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Logements en propriété
LES PRIX PRENNENT L’ASCENSEUR
Porté par une forte croissance démographique, des taux d’intérêt attractifs et une offre restreinte, le marché immobilier fribourgeois affiche début 2025 une vigueur remarquable, traduite par une hausse soutenue des prix. 6-8
radon enfin passé à la loupe Pollution
IMMO BRÈVES
HELION INSTALLE UNE MÉGA-
CENTRALE SOLAIRE À DOMDIDIER
21’742 panneaux solaires, 30 onduleurs, 380 km de câbles, 1300 palettes, 24 conteneurs avec modules photovoltaïques et une puissance de 10 mégawatts-crête... l’installation solaire du centre de distribution d’ALDI SUISSE à Domdidier sera l’installation la plus puissante de Suisse (pour l’heure). «Bientôt, nous pourrons également approvisionner notre centre de distribution de Domdidier en électricité verte autoproduite et mettre l’énergie excédentaire à la disposition de la région», se réjouit Jérôme Meyer, Country Managing Director d’ALDI SUISSE. Les travaux de construction débuteront cet été et la mise en service est prévue pour 2026. JM
A12: DÉBUT DES TRAVAUX À LA JONCTION DE BULLE
Les interventions sur les voies de sortie de la jonction de Bulle ont débuté le 31 mars dernier et s’achèveront le 17 juillet prochain. Elles consistent en une prolongation des voies de sorties de la jonction de Bulle, dans les deux sens de circulation. Ceci implique un léger élargissement de l’infrastructure ainsi qu’une adaptation du marquage au sol. À noter que, pendant toute la durée des travaux, les véhicules ne pourront plus utiliser la bande d’arrêt d’urgence aux heures de pointe afin de sortir de l’autoroute à Bulle. JM
LE PROJET D’AGGLOMÉRATION DE FRIBOURG 5 E GÉNÉRATION EST ACCEPTÉ
Mi-avril, le Conseil d’Etat a adopté le projet d’agglomération de cinquième génération (PA5) de l’Agglomération de Fribourg. Le PA5 sera ensuite déposé à la Confédération afin d’obtenir un cofinancement pouvant aller jusqu’à 50% pour les mesures de transport prioritaires estimées à 140 millions de francs. Une attention particulière est accordée à la promotion d’une politique de transport multimodal, visant à mieux connecter les différents modes de transport. Parallèlement, le programme prend en compte de nouveaux défis, tels que la décarbonation des transports et les besoins des zones urbaines. La mise en œuvre de ces mesures est prévue pour la période 2028-2032. JM
Helion
Unsplash État de Fribourg
IMMO BRÈVES
L’OBSERVATOIRE DU LOGEMENT ET IMMOBILIER FRIBOURG, UNE RÉUSSITE
Les députés fribourgeois ont ancré fin mars la pérennisation de l’activité de l’Observatoire du logement et immobilier Fribourg, dont les prémices remontent à 2018. Fruit d’un partenariat public-privé, l’entité réunit les principales associations professionnelles de l’immobilier, des acteurs bancaires, la Direction de l’économie, de l’emploi et de la formation professionnelle (DEEF) ainsi que les communes de Fribourg, Bulle et Estavayer, qui concentrent 50% des logements locatifs. Elle constitue une rareté en comparaison cantonale. C’est donc logiquement que l’observatoire prépare actuellement son déploiement et ambitionne de couvrir la dizaine de communes fribourgeoises restante, recensant plus de 2000 logements locatifs. JM
LE GROUPE E «ADAPTE» SA STRUCTURE AU MARCHÉ
La baisse des volumes de consommation, due à la douceur du climat, à l’essor de l’autoconsommation et aux économies d’énergie des clients, ainsi que la baisse de la demande des pompes à chaleur et du photovoltaïque, ont pesé sur les revenus du groupe. «Après une année record en 2023, Groupe E enregistre une légère baisse de son chiffre d’affaires qui atteint 1051 millions de francs (1095 millions en 2023)», annonçait mi-avril Groupe E. Afin de répondre à cette évolution du marché et de garantir la stabilité économique de l’entreprise, Groupe E a mené une analyse stratégique. Cette réflexion a malheureusement abouti à une restructuration d’envergure dans ses succursales du Jura bernois, des cantons du Jura, de Neuchâtel, Vaud, Fribourg et du Valais. Une supression d’emplois touchant 188 personnes, sur un total de 2600. JM
ÇA BOUGE DANS LE QUARTIER DES PORTES DU LAC!
