Fabeltunet kapittel 1 rekkehus

VEDLEGGSHEFTE

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

FABELTUNET - 1

Det var en gang

HUS FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

1-23

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Bolig 9-15

FABELTUNET - 2

Bolig 16-23

Bolig 1-8

Bilder kun ment som illustrasjon. Avvik vil forekomme.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Innhold 05 Reguleringsbestemmerlser Fabeltunet 19 Reguleringskart 20 Budsjett 22 Illustrasjon bebyggelse B2 24 Utbyggingsavtale for Hval Søndre 32 Reguleringsplan 48 Utkast til vedtekter

69 Instruks om oppgjør 70 Kjøpstilbud 72 Fargebruk 75 Grunnboksutskrift

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 3

58 Utkast kjøpekontrakt

FA B E LT U N E T

FABELTUNET - 4

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Reguleringsbestemmelser

Plan 151

SØRUM KOMMUNE FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HVAL BOLIGOMRÅDE Planen er datert 15.02.2017, revidert 22.03.2018 Reguleringsbestemmelsene er datert 15.02.2017 revidert 22.03.2018 Planen med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret k-sak XX §1

Avgrensing

Det regulerte området er vist på plankart datert 15.02.2017, revidert 18.12.2017 §2

Hensikten med planen

Det skal opparbeides tett boligbebyggelse og lav blokkbebyggelse innenfor området.

Planområdet skal integreres med eventuell sentrumsutvikling av områdene nord for planområdet. §3

Arealformål og hensynssoner

I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anleggsformål: - Boligbebyggelse (Felt B1, B2 og B3) - Kombinert bebyggelse og anlegg, barnehage eller boligformål (Felt BKB) - Forsamlingslokale (Felt BFL) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Trase for jernbane (Felt o_SB) - Kjøreveg (Felt o_SKV 1, 2 og 3) - Fortau (Felt o_SF) - Gangveg (Felt o_SGS 1, 2 og 3) - Annen veggrunn – grøntareal (Felt o_SVG) - Kollektivholdeplass (Felt o_SKH) Grønnstruktur: - Grendelekeplass (Felt f_BLK) - Friområde (Felt o_GF)

1 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 5

Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å utvikle boligbebyggelse med tilhørende anlegg og barnehage på området Hval Søndre.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Landbruks-, natur- og friluftsformål: - Areal for friluftsformål (Felt L1) Hensynssoner i henhold til PBL §11-8 bokstav a-f.: - Bevaring kulturmiljø (H570) - Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) - Frisikt (H140) Bestemmelsesområder: - Arkeologisk undersøkelsesområde (#1) - Beredskapsatkomst (#2) - Rigg- og anleggsområde (#3) §4

Fellesbestemmelser

FABELTUNET - 6

§ 4.1 Bebyggelsen Bebyggelse, utearealer og terreng skal i hovedsak utformes etter de prinsippene som er vist på bebyggelsesplanskisse, datert 15.11.2017, med blandet bebyggelse organisert i tun. § 4.2 Estetikk Estetikk skal tillegges stor vekt. Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god og harmonisk form og utførelse, i forhold til arkitektonisk utrykk, menneskelig målestokk og med bruk av materialer av god kvalitet. Bebyggelsen skal utformes med et urbant uttrykk, dvs. at uterom skal ha en klar og god arkitektonisk utforming i form av gater og plasser, som defineres av bebyggelsen. Det skal være variasjon i høyder og fasadeuttrykk.

Svalganger tillates ikke ut mot offentlig rom og kun unntaksvis inn mot gårdsrom dersom det kan dokumenteres løsninger som er en del av et helhetskonsept med høyt arkitektonisk nivå.

Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusiv hvordan tiltaket forholder seg til nære og fjerne omgivelser. § 4.3 Kulturminner Før iverksettingen av tiltak på delområdene B3, BLK og SKV3 skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, et aktivitetsområde med id 32408/1-18 og 22-25, markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

Dersom det under anleggsarbeid oppdages automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og regional kulturminnemyndighet må varsles, jf. kulturminneloven § 8, 2. ledd.

1 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

§ 4.4 Støy Det skal ved søknad om rammetillatelse fremlegges revidert støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt.

Støynivå på uteoppholdsareal skal tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen», T-1442/2016.

Det kan tillates overskridelse av grenseverdiene for en eller flere fasader for følgende boliger:   

Bygninger som i sin helhet ligger nærmere byggegrense mot fv.171 enn 25 meter Bygninger som i sin helhet ligger nærmere byggegrense mot Gardermobanen enn 25 meter Bygninger i B2 som i sin helhet ligger nærmere midtre rundkjøring fv.

171/Gauteidvegen enn 120 meter.

Forutsetningen for slik tillatelse er at følgende forhold er sikret:    



Utformingen av støyskjermen mot Gardermobanen skal godkjennes av Jernbanedirektoratet eller bane NOR. Utformingen av støyskjermen mot fv. 171 skal godkjennes av Statens vegvesen. § 4.5 Luftkvalitet Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene etter T-1520/2012” Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging”, Det skal ved søknad om rammetillatelse fremlegges nødvendig dokumentasjon på at kravene til luftkvalitet i denne bestemmelsen er oppfylt. Dersom støvberegningene viser at grenseverdiene for støv på privat eller felles uteoppholdsareal på feltet overskrides, skal det beskrives og gjennomføres ekstraordinære tiltak for godt inneklima for å redusere den totale eksponeringen.

Timemiddelkonsentrasjon i anleggsfase skal ikke overstige 200 ug/m3 på lokaliteter der folk bor eller oppholder seg. Om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. § 4.6 Geoteknisk og hydrologiske forhold Opparbeidelse av området skal gjennomføres iht. følgende geotekniske rapporter:  Rapport 12-45 nr. 1 revisjon 1, datert 14.04.2016  RIG02 rev01, datert 13.10.2014, revidert 04.12.2014  RIG03, datert 18.11.2014  RIG04 rev02, datert 28.01.2016, revidert 12.05.2016  RIG06, datert 14.04.2016 2 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 7



Støyvoller og skjermer skal planlegges og bygges for optimalisert skjerming.

Alle boenheter skal ha en stille side, hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. En høyest mulig andel – og minst 50 % - av oppholdsrommene, inkludert minst ett soverom, skal vende mot stille side.

Alle boenheter skal ha tilgang til privat uteareal hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles.

Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Vinduer mot støyutsatt side skal ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling skal vurderes.

Bebyggelse kan ikke oppføres i rød sone. Unntak herfra er bygningsdeler som benyttes som trafikkarealer, dvs. trapperom, heis, svalganger mm.

Utearealer i rød eller gul sone kan ikke medregnes i felles eller privat uteareal for boligene.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

 RIG07, datert 31.01.2017  RIG08, datert 21.01.2017  Kontrollrapport 1, datert 13.12.2016.

Dokumentasjon på geoteknisk prosjektering skal vedlegges ved søknad om rammetillatelse. § 4.7 Overvann Overvann skal håndteres lokalt innenfor planområdet etter treleddsstrategien; ved infiltrasjon, fordrøyning og flomveger. Flerfunksjonelle løsninger skal etterstrebes. Håndtering av overvann skal være en integrert del av utomhusanlegg, permeable uteflatearealer og åpne løsninger skal tilstrebes. Overvann som ledes til vassdraget skal ha god vannkvalitet.

Klimafaktor på 1,5 ved dimensjonering skal benyttes. For flomveier skal det dimensjoneres for 200 års flom.

Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for håndtering av alt overvann, både takvann, overflatevann, drensvann, fordrøyningsanlegg og flomveger.

Dimensjoneringsgrunnlag (nedbørsintensitet, vannmengdeberegninger og kapasitet på eksisterende overvannsnett) skal vedlegges. Valg av løsning skal begrunnes.

FABELTUNET - 8

Ved søknad om igangsetting skal det redegjøres for hvordan overvann skal håndteres.

Redegjørelsen må beskrive risiko for forurenset overvann, samt redegjøre for avbøtende tiltak før vannet evt. ledes ut i vassdraget. § 4.8 Universell utforming Det skal sikres god tilgjengelighet i anleggene, både innendørs og utendørs for alle, herunder bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Ved nyplanting av fellesarealer, skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp. § 4.9 Krav om byggesøknad For alle støyvoller innenfor planområdet er det krav om byggesøknad. Det stilles krav til geoteknisk dokumentasjon.

Alle tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) krever godkjent byggesøknad før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet som samsvarer med den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler. Detaljplanene skal utformes med sikte på tilpasning til eksisterende terreng.

Høyspentkabler i området skal flyttes etter avtale med netteier. Kabler skal legges forskriftmessig i grøfter. Ny trafostasjon skal anlegges innenfor planområdet, og i henhold til retningslinjer fra netteier. Høyspentkabler og trafostasjoner skal ikke ligge på lekeområder.

Avstand mellom bygning og kommunale ledninger og kummer skal være minst 4 m. § 4.10 Plan for anleggsperioden Med rammesøknad skal det innleveres plan for plassering av riggområder, masseregnskap, midlertidige og permanente stabiliserende fyllinger, lagerplasser, eventuelle boligbrakker med atkomst og parkering, og kjøremønster for anleggstrafikk. Det skal redegjøres for eventuell midlertidig omlegging av offentlige veger, samt sikring av skoleveg.

Bevaringsverdig vegetasjon og terreng skal sikres mot skade i anleggsperioden.

Istandsetting av berørt terreng skal dokumenteres i byggesaken ved utarbeidelse av landskapsplan som beskriver ferdig terreng, overflater og beplantning.

3 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Det skal redegjøres for hvordan støy, vibrasjoner, luftforurensing, og forurensing av grunnen skal håndteres, med beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak. §5

Bebyggelse og anlegg

§ 5.1 Plassering, utnyttelse og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor formåls- og byggegrenser som vist på plankartet. I alle felt uten vist byggegrense går byggegrensen i formålsgrensen.

Parkeringsareal under terreng skal ikke medregnes ved beregning av BYA. Minimum BRA beregnes etter TEK17. Mer enn 50% av bebyggelsen skal ha høyere maksimum gesimshøyde enn 10 meter over ferdig planert terreng og inneholde flere enn 3 boenheter

per bygning. Ved flate tak skal takhøyde regnes som gesims.

Dersom nye Frogner stasjon ligger/vil ligge innenfor 800 meter fra boligområdene skal det bygges ut med maksimal utnyttelse, 50 % BYA. Målt fra ytterkant perrong til nærmeste feltgrense på B2 og B3.

Bebyggelse i støyutsatte soner skal plasseres slik at den skjermer innenforliggende arealer. Det kan etableres støyvoller, støyskjermer og støttemurer utenfor angitte byggegrenser i feltene B1, B2, B3 og BKB Byggehøydene skal varieres og tilpasses slik at det skapes godt lokalklima og gode solforhold på uteoppholdsarealene.

Felt B1: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 86 %.

Felt B2: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 148 % Felt B3: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 148 %.

Felt BFL: Reguleringsplan for Barnehage og boliger i Frognerhallen, 16.12.1982, revidert 08.05.2007 gjelder.

Felt BKB: Formål Boligbebyggelse eller barnehage.

Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Bolig på felt BKB: Ved bruk til bolig skal tillatt prosent bebygget areal være minimum 33% 4 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 9

Med unntak av balkonger tillates ikke utkragede bygningsdeler over regulert byggegrense/formålsgrense. Balkonger kan krage maksimum 1,5 meter ut over regulert byggegrense/formålsgrense. Tekniske anlegg på tak tillates inntil 3 meter over angitt gesimshøyde.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 75 %.

Barnehage på felt BKB: Ved bruk til barnehage skal tillatt prosent bebygget areal BYA være maksimum 40%. Det skal ved søknad om tiltak beskrives valg av byggehøyde, samt vises på snitt, 3D-modell e.l. Tillatt gesimshøyde er maksimum 8 meter over ferdig planert terreng, og tillatt mønehøyde er maksimum 10 meter over ferdig planert terreng. § 5.2 Dokumentasjon til søknad om rammetillatelse for bolig Sammen med søknad om rammetillatelse på første byggetrinn skal det innsendes helhetlig plan for utearealene, for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen, i målestokk min. 1:500 med redegjørelse. Planen skal godkjennes som en del av rammetillatelsen.

Utomhusplan med redegjørelse skal inneholde:

FABELTUNET - 10

             

      

Areal avsatt til frittliggende nettstasjon(-er), alternativt i egne rom i bygninger Bebyggelsens plassering Frisikt Adkomst til bebyggelsen og internt vegnett med snuplasser, som også dokumenterer hvordan utrykningskjøretøy vil ha adkomst til de ulike byggene Koter med eksisterende og prosjektert terreng Parkeringsplasser og boder Sykkelparkering Lekeplasser/grøntarealer, inkludert en detaljert skisse for utforming og innhold på lekeplass Gangsoner adskilt fra kjørearealer og ute- og oppholdsarealer Vegetasjon Hvordan universell utforming er ivaretatt Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av dekke, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning Areal for lagring av snø Prinsippløsninger for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen, dersom det søkes om trinnvis utbygging av deler av slik tun/kvartal/gruppe. Ved trinnvis utbygging må midlertidige tiltak på fremtidige byggeområder vises Eventuell midlertidig opparbeidelse av utearealer ved oppbygging av delfelt Redegjørelse for trafikksikkerhet under byggeperioden Sittemuligheter Løsning for overvannshåndtering og renovasjon Belysning Beskrivelse av hvordan hensyn til støy, støv og geoteknikk er ivaretatt Støyskjerming I tillegg kan kommunen kreve at det innsendes prøver av materialbruk i fasader og farger i fasader, samt perspektivtegninger, fotodokumentasjon, sol-skyggediagram, profil som viser forholdet til nabobebyggelsen på begge sider og redegjørelse for estetisk utforming. § 5.3 Dokumentasjon til søknad om rammetillatelse for barnehage Detaljplaner (situasjonsplan, utomhusplan o.l.)

Ved søknad om tiltak skal det foreligge relevante detaljplaner i egnet målestokk med nødvendig beskrivelse. Detaljplanene skal være godkjente av kommunen før det gis igangsettingstillatelse.

5 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

            

Lek/uteoppholdsarealene Leke-/uteoppholdsarealet skal gjerdes inn og det skal være tilgjengelige for allmennheten utenom barnehagens åpningstider. § 5.4 Leke- og oppholdsareal § 5.4.1 Minste uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal (MUA) per boenhet = 25 m2. Krav til uteoppholdsareal (MUA) angitt for boligformål i §5 skal gjelde foran tillatt utnyttelsesgrad.

Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal anlegges på bakkenivå/tak over 1. etasje.

Alle boenheter skal ha tilgang til egnet privat uteplass på balkong, terreng eller tak, som har god tilgang til sol. Dersom terrasse/balkong skal medregnes som uteoppholdsareal skal den ha minimumsareal 5 m2 og minimumsdybde 1,5 meter.

Uteoppholdsareal som tillates medregnet i krav til MUA skal ha følgende kvaliteter:  Skjermet mot forurensning, strålefare, trafikkfare og støy  Hensiktsmessig utforming og god/sikker tilgjengelighet fra bolig  Gode solforhold og klimatisk skjermet  Flatt og svakt hellende terreng - ingen steder brattere enn 1:3  Universell utforming på minimum 50 % av arealet. Felles uteareal på tak skal kunne nås med heis  Skjermet for sjenerende innsyn  Opparbeidet med god og varig kvalitet  Uteoppholdsareal på tak/takterrasser kan tas med i beregningen av uteoppholdsareal 6 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 11



Detaljplanene skal vise: Bebyggelsens plassering i terrenget (hus, garasje og uthus), gesims, mønehøyder, takform, takvinkel, møneretning.

Beskrivelse av materialbruk og farger på fasadene.

Avkjørsel fra veg, interne kjøreveger, frisiktlinjer og tilgang for nyttekjøretøy. Snuplass for bil på egen tomt.

Evt. varelevering Parkeringsplasser for ansatte og får å hente/bringe og sykkelparkering.

Plass for snøopplag.

Opplegg for renovasjon og evt. strømforsyningsanlegg.

Evt. utvendig belysning, skilt og møblering på fellesarealer.

Eksisterende og ny vegetasjon og beplantning. Type, antall og høyder på trær skal angis.

Utforming av leke- og uteoppholdsarealer med planlagte lekestativer.

Terrengforhold som eksisterende koter, nye koter og nødvendige punkthøyder med skjæringer og fyllinger. Terrengsnitt med bebyggelse.

Håndtering av overflatevann med høybrekk og lavbrekk, høydeangivelser, sluk og sikker flomveg.

Utforming av uteområder med angivelse av arealenes materialbruk, murer, gjerder og støyskjermer.

VA-tilkobling til bygninger.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Parkering og kjørearealer regnes ikke som uteoppholdsareal.



