Revista Especializada Construmedia Edic 95 by Construmedia Revistas

EDITORIAL

Las crisis inmobiliarias suelen narrarse como episodios aislados, sorpresas que aparecen de golpe y desestabilizan economías, ciudades y vidas. Sin embargo, cuando se observan desde una perspectiva amplia, revelan un patrón constante: son ciclos globales que se repiten con causas reconocibles, efectos previsibles y respuestas que han funcionado, o fracasado, en distintos momentos de la historia.

En esta edición especial exploraremos cómo estos ciclos han marcado profundamente el desarrollo urbano y económico del último medio siglo. Desde el colapso de las hipotecas subprime en Estados Unidos hasta las ciudades fantasmas de España, la crisis del gigante Evergrande en China y la súbita paralización del lujo en Dubái, cada caso aporta una pieza del rompecabezas global.

República Dominicana no es ajena a esta conversación. Nuestro mercado inmobiliario ha crecido con dinamismo, ha desarrollado instrumentos modernos como el fideicomiso y ha aprendido de experiencias externas para evitar errores estructurales, pero también enfrenta tensiones propias de un país en expansión: aumento de costos, presión sobre la vivienda, dependencia del crédito y un ecosistema de desarrolladores cada vez más diverso. Observar el espejo internacional con rigor y datos confiables es una herramienta indispensable para identificar oportunidades y reconocer señales tempranas de riesgo.

El impacto humano ocupa un lugar central en este análisis. Una crisis inmobiliaria no es solo un gráfico descendente: es un proyecto paralizado, una familia esperando la entrega de su vivienda, una empresa que colapsa y deja cientos de empleos en el aire, un alquiler que sube y reconfigura zonas completas. También planteamos las respuestas regulatorias que distintos países han implementado: controles de precios que funcionaron, o no, marcos legales que protegieron a compradores y constructores, y políticas que ayudaron a estabilizar mercados tensos. Estos ejemplos comparativos aportan claridad sobre qué mecanismos son más eficaces en escenarios de incertidumbre.

Finalmente, miramos hacia el futuro. El mercado inmobiliario del 2025 al 2035 estará marcado por nuevas formas de habitar, cambios demográficos profundos, tecnologías disruptivas, presiones ambientales y expectativas distintas por parte de las

generaciones jóvenes. Co-living, vivienda flexible, modelos de suscripción, inteligencia predictiva, regulaciones de resiliencia: todo esto redefine qué significa construir en un mundo que cambia aceleradamente.

Entender cómo funcionan los ciclos inmobiliarios, cuáles son sus detonantes y qué estrategias han demostrado ser efectivas permite tomar decisiones informadas, equilibradas y responsables. Esta edición de Construmedia aspira a ser una herramienta, un mapa y una guía para quienes construyen, diseñan, planifican, financian o habitan nuestras ciudades. Porque comprender el pasado no solo ayuda a evitar errores: permite construir un futuro más estable, sostenible y humano.

Equipo Editorial: Sadery Abreu CEO Construmedia

Dirección ejecutiva y editorial: Sadery Abreu

Editor: Leandro Sánchez

Portada: Luis Fernández

Diagramación: Jonathan Flores y Jairon Ortega

Ventas: Equipo de Ventas Construmedia

Construmedia es una publicación de Medios Masivos SAR, SRL, una compañía constituída bajo las leyes de República Dominicana.

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contenido

Cuando las cuidades se detienen. Entender las crisis inmobiliarias para construir mejor.

Momentos claves que marcaron la historia de los mercados inmobiliarios internacionales.

Momentos claves que marcaron la historia del mercado inmobiliario de Rep. Dom.

De la especulación al colapso. Señales de alerta y efectos económicos.

Japón (1980-1990). El estallido que marcó "una decada perdida".

Estados Unidos (2008). Hipotecas suprime, Lehman Brothers y el efecto dominó.

España (2008-2014). Boom inmobiliario, cuidades fantasmas y consecuencias sociales.

Dubai (2009). Cuando la construcción de lujo se detuvo y el mercado tuvo que reinvertarse.

Canadá (2015-2024). Un país que esquivo la crisis, pero vive bajo presión constante.

China (2019-2025). Evergrande, Country Garden y el riesgo sistémico más grande del siglo XXI.

Rep. Dom. frente a la tormenta. Análisis del mercado inmobiliario dominicano a la luz de las crisis globales.

Cuando la obra se detiene, la vida también. Proyectos paralizados y las consecuencias para compradores y comunidades.

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ENTREVISTA A ANNERYS MELÉNDEZ Presidenta de ACOPROVI.

Desafíos y oportunidades del sector vivienda.

Leyes, regulaciones y respuestas. Cómo el mundo ha reaccionado a las crisis inmobiliarias, y lo que República Dominicana puede aprender de ellas.

Quiebra de desarrolladores. Empresas que colapsaron y su efecto en la economía local.

ENTREVISTA A ELISEO CRISTOPHER

Presidente de COPYMECON.

El pulso del sector mipymes.

Futuro y visión del sector construcción. Tendencias 2025–2035: Qué esperar del sector inmobiliario en la próxima década.

Alquiler disparado. Cuando comprar se vuelve imposible, el alquiler explota.

ENTREVISTA A ALBERTO BOGAERT

Presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana (AEI).

Lecturas actuales del mercado inmobiliario en Rep. Dom.

Fideicomiso y banca. Cómo la regulación y los instrumentos financieros previenen riesgos en RD.

ENTREVISTA A RAÚL HERNÁNDEZ

Economista, PhD. Fundador y managing partner de CIEF Consulting y del Instituto de Finanzas de Santo Domingo. 116

El sector inmobiliario como termómetro de la economía dominicana.

122

Lecciones del mundo aplicadas a RD. Qué puede aprender República Dominicana de las burbujas internacionales.

CUANDO LAS CIUDADES SE DETIENEN

ENTENDER LAS CRISIS INMOBILIARIAS

PARA CONSTRUIR MEJOR

Sin importar que sea una gran metrópolis o una ciudad pequeña, los ciclos del mercado inmobiliario han demostrado, una y otra vez, que ningún territorio está completamente a salvo de las turbulencias económicas. Se estima que más del 60% de la riqueza de los hogares en los países desarrollados está vinculada al sector inmobiliario, un dato que explica por qué las crisis inmobiliarias repercuten de manera tan profunda en la vida cotidiana de millones de personas.

En 2008, cuando los mercados financieros globales se desplomaron, la atención del mundo se centró en las hipotecas subprime de Estados Unidos. Miles de grúas quedaron inmóviles, proyectos de vivienda fueron paralizados y ciudades enteras enfrentaron el efecto dominó de la falta de liquidez. Sin embargo, la historia de las burbujas inmobiliarias no comenzó ni terminó allí; ha sido un patrón recurrente que se ha repetido en distintos momentos y regiones, desde Japón tras el boom de los años 80 hasta la crisis del sector lujo en Dubái en 2009.

El análisis de estas crisis permite identificar varios elementos comunes que trascienden fronteras y culturas económicas. Uno de los más evidentes es la sobreoferta: cuando la construcción avanza más rápido que la demanda real de vivienda, los precios suben artificialmente hasta volverse insostenibles. La deuda excesiva, tanto de los hogares como de los desarrolladores, es otro factor clave: la especulación financiera amplifica las ganancias en periodos de bonanza, pero multiplica las pérdidas cuando el mercado se corrige. A esto se suma la pérdida de confianza, que puede desencadenar ventas masivas y una caída abrupta de los valores de propiedad.

Estos fenómenos no son solo cifras en informes económicos; tienen un impacto tangible en la vida de las personas. Familias que habían invertido sus ahorros en un apartamento pueden ver paralizada la entrega de su vivienda, mientras que empleados del sector construcción enfrentan incertidumbre laboral.

Cómo

las burbujas inmobiliarias han sacudido economías y vidas a nivel mundial.

El alquiler se dispara, la inversión extranjera se retrae y la movilidad urbana se ve afectada. Comprender estas dinámicas es esencial para quienes participan en el sector, desde desarrolladores hasta compradores, pero también para los ciudadanos que observan cómo los ciclos de auge y caída moldean las ciudades que habitan.

Panorama actual

Las crisis inmobiliarias recientes han mostrado, además, que la resiliencia de un país frente a estos fenómenos depende tanto de la regulación como de la planificación urbana y financiera. Países que han logrado mantener cierta estabilidad aplican mecanismos de control de precios, fideicomisos de garantía y supervisión rigurosa del crédito. La planificación cuidadosa de los proyectos de vivienda y la diversificación de la oferta son también factores que permiten amortiguar los impactos y proteger a los sectores más vulnerables.

En la actualidad, el mundo enfrenta nuevos retos que podrían desencadenar futuras crisis si no se manejan con prudencia. Cambios demográficos, migración hacia áreas urbanas, innovación tecnológica en la construcción y fluctuaciones económicas globales son variables que los actores del mercado deben monitorear constantemente. Los informes recientes de organismos internacionales, como el FMI y el Banco Mundial, indican que, aunque las señales de alerta existen, la información y la acción preventiva son las herramientas más efectivas para mitigar riesgos.

autoridades a adoptar estrategias más sólidas. El conocimiento de los ciclos históricos de otros países ofrece lecciones valiosas: planificar con base en datos, no en expectativas especulativas, y fortalecer la regulación para proteger tanto a los consumidores como al sector productivo.

La historia demuestra que las ciudades que se preparan y adaptan a los cambios económicos logran no solo sobrevivir, sino prosperar y ofrecer mejores condiciones de vida a sus habitantes.

El caso de República Dominicana, aunque con características propias, refleja muchas de estas dinámicas internacionales. La creciente demanda de vivienda, combinada con un incremento de los precios en ciertas zonas urbanas, obliga a compradores, desarrolladores y

En conclusión, las crisis inmobiliarias, aunque inevitables en su recurrencia, pueden abordarse con inteligencia y planificación. De ahí que seamos capaces de, concienzudamente, reflexionar, analizar y aprender de los patrones globales, mientras se observa con atención cómo cada país y cada ciudad enfrentan sus propios retos. Solo a través de esta comprensión profunda será posible construir ciudades más resilientes, mercados más estables y comunidades más seguras para las generaciones presentes y futuras.

MOMENTOS

CLAVES QUE MARCARON LA HISTORIA DE LOS MERCADOS

INMOBILIARIOS INTERNACIONALES

Gran depresión (EE. UU y Eu ropa)

1929

Colapso bursátil que desploma el valor de las propiedades.

Marca el inicio de políticas públicas de vivienda social.

La Federal Housing Administration crea el crédito hipotecario moderno y extiende los plazos de pago.

1934

Nace la FHA (EE. UU.)

Crisis inmobiliaria china 2023 - 2025

Gigantes como Evergrande caen. Riesgo sistémico con repercusión global.

Re c onstrucción postguerr a 1945- 1955

Europa y Japón impulsan programas masivos de vivienda; la arquitectura moderna se vuelve política de Estado.

El auto y el crédito hipotecario crean la expansión suburbana. Este modelo inﬂuye décadas después en América Latina.

1950

Suburbanización estadounidense

P andemia y teletrabajo 2020

Las hipotecas se encarecen y los mercados se enfrían en EE. UU., Europa y América Latina.

2021 - 2023

Inﬂación y tasas altas

La vivienda se redeﬁne: espacios amplios, suburbanos y multifuncionales ganan valor

Crisis del petró leo 1973 y 1979

Los precios de materiales y las tasas de interés se disparan. Se desacelera la construcción global.

El valor del suelo y los activos se multiplica por cinco. Su colapso deja secuelas ﬁnancieras duraderas.

1985 - 1991

Burbuja japonesa

Una mirada a los hechos que transformaron la vivienda, el crédito y las ciudades en el último siglo.

Caída del Muro de Berlín 1989

Reintegra y revaloriza el suelo urbano en Europa del Este. Comienza una ola de rehabilitación urbana.

Créditos de alto riesgo alimentan una burbuja inmobiliaria global.

2001 - 2007

Au ge del crédito subprime (EE. UU.)

Revalorización de la vida en ciudad: rehabilitación de barrios tradicionales y auge de la vivienda vertical.

2015 - 2019

Revo lución Proptech

2010- 2015

Surgen las plataformas digitales de compraventa, alquiler y ﬁnanciamiento colectivo de propiedades.

Re greso a los centros urbanos

Explota la burbuja. Millones de familias pierden sus hogares. Cambia la regulación hipotecaria global.

2008

Crisis ﬁnanciera mundial

MOMENTOS CLAVES QUE MARCARON LA HISTORIA DEL MERCADO INMOBILIARIO

DE RED. DOM.

Urbanización moderna de San to Domingo 1950 1960 Bajo la era de Trujillo surgen las primeras grandes avenidas, proyectos habitacionales y el desarrollo de Naco, Piantini y Miramar

E stabilidad y crédito sostenido

2008 2012

1970

Inﬂación y ajuste estructural 1980

El costo de materiales y la devaluación del peso afectan la construcción. Nacen cooperativas de ahorro y préstamo

El Estado impulsa programas de vivienda económica a través del Banco Nacional de la Vivienda.

Expansión del crédito hipotecario públic o

Pese a la crisis global, el país mantiene crecimiento en construcción gracias a demanda interna y programas de vivienda.

2003

Au ge de los desarrollos privados 1990

Surge el modelo de torres residenciales y plazas comerciales. Se fortalece el rol del sector privado en el desarrollo urbano.

Impacta el crédito hipotecario, pero también motiva reformas regulatorias y mayor supervisión del sistema ﬁnanciero.

Crisis bancaria dominicana

Ley 189-11 sobre Fideicomiso y Desarrollo Inmobiliario 2014 Revoluciona el modelo de ﬁnanciamiento y viabiliza grandes proyectos de uso mixto.

2020

Tr ansformación y diversiﬁcación 2022 2025 Expansión hacia polos como Punta Cana, Santiago y La Vega; auge del desarrollo sostenible y de inversión extranjera en vivienda turística.

El sector construcción lidera la recuperación económica con proyectos residenciales y turísticos

Resiliencia post-COVID -1 9

EL ABC DEL MERCADO INMOBILIARIO

Apalancamiento financiero

Uso de deuda para financiar inversiones, con la expectativa de que los retornos superen el costo del préstamo.

Asequibilidad de la vivienda

Relación entre el costo de adquirir o alquilar una vivienda y los ingresos de los hogares.

Burbuja inmobiliaria

Aumento acelerado e insostenible del precio de los inmuebles, impulsado por especulación, demanda artificial o exceso de crédito, seguido de una caída abrupta.

Bancos de inversión

Instituciones financieras que facilitan inversiones, emisión de valores y operaciones de mercado, con participación habitual en financiamiento inmobiliario.

Cartera hipotecaria

Conjunto de préstamos hipotecarios otorgados por una entidad financiera.

Ciclo inmobiliario

Etapas recurrentes del mercado de bienes raíces: expansión, auge, contracción y recuperación.

Colateral

Bien ofrecido como garantía de un préstamo; en hipotecas, suele ser la propiedad financiada.

Conceptos y términos clave, explicados de manera simple, para entender la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias en el sector construcción.

Demanda inmobiliaria

Cantidad de viviendas o propiedades que los compradores están interesados y pueden adquirir en un período específico.

Deuda corporativa

Suma total de obligaciones financieras que una empresa debe pagar a sus acreedores.

Ejecución hipotecaria

Proceso legal mediante el cual una institución financiera toma posesión de una propiedad tras incumplimiento de pagos.

Especulación inmobiliaria

Compra de propiedades con el propósito de obtener ganancias rápidas por valorización futura, más que por uso o inversión estable.

Fideicomiso inmobiliario

Mecanismo legal donde un fiduciario administra bienes o proyectos inmobiliarios para proteger los intereses de los inversionistas o compradores.

Financiamiento estructurado

Esquema de financiamiento diseñado con múltiples capas de deuda o instrumentos financieros para mitigar riesgos.

Hipoteca subprime

Tipo de préstamo hipotecario otorgado a prestatarios con historial crediticio débil o alto riesgo de impago.

Índice de precios de la vivienda (IPV)

Indicador que mide la variación promedio del precio de venta de inmuebles residenciales.

Inversión extranjera directa (IED)

Capital proveniente de inversionistas internacionales para adquirir, desarrollar o financiar proyectos inmobiliarios.

Oferta inmobiliaria

Cantidad de viviendas disponibles para venta o alquiler en un mercado durante un período determinado.

Riesgo sistémico

Riesgo de que el colapso de una institución o mercado genere efectos negativos en toda la economía.

Revalorización inmobiliaria

Incremento del valor de mercado de una propiedad a lo largo del tiempo.

Sobreendeudamiento

Situación en la que individuos o empresas acumulan deudas excesivas en relación con su capacidad real de pago.

Subsidio habitacional

Ayuda económica estatal destinada a apoyar a ciudadanos en la compra o alquiler de vivienda.

Valor catastral

Valor asignado a una propiedad por entidades fiscales para fines de tributación.

Volatilidad del mercado

Variaciones bruscas y frecuentes de los precios de bienes inmuebles o instrumentos financieros asociados.

DE LA ESPECULACIÓN AL COLAPSO

SEÑALES DE ALERTA Y EFECTOS ECONÓMICOS

Al principio, todo se siente como progreso. Las grúas dominan el horizonte, los apartamentos se venden antes de construirse, los bancos compiten por colocar hipotecas y las conversaciones de sobremesa giran en torno a “una oportunidad que no se puede dejar pasar”. En la ciudad se respira un optimismo casi contagioso: el ladrillo parece garantía de fortuna y la vivienda, un pasaporte seguro hacia la riqueza. Pero, a veces, esa euforia no es crecimiento real, sino el preludio de una burbuja. Y cuando se infla demasiado, termina por reventar.

A lo largo de la historia, los mercados inmobiliarios han protagonizado algunos de los ciclos especulativos más explosivos y costosos para las economías. Cada estallido deja una huella profunda en familias, empresas e instituciones financieras. Entender cómo nace, crece y colapsa este fenómeno es clave para detectarlo antes de que sea tarde.

¿Qué es realmente una burbuja inmobiliaria?

En términos simples, una burbuja inmobiliaria es un ciclo en el cual los precios de los bienes raíces se elevan de forma rápida y desproporcionada, impulsados no por el valor real de los inmuebles ni por la demanda sostenible, sino por expectativas especulativas. En otras palabras: los precios se desconectan de la economía que los sostiene.

Cómo se forma una burbuja inmobiliaria, cuáles son sus detonantes y qué consecuencias deja cuando estalla.

A diferencia de un boom saludable, basado en crecimiento económico, aumento del empleo, mejoras en infraestructura o expansión de la clase media, una burbuja es una ilusión colectiva. El mercado deja de preguntarse “¿cuánto vale esta propiedad?” y empieza a asumir “mañana valdrá más”. Esa expectativa se retroalimenta hasta crear una distorsión peligrosa.

Para entenderla mejor, pensemos en la burbuja como una historia que siempre sigue las mismas etapas, aunque cambien los países o las épocas:

1. Euforia inicial: los precios suben por razones legítimas: crecimiento económico, crédito accesible, urbanización 2. Sobreconfianza y apalancamiento: los compradores, convencidos de que los precios nunca caerán, se endeudan más de lo razonable.

Desconexión del valor real: los precios se disparan muy por encima de los salarios, del costo de construcción y de la capacidad real de pago de los hogares. Corrección y pánico: factores internos o externos detienen el ascenso; los compradores desaparecen, las ventas se

Colapso y ajuste: los precios caen de golpe; empresas, bancos y familias quedan atrapados con deudas mayores que el valor de sus propiedades. El resultado suele ser doloroso, tanto a nivel económico como

5 fuerzas que alimentan una burbuja.

