HOGENT - vastgoed - waarderingsmethodes

Waardebepaling 1 – PB Vastgoed M. Paelinck

Inhoud 1

2

Marktdata: het vergelijkingspunt of referentieobject ........................................................................ 4 1.1

Het belang van een bruikbare referentie ......................................................................... 4

1.2

De onderdelen van referentieobject – residentieel vastgoed .......................................... 6

1.3

Gebruik en toepassing van referentieobjecten ................................................................ 8

Comparatieve benadering .............................................................................................................. 13 2.1

Prijsindexering ............................................................................................................... 13

2.2

Beschikbare indexen...................................................................................................... 13

2.3

Probleemstelling ............................................................................................................ 15

2.4

De vergelijkingsmethode................................................................................................ 15

2.4.1

werkwijze........................................................................................................................ 16

2.4.2

Benodigde gegevens ..................................................................................................... 20

2.4.3

Toepassingsgebied ........................................................................................................ 20

2.5 2.5.1

Evaluatie van de intuĂŻtieve benadering .......................................................................... 21

2.5.2

Uitgangspunt .................................................................................................................. 22

2.5.3

Methode ......................................................................................................................... 22

2.5.4

Bespreking ..................................................................................................................... 24

2.6 3

Statistische regressie-methode ..................................................................................... 21

Online taxatiemodellen .................................................................................................. 24

Kostenbenadering .......................................................................................................................... 25 3.1

Vervangingswaardemethode ......................................................................................... 26

3.1.1

Methode ......................................................................................................................... 26

3.1.2

Aandachtspunten bij de berekening van de vervangingswaarde .................................. 27

3.1.3

Aandachtspunten bij de berekening van de grondwaarde ............................................ 27

3.2

Analytische methode...................................................................................................... 28

3.2.1

Uitgangspunt .................................................................................................................. 28

3.2.2

Methode ......................................................................................................................... 28

3.2.3

Evaluatie ........................................................................................................................ 31

3.3

Residuele waardemethode ............................................................................................ 32

3.3.1

Uitgangspunt .................................................................................................................. 32

3.3.2

Inschatten van de optimale aanwending ....................................................................... 33

3.3.3

Inschatten van de verkoopopbrengsten......................................................................... 33

3.3.4

Inschatten van de ontwikkelingskosten ......................................................................... 33

3.3.5

Toepasbaarheid van de methode .................................................................................. 34

4

Inkomstenbenadering ..................................................................................................................... 35

5

Samenvatting ................................................................................................................................. 35

1

2

Waardebepaling 1 Waarderingsmethodes

3

In dit deel behandelen we de manieren waarop u de waarde van een vastgoedobject kan bepalen en dit vanuit verschillende invalshoeken.

Er bestaan geen normen die de berekeningsmethode voor een schatting vastleggen. In de loop van de voorbije decennia zijn wel een aantal methodes uit de praktijk gegroeid, methodes die vandaag courant toegepast worden. Echter allerlei branche-organisaties zoals de RICS stellen eisen aan de onderbouwing van de waarderingen en waarderingsmethodes.

De verschillende methodes kunnen in grote lijnen ingedeeld worden in drie benaderingen: de comparatieve benadering (vergelijking), de kostenbenadering en de inkomstenbenadering.

In Angelsaksische literatuur wordt dit lijstje doorgaans aangevuld met de operating profit methode en de residuele benadering. Deze methodes worden wegens hun specifieke aanwending als afzonderlijke benaderingen vermeld, hoewel ze in principe varianten op de inkomsten- en kostenbenadering zijn.

Hoewel deze methodes elk op een ander uitgangspunt gebaseerd zijn kan toch een rode draad getrokken worden door de verschillende werkwijzen: ongeacht de methode die toegepast wordt zal de schatter eerst marktgegevens (market evidence) opzoeken en analyseren. Hij zal in de markt gerealiseerde onroerend goed transacties onderzoeken en benoemt deze als referentieobject of als vergelijkingspunt. Relevante verschillen in de prijsbepalende kenmerken worden gerationaliseerd en gecompenseerd in de weerhouden referentie marktprijzen.

Ook wijzigingen in de marktomstandigheden worden in het vergelijk betrokken zodat uit de analyse een marktwaarde bekomen wordt voor het te schatten goed.

Deze marktwaarde is gebaseerd op historische marktgegevens, houdt rekening met de marktomstandigheden op het ogenblik van de peildatum van de schatting; ze wordt onderbouwd door de kennis van het vakgebied en gemotiveerd ten aanzien van de opdrachtgever en andere betrokken partijen ‌

1 Marktdata: het vergelijkingspunt of referentieobject Referentieobjecten zijn objecten die min of meer gelijk zijn aan het taxatieobject en waarvan de gerealiseerde verkoopprijs bekend is bij de taxateur. De taxateur gebruikt referentieobjecten om de getaxeerde waarde te onderbouwen.

Niet alleen moet het referentieobject zo veel mogelijk gelijk zijn aan het taxatieobject. Ook is van belang dat de omstandigheden waaronder en de voorwaarden waarop het referentieobject verkocht werd zoveel mogelijk gelijk zijn aan de uitgangspunten die de taxateur hanteert voor de taxatie. In de meeste gevallen betekent dit dat de transactie zoveel mogelijk een normale markttransactie dient te zijn, volgens de definitie die hoort bij het begrip marktwaarde1. Dit geeft gelijk aan dat het belangrijk is dat de taxateur kennis heeft van de omstandigheden en bijzonderheden van de lokale vastgoedmarkt en de transacties die daarin plaatsvinden.

In uw dagelijkse praktijk als taxateur zult u referentieobjecten vooral tegenkomen in de vorm van referentietransacties die geleverd worden in de gevalideerde rapporten. Het is aan u deze referentietransacties te beoordelen en zo nodig zelf betere referentieobjecten te leveren. Ook hiervoor is kennis van de lokale marktsituatie van groot belang.

1.1 Het belang van een bruikbare referentie Zoals in de vorige hoofdstuk vermeld, moeten referentieobjecten aan bepaalde eisen voldoen.

Behalve dat het referentieobject zoveel mogelijk moet lijken op het taxatieobject, moeten ook de omstandigheden van de transactie zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. In deze paragraaf wordt besproken hoe de taxateur referenties verzamelt, hoe referentieobjecten in de ideale situatie worden gebruikt en wat te doen als referenties niet optimaal zijn.

1 Marktwaarde volgens de International Valuation Standards (IVS): het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

4

Verzamelen van referentieobjecten De meeste taxateurs of makelaarskantoren beschikken over een eigen archiefsysteem van taxaties die gedaan zijn of transacties waar het betreffende kantoor bij betrokken is geweest. Daarnaast kunnen de meeste taxateurs voor hun informatie gebruik maken van elektronische uitwisselingssystemen, zoals onder andere vanuit het CIB. Maar ook de openbare verkopen van de notarissen zijn publiek toegankelijk (www.notarim.be (Oost-Vlaanderen), www.immonot.be (WestVlaanderen)) en de Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen publiceert jaarlijks de catalogus van de openbare verkopingen Wanneer de taxateur niet bij een dergelijke organisatie is aangesloten, kan hij gegevens bij het registratiekantoor verkrijgen. De meeste kenmerken van woningen worden bij het Kadaster tegenwoordig goed geregistreerd. Het nadeel van de registratie in het Kadaster is dat deze een aantal maanden achterloopt op de daadwerkelijke transactiedatum en daarmee iets achterloopt op de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Bruikbare referentieobjecten in de ideale situatie In een ideale situatie voldoen referentieobjecten aan de volgende eisen: Er zijn voldoende referentieobjecten beschikbaar. In gevalideerde taxatierapporten van woningen wordt een minimum van drie referentieobjecten aangehouden; De transacties van de gebruikte referentieobjecten hebben recent plaatsgevonden. In een levendige markt die zich normaal ontwikkelt bij voorkeur niet langer dan een jaar geleden en in ieder geval niet langer dan twee à drie jaar. In een compleet afwijkende markt - zoals we die in de afgelopen jaren hebben gekend - geldt een kortere periode van niet meer dan een aantal maanden.

De taxateur heeft goed inzicht in de transactievoorwaarden van de gebruikte referentieobjecten, zoals roerende zaken die deel uitmaken van de koop, afwijkende afspraken over risico’s en dergelijke.

De taxateur heeft van alle gebruikte referentieobjecten inzicht in omstandigheden die zouden kunnen leiden tot een prijs die afwijkt van de marktwaarde. Te denken valt aan een familietransactie of een situatie waarbij de bank de verkoper heeft gestimuleerd tot verkoop.

Er is bij de gebruikte referentieobjecten geen sprake van bijzonderheden waardoor de waarde afwijkt van de waarde bij normaal gebruik, zoals bijvoorbeeld bij een herontwikkelingslocatie.

Van alle gebruikte referenties zijn de belangrijkste objectkenmerken bekend.

Gebrekkige marktinformatie of gebrekkige omstandigheden In de ideale situatie is alle verlangde informatie beschikbaar waardoor een ongestoorde vergelijking kan worden toegepast. Deze omstandigheid doet zich in de praktijk niet vaak voor. Ondanks al de genoemde informatiebronnen die toegang verschaffen tot de noodzakelijke marktinformatie komt het regelmatig voor dat er te weinig bruikbare referentieobjecten worden gevonden. Mocht dit zo zijn, dan moet de taxateur overwegen of hij gebruik maakt van gegevens die minder geschikt zijn, maar toch een indicatie kunnen geven. Er bestaan verschillende aspecten waarin een referentieobject gebruikt kan worden terwijl het afwijkt van het taxatieobject: Transactiemoment In sommige gevallen is het niet mogelijk geschikte referenties te vinden korter dan één jaar geleden en in normale stabiele markt van 2 à 3 jaar. In dat geval kan de taxateur overwegen verder terug te gaan in de tijd.

5

Locatie Een andere mogelijkheid is om het zoekgebied van de referentieobjecten te vergroten. Hierbij zal in veel gevallen een extra correctie moeten worden toegepast om prijsverschil tussen markten te elimineren.

Verschil meerdere kenmerken object Een mogelijkheid is om objecten te gebruiken die minder goed vergelijkbaar zijn en daardoor normaal gesproken niet in de vergelijking zouden zijn meegenomen. In dat geval dienen de afwijkingen extra te worden gecorrigeerd.

Niet verkochte objecten Tot slot is er een mogelijkheid gebruik te maken van actuele vraagprijzen of vraagprijzen van objecten die in het verleden zijn aangeboden en niet zijn verkocht.

Het spreekt voor zich dat u de bovenstaande maatregelen bij voorkeur niet dient toe te passen. De uitkomst van de vergelijking met deze referentieobjecten is vanzelfsprekend ook minder nauwkeurig dan de situatie waarin de referentieobjecten beter passen. In deze gevallen wordt een groter beroep gedaan op de kennis en kunde van de taxateur.

De onderdelen van een referentieobject In deze paragraaf besteden we aandacht aan de kenmerken of onderdelen van een referentieobject.

Het gaat dan om de onderdelen van het referentieobject die voor het overgrote deel verantwoordelijk zijn voor de waarde van het object. De onderdelen van de referentieobjecten dienen zoveel mogelijk overeen te stemmen met het taxatieobject.

De taxateur plaatst de onderdelen in een matrix. De onderdelen waarop het referentieobject afwijkt van het taxatieobject, worden gecorrigeerd, waardoor uiteindelijk ieder onderdeel gelijk is aan de kenmerken van het taxatieobject.

1.2 De onderdelen van referentieobject – residentieel vastgoed Een referentieobject wordt gecorrigeerd op verschillende onderdelen.

Dit kan op basis van verschillende onderdelen en wordt zowel in verschillende handboeken, literatuur als in de praktijk op verschillende wijze ingevuld.

We onderscheiden hierin drie grote onderdelen: • Transactiekenmerken: met zeker de prijsindexering van de verkoopprijs naar de peildatum • Locatiekenmerken: kavelgrootte, locatiekwaliteit, ligging,…..

• Fysische kenmerken: voorzieningen, milieu, leeftijd en staat van het gebouw, vetusteit,….

In het volgende geven we jullie een aantal voorbeelden hoe de onderdelen van referentieobjecten onderscheiden worden. Het spreekt voor zich enkel deze kenmerken op te nemen, die ook daadwerkelijk gekend zijn zowel van het te taxeren object als van de referentieobjecten. Echter hoe meer onderdelen gekend, hoe nauwkeuriger we de verschilpunten kunnen objectiveren die zullen leiden tot een meer nauwkeurige marktwaarde.

Voorbeeld 1 – Bron: VastgoedCert – Werkkamer Wonen (syllabus hercertificering) Een referentieobject grondgebonden woning wordt gecorrigeerd op de volgende zes onderdelen: tijdsverloop, kavelgrootte, locatiekwaliteit, gebruiksoppervlakte (GO), voorzieningen en overig.

Tijdsverloop

6

Het onderdeel tijdsverloop dient als eerste te worden gecorrigeerd. De referentietransacties hebben alle plaatsgevonden in het verleden, ieder op zijn eigen moment. Met behulp van marktgegevens (bijvoorbeeld in de kwartaalpublicaties van de NVM) is te achterhalen met welke percentages het prijsniveau van het betreffende type woning in de afgelopen maanden is veranderd.