Depuis début mars, les équipes de l’entreprise générale BOSREDON sont mobilisées pour aménager un nouveau restaurant dans le bâtiment C3 du quartier des Portes-du-Lac à Estavayer. Initialement prévu comme un simple coffee corner, le projet a évolué et les travaux (pose de la cuisine, des sols, de la lustrerie et autres aménagements) sont en cours sur le site déjà occupé par les premiers habitants. Pour rappel, avec une livraison échelonnée sur vingt ans, les Portes du Lac prévoient à terme d’accueillir 1500 à 1800 résidents. L’ouverture de son espace de restauration est, quant à elle, prévue courant juin. JM
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Marché immobilier fribourgeois
LOGEMENTS EN PROPRIÉTÉ: DES
Porté par une forte croissance démographique, des taux d'intérêt attractifs et une offre restreinte, le marché immobilier fribourgeois affiche début 2025 une vigueur remarquable. La raréfaction de l’offre locative continue de pousser les loyers à la hausse, mais 2025 pourrait apporter un certain répit pour les locataires en place.
Le marché de la propriété en Suisse est particulièrement dynamique, et le canton de Fribourg se distingue par une vigueur supérieure à la moyenne nationale. Cette tendance se reflète dans l'évolution des prix: au cours des dix dernières années, le prix moyen des maisons individuelles fribourgeoises a bondi de 44%, atteignant 1,35 million de francs au 1er trimestre 2025 (villa moyenne de 170 m2, 5 ans d'âge). Pour les appartements en PPE, la hausse a été de 30% sur la même période, avec un prix moyen de 840'000 francs (logement de 110 m2, 5 ans d'âge). La dynamique s’est encore accentuée récemment: entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025, les prix des villas ont progressé de 7,1% et ceux des PPE de 5,1%, surpassant la moyenne suisse (+4,7% et +4,4% respectivement).
Plusieurs facteurs alimentent cet engouement pour le logement en propriété fribourgeois:
TAUX D'INTÉRÊT ATTRACTIFS: malgré une légère remontée des hypothèques à long terme début 2025, les taux des hypothèques SARON poursuivent leur baisse, renforçant l’attrait de la propriété face à la location, et ce d’autant plus que les loyers augmentent et que l’offre locative se raréfie.
CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE
SOUTENUE: Fribourg est le deuxième canton le plus dynamique de Suisse, avec une hausse de population de 1,5% en 2024, soit environ 5000 nouveaux résidents, accentuant la demande de logements.
sont souvent ralentis, voire bloqués, en raison de procédures administratives complexes et de nombreuses oppositions locales. Cette rareté de l'offre limite l’ajustement du marché et entretient la pression sur les prix. Dans ce contexte,
le dynamisme devrait se maintenir au cours de l'année 2025: nous prévoyons une nouvelle hausse des prix de 3,7%, tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en PPE dans la région de Fribourg.
Atlas des prix dans le canton de Fribourg
PPE moyenne, 110 m2 , âge: 5 ans, résidence principale, état: 1er trimestre 2025, en francs.