Las burbujas inmobiliarias no nacen por accidente. Son el producto de la convergencia de varios factores que se acumulan con el tiempo. Estas son las fuerzas que, una y otra vez, han demostrado encender la chispa especulativa.

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Crédito abundante y financiamiento fácil. En casi todas las burbujas, el detonante inicial es el mismo: el crédito se vuelve extremadamente accesible. Los bancos flexibilizan los requisitos, amplían plazos, financian altos porcentajes del valor del inmueble y aceptan perfiles de riesgo que, en condiciones normales, no aprobarían. Cuando el dinero se obtiene demasiado fácil, los precios suben no porque los inmuebles lo valgan, sino porque hay más gente compitiendo por comprarlos. El crédito debería ser un puente hacia la vivienda; en exceso, se convierte en gasolina para la especulación.

Expectativas irreales de revalorización.

La idea de que las viviendas “solo pueden subir” es el combustible emocional de toda burbuja. La gente compra no para vivir, sino para revender más caro. Los inversionistas acumulan propiedades esperando ganancias rápidas, y los promotores planifican proyectos basados no en necesidad, sino en “sensación de mercado”. A esto se suma el comportamiento de manada: si otros ganan dinero con bienes raíces, nadie quiere quedarse fuera.

Políticas públicas poco calibradas. Los gobiernos pueden empujar la formación de una burbuja cuando ofrecen incentivos sin análisis de largo plazo, relajan regulaciones o permiten la proliferación de proyectos sin supervisión adecuada. Subsidios, exenciones y políticas de estimulación pueden ser positivos en tiempos de necesidad, pero si no se acompañan de controles, tienden a inflar artificialmente la demanda.

Sobreoferta generada por el sector construcción.

Cuando el sector privado interpreta que la demanda es infinita, se lanza a construir. Pero el exceso de proyectos basados en expectativas, no en demanda real, crea sobreoferta. Las preventas se convierten en una carrera de captación rápida, en ocasiones sin estudios de factibilidad sólidos. El riesgo aumenta cuando los proyectos se financian con preventas o apalancamiento extremo: si la demanda se frena, el castillo se desploma.

Factores externos que distorsionan el mercado. Algunas burbujas se inflan con influencias que van más allá del país:

■ Tasas de interés muy bajas: facilitan el endeudamiento.

■ Capital extranjero especulativo: inversionistas que ven el mercado como una apuesta.

■ Exceso de liquidez global: períodos donde “hay demasiado dinero buscando dónde rendir”. Cuando estas condiciones desaparecen, las burbujas muestran su fragilidad.

Señales de alerta: cuando el mercado empieza a tensarse. Las burbujas no explotan de un día para otro. Antes, dejan rastros visibles, aunque muchos prefieran ignorarlos. Detectar estas señales a tiempo puede marcar la diferencia entre un ajuste saludable y un colapso doloroso.

Estas son las luces amarillas más comunes:

■ Los precios crecen mucho más rápido que los salarios. Si las familias no pueden pagar, la demanda real no sostiene los precios.

■ La relación precio–alquiler se vuelve irracional. Comprar deja de ser rentable incluso para inversores, pero se sigue comprando.

■ Endeudamiento acelerado de los hogares. Especialmente cuando se comprometen ingresos futuros inciertos.

■ Fiebre por comprar “antes de que suba más”. La ansiedad reemplaza el análisis.

■ Preventas especulativas. Acaparamiento de unidades para revender en planos.

■ Desalineación con la economía real.

Si el PIB, el empleo o los salarios no crecen, ¿por qué sí los precios? Una burbuja es, en esencia, un mercado que deja de obedecer a la lógica económica.

¿Qué ocurre cuando la burbuja colapsa?

Cuando la burbuja revienta, la caída no se limita a bienes raíces: arrastra a toda la economía. Sus efectos son amplios, profundos y, en ocasiones, duraderos.

Los más frecuentes son:

■ Desplome abrupto de los precios.

■ La ilusión se desvanece y el mercado entra en pánico.

■ Quiebras de empresas constructoras y relacionadas.

■ Las obras se paralizan, los inversionistas huyen, los proyectos quedan inconclusos.

■ Impacto bancario y financiero.

■ Morosidad, ejecuciones hipotecarias, pérdida de confianza en el sistema.

■ Desempleo masivo en construcción y sectores asociados.

■ Desde materiales hasta servicios profesionales.

■ Contracción del crédito y del consumo.

■ Los bancos cierran el grifo; los hogares ajustan el gasto.

■ Golpe al PIB y a la estabilidad económica.

■ El sector inmobiliario es demasiado grande para caer sin consecuencias.

■ Cicatriz social.

■ Familias pierden hogares y ahorros; la confianza se erosiona.

■ La recuperación suele ser lenta. Reconstruir confianza puede tardar más que reconstruir edificios.

¿Se pueden evitar las burbujas?

No siempre. Pero sí se pueden anticipar, controlar y amortiguar. La prevención exige responsabilidad compartida:

■ Estados que regulen con visión de largo plazo, no con fines electorales.

■ Bancos que administren el crédito con prudencia, sin repetir errores de exceso.

■ Constructoras y desarrolladores comprometidos con la demanda real, no con la especulación.

■ Mercados con datos transparentes, porque sin información, la burbuja crece en silencio.

También requiere un cambio cultural: entender la vivienda primero como un derecho y una necesidad, y no únicamente como un vehículo de inversión rápida.

Las burbujas inmobiliarias no surgen de la escasez, sino de la ilusión. La ilusión del crecimiento perpetuo, del “a mí no me pasará”, del beneficio sin riesgo. Pero la historia muestra que cuando el ladrillo se convierte en apuesta y no en hogar, la economía paga un precio alto.

Identificarlas es el primer paso para que la historia no se repita. Porque, al final, la estabilidad del mercado inmobiliario no se construye sobre promesas, sino sobre fundamentos sólidos.

JAPÓN (1980–1990)

El estallido que marcó una “década perdida”.

La burbuja inmobiliaria japonesa es uno de los episodios más paradigmáticos de la historia económica moderna. Aunque ocurrió décadas atrás, sigue siendo un caso indispensable para entender la dinámica de los mercados cuando los precios se desconectan por completo de los fundamentos reales. Su historia es la de un auge extremo seguido de un estancamiento prolongado que transformó para siempre la economía del Japón.

El contexto previo: crecimiento sin límites

Durante los años 80, Japón vivía un momento de euforia económica. Tras décadas de expansión industrial, el país se había convertido en una potencia tecnológica y comercial. El crecimiento sostenido, las exportaciones y la riqueza acumulada alimentaron un ambiente de optimismo generalizado. Los bancos otorgaban crédito con facilidad, y el gobierno mantenía políticas monetarias expansivas para estimular aún más el crecimiento.

En este clima, la inversión en bienes raíces se disparó. El suelo urbano, particularmente en Tokio, Osaka y Nagoya, se convirtió en un activo especulativo. Las empresas, los bancos y las familias compraban terrenos no para construir, sino para venderlos más caros meses después. La idea de que “la tierra en Japón nunca baja de precio” se convirtió en una creencia nacional.

Durante el pico de la burbuja, el valor de los terrenos llegó a cifras absurdas. Se decía que el suelo del Palacio Imperial de Tokio valía más que todo el estado de California, por ejemplo. En zonas comerciales, el metro cuadrado alcanzaba precios completamente desproporcionados respecto al ingreso real o la utilidad económica del suelo. Las empresas adquirían terrenos para inflar sus balances, utilizándolos como garantía para obtener más préstamos, que a su vez usaban para comprar más propiedades. Era un ciclo de retroalimentación que dependía exclusivamente de la expectativa de revalorización continua.

El estallido: cuando la expectativa deja de sostener el precio

A inicios de los 90, el Banco de Japón decidió frenar el sobrecalentamiento mediante una subida de tasas. Con crédito más caro, la demanda especulativa se detuvo. Los precios comenzaron a caer, primero lentamente y luego en picada.

Los efectos fueron devastadores:

■ Las propiedades perdieron entre 60% y 80% de su valor.

■ Empresas que habían usado el suelo como garantía quedaron insolventes.

■ Los bancos acumularon enormes cantidades de deuda incobrable.

■ Se generó una contracción económica profunda y prolongada.

Este período se conoce hoy como la “década perdida”, aunque sus efectos se extendieron por más de 15 años.

Impacto estructural en la economía japonesa

La caída de los precios inmobiliarios destruyó una parte significativa de la riqueza del país. Las empresas dejaron de invertir. Los bancos, debilitados, redujeron el crédito.

La demanda interna se contrajo. Japón cayó en un ciclo de deflación y bajo crecimiento que redefinió sus políticas económicas.

El aprendizaje fue contundente: un mercado inmobiliario puede tardar décadas en recuperarse si la corrección de precios es demasiado abrupta o si la burbuja es demasiado profunda.

Lecciones para mercados contemporáneos

■ El exceso de confianza es el origen de todas las burbujas.

■ La apreciación del suelo no puede ser el motor de crecimiento económico.

■ Las políticas monetarias laxas deben equilibrarse con prudencia regulatoria.

■ Las correcciones pueden durar décadas, no años.

■ Japón sigue siendo uno de los recordatorios más estudiados de por qué los mercados inmobiliarios deben basarse en realidades económicas, no en expectativas infladas.

ESTADOS UNIDOS (2008)

En la historia reciente del mercado inmobiliario global, ningún episodio ha sido tan estudiado, tan citado y tan determinante como la crisis de 2008 en Estados Unidos. El colapso de las hipotecas subprime y la posterior caída de Lehman Brothers no solo derrumbaron al sector de la vivienda. Sacudieron los cimientos del sistema financiero mundial y revelaron debilidades profundas en la forma en que se consumía, regulaba y financiaba la construcción. Esa crisis cambió políticas, transformó mercados y creó un nuevo lenguaje económico que todavía define decisiones en el sector construcción.

Este caso no solo sirve para entender un episodio puntual, sino para comprender cómo una burbuja inmobiliaria puede convertirse en una crisis económica total cuando el crédito se combina con expectativas irreales y mecanismos financieros poco transparentes.

Los años previos: una economía convencida de que la vivienda nunca cae

Entre 2000 y 2006, los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron a un ritmo acelerado. El índice Case–Shiller, que mide el valor de las viviendas en varias ciudades del país, registró incrementos históricos. En lugares como Nevada, Florida o California, el precio de una casa podía duplicarse en cuestión de cinco años. La narrativa dominante decía que la vivienda era la inversión más segura posible. Ningún banco, comprador, corredor

Hipotecas subprime, Lehman Brothers y el efecto dominó global.

La economía del país vivía un ambiente de optimismo. Las tasas de interés eran bajas, el empleo crecía y los bancos buscaban nuevas formas de colocar créditos. Fue en este contexto donde surgieron las hipotecas subprime, un tipo de préstamo diseñado para personas con bajos ingresos, historiales crediticios débiles o poca capacidad de pago. Lo que antes era considerado un segmento de riesgo se transformó en un motor de ventas.

El sistema financiero comenzó a monetizar este riesgo mediante instrumentos cada vez más complejos. Las hipotecas se empaquetaban, se dividían en tramos y se vendían como títulos de inversión que prometían altos rendimientos. Los compradores de esos títulos confiaban en las calificaciones otorgadas por agencias evaluadoras que, lejos de reflejar la vulnerabilidad real, otorgaban notas elevadas. Se creó una red donde todos ganaban mientras los precios subieran.

Cómo funcionaba el engranaje que infló la burbuja El crédito barato permitió que millones de personas accedieran a viviendas que no podían costear a largo plazo. A esto se sumaron prácticas dudosas: hipotecas sin verificación de ingresos, documentos incompletos, tasas que subían drásticamente luego de un período inicial y corredores presionados para cerrar el mayor número

Los bancos no temían perder ese dinero, porque vendían esas hipotecas rápidamente a inversionistas que, a su vez, las convertían en activos financieros. Era un círculo donde el riesgo real se escondía debajo de un volumen gigantesco de instrumentos que parecían sólidos. Mientras tanto, los desarrolladores construían más y más. La demanda parecía infinita. El acceso a crédito seguía expandiéndose y el precio de las viviendas continuaba escalando. Se levantaban proyectos en zonas suburbanas donde antes no había infraestructura ni capacidad de crecimiento real. Los compradores no adquirían solo para vivir; muchos compraban para revender, convencidos de que todo seguiría subiendo.

2006–2007: el freno que desencadenó el derrumbe

El aumento de las tasas de interés marcó el inicio del fin. Las hipotecas ajustables, muy comunes en el mercado subprime, comenzaron a subir de precio. Familias que ya estaban al límite vieron cómo sus cuotas mensuales se duplicaban. El resultado fue una ola de impagos.

Una vez que los bancos empezaron a ejecutar hipotecas, el mercado se llenó de viviendas embargadas. La oferta superó a la demanda y los precios empezaron a caer. Lo que parecía un ajuste controlado se transformó en una caída abrupta que dejó a millones de propietarios con hipotecas más altas que el valor real de sus casas.

En este punto el sistema financiero comenzó a sentir el golpe. Los títulos respaldados por hipotecas que antes parecían seguros perdieron valor de forma dramática. Empresas y bancos que dependían de ellos se vieron atrapados. La desconfianza se expandió a toda la economía.

Lehman Brothers: el símbolo de un sistema que colapsaba En septiembre de 2008, la quiebra de Lehman Brothers envió una señal clara al mundo. Uno de los bancos de inversión más grandes y antiguos de Estados Unidos no pudo sostener las pérdidas. Su caída paralizó los mercados financieros globales. El crédito se secó. Las empresas dejaron de invertir. Los consumidores frenaron sus compras. El país entró en recesión profunda.

El sector construcción fue el primero en resentirlo. Miles de proyectos quedaron suspendidos. Constructoras medianas y pequeñas se declararon en bancarrota. El desempleo en el sector alcanzó niveles históricos. Ciudades enteras quedaron con proyectos inconclusos y urbanizaciones vacías.

El impacto humano: familias desplazadas y un mercado en ruinas

Más allá de las cifras financieras, la crisis tuvo un impacto profundo en la vida cotidiana. Millones de familias perdieron sus hogares. Los desalojos se multiplicaron. Barrios completos quedaron abandonados y se deterioraron en cuestión de meses. El sueño de la casa propia se transformó en una pesadilla que dejó marcas psicológicas en toda una generación.

Las entidades públicas tuvieron que lidiar con un colapso simultáneo: caída del valor inmobiliario, empobrecimiento de las comunidades, baja en la recaudación fiscal y necesidad urgente de intervención social.

La respuesta federal fue masiva. El gobierno implementó el Programa de Alivio para Activos en Problemas (TARP), destinado a rescatar bancos y evitar un colapso total del sistema. También redujo las tasas de interés, otorgó estímulos económicos y creó programas de apoyo a propietarios.

A nivel regulatorio surgió la Ley Dodd–Frank, un marco ambicioso para limitar la toma de riesgos excesivos, aumentar la supervisión y proteger al consumidor. Esta ley cambió para siempre la forma en que se otorgan hipotecas en el país. Exigió más transparencia, mejor información para el comprador y límites estrictos al tipo de productos que pueden ofrecerse sin un análisis sólido de capacidad de pago.

El proceso de recuperación: lento, desigual y lleno de lecciones

La recuperación del mercado inmobiliario no fue inmediata. Entre 2009 y 2011 persistió la caída de precios en varias regiones. Las ciudades más afectadas tardaron entre seis y ocho años en retomar una senda estable. La confianza del consumidor demoró aún más en recuperarse. El sector construcción tuvo que reinventarse, ya que el boom especulativo desapareció por completo.

La reactivación empezó tímidamente en 2012, impulsada por nuevas regulaciones, tasas bajas y un mercado más prudente. Los inversionistas regresaron con cautela y los desarrolladores ajustaron sus expectativas a una realidad más moderada.

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Lecciones centrales para el sector construcción y para mercados emergentes

El caso de Estados Unidos deja varias conclusiones que siguen siendo relevantes para cualquier país en desarrollo, incluida República Dominicana:

El crédito fácil tiene límites. Cuando los bancos otorgan préstamos sin validar ingresos y capacidad real de pago, se genera un crecimiento artificial que se desploma en cuanto cambian las condiciones económicas.

La vivienda no puede depender únicamente del precio al alza. Una economía basada en la expectativa de revalorización infinita se vuelve frágil. El valor de una vivienda debe anclarse a fundamentos reales como empleo, ingreso y estabilidad fiscal.

La regulación es clave. El mercado por sí solo no corrige excesos a tiempo. Se necesitan reglas claras que protejan al comprador y obliguen a las entidades financieras a mantener criterios prudentes.

La construcción debe leerse como un sistema interconectado. Cuando uno de sus componentes falla, pueden caer todos. La crisis de 2008 mostró cómo un problema de impagos residenciales afectó bancos, inversiones, empleo, manufactura, consumo y confianza.

La recuperación toma años. Una burbuja inmobiliaria no se resuelve con un ajuste rápido. Reabsorber inventario, reconstruir confianza y estabilizar precios requiere tiempo, planificación y políticas coherentes.

Un caso que redefinió el siglo XXI

El colapso de 2008 sigue siendo una referencia central en cualquier análisis de riesgo inmobiliario. Transformó la manera en que se diseñan políticas públicas y estrategias bancarias. Cambió para siempre la relación entre compradores, bancos, desarrolladores y reguladores. Sobre todo, evidenció que el crecimiento del sector construcción necesita equilibrio. La expansión acelerada puede generar ganancias rápidas, pero también puede crear burbujas que, cuando estallan, arrastran a toda la economía.

ESPAÑA (2008–2014)

España vivió una de las burbujas inmobiliarias más intensas y profundas de la historia moderna. Su estallido no solo desencadenó una crisis económica que duró casi una década, sino que dejó una huella visible en el paisaje urbano, en la estructura financiera del país y en la vida de millones de personas. Este caso es clave para entender cómo un crecimiento desmedido del sector construcción, sostenido por una mezcla de optimismo y crédito barato, puede transformarse en un colapso nacional sin precedentes.

El contexto previo: una economía impulsada por ladrillos

A inicios de los años 2000, España se consolidó como una de las economías más dinámicas de Europa. El euro recién adoptado fortalecía la confianza internacional, los bancos tenían liquidez abundante y el país atraía grandes flujos de inversión extranjera. La construcción se convirtió en el motor absoluto del crecimiento. La ecuación parecía perfecta: crédito fácil, demanda creciente y expectativas de revalorización continua.

Durante esta etapa, España llegó a construir más viviendas que Francia, Alemania y Reino Unido juntos. Municipios pequeños levantaban urbanizaciones enormes, y zonas costeras como Valencia, Murcia o Andalucía experimentaban un boom sin precedentes. El auge no respondía exclusivamente a la

Boom inmobiliario, ciudades fantasmas y consecuencias sociales.

demanda interna. Inversionistas extranjeros compraban masivamente propiedades para vacaciones o como activos especulativos, impulsando aún más los precios.

Los bancos jugaban un rol central. Otorgaban hipotecas a largo plazo, con condiciones flexibles y requisitos mínimos. La política interna de muchas entidades priorizaba colocar préstamos por encima de evaluar riesgos verdaderos. Este exceso de confianza alimentó la percepción de que la vivienda era una inversión segura e imparable.

La expansión descontrolada: cuando construir se volvió una carrera sin fin

Promotores y constructoras crecieron a un ritmo vertiginoso. Empresas que antes ejecutaban proyectos medianos empezaron a desarrollar urbanizaciones gigantescas. El exceso de oferta comenzó a hacerse visible, pero en un clima de optimismo general nadie lo interpretaba como señal de alarma. Se asumía que la demanda siempre absorbería el inventario.

