HVA KAN STYRET BESLUTTE?

Det påligger styrene i borettslag og eierseksjonssameier å sørge for forsvarlig vedlikehold av egen bygningsmasse og fellesarealer. Styrets beslutningskompetanse for vedlikeholdstiltak er generelt vid, men ikke ubegrenset. Enkelte tiltak må besluttes med 2/3 flertall i generalforsamling (borettslag) eller årsmøte (eierseksjonssameie). Vi skal se nærmere på grensene for hva styret kan beslutte.

Noe forenklet kan man si at boligselskapets vedlikeholdsansvar omfatter alt vedlikehold utenfor selve boenhetene. Styret skal ta alle lagets beslutninger om vedlikehold som ikke i lov eller vedtekt er lagt til generalforsamling/årsmøte. De sentrale lovbestemmelsene om hvilke beslutninger som skal fattes av generalforsamling/årsmøte er like for borettslag og eierseksjonssameier. Reglene finner man i borettslagsloven § 8-9 (1), og eierseksjonsloven § 49 (2) bokstav a). Nedenfor følger lovteksten (fra eierseksjonsloven):

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

Hvis et tiltak innebærer «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten», og tiltaket ikke kan anses som «vanlig forvaltning og vedlikehold», skal altså beslutningen overlates til generalforsamlingen/årsmøtet, med krav om 2/3 flertall.

Vanlig vedlikehold

Styret har myndighet og plikt til å vedta vanlig vedlikehold av bygningsmassen og fellesarealer. Alt av nødvendig vedlikehold må anses for vanlig vedlikehold i lovens forstand. Styret har altså både rett og plikt til å besørge nødvendig vedlikehold gjennomført. Det er en individualrett for andelseierne/seksjonseierne, som generalforsamlingen/årsmøtet ikke kan overstyre.

Det gjelder ingen beløpsgrense for hvilke vedlikeholdstiltak styret kan beslutte. Styret kan altså beslutte alt av nødvendig/vanlig vedlikehold, uavhengig av kostnad. Med dette sagt bør styret planlegge kostbare vedlikeholdstiltak godt, og i mange tilfeller kan det være hensiktsmessig å overlate enkelte beslutninger til generalforsamlingen/ årsmøtet. Dette gjelder særskilt i tilfeller hvor man har flere alternativer for hvordan vedlikeholdet skal gjennomføres. Mer om dette avslutningsvis.

Hvor går grensen for hva som er vanlig og nødvendig vedlikehold?

I forbindelse med rehabiliteringsprosjekter blir det gjerne spørsmål om å gjennomføre oppgraderinger som er hensiktsmessige og fornuftige, men som strengt tatt ikke er nødvendige. Det kan være tale om tiltak for å bedre energieffektivitet, brannsikkerhet og bokvalitet. Ofte er det eksempelvis kostnadseffektivt å oppgradere isoleringen i bygget, i forbindelse med at andre arbeider likevel gjennomføres. Spørsmålet blir gjerne hvor langt styret kan gå i å vedta slike endringer/oppgraderinger, uten å bringe saken inn for generalforsamlingen/ årsmøtet med krav om 2/3 flertall. Hovedregelen er at styret i forbindelse med nødvendig utskifting av en bygningsdel kan vedta å gjennomføre oppgraderinger til dagens standard.

Vanskeligere blir det gjerne hvor man vurderer å tilføre bygget nye kvaliteter, eksempelvis balansert ventilasjon.

God saksbehandling

Lovens system er at beslutningskompetansen for vedlikeholdstiltak enten ligger til styret, eller til generalforsamlingen/ årsmøtet med krav om 2/3 flertall. Det er altså ingen avgjørelser om vedlikehold som etter loven må besluttes med ordinært flertall på generalforsamling/årsmøte.

Det kan likevel være godt styrearbeid å forankre viktige beslutninger i generalforsamling/årsmøte. Dette gjelder særskilt for saker hvor det er tale om kostbare og/eller inngripende tiltak, og hvor det finnes flere alternative fremgangsmåter. Gjerne har man i forbindelse med et større vedlikeholds-/rehabiliteringsprosjekt flere alternative tiltakspakker, hvor kostnadene kan variere mye. Dersom styret overlater til generalforsamlingen å fatte et vedtak som styret også kunne ha fattet selv, er det tilstrekkelig med ordinært flertall i generalforsamlingen/årsmøtet. Man behøver altså kun 2/3 flertall i de sakene hvor styret ikke har beslutningskompetanse.

Avslutningsvis bemerkes at verken styret eller generalforsamlingen/årsmøtet kan vedta at nødvendig vedlikehold ikke skal gjennomføres. I forbindelse med større prosjekter, hvor man har ulike tiltakspakker, må styret alltid sikre at nødvendig vedlikehold blir gjennomført (sikre en «minimumspakke»). Styret kan deretter overlate til generalforsamlingen/årsmøtet å vurdere om det bør gjennomføres tiltak som går ut over det nødvendige.

Noen konkrete problemstillinger:

Kan styret vedta etterisolering i forbindelse med rehabilitering av fasader/tak?

Ja, styret kan vedta etterisolering til normal og forskriftsmessig standard. Tiltak ut over dette, eksempelvis isolering til «passivhusstandard», krever 2/3 flertall på generalforsamling/årsmøte.

Kan styret i forbindelse med utskifting av vinduer beslutte å investere i bedre vinduer, eksempelvis endre fra 2-lags til 3-lags vinduer?

Ja, styret kan beslutte utskifting til normal og forskriftsmessig standard. 3-lags glass er standard i nye energieffektive bygg, og det kan derfor anses for «dagens standard».

Kan styret beslutte at det skal etableres ny drenering?

Ja, dersom dreneringen ikke fungerer er tiltak normalt nødvendig. Styret kan i så fall beslutte at moderne drenering skal etableres.

Kan styret beslutte at falleferdige garasjer skal rives, og at det skal oppføres nye garasjer?

Ja, men her er det nyanser. Så fremt det er nødvendig å rive eksisterende garasjer, og man oppfører nye garasjer av samme størr- else, type og utforming, kan styret normalt beslutte dette. Dersom det skal oppføres garasjer av en annen størrelse, type eller utforming må dette gjerne besluttes av generalforsamlingen/årsmøtet, med krav om 2/3 flertall. Nye garasjer er generelt større enn eldre garasjer, blant annet fordi bilene har blir større. Derfor vil det gjerne oppstå grensetilfeller i slike prosjekter. Hver enkelt sak må vurderes konkret.

Kan styret beslutte at terrasser/balkonger skal rives og erstattes med nye.

Ja, så fremt det er nødvendig å rive eksisterende terrasser/balkonger, og det oppføres terrasser/balkonger av samme størrelse og utforming. Dersom det skal oppføres terrasser/balkonger av en annen størrelse, type og/eller utforming må dette normalt besluttes av generalforsamling/årsmøte med 2/3 flertall.

Kan styret beslutte at det skal etableres balansert ventilasjon i bygget?

Nei, dette er normalt et tiltak som faller utenfor begrepet «vanlig vedlikehold». Dette til tross for at etablering av balansert ventilasjon gjerne er et fornuftig tiltak.

Kan styret beslutte at det skal etableres balansert ventilasjon i bygget?

Nei, dette er normalt et tiltak som faller utenfor begrepet «vanlig vedlikehold». Dette til tross for at etablering av balansert ventilasjon gjerne er et fornuftig tiltak.