeringen af det nye Sjællands Universitetshospital i Køge, at bane vejen for anlægget af den nye Køge Nord station, der giver en rejsetid på bare 20 min. til København og at få udvidet Køge Bugt motorvejen på strækningen til gavn for både biltrafik og erhvervstransport – alt sammen realisering af politiske visioner, der danner grobund for den udvikling, Køge kan bryste sig af i dag.
Specifikt har Køge Kommunes nuværende erhvervspolitik fokus på at tiltrække og fastholde virksomheder inden for moderne produktion, life science, transport, energi- og klimaløsninger samt fødevareproduktion. Også de ambitioner er der skabt gode betingelser for, forklarer projektchef Kirsten Truberg fra Køge Kommune.
Hun har igennem flere år stået i front for den markante udvikling i Køge Nord, som med Køge Nord Station og den tidsmæssige nærhed til hovedstaden og en udvikling med fokus på at blande boliger og erhverv er blevet
en moderne bydel ikke langt fra den historiske bymidte i Køge By:
”Køge er et selvstændigt kraftcenter, strategisk placeret mellem flere regioner,” siger hun.
Infrastruktur i verdensklasse
ændrer spillereglerne
Køge ligger i Danmarks største motorvejskryds. Hertil kommer havnen, Skandinavisk Transport Center, S-banen, den nye bane mellem København og Ringsted – og ikke mindst Køge Nord Station, som forbinder byen direkte til hovedstaden på kun 16 minutter.
For virksomhederne gør placeringen en konkret forskel.
“Vi trækker 350 medarbejdere fra Sjælland, Sverige og Fyn. Derfor har det stor betydning for os med nærheden til Køge Nord Station og den nye afkørsel fra Køge Bugt Motorvejen, som peger direkte ind til os,” fortæller Jørn Stryger, Plant Director hos Tate & Lyle Denmark.
Det er de samme forhold, der har fået Novo Nordisk Pharmatech til at placere deres nye fabrik ved Ådalen tæt på stationen, som efter planen står klar som arbejdsplads i 2027.
“Vi lokale virksomheder er blevet inviteret til at bidrage til Køge Kommunes erhvervspolitik. For os har det været vigtigt, at der er plads til produktionsvirksomheder, fokus på klimasikring og en indsats på uddannelsesområdet. Og vi kan se, at de arbejder målrettet på de områder.” siger Ulla Grove Krogsgaard Thomsen, CEO, Novo Nordisk Pharmatech.
Det er ikke kun infrastrukturen, som Ulla Grove ser som en styrke ved placeringen i Køge. For Novo Nordisk Pharmatech har det også været afgørende at være en del af en kommune, der prioriterer erhvervslivet.
Og netop denne bevægelse – medarbejdere der rejser ind mod Køge – illustrerer, hvordan byen er ved at skifte rolle i regionen. Mange pendler ikke længere kun mod København; de følger jobmulighederne i begge retninger.
Store erhvervsarealer står klar: Plads til næste vækstbølge Selvom udviklingen går stærkt, er der fortsat masser af potentiale – særligt omkring Køge Nord Station, hvor store erhvervsarealer nu er modnet og klar til at blive taget i brug af nye virksomheder.
Arealerne kan planlægges til blandet erhvervsbebyggelse, hvor virksomheder kan kombinere produktion, forskning, udvikling, laboratorier og administration på samme lokation. Den fleksibilitet gør området relevant for en ny type virksomheder, som efterspørger bynærhed, stærk infrastruktur og adgang til kvalificeret arbejdskraft.
Samtidig arbejder kommunen målrettet på at holde fast i de brancher, der allerede er stærkt repræsenteret i Køge – herunder fødevareproduktion, life science, transport samt energiog klimaløsninger.
Fingerplanen: Køge et strategisk knudepunkt I kommunens høringssvar til revisionen af Fingerplanen argumenterer Køge Kommune for, at planlægningen bør afspejle byens reelle rolle: ikke som en passiv forstad, men som et regionalt knudepunkt.
“Vi ligger i en unik position mellem hovedstadsområdet og Region Sjælland – og når Femern-forbindelsen åbner, bliver vi forbundet direkte til arbejdskraftoplandet i Hamborgregionen. Den udvikling skal planlægningen tage højde for,” siger Kirsten Truberg.
