HOGENT - Vastgoed - Ruimtelijk beleid en woonbeleid

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid Theorie 2de professionele bachelor in het Vastgoed Vastgoed & Landmeten Uitgave 2019-2020

Verantwoordelijke uitgever

Dieter Janssens

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Inhoudstafel 1 OVERZICHT VAN DE WETGEVING.............................................................................10 1.1 Verleden......................................................................................................................10 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2

Inleiding..............................................................................................................10 De periode van 1830 tot 1962 ............................................................................10 Periode van 1962 tot 1999 .................................................................................11 Periode van 1999 tot 2009+ ...............................................................................12

Heden .........................................................................................................................16 1.2.1 Periode van 2009 tot heden ...............................................................................16 1.2.2 De Codextrein en het Instrumentendecreet ........................................................20

1.3 1.4

Toekomst ....................................................................................................................20 Samengevat ................................................................................................................22

2 STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENINGEN ............................................................23 2.1 Begrip en categorieĂŤn .................................................................................................23 2.2 Verordenende kracht ...................................................................................................23 2.3 Stedenbouwkundige verordeningen ............................................................................23 2.4 Verkavelingsverordeningen .........................................................................................24 3 VERGUNNINGEN BINNEN DE RUIMTELIJKE ORDENING ........................................25 3.1 Juridisch kader ............................................................................................................26 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.2

De stedenbouwkundige vergunningsplicht ..................................................................29 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

3.3 3.4 3.5 3.6

Zakelijk karakter .................................................................................................26 Subjectieve rechten ............................................................................................26 Niet-intrekbaarheid van verkregen vergunningen ...............................................26 Gelijkheidsbeginsel ............................................................................................27 Vergunningen en burgerrechten .........................................................................27 Relaties met andere wetgevingen ......................................................................28 Hernieuwing .......................................................................................................28 Aansprakelijkheid ...............................................................................................29

Eigenlijke bouwwerken .......................................................................................30 Oneigenlijke bouwwerken ..................................................................................30 Vergunning voor functiewijziging ........................................................................31 Andere vergunningsplichtige handelingen ..........................................................31

Vrijstelling van stedenbouwkundige vergunning ..........................................................32 Meldingsplichtige handelingen ....................................................................................33 Vrijstelling van medewerking van een architect ...........................................................34 Dossiersamenstelling van de omgevingsvergunning ...................................................35 3.6.1 Digitale aanvragen met architect ........................................................................35 3.6.2 Digitale aanvragen zonder architect ...................................................................36 3.6.3 Samenstelling bij aanvragen voor infrastructuurwerken en technische werken ..37

1

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

4 De omgevingsvergunning ..........................................................................................37 4.1 EĂŠn vergunning, twee aanvraagprocedures, drie bevoegde niveaus ...........................38 4.1.1 EĂŠn vergunning ..................................................................................................38 4.1.2 Twee procedures ...............................................................................................39 4.1.3 Drie bevoegde niveaus.......................................................................................42 4.2 4.3

De projectvergadering .................................................................................................44 De vergunningsprocedure ...........................................................................................44 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4

4.4 4.5

Als het CBS de bevoegde overheid is ................................................................44 Als de deputatie of de Vlaamse Regering de bevoegde overheid is ...................50 Het eerste beroep : administratief.......................................................................51 Het tweede beroep : jurisdictioneel.....................................................................52

Uitvoering van de omgevingsvergunning .....................................................................53 Verval van de omgevingsvergunning ...........................................................................54

5 VERKAVELINGSVERGUNNING ..................................................................................55 5.1 De vergunningsplicht voor verkavelingen ....................................................................55 5.2 Inhoud van de verkavelingsvergunning .......................................................................55 5.2.1 Gemeenschappelijke voorschriften voor alle verkavelingsaanvragen .................55 5.2.2 Bijzondere bepalingen ........................................................................................56 5.3

Procedure ...................................................................................................................57 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4

5.4

Indienen van de aanvraag ..................................................................................57 Behandeling van de aanvraag in eerste aanleg ..................................................57 Het eerste beroep ..............................................................................................57 Het tweede beroep .............................................................................................57

Verval van de verkavelingsvergunning ........................................................................57

6 INFORMATIEPLICHT RUIMTELIJKE ORDENING .......................................................59 6.1 Algemene informatieverstrekking ................................................................................59 6.2 Register Onbebouwde Percelen (ROP) .......................................................................59 6.3 Stedenbouwkundige uittreksels en attesten ................................................................60 6.4 Planologisch attest ......................................................................................................61 6.5 Informatieplicht met betrekking tot overeenkomsten en publiciteit ...............................63 6.6 Informatieplicht van de instrumenterende ambtenaar ..................................................65 6.7 Informatieplicht : praktisch ...........................................................................................65 7 BESTEMMINGEN OP HET GEWESTPLAN VS ZONEVREEMD .................................66 7.1 Zonevreemde woningen en gebouwen ........................................................................66 7.2 Zonering op het Gewestplan .......................................................................................67 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5

De woongebieden ..............................................................................................67 De industriegebieden .........................................................................................73 Landelijke gebieden ...........................................................................................75 Recreatiegebieden .............................................................................................79 Gebieden voor ander grondgebruik ....................................................................79

2

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

7.2.6 Aanvullende aanduidingen .................................................................................80 7.3

Beheer van zonevreemde woningen en gebouwen .....................................................81 7.3.1 Beheer van zonevreemde woningen ..................................................................81 7.3.2 Beheer van zonevreemde bedrijven en constructies ..........................................83

8 STEDENBOUWKUNDIGE MISDRIJVEN EN INBREUKEN ..........................................84 8.1 Stedenbouwkundige misdrijven ...................................................................................84 8.1.1 Toezicht .............................................................................................................85 8.1.2 Strafsancties ......................................................................................................86 8.1.3 Mededaders en medeplichtigen .........................................................................88 8.2