Una característica que marcó esta etapa fue la falta de planificación territorial. Ayuntamientos que dependían de los ingresos por permisos y licencias impulsaban nuevos desarrollos sin considerar la sostenibilidad futura. Se aprobaban proyectos en lugares aislados, sin la infraestructura necesaria o sin un análisis real de mercado.

Paralelamente, los precios de las viviendas se disparaban. Entre 1997 y 2007, el valor promedio de una vivienda en España se triplicó. Esto generó un círculo vicioso: los compradores se apresuraban por adquirir antes de que los precios subieran más, mientras los bancos ampliaban aún más el crédito. Miles de familias asumieron hipotecas que representaban más del 40% de su ingreso mensual, convencidas de que la estabilidad económica estaba garantizada.

2008: el estallido de una burbuja anunciada

La crisis global de 2008 actuó como detonante. Aunque el mercado español ya mostraba signos de agotamiento, el colapso financiero internacional cortó el flujo de crédito de golpe. Los bancos endurecieron las condiciones, redujeron préstamos y muchos dejaron de financiar proyectos en curso. El sector construcción, acostumbrado a crecer sin límites, se quedó sin oxígeno.

De un año para otro, miles de proyectos quedaron paralizados. Urbanizaciones enteras no lograron vender ni la mitad de las viviendas construidas. Surgió entonces uno de los fenómenos más recordados de la crisis: las “ciudades fantasma”. Lugares como Seseña, Yebes, Valdeluz o Marina D’Or se convirtieron en símbolos de la burbuja. Calles pavimentadas sin casas habitadas, edificios completos con apenas uno o dos vecinos, y urbanizaciones donde nunca llegaron los servicios básicos.

La sobreoferta se volvió imposible de ignorar. El inventario de viviendas sin vender alcanzó cifras históricas. Muchas constructoras quebraron. Los bancos, que habían financiado la expansión masiva, enfrentaron pérdidas millonarias. La cadena de impagos se extendió desde las familias hasta los promotores y luego a las propias entidades financieras.

Impacto directo en la población: el drama de los desalojos Al caer los precios, miles de familias se encontraron con hipotecas superiores al valor real de su vivienda. Los despidos masivos agravaron la situación. Entre 2008 y 2013, el desempleo en España pasó del 8% al 26%, el más alto de Europa. El sector más afectado fue el de la construcción, donde el paro llegó a superar el 40%.

El número de ejecuciones hipotecarias se disparó. Entre 2008 y 2014 se registraron más de 500,000 procesos. Lo más grave era que, de acuerdo con la legislación española vigente en ese momento, incluso después del embargo, las familias seguían debiendo la parte de la hipoteca que el banco no podía recuperar vendiendo la vivienda. Fue una crisis social profunda.

Movimientos ciudadanos como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) surgieron para denunciar abusos, detener desalojos y exigir reformas. El debate sobre el acceso a la vivienda se volvió central en la vida política del país.

Caída del sector construcción: parálisis total

El colapso de la demanda detuvo completamente al sector. Entre 2006 y 2014, la construcción pasó de representar casi el 12% del PIB a menos del 5%. Empresas emblemáticas desaparecieron. Proyectos que habían sido presentados como ejemplos de progreso quedaron abandonados o a medio construir. Los trabajadores cualificados emigraron. Muchos profesionales jóvenes, recién titulados en arquitectura o ingeniería, se vieron obligados a buscar oportunidades en otros países. La llamada “generación perdida” refleja esta fuga de talento causada por la parálisis del sector.

El impacto financiero: bancos al borde del colapso

Los bancos españoles acumulaban miles de millones en activos inmobiliarios tóxicos. Esto incluyó viviendas ejecutadas, suelos valorados a precios irreales y préstamos impagados por promotores. El sistema financiero estaba gravemente comprometido.

En 2012, España tuvo que solicitar un rescate europeo dirigido específicamente a sanear su banca. Se creó el “banco malo”, conocido como SAREB, cuya misión fue absorber activos deteriorados y permitir que las entidades financieras sobrevivieran. Este proceso marcó uno de los episodios más tensos de la crisis, pues puso en cuestión la estabilidad de todo el país.

Las políticas adoptadas: reformas duras y reconfiguración completa del sistema

La recuperación exigió medidas estructurales. El Gobierno implementó reformas laborales, ajustes fiscales y nuevas normativas para el mercado hipotecario. Se endureció la concesión de créditos, se exigió mayor transparencia y se introdujeron cambios legales para proteger a los consumidores.

La banca, por su parte, redujo significativamente su exposición al sector inmobiliario. Se exigió a las entidades elevar sus reservas y revisar sus activos. El mercado dejó atrás la euforia y entró en una fase de prudencia que cambiaría la forma en que se entendía la inversión en vivienda.

El lento proceso de recuperación (2013–2014)

El mercado comenzó a mostrar señales de estabilidad alrededor de 2013. Las ventas de vivienda aumentaron ligeramente, y algunas zonas urbanas con demanda real experimentaron recuperaciones tempranas. Sin embargo, la recuperación fue desigual. Grandes ciudades como Madrid y Barcelona se recuperaron más rápido, mientras que áreas con sobreoferta, especialmente en regiones costeras, necesitaron más tiempo para absorber inventario.

La inversión extranjera regresó con cautela, especialmente fondos que buscaban oportunidades en activos depreciados. El sector construcción comenzó a reactivarse gradualmente, pero con un enfoque distinto: proyectos más pequeños, mejor planificación y mercados más segmentados.

La crisis dejó profundas lecciones. Muchos municipios replantearon su planificación territorial, priorizando la densidad y la sostenibilidad. La sociedad española desarrolló una visión crítica sobre el acceso a la vivienda, lo que influyó en debates políticos posteriores.

El legado urbanístico: heridas visibles y aprendizajes duraderos

Las “ciudades fantasma” se convirtieron en símbolo de la burbuja. Algunas han sido parcialmente ocupadas con el tiempo; otras continúan como recordatorios de un modelo que colapsó. Estos espacios representan más que construcciones vacías. Son evidencia física de cómo el exceso inmobiliario puede alterar el paisaje, agotar recursos y generar pérdidas difíciles de revertir.

Sin embargo, también surgieron oportunidades de reconversión. Algunas urbanizaciones deterioradas se transformaron en viviendas sociales, proyectos de regeneración urbana o espacios para nuevos desarrollos. El sector público y privado tuvo que repensar el valor del suelo y el rol de la planificación.

Un colapso que transformó la visión de la vivienda

Lecciones para mercados emergentes: señales que no deben ignorarse

La sobreoferta es tan peligrosa como la falta de demanda. Construir más allá de la capacidad real del mercado genera inventarios imposibles de absorber.

El crédito fácil no puede sostener un crecimiento infinito. Los bancos necesitan criterios estrictos que eviten riesgo excesivo.

La planificación territorial es clave. Aprobar proyectos sin estudiar la infraestructura, movilidad o capacidad de servicios genera comunidades inviables.

La burbuja inmobiliaria afecta mucho más que al mercado. Sus consecuencias pueden transformarse en crisis sociales devastadoras.

La recuperación toma años y requiere reformas profundas. Sanear un mercado saturado exige tiempo, políticas coherentes y disciplina fiscal. 1 2 3 4 5

La burbuja inmobiliaria española redefinió la relación del país con su territorio, su sistema financiero y su visión sobre el acceso a la vivienda. Dejó claro que no basta con construir mucho y rápido. El crecimiento debe ser sostenible, planificado y acorde con las capacidades reales del consumidor.

La historia de España no es solo un episodio económico. Es un recordatorio de que las burbujas inmobiliarias no son abstracciones. Tienen efectos sociales, urbanos y humanos que pueden durar generaciones.

DUBÁI (2009)

Cuando la construcción de lujo se detuvo y el mercado tuvo que reinventarse.

La historia de Dubái durante la crisis de 2009 es un ejemplo contundente de cómo una economía basada en proyectos icónicos, inversión internacional y construcción acelerada puede detenerse de golpe cuando cambia el panorama global. Este caso es particularmente relevante porque Dubái no vivió una burbuja inmobiliaria tradicional alimentada por deudas domésticas o sobreoferta local, sino un colapso vinculado a la dependencia del capital extranjero y a un modelo económico que apostaba por el crecimiento permanente. Su experiencia demuestra que incluso los mercados más ambiciosos pueden sufrir frenos drásticos si la base que los sostiene se tambalea.

Antes de la crisis: Dubái como símbolo mundial de crecimiento infinito

A mediados de la década de 2000, Dubái era un fenómeno global. En un emirato pequeño, sin grandes reservas petroleras y con una población reducida, se levantaban algunos de los proyectos más deslumbrantes del planeta: el Burj Khalifa, The Palm Jumeirah, The World Islands y

enormes desarrollos residenciales y comerciales que redefinían el urbanismo del Golfo.

Dubái atrajo a inversionistas de todo el mundo mediante un modelo innovador: una economía abierta, libre de impuestos para muchos sectores, trámites ágiles y una visión futurista que lo posicionaba como el centro de negocios y turismo del Medio Oriente. La construcción era el motor que impulsaba esta transformación. En solo una década, la ciudad se convirtió en una vitrina de arquitectura de vanguardia.

El atractivo no era solo estético. Los proyectos prometían retornos altísimos, y la demanda internacional parecía insaciable. Cerca del 70% de las compras inmobiliarias eran realizadas por extranjeros, muchos de ellos con fines especulativos. Comprar una propiedad en Dubái era visto como una inversión segura y rentable, en parte porque los precios subían rápidamente y la ciudad ganaba relevancia global.

Un modelo basado en expectativas: crecimiento alimentado por la confianza Dubái construyó un ecosistema donde los desarrolladores, inversionistas y compradores se alineaban bajo una misma lógica: crecer rápido. Empresas como Nakheel, Emaar Properties y Dubai World se convirtieron en titanes de la construcción. Levantaban proyectos de lujo a un ritmo que pocos lugares del mundo podían igualar. Sin embargo, este modelo tenía un rasgo frágil. Dependía de la entrada constante de capital externo. Dubái no contaba con una demanda doméstica suficiente para sostener su volumen de construcción. El mercado interno era pequeño y la mayor parte de los compradores adquiría bienes para especular o invertir, no para vivir. La ciudad se transformó en un epicentro global de inversión inmobiliaria, pero esa misma globalización la hacía vulnerable a cambios repentinos en la economía mundial.

2007–2009: señales tempranas de tensión y la gran caída A medida que avanzaba la crisis financiera mundial, comenzaron a aparecer las primeras señales de preocupación. En Europa y Estados Unidos, los bancos empezaron a restringir crédito. Los inversionistas internacionales, que antes compraban propiedades en Dubái sin pensarlo demasiado, se volvieron más cautelosos. Aun así, la ciudad intentó mantener la narrativa de crecimiento.

Los precios seguían relativamente altos, pero el ritmo de ventas se redujo. Algunos desarrolladores empezaron a ofrecer incentivos y facilidades de pago para mantener el dinamismo. La sensación general era que Dubái estaba aislado de la crisis global, una percepción que duró poco.

El impacto llegó de golpe. A finales de 2008 y durante 2009, la crisis financiera global golpeó directamente a Dubái. La liquidez extranjera desapareció casi de la noche a la mañana. Los inversionistas enfrentaban pérdidas en sus países de origen y ya no podían seguir financiando proyectos o comprando nuevas unidades.

La contracción se sintió en todos los sectores del mercado inmobiliario:

■ Se detuvieron decenas de proyectos en construcción.

■ Empresas desarrolladoras enfrentaron problemas de liquidez.

■ El precio de las propiedades cayó entre 40% y 60% en menos de un año.

■ Miles de expatriados perdieron sus empleos y abandonaron el país, generando un descenso abrupto en la demanda.

Proyectos detenidos: un paisaje de sueños inconclusos

Una de las imágenes más impactantes de la crisis fue la detención de proyectos icónicos. Mega-desarrollos que habían sido anunciados con gran entusiasmo quedaron abandonados o avanzaron a ritmo mínimo. En algunas zonas, grúas inmóviles y estructuras a medio construir se convirtieron en recordatorios silenciosos del freno abrupto.

La dificultad no era solamente financiera. Las empresas que habían confiado en reventas rápidas no podían cumplir con los cronogramas de entrega. Los compradores que habían pagado por adelantado comenzaron a exigir respuestas y, en muchos casos, reembolsos.

El caso de Nakheel, desarrolladora de The Palm, se convirtió en el símbolo de la crisis. La empresa entró en una situación crítica por su alto endeudamiento. La suspensión temporal de pagos de Dubai World, su empresa matriz, generó una alarma mundial y provocó una caída significativa de los mercados internacionales. Dubái, que había sido ejemplo de expansión ilimitada, se enfrentó a su vulnerabilidad más profunda.

Hubo también un impacto significativo en la cadena de valor:

■ Contratistas sin pagos pendientes.

■ Trabajadores expatriados despedidos.

■ Proveedores sin liquidez.

El sector construcción, que había funcionado como una máquina perfecta, se detuvo.

Impacto humano y migratorio: el éxodo de trabajadores expatriados

A diferencia de otros mercados, la mayoría de la fuerza laboral en Dubái es extranjera. Cuando la economía se contrajo, miles de trabajadores expatriados perdieron sus empleos. Muchos de ellos tenían visas vinculadas a su empleador, por lo que debían abandonar el país en cuestión de semanas si eran despedidos.

Entre 2009 y 2010 se estima que cerca de 8% de los residentes extranjeros dejaron Dubái. Esto agravó la

caída del mercado inmobiliario, porque redujo aún más la demanda de alquileres y propiedades.

Las oficinas se vaciaron. Los centros comerciales perdieron movimiento. Barrios completos, pensados para acoger a una población creciente, experimentaron una reducción temporal de actividad.

El rol del gobierno: intervención estratégica para evitar un colapso total Dubái no permitió que la crisis destruyera su sistema. El gobierno actuó con rapidez y pragmatismo. La medida más decisiva vino desde Abu Dabi, el emirato más grande y con mayores reservas de petróleo. El apoyo financiero de Abu Dabi permitió reestructurar deudas clave y sostener proyectos estratégicos.

El Estado intervino en varios frentes:

■ Reestructuró la deuda de Dubai World, incluyendo la de Nakheel.

■ Fortaleció la transparencia del mercado.

■ Introdujo regulaciones para proteger a compradores.

■ Promovió acuerdos entre desarrolladores y clientes afectados.

El objetivo no era rescatar a todos los actores, sino evitar un colapso sistémico que afectara la credibilidad del emirato. La estrategia funcionó, aunque la recuperación fue lenta.

Reinventarse: de ciudad de construcción a ciudad de diversificación

La crisis obligó a Dubái a repensar su modelo económico. El emirato comprendió que no podía depender exclusivamente del lujo inmobiliario y del flujo de capital extranjero. La diversificación se volvió prioridad.

A partir de 2010, Dubái fortaleció sectores como:

■ Turismo de alto impacto.

■ Transporte y logística global (expansión de Emirates y DP World).

■ Tecnología e innovación.

■ Servicios financieros y zonas francas.

Proyectos como la Expo 2020 se planificaron con el objetivo de atraer inversión más estable y ampliar la demanda interna.

La ciudad apostó por reposicionarse no solo como un destino para invertir, sino como un lugar donde vivir, trabajar y emprender. Esta visión ayudó a sostener el mercado inmobiliario en los años siguientes.

El proceso de recuperación: lento, gradual y altamente estratégico

La recuperación comenzó a sentirse alrededor de 2012. No fue uniforme ni inmediata. Los proyectos más ambiciosos tardaron en reactivarse. El mercado residencial experimentó una corrección fuerte, y los precios volvieron a crecer de manera controlada recién entre 2013 y 2014.

Uno de los factores clave fue el reposicionamiento de Dubái como centro global de negocios. Las empresas internacionales retomaron interés por el emirato gracias a su estabilidad, ubicación estratégica y ambiente financiero favorable. La llegada de profesionales cualificados, junto con políticas migratorias más flexibles, revitalizó el mercado de alquileres y devolvió dinamismo a la demanda.

Los desarrolladores, por su parte, adoptaron medidas más conservadoras:

■ Proyectos más escalonados.

■ Mejor planificación.

■ Análisis más riguroso de la demanda real.

■ Mayor transparencia para compradores.

Un caso de caída y reinvención

Dubái demostró que incluso los mercados más dinámicos pueden tambalearse si se basan exclusivamente en expectativas elevadas. Su crisis de 2009 fue un golpe duro, pero también un punto de inflexión. A partir de esa experiencia, el emirato construyó un modelo más equilibrado, donde la construcción sigue siendo un sector clave, pero ya no es la única fuerza que define su destino económico.

La ciudad se convitió en un ejemplo de cómo puede reinventarse en medio de la adversidad. Su caso muestra que, aunque las burbujas inmobiliarias pueden destruir valor rápidamente, también pueden abrir oportunidades para modelos más sostenibles y variados.

Lecciones del caso Dubái para mercados emergentes

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El caso de Dubái ofrece aprendizajes prácticos para cualquier economía que busque crecer mediante la construcción.

Depender de la inversión extranjera sin fortalecer la demanda interna es riesgoso. Cuando la liquidez internacional se detiene, todo el sistema se frena.

El lujo no sostiene un mercado por sí mismo. Los proyectos icónicos atraen atención, pero no generan estabilidad a largo plazo.

La planificación debe priorizar sostenibilidad, no velocidad. Construir rápido funciona mientras la demanda acompaña. Cuando no lo hace, los proyectos quedan vacíos.

La diversificación económica es clave. Un sector construcción saludable necesita una economía sana que lo respalde, no al revés.

La intervención estatal puede salvar credibilidad, pero no puede sostener modelos insostenibles.

CANADÁ (2015–2024)

Un país que esquivó la crisis, pero vive bajo presión constante.

Canadá no ha vivido una crisis inmobiliaria catastrófica como España, Estados Unidos o China. Sin embargo, es uno de los mercados inmobiliarios más estudiados en el mundo por su vulnerabilidad estructural y por la presión constante que enfrenta debido a la combinación de precios altos, demanda externa, migración amplia y niveles de endeudamiento familiar considerados entre los más altos del mundo.

Este escenario nos ofrece una mirada de cómo un mercado puede mantenerse en crecimiento sostenido mientras acumula riesgos que, de no gestionarse bien, pueden estallar.

Un mercado impulsado por demanda real… y por demanda global Desde mediados de los 2000, las ciudades de Vancouver

y Toronto se convirtieron en destinos privilegiados para inversión inmobiliaria extranjera, especialmente de Asia. El atractivo incluía:

■ Estabilidad política.

■ Alto nivel de vida.

■ Políticas migratorias favorables.

■ Seguridad jurídica.

La entrada de capital externo elevó los precios de forma acelerada. En paralelo, la población canadiense crecía por migración, aumentando la demanda real de vivienda.

La combinación de ambos factores generó uno de los mercados más dinámicos del mundo.

El problema central: el sobreendeudamiento de los hogares

A medida que los precios subían, los hogares canadienses se endeudaron masivamente para acceder a vivienda. El país llegó a tener uno de los niveles de deuda familiar más altos del G7, superando incluso a Estados Unidos antes del colapso de 2008.

Los bancos otorgaban hipotecas con plazos largos y condiciones flexibles. Aunque el sistema bancario canadiense es más conservador que el estadounidense, la presión sobre las familias creció de forma sostenida.

Frente a esto, el gobierno canadiense adoptó medidas para evitar un estallido:

■ Impuesto a compradores extranjeros en Vancouver y Toronto.

■ Límites más estrictos a hipotecas de alto riesgo.

