HOGENT - vastgoed - Expertises

Expertises Theorie 3de jaar professionele bachelor in het vastgoed - landmeten Uitgave 2019-2020

PBA-VG-LAM_3: Expertises

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .....................................................................................................................2 Inleiding ................................................................................................................................6 Hoofdstuk 1: GRENSBEPALING – AFPALING....................................................................8 1.

Begripsbepaling ............................................................................................................8 1.1. GRENSBEPALING VS. AFPALING .................................................................... 8 1.2. HET RECHT OP AFPALING ............................................................................... 8 1.3. VOORWAARDEN VOOR AFPALING ................................................................. 9

2.

Soorten afpaling ............................................................................................................9 2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

3.

MINNELIJKE AFPALING .................................................................................... 9 TUSSENKOMST VAN EEN LANDMETER-EXPERT .........................................10 GERECHTELIJKE AFPALING ...........................................................................10 ADMINISTRATIEVE AFPALING ........................................................................11

Bewijs van afpaling......................................................................................................11 3.1. PROCES-VERBAAL EN PLAN VAN AFPALING................................................11 3.2. BEWIJS VAN DE AFPALING EN DE GRENSBEPALING ..................................11

4.

Betwistingen ................................................................................................................12 4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

VERKRIJGENDE VERJARING VAN EIGENDOM ..............................................12 REVINDICATIE ..................................................................................................12 AFPALING ALS BEWIJS VAN VERKRIJGENDE VERJARING ..........................13 HERPLAATSEN VAN DE PALEN ......................................................................13

Hoofdstuk 2: SCHEIMUUROVERNAME.............................................................................14 1.

2.

Begrippen omtrent scheidingsmuren en gemene muren .............................................14 Rechten en plichten van de mede-eigenaars van een gemene muur ..........................15 2.1. HET PRINCIPIËLE RECHT VAN MEDE-EIGENDOM: .......................................15 2.2. RECHTEN VAN DE MEDE-EIGENAARS...........................................................16 2.3. PLICHTEN VAN DE MEDE-EIGENAARS ..........................................................16

3.

Totstandkoming van muurgemeenheid:.......................................................................16 3.1. MUURGEMEENHEID DOOR OVEREENKOMST: .............................................16 3.2. MUURGEMEENHEID DOOR VERPLICHTE BIJDRAGE IN DE BOUW OF HERSTEL (art. 663 BW): ...................................................................................17 3.3. VERKRIJGENDE VERJARING: .........................................................................18 3.4. RECHT VAN GEMEENMAKING EN GEDWONGEN OVERNAME (art. 661 BW): 18

4.

Bewijs van muurgemeenheid: .....................................................................................21 4.1.

4.2.

1.2.

1.3.

5.

BEWIJS DOOR TITEL: ......................................................................................21 BEWIJS DOOR VERJARING: ............................................................................21 BEWIJS DOOR WETTELIJKE VERMOEDENS: ................................................21 SCHEMA’S ONDERZOEK MANDELIGHEID: ....................................................22

Bouwtechnische eisen voor scheidingsmuren. ............................................................23 5.1. HOOGTE ...........................................................................................................23 2

PBA-VG-LAM_3: Expertises

5.2.

5.3.

5.4.

5.5.

5.6.

5.7.

6.

DIKTE EN MATERIAAL .....................................................................................23 STABILITEIT ......................................................................................................23 AKOESTIEK.......................................................................................................24 BRANDVEILIGHEID...........................................................................................24 ENERGIEPRESTATIE .......................................................................................24 CONCLUSIE: DE IDEALE SCHEIDINGSMUUR ................................................24

Scheimuurovername: ..................................................................................................25 6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

6.5.

6.6.

AANSTELLING VAN DE DESKUNDIGE(N): ......................................................25 VOORAFGAANDELIJKE MAATREGELEN: .......................................................25 OPDRACHT VAN DE DESKUNDIGE: ...............................................................26 ONDERZOEK VAN DE SCHEIDINGSMUUR: ....................................................26 BEREKENING VAN DE OVERNAMEPRIJS: .....................................................26 OPSTELLEN VAN DE AKTE VAN OVERNAME: ...............................................26

Hoofdstuk 3: ONTEIGENING..............................................................................................28 1.

Inleiding.......................................................................................................................28 2.

Vlaams onteigeningsdecreet .......................................................................................34 Decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut .....................34 3.

Hoogdringende onteigening ........................................................................................44 Wet van 26 juli 1962 betreffende de rechtspleging bij hoogdringende omstandigheden inzake onteigening ten algemenen nutte ................................................................................44 4.

De onteigeningsvergoeding .........................................................................................48 Hoofdstuk 4: BUILDING SURVEY ......................................................................................54 1.

Technical due diligence van gebouwen .......................................................................54 1.1 Doel en toepassing ............................................................................................54 1.2 Het technical due diligence-rapport ....................................................................55 1.1. Interpretatie van het rapport ...............................................................................60

2.

RICS Home survey......................................................................................................61 2.1 2.2 2.3

Omvang van het onderzoek ...............................................................................61 Omvang van de inspectie ...................................................................................62 Rapportering ......................................................................................................64

Hoofdstuk 5: GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM ...............................................................65 1.

Oprichting van gebouwen in gedwongen mede-eigendom ..........................................65 1.1. Betrokken partijen bij de oprichting van een gebouw in gedwongen medeeigendom ...........................................................................................................65 1.2. Gedwongen mede-eigendom van gebouwen .....................................................66 1.3. Aanstelling van de eerste syndicus ....................................................................68

2.

Indeling in quotiteiten ..................................................................................................69 2.1. Wettelijk kader....................................................................................................69 2.2. Criteria voor de verdeling ...................................................................................69

3.

Oplevering van gebouwen in gedwongen mede-eigendom .........................................74 3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

De oplevering .....................................................................................................74 De oplevering volgens de Wet Breyne ...............................................................75 Oplevering van privatieve delen .........................................................................78 Oplevering van gemeenschappelijke delen ........................................................81

Hoofdstuk 6: 1.

VASTSTELLEN VAN SCHADE ...............................................................86

Algemene principes .....................................................................................................86 3

PBA-VG-LAM_3: Expertises

1.1. Begripsbepaling .................................................................................................86 1.2. Vaststelling van gebouwschade .........................................................................87 1.3. Opmeten van gebouwschade .............................................................................89 2.

Meetmethodes en -instrumenten .................................................................................95 2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

Meten van afmeting en vorm ..............................................................................95 Vochtmeting .......................................................................................................99 Specifieke metingen .........................................................................................105 Gebruik van foto-opnames ...............................................................................107 Basisuitrusting voor vaststelling en diagnose van bouwschade ........................108

Hoofdstuk 7: CONSTRUCTIEVE PLAATSBESCHRIJVING............................................110 1.

Begripsomschrijving .................................................................................................. 110 1.1. Plaatsbeschrijving ............................................................................................110 1.2. Soorten plaatsbeschrijving ...............................................................................110

2.

Wettelijk kader........................................................................................................... 110 2.1. Geen wettelijke verplichting ..............................................................................110 2.2. Algemene zorgvuldigheidsplicht .......................................................................111 2.3. Eigendomsrecht ...............................................................................................111

3.

Doel .......................................................................................................................... 112 3.1. Bewijsfunctie ....................................................................................................112 3.2. Het ontbreken van een voorafgaande plaatsbeschrijving .................................112

4.

Wie neemt het initiatief? ............................................................................................ 113 4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

5.

Procedure ................................................................................................................. 114 5.1.

5.2.

5.3.

5.4.

6.

7.

Het standpunt van de bouwheer .......................................................................113 Het standpunt van architect en aannemer ........................................................113 Praktische regeling ...........................................................................................113 Vrijwaring van foutloze burenhinder en zaakbeschadiging ...............................114 Tegensprekelijke plaatsbeschrijving .................................................................114 Tussenkomst van een deskundige ...................................................................114 Wat indien geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt kan worden? 115 Workflow van de deskundige............................................................................115

Plaatsbeschrijving na uitvoering van de werken. ....................................................... 117 Terminologie bij schadeverschijnselen. ..................................................................... 118 7.1. Structurele schade ...........................................................................................118 7.2. Bouwfysische schade .......................................................................................119 7.3. Oppervlakteschade ..........................................................................................120

Hoofdstuk 8: LOCATIEVE PLAATSBESCHRIJVING.......................................................122 1.

Huurschade ............................................................................................................... 122 1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

2.

Het begrip huurschade .....................................................................................122 Omvang van de teruggaveplicht en de herstelverplichting van de huurder .......122 Bewijs van de staat waarin de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft ....124 Bewijs van de staat van het gehuurde goed bij teruggave ................................125

Wettelijk kader van de locatieve plaatsbeschrijving ................................................... 126 2.1. Verplichting tot het opstellen van een plaatsbeschrijving ..................................126 2.2. De bijzondere bewijswaarde van de plaatsbeschrijving ....................................127 2.3. Relevante rechtspraak .....................................................................................128

3.

Kenmerken van de locatieve plaatsbeschrijving. ....................................................... 128 4

PBA-VG-LAM_3: Expertises

3.1. De plaatsbeschrijving verloopt op tegenspraak ................................................128 3.2. De plaatsbeschrijving moet omstandig zijn. ......................................................129 3.3. De plaatsbeschrijving geschiedt op gezamenlijke kosten. ................................130 4.

Tussenkomst van een deskundige. ........................................................................... 131 4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

5.

De plaatsbeschrijving bij aanvang van het huurceel. ................................................. 132 5.1.

5.2.

5.3.

5.4.

6.

Wie mag een plaatsbeschrijving opstellen? ......................................................131 Geen, ĂŠĂŠn of twee deskundigen? .....................................................................131 De opdracht van de deskundige .......................................................................131 Procedure via de vrederechter .........................................................................132 Doel .................................................................................................................132 Tijdstip .............................................................................................................133 Werkwijze.........................................................................................................133 Het verslag .......................................................................................................135

De complementaire plaatsbeschrijving. ..................................................................... 137 6.1. Uitgangspunt ....................................................................................................137 6.2. Beoordeling van wijzigingen aan de staat van het gehuurde goed ...................137

7.

Het proces-verbaal van plaatsbeschrijving bij einde van het huurceel. ...................... 138 7.1.

7.2.

7.3.

7.4.

7.5.

Wettelijk kader..................................................................................................138 Proces-verbaal van schouwing .........................................................................139 Proces-verbaal met vermelding en evaluatie van de huurschade. ....................139 Aandachtspunten bij de uitgaande plaatsbeschrijving ......................................140 Combinatie van de uitgaande met de ingaande plaatsbeschrijving...................141

Hoofdstuk 9: SCHADEVERGOEDING .............................................................................142 1.

Het begrip schade ..................................................................................................... 142 1.1. Juridische definitie............................................................................................142 1.2. Soorten schade ................................................................................................142 1.3. Vergoedbaarheid van schade...........................................................................143

2.

Specifieke schadebegrippen ..................................................................................... 145 2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

3.

Minderwaarde ..................................................................................................145 Vetusteit ...........................................................................................................145 Genotsderving ..................................................................................................146 Gevolgschade ..................................................................................................146

Begroting van de schadevergoeding ......................................................................... 147 3.1. Principe ............................................................................................................147 3.2. Schadevergoeding bij equivalent ......................................................................147 3.3. Schade-elementen ...........................................................................................147

4.

Begroting van de uitkering bij verzekerde schade ..................................................... 150 4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

Types van verzekeringen .................................................................................150 Deskundigenopdracht als verzekeringsdeskundige ..........................................150 Schadebegroting ..............................................................................................151 Schaderegeling ................................................................................................153

Bibliografie ....................................................................................................................... 155

5

PBA-VG-LAM_3: Expertises

Inleiding Expertise wijst op een specifieke vakkennis, een professionele vaardigheid die men beter beheerst dan andere collega’s binnen het vakgebied.

De basiskennis van de technische aspecten van onroerend goed en eigendom worden aangeleerd in tal van andere opleidingsonderdelen. Het is niet de bedoeling dat al deze technische materie in dit opleidingsonderdeel (opnieuw) aan bod komt.

Dit opleidingsonderdeel heeft als doelstelling om aan te leren op welke manier een deskundige kan bijdragen tot de oplossing van problemen met betrekking tot onroerend goed. Dit omvat enerzijds vaststellingen doen met betrekking tot materiële aspecten, oorzaken en mogelijke gevolgen ervan verduidelijken en trachten overeenstemming te vinden tussen verschillende betrokken partijen.

In dit opleidingsonderdeel komen dan ook voornamelijk de instrumenten en procedures aan bod waaraan een deskundige zich in verschillende omstandigheden zal moeten houden.

Dit is in essentie de inhoud van het eerste cursusdeel “deskundigenonderzoek”: de procedures en spelregels die een deskundige moet respecteren indien hij bij een geschil of een probleem betrokken wordt.

De inhoud van de volgende cursusdelen sluit meer aan bij de technische kant van de expertise-opdrachten. Hier wordt aangegeven op welke manier vaststellingen gedaan kunnen worden, welke begrippen in de verslagen gebruikt kunnen worden, welke toestellen bij de vaststellingen gebruikt worden enz. Om dit overzichtelijk te houden wordt de inhoud verdeeld over afzonderlijke delen: in het tweede cursusdeel wordt het vaststellen, begroten en beschrijven van schade behandeld. In de laatste twee cursusdelen worden enerzijds de activiteiten van de deskundige behandeld die betrekking hebben op materiële schade aan onroerende goederen (“building surveying”), en anderzijds de activiteiten van de deskundige die betrekking hebben op geschillen over de omvang van eigendomsrechten op een onroerend goed (“land surveying”).

6