Moins de 700'000
700'000 - 750'000
750'000 - 800'000
800'000 - 900'000
Plus de 900'000
Logements locatifs: offre sous tension
Le marché locatif fribourgeois connaît une forte tension: les loyers de l'offre ont augmenté de 12% en trois ans. Le loyer médian pour un appartement de 4 pièces atteint désormais 1880 francs par mois. Malgré la hausse des dernières années, cela reste plus abordable qu’ailleurs en Suisse (loyer médian pour un 4 pièces en Suisse: 2100 francs par mois).
Cette hausse s’explique par un assèchement marqué de l’offre: le nombre d'annonces locatives a chuté de 60% en quatre ans, passant de 10'400 logements disponibles au 1er trimestre 2021 à seulement 4100 début 2025. Cette tension est amplifiée par la croissance démographique, qui continue de stimuler la demande.
Pour les locataires en place, 2025 pourrait offrir un peu de répit. La baisse du taux de référence hypothécaire, passé de 1,75% à 1,5% en mars 2025, permettra à de nombreux ménages de demander une réduction de loyer. Une nouvelle baisse du taux de référence n’est pas prévue pour le moment: elle n'interviendrait que si la Banque nationale suisse abaissait son taux directeur à 0%. Sur l’ensemble de l’année, une diminution moyenne modérée de 0,9% des loyers des baux en cours est ainsi attendue. En revanche, pour les ménages cherchant à s’installer, aucune baisse notable des loyers du marché n’est prévue en 2025. Le marché restera tendu en raison de la rareté des logements disponibles. Toutefois, l’attrait croissant pour la propriété pourrait progressivement détourner une partie de la demande du marché locatif, contribuant à une stabilisation des loyers de l’offre. De plus, la baisse progressive des loyers des baux en cours exercera un effet modérateur indirect sur les loyers de l'offre.
Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner
Construction
FRIBOURG LEADER DES BÂTIMENTS EXPÉRIMENTAUX
Un bâtiment du futur... mais pas futuriste. Tel est l’ADN du Smart Living Lab, en construction à Fribourg sur le site de bluefactory. Le terrassement de ce laboratoire truffé de capteurs est terminé. Courant 2027, 160 chercheurs intégreront les lieux.
Chaque mètre carré des six hectares de l’ancienne brasserie Cardinal a été repensé de bout en bout. Parmi les étapes majeures, l’inauguration du Bâtiment B en octobre 2024. Un an plus tard, cet immeuble de 4 étages en bois brûlé compte déjà 17 entreprises locataires, offrant 340 emplois sur les 700 du quartier. Rien n’a été laissé au hasard, jusqu’à la moquette zéro-carbone en filet de pêche recyclé. Quelque 50 sous-traitants, principalement régionaux, ont collaboré pour bâtir cet édifice Minergie-P ECO-A. Les travaux ont duré 2 ans pour un coût total de 25 millions de francs.
«Le taux d’occupation sera de 90% à l’automne 2025, se réjouit Gianfranco Quaranta, chef de projet du Bâtiment B. Ce sont notamment des sociétés bien établies comme Swiss Marketplace Group. Nous n’avons fait que peu de publicité. La situation centrale, proche de la gare et les collaborations possibles entres les acteurs expliquent ce succès.»
Projets de recherche
A quelques mètres, la construction du Smart Living Lab, le centre de recherche pour le futur de l’environnement bâti, a commencé en janvier 2025. La fin des travaux est prévue en mai 2027, avec un emménagement pendant l’été. Il s’agit non seulement d’un lieu de travail, mais aussi d’un laboratoire à l’échelle 1:1 pour étudier l’édifice lui-même et son environnement. Le défi est majeur. Par exemple, lors du terrassement, 120 détecteurs ra-
Le site de bluefactory au coeur de Fribourg est en permanente évolution.
Stéphane Schmutz
Modélisation du futur Smart Living Lab qui sera terminé en 2027.
don ont été intégrés et 50 capteurs pour l’humidité et la température seront encore posés. Ils assurent ainsi le suivi d’un projet de recherche sur les effets du radon (gaz radioactif naturel) dans le sol et les constructions.
