HOGENT - bachelor vastgoed afstudeerrichting landmeten - verkoopdossier

B

VERKOOPDOSSIER

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

9

2

DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT

11

SCHEMA VERKOOPTRAJECT ................................................................................................ 11 SCHEMA VERHUURTRAJECT................................................................................................ 12 DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT ........................................................................... 13 3

BEMIDDELINGSOPDRACHT

15

GESCHREVEN OPDRACHT ................................................................................................... 15 OPDRACHT VERSUS MANDAAT ........................................................................................... 16 MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING (WER) ............................................ 19 3.3.1

In hoofdlijnen

19

3.3.2

Sectorale regeling in het KB-BO

20

MODALITEITEN VAN HET AFSLUITEN VAN DE OPDRACHT .................................................... 20 3.4.1

De op afstand afgesloten opdracht

20

3.4.2

De buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht

21

3.4.3

De niet-buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht

23

KB BEMIDDELINGSOPDRACHTEN (KB FREYA OF KB-BO) .................................................. 26 3.5.1

Altijd verplicht te vermelden

26

3.5.2

Soms verplicht te vermelden

28

3.5.3

Nooit te vermelden

30

3.5.4

Aanbevelenswaardige vermeldingen

30

SOORTEN OPDRACHTEN...................................................................................................... 35 3.6.1

Met exclusiviteit

35

3.6.2

Met co-exclusiviteit

35

3.6.3

Zonder exclusiviteit

36

3.6.4

De plichtenleer

37

TARIFERING ....................................................................................................................... 38

1

4

INFORMATIE OVER DE PARTIJEN

40

JURIDISCHE BEKWAAMHEID ............................................................................................... 40 4.1.1

Algemeen

40

4.1.2

Vennootschappen

40

4.1.3

Echtgenoten en samenwonenden

45

4.1.4

Mede-eigenaars

55

4.1.5

Vruchtgebruiker

55

4.1.6

Minderjarige

56

4.1.7

Beschermde personen

59

4.1.8

Collectieve schuldenregeling (schuldbemiddeling)

62

4.1.9

Faillissement

64

DE ANTIWITWASWETGEVING .............................................................................................. 65

5

4.2.1

Algemeen

65

4.2.2

Definitie en toepassingsgebied

66

4.2.3

Verplichtingen van de vastgoedmakelaar

67

4.2.4

BIV tools in het kader van de antiwitwaswetgeving

71

4.2.5

Aandachtspunten bij verkoop

72

4.2.6

Aandachtspunten bij verhuur

73

4.2.7

Wat als de vastgoedmakelaar zijn verplichtingen niet naleeft?

73

4.2.8

Contactgegevens Cel voor Financiële informatieverwerking (CFI)

74

FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED

75

BOUWPLANNEN.................................................................................................................. 75 BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE ............................................................................................ 75 VOORWERP VAN DE VERKOOP ............................................................................................ 76 OPPERVLAKTEVERMELDINGEN........................................................................................... 77 LIGGINGSINFORMATIE ........................................................................................................ 77 6

RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU

81

KORTE HISTORIEK WETGEVING........................................................................................... 81 6.1.1

De Stedenbouwwet en het DROG

81

6.1.2

Het Decreet Ruimtelijke Ordening of het DRO

81

6.1.3

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of VCRO

81

6.1.4

het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning 81 2

DUIDING VAN ENKELE BEGRIPPEN ...................................................................................... 82 6.2.1

Ruimtelijke ordening

82

6.2.2

Vergunningen

93

6.2.3

Handhaving

97

6.2.4

Terminologische toelichting

101

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERKOOP .................................................. 103 6.3.1

Actieve onderzoeksplicht naar de stedenbouwkundige toestand

103

6.3.2

Model inlichtingenformulier vastgoedinformatie

105

6.3.3

Stappenplan bij het onderzoek naar de vergunde toestand

108

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERHUUR .................................................. 109 BIJZONDERE INFORMATIEPLICHTEN BIJ VERKOOP EN VERHUUR ........................................ 111 6.5.1

Ligging in een verkaveling

111

6.5.2

Stedenbouwkundige informatie

111

MILIEUVERGUNNING ........................................................................................................ 120 6.6.1

Wetgeving

120

6.6.2

Milieuvergunning

121

6.6.3

Vervreemding van een hinderlijke inrichting

122

NUTTIGE MILIEUGERELATEERDE INFORMATIE .................................................................. 124 7

JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN

131

BODEMTOESTAND ............................................................................................................ 131 7.1.1

Wetgeving

131

7.1.2

Duiding begrippen

131

7.1.3

Documenten inzake bodemwetgeving

133

7.1.4

Organisatie van de bescherming

134

7.1.5

Opbouw van een bodemattest

139

7.1.6

Praktische werkwijze inzake de aanvraag van een bodemattest

140

7.1.7

Hoe lang is een bodemattest geldig?

142

7.1.8

In welke fase van het verkoopproces moet het bodemattest aanwezig zijn?

143

7.1.9

Appartementsmede-eigendom

145

7.1.10 Aandachtspunten bij verhuur

148

7.1.11 OVAM geoloket

149

ONROEREND ERFGOED ..................................................................................................... 152 7.2.1

Wetgeving

152 3

7.2.2

Beleid

152

7.2.3

Begrippen

154

7.2.4

Handhaving

161

7.2.5

Informatieplichten van de vastgoedmakelaar

163

7.2.6

Aandachtspunt verhuur

168

OVERSTROMINGSGEVAAR ................................................................................................ 168 7.3.1

Federale informatieplicht: risicozone voor overstromingen

168

7.3.2

Vlaamse informatieplicht: Decreet Integraal Waterbeleid

169

7.3.3

Synthese

174

7.3.4

Illustratie

174

VOORKOOPRECHTEN ........................................................................................................ 175

8

7.4.1

Inleiding

175

7.4.2

Soorten wettelijke voorkooprechten

179

7.4.3

Uitzonderingen Vlaamse voorkooprechten

207

7.4.4

Vindplaats

209

7.4.5

Rol van de vastgoedmakelaar

217

7.4.6

Procedure Vlaamse voorkooprechten

217

7.4.7

Knelpunt in de praktijk

224

7.4.8

Verbod van manipulatie

224

7.4.9

Gevolgen van de miskenning van een voorkooprecht

225

TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIES

228

AS-BUILTATTEST.............................................................................................................. 228 CONFORMITEITSATTEST ................................................................................................... 228 8.2.1

Relevantie bij verhuur

228

8.2.2

Relevantie bij verkoop

230

ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC) ........................................................................... 231 8.3.1

Begrip

231

8.3.2

EPC en residentiële gebouwen

232

8.3.3

EPC en niet-residentiële gebouwen

245

8.3.4

EPC en publieke gebouwen

245

POSTINTERVENTIEDOSSIER (PID) ..................................................................................... 246 8.4.1

Begrip

246

8.4.2

Regels bij verkoop

247 4

8.4.3

Regels bij verhuur

248

KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES ......................................................................... 250 8.5.1

Keuring elektriciteit

250

8.5.2

Stookolieattest

256

8.5.3

CV, individuele stooktoestellen, schoorstenen

262

8.5.4

Putten en secreten

271

8.5.5

Rookmelders

272

9

GEOPUNT

278

10

VERGELIJKING GEWESTEN (VERKOOPDOSSIER)

280

5

HOOFDSTUK 3. BEMIDDELINGSOPDRACHT BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5A BIJLAGE 5B BIJLAGE 6

Checklist precontractuele informatie (verkoopbemiddeling) Modelformulier voor herroeping Boek VI Marktpraktijken en consumentenbescherming (WER) KB van 12 januari 2007 bemiddelingsovereenkomst vastgoedmakelaars Exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten) Exclusieve verkoopopdracht (buiten de verkoopruimte afgesloten) Co-exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten)

HOOFDSTUK 4. INFORMATIE OVER DE PARTIJEN BIJLAGE 7A BIJLAGE 7B BIJLAGE 7C

Meldingsformulier CFI in het kader van de antiwitwaswetgeving Antiwitwasreglement vastgoedmakelaars Antiwitwaswet 18 september 2017

HOOFDSTUK 5. FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED BIJLAGE 11A BIJLAGE 11B BIJLAGE 11C BIJLAGE 11D

Voorbeeld bouwplan Model Mark Van De Woestijne bouwtechnische evaluatie van het goed Livios checklist bij aankoop woning Livios checklist bij aankoop bouwgrond

HOOFDSTUK 6. RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU BIJLAGE 12A Legende ter interpretatie van de inkleuringen op gewestplannen BIJLAGE 12B Legende ter interpretatie van de gebiedsinkleuringen op de gewestplannen BIJLAGE 12C Aanvullende voorschriften gewestplannen BIJLAGE 12D Voorbeeld van een rooilijnplan BIJLAGE 12E Voorbeeld van een verkavelinsgverordening (Sint-Niklaas) BIJLAGE 12F Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning (Gent) BIJLAGE 12G Voorbeeld van een planologisch attest BIJLAGE 12H Informatiebrochure zonevreemde bedrijven BIJLAGE 12I Voorbeeld uittreksel plannenregister BIJLAGE 12J Voorbeeld van een verkavelingsvergunning BIJLAGE 12K Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning BIJLAGE 12L Voorbeeld van een stdenbouwkundig attest BIJLAGE 12M Voorbeeld uittreksel vergunningenregister BIJLAGE 12N Inlichtingenformulier vastgoedinformatie (2014) BIJLAGE 12O Voorbeeld vastgoedinformatie BIJLAGE 12P Schema wijzigen woongelegenheden BIJLAGE 12Q Formulier melding van overname door een andere exploitant HOOFDSTUK 7. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 7.1. Bodemtoestand 6

BIJLAGE 13A BIJLAGE 13B BIJLAGE 13C BIJLAGE 13D

OVAM Handleiding overdrachten Niet-blanco bodemattest Blanco bodemattest Aanvraagformulier bodemattest (vanaf 01.06.2017)

HOOFDSTUK 7. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 7.2. Onroerend erfgoed BIJLAGE 14A Brochure onroerend erfgoed BIJLAGE 14B Voorbeeldclausules informatieplicht HOOFDSTUK 7. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 7.3. Overstromingsgevaar BIJLAGE 15A Voorbeeldrapport risicozone voor overstromingen (federaal) BIJLAGE 15B Voorbeeldrapport watertoets (Vlaams) BIJLAGE 15C Brochure overstromingsgevoeligheid vastgoed HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.2. Conformiteitsattest BIJLAGE 16A Model conformiteitsattest woning BIJLAGE 16B Model conformiteitsattest kamer HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.3. Energieprestatiecertificaat BIJLAGE 17A Model EPC BIJLAGE 17B EPC folder (VEA) HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.5.1. Elektrische installatie BIJLAGE 18A Keuringsattest elektrische installatie BIJLAGE 18B Folder veiligheid elektrische installatie BIJLAGE 18C Lijst van de erkende keuringsorganismes HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.5.2. Stookolietank BIJLAGE 19A Lijst van de erkende stookolietechnici BIJLAGE 19B Lijst van de erkende milieudeskundigen BIJLAGE 19C Certificaat controle opslagtank BIJLAGE 19D Certificaat buitengebruikstelling opslagtank HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.5.3. CV, stooktoestellen en schoorstenen BIJLAGE 20A Reinigingsattest CV BIJLAGE 20B Verbrandingsattest CV BIJLAGE 20C Verwarmingsauditrapport CV BIJLAGE 20D Overzicht van de verplichtingen van de eigenaar en gebruiker van een CV BIJLAGE 20E Onderzoeksverslag van een stooktoestel BIJLAGE 20F Onderhoudsattest van een schoorsteen 7

HOOFDSTUK 8. TECHNISCHE INFO - Afdeling 8.5.5. Rookmelders BIJLAGE 21A Beslissingsboom rookmelders huurwoningen BIJLAGE 21B Aankoop- en plaatsingsvoorschriften rookmelders BIJLAGE 21C Brochure rookmelders HOOFDSTUK 9. GEOPUNT BIJLAGE 23 Handleiding Geopunt HOOFDSTUK 10. VERGELIJKING GEWESTEN VERKOOPDOSSIER BIJLAGE 24 Vergelijking verkoopdossier in de 3 gewesten

8

1 INLEIDING Te veel vastgoedmakelaars (over)leven nog in de gelukzalige overtuiging dat hun rol als bemiddelaar beperkt is tot het commerciële luik van de vastgoedtransactie en dat zij verder niets te maken hebben met mogelijke juridische, fiscale, (steden)bouwkundige, en andere problemen rond hun opdracht.

Nochtans kunnen enkel de vastgoedmakelaars met een goede kennis van de materie in een steeds moeilijkere markt overleven. Alleen zij zijn bekwaam om de juiste informatie te verstrekken, waar zowel de opdrachtgever als de kandidaat-koper of -huurder recht op hebben.

De beroepserkenning van de vastgoedmakelaardij heeft grote gevolgen gehad voor de beroepsbeoefenaars. De vereiste professionalisering werd versneld gerealiseerd, enerzijds door het verbeteren van de vakbekwaamheid via het intensifiëren van de beroepsopleiding en anderzijds door het opstellen van een beroepscode met de gedragsregels eigen aan het beroep.

Een ander gevolg van de beroepsreglementering is de grotere beroepsaansprakelijkheid, die ook blijkt uit de rechtspraak. De vastgoedmakelaar wordt als professioneel aanzien. Gebreken in de informatieverstrekking gedurende de precontractuele fase, de periode die de verkoop- of verhuurovereenkomst voorafgaat, spelen een steeds grotere rol als grond voor aansprakelijkheid.

Nadat de vastgoedmakelaar met de opdrachtgever een sluitende bemiddelingsopdracht is overeengekomen, zal hij aan deze overeenkomst uitvoering moeten geven.

Bij elke opdracht, en zelfs al vanaf de onderhandelingsperiode die eraan voorafgaat, heeft de vastgoedmakelaar een onderzoeksplicht. Met deze voorafgaande opzoekingen staat of valt de correcte uitvoering van de opdracht! Hij zal het te verkopen of verhuren goed bezoeken, onderzoeken en op basis daarvan een degelijk verkoop- of verhuurdossier samenstellen.

Zowel de Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming als de eigen plichtenleer leggen aan de vastgoedmakelaar een informatieplicht op.

Deze syllabus behandelt alle aspecten die de vastgoedmakelaar in Vlaanderen moet onderzoeken, dit met een dubbel doel: enerzijds om in de onderhandelingsfase aan zijn wettelijke en deontologische informatieverplichting te kunnen voldoen en anderzijds, om bij de realisatie van zijn opdracht een degelijke verkoop- of verhuurovereenkomst te kunnen opstellen.

Het is dus belangrijk om alle noodzakelijke informatie te verzamelen bij de opdrachtgever, maar evenzeer bij de bevoegde overheidsdiensten waartoe de vastgoedmakelaar toegang heeft. In het kader van zijn aansprakelijkheid kan hij het best zijn bronnen in het dossier noteren en bij voorkeur zoveel mogelijk stukken of kopieën bewaren.

Deze syllabus handelt over het dossier van de vastgoedmakelaar bij de verkoop of verhuur van goederen in het Vlaams Gewest. In het laatste hoofdstuk zijn voor het verkoopdossier evenwel

9

schematische overzichten toegevoegd, waarin ook wordt stilgestaan bij de regeling in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest.

10

2 DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT SCHEMA VERKOOPTRAJECT

WERVING

BEMIDDELINGSCONTRACT

VERKOOPOPDRACHT

VERWERKING EN DOSSIEROPBOUW

SAMENSTELLING VERKOOPDOSSIER

Informatie partijen

Informatie onroerend goed

VERKOOP ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST (COMPROMIS)

AUTHENTIEKE VERKOOPOVEREENKOMST (NOTARIËLE VERKOOPAKTE)

11

SCHEMA VERHUURTRAJECT

WERVING

BEMIDDELINGSCONTRACT

VERHUUROPDRACHT

VERWERKING EN DOSSIEROPBOUW

SAMENSTELLING VERHUURDOSSIER

Informatie partijen

Informatie onroerend goed

VERHUUR VERHUUROVEREENKOMST

12

DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT

Terwijl in de oude plichtenleer voor vastgoedmakelaars nog bepaald werd dat 'de vastgoedmakelaar voor elke zaak een dossier moet samenstellen dat zo volledig mogelijk moet zijn', houdt de plichtenleer van 1 januari 2007 zich wat dat betreft volledig op de vlakte. Artikel 12 van de huidige plichtenleer vermeldt enkel dat 'de vastgoedmakelaar aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen moet vragen, noodzakelijk voor het uitvoeren van zijn opdracht en dat hij binnen de grenzen van zijn mogelijkheden (?) tot de passende verificaties ervan moet overgaan, zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. Indien hiertoe een reden bestaat zal hij duidelijkheid scheppen inzake het voorbehoud met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen.'

Behalve de overeenkomsten en briefwisseling met de partijen, mag men aannemen dat hij alle informatie, die hij in de onderzochte stukken terugvindt en die noodzakelijk is om aan zijn informatieplicht te voldoen, in het dossier zal onderbrengen.

De vastgoedmakelaar moet ook rekening houden met de regelgeving betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (boek VI van het Wetboek Economisch Recht (=WER)). De vastgoedmakelaar heeft een algemene informatieplicht. Hij moet de kandidaat-koper of -huurder behoorlijk en nuttig voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed en de verkoop- of verhuurvoorwaarden. Voor een juist begrip van deze informatieverplichting verduidelijkt het WER nog dat als misleidend wordt beschouwd een handelspraktijk die gepaard gaat met onjuiste informatie en derhalve op onwaarheden berust. Van misleiding is ook sprake als de informatie weliswaar feitelijk correct is, maar deze informatie de gemiddelde consument op enigerlei wijze, inclusief door de algemene presentatie, bedriegt of kan bedriegen, en de gemiddelde consument ertoe brengt of kan brengen een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

Behalve deze algemene informatieverplichting, krijgt de vastgoedmakelaar om de haverklap nieuwe bijzondere informatieplichten opgelegd, waarbij hij in het kader van zijn makelaarsopdracht een reeks attesten en documenten moet verzamelen en deze tijdig ter kennis moet brengen van de koper of huurder. Aan elke bijzondere informatieplicht wordt dan een specifiek sanctioneringsregime gekoppeld.

Ten slotte mag niet uit het oog worden verloren dat zelfs indien de vastgoedmakelaar erin slaagt te voldoen aan alle bijzondere informatieplichten in specifieke wetgeving, hij nog steeds aansprakelijk kan worden gesteld indien hem een tekortkoming aan zijn algemene informatieplicht kan worden verweten. Zo geldt er bijvoorbeeld geen specifieke informatieplicht inzake de keuring van stookolietanks, maar het is wel denkbaar dat de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar in een verkoopdossier ter discussie kan komen als een keuringssattest ontbreekt en hij de koper hierover niet zou hebben geïnformeerd.

13

De juistheid en volledigheid van de informatie die de vastgoedmakelaar verstrekt zal recht evenredig zijn met de grondigheid waarmee hij zijn onderzoek voerde. Vandaar het belang van de opmaak van een stevig en gedocumenteerd dossier.

In relatie tot zijn opdrachtgever is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar contractueel van aard. Tussen beiden bestaat immers een contractuele relatie via de bemiddelingsopdracht.

Overeenkomsten moeten te goeder trouw worden onderhandeld en afgesloten. Een vastgoedmakelaar schiet tekort aan deze verplichting wanneer hij in de loop van contractuele onderhandelingen, bewust of door onvoorzichtigheid, zijn medecontractant doet dwalen over de omvang van de rechten, plichten en voordelen die uit het contract zouden voortvloeien. Deze fout moet strenger worden beoordeeld ten aanzien van beroepslui, die tegenover hun klant immers gehouden zijn tot een specifieke advies- en informatieverplichting. 1 In relatie tot kandidaat-kopers en -huurders, met wie de vastgoedmakelaar geen contractuele band heeft, is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar buitencontractueel van aard (artikelen 13821383 Burgerlijk Wetboek (BW)). De vastgoedmakelaar moet zich gedragen zoals elke andere normaal voorzichtige en zorgzame professioneel uit hetzelfde vakgebied en mag de wettige belangen van derden niet miskennen. Daarom moet hij duidelijke informatie verstrekken aan de kandidaat-koper, onder meer over de kenmerken van het te verkopen goed en over het algemeen over alle elementen die de toestemming van de toekomstige koper zouden kunnen bepalen. 2 Besluit hoofdstuk 2 Dossieropbouw en informatieplicht ▪ Verkooptraject: - niveau vastgoedmakelaar: ▪ verkoopopdracht (bemiddelingscontract) ▪ samenstelling verkoopdossier ▪ onderhandse verkoopovereenkomst of compromis - niveau notaris: ▪ notariële verkoopakte ▪ Verhuurtraject: - niveau vastgoedmakelaar: ▪ verhuuropdrachtt (bemiddelingscontract) ▪ samenstelling verhuurdossier ▪ verhuurovereenkomst ▪ Professionalisering beroep - beroepserkenning (1993) - oprichting BIV (1995) ▪ Algemene onderzoeksplicht → artikel 12 plichtenleer ▪ Algemene informatieplicht - artikel 12 plichtenleer - boek VI van het WER in relatie tot consumenten ▪ Bijzondere informatieplichten in allerhande bijzondere wetgeving

▪

1 2

Gevolg → grotere beroepsaansprakelijkheid - jegens de verkoper of verhuurder: contractueel - jegens de koper: buitencontractueel (artikel 1382-1383 BW)

Gent 23 januari 2001, DAOR 2001, afl. 57, 63.

Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2006, afl. 7, 438.

14

3 BEMIDDELINGSOPDRACHT

De eerste bouwsteen van een verkoop- of verhuurdossier is een juridisch sluitende bemiddelingsopdracht. Het belang hiervan mag niet onderschat worden, nu deze opdracht contractueel de afspraken vastlegt tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever (verkoper of verhuurder). Alzo weet elke contractspartij waar zij aan toe is: waartoe heeft elke partij zich verbonden en wat zijn haar rechten?

Na prospectie en succesvolle onderhandeling met de opdrachtgever, zal een opdracht tot stand komen. Er kan het best – soms moet het – een geschreven bemiddelingsopdracht worden opgesteld en ondertekend, waarin de rechten en plichten van de opdrachtgever en de vastgoedmakelaar nauwkeurig worden opgenomen.

GESCHREVEN OPDRACHT Slechts weinig vastgoedmakelaars zullen er vandaag nog voor kiezen om geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst op te maken. Soms is dit echter wel nog het geval, uit gemakzucht bijvoorbeeld, onder druk van de toenemende concurrentie of op verzoek van de opdrachtgever. Er zijn nochtans voldoende argumenten om de opdracht altijd in een geschrift te gieten.

▪ Boek VI van het WER Boek VI van het WER, getiteld “Marktpraktijken en consumentenbescherming”, is van toepassing op alle overeenkomsten met consumenten. De bemiddelingsopdracht met de consument moet het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst. Artikel VI.3 van het WER schrijft voor dat elke onderneming die aan de consument diensten aanbiedt, de prijs hiervan duidelijk en schriftelijk moet aanduiden.

Uiteraard blijft de vastgoedmakelaar de vrijheid behouden om geen geschreven overeenkomst te sluiten, wanneer deze niet valt onder boek VI van het WER. ▪ Deontologische verplichting De deontologie stelt in artikel 8 dat de vastgoedmakelaar gehouden is een schriftelijke overeenkomst af te sluiten, indien de wet het aan de partijen oplegt.

15

▪ Commercieel De vastgoedmakelaars die occasioneel werken zonder schriftelijke opdracht, moeten beseffen dat zij (na het succesvol vervullen van hun taken) discussies riskeren over het al dan niet bestaan van de opdracht, maar eveneens over de inhoud en de voorwaarden van de verleende opdracht. Zij lopen dan ook het risico om het (mondeling) overeengekomen honorarium geheel of gedeeltelijk te mislopen.

▪ Bewijsprobleem Bij een schadegeval inzake beroepsaansprakelijkheid zal de verzekeringsmaatschappij in eerste orde vragen de bemiddelingsopdracht voor te leggen.

Het bewijs van de opdracht en het overeengekomen honorarium is onderhevig aan de formele regel van artikel 1341 BW dat stelt dat een geschreven akte noodzakelijk is voor een opdracht van meer dan 375 euro. 3 Noteer wel dat ten aanzien van een opdrachtgever die zelf handelaar is, er een soepeler bewijsregime geldt. Hier mag het bestaan van de overeenkomst bewezen worden door alle middelen van recht.

OPDRACHT VERSUS MANDAAT De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, maar ze dekken toch een verschillende lading. Juridisch vertaald heeft de term 'opdracht' betrekking op een overeenkomst van aanneming (verhuring van diensten), terwijl de term 'mandaat' op een overeenkomst van lastgeving slaat.

De (bemiddelings)opdracht is een verhuring van diensten (= aanneming van werk), waarbij de vastgoedmakelaar zich ertoe verbindt om alle middelen in te zetten om de verkoop of verhuur te realiseren. 4 Het is louter een opdracht om feitelijke handelingen te stellen, namelijk het bemiddelen – een koper of huurder zoeken – voor het aangeduide goed aan een overeengekomen prijs.

Een mandaat gaat verder dan een (bemiddelings)opdracht. Het is een lastgeving waarbij de lastgever (verkoper of verhuurder) de lasthebber (vastgoedmakelaar) belast met het verrichten van een rechtshandeling in zijn naam en voor zijn rekening. 5 De vastgoedmakelaar wordt gemandateerd om namens en voor rekening van de verkoper op te treden en de verkoop te sluiten door ondertekening van het compromis.

3 4 5

Rb. Hasselt, 10e Kamer, 27 september 2001, A.R. 99/060, A.J.T. , 2001-02, 632.

Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII – artikelen 1779 t.e.m. 1799.

Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel XIII – artikelen 1984 t.e.m. 2010.

16

Opdracht = dienstencontract

Mandaat = lastgeving

louter feitelijke handelingen

louter feitelijke handelingen



+

bemiddeling

rechtshandeling





de verkoper / verhuurder tekent zelf de compromis / het huurcontract

de vastgoedmakelaar tekent de compromis / het huurcontract

De vastgoedmakelaar moet er zich van bewust zijn dat een verkeerd gebruik van deze termen nefast kan zijn, gezien aan beide soorten overeenkomsten (aanneming en lastgeving) verschillende juridische gevolgen worden gekoppeld.

▪

Het mandaat geschiedt in principe 'om niet' (artikel 1986 BW), lees 'gratis' of 'onbezoldigd'. Hieruit volgt dat indien er toch een commissieloon werd bedongen, de rechter het commissieloon van de vastgoedmakelaar kan matigen als hij meent dat dit overdreven is in het licht van de geleverde prestaties.

In het kader van een overeenkomst tot verhuur van diensten heeft de rechter geen bevoegdheid om het overeengekomen commissieloon van de vastgoedmakelaar te herleiden.

▪

Artikel 2003 BW voorziet dat het mandaat te allen tijde kan worden herroepen door de opdrachtgever. Tenzij partijen contractueel een andersluidende afspraak hebben gemaakt, zal de opdrachtgever geen vergoeding voor winstderving verschuldigd zijn. Hij zal enkel gehouden zijn tot vergoeding van de door de vastgoedmakelaar gemaakte kosten.

De situatie is anders in het kader van een overeenkomst tot verhuur van diensten (= bemiddelingsopdracht). Hier voorziet artikel 1794 BW dat de opdrachtgever de aanneming te allen tijde kan beëindigen, op voorwaarde dat hij de vastgoedmakelaar schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. De vastgoedmakelaar is hier uit kracht van de wet gerechtigd op een vergoeding wegens winstderving, zonder dat dit expliciet contractueel moet voorzien zijn.

▪

In het algemeen heeft de gemandateerde vastgoedmakelaar een grotere aansprakelijkheid dan de niet-gemandateerde vastgoedmakelaar die slechts een bemiddelingsverbintenis op zich nam.

▪

Als een bemiddelingsopdracht wordt aangegaan door meerdere opdrachtgevers (bijvoorbeeld de drie mede-eigenaars van het onroerend goed), dan zijn zij op basis van het gemeen aannemingsrecht niet hoofdelijk verbonden tot naleving van de verplichtingen die voortvloeien uit de bemiddelingsopdracht. Wel kan deze hoofdelijkheid contractueel bedongen worden, wat alleszins in het belang is van de vastgoedmakelaar.

17

In het kader van een mandaat voorziet de wet zelf evenwel in een hoofdelijke aansprakelijkheid (artikel 2002 BW). Een contractueel beding in die zin is dus niet vereist (al verdient het steeds aanbeveling dit nog eens uitdrukkelijk te vermelden in het contract).

▪

Als in het kader van de bemiddelingsopdracht de opdrachtgever komt te overlijden, dan blijft de opdracht gewoon doorlopen. De erfgenamen van de overledene treden in de rechten en plichten van de overledene. Enkel als de vastgoedmakelaar zou komen te overlijden, komt de opdracht van rechtswege tot een einde (artikel 1795 BW).

Het mandaat daarentegen eindigt van rechtswege bij het overlijden van de opdrachtgever of de vastgoedmakelaar (artikel 2003 BW).

Opdracht

Mandaat

Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden

Commissieloon kan door de rechter gematigd worden (artikel 1986 BW)

Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving (artikel 1794 BW)

Herroepingsrecht mits vergoeding kosten (artikel 2003 BW)

Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid

Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid

Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedongen

Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers (artikel 2002 BW)

Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen (artikel 1795 BW: enkel het overlijden van de dienstverlener impliceert het einde van de opdracht)

Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege (artikel 2003 BW)

OPGELET! Vermijd het gebruik van nutteloze mandaten.

Indien een mandaat noodzakelijk is (verre afstand van de opdrachtgever, talrijke onverdeelde eigenaars …), splits dan de verkoopopdracht op in enerzijds een verhuring van diensten tegen betaling van een ereloon en anderzijds een mandaat om niets. Zo valt er door de rechter niets te herleiden.

Het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars, dat van kracht ging op 1 februari 2007 (ook wel KB Freya of KB-BO genoemd), bepaalt dat uit de overeenkomst moet blijken of het om een verhuring van diensten, dan wel om een lastgeving of andere gaat.

De opdracht en de omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid moeten in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven, waarbij onder meer expliciet blijkt of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument.

18

Bovendien stelt artikel 9 van de plichtenleer, dat wanneer een door de vastgoedmakelaar aan zijn potentiële opdrachtgever voorgelegd voorstel van overeenkomst een mandaat inhoudt, de vastgoedmakelaar verplicht is dat mandaat klaar en duidelijk vast te leggen.

MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING ( WER)

3.3.1 IN HOOFDLIJNEN (Enkel) wanneer de opdrachtgever van de vastgoedmakelaar bij bemiddeling een consument is, moet er rekening worden gehouden met de dwingende wettelijke bepalingen ter bescherming van de consument. De consument is iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen. De wetgeving is van toepassing op de vastgoedmakelaars in hun contractuele relatie met hun opdrachtgevers die consument zijn. De door de vastgoedmakelaar verleende dienst kan zowel slaan op verhuurbemiddeling, huurbemiddeling, verkoopbemiddeling of aankoopbemiddeling.

Vóór 12 mei 2010 werd deze materie geregeld door de 'Wet op de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument' van 14 juli 1991 (WHPC). Vanaf 12 mei 2010 werd deze wet afgeschaft en vervangen door de 'Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming' (WMPC). Sinds 31 mei 2014 is ook de WMPC afgeschaft en vervangen door boek VI van het Wetboek Economisch Recht (afgekort WER), met als titel ‘Marktpraktijken en consumentenbescherming’.

Boek VI van het WER bevat belangrijke bepalingen over onder meer: ▪ de algemene informatieplicht tegenover de consument, ▪ de prijsaanduiding, ▪ vergelijkende reclame, ▪ prijspromoties, ▪ overeenkomsten op afstand, ▪ overeenkomsten afgesloten buiten de verkoopruimte, ▪ het gezamenlijk aanbod, ▪ onrechtmatige bedingen, ▪ de verlenging van overeenkomsten, ▪ verboden praktijken zoals oneerlijke handelspraktijken en verkoop met verlies.

19

3.3.2 SECTORALE REGELING IN H ET KB-BO Artikel 34 van de (intussen afgeschafte) WHPC voorzag dat de koning voor welbepaalde sectoren het gebruik van bepaalde bedingen kan voorschrijven of verbieden in de overeenkomsten aangegaan tussen een onderneming en een consument. Hij kan ook het gebruik van typecontracten opleggen.

Deze bepaling werd hernomen in artikel 76 WMPC en thans ook in artikel VI.85 WER. De koning maakte in 2007 – dus onder gelding van artikel 34 WHPC – effectief gebruik van deze bevoegdheid voor de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaars en consumenten. Het betreft meer bepaald het KB van 12 januari 2007 aangaande het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (ook wel KB Freya of KB-BO genoemd). Dat KB ging van kracht op 1 februari 2007.

Het KB-BO is niet vervallen door de invoering van de WMPC en vervolgens het WER. Concreet betekent dit dat de vastgoedmakelaars zich verder dienen te conformeren aan het KB van 12 januari 2007.

Slotsom is dus dat de vastgoedmakelaar zich voor zijn bemiddelingsovereenkomsten met consumenten niet alleen moet schikken naar de bepalingen van het WER, maar ook naar de bepalingen van het KB-BO.

MODALITEITEN VAN HET AFSLUITEN VAN DE OPDRACHT De modaliteiten waaronder de bemiddelingsopdracht is afgesloten, zijn cruciaal om te bepalen welke beschermingsregeling de consument kan inroepen. Hierbij moet een drievoudig onderscheid gemaakt worden.

3.4.1 DE OP AFSTAND AFGESLOTEN OPDRACHT

De overeenkomst op afstand is ‘iedere overeenkomst die tussen de onderneming en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument en waarbij, tot op en met inbegrip van het moment waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een of meer technieken voor communicatie op afstand’. 6 Van deze categorie overeenkomsten moet de vastgoedmakelaar niet meteen wakker liggen aangezien hier enkel situaties geviseerd worden waarbij de onderneming een daadwerkelijk systeem van verkoop op afstand – zoals televerkoop of postorderbedrijven – heeft uitgewerkt. Dat is doorgaans niet het geval voor de vastgoedmakelaar.

De categorie van de verkoop op afstand wordt dan ook niet nader in detail besproken.

6

Artikel I.8, 15° WER.

20

3.4.2 DE BUITEN DE VERKOOPRUIMTE AFGESLOTEN OPDRACHT

De wetgever meent dat de consument extra moet beschermd worden wanneer hij een overeenkomst afsluit buiten de verkoopruimte van de onderneming. Deze extra bescherming is enkel van toepassing als de opdracht wordt gesloten7: ▪ in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is (voorbeelden: op het werk, in de woonplaats, op publieke plaatsen zoals straten, inkomhallen, galerijen, vervoer, enz.); ▪ ten gevolge van een aanbod gedaan door de consument, in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is; ▪ in een verkoopruimte van de onderneming of door middel van een techniek voor communicatie op afstand onmiddellijk nadat de consument persoonlijk is aangesproken in fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument, op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is; ▪ tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met een commercieel doel.

Wat betreft de bemiddelingsopdracht van de vastgoedmakelaar, wordt hier voornamelijk de situatie geviseerd waarbij de opdracht wordt toegelicht bij de klant thuis en wordt getekend bij de klant thuis.

De makelaar vertrekt dus met een ondertekende opdracht.

Is er sprake van een buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht, dan brengt dit twee belangrijke verplichtingen met zich mee voor de vastgoedmakelaar.

▪

Precontractuele informatie

In de fase voorafgaand aan de ondertekening van de bemiddelingsopdracht moet de vastgoedmakelaar aan de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze een ganse lijst aan wettelijk voorgeschreven informatie verstrekken. 8 Toegespitst op de bemiddelingsopdracht van de vastgoedmakelaar ziet de lijst met relevante informatie er als volgt uit: ▪ kenmerken van de bemiddelingsopdracht, ▪ identiteit van de onderneming, ▪ adres en contactgegevens, ▪ eventueel afwijkend adres voor klachtenbehandeling, ▪ prijsinformatie, ▪ detail van de dienstverlening, ▪ herroepingsrecht,

7

Artikel I.8, 31° WER.

8

Artikel VI.64 WER.

21

▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪

vergoeding van de redelijke kosten bij herroeping als de consument de vastgoedmakelaar verzoekt om met de uitvoering van de opdracht te starten tijdens de herroepingstermijn, verlies van het herroepingsrecht als de consument de vastgoedmakelaar verzoekt om met de uitvoering van de opdracht te starten tijdens de herroepingstermijn en de vastgoedmakelaar op het moment van herroeping zijn opdracht al heeft uitgevoerd, gedragscode van de vastgoedmakelaar, duur en opzegging van de bemiddelingsopdracht, duur van de verplichtingen van de consument, mogelijkheid van buitengerechtelijke geschillenbeslechting en tuchtklacht.

De checklist van precontractuele informatie is opgenomen onder bijlage 1.

▪

Herroepingstermijn

In dit geval voorziet artikel VI.67 WER dat de consument beschikt over een herroepingstermijn van 14 dagen. 9 De termijn verstrijkt 14 dagen na de dag waarop de overeenkomst is ondertekend.

Voorbeeld Ten huize van de consument wordt een bemiddelingsopdracht ondertekend op dinsdag 2 juni 2015. Dat betekent dat de herroepingstermijn loopt tot en met dinsdag 16 juni 2015.

Het volstaat dat de consument de mededeling betreffende de uitoefening van het herroepingsrecht verzendt voordat deze termijn is verstreken, zelfs al ontvangt de vastgoedmakelaar het bericht pas na het verstrijken van de termijn.

Voorbeeld We hernemen het vorige voorbeeld. De consument verstuurt op dinsdag 16 juni 2015 per aangetekende post zijn herroepingsbrief naar de vastgoedmakelaar, die de brief op donderdag 18 juni 2015 ontvangt. De datum van verzending bepaalt of de herroeping tijdig gebeurde, niet de datum van ontvangst. De herroeping door de consument is dus tijdig gebeurd.

In principe kan de consument tijdens die periode van de overeenkomst afzien, zonder kosten noch schadevergoeding. De herroeping kan gebeuren door het invullen van het wettelijk modelformulier voor herroeping of een andere ondubbelzinnige verklaring waarin de consument verklaart de overeenkomst te herroepen.

Het wettelijk modelformulier voor herroeping is opgenomen onder bijlage 2.

Noteer dat dit formulier voor herroeping verplicht als bijlage aan de checklist precontractuele informatie moet worden gehecht.

De herroeping moet niet noodzakelijk per aangetekend schrijven gebeuren, maar kan ook via een ander medium, zolang de wil tot herroeping maar blijkt uit een ondubbelzinnige verklaring van de consument. Hierbij kan gedacht worden aan een fax, een e-mail, een brief per gewone post, de afgifte van een geschreven verklaring tegen ontvangstbewijs, enz.

9

Onder ‘dagen’ moeten hier ‘kalenderdagen’ verstaan worden.

22

In principe mag er geen enkele levering van een dienst gebeuren vooraleer de bedenktermijn van 14 dagen is verstreken. Dat is allesbehalve praktisch omdat de vastgoedmakelaar zo verplicht wordt de eerste veertien dagen van zijn opdracht niks te doen. Dat is niet motiverend voor de vastgoedmakelaar en vaak ook niet de wens van de consument.

Wat betreft de buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar afgesloten bemiddelingsopdracht voorziet het WER thans in een nieuwigheid. Zo kan de opdrachtgever de vastgoedmakelaar uitdrukkelijk (lees: schriftelijk in de opdracht) verzoeken om al te starten met de uitvoering van zijn opdracht tijdens de herroepingstermijn. 10 Beslist de consument dan alsnog tijdens de herroepingstermijn om de opdracht te herroepen, dan moet hij aan de vastgoedmakelaar een bedrag betalen dat evenredig is aan hetgeen reeds is geleverd, vergeleken met de volledige uitoefening van de overeenkomst. Het evenredige bedrag dat de consument aan de onderneming moet betalen wordt berekend op grondslag van de totale prijs zoals vastgelegd in de overeenkomst. Als de totale prijs excessief is, wordt het evenredige bedrag berekend op grondslag van de marktwaarde van het geleverde. 11 De consument kan het herroepingsrecht niet uitoefenen na volledige uitvoering van de dienst als de consument heeft erkend dat hij zijn herroepingsrecht verliest zodra de vastgoedmakelaar de overeenkomst volledig heeft uitgevoerd.

3.4.3 DE NIET-BUITEN DE VERKOOPRUIMTE AFGESLOTEN OPDRACHT

De ‘niet-buiten’ de verkoopruimte afgesloten opdracht omvat verschillende scenario’s: ▪ opdracht wordt toegelicht op kantoor makelaar en getekend op kantoor makelaar, ▪ opdracht wordt toegelicht op kantoor makelaar en later getekend door klant thuis en teruggestuurd (per post, per e-mail, per fax), ▪ opdracht wordt toegelicht bij klant thuis. Na vertrek makelaar wordt de opdracht door de klant thuis ondertekend en teruggestuurd naar de makelaar, ▪ opdracht wordt toegelicht bij klant thuis en (niet onmiddellijk!) nadien op kantoor ondertekend.

De regels voor de niet-buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht zijn minder streng dan voor de buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar ondertekende bemiddelingsopdracht.

De wetgever acht hier het risico minder groot dat de consument door de onderneming onder druk zou worden gezet om “rap-rap” een overeenkomst af te sluiten. De herroepingstermijn voor de consument is dan ook korter en er moet voorafgaand aan het ondertekenen van de opdracht geen lijst van precontractuele informatie worden meegedeeld.

10

Artikel VI.65, §2, tweede lid WER.

11

Artikel VI.71, §3 WER.

23

▪

Herroepingstermijn

Artikel 2, 11° KB-BO voorziet hier in het inlassen van een ‘verzakingsbeding’ waarbij de consument het recht heeft om zonder kosten binnen de zeven werkdagen12 van de bemiddelingsovereenkomst af te zien. Het beding moet worden opgesteld op de wijze bepaald in artikel 88 WHPC. Er moet worden herinnerd aan het feit dat artikel 2, 11° KB-BO werd geschreven in 2007, dus nog onder gelding van de (intussen afgeschafte) WHPC. In die tijd werd nog gesproken van een verzakingsbeding, doch vandaag is deze terminologie achterhaald en moet de term herroepingsbeding gebruikt worden.

De consument kan het herroepingsrecht niet uitoefenen na volledige uitvoering van de dienst als de consument heeft erkend dat hij zijn herroepingsrecht verliest zodra de vastgoedmakelaar de overeenkomst volledig heeft uitgevoerd.

Voor wat betreft de formulering van het herroepingsbeding verwijst artikel 2, 11° KB-BO nog naar het voorschrift van artikel 88 WHPC. Met de invoering van de WMPC werd de WHPC afgeschaft, inclusief artikel 88 WHPC. Hoe loste de wetgever dit probleem op? Door in artikel 139, §1 WMPC te voorzien dat een regel waarin verwezen wordt naar een bepaling van de WHPC, geacht wordt te verwijzen naar de overeenkomstige bepaling in de WMPC. Dat betekende concreet dat voor de formulering van het herroepingsbeding voortaan rekening moest gehouden worden met artikel 60 WMPC. Artikel 60 WMPC schreef voor dat het herroepingsbeding moet worden vermeld: ▪ in vet gedrukte letters ▪ in een kader los van de tekst ▪ op de voorzijde van de eerste bladzijde ▪ formulering: ‘Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten zijn aankoop te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.’

12

De definitie van het begrip ‘werkdag’ vinden we terug in artikel I.1, p° WER: werkdagen zijn het geheel van alle kalenderdagen met uitsluiting van de zondagen en wettelijke feestdagen. Als een termijn, uitgedrukt in werkdagen, op een zaterdag afloopt, wordt hij verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

24

Er zijn echter enkele problemen gerezen met de recente invoering van het WER: 1. De WMPC werd per 31 mei 2014 afgeschaft, inclusief artikel 60 WMPC en in het WER werd hiervoor geen oplossing voorzien. In afwachting van een wijziging van het KB-BO, waarbij dan hopelijk duidelijkheid zal worden gecreëerd, heeft VSKC er in haar modelcontract van bemiddelingsopdracht voor gekozen om licht af te wijken van de tekst van artikel 60 WMPC om de formulering beter te laten aansluiten bij het herroepingsbeding voor de buiten de verkoopruimte van de onderneming gesloten opdracht.

2.

Bij de bespreking van de buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht werd gewezen op een nieuwigheid ingevoerd door het WER. Zo kan de vastgoedmakelaar aanspraak maken op de vergoeding van zijn redelijke kosten, als de consument hem heeft verzocht om al tijdens de herroepingstermijn met zijn opdracht te starten en de consument vervolgens alsnog tot herroeping overgaat. Het is logisch dat eenzelfde regeling zou gelden voor de niet-buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar afgesloten opdracht. Jammer genoeg blijkt dit niet letterlijk uit de wet en, zoals vermeld, dateert het KB-BO uit 2007 en werd het nog niet geactualiseerd in het licht van het WER. VSKC heeft ervoor gekozen om eenzelfde vergoedingsregeling te voorzien, zowel in de buiten als de niet-buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht.

Het herroepingsbeding is in het modelcontract voor de niet buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht als volgt geformuleerd: Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zijn opdracht te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.

Voorbeeld Op het kantoor van de vastgoedmakelaar wordt een bemiddelingsopdracht ondertekend op vrijdag 29 mei 2015. Er geldt dus een herroepingstermijn van 7 werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van het contract. Werkdagen zijn het geheel van alle kalenderdagen met uitsluiting van de zondagen en wettelijke feestdagen. Zondag 31 mei 2015 wordt dus niet meegeteld. De termijn van 7 werkdagen verstrijkt op een zaterdag (namelijk 6 juni 2015), zodat de termijn moet worden verlengd tot de eerstvolgende werkdag, namelijk maandag 8 juni 2015. De herroepingstermijn loopt tot en met maandag 8 juni 2015.

25

KB BEMIDDELINGSOPDRACHTEN (KB FREYA OF KB-BO) De bemiddelingsopdracht met een consument moet in een geschreven overeenkomst worden gegoten. Deze overeenkomst moet een aantal gegevens altijd vermelden, terwijl andere gegevens slechts moeten worden vermeld in bepaalde gevallen. Ten slotte zijn er nog een aantal verboden bedingen die nooit mogen voorkomen in de bemiddelingsovereenkomst.

Wanneer de vastgoedmakelaar niet beschikt over een wettelijk verplichte geschreven bemiddelingsovereenkomst, dan maakt hij zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en kan de rechter de stopzetting van de gevoerde publiciteit bevelen onder verbeurte van een dwangsom. 13 3.5.1 ALTIJD VERPLICHT TE VERMELDEN

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪

13

Het herroepingsbeding.

Zie de uitvoerige toelichting onder 3.4.

Identificatie vastgoedmakelaar (naam, adres, BIV-erkenningsnummer, vermeldingen met betrekking tot de financiële waarborg derdenrekening).

Identificatie opdrachtgever/consument (naam, woonplaats, hoedanigheid).

De precieze omschrijving van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van de (ver)koop- of (ver)huurbemiddeling.

De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid. Een afzonderlijke rubriek van het contract zal moeten aanduiden of de vastgoedmakelaar enkel belast wordt met een aannemingsopdracht (namelijk louter bemiddelen), dan wel of hij belast wordt met een lastgeving. In het laatste geval krijgt de vastgoedmakelaar de bevoegdheid om in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever de verkoopovereenkomst of huurovereenkomst te ondertekenen.

De gevraagde (ver)koop- of (ver)huurprijs voor het onroerend goed (vraagprijs).

Het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht. Dat tarief omvat het ereloon of commissieloon, de btw en alle overige kosten die de consument verplicht moet bijbetalen.

Voorbeeld verkoopbemiddeling Indien het nettocommissieloon bijvoorbeeld 2 % op de verkoopprijs zou bedragen en rekening houdend met een btw-percentage van 21 %, dient de vastgoedmakelaar dus in zijn overeenkomst te vermelden dat het commissieloon 2,42 % bedraagt van de gerealiseerde verkoopprijs.

Kh. Brugge 20 november 2008, T.App. 2009, afl. 1, 38.

26

▪

▪

▪

▪ ▪

14

Voorbeeld verhuurbemiddeling Als bijvoorbeeld het commissieloon, dat bij verhuring meestal wordt berekend in verhouding tot de maand- of jaarhuurprijs, één maand huur zou bedragen, dan zal de vastgoedmakelaar in zijn overeenkomst vermelden dat het ereloon 121 % van de maandhuur bedraagt, namelijk 1 maandhuur, vermeerderd met 21 % btw.

De duur van de overeenkomst ‐ Als de vastgoedmakelaar exclusiviteit verkrijgt, mag de overeenkomst niet langer dan zes maanden duren. Het is aangewezen het begrip exclusiviteit duidelijk te omschrijven in de overeenkomst: in de 'enge' zin betekent exclusiviteit immers dat het de opdrachtgever verboden is een andere tussenpersoon de opdracht te geven tot (ver)koop- of (ver)huurbemiddeling, terwijl het in de 'ruime' zin betekent dat het daarenboven ook aan de opdrachtgever zelf verboden is om een koop- of huurovereenkomst af te sluiten zonder tussenkomst van de vastgoedmakelaar. ‐ Als de vastgoedmakelaar geen exclusiviteit krijgt, mag de overeenkomst wel langer duren dan zes maanden.

De bepaling dat er geen enkel ereloon of commissieloon verschuldigd is wanneer de verkoop of verhuur niet plaatsvindt ten gevolge van de vervulling van een (uitdrukkelijk in de koopovereenkomst vermelde) ontbindende of opschortende voorwaarde.

OPGELET! Deze bepaling mag niet verkeerd begrepen worden. Als de verkoop- of verhuurovereenkomst uiteindelijk niet doorgaat door de wil van de koper en/of verkoper, of wordt ontbonden door de fout van één van hen, dan blijft de vastgoedmakelaar gerechtigd op zijn ereloon.14 Het opzeggingsbeding op grond waarvan de consument te allen tijde het recht heeft de overeenkomst op te zeggen zonder dat een opzeggingstermijn moet worden gerespecteerd. De vastgoedmakelaar kan in dat geval wel een opzeggingsvergoeding bedingen (zie hieronder).

De maandelijkse rapportering over de uitvoering van de opdracht.

De handgeschreven vermelding van de datum en het adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten door de consument.

Cass. 27 mei 2010, Arr.Cass. 2010, 1536.

27

3.5.2 SOMS VERPLICHT TE VERMELDEN

▪

Enkel wanneer de vastgoedmakelaar onderhandelingsbevoegdheid krijgt: de duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en grenzen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de (ver)koop- of (ver)huurvoorwaarden en prijs, met vermelding van de minimale (bodemprijs bij verkoop- of verhuurbemiddeling) of maximale (plafondprijs bij aankoop- of huurbemiddeling) prijs.

▪

Enkel wanneer in de overeenkomst van bepaalde duur een beding van stilzwijgende verlenging staat: de vermelding dat deze te allen tijde en zonder kosten kan worden beëindigd mits het respecteren van een opzeggingstermijn van maximaal één maand.

Hierbij moet ook rekening worden gehouden met artikel VI.91, §1, lid 2 WER, dat voorschrijft dat dit beding op de voorzijde van de eerste bladzijde van het contract moet staan, in vetgedrukte letters en in een kader los van de tekst.

De overeenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur, die in de overeenkomst is bepaald en maximaal zes (6) maanden kan bedragen. Zij kan op het einde van haar looptijd beëindigd worden bij aangetekende opzegging. Deze opzegging dient te worden gegeven uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst, zijnde uiterlijk op .../…/…. Zonder opzeg wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden stilzwijgend verlengd voor onbepaalde duur.

In dat geval kunnen beide partijen deze overeenkomst op elk ogenblik zonder vergoeding beëindigen mits inachtneming van een opzegtermijn van één maand, betekend aan de andere partij per aangetekend schrijven.

▪

Enkel wanneer de vastgoedmakelaar aanspraak wil maken op een opzeggingsvergoeding indien de opdrachtgever gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst op te zeggen zonder opzeggingstermijn: de vermelding van het tarief van de opzeggingsvergoeding zonder dat deze meer mag bedragen dan 50 % van het ereloon. De vergoeding kan echter oplopen tot 75 % van het commissieloon als de opdrachtgever binnen de zes maanden na de opzegging een verkoop- of huurovereenkomst afsluit en zelfs tot 100 % indien deze overeenkomst wordt afgesloten met iemand aan wie de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft (lijstbeding).

▪

Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de opdracht vervuld is van zodra een geldig bod werd uitgebracht: de vermelding dat het bewijs van het bod schriftelijk moet worden geleverd of via een ander vast bewijs. Wanneer daarentegen de overeenkomst voorziet dat de opdracht pas vervuld is van zodra de verkoop- of huurovereenkomst wordt ondertekend, dan is deze vermelding niet vereist. Het vastleggen van het moment waarop de opdracht vervuld is, is essentieel om uit te maken vanaf wanneer de vastgoedmakelaar aanspraak kan maken op zijn commissieloon. Is dit al van zodra een kandidaat een geldig bod uitbrengt? Of pas van zodra een verkoop- of huurovereenkomst wordt ondertekend?

De bemiddelingsovereenkomst moet hierover uitsluitsel geven.

In dat verband kan nuttig worden verwezen naar een (niet-gepubliceerd) arrest van het hof van beroep te Antwerpen d.d. 3 oktober 2011. In deze zaak was in de bemiddelingsovereenkomst gestipuleerd dat de vastgoedmakelaar recht had op commissieloon van zodra het compromis ondertekend zou zijn. De vastgoedmakelaar 28

vond een koper, doch één van de verkopers weigerde tot ondertekening van het compromis over te gaan. De vastgoedmakelaar stelt dat hij zijn verplichtingen is nagekomen en eist betaling van zijn ereloon. In eerste aanleg was de eerste rechter streng: de vastgoedmakelaar heeft geen recht op verloning gezien het compromis niet is ondertekend. Onrechtstreeks verwijt de eerste rechter de vastgoedmakelaar dat hij onverstandig is geweest door zichzelf die extra voorwaarde in de bemiddelingsovereenkomst op te leggen, terwijl het KB-BO toelaat dat de vastgoedmakelaar in zijn bemiddelingsovereenkomst stipuleert dat hij recht heeft op verloning van zodra er een geldig bod werd uitgebracht.

In hoger beroep oordeelde het hof echter dat de arbitraire en willekeurige weigering van de eigenaars om hun medewerking te verlenen bij de ondertekening van het compromis niet kan worden toegeschreven aan de vastgoedmakelaar. Laatstgenoemde heeft zijn inspanningsverbintenis uitgevoerd en heeft recht op verloning, ondanks dus het gegeven dat in de bemiddelingsovereenkomst uitdrukkelijk was gestipuleerd dat de vastgoedmakelaar pas recht had op zijn ereloon na ondertekening van het compromis.

Conclusie is alleszins dat een verstandige vastgoedmakelaar er goed aan doet in zijn bemiddelingsovereenkomst te bedingen dat het recht op commissieloon ontstaat van zodra een geldig bod werd uitgebracht.

15

▪

Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar recht heeft op een vergoeding wanneer het goed tijdens de opdracht zonder zijn tussenkomst wordt verkocht of verhuurd aan een kandidaat aan wie de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft: de vermelding dat de vastgoedmakelaar het bewijs moet leveren dat aan deze kandidaat precieze en individuele informatie werd verschaft. De verkoop of verhuur wordt in dat geval gelijkgeschakeld met een realisatie van de opdracht, zodat de vastgoedmakelaar zijn volledige vergoeding (100%) mag vragen. Noteer dat bij een loutere schending van de exclusiviteit, doordat de consument tijdens de duur van de overeenkomst een andere vastgoedmakelaar met een verkoop- of verhuuropdracht gelast, de vastgoedmakelaar een schadevergoeding kan eisen tot maximaal 75 % van het ereloon.

▪

Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar recht heeft op een vergoeding wanneer het goed na de beëindiging van de opdracht wordt verkocht of verhuurd aan een kandidaat aan wie de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft: de vermelding dat de vastgoedmakelaar binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de opdrachtgever een lijst moet overmaken met opsomming van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verschaft (lijstbeding). De vergoeding is alleen verschuldigd wanneer de consument, binnen de zes maanden na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, een verkoopovereenkomst 15 of huurovereenkomst afsluit met één van de personen op de lijst, of met personen die in een zodanige verhouding staan tot één van de op de lijst vermelde personen, dat redelijkerwijze valt aan te nemen dat zij over de door de vastgoedmakelaar verschafte informatie beschikten. De vergoeding kan in dit geval oplopen tot 100 % van het commissieloon.

Lees: compromis of onderhandse verkoopovereenkomst (dus niet de authentieke verkoopakte).

29

3.5.3 NOOIT TE VERMELDEN

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Bedingen die de vastgoedmakelaar de volledige vrijheid laten om te onderhandelen over de prijs en voorwaarden van de af te sluiten verkoopovereenkomst.

Bedingen waarvan niet duidelijk is of zij strafbeding, dan wel opzeggingsbeding zijn.

Opzeggingsbeding dat voorziet in een opzeggingstermijn van langer dan één maand voor het einde van de overeenkomst van bepaalde duur.

Schadebeding dat meer bedraagt dan 75 % van het commissieloon van de vastgoedmakelaar.

Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is: ‐ er is wederkerigheid wanneer er tegenover een schadebeding lastens de opdrachtgever, ook is voorzien in een schadebeding lastens de vastgoedmakelaar. ‐ er is gelijkwaardigheid wanneer het bedrag van de schadevergoeding lastens beide partijen van dezelfde orde is en de bewijslast m.b.t. de schade in hoofde van beide partijen dezelfde is.

Elk ander beding dat rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten van de consument, voortvloeiend uit het KB-BO, beperkt of uitsluit.

3.5.4 AANBEVELENSWAARDIGE VERMELDINGEN

Zeker bij verkoopbemiddeling is het aangewezen om in de bemiddelingsovereenkomst een aantal verklaringen op te nemen van de opdrachtgever, die dan door hem worden onderschreven door ondertekening van het contract. Deze verklaringen kunnen de eventuele aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar bij latere schadegevallen soms aanzienlijk verlichten. Met name kan van de opdrachtgever gevraagd worden dat hij verklaart: ▪ of het onroerend goed belast is met een zakelijk recht, beslag, voorrecht of hypothecaire inschrijving; ▪ of het onroerend goed vrij en beschikbaar is, dan wel of er een huur-, bewarings- of genotsrecht van toepassing is; ▪ of er verhaalbelastingen verschuldigd zijn; ▪ of er bepaalde wetgevingen van toepassing zijn, zoals erfdienstbaarheden, voorkooprechten, bescherming onroerend erfgoed, rooilijn, onteigening, opname in het register van leegstaande en/of verkrotte eigendommen, stookolietanks …

▪ of er bouwovertredingen gekend zijn; ▪ of er een risicoactiviteit op het goed werd uitgeoefend; ▪ of er rechtsgedingen hangende zijn met betrekking tot het onroerend goed; ▪ (in mede-eigendom) of de algemene vergadering beslist heeft werken uit te voeren; ▪ of er aan een andere vastgoedmakelaar of notaris eenzelfde opdracht voor hetzelfde goed werd gegeven; ▪ in het geval van opvolgende vastgoedmakelaars, of er 30

Onder bijlage 3 is boek VI Marktpraktijken en consumentenbescherming van het WER opgenomen.

Bijlage 4 bevat de tekst van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (KB Freya of KB-BO).

Bijlage 5A is een voorbeeld van een exclusieve verkoopopdracht, afgesloten niet-buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar; bijlage 5B is een voorbeeld van een buiten de verkoopruimte afgesloten verkoopopdracht.

Schema: het KB-BO in een notendop Herroepingsbeding

VERPLICHT TE VERMELDEN

Identificatie vastgoedmakelaar Identificatie opdrachtgever Beschrijving opdracht Verkoopprijs Tarief Duur Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde Opzegbeding Rapportering

FACULTATIEF TE VERMELDEN

Handgeschreven datum en plaats van ondertekening Indien onderhandelingsbevoegdheid: grenzen Indien beding stilzwijgende verlenging: opzeg Indien opzegvergoeding: ≤ 50% Indien schadebeding: ≤ 75% (aspect schending exclusiviteit) Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contact: bewijs Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding

31

NOOIT TE VERMELDEN

Beding van volledige onderhandelingsvrijheid: grenzen Verwarrende opzeg- en schadebedingen Opzegbeding met opzegtermijn > 1 maand bij einde contract vaste duur Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is Opzegvergoeding > 50% Schadevergoeding > 75%

AANBEVELENSWAARDIGE VERMELDINGEN

Elk ander beding dat de rechten van de consument uit het KB-BO beperkt Is er al een opdracht gegeven aan een andere vastgoedmakelaar of notaris?

Zakelijke rechten, beslag, voorrechten of hypothecaire schuldeisers?

Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?

Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken?

Relevante stedenbouwkundige informatie?

Bouwovertreding? Herstelvordering?

Bodemtoestand? Risico-activiteit?

Rechtsgedingen?

Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom?

Enz.

32

Schema’s m.b.t. het recht op ereloon, schadevergoeding en opzeggingsvergoeding in het kader van een exclusieve bemiddelingsopdracht

Schema 1: verkoop of verhuur binnen de 6 maanden

Verkoop of verhuur binnen de 6 maand

Verkoop of verhuur door VGM

Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan contact

Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan derde

Opdracht aan andere tussenpersoon tijdens duur opdracht

100%

100%

75%

75%

Schema 2: opdracht eindigt na 6 maanden

Einde opdracht bij 6 maand

Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan contact binnen 6 maand na einde opdracht

Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan derde na einde opdracht

0%

100%

33

Schema 3: opzeggingsscenario’s

vroegtijdige opzeg voor einde zes maand

opzeg na stilzwijgende verlenging

50% opzegvergoeding

met opzegtermijn van 1 maand

met onmiddellijke ingang

75% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een derde

kosteloze opzeg

50% opzegvergoeding

100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact

100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact

75% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een derde

100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact

34

SOORTEN OPDRACHTEN Met uitzondering van de gemeenrechtelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de 'opdracht' en het 'mandaat' zijn er geen wettelijke bepalingen betreffende de soort overeenkomst, die de eigenaar-verkoper met de vastgoedmakelaar moet sluiten. Daar waar het BIV, in een eerste ontwerp van de deontologie de exclusieve opdracht verplichtend wou stellen, heeft de overheid dit niet toegestaan. Nochtans blijft het aangewezen dat, waar mogelijk, in het belang van beide partijen, een (co-)exclusieve overeenkomst zou worden onderhandeld.

3.6.1 MET EXCLUSIVITEIT Indien de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht, mag hij alleen de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit is de uitzondering. De vastgoedmakelaar, die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen streeft altijd een exclusieve opdracht na.

De rechtspraak is niet eenduidig over de vraag of deze exclusiviteit ook een beperking inhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroerend goed te verkopen of te verhuren. Om alle betwistingen daarover te vermijden, moet duidelijk zijn of deze exclusiviteit de eigenaar al of niet uitsluit. Indien dat de bedoeling is, verdient het aanbeveling deze uitsluiting, duidelijk geformuleerd, in de verkoopopdracht op te nemen.

Een exclusieve opdracht is enkel bruikbaar: ▪ als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te verkopen of te verhuren; ▪ als geen enkele andere vastgoedmakelaar, notaris of tussenpersoon nog een lopende opdracht heeft; ▪ als er voorheen geen optie werd verleend, die nog van kracht is.

De voordelen van de exclusiviteit zijn evident: ▪ de vastgoedmakelaar zal gemotiveerder zijn en zal zich beter kunnen inzetten, omdat hij weet dat hij bij realisatie zeker beloond wordt. Deze grotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede.

▪ hij kan vrijuit publiciteit maken, affiches aanbrengen … zonder te moeten vrezen dat de eigenaar zelf verkoopt of verhuurt; ▪ de vastgoedmakelaar zal het bewijs van zijn tussenkomst niet moeten leveren. Eens de verkoop- of huurovereenkomst is afgesloten, kan er geen discussie bestaan over de vraag of de overeenkomst al dan niet dankzij de bemiddeling van de vastgoedmakelaar tot stand kwam. Bij een exclusieve opdracht is het antwoord op die vraag niet relevant.

3.6.2 MET CO-EXCLUSIVITEIT Wanneer meerdere vastgoedmakelaars gezamenlijk – meestal in één overeenkomst – een opdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren), spreekt men van een coexclusieve opdracht.

35

Co-exclusiviteit betekent dat de aangeduide vastgoedmakelaars samen een exclusiviteit hebben.

Dergelijke opdrachten zijn verantwoord voor bedrijfsmatig onroerend goed (kantoren, winkels, industriepanden), grotere projecten, bouwpromoties … waarbij de opdrachtgever meerdere kantoren uit dezelfde of verschillende regio's inschakelt om dan de markt zo ruim mogelijk te bevragen.

Deze werkwijze heeft tot gevolg dat de opdrachtgever gedurende de termijn van de opdracht niet eenzijdig één of meer bijkomende vastgoedmakelaars met een gelijkaardige opdracht voor hetzelfde goed zal kunnen gelasten.

De co-exclusieve vastgoedmakelaars zullen zich loyaal en collegiaal opstellen en onder elkaar de nodige afspraken moeten maken over hun samenwerking inzake o.a. prestaties, publiciteit, te gebruiken documenten, kosten- en commissieverdeling …

In geval van geschil over het tussen co-exclusieve vastgoedmakelaars te verdelen makelaarsloon, kan bij gebreke van voorafgaande afspraken, de Uitvoerende Kamer van het BIV, snel en zonder kosten, in arbitrage worden gevat.

Het modeldocument over de co-exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed is terug te vinden onder bijlage 6.

3.6.3 ZONDER EXCLUSIVITEIT

Wanneer de verkoop of verhuur niet alleen mag worden gerealiseerd door de aangeduide vastgoedmakelaar, maar ook door de eigenaar-opdrachtgever, of een notaris of één of meerdere andere vastgoedmakelaars, dan is er een niet-exclusieve opdracht.

De redenen om geen exclusiviteit toe te staan kunnen uiteenlopend zijn: ontevredenheid over de eerste vastgoedmakelaar, de grote afstand tussen het kantoor van de vastgoedmakelaar en de ligging van het goed …

De vastgoedmakelaar zal zijn recht op ereloon slechts kunnen laten gelden als hij het bewijs van zijn tussenkomst kan leveren.

De eigenaar-verkoper moet de vastgoedmakelaar toestaan zijn recht op ereloon na te zien. Ook moet hij de vastgoedmakelaar onmiddellijk informeren in geval van verkoop of verhuur zonder diens tussenkomst, zodat de kosten niet nodeloos oplopen.

36

3.6.4 DE PLICHTENLEER

De plichtenleer voorziet in enkele bepalingen die rechtstreeks in verband staan met de kwalificatie van de bemiddelingsopdracht als 'exclusief' of 'niet-exclusief'.

Artikel 48 De vastgoedmakelaar-bemiddelaar informeert zich bij zijn potentiële opdrachtgever om na te zien of de opdracht die hem wordt voorgesteld al dan niet reeds is toevertrouwd aan een collega.

Indien de opdrachtgever bij het afsluiten van een niet-exclusieve opdracht de vastgoedmakelaar-bemiddelaar op de hoogte brengt van de gelijktijdige tussenkomst van een zonder exclusiviteit werkende collega, zal hij de opdrachtgever wijzen op de risico's van cumulatie van honoraria die deze laatste verschuldigd zou kunnen zijn.

Artikel 57 Voordat hij gelden als garantie vraagt of aanvaardt van gegadigden die een eenzijdige verbintenis betreffende een goed zijn aangegaan, moet de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, indien dat het geval is, hen ervan op de hoogte brengen dat zijn opdracht niet exclusief wordt uitgevoerd.

Artikel 64 Het is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar verboden bewust te starten met het op de markt brengen van een goed dat het voorwerp uitmaakt van een nog lopende opdracht die op exclusieve basis uitgevoerd wordt door een collega.

Hij mag evenmin bewust op exclusieve basis starten met het op de markt brengen van een goed als een collega daarvoor een niet-exclusieve en nog lopende opdracht heeft.

Alvorens een vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht aanvaardt, moet hij navragen of de eigenaars van het goed nog een opdracht hebben lopen bij een andere makelaar. Doet hij dit niet, dan is hij medeplichtig aan contractbreuk. 16

16

Kh. Brugge 20 november 2008, T.App. 2009, afl. 1, 38.

37

TARIFERING Er bestaan voor de (ver)koopbemiddeling en (ver)huurbemiddeling geen verplichte, noch aanbevolen tarieven.

Het opleggen van verplichte tarieven gaat immers in tegen de regels van de mededinging en dit zowel naar Belgisch als naar Europees recht. Op 9 februari 2004 publiceerde de Europese Commissie een rapport over de mededinging op het gebied van de professionele dienstverlening. In dit rapport gaf de Europese Commissie aan dat zelfs het handhaven van aanbevolen ereloontarieven een inbreuk op het mededingingsrecht kan uitmaken.

