GUÍA DEL COMPRADOR

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Guía del COMPRADOR

Contenido

Definiciones

Preguntas frecuentes

Línea de tiempo

Definiciones

Crédito Hipotecario Leasing Habitacional

Es aquel que otorga una entidad financiera, para la compra de una vivienda, terreno, construcción o ampliación de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre el bien que se está adquiriendo.

Es la figura en la que se cancela un canon mensual a manera de arrendamiento por un tiempo determinado a la entidad financiera que te ofrece el producto, donde tienes la posibilidad de hacer opción de compra del mismo inmueble.

Crédito Comercial Especificaciones

Crédito con garantía hipotecaria creado para inmuebles nuevos con destinación especifica, ejemplo unidades habitacionales, las condiciones del mismo dependen de cada entidad Financiera.

Es el documento en el que se describen detalladamente las características o condiciones mínimas en las cuales se están entregando los inmuebles.

Guía del comprador Definiciones

Vivienda de interés social, es decir que no supera los 150 Salarios mínimos legales mensuales vigentes.

RENOVACIÓN URBANA

Vivienda de interés Prioritario, es decir que no supera los 90 Salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Viviendas que superan los 150 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Son viviendas con un valor tope que no supera los 175 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Entre los principales objetivos de este tipo de vivienda está el aprovechamiento de áreas con alto potencial de desarrollo dentro de las ciudades, que ofrezcan facilidades de movilidad vehicular, acceso a diferentes servicios básicos, cercanía a grandes centros de consumo, escuelas, entre otros.

Subsidio

Es un aporte estatal en dinero, que se otorga por una sola vez al beneficiario, que no se restituye y que facilita el cierre financiero para adquirir vivienda nueva, la asignación y valor depende del cumplimiento de condiciones según los requisitos del gobierno y/o Cajas de compensación.

Carta Aprobación Subsidio

Documento oficial emitido por la caja de compensación familiar u entidad estatal, donde se informa el valor aprobado, vigencia, beneficiarios y el fin para lo cual son destinados los recursos aprobados. Esta carta puede tener prórrogas las cuales deben ser consultadas con estas entidades y está reglamentado por la Ley, éstas prórrogas se deben validar antes de firmar la escritura de compraventa.

Punto de Equilibrio

Es el número de unidades vendidas con el cual se da inicio a la obra, este hito importante se estipula en los documentos firmados y es uno de los requisitos para que la Fiduciaria que administra los recursos haga el desembolso a la constructora.

Promesa de compraventa

Es un acuerdo bilateral realizado para garantizar la compra de un bien inmueble. Con este documento, se garantiza al comprador la adquisición del inmueble y se fijan reglas, condiciones, obligaciones y tiempos de todas las partes.

Escritura pública

Documento jurídico realizado ante notaría donde se incorporan todos los actores de la venta (comprador, vendedor, banco, fiduciaria, caja de compensación familiar, etc.) y los actos que se hayan realizado (venta, hipoteca, afectación etc.).

Certificado de Existencia y Habitabilidad

Es un instrumento de control que permite a las entidades otorgantes del subsidio familiar de vivienda, verificar que la solución habitacional en donde fue aplicado el beneficio se encuentra totalmente terminada, con servicios públicos completamente instalados y funcionales (revisar políticas de las cajas, algunas realizan internamente los certificados, otras aceptan firmas avaluadoras previamente autorizadas).

Intereses de Subrogación

Es el valor aplicado sobre el monto del crédito y se calcula desde la fecha de entrega del inmueble hasta la fecha de desembolso del crédito, el porcentaje a cobrar debe estar pactado dentro de los documentos contractuales de los clientes.

Guía del comprador Definiciones

Intereses de mora

Los intereses moratorios son aquellos que se pagan para el resarcimiento tarifado o indemnización de los perjuicios que padece el acreedor por no tener consigo el dinero en la oportunidad debida.

Pagarés

Título de valor que contiene una promesa del librador de pagar una cantidad determinada a otra persona o a su orden, en el lugar y fecha determinados en el mismo.

Carta de instrucciones

La carta de instrucciones es un documento que acompaña al título valor que contenga espacios en blanco, podrá ser diligenciado por el tenedor legítimo, con el fin de que este ejerza el derecho que en él se incorpora; el diligenciamiento se realizará conforme a las instrucciones que el suscritor haya expresado

Frecuentes PREGUNTAS

Guía del comprador Preguntas frecuentes

¿Qué es una fiduciaria?

Es una entidad financiera, vigilada por la Superintendencia Financiera, que se encarga de administrar y vigilar que los recursos aportados por nuestros clientes sean destinados al proyecto de vivienda. Con la fiduciaria debemos firmar un Contrato o Encargo Fiduciario de Pre-venta, Administración e Inversión donde están reflejadas las condiciones para alcanzar el punto de equilibrio del proyecto y poder firmar la promesa de compra-venta.