■ Reglas para verificar ingresos con mayor rigurosidad.

■ Regulaciones para frenar compras especulativas.

Estas políticas redujeron el ritmo de crecimiento, pero no lograron bajar los precios de manera significativa. El mercado seguía siendo altamente competitivo debido a la escasez de oferta, un fenómeno agravado por restricciones de suelo, procesos lentos de permisos y poca construcción de vivienda asequible.

2020–2024: pandemia, tasas y un mercado al límite

La pandemia cambió radicalmente el panorama:

■ Tasas de interés históricamente bajas dispararon compras.

■ Familias buscaron casas más grandes fuera de los centros urbanos.

■ Los precios subieron entre 20% y 40% en un periodo muy corto.

Sin embargo, a partir de 2022 el Banco de Canadá subió las tasas para controlar la inflación. Esto generó una presión sin precedentes sobre los propietarios con hipotecas variables o renovaciones pendientes. Muchas familias vieron sus pagos duplicarse o triplicarse.

La vulnerabilidad quedó expuesta: aunque no existía una burbuja clásica, el nivel de endeudamiento elevaba el riesgo sistémico.

Un mercado que no colapsa, pero tampoco se estabiliza. Canadá sigue siendo un caso peculiar. Es un país con demanda real sostenida, pero con:

■ Precios excesivamente altos.

■ Endeudamiento familiar elevado.

■ Oferta insuficiente.

■ Riesgos macroeconómicos crecientes.

No ha habido un estallido como el de otros países, pero el estrés financiero es evidente. Los expertos coinciden en que, a menos que se incremente significativamente la oferta y se reduzca la dependencia del crédito, el mercado seguirá vulnerable.

Lecciones para economías emergentes

■ La escasez de suelo y la lenta aprobación de proyectos agravan cualquier problema de precios.

■ La demanda extranjera puede distorsionar mercados sensibles.

■ Un sistema bancario sólido no evita que los hogares se sobreendeuden.

■ El acceso real a vivienda debe ser prioridad nacional.

■ Canadá muestra que las crisis inmobiliarias no siempre estallan de manera abrupta.

■ A veces se manifiestan como tensiones crónicas que desgastan progresivamente a la población.

CHINA (2019–2025)

Evergrande, Country Garden y el riesgo sistémico más grande del siglo XXI.

La crisis inmobiliaria de China representa uno de los episodios económicos más complejos y trascendentales de las últimas décadas. No se parece a la burbuja de Estados Unidos ni al estallido español. En China, el sector construcción se convirtió durante años en el motor central del crecimiento nacional. Cuando ese engranaje empezó a fallar, lo que colapsó no fue solo un mercado, sino un modelo económico completo. Este caso nos muestra lo que sucede cuando una economía depende de la construcción como columna vertebral de su expansión.

Un modelo basado en ladrillos: cómo China convirtió la construcción en su principal motor Desde la década de 1990, China ha transformado su territorio a una velocidad sin precedentes. El país pasó de ser una potencia agrícola a convertirse en el mayor epicentro de construcción del planeta. Este avance se apoyó en un sistema único: los gobiernos locales tenían la autoridad de vender derechos de uso de suelo, y esa venta se convirtió en su principal fuente de ingresos. Para

financiar infraestructura, carreteras, transporte y servicios, las autoridades locales necesitaban vender más terrenos. A mayor venta de suelo, mayor ingreso. A mayor ingreso, más crecimiento. Era un ciclo que generaba enormes incentivos para promover la construcción.

Paralelamente, el ahorro de las familias chinas se volcó hacia la vivienda. En un país donde las opciones de inversión eran limitadas y la bolsa se percibía como volátil, los ciudadanos confiaban en la propiedad inmobiliaria como principal vehículo de protección patrimonial. La vivienda no era solo un bien. Era un instrumento de seguridad, una herencia y una señal de progreso social.

El resultado fue un sistema donde todos los actores empujaban en la misma dirección: gobiernos locales buscando recaudar, desarrolladores buscando expandirse, bancos otorgando préstamos y familias comprando viviendas incluso antes de que existieran físicamente.

El auge inmobiliario: cifras que sobrepasaban cualquier escala internacional

A partir del año 2000, el crecimiento fue explosivo. Entre 2010 y 2019, China construyó más viviendas que Estados Unidos, Europa y Japón combinados. Ciudades medianas se transformaron en metrópolis; zonas rurales se urbanizaron en tiempo récord. Empresas como Evergrande, Country Garden, Sunac y Greenland se convirtieron en gigantes globales, con proyectos simultáneos en cientos de ciudades.

Gran parte de este crecimiento se financió con deuda. Los desarrolladores dependían de préstamos bancarios, de la venta anticipada de apartamentos y de emisiones de bonos en mercados internacionales. El modelo funcionaba mientras el ritmo de ventas se mantuviera alto. Los compradores pagaban por adelantado, los desarrolladores utilizaban ese dinero para construir y, al mismo tiempo, adquirían nuevos terrenos para seguir expandiéndose.

Esta estrategia tenía un problema estructural: dependía del crecimiento infinito. Los desarrolladores usaban ingresos futuros para

financiar obligaciones presentes. Si las ventas se frenaban, todo el sistema se volvía vulnerable.

La construcción por adelantado: un modelo de riesgo oculto

A diferencia de otros países, en China la mayoría de viviendas se vendían antes de ser terminadas. Esta práctica, conocida como “preventa”, permitía a las empresas financiar la construcción sin depender completamente de préstamos bancarios. Para los compradores, era común adquirir un apartamento en planos, lo que garantizaba un precio más bajo. Sin

embargo, esto generaba una dependencia extrema: si una empresa no tenía liquidez, podía dejar miles de viviendas sin terminar, afectando a millones de familias. Con el tiempo, este modelo creó un inventario invisible de riesgo. En apariencia, el sector estaba en crecimiento permanente. En la práctica, muchas constructoras levantaban proyectos con los ingresos de futuras ventas. Era una estructura frágil, sostenida por expectativas optimistas.

2020: la pandemia acelera el desgaste

El impacto del COVID-19 no fue la causa de la crisis, pero sí un acelerador poderoso. Las ventas se frenaron por meses. Los desarrolladores perdieron liquidez de forma repentina. Los gobiernos locales dejaron de recaudar como antes. El modelo financiero basado en la rotación continua de proyectos se rompió.

Aunque el gobierno implementó medidas de estímulo, también mantuvo su intención de reducir el riesgo sistémico. Se acercaba el punto de quiebre.

En 2020, el gobierno chino presentó una reforma clave conocida como las “tres líneas rojas”, un conjunto de límites estrictos al nivel de endeudamiento que podían manejar los desarrolladores. Esta política fue decisiva. Empresas que habían basado su expansión en deuda dejaron de cumplir los requisitos. De repente, perder acceso al crédito significaba no poder continuar proyectos en curso.

Evergrande fue el caso más emblemático. Con más de 1,300 proyectos activos y cientos de miles de viviendas en construcción, era la segunda desarrolladora más grande del país. Pero su modelo dependía totalmente del crédito y de la venta anticipada. Cuando el gobierno cerró el grifo, Evergrande no pudo sostener su estructura.

En septiembre de 2021, Evergrande dejó de pagar intereses de varios bonos internacionales. Fue la señal que

marcó el inicio oficial de la crisis. Sus pasivos superaban los 300,000 millones de dólares, una cifra mayor que el PIB de muchos países.

El impacto fue inmediato:

■ Se paralizaron cientos de proyectos.

■ Millones de compradores empezaron a exigir la entrega de sus viviendas.

■ Proveedores y contratistas dejaron de recibir pagos.

■ El mercado financiero internacional perdió confianza.

La crisis de Evergrande envió una advertencia global. China, la hoy segunda economía del mundo, tenía un riesgo inmobiliario de dimensiones nunca vistas.

Country Garden: cuando el gigante más estable también cae

Mientras Evergrande lidiaba con su colapso, otra empresa que se consideraba sólida comenzó a mostrar problemas: Country Garden. A diferencia de Evergrande, su modelo era más conservador. Sin embargo, dependía fuertemente de ciudades de niveles medios, donde la demanda se debilitó rápidamente. En 2023–2024, Country Garden dejó de pagar varios bonos. Su caída confirmó que la crisis no era un caso aislado, sino un fenómeno estructural. Si dos de los mayores desarrolladores del país colapsaban, todo el sector estaba en riesgo.

La dimensión humana: compradores atrapados

Uno de los aspectos más graves de la crisis fue el daño a los compradores. En China, adquirir una vivienda es un hito familiar. Muchas veces implica los ahorros de varias generaciones. Cuando los proyectos quedaron suspendidos, miles de familias se encontraron pagando hipotecas por apartamentos que no existían físicamente. Esto desató protestas en varias ciudades. En algunos casos, grupos de compradores se organizaron para suspender pagos hipotecarios hasta que se retomaran las obras. La presión social aumentó, y el Gobierno tuvo que intervenir.

A diferencia de la crisis estadounidense, donde el Gobierno rescató masivamente a los bancos, China optó por una estrategia más cautelosa. El objetivo fue estabilizar sin incentivar comportamientos irresponsables.

Las medidas incluyeron:

■ Intervenciones selectivas a empresas clave.

■ Inyecciones de liquidez a bancos locales.

■ Presión a gobiernos locales para priorizar la entrega de viviendas.

■ Incentivos para compradores primerizos.

■ Reducción en tasas hipotecarias.

■ Flexibilización de reglas de compra en ciertas ciudades.

Sin embargo, el Gobierno evitó un rescate total al estilo occidental. Quiso enviar un mensaje claro: el sector debía ajustarse a una nueva realidad.

Impacto global: una onda expansiva internacional China representa alrededor del 30% de la actividad constructiva mundial. Esto significa que cualquier desaceleración tiene efectos inmediatos en varias industrias globales: acero, cemento, maquinaria, energía, logística y commodities. El frenazo inmobiliario afectó precios internacionales, redujo la demanda de materias primas y ralentizó la economía global. Empresas de construcción y proveedores que dependían del mercado chino enfrentaron una caída abrupta de ingresos.

Los gobiernos locales: la pieza más vulnerable del modelo

La dependencia de los municipios en la venta de terrenos se convirtió en un problema crítico. Al desplomarse el mercado, los ingresos municipales desaparecieron. Esto generó: suspensión de obras públicas; endeudamiento excesivo de gobiernos locales; incapacidad para invertir en infraestructura esencial y mayor presión social.

El modelo reveló así una fragilidad estructural que el país tendrá que reformular para garantizar su sostenibilidad.

Para 2025, el sector sigue en una fase de ajuste profundo. No se ha producido un colapso total, pero sí una transformación completa. Muchas empresas desaparecieron. Otras se fusionaron. Algunas sobrevivieron gracias a apoyo estatal. La construcción se desaceleró deliberadamente para evitar una caída incontrolada.

La propiedad dejó de ser una inversión segura. La población mostró un cambio de actitud. Los precios dejaron de subir de manera automática. El mercado se volvió más selectivo, más regulado y menos especulativo.

El caso chino deja advertencias valiosas.

No se puede sostener un modelo basado en crecimiento infinito. Cuando se construye sin considerar la capacidad real del mercado, el sistema colapsa.

La pre-venta masiva es una herramienta útil, pero frágil.

Depender de ingresos futuros para financiar proyectos presentes puede ser letal.

El endeudamiento como motor de expansión tiene límites.

Si el crédito deja de fluir, todo se detiene de inmediato.

La vivienda como instrumento de ahorro genera presiones peligrosas.

Una crisis inmobiliaria en una economía integrada afecta al mundo entero. 1 2 3 4 5

REPÚBLICA DOMINICANA

FRENTE A LA TORMENTA

Durante las últimas dos décadas, el mercado inmobiliario de República Dominicana ha mostrado una sorprendente capacidad de adaptación frente a los ciclos de crisis internacionales. Aunque el país no ha experimentado una burbuja de magnitud comparable a las de Estados Unidos o España, sí ha enfrentado impactos indirectos que han puesto a prueba la solidez de su sector construcción, su sistema financiero y la confianza de los inversionistas.

Análisis del mercado inmobiliario dominicano a la luz de las crisis globales.

Un mercado que crece en medio de la incertidumbre Según datos de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), el sector inmobiliario dominicano aportó en torno al 8.5% del PIB nacional en 2024, consolidándose como uno de los motores de la economía. A pesar del entorno internacional volátil, marcado por tensiones geopolíticas, inflación y alzas en las tasas de interés globales, la construcción residencial mantuvo un crecimiento sostenido, impulsada por la demanda interna, la migración urbana y la inversión extranjera.

Un informe del Banco Central de República Dominicana (BCRD) señala que entre 2020 y 2023, la inversión privada en edificaciones residenciales aumentó un 17%, destacando un cambio en el tipo de proyectos desarrollados: de la vivienda social hacia proyectos de mediano y alto estándar, principalmente en Santo Domingo y Punta Cana.

Este dinamismo se sostiene en gran parte por los fideicomisos y la confianza en la estabilidad macroeconómica del país.

Impacto de las crisis internacionales

Cada crisis global ha tenido un reflejo particular en el mercado dominicano.

■ En 2008, la caída de Lehman Brothers y la crisis hipotecaria en Estados Unidos redujeron las remesas y el flujo de inversión extranjera directa (IED), lo que ralentizó varios proyectos turísticos e inmobiliarios. Sin embargo, la banca local mantuvo su estabilidad gracias a una regulación prudente y un nivel de exposición mínimo a los instrumentos financieros internacionales de alto riesgo.

■ En 2020, la pandemia de COVID-19 representó otro momento crítico. El cierre temporal de actividades afectó la cadena de suministro y encareció los materiales de construcción. Según el Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo (MEPyD), los costos de materiales aumentaron más del 25% entre 2020 y 2022, generando retrasos y ajustes en los presupuestos de obras en curso.

■ Desde 2022 en adelante, la inflación internacional, las tasas de interés elevadas de la Reserva Federal y la crisis de deuda de grandes desarrolladoras chinas (como Evergrande) han incrementado la cautela de los inversionistas, aunque sin frenar del todo el ritmo del sector local.

Factores estructurales de resiliencia

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Demanda real y no especulativa. La mayoría de las compras de vivienda en el país se realiza con fines de uso familiar o segunda residencia, no como inversión especulativa a corto plazo. Esto limita la volatilidad de precios.

Diversificación regional. Aunque Santo Domingo concentra gran parte del desarrollo, regiones como Punta Cana, Santiago y La Romana han atraído flujos constantes de inversión turística y extranjera, compensando caídas temporales en otras zonas.

Regulación prudente. Las entidades financieras dominicanas han mantenido criterios conservadores para la concesión de créditos hipotecarios, con ratios de préstamo sobre valor (LTV) promedio de 70%, lo que deja márgenes de seguridad ante fluctuaciones del mercado.

Una estructura más sólida que en el pasado

La diferencia clave entre República Dominicana y otros países radica en la regulación y estructura del sistema financiero. El Informe de Estabilidad Financiera 2024 del Banco Central destaca que los préstamos hipotecarios representan menos del 14% de la cartera total del sistema financiero, un nivel moderado que reduce el riesgo de una burbuja crediticia. Además, la tasa de morosidad hipotecaria se mantiene por debajo del 2%, lo que indica un comportamiento saludable del mercado.

El uso de fideicomisos inmobiliarios (regulados por la Ley 18911 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso) también ha aportado estabilidad al separar los fondos de los proyectos y proteger a los adquirentes frente a incumplimientos o quiebras. Esta herramienta ha sido reconocida por la Superintendencia de Bancos como una de las innovaciones financieras que ha permitido canalizar inversiones privadas sin comprometer la liquidez del sistema bancario.

Desafíos y señales de alerta

A pesar del panorama positivo, existen factores de vulnerabilidad que deben observarse de cerca. El aumento de los precios del suelo en zonas urbanas densas, la dependencia del turismo inmobiliario y la inflación en los costos de materiales podrían presionar la rentabilidad del sector. Además, el acceso a vivienda asequible sigue siendo un desafío estructural: más del 60% de la demanda insatisfecha pertenece a segmentos de bajos ingresos, según ACOPROVI.

El Banco Mundial, en su reporte “Housing Finance in Latin America and the Caribbean” (2023), advierte que los mercados en crecimiento deben evitar la concentración del crédito en segmentos de lujo o segunda vivienda, una tendencia incipiente en Santo Domingo y Punta Cana.

Estabilidad con cautela

República Dominicana se encuentra mejor preparada que en crisis anteriores para enfrentar choques externos. Su

estabilidad macroeconómica, su marco regulatorio y la madurez creciente del sector construcción le han permitido mantener la confianza de los inversionistas incluso en momentos de incertidumbre global.

Sin embargo, los expertos coinciden en que el país debe mantener una vigilancia constante sobre los niveles de endeudamiento, la especulación en el suelo urbano y la diversificación del crédito hipotecario para evitar desequilibrios.

Como señala un reciente análisis de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), “la resiliencia no es un estado permanente, sino una práctica sostenida de gestión del riesgo”. En ese sentido, el mercado inmobiliario dominicano, frente a la tormenta global, sigue navegando con prudencia, pero consciente de que la estabilidad de hoy depende de decisiones responsables tomadas a tiempo.

CUANDO LA OBRA SE DETIENE, LA VIDA TAMBIÉN

En el ecosistema inmobiliario dominicano, pocas situaciones generan tanta incertidumbre y dolor social como la paralización de un proyecto. Detrás de cada edificio sin terminar, de cada estructura abandonada en silencio, hay historias de familias atrapadas en compromisos financieros, de comunidades con expectativas truncadas y de desarrolladores enfrentados a una pérdida de credibilidad irreversible. Y aunque la mayoría de los proyectos logran concluirse, los que quedan en el camino dejan una huella profunda.

Durante los últimos años, la prensa local ha documentado múltiples casos que ilustran esta realidad. Algunos han llegado a los tribunales; otros se mantienen suspendidos mientras compradores e inversionistas buscan soluciones ante la falta de avances. El fenómeno, aunque no masivo, revela las fragilidades estructurales que pueden surgir

Proyectos paralizados y las consecuencias para compradores y comunidades.

■ Incertidumbre legal, especialmente en proyectos no estructurados bajo fideicomisos.

■ Déficit emocional, pues muchos compran pensando en formar familia o independizarse.

Un reportaje de Listín Diario (2023) recogía el testimonio de compradores que, tras pagar iniciales significativos, llevaban más de dos años sin ver avances en la construcción. Algunas familias incluso agotaron sus ahorros mientras esperaban una reanudación que nunca llegó.

Más allá del impacto económico, la paralización afecta los proyectos de vida. Muchos jóvenes profesionales adquieren su primera vivienda a través de preventas con la expectativa de planificar el futuro. Cuando la obra se detiene, lo que era un sueño se convierte en un escenario de ansiedad y desgaste emocional.

Se han documentado casos en Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte y Punta Cana donde torres, plazas comerciales y urbanizaciones a medio terminar se convierten en “zonas muertas”, afectando a vecinos y pequeños negocios que habían invertido en la esperanza del desarrollo urbano. De ahí que, un estudio del Ministerio de Economía (MEPyD) sobre crecimiento urbano (2022) señala que los proyectos inconclusos generan “micronúcleos de degradación física y económica” que pueden tardar años en recuperarse si no existe un plan de rescate

Los desarrolladores: entre sobrecostos, deudas y pérdida de reputación

La paralización no siempre responde a falta de compromiso o descuido, en muchos casos es consecuencia de:

■ Aumentos abruptos en los costos de materiales (que en 2021–2022 subieron más de 25%, según el BCRD).

■ Conflictos legales por terrenos o permisos.