§ 5.4.2 Krav til leke-/uteoppholdsareal Lekeplass ved inngang. Det stilles krav til opparbeidelse av lekeplasser på sentrale steder i hvert tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen. Det skal avsettes 10 m2 eller mer til felles leke/grøntareal pr. boenhet. Det skal være minimum en sandkasse, dobbelt huskestativ og en sittebenk per 15 boliger. Lekearealet kan inngå som en del av felles uteoppholdsareal og regnes inn i MUA. Minste størrelse på lekeplass ved inngang er 2

150m . Det skal være maks gangavstand 50m fra inngangen til de boliger den skal betjene.

Avstanden kan være inntil 100m dersom det er direkte øyekontakt mellom bolig og lekeplass.

FABELTUNET - 12

Nærlekeplass skal være minimum 2,5 dekar, kan bestå av flere mindre deler, men minst en nærlekeplass skal være 2,5 daa stor og ikke bestå av mindre deler. Det skal ha maksimal gangavstand 200 m til inngangen til de boliger den skal betjene. Det skal være en nærlekeplass pr 100 boenheter. Lekeplassen skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering med gress eller godkjent dekke, oppsetting av minimum 4 benker og 2 bord, og minst fem forskjellige typer lekeapparater for alle aldersgrupper.

Fem forskjellige lekeapparater kan erstattes av større apparat(er) med flere funksjoner.

Lekearealene skal utformes variert og gi en utfordring til barn i alle aldre. Lekeapparatene skal inkludere muligheter for klatring og sklie. Lekearealet skal sikres med gjerde, hekk eller lignende, tilpasset lekeplassens omgivelser. Del av arealet skal være tilnærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr.

Grendelekeplass/ballplass (BLK). Det skal opparbeides en grendelekeplass felles for Hval Søndre, som skal ligge i forbindelse med gravhaugen og fungere sammen med denne. Den skal ha maksimal gangavstand 500m til de boliger den skal betjene. Det er kun areal i hensynssone H570 fra gravhaugen som kan inngå i grendelekeplassen. I samråd med kulturminnemyndighetene kan det etableres et mindre antall lette benker eller lekeapparater i hensynssone H570, alt øvrig lekeutstyr på grendelekeplassen må plasseres utenfor hensynssone H570. Det skal ikke etableres lekeapparater på GF. Det skal opparbeides en lekeplass med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering med gress eller godkjent dekke, oppsetting av benker, et stort lekeapparat med blant annet flere klatremuligheter for barn i alle aldre, minst en sklie, minst sandkasse og dobbelt huskestativ på området. Det skal også settes opp et bordtennisbord for utendørs bruk i alle årstider.

Grendelekeplassen skal inneholde sammenhengende park- eller naturareal med trevegetasjon der bygging av lekehytter og oppføring av grillhytter er tillatt. Lekearealene skal utformes variert og gi en utfordring til barn i alle aldre. Terrenget og vegetasjonen skal formes slik at det innbyr til aking, klatring og sykling. Terrenginngrep i hensynssone H570 er ikke tillat.

Grendelekeplassen skal inneholde en ballplass på minimum 20x40 meter. Det skal oppføres ballnett, to fotballmål og en basketballkurv på ballplassen.

Lekearealet skal sikres med hekk eller lignende, tilpasset lekeplassens omgivelser.

Lekeapparater beregnet på mindre barn samles i separat innegjerdet delområde.

Generelt. Felles leke-/uteoppholdsareal skal opparbeides med materialer av høy kvalitet, beplantes, møbleres med lekeutstyr og gi aktivitetsmulighet tilpasset de aldersgrupper som 7 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

den aktuelle lekeplassen er anlagt for. Det skal også opparbeides skjermede oppholdssoner med sittemulighet der dette er naturlig. Ved plassering av nye leke- og uteoppholdsarealer skal det skal tas særlige hensyn til støy, sol/skygge og topografi, jf. kvalitetskrav i § 5.4.1.

Terreng mot tilgrensende eiendommer skal tilpasses slik  

Det tillates ikke skjæringer/støttemurer over 2 meter.

Det tillates ikke helning brattere enn 1:2

Lekeplasser ved inngang, nærlekeplasser og uteoppholdsarealer skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for tilhørende boliger, eller innen 01.07 ved ferdigstillelse av boliger i vinterhalvåret. Med ferdigstillelse menes at lekeplass og områder opparbeidet for ballek og aktivitet skal tåle belastning ved bruk. Dette innebærer at områder med gressplen ikke kan godkjennes som ferdigstilt før isådd gress har etablert slitesterk rotsone, alternativt at ferdigplen er tilstrekkelig etablert for tiltenkt bruk. § 5.5 Jordvern Før det gis rammetillatelse for tiltak i planområdet skal en matjordplan være utarbeidet og godkjent av kommunen. Planen skal ta utgangspunkt i Veiledning til matjordplan (2016) fra Vestfold Fylkeskommune.

§ 5.7 Parkering § 5.7.1 Parkering for bolig Parkering på terreng skal ligge ved innkjøring til bebyggelsen, og kan plasseres inntil 1 meter fra formålsgrensen. Parkeringsanlegg under terreng skal plasseres innenfor formålsgrensene som vist på plankartet.

Under støyvoll mot Gardermobanen kan det anlegges parkeringsanlegg innenfor byggeområdets formålsgrenser.

Det skal opparbeides minimum 1, maksimum 1,2, parkeringsplasser per bolig under 60 m2 Det skal opparbeides minimum 1,2 maksimum 1,5, parkeringsplasser per bolig over 60 m2.

Inkludert i parkeringskravene skal det avsettes minimum 2 oppstillingsplasser for besøkende per 10 boenheter. Parkering for besøkende skal være lett tilgjengelig i hvert felt og merkes tydelig. Gjesteparkering kan, hvor naturlig, etableres og deles mellom felt.

Minimum 0,8 parkeringsplass pr boenhet i p-kjeller. Øvrig parkering, iht. bestemmelsene, på bakken – i forbindelse med innkjøring til tun/delfelt.

Minimum 10 % av biloppstillingsplassene skal ha ladepunkt for elbil. Ytterligere minimum 40 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert 16A, 230V kurs på hver plass. De resterende parkeringsplassene skal tilrettelegges med trekkrør/kabelbro.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal reserveres, skiltes og være tilrettelagt for funksjonshemmede. Hver av disse parkeringsplassene skal ha minimum bredde 3,8 m og minimum lengde 5 m. De skal plasseres lett tilgjengelige i forhold til hovedinngang(er) og slik at en ikke må krysse kjøreveg.

Det skal opparbeides sykkelparkering med 1,5 plass per bolig i fellesparkering og 2 per bolig på egne plasser. Sykkelparkeringen skal være under tak og fortrinnsvis nær inngang.

8 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 13

§ 5.6 Avkjørsel Avkjørsel til parkeringsplasser og parkeringskjellere fra o_SKV2 og o_SKV3 skal samles og være felles for hvert tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Inntil 50 % av sykkelparkeringen kan dekkes opp i bod/garasje/carport. § 5.7.2 Parkering for barnehage Barnehagens atkomst skal utformes slik at den kan benyttes av utrykningskjøretøy.

Parkeringsanlegget skal utformes slik at parkering, varelevering og renovasjon foregår på en mest mulig trafikksikker måte. For barnehagen skal det settes av minimum 0,3 p - plasser per barn.

Det skal være minimum 0,2 sykkelparkering per barn og fortrinnsvis under tak nær inngang.

Plassen skal være tilstrekkelig for sykkel med sykkelhenger. Sykkelparkeringen skal ha bøyler eller annen innretning slik at sykkelen kan låses fast.

Parkeringsarealet skal beplantes på en slik måte at anlegget ikke fremstår som en stor asfaltflate. Beplantningen må ta hensyn til siktforhold. Parkeringsplassene skal være belyst.

Det skal settes av tilstrekkelig areal for snøopplag. Utenfor åpningstid for barnehagen, skal parkeringsplassen være åpen for alminnelig parkering. 5 % av parkeringsplassene skal være reservert bevegelseshemmede.

FABELTUNET - 14

§ 5.8 Renovasjon Det tillates ikke permanente avfallsanlegg over bakkenivå. Nedgravde avfallsnedkast kan vurderes for tett/lav bebyggelse.

Systemløsning med avfallssug skal vurderes i forbindelse med blokkbebyggelse. Løsning for avfallshåndtering for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen skal godkjennes av ROAF før første igangsettingstillatelse for bebyggelsen. §6

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

§ 6.1 Fellesbestemmelser for områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kommunens kommunaltekniske normer skal følges med unntak for Kjøreveg o_SKV1-3 og o_SGS1-3. Avviket for kjørevegene er asfaltering i 6 m bredde, ikke 5,5 m, ensidig fall og reduksjon av skulderbredden fra 0,5 til 0,25 meter. Kommunalteknisk norm for gang- og sykkelvegene tilsier 2,5 m asfalt, 0,25 m skulder og 1 m grøft. SGS1 har 3,5 m asfalt og 1,5 m grøft på ene siden, skuldrene er asfalterte. SGS2 har 2,5 m asfalt, 0,25 m skulder og 1,5 m grøft. SGS3 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøyer.

Det skal utarbeides byggeplaner for offentlige trafikkområder i planområdet.

Byggeplan for veger som skal overtas av Sørum kommune for drift og vedlikehold skal godkjennes av kommunen.

Grøfter og skråninger skal jordkles og tilsåes.

Det skal legges til rette for at gnr. /bnr.96/18, 96/21 og 96/26 kan koble seg på kommunalt net for avløp. § 6.2 Kjøreveger (SKV 1, 2 og 3) Kjørevegene SKV1, 2 og 3 skal opparbeides med 2 kjørefelt à 3m bredde og 0,25m bred vegskulder på hver side. Kjørebanene skal gis fall som gir avrenning mot atskillelsesarealet mellom kjøreveg og parallell gang- og sykkelveg. § 6.3 Gang- og sykkelveger (SGS 1, 2 og 3) Gang- og sykkelveger inne i feltet skal opparbeides med 2,5 m asfaltert bredde og 0,25 m skulder. GSV langs fv.171 skal ha bredde 3,5 inkl. skulder, som også skal asfalteres.

Sliteflaten for SGS1 skal ha sidefall mot fv.171, og for SGS2 mot atskillelsesarealet mellom 9 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

gang- og sykkelveg og parallell kjøreveg. SGS3 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøyer.

Det tillates mindre justeringer i byggeplanen, men kan ikke bygges smalere enn oppgitte bredder. § 6.4 Annen veggrunn - tekniske anlegg Omfatter annen veggrunn som refuger, midtdelere, o.a. § 6.5 Annen veggrunn – grøntareal Omfatter annen veggrunn med tilsådde og/eller tilplantede arealer. Innenfor arealene kan det etableres konstruksjoner som støyvoller, støttemurer, støyskjermer og steinsatte flater. § 6.6 Fortau (SF) Omfatter arealer for bussholdeplasser. Det er tillatt å oppføre leskur innenfor arealformålet. § 6.7 Kollektivholdeplass (SKH) Omfatter vegareal til busslomme. §7 Friområde (GF) Arealet bevares som naturområde for lek og opphold.

§ 7.2 Hensynssone H570: Terrenginngrep i hensynssone for bevaring av kulturmiljø H570_1 er ikke tillatt. Området kan tilsåes eller beplantes. I samråd med kulturminnemyndighetene kan det etableres et mindre antall lette benker eller lekeapparater i området i del av hensynssonen som ligger i området BLK. §8

LNF-areal (L1)

§ 8.1 Landbruks-natur og friområde (L1) Areal for friluftsaktiviteter. Området kan anvendes som deponi for masser som skal stabilisere grunnen. Området skal etter oppfylling tilplantes med stedlige arter i henhold til landskapsplan utarbeidet som vedlegg til byggesak.

Det tillates kun å fylle med rene masser, det vil si masser som ikke inneholder konsentrasjoner av helse - eller miljøfarlige stoffer over fastsatte normverdier i henhold til forurensningsforskriften kapittel 2. Rene masser kan for eksempel bestå av stein, sand, grus og leire, og skal ikke inneholde organiske materialer eller forurensende stoffer over normverdier for forurenset grunn, jf. forurensnings - forskriften kap. 2, vedlegg 1, datert 01.06.2004. Eventuelt overskudd av matjord skal benyttes til landbruksformål. Det skal redegjøres for håndtering av overskuddsmasser i byggesaken. §9

Hensynssoner og båndleggingssoner

Omfatter hensynssoner og båndleggingssoner knyttet til kulturminner. § 9.1 H 570 – Omfatter areal for bevaring av kulturmiljøet for gravhaugene på Hval.

Terrenget vil bli endret sør, øst og vest for gravhaugen.

10 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 15

§ 7.1 Hensynssone H730: Det skal ikke foretas inngrep i gravfeltet som er fredet og båndlagt etter kulturminneloven.

Ingen må skade, ødelegge, grave ut, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme kulturminnet.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Terrenginngrep i hensynssonen H570 er ikke tillatt. § 9.2 H 730 – Omfatter areal som er båndlagt etter lov om kulturminner § 4 pkt. j. § 9.3 H140 – Omfatter frisiktsoner for o_SGS1 der gang-/sykkelvegen kommer ut fra kulverten og inn på gang-/sykkelvegen langs østsiden av fv.171.Innenfor frisiktsonen er det ikke tillatt å etablere konstruksjoner eller beplantning som vil hindre fri sikt for syklende og gående. § 10

Bestemmelsesområder (PBL § 12-7)

Omfatter midlertidige rigg- og anleggsområder og områder der det er stilt krav fra overordnet myndighet, beredskapsatkomst og der det er krav om byggesøknad. § 10.1 Krav om arkeologiske undersøkelser # 1 – Innenfor funnområdet for bosettingsspor som er markert i plankartet er søknadspliktige tiltak ikke tillatt uten Riksantikvarens godkjenning

FABELTUNET - 16

§ 10.2 Beredskapsatkomst #2 – Innenfor annet vegareal opparbeides grøntarealet slik at det er egnet som atkomst for utrykningskjøretøyer. § 10.3 Midlertidig anleggsområde Denne bestemmelsen faller bort når tiltaket er gjennomført. # 3 – På området som på plankartet er markert som rigg- og anleggsområde tillates etablert midlertidige anlegg knyttet til gjennomføringen av utbyggingen av Hval boligområde. § 10.4 Krav til gjennomføring av utbyggingen.

Denne bestemmelsen faller bort når tiltaket er gjennomført.

Sikkerhet: Rigg- og anleggsområdene skal sikres slik at uvedkommende ikke har tilgang. Veger/ gang- og sykkelveger/ holdeplasser som berøres av tiltaket skal sikres mot konflikt med anleggstrafikk.

Trafikale forhold: Gang- og sykkelveger, veger mv. som midlertidig må legges om skal holdes åpne gjennom hele anleggsperioden med tilfredsstillende standard. Berørte virksomheter skal sikres atkomst.

Kollektivtrafikk skal sikres fremkommelighet i anleggsfasen.

Midlertidige omlegging av veger /gang- og sykkelveger skal tilbakeføres/ istandsettes umiddelbart etter at det tiltaket som krevde omleggingen er gjennomført eller avsluttet.

Støy og støv i anleggsfasen: Det skal i forkant av anleggsdrift utarbeides støyprognoser. Ved overskridelse av grenseverdier i T-1442 tabell 4, 5 og 6, skal avbøtende tiltak vurderes. Alle berørte naboer skal varsles og holdes løpende orientert om støyforhold i anleggsfasen.

Det skal gjennomføres tiltak som reduserer spredning av støv til omgivelsene fra anleggsområder (jf. § 4).

Utslipp i anleggsfasen: Tiltakshaver skal utrede alle forhold knyttet til utslipp av drens- og anleggsvann fra anleggsperioden. Det skal gjennomføres miljørisikoanalyser for de ulike utslipp til ulike 11 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

resipienter. En samlet plan for dette skal fremlegges for forurensningsmyndigheten for å avklare behovet for søknad om tillatelse til utslipp.

§ 11

Rekkefølgebestemmelser

Området er planlagt bygget ut i følgende rekkefølge (byggetrinn 1-4): 1.

Avkjøring fra rundkjøring, gangveg SGS1 langs fv.171 med kulvert, etablering av busslomme i Gauteidveien og tilhørende flytting av Gauteidvegen, støyvoll med støyskjerm langs FV171, nord for rundkjøring.

2.

SGS3, felt BKB og B1, eller del av B1 med opparbeidelse av samleveg SKV2 og SKV3 fram til tomteparsellen som det angjeldende byggetrinnet gjelder for.

3.

Terrengendringer øst for samleveg SKV2 og SKV3, etablering av støyvoll mot jernbane og støyvoll med støyskjerm langs fv.171 sør for rundkjøring.

4.