Zo werd de Orde van Architecten in 2004 nog door de Europese Commissie veroordeeld tot een boete van 100 000 euro wegens het opstellen van een barema met aanbevolen minimumerelonen. De Orde van Architecten hanteerde sinds 1967 een schaal van minimumerelonen, die als leidraad moest dienen bij het bepalen van het ereloon van de architect. Europa stelt echter dat aanbevolen prijzen de concurrentie beperken, net als vaste prijzen. De boete bleef 'beperkt' tot 100 000 euro omdat de ereloonschaal al in 2003 werd afgeschaft.

Resultaat is alleszins dat elke vastgoedmakelaar vrij zijn honorarium mag vaststellen, rekening houdend met de complexiteit van de opdracht, met zijn bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit.

Hij moet wel rekening houden met de bepalingen van het WER en de plichtenleer.

▪

Verkoop (van goederen of diensten) met verlies is niet toegestaan (artikel VI.116 WER).

▪

Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep te verzekeren (artikel 25 reglement van plichtenleer). ‐ Rentabiliteit houdt in dat de vastgoedmakelaar niet mag werken met verlies.

Anderzijds moet de dienstverlening op zichzelf, met uitsluiting van rentabiliteit door andere diensten, rendabel zijn. ‐ Waardigheid betekent het beroep uitoefenen op een correcte en professionele manier. Ook een (woeker-)ereloon is strijdig met de waardigheid. ‐ Onafhankelijke beroepsuitoefening is een dienstverlening, die niet afhangt van verdoken inkomsten. De vastgoedmakelaar mag geen enkele beloning of ander voordeel ontvangen met betrekking tot zijn opdrachten en buiten weten van zijn opdrachtgever. Wie een te laag ereloon vraagt, riskeert dat te moeten compenseren met andere inkomsten (van andere betrokkenen, firma's …). Dat kan de onafhankelijkheid van de vastgoedmakelaar in het gedrang brengen.

38

▪

De vastgoedmakelaar mag enkel van zijn opdrachtgever of van een collega waarmee hij samenwerkt een honorarium, voordelen of beloningen ontvangen, uitgezonderd bijzondere overeenkomsten (artikel 26 reglement van plichtenleer).

▪

De vastgoedmakelaar mag geen honorarium bedingen dat een belangenconflict creëert met zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat het honorarium overeenstemt met het surplus tussen de overeengekomen en de uiteindelijk verkregen prijs (artikel 65 reglement van plichtenleer). Dit is het zogenaamde verbod van surplusbeding.

▪

De vastgoedmakelaar mag geen honorarium, terugbetalingen of vergoedingen ontvangen, die niet wettelijk of conventioneel toegestaan zijn (artikel 27 reglement van plichtenleer ).

Besluit hoofdstuk 3 De bemiddelingsopdracht ▪ Geschreven of mondelinge opdracht - consument → geschrift verplicht door WER en KB-BO - geen consument → geschrift niet verplicht, maar aangewezen: → bewijs van afspraken ▪ Opdracht versus mandaat - opdracht = dienstencontract - mandaat = lastgeving

▪

▪

▪

Impact van het WER en het KB-BO (opdrachtgever = consument) - WER voorziet een onderscheid tussen: → buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht: ▪ precontractuele informatie ▪ herroepingsrecht 14 kalenderdagen → niet-buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht ▪ herroepingsrecht 7 werkdagen - beperkt toepassingsgebied KB-BO → enkel consumenten als opdrachtgevers → enkel vastgoedmakelaars als dienstverlener → enkel bemiddelingsactiviteiten - KB-BO schrijft voor hoe de bemiddelingsopdracht er moet/mag uitzien: → verplichte bedingen → facultatieve bedingen → verboden bedingen Soorten verkoopopdrachten - exclusief → de opdrachtgever mag: → niet zelf verkopen of verhuren → niet via een andere vastgoedmakelaar verkopen of verhuren → niet via een notaris verkopen → nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper of huurder - niet-exclusief - co-exclusief Tarifering - verbod van verplichte en richttarieven - deontologische bepalingen in acht houden - verbod van surplusbeding

39

4 INFORMATIE OVER DE PARTIJEN JURIDISCHE BEKWAAMHEID 4.1.1 ALGEMEEN De algemene regel is dat alle fysieke personen handelingsbekwaam zijn (zij kunnen de rechten waarvan zij titularis zijn daadwerkelijk en zelf uitoefenen). Onbekwaamheid is de uitzondering.

Ook rechtspersonen zijn handelingsbekwaam. Zij oefenen hun rechten uit via hun organen.

4.1.2 VENNOOTSCHAPPEN

Voor de werking van de vennootschap moeten twee soorten bevoegdheden onderscheiden worden: de beslissingsbevoegdheid enerzijds, de vertegenwoordigingsbevoegdheid anderzijds. Of anders uitgedrukt: het onderscheid tussen het interne bestuur (wie beslist, hoe en waarover?) en het externe bestuur (hoe wordt de vennootschap t.a.v. derden vertegenwoordigd?).

▪ De beslissing tot verkopen of verhuren wordt genomen door het bestuursorgaan van de vennootschap.

- NV De interne bestuursbevoegdheid in de naamloze vennootschap ligt bij de raad van bestuur. De bestuurders van de NV vormen een college en moeten hun beslissingsbevoegdheid collegiaal uitoefenen. Dat wil niet zeggen dat de beslissing unanimiteit vergt, maar wel dat de raad zijn beslissingen moet nemen na gezamenlijke beraadslaging tussen de bestuurders en bij gewone meerderheid van stemmen. In de statuten kunnen kwantitatieve of kwalitatieve beperkingen opgenomen zijn, doch deze hebben enkel interne werking en kunnen niet opgedrongen worden aan derden die met de NV handelen.

- BVBA De interne bestuursbevoegdheid in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ligt bij de zaakvoerder. Als er meerdere zaakvoerders zijn, dan kan in principe elkeen van hen afzonderlijk alle daden van bestuur stellen. Hierdoor bestaat natuurlijk het risico dat tegenstrijdige bestuurshandelingen worden gesteld. Daarom zal er meestal in een afwijkende bevoegdheidsregeling worden voorzien. Deze kan bijvoorbeeld bestaan in het bepalen van een kwantitatieve (de zaakvoerder kan enkel alleen handelen onder een bepaald bedrag) of kwalitatieve (de zaakvoerder is enkel bevoegd voor welbepaalde handelingen) verdeling van bevoegdheden of in een vereiste van geheel of gedeeltelijk gezamenlijk of collegiaal optreden. Zodanige beperking kan niet aan derden worden tegengeworpen, ook niet als ze openbaar is gemaakt.

40

▪

Daarnaast is er het extern bestuur of de vertegenwoordigingsbevoegdheid. Bij het sluiten van de bemiddelingsopdracht en de verkoop- of huurovereenkomst (wie ondertekent de overeenkomst?), moet de vastgoedmakelaar controleren of de ondertekenende partijen bevoegd zijn om de vennootschap extern te vertegenwoordigen.

Hiertoe moeten de (recentste) statuten van de vennootschap gecontroleerd worden. Deze kunnen geraadpleegd worden via de Kruispuntbank voor ondernemingen. In de statuten moet het artikel over de externe vertegenwoordigingsbevoegdheid opgezocht worden. Zo moet een nazicht gebeuren van de eventuele toepasbaarheid van een meerhandtekeningclausule. Via dezelfde Kruispuntbank voor Ondernemingen kunnen ook de benoemingsbesluiten van de bestuurders geraadpleegd worden.

De statuten van een vennootschap worden best opgevraagd als volgt: ▪ via de functie ‘public search’ op de website van de Kruispuntbank voor Ondernemingen: https://economie.fgov.be/nl/themas/ondernemingen/kruispuntbank-van/dienstenvoor-iedereen/kruispuntbank-van-0 ▪ de naam of het ondernemingsnummer van de vennootschap ingeven; ▪ in de resultatenlijst de juiste onderneming aanklikken; ▪ tot onderaan de pagina scrollen en de externe link ‘publicaties Belgisch Staatsblad’ aanklikken; ▪ in de resultatenlijst zoeken naar een resultaat waarin de gecoördineerde statuten zijn opgenomen (dikwijls naar aanleiding van een statutenwijziging) en dit resultaat aanklikken (de statuten verschijnen dan in pdf-formaat); ▪ nazicht van een eventuele meerhandtekeningclausule.

Nemen we bijvoorbeeld de NV Gebroeders Desmet:

Om na te gaan wie bevoegd is een overeenkomst voor deze vennootschap te ondertekenen, moeten de benoemingsbesluiten en de statuten geraadpleegd worden.

41

Om te weten wie de bestuurders zijn in deze vennootschap, moeten de recentste benoemingsbesluiten geraadpleegd worden.

42

Om vervolgens te weten aan welke personen de ondertekeningsbevoegdheid toekomt, moeten de statuten geraadpleegd worden:

43

In de statuten moet gezocht worden naar het artikel over de externe vertegenwoordiging van de vennootschap. Is er een meerhandtekeningclausule van toepassing?

De bemiddelingsopdracht en verkoop- of huurovereenkomst zal voor de NV Gebroeders Desmet dus moeten ondertekend worden door twee bestuurders, waaronder minstens één gedelegeerd bestuurder.

44

4.1.3 ECHTGENOTEN EN SAMENWONENDEN

4.1.3.1

(Ver)kopen

Verkoop De echtgenoten moeten samen toestemming geven en beiden ondertekenen voor wat betreft een gemeenschappelijk goed en de gezinswoning (artikel 215 BW).

Eén echtgenoot kan alleen toestemmen en alleen ondertekenen wanneer het gaat over een persoonlijk goed (niet-gezinswoning), ingevolge: ▪ huwelijkscontract; ▪ scheiding van goederen; ▪ verkregen door erfenis of gift; ▪ eigendom van vóór het huwelijk.

De wettelijke samenwoner is de partner die opteerde voor het wettelijk statuut van samenwoner. De woning wordt gezinswoning: de samenwoner moet toestemming geven en mee ondertekenen.

Aankoop De aankoop van een onroerend goed door één echtgenoot zonder medewerking van de medeechtgenoot is geen probleem wanneer de echtgenoten gehuwd zijn onder een stelsel van scheiding van goederen.

Ook indien de echtgenoten gehuwd zijn onder een stelsel met gemeenschap, kan de aankoop door één van hen doorgaan indien het een belegging betreft van persoonlijke gelden, wanneer namelijk de koopsom voor minstens de helft betaald wordt met gelden die voortkomen van de vervreemding van een eigen onroerend goed of met gelden waarvan het eigen karakter behoorlijk is aangetoond (artikel 1402 BW).

In geval de echtgenoten gehuwd zijn onder een gemeenschapsstelsel en er geen of onvoldoende eigen gelden zijn om tot wederbelegging over te gaan, stelt de aankoop door één van beide echtgenoten wel problemen.

Dat geeft in de praktijk vooral problemen wanneer één echtgenoot tijdens een echtscheidingsprocedure tot de aankoop van een onroerend goed wil overgaan. Logischerwijze wil de scheidende echtgenoot een onroerend goed voor zichzelf aankopen, deels of volledig te financieren met zijn aandeel in de huwgemeenschap. Dit aandeel wordt echter maar beschikbaar op het moment dat – na echtscheiding – de huwgemeenschap ontbonden en verdeeld wordt.

45

De wetgever heeft voor deze situatie een oplossing aangereikt via de techniek van de vervroegde wederbelegging. De echtgenoot die een onroerend goed verkrijgt door middel van gemeenschappelijke gelden, kan in de akte een verklaring van vervroegde wederbelegging doen. Voor zover de echtgenoot binnen twee jaar na de datum van de akte meer dan de helft terugbetaalt van het bedrag dat uit het gemeenschappelijk vermogen is opgenomen, wordt het verkregene een eigen goed te rekenen van de terugbetaling.

Dat betekent echter ook dat het goed tot de huwgemeenschap behoort tot op het moment van de terugbetaling. Bij deze aankoop moet dan ook rekening gehouden worden met artikel 1418 BW op grond waarvan de toestemming van beide echtgenoten vereist is. De aankoop door één echtgenoot zal in dit geval slechts op rechtszekere wijze kunnen gebeuren op voorwaarde dat de mede-echtgenoot zijn toestemming verleent. Het goed zal een eigen goed worden van de kopende echtgenoot, in zoverre de echtscheiding doorgaat en er aan de voorwaarden van de vervroegde wederbelegging kan worden voldaan. Het zal echter tot de huwgemeenschap behoren indien de echtscheiding niet zou doorgaan.

Het is essentieel dat de aankoop gedaan wordt op naam van de kopende echtgenoot en niet op naam van beide echtgenoten samen, omdat in laatstgenoemd geval zij de kosten zouden hebben van een verdelingsakte na het definitief worden van de echtscheiding. De kopende echtgenoot zal dus bij het compromis als koper optreden, de andere echtgenoot als tussenkomende partij.

4.1.3.2

(Ver)huren

Verhuren Beide echtgenoten (of beide wettelijk samenwonenden) moeten samen optreden als verhuurder bij de verhuur van de woning die het gezin tot voornaamste verblijfplaats heeft. Dat volgt uit artikel 215, § 1 BW waarin een beschermende regeling is uitgewerkt met betrekking tot de gezinswoning van de echtgenoten. Artikel 215 BW wordt door artikel 1477, § 2 BW van overeenkomstige toepassing verklaard op de wettelijke samenwoning.

Een echtgenoot zal zonder bijstand van de andere echtgenoot kunnen optreden als verhuurder bij een ander gemeenschappelijk goed dan de gezinswoning. Voor het verhuren van een gemeenschapsgoed kan in principe elk van de echtgenoten afzonderlijk optreden omdat dit een daad van beheer is en hiervoor het principe van het concurrentieel bestuur geldt (artikelen 1415-1416 BW). De nietoptredende echtgenoot is verplicht het huurcontract te eerbiedigen. Ook voor het geven van de opzegging volstaat het dat één van de echtgenoten optreedt. De andere echtgenoot is door deze opzegging gebonden en moet deze eerbiedigen, ook wanneer het verhuurde goed deel uitmaakt van de huwelijksgemeenschap.17 Voor het sluiten, vernieuwen en opzeggen van een huurovereenkomst met een duur van meer dan negen jaar of het toestaan van een handelshuur- of pachtovereenkomst is de toestemming van beide echtgenoten vereist (artikel 1418 BW). Indien een dergelijk huurcontract slechts door één echtgenoot wordt gesloten, kan de andere echtgenoot een vordering tot nietigverklaring instellen (artikelen 1422 en 1423 BW).

17

Vred. Grimbergen 22 februari 2006, Huur 2008, afl. 4, 202.

46

Het komt echter ook voor dat een goed de echtgenoten in onverdeeldheid toebehoort. Zo kan gedacht worden aan de gezamenlijke aankoop van een onroerend goed door twee echtgenoten die gehuwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen. Of de situatie waarbij de echtgenoten het goed gezamenlijk hebben aangekocht vóór het huwelijk. Beide echtgenoten zijn in dat geval mede-eigenaar van het goed, zodat de regels inzake mede-eigendom van toepassing zijn. In principe moeten beide echtgenoten de huurovereenkomst ondertekenen, omdat het sluiten van een huurovereenkomst noch een daad van voorlopig beheer, noch een daad van behoud is in de zin van artikel 577-2, § 5, tweede lid BW (zie ook artikel 577-2, § 6 BW). Ook is de medewerking van beide mede-eigenaars vereist voor de hernieuwing of opzegging van de huur.

In geval van wettelijke samenwoning moeten eveneens de beide partners als verhuurder tekenen. Dat volgt opnieuw uit de artikelen 577-2, § 5, tweede lid en 577-2, § 6 BW, die het lot regelen van de goederen die in onverdeeldheid toebehoren aan mede-eigenaars.

Zowel de wettelijk samenwonende als de echtgenoot kan alleen optreden voor de verhuur van een eigen goed, andere dan de gezinswoning.

De bescherming van de gezinswoning geldt niet voor de feitelijk samenwonenden. Dat betekent dat als één van de feitelijk samenwonenden exclusief eigenaar is van de gezinswoning, niets belet dat hij alleen beslist tot verhuring van de gezinswoning.

Voor onroerende goederen die samen door de feitelijk samenwonenden werden aangekocht en hun dus in onverdeeldheid toebehoren, gelden de reeds vermelde artikelen 577-2, § 5, tweede lid en 5772, § 6 BW. Beide feitelijk samenwonenden moeten als verhuurder tekenen.

47

gezinswoning

instemming van de andere echtgenoot vereist om te verhuren

niet-gezinswoning

echtgenoot kan alleen optreden zonder instemming van de andere echtgenoot

gezinswoning

beide echtgenoten moeten samen optreden als verhuurder

ECHTGENOTEN

eigen goed

gemeenschappelijk goed niet-gezinswoning

niet huur > 9 jaar, handelshuur of pacht

1 echtgenoot kan alleen optreden als verhuurder

wel huur > 9 jaar, handelshuur of pacht

beide echtgenoten moeten samen optreden als verhuurder

gezinswoning beide echtgenoten moeten samen optreden als verhuurder

goed in onverdeeldheid niet-gezinswoning

48

FEITELIJK SAMENWONENDEN

gezinswoning partner kan alleen optreden zonder instemming van de andere partner

eigen goed niet-gezinswoning gezinswoning

beide partners moeten samen optreden als verhuurder

goed in onverdeeldheid

WETTELIJK SAMENWONENDEN

niet-gezinswoning

gezinswoning

instemming van de andere partner vereist om te verhuren

niet-gezinswoning

partner kan alleen optreden zonder instemming van de andere partner

eigen goed

gezinswoning beide partners moeten samen optreden als verhuurder

goed in onverdeeldheid niet-gezinswoning

49

Huren Eén onderdeel van het Vlaams Woninghuurdecreet dat voor het woninghuurrecht een volledig nieuw luik vormt, bevat rechtsregels die de medehuur van echtgenoten, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden regelen.

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen gehuwden en wettelijk samenwonenden enerzijds en feitelijk samenwonenden anderzijds.

Opgelet, dit betreft enkel de huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder! Deze regels zijn terug te vinden in hoofdstuk 6 VWHD.

▪ -

Echtgenoten en wettelijk samenwonenden:

Gelijk statuut:

Uitgangspunt is dat gehuwden en wettelijk samenwonenden gelijk worden gesteld.

Het bijzondere regime waar beide categorieën onder vallen, zit vervat in artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

-

Van rechtswege huurder:

Voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden geldt dat de partner steeds van rechtswege huurder is. Het is daarbij irrelevant of de huurovereenkomst voor of na het huwelijk of de verklaring van wettelijke samenwoning is afgesloten. Zelfs wanneer de huurovereenkomst initieel door een alleenstaande werd aangegaan, heeft een later huwelijk of een latere verklaring tot wettelijke samenwoning tot gevolg dat de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner als medehuurder wordt aangemerkt (art. 51, §1, 1e lid VWHD).

De huurder is wel verplicht om de verhuurder in dit geval de gegevens van de wettelijk samenwonende partner of echtgenoot mee te delen (art. 51, §1, 2 e lid VWHD).

-

Rechten en plichten:

Vanaf het huwelijk of de verklaring tot wettelijke samenwoning, kan de echtgenoot of de wettelijk samenwonende partner zich beroepen op de rechten die voortvloeien uit het huurcontract. Het gaat dan bijvoorbeeld om het recht op rustig huurgenot. De huurders oefenen samen de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst (art. 51, § 2, laatste zin VWHD). Wil de verhuurder de woninghuurovereenkomst bijvoorbeeld vroegtijdig opzeggen, dan heeft dit tot gevolg dat diens opzegging aan de beide partners gericht moet worden om rechtsgeldig te zijn.

Het automatisch statuut van huurder versterkt ook de rechtspositie bij het overlijden van de partner of echtgenoot, wanneer alleen die laatste initieel het huurcontract had ondertekend. Met de regeling vervat in artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet staat nu zonder meer vast dat het verblijf van de overlevende partner of echtgenoot niet als een bewoning zonder recht of titel kan worden beschouwd.

50

Het automatisch medehuurderschap heeft tevens tot gevolg dat de partner gehouden is tot de verplichtingen, die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt specifiek dat de huurders tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst (art. 51, § 2 VWHD). 18 Dat betekent dat de verhuurder steeds elk van de partners voor het geheel van de verplichtingen kan aanspreken, bijvoorbeeld voor de betaling van eventuele huurachterstallen.

Belangrijke nuance is wel dat de partner of echtgenoot niet gehouden is voor verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij of zij huurder werd (art. 51, § 2, in fine VWHD). De medehuurder kan dus niet aangesproken worden voor huurachterstallen of huurschade ontstaan voor het huwelijk of het afleggen van de verklaring tot wettelijke samenwoning.

In dit geval speelt uiteraard wel de kwestie van de bewijslast. Ingeval van huurschade, zal het bijvoorbeeld niet evident zijn om aan te tonen wanneer deze juist is ontstaan, hetzij voor, hetzij na het huwelijk of de verklaring tot wettelijke samenwoning. De opmaak van een tussentijdse plaatsbeschrijving kan hierin duidelijkheid brengen. Ingeval van discussie, rust de bewijslast op de medehuurder om aan te tonen dat de huurschade dateert van voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

-

Beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning:

In eerste instantie dienen de huurders zelf te bepalen wie de huurovereenkomst zal voortzetten.

Komen de huurders tot een onderling akkoord, dan dienen zij de verhuurder op de hoogte te brengen van de gegevens van de echtgenoot of de wettelijke samenwoner die de huurovereenkomst voortzet, alsook van het tijdstip daarvan.

Het is echter ook denkbaar dat beide partners de huurovereenkomst willen verderzetten en dat er geen akkoord wordt bereikt over wie de huurovereenkomst zal verderzetten. In dat geval kunnen zij zich, op basis van artikel 51, §3 VWHD, tot de Vrederechter wenden. Het is de Vrederechter die vervolgens zal bepalen wie de huurovereenkomst kan voortzetten, alsook het tijdstip waarop de andere echtgenoot of wettelijke samenwoner geen huurder meer is (art. 51, §3, 1e lid WVHD).

De verhuurder heeft in deze dus geen zeggenschap over welke van de partners het goed verder zal bewonen.

Dit alles heeft bovendien een impact op de hoofdelijke gehoudenheid van de medehuurders ten opzichte van de verhuurder. Immers, het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet niet in een verdere hoofdelijke gehoudenheid van de vertrekkende medehuurder voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Er is dus geen sprake meer van een hoofdelijke gehoudenheid, behalve wanneer de huurovereenkomst initieel door beide partners werd ondertekend. Enkel in dit geval, kan de verhuurder de vertrokken huurder gedurende 6 maanden na het vertrek aanspreken voor de betaling van de huurprijs (art. 51, § 3, 2e lid VWHD).

18

Daarmee wordt afgeweken van het vermoeden van de splitsing van verbintenissen, dat in het verbintenissenrecht als algemeen uitgangspunt geldt. D. Vermeir, Het woninghuurrecht in de rechtspraktijk, Steunpunt Wonen, Leuven 2016, p. 9.

51

Samengevat komt deze regeling dus op het volgende neer: ▪ Indien slechts één van de partners initieel het huurcontract ondertekende: geen enkele hoofdelijke gehoudenheid bij vertrek, ook als het gaat om het vertrek van de partner die initieel de huurder was; ▪ Indien beide partners initieel het huurcontract ondertekenden: enkel hoofdelijke gehoudenheid gedurende zes maanden na het vertrek.

Het spreekt voor zich dat deze regeling problematische gevolgen kan hebben wanneer naderhand blijkt dat de overgebleven huurder niet voldoende solvabel is om de huur alleen te betalen.

▪

Feitelijk samenwonenden:

Ook feitelijk samenwonenden worden met het Vlaams Woninghuurdecreet beter beschermd dan voorheen.

Hun rechtspositie wordt bepaald door art. 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Belangrijk om te benadrukken is dat het begrip “feitelijk samenwonenden” niet louter de lading van de “affectieve relatie” dekt. Het Vlaams Woninghuurdecreet speelt hiermee in op de actuele trend van twee of meer personen, die geen koppel vormen, maar bijvoorbeeld samenhuizen omwille van financiële redenen.

-

Facultatieve contracttoetreding:

Wie tijdens de loop van een huurovereenkomst feitelijk gaat samenwonen met de initiële huurder, wordt niet van rechtswege huurder, zoals dat wel het geval is voor gehuwden en wettelijk samenwonenden.

Voor feitelijk samenwonenden geldt het principe van de facultatieve contracttoetreding.

Dit houdt in dat men gezamenlijk een verzoek kan richten tot de verhuurder om ermee in te stemmen dat de andere persoon, die ondertussen zijn hoofdverblijfplaats heeft in de huurwoning, ook huurder zou worden (art. 52, §1 VWHD).

Dit verzoek moet uitgaan van zowel de persoon die huurder wil worden, als van de persoon die reeds huurder is. Als er reeds meerdere huurders zijn, moeten zij allen dit verzoek mee ondertekenen.

Als de verhuurder dit verzoek aanvaardt, wordt de desbetreffende persoon medehuurder.

De verhuurder kan echter ook zijn toestemming weigeren. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn, wanneer de persoon die medehuurder wil worden, insolvabel is.

Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet tevens in een regeling voor het geval de huurder(s) en de persoon, die huurder wenst te worden, van oordeel zijn dat de verhuurder zijn toestemming onterecht heeft geweigerd. In dat geval kunnen zij een vordering aanhangig maken bij de Vrederechter, die deze persoon dan als huurder kan aanvaarden. Het instellen van een vordering bij de Vrederechter is ook mogelijk wanneer de verhuurder binnen een termijn van drie maanden na het verzoek geen antwoord heeft geformuleerd (art. 52, § 1, 2e lid VWHD).

52

De Vrederechter kan de vordering enkel afwijzen in vier gevallen (art. 52, § 1, 3e lid VWHD):

1/ Als de potentiële huurder nog maar pas in het pand verblijft: De Vrederechter zal de vordering afwijzen wanneer de potentiële medehuurder minder dan één jaar zijn hoofdverblijfplaats heeft in het pand. Bovendien moet de potentiële medehuurder aantonen dat hij of zij met de andere huurder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft. Lukt dat niet, dan kan de Vrederechter weigeren om het statuut van medehuurder toe te kennen.

2/ Wanneer de vordering een opportunistisch karakter heeft: De Vrederechter kan negatief oordelen wanneer de vordering kennelijk alleen tot doel heeft om de betrokken persoon op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, mede gelet op wat is vastgesteld over de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan.

3/ Wanneer de potentiële medehuurder onvoldoende solvabel is: De potentiële medehuurder dient voldoende waarborgen te bieden voor de betaling van de huur.

4/ Wanneer bij de aanvaarding van de persoon als medehuurder de bezettingsnorm die is vastgesteld krachtens de Vlaamse Wooncode zou worden overschreden.

De bezettingsnorm die in de Vlaamse Wooncode en bij uitbreiding in het technische verslag staat, is van openbare orde. De rechter kan bijgevolg geen situatie in stand houden die een inbreuk vormt op deze norm.

-

Rechten en plichten:

Ook bij feitelijke samenwoning geldt dat alle huurders, dus ook de nieuw toegetreden huurders, hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de verhuurder steeds elk van de huurders voor het geheel van de verplichtingen kan aanspreken, wat in het bijzonder van belang is ingeval van huurachterstallen.

Opnieuw geldt een belangrijke nuance, in die zin dat de nieuwe huurder niet gehouden is voor de verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij of zij huurder werd. Men kan dus niet aangesproken worden voor huurachterstallen of huurschade, ontstaan voordat men huurder werd.

De huurders oefenen ook samen de rechten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst (art. 52, § 2 VWHD).

-

Beëindiging van de huurovereenkomst:

Elke huurder heeft het recht om de huurovereenkomst op te zeggen ten persoonlijke titel (art. 52, § 3 VWHD). Daarvoor kan men de reguliere opzegmethodes gebruiken die voor hoofdverblijfplaatsen zijn voorzien. Het gaat dan om de reguliere opzeg met een opzegtermijn van drie maanden, de bijzondere opzegmogelijkheid bij een kortlopend huurcontract of de bijzondere opzeg van een niet-geregistreerd huurcontract.

Indien slechts één van de huurders opzegt ten persoonlijke titel (en de andere huurders dus niet vertrekken), dan is deze vertrekkende huurder geen opzegvergoeding verschuldigd. Uiteraard moet de huurder wel de toepasselijke opzegtermijn respecteren.

53

Deze regeling voor de opzeg door één van de huurders, laat de mogelijkheid onverlet dat de huurovereenkomst wordt opgezegd door alle huurders gezamenlijk. Enkel wanneer door een opzegging de huurovereenkomst volledig wordt beëindigd, zal de overeenstemmende opzeggingsvergoeding verschuldigd zijn.

De huurder, die in zijn naam heeft opgezegd, kan een nieuwe huurder voorstellen die in zijn plaats komt. Dit voorstel wordt dan geformuleerd richting de verhuurder enerzijds en de overblijvende huurder(s) anderzijds (art. 52, § 3, 2e lid VWHD).

Het staat de verhuurder en de overblijvende huurder(s) vrij om al dan niet in te stemmen met dit voorstel. Weigert één van deze partijen of wordt er niet geantwoord binnen een termijn van drie maanden na het verzoek, dan kan de vertrekkende huurder zich tot de Vrederechter wenden. Deze kan vervolgens bepalen dat de persoon die de vertrekkende huurder wil vervangen, effectief huurder wordt. In de uitspraak wordt tevens het tijdstip bepaald waarop die persoon huurder wordt (art. 52, § 3, 3e lid VWHD).

De Vrederechter kan dit verzoek enkel afwijzen in de volgende scenario’s (art. 52, § 3, 4e lid VWHD):

▪ ▪

▪

Als de nieuwe huurder onvoldoende solvabel is; Als de overblijvende huurder(s) expliciet aangeven dat zij de nieuwe persoon niet kunnen aanvaarden. Het zijn immers de huurders die met de nieuwe persoon zullen moeten samenleven. Volgens de decreetgever zullen zij evenwel niet al te lichtzinnig een nieuwe huurder weigeren, want indien er geen nieuwe huurder in de plaats van de vertrekkende huurder komt, zullen zij gehouden zijn dezelfde huurprijs te betalen met één huurder minder.

Als de bezettingsnorm wordt overschreden.

De partijen doen er goed aan de nieuwe huurder officieel toe te voegen aan de huurovereenkomst via een addendum.

Het al dan niet aanvaarden van een nieuwe huurder heeft belangrijke consequenties voor de vertrekkende huurder. Als de nieuwe huurder als medehuurder wordt aanvaardt door de verhuurder en de medehuurder(s) of na een beslissing door de rechter, is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn niet meer gehouden tot het nakomen van de huurdersverplichtingen. De verhuurder kan deze persoon dus niet meer aanspreken voor het betalen van de huurprijs (art. 52, § 3, 5e lid VWHD).

Indien er geen nieuwe huurder wordt voorgesteld of deze wordt niet aanvaard (door de verhuurder en de medehuurder(s) of na een beslissing door de Vrederechter), kan de verhuurder de vertrekkende huurder tot zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huurprijs (art. 52, § 3, laatste lid VWHD).

Na afloop van deze termijn, zullen enkel nog de resterende huurders gehouden zijn om de volledige huurprijs en eventuele andere huurschulden te betalen, inclusief het aandeel waartoe de vertrekkende huurder voorheen was gehouden.

54

4.1.4 MEDE-EIGENAARS

Er zal in de eigendomstitel steeds moeten worden gecontroleerd of de verkoper of verhuurder exclusieve eigenaar is van het te verkopen of te verhuren goed, dan wel mede-eigenaar. In dat laatste geval moet rekening worden gehouden met artikel 577-2 BW. 4.1.4.1

Verkoop

Een mede-eigenaar kan enkel vrij beschikken over zijn eigen aandeel in het onroerend goed. Artikel 577-2, § 6 BW voorziet uitdrukkelijk dat, om geldig te zijn, alle daden van beschikking moeten gebeuren met medewerking van alle mede-eigenaars. De vastgoedmakelaar zal er dus op toezien dat hij het akkoord heeft van alle mede-eigenaars alvorens een bemiddelingsopdracht te aanvaarden.

4.1.4.2

Verhuur

Alle mede-eigenaars moeten de huurovereenkomst ondertekenen, omdat het sluiten van een huurovereenkomst noch een daad van voorlopig beheer, noch een daad van behoud is in de zin van artikel 577-2, § 5, tweede lid BW (zie ook artikel 577-2, § 6 BW). Enkel voor daden van voorlopig beheer of daden van behoud kan een mede-eigenaar alleen optreden. Ook is de medewerking van alle medeeigenaars vereist voor de hernieuwing of opzegging van de huur.

4.1.5 VRUCHTGEBRUIKER

4.1.5.1

Verkopen

De blote eigenaar kan zijn eigendomsrecht afzonderlijk verkopen zonder toelating van de vruchtgebruiker, op voorwaarde evenwel dat geen andersluidende conventionele afspraak werd gemaakt.

4.1.5.2

Verhuren

De mogelijkheid voor de vruchtgebruiker om huurcontracten af te sluiten wordt geregeld in artikel 595 BW. Op zich belet niets dat de vruchtgebruiker tot verhuring overgaat van het onroerend goed waarover hij vruchtgebruik heeft. Als vruchtgebruiker heeft hij recht op de huurinkomsten.

55

Verhuurt de vruchtgebruiker het goed voor een periode van negen jaar of korter, dan zal dat huurcontract tegenstelbaar zijn aan de blote eigenaar, ook wanneer er een einde komt aan het vruchtgebruik tijdens de huur. Het toestaan of vernieuwen van een huurcontract voor negen jaar of minder, meer dan twee jaar voor het eindigen van de lopende huur, is mogelijk voor zover de uitvoering van de toegestane of vernieuwde huur vóór het einde van het vruchtgebruik begonnen is (artikel 595, derde lid BW).

Verhuurt de vruchtgebruiker het goed voor een periode die langer is dan negen jaar, dan is de huurovereenkomst ten aanzien van de blote eigenaar maar verbindend voor de bij het einde van het vruchtgebruik lopende periode van negen jaar. De huurder heeft bij het einde van het vruchtgebruik met andere woorden maar recht op de huur gedurende de periode van negen jaar, waarin hij zich op dat moment bevindt.

4.1.6 MINDERJARIGE

Een minderjarige is een persoon die de leeftijd van achttien jaar nog niet heeft bereikt (artikel 388 BW). Er zijn drie categorieën minderjarigen: ten eerste de niet-ontvoogde minderjarigen onder ouderlijk gezag, de niet-ontvoogde minderjarigen waaraan een voorgd is toegewezen en ten derde de ontvoogde minderjarigen.

4.1.6.1

De niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag

De minderjarige is rechtsbekwaam, maar handelingsonbekwaam. Dat betekent dat hij niet zelfstandig rechtshandelingen of proceshandelingen kan stellen. Hij dient steeds vertegenwoordigd te worden door zijn wettelijke vertegenwoordigers.

Verkoop Artikel 410 BW somt de rechtshandelingen op waarvoor de ouders de voorafgaande machtiging van de vrederechter nodig hebben (artikel 378, § 1, eerste lid BW), onder meer voor de verkoop en aankoop van onroerend goed.

De verkoop gebeurt in principe openbaar, maar de vrederechter kan machtiging verlenen om onderhands te verkopen, indien dit vereist is in het belang van de minderjarige. De verkoop gebeurt dan overeenkomstig de door de vrederechter goedgekeurde ontwerpakte en in aanwezigheid van de vrederechter. Een verkoop zonder voorafgaande machtiging is nietig, zelfs al zou die gesloten zijn onder de opschortende voorwaarde van machtiging achteraf.

56

Verhuur Voor daden van beheer (dat zijn daden die niet worden opgesomd in artikel 410 BW) is er geen voorafgaande machtiging van de vrederechter vereist. Deze kunnen worden gesteld door beide ouders die in principe gezamenlijk het ouderlijk gezag uitoefenen. Het principe van de gezamenlijke uitoefening van het ouderlijk gezag betekent echter niet dat beide ouders steeds samen moeten optreden. De wetgever heeft immers een vermoeden van instemming ingevoerd. Als één van de ouders alleen optreedt, mag de medecontractant er te goeder trouw van uitgaan dat de andere ouder met de overeenkomst instemt (artikel 376 BW). Dat betekent dat de afsluiting van een huurcontract, waarvoor geen voorafgaande rechterlijke machtiging vereist is, met name het gewone huurcontract voor maximaal negen jaar, kan worden afgesloten door één ouder.

Indien de ouders niet samenleven en slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden, kan de rechtbank de uitoefening van het ouderlijk gezag exclusief toekennen aan één ouder (artikel 374, tweede lid BW).

Enkel die ouder is dan bevoegd om het huurcontract te ondertekenen. De andere ouder behoudt een recht van toezicht (artikel 376, laatste lid BW). Meent hij dat het huurcontract niet in het belang van het kind is, dan kan hij zich tot de familierechtbank wenden.

Artikel 410 BW somt de rechtshandelingen op waarvoor de ouders de voorafgaande machtiging van de vrederechter nodig hebben (artikel 378, § 1, eerste lid BW). Hiertoe behoren onder meer het afsluiten van een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst voor meer dan negen jaar, alsook voor de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst.

De ouder(s) die het huurcontract onderteken(t)(en) waarvoor de machtiging niet vereist is, treedt/treden op in eigen naam. Zij stellen de daden van beheer niet in hoedanigheid van vertegenwoordiger van de minderjarige, maar wel in hoedanigheid van titularis van het recht van beheer. Zij verhuren de onroerende goederen van de minderjarige dus steeds in eigen naam en niet als vertegenwoordiger van de minderjarige. Het contract moet dus enkel de identiteit van de ouder(s) vermelden.

4.1.6.2

De niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen

Wanneer beide ouders overleden zijn, wettelijk onbekend zijn of zich in de voortdurende onmogelijkheid bevinden om het ouderlijk gezag uit te oefenen, dan zal aan de minderjarige door de familierechtbank een voogd worden toegewezen (artikelen 389 e.v. BW).

Verkoop De vrederechter moet de voogd bijzondere machtiging verlenen om de goederen van de minderjarige te verkopen (artikel 410 BW).

De verkoop van de onroerende goederen van de minderjarige gebeurt openbaar. Aan de voogd kan evenwel machtiging worden verleend om de roerende of onroerende goederen onderhands te verkopen.

Deze machtiging wordt verleend indien het belang van de minderjarige zulks vereist. Er wordt uitdrukkelijk in vermeld waarom de onderhandse verkoop de belangen van de minderjarige dient.

Onroerende goederen worden verkocht overeenkomstig het ontwerp van verkoopakte opgesteld door een notaris en goedgekeurd door de vrederechter.

57

Verhuur De voogd vertegenwoordigt de minderjarige voor het stellen van daden van beheer. Dat zijn die rechtshandelingen die niet vallen onder de opsomming van artikel 410 BW, zoals bijvoorbeeld het afsluiten van gewone huurcontracten waarvan de duur de negen jaar niet overschrijdt.

In tegenstelling tot de ouders stelt de voogd de daden van beheer nooit in eigen naam, maar steeds in hoedanigheid van vertegenwoordiger van de minderjarige (artikel 405 BW). Dat betekent concreet dat in het huurcontract zowel de identiteit van de voogd als de identiteit van de minderjarige moet worden opgenomen.

Artikel 410 BW beschrijft de rechtshandelingen waarvoor de voogd de voorafgaande machtiging van de vrederechter nodig heeft. Hiertoe behoren onder meer het afsluiten van een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst voor meer dan negen jaar, alsook de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst.

4.1.6.3

De ontvoogde minderjarige

Door de ontvoogding worden de gevolgen van de minderjarigheid gedeeltelijk ongedaan gemaakt. De ontvoogding kan worden uitgesproken door de jeugdrechtbank (artikel 477 BW), of vloeit voort uit het huwelijk van de minderjarige (artikel 476 BW). Door de ontvoogding eindigt het ouderlijk gezag of het voogdijgezag. Er wordt een curator aangewezen die louter de taak heeft de minderjarige bij te staan.

Verkoop In principe kan de ontvoogde minderjarige zelfstandig zijn vermogen beheren. Voor sommige rechtshandelingen, waaronder de verkoop en aankoop van onroerend goed, heeft hij echter de voorafgaande machtiging nodig van de vrederechter (artikel 484 juncto 410 BW).

De verkoop gebeurt in principe openbaar, maar de vrederechter kan machtiging verlenen om onderhands te verkopen, indien dit vereist is in het belang van de minderjarige. De verkoop gebeurt dan overeenkomstig de door de vrederechter goedgekeurde ontwerpakte en in aanwezigheid van de vrederechter. Een verkoop zonder voorafgaande machtiging is nietig, zelfs al zou die gesloten zijn onder de opschortende voorwaarde van machtiging achteraf.

Verhuur De ontvoogde minderjarige mag zelfstandig verhuringen aangaan waarvan de duur niet langer is dan negen jaar (artikel 481 BW). Voor sommige rechtshandelingen heeft hij echter de voorafgaande machtiging nodig van de vrederechter (artikel 484 in samenhang met 410 BW), zoals voor het afsluiten van een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst voor meer dan negen jaar en voor de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst.

58

4.1.7 BESCHERMDE PERSONEN

Tot voor kort bestonden er in België tal van beschermingsstatuten voor de meerderjarige die wegens ernstige gezondheidsproblemen niet in staat is om zijn belangen van vermogensrechtelijke of nietvermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen. Zo was er het voorlopig bewind, de verlengde minderjarigheid, de onbekwaamverklaring en bijstand door een gerechtelijk raadsman. Die verschillende statuten werden recent afgeschaft en vervangen door één enkel beschermingsstatuut via de Wet van 17 maart 2013.19 Dankzij deze wet is er sinds 1 september 2014 nog maar één globale beschermingsstatus waarbij men vertrekt vanuit het principe dat kwetsbare personen (zoals verstandelijk gehandicapten, dementerenden, enz.) hun rechten zoveel mogelijk zelf moeten kunnen uitoefenen.

▪ Eén globaal statuut De vroegere onbekwaamheidsstatuten (voorlopig bewind, gerechtelijk onbekwaam verklaarden, verlengde minderjarigheid, verkwisters) werden hervormd tot één eenheidsstatuut, waarbij voortaan de termen “beschermde persoon”, “bewind” en “bewindvoerder” worden gebruikt.

Het nieuwe systeem, dat gebaseerd is op het vroeger stelsel van voorlopig bewind, laat de vrederechter toe om een bescherming op maat uit te werken waarbij in de eerste plaats naar de mogelijkheden van de te beschermen persoon wordt gekeken.

▪ Enkel voor meerderjarigen Deze nieuwe regelgeving is enkel van toepassing op onbekwame meerderjarigen. Aan de regels inzake de onbekwaamheid van minderjarigen werd niet geraakt (zie hierboven).

De wet is van toepassing op meerderjarigen die wegens hun gezondheidstoestand geheel of gedeeltelijk, zij het tijdelijk, niet in staat zijn om hun belangen van vermogensrechtelijke of nietvermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen, of die zich bevinden in een toestand van verkwisting.

▪ Figuur van vertrouwenspersoon opgewaardeerd De wetgever hecht veel belang aan de sociale omgeving van de beschermde persoon, in het bijzonder aan de rol van de vertrouwenspersoon wiens functie sterk wordt opgewaardeerd.

19

Wet van 17 maart 2013 tot hervorming van de regelingen inzake onbekwaamheid en tot instelling van een nieuwe beschermingsstatus die strookt met de menselijke waardigheid, BS 14 juni 2013.

59

▪ Buitengerechtelijke bescherming Er werd een buitengerechtelijke bescherming ingevoerd die voorrang krijgt op de rechterlijke bescherming. De bepalingen m.b.t. de buitengerechtelijke bescherming zijn uitsluitend van toepassing op daden van vertegenwoordiging die betrekking hebben op de goederen, niet op de persoon.

In de buitengerechtelijke bescherming wordt het beheer van de goederen geregeld op basis van een conventionele lastgeving aan een persoon naar keuze, welke moet geregistreerd worden in een centraal register van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN).

Deze lastgeving wordt voor de vrederechter uitvoerbaar verklaard vanaf het moment dat de lastgever lijdt aan een gezondheidstoestand zoals boven omschreven.

▪ Rechterlijke bescherming In geval de vrederechter van mening is dat de buitengerechtelijke bescherming niet volstaat, wordt een rechterlijke bescherming toegepast. In dat geval wordt een bewindvoerder aangesteld, waarbij het systeem van bijstand voorrang krijgt op vertegenwoordiging. ‐

Bijstand (artikel 498/1 BW)

De vrederechter die de bijstand beveelt, bepaalt de nadere regels ervan. De vrederechter kan bepalen dat de bijstand bestaat in het door de bewindvoerder verlenen van een voorafgaande toestemming tot het verrichten van één welbepaalde handeling, van een categorie van welbepaalde handelingen of van handelingen die gericht zijn op een welbepaald doel. De vrederechter verduidelijkt in het laatste geval uitdrukkelijk de handelingen die verband houden met dit doel in zijn beschikking. De toestemming tot het verrichten van handelingen die gericht zijn op een welbepaald doel moet in ieder geval schriftelijk worden verleend.

Bij gebreke van aanwijzingen in de beschikking van de vrederechter, bestaat de bijstand uit de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming tot het verrichten van de handeling of, ingeval het een in artikel 499/7 BW bedoelde handeling betreft en er een geschrift wordt opgemaakt, in de medeondertekening van dit geschrift door de bewindvoerder. Dit betreft onder meer de aan- en verkoop van onroerend goed, een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst van meer dan negen jaar, alsook de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst. ‐

Vertegenwoordiging (artikel 499/7 BW)

In het geval de vrederechter wil dat de bewindvoerder de beschermde persoon wel vertegenwoordigt en dat hij dus beslissingen in zijn plaats dient te nemen, dan moet hij dat uitdrukkelijk bepalen, met daarbij een duidelijk onderscheid tussen het bewind over de persoon van de beschermde meerderjarige en het bewind over diens goederen.

De vrederechter moet de bewindvoerder over de goederen bijzondere machtiging verlenen om onroerend goed aan te kopen of te verkopen, of een pachtcontract, een handelshuurovereenkomst of een gewone huurovereenkomst van meer dan negen jaar af te sluiten, of een handelshuurovereenkomst te hernieuwen.

60

▪ Ten aanzien van derden Iedere beslissing waarbij een beschermingsmaatregel wordt opgelegd, beëindigd of gewijzigd, wordt bij uittreksel in het Belgisch Staatsblad opgenomen. Ook volgt er na iedere beslissing een aantekening in het bevolkingsregister. Zowel de beschermde persoon zelf als iedere belanghebbende derde kan een uittreksel uit het bevolkingsregister opvragen met vermelding van de naam, het adres en de staat van bekwaamheid van een persoon.

De handelingen die een beschermd persoon verricht in strijd met zijn vastgestelde onbekwaamheid, zijn behept met een relatieve nietigheid, dit wil zeggen dat de nietigheid enkel kan worden ingeroepen door de beschermde persoon zelf of door zijn bewindvoerder.

Gelet op het relatief karakter van de nietigheid kan de handeling ook door de bewindvoerder worden bevestigd. In geval de nietigheid van een rechtshandeling wordt uitgesproken, is de beschermde persoon slechts gehouden tot terugbetaling van wat hem tot voordeel heeft gestrekt. De medecontractant is echter gehouden tot een integrale terugbetaling.

▪ Registratie Ingevolge een Koninklijk besluit van 31 augustus 2014 is de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) sinds 1 september verantwoordelijk voor het beheer van 2 nieuwe registers. Enerzijds het ‘Centraal register van lastgevingsovereenkomsten met het oog op het regelen van een buitengerechtelijke bescherming’ en anderzijds ‘het Centraal register van verklaringen betreffende de aanwijzing van een bewindvoerder of vertrouwenspersoon’.

Deze beide registers werden opgericht naar aanleiding van de hervorming van het statuut van wilsonbekwame personen.

Het ‘Centraal register van lastgevingsovereenkomsten’ bevat informatie over de bijzondere of algemene lastgeving die verleend wordt door een wilsbekwame meerderjarige of ontvoogde minderjarige waarvoor geen enkele beschermingsmaatregel werd getroffen en die bedoeld is om een buitengerechtelijke bescherming te regelen.

Het ‘Centraal register van verklaringen’ omvat dan weer de verklaringen die werden afgelegd door personen voor wie nog geen rechterlijke beschermingsmaatregel geldt. Zo kan men ten overstaan van de vrederechter of een notaris zijn voorkeur uitspreken m.b.t. de aan te wijzen bewindvoerder of vertrouwenspersoon indien de vrederechter in de toekomst een rechterlijke beschermingsmaatregel zou bevelen.

De vrederechter is verplicht met deze verklaring rekening te houden en dient het bestaan ervan na te gaan vooraleer een rechterlijke beschermingsmaatregel te bevelen.

Alleen de notarissen, de vredegerechten, de procureurs des Konings (in functie van de uitoefening van hun ambt) en de personen die de verklaring hebben afgelegd of de lastgevers, kunnen de gegevens in de registers raadplegen.

61

Waar kan de vastgoedmakelaar terugvinden of er een beschermingsmaatregel geldt?

De vastgoedmakelaar moet nagaan of er een beschermingsmaatregel geldt m.b.t. zijn opdrachtgever en de kandidaat-huurder. Elke beslissing houdende aanwijzing van een voorlopige bewindvoerder of wijziging van diens bevoegdheden wordt in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Hetzelfde geldt voor de beslissingen van opheffing of van vernietiging. De publicatie gebeurt door toedoen van de griffier van de vrederechter binnen een termijn van 15 dagen na de uitspraak.

De opzoeking in het Belgisch Staatsblad http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_n.htm.

kan

gebeuren

op

naam

via

de

link

Binnen diezelfde termijn wordt de beslissing door de griffier betekend aan de burgemeester van de woonplaats van de beschermde persoon. De beslissing wordt dan aangetekend in het bevolkingsregister. De burgemeester verstrekt een uittreksel uit het bevolkingsregister met vermelding van de naam, het adres en de staat van bekwaamheid van een persoon aan de persoon zelf of aan elke derde die een belang aantoont.

4.1.8 COLLECTIEVE SCHULDENREGELING (SCHULDBEMIDDELING)

Het probleem van overmatige schuldenlast treft steeds meer personen. Ten behoeve van personen die een reeks van schulden hebben gemaakt en de gevolgen ervan niet meer de baas kunnen, heeft de wetgever een wet aangenomen betreffende de collectieve schuldenregeling (wet van 5 juli 1998).

Deze wetgeving is niet van toepassing op handelaars. Zij slaat enkel op niet-handelaars, dit wil zeggen: ▪ loontrekkenden, ▪ personen zonder beroep, ▪ landbouwers, ▪ diegenen die een vrij beroep uitoefenen.

De collectieve schuldenregeling heeft als doel de financiële toestand van de schuldenaar te herstellen, met name hem in staat te stellen in de mate van het mogelijke zijn schulden te betalen en tegelijkertijd te waarborgen dat hijzelf en zijn gezin een menswaardig leven kunnen leiden.

Het verzoek om onder collectieve schuldenregeling te worden geplaatst moet worden ingediend bij de arbeidsrechtbank (artikel 1675/2 Ger.W.). Wordt het verzoek ingewilligd, dan wordt ook een schuldbemiddelaar aangesteld.

Dit statuut raakt aan de bevoegdheid van de schuldenaar om zelf contracten af te sluiten. Zo voorziet artikel 1675/7, § 3 Ger.W. dat de schuldenaar, behoudens toestemming van de rechter, geen daad mag stellen die een normaal vermogensbeheer te buiten gaat of die een schuldeiser zou bevoordelen.

Ook is het de schuldenaar verboden om zijn onvermogen te vergroten.

62

Het spreekt voor zich dat de aan- en verkoop van onroerend goed een normaal vermogensbeheer overschrijdt, zodat in dergelijk geval steeds de tussenkomst van de schuldbemiddelaar en de arbeidsrechtbank zal vereist zijn.

Ook is het niet toegestaan dat de schuldenaar een huurcontract afsluit zonder rechterlijke machtiging wanneer dit het normale vermogensbeheer te buiten gaat (bijvoorbeeld de huur van een luxueuze villa). Sluit hij dergelijk huurcontract af zonder machtiging van de arbeidsrechtbank, dan is het huurcontract niet nietig, maar het is niet tegenstelbaar aan de schuldeisers (artikel 1675, § 5 Ger.W.).

De toestemming van de arbeidsrechtbank zal eveneens vereist zijn voor het afsluiten van een huurcontract van meer dan negen jaar.

De vastgoedmakelaar doet er alleszins goed aan om steeds de schuldbemiddelaar te contacteren wanneer hij te weten komt dat ofwel zijn opdrachtgever ofwel de kandidaat-huurder onder collectieve schuldenregeling staat.

Het huurcontract wordt ondertekend door de huurder zelf, niet door de schuldbemiddelaar. De huurder is door de toelating tot de procedure van collectieve schuldenregeling immers niet handelingsonbekwaam geworden. Ook de plaatsbeschrijving gebeurt in aanwezigheid van de huurder, die tevens tot ondertekening van het proces-verbaal overgaat.

Waar kan de vastgoedmakelaar terugvinden of iemand onder collectieve schuldenregeling staat?

Het bestaan van een collectieve schuldenregeling wordt bekendgemaakt in de beslagberichten. Op 31 januari 2011 trad het 'Centraal Bestand van Beslagberichten' in werking. Hierdoor is het sindsdien mogelijk om alle berichten van beslag, delegatie, overdracht en collectieve schuldenregeling te consulteren via een gecentraliseerd, gedigitaliseerd systeem.

Vóór 31 januari 2011 werden alle beslagen enkel in papieren vorm op de griffies van de rechtbanken verwerkt en geklasseerd in zogenaamde beslagtrommels. Gevolg was dat elke belanghebbende zich steeds ter plaatse naar de rechtbank moest begeven om de berichten te consulteren (griffie van de rechtbank van eerste aanleg). Bovendien werden de beslagberichten slechts gecentraliseerd per gerechtelijk arrondissement. Dat gaf veel ruimte voor materiële vergissingen.

Vanaf 31 januari 2011 gebeurt de neerlegging van de beslagberichten van de roerende en onroerende goederen exclusief digitaal in een unieke, centrale databank. Het is de Nationale Kamer van de Gerechtsdeurwaarders die alle beslagberichten van heel België elektronisch opslaat en beheert.

De personen die dit CBB kunnen consulteren en de wijze waarop, zijn door de wet limitatief bepaald.

Gerechtsdeurwaarders, magistraten/griffiers en belastingontvangers kunnen de berichten rechtstreeks raadplegen in het CBB. Advocaten en notarissen kunnen de berichten onrechtstreeks raadplegen, namelijk door een verzoek bij hun respectievelijke orde.

Vastgoedmakelaars hebben met andere woorden geen toegang tot de beslagberichten. Om informatie op te vragen dienen zij zich te wenden tot een gerechtsdeurwaarder.

63

4.1.9 FAILLISSEMENT

De handelaar die op duurzame wijze heeft opgehouden te betalen en wiens krediet geschokt is, kan failliet worden verklaard (artikel 2 Faill.W.). Het faillissement kan worden uitgesproken op aangifte van de gefailleerde of op dagvaarding van de schuldeisers of het openbaar ministerie. In het faillissementsvonnis wordt een rechter-commissaris aangewezen, alsook één of meerdere curatoren.

De faillietverklaring leidt niet tot de handelingsonbekwaamheid van de gefailleerde, maar heeft wel gevolgen voor het beheer van zijn vermogen. Vanaf de dag van faillietverklaring tot aan de sluiting van het faillissement, verliest de gefailleerde van rechtswege het beheer over zijn goederen (artikel 16 Faill.W.). De gefailleerde kan bijgevolg geen onroerende goederen meer aan- of verkopen, noch kan hij huurovereenkomsten afsluiten zonder de tussenkomst van de curator (en de rechtbank van koophandel). De overeenkomsten die door de gefailleerde worden afgesloten na datum van faillissement zijn niet nietig, maar zijn niet tegenstelbaar aan de boedel (artikel 16 Faill.W.).

Waar kan de vastgoedmakelaar terugvinden of iemand failliet verklaard werd?

Elk vonnis van faillietverklaring wordt bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad (artikel 38 Faill.W.). De medecontractant wordt dus geacht op de hoogte te zijn.

Ook de vastgoedmakelaar moet nagaan of er een dergelijke publicatie bestaat over zijn opdrachtgever en de kandidaat-kopers of -huurders. De opzoeking kan gebeuren op naam via de link www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_n.htm. Laat de vastgoedmakelaar dit na, dan komt zijn aansprakelijkheid in het gedrang.

64

DE ANTIWITWASWETGEVING

4.2.1 ALGEMEEN In 1993 beoogde de antiwitwaswet preventieve maatregelen op te leggen ten aanzien van ondernemingen en personen die een financieel beroep uitoefenen. Deze wet voerde de verplichting in tot samenwerking met het oog op het opsporen van verdachte verrichtingen waarvan vermoed wordt dat zij verband houden met het witwassen van geld afkomstig uit verdachte of criminele bron.

Nadien is gebleken dat ook niet-financiële beroepen geconfronteerd werden met gevallen van witwassen van zwart geld in de legale economie. Om tegemoet te komen aan de vindingrijkheid van sommige criminelen werden ook niet-financiële beroepen, zoals vastgoedmakelaars, onder de toepassing van de antiwitwaswet gebracht. Zo vallen de vastgoedmakelaars sinds 1998 onder toepassing van de antiwitwaswet, syndici en rentmeesters sinds 2004.

Op 20 augustus 2013 verscheen in het Staatsblad het KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars. Het antiwitwasreglement heeft als bedoeling de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt, zoals bijvoorbeeld de omschrijving van de bewijsstukken omtrent de identificatie van de cliënt. Hoewel het merendeel van de verplichtingen reeds bestonden, werden er hier en daar toch wel een aantal nieuwigheden ingelast, zoals een cliënt-acceptatiebeleid uitschrijven en het opstellen van een jaarverslag.

Op 16 oktober 2017 werd de wet van 11 januari 1993 integraal vervangen door een nieuw wettelijk kader. Het betreft de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten. Deze radicale herziening is ingegeven door belangrijke wijzigingen op Europees Niveau. Daar werd immers in 2015 de vierde Antiwitwasrichtlijn aangenomen, die tijdig naar het Belgisch recht moest worden omgezet. De nieuwe antiwitwaswet voorziet hierin.

Zo verzekert deze wet de omzetting van de Richtlijn (EU) 2015/849 van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 2015 inzake de voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld of terrorismefinanciering, tot wijziging van Verordening (EU) nr. 648/2012 van het Europees Parlement en de Raad en tot intrekking van Richtlijn 2005/60/EG van het Europees Parlement en de Raad en Richtlijn 2006/70/EG van de Commissie.

65

4.2.2 DEFINITIE EN TOEPASSINGSGEBIED Geld witwassen betekent een legaal karakter geven aan vermogenswaarden afkomstig van misdrijven door een opeenvolging van financiële verrichtingen, en dit om ze te onttrekken aan onderzoek door vervolgingsinstanties.

Voor de toepassing van de wet wordt verstaan onder het begrip 'witwassen': ▪ de omzetting of de overdracht van geld of andere activa met de bedoeling de illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen, of een persoon die betrokken is bij een misdrijf waaruit dit geld of deze activa voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden; ▪ het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of eigendom van het geld of de activa waarvan men de illegale herkomst kent; ▪ de verwerving, het bezit, of het gebruik van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent; ▪ de deelneming aan, de medeplichtigheid tot, de poging tot, de hulp aan, het aanzetten tot, het vergemakkelijken van of het geven van raad betreffende één van de in de drie voorgaande punten bedoelde daden.

Voor de toepassing van deze wet wordt onder het begrip 'financiering van terrorisme' verstaan: de verstrekking of verzameling van fondsen, op welke wijze ook, rechtstreeks of onrechtstreeks, met de bedoeling of wetende dat deze geheel of gedeeltelijk zullen worden gebruikt door een terrorist of een terroristische organisatie of voor het plegen van een of meerdere terroristische daden.

Met de nieuwe Antiwitwaswet worden de syndici aan het toepassingsgebied onttrokken van de antiwitwasreglementering. Het was immers steeds twijfelachtig dat syndici een rol kunnen spelen in het vermijden van witwaspraktijen, aangezien zij als vastgoedbeheerder binnen appartementsgebouwen daarmee nagenoeg nooit geconfronteerd worden.

Er moet wel een onderscheid worden gemaakt tussen syndici en rentmeesters, aangezien deze laatste voor het beheer van privégoederen aanzienlijke huurgelden kunnen innen, alsook in het kader van dat beheer investeringsopdrachten kunnen ontvangen welk niet overeenstemmen met het profiel van de klant. Voor de syndici geldt die redenering echter niet, gelet op de geringheid van de sommen die door elke mede-eigenaar worden gestort, alsook de beperking van de opdracht van de syndici tot het gebruik van de ontvangen sommen ten voordele van het onderhoud en de kosten van de medeeigendom.

De definitie in de antiwitwasrichtlijn betreffende de vastgoedmakelaardij is bovendien gericht op verkoop en verhuur bemiddelingsdiensten en niet op de vastgoedmakelaardij in al haar onderscheiden beroepsgroepen. Het is duidelijk dat de syndici niet langer aan de definitie in de richtlijn beantwoorden.

Op basis van al deze argumenten werd beslist om de syndici niet langer op te nemen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswetgeving, die wel van kracht blijft bij verkoopbemiddeling, verhuurbemiddeling en rentmeesterschap.

66

Van belang is tevens te melden dat artikel 192 van de nieuwe Antiwitwaswet stelt “De koninklijke besluiten , de reglementen en alle andere handelingen van reglementaire aard die in uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme zijn vastgesteld, blijven van toepassing in de mate dat de bepalingen van deze wet voorzien in de algemene of specifieke juridische machtigingen die nodig zijn voor deze reglementaire handelingen en dat hun inhoud niet in strijd is met deze wet.”

Bijgevolg blijft het Antiwitwasreglement van kracht. Een aantal artikels dienen wel te worden gewijzigd in overeenstemming met de nieuwe Antiwitwaswet.

4.2.3 VERPLICHTINGEN VAN DE VASTGOEDMAKELAAR De verplichtingen voor vastgoedmakelaars die voortvloeien uit de Antiwitwaswet en die in detail worden weergegeven in het Antiwitwasreglement van 20 augustus 2013, worden hieronder kort besproken.

1. Identificatie van cliënten – klantenonderzoek.

▪

Van cliënten en hun lasthebbers = resultaatsverbintenis

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren, alsook hun identiteit verifiëren aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische drager.

Voor ‘natuurlijke personen’ omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien de cliënt zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit.

Indien de cliënt een ‘rechtspersoon’ is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden. De identiteit van de rechtspersoon dient geverifieerd te worden aan de hand van de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties.

Indien noodzakelijk, zoals bij een langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer actueel zijn.

Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren.

67

De vastgoedmakelaar moet daarenboven het afschrift minstens 5 jaar na het beëindigen van de relatie met de cliënt bewaren.

▪

Van de uiteindelijke begunstigde = inspanningsverbintenis

De vastgoedmakelaar moet tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.

Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient informatie te worden ingewonnen over zijn adres.

In tegenstelling tot de identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is de controle van de uiteindelijke begunstigde een middelenverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

De vastgoedmakelaar bepaalt vrij hoe hij deze verificatie zal uitvoeren, rekening houdend met het feit dat deze maatregelen in verhouding moeten staan tot het risico betrokken te raken bij het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.

Deze maatregelen kunnen dus variëren in functie van het soort cliënt en zakelijke relatie, alsook in functie van de aard van het product en van de verrichting.

Indien de uiteindelijke begunstigde niet kan worden geïdentificeerd mag de vastgoedmakelaar geen zakelijke relatie aangaan of handhaven met de betreffende persoon, noch een verrichting voor hem uitvoeren. Ook zal de vastgoedmakelaar de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) dienen te informeren.

▪

Van de contractspartij

Doorgaans is de ‘verkoper’ of de ‘verhuurder’ de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de ‘koper’ of de ‘huurder’, tenzij in geval van een zoekopdracht.

Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de ‘tegenpartij’ te identificeren. Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de ‘tegenpartij’ volgende gegevens te kennen (natuurlijke persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting.

Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur. Toch wordt aangeraden om ook de huurders te identificeren en de identiteit te controleren conform de hierboven geschetste principes.

68

▪

Versoepeld en verstrengd klantenonderzoek

In een aantal gevallen is het hierboven besproken klantenonderzoek versoepeld. Zo voorziet de witwaswet dat de identiteitsverificatie niet verplicht is indien de cliënt of begunstigde een kredietinstelling, een beursgenoteerde onderneming of een Belgische publieke overheidsinstantie (inclusief economisch overheidsbedrijf) is. Of wanneer het gaat om de uiteindelijke begunstigden van gezamenlijke rekeningen aangehouden door notarissen en andere beoefenaars van onafhankelijke juridische beroepen. Tenzij er een vermoeden bestaat van witwassen of financiering van terrorisme.

Wel dient in elk geval de vastgoedmakelaar voldoende gegevens te verzamelen om vast te stellen of de cliënt aan de voorwaarden voldoet om van voormelde afwijking te kunnen genieten.

Naast de gevallen waar een versoepeld klantenonderzoek is toegestaan, voorziet de wet in situaties waar een strenger klantenonderzoek geldt. De vastgoedmakelaar zal het risico dat zijn cliënt vertegenwoordigt, moeten inschatten. Zo zullen naast de reeds bestaande identificatieplicht, passende maatregelen moeten worden genomen indien een situatie een hoog risico op witwassen van geld of financiering van terrorisme kan inhouden.

Zo ook indien de cliënt niet fysiek aanwezig was bij de identificatie.

In tegenstelling tot de bepalingen waar verlaagd klantenonderzoek is toegelaten, is de opsomming van de gevallen waar een verscherpt klantenonderzoek is vereist, niet limitatief.

2. Cliënt-acceptatiebeleid Elke vastgoedmakelaar moet thans een cliënt-acceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliënten. Naarmate het risico hoger wordt, moet de vastgoedmakelaar meer voorzorgsmaatregelen nemen. Cliënten die mogelijks een specifiek risico vormen, kunnen pas aanvaard worden na grondig onderzoek.

De vastgoedmakelaars hadden tot uiterlijk 1 juni 2014 de tijd om een volledig cliënt-acceptatiebeleid uit te bouwen volgens de voorschriften van het reglement. Het BIV heeft hiertoe een model opgesteld dat dienstig kan zijn voor haar leden.

3. Meldingsplicht Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen (notarissen, gerechtsdeurwaarders, advocaten, accountants, verzekeringsbemiddelaars …), moet ook de vastgoedmakelaar de Cel voor Financiële Informatieverwerking (verder afgekort als CFI) informeren wanneer hij weet heeft of vermoedt dat een nog uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme.

In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. In een aantal gevallen kan de kennisgeving onmiddellijk na de uitvoering van de verrichting geschieden met vermelding van de reden waarom de kennisgeving vooraf niet mogelijk was, namelijk als het omwille van de aard van de verrichting niet mogelijk is de uitvoering ervan uit te stellen of als het uitstel de vervolging van de begunstigden van het vermoedelijke witwassen zou kunnen beletten.

69

De melding door de vastgoedmakelaar van dergelijke verrichtingen kan zowel schriftelijk als elektronisch gebeuren. In beginsel stuurt de witwasverantwoordelijke binnen het kantoor de melding aan de CFI door.

De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval – voor zover zij al die intentie hadden – hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan CFI. Met de wetswijziging van 2010 worden de melders thans beter beschermd. Een van de zorgen was immers dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen mogelijke represailles. De nieuwe wet voorziet nu in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven.

4. Bewaringsverplichting De dossierverantwoordelijke draagt er zorg voor de verzamelde klantenonderzoeksdocumenten en de informatie te bewaren voor een periode van ten minste tien jaar te rekenen vanaf het einde van de zakelijke relatie met de cliënt.

De vastgoedmakelaar bewaart gedurende een periode van ten minste tien jaar vanaf de uitvoering van de verrichtingen op welke informatiedrager ook een kopie van de registraties, de borderellen en stukken van de uitgevoerde verrichtingen om ze nauwkeurig te kunnen reconstrueren. Hij registreert de uitgevoerde verrichtingen op zodanige wijze dat hij aan de verzoeken om inlichtingen kan voldoen binnen de in het Reglement voorgeschreven termijn.

Verder moeten volgende documenten ook minstens gedurende 10 jaar worden bewaard: • het intern verslag met bijlagen in het geval van vaststelling van atypische verrichtingen, de analyse hiervan en de beslissing waartoe deze analyse heeft geleid op het vlak van de aan de CFI mee te delen informatie; • het jaarverslag dat werd opgesteld door de verantwoordelijke voor de toepassing van de wet (in geval het kantoor een verantwoordelijke voor de toepassing van de wet aanstelde) .