■ Quiebras de contratistas o subcontratistas.

■ Falta de ventas suficientes para sostener el cronograma.

■ Desajustes entre la financiación inicial y el flujo real del proyecto.

Sin embargo, la responsabilidad del desarrollador sigue siendo central. Como han señalado reportajes de investigación publicados por N Digital y El Dinero, muchos proyectos paralizados comparten patrones: débil estructura financiera, ausencia de fideicomiso o presupuestos poco realistas.

La reputación, uno de los activos más importantes del sector, queda afectada por años. Incluso empresas que han completado proyectos previamente pueden ver comprometida su imagen por una sola interrupción.

El papel de las autoridades: regulación y mediación

Ante estos episodios, instituciones como Pro Consumidor, el Ministerio de Vivienda y Edificaciones (MIVED), la Superintendencia de Bancos (SB) y la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), han asumido roles crecientes

Según análisis publicados en prensa económica, una sola obra paralizada puede afectar indirectamente a decenas de proveedores y subcontratistas, reduciendo el dinamismo de un sector que representa alrededor de 8–9% del PIB nacional.

en orientar a compradores, supervisar proyectos y, en algunos casos, propiciar acuerdos. Los fideicomisos han reducido significativamente estos riesgos, pues los fondos quedan protegidos y auditados. Pero los casos previos y actuales muestran que el país necesita mayor educación sobre cómo funcionan estas estructuras y marcos que agilicen la resolución de conflictos.

El impacto humano de un proyecto paralizado trasciende la obra en sí. Es una herida que atraviesa el tejido urbano y emocional, pues afecta economías familiares, genera desconfianza en el mercado, ralentiza el desarrollo de zonas emergentes y deja cicatrices físicas visibles en la ciudad.

Cada estructura detenida recuerda que el crecimiento inmobiliario no es solo un número del PIB, sino la suma de vidas reales que apuestan por estabilidad, seguridad y movilidad social.

ANNERYS MELÉNDEZ

Presidenta de ACOPROVI

DESAFÍOS Y OPORTUNIDADES

DEL SECTOR VIVIENDA

En un momento en que la construcción y el mercado de viviendas atraviesan uno de los ciclos más complejos de los últimos años, la presidenta de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), Annerys Meléndez, se ha convertido en una de las voces más claras y firmes sobre la necesidad de actuar con urgencia.

Con seis meses consecutivos de crecimiento negativo, costos en aumento y una demanda presionada por las tasas de interés, el sector se mueve entre el desafío inmediato y la esperanza de un repunte a corto plazo.

En esta conversación, Meléndez profundiza en las causas de la desaceleración, los riesgos, las oportunidades y las medidas indispensables para que la industria retome su dinamismo.

Un sector vital bajo presión

Para Annerys Meléndez, no hay dudas: “El sector

construcción es un motor vital para la economía”, pero en los últimos años ha enfrentado “una situación muy retadora”. Aunque las cifras mensuales fluctúan, la tendencia ha sido clara: un período prolongado de crecimiento nulo o negativo. La combinación de costos elevados y tasas hipotecarias e interinas demasiado altas constituye, según dice, el núcleo del problema. “Cuando la tasa de interés es alta, se encarecen tanto los préstamos para construir como la cuota que debe pagar la familia. Eso reduce la demanda y, en consecuencia, las ventas”, explica.

A esto se suma que los materiales continúan presionando al alza. El resultado es un doble golpe: “Si la vivienda cuesta más construirla y al comprador le cuesta más financiarla, sencillamente la gente pospone la decisión de compra”, afirma. Y cuando las ventas se detienen, los promotores detienen con ellas el inicio de nuevos proyectos, lo que finalmente se traduce en decrecimiento del sector.

Señales claras de desaceleración

Aunque la cadena de la construcción tiene múltiples eslabones, hay dos indicadores que para Meléndez funcionan como verdaderas alarmas: ventas e inicio de obras. “Las ventas, o la falta de ellas, y los retrasos en el inicio de proyectos son los indicadores más sensibles”, sostiene. Las altas tasas hipotecarias afectan el apetito del comprador: menos personas pueden asumir una cuota elevada, y eso frena la colocación de unidades terminadas y en planos. Esto tiene un efecto inmediato para los desarrolladores: “No podemos iniciar una nueva obra si aún no hemos vendido lo suficiente de la obra actual”, explica Meléndez. Reconoce que los costos actúan más como la causa estructural del problema: a mayor costo, mayor precio; y a mayor precio, menor velocidad de ventas.

Ciclos, coyunturas y oportunidades emergentes

Meléndez no niega la complejidad del momento, pero enfatiza que el sector de la construcción históricamente ha pasado por ciclos de altas y bajas sin que esto implique una amenaza estructural. “No necesariamente anticipa un problema mayor”, señala. Los fenómenos como la pandemia, conflictos internacionales y la desaceleración económica, han dejado su huella, así como la pérdida de poder adquisitivo de las familias.

Sin embargo, insiste en que el país siempre priorizará la vivienda, por su condición de necesidad esencial y derecho constitucional. Además, destaca señales positivas que ya comienzan a tomar forma: “Hay nuevas oportunidades en el sector que prometen un impacto positivo en el corto plazo”, afirma. Entre ellas, menciona un marco normativo actualizado que potencia la construcción para alquiler y un esfuerzo gubernamental por reducir burocracia y agilizar permisos.

Las proyecciones internacionales también abren una ventana de optimismo. “El Fondo Monetario Internacional ha proyectado un crecimiento importante de la economía dominicana para 2028”, recuerda, y organismos como el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) recomiendan precisamente invertir en infraestructura para dinamizar la economía.

El peso del financiamiento y los costos de materiales En el panorama actual, las tasas de interés son el factor más determinante. “El problema de la alta tasa de interés es el más relevante”, enfatiza Meléndez. Para una familia, significa cuotas elevadas o la necesidad de financiar en plazos de 20 o 30 años; para un constructor, implica postergar el inicio de proyectos ante la ausencia de demanda.

Los materiales también han tenido aumentos drásticos. Según el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV), el incremento entre febrero de 2020 y agosto de 2025 alcanza un 45.88%. “Un apartamento que vendíamos a 4 millones en 2020, hoy cuesta cerca de 6 millones”, señala. Este salto es especialmente retador para familias de bajos ingresos.

En cuanto a la política monetaria, Meléndez reconoce esfuerzos recientes para dinamizar la construcción. “Desde ACOPROVI hemos respaldado la liberación de RD$ 35,335 millones de pesos del encaje legal en 2024”, asegura, así como los RD$ 50,000 millones liberados en 2025. No obstante, insiste en que estas medidas deben ser más focalizadas: “Reiteramos nuestra propuesta de que las liberaciones estén enfocadas a viviendas medias y de bajo costo”.

¿Riesgos de sobreoferta? Una lectura distinta

Ante la inquietud de una posible burbuja o sobresaturación, Meléndez es categórica: “En República Dominicana

contamos con un mercado sano de oferta de viviendas”. Los riesgos actuales, afirma, no provienen de una burbuja inmobiliaria, sino del encarecimiento de construir y financiar. Tras la crisis de 2008 en Estados Unidos, se ha instalado un temor generalizado, pero en el país el contexto es distinto. “Estamos lejos de una eventualidad similar”, asegura.

También reconoce que los fideicomisos han jugado un rol clave para amortiguar riesgos. “Son un aliado relevante porque funcionan como respaldo y protección, tanto para compradores como para desarrolladores”, afirma, y recuerda que su utilidad ha sido primordial en vivienda de bajo costo.

Impacto directo en promotores y familias

La desaceleración se ha sentido entre los promotores, quienes enfrentan mayores retos para captar clientes y estructurar proyectos nuevos. No obstante, Meléndez resalta la resiliencia del sector: “Los promotores son responsables y concluyen los proyectos; además, tenemos perspectivas positivas para los próximos tiempos”.

Tres medidas para reactivar el sector

Annerys Meléndez, identifica tres acciones clave para dinamizar el mercado en el corto plazo:

Liberación focalizada de encaje legal para vivienda. “La historia reciente demuestra que cuando se libera encaje, el sector se dinamiza”.

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Impulso de incentivos fiscales y políticas de acceso a vivienda. Para evitar depender únicamente de medidas coyunturales.

Mejoras en la operatividad, permisología y uso del suelo urbano. “Reducir costos y promover una oferta más asequible es fundamental”. 1

Para las familias, el impacto también es significativo. “Cuando el costo de construcción sube, es probable que la venta final tenga un precio distinto del inicial”, explica. Aún cuando los constructores absorben parte del ajuste, la otra parte se refleja en la revalorización al momento de la entrega. Pero el desafío mayor llega al momento del financiamiento: si la tasa aprobada por el banco no coincide con la esperada, la carga mensual puede volverse insostenible. “Las tasas tan elevadas y la inflación golpean a todos, pero quien más pierde es el desarrollo del país”, advierte.

Articulación institucional y perspectivas 2025–2026

Desde ACOPROVI, la articulación con instituciones como el MIVHED, la banca y los ayuntamientos ha sido

prioritaria. “A la fecha, las alianzas existentes son muy positivas”, afirma Meléndez.

Respecto al futuro inmediato, observa luces de recuperación: “Si nos guiamos por las proyecciones del Banco Central, debemos esperar un crecimiento económico del 4.5% en 2026, con una inflación del 4%”, señala. Aunque anticipa un aumento del dólar, lo que encarecería materiales, y solo una reducción moderada de las tasas, confía en la capacidad del sector. “Por la resiliencia del sector, de seguro se incrementarán las inversiones inmobiliarias”.

Su visión es prudente, pero optimista: “Sin pecar de exceso de optimismo, apostaría a una mejora si se realizan los ajustes necesarios”.

LEYES, REGULACIONES Y RESPUESTAS

A lo largo de las últimas décadas, los mercados inmobiliarios del mundo han enfrentado crisis profundas que han redefinido reglas, reformado leyes y obligado a gobiernos, bancos y desarrolladores a repensar la forma en que se construyen ciudades y se protege a los ciudadanos.

Sin embargo, no todos los países han respondido igual. Algunos aplicaron medidas exitosas que hoy son referentes internacionales; otros, pese a intervenir, agravaron la crisis.

En esta oportunidad, analizamos tres grandes ejes de respuesta global: protección legal, control estatal y soluciones estructurales, y su relevancia directa para República Dominicana.

Desde Estados Unidos y su reforma regulatoria tras el 2008, hasta los cambios en la planificación urbana en España o los mecanismos de intervención estatal en Asia, cada país ha tenido que adaptar su marco normativo para proteger a compradores, desarrolladores y al conjunto de la economía.

Cómo el mundo ha reaccionado a las crisis inmobiliarias, y lo que República Dominicana puede aprender de ellas.

En este panorama global, República Dominicana emerge como un caso singular dentro del Caribe: un país que ha fortalecido sus herramientas legales, como el fideicomiso, los incentivos a la vivienda de bajo costo y las regulaciones financieras prudenciales, antes de enfrentar un colapso profundo. Aun así, las recientes tensiones en costos, paralizaciones aisladas de obras y la creciente presión sobre el precio de la vivienda evidencian que la respuesta institucional debe mantenerse dinámica y orientada a la protección ciudadana.

1) Paralización de obras: protección legal para compradores y constructores alrededor del mundo La paralización de obras es una de las consecuencias más visibles cuando un mercado inmobiliario entra en tensión. Miles de compradores quedan con contratos firmados, pero sin vivienda; las constructoras enfrentan demandas, sobrecostos y pérdida de reputación; las ciudades acumulan “esqueletos” urbanos que desvalorizan comunidades enteras.

Por ejemplo, en España, frente a esto, surgió la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y la protección al comprador, tras la crisis del 2008, que reforzó los mecanismos que ya existían desde la ley de 1999. La LOE exige que toda promotora garantice las cantidades aportadas por el comprador a través de: aval bancario,

póliza de seguros y cuenta separada para fondos de clientes. Esta triple protección evitó que los compradores perdieran el dinero de su inicial cuando miles de obras quedaron detenidas.

A lo largo de la historia moderna, las crisis inmobiliarias han puesto a prueba la fortaleza de los sistemas legales, la visión de los gobiernos y la capacidad de los mercados para responder a momentos de tensión.

Por otro lado, en Francia implementaron el modelo “VEFA” (Vente en l’État Futur d’Achèvement), con el que el comprador queda protegido por un contrato altamente regulado y el proyecto debe avanzar por “fases obligatorias”. Si el desarrollador incumple una etapa, la obra puede ser intervenida por una aseguradora o un banco garante. El mismo, representa uno de los modelos más sólidos de Europa.

Y México, promulgó la Ley de Protección al Consumidor Inmobiliario, introduciendo estándares que obligan a las desarrolladoras a registrar sus proyectos ante la Procuraduría Federal del Consumidor. Si un proyecto se detiene sin causa justificada, el comprador puede cancelar sin penalidades y exigir reembolso.

Ahora bien, aunque República Dominicana no ha experimentado paralizaciones masivas como España o China, sí existen casos documentados en la prensa donde obras quedaron detenidas durante años, afectando a compradores, bancos e incluso a municipios que dependían

del desarrollo para su planificación urbana. La Ley 189-11 de Fideicomiso es, hasta ahora, la herramienta más efectiva del país para prevenir grandes daños. Gracias a ella, los fondos de los adquirentes están en patrimonio separado; las fiduciarias vigilan el uso de recursos y el proyecto no puede mezclar capitales entre obras. Muchos expertos consideran que esta estructura evitó que RD viviera casos equivalentes a Evergrande o a los “micro proyectos zombies” que dejó España. No obnstante, aún faltan mecanismos legales más agresivos que obliguen a los desarrolladores a contar con seguros, garantías o cuentas exclusivas incluso fuera del fideicomiso.

2) Control de precios: impacto de la regulación estatal en mercados en crisis

Cuando los precios inmobiliarios se disparan, los gobiernos suelen intervenir. No siempre funciona. A veces controlar los precios genera escasez, informalidad o caída de inversión; en otros casos, estabiliza el mercado y protege a los hogares.

En su momento, Alemania introdujo límites de aumento anual en zonas de alta presión demográfica. Según el Instituto Ifo de Múnich, estas medidas lograron estabilizar el alquiler pero redujeron la oferta nueva en un 10%. Funciona parcialmente, pero no es perfecto.

De su parte, Nueva York mantiene esquemas de control de renta desde la posguerra. Aunque protege a cientos de miles de inquilinos, ha generado un mercado dual: unidades reguladas y unidades libres, con precios totalmente desconectados.

En 2022, Canadá prohibió temporalmente la compra de vivienda por parte de no residentes. El objetivo: enfriar un mercado inflado. Según la Oficina Nacional de Estadísticas, la medida redujo la especulación sin afectar mayormente la construcción.

En el caso de República Dominicana, el mercado ha experimentado una fuerte presión al alza: el costo de materiales ha aumentado, entre 25–30% desde 2020, según MEPyD; se registra un encarecimiento del suelo urbano, asi como una creciente demanda en Santo Domingo y Punta Cana que provocan que el mercado de alquiler que se encarezca al ritmo de la vivienda.

Hasta ahora, el país no ha aplicado controles de precios, y los economistas coinciden en que, dado el rol del sector construcción en el PIB, imponer topes sin una estrategia integral podría frenar inversión. Sin embargo, sí se han adoptado medidas indirectas:

■ Bono ITBIS y Bono Inicial, que reducen el costo para los segmentos populares.

■ Fideicomiso de Vivienda de Bajo Costo, que regula los precios

máximos por m² para proyectos sociales.

■ Incentivos fiscales en zonas urbanas donde se busca densificación planificada.

3) Soluciones que funcionaron: Casos exitosos de mitigación de crisis inmobiliarias

No todas las respuestas fueron restrictivas. En muchos países, las medidas que funcionaron fueron las que fortalecieron la estructura financiera y la planificación urbana. Singapur es referente mundial gracias a tres pilares: control estatal del suelo para evitar especulación; fuerte banca hipotecaria con estándares estrictos y planificación urbana obligatoria y a largo plazo. El resultado: menos del 6% de la población vive en alquiler privado; el 90% accede a vivienda propia.

Otro caso de estudio es Chile, que creó un sistema donde el Estado financia parte del inicial y el comprador accede a créditos regulados. Esto produjoo que la oferta inmobiliaria se estabilizara y se redujera el déficit habitacional. Y Corea del Sur, que asumió una postura de intervención temprana contra burbujas. Cuando detectan sobrecalentamiento, aplican medidas automáticas: límites al LTV (Loan to Value); aumento del impuesto a segunda/tercera vivienda y restricciones a préstamos de inversión. Esto evita crisis profundas y recurrentes.

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Pero hay áreas de oportunidad claras:

Planificación urbana más estricta. Evitar el modelo “España 2008”: construir de más, demasiado rápido y sin demanda comprobada.

Incentivos para vivienda asequible. Si la clase media no puede comprar, el mercado se desequilibra. Chile y Canadá demuestran que subsidios bien diseñados funcionan.

Transparencia en permisos y fiscalización. Más trazabilidad y digitalización en ayuntamientos evitaría proyectos mal planificados.

Intervenciones rápidas ante señales de burbuja. Corea del Sur es ejemplo: si los precios suben desproporcionadamente, se actúa de inmediato.

¿Qué significa esto para República Dominicana? De entrada, ya cuenta con fortalezas que muchos países no tenían antes de sus crisis: sistema fiduciario avanzado; regulación bancaria prudente; mercado hipotecario con baja morosidad y demanda real, más que especulativa.

Aprender sin sufrir

República Dominicana observa un mundo lleno de ejemplos de lo que funciona y de lo que fracasa. Tiene la ventaja de no haber experimentado una crisis inmobiliaria devastadora en su historia moderna, y por esa misma razón, puede anticiparse.

Los expertos coinciden: las burbujas no se controlan cuando explotan, sino cuando comienzan a formarse. Con un marco fiduciario robusto, una banca estable y un sector construcción dinámico, RD se encuentra en el mejor momento para reforzar su legislación, modernizar su planificación urbana, garantizar acceso a vivienda y blindar al país ante choques externos.

El país tiene la oportunidad de ser un caso de éxito regional, adoptando las prácticas que permitieron que ciudades como Singapur, Santiago o Toronto salieran adelante más fuertes que nunca.

Los ejemplos anteriormente citados demuestran que las grandes crisis inmobiliarias no se resuelven únicamente con inversión o recuperación económica; se enfrentan con leyes claras, instituciones fuertes y decisiones oportunas.

Donde los gobiernos reaccionaron tarde, el impacto social y financiero fue devastador. Allí donde actuaron con prudencia, supervisión y planificación, el mercado fue capaz de estabilizarse y renacer.

República Dominicana ha avanzado en ese camino: su regulación fiduciaria, sus políticas de vivienda y la disciplina del sistema bancario han servido como primer escudo ante la volatilidad global. Pero los desafíos continúan. El país debe profundizar en la protección al consumidor, fortalecer la supervisión de obras, vigilar la concentración del suelo urbano y modernizar su marco normativo para un mercado cada vez más complejo.

El aprendizaje internacional lo confirma: los mercados que logran prosperar no son los que evitan las crisis, sino los que tienen la capacidad institucional para anticiparlas, mitigarlas y proteger a su gente. Con reformas estratégicas, decisiones informadas y un compromiso sostenido con la transparencia, República Dominicana puede no solo resistir las tormentas del futuro, sino también convertirse en un referente regional de estabilidad y crecimiento responsable.

