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房價下跌澳人卻更過得更苦了 買房和租房承受力雙雙惡化 （本報訊）分析顯示，儘管 房地產價格暴跌和供應急劇增 加，但買房和租房承受力仍在繼 續惡化。 它顯示，現有借款人的收入 增長停滯，但利率持續上升，特 別是那些從固定利率貸款轉向浮 動利率貸款的人，額外的還貸支 出抵消了較低的成本。 在 2018 年最後三個月，全澳 邊際住房負擔能力下降 0.1%，恰 逢房地產價格在新年頭幾個月放 緩，房價下跌。 本季度，大多數州和領地的 住房負擔能力下降，而維州和北 領地的住房承受力有所改善。 與前一年相比，2018 年 12 月 季度的住房承受力略有改善，提 升 0.4%。 新州在截至 2017 年 9 月的七年 的房地產繁榮期內價格增長較
快，還貸所需的收入提高了 0.2%，佔到近 37％的家庭收入， 這是全澳最高的。北領地最低， 只佔家庭收入的 19％。在維州， 支付貸款所需的家庭收入比例約 為 33％。 而西澳、塔州和昆州的住房 承受力也有所下降。 住房承受力受到利率、貸款 金額和期限以及家庭收入的影 響。 四大銀行帶頭調漲了標準浮 動利率，而數萬份固定利率貸款 也即將到期，這意味著借款人必 須找到新的貸款機構，或者轉向 更高的浮動利率。 阿 德 萊 德 銀 行 （Adelaide Bank）第三方銀行業務負責人卡 塞 哈 根 （Darren Kasehagen） 稱 結 果“令人失望”。 整體貸款在 12 月季度增加了
約 3％ ， 但 比 2017 年 同 期 下 降 了 9％以上。 “新貸款總數的減少有可能 成為持續的趨勢。”卡塞哈根 說。 阿德萊德銀行和澳大利亞房 地產研究所 12 月季度調查的亮點 是首置業者在房市繁榮期被擠出 市場之後正在重新入市。 首置業者佔購房量的 18%，其 平均貸款規模下降了 0.9％，剩下 33.75 萬元。 但這個好消息迫使現金緊缺 的州政府尋求新的收入來源來資 助大型基礎設施項目，因為房地 產銷售下滑導致印花稅收入銳 減，特別是在維州和新州。 澳 大 利 亞 首 都 領 地 （ACT） 的首置業者貸款增加了 34％，該 領地正在以較高的市政稅來取代 結算時支付的印花稅。
悉墨豪宅價格的名次又跌了 連全球前 20 名都排不上了
（本報訊）悉尼和墨爾本的豪 宅市場已經不再是全球前 20 大城 市中價格增長最強勁的了。 自 2015 年以來，在兩個市場 的高端房產價格飆升之後，悉尼和 墨爾本在萊坊（Knight Frank）國 際豪宅價格指數中的排名持續下 跌。 五年前，悉尼的豪華住宅市場 在該指數中排名第二，價格增長率 達到 14.8％。但 2018 年，這個港 口城市的高端市場房價僅上漲 3.1％，目前位居指數第 30 位。 2015 年，墨爾本的豪宅價格 增幅在 100 個城市中排名第六，但 此後一直下滑至第 41 位。 萊坊國際豪宅價格指數追踪 100 個金融中心、門戶城市和第二 住宅熱點地區的豪華住宅價格—— 也就是市場前 5％的房產價格。 澳大利亞住宅研究負責人西謝 爾斯基（Michelle Ciesielski）說：
“悉尼和墨爾本的豪華地產近年來 實現了兩位數的年增長率，到 2018 年轉為更加可持續的增長水 平。” 該指數也創下自 2012 年以來 的最低年增長率，平均價格僅上漲 1.3％。 儘管 2018 年價格增長放緩， 但上榜的五個澳大利亞城市——悉 尼，墨爾本，珀斯，布里斯班和黃 金海岸——價格均高於全球平均水 平。 業務復甦的跡象 西謝爾斯基表示，珀斯的豪宅 市 場 在 2018 年 有 所 改 善 ， 增 長 2.1％，而去年同期為 1.3％，顯示 出業務復甦的早期跡象和寫字樓市 場的增強。 紐約、倫敦和日內瓦等金融中 心 的 豪 宅 價 格 分 別 下 跌 2.5％ ， 4.4％和 2％。 “紐約市場受到兩個主要問題
的影響：利率上升——過去四年美 國抵押貸款債務成本上漲了近 70％——但更重要的是，我們看到 未售出的房源庫存增長，這意味著 買家在市場上有更多的選擇。”萊 坊的全球主管研究員白利（Liam Bailey）表示。 白利將倫敦最近的價格下跌模 式歸因於稅收，英國脫歐的不確定 性以及抵押貸款利率的上升。 “雖然英國脫歐正在給市場蒙 上陰影，債務成本在四年內上漲了 17％，但自 2014 年以來印花稅的 成本上漲已成為拖累價格的主要因 素。”白利說。 2018 年只有五個城市的年增 長率達到兩位數——而 2017 年同 期 有 11 個 城 市 —— 包 括 愛 丁 堡 （10.6％），柏林（10.5％）和慕 尼黑（10％），利好因素包括供應 有限，租金回報強勁以及當地經濟 向好。