Wat de keuze van informatiedrager betreft om de informatie te archiveren geeft het reglement de vrijheid aan de vastgoedmakelaar.

De nieuwe Antiwitwaswet van 18 september 2017 stelt in artikel 60 laatste lid dat de verhoging van de bewaartermijn van 5 naar 10 jaar stapsgewijs wordt ingevoerd, met name 7 jaar in 2017, 8 jaar in 2018 en 9 jaar in 2019.

5. Opleidingsplicht De vastgoedmakelaars zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet.

Deze maatregelen omvatten de deelname van de werknemers en vertegenwoordigers aan speciale opleidingsprogramma's om de verrichtingen en de feiten te leren herkennen die met het witwassen van geld en de financiering van terrorisme verband kunnen houden. Ook om hen te leren hoe zij in die gevallen moeten handelen.

70

Sinds de wet van 18 januari 2010 dienen de vastgoedmakelaars na te gaan of hun werknemers en vertegenwoordigers de passende professionele betrouwbaarheid bezitten ten aanzien van de risico's die verbonden zijn aan de taken en de functies die ze zullen moeten uitoefenen.

6. Antiwitwasverantwoordelijke Binnen elk vastgoedkantoor moet er een antiwitwasverantwoordelijke worden aangeduid. Deze persoon is belast met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, alsook informatieverstrekking om verrichtingen die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.

De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle vragen hieromtrent. Gelet op zijn taken kan niet om het even wie aangeduid worden als antiwitwasverantwoordelijke. Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen uitoefenen. 20 7. Jaarverslag De antiwitwasverantwoordelijke dient tenminste eenmaal per jaar een schriftelijk of elektronisch activiteitenverslag op te maken over de toepassing van de wet binnen het kantoor. Het BIV zal ook hier in overleg met de FOD Economie een model van jaarverslag opstellen dat vastgoedmakelaars hierbij moet helpen. Vermits het antiwitwasreglement in werking is getreden per 1 juni 2014, moeten de eerste jaarverslagen klaar zijn in 2015. Gezien het model van jaarverslag nog niet werd goedgekeurd, is de deadline voor het opmaken en indienen van het jaarverslag De antiwitwasverantwoordelijke binnen het vastgoedkantoor dient dit verslag te bewaren gedurende een termijn van vijf jaar.

8. Jaarlijkse bijdrage Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI.

4.2.4 BIV TOOLS IN HET KADER VAN DE ANTIWITWASWETGEVING Het BIV stelt op haar website enkele instrumenten ter beschikking om de vastgoedmakelaar in staat te stellen zijn verplichtingen in het kader van de antiwitwaswetgeving na te leven: ▪ Handboek interne procedure antiwitwas (AWW) Het BIV creëerde een handboek bestemd om de vastgoedmakelaars bij te staan bij het opstellen en implementeren van passende interne maatregelen en controleprocedures.

20

Artikel 20 antiwitwasreglement.

71

Dit voorbeeld van handleiding voor het opstellen van interne controleprocedures heeft geen verplicht of normatief karakter. Het komt de vastgoedmakelaars toe zich hierop in voorkomend geval te inspireren in functie van hun noden en van hun eigen bestaande controleprocedures of met deze die ze wensen toe te passen. Het document kan op zich worden gebruikt, maar het wordt aangeraden om het te integreren in de eigen bestaande documenten.

▪

▪

Dit document vervangt de antiwitwaswet en het reglement niet, doch strekt ertoe de vastgoedmakelaars en hun medewerkers toe te laten de antiwitwasreglementering beter te begrijpen en in werking te stellen, op een wijze die aangepast is aan de eigen structuur en omvang van het kantoor.

Model cliënt-acceptatiebeleid vastgoedmakelaar Model atypische verrichtingen vastgoedmakelaar

4.2.5 AANDACHTSPUNTEN BIJ VERKOOP 4.2.5.1

Cashverbod

De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van een overschrijving of cheque. Vanaf 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed enkel nog via cheque of overschrijving worden betaald en helemaal niet meer in contanten.

De verkoopovereenkomst en -akte, opgesteld door de vastgoedmakelaar, moeten het nummer van de financiële rekening vermelden die gedebiteerd werd of zal worden om de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen of een verklaring bevatten van de partijen, waarin dit nummer wordt vermeld en, bij gebrek hieraan, de wijze waarop deze gefinancierd zal worden.

De vastgoedmakelaar en de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen op hun volledigheid controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden vastgesteld.

4.2.5.2

CFI lijst witwasindicatoren

De CFI heeft een lijst met indicatoren opgesteld waar meldende instellingen en personen bijzondere aandacht aan zouden moeten besteden: ▪ de cliënt wenst een onroerend goed te kopen met een bedrag in contanten; ▪ de cliënt koopt een onroerend goed zonder dat hij het heeft gezien; ▪ de cliënt koopt een onroerend goed in naam van een derde zonder duidelijke band met de cliënt; ▪ de cliënt gebruikt verschillende namen bij de verkoopovereenkomst, de verkoop en de betaling; ▪ de cliënt weigert of heeft bezwaren om het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd;

72

▪

de cliënt weigert of heeft bezwaren om de verkoopprijs van een onroerend goed te betalen met een overschrijving of een cheque.

4.2.5.3

BIV lijst verdachte verrichtingen

Op de BIV website is een model van atypische verrichtingen terug te vinden. In de lijst wordt onder meer verwezen naar betalingen in naam van de cliënt op de rekening van een vastgoedkantoor vanuit een financiële instelling gevestigd in een land of een gebied dat door de FATF (Financial Action Task Force) wordt gekwalificeerd als een land of een gebied dat niet aan de witwasbestrijding meewerkt, of ten aanzien waarvan de FATF tegenmaatregelen of een verhoogde waakzaamheid aanbeveelt.

De Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) bezorgt het BIV regelmatig een geüpdatete lijst met financiële risicolanden waarvoor verscherpte klantenonderzoeksmaatregelen moeten genomen worden.

De geüpdatete lijsten met risicolanden (FATF, EU-landen) kunnen steeds teruggevonden worden op de website van het BIV (www.BIV.be).

4.2.6 AANDACHTSPUNTEN BIJ VERHUUR Sinds 1 januari 2014 geldt een totaal cashverbod bij aankoop van onroerend goed. De verkoopprijs moet volledig betaald worden door middel van een overschrijving of cheque. Dat betekent dat de betaling van huurgelden en het stellen van een huurwaarborg niet onder het cashverbod van de antiwitwaswetgeving vallen.

Het feit dat iemand aanbiedt om huurgelden niet per overschrijving, maar in contanten te betalen, kan mogelijks wel verdacht zijn en aanleiding geven tot een meldingsplicht.

4.2.7 WAT ALS DE VASTGOEDMAKELAAR ZIJN VERPLICHTINGEN NIET NALEEFT? Er zijn verschillende sancties mogelijk ten aanzien van de vastgoedmakelaar die zijn verplichtingen niet naleeft. Vooreerst kan de Federale Overheidsdienst Economie, KMO, Middenstand en Energie een administratieve geldboete opleggen aan vastgoedmakelaars die hun verplichtingen van identificatie, witwasbestrijding en kennisgeving niet zouden nagekomen. De geldboete wordt geïnd in het voordeel van de Schatkist. Het bedrag mag niet minder dan 250,00 euro en niet meer dan 1 250 000,00 euro bedragen.

Daarnaast kan de Uitvoerende Kamer van het BIV een tuchtsanctie uitspreken.

Deelname aan het misdrijf witwassen is ten slotte ook strafrechtelijk sanctioneerbaar (artikel 505 van het Strafwetboek). De wet straft diegene die witwast, maar ook de derde die de witwasser bewust geholpen heeft. Die derde kan dan worden vervolgd als dader, mededader of medeplichtige.

Een vastgoedmakelaar die vermoedt dat een transactie waarbij hij betrokken is in feite een dekmantel is voor het witwassen van geld en die het CFI hiervan niet op de hoogte brengt, zou kunnen beschouwd worden als een medeplichtige derde of als een derde die dader of mededader is.

73

4.2.8 CONTACTGEGEVENS CEL VOOR FINANCIËLE INFORMATIEVERWERKING (CFI) Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) Gulden Vlieslaan 55 / bus 1 te 1060 Brussel Tel.: +32 (0) 2 533 72 11 - Fax: +32 (0) 2 533 72 00 E-mail: info@ctif-cif.be - Website: www.ctif-cfi.be Onder bijlage 7A vindt u het model van melding aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking omtrent een vermoeden van witwassen van geld of een vermoeden van financiering van terrorisme.

Onder bijlage 7B is het antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars opgenomen.

Besluit hoofdstuk 4 Informatie over de partijen ▪ Juridische bekwaamheid - rechtspersonen → treden op via hun organen: ▪ interne beslissingsbevoegdheid ▪ externe vertegenwoordigingsbevoegdheid (statuten – benoemingsbesluiten - meerhandtekeningclausule) - natuurlijke personen → in principe handelingsbekwaam, maar aandacht voor: → echtgenoten - wettelijk samenwonenden - feitelijk samenwonenden → mede-eigenaars → vruchtgebruiker en naakte eigenaar → minderjarige ▪ niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag ▪ niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen ▪ ontvoogde minderjarige → beschermde persoon → collectieve schuldenregeling → faillissement

▪

Antiwitwaswetgeving - vastgoedmakelaar als waakhond van de overheid: → identificatie van opdrachtgever, koper/huurder en de uiteindelijk begunstigde → meldingsplicht → opleidingsplicht → witwasverantwoordelijke binnen het kantoor → jaarverslag → jaarlijkse bijdrage aan de CFI (via BIV-bijdrage) - sancties bij miskenning meldingsplicht: → administratieve boete van 250 tot 1 250 000 € → tuchtsanctie BIV → strafrechtelijke veroordeling (artikel 505 Strafwetboek) - aandachtspunten verkoop: → verbod van betaling in contanten → lijst witwasindicatoren → BIV overzicht van atypische verrichtingen - aandachtspunten verhuur: → betaling huurgelden en huurwaarborg valt niet onder cashverbod → wel eventuele meldingsplicht in geval van verdachte transactie

74

5 FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED

Het is van belang om het te verkopen goed gedetailleerd te omschrijven, met aandacht voor de ligging van het goed, de indeling ervan, de bouwtechnische kwaliteiten en zwaktes, enz.

BOUWPLANNEN Het is ook aangewezen om alle beschikbare bouw- en liggingsplannen in het verkoopdossier te voegen.

Voor het geval de eigenaar niet (meer) in het bezit zou zijn van de bouwplannen van het goed en de vastgoedmakelaar deze toch wil inkijken, dan kan hij zich hiertoe wenden tot de stedenbouwkundige dienst van de gemeente. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voor de oprichting of verbouwing van het goed werden er op deze gemeentelijke dienst immers ook bouwplannen neergelegd door de aanvrager van de vergunning (via zijn architect).

Onder bijlage 11A is een voorbeeld van een bouwplan opgenomen.

BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE Het is essentieel dat de vastgoedmakelaar de bouwtechnische toestand van het goed kan beoordelen.

Een goede diagnose stellen van een bestaand gebouw is echter niet eenvoudig.

Zonder daarom specialist te zijn, zal de vastgoedmakelaar minstens over een degelijke bouwkundige basiskennis moeten beschikken om de waarde van een onroerend goed te kunnen vaststellen. Ook moet hij kandidaat-kopers kunnen adviseren en gepast kunnen antwoorden op de vragen van een deskundige waarop de kandidaat-koper beroep zou doen bij het onderzoek van de gezondheidstoestand van het gebouw.

Zaken die hierbij zeker moeten onderzocht worden, zijn: ▪ de constructie ▪ de dakconstructie en de dakgoten ▪ algemene staat van ramen en deuren ▪ isolatie en ventilatie ▪ nutsvoorzieningen en aansluitingen ▪ de technische installaties: elektriciteit, sanitair en verwarming, enz.

▪ aanpassings- en uitbreidingsmogelijkheden

75

En enkele handige tips: ▪ bezoek de woning bij klaarlichte dag ▪ neem steeds een zaklamp mee ▪ kijk achter zetels, bedden, meubilair, gordijnen en onder de tapijten, ….

▪ gebruik een puntig voorwerp om het hout te controleren (priem, schroevendraaier, sleutel), natuurlijk zonder schade te veroorzaken.

Onder bijlage 11B is een praktische checklist opgenomen ter evaluatie van de bouwtechnische staat van een woning.

Ook Livios ontwikkelde handige checklists ter beschrijving van een gebouw en een bouwgrond. Beide checklists zijn terug te vinden onder bijlage 11C en bijlage 11D.

VOORWERP VAN DE VERKOOP OPGELET! Het onroerend goed moet worden verkocht in de staat waarin het zich op het ogenblik van de koop bevindt, behoudens andersluidend beding in de koopovereenkomst (artikel 1614, al. 1 BW).

Er is geen reden tot discussie indien het verkochte goed op het ogenblik van de koop niet bewoond of uitgebaat wordt door de verkoper.

Is dit wel het geval, dan moet de vastgoedmakelaar er de partijen op wijzen dat het aangewezen is om in het compromis te vermelden of bepaalde roerende goederen al dan niet in de verkoop begrepen zijn, zoals keukentoestellen, verwarmingstoestellen, gordijnen, gereedschap, enz. Wordt er op dit punt niets voorzien in de koopovereenkomst, dan geldt het principe van artikel 1615 BW, op grond waarvan de verkoper verplicht is om met het verkochte goed ook de bijzaken te leveren en alles wat voor het blijvend gebruik van het goed bestemd is. Hieronder vallen ook de onroerende goederen door bestemming en incorporatie als bepaald in de artikelen 524 en 525 BW. De reikwijdte van deze artikelen mag niet uit het oog worden verloren! Zo zijn bijvoorbeeld onroerend door bestemming: de dieren verbonden aan het landbouwbedrijf, het landbouwgereedschap, de hoteluitrusting, enz. Van incorporatie is sprake van zodra een voorwerp aan het onroerend goed bevestigd is met gips, kalk of cement, of wanneer men het voorwerp niet kan losmaken zonder dit zelf of het onroerend goed waarmee het verbonden is te beschadigen. Een voorwerp zal ook onroerend zijn wanneer het weliswaar niet bevestigd werd aan een onroerend goed, maar het er duidelijk een geheel mee vormt, bijvoorbeeld een beeld in een nis, een waardevol tapijt op maat van de kamer, enz.

Meteen wordt duidelijk waarom het in dergelijk geval essentieel is om aan het verkoopcompromis een inventaris te hechten van voorwerpen die wel of niet in de verkoop inbegrepen zijn! De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar komt in het gedrang wanneer hij zou nagelaten hebben partijen te wijzen op de werking van de artikelen 524 en 525 BW.

76

OPPERVLAKTEVERMELDINGEN De vastgoedmakelaar zal ook oog hebben voor een nauwkeurige beschrijving van de oppervlakte van het verkochte goed en hierbij een duidelijk onderscheid maken tussen: ▪ oppervlakte van het terrein / perceel; ▪ bewoonbare oppervlakte; ▪ bebouwbare oppervlakte.

Wanneer een vastgoedmakelaar onduidelijke publiciteit voert waardoor een koper meent dat een bepaalde oppervlaktevermelding verwijst naar de oppervlakte van de verkochte woning, terwijl het eigenlijk de totale terreinoppervlakte betreft, dan hebben de kopers gedwaald bij hun aankoopbeslissing. In dit geval kan de vernietiging van de verkoopovereenkomst worden uitgesproken en hebben de kopers recht op terugbetaling van het voorschot door de verkoper. 21

LIGGINGSINFORMATIE De vastgoedmakelaar mag zich bij de opbouw van zijn dossier niet enkel beperken tot de beschrijving van het te verkopen onroerend goed. Een koper zal immers minstens even geïnteresseerd zijn in de geografische omgevingsfactoren.

Om deze liggingsgegevens in kaart te brengen, staan er de vastgoedmakelaar handige online tools ter beschikking. Zo is er de website Geopunt van AGIV. Geopunt is de centrale toegangspoort tot geografische overheidsinformatie. Het geoportaal maakt geografische informatie toegankelijk voor overheidsinstanties, burgers, organisaties en bedrijven. Het portaal biedt een ruim aanbod aan data, diensten en toepassingen en richt zich naar een breed en divers publiek.

Geopunt brengt maatschappelijk relevante geografische gegevens en diensten op een slimme en gebruiksvriendelijke wijze bijeen.

Het geoportaal vormt het Vlaamse knooppunt in een Europese geografische data-infrastructuur en voldoet aan de vereisten van de Europese INSPIRE-richtlijn. Geopunt is ook het uithangbord van het samenwerkingsverband voor geografische informatie in Vlaanderen (GDI-Vlaanderen).

Aan de hand van de kaartapplicatie kunnen data gevisualiseerd worden m.b.t.: ▪ bouwen, wonen en energie, ▪ cultuur, sport en vrije tijd , ▪ economie , ▪ gezin, welzijn en gezondheid , ▪ mobiliteit (werken), ▪ onderwijs en kinderopvang, ▪ overheid, ▪ …

21

Rb. Antwerpen 18 mei 1998, T. App. 2001, afl. 3, 45.

77

Deze informatie kan geïntegreerd worden in het online verkoopdossier van de vastgoedmakelaar.

Opent men de website www.geopunt.be, dan vindt men in de linkerkolom sneltoetsen waarin relevante kaartlagen gegroepeerd zijn.

‘Vrije tijd’ is één van de kaarttoepassingen die zich focussen op informatie weergeven rond een bepaald thema en in de buurt van een plaats in Vlaanderen. Deze kaarttoepassing groepeert kaarten en interessante plaatsen in verband met: ▪ toerisme ▪ sportaccommodaties ▪ cultuur ▪ natuur ▪ openbaar vervoer ▪ parkeermogelijkheden

Deze kaarttoepassing groepeert kaarten en interessante plaatsen die allen betrekking hebben op wonen en leven in Vlaanderen. In één oogopslag krijgt men zo zicht op de dichtstbijzijnde kinderopvangcentra, scholen, sportaccommodaties, parkings, ... in de buurt van een bepaald adres.

Meer over de mogelijkheden van Geopunt leest men onder hoofdstuk 11.

78

79

Besluit hoofdstuk 5 Fysieke beschrijving van het onroerend goed

▪

Bouwplannen - opvragen bij de opdrachtgever - consultatiemogelijkheid op de gemeentelijke dienst stedenbouw

▪

Bouwtechnische diagnose - alertheid voor verborgen gebreken - aandachtspunten gebouw - aandachtspunten bouwgrond

▪

Voorwerp van de verkoop - verkoop in de staat waarin het goed zich bevindt bij compromis - roerende goederen door bestemming of incorporatie

▪

Oppervlaktevermeldingen

▪

Liggingsinformatie - Geopunt

6 RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU KORTE HISTORIEK WETGEVING

6.1.1 DE STEDENBOUWWET EN HET DROG De Stedenbouwwet van 29 maart 1962 is lange tijd de basis geweest van de stedenbouwreglementering. Ingevolge de talrijke wijzigingen werd bij Besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 1996 een gecoördineerde versie van de Stedenbouwwet ingevoerd, afgekort als DROG. 6.1.2 HET DECREET RUIMTELIJKE ORDENING OF HET DRO Op 18 mei 1999 werd een nieuw decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening goedgekeurd, dat het gecoördineerde Stedenbouwdecreet verving. Dit decreet trad in werking op 1 mei 2000. Dit decreet wordt afgekort als het DRO. 6.1.3 DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING OF VCRO Bij decreet van 27 maart 2009 werd de regelgeving nogmaals grondig gewijzigd en gecoördineerd. Dit decreet staat bekend als de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of afgekort de VCRO. Het trad in werking op 1 september 2009.

6.1.4 HET DECREET VAN 25 APRIL 2014 BETREFFENDE DE HANDHAVING VAN DE OMGEVINGSVERGUNNING Middels dit decreet, dat in werking getreden is op 1 maart 2018, werden een aantal wijzigingen aangebracht aan de VCRO, o.a. wat betreft de informatieverplichtingen vermeld in art. 5.2.1. VCRO (informatieplicht notaris in onderhandse en authentieke akten), art. 5.2.2. VCRO (informatieplicht vastgoedmakelaar in onderhandse akten) en ar. 5.3.3. VCRO (informatieplicht vastgoedmakelaar publiciteit).

OPGELET !

Ruimtelijke ordening en stedenbouw is een gewestelijke bevoegdheid, zodat zowel Vlaanderen, het Brussels hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest hun eigen regels kennen. In het kader van deze syllabus worden enkel de regels voor Vlaanderen kort geduid.

81

DUIDING VAN ENKELE BEGRIPPEN 6.2.1 RUIMTELIJKE ORDENING Aan de beperkte ruimte in Vlaanderen worden verschillende, vaak tegenstrijdige eisen gesteld.

Bedrijven willen voldoende uitbreidingsruimte en mensen hebben behoefte aan comfortabele woningen, maar tegelijk moet er ook voldoende open ruimte zijn voor landbouw en natuur. Al die wensen zijn op zichzelf waardevol, maar ze kunnen niet in elk concreet dossier worden verzoend. In samenspraak met alle betrokkenen maakt de overheid uit welke ruimte voor welk doel mag worden gebruikt.

Hiertoe gebruikt de overheid diverse instrumenten.

6.2.1.1

Ruimtelijke structuurplannen

Ruimtelijke structuurplannen of RSP’s leggen de grote lijnen vast.

Deze plannen doen geen uitspraken over concrete percelen, en evenmin over het afleveren van concrete vergunningen. Het zijn plannen met een zeker abstractieniveau die antwoord geven op uiteenlopende cruciale maar ingewikkelde vragen. Hoeveel woningen moeten er over vijf jaar zijn? Op wat voor locaties gaan we die bouwen? Hoeveel ruimte creëren we voor bedrijven? Welk soort plekken zijn hier het best voor geschikt? Hoeveel groen, hoeveel bos, hoeveel landbouwgrond? Op wat voor type plekken gaan we dat doen?

Ruimtelijke structuurplannen worden gemaakt op de drie beleidsniveaus: ▪ voor het grondgebied van Vlaanderen (het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen), Zie hierover uitgebreid op de website http://www.rsv.vlaanderen.be/ ▪ voor het grondgebied van elke provincie (provinciale structuurplannen), ▪ en voor het grondgebied van elke gemeente (gemeentelijke structuurplannen).

6.2.1.2

Bestemmingsplannen

Bestemmingsplannen geven aan welke stedenbouwkundige voorschriften van kracht zijn op bepaalde percelen of gebieden. Ze kennen bestemmingscategorieën toe aan percelen en gebieden, zoals bv. wonen, bos, economie, landbouw.

82

Ruimtelijke uitvoeringsplannen

Een ruimtelijk uitvoeringsplan of RUP geeft uitvoering aan een ruimtelijk structuurplan. Het heeft een verordenende waarde voor alle overheidsbeslissingen en legt voor de in het plan opgenomen percelen onder meer vast: ▪ welke activiteiten er mogen plaatsvinden, ▪ waar al dan niet mag worden gebouwd en aan welke stedenbouwkundige voorschriften huizen en constructies in een bepaalde zone moet voldoen, ▪ hoe een bepaald gebied ingericht en beheerd moet worden.

Het Vlaams gewest maakt gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen op. Ook provincies en gemeenten maken ruimtelijke uitvoeringsplannen. Raadpleeg de gemeente en de provincie voor een overzicht van de plannen op hun grondgebied.

Gewestplannen

Met de gewestplannen werd in de jaren zeventig heel België ingedeeld in ruimtelijke bestemmingen.

Deze plannen werden tot 2000 herhaaldelijk bijgewerkt. Nu zijn de gewestplannen enkel nog van kracht op percelen waar geen ruimtelijk uitvoeringsplan op geldt.

Men kan de gewestplannen raadplegen in een geoloket op de website van het Agentschap Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV) Het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 (betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen) bevat de voorschriften die gemeenschappelijk zijn voor alle gewestplannen (zoals woongebied, industriegebied, natuurgebied, recreatiegebied, ...). De tekst van het KB is terug te vinden onder bijlage 12A. Onder bijlage 12B is de legende terug te vinden voor de interpretatie van de inkleuringen op gewestplannen.

Een aantal gewestplannen hebben aanvullende voorschriften. Een overzicht hiervan kan worden teruggevonden onder bijlage 12C. Plannen van aanleg De algemene en bijzondere plannen van aanleg zijn gemeentelijke plannen die de bestemmingen van het gewestplan kunnen detailleren. Gemeenten die niet beschikken over een goedgekeurd ruimtelijk structuurplan konden nog tot eind 2011 plannen van aanleg opstellen.

83

OPGELET !

Daar waar nog geen ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg van kracht is, gelden de voorschriften uit de gewestplannen. Ruimtelijke uitvoeringsplannen vervangen geleidelijk aan de bestaande gewestplannen. Enkel waar nog geen ruimtelijk uitvoeringsplan geldt, is het gewestplan nog van kracht.

Opzoekingen Om te weten welke bestemmingsplannen gelden voor een bepaald perceel, raadpleegt de vastgoedmakelaar best de dienst stedenbouw van de gemeente. De opzoeking kan echter ook online gebeuren via de website Geopunt van AGIV. Hiertoe surf je naar de website www.geopunt.be.

In de linkerkolom klik je de knop “bouwen” aan.

Vervolgens tik je in de balk bovenaar het adres in dat je wil bevragen, bijvoorbeeld Koksijde, Brialmontlaan 25. En klik je de zoekfunctie aan. De website zoomt in op het opgegeven adres.

84

In het menu rechts vink je de kaartlagen “gewestplannen” en “ruimtelijke uitvoeringsplannen” aan.

85

Voor meer details klik je het vlaggetje op de locatie aan (zie gele pijl supra).

Alzo kan je aflezen dat er voor het perceel een gewestplan geldt en dat de hoofdbestemming van het perceel woongebied is.

86

Door de link ruimtelijk uitvoeringsplan aan te klikken, zie je dat er voor het bevraagde perceel geen ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat.

6.2.1.3

Onteigeningsplan

Onteigening wordt omschreven als de eenzijdige eigendomsverwerving door de overheid, waartoe de eigenaar wordt gedwongen. De overheid kan maar tot onteigening overgaan onder de voorwaarden bepaald in artikel 16 van de Grondwet: “Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”.

87

Hieruit worden 4 grondvoorwaarden afgeleid om tot onteigening te kunnen overgaan: ▪ Onteigening kan enkel voor de realisatie van een doel van algemeen nut en moet noodzakelijk zijn om dit doel te bereiken; ▪ Onteigening kan enkel op basis van de wet; ▪ Onteigening kan enkel volgens een wettelijk voorgeschreven administratieve en gerechtelijke procedure; ▪ Onteigening kan enkel na een billijke en voorafgaande schadevergoeding; ▪ Indien de onteigening geschiedt op basis van de wet van 26 juli 1962 is er nog een vijfde voorwaarde: de hoogdringendheid.

Naast de zogenaamde gemeenrechtelijke administratieve onteigeningsprocedure, voorzien verschillende andere wetten en decreten onteigeningsgrondslagen en specifieke procedures. De bekendste en meest toegepaste zijn de onteigening samen met de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) en de onteigening samen met de opmaak van een Rooilijnplan.

Onteigening is vanzelfsprekend een verregaand overheidsinstrument dat slechts uitzonderlijk kan worden toegepast.

De Belgische en Vlaamse onteigeningswetgeving is ongeordend en complex. Momenteel is een nieuw Vlaams geïntegreerd onteigeningsdecreet in de maak. De Vlaamse regering heeft op 9 januari 2015 de krijtlijnen van een overkoepelend onteigeningsdecreet goedgekeurd. Inmiddels keurde de Vlaamse regering ook een voorontwerp van onteigeningsdecreet goed, dat voorgelegd wordt aan de adviesinstanties en vervolgens door het parlement behandeld zal worden.

Sinds de 6de staatshervorming zijn de gewesten volledig bevoegd voor het onteigeningsrecht. De Vlaamse regering wil hiervan gebruik maken om het onteigeningsrecht te herzien en te vereenvoudigen. Het centrale doel van één overkoepelend onteigeningsdecreet blijft de regeldruk verminderen, de proceduresnelheid vereenvoudigen en versnellen en de rechtszekerheid van alle betrokkenen verhogen.

Het Vlaamse onteigeningsdecreet zal in de plaats komen van de bestaande federale onteigeningswetten (wet van 17 april 1835, wet van 10 mei 1926, wet van 26 juli 1962,…). Daarnaast zullen ook ook de diverse bestaande Vlaamse onteigeningsgronden (habilitatiebepalingen) verenigd worden binnen één overkoepelend decreet.

Of er voor een bepaald onroerend goed een onteigeningsplan van toepassing is, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

88

6.2.1.4

Rooilijnplan

Rooilijnen zijn een gewestaangelegenheid. Een uitzondering hierop vormen de grenzen met autosnelwegen.

In het Vlaamse Gewest is de rooilijn de huidige of de toekomstige grens tussen de openbare weg en de aangrenzende eigendommen.

De procedures voor het vastleggen en wijzigen van rooilijnen in Vlaanderen staan beschreven in het decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen gepubliceerd op 8 mei 2009 in het Belgisch Staatsblad. De rooilijnen worden in het Vlaamse Gewest vastgelegd in een rooilijnplan.

Indien er geen rooilijnplan beschikbaar is, is de rooilijn de bestaande perceelsgrens, of een rooilijn vastgelegd volgens een vroegere wetgeving. Er zijn gewestelijke rooilijnplannen die de rooilijnen aan gewestwegen vastleggen, en gemeentelijke rooilijnplannen die dat doen voor rooilijnen aan gemeentewegen. Soms wordt een rooilijnplan samen met een ruimtelijk uitvoeringsplan opgesteld.

Opgelet!

Een rooilijn is geen bouwlijn! Een rooilijn is het begin van een private eigendom, die grenst aan de openbare weg, een bouwlijn is de onzichtbare lijn die bepaalt vanaf waar de woning mag gebouwd worden. Vaak is er tussen de rooilijn en de bouwlijn nog een open ruimte die wordt gebruikt als een voortuin, een private parkeerplaats of een oprit naar een garage of carport.

Wanneer een perceel “getroffen wordt” door een rooilijn wil dat zeggen dat de rooilijn over het perceel loopt en niet grenst met de openbare weg. Indien nodig kan de rooilijn gerealiseerd worden via onteigening. In dat geval wordt dat deel van het perceel dat afgescheiden wordt door de rooilijn en grenst aan de openbare weg, onteigend. Er kan echter ook bepaald worden dat de rooilijn enkel wordt uitgevoerd als een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning ingediend wordt.

De procedure voor het opmaken van een rooilijnplan is dezelfde als die voor het opmaken van een uitvoeringsplan. Beide procedures kunnen samen worden opgemaakt. Voor een weg met een belangrijke verbindende functie geeft het rooilijnplan aan waar de (toekomstige) grenslijn komt te liggen. Een rooilijn zorgt ervoor dat de breedte van de openbare weg behouden wordt en er geen bouwwerken op worden uitgevoerd.

89

Of er voor een bepaald onroerend goed een rooilijnplan van toepassing is, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

Onder bijlage 12D is een voorbeeld van een rooilijnplan terug te vinden.

6.2.1.5

Ruil- of herverkavelingsplan

Ruilverkaveling is een instrument voor de multifunctionele inrichting van hoofdzakelijk agrarisch gebied. Het kan ingezet worden om - projectmatig - in het landelijk gebied het ruimtelijke ordeningsbeleid, het (gebiedsgericht) milieubeleid en het plattelandsbeleid effectief uit te voeren op het terrein. Kenmerkend hierin is de doorgedreven mogelijkheid om grondmobiliteit te realiseren in functie van een geïntegreerde en gebiedsgerichte inrichting (grondverwerving, herverkaveling, …).

Essentieel is het evenwicht tussen het algemeen maatschappelijk belang en de private belangen van de betrokken eigenaars en gebruikers.

Ruilverkaveling herschikt landbouwpercelen binnen een vooraf afgebakend gebied. Hiermee wordt gestreefd naar aaneengesloten, regelmatige en gemakkelijk toegankelijke kavels die zo dicht mogelijk bij het landbouwbedrijf liggen.

Ruilverkaveling bevordert zo de rendabele en duurzame landbouwuitbating.

De wetgever creëerde het instrument ruilverkaveling in de naoorlogse periode voor de ontwikkeling van de landbouwsector zoals in de ons omringende landen en voor de verbetering van de externe landbouwstructuren. Einde '88 werd de Vlaamse Landmaatschappij belast met de uitvoering van ruilverkavelingsprojecten in Vlaanderen.

De doelstellingen zijn inmiddels veel ruimer geworden. Ruilverkaveling past zich hierbij in in het ruimtelijke ordenings-, het milieu- en natuurbeleid en het plattelandsbeleid. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om bij te dragen aan natuur- en landschapszorg, zorg voor cultuurhistorisch en archeologisch erfgoed, recreatief medegebruik, ... in evenwicht met de landbouwkundige verbeteringen.

90

Ruilverkavelingsprojecten worden uitgevoerd in gebieden met een hoofdzakelijk landbouwkundige bestemming. Ze liggen verspreid over gans Vlaanderen, met concentratie in de voornaamste landbouwstreken.

Of een bepaald onroerend goed gelegen is binnen een ruil- of herverkavelingsplan, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

6.2.1.6

Verkavelingsverordening

De gemeente kan een verkavelingsverordening vastleggen. Hierin legt zij algemene regels vast waaraan verkavelingen binnen het gemeentelijk grondgebied moeten voldoen.

Of er in een bepaalde gemeente een verkavelingsverordening geldt, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

Onder bijlage 12E is een voorbeeld van een verkavelingsverordening terug te vinden, meer bepaald van de stad Sint-Niklaas.

6.2.1.7

Stedenbouwkundige verordeningen

Stedenbouwkundige verordeningen zijn voorschriften die gelden op het hele grondgebied van de overheid die de verordening afvaardigt.

▪

In het hele Vlaamse gewest ‐ verordening wegen voor voetgangersverkeer ‐ verordening hemelwaterputten ‐ verordening weekendverblijven ‐ verordening toegankelijkheid

▪

In provincies ‐ Vlaams-Brabant:

✓ MB 12 september 2014 - provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot verhardingen ✓ MB 7 februari 2007 - provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot het overwelven van grachten, baangrachten en nietgerangschikte onbevaarbare waterlopen (B.S. 28/2/2007) ✓ MB 19 december 2012 - provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot het overwelven van grachten en onbevaarbare waterlopen (B.S. 15/1/2013) ‐ West-Vlaanderen:

✓ MB 23 juli 2008 - provinciale stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven van baangrachten ‐ Oost-Vlaanderen:

✓ MB 4 juli 2012 - provinciale stedenbouwkundige verordening inzake weekendverblijven

91

‐ Limburg:

✓ MB 26 mei 2008 - provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot de tijdelijke huisvesting van seizoenarbeiders ✓ MB 6 februari 2013 - provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot de tijdelijke huisvesting van seizoenarbeiders

▪

In gemeenten Stedenbouwkundige verordeningen werden vroeger bouwverordeningen genoemd. Deze verordeningen worden reeds jarenlang door de gemeenten opgemaakt. We kunnen drie grote periodes onderscheiden: ‐ verordeningen opgemaakt voor de stedenbouwwet (voor 1962). Deze verordeningen werden opgemaakt in toepassing van de gemeentewet. Er bestond geen uitdrukkelijke goedkeuringsprocedure; ‐ Verordeningen opgemaakt tussen 1962 en 2000. Deze bouw- en verkavelingsverordeningen werden goedgekeurd door de Koning (en na de regionalisering door de Vlaamse regering, in casu de minister); ‐ Verordeningen opgemaakt na 2000. Deze stedenbouwkundige verordeningen worden goedgekeurd door de bestendige deputatie.

Gemeentelijke verordeningen treden in werking 10 dagen na de publicatie (bij uittreksel) in het Belgisch Staatsblad. Zolang deze publicatie niet is gebeurd, is de verordening niet van toepassing. Na 2000 moeten de gemeenten zelf voor deze publicatie zorgen.

Of een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van toepassing is, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

Onder bijlage 12F is een voorbeeld van een stedenbouwkundige verordening terug te vinden, meer bepaald het bouwreglement van de Stad Gent.

6.2.1.8

Planologisch attest

Met een aanvraag tot planologisch attest kan een bedrijf dat zonevreemd is of zonevreemd wil uitbreiden, aan de overheid vragen of zij een planwijziging wil overwegen. Het attest dat de overheid afgeeft spreekt zich uit over het behoud en de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf. Daaraan gekoppeld maakt het attest ook duidelijk of er een planwijziging wordt opgestart of niet.

Onder bijlage 12G is een voorbeeld van een plaologisch attest opgenomen.

Een informatiebrochure over zonevreemde gebouwen is terug te vinden onder bijlage 12H.

92

6.2.1.9

Het plannenregister

Het plannenregister is een gemeentelijk gegevensbestand waarin voor het grondgebied van de gemeente alle perceelsgebonden plannen en stedenbouwkundige verordeningen zijn opgenomen: ▪ de rooilijnplannen; ▪ de onteigeningsplannen; ▪ de bouw- en verkavelingverordeningen; ▪ de bestemming en de voorschriften volgens de geldende plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen en ontwerpen ervan; ▪ andere relevante informatie op basis van andere wetgevingen voor het gebruik van de grond of gebouw, bv. een beschermd monument.

De dag van vandaag beschikken nog niet alle Vlaamse gemeenten over een goedgekeurd plannenregister. De lijst met gemeenten kan men terugvinden op de website http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhaving/Informatieverplichting.

De meeste gemeenten met een plannenregister beschikken vandaag over een online aanvraagformulier tot het bekomen van een uittreksel. De vastgoedmakelaar die deze informatie wil opvragen doet er dus goed aan om de website van de gemeente te checken (dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening). Ook informatie over de kostprijs kan doorgaans online worden teruggevonden.

Onder bijlage 12I is een voorbeeld van uittreksel uit het plannenregister terug te vinden.

6.2.2 VERGUNNINGEN In het kader van een verkoopdossier zal de vastgoedmakelaar niet alleen de bestemmingsvoorschriften moeten raadplegen, maar tevens moeten nagaan wat de stedenbouwkundige status van het goed is.

Ligt het perceel in een verkaveling? Werd er een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd? Deze begrippen worden hieronder kort geduid.

6.2.2.1

Verkavelingsvergunning

Conform artikel 4.2.15, §1 VCRO is een voorafgaande verkavelingsvergunning vereist voor het verkavelen van een stuk grond voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Of er voor een bepaald onroerend goed een verkavelingsvergunning geldt, blijkt uit het inlichtingenformulier vastgoedinformatie dat op aanvraag door de gemeente wordt verstrekt, waarover hieronder meer.

Onder bijlage 12J is een voorbeeld van een verkavelingsvergunning terug te vinden.

93

6.2.2.2

Stedenbouwkundige vergunning

De VCRO bepaalt dat ingrepen die impact hebben op de ruimtelijke ordening vergunningsplichtig zijn.

In artikel 4.2.1 VCRO worden de vergunningsplichtige werken opgesomd.

Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning: 1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken: a) het optrekken of plaatsen van een constructie, b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat, c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie; 2° met bomen begroeide oppervlakten, vermeld in artikel 3, §1 en §2, van het bosdecreet van 13 juni 1990 ontbossen, zoals vermeld in artikel 4, 15°, van dat decreet; 3° bomen die op een hoogte van één meter boven het maaiveld een stamomtrek van één meter hebben, en geen deel uitmaken van de oppervlakten, vermeld in 2°, vellen; 4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt; 5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor: a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval, b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens, c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, in het bijzonder woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten, met uitzondering van het kamperen op een vergund of van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein in de zin van de decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies; 6° de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt; 7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer; 8° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, onder meer een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld of een zwembad.

94

De Vlaamse Regering heeft een aantal van deze ingrepen bij besluit vrijgesteld van de vergunningsplicht.

Zij heeft ook voor een aantal ingrepen de vergunningsplicht vervangen door een meldingsplicht.

Opgelet!

Vrijstelling en melding gelden slechts onder een aantal voorwaarden. Bovendien kunnen provinciale en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen voor vrijgestelde ingrepen een meldingsplicht opleggen en voor meldingsplichtige handelingen een vergunningsplicht invoeren. De vastgoedmakelaar zal zich dus steeds bij de gemeente moeten informeren.

Onder bijlage 12K is een voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning terug te vinden.

6.2.2.3

Vergund geachte gebouwen en constructies

Bestaande constructies die gebouwd werden vóór 22 april 1962 (dit is de datum van inwerkingtreding van de Stedenbouwwet) worden te allen tijde geacht vergund te zijn. Bestaande constructies die gebouwd zijn tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarin ze gelegen zijn, worden tevens vergund geacht, tenzij dit tegengesproken kan worden.

6.2.2.4

Stedenbouwkundig attest

Bij de aankoop van een bouwgrond zal de koper soms zekerheid willen over het door hem voorgenomen bouwproject realiseerbaar zal zijn. Zal de gemeente voor dit project een stedenbouwkundige vergunning afleveren?

Mondeling verkregen stedenbouwkundige informatie heeft geen juridische waarde.

Om die reden kan een stedenbouwkundig attest aangevraagd worden. Zo heeft de koper meer zekerheid.

95

De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning niet worden gewijzigd of tegengesproken, voor zover: ▪ In de periode van gelding van het stedenbouwkundig attest geen sprake is van substantiële wijzigingen aan het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften; ▪ De verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening werd gehouden; ▪ Het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten.

OPGELET! Een attest is nog geen stedenbouwkundige vergunning, en de erop vermelde informatie inzake bestemming en de opgelegde voorwaarden blijft slechts twee jaar geldig te rekenen vanaf de uitreiking van het attest.

Om een stedenbouwkundig attest aan te vragen heeft men geen architect nodig. Men hoeft ook geen eigenaar van de betrokken grond te zijn.

Het attest wordt verleend op basis van een schetsontwerp. Zo kan men zonder veel kosten en zonder risico meer zekerheid verkrijgen over de bouwmogelijkheden op een bepaald perceel.

Men moet het stedenbouwkundig attest aanvragen bij de instantie die bevoegd is voor het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning. Voor particulieren is dit bijna altijd de gemeente.

Onder bijlage 12L is een voorbeeld van een stedenbouwkundig attest opgenomen.

6.2.2.5

Vergunningenregister

Het vergunningenregister is een gemeentelijk gegevensbestand waarin voor het grondgebied van de gemeente alle perceelsgebonden informatie is opgenomen met betrekking tot de ruimtelijke ordening vanaf de stedenbouwwet uit 1962.

Het vergunningenregister omvat minimaal, geordend per kadastraal perceel, de volgende gegevens: ▪ het kadastraal nummer, de straatnaam en huisnummer; ▪ een registratienummer van gebouwen en constructies en de functie of gebruik ervan; ▪ de aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsvergunning met de identiteit van de aanvrager; ▪ elke beslissing (aanleg, beroep, schorsing, vernietiging) met betrekking tot die vergunningen + identiteit van diegene die beroep aangaat; ▪ de afgeleverde stedenbouwkundige attesten en planologische attesten; ▪ het verval of de schorsing van een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning; ▪ de vermelding van elk PV voor inbreuken op het decreet en het gevolg of de gerechtelijke uitspraak; ▪ de planbatenheffing met eventueel bewijs van betaling.

96

De dag van vandaag beschikken nog niet alle Vlaamse gemeenten over een goedgekeurd vergunningenregister. De lijst met gemeenten kan men terugvinden op de website http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhaving/Informatieverplichting.

De meeste gemeenten met een vergunningenregister beschikken vandaag over een online aanvraagformulier tot het bekomen van een uittreksel. De vastgoedmakelaar die deze informatie wil opvragen doet er dus goed aan om de website van de gemeente te checken (dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening). Ook informatie over de kostprijs kan doorgaans online worden teruggevonden.

Een voorbeeld van een uittreksel uit het vergunningenregister is terug te vinden onder bijlage 12M. 6.2.3 HANDHAVING 6.2.3.1

Zonevreemd versus illegaal

▪ Zonevreemdheid Een woning, bedrijf of monument is zonevreemd als het volgens het geldende plan niet in een zone met de juiste bestemming ligt. Op zich is dat geen misdrijf.

Een zonevreemde constructie is legaal als ze vergund is of 'geacht wordt vergund te zijn'. Hiervoor gelden specifieke decretale verbouw- en herbouwmogelijkheden, namelijk verbouwen, herbouwen op dezelfde plaats, herbouwen op een andere plaats en/of uitbreiden.

Woningen buiten woongebied, die in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling liggen, kunnen verbouwd en herbouwd worden met inachtname van de geldende verkavelingsvoorschriften.

Is de woning, die verkocht wordt, vergund of wordt zij geacht vergund te zijn? Indien niet kan een regularisatievergunning gevraagd worden?

Woningen of gebouwen, gebouwd voor 29 maart 1962 en die sindsdien niet werden verbouwd, worden geacht vergund te zijn. Elke constructie, die is opgericht of verbouwd NA het in werking treden van de wet op de stedenbouw (1962), moet beschikken over een bouwvergunning of een (stedenbouwkundige) vergunning in overeenstemming met het ingediende bouwplan.

▪ Stedenbouwkundig misdrijf Wat indien de woning niet of hoofdzakelijk onvergund is?

Een woning bouwen of verbouwen zonder vergunning is een bouwmisdrijf, waarbij de overtreder gesanctioneerd wordt met dwangsommen en/of herstelverplichting. Het misdrijf gaat over van de ene eigenaar op de andere.

OPGELET! De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar komt in het gedrang als hij bij de bemiddeling voor de verkoop van een (gedeeltelijk) illegale constructie niet de volledige juiste informatie meedeelt aan de kandidaat-koper.

Kopers, die kunnen bewijzen dat zij niet van de (on)vergunningstoestand op de hoogte waren, kunnen schadevergoeding eisen van de verkoper, zijn vastgoedmakelaar en zijn notaris.

97

6.2.3.2

Verjaring van straf- en herstelvorderingen

Wat als iemand een stedenbouwmisdrijf heeft begaan?

Wanneer men een bouwmisdrijf pleegt, kan men hiervoor zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk vervolgd worden.

1. Wat is de strafrechtelijke vervolging?

De rechter kan het plegen van een bouwmisdrijf bestraffen met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze straffen alleen (artikel 6.1.1 VCRO).

2. Wat is de burgerlijke vervolging?

Wanneer men een bouwovertreding heeft begaan, kan de rechter naast een strafsanctie ook een herstelmaatregel opleggen. Hiermee beveelt de rechter de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen of het strijdige gebruik te staken, en/of bouw- of aanpassingswerken uit te voeren en/of een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die hetgoed door het misdrijf heeft verkregen (artikel 6.1.41 VCRO). Dit gebeurt op vordering van de stedenbouwkundige inspecteur of het College van Burgemeester en Schepenen op wier grondgebied de werken, handelingen of wijzigingen werden uitgevoerd.

Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd.

Wie is bevoegd de verjaring te attesteren?

Enkel de rechter is bevoegd om aan de hand van de concrete elementen van het dossier te beslissen of er al dan niet sprake is van verjaring. Een administratieve overheid (gemeente, provincie, Vlaams Gewest) kan niet attesteren of er verjaring van de herstelvordering is ingetreden.

Kan men nieuwe werken aanvatten eens de verjaring is ingetreden?

De verjaring heeft alleen tot gevolg dat de overtreder beschermd is tegen de strafvordering en de herstelvordering van de handhavende overheid. De verjaring van de herstelvordering is dus niet gelijk te stellen met een vergunning en neemt het illegale karakter van de werken niet weg. De verjaarde constructie blijft met andere woorden illegaal. Men kan na de verjaring dan ook geen nieuwe werken (ook geen niet vergunningsplichtige werken) aan de constructie uitvoeren.

Wanneer dit wel gebeurt, ontstaat een nieuw recht op herstelvordering.

Bovendien kan een bestemmingswijziging van niet kwetsbare gebieden naar ruimtelijk kwetsbaar gebied strafbare instandhouding veroorzaken, ook al is de strafvordering en/of herstelvordering verjaard.

Wat zijn de huidige verjaringstermijnen van straf- en herstelvorderingen?

Zowel de strafvordering als de herstelvordering kunnen verjaren.

98

1. Verjaringstermijnen strafvordering Het bouwmisdrijf verjaart na een periode van 5 jaar, met als aanvangspunt het ogenblik waarop het misdrijf voltrokken is (na het plegen van de laatste feiten).

Wanneer tijdens de verjaringstermijn een proces-verbaal wordt opgesteld wordt de verjaringstermijn gestuit, waardoor een nieuwe periode van 5 jaar begint te lopen (maximum 10 jaar). Stuiting kan echter alleen optreden binnen de eerste termijn van 5 jaar; Wanneer de strafvordering tijdig is ingeleid, is er geen verjaring meer mogelijk van de herstelvordering.

2. Verjaringstermijnen herstelvordering De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard.

Een herstelvordering voor inbreuken: - in ruimtelijk kwetsbare gebieden verjaart na 10 jaar; - in openruimtegebied verjaart na 10 jaar; - in de overige gebieden verjaart na 5 jaar; Telkens vanaf de dag waarop het misdrijf werd gepleegd.

OPGELET! Voor bouwmisdrijven gepleegd in ruimtelijk kwetsbaar gebied geldt een nultolerantie omdat niet alleen het oprichten van de constructie strafbaar is maar ook de instandhouding ervan. De termijn van 10 jaar begint daarom pas te lopen nadat de onwettige toestand ongedaan wordt gemaakt.

Verjaringsregels in de tijd?

Het bouwmisdrijf werd begaan vóór 27/07/1998 De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard.

Verjaringstermijnen: ▪ 30 jaar na het ontstaan van de schade; ▪ Als men kennis heeft genomen van de schade en de identiteit van de overtreder: 5 jaar na kennisname van de schade en de identiteit.

Het bouwmisdrijf werd begaan tussen 27/07/1998 en 31/08/2009 De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard; Verjaringstermijnen: ▪ 20 jaar na de feiten; ▪ Als men kennis heeft genomen van de schade en deidentiteit van de overtreder: 5 jaar na kennisname van de schade en de identiteit.

Het bouwmisdrijf werd begaan na 31/08/2009 De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard; Verjaringstermijnen:

99

▪ ▪ ▪

10 jaar voor bouwmisdrijven in ruimtelijk kwetsbare gebieden; 10 jaar voor bouwmisdrijven in openruimtegebied; 5 jaar voor bouwmisdrijven in de overige gebieden.

100

6.2.4 TERMINOLOGISCHE TOELICHTING Hoe heet het?

Wat is het?

Wat is 1) de geldigheidsduur en 2) de termijn waarin de gemeente het dient af te leveren?

Tot wanneer kan het worden aangevraagd?

Stedenbouwkundig attest I

Dit document bestaat niet meer. Het gaf de bestemming van een onroerend goed aan volgens de plannen van aanleg.

Stedenbouwkundig attest II

Dit document bestaat niet meer. Het gaf een oordeel over de eventuele toelaatbaarheid van een onroerend goed. Het is vervangen door het stedenbouwkundig attest.

Stedenbouwkundig attest22

Dit document wordt afgegeven door het college. Het oordeelt of een ontwerp in aanmerking komt voor een vergunning.

Het stedenbouwkundig attest leidt niet tot vrijstelling van de vergunningsaanvraag.

1) 2 jaar geldig vanaf het moment van uitreiking, onder voorbehoud van wijziging van ruimtelijke uitvoeringsplannen of vigerende regelgeving 2) binnen 75 dagen

Kan elk moment worden aangevraagd in alle gemeenten.

Wel verschillen de modellen waarop de beslissingen moeten worden genoteerd, afhankelijk van de vraag of de aanvraag plaatsvindt in een gemeente: 1) die 'ontvoogd' is 2) wél al een plannen- en vergunningenregister heeft, maar nog niet aan de overige ontvoogdingsvoorwaarden voldoet 3) die nog géén plannen- en vergunningenregister heeft.

Stedenbouwkundige inlichtingen

22

Informatief document met een aantal stedenbouwkundige gegevens. Dat document stemt deels overeen met het al langer bestaande inlichtingenformulier vastgoedinformatie, met dit verschil dat dit laatste formulier méér informatie geeft.

Artikel 5.3.1 Vlaamse Codex RO en Besl. Vl. reg. 01.07.2005, BS 23.08.2005.

1) 2 jaar geldig, maar LET OP: het document is een momentopname en kan inmiddels dus verouderd zijn.

2) termijn van orde: binnen 50 dagen

Kan elk moment worden aangevraagd, maar enkel in die gemeenten die nog géén plannen- en vergunningenregister hebben.

Stedenbouwkundig uittreksel23

Dit document bevat een uittreksel van het plannen- en vergunningenregister voor een bepaald perceel.

Het heeft louter een informatieve waarde.

1) momentopname

Uittreksel plannenregister

Een samenvatting van de plannen die op een bepaald perceel geldig zijn. Het heeft louter een informatieve waarde.

1) momentopname

Een samenvatting van de gegevens over de stedenbouwkundige vergunningssituatie die op een bepaald perceel van toepassing is. Het heeft louter een informatieve waarde.

1) momentopname

Dit document bevat behalve stedenbouwkundige informatie (enkel voor die gemeenten die nog niet over een plannen- en of vergunningenregister beschikken) ook andere informatie die relevant is bij een eigendomsoverdracht van een onroerend goed

1) momentopname

Uittreksel vergunningenregister

Inlichtingenformulier vastgoedinformatie

Planologisch attest

23

2) binnen 30 dagen

2) binnen 30 dagen, na betaling van kosten

2) binnen 30 dagen na betaling van kosten

2) termijn van orde: binnen 30 dagen, verlengbaar met 15 dagen

Kan elk moment worden aangevraagd, enkel in die gemeenten die reeds over een goedgekeurd plannen- én vergunningenregister beschikken, vanaf het moment dat dit in het Belgisch Staatsblad is vastgesteld.

Kan elk moment worden aangevraagd, enkel in die gemeente die reeds over een goedgekeurd plannenregister beschikt.

LET OP: sommige gemeenten hanteren als moment waarop duidelijkheid is of de gemeente over een goedgekeurd vergunningenregister beschikt het moment dat dit in het Belgisch Staatsblad is vastgesteld. In het Belgisch Staatsblad wordt echter enkel gepubliceerd dat een gemeente zowel een goedgekeurd plannen- als vergunningenregister heeft.

Kan elk moment worden aangevraagd, enkel in die gemeenten die reeds over een goedgekeurd vergunningenregister beschikken.

LET OP: sommige gemeenten hanteren als moment waarop duidelijkheid is of de gemeente over een goedgekeurd vergunningenregister beschikt het moment dat dit in het Belgisch Staatsblad is vastgesteld. In het Belgisch Staatsblad wordt echter enkel gepubliceerd dat een gemeente zowel een goedgekeurd vergunningen- als plannenregister heeft. deel over plannen: verdwijnt zodra gemeente een uittreksel uit het plannenregister kan geven deel over vergunningen: verdwijnt zodra gemeente uittreksel uit het vergunningenregister kan geven overig deel: blijft bestaan

Een planologisch attest geeft aan of een bedrijf dat niet in de geëigende bestemmingszone is gelegen (dus zonevreemd is) of door uitbreiding deels buiten de geëigende zone komt te liggen, mag uitbreiden op de voorgenomen wijze. Het vormt dan ook géén document in het kader van de informatievoorziening.

Artikel 5.2.7 Vlaamse Codex RO en Besl. Vl. reg. 01.07.2005, BS 23.08.2005.

102

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERKOOP 6.3.1 ACTIEVE ONDERZOEKSPLICHT NAAR DE STEDENBOUWKUNDIGE TOESTAND De vastgoedmakelaar heeft een actieve onderzoeksplicht m.b.t. de stedenbouwkundige toestand van de panden die hij in portefeuille krijgt.

Het Hof van Beroep te Bergen diende te oordelen over een zaak waarin de koper een chalet had aangekocht. 24 Bij de kennisname van het ontwerp van notariële akte merkte de koper tot zijn verbazing op dat het perceel verkocht werd als ‘bebost perceel, met een niet door Stedenbouw vergund chalet’. De koper was door de tussenkomende vastgoedmakelaar niet op de hoogte gesteld van dit stedenbouwkundig probleem en had dus gedwaald bij zijn aankoopbeslissing. Volgens het Hof was deze dwaling essentieel (lees: de koper zou het goed niet hebben gekocht had hij de ware toedracht gekend) en verschoonbaar (lees: een redelijke en normale zorgvuldige persoon, in dezelfde omstandigheden geplaatst, zou ook gedwaald hebben), zodat de nietigheid van de onderhandse verkoopovereenkomst verantwoord is. Het immobiliënkantoor is aansprakelijk als opsteller van het verkoopcompromis en wegens haar informatieverplichting.

Wanneer een verkocht onroerend goed behept is met ernstige bouwovertredingen en deze toestand aan de koper was verzwegen, dan kan de koop door de rechter nietig worden verklaard wegens bedrog (artikel 1116 BW). Volgens de Rechtbank van eerste aanleg te Leuven kon de vastgoedmakelaar, die met de bemiddeling van dit pand was belast, bij het onderzoek van de stedenbouwkundige toestand niet volstaan met een formulier van de diensten van ruimtelijke ordening. 25 De rechter oordeelde dat van de vastgoedmakelaar mag worden verwacht dat hij het pand effectief bezoekt en zich grondig informeert. Of nog: hij mag dus niet zomaar voortgaan op de door de verkoper en de gemeente verstrekte informatie, maar moet zelf een onderzoek doen naar de stedenbouwkundige conformiteit.

Het is duidelijk dat deze uitspraak zeer vergaand is.

In een andere zaak oordeelde (opnieuw) de Rechtbank van eerste aanleg te Leuven op mildere wijze.

26 Hier meende de rechter dat de onderzoeksplicht van de notaris en de vastgoedmakelaar niet zo ver gaat dat hij verplicht is zich de bouwvergunning te laten overhandigen en ter plaatse te gaan controleren of er geen bouwwerken in strijd met de vergunning werden opgericht.

Bij een plaatsbezoek zal de vastgoedmakelaar alleszins alert moeten zijn. Ter illustratie kan worden verwezen naar een zaak waarin de vastgoedmakelaar was belast met de verkoop van een pand waarin zich een ondergrondse badkamer bevond. 27 Volgens de Rechtbank van eerste aanleg te Brussel beging de vastgoedmakelaar een fout, door zich bij het bezoek aan het pand geen vragen te stellen over de stedenbouwkundige regelmatigheid van de ondergrondse badkamer (er gelden immers minimumnormen inzake natuurlijke verlichting). Wanneer de verkoop om die reden wordt ontbonden, dan is de vastgoedmakelaar volgens de Rechtbank niet gerechtigd op zijn ereloon.

24 25 26 27

Bergen 17 maart 1998, Echos log. 2000, 11.

Rb. Leuven 27 november 2002, T.App. 2003, afl. 2, 17.

Rb. Leuven, 18 februari 2003, T.App. 2003, afl. 2, 34.

Rb. Brussel (8e k.) 16 januari 2009, JLMB 2010, afl. 28, 1331.

OPGELET !

Evenzeer dient de vastgoedmakelaar de koper te informeren over de mogelijkheid zich al dan niet te kunnen domiciliëren in een bepaald pand. Zo gebeurt het bijvoorbeeld vaak dat in kustgemeenten appartementen worden verkocht die gelegen zijn in recreatiegebied waar permanent wonen niet is toegestaan (enkel tweede verblijf). Correcte stedenbouwkundige informatie bij de verkoop van dergelijke goederen is noodzakelijk.

Een voorbeeld van correcte informatieverstrekking:

104

6.3.2 MODEL INLICHTINGENFORMULIER VASTGOEDINFORMATIE

6.3.2.1

Begrip

Los van bovenstaande verplichte vermeldingen in het compromis, doet de vastgoedmakelaar er bij de verkoop van een onroerend goed sowieso goed aan om stedenbouwkundige inlichtingen aanvragen bij de gemeente waar het goed gelegen is. Hiertoe kan gebruik gemaakt worden van een modelformulier dat werd opgemaakt in samenwerking tussen de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) en het Notariaat, het zogenaamde 'Model Inlichtingenformulier Vastgoedinformatie', ook wel de “Notarisbrief” genoemd.

Het model inlichtingenformulier bestaat uit drie delen.

▪ Een overzicht van de plannen die van toepassing zijn op het perceel (deze informatie stemt grotendeels overeen met de informatie die via een uittreksel uit het plannenregister van een gemeente te krijgen is).

▪ Een overzicht van de vergunningen die zijn verstrekt (deze informatie stemt deels overeen met de informatie die via een uittreksel uit het vergunningenregister van een gemeente te krijgen is).

▪ De zaken die wél al in de vroegere versie van het inlichtingenformulier zaten, maar die niet in het vergunningen- of plannenregister zijn opgenomen (milieu en natuur, huisvesting en economie, bescherming onroerend erfgoed, andere erfdienstbaarheden van openbaar nut, gemeentelijke belastingen en -heffingen).

In bijlage 12N is het (recentste) modelinlichtingenformulier voor vastgoedinformatie (VVSG) opgenomen. Onder bijlage 12O is een voorbeeld van vastgoedinformatie in een concreet dossier opgenomen.

De informatie met betrekking tot de vergunningssituatie van het goed is onderdeel van vermeld inlichtingenformulier, maar kan apart worden opgevraagd via de aanvraag van een stedenbouwkundig uittreksel. Het stedenbouwkundige uittreksel is een uittreksel uit het plannen- en vergunningenregister (artikel 5.2.7 Vlaamse Codex). Het heeft een informatieve waarde.

105

6.3.2.2

Wat bij foutieve informatieverstrekking door de gemeente?

Wanneer informatie door een notaris, vastgoedmakelaar of derde wordt gevraagd, hoeft de gemeente enkel die informatie te geven die ze ter beschikking heeft. Ze hoeft dus zelf niet op zoek te gaan naar informatie die ze niet heeft. Vandaar dat het ook mogelijk is dat de gemeente bepaalde vragen die op het model ‘inlichtingenformulier vastgoedinformatie’ zijn opgenomen, beslist weg te laten.

Als een gemeente echter bepaalde informatie meedeelt, mag degene die de informatie krijgt ervan uitgaan dat de informatie correct is.

Als het gaat om informatie die voortvloeit uit een wettelijke verplichting (zoals informatie uit het plannen- en vergunningenregister) dan houdt het geven van foutieve informatie uit die registers een fout in van de gemeente hetgeen tot schadevergoeding kan leiden.

Maar de overheid dient evengoed informatie die niet verplicht is (zoals bepaalde andere delen van het inlichtingenformulier vastgoedinformatie) met de nodige zorgvuldigheid ter beschikking te stellen. Het verstrekken van correcte inlichtingen is een essentiële plicht van behoorlijk bestuur en sluit ook aan bij het zorgvuldigheidsbeginsel. Als de overheid niet zeker is, twijfels of bedenkingen heeft over de informatie die zij geeft, dan is het aangewezen dat de overheid dat ook expliciet erbij vermeldt. In dat geval is het aan degene die de informatie ontvangt om nader onderzoek te doen, bijvoorbeeld door andere bronnen te raadplegen, eigen interpretaties te doen of door bijkomende informatie te vragen aan andere overheden. Vandaar ook dat in het inlichtingenformulier soms voor een aantal gegevens bewust wordt gewerkt met de formulering 'Voor zover bekend (…)'.

Vaak lassen de gemeenten de volgende exoneratieclausule in bij het verstrekken van stedenbouwkundige inlichtingen: 'Deze inlichtingen hebben een louter informatieve waarde. Het gemeentebestuur is niet verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de informatie.'

Gelet op de rechtspraak waaruit duidelijk blijkt dat van de overheid correcte informatie mag worden verwacht of bij twijfel die twijfel ook uitdrukt, mag worden aangenomen dat dergelijke ‘exoneratiebeding’ juridisch waardeloos is.

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent dat het verschaffen van verkeerde informatie in een stedenbouwkundig attest een fout uitmaakt en de gemeente gehouden is de daardoor ontstane schade te vergoeden. De schade is ontstaan doordat de koper op grond van de verkeerde informatie de koopovereenkomst heeft gesloten. De beperkte waarde van een stedenbouwkundig attest nr. 1 (thans opgeheven) sluit niet uit dat de erin verstrekte informatie juist moet zijn. 28 In een ander arrest oordeelde het Hof van Beroep te Gent dat het verschaffen van correcte inlichtingen aan de burgers een essentiële plicht van behoorlijk bestuur is, die kadert binnen de algemene zorgvuldigheidsplicht. De overheid moet bij het geven van informatie zorgvuldig optreden en voldoende onderzoek verrichten. De gemeente begaat een fout wanneer zij ten onrechte meedeelt dat een onroerend goed gelegen is in woongebied, terwijl zij door middel van een (eenvoudig) nazicht van het digitaal uittreksel kon vaststellen dat het goed in feite gelegen was in agrarisch gebied. De gemeente kan zich niet verschuilen achter het feit dat de door haar verstrekte inlichtingen slechts een

28

Gent 20 december 2002, RABG 2003, afl. 15, 868, noot LUST, S.

106

louter informatieve en dus geen juridische waarde hebben. De notaris begaat geen fout door deze informatie over te nemen zonder verdere controle wanneer hij geen kennis had van tegenstrijdige informatie en hij ook niet behoorde te weten dat de hem door de gemeente verstrekte inlichtingen foutief waren. Het is niet vereist dat de benadeelde derde of de notaris zelf de inhoud van de door de gemeente afgeleverde informatie controleren, wanneer niets doet vermoeden dat deze informatie onjuist is. 29 Noteer dat dezelfde redenering ook kan worden gevolgd voor de vastgoedmakelaar die zou geconfronteerd worden met onjuiste gemeentelijke inlichtingen.

Wel blijft het zo dat een inlichtingenformulier (en een uittreksel uit het plannen- en vergunningenregister) zélf géén juridische waarde heeft. Anders gezegd: de bestemming volgens een bestemmingsplan bepaalt de bestemming van een perceel, niet de benaming die een inlichtingformulier of plannen- of vergunningenregister aan een perceel geven. Die info is slechts informatief.

6.3.2.3

Kostprijs stedenbouwkundige inlichtingen

Gemeentebesturen kunnen een retributie invoeren op de afgifte van administratieve stukken. Ook voor het verstrekken van vastgoedinformatie kunnen ze dus een kostendekkende vergoeding vragen.

De vergoeding bestaat uit: ▪ de gemaakte onkosten (kopieën, postzegels …)

▪ een tegemoetkoming voor de gemaakte kosten voor opzoeking. Het inlichtingenformulier is immers géén kant-en-klaar bestuursdocument dat de gemeente in de kast heeft liggen.

Er gaat opzoekingswerk aan vooraf en de verzamelde informatie wordt op gestructureerde wijze weergegeven.

Het bepalen van de hoogte van de retributie is een bevoegdheid van de lokale besturen zelf. Gelet op het feit dat elk bestuur op een andere wijze is georganiseerd (personeelsbezetting, mate van automatisering) en afhankelijk daarvan dus hogere of lagere onkosten maakt voor de opmaak van het inlichtingenformulier kunnen deze bedragen uiteenlopen. Een bedrag van 62,5 euro voor de opmaak van het inlichtingenformulier kan gelden als een richtbedrag.

Steeds meer gemeenten beschikken over een goedgekeurd vergunningen- en plannenregister. De afgifte van stedenbouwkundige uittreksels kan eveneens onderworpen worden aan een retributie. De hoogte daarvan is ook nu weer een bevoegdheid van de lokale besturen zelf. Een bedrag van 50 euro voor de opmaak van een stedenbouwkundig uittreksel kan gelden als een richtbedrag.

De vastgoedmakelaar raadpleegt best de website van de betrokken gemeente om meer informatie te verkrijgen over de kostprijs van de uittreksels.

29

Gent (9e k.) 19 december 2008, T.Not. 2010, afl. 3, 117.

107

Hieronder een voorbeeld op de website van de Stad Mechelen:

6.3.3 STAPPENPLAN BIJ HET ONDERZOEK NAAR DE VERGUNDE TOESTAND De vastgoedmakelaar moet in eerste instantie zijn opdrachtgever bevragen. Deze is immers het best geplaatst om de vastgoedmakelaar te informeren over de vergunningstoestand van het goed.

Sowieso doet de vastgoedmakelaar er ook goed aan om stedenbouwkundige inlichtingen op te vragen bij de gemeente.

Het kan gebeuren dat de gemeente weet van het bestaan van een proces-verbaal over een bouwmisdrijf. De gemeente beschikt echter niet over alle processen-verbaal die door andere instanties zijn opgesteld.

Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van de deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. Deze maatregel zorgt ervoor dat mogelijke kopers via hun notaris of het hypotheekkantoor in kwestie de nodige informatie kunnen bekomen.