Delområdene B2, B3 og BLK. Terrengendringer som er nødvendige for å stabilisere aktuelle utbyggingsområder/ byggetrinn.

Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelse til tiltak kan gis innenfor planområdet: Avkjøring ved rundkjøring o_SKV 1 skal være etablert Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelser til tiltak innenfor byggetrinn 4:  Delområde B2 og B3 kan ikke bygges ut før reguleringsplan for ny jernbanestasjon ved fremtidig ny hovedbanen ved Gardermobanen er vedtatt.  Friområde GF og grendelekeplass/ballplass BLK skal være ferdigstilt i hht. godkjent utomhusplan senest samtidig med at brukstillatelse/ferdigattest gis for de første boliger i område B2 eller B3 Følgende skal foreligge før iverksetting av tiltak i bestemmelsesområde #1: Det skal foretas arkeologiske utgravninger av de berørte automatisk fredete bosetningssporene (ID32408;) innenfor bestemmelsesområde #1. Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelse til tiltak kan gis for bebyggelse innenfor planområdet:  o_SKV2 og o_SKV3 fram til det aktuelle delfeltet og VA-anlegg som er nødvendig for delfeltet skal være opparbeidet. Opparbeides ikke o_SKV3 helt fram til regulert rundkjøring ved første delfeltutbygging skal det opparbeides midlertidig snuhammer eller rundkjøring som oppfyller krav i kommunalteknisk norm  Dokumentasjon på at grenseverdien for støy overholdes gjennom en faglig utredning 12 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 17

Følgende skal foreligge før rammetillatelse til tiltak kan gis innenfor planområdet:  Drifts- og sikkerhetsplan for anleggsfasen, jf. § 4.10.  Dokumentasjon/plan som viser samlet løsning for vann- og avløpsanlegg for hele planområdet, hovedplan for håndtering av overvann/fordrøyning for hele planområdet og detaljplan for den del av planområdet som den enkelte søknad om tiltak omfatter.  Byggeplan for alle anlegg innenfor planområdet som senere skal overtas av Sørum kommune skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling.  Byggeplan for alle anlegg som skal overtas av Statens vegvesen / Akershus fylkeskommune for drift og vedlikehold skal godkjennes av Statens vegvesen.  Utomhusplan, jf.§ 5.2 og 5.3.  Dokumentasjon på geoteknisk detaljprosjektering, jf. § 4.6.  Matjordplan,jf. § 5.5.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

   

hvor støyverdiene og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. Bebyggelse i det angjeldende området legges inn i illustrasjonsplanen og det gjennomføres en revidert støyanalyse for hele planområdet Dokumentasjon på at grenseverdien for støv overholdes gjennom en faglig utredning hvor støvverdier og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår Dokumentasjon av de geotekniske forhold Drifts- og sikkerhetsplan for byggefasen Utomhusplan for opparbeidelse av friområde GF

Følgende skal være opparbeidet før brukstillatelse kan utstedes for boliger innenfor planområdet:

FABELTUNET - 18

          

Det angjeldende felt skal være ferdigstilt i henhold til godkjent utomhusplan inkl. grøntområder, lekeplass og parkering innen boligen tas i bruk eller innen 01.07 ved ferdigstillelse i vinterhalvåret.

Gangveg langs fv.171 skal være ferdigstilt, inkl. kulvert under fv.171 Busslomme i Gauteidvegen skal være ferdigstilt Gang- og sykkelveg langs o_SKV 2 skal være ferdigstilt.

Støy- og støvtiltak for gjeldende delfelt skal være ferdigstilt Opparbeidet gruset sti fra rundkjøring i enden på SKV3 til eksisterende traktorveg/sti ved undergangen under Gardermobanen Dokumentasjon på tilstrekkelig slokkevannskapasitet og trykk Det skal lages og settes opp et informasjonsskilt både for historieformidling og for å opplyse om hva som er lov og ikke lov rundt gravhaugen. Skiltet skal godkjennes av kommunen.

Hvis ikke f_BLK bygges ut før første brukstillatelse skal det opparbeidelse midlertidig ballplass innenfor B2. Denne skal tas bort og området istandsettes når f_BLK bygges ut. o_SKV2 og o_SKV3 skal opparbeides forbi innkjøringen til feltene som bygges. Det må opparbeides midlertidig snuplass dersom SKV3 og SKV2 ikke opparbeides fullt ut.

Denne skal fjernes når opparbeidelse av SKV2 og SKV3 er gjennomført.

For o_SKV3 og o_SGS3: Innenfor bestemmelsesområde #1 og området rundt som vil utløse krav til utgraving ved tiltak, kan OSKV3 og SGS3 legges midlertidig lengre vest for å unngå utgraving. SGS3 kan bygges som midlertidig fortau i dette området.

O_SKV3 og o_SGS3 må opparbeides ihht. Reguleringsplanen når utgravingen I bestemmelsesområde # 1 er gjennomført.

Senest 2 år etter første brukstillatelse for område B1, eller når kommunen krever det skal følgende ferdigstilles: 

O_SKV2, o_SKV3, o_SGS2 og o_SGS3 med belysning og tilhørende veggrunn skal være ferdigstilt

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Reguleringskart

617850

617900

617950

618000

618050

618100

618150

618200

618250

618300

618350

618400

!

96/2 !

129/33

! !

!

!

!

96/26

96/16 !

95/60

! !

96/2

!

96/2

!

!

!

!

!

96/21

!

!

!

96/18

96/9

((

!

96/7

o_SF

! !

!

BKB

o_SKH

!

Areal = 6,9 da BYA min = 33% ved byggeformål boliger BYA min = 35% ved byggeformål barnehage

72/2

96/13

BYA max = 50%

96/17

Gesimshøyde max = 16m for bolig og 72/8

8m for barnehageover ferdig planert terreng

74/19

73/112

!

!

72/7

72/8

96/23

!

72/8

o_SVT

73/135

!

#2

73/111

L1

o_SVG

H730

o_GF

o_SKV3

73/134

73/110

73/133

73/132

!

H570

o_SGS1

!

f_BLK

73/141

73/108 73/131

!

73/129

73/130 73/62 !

!

73/106

!

B3

#1

73/128

Areal = 10,9 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

73/10 !

73/104

93/210

o_SVG !

72/9

73/127

73/149

73/102

B1

73/147

73/60 ((

!

! !

FABELTUNET - 19

73/100 !

o_SB

Areal = 21,3 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

B2

Areal = 32,2 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

73/11

!

73/88 73/12

73/136

o_SVG

PBL. § 12-5 AREALFORMÅL

!

73/87

! !

73/186 73/33

1. Bebyggelse og 72/1 anlegg

1110 - Boligbebyggelse

B 73/186

73/186

H140

73/186

73/186

H140

! !

73/153 73/186

73/61

73/186

73/186 73/28

#3

!

!

o_SVG

!

o_BFL 73/7

!

H140 !

o_SVT

o_SGS1 !

o_SKH

!

73/217

!

o_SF

73/217

H140

o_SKV1 ! !

o_SGS1 o_SVG

2015 - Gang- sykkelveg

SVT

2018 - Annen veggrunn, tekn. anl.

SVG

2019 - Annen veggrunn, grøntareal

SB

2020 - Bane

SKH

2073 - Kollektivholdeplass

3040 - Friområde

GF

!

!

5. Landbruks-, natur og friluftsområder

129/41

!!

2012 - Gate med fortau

SGS

3. Grønnstruktur

!

!

SF

!

o_SGS1 73/217

2011 - Kjøreveg

SVK

!

o_SGS2

o_SVG

(

73/219

1800 - Boligbebyggelse eller barnehage

2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

!

73/215 73/138

1610 - Lekeplass

BKB

99

73/40

!

1165 - Forsamlingslokale

BLK

9 9

73/186

73/63

BFL

5100 - LNF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet baser på gårdens ressursgrunnlag

L

( (

H140

!

o_SGS1 !

PBL. § 11-8 HENSYNSSONER

!

73/211

a. Sikrings- støy og faresonesone

!

129/33

Frisiktsoner (H140)

! !

c. Sone med angitte særlige hensyn

! !

Bevaring av kulturmiljø (H570)

72/4

d. Båndleggingsone

!

Båndlegging etter lov om kulturminner (H730)

73/6

!

BESTEMMELSESOMRÅDER

o_SVG !

91 - Anlegg- og riggomr. !

!

!

STREKSYMBOLER

! !

Reguleringsplanomriss Reguleringsplan formålsgrense 73/1

1211 - Byggegrense

!

1221 - Regulert senterlinje !

1222 - Frisiktlinje 72/1

1254 - Tunnel

!

( !

!

0

Reguleringsplan hensynssonegrense

72/3

129/32 !

Avgrensning skriftlig bestemmelse

!

± 12,5

25 m

Målestokk (A1): 1:1 000 Ekvidistanse: 1m

!

Ver:

!

93/210 !

1k 608459

Forslagsstiller: Frogner prosjektutvikling AS

Dato:

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (detaljregulering)

2017-02-15

HVAL SØNDRE

32/2

Rev:

2017-12-18

SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

!

DATO

SIGN

SAK/NR

DATO

SIGN

Annonse / oppstartvarsel

!

32/2

SAK/NR

1. gangs behandling

72/3

!

Offentlig ettersyn fra ________ til ________ 2. gangs behandling Kommunestyrets vedtak Kunngjøring

SØRUM KOMMUNE

ARK.NR.

Kuskerudvegen 11, 1921 Sørumsand

617850

617900

617950

618000

618050

618100

618150

618200

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

618250

618300

618350

618400

FA B E LT U N E T

Budsjett

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Fabeltunet Boligsameie Småhus Sameie 2 Normalbudsjett - ett driftsår hensyntatt samtlige boliger UTKAST Konto Inntekter 3600 Felleskostnader drift

FABELTUNET - 20

3630

6700 5330 6710 7500 6950 5400 6200 6670 7500 7760 Note 1 Note 2

Kommentar:

350 000

Kabel-TV/bredbånd

124 200

Sum inntekter

474 200

Kostnader Revisjonshonorar Styrehonorar Forretningsførerhonorar Forsikring Kabel-tv / internett Arbeidsgiveravgift Elektrisk energi Kostnader til fellessameie kontingent Velforening Kommunale avgifter Generelt rep. og vedlikehold Andre driftskostnader Sum kostnader

6 23 60 149 124 3 2 60 6

000 000 000 500 200 243 000 000 000 0 0 500

Kr 450 per enhet per mnd Gatelys Estimat?

434 443

Inntekter - kostnader

39 757

Endring av disponible midler pr 31.12.

39 757

Innbetaling fra sameierne ved kjøp

115 000

Endring av disponible midler

154 757 23

Antall boliger Sum m2 BRA bolig

2 817 kvm

Driftskostnader pr m2 / år, gjennomsnitt

168 kr/år

Driftskostnader pr m2 / mnd, gj.snitt Totalt driftskost. pr m2/ mnd, gj.snitt

10,4 kr/mnd 14,0 kr/mnd

Dette budsjettet er laget på grunnlag av estimerte kostnader basert på erfaringstall. Det er usikkerhetsfaktorer i budsjettet.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

8%

oppstartskapital til sameiet kr 5000,- per seksjon

Fabeltunet Boligsameie Småhus Sameie 2 Leil nr

Snr

2 817

Driftskost pr mnd 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Kabel-tv / internett

Parkering pr mnd

Sum fellesk. pr mnd

356 356 356 356 356 356 356 356 066 066 066 066 066 066 066 356 356 356 356 356 356 356 356

450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

29 167

10 350

0

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

806 806 806 806 806 806 806 806 516 516 516 516 516 516 516 806 806 806 806 806 806 806 806

39 517

FABELTUNET - 21

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Areal m² BRA 131 131 131 131 131 131 131 131 103 103 103 103 103 103 103 131 131 131 131 131 131 131 131

FA B E LT U N E T

FABELTUNET - 22

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Dette er en illustrasjon for å vise bebyggelse, men det er ingen binding mellom denne illustrasjonen og hva som virkelig blir bygget når området skal utvikles.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Plankart

617850

617900

617950

618000

618050

618100

618150

618200

618250

618300

618350

618400

!

96/2 !

129/33

! !

!

!

!

96/26

96/16 !

95/60

! !

96/2

!

96/2

!

!

!

!

!

96/21

!

!

!

96/18

96/9

((

!

96/7

o_SF

! !

!

BKB

o_SKH

!

Areal = 6,9 da BYA min = 33% ved byggeformål boliger BYA min = 35% ved byggeformål barnehage

72/2

96/13

BYA max = 50% for bolig

96/17

BYA max = 40% for barnehage Gesimshøyde max = 16m for bolig og

72/8 74/19

8m for barnehageover ferdig planert terreng !

72/8

96/23

!

73/112

!

72/8

72/7

o_SVT

73/135

!

#2

73/111

L1

o_SVG

H730

o_GF

o_SKV3

73/134

73/110

73/133

73/132

!

H570

o_SGS1

!

f_BLK

73/141

73/108 73/131

!

73/129

73/130 73/62 !

!

73/106

!

B3

#1

73/128

Areal = 10,9 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

73/10 !

73/104

93/210

o_SVG !

72/9

73/127

73/149

B1

73/100 !

73/147

73/60 ((

o_SB

Areal = 21,3 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

!

FABELTUNET - 23

73/102

! !

B2

Areal = 32,2 da BYA min = 33% BYA max = 50% Gesimshøyde max = 16m over ferdig planert terreng

73/11

PBL. § 12-5 AREALFORMÅL

!

73/88

1. Bebyggelse og anlegg 73/12

73/136 !

! !

73/186 73/33 73/186

73/186

H140

73/186

73/186

H140

! !

73/153

73/186

9 9

73/28

#3

!

!

!

!

o_SGS2

o_SVG

(

o_SVG

!

o_BFL 73/7

!

H140 !

!

o_SVT

o_SGS1 o_SGS1

73/217 !

o_SKH

!

73/217

!

o_SF

73/217

H140

o_SKV1

1800 - Boligbebyggelse eller barnehage

2012 - Gate med fortau

SGS

2015 - Gang- sykkelveg

SVT

2018 - Annen veggrunn, tekn. anl.

SVG

2019 - Annen veggrunn, grøntareal

SB

2020 - Bane

SKH

2073 - Kollektivholdeplass

o_SVG

!

5. Landbruks-, natur og friluftsområder

!

!

5100 - LNF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet baser på gårdens ressursgrunnlag

L

!

129/41

!!

3040 - Friområde

GF

!

!

73/219

2011 - Kjøreveg

SF

3. Grønnstruktur

o_SGS1

73/215 73/138

1610 - Lekeplass

BKB

99

73/40

!

72/1 1165 - Forsamlingslokale

BLK

SVK

73/186

73/186

73/63

BFL

2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

73/186

73/61

1110 - Boligbebyggelse

B

o_SVG

73/87

PBL. § 11-8 HENSYNSSONER a. Sikrings- støy og faresonesone

( (

H140

Frisiktsoner (H140)

!

o_SGS1 !

!

c. Sone med angitte særlige hensyn

73/211

!

129/33

Bevaring av kulturmiljø (H570)

! !

d. Båndleggingsone

! !

Båndlegging etter lov om kulturminner (H730)

72/4

BESTEMMELSESOMRÅDER

!

73/6

#1

Krav om arkeologiske utgravninger

#2

Overkjørbart annet vegareal

#3

Anlegg- og riggomr.

!

o_SVG !

!

!

!

STREKSYMBOLER

! !

Reguleringsplanomriss Reguleringsplan formålsgrense 73/1

1211 - Byggegrense

!

1221 - Regulert senterlinje !

1222 - Frisiktlinje 72/1

1254 - Tunnel

!

( !

0

Reguleringsplan hensynssonegrense

72/3

129/32 !

!

Avgrensning skriftlig bestemmelse

!

± 12,5

25 m

Målestokk (A1): 1:1 000 Ekvidistanse: 1m

!

Ver:

!

93/210 !

1n 608459

Forslagsstiller: Frogner prosjektutvikling AS

Dato:

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (detaljregulering)

2017-02-15

HVAL SØNDRE

32/2

Rev:

2018-03-22

SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

!

32/2

SAK/NR

DATO

SIGN

SAK/NR

DATO

SIGN

Annonse / oppstartvarsel

!

1. gangs behandling

72/3

!

Offentlig ettersyn fra ________ til ________ 2. gangs behandling Kommunestyrets vedtak Kunngjøring

SØRUM KOMMUNE

ARK.NR.

Kuskerudvegen 11, 1921 Sørumsand

617850

617900

617950

618000

618050

618100

618150

618200

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

618250

618300

618350

618400

FA B E LT U N E T

Utbyggingsavtale for Hval Søndre

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Utbyggingsavtale for Hval søndre Utbyggingsavtale datert: 17.08.2018 Vedtak av kommunestyret: 24.10.2018

FABELTUNET - 24

Plan- ID 151

1.