貸款機構也瞄準了新的借款 人，特別是那些擁有 20%首付、收 入足以輕鬆支付貸款費用高的新 借款人，並推出了新的減息優 惠。 例如，澳大利亞國民銀行 （NAB） 和 教 師 互 助 銀 行 （Teachers Mutual Bank） 本 周 將 針對首付比例較高的新借款人降 低貸款利率。 Loans.com.au 將其兩年固定利 率下調至 3.79％，教師互助銀行將
削減其三年、四年和五年的固定 利率，而阿德萊德銀行將削減一 些浮動和固定利率。 前摩根士丹利（Morgan Stanley） 全 球 策 略 師 米 納 克 （Gerard Minack）最近警告稱，自 2014 年 採礦業低迷以來的經濟增長受到 房地產市場蓬勃發展的推動，特 別是在墨爾本和悉尼，推動兩市 房價躋身世界最高水平。 以準確預言了全球金融危機 而聞名的米納克表示，全球金融
危機以來，由於儲蓄減少，澳人 的平均家庭債務是世界上最高 的。 澳儲行也加劇了這一趨勢， 因為它一直把現金利率維持在歷 史低位。 摩根士丹利的另一項研究顯 示，過去三個月悉尼和墨爾本的 房價年跌幅達到 15%。該銀行的分 析顯示，拍賣清盤率在今年年初 反彈，但仍維持在暗示房價將進 一步下跌的水平。
四個月內 2.5 萬澳人染流感
苗，既可以保護母體，也可以保 護胎兒，還可以讓寶寶在出生後 的頭六個月擁有抗體。”他說。 首席醫療官墨菲教授宣佈， 今年的免費流感疫苗將於四月份 發佈。 今年的新版疫苗可以預防一 種新的 A 型菌株（H3N2），還可 以預防 B 型維多利亞菌株。 范柏德教授擔心，因為去年 冬天流感疫情較輕，可能會讓人 們疏忽大意，今年不再費心接種 疫苗。他說：“我們需要傳達這 樣的信息，告訴人們不要沾沾自 喜，馬上就去接種疫苗。” 墨菲教授說，流感病毒每年 都在變化，所以每年接種流感疫 苗很重要。 衛生部長亨特的發言人表 示，去年有 1100 萬澳大利亞人接 種了流感疫苗——比前年增加了 近三分之一。 2018 年報告了 5 萬 8824 例 流 感 ， 而 2017 年則有近 25 萬 例。 年度流感疫苗 的保護將在四個月 後開始減弱，而今 年的免費流感疫苗 要到 4 月初才會發 專家們擔心， 專家們擔心 ，澳洲正處於另一個超級流 放。 感季節的風口浪尖 政府每年只為
（本報訊）在過去四個月 中，有 25,000 名澳大利亞人遭遇 流感病毒襲擊，專家們擔心，澳 洲正處於另一個超級流感季節的 風口浪尖。 不尋常的夏季流感大爆發引 發了一個問題，即澳洲是否應該 改為每年提供第二次免費的流感 疫苗。 它還促使專家緊急呼籲孕婦 現在就接種疫苗，以保護自己免 受目前盛行的流感影響。 “懷孕婦女面臨風險，”格 里菲斯大學流感專家范柏德教 授，“你正在孕育一個新生命， 體內有新的紅白細胞，你的身體 正在做的很多事情都是為了保障 胎兒的健康，而如果你在懷孕期 間得了流感，你將更有可能需要 上醫院治療，更有可能喪命並且 失去寶寶。” “但如果你現在就接種疫
有風險的群體提供一次免費流感 疫苗接種，范柏德教授說，雖然 還沒有足夠的臨床證據支持每年 接種兩次疫苗，但他建議肺病患 者每年接種兩次。 “我的建議是，接種流感疫 苗不會對任何人造成傷害，對患 有慢性阻塞性肺病的人來說，得 流感肺炎將是一場災難，這就是 他們接種第二次疫苗的充分理 由。”他說。 去年老年人接種得最多的兩 種強效疫苗之一的製造商披露， 它的疫苗今年將不會獲得政府資 助。 賽諾菲巴斯德的 Fluzone 高劑 量流感疫苗適用於 65 歲以上的人 群，但申請政府資助失敗，不過 Seqirus 生產的另一種強效流感疫 苗將獲得資助。 今年賽諾菲巴斯德要求把 Fluzone 強 效 疫 苗 的 價 格 上 調 400％，被政府的購藥優惠項目諮 詢委員會拒之門外。“根據目前 的證據，澳大利亞免疫技術諮詢 小組的建議是，沒有證據顯示賽 諾菲疫苗比國家免疫計劃中老年 患者的同類先進疫苗更好。”部 長發言人說。 不過患者仍然可以在私人市 場上購買這種疫苗，但一劑可能 需要 50 元左右。