«C’est un bâtiment conçu pour répondre aux besoins de différentes recherches et pour héberger 160 scientifiques, tandis que le Bâtiment B est prévu pour de la location aux entreprises», relève Virginie Dulucq, responsable du projet Smart Living Lab. C’est une dynamique collective démarrée en 2017. La phase de consultation avec les groupes de recherche pour intégrer leurs souhaits a nécessité beaucoup d’adaptation des équipes et se poursuit. Pluridisciplinaire et catalyseur d’innovation, ce laboratoire vivant comprendra notamment cinq niveaux, un sous-sol, deux jardins intérieurs, des salles de conférences et des laboratoires et une toiture photovoltaïque végétalisée. Le financement est assuré par le canton et se monte à 25 millions. BFF en est le maître d’ouvrage.
Catalyseur
d'innovation, le Smart Living Lab accueillera 160 chercheurs.
Économie d’eau et de chaleur
Parmi les particularités du Smart Living Lab, certaines ont déjà été expérimentées dans le Bâtiment B. La gestion des eaux usées, par exemple, suit en droite ligne les objectifs de développement durable 2050 et transforme le quartier en ville-éponge. Les eaux grises, jaunes ou brunes sont séparées et filtrées localement en sous-sol
entre les deux bâtiments. Longs vers de terre (vermicomposteur), filtres à charbon ou encore purification par les plantes (phytoépuration) permettent de réutiliser l’eau usée. Elle est soit transformée en engrais liquide, soit en compost, soit réinjectée dans les chasses d’eau. «Ce modèle permet d’économiser 5 millions de litres d’eau potable par an sur le site de bluefactory», expliquet-elle. Des WC spéciaux séparant l’urine du solide sont prévus et ont déjà été testés dans d’autres bâtiments du quartier.
Intéressante également, la création d’un réseau thermique de quartier avec 200 sondes géothermiques projetées. Actuellement, 31 sont déjà installées sous deux édifices. Cette distribution de chaleur est complétée par des systèmes de refroidissement en free-cooling, sans recours à la climatisation. Le Bâtiment B est par ailleurs rafraîchi la nuit grâce à une circulation de l’air au niveau des jardins intérieurs, par exemple. Parallèlement, le système MCR (mesures,
Behnisch Architekten
commandes et régulation) automatise les ombrages en fermant les stores en fonction de l’ensoleillement et du vent.
Sur les toits et en façades, des panneaux PV produisent de l’énergie, soit 786 m2 pour le Smart Living Lab et 1100 m2 pour le Bâtiment B. «Notre budget carbone est de 13 kg de CO2/m2/an, ainsi l’impact CO2 de la construction et de l’exploitation sera deux fois moins important que pour un projet immobilier traditionnel», note Virginie Dulucq. Le quartier d’innovation dans son ensemble vise un objectif net zéro carbone.
Projet expérimental
Les matériaux, eux aussi, sont sélectionnés en fonction notamment de leur cycle de vie et soigneusement référencés. Le bois local a été privilégié. Le Bâtiment B l’utilise jusque dans la structure de la cage d’ascenseur et celle des escaliers. «Pour les façades en bois brûlé, il s’agit d’une méthode japonaise qui aug-
Le modèle de distribution des eaux et de l’énergie est très innovant.
numérique est d’autant plus important que le Smart Living Lab est conçu pour être évolutif, avec des parois amovibles et la possibilité de développer de nouveaux projets de recherche. Déployant peu à peu son activité sur ce site, le Centre mondial pour la construction durable organise visites et conférences.
Et la suite?
mente la résistance et la durabilité. Elle nécessite très peu d’entretien», souligne Gianfranco Quaranta.