Generelt For denne avtalen gjelder de samme definisjoner som gis i plan- og bygningsloven med forskrifter.

1.1

Avtaleparter Avtalen er inngått mellom tiltakshaver Frogner Prosjektutvikling AS, Jernbanegata 8, 2004 Lillestrøm, org. nr. 898 998 622 og Sørum kommune.

Sørum kommune vil heretter betegnes SK, mens Frogner Prosjektutvikling AS (FP) kalles UB (utbygger).

1. 2

Avtalens formål Avtalen fastlegger økonomisk ansvar, gjennomføring og tekniske krav for realisering av rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan for Hval søndre (vedtatt 09.05.2018).

Området skal bygges ut i henhold til reguleringsplan 151 Hval søndre, vedtatt 09.05.2018, heretter kalt reguleringsplanen. Ved motstrid mellom utbyggingsavtalen og lovverk eller reguleringsplanen, vil lovverket og reguleringsplanen gjelde.

1.3

Geografisk avgrensning Avtalen gjelder området som inngår i reguleringsplan for boligområde på Hval søndre. Området omfatter ca. 127 daa, og består av hele eller deler av eiendommene gnr./bnr 72/9, gnr./bnr 72/7, gnr./bnr 73/7, gnr./bnr 73/153, gnr./bnr 93/ 210, gnr./bnr 129/33 og gnr./bnr 129/41. Området er hovedsakelig regulert til boligformål og barnehage.

1.4

Avtalens varighet Avtalen skal vedtas i kommunestyret og tinglyses. Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes.

Postboks 113, 1921 Sentralbord: Sørumsand 1921 Sørumsand Faksnr.: Direkte innvalg:

63 82 53 00

Bankgiro:

1624 09 05004

63 82 64 44 63 82 54 95

Bankgiro skatt: 7855 05 02266 Org.nr.

942645295 MVA

www.sorum.kommune.no postmottak@sorum.kommune.no

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

2

2.

UBs ansvar Prosjektet skal gjennomføres i samsvar med denne avtalen og etter de til enhver tid gjeldende føringer som fastsettes i standard abonnementsvilkår for vann og avløp, Sørum kommunes VA-norm, vegnorm, veglysnorm og gravenorm. Der det ikke spesielt er angitt krav til utførelse eller kvalitet på materialer som benyttes, gjelder alminnelige kvalitetskrav og standarder for tilsvarende arbeider.

Dette kravet skal være oppfylt før overtakelse av offentlig infrastruktur.

2.1

Grunnerverv UB forplikter seg til å forestå forhandlinger og erverv av nødvendig grunn, fradeling og kartforretning. UB skal også sørge for alle kostnader ved grunnerverv og eventuell ekspropriasjon.

2.2

Eierskap og ansvar for uteoppholdsarealer UB overfører gravhaugen GF kostnadsfritt til SK, som etter overtagelse har ansvar for drift og vedlikehold. Alle øvrige uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal etter opparbeidelse overtas av tilhørende eiendommer, slik det i reguleringsplanen er angitt at fellesområdene er felles for gitte boligområder.

Før det gis igangsettelingstillatelse for første bolig innenfor hvert delfelt skal UB redegjøre for hvordan eierskap og ansvar av tilliggende fellesområder skal ivaretas.

UB skal dekke kostnader ved overskjøting og tinglysing av fellesområder.

2.3

Tekniske anlegg Tekniske planer skal godkjennes av SK, før det søkes om igangsettingstillatelse. Planene skal utføres i henhold til standarder fastsatt av SK. UB skal utarbeide et overtakelseskart som viser hvilke anlegg SK skal overta, jf. pbl § 18-8. Det skal avholdes et avklaringsmøte mellom SK og utførende entreprenør før anleggsstart.

2.4

Utførelse, overtakelse, driftsfase Det skal inngås en infrastruktur-avtale (IS-avtale).

Kommunaltekniske anlegg fram til private tilknytningspunkter for vegarealer, vann-, avløps- og overvannsledninger som er utført iht. avtalen og påfølgende IS-avtale, overtas av SK vederlagsfritt så snart arbeidene er avsluttet for hele utbyggingsområdet. Før det gis brukstillatelse for bygging av boliger skal anlegget, eller nødvendige deler av anlegget for det aktuelle byggetrinn, være godkjent som driftsklart av SK. Det skal avholdes overtakelsesforretning når

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 25

UB skal sørge for opprettelsen av velforening eller annen juridisk enhet som skal være åpen for alle eiere innenfor planområdet, og som skal ivareta eierskap og drift av private fellesanlegg. Pliktig medlemskap skal tinglyses på eiendommen og framgå av kjøpekontrakt. Vedtekter skal utarbeides og stiftelsesmøte avholdes.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

3

hele utbyggingen er ferdig. Overtagelse kan etter nærmere avtale også skje for ferdigstilte deler av anleggene.

Vedlikehold av framtidige kommunale anlegg må besørges av UB i anleggstiden, inntil overtakelsesforretning for kommunal overtakelse foreligger. Eventuelle avvik fra dette, om midlertidig drift, kan fastsettes i ISavtalen.

UB skal i en periode på 5 år etter overtakelse, uten omkostninger for kommunen, rette feil og utbedre skader som skyldes feil utførelse av kommunaltekniske anlegg, uten omkostning for kommunen.

Offentlige trafikkområder UB skal bekoste prosjektering og utbygging av alle veger og fortau innenfor reguleringsplanen. Dette omfatter ikke busslomme med fortau langs FV171, vest for felt BKB. Denne busslomma skal ikke bygges nå, kun reguleres.

2.6

Vann og avløp Vann- og avløpsanlegg legges fram til tilknytningspunktene til eksisterende offentlige anlegg og skal stå ferdige for påkobling senest samtidig med igangsettingstillatelse for første bolig. Tilkoblingspunktene skal dimensjoneres for all planlagt bebyggelse innenfor området definert i 1.3. Arbeidet skal utføres i henhold til standarder, fastsatt av SK. Tilknytningsgebyr for vann og avløp skal følge de til enhver tid gjeldende satser.

FABELTUNET - 26

2.5

VANN: Området skal ha tosidig forsyning. Tilknytningspunkter for området ligger ved Mo-krysset i nord, i trykkum nr. 27213, og der kommunal vannledning ligger ved undergangen på Gardermobanen, på sørsiden av FV171 i sør (like ved spillvannskum nr. 29521).

SPILLVANN: Tilknytningspunkt for avløp fra området er en selvfallsledning på sørsiden av FV171, ved kum nr. 29521, som leder ned til kommunal avløpspumpestasjon.

OVERVANN: Minimum en 3-leddsstrategi for overvannshåndtering skal benyttes. Området skal ikke slippe ut mer overvann til vassdraget Jeksla enn det gjør i dag. Retningslinjer for overvannshåndtering for kommunene Lørenskog, Rælingen og Skedsmo, vedtatt 14.06.2017 av kommunestyret i Skedsmo kommune, skal følges.

Som grunnlag for en IS-avtale skal UB utarbeide planer for vann, avløp og overvannshåndteringen, med dimensjoneringsgrunnlag, beregninger og trasévalg.

2.7

Lekeareal, grøntområde og renovasjon UB skal oppføre lekeareal og beplantning/støyskjerming og uteareal.

UB skal også tilrettelegge for renovasjon for boliger, samt returpunkt for glassog metallavfall.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

4

2.8

Fordelingsanlegg, el, tele, TV og internett UB skal sørge for framføring av tekniske anlegg, som telekabler, bredbåndstilknytning, kabel TV, elforsyning mv., til utbyggingsområdet.

UB skal samordne legging av kabler for elektrisitet, tele, tv m.m. Kablingen skal skje i felles grøft. Trasekart over kabelanleggene leveres SK etter endt utbygging.

Kommunens ansvar

3.1

Kommunal prosjektkoordinator SK skal utpeke en prosjektkoordinator for oppfølging av avtalen.

4.

Bankgaranti og sikkerhet Som sikkerhet for gjennomføring av kommunaltekniske anlegg, fellesområde BLK og offentlig friområde GF, og sikkerhet for kostnader med eventuelle rettelser av skader forårsaket av byggearbeidene innenfor planområdet, forplikter UB seg overfor SK å utstede en påkravsgaranti fra godkjent kredittinstitusjon. Garantien kan også være stillet direkte av UBs utførende entreprenør.

Påkravsgarantien godkjennes av SK og skal være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Dersom området bygges ut i etapper kan det utstedes påkravsgaranti for den enkelte etappe. Beløpet skal være 20 % av totale kostnader for etablering av kommunalteknisk infrastruktur, fellesområde BLK og offentlig friområde GF. Dersom arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtalen innen 5 år etter at arbeidene er igangsatt, står SK fritt til å fullføre anlegget for UBs regning. SK kan da benytte seg av påkravsgarantien etter at skriftlig varsel er gitt UB, og påkrav er sendt kredittinstitusjonen som har gitt garantien. Beløpet skal utbetales straks ved første skiftelige påkrav.

Garantien kan ikke påkalles dersom tiltakene ikke kan utføres som følge av hinder fra 3. part, eller manglende tillatelse er gitt av f.eks. SK eller annen myndighet.

Garantien påberopes senest ved UB sin endelige overlevering av anleggene til SK, med unntak av utsatte arbeider og skader oppstått i garantitiden på 5 år.

Etter overlevering av den enkelte etappe trappes påkravsgarantien ned til 3% for tre første år i garantitiden. Reklamasjonsperioden er på totalt 5 år fra overtagelse eller delovertagelse dersom det oppstår skader som følge av feil utførelse.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 27

3.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

5

Dersom selskap eid av UB står som UB aksepteres en garanti fra eierselskapet dersom begge parter er enige om det.

5.

Diverse

5.1

Kommunal forkjøpsrett og tilvisningsavtale Ved utbygging av boliger innenfor planområdet har Sørum kommune forkjøpsrett på 5 % av boligene. Sørum kommune skal varsles seinest 2 måneder før salgsstart. Dersom kommunen skal benytte seg av forkjøpsretten skal selger varsles seines 6 uker etter at kommunen har mottatt varsel.

Dersom utbygger velger på bygge utleieboliger på Hval Søndre, skal SK har rett til å inngå tilvisningsavtale med utbygger.

FABELTUNET - 28

En tilvisningsavtale innebærer at SK får rett til å henvise sine boligsøkere til de aktuelle boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og leietaker. De aktuelle boliger kan etter dagens retningslinjer fra Husbanken finansieres med inntil 85 % av godkjente prosjektkostnader med inntil 50 års løpetid og ett års avdragsfrihet.

Avtalen løper i 20 år og tinglyses på eiendommen. SK skal ha tilvisningsrett til 40 % av boligene innenfor de boliger som omfattes av tilvisningsavtalen.

Nærmere presisering av hvilke boliger som skal omfattes gjøres i tilvisningsavtalen, men skal minimum utgjøre netto 10 boligenheter.

Tilvisningsavtalen kan overdras til profesjonell aktør 5.2

Utbyggingstakt Det skal bygges maksimalt 75 boenheter det første året med utbygging, deretter maksimalt 50 boenheter i året frem til 2025. Fra 2025 kan det bygges maksimalt 25 boenhet per år, til området er ferdig utbygd i henhold til reguleringsplan for Hval Søndre, vedtatt 09.05.2018. Ikke benyttede kvoter kan overføres til påfølgende år. En kvote kan overføres kun én gang. I forbindelse med rullering av boligbyggeprogrammet, og etter søknad, kan SK gi tillatelse til raskere utbygging.

5.3

Transport av avtalen Partene kan ikke overføre sine rettigheter eller plikter etter denne avtalen eller tilhørende IS-avtale helt eller delvis uten etter skriftlig samtykke fra den andre parten.

5.4

Reforhandling Dersom ev. reguleringsendringer berører del eller del(er) av utbyggingsavtalen, kan den eller de berørte del(er) av utbyggingsavtalen kreves reforhandlet av partene.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

6

Ved et ev. skifte av utbygger eller eier, skal ny UB tre inn i avtalen. UB skal sikre alle plikter iht. denne avtalen overført til ny utbygger, herunder sikre rettsetterfølgers plikt til samme ved ev. videresalg.

5.5.

Tinglysning av avtalen Avtalen skal vedtas i kommunestyret og underskrives av partene. Avtalen skal etter vedtak tinglyses. Det kan ikke gis igangsettingstillatelser innenfor planområdet før utbyggingsavtalen er tinglyst som heftelse på gnr./bnr 72/9.

UB skal bekoste alle utgifter til tinglysning.

Rammetillatelse kan gis uavhengig av tinglyst utbyggingsavtale eller underskrevet IS-avtale. Tillatelse til rivning av eksisterende boliger som forbedrende arbeider for tiltaket kan gis.

Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidene iht. utbyggingsavtalen er ferdigstilt.

Tvister Eventuelle tvister om forståelse av denne avtalen skal søkes løst ved forhandlinger. Oppnås ikke enighet avgjøres tvisten ved de ordinære domstolene. Eiendommens verneting er avtalt verneting.

5.7

HMS-plan og IK-system UB skal framlegge HMS-plan for SK. Sikring av anleggsområdet i byggeperioden skal spesifiseres. Det skal også framlegges dokumentasjon på UB sitt internkontrollsystem. Dersom UB har inngått avtale med entreprenør om overføring av flere ansvarsområder, aksepteres fremleggelse av entreprenørens dokumentasjon på internkontrollsystem som beskrevet over.

5.8

Forsikring UB plikter å ha nødvendige ansvarsforsikringer for ev. skade som følge av prosjektet.

5.9

Justeringsavtale Samtidig med denne avtale undertegnes en intensjonsavtale mellom partene om refusjon av mva. for offentlige infrastrukturtiltak som omfattes av denne avtalen. Intensjonsavtalen skal baseres på justeringsmodellen.

6. Underskrivelse

Avtalen er utstedt i to eksemplarer. Ett til hver av partene.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 29

5.6

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

FABELTUNET - 30

7

Sørumsand, den …………………………

Sørumsand, den ………………………….

For Sørum kommune Ordfører Marianne Grimstad Hansen

_______________________________ For Frogner Prosjektutvikling AS Bjørn Petter Bjørgo

Vedlegg: Intensjonsavtale for inngåelse av justeringsavtale

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 31

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FA B E LT U N E T

Reguleringsplan

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HVAL SØNDRE

FABELTUNET - 32

Plannummer P360-saksnr.

Vedtaksdato

Endringer

151 13/03419 09.05.2018

P360-saksnr.

Vedtaksdato/ saksnummer

1 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Saksbehandler

SØRUM KOMMUNE BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HVAL SØNDRE PLANID: 151 Plankartet er datert 15.02.2017, revidert 22.03.2018 Reguleringsbestemmelsene er datert 15.02.2017 revidert 22.03.2018 Planen med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret Sak 80/18: 09.05.2018

§1 Avgrensing Det regulerte området er vist på plankart datert 15.02.2017, revidert 22.03.2018. §2 Hensikten med planen Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å utvikle boligbebyggelse med tilhørende anlegg og barnehage på området Hval Søndre.

§3 Arealformål og hensynssoner I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anleggsformål: - Boligbebyggelse (Felt B1, B2 og B3) - Kombinert bebyggelse og anlegg, barnehage eller boligformål (Felt BKB) - Forsamlingslokale (Felt BFL) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Trase for jernbane (Felt o_SB) - Kjøreveg (Felt o_SKV 1, 2 og 3) - Fortau (Felt o_SF) - Gangveg (Felt o_SGS 1, 2 og 3) - Annen veggrunn – grøntareal (Felt o_SVG) - Kollektivholdeplass (Felt o_SKH) Grønnstruktur: - Grendelekeplass (Felt f_BLK) - Friområde (Felt o_GF)

2

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 33

Det skal opparbeides tett boligbebyggelse og lav blokkbebyggelse innenfor området.

Planområdet skal integreres med eventuell sentrumsutvikling av områdene nord for planområdet.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Landbruks-, natur- og friluftsformål: - Areal for friluftsformål (Felt L1) Hensynssoner i henhold til PBL §11-8 bokstav a-f.: - Bevaring kulturmiljø (H570) - Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) - Frisikt (H140) Bestemmelsesområder: - Arkeologisk undersøkelsesområde (#1) - Beredskapsatkomst (#2) - Rigg- og anleggsområde (#3) §4

Fellesbestemmelser

FABELTUNET - 34

§ 4.1 Bebyggelsen Bebyggelse, utearealer og terreng skal i hovedsak utformes etter de prinsippene som er vist på bebyggelsesplanskisse, datert 15.11.2017, med blandet bebyggelse organisert i tun. § 4.2 Estetikk Estetikk skal tillegges stor vekt. Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god og harmonisk form og utførelse, i forhold til arkitektonisk utrykk, menneskelig målestokk og med bruk av materialer av god kvalitet. Bebyggelsen skal utformes med et urbant uttrykk, dvs. at uterom skal ha en klar og god arkitektonisk utforming i form av gater og plasser, som defineres av bebyggelsen. Det skal være variasjon i høyder og fasadeuttrykk.

