La Zonificación en Puerto Rico (1946)

LA ZOMFlCACíOiN EN PUERTO RICO por

WilUam H. Ludiow

La Zonificación divide las ciudades i/ pueblos en cinco zonas principales: rcsidcnciaU's, comercia les, industriales, áreas a mejorarse, y de uso público. La fotografía nniestra el sector ,dc Martín

Peña en Santurce, Puerto Pico, que incluye todas estas categorías. Al fondo, nótese el arrabal que. será eliminado por acción del Gobierno.

INFORMK TECNICO NüjVI. III

Junta de Planificación. Urbanización y Zonificación de Puerto Rico

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JONTA DE PLANIFICACION, URBANIZACION Y ZONIFICACION DE PUERTO RICO

LA ZONIFIGAGION EN PUERTO RIGO Por

WILLIAM H. LUDLOW

1946

PUERTO RICO PIANNIN6, URBANIZIN6 AND Z0NIN6 BOARD

Z0NIN6 IN PUERTO RIGO By

WILLIAM H. LUDLOW

1946

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JUNTA DE PLANIFICACION, URBANIZACION Y ZONIFICACION DE PUERTO RICO

LA ZONIFICACION EN PUERTO RICO Por

William H. Ludlow

1946

SAN JUAN, P. R. ADMnnsTRAciÓN Genebaij de Suministros Oficina de Servicios

División de Imprenta 1947

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LA ZONIFICACION EN PUERTO RICO (SECCION EN ESPAÑOL)

PRIMERA PARTE

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PARTE I

(Sección en Español) INDICE Página 1-2

Introducción

CapítuiíO i

Da Zonificacion Protege al Pueblo—,

Capítulo II—-Da Zonificación se basa en la Planificación

2-9

9-16

Capítulo III Da Zonificación Protege los Hognrcs y Estabiliza el Valor de los Terrenos

16-22

Capítulo IV Da Zonificación Ayuda a Mejorar los Arrabales Capítulo V

22-27

Da Zonificación Protege los Terrenos Eeservados para Uso Público

-

Capítulo VI —Da Zonificación es Democrática

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LA ZONIPICAOION EN PUERTO RICO Introducción

Este folleto contiene una serie de artículos autorizados por la Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación de Puerto Rico, en los cuales se describe los propósitos, la historia, y las principales

disposiciones del Reglamento de Zonificación adoptado por la Junta y puesto en vigor recientemente. En estos capítulos se describen también los propósitos del Mapa de Zonificación.

Aunque la zonificación se ha puesto en vigor en numerosas ciu dades de Estados Unidos, es nueva enteramente en Puerto Rico. De bido a que la zonificación afecta a todo dueño de propiedad priva^ ha sido el tópico de discusión, y muchas veces de falta de comprensióm El propósito de este folleto es promover un entendimiento público mas

amplio de la zonificación, explicar cómo ella protege la propiedad

urbana contra edificaciones perjudiciales a un vecindario, y como sirve de norma al desarrollo de ciudades de acuerdo con un- plan conveniente.

Los artículos incluidos en este folleto fueron publicadiM

nalmente en el periódico El Muudo de San Juan, en español. u este folleto se publican en español y en inglés, con el Mapa de Zomficación para San Juan y Santurce. Se han agrupado los artículos en forma de capítulos y en el siguiente orden correlativo:

El primer capítulo contiene los propósitos, las motivaciones, y las principales disposiciones del Reglamento de Zonificación, que es apli cable a todas las zonas urbanas de Puerto Rico. El segundo capítulo describe los propósitos y el significado del Mapa de Zonificación para

San Juan y Santurce, haciendo mención específica de los distritos comerciales e industriales. El tercer capítulo discute los distritos ^ sidenciales, la densidad de población, y el valor de los terrenos, según se relacionan con la zonificación en San Juan y Santurce. El cuarto

capítulo describe los propósitos, restricciones y planes para el des

arrollo de los distritos "M" o sea los distrito a ser rehabilitados,

mejorados o reclasificados. El quinto capítulo contiene los propó

sitos, restricciones y planes para los distritos "P", o sea, los que

incluyen teyrenos reservados para uso público. El sexto y último capítulo describe el método empleado en la preparación y ejecución del Reglamento de Zonificación y el espíritu que lo anima, así como

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Junta de Planipicación, Urbanización t Zonipioación

una descripción del Negociado de Permisos, y la Junta de Apela ciones de Construcciones, de reciente creación.

Estos artículos fueron originalmente escritos en idioma inglés por el señor WíUiam H. Lüdlow, consultor de la Junta de Planifi

cación. En la traducción al español cooperaron los señores Rene Jiménez Malaret y Ernesto Sánchez Ortíz, Editores. El señor Car

los M. Passalacqua, Planificador jefe de la Junta, hizo valiosas suges tiones y revisiones al texto de este folleto.

Esperamos sinceramente que este folleto habrá de ser de gran utilidad a todas las personas o entidades interesadas en la planifi cación de nuestras ciudades, especialmente en lo que dispone el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico.

Dr. Rafael Picó,

Presidente, Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación.

Capítulo I

La Zonificación Protege al Pueblo

Cuando se vive en easas muy separadas unas de otras como sucede en las zonas rurales; cada ciudadano está en condiciones de fabricar

y hacer uso de su propiedad como le plazca sin perjudicar funda mentalmente a su vecino. Sin embargo, cuando las personas se

congregan en las zonas urbanas y viven y trabajan estrechamente unidas, el uso que una persona haga de su propiedad podría perju dicar seriamente a su vecino. Por ejemplo: cuando se levanta un

gran edificio de apartamientos en una sección donde las casas son pequeñas, de una planta, las familias que vivan en estas casas conti guas a la casa de apartamientos se percatan de que se les ha quitado la ventilación y la luz solar; notarán que han aumentado los ruidos

y que el tránsito comienza a molestar al vecindario; notarán, ade más, que ya no es tan "privado" el sitio en donde viven y, si por añadidura, alguien abriera por esos alrededores uno de esos "bars de vellonera" la quietud nocturna en ese vecindario habría desapa recido para siempre.

El rápido desarrollo industrial y el incremento que ha tomado el tránsito automovilístico han aumentado mucho más los peligros,

así como los perjuicios que el dueño de una propiedad pueda oca sionarle a sus vecinos. Piénsese, a manera de ejemplo, en cualquier

sitio residencial, o en cualquier zona comercial en la cual también re

siden personas, donde se establezca de pronto una industria cuya naturaleza sea de tal índole que ocasione ruidos, o que despida malos

olores, o que expida gases nocivos, o que dé lugar a que se agrupen frente a éste muchos camiones, y a que se congestione el tránsito en

las calles. Pues estos y otros males son los que han dado lugar a|| establecimiento y desarrollo de la zoniñcaeión. Entre estos males adi cionales mencionaremos el peligro de que se propaguen las enferme

dades; la posibilidad de que en ciertas secciones de las ciudades se congregue demasiada población, lo cual contribuye al crimen y a

que haya motivos para que prevalezca la inmoralidad; la falta de luz en calles y edificios y, como si todo eso fuera poco, la reducción en el valor de la propiedad debido a que se han levantado en ese vecindario edificios que ofrecen peligros o que son indeseables.

Hace treinta años que se estableció la zonificación por vez primera en la ciudad de Nueva York. Tuvo una aceptación tan rápida que

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Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

ahora casi todos los estados tienen su reglamento de zonificación ^ más de 60 millones de personas viven en comunidades zonificadas.

Durante todo este tiempo se han establecido firmemente las disposi

ciones legales para hacer posible la zonificación, éstas han sido some tidas a prueba y las cortes han dictado fallos favorables. De hecho, desde que la Corte Suprema de Estados Unidos decidió favorable

mente en 1926 el famoso caso de la Vüla Euclid, no há vuelto a discu

tirse seriamente la legalidad de la zonificación. Pijada esa política del estado, las cortes han sostenido ima y otra vez la validez de los reglamentos de zonificación, los cuales están íntimamente ligados con la salud, la seguridad, la moral, la comodidad, la conveniencia y el bienestar general de la comunidad.

En Puerto Bico, la Ley de Planificadión por virtud de la cual se estableció la Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación, au toriza a la Junta, entre otras cosas, a preparar reglamentos de zoni

ficación para regular el uso de terrenos, la altura, volumen y tamaño de los edficios, y la densidad de población. El Reglamento de Zoni ficación aprobado por la Junta se aplica a todas las zonas urbanas

de Puerto Rico, pero entrará en vigor sólo después que se haya adoptado el Mapa de Zonificación para cada zona específica.* Un

Mapa de Zonificación para San Juan y Santurce ha sido aprobado por la Junta; durante los próximos meses se adoptarán los mapas del resto de la zona metropolitana y los de las demás ciudades y pobla ciones de la Isla.

Lo fimdamental en zonificación es la división de la zona urbana cu distritos para fines residenciales, comerciales e industriales, de acuerdo con una plan basado en la localización actual de estos dis

tritos y en la extensión posible de los mismos. Existen subdivisiones,

según iremos viendo, en cada uno de estos distritos, para cada uno de os cuales se fijan reglas adecuadas en cuanto a la altura de los edifi

cios, el por ciento del solar que podrá ser edificado, el tamaño de los. patios, y la densidad de población. Los distritos se establecen de

acu^do con la intensidad de uso que se dé a los mismos; así se

^ta lecen distritos en los cuales sólo se permiten casas para una am la, distritos para casas de apartamientos, comercios locales, ne gocios centrales, y distritos para industrias pesadas y livianas.

Se establecen seis clases de distritos residenciales; tres clases de distritos comerciales, dos clases de distritos industriales y dos dis tritos especiales. A primera vista pudiera creerse que el número de distritos es excesivo. Pero cuando se toma en consideración que en estos distritos se provee para cualquier uso que se dé a los terrenos,

La Zonificaoión en Puerto Bico

desde usarlos para quintas suburbanas hasta dedicarlos para enclavar en ellos grandes casas comerciales o establecimientos fabriles, nos sor

prenderemos de que no haya sido necesario aumentar el número de distritos. De haberse incluido menos distritos, no hubiese podido

darse la debida protección al pueblo en sus hogares, escuelas, tiendas, oficinas y fábricas.

Distritos Residenciales:

De las seis clases distintas de distritos residenciales, denominados Br-h hasta R-6, los dos primeros (R-1 y Rr-2) son, principalmente, distritos de casas para una familia, pero se permiten ciertas institu ciones como escuelas, iglesias, hospitales; y en aquellas secciones que no han sido urbanizadas, se pueden dar a los terrenos usos agrícolas,

incluyendo la construcción de establos, graneros y edificios acceso rios a tales usos agrícolas. El Distrito R-1 es, principalmente, para zonas suburbunas y para solares no menores de 900 metros cuadra dos. En el Distrito R-2 el tamaño de los solares será de 450 metros cuadrados en adelante, con un frente a la calle de no menos de 15 metros. El Distrito R-2 se presta para ciertas partes de las áreas

del Condado y Ocean Park, en Santurce, y para ciertas nuevas urba nizaciones en Hato Rey y en Río Piedras. En el Distrito R^3 se per miten casas para una familia en solares de 300 metros cuadrados en

adelante, lo cual se considera como mínimum para que haya el espacio y la ventilación necesarios. Además, en los solares dé 450 metros en adelante del Distrito R-3 se permitirán casas para dos familias.

El Distrito Rr-4 es para zonas donde haya solares pequeños y es, fran camente una concesión que se hace debido a condiciones ya exis tentes, en vez de una recomendación para nuevo desarrollo. Además de casas para una familia, en este distrito podrán construirse casas

para dos familias y casas en hilera, siempre y cuando que cada solar tenga por lo menos 200 metros cuadrados por familia.

En los distritos R-1 al R-4 los edificios no tendrán más de dos

pisos ni cubrirán más del 50 por ciento del solar. Las casas tendrán patios alrededor, pero el tamaño de éstos varía de acuerdo con el tamaño del sólar en los distritos correspondientes, así como la dis-,

tancia que es necesario dejar entre los edificios. Un estudio que se ha llevado a cabo en áreas residenciales ya establecidas revela que

en esas áreas el por ciento no usado del solar, así como el tamaño de los patios, es, por lo general, mayor que el tanto por ciento para

patios y espacio abierto fijado en el Reglamento de la Junta. Ello demuestra, por cierto, que no se prohibe a nadie que construj'a la casa que desee de acuerdo con las disposiciones del Reglamento para

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Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

ese distrito, pero ofrece protección contra las construcciones dema

siado grandes, en comparación a su solar, y se evita que los edificios se construyan muy cerca de los lindes del solar.

Los distritos R-5 y R-6 son de áreas.de apartamientos para baja densidad de población y para alta densidad de población, respectiva mente. En el Distrito R—5 debe haber por lo menos un ái'ea de 100 metros cuadrados para cada familia, y la altura está limitada

a 4 plantas con un área a construirse que comprende 50 por ciento del solar. Sin embargo, en la práctica," debido a lo que se dispone sobre la densidad de población, y el tamaño reducido de los solares existentes, la mayoría de los edificios no tendrán más de 3 plantas

de modo que se reducirá el número de habitantes que tendrá que subir frecuentemente muchos tramos de escalera diariamente. Se

considera que subir a un cuarto piso es perjudicial a la salud, espe

cialmente en el caso de personas de edad madura y mujeres emba razadas. También numerosos apartamientos de cuatro pisos sin as censor son difícües de alquilar en cualquier ciudad, aún en tiempos normales.

El Distrito R-6 está dedicado, especialmente, a casas de aparta mientos de un máximo de seis plantas las cuales estarán ubicadas en

calles anchas y junto a los centros comerciales. Se requieren sólo 50 metros cuadrados por familia, pero el área del edificio, excepto para el primer piso, cubrirá menos del 50 por ciento del área total del solar, asegurando así una ventilación adecuada.

Tanto en el Distrito R-5 como en el R-6, así como en los Distritos

C^2, C-3, I—1 e 1—2, que se describen más adelante, será posible construir más plantas de las que se autorizan en el Reglamento de

Zonificación, siempre y cuando que el volumen total del edificio no exceda del permitido. Debe estimularse la construcción de edificios

altos con bastante espacio abierto entre éstos, porque proporcionan una ventüación mejor que la que ofrecen los edificios más bajos sin

la provisión de tal espacio. Por ejemplo: un edificio de diez plan tas que cubra 30 por ciento del solar, tendrá una ventilación muy

buena, pero ^ edificio de tres plantas que cubra todo el solar tendrá una ventilación muy deficiente.

En todos los distritos residenciales, los edificios accesorios para garajes, para albergar el servicio doméstico, para lavar, etc., a menos que formen parte de la propia estructura del edificio principal, de berán construirse en la parte posterior del solar, donde estorben lo menos posible la ventilación, y donde afean lo menos posible los alre dedores.

La Zonipicación en Puerto Rico

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Distritos Comerciales:

El Distrito C-1 está dedicado a comereios locales, cines y demás

servicios, necesarios y deseables, qne deban estar cerca de las zonas residenciales. Quedan excluidos, hasta donde sea posible, aquellos

negocios que tiendan a atraer clientes de amplias áreas a través de las calles de los distritos residenciales.

Como los distritos C-1 son

con frecuencia áreas pequeñas ubicadas en las intersecciones de calles

locales importantes, los requisitos de altura y los patios, deberán guardar armonía con los requisitos para los distritos residenciales adyacentes. Con frecuencia, la segunda planta en estos edificios se dedicará a viviendas, pero se permiten también oficinas comerciales y profesionales.

Los Distritos C-2 están, por lo general, localizados cerca de las

calles principales, en locales estratégicos, pero no incluyen los distritos comerciales centrales. Las dos primeras plantas de los edificios en los Distritos C-2 podrán dedicarse a empresas comerciales, a talleres

o a pequeñas industrias manufactureras, y las otras dos plantas po drán dedicarse a apartamientos para viviendas. Aquellos negocios o talleres de reparación de carácter liviano que puedan originar

mucho ruido y malestar a los residentes, por ejemplo, salones de

baile, estudios de música, negocios recreativos o escuelas comerciales, no se permitirán en el Distrito C-2, pero se permitirán en el Dis trito C—3.

En los Distritos C-3 se incluyen los comercios centrales, edificios

para oficinas, y salones de exhibición. Se permite que, todas las plantas de estos edificios se dediquen a fines comerciales. La altura de los edificios está limitada a 6 plantas, excepto en las calles muy

estrechas, en las cuales se dispone que el límite de altura sea dos veces el ancho de la calle. Por ejemplo: en las calles Brau y Alien

de San Juan, no se permitirán más de 4 plantas. Sin embargo, al

igual que en los distritos para apartamientos, se permitirá una al tura mayor a la estipulada, siempre y cuando que no se aumente el volumen total del edificio.

Tanto en los Distritos C-2 como C-3, el área de los edificios está limitada al 75 por ciento del área total del solar, pero se permite una altura mayor en los solares de esquina que den a más de dos calles. Sin embargo, en las plantas residenciales sobre el primer

piso, el área de los pisos está limitada en un 10 por ciento menos que el área para usos comerciales, a fin de asegurar mejor luz y más ventilación en los dormitorios. Así también existen los requisitos necesarios en cuanto al número de metros cuadrados por familia para

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Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

los apartamientos en los distritos comerciales, los cuales se aplican tanto a los edificios dedicados enteramente a residencias como a los

edificios dedicados a fines comerciales y residenciales.

En todos los distritos comerciales se permiten los rótulos comer

ciales que se refieren a negocios en el mismo establecimiento donde

aparece fijado tal rótulo. En los Distritos C-1 estos rótulos deben estar pegados a la pared, pero en los Distritos C-3 pueden estar proyectados sobre la acera a una distancia no mayor de un metro.

El tamaño de los rótulos en los distritos comerciales está sujeto a restricciones razonables. En los distritos comerciales no se permiten

los anuncios o cartelones que llamen la atención hacia un producto, servicio o.recreación que no se venda o se ofrezca en el edificio. Es tos pueden fijarse en los distritos industriales.

Distritos Industriales:

Tanto en el Distrito I-l como el 1-2, o sea, en distritos idustriales, los requisitos para el área y la altura de los edificios son iguales a los requisitos en los distritos C-3. Lo que cambia es el uso permitién dose la manufactura. Las industrias livianas, permitidas en el Dis trito I-l, incluyen almacenes y fabricación de artículos y productos que no originen mucho ruido, polvo, suciedad, malos olores y peligros para la salud debido a gases nocivos, o a los inconvenientes que traen consigo el fuego y el humo. Algunos distritos para industrias livia nas estarán cercanos a las secciones para negocios centrales, y a los

muelles y desembarcaderos, a fin de proveer almacenes y facilidades para las ventas al por mayor. Otros estarán localizados cerca de los

ferrocarriles y de las calles y avenidas importantes, donde son accesi bles tanto al movimiento de transportación como a los obreros. Otros sitios que requieren mucho espacio de poco valor para patios de al macenaje, u otras industrias pueden estar a las afueras de las ciu dades.

Los distritos para industrias livianas deben estar los suficiente mente separados unos de otros para que provean oportunidades de trabajo en distintos sitios qp muy lejanos a los distritos residenciales.

Sin embargo, no estarán tan esparcidos que den lugar a la intro misión de usos industriales no permitidos o que perjudiquen en alguna forma a las áreas residenciales ya establecidas o a establecerse.

Los distritos para las industrias pesadas deben estar cuidadosa mente localizados a de que el ollín, el polvo, el humo y los malos olores no lleguen hasta los distritos residenciales. Deben estar en sitios aislados a fin de dar protección a otras secciones contra loa

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La Zonipicación en Puerto Rico

ruidos y los riesgos de incendio, pero estarán localizados en tal forma

que no sea difícil llegar a ellos desde las zonas donde vivan los obreros.

Distritos P y M:

Estos son distritos especiales en los cuales se prohibe seguir cons

truyendo. Los Distritos "M" son arrabales los cuales sólo podrían mejorarse a través de esfuerzos de rehabilitación y reconstrucción en gran escala, ya sea por el Gobierno o la actividad privada. Los Distritos "P" son aquellos destinados para uso público y se clasifi can así para evitar que se construya en áreas dedicadas a escuelas,

parques, edificios públicos, etc., o en áreas que van a ser adquiridas próximamente por el Gobierno para establecer en ellas servicios pú blicos.