108

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERHUUR

In de loop der tijd zijn heel wat eengezinswoningen feitelijk onderverdeeld in meergezinswoningen, bijvoorbeeld de opsplitsing van een groot herenhuis in appartementen per verdieping. Veel van deze opdelingen gebeurden zonder stedenbouwkundige vergunning. Meestal was zo een vergunning echter wel nodig. Bijgevolg rust er in dat geval een stedenbouwkundige inbreuk op het pand. De vergunde toestand is dan immers de toestand die bestond voor de onvergunde opdeling.

Het wijzigen van het aantal woongelegenheden werd op zich pas vergunningsplichtig vanaf 1 mei 2000.

Voorheen was hieromtrent niets bepaald. Bijgevolg hangt het al of niet voorhanden zijn van een stedenbouwkundig misdrijf vóór deze datum af van de beoordeling of het wijzigen van het aantal woongelegenheden al dan niet gepaard ging met vergunningsplichtige verbouwingswerken.

Voor welke opdelingen was een vergunning nodig?

Meestal gebeurde de opdeling via het uitvoeren van (bouw)werken.

▪ Werden bij de opdeling verbouwingswerken uitgevoerd, dan was er steeds een vergunning nodig voor het uitvoeren van deze werken.

▪ Werden bij de opdeling enkel onderhoudswerken uitgevoerd, dan was er geen vergunning nodig voor het uitvoeren van deze werken (maar vanaf 1 mei 2000 was wel een vergunning nodig voor de opdeling op zich).

Onder ‘onderhoudswerken’ worden werken verstaan die het gebruik van een constructie voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen. Daarbij gaat het over het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Het doel van onderhoudswerken is de constructie (woning) in dezelfde staat te kunnen behouden, zonder verbeteringen aan te brengen, bv. vervangen van dakpannen, het plaatsen van nieuwe ramen in dezelfde raamopeningen,…

Alle andere werken zijn ‘verbouwingswerken’ en waren dus vergunningsplichtig. Voorbeelden zijn het plaatsen van een douche of toilet en het plaatsen van gyproc-muurtjes; dit zijn verbouwingswerken, want zij voegen kwaliteit toe aan het pand en doen dus meer dan het pand enkel onderhouden.

Hetzelfde geldt voor het plaatsen van meerdere afzonderlijke tellers/installaties voor elektriciteit of andere nutsvoorzieningen met het oog op de opdeling, het plaatsen van een keuken op elke verdieping, het plaatsen van een dakvlakvenster of dakkapel om de zolder als studio in te richten,… De meeste van deze verbouwingswerken werden vanaf 1 augustus 1996 op zich vrijgesteld als klein werk, maar bleven vergunningsplichtig wanneer daarmee een wijziging van het aantal woongelegenheden gepaard ging.

109

Indien de opdeling gebeurde zonder het uitvoeren van (bouw)werken, is slechts een vergunning vereist wanneer de opdeling gebeurde vanaf 1 mei 2000.

Onder bijlage 12P is een schema toegevoegd dat de evolutie van de regeling in de tijd weergeeft.

Voorbeelden Voorbeeld 1 Een oude herenwoning in een 19de eeuwse stadsgordel werd onderverdeeld in vier studio’s (één per bouwlaag). Bij de opdeling werd voor elke studio een keuken en een badkamer met douche en toilet geplaatst.

▪ Deze handeling was vergunningsplichtig vanaf 1962 tot heden.

Voorbeeld 2 Een eengezinswoning met drie slaapkamers wordt verhuurd als kamerwoning, waarbij elke slaapkamer via een apart huurcontract wordt verhuurd en de keuken als gemeenschappelijke keuken, de badkamer als gemeenschappelijke douche en toilet en de woonkamer als gemeenschappelijke leefruimte wordt gebruikt. Er werd geen enkel bouwwerk uitgevoerd.

▪ Indien deze opdeling gebeurde voor 1 mei 2000: geen vergunning nodig.

▪ Indien deze opdeling gebeurde vanaf 1 mei 2000: wel vergunning nodig.

OPGELET! Voor de vastgoedmakelaar is hier een belangrijke taak weggelegd. Als hij van de eigenaar van een pand de vraag krijgt om appartementen, studio’s of kamers te verhuren, moet hij steeds nagaan of deze entiteiten wel afzonderlijk verhuurbaar zijn.

Gold er een vergunningsplicht voor de opdeling van het pand? Is er sprake van een stedenbouwkundige inbreuk doordat de opdeling werd doorgevoerd zonder vergunning? Zo ja, dan moet de situatie eerst geregulariseerd worden via de stedenbouwkundige dienst van de gemeente.

Vaak is de eigenaar zich immers niet bewust van de stedenbouwkundige inbreuk of banaliseert hij het probleem. De gevolgen zijn nochtans niet min. Zo is het onmogelijk om in het pand per wooneenheid een afzonderlijk adres te creëren, met alle gevolgen vandien voor de huurders die geacht worden allen op eenzelfde adres te wonen.

Een bouwovertreding kan worden gelegaliseerd door het verkrijgen van een regularisatievergunning.

Een regularisatievergunning is een stedenbouwkundige vergunning die tijdens of ná het verrichten van handelingen, waarvoor een vergunning noodzakelijk is, wordt afgeleverd. Bij de aanvraag tot regularisatie dient men afschriften van eventuele processen-verbaal, administratieve beslissingen en rechterlijke beslissingen met betrekking tot de constructie bij te voegen.

De behandeling van een aanvraag voor een dergelijke vergunning verloopt identiek aan een aanvraag voor een gewone stedenbouwkundige vergunning en volgens de normale beoordelingscriteria. Zo worden de actuele regelgeving, stedenbouwkundige voorschriften en eventuele verkavelingsvoorschriften als uitgangspunt genomen. Wanneer de bouwovertreding in het verleden niet is vervolgd door de overheid, vormt dit geen rechtvaardiging voor de regularisatie. Omgekeerd sluit de sanctionering van de overtreding de regularisatie niet uit.

110

BIJZONDERE INFORMATIEPLICHTEN BIJ VERKOOP EN VERHUUR 6.5.1 LIGGING IN EEN VERKAVELING

De vastgoedmakelaar moet rekening houden met een bijzondere informatieverplichting als hij tussenkomt bij de verkoop van percelen die in een verkaveling gelegen zijn. In de publiciteit voor een verkaveling moet de gemeente, waar de verkaveling gelegen is, vermeld worden, en ook de datum en het nummer van de verkavelingsvergunning (artikel 5.2.3, § 3 VCRO).

6.5.2 STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE De stedenbouwkundige status van een onroerend goed bepaalt in grote mate de waarde van het goed.

Werd er gebouwd zonder of in strijd met de vergunning, dan vormt het daardoor ontstane wederrechtelijk karakter van het goed een verborgen gebrek, waarover de kandidaat-huurder of kandidaat-koper nadrukkelijk en volledig dient te worden ingelicht, en dat vooraleer hij zich contractueel verbindt. Helaas blijkt uit de praktijk dat de verhuurder of verkoper in sommige gevallen het illegaal karakter van het onroerend goed verzwijgt, waardoor de huurder of koper niet of maar zeer laattijdig over dit verborgen gebrek wordt ingelicht.

De kandidaat-huurder of kandidaat-koper moet zich vooraf een duidelijk beeld kunnen schetsen van de stedenbouwkundige situatie van het desbetreffende onroerend goed. Met het oog op een betere bescherming werden er in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) een aantal informatieverplichtingen opgenomen bij de verkoop/verhuur (> 9 jaar) van het onroerend goed. Deze informatieplicht rust (o.a.) op de vastgoedmakelaar die publiciteit voert voor het te verhuren of te verkopen goed en die mogelijks de verhuurovereenkomst opmaakt.

Wat de inhoud van de informatie betreft, moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de gemeente wel of nog niet beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister.

6.5.2.1

Gemeente beschikt over goedgekeurd plannen- en vergunningenregister

Conform artikel 7.6.4 VCRO, ingevoegd bij decreet van 26 april 2000, zijn de bijzondere informatieplichten, vermeld in de artikelen 5.2.5 en 5.2.6 VCRO, slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister. De lijst van gemeenten, die beschikken over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister, wordt driemaandelijks aangepast en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Vervolgens worden de bijzondere informatieverplichtingen van kracht 31 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Op de dag van vandaag beschikken nog niet alle Vlaamse gemeenten over een goedgekeurd plannenen vergunningenregister. De lijst van gemeenten, die hierover wel reeds beschikken, kan worden geraadpleegd op de website: http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhaving/Informatieverplichting

111

▪

Wat is de inhoud van de bijzondere informatieplicht?

Onderstaande informatieplichten gelden zowel voor de vastgoedmakelaar, de notaris, als voor de eigenaar die overgaat tot verkoop of verhuring voor meer dan negen jaar.

1. Informatieplicht met betrekking tot publiciteit (artikel 5.2.6 VCRO) Artikel 5.2.6. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit: 1° of er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt; 2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; 3° of het onroerend goed het voorwerp uitmaakt van een maatregel als vermeld in titel VI, hoofdstuk III en IV, dan wel of een procedure voor het opleggen van een dergelijke maatregel hangende is; 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1; 5° of er voor het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is; 6° …30 Indien voor deze informatie een stedenbouwkundig uittreksel, zoals bedoeld in artikel 5.2.7, moet worden opgevraagd, kan publiciteit gevoerd worden van zodra dit uittreksel is aangevraagd.

Andere vermeldingen zijn slechts toegestaan voor zover zij de ontvanger van de informatie niet misleiden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed.

De Vlaamse Regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.

30

Tot voor 30 december 2017 bevatte artikel 5.2.6 van de VCRO tevens de verplichting om in de publiciteit informatie te verstrekken omtrent de vraag of het voor het goed verplichte as-built attest werd uitgereikt. Evenwel zorgde de zgn.

Codex-trein voor de lang verwachte nadere invulling van het as-built attest. De finaliteit van dit instrument wordt daarbij enigszins anders opgevat dan initieel de bedoeling was. Het as-builtattest wordt met name beperkt tot een louter technische beoordeling van de legaliteit van het gerealiseerde bouwproject en wordt facultatief, op vraag van de bouwheer, opgemaakt door de architect. Het as-builtattest komt daardoor neer op de schriftelijke bevestiging vanwege de architect dat zijn richtlijnen werden nageleefd tijdens het bouwproces. Gezien de nieuwe invulling, werd beslist om het as-builtattest te onttrekken aan de bijzondere informatieplicht in het kader van de VCRO. Er moet dus geen verwijzing naar de aan- of afwezigheid van een as-builtattest opgenomen worden in de publiciteit voor verkoop of in de onderhandse verkoopovereenkomst en authentieke akte. Dit onderdeel van de bijzondere informatieplicht werd geschrapt.

112

De VCRO voorzag aanvankelijk dat de vastgoedmakelaar slechts publiciteit (op websites, in folders en publicaties, enz.) mocht maken wanneer hij in het bezit was van de nodige stedenbouwkundige informatie vanwege de gemeente (artikel 5.2.6 VCRO). Dat hield in dat in bepaalde gemeenten pas maanden na de opdracht tot verhuring of tekoopstelling door de vastgoedmakelaar publiciteit kon worden gemaakt voor de woning.

Zolang de vastgoedmakelaars (maar ook notarissen, particulieren) niet over deze informatie beschikten, dienden zij er zich van te onthouden publiciteit te voeren en overeenkomsten op te stellen.

De vastgoedmakelaar werd geconfronteerd met soms lange wachttijden om deze informatie bij de gemeenten te verkrijgen. Het wachten op deze informatie werkte bijzonder vertragend op het verhuur- of verkoopproces. De vastgoedmakelaar kwam daarbij tussen hamer en aambeeld terecht en riskeerde zware sancties indien hij toch publiciteit zou voeren vooraleer over de door het decreet vereiste gegevens te beschikken. Burgerrechtelijk diende de vastgoedmakelaar immers onmiddellijk uitvoering te geven aan zijn bemiddelingsopdracht terwijl de VCRO hem dat verbood, zolang hij de informatie van de gemeente niet had ontvangen.

Bij Decreet van 16 juli 2010 werd een belangrijke versoepeling van de verplichting ingelast. Zo kan de publiciteit nu worden gevoerd van zodra de schuldenaar van de informatie kan aantonen dat hij bij de gemeente een aanvraag heeft ingediend tot het verkrijgen van de informatie. Hij hoeft dus niet te wachten tot hij de informatie ook daadwerkelijk ontvangen heeft.

Voor het opmaken van advertenties in de geschreven pers, mogen de volgende afkortingen worden gebruikt. Het decreet betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning (d.d. 25 april 2014, in werking getreden op 1 maart 2018) heeft er mede toe geleid dat de lijst van toegelaten afkortingen in vastgoedadvertenties werd uitgebreid.

De nieuwe lijst is als volgt: ▪

Omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen Vg Gvg

▪

Vergunning uitgereikt Geen vergunning uitgereikt

Bestemming Wg Wglk Wche Wp Wug Igb Iab Gdr Gvr Ag

Woongebied Woongebied met landelijk karakter Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde Woonpark Woonuitbreidingsgebied Industriegebied Industriegebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen Gebied voor dagrecreatie Gebied voor verblijfsrecreatie Agrarisch gebied

113

Lwag Bg Ng Nr Pg

▪

Handhaving

Dv Ho Bo Lod Ms Gmo ▪

Dagvaarding uitgebracht Rechterlijke herstelmaatregel opgelegd Bestuursdwang opgelegd Last onder dwangsom opgelegd Minnelijke schikking aangegaan Geen rechterlijke herstelmaatregel of bestuurlijke maatregel opgelegd

Voorkooprecht Vkr Gvkr

▪

Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Bosgebied Natuurgebied Natuurreservaat Parkgebied

Voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Verkavelingsvergunning Vv GVV

Verkavelingsvergunning Geen verkavelingsvergunning

OPGELET! Voor een advertentie op internet mogen geen afkortingen gebruikt worden.

Voorbeeld van publiciteit op de website van de vastgoedmakelaar:

114

115

▪

Informatie op te nemen in de overeenkomst (artikel 5.2.5 vcro) Art. 5.2.5. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld: de maatregelen, vermeld in titel VI, hoofdstuk III en IV, die werden opgelegd met betrekking tot het goed of de hangende procedures die strekken tot het opleggen van dergelijke maatregelen, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is.

De vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken, moeten een verwijzing naar artikel 4.2.1 van deze codex opnemen in de akte.

ACTUA!

Op 27 augustus 2014 werd in het Belgisch Staatsblad het decreet rond complexe projecten gepubliceerd. Dat decreet moet toelaten om grote projecten, waarbij er ook een ruimtelijke herbestemming noodzakelijk is, in één globale procedure te gieten. Vereenvoudiging dus. Zo wil men tijdswinsten creëren om belangrijke investeringsprojecten sneller te realiseren.

Het decreet voorziet echter ook in een uitbreiding van de informatieplicht van de notaris m.b.t. de in de (onderhandse of authentieke) overeenkomst op te nemen informatie. Concreet moet de notaris sinds 1 maart 2015 de koper informeren over een eventueel voorkooprecht in het kader van het decreet rond complexe projecten. Ook zal hij de koper moeten informeren of het onroerend goed deel uitmaakt van een voorkeursbesluit of een projectbesluit. Beide besluiten worden opgenomen in het plannenregister, het projectbesluit bijkomend ook in het vergunningenregister. De relevante informatie is dus vervat in het stedenbouwkundig uittreksel.

Deze twee nieuwe informatieplichten werden gerealiseerd door een uitbreiding van artikel 5.2.1 VCRO. Vreemd genoeg werd de informatieplicht niet doorgetrokken naar de artikelen 5.2.5 (informatieplicht vastgoedmakelaar in de onderhandse akte van verhuur > 9 jaar) en 5.2.6 (informatieplicht vastgoedmakelaar bij publiciteit voor verhuur > 9 jaar). Vraag is of dit een bewuste keuze was van de wetgever of een vergissing? De toekomst zal dit moeten uitwijzen.

116

ACTUA!

Een andere nieuwkomer is het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning, welke op 1 maart 2018 in werking is getreden. De artikelen 7, 8 en 9 voeren een inhoudelijke wijziging door aan de bijzondere informatieplichten vermeld in:

▪ ▪ ▪

artikel 5.2.1 VCRO (informatieplicht notaris in onderhandse en authentieke akten) artikel 5.2.5 VCRO (informatieplicht vastgoedmakelaar in onderhandse akten) artikel 5.2.6 VCRO (informatieplicht vastgoedmakelaar publiciteit) Met ingang van 1 maart 2018, zal de vastgoedmakelaar de kandidaat kopers en de kandidaat huurder (bij huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar) moeten informeren over alle procedures die aanleiding kunnen geven tot het opleggen van gerechtelijke en bestuurlijke maatregelen. Voordien was dit onderdeel van de informatieplicht nog beperkt tot het bestaan van gerechtelijke (herstel)procedures.

▪

Vindplaats van de informatie

De informatie aangaande bovenvermelde punten kan worden afgeleid uit het stedenbouwkundig uittreksel en vanzelfsprekend ook uit de uitgebreide vastgoedinformatie. Sommige steden en gemeenten voorzien ook in de mogelijkheid om enkel deze beperkte informatie op te vragen. Voordeel is dan doorgaans een snellere aflevering van de gegevens.31

▪

Handhaving

De stedenbouwkundige inspecteurs zien toe op de naleving van deze informatieplichten en kunnen in geval van niet-naleving proces-verbaal opstellen. De publicatie van informatie over het onroerend goed die niet correct is of misleidend, alsook het foutief vermelden dat de verplichte informatie 'in aanvraag is' wordt gesanctioneerd.

Tot vóór 1 maart 2018, was de niet-naleving van de decretale informatieverplichtingen een misdrijf, dat conform artikel 6.1.1 VCRO gesanctioneerd werd met zware straffen, namelijk een geldboete van 26 tot 400 000 euro en /of een gevangenisstraf van 8 dagen tot vijf jaar. De minimumstraffen waren echter een gevangenisstraf van vijftien dagen en een geldboete van 2.000 euro, of één van deze straffen alleen, indien de in het eerste lid vermelde misdrijven gepleegd worden door instrumenterende ambtenaren, vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun

31

Vastgoedmakelaars, die actief zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, moeten rekening houden met enkele bijzonderheden wanneer ze stedenbouwkundige inlichtingen willen bekomen, als gevolg van een wijziging van het BWRO die werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 23 april 2018. Naast het maken van een beknopte beschrijving van het desbetreffende onroerend goed, die een aantal verplichte elementen moet bevatten (artikel 3 Besluit Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de stedenbouwkundige inlichtingen dd. 29 maart 2018), moet de aanvraag tevens inlichtingen bevatten m.b.t. de titel van de houder van het zakelijk recht. Ook dient een afschrift van de bemiddelingsopdracht van de vastgoedmakelaar te worden bijgevoegd. De gemeente stelt de aanvrager van de inlichtingen een formulier ter beschikking op haar website.

117

beroep of activiteit onroerende goederen kopen, verkavelen, te koop of te huur zetten, verkopen of verhuren, bouwen of vaste of verplaatsbare inrichtingen ontwerpen en/of opstellen of personen die bij die verrichtingen als tussenpersonen optreden, bij de uitoefening van hun beroep.

Het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning, welke in werking is getreden op 1 maart 2018, heeft deze inbreuk echter gedepenaliseerd. Een inbreuk op de bijzondere informatieplicht zal dan niet langer gecatalogeerd worden als een stedenbouwkundig misdrijf, maar wel als een stedenbouwkundige inbreuk. Er kunnen geen gevangenisstraffen meer worden opgelegd, wel geldboetes.

Met het decreet wordt het principe van de bestuurlijke handhaving geïntroduceerd, waarbij een maximum geldboete geldt van 50.000 euro, zoals bepaald in art. 6.2.2. 4° VCRO: “stedenbouwkundige inbreuken kunnen gestraft worden met een exclusieve bestuurlijke geldboete van 50.000 euro. het schenden van de informatieplicht, vermeld in artikel 5.2.1 tot en met 5.2.6, wordt bestraft met een exclusieve bestuurlijke geldboete van maximaal 50.000 euro”.

Door voormeld decreet vervalt ook het onderscheid in bestraffing tussen professionele bemiddelaars en particulieren. Van een verhoogde strafmaat voor professionelen is er thans geen sprake meer.

De rechtbank kan de titel van eigendomsverkrijging of van huur vernietigen op vordering van de kopers of de huurders van een goed dat het voorwerp uitmaakt of kan uitmaken van gerechtelijke of bestuurlijke herstelmaatregelen, onverminderd het recht van de kopers of huurders om schadevergoeding te eisen (artikel 6.6.2 VCRO).

De vordering tot vernietiging kan niet meer worden ingeroepen als de inbreuk op de informatieplicht met betrekking tot de publiciteit en de onderhandse overeenkomst is rechtgezet bij de authentieke akteverlening en de informatiegerechtigde in deze akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht.

Daarnaast zal duidelijk zijn dat de vastgoedmakelaar die bij de naleving van artikel 5.2.5 en 5.2.6 VCRO in gebreke blijft, zich blootstelt aan schadeclaims van huurders die hierdoor schade zouden oplopen.

▪

Belang van deze informatieplichten bij verhuurbemiddeling?

Het spreekt voor zich dat de vastgoedmakelaar bij verhuuropdrachten zelden zal worden geconfronteerd met deze problematiek gezien deze informatieplicht enkel relevant is voor huurovereenkomsten van langer dan 9 jaar. Dergelijke verhuur gebeurt in principe via de tussenkomst van een notaris wegens de noodzaak om de huurovereenkomst notarieel te verlijden. Een vastgoedmakelaar wordt dus doorgaans niet belast met deze verhuuropdrachten.

6.5.2.2

Gemeente beschikt niet over goedgekeurd plannen- en vergunningenregister

Wanneer het te verkopen goed gelegen is in een gemeente die nog niet beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister, dan gelden de bijzondere informatieplichten (nog) niet. Wel is het aangewezen om in dat geval in de publiciteit en compromis te vermelden (1) of er voor het verkochte

118

goed een stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd, alsook (2) wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming is. In toepassing van artikel 7.6.4 VCRO moet hierbij de benaming worden gebruikt zoals deze blijkt uit de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

119

MILIEUVERGUNNING 6.6.1 WETGEVING

Het reglementeren van inrichtingen die potentieel hinderlijk of risicovol worden geacht voor de mens en het leefmilieu gebeurt in België reeds sinds de 19de eeuw en vormde het begin van onze milieuwetgeving. Onder inrichtingen kunnen worden verstaan: fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen of handelingen.

Met de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming van de instellingen werd het beheer van het leefmilieu in België een taak voor de gewesten (het Vlaams, het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De gewesten werden bijgevolg bevoegd om een eigen beleid inzake hinderlijke inrichtingen te voeren. In het Vlaams Gewest kondigde zich een nieuw beleid aan met het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning.

Dit decreet trad in werking op 1 september 1991 met het eerste uitvoeringsbesluit: het besluit van de Vlaamse regering van 6 februari 1991 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de milieuvergunning (afgekort als titel I van het VLAREM of VLAREM I). Dat besluit regelt o.a. de verschillende procedures en de bevoegdheidsverdeling daarin. Bijlage I van dit besluit bevat de lijst met inrichtingen en activiteiten die als hinderlijk zijn ingedeeld. Niemand mag een inrichting opgenomen in deze indelingslijst uitbaten zonder over een milieuvergunning of aktename te beschikken.

Het volgende uitvoeringsbesluit, het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (afgekort als titel II van het VLAREM of VLAREM II), bundelde o.a. de milieuvoorwaarden waaronder een inrichting mag worden geëxploiteerd. Het gebruik van de Beste Beschikbare Technieken (BBT) en het vaststellen van milieukwaliteitsnormen werden de uitgangspunten in de Vlaamse milieuvergunningenreglementering.

In 1996 werden vervolgens bepalingen inzake bedrijfsinterne milieuzorg (milieucoördinator, milieuaudit) vastgesteld ter uitvoering van titel III van het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM). Het voorbije decennium werd het VLAREM vaak gewijzigd, vaak onder invloed van nieuwe Europese milieuregelgeving.

De huidige teksten kunnen makkelijk worden geraadpleegd via de volgende navigator: http://navigator.emis.vito.be/milnav-consult/

120

6.6.2 MILIEUVERGUNNING

Bedrijven die een exploitatie willen starten in Vlaanderen moeten nagaan of een milieuvergunning vereist is. Afhankelijk van de hinderlijkheid van de activiteiten, kan een bedrijf in klasse 1, 2 of 3 worden ondergebracht. Deze rangschikking gebeurt op basis van de indelingslijst uit het VLAREM (Vlaams Reglement betreffende de Milieuvergunning).

▪ Klasse 1: de meest hinderlijke activiteit, hier is een milieuvergunning vereist.

▪ Klasse 2: minder hinderlijke activiteit, maar een milieuvergunning is nog steeds vereist.

▪ Klasse 3: de minst hinderlijke activiteit, hier is er enkel een meldingsplicht.

De klassen duiden op de graad van mogelijke hinder voor mens en milieu, waarbij klasse 1 de hoogste graad van hinder aangeeft en klasse 3 de minst hinderlijke inrichting aangeeft.

Een bedrijf moet zelf nagaan welke klasse milieuvergunning van toepassing is. Volgende factoren spelen hierbij een rol: ▪ grootte van de opslag; ▪ vermogen van de machines; ▪ gebruik van gevaarlijke producten of grondstoffen.

Afhankelijk van de klasse waartoe het bedrijf behoort, is er een andere milieuvergunning nodig.

▪ Voor bedrijven van klasse 1: men moet een milieuvergunning aanvragen bij de Bestendige Deputatie van de provincie waar de hinderlijke activiteit zal plaatsvinden. De milieuvergunning zal toegekend of geweigerd worden binnen een termijn van 4,5 maanden.

▪ Voor bedrijven van klasse 2: men moet een milieuvergunning aanvragen bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de geplande activiteit zal plaatsvinden. De milieuvergunning zal worden toegekend of geweigerd binnen een termijn van 3,5 maanden.

▪ Voor bedrijven van klasse 3: men is enkel verplicht om een melding te maken bij het gemeentebestuur van de gemeente waar de hinderlijke activiteit zal plaatsvinden.

Wanneer een bedrijf een milieuvergunning aanvraagt (klasse 1 of klasse 2), dan zal er steeds een openbaar onderzoek gebeuren.

▪ De vergunningsaanvraag wordt ter inzage gelegd bij het gemeentebestuur.

▪ De vergunningsaanvraag wordt bekendgemaakt via aanplakbiljetten.

▪ Tijdens het openbaar onderzoek kan iedereen schriftelijk of mondeling bezwaar indienen.

121

Wanneer een milieuvergunning geweigerd wordt, kan men in beroep gaan tegen deze beslissing.

▪ Bedrijven van klasse 2 kunnen beroep aantekenen bij de Bestendige Deputatie van de provincie.

▪ Bedrijven van klasse 1 kunnen beroep aantekenen bij de Vlaamse regering.

Voor meer informatie kan men ook terecht bij de gemeentelijke milieudienst.

Via het eMIL-loket kan men de milieuvergunningsaanvraag of melding online voorbereiden. Zo worden de ingevulde gegevens meteen gevalideerd. Men moet de aanvraag daarna wel afdrukken en opsturen naar de bevoegde overheid.

6.6.3 VERVREEMDING VAN EEN HINDERLIJKE INRICHTING Wanneer een vergunde inrichting door een andere exploitant wordt overgenomen, blijft de vergunning geldig voor de resterende duur ervan. Deze vervreemding moet niet noodzakelijk samengaan met een overdracht van eigendom of een zakelijk recht. Het kan bijvoorbeeld ook gaan om de verhuring van de exploitatie.

De overnemer moet de overname van de milieuvergunning vóór de datum van inwerkingtreding van de overname melden door middel van een bijzonder meldingsformulier, dat als aangetekende zending per post of bij afgifte tegen ontvangstbewijs moet worden bezorgd aan de bevoegde overheid.

Laatstgenoemde neemt kennis van de melding en gaat na welke lopende vergunningen van toepassing zijn op de voor overname gemelde inrichting.

De sanctie op het niet naleven van deze meldingsplicht bestaat uit de mogelijke schorsing of opheffing van de milieuvergunning door de bevoegde overheid. Deze melding heeft ook belang voor de aansprakelijkheid, in die zin dat, zolang de bewuste melding niet verricht is, de vroegere exploitant naast de huidige aansprakelijk kan worden gesteld voor milieuovertredingen.

Het meldingsformulier voor de overname van de hinderlijke inrichting is te vinden onder bijlage 11Q. Het milieuvergunningsdecreet legt geen bijzondere verplichtingen op aan de vastgoedmakelaar of de notaris. Toch mag van de vastgoedmakelaar (en de notaris) worden verwacht dat hij nagaat of er een milieuvergunning bestaat, of in voorkomend geval tijdig een hernieuwing werd aangevraagd, of er met betrekking tot het goed milieudelicten bekend zijn bij de gemeente, enz. Ter zake worden ook best de nodige vermeldingen opgenomen in het compromis.

ACTUA!

Hierboven onder de stedenbouwkundige informatie werd al gerefereerd naar het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Dit decreet is in werking getreden op 23 februari 2017.

Met de invoering van de omgevingsvergunning is een grondige hervorming van het vergunningenlandschap voor de ondernemers in Vlaanderen op til.

122

Ondernemers die industriële of ambachtelijke activiteiten willen starten, zullen niet langer alle stappen voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning moeten doorlopen, één procedure tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning zal volstaan.

Hierdoor kan niet alleen heel wat tijd en kosten bespaard worden maar kunnen ook tegenstrijdige adviezen en beslissingen vermeden worden.

De invoering van de omgevingsvergunning beperkt zich niet alleen tot het samenvoegen van de stedenbouwkundige en milieuvergunningsprocedure, de procedures werden ook grondig geëvalueerd en waar mogelijk vereenvoudigd en vernieuwd.

Deze oefening resulteert in twee vergunningsprocedures, een gewone vergunningsprocedure en een vereenvoudigde vergunningsprocedure en één meldingsprocedure.

De time-to-permit voor vergunningsaanvraag die volgens de gewone vergunningsprocedure wordt behandeld, zal tussen 105 en 120 dagen liggen (te rekenen vanaf de beslissing over de ontvankelijkheid).

Latere beperkte wijzigingen zullen via een eenvoudige procedure vergund kunnen worden met een doorlooptijd van maximaal 60 dagen (te rekenen vanaf de beslissing over de ontvankelijkheid). Deze korte procedure geldt onder meer ook voor tijdelijke activiteiten.

De omgevingsvergunning krijgt net als de stedenbouwkundige vergunning een permanent karakter.

Hierdoor verdwijnt het 20-jaarlijks hervergunningssysteem van het Milieuvergunningsdecreet en wordt niet alleen meer rechtszekerheid geboden maar ook een kostenbesparing voor de ondernemer die geen hervergunningsaanvraag meer moet indienen. Voor enkele uitzonderlijke gevallen kan de vergunning voor een beperkte termijn worden verleend. Als tegenpool voor het permanent karakter van de vergunning, wordt de exploitatie aan periodieke en ad hoc evaluaties onderworpen. En kan de vergunning voor zover nodig bijgesteld worden.

Vernieuwend is de mogelijkheid voor de vergunningverlenende overheid om een administratieve lus toe te passen om onregelmatigheden die tijdens de procedure werden begaan, recht te zetten. De aanvrager zal na het openbaar onderzoek ook nog bepaalde wijzigingen aan zijn aanvraag kunnen aanbrengen. Voormelde mogelijkheden die met de nodige omzichtigheid moeten worden aangewend, zullen ook resulteren in tijdswinst en kostenbesparing.

Ondernemers worden ook aangespoord om vooraleer een vergunningsaanvraag in te dienen een vooroverleg te vragen bij de bevoegde overheid. Een goed voorbereide aanvraag heeft immers een grotere kans op slagen. Dit kan zowel op formele als informele wijze.

De invoering van de omgevingsvergunning zal gepaard gaan met een doorgedreven digitalisering van de procedures. Wat zowel voor de indieners van vergunningsaanvragen als de behandelende overheden opnieuw alleen maar voordelen zal opleveren.

De gemeenten Beersel, Diest, Dilsen-Stokkem, Herstappe, Langemark-Poelkapelle, Staden, de provincies en het Vlaams Gewest zijn inmiddels gestart met de omgevingsvergunning en het digitaal loket voor omgevingsvergunningen.

123

De overige gemeenten in Vlaanderen hebben de start van de omgevingsvergunning uitgesteld tot 1 januari 2018 en maken nog gebruik van het digitaal loket voor bouwaanvragen.

NUTTIGE MILIEUGERELATEERDE INFORMATIE

Via het Geoloket van de Vlaamse Milieumaatschappij kan heel wat interessante informatie opgevraagd worden, waarvan een overzicht op de volgende pagina’s. http://geoloket.vmm.be/

124

DOV informeert u over de ondergrond in Vlaanderen.

Op onze website vindt u allerlei geologische, hydrogeologische, geotechnische en bodemkundige gegevens van Vlaanderen.

De data zijn te consulteren in verschillende geoloketten (viewers): – Een algemene DOV-viewer – Een themaviewer voor rubriek 55 (VLAREM) – Een themaviewer bodem

Geoloket VMM Advisering RUP-thema lucht Geoloket VMM Advisering RUP-thema lucht Het Geoloket VMM Advisering RUP-thema lucht biedt een advies voor de Vlaamse gemeentes over de toestand van de luchtkwaliteit, gebaseerd op metingen van 3 jaar.

De gemeten waarden zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

Geoloket Saneringsinfrastructuur Afvalwater Geoloket Saneringsinfrastructuur Afvalwater Het Geoloket Saneringsinfrastructuur biedt u een blik op de bestaande en geplande infrastructuur ter sanering van het huishoudelijk afvalwater in het Vlaamse Gewest, alsook op de recente evoluties op het vlak van de verdere uitbouw ervan.

Ontwerp stroomgebiedbeheerplannen Schelde en Maas Geoloket kaderrichtlijn Water In deze plannen worden maatregelen voorgesteld om de uitdagingen van het Vlaamse waterbeleid in de komende zes jaar aan te pakken. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Europese kaderrichtlijn Water en het daaruit voortvloeiende decreet Integraal Waterbeleid.

Om de beschikbare informatie per waterlichaam toegankelijk te presenteren, werd zowel voor oppervlaktewater als voor grondwater een geoloket ontwikkeld.

In het geoloket kan je via gemeenten, adressen of themakaarten navigeren naar de specifieke informatie per waterlichaam.

Voor oppervlaktewater gaat het om volgende gegevens: de karakterisering, de milieudoelstellingen, de monitoringresultaten en de klassegrenzen, de motivatie voor de afwijkingen en de resultaten van de scenarioberekeningen.

Voor grondwater is er een fiche met informatie per waterlichaam over de ligging, de aquiferkenmerken, het landgebruik, de kwantitatieve druk, de chemische druk, de milieudoelstellingen, de monitoring, de beoordeling, de afwijkingen, de functies en de maatregelen.

De plannen zelf en informatie over het openbaar onderzoek vind je op www.volvanwater.be.

126

Geoloket Geoviews Het Geoloket water geeft een overzicht van verschillende meetnetten beheerd door de Vlaamse Milieumaatschappij en levert rapportinformatie per meetpunt.

Op de kaart worden de meetpunten oppervlaktewater en waterbodem en de meetputten afvalwater (Afvalwater Bedrijven en Rioolzuiveringsinstallaties) en meetpunten Overstorten weergegeven.

Via verschillende symbolen en kleuren wordt aangeduid welke meetnetten op welke locaties worden bemonsterd.

Achterliggende informatie, analyseresultaten en toetsingen kunnen worden opgevraagd door een eenvoudige klik op het punt.

Geoloket bekkenwerking en signaalgebieden Bekkenbeheerplannen zijn allesomvattende plannen die naast een integrale visie op het watersysteem ook acties en maatregelen bevatten om deze visie te realiseren. Om een idee te krijgen van de vele acties en projecten die in de bekkenbeheerplannen opgenomen zijn, kan u het geoloket van de bekkenwerking openen.

Niet alle acties uit de bekkenbeheerplannen kunnen op kaart worden aangeduid omdat het bijvoorbeeld om meer algemene of niet-plaatsspecifieke acties gaat. De kaarten geven u dus geen totaalbeeld van alle acties die in de bekkenbeheerplannen worden beschreven, maar het geeft u wel een idee van wat u de komende jaren mag verwachten.

Wenst u een volledig overzicht van de acties, dan nodigen we u uit om de tabel van de acties per bekken te bekijken.

Inhoudelijke informatie over bijvoorbeeld het onderbrengen van de acties onder een aantal thema's (bergen, afvoeren, scheepvaart, oppervlaktewaterkwaliteit, natuur-ecologie, ...) vindt u op www.integraalwaterbeleid.be.

Op het geoloket bekkenwerking vindt u ook de contouren van de door de bekkenbesturen goedgekeurde signaalgebieden.

De goedgekeurde fiches die bij de contouren in kwestie horen, zijn terug te vinden via het gedeelte "bekken in de praktijk" onder de verschillende bekken specifieke pagina's van de website www.integraalwaterbeleid.be.

127

Rioleringsinfrastructuur zoneringsplannen Geoloket zoneringsplannen Als burger staat u er misschien niet bij stil maar het afvalwater dat u loost moet gezuiverd worden vooraleer het terechtkomt in onze oppervlaktewateren. Voor deze behandeling zijn er grofweg 2 opties: ofwel wordt het afvalwater opgevangen in een riool en staat de gemeente/rioolbeheerder of het gewest in voor verdere zuivering ofwel bent u verplicht dit zelf te doen.

Welke situatie van toepassing is, hangt af van de zone waarin u woont. Het zoneringsplan geeft weer in welke zuiveringszone uw woning gelegen is en werd opgesteld in samenwerking tussen de gemeente en de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) in de periode 2006-2008. Per zuiveringszone bent u dan als burger, als gemeente, of als rioolbeheerder verplicht om bepaalde maatregelen te treffen. Deze maatregelen zijn per actor en per zone terug te vinden op dit geoloket.

128

Besluit hoofdstuk 6 Ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu

▪

Snel evoluerende regelgeving (overheveling bevoegdheid van federaal naar gewestelijk niveau): - Stedenbouwwet (federaal) - DROG (Vlaams) - DRO (Vlaams) - VCRO (Vlaams)

▪

Ruimtelijke ordening door planning via diverse instrumenten: - RSP’s: → RSP Vlaanderen → provincial niveau → gemeentelijk niveau - bestemmingsplannen: → PRUP en GRUP (nieuwe planningsinstrumenten) → gewestplannen (oude planningsinstrumenten: uitdoofscenario) → APA’s en BPA’s (nieuwe planningsinstrumenten: uitdoofscenario) - onteigeningsplan - rooilijnplan → rooilijn ≠ bouwlijn - ruil- of herverkavelingsplan (organisatie agrarisch gebied) - verkavelingsverordening - stedenbouwkundige verordening → Vlaams → provinciaal → gemeentelijk - planologisch attest → enkel voor zonevreemde bedrijven!

- PLANNENREGISTER → plannenregister bundelt op perceelsniveau alle relevante informatie inzake planning en RO → lijst controleren van gemeenten die al over plannenregister beschikken → plannenregister te raadplegen op dienst stedenbouw van de gemeente → aanvraag van een ‘uittreksel uit het plannenregister’

▪

Vergunningen - verkavelingsvergunning - stedenbouwkundige vergunning - vergund geachte gebouwen en constructies - stedenbouwkundig attest → kan er voor een bepaald project een stedenbouwkundige vergunning bekomen worden?

- VERGUNNINGENREGISTER → vergunningenregister bundelt op perceelsniveau alle relevante informatie inzake vergunningen → lijst controleren van gemeenten die al over vergunningenregister beschikken

→ vergunningenregister te raadplegen op dienst stedenbouw van de gemeente → aanvraag van een ‘uittreksel uit het vergunningenregister’

▪

Handhaving - zonevreemd ≠ illegaal - strafvordering en verjaringstermijnen - herstelvordering en verjaringstermijn

▪

Overzicht diverse soorten stedenbouwinfo: - stedenbouwkundig attest I: bestaat niet meer.

- stedenbouwkundig attest II: bestaat niet meer.

- stedenbouwkundig attest - stedenbouwkundige inlichtingen - stedenbouwkundig uittreksel = uittreksel plannenregister + uittreksel vergunningenregister - uittreksel plannenregister - uittreksel vergunningenregister - inlichtingenformulier vastgoedinformatie = notarisbrief → VVSG en notariaat - planologisch attest

▪

Aandachtspunten voor de makelaar bij verkoop: - bijzondere informatieplicht VCRO → onderscheid maken tussen gemeenten die: ▪ wel al beschikken over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister ▪ nog niet beschikken over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister → zes informatiepunten ▪ te vermelden in publiciteit (artikel 5.2.6 VCRO) ▪ te vermelden in de compromis (artikel 5.2.5 VCRO) - actieve onderzoeksplicht naar vergunde toestand - informatiebronnen: → stedenbouwkundig uittreksel → inlichtingenformulier vastgoedinformatie

▪

Aandachtspunten voor de makelaar bij verhuur: - bijzondere informatieplicht VCRO → geldt enkel bij verhuur voor meer dan 9 jaar!

- problematiek van feitelijk opgesplitste eengezinswoningen

▪

Milieuvergunning - Vlaamse regelgeving - vervreemding van een hinderlijke inrichting: meldingsformulier

▪

Nuttige milieu-informatie: - geoloketten van de VMM

130

7 JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN BODEMTOESTAND

7.1.1 WETGEVING Het bodemsaneringsdecreet van 22 februari 1995, vervangen door het nieuw decreet van 1 juni 2008 geeft de Vlaamse overheid een belangrijk instrument om verontreinigde gronden te saneren en nieuwe verontreiniging te voorkomen.

Dit decreet werd vertaald in een aantal uitvoeringsbepalingen, gegroepeerd in het Vlaamse reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO).

De Vlaamse bodemregelgeving behoort tot de top van de wereld. De bodemattesten en de unieke koppeling tussen overdracht en onderzoek van risicogronden zorgen voor de bescherming van de koper van een grond.

7.1.2 DUIDING BEGRIPPEN 7.1.2.1

Wat is een grond?

Het Bodemdecreet definieert een grond als ‘de bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die worden opgelijst in artikel 4 van het Vlarebo.' Dit zijn onder andere nutsleidingen en kabelnetwerken.

OPGELET! Ook een appartement op de negende verdieping moet worden beschouwd als een opstal op de bodem.

7.1.2.2

Wat is bodemverontreiniging?

Onder bodemverontreiniging verstaan we de aanwezigheid van stoffen of organismen, veroorzaakt door menselijke activiteiten, op of in de bodem of opstallen, die de kwaliteit van de bodem op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze nadelig kunnen beïnvloeden.

Voorbeeld Via een lek in de ondergrondse stookolietank is er een grote hoeveelheid mazout in de bodem getrokken. Er is sprake van bodemverontreiniging.

131

7.1.2.3

Wat is een overdracht?

Als overdracht van grond wordt beschouwd: ▪ Verkoop.

▪ Vestiging of beëindiging van een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht.

▪ Aangaan of beëindigen van een concessie.

▪ Overdragen of beëindigen van eigendomsrecht (vb. een schenking waarbij een onroerend goed wordt overgedragen).

▪ Het opstellen van de statuten van een gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek (statuten appartementsgebouw).

OPGELET! Vroeger werd ook het aangaan of beëindigen van huur langer dan negen jaar als overdracht beschouwd. Sinds 1 juni 2008 wordt huur niet meer als overdracht beschouwd. Het volstaat dat de huurder bewijst dat de verontreiniging van voor zijn huur dateert.

7.1.2.4 ▪ ▪ ▪ ▪

Wat is geen overdracht?

een erfenis. een inbreng van een eigendomsrecht in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen. de overdracht van aandelen. een onteigening.

7.1.2.5

Wie is de overdrager?

Bij een overdracht van een grond zijn er verschillende partijen betrokken. Over het algemeen zijn dat de overdrager, de verwerver, eventueel de vastgoedmakelaar en de notaris. Bij een gewone verkoop is de 'overdrager' de verkoper en is de 'verwerver’ de koper.

7.1.2.6

Wat is een risicogrond?

Het Bodemdecreet (artikel 2, 13°) definieert een risicogrond als: ‘een grond waarop een risicoinrichting gevestigd is of was’. Hierbij ziet men een risicoinrichting (artikel 2,14° BD) als: ‘fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering opstelt’.

Deze ‘lijst’ (artikel 6 BD), is terug te vinden als bijlage I van het VLAREBO en bijlage I van Vlarem I; (lijst van als hinderlijk beschouwde inrichtingen, kolom 8).

Een actuele lijst vindt men op www.emis.vito.be.

OPGELET !

Via de risico-inrichtingentool kan men nagaan of de activiteiten die op een grond werden of worden uitgevoerd verplichten tot het uitvoeren van een bodemonderzoek. Deze tool is terug te vinden via de link http://www.ovam.be/rit

132

Om na te gaan of een perceel een risicogrond is, kunnen ook andere informatiebronnen geraadpleegd worden: gemeentelijke inventaris van de risicogronden, informatie van eigenaar en omwonenden, archieven, oude luchtfoto’s, enz.

7.1.3 DOCUMENTEN INZAKE BODEMWETGEVING 7.1.3.1

Bodemattest

Het bodemattest is in Europa een uniek instrument. Volgens het bodemdecreet moet men een bodemattest aanvragen voor het sluiten van de overdrachtsovereenkomst (compromis) en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Dit maakt van de overdracht van een grond of pand een cruciaal moment in de bescherming van onze bodem en ons leefmilieu. Tegelijkertijd informeert en beschermt het de koper. Het bodemattest vermeldt immers alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent.

7.1.3.2

Onderzoeksverslag

Een uitgevoerd bodemonderzoek wordt beschouwd als een ‘onderzoeksverslag’ tot op het ogenblik dat de OVAM het betreffende onderzoek heeft goedgekeurd.

7.1.3.3

Oriënterend bodemonderzoek (OBO)

Een oriënterend bodemonderzoek gaat na of er aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Het omvat een historisch onderzoek en een eerste monstername. Op basis van het historisch onderzoek checkt de deskundige de risicovolle locaties op verdachte parameters. Bij een eerste onderzoek voert men op dat terrein ook een screening uit van het gehele kadastrale perceel.

Op basis van het oriënterend bodemonderzoek geeft de deskundige aan of een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk is.

Als het oriënterend bodemonderzoek bij de OVAM is ingediend en goedgekeurd (conform verklaard), neemt de OVAM het oriënterend bodemonderzoek op in het grondeninformatieregister (GIR).

7.1.3.4

Beschrijvend bodemonderzoek (BBO)

In een beschrijvend bodemonderzoek gaat de erkend bodemsaneringsdeskundige de omvang na van de verontreiniging die men vaststelde in het oriënterend bodemonderzoek of die werd veroorzaakt door een schadegeval en aanleiding gaf tot nader onderzoek.

Daarnaast bepaalt de erkend bodemsaneringsdeskundige of er een risico bestaat voor de mens of het milieu én of er een verspreidingsrisico is. Tenslotte doet de erkend bodemsaneringsdeskundige in het beschrijvend bodemonderzoek ook een uitspraak over de noodzaak om te saneren.

7.1.3.5

Verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO)

Men kan ook het oriënterend bodemonderzoek en het beschrijvend bodemonderzoek gelijktijdig uitvoeren en in één verslag bij de OVAM indienen. Dit is vaak kosten- en tijdbesparend. De resultaten van beide onderzoeken worden aan de OVAM bezorgd onder de vorm van een ‘Verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek’. De OVAM splitst de uitspraak op het bodemattest op

133

in de uitspraak betreffende de conformiteit van het oriënterend bodemonderzoek enerzijds en de conformiteit van het beschrijvend bodemonderzoek anderzijds.

7.1.3.6

Bodemsaneringsproject (BSP)

In het bodemsaneringsproject werkt de erkend bodemsaneringsdeskundige verschillende saneringstechnieken uit en vergelijkt ze. Uiteindelijk bepaalt de erkend bodemsaneringsdeskundige op welke wijze de bodemsanering best uitgevoerd wordt.

7.1.3.7

Eindevaluatie-onderzoek (EEO)

De uitgevoerde saneringswerken en de resultaten ervan worden na verschillende tussentijdse rapporten en conform de voorwaarden tot stopzetting van de sanering, door de erkend bodemsaneringsdeskundige verwerkt in een eindevaluatieonderzoek. Op basis van dit onderzoek en bij akkoord, levert de OVAM een eindverklaring af. Indien nazorg nodig is, meldt de OVAM dit in haar eindverklaring.

7.1.3.8

Evaluatierapport schadegevallen

Een schadegeval (of calamiteit) is een onvoorziene gebeurtenis die aanleiding geeft tot een nieuwe bodemverontreiniging. Een veel voorkomend schadegeval is het overvullen van een stookolietank. In dat geval heeft de eigenaar, gebruiker of exploitant van de grond een zelfstandige saneringsplicht.

Het Bodemdecreet voorziet een specifieke regeling voor schadegevallen. Om hiervan gebruik te maken moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn: ▪ de eigenaar/gebruiker/exploitant meldt het schadegeval binnen de 14 dagen bij de bevoegde overheid en vermeldt welke maatregelen hij nam ter uitvoering van zijn zorgvuldigheidsplicht; ▪ de bevoegde overheid doet een vaststelling van het schadegeval en doet uitspraak over de aanpak van het schadegeval en legt maatregelen op tot behandeling van de bodemverontreiniging; ▪ de bodemverontreiniging wordt binnen de 180 dagen vanaf de melding van het schadegeval of de vaststelling ervan behandeld; Via deze regeling blijft de schade door het schadegeval vaak ‘beperkt’. Meestal volstaat daarna een evaluatierapport waarin de resultaten van de uitgevoerde maatregelen worden opgenomen. Indien niet aan bovenstaande voorwaarden voldaan is of wanneer de bodemsaneringsnormen nog overschreden worden, moet de eigenaar/gebruiker of exploitant een beschrijvend bodemonderzoek opstellen.

7.1.4 ORGANISATIE VAN DE BESCHERMING Het Bodemdecreet heeft als doelstelling de koper van een onroerend goed te beschermen. Niemand wil immers met een verontreinigde grond opgezadeld worden. De belangrijke instrumenten hierbij zijn het bodemattest en de onderzoeksplicht. Bodemattesten zijn nodig voor de overdracht van alle gronden. Bodemonderzoeken zijn nodig voor de overdracht van risicogronden.

134

7.1.4.1

Overdracht van een niet risicogrond

De enige voorwaarde om een niet-risicogrond over te dragen is de aanwezigheid van het bodemattest.

De verkoper kan het bodemattest zelf aanvragen in papieren versie, maar meestal doet de vastgoedmakelaar of notaris dit voor de verkoper via het webloket.

Vaak levert de OVAM voor niet-risicogronden een ‘blanco bodemattest’ af. Dit betekent dat de OVAM in dergelijke gevallen niet beschikt over informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit van deze grond.

OPGELET !

Een blanco bodemattest betekent dus niet dat er geen bodemverontreiniging aanwezig kán zijn.

Als het bodemattest van een niet-risicogrond toch informatie vermeldt, betekent dit dat er of: ▪ een (vrijwillig) bij de OVAM ingediend bodemonderzoek werd uitgevoerd op dit perceel waarbij men al dan niet bodemverontreiniging vaststelde. In de praktijk voert men af en toe voor het aangaan van een concessie dergelijke vrijwillige (oriënterende) bodemonderzoeken uit om de nulsituatie vast te leggen; ▪ of, een bodemonderzoek aanwezig is bij de OVAM, waarin een bodemverontreiniging is vastgesteld die tot stand kwam op een naburig perceel. Alle gronden waarop concentraties boven de richtwaarde worden vastgesteld neemt de OVAM op in het grondeninformatieregister; ▪ of, een schadegeval (bijvoorbeeld een lek in een mazouttank (<20.000 l) of leiding) op het perceel plaatsvond waarbij bodemverontreiniging tot stand kwam.

Ondanks de vermelding van deze gegevens op het bodemattest en de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging, kan de overdracht van een niet-risicogrond toch plaatsvinden. Artikel 102 en volgende van het Bodemdecreet zijn immers enkel van toepassing op risicogronden. In dat geval weet de verwerver wel dat hij een mogelijk verontreinigde grond koopt, die desgevallend mogelijk een saneringsplicht met zich meebrengt.

Contact OVAM - Infolijn bodem 015 284 458 en 015 284 459 - bodem@ovam.be 7.1.4.2

Overdracht van een risicogrond

Bij de overdracht van risicogronden zijn volgende verplichtingen van toepassing (artikel 101- 113 BD): 1. aanwezigheid van een bodemattest (artikel 101 BD); 2. geldig oriënterend bodemonderzoek.

Wordt in een oriënterend bodemonderzoek op een risicogrond een bodemverontreiniging aangetroffen waarvoor verdere maatregelen noodzakelijk zijn? Dan kan de overdracht van deze risicogrond voorlopig niet plaatsvinden.

De OVAM zal in dat geval de overdrager aanschrijven om een beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering uit te voeren (artikel 104 BD en artikel 109 BD).

Als de overdrager aantoont dat hij niet saneringsplichtig is, kan de overdracht plaatsvinden na het oriënterend bodemonderzoek.

135

Indien de overdrager saneringsplichtig is, kan men pas overdragen: ▪ wanneer blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek geen verdere saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn; of als blijkt dat er na het beschrijvend bodemonderzoek saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn en wanneer voldaan is aan de voorwaarden van een versnelde overdracht; ▪ of wanneer het (beperkt) (gefaseerd) bodemsaneringsproject werd ingediend en conform verklaard, en de overdrager of verwerver een verbintenis aanging én een financiële zekerheid stelde; ▪ of als het eindevaluatieonderzoek is goedgekeurd door de OVAM en de eindverklaring is afgeleverd.

Hierbij moet telkens nagekeken worden of het oriënterend bodemonderzoek voldoende actueel is.

OPGELET !

Vroeger was het nodig de overdracht van een risicogrond te melden aan de OVAM aan de hand van een meldingsformulier voor overdracht. Sinds 1 januari 2015 is dit niet meer nodig. Aan de voorwaarden voor overdracht is er echter niets gewijzigd waardoor de onderzoeksplicht bij overdracht van een risicogrond blijft. De OVAM zal en kan geen aanmaning meer sturen op basis van een melding van overdracht. De OVAM verwijst naar de zelfstandige plicht die volgt uit de bepalingen van het Bodemdecreet. Overdracht is pas mogelijk na uitvoering van de verdere verplichtingen.

7.1.4.3

Synthese

136

7.1.4.4

De versnelde overdrachtsprocedure

Soms moet de overdracht snel gaan. Hieronder bespreken we de mogelijkheden, met de daaraan gekoppelde voorwaarden en verplichtingen. De OVAM benadrukt dat steeds aan alle voorwaarden moet voldaan zijn en dat een vraag tot toepassen van versnelde overdracht moet goedgekeurd of aanbevolen zijn door de OVAM. Overdrachten na een conform BBO of OBBO - artikel 115 BD Blijkt uit het beschrijvend bodemonderzoek (BBO) of verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) dat er geen bodemsanering noodzakelijk is? Dan kan de overdracht sowieso doorgaan zonder verdere stappen. Dit wel op voorwaarde dat er een voldoende recent oriënterend bodemonderzoek bij de OVAM aanwezig is en een bodemattest beschikbaar is waarmee de overdracht kan gerealiseerd worden.

Blijkt uit het BBO/OBBO dat er wél bodemsanering noodzakelijk is? Dan is normaal gezien éérst een conform verklaard bodemsaneringsproject nodig mét verbintenis en financiële zekerheid vooraleer de overdracht kan plaatsvinden.

Artikel 115 BD biedt echter de kans om onder bepaalde voorwaarden een ‘versnelde overdracht’ uit te voeren.

Voorbeeld Een gemeente wil een voormalig gasfabriekterrein verkopen aan een projectontwikkelaar. Na het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek blijkt echter dat er een verontreiniging aanwezig is.

Normaal gezien zou de grond pas kunnen verkocht worden na een conform bodemsaneringsproject en nadat de nodige zekerheden (verbintenis en financiële zekerheid) werden aangegaan. Volgens de versnelde overdrachtsprocedure kan de verkoop echter al doorgaan van zodra de gemeente en de projectontwikkelaar dit aan de OVAM hebben gemeld en na het voldoen aan de voorwaarden in artikel 115 BD. Als men gebruik wenst te maken van de versnelde overdracht volgens artikel 115 BD, moet de overdrager of de verwerver aan de OVAM hun bedoeling om de versnelde overdrachtsprocedure toe te passen melden en beschikken over een geldig oriënterend bodemonderzoek. Bij deze melding voegen zij volgende documenten toe: ▪ Het verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) of het verslag van beschrijvend bodemonderzoek (BBO), indien dit nog niet bij de OVAM aanwezig is.

▪ Een kostenraming van de bodemsanering en de eventuele nazorg, opgemaakt door een erkend bodemsaneringdeskundige.

De OVAM spreekt zich binnen een termijn van maximaal 60 dagen uit over de conformiteit van het bodemonderzoek en het verzoek tot toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure. Als de OVAM zich niet uitspreekt binnen 60 dagen, dan kan de overdracht plaatsvinden met behoud van de mogelijkheid om de andere bepalingen van dit decreet later toe te passen. De OVAM brengt na haar beslissing de verwerver of de overdrager schriftelijk op de hoogte van haar beoordeling van het verzoek:

137

▪

▪ ▪

ofwel verklaart zij het verzoek onvolledig als bepaalde documenten ontbreken. In dat geval is de termijn voor de beoordeling van het verzoek niet gestart (cfr. artikel 115, §3 BD). ofwel gaat de OVAM niet akkoord met het verzoek als er onregelmatigheden worden vastgesteld, bv. bij een onrealistische kostprijsraming. ofwel keurt de OVAM het verzoek goed en vraagt zij aan de verwerver een verbintenis te ondertekenen en een financiële zekerheid te stellen. De overdracht kan pas plaatsvinden als: ‐ de verwerver bereid is de uitvoering van de bodemsanering op zich te nemen; ‐ en de verwerver een verbintenis tegenover de OVAM heeft aangegaan om een bodemsaneringsproject op te stellen en de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren; ‐ en de verwerver een financiële zekerheid heeft gesteld als waarborg van de uitvoering van zijn verplichtingen. ‐ er een geldig oriënterend bodemonderzoek bij de OVAM aanwezig is.

Overdracht na schikking met de Vlaamse Regering – Artikel 164 BD Algemeen aanvaardt men dat op basis van artikel 164 BD de Vlaamse Regering - en bij delegatie, de Vlaamse minister bevoegd voor leefmilieu - bij Ministerieel Besluit kan bepalen dat men in het kader van een concrete overdracht van een risicogrond afwijkt van de decretale procedure (vermeld in de artikelen 101 tot 115 BD).

De overdracht kan dan doorgaan voor de overdrager aan zijn verplichtingen in het kader van het Bodemdecreet heeft voldaan.

Om beroep te doen op deze afwijkingsmogelijkheid richt de overdrager een gemotiveerd verzoek tot toepassing van artikel 164 BD aan de Vlaamse minister van leefmilieu, per adres van de OVAM. Hij bezorgt ook een kopie van de aanvraag aan de OVAM. In deze vraag tot afwijking motiveert hij duidelijk de hoogdringendheid van het dossier met socioeconomische redenen. Uit deze motivatie moet blijken dat de overdracht niet kan wachten tot de volledige overdrachtsprocedure van artikelen 102 t.e.m.

115 BD is doorlopen.

Samen met de aanvraag voegt hij ook nog volgende documenten toe: de kostprijs- en termijnraming van de onderzoeken en sanering, kadastrale plannen en leggers.

Als er sprake is van een saneringsplicht dan gaat de overdrager of verwerver een verbintenis aan om de onderzoeks- en saneringsverplichtingen uit te voeren na de overdracht. Hij stelt ook een financiële zekerheid tegenover de OVAM. Voor een aanvraag tot afwijking moet tevens een retributie betaald worden.

Voorbeeld Een bedrijf A met verschillende risico-inrichtingen in Vlaanderen wenst te fuseren met bedrijf B. Zoniet dreigt de financiële toestand van het bedrijf zo sterk achteruit te gaan dat een groot aantal ontslagen zullen vallen. Bedrijf A heeft al wel bodemonderzoeken uitgevoerd op de meeste risicogronden, maar is nog niet overal in fase van beschrijvend bodemonderzoek of in saneringsfase, daar waar nodig is. Het bedrijf zou in dat geval nooit kunnen fuseren (overdragen) volgens de

138

normale overdrachtsprocedure. Via de aanvraag en toekenning van artikel 164 BD is het mogelijk hierop een afwijking te krijgen. Hierbij kan de fusie plaatsvinden, waarbij de onderzoeks- en saneringsverplichtingen nà de overdracht worden uitgevoerd.

7.1.4.5

Webtool “Hulp bij overdrachten”

Vragen zoals 'Heb ik een bodemattest nodig?', 'Moet er een bodemonderzoek uitgevoerd worden?' of 'Is mijn bodemonderzoek nog actueel?' kunnen worden beantwoord via deze hulptool. Men kan met deze hulp bij overdrachten zelf nagaan of de overdracht in regel is met het Bodemdecreet. Deze webtool is terug te vinden via de link http://www.ovam.be/toepassing-hulp-bij-overdracht Onder bijlage 13A is de OVAM handleiding 2016 opgenomen.

7.1.5 OPBOUW VAN EEN BOD EMATTEST Op een bodemattest vindt men twee grote blokken terug: 1. kadastrale gegevens over de grond; 2. inhoud van het bodemattest.

Bovenaan rechts én bij ‘ons kenmerk’ vindt men het dossiernummer van de OVAM indien er op het perceel reeds onderzoeken werden uitgevoerd. Dit dossiernummer moet vermeld worden als men contact opneemt met de OVAM. De gegevens van de eigenaars en gebruikers toont het bodemattest niet.

Kadastrale gegevens Dit deel van het bodemattest toont de kadastrale gegevens, het adres en de oppervlakte van de grond.

De ‘datum toestand op’ verwijst naar het moment waarop de kadastrale toestand van toepassing is/was. Deze datum is eveneens terug te vinden op de kadastrale legger.

Bij een bodemattest van een deel van een perceel of een perceel zonder perceelnummer zal bij de kadastrale gegevens verwezen worden naar een plan in bijlage waarop is aangeduid op welk deel de aanvraag betrekking heeft.

Inhoud van het bodemattest Op het bodemattest onder “Inhoud van het bodemattest” wordt verder per aard van de verontreiniging (historisch, nieuw, gemengd overwegend nieuwe, gemengd overwegend historische of extra informatie) het meest recente of belangrijkste besluit weergegeven dat betrekking heeft op het perceel. Het bodemattest van een deel van een perceel geeft enkel die informatie weer die betrekking heeft op het aangevraagde deel.

Tot voor kort werd in het bodemattest alle informatie uit het grondeninformatieregister opgenomen, ongeacht of deze informatie nog relevant was voor de huidige toestand van de grond. Zo moest in het bodemattest nog worden verwezen naar elk oriënterend bodemonderzoek dat in het verleden was uitgevoerd, zelfs wanneer er ondertussen meer actuele bodemonderzoeken beschikbaar waren (die tevens in het bodemattest verschenen) of wanneer de noodzakelijke saneringswerken uitgevoerd waren. Bij complexe dossiers had dit tot gevolg dat het bodemattest onleesbaar werd en dat de

139

oorspronkelijke functionaliteit, m.n. het informeren van de nieuwe eigenaar, verloren ging. Aan deze toestand maakte het Decreet van 18 december 2015 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw en energie een einde. Door artikel 63 van voornoemd decreet werd artikel 5,§3, 1e lid van het Bodemdecreet gewijzigd. Het bodemattest geeft voortaan enkel nog de meest actuele informatie, die over de grond beschikbaar is in het grondeninformatieregister, weer.

De uitspraak vermeldt of er verder onderzoek moet gebeuren of een sanering moet worden opgestart.

▪ Historische bodemverontreiniging is bodemverontreiniging die tot stand is gekomen vóór 29 oktober 1995.

▪ Nieuwe bodemverontreiniging is bodemverontreiniging die tot stand is gekomen ná 28 oktober 1995.

▪ Gemengde bodemverontreiniging is bodemverontreiniging die gedeeltelijk vóór 29 oktober 1995 en gedeeltelijk na 28 oktober 1995 tot stand is gekomen. De bodemsaneringsdeskundige maakt voor de gemengde verontreiniging een opsplitsing tussen nieuwe en historische bodemverontreiniging. Dit resulteert in de benaming gemengd-overwegend-nieuwe en gemengd-overwegend-historische verontreiniging.

Afhankelijk van de ouderdom van het grootste deel van de verontreiniging gelden de respectievelijke bepalingen van het decreet. Gemengd-overwegend historische bodemverontreinigingen zullen zo beschouwd worden als historische verontreinigingen.

Vervolgens vindt men ook per aard van de verontreiniging de documenten/onderzoeken over de bodemkwaliteit terug, waarop de OVAM zich voor de betreffende uitspraak baseert. Deze documenten kunnen zijn: ▪ onderzoeksverslag; ▪ oriënterend bodemonderzoek (OBO); ▪ beschrijvend bodemonderzoek (BBO); ▪ oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO); ▪ bodemsaneringsproject ((b)BSP); ▪ eindevaluatieonderzoek (EEO); ▪ evaluatierapport schadegevallen.

Onder bijlage 13B en bijlage 13C zijn voorbeelden van bodemattesten opgenomen.

7.1.6 PRAKTISCHE WERKWIJZE INZAKE DE AANVRAAG VAN EEN BODEMATTEST Hoe vraagt men een papieren bodemattest aan?

Dit doet men met een aanvraagformulier voor bodemattesten. Dit aanvraagformulier kan men downloaden op www.ovam.be/overdracht of aanvragen via bodem@ovam.be of via de infolijnen van de OVAM (015 284 458 en 015 284 459).

Onder bijlage 13D is het aanvraagformulier voor een bodemattest terug te vinden (te gebruiken vanaf 1 juni 2017).

140

Het ingevulde aanvraagformulier moet samen met de kadastrale gegevens en een kopie van het bewijs van betaling van de retributie per post naar de OVAM gestuurd worden. De kadastrale gegevens worden als volgt meegedeeld: ▪ ofwel door een recente kadastrale legger (plan) bij het aanvraagformulier te voegen; ▪ ofwel door de kadastrale gegevens volgens onderstaand voorbeeld mee te delen.

Bovenstaande gegevens zijn terug te vinden op de kadastrale legger.

OPGELET !

Het kadastrale plan en de legger moeten voldoende recent zijn. Voor onderzoeken ingediend in 2014 moet de minimumdatum 01.01.2014 zijn, voor onderzoeken ingediend in 2015, 01.01.2015, etc.

Hoe vraagt men digitaal een bodemattest aan?

Als men regelmatig bodemattesten aanvraagt, kan men ook werken met een lopende rekening.

Zo kan de vastgoedmakelaar via een digitaal webloket bodemattesten aanvragen.

De voordelen van een digitale aanvraag: ▪ de snelheid van de bodemattestaflevering zijn er nog andere voordelen verbonden aan dit webloket.

▪ De aanvrager krijgt onmiddellijk te zien of het bodemattest blanco dan wel dossiergebonden zal zijn.

▪ Van zodra er attesten beschikbaar zijn, wordt de aanvrager per mail verwittigd.

▪ Het digitale bodemattest wordt als pdf beschikbaar gesteld, is volledig rechtsgeldig en kan door de ontvanger afgedrukt worden.

OPGELET !

Bodemattesten van niet gekadastreerde percelen of delen van percelen kunnen enkel met het papieren formulier aangevraagd worden. Dit komt omdat er een aanduiding moet gebeuren op het kadastrale plan.

Wat kost een bodemattest?

De retributie voor een bodemattest bedraagt: ▪ 52 euro per kadastraal perceelnummer. Is het een niet-gekadastreerd perceel, dan bedraagt de kostprijs 34 euro binnen dezelfde kadastrale afdeling en sectie.

▪ 209 euro voor de aanvraag van een deel van een perceel of van een grond die een of meerdere delen van een kadastraal perceel omvat.

Het bedrag van de retributie wordt tweejaarlijks aangepast op basis van de evolutie van de gezondheidsindex. Aanpassingen inzake de retributie worden vermeld op www.ovam.be.

141

Hoe lang is de afleveringstermijn?

De OVAM levert het bodemattest af binnen een termijn van veertien dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag als de grond niet opgenomen is in het grondeninformatieregister. Als de aanvraag betrekking heeft op een grond die in het grondeninformatieregister is opgenomen, wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van 60 dagen na de ontvangst van de ontvankelijke aanvraag.

Wanneer een bodemattest in uitzonderlijke omstandigheden dringend nodig is, kan men contact opnemen met de dossierhouder bij de OVAM. 7.1.7 HOE LANG IS EEN BODEMATTEST GELDIG? OPGELET !