Stedenbouwkundige inbreuken ...................................................................................88 8.2.1 Toezicht .............................................................................................................89 8.2.2 Strafsancties ......................................................................................................89 8.2.3 Mededaders en medeplichtigen .........................................................................90

8.3

Herstelmaatregelen .....................................................................................................90 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4

8.4

Overzicht van de herstelmaatregelen .................................................................91 Herstelmaatregelen en goede trouw...................................................................94 Mededaders en medeplichtigen .........................................................................94 Procedure en bevoegde rechtbank.....................................................................94

Verjaring......................................................................................................................95

9 ENERGIEBELEID .........................................................................................................96 9.1 Inleiding.......................................................................................................................96 9.2 Energieprestatieregelgeving ........................................................................................97 9.3 Gevolgen voor het ruimtelijk beleid ..............................................................................98 10 WATERBELEID ............................................................................................................99 10.1 Inleiding.......................................................................................................................99 10.2 Waterkwaliteit ..............................................................................................................99 10.3 Waterhoeveelheid .....................................................................................................100 10.3.1 10.3.2

Gewestelijke verordening hemelwater .......................................................100 Watertoets .................................................................................................101

11 BOSGEBIEDEN ..........................................................................................................104 11.1 Bosdecreet ................................................................................................................104 11.1.1

Gevolgen voor het ruimtelijk beleid : compensatieregeling.........................105

12 BODEM(SANERINGS)DECREET ..............................................................................107 12.1 Algemene bepalingen................................................................................................107 12.1.1 12.1.2

Principe .....................................................................................................107 Begrippenkader .........................................................................................107

12.2 Verontreinigde gronden .............................................................................................108 12.2.1 12.2.2

Identificatie van verontreinigde gronden ....................................................108 Register van verontreinigde gronden .........................................................109 3

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

12.2.3 12.2.4 12.2.5

Beperking in gebruik van verontreinigde gronden ......................................110 Nieuwe verontreiniging ..............................................................................110 Historische verontreiniging.........................................................................112

12.3 Overdracht van gronden ............................................................................................112 12.3.1 12.3.2 12.3.3

Algemene bepalingen ................................................................................112 Bodemattest ..............................................................................................113 Taak overdragende partij ...........................................................................114

13 MONUMENTEN, STADS- OF DORPSGEZICHTEN ...................................................117 13.1 Wetgeving .................................................................................................................117 13.1.1 13.1.2 13.1.3

Begrippen ..................................................................................................117 Beschermingsprocedure ............................................................................118 Rechtsgevolgen .........................................................................................120

13.2 Financiële overheidssteun .........................................................................................122 13.2.1 13.2.2 13.2.3

Premiestelsels ...........................................................................................122 Belastingvermindering ...............................................................................122 Verkooprechten .........................................................................................122

13.3 Archeologienota ........................................................................................................123 13.3.1 13.3.2

Wanneer is een archeologienota verplicht? ...............................................124 Financiële overheidssteun .........................................................................124

14 CULTUURHISTORISCHE LANDSCHAPPEN ............................................................125 14.1 Wetgeving .................................................................................................................125 14.1.1 14.1.2 14.1.3

Begrippen ..................................................................................................125 Beschermingsprocedure ............................................................................125 Rechtsgevolgen .........................................................................................125

14.2 Financiële overheidssteun .........................................................................................125 14.2.1 14.2.2

Premiestelsels ...........................................................................................125 Belastingvermindering ...............................................................................125

15 ARCHEOLOGISCHE SITES .......................................................................................126 15.1 Wetgeving .................................................................................................................126 15.1.1 15.1.2 15.1.3

Begrippen ..................................................................................................126 Beschermingsprocedure ............................................................................126 Rechtsgevolgen .........................................................................................126

15.2 Financiële overheidssteun .........................................................................................126 16 VAREND EN MARITIEM ERFGOED ..........................................................................127

4

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

17 DECREET GROND- EN PANDENBELEID .................................................................129 17.1 Inleiding.....................................................................................................................129 17.2 Activering van gronden en panden ............................................................................130 17.2.1 17.2.2 17.2.3

Activeringsprojecten ..................................................................................130 Belastingsvermindering voor renovatie-overeenkomsten ...........................130 Leegstandsheffing en activeringsheffing ....................................................131

17.3 Betaalbaar wonen .....................................................................................................132 17.3.1 17.3.2 17.3.3

Maatregelen die het aanbod aan sociale woningen laten stijgen ...............132 Bescheiden woonaanbod ..........................................................................133 Fiscale stimuli om aandeel verkrotte woningen te laten dalen ....................133

17.4 Wonen in eigen streek ...............................................................................................133 17.5 Juridische problemen ................................................................................................134 17.5.1 17.5.2

Wonen in eigen streek ...............................................................................134 Sociale last bij bouwprojecten en verkavelingen ........................................135

18 STIMULEREN EIGENDOMSVERWERVING ..............................................................136 18.1 Inleiding.....................................................................................................................136 18.2 Instrumentarium ........................................................................................................136 18.3 Gewestelijke overheid : Vlaanderen ..........................................................................136 18.3.1 18.3.2 18.3.3 18.3.4 18.3.5

Verzekering gewaarborgd wonen ..............................................................136 Sociale lening ............................................................................................137 Verkooprechten .........................................................................................137 Woonbonus ...............................................................................................139 Premies .....................................................................................................141

18.4 Federale overheid .....................................................................................................141 18.4.1

BTW- tarieven............................................................................................141