Autre démarche novatrice, la création d’un jumeau numérique grâce aux données du bâtiment. Il améliore le suivi de chantier, optimise la gestion du bâtiment et permet de tester la performance de composants de remplacement. Cet outil
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Le Bâtiment A sera rénové après 2028, ainsi que la Halle bleue qui quadruplera la surface de travail. Dans le périmètre Ouest du site, une partie logement sera réalisée par un investisseur privé dès 2028. Un parking sera également aménagé. La réhabilitation de deux bâtiments protégés - le silo à grains et la Halle grise (ancien site d’embouteillage de Cardinal) - suivra. Cette dernière accueillera la filière d’architecture de la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Fribourg (HEIA-FR).
Tiphaine Bühler
Taux actuel à 10 ans dès 1.38%
Pollution
LE RADON EST ENFIN PASSÉ À LA LOUPE
Bien que ce soit la seule substance dangereuse présente dans l’air intérieur de nos bâtiments à être réglementée en Suisse, le radon réserve encore son lot de mystères qu’une équipe de chercheurs compte bien percer à jour.
Le radon, un gaz noble radioactif qui peut s’infiltrer dans les foyers par le sol, est la deuxième cause principale du cancer des poumons en Suisse, après le tabagisme. 200 à 300 décès par an sont la conséquence directe de l’exposition de la population à cet élément omniprésent dans la croûte terrestre. Il convient donc de le contrôler de manière plus systématique pour en limiter l’accumulation au sein du bâti. Puisqu’en effet, depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle Ordonnance sur la radioprotection en 2018, notre pays entier est considéré comme une zone à risque...
Un laboratoire se crée
Seul polluant de notre air intérieur à être soumis à une norme (pourtant la liste des substances dangereuses que nous côtoyons au quotidien est longue), le radon est devenu un objet de recherche à part entière pour de nombreux instituts suisses romands. En 2022, la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Fribourg (HEIA-FR) a par exemple effectué 267 mesures au sein des bâtiments scolaires primaires de 23 communes fribourgeoises. Résultat: quatre locaux présentaient des valeurs supérieures à la limite fixée.
Le radon en Suisse en 2025
Probabilité de dépassement de la valeur de référence en %
0-1%
2-10%
11-20%
21% et plus
Voies de propagation du radon du terrain jusqu’à l’habitation. Sächsisches Staatsministerium für Umwelt und Landwirtschaft SMUL
Joëlle Goyette Pernot installe le laboratoire fribourgeois.
Notre pays entier est considéré
comme une zone à risque...
Plus récemment, début avril, c’est une collaboration entre l’EPFL Fribourg, ECONS SA et le Centre romand de la qualité de l’air intérieur et du radon (croqAIR) dirigé par la professeure Joëlle Goyette Pernot, qui a débouché sur une démarche inédite en Europe. «Sur le chantier du Smart Living Lab à Fribourg, nous mettons en place une infrastructure de recherche pour étudier le radon. Sous le bâtiment et à ses abords, nous installons des sondes afin de mieux comprendre la dynamique de ce gaz dans le terrain», commente Joëlle Goyette Pernot de l’institut TRANSFORM à la HEIA-FR.
Des influences mesurables
Lorsque le bâtiment en construction sera terminé, ces fameuses sondes seront connectées dans le bâtiment à des appareils pour effectuer des mesures à l’aide de technologies innovantes. «Il s’agit là d’une opportunité de saisir les influences que différents facteurs, tels que la météo ou la géothermie, peuvent avoir sur le radon. L’idée est, notamment, d’observer si un champ de sondes géothermiques en-dessous d’un édifice induit des remontées plus importantes de gaz en surface et d’en tirer des conclusions pour la protection de la population», décrit Joëlle Goyette Pernot. Et, dans l’attente de ces résultats, la spécialiste recommande deux choses: d’aérer autant que possible son logement, ses bureaux et tout lieu clos afin de ne pas accumuler de substances dangereuses qui colonisent nos intérieurs (mobilier, objets, matériaux de construction etc.) et, en parallèle, de s’assurer d’avoir une ventilation adaptée, en bon état et entretenue.
Julie Müller
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