Het is een veelvoorkomende misvatting dat een bodemattest slechts één jaar geldig is.

7.1.7.1

Niet-risicogronden

Voor niet-risicogronden is een bodemattest – ook een blanco bodemattest – geldig zolang de toestand van het terrein dezelfde blijft en zolang de administratieve of milieutechnische gegevens van de grond niet wijzigen.

Een milieutechnische wijziging kan bijvoorbeeld zijn dat: ▪ er onlangs een milieuvergunning werd aangevraagd waardoor er (extra) risicoinrichtingen op de grond zullen uitgevoerd worden; ▪ een opslag van inerte afvalstoffen heeft plaatsgevonden; ▪ …..

Het bodemattest moet sowieso dateren van na 1 juni 2008 (datum inwerkingtreding van het Bodemdecreet).

De OVAM raadt aan dat een nieuw bodemattest wordt aangevraagd als het bodemattest waarover men beschikt ouder is dan 2 jaar.

OPGELET !

Conform artikel 101 BD moet men ook telkens vóór het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een grond een nieuw bodemattest aanvragen. Stel bijvoorbeeld dat een vastgoedmakelaar de opdracht krijgt om een pand te verkopen dat de verkoper zelf nog geen jaar in bezit heeft. De verkoper overhandigt aan de vastgoedmakelaar het bodemattest dat hij zelf ontving bij aankoop. Hoewel dit bodemattest nog recent is, zal de vastgoedmakelaar toch een nieuw bodemattest moeten aanvragen.

OPGELET !

Indien meerdere overdrachten binnen een aanvaardbare termijn op elkaar volgen kan – bij akkoord van de verwerver – en zonder wijzigingen van de toestand van de grond, gewerkt worden met eenzelfde bodemattest. De verwerver behoudt echter het recht een nieuw attest te eisen om op de hoogte te zijn van de meest actuele toestand van de grond die hij verwerft.

142

7.1.7.2

Risicogronden

Voor risicogronden is de geldigheidsduur van een bodemattest gekoppeld aan de geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek.

7.1.8 IN WELKE FASE VAN HET VERKOOPPROCES MOET HET BODEMATTEST AANWEZIG ZIJN? 7.1.8.1

Vóór afsluiting van de koopovereenkomst

Bij de ondertekening van de compromis moet de vastgoedmakelaar de inhoud van het bodemattest meedelen aan de kandidaat-verwerver. De notaris vermeldt de inhoud ook in de authentieke akte waarin de overdracht van de grond wordt vastgelegd.

Er bestaat vaak verwarring over de interpretatie van het begrip ‘Inhoud van het bodemattest’.

Nochtans is dit eenduidig. De informatie wordt vermeld onder punt 2 van het bodemattest, getiteld: “Inhoud van het bodemattest“.

De opmerkingen onderaan op het bodemattest, worden niet beschouwd als eigenlijke inhoud van het bodemattest. Hun opname in de compromis/akte is dan ook niet noodzakelijk. Belangrijke briefwisseling zoals bv. over de financiële zekerheid, de verbintenis, onschuld, voorzorgsmaatregelen of gebruiksbeperkingen dienen wel bijkomend vermeld te worden.

7.1.8.2

Verbod opschortende voorwaarde

Wat indien er bij opmaak van de compromis nog geen bodemattest voorhanden is? Tot voor enkele jaren lag de praktische oplossing voor het probleem voor de hand: vastgoedmakelaars werkten met een opschortende voorwaarde.

In een aantal recente arresten van het Hof van Cassatie, meer bepaald op 24 juni 2010 en 25 maart 2011, benadrukt het Hof het belang van het aanleveren van een bodemattest bij de onderhandse akte.

Meer zelfs, de koper beschikt over een vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst die zelfs niet automatisch als rechtsmisbruik kan worden beschouwd als nadien blijkt dat de verkoper een blanco bodemattest kan aanleveren en er aldus geen aanwijzingen zijn voor de bodemverontreiniging.

Het enkele feit dat een koper lange tijd in het ongewisse werd gelaten over de bodemtoestand kan een rechtmatig belang uitmaken. Het gebruik van de opschortende voorwaarde in de onderhandse verkoopovereenkomst met betrekking tot het bodemattest houdt op dit ogenblik aldus een groot risico in voor de verkoper.

Naar aanleiding van een parlementaire vraag stelde minister Schauvliege dat de uitspraak van het Hof van Cassatie geenszins inhoudt dat de hoven en rechtbanken tegenwoordig geen rekening meer moeten houden met de vereiste van het rechtmatig belang. Zij zullen steeds in functie van de concrete omstandigheden kunnen oordelen om al dan niet in te gaan op de nietigheidsvordering van de koper.

Enkel als de koper door de afwezigheid van het attest schade lijdt en/of zijn belangen hierdoor worden geschaad, zal de nietigheidsvordering worden ingewilligd.

Het is echter maar de vraag of de hoven en lagere rechtbanken even genuanceerd oordelen.

143

Bovendien is de praktische oplossing van de opschortende voorwaarde ook vanuit theoretisch oogpunt niet waterdicht. Het voorleggen van een bodemattest bij het sluiten van het koopcompromis is een geldigheidsvereiste en verbintenisrechtelijk is het problematisch om een wettelijke geldigheidsvereiste aan een contractuele opschortende voorwaarde te koppelen. Een voorwaarde betreft een toekomstige en onzekere gebeurtenis die een bijkomstig karakter moet hebben en kan dus niet bestaan uit de vervulling van één van de geldigheidsvereisten van de overeenkomst. Daarom is het beter dat de opschortende voorwaarde van het krijgen van een blanco of gunstig bodemattest een uitdrukkelijke grondslag krijgt in het Bodemsaneringsdecreet.

Zo voorziet de Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems het hiernavolgende: 'De overdrager van een zakelijk recht op een terrein vraagt per aangetekend schrijven of langs elektronische weg aan het Instituut een bodemattest voor het betreffende perceel of de betreffende percelen en bezorgt deze attesten aan de overnemer vóór de totstandkoming van de overeenkomst of het aanbod betreffende de vervreemding van het zakelijk recht.

De overeenkomst of het aanbod en, in voorkomend geval, de authentieke akte betreffende die vervreemding bevat: ▪ de verklaring van de overnemer dat hij op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest of de bodemattesten; ▪ de verklaring van de overdrager dat hij niet beschikt over aanvullende informatie die de inhoud van de door het Instituut afgeleverde bodemattesten zou kunnen wijzigen.

De overeenkomst of het aanbod betreffende de vervreemding van het zakelijk recht kan een opschortende voorwaarde bevatten betreffende de aflevering van het bodemattest en, in voorkomend geval, betreffende de verplichtingen inzake identificering en behandeling van de bodemverontreiniging.'

In Vlaanderen is de conclusie alleszins dat er geen verkoopcompromis kan worden ondertekend alvorens het bodemattest beschikbaar is. Het ontbreken van een bodemattest kan niet worden opgevangen door het inlassen van een opschortende voorwaarde in het compromis.

7.1.8.3

Sanctie

Artikel 101 van het Bodemdecreet stelt dat de tekst van het OVAM-attest in de onderhandse akte (compromis) dient te worden opgenomen bij gebreke waarvan de koper de nietigheid van het compromis 'kan' vorderen. Artikel 116 Bodemdecreet bepaalt verder ook uitdrukkelijk dat de koper kan verzaken aan de nietigheidsvordering. Hij kan m.a.w. het probleem van het gebrek van het bodemattest 'toedekken'. De koper heeft de keuze. Het is hij die de bescherming nodig heeft.

Een inbreuk op artikel 101 van het Bodemdecreet is bovendien een milieu-inbreuk, die wordt gesanctioneerd met een (exclusieve) bestuurlijke geldboete tot 50 000 euro (x 6 opdeciemen). Bij de vaststelling van een milieu-inbreuk volgt geen strafrechtelijke vervolging.

144

7.1.9 APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM De overdrachtsregeling voor mede-eigendommen (o.a. appartementsgebouwen) roept vaak vragen op.

7.1.9.1

Wat is een gedwongen mede-eigendom?

In artikel 577-3 Burgerlijk Wetboek wordt het stelsel van gedwongenmede-eigendom gedefinieerd als: “De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom zijn van toepassing op elk gebouw of elke groep van gebouwen, waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels, die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten”.

De mede-eigenaars van het gebouw zijn verenigd in een rechtspersoon, namelijk de “vereniging van mede-eigenaars” of VME. Deze vereniging wordt in het Bodemdecreet expliciet beschouwd als gebruiker (artikel 2, 17° BD). Dit heeft gevolgen voor de onderzoeks- en saneringsplicht.

Elk gebouw of elke groep van gebouwen die onder dit stelsel valt (vb. bedrijvencentra, ...), heeft een basisakte en een reglement van mede-eigendom (statuten). Hierin is normaal ook een regeling getroffen voor kosten die gepaard gaan met bodemonderzoek, zodat iedere eigenaar van bv. een appartement hier zijn deel in betaalt.

7.1.9.2

Bodemproblematiek bij appartementen

Wat zijn de algemene verplichtingen bij de overdracht van een kavel?

Bij een overdracht van een kavel in een appartementsgebouw dat onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom valt, moet de notaris eerst nagaan of een oriënterend bodemonderzoek verplicht is.

Er is enkel een oriënterend bodemonderzoek vereist indien de risico-inrichting zich in de over te dragen privatieve kavel bevond. Deze afwijking is nu sedert de inwerkingtreding van een nieuwe bepaling in een nieuw massadecreet Omgeving op 17 juli 2017 eveneens van toepassing op de zogenaamde vereenvoudigde mede-eigendommen ( zijnde de mede-eigendommen waarbij alle mede-eigenaars hebben ingestemd om af te wijken van de principes van de gedwongen appartementsmede-eigendom en waarbij er geen VME bestaat).

Als het gaat om een overdracht van (een kavel op) een niet-risicogrond, dan volstaat een bodemattest (art. 101 BD of hoofdstuk 3), en is er geen oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk.

Als het gaat om de overdracht van een kavel op een risicogrond, dan moeten volgende voorwaarden bekeken worden voor de overdracht: ▪ de aanwezigheid van een goedgekeurd OBO. ▪ De aanwezigheid van een bodemattest met vermelding van een voldoende recent oriënterend bodemonderzoek.

145

Wanneer is er een onderzoeksplicht bij overdracht van een kavel?

Deze situatie wordt geregeld in artikel 30 van het Bodemdecreet.

In volgende gevallen moet de overdrager van het privatieve deel en op eigen initiatief en kosten een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren: A. in het privatieve deel (over te dragen kavel) is of was een risico-inrichting gevestigd.

B. in het gemeenschappelijk deel van het perceel is of was een risico-inrichting aanwezig die uitsluitend gebruikt werd ten behoeve van het privatieve deel van de over te dragen kavel.

Voorbeeld Een tankstation op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw wordt overgedragen. Er zitten 3 brandstoftanks (samen > 20 000L) in de gemeenschappelijke grond die dienen voor het privatief gebruik van dat tankstation.

Naast de onderzoeksplicht rust ook de eventuele saneringsplicht van de op dat deel ontstane verontreiniging op de eigenaar van de kavel waarin zich de risico-inrichting bevindt of bevond of waar in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting is of was gevestigd.

In alle andere dan de hierboven vermelde situaties (bv. overdracht van kavel waarbij risico-inrichting gelegen is in gemeenschappelijke delen en gebruikt wordt ten behoeve van alle kavels), is er geen plicht bij overdracht van het individuele kavel. Het is aan de vereniging van mede-eigenaars om na te gaan of zij nog moeten voldoen aan de eenmalige en/of periodieke onderzoeksplicht.

Wanneer is er een eenmalige onderzoeksplicht (art. 30 bis BD)?

In de situaties hieronder vermeld is er een éénmalig oriënterend bodemonderzoek nodig op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Dat éénmalig oriënterend bodemonderzoek moest worden uitgevoerd tegen 31 december 2014.

A. Vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was er een risico-inrichting gevestigd op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom is gevestigd.

146

B. In de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de mede-eigendom.

In de praktijk zal het dus af en toe voorkomen dat in voorgaande gevallen de overdracht van een individuele kavel gerealiseerd kan worden met een blanco bodemattest en/of een bodemattest met een OBO dat niet conform werd verklaard. De OVAM adviseert om telkens goed te informeren in dergelijke gevallen.

Als er in bovenstaande situaties een verontreiniging wordt vastgesteld zal de vereniging voor medeeigenaars als saneringsplichtige worden aangeschreven. De vereniging van mede-eigenaars kan wel een vrijstelling van saneringsplicht aanvragen.

Wanneer is er een periodieke onderzoeksplicht?

Exploitanten van risico-inrichtingen die in de risico-inrichtingenlijst tot de categorie A of B behoren, moeten op eigen initiatief en op eigen kosten respectievelijk om de 20 of 10 jaar een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren. Dit periodiek OBO moet bij de OVAM ingediend worden binnen 30 dagen na het afsluiten.

De startdatum van de exploitatie (artikels 61 en 62 VLAREBO), bepaalt de datum tegen wanneer het eerste periodiek onderzoek moet ingediend zijn bij de OVAM. In het geval van een stelsel van mede-eigendom, wordt de periodieke onderzoeksplicht veroorzaakt doordat het bv. gaat om een kavel waarbij in het gemeenschappelijk deel een risico-inrichting aanwezig is ten behoeve van alle kavels.

De periodieke onderzoeksplicht en hieraan gekoppelde saneringsplicht liggen bij de vereniging van medeeigenaars die beschouwd wordt als exploitant van de risico-inrichting.

147

Wanneer is er helemaal geen onderzoeksplicht?

In sommige situaties die vallen onder stelsel van gedwongen mede-eigendom is er helemaal geen onderzoeksplicht. Hieronder zijn enkele voorbeelden weergegeven waarbij de overdracht dus kan doorgaan zodra er een bodemattest aanwezig is. Deze lijst is echter niet limitatief.

A. Een kavel waarbij in het privatief deel van een kavel geen risico-inrichting gevestigd is of was (wel in een nabijgelegen kavel) of waarbij in het gemeenschappelijk deel een risico-inrichting gevestigd is of was ten behoeve van een andere kavel. De saneringsplichtige is in geval van verder onderzoek ofwel de eigenaar van de kavel van de risico-inrichting ofwel de vereniging van mede-eigenaars

B. Als de grond niet beschouwd wordt als een risicogrond; m.a.w noch op de kavel zelf, noch op andere kavels, noch in de gemeenschappelijke delen is of was er een risico-inrichting.

7.1.10 AANDACHTSPUNTEN BIJ VERHUUR 7.1.10.1 Verhuur is (niet langer) een overdracht Bij het afsluiten van een huurovereenkomst, zelfs al wordt deze aangegaan voor een duur van meer dan negen jaar, moet geen bodemattest (meer) worden aangevraagd. Door de nieuwe bodemregelgeving die op 1 juni 2008 van kracht is geworden, is er bij de start en het einde van een huurcontract geen speciale wettelijke verplichting meer om als verhuurder of als huurder een bodemattest aan te vragen bij OVAM. Vóór 1 juni 2008 bestond deze verplichting wel nog voor huurcontracten afgesloten voor een duur van meer dan 9 jaar.

Bij een (ver)koop en het toestaan van een pacht of een concessie is een bodemattest uiteraard wel nog nodig.

OPGELET! Er is wel nog een overgangsbepaling voor wat betreft het beëindigen van langlopende huurovereenkomsten die werden aangegaan na 30 september 1996, maar vóór 1 juni 2008 (artikel 177, §1 Bodemdecreet). Als bij de start van dergelijk huurcontract een bodemattest werd opgevraagd (conform de toen geldende wetgeving), dan zal opnieuw een bodemattest moeten worden opgevraagd bij het einde van de huurovereenkomst.

148

7.1.10.2 Soms contractuele regeling wenselijk

Het is uiteraard niet omdat er geen wettelijke verplichting meer is, dat huurder en verhuurder onderling geen afspraken kunnen maken over de noodzaak van een bodemattest. In bepaalde gevallen kan dat zelfs een goed idee zijn. Zo zal het bodemattest zinvol zijn voor een huur waarbij er een verhoogd risico op bodemverontreiniging bestaat. Bij de verhuur van een kantoorgebouw met een verwarming op aardgas is dat in principe niet het geval. Bij de verhuur van een terrein om er vrachtwagens op te zetten liggen de kaarten mogelijks wel anders. Eist de verhuurder dat de huurder op het einde van de huur een bodemattest voorlegt, dan wil hij zo (laten) vaststellen of de huurder al dan niet iets vervuild heeft. Wordt er bodemverontreiniging vastgesteld, dan kunnen de saneringskosten aan de vervuiler worden doorgerekend.

Het bodemattest bevat natuurlijk enkel relevante informatie als er ooit al een bodemonderzoek werd uitgevoerd voor het perceel in kwestie. Is dat niet het geval, dan zal dat attest immers alleen vermelden dat er bij OVAM geen informatie beschikbaar is. Aan die informatie heeft de huurder of verhuurder uiteraard niet veel. Er moet bijgevolg steeds een koppeling zijn aan een bodemonderzoek.

Het bodemattest kan vrij eenvoudig worden aangevraagd bij OVAM, ondermeer via een online web applicatie (http://www.ovam.be).

De kostprijs van een bodemattest bedraagt 50 euro per kadastraal perceelnummer of 202 euro als men een bodemattest voor een deel van een perceel aanvraagt. Voor gronden zonder perceelnummer is de kostprijs ook 50 euro voor aaneensluitende delen grond binnen dezelfde kadastrale afdeling en sectie.

Voor een (oriënterend) bodemonderzoek moet men echter wel rekenen op een kostprijs van ± 5 000 euro.

7.1.11 OVAM GEOLOKET Op een eenvoudige manier die sterk lijkt op ‘Google Maps’ kan men nagaan of er een grond bij de OVAM als dossier is gekend. Bovendien kan men er het dossiernummer en de status van het dossier nagaan.

Het geoloket is beschikbaar via de url https://services.ovam.be/geoloket Het geoloket voor bodemdossierinformatie toont de ligging van de bodemdossiers waarvoor bij OVAM informatie gekend is. Het gebied van een dossier omvat alle gronden die opgenomen zijn in één of meerdere opdrachten gekoppeld aan het dossier.

149

Per dossier wordt weergegeven: ▪ welk dossier het betreft weergegeven door het dossiernummer zoals gekend binnen OVAM; ▪ welke type conform verklaarde opdrachten uitgevoerd zijn in het kader van het Bodemdecreet; er wordt onderscheid gemaakt tussen de 4 hoofdcategoriën van opdrachten waarvoor conforme opdrachtinformatie beschikbaar is. Conform betekent dat het resultaat van de opdracht goedgekeurd is door OVAM; ▪ welk type de meest recente conform verklaarde opdracht is binnen het dossier.

De informatie wordt standaard getoond op het stratenplan van openstreetmap. Men heeft echter ook de keuze om het google-stratenplan of google-satelietfoto’s als achtergrond in te stellen.

150

Nemen we bijvoorbeeld de site waar thans het Justitiepaleis van Gent gelegen is. De bouwwerken liepen hier een grote vertraging op doordat er eerst omvangrijke saneringswerken dienden te gebeuren. Geven we op het OVAM Geoloket het adres “Gent, Opgeëistenlaan” in, dan zien we inderdaad dat er ter hoogte van het Gentse Justitiepaleis saneringswerken werden uitgevoerd en er ook een eindverklaring werd afgeleverd.

ONROEREND ERFGOED

7.2.1 WETGEVING Onroerend erfgoed is één begrip, maar het dekt meerdere ladingen. Een boom, een historische stadskern, een heidelandschap, een archeologische site, enz. Het hoort allemaal onder diezelfde noemer. De grote verscheidenheid aan erfgoed leidde in het verleden tot een al even grote verscheidenheid aan regelgevingen. Voor elk van deze erfgoedsoorten was er een ander decreet. Die tijd is nu voorbij.

Sinds 1 januari 2015 geldt één overkoepelende regelgeving voor monumenten, stads- en dorpsgezichten, landschappen en archeologie: het decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed (Onroerenderfgoeddecreet of OED), dat verder wordt uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 betreffende de uitvoering van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 (Onroerenderfgoedbesluit of OEB). Eind 2015 werd het Onroerenderfgoedbesluit gewijzigd om ook het archeologiehoofdstuk vanaf 2016 gefaseerd in werking te laten treden. In 2016 werden zowel het Onroerenderfgoeddecreet als het Onroerenderfgoedbesluit aangepast aan het op 17 juni 2015 goedgekeurde kerntakenplan.

Begin 2017 is een evaluatie van de resultaten van het Onroerenderfgoeddecreet voor de periode 20152016 uitgevoerd. Op 14 juli 2017 verleende de Vlaamse Regering goedkeuring aan de conceptnota “Aanpassing Onroerenderfgoed naar aanleiding van de ex-post evaluatie”. Op 13 juli 2018 volgde dan de bekrachtiging en afkondiging van het decreet houdende wijziging van het Onroerenderfgoeddecreet n.a.v. de ex-post evaluatie. (B.S. 27/09/2018) Op 20 juli 2018 volgde de eerste principiële goedkeuring van het besluit van de Vlaamse Regering houdende wijziging van het Onroerenderfgoeddecreet n.a.v. de ex-post evaluatie.

7.2.2 BELEID Onroerend Erfgoed is een bevoegdheid van het Vlaams Gewest. Het agentschap Onroerend Erfgoed maakt deel uit van het Beleidsdomein Ruimtelijke ordening, Wonen en Onroerend erfgoed (RWO). Het agentschap Inspectie ziet toe op de naleving van de reglementering en voert de handhaving uit. Het onroerend erfgoed omvat de monumenten en stads- en dorpsgezichten, het landschappelijke, het archeologische en ook het varende erfgoed en de heraldiek.

Bij de beleidsuitvoering kunnen twee kerntaken onderscheiden worden: 'beschermen' en 'beheren'.

Deze kerntaken staan niet los van elkaar, maar vormen samen een integraal proces van de zorg voor het onroerend erfgoed in Vlaanderen.

Daarnaast beschikken vele provincies, steden en gemeenten over een eigen dienst die het onroerend erfgoed van nabij volgt. Uiteraard zijn ook internationale organisaties actief in Vlaanderen.

153

7.2.3 BEGRIPPEN 7.2.3.1

Geïnventariseerd onroerend erfgoed

Het agentschap Onroerend Erfgoed heeft de expliciete opdracht om al het waardevolle onroerend erfgoed in Vlaanderen te inventariseren. Door de jaren heen zijn er meerdere wetenschappelijke inventarissen opgemaakt over bouwkundig, landschappelijk en archeologisch erfgoed. Daarnaast zijn er ook enkele thematische inventarissen gerealiseerd: over historische tuinen en parken, houtige beplantingen met erfgoedwaarde en orgels.

De meeste zijn te raadplegen op de inventariswebsite https://inventaris.onroerenderfgoed.be.

De inventarissen zijn de wetenschappelijke ruggengraat voor het behoud en beheer van waardevol onroerend erfgoed in Vlaanderen. Ze geven niet alleen een zicht op de rijkdom aan onroerend erfgoed.

Als items uit de inventarissen zijn vastgesteld, hangen daar ook rechtsgevolgen aan vast.

Vastgestelde inventarissen De vaststelling van een inventaris is een van de instrumenten die de Vlaamse overheid kan inzetten om onroerend erfgoed te behouden. Hiermee bevestigt de bevoegde minister dat alle erfgoeditems op een vastgestelde lijst erfgoedwaarde bezitten en nog altijd bewaard zijn.

Een vaststelling verbindt een aantal rechtsgevolgen aan erfgoedobjecten die waardevol maar niet beschermd zijn. Zo’n vaststelling is niet nieuw als het gaat over de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Sinds 2009 wordt die inventaris jaarlijks vastgesteld. Dit principe wordt nu uitgebreid met vier bijkomende inventarissen.

Het nieuwe decreet voorziet in de vaststelling van minstens vijf inventarissen: 1. De inventaris van het bouwkundig erfgoed.

2. De landschapsatlas.

3. De inventaris van de archeologische zones.

4. De inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde.

5. De inventaris van historische tuinen en parken. De minister kan deze inventarissen ofwel volledig vaststellen, ofwel een selectie ervan.

Rechtsgevolgen van de vastgestelde inventarissen Een vastgestelde inventaris heeft naast een aantal algemene rechtsgevolgen, ook rechtsgevolgen die alleen gelden voor de specifieke inventaris.

▪

Algemene rechtsgevolgen voor alle inventarissen Zodra een inventarisitem is opgenomen in een vastgestelde inventaris, zijn er juridische gevolgen aan gekoppeld.

1. Voor alle vastgestelde inventarissen die aan een openbaar onderzoek zijn onderworpen geldt de zorgplicht voor administratieve overheden. Dat betekent dat gemeenten, OCMW’s, overheidsdiensten, provincies, … altijd zo veel mogelijk zorg in acht moeten nemen voor deze inventarisitems. Voor alle eigen werken of activiteiten moeten ze onderzoeken of deze een directe impact hebben op geïnventariseerd erfgoed. A

154

2. ls dat zo is, moeten ze bovendien motiveren welke maatregelen ze hebben genomen om aan de zorgplicht te voldoen. Dat heet de motiveringsplicht.

3. Verder is er ook een informatieplicht bij de eigendomsoverdracht van een item uit een vastgestelde inventaris. Het decreet bepaalt namelijk dat iedereen die een vastgoedtransactie onderneemt de koper moet inlichten over de vaststelling van een goed. Ook wie een vastgesteld goed voor meer dan negen jaar verhuurt of in pacht geeft, is verplicht dit in de akte op te nemen.

▪

Specifieke rechtsgevolgen per inventaris Naast de zorgplicht, de motiveringsplicht en de informatieplicht zijn de rechtsgevolgen verschillend per inventaris. We beperken ons hier tot de bespreking van de rechtsgevolgen van een inventarisatie als bouwkundig erfgoed.

De inventaris van het bouwkundig erfgoed biedt een uitgebreid wetenschappelijk overzicht van het bouwkundig patrimonium met erfgoedwaarde in Vlaanderen. Het gaat daarbij niet alleen om kerken en kastelen, maar ook bijvoorbeeld om volkscafés, kapelletjes en oude fabriekspanden.

Voor vastgesteld bouwkundig erfgoed gelden nog steeds de volgende rechtsgevolgen, die ook zijn ingebed in andere wetgevingen: 1. Voor gebouwen uit de vastgestelde lijst kun je een afwijking vragen van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden (Het Energiedecreet van 8 mei 2009).

2. Zonevreemde gebouwen uit de vastgestelde lijst kunnen gemakkelijker een nieuwe functie krijgen. Zo is het mogelijk dat een hoeve in agrarisch gebied een functie krijgt die niet agrarisch is (Besluit van 28 november 2003, art. 10).

3. Wie een gebouw wil afbreken, heeft een stedenbouwkundige vergunning nodig van de gemeente. Voor gebouwen uit de vastgestelde inventaris moet bij de aanvraag van de sloopvergunning bijkomend fotomateriaal ingediend worden dat de huidige staat van het pand aantoont. De gemeente kan de sloopvergunning alleen uitreiken nadat ze advies heeft gevraagd over de erfgoedwaarde van het gebouw. Dit advies voor sloop vraagt ze aan het agentschap Onroerend Erfgoed, aan de bevoegde dienst van de eigen erkende onroerenderfgoedgemeente, of aan de intergemeentelijke onroerenderfgoeddienst waarvan de gemeente deel uitmaakt. Het advies is niet bindend. De vergunningverlener kan ervan afwijken, maar alleen als daar een goede reden voor is (Besluit van 28 mei 2004, art. 4 en 8 en 17 en 20, 6 en Besluit van 5 juni 2009, art. 1,1°, g en Onroerenderfgoeddecreet art. 4.1.10.).

4. Bij gebouwen in de inventaris wordt sociale huisvesting door renovatie gestimuleerd.

In de sociale woningbouw geldt dat de kosten voor renovatie maximaal 80% van de prijs voor een nieuwbouw van dezelfde omvang mogen bedragen. Als de renovatiekosten hoger zijn, moet het gebouw worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Voor gebouwen uit de vastgestelde lijst geldt die 80%-regel niet en mag de renovatiekost dus hoger zijn (Besluit van 21 december 2012, art. 8, § 2, tweede lid, 3°).

155

7.2.3.2

Beschermd onroerend erfgoed

Onroerend erfgoed wordt beschermd omdat het van grote waarde is voor de gemeenschap. Het moet minimaal in de staat blijven waarin het zich bevond op het moment van de bescherming. Zo kunnen niet alleen wij, maar ook de generaties na ons ervan genieten.

Definities Het Onroerenderfgoeddecreet voorziet vier mogelijke beschermingsstatuten: 1. een beschermd monument, 2. een beschermd cultuurhistorisch landschap, 3. een beschermd stads- of dorpsgezicht 4. een beschermde archeologische site.

Bij elk van de beschermingen is het mogelijk een overgangszone in te stellen. Zo’n zone ondersteunt de erfgoedwaarde van het beschermde goed. Een voorbeeld is de open ruimte rond een beschermde windmolen. Zonder deze windvang zouden de wieken onvoldoende wind kunnen vangen en zou de erfgoedwaarde in het gedrang komen.

Beschermd monument Een beschermd monument is een onroerend goed dat van algemeen belang is vanwege zijn erfgoedwaarde. Niet alleen kerken, kastelen of stadhuizen zijn potentiele monumenten. Een bedrijfsgebouw kan eveneens erfgoedwaarde hebben, net als een boom, een kapel, een begraafplaats of een kasseiweg.

Cultuurgoederen die blijvend verbonden zijn met het monument maken altijd deel uit van de bescherming. Denk maar aan een lambrisering of een trappartij. Dergelijke roerende goederen kunnen mee beschermd worden. Dat kan alleen maar wanneer er een duidelijke band is tussen het roerend en het onroerend goed, bijvoorbeeld als het gaat om een typische uitrusting of decoratieve elementen, zoals meubelen die door de architect zijn ontworpen in de stijl van een gebouw. Wanneer zulke cultuurgoederen mee zijn beschermd, staat dat voortaan uitdrukkelijk vermeld in het beschermingsbesluit.

Beschermd stads- of dorpsgezicht De term stads- of dorpsgezicht is al decennialang ingeburgerd. De definitie ervan is in het nieuwe decreet beperkt tot een groepering van onroerende goederen met de omgevende bestanddelen die door hun erfgoedwaarde van algemeen belang zijn. De ‘ondersteunende’ zones uit de vroegere definitie van een stads- of dorpsgezicht worden voortaan beschouwd als overgangszones. Een voorbeeld van een stads- of dorpsgezicht is een historisch dorpscentrum rond een kerk: de kerk, het gekasseide plein, het gietijzeren hekwerk, de gracht en de lindebomen maken allemaal deel uit van het waardevolle ensemble. Het geheel is daarbij meer dan de som van de delen.

Beschermd cultuurhistorisch landschap Het verdrag van Firenze omschrijft de term landschap vanuit een holistisch perspectief. Het Onroerenderfgoeddecreet neemt deze definitie nagenoeg volledig over. Een landschap is “een deel van het grondgebied dat door de bevolking wordt waargenomen en waarvan het karakter bepaald wordt door natuurlijke en/of menselijke factoren en de wisselwerking daartussen”. Vanuit deze

156

definitie kun je heel Vlaanderen als een landschap beschouwen. Maar is elk landschap vanuit erfgoedstandpunt even waardevol? Als antwoord op deze vraag introduceert het Onroerenderfgoeddecreet het begrip ‘cultuurhistorisch landschap’ en definieert dit naar analogie met de definitie uit het vroegere Landschapsdecreet.

Een cultuurhistorisch landschap is een gebied dat weinig bebouwd is en erfgoedwaarde bezit, waardoor het van algemeen belang is. Alleen dit soort landschappen kan beschermd worden.

Beschermde archeologische site Op een archeologische site gaat het niet alleen om de sporen en restanten van menselijke activiteit uit het verleden, maar ook over de context waarin ze worden aangetroffen en de relaties tussen de objecten, sporen en vondsten. Dat geheel vrijwaren voor volgende generaties kan alleen door de site op de plek zelf te bewaren of op te graven volgens de regels van de kunst.

Procedure Een beschermingsprocedure bestaat uit twee stappen: een voorlopige en een definitieve bescherming.

Aan een voorlopige bescherming gaat een onderzoeks- of adviesfase vooraf. Bij alle monumenten en stads- en dorpsgezichten, cultuurhistorische landschappen en archeologische sites die voor bescherming in aanmerking komen, beschrijft het agentschap Onroerend Erfgoed na een terreinbezoek de erfgoedwaarden. Ook bij archeologische sites moet altijd een waarderend en evaluerend onderzoek gebeuren. Vaak gaat dat gepaard met ingrepen in de bodem, zoals boringen, proefsleuven en proefputten. Voor de minister een onroerend goed kan beschermen, moet hij advies vragen aan de Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed (VCOE), de betrokken gemeentebesturen en een aantal Vlaamse overheidsadministraties. De minister kan aan deze adviesverplichting voorbijgaan in geval van dringende noodzakelijkheid, bijvoorbeeld bij acute dreiging tot sloop of beschadiging.

Voorlopige bescherming Bij de voorlopige bescherming neemt de minister een principiële beslissing over het beschermingsvoorstel. De zakelijk gerechtigde m.b.t. het goed ontvangt hierover een aangetekende brief met een kopie van het beschermingsbesluit, binnen de dertig dagen. Als het gaat om de voorlopige bescherming van een cultuurhistorisch landschap, worden het publiek en de zakelijk gerechtigden via de media op de hoogte gebracht. Het gemeentebestuur wordt steeds in kennis gesteld van een voorlopige bescherming.

Definitieve bescherming Binnen dertig dagen na de kennisgeving van een voorlopige bescherming aan het gemeentebestuur start de gemeente een openbaar onderzoek. Dat geeft iedereen dertig dagen lang de kans om opmerkingen op of bezwaren tegen de voorlopige bescherming kenbaar te maken. Het gemeentebestuur bezorgt deze reacties aan het agentschap Onroerend Erfgoed, dat alle opmerkingen in een afzonderlijk verslag behandelt. De minister beslist op basis van alle stukken over een definitieve bescherming. Als hij het op basis van de bezwaren nodig acht, kan hij bijkomend advies vragen aan de VCOE. Wanneer de bescherming definitief is, ontvangen de betrokken eigenaars en gemeenten het beschermingsbesluit. Bij de definitieve bescherming van een cultuurhistorisch landschap worden enkel de gemeenten in kennis gesteld.

157

Publicatie Belgisch Staatsblad Alle voorlopige en definitieve beschermingen verschijnen in het Belgisch Staatsblad.

Behandelingstermijn De maximale doorlooptijd van de voorlopige bescherming bedraagt negen maanden. Die termijn kan één keer worden verlengd met maximaal drie maanden. Als er na die periode geen besluit tot definitieve bescherming is genomen, vervalt de voorlopige bescherming automatisch. Tijdens de hele periode van voorlopige bescherming, vanaf de ontvangst van de brief met de melding van de voorlopige bescherming, zijn de rechtsgevolgen van de bescherming van toepassing. Bij beschermde cultuurhistorische landschappen is de termijn anders. Daarvoor gelden de rechtsgevolgen vanaf de publicatie van het besluit tot voorlopige bescherming in het Belgische Staatsblad.

Herkenningsteken

Eigenaars van een beschermd onroerend goed kunnen een herkenningsteken op hun eigendom plaatsen. Dat gebaar is niet verplicht, maar de Vlaamse overheid adviseert het wel. Het teken is gratis aan te vragen bij het agentschap zodra het onroerend goed definitief beschermd is.

Rechtsgevolgen van de bescherming Aan een bescherming zijn rechtsgevolgen verbonden. Deze rechtsgevolgen gelden zowel bij voorlopige als bij definitieve bescherming.

Actief en passief behoud Bij een bescherming is het verboden beschermde goederen te ontsieren, te beschadigen, te vernielen of andere handelingen te stellen die de erfgoedwaarde ervan aantasten. Iedereen heeft de plicht om ze in goede staat te houden. Dat heet het passief behoudsbeginsel. Van een eigenaar of een andere zakelijkrechthouder van een (voorlopig) beschermd goed wordt bovendien verwacht dat hij het actief in stand houdt. Dit actief behoudsbeginsel wil zeggen dat je tijdig werken uitvoert voor de instandhouding, de beveiliging, het beheer, de herstelling en het onderhoud. Schade aan erfgoedwaarde moet je zo veel mogelijk vermijden met gepaste voorzorgsmaatregelen. Je mag cultuurgoederen van een beschermde monument niet - tijdelijk of definitief - verplaatsen zonder toelating. Bij noodgevallen grijp je meteen in om bijkomende schade te voorkomen. Het Onroerenderfgoeddecreet bevat een niet-limitatieve opsomming van handelingen die een actief behoud mogelijk maken. Bij beschermingsbesluiten vanaf 2015 vind je die terug in het beschermingsbesluit zelf. Ook bestaande beschermingsbesluiten bevatten vaak ‘bijzondere beschermingsvoorschriften’. Die hebben altijd voorrang op de algemene bepalingen in het decreet en besluit.

158

Vergunnings- of toelatingsplicht Voor heel wat ingrepen aan een beschermd onroerend goed heb je een vergunning nodig. In deze gevallen vraagt de vergunningverlenende overheid advies aan het agentschap Onroerend Erfgoed. Je hoeft hier zelf geen bijkomend initiatief voor te nemen. Wil je werken uitvoeren waarvoor geen vergunning nodig is, dan vraag je hiervoor wel rechtstreeks een schriftelijke toelating aan het agentschap Onroerend Erfgoed of de erkende onroerenderfgoed- gemeente.

Verbod op sloop of vernietiging Een beschermd goed mag je niet slopen of vernietigen. Van dit basisprincipe kan enkel worden afgeweken in zeer uitzonderlijke gevallen. Het Onroerenderfgoeddecreet laat bijvoorbeeld toe dat een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht gedeeltelijk gesloopt wordt als de sloop de erfgoedwaarden van het geheel niet wezenlijk aantast. De volledige sloop van een beschermd monument of stads- of dorpsgezicht is altijd verboden. Als het gaat over vernietiging is archeologie een speciaal geval, omdat een opgraving sowieso een vernietiging impliceert. Bij beschermde archeologische sites moeten de handelingen aangepast zijn aan de doelstelling van het beschermingsbesluit. Sommige besluiten gaan uit van een strikt in-situbehoud. Andere beschermingsbesluiten laten toe dat er opgegraven wordt mits garantie op een goede exsitubewaring. De opgraving gebeurt dan door een erkend archeoloog.

Informatieplicht ▪

Onroerende goederen die zijn opgenomen in een vastgestelde inventaris.

Is een onroerend goed opgenomen in een vastgestelde inventaris, dan geldt een informatieplicht voor de volgende rechtshandelingen; -

Verkoop Verhuur voor meer dan 9 jaar Inbrengen in vennootschap Overdracht of vestiging erfpacht of opstal Elke andere eigendomsoverdracht

Volgende concrete verplichtingen en vermeldingen dienen nageleefd te worden; 1. In de onderhandse en authentieke akte moet vermeld worden dat het gaat om een onroerend goed dat is opgenomen in een vastgestelde inventaris en moet verwezen worden naar de rechtsgevolgen van een inventarisitem (hoofdstuk 4 van het Onroerenderfgoeddecreet).

2. De notaris die de onderhandse overeenkomst overneemt in een authentieke akte moet bovendien nagaan of in de onderhandse akte de bovenvermelde gegevens zijn opgenomen.

Als dat niet is gebeurd, wijst de notaris de partijen hierop.

3. Het niet naleven van de informatieplichten wordt in artikel 11.2.4 van het Onroerenderfgoeddecreet als inbreuk strafbaar gesteld met een exclusieve bestuurlijke geldboete van maximaal 10.000 euro.

In artikel 4.1.11 van het Onroerenderfgoeddecreet wordt gesteld dat iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een geïnventariseerd goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht vestigt of overdraagt of op een andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in

159

de onderhandse of authentieke akte dat het onroerend goed opgenomen is in een van de vastgestelde inventarissen en de rechtgevolgen die aan de opname verbonden zijn door een verwijzing naar hoofdstuk 4 van het Onroerenderfgoeddecreet in de akte op te nemen.

▪

Beschermde goederen

Wanneer een onroerend goed voorlopig of definitief beschermd is als monument, stads-of dorpsgezicht, (cultuurhistorisch) landschap of archeologische site of zone dan geldt de informatieplicht voor de volgende rechtshandelingen: -

Verkoop Verhuur voor meer dan 9 jaar Inbrengen in vennootschap Overdracht of vestiging erfpacht of opstal Elke andere eigendomsoverdracht Volgende concrete verplichtingen en vermeldingen dienen nageleefd te worden;

Volgende concrete verplichtingen en vermeldingen dienen nageleefd te worden; 1. In de publiciteit errond moet vermeld worden dat het gaat om een beschermd goed en wat de rechtsgevolgen zijn die verbonden zijn aan een bescherming.

2. In de onderhandse en authentieke akte moet vermeld worden dat het gaat om een beschermd goed en moet verwezen worden naar het (voorlopige of definitieve) beschermingsbesluit en de rechtsgevolgen van bescherming (hoofdstuk 6 van het Onroerenderfgoeddecreet).

3. De notaris die de onderhandse overeenkomst overneemt in een authentieke akte moet bovendien nagaan of in de onderhandse akte de bovenvermelde gegevens zijn opgenomen.

Als dat niet is gebeurd, wijst de notaris de partijen hierop.

4. Het niet naleven van de informatieplichten wordt in artikel 11.2.4 van het Onroerenderfgoeddecreet als inbreuk strafbaar gesteld met een exclusieve bestuurlijke geldboete van maximaal 10.000 euro.

In artikel 6.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet wordt gesteld dat iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een beschermd goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht vestigt of overdraagt of op een andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit dat het onroerend goed beschermd is en de rechtsgevolgen die aan de bescherming verbonden zijn.

De Vlaamse Regering kan de nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.

In artikel 6.4.9 van het Onroerenderfgoeddecreet wordt gesteld dat iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon beschermd goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht vestigt of overdraagt of op een andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de

160

onderhandse of authentieke akte dat het onroerend goed beschermd is en de rechtsgevolgen die aan de bescherming verbonden zijn door een verwijzing naar hoofdstuk 6 van het Onroerenderfgoeddecreet en het beschermingsbesluit in de akte op te nemen. De instrumenterend ambtenaar meldt de overdracht aan het agentschap.

Als de instrumenterend ambtenaar een onderhandse akte in een authentieke akte dient op te nemen, waarbij de eerste niet beantwoordt aan de voorschriften van het eerste lid, dan wijst hij de partijen bij de opmaak van de akte op het eerste lis.

De Vlaamse regering kan de nadere regels voor de informatieplicht bepalen.

Premies Voor het beheer van beschermd erfgoed is het mogelijk om een beroep te doen op financiële ondersteuning van de Vlaamse overheid.

7.2.4 HANDHAVING Het Onroerenderfgoeddecreet besteedt een volledig hoofdstuk aan handhaving (zie Onroerenderfgoeddecreet hoofdstuk 11). De nieuwe instrumenten en procedures zijn op elkaar afgestemd, waardoor er efficiënter en daadkrachtiger kan worden opgetreden. Waar vroeger enkel de politie en het agentschap Inspectie van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO) een proces-verbaal konden opstellen, is het aantal bevoegde verbalisanten nu uitgebreid. Naast gerechtelijke stappen zijn voortaan ook bestuurlijke maatregelen mogelijk. Aan eventuele bestraffingen gaat meestal een traject van ‘zachte handhaving’ vooraf.

7.2.4.1

Inbreuken en misdrijven

Handelingen of nalatigheden die in strijd zijn met het Onroerenderfgoeddecreet worden ofwel inbreuken ofwel misdrijven genoemd. Misdrijven onderscheiden zich van inbreuken door de ernst en de daaraan verbonden strafwaardigheid. Nieuw is dat bepaalde misdrijven en inbreuken voortaan naast een gerechtelijke bestraffing ook een bestuurlijke bestraffing kunnen krijgen. Dit betekent dat een inspecteur Onroerend Erfgoed maatregelen kan opleggen zonder zich vooraf tot een rechter te wenden. Daarbij zijn de nodige waarborgen ingebouwd voor de rechtsbescherming van de burger. De inspecteur Onroerend Erfgoed bepaalt zelf welke procedure wordt opgestart om de gevolgen van het misdrijf of de inbreuk te herstellen. Hij zal vooral voor een bestuurlijke procedure kiezen in urgente gevallen, waarbij grotere schade aan de erfgoedwaarde alleen gestopt kan worden door snel te handelen.

7.2.4.2

Uitbreiding aantal verbalisanten

Naast de gewestelijke ambtenaren van het agentschap Inspectie RWO en de reguliere politiediensten kunnen voortaan ook gemeentelijke ambtenaren of ambtenaren van intergemeentelijke samenwerkingsverbanden aangeduid worden als bevoegd verbalisant. Zij mogen inbreuken en misdrijven opsporen en verbaliseren én het bevel geven om schadelijke en verboden handelingen te staken. Zo’n stakingsbevel moet binnen de acht dagen worden bekrachtigd door de gewestelijke inspecteur Onroerend Erfgoed.

161

7.2.4.3

De notie ‘integraal herstel’

Bij een inbreuk of een misdrijf aan een beschermd onroerend goed moet de overtreder de erfgoedwaarden maximaal herstellen. Herstelmaatregelen kunnen door de rechter worden opgelegd op vordering van de inspecteur, of de inspecteur kan ze zelf opleggen. In dat geval heeft hij de keuze tussen bestuursdwang of last onder dwangsom.

Bij bestuursdwang voert de overheid het herstel zelf door, op kosten van de overtreder.

Bij last onder dwangsom moet een overtreder zelf het herstel verzekeren. Wie dit niet tijdig doet, hangt een dwangsom boven het hoofd.

Herstel betekent een integrale terugkeer naar de staat van het goed op het ogenblik van de bescherming. Als dat niet meer mogelijk is, kan herstel ook een gehele of gedeeltelijk reconstructie inhouden, of complementaire maatregelen die gericht zijn op de opwaardering van de resterende erfgoedelementen.

Naast het herstel betaalt de overtreder een schadevergoeding, eventueel aangevuld met maatregelen om verdere schade te voorkomen. De compensatie wordt afgemeten aan de onherstelbare schade aan de erfgoedwaarden, niet aan de objectieve zwaarte van de inbreuk. Subjectief kleinere inbreuken kunnen bijgevolg toch leiden tot een belangrijke financiële aansprakelijkheid.

7.2.4.4

De overtreder betaalt

Een overtreder betaalt altijd de schade die hij veroorzaakte. Dat houdt ook in dat het onmogelijk is om een erfgoedpremie aan te vragen om het herstel te betalen. Als de premie al is uitgekeerd, zal de overheid ze terugvorderen van de veroorzaker van de schade.

7.2.4.5

Zachte handhaving

Zachte handhaving dient om overtreders preventief bij te sturen. Nog voor een misdrijf of inbreuk is gepleegd, kan een raadgeving verstuurd worden door iemand die het dossier van nabij opvolgt. Gaat de overtreder toch door met handelingen of nalatigheden die nefast zijn voor het onroerend erfgoed, dan volgt een aanmaning. Die biedt de mogelijkheid om vrijwillig de schade te stoppen of te beperken, voor er een proces-verbaal wordt opgesteld. Pas wanneer de aanmaning niet gerespecteerd wordt, ontvangt de inspecteur Onroerend Erfgoed een aangifte. Wanneer de overtreder een aanmaning ontvangt, mag hij met maatregelen tot herstel starten onder de vermelde voorwaarden. Enkel wanneer de politie de aanmaning heeft opgesteld, moet de overtreder vooraf nog toelating krijgen bij het agentschap Onroerend Erfgoed.

7.2.4.6

Beroep of schikking

Als de inspecteur ervoor kiest om in een dossier bestuurlijk op te treden, dan kan de overtreder een administratief beroep instellen bij de Vlaamse Regering of de daartoe aangewezen ambtenaar. Het beroep schorst dan tijdelijk de bestuurlijke maatregelen. Een beslissing in beroep kan bij de rechter aangevochten worden, maar deze procedure is niet meer schorsend. Een overtreder kan met de inspecteur Onroerend Erfgoed een minnelijke schikking afsluiten. Dat is een flexibel instrument dat strekt tot een minnelijke en dus snellere afwikkeling van de burgerlijke gevolgen van de inbreuk, los van de gevolgen die het parket eraan wenst te verbinden. Een minnelijke schikking houdt een integraal herstel in, met inbegrip van de schadevergoeding. Het voordeel is dat de overtreder meer tijd krijgt

162

om de maatregelen uit te voeren of tot betaling over te gaan. Daarnaast kan hij de werken uitvoeren zonder het recht te verliezen om hiervoor een premie aan te vragen.

Onder bijlage 14A is een informatiebrochure opgenomen van het agentschap Onroerend Erfgoed over het nieuwe Onroerenderfgoeddecreet.

7.2.5 INFORMATIEPLICHTEN VAN DE VASTGOEDMAKELAAR 7.2.5.1

Opzoekingen onroerend erfgoed

In elke verkoop- of verhuurdossier moet de vastgoedmakelaar nagaan of er rekening moet worden gehouden met het Onroerenderfgoeddecreet.

De opzoeking kan online gebeuren via: ▪ de gebruiksvriendelijke kaarttoepassing van het geoloket onroerend erfgoed: www.geo.onroerenderfgoed.be ▪

voor beschermd erfgoed via de databank onroerend erfgoed: https://beschermingen.onroerenderfgoed.be/ Deze databank verzamelt en ontsluit alle voorlopige en definitieve beschermingen in Vlaanderen. Je kan hier terugvinden wat er precies beschermd is, en ook de beschermingsbesluiten raadplegen. Er kan gezocht worden op het beschermingsbesluit of op het beschermd item.

▪

voor beschermd en onbeschermd bouwkundig erfgoed via de inventaris van het bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be

163

Stel bijvoorbeeld dat we meer informatie wensen over het (al dan niet beschermd statuut) van de pastoriewoning in Afsnee, gelegen te Afsneedorp 9. We surfen naar het geoportaal onroerend erfgoed en tikken het adres in:

We zien dat op deze locatie sprake is van twee types beschermingen: 1. bescherming van de pastoriewoning als monument 2. beschermings als stads- en dorpsgezicht Willen we meer concrete informatie over het beschermingsstatuut, dan moeten we op de kaart huisnummer 9 aanklikken.

Vervolgens kunnen we de officiële beschermingsbesluiten zelf opvragen door de hyperlinks aan te klikken.

165

7.2.5.2

Overzicht informatieplichten bij verkoop en verhuur

De informatieplichten gelden zowel bij verkoop van een onroerend goed, als een verhuur voor meer dan 9 jaar. Vanaf 1 januari 2015 gelden de volgende wettelijke informatieplichten: ▪

▪

▪ ▪

informatieplicht m.b.t. beschermd erfgoed in de publiciteitsfase (artikel 6.4.8): De vastgoedmakelaar die bemiddelt bij de verkoop of verhuur voor meer dan negen jaar van een beschermd goed (opname op de voorlopige of definitieve lijst), vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit dat het onroerend goed beschermd is en de rechtsgevolgen die aan de bescherming verbonden zijn. informatieplicht m.b.t. beschermd erfgoed in de onderhandse (en authentieke) verkoopen huurovereenkomst (artikel 6.4.9): De vastgoedmakelaar die bemiddelt bij de verkoop of de verhuur voor meer dan negen jaar van een beschermd goed (opname op de voorlopige of definitieve lijst), vermeldt in de verkoop- of huurovereenkomst dat het onroerend goed beschermd is en de rechtsgevolgen die aan de bescherming verbonden zijn door een verwijzing naar hoofdstuk 6 van het DOE en het beschermingsbesluit in de akte op te nemen.

Als de notaris een onderhandse verkoop- of huurovereenkomst voor meer dan negen jaar in een authentieke akte dient op te nemen, waarbij de informatieplicht werd miskend, dan wijst hij de partijen hier op. De partijen kunnen geen vordering tot vernietiging inroepen als de inbreuk op de informatieplicht is rechtgezet bij de authentieke akteverlening en de informatiegerechtigde in deze akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht. informatieplicht m.b.t. geïnventariseerd erfgoed in de publiciteitsfase: Niet voorzien! informatieplicht m.b.t. geïnventariseerd erfgoed in de onderhandse (en authentieke) verkoop- en huurovereenkomst (artikel 4.1.11): De vastgoedmakelaar die bemiddelt bij de verkoop of verhuur voor meer dan negen jaar van een geïnventariseerd goed, vermeldt in de onderhandse verkoop- of huurovereenkomst dat het onroerend goed opgenomen is in één van de inventarissen (de landschapsatlas, de inventaris van archeologische zones, de inventaris van bouwkundig erfgoed, de inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde, of de inventaris van historische tuinen en parken), alsook de rechtsgevolgen die aan de opname verbonden zijn door een verwijzing naar hoofdstuk 4 van het DOE in de akte op te nemen.

7.2.5.3

De informatieplicht in de praktijk

De Vlaamse regering kan de nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van bepaalde vormen van publiciteit. Tot voor kort werd hier nog geen uitvoering aan gegeven, waardoor het voor de sector onduidelijk was welke gegevens nu precies moesten vermeld worden, vooral wat de rechtsgevolgen van een bescherming of inventarisatie betrof.

Het Agentschap Onroerend Erfgoed stelde in afwachting hiervan wel een document ter beschikking met te hanteren voorbeeldclausules in de publiciteit, alsook andere voorbeeldclausules voor de verschillende beschermingstypes en inventarisitems, om te vermelden in onderhandse en authentieke aktes. Zie voor meer details het document met voorbeeldclausules onder bijlage 14B.

Door middel van het Besluit van 4 december 2015 (BS 23/12/2015) houdende wijziging van het Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014 heeft de Vlaamse Regering de modaliteiten van de informatieplicht nader uitgewerkt. Het merendeel van deze bepalingen is van kracht sedert 1 januari 2016.

De publiciteit dient standaard de volgende gegevens te bevatten: ▪ De vermelding dat het gaat om een beschermd monument, beschermd landschap, beschermd cultuurhistorisch landschap, beschermd stadsgezicht, beschermd dorpsgezicht, beschermde archeologische site, beschermde archeologische zone of een beschermd archeologisch monument; ▪ De vermelding “voor meer informatie over de rechtsgevolgen, ga naar www.onroerenderfgoed.be”.

Als voorbeeld kunnen de volgende clausules worden aangehaald: “Het onroerend goed is beschermd als monument (voor meer informatie over de rechtsgevolgen ga naar www.onroerenderfgoed.be)” Of: “Het onroerend goed is gelegen in een beschermd [landschap/cultuurhistorisch landschap/stadsgezicht/dorpsgezicht/archeologische site/archeologische zone], (voor meer info over de rechtsgevolgen ga naar www.onroerenderfgoed.be) ” In bepaalde publiciteitsmedia is er slechts een beperkte ruimte voor de opname van allerhande informatie en verwijzingen. Voor dergelijke media mag de vastgoedmakelaar sedert 1 januari 2016 een verkorte vermelding hanteren. Er kan met name worden volstaan met de vermelding “beschermd (info: www.onroerenderfgoed.be)”.

Wordt in de publiciteit verwezen naar een wijze waarop meer gedetailleerde informatie kan worden verkregen, bijvoorbeeld door het raadplegen van een zoekertje op de website van de bemiddelende vastgoedmakelaar, dan moet aldaar wel steeds de volledige verplichte informatie ter beschikking worden gesteld.

7.2.5.4

Handhaving inbreuk informatieplichten

Wat betreft de handhaving, voorziet het OED enkel in specifieke sancties bij inbreuk op de informatieplicht m.b.t. beschermd onroerend erfgoed in de publiciteitsfase, alsook bij inbreuk op de informatieplicht m.b.t. geïnventariseerd erfgoed in de onderhandse huurovereenkomst.

Bij miskenning van deze informatieplichten riskeert de vastgoedmakelaar een exclusieve bestuurlijke geldboete van maximaal 10.000 euro (artikel 11.2.4 DOE).

Daarnaast speelt natuurlijk nog ten volle het burgerlijk recht op grond waarvan de vastgoedmakelaar (burgerrechtelijk) aansprakelijk kan worden gesteld wegens miskenning van zijn informatieplicht met risico op veroordeling tot betaling van een schadevergoeding aan de (ver)huurder.

167

7.2.6 AANDACHTSPUNT VERHUUR Als een eigendom beschermd wordt, staat dat de verhuur ervan niet in de weg. Wel wordt het beschermingsstatuut best uitdrukkelijk in de huurovereenkomst vermeld, al was het maar om de huurders duidelijk te informeren over de beschermde elementen van het goed waaraan niet mag worden geraakt. Dat geldt voor alle types huurovereenkomsten, ongeacht de duur.

OVERSTROMINGSGEVAAR Bij de verkoop en verhuur van onroerend goed gelden er in Vlaanderen zowel op gewestelijk als op federaal vlak informatieplichten m.b.t. het overstromingsgevaar. Hieronder worden deze plichten op een rijtje gezet.

7.3.1 FEDERALE INFORMATIEPLICHT: RISICOZONE VOOR OVERSTROMINGEN

In het kader van de verzekeringsproblematiek bij overstromingen geldt al sinds 2006 een bijzondere informatieverplichting lastens de verkoper en de verhuurder van een onroerend goed. De informatie slaat op de vraag of het goed in een risicozone gelegen is (zie artikel 129, §4 van de Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen): De informatie over het feit dat een goed in een risicozone gelegen is, wordt verstrekt: ▪ door het comité van aankoop of de notaris, in de authentieke akte, in het geval van akte van overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed; ▪ door de overdrager, schriftelijk in de overeenkomst, in geval van akte van overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed; ▪ door de verhuurder, schriftelijk in de overeenkomst of in een bijzonder document, voor de in verhuur gegeven onroerende goederen die na de afbakening van de risicozones werden opgericht; ▪ door de daartoe door de koning aangewezen ambtenaren; ▪ door de gemeentelijke administraties, wat betreft de risicozones die zich op hun grondgebied bevinden.

Het Koninklijk Besluit van 28 februari 2007 heeft de risicozones voor overstromingen afgebakend. Deze informatie kan worden teruggevonden via de link: http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket

168

(kaart risicozones overstromingen 2007) Een voorbeeld van een rapport m.b.t. de risicozones voor overstromingen aangaande het perceel, gelegen te 3061 Bertem, Blankaart 20, is te vinden onder bijlage 15A. Wie een woning- of brandverzekering afsluit voor zijn bestaande woning, is sinds 2006 automatisch verzekerd tegen natuurrampen, zoals overstromingen. De verzekeraar van het brandrisico moet automatisch ook dekking verlenen voor zaakschade die veroorzaakt wordt door overstroming of het overlopen of opstuwen van de openbare riolen.

Wanneer een eigendom gelegen is in een risicozone, betaalt men hogere verzekeringspremies dan iemand die niet in een risicozone woont. Hoe hoog bepaalt de verzekeraar zelf op basis van een eigen inschatting van de grootte van het risico. Hij moet zich in dat geval wel houden aan de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau.

OPGELET! Is het goed gelegen in een risicozone voor overstromingen en is het huis gebouwd na 23 september 2008?

Dan is de verzekeraar niet verplicht om de woning tegen waterschade te verzekeren. Doet hij dat toch?

Dan gelden de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau niet meer. De verzekeraar bepaalt dus zelf de hoogte van de premie. Sterker nog, hij hoeft de wet op de natuurrampenverzekering voor overstromingen niet eens te respecteren. Bovendien heeft men geen recht op een tussenkomst door het Rampenfonds.

Hetzelfde geldt voor uitbreidingen op de grond van de goederen die bestonden voor de datum van klassering als risicozone.

7.3.2 VLAAMSE INFORMATIEPLICHT: DECREET INTEGRAAL WATERBELEID

7.3.2.1

Wettelijk kader

Op initiatief van Vlaams minister van Leefmilieu, Natuur en Cultuur, Joke Schauvliege, en Vlaams minister van Mobiliteit en Openbare Werken, Hilde Crevits, werd het decreet Integraal Waterbeleid gewijzigd. Het decreet Integraal Waterbeleid (2003) regelt de planning, het overleg en de organisatie van het waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet zet ook de Europese kaderrichtlijn Water (2000) en de Europese Overstromingsrichtlijn (2007) om in Vlaamse Regelgeving. De nieuwe regels zijn in werking getreden op 11 oktober 2013.

Dankzij de decreetswijziging moet de organisatie en de planning van het waterbeleid in Vlaanderen eenvoudiger en transparanter worden. Daarnaast voerde het decreet ook een nieuw juridisch instrument in: de informatieplicht.

169

Zo moeten eigenaars, vastgoedmakelaars en notarissen potentiële kopers en huurders duidelijk informeren of het bewuste onroerend goed al dan niet in overstromingsgevoelig gebied ligt. Met de informatieplicht wil men voorkomen dat een kandidaat koper of huurder investeert in onderhandelingen voor een goed waarin hij achteraf niet geïnteresseerd is, net omdat het in een overstromingsgevoelig gebied, een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt.

▪ Effectief overstromingsgevoelig gebied Dit zijn gebieden die recent nog onder water liepen. Of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt.

▪ Mogelijk overstromingsgevoelig gebied Deze gebieden overstromen uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden. Of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.

▪ Afgebakend overstromingsgebied Om er voor te zorgen dat er ruimte voor water beschikbaar blijft, kunnen de waterbeheerders in de waterbeheerplannen overstromingsgebieden afbakenen. In deze overstromingsgebieden geldt een wettelijk recht van voorkoop en kan de overheid desgevallend tot onteigening ten algemene nutte overgaan.

▪ Afgebakende oeverzone Oeverzones zijn een volwaardig onderdeel van het watersysteem. Ze dragen in belangrijke mate bij aan het evenwicht van het watersysteem. Om er voor te zorgen dat oeverzones hun functie kunnen vervullen, legt het decreet Integraal Waterbeleid gebruiksbeperkingen op voor oeverzones.

De informatieplicht geldt bij verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, inbreng van een onroerend goed in een vennootschap en ook van vestiging of overdracht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal.

Ten eerste zal bij publiciteit voor één van de vermelde transacties moeten vermeld worden of het goed (of een gedeelte ervan) gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone.

Ten tweede moet een waterparagraaf worden voorzien in de vastgoedaktes. De vastgoedmakelaar zal dus een waterparagraaf moeten inlassen in zijn onderhandse verkoopovereenkomsten en in de verhuurovereenkomsten voor meer dan negen jaar.

OPGELET! De kaart van overstromingsgevoelige gebieden werd geactualiseerd met ingang van 1 juli 2017. Deze nieuwe kaart is van toepassing op: onderhandse overeenkomsten die na 30 juni 2017 afgesloten zijn, authentieke akten waarvan de onderhandse overeenkomst na 30 juni 2017 afgesloten is, authentieke akten zonder voorafgaande onderhandse overeenkomst die na 30 juni verleden zijn en openbare verkopen waarvan de verkoopsverrichtingen na 30 juni 2017 aangevat zijn.

Concreet zal de vastgoedmakelaar de kopers en huurders, die een huurovereenkomst aangaan voor meer dan 9 jaar, moeten informeren (zowel in de publiciteitsfase als door de opname van bepaalde vermeldingen in de overeenkomst) of het goed in kwestie gelegen is:

170

▪

in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied (watertoets):

32

De opzoeking moet gebeuren via het geoloket ‘Waterinfo’ (kaart overstromingsgevoelige gebieden 2014): http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket ▪

in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone:

De opzoeking moet gebeuren via het geoloket ‘Waterinfo’ (kaart recht van voorkoop integraal waterbeleid): http://www.waterinfo.be/default.aspx?path=NL/loketten/geoloket De Vlaamse Regering kan nader bepalen wat onder publiciteit begrepen wordt, kan bepaalde vormen van publiciteit omwille van praktische redenen vrijstellen en kan nadere regels bepalen voor het nakomen van deze informatieplicht.

De impact van deze informatieplicht is beperkt bij verhuurbemiddeling door de vastgoedmakelaar, gezien de plicht slechts geldt bij verhuur van meer dan negen jaar. Meestal wordt de huurovereenkomst in dergelijk geval onmiddellijk notarieel opgemaakt. In de publiciteitsfase is vaak nog niet geweten voor hoe lang de huurovereenkomst zal worden afgesloten (een duur van meer dan negen jaar kan bijvoorbeeld een wens zijn van de huurder in kwestie).

Noteer ten slotte dat er geen specifieke sanctie is voorzien bij een inbreuk op deze nieuwe informatieverplichting. Dit betekent echter niet dat de informatieplicht licht moet worden opgevat of kan worden genegeerd. Zo speelt ter zake het gemeen recht en zou een huurder de nietigheid van het huurcontract kunnen eisen wegens dwaling of zelfs bedrog. De vastgoedmakelaar riskeert (burgerrechtelijk en tuchtrechtelijk) aansprakelijk te worden gesteld wegens miskenning van de informatieplicht met het risico te worden veroordeeld tot schadevergoeding aan de (ver)huurder.

Een voorbeeld van een rapport m.b.t. de watertoets aangaande het perceel, gelegen te 3061 Bertem, Blankaart 20, is te vinden onder bijlage 15B. 7.3.2.2

Richtlijnen m.b.t. de praktische invulling van deze nieuwe informatieplicht

Op de website van de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid werden richtlijnen gepubliceerd over de praktische uitvoering van de informatieplicht. Deze kunnen geraadpleegd worden via http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/beleidsinstrumenten/informatieplicht/informatieplichtoverstromingsgevoelig-vastgoed

32

Symbool enkel te gebruiken voor bepaalde types vastgoedpubliciteit bij ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied.

171

Hoe neemt de vastgoedmakelaar de informatie in de publiciteit op?

Onder publiciteit wordt het volgende verstaan: ▪ advertenties in gedrukte media zoals kranten, tijdschriften, folders ▪ advertenties in digitale media zoals websites, nieuwsbrieven, mailings ▪ op affiches omtrent openbare verkoop ▪ bekendmakingen in de etalages van makelaars ▪ informatie op beurzen Afhankelijk van het type publiciteit moet de informatie voluit geschreven worden, wordt het symbool voor overstromingsgevoelig gebied gebruikt of hoeft de informatie niet vermeld te worden.

Sedert 1 januari 2017 zijn de richtlijnen voor de informatieplicht in de publiciteit bij ligging in overstromingsgevoelig gebied gewijzigd. Het symbool voor overstromingsgevoelig gebied moet nu enkel nog vermeld worden indien publiciteit gevoerd wordt voor een onroerend goed, dat in effectief overstromingsgevoelig gebied ligt. Dat was tot 31 december 2016 ook het geval indien het onroerend goed in mogelijk overstromingsgevoelig gebied was gelegen. Door deze wijziging wordt het onderscheid met woningen en gronden in mogelijk overstromingsgevoelig gebied duidelijker. Deze wijziging is er gekomen na een evaluatie van de informatieplicht door de CIW. Vanuit de immosector werd al langer gesuggereerd om het symbool enkel toe te passen in effectief overstromingsgevoelig gebied, gezien het gebruik van dit symbool bij mogelijk overstromingsgevoelig gebied ten aanzien van potentiële kopers een afschrikkend effect zou teweegbrengen.

Tot 31 december 2016 zagen de richtlijnen voor de informatieplicht in de publiciteit er als volgt uit:

172

Met ingang van 1 januari 2017 zullen de volgende gewijzigde richtlijnen m.b.t. de puliciteit moeten gehanteerd worden:

De schriftelijke vermelding van de ligging in mogelijk overstromingsgevoelig gebied blijft dus wel verplicht, ook al dient het symbool van overstromingsgevoelig gebied in dit geval niet langer gebruikt te worden.

Het symbool bij ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied kan worden gedownload via de link: http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/beleidsinstrumenten/informatieplicht/symbooloverstromingsgevoelig-gebied.

Voor een onroerend goed dat niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, noch in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone moet niets vermeld worden.

Als er niets vermeld wordt, zal dit geïnterpreteerd worden als: het onroerend goed ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, noch in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone. Blijkt achteraf dat dit niet correct is, dan kan de koper of huurder hiervoor natuurlijk wel de verkoper, verhuurder en/of de vastgoedmakelaar aansprakelijk stellen.

Vanaf januari 2017 maakt de kaartafdruk tevens melding van de waterbeheerder. Op deze manier kan de geïnteresseerde kandidaat-koper makkelijker de weg vinden naar de beheerder van de waterloop waarnaar het perceel afstroomt om bijvoorbeeld meer te weten te komen over mogelijke wateroverlast op die bepaalde plek.

Onder bijlage 15C is een informatiebrochure over de informatieplicht rond de overstromingsgevoeligheid van vastgoed terug te vinden.

