FRA TOBB

Tekst: Verena Døsvik Foto: TOBB

Trenger boligselskapet rehabilitering? Da kan det være lurt å rådføre seg med TOBB før dere setter i gang med store byggeprosjekt.

Vedlikeholdsansvar for bygningsmasse er styrets ansvar. Det er viktig med en plan, for å unngå etterslep. Hvis ikke kan det fort bli kostbart.

- TOBB bistår styrer i alle faser av et rehabiliteringsprosjekt. God planlegging har mye å si for om et prosjekt blir vellykket, sier Jon Strand Fiskvik, Prosjektingeniør.

Forventninger

Hesttrø borettslag kontaktet TOBB i forbindelse med rehabilitering av tak og fasader. Som kunder av TOBB kan boligselskap få utarbeidet en Plussplan, en vedlikeholdsplan som hjelper boligselskap med å holde oversikt over behovet for vedlikehold og oppgradering av bygningsmassen. Det gir også styrer en god oversikt over kostnader knyttet til slike prosjekter 10 år framover i tid.

- Hesttrø borettslag kom til oss og spurte om råd til gjennomføring av et byggeprosjekt. Det første vi gjør er å foreta en kartlegging, hvor vi i første omgang påpeker feil og mangler som må utbedres. For dette boligselskapet viste det seg blant annet at taket måtte utbedres. På tak kan det være feil og mangler som ikke synes, men som må undersøkes for å unngå lekkasjer. Vi regner med en gjennomsnittlig levetid på mellom 30-40 år for tak, sier Fiskvik. TOBB har utviklet en modell for bærekraftsundersøkelse, som de kan benytte i kartleggingsfasen. Den sier noe om beboeres opplevde tilstand og ønsket tilstand. Hvilke forventninger har beboere og styret til rehabilitering? Det gjennomføres beboermøter for kartlegging av ønsker og behov.

- Det tar gjerne et par år fra kartlegging til vedtak. Prosessen må modnes til de som bor i boligselskapet, og beboerne har gjerne også ønsker tilknyttet et byggeprosjekt.

Bedre pris?

Et viktig steg i prosessen, er å ta kontakt med kommunen for å finne ut hvilke tiltak som er søknadspliktige og eventuelt verneverdige.

- Helt avgjørende for en god pris, er gode beskrivelser av prosjektet. Dess bedre grunnlaget for prosjektet er, dess mindre risiko er det for entreprenør. Vi anbefaler boligselskap å knytte seg til en arkitekt som kan lage gode tegninger og beskrivelser av hvordan boligselskapet skal se ut etter endt prosjekt, sier Fiskvik. TOBB engasjerer arkitekter, og følger opp disse under hele prosessen. Fiskvik understreker at det er en god investering for boligselskap.

- I prosjekteringsfasen med Hesttrø borettslag, fant arkitekten ut fra gamle tegninger av bygget at det var eternittplater i vegger og tak. Platene inneholder asbest, og er helsefarlige. Dette kunne fort ha blitt en uforutsett kostnad hvis ikke arkitektene hadde benyttet arkivet med gammel bygningshistorie, sier Fiskvik. Prosjektingeniøren anbefaler ikke å ta første og beste entreprenør, men gjøre en god jobb med kartlegging på dette området, for å finne den entreprenøren som egner seg best for jobben. - Vi anbefaler minst tre til fire anbud for å få mest mulig riktig pris. Velger du en, er det vanskelig å vite om prisen er relevant i forhold til markedet.

God kommunikasjon

I gjennomføringsfasen er det viktig å ha fokus på økonomi, kommunikasjon og framdrift.

- TOBB kan bistå boligselskap med dette, slik at de får en god oversikt over hvordan prosjektet ligger an. Vi holder byggemøter gjennom hele prosjektet, og det er også viktig å kommunisere jevnlig med beboere slik at de føler seg inkluderte, sier Fiskvik. Hesttrø borettslag har gjennomført en prosess med utskifting av vindu og fasader. Borettslaget ønsket en oppgradering som minsket behov for framtidig vedlikehold.

- Det er noe vi ser går igjen, i tillegg til en energikartlegging. Boligselskap kan bli veldig energieffektive, og dette kan vi synliggjøre hvis styre og beboere ønsker det. I sluttfasen av et prosjekt er det viktig å gjennomføre ferdigbefaringer og lage en overtakelsesprotokoll, hvor gjenstående arbeid blir skrevet ned punkt for punkt.

- Under prosjektet skal entreprenør sette av 10 prosent av anbudssummen. Dette blir utbetalt ved sluttfaktura. Da er det viktig at alle feil og mangler er utført før sluttfaktura blir betalt av boligselskapet. TOBB bistår boligselskap i alle faser av prosjektet, sier Fiskvik.

TOBB anbefaler å starte i riktig ende hvis boligselskapet ønsker å starte et byggeprosjekt. Med en god prosess fra kontrakt til gjennomføring av prosjekt, unngår man fallgruver og dyre priser.

SHA - sikkerhet, helse og arbeidsmiljø

• Dette er et krav byggherren må tilfredsstille iht. byggherreforskriften.

• Byggherren kan delegere plikter til oppfølging til en rådgiver, men det er byggherren som sitter med ansvaret.

• SHA-planen skal, før oppstart av byggearbeidene, inneholde spesifikke tiltak for de arbeidene som kan medføre fare for liv eller helse, og som ikke kunne planlegges eller prosjekteres bort.

• SHA-plan er unik plan for hvert enkelt byggeprosjekt, og skal tilpasses hvilke tiltak som skal gjennomføres i prosjektet.

• Det er krav til SHA koordinator med riktig kompetanse når det er flere enn 1 aktør involvert i prosjektet.

• Dette gjelder ikke for mindre oppgaver som regnes som vaktmester- oppgaver som f.eks. bytte av et vindu.