Kavelgrootte De taxateur weet hoeveel grond in zijn werkgebied normaal gesproken hoort bij een woning van het type dat hij heeft opgenomen voor taxatie. Zowel het taxatieobject als de referentieobjecten kunnen hiervan afwijken. Wanneer er bij het taxatieobject of de referentieobjecten sprake is van te weinig grond ten opzichte van de norm, dient de taxateur in principe te corrigeren met grondprijzen voor bouwgrond; wanneer er relatief veel grond bij de objecten is, gaat het correctiebedrag meer in de richting van de waarde van tuingrond. Hier is de lokale kennis en kunde van de taxateur belangrijk.

Locatiekwaliteit Afhankelijk van het type woning zal de taxateur in het algemeen referentieobjecten selecteren die qua locatiekwaliteit vergelijkbaar zijn met het taxatieobject. Bij een rijtjeswoning in een woonwijk zal dit betrekkelijk eenvoudig zijn en zullen de locatieverschillen beperkt zijn. Bij vergelijking met woningen in een andere wijk of vrijstaande woningen in het buitengebied, dient eventueel een forsere correctie plaats te vinden.

Gebruiksoppervlakte De laatste jaren is er meer aandacht voor de meting van gebruiksoppervlakte door de makelaars.

Hierdoor zijn de beschikbare gegevens betrouwbaarder geworden en kunnen de verschillende gebruiksoppervlaktes beter met elkaar worden vergeleken. Ook hier is het weer aan de taxateur om de informatie op een juiste manier te interpreteren. Wanneer geen betrouwbare gebruiksoppervlaktes beschikbaar zijn, kan worden uitgeweken naar bruto inhoud.

Voorzieningen Dit onderdeel heeft betrekking op de voorzieningen in en rond de woning. Te denken valt aan installaties en sanitair, maar ook bijvoorbeeld substantiële investeringen die in energiebesparing/ opwekking of tuinaanleg zijn gedaan.

Overig In deze restcategorie horen posten thuis als onderhoudsverschillen, eventueel verschillen in constructie, bouwjaar of uitstraling, extra garages of bergingen. Wanneer een referentiewoning op een van deze onderdelen zodanig afwijkt, dat dit invloed heeft op de waarde, kan deze hier worden gecorrigeerd.

Voorbeeld 2: (1) Helgers, R., Buyst, E., Verboven, F. (2013). De relatie tussen woningkarakteristieken en woningprijzen: een nieuw licht op de recente prijsevolutie in Vlaanderen. Bank- en Financiewezen (6), 472-479.

In deze studie wordt een onderzoek gedaan naar de prijsevolutie van residentieel vastgoed in Vlaanderen voor de periode Q1 2005 en Q2 2013 aan de hand van een uitgebreide dataset die ter beschikking gesteld werd door ERA Belgium.

Deze studie geeft een inzicht in de factoren die de woningprijs beïnvloeden. Deze werden onderverdeeld in 7 grote categorieën: • Kwartaal van verkoop • Grootte • Ligging • Milieu • Leeftijd en staat van het pand • Kwaliteit Het relatieve belang van de verschillende criteria in de prijsvorming werd onderzocht op basis van de Shapley-values (methodologisch onderzoek Huettner en Sunder (2012)): • Grootte: 33% • Ligging: 26% • Milieu: 15%

7

• Leeftijd en staat van het pand: 12% • Kwaliteit: 14% Zo zien we dat 33% van de variatie in de woningprijzen kan toegewezen worden aan elementen die samenhangen met de grootte van de woning, zoals de woonoppervlakte, de oppervlakte van het perceel en bijvoorbeeld het aantal slaapkamers. Ook zien we dat factoren zoals milieu en kwaliteit een significante rol spelen en waarschijnlijk in de toekomst nog zal verhogen. Ook wordt er rekening gehouden met de voorzieningen aanwezig in de keuken en badkamer die geplaatst zijn onder het luikje kwaliteit.

Voorbeeld 3: Bron taxatieleer vastgoed 1 (Van Arnhem, Berkhout, ten Have).

De schatter zal een vergelijking maken aan de hand van vijf aspecten: • Locatie • Grootte • Constructie (bouwjaar, fundering, staat, isolatie, milieu) • Voorzieningen (tuin, installaties, sanitair) • Onderhoud

1.3 Gebruik en toepassing van referentieobjecten In het vorige deel zijn de diverse aspecten van een referentieobject besproken. hieronder wordt nader ingegaan op de manier waarop de onderdelen van een referentieobject kunnen worden gecorrigeerd en aangepast aan de kenmerken van het taxatieobject.

Vergelijking van referentieobjecten De vergelijking van referentieobjecten wordt gedaan met behulp van een matrix. In de systematiek van de matrix zet de taxateur het taxatieobject en de geselecteerde referentieobjecten op een rij, waardeert de verschillen binnen de correctieonderdelen zo veel mogelijk op geld en elimineert de verschillen door de waarde van de referentieobjecten te corrigeren. Hiermee worden de referentieobjecten zo veel mogelijk gelijk gemaakt aan het taxatieobject. Wanneer alle correcties zijn uitgevoerd, worden de gevonden waarden opgeteld en gedeeld door het aantal referentieobjecten. De uitkomst is dan de (berekende) waarde van het taxatieobject. In de volgende paragraaf komt aan de orde hoe de correcties worden toegepast.

Correctie van de verschillende onderdelen van een referentieobject In principe betreft het verschillen die overzichtelijk zijn en in sommige gevallen vrij nauwkeurig becijferd kunnen worden. Deze correcties kunnen uitgedrukt worden in percentage van de totale prijs (relatief, bv. de invloed van prijsindexering) , in absolute bedragen (euro, bv. de minderwaarde constructiekost voor het ontbreken van een garage) of in waardeoordelen die vervolgens ook vertaald worden in relatieve percentages. Indien de objectivering zowel relatieve als absolute correcties omvat moet de volgorde waarin de aanpassingen doorgevoerd worden in het oog gehouden worden: absolute en relatieve correcties mogen niet door elkaar toegepast worden.

Samengevat kunnen we stellen dat de vergelijkingspunten eerst geïndexeerd worden van de verkoopprijzen naar de peildatum van de schatting (de transactiekenmerken). Vervolgens worden deze gecompenseerd voor de fysisiche kenmerken en locatiekenmerken.

Waardeverschillen ten gevolg van verschillen in afmetingen, vetusteit, perceelsafmetingen,… kunnen doorgaans relatief eenvoudig proportioneel bijgesteld worden. Andere verschillen die wel relatief eenvoudig opgemerkt kunnen worden, zoals bv. een verschillend aantal slaapkamers, kunnen in de praktijk niet altijd even eenvoudig omgezet worden in een concrete meer- of minderwaarde.

Conform bovenstaande voorbeelden, vindt u hieronder de matrices die de verschilpunten objectiveren.

8

VOORBEELD 1 – BRON: VASTGOEDCERT – WERKKAMER WONEN (SYLLABUS HERCERTIFICERING) EN TEN HAVE 2007 In deze paragraaf worden de correctieonderdelen beschreven. Bij elk onderdeel wordt toegelicht hoe deze beoordeeld moet worden.

Tijdsverloop Dit is de correctie die als eerste moet plaatsvinden, zodat zowel taxatieobject als de referentieobjecten dezelfde waardepeildatum als uitgangspunt hebben. In de meeste gevallen zult u de waarde per heden moeten vaststellen. Aangezien de referentieobjecten transacties betreffen die in het verleden hebben plaatsgevonden, moeten deze worden herrekend naar het heden. De prijsontwikkeling op de markt is bekend middels de publicaties van brancheorganisaties of via FOD Financiën of via Stadim.

Stel dat referentieobject Ro1 zes maanden geleden verkocht is voor € 250.000 en dat de prijzen in het afgelopen jaar zijn gestegen met 3% (= 0,25% per maand), dan wordt de berekening van de waarde per heden als volgt: de waarde is in de afgelopen xes maanden gestegen met (6 * 0,25 =) 1,5%.

Berekening: 250.000 * 1,015 = € 253.750. Vervolgens dient deze waarde als basis voor de overige correctieposten.

Kavelgrootte Het uitgangspunt voor de kavelgrootte is de kavel van het taxatieobject. Wanneer deze binnen zekere grenzen passend is voor het type woning dat getaxeerd wordt, kunnen de kavelgroottes van de referentieobjecten uitgedrukt worden in een percentage van de kavelgrootte van het taxatieobject.

Bijvoorbeeld: taxatieobject To: kavel 250 m². Referentieobject Ro1 kavel 275 m². Kavel Ro1 is 110% van kavel To. Hoe groot is dan het aandeel van een kavel ten opzichte van de totale waarde van een object? In zijn algemeenheid kun je stellen dat de grondwaarde van een object 20 tot 40% van de waarde van het geheel vertegenwoordigt. In geval van een eenvoudige sociale koopwoning zal dit dichter bij 20% zijn en bij een eenvoudig huis op een grote kavel op een centrale locatie zal de grondwaarde eerder 40% van de totale waarde bedragen. Vanzelfsprekend speelt de lokale kennis van de taxateur hier weer een rol.

Om te berekenen hoe groot de invloed van een grotere of kleinere kavel op de totale waarde is, kan het aandeel van de grondwaarde (20-40%) vermenigvuldigd worden met het percentage van de afwijking van de referentiewoning (in ons voorbeeld 10%). Stel dat de grondwaarde in ons voorbeeld 25% van de totale waarde bedraagt, dan vertegenwoordigt een kavel die 10% groter is, een hogere waarde van (25% * 10% =) 2,5%. In de tabel in de volgende paragraaf leidt dit ertoe dat het referentieobject Ro1 met 2,5% wordt afgewaardeerd om deze gelijk te maken aan het taxatieobject To. Wanneer kavelgroottes meer dan 20% gaan afwijken van wat gangbaar is voor het bijbehorende type woning, dienen de correcties te worden aangepast. Bij een kavel die meer dan 20% kleiner is dan gangbaar, is de invloed van meer of minder grond groter dan in een normale situatie: de grond is relatief meer waard, omdat de kavel al zo ‘klein’ is. Omgekeerd geldt dat bij een relatief grote kavel de waarde van de (extra) grond van die kavel afneemt.

Locatiekwaliteit Het uitgangspunt voor de locatiekwaliteit is de ligging van het taxatieobject. Wanneer een referentieobject uitgesproken gunstiger is gelegen, wordt deze afgewaardeerd ten opzichte van het taxatieobject. Wanneer het referentieobject minder gunstig is gelegen, wordt deze juist opgewaardeerd. Voorbeelden zijn: ligging nabij een viaduct, vrij uitzicht, vrije ligging, et cetera. In sommige appartementencomplexen hebben de woningen op bepaalde woonlagen een afwijkende waarde vanwege de mooie of juist slechte ligging. Zo kunnen woningen op de onderste lagen hinder ondervinden van ondergelegen commerciële ruimtes en andere woningen juist meerwaarde hebben vanwege het fraaie uitzicht.

Ook hier kan weer het handigst met een percentage worden gewerkt. Stel dat een taxateur van mening is dat referentieobject Ro1 vanwege de locatie 3% meer waard is dan het taxatieobject, dan wordt Ro1 met 3% afgewaardeerd. Zie de tabel in de volgende paragraaf.

Gebruiksoppervlakte

9

Het uitgangspunt voor de gebruiksoppervlakte woonfunctie is de gebruiksoppervlakte van het taxatieobject. De afwijkende gebruiksoppervlaktes van de referentieobjecten kunnen weer in een percentage van de gebruiksoppervlakte van het taxatieobject worden uitgedrukt.

Hetgeen hierboven is geschreven over het aandeel van de grondwaarde in het geheel, geldt hier natuurlijk ook, maar dan voor de gebruiksoppervlakte. Wanneer de grondwaarde 25% van de totale waarde vertegenwoordigt, wordt de resterende 75% gevormd door de gebruiksoppervlakte. In ons eerdere voorbeeld betekent 12% meer gebruiksoppervlakte een hogere waarde van (75% * 12% =) 9% van het geheel. Wanneer referentieobject Ro1 12% grotere gebruiksoppervlakte heeft, is deze dus 9% meer waard dan het taxatieobject en wordt Ro1 met 9% afgewaardeerd.

Voorzieningen Het uitgangspunt voor de correctie voorzieningen is het voorzieningenniveau van het taxatieobject. De invloed van een voorziening op de waarde kan veelal berekend worden door een percentage van de benodigde investering te nemen. Dit percentage varieert globaal tussen 50% en 70% van de investering. Het percentage van 50% geldt voor smaakgebonden voorzieningen, zoals keukens en badkamers, die bovendien vaak - weliswaar verouderde, maar toch - functionele voorzieningen vervangen; 70% (of hoger) is aan de orde bij meer ‘nuttige’ investeringen die de woonruimte vergroten, zoals bijvoorbeeld een dakkapel. De correctie voorzieningen kan leiden tot zowel een bijstelling naar boven (het referentieobject heeft minder voorzieningen dan het taxatieobject) als naar beneden (het referentieobject heeft méér voorzieningen dan het taxatieobject). Voor de correctie voorzieningen geldt dat de ervaring en lokale kennis van de taxateur van belang zijn.

Voorbeeld: het referentieobject Ro1 beschikt over een luxe badkamer; het taxatieobject heeft een basisuitvoering met douche. De taxateur heeft de benodigde investering in de badkamer berekend op € 20.000 inclusief btw. De meerwaarde bedraagt 50%, daarom wordt Ro1 afgewaardeerd met €10.000 om deze gelijk te maken aan het taxatieobject.

Overig In deze rubriek vallen zaken als bijgebouwen (garages, bergingen), achterstallig onderhoud, voor appartementen zaken als VvE-bijzonderheden (extra hoge bijdrages, te kleine reserves) en voorts alles wat van invloed is op de waarde en niet in één van de andere rubrieken is gecorrigeerd.

In vrijwel alle gevallen geldt dat de correctie het best kan worden uitgevoerd door de (meer-)waarde van bijgebouwen rechtstreeks te corrigeren. Voor achterstallig onderhoud van grondgebonden woningen geldt dat (een gedeelte van) de kosten die gemaakt moeten worden om de achterstand op te heffen gecorrigeerd dienen te worden. Bij appartementen geldt dat de appartementseigenaar in geval van achterstallig onderhoud door de VvE gevraagd kan worden extra bedragen te storten ten behoeve van het reservefonds. Het bedrag waarvoor de appartementseigenaar risico loopt kan (deels) gecorrigeerd worden. Ook hiervoor geldt dat de ervaring en lokale kennis van de taxateur van belang zijn.

In de volgende paragraaf zijn de hiervoorgenoemde correcties in een matrix verwerkt.

In de vorige paragraaf is beschreven hoe de diverse kenmerken van een referentieobject kunnen worden gecorrigeerd. In deze paragraaf wordt de matrix gepresenteerd die u kunt gebruiken als model voor uw taxaties op basis van de vergelijkingsmethode.

Voorbeeld van een matrix De matrix is gebaseerd op de vergelijkingsmatrix die door Ten Have is geïntroduceerd en nog steeds in de studieboeken te vinden is. De matrix bestaat uit het taxatieobject (To), de zes correctieonderdelen (zie vorige paragraaf) en de referentieobjecten (Ro1 t/m Ro…n). Voor het gemak wordt in de volgende matrix een vergelijking gemaakt met slechts drie referentieobjecten, in de praktijk gebruiken we er natuurlijk meer. Een korte beschrijving van de vier objecten: Het taxatieobject (To) Een helft van een dubbel woonhuis in een “bloemkoolwijk” (jaren ’70) met veel verwaarloosd openbaar groen en speelplekken, woning goed onderhouden, tweelaags met kap, kavel 250 m², gebruiksoppervlakte met woonfunctie 110 m², berging aangebouwd, geen garage, maar wel

10

mogelijkheid. Keuken recentelijk gemoderniseerd, badkamer eenvoudig en nauwelijks gemoderniseerd.

Referentieobject 1 (Ro1) De gegevens van Ro1 zijn in de vorige paragraaf als voorbeeld gebruikt bij de correctieonderdelen.

Het betreft eveneens een helft van een dubbel woonhuis, woonwijk begin jaren ’80, meer open, rechte straten, minder groen; de woning is ook goed onderhouden en qua bouwkwaliteit vergelijkbaar met To, tweelaags met kap, kavel 275 m², gebruiksoppervlakte 120 m², aangebouwde garage/ berging. De keuken is eveneens recentelijk gemoderniseerd (vergelijkbaar met To), de badkamer idem (investering € 20.000).

Referentieobject 2 (Ro2) Dit is een willekeurig gekozen min of meer vergelijkbare twee-onder-één-kapwoning.

Referentieobject 3 (Ro3) Dit is het taxatieobject zelf, maar dan bij een eerdere transactie. Aangezien deze transactie nog niet zo lang geleden plaatsvond, de transactieomstandigheden vergelijkbaar waren en de woningmarkt zich ‘rustig’ ontwikkeld heeft sindsdien, is deze transactie ook prima te gebruiken. Het enige verschil is dat de huidige eigenaar recent de keuken heeft vernieuwd (investering € 15.000 inclusief btw).

Nr.

Onderdeel Transactieprijs Tijdsverloop Correctie

To nvt heden -

Ro1 250.000 6 maanden 1.5%

Waarde per heden

100%

250.000*1.01 5 = 253.750

Kavelgrootte Beoordeling

250 m² 100%

1.

2.

3.

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie Gebruiksoppervlakte Beoordeling

4.

5.

110 m² 100%

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Voorzieningen

-

Beoordeling Correctie Waarde na correctie Overig

6.

goed 100% -

Beoordeling Correctie

100% berging 100% -

275 m² 110% 25%*10%=2.

5% 253.750 / 1.025 = 247.561 beter 103% 3% 247.561 / 1.03 = 240.350 123 m² 112% 75%*12%=9 % 240.350 / 1.09 = 220.505 badkamer beter Inv. €20.000 50% * 20.000 220.505 -/10.000 = 210.505 garage/ berging Inv. €20.000 -/- 14.000

Ro2 182.000 4 maanden 1% 182.000 * 1.01 = 183.820 240 m² 96% 25%*-4%=1% 183.820 / 0.99 = 185.677 minder 98% - 2% 185.677 / 0.98 = 189.466 106 m² 96% 75%*-4%=3% 189.466 / 0.97 = 195.326 gelijk 100% 195.326 schilderwerk matig Inv. 6.000 +/+ 4.200

Ro3 190.000 20 maanden 5% 190.000 * 1.05 = 199.500 250 m² 100% 199.500

Opmerkingen Prijsstijging 0,25% p/maand

Aandeel grondwaarde in totale waarde 25%

gelijk 100% 199.500 110 m² 100% 199.500 keuken slechter Inv. 15.000 50% * 15.000 199.500 +/+ 7.500 = 207.000

Aandeel gebruiksoppervlakte in totale waarde 75% Taxateur rekent 50% van benodigde investering als meerwaarde

gelijk 100% -

11

210.505 -/195.326 +/+ 14.000 = 4.200 = 196.505 199.526 Figuur 1: Matrix bron Syllabus werkkamer wonen vastgoedcert Waarde na correctie

-

207.000

De bovenstaande matrix biedt een basis om referentieobjecten op de zes belangrijkste onderdelen te corrigeren en aan te passen aan uw taxatieobject. De gebruikte correctieonderdelen kunt u gebruiken als onderbouwing van de gevonden waarde.

Voorbeeld 2: (1) Helgers, R., Buyst, E., Verboven, F. (2013). De relatie tussen woningkarakteristieken en woningprijzen: een nieuw licht op de recente prijsevolutie in Vlaanderen. Bank- en Financiewezen (6), 472-479 – verwerkt door Thomas Couckuyt in onderstaand voorbeeld In onderstaand voorbeeld gebeurt geen correctie per onderdeel, maar gaat men een totale appreciatie gaan bepalen, die op het einde zal leiden tot een prijscorrectie. Zie de methode van de vergelijkingspunten. vastgoedobject vergelijkingspunt 1 vergelijkingspunt 2 vergelijkingspunt 3 straat & huisnr. postcode & gemeente verkoopprijs jaar transactie verkoopprijs na prijsindexering a. bebouwde grondopp. (m²) b. perceelsopp. (m²) c. aantal slaapkamers d. aantal badkamers e. aantal garages f. aantal bouwlagen g. bewoonbare dakverdieping appreciatie grootte a. bereikbaarheid b. verkeersdrukte c. hinder (vb. lawaai, geur,…) d. straatbeeld e. parkeergelegenheid f. omgeving g. voorzieningen appreciatie ligging a. beglazing b. verwarming appreciatie milieu a. ouderdom b. onderhoud c. algemeen uitzicht appreciatie leeftijd & staat a. oriëntatie voorgevel b. voortuin c. tuin d. materiaalgebruik e. installaties appreciatie kwaliteit totale appreciatie

33%

26%

15%

12%

14%

Nijverheidstraat Z Nieuwstraat X Nijverheidsstraat X Nijverheidsstraat Y gemeente X gemeente X gemeente X gemeente X € 233.000 € 254.000 € 270.000 2012 2012 2013 2014 -4,24% € 223.121 -4,24% € 243.230 -2,40% € 263.520 110 95 kleiner 146 groter 105 gelijk 598 317 kleiner 527 kleiner 593 gelijk 3 3 gelijk 3 gelijk 3 gelijk 1 1 gelijk 1 gelijk 1 gelijk 1 1 gelijk 1 gelijk 2 beter 1 1 gelijk 1 gelijk 1 gelijk ja ja gelijk ja gelijk ja gelijk 75% 95% 95% 100% gelijk gelijk beter goed gelijk gelijk gelijk geen gelijk gelijk beter geur & lawaai slecht minder gelijk beter goed gelijk gelijk gelijk residentiële wijk gelijk gelijk gelijk gelijk afgelegen, slecht gelijk beter 95% 100% 120% 100% hoogrendement minder minder minder minder hoogrendement minder minder 100% 70% 70% 86% 2007 1979 ouder 1977 ouder 1997 ouder minder minder zeer goed gelijk minder goed minder gelijk 70% 70% 90% 100% zuidwest zuid minder zuidwest gelijk zuidwest gelijk minder gelijk verharde oprit gelijk beter beter niet aangelegd beter minder gelijk hoogwaardig minder minder minder hoogwaardig minder 85% 75% 95% 100% 80,25% 86,75% 99,55% 100%

Figuur 2: Matrix (Bron Couckuyt - Helgers)

12

Voorbeeld: Jones Lang LaSalle Figuur 18 toont de opbouw van een rekenblad waarbij de verkoopprijs van drie vergelijkingspunten van een te schatten appartement intuïtief bijgestuurd wordt op basis van een evaluatie van de ligging, afwerkingsgraad en vetusteit.

Ook hier wordt gewerkt met een totale appreciatie van de verschilpunten, die vervolgens zal verrekend worden in de waardering.

Figuur 3: Matrix Jones Lang LaSalle

2 Comparatieve benadering Bij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object afgeleid van de gerealiseerde transactieprijzen van andere objecten. Binnen de comparatieve benadering onderscheiden we de regressiemethode en de vergelijkingsmethode.

Bij gebruik van de vergelijkingsmethode ontleen je de waarde van een woning aan een selectie van recent gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen. De regressiemethode is gebaseerd op hetzelfde principe en is een vorm van geautomatiseerde waardebepaling. Bij de regressiemethode worden grote groepen referenties in de waardering meegenomen met een (berekende) modelwaarde als resultaat.

Vooraleer in te gaan op deze twee methodes, gaan we eerst dieper in op het toepassingsgebied van de prijsindexering, die wordt toegepast bij deze benadering om prijzen die in het verleden gerealiseerd werden om te zetten naar het prijsniveau dat van toepassing is op de peildatum van de schatting.

2.1 Prijsindexering Deze indexaanpassing is de eerste stap bij het objectiveren van vergelijkingspunten (zie later). De groep van vergelijkingspunten bevat doorgaans verkopen die enkele maanden tot een tweetal jaar vóór het tijdstip van de schatting plaatsgevonden hebben. De verkoopprijzen moeten aangepast worden naar het huidige prijsniveau opdat gecompenseerd zou worden voor de verschillen in marktomstandigheden die opgetreden zijn tussen de peildatum van de schatting en de verkoopdatum van de vergelijkingspunten.

2.2 Beschikbare indexen De bekendste indexen in België zijn wellicht de index van consumptieprijzen (CPI) en de gezondheidsindex die beiden maandelijks berekend worden door de FOD Economie. De index van

13

consumptieprijzen vormt een maat voor de levensduurte maar heeft verder weinig belang binnen de vastgoedsector. De gezondheidsindex wordt onder meer toegepast als maximale waarde voor huuraanpassing binnen de context van woninghuur. Deze index wordt op dezelfde manier berekend als het indexcijfer van de consumptieprijzen, weliswaar zonder rekening te houden met de prijsevoluties van enkele specifieke producten zoals alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen (die wel tot de korf van de CPI behoren).

In België bestaat geen officiële door de overheid gepubliceerde vastgoedindex. Er zijn enkel een aantal officieuze cijfers beschikbaar: • informatie verstrekt door Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ Via haar website verstrekt ADSEI gemiddelde verkoopprijzen van diverse types vastgoed (gewone woonhuizen, appartementen, villa’s, bouwgronden) die tijdens een bepaald kwartaal verkocht werden.

De gegevens omvatten alle geregistreerde verkopen gedurende het betreffende jaar en betreffen de werkelijke gemiddelde verkoopprijs. De informatie voor deze database wordt bekomen bij de registratiekantoren en kan als betrouwbaar beschouwd worden2.

• STADIM-index: http://www.stadim.be http://netto.tijd.be/immo/ De cijfers van studie- en adviesbureau Stadim zijn gebaseerd op dezelfde gemiddelde verkoopprijzen die door ADSEI gegroepeerd worden. Ze blijven ook beperkt tot residentieel vastgoed. De Immulator (rekenmodule) van Stadim laat wel een meer gedetailleerde classificatie van de woningtypes toe en er is een uitsplitsing mogelijk per gemeente en per perceeloppervlakte.

De Immulator is tegen betaling beschikbaar via de website van Stadim (een beperkte versie is gratis ter beschikking), maar dezelfde gegevens zijn voor abonnees beschikbaar via de website van De Tijd (Netto).

• TREVI-index: http://www.trevi.be/indice_trevi.php?lng=nl Deze index wordt driemaandelijks berekend en gepubliceerd door vastgoednetwerk Trevi en is gebaseerd op de verkoopprijs van een staal van circa 7.500 onroerende goederen, verspreid over heel België, en aangevuld met vraagprijzen van onroerende goederen die buiten het Trevi netwerk te koop aangeboden worden.

Ook hier betreft het enkel residentieel vastgoed. Er wordt geen verder geen classificatie gemaakt van types woonhuizen en er blijft onduidelijkheid over de manier waarop gerealiseerde verkoopprijzen en vraagprijzen vermengd worden in de basisgegevens waarop de index gebaseerd is.

• Market reports: De meeste internationale vastgoednetwerken houden databases bij van de transacties die binnen hun respectieve netwerk gerealiseerd werden.

Deze cijfers zijn normaal gezien niet beschikbaar voor personen buiten het netwerk, maar ze vormen wel de basis van regelmatige market reports die ofwel in de pers gepubliceerd worden, ofwel consulteerbaar zijn via de websites.

Zo houdt het vastgoednetwerk ERA haar marktgegevens bij via een digitaal platform (ERA-move©) dat naast de gerealiseerde verkoopprijs andere nuttige informatie bevat zoals het verkoopdossier van de woning (gedetailleerde beschrijving, staat van onderhoud, beschikbare attesten, …) en de verkooptermijn die aan de verkoop voorafgegaan is.

In België kennen we ook de ABEX-index die halfjaarlijks gepubliceerd wordt door de Associatie van Belgische Experten. Deze index wordt berekend op een korf van materialen en diensten met betrekking tot de bouw van gebouwen en privéwoningen en kan enkel binnen deze context gebruikt worden. De ABEX-index kan nooit toegepast worden om verkoopprijzen van onroerende goederen te indexeren. Hij wordt binnen de context van schattingen wel (en enkel dan) gebruikt om de bouwkost te

2

deze informatie betreft officiële geregistreerde verkoopprijzen en is betrouwbaar in zoverre zich geen prijsbewimpeling voorgedaan heeft.

14

indexeren binnen het toepassingsgebied van de schattingsmethodes op basis van kostprijs, zie verder.

2.3 Probleemstelling Men kan zich terecht de vraag stellen of deze vastgoedindexen voldoen en zonder meer toegepast kunnen worden binnen de schattingsmethodes op basis van vergelijking.

De meeste indexcijfers worden immers gebaseerd op een veranderlijke korf van producten waarvoor de prijsevolutie onderzocht wordt. De prijsverschillen die vastgesteld worden zullen deels te wijten zijn aan de gewijzigde marktomstandigheden maar zij zullen onvermijdelijk ook ten dele toegeschreven kunnen worden aan de kenmerken van de woningen die in elk tijdvak verkocht worden. In het jaar dat bv. het kasteel van Argenteuil verkocht wordt bevat de verzameling verkochte woningen duidelijk op zijn minst één grondig verschillend element vergeleken met de andere jaren (Decoster & De Swerdt, 2005).

Er is echter geen pasklare oplossing om dit probleem op te lossen. In de praktijk voldoen de beschikbare indexen bij gebrek aan beter.

Wel enkele aandachtspunten: - Men beperkt zich best tot de indexen die gebaseerd zijn op officiële informatie. Voor residentieel vastgoed is dit de Stadim-index. Voor ander vastgoed is geen officiële index beschikbaar.

- Indien indexcijfers van vastgoednetwerken gebruikt worden moeten deze geverifieerd worden door cijfers van andere netwerken (cijfers die uiteraard betrekking hebben op dezelfde periode en op dezelfde deelmarkt).

- Indien de beschikbare indexcijfers ontoereikend zijn kan men beter de tendens afleiden uit eigen vergelijkingspunten dan halsstarrig een verkeerde index te blijven toepassen.

In de praktijk wordt de indexering van vergelijkingspunten vaak zonder kritische ingesteldheid toegepast. Vaak stellen we vast dat verkoopprijzen zonder enige nuance geïndexeerd worden op basis van een gemiddeld indexcijfer berekend over een agglomeratie of over het volledige grondgebied van een gemeente … zonder rekening te houden met de specifieke kenmerken op wijkniveau of de trends in aanpalende wijken net over de administratieve gemeentegrens.

2.4 De vergelijkingsmethode Direct market comparison (ook sales comparison genoemd) is de schattingsmethode die in de praktijk het meest toegepast wordt. Deze methode is gebaseerd op vergelijking van een object waarvan de waarde bepaald moet worden met vergelijkbare objecten waarvan recente transactiegegevens gekend zijn: De waarde van het onroerend goed wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten.

Vanwege de sterke relatie met gerealiseerde marktprijzen en de – in basis – eenvoudige opzet, is de vergelijkingsmethode voor taxateurs de belangrijkste taxatiemethode en zeer geschikt voor de waardering van woningen.

De schatter zoekt gegevens op van recente verkopen van vergelijkbare panden, zgn. “vergelijkingspunten” (Eng.: “comparables” of “comps”).

Het komt vrijwel nooit voor dat de referentieobjecten volledig gelijk zijn aan het te taxeren object Hij onderzoekt en analyseert de overeenkomsten en verschillen tussen het te schatten goed en de vergelijkingspunten. Door de verschillen uit de vergelijkingspunten weg te denken blijven enkel de overeenkomsten over en kan een waarde aan het te schatten goed toegekend worden.

15

Figuur 4 Direct marketing comparison – principe ((Ling & Archer, 2009), blz. 175.)

In de praktijk kan deze methode zelden in haar zuiverste vorm toegepast worden: de nauwkeurigheid van de methode neemt immers af wanneer minder vergelijkingspunten beschikbaar zijn en/of wanneer er minder overeenstemming is tussen de prijsbepalende kenmerken van de vergelijkingspunten enerzijds en de kenmerken van het te schatten goed anderzijds.

De verschillen tussen gerealiseerde transacties zijn onder meer verschillen in oppervlakte, omvang, ouderdom en kwaliteit van de constructieonderdelen. Maar uit de inleidende hoofdstukken en het hoofdstuk over de referentieobjecten blijkt dat niet enkel de fysische kenmerken van de gebouwen in aanmerking genomen moeten worden: ook de locatieparameters en de marktomstandigheden van de vergelijkingspunten moeten in principe dezelfde zijn als deze van het te schatten goed.

De nauwkeurigheid van de uitkomst hangt ook af van de betrouwbaarheid, de actualiteit en de beschikbaarheid van voldoende en voldoende gedetailleerde informatie. Verschillen in verkoopprijzen kunnen ontstaan door allerlei oorzaken, zoals gebrek aan marktkennis bij de koper(s) en/of verkoper(s), een gelegenheidswaarde voor de koper en zelfs de datum waarop de in het vergelijk betrokken transacties tot stand gekomen zijn.

De schatter zal in de mate van het mogelijke ook de omstandigheden waarin de beschouwde transacties tot stand zijn gekomen moeten evalueren en betrekken in zijn analyse.

2.4.1

werkwijze

Direct market comparison kenmerkt zich door in de markt gerealiseerde transacties te vergelijken met het vastgoedobject dat gewaardeerd moet worden.

Geen twee panden zijn gelijk. De schatter zal de verkoopprijs van ieder vergelijkingspunt bijsturen om deze verschillen te compenseren. De huidige marktwaarde van het schatten goed wordt dan afgeleid uit de bijgestuurde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten.

De schatter zal de kenmerken van elk van de weerhouden vergelijkingspunten nauwkeurig analyseren en de onderlinge verschilpunten (in gedachte) wegwerken. Voor ieder verschilpunt dat op deze manier weggewerkt wordt, wordt de verwachte impact op de prijs becijferd en gecompenseerd.

Op deze manier worden de vergelijkingspunten geobjectiveerd. Het resultaat is een lijst met verkoopprijzen (doorgaans herleid tot eenheidsprijzen per oppervlakte-eenheid3) gebaseerd op marktgegevens en betrekking hebbend op onroerende goederen met dezelfde kenmerken als deze van het te schatten goed.

Daarbij wordt ook rekening gehouden met eventueel gewijzigde of zich wijzigende marktomstandigheden ten opzichte van de tijdstippen waarop de vergelijkingspunten gerealiseerd werden.

3

De oppervlaktes worden bepaald volgens de richtlijnen voor opmetingen in BelgiĂŤ (BACS, 2000), zie bijlage.

16

Figuur 5: Vergelijkende methode (Real Estate Appraisal Principles & Procedures)

figuur 17 – workflow methode van vergelijkingspunten

• stap 1 – opzoeken van voldoende en relevante informatie De schatter zal op zoek gaan naar recente transacties van onroerende goederen met een vergelijkbare ligging, vergelijkbare fysische kenmerken of vergelijkbare transactiekenmerken.

Rekening houdend met de basisprincipes van optimale aanwending, marginaal grensnut en substitutie (die in het tweede hoofdstuk besproken werden) kunnen vergelijkingspunten uiteraard enkel gevonden worden binnen hetzelfde marktsegment van het te schatten goed.

Hoeveel objecten in de vergelijking betrokken moeten worden hangt sterk af de omstandigheden en vooral ook van de ervaring van de schatter. Naarmate het aantal vergelijkbare transacties toeneemt, wordt de betrouwbaarheid van de uitkomst van deze schattingsmethode groter.

Wat met 'recent' bedoeld wordt, is evenmin eenduidig vast te stellen. De markt van onroerende zaken is dynamisch met voortdurend oplopende en dalende prijzen, afhankelijk van de vraag en het aanbod op dat moment. In een evenwichtige markt kan gebruik gemaakt worden van gegevens die twee tot drie jaar oud zijn, zo spreekt het boek (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013)), over gegevens die één tot twee jaar oud zijn, maar in een markt met sterke verschuivingen zullen recentere gegevens gebruikt moeten worden (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013). Enkel in uitzonderingsgevallen kan de schatter gebruikmaken van algemene lange termijn trends, waarbij de regionale of plaatselijke prijsindex voor de schatter van nut kan zijn. Het gevaar hierbij is evenwel dat deze algemene index niet noodzakelijk overeenstemt met het specifieke marktsegment va het te schatten goed, zie supra.

• stap 2 – selectie van vergelijkingspunten/referentieobjecten

17

In de tweede stap dient de bruikbare informatie uit de beschikbare informatie geselecteerd te worden.

De schatter moet steeds waken over de kwaliteit van de weerhouden vergelijkingspunten en die vergelijkingspunten selecteren die de hoogste graad van overeenstemming hebben met het te schatten goed. Zie paragraaf over de referentieobjecten Samengevat kunnen we stellen dat vergelijkingspunten/referentieobjecten zijn bruikbaar indien (cumulatieve voorwaarden): • ze hebben dezelfde utiliteit als het te schatten goed, d.i. ze voldoen aan dezelfde behoefte en liggen even goed/slecht in de markt; • de verschilpunten met het te schatten goed zijn beperkt en/of controleerbaar, in die mate dat de invloed ervan op de waarde afzonderlijk bepaald kan worden; • de transacties zijn recent en voldoende gedocumenteerd. De schatter beschikt m.a.w. over voldoende gedetailleerde informatie over alle factoren die de transactie in concreto beïnvloed hebben.

Het is belangrijk dat de vergelijkingspunten kenmerken hebben die gelijkwaardig zijn aan de kenmerken van het te schatten goed. Vaak heeft dit meer betrekking op onderhuidse factoren als indeling, uitrusting en staat van onderhoud en is het uitzicht (de architectuur van het gebouw) bij deze schattingsmethode van minder belang (Millington, 2001) - tenzij de kwaliteit van de architectuur (of een markant gebrek eraan) van die aard is dat zij op zichzelf een element van meer- of minderwaarde zal inhouden.

Het is ook belangrijk dat de schatter de omstandigheden van de transacties kan achterhalen. Het betreft immers een vergelijking met verkoopprijzen die in belangrijke mate onderhevig zijn aan marktimperfecties (subjectieve appreciaties van koper en verkoper) en het is niet ondenkbaar dat de eigendomsoverdracht geschiedde onder voorwaarden die niet publiek meegedeeld werden, zoals bv. behoud van voorkooprecht of vruchtgebruik door de verkoper of situaties met prijsbewimpeling. Indien de informatie m.b.t. het vergelijkingspunt onvolledig of onbetrouwbaar blijkt moet het vergelijkingspunt geschrapt worden.

• stap 3 – objectiveren van de verschilpunten De verschilpunten die na selectie nog opgemerkt worden moeten geobjectiveerd worden (zie supra – referentieobjecten). In principe betreft het verschillen die overzichtelijk zijn en in sommige gevallen vrij nauwkeurig becijferd kunnen worden.

Deze correcties kunnen uitgedrukt worden in percentage van de totale prijs (relatief, bv. de invloed van prijsindexering) , in absolute bedragen (euro, bv. de minderwaarde constructiekost voor het ontbreken van een garage) of in waardeoordelen die vervolgens ook vertaald worden in relatieve percentages. Indien de objectivering zowel relatieve als absolute correcties omvat moet de volgorde waarin de aanpassingen doorgevoerd worden in het oog gehouden worden: absolute en relatieve correcties mogen niet door elkaar toegepast worden.

Samengevat kunnen we stellen dat de vergelijkingspunten eerst geïndexeerd worden van de verkoopprijzen naar de peildatum van de schatting (de transactiekenmerken). Vervolgens worden deze gecompenseerd voor de fysisiche kenmerken en locatiekenmerken.

De kwaliteit van het resultaat hangt in belangrijke mate af van de keuze van de prijsdeterminanten die in de vergelijking betrokken worden en het gewicht dat aan ieder kenmerk toegekend wordt. In de praktijk gebeurt dit doorgaans intuïtief, d.i. “op basis van de ervaring en de kunde van de schatter”.

Dit kan ofwel toegepast worden in deelcorrecties per onderdeel van het referentieobject (zie methode Ten Have), ofwel in een globale appreciatieberekening.

Zo werd in het voorbeeld van Heggers bepaald dat we prijs relatief werd bepaald door volgende onderdelen.

We berekenen de totale appreciatie dan ook als volgt, met name door het relatieve aandeel te vermenigvuldigen met de subjectieve appreciatie die jij als schatter aan het object hebt gegeven.

We passen hierbij volgende formule toe: totale appreciatie vastgoedobject 100%

1

0,33

1

0,26

1

0,15

1

0,12

1

0,14

Toegepast op het eerste referentieobject geeft dit

18

!"# !$$%#&'! '# (#%)#"'*+',)-$., 1 0,75 0,33 0,95

• stap 4 – waardeoordeel

0,26 0,70 80,25%

0,15

0,70

0,12

0,85

0,14

Door het objectiveren van de verschilpunten zijn de gecorrigeerde verkoopprijzen van alle vergelijkingspunten in principe commensurabel: de verschillen zijn weggewerkt zodat enkel de overeenkomsten overblijven (van der Geer, 2006).

Het rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopprijzen kan als uitkomst van de schattingsmethode aangenomen kan worden.

Indien één of meer vergelijkingspunten na het objectiveren nog extreme waarden zou hebben kan dit wijzen op een fout, hetzij in de berekening, hetzij in de gegevens die over dit vergelijkingspunt verzameld werden4. In deze gevallen is het aangewezen het betreffende vergelijkingspunt als onbetrouwbaar te beschouwen en het alsnog uit de analyse te weren.

Toegepast op het eerste voorbeeld uit het onderdeel over de referentieobjecten geeft ons dit: Nr.

Onderdeel Transactieprijs Tijdsverloop Correctie

To nvt heden -

Ro1 250.000 6 maanden 1.5%

Waarde per heden

100%

250.000*1.01 5 = 253.750

Kavelgrootte Beoordeling

250 m² 100%

1.

2.

3.

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie Gebruiksoppervlakte Beoordeling

4.

5.

110 m² 100%

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Voorzieningen

-

Beoordeling Correctie Waarde na correctie Overig

6.

goed 100% -

Beoordeling Correctie

100% berging 100% -

275 m² 110% 25%*10%=2.

5% 253.750 / 1.025 = 247.561 beter 103% 3% 247.561 / 1.03 = 240.350 123 m² 112% 75%*12%=9 % 240.350 / 1.09 = 220.505 badkamer beter Inv. €20.000 50% * 20.000 220.505 -/10.000 = 210.505 garage/ berging Inv. €20.000 -/- 14.000

Ro2 182.000 4 maanden 1% 182.000 * 1.01 = 183.820 240 m² 96% 25%*-4%=1% 183.820 / 0.99 = 185.677 minder 98% - 2% 185.677 / 0.98 = 189.466 106 m² 96% 75%*-4%=3% 189.466 / 0.97 = 195.326 gelijk 100% 195.326 schilderwerk matig Inv. 6.000 +/+ 4.200

Ro3 190.000 20 maanden 5% 190.000 * 1.05 = 199.500 250 m² 100% 199.500

Opmerkingen Prijsstijging 0,25% p/maand

Aandeel grondwaarde in totale waarde 25%

gelijk 100% 199.500 110 m² 100% 199.500 keuken slechter Inv. 15.000 50% * 15.000 199.500 +/+ 7.500 = 207.000

Aandeel gebruiksoppervlakte in totale waarde 75% Taxateur rekent 50% van benodigde investering als meerwaarde

gelijk 100% -

4

het is steeds mogelijk dat bij een transactie de verkoopprijs in belangrijke mate beïnvloed werd door specifieke omstandigheden die de schatter niet kent, en/of die hij niet als verschilpunt herkend heeft.

19

Waarde na correctie

-

210.505 -/14.000 = 196.505

195.326 +/+ 4.200 = 199.526

Waarden totaal

€603.031

Berekend gemiddelde (603.031 / 3)

€201.010

207.000

De uitkomst van de berekende waarde op basis van de matrix is € 201.010. Het is aan de taxateur om op basis van diens kennis en ervaring deze berekende waarde af te ronden tot een marktwaarde. Of de taxateur naar boven of beneden afrondt, kan afhangen van het gewicht dat de taxateur toekent aan de uitkomst van één of meer van de berekende waarden van de referentieobjecten. Wanneer referentieobjecten meer vergelijkbaar zijn dan andere, is het verdedigbaar meer gewicht toe te kennen aan de invloed van een dergelijke referentie.

Het berekenen van een gemiddelde is een prima methode om de waarde te berekenen wanneer de afzonderlijke waarden niet te ver uitelkaar liggen. Wanneer de verschillen tussen de berekende waarden groter zijn, moet de taxateur meer gewicht toekennen aan bepaalde referentieobjecten.

Sommige referentieobjecten zijn beter vergelijkbaar of voorzien van een recentere transactiedatum.

Ook kan er meer inzicht zijn in de kenmerken van bepaalde referentieobjecten of er zijn minder aannames gedaan bij de correcties. Dit kunnen argumenten zijn om een gewogen gemiddelde te bepalen of bepaalde referentieobjecten niet mee te nemen in de berekening (Van Arnhem, et al., 2013).

2.4.2

Benodigde gegevens

Direct market comparison is volledig afhankelijk van de beschikbaarheid, nauwkeurigheid en volledigheid van informatie over recent gerealiseerde verkopingen van vergelijkbare vastgoedobjecten. De methode kan enkel toegepast worden zodra voldoende market evidence beschikbaar is. De mededeling van een verkoopprijs, -datum, adres en perceeloppervlakte van een vergelijkingspunt5 voldoet in principe niet om de methode op een betrouwbare manier te kunnen toepassen.

De schatter zal in ieder geval de vergelijkingspunten moeten opzoeken om de objectspecifieke verschillen met het te schatten goed vast te stellen en te analyseren.

Hij moet tevens de marktomstandigheden op het ogenblik van de transactie vergelijken met de omstandigheden op de peildatum van de schatting en zeker nagaan of geen specifieke factoren tussen koper en verkoper de prijszetting beïnvloed kunnen hebben.

Om de methode intuïtief toe te passen volstaan enkele representatieve vergelijkingspunten.

Doorgaans wordt een minimum van drie vergelijkingspunten vooropgesteld om beeldvertekening ten gevolge van extremen te voorkomen.

Om de methode statistisch correct toe te passen (zie infra) zullen minstens tientallen representatieve sets van gegevens vereist zijn.

Het nadeel van de methode van vergelijkingspunten is dat zij volledig afhankelijk is van de beschikbaarheid van voldoende performante marktgegevens en de interpretatie van deze gegevens door de schatter. De marktgegevens moeten zowel voldoende in aantal zijn, voldoende gedetailleerd zijn en voldoende betrouwbaar (of verifieerbaar) zijn. Naargelang minder informatie beschikbaar wordt, wordt de methode meer en meer onnauwkeurig aangezien de schatter bij het objectiveren meer en meer veronderstellingen zal moeten maken.

2.4.3

Toepassingsgebied

De methode van direct marketing comparison wordt toegepast bij de schatting van vastgoedobjecten waarvoor voldoende en goed gedocumenteerde vergelijkingspunten beschikbaar zijn. Dit is veelal het geval bij de waardering van residentieel vastgoed (woningen, appartementen) en bouwgronden. In de 5

deze parameters zijn traditioneel de gegevens die meegedeeld worden via het informatiekanaal van de federatie van notarissen (notarim).

20

praktijk wordt deze methode zeer vaak door vastgoedmakelaars gebruikt om de vraagprijs van een woning te bepalen6.

De methode kan niet toegepast worden bij incourant onroerend goed, dit zijn vastgoedobjecten die door hun zeer specifieke kenmerken slechts voor een kleine groep van aspirant-kopers interessant zijn en waarvan bijgevolg slechts zeer zelden een vergelijkbaar goed verkocht wordt7.

Wanneer onvoldoende performante informatie beschikbaar is om deze comparatieve methode toe te passen zal de schatter het praktische probleem van de onbeschikbaarheid van vergelijkingspunten moeten omzeilen. De methode van vergelijkingspunten kan dan toegepast worden op onderdelen van de andere schattingsmethodes, bv. voor het bepalen van oprichtingskosten bij de kostenbenadering of voor het bepalen van markthuur, exploitatiekosten, aanvangsrendementen, … bij de inkomstenbenadering. Zelfs indien informatie over recent gerealiseerde verkopen grotendeels zou ontbreken is het mogelijk dat de schatter (een aantal van) deze andere marktgegevens te weten kan komen zodat de waarde van het te schatten onroerend goed alsnog berekend zal kunnen worden.

Algemeen kan gesteld worden dat deze methode zonder problemen toegepast kan worden in marktomstandigheden waarin kleine of geleidelijke prijsvariaties optreden.

Indien de methode toegepast wordt in omstandigheden waarbij plotse en/of hevige prijsverschillen optreden zal het risico op fouten door een verkeerde indexering van de historische marktgegevens toenemen. Een onverhoeds gevaar schuilt in een misschatting van een courant onroerend goed in periodes volgend op een trendbreuk in een anders traditioneel stabiele markt. De schatter zal steeds de markt moeten opvolgen en zich te allen tijde in de plaats kunnen stellen van de (hypothetische) aspirant-kopers van het te schatten goed: wat is de behoefte van het koperspubliek, wat is het bedrag dat zij kunnen spenderen en welk bedrag wordt door ditzelfde publiek aan de aankoop van een vergelijkbaar goed gespendeerd?

Gelet op de beperkte beschikbaarheid van betrouwbare inside information in gerealiseerde transacties wordt deze methode zelden als enige methode aangewend. Direct market comparison wordt echter vaak -zo niet altijd- gebruikt als voorafgaande inschatting van de grootteorde van het resultaat dat vervolgens gemotiveerd wordt door toepassing van één van de andere schattingsmethodes.

2.5

Statistische regressie-methode

2.5.1

Evaluatie van de intuïtieve benadering

Zoals eerder opgemerkt is de methode op basis van vergelijkingspunten in principe de enige juiste methode, indien ze tenminste goed uitgevoerd wordt. En dit vereist marktkennis, ervaring, discipline en een zelfkritische instelling van de schatter.

De waarde van een vastgoedobject wordt beïnvloed door tal van factoren. In het voorgaande werd een aantal van deze prijsbepalende factoren besproken -om slechts de meest voor de hand liggende te noemen: ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, enz.

Deze prijsbepalende factoren worden toegeschreven aan kenmerken die het vastgoedobject heeft (of ontbreekt). De methode van vergelijkingspunten kan in theorie alle prijsbepalende factoren van het te schatten onroerend goed in rekening brengen. Elk van deze kenmerken zal in meer of mindere mate bijdragen tot de waarde van het vastgoedobject in zijn geheel maar de invloed op de waarde is niet dezelfde voor elk van de beschouwde invloedfactoren. Bij toepassing van de methode van vergelijkingspunten is de grote onbekende het aantal prijsbepalende factoren dat in de vergelijking betrokken moet worden en de mate waarin elk van deze kenmerken de prijs zal beïnvloeden.

Zowel de aard van de prijsbepalende kenmerken als de mate waarin ze de prijszetting van het geheel beïnvloeden verschillen bij iedere schatting. De meeste van de prijsbepalende factoren worden gewoonlijk zelfs niet bewust meegenomen bij het tot stand komen van de gerealiseerde verkoopprijzen, maar hun invloed wordt wel aangetoond bij diverse statistische onderzoeken. Bij toepassing van de methode van vergelijkingspunten wordt de invloed van de prijsbepalende factoren 6 helaas gebeurt dit te vaak intuïtief, cfr. het probleem van de overschatting van vraagprijzen zoals dit vaak door het koperspubliek ervaren wordt.

7 (van der Geer, 2006) definieert incourant vastgoed als onroerende zaken waarvan onvoldoende marktreferenties beschikbaar zijn om via directe vergelijking een marktwaarde te bepalen.

21

doorgaans intuïtief door de schatter bepaald. Deze subjectieve correcties zijn zeer lastig te motiveren wanneer het resultaat van de schatting ter discussie komt te staan.

Statistische regressie resulteert in een wiskundig verband tussen de verschillende prijsdeterminanten.

De uitkomst van de vergelijking in de onbekende parameter ‘marktwaarde’ zal wiskundig juist zijn, zodat enkel de aannames van de schatter en de selectie van de vergelijkingspunten ter discussie kunnen staan.

2.5.2

Uitgangspunt

Bij regressiemethodes gaat men ervan uit dat de invloed van alle prijsbepalende kenmerken zichtbaar gemaakt kan worden door extensief statistisch onderzoek op een uitgebreide set van marktgegevens.

Statistische regressie kan de beperkingen van een subjectieve beoordeling van de invloedfactoren oplossen.

Regressie is een statistische analysemethode die toelaat de samenhang tussen verschillende onafhankelijke variabelen (de waardebepalende invloeden) ten opzichte van een afhankelijke variabele (de waarde) te verklaren.

Zij biedt de mogelijkheid om de invloed van een veelheid aan factoren op de prijsvorming te bepalen op basis van controleerbare berekeningen en statistische gegevens (raw data). Regressie gaat na hoe groot de samenhang tussen de verschillende prijsbepalende factoren.

Hedonische prijsmodellen laten toe om de impact van verschillende attributen op de venale waarde van onroerende goederen op een onderbouwde manier in te schatten en het aleatoire aspect van een subjectieve inschatting uit de schattingsmethode te weren. Een groot nadeel van deze methode is dat veel, zeer veel vergelijkingspunten nodig zijn om een uitkomst met aanvaardbare foutenmarge te bekomen.

2.5.3

Methode

• enkelvoudige regressie De invloed van één prijsbepalende factor kan uit een reeks vergelijkingspunten berekend worden door toepassing van enkelvoudige regressie (lineaire regressie).

Van de vergelijkingspunten kennen we de gerealiseerde verkoopprijzen yi (afhankelijke variabele) en de overeenstemmende waarden van de ene parameter xi die de prijs beïnvloed heeft (onafhankelijke variabele).

Indien we de variabelen (xi,yi) van alle vergelijkingspunten uitzetten in een xy-grafiek bekomen we een puntenwolk (figuur 18).

Figuur 6 Puntenwolk

22

Via lineaire regressie zoeken we de vergelijking van de rechte y=ax+b die het beste compromis vormt tussen de punten van deze puntenwolk.

De berekening is gebaseerd op het principe dat de som van de kwadraten van de verschillende afstanden van de punten van de puntenwolk tot de regressielijn minimaal moet zijn.

De coëfficiënten a en b in de vergelijking van de gezochte rechte worden gegeven door:

! ?

9 9 2.∑9 6:; 56 .76 8∑6:; 56 .∑6:; 76 < 9 2.∑9 6:; 56 8=∑6:; 56 >

<

@A B !. C̅

met:

C̅

∑6 56 2

en

@A

∑6 76 2

De correlatiecoëfficiënt r geeft aan in welke mate de gevonden regressielijn passend is in de puntenwolk, m.a.w. in welke mate de regressielijn een betrouwbaar alternatief voor de puntenwolk zal zijn. De waarde van deze coëfficiënt ligt altijd tussen -1 en 1. Neemt r een waarde aan dicht bij 0 dan is de correlatie zwak en het resultaat onbetrouwbaar. Waarden nabij 1 of -1 duiden op een sterke samenhang.

%

∑9 A 6:; 56 .76 82.5̅ .7

9 < < < E=∑9 A <> 6:; 56 82.5̅ >.=∑6:; 76 82.7

• meervoudige regressie In de praktijk zal de prijs van een onroerend goed zeer zelden door slechts één parameter beïnvloed worden. De hedonische benadering vertrekt juist van het uitgangspunt dat verkoopprijzen tot stand komen door de onderlinge inwerking van een veelheid aan verschillende invloedfactoren. De techniek van enkelvoudige regressie voldoet niet meer zodra de invloed van verschillende onafhankelijken ingeschat moet worden. Om het hedonische prijsmodel op te stellen wordt gebruik gemaakt van meervoudige regressieanalyse.

Figuur 7: Voorbeeld meervoudige regressie

We zoeken opnieuw het verband tussen een afhankelijke variabele, nl. de verkoopprijs Y van een onroerend goed, die nu afhankelijk gesteld wordt van meerdere onafhankelijke variabelen Xn.

23

Doorgaans worden deze invloedfactoren gegroepeerd in een vijftal vectoren, dit zijn clusters van kenmerken waarvan verwacht wordt dat ze de afhankelijke op een vergelijkbare manier zullen beïnvloeden. Deze vectoren zijn structurele variabelen (objectspecifieke kenmerken), toegankelijkheidsvariabelen (ontsluiting en bereikbaarheid), buurtvariabelen (socio-, economische en demografische eigenschappen), omgevingsvariabelen (locatiekenmerken) en leefmilieuvariabelen (storende invloeden).

2.5.4

Bespreking

Een voordeel van de hedonische methode is de betrouwbaarheid ervan. De analyses zijn controleerbaar en herhaalbaar. De uitkomsten zijn gebaseerd op raw data, zoals de vastgestelde verkoopprijzen. Het grootste nadeel van de hedonische methode is de omvangrijke databehoefte.

In de praktijk is het niet vanzelfsprekend om deze methode te gebruiken om de marktwaarde van één specifiek vastgoedobject te bepalen. De methode wordt voornamelijk gebruikt om de prijsinvloed af te leiden van moeilijk observeerbare kwaliteiten, zoals bv. luchtkwaliteit, geluidsoverlast, … of om de prijsverschillen binnen een groter gebied nauwkeuriger in beeld te brengen.

De methode is ook geschikt om prijsindices voor vastgoed deelmarkten te bepalen (Decoster & De Swerdt, 2005).

2.6 Online taxatiemodellen Op het web bestaan er enkele online diensten, die de waarde van residentiële woningen trachten te bepalen.

Door het gebruik van Automated Valuation Models (AVMs) of statistische analyses worden deze modelmatige taxaties nu geautomatiseerd uitgevoerd. Dergelijke geautomatiseerde modellen ondersteunen taxateurs om snel en goedkoop waarde te bepalen maar vereisen een enorme hoeveelheid aan data. Een techniek die hoofdzakelijk gebruikt wordt om expertsystemen zoals AVM’s te bouwen is meervoudige regressie via neurale netwerken.

Vandaag zijn er enkele online diensten op de markt die de waarde van vastgoed bepalen a.d.h.v. deze geautomatiseerde modelmatige waardebepalingen (AVM). Deze "webservices" zijn erg eenvoudig in gebruik en met behulp van een aantal, zelf in te vullen parameters, trachten ze een bedrag te kleven op een willekeurige woning. De meerderheid van dergelijke online diensten vragen echter erg weinig parameters waardoor de nauwkeurigheid van deze online diensten toch erg twijfelachtig wordt. Zo blijkt dat de taxatieresultaten voor eenzelfde woning aanzienlijk uiteenlopen voor de verschillende online diensten.

De vestiging van een wetenschappelijk onderbouwde online dienst op de markt, die écht accuraat de verkoopwaarde van vastgoed bepaalt heeft enkele interessante opportuniteiten op de huidige markt.

Met een wetenschappelijke onderbouwing, een substantiële database of -warehouse met relevante vergelijkingspunten en state-of-the-art data-miningtechnieken zou deze online dienst zich kunnen onderscheiden van de huidige spelers op de markt. Deze ambitie moet echter wel worden bevestigd door een voldoende grote vraag op de markt naar een dergelijke online taxatiesdienst.

24

3 Kostenbenadering Deze benadering wordt veelal ingezet voor de waardering van minder courant vastgoed en als controlemiddel voor de comparatieve en de inkomstenbenadering. Deze laatste twee hebben een sterke relatie met de vastgoedmarkt: de getaxeerde waarden worden grotendeels afgeleid van transacties die in de markt hebben plaatsgevonden.

De kostenbenadering heeft veel minder relatie met de markt. Dit komt omdat veel kopers geen relatie zien tussen de koopprijs en de kostprijs van het vastgoed. De koopprijs wordt vooral bepaald door de situatie die op het moment van aankoop op de vastgoedmarkt geldt. Is er veel vraag en weinig aanbod, dan is de prijs relatief hoog. In het omgekeerde geval is de prijs relatief laag. Niettemin bestaat de relatie tussen de kostprijs van het vastgoed en de waarde ervan natuurlijk wel.

De kostenbenadering gaat ervan uit dat de waarde van vastgoed een relatie heeft met de totale vervangingskosten van het betreffende vastgoed. De vervangingskosten zijn de kosten die gemaakt moeten worden om een soortgelijk vastgoed opnieuw te bouwen op een vergelijkbare locatie. De relatie tussen waarde en vervangingskosten is sterker naarmate het te taxeren vastgoed minder courant is. Als er weinig tot geen referentietransacties zijn, is er ook nauwelijks een markt voor het betreffende vastgoed. In dat geval wordt de taxateur gedwongen terug te vallen op een benadering die relatie heeft met de productiekosten van het vastgoed.

De praktijk wijst uit dat dit uitgangspunt in de meeste gevallen niet klopt. De verschillen in evolutie van de bouwkosten (ABEX) en de verkoopprijzen van onroerend goed (STADIM) tonen dit aan (figuur 19).

Figuur 8: Prijsevolutie nationaal (STADIM)

In periodes van schaarste zijn kandidaat-kopers bereid om voor een onroerend goed een hogere prijs dan de productiekost te betalen. Dit is de situatie bij een groeiende vraag en een lage beschikbaarheid van bouwgronden (of projectgronden in het algemeen). Omgekeerd kan de marktwaarde van een onroerend goed zakken onder de productiekost wanneer het type onroerend goed niet langer in trek is en de vraag keldert, bv. kantoorgebouwen in tijden van economische crisis.

Onderstaande figuur geeft de relatie aan tussen de gekozen methode in relatie tot de beschikbaarheid van marktdata en dus hiervan afgeleid de categorisering van vastgoed (courant tot incourante objecten).

25

Het uitgangspunt van de kostenbenadering kan slechts in twee situaties gevolgd worden: • voor het schatten van uitzonderlijk vastgoed waarvoor geen vergelijkingspunten bestaan en die geen commerciële exploitatie hebben, zoals bv. kerkgebouwen, ziekenhuizen, schoolgebouwen, enz. is de toepassing van andere methodes niet mogelijk. In deze situaties biedt de kostenbenadering een laatste alternatief.

Dit type van vastgoed heeft normaal gezien een zeer lage venaliteit zodat in principe geen marktwaarde berekend kan worden. De weinige kandidaat-kopers voor dit soort vastgoed behoren doorgaans tot een publieke overheid of een organisatie zonder commercieel oogmerk. Concurrentie tussen kandidaat-kopers is onwaarschijnlijk en een kandidaat-koper zal steeds de oprichting van een nieuw gebouw op een andere locatie kunnen overwegen als alternatief voor de aankoop.

• de kostenbenadering kan wel voor marktwaardeberekening toegepast worden in situaties waarbij de build or buy-vraag geen duidelijk antwoord heeft. Dit is bv. het geval bij het schatten van industriële eigendommen gelegen op industrieterreinen waar nog voldoende percelen voorradig zijn. Ook hier is de oprichting van een nieuwbouw op een ander perceel een evenwaardig alternatief dat voor de kandidaat-koper in dezelfde mate beschikbaar zal zijn dan de aankoop van het bestaande te schatten goed.

Bij de kostenbenadering onderscheiden we volgende methodes: • De Depreciated Replacement Cost = vervangingswaardemethode • Analytische methode • Residuele waardemethode

3.1 Vervangingswaardemethode 3.1.1

Methode

De depreciated replacement cost is de kostprijs die op de peildatum van de schatting betaald moet worden om het te schatten goed te vervangen door een gelijkwaardig onroerend goed, verminderd met een aftrok voor de huidige verslechterde staat en veroudering: grondwaarde + vervangingswaarde - vetusteit (op de constructie)

26

= marktwaarde De theoretische basis van deze methode is zeer eenvoudig, maar de toepassing ervan in de praktijk is gespecialiseerde materie. De betrouwbaarheid van het resultaat hangt af van de juiste berekening van de vervangingswaarde en een juiste inschatting van de vetusteit.

3.1.2

Aandachtspunten bij de berekening van de vervangingswaarde

De vervangingswaarde is de kostprijs om op datum van de schatting een gelijkwaardig onroerend goed op te richten.

Dit is niet de nieuwbouwwaarde om het onroerend goed in dezelfde vorm opnieuw op te bouwen. De gelijkwaardigheid van het hypothetische vergelijkingspunt wordt afgetoetst aan zijn utiliteit, nut en rendement, niet noodzakelijk aan zijn uiterlijke kenmerken.

Dit impliceert dat de vervangingswaarde in principe geen rekening houdt met specifieke kosten om historische bouwstijlen te reconstrueren. Enkel indien het historische aspect van de opstallen onlosmakelijk verbonden is met de bestemming (en dus een representatiewaarde heeft) wordt de vervangingswaarde berekend als de nieuwbouwwaarde van de opstallen. Opgelet: ook indien het historische aspect van de opstallen volledig losstaat van de bestemming van het gebouw moet de schatter nagaan of het gebouw geen bijzondere erfgoedwaarde heeft.

De vervangingswaarde moet alle kosten omvatten die normaal te verwachten zijn om het onroerend goed te vervangen door een gelijkwaardig goed, dit is met inbegrip van studiekosten, nietrecupereerbare BTW, gebruikelijke financiering, enz ... Een verschillende fiscale behandeling van kopen enerzijds en bouwen anderzijds zal eveneens in de vervangingswaarde verrekend moeten worden.

De berekening wordt gemaakt op basis van huidige bouwkosten en behoort tot het gespecialiseerde domein van de bouwkostencalculatie.

Indien de schatter beroep doet op referentieprijzen of vergelijkingspunten van bouwkosten moeten deze geĂŻndexeerd worden op basis van de ABEX-index.

3.1.3

Aandachtspunten bij de berekening van de grondwaarde

Hetzelfde principe geldt bij de berekening van de grondwaarde. Binnen de kostenbenadering is de grondwaarde niet de waarde van het gronddeel van het te schatten goed, maar wel de kostprijs om een gelijkwaardig perceel te verwerven -dit is een perceel waarop dezelfde bestemming met eenzelfde productiviteit uitgebaat kan worden. De gelijkwaardigheid wordt ook hier beoordeeld op basis van utiliteit en productiviteit en wordt beoordeeld op basis van hedendaagse normen en reglementeringen.

Bij voorbeeld: We schatten een fabriek op een perceel van 4ha gelegen langs een spoorlijn, binnen de bebouwde kom van een stad. Door de ontwikkeling van efficiĂŤntere productietechnieken zijn vandaag slechts 3ha bouwgrond nodig om dezelfde productie te kunnen realiseren. De aanvoer van grondstoffen en afvoer van afgewerkte producten gebeurt niet meer per trein maar wel per boot. De ligging binnen een bebouwde kom is historisch gegroeid maar stemt niet overeen met de huidige opvattingen over goede ruimtelijke ordening.

De grondwaarde wordt berekend als de kostprijs om op datum van de schatting een perceel van 3ha industriegrond in havengebied te kopen.

De grondwaarde omvat alle kosten die de kandidaat-koper normaal zal moeten betalen om het alternatieve perceel te verwerven, dit is met inbegrip van de kosten koper. Indien het alternatieve perceel kenmerken heeft die de normale bouwkost beĂŻnvloeden zal deze impact op de berekende vervangingswaarde ingecalculeerd worden (bv. de aanwending van grondverbeteringstechnieken, bodemsanering, beperkte bereikbaarheid voor bouwkranen, etc.).

Bijzondere aandacht moet besteed worden aan de aanwezigheid van ongebonden grond, dit is grond die niet gebruikt wordt voor de exploitatie maar wel deel uitmaakt van het te schatten goed. De

27

waarde van deze ongebonden grond is geen onderdeel van de berekening volgens de kostenbenadering en moet afzonderlijk begroot worden.

3.2 Analytische methode 3.2.1

Uitgangspunt

De DRC-methode wordt voor een brede basis schatters toegankelijk gemaakt door de berekening van de vervangingswaarde te koppelen aan forfaitaire barema’s voor diverse gebouwtypes en door de berekening van de vetusteit te reduceren tot een inschatting op basis van algemene tabellen.

De problematiek met betrekking tot het uitgangspunt van de kostenbenadering (nl. dat deze methode geen rekening houdt met marktomstandigheden) wordt omzeild door het resultaat van de berekening te koppelen aan een factor venaliteit en af te toetsen aan de verkoopprijzen van opgezochte vergelijkingspunten.

Deze methode wordt in de praktijk zeer vaak door vastgoedmakelaars gebruikt om schattingen van courant vastgoed uit te voeren. Zij wordt door de KAVEX-beroepsvereniging vooropgesteld in haar taxatienorm en vormt de onderlegger voor de schattingstool Taksado©. Hierbij wordt de kostenbenadering (op basis van nieuwbouwwaarde) eigenlijk gebruikt als controleberekening op de methode van vergelijkingspunten.

De kostenbenadering op basis van nieuwbouwwaarde wordt ook gebruikt bij een aantal specifieke schattingen, zoals de berekening van de bij brandverzekeringen of in gevallen van schatting ten behoeve van de jaarrekening (buiten het toepassingsgebied van IAS).

3.2.2

Methode

De methode van de kostenbenadering omvat een uitbreiding op de methode van de vervangingswaarde.

We onderscheiden hierin vier stappen: • Nieuwbouwwaarde van opstallen bepalen • Huidige waarde opstallen bepalen • Grondwaarde bepalen • Marktwaarde bepalen Controle door aftoetsing aan vergelijkingspunten.

De waardebepaling De nieuwbouwwaarde wordt bekomen door vermenigvuldigen van de brutoafmetingen met de eenheidswaarde:nieuwbouwwaarde = volume ( oppervlakte ) x eenheidswaarde De bruto afmetingen ( volume of oppervlakte ) wordt bekomen uit deopmeting van het te schatten gebouw.De venale waarde van het gebouw wordt uit de nieuwbouwwaarde berekend door toepassing van de coëfficiënt vetusteit.

De venale waarde van het onroerend goed ( gebouw op en met grond ) wordt berekend uit de som van de venale waarde van het gebouw en de waarde van de grond.

28

Figuur 9: schema KAVEX schattingsnorm

Van nieuwbouwwaarde naar huidige waarde Om de nieuwbouwwaarde te bepalen, dienen we eerst het volume van het gebouw te bepalen.

Vervolgens indexeren we de bouwkost, zoals berekend door de ABEX-index. Deze index wordt berekend op een korf van materialen en diensten met betrekking tot de bouw van gebouwen en privéwoningen en kan enkel binnen deze context gebruikt worden.

WXUY\HGSOM]IT FGHIJKLIJJMMNOH PHNHOIQHHNO RLSITH UVWXUYZ[[ WXUYZ[[

OPMETEN VAN VOLUME Het bebouwd volume wordt bepaald op basis van de meetkundige basisformule: Volume = breedte (m) x diepte (m) x hoogte (m) De breedte en de diepte worden gemeten aan de buitenkant van de muren.Ingeval van een gebouw in rij, rekent men volgens de as van de mandeligemuren.

Wanneer deze afmetingen veranderlijk zijn ( wat ondermeer het geval is voor de hoogte bij een lessenaars- of zadeldak ), neemt men de gemiddelde hoogte. Bij een plat dak meet men tot de bovenkant van het platformdak ( rekening houdend met het feit dat sommige oudere gebouwen voorzien zijn van een randmuur, hetgeen van buitenaf niet noodzakelijk opvalt ).

Voor complexe gebouwen is het nuttig te beschikken over een bouwplan. Men moet in elk geval nagaan of het plan overeenstemt met de werkelijkheid. De schaal van het plan dient eveneens nagegaan te worden ( ondermeer nagaan of men niet te maken heeft met een gereduceerd plan! ). De breedte en de diepte worden gemeten aan de hand van een decameter of een dubbele meter, of nog aan de hand van een telemeter, indien dit mogelijk is.

De hoogte kan over het algemeen niet rechtstreeks gemeten worden; in dat geval meet men de hoogte van iedere bouwlaag ( b.v. meten van de hoogte van één trede en het aantal treden tellen ).

Het gemeten volume dient de werkelijkheid zo nauwkeurig mogelijk te benaderen. Een fout van 10 à 20% in de lineaire maten kan heel belangrijke fouten in de schatting veroorzaken, in de mate dat deze fout voorkomt met exponent 3 in de volumeberekening!

• Voorbeeld: een gebouw met basisafmetingen: breedte: 12 m hoogte: 8 m diepte: 10 m en een weerhouden eenheidswaarde (zie verder): 175.00 €/m3 Hypothese 1: Correcte opmeting: volume : 12 x 8 x 10 = 960 m3

29

schatting : 960 m3 x 175.00 €/m3 = 168.000,00 € Hypothese 2: Fout van 10 % in de lineaire opmeting: volume: 10,8 x 7,2 x 9 = 700 m3 schatting: 700 m3 x 175.00 €/m3 = 122.500,00 € verschil: 168.000 € - 122.500 € = 45.500 € hetzij een onderschatting van ruim 27%!

Bij de toepassing van de analytische methode werken we steeds met een gereduceerd volume. Op die manier wordt rekening gehouden met een ‘mindere graad van afwerking’ en bijgevolg eenheidsprijs per bouwkost van de verschillende verdiepingen. Zo wordt het gelijkvloers ingeschat als het meest afgewerkt en staan reductiefactoren tegenover de overige verdiepingen.

Huidige waarde Na het bepalen van de nieuwbouwwaarde gaan we de huidige waarde bepalen, door de waardevermindering in rekening te brengen.

Aangezien deze methode uitgaat van de bouwkost hebben we in voorgaande hoofdstukken gezien dat de vetusteit de waardevermindering bepaalt. Zo onderscheiden we de functionele, technische en economische vetusteit.

Grondwaarde Na aftrek van de veroudering van de opstallen blijft de huidige waarde van de opstallen in de huidige staat over (of de vervangingswaarde in huidige staat). Nu is het zaak de (vervangings)waarde van de grond vast te stellen. De berekening is gebaseerd op de investering die nodig is om de te taxeren grond te vervangen. De taxateur houdt rekening met de locatie, de oppervlakte van de kavel en de bestemming (inclusief toegestane grootte van de opstallen).

Figuur 10: analytische methode

Keuze van de vergelijkingspunten Het pand dat weerhouden wordt als vergelijkingspunt, dient natuurlijk zo getrouw mogelijk het geschatte pand te benaderen. Vergelijkingspunten kunnen worden bekomen zoals hiervoor beschreven. Het vergelijkingspunt kan ieder gedocumenteerd resultaat zijn van de recente verkoop van een gelijkaardig onroerend goed, of dit kan een typegebouw zijn uit het schattingsrooster.

30

3.2.3

Evaluatie

Deze methode gaat uit van een schattingsrooster, dit zijn baremaâ&#x20AC;&#x2122;s waarin een aantal courante types van gebouwen gedefinieerd wordt. Aan elk van deze gebouwtypes wordt een forfaitaire herbouwwaarde per volume-eenheid (of oppervlakte-eenheid) meegedeeld.

31

figuur 218 – voorbeeld schattingsrooster voor de typologie “bescheiden huis” Deze tabellen werden in de jaren ’70 op initiatief van verzekeringsmaatschappijen opgesteld en werden gebaseerd op statistische gegevens over bouwkosten uit die periode. Deze tabellen werden nadien hernomen in enkele publicaties (o.m. (Avondstondt) (Annaert, 1999)) zodat zij vandaag de dag nog veelvuldig gebruikt worden, zij het (m.i.) niet geheel terecht.

De referentieprijzen worden gegeven op basis van een neutraal prijsniveau (ABEX 100) en de bouwkosten worden in deze schattingsmethode aangepast aan het prijsniveau op het ogenblik van de schatting. Er kan evenwel opgemerkt worden dat de gedefinieerde woningtypes niet meer overeenstemmen met de gangbare hedendaagse bouwstijlen. De correctie naar de huidige ABEXindex compenseert wel de gemiddelde prijsfluctuaties van de bouwkosten en zelfs de sprongen in de BTW-tarieven sinds de jaren ’70. Zij compenseert echter niet de impact op de bouwkost ten gevolge van strengere normering en verhoging van de comfortstandaard in hedendaagse woningen9. Het is dan ook ten zeerste af te raden om dit schattingsrooster nog ongewijzigd toe te passen op constructies die jonger zijn dan 1980.

Dit beperkt op zich echter niet de validiteit van de schattingsmethode: indien de bouwkost op een betrouwbare manier achterhaald kan worden, bv. indien de opdrachtgever de facturen voor de stichtingskosten kan voorleggen of door analyse van betrouwbare hedendaagse vergelijkingspunten (van bouwkosten), dan kan deze methode vrij secuur toegepast worden.

Het grote nadeel blijft dat bij deze methode de marktomstandigheden niet in rekening gebracht worden. Deze methode gaat ook voorbij aan het principe van het marginale grensnut.

Een zeer essentiële kanttekening betreft de inbreng van de grondwaarde: de productiekost van grond kan onmogelijk berekend worden, zodat deze methode nooit volledig op zichzelf kan staan en steeds aangevuld moet worden met een deel berekening van de grondwaarde, doorgaans op basis van de comparatieve methode.

Om deze methode toe te passen dienen ook de afmetingen van het pand zeer nauwkeurig bepaald te worden. In de praktijk blijkt het niet altijd mogelijk om deze opmeting nauwkeurig te doen binnen de context (tijdsdruk en budget) van de schattingsopdracht. De nauwkeurigheid van het resultaat blijft echter steeds recht evenredig met de correctheid van de ingevoerde volumes en/of oppervlaktes.

In de praktijk blijkt al te vaak dat de factor venaliteit subjectief (“volgens de kunde en ervaring van de schatter”) ingevuld wordt om het resultaat in overeenstemming te brengen met de grootteorde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten. In deze gevallen geeft toepassing van deze methode uiteraard geen enkele meerwaarde.

Indien de kostprijs van de opstallen meegenomen wordt als input of controle bij andere schattingsmethodes kan deze schattingsmethode wel zeer zinvol zijn om de intrinsieke waarde van het te schatten pand te berekenen.

3.3 Residuele waardemethode De residuele waardemethode kan je eigenlijk koppelen aan twee benaderingen: enerzijds de kostenbenadering, alsook de inkomstenbenadering, omdat we de kosten gaan koppelen aan de opbrengsten en zo de grondwaarde gaan bepalen.

3.3.1

Uitgangspunt

De residuele waardeberekening is van toepassing op vastgoedobjecten die een latente meerwaarde hebben indien ze verder ontwikkeld zouden worden, dit zijn de zogenaamde projectgronden.

Projectgronden kunnen bebouwd of onbebouwd zijn, maar ze hebben steeds de mogelijkheid (zowel uit juridisch als uit economisch standpunt) om herontwikkeld te worden tot vastgoedobjecten die qua 8 AG INSURANCE, De schatting van de gebouwen dienende tot woning, handelsbedrijven en landbouwbedrijven (1976) 9 bij voorbeeld: dikkere en betere isolatie, toepassing van gelaagd glas, hogere comfortuitrusting zoals domotica, inbraakalarm, geautomatiseerde poorten, badkamers met bad en massagedouche, …

32

bestemming en/of omvang verschillen van de bestaande situatie. De huidige marktwaarde van deze projectgronden wordt geschat in functie van de toekomstwaarde die ze kunnen verkrijgen na verdere ontwikkeling en optimalisatie.

Deze schattingsmethode gaat uit van de veronderstelling dat een kandidaat-koper bereid zal zijn om de waarde van de potentiële ontwikkelingen op het terrein te betalen, weliswaar verminderd met de kosten die hij nog zal moeten spenderen om deze ontwikkelingen te (laten) realiseren. De waarde van de projectgrond wordt aldus berekend uit de verwachte bruto verkoopopbrengsten van de toekomstige ontwikkelingen, verminderd met de bouw- en ontwikkelingskosten, de verkoopkosten en andere bijkomende kosten (afbraakkosten, bouwrijp maken van het terrein, studiekosten, enz.). bruto verkoopopbrengsten - ontwikkelingskosten - winstmarge ontwikkelaar = investeringswaarde projectgrond 3.3.2

Inschatten van de optimale aanwending

De waardebepaling hangt in belangrijke mate af van een juiste inschatting van de mogelijkheden die de grond heeft: welke bestemmingen kunnen op het perceel gerealiseerd worden en wat is de maximale vloeroppervlakte die gerealiseerd zal kunnen worden?

De mogelijke bestemmingen en invulling van het terrein hangen in eerste instantie af van de vigerende (of te wijzigen) stedenbouwkundige voorschriften, maar ze moeten ook afgetoetst worden aan de vraag op de markt: de units die gerealiseerd kunnen worden moeten ook verkoopbaar zijn, rekening houdend met de omstandigheden die gelden op het ogenblik dat de units op de markt gebracht zullen worden.

We zoeken de invulling die overeenstemt met de optimale aanwending, dit is de invulling die wettelijk mogelijk is, commercieel haalbaar is én de hoogste inkomstenverwachting heeft.

3.3.3

Inschatten van de verkoopopbrengsten

De verkoopopbrengsten zijn de geanticipeerde opbrengsten uit de verkoop van de te ontwikkelen units. Deze verkoopwaarde wordt bekomen door vergelijking met relevante marktgegevens.

Het betreft een schatting van de toekomstige waarde van vastgoedobjecten die nog gerealiseerd moeten worden. Deze inschatting is sterk afhankelijk van de aangenomen kenmerken van de units die ontwikkeld moeten worden en houdt zo veel mogelijk rekening met het aanbod op de markt.

De aangenomen kenmerken beïnvloeden op hun beurt de bouwkost die voorzien moet worden om deze units te realiseren.

Daarnaast omvat de inschatting van de toekomstwaarde impliciet een prognose over de evolutie van de marktomstandigheden.

De bruto verkoopopbrengsten worden verminderd met de verkoopkosten, i.c. de makelaarscommissie die doorgaans 3% (excl. BTW) van de verkoopprijs bedraagt.

3.3.4

Inschatten van de ontwikkelingskosten

Doorgaans worden de ontwikkelingskosten begroot op basis van een drietal posten:

• bouwkosten De bouwkosten worden doorgaans begroot op basis van een gemiddelde kostprijs per oppervlakteeenheid. Het voorziene budget moet rekening houden met de beoogde afwerkingsgraad; deze zal naast de ligging- de meest invloedrijke parameter zijn bij het bepalen van de haalbare verkoopprijs.

De bouwkosten omvatten eveneens de studiekosten, kosten voor bouwrijp maken van het terrein en andere bouwgerelateerde kosten. Voor een overzicht wordt verwezen naar de syllabus van het algemene opleidingsonderdeel Vastgoedrekenen (Stilten, 2011).

• financiële kosten Bij de berekening van de investeringswaarde gaan we uit van de financiële structuur van de opdrachtgever van de schatting: het aandeel vreemd vermogen en de intrestvoet en terugbetalingsmodaliteiten die de opdrachtgever onderhandeld heeft met zijn kredietverstrekker.

33

Bij marktwaardeberekeningen moeten we uitgaan van aannames die voor iedere hypothetische kandidaat-koper van toepassing zijn. In deze gevallen moet de schatter een gebruikelijke verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen en een normaal te verwachten intrestvoet voor de lening vooropstellen.

De financiële lasten kunnen eventueel afzonderlijk berekend worden voor de grondverwerving (te berekenen), de grondexploitatie en de bouwkosten. Opnieuw wordt verwezen naar de syllabus van het algemene opleidingsonderdeel Vastgoedrekenen (Stilten, 2011).

• winstmarge van de projectontwikkelaar De winstmarge van de projectontwikkelaar mag afgetrokken worden van de verwachte opbrengsten.

Bij berekeningen van investeringswaarde is dit de rendementsverwachting zoals deze meegedeeld wordt door de opdrachtgever (of door de schatter berekend wordt in functie van de specifieke omstandigheden die voor de opdrachtgever gelden).

Bij marktwaardeberekeningen is dit de normaal te verwachten rendement-verwachting, dit is het maximale rendement waarbij de verkoper verondersteld kan worden te willen verkopen en het minimale rendement waarbij de koper verondersteld wordt te willen aankopen (rekening houdend met de marktomstandigheden).

De rendementsverwachtingen worden berekend/ingeschat op basis van de CAPM-methode. Indien deze rendementsverwachtingen uitgedrukt worden op basis van de WACC10 moet de aftrok van de financiële kosten buiten beschouwing gelaten worden.

3.3.5

Toepasbaarheid van de methode

Deze schattingsmethode kan enkel toegepast worden bij eigendommen die een latente meerwaarde hebben. Dit zijn in principe eigendommen die op het ogenblik van de schatting nog niet volgens hun optimale aanwending gebruikt worden en waarbij een bepaalde investering zeer waarschijnlijk zal resulteren in een meerwaarde voor de investeerder.

Het risico dat de vooropgestelde meerwaarde niet gerealiseerd zou worden, wordt door de schatter ingecalculeerd in de aangenomen winstmarge.

Deze schattingsmethode balanceert tussen de berekening van een marktwaarde en een investeringswaarde: Bij worth-berekeningen gaat de schatter uit van de invulling die door de opdrachtgever-ontwikkelaar vooropgesteld wordt. Ook de beoogde winstmarge, financiële kosten en bouwkosten kunnen afgestemd worden op de bedrijfsvoering van de opdrachtgever, maar het resultaat van de schatting is ‘slechts’ een investeringswaarde en is stricto sensu niet tegenstelbaar aan de verkoper.

Bij marktwaardeberekeningen moet de schatter zelf de “best use” of optimale aanwending voor het te schatten perceel bepalen. Bij de verdere uitwerking van de cijfers moet hij uitgaan van bouwkosten, financieringskosten en winstmarges die normaal van toepassing zullen zijn op de gemiddelde hypothetische kandidaat-koper.

In deze berekeningsmethode zal de investeringswaarde zeer snel afwijken van de marktwaarde. Dit maakt de residuele methode minder geschikt als schattingsmethode, hoewel ze zeer vaak gebruikt wordt voor de berekening van de investeringswaarde.

Een aanvullende bemerking: Indien het resultaat van een residuele marktwaardeberekening een negatieve waarde oplevert betekent dit geenszins dat het te schatten goed waardeloos zou zijn.

Niemand geeft grond gratis weg. Er is altijd een basiswaarde waartegen iemand bereid zal zijn om de grond aan te kopen, grond heeft altijd een zekere toekomstwaarde (“land banking”).

10

Voor de definitie van CAPM en WACC wordt opnieuw verwezen naar (Stilten, 2011)

34

4 Inkomstenbenadering Waar de vergelijkingsmethode meestal wordt ingezet voor waardebepaling van vastgoed dat leeg en ontruimd te aanvaarden is, wordt de inkomstenbenadering ingezet voor vastgoed dat verhuurd is of bedoeld is om te verhuren. De inkomstenbenadering is namelijk gebaseerd op de gedachte dat het taxatieobject in de toekomst zelfstandig inkomsten genereert, in de meeste gevallen: huurinkomsten uit de exploitatie van vastgoed.

Binnen de inkomstenbenadering onderscheiden we de huurwaardekapitalisatiemethode, de discounted cashflowmethode en de residuele waardemethode. De residuele waardemethode kwam reeds aan bod bij de kostenbenadering.

De huurwaardekapitalisatiemethode(BAR/NAR-methode, als variant hierop) zijn eenvoudige manieren om de waarde van een object te berkenenen. Deze methodes zijn gebaseerd op het idee dat de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie in vaste verhouding staat tot de waarde. Voor beide methodes geldt dat de huurwaarde van het object eerst dient te worden vastgesteld. Deze methode wordt eenvoudig gebruikt en geeft een indicatie van waarde. Echter bij deze methode houden we geen rekening met de effectieve leegstand, met incentives,â&#x20AC;Ś.dus daarom geeft een eerste indicatie. Nauwkeuriger hierbij is de discounted cashflowmethode.

De discounted cashflowmethode (DCF-methode) is een gedetailleerde modelmatige methode waarbij alle toekomstige inkomsten en uitgaven rond het vastgoedobject in een spreadsheetprogramma worden gekapitaliseerd. Dat wil zeggen dat van alle toekomstige bedragen de netto contante waarde wordt berekend, waarmee de waarde van het vastgoedobject kan worden vastgesteld. De methode is vooral geschikt voor grotere vastgoedobjecten, vaak ook met meer huurders.

Welke methode gebruikt wordt, hangt vaak samen met het vastgoedontwikkelingsproces. Hiervoor verwijs ik naar de sheets en zal dit verder uitgediept worden in het opleidingsonderdeel waardebepaling 2.

5 Samenvatting Er worden in taxatieleer drie waarderingsbenaderingen onderscheiden: de comparatieve (vergelijkende) benadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering. Elk van deze bevindingen is gebaseerd op het beginsel van substitutie en marktconformiteit.

De drie benadering zijn uitgewerkt in concrete toepasbare taxatiemethoden. Er zijn beknopte en geavanceerd gedetailleerde methodes. De kracht van een beknopte methode is dat ze sterk geĂŤnt kan worden op de market evidence en dus marktconform is. De kracht van een gedetailleerde methode is dat ze nauwkeurig en gedetailleerd inzicht verschaf in de diverse waardebepalende factoren.

Bij de vergelijkende methode vergelijkt de schatter het vastgoedobject met een of meerdere soortgelijke objecten (referentieobjecten) waarvan hij de gerealiseerde prijs kent. De methode wordt met name toegepast voor residentieel vastgoed. Een geautomatiseerde variant hiervan is de regressiemethode. Dit is een analyse van vele waardebepalende objectfactoren in regressiemodellen.

De kostenbenadering verwijst naar het beginsel dat de waarde van een object wordt afgeleid uit de kosten van een (fictieve) nieuwe vervanging. Vervolgens wordt de waardevermindering ingeschat. De grond en de opstallen worden in deze benadering gesplitst. De waardering op kostenbenadering wordt in verschillende internationale waarderingsstandaarden als kwetsbaar aangemerkt, omdat deze benadering los staat van de markt. Deze benadering wordt veelal ingezet voor de waardering van minder courant vastgoed en als controlemiddel voor de comparatieve en de inkomstenbenadering.

Deze laatste twee hebben een sterke relatie met de vastgoedmarkt: de getaxeerde waarden worden grotendeels afgeleid van transacties die in de markt hebben plaatsgevonden.

De inkomstenbenadering beschouwt geldinkomsten en gelduitgaven van het te taxeren vastgoed, waarmee vervolgende de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- of geldstromen van toekomstige jaren. Door middel van kapitalisatie of discontering worden geldinkomsten vertaald in een waarde.

35

Toepassing van de verschillende benadering levert niet per se dezelfde uitkomst. De uitkomsten verschaffen indicaties voor de marktwaarde. Deze indicaties moeten vervolgens door de taxateur in perspectief worden geplaatst en met elkaar worden (verzoend tot een finale waarde)

36