DROIT IMMOBILIER PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE
LOCATIONS AIRBNB
Licites, mais à quelles conditions? Depuis maintenant plus d’une décennie, les plates-formes de location d’hébergements touristiques se sont développées à travers le monde entier à une vitesse époustouflante. La plus connue d’entre elles, Airbnb, est même valorisée aujourd’hui à plus de 30 milliards de dollars. La Suisse est bien évidemment également touchée par ce phénomène. On estime que les locations de type Airbnb concernent en Suisse environ 30 000 logements, pour un chiffre d’affaires de 500 millions de francs. Ce n’est pas rien!
C
ela étant, en Suisse, comme dans d’autres pays à vocation touristique, le phénomène Airbnb ne manque pas de provoquer des effets collatéraux peu appréciés. D’abord parce que les plates-formes de location «éphémères» sont en concurrence directe avec les services hôteliers classiques, qui subissent des contraintes réglementaires, financières et fiscales auxquelles échappent allègrement les plates-formes d’hébergement. D’où un sentiment, justifié, de concurrence déloyale ressenti par les milieux hôteliers. Ensuite, parce que dans la plupart des villes à vocation touristique, la multiplication des offres de type Airbnb a une incidence directe sur la pénurie de logement, qu’elles accentuent. Ce que ne manquent pas de dénoncer les milieux politiques. Enfin parce que les sous-locations de type Airbnb, pratiquées par des locataires, échappent souvent au contrôle des bailleurs. Ce qui peut occasionner différents problèmes pour ces derniers (désagréments pour les autres locataires, changement d’affectation du logement, sous-loyers abusifs).
Sous-locations de type Airbnb: accord préalable du bailleur Au regard du droit privé suisse, la mise à disposition par un locataire de son logement contre rémunération pour une durée limitée, via une plate-forme d’hébergement de type Airbnb, s’assimile à une sous-location.
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Or la loi prévoit expressément (art. 262 du Code des obligations) que le locataire ne peut sous-louer son appartement, ne serait-ce qu’en partie, que si son bailleur lui a donné préalablement son consentement. Dans ce cadre, le locataire doit, avant toute sous-location, communiquer à son bailleur les conditions de la sous-location envisagée, à savoir: • le montant de la sous-location; • la durée de la sous-location; • l’identité des personnes hébergées; Certains contrats-types de bail à loyer exigent, condition supplémentaire, que ce consentement soit demandé au bailleur 30 jours au moins avant la sous-location. De son côté, le bailleur ne peut toutefois refuser son consentement que si (art. 262 CO): • le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location; • les conditions de la sous-location sont abusives au regard de celles du bail du locataire; • la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur.
Droit actuel inadapté? En l’état actuel du droit privé, le locataire qui désire effectuer des sous-locations de type Airbnb dans les règles de l’art risque toutefois de déchanter rapidement.
