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澳洲這波房價下跌後果很嚴重 可能導致經濟衰退不是開玩笑 （本報訊）一位主要評論員宣 稱，墨爾本和悉尼的聯合住房市場 下滑可能導致經濟衰退。 SQM Research 的 克 里 斯 托 弗 （Louis Christopher）表示，深化的 經濟衰退“正在形成最糟糕的態 勢......自 1990 年經濟衰退以來，我 們還沒有看過這種情況”，房價可 能會出現高達 30％的峰谷跌幅。 他說，購房者不應急於購買澳 大利亞兩個最大城市的房產。 SQM 的最新《房地產繁榮和 衰退》（Housing Boom and Bust） 報告指出，墨爾本住宅價格——獨 立 屋 和 單 元 房 —— 今 年 已 下 跌 4.7％，預計 2019 年將下降至 9％。 這標誌著去年 12.1％的增長出 現了戲劇性的轉變。 克 里 斯 托 弗 預 測 ， 到 2019 年
底，墨爾本和悉尼的房價從峰值到 谷底將至少下降 12％至 17％。 他 說 ， 如 果 衰 退 持 續 到 2020 年，這一跌幅可能會上升到 20％至 30％——如果“儲備銀行不干預市 場”以及假設工黨贏得了明年的聯 邦大選並取消負扣稅，這就是一個 可能的結果。 他將後者稱為“這類市場的風 險政策”。 他說：“悉尼和墨爾本經歷了 如此大的衰退，我們可能因此會陷 入經濟衰退。” “現在很多人都害怕買房。” 克里斯托弗把房價下跌歸咎於 “對信貸的限制”，並表示負面的 市場情緒正在助長它。 他概述了墨爾本 2019 年市場的 四種可能性，最有可能是住宅價格
下降 6％至 9％。這一結果是假設 儲備銀行將保持現金利率不變，或 在 2019 年末削減現金利率，經濟放 緩，以及工黨在聯邦大選中當選。 如果，最重要的，商業銀行獨 立於儲行，實施 0.2％的加息，那 麼克里斯托弗預測房價跌幅將惡化 至 6-11％ 。 但 是 ， 如 果 2019 年 初，官方降息幅度為 0.5％，那麼 最壞情況下的房價跌幅可能會降至 3%，而自由黨政府如果連任，房價 可能會下跌 4-7％。 悉尼是全澳表現最差的州府城 市，房價已經下跌 7.4％，明年可 能繼續下跌 6％至 9％。霍巴特是 最 強 的 ， 2018 年 增 長 了 9.7％ ， 2019 年 預 計 可 以 增 長 5-9％ 。 CoreLogic 的 庫 舍 爾 （Cameron Kusher）預測墨爾本從高峰到低估
將出現 10-15％的下跌。 Wakelin 房地產諮詢總監麥卡 布（Jarrod McCabe）預測明年價格 將下跌 3-5％，並且市場價格將從 市場高峰下跌 8-10％。 他預計下降將集中在上半年， 然後“趨於平緩”。“我們在過去 四到五年裡所經歷的價格增長並不 常見......並且不可持續，”他說。 “我們現在處於買方市 場。絕對不要急於購買，但 如果你找到合適的房產，就 應該買下，因為買房應該是 一個長遠的決定。” 他說，維州市場的部分 地區表現優於其他市場，尤 其是墨爾本內城區和中環的 別墅單元房以及整個維州鄉 鎮市場。
悉尼和墨爾本的房價下跌可能導致經濟衰退
澳房市退潮才知富人區全在裸泳 房貸和經濟壓力遠超平民區
（本報訊）悉尼、墨爾本和 布里斯班的高收入郊區遭受的抵 押貸款壓力大於低收入郊區，住 宅開發項目的結算風險也高於低 收入郊區。 悉尼的 Hornsby（25.9％）， St Leonards （10.5％ ） 和 Bondi （12.5％ ） ； 墨 爾 本 Docklands （12.5％），Caulfield（19.2％） 和 Port Melbourne（22.2％）；布 里斯班的 Indooroopilly（18.8％）
和 Milton （16.7％ ） ； 黃 金 海 岸 的 Mermaid Beach（25％）都是相 對富裕，但房貸壓力也較高，而 且正在進行的住宅項目存在結算 風險的郊區。 這 些 數 據 結 合 了 Digital Finance Analytics 有關抵押貸款壓力 的數據——主要確定了那些實際 收入不足以支付支出和抵押貸款 的家庭——以及最新的 RLB 起重 機指數，顯示了那些有住宅建設
悉尼、 悉尼 、墨爾本和布里斯班的高收入郊區遭 受的抵押貸款壓力大於低收入郊區
起重機的郊區。 根據《澳大利亞金融評論 報》編制的分析報告，該評估從 一系列措施中評估借款人的總收 入，將這些郵政區中的大多數購 房者確定為“年輕富裕的人 士”，“富裕的專業人士”或 “多元文化富裕人士”。 這些郊區的財政壓力水平表 明，已經完工的住宅項目可能難 以按時結算。 “這些有大量起重機、高開 發的區域正處於當前房地產轉型 的 十 字 路 口 ， ” DFA 主 任 諾 斯 （Martin North）表示，“人們正 在關注錯誤的地方。大家會關注 外郊，但你也得關注較富裕的地 區。” 諾斯表示，富裕的借款人通 常會有更高的生活開銷，他們經 常有多筆抵押貸款，例如他們的 主要住所以及一處或多處投資房 產。但至關重要的是，當銀行開 始收緊被認為風險較高的低收入 者的信貸時，他們會繼續向高收
入人群提供貸款。”他說。 “他們張開雙臂歡迎更富裕 的家庭，”他說，“雖然他們看 起來像是風險較低的借款人，但 他們往往有多家機構的多份貸 款，在某些情況下，貸款機構不 一定能看到這些家庭的完整財務 狀況。” 他說，許多借款人現金拮 据，因為他們的投資貸款將從只 付息貸款轉向本息貸款，但這並 不意味著這些借款人會普遍違 約。 “他們可能有更多的資產可 以出售，”諾斯說，“他們可以 找到一種方法來應付，但這是預 示會出現問題的主要指標。” 為應對信貸緊縮，開發商已 經採取制動措施，過去一年墨爾 本的待建公寓數量減少了近 34％。悉尼已經下跌了 32％。諾 斯表示，為了緩解市場放緩帶來 的結算風險，開發商可以為買家 提供定價激勵，例如固定期限的 租金保障。
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