OAPfertJiiO II

La 25onificaci6n se Basa en la Planificación

La zonificación es tanto para el futuro como para el presente^

puesto que no sólo ofrece a los dueños de hogares protección para el futuro, sino que también les da protección en el presente. Además, al evitar que en los distritos residenciales se dé al terreno, o a los edi ficios. ciertos usos comerciales o industriales, la zonificación sirve como

norma y guía para el desarrollo futuro de la industria y el comercio dentro de las demarcaciones generales que se le asignan. Un dominio

así sobre las construcciones futuras de San Juan tiene que basarse en un plan razonable para el desarrollo de toda el área metropolitana de San Juan. La Junta de Planificación ha desarrollado las líneas

generales de un plan de esta naturaleza. El Reglamento de Zoni ficación y el Mapa de Zonificación de San Juan sirven de pauta para mantener el desarrollo de las construcciones dentro de las líneas

generales de este plan.

Planificar el futuro del área metropolitana de San Juan es algo así como planificar un nuevo hogar para una familia que va creciendo.

Este nuevo hogar tiene que ser lo suficientemente grande para acomo dar los miembros actuales de esa familia, así como los nuevos miem

bros que puedan llégar. El hogar y el patio han de ser lo suficien temente espaciosos para que esa familia pueda vivir "en privado"

y para que tenga ventilación y un ambiente saludable donde criar sus hijos. Sobre todo, el nuevo hogar tiene que estar de acuerdo con los ingresos reales que la familia pudiera tener en lo futuro.

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Junta de Plu\nipicación, Urbanización y Zoniitcación

Asimismo, al planificar para el futuro del área metropolitana de San Juan se comienza con un análisis de la población actual y se toma en consideración la probable población futui-a. La eficiencia económica, la salud y la estabilidad del ciudadano futuro del área metropolitana han de estar considerablemente influenciadas por la clase de ambiente en que viva, trabaje, estudie y se divierta. El ambiente en que se desarrolla este ciudadano debe ser el mejor que pueda ofrecérsele.

E.1 área metropolitana de San Juan está extendiéndose muy rápi damente tanto en lo que concierne al aumento de la población como en lo que se refiere a las nuevas áreas que están urbanizándose. Ac tualmente, la población del área metropolitana de San Juan tiene aproximadamente 350,000 habitantes. De acuerdo con el ritmo as

cendente actual de crecimiento poblacional que indudablemente ha de continuar por muchos años, la población ascenderá a 620,000.

La zonificación de esta área tiene, pues, que proveer el espacio sufi ciente para los hogares de esos probables habitantes futuros y tiene que tomar en consideración las necesidades y deseos de los diferentes tipos de familias: las ricas y las pobres; las familias con muc.hos

hijos que deseen vivir en casas individuales, y las familias menos numerosas que prefieran vivir en casas de apartamientos. Se cal cula que solamente una tercera parte de la población futura vivirá en San Juan, y el restq en Hato Rey y en Río Piedras, esparcidas en zonas de Cataño, Carolina, Guaynabo y Bayamón. La Junta de Planificación ha preparado planes para un vasto sistema de carrete ras que dará acceso a toda esta área metropolitana.

Tomando como base los cálculos sobre la población futura y el

área hacia donde ésta se extienda, y dando por sentado que habrá un aumento moderado en los ingresos totales, es posible determinar el área aproximada que será necesaria para fines comerciales. Asi mismo, dando por sentado que haya un desarrollo industrial razo

nable, se puede precisar también la extensión del terreno que se necesitará para dedicarla a usos industriales. La zonificación tiene que, proveer suficiente espacio para que se lleven a cabo las activi dades comerciales e industriales en aquellas zonas donde estas activi

dades están reconcentradas ahora y tiene que dejar, además, el espacio que sea más ventajoso y conveniente para que sigan desarrollándo.se en el futuro. Por otra parte, la zonificación. debe prohibir que el comercio y la industria se diseminen innecesariamente e invadan

perjudicialmente los distritos residenciales.

La ZoNiricAciÓN en Puerto Rico

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Distritos Comerciales en San Juan y Santurce:

En el desarrollo urbano existe el principio bien sustentado de

que el centro del comercio al detal en una ciudad tiende a fija^ siempre allí donde la población esté centralizada". Este principio se hace palpable en el extraordinario y rápido desarrollo que tuvieron en la parte alta de la ciudad de Nueva York los negocios al detal inmediatamente después que comenzaron a extenderse hacia el norte las áreas residenciales de esta ciudad. Sin embargo, el centro finan

ciero de Nueva York ha permanecido estacionado en la sección baja de la ciudad donde se estableció originalmente.

Igual que la Isla de Manhattan, el viejo San Juan está rodeado de agua por tres partes, por lo menos; así, el desarrollo urbano puede seguir en una sóla dirección. El desarrollo de San Juan hacia el oeste comprende ya casi todo Santurce hasta la laguna de San José y va extendiéndose ahora ampliamente por las áreas al sur del caño de Martín Peña. En vista de esta tendencia, el centro del comercio al detal—incluyendo diversiones y muchas oficinas —está desarrollándose rápidamente en Santurce, a lo largo de la Avenida Ponce de León, principalmente desde la Parada 15 hasta la Parada 25, Sin embargo, este cambio no quiere decir, necesaria

mente, que en San Juan va a disminuir la demanda por locales

para él comercio. I^as instituciones financieras, las casas embarcado ras y el comercio al por mayor seguirán donde están ubicadas actual mente, cerca del puerto, y es posible que el auge que tengan estas actividades requiera más locales de los que dejen vacantes los negocios

al detal que están trasladándose de San Juan a Santurce.

En el Mapa de Zonificación, el Distrito C-3 está así designado

para proveer primordialmente esas facilidades comerciales; y junto a esto están los distritos C-2, en los cuales se permite que en las dos

primeras plantas de los edificios se establezca cierta clase de negocios.

Los distritos C-3 comprenden 50 cuerdas, más o menos, en el viejo San Juan, alrededor de 10 cuerdas en Puerta de Tierra, y unas 60 cuerdas en Santurce, a lo largo de la Avenida Ponce de Ijeón, desde la Parada 15 hasta la' Parada 25. Algunos distritos C-2 están ubi cados en los sitios apropiados para negocios comerciales de carácter

central, y los mismos incluyen 5 cuerdas en Puerta de Tierra y 70 cuerdas en Santurce.

Un estudio reciente reveló que actualmente hay en el viejo San

Juan pisos con una superficie aproximada de 300,000 metros euadi-ados dedicados a diversos usos eomorciales y que en Santurce hay

80,000 metros cuadrados de piso dedicados a los mismos fines. De

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Junta de Plánt^píca/cíón, UtoÁ^NiáfAcrÓN

Zonipicación

acuerdo con las dispó^iSÍíéS'^^dfel ^^Ké^lak^iéntó >dé^Wé3ittúficación eP^ái^fe^á^^fálíñcdtóié^ J^tídríán íéobstMíS# ifisd¿^^í)Ú^a^^dtecdifllOé^ a^^üs¿§^'¿bni^r6íalíe& ^í^üe• ebbTiéVan hprOH' xtSiSdáibtófiSíé 'felt'^''^'áreáP^^Uíebt!é^:^

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uáado paba establecer apaitamiehtbs.,(;E8i;pjfóbable>j,ad^á.s,¡qu,e; pin

chas secciones;en los ■ clistiitbs!&r2 y..G-3,nO/Séi diéaaW0]jl)fn rpp^cpi li§.sj^^ eubriiv todos los- solares en ¡él .volumen .que aoffijaft) eni eli;Map,a., Zónificacióm ■ ■ ... .i -i.',. .-i-.i.;},; Si al ¿onificár nd Se dejara el'■fes^ació''suficiente ^'fia'usos''CO.mer-i

éíáles; es posible Squtí se eréaTai hasta cieító puntó; íun; monopolio y ^úé se diera lügar' a' qüé áuiiielitará á^tíéeiálmente^éli'p'reeio 'deí los terrenos. Si al ztínifiék'rse'fee dejará'-déni'áSíáclcbésp'aeió párá'uso cid riierciaí, es pósiblé qué se diérá estímulo'á ciertos negocios para que sé estabíecieratt en áreas qué 'sóri'priinordiálmienté 'residenciales, lo cual perjudicaría el valor de las propiedades que'pttdiérau'ser para liso residencial exclusivamente y, mdcmás'j se Cstáría'n darido¡ falsas es peranzas en cuanto \a la posibilidad de que a ese espacio ádieional

llegara a dársele un uso cómci'cial. Da experiencia-adquirida eñ las ciudades continentales ind'icá qiie el área 'segregádá¡ en San Juan y

La Zonipicación en Puerto Rico

13

Saiiturce para dedicarla a uso comercial central representa el justo medio entre esas dos tendencias.

Aunque todo hace creer que el área total zonificada para uso comcrcial-central es suficiente, algunos dueños de propiedades po drán creer que la disposición por virtud de la cual se limita la altura de los edificios a dos veces el ancho de la calle, está limitando muy severamente el desarrollo de su propiedad, especialmente en el viejo San Juan, pero considerando el cambio de negocios al detal hacia Santurce ésta expansión de área comercial es probablemente más de la que se necesitará. Por ejemplo, a lo largo de las calles Brau y Alien, la altura, por lo general, está limitada a cuatro pisos. Sin

embargo, podrá construirse un número mayor de plantas si se reduce el espacio del solar a construirse. Existe ya demasiada aglomera ción de casas en las calles de San Juan y el costo de ensanchar las calles adecuadamente es mucho más de lo que el erario público po dría permitir, sobre todo si consideramos la importancia de otras mu chas necesidades apremiantes. De esta manera, aún el aumento de 300,000 a 500,000 metros cuadrados de área en piso para usos comer ciales, que es el aumento permitido en el Mapa de Zonificación adop tado por la Junta, representa un espacio mayor del que las calles permiten que se provea. Aún cuando se tome en consideración que el comercio al detal está centralizándose en Santurce, esta área * de ensanchamiento que se provee es, probablemente, mayor de la que va a necesitarse. Todavía más, si no se establecieran esos límites de

altura, unos pocos edificios nuevos de muchas plantas podrían pro veer la mayor parte de la demanda de espacio en piso para uso co mercial; impidiendo la oportunidad que puedan tener otros pro pietarios para desarrollar sus solares y destinarlos a usos comer

ciales. Así, pues, otros propietarios tendrían menos oportunidad de levantar razonablemente la altura de sus propiedades, ya que esa demanda habría disminuido. De esta manera, ías disposiciones so bre la altura y el área del solar a fabricarse ayudan a evitar que un pequeño grupo de propietarios acapare un por ciento irrazonable

de la demanda por locales comerciales a expensas de la gran mayoría de los dueños de casas.

Las secciones para el comercio local están por lo general clasifi cadas como distritos C-1, excepto en cuanto a que se designan distritos C-2, a los que están en las secciones comerciales Ubicadas en las calles más importantes y a los que están rodeados de distritos para casas

de apartamientos. En la zona de San Juan hay, actuahnente, por cada 1,000 personas casi media cuerda de terreno dedicado al comer-

14

Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

cío local. El Mapa de Zonificación ha destinado en sitios conve nientes de los distritos C-1 o C-2 una cuerda, por lo menos, de

terreno por cada 1,000 habitantes potenciales a fin de proveer en todo Santurce las facilidades adecuadas para el comercio local. En muchos sitios, debido a que ciertas calles principales tienen un as pecto fundamentalmente comercial, ha sido necesario incluir en la zonificación un área mayor de la que fuese aconsejable para el co mercio local.

Así, puede verse claramente que la ubicación de un solar en un distrito comercial no quiere decir necesariamente que se pueda des arrollar lucrativalnente para tal uso, sino que el sitio es adecuado para tal uso siempre y cuando que exista la necesidad económica para ello.

Distritos Industriales en San Juan y Santurce: En términos generales, en el área metropolitana de San Juan la zona principalmente industrial está a ambos lados del Caño de Martín

Peña y se extiende hacia el Oeste abarcando las costas norte y sur

de la Bahía de San Juan. Las industrias pesadas, es decir, las que originan humo, ruidos excesivos, malos olores o gases nocivos, o las

que constituyen un peligro constante de incendio, serán ubicadas en la zona al sur del Caño de Martín Peña, rodeando la bahía de San Juan y extendiéndola hacia éste hasta incluir el centro fabril de

la Compañía de Fomento, cerca de Cataño. También se proveerán para las industrias pesadas algunos distritos distintos, pero no se permitirá que se establezcan nuevas industrias pesadas en San Juan o Santurce. Un estudio sobre las molestias que ocasionan las indus trias pesadas establecidas en Santurce, al sur de la vía ferroviaria, revela que sí se permitiese el establecimiento de nuevas industrias pe

sadas en esa área, o en cualquier otra sección de San^Juan y Santurce, se daría lugar a que existiese un peligro constante para la salud pú blica y para el bienestar general de esa área densamente poblada.

Auíuiue el viento que sopla constantemente desde el Este no permiti ría (pie los gases y ej humo que se originan en esa área caigan sobre las secciones residenciales, los fuertes y frecuentes vientos que soplan del sur durante casi cuatro horas todas las noches, según la información que ofrece el Negociado del Tiempo, llevarían el humo y los malos olores hacia otras buenas zonas i'esidenciales ubicadas al norte de Ja vía férrea en Santurce.

j.os distritos para industrías livianas fijados en el Mapa de Zo nificación incluyen 100 cúerdas, (sin incluir las calles), en San Juan, y 143 cuerdas en Santurce. Estás cifras guardan proporción

La ZoNii'icAciÓN EN Puerto llico

15

con el área que se dedica actualmente en San Juan y Santuree a las industrias ya los ferrocarriles, la cual es 70 cuerdas en San

Juan y 80 cuerdas en Santuree. De esta manera, a pesar de las condiciones de aglomeración que prevalecen, y a pesar de la falta de suficiente espacio abierto, se provee para San Juan y Santuree

espacio para la expansión industrial. Sip embargo, casi todas las industrias que requieren un área considerable para su ubicación ten- •

drán que establecerse al sur del Caño de Martín Peña a fin de que encuentren sitio adecuado. En Río Piedras, y en otras partes del área metropolitana se proveex'á local adecuado para al extensión in dustrial, lo cual es tan importante para el bienestar económico de Puerto Ripo.

El Mapa dp Zonifiéación para San Juan fija un distrito para in dustrias livianas a lo largo de la zona portuaria desde La Marina, hacia el oeste, hasta el edificio que ocupa el Departamento de Inge niería de los Estados Unidos. Esta área se extiende hacia el norte

para incluir industrias ya establecidas, y a lo largo de la Calle San

Agustín provee suficiente espacio lineal,, que ahora se dedica a uso

comercial-residencial, apropiado especialmente para garajes de repa raciones, en los que puedan arreglarse, renovarse y estacionarse ve

hículos de motor, ya que está cerca de la sección donde están los salones para la exhibición de vehículos de motor en la Avenida Ponce de León.

En Santuree se han establecido tres distritos para industrias li vianas, los cuales están especialmente bien ubicados para establecer

negocios al por mayor y almacenes: uno está en la Avenida Fernán

dez Juncos al frente de la Estación Naval; otro cubre un área de varias manzanas al Sur de la Avenida Fernández Juncos, en la Pa rada 17; y el tercero está a lo largo de la Avenida Fernández Juncos

desde la Parada 261/2 hasta el Caño de Martín Peña. A lo largo de la vía férrea hasta el lado Este de la Parada 21 se extiende un irea considerable apropiada para industrias livianas; y hay otra

que se extiende desde el lado Este de donde termina la Avenida Borinquen hasta el Caño de Martín Peña. Consideradas globalmente, estas áreas ofrecerán espacio suficiente en San Juan y San turee para establecer negocios al por mayor, almacenes e industrias livianas. Aún más, están ubicadas en tal forma que ofrecen también oportunidades de trabajo cerca de los sitios residenciales.

. .

-

.

.

V-

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.

16

Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación Capítulo III

La Zonificación Protege los Hogares y Estabiliza EL Valor de los Terrenos

Una de las funciones más importantes de la zonificación consiste en proteger los hogares del pueblo, y estimular el desarrollo de bue nos distritos residenciales.

El área más extensa de cualquier ciudad está comprendida en los distritos residenciales, y en éstos la mayoría de la gente permanece la mayor parte del tiempo.

Algunas de las ventajas que ofrece una adecuada zonificación

en distritos residenciales son: la tranquilidad, la eliminación de rui

dos, la buena ventilación, y el espacio amplio donde^los niños puedan jugar y tomar el aire libremente. La zonificación ayuda al disfrute de ^.condiciones saludables de vivienda donde los vecinos puedan dor mir tranquilamente, recrearse.al aire libre, y gozar de una sana vida hogareña.

Para poder realizar estos propósitos, el Reglamento de Zonificación limita las construcciones'en la mayor parte de los distritos residen

ciales al 50 por ciento del área del solar. Con el 50 por ciento, por ¿ íi

de cada uno de los solares ubicados en distl'itos residen

ciales libres de toda construcción, el aire podrá circular libremente i '■ -. f

y entonces todos los vecinos allí residentes podrán de una buena ventilación. En solares peespacio abierto queda provisto a llenarse los requi-

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lateral y posterior.

abierto mínimo de 50

at'ea libre ,a<^icib^ a la de los patios, pero el Um^ que pueda construirse, el edificio podría

?^®^^®troa cuadra(^

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un^'pisd.,^^&tá' .a^^ íes* Jo'suficiente para una I^ ^.99® .ünidi^des, liíblüyenilo 'cocití^ sala, comedor,

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de estas uni-

.■ r ^ 3Ótí méttós^du^áíádbsi hef'^ódríát'coUstruir una 7? i^n aéis'y^h&ta'jóéltó^ de ■ dos' plániaseA' ;él':ih^b'^eéí?a^Á'-'cfé''OTÍ^'t><jáTHk''tóep.-ft^ unidades.

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• •\vu-r -j;, >'k.iíÍ,l<r-

En los distritos R-5 y 11-6, de casas de apartamientos, la limi tación de la construcción a no más del 50 por ciento del área del

solar es todavía más importante que en los otros distritos estrigta-

/.<■>! )/ •)ri!Zí»i XL.i

/ ■! / : !.

mente residenciales. Los edificios son más-.#J,tQ^',.iK'\®n>\pUP?i.l^? i ihilias ■ iwiveD] )TOáSi¡aglop)ieradaPH! i ÍJp:! pstft?, 1 sitjos ¡nj.i:}phq, n;^^, nece'1{

sqrio, ppr lo, tanto, !:íqtie, fiaytt iespapiQ,: libiTeíi$níl.pieqtp alredpd0T,=-^e

. los édifieios, a ;fin ¡de que ¡ el! aire ipueda; flireulac- ipon.' toda libertad i RPr

V.todas las'viviendás!del distóte^.' •! < > •:

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t-;-: '- - ii ^:o: Mi'l

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y. Síl^uirce:

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w Bn.el Mapa'de-.Zoi¡iíiifioíuíiión deiSaniJuaaa y SantV!rce,;después)ide

segregarse áreas adecuadás patailos. ndgoeios.yda.industria, según.lo

referimos- eii' el ánteriornaaftíoiilopteasiiitodns-.lds iterréBoa,restantes de

propiedad.. .privada;! hani iSÍdo;v,KOnifipadflPiíP.ara.,dosai;rqllq residencial.

Los distritos;IV2 y.IltTÍ3,; incluy6}i,alKedpd0iii ide,g8!3 .pupiidas.d.OiteiWO en seccioriés.estal)l^)de.casas. dfiiunft )faTin¡ilia, tales .comoite,Reeciopes del Condado, . Qcean.iFark(I JRunta (Laq MaríaSíity; SagiPa^o-.íJojraíén.

Se han establecido, además, algunos distritos Er-3í XiBjij0i;qubr(n¡ii Qtifas

secciones de Santurqe,„rtáfl icerca•>.da.App dÁ?tíiÍt9Si(C.pi»eTOíle%. donde ya se han constrajdQ;lmuehaaieáSftaiPáraidP3jBarU'ilip.a.i;.| / xi;í .íí-.h'.

