MONTEVIDEO GENERA FRENTA Y CAPITALIZACIÓN

MONTEVIDEO TE GENERA RENTA Y CAPITALIZACIÓN

TE CONTAMOS PORQUE URUGUAY ES CONVENIENTE A PESAR DE QUE ES CARO

El mercado inmobiliario representa aproximadamente el 13% del PBI de la economía nacional y alcanza a aquellas actividades dedicadas a la intermediación en la venta y alquiler de bienes inmuebles, ya sea destinado a vivienda familiar, oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales, operaciones de logística, entre otros. Este ha venido aumentando su actividad de manera sostenida desde 2003 después de la profunda crisis económica y financiera vivida entre los años 1999 y 2002. A partir del 2003, comienza una recuperación que mostro dos momentos disimiles entre sí. Un primer periodo con alto crecimiento (2003 – 2015), que comenzó con un boom inmobiliario sin precedentes desde la década de los 70 concentrado en el sector agropecuario y construcciones destinadas al sector Premium. Del 2012 al 2021 el crecimiento se sostuvo con la construcción de vivienda destinada al sector medio y medio alto de la población, producto de los incentivos fiscales definidos en la Ley 18.795 (Ley de Vivienda Promovida, inicialmente mal llamada Ley de Vivienda de Interés Social VIS) y por un moderado incremento del crédito. Durante el segundo semestre del 2020, el mercado retoma un impulso de fuerte dinamismo con la aparición de familias y empresas argentinas queriéndose instalar en Uruguay.

Si hablamos de la performance del mercado inmobiliario desde el año 2006 hasta la fecha (diciembre 2021) podemos concluir que el crecimiento promedio anual medido en dólares fue de un 6,9%. Las zonas medias crecieron un 8,6% año a año y las zonas altas un 5,6%. Si analizamos detenidamente la performance de algunos barrios que nosotros recomendamos por diferentes razones, vemos el siguiente desarrollo anual:

• Cordón 10,3% (impulsado por la Ley de Vivienda

Promovida junto con una movida gastronómica muy potente)

• Centro 10,2% (impulsado por la Ley de Vivienda

Promovida)

• Punta Gorda 8,4% (mix entre Vivienda Promovida y productos Premium sobre la costa)

• Pocitos 6,3% (demanda firme del segmento ABC1 por vivir en esa zona de la ciudad)

• Buceo 9,5% (impulsado por la Ley de Vivienda Promovida)

• Punta Carretas 4,3% (demanda firme del segmento ABC1 por vivir en esa zona tan linda de la ciudad)

• Puerto del Buceo 4,7% (demanda firme del segmento ABC1 en proyectos que se desarrollaron frente al

Rio)

• Carrasco 4,8% (demanda firme del segmento ABC1 para vivir en un entorno verde y seguro)

Fuente: Portfolio Diciembre 2021

Diferencia de rentabilidad entre Montevideo y Buenos Aires:

Ya hace un buen tiempo que el gobierno uruguayo comenzó a tomar medidas tratando de facilitar el ingreso de argentinos y la posibilidad de captar capitales. La rentabilidad de un inmueble en Argentina hoy no está más allá del 2%, mientras que en Uruguay podemos pensar en 4% y 6%. Por otro lado, Uruguay está en un nivel similar a Miami o España, y en algunos casos un poquito por encima. Es importante en el análisis considerar también la capitalización anual en dólares de los inmuebles en Montevideo, como vimos arriba, las zonas medias aumentaron un 8,6% anual en dólares y las zonas altas un 5,6% anual en dólares. Por eso hablar de un retorno de un 10% a un 15% anual, no es descabellado y es uno de los grandes caballitos que hace que los inversores argentinos sigan apostando a nuestro mercado a pesar de la diferencias de costos existente entre ambos países.

Algunas tendencias

Cada vez más personas eligen opciones de viviendas fuera de Montevideo pero en el radio de la zona metropolitana. Las consultas de propiedades con jardín, parrillero y piscina, están en alza. La búsqueda por una vida mucha más acogedora en entornos con la naturaleza, es un tendencia marcada en el mundo y particularmente en Uruguay. La gente pasa más tiempo en su casa, la iluminación tenue, los sofás blandos, con lo último en sistemas de calefacción y aire acondicionados de última generación, jardines parquizados y de revista, son elementos que están cada vez más presentes en los compradores y en los potenciales inquilinos. La comodidad promete refugio. La idea de estar en un espacio donde uno se siente completamente cómodo y a su vez logra tener una sensación de tranquilidad, es el deseo de los nuevos compradores. Es una tendencia que va más allá del concepto seguridad, que por su puesto sigue siendo una necesidad que los consumidores buscan a la hora de elegir un hogar.

Pinterest declaró que «capullo» es una de sus principales tendencias para 2021. En las redes sociales, la fascinación por la comodidad se ha vuelto global y en esa línea encontramos una explosión de una nueva oferta barrios con seguridad con casas medianas en metraje con jardín, club house, cancha de tenis, compostera, huerta orgánica, plazas internas, sistemas de alimentación para autos eléctricos, muy buena seguridad dentro de un entorno rural con el confort urbano. Hoy tenemos un boom de estos productos. Actualmente conviven al menos diez desarrollos con mas de 500 nuevas casas en esta modalidad que irían entrando al mercado para ocuparse a partir del próximo año 2022 en adelante. Los precios de estas viviendas se ofrecen entre U$S 255.000 y 360.000.

En el mercado de propiedades de lujo, “high end”, notamos que la oferta de apartamentos que estaban ofrecidos en el mercado por valores superiores al U$S 1.000.000 fueron en su mayoría tomados por nuevos compradores. Como novedad están apareciendo propuestas muy exclusivas, con gran metrajes que van desde 600m2 a 800m2 y con valores que rondan un mínimo de U$S 2.400.000 hasta U$S 3.800.000. Existe un nuevo nicho de proyectos de lujo, promovido por una demanda muy puntual y exclusiva, en su mayoría argentinos de gran poder económico.

Perspectivas

En Uruguay a diferencia de muchos otros países del mundo, el mercado inmobiliario se mantuvo muy estable, ya que desde el inicio de la pandemia se descartaron escenarios como los sufridos por EEUU y España en el 2008, dónde los precios de las propiedades bajaron hasta un 53%, lo cual en gran medida se produjo por las hipotecas con financiación de hasta el 120% del valor de la propiedad. En Uruguay, menos del 8% de las transacciones inmobiliarias se realizan con hipotecas.

Analizando la evolución de los últimos años, con la situación económica del Uruguay, junto con los pronósticos para los años siguientes, entendemos que el sector inmobiliario tiene buenas oportunidades de seguir en la senda del crecimiento. 