19 OVERHEIDSBELEID ‘HUREN’ ...................................................................................143 19.1 Inleiding.....................................................................................................................143 19.2 Gewestelijke overheid ...............................................................................................144 19.2.1 19.2.2 19.2.3 19.2.4 19.2.5 19.2.6 19.2.7

Sociale huurwoningen ...............................................................................144 Huursubsidie..............................................................................................144 Huurpremie ................................................................................................145 Huurgarantiefonds .....................................................................................145 Tussenkomst huurwaarborg ......................................................................145 Huurschatter ..............................................................................................146 Overige ......................................................................................................146

19.3 Federale overheid .....................................................................................................147 19.3.1 19.3.2

Huurwetgeving...........................................................................................147 BTW- tarieven............................................................................................148

5

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

20 WOONKWALITEIT .....................................................................................................150 20.1 Inleiding.....................................................................................................................150 20.2 Vlaamse Wooncode ..................................................................................................151 20.2.1 20.2.2 20.2.3 20.2.4

Veiligheids- gezondheids- en woonkwaliteitsnormen .................................151 Conformiteitsattest .....................................................................................152 Ongeschikt en onbewoonbaar ...................................................................153 Overbewoond ............................................................................................155

20.3 Leegstand .................................................................................................................156 1

Bibliografie ................................................................................................................158

2

Lijst met afbeeldingen...............................................................................................160

3

Nuttige links / Geraadpleegde websites ..................................................................161

NIETS UIT DEZE CURSUS MAG WORDEN GEDUPLICEERD OF OVERGENOMEN ZONDER TOESTEMMING VAN DE AUTEUR

6

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

ECTS-fiche Een ECTS-fiche biedt essentiële informatie over een opleidingsonderdeel en/of over de componenten van een opleidingsonderdeel. Op iedere fiche vind je eerst administratieve gegevens zoals hoeveel uur les je hebt en wie je docent zal zijn.

Na een korte omschrijving van het opleidingsonderdeel vind je vervolgens onder meer basisinfo over volgende aspecten: – –

–

inhoud: welke thema’s er allemaal aan bod komen. eindcompetenties: wat je moet kennen en kunnen bij het afronden van het opleidingsonderdeel. De docent zal je de weg wijzen en je ondersteunen om de leerdoelen te bereiken, maar jij zal door actieve deelname aan lessen en activiteiten en door te studeren de doelen moeten bereiken. evaluatie: hoe zal er geëvalueerd worden (+puntenverdeling)

Je kan de studiefiches raadplegen via www.hogent.be/student/handige-links/studiefiches.

7

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Inleiding Dit opleidingsonderdeel bouwt verder op de eerder verworven kennis uit de cursus ‘Stedelijke Ontwikkeling en Woonbeleid’ uit het eerste modeltraject. Het betreft dus een eerder uitdiepende materie. Een zekere basiskennis hebben over de stedelijke ontwikkeling en de ruimtelijke ordening is dus noodzakelijk. Ook inzicht hebben in het functioneren van de bebouwde ruimte en het kennen van de basisbeginselen van de Vlaamse planologie behoren tot de vereiste competenties.

Als toekomstig vastgoedexpert is het onontbeerlijk dat de makelaar een ruime kennis bezit over de ruimte rondom hem maar ook over het vergunningsproces, zonevreemde woningen, beschermde onroerende goederen alsook het actuele woonbeleid. Al deze verschillende aspecten komen in de cursus ruim aan bod. Ook dient de vastgoedmakelaar verkopers en mogelijke kopers correct kunnen inlichten over de vigerende wetgeving omtrent het wonen en de bestaande energie- en waternormering. Deze basiskennis als makelaar wordt ook in dit opleidingsonderdeel belicht.

De leerinhoud is lineair. Eerst wordt een overzicht gegeven van het vigerende planologisch kader in Vlaanderen. De verschillende stedenbouwkundige vergunningen worden uitgediept, waarbij de problematiek van ‘zonevreemdheid’ eveneens belicht wordt. Ook wordt er ingegaan op de structuurplannen van de verschillende beleidsniveaus en op de plannen en verordeningen waar deze stedenbouwkundige vergunningen moeten aan getoetst worden.

Daarna komt het energie- en waterbeleid dat onze ruimte beïnvloedt aan bod en vervolgen we met de wetgeving omtrent de beschermde onroerende goederen.

Als slot wordt het actueel Vlaams woonbeleid belicht. Beleidskeuzes op het vlak van wonen hebben namelijk een belangrijke invloed op de volgende generaties. Om een duurzaam en doeltreffend woonbeleid te kunnen voeren, is er dan ook nood aan een duidelijke langetermijnvisie. Deze visie wordt in de cursus toegelicht aan de hand van het woonbeleid rond huren en het beleid om eigendomsverwerving te stimuleren.

Dit opleidingsonderdeel is in de eerste plaats een ‘blokvak’. Er is een neergeschreven syllabus aanwezig die lineair ingestudeerd dient te worden. Deze zal ook via Chamilo ter beschikking gesteld worden. Naast deze cursus zal er ook één globale semesteropdracht uitgeschreven worden. Deze beoogt het samenbrengen van alle verworven kennis in één werkstuk. De omschrijving van deze oefening kan ook teruggevonden worden via Chamilo.

Belangrijker is echter dat, aangezien deze cursus opgebouwd is aan de hand van 'wetgeving', er in de lessen véél updates meegegeven worden. Aanwezigheid in de les is dus een absolute aanrader.

Ik wens jullie alvast veel succes.

Dieter Janssens, architect - stedenbouwkundige

8

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Het Belgische landschap, als een door een krankzinnige bijeen genaaide lappendeken, God weet van welk afval bijeen geknoeid.