Los distritos •R-^^"inelÚJ'•en< 054 ¿Üerda^i'ed'Sajntrtireej'abiBste. deUa Parada 26. Las.zOhas'itti'íy'pobladas'dé iph<!i»aeñai3 oasaS'ióotúO'ibl Ba

rrio' Obrero—entre 'M.t ' 0111^> ÉddaMáÍ.Cqfi'de"<i'''la iiÁiVeilíd'ái>Béfíin-

quen y zonas tarabiéii''éítfeiiyáb'Ü^''eá^éí%á''Atíás''p'dbiféb 'dóhbtrüldos en solares muy pequeñbái JÚbieadosi jdíírq Id iGaü«i BdubiKto'Conde y la Calle Loíza, han quOdadO'.de.WttO IdeiiosiDisti^objR-^.obciii u:!

Se pueden construir éU ésiys' dmiíty¿"<é'á^'á pm^ads^faMllás, V^ casas en hilera,. si ...el área dfel''¿ifiái''tSíffiy'Íp(jr''l8'iiiferfd¿'^ÓO'ibéíios oH'tiiijl Ií; ,í;iiiío'I iiM .w.oíioivr.h;! iinr familia. tamilia. cuadrados,t! por ^ Los distritos fijados para vivieAdas de ax^ai^afeips Rr-5 — - y R-6) comprenden 65 cuerdas de terreno, ubicj^^^ .oyiinjjq I

an

T ,r íion cuerdas «npvílas en pn Santurce.

Santurce.

Juan V 600

Con excepción excención de, de las las arpas areas aJ Con

Este de Santurce dedicadas a proyectos de'la 'iiutóridaá^

Ho

gares, los distritos para casas de

Oeste de la Parada 26, en áreas bastaníe^cerd^na^^^ , oíi LÍr-jh lí'í ')Vu*J;Oííi en las cuales, por regla general,. existen bü^n£|s.vías^^^e'íra^^^^^^ CU icií, i^uax^o,

Todos -.v/v*vy« estos distritos comprenden X . secciones donde . ya existen ,IÍC>V>IÍ-^W ele

londe las y' apartamientos, y áreas adyacentes a esas secciones donde las^^ivienOílOíü^rt Jlü,

das son antiguas jy están ubicadas ^ en solares aclecuados'^^^^ .-I '.r> «iTr.ií.uhi '.¡ictíi! casas de apartamientos. Ademas, en los distritos reserjia^^^^ usos comerciales e industrias livianas, pueden construiré cááps ,de ^a^^^ uas suii

tamientos. En muchos casos probablemente se cb^i^t^an'^

mientos en las plantas superiores de los edificios coq^erqj^jrv ,1/

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■

18

Junta de Pi^vnipicacióñ, Urbanización y Zonipicación

Densidad de Población:

Uno de los aspectos más importantes del Reglamento de Zonificaeión es el que fija limites a la densidad poblacional al requerir que en los diferentes distritos haya un mínimo de metros cuadrados de

áreas de solar por familia. Por ejemplo: En los distritos R-5 y C—l, se requieren 100 metros cuadrados de área de solar por familias;

eñ los distritos C-2 y I—1, se requieren 70 metros cuadrados, y en los distritos E—6 y C-3, 50 metros cuadrados respectivamente. En otros distritos residenciales la densidad de población estii refrenada por los requisitos relacionados con los tamaños de solares.

Estas disposiciones reglamentarias contra la sobrepoblaeión en los solares ofrece una gran protección en cada área y a cada familia individualmente. Al establecerse un máximo de población por cada área, se provee una base para construir adecuadamente calles, es cuelas y parqués.

La gran aglomeración que hay actualmente en nuestras calles, escuelas j parques, ilustra .dramáticamente la necesidad de regular

las densidades de población. Si se permite una población ilimitada, se daría lugar a que surja tal aglomeración en todas estas facilidades que no podría disponerse jamás ni del terreno suficiente, ni del di nero para proveer estos servicios públicos tan vitales a la comunidad.

Cuando se regula la población, se facilita la instalación del alcan tarillado y la tubería para el agua, y servicios de gas y electricidad, y otros servicios, en condiciones tales, que no será necesario invertir

en el futuro grandes sumas de dinero al ampliar y reparar esas ins

talaciones. En esta forma, al fijarse límites a la densidad de pobla ción, se ayuda por lo tanto, a que se establezcan los diversos servicios

públicos debidamente, y se economice en todo lo posible gastos al erario público.

Tomando como base el número de metros cuadrados de solar por familia que se requieren en cada solar, y en cada uno de los distritos el residencial, el industrial, el comercial—es posible entonces com putar cuál va a ser el máximo de población potencial que podrá aco

modarse en estos distritos, de acuerdo con el Reglamento de Zonificación.

Se supone que en los distritos C~3, y en las secciones favorable mente ubicadas de los distritos I-l, casi la mitad del espacio totaJ a her ocupado por edificios se dedicará a usos residenciales. En mu

chas de las secciones de caseríos pobres, especialmente en ''El Fanguito'', y otras zonas de arrabal que caen dentro de los distritos

M, así como en algunos distritos R-4, la densidad actual de población

Ute,

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. .

..

La Zonificación en Puerto Rico

19

es mayor que la densidad que permite el Reglamento de Zonificación

para los nuevos edificios que se construyan. Por consiguiente, al computai^e el total de la capacidad potencial de población del Muni cipio de San Juan, la población actual de aquellas zonas donde la población es mayor que la que permite la zonificación, se agrega a la capacidad de población en aquellos distritos donde la población total es menor que la que permite la zonificación. La población potencial del Municipio de San Juan, la computamos de esta manera, es de

280,000 habitantes. En esta forma, se provee ahora en el Reglamento de Zonificación para que puedan construirse edificios con capacidad

suficiente para acomodar 80,000 pei*sonas en San Juan y Santurce, adicionales a las 200,000 personas que se estiman en la actualidad.

Hay siempre espacio suficiente, por lo tanto, para el aumento de po blación que pueda surgir en un futuro próximo, particularmente cuando la mayor parte de nuevas construcciones y aumento poblacional se instalen en Río Piedras y otras áreas adyacentes.

Después que transcurran de quince a veinticinco años, si se nece sitare espacio adicional, éste podría obtenerse reclasificando los distritos R-^2, R-3 y R-4, para casas de apartamientos, o algunos de los distritos R-5, como nuevos distritos R-6, en los cuales la den

sidad de población podrá ser mayor. Actualmente, sin embargo, la densidad de población que se establece para los diferentes distritos es suficiente para acomodar un aumento de población no menor de un 40 por ciento.

En aquellos distritos donde pueden construirse casas de aparta-

mientas, hay capacidad suficiente para acomodar'una población de 160,000 habitantes; es decir, casi la población total que tenía San. Juan en 1940. El área disponible para casas de apartamientos parece

ser lo suficiente para llenar las necesidades por muchos años, para

aquellas personas que probablemente vivan en casas de apartamien tos.

Densidad y Valor de los Terrenos:

Al controlar la densidad de población, conjuntamente con otras

disposiciones que establece la zonificación, se ejerce un efecto saluda ble sobre el valor de los terrenos, lo cual contribuye a garantizar las inversiones de los propietarios, a mantener precios razonables para

los terrenos, y a garantizar al público en general la estabilidad del coste de la vivienda.

Antes de empezar a tratar este asunto, debemos distinguir clara

mente, lo que significan los conceptos ''valor del terreno'' y "precio del terreno". El valor del terreno lo crea la concentración de 1^

.. .

^

20

Junta de Planificación,- Urbanización y Zonificacióx

población, el establecimiento de negocios e industrias en determinado

sitio, así como las facilidades de transportación, lo agradable y pin toresco del sitio, y otros factores similares. Tales valores para toda un área metropolitana no cambian fortuitamente por el hecho de estar una comunidad urbana concentrada en una extensión de terreno muy pequeña, en la cual haya una alta densidad poblacional, o porque cubra una extensión muy amplia de terreno, en la cual haya una Ijaja densidad de población. En cualesquiera de estos casos existe el mismo volumen comercial e industrial, el mismo poder adquisitivo, y la misma capacidad para pagar rentas.

En contraste con el valor de los terrenos, el precio de los terrenos, en cambio, refleja los niveles monetarios sobre ciertas propiedades para cambiar de dueños a un tiempo dado. Estos precios fluctúan de acuerdo con las condiciones de los negocios, la habilidad del ven

dedor, la resistencia a la venta, y muchos factores específicos que envuelve la transacción de cada propiedad individual, así como las personas interesadas en el negocio. El precio de los terrenos, poi' lo tanto, puede ser a veces mucho más alto que,el valor de los mismos

según fue este definido—y otras veces puede ser más bajo. En otras palabras, el valor de los terrenos representa el valor económico

de los terrenos sin tomar en consideración la inflación del momento o los precios especulativos.

Tomando como base este entendimiento de los factores implí citos en el verdadero valor de terrenos, puede notarse claramente que los distritos creados por la zoniflcación y la densidad de población en los mismos, así fijada, que provee el espacio adecuado para loa

distintos usos urbanos y para ofrecer la debida oportunidad de com petencia y selección de solares entre compradores no afectarán adver samente el valor total de los terrenos de un área metropolitana.

Como se ha hecho evidente en este capítulo, y en el anterior, en todos los distritos en los cuales se fija una densidad de población mas alta, es decir, en los distritos industriales y comerciale.s, y en los distritos para casas de apartamientos, la zoniflcación para San Juan provee dos veces más espacio, por lo menos, y hasta cuatro veces mas espacio, del que se presume que habrá de necesitarse para estos usos dentro de los próximos veinte (20) años. Aún cuando el valor de los terrenos para ser exactos—no constituye necesariamente la

base para la fijación de los distritos o la densidad de éstos, la zoni flcación en el Municipio de San Juan, en realidad, guarda una rela ción bastante razonable con el valor ya establecido por los terrenos en las diferentes zonas de la ciudad.

La Zonipicación en Puerto Rico

21

En los centros comerciales, por ejemplo, donde están los terrenos con valor más alto, la zonificación permite nna densidad mayor para

construir edificios, y una población más numerosa. Cerca de las áreas comerciales, donde el valor de los terrenos es relativamente alto,

y donde los medios de transportación son accesibles, se han estable cido los distritos pai-a casas de apartamientos. Un poco más lejos, donde los teri-enos tienen menos valor, están los distritos residencia les do casas de una y dos familias. Algunos distritos industriales están convenientemente ubicados cerca de las áreas comerciales y de

las zonas portuarias, o sean en sitios bien accesibles y localizados

que garantizan un alto valor del terreno. Otros distritos industriales han quedado ubicados en áreas fuera de la ciudad donde podrían establecerse ciertas industrias y patios de almacenaje que requieren terrenos de poco valor, o donde el uso que va a darse a los terrenos demanda que éstos no tengan un valor muy alto.

La capacidad de los edificios que puedan construirse en las varias secciones se ha contrastado cuidadosamente con el valor que prevalece en los terrenos en esas secciones. La capacidad permitida en cada

distrito, por lo general, corresponde al valor real de los terrenos o solares.

Al deslindar el área mínima del solar por familia, la zonificación tiende a establecer al mismo tiempo un precio máximo al valor de los terrenos en cada distrito. Tenemos por ejemplo, que un solar de 300 metros cuadrados en un distrito Er-3, no puede ser ocupado

nunca por más de una familia. Así el valor del solar no puede ser nunca mayor de lo que pueda pagar una familia. En un distrito

R-.5, para casas de apartamientos, el valor de los terrenos no puede aumentar análogamente, sobre lo que una familia puede pagar de

renta, por los 100 metros cuadrados de solar que es necesario pro veerle.

En los distritos comerciales e industrias, las limitaciones que se

fijan al área de superficie y a la altura de los edificios, determinan el máximo del área de piso que pueda proveerse, y de este modo, se surte el mismo efecto que la restricción sobre la población en los

distritos residenciales. Sin embargo, en los distritos comerciales es

posible que haya variaciones más fundamentales en los valores debido a que existe una mayor preferepcía por ciertos solares, especialmente os:í cuando se trata de solares que hacen esquinas en manzanas de calles dende hay mucho movimiento.

■yi I ' <Q^í^tjí'ya"'h'emos señalado anteriormente, las limitaciones que se 'ñfáñ- 'á'-'lá' alt'iafá'dé un edificio, y que pueden establecer a la vez un

22

Junta de Planipicación, Urbanización y ZoNiFicAcaÓN

precio máximo a una parcela de terreno, no reducen de ninguna ma ñera el valor total de la tierra en una ciudad.

Esto solamente evita

la aglomeración de edificios en algunos solares, para dar a cada propietario una oportunidad más justa para que su propiedad deven gue una renta razonable.

La mejor demostración de que la zonificación ejerce una in fluencia provechosa sobre el valor de los terrenos, la ofrece el res

paldo que le han dado, a esta parte importante de la planificación, lo.s dueños de bienes raíces, y los intereses comerciales, en aquellas eiu dades de Estados Unidos donde las ordenanzas de zonificación están en vigor desde hace muchos años. Cuando se fijan zonas adecuadas

para la industria y los negocios, y se impide que éstos se extiendan a otras zonas donde pudieran resultar perjudicados, el valor de las áreas residenciales y comerciales se estabiliza y se estimula mejor

debido a la protección que se ofrece a las personas que viven o tra

bajan en tales zonas. Así también se protegen las inversiones que se han hecho en tales edificios contra daños que pudieran reducir la

vida útil de estos edificios para ser ocupados como viviendas desea

bles. Al mismo tiempo que se ofrece cierta protección a los com pradores de bienes raíces de modo que no arriesguen su dinero y pa guen precios excesivos e irrazonables por esas propiedades en especu

laciones sobre usos futuros imaginarios.

Este efecto estabilizador que la zonificación ejerce sobre el valor de los terrenos ayuda a que no aumente el coste de las viviendas, lo cual beneficia a las personas que van a comprar un hogar, y evita también el aumento indebido en el coste de la renta, lo que invaria

blemente ha de beneficiar también a las personas que viven en casas alquiladas. La zonificación, por lo tanto, contribuye al bienestar co lectivo al ayudar a estabilizar el coste de proveer vivienda para todo el pueblo.

Capítuuo IV

La Zonificación Ayuda a Mejorar los Arrabales

En capítulos anteriores hemos demostrado como la zonificación, en lo que respecta al establecimiento de distritos residenciales, comer ciales o industriales, está encaminada a proteger la población que

vive en las zonas urbanas de los peligros contra la salud, el bienestar y la moral, que pueden desarrollarse cuando no se regula el uso de terrenos, la distribución de población, y la construcción de los edi ficios. Estos distritos se han establecido de tal modo que no sólo se

prohibe el desarrollo impropio de los mismos, sino que se estimula a

É

IjA Zonikicacíón ex Puerto Rico

23

los dueños de solares a hacer el mejor uso posible de sus propiedades en relación al resto del área. Sin embargo, existen algunas zonas de arrabal tan inadecuadas físic3.mente debido a la falta de calles (que merezcan ser denominadas como tales); el bajo nivel del terreno,

donde, por lo general, hay agua constantemente debajo de las casas o alrededor de éstas;, debido a que en las casas vive demasiado gente;'y

debido, en fin, a otras características propias de los arrabales más insalubres, (pie el dueño de un solar se encuentra imposibilitado para llevar a cabo por su cuenta ninguna mejora substancial. Según lo indican casi todos los estudios que se han efectuado sobre los arrabales, en éstas zonas se engendran muchas de las enfermedades que se des arrollan en la ciudad, así como el vicio, la inmoralidad, la delin

cuencia juvenil y el crimen. En los arrabales se origina, además, problemas relacionados con incendios, ayuda de emergencia, y necesi dad de mantener debidamente en ellos una costosa vigilancia policíaca.

Los problemas sociales que se originan en estas zonas, no quedan circunscritos a las mismas, sino que se proyectan por toda la ciudad,

y crean graves situaciones que ocasionan gastos excesivos y constituyen una constante preocupación para el gobierno y el ciudadano privado.

Si los problemas indicados tienen tanta trasceúdencia pública,

si el propietario no puede enfrentarse por sí solo con éxito a éstos problemas, la única manera de obtener entonces un verdadero mejo ramiento, es a través de una acción cooperativa o pública en gran escala Una acción de esta naturaleza envolvería la eliminación de la-actual disposición de calles, callejones y veredas; el que se rellenen las áreas que están generalmente bajo el agua, y ,el que se reconstruya la zona, edificándose en ella casas de apartamientos, casas para fami lias individuales, y en algunos casos, parques de recreo, escuelas y campos atléticos.

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El propósito del Distrito M es implementar y hacer lo mas efec tiva y económica posible esta acción de gran alcance. Si no se regula 'la eonstrucci(ín de edificios en estas zonas arrabaleras destinadas a ser reconstruidas y reformadas, aún cuando sólo se construyan algunos

edificios aquí y allá, éstos obstaculizarían el trabajo general que es necesario realizar, y aumentarían el costo de reconstrucción. Por

con-águiente, estas zonas se clasifican como Distritos "M", prohi

biéndose que se levanten en ellas nuevas construcciones, excepto ciiando se trata de ampliaciones pequeñas que no afecten substancialmente el trabajo final de rehabilitación.

Cuando la Junta de Planificación le aplica la clasificación "M"" a un distrito es porque—después de cuidadoso estudio e investiga ción—se ha podido determinar que las condiciones específicas que

'Wí'

24

Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

existen en tal distrito, justifican que en él se prohiba la construc ción de ningún edificio nuevo hasta tanto no se haya preparado y aprobado un plan general para la reconstrucción del mismo. En el casco de San Juan no hay distritos que llevan la clasificación ''M", pero en Santurce hay 475 cuerdas así clasificadas.

Para que una zona de arrabal pueda ser clasificada como distrito

M, es necesario que existan en la misma solares pequeños y alta den sidad poblacional; que los edificios estén en malas condiciones; y que el área tenga la capacidad física y exista la posibilidad razonable de que pueda ser rehabilitada. Además, cada distrito tiene general mente por lo menos, una de las siguientes características: 1. Calles inadecuadamente trazadas, las cuales tendrán que ser reconstruidas a fin de facilitar el acceso a los edificios.

2. Una elevación muy alta del terreno, un nivel muy alto del agua que inunde el terreno durante casi todo el año.

3. Que los terrenos donde esté ubicado el arrabal sean de pro piedad pública.

Los Distritos en Santurce: Una gran parte de cada una de las zonas clasificadas como dis

tritos

en Santurce, tienen las tres características antes men

cionadas. Por ejemplo, ''El Fanguito'', que comprende casi dos ter ceras partes de las áreas así clasificadas, está ubicado casi todo en

terrenos del Gobierno Insular. La mayor parte de estos terrenos y los cimientos de sus casas está perennemente bajo el agua, y las

calles necesitan ser trazadas de nuevo y reafirmadas.

Otra gran sección clasificada como ''Distrito M'' está en la parte

oriental de Santurce, al Norte de la Avenida Muñoz Rivera, y se ex tiende a lo largo de la zanja que desemboca en la "Laguna de

Los Corozos". En toda esa parte de la ciudad, en la cual no hay alcantarillado, existen muchas manzanas cuyas calles permanecen bajo el agua durante las épocas lluviosas. Sin embargo, las áreas clasi ficadas como "Distrito M" comprenden solamente las secciones cuya elevación sobre el nivel del mar es muy poca, y cuyas calles son intoansitables para vehículos de motor, o están constantemente cu

biertas por el agua. La rehabilitación de esa zona dependerá de que se construya un adecuado sistema de alcantarillado, que se rellene el terreno en casi toda la zona, y que se provea un sistema de avena miento.

Casi todas las demás zonas clasificadas dentro de los distritos *']\I^' son áreas pequeñas ubicadas en terrenos más elevados, pero en los

cuales existe una excesiva aglomeración de casas mal construidas, sin

M ZoNiPicAciÓN EN Puerto Rico

25

orden ñPcoiici'ei^Ojuy sin- que guarden relación alguna con un plan

ordenado de^ cállesi ? En'ciertos sitios hay casas construidas en calles estárechási y'en solares /tan pequeños que es necesario volver a trazar esas cáEes y fijaiv olíítaniaño tde flos solares antes de que pueda per mitirse que; se' construyan» nuevos» ediñcios. Sin embargo, algunas de .estas»pequeñas áxéas, especiatóente las que se encuentran entre la-iiAvenidai Ponce do León, »yi>la-nueva Avenida Norte próxima a

consitruir^e,»están' ubidadasíieiij'sitios espléndidos para construir ba rriadas»dé buonas casas de apartaníieiilíosjií Se espera que éstas áreas clasificadas?ahofa dentro»jdedos dMritosi puedan rehabilitarse con mía combinación,de esfuerzo pñblicó y- privado.

