MARC VAN DEN BERG

Bedrijfsmakelaar Mvgm

OORZAKEN LEEGSTAND VOLGENS

MARC:

*TE VEEL VIERKANTE METERS

WINKELRUIMTE

*ONLINE WINKELEN

*BEPERKTE DRAAGKRACHT VAN DE REGIO

*ONOVERBRUGBARE KLOOF TUSSEN

HUURDER EN VERHUURDER WAT

BETREFT HUURPRIJS

*HOGE EISEN VAN BANKEN RICHTING

VASTGOEDEIGENAREN

*WETGEVING RONDOM DUUR VAN

HUURCONTRACTEN

“Het verhaal van de leegstand heeft veel ingrediënten. De grootste oorzaak is nog steeds dat er in Heerlen te veel vierkante meters winkelruimte zijn ten opzichte van de behoefte van deze regio aan winkels. Het is een nalatenschap van betere tijden, toen Heerlen een van de rijkste steden van Nederland was. Na de mijnsluitingen sloten veel traditionele winkels die beneden de zaak hadden en waar boven werd gewoond. In de jaren negentig kon je nog steeds goed winkelen hier. Het was - in makelaarstermen - een A-stad waar grote ketens zich vestigden. Dat soort formules heeft liever niemand boven de winkel wonen. Daarna kwam internet om de hoek kijken en daalden de omzetten in fysieke winkels. Heerlen is nu een B-stad en zal dat ook blijven.”

Marc is bedrijfsmakelaar, bestuurslid van MKB Limburg en raadslid in de gemeente Heerlen. In zijn werk ziet hij waar dingen misgaan van beide kanten, zowel bij de huurder als de pandeigenaar/verhuurder. Ook heeft hij vanwege zijn werkveld in Zuid-Limburg een bredere blik.

“Heerlen heeft niet meer leegstand dan andere steden, dat is een hardnekkige mythe. Er spelen hier zaken die ook landelijk, op veel andere plekken spelen. Er zijn specifieke problemen vanuit huurdersperspectief en vanuit verhuurdersperspectief.”

“Voor huurders is er landelijke wetgeving die hen beschermt. Dat houdt onder andere in dat je - afhankelijk van de afspraak - weinig tussentijdse uitstapmomenten van je huurcontract hebt. Het uitgangspunt is een tienjarige overeenkomst. En dat is ook een redelijke termijn om je inventaris af te schrijven en geeft je ook de zekerheid, zeker als je een goedlopende zaak hebt, dat de verhuurder jou er niet zomaar uit kan zetten. In gebieden waar geen leegstand is, is dit een belangrijk beschermend aspect. Met leegstand is dit een ander verhaal, want huurders/ondernemers durven in onzekere tijden niet voor langere tijd bij te tekenen. Dat is de keerzijde van de medaille: een contract is een contract en wil je er vanaf omdat het toch niet loopt zoals je dat voor ogen had, moet je met de verhuurder tot een (financieel) vergelijk komen. En zo zie je soms dat de huurder het pand niet exploiteert en het leeg laat liggen omdat het goedkoper is dan afkopen.”

“Bij de verhuurder speelt ook een aantal belangrijke zaken. Tot grote frustratie van potentiële huurders zijn verhuurders/pandeigenaren vaak niet bereid om met de huurprijs te zakken en laten ze het pand liever leeg staan. Dit heeft - in sommige gevallen - te maken met de financiering. Vaak zit er nog een financiering op het pand en zit daar een bank tussen met eisen. Banken willen betonblokken onder water tegen brand verzekeren, dat wil zeggen: nemen nul risico. Dus als jij bijvoorbeeld je huurprijs verlaagt, wordt je pand minder waard en wil de bank soms extra zekerheden van de eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat de eigenaar extra moet aflossen. Daartoe zijn ze vaak niet bereid. En in die vicieuze cirkel zie je dat het onderhoud erbij inschiet, waardoor sommige pandenboven de winkelruimte - er armoedig uitzien.”