(Renaat Braem, Het lelijkste land ter wereld, 1968)

9

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Hoofdstuk 1: Ruimtelijke Ordening 1

OVERZICHT VAN DE WETGEVING

1.1 Verleden 1.1.1 Inleiding België was een land zonder waarachtig stedenbouwkundig beleid. Door gedurende meer dan 130 jaar een zeer tolerant beleid i.v.m. bouwactiviteit te voeren benadert België rond 1960 de grens van de onbewoonbaarheid. Denk aan het verloren gaan van specifieke kwaliteiten en kenmerken van stad, dorp en landschap.

Wetgevingen die pogen het ruimtegebruik in 'goede banen' te leiden hebben onvermijdelijk beperkingen tot gevolg. Volgens de vroegere opvatting was grond een consumptiegoed; de eigenaar kon over de grond vrij beschikken en van de grond een middel tot winst maken. Bij het maken van wetten over R.O. en stedenbouw wordt deze vrijheid beperkt.

1.1.2 De periode van 1830 tot 1962 Over wat er gebeurde in de periode 1830-1946 op gebied van ruimtelijke ordening kunnen we heel kort zijn. Op enkele wetsvoorstellen na waaronder de Besluitwet van 1946, werd er nagenoeg niets gerealiseerd maar werd wel de aanzet gegeven voor de stedenbouwwet van 1962. Het is wel nuttig te onthouden dat deze Besluitwet van ’46 het opmaken van gemeentelijke plannen en het afleveren van bouwvergunningen vooropstelde. Theoretisch zijn er nog plannen van toen die nu nog kunnen gelden.

België is minder getroffen door de Tweede Wereldoorlog dan zijn buurlanden, maar toch kent België in de naoorlogse jaren een nijpend woningtekort. Zowat 150.000 bestaande woningen hebben oorlogsschade opgelopen en er worden nauwelijks nieuwe woningen gebouwd door de jarenlange bouwstop. In 1945 wordt de woningnood geschat op ongeveer 250.000 nieuwe woningen. De overheid is al kort na de oorlog bewust van de ernst van de problematiek, maar pas in 1948 treedt er nieuw woonbeleid in werking wegens politieke en ideologische spanningen tussen de CVP en BSP. Na de tweede wereldoorlog zijn er namelijk drie grote wetten die hun stempel drukken op het huisvestingsbeleid.

De Wet De Taeye in 1948 was een antwoord op de woningnood na de oorlog en bevestigde de voorkeur van eigendomsverwerving en privaat initiatief via premies en de toekenning van een staatswaarborg aan hypothecaire leningsmaatschappijen. Om aanspraak te kunnen maken op deze premie, legt de Wet De Taeye verschillende dwingende of voorwaardelijke regels vast inzake de oppervlakte, het comfort, de uitrusting en de indeling van de woning.

De Wet De Taeye betekende echter een hoge vlucht voor de gespreide verstedelijking in

10

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Vlaanderen. Een patchwork van verkavelingen en linten deed Vlaanderen geleidelijk van aanzien veranderen.

De Wet Brunfaut in 1949 is de tweede belangrijke wet na de oorlog en was meer gericht op lagere inkomens en stimuleerde de bouw van sociale huurwoningen en de infrastructuur in sociale woonwijken.

De derde belangrijke wet was die op de Krotopruiming uit 1953 die inzette op de sanering van krotwoningen waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen dienden in te staan voor de heropbouw van de vrijgekomen ruimte waarbij een deel van de woningen was voorbestemd voor de bewoners van de gesloopte woningen. De impact van deze wet op het krottenbestand zou eerder beperkt blijven.

(Vlaams Bouwmeester, Naar een visionaire woningbouw, Kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie, 2012)

1.1.3 Periode van 1962 tot 1999 Als reactie op de naoorlogse verkavelingswoede kwam er in 1962 de ‘organieke wet op de stedenbouw en ruimtelijke ordening’. Dit was het eerste wettelijke kader voor de organisatie van de ruimtelijke ordening in België. Toch zette dit geen zoden aan de dijk. De wet van 1962 bood de mogelijkheid aan gemeenten om verkavelingsvergunningen uit te reiken wat in de praktijk leidde tot een verdere wildgroei van verkavelingen en linten.

Voor deze periode onthouden we dus in de eerste plaats de wet van 29 maart 1962 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de stedenbouw met de volgende grondbeginselen : –

– – – –

– –

–

De R.O. moet onder toezicht van het rijk gebeuren tot en met het opmaken door de gemeenten van hun plannen van aanleg en het afgeven van bouw- en verkavelings vergunningen.

De gemeenten maken hun plannen van aanleg op; het rijk maakt de streek- en gewestplannen op. De provinciale overheid heeft een adviserende taak.

Alle gemeenten vallen onder de wet maar gemeenten met minder dan 10.000 inwoners kunnen ontheven worden van de plicht om een plan van aanleg te maken.

De R.O. is zaak van de gemeenschap. Een goede R.O. kan slechts bij samenwerking van alle openbare besturen maar ook met de particuliere sector.

Alle bestemmingen ingeschreven in een plan van aanleg kunnen door onteigening voor algemeen nut tot stand komen. Bedreiging van onteigening moet in tijd beperkt zijn.

De gemeenten maken hun bouwverordeningen op. Het rijk zorgt voor de landelijke verordeningen en brengt eenheid in de verordeningen voor de agglomeraties.

De gemeentebesturen geven bouw- en verkavelingsvergunningen af. Zolang het B.P.A. niet goedgekeurd is heeft het bestuur van stedenbouw een adviserend bemoeiingsrecht.

Vergoeding voor eigendomsbeperking is enkel verschuldigd wanneer verboden wordt te bouwen of te verkavelen t.g.v. een goedgekeurd plan van aanleg of een uitzicht op onteigening.