Íñuclióá'^éálíádoá^'dé " íós''E'átáQos.

están llevando a

cábó 'én rügliW¿''ébiü6 'é¿tok,*^bl*byóétós' de''déyárfÓlló tirbaiio mediante lá áccióñ i!>úblíéá'i^-p'nvádá p'ark büaPée há aprótjáá:ó legislación al efecto. En estos proyectos, la acción gubernamental puede mani-

féStafsé ^ éii''ál^ná^ ^ dé^'iás^ ^ fofiñás^ éigüibñté i 'ttá'zayidó- hñevamente lás'^eáirés j^-'^brál^és;' tierra áüñ'qué--déñ¿a''lq^^ rl^íi'se, si' fñéáé iiééésari'o/'ál'-bddéT ^de'^eilfippiacióñ-fóízósá;''áyuda pain' réinstalár''faMiliáé'^qlie' estéñ'^viviendo en él ár^éá^ á mejorarse;

p'rovéyeñdo ciéíU'á bbfák íiúblic'á^^^^ o' Óoñdbnáíido ^parcialmente las contribuciones, siempre y cuando que los alquileres y otros a'siiéctés '

del proyecto estéñ é^trictahiefíté' sdpérvisádost^' La reconstrucción dél' área y lá adquisición 'de la tierra éstán^! geíleí'álméTite, a cargo dé'empresas privadas.-^ - ' . ¡; í i ,;:. ;' « i; ■''En Santutéb, ademas de las árfeaé' dondb es más 'pró^

ac

ción privada,' Háf álgunos distifitós clábiflcados cómo Distritos *' ' que acaso no interésán a las emptesás privádas, por lo cual el tra bajó de reconstrucción habrá de recaer sobre lá acción pública.

Procedifhüntó pá)rá la Recoiistrucción de Estas Areas: ^ El Reglamentó dé Zonificaéión le especifica a lós dueños de pro-

piédadés eñ los diétrítóé clasificados cómo tanto aHos propie tarios privados'coino a las agencias del gobierno; el procedimiento

qué es necesario seguir para trazar loé planos antéS dé comenzar a récoMtruir uno de éstoé distritos: Cualquier dueño, o grupo de due

ños, de propiedades éri un Distrito

puede presentar a la Junta

del área y la; adquisición de la tierra están, generalmente, a cargo reconstruir uno de estos distritos. Cualquier dueño, o grupo dé duedé Planificación un Plan para rehabilitar un Distrito ''M'', o una

parte considerable del mismo, siempre que esté ubicada en tal forma qUé sU rehabilitación pUédé lletarse a éábo de modo qUe no obstacu

lice, a la larga Já tehábilitación del resto del distrito. Dicho plan

26

Junta de PluVNificación, Urbanización y Zonificación

deberá incluir un sistema ordenado de calles, y los solares deberán estar localizados, de tal modo que guarden relación con las calles que conectan, y con los solares adyacentes. Se proveerán calles bien ni veladas; si fuese necesario ^e rellenarán los solares y se instalarán

sistemas de alcantarillado y avenamiento, que aseguren las condicio nes sanitarias y de salubridad en dicha área. Aún más, se tomarán

las medidas razonables para asegurar que el dueño, o los dueños in

teresados, lleven a cabo todo el pian o^ parte del plan, siempre que éste comprenda una cuerda del área por lo menos. La Junta de

Planificación está dispuesta a ayudar a las personas que tienen pro piedades en los distritos clasificados como ''M", en la preparación de los planos para rehabilitar y reconstruir estas secciones. Después que la Junta haya aprobado un plano apropiado, se deslindarán como es debido los distritos de modo que puedan llevarse a cabo los planes de reconstrucción.

El momento llegará en que se necesiten algunas secciones de loa distritos clasificados como ''M" para establecer escuelas, parques de recreo y campos de deportes, al lado de dichas escuelas, o en sitios separados o para otros usos públicos. Cuando se vayan a recons truir esas áreas es, precisamente, que se reservarán los solares para tales fines.

Cualesquiera de las áreas incluidas dentro de un Distrito

podrán ser designadas para llevar a cabo el programa de "congela ción de arrabales" de la Autoridad Sobre Hogares de Puerto Rico, según lo provee la Ley Núm. 264 de 1945. Una vez que se designe para ser incluida como zona de arrabal según lo dispone esta ley,

dentro de esa zona no podrá construirse ningún edificio. La Auto

ridad Sobre Hogares de Puerto Rico podrá adquirir las propiedades, > podrá mejorar las áreas arrabaleras removiendo los edficios que

estén en peores condiciones, y arreglando o relocalizando el resto de los edificios que quedan, de acuerdo con un plan adecuado, prepa rado de antemano. La Autoridad podrá también limpiar el área completamente y destinarla para ser usada en el futuro para un nuevo proyecto de caserío, o para euale.squiera otros usos públicos,

tales como parques de recreo, campos de deportes, o e.seuelas. Otra posibilidad es que intereses privados construyan casas de aparta mientos, o dediquen esos terrenos a otros usos adecuados, si llenan las debidas garantías, y se hacen los arreglos financieros con la Au toridad Hobie Hogares, u otras agencias públicas y las empresas privadas.

De las 150 cuerdas de terreno en Santurce que pertenecen a dueños privados y que están comprendidas dentro de los distritos

:'i. kii . .1. A I

La Zonificación en Puerto Rico

27

"M", se calcula que de treinta a cincuenta cuerdas están ubicadas en tal forma que posiblemente el capital privado se encargue de

reconstruirlos y rehabilitarlos, siempre y cuando que tengan la ayuda

pública en lo que se refiere a reinstalar a las personas que allí viven, o en el trazado de calles, ete., pero sin que esto impUque una inversión substancial de fondos por parte del Gobierno. Sé ne cesitan y se adquirirán eventulamente otros treinta o cincuenta cuer

das para parques, escuelas y otras mejoras públicas. Los cincuenta o noventa acres restantes tienen un valor que fluctúa entre $1,000,000 y $2,000,000, incluyendo el terreno y los edificios. Bajo la Ley sobre Eliminación de Arrabales solamente se asignaron a la Autoridad So bre Hogares de Puerto Rico $1,500,000. Aunque éstos fondos son para ser usados-en toda la Isla, las nuevas asignaciones que se hagan de acuerdo con esta Ley, o la ayuda federal y otros fondos—públicos y privados—hacen ereer, razonablemente, que el programa para re construir los distritos clasificados como"M" en Santurce, y que per

tenecen a personas privadas, podiáa llevarse a cabo en el transcurso de tos próximos diez a quince años.

Capítulo V

La Zonificación Protege los Terrenos Reservados PARA Uso Público

En el Mapa de Zonificación para San Juan y Santurce, los dis tritos "P" contienen los terrenos dedicados a usos públicos, o que

han sido definitivamente seleccionados para dedicarlos a usos públicos dentro de un período de tiempo que se calcula en seis años. En las áreas comprendidas en los distritos "P" podrán construirse edificios

públicos, tales como escuelas, hospitales, cuarteles de policía, par

ques de bombas, edificios para oficinas del Gobierno, proyectos de,ho gares, etc. Esas áreas podrán también ser dedicadas a parques;., aeropuertos, o cementerios municipales, o podran dejarse, como ^p^

cío público para estacionar vehículos. La fijación de un distrito "P'"

puede también deberse a la existencia de cualquier edificio o terreno ., propiedad del.Gobierno Federal dentro del mismo.

A virtud de la ley y de esta reglamentación, no podrá construirse ninn-ún edificia privado en cualquier terreno privado, que esté den tro"de los límites de un distrito "P", a menos que circunstancias .

" especiales justifiquen que la Junta dn Ape'aciofies extienda un per miso especial para que tal construcción se lleve a cabo. Así, el: ''Distrito P'' resulta especialmente útil para evitar cualquier cons trucción nueva en * áreas que sean necesarias y estén destinadas a

28

Junta de Planificación, Urbanización y ZoNiPicAbiÓN

ser adquiridas por el Gobierno, a fin de construir en ellas escuelas, parques, edificios públicos o proyectos de hogares.

La importancia que los distritos ''P'- tienen para el pueblo de Puerto Rico se pone de manifiesto en el programa de compra de terrenos para edificios escolares. El porvenir de Puerto Rico depende de la categoría de sus futuros ciudadanos. La instrucción pública adecuada es uno de los factores más importantes para crear el ciu dadano comprensivo y diestro del cual dependerá el país para su desarrollo económico, político y cultural. La m'ayor parte de Tas escuelas de San Juan y Santurce han adoptado el sistema de la

doble matrícula, y, sin embargo, más de un 15 por ciento a un 20 por ciento de los niños que debieran asistir a la escuela, no pueden ser acomodados por falta de asientos y el espacio disponible.

A casi todos los solares en que están ubicadas las escuelas les hace

alta espacio suficiente para que los niños puedan jugar. En muchos casos, se han enclavado nuevos edificios para escuelas en el espacio que originalmente se había dedicado, a patio de recreo. Las autoria es escolares tienen que estar interesadas no sólo en cultivar las

mentes de los niños, sino en desarrollar también sus cuerpos para que se mantengan saludables. Sin embargo, es prácticajnente imposi e evar a cabo programas adecuados de educación física si no se

lenen os patios de recreo amplios de que carecen casi todas las escuelas de San Juan y Santurce.

Es evidente, por lo tanto, que se necesita extender los solares seo ares existentes, y proveer el espacio necesario para nuevos edicios escolares y parques de recreo..

El desarrollo futuro de la población de Santurce, por ejemplo, lequeriiá nuevas facilidades escolares para la nueva población, asi como para el 15 o 20 por ciento de los niños que no tienen asien o isponible en las escuelas. La construcción de edificios prios en areas destinadas a escuelas obstaculizaría y evitaría en mu-

^ os casos, que tales áreas pudieran dedicarse a los fines para los a es es a an destinadas. Por cada dólar de nuevas construcciones

^ esas areas, se aumentará en igual proporción el coste de proveer as ar e comodidades escolares en esas mismas área§. Si conside ramos que os fondos destinados a usos escolares están limitados, com prenderemos que se está privando a los niños de Puerto Rico de

tener la oportunidad de desarrollar mentes sanas y cuerpos sanos.

De la misma manera que un ''Distrito P''facUita los medios para reservar los solares que se necesitan con urgencia para edificios es-

«colaies, y que hace posible que se economicen los fondos públicos,

La Zonificación i^n Puerto Rico

29

ayuda también a desarrollar otros servicios y actividades públicas, como aeropuertos, caseríos, etc., para los cuales son muy limitados los fondos disponibles, si tomamos en consideración la necesidad que hay de estos servicios. En los distritos ''P"donde se reservan terre nos para parques, proyectos de hogares, hospitales, edificios públicos, y aeropuertos, son también de gran importancia en el mejoramiento de la salud, el bienestar y la estabilidad económica del pueblo de Puerto

Rico, y para proveer el mejor servicio público al menor costo^ posible.

Específicamente hablando, los distritos *'P'' que se incluyen en el Mapa de Zonificación de San Juan y Santurce comprenden las

siguientes 4 clases de terrenos: 1. Terrenos gubernamentales; es decir, terrenos federales, insu lares o municipales, o que pertenecen a alguna agencia pública.

Pero no todos los terrenos de propiedad pública quedan incluidos en los distritos ''P'^ sino las áreas más extensas que están dedicadas,

o ya proyectadas para escuelas, parques de recreo, parques de deporte, edificios públicos, hospitales, aeropuertos y otros usos públicos simi lares.

2. Terrenos que pasarán a ser de uso público por disposiciones

del Reglamento de Lotifícaeión (Urbanización), que provee que se reserve el terreno que se necesite para escuelas, así como el 5 por ciento de cada urbanización nueva a fin de dedicarlo a parques.

3. Terrenos para cuya adquisición el Gobierno tiene ya los fondos

disponibles, o los tendrá disponible en un futuro próximo.

4. Terrenos para cuya adquisición se proveerán los fondos dentro

de los próximos seis años, según lo indica el Tercer Programa Econó mico de Seis Años, aprobado por la Junta de Planificación y sometido a la consideración del Gobernador y la Legislatura Insular.

Escuelas:

Los distritos clasificados como /'P'' en el Mapa de Zonificación de San Juan y Santurce, además de incluir áreas de propiedad pú blica dedicadas a usos escolares, señalan también las ampliaciones que van a hacerse a once (11) solares escolares existentes, y marcan el terreno que se destinará a la construcción de dos (2) escuelas nuevas.

Los fondos están disponibles, o se obtendrán, de cantidades ya asig

nadas para ampliar cuatro solares en Santurce, a saber: los solares donde están ubicadas las escuelas Matienzo, Goyco, Lucchetti y Blanco.

Con el propósito de adquirir nuevos solares para escuelas, se ha incluido en el Programa Económico de Seis Años la suma de

$1,500,000 al Departamento de Instrucción para comprar, dentro de

30

Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación

los próximos seis años, terrenos escolares en toda la Isla.

Tomando

como base la parte de fondos que se asignaron anteriormente a Santurce para la adquisición de terrenos para escuelas, se calcula que en los próximos seis años habrá $420,000 disponibles para adquirir terrenos en Santurce para estos mismos fines. Previo estudio de las necesidades escolares de San Juan que fué practicado por el Director Municipal de Obras Públicas y las Autoridades Escolares, y después de haberse hecho,im estudio sobre lo que costará adquirir salares para cubrir esas necesidades, se preparó un programa para comprar esos terrenos durante el transcurso de los próximos seis años. Este pro grama incluye la compra de terrenos para extender los solares en que están ubicadas siete (7) escuelas; a saber: Labra, Ruiz Belvis,

Asenjo. Padre -Rufo, Bacener, Gautier Benítez y Carrión Maduro.

El Mapa de Zonificación demuestra los límites de los solares en

(lue están enclavadas estas escuelas, incluyendo los terrenos que van a comprarse de acuerdo con este programa, e incluyendo, además, un nuevo solar en la Calle Loíza, al este de la Calle Tapia, lo sufi

cientemente grande para ubicar una escuela elemental y una escuela intermedia. El coste aproximado de este programa de compra de terrenos, según los precios actuales, es de $420,000, los cuales se incluyen en el Programa Económico.

Parques:

En los distritos clasificados cómo ''P" en Santurce se incluyen areas para establecer seis parques, y se considera que entre todos

lo:s terrenos propuestos para dedicárlos a los parques a incluirse en el Plano Regulador de Parques .para San Juan y Santurce,' ésas son las seis áreas más necesarias. Para cubrir la cantidad que se necesita para coltnprar estos terrenos que se dedicarán a parques, se tomarán $275,000 de fondos ya disponibles, y $250,000 de los fon dos para parques en San Juan y Santurce que se incluyen en el Programa Económico de Seis Años. Los terrenos para parques que se compraran con estos fondos por el Servicio Insular de Parques son los siguientes:

(а) Con Fondos Disponibles:

1 Parque en la Laguna del Condado (3 cuerdas).

2. Parque Borinquen (1 cuerda).

3. Parque Loíza (18 cujerdas frente al mar). Estos terrenos están unidos al solar que va a comprarse en la calle Loíza para construir dos escuelas.

(б) Co7i Fondos incluidos en el Programa Económico de Seis Años: 1. Parque del Sagrado Corazón (7 cuerdas).

La Zoxificaciün en Puerto Rico

31

❖

2. Colegio (lo la Inmaculada (en la parte posterior una cuerda que se combinará con un Distrito ]M.) 3. Parque en la Calle Cuevillas, Parada 12, (2.7 cuerdas detrás de los solares frente a la Avenida Ponce de León y Calle Nueva).

Además se han incluido en los "Distritos P" terrenos que perte

necen ya al pueblo, y que se destinarán a parques, así como áreas en terrenos no parcelados todavía pero que seráir dedicados a par

ques, a medida que vayan desarrollándose nuevas urbanizaciones cumpliendo lo dispuesto en el Reglamento de Lotificaeión (Urbani zación.)

Proyectos de la Autoridad Sobre Hogares:

, Los proyectos de hogares ya construidos, o aquellos para los.cuales se ha comprado ya el terreno, han quedado incluidos en los distritos clasificados como residenciales, y cuya densidad de población corres

ponde a terrenos donde se construirán casas de apartamientos. Sin embargo, hay dos proyectos de hogares para los cuales no se han comprado todavía los solares. Estos sitios han sido designados como Distritos "'P". La compra de éstos ha sido ya aprobada por la Junta de Planificación, y serán construidos por la Autoridad Sobre

Hogares de la Capital de Puerto Rico tan pronto se asignen los fon dos federales para la construcción de hogares en San Juan y Santurce.

Estos proyectos son La Perla, en el viejo San Juan, y la prolon gación del proyecto San Juan Bautista, en Santurce, que está ahora en construcción.

Solares de Propiedad Privada en los Distritos "P":

Hemos dado a conocer las fuentes de donde procederán los "fondos

para comprar dentro de los próximos seis años los solares de pro piedad privada que están dentro de los distritos clasificados como "í"'. La situación del dueño de los solares dentro de éstos distritos

varía considerablemente según estén clasificados esos solares de acuerdo con las siguientes tres categorías.: (1) solares en los que hay edificaciones; (2) solares vacantes o donde no existen construcciones, y (3) terrenos que no están urbanizaíios todavía.

En aquellos solares dentro de los Distritos "P" donde haya casas

o cualquiera otra edificación y cuya-compra tarde de uno a seis años, no se le prohibi/á al dueño que use o venda su propiedad según está actualmente. Sin embargo, no podrá ampliar en ningún sentido esas edificaciones a menos que demuestre que está siendo grandemente per

judicado desde el punto de vista económico .si no se le permiten las ' ampliaciones que desea.

'

32

V--. i. .

Junta de PLANipiCAciÓNj Urbanización y Zonipicación La Junta de Apelaciones de Construcciones al considerar si con

cede o no una excepción en este caso, tomará en consideración la canti dad adicional qi^e tendrá que pagar el Gobierno al adquirir esa pro piedad por permitir que se hagan tales alteraciones en la misma, la fecha probable en que se va a adquirir esa propiedad, y principal mente la necesidad que tenga el propietario actual para hacer tales alteraciones antes de que el Gobierno adquiera la propiedad.

En otras palabras, en solares donde existen viviendas y otros edi ficios, se le hace saber oficialmente al dueño de la propiedad que su

solar será adquirido para uso público, dentro de determinado plazo, y que mientras tanto no se le privará del uso razonable de su pro piedad.

Tenemos luego los solares vacantes dentro de estos distritos clasi

ficados como ''P". A fin de que los dueños de esos solares no tengan inactiva su inversión para uso privado se proveerán fondos para ad quirir por compra inmediatamente dichos solares. Además en estos

distritos "P'' se han incluido secciones de ciertas áreas que no han sido urbanizadas todavía a fin de indicar que esas áreas han sido reservadas para hacer uso público de las mismas en lo futuro de acuerdo con el Reglamento de Lotificación (Urbanización). En al gunos casos se ha incluido en los distritos ''P" la parte posterior no urbanizada en parcelas grandes.

En resumen: las áreas de propiedad privada en los distritos ''P" comprenderán aquellas en que ya hay construcciones que están ren

tando a los dueños por su inversión; y aquellas que todavía no se han urbanizado, pero a las que puede seguir dándosele el uso a que están ahora destinadas. Se justifica el que se evite la cons

trucción de edificios privados en los distritos clasificados como ''P", en San Juan y Santurce, para que de esta manera el Gobierno pueda evar a cabo efectiva y económicamente un programa mínimo de compra de tierras para dedicarlas a los importantes usos públicos urgentemente necesarios a los cuales hemos hecho referencia.

Puerto Rico no puede sacrificar la instrucción, la salud y el bien estar de sus ciudadanos, y mucho menos el bienestar, la salud y la instracción de sus niños. Los distritos "P" fijados por el Reglamento e onificación constituyen el vehículo necesario para la consecución de esos fines.