173

7.3.3 SYNTHESE Federale informatieplicht

Vlaamse informatieplicht

Ligging in een risicozone voor overstromingen

Ligging in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied

Publiciteit voor verkoop

Publiciteit voor verhuur < 9 jaar Publiciteit voor verhuur > 9 jaar Verkoopovereenkomst

Verhuurovereenkomst < 9 jaar Verhuurovereenkomst > 9 jaar

7.3.4 ILLUSTRATIE

174

Ligging in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone

VOORKOOPRECHTEN 7.4.1 INLEIDING 7.4.1.1

Definitie

Definitie voorkooprecht (vanuit de positie van de verkoper): conventioneel of wettelijk recht voor een bepaalde begunstigde persoon, rechtspersoon of instantie om een onroerend goed dat wordt verkocht bij voorrang aan te kopen voor elke andere persoon

Het recht van voorkoop doorkruist de verkooptransactie tussen twee partijen en laat een derde toe om zich vóór de kopende partij op te stellen.33 7.4.1.2

Conventioneel of wettelijk recht

Conventionele voorkooprechten Conventionele voorkooprechten zijn gecreëerd bij overeenkomst (vb. handelshuur) of bij eenzijdige rechtshandeling (vb. testament).

Bij het conventioneel vastleggen van een voorkooprecht moeten partijen nauwkeurig de te respecteren procedure beschrijven. Hoe en wanneer moet het voorkooprecht worden aangeboden aan de begunstigde persoon?

Een ander aandachtspunt is de vraag naar de sanctionering bij miskenning van een conventioneel voorkooprecht. In de overeenkomst kan deze sanctie uitdrukkelijk bepaald zijn, bijvoorbeeld de betaling van een forfaitaire schadevergoeding.

Partijen zouden echter nooit kunnen overeenkomen dat de verkoop die aan een derde gebeurt met miskenning van het voorkooprecht, nietig is. Een recht van indeplaatsstelling kan dus niet conventioneel worden bedongen. De reden hiervoor is de relatieve werking van de overeenkomst, die enkel verplichtingen kan creëren tussen de contracterende partijen, maar niet ten aanzien van derden.

Enige nuancering die hier kan worden gemaakt, is de situatie waarbij een derde kennis heeft van het bestaan van het conventioneel voorkooprecht en er toch bewust voor kiest het goed aan te kopen, wetende dat de verkoper alzo inbreuk maakt op het conventioneel voorkooprecht. In dergelijk geval bezondigt de koper zich aan de zogenaamde “derde medeplichtigheid aan contractbreuk” (culpa in contrahendo), zijnde een vorm van onrechtmatige daad (artikel 1382 BW).

33

P. VAN HOESTENBERGHE en F. LOGGHE, “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het Decreet op het Natuurbehoud of conventionele context of … verscheidenheid in eenheid?”, Not.Fisc.M. 1999, 2.

175

Het Hof van Cassatie besliste in een arrest van 22 april 1983 dat de derde enkel aansprakelijk is, indien aan volgende voorwaarden voldaan is34: ▪ er moet een geldig contract zijn tussen de contractpartijen; ▪ één van de partijen is haar verplichtingen op schuldige wijze niet nagekomen; ▪ de derde kende de contractuele relatie of behoorde haar redelijkerwijze te kennen; ▪ de derde heeft aan de contractbreuk bewust en met kennis van zaken deelgenomen of zijn actieve medewerking verleend.

Daarnaast blijven de traditionele vereisten van artikel 1382 BW gelden, namelijk “schade” en “oorzakelijk verband”.

Een toepassing in de rechtspraak vinden we bijvoorbeeld in een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel.35 In deze zaak werd in het voordeel van een handelshuurder een recht van voorkoop in de handelshuurovereenkomst bedongen. De eigenaar verkocht het pand echter aan een derde koper, met miskenning van het conventioneel voorkooprecht. De rechter oordeelde dat deze verkoop nietig kan worden verklaard en de verkoop aan de huurder kan worden bevolen, indien de derde verkrijger het bestaan van de clausule kende en zodus wetens en willens deel heeft genomen aan de contractbreuk.

Wettelijke voorkooprechten Wettelijke voorkooprechten zijn gevestigd bij wet of decreet. Dankzij de staatshervorming van 1980 kregen de gewesten bevoegdheden om een eigen beleid uit te stippelen, onder meer inzake huisvesting, landinrichting en natuurbehoud.36 Binnen deze beleidsdomeinen mogen de gewesten een recht van voorkoop invoeren, voor zover de bestaande voorkooprechten niet beperkt worden. 37 De voorkooprechten kunnen worden onderverdeeld naargelang zij van dwingend recht zijn, dan wel van openbare orde. Een voorkooprecht is van dwingend recht wanneer het louter private belangen beschermt. Zo is het wettelijk voorkooprecht van de pachter van dwingend recht. Een voorkooprecht is van openbare orde wanneer het algemene belang wordt beschermd. Ten titel van voorbeeld kan worden verwezen naar het voorkooprecht m.b.t. ruilverkaveling, natuur, ruimtelijke ordening, waterbeleid of zeehavens.

34 35 36 37

Cass. AR 3612, 22 april 1983, RCJB 1984, 359, noot Merchiers, Y. Rb. Brussel 10 maart 1992, Pas. 1992, III, 62.

Artikel 6, §1, III en IV Bijzondere Wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen.

Artikel 14 Bijzondere Wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen.

176

Overzicht van de wettelijke en decretale voorkooprechten:

Wettelijk voorkooprecht Dwingend recht

Pacht

Openbare orde

Ruilverkaveling

Decretaal voorkooprecht

Ruimtelijke ordening Natuur Wooncode Linkerscheldeoevergebied Zeehavens BAM Politiezones Scheepvaart Waterwegen en zeekanalen Integraal Waterbeleid Stadsvernieuwingsprojecten

177

en

7.4.1.3

Verkoop

Voorkooprechten gelden enkel bij verkoop in de strikte zin van het woord en dus niet bij andere transacties zoals, schenking, inbreng in vennootschap, ruil of vestiging van een zakelijk recht (vruchtgebruik, recht van bewoning, opstal of erfpacht, erfdienstbaarheden).

Als er sprake is van veinzing, is echter wel een herkwalificatie tot verkoop mogelijk. In een vonnis van 15 februari 2012 bevestigt de Rechtbank van eerste aanleg te Ieper dat het voorkooprecht van de pachter in principe enkel bij verkoop van het gepachte goed geldt en geen toepassing vindt bij andere vormen van vervreemding. 38 Om die reden valt een ruil van onroerende goederen, zelfs gepaard gaande met de betaling van een opleg, buiten de bescherming van artikel 47 pachtwet. Tenzij er veinzing kan worden aangetoond. Bij de beoordeling van de beweerdelijk geveinsde ruil of vermomde verkoop dient de werkelijke bedoeling van de partijen te worden nagegaan. Hierbij is onder meer van belang of de opleg in de ruilovereenkomst ‘belangrijk’ is, het ‘voornaamste element’ is, ‘buiten verhouding is met de waarde van de geruilde goederen’ of ‘groter is dan de waarde van het onroerend goed van diegene die de opleg verschuldigd is’.

7.4.1.4

Rangorde

Als een onroerend goed bezwaard is met meerdere voorkooprechten, stelt zich de vraag naar de rangorde. Of nog: welke begunstigde heeft voorrang?

Bij het bepalen van de rangorde gelden een aantal vuistregels: 1. Tussen conventionele voorkooprechten primeert in principe het oudste recht.

2. De wettelijke en decretale voorkooprechten primeren op de conventionele voorkooprechten.

3. Binnen de wettelijke en decretale voorkooprechten is het voorkooprecht van de pachter het belangrijkst.

4. Het wettelijk voorrecht primeert op het decretaal voorkooprecht.

Zie in dit verband artikel 14 Bijzondere Wet op de hervorming van de instellingen in werking getreden op 30/7/1993: “Binnen de grenzen van de bevoegdheden van de Gewesten en Gemeenschappen kunnen de decreten een recht van voorkoop invoeren, voor zover dit recht van voorkoop geen afbreuk doet aan een op de dag van de inwerkingtreding van dit artikel bestaand recht van voorkoop.”

Dus: de datum van inwerkingtreding van het voorkooprecht bepaalt de rangorde.

Gevolg: de wettelijke voorkooprechten “pacht” en “ruilverkaveling” primeren alle voorkooprechten.

5. Bij samenloop tussen decretale voorkooprechten primeert het voorkooprecht ruimtelijke ordening op alle andere decretale voorkooprechten.

38

Rb. Ieper 15 februari 2012, TGR-TWVR 2012, afl. 5, 317.

178

6. De rangorde bij samenloop tussen de overige decretale voorkooprechten wordt bepaald bij beslissing van de Vlaamse regering (cfr. decreet harmonisering procedures voorkooprechten van 16 mei 2007).

Schematische voorstelling van de rangorde van de voorkooprechten: 1 Pacht 2

Ruilverkaveling

3

Ruimtelijke ordening

4

Natuur (10/01/1998)

5

Wooncode (01/11/1998)

6

Linkerscheldeoevergebied en Zeehavens (08/06/2001)

7

BAM (07/08/2003)

8

Voorkooprecht Politiezones (29/12/2003)

9

Scheepvaart (30/6/2004)

10

Waterwegen en zeekanalen (01/08/2007)

11

Integraal Waterbeleid (24/07/2009)

12

Stadsvernieuwingsprojecten

Bij samenloop van de voorkooprechten sub 4 tot en met 12 voorziet het Decreet harmonisering voorkooprechten dat de eindbeslissing inzake rangorde bij de Vlaamse regering berust.

7.4.2 SOORTEN WETTELIJKE VOORKOOPRECH TEN 7.4.2.1

Pacht

Wettelijke basis De artikelen 47 tot en met 54 van de Pachtwet.

Betekenis Het recht van voorkoop houdt in dat de pachter op de hoogte moet worden gebracht als de verpachter wil overgaan tot de verkoop van het geheel of van een gedeelte van het pachtgoed. De pachter heeft bij gelijk bod de voorkeur op andere kandidaat-kopers.

179

De pachter kan bij het afsluiten van de pachtovereenkomst geen afstand doen van zijn recht van voorkoop. Gedurende de pacht kan de pachter wel verzaken aan zijn voorkooprecht, hetzij bij notariële akte, hetzij door een verklaring voor de vrederechter.

In sommige gevallen beschikt de pachter niet over het wettelijk verkooprecht, met name: ▪ Bij gebrek aan persoonlijke exploitatie, bijvoorbeeld bij onderpacht.

▪ Bij verkoop aan de echtgenoot, afstammelingen, schoonkinderen van de verkoper of die van zijn echtgenoot of van een mede-eigenaar, met verbod van doorverkoop binnen de 2 jaar.

▪ Bij verkoop aan een mede-eigenaar voor zover de mede-eigendom ontstaan is door erfenis of testament.

▪ Bij opzegging door de pachter.

▪ Bij verkoopbelofte met vaste datum vóór de pachtovereenkomst.

▪ Bij verkoop van bouwgrond (al of niet bouwrijp). De kwalificatie van een grond als bouwgrond is een feitenkwestie, waarbij de administratieve criteria slechts een indicatieve waarde hebben. In geval van onenigheid tussen verpachter en pachter, is het de rechter die soeverein oordeelt of de betrokken grond de aard heeft van een bouwgrond.39 ▪ Mits machtiging door de vrederechter om ernstige redenen.

▪ Bij verkoop aan de overheid om redenen van algemeen belang.

▪ Bij beëindiging van de pacht in onderling akkoord tussen de verpachter en de pachter, op voorwaarde dat dit akkoord werd vastgesteld op diens ondervraging in een verklaring voor de notaris of de vrederechter.

Toepassing bij een onderhandse verkoop

▪

Rol van de vastgoedmakelaar

De vastgoedmakelaar heeft inzake voorkooprechten voornamelijk een informatieplicht naar de kandidaat kopers toe. Zo moet hij hen informeren over het eventueel bestaan van een voorkooprecht ten gunste van een pachter. De ondertekening van de verkoopovereenkomst kan slechts onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het voorkooprecht door de pachter.

Eventueel kan de vastgoedmakelaar de pachter voorafgaande aan de verkoop proberen te benaderen om diens standpunt te kennen. In zoverre de pachter niet geïnteresseerd is om zijn voorkooprecht uit te oefenen, kan het aangewezen zijn om de pachter uitdrukkelijk aan zijn voorkooprecht te laten verzaken (bij notariële akte of verklaring voor de vrederechter).

39

Rb. Nijvel 4 november 2003, JT 2004, afl. 6124, 77; Rb. Neufchâteau 3 oktober 2008, JLMB 2009, afl. 4, 170, noot Renier, P.

180

▪

Rol van de notaris

Bij een verkoop uit de hand is de notaris verplicht om de pachter te verwittigen dat een akte van verkoop werd opgesteld en dat de pachter een voorkooprecht heeft. Meestal stuurt de notaris een kopie door van zijn akte, waarin enkel de gegevens van de kandidaat-koper zijn weggelaten. De akte is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop.

De pachter heeft dan één maand de tijd om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Deze termijn begint te lopen de dag ná de kennisgeving. Als de pachter zijn recht van voorkoop wil gebruiken, dan moet hij dat doen per aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot, gericht aan de notaris.

Wanneer de pachter zijn recht van voorkoop niet uitoefent, gaat de verkoop tussen de kandidaatkoper en de eigenaar wel door.

Gevolgen Wanneer de pachter gebruikmaakt van zijn voorkooprecht en dus eigenaar wordt, moet hij wel enkele regels respecteren. Zo moet hij het gekochte goed gedurende minstens 5 jaar als landbouwexploitatie gebruiken. Bovendien mag hij het goed niet overdragen, tenzij aan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen, schoonkinderen of de afstammelingen en schoonkinderen van zijn echtgenoot.

Als de pachter niet aan zijn verplichtingen voldoet, kan de verkoper een schadevergoeding eisen van 20 % van de koopsom.

Sancties bij miskenning van het voorkooprecht Wanneer de verpachter het pachtgoed verkoopt zonder het recht van voorkoop aan de pachter aan te bieden, dan heeft de pachter de keuze om: ▪ ofwel een schadevergoeding te vorderen (20 % van de verkoopprijs). Hij dient dan zijn vordering in te stellen tegen de verkoper; ▪ ofwel een vordering tot indeplaatsstelling te formuleren. Hij dient dan zijn vordering in te stellen tegen de verkoper én de koper.

De pachter moet deze vorderingen instellen binnen bepaalde termijnen: ▪ binnen de 3 maanden na kennisgeving van de verkoop aan de pachter wanneer het goed onderhands werd verkocht; ▪ binnen de 3 maanden vanaf de datum van toewijzing wanneer het goed openbaar werd verkocht.

181

7.4.2.2

Ruilverkaveling

Wettelijke basis Artikel 56 van de wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet, aangevuld door de wet van 11 augustus 1978, gewijzigd bij het decreet van 19 juli 2002.

Doel Ruilverkaveling herschikt landbouwpercelen binnen een vooraf afgebakend gebied. Hiermee wordt gestreefd naar aaneengesloten, regelmatige en gemakkelijk toegankelijke kavels die zo dicht mogelijk bij het landbouwbedrijf liggen. Ruilverkaveling bevordert zo de rendabele en duurzame landbouwuitbating.

De wetgever creëerde het instrument ruilverkaveling in de naoorlogse periode voor de ontwikkeling van de landbouwsector zoals in de ons omringende landen en voor de verbetering van de externe landbouwstructuren. Einde '88 werd de Vlaamse Landmaatschappij belast met de uitvoering van ruilverkavelingsprojecten in Vlaanderen.

De doelstellingen zijn inmiddels veel ruimer geworden. Ruilverkaveling past zich hierbij in in het ruimtelijke ordenings-, het milieu- en natuurbeleid en het plattelandsbeleid. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om bij te dragen aan natuur- en landschapszorg, zorg voor cultuurhistorisch en archeologisch erfgoed, recreatief medegebruik,... in evenwicht met de landbouwkundige verbeteringen.

Ruilverkavelingsprojecten worden uitgevoerd in gebieden met een hoofdzakelijk landbouwkundige bestemming. Ze liggen verspreid over gans Vlaanderen, met concentratie in de voornaamste landbouwstreken.

(bron: VLM)

182

Begunstigde instantie Vlaamse Grondenbank.

De Vlaamse Grondenbank werd opgericht in 2006 en valt onder het bestuur van de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). Het doel van dit instrument is om de uitvoering van het grondbeleid nog beter te laten verlopen en een oplossing te bieden voor conflictsituaties.

Toepassingsgebied Het voorkooprecht geldt bij verkoop van landeigendommen die gelegen zijn in de zones, vastgesteld bij Ministerieel besluit van 3 juli 2006 houdende toepassing van de wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet. Deze lijst wordt regelmatig bijgewerkt.

Onder “landeigendommen” verstaat men alle onroerende goederen, zowel bebouwde als onbebouwde percelen, dus bijvoorbeeld ook vakantiewoningen. Individuele appartementen of studio’s vallen er niet onder, maar wel de residentie in haar geheel.

7.4.2.3

Ruimtelijke ordening

(bron: Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen)

Wettelijke basis Het recht van voorkoop ruimtelijke ordening is geregeld in de artikelen 2.4.1 en 2.4.2 van de gecoördineerde decreten Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Verder bepalen de ruimtelijke uitvoeringsplannen specifiek waar dit recht geldt.

183

Doel Het "recht van voorkoop ruimtelijke ordening" heeft als doel bij te dragen tot de realisatie van de ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Begunstigde instanties Wie de begunstigde is, wordt telkens aangegeven in het ruimtelijk uitvoeringsplan waarin het voorkooprecht is ingeschreven. Het recht van voorkoop kan toekomen aan: ▪ het Vlaams gewest ▪ de provincie ▪ de gemeente of een intercommunale ▪ de instellingen die ressorteren onder het Vlaamse Gewest, de provincies en de gemeenten, alsook de vennootschappen die een erkenning hebben van die instellingen of besturen Elk definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan bepaalt de zones waar het voorkooprecht geldt en bepaalt voor elk van die zones welk bestuur, intercommunale, instelling of erkende vennootschap begunstigd is met het voorkooprecht. Als meerdere instanties begunstigd worden, bepaalt het ruimtelijk uitvoeringsplan een rangorde.

Tijdslimiet De overheid die het ruimtelijk uitvoeringsplan vaststelt waarin een zone wordt aangegeven waar een voorkooprecht geldt, bepaalt in het ruimtelijk uitvoeringsplan zelf de geldingsduur van het voorkooprecht. De termijn waarbinnen het voorkooprecht geldt, gaat in bij de inwerkingtreding van het plan. Deze kan evenwel niet meer bedragen dan 15 jaar. Na het verstrijken van de in het plan opgenomen termijn waarbinnen het voorkooprecht geldt, kan het voorkooprecht niet meer uitgeoefend worden, noch hoeven er nog aanbiedingen te gebeuren.

Toepassingsgebied Het voorkooprecht kan alleen van toepassing zijn op onroerende goederen gelegen in die zones die in een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan worden aangeduid als zones waar het voorkooprecht geldt.

De eigenaars van de goederen, gelegen binnen de omtrek van de zones waar het voorkooprecht kan gelden, worden ten laatste op de dag van de inwerkingtreding van het uitvoeringsplan, bij aangetekend schrijven in hun woonplaats op de hoogte gebracht van dit feit. Dat gebeurt op basis van de kadastrale gegevens. De brief vermeldt de adressen van de instantie of instanties die moeten aangeschreven worden voor een eventueel aanbod van het voorkooprecht.

Het voorkooprecht kan slechts gelden voor openbare verkopen waarvan de eerste of enige zitdag gehouden wordt twee maand of meer na de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan en verkopen uit de hand waarvan de akte wordt verleden vier maand of meer na de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

184

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, geldt het recht van voorkoop Ruimtelijke Ordening niet bij: ▪ De verkoop van het goed aan een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierde van het kapitaal bezitten, in eenzelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of samenwoning staan tot de verkoper als vermeld onder artikel 8, 1°, van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten; ▪ De verkoop van loten in een verkaveling vergund na de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan, voor zover de verkavelingsvergunning werd aangevraagd door het Vlaamse Gewest, een provincie, een gemeente, een intercommunale, een instelling die ressorteert onder het Vlaamse Gewest, de provincie of de gemeente, of een vennootschap die een erkenning heeft van dergelijke instelling of bestuur (artikel 2.4.2.)

▪ Het recht van voorkoop is niet van toepassing op goederen die het voorwerp zijn van een handelshuurovereenkomst die afgesloten werd vóór 1 mei 2000.

7.4.2.4

Natuur

(bron: Agentschap voor Natuur en Bos)

Wettelijke basis Het recht van voorkoop Natuur is vastgelegd in de artikelen 37-40 van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, recent gewijzigd bij Decreet van 9 mei 2014 tot wijziging van de regelgeving inzake natuur en bos (inwerkingtreding per 17 juli 2014).

De uitvoeringsbepalingen werden vastgelegd in de artikelen 5 en 6 van het besluit van de Vlaamse regering van 23 juli 1998 tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.

185

Doel De verwerving is in dit geval een maatregel voor de bescherming van het natuurlijk milieu.

Afbakening natuurgebieden De natuurlijke structuur in Vlaanderen bestaat in de eerste plaats uit de gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) en de natuurverwevingsgebieden en natuurverbindingsgebieden van het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON).

Het VEN vormt met haar grote aaneengesloten gebieden de ruggengraat van de toekomstige natuurlijke structuur (netwerken) in Vlaanderen. Het bestaat uit de Grote Eenheden Natuur (GEN) en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling (GENO). Een schematische tekening vind je hieronder.

Voor de instandhouding, ondersteuning en versterking van de natuurkernen wordt voorzien in de afbakening van Natuurverwevingsgebieden. Zij vormen als het ware een beschermende jas voor de natuurkernen. Voor de verbinding van de verschillende natuurkernen worden natuurverbindingsgebieden afgebakend.

Samen vormen deze gebieden het IVON: het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk. In deze gebieden worden bijkomende kansen gegeven aan planten en dieren. Andere functies zoals landbouw, recreatie, bosbouw, wonen, … mogen hierdoor niet in het gedrang komen.

VEN = GEN + GENO GEN = Grote Eenheden Natuur GENO = Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling IVON = NVWG + NVBG NVWG = Natuurverwevingsgebieden NVBG = Natuurverbindingsgebieden Instandhouding van fauna en flora

186

Relevante begrippen in het kader van de voorkooprechten: ▪ Speciale beschermingszone (SBZ): Gebied dat door een EU-lidstaat werd aangewezen ter uitvoering van de Vogelrichtlijn of de Habitatrichtlijn. Deze gebieden zijn aangeduid om Europees beschermde habitattypes en soorten de kans te geven duurzaam te overleven en zo de Europese biodiversiteit te bewaren. Samen vormen ze het Natura 2000-netwerk.

▪ Zoekzone: Zoekzones zijn delen van een speciale beschermingszone waarin instandhoudingsdoelen kunnen worden gerealiseerd, afgebakend binnen het hoogste natuurlijk potentieel, gecorrigeerd volgens sociaal-economische impact.

Begunstigde instanties Er zijn twee mogelijke begunstigden van het recht van voorkoop voor natuur: ▪ het Vlaamse Gewest heeft dit voorkooprecht overgedragen aan de Vlaamse Grondenbank ▪ de erkende terreinbeherende natuurverenigingen voor de onroerende goederen die zij huren of in erfpacht hebben (artikel 40).

Het recht van voorkoop van de Vlaamse Grondenbank primeert op dat van de erkende terreinbeherende natuurverenigingen.

Toepassingsgebied De Vlaamse Grondenbank kan een recht van voorkoop hebben bij verkoop van onroerende goederen die liggen: ▪ in het VEN (tenzij de goederen uitgesloten worden door de Vlaamse Regering); ▪ in de groen- en bosgebieden en de bosuitbreidingsgebieden, en de met deze gebieden vergelijkbare bestemmingsgebieden, gelegen binnen de speciale beschermingszones.

▪ in een door de Vlaamse regering afgebakende perimeter binnen de groen- en bosgebieden en bosuitbreidingsgebieden, en de met deze gebieden vergelijkbare bestemmingsgebieden, gelegen in het IVON; ▪ in het gebied dat werd afgebakend voor een natuurinrichtingsproject; ▪ op de terreinen waarvan het Agentschap voor Natuur en Bos het beheer heeft overgenomen omdat het natuurbeheerplan er niet correct werd uitgevoerd; en ▪ in de zoekzones, ongeacht hun planologische bestemming. Zodra er een zoekzone wordt afgebakend binnen een speciale beschermingszone (SBZ), wordt het voorkooprecht dat binnen het SBZ bestond, (overeenkomstig puntje 2) opgeheven, althans buiten de zoekzone.

187

De erkende terreinbeherende natuurverenigingen 40 kunnen een recht van voorkoop hebben bij verkoop van onroerende goederen, die zij huren of in erfpacht hebben, die liggen in: ▪ het Vlaams Ecologisch Netwerk; ▪ een door de Vlaamse regering afgebakende perimeter binnen de groen- en bosgebieden gelegen in het IVON; ▪ de afbakening van een natuurinrichtingsproject.

De erkende terreinbeherende verenigingen (lees: natuurverenigingen) hebben sinds de recente decreetswijziging in 2014 in principe hun recht van voorkoop in de natuurreservaten en hun uitbreidingszones verloren.

In de slotbepalingen van het nieuwe decreet van 9 mei 2014 lezen we echter dat het recht van voorkoop in natuurreservaten en hun uitbreidingszones blijft bestaan voor zover het gaat om natuurreservaten en uitbreidingszones die volledig buiten een speciale beschermingszone gelegen zijn.

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, geldt het recht van voorkoop Natuur niet: ▪ bij verkoop van het goed aan leden van erkende bosgroeperingen die voor 20 januari 1998 overeenkomstig artikel 85 van het bosdecreet van 13 juni 1990 werden erkend, voor zover het bovenvermelde goed deel uitmaakt van de kadastrale percelen waarop de erkenning betrekking heeft en de koper al onroerende goederen in eigendom of mede-eigendom heeft binnen de omschrijving van de bosgroepering.

40

Voorbeelden terreinbeherende natuurverenigingen:

▪ ▪ ▪

Vzw Durme Vzw Stichting Limburgs Landschap Vzw Natuurpunt Nog ter info: het decreet van 9 mei 2014 heft de bepalingen op waarbij aan de Vlaamse regering de bevoegdheid werd gegeven om de erkenning en subsidiëring van de terreinbeherende verenigingen te regelen. Immers, de subsidies voor natuurbeheer worden voortaan losgekoppeld van het statuut van de beheerder, en worden alleen nog toegekend op basis van het type terrein. De erkenning heeft dus geen zin meer.

De huidige erkende terreinbeherende verenigingen behouden hun erkenning echter tot die expliciet wordt opgeheven.

188

7.4.2.5

Vlaamse Wooncode

Kaart woonvernieuwings- en woningbouwgebieden. (bron: Geopunt)

Wettelijke basis De artikelen 85 tot en met 89 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, in het bijzonder Titel III, hoofdstuk I, artikelen 27 tot en met 30.

Doel Dit recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren.

Begunstigde instanties De begunstigden van het recht van voorkoop zijn: 1. Op de woningen beschreven in artikel 85 § 1, eerste lid van de Vlaamse Wooncode 41:

▪ ▪ ▪ ▪

41

de VMSW de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) de gemeenten de openbare centra voor maatschappelijk welzijn

Dit zijn de woningen waaraan de begunstigde instanties zelf renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden hebben uitgevoerd met toepassing van artikel 18, § 2, en 90 van de Vlaamse Wooncode.

189

2. Op de woningen en percelen beschreven in artikel 85 § 1, tweede lid van de Vlaamse Wooncode42:

▪ ▪ ▪ ▪

de VMSW het Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant (Vlabinvest) in het Vlabinvest-gebied de sociale huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied de gemeenten op hun grondgebied

Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed toegewezen in de hierna vermelde volgorde (artikel 86, eerste lid van de Vlaamse Wooncode): 1. de SHM´s; 2. de VMSW; 3. het Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant (Vlabinvest) 4. de gemeenten Wanneer het goed gelegen is in het werkgebied van meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen bepaalt de VMSW in welke volgorde die sociale huisvestingsmaatschappijen hun recht van voorkoop kunnen uitoefenen.

Het voorkooprecht geldt niet als een Sociale Huisvestingsmaatschappij verkoopt.

Bij verkoop van een onroerend goed door een begunstigde van het voorkooprecht hebben enkel de hoger gerangschikte begunstigden een voorkooprecht (artikel 85, § 1, derde lid van de Vlaamse Wooncode).

Toepassingsgebied Het voorkooprecht waarvan sprake in het artikel 85, § 1 van de Vlaamse Wooncode geldt in de drie hiernavolgende gevallen: In het hele Vlaams Gewest (ten behoeve van VMSW, SHM’s, de gemeenten en OCMW’s)

▪

▪ ▪

42

woningen waaraan de VMSW, de SHM´s, de gemeenten en de OCMW´s zelf renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in functie van het sociaal beheersrecht; woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn; op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen;

Het gaat hier om: 1° een woning die is opgenomen in het leegstandsregister, vermeld in het decreet Grond- en Pandenbeleid, of op een van de lijsten van de inventaris, bedoeld in het Heffingsdecreet; 2° de woning, bedoeld in artikel 19, die niet werd gesloopt binnen de door de Vlaamse regering bepaalde termijn; 3° een perceel, bestemd voor woningbouw, dat gelegen is in een door de Vlaamse regering te bepalen bijzonder gebied.

190

In bepaalde delen van het Vlaams Gewest (ten behoeve van VMSW, SHM’s en de gemeenten)

▪

Op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied. Deze bijzondere gebieden zijn afgebakend in de hiernavolgende gemeenten: - artikel 28, 3° van het Besluit van de Vlaamse Regering van 06.10.1998: ▪ Asse ▪ Beersel ▪ Bertem ▪ Bever ▪ Dilbeek ▪ Drogenbos ▪ Grimbergen ▪ Hoeilaart ▪ Huldenberg ▪ Kortenberg ▪ Kraainem ▪ Linkebeek ▪ Machelen ▪ Meise ▪ Merchtem ▪ Mesen ▪ Overijse ▪ Ronse ▪ Sint-Genesius-Rode ▪ Sint-Pieters-Leeuw ▪ Tervuren ▪ Vilvoorde ▪ Voeren ▪ Wemmel ▪ Wezembeek-Oppem ▪ Zaventem - M.B. 09.02.1999: Mechelen - M.B. 08.05.2007: Koksijde - M.B. 08.05.2007: Antwerpen - M.B. 14.06.2000: Zemst - M.B. 25.07.2001: Oostende - M.B. 25.07.2001: Sint-Niklaas - M.B. 30.11.2001: De Panne - M.B. 29.01.2002: Geraardsbergen - M.B. 15.02.2002: Izegem - M.B. 18.03.2002: Gent - M.B. 18.09.2002: Wervik - M.B. 22.11.2002: Kaprijke - M.B. 04.12.2003: Meeuwen-Gruitrode - M.B. 12.01.2006: Buggenhout

191

-

M.B. 18.05.2006: Wetteren M.B. 23.02.2011: Gistel M.B. 26.08.2011: Bornem

Vlabinvest-gebied (ten behoeve van Vlabinvest)

▪

Met het decreet van 29 februari 2008 (B.S. 26 maart 2008) wordt aan Vlabinvest binnen het Vlabinvest-gebied een voorkooprecht toegekend op: - woningen waaraan de VMSW, de SHM´s, de gemeenten en de OCMW´s zelf renovatie, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in functie van het sociaal beheersrecht; - woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn; - op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen; Het Vlabinvest-gebied omvat: - alle gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde (Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-o/d-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-GenesiusRode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, WezembeekOppem, Zaventem, Zemst) - en de gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren van het arrondissement Leuven.

Bijzondere Uitzonderingen Een aantal onroerende goederen worden uitgesloten van het recht van voorkoop (artikel 85, § 1, vierde lid van de Vlaamse Wooncode): ▪ woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop eigendom over gemene delen doet ontstaan (cf. appartementen) ▪ afzonderlijke garages (wel: de verkoop van een volledig garagecomplex) ▪ afzonderlijke loten uit een verkaveling (maar wel: de verkoop van een hele verkaveling in blok) ▪ aankoop van een eerste woning of perceel bestemd voor woningbouw door een natuurlijke persoon, op voorwaarde dat deze verkrijger geen andere woning of bouwperceel volledig in volle eigendom of in volledig vruchtgebruik bezit op de dag van de compromis; ▪ gemeenten met meer dan 10% sociale woningen ten opzichte van het hele woonpatrimonium (lijst jaarlijks vast te stellen door de Vlaamse regering). Het voorkooprecht kan dan maar uitgeoefend worden na positief advies van het college van burgemeester en schepenen. Advies aan te vragen binnen de 20 dagen, advies te verlenen binnen de 20 dagen. Geen of niet-tijdig advies = positief advies.

192

Het recht van voorkoop op een perceel, bestemd voor woningbouw, dat gelegen is in een bijzonder gebied, geldt niet als het goed wordt verkocht aan de echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen van de eigenaar of van één der mede-eigenaars en/of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die voor eigen rekening kopen.

7.4.2.6

Linkerscheldeoevergebied

Wettelijke basis Het recht van voorkoop in het kader van het Linkerscheldeoevergebied is geregeld in de wet van 19 juni 1978 (BS 15/07/1978) .

Binnen de grenzen van de haar toegekende bevoegdheden heeft de maatschappij voor het haven-, grond- en industrialisatiebeleid op de linkerscheldeoever (hierna verder Maatschappij genoemd) dezelfde rechten en plichten als het havenbedrijf inzake voorkooprecht. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 april 2001 betreffende de voorkooprechten van de havenbedrijven omschrijft de procedure voor de uitoefening van het recht van voorkoop.

Doel De Maatschappij heeft tot doel het grondbeleid voor het havengebied in het Linkerscheldeoevergebied (L.S.O.-gebied), het industrialisatiebeleid van de industriële zone binnen dit havengebied en het subregionale beleid over de verdere ontwikkeling en fasering van het havengebied in het L.S.O.-gebied uit te stippelen.

Binnen de grenzen van deze bevoegdheden kan de Maatschappij een voorkooprecht hebben. In het havengebied van het L.S.O.-gebied kan het gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen geen bevoegdheden uitoefenen die aan de Maatschappij zijn toegekend.

193

Begunstigde instanties De Maatschappij voor het haven-, grond- en industrialisatiebeleid op de linkerscheldeoever is de begunstigde van het recht van voorkoop.

Toepassingsgebied De Maatschappij is bevoegd in het havengebied van het L.S.O.-gebied (cf. artikelen 2 en 3 van de wet van 1978). Dit havengebied omvat: ▪ een maritieme zone, bestaande uit: - de natte infrastructuur - de daarbij aansluitende terreinen die voor de havenbeheerder noodzakelijk zijn ten behoeve van de eigen exploitatie - de gebieden ten zuiden van het kanaaldok, alsmede ten noorden een homogene zone omheen het kanaaldok, de insteekdokken en alle andere dokken bestemd voor overslag en havengebonden opslag, alsook de stroken langsheen de Schelde, die bestemd zijn voor de aanleg van meergelegenheden van zee- en binnenschepen ▪ een industriële zone omheen de maritieme zone die er een ruimtelijk, functioneel en economisch geheel mee vormt.

In het havengebied van het LSO-gebied kan het gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen geen bevoegdheden uitoefenen die aan de Maatschappij zijn toegekend.

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, gelden er geen specifieke uitzonderingsbepalingen.

7.4.2.7

Zeehavens

194

Wettelijke basis Het recht van voorkoop in het kader van zeehavens is geregeld in het decreet van 2 maart 1999 houdende het beleid en het beheer van zeehavens (hierna havendecreet) en in het besluit van de Vlaamse regering van 27 april 2001 betreffende het voorkooprecht van de havenbedrijven.

Doel De Vlaamse havenbesturen kregen een recht van voorkoop toegekend om binnen het havengebied een (pro)actief grondbeleid te kunnen voeren.

Begunstigde instanties De Vlaamse havenbesturen: ▪ Gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen (rechteroever) ▪ Havenbedrijf Gent GAB ▪ Maatschappij voor Brugse Zeevaartinrichtingen ▪ Gemeentelijk Havenbedrijf Oostende Toepassingsgebied De havenbedrijven kunnen een voorkooprecht hebben op private onroerende eigendommen gelegen in een havengebied.

De Vlaamse regering stelt de grenzen van de havengebieden vast volgens de wetgeving op de ruimtelijke ordening.

Voor de zeehavens kan het recht van voorkoop gelden in die gebieden die in gewestplannen of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen als zeehavengebied afgebakend werden.

Als dergelijke afbakening ontbreekt, wordt voorlopig de afbakening gebruikt, zoals opgenomen in het KB van 2 februari 1993.

In het havengebied van het LSO-gebied kan het gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen geen bevoegdheden uitoefenen die aan de Maatschappij voor het haven-, grond- en industrialisatiebeleid op de linkerscheldeoever zijn toegekend.

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, gelden geen specifieke uitzonderingsbepalingen.

195

7.4.2.8

Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel

(bron: BAM)

Wettelijke basis De regelgeving omtrent het Vlaams voorkooprecht BAM is terug te vinden in artikel 12 van het decreet houdende de oprichting van de naamloze vennootschap van publiek recht Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel (BAM) van 13 december 2002.

Doel Doel van het voorkooprecht is de realisatie, het beheer en de exploitatie van de verkeersinfrastructuur in de Antwerpse regio. Dit voorkooprecht is voorlopig nog niet van toepassing.

Begunstigde instanties De Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel, naamloze vennootschap van publiek recht.

Toepassingsgebied Af te bakenen door de Vlaamse regering.

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, gelden geen specifieke uitzonderingsbepalingen.

196

7.4.2.9

Voorkooprecht politiezones

Wettelijke basis Artikel 248quater Wet 7 december 1998 tot organisatie van een geïntegreerde politiedienst, gestructureerd op twee niveaus, alsook het Koninklijk Besluit van 9 november 2003 met opname van de lijst van goederen waarop het voorkooprecht slaat (in werking vanaf 29 december 2003).

Doel Het vrijwaren van de politionele infrastructuur.

Begunstigde instanties Enerzijds de gemeenten of meergemeentepolitiezones, anderzijds de Belgische Staat.

Toepassingsgebied In hoofde van steden, gemeentes, politiezones: niet door de Belgische staat overgedragen politionele goederen voor zover deze een geheel uitmaken met wel reeds overgedragen eigendommen.

In hoofde van de Belgische staat: op overgedragen goederen die door de steden, gemeentes of politiezones zouden worden verkocht, en die een geheel uitmaken met nog niet overgedragen eigendommen.

Beperkt in tijd: 10 jaar vanaf 29 december 2003, dus tot 29 december 2013. Dit wettelijk voorkooprecht is dus niet langer relevant.

197

7.4.2.10 Scheepvaart

(bron: AGIV)

Wettelijke basis Het voorkooprecht is geregeld in de artikelen 10 tot en met 16 van het decreet van 2 april 2004 betreffende de omzetting van de Dienst voor de Scheepvaart in het publiekrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde agentschap De Scheepvaart.

Doel Het realiseren van het doel van het publiekrechtelijk zelfstandig agentschap “De Scheepvaart”, namelijk: het beheer en exploiteren van waterwegen, de infrastructuur en de gronden die gelegen zijn langs de waterwegen in het Vlaamse gewest.

Begunstigde instantie “De Scheepvaart” werd in 2004 bij decreet opgericht als naamloze vennootschap van publiek recht waarvan de aandelen volledig in handen zijn van het Vlaams gewest. Het agentschap ressorteert binnen de Vlaamse overheid onder het beleidsdomein Mobiliteit en Openbare Werken.

De Scheepvaart beheert en exploiteert de waterwegen, de infrastructuur en de gronden die langs de waterwegen liggen binnen de grenzen van het Vlaamse Gewest, met uitzondering van de waterwegen en hun infrastructuur die worden beheerd door Waterwegen en Zeekanaal, het Vlaamse Gewest of een havenbedrijf.

Toepassingsgebied De gronden die dienstig kunnen zijn voor de realisatie van het voormelde doel, met uitzondering van gronden die reeds onder het beheer van Waterwegen en Zeekanalen, het Vlaamse Gewest of havenbedrijven vallen.

198

De juiste gebiedsomschrijving gebeurde bij Besluit van de Vlaamse Regering van 4 juni 2004 houdende de omschrijving van de territoriale bevoegdheid van De Scheepvaart. Het gebied strekt zich in principe uit over de gebieden van: ▪ het Albertkanaal ▪ de Kempense kanalen ▪ Schelde-Rijnverbinding ▪ de Vlaamse oever van de Maas Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, gelden geen specifieke uitzonderingsbepalingen.

7.4.2.11 Waterwegen en Zeekanaal

(bron: AGIV)

Wettelijke basis Het recht van voorkoop in het kader van Waterwegen en Zeekanaal is geregeld in artikel 28bis van het decreet van 4 mei 1994 betreffende het publiekrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde agentschap Waterwegen en Zeekanaal, naamloze vennootschap van publiek recht (voorkooprecht ingevoerd bij decreet van 2 april 2004).

199

Doel Het realiseren van het doel van de vennootschap Waterwegen en Zeekanaal, namelijk: ▪ beheer en exploitatie van bevaarbare waterlopen en aanhorigheden in het Vlaamse gewest; ▪ beheer, exploitatie en commercialisering van de gronden gelegen aan bevaarbare waterwegen; ▪ creëren van watergebonden bedrijventerreinen.

Begunstigde instantie De naamloze vennootschap naar publiek recht “Waterwegen en Zeekanaal”.

Toepassingsgebied Het recht van voorkoop in het kader van Waterwegen en Zeekanaal werd ingesteld om de gronden die volgens hun bestemming kunnen dienen voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van de vennootschap te kunnen aankopen.

De juiste gebiedsomschrijving gebeurde bij Besluit van de Vlaamse Regering van 4 juni 2004 houdende de omschrijving van de territoriale bevoegdheid van Waterwegen en Zeekanaal bij een besluit van de Vlaamse regering voor de volgende zones: ▪ kanaal Brussel-Schelde ▪ Rupelgebied: Rupel, Nete, Netekanaal, Dijle, Zenne, Leuven-Dijle ▪ Scheldegebied: Schelde-Rijnverbinding, Zeeschelde, Durme, Moervaart ▪ Dender ▪ Gentse net: Boven-Schelde, Ringvaart, Oude Leie Gent-Brugge ▪ Leie en bijkanalen ▪ Kustgebied: Ijzer en bijkanalen, Plassendale-Nieuwpoort-Duinkerke, Brugge-Oostende Stelregel: de perimeter behelst een zone van 2 km langs beide oevers van bevaarbare waterlopen.

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, geldt het voorkooprecht Waterwegen & Zeekanaal niet bij de individuele verkoop van appartementen, garageboxen en autostaanplaatsen op voorwaarde dat zij individueel worden verkocht als onderdeel van een groter geheel, dat niet wordt verkocht (beslissing van de raad van bestuur van 11 mei 2011, B.S. 14 juli 2011).

200

7.4.2.12 Integraal waterbeleid

Wettelijke basis Het recht van voorkoop in het kader van water is geregeld in de artikelen 12 tot en met 16 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid. De uitvoeringsbepalingen werden vastgelegd in een besluit van de Vlaamse regering van 24 juli 2009.

Doel Het recht van voorkoop water werd ingesteld om de doelstellingen van het integraal waterbeleid in Vlaanderen te helpen realiseren, in uitvoering van een Europese richtlijn. Via het recht van voorkoop kunnen onroerende goederen verworven worden die geheel of gedeeltelijk gelegen zijn in twee soorten gebieden: in de zogenaamde «afgebakende oeverzones» of in de zogenaamde «overstromingsgebieden».

Het afbakenen van overstromingsgebieden draagt bij tot het bestrijden van wateroverlast via toepassing van het principe «ruimte voor water». De afbakening van oeverzones langs oppervlaktewaters leidt tot een meer natuurlijke werking van het watersysteem en draagt bij tot het beschermen tegen erosie of inspoeling van sedimenten, bestrijdingsmiddelen of meststoffen.

201

Begunstigde instantie Onverminderd de bepalingen die andere rechtspersonen ter zake een recht tot voorkoop verlenen, heeft het Vlaamse Gewest een recht van voorkoop bij verkoop van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk zijn gelegen in afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones die samenhangen met een waterweg (= bevaarbare waterloop) behorende tot haar bevoegdheid. Dat recht van voorkoop is niet van toepassing op onroerende goederen van het openbaar of privaat domein van de federale overheid en van andere gemeenschappen en gewesten.

Als de oeverzone of het overstromingsgebied samenhangt met een waterweg behorende tot de bevoegdheid van Waterwegen en Zeekanaal, is Waterwegen en Zeekanaal de initiatiefnemer en de begunstigde voor het recht van voorkoop.

Als de oeverzone of het overstromingsgebied samenhangt met een waterweg behorende tot de bevoegdheid van De Scheepvaart, is De Scheepvaart de initiatiefnemer en de begunstigde voor het recht van voorkoop.

De Vlaamse Grondenbank heeft een recht van voorkoop bij verkoop van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk zijn gelegen in afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones die niet samenhangen met waterwegen (= niet-bevaarbare waterlopen).

Het waterbeheerplan vermeldt bij de afbakening van een oeverzone of overstromingsgebied de initiatiefnemer. De initiatiefnemer is de begunstigde in het geval de begunstigde een waterwegbeheerder is. Is de initiatiefnemer een waterloopbeheerder van onbevaarbare waterlopen dan is in dit geval de Vlaamse Grondenbank de begunstigde.

Toepassingsgebied Het recht van voorkoop kan worden uitgeoefend vanaf de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad van het stroomgebiedbeheerplan, het bekkenbeheerplan of het deelbekkenbeheerplan waarin de oeverzone of het overstromingsgebied in kwestie wordt afgebakend.

Op 30 januari 2009 keurde de Vlaamse Regering het besluit voor de vaststelling van de bekkenbeheerplannen en de bijhorende deelbekkenbeheerplannen definitief goed (B.S. 5 maart 2009). In die eerste waterbeheerplannen werden 13 overstromingsgebieden en 2 oeverzones afgebakend die niet samenhangen met bevaarbare waterlopen en waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij en de gemeente Oosterzele als initiatiefnemer zijn aangeduid. Bijgevolg is voorlopig enkel de Vlaamse Landmaatschappij begunstigde van het recht van voorkoop water.

202

Bijzondere uitzonderingen Naast de algemene uitzonderingsbepalingen die gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop en die hieronder worden uiteengezet, geldt het recht van voorkoop Integraal Waterbeleid niet als het onroerend goed wordt verkocht aan één van de onderstaande personen, voor zover die voor eigen rekening kopen en voor zover het goed niet geheel of gedeeltelijk opnieuw wordt verkocht binnen een termijn van vijf jaar: ▪ de echtgenoot van de eigenaar of een van de mede-eigenaars of de persoon met wie de eigenaar of een van de mede-eigenaars wettelijk samenwoont als bedoeld in artikel 1475, § 1, van het Burgerlijk Wetboek ▪ de afstammelingen of aangenomen kinderen van de eigenaar of van een van de medeeigenaars, en de afstammelingen of de aangenomen kinderen van de echtgenoot of degene met wie de eigenaar wettelijk samenwoont als bedoeld in artikel 1475, § 1, van het Burgerlijk Wetboek ▪ de echtgenoten van die afstammelingen of aangenomen kinderen of de personen met wie die afstammelingen of aangenomen kinderen wettelijk samenwonen als bedoeld in artikel 1475, § 1, van het Burgerlijk Wetboek.

7.4.2.13 Stadsvernieuwingsprojecten

Wettelijke basis Het recht van voorkoop stadsvernieuwing is geregeld in artikel 9 van het decreet van 22 maart 2002 houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten. Het artikel over het recht van voorkoop werd toegevoegd aan het decreet via artikel 7.2.32 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid.

203

Doel Het "recht van voorkoop stadsvernieuwing" heeft als doel bij te dragen tot de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten. Via dit recht van voorkoop hebben de gemeenteraden van de grootsteden, de regionale steden en de provinciale steden, de mogelijkheid om buiten het kader van het decreet ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, onroerende goederen te verwerven ten bate van stadsvernieuwingsprojecten.

Begunstigde instanties Wie de begunstigde is, wordt bepaald door de gemeenteraad van de steden. Het gaat dan over een bestuur of een van de gemeente afhangende rechtspersoon. Als meerdere instanties begunstigd worden, bepaalt de gemeenteraad een rangorde.

Toepassingsgebied Het recht van voorkoop stadsvernieuwing kan van toepassing zijn bij de verkoop van een onroerende goed dat gelegen is in een ‘voorkooprechtzone’ ten bate van een stadsvernieuwingsproject afgebakend, na een openbaar onderzoek, door de gemeenteraden van een stad, vermeld in artikel 3 van het decreet van 22 maart 2002.

Het recht van voorkoop kan slechts gelden voor: ▪ openbare verkopen waarvan de eerste of enige zitdag gehouden wordt twee maand of meer na de inwerkingtreding van het afbakeningsbesluit van de gemeenteraad ▪ verkopen uit de hand waarvan de akte wordt verleden vier maand of meer na de inwerkingtreding van het afbakeningsbesluit van de gemeenteraad Het recht van voorkoop vervalt als het niet wordt uitgeoefend binnen een termijn van zes jaar, te rekenen vanaf de datum waarop definitief over de afbakening van de ‘voorkooprechtzone’ is beslist.

7.4.2.14 Landinrichting

Wettelijke basis Het decreet Landinrichting werd op 25 augustus 2014 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en trad op dezelfde dag in werking. Het voorkooprecht wordt geregeld in de artikelen 2.1.13 en 2.1.14. Het Decreet wordt verder uitgevoerd via het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 6 juni 2014 betreffende de landinrichting.

204

Doel Landinrichting is van toepassing op de landelijke gebieden, de recreatiegebieden, de woongebieden met een landelijk karakter en de ontginningsgebieden zoals bepaald volgens het gewestplan en op vergelijkbare bestemmingsgebieden aangewezen op de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Dit betekent concreet dat landinrichting is opgezet als een instrument voor de inrichting van de open ruimte. Landinrichtingsprojecten willen gebieden zodanig inrichten dat alle facetten die in het gebied aanwezig zijn (milieu, natuur, landbouw, recreatie, cultuurhistorie, …), zich volwaardig kunnen ontwikkelen.

Het nieuwe decreet creëert een ruime instrumentenkoffer voor de inrichting en het beheer van het platteland.

Voor de uitvoering van ruilverkavelingsprojecten en natuurinrichtingsprojecten kon er langer gebruik gemaakt worden van een recht van voorkoop om een grondreserve op te bouwen. Ook voor andere type projecten kan het nuttig zijn om een voldoende grondreserve op te bouwen. Het gaat daarbij met name om projecten waarbij grote functiewijzigingen worden vooropgesteld en waarbij grondverwerving een essentieel instrument voor de realisatie is. Hiertoe kan de Vlaamse Regering projectspecifiek bepalen of en voor welke doelstellingen zij een ‘projectmatig’ recht van voorkoop wil instellen. Het recht van voorkoop loopt maar gedurende de looptijd van het project. Bij afsluiting van het project wordt het recht van voorkoop opgeheven.

Begunstigde instanties Het voorkooprecht wordt uitgeoefend door de Vlaamse Grondenbank overeenkomstig de bepalingen van artikel 10 van het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen.

Toepassingsgebied Het recht van voorkoop is van toepassing bij verkoop van onroerende goederen die liggen binnen de zones die door de Vlaamse Regering zijn aangeduid als een zone waar het recht van voorkoop geldt.

Het besluit dat de zone waarbinnen het recht van voorkoop geldt, aanduidt, wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.

De kadastrale gegevens waarop het recht van voorkoop van toepassing is en de vermelding dat het recht van voorkoop aangeboden moet worden aan de Vlaamse Grondenbank worden opgenomen in het besluit tot vaststelling van het landinrichtingsplan of de inrichtingsnota.

De procedure verloopt via de Vlaamse Grondenbank. Het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten is van toepassing op dit recht van voorkoop.

205

7.4.2.15 Complexe projecten

Wettelijke basis Op 1 maart 2015 treedt het Decreet van 25 april 2014 betreffende Complexe Projecten in werking. Het voorkooprecht wordt geregeld in artikel 34 van het Decreet. Het besluit van 12 december 2014 werkt het decreet verder uit.

Zie ook de website www.complexeprojecten.be Doel Het nieuwe decreet moet toelaten om bij grote bouwprojecten, waarbij ook een ruimtelijke herbestemming noodzakelijk is, het gehele vergunningstraject in één procedure te gieten en af te werken.

De Vlaamse overheid zet met de nieuwe procesaanpak voor complexe projecten in op de realisatie van projecten binnen een aanvaardbare termijn en met een zo maximaal mogelijk draagvlak.

Afhankelijk van het project kunnen verschillende instrumenten in het kader van het grondbeleid aangewend worden. Vaak zal het immers nodig zijn om de nodige gronden te verwerven en/of te beheren alvorens kan gestart worden met de realisatie van het project. Eén van deze instrumenten is het voorkooprecht.

Begunstigde instanties Het Vlaamse Gewest, de provincies, de gemeenten, de intercommunales, de instellingen die ressorteren onder het Vlaamse Gewest, de provincies en de gemeenten, alsook de vennootschappen die een erkenning hebben van die instellingen of besturen.

Toepassingsgebied De begunstigde instanties kunnen ter verwezenlijking van een voorkeursbesluit of een projectbesluit, een recht van voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed dat ligt in de gebieden die afgebakend zijn als gebieden waar het recht van voorkoop geldt in het grafische plan of in het herkenbare onderdeel dat geldt als ruimtelijk uitvoeringsplan.

206

De rechtspersonen, vermeld in het eerste lid, kunnen, ter verwezenlijking van een voorkeursbesluit of een projectbesluit, de Vlaamse Grondenbank verzoeken om in hun naam en voor hun rekening en binnen de door hen gestelde voorwaarden, het recht van voorkoop uit te oefenen bij de verkoop van onroerende goederen die liggen in de gebieden die afgebakend zijn als gebieden waar het recht van voorkoop geldt in het grafische plan of in het herkenbare onderdeel dat geldt als ruimtelijk uitvoeringsplan.

De eigenaars van de onroerende goederen die bezwaard zijn met het recht van voorkoop, worden uiterlijk op de dag van de inwerkingtreding van het voorkeursbesluit of het projectbesluit, met een beveiligde zending in hun woonplaats daarvan op de hoogte gebracht. De eigenaars worden bepaald op basis van de kadastrale gegevens. De beveiligde zending bevat de adressen van een of meer instanties die moeten worden aangeschreven voor een eventueel aanbod van het recht van voorkoop.

7.4.2.16 Conventionele voorkooprechten Belgische Staat De hieronder vermelde voorkooprechten ten gunste van de Belgische staat worden vermeld in de verkoopovereenkomsten waarbij de Belgische staat onroerend goed verkocht aan derden: ▪ voorkooprecht voor de Belgische staat op bepaalde domeingoederen inzake justitie voor goederen die door de staat werden verkocht, ingebracht of in erfpacht werden gegeven, en vervolgens terug werden gehuurd ; “sale en rent back” voorwaarden te voorzien in de akte (artikelen 28 § 3 en 29 §3 Programmawet van 20 juli 2006); ▪ voorkooprecht Belgische staat op goederen verkocht aan de NV naar publiek recht Brussels International Airport Company (artikel 4 van het Koninklijk besluit van 30 december 2001 waarbij de Staat wordt gemachtigd om onroerende goederen aan de naamloze vennootschap van publiek recht " Brussels International Airport Company " te verkopen; artikel 4 van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2005 waarbij de staat wordt gemachtigd om onroerende goederen aan de naamloze vennootschap van publiek recht " Brussels International Airport Company " te verkopen).

7.4.3 UITZONDERINGEN VLAAMSE VOORKOOPRECHTEN De hieronder opgesomde uitzonderingen gelden voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop.

In de verschillende decreten die een recht van voorkoop invoeren, kunnen bijkomende uitzonderingen zijn opgenomen. Indien van toepassing werden deze hierboven systematisch geduid bij de toelichting van de Vlaamse voorkooprechten onder de rubriek “bijzondere uitzonderingen”.

Er moeten in totaal vier algemene uitzonderingen vermeld worden: 7.4.3.1

Inwerkingtreding Vlaamse voorkooprechten

Artikel 10 van het Harmoniseringsdecreet voorziet dat de Vlaamse voorkooprechten uitwerking hebben vanaf de eerste kalenderdag die volgt op de bekendmaking in het themabestand.

De bekendmaking vindt plaats om middernacht, wat betekent dat nieuw gemelde voorkooprechten automatisch in werking treden vanaf hun bekendmaking om middernacht. Het geografisch themabestand “Vlaamse voorkooprechten” wordt dus één keer om de vierentwintig uur geactualiseerd met nieuwe gegevens.

207

Voorbeeld Als op 5 april om middernacht nieuwe gegevens worden opgenomen in het themabestand, zijn ze dadelijk van kracht vanaf 6 april.

Het voorkooprecht moet niet aangeboden worden indien de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) eerder tot stand kwam. Het tijdstip waarop (alle!) partijen de compromis hebben ondertekend, is dus bepalend.

Concreet heeft de vastgoedmakelaar de verplichting om het themabestand nog eens te bevragen op de dag dat de compromis wordt ondertekend. Blijkt uit die opzoeking dat er die dag nog geen sprake was van een voorkooprecht, maar enkele dagen later bijvoorbeeld wel, dan zal het voorkooprecht niet moeten aangeboden worden, ook al wordt de authentieke akte voor de notaris pas later verleden.

7.4.3.2 Verkoop van een goed door de federale overheid Bij verkoop van een onroerend goed dat behoort tot het federaal openbaar domein of het federaal privaat domein geldt een Vlaams decretaal recht van voorkoop niet.

Artikel 14 van de Bijzondere Wet tot Hervorming der Instellingen op 8 augustus 1980 luidt immers: "Binnen de grenzen van de bevoegdheden van de Gewesten en de Gemeenschappen, kunnen de decreten een recht van voorkoop invoeren, voor zover dit recht van voorkoop geen afbreuk doet aan een op de dag van de inwerkingtreding van dit artikel bestaand recht van voorkoop. Enerzijds kan het decreet geen recht van voorkoop invoeren op de goederen van het federale openbaar of privaat domein; anderzijds kunnen enkel de Gemeenschappen en de Gewesten een recht van voorkoop invoeren op goederen van hun eigen openbaar of privaat domein".

De onroerende goederen van de rechtspersonen die door de federale overheid belast zijn met het vervullen van een opdracht van openbare dienst, maken ook deel uit van federale domeingoederen.

In dit geval is de instrumenterende ambtenaar er niet toe gehouden het decretaal recht van voorkoop aan te bieden.

7.4.3.3

Het voorkooprecht is enkel van toepassing bij verkoop

Bij een erfopvolging, inbreng in een vennootschap, inbreng in een huwelijksvermogensstelsel, schenking, ruiling, verdeling, vestiging of overdracht van zakelijke rechten (overdracht, erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik) geldt geen recht van voorkoop.

Het recht van voorkoop geldt niet bij het lichten van de optie op het einde van een leasingcontract.

7.4.3.4

Artikel 8 van het Harmoniseringsdecreet

Volgens dat artikel gelden de voorkooprechten niet: 1. In geval van verkoop aan: ▪ de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar ▪ de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar ▪ de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet ▪ de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar ▪ de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar ▪ de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen.

208

Voor de toepassing van 1° worden onder echtgenoot van de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind, eveneens begrepen, de persoon die met de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind wettelijk samenwoont of er ten minste één jaar ononderbroken mee samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert.

2. Wanneer de pachter zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent.

3. Bij verkoop aan de huidige pachter op voorwaarde dat die kan bewijzen dat hij al minstens één kalenderjaar pachter is, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen. Dat betekent in de praktijk: 1 jaar voorafgaandelijk aan het verlijden van de akte of registratie van de compromis.

7.4.4 VINDPLAATS 7.4.4.1

Conventionele voorkooprechten

Het bestaan van een conventioneel voorkooprecht blijkt uit een overeenkomst tussen de belover en de begunstigde van het recht. Geniet een handelshuurder bijvoorbeeld van een voorkooprecht, dan zal dit gestipuleerd zijn in het handelshuurcontract of een eventuele latere overeenkomst. De vastgoedmakelaar zal alleszins aan zijn opdrachtgever moeten vragen of er ooit aan een derde een voorkooprecht werd toegekend.

De verkoper die een conventioneel voorkooprecht opzettelijk verzwijgt of “vergeet”, begaat een contractuele wanprestatie tegenover de begunstigde van het voorkooprecht.

Ook de conventionele voorkooprechten ten gunste van de Belgische staat (besproken onder 2.16) zullen blijken uit de overeenkomst tot verkoop van overheidspatrimonium door de Belgische staat aan de belover van het voorkooprecht.

7.4.4.2

Pacht

Om na te gaan of een onroerend goed geheel of gedeeltelijk het voorwerp van een pachtrecht uitmaakt, moet de vastgoedmakelaar in eerste instantie navraag doen bij de eigenaar van het goed.

Soms kan het echter voorvallen dat een derde feitelijk een grond heeft in gebruik genomen voor landbouwdoeleinden, terwijl nooit een pachtcontract werd opgemaakt. Hierbij is het zelfs denkbaar dat de eigenaar niet eens op de hoogte is van deze inbezitneming. Mits voldaan is aan bepaalde wettelijke voorwaarden, kan deze derde succesvol de bescherming van de pachtwetgeving inroepen.

De vastgoedmakelaar zal dus uiterst alert moeten zijn bij zijn plaatsbezoek aan het goed. Stelt hij vast dat er sporen zijn van fysieke ingebruikneming door een derde (aanwezigheid van een omheining, vee, een maïsteelt, enz.), dan zal hij nader onderzoek moeten doen.

209

▪

Hoe kan het bestaan van een pachtovereenkomst bewezen worden?

1. Op grond van artikel 3 van de Pachtwet moet de pacht schriftelijk worden opgemaakt (artikel 3, 1°, lid 1 PW). De verpachter kan het bestaan van een pachtovereenkomst enkel bewijzen aan de hand van een geschrift. De verpachter wordt beschouwd als enige verantwoordelijke voor het ontbreken van een geschrift, zodat hij de nadelige gevolgen ervan moet dragen. De pachter heeft daarnaast nog bijkomende bewijsmiddelen, die hieronder worden toegelicht.

2. Bij gebrek aan geschrift kan degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen (artikel 3, 1°, lid 2 PW). Deze bewijsmogelijkheid staat enkel open voor de ‘pachter’, niet voor de ‘verpachter’. Het enkele feit van exploitatie lijkt hier een soort van vermoeden te scheppen van het bestaan van een pachtovereenkomst, in die zin dat diegene die een dergelijke exploitatie bewijst in aanmerking komt voor het bewijs van het bestaan van een pachtovereenkomst door alle middelen van recht, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

3. Artikel 3 voorziet in een bijzonder bewijsregime ten voordele van de pachter (artikel 3, 1°, lid 3 PW). Deze bewijsmogelijkheid staat enkel open voor de ‘pachter’, niet voor de ‘verpachter’.

De voorwaarden zijn de volgende: ▪ de pachter legt een bewijs voor van persoonlijk aanbod van betaling, dit is een betaling: ‐ per postassignatie, ‐ per postcheque op naam, ‐ per postwissel, ‐ door overschrijving of storting.

▪ het aanbod van betaling vermeldt uitdrukkelijk het woord ‘pacht’ en het jaar waarop de betaling betrekking heeft, ▪ het aanbod wordt binnen de vijftien dagen bevestigd met een ter post aangetekende brief waarin het bestaan van de pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft. Deze brief vermeldt ook uitdrukkelijk ‘dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen de zes maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter’; ▪ de verpachter heeft niet gereageerd door een oproeping in verzoening binnen de zes maanden na het aanbod.

4.

Artikel 3, 2° PW heeft betrekking op het bewijs door de pachter tegen een geschrift waarvan de inhoud andersluidend is. Dit artikel doelt op het geval dat er een geschrift bestaat, krachtens welk het goed ter beschikking wordt gesteld zonder dat de Pachtwet toepassing krijgt. Het kan hierbij gaan om een bezetting ter bede, een kosteloze bruikleen, een teeltcontract, enz. De pachter kan het bewijs leveren dat toch sprake is van een pacht tegen de tekst van het geschrift in. Dit bewijs kan geleverd worden door alle middelen van rechten, getuigen en vermoedens inbegrepen, op voorwaarde dat de pachter dit bewijs levert tijdens de periode dat hij voorhoudt pachter te zijn geweest.

210

7.4.4.3

Geopunt

De volgende voorkooprechten kunnen bevraagd worden via de toepassing www.geopunt.be: Soort voorkooprecht Waterwegen Zeekanaal NV

Legende Geopunt

en

Natuur

Ruimtelijke ordening

Ruilverkaveling

Integraal Waterbeleid

Scheepvaart

Zeehavens

Vlaamse Wooncode

211

Alvorens aan de slag te gaan, kiest u best voor de kaartachtergrond “basiskaart GRB”. Op die manier activeert u het kadastraal percelenplan als achtergrond.

Rechts onderaan het scherm vindt u het icoon voor de “kaarten” terug en daarboven het overzicht van de “kaarten en plaatsen”.

212

In het menu “kaarten en plaatsen” duidt u de rubriek “Bouwen en wonen” aan.

Vervolgens duidt u de rubriek “Recht van voorkoop afbakeningen” aan.

213

Vervolgens ziet u het overzicht van voorkooprechten, waarbij u één of meerdere kaartlagen kan selecteren.

Zo kunnen we bijvoorbeeld het voorkooprecht “RVV Waterwegen en Zeekanaal NV” in het lijstje activeren en vervolgens in de zoekbalk boven de kaart het adres “Veurne, Klinieklaan 38” intikken.

Klikken we vervolgens rechts onderaan het icoon “legende” aan, dan zien we dat het betrokken perceel gelegen is in een zone waar Waterwegen en Zeekanaal een recht van voorkoop geniet. Hiervan kan men een afdruk nemen via het printicoontje bovenaan (zorg er wel voor dat de pop-up blokkering voor de website Geopunt gedesactiveerd is!) .

214

7.4.4.4

Inlichtingenformulier Vastgoedinformatie

Wat betreft het voorkooprecht van de Vlaamse Wooncode, kan men via Geopunt enkel de ligging in een “bijzonder gebied” bevragen. Via het inlichtingenformulier Vastgoedinformatie kan men bij de gemeente ook de andere relevante parameters nagaan, zoals bijvoorbeeld de inventarisatie op een leegstandsregister.

Een recht van voorkoop kan worden uitgeoefend op dit goed in het kader van: 30.4.1 de Vlaamse Wooncode zo ja, omdat: - een begunstigde een zakelijk recht of een huurrecht van minstens negen jaar heeft en waarvan één van hen, wegens nalatigheid van de eigenaar renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken heeft uitgevoerd.

- de woning volgens het conformiteitsonderzoek onaanpasbaar is en binnen de verlengbare 36 maanden (indien stedenbouwkundige vergunning is vereist) of 12 maanden (indien geen vergunning is vereist) door de eigenaar ofwel geen andere bestemming kreeg ofwel niet gesloopt werd.

- de woning voorkomt op de gewestelijke lijst van verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen of op de gemeentelijke lijst van leegstand - het onroerend goed is gelegen in een door de minister erkend woonvernieuwingsgebied, dat voor woningbouw is bestemd - het onroerend goed is gelegen in een door de minister erkend woningbouwgebied dat voor woningbouw is bestemd

Ja

Neen

O

O

30.4

O

O

O O O

(Bron: VVSG - uittreksel uit het Inlichtingenformulier Vastgoedinformatie) 7.4.4.5

Tool “Recht van voorkoop” CIB Vlaanderen

De vastgoedmakelaar, die tevens CIB lid is, kan dankzij de nieuwe gratis tool 'Recht van voorkoop', beschikbaar op CIBweb.be en vastgoedloket.be, voortaan snel en eenvoudig controleren of er een Vlaams Decretaal voorkooprecht rust op een perceel.

De opzoeking kan worden uitgevoerd aan de hand van een adres of een perceelnummer. De tool geeft vervolgens een overzichtelijk uittreksel (pdf) met het resultaat van de bevraging en bevat daarnaast een overzicht en historiek van de reeds gedane opvragingen.

De bevraging gebeurt in samenwerking met Informatie Vlaanderen en is het resultaat van een online bevraging van het geografisch themabestand 'Vlaamse voorkooprechten', dat erkend is als authentieke geografische bron m.b.t. de Vlaamse Rechten van voorkoop. Het themabestand bevat alle percelen waarop een Vlaams voorkooprecht van toepassing is.

7.4.5 ROL VAN DE VASTGOEDMAKELAAR De vastgoedmakelaar heeft m.b.t. de voorkooprechten voornamelijk een informatieplicht, in die zin dat hij partijen uitdrukkelijk moet informeren over het eventueel bezwaard zijn van het onroerend goed met één of meerdere voorkooprechten.