En mere polycentrisk hovedstadsregion – hvor flere byer har stærke centre – kan både aflaste trængslen i det indre København og udnytte de store investeringer i infrastruktur bedre. At Køge allerede har to knudepunktstationer og ligger midt på en af landets vigtigste transportkorridorer, gør kun argumentet stærkere.
Arbejdsstyrke, uddannelse og lokale alliancer Udviklingen er også drevet af stærke samarbejder mellem kommunen og de lokale virksomheder. I regi af erhvervsnetværket Connect Køge er der etableret en uddannelsesalliance,
hvor virksomheder og uddannelsesinstitutioner arbejder sammen om at sikre fremtidens arbejdskraft i kommunen.
Det gælder både efteruddannelse, opkvalificering, praktikmuligheder og initiativer, hvor unge i 8. og 9. klasse inviteres ind i virksomhederne for at få indblik i moderne produktion, teknik og nye erhvervsjob.
Tate & Lyle Denmark er blandt de virksomheder, der aktivt bidrager til alliancen.
“Gennem uddannelsesalliancen har vi skabt et partnerskab, hvor vi sender uddannelserne ud til virksomhederne. Et andet step er at invitere 7. og 8. klasser ind til rundvisning hos virksomhederne og derigennem give produktionsbranchen et bedre ry for at inspirere de unge til at uddanne sig hos os.” siger Jørn Stryger, Tate & Lyle Denmark.
Derigennem arbejder virksomheden for at skabe et stærkere lokalt rekrutteringsgrundlag og et mere sammenhængende rekrutteringsøkosystem – i tæt samspil med uddannelsesinstitutionerne og kommunen.
En by i transformation – og med plads til mere Køge oplever i dag en stærk erhvervsudvikling, nye investeringer og en voksende betydning i regionen. Samtidig er byen i en transformation, hvor nye områder, moderne erhverv og historiske kvaliteter skal gå hånd i hånd.
“Køge er i en transformation som by. Vi bygger nyt, men vi bevarer Køges historiske fundament. Det skaber en attraktiv by for både virksomheder og medarbejdere – og giver Køge en styrke, vi kan bygge videre på,” siger Kirsten Truberg.
Der er fortsat plads til flere virksomheder, flere arbejdspladser og flere udviklingsmuligheder –ikke mindst i området omkring Køge Nord og langs den kommende Femern-korridor.
“Køge er et sted, hvor man både kan bo, arbejde, investere og være en del af en by i udvikling,” siger hun.
Byudviklingen står over for massive krav: klimamål, cirkulære principper, dokumentation og økonomisk ansvarlighed. Alligevel opstår mange af udfordringerne længe før første spadestik. Hos Scan Convert arbejder man med én klar mission: at skabe bedre beslutninger og mere robuste projekter ved at styrke de tidlige faser med data, dialog og intelligente, certificerede løsninger.
Når bygherrer, rådgivere og entreprenører planlægger nye bygge- og anlægsprojekter, er ambitionerne høje: projekterne skal være bæredygtige, økonomisk ansvarlige og fremtidssikrede. Men ofte viser det sig, at de største udfordringer ikke handler om materialer eller metode, men om manglende viden i de tidlige faser.
Det fortæller indehaver af Scan Convert, Jes Bo Rennebod, som i mere end 20 år har rådgivet kommuner og leveret større infrastrukturelle projekter i hele landet.
"Alt for mange projekter får problemer, fordi de reelle forudsætninger først bliver tydelige, når man er langt inde i processen. Det betyder ofte ekstraomkostninger, forsinkelser eller løsninger, der ender med at være større eller dyrere end nødvendigt,” siger han.
Fundamentet for et bæredygtigt projekt starter før der bygges. Scan Convert arbejder målrettet med forudsætningsrapporter; en dybdegående analyse af alle eksisterende forhold såsom jordbund, materialegrundlag, tidligere undersøgelser og mulige mangler. Målet er at skabe gennemsigtighed og et oplyst beslutningsgrundlag, før projekterne låses fast.
Rapporterne fungerer som et strategisk værktøj for bygherrer, der ønsker at bygge smartere og mere ressourceeffektivt.
"Når man tidligt kender de rette forudsætninger, kan man både undgå fejl, reducere materialespild og træffe mere bæredygtige beslutninger. Planlægning handler i høj grad om at bruge ressourcerne rigtigt, ikke nødvendigvis om at bruge flere,” forklarer Jes Bo Rennebod.