CAPÍTtfLO VI

La Zonificación es Democrática

En un país democrático, la Zonificación es el procedimiento a través del cual el pueblo crea los medios para dirigir y regular el

La Zonipicación en Puerto Rico

33

desarrollo de las construcciones en las ciudades, al reconocer los ma

les que causan una falta de reglamentación en la construcción, y en el uso indebido de los terrenos en las zonas urbanas. Esta reglamenta

ción provechosa, establecida por la zonificación en la construcción de edificios, podría compararse a la regulación del tránsito de vehículos y peatones por medio de luces. En este caso, el pueblo, a través de los legisladores y funcionarios que elige, establece un departamento

de policía con poderes para regular el tránsito en las calles, instalar luces con tal propósito, y evitar que se viole la regulación del trán sito. Todo el pueblo se somete gustosamente y acepta el control

del tránsito, porque sabe que la inconveniencia de esperar ün mo mento, por así exigirlo la luz del tránsito, es necesaria a fin de evitar accidentes o garantizar la seguridad a la vida, y facilitar el rápido

y ordenado tránsito de peatones y vehículos.

Al igual que las luces de tránsito, la zonificación es una función del poder de policía del estado. A través de sus representantes elec tos y funcionarios, el Pueblo de Puerto Rico ha expresado su deseo de que se establezca la zonificación, y ha organizado la maquinaria

gubernamental encargada de redactar y poner en vigor los regla mentos de zonificación. Al mismo tiempo, el pueblo ha condicio

nado el ejercicio del poder de zonificar, a que se cumpla una serio de salvaguardias o garantías para las propiedades particulares, y los dueños de hogares. En efecto, en las áreas urbanas sobrepobladas, y en los territorios adyacentes que están siendo urbanizados, donde el edificar o hacer uso indebido de los terrenos sin someterse a restriccio nes o a reglamentos de clase alguna puede ser la causa de grave daño,

el propietario renuncia al derecho de usar su parcela de tierra indivi dual sin restricción alguna, a fin de obtener protección contra el uso no"

restringido del terreno adyacente por parte de su vecino. Por ejem plo; el dueño de uña casa en una zona residencial puede ceder el derecho a establecer una industria en su propiedad a cambio de tener

la seguridad de que su vecino no pueda establecer allí una industria La "luz roja dél tránsito", aplicándola a la zonificación, evita que

un propietario fabrique en sus terrenos en forma que perjudique más a sus vecinos y al público en general, de lo que el propietario pnede perjudicarse con las restricciones relativamente pequeñas que

se impongan a su propiedad. Al mismo tiempo, la "luz verde del tránsito", aplicándola a la zonificación, fomenta el desarrollo del comercio y la industria en las áreas donde pueden éstas estar más ventajosamente establecidas.

.

34

^UNTA DE Planificación, Urbanización y Zonificación

>

Cómo se Prepara el Reglamento de Zonificación:

. Puede comprenderse mejor cómo es que se llevan a la práctica estos principios democráticos, si se describe brevemente el método seguido al preparar el Eeglamento de Zonificación para las zonas ur banas de Puerto Rico.

En primer lugar, se lleva a cabo un estudio sobre el uso de los terrenos; demostrando cómo,se usa cada propiedad individual en el área que Va a ser zonificada, éí tamaño de los solares, la altura y el volumen de los edificios y el tamaño de los patios. La Junta da Planificación ha terminado que este estudio se lleve a cabo, en todas las ciudades importantes, y en más de la mitad de las poblaciones pe queñas.

Estudios de esta naturaleza ofrece un cuadro estadístico de

cómo están viviendo los habitantes de esas comunidades actualmente, y

ofrece la base para determinar cómo debe reglamentarse el tamaño mínimo de Jos solares, la altura^ y área de los edificios, el ancho de los patios, y el uso de terrenos y edificios, en los distintos distritos de zonificación. Al mismo tiempo estos estudios ayudan en la prepa ración del Mapa de Zonificación, indicando los diversos distritos a

los cuales se aplica el reglamento. Llévase a efecto esta labor des pués que se celebran conferencias con las agencias del Gobierno inte resadas, y con ciudadanos particulares versados en la materia.

Todo el pueblo tiene entonces la oportunidad de dejar oír su voz para endosar, o presentar objeciones a las disposiciones específicas.

El Reglamento fué sometido en forma preliminar a vistas públicas en agosto de 1945. Luego fué revisado y presentado a otra vista pública en diciembre de 1945. El Mapa de Zonificación de San

Juan y Santurce se presentó también en forma preliminar a una vista pública celebrada en diciembre de 1945. A base de estas audiencias, las peticiones sometidas por escrito a la Junta, y de conferencias cele

bradas con un sinnúmero de ciudadanos particulares, el Reglamento de Zonificación fué redactado en forma final y es ahora aplicable a toda la zona urbana d.e Puerto Rico para la cual se adopte un mapa de zonificación. Igual procedimiento se siguió antes de poner en vigor el Mapa de Zonificación para el Municipio de San Juan, y se sigue actualmente en la preparación del de Río Piedras. El Regla mento de Zonificación entra en vigor para cualquier zona urbana, 30 días después de haberse aprobado el Mapa de Zonificación para esa área, y de su promulgación por el Gobernador.

De esta manera, en todas las etapas de la preparación del Regla mento de Zonificación y de los Mapas de Zonificación se tienen pre sentes las necesidades del pueblo en general; y los deseos y aspira-

La ZONIPICACIÓN EN Puerto Rico

35

ciones de los ciudadanos particulares se consideran y se armonizan,

hasta donde sea humanamente posible, con las normas, disposiciones,

y las prácticas de la Zonificación. Estos principios y estas prácticas han pasado por el crisol de la experiencia durante los últimos 30 años, y lian sido depurados por los cuerpos legislativos, las comi siones de zonificación, las juntas de apelaciones, 1^ cortes munici pales, estaduales y federales, y por la opinión pública general en los Estados Unidos.

Oficial de Permisos:

Cuando el Reglamento de Zonificación entra en vigor, su ejecu

ción está a cargo del Oficial de Permisos, director del Negociado de Permisos, que está adscrito al Depaidamento del Interior. Esta ofi. ciña está establecida en el edificio "N" de la P.R.R.A., parada 8, Puerta de Tierra.

, ,

xt-

ytoo .Iq

El Negociado de Pennisos fué creado por la Ley Num. í¿J ae

1946 a fin de simplificar el procedimiento que necesitan seguir las

personas interesadas en obtener permisos de construcción. Este Nego

ciado es el único organismo del Gobierno Insular llamado a poner

en vigor y velar por el cumplimiento de toda reglamentación insulal■ sobre construcción de edificios, incluyendo no sólo el Reglamento de Zonificación, sino también todas las disposiciones de ley y regla mentos de las diversas agencias, tales como los Departamentos del Interior y Sanidad, y el Servicio Insular de Bomberos.

• El Oficial de Permisos prohibirá que se levanten construcciones, o

se hagan ampliaciones dentro de las líneas ya trazadas para futuras calles y carreteras, y tendrá a su cargo el cumplimiento del Regla mento de Edificación que está siendo preparado ahora* por el Depar tamento del Interior y la Junta Insular de Construcciones.

De esta manera, en lugar de tener que ir a varias oficinas del Go

bierno Insular con el fin de obtener la aprobación de una edificación,

las personas interesadas estarán en condiciones de llenar en una sola

oficina diversos requisitos exigidos por varias agencias del Qobierno Insular, incluyendo el Pondo del Seguro del Estado y otras.

En lo que concierne a la zonificación, el Oficial de Permisos es

el encargado de poner en vigor estrictamente las disposiciones del ReBlamento de Zonificación, según deben aplicarse a un edificio o a una parcela de terreno. El Oficial de Permisos, por lo tanto, no esta autorizado a usar su discreción en cuanto a si es o no razonable alguna de las disposiciones del Reglamento, según se apliquen a una pro

piedad en particular; ni podrá modificar, en forma alguna, o por razón alguna, la aplicación estricta del Reglamento de Zonificacion.

3t)

Junta de Planificación, Ubbaniz^vción y Zonipicación

Sin embargo, se reconoce—y la experiencia en los Estados Unidos lo ba demostrado^ Qiie en ciertos caáios, debido a tales factores como la peQiienez, la forma poco usual, ó ■ la topografía especial de un solar, o debido a cualquier otra causa peculiar relacionada con la ubicación del mismo, sería irrazonable tratar de aplicar estrictamente

el Reglafoento de Zonificacion, y habrá desde luego que permitir ciertas modificaciones pertinentes. Cualquier decisión del Oficial de

Permisos, por consiguiente, podrá apelarse ante la Junta de Apela ciones Sobre Construcciones para que éste organismo interprete cual

quier disposición del Reglamento o su aplicación a determinado predio de terreno.

Junta de Apelaciones Sobre Construcciones:

Se ha creado también por ley, una Junta de Apelaciones Sobre Construcciones que estará integrada por tres personas. El Ledo.

Ciro Jií^atrasi, Jr., ha sido nombrado Presidente de esta* Junta de Apelaciones, y ha establecido su oficina en el mismo edificio: Cuseta "M" de la P.R.R.A. en Puerta de Tierra.

La Junta de Apelaciones tiene- el deber de ejercer su mejor

diserwión al aplicar el Reglamento de Zonificación en aquellos casos específicos que le sean sometidos en apelación contra el fallo emitido por el Oficial de Permisos. La Junta de Apelaciones Sobre Cons-

tiracciones tiene poderes solamente para efectuar modificaciones ajus tándose a los propósitos generales y el espíritu del Reglamento de Unificación, y las disposiciones que para su guía y orientación están incluidas en dicho Reglamento.

Al redáctame el Reglamento de Zonificación se i^conoció que cada

solar al cual se aplique el reglamento, en cierto modo presenta un caso diferente, aún cuando esta diferencia sea insignificante al com pararla con la de otro solar. El Reglamento se redactó en tal forma que sitó disposiciones pueden aplicarse razonablemente a una gran mayoría de solares en cualqmer distrito. La función de la Junta de

pe aciones Sobre Construcciones está relacionada con aquellos pocos solares que pudiera haber en un distrito para los cuales no pueda aplícame, en forma justa y razonable, el Reglamento de Zonificación.

Pero, dicha Junta, al conceder esas modificaciones o variaciones hará todo lo posible porque el solar en cuestión se desarrolle en armonía

con la vecindad donde esté ubicado, y de acuerdo con las intenciones que pemigue el Reglamento de Zonificación para tal distrito. Sin

embargo, la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones no permitirá cambios que impliquen una alteración clara de los límites fijados por

la Zonificación a un distrito determinado. El poder para modificar

ÍÜÍü>¿tey^i.

-

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La Zonificación en Puerto Rico

37

el Mapa de Zonificación descansa exclusivamente en la Junta de Pla nificación, Urbanización y Zonificación de Puerto Rico.

Antes de permitir que se construya cualquier edificio que consti

tuya una variación a las disposiciones del Reglamento para determi nado distrito, respecto al uso de la edificación, a la altura, o al área a fabricarse, se dará la debida oportunidad a todas las personas intere

sadas para que expongan sus ppntos de vista. Esto es para que la decisión final de la Junta de Apelaciones se ponga en vigor por un pro

cedimiento similar al que se observó originalmente antes de la vigencia del Mapa de Zonificación, o sea, para dar la oportunidad a los efectados de ser oídos antes de tomarse una decáióu final.

Cualquier decisión de la Junta de Apelaciones Sobre Construc ciones puede ser presentada, dentro de los 15 días subsiguientes, para su revisión ante la Corte Suprema de Puerto Rico, pero dicha revi sión se concederá exclusivamente en cuestiones de derecho.

Enmiendas al Mapa de Zonificación:

El procedimiento a virtud del cual el Mapa de Zonificación puede da a conocer en el Reglainehto de Zonificación. Hay

varios medios en virtud de los cuales procede una alteración de un

Mapa de Zonificación. La Junta de Planificación de Puerto Rico, o cualquier Comisión Local de Planificación que haya sido establecida de acuerdo con la ley en un municipio, puede iniciar una enmienda

al Mapa de Zonificación. Cualquier ciudadano interesado puede soBcitar de la Junta de Planificación, o de la Comisión Local de Plani

ficación, que considere una emnienda al Mapa de Zonificación. Ade más, la Junta de Planificación está específicamente obligada a consi derar todo cambio propuesto por una Asamblea Municipal, y cual

quier petición firmada presentádale por no menos de 20 propietarios de la vecindad del área para la cual se propone la variación.

A fin de que todas las personas interesadas puedan exponer sus

puntos de vista, especialmente las que residen en la vecindad del área para la cual se propone el cambio, se celebra una vista pública antes de la Junta tomar acción. El procedimiento observado para hacer enmiendas sigue las miañas líneas del que fué seguido original

mente para la adopción del Reglamento y del Mapa de Zonificación.

Usos no Conformes al Reglamento:

Hasta ahora nos hemos referido en este capítulo a los nuevos'edi ficios, y a cualquier nuevo uso de los terrenos. Sin embargo, existe un número de casos en que el uso qué estaba dándose a terrenos o edificios antes de la vigencia del Reglameáto de Zonificación no

.ifa

^

38

Junta pe Planificación, Urbanización y Zonificación

se ajusta a las disposiciones de éste. Tal falta de conformidad con

el Reglamento puede continuar en la forma en que estaba establecida

y hasta donde estaba establecida a la fecha en que entró en vigor el Mapa de Zonificación para el área correspondiente. No obstante, como la adopción del Reglamento y del Mapa de Zonificación consti tuyen en efecto un criterio legal respecto al uso más apropiado y al desarrollo más adecuado de cada solar, las disposiciones del Regla

mento de Zonificación están redactabas en tal forma que estimulan la eliminación de los usos no conformes al Reglamento. En beneficio de los propietarios cuyos edificios se ajusten a las disposiciones del Reglamento de Zonificación, todas las propiedades dentro de un dis

trito habrán de ajustarse gradualmente a las disposiciones del Regla mento, hasta el punto en que éste pueda hacerse sin que se limite

arbitrariamente la oportunidad que debe fener el dueño de una i^ropiedad de recibir un ingreso razonable por su inversión. A ese fin, el Reglamento de Zonificación requiere la eliminación, en el térmmo de un año, de. todos los usos no conformes en los solares va

cantes, de los solares cuyas obras de mejoramiento no tienen un

vaJor mayor de $150, y de los anuncios o cartelones comerciales de

valor menor dé $150 que no se ajusten a las disposiciones del Regla mento. Además de esto, el dueño de un edificio que contenga un uso no conforme al Reglamento, no podrá ampliar o modificar es-

tructuralmente el mismo, a menos que no sea para cambiar su uso

de modo que se ajuste a las disposiciones del Reglamento.

Para aquellos edificios que se ajusten al uso de terrenos y a la densidad de población, según lo permite la zonificación, pero que no llenen otros requisitos, el Oficial de Permisos podrá permitir que se lleven a cabo alteraciones o modificaciones de menor importancia en

el edificio. Sólo la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones, sin embargo, podrá autorizar alteraciones estructurales y ampliaciones de edificios que no se ajustan al Reglamento de Zonificación, i^ero aún asi se requiere también que esos edificios sean conformes al regla mento en cuanto a uso y en cuanto a área de solar por familia.

La Democracia en Acción:

El advenimiento de la Zonificación en puerto Rico representa uno vehículos principales a virtud de los cuales el pueblo está guiando el desarrollo o crecimiento de sus ciudades.

Hay dos medios posibles para que los planes para el desarrollo urbano sean efectivos..

La Zonipicaciün en Puerto Rico

39

Uno de éstos es a través de los gobiernos totalitarios, o pater

nales, que le dicen al pueblo lo que es bueno y lo obligan a cumplir el decreto gubernamental sin derecho alguno de apelación.

En contraste con este medio, un gobierno democrático, que es un

instrumento creado por el pueblo y conocedor de sus necesidades y

deseos, trabaja en unión con ese pueblo para trazar los planes y preparar los reglamentos o los procedimientos necesarios, para poner en ejecución esos planes. Tan pronto como esos reglamentos se con vierten en ley, es necesario aplicarlos efectivamente y con justicia

para todos, y sujetos a cierta flexibilidad para poder resolver aquellos casos y circunstancias que presentan problemas especiales.

Este segundo medio, el método democrático, es el que se ha seguido en Puerto Rico al redactar el Reglamento de Zoniflcación. Como en todos los procedimientos demoeráticos, se hace necesario, y son faetores eseneiales, la comprensión, la participación y el respaldo del pueblo.

Si el pueblo de Puerto Rico desea que la Zoniflcación sirva como

digno ejemplo en la aplicación de la democracia, tiene necesaria mente que familiarizarse con los propósitos, principios y procedi mientos de la Zoniflcación, y tiene además, que participar en su fun cionamiento y desarrollo.

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PUERTO RICO PLANNIN6, URBANIZIN6 AND Z0NIN6 BOARD

ZONING IN PUERTO RICO

by WilHam H. Ludlow

1946

PART n

^English Section)

Z0NIN6 IN PUERTÓ RICO I

(English Seetion) PART II

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PART II

(English Section) CONTENTS Introduction

»

Chapter i

Zoning Protects the People_—

Ghapter II

Zoning is Basod on Planning

Chapter III

Zoning Protects Iloines and Estabilizes Land Valúes

48-53

Chapter IV

Zoning Aids in the Eehabilitation of Slums

53—58

Chapter V

Zoning Protects Land Reserved for Public Use

58-62

Chapter VI —Zoning is Dennjícratic

41-42

—

43-48

62-71 V

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ZONING IN PUERTO RICO Intboduction

Tliis booldet contains a series of articles released by the Puerto

Kieo Planning, Urbanizing and Zoning Board, describing the pur-

poses, background, and major provisions of the Zoning Regulatioi^ recently adopted by the Board. These articles discuss in some detail the application of the regulations to the Zoning Map for San Juan and Santurce.

Although cities in the United States have had zoning for many

yeai's, zoning is new in Puerto Rico. Because it intünately affects every urban property owner, it is a frequent topic of discusión and, often, of misünderstanding. The purpose of this booklet is to pro mote widcr public understanding of zoning, to explain how it protects urban property from harmful neighboring buildings, and how it

guides the developinent of cities according to a desirable plan.

These articles were originally published in Spanish in the News-

paper <'E1 Mundo" of San Juan. They are reprinted here in both Spanish and Englisli texts, together with the Zoning Map for San Juan. The articles have been arranged by chapters in the following order:

•

The first chapter discusses the purposés, background, and princi

pal provisions of the Zoning Regulations which apply to all urban areas in Puerto Rico. The second chapter describes the purposes and

significanee of the Zoning Map for San Juan and Santurce, with

particular reference to commercial and industrial districts. The third chapter discusses residential districts, population densities and land valúes as related to zoning in San Juan and Santurce. The fourtli

chapter outlines the purposes, restrictions and plans for the "M" Districts, or rehabilitation—rconversion districts. The fifth chapter describes,the purposes of "P" Districts, which contain land reserved

for public use. The sixth and last chapter explains the method and

spirit in which the Zoning Regulations are prepared and administered, induding a brief description of the new Office of Building Permits, and the Board of Building Appeals.

The original text for these articles was written in English by WiUisni H. Ludlow, Consultant to the Planning Board. The Spanish

traiislation was prepared by René Jiménez Maiaret and Ernesto Sán41

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42

Puerto Rico PlanninÍj, Úbbanizing and Zoning Board

ehez O'rtiz, Editora. Suggestions and revisions were made by Carlos M. Passalacqua, Chief Plannef.

We sineerely hope that this booklet will be of real valué to all

organizations and individuáis interested in the planning of our cities, especially 'as they are affeeted by the Zoning Regulations for Puerto Rico.

Dr. Rafael Picó,

Chairman, Puerto Rico Planning, Urbanizing and Zoning Board.

Chapteb i ZONING PrOTECTS THE PeOPLiE

When people live in widely separated houses, as in rural areas, eacli man may ereet buildinés and use his property almost any way he likes without substantiaUy harming bis neighbor. However, when

people congrégate closely in urban communities, living and working

togetlier, the way one nían uses his property may vastly harm his nieghbor. For exámple, when a large apartment building is erected in a neighborhood of one-story homés, the fámUy living in the next house will notiee that their ventilation is cut oíf, that more noise and street traffic disturb the neighborhood, and that privaey is threat-

ened. Moreover, should a bar with a juke box be opened, it would disturb many quiet homes far into the night.