Is sprake van een voorkooprecht, dan moet de vastgoedmakelaar dit uitdrukkelijk vermelden in de compromis. De verkoopovereenkomst wordt dan aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht door de begunstigde. De kandidaat-koper krijgt in afwachting van de eventuele uitoefening van het voorkooprecht, een volwaardig recht onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht door de begunstigde.43 De koop met de kandidaat-koper staat onvoorwaardelijk vast bij niet-uitoefening van het voorkooprecht. 44 Wordt het voorkooprecht wel uitgeoefend, dan gaat de verkoop door tussen de verkoper en de begunstigde van het recht.

7.4.6 PROCEDURE VLAAMSE VOORKOOPRECHTEN 7.4.6.1

De sleutelrol van de notaris

De notaris speelt een cruciale rol bij het aanbieden van het voorkooprecht. Hieronder wordt de aanbiedingsprocedure nader onderzocht.

7.4.6.2

Wettelijke basis

Het decreet van 25 mei 200745 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, ook wel het harmoniseringdecreet genoemd, beoogt 2 belangrijke doelstellingen: 1. Procedure voor alle Vlaamse decretale voorkooprechten stroomlijnen en op elkaar afstemmen 2. Procedure voor alle Vlaamse decretale voorkooprechten volledig digitaal laten verlopen Het harmoniseringdecreet is op 1 oktober 2012 in werking getreden. Dit betekent dat nieuwe aanbiedingen of kennisgevingen van het recht van voorkoop sinds 1 oktober 2012 via het evoorkooploket moeten verlopen.

Het Harmoniseringsdecreet werd gewijzigd bij decreet van 28 maart 2014 teneinde een aantal onnauwkeurigheden weg te werken.46

43 44 45 46

F. LOGGHE, “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not.Fisc.M. 2000, 141.

F. LOGGHE, “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not.Fisc.M. 2000, 156.

Decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 24 juli 2007.

Decreet van 28 maart 2014 tot wijziging van diverse decreten met het oog op een verdere harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 10 juli 2014.

217

7.4.6.3

E-voorkooploket

Het harmoniseringdecreet is op 1 oktober 2012 in werking getreden en voorziet in de oprichting van het e-voorkooploket.

Het e-voorkooploket is een uniek elektronisch loket voor alle bestaande en toekomstige Vlaamse decretale voorkooprechten. In het themabestand 'Vlaamse voorkooprechten' worden alle percelen opgenomen waarop een recht van voorkoop rust, de kenmerken van het voorkooprecht, de begunstigden die het voorkooprecht mogen uitoefenen, en de termijn waarbinnen het voorkooprecht moet worden uitgeoefend.

De aanbieder (notaris) gebruikt het e-voorkooploket om: ▪ na te gaan of er voorkooprechten van toepassing zijn op een onroerend goed ▪ aanbiedingen/kennisgevingen voorkooprecht te bezorgen aan de begunstigden ▪ beslissingen over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht van de begunstigden te ontvangen De begunstigde gebruikt het e-voorkooploket om: ▪ voorkooprechten in het e-voorkooploket op te laden ▪ aanbiedingen/kennisgevingen voorkooprecht te ontvangen ▪ beslissingen mee te delen over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht aan de aanbieder (instrumenterend ambtenaar) Sinds 1 oktober 2012 verkreeg het geografisch themabestand 'Vlaamse voorkooprechten' de status van authentieke geografische gegevensbron. Dit laatste impliceert dat overheidsinstanties deze bron moeten hanteren als het over rechten van voorkoop gaat en dat ze geen andere bron mogen hanteren in hun officiële werking. De begunstigden van een Vlaams voorkooprecht en de notarissen zullen zich dan op dat bestand beroepen voor het aanbieden en uitoefenen van elk concreet voorkooprecht.

Begunstigden die hun gegevens niet hebben doorgegeven, zullen hun voorkooprecht verliezen tot hun gegevens alsnog worden ingeladen in het bestand.

Blijkt het bestaan van een decretaal voorkooprecht niet uit de raadpleging van het evoorkooploket, dan is de conclusie dat er geen decretaal voorkooprecht geldt in Vlaanderen.

Uit de raadpleging van het e-voorkooploket blijkt niet het bestaan van andere eventueel toepasselijke voorkooprechten, zoals: ▪ het voorkooprecht van de pachter ▪ federale voorkooprechten ▪ Waalse en Brusselse voorkooprechten ▪ conventionele voorkooprechten

218

7.4.6.4

Het aanbieden van een voorkooprecht door de notaris

De algemene procedure om voorkooprechten aan te bieden bestaat uit 4 stappen: STAP 1 Nagaan voorkooprecht(en) van toepassing op een onroerend goed Via het e-voorkooploket raadpleegt de notaris het themabestand. Het themabestand bevat alle percelen waarop een Vlaams decretaal voorkooprecht op van toepassing is. De notaris hoeft – althans voor deze Vlaamse voorkooprechten – geen andere bronnen te raadplegen.

STAP 2 Aanbieden/kennisgeven van voorkooprecht aan de begunstigde Via het e-voorkooploket doet de notaris 1 digitale aanbieding/kennisgeving voor alle rechten van voorkoop die van toepassing zijn op de verkoop. De notaris krijgt onmiddellijk feedback over ontvangst, geldigheid en toepasbaarheid. De aanbieding/kennisgeving staat onmiddellijk ter beschikking van de begunstigden.

STAP 3 Ontvangen beslissing van de begunstigde over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht De genomen beslissingen over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht zijn raadpleegbaar in het e-voorkooploket. Zodra de begunstigde de beslissing heeft meegedeeld, is deze beslissing zichtbaar in het e-voorkooploket. De notaris ontvangt eveneens dagelijks een informatieve e-mail met een overzicht van de genomen beslissingen.

STAP 4 Meedelen van de voorwaarden waaraan het onroerend goed definitief verkocht werd in geval het voorkooprecht niet werd uitgeoefend.

219

7.4.6.5

De opvolging door de begunstigde na aanbod van een voorkooprecht

De algemene procedure bestaat uit 3 stappen: STAP 1 Ontvangen van de aanbiedingen/kennisgevingen voorkooprecht Via het e-voorkooploket raadpleegt de begunstigde de aanbiedingen of kennisgevingen van het voorkooprecht. De begunstigde ontvangt eveneens dagelijks een informatieve e-mail met een overzicht van de nieuwe aanbiedingsdossiers.

STAP 2 Meedelen beslissing over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht aan de aanbieder

→ Voor een verkoop uit de hand of een beslissing over een laatste bod (*): De begunstigde deelt zijn beslissing over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht mee via het e-voorkooploket. Er zijn optionele functionaliteiten voorzien (automatische niet-uitoefening en kaderadviezen) waarbij het e-voorkooploket de niet uitoefening van het voorkooprecht automatisch meedeelt aan de aanbieder. → Voor een openbare verkoop, met uitzondering van een laatste bod (*): De begunstigde deelt de beslissing mee op de zitdag. (*) Indien er op de eerste zitdag recht van hoger bod wordt ingesteld en er geen hogere biedingen worden binnengebracht, moet het hoogste bod van de eerste zitdag (= laatste bod) worden meegedeeld aan de begunstigden.

STAP 3 Ontvangen van de definitieve voorwaarden van verkoop indien het voorkooprecht niet werd uitgeoefend

220

7.4.6.6

Schematische voorstelling

(Bron: AGIV)

7.4.6.7

Praktische werkwijze

Verkoop uit de hand

1. Aanbieding van het voorkooprecht door de notaris aan het e-voorkooploket, door middel van een standaardfiche.

2. Ontvangstbevestiging door het e-voorkooploket.

3. E-voorkooploket bezorgt het aanbod aan de betrokken begunstigde(n).

4. Recht op informatie: Elke begunstigde instantie heeft het recht om bijkomende info op te vragen bij de notaris, ook een akteontwerp. Mededelingsplicht voor de notaris: binnen de 5 werkdagen (digitaal of schriftelijk).

5. Aanvaarding door de begunstigde instantie: ▪ Geen pachter: e-voorkooploket brengt de notaris binnen 60 dagen na datum van het aanbod op de hoogte.

▪ Wel pachter: ‐ Het recht van voorkoop van de pachter en het Vlaamse voorkooprecht moeten gelijktijdig worden aangeboden, waarbij eenzelfde aanvaardingstermijn van zestig dagen voor beide begunstigden van toepassing is. ‐ Als zowel de pachter als de begunstigde van het Vlaams voorkooprecht zijn recht van voorkoop wil uitoefenen, dan heeft het recht van voorkoop van de pachter voorrang. ‐ Het Vlaamse voorkooprecht kan pas uitwerking hebben nadat de notaris een definitief antwoord van de pachter heeft over het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht.

Datum e-mailbericht e-voorkooploket = datum van aanvaarding.

6. Niet-uitoefening: ▪ door het verstrijken van de termijn; ▪ door een vroegtijdige kennisgeving aan de notaris (= onherroepelijk).

7. Melding na verkoopakte aan e-voorkooploket – recht op kopie van de akte.

Openbare verkoop

1. Melding aan het e-voorkooploket van plaats, dag en uur van de openbare verkoop, minimum 30 dagen voor de zitdag.

2. Recht op informatie: Elke begunstigde instantie heeft het recht om bijkomende info op te vragen bij de notaris, bv. lastenkohier. Mededelingsplicht voor de notaris: binnen de 5 werkdagen (digitaal of schriftelijk).

3. Werkwijze bij toewijs zonder recht van hoger bod: Op het einde van de opbieding en voor de definitieve toewijzing vraagt de notaris aan het publiek of er een begunstigde van het voorkooprecht aanwezig is en of deze aan het laatst uitgebrachte bod wenst aan te kopen. De afwezigheid van de begunstigde of het gebrek aan reactie moet worden geïnterpreteerd als het niet uitoefenen van het voorkooprecht.

Bij verpacht goed: eerst de pachter de mogelijkheid geven om aan te kopen aan het laatste bod: ▪ Pachter oefent zijn voorkooprecht uit: het wettelijk voorkooprecht vervalt en er wordt toegewezen aan de pachter; ▪ Pachter houdt zijn antwoord in beraad (10 dagen): vraag stellen aan de begunstigde instantie ; indien deze het voorkooprecht wenst uit te oefenen: toewijzen onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening voorkooprecht pachter.

4. Werkwijze bij toewijs met recht van hoger bod: Bij toewijs onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod, moet er geen vraag gesteld worden i.v.m. voorkooprechten.

Volgende situaties kunnen zich vervolgens voordoen: ▪ Er volgt geen hoger bod (15 dagen): - Geen pachter: mededeling aan het e-voorkooploket binnen de 15 dagen na verstrijken van de termijn van hoger bod.

- Wel pachter: eerst aanbieding aan de pachter die 10 dagen tijd heeft om zijn voorkooprecht uit te oefenen ; na afloop van deze termijn: kennisgeving aan het evoorkooploket.

- e-voorkooploket maakt dit over aan de begunstigde(n).

- uitoefening binnen de 15 dagen na kennisgeving door de notaris.

- e-voorkooploket meldt de aanvaarding aan de notaris: tijdstip versturen van deze e-mail = tijdstip van aanvaarding; ▪ Er volgt een hoger bod: - mededeling van het hoger bod en de zitdag na hoger bod aan het e-voorkooploket – minimum 10 dagen voor deze zitdag; - e-voorkooploket maakt dit over aan de begunstigde(n); - bij toewijs wordt er opnieuw gehandeld als hoger uiteengezet bij toewijs zonder recht van opbod.

223

5. Mededelingsplicht van de notaris na afloop van de werkzaamheden.

6. Samenloop: beslissing Vlaamse regering.

7.4.7 KNELPUNT IN DE PRAKTIJK Wat als het te koop gestelde goed slechts voor een deel onder een voorkooprecht vallen?

▪ Principe: voorkooprecht aanbieden op het deel.

▪ Uitzondering: als het goed één ruimtelijk geheel vormt en de verkoper niet wenst te splitsen, dan kan het perceel in zijn geheel aangeboden worden. Ruimtelijk geheel = twee of meer kadastrale percelen of delen van kadastrale percelen die een gezamenlijke perceelgrens hebben.

Artikel 9 Harmoniseringsdecreet: Een Vlaams voorkooprecht is op het te verkopen onroerend goed van toepassing, ook wanneer dit slechts een deel is van het perceel waarop het Vlaams voorkooprecht is toegekend.

Wanneer het perceel waarop een Vlaams voorkooprecht is toegekend, slechts een deel is van het te koop gestelde onroerend goed, moet de instrumenterende ambtenaar voor dat deel een afzonderlijk aanbod doen.

Van het bepaalde in het tweede lid kan worden afgeweken indien het te verkopen onroerend goed, waarvan slechts een deel aan een Vlaams voorkooprecht is onderworpen, een ruimtelijk geheel vormt dat verkoper en koper niet willen splitsen, in dat geval wordt het geheel door middel van het e-voorkooploket aangeboden, voor één prijs. De begunstigde die het recht van voorkoop wil uitoefenen, oefent het Vlaams voorkooprecht dan op het geheel uit.

7.4.8 VERBOD VAN MANIPULATIE In de praktijk moet worden vastgesteld dat de verkoper soms “trucjes” toepast in een poging de begunstigde van het voorkooprecht te ontmoedigen zijn voorkooprecht uit te oefenen. Dergelijke kunstgrepen werden reeds meermaals afgestraft door de rechtbanken. Men kan alvast de volgende lessen trekken uit de in het verleden begane misstappen: ▪ Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend, dan mogen de verkoopvoorwaarden niet worden gewijzigd in een voor de begunstigde van het voorkooprecht “gunstige zin”, zonder dat het voorkooprecht opnieuw wordt aangeboden. Het minnelijk ontbinden van een compromis om daarna tegen betere voorwaarden te contracteren, is dus geen optie.

▪ Als aan de begunstigde van het voorkooprecht het gehele goed wordt aangeboden, mag dit goed achteraf niet in kavels worden verkocht, zonder dat aan de begunstigde een nieuw aanbod wordt gedaan.

▪ Als het verpachte goed een onderdeel is van een geheel van te koop gestelde goederen, dan mag de verkoper de prijs voor het verpachte goed niet kunstmatig opdrijven ten opzichte van de prijs voor de niet verpachte goederen, enkel en alleen om de pachter te ontmoedigen zijn voorkooprecht uit te oefenen.

224

7.4.9 GEVOLGEN VAN DE MISKENNING VAN EEN VOORKOOPRECHT 7.4.9.1

Sancties

Bij de wettelijke of decretale voorkooprechten bestaat een dubbele sanctie, waartussen de benadeelde kan kiezen: ▪ vordering tot indeplaatsstelling ▪ schadevergoeding: 20 procent van de verkoopprijs 7.4.9.2

Meerdere begunstigden

De Vlaamse regering beslist wie de vordering mag instellen.

7.4.9.3

▪ ▪ ▪

Bij openbare verkoop: 6 maanden na de definitieve toewijs (bij pacht: 3 maanden); Bij verkoop uit de hand: 6 maanden (bij pacht: 3 maanden) vanaf de kennisgeving van de datum van de akte; Bij gebreke aan kennisgeving: 1 jaar (bij pacht: 2 jaar) vanaf de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor.

7.4.9.4

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Vordering tot indeplaatsstelling

De vordering moet ingesteld worden tegen de verkoper en de koper; Er moet een kantmelding van de dagvaarding gebeuren op het hypotheekkantoor; De begunstigde betaalt de koopsom terug aan de koper; De verkoper is verplicht de kosten terug te betalen aan de koper (bij pacht: pachter); Vonnis = eigendomstitel (geen nieuwe verkoopakte nodig); Kantmelding op het hypotheekkantoor.

7.4.9.5

▪

Vervaltermijnen

Vordering tot schadevergoeding

De vordering moet ingesteld worden tegen de verkoper en de notaris (bij pacht: enkel tegen verkoper); Hoofdelijke veroordeling.

225

Besluit hoofdstuk 7 Juridische omgevingsfactoren

▪

Bodemtoestand - Vlaamse regelgeving via het Bodemdecreet - beschermingsregeling bij overdracht: → overdracht van een niet risicogrond: bodemattest volstaat → overdracht van een risicogrond: bodemattest volstaat niet ▪ verplicht uit te voeren OBO → versnelde overdrachtsprocedure - blanco bodemattest ≠ geen bodemverontreiniging!

- bodemattest vereist bij ondertekening compromis! → geen uitzonderingen toegestaan (verbod van opschortende voorwaarde) → sanctie bij ontbreken bodemattest: koper kan nietigheid verkoop inroepen - verkoop = overdracht - verhuur ≠ overdracht, maar: → opgelet met overgangsregeling (vroeger was verhuur > 9 jaar wel een overdracht) → soms een contractuele regeling wenselijk in het huurcontract - sanctie bij ontbreken bodemattest: → relatieve nietigheidssanctie (in te roepen door de koper) → milieu-inbreuk (bestuurlijke geldboete) - online informatiebron = OVAM geoloket

▪

Onroerend erfgoed - Vlaamse regelgeving via het Onroerenderfgoeddecreet - verschillende statuten: → beschermd onroerend erfgoed + specifieke rechtsgevolgen → geïnventariseerd onroerend erfgoed + specifieke rechtsgevolgen → opzoeking via Geoloket onroerend erfgoed - informatieplichten vastgoedmakelaar → bij verkoop en verhuur > 9 jaar → beschermd onroerend erfgoed: ▪ vermeldingen publiciteit ▪ vermeldingen compromis → geïnventariseerd onroerend erfgoed: ▪ vermeldingen compromis → handhaving: bestuurlijke geldboete - aandachtspunt verhuur → de huurder contractueel wijzen op de “do’s and don’ts”

▪

Overstromingsgevaar - soorten informatieplichten: → Federale informatieplicht (Verzekeringswet) ▪ risicozone voor overstromingen → Vlaamse informatieplicht (Decreet Integraal Waterbeleid) ▪ mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied ( ) ▪ afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone - indeling volgens type vastgoedtransactie: → Federale informatieplicht

226

-

-

▪

▪ zowel bij verkoop als verhuur → Vlaamse informatieplicht ▪ zowel bij verkoop als verhuur > 9 jaar indeling volgens fase informatieplicht: → Federale informatieplicht ▪ niet in publiciteit ▪ wel in compromis of huurovereenkomst → Vlaamse informatieplicht ▪ wel in publiciteit ▪ wel in compromis of huurovereenkomst geen specifieke sanctie voorzien in bijzondere wetgeving (wel mogelijks burgerrechtelijke gevolgen)

Voorkooprechten - hoofdzakelijk Vlaamse regelgeving (bijzondere decreten + harmoniseringsdecreet), behalve pacht (federaal) - enkel relevant bij verkoop, niet bij verhuur - soorten voorkooprechten → 16 wettelijke voorkooprechten → conventionele voorkooprechten - vindplaats voorkooprechten: → Geopunt – themabestand RVV → behalve pacht: dus nagaan op terrein! → behalve voorkooprecht Vlaamse Wooncode (cfr. inlichtingenformulier vastgoedinformatie) - taakverdeling notaris versus vastgoedmakelaar → de vastgoedmakelaar: ▪ informeert kandidaat-kopers ▪ last een opschortende voorwaarde in in de compromis → de notaris: ▪ biedt het voorkooprecht aan aan de begunstigde - sancties bij miskenning voorkooprecht: → vordering tot indeplaatsstelling → schadevergoeding ad 20% van de verkoopprijs

227

8 TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIES AS-BUILTATTEST De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voerde een regeling inzake as-builtattesten in. Het asbuiltattest is een attest waarbij een erkend architect of een andere erkende deskundige verklaart dat handelingen betreffende een constructie of gebouwencomplex niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die het voorwerp uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning of melding.

Hoger werd er reeds op gewezen dat de zgn. Codex-trein zorgde voor de nadere concretisering van dit as-builtattest. Het attest werd met name beperkt tot een facultatief document waarin de archtitect attesteert dat het bouwproject is gerealiseerd binnen de decretale vereisten en dat de bouw dus conform en legaal is afgerond, rekening houdend met o.m. het metsershaar. Het as-builtattest is dus facultatief en geeft louter het oordeel van de architect weer. Er is geen validering door de gemeente, die echter wel een kopij zal ontvangen van de architect. Daardoor kan de gemeente het attest opnemen in het vergunningenregister. Gezien de nieuwe invulling werd beslist om het as-builtattest te onttrekken aan de bijzondere informatieplicht VCRO. Er moet dus geen verwijzing naar de aan- of afwezigheid van een as-builtattest opgenomen worden in de publiciteit voor verkoop of in de onderhandse verkoopovereenkomst en authentieke akte.

CONFORMITEITSATTEST

8.2.1 RELEVANTIE BIJ VERHUUR 8.2.1.1

Wettelijk kader

Rechtskader is het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. In dit Besluit wordt een procedure uitgewerkt met betrekking tot het conformiteitsattest. Het model van het conformiteitsattest is vastgelegd in het Ministerieel besluit van 29 juli 2013 tot vaststelling van de modellen van conformiteitsattesten voor woningen en kamerwoningen.

Onder bijlage 16A en bijlage 16B bevinden zich een model van een conformiteitsattest voor een woning, respectievelijk een kamerwoning.

228

8.2.1.2

Wat is een conformiteitsattest?

Het conformiteitsattest is een bewijs dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet. Het attest is in principe47 niet verplicht (het is dus geen verhuurvergunning!), maar het geeft de verhuurder wel extra zekerheid. Het bevestigt dat de woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet inzake veiligheid, gezondheid en kwaliteit. Doordat de woning voldoet aan de reglementair bepaalde veiligheids- en gezondheidseisen krijgen de huurders een positief signaal.

Het conformiteitsattest vermeldt ook de toegestane maximale woningbezetting.

8.2.1.3

Wanneer kan een conformiteitsattest worden aangevraagd?

Het conformiteitsattest kan zowel door verhuurders van gewone huurwoningen als van kamerwoningen worden aangevraagd. De gemeente kan bovendien in een gemeentelijke verordening de afgifte van een verhuurvergunning koppelen aan (de afgifte van) het conformiteitsattest.

8.2.1.4

Hoe moet het conformiteitsattest worden aangevraagd?

De aanvraag voor de afgifte van een conformiteitsattest wordt ondertekend en met een beveiligde zending ingediend bij de burgemeester. Ze bevat de volgende gegevens: ▪ identificatiegegevens van de verhuurder; ▪ identificatiegegevens van de houder van het zakelijk recht; ▪ identificatiegegevens van de woning; ▪ het aantal slaapkamers in de woning.

Ze bevat daarnaast in voorkomend geval de volgende bijkomende gegevens: ▪ identificatiegegevens van het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt; ▪ identificatiegegevens van de kamerwoning; ▪ identificatiegegevens van de kamer(s).

De aanvrager voegt bij de aanvraag een afschrift van het eventuele brandweerattest en attesten van erkende keuringsdiensten voor de elektrische installaties en de gasinstallaties waarover hij beschikt.

Als de aanvraag volledig is bezorgt de burgemeester aan de aanvrager een ontvangstbewijs met vermelding van de datum waarop de aanvraag volledig was.

De aanvraag vervalt als de toegang tot de woning binnen zestig dagen na de aanvraag tweemaal zonder afdoende reden geweigerd wordt. De aanvrager wordt onmiddellijk schriftelijk op de hoogte gebracht van het verval van zijn aanvraag.

De burgemeester neemt binnen zestig dagen na de datum van het verzoek een beslissing over de afgifte van het conformiteitsattest, na uitvoering van een conformiteitsonderzoek.

47

De Vlaamse Wooncode verleent echter de bevoegdheid aan steden en gemeenten om het conformiteitsattest toch verplicht stellen, zowel voor de verhuur van zelfstandige woningen, als de verhuur van kamers.

229

Als de burgemeester de afgifte van het conformiteitsattest weigert of geen beslissing neemt, kan de verzoeker binnen dertig dagen na de ontvangst van de weigering of na het verstrijken van de termijn, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijke ambtenaar, die in dat geval zelf het conformiteitsattest kan afgeven.

Opdat een conformiteitsattest zou worden afgeleverd is vereist dat: 1. de gebreken van de woning in het technisch verslag gequoteerd worden met een eindscore van minder dan vijftien strafpunten; 2. in de woning voldaan is aan de verplichtingen inzake het plaatsen van rookmelders; 3. de woning niet onbewoonbaar is.

Als de woning conform wordt bevonden, willigt de burgemeester de aanvraag in, en geeft hij het conformiteitsattest af, samen met een afschrift van het technisch verslag.

Als de woning niet conform wordt bevonden, wordt de afgifte van een conformiteitsattest geweigerd.

De beslissing wordt samen met een afschrift van het technisch verslag aan de aanvrager betekend.

Daarbij worden de gevolgen van de beslissing en eventuele begeleidende maatregelen meegedeeld.

De vergoeding voor de afgifte van een conformiteitsattest door de burgemeester wordt vastgesteld door de gemeenteraad en bedraagt maximaal: ▪ 62,50 euro voor een zelfstandige woning; ▪ 62,50 euro voor een kamerwoning, verhoogd met 12,50 euro per kamer, met een maximum van 1.250 euro per gebouw.

8.2.1.5

Verval van het conformiteitsattest

Het conformiteitsattest vervalt van rechtswege vanaf het ogenblik dat: ▪ aan de woning werkzaamheden uitgevoerd worden als vermeld in artikel 3, § 3 van de Woninghuurwet (cfr. opzeggingsmogelijkheid woninghuurcontract voor de verhuurder wegens uitvoering van grote verbouwingswerken of wederopbouw); ▪ de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt; ▪ er voor de woning een proces-verbaal opgesteld wordt wegens een inbreuk op artikel 5 van de Wooncode; ▪ er een termijn van tien jaar of een termijn die vastgesteld wordt door de gemeenteraad, met een maximum van tien jaar, verstreken is na de afgifte van het conformiteitsattest.

8.2.2 RELEVANTIE BIJ VERKOOP Indien de eigenaar van een verhuurd goed overgaat tot verkoop en hij beschikt over een conformiteitsattest voor het goed, dan dient dit te worden overhandigd aan de koper. De vastgoedmakelaar die belast wordt met de verkoopopdracht doet er dus goed aan om na te vragen of er een conformiteitsattest bestaat.

230

ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC)

8.3.1 BEGRIP Het energieprestatiecertificaat (= EPC): ▪ informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning, ▪ is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete, ▪ wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Potentiële kopers of huurders krijgen met het EPC een idee van de energiezuinigheid van de woning.

Verkopers en verhuurders kunnen op hun beurt de energiezuinige kenmerken van hun woning in de verf zetten.

Op het EPC staat de energiescore (vroeger kengetal genoemd). De energiescore geeft het berekende energieverbruik weer per jaar per m² bruikbare vloeroppervlakte. Het kengetal hangt af van de eigenschappen van het gebouw, zoals de gebruikte materialen, muur- en dakisolatie, ramen en deuren en de installaties voor verwarming en warm water. Bij de berekening van de energiescore wordt geen rekening gehouden met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling van de (vorige) bewoners. De energiescore kan dus afwijken van het verbruik op de elektriciteitsfactuur.

De score krijgt een plaats op de kleurenbalk (gaat van groen tot rood). Een energiescore in de groene zone wijst op een energiezuinige woning. Een woning in de rode zone is energieverslindend. Op de kleurenbalk staan referentiewaarden, van 0 tot 700. Hoe hoger deze score, hoe hoger het berekend energieverbruik en hoe minder energiezuinig de woning is. Voor oudere woningen kan het kengetal boven 700 uitkomen.

Het EPC geeft ook een aantal energiebesparende aanbevelingen. De aanbevelingen zijn niet verplicht uit te voeren maar tonen welke energiebesparende investeringen nuttig zijn voor de woning. Bepaalde energiezuinige investeringen komen bovendien in aanmerking voor een subsidie of een premie (www.energiesparen.be/subsidies).

231

Bij ministerieel besluit van 21 december 2012 werd de vorm en de inhoud van het EPC-attest voor woningen en appartementen gewijzigd. Sinds 15 januari 2013 is het EPC-attest een stuk gedetailleerder en uitgebreider geworden. Waar vroeger dikwijls kritiek rees op het oude EPCdocument omdat het voor een leek niet begrijpelijk zou geweest zijn, is op het huidige EPC-attest heel wat meer informatie terug te vinden.

Vanaf 15 januari 2013 is het EPC-attest dus een uitgebreid document geworden van maar liefst 15 pagina's. De meeste van die pagina's bevatten standaardaanbevelingen, maar er is nu ook ruimte voorzien voor aanbevelingen en opmerkingen van de energiedeskundige zelf met betrekking tot het pand. De gegevens die de energiedeskundige in de berekeningssoftware ingeeft, worden voortaan ook in het certificaat opgenomen.

Dus meer informatie en meer aanbevelingen, gebaseerd op meer bewijsstukken. In het vernieuwde EPC wenst men immers de rekenkern nauwer te laten aansluiten bij het EPB en de nieuwe normeringen. Zo zal VEA onder meer een lijst opstellen van bewijsstukken die bv. de vastgoedmakelaar aan de eigenaar kan opvragen en die effectief meespelen bij het opstellen van het EPC. Het EPC bij verkoop en verhuur van woongebouwen is maximaal 10 jaar geldig. Onder bijlage 17A is een voorbeeld van EPC opgenomen.

8.3.2 EPC EN RESIDENTIËLE GEBOUWEN

8.3.2.1

Aanvraagprocedure

De eigenaar die zijn gebouw wil verkopen of verhuren moet een erkende energiedeskundige type A contacteren om ervoor te zorgen dat een EPC beschikbaar is op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Deze lijst kan geraadpleegd worden via de link http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/doc/energiedeskundigen_type_A.pdf.

Het is aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd. Er moet toch rekening gehouden worden met een gemiddelde kost tussen de 200 en 250 euro.

De energiedeskundige type A komt ter plaatse langs om de woning te inspecteren. Hij kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, enz. De opmaak van het EPC gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Door het gebruik van een vaste inspectiemethode en specifieke software verhoogt de reproduceerbaarheid.

De energiedeskundige moet het EPC ondertekenen om rechtsgeldig te zijn. De energiedeskundige bezorgt het ondertekende EPC aan de eigenaar van de woning. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag.

232

8.3.2.1

Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?

Verhuur

Verkoop Nvt

Verhuur Ja

Meer info/voorwaarden Bij gewone huur voor contracten vanaf 2 maanden

Studentenkamer

Ja

Ja

Bij gemeenschappelijke keuken, badkamer of toilet: 1 EPC voor het volledige gebouw. Bij aparte faciliteiten: apart EPC.

Serviceflat

Ja

Ja, in geval van

Voor serviceflats waar gewerkt wordt met een dagprijs zonder huurovereenkomst, is geen

huur-

EPC vereist. Rusthuizen vallen onder het EPC voor publieke gebouwen

overeenkomst Vakantiewoning, chalet,…

Ja

Ja

Bij verhuurovereenkomsten van minimum twee maanden.

Stacaravan,…

Ja, onder

Ja, onder

Enkel bij (laatste) gebruik als vaste verblijfplaats, een immobiel karakter sedert meerdere

bepaalde

bepaalde

jaren en aangesloten op nutsvoorzieningen.

voorwaarden

voorwaarden

Ja

Ja

Woning met gedeeltelijk niet-

Enkel verplicht voor residentiële gedeelte. Het niet-residentiële gedeelte mag

residentieel gebruik (kantoor,

meegenomen worden als het kleiner is dan 800m³, kleiner dan het residentiële gedeelte

winkel, dokterspraktijk,…)

én binnen het beschermde volume valt. Het EPC voor niet-residentiële gebouwen is nog niet verplicht.

Woning door brand beschadigd maar niet onbewoonbaar verklaard

Ja

Ja

Niet verplicht voor een door de burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning.

Woning nieuwbouw die niet aan

Ja

Ja

EPB-regelgeving moet voldoen of

Een EPC bij bouw (voor nieuwbouwwoningen vanaf 1/1/2006) geldt ook bij verkoop en verhuur (=geen bijkomend EPC vereist). Bij verbouwingen is geen EPC bij bouw mogelijk!

een verbouwing Woning in beschermd gebouw

Ja

Ja

Woningen zonder verwarming

Ja

Ja

Opstal, erfpacht, ruilakte,

Nee

Nee

Nee

Nee

Enkel EPC verplicht bij verkoop van het geheel in volle eigendom

Nee

Nee

Bv. bij echtscheiding of erfenis door één van de partijen

Religieus gebouw

Nee

Nee

Woonboot

Nee

Nee

Woningen met huurovereenkomst

Nvt

Nee

Onderverhuur

Nvt

Nee

Opnieuw verkopen/verhuren van

Nee

Nee

gerechtelijke onteigening Verkoop van ofwel enkel naakte eigendom of vruchtgebruik Verkoop van deel (%) van de eigendom

Enkel verplicht voor nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten vanaf 1/1/2009

van voor 1/1/2009

een gebouw met een geldig EPC Woning uitsluitend gebruikt als

Een EPC is tien jaar geldig. Niet verplicht om een nieuw EPC op te maken bij opnieuw verkopen/verhuren ook al zijn er aanpassingswerken gebeurd.

Nee

Nee

Kijken naar de feitelijke situatie.

kantoor, winkel, ...

Vanaf 1 juli 2017 is tevens een EPC vereist bij de tekoop- en tehuurstellingen van woningen zonder verwarming. De tot voor 1 juli 2017 geldende uitzonderingsregel voor woningen zonder verwarming komt hierdoor te vervallen. Vanaf 1 juli 2017 zal tevens een nieuwe versie van het Inspectieprotocol, zijnde de handleiding voor energiedeskundigen, in voege treden. Dit protocol voorziet o.m. in een methodiek voor de opmaak van een EPC voor woningen zonder verwarming en bevat een overzichtslijst van situaties waar een EPC al dan niet vereist is.

234

8.3.2.2

Vanaf wanneer moet het EPC beschikbaar zijn?

Verkoopbemiddeling Sinds 1 november 2008 moet bij de verkoop van residentieel vastgoed (woningen, appartementen, studio's, studentenkamers … ) een EPC beschikbaar zijn, vanaf het moment dat de wooneenheid te koop wordt aangeboden.

Het is aangewezen om een kopie van het EPC aan de onderhandse verkoopovereenkomst te hechten.

Het origineel wordt aan de koper overhandigd bij het verlijden van de authentieke verkoopakte.

Onder het begrip ‘verkoop’ wordt verstaan “de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar verklaard is.” Een schenking, de verkoop van enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom, een gerechtelijke onteigening alsook het kopen van een aandeel van de woning van de ex-partner vallen buiten het toepassingsgebied.

Verhuurbemiddeling Sinds 1 januari 2009 moet bij de verhuur van residentieel vastgoed (woningen, appartementen, studio's, studentenkamers … ) een EPC beschikbaar zijn, vanaf het moment dat de wooneenheid te huur wordt aangeboden.

Een wooneenheid is elke eenheid binnen een gebouw die ontworpen of aangepast is om afzonderlijk te worden gebruikt en die minstens beschikt over een woonruimte in combinatie met een toilet, een douche of bad en een keuken of kitchenette.

De verplichting geldt enkel voor zover het gaat over een verhuur voor een periode van meer dan twee maanden. Het EPC moet door de eigenaar/verhuurder worden voorgelegd aan de (potentiële) huurders die de woning bezoeken. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat.

Het EPC is niet verplicht indien de woning reeds verhuurd werd en de huurovereenkomst niet vernieuwd werd na 1 januari 2009 en de huurder dezelfde is gebleven. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst met een nieuwe huurder na 1 januari 2009 moet er wel verplicht een EPC worden opgemaakt.

8.3.2.3

Advertentieplicht

Sinds 1 januari 2012 is het verplicht om de energiescore (vroeger kengetal genoemd) en het adres of de unieke code te vermelden bij alle commerciële publiciteit omtrent een woning die te koop of te huur wordt aangeboden, zoals advertenties in folders, tijdschriften, kranten, websites, nieuwsbrieven, beurzen, tv of radio.

De vastgoedmakelaar heeft dus de keuze (in samenspraak met zijn klant) tussen de volgende vermeldingen: ▪ energiescore + unieke code ▪ energiescore + adres

Energiescore Door de score van het EPC te vermelden op de advertenties kunnen kandidaat-kopers of -huurders bij de keuze van een nieuwe woning makkelijker rekening houden met de energiezuinigheid van een pand. Het EPC toont namelijk de berekende energiescore van de woning, uitgedrukt in kWh/m². Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning.

Unieke code De unieke code bestaat uit het tweede groepje van maximaal tien cijfers van het certificaatnummer, (de nullen voor het cijfer mogen weggelaten worden). Bijvoorbeeld bij het EPC-nummer 201011120000000041-00000015-1 moet referentie 41 worden vermeld op de advertentie. De unieke code dient enkel opgenomen te worden als men het adres van de woning niet wil publiceren.

Voor nieuwbouwwoningen moet de energiescore in kWh, het E-peil en het adres of unieke code van het EPC worden vermeld. Van het EPC-nummer bijvoorbeeld 23094-G-B.8262/EP02007/W445/ D01/SD001, kan enkel de verslaggeverscode weggelaten worden. De unieke code wordt dan 23094-GB.8262/W445/D01/SD001.

Illustratie

236

Verboden vermelding: “EPC in aanvraag” Zoals reeds meermaals vermeld, moet het EPC aanwezig zijn van zodra men beslist een woning te verkopen of te verhuren. Om die reden is het dan ook absoluut verboden om in advertenties te vermelden dat het EPC “in aanvraag is”.48 De volgende advertentie is dus in strijd met de EPC regelgeving:

48

Zoals toegelicht onder 7.5.2.1 is de vermelding “in aanvraag” wel toegestaan m.b.t. de bijzondere stedenbouwkundige informatieplicht (op voorwaarde wel te verstaan dat men effectief kan bewijzen dat de stedenbouwkundige inlichtingen werden opgevraagd bij de gemeente (lees: aan de hand van een schriftelijk stuk)).

237

Vrijstellingen ▪

Volledige vrijstelling voor kleine raamaffiches

De energiescore en het adres of de unieke code moeten niet gepubliceerd worden op de (kleine) panelen aan de woning zelf waar enkel een verwijzing naar het vastgoedkantoor staat of een kleine raamaffiche met te koop/te huur zonder verdere informatie.

Voor niet-gepersonaliseerde panelen en raamaffiches werd dus een volledige vrijstelling voorzien van de publicatieplicht. Deze piste lijkt op het eerste gezicht positief, ware het niet dat de vrijstelling conflicteert met de bestaande huurwetgeving. Op grond van artikel 1716 BW moet bij elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten worden vermeld. Het niet naleven van deze verplichting door de verhuurder of zijn gevolmachtigde kan aanleiding geven tot een administratieve boete gaande van 50 euro tot 200 euro. In het kader van de huurwetgeving moeten met andere woorden alle publiciteitsborden gepersonaliseerd worden door vermelding van de huurprijs en -lasten. Wat is dan nog de waarde van de vrijstelling m.b.t. de EPCgegevens?

▪

Gedeeltelijke vrijstelling voor kleine zoekertjes

In kleine zoekertjes in gedrukte media moet enkel de energiescore worden gepubliceerd. Het begrip ‘kleine zoekertjes’, zijnde ‘korte berichtjes voornamelijk bestaande uit afkortingen’, is natuurlijk voor interpretatie vatbaar. Dat komt de rechtszekerheid niet ten goede.

Het VEA (Vlaams energieagentschap) publiceerde richtlijnen m.b.t. de advertentieplicht. Deze richtlijnen zijn terug te vinden onder bijlage 17B. 8.3.2.4

EPC bij nieuwbouw

Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen of verbouwen wordt ingediend, moeten een bepaald niveau van thermische isolatie, energieprestatie (isolatie, energiezuinige verwarmingsinstallatie, ventilatie ...) en een gezond binnenklimaat behalen.

De verschillende personen die betrokken zijn bij het bouwproces hebben in het kader van de energieprestatieregelgeving elk hun eigen taken en verantwoordelijkheden: ▪ de bouwheer ▪ de architect ▪ de EPB-verslaggever

238

Om controle te hebben op de naleving van de energieprestatieregelgeving in de praktijk, bezoekt het Vlaams Energieagentschap bouwplaatsen en worden boetes opgelegd.

Het bouwproces bestaat uit verschillende fases. Bij iedere fase hoort, in het kader van de energieprestatieregelgeving, een specifiek document.

Het meldingsdossier of de vergunningsaanvraag De aangifteplichtige (bouwheer) moet de nodige maatregelen voorzien op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van het gebouw.

De architect moet zijn informatieplicht tegenover de bouwheer nakomen en de bouwheer inlichten over alle regelgeving die van toepassing is, dus ook over de energieprestatieregelgeving.

Opdat tijdig de nodige aandacht wordt besteed aan de energieprestatie van een gebouw, is in de formulieren voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning of voor de melding, een specifieke verklaring van de bouwheer (aangifteplichtige) en de architect opgenomen: de rubriek 'Energieprestatieregelgeving'. In die rubriek wordt 'ja' aangevinkt voor gebouwen waarvoor EPB-eisen gelden.

Eventuele haalbaarheidsstudie De Europese richtlijn betreffende de energieprestaties van gebouwen, verplicht de lidstaten ertoe om van nieuwe gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 1 000 m² de technische, milieutechnische en economische haalbaarheid van alternatieve energiesystemen te onderzoeken.

Die alternatieve systemen (bv.: warmtekrachtkoppeling, warmtepompen, stads- of blokverwarming) kunnen bijdragen tot belangrijke energiebesparingen.

Op 23 november 2007 keurde de Vlaamse regering het ontwerpbesluit betreffende de haalbaarheidsstudie naar alternatieve energiesystemen bij grote gebouwen definitief goed.

Voor gebouwen > 1 000 m² is het voor vergunningsaanvragen na 31 januari 2008 verplicht te onderzoeken of de toepassing van alternatieve energiesystemen rendabel is. Binnen een maand na het aanvragen van de stedenbouwkundige vergunning dient een webformulier ingediend te worden.

De voorafberekening De verslaggever moet voor de start van de werken een berekening van de energieprestatie en het binnenklimaat van het gebouw maken. Hij maakt de berekening op basis van de materialen en de keuzes die door de architect en de ontwerper van de technische bouwsystemen zijn gemaakt en aan de verslaggever bezorgd.

Als de berekening aantoont dat het ontworpen gebouw niet zal voldoen aan de EPB-eisen, signaleert de verslaggever dat aan de aangifteplichtige en aan de architect. De verslaggever geeft hen één schriftelijk niet-bindend advies over hoe ze kunnen voldoen aan de EPB-eisen. De verslaggever toont aan welke punten kunnen worden bijgestuurd en bakent de probleemzones af.

239

De aangifteplichtige beslist, in samenspraak met de architect, welke maatregelen hij zal nemen om te voldoen aan de EPB-eisen en of hij de door de verslaggever voorgestelde bijsturingen al dan niet zal volgen.

De verslaggever maakt de voorafberekening op in de EPB-software. De berekening is analoog met het opmaken van de EPB-aangifte. Het verschil ligt vooral in het feit dat de in de voorafberekening doorgerekende maatregelen nog kunnen worden bijgestuurd en aangepast tijdens de uitvoering van de werken, wat niet meer kan in de waarheidsgetrouwe EPB-aangifte.

Het bewijs dat de voorafberekening is uitgevoerd, wordt bij de startverklaring aan het Vlaams Energieagentschap (VEA) bezorgd.

De startverklaring Het ministerieel besluit houdende wijziging van het ministerieel besluit van 13 januari 2006 betreffende de vorm en inhoud van de startverklaring werd goedgekeurd op 12 december 2011 en gepubliceerd in het Staatsblad op 18 december 2011.

De startverklaring moet uiterlijk voor de start van de werkzaamheden doorgestuurd worden. Voor een bouwproject waarvan de werken vroeger gestart zijn, moet men de startverklaring onmiddellijk indienen. Als start van de werken vult men de werkelijke startdatum in.

De startverklaring bevat volgende gegevens: ▪ gegevens van het bouwproject: ‐ de ligging van het bouwproject; ‐ de datum van de start van de werkzaamheden; ‐ de aard van de werkzaamheden; ‐ de bestemming van het gebouw; ‐ het beschermd volume en de indeling van het bouwproject; ‐ de resultaten op het vlak van het K-peil, E-peil en overige EPB-eisen; ▪ gegevens van de aangifteplichtige, de architect die met de controle op de werkzaamheden belast is en de verslaggever.

De startverklaring wordt elektronisch ingediend bij de energieprestatiedatabank. De verslaggever ontvangt vervolgens van het Vlaams Energieagentschap elektronisch een document dat afgedrukt kan worden. Dat document wordt ondertekend door de aangifteplichtige, de verslaggever en de architect die belast is met de controle van de werkzaamheden.

De verslaggever houdt de ondertekende versie drie jaar bij en stelt die op verzoek van het Vlaams Energieagentschap ter beschikking.

De EPB-aangifte De EPB-aangifte is een conformiteitsdossier waarin de verslaggever alle maatregelen beschrijft die genomen zijn om de EPB-eisen na te leven, en waarin hij beschrijft of de resultaten al dan niet conform de eisen zijn.

De energieprestatie en het binnenklimaat van een gebouw zijn voor een groot deel afhankelijk van materialen (bijvoorbeeld dikte en type) en technieken (bijvoorbeeld voor verwarming, verlichting …).

240

Die worden vaak pas na het indienen van de stedenbouwkundige vergunning, bij het opstellen van het lastenboek, vastgelegd.

Bij wijzigingen in de uitvoering kan de energieprestatie of het binnenklimaat nog veranderen. Daarom wordt het bewijs dat een gebouw voldoet aan de energieprestatieregelgeving, pas geleverd na het uitvoeren van alle werken.

De verslaggever zal uiterlijk zes maanden na ingebruikname van het gebouw, correct de uitgevoerde toestand van het gebouw rapporteren in de EPB-aangifte.

Met het ministerieel besluit van 2 april 2007 heeft Vlaams minister Kris Peeters onder meer de vorm en de inhoud van de EPB-aangifte vastgelegd. Het ministerieel besluit is op 11 mei 2007 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en trad tien dagen later in werking.

Het besluit legt vast uit welke documenten de EPB-aangifte bestaat: ▪ de ondertekende papieren afdruk van het hoofdformulier van de EPB-aangifte en haar bijlage(n); ▪ het elektronische bestand (het EPB-bestand), waarin de thermische isolatie, de energieprestatie en de ventilatie van het gebouw werd berekend; ▪ de elektronische versie van de EPB-aangifte (het EPBA-bestand), die uit het EPB-bestand werd gegenereerd en digitaal verstuurd werd aan de Energieprestatiedatabank; ▪ de plannen van het gebouw (as-built), minstens op een schaal 1/100. Die omvatten minstens: ‐ een grondplan van elk niveau met per lokaal een unieke code die overeenstemt met de codering in het EPB-bestand, de voornaamste afmetingen en de aanduiding van de toevoer- en afvoervoorzieningen voor ventilatie; ‐ alle gevels; ‐ doorsneden waarbij elk verschillend hoogteprofiel zichtbaar is aangegeven; ‐ de oriëntatie van het gebouw; ‐ de plannen van de HVAC-installatie bij collectieve woongebouwen, scholen en kantoren waarvoor een E-peil berekend wordt; ‐ de plannen van de verlichting bij kantoren en scholen waarvoor een E-peil berekend wordt; ▪ de stavingstukken die horen bij de resultaten die via directe invoer zijn ingebracht in de EPB-software.

Deze documenten, die deel uitmaken van de EPB-aangifte, moet de verslaggever gedurende vijf jaar bijhouden. In het kader van een controle kan het Vlaams Energieagentschap het totaalpakket van de EPB-aangifte opvragen.

De aangifteplichtige houdt dezelfde documenten gedurende tien jaar bij. Het Vlaams Energieagentschap kan ook aan de aangifteplichtige die documenten opvragen.

Het energieprestatiecertificaat voor nieuwbouw Voor nieuwbouw en verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds 1 januari 2006 eisen op vlak van energieprestaties en binnenklimaat.

241

Op 2 december 2005 keurde de Vlaamse regering de besluitswijziging voor het invoeren van het energieprestatiecertificaat bij de bouw goed (publicatie in het Belgisch Staatsblad van 02 februari 2006).

Bij gebouwen waarvoor een E-peil wordt berekend, wordt gelijktijdig met de EPB-aangifte een energieprestatiecertificaat (EPC) opgemaakt. Met de EPB-software kan de verslaggever namelijk een EPB-aangifte genereren. Na indienen van de aangifte, ontvangt de verslaggever elektronisch het energieprestatiecertificaat.

Het energieprestatiecertificaat bij de bouw geeft weer of het gebouw (of gebouwdeel) voldoet aan de EPB-eisen en vermeldt het E-peil. Op die manier wordt de energieprestatie (het E-peil) vergeleken met het maximale E-peil (E 100).

Een goede energieprestatie (laag E-peil) leidt tot een laag energieverbruik en dus een lage energiefactuur.

Het EPC is 10 jaar geldig.

8.3.2.5

Hoe verloopt de controle op het EPC?

Controle op aanwezigheid van het EPC: ▪ Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de aanwezigheid van een EPC bij woningen, appartementen ... die te koop of te huur worden aangeboden via immokantoren, websites, advertenties ...

▪ Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding worden gedaan bij het VEA via www.energiesparen.be/info.

▪ Ook de notaris heeft meldingsplicht aan het VEA bij afwezigheid van een EPC. ▪ In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting.

OPGELET !

Afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan worden verkocht of verhuurd, maar de eigenaar riskeert wel een administratieve geldboete tussen 500 euro en 5 000 euro.

Controle op correctheid van het EPC: ▪ Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige en op de correctheid van het EPC. ▪ Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding gedaan worden bij het VEA via www.energiesparen.be/info.

▪ Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken.

▪ Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als uit de controle van de kwalificaties blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de energieprestatiecertificaten in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het energieprestatiecertificaat niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen de 250 en 5 000 euro.

242

▪

Het Vlaams Energieagentschap verplicht de energiedeskundige om binnen de dertig kalenderdagen een nieuw energieprestatiecertificaat op te maken dat in overeenstemming is met de controlevaststellingen, en om dat nieuwe energieprestatiecertificaat te overhandigen aan de eigenaar of gebruiker van het gebouw.

Indien het gebouw wordt verhuurd, dan bezorgt de eigenaar tevens een kopie van het nieuwe energieprestatiecertificaat aan de huurder. De verplichting tot overhandiging van het nieuwe energieprestatiecertificaat aan de huurder werd nieuw ingevoerd door het Decreet van 27 november 2015 houdende diverse bepalingen inzake energie. De kosten voor de opmaak van het energieprestatiecertificaat vallen volledig ten laste van de energiedeskundige.

Controle op de advertentieverplichting van het EPC: ▪ Bij het te koop of te huur stellen is het vanaf 1 januari 2012 verplicht om ook de energiescore en het adres te vermelden bij de publicaties in kranten, tijdschriften, websites ... Als de verkoper/verhuurder de adresgegevens niet wil publiceren, kan men als alternatief de unieke code van het certificaatnummer publiceren.

▪ Indien men de advertentieverplichting niet naleeft (niet of foutief vermelden in de publiciteit van het kengetal, adres van het gebouw of unieke code), riskeert de eigenaar of de vastgoedmakelaar of de notaris die de woning te koop/te huur stelt een boete tussen 250 en 5 000 euro. Wanneer door een tikfout een cijfer verkeerd werd overgenomen kan de vastgoedmakelaar dus op meer clementie rekenen dan voor de inwerkingtreding van het Decreet van 27 november 2015 houdende diverse bepalingen inzake energie, toen het minimale boetebedrag, net zoals in geval van afwezigheid van het EPC, nog 500 EUR bedroeg.

OPGELET! Een cumul van boetes is mogelijk. Zo kan de vastgoedmakelaar een boete krijgen wegens inbreuk op de advertentieplicht, terwijl de eigenaar een boete riskeert wegens het ontbreken van het EPC bij het te koop of te huur stellen van het onroerend goed.

Als een eigenaar zonder tussenkomst van een tussenpersoon verkoopt, dan zal hij bij het ontbreken van een EPC (waardoor hij ook niet in staat is zijn advertentieplicht correct te vervullen) slechts éénmaal beboet worden (administratieve geldboete tussen 500 en 5 000 euro). In dit geval worden de boetes in zijnen hoofde dus niet gecumuleerd.

OPGELET! Het VEA is niet bevoegd om uitspraak te doen in contractuele geschillen tussen de betrokken partijen (verhuurder-huurder, makelaar-verkoper, koper-verkoper, notaris-verkoper ...). Deze bevoegdheid komt enkel toe aan de hoven en rechtbanken.

243

8.3.2.6

Toegang tot de databank

Bij de verkoop van een woning dient het energieprestatiecertificaat te worden overgedragen aan de koper.

De notaris zal in de koopakte een aantal gegevens van het certificaat overnemen en zal verifiëren of de koper wel degelijk kennis heeft genomen van de inhoud van het certificaat. Hiervoor zal de notaris toegang hebben tot een databank, zodat hij kan verifiëren of voor het verkochte gebouw wel degelijk een certificaat werd opgemaakt.

Paradoxaal is dat de vastgoedmakelaar in de publiciteit bij het te koop of te huur stellen van het goed de gegevens van het EPC moet vermelden, dit op straffe van een geldboete, terwijl hij – in tegenstelling tot de notaris – geen rechtstreekse toegang heeft tot de EPC-databank. Hij dient te beschikken over het EPC zelf of een specifieke, schriftelijke volmacht vanwege zijn opdrachtgever alvorens de EPC gegevens voor het pand te kunnen opvragen.

Daarnaast is het een gemiste kans dat de EPC-databank geen authentiek gegevensbestand is. Enkel de berekeningen worden erin bewaard, maar niet de authentieke certificaten. Dat is bijzonder jammer wanneer de eigenaar van een pand bijvoorbeeld zijn certificaat kwijt is. Gezien hij bij overdracht van zijn goed een EPC moet overdragen aan de koper, zal hij dus in principe een nieuwe certificering moeten aanvragen, met alle nodeloze kosten vandien.

8.3.2.7

Van EPC naar EPC+

Vanaf 1 januari 2019 wordt de overstap gemaakt naar het EPC+. Daarbij wordt vooreerst de “look & feel” van het attest aangepast. Er zijn ook een aantal inhoudelijke wijzigingen, met als belangrijkste de toevoeging van een label. Dit label gaat van A+ (zijnde een woning die meer energie produceert dan verbruikt) tot F (een zeer energieverslindende woning).

Doel van dit label is dat de potentiële huurder of koper nog sneller de energieprestatie van de woning of het appartement kan inschatten en deze gemakkelijker kan vergelijken met andere woningen en appartementen.

Tweede belangrijke wijziging is dat de aanbevelingen op het EPC grondig worden uitgebreid.

Bovendien zullen deze overzichtelijker worden weergegeven en komt er ook een kostenindicatie bij (dit laatste alleen voor woonhuizen en niet voor appartementen, studio’s, …). Dit moet de potentiële huurder of koper op een snelle en eenvoudige manier inzicht geven in wat er nog moet gebeuren om de woning energetisch in orde te maken en wat het bijhorende kostenplaatje hiervan is. Ook zal er heel wat extra technische informatie terug te vinden zijn op het nieuwe EPC. De overgang naar het EPC+ heeft op zich geen impact op de informatieplicht, behoudens dat men in de publiciteit voortaan het label mag gebruiken in plaats van de energiescore. Men heeft dus de keuze: ofwel het label ofwel de score. De unieke code of het adres moet, zoals voorheen, supplementair worden vermeld.

244

8.3.3 EPC EN NIET-RESIDENTIËLE GEBOUWEN

Het EPC bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen, zoals kantoren, winkels ... zal in de toekomst worden verplicht. De exacte invoerdatum van het EPC bij verkoop en verhuur van nietresidentiële gebouwen is nog niet bekend.

Een EPC bij verkoop of verhuur van een niet-residentieel gebouw zal moeten worden opgemaakt door een erkende energiedeskundige type D. Ook concrete informatie over de opleidingen tot energiedeskundige type D of over de certificatiesoftware is nog niet bekend.

Niet-residentiële gebouwen worden omschreven als zijnde alle gebouwen behalve: ▪ residentiële gebouwen; ▪ alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m²; ▪ tijdelijke gebouwen die niet langer dan twee jaar worden gebruikt; ▪ gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en religieuze activiteiten; ▪ industriepanden; ▪ werkplaatsen; ▪ niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf.

Onder verkoop verstaat men de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom. Met verhuur bedoelt men de handelshuur, de gewone huur voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de concessies.

8.3.4 EPC EN PUBLIEKE GEBOUWEN

Een energieprestatiecertificaat (EPC) voor publieke gebouwen is verplicht voor gebouwen waarin publieke organisaties gevestigd zijn die aan een groot aantal personen overheidsdiensten verstrekken.

De invoering van het EPC in het Vlaams Gewest verliep gefaseerd afhankelijk van de bruikbare vloeroppervlakte van het publieke gebouw: ▪ gebouwen groter dan 1 000 m² : EPC verplicht sinds 1 januari 2009; ▪ gebouwen groter dan 500 m² : EPC verplicht vanaf 1 januari 2013; ▪ gebouwen groter dan 250 m² : EPC verplicht vanaf 1 januari 2015.

245

POSTINTERVENTIEDOSSIER (PID)

8.4.1 BEGRIP Een postinterventiedossier is een verplicht op te maken document voor een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meerdere aannemers.

Het begrip ‘werken’ omvat: 1° graafwerken; 2° grondwerken; 3° funderings- en verstevigingswerken; 4° waterbouwkundige werken; 5° wegenwerken; 6° plaatsing van nutsleidingen, inzonderheid, riolen, gasleidingen, elektriciteitskabels, en tussenkomsten op deze leidingen, voorafgegaan door andere in deze paragraaf bedoelde werken; 7° bouwwerken; 8° montage en demontage van, inzonderheid, geprefabriceerde elementen, liggers en kolommen; 9° inrichtings- of uitrustingswerken; 10° verbouwingswerken; 11° vernieuwbouw; 12° herstellingswerken; 13° ontmantelingswerken; 14° sloopwerken; 15° instandhoudingswerken; 16° onderhouds-, schilder- en reinigingswerken; 17° saneringswerken; 18° afwerkingswerkzaamheden behorende bij één of meer werken bedoeld in de punten 1° tot 17°.

Het postinterventiedossier (PID) is een map die de verschillende plannen van een woning of gebouw bevat zoals het architectuurplan, maar ook de plannen van de technische installaties zoals de elektriciteit en het sanitair. Daarnaast bevat het dossier ook de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken.

246

Het postinterventiedossier (PID) wordt opgemaakt door de veiligheidscoördinator of aannemer en hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop. Zo kan een eigenaar, huurder, architect of aannemer, bij eventuele verbouwingen, op een eenvoudige manier achterhalen welke de structuren van het gebouw zijn, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in een gebouw zitten.

Telkens wanneer er na de oprichting van de woning of het gebouw nog bouwwerken worden uitgevoerd, moeten die vermeld worden in het postinterventiedossier. Alle wijzigingen moeten op de betreffende plannen worden aangeduid, samen met de naam van uitvoerder. Wanneer iemand zelf werken uitvoert, is hij zelf verantwoordelijk voor het aanvullen van het dossier.

De wettelijke regeling inzake het PID vindt men terug in het KB van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen.

8.4.2 REGELS BIJ VERKOOP 8.4.2.1

Wettelijke overdrachtsplicht

Het postinterventiedossier moet worden overhandigd aan de nieuwe eigenaar bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meerdere aannemers.

Volgens de wet moet de overdracht van het PID bij verkoop van een woning worden opgenomen in de verkoopakte. De notaris zal in het kader van de verkoop van een gebouw dus steeds vragen naar het postinterventiedossier. Dat dossier wordt door de verkoper aan de koper bezorgd met als doel het risico op ongevallen te verminderen bij toekomstige werken.

De vastgoedmakelaar doet er goed aan om te controleren of er voor het te verkopen goed een verplichting bestaat tot overhandiging van een postinterventiedossier. Zo ja, vraagt hij best na bij de verkoper of het postinterventiedossier voorhanden is.

8.4.2.2

Bij de verkoop ontbreekt het postinterventiedossier. Wat nu?

De verkoper dient zelf een PID op te maken of kan dit uitbesteden aan een veiligheidscoördinator gespecialiseerd in de opmaak van postinterventiedossiers. De verkoper kan de opmaak ook overlaten aan de koper maar de kosten blijven in principe ten laste van de verkoper (als onderdeel van de zogenaamde 'leveringskosten').

8.4.2.3

Wat bij een verkoop op plan?

Bij een verkoop op plan wordt de verkoopakte bij de notaris verleden op een ogenblik dat het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier uiteraard nog niet volledig is.

Bij een verkoop van een bouwwerk moet echter de vorige eigenaar (in dit geval de promotor) het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar (koper) overhandigen en deze overhandiging moet in de verkoopakte worden opgetekend.

Vermits het PID er nog niet is, kan er evenwel niets overhandigd worden.

247

Om het verlijden van de akte toch te kunnen laten gebeuren, losten notarissen destijds dit probleem vaak op door in de akte een beding op te nemen waarbij vastgesteld wordt dat de persoon die het bouwwerk afstaat of overdraagt, zich ertoe verbindt het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar te overhandigen, zodra de voorlopige oplevering, of bij ontstentenis, de oplevering van het bouwwerk heeft plaats gehad. Deze werkwijze stemde evenwel niet helemaal overeen met de letter van de regelgeving. Het KB van 22 maart 2006 heeft deze praktijk een reglementair karakter gegeven door een wijziging van artikel 48 van het KB van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen.

8.4.2.4

Wat bij de verkoop van een appartement?

Het Koninklijk Besluit van 22 maart 2006 dat het KB van 25 januari 2001 wijzigde, heeft vooral tot doel om de situaties voor gebouwen in mede-eigendom (bv. appartementsgebouwen) te vereenvoudigen en om de mede-eigenaars aan te sporen bepaalde taken inzake het postinterventiedossier (PID) aan de syndicus toe te vertrouwen.

In het PID moet een onderscheid worden gemaakt tussen een gedeelte dat betrekking heeft op de elementen in gedwongen mede-eigendom en een deel dat betrekking heeft op de privatieve delen. De splitsing van het PID in een algemeen deel en specifieke privatieve delen geldt voor de postinterventiedossiers die na 30 april 2006 worden afgeleverd.

De mede-eigenaars kunnen hun taken en verplichtingen in verband met het PID overdragen aan de syndicus via een beslissing van de algemene vergadering. Om rechtsgeldig te zijn moet deze beslissing worden opgetekend: ▪ ofwel rechtstreeks in de statuten bedoeld in artikel 577-4, § 1, van het Burgerlijk wetboek, wanneer ze voor de eerste maal zijn vastgesteld na 30 april 2006; ▪ ofwel in het proces-verbaal van de algemene vergadering van de vereniging van de medeeigenaars en nadien in de statuten overgeschreven, bij de eerstvolgende statutenwijziging om andere redenen.

Zodoende wordt het mogelijk dat de veiligheidscoördinator of de aannemer het PID - kosteloos - kan raadplegen bij de syndicus.

Bij de verkoop van een appartement beperkt de overdracht van het PID tussen de opeenvolgende eigenaars zich tot de overhandiging van het deel van het dossier dat betrekking heeft op het betreffende appartement.

Wat de verantwoordelijkheden betreft, wordt de syndicus, door hem taken en verplichtingen toe te vertrouwen, de lasthebber van de vereniging van de mede-eigenaars en verkrijgt hij aldus de strafrechtelijke verantwoordelijkheid bedoeld in de artikelen 86 en 87 van de wet van 4 augustus 1996 betreffende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk, zonder dat nochtans de vereniging van de mede-eigenaars de hare verliest.

8.4.3

REGELS BIJ VERHUUR

De verplichting het postinterventiedossier ter beschikking te stellen moet ruim worden gezien en geldt ook bij vastgoedovereenkomsten zoals huur. De wetgever heeft aan de huurder een wettelijk

248

opvragingsrecht toegekend. Zo bepaalt artikel 48 van het KB van 25/01/2001 over de tijdelijke of mobiele werkplaatsen: "Tevens houdt elke eigenaar van het geheel of een gedeelte van het bouwwerk een exemplaar van het postinterventiedossier ter beschikking van elke persoon die hierin als opdrachtgever van latere werken aan het bouwwerk mag optreden, inzonderheid, een huurder."

Het verdient dan ook aanbeveling om de volgende punten reeds in de huurovereenkomst op te nemen: ▪ het al dan niet voorhanden zijn van een postinterventiedossier; ▪ de wijze waarop de terbeschikkingstelling zal worden geregeld; ▪ de afspraken omtrent de kostprijs voor het kopiëren van het dossier; ▪ de regeling voor de voorlegging in geval van onderverhuring; ▪ bij huur van een privatief in een mede-eigendom: de opvraging bij de syndicus (bijvoorbeeld enkel mits voorafgaande schriftelijke machtiging van de verhuurder); ▪ bij renovatiehuur: regeling in het huurcontract van alle aspecten en verantwoordelijkheid voor het bijhouden tijdens de huurperiode; ▪ bij belangrijke werken door meerdere aannemers: regeling van de kostprijs van de veiligheidscoördinatie.

249

KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES 8.5.1 KEURING ELEKTRICITEIT

8.5.1.1

Regels bij verkoop

Inleiding Op grond van artikel 1604 van het Burgerlijk Wetboek moet de verkoper het onroerend goed aan de koper leveren in overeenstemming met de overeenkomst. Artikel 1615 van het Burgerlijk Wetboek voegt hieraan toe dat ook het toebehoren van het goed, alsook alles wat voor zijn blijvend gebruik bestemd is, moet worden meegeleverd. Artikel 1614 van het Burgerlijk Wetboek tenslotte stelt dat het goed moet worden geleverd in de staat waarin het zich op het ogenblik van de koop bevond.

Ook het toebehoren moet dus worden meegeleverd. Hieronder verstaat men de bijzaken die de eigenaar aan de verkochte zaak heeft verbonden. Wat concreet hiertoe wordt gerekend, wordt in eerste instantie door de partijen zelf bepaald: zij omschrijven dit naar eigen goeddunken. Bij stilzwijgen van de overeenkomst dienaangaande en wanneer het onmogelijk blijkt om aan de hand van extern bewijs te bepalen wat partijen hebben beoogd, zal men uitgaan van het vermoeden dat het verkochte goed ook de accessoria bevat.

Als het verkochte onroerend goed een elektrische installatie bevat, dan mag de koper ervan uitgaan dat niet alleen de installatie wordt meegeleverd, maar ook het juridisch toebehoren ervan, namelijk het bijhorende keuringsrapport.

Inzake elektrische installaties moeten drie types keuringen onderscheiden worden: (1) oude elektrische installaties of onderdelen ervan daterend van vóór 1 oktober 1981: in geval van verkoop van een goed met een dergelijk oude huishoudelijke installatie moet verplicht een keuringsverslag worden opgemaakt. Deze specifieke keuringsverplichting bij verkoop werd ingevoerd vanaf 1 juli 2008; (2) keuring van een nieuwe installatie: elektrische installaties of onderdelen ervan die geïnstalleerd werden na 1 oktober 1981 werden bij de inwerkingstelling gekeurd; (3) herkeuring: een elektrisch keuringsrapport is sowieso maar beperkt geldig in de tijd, namelijk 25 jaar, waarna een nieuwe keuring moet gebeuren. Een keuringsverslag, waarvan het besluit positief is, is dus 25 jaar geldig op voorwaarde dat er geen wijziging of uitbreiding wordt aangebracht aan de elektrische installatie.

250

Vanwaar komt de scharnierdatum 1 oktober 1981?

Op 1 oktober 1981 ging het AREI van kracht. Vanaf die dag moest elke nieuwe elektrische installatie worden onderworpen aan een gelijkvormigheidsonderzoek volgens artikel 270 van het AREI. Sinds 1 oktober 1981 kan een nieuwe woning alleen een elektriciteitsaansluiting krijgen na een gunstig keuringsverslag van een erkend organisme.

Vele, oudere woningen moesten dus niet voldoen aan het AREI, waardoor er vaak een sterk verouderde, onaangepaste en dus onveilige elektrische installatie gebruikt wordt. Statistieken wijzen uit dat 15 % van de woningbranden wordt veroorzaakt door onaangepaste en overbelaste elektrische installaties en tonen op die manier het belang en de zin van deze verplichting aan.

Wat is het doel van de keuring van oude elektrische installaties?

Enkel voor de oude installaties, daterend van vóór 1 oktober 1981 geldt er dus een specifieke wettelijke keuringsverplichting naar aanleiding van de verkoop. De reden hiervoor is dat er ten tijde van de plaatsing van deze installaties nog geen wettelijke keuringsplicht bestond (en dus evenmin een herkeuringsplicht). Doorgaans voldoen deze installaties niet aan de huidige eisen. Vandaar dat de wetgever heeft geoordeeld dat de verkoop van een onroerend goed met een dergelijke oude elektrische installatie de gelegenheid bij uitstek is om de installatie verplicht te conformiseren. Hiertoe heeft de wetgever een specifieke regeling uitgewerkt die hieronder nader wordt uiteengezet.