¿Qué

es cuota inicial?

Corresponde al valor que entrega el cliente antes de la firma de la escritura con recursos propios (incluye cesantías, afc, ahorro programado). Adicionalmente es un porcentaje sobre el valor de venta que se determina al momento del cierre de tú negocio.

¿Dónde puedo realizar los pagos?

Actualmente contamos con los siguientes medios para realizar tus pagos:

Pago PSE a través de Alianza Fiduciaria, link: https://www.alianzaenlinea.com.co/recaudos/login

De manera presencial con la tarjeta de recaudo entregada por nuestro equipo comercial en las entidades señaladas en dicha tarjeta.

Es el aporte Estatal en dinero asignado por intermedio de una Caja de Compensación, Ministerio de Vivienda o entidades estatales, para la adquisición de Vivienda de interés Social o Vivienda de Interés Prioritario y está reglamentado por la Ley. El valor del subsidio es determinado por los ingresos de las familias postulantes de acuerdo con una tabla establecida previamente en Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes, para efectos de su variación anual. Las condiciones y requisitos dependen única y exclusivamente de las entidades designadas para ello y no de nuestra compañía, sin embargo, contamos con un equipo completamente presto a acompañarte en el proceso.

¿Qué es el subsidio de vivienda?

¿Cuáles son los beneficios de tomar el crédito con el banco constructor?

Los tiempos de los trámites de legalización y desembolso pueden ser menores.

El avalúo y estudio de títulos no tienen ningún costo para proyectos VIS, en proyectos NO VIS tendrás una tarifa preferencial.

Gozarás de la atención personalizada por parte del banco.

No tendrás NINGÚN cobro por concepto de intereses de Subrogación.

Guía del comprador Preguntas frecuentes

¿DEBO FIRMAR EN FÍSICO LA DOCUMENTACIÓN

Nuestra compañía adoptó la firma electrónica a través de la plataforma Docusign. Este sistema permite realizar el proceso de firma de documentos de una forma más segura, ágil, desde la comodidad de tu casa y adicionalmente promoviendo el cuidado al medio ambiente.

De ahora en adelante contarás con el acompañamiento de un asesor para realizar el proceso de firma documental cuando así sea requerido.

Todo este proceso se adoptó basados en la ley 527 del 1999 artículo 7 y Decreto 2364 de 2012 de la Constitución de Colombia; en la cual se define que la firma electrónica de documentos tiene la misma validez jurídica que la firma física tomada en losdocumentos físicos. Una gran ventaja de este modelo es que firmando electrónicamente podrás acceder a los documentos desde cualquier dispositivo móvil.

Al ser una firma digital, puedes hacer este proceso desde tu casa u oficina sin tener que acercarte a la sala de ventas u oficina principal; optimizando tu tiempo y evitándote desplazamientos. Aunque si lo deseas estaremos felices de atenderte en cualquiera de nuestras sedes.

¿Con cuánto tiempo de anticipación debo solicitar el crédito y/o subsidio?

Este proceso lo debes realizar por lo menos con UN (1) año de anticipación a la firma de la escritura pública, ya que contractualmente las cartas de aprobación deben ser entregadas con OCHO (8) meses de anticipación a nuestro equipo de gestión de Negocios.

¿Puedo hacer ajustes en mi plan de pagos?

¿Puedo hacer cesión de derechos?

Si lo puedes hacer, siempre y cuando dichos ajustes sean informados como máximo con NOVENTA (90) días de anticipación a la firma de la escritura de compraventa.

Si lo puedes hacer, siempre y cuando dicha cesión sea informada como máximo con NOVENTA (90) días de anticipación a la firma de la escritura de compraventa y debes tener en cuenta que se realizará un cobro por este trámite por parte de la Fiduciaria y por parte de Coninsa.

¿QUE PASA SI UNO DE LOS COMPRADORES FALLECE ANTES DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA?

En caso de fallecimiento de uno de los compradores, el contrato se dará por terminado unilateralmente por parte de Coninsa. La fiduciaria guardará los dineros aportados a la negociación hasta que sea aportado el juicio de sucesión y posteriormente se entregarán estos dineros a los herederos determinados en dicha sucesión, la cual debe estar avalada por un notario público.

¿Con cuánto tiempo dispongo para realizar los pagos según el plan de pagos pactado?

Cuentas con 5 días calendario para realizar tus pagos, pasado el día 6 serán generados intereses de Mora, por esto es muy importante que nos cuentes con anticipación las dificultades que puedas tener al correo servicioalcliente@coninsa.co en donde te podremos brindar diferentes alternativas para no incurrir en mora.

¿Cómo funciona el precio pactado en salarios mínimos?

Para responder a esta pregunta es importante tener en cuenta:

En el eventual caso de una mora considerable en tu plan de pagos nuestro equipo de cartera te estará contactando para validar cómo te podemos ayudar. Es muy importante recordar que contractualmente las moras superiores a 60 días son causal de aplicación de la cláusula penal.