The rapid deyelopment of industrialization and the growth bf automobile and truek traffic have greatly increased the harm which

one property owner can do to his neighbor. A striking example is the loeation in either residential or business areas, where many people

live, work and congrégate, of an industry giving off noise, odor or noxious fumes, constituting'a fire hazard, or bringing in much truek traffic and ereating congestión of streets. These and similar evils, such as the danger of the spread of disease, the expansión of areas

of congestión contributing to crime and immoral conditions, the cutr ting off of light to buildings and streets, and the impairment of prop erty valúes due to intrusioh of harmful and undesirable buildings and uses iñto stable neighborhoods, have led to the establishment and development of zoning.

In the United States, comprehensivo zoning was first established in New York City thirty years ago. It has spread so rapidly that

now practically every state has zoning enabling legislation and sixty million people live in zoned communities. During this time, the legal

basis for zoning has been securely establisheS and thoroughly tested in the courts. Since the favorable decisión of the Supremo Court of the United States in the famous Euclid Village case in 1926,

the general legal validity of comprehensivo zoning has not been seriously questioned. Under the pólice power, the' courts have consistently upheld zoning regulations having a substantial relation to the health, safety, moráis, comfort, convenience and general welfare of the eommunity.

43

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44

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Puerto Rico Flanning, Urbanizing and Zoning Board

In Puerto Rico, the Planning Law which establishes the Planning, Urbanizing and Zoning Board, directa the Board, among other thiiigs,

^ prepare zoning regulations for the control of the use of land, the.height, bulk and size of buildings and the density of population.

The zoning regulations approved by the Board apply to all the urban areas of Puerto Rico, but become effective only upon the adoption of a zoning map for each specific area. A Zoning Map for San Juan has already been adopted by the Board. Maps for the remainder of the metropolitan area and for other cities and to%vns in Puerto Rico will be adopted in coming months.

The e^ence of zoning is the división of the. urban conimunity into districts for residential, commercial and industrial use aecording to a plan based on the present locátion of those uses and the enierging trends of urban growth. Within each of these three main categories, there are subdivisions as described more fully below, each

with appropriate regulations as to height of buildings, percentage of lots that may be built üpon, width of yards and density of popula tion. The districts are arranged in order of intensity of use, froin single family houses, through apartment houses, local stores and central business, to light and heavy industries.

In all, there are six types of residential districts, thrée types of commercial districts, two types of industrial districts, and two special

districts. On first thought, this number .may seem to be excessive.

However, considering the fact that these districts must be appro priate for every type of land use, from suburban farms to large

department stores, it is surprising that an even larger number of districts is not necessary. A smaller number would not give adequate protection to the people in their homes, schools, stores, offices and factories.

Residence Districts:

Of the six types of residence districts, designated from R-1 to R-6, the first two districts are primarily for one family houses, although also allowed are^certain institutions such as schools, churches and hospitals. In sections which havc not been subdivided into urban

building lots, agricultural uses including barns and outbuildings are permitted. The R-1 District is primarily for suburban areas and lots of not less than 900 square meters in area. In the Rr-2 District, lot sized are generally 450 square meters or more with a street frontage

of at least 15 meters. The R-2 classification is appropriate for certain parts of the Condado and Ocean Park Sections in Santui'c^, and some of the new subdivisions in Hato Rey and Río Piedras. In the

ZoNiNO iN Puerto Riuo

45

R-3 District, oiie-íamily houses are permitted on lots of 300^square meters or more, which is eonsidered the minimum for adequate spacing

and ventilation, aiid is to be applied as widely as possible. In additioii. two family houses are allowed on lots of 450 square meters or

moro. The R-4 District is for areas of very small lots and franklv

represents a compromise based on existing conditions rather than a recommendation for new developments. In addition to single family houses. two family houses and row bouses may be constructed provided tliat tliere is at least 200 square meters of lot area per family.

In the Districts from R-l to R-4, buildings may not be more than two and a half stories high, ñor cover more than 50 per cent of the area of the lot. On all sides of the house, yards are required

vaiying in dimensions appropriate to the size of lot in each district and the amount of space which should be left between buildings^ A

survey of existing stable residential areas reveáis that the reqiiired open space of lots, and the required yard dimensions are substantlally less tlian the open spaces actually prevailing in the types of neigh-

borhoods to which these regulations are applied. No one is prevented from building the kind of house appropriate to the district, but the

area is protected from too large buildings or buildings erected too cióse to the lot line.

The R-5 and R-6 Districts are for low density and high density

apai-tments, respectively. In the Er-5 District, there must be at least 100 square meters of lot area for each family, and the heights are limited to four stories with a coverage of 50 per cent of the lot.

However, in practico, because of the density provisión, most buildings will be no higher that three stories, so that people will not have to climb too many flights of steps. Frequent climbs to the fourth floor are eonsidered dangerous for pregnant women and oíd people. Furthermore, too many fourth floor apartments without elevators in any

city heeome hard to rent in normal times.

The R—6 District is designed particularly for six story elevator

apartments, located on wide streets cióse to business centers. Only 50 square meters of lot areá are required per family, but the area of

the building, except for the first story, must be kept to less than 50

per cent of th¿ area of the lot, thus insuring adequate ventilation.

In both the R-5 and

Districts, as well as the C-2,^ C-3, I-l

and 1—2 Districts described below, it is possible to build higher than

the prescribed height, provided that the total bulk of the building does not exceed that ordinarily permitted. High buildings with >vide

'spaees between them are to be encouraged because they provide better

I

46,

Puerto Rjco Planning, Urbanesing and Zoning Boabd

ventílation than low buildings of equal bulk. For'example, a ten story bnilding covering 30 per cent of the lot would be very well venti-

lated, bnt a three story bnilding covering all of its lot wonld be very pooriy ventüated.

In all residential distriets, accessory buildings containing garages, laundries, servants' quarters or other uses customarily accessory to 'dweUings, unless they are built as part of tlie main bnilding, may

be placed^near the rear of the lot where they interfere as little as possible wfth ventilation and the amenities of residential environment.

Cómmercial Distriets:

The C-1 District is designed for local stores, theaters and services w ic are needed and desirable in cióse juxtaposition to homes.

J^^^^sses which are likely to bring customers from over a wide area t 'roug residential streets are excluded as far as is practicable. ipce C~1 Distriets are often small areas at important street intersec lons, t e height and yard requirements are designed to keep them in arraony with surrounding residential distriets. Very often the secón oor wiU be used for residence, bnt offices for professional use are also allowed.

1/^ ?• ^ Distriets aie generally located along main streets in central íTif^

iitclude the central business district. They are ^ ^ usiness, repair shops or small light manufacturing

ñh

^ uses, répair floors,shops with ortwo more floors of apartmcnts ^iness light manufacturing likely to

HT-

e noise and disturbance to residents, such as dance

í»ln/i ftpm ^ C-2 Districte brtrecreation schools, are exduded permitted or in business C-3 DUtriote. central store, office bnilding and show

are limitpH^f nrovi«5inTi

efppptivo ^ stríptprl

cmmercial uses are allowed on all floors. Heights cxcept on very narrow streéts where a

™its heights to twice the width of the street becomes the amount of cómmercial space is more re-

S»TnoTi gene^T^F^'Í are fi.

•

narrow earry adeguately the

on Brau and Alien Streets in oíd

mPTif OT.' u height would be four stories. As in apart... , cas, owe\er, a greater height than that^stipulated is perm mi

O Irper cen o

"'ua in-

^ Distriets, of the bnildingareis allowed limited e area of the lot,thebutarea higher coverages

ZONING IN PüEBTO RiCO

47

on córner lots or lots with more than one street frontage. However, for residential floors above the fii-st, the floor area is limited to 10 per cent less than for commercial uses in order to insure better light

and ventilation for living quarters. Similarily, there are appropriate

réquirements as to the number of square meters per family for apart-, ments in commercial districts, applieable both to buildings that are entirelv residential and to those with mixed residential and commercial uses.

In all compiercial districts, business signs directing attention to the business conducted on the premisos are permitted. In C-1 and C-2 Districts, these signs must be placed flat against the waU, but, in C-3 Districts, they may overhang the sidewalk for a distance of not more than one meter. The size of signs in commercial districts

are subject to reasonable restrictions. Advertising signs or billboards, which direct attention to a product, service or entertaimnent not sold or ofíered on the premisos, are not aUowed in commercial districts.

Such signs may be erected and maintained only in industrial districts.

Industrial Districts:

In both the I-l and 1-2 Industrial Districts, the height and area

are the same as in C-3 Districts. Light industries permitted in the I-l District include warehouses and manufacturing processes that

are not excessively noisy, dirty, odorous, or dangerous to health because of noxious fumes or excessive fire hazard. Some light indus trial districts are located cióse to central business sections and to docks and wharves to provide for warehouses and wholesaling func-

tions. dthers are located along railroads and important streets where they are easily accessible both for freight movements and for workers.

Still others, requiring largo areas of not too valuable land for storage

yards or other largo scale uses, will be provided in outlying locations. Light industrial districts must be scattered sufiSciently to

provide work opportunities not too far from residential sections, but these sections must not be so widely spread as to allow unwarranted intrusión of industrial uses into established residential areas or tho'se which may be established.

Heavy industrial districts must be very carefully located so that the smoke, dust and odors will not b^ carried into residential dis tricts by prevailing winds. They must be isolated to provide protection for other sections from ñoise and excessive fire hazards, and yet so located that they are not too hard to reach from sections where the workers live.

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Puerto Rico Planning, Urbanizíng and Zoning Boakd

M and P Districts:

Thes6 are special districts in wliicli lurther building is liniited.

The M Districts are slums where conditions can be improvod oiily

by large-scale efforts of rehabilitation and conversión. Ihe

Dis

tricts are for public uses and are designed to prevent 2^id vate construction in areas dedicated to schools, parks and public buildings or in areas which are definitely sclTeduled for jíurchase and develoi)ment for these public facilities.

ChIpter II Zoning is Based on Planning

Zoning is for the future as well as for the present. Xol only dees zoíiiog give present and future protection to peóple in their homes but, in addition, by excluding business and industries írom residential neighborhoods, zoning, in fact, guides the future development of business and industry within the general fraiiiework provided for them. Such control of future building constructioii in San Juan must be based on a reasonable plan for the developinent

of the whole San Juan Metropolitan Area. The Planning Board has developed such a plan in its genei^al outlines. The Zoning Regulations and Map are the method by which building development is kept within the outlines of the general plan.

Planning for thé future of a metropolitan area is something like planning a new home for a growing family. The new home niust be large enough to acconimodate the present members of the íamily and new additions that may be expected. The house and grounds niust be spacious enough to provide privacy, ventilation and a goód environment in' which to bring up children. Above all, the new home must be within the present and the expected future means oí the family.

Similarly, planning for the future of a metropolitan area starts with an analysis of the i^reseiit poi)ulation and the expected future growtli. The eeonomic efficiency, the liealth and the tj^e of future

citizens of the metropolitan area will be influenced considerably by

tlie ({uality o£ the environment in which they liye, work, study and play. The environment in yrhich they grow np must be the very best that we can afford.

The Metropolitan Area of San Juan is expanding rapidly, both in the number of its people and the spread of the urban area.

Now the population of the Metropolitan Area is about 350,000. At

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ZoNiNO iN Puerto Rico

49

the present rate of growth, which undoubtedly wül continué fop some years, the populatlon will reach 620,000 by 1960, and 825,000^ íjy 1970. The zoning of this area, therefofe, must próvida ampie róom for housing this population, taking into account the needs and desires of all types of families, the rich and the poor, familias with

many children desiring single family homes, and óther smaller fami lies prefexTÍng apartments. Only about one-third of the future metropolitan population is expected to reside in San Juan and Santurce, and the remainder in Hato Rey,. Río Piedras and seattered more widely as far as Carolina, Guaynabo and Bayamón. The Planning Board has prepared plans for a vastly expanded sjstem of highways to serve this larger Metropolitan Area.

Foreseeing this growth and spread of population and assuming a modérate increase in total income, it is possible to compute the

approximate acreage and gross floor area that.will be needed for commercial purposes. Similarly, assuming a reasonable rate in the

growth of manufacturing, an approximation can be made of the amount of industrial land that would be needed for industrial uses.

Zoning must provide ampie roóm for commercial and ^dustrial lunctions at the points where they are now concentrated and where they are most likely to develop in the future. On the other hand, zoning

prohibits'the unnecessary scattering of business and industry and ite

harmful intrusión into residential neighborhoods.

Commercial Districts in San Juan and Santurce:

It is a well substantiated principie of urban growth that the retai.l business center tends to move toward a eity's center of population.

This principie is illustrated in the phenomenal up-to\yn movement of New York City's retail business following the rapid northward

expansión of residential areas. New York's financial center, howeyer, has remained in the original downtown loeation. ^ Like Manhattan Island, oíd San Juan is bounded on at lea-st three

sides by water and, henee, expansión is possible in only one direotion.

The eastward growth of San Juan has already extended over nearly all of Santurce up to the San José lagoon, and is now expanding. into large areas south of the Martín Peña Channel. In view of tliis trend, it is reasonable to plan for the future retail shopping center of the Metropolitan Area, including arausements and many offices, in Santurce along Ponce de León Avenue from Stop 15 to

Stop 25. This shift, however, does not necessari^ mean a dechmng démand for business space in oíd San Juan. Financial instituíions,

shipping and wholesaling ivill continué in the present loeation near

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50*

Puerto Rico Planning, Urbajvizing and Zonlng Board

the port. Actually, the general expansión of these activities may require more space than that left vacant by the movement of business • from San Juan to Sanituree.

On the Zoning Map, the C-3 Distriet is designed priniarily for eommereial facilities with adjaeent C—2 Districts accommodating cen tral business uses on the first floors. The C-3 Disti^ct iiicludes 50

gross acres in oíd San Juan, about 10 gross aeres in Puerta de Tierra, and 60 gross acres in Santurce along Ponce de León Avenue from Stop 15 tó Stop 25. In addition, some C-2 Districts are in locations

suitable for central business use, including 5 gross acres in Puerta de Tierra and about 70 gross acres in Santurce.

A recent, survey revealed that there are approximately 300,000 square meters of floor space in oíd San Juan devoted to general

business use, and. 80,000 square meters so used, in Santurce. Under the coverage and height provisions of the Zoning Regulations, it would be possible to construct approximately the central eommereial floor area shown below:

Potential Gross Floor Area for Central Commercial Use

Location

Oíd San Juan (C-3)

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Puerta de Tierra (C-2 & C-3) • Santurce (0-3, Stop 15 to 25) Santurce (C-2, suital^le for central business) Total potential gross floor area

Square Meters

500,000

175,000 900,000 350,000 1,925,000

Even in view of the expected population increase and allowing or an increase in incomé creating a market for 50 per cent more

an the present commercial floor area per capita, the zoning would s 1 aUow the construction of twice as much commercial floor area

^ is likely to be needed by 1960, and 60 per cent more than estimated

or 1970. Purthermore, some of I-l districts are so located that oy may be used for central commercial uses and thus provide addilona space for business. Although some of the potential commercial space, particularly in the upper floors, will be used for apartments,

niany other C-2 arid C-3 sites probably will not be developed to the extent allowed by the zoning.

To zone too little space for commercial use would create a certain egree of nionopoly and artificially raise land prices; to zone too much tor commercial use would encourage an unwarranted intrusión of a-

few businesses into residential areas, imparing the valué of such property for purely residential use and raising false hopes as to an

ZoNiNG iN Puerto Rico

51

C

eventual eommercial use which would never materialize. Experienee

in zoning in continental United States shows that the amount of zoned eommercial space in San Juan and Santurce constitutes a middle course between these two dangers.

Although the total amount zoned for central eommercial space is thus shown to be adequate, the provisions limiting the heights of buildings to twice the width of the street will undoubtedly by criti-

cized as too restrictive, particulary in oíd San Juán. For example, along Brau and Alien Streets, heights will be generally limited to four stories, but higher buildings may be built if the coverage of the lot is proportionately redueed. The streets of oíd San Juan are already greatly overcrowded and the cost of widening them is far more than the'public treasury can afiford, considering the magnitude of other pressing needs. The permitted increase from 300,000 to 500,000 square meters of cpinmercial floor area is more than the street capacity can accommodate but, considering the shift of the retail business center to Santurce, this expansión of eommercial floor area is probably more than will be needed. If there were -no height limits, a few new tall buildings could absorb much of the demand for eommercial floor space, impairing the opportunity of other owners to develop their properties for eommercial use. Thus, the height and area restrictions tend to prevent a few property owners from ^apturing an unwarranted proportion of the available economic demand at the expense of the great majority of property owners.

Local shopping sections are generally classifled as C-Í Distriets, but sometimes as C-2 Distriets, particularly along the more important

streets and bordering apartment house distriets. In the San Juan .area at present, there is about one-half an 'acre of land used for local business per 1000 population. In order to provide adequate local shopping facilities, at least one acre of C-1 or C-2 land per 1000 potential population under the zoning is provided throughout San turce at convenient locations. In many places, due to the predominant business character of certain main streets, it has been necessary

to zone considerably more land for local business than is desirable.

Thus, it can clearly be seen that placing a parcel of land in a eom mercial district does not necessariiy mean that such land can be profltably developed for such use, but that the site is suitable for such use if or when the economic need develops. /

Industrial Distriets in San Juan and Santurce:

In general in the Metropolitan Area of San Juan, the main industrial district is located on both sides of the Martín Peña Chan-

52

Puerto Kico Planning, Urbanizing and Zoning Board

nel and extends westward along the north and south shores of San Tnan Bay Heavy industries, or those producing smoke, execcssive noise odors or gas, or those constituting a fire hazard, are iocated of Martín Peña Channel bordering San Juan Bay and extend-

ing west to include the manufacturing plants of the Industrial Developinent Company near Cataño. Additional areas lor heav\ incustries will be provided in outlying loeations, but no new heavy industries will be permitted in San Juán or Santurce. A study of existing heavy industries in Santurce south of the railroad tracks indicates that to permit additional heavy industries in this arca, or in any other part of San Juan and Santurce, would constitute a constant danger to public health and the general welfare of this densely

•i

*

populated section. Although the predominant east wind does not carry gas and smoke from this area into residential districts, thero are south winds, averaging four hours each night according to Weather Bureau reports, which carry the smoke and odors toward

good residential areas north of the railroad traclcs in Santurc«» Districts zoned for light industry include 100 acres (excluding streets) in San Juan, and 145 acres (excluding streets) in Santurce, as compared with 70 acres actually used for industry and railroads in San Juan and 80 acres in Santurce. Thus, in spite of crowded conditíbns and the lack of much open space, considarable area is

provided in San Juan and Santurce for industrial expansión. However, practically all new industries requiring large sites will have to lócate south of the Martín Peña Channel. In Eío Piedras and else-

whcre in the Metropolitan Area, adequate space will be provided for the industrial development which is so vital to the economic welfare of Puerto Rico.

In San Juan, the light industrial district lies along the waterfront from La Marina west to the U.S. Engineer Department and extends north to include existing industries. On San Agustín Sti-eet in Puerta de Tierra, adjacent to the automobile showroom center on Ponce de León Avenue, there is provided frontage now in commei'cial and residential use which is specially suitable for motor vehicle repair, painting and storage.

In Santurce, there are three light industry districts conveniently loeated for whole.sale business and warehouses. One is on Fernández

Juncos Avenue facing the Naval Air Station; another one covers an area of several blocks south of Fernández Juncos Avenue at Stop 17; the third one is on Fernández Juncos Avenue from Stop 26^ to tlie Martín Peña Channel. Additional districts for light industry

ZoiNiNG iN Puerto Rico

53

are located along thc railroad tracks east of Stop 21 and at the end of Boriiiqiien Avenuc, exteiiding to the Martín Peña Chamiel. .

Takcii together, these areas offer adequate space in San Juan and Saiiturcc for wholesale business, warehouses, and light industries.

Furtherinore, tliey are conveniently located to provide opportunities for emplojnnent cióse to all residential sections of San Juan and Santuree.

t

'

-

.