Svalganger tillates ikke ut mot offentlig rom og kun unntaksvis inn mot gårdsrom dersom det kan dokumenteres løsninger som er en del av et helhetskonsept med høyt arkitektonisk nivå.

Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusiv hvordan tiltaket forholder seg til nære og fjerne omgivelser. § 4.3 Kulturminner Før iverksettingen av tiltak på delområdene B3, BLK og SKV3 skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, et aktivitetsområde med id 32408/1-18 og 22-25, markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.

Dersom det under anleggsarbeid oppdages automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og regional kulturminnemyndighet må varsles, jf. kulturminneloven § 8, 2. ledd.

3

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

§ 4.4 Støy Det skal ved søknad om rammetillatelse fremlegges revidert støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt. Støynivå på uteoppholdsareal skal tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen», T-1442/2016.

Det kan tillates overskridelse av grenseverdiene for en eller flere fasader for følgende boliger: • • •

Bygninger som i sin helhet ligger nærmere byggegrense mot fv.171 enn 25 meter Bygninger som i sin helhet ligger nærmere byggegrense mot Gardermobanen enn 25 meter Bygninger i B2 som i sin helhet ligger nærmere midtre rundkjøring fv. 171/Gauteidvegen enn 120 meter.

Forutsetningen for slik tillatelse er at følgende forhold er sikret: • • •

• •

Utformingen av støyskjermen mot Gardermobanen skal godkjennes av Jernbanedirektoratet eller bane NOR. Utformingen av støyskjermen mot fv. 171 skal godkjennes av Statens vegvesen. § 4.5 Luftkvalitet Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene etter T-1520/2012” Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging”, Det skal ved søknad om rammetillatelse fremlegges nødvendig dokumentasjon på at kravene til luftkvalitet i denne bestemmelsen er oppfylt. Dersom støvberegningene viser at grenseverdiene for støv på privat eller felles uteoppholdsareal på feltet overskrides, skal det beskrives og gjennomføres ekstraordinære tiltak for godt inneklima for å redusere den totale eksponeringen.

Timemiddelkonsentrasjon i anleggsfase skal ikke overstige 200 ug/m3 på lokaliteter der folk bor eller oppholder seg. Om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. § 4.6 Geoteknisk og hydrologiske forhold Opparbeidelse av området skal gjennomføres iht. følgende geotekniske rapporter: • Rapport 12-45 nr. 1 revisjon 1, datert 14.04.2016 • RIG02 rev01, datert 13.10.2014, revidert 04.12.2014 • RIG03, datert 18.11.2014 • RIG04 rev02, datert 28.01.2016, revidert 12.05.2016 4 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 35

•

Støyvoller og skjermer skal planlegges og bygges for optimalisert skjerming.

Alle boenheter skal ha en stille side, hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. En høyest mulig andel – og minst 50 % - av oppholdsrommene, inkludert minst ett soverom, skal vende mot stille side.

Alle boenheter skal ha tilgang til privat uteareal hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles.

Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Vinduer mot støyutsatt side skal ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling skal vurderes.

Bebyggelse kan ikke oppføres i rød sone. Unntak herfra er bygningsdeler som benyttes som trafikkarealer, dvs. trapperom, heis, svalganger mm.

Utearealer i rød eller gul sone kan ikke medregnes i felles eller privat uteareal for boligene.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

• • • •

RIG06, datert 14.04.2016 RIG07, datert 31.01.2017 RIG08, datert 21.01.2017 Kontrollrapport 1, datert 13.12.2016.

Dokumentasjon på geoteknisk prosjektering skal vedlegges ved søknad om rammetillatelse. § 4.7 Overvann Overvann skal håndteres lokalt innenfor planområdet etter treleddsstrategien; ved infiltrasjon, fordrøyning og flomveger. Flerfunksjonelle løsninger skal etterstrebes.

Håndtering av overvann skal være en integrert del av utomhusanlegg, permeable uteflatearealer og åpne løsninger skal tilstrebes. Overvann som ledes til vassdraget skal ha god vannkvalitet.

Klimafaktor på 1,5 ved dimensjonering skal benyttes. For flomveier skal det dimensjoneres for 200 års flom.

FABELTUNET - 36

Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for håndtering av alt overvann, både takvann, overflatevann, drensvann, fordrøyningsanlegg og flomveger.

Dimensjoneringsgrunnlag (nedbørsintensitet, vannmengdeberegninger og kapasitet på eksisterende overvannsnett) skal vedlegges. Valg av løsning skal begrunnes.

Ved søknad om igangsetting skal det redegjøres for hvordan overvann skal håndteres. Redegjørelsen må beskrive risiko for forurenset overvann, samt redegjøre for avbøtende tiltak før vannet evt. ledes ut i vassdraget. § 4.8 Universell utforming Det skal sikres god tilgjengelighet i anleggene, både innendørs og utendørs for alle, herunder bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Ved nyplanting av fellesarealer, skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp. § 4.9 Krav om byggesøknad For alle støyvoller innenfor planområdet er det krav om byggesøknad. Det stilles krav til geoteknisk dokumentasjon.

Alle tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) krever godkjent byggesøknad før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet som samsvarer med den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler. Detaljplanene skal utformes med sikte på tilpasning til eksisterende terreng.

Høyspentkabler i området skal flyttes etter avtale med netteier. Kabler skal legges forskriftmessig i grøfter. Ny trafostasjon skal anlegges innenfor planområdet, og i henhold til retningslinjer fra netteier. Høyspentkabler og trafostasjoner skal ikke ligge på lekeområder.

Avstand mellom bygning og kommunale ledninger og kummer skal være minst 4 m. § 4.10 Plan for anleggsperioden Med rammesøknad skal det innleveres plan for plassering av riggområder, masseregnskap, midlertidige og permanente stabiliserende fyllinger, lagerplasser, eventuelle boligbrakker med atkomst og parkering, og kjøremønster for anleggstrafikk. Det skal redegjøres for eventuell midlertidig omlegging av offentlige veger, samt sikring

5 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

av skoleveg. Bevaringsverdig vegetasjon og terreng skal sikres mot skade i anleggsperioden.

Istandsetting av berørt terreng skal dokumenteres i byggesaken ved utarbeidelse av landskapsplan som beskriver ferdig terreng, overflater og beplantning.

Det skal redegjøres for hvordan støy, vibrasjoner, luftforurensing, og forurensing av grunnen skal håndteres, med beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak. §5

Bebyggelse og anlegg

§ 5.1 Plassering, utnyttelse og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor formåls- og byggegrenser som vist på plankartet. I alle felt uten vist byggegrense går byggegrensen i formålsgrensen.

Parkeringsareal under terreng skal ikke medregnes ved beregning av BYA. Minimum BRA beregnes etter TEK17. Mer enn 50% av bebyggelsen skal ha høyere maksimum gesimshøyde enn 10 meter over ferdig planert terreng og inneholde flere enn 3 boenheter per bygning. Ved flate tak skal takhøyde regnes som gesims.

Dersom nye Frogner stasjon ligger/vil ligge innenfor 800 meter fra boligområdene skal det bygges ut med maksimal utnyttelse, 50 % BYA. Målt fra ytterkant perrong til nærmeste feltgrense på B2 og B3.

Bebyggelse i støyutsatte soner skal plasseres slik at den skjermer innenforliggende arealer. Det kan etableres støyvoller, støyskjermer og støttemurer utenfor angitte byggegrenser i feltene B1, B2, B3 og BKB Byggehøydene skal varieres og tilpasses slik at det skapes godt lokalklima og gode solforhold på uteoppholdsarealene.

Felt B1: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 86 %.

Felt B2: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 148 % Felt B3: Formål bolig. Tillatt prosent bebygget areal BYA skal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 148 %.

6 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 37

Med unntak av balkonger tillates ikke utkragede bygningsdeler over regulert byggegrense/formålsgrense. Balkonger kan krage maksimum 1,5 meter ut over regulert byggegrense/formålsgrense. Tekniske anlegg på tak tillates inntil 3 meter over angitt gesimshøyde.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Felt BFL: Reguleringsplan for Barnehage og boliger i Frognerhallen, 16.12.1982, revidert 08.05.2007 gjelder.

Felt BKB: Formål Boligbebyggelse eller barnehage. Bygninger som helt eller delvis ligger nærmere enn 50 meter fra hensynssone H570 rundt gravhaugen, skal ha maksimum gesimshøyde 10 meter over ferdig planert terreng.

Bolig på felt BKB: Ved bruk til bolig skal tillatt prosent bebygget areal være minimum 33% og maksimum 50%. Tillatt gesimshøyde er maksimum 16 meter over ferdig planert terreng.

Minimum BRA er 75 %.

Barnehage på felt BKB: Ved bruk til barnehage skal tillatt prosent bebygget areal BYA være maksimum 40%. Det skal ved søknad om tiltak beskrives valg av byggehøyde, samt vises på snitt, 3D-modell e.l. Tillatt gesimshøyde er maksimum 8 meter over ferdig planert terreng, og tillatt mønehøyde er maksimum 10 meter over ferdig planert terreng. § 5.2 Dokumentasjon til søknad om rammetillatelse for bolig Sammen med søknad om rammetillatelse på første byggetrinn skal det innsendes helhetlig plan for utearealene, for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen, i målestokk min. 1:500 med redegjørelse. Planen skal godkjennes som en del av rammetillatelsen.

Utomhusplan med redegjørelse skal inneholde: FABELTUNET - 38

• • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • •

Areal avsatt til frittliggende nettstasjon(-er), alternativt i egne rom i bygninger Bebyggelsens plassering Frisikt Adkomst til bebyggelsen og internt vegnett med snuplasser, som også dokumenterer hvordan utrykningskjøretøy vil ha adkomst til de ulike byggene Koter med eksisterende og prosjektert terreng Parkeringsplasser og boder Sykkelparkering Lekeplasser/grøntarealer, inkludert en detaljert skisse for utforming og innhold på lekeplass Gangsoner adskilt fra kjørearealer og ute- og oppholdsarealer Vegetasjon Hvordan universell utforming er ivaretatt Utforming av uteområder med høydeangivelser, herunder terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av dekke, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder/skjermvegger og beplantning Areal for lagring av snø Prinsippløsninger for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen, dersom det søkes om trinnvis utbygging av deler av slik tun/kvartal/gruppe. Ved trinnvis utbygging må midlertidige tiltak på fremtidige byggeområder vises Eventuell midlertidig opparbeidelse av utearealer ved oppbygging av delfelt Redegjørelse for trafikksikkerhet under byggeperioden Sittemuligheter Løsning for overvannshåndtering og renovasjon Belysning Beskrivelse av hvordan hensyn til støy, støv og geoteknikk er ivaretatt Støyskjerming

7 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

I tillegg kan kommunen kreve at det innsendes prøver av materialbruk i fasader og farger i fasader, samt perspektivtegninger, fotodokumentasjon, sol-skyggediagram, profil som viser forholdet til nabobebyggelsen på begge sider og redegjørelse for estetisk utforming. § 5.3 Dokumentasjon til søknad om rammetillatelse for barnehage Detaljplaner (situasjonsplan, utomhusplan o.l.)

Ved søknad om tiltak skal det foreligge relevante detaljplaner i egnet målestokk med nødvendig beskrivelse. Detaljplanene skal være godkjente av kommunen før det gis igangsettingstillatelse.

Lek/uteoppholdsarealene Leke-/uteoppholdsarealet skal gjerdes inn og det skal være tilgjengelige for allmennheten utenom barnehagens åpningstider. § 5.4 Leke- og oppholdsareal § 5.4.1 Minste uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal (MUA) per boenhet = 25 m2. Krav til uteoppholdsareal (MUA) angitt for boligformål i §5 skal gjelde foran tillatt utnyttelsesgrad.

Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal anlegges på bakkenivå/tak over 1. etasje.

Alle boenheter skal ha tilgang til egnet privat uteplass på balkong, terreng eller tak, som har god tilgang til sol. Dersom terrasse/balkong skal medregnes som uteoppholdsareal skal den ha minimumsareal 5 m2 og minimumsdybde 1,5 meter.

Uteoppholdsareal som tillates medregnet i krav til MUA skal ha følgende kvaliteter: • Skjermet mot forurensning, strålefare, trafikkfare og støy • Hensiktsmessig utforming og god/sikker tilgjengelighet fra bolig • Gode solforhold og klimatisk skjermet

8 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 39

Detaljplanene skal vise: • Bebyggelsens plassering i terrenget (hus, garasje og uthus), gesims, mønehøyder, takform, takvinkel, møneretning.

• Beskrivelse av materialbruk og farger på fasadene.

• Avkjørsel fra veg, interne kjøreveger, frisiktlinjer og tilgang for nyttekjøretøy. Snuplass for bil på egen tomt.

• Evt. varelevering • Parkeringsplasser for ansatte og får å hente/bringe og sykkelparkering.

• Plass for snøopplag.

• Opplegg for renovasjon og evt. strømforsyningsanlegg.

• Evt. utvendig belysning, skilt og møblering på fellesarealer.

• Eksisterende og ny vegetasjon og beplantning. Type, antall og høyder på trær skal angis.

• Utforming av leke- og uteoppholdsarealer med planlagte lekestativer.

• Terrengforhold som eksisterende koter, nye koter og nødvendige punkthøyder med skjæringer og fyllinger. Terrengsnitt med bebyggelse.

• Håndtering av overflatevann med høybrekk og lavbrekk, høydeangivelser, sluk og sikker flomveg.

• Utforming av uteområder med angivelse av arealenes materialbruk, murer, gjerder og støyskjermer.

• VA-tilkobling til bygninger.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

• • • • • •

Flatt og svakt hellende terreng - ingen steder brattere enn 1:3 Universell utforming på minimum 50 % av arealet. Felles uteareal på tak skal kunne nås med heis Skjermet for sjenerende innsyn Opparbeidet med god og varig kvalitet Uteoppholdsareal på tak/takterrasser kan tas med i beregningen av uteoppholdsareal Parkering og kjørearealer regnes ikke som uteoppholdsareal.

§ 5.4.2 Krav til leke-/uteoppholdsareal Lekeplass ved inngang. Det stilles krav til opparbeidelse av lekeplasser på sentrale steder i hvert tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen. Det skal avsettes 10 m2 eller mer til felles leke/grøntareal pr. boenhet. Det skal være minimum en sandkasse, dobbelt huskestativ og en sittebenk per 15 boliger. Lekearealet kan inngå som en del av felles uteoppholdsareal og regnes inn i MUA. Minste størrelse på lekeplass ved 2

FABELTUNET - 40

inngang er 150m . Det skal være maks gangavstand 50m fra inngangen til de boliger den skal betjene. Avstanden kan være inntil 100m dersom det er direkte øyekontakt mellom bolig og lekeplass.

Nærlekeplass skal være minimum 2,5 dekar, kan bestå av flere mindre deler, men minst en nærlekeplass skal være 2,5 daa stor og ikke bestå av mindre deler. Det skal ha maksimal gangavstand 200 m til inngangen til de boliger den skal betjene. Det skal være en nærlekeplass pr 100 boenheter. Lekeplassen skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering med gress eller godkjent dekke, oppsetting av minimum 4 benker og 2 bord, og minst fem forskjellige typer lekeapparater for alle aldersgrupper.

Fem forskjellige lekeapparater kan erstattes av større apparat(er) med flere funksjoner.

Lekearealene skal utformes variert og gi en utfordring til barn i alle aldre. Lekeapparatene skal inkludere muligheter for klatring og sklie. Lekearealet skal sikres med gjerde, hekk eller lignende, tilpasset lekeplassens omgivelser. Del av arealet skal være tilnærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr.

Grendelekeplass/ballplass (BLK). Det skal opparbeides en grendelekeplass felles for Hval Søndre, som skal ligge i forbindelse med gravhaugen og fungere sammen med denne. Den skal ha maksimal gangavstand 500m til de boliger den skal betjene. Det er kun areal i hensynssone H570 fra gravhaugen som kan inngå i grendelekeplassen. I samråd med kulturminnemyndighetene kan det etableres et mindre antall lette benker eller lekeapparater i hensynssone H570, alt øvrig lekeutstyr på grendelekeplassen må plasseres utenfor hensynssone H570. Det skal ikke etableres lekeapparater på GF. Det skal opparbeides en lekeplass med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering med gress eller godkjent dekke, oppsetting av benker, et stort lekeapparat med blant annet flere klatremuligheter for barn i alle aldre, minst en sklie, minst sandkasse og dobbelt huskestativ på området. Det skal også settes opp et bordtennisbord for utendørs bruk i alle årstider.