Et konkret eksempel er et kommunalt boligprojekt, hvor Scan Convert blev bedt om at beregne fundamenter til en støjskærm. Efter gennemgangen viste det sig, at behovet slet ikke var til stede. Støjskærmen blev droppet, beboerne kunne flytte ind tidligere, og kommunen sparede betydelige midler.
Den type resultater er ikke undtagelsen, men ofte et udtryk for, at smartere beslutninger starter med bedre data.
Projektering som værn mod overforbrug I en byggebranche, hvor dokumentation fylder stadig mere – fra CE-krav til CO2-regnskaber – bliver præcis projektering et centralt element i at minimere risici og unødigt ressourceforbrug.
Hos Scan Convert arbejder man derfor med detaljeret, beregningsbaseret projektering, der sikrer, at hver konstruktion dimensioneres præcist efter behov. Det reducerer både risikoen for overdimensionering og for de forsinkelser, der følger af uforudsete problemer.
"Præcis projektering er et af de mest effektive redskaber mod overforbrug. Det giver både bedre økonomi og bedre klimaaftryk, fordi man undgår at bruge materialer, der aldrig skulle have været i projektet," siger Jes Bo Rennebod.
Certificerede løsninger der kan implementeres med det samme
Scan Convert arbejder ikke kun med foranalyse og projektering, men også med en række specialiserede og certificerede løsninger, der passer direkte ind i tidens fokus på cirkularitet, robusthed og klimatilpasning.
Fundering uden beton
SCANCHOR™ er en patenteret stålbaseret forankringsløsning til bl.a. støjskærme og skilteportaler. I stedet for udgravning og betonstøbning nedvibreres ankeret direkte i jorden og kan fjernes igen, hvis konstruktionen ikke længere skal stå.
Det reducerer behovet for tung logistik og muliggør fleksible, reversible projekter; en væsentlig fordel i en tid med fokus på cirkulære løsninger.
Klimatilpasning uden nye anlæg Vi oplever hyppigere ekstremregn, men mange eksisterende brønde kan ikke følge med. FlowSafe er en patenteret flydeventil, der forhindrer oversvømmelser uden behov for nye
installationer eller dyre anlægsprojekter. En enkel løsning, der hurtigt kan implementeres og giver stor effekt.
Certificerede skilteportaler fra start til slut Portaler til veje kræver præcision og dokumentation for at give trafiksikkerhed. Scan Convert leverer komplette, certificerede portaler med både beregninger og fundament. Det minimerer risiko for farlige episoder i trafikken og sikrer en gnidningsfri godkendelsesproces.
Effektiv støjdæmpning
Scan Converts støjskærme er udviklet til at levere dokumenteret støjreduktion langs motorveje og trafikerede områder. Løsningen er både holdbar og vedligeholdelsesfri - og nem at kombinere med SCANCHOR™.
Sikkerhedsløsninger til broer og letbaner Safe2Fall-systemet er et fleksibelt sikkerhedsnet, der kan tilpasses komplekse konstruktioner uden at kompromittere arkitektur eller sikkerhed. Løsningen er anvendt ved bro- og letbaneprojekter.
Fælles læring og fælles ansvar
For Scan Convert handler fremtiden om samarbejde og gennemsigtighed. Det kræver mod hos både bygherre, rådgiver og entreprenør at tage de svære dialoger tidligt, men gevinsten er projekter, der holder både budget, tidsplan og bæredygtighedsmål.
"Hvis vi skal realisere fremtidens byudvikling, kræver det, at vi bliver bedre til at dele viden og udfordre hinandens antagelser. Bæredygtige projekter bliver skabt gennem fælles ansvar, og gennem løsninger, der faktisk kan implementeres," siger Jes Bo Rennebod.
OM SCAN CONVERT
Scan Convert er en dansk ingeniør- og produktionsvirksomhed specialiseret i forudsætningsrapporter, projektering og certificerede stålkonstruktioner. Vi hjælper kommuner, rådgivere og entreprenører med at skabe veldokumenterede, robuste og ressourceeffektive løsninger, helt fra de tidligste projektfaser til den færdige konstruktion.
Med eget certificeret stålværksted designer, producerer og CE-mærker vi konstruktioner, der er tilpasset hvert enkelt projekt.