11

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Verder dienen we te onthouden dat de staat België in 1980 werd gefederaliseerd en dat ruimtelijke ordening een materie werd voor de diverse gewestregeringen. In deze cursus gaan we dieper in op de wetgeving geldig in het Vlaamse Gewest.

Als gevolg van de federalisering was men genoodzaakt de bestaande wetgeving te herzien, dit leidde in 1996 tot twee nieuwe decreten : – Het planningsdecreet: het decreet dat de aanzet gaf tot de structuurplanning en de goedkeuring van het RSV. – Het coördinatiedecreet: de meest recente versie van de stedenbouwwet van 1962 en al haar wijzigingen.

1.1.4 Periode van 1999 tot 2009+ Op 18 mei 1999 werd een nieuw decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening goedgekeurd. Dit decreet bundelde het planningsdecreet en het coördinatiedecreet.

Het bevatte de volgende grondbeginselen en is nog steeds bepalend voor de hedendaagse werking van de ruimtelijke ordening in Vlaanderen: Algemene bepalingen : - Opmaken van jaarverslagen en jaarprogramma’s op de 3 niveaus : gemeente, provincie en gewest - Oprichten commissies voor RO (Vlaams, Provinciaal, Gemeentelijk) - Aanstellen stedenbouwkundige ambtenaren in het gewest en de provincies, ook verplicht in elke gemeente Planning : - Opmaken Ruimtelijke structuurplannen opnieuw op de drie niveaus, bestaande uit 3 delen 1. bindend gedeelte 2. richtinggevend gedeelte 3. informatief gedeelte - Opmaken ruimtelijke uitvoeringsplannen opnieuw op de 3 niveaus - Opmaken van stedenbouwkundige verordeningen op de 3 niveaus - Aanpassing naar recht op voorkoop en onteigeningen met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan - Opmaak rooilijnplannen met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan - Inrichten herverkaveling, ruilverkaveling met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan - Bepalen planbaten en planschaden met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan Vergunningen - Bepalingen inzake stedenbouwkundige vergunningen - Bepalingen inzake verkavelingsvergunningen - Opmaak plannen- en vergunningenregister

12

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Plannenregister : een inventaris van alle plannen die aanwezig zijn binnen een gemeentebestuur bestaande uit : een lijst met gegevens van al deze plannen, de plancontouren op kaart, de eigenlijke plannen.

Het plannenregister is dus een gemeentelijk gegevensbestand waarin voor het grondgebied van de gemeente alle plannen opgenomen zijn die een invloed kunnen hebben op het nemen van een ambtelijke beslissing i.v.m. ruimtelijke ordening. Het plannenregister bevat onder meer de geldende plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en ontwerpen ervan; de stedenbouwkundige verordeningen en de onteigeningsplannen.

Het plannenregister is bedoeld om geconsulteerd te worden bij: - de beoordeling van een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag; - elke vraag naar de gebruiksmogelijkheden van een perceel of gebouw. (http://www.gim.be, sd)

Figuur 1 : plannenregister

Vergunningenregister : een inventaris van alle verleende vergunningen en diverse (stedenbouwkundige vergunningen, verkavelingsvergunningen, bouwmisdrijven, stedenbouwkundige attesten,‌) binnen het gemeentebestuur sinds 1962, eventueel ook weergegeven op kaart.

13

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Het vergunningenregister is dus een (geïnformatiseerd) gegevensbestand over perceelsgebonden informatie m.b.t. de ruimtelijke ordening en stedenbouw op het grondgebied van de gemeente. Het vormt een survey-instrument dat op alle bestuurlijke niveaus nuttig en noodzakelijk is bij het ruimtelijk beleid.

De vermelding in het vergunningenregister vormt geen geldigheidsvoorwaarde voor een stedenbouwkundige vergunning, noch worden door de vermelding op zich rechten verleend. Door de vermelding in het vergunningenregister ontstaat dus geen stedenbouwkundige vergunning.

Zowel het plannenregister als het vergunningenregister zijn bovendien bestuursdocumenten. Burgers kunnen het inzien of tegen vergoeding een uittreksel opvragen. Het college van burgemeester en schepenen is verantwoordelijk voor de overeenstemming van de registers met de stukken die erin moeten worden opgenomen (cfr informatieplicht).

Het decreet onderstreept het belang van deze registers door te stellen dat iedere gemeente over een plannenregister én een vergunningenregister moet beschikken. (http://www.gim.be, sd)

Figuur 2 : vergunningenregister

Diverse bepalingen – Vastleggen regels inzake informatieverstrekking en informatieplicht door de Vlaamse overheid – Vastleggen regels inzake heffen van belastingen – Regels inzake beheer van het grondfonds – Regels inzake schadevergoeding bij vernieling zonevreemde constructies

14

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Handhavingsmaatregelen – Regels inzake strafsancties en herstelmaatregelen Opheffingsbepalingen – Opsomming artikels die worden opgeheven uit andere decreten als gevolg van het nieuwe decreet INWERKINGTREDING Dit decreet op de ruimtelijke ordening trad in werking op 1 mei 2000. Enkel de artikelen in verband met de planbatenheffing traden pas in werking op 1 januari 2004.