Grendelekeplassen skal inneholde sammenhengende park- eller naturareal med trevegetasjon der bygging av lekehytter og oppføring av grillhytter er tillatt. Lekearealene skal utformes variert og gi en utfordring til barn i alle aldre. Terrenget og vegetasjonen skal formes slik at det innbyr til aking, klatring og sykling. Terrenginngrep i hensynssone H570 er ikke tillat.

9 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Grendelekeplassen skal inneholde en ballplass på minimum 20x40 meter. Det skal oppføres ballnett, to fotballmål og en basketballkurv på ballplassen.

Lekearealet skal sikres med hekk eller lignende, tilpasset lekeplassens omgivelser. Lekeapparater beregnet på mindre barn samles i separat innegjerdet delområde.

Generelt. Felles leke-/uteoppholdsareal skal opparbeides med materialer av høy kvalitet, beplantes, møbleres med lekeutstyr og gi aktivitetsmulighet tilpasset de aldersgrupper som den aktuelle lekeplassen er anlagt for. Det skal også opparbeides skjermede oppholdssoner med sittemulighet der dette er naturlig. Ved plassering av nye leke- og uteoppholdsarealer skal det skal tas særlige hensyn til støy, sol/skygge og topografi, jf. kvalitetskrav i § 5.4.1.

Terreng mot tilgrensende eiendommer skal tilpasses slik • •

Det tillates ikke skjæringer/støttemurer over 2 meter.

Det tillates ikke helning brattere enn 1:2

Lekeplasser ved inngang, nærlekeplasser og uteoppholdsarealer skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for tilhørende boliger, eller innen 01.07 ved ferdigstillelse av boliger i vinterhalvåret. Med ferdigstillelse menes at lekeplass og områder opparbeidet for ballek og aktivitet skal tåle belastning ved bruk. Dette innebærer at områder med gressplen ikke kan godkjennes som ferdigstilt før isådd gress har etablert slitesterk rotsone, alternativt at ferdigplen er tilstrekkelig etablert for tiltenkt bruk.

§ 5.6 Avkjørsel Avkjørsel til parkeringsplasser og parkeringskjellere fra o_SKV2 og o_SKV3 skal samles og være felles for hvert tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen. § 5.7

Parkering

§ 5.7.1 Parkering for bolig Parkering på terreng skal ligge ved innkjøring til bebyggelsen, og kan plasseres inntil 1 meter fra formålsgrensen. Parkeringsanlegg under terreng skal plasseres innenfor formålsgrensene som vist på plankartet.

Under støyvoll mot Gardermobanen kan det anlegges parkeringsanlegg innenfor byggeområdets formålsgrenser.

Det skal opparbeides minimum 1, maksimum 1,2, parkeringsplasser per bolig under 60 m 2 Det skal opparbeides minimum 1,2 maksimum 1,5, parkeringsplasser per bolig over 60 m2.

Inkludert i parkeringskravene skal det avsettes minimum 2 oppstillingsplasser for besøkende per 10 boenheter. Parkering for besøkende skal være lett tilgjengelig i hvert felt og merkes tydelig. Gjesteparkering kan, hvor naturlig, etableres og deles mellom felt.

Minimum 0,8 parkeringsplass pr boenhet i p-kjeller. Øvrig parkering, iht. bestemmelsene, på bakken – i forbindelse med innkjøring til tun/delfelt.

10 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 41

§ 5.5 Jordvern Før det gis rammetillatelse for tiltak i planområdet skal en matjordplan være utarbeidet og godkjent av kommunen. Planen skal ta utgangspunkt i Veiledning til matjordplan (2016) fra Vestfold Fylkeskommune.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Minimum 10 % av biloppstillingsplassene skal ha ladepunkt for elbil. Ytterligere minimum 40 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert 16A, 230V kurs på hver plass.

De resterende parkeringsplassene skal tilrettelegges med trekkrør/kabelbro.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal reserveres, skiltes og være tilrettelagt for funksjonshemmede. Hver av disse parkeringsplassene skal ha minimum bredde 3,8 m og minimum lengde 5 m. De skal plasseres lett tilgjengelige i forhold til hovedinngang(er) og slik at en ikke må krysse kjøreveg.

Det skal opparbeides sykkelparkering med 1,5 plass per bolig i fellesparkering og 2 per bolig på egne plasser. Sykkelparkeringen skal være under tak og fortrinnsvis nær inngang.

Inntil 50 % av sykkelparkeringen kan dekkes opp i bod/garasje/carport.

FABELTUNET - 42

§ 5.7.2 Parkering for barnehage Barnehagens atkomst skal utformes slik at den kan benyttes av utrykningskjøretøy.

Parkeringsanlegget skal utformes slik at parkering, varelevering og renovasjon foregår på en mest mulig trafikksikker måte. For barnehagen skal det settes av minimum 0,3 p plasser per barn.

Det skal være minimum 0,2 sykkelparkering per barn og fortrinnsvis under tak nær inngang. Plassen skal være tilstrekkelig for sykkel med sykkelhenger. Sykkelparkeringen skal ha bøyler eller annen innretning slik at sykkelen kan låses fast. Parkeringsarealet skal beplantes på en slik måte at anlegget ikke fremstår som en stor asfaltflate. Beplantningen må ta hensyn til siktforhold. Parkeringsplassene skal være belyst. Det skal settes av tilstrekkelig areal for snøopplag. Utenfor åpningstid for barnehagen, skal parkeringsplassen være åpen for alminnelig parkering. 5 % av parkeringsplassene skal være reservert bevegelseshemmede. § 5.8 Renovasjon Det tillates ikke permanente avfallsanlegg over bakkenivå. Nedgravde avfallsnedkast kan vurderes for tett/lav bebyggelse.

Systemløsning med avfallssug skal vurderes i forbindelse med blokkbebyggelse. Løsning for avfallshåndtering for det enkelte tun, kvartal eller gruppering av bygninger som naturlig hører sammen skal godkjennes av ROAF før første igangsettingstillatelse for bebyggelsen. §6

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

§ 6.1 Fellesbestemmelser for områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kommunens kommunaltekniske normer skal følges med unntak for Kjøreveg o_SKV1-3 og o_SGS1-3. Avviket for kjørevegene er asfaltering i 6 m bredde, ikke 5,5 m, ensidig fall og reduksjon av skulderbredden fra 0,5 til 0,25 meter. Kommunalteknisk norm for gangog sykkelvegene tilsier 2,5 m asfalt, 0,25 m skulder og 1 m grøft. SGS1 har 3,5 m asfalt og 1,5 m grøft på ene siden, skuldrene er asfalterte. SGS2 har 2,5 m asfalt, 0,25 m skulder og 1,5 m grøft. SGS3 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøyer.

Det skal utarbeides byggeplaner for offentlige trafikkområder i planområdet.

Byggeplan for veger som skal overtas av Sørum kommune for drift og vedlikehold skal godkjennes av kommunen.

Grøfter og skråninger skal jordkles og tilsåes.

11 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Det skal legges til rette for at gnr. /bnr.96/18, 96/21 og 96/26 kan koble seg på kommunalt nett for avløp. § 6.2 Kjøreveger (SKV 1, 2 og 3) Kjørevegene SKV1, 2 og 3 skal opparbeides med 2 kjørefelt à 3m bredde og 0,25m bred vegskulder på hver side. Kjørebanene skal gis fall som gir avrenning mot atskillelsesarealet mellom kjøreveg og parallell gang- og sykkelveg. § 6.3 Gang- og sykkelveger (SGS 1, 2 og 3) Gang- og sykkelveger inne i feltet skal opparbeides med 2,5 m asfaltert bredde og 0,25 m skulder. GSV langs fv.171 skal ha bredde 3,5 inkl. skulder, som også skal asfalteres.

Sliteflaten for SGS1 skal ha sidefall mot fv.171, og for SGS2 mot atskillelsesarealet mellom gang- og sykkelveg og parallell kjøreveg. SGS3 skal dimensjoneres for utrykningskjøretøyer.

Det tillates mindre justeringer i byggeplanen, men kan ikke bygges smalere enn oppgitte bredder. § 6.4 Annen veggrunn - tekniske anlegg Omfatter annen veggrunn som refuger, midtdelere, o.a. § 6.5 Annen veggrunn – grøntareal Omfatter annen veggrunn med tilsådde og/eller tilplantede arealer. Innenfor arealene kan det etableres konstruksjoner som støyvoller, støttemurer, støyskjermer og steinsatte flater.

§ 6.7 Kollektivholdeplass (SKH) Omfatter vegareal til busslomme. §7 Friområde (GF) Arealet bevares som naturområde for lek og opphold. § 7.1 Hensynssone H730: Det skal ikke foretas inngrep i gravfeltet som er fredet og båndlagt etter kulturminneloven.

Ingen må skade, ødelegge, grave ut, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme kulturminnet. § 7.2 Hensynssone H570: Terrenginngrep i hensynssone for bevaring av kulturmiljø H570_1 er ikke tillatt. Området kan tilsåes eller beplantes. I samråd med kulturminnemyndighetene kan det etableres et mindre antall lette benker eller lekeapparater i området i del av hensynssonen som ligger i området BLK. §8

LNF-areal (L1)

§ 8.1 Landbruks-natur og friområde (L1) Areal for friluftsaktiviteter. Området kan anvendes som deponi for masser som skal stabilisere grunnen. Området skal etter oppfylling tilplantes med stedlige arter i henhold til landskapsplan utarbeidet som vedlegg til byggesak.

Det tillates kun å fylle med rene masser, det vil si masser som ikke inneholder konsentrasjoner av helse - eller miljøfarlige stoffer over fastsatte normverdier i henhold til

12 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 43

§ 6.6 Fortau (SF) Omfatter arealer for bussholdeplasser. Det er tillatt å oppføre leskur innenfor arealformålet.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

forurensningsforskriften kapittel 2. Rene masser kan for eksempel bestå av stein, sand, grus og leire, og skal ikke inneholde organiske materialer eller forurensende stoffer over normverdier for forurenset grunn, jf. forurensnings - forskriften kap. 2, vedlegg 1, datert 01.06.2004. Eventuelt overskudd av matjord skal benyttes til landbruksformål. Det skal redegjøres for håndtering av overskuddsmasser i byggesaken. §9 Hensynssoner og båndleggingssoner Omfatter hensynssoner og båndleggingssoner knyttet til kulturminner. § 9.1 H 570 – Omfatter areal for bevaring av kulturmiljøet for gravhaugene på Hval.

Terrenget vil bli endret sør, øst og vest for gravhaugen.

Terrenginngrep i hensynssonen H570 er ikke tillatt. § 9.2

H 730 – Omfatter areal som er båndlagt etter lov om kulturminner § 4 pkt. j.

§ 9.3 H140 – Omfatter frisiktsoner for o_SGS1 der gang-/sykkelvegen kommer ut fra kulverten og inn på gang-/sykkelvegen langs østsiden av fv.171.

Innenfor frisiktsonen er det ikke tillatt å etablere konstruksjoner eller beplantning som vil hindre fri sikt for syklende og gående.

FABELTUNET - 44

§ 10 Bestemmelsesområder (PBL § 12-7) Omfatter midlertidige rigg- og anleggsområder og områder der det er stilt krav fra overordnet myndighet, beredskapsatkomst og der det er krav om byggesøknad. § 10.1 Krav om arkeologiske undersøkelser # 1 – Innenfor funnområdet for bosettingsspor som er markert i plankartet er søknadspliktige tiltak ikke tillatt uten Riksantikvarens godkjenning § 10.2 Beredskapsatkomst #2 – Innenfor annet vegareal opparbeides grøntarealet slik at det er egnet som atkomst for utrykningskjøretøyer. § 10.3 Midlertidig anleggsområde Denne bestemmelsen faller bort når tiltaket er gjennomført. # 3 – På området som på plankartet er markert som rigg- og anleggsområde tillates etablert midlertidige anlegg knyttet til gjennomføringen av utbyggingen av Hval boligområde. § 10.4 Krav til gjennomføring av utbyggingen.

Denne bestemmelsen faller bort når tiltaket er gjennomført.

Sikkerhet: Rigg- og anleggsområdene skal sikres slik at uvedkommende ikke har tilgang. Veger/ gang- og sykkelveger/ holdeplasser som berøres av tiltaket skal sikres mot konflikt med anleggstrafikk.

Trafikale forhold: Gang- og sykkelveger, veger mv. som midlertidig må legges om skal holdes åpne gjennom hele anleggsperioden med tilfredsstillende standard. Berørte virksomheter skal sikres atkomst.

Kollektivtrafikk skal sikres fremkommelighet i anleggsfasen.

13 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Midlertidige omlegging av veger /gang- og sykkelveger skal tilbakeføres/ istandsettes umiddelbart etter at det tiltaket som krevde omleggingen er gjennomført eller avsluttet.

Støy og støv i anleggsfasen: Det skal i forkant av anleggsdrift utarbeides støyprognoser. Ved overskridelse av grenseverdier i T-1442 tabell 4, 5 og 6, skal avbøtende tiltak vurderes. Alle berørte naboer skal varsles og holdes løpende orientert om støyforhold i anleggsfasen.

Det skal gjennomføres tiltak som reduserer spredning av støv til omgivelsene fra anleggsområder (jf. § 4).

Utslipp i anleggsfasen: Tiltakshaver skal utrede alle forhold knyttet til utslipp av drens- og anleggsvann fra anleggsperioden. Det skal gjennomføres miljørisikoanalyser for de ulike utslipp til ulike resipienter. En samlet plan for dette skal fremlegges for forurensningsmyndigheten for å avklare behovet for søknad om tillatelse til utslipp. § 11

Rekkefølgebestemmelser

Følgende skal foreligge før rammetillatelse til tiltak kan gis innenfor planområdet: • Drifts- og sikkerhetsplan for anleggsfasen, jf. § 4.10.

• Dokumentasjon/plan som viser samlet løsning for vann- og avløpsanlegg for hele planområdet, hovedplan for håndtering av overvann/fordrøyning for hele planområdet og detaljplan for den del av planområdet som den enkelte søknad om tiltak omfatter.

• Byggeplan for alle anlegg innenfor planområdet som senere skal overtas av Sørum kommune skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling.

• Byggeplan for alle anlegg som skal overtas av Statens vegvesen / Akershus fylkeskommune for drift og vedlikehold skal godkjennes av Statens vegvesen.

• Utomhusplan, jf.§ 5.2 og 5.3.

• Dokumentasjon på geoteknisk detaljprosjektering, jf. § 4.6.

• Matjordplan,jf. § 5.5.

Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelse til tiltak kan gis innenfor planområdet: • Avkjøring ved rundkjøring o_SKV 1 skal være etablert Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelser til tiltak innenfor byggetrinn 4: • Delområde B2 og B3 kan ikke bygges ut før reguleringsplan for ny jernbanestasjon ved fremtidig ny hovedbanen ved Gardermobanen er vedtatt.

• Friområde GF og grendelekeplass/ballplass BLK skal være ferdigstilt i hht.

14

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 45

Området er planlagt bygget ut i følgende rekkefølge (byggetrinn 1-4): 1.

Avkjøring fra rundkjøring, gangveg SGS1 langs fv.171 med kulvert, etablering av busslomme i Gauteidveien og tilhørende flytting av Gauteidvegen, støyvoll med støyskjerm langs FV171, nord for rundkjøring.

2.

SGS3, felt BKB og B1, eller del av B1 med opparbeidelse av samleveg SKV2 og SKV3 fram til tomteparsellen som det angjeldende byggetrinnet gjelder for.

3.

Terrengendringer øst for samleveg SKV2 og SKV3, etablering av støyvoll mot jernbane og støyvoll med støyskjerm langs fv.171 sør for rundkjøring.

4.

Delområdene B2, B3 og BLK. Terrengendringer som er nødvendige for å stabilisere aktuelle utbyggingsområder/ byggetrinn.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

godkjent utomhusplan senest samtidig med at brukstillatelse/ferdigattest gis for de første boliger i område B2 eller B3

FABELTUNET - 46

Følgende skal foreligge før iverksetting av tiltak i bestemmelsesområde #1: Det skal foretas arkeologiske utgravninger av de berørte automatisk fredete bosetningssporene (ID32408;) innenfor bestemmelsesområde #1. Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes Følgende skal foreligge før igangsettingstillatelse til tiltak kan gis for bebyggelse innenfor planområdet: • o_SKV2 og o_SKV3 fram til det aktuelle delfeltet og VA-anlegg som er nødvendig for delfeltet skal være opparbeidet. Opparbeides ikke o_SKV3 helt fram til regulert rundkjøring ved første delfeltutbygging skal det opparbeides midlertidig snuhammer eller rundkjøring som oppfyller krav i kommunalteknisk norm • Dokumentasjon på at grenseverdien for støy overholdes gjennom en faglig utredning hvor støyverdiene og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår.

