Lettre Observatoire de l'Habitat - Avril 2015

Lettre

Observatoire de l’habitat

N° 1 - avril 2015

Bénerville-sur-Mer | Blonville-sur-Mer | Deauville | Saint-Arnoult | Saint-Pierre-Azif | Touques | Tourgéville | Trouville-sur-Mer | Vauville | Villers-sur-Mer | Villerville

Edito Enjeu de solidarité et de dynamisme territorial, l’habitat est au cœur des problématiques de Cœur Côte Fleurie qui comporte 28% de résidences principales constituant un facteur de déséquilibre territorial.

J’ai donc souhaité un outil d’observation et d’analyse du marché de l’habitat local afin d’une part, de partager nos connaissances avec la population et les partenaires institutionnels et privés et d’autre part, d’actualiser notre vision des enjeux et de suivre la mise en œuvre du Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant Programme Local de l’Habitat approuvé le 22 décembre 2012.

Cet Observatoire se veut être un outil simple et facilement appropriable par tous regroupant les informations nécessaires à la connaissance pérenne des caractéristiques et du fonctionnement du marché local de l’habitat et à la réflexion stratégique.

Au fil de ses publications, la lettre de l’Observatoire a l’ambition d’aborder des sujets liés aux défis à relever. C’est donc naturellement que cette première lettre comporte un zoom sur des outils financiers à mobiliser pour développer l’offre de résidences principales.

Vous pourrez également découvrir nombre d’indicateurs et d’informations utiles extraits de l’Observatoire que vous pouvez retrouver sur le site internet de la Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie : www.coeurcotefleurie.org / rubrique Agir / Habitat.

Les chiffres clés de l’Observatoire :

- Tendances d’évolution démographiques et du marché de l’habitat

> page 2

Zoom sur les résidences principales

- Rappel des objectifs du Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant Programme Local de l’Habitat

- Produits financiers logements à mobiliser pour répondre à la demande locale

- Exemples d’opération de location-accession

Philippe AUGIER

Président

Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie 12 rue Robert Fossorier 14800 Deauville | 02 31 88 54 49 | info@coeurcotefleurie.org | www.coeurcotefleurie.org

> page 5

20 444 habitants sur Coeur Côte Fleurie en 2012 Des ménages dont la taille est relativement modeste (1,90 pers. par ménage en moyenne) en comparaison aux référents supra-communautaires.

Une caractéristique qui traduit la présence, plus affirmée qu’ailleurs, de ménages âgés et la moindre représentation des familles avec enfants.

Ainsi, sur Coeur Côte Fleurie, les plus de 60 ans sont 2 fois plus nombreux que les moins de 20 ans (ce rapport est de 1 à l’échelle départementale et nationale).

11 122

Chiffres Clés de l’observatoire

2,25

2,24

Calvados

1,90

2,22

France Métropolitaine

BasseNormandie

Coeur Côte Fleurie

es en 2011

e des ménag Taille moyenn

7 501 actifs

emplois sur l’intercommunalité en 2011

(occupés) sur Coeur Côte Fleurie en 2011 soit 1,4 emploi pour 1 actif occupé

La Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie est l’un des principaux pôles d’emplois de la côte normande. Elle étend son aire d’influence au-delà de Lisieux.

37 686 logements sur l’intercommunalité en 2011 Le parc de logements est largement dominé par les résidences secondaires (69%). Il s’agit de l’une des spécificités locales. A l’échelle nationale, les résidences secondaires représentent en moyenne 10% des logements.

Parmi les résidences principales (occupées à l’année), 18% sont des logements locatifs à vocation sociale. Plus des 4/5ème de cette offre permettant notamment de répondre aux besoins des actifs locaux est localisée à Deauville, Trouville-sur-Mer et Touques.

3%

Logements vacants

28%

Résidences principales

10,8 logements construits / an / 1000 habitants sur Coeur Côte Fleurie entre 1999-2011 En France, la moyenne est de 5,8

69%

Résidences secondaires

2

Comprendre les grands équilibres de Coeur Côte Fleurie : tendances d’évolution démographiques et du marché de l’habitat

©Patrice LE BRIS

L’histoire de l’urbanisation de la Côte Fleurie est singulière. Territoire rural devenu lieu de villégiature parmi les plus prisés de France, elle est aujourd’hui l’un des espaces moteurs du développement de la côte normande.

Cette histoire influe très fortement sur les caractéristiques actuelles du territoire.

Villerville

• 69% de ses logements sont des résidences secondaires contre 18% à l’échelle du Calvados et 10% à l’échelle nationale (source : INSEE, RP 2011).

• Parmi ses 10 600 résidences principales, 45% sont occupées par des ménages de retraités (ayant souvent transformés leur résidence secondaire en résidence principale). Seulement 20% de ces résidences principales sont occupées par des ménages de moins de 40 ans. (source : INSEE, RP 2011).

• Ces composantes participent à la structuration d’un tissu économique dynamique (en pro-

gression) et tourné à la fois vers les activités touristiques / saisonnières et vers les activités de services et de commerces. Avec 11 122 emplois recensés en 2011, la Communauté de Communes Cœur Côte Fleurie est l’un des principaux pourvoyeurs d’emplois du littoral.

• L’attrait exercé de longue date sur des populations à la recherche d’une résidence secondaire

en bord de mer et à proximité de la région parisienne participent à la très forte valorisation du marché immobilier. Les maisons susceptibles d’accueillir des familles (4 pièces) dépassent généralement les 250 000 €.

Les travaux engagés dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant Programme Local de l’Habitat (PLUi-PLH) ont pointé le risque de voir les équilibres locaux se dégrader si certaines de ces caractéristiques se renforçaient. Les analyses récentes ont ainsi mis en évidence :

•

Une érosion des dynamiques démographiques et des pertes de populations depuis 2009 (20 861 habitants en 2009 contre 20 444 habitants en 2012 soit -417 habitants en 4 ans). Ces pertes sont une des conséquences du vieillissement de la population locale (le déficit naturel) se creuse et de la difficulté grandissante à renouveler les structures démographiques du territoire (en fixant de jeunes familles ou couples).

Trouville-sur-Mer - rue des bains

3

•

Un marché du logement de plus en plus valorisé et une difficulté accrue pour les ménages travaillant sur Coeur Côte Fleurie à pouvoir s’y loger (en raison d’un décalage croissant entre leurs revenus et les prix de l’immobilier). Une simulation a ainsi permis de montrer qu’à peine plus de 20% des familles de 3 personnes vivant sur le territoire seraient en capacité d’y acheter un bien à 250 000 €. L’essentiel des travailleurs de l’intercommunalité sont donc exclus du marché local et doivent s’éloigner pour trouver un logement.

• Un rythme de construction passée et des perspectives en matière de promotion immobilière

importantes mais au sein desquelles la part réservée aux résidences secondaires est encore très élevée (de l’ordre de 60% des projets selon les estimations réalisées).

Au regard de ces constats, il apparaît aujourd’hui impératif d’orienter la programmation de logements afin de répondre à un enjeu essentiel : améliorer la réponse proposée aux ménages familiaux, aux actifs et aux jeunes issus du territoire.

Le développement de cette offre :

• Garantira le maintien de la qualité de vie sur le territoire pour tous (pérennisation des équi-

pements publics / scolaires, maintien de la dynamique économique [consommation, sollicitation du tissu économique tout au long de l’année]).

• Améliorera le quotidien de ceux qui font vivre le tissu économique local en leur permettant de rapprocher lieu de vie et lieu de travail.

• Et évitera in fine la spécialisation excessive du territoire (prédominance des résidences secondaires et des ménages retraités).

La suite de la lettre de l’Observatoire présente certains des outils à mobiliser pour y répondre.

Villers-sur-Mer

4

Rappel des objectifs du PLUi – PLH de Cœur Côte Fleurie Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi), approuvé en décembre 2012, a défini quelques premières orientations fortes pour mieux répondre aux besoins en logements identifiés sur le territoire :

•

=> Horizon 2030

Logements locatifs sociaux ou en accession aidée => 25%

Zoom Sur les résidences principales

Touques

• En définissant au sein de cet objectif de construction une part de logements locatifs sociaux ou en accession aidée de 25 % et en dégageant les moyens financiers (eu égard au contexte budgétaire de la collectivité) facilitant la réalisation de ce type d’opérations.

©Patrice LE BRIS

167 logements

En fixant un objectif global de construction de 167 logements en moyenne annuelle à l’horizon 2030, comprenant au moins 2/3 de résidences principales, condition minimale pour répondre aux besoins des ménages locaux. Ces objectifs ont été ventilés par secteurs géographiques au sein de la Communauté de Communes et vont l’être prochainement à l’échelle de chaque commune.

Il importe cependant aujourd’hui de mettre en œuvre concrètement ces objectifs en ciblant quelques produits financiers « habitat » bien adaptés aux conditions locales : logements en location-accession, logements locatifs PLS permettant de toucher une clientèle qui dépasse les plafonds du logement locatif social classique, etc.

5

Quels « produits financiers » logements pour répondre à la demande locale et comment assurer leur mise en œuvre sur le territoire ?

Une offre de LOGEMENT LOCATIF SOCIAL aux critères élargis : le Prêt Locatif Social (PLS).

Ce produit est plus particulièrement adapté aux zones de marchés tendus, où le prix du logement est élevé et l’offre abordable trop peu nombreuse. Le loyer au mètre carré varie entre 7,7 € en zone B2 (la plupart des communes de Coeur Côte Fleurie) et 8,6 € en zone B1 (Deauville), soit un niveau inférieur au loyer de marché actuellement de l’ordre de 12 €/m².

e

Offr

Logement Prêt Locatif Social

Il permet au bailleur de bénéficier de prêts à un taux faible, afin de cibler des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc HLM classique mais trop limités pour louer à un taux d’effort raisonnable un logement au loyer de marché. Ainsi, le plafond de ressources du ménage s’élève à 2 168 € par mois pour une personne seule et jusqu’à 4 200 € pour un couple ou une personne seule avec deux enfants. Ce sont les bailleurs sociaux qui les réalisent.

Comme le logement social classique, la construction de ce produit bénéficie de la TVA à taux réduit (5,5 %) et d’une exonération de la Taxe Foncière des Propriétés Bâties pendant 25 ans. L’attribution est décidée en Commission d’Attribution du Logement où siège le bailleur social et les réservataires ayant contribué au financement du programme.

Une offre en ACCESSION: le Prêt Social Location-Accession (PSLA).

e

Offr

Prêt Social LocationAccession

Le PSLA permet à des ménages d’accéder progressivement à la propriété, à un coût réduit par rapport aux prix du marché et avec des garanties sécurisantes.

Ce produit cible les ménages aux ressources trop limitées pour accéder à la propriété en marché tendu, notamment les primo-accédants. L’accession est effective après un délai de location d’une durée maximale de 4 ans. Il permet au ménage concerné de constituer une épargne utilisée comme apport au moment de l’accession.

Les garanties concernent le rachat du bien au ménage en cas d’accident de la vie : Le bailleur peut racheter le bien à un prix convenu d’avance par la règlementation.

Le bailleur est tenu dans ce cas de présenter des propositions de relogement dans son patrimoine locatif.

Par ailleurs, le PSLA ouvrant droit à l’APL, celle-ci peut venir soutenir le ménage en difficulté.

Ce sont les bailleurs sociaux qui réalisent principalement le PSLA. La construction bénéficie de la TVA à taux réduit (5,5 %) et l’acquéreur bénéficie d’une exonération de la taxe Foncière pendant 15 ans.

Cette offre de logement est soumise à deux conditions :

• •

Le plafond de ressources du ménage selon sa composition : il s’élève jusqu’à 2 500 € par mois pour une personne seule, ou à 4 850 € pour un couple avec deux enfants.

Le plafond du prix de vente au mètre carré hors taxe (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes) est compris entre 2 102 €/ m² et 2 743 €/ m² selon la zone à laquelle est rattachée la commune (B1, B2, C).

Une troisième condition peut être mise en place par la collectivité et le maître d’ouvrage : la signature d’une clause anti-spéculative.

Difficulté : les personnes éligibles prefèrent souvent acquérir un bien situé un peu plus loin.

6

Exemple : Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants, ils gagnent 2 700 €/ mois et souhaitent acquérir un pavillon de 4 pièces de 90 m² en location-accession d’une valeur de 172 000 € (hors frais de notaire).

La redevance sera de 800 € par mois (soit un taux d’effort de 30%). Elle se décompose en deux parties : • la part locative s’élève à 600 €.

• la part acquisitive s’élève à 200 €.

A l’issue de la période locative, le ménage aura pu se constituer une épargne personnelle de : 200 x 12 x 4 = 9 600 €.

En parallèle, une remise forfaitaire de 1% par année de location sera déduite de la valeur initiale du pavillon soit une remise totale de 6 880 € à l’issue des 4 années.

Ainsi, au moment de la levée d’option en faveur de l’accession, le coût d’achat du pavillon sera ramené à 155 520 €.

Dans le montage d’une opération en PSLA, le bailleur social assure la maîtrise d’ouvrage. Le terrain lui est généralement proposé par la commune. Le prix de ce terrain vendu au bailleur social doit être suffisamment raisonnable pour permettre « la sortie » d’une maison « clé en main » à un prix inférieur à 180 000 € pour un 4 pièces.

Les collectivités locales (EPCI, commune) peuvent également intervenir en apportant une subvention aux ménages acquéreurs, via l’opérateur. Il est recommandé de faire figurer cette aide dans l’acte notarié qui comportera une clause anti-spéculative.

Un exemple d’opération de location-accession (PSLA), à Roncherolles-sur-le-Vivier (76) réalisée par Logéal Immobilière / Seine Manche Promotion La commune est située à 10 km de Rouen et compte 1079 habitants.

L’opération est située en centre-bourg et comporte 17 maisons BBC du T3 au T5.

Le prix de vente pour 5 pièces est de 189 525 € pour 97 m² habitables.

A la levée d’option, les acquéreurs bénéficient d’une décote de 1% par année d’occupation durant la phase locative.

7

Une offre de logement privé intermédiaire à prix plafonné : Dispositif PINEL.

e

Offr

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, depuis janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2016, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier des lois dites Duflot puis Pinel.

La réduction d’impôt sur le revenu varie suivant la durée de location (12% du

Logement montant de l’investissement prix d’achat et frais de notaire pour location d’apprivé PINEL partement sur 6 ans, 18% pour la location sur 9 ans, 22% pour la location sur 12 ans).

Modalités :

• Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans pouvant aller jusqu’à 12 ans,

• Il est désormais possible de louer à un ascendant ou descendant, • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,

• Le bien immobilier doit respecter la zone d’investissement éligible (zone B1 ou zone B2), ainsi que les plafonds de ressources du ménage et de loyer correspondants.

Villervil le

Bénerv Villers-s ur-

ille-surM

Deauvil

Trouvil le-sur-M e

r

le

er

Me r Blonvil

le-sur-M

Touque s

er Saint-A rn

oult

Vauville Saint-P ie

rre-Azif Tourgé v

ille

Communes bénéficiant du dispositif issu de la loi PINEL Communes ayant son dossier de demande pour bénéficier du dispositif PINEL en cours d’étude

L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Sur Cœur Côte Fleurie (suite aux demandes des communes concernées), une dérogation pour bénéficier du dispositif a été obtenue pour les villes de Deauville (classée en zone B1), Trouville-sur-Mer et Touques (classées en zone B2).

Une demande de dérogation est en cours d’étude par la DREAL pour la ville de Saint-Arnoult (classée en zone B2).

8

Ce dispositif présente un réel intérêt pour ces communes.

Il convient cependant de citer certaines des limites de ce dispositif de défiscalisation :

• A l’issue de la période de défiscalisation, perte du « contrôle » sur cette offre et reventes potentielles pouvant alimenter le marché des résidences secondaires.

• Comme tout dispositif de défiscalisation, il peut créer des effets de masse et d’aubaine pouvant participer à la déstabilisation du marché local.

Un outil limitant la revente de logement en ACCESSION SOCIALE pour une résidence secondaire : la clause anti-spéculative.

Elle peut être mise en œuvre dans le cadre de la vente de logements sociaux (comme le PSLA) et dans celui de l’accession aidée. Elle permet, entre autres objectifs, d’éviter que le bénéficiaire de l’aide de la collectivité ne soit tenté de revendre rapidement le terrain ou le logement acquis, pour encaisser à cette occasion une plus value parfois importante par rapport au prix d’acquisition jugée illégitime compte-tenu de l’aide publique apportée et de maintenir un logement à usage de résidence principale de son acheteur, dans un délai limité.

Afin de ne pas entrer en contradiction avec le droit de propriété, la clause anti-spéculative doit être justifiée par une aide accordée ou une diminution du prix prises en charge par la collectivité.

De nature contractuelle, l’utilisation de cet outil doit être motivée dans un exposé préalable par les objectifs fixés dans le cadre de la politique locale de l’habitat et faire ressortir l’avantage créé par rapport aux conditions de marché.

Ces clauses doivent indiquer le délai pendant lequel la revente est impossible sauf motifs légitimes dûment énumérés comme : décès, survenance d’invalidité, perte d’emploi, séparation, divorce,…).

Deauville

9