OVERGANGSBEPALINGEN Voor het vergunningsbeleid moeten we nog rekening houden met het feit dat de toepassing van het decreet pas geleidelijk gebeurde. De gemeenten die sinds 1 mei 2005 voldeden aan de volgende vijf voorwaarden, zijn toegetreden tot het nieuw decreet en kunnen bijgevolg autonoom handelen bij het verlenen van vergunningen (ontvoogding) (zie procedure omgevingsvergunningen): ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Ze hebben een goedgekeurd gemeentelijk structuurplan Ze hebben een stedenbouwkundige ambtenaar Ze hebben een vastgesteld plannenregister Ze hebben een vastgesteld vergunningenregister Ze hebben een register van onbebouwde percelen

De gemeenten die niet voldeden, zouden de volledige autonomie verliezen inzake vergunningsverlening zoals voorgeschreven door het decreet en zouden hun bevoegdheid volledig moeten overdragen aan de provincie en de provinciale stedenbouwkundige ambtenaar. Gemeenten die wel voldoen, zullen niet langer BPA’s opmaken maar RUP’s, zolang er echter geen vervangend RUP opgemaakt is, blijven de bestaande BPA’s van kracht. Ook is het bindend advies van de gemachtigde (gewestelijke) ambtenaar bij het verlenen van een (stedenbouwkundige) vergunning niet meer noodzakelijk. Bij deze vergunningsprocedure kan men vanaf de ontvoogding ook rekenen op een ‘bindende’ behandelingstermijn in plaats van een ‘richtinggevende’ termijn. Derden kunnen vanaf nu ook beroep aantekenen tegen een verkregen stedenbouwkundige vergunning.

Men stelde echter vast dat in 2005 nog heel wat gemeenten niet voldeden aan de voorwaarden en er werd een uitstelperiode van 2 jaar tot 1 mei 2007 voorzien. Aangezien ook dit weinig soelaas bracht, heeft men beslist om niet meer te werken met uitstelperioden, maar om de gemeenten met subsidies aan te moedigen.

[LET WEL: bij het in voege treden van de omgevingsvergunning op 1 januari 2018 werd de ontvoogding geen vereiste meer. De gemeenten moeten wél nog over een structuurplan, een plannenregister, een vergunningenregister, en een register van onbebouwde percelen beschikken. De stedenbouwkundig ambtenaar moet een gemeentelijke omgevingsambtenaar worden.]

15

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

1.2 Heden 1.2.1 Periode van 2009 tot heden Sinds 1 september 2009 wordt het kader van de ruimtelijke ordening in Vlaanderen gevormd door de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze Codex is het gevolg van een groot aantal ingrijpende wijzigingen in de bestaande regelgeving, in het bijzonder met betrekking tot het ruimtelijke plannings- vergunningen- en handhavingsbeleid en de daarop volgende coördinatie van de geldende regels. Tegelijk met de Codex traden ook reeds een reeks uitvoeringsbesluiten in werking. Het ruimtelijk ordeningsrecht in Vlaanderen kreeg daardoor niet alleen een nieuw kleedje, maar ook een echte inhoudelijke facelift.

Een herziening en wijziging van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening drong zich op omdat de innovatiebeweging die het decreet van 18 mei 1999 had ingezet in de praktijk tot een aantal specifieke problemen aanleiding heeft gegeven. De wijzigingen beogen dan ook vooral flexibilisering, administratieve vereenvoudiging en meer rechtszekerheid.

Omwille van de talrijke doorgevoerde wijzigingen heeft de Vlaamse Regering de coördinatie van het oorspronkelijke decreet goedgekeurd, zodat vanaf 1 september 2009 een echte "Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening" geldt.

De Codex voorzag in wijzigingen op het vlak van planologie, vergunningen en handhaving, waarvan de belangrijkste hierna worden toegelicht.

A. Planologie In de praktijk is de noodzaak gebleken om inzake ruimtelijke planning een administratieve vereenvoudiging en flexibilisering van de procedures door te voeren.

Zo werden een aantal belangrijke vereenvoudigingsmaatregelen genomen, onder andere de mogelijkheid voor aangrenzende gemeenten om één gezamenlijk ruimtelijk structuurplan op te stellen en de mogelijkheid om afspraken te maken tussen de verschillende planningsniveaus met betrekking tot de onderlinge bevoegdheidsverdeling.

Om omvangrijke projecten van strategisch belang tijdig te kunnen realiseren, werd in het Wijzigingsdecreet voor dergelijke projecten voorzien in een administratieve vereenvoudiging.

Voor ruimtelijke projecten van gewestelijk en strategisch belang – men denke aan grote infrastructuurprojecten, al dan niet in het kader van een publiek-private samenwerking – werd in de mogelijkheid voorzien om af te wijken van een aantal gemene procedureregels en in plaats daarvan een gezamenlijke procedure te voeren om een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op te maken en tegelijk een herziening van het ruimtelijke structuurplan te realiseren op de punten die de opmaak van het RUP in de weg zouden staan. De gezamenlijke procedure om zowel een RUP als een RSP op te maken, wordt tevens ingesteld voor ruimtelijke projecten van groot provinciaal of gemeentelijk en strategisch belang.

16

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Het komt aan de decreetgever, respectievelijk de Vlaamse regering, toe om een project van gewestelijk, respectievelijk provinciaal of gemeentelijk strategisch belang te verklaren. Het kan daarbij in ieder geval nooit gaan om een louter commercieel project.

Tot slot is te vermelden dat door het nieuwe decreet de regeling inzake planbaten operationeel werd. Dit betekent dat een planbatenheffing verschuldigd zal zijn wanneer een perceel ingevolge een bestemmingswijziging via een RUP van een economisch minder voordelige bestemmingscategorie naar een economisch voordeligere bestemmingscategorie wordt gewijzigd.

B. Vergunningen Wijziging vergunningsplicht De Codex onderscheidt drie categorieën van handelingen: vergunningsplichtige handelingen, meldingsplichtige handelingen en vrijgestelde handelingen.

In de Codex is een volledig herschreven lijst terug te vinden van handelingen die aan de vergunningsplicht onderworpen zijn. Deze nieuwe lijst voert veeleer een vereenvoudiging van de tekst door dan inhoudelijke wijzigingen. Nieuw in de Codex is de invoering van een meldingsplicht als uitzondering op de vergunningsplicht (zie Meldingsplichtige handelingen, p.33).

Tot slot kan de Vlaamse Regering handelingen vrijstellen van de vergunningsplicht. Er is decretaal vastgelegd dat dit enkel mogelijk is voor handelingen met een tijdelijk of occasioneel karakter of met een geringe ruimtelijke impact.

Procedurele wijzigingen In de Codex wordt in een volledig nieuw systeem van verlening van vergunningen voorzien.

In tegenstelling tot voorheen, waar ontvoogde gemeenten onderworpen waren aan de procedure vervat in het decreet van 18 mei 1999 en niet-ontvoogde gemeenten aan de oude vergunningsprocedure van het zogenaamde Coördinatiedecreet van 1996, zijn thans alle procedurevoorschriften opgenomen in de Codex. Waar nodig wordt in de tekst een onderscheid gemaakt tussen de ontvoogde gemeenten, die aan een aantal voorwaarden moeten voldoen en zelfstandig vergunningsaanvragen kunnen afhandelen, en nietontvoogde gemeenten.

De procedure in eerste aanleg is grotendeels geënt op de procedure van het decreet van 18 mei 1999, hoewel een aantal innovaties in de procedure werden doorgevoerd. Zo wordt het volledigheidsonderzoek van de aanvraag uitgebreid met een ontvankelijkheidsonderzoek; dit houdt in dat ook zal worden onderzocht of een volledig dossier wel een onderzoek te gronde toelaat en bijvoorbeeld of de ingediende plannen wel leesbaar zijn.

17

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Voorts worden de beslissingstermijnen berekend vanaf de dag na deze waarop het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek aan de aanvrager wordt verstuurd. De beslissingstermijnen zijn dwingende behandelingstermijnen en bij overschrijding van de beslissingstermijn wordt de aanvraag geacht te zijn afgewezen. Er is reeds veel kritiek op deze "hakbijltermijnen". De aanvrager zal immers worden gestraft voor het stilzitten van de vergunningverlenende overheid omdat hij genoodzaakt zal zijn een volledig nieuw dossier in te dienen. Hoewel ook de afdeling wetgeving van de Raad van State in zijn advies opmerkingen formuleerde bij deze stilzwijgende beslissingen, achtte de decreetgever deze benadering verantwoord vanuit de nood aan een snelwerkend systeem en aan rechtszekerheid binnen een redelijke termijn.

De vergunning wordt uitvoerbaar als de aanvrager niet binnen de 35 dagen (vanaf de eerste dag van de aanplakking) op de hoogte werd gebracht van een administratief beroep.

De beroepsprocedure werd in de oude regeling gekenmerkt door verschillende beroepsmogelijkheden en een verschillende behandeling van de verschillende belanghebbenden. Voortaan wordt een einde gesteld aan de verschillende behandeling van onderscheiden belanghebbenden, door in eerste instantie aan alle belanghebbenden de mogelijkheid te geven om een administratief beroep in te stellen bij de bestendige deputatie.

Dit beroep kan zowel op legaliteits- als op opportuniteitsgronden worden ingesteld en de bestendige deputatie zal derhalve een nieuwe beslissing nemen. Ook hier werd een "hakbijltermijn" ingevoerd: indien niet tijdig een beroepsbeslissing is genomen, wordt het beroep geacht te zijn afgewezen.

Na de (verplichte) uitputting van dit (georganiseerd) administratief beroep kan door alle belanghebbenden een jurisdictioneel beroep worden ingesteld bij een nieuw gespecialiseerd administratief rechtscollege, de Raad voor vergunningsbetwistingen (zie Het tweede beroep, p.52).

Tegen de beslissingen van de Raad voor vergunningsbetwistingen staat zĂŠĂŠr uitzonderlijk (administratief) cassatieberoep open bij de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak.

Nieuwigheden ter bevordering van de rechtszekerheid Een volstrekt nieuw instrument ter bevordering van de rechtszekerheid moest het zogenaamde as-builtattest worden. Dit is een attest waarin wordt verklaard dat handelingen met betrekking tot een constructie of gebouwencomplex niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die het voorwerp uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning of de melding. Het kon derhalve worden beschouwd als een soort mini-regularisatievergunning.

Het as-built-attest zou een verplicht document worden bij de verkoop van een constructie.

Het attest zou derhalve een belangrijk element worden in het kader van allerhande transacties.

18

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

Echter, in de zogenoemde ‘Codextrein’ (het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving) werd het as-builtattest gedegradeerd tot een facultatieve technische beoordeling door de architect.

-

-

-

Facultatieve wettelijkheidstoets (ipv mini-regularisatie) Voor handelingen waarvoor de medewerking van een architect vereist is, kán de architect die belast is met het toezicht op de uitvoering van de vergunde stedenbouwkundige handelingen vanaf nu een as-builtattest opstellen. Hij doet dat op vraag van de opdrachtgever.

Als hij een as-builtattest opstelt, bezorgt de architect een kopie aan het college van burgemeester en schepenen. Het college noteert het bestaan van dat attest in het vergunningenregister, zonder inhoudelijke validering.

De notaris en de vastgoedmakelaar moeten in hun akten niet meer vermelden dat er voor het onroerend goed een as-builtattest werd opgesteld.

De eigenaar en al wie publiciteit maakt voor één of andere vorm van overdracht van een onroerend goed hoeft ook niet meer naar het as-builtattest te verwijzen in de publiciteit die voor de overdracht wordt gemaakt.

Dit deel van de Codextrein (as-built attest) is van kracht gegaan op 30.12.2017 (tien dagen na de publicatie in het BS).

C. Handhaving De reeds bestaande "Hoge Raad voor het Herstelbeleid" werd hervormd tot de "Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid". De bevoegdheden van de Raad worden gevoelig uitgebreid: advies betreffende de herstelvordering en de ambtshalve uitvoering, advies betreffende opeenvolgende herstelvorderingen, advies betreffende sommige betekeningen van vonnissen en arresten, specifieke bevoegdheid inzake invordering van dwangsommen, bemiddelingsopdrachten en adviezen ten behoeve van de Vlaamse Overheid (zie Procedure en bevoegde rechtbank, p.94).

Voorts wordt meer rechtszekerheid gecreëerd met betrekking tot de strafbaarstelling van het instandhoudingsmisdrijf. In de Codex wordt nu uitdrukkelijk bevestigd dat het in stand houden van bouwmisdrijven in niet-ruimtelijk kwetsbare gebieden niet langer strafbaar is.

De herstelvordering verjaart, onverminderd de gemeenrechtelijke regels inzake verjaring, na tien jaar voor inbreuken in kwetsbare gebieden en openruimte-gebieden en na vijf jaar in de overige gebieden, telkens te rekenen vanaf de dag waarop het misdrijf werd gepleegd (zie Verjaring, p.95).

(LEUS, K., VAN HOECKE, S., De Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, Brussel, 2009)

19

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

1.2.2 De Codextrein en het Instrumentendecreet In de periode 2017-2018 zorgen 2 nieuwe decreten voor een grote impact op onze ruimtelijke ordening: ▪ het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving ▪ het decreet over het realisatiegericht instrumentarium (voorontwerp van 20.07.2018) Het decreet houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, vaak kortweg de ‘Codextrein’ genoemd, is op 20 december 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Het decreet over het realisatiegericht instrumentarium, kortweg het ‘Instrumentendecreet’ genoemd, zit heden (08.2019) nog in voorontwerp fase.

Deze twee belangrijke decreten zullen in de les verder uitgediept en beschreven worden.

1.3 Toekomst Net zoals alle voorgaande decreten, zal ook de Codex vele wijzigingen ondergaan. In het verleden (2009-2014) werd hij reeds 24x gewijzigd. Ook in de (nabije) toekomst, zal de VCRO nog verdere wijzigingen ondergaan. Decreten zijn namelijk steeds verbonden aan de maatschappelijke noden en verzuchtingen en evenzo aan een (veranderend) politiek klimaat.

Hieronder ter illustratie alle wijzigingen van de Codex tussen 2009 en 2014: -

-

-

Decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen (B.S. 3/7/2009 - opheffing artikelen over opmaak rooilijnplannen) Decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010 (B.S. 30/12/2009 - kleine wijziging rond inning van planbaten) Decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de derde aanpassing van de begroting 2009 (B.S. 29/1/2010 - opheffing fonds minnelijke schikkingen) Decreet van 16 juli 2010 houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid (B.S. 9/8/2010 - reparatiedecreet) Arrest 8/2011 van 27 januari 2011 van het Grondwettelijk hof: vernietiging van een aantal woorden in artikel 4.6.7.

Decreet van 8 juli 2011 tot wijziging van diverse bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening Decreet van 8 juli 2011 houdende diverse fiscale en financiële bepalingen (wijziging van artikel 2.6.16) Decreet van 18 november 2011 tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet van 10 maart 2006 houdende de oprichting van de strategische adviesraad Ruimtelijke Ordening - Onroerend Erfgoed, wat betreft de adviesorganen (B.S. 16/12/2011)

20

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

-

-

-

-

-

-

-

-

Decreet van 18 november 2011 tot wijziging van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning en van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening inzake de beroepsmogelijkheden (B.S. 19/12/2011) Arrest 188/2011 van 15 december 2011 van het Grondwettelijk hof: vernietiging van een aantal woorden in artikel 7.4.11 Decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het grond- en pandenbeleid (B.S. 27/1/2012) Decreet van 23 maart 2012 houdende wijziging van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (B.S. 20/4/2012) Decreet van 11 mei 2012 houdende wijziging van diverse bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en wijziging van de regelgeving wat de opheffing van het agentschap Ruimtelijke Ordening betreft (B.S. 6/6/2012) Decreet van 6 juli 2012 houdende wijziging van diverse bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, wat de Raad voor Vergunningsbetwistingen betreft (B.S. 24/8/2012) (inwerkingtreding 1/9/2012) Decreet van 3 maart 2013 houdende diverse bepalingen inzake landbouw, leefmilieu en natuur en ruimtelijke ordening (B.S. 15/4/2013) Decreet van 5 juli 2013 houdende bepalingen tot begeleiding van de aanpassing van de begroting 2013 (B.S. 30/7/2013 - planbaten en rolrecht Raad voor Vergunningsbetwistingen) Arrest 114/2013 van 31 juli 2013 van het Grondwettelijk hof: vernietiging van artikel 7.4.1/2 Decreet van 17/10/2013 betreffende het onroerend erfgoed (Pas van kracht wanneer BVR dit bepaalt) Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013 Wijzigingsdecreet van 4 april 2014 (inwerkingtreding 25/4/2014) Aarrest 74/2014 van het Grondwettelijk hof van 8 mei 2014 (art. 4.8.4 en 4.8.28) Arrest 98/2014 van het Grondwettelijk Hof van 30 juni 2014 (art. 4.8.19 en 4.8.34) Decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges (sommige artikelen treden in werking op 1/11/2014) Decreet van 25 april 2014 betreffende complexe projecten

De laatste wijzigingen en updates zijn steeds terug te vinden via www.ruimtelijkeordening.be.

21

Ruimtelijk Beleid en Woonbeleid

1.4 Samengevat

22