QUIEBRA DE DESARROLLADORES

La quiebra de un desarrollador inmobiliario es, en esencia, un terremoto silencioso: no siempre deja escenas visibles, pero altera profundamente el tejido económico y social de una comunidad. Aunque República Dominicana no ha experimentado quiebras masivas como en otros países, hay casos documentados en la prensa nacional que permiten entender las consecuencias reales que estas situaciones desencadenan para compradores, suplidores, obreros y el ecosistema urbano.

Más allá de la dimensión financiera, la caída de una desarrolladora representa una ruptura de confianza. Afecta a familias que han invertido sus ahorros, a empleos que dependen del avance de la obra, a suplidores que quedan sin cobrar y a sectores que ven surgir esqueletos de concreto que tardan años en resolverse. El impacto, aunque a veces pasa desapercibido, es profundo.

Desarrolladores al borde del colapso Según distintos análisis publicados en la prensa económica nacional y estudios del sector construcción, los colapsos empresariales suelen

Empresas que colapsaron y su efecto en la economía local.

provenir de una combinación previsible de factores:

■ Uso indebido de anticipos: cuando el promotor utiliza los pagos iniciales de un proyecto para financiar otros en ejecución, genera un desbalance que rápidamente se vuelve insostenible.

■ Sobreapalancamiento: altos niveles de deuda con bancos y suplidores, especialmente en contextos de tasas de interés elevadas, como ocurrió entre 2022 y 2024.

■ Falta de liquidez: interrupciones en la cadena de pagos, atrasos a subcontratistas o imposibilidad de completar etapas clave de construcción.

■ Gestión deficiente o falta de experiencia: proyectos mal planificados, presupuestos poco realistas o incapacidad administrativa.

■ Ausencia de fideicomiso: en los casos más críticos reportados por la prensa, los proyectos no estaban estructurados bajo la Ley 189-11, lo que expuso a los compradores a mayores riesgos.

Estas señales suelen pasar desapercibidas para el comprador promedio, que confía en la reputación del promotor o en la apariencia avanzada de la obra. Sin embargo, cuando la empresa colapsa, el impacto se propaga con rapidez.

Impacto inmediato: de compradores afectados a suplidores impagos

Cuando una desarrolladora declara quiebra o abandona una obra, las consecuencias afectan a múltiples actores: Medios nacionales como Diario Libre, El Caribe y Listín Diario muestran casos en los que compradores, tras haber pagado entre un 20% y 70% del valor de la vivienda, se encuentran sin título, sin entrega y sin un interlocutor claro. Muchos deben iniciar procesos judiciales que pueden tardar años, enfrentando costos legales y el desgaste emocional de ver sus ahorros comprometidos.

Algunos proyectos paralizados han dejado a empresas de materiales, electricistas, plomeros y contratistas con facturas vencidas por meses. Esto genera una cadena de pérdidas que afecta la estabilidad financiera de pequeños negocios y, en casos extremos, provoca despidos.

Una sola obra de tamaño medio puede emplear entre 80 y 150 trabajadores. Cuando el proyecto se detiene, esos obreros pierden ingresos de un día para otro. La prensa ha documentado casos donde brigadas completas quedan suspendidas sin previo aviso.

En sectores como Santo Domingo Este, Punta Cana y Santiago se han reportado proyectos con más de 5 años de paralización, convirtiéndose en estructuras abandonadas que deterioran la imagen urbana, generan inseguridad y reducen el valor de las propiedades vecinas.

Efecto dominó en la economía local Aunque cada quiebra es un caso aislado, su impacto no se limita al proyecto. Cada noticia sobre un desarrollador insolvente desalienta a compradores potenciales. Según encuestas citadas en prensa económica, alrededor del 40% de los compradores dominicanos consideran la estabilidad del promotor como un factor decisivo al invertir en vivienda. Asimismo, cuando un proyecto colapsa en un barrio o zona en desarrollo, los proyectos vecinos experimentan ralentización en ventas, ya que los compradores temen que se repita la situación.

Frente a esto, los bancos se ven forzados a reevaluar carteras de crédito y, en algunos casos, provisionar pérdidas. Y aunque el sistema financiero dominicano es sólido, cada proyecto fallido representa un riesgo reputacional y operativo.

La construcción es uno de los sectores que más empleo genera en el país. Una quiebra no solo afecta a los obreros de ese proyecto, sino también a empresas relacionadas en transporte, materiales, ferreterías y servicios.

Pero, ¿por qué estas quiebras importan? Al observar los casos de España, Estados Unidos o China, se identifican patrones que también se reflejan en casos dominicanos:

■ En España, la quiebra de promotoras dejó más de un millón de viviendas sin vender.

■ En China, Evergrande dejó 1.5 millones de compradores sin apartamentos entregados.

■ En EE. UU., cientos de desarrollos quedaron abandonados tras la crisis de 2008.

Aunque la escala dominicana es menor, las dinámicas humanas y emocionales son similares: pérdida de confianza, de ahorros y de seguridad.

Ahora bien, ¿qué se está haciendo para evitarlo? Las autoridades han tomado medidas preventivas:

■ Impulso del fideicomiso como estructura obligatoria, que protege los recursos de los compradores.

■ Mayor supervisión de la Superintendencia de Bancos sobre fiduciarias, bancos y flujos de proyectos.

■ Iniciativas de educación al comprador, promovidas por ACOPROVI y medios especializados.

■ Reformas anunciadas a la Ley 189-11, orientadas a aumentar la transparencia y los controles.

Estas medidas buscan reducir el riesgo, pero también aumentar la confianza del consumidor, clave para la

¿Qué ocurre con los proyectos cuando la empresa colapsa? Tres escenarios de los escenarios más comunes son:

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Reasignación a un nuevo desarrollador. A veces, un grupo empresarial más sólido compra la obra, asume deudas, negocia con suplidores y retoma la construcción. Aunque es la salida más deseada, no siempre es viable.

Intervención judicial y liquidación. Cuando hay conflictos legales o deudas elevadas, los tribunales designan un síndico para liquidar bienes y pagar acreedores. Este proceso es lento y los compradores rara vez recuperan el total de lo invertido.

Abandono y deterioro progresivo. En los casos más extremos, las obras quedan detenidas indefinidamente. Esa situación afecta a toda la comunidad: baja el valor de las viviendas, aumenta el riesgo de ocupaciones ilegales y genera entornos inseguros.

estabilidad del sector. Y es que, la quiebra de un desarrollador no es solo un evento empresarial: es una historia humana marcada por ahorros perdidos, sueños aplazados y comunidades en espera. El impacto económico es profundo, pero el impacto emocional puede ser aún mayor.

Por ello, República Dominicana trabaja en el fortaleciendo sus herramientas de protección, como el fideicomiso, la supervisión bancaria y la transparencia financiera, con el objetivo de que el crecimiento del sector inmobiliario nunca se construya a costa de la vulnerabilidad de las familias.

ELISEO CRISTOPHER

Presidente de COPYMECON

EL PULSO REAL

DEL SECTOR MIPYMES

Para Eliseo Cristopher, presidente de la Confederación Dominicana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción (COPYMECON), la situación del sector construcción en República Dominicana no admite eufemismos. Desde 2023, afirma, venía observando señales claras de deterioro que hoy se materializan en una crisis profunda, visible tanto en los indicadores oficiales del Banco Central como en la realidad operativa de las empresas que componen el tejido productivo de la industria.

Con tono firme y cifras en mano, Cristopher describe un período de contracción marcado por el descenso del crecimiento, el aumento sostenido de los costos y unas condiciones financieras que han golpeado especialmente a las MIPYMES, segmento que califica como “el eslabón más

Una crisis estructural anunciada Cristopher no duda en señalar que lo que vive el sector no es un ciclo natural ni un simple ajuste del mercado. Es, asegura, una crisis estructural que pudo mitigarse si se hubieran aplicado medidas contracíclicas a tiempo. El encarecimiento del financiamiento, el aumento de los costos, la caída de la rentabilidad y los retrasos en pagos públicos conforman un cuadro que, según explica, afecta directamente la capacidad operativa de las MIPYMES.

“Las señales estaban ahí desde hace años”, enfatiza. “Hoy estamos viendo las consecuencias: menos proyectos nuevos, condiciones más restrictivas por parte de los bancos y empresas trabajando con niveles mínimos de liquidez”. Para Cristopher, el deterioro actual no fue inesperado; fue advertido con suficiente anticipación.

El golpe de las tasas de interés y el financiamiento insuficiente

El presidente de COPYMECON reconoce que la inflación ha incidido en los costos de los insumos, pero insiste en que no es el factor que más daño ha generado. Para él, el verdadero obstáculo es el costo del dinero.

“La mayor presión proviene de las tasas de interés elevadas”, explica. “Esto ha frenado el apetito de inversión, ha encarecido las cuotas para los adquirientes y ha restringido severamente las condiciones de financiamiento para las MIPYMES”.

En un contexto en el que los costos suben y los márgenes se estrechan, tener acceso a capital de trabajo competitivo es vital, pero también, hoy por hoy, excepcional.

Obras públicas: trabas y pagos tardíos

En cuanto a la participación de las pequeñas y medianas empresas en los procesos de compras y contrataciones del Estado, Cristopher observa una brecha importante entre lo

que establece la normativa y lo que ocurre en la práctica. Habla de requisitos de capital que exceden la capacidad real de las MIPYMES, de procesos administrativos complejos y de una concentración de contratos que limita la diversificación. A esto se suman, según explica, los retrasos en pagos, un problema que define como “un verdadero infierno financiero” para las empresas más pequeñas. “Cuando una cubicación se retrasa, la MIPYME no solo deja de ganar”, señala. “Se endeuda para pagar nómina, suplidores, materiales y compromisos fiscales. Ese ciclo destruye liquidez y paraliza obras”.

Santo Domingo vs. provincias: una brecha estructural Cristopher también identifica diferencias importantes entre la dinámica del Gran Santo Domingo y la de las provincias. En la capital, explica, existe mayor dinamismo, mejor acceso al financiamiento y más disponibilidad de información sobre oportunidades. En las provincias, en cambio, el volumen de obras depende casi exclusivamente de la inversión pública, los costos logísticos son más altos y el crédito es más limitado. Aun así, insiste en que las MIPYMES provinciales

poseen un valor estratégico profundo: conocen su territorio, su mano de obra y sus necesidades. Fortalecer su participación es esencial para lograr un desarrollo más equilibrado en todo el país.

La realidad del sector construcción

En República Dominicana, el sector construcción atraviesa uno de sus momentos más delicados en la última década. Desde COPYMECON, explica Eliseo Cristopher, esta tendencia ya venía siendo advertida desde 2023, cuando los primeros indicadores anunciaban un deterioro progresivo. Hoy, tanto las cifras oficiales del Banco Central como la experiencia diaria de las empresas confirman que la situación es profundamente preocupante.

Los datos lo evidencian con contundencia. En 2022, el sector registró un crecimiento moderado de 2.6%, ya por debajo de su ritmo histórico. Para 2023, prácticamente se estancó con un -0.1%. En 2024, apenas logró avanzar un 2.1%, uno de los resultados más débiles de los últimos años.

Y en 2025, la tendencia se ha revertido por completo: el sector cayó -7.7% entre enero y febrero, y acumuló -2.3% en el primer semestre del año.

A este escenario se suma el sostenido incremento del costo de construcción. El Índice de Costos Directos de la Vivienda

Tres medidas urgentes para sostener a las MIPYMES

Ante este escenario, Cristopher identifica tres acciones prioritarias:

Financiamiento especializado para MIPYMES constructoras. Recursos del encaje legal dirigidos exclusivamente al sector, con tasas preferenciales, plazos ajustados al ciclo de obra, garantías flexibles y desembolsos ágiles.

Participación obligatoria de las MIPYMES en los planes de viviendas del Gobierno. Hasta ahora, afirma, su participación ha sido prácticamente nula. Integrarlas democratizaría las oportunidades, dinamizaría la economía local y elevaría los niveles de formalidad y encadenamiento productivo.

Un marco regulatorio que incentive la competitividad y la formalización. Régimen tributario especializado, inclusión financiera diferenciada y apoyo para la mecanización y modernización de los procesos.

(ICDV) aumentó 10.07% en 2022, y volvió a subir 3.32% en 2024, con un alza particularmente marcada en la mano de obra, que escaló alrededor de un 12%.

Cristopher resume esta realidad con claridad: la construcción continúa operando, pero lo hace sin dinamismo, sin flujo y sin rentabilidad. Y dentro de este panorama, las MIPYMES constructoras son las más afectadas. Representan el eslabón más vulnerable de la cadena productiva, sostienen la mayor parte del empleo operativo del país y enfrentan las condiciones más adversas para sobrevivir en un entorno económico cada vez más exigente.

Mano de obra limitada e informalidad creciente

En su diagnóstico sobre el empleo en el sector, Cristopher plantea que la disponibilidad de mano de obra calificada es insuficiente y que esto afecta directamente la productividad y los tiempos de ejecución. A ello se suma una fuerte dependencia de mano de obra extranjera en oficios básicos y operativos, fenómeno que, según apunta, se ha intensificado por la falta de planificación laboral a lo largo de los años. La informalidad, por su parte, ronda niveles alarmantes y genera inestabilidad tanto para el trabajador como para las empresas formales. La solución, afirma, no es sancionar, sino crear condiciones reales que incentiven la formalización: un marco tributario especializado, mejores mecanismos de crédito y políticas laborales adaptadas a la realidad de las MIPYMES.

Un mensaje claro: las MIPYMES son la columna vertebral

En su llamado final, Eliseo Cristopher subraya que las MIPYMES constructoras representan la mayoría absoluta del tejido empresarial de la construcción nacional, pero siguen enfrentando barreras que frenan su crecimiento y limitan su participación en las oportunidades de mayor impacto.

Insiste en que las autoridades financieras, como el Banco Central, la Junta Monetaria y la Superintendencia de Bancos, tienen una responsabilidad histórica: garantizar la verdadera inclusión financiera de un segmento que sostiene la economía operativa del país.

Cristopher enfatiza, además, que integrar de manera amplia y efectiva a las MIPYMES a los planes de vivienda

del Gobierno sería un punto de inflexión para República Dominicana. Democracia económica, formalización laboral, encadenamientos productivos y desarrollo local serían solo algunos de los impactos inmediatos.

“Las MIPYMES están listas para aportar, ejecutar y transformar. Lo único que falta es voluntad, reglas claras y mecanismos reales de acceso”, afirma.

Para Cristopher, proteger y fortalecer a las MIPYMES no es un acto de justicia económica: es una estrategia de desarrollo nacional. De su estabilidad depende, en gran medida, la capacidad del país para sobreponerse a este momento crítico y construir un futuro más equilibrado, competitivo y sostenible.

FUTURO Y VISIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN

El mercado inmobiliario global entrará en una fase de transformación profunda entre 2025 y 2035. Las proyecciones de organismos como el Fondo Monetario Internacional, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), el Banco Mundial y consultoras como PwC, Ernst & Young, Deloitte y Global Commercial Real Estate Services (CBRE) coinciden en que los próximos diez años estarán marcados por tres ejes determinantes: demografía, tecnología y sostenibilidad. A diferencia de ciclos anteriores, no se trata solo de fluctuaciones de precios, sino de un replanteamiento estructural de cómo se construye, cómo se financia y cómo se vive en las ciudades.

1. Demografía y urbanización intensa.

Según la OCDE (Perspectivas Económicas 2024), más del 70% de la población mundial vivirá en ciudades para 2035. En América Latina ese porcentaje puede superar el 83%. Esto implica presión sobre vivienda asequible, transporte y servicios urbanos, pero también oportunidades para modelos mixtos y densificación inteligente. República Dominicana, con un crecimiento urbanístico acelerado en Santo Domingo, Punta Cana, Santiago y La Romana, enfrentará el reto de gestionar expansión sin repetir patrones de congestión, sobrepoblación o informalidad.

Tendencias 2025–2035: Qué esperar del sector inmobiliario en la próxima década.

2. Tecnología: automatización y vivienda digital. La digitalización será un acelerador clave, contemplando: construcción modular y prefabricada; modelos BIM avanzados y gemelos digitales (digital twins); inteligencia artificial para diseño estructural y proyección de demanda y plataformas fintech para financiamiento inmobiliario tokenizado. Según CBRE Global Outlook 2025, la construcción modular reducirá entre 20–30% los tiempos de obra en la próxima década. Para RD, donde la construcción depende fuertemente de mano de obra física, estas tecnologías pueden mejorar eficiencia y reducir vulnerabilidad a aumentos de materiales.

3. Sostenibilidad como norma, no como opción.

El Acuerdo de París y los estándares de la Unión Europea en construcción sostenible están impulsando regulaciones en todo el mundo. La demanda de edificios con consumo energético casi nulo (nZEB) y materiales de baja huella de carbono se triplicará entre 2025 y 2035, según PwC –Emerging Trends in Real Estate. En el Caribe, la vulnerabilidad climática exige infraestructuras resilientes. Países como República Dominicana deberán incorporar criterios de construcción verde, eficiencia energética y gestión del agua, especialmente en zonas turísticas y costeras.

Nueva generación y vivienda: cómo Millennials y Gen Z redefinen el mercado

Las nuevas generaciones están transformando los paradigmas tradicionales de propiedad y vivienda.

Según un informe de Deloitte – Global Millennial Survey 2024, más del 60% de jóvenes en América Latina prioriza la flexibilidad financiera, la movilidad geográfica y la sostenibilidad por encima de la compra de vivienda.

Pero, ¿qué buscan estas generaciones?

1. Espacios más pequeños, pero más inteligentes. Estudios de Ernst & Young indican un aumento en la preferencia por unidades compactas con áreas comunes amplias, coworking y servicios integrados.

2. Co-living y modelos de suscripción. En ciudades como Nueva York, Madrid o São Paulo, el co-living creció más del 200% entre 2018 y 2024. La generación joven valora contratos flexibles, costos compartidos y servicios incluidos.

3. Alquiler de largo plazo como elección, no como fracaso. Un informe del FMI (2023) muestra que el incremento de precios en el mundo ha desplazado la compra de vivienda y fortalecido el mercado de alquiler profesionalizado.

4. Viviendas modulares y sostenibles. La Gen Z, la más ecológica de la historia, busca materiales reciclados, eficiencia energética y espacios saludables.

En cuanto a República Dominicana, en el país, la oferta para jóvenes se está transformando:

■ Incremento de estudios y micro-apartamentos en Santo Domingo.

■ Espacios de co-living emergentes en zonas universitarias y de negocios.

■ Banreservas y otras entidades exploran modelos híbridos de financiamiento para jóvenes profesionales.

■ Desarrolladores están incorporando áreas de teletrabajo, rooftops, gimnasios, huertos urbanos y movilidad eléctrica.

Para seguir siendo competitiva, la oferta dominicana debe acompañar estas exigencias con precio, ubicación, accesibilidad y servicios, evitando reproducir modelos de vivienda de alto costo sin valor agregado.

Planificación urbana y resiliencia inmobiliaria

El futuro del sector no dependerá únicamente de la economía, sino de la capacidad de los países para planificar ciudades resilientes, inclusivas y sostenibles. Las crisis inmobiliarias del pasado han demostrado que la improvisación tiene un costo muy alto; la planificación, en cambio, es la única garantía contra la fragilidad estructural.

Para República Dominicana, la clave no será imitar modelos extranjeros, sino adaptarlos a su realidad demográfica, climática y económica, fortaleciendo su regulación, integrando nuevas soluciones de vivienda y apostando por ciudades mejor planificadas.

Entre 2025 y 2035 el sector inmobiliario global cambiará más que en los últimos treinta años. La tecnología, la sostenibilidad y el cambio generacional transformarán por completo los modelos de vivienda, financiamiento y planificación urbana.

El futuro del sector no es una incógnita: es un diseño. Y el país tiene hoy la oportunidad de definir ese diseño con visión, solidez y resiliencia.