.

Chapter III \

\

ZoNiNG Protegió Homes and Stabilizes Land Valúes

Onc of the most important functions of zoning is the protection of- the liomcs of thc people and the encouragement of the development

ofgood residential neighborhoods. By far the largest area in any city is in lesidential districts- and most of the people spend the greater part of their time there. Privacy, good ventilation, lack of tioisc, adequate open space for ehildren's play and for out(Joor living, are sonie of thc advantages that proper zoning insures ín residential districts. Zoning helps to bring good conditions for restful slcep, hcalthful outdoor reereation and wholesome home life.

In order to carry out these purposes, the Zoning Regulations, Ihnit building in most residential districts to 50 per cent of the area of a lot.

AVith at least 50 per cent of all residential lots free of buildings, the wind may pass freely through the whole district and good ventilation can be assured to all the families living there.

Un sinall lots, all of this open space is needed for the required front, side and rear yards. Un larger lots, it provides additional open

space but does not unduly limit the size of the house that may be built. Por example, on a lot of 500 square meters, the building could occupy 250 square meters. Bven if the building has only one story, this area is ampie for a house of eight to twelve rooms. With two

stories, it might have up to twenty rooms. Even on a lof of only 300 square meters a house of one story might have 6 to 8 rooms, or a house of two stories up to 12 rooms.

In the apartment districts (R-5 and R-6), the limitation of tlie building to a coverage of 50 per cent of the lot is even more impor tant than in the more restricted residential districts. The buildings are higher and families are crowded closer together. Consequently,.

the need for adequate space around buildings in order to allow the breeze to pass through to all houses in the district is particularly great.

54

Puerto Rico Planning, Urbanizing and Zoning Boakd

Residential Districts in San Juan and Santurce: On the Zoning Map for San Juan and Santurce, after setting

aside adequate areas for business and industry as described in a previous chapter, inost of the remaiiíder of the privately owned land is zoned for residential development. E-2 and R-3 Districts include 650 gross acres of stable one-family house sections such as those in the Condado, Ocean Park, Punta Las Marías and the Sagrado Co razón section. In addition, some E-3 Districts cover other parís of Santurce closer to the business district where many two faniife^ hoiises are located. *

Ii-4 Districts include 345 gross acres in Santurce east of Stop 26. The well-developed neighborhoods of small homes in Barrio Obrero between Eduardo Conde St. and Bórinquen Ave. and, also,

large sections of poorer homes on very small lots between Eduardo Conde St. and Loíza St. are in R-4 Districts. Two-faniily hoiises and row houses, however, may be Built if the lot area provides at least 200 square meters per family.

'

The districts zoned for apartments (Rr-5 and R-6), include

65 gross acres in San Juan and 585 gróss acres in Santurce. Except for arcas in the eastern part of Santurce devoted to public housing

projects, the apartment districts are located west of Stop 26, in areas reasonably elose to the business center and, for the inost part, well served by transportation routes. In this general area, these districts embrace established apartment sections and adjacent areas where there are older houses on sites ready for redevelopment. In addi tion, apartments may be built in coramercial and light industrial districts. In many cases, apartments will be provided on the upper floors of commereial buildings.

Population Densities: One of the most importan! párts of the Zoning Regulations is

the limitation of population densities by the requirement of a minimurn ntimber of square meters of lot area per family in the various districts. Por example, R~5 and C-1 Districts require 100 square meters of lot area per family; C~2 and 1-1 Districts, 70 square meters; and R-6 and C-3, 50 square meters. In the other residential districts, the population density is controUed by the requirements as lo lot sizes. The.se provisions against overcrowding of population on the larid are a great proteetion to the individual family. They set a definite population máximum fór eaeli area on the basis of which

adequate streets,' .sehoOls and playgrounds may be provided.

The

erowded eondition of our present streets, schools, and playgrounds

,1;-

ZoNiNG iN Puerto Rico

55

di'aniatically illusti-atcs the need for control of population densities. ünlimited densities would allow overcrowding of sueh facilities far

beyond the point Avhere sufñeient land or money eould ever be niade availa1)le to provide these vital public serviees. In addition, the control of ]>opulation densities makes possible installations of scAvera, water inains, elcetric and gas service, and other ntilities of adequate size so that i'uturc eostlj' replacements will not be required. Thus,

control of population densities aids in establishing adequate public seiwices of inany kinds with the lowest possible expenditure of public funds.

Based on the number of square meters of lot area per family

required in each of the several districts, it is possible to compute the niaximuni potential population which eould be accommodated ín confoiTnity with the Zoning Regulations. In C-3 Districts, and favorably loeated parts of I-l Districts, it is assumed that about half of the total building space will be used for residential purposes. In many of the poor residential sections, particularly "El Panguito" and other slum sections which have been placed in the M-Districts, and also in some of the RM: Districts, the existing population deasity is grciater than that which is allowed for new buildings under the

Zoning Regulations. Consequently, in computing the total potential population capacity of the municipality of San Juan, the existing population in those areas in which it is greater tlian that allowed by the zoning, is added to the population capacity in those districts where the total population is less than that allowed under the zoning.

Computed in this manner, the total potential population of the munici

pality amounts to 280,000. Thus, there is provided a building capacity under the present zoning which would accommodate 80,000 more population than the present estimated 200,000 persons in San Juan ,and Santurce. Additional capacity will be provided when M Districts are redeveloped. There is, therefore, adequate space for any popula tion increase which may be expected soon, particularly when the

largest share of new building and population growth will be in Río Piedras and other adjoining areas. After a period of about 15 to 25 years, additional population capacity, if required, eould be provided by elassifying some of the present R-2, R-3, or R-4 Districts for apartment use, or some of the R-5 Districts for the higher density R-6 apartments. Por the present, however, the densities of popula tion provided in the variotis districts are adequate to take care of a 40 per cent increase in population.

i6

Puerto Kico Planning, Urbanizing and Zoning Boahd

In districts were apartments roay be built, there is a popiilation

capaeity of 160,000, or nearly the total population of the wliole munieipality in 1040. The area provided for apartments appears- to be adeqnate for many years for all those who are likely to live in apartments.

Densities aiid Land Valúes:

Control of population densities together with other provisions of zoning have a salutary eífeet on land valúes which contributes to the security of investments of property owners, the mainteiiance of

reasonable land prices to buyers and the stabilization of the cost of living to the public in general.

As a prefaee to a diseussion óf this subjeet, a olear distinction

must be made between the concept of ''land valúes" and the concept of "land prices". Land valúes are created by concentration of population, by established business and industrial sections, by avail-

ability of transportation, by the attractiveness of a location, and similar factors. Such land valúes for the whole of a metropolitan area are not appreciably changed whethfer that urban community

is concentrated on a very small area of land at high densities or whether it is spread out over a larger area of land at lower densities, In either case, there is the same amount of business and industry generated, and the same buying power and rent-paying ability. As

distinguished from land valúes, land prices reflect the monetary levels at which certain piceos of property change hands at a given time.

These prices vary with business conditions, with salesmanship ability and sales resistance, with specific factors surrounding the transL'er of eaeh particular piece of property, and with the personalities in-

volved in the transaction. Therefore, land prices may be sometiines considerably higher than land valúes as defined above and, at other

times, ¡nay be considerable lower. In other words, land valúes r^present the eeonomic valué of land, without regard to current inílatcd or speeulative prices.

Based on this understanding of the factors underlying real land valúes, it can be clearly seen that zoning districts and densities wlíich provide adequate space for the various urban uses, and adeqnate

o})portiinity for selection of sites by buyers and for competition among sellers, will not adversely affect the total of all land valúes in a metro

politan area. As has been described in this chapter and the previous ehapter, in all oí the higher density types of development, that is, industries, business, and apartments, the zoning for San Juan pro-

A ZoNiNG iN Puerto Rico

vides at least twice, in soine places four tiines, as muph spaee for these uses as can be reasonablj^ expeeted to be needed in the next 20 years.

Althoiigh, strietly speakiiig, land valúes do not constitute a valid basis for determining zoning districts and densities, aetually the

zoniiig í'or San Juan bears a reasonable relationsliip to established land valúes in the various sections of the city. For exainple, at the business eentcrs where there are the highest land valúes, the zoning allows the highest densily of building development and population.

Glose lo the eoiiiinereial areas where land valúes are relatively high and where there is good access to transportation, apartment areas are

loeated. Fartlier out, where land valúes are lower, lie the single and two-faniily residential districts. Some of the industrial districts are in eonvenient loeations near the commercial areas and port sec tions wliere aeeessibility and convenience of location warrant higher land valiK^s. Gther industrial sections are loeated in outlying areas

where industries, storage yards, and similar uses requiring large areas of inexpensive land, can find lower land valúes. The densities of building development permitted in various sections have been

carofLilly eheckcd against the predoininant land valúes in those sections. In general, the densities allowed are sufificient to support real land valúes.

At the same time, by designating the minimum lot area per

family, zoning tends to place a ceiling on land valúes in each district.

For example, in a R-3 District a lot of 300 square meters can never house more than one family. Tlierefore, the valué of the lot can not

be more than the amountr one,family can afford to pay. Similarly, in 11-3 apartment districts, the valué of land does not rise above the aniount one family can afford to pay in rent toward the 100 square meter.'^ of lot area which must be provided for it.

In commercial and industrial districts, the limitations on height

and area determine the máximum floor area which may be provided

and, thus, liave somewhat the same effect as control of population densities in residential districts. In commercial districts, however,

mueli greater variations in valúes are possible because of the very great desirability of certain lócations, partictilarly of busy ^treet corners. But, as previously pointed out, height limitations, which may

put a ceiling on the pricQ of a particular parcel of land, in no way decrease the total land valúes of the city. They merely prevent

overbuilding of some lots and give every owner a fairer* chance tó realizo a reasonable return of his property.

PUUllJIL» f«lJJI lll.lt

58

«1.11.1

Puerto Rico Planning, Ubbaxizixü and Zoning Board

The faet íhat zoiiing has a salutary eífect on land valúes is borne out in the eonsistent endorsement given to zoning by commercial and

real estáte interests in continental eities where there have been zoning ordinances for many years. By confíning business and industry to their proper areas and preventing théir intrusión into other arcas where they would be harmful, the land valúes of the residential and commercial districts are preserved and enhanced because of the protection given to the people who live and work there. The investment in such buildings is likewise protected from harmful influenees that

might shorten the eífective Ufe of the building for desirable living. t the same time, buyers are given some protection against wholly unwarranted and illogically high land price. This stabilizing eífect ot zoning on land valúes helps to keep down the ultímate cosí of ouses to those who buy their homes, or of renting, to those who do

not buy. Zoning therefore, contributes to the general welfare throügh

helping to stabilize the cost of providing housing for all the people.

Chapteb IV

Zoning Aids in the Rehabilitation op Slums

I levious chapters in this bookiet have shown how zoning as ap0 lesidential, commercial and industrial districts is designed o p^tect people living in an urban environment from injuries to 1. ,

.

»^v/vfx^jvu xxdvü oiiuwxi nuvv zuiiiiig as ap-

ea t , welfare and moráis that unrestricted building and land use can inflict. The districts are laid out so that not only improper prohibited, but, also, so that the individual lot owner

1 30 encouraged to make the best possible use of his property

n le ation to the neighborhood. There are some slum areas, however, so p lysieally handicapped by lack of any streets worthy of the ñame, y ow elevation with water standing continually under and around houses, by excessive overcrowding of buildings, by flimsy construc ción, y lack of adequate sanitary facilites and similar characteristics

oí the worst slums, that the owner of an individual lot is helpless to tna

any substantial improvement. As many slum surveys have

shovvn, these areaji breed a large share of a city's disease, vice, immorality, juvenile delinquency and crime. Also concentrated in slum areas are the problems of conflagration, public relief and excessive

policing. The social problems originating in these slums are not

confined to them but spread throughout the entire city causing aeute situations involving both private and public expense and concern.

59

ZonÍno in Puerto Rico

Since these problenis are of sueh grave publie importanee, and

since the individual householders is unable to cope effectivelj with theni piece-meal and single-handed, real iniprovement can be brought about only by large scale cooperative or public action. Such action wUl involve wholesale wiping out of the present pattem of alleys, streets and patbs, íilling of arcas which are under water a large part of the time, and the redevelopment of the area for apartments,

houses, or, in some cases, for public parks, school sites or athletic fields.

'

The purpose of the M-Distr^ct is to implement, and to make as

effeetive and eeonomieal as possible, the carrying through of such

large-seale action. If unrestricted building were allowed to take place in such slum arcas destined for clearance and i'ehabilitation, even a few structurcs scattered here and there would stand in the

way and increase the ultimate cost of rehabilitation. Consequently, these arcas are placed in M-Districts where aU buüding is prohibited,

except for such small additions and enlargements as will.not substantially interfere with the ultimate rehabilitation.

The placing of an area in an M-District means that the Planning Board has found that specific conditions are present which justify

the prevention of further building development until an overall plan for rehabilitation has been approved. There are no il-Districts in oíd San Juan, but in Santurce there are a total of 464 aeres in this classification. ® ^ A slum is placed in an M-District when the area is characteinzed

by small lots and high density of population, by the poor eondition of the, buildings, and by a pliysical adaptability for, and a reasonable

possibility of rehabilitation. In addition, each district has at least

one of the following characteristics:

<

1. Inadequate street design necessitating replanning of the street

system in order to provide proper access to buildings.

2. Very low elevation and a high ground water level throughout a large part of the year.

.

3. Public ownership of the land on which the slum has been built.

M'Districts in Santurce:

.

Large parts of the slum areas placed in M-Districts in banturce, havé all three of the characteristics listed above. Por example, ''El

Panguito", which comprises about % of the acreage placed in

Districts in Santurce, is nearly all in Insular ownership, has water .^tanding constantly in the streets and under the honres in many parts, and requires substantial replanning of the street system.

6u

Puerto Rico Planning, Uebanizing'and Zoning Board Another large section placed in an M-Distriet is in tlie eastern

part of Santurce, north of Muñoz Rivera Avenue and extending aloug the ditch draining into the "Laguna de los Coi'ozos". In this general section of the city, which is without sewerage disposal fácili-

ties, many blocks have water standing above the level of the grouiid in periods of wet weather. The ar^as placed in the M-üistricts, however, comprise only tlie very lowest part, where many of tlie streets

are hnpassable for motor vehicles, and water is standing" almost constantly above the gróund level. The rehabilitation of this area

will depend on the provisión of adequate sewerage and ground water drainage, and the filling of land throúghout practically all of the area.

Most of the remaining M-Districts are smaller areas on higher ground but characterized by closely packcd, flimsily built houses placed helter-skelter without relationship to any orderly street plan, or on such narrow streets" and with such small lot areas that complete replannmg of the street and lot pattern is necessary before any fur-

ther substantial buildíng takes place. Some of these small areas, partieularly those lying between Ponce de León Avenue and the new

North Avenue, are -ivell located for future high-class apartmcnt tlove opment. It is expected that M-Districts such as the.sc will be

rehabihtated by a combination of public and prívate effort.

Such redevelopment progects, by a combination of public and

prívate action, are being carried out in the United States under urban

development legislation in a number of states. In these projeets, governmental action may aid in some of the following ways'; rep anning of streets and lots, assembling land by use of the power

oí eminent^domain if necessary, aid in rehousing of families now imng on the site, the provisión of certain public works, or partial tax exemption provided that rents and otheí features of the projeet are stnctly controlled. The rebuilding of the area and, sometimes, the assembly of the land is carried out by prívate enterprise. a^dition to areas where such prívate action is pro a, e, eie aie some M-Districts which are not likely to attract prívate enterprise, and where public action will have to earrv out the entire redevelopment. ,

•

Ptocc^uvb for IÍ6d>cvcl'op'nt€nt* For owners of properties within M-Districts, whether these owners

are prívate individuáis br public agencies, the Zoning Regulations specify the proeedure for replanning which is necessary before rehabi litation may take place. Any owner or grou]) of owners within

an M-District may present to the Planning Board a plan for the

ZoNiNG IN Puerto Rico

'

61

rehabilitation of a complete M-District, or a large part of an MDistriet so loeatecl that its rehabiliation can be earried out without

hindering tlie eventual reliabiliation of the remainder of the M-Diátriet. Tliis plan should show an orderly system of streets and lots well laid out in relation to connecting streets and adjacent lots. It

should provide for proper street grades and, if necessary, fiUing of lots, and sewerage and drainage systems insuring sanitary and healthful l)uilding sites. Furlliermore, there must bje reasonable assurance that the affected owncr or owners will carry out the whole plan, or a

part ot the plan embraeing at least one aere in area. The Planning Board is aiixious to assist owners of properties in M-Districts in the

replanning and rehabilitation of these scctions. After a suitable plan has been approved by the Planning Board, the M-District will be rezoned properly for the carrying out of the reconstruction plans.

Soiue parts of ^I-Districts will be eventually needed for future sehool sites, for extensión of present school areas, for play-grounds and parks in connection with schools or in sepárate locations, or for other public uses. At the time when rehabilitation is to be earried out, the areas needéd for these public uses will be reserved.

Any area included within an M-District may be designated for operation of the *^slum freezing'' program of the Puerto Rico Hous.ing Authority as provided for under Law 264 of 1945. Once de signated for inclusión under tliis law, no more building of any kind is allowed. The properties may be acquircd by the Puerto Rico Hous-

ing Authority and the slum areas improved by removal of the worst

buildings, and by the repair and rearrangeníent of the remaining buildings according to a suitable plan. Or a* complete clearance of the arca may be earried out after which it may be designated for

future used for a new public housing project or some other public use sueh as a park, ])lay-ground or sehool, or for prívate developmónt

for apartinents or other suitable uses, under proper safeguards and financial arrangements between the Housing Authority or other public agencies and the prívate developer.

Of the 150 gross acres of land in M-Districts in Santurce in

prívate ownership, it is estimated that from 30 to 50 acres are so located that prívate capital is likely to carry out the redevelopment

with public aid in rehousing, street planning, etc., but withbut substantial cost to the public. Another 30 to 50 acres are needed, and will eventually be acquired, for-parlas, schools and other public

purposes. The remaining 50 to 90 acres are now appi^aised at a total cost for land and buildings of from $1,000,000 to $2,000,000. TKé

IX i

62

PuEETo Rico Pl^vnning, ürBx\xizing and Zond^g Boakd

Puerto Rico Housing Authority has an initial appropriatioii of $1,500,000 under the ''sluin freezing" Law alone. Althougli tliis fund is to be used throughout the Island, additional appropriations under this Law, Federal aid and other possible sources of fiinds, public and prívate, make it reasonable to expeet that the prograin of rehabilitation of the M-Districts in Santurce in prívate ownership can

be carríed out over a períod of perhaps ten or fifteen years at the ♦

most.

Chapter V

ZoNiNG Protects Land Reseeved por Public Use

On the Zoníng Map for San Juan and Santurce, the P-District is used to desígnate land used for public purposes or definitely scheduled to be devoted to public use wíthín a períod of not more than 6 years. Wíthín the P-Dístrícts may be buílt public buildings such as schools, hospítals, fire or pólice statíons, govemment office

buildings or public housing projects; or the area may be used for a public open space such as a playground or airport, cemetery or public parking space. Any federally-owned land or building may be placed

in a P-District, if desired. On any privately-owned land ineluded wíthín a P-District, no prívate buildings may be built except wliero unusual circunstances justify special approval by the Board of Appeals. Thus, the P-District;is particularly useful in preventing any additional construction in arcas which are definitely scheduled for

public purchase for schools or playgrounds, public buildings or public housing projects.

The importance of the P-District to the people of Puerto Rico can well be illustrated by the program of land purchases for schools. The

futiere of Puerto Rico depends upon the quality of its future citizens.

Adequate public education is one of the most important faetors in developing the enlightened and skiUed citizenship upon which the economic, political and cultural future of Püerto Rico depends. In

San Juan and Santurce, most of the schools are already running double-shifts and still there are about 15 per cent to 20 per cent of the children who ought to be in school, for which there are no available rooms. Mo.st of the school sites have very little room for play:^

:

ground around them, and in many cases additional school buildings have been built in what was originally designed for playground.