1. Nuestra compañía realiza una proyección del valor del salario mínimo al año de la firma de la escritura teniendo en cuenta diferentes variables macroeconómicas.

2. Con base en lo anterior se realiza una proyección en pesos para determinar la forma de pago del inmueble.

3. Año a año, se realiza la actualización con base en el valor real del salario mínimo decretado por el Gobierno Nacional.

Nota: Los valores del año 2024 y 2025 corresponden a proyecciones, por lo que una vez se conozca el valor real del incremento al salario mínimo decretado por el Gobierno haremos la respectiva

Tiempo LÍNEA DE

PAGOS

Se realizarán envíos de los estados de cuenta 1 vez al mes al correo electrónico registrado.

Si deseas realizar modificaciones debes tener en cuenta que sólo se pueden realizar máximo 90 días antes de la fecha de firma de escritura.

Antes de la firma de escritura el cliente debe estar a paz y salvo por todo concepto.

Si tienes dificultades con tu plan de pagos nos puedes contactar para hacer un acuerdo, ya que si la mora es superior a 90 días tu negocio puede ser desistido.

Realizaremos contacto telefónico para el agendamiento de este proceso y posteriormente en comunicación escrita se informa la fecha , requisitos y condiciones para la firma de la promesa de compraventa.

Es importante para este proceso tener de manera clara los ajustes a la forma de pago en caso de que quieras realizar alguna modificación.

La promesa debe ser firmada por todos los compradores a través de la plataforma Docusign.

Una vez firmada por todas las partes, podrás consultar el documento a través de dicha plataforma.

En este paso deber realizar la firma de los pagarés de Coninsa.

Recibirás de nuestra parte comunicación formal informando el inicio del proceso de Aprobación de crédito y subsidio (si aplica).

Debes entregar los documentos requeridos a la Entidad Bancaria y Caja de Compensación correspondiente, con el fin de obtener la carta formal de aprobación.

Es importante mantener tu nivel de endeudamiento, un buen comportamiento de pago y no tener reportes negativos ante las centrales de riesgo con el fin de evitar la negación.

Si por alguna razón el valor del crédito aprobado no cubre el valor solicitado, es importante que la diferencia sea cancelada con recursos propios, así mismo, es importante aclarar que las condiciones de aprobación de subsidio no dependen de Coninsa.

Guía del comprador Línea de tiempo

OTROSÍ REAJUSTE SALARIOS MÍNIMOS

Si el valor de tu inmueble esta pactado en salarios mínimos, debes tener en cuenta que año a año se realizará el reajuste de acuerdo al valor que determine el gobierno nacional al salario mínimo, ya que al momento del cierre realizamos una proyección con base en diferentes variables macroeconómicas.

Por lo anterior, año a año y una vez se determine por parte del Gobierno el incremento al salario mínimo, es importante tener en cuenta:

Si el valor proyectado esta por debajo del valor real, debes asumir la diferencia aumentando el valor del crédito y el restante con recursos propios.

Si el valor proyectado esta por encima del valor real, podremos realizar abono a gastos de escritura o realizar la devolución del mayor valor.

ALISTAMIENTO ESCRITURA PÚBLICA

De manera anticipada a la firma de la escritura recibirás una comunicación formal de nuestra parte, en donde informaremos los requisitos, plazos y valores aproximados de gastos. Si tomaste crédito hipotecario se deben surtir los siguientes procesos: Estudio de títulos para ratificación del crédito: De nuestra parte entregaremos la documentación al banco para el estudio y posterior emisión de la minuta de hipoteca, así mismo informaremos los costos de Certificado de Libertad para ser entregados al banco.

Una vez se cumpla el paso anterior, debes firmar los pagarés en el banco y cancelar los valores de estudio de títulos (si aplica). Es importante mantener tu nivel de endeudamiento, un buen comportamiento de pago y no tener reportes negativos ante las centrales de riesgo con el fin de evitar la negación del crédito.

FIRMA DE ESCRITURA PÚBLICA Y DESEMBOLSO

De manera anticipada recibirás citación formal a la firma de la escritura en la notaria designada, junto con el valor a cancelar por concepto de gastos de escrituración, es importante estar al día por todo concepto, de lo contrario no se podrá dar la firma de la escritura.

Una vez recibas tu inmueble, con el acta de entrega procederemos a solicitar el desembolso del crédito ante la Entidad Financiera, el cual tiene un tiempo estimado así: Mismo banco constructor: 15 días , Terceros: 30 días, Otros: 60 días La entrega tu escritura registrada se hará en un plazo aproximado de 60 días hábiles desde la firma de la misma. Si parte del pago es con producto de un subsidio de vivienda, la entrega de la escritura junto con el pagaré, será una vez contemos con el desembolso por parte de la caja de compensación y cuando el inmueble este cancelado al 100%.

Gracias