Een elektrische installatie die dateert van voor 1981 is niet berekend op de situatie zoals wij die vandaag kennen. Wasmachine, droogtrommel, afwasmachine … Ze zijn gulzige verbruikers waarop zo'n oude installatie niet is voorzien. Tijdens de keuring wordt er vastgesteld of de elektrische installaties overeenstemmen met de regels die het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) voorschrijft. Het keuringsverslag, dat wordt afgeleverd na de keuring van een huishoudelijke elektrische installatie, geeft informatie over de staat van de elektrische installatie zodat, indien nodig, de nieuwe eigenaar zijn installatie kan aanpassen om zijn veiligheid te garanderen.

Wie mag de elektrische installatie keuren?

De aanvrager moet de keuring laten uitvoeren door een erkend keuringsorganisme.

De lijst van erkende keringsorganismes kan online worden teruggevonden op de website van de FOD Economie: http://economie.fgov.be/nl/modules/publications/general/lijsterkendecontroleorganismen.jsp Wat wordt door het keuringsorganisme nagekeken?

Het organisme gaat na of de elektrische installatie overeenkomstig de voorschriften van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) is. Voor installaties die dateren van voor 1 oktober 1981 wordt er rekening gehouden met de afwijkende voorschriften van artikel 278 van het AREI. Onder meer volgende punten worden gecontroleerd.

▪ De waarde van de spreidingsweerstand van de aardverbinding.

▪ De waarde van het algemeen isolatieniveau.

▪ De aanwezigheid van eendraads- en situatieschema's en of de elektrische installatie is uitgevoerd zoals op de schema's is vermeld.

251

▪

▪ ▪

▪

In welke staat (vasthechtingen, beschadigingen …) het vast geïnstalleerd elektrische materiaal zich bevindt (en dan in het bijzonder de schakelaars, stopcontacten, aansluitingen in de verdeelborden …).

De beschermingsmaatregelen tegen elektrische schokken bij rechtstreekse en onrechtstreekse aanraking.

De continuïteit van de equipotentiale verbindingen (hoofd- en bijkomende) en van de beschermingsgeleiders van de stopcontacten en van de vaste, vast opgestelde of verplaatsbare toestellen met vaste standplaats van de klasse 1.

De overeenstemming tussen de geïnstalleerde beschermingsinrichtingen tegen overstroom en de doorsneden van de stroombanen die ze beschermen.

Wat vermeldt het keuringsverslag?

Het keuringsverslag vermeldt of de elektrische installatie al dan niet overeenkomt met de te volgen reglementering. Is dat niet het geval, dan staan onder de hoofding 'inbreuken' alle tekortkomingen genoteerd. Bemerkingen die geen rechtstreeks gevaar opleveren, worden onder 'opmerkingen' opgesomd.

Verder wordt ook de datum vermeld waarop de elektrische installatie, in geval van een negatieve conclusie, opnieuw moet worden gecontroleerd.

Wat moet er gebeuren bij een negatief verslag?

Wanneer er 'inbreuken' worden vastgesteld, moeten die zo snel mogelijk worden opgelost door de nodige werken uit te voeren. Wanneer de elektrische installatie niet wordt vervangen, moeten alle gepaste maatregelen worden uitgevoerd zodat er geen gevaar is voor personen en goederen.

Een negatief resultaat kan de verkoop niet verhinderen. De verkoper voldoet aan zijn wettelijke verplichting wanneer de authentieke akte de datum van het keuringsverslag opneemt en vermeldt dat het verslag is overhandigd aan de koper.

In het geval van een negatief keuringsverslag is de notaris verplicht de identiteit van de koper en de datum van de akte van verkoop schriftelijk mee te delen aan het erkend organisme dat de elektrische installatie heeft gekeurd. De nieuwe eigenaar heeft dan afhankelijk van de inbreuk(en) 12 tot (meestal) 18 maanden de tijd om de installatie in orde te maken. De datum waartegen de nieuwe keuring moet worden uitgevoerd kan men terugvinden op het keuringsverslag.

OPGELET! Bij andere keuringsbezoeken dan n.a.v. de verkoop van een oude elektrische installatie (bvb. de herkeuring van een na 1 oktober 1981 geplaatste installatie), moet de controlekeuring steeds binnen de 12 maanden worden uitgevoerd.

De herkeuring mag door een ander keuringsorganisme gebeuren dan het organisme dat de eerste keuring uitvoerde.

Indien er tijdens het nieuwe controleonderzoek vastgesteld wordt dat er nog steeds overtredingen overblijven, dan wordt de Federale Overheidsdienst Energie hiervan ingelicht.

252

Als men deze verplichting niet nakomt, zal het afgekeurde dossier worden overgemaakt aan de federale overheid en riskeert de koper een geldboete.

Voor welke panden geldt de keuringsverplichting bij verkoop?

Het keuringsverslag is verplicht bij de verkoop van een wooneenheid: ▪ met een oude elektrische installatie waaraan sinds 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht, ▪ met een oude elektrische installatie waaraan sinds 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht, maar waarvan het gedeelte dat dateert van voor 1 oktober 1981 nog niet aan een keuring werd onderworpen.

Nota bene: Er wordt van uitgegaan dat de wijzigingen of uitbreidingen uitgevoerd aan de elektrische installatie na 1 oktober 1981 reeds werden gekeurd door een erkend organisme en dat er bijgevolg een keuringsverslag aanwezig is.

Een wooneenheid is een pand met een leefruimte, een toilet, een douche/bad, een keuken of kitchenette … Onder het begrip wooneenheid vallen huizen, appartementen, sociale woningen, studio's, studentenhomes, serviceflats en vakantiewoningen.

Alleen bij de verkoop van een wooneenheid is een keuring van de elektrische installatie verplicht. Bij andere overdrachten, zoals de inbreng in een vennootschap of in het gemeenschappelijk vermogen na een huwelijksovereenkomst en schenkingen, is de keuring niet verplicht.

Het keuringsverslag is niet noodzakelijk bij verkoop van kloosters, hospitalen, gevangenissen, rusthuizen, pensionaten, hotels en onderwijsinstellingen. Zij worden immers niet als wooneenheden beschouwd.

Als de wooneenheid deel uitmaakt van een mede-eigendom (zoals bijvoorbeeld het geval is bij appartementen, studio's …) is het keuringsverslag enkel verplicht voor private delen.

Voor garages, parkings, bergruimten en andere ruimten die deel uitmaken van een wooneenheid, maar waarvan de elektrische installatie wordt gevoed via een elektriciteitsmeter op naam van de mede-eigenaars of van de vereniging van mede-eigenaars is het keuringsattest niet noodzakelijk.

Wanneer moet het keuringsverslag kunnen worden voorgelegd?

Sinds 1 juli 2008 is de eigenaar van een oudere woning of appartement verplicht om bij de verkoop een elektrische keuring te laten uitvoeren. De keuring heeft enerzijds tot doel om de koper in te lichten omtrent de staat van de bestaande elektrische installatie en anderzijds wenst de overheid de kwaliteit van de oude installaties te verbeteren.

Wettelijk gezien moet het keuringsverslag pas bij de authentieke verkoopakte worden overhandigd.

OPGELET! Om discussies over mogelijke verborgen gebreken naderhand te vermijden, is het aangewezen om het keuringsverslag reeds bij de verkoopovereenkomst (het compromis) voor te leggen, zelfs al is dat niet wettelijk verplicht. Hier is dus een belangrijke rol weggelegd voor de tussenkomende vastgoedmakelaar.

253

Indien de verkoper en de koper overeenkomen dat een keuringsonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw nadien afbreekt of de elektrische installatie renoveert, is de verkoper verplicht dit akkoord in de authentieke akte te vermelden. De verkoper moet eveneens in de authentieke akte vermelden dat de koper de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur schriftelijk op de hoogte moet stellen van de afbraak van het gebouw of van de volledige renovatie van de elektrische installatie.

De Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur stuurt de koper een dossiernummer en de koper moet dat orgaan een keuringsverslag zenden van zodra de nieuwe elektrische installatie in gebruik wordt genomen.

Wie betaalt wat?

Het keuringsverslag moet worden betaald door de aanvrager van de keuring.

Bij verkoop van een goed met een oude elektrische installatie zal de verkoper dus op zijn kosten een keuring moeten aanvragen.

De op het keuringsverslag vermelde conformiteitswerken moeten door de koper worden uitgevoerd, waarna hij ook een controlekeuring zal moeten aanvragen. Wettelijk gezien worden deze kosten dus bij de koper gelegd. Niets belet natuurlijk dat partijen contractueel een andersluidende regeling beding, maar deze afspraken gelden dan enkel in de relatie verkoper-koper.

Praktische aspecten van de elektrische keuring Er is door de overheid geen vaste prijs opgelegd. De keuringsorganismen bepalen zelf de kostprijs. Er kan worden gesteld dat de prijs gemiddeld 120 à 150 euro bedraagt.

De keuring duurt 30 minuten tot maximaal 1 uur afhankelijk van de complexiteit en grootte van de elektrische installatie.

Indien er een situatieplan en een eendraadsschema aanwezig is, overhandigt men deze het best aan de keurder. Installaties, of delen ervan, jonger dan 1 oktober 1981 moeten vergezeld zijn van de elektrische schema's om een positief verslag te kunnen opleveren. Bij installaties, of delen ervan, ouder dan 1 oktober 1981 moeten er vereenvoudigde schema's worden voorzien. In de praktijk zal nagenoeg altijd de keurder ter plaatse een vereenvoudigd situatieplan opmaken. In tegenstelling tot het vereenvoudigde situatieplan mag een erkend keurder zelf geen eendraads- en situatieschema volgens de regels van het AREI opmaken.

8.5.1.2

Regels bij verhuur

Naar aanleiding van de verhuur van een wooneenheid moet er in principe geen keuringsverslag worden voorgelegd. Evenwel moet rekening worden gehouden met de minimale kwaliteitseisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, waaraan de verhuurde woning moet voldoen.

▪ Wat betreft de elektrische installatie vereist de federale regelgeving een installatie die is goedgekeurd door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regelgeving, of die geen risico inhoudt bij normaal gebruik.49

49

Artikel 6 van het KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een

254

▪

Volgens de Vlaamse Wooncode moeten woningen uitgerust zijn met een voldoende uitgebreide en veilige elektrische installatie voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten (artikel 5 Wooncode).

De elektrische installatie van een woning wordt doorgaans als veilig beschouwd wanneer die voldoet aan de voorschriften van artikel 276 van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI).

Voor installaties die dateren van voor 1 oktober 1981 wordt er rekening gehouden met de afwijkende voorschriften van artikel 278 van het AREI. Op 1 oktober 1981 ging het AREI van kracht. Vanaf die dag moet elke nieuwe elektrische installatie worden onderworpen aan een gelijkvormigheidsonderzoek zoals voorzien in artikel 270 van het AREI. Sinds 1 oktober 1981 kan men de elektriciteitsaansluiting voor een nieuwe woning pas krijgen na een gunstig keuringsverslag van een erkend keuringsorganisme.

Wil de verhuurder bewijzen dat de elektrische installatie in het verhuurde goed veilig is, dan is het keuringsverslag een nuttig instrument. Een keuringsverslag waarvan het besluit positief is, is 25 jaar geldig op voorwaarde dat er geen wijziging of uitbreiding wordt aangebracht aan de elektrische installatie. Na verloop van 25 jaar moet sowieso een herkeuring gebeuren.

Het keuringsverslag vermeldt of de elektrische installatie al dan niet overeenstemt met de toepasselijke reglementering. Is dit niet het geval, dan staan onder de hoofding ‘inbreuken’ alle tekortkomingen genoteerd. Bemerkingen die geen rechtstreeks gevaar opleveren worden onder ‘opmerkingen’ opgesomd. Wanneer er ‘inbreuken’ worden vastgesteld, dan moeten die zo snel mogelijk worden opgelost door uitvoering van de nodige werken. Ten slotte vermeldt het keuringsverslag ook de datum waarop de elektrische installatie, in geval van een negatieve evaluatie, opnieuw moet worden gecontroleerd (binnen de twaalf maanden).

Het ontbreken van een keuringsverslag bij verhuur wordt niet rechtstreeks gesanctioneerd, maar een indirecte sanctie is mogelijk via artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Is de elektrische installatie onveilig, dan beantwoordt het goed niet aan de minimumeisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Lastens de huurder of de verhuurder?

De keuring van de elektrische installatie moet beschouwd worden als een verplichting lastens de verhuurder, die in woninghuurcontracten niet lastens de huurder kan gelegd worden. In huurcontracten die vallen onder het stelsel van het gemeen huurrecht of de handelshuur zijn wel afwijkende contractuele afspraken mogelijk.

In een zaak voor de rechtbank te Gent was een brand ontstaan in een huurwoning door een gebrekkige elektrische installatie. De vraag rees naar de aansprakelijkheidsverdeling tussen de verhuurder en de huurder. De rechtbank meende dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren voor gebreken aan het goed, in dit geval een gebrekkige en niet gekeurde elektrische installatie zonder verliesstroomschakelaar. Dit duidelijk gebrek was voor een huurder zonder bijzondere kennis van

onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

255

elektriciteit niet zichtbaar. De rechtbank achtte echter ook de huurder aansprakelijk. Deze had immers nagelaten om herhaalde stroomonderbrekingen te melden aan de verhuurder. Zo had de huurder zelf de kans verminderd om de brand te voorkomen door een tijdige tussenkomst van een elektricien. De aansprakelijkheid werd voor 4/5 bij de verhuurder en voor 1/5 bij de huurder gelegd.50 8.5.1.3

Sancties

Wanneer men niet beschikt over een keuringsattest terwijl dit wel wettelijk verplicht is, dan gelden er strafsancties. Zo riskeert degene die gehouden is om over dergelijk attest te beschikken bij ontstentenis hiervan een gevangenisstraf van één tot acht dagen en/of een geldboete van 25 tot 1.000 euro, bij verzachtende omstandigheden verminderbaar tot minimaal vijf euro, doch steeds te vermenigvuldigen met de opdeciemen (x 6).51 Onder bijlage 18A vindt men een voorbeeld van keuringsverslag aangaande een elektrische installatie.

Onder bijlage 18B is een handige folder opgenomen, aan de hand waarvan men via 5 simpele vragen een eerste inschatting kan maken van de veiligheid van een elektrische installatie. Onder bijlage 18C is een lijst terug te vinden van de erkende controleorganismen voor de elektrische installaties.

8.5.2 STOOKOLIEATTEST

Relevantie bij verkoop en verhuur Naar aanleiding van de verkoop of verhuur van een woning die voorzien is van een stookolietank (stookolie is ook bekend onder de namen gasolie, mazout of huisbrandolie) moet de verkoper of verhuurder wettelijk gezien geen keuringsattest aan de koper of huurder bezorgen. Toch moet dit genuanceerd worden aangezien de milieuwetgeving wel degelijk in diverse keuringsplichten voor stookolietanks voorziet.

Zo kan de aflevering van een geldig attest beschouwd worden als een onderdeel van de leveringsplicht van de verkoper (juridisch toebehoren van het verkochte goed).

Bij verhuur rijst de vraag naar de taakverdeling inzake wettelijk verplichte keuringen tussen de huurder en verhuurder.

50 51

Rb. Gent (5e k.) 26 februari 2003, Huur 2004, afl. 3, 81.

Artikel 8 van het KB van 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de elektrische installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard (B.S., 29 april 1981), juncto artikel 24 van de Wet van 10 maart 1995 op de elektriciteitsvoorziening.

256

De keuring van de stookolietank is een belangrijke preventieve maatregel om bodemverontreiniging tegen te gaan. Als er een lekkage onstaat waardoor stookolie in de bodem binnendringt, dan is het keuringsrapport een nuttig instrument in het kader van eventuele aansprakelijkheidsdiscussies tussen de verkoper/koper of verhuurder/huurder.

Welke wetgeving is van toepassing?

Het Vlaams Reglement Milieuvergunningen (VLAREM) is van toepassing. Wat betreft stookolietanks voor de verwarming van woningen, wordt in het VLAREM onderscheid gemaakt tussen: ▪ stookolietanks met een inhoud van minder dan 5 000 kg, ook wel 'particuliere stookolietanks' genoemd (niet-ingedeelde opslag); ▪ stookolietanks met een inhoud van 5 000 kg of meer (ingedeelde opslag).

De voorwaarden waaraan de stookolietanks met een inhoud van minder dan 5 000 kg moeten voldoen vindt men in titel II van het VLAREM onder 'Hoofdstuk 6.5. Particuliere stookolietanks met een waterinhoud van minder dan 5 000 kg'.

De voorwaarden waaraan de stookolieopslag met een inhoud van 5 000 kg of meer moet voldoen vindt men in titel II van het VLAREM onder 'Hoofdstuk 5.17. Opslag van gevaarlijke producten'.

Moet er voor een stookolietank een milieuvergunning zijn?

Drie scenario's moeten worden onderscheiden.

▪ Stookolietanks voor de verwarming van woningen zijn niet ingedeeld zolang de totale opslaghoeveelheid bij de woning minder dan 5000 kg bedraagt. In dat geval moet de eigenaar geen bijkomende stappen ondernemen.

▪ Indien de totale opslaghoeveelheid van de verschillende stookolietanks bij de woning 5000 kg of meer bedraagt, moet men een melding indienen bij het college van burgemeester en schepenen van zijn gemeente/stad.

▪ Bij een totale inhoud van meer dan 50.000 liter gasolie zonder GHS02-symbool of meer dan 20 ton gasolie met GHS02-symbool is men verplicht een milieuvergunningsaanvraag in te dienen alvorens de stookolietanks geplaatst worden.

Wie contacteren voor een onderhoud of controle van de tank?

Drie gevallen moeten onderscheiden worden: ▪ Een particuliere stookolietank (opslag minder dan 5000 kg) voor de verwarming van een woning, moet gecontroleerd te worden door een erkende stookolietechnicus.

▪ Wanneer het de opslag betreft van 5000 kg gasolie of meer voor de verwarming van een woning, moet de stookolietank gecontroleerd worden door een erkend stookolietechnicus of een milieudeskundige erkend in de discipline houders voor gassen of gevaarlijke stoffen.

▪ Elke stookolietank, andere dan deze bedoeld onder de eerste twee punten (bijvoorbeeld stookolietank voorzien van een vulpistool om een tractor van brandstof te voorzien, een opslaghouder voor stookolie die niet gebruikt wordt voor verwarming van gebouwen bv. voor opstarten van noodgroepen, enz.) dient echter gecontroleerd te worden door een milieudeskundige erkend in de discipline houders voor gassen of gevaarlijke stoffen.

257

De overzichtslijst van de erkende stookolietechnici kan men terugvinden onder bijlage 19A. De overzichtslijst van de milieudeskundigen erkend in de discipline houders voor gassen of gevaarlijke stoffen kan men terugvinden onder bijlage 19B. Wanneer moet er een controle plaatsvinden?

1. Inhoud van minder dan 5000 kg (particulier) Controle bij plaatsing Elke stookolietank dient na de plaatsing maar voor de ingebruikname gecontroleerd te worden door een erkende technicus (of een gemachtigd installateur) die een certificaat opstelt waaruit ondubbelzinnig moet blijken dat de opslaginstallatie voldoet aan de bepalingen van hoofdstuk 6.5 van titel II van het VLAREM. Hierop vermeldt hij zijn naam en erkenningsnummer. Hij bezorgt de eigenaar het certificaat van de installatie, samen met de certificaten of de beproevingsverslagen van de onderdelen ervan. De eigenaar bezorgt de exploitant (lees: huurder) een kopie van het certificaat van de installatie.

Binnen de maand na aanleg van de opslaginstallatie brengt hij op de houder een duidelijk leesbare en onuitwisbare groene merkplaat aan met hierop volgende onuitwisbare gegevens: zijn erkenningsnummer, de datum van plaatsing van de opslaginstallatie en, zo het om een ondergrondse houder gaat, de uiterste datum van de eerstvolgende controle.

Het model van conformiteitsattest na plaatsing is terug te vinden onder bijlage 19C. Periodieke controle Een ondergrondse stookolietank met een inhoud van minder dan 5 000 kg dient vanaf 1 maart 2009 om de vijf jaar (voorheen om de drie of vier jaar) gecontroleerd te worden door een erkende technicus.

Hierbij wordt bij de rechtstreeks in de grond ingegraven houders die niet voorzien zijn van een permanent lekdetectiesysteem o.a. telkens een dichtheidsbeproeving uitgevoerd.

Een bovengrondse stookolietank met een inhoud van minder dan 5 000 kg dient vanaf 1 maart 2009 niet meer periodiek gecontroleerd (voorheen om de vijf jaar) te worden.

Bij iedere controle of onderzoek stelt de erkende technicus een certificaat op t.b.v. de exploitant/eigenaar. Hieruit moet ondubbelzinnig blijken of de houder en de installatie al dan niet voldoen aan de bepalingen van hoofdstuk 6.5 van titel II van het VLAREM. Het certificaat voorziet naam en erkenningsnummer van de uitvoerende technicus, datum van de controle en datum van de eerstvolgende controle (laatste, zo het om een ondergrondse houder gaat).

Al naargelang het resultaat van de controle is de houder gemerkt met een duidelijk leesbare en onuitwisbare groene, oranje of rode merkplaat. Op deze merkplaat wordt onuitwisbaar het erkenningsnummer van de erkende technicus, de datum van de controle en de uiterste datum van de eerstvolgende controle aangebracht.

258

Het model van conformiteitsattest bij een periodieke controle is te vinden onder bijlage 19C (idem model conformiteitsattest na plaatsing).

2. Inhoud van 5 000 kg of meer Controle bij plaatsing Ondergrondse houder - Na de installatie maar vóór de ingebruikname van de houder, dient gecontroleerd te worden of de houder, de leidingen en het toebehoren, het waarschuwings- of beveiligingssysteem tegen overvulling, het lekdetectiesysteem en, in voorkomend geval, de kathodische bescherming en de aanwezige voorzieningen ten behoeve van damprecuperatie, voldoen aan de voorschriften van het reglement. Vermelde controles dienen te worden uitgevoerd door een erkend technicus. De controle van de eventuele kathodische bescherming dient te gebeuren in samenwerking met een milieudeskundige erkend in de discipline bodemcorrosie.

Bovengrondse houder - Na de installatie, maar vóór de ingebruikneming van de houder, dient te worden gecontroleerd of de houder, de leidingen en het toebehoren, het waarschuwings- of beveiligingssysteem tegen overvulling, de inkuiping en de brandbestrijdingsmiddelen en in voorkomend geval het lekdetectiesysteem voldoen aan de voorschriften van dit reglement. Vermelde controles dienen te worden uitgevoerd door een erkend technicus.

Periodieke controle Een ondergrondse stookolietank van 5 000 kg of meer, dient ofwel ten minste jaarlijks (indien gelegen binnen de waterwingebieden en de beschermingszones) ofwel tweejaarlijks (indien gelegen buiten de waterwingebieden en de beschermingszones) een beperkt onderzoek te ondergaan. Om de tien (indien gelegen binnen de waterwingebieden en de beschermingszones) of om de vijftien jaar (indien gelegen buiten de waterwingebieden en de beschermingszones) dient zij een algemeen onderzoek te ondergaan (uitz. voor houders uit gewapende thermohardende kunststoffen) door een erkende technicus. De controle m.b.t. corrosie en kathodische bescherming dient te gebeuren in samenwerking met een milieudeskundige erkend in de discipline bodemcorrosie.

Een bovengrondse stookolietank van 5 000 kg of meer (tot 20 000 liter) dient om de drie jaar (max. 40 maanden tussen twee opeenvolgende onderzoeken toegelaten) een beperkt onderzoek te ondergaan (dus geen algemeen onderzoek) door een erkende technicus. Stookolietanks met een inhoudsvermogen van meer dan 20.000 liter moeten om de 20 jaar een algemeen onderzoek ondergaan.

Bij iedere controle (plaatsing of periodiek onderzoek) stelt de erkend technicus een attest op waaruit ondubbelzinnig moet blijken of de houder en de installatie al dan niet voldoen aan de voorschriften van het reglement. Het attest vermeldt de naam en het erkenningsnummer van de uitvoerende technicus. Hij brengt op de vulleiding een duidelijk zichtbare en leesbare klever of plaat aan (groen, oranje of rood) waarop zijn erkenningsnummer, de datum van het jaartal en de maand van hetzij de controle bij plaatsing, hetzij de laatst uitgevoerde controle en de datum van de volgende uit te voeren controle.

Groene, oranje of rode “dop”

259

Na een controle door een erkende technicus of milieudeskundige krijgt de opslaginstallatie een groene, oranje of rode dop/merkplaat. Wat betekent dit?

▪

Een groene dop/merkplaat betekent dat de opslaginstallatie voldoet aan de wettelijke bepalingen en verder mag worden gebruikt.

▪

Een oranje dop/merkplaat betekent dat de opslaginstallatie niet voldoet aan de wettelijke bepalingen maar dat de vastgestelde gebreken geen aanleiding kunnen geven tot verontreiniging buiten de houder. De opslaginstallatie mag nog worden gevuld of bijgevuld tijdens een overgangsperiode van maximaal 6 maanden die ingaat de eerste van de maand volgend op de maand vermeld op de oranje merkplaat. De exploitant dient alle nodige maatregelen te treffen, overeenkomstig het verslag van de erkende technicus, om de opslaginstallatie terug in goede staat te brengen. Vóór het verstrijken van de overgangsperiode dient de opslaginstallatie terug aan een controle onderworpen te worden.

▪

Een rode dop/merkplaat betekent dat de opslaginstallatie niet voldoet aan de wettelijke bepalingen. In dergelijk geval is het verboden de opslagtank te vullen of te laten vullen.

De exploitant dient alle nodige maatregelen te treffen, overeenkomstig het verslag van de erkende technicus of erkende milieudeskundige, om de opslaginstallatie terug in goede staat te brengen waarna de opslaginstallatie terug aan een controle dient onderworpen te worden. Binnen de veertien dagen nadat een rode merkplaat aangebracht werd, maakt de exploitant, of op zijn verzoek de erkende technicus, hiervan melding bij de afdeling van de Vlaamse Milieumaatschappij bevoegd voor grondwater.

OPGELET! Een stookolietank zonder merkplaat (en bijhorend attest) voldoet niet aan de milieureglementering!

260

Hoe een stookolietank definitief buiten gebruik stellen?

▪ De opslaghoeveelheid is kleiner dan 5000 kg (particuliere stookolietanks): Elke stookolietank voor de opslag van minder dan 5000 kg gasolie die definitief buiten gebruik wordt gesteld, moet leeggemaakt worden. Een rechtstreeks in de grond ingegraven stookolietank moet bovendien verwijderd worden of bij onmogelijkheid tot verwijderen, in overleg met een erkende stookolietechnicus opgevuld worden met zand, schuim of ander inert materiaal. Sinds 1 maart 2009 stelt de erkende technicus bij de buitengebruikstelling van een ondergrondse stookolietank een certificaat op waaruit ondubbelzinnig moet blijken dat de buitengebruikstelling (door verwijdering of door opvulling) werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Het certificaat vermeldt o.a. zijn naam en erkenningsnummer.

▪ De opslaghoeveelheid bedraagt 5000 kg of meer: Een ondergrondse stookolietank voor de opslag van 5000 kg gasolie of meer moet bij definitieve buitengebruikstelling (al dan niet omwille van lekken) binnen een termijn van 36 maanden leeggemaakt, én gereinigd en verwijderd worden. Indien de materiële verwijdering onmogelijk is, moet binnen dezelfde termijn, in overleg met een erkend technicus of milieudeskundige, de stookolietank geledigd, gereinigd en opgevuld worden met zand, schuim of een gelijkwaardig inert materiaal. Vanaf 1 juni 2015 stelt de erkende technicus of deskundige een certificaat op waaruit blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak.

Een bovengrondse stookolietank voor de opslag van 5000 kg gasolie of meer moet bij definitieve buitengebruikstelling (al dan niet omwille van lekken) binnen een termijn van 36 maanden leeggemaakt, én gereinigd en verwijderd worden. Indien de materiële verwijdering onmogelijk is, moet binnen dezelfde termijn, in overleg met een erkend technicus of milieudeskundige, de stookolietank geledigd en gereinigd worden. Vanaf 1 juni 2015 stelt de erkende technicus of deskundige een certificaat op waaruit blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak.

In beide gevallen dienen de nodige maatregelen betreffende explosiebeveiliging en voorkoming van milieuverontreiniging (bodem- en grondwater) getroffen te worden.

Voor een lijst van firma's die de tankcleaning kunnen uitvoeren kan men terecht op de website van Informazout, zie lijst 'Tankprobleemoplossers'.

Het certificaat van buitengebruikstelling van een opslagtank is terug te vinden onder bijlage 19D.

261

Lastens de huurder of de verhuurder?

Krachtens de milieuwetgeving dient de exploitant (= in principe de huurder) van een stookolietank ervoor te zorgen dat de tank steeds in goede staat van werking en onderhoud verkeert en dat elke verontreiniging van het milieu voorkomen wordt. Het is aangewezen dat de verplichting tot periodiek onderhoud van de stookolietank in het huurcontract uitdrukkelijk lastens de huurder gelegd wordt, alsook de verplichting om de verhuurder stipt kopie van de keuringsattesten te bezorgen.

In beginsel vallen de keuring na plaatsing van een stookolietank en de kosten bij definitieve buitengebruikstelling van een stookolietank lastens de verhuurder.

Sancties Schending van de regels inzake de periodieke controle van stookolietanks wordt beschouwd als een ernstige vorm van milieucriminaliteit. Er is sprake van een milieumisdrijf dat strafrechtelijk kan worden vervolgd.

Het is de procureur des Konings die, na ontvangst van het proces-verbaal waarin een milieumisdrijf wordt vastgesteld, beslist om al dan niet over te gaan tot strafrechtelijke behandeling. Hiertoe beschikt de procureur des Konings over een periode van 180 dagen, eventueel verlengd met een aanvullende periode van maximaal 180 dagen.

Beslist de procureur des Konings tijdig om het milieumisdrijf niet strafrechtelijk te behandelen, dan wordt het dossier overgemaakt aan de Afdeling Milieuhandhaving, Milieuschade en Crisisbeheer (AMMC) om een alternatieve bestuurlijke geldboete (met een maximum voorzien van 250.000 euro te vermeerderen met de opdeciemen x 6) op te leggen. De beslissing om niet strafrechtelijk te behandelen houdt het verval van de strafvordering in.

Beslist het parket om wel strafrechtelijk te behandelen, dan kan dit leiden tot een strafrechtelijke veroordeling (gevangenisstraf van een maand tot twee jaar en/of een geldboete van 100 euro tot 250.000 euro, te vermeerderen met de opdeciemen x 6), tot een minnelijke schikking of tot een seponering. De oplegging van een bestuurlijke geldboete is in dit geval uitgesloten.

Als de procureur des Konings nalaat om tijdig een beslissing te nemen en mee te delen aan AMMC, dan is de oplegging van een bestuurlijke geldboete eveneens uitgesloten.

8.5.3 CV, INDIVIDUELE STOOKTOESTELLEN, SCHOORSTENEN 8.5.3.1

CV

262

Relevantie bij verkoop en verhuur Naar aanleiding van de verkoop of verhuur van een woning die voorzien is van een centrale verwarmingsinstallatie (CV) moet de verkoper of verhuurder wettelijk gezien geen keuringsattest aan de koper of huurder bezorgen. Toch moet dit genuanceerd worden aangezien de milieuwetgeving wel degelijk in diverse keuringsplichten voor centrale verwarmingstoestellen voorziet.

Zo kan de aflevering van een geldig attest beschouwd worden als een onderdeel van de leveringsplicht van de verkoper (juridisch toebehoren van het verkochte goed).

Bij verhuur rijst de vraag naar de taakverdeling inzake wettelijk verplichte keuringen tussen de huurder en verhuurder.

Wettelijk kader Wettelijk kader is het Besluit van de Vlaamse regering d.d. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater (Belgisch Staatsblad, 27 april 2007), dat inmiddels diverse malen werd gewijzigd.

Een stooktoestel wordt gedefinieerd als een technisch toestel waarin vaste, vloeibare of gasvormige brandstof verbrand wordt om de gegenereerde warmte te gebruiken voor ruimteverwarming of voor de aanmaak van warm verbruikswater (artikel 2, 6°). Een centraal stooktoestel is een stooktoestel met een centrale stookketel, en optioneel, een aparte brander, waarbij de gegenereerde warmte via een geleid en gekanaliseerd transportsysteem gedistribueerd wordt naar meerdere, afzonderlijke ruimten en, optioneel, naar een voorziening voor de productie van warm verbruikswater (artikel 2, 9°).

Het Besluit is van toepassing op centrale verwarmingstoestellen gevoed met vloeibare of gasvormige brandstoffen met een nominaal vermogen gelijk aan of groter dan 20 kW, en anderzijds op centrale verwarmingstoestellen gevoed met vaste brandstof ongeacht het nominaal vermogen.

Het Besluit is niet van toepassing op individuele toestellen die één ruimte verwarmen, zoals bijvoorbeeld een individuele kachel of gasgeiser.

Overzicht van de wettelijk verplichte keuringen Hieronder wordt een overzicht gegeven van de verschillende keuringsverplichtingen. Voor wat betreft de verhuur wordt ook telkens verduidelijkt lastens wie de keuringsplicht geldt: de eigenaar-verhuurder of de gebruiker-huurder van de installatie.

▪ Keuring vóór eerste ingebruikname → verhuurder De eigenaar van een nieuw centraal stooktoestel dient vóór de eerste ingebruikname een keuring te laten uitvoeren door een erkend technicus. Hierbij wordt de goede en veilige werking van het toestel beoordeeld en wordt een keuringsrapport opgesteld.

Indien na keuring vóór eerste ingebruikname blijkt dat de installatie dient te worden aangepast om de goede en veilige staat van werking te garanderen, dan heeft de eigenaar de plicht om binnen de drie maanden na datum van het rapport de installatie in orde te brengen. Hij dient hiervan het bewijs te leveren dat bestaat uit een nieuw keuringsverslag.

De eigenaar moet ervoor zorgen dat het keuringsverslag bij het toestel blijft zolang dat ongewijzigd in gebruik is.

263

▪

Periodiek onderhoud → huurder De gebruikers van een centraal verwarmingstoestel gevoed met vloeibare of gasvormige brandstof met een vermogen vanaf 20 kW dienen periodiek een onderhoud te laten uitvoeren door een erkend technicus. Voor centrale verwarmingstoestellen gevoed met vaste brandstof (ongeacht het vermogen) gebeurt dit periodiek onderhoud door een erkend technicus of door een geschoold vakman.

In geval van vloeibare of vaste brandstof moet het periodiek onderhoud jaarlijks gebeuren. Bij gasvormige brandstof moet het onderhoud tweejaarlijks gebeuren.

Bij dit periodiek onderhoud worden het toestel en het rookgasafvoerkanaal gereinigd, wordt de veiligheid van de installatie geëvalueerd, en worden controlemetingen uitgevoerd om de goede werking van het toestel te beoordelen. Na afloop van het onderhoud wordt door de erkende technicus een reinigings- en verbrandingsattest opgesteld.

Als na het periodiek onderhoud blijkt uit het onderhoudsattest dat de installatie niet in goede en veilige staat verkeert, dan hebben de eigenaar en gebruiker de plicht deze installatie binnen de drie maanden na datum van het onderhoud in orde te brengen. Een nieuwe controle is ook hier verplicht. Ook hiervan moet het bewijs worden geleverd door een nieuw attest voor te leggen (artikel 10, § 2).

Onderhoudsattesten van de laatste twee onderhoudsbeurten moeten door de gebruiker en de eigenaar worden bewaard. De gebruiker bezorgt steeds een duplicaat van het attest aan de eigenaar indien deze eigenaar maatregelen dient te nemen om defecten weg te werken die tot zijn verantwoordelijkheid behoren, of indien de eigenaar er zelf om verzoekt.

De attesten moeten op ieder moment ter beschikking kunnen worden gesteld van de afdeling erkenningen van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie bevoegd voor erkenningen of aan de bevoegde ambtenaren, zijnde de milieuinspectie en de gemeentelijke milieutoezichtsambtenaren. De eigenaar voorziet elke nieuwe gebruiker van de nodige rapporten en attesten.

▪

Periodieke verwarmingsaudit → verhuurder De periodieke verwarmingsaudit heeft als doel de algemene prestaties van een verwarmingsinstallatie te beoordelen, en de eigenaar te informeren over een vervanging van de ketel, over andere wijzigingen van het verwarmingssysteem of over alternatieve oplossingen die een significante energiebesparing kunnen realiseren.

Op 3 mei 2013 werden de frequenties waarmee de verwarmingsaudits dienen te gebeuren, gewijzigd (Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 1 maart 2013 tot wijziging van het VLAREL en tot wijziging van diverse andere besluiten wat betreft erkenningen met betrekking tot het leefmilieu): ▪ voor centrale stooktoestellen met een vermogen van 20 tot 100 kW wordt de verwarmingsaudit uitgevoerd samen met de eerste onderhoudsbeurt nadat het toestel 5 jaar oud geworden is, en nadien 5-jaarlijks.

264

▪

voor centrale stooktoestellen met vermogen groter dan 100 kW gebeurt deze verwarmingsaudit 2-jaarlijks (vloeibare brandstoffen) of 4-jaarlijks (gasvormige brandstoffen).

De eigenaar houdt het verwarmingsauditrapport bij zolang het toestel in gebruik is en er geen nieuwe verwarmingsaudit werd uitgevoerd.

In bijlage zijn de volgende documenten beschikbaar: ▪ bijlage 20A: een model reinigingsattest ▪ bijlage 20B: een model verbrandingsattest ▪

bijlage 20C: een model verwarmingsauditrapport

▪

bijlage 20D: een overzicht van de verplichtingen van eigenaar en/of gebruiker van een CVinstallatie

Regeling in het huurcontract Bij verhuring is het aangewezen om de verplichtingen van de huurder aangaande het onderhoud en nazicht van de centrale verwarmingsinstallatie op te nemen in de huurovereenkomst, inclusief de verplichting om stipt kopie van de onderhoudsattesten over te maken aan de verhuurder. Door deze vermelding is de huurder niet onwetend omtrent het bestaan van de regelgeving en omtrent de verplichtingen die er voor hem uit voortvloeien. Niets belet trouwens om contractueel een verplicht jaarlijks onderhoud te bedingen, ook al is dat strikt gezien niet nodig voor installaties op gas.

Aangewezen is ook om te bedingen dat het laatste onderhoud moet dateren van maximaal zes maanden vóór het einde van het huurcontract. Alzo vermijdt men dat de huurder kan ontsnappen aan zijn onderhoudsplicht en deze doorschuift naar de verhuurder of volgende huurder. Kan een huurder op het einde van de huurperiode geen attest voorleggen omdat hij geen onderhoud liet uitvoeren (door een erkend technicus), dan kan de verhuurder de kosten van dat ‘vergeten’ onderhoud nog opnemen in de afrekening en eventueel afhouden van de huurwaarborg.

Volledigheidshalve moet erop worden gewezen dat, ingeval van woninghuur in Vlaanderen, de verplichting tot onderhoud en reinigen sowieso steeds ten laste van de huurder valt.

Sancties Het niet voldoen aan de verplichtingen inzake het ter beschikking houden van attesten en rapporten wordt beschouwd als een milieu-inbreuk, die wordt gesanctioneerd met een (exclusieve) bestuurlijke geldboete tot 50 000 euro (x 6 opdeciemen). Bij de vaststelling van een milieu-inbreuk volgt geen strafrechtelijke vervolging.

Het niet voldoen aan de verplichtingen van artikel 8 (gebruik en onderhoud van een centraal stooktoestel) en artikel 10 (wegwerken van tekortkomingen) wordt beschouwd als een milieumisdrijf.

Voor milieumisdrijven wordt bij de vaststelling proces-verbaal opgesteld. Het parket moet binnen een termijn van 180 dagen beslissen of er strafrechtelijk vervolgd wordt of niet. In dit laatste geval

265

kan wel nog een alternatieve bestuurlijke geldboete opgelegd worden (met een maximum voorzien op 250 000 euro x 6 opdeciemen).

Beslist het parket om wel strafrechtelijk te behandelen, dan kan dit leiden tot een strafrechtelijke veroordeling (gevangenisstraf van een maand tot twee jaar en/of een geldboete van 100 euro tot 250 000 euro x 6 opdeciemen), tot een minnelijke schikking of tot een seponering. De oplegging van een bestuurlijke geldboete is in dit geval uitgesloten.

De Ecodesignrichtlijn voor verwarmingstoestellen

▪

26 september 2015

Op grond van Europese regelgeving moet het energieverbruik van de woningen dringend nog verder omlaag. De laatste jaren beslisten al heel wat gezinnen om hun oude verwarmingsketel te vervangen door een exemplaar met een veel beter rendement. Bij de vervanging van een bestaande CV-ketel op aardgas wordt nu al in 4 woningen op 5 een condensatieketel geplaatst. Bij de vervanging van een stookolieketel wordt amper in 1 woning op 4 al een condensatieketel geplaatst. Maar nog steeds staan er heel veel verouderde individuele CV-ketels in Vlaanderen: naar schatting zo’n 270.000 CV-ketels op stookolie en zo’n 400.000 op aardgas. Met de Ecodesignrichtlijn die in september 2015 van kracht wordt, zullen bijna nog uitsluitend condensatieketels geplaatst kunnen worden.

Vanaf 26 september 2015 wordt de Europese Ecodesignrichtlijn van kracht waardoor de verkoop van condenserende aardgas- en stookolieketels de standaard zal worden in Europa. Door deze richtlijn wordt het minimumrendement van verwarmingstoestellen beduidend opgetrokken, met als gevolg een lager energieverbruik voor de consument. Vanaf dat ogenblik krijgen nieuwe verwarmingstoestellen een energielabel – gaande van A tot G-label, vergelijkbaar met het label voor koelkasten of wasmachines. Hierdoor zullen nieuwe installaties duidelijker op hun rendement beoordeeld kunnen worden.

Deze duidelijkheid over rendement en energieverbruik wordt nog versterkt doordat voor het eerst bij alle verwarmingstechnieken op dezelfde manier (in HS – of bovenste verbrandingswaarde) gemeten wordt. Voor warmtepompen komen er bijkomende eisen op het vlak van geluidsemissies.

266

▪

Wat mag nog vanaf 26 september 2015?

De Ecodesignrichtlijn zal voor stookolie- en gas- CV-toestellen vanaf 26 september 2015 effectief van toepassing zijn. Dat betekent dat vanaf die datum producten met een energie-efficiëntie onder een bepaald niveau niet meer in landen van de EU in de handel gebracht mogen worden, of voor gebruik in de EU geproduceerd mogen worden. De richtlijn is van toepassing op de verkoop van nieuwe toestellen. Bestaande toestellen mogen in gebruik blijven als ze voldoen aan de wettelijke eisen inzake emissies.

▪

Nieuwe eisen

In de praktijk: Er zijn zowel eisen voor CV-ketels met een vermogen ≤ 70 kW als voor ketels met een groter dan 70 kW. We bespreken hier alleen de ketels ≤ 70 kW. Nieuwe eis vanaf 26/09/2015: de seizoensgebonden energie-efficiëntie voor ruimteverwarming mag niet lager zijn dan 86 %. Er is één belangrijk uitzondering op deze regel, namelijk de verwarmingsketels type B1, die nog vaak gebruikt worden in appartementen, waarbij meerdere installaties op eenzelfde schouw worden aangesloten. Hier mag de seizoensgebonden energie-efficiëntie van ruimteverwarming van nieuwe ketels niet lager zijn dan 75 %.

Opgelet: Er is hierop een belangrijke uitzondering. Eind 2014 werd een addendum goedgekeurd bij NBN D51-003. Vanaf 1 september 2015 kunnen geen nieuwe B toestellen geplaatst worden in slaapkamers, badkamers, stortbadruimtes en WC's, ook niet voor de vervanging van bestaande toestellen en dus ook niet in appartementen.

▪

Hoeveel wordt er bespaard door een oude CV-ketel te vervangen?

Check de energiewinstcalculator van VEA: http://www.energiesparen.be/bouwen-en-verbouwen/energiewinstcalculators ▪

Mag een bestaande CV-ketel nog verder gebruikt worden?

Zolang de CV-ketel niet defect is, mag de oude CV-ketel in gebruik blijven, op voorwaarde dat de installatie ook voldoet aan de al bestaande eisen die nu gelden in Vlaanderen (zie hierboven).

267

8.5.3.2

Individuele stooktoestellen

Begrip Individuele stooktoestellen zijn bijvoorbeeld: ▪ een olie- of gashaard (die niet aangesloten zijn op een centrale stookinstallatie) ▪ een open haard ▪ een boiler op gas die enkel water verwarmt Regels bij verkoop Voor individuele stooktoestellen gelden geen specifieke (wettelijke) keuringsverplichtingen. Toch is het aangewezen om de ketel en brander minstens eenmaal per jaar te laten reinigen. Bij deze onderhoudsbeurt wordt nagegaan of de verbrande gassen op een goede wijze naar de schoorsteen geleid worden. Vooral de buis die de ketel met de schoorsteen verbindt, moet goed worden nagekeken.

Er is geen verplichting tot afgifte van een attest van een onderhoudsattest bij de vervreemding van een onroerend goed. Toch kan dit nuttig zijn om latere discussies met de koper over de staat van de ketels en branders te vermijden.

Regels bij verhuur Voor individuele stooktoestellen is het periodiek onderhoud niet verplicht.

Toch is het aangewezen om ook voor deze stooktoestellen aan de huurder de contractuele verplichting op te leggen tot periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) onderhoud, inclusief de verplichting om kopie van de onderhoudsattesten over te maken aan de verhuurder. Bij de controle van individuele stooktoestellen wordt nagegaan of de verbrande gassen op een goede wijze naar de schoorsteen geleid worden.

Vooral de buis die het toestel met de schoorsteen verbindt, moet goed worden nagekeken.

Aangewezen is ook om te bedingen dat het laatste onderhoud moet dateren van maximaal zes maanden vóór het einde van het huurcontract. Alzo vermijdt men dat de huurder kan ontsnappen aan zijn onderhoudsplicht en deze doorschuift naar de verhuurder of volgende huurder. Is er sprake van

268

een woninghuur in Vlaanderen, dan valt de verplichting tot onderhoud sowieso steeds ten laste van de huurder.

Kan een huurder op het einde van de huurperiode geen attest voorleggen omdat hij geen onderhoud liet uitvoeren, dan kan de verhuurder de kosten van dat ‘vergeten’ onderhoud nog opnemen in de afrekening en eventueel afhouden van de huurwaarborg.

Een voorbeeld van een onderhoudsattest van een ketel is opgenomen onder bijlage 20E. 8.5.3.3

Schoorstenen

Regels bij verkoop Bij de verbranding zal een kachel gassen vrijgeven die via de schoorsteen worden afgevoerd. Een schoorsteen die niet voldoende trekt, kan dan ook de verbrandingsgassen niet (optimaal) afvoeren. Na een tijdje kan er roetaanslag voorkomen of kan de schoorsteen zelfs verstopt zijn. Op die manier komen CO-gassen vrij in de kamer.

De schoorsteen moet dan ook regelmatig gereinigd worden. Bij een jaarlijkse reinigingsbeurt kan een vakman trouwens ook controleren of de schoorsteen geen mankementen vertoont.

De regelmaat van een onderhoudsbeurt is afhankelijk van het type verwarmingstoestel: ▪ Is de schoorsteen aangesloten op een centrale verwarming? Dan is men wettelijk verplicht om de schoorsteen periodiek te onderhouden (zie 9.5.3.1).

▪ Is de schoorsteen niet aangesloten op een centrale verwarmingsinstallatie, dan geldt er geen specifieke wettelijke verplichting. Kolen-, stookolie- en houtkachels veroorzaken echter heel wat roet. Het kan dus zeker geen kwaad om de schoorsteen ieder jaar te laten onderhouden.

Wel moet steeds rekening gehouden worden met de mogelijkheid van strengere gemeentelijke (politie)reglementen.

Ook moet rekening gehouden worden met een bepaling uit het strafrecht. Artikel 519 SW voorziet immers: “Met gevangenisstraf van acht dagen tot drie maanden en met geldboete van zesentwintig [euro] tot vijfhonderd [euro] of met een van die straffen alleen wordt gestraft het veroorzaken van brand van

269

andermans roerende of onroerende eigendommen, … door ouderdom of gebrek aan herstelling of reiniging van …, schoorstenen,….”

Er is geen verplichting tot afgifte van een attest van de schoorsteenveger bij de vervreemding van een onroerend goed. Toch kan dit nuttig zijn om latere discussies met de koper over de staat van de schoorstenen te vermijden.

Regels bij verhuur Er is geen specifieke plicht tot onderhoud naar aanleiding van een verhuur.

Er is wel een verplichting tot reiniging van de schoorsteen wanneer de schouw aangesloten is op een centraal stooktoestel als omschreven onder de rubriek CV’s. Het reinigen van de schouw wordt daarbij gezien als een onderdeel van het verplichte jaarlijkse (vloeibare of vaste brandstof) of tweejaarlijkse onderhoud (gasvormige brandstof).

Voor individuele stooktoestellen is het reinigen van de schoorsteen niet verplicht, hoewel een reinigingsbeurt toch nuttig kan zijn. Een regelmatig onderhoud zal immers mogelijke defecten voorkomen, lagere stookkosten opleveren en uiteraard ook zorgen voor minder milieuverontreiniging.

De verplichting tot jaarlijks onderhoud van de schoorstenen door de huurder wordt het best uitdrukkelijk opgenomen in het huurcontract, met tevens de plicht tot jaarlijkse afgifte van het attest van de schoorsteenveger.

Aangewezen is ook om te bedingen dat het laatste onderhoud moet dateren van maximaal zes maanden vóór het einde van het huurcontract. Zo vermijdt men dat de huurder kan ontsnappen aan zijn onderhoudsplicht en deze doorschuift naar de verhuurder of volgende huurder. Kan een huurder op het einde van de huurperiode geen attest voorleggen omdat hij geen onderhoud liet uitvoeren, dan kan de verhuurder de kosten van dat ‘vergeten’ onderhoud nog opnemen in de afrekening en eventueel afhouden van de huurwaarborg.

Onder bijlage 20F is een onderhoudsattest van een schoorsteen terug te vinden.

Volledigheidshalve moet erop worden gewezen dat, ingeval van woninghuur in Vlaanderen, de verplichting tot onderhoud en reinigen sowieso ten laste van de huurder valt.

8.5.3.4

Aandachtspunt bij verhuur

Uit bovenstaande uiteenzetting blijkt duidelijk dat de verplichting tot periodiek onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie, individuele stookinstallaties en schoorstenen lastens de huurder kan gelegd worden. Dit betekent echter niet dat de verhuurder hier geen enkele verantwoordelijkheid draagt. Zo wordt herinnerd aan zijn verplichting voortvloeiend uit artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet, op grond waarvan de verhuurde woning op het moment van het intreden van de huurder moet voldoen aan de minimumeisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Artikel 5 van de Wooncode voorziet dat elke woning moet beschikken over voldoende ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden. Inbreuk op de Wooncode wordt strafrechtelijk gesanctioneerd via artikel 20 Wooncode.52 En zelfs wanneer de verplichting tot periodiek onderhoud

52

Corr. Gent, nr. 2005/2074, 6 juni 2005, Huur, 2006, afl. 1, 42.

270

contractueel lastens de huurder is gelegd, blijft de rechtspraak streng voor de verhuurder die naliet te controleren of de huurder zijn contractuele plicht nakwam.53 8.5.3.5

Handige tool: de verwarmingswegwijzer

Het Departement Leefmilieu, Natuur en energie lanceerde een campagne “stook zuinig” met nuttige tips en informatie over verwarmingstoestellen en stookolietanks. Op de website is een handige tool “verwarmingswegwijzer” terug te vinden waarmee de eigenaar en gebruiker van een verwarmingstoestel of stookolietank gemakkelijk kunnen nagaan welke verplichtingen zij moeten naleven om in orde te zijn met de milieuwetgeving. http://www.lne.be/campagnes/stook-zuinig/stook-zuinig/verwarmingswegwijzer 8.5.4 PUTTEN EN SECRETEN

Ook hier bestaat er geen wettelijke verplichting tot het ruimen van putten naar aanleiding van een verkoop of verhuur.

53

Corr. Luik (14e k.) 8 maart 2001, Juristenkrant, 2001 (weergave HUBEAU, B.), afl. 29, 1; T. Vred., 2003, afl. 1-2, 73, noot S.N.

271

Het ruimen van putten en secreten wordt best lastens de huurder gelegd in het huurcontract (éénmaal per jaar en met verplichting tot afgifte van een ruimingsattest). Bij gebrek aan een uitdrukkelijke bepaling in het huurcontract valt deze kost immers lastens de verhuurder (artikel 1756 BW). Dit wordt in de praktijk vaak vergeten! Ingeval van woninghuur in Vlaanderen, valt de verplichting tot reinigen en onderhoud evenwel steeds ten laste van de huurder, zonder dat daartoe een uitdrukkelijke contractuele bepaling is vereist.

8.5.5 ROOKMELDERS

8.5.5.1

Regels bij verkoop

Sinds 8 mei 2009 is het verplicht om correct geïnstalleerde optische rookmelders te installeren in alle: ▪ nieuw te bouwen woningen ▪ alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd en waarvoor een stedenbouwkundige vergunning verreist is.

Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerken moet worden aangegeven waar de rookmelder of rookmelders zullen geplaatst worden. Eén rookmelder kan dus volstaan.

De vastgoedmakelaar zal bij de verkoop van recente woningen dus best oog hebben voor de aanwezigheid van (functionerende!) rookmelders. Ontbreekt een rookmelder of werkt deze niet meer naar behoren, dan wordt de situatie best door de verkoper geregulariseerd vóór de verkoop of maken koper en verkoper terzake de nodige afspraken in het kader van de verkoopovereenkomst.

8.5.5.2

Regels bij verhuur

Op 1 januari 2013 traden de Vlaamse verplichtingen over het plaatsen van rookmelders in huurwoningen in werking (Decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders). Ook het bijhorende uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 6 juli 2012 is sinds 1 januari 2013 van kracht. Om de uitvoerbaarheid van de nieuwe verplichting beheersbaar te houden, wordt voor de huurwoningen een tijdpad ingeschreven waarbinnen de rookmelders moeten worden geplaatst.

De verplichting tot het plaatsen van een rookmelder is niet van toepassing als de woning over een (ander) branddetectiesysteem beschikt dat werd goedgekeurd en gecertificeerd door een keuringsorganisme (nieuw artikel 5/1 Rookmeldersdecreet).

272

Gefaseerde invoering van de verplichting ▪

Huurovereenkomsten afgesloten na 31 december 2012

Alle huurwoningen waarvoor een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten na 31 december 2012 moeten uitgerust zijn met voldoende rookmelders. Het begrip huurwoning wordt in het decreet gedefinieerd als elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande. Het gaat dus niet alleen over de huurwoningen bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder, maar om alle huurwoningen die bestemd zijn tot huisvesting. Ook huurcontracten die onder het gemeen huurrecht of de handelshuurwetgeving vallen, kunnen dus onderhevig zijn aan de regelgeving inzake rookmelders. Steeds zal moeten worden nagegaan of het onroerend goed of een deel ervan hoofdzakelijk bestemd is tot huisvesting.

▪

Lopende huurovereenkomsten

Voor de lopende huurovereenkomsten voorziet het decreet een tijdpad van 1 tot 6 jaar waarbij de oudste huurwoningen eerst aan de verplichting moeten voldoen.

(1) Alle woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, moeten met rookmelders worden uitgerust: ▪ voor 1 januari 2016 indien de woning gebouwd is voor 1945.

▪ voor 1 januari 2019 indien de woning gebouwd is vanaf 1945.

Voor wat de lopende huurovereenkomsten betreft, beperkt het decreet de verplichting tot plaatsing van rookmelders tot de huurwoningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, zodat enkel de huurcontracten geviseerd worden die vallen onder de Woninghuurwetgeving.

(2) Alle sociale huurwoningen moeten met rookmelders worden uitgerust: ▪ voor 1 januari 2014 indien de woning gebouwd is voor 1950.

▪ voor 1 januari 2015 indien de woning gebouwd is vanaf 1950 en voor 1970.

▪ voor 1 januari 2016 indien de woning gebouwd is vanaf 1970 en voor 1980.

▪ voor 1 januari 2017 indien de woning gebouwd is vanaf 1980.

Onder bijlage 21A is een beslissingsboom opgenomen om uit te maken of/wanneer een huurwoning aan de rookmeldersverplichting moet voldoen.

Bewijs van plaatsing Het bewijs dat de rookmelder effectief en correct is geplaatst moet aan het huurcontract worden gehecht en kan met alle middelen aangetoond worden.

Hoewel het decreet hierover niet meer details geeft, mag worden aangenomen dat een bewijs van aankoop van de detectoren, een kasticket dus, onvoldoende zal zijn. Wat dient bewezen te worden is het feit dat de rookmelders effectief en op een correcte manier geplaatst werden. Dit bewijs kan bijvoorbeeld geleverd worden aan de hand van de plaatsbeschrijving, waarin ook fotomateriaal kan geïntegreerd zijn, eventueel informatie over het type detectoren, de plaatsing- en onderhoudsvoorschriften.

273

Verdeling aansprakelijkheid Aanvankelijk voorzag het Decreet van 1 juni 2012 dat de verhuurder aansprakelijk is voor de aankoopen installatiekosten van de rookmelder, de huurder voor het onderhoud en de vervangingskosten van de batterij na afloop van de door de fabrikant vermelde levensduur.

In de praktijk gaf deze bepaling aanleiding tot discussies over wie nu eigenlijk aansprakelijk is als het toestel is uitgerust met een niet-vervangbare batterij. Via het Woonkwaliteitsdecreet 54 werd het Rookmeldersdecreet gewijzigd. Thans wordt expliciet bepaald wie verantwoordelijk is voor de vervanging van een wél-vervangbare batterij: “De verhuurder is verantwoordelijk voor het plaatsen van de rookmelders. Als de rookmelder uitgerust is met een vervangbare batterij is de huurder verantwoordelijk voor de vervanging ervan na afloop van de levensduur, vermeld door de fabrikant”.

Hieruit mag dus worden afgeleid dat rookmelders met niet-vervangbare batterijen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen.

Deze aanpassing trad in werking op 11 augustus 2013.

Uitrusting met voldoende rookmelders Om aan de rookmeldersverplichtingen te voldoen moet de zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement of studio) of kamerwoning op elke bouwlaag uitgerust zijn met minstens één rookmelder.

In kamerwoningen moet bovendien elke kamer uitgerust zijn met een rookmelder.

De rookmelder: ▪ moet CE gemarkeerd zijn; ▪ moet voldoen aan de norm NBN EN 14604; ▪ moet reageren op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal; ▪ mag niet van het ionische type zijn.

In bijlage 21B zijn de richtlijnen opgenomen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders in Vlaanderen.

Inbreuken In het decreet dat de verplichting met betrekking tot rookmelders in huurwoningen invoerde zijn geen specifieke sancties terug te vinden.

In het kader van de administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (artikel 15 van de Vlaamse Wooncode) zal de woningcontroleur wel een opmerking maken op het technisch verslag van het onderzoek van de woningkwaliteit. Het ontbreken van (voldoende) rookmelders wordt echter niet gequoteerd en zal bijgevolg op zich niet leiden tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarheidsbesluit.

Maar als een woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, dan wordt ze in de regel als ‘nietconform’ beschouwd. Als de verhuurder voor een dergelijke woning een conformiteitsattest aanvraagt, zal hem dat worden geweigerd. Bovendien riskeert men dan de sancties die vermeld zijn in Titel III, Hoofdstuk V, van de Vlaamse Wooncode (namelijk verplichting om werken uit te voeren of indien nodig te herbestemmen of te slopen en strafrechtelijke handhaving).

54

Decreet van 29 maart 2013 houdende wijziging van diverse decreten wat de woonkwaliteitsbewaking betreft, BS 1 augustus 2013 (art. 32 e.v. van het Woonkwaliteitsdecreet).

274

Wat de indirecte strafrechtelijke en burgerrechtelijke gevolgen zullen zijn van inbreuken op de regelgeving zal nog moeten blijken in de toekomst. Zo kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de complexe aansprakelijkheidsdiscussies wanneer een huurder en/of derden ernstige schade lijden door een woningbrand die niet tijdig ontdekt werd wegens het ontbreken van rookdetectoren. En wat met de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar die in het kader van zijn verhuuropdracht een huurcontract en plaatsbeschrijving opmaakte zonder acht te slaan op de wettelijke verplichtingen inzake plaatsing van rookdetectoren?

Actualiteit: studentenkamers ▪

Voor 1 oktober 2014

Wat studentenhuisvesting betreft, voorzag het decreet van 1 juni 2012 aanvankelijk enkel in een verplichting van rookmelders voor nieuwe huurcontracten, en niet voor bestaande huurcontracten.

Concreet betekende dit dat een studentenkamer moest uitgerust worden met een rookmelder zodra er voor de studentenkamer een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Tegelijk moet dan ook het studentenhuis of het studentengemeenschapshuis waarin de studentenkamer gelegen is, uitgerust zijn met voldoende rookmelders.

▪

Vanaf 1 oktober 2014

De aanwezigheid van een rookmelder in een studentenkamer en in het huis waar de studentenkamer gelegen is, kan soms het verschil maken tussen leven of dood. Vanuit die overweging werden de normen verstrengd wat de huisvesting van studenten betreft. Tegen uiterlijk 1 oktober moeten alle studentenkamers en -woningen uitgerust zijn met een rookmelder. Het gaat om een onmiddellijke verplichting, voor zowel nieuwe als lopende contracten.

Onder bijlage 21C is een brochure van Wonen Vlaanderen opgenomen met betrekking tot de rookmeldersverplichtingen in huurwoningen.

Besluit hoofdstuk 8 Technische info constructies en installaties ▪ As-built attest - basis gelegd in de VCRO; louter facultatief ▪ Conformiteitsattest - voornamelijk van belang bij verhuur → juridische basis: Vlaamse Wooncode → minimumvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid + toegestane woningbezetting → conformiteitsattest ≠ verhuurvergunning, tenzij verplicht gesteld door gemeente → in principe 10 jaar geldig, tenzij de gemeente een kortere duur heeft voorzien - beperkte relevantie bij verkoop → overdracht conformiteitsattest aan koper ▪ Energieprestatiecertificaat (EPC) - Vlaamse energieregelgeving - relevant bij verkoop en verhuur > 2 maanden van residentiële gebouwen - in principe 10 jaar geldig - 2 verplichtingen: → EPC moet beschikbaar zijn vanaf te huur of te koop stellen → advertentieplicht:

275

▪

▪

▪ vermelding van “energiescore + certificaatnummer” of “energiescore + adres” ▪ volledige vrijstelling voor niet-gepersonaliseerde panelen en raamaffiches ▪ gedeeltelijke vrijstelling voor kleine zoekertjes: enkel energiescore - overhandiging EPC aan koper: enkel origineel, geen kopie!

- overhandiging EPC aan huurder: kopie - bij verlies EPC proberen een door de leverancier afgeleverd afschrift te bekomen (coördinaten leverancier kunnen door de verkoper opgevraagd worden bij de EPCdatabank) - sanctie bij niet-naleving: administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro - EPB regeling nieuwbouw - nog geen informatieplicht bij verkoop/verhuur van niet-residentiële gebouwen en publieke gebouwen Postinterventiedossier (PID) - Federale wetgeving (KB Tijdelijke en Mobiele Werkplaatsen van 25.01.2001) - onderhoudsboekje van het gebouw - bij bouw of werken na 1 mei 2001 - artikel 48 bij overdracht van onroerend goed → verplichting tot overhandiging PID bij overdracht → bijzondere regel voorzien indien PID nog niet voorhanden is bij het verlijden van de authentieke akte (verkoop op plan of van gebouw in oprichting), maar notarissen blijven terughoudend bij de toepassing van deze mogelijkheid - artikel 49bis voor appartementsgebouwen → opsplitsing PID mogelijk tussen privatieven en gemeenschappelijke delen + opdracht aan syndicus tot bijhouden/updaten van PID gemeenschappelijke delen → bij overdracht privatief moet PID gemeenschappelijke delen niet worden overhandigd - aandachtspunten verhuur: → huurder heeft inzagerecht → contractuele regeling tot opmaak/actualisering PID voorzien lastens huurder indien huurder werken laat uitvoeren door één of meerdere aannemers Keuring elektrische installatie - Federale regelgeving (AREI) - regeling bij verkoop: → enkel verplichte keuring ‘bij verkoop’ als het gaat over een installatie daterend van vóór 1 oktober 1981: ▪ bij negatieve keuring moeten de inbreuken worden opgelost en moet de koper een herkeuring laten uitvoeren binnen de 18 maanden na het verlijden van de authentieke akte ▪ bij verkoop van een pand met het oog op afbraak kunnen partijen in de akte een clausule opnemen dat de keuring zinloos is → daarbuiten is keuring bij verkoop niet verplicht, maar wel belangrijk om het keuringsattest aan de koper te overhandigen (leveringsplicht juridisch toebehoren onroerend goed): ▪ installaties die dateren vanaf 1 oktober 1981 werden gekeurd bij plaatsing ▪ herkeuring vereist na 25 jaar - regeling bij verhuur: → geen specifieke keuringsverplichting n.a.v. verhuur

276

▪

▪

▪

▪

→ maar minimumeisen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van huurwoningen → keuring elektrische installatie = eigenaarskost Stookolietank - Vlaamse regelgeving - keuringsverplichtingen stookolietank: → keuring voor eerste ingebruikname → periodiek onderhoud → procedure buitengebruikstelling stookolietank - regeling bij verkoop: → geen wettelijke keuringsplicht bij verkoop, maar: ▪ informatieplicht VGM ▪ leveringsplicht juridisch toebehoren onroerend goed → geldig keuringsattest overhandigen aan de koper - regeling bij verhuur: → periodiek onderhoud lastens huurder CV, ketels, branders en schoorstenen - Vlaamse regelgeving - centrale verwarmingstoestellen (CV) → drie keuringsverplichtingen CV: ▪ keuring voor eerste ingebruikname ▪ periodiek onderhoud ▪ periodieke verwarmingsaudit → regels bij verkoop: ▪ geen wettelijke keuringsplicht bij verkoop, maar: - informatieplicht VGM - leveringsplicht juridisch toebehoren onroerend goed ▪ geldig(e) keuringsrapport(en) overhandigen aan de koper → regels bij verhuur: ▪ periodiek onderhoud lastens huurder - individuele stooktoestellen → geen wettelijke onderhoudsplicht → contractuele regeling mogelijk waarbij periodiek onderhoud wordt opgelegd aan de huurder - schoorstenen → enkel wettelijke keuringsplicht indien aansluiting op CV → contractuele regeling mogelijk waarbij periodiek schoorsteen vegen wordt opgelegd aan de huurder Putten en secreten - geen wettelijke keurings- of onderhoudsplicht bij verkoop - gemeen huurrecht voorziet dat deze kost lastens verhuurder is, maar andersluidende contractuele regeling mogelijk Rookmelders - Vlaamse regelgeving via Rookmeldersdecreet - verplichting bij nieuwbouw en renovatie met stedenbouwkundige vergunning - verplichting bij verhuur van woningen → verplicht voor alle huurcontracten huisvesting afgesloten na 31 december 2012 → geleidelijke invoering via tijdspad voor de oudere woninghuurcontracten → sinds 1 oktober 2014: algemene verplichting bij verhuur studentenkamers (geen tijdspad!)

277

9 GEOPUNT Eerder in deze syllabus werd al melding gemaakt van het geoportaal Geopunt, ontwikkeld door AGIV. Deze databank bevat een ware schat aan informatie voor de vastgoedmakelaar.

Via volgende link kan een kort filmpje bekeken worden waarin Geopunt wordt voorgesteld: https://youtu.be/8bIy4ACsYv0 Voor een optimaal gebruik van de website ontwikkelde AGIV meerdere handleidingen, die terug te vinden zijn onder volgende link: http://www.geopunt.be/over-geopunt/handleiding De meest recente bijlage (voorjaar 2018) is terug te vinden onder bijlage 23.

Op de volgende pagina vindt u een overzicht van relevante kaarttoepassingen voor de vastgoedsector.

278

279

10 VERGELIJKING GEWESTEN (VERKOOPDOSSIER) Zie de schema’s onder bijlage 24.

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

as built attest asbest bodemattest centrale verwarmingstoestellen eigendomstitel elektrische installatie EPC hypothecair getuigschrift informatie mede-eigendom informatie mede-eigendom kadastraal uittreksel onroerend erfgoed postinterventiedossier risicozone voor overstromingen stedenbouwkundige informatie stookolietank verkavelingsvergunning voorkooprecht watertoets

280