School authorities are concerned for the training and development not dnly of intelligent minds but also of healthy bodies. Adequate physical education progranis are virtually impossií)le without more

r

W iM..áÉkmMÉL

ZoNiNG iN Puerto Rico

63

playgrouiid spaee than is available to most of the scliools in San Juan and Santurce. Additions to present. school sites and new

schooJ siles are iieeded both for the loeation of new buildings and for playground space. The future growth of population in San turce will require additional school faeilities for the new population as well as for the 15 per cent to 20 per cent of the ehildren for wlioin school space is not now available. Private construetion in

areas designated for schools wpuld clearly haniper, and in some cases prcvcnt, provisioiis for needed schools areas. For every dollar of new construetion that went into such areas, the cost of providing school faeilities would be increased by just that ainount. Since funds for schools are limited, the ehildren of Puerto Rico would be de-

prived to that extent of educational opportunities for the develop-

nient of sound minds and healthy bodies.

In the same way that the P-District facilitates and economizes

pnblic funds for the provisión of urgently needed school sites, so it also aids in the development of other public services for which funds

are \ery limited in relation to the need. Application of the PDistrict to lands reserved for parks, housing projects, public buildings

and airports, therefore, is also of great importance in improving the health, welfare and economic stability of the people of Puerto Rico and in securing maximxun public service at the lowest possible cost.

Specifically, the P-Districts included on the Zoning Map for San Juan and Santurce include four types of land, as follows:

1. Land now in public ownership; Federal, insular, municipal, or

that owned by other pufilic agencies. Not all publicly-owned land is included in P-Districts, but only the larger areas used, or intended

for use for schools, parks, playgrounds, public buildings, airports and siinilar public uses.,

2. Land which will come into public ownersliip through opei'ation

of the Subdivisión Regulations, which require that land needed for schools be so reserved and that five per cent of every new subdivisión be dedicated for park use.

3. Land for which funds for public purchase are now in hand,

or are expected to be made available from known sources in the immediate future.

4. Land for which funds are expected to be provided within the

next 6 years according to the Six-Year Pinaneial Prográm as approved by the Planning Board and as submitted to the Governor and the Legislature.

i

I

64

Puerto Rico Plannixg, Urdaxizing and Zonixg Boakd

Schools:

Tlie P-Dístricts. on the Zoning iMap of San Juan and Santurce, in additiqn to sliowing all large areas now in public ownership used for school purposes, desígnate extensions to eleven existing seliool sites and also one new school site. Funds are in hand, or can be inade avaiiable from existing appropriations, for additions to íour school area^j in Santurce, namely: Matienzo, Goyco, Lucchetti, and Blanco.

In regard to future acquisition for schodls, the Six-Year Financial Program provides the sum of $1,500,000 for purchase of school lands by the Department of Education for the Island as a whole

during the next six years. On the basis of the proportion of fuiuLs for school lands previously allocated to Santurce, it is estiinated tliat , $420,000 will be avaiiable in the next six years for purchase of school lands in Santurce. After a careful study of school needs by the municipal director of public works anid the municipal school autliorities, and the consideration of the estiinated cost of acquisition of pos-

sible sites to meet thesé needs, a j^rogram for purchases for the next six years was developed. This program includes the x^urchase of land for additions to 7 existing schools, namely Labra, Ruiz Belvis, Asenjo, Padre Rufo, Bacaner, üautier Benítez, and Canlón ]\Iaduro.

The Zoning Map shows the boundaries of these schools including the land to be purchased under this program, Vnd in addition a new

site on Loíza Street east of Tapia Street large enough for both an elementary and a júnior high-school. The estiinated cost of this

total program of purchases at present prices is within the $420,000 .which the Financial Program provides.

Parks:

The P-Districts in Santurce include areas for the establishment

of 6 parks, which are cpnsidered the most urgently needed sites of those which have been proposed for inclusión in the Mastcr Plan of larks for San Juan and Santurce. The sources of funds for the purchase of these parks include $275,000 of current funds to be transferred by the Committee on Design to the Insular Park Serv-

ice as well as $250,000 of the ainount assigned for parks in San Juan and Santurce in the Six-Year Financial Program. The park areas that will be purchased by the Insular Park S°ervice with these funds are as follows: 1. From Cnrrcnt Funda:

(1) Condado Lagoon Park, 3 aeres.

(2) Borinquen Park, 1 acre.

(3) Loízá Park, 10 aeres fronting the ocean in conjuntion with the new school site on Loíza Street.

ZoNiNo iN Puerto Rico

.

65

2. From Punds Assigned'in the Six-Year Financial Program: (1)^ Sagrado Corazón Fark, 7 acres.

(2) .Colegio do la Inmaculada (Rear portion) 1 acre to be combined with an jM-District.

(3) Cuevillas Street Park (Stop 12) 2.7 acres, rear of lots fronting on Ponee de León Ave. and Calle Nueva.

In addition, tliere are placed in P-Districts land already In public

ownership designated for ultímate park use, and land in areas now unsubdivided which will be designated for use in accordance wth the Subdivisión Regulations. ^ Public JJousing:

Public housing projects which have already been built, or those for wliich land has already been purchased, are placed in the residential classification for the desired density of apartment development,

Howcver, there are two public housing projects for which purchase of land has been approved by the Planning Board but where acquisition has not been carried out. These sites have been designated

as P-Disti'icts. These housing projects are scheduled for construction

by the Municipal Housing Authority of the Capital of. Puerto Rico with the next allocation of Federal funds for public housing in

San Juan and Santurce. These projects are the "La Perla Project" in oíd San Juan, and the eompletion of the "San Juan Baiitista Pro ject" in Santurce.

Privatcly Owned Lots in P-Districts:

The above paragraphs have indicated the sources of funds for inirchaso of privately-owned land within P-Districts within a six year

period. The position of the pi-ivaté owner of land within the PDistrict varíes considerably accox-ding to whether his property falls into one of three classes: lots developed with buildings, vacant lots, or unsubdivided land.

In cases where lots in the P-Districts are already developed with houses or othcr buildings, but the public purchase of these properties

may be delayed from one to six years, the owner is not prevented from use or sale of his property as it is now developed. Hcywever,

he may make no enlargements or additions, unless he can show severe financial hardship, approaching confiscation, if the desired improvements are not permitted. The Board of Building Appeals, in

eonsidering the granting of such exceptions, would take into aecount the additional eventual public aéquisition costs, the probable date of such aéquisition, and the urgency of the need of the present owner

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Puerto Rico Planning, ITrbanizing and Zonuíg Board

for such ad^ition for the period before public purchase. In other vvords, on lots already developed with houses or other buildings, the owner is given definite notiee that his property will be purehased

by the public, but, pending that time, is not prevented froni reasonable use of his property.

The P-Distriets also eontain a few vaeant building lots. Iii order that the owners of these lots will not continué to have their invest-

ments in these lots so controlled that they can neither build on thém

tior sell them for prívate use, funds for immediate public purchase of these lots will be provided. In addition, parts of certain arcas not yet subdivided for urban use'are placed in P-Distrícts, indicating

the future reservation of those areas for public use in accordance with the Subdivisión Regulations. In a few cases, the undeveloped rear portions of very large lots are placed in a P-District.

In summary, then, the privately-owned areas in the P-Districts

wiU comprise those already developed with buildings and from which the owner is getting a return on his invesment, or those areas which are not yet developed for urban building and where the uses to

which they have been previously put may be continued. Thus the prevention of further prívate building in the P-Districts in San Juan

and Santurce is well justified in order to earry out eíEectivel}' and economically a minimum- prograin of purchase of public land for the exeeedingly necessary and important. public uses described above.

Puerto Rico eannot afford to sacrifice the education, health and welfare of its ehildren ánd citizens. The P-Distrícts foim a necessary tool for the pmteetion of these ends.

Chapter VI

ZONING IS DÉMOCRATIC

In a democratic country, zoning is the method by which the people, reeognizing the evils of unregulated building and of haphazard uses oí land in urban areas, provide for the control of building

development and give guidanee to the buüding of their cities. The control of building development by zoning may be compared to tho control of tiaffic by a traffic light. In the case of the trafSc light, the people, through their elected legislators and officials, establish a pólice department with power to regúlate trafftc on the streets, to install traffic lights, and to prevent violation of the fraffic eontrols.

The people, as a whole, submit to and welcome traffic control becausc

they know that the inconvenience of waiting a moment at a traffic

r

ZoNiNG IN Puerto Eico

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light is necessaiy in order to insure safety to life and limb, and to promote tlie rapid and orderly flow of traffic.

Like the trafific light, zoning" is an exercise of the ^'pólice powef.

Throügh their elected representatives and offieials, the people of Puerto Rico have expressed their desire for zoning and have set up the governmental machinery by which zoning regulations are prepared and administered. At the same time, they have surrounded the exercise of zoning powers by safeguards to individual propei1;y owners and householders. In effeet, in congested urban areas and adjacent territories which are beeoming urbanized and where the un-

regulated building and haphazard use of land may do great harm, the owner gives up the right to unrestricted use of his individual

parcel of land in oTder to obtain protection from unrestricted use of land by his neighbor. For example, the owner of a house in a residential zone exchanges the right to conduet an industry on his

property for the assurrance that his neighbor may not conduet an industry. The red tr^^c light of zoning stops a property owner from developing his land in a fashion . which is more harmful to

his neighbors and the general public than the relatively small restrictions 011 his property harm him. At the same time the green trame

light of zoning gives the signal for commercial and industrial development in tliose areas best suited for them.

Preixiration of the Zoning Eegulatioiis: líow these democratic principies are carried out in practice can be

shown by a brief description of the method by which the Zoning Reg ulations and Maps for the urban areas of Puerto Rico are prepared.

The first step is a land-use survey showing how each piece of property

in the area to be zoned is used, the size of the lots, the height and area of the buildings, and the width of yards. Such land-use surveys have been completed by the Planning Board for all the larger cities and many of the small towns of Puerto Rico. These surveys give a statistical picture of how people now live, and a basis for detennining 'mininium sizes of lots, height and area of buildings, width of yards, the uses to be permitted and similar regulations, in the various zoning districts. At the same time, this survey aids in the preparation of

a Zoning Map, showing where the regulations for the various dis tricts apply. After a series of conferences with interested government agencies and informed private citizens, the next step is the

preparation oif the preliminary Zoning Regulations and Zoning ]\Iaps.

Then comes the opportunity for the general public to voice its

approval, disapproval, or objeetion to specific provisions. In the case

V.v . ' , L:

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Puerto Rico Planning, Urbanizing and Zoning Board

of the Zoning Regulations, they were submitted to a public hearhig in Augiist 1945. Subsequently they were revised and presented to another publie hearing in December, 1945. Tlie Zoning Map for San Juan and Santurce was also presented in preliminary form at the

public hearing in December, 1945. On the.basis of these public , hearings, the many petitions presented to the Planning Board, and discussion with many citizens, the final Zoning Regulations applieable to all urban arcas in Puerto Rico and the Zoning Map for the munici-

' pality of San Juan were prepared. The same procedure is being followed for the Zoning Map of Río Piedras. The Zoning Regula

tions become effective in any urban area 30 days after a Zoning .Map for that area is approved and promulgated by the Governor. Thus, at every step in the preparation of the Zoning Regulations and Maps, the needs of the public in general, and the wishes and desires of

individual citizens are kept in mind and harmonized within the over-

all framework of zoning principies and practices. These zoning principies and practices have stood the test of 30 years of trial and experience before- legislativo bodies, zoning commissions, boards of

appeals, local, state and Federal courts and the public in general in all parts of the United States.

Perniit Official:

i

AVhen the Zoning Regulations become effective, they are administered by the Permit Official, who is the Director of the Burean of

Fermits. The Office of the Permit Official is PURA Building N Stop 8, iu Puerta de Tierra. Mr. César Cordero is the Acting Permit Official. In order to simplify the procedure of persons intere.stcd ^ m obtainmg building permits, the Burean of Bunildin-s Permits

as estabhshed by Act No. 429 of 1946, administers all governmentaí regulations concerned with building, including not only the Zoning Regulations but also the existing requircments of the Department of Health, the Department of the Interior, tiie Insular Pire Service and anj'' other Insular agencies. In addition, the Permit Official

prevents building or enlargements within the linos of projeeted streets and highways. The Burean of Building Permits also will administer the building code which is being prepared by the Insular Board of Building Construction. Thus, Jnstead of having to visit' several Insular Offices to obtain approval to start building cons truction, inteiested persons are able to get the necessary approvals of áll Insular agencies from a single office, including those of the .State In.surance Pund and others.

ZoNiNG iN Puerto Rico

69

In i-elation to zoning, the function of the Permit OíScial is to

apply very stricfly all the zoning provisions relating to the building

or pareel of land in question. He is not authorized to use jugdment as to the reasonableness of any provisión as it applies to a

speeific piece of property, or to vary in any way or for any reason the strict application of the Zoning Regulations. However, it is i'eeognized, and experience in continental eities has shown, that in certain cases, because of such factors as the small size, narrowness or unusual shape or topography of a lot, or other peeuliarities, the

Zoning Kegulations will be unreasonable and certain variances should be allowed. Therefore, an appeal may be taken from any decisión of the Permit OfScial to the Board of Building Appeals in regard

to the interpretation of the Regulations or their application to a specific piece of property.

Board of Building Ap'peals: The Board of Building Appeals, as established by Act No. 429

of 1946, consists of three persons who will exercise their good judgment in the application of the Zoning Regulations in specific cases which are brought to them on appeal from a ruling by the Permit Offieial. Mr. Ciro Malatrasi, Jr., has been named chairman of the Board and his office is in the same building as that of the Permit Offieial.

The Board of Building Appeals is empowered to make variances

only within limits of the general intent and spirit of Zoning Regula tions and within specific provisions for their guidance which are included in the Zoning Regulations.

In the preparation of the Zoning Regulations, it was rccognized tliat each lot to which the Regulations apply presents, in a sense,

a case slightly different from any other lot. The Zoning Regulations are so drawn that they may be applied reasonably to the great bulk of lots in any district. The function of the Board of Building

Appeals is in relation to those few lots in a district to which the Zoning Regulations do not reasonably apply. But the Board. in granting variances, will make every attempt to harmonize the develop^ inent of the lot in question with the neighborhood in which it is located and with the intent of the Zoning Regulations for that dis trict. The Board of Building Appeals, however, may not grant variances which constitute an obvious chango in the boundaries of a

zoning district. The power to change the Zoning Map rests solely with the Planning Board.

70

Puerto Rico Planning, Urbaniztxg and Zoxing I^oakd

A decisión of the Board of Building Appeals maj' be takeii to tho

Suprema Court of Puerto Rico 15 days following such decisión, lor judicial review, but such review can be granted only on questions of law.

Amendments to Zoning Maps:

The procedure by which a Zoning Map may be amended is out-

lined in the Zoning Regulations. There are several ways in which the procedure for the change in Zoning Maps may be initiated. The Board itself, or a local planning commission where such body has

been set up, may initiate an amendment to the Zoning Map. Any interested citizen may request the Planning Board, or á local planning commission where such body has been set up, to consider a change in a Zoning Map. In addition, the Planning Board is obliged to take specific action on a change proposed by a ^lunicipal Assembly, or when a petition is presented by a least 20 property owners in the vicinity of the area which is proposed to be changed. In qrder that all interested parties, especially those living in the vicinity of the proposed change, can be heard, a public hearing must be held before any action can be taken by the Planning Board. Any change adopted by a local planning commission is not eífective unless approved by the Planning Board and by the Municipal Assembly for the area affected.

Thus, for permission to build any building which constitutes an important variation from the use, height or area provisions of a parti cular district, there is adequate opportunity for all interested partios to be heard, and for the final decisión of the Planning Board to be put into effect by a legal procedure similar to that. by which tlie Zoning Map was originally made effective.

Non-Conforming Uses:

This chapter has been concerned so far with new buildings and uses of land which constitute a change from those existing at the effective dafe of the Zoning Regulations. Ilowever, there are a number of cases, where the existing uses of land or developinent of buildings at the time of the effective date of the Zoning Regula tions do not coiiform to the Regulations. Such non-coiiformities may continué to exist in the same form and to the same extent cis at the

effective date of the Zoning Map far the area in which they are located. líowever, since the adoption of the Zoning Regulations and Map constitute, in effect, a legal finding as to the proper use and development of each lot, the provisions of the Zoping Regulations

ZoNiNG iN Puerto Rico

71

are so clrawn as to encourage the elünination of non-conforming uses over a period of time. In fairness to the property owners'whose iiuildings conform to the Zoning Regiilatious, all properties within a district should be gradually brought luto conformity with the

Regulations, to the extent that this may be done wiíhout unreasonably limiting tiie oppoitunity of a non-conforming owner to obtain a reasonable return on his investment. For example, the Zoning Re gulations require the elimination within one year of all uses of land on vaeant lots, or on lots with improvements valued at less than $150, or of business or advertising signs valued at less than $150, which do not conform to the Regulations. In addition, the owner of a building containing a non-conforming üse may not enlarge or structurally alter that building unless the use is changed to one in conformity with the district in which it is located. Por buildings which conform to the land use and population density allowed by

tlie zoning, but which do not conform in other respects, minor alterations may be allowed by the Permit OfBcial. Enlargements

may be allowed only by the Board of BuildingAppeals, provided lliat the entire building will conform as nearly as possible to the Zoning Regulations.

Denwcracy in Action:

Zoning is new in Puerto Rico. It is one of the chief means by which the people of Puerto Rico are guiding the growth and development of their cities. To make effective such plans for urbau develop-

inent, two methods are possible. By one method, a totalitarian or paternalistie government tells the people what is good for them and torees them to accept the governmental decree witliout appeal. By the other mehod, a democratic government, as an instnmient of the

peoi)le, and sensitivo to their needs and desires, works with them in the drawing of plans, and the preparation of regulations or other means for carrying out such plans. Once such regulations become law, their administi-atibn must be effective and fair to all, yet flexible

enough to allow for special circumstances and cases of hardship.

This second method, the democratic method, is being followed in

the preparation and administration of Zoning in Puerto Rico. But, lUie all democratic procedurcs, public understanding, partieipation

and .support is essential. If the people of Puerto Rico wish zoning to be a worthy example of the application of their democracy, they must become familiar with its purposes, principies and procedurcs. and take an active part in its application and development.

SECCION - I

CQ

tJ nSTRITO RCSlOeNClAi Ot 6A»*» OE UNA PAUNLlA CNOOCAReS CE NOVCCtCNTOt •001 METROS CUADRACOS O MAS OISTRITO RCSIOCNOIAL OE CASAS OC UNA FAMILIA CM SOLARES M CUATOOCKNTO» CmCUENTA (490) METROS CUADRADOS O MAS DISTRITO residencial OE CASAS OE UNA O OOS FAMILIAS

DISTRITO residencial DE CARaCTEN CENERAL EN SOkARES Ot OOSCIENTOStSOO)

n

METROS CUADRADOS O MAS

DISTRITO RESlOCNClAk OE AFARtAÜIENTOS CON 0A4A OCNSIOAOOt l^LACtQHl

MAfA 0€ ZONi Fie ACION OEL MUNICIPIO DE SAN JUAN

DISTRITO residencial CE APARTAMIENTOS CON AkU CENSlOAOCt PO0LACION. M

DISTRITO OOMERCIAl DE CARACUR LOCAL Y NESIDtNCiAL

rueN^ «ICO e» i8 »f «ttmo ei ti4«

DISTRITO COMERCIAL OE CARACTER CENTRAL T RESIDENCIAL DISTRITO comercial 01 CARACTER CENTRAL. El PICO

DISTRITO industrial,industrias UVIANAS.

ion» ee ñjMnsecwM^woMmr

DISTRITO industrial INDUSTRIAS PESADAS.

DISTRITO A MEJORARSE * RECLA8IFICAR8E

mapa OE ZONIFICACION OEL MUNICIPIO OE SAN MAM

DISTRITO para uso PUSLICO. LIMITE OE OiSTRitO

CACLE O CARRETERA

PERROCARRIl

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rNCiPONO «• ígoMeLf

—' LIMITE MUNICIPAL

Wotir áliB sáN kiioiíiCN ««■nunA

«BcativA o( PuiAfo aieo

MAPA DE ZONIFIOAOIGK DE SAN JUAN Sección I

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L MAPA DE ZONIFIOAOION DE SAN JUAN

Sección II