A continuación, compartimos cinco lecciones centrales para el futuro:

Planificación urbana basada en datos. Ciudades como Singapur o Copenhague han demostrado que la gestión de suelo debe anticiparse a la demanda, no reaccionar a ella.

Diversificación del mercado. No depender solo de turismo o lujo: integrar vivienda asequible, proyectos mixtos, industria creativa y oficinas flexibles.

Transparencia y regulación continua. La supervisión financiera evita la especulación y protege a compradores y bancos. RD ha avanzado, pero debe actualizar su normativa para incorporar sostenibilidad, fintech y modelos cooperativos.

Vivienda como política pública, no solo como negocio. El Banco Mundial (2024) destaca que los países que más redujeron déficit habitacional son los que integraron vivienda al corazón de su estrategia socioeconómica.

Infraestructura resiliente climáticamente. En el Caribe, la planificación debe prever huracanes, inundaciones, calor extremo y subida del nivel del mar. La arquitectura del futuro será protectora, eficiente y ecológica. 1 2 3 4 5

ALQUILER DISPARADO

Durante los últimos años, y especialmente tras la pandemia, República Dominicana ha experimentado un fenómeno que se repite en casi todas las economías urbanas del mundo: el aumento acelerado de los precios de alquiler. Lo que antes era una opción temporal, o una etapa previa a la compra de vivienda, se ha convertido para miles de familias en la única alternativa viable frente al encarecimiento del crédito, el costo del suelo y el alza sostenida de los precios de construcción.

Este fenómeno no es aislado ni circunstancial. Es, en esencia, la consecuencia de un mercado inmobiliario tensionado por factores globales y locales: tasas de interés más altas, costos de materiales que se duplicaron en algunos renglones entre 2020 y 2023, acelerada demanda urbana, migración interna, turismo, y una oferta de vivienda que no crece al mismo ritmo que las necesidades poblacionales.

Cuando comprar se vuelve imposible, el alquiler explota.

El fin de la ilusión de compra para la clase media

Según el Banco Central, el costo promedio de construcción aumentó más de un 25% entre 2020 y 2022, debido a las disrupciones globales en la cadena de suministros. Este incremento impactó directamente los precios finales de venta de viviendas nuevas, especialmente en Santo Domingo, Punta Cana, Santiago y La Vega. Simultáneamente, el aumento de tasas internacionales, particularmente las subidas de la Reserva Federal de Estados Unidos, encareció los préstamos hipotecarios locales. Aunque el sistema financiero dominicano ha sido prudente en su política crediticia, los financiamientos se volvieron menos accesibles para una parte importante de la clase media.

Estudios del MEPyD y de ACOPROVI coinciden en que, desde 2021, cerca del 40% de los hogares que aspiraban a comprar vivienda pasaron a considerar exclusivamente opciones de alquiler, principalmente por incapacidad de completar el inicial o por el aumento del costo

Un mercado de alquiler que no estaba listo

A diferencia de países como Canadá, España o Chile, donde existe una cultura más equilibrada entre compra y renta, República Dominicana ha sido históricamente un país de propietarios. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Hogares (ENH 2023), solo el 21% de la población vive en alquiler, mientras que el resto reside en viviendas propias o familiares. Esto significa que el mercado de renta es relativamente pequeño, pero ahora enfrenta una demanda creciente sin un aumento proporcional de la oferta. El resultado es simple: precios disparados.

Entre 2021 y 2024, el costo del alquiler en zonas como Piantini, Paraíso, Serrallés o Punta Cana Village aumentó entre 18% y 35%, según reportes de firmas inmobiliarias como Analytica Real Estate. Pero el fenómeno no se limita a los segmentos altos: sectores como Alma Rosa, Mirador Norte o Gurabo reportan alzas de entre 12% y 25% en el mismo período.

La explicación más citada por analistas del sector es que la nueva vivienda construida, cada vez más vertical y orientada al segmento medio-alto, ha dejado un vacío significativo en la oferta accesible. En otras palabras, la vivienda que se construye no siempre es la vivienda que la gente necesita alquilar.

Datos recopilados por la Fundación para el Desarrollo de Mercado Inmobiliario (FDM) indican que:

• El alquiler promedio en Santo Domingo representa entre el 35% y el 48% del ingreso mensual de un hogar de clase media baja.

• En zonas de mayor demanda, como Punta Cana o el Distrito Nacional, ese porcentaje puede superar el 55%.

• Más del 60% de los inquilinos han tenido que mudarse al menos una vez entre 2020 y 2024 debido a aumentos de alquiler.

Esto tiene efectos directos en la calidad de vida: desplazamientos hacia zonas periféricas, aumento del gasto en transporte, cambios en los colegios de los niños, inestabilidad comunitaria, y deterioro del bienestar emocional.

La presión en los hogares: más gastos, menos estabilidad El alquiler elevado no solo afecta los bolsillos, sino también la estabilidad de las familias.

Según la Comisión Económica para América Latina (CEPAL), un hogar se considera en vulnerabilidad habitacional cuando destina más del 30% de sus ingresos al pago de vivienda. En República Dominicana, ese umbral ya se superó en múltiples segmentos urbanos.

La “gentrificación silenciosa”

Aunque la palabra no se menciona con frecuencia en el país, la gentrificación ya es visible en sectores enteros de Santo Domingo y Santiago. La llegada de proyectos de mediano y alto estándar en zonas tradicionalmente residenciales ha desplazado gradualmente a familias con menos recursos. Ejemplos citados en investigaciones de la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM) y la Universidad Iberoamericana (UNIBE) señalan que sectores como Gascue, Los Prados y la parte alta de Naco han experimentado un cambio acelerado en el perfil socioeconómico debido al incremento de los precios de alquiler.

El fenómeno es especialmente notable en zonas con fuerte presencia de Airbnb o alquileres temporales impulsados por turismo urbano, lo cual reduce la disponibilidad de unidades para alquiler residencial tradicional.

Impactos sociales invisibles

El alquiler disparado afecta más que el bolsillo. Entre los efectos documentados en estudios del MEPyD, PNUD y organizaciones comunitarias se encuentran:

• Reducción del consumo esencial (alimentación, salud, educación).

• Aumento de la informalidad: familias que comparten alquiler para cubrir costos.

• Migración forzada hacia zonas con menor acceso a servicios públicos.

• Deterioro emocional asociado a incertidumbre habitacional.

• Retraso de metas familiares: matrimonio, hijos, educación superior.

En palabras del informe Vivienda y bienestar urbano en el Caribe (PNUD, 2024): “El costo de la vivienda es uno de los factores que más condiciona las oportunidades de movilidad social en la región”.

¿Es sostenible esta tendencia? Los expertos coinciden en que los precios de alquiler no pueden seguir aumentando indefinidamente. De hecho, varios factores podrían moderar el alza en los próximos años:

• Nuevos proyectos de vivienda social y de interés medio.

• Expansión del fideicomiso de vivienda asequible.

• Reorientación de parte de la oferta de apartamentos pequeños hacia alquiler residencial.

• Incentivos estatales para desarrolladores que ofrezcan unidades en renta regulada.

• Mayor competencia entre proyectos de inversión y desarrollos tradicionales.

Pero, mientras tanto, el golpe sigue siendo fuerte para los hogares urbanos. República Dominicana enfrenta un punto de inflexión: si el precio de la compra sube y el alquiler también, la vivienda se convierte en el nuevo eje de desigualdad urbana. La experiencia internacional muestra que este fenómeno, si no se gestiona, puede desembocar en exclusión territorial, deterioro social y tensiones en la clase media.

El desafío para el país no es solo construir más, sino construir para los que más lo necesitan, equilibrando el mercado para que alquilar deje de ser una condena económica y vuelva a ser una opción digna y accesible.

El círculo vicioso: turismo, inversión y escasez

A mayor demanda turística, mayor interés en desarrollos de uso mixto, apartamentos pequeños y unidades orientadas a inversión. Aunque esto impulsa la economía, también reduce la disponibilidad de viviendas para alquiler de largo plazo.

Según un análisis del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sobre turismo y vivienda en el Caribe (2023), el auge del alquiler temporal en destinos como Punta Cana, Puerto Plata y Santo Domingo ejerce presión sobre la oferta local, encareciendo los precios incluso para residentes que no participan del mercado turístico. El BID lo resume así: “Cuando un mercado prioriza al turista sobre al residente, el residente termina pagando precios de turista”.

ALBERTO BOGAERT

Presidente de la AEI

LECTURAS ACTUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO EN REP. DOM.

En un entorno inmobiliario cada vez más dinámico y competitivo, la figura del agente y de las empresas intermediarias se vuelve esencial para interpretar tendencias, anticipar movimientos y orientar al comprador en un mercado que no deja de reinventarse. La Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana (AEI), presidida por Alberto Bogaert, ha sido una de las plataformas más activas en profesionalizar y fortalecer la industria, impulsando estándares éticos, capacitación y mejores prácticas comerciales.

En esta conversación para Construmedia, Bogaert analiza con profundidad el pulso del mercado, las transformaciones en el perfil del comprador, el rol del inversionista local y extranjero, así como los retos y oportunidades que observan desde la AEI. Su perspectiva permite entender no solo hacia dónde se mueve el sector, sino también cómo se está reconfigurando el trabajo del agente inmobiliario en un país donde la demanda habitacional, el turismo residencial y la innovación digital están marcando un nuevo ciclo de desarrollo.

Dinámica del mercado y comportamiento del comprador Para Alberto Bogaert, presidente de la AEI, el mercado inmobiliario dominicano atraviesa un momento marcado por movimientos desiguales entre sus distintos segmentos. Aunque la preconstrucción ha sido históricamente el eje que impulsa el sector, en 2025 este motor ha perdido fuerza. “La preconstrucción ha estado en baja por razones claras: altas tasas de interés, falta de mano de obra calificada, aumento en los precios de los materiales y retrasos en la emisión de permisos”, explica, señalando una combinación de factores que han impactado el ritmo de nuevos lanzamientos.

Sin embargo, este comportamiento no define a todo el mercado. Otros segmentos han demostrado una mayor resiliencia y dinamismo durante el año. “Las reventas, los alquileres y las propiedades comerciales han mostrado números positivos a lo largo de este año”, destaca. El movimiento en estos nichos ha permitido que la industria mantenga una tracción importante, incluso en un período de ajustes.

Las viviendas de bajo costo también han encontrado estabilidad en zonas específicas, especialmente en proyectos donde la demanda se mantiene sólida. En paralelo, las segundas residencias y el turismo inmobiliario han tenido un repunte significativo en el último trimestre. Bogaert considera que este repunte es una señal clara de lo que vendrá: “Lo que estamos viendo ahora nos permite proyectar un 2026 muy favorable para el sector y para el país”. La lectura del cierre de año, explica, es clave para entender las tendencias que marcarán el próximo ciclo.

Este escenario ocurre al mismo tiempo que se redefine el perfil del comprador dominicano. “Más que compradores tradicionales, hoy tenemos inversionistas más informados, más exigentes y más analíticos”, asegura Bogaert. La disponibilidad de datos, la influencia de modelos internacionales y el acceso a múltiples plataformas han cambiado la forma en que el cliente evalúa una oportunidad. Ahora se priorizan aspectos que antes no tenían el mismo peso: la ubicación estratégica, la eficiencia y distribución de los espacios, la seguridad, la funcionalidad y, sobre todo, la rentabilidad.

A esta nueva mirada se suma el rol fundamental del dominicano residente en el exterior, quien desde hace años tiene una participación decisiva en el mercado. “El dominicano que vive en exterior es nuestro principal cliente inversionista, y está invirtiendo prácticamente a nivel nacional”, explica. Además, menciona que zonas como el Este del país han recibido un flujo sostenido de inversionistas extranjeros, principalmente norteamericanos, españoles, canadienses y colombianos, lo que genera una mezcla interesante de capitales y visiones.

Ajustes del sector, tecnología y proyecciones

pago, esquemas más adaptables y propuestas que buscan equilibrar las condiciones del mercado con las expectativas del cliente moderno. La competencia ha llevado a una mayor creatividad en las negociaciones, fortaleciendo el rol de los agentes como mediadores clave entre compradores y desarrolladores.

"El papel del agente inmobiliario tiene un valor estratégico: es quien traduce la complejidad del mercado para el comprador, acompaña al desarrollador en la estructuración de su oferta y contribuye a elevar la calidad general de la industria."

En un contexto retador como el de 2025, los desarrolladores han tenido que adaptarse. Más que hacer ajustes drásticos en precios, la estrategia ha ido por otro camino. “Estamos viendo diferentes estrategias comerciales y mayor flexibilidad”, comenta. Esto implica facilidades de

En esta transformación, la tecnología ha jugado un papel decisivo. “La tecnología hace tiempo es una realidad en el sector inmobiliario. Las redes sociales, los portales, los CRM y las alianzas internacionales han cambiado nuestra forma de trabajar”, afirma. Plataformas que antes eran complementarias son ahora herramientas indispensables para captar nuevos clientes, presentar proyectos, gestionar relaciones y agilizar procesos. El mercado se mueve más rápido, pero también es más transparente: los compradores llegan a las reuniones con información, comparaciones y preguntas claras.

La visión de Alberto Bogaert sobre el sector revela un escenario en movimiento, donde conviven desafíos propios de una industria en transformación y oportunidades derivadas de cambios demográficos, nuevas tecnologías y un creciente interés en el mercado dominicano por parte de inversionistas locales e internacionales.

Respecto a la oferta disponible, el país atraviesa un momento de diversificación y expansión. “Hoy contamos con proyectos en construcción y otros por lanzarse en prácticamente todas las provincias”, explica Bogaert. Y no se trata solo de cantidad, sino de cómo la oferta se ha ajustado al comportamiento del comprador moderno. “La oferta se ha ajustado a lo que el cliente busca: mejores terminaciones, distribuciones inteligentes y estilos de vida más funcionales”, dice. Estas tendencias reflejan un entendimiento más profundo del usuario final, desde familias jóvenes hasta inversionistas que buscan retornos estables.

En términos de expectativas, las proyecciones son optimistas. Bogaert considera que los próximos 12 a 24 meses podrían marcar una nueva etapa de expansión para el sector. “Para 2026 proyectamos un mercado más competitivo y dinámico”, afirma. La posible reducción en las tasas de interés es uno de los factores más importantes en este pronóstico. “Una disminución en las tasas activará significativamente el sector, aumentará la demanda de proyectos en construcción y atraerá más inversiones", agrega. Esto podría marcar un punto de inflexión después de un 2025 más cauteloso.

Fortalecimiento institucional y llamado a la formalidad Aunque el mercado muestra señales alentadoras, Bogaert insiste en un tema que considera crítico: la regulación de la intermediación inmobiliaria. “El principal reto del gremio

es lograr una regulación que traiga más confianza al mercado”, afirma. La AEI, junto a ACOPROVI, trabaja en una propuesta de ley que busca establecer un marco más claro y profesional para la actividad inmobiliaria en el país.

Para él, esta regulación debe ir acompañada de otros elementos clave: procesos regulatorios más ágiles, incentivos estatales que faciliten el acceso al financiamiento, formación continua para los agentes y mayor transparencia en la promoción de los inmuebles. “Para trabajar como agente inmobiliario se debe obtener una licencia; ese es un paso fundamental para el desarrollo del sector”, enfatiza.

En su visión, estas medidas no solo elevan la calidad del servicio, sino que son esenciales para la protección del consumidor y la sostenibilidad del mercado. La formalidad, explica, es un componente que fortalece la confianza, uno de los valores más importantes en la industria inmobiliaria.

Bogaert cierra con un mensaje claro dirigido a compradores, inversionistas y actores del sector. “Trabajar con agentes y empresas formales no es un lujo, es una garantía”, sostiene. La formalidad implica transparencia, acompañamiento ético y una evaluación correcta del mercado. “En un mercado cada vez más dinámico, la certificación y la formalidad son la mejor forma de proteger su inversión y asegurar transacciones seguras y exitosas”, concluye.

FIDEICOMISO Y BANCA

Si algo distingue al mercado inmobiliario dominicano frente a otros de la región es su capacidad para integrar instrumentos financieros modernos bajo un marco regulatorio sólido. En un contexto global marcado por la inestabilidad: quiebras de grandes desarrolladoras en China, caída del crédito en EE. UU. o tensiones hipotecarias en Europa, República Dominicana ha logrado mantener un sistema de financiamiento inmobiliario con adecuados niveles de confianza y baja exposición al riesgo sistémico. El eje de ese equilibrio: el fideicomiso y una banca regulada con visión

Cómo la regulación y los instrumentos financieros previenen riesgos en RD.

desarrollo, mediante el cual los fondos aportados por compradores e inversionistas se administran de forma separada del patrimonio del promotor.

Esto implicó un cambio cultural profundo. Antes de la ley, muchos proyectos dependían exclusivamente del crédito bancario y del flujo directo de compradores, lo que exponía al adquirente a la quiebra del desarrollador o a desviaciones de fondos. Con el fideicomiso, la gestión de los recursos pasó a manos de entidades fiduciarias reguladas por la

las fiduciarias creció más de 600%, consolidando esta herramienta como uno de los pilares de la estabilidad del mercado.

Cómo funciona la estructura fiduciaria El fideicomiso actúa como un “contenedor legal y financiero” que garantiza que los recursos de cada proyecto solo se utilicen con el fin previsto. Las entidades fiduciarias, que pueden ser filiales de bancos o empresas especializadas, se encargan de recibir los fondos, administrar los pagos y rendir cuentas a los beneficiarios (los compradores o inversionistas).

De acuerdo con la Asociación de Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM), esta estructura aporta tres ventajas esenciales:

1. Protección del adquirente. Si el desarrollador enfrenta dificultades financieras, el patrimonio del proyecto no se ve afectado.

2. Transparencia operativa. Los bancos, inversionistas y autoridades pueden auditar los flujos de fondos en todo momento.

3. Acceso a financiamiento estructurado. Permite que los proyectos sean financiados no solo por bancos, sino también por fondos de inversión y capital privado.

Esta arquitectura reduce drásticamente los riesgos que, en otros países, derivaron en colapsos. En el caso de España (2008–2014), la sobreexposición crediticia a promotoras y la falta de separación patrimonial fueron detonantes del desastre. En China, la ausencia de mecanismos fiduciarios sólidos permitió el uso cruzado de capitales de proyectos distintos, generando un efecto dominó. República Dominicana aprendió de esos ejemplos antes de vivirlos.

Supervisión y transparencia

La Superintendencia de Bancos y la Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV) han desarrollado mecanismos conjuntos de supervisión que permiten rastrear el comportamiento de las fiduciarias, asegurando el cumplimiento de normas de lavado de activos, capital mínimo y auditoría anual.

Además, la Unidad de Análisis Financiero (UAF) exige reportes periódicos sobre el origen de los fondos utilizados en fideicomisos, fortaleciendo la trazabilidad del dinero y la integridad del sistema.

En palabras de la SB, “el fideicomiso ha transformado el modelo de financiamiento inmobiliario dominicano, otorgándole confianza a los inversionistas nacionales y extranjeros, y reduciendo el riesgo moral en la promoción de proyectos”.

El papel del sistema bancario

La banca dominicana también ha asumido un rol clave en la estabilidad. Según el Banco Central, la cartera de créditos hipotecarios y de construcción se mantiene dentro de parámetros saludables: menos del 15% del total de préstamos del sistema, con tasas de morosidad por debajo del 2%.

Las entidades financieras aplican estrictas evaluaciones de riesgo, requerimientos de capital y límites de exposición a proyectos individuales. Además, los comités de crédito suelen exigir que los proyectos financiados estén estructurados bajo fideicomisos, lo cual minimiza el riesgo de incumplimiento.

El Informe de Estabilidad Financiera 2024 subraya que esta combinación, regulación prudencial más fideicomiso obligatorio en proyectos financiados, ha sido “una de las mejores prácticas de mitigación de riesgo adoptadas en América Latina”.

En consecuencia, mientras otros mercados enfrentan burbujas o impagos masivos, el sistema dominicano

ha mantenido liquidez, solvencia y confianza, incluso durante crisis internacionales.

Innovaciones recientes: fideicomisos de vivienda asequible

Uno de los retos del mercado dominicano es la vivienda social. Para abordarlo, el gobierno y el sector privado han impulsado fideicomisos mixtos que canalizan subsidios y financiamiento para segmentos de bajos ingresos. Ejemplo de ello es el Fideicomiso Vivienda de Bajo Costo (Fideicomiso VBC), impulsado por el Ministerio de Vivienda y Edificaciones (MIVED) y la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Este mecanismo permite que el comprador reciba el bono ITBIS y el bono de inicial sin intermediarios, reduciendo la carga financiera inicial.

Entre 2015 y 2024, más de 60,000 familias se beneficiaron de proyectos bajo fideicomisos VBC, según datos del MIVED. Esta cifra representa un 35% del total de viviendas nuevas en el período, demostrando el impacto social del instrumento.

Desafíos y perspectivas

Aunque el modelo dominicano ha demostrado solidez, enfrenta varios desafíos:

■ Concentración del mercado: gran parte de los fideicomisos están administrados por pocas fiduciarias vinculadas a los principales bancos del país, lo que podría limitar la competencia.

■ Falta de educación financiera: muchos compradores aún desconocen cómo funciona un fideicomiso, lo que dificulta su acceso y comprensión de derechos.

■ Regulación futura: expertos del Consejo Nacional de la Empresa Privada (CONEP) han propuesto actualizar la Ley 189-11 para incorporar nuevas modalidades como los fideicomisos verdes o sostenibles, orientados a la construcción ecológica y energéticamente eficiente.

Una ingeniería financiera que protege

A diferencia de los países que construyeron sin cimientos financieros sólidos, República Dominicana ha desarrollado una infraestructura legal y bancaria que funciona como barrera ante el riesgo de burbujas.

El fideicomiso no solo garantiza transparencia, sino que convierte al sistema financiero en un aliado del desarrollo urbano ordenado.

Como señala el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en su informe Housing Finance and Urban Development in Latin America (2023), “República Dominicana es uno de los pocos países del Caribe donde la regulación fiduciaria ha fortalecido, y no frenado, el crecimiento inmobiliario”.

El resultado es un mercado que crece sin perder equilibrio, donde los instrumentos financieros no son un fin especulativo, sino un mecanismo de protección colectiva frente a los ciclos globales.

RAÚL HERNÁNDEZ

Economista, PhD

Fundador y managing partner de CIEF

Consulting y del Instituto de Finanzas de Santo Domingo

EL SECTOR INMOBILIARIO COMO TERMÓMETRO DE LA ECONOMÍA DOMINICANA

El comportamiento del mercado inmobiliario es uno de los indicadores más sensibles del estado general de una economía. En República Dominicana, donde la construcción y el desarrollo de proyectos residenciales y comerciales representan una parte significativa del PIB, los movimientos en este sector generan efectos inmediatos en el empleo, la inversión, las finanzas públicas y la confianza de consumidores e inversionistas.

Para entender con mayor profundidad estas dinámicas, Construmedia conversa con el economista Raúl Hernández, especialista en análisis macroeconómico y mercados productivos. Su visión permite conectar lo que ocurre en las obras, los bancos y el mercado inmobiliario con las grandes tendencias que marcan el rumbo económico del país.

Hernández analiza el peso real del sector en la economía, su capacidad para generar empleos, las implicaciones de la variabilidad en costos y tasas de interés, así como los riesgos

de concentración, sobreoferta o desaceleración. Al mismo tiempo, identifica oportunidades y políticas que pueden fortalecer la estabilidad del mercado y asegurar que el acceso a la vivienda y el desarrollo urbano se mantengan como motores del progreso nacional.

Esta conversación ofrece claves esenciales para comprender cómo los movimientos del sector inmobiliario impactan no solo a las empresas constructoras, sino también a miles de trabajadores, familias y agentes económicos que dependen del dinamismo de esta industria fundamental.

El peso económico del sector y su rol en el crecimiento

Para el economista Raúl Hernández, el sector inmobiliario y de la construcción ocupa una posición estratégica dentro de la economía dominicana. “El sector construcción puede considerarse como el más relevante para la economía si tomamos en cuenta varias dimensiones”, afirma, subrayando que su impacto va más allá de levantar edificaciones. Explica que, por un lado, representa una parte fundamental de la inversión pública y privada, ya sea en infraestructura, vivienda o proyectos corporativos y hoteleros. Esto significa que buena parte del capital físico sobre el cual descansa la productividad de mediano y largo plazo nace directamente en este sector. Además, Hernández destaca que la construcción de proyectos hoteleros, corporativos y parques de zonas francas ha sido un vehículo clave para canalizar los ahorros que capta la industria de fondos de inversión cerrados, el segmento más dinámico del mercado de valores dominicano. A esto se suman los encadenamientos productivos que genera con la manufactura, el transporte, el almacenamiento y los sectores de alimentos y bebidas. En su análisis, el sector mantiene aún un espacio enorme para responder a los déficits acumulados en materia de vivienda, especialmente

en los segmentos de bajo costo y vivienda social. “Aunque ha sido una de las actividades más pujantes de los últimos 15 años, tiene todavía un enorme potencial para satisfacer pendientes históricos”, señala.

Cómo medir la salud del mercado inmobiliario

Al hablar de indicadores, Hernández apunta hacia variables que, aunque más comunes en mercados avanzados, resultan esenciales para evaluar correctamente la salud del sector: ventas de unidades, construcción de nuevas unidades, niveles de precios, inventario sin vender, financiamiento disponible para construcción y compra, y costos del dinero. “Son variables claves para determinar si estamos frente a un mercado sano y sostenible”, explica.

Estos indicadores también permiten observar la estrecha relación entre construcción y empleo. El sector genera miles de puestos directos en proyectos residenciales, corporativos, turísticos, industriales y de infraestructura, pero su fortaleza radica también en el empleo indirecto derivado de sus encadenamientos. “Además de su relevancia directa, el sector se conecta con manufactura, transporte y alimentos; su impacto laboral es enorme”, enfatiza.

Los efectos de la expansión y el freno del sector

Para Hernández, uno de los mayores aportes de un ciclo expansivo inmobiliario es su efecto multiplicador. “Desde un punto de vista inmediato, los niveles de crédito e inversión impactan positivamente la construcción de infraestructura y unidades habitacionales e institucionales”, explica. Esto incrementa el capital público y privado, lo que permite una mayor productividad laboral y sostiene el crecimiento del PIB en el tiempo.

A nivel familiar, señala que poseer un inmueble se convierte en la principal fuente de riqueza para la mayoría de la población, transformando decisiones de consumo y seguridad económica. Aunque los efectos fiscales y de consumo derivados del sector son relevantes, Hernández aclara que son secundarios frente al impacto estructural en inversión y crecimiento.

Sin embargo, también advierte sobre los riesgos. “Su efecto multiplicador facilita que la economía general se desacelere cuando frena la construcción”, señala. Como las decisiones del sector se proyectan a más de un año, detener un proyecto implica un costo alto en tiempo y recursos, lo que dificulta retomar el dinamismo perdido. Si la actividad se concentra solo en segmentos de alto valor, se agrava

el déficit habitacional, se desaprovechan oportunidades de negocio y se limita el bienestar de los sectores más vulnerables. Además, advierte que una oferta excesiva en estos nichos puede provocar una corrección de precios, obligando a los desarrolladores a ajustar sus expectativas.

Costos, tasas de interés y financiamiento Hernández resalta el peso del componente financiero en la construcción. “El sector se protege de forma limitada de cambios bruscos en los precios, por lo que variaciones en materiales, sueldos y costos de financiamiento suelen traspasarse al comprador”, explica. La capacidad de iniciar proyectos depende de que el crédito y la inversión estén disponibles; si el dinero es caro o escaso, el riesgo aumenta y el apetito del desarrollador disminuye.

Aunque reconoce que hoy existen más vías de financiamiento: soluciones fiduciarias, fondos de inversión, esquemas de inversión compartida, también recuerda que “el comprador suele comprar con financiamiento bancario, y protege ese financiamiento incluso en condiciones económicas adversas”. Sin crédito hipotecario, asegura, la mayoría de los dominicanos no tendría posibilidad de adquirir una vivienda.

Riesgos de endeudamiento, sobreoferta y burbujas

En términos de estabilidad financiera, Hernández considera que el país comparte riesgos similares a los de la región, especialmente en endeudamiento. “Siempre que la tasa de crecimiento del crédito supere la suma del PIB real y la inflación, aumentamos el nivel de endeudamiento con la banca, y eso es lo que ha estado pasando”, explica. Aunque reconoce que falta bancarización, señala que diversos segmentos ya muestran niveles más altos de deuda que en años anteriores.

Sobre la posibilidad de burbujas o sobreofertas en zonas específicas, Hernández es claro: son parte natural de la evolución del mercado. El desafío radica en anticiparlas. “Todos conocemos las burbujas una vez explotan; identificarlas a tiempo es lo difícil”, reflexiona. Recuerda también que la demanda inmobiliaria dominicana es cada vez más global, con una participación creciente de dominicanos en el exterior y extranjeros.

Resalta la importancia de iniciativas públicas como el Plan Decenal de Viviendas y los esfuerzos de Vivienda Segura, que buscan compartir información y fomentar decisiones más prudentes. “La educación y asesoría no evitarán por completo los desajustes, pero sí limitarán parte de sus impactos”, afirma.

Medidas clave para un mercado equilibrado

Sobre las medidas necesarias para lograr equilibrio entre crecimiento inmobiliario, estabilidad de precios y acceso real a la vivienda, Hernández plantea una visión sistémica.

“Podemos pensar tan aspiracional como queramos”, comenta. Enumera pilares esenciales: un mercado laboral más formal y productivo; una sociedad educada y competitiva que pueda sostener buenos ingresos y pensiones; tasas de interés fijas durante toda la vida del préstamo; titularización hipotecaria; mayor liquidez y subsidios para bajar tasas; seguros que apoyen la adquisición de viviendas; mecanismos de gestión de riesgos para constructores y compradores; y nuevas alternativas de fondeo especialmente en vivienda social y de bajo costo. “Cada una de estas propuestas aportaría al crecimiento del mercado de vivienda”, sostiene.

Desarrollo inmobiliario y desigualdad territorial Hernández observa que el desarrollo inmobiliario puede tanto cerrar brechas como ampliarlas. “Todo depende de cómo se incentive desde la perspectiva fiscal y financiera”, señala. Si bien los desarrolladores buscan proyectos rentables y de riesgo controlado, estos intereses no siempre coinciden con las metas sociales o gubernamentales. De ahí la necesidad de políticas que integren ambos objetivos, especialmente en un país donde el Estado no tiene capacidad plena para cubrir todo el déficit habitacional.

Perspectivas 2026–2027

Para los próximos dos años, Hernández proyecta un entorno favorable. “A nivel local, las perspectivas son de tasas de crecimiento al alza en un ambiente de estabilidad de precios y tipo de cambio”, afirma. El principal escenario para Estados Unidos, con tasas de interés a la baja en 2026 y 2027, tendría un efecto positivo para República Dominicana.

Además, observa señales de reactivación: el compromiso del Gobierno con la inversión pública, la normalización laboral de dominicanos en el exterior y el retorno de proyectos detenidos en 2025. “En 2026 la construcción pasará de la contracción al crecimiento”, asegura. Aunque no espera volver de inmediato a los niveles excepcionales de la década prepandemia, considera que el sector podría crecer por encima del PIB potencial, estimado entre 4.5% y 5.0%. “El sector tiene capacidad de retomar las riendas”, concluye.

LECCIONES DEL MUNDO APLICADAS A RD

En un mundo globalizado donde las crisis financieras se propagan más rápido que nunca, República Dominicana observa con atención los colapsos inmobiliarios de las últimas décadas. Las experiencias de Estados Unidos (2008), España (2008–2014), China (2019–2025) y Dubái (2009) no solo dejaron huellas económicas, sino también valiosas lecciones sobre regulación, especulación y sostenibilidad urbana.

El reto dominicano consiste en aplicar esas lecciones sin frenar su propio dinamismo, construyendo un modelo de crecimiento sostenible, prudente y equilibrado.

1. De Estados Unidos: la importancia del crédito responsable La llamada crisis de las “hipotecas subprime” en EE. UU. fue el resultado de una expansión crediticia sin control, basada en préstamos de alto riesgo otorgados a compradores sin capacidad de pago. Cuando los precios de las viviendas comenzaron a caer en 2007, millones de personas

Qué puede aprender República Dominicana de las burbujas internacionales.

quedaron endeudadas y los bancos arrastraron al sistema financiero global.

Según un análisis del Banco Mundial (2010), el detonante no fue solo la caída del mercado, sino la falta de regulación efectiva sobre los estándares de crédito hipotecario y la especulación en instrumentos financieros derivados. Para República Dominicana, esta experiencia refuerza la necesidad de mantener la prudencia crediticia: verificar ingresos, limitar ratios de préstamo sobre valor (LTV), y evitar la titulización excesiva de hipotecas.

El Banco Central de República Dominicana (BCRD) ha aplicado desde 2015 políticas macroprudenciales que limitan la exposición del sistema financiero a sectores altamente cíclicos. Gracias a ello, la tasa de morosidad hipotecaria se mantiene por debajo del 2%, incluso en períodos de desaceleración.

Lección clave

El crédito debe ser motor de desarrollo, no de especulación. La estabilidad comienza en el punto más básico: el análisis riguroso de riesgo del cliente.

2. De España: evitar la sobreoferta y la urbanización descontrolada

Entre 2002 y 2008, España vivió una euforia constructiva sin precedentes: más de 800,000 viviendas nuevas por año, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Cuando la demanda cayó, el país se encontró con ciudades fantasma, desempleo masivo y una caída de precios de hasta el 30%.

República Dominicana, donde el crecimiento urbano es acelerado pero aún concentrado en pocas ciudades, puede aprender de ese colapso. El Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo (MEPyD) advierte en su informe Estrategia Nacional de Desarrollo Urbano 2030 que el país debe evitar una expansión desordenada de proyectos residenciales sin planificación territorial ni infraestructura adecuada.

En zonas como Punta Cana o Santo Domingo Norte, donde la oferta inmobiliaria se ha disparado, comienzan a observarse señales de saturación. La Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) ha llamado a priorizar proyectos con estudios de demanda comprobada, y a fortalecer la coordinación entre el sector privado y las alcaldías.

Lección clave

El crecimiento inmobiliario sin planificación genera desequilibrio urbano y riesgo económico. La oferta debe responder a la demanda real, no a la especulación del suelo.

3. De China: el peligro del sobreapalancamiento corporativo

El caso de Evergrande y otras desarrolladoras chinas representa uno de los mayores riesgos financieros contemporáneos. Su modelo de expansión se basó en deuda masiva y preventas de viviendas no terminadas. Cuando la demanda cayó y el crédito se restringió, el sistema colapsó. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), el sector inmobiliario chino representa más del 25% del PIB nacional, lo que convirtió la crisis en un riesgo sistémico.

En República Dominicana, el peso del sector inmobiliario ronda el 8.5% del PIB, según el BCRD, un nivel saludable y diversificado. Sin embargo, la experiencia china alerta sobre el peligro de que desarrolladoras se apalanquen más allá de su capacidad de flujo. Los fideicomisos dominicanos, regulados por la Ley 189-11, funcionan precisamente para evitar ese riesgo: los recursos están separados del patrimonio empresarial, y los proyectos no pueden financiarse con fondos de otros.

Lección clave

El endeudamiento excesivo puede destruir incluso los mercados más dinámicos. La supervisión y la transparencia son escudos contra el colapso.

4. De Dubái: la necesidad de diversificar la inversión Dubái vivió una crisis inmobiliaria en 2009 cuando la construcción de lujo, su principal motor, se paralizó. Los precios cayeron más del 50%, y miles de proyectos quedaron suspendidos. La recuperación solo fue posible gracias a una estrategia de diversificación: turismo sostenible, innovación, logística y tecnología.

República Dominicana enfrenta un desafío similar. Una gran parte de su dinamismo inmobiliario proviene del turismo y las segundas residencias. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en su estudio Real Estate and Sustainable Growth in the Caribbean (2023), advierte que una economía basada únicamente en el turismo inmobiliario es vulnerable a choques externos, como pandemias o recesiones globales. El impulso de proyectos de vivienda asequible, oficinas corporativas y desarrollos mixtos puede amortiguar esos impactos y fortalecer la resiliencia económica.

Lección clave

Depender de un solo motor económico vuelve al sistema frágil. Diversificar es sobrevivir.

5. De Japón y Canadá: regulación anticipada y cultura del ahorro Japón, tras su burbuja inmobiliaria de los años noventa, aprendió a controlar la especulación con medidas tempranas: límites estrictos a los préstamos hipotecarios, impuestos al capital especulativo y una cultura de ahorro a largo plazo.

Canadá, por su parte, ha introducido regulaciones dinámicas, como la “stress test rule” del Bank of Canada, que obliga a los compradores a demostrar que podrían seguir pagando sus hipotecas incluso si las tasas subieran varios puntos porcentuales.

En República Dominicana, el desafío es fomentar una educación financiera que permita a los compradores entender los riesgos y ventajas del crédito. Programas impulsados por la Superintendencia de Bancos (SB) y el Banco Centralbuscan precisamente esto: que el crecimiento inmobiliario no dependa solo de la capacidad de compra, sino de decisiones informadas y sostenibles.

Lección clave

Las burbujas no se previenen con suerte, sino con cultura financiera, regulación anticipada y políticas prudentes.

Aplicar las lecciones: construir sin repetir errores

El análisis comparativo muestra que las burbujas inmobiliarias tienen raíces comunes: exceso de crédito, especulación, falta de regulación y concentración de riesgos. República Dominicana, gracias a su marco fiduciario y a su prudencia bancaria, ha evitado esas trampas hasta ahora, pero el crecimiento sostenido exige vigilancia continua.

Según la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), los países que prosperan en contextos globales adversos son los que logran “equilibrar rentabilidad y prudencia, crecimiento y planificación, inversión y regulación”.

Para el país, esto implica:

■ Fortalecer la planificación urbana y territorial para evitar sobreofertas.

■ Mantener la transparencia fiduciaria y diversificar las fuentes de inversión.

■ Fomentar la vivienda social como política de equilibrio y cohesión.

■ Promover la educación financiera de los consumidores y pequeños promotores.

Un aprendizaje en tiempo real

La historia reciente demuestra que el sector inmobiliario no es inmune a los ciclos globales. Pero también evidencia que los países que aprenden de las crisis ajenas son los que mejor resisten las propias.

República Dominicana se encuentra en ese punto intermedio: crece, atrae inversión y genera confianza, pero necesita convertir su resiliencia en política estructural.

Como señala el Banco Mundial en su estudio Housing and Economic Stability in Emerging Markets (2024), “los mercados que sobreviven no son los que evitan las tormentas, sino los que construyen estructuras capaces de resistirlas”.

En ese sentido, el aprendizaje dominicano es claro: no se trata de construir más, sino de construir mejor, con bases sólidas, regulaciones efectivas y una mirada que combine progreso económico con responsabilidad social.

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