Bebyggelse i det angjeldende området legges inn i illustrasjonsplanen og det gjennomføres en revidert støyanalyse for hele planområdet • Dokumentasjon på at grenseverdien for støv overholdes gjennom en faglig utredning hvor støvverdier og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår • Dokumentasjon av de geotekniske forhold • Drifts- og sikkerhetsplan for byggefasen • Utomhusplan for opparbeidelse av friområde GF Følgende skal være opparbeidet før brukstillatelse kan utstedes for boliger innenfor planområdet: • • • • • • • • • • •

Det angjeldende felt skal være ferdigstilt i henhold til godkjent utomhusplan inkl. grøntområder, lekeplass og parkering innen boligen tas i bruk eller innen 01.07 ved ferdigstillelse i vinterhalvåret.

Gangveg langs fv.171 skal være ferdigstilt, inkl. kulvert under fv.171 Busslomme i Gauteidvegen skal være ferdigstilt Gang- og sykkelveg langs o_SKV 2 skal være ferdigstilt.

Støy- og støvtiltak for gjeldende delfelt skal være ferdigstilt Opparbeidet gruset sti fra rundkjøring i enden på SKV3 til eksisterende traktorveg/sti ved undergangen under Gardermobanen Dokumentasjon på tilstrekkelig slokkevannskapasitet og trykk Det skal lages og settes opp et informasjonsskilt både for historieformidling og for å opplyse om hva som er lov og ikke lov rundt gravhaugen. Skiltet skal godkjennes av kommunen.

Hvis ikke f_BLK bygges ut før første brukstillatelse skal det opparbeidelse midlertidig ballplass innenfor B2. Denne skal tas bort og området istandsettes når f_BLK bygges ut. o_SKV2 og o_SKV3 skal opparbeides forbi innkjøringen til feltene som bygges. Det må opparbeides midlertidig snuplass dersom SKV3 og SKV2 ikke opparbeides fullt ut. Denne skal fjernes når opparbeidelse av SKV2 og SKV3 er gjennomført.

For o_SKV3 og o_SGS3: Innenfor bestemmelsesområde #1 og området rundt som vil utløse krav til utgraving ved tiltak, kan OSKV3 og SGS3 legges midlertidig lengre vest for å unngå utgraving. SGS3 kan bygges som midlertidig fortau i dette området. O_SKV3 og o_SGS3 må opparbeides ihht. Reguleringsplanen når utgravingen I bestemmelsesområde # 1 er gjennomført.

15

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Senest 2 år etter første brukstillatelse for område B1, eller når kommunen krever det skal følgende ferdigstilles: •

O_SKV2, o_SKV3, o_SGS2 og o_SGS3 med belysning og tilhørende veggrunn skal være ferdigstilt

FABELTUNET - 47

16 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FA B E LT U N E T

Utkast til vedtekster

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

FORSLAG TIL VEDTEKTER ER UTARBEIDET I FORBINDELSE MED SALG AV BOLIGENE. VEDTEKTENE ER Å BETRAKTE SOM FORELØPIGE OG DET TAS FORBEHOLD OM ENDRINGER I FORBINDELSE MED INNSENDELSE AV SEKSJONERINGSBEGJÆRING

VEDTEKTER for

Fabeltunet Boligsameie Småhus 2, (org. nr. under etablering) Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet, sist endret på årsmøtet <dato>.

FABELTUNET - 48

1.

Navn

1-1 Navn, formål og opprettelse Sameiets navn er Fabeltunet Boligsameie Småhus 2. Sameiet er opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst xx.xx.xx.

Sameiet består i dag av 23 boligseksjoner, på gnr.272, bnr. xx i Lillestrøm kommune.

Endelig organisering av sameiet er ikke endelig bestemt. Sameiet kan også bli en kombinasjon av leiligheter og rekkehus hvor det da blir flere seksjoner i sameiet.

Forutsetningene vil da bli annerledes, og det vil da bli utarbeidet nye vedtekter med blant annet endring på vedlikeholdsansvaret.

Hus 9-15 sekjon x-x vil ha rett til en plass i felles carport løsning. Utbygger forbeholder seg retten til organiseringen av disse plassene. Det være seg bruksrett, tilleggsdel til seksjon eller ideel andel av tings rettslig sameie.

Sameiet vil være med å drifte og vedlikeholde carpool løsningen som er felles for hele området på Fabeltunet.

Den enkelte bruksenhet består av en hoveddel, samt eventuelt en eller flere seksjonerte tilleggsdeler. Private balkonger/terrasser/hager inngår i bruksenhetene for bolig.

Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning, med egen inngang.

Utenomhusarealer som lekeplasser, felles gjesteparkering, interne stikkveier og søppelanlegg på tomten osv er organisert som et realsameie hvor Fabeltunet Boligsameie Småhus 2 eier 23/X av realsameiet. Eierandelen er uomsettelig og gir bruksrett og driftsplikt.

Andeler for felles gjesteparkeringsplasser i garasjeanlegget over skjøtes til sameiets organisasjons nummer.

Det er fastsatt en sameiebrøk for hver seksjon som uttrykker sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal. Sameiebrøkens størrelse fremgår av seksjoneringsbegjæringen.

1 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal.

Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetens sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes felles behov.

Det er pliktig medlemskap i velforeningen for området Fabeltunet (gnr 272/bnr 9 og 10 samt senere utskilte parseller), sameiet vil bli belastet med velavgift etter fordelingsnøkkel fastsatt av velforeningen og velforeningens vedtekter.

Sameiets formål er å ivareta sameiernes felles interesser og administrasjon av eiendommen og fellesanlegg av enhver art.

2. Rettslig disposisjonsrett 2-1 Rettslig disposisjonsrett (1) Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

(2) Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til forretningsfører for sameiet.

(3) Ingen, ei heller juridiske personer, kan erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

(4) Nye begrensninger i rettslig disposisjonsrett krever samtykke fra de som berøres.

2-2 Ladepunkt for el-bil o.l.

(1) I carportanlegg skal det benyttes samme type fabrikat/løsning.

2-4 Rettslig råderett over garasjer Sameiere som har én ideell andel/bruksrett i carportanlegget har rett til en bestemt parkeringsplass.

Utbygger tildeler plassene, det er ikke bytterett av carportplass.

3. Bruken av boligen og fellesarealene 3-1 Rett til bruk (1) Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23 2

FABELTUNET - 49

En sameier blir fullt ansvarlig for leietakers handlinger eller unnlatelser eller andre forhold til sameiet. Seksjonseier plikter å gi styret/forretningsfører beskjed om fremleie, slik at styret/forretningsfører til enhver tid har oversikt over hvem som blir i sameiet. Ved registrering av fremleie belastes eier et gebyr til forretningsfører for sameiet.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

(2) Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

(3) Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet.

(4) Seksjonseier har ikke rett til å foreta arbeider som påvirker/berører sameiets fellesarealer og fellesanlegg uten godkjenning fra styret/årsmøtet. Dette omfatter slikt som installasjoner på fellesarealer, herunder oppsetting/montering av parabolantenne, varmepumpe, aircondition, markise, solskjerming, levegger o.l.

(5) Kostnader til de- og remontering av installasjoner/utstyr nåværende eller tidligere seksjonseiere har montert, slik som nevnt i punkt 3-1(4), skal ved rehabilitering og andre felles tiltak belastes den seksjon installasjonen tilhører.

FABELTUNET - 50

(6) Det kan ikke settes opp skillevegger, beplante eller lignende uten forhåndsgodkjennelse av styret. Membranen til garasjeanlegget kan skades og seksjonseier vil bli ansvarlig for evt. skader opp mot sameiet.

Endring av utomhusplanen som anleggelse/utvidelse av plattinger, heller, flytting av eksisterende beplanting, nyplanting og lignende skal på forhånd godkjennes av styret/årsmøtet. Dette gjelder også innenfor tilleggsdel til den enkelte seksjon.

3-2 Ordensregler Årsmøtet fastsetter ordensregler. Seksjonseierne plikter å følge de ordensregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på ordensreglene kan anses som brudd på seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet.

4. Vedlikehold 4-1 Seksjonseiers vedlikeholdsplikt

Det påligger den enkelte seksjonseier å besørge og bekoste utvendig og innvendig vedlikehold av bruksenheten (bygningen) og utearealer som sameieren har enerett til å bruke Sameierne har felles vedlikeholdsansvar for overvann- og drensledninger fra kommunal ledning frem til utvendig kum og stoppekran tilhørende bruksenheten.

Ved fremtidig utvendig vedlikehold skal alle boligene overflatebehandles med samme farge som fastsettes av årsmøte.

4-2 Sameiets vedlikeholdsplikt (1) Sameiet skal holde fellesareal forøvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne.

(2) Seksjonseier skal gi adgang til seksjonen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for seksjonseier eller annen bruker av seksjonen.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

(3) Seksjonseierne kan kreve erstatning fra sameiet for skader som følger av forsømt vedlikehold fra sameiet.

5. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform 5-1 Felleskostnader (1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis hver måned betale akontobeløp fastsatt av seksjonseierne på årsmøtet eller av styret. Á-konto beløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre felles tiltak på eiendommen, dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

(2) Kostnader til bredbånd og kabel-tv fordeles likt pr seksjon.

(3) Dersom sameiet installerer individuelle energimålere skal kostnader til oppvarming og varmt tappevann til den enkelte bruksenhet betales etter målt forbruk. Hvis ikke belastes seksjonene etter BRA.

(5) Andel av kostnader for drift og vedlikehold av utvendige fellesarealer, fordeles etter fordelingsbrøk eller BRA. (6) Garasjeplass faktureres pr plass med en sum fastsatt av styret i garasjesameiet/ anleggseiendommen.

(9) Andel av kostnader for drift av fellesarealer tilknyttet velforeningen fordeles etter sameiebrøk.

(10) Enhver endring av fordelingsnøkkelen som utføres i strid med denne bestemmelse er ugyldig.

5-2 Panterett for seksjonseiernes forpliktelse De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

5-3 Heftelsesform For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

6. Pålegg om salg og fravikelse 6-1 Mislighold Sameiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.

6-2 Pålegg om salg FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

4

FABELTUNET - 51

(4) Strømforbruk i forbindelse med lading av el-bil vil bli fakturert direkte til de seksjonseierne som har tilkoblet strøm til elbil i forbindelse med sin parkeringsplass.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens §38 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

6-3 Fravikelse Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

7. Styret og dets vedtak 7-1 Styret - sammensetning (1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to andre medlemmer med en en til to varamedlemmer.

Styret representerer sameiet i velforening/driftsforening og anleggseiendom/garasjesameiet som er for området på Fabeltunet, gnr 272 bnr 9/10 samt senere utskilte parseller.

FABELTUNET - 52

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.

(3) Årsmøte skal velge styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen skal velges særskilt. Styret skal velges av årsmøtet. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

(4) Årsmøte skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene for foregående styreperiode. Styret bestemmer fordelingen av vederlaget.

7-2 Styremøter (1) Styreleder skal sørge for at styret møtes så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(2) Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

(3) Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede.

Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for en beslutning, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av stemmene.

(4) Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal undertegne protokollen.

7-3 Styrets oppgaver Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

7-4 Styrets beslutningsmyndighet (1) Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

(2) Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

7-5 Inhabilitet Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

7- 6 Representasjon og fullmakt Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift av styreleder og ett styremedlem i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av årsmøtet eller styret.

Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.

8.

Årsmøtet

8-1 Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern.

(1) Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet.

8-2 Tidspunkt for årsmøtet (1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.

(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

8-3 Innkalling til årsmøte (1) Styret innkaller til årsmøte med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsføreren.

(2) Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.

(3) Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

(4) Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen i vedtektenes punkt 8-2 (1).

8-4 Saker årsmøtet skal behandle (1) Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.

(2) Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet: • behandle styrets årsberetning FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 53

(2) Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

• • •

behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår velge styremedlemmer behandle vederlag til styret

(3) Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.

(4) Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseiere er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret beslutter å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

8-5 Hvem kan delta i årsmøtet (1) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett.

Ektefelle, samboer eller annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og uttale seg.

FABELTUNET - 54

(2) Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall.

(3) En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles og fullmakten kan ikke angi hva fullmektigen skal stemme. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det. .

8-6 Møteledelse og protokoll (1) Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke å være seksjonseier.

(2) Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

8-7 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøte I årsmøtet har hver boligseksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer.

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

8-8 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet (1) Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet flertallskrav er fastsatt i eierseksjonsloven eller vedtektene. Ved valg kan årsmøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

(2) Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet 7 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum g) endring av vedtektene.

8-9 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak (1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

8-10 Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen b) oppløsning av sameiet c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

8-11 Beslutninger som krever samtykke fra seksjonseiere det gjelder Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder: • at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike •

innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige disposisjonsretten over seksjonen

•

innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av pkt. 5.

8 FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 55

(2) Hvis tiltakene etter (1) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

8-12 Inhabilitet Ingen kan delta i en avstemning om a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.

Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.

FABELTUNET - 56

9. Forholdet til eierseksjonsloven For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.6.2017 nr. 65.

10. Bruk av bruksenheter og fellesarealer Inntil sameiet er etablert vil utbygger ha rett til å forvalte eiendommen og til å foreta nødvendige beslutninger av økonomisk og juridisk art for å få driftet eiendommen på en forsvarlig måte som å inngå samarbeidsavtale med forretningsfører, heisleverandør, drift ol.

Byggeaktivitet og byggestøy må påberegnes.

Utbygger har krav på tilgang på og over denne eiendommen, inntil alle byggetrinn er ferdigstilt.

11. CARPOOL VEDTEKTER NÆRINGSEKSJON GARASJE.

9

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 57

Bilder kun ment som illustrasjon. Avvik vil forekomme.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FA B E LT U N E T

Kontrakt 1/1

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Omsetningsnummer: Oppdragsnummer: Dato:

Bolignummer:

#omsetningsnummer.oppdrag¤ #oppdragsnummer.oppdrag¤ #dagensdato¤ #adresse.bygninger¤

KJØPEKONTRAKT

Vedrørende kjøp av eierseksjon under oppføring §1 KONTRAKTENS PARTER

FABELTUNET - 58

Selger: Adresse:

Frogner Prosjektutvikling AS Finstadhagen, 1930 Aurskog

898998622

#id_kontakter-kontaktkjoper1. oppdrag¤#personnummer.kontakter¤ #id_kontakter-kontaktkjoper2. oppdrag¤#personnummer.kontakter¤

Kjøper:

#forstenyeier¤ #nesteeier¤

Adresse:

#flettblankeeiere¤#forstenyeier¤#flettblankeeiere¤ #adresse.kontakter¤ #postnummer.kontakter¤ #poststed.kontakter¤ #mobil.kontakter¤ #email.kontakter¤

Telefon: E-post:

Fnr.:

Org.nr.:

§2 KONTRAKTENS BAKGRUNN Selger er eier av eiendommen gnr 272, bnr 10 (med flere) i Lillestrøm kommune. Eiendommen skal seksjoneres.

Prosjektet Fabeltunet er planlagt med i alt 52 boligenheter.

Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området.

I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kjøpekontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer.

Denne avtalen regulerer kjøp av ny selveiet boligseksjon med ideell andel av tomt i Fabeltunet (heretter kalt Sameiet), samt - - -

tilleggsareal grunn, som omfatter privat ute-/hageareal.

1 Parkeringsplass i carport andel i fellesareal

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Kontraktsobjektet omtales i det følgende som Eiendommen eller Boligen.

Avtalen utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, lov av 13. juni 1997 nr. 43 (bustadoppføringslova), og Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 28 (eierseksjonsloven).

§3 EIENDOMMEN Selger overdrar til Kjøper bolig med betegnelse #adresse.bygninger¤, samt ideell andel av sameiets fellesareal.

Privat ute/hageareal tilhørende Boligen vil fremkomme som tilleggsareal grunn i seksjoneringsbegjæring eller som fellesareal med eksklusiv bruksrett. Seksjonsnummer vil bli tildelt i det Eiendommen seksjoneres.

Boligen overtas som beskrevet i vedleggene Bilag 1 og 2. Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt (”Eiendommen”).

§4 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER 4.1 Vederlag Kjøpesummen for Eiendommen er: NOK #salgssum.oppdrag¤,- Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen i § 5. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres.

Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt. 4.2.

4.2 Omkostninger

Kjøpesum og omkostninger Kontraktssum Tilkoblingsavgift bredbånd/tv og seksjonering/etablering av sameiet Dokumentavgift Tingl.gebyr skjøte Tingl.gebyr pantedokument Panteattest kjøper Totalt kr.

Beløp

#salgssum.oppdrag¤,-

23 000 ,-

20 000 585 585 208

,,,,,-

I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på Eiendommen i forbindelse med etablering av lån.

Kjøper har risikoen for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til § 5 nedenfor.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 59

Selger tar forbehold om mindre endringer i utførelse, konstruksjon og materialvalg mv., dog slik at nivå på kvalitet og utførelse skal være tilsvarende eksisterende beskrivelse i vedleggene bilag 1 og 2. Det tas dessuten forbehold om endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Endringer av denne karakter gir ikke Kjøper rett til prisavslag eller annet vederlag.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

4.3 Justeringer av Kjøpesummen Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova § 42.

Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter bustadoppføringslova § 43.

Kjøper kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer Selgers vederlag med mer enn 15%, jf bustadoppføringslova § 9. Kjøper er innforstått med at bestilling av og oppgjør for tillegg skjer direkte overfor utførende entreprenør med mindre annet avtales mellom partene. Det utarbeides en egen tilvalgsliste for boligene. Kjøper er innforstått med at Selger i liten grad har mulighet for individuelle tilpasninger utover de som fremgår av tilvalgslisten.

Ved eventuelle tilvalg utover tilvalgslisten vil pris inkludere kostnader knyttet til vurdering av konsekvenser for alle fagområder, prosjekteringskostnader, byggekostnader, kvalitetsikringskostnader, rigg og drift samt påslag for risiko og fortjeneste. Ved alternativutredninger initiert av tilvalg må også arbeid med dette bekostes av kjøper. Alle tilvalg må også leveres av entreprenørens underleverandører for prosjektet. §5 OPPGJØR

FABELTUNET - 60

Oppgjøret etter denne kontrakt skjer via megler. Denne overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakt.

5.1 Betaling av vederlaget Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte: · I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas en innbetaling på kr. 100.000,- etter at selger har hevet sine forbehold og stilt garanti iht bustadoppføringslova § 12. · Den resterende del av kjøpesum og kjøpsomkostninger innbetales senest 1 -en- uke innen overtagelse.

Betaling for endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt av utførende entreprenør til meglers klientkonto før overtagelse.

Oppgjøret mellom partene foretas av megler eller meglers oppgjørsavdeling, som kontraktsmedhjelper.

Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer 9380.07.25176. Alle innbetalinger skal merkes med #betalingsmerknadkjoper.oppdrag¤. Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på meglers konto eller på meglers kontor.

Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jf bustadoppføringslova § 47, 3.ledd.

Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen.

Påløpte renter på meglers klientkonto tilfaller kjøper, med mindre selger stiller garanti iht. bustadoppføringslova § 47.

For eventuelt omtvistet beløp gjelder bustadoppføringslova § 49.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

5.2 Betalingsmislighold Ved innbetaling etter forfall svarer Kjøper forsinkelsesrenter inntil betaling finner sted, i henhold til den til enhver tid gjeldende lovgivning.

Forsinkes betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller ved kontraktsinngåelsen og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har Selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde Kjøper ansvarlig for Selgers eventuelle økonomiske tap som følge av Kjøpers mislighold. Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers innbetalte delbetaling, herunder også for renter og andre omkostninger, som påløper på grunn av Kjøpers mislighold.

Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra Boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e).

5.3 Innfrielse av lån og sletting av heftelser Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken og har gjort seg kjent med denne. Kjøper er gjort kjent med at grunnboksutskriften omfatter hele eiendommen (før seksjonering).

Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet.

I forbindelse med utbygging av tomten vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann- og avløpsledninger, samt tilknytning av disse og legging av el-kabel over eiendommen. Det er ingen registrerte heftelser på eiendommen pt.

5.4 Samtykke til Kjøpers pantsettelse Selger gir megleren ugjenkallelig fullmakt til på hjemmelshavers vegne å samtykke i Kjøperens nødvendige pantsettelse av eiendommen.

5.5 Tinglysing av skjøte Ved undertegning av denne kontrakt utstedes skjøte til Kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos megler inntil tinglysing finner sted.

Tinglysing av skjøtet skjer når Kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter denne kontrakt fullt ut, herunder betalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter, til meglers klientkonto og megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll.

5.6 Sikkerhet Selger utsteder til megler en pantobligasjon med urådighetserklæring som lyder på Kjøpesummen for Eiendommen tillagt ca. 25 %, samlet eller for hver seksjon. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden.

Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve oppgjør før obligasjonen er tinglyst.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 61

På overtagelsestidspunktet skal heftelsesbildet være som angitt i grunnboksutskriften, med unntak av de heftelser som er merket med et kryss. Heftelsene som er merket med et kryss skal slettes av Selger. Selger garanterer at seksjonen overleveres fri for pantelån, utlegg, legalpant eller utpantinger av noen art på eiendommen, foruten sameiets avtalte panterett, jf § 12, 2. ledd nedenfor. Dersom det på overtagelsestidspunktet er øvrige pengeheftelser på seksjonen, skal megler besørge sletting av disse. I praksis skjer dette ved at megler innestår for at eventuelle panteheftelser som ikke skal overtas av Kjøper blir innfridd og slettet før det resterende av kjøpesummen blir utbetalt Selger.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

5.7 Avslutning av oppgjøret Kjøpesummen blir utbetalt til Selger ved hjemmelsovergang, eller når det er stilt tilstrekkelig garanti etter bustadoppføringslova § 47. Det vil normalt være en behandlingstid på inntil 5 dager for meglers oppgjørsfunksjon.

Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter megler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jf bustadoppføringslova § 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på meglers klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved Eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler.

5.8 Avbestilling Kjøpers adgang til å avbestille følger av bustadoppføringslova §§ 52-54. Dersom slik rett benyttes vil kjøper bli holdt ansvarlig for selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer skal i slike tilfeller, i sin helhet, uansett betales av kjøper

FABELTUNET - 62

§6 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE Antatt overtagelse er fra 2. kvartal 2023. Dette under forutsetning av byggestart 3. kvartal 2022.

Ved senere byggestart endres overtagelsestidspunkt tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt byggearbeidene på det aktuelle byggetrinn faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen er ikke å anse som byggearbeid.

Overtagelsestidspunkt er basert på et foreløpig estimat, og endelig dato vil blant annet avhenge av kommunal behandling og fremdrift i prosjekt- og byggearbeid.

Ved frafall av selgers forbehold vil siste frist for overtagelse bli meddelt skriftlig. Siste frist vil bli gitt innenfor et tidsintervall tre måneder. Endelig overtagelse meddeles ca. 10 uker før overtagelse. Denne dato gjelder da som partenes avtalte overtagelsesdato.

Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha Eiendommen klar til overtagelse.

Selgeren skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtagelsestidspunktet, og det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 dagers skriftlig varsel.

Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse i forhold til bustadoppføringslova § 10.

Det er alltid knyttet en viss usikkerhet til fremdrift og gjennomføring i byggeprosjekter som det foreliggende, herunder mht. om offentlige godkjennelser oppnås og om en adekvat, tilfredsstillende entreprisekontrakt inngås.

Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger rett til tilleggsfrist og dekning av sine merkostnader, jf bustadoppføringslova §§ 11 og 43. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse, jf bustadoppføringslova § 11.

Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato i henhold til fjerde ledd ovenfor, gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.

Ca. 2-3 uker før overtagelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor protokoll føres. Kjøper er kjent med at påberopte mangler iht. forhåndsbefaringen kan gi Selger fristforlengelse i forhold til varslet overtagelsesdato.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

§7 OVERTAGELSE Når Eiendommen er ferdig og det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, skal det avholdes overtagelsesforretning hvor det føres overtagelsesprotokoll som underskrives av begge parter.

Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele Boligen kan bebos.

Eiendommen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jf bustadoppføringslova § 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Eiendommen som godkjent og overtatt, jf bustadoppføringslova § 14 og 15. Dersom Kjøperen tar Eiendommen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er Eiendommen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr. bustadoppføringslova § 14.

Kjøper har ikke rett til å overta Boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på meglers konto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt fra megler.

Eiendommen overleveres i byggrengjort stand.

Risikoen for Eiendommen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis Kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken. Når risikoen for Eiendommen er gått over på Kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at Eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som han ikke svarer for.

Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. For øvrig vises til bustadoppføringslova § 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.

Skulle det for øvrig være feil/mangler ved Eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi.

Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre.

Det er Selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest på boligen. Kjøper er gjort oppmerksom på at slik ferdigattest normalt foreligger lang tid etter overtagelsen. Manglende ferdigattest vil ikke være til hinder for at overtagelse og oppgjør kan skje.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 63

Ved besiktigelse skal Kjøperen protokollføre de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende eiendommen. Kjøper kan ikke senere påberope seg mangler han med rimelighet burde ha oppdaget i forbindelse med besiktigelsen.

Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtagelsen.

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

§8 KONTROLLBEFARING Når det er gått ca. 1 år etter overtagelse vil Selger innkalle til kontrollbefaring på eiendommen, jf bustadoppføringslova § 16. Ved slik kontrollbefaring plikter Kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget siden overtagelsen og som ikke skyldes Kjøperens eget forhold.

Selger hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av Eiendommen, skader som Kjøperen selv har påført denne, eller skader som skyldes tilfeldig begivenhet etter overtagelsen som Selger ikke kan lastes for.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold, eller sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlig krymping når materialvalg og materialbehandling har vært forsvarlig fra Selgerens side.

Mangler og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen plikter Selger å utbedre så snart som mulig og senest innen 3 måneder etter kontrollbefaringen.

Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.

FABELTUNET - 64

Skulle det for øvrig være feil/mangler som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi. §9 GARANTI, REKLAMASJONSRETT 9.1

Garanti fra Selger

Selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter Kjøpekontrakten en garanti frem til overtakelse eller tilsvarende fra finansinstitusjon straks etter at forbeholder frafalt jf. bustadoppføringslova § 12.

Garantibeløpet og garantiens varighet skal tilsvare det som til enhver tid er minstekravene i bustadoppføringslova § 12.

Det skal stilles garanti for et beløp tilsvarende 3 % av kjøpesummen for krav som fremsettes mot Selger før overtakelse.

Videre innebærer minstekravene at det for krav som fremsettes mot Selger på et senere tidspunkt, men senest fem år etter overtakelse, skal stilles garanti tilsvarende 5 % av kjøpesummen.

Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i Prosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper.

9.2 Reklamasjon Foreligger det mangler ved Selgers ytelse, kan Kjøper i henhold til bustadoppføringslova kapittel IV holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen.

Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen, må han reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen.

Kjøper er innforstått med at han ikke har rett til å reklamere på grunnlag av forhold som han er blitt gjort oppmerksom på, eller som han på tross av oppfordring om det motsatte har unnlatt å sette seg inn i.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtagelsen, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Mangler som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av Selgeren så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper.

Selger er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes Kjøpers bruk av eiendommen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling eller liknende. § 10 FORSIKRING Eiendommen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, og vil av Selger bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtagelsen. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført eiendommen, jf bustadoppføringslova § 13 siste ledd.

Dersom Eiendommen helt eller delvis skades av brann eller utsettes for annen erstatningsmessig skade som dekkes av forsikringen før overtagelsen, eller som skyldes forhold utenfor Selgers kontroll, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut. Skadeerstatningen tilfaller i tilfelle Selger, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jf bustadoppføringslova § 17.

Kjøper må selv tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen.

Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: Selger tar forbehold om eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter som kan få betydning for prosjektets utforming og fremdrift. Det tas videre forbehold om et tilfredsstillende forhåndssalg, tilfredsstillende finansiering og åpning av byggelån. Videre er byggestart avhengig av at ramme- og igangsettelsestillatelse blir gitt fra myndighetene i god tid før byggestart. Det tas også forbehold om at det oppnås en for selger tilfredsstillende avtale med entreprenør, samt beslutning om byggestart i selskapets styre. Det tas generelt forbehold om myndighetenes saksbehandlingstid og eventuell justering i fremdriften for overtagelse/ innflytting, hjemmelsoverføring med videre som følge av dette.

Selger må senest innen 01.06.2022 avklare ved skriftlig underretning dersom ovennevnte forbehold påberopes og kjøpekontrakten kanselleres. Kjøper kan kansellere inngått kjøpekontrakt dersom iverksettelse av byggeprosjektet ikke er igangsatt innen 01.06.2022.

Dersom Selger gjør forbehold gjeldende, gjelder følgende: · denne Kjøpekontrakt bortfaller med den virkning at ingen av partene kan gjøre krav gjeldende mot den annen part på grunnlag av kontraktens bestemmelser · beløp som Kjøper har innbetalt skal uten ugrunnet opphold tilbakeføres til Kjøper inkl. opptjente renter Kjøper kan kansellere inngått Kjøpekontrakt dersom iverksettelse av byggeprosjektet ikke er igangsatt innen 01.06.22.

Evt. beslutning om kansellering skal meddeles skriftlig til Selger umiddelbart. Dersom kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt Kjøpesum (eventuelt deponert beløp), vederlag for eventuelle tilleggsarbeider og renter av innbetalt beløp. For øvrig kan Kjøper ikke fremme ytterligere eller andre krav mot Selger som følge av kanselleringen.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 65

§ 11 FORBEHOLD

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Utomhusplanen er av en slik karakter at den ikke kan anses som et kart, men en illustrasjonsskisse fra landskapsarkitekt.

Utomhusplanen er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte opparbeidelse, men er ikke endelig fastsatt og kan endres i forbindelse med detaljprosjekteringen.

Selger står fritt til å endre boligbetegnelse i prosjekteringsprosessen.

Selger står fritt til å foreta endringer i Kjøpekontrakten som følge av offentlige krav og pålegg med mer.

I nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer, for eksempel svinnriss i mur, mindre riss i tapet og maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som følge av krymping i konstruksjoner/trevirke etc. For slike forhold er Selger ikke ansvarlig. Skulle det være oppstått mangler hvor utbedringskostnaden er urimelig i forhold til den betydning manglene har for boligens bruksverdi, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag svarende til verdireduksjonen i stedet for å foreta utbedring.

Det vises også til Selgers forbehold slik de fremgår av prospekt og salgsoppgave med vedlegg, som Kjøper bekrefter å ha lest og akseptert.

FABELTUNET - 66

§ 12 SAMEIET Ved tinglysning av seksjonen blir Kjøper og hans rettsetterfølgere sameier i et eierseksjonssameie i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene. Vedtekter for sameiet utarbeides av Selger. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse. Kjøper plikter å rette seg etter lov om eierseksjoner og de til enhver tid gjeldende sameievedtekter. Dette innebærer bl.a. at Kjøper skal betale sin andel av sameiets utgifter (fellesutgifter).

Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner § 25, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet.

Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt. avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse.

Selger skal påse at det blir innkalt til et konstituerende sameiermøte, og at det i møtet velges et styre.

Etter at sameiet er etablert, skal Selger innkalle styret til overtagelsesforretning for sameiets fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis, eksempelvis at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige.

Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres.

Fremdriften og ferdigstillelsen av disse arbeider skal også protokolleres. Som sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som skal deponeres på meglers klientkonto. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Av praktiske grunner avtales det et samlebeløp for hele byggetrinnet eller Prosjektet. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilbakeholdt beløp kan nedkvitteres tilsvarende. Kjøper gir ved underskrift på denne Kjøpekontrakt fullmakt til styret til å overta fellesarealene og fortløpende nedkvittere evt. tilbakeholdt beløp med bindende virkning.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

§ 13 FERDSEL PÅ BYGGEPLASSEN Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være tilstede. § 14 ANNET Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig godkjenning fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 1 – en – måned før overtagelse.

Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til megler på kr. 40.000,- inkl. mva. som innbetales til meglers driftskonto.

Partene er enige om at e-post kommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette regnes som skriftlig kommunikasjon, jf. Bustadoppføringslova § 6 a.

Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt bilag og medfølgende dokumenter, jf § 16, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene.

Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter.

Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet.

Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting. § 16 OPPLYSNINGER/BILAG Kjøper erklærer ved inngåelsen av denne kontrakt å ha satt seg inn i prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig hos megler.

Kjøper har fått seg forelagt følgende bilag: 1. Leveransebeskrivelse 2. Kontraktstegning 3. Fasadetegninger og snitt 4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger 5. Skisse til utomhusplan 6. Elektronisk utskrift av grunnboken 7. Vedtekter 8. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 67

§ 15 TVISTER

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

Disse dokumenter følger som bilag til denne kontrakt, og sammen med denne Kjøpekontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten.

I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang.

I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper blitt forelagt Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven.

§ 17 UNDERSKRIFT

FABELTUNET - 68

Kjøpekontrakten, som består av 12 - tolv - sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet elektronisk med BankID. Kjøper:

Selger:

Sted, dato: …………………………..

Sted, dato: …………………………..

.................................................................. ........................................................... #forstenyeier¤

Frogner Prosjektutvikling AS v/ Thomas Johan Hagen iht. fullmakt

……………………………………… #nesteeier¤

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

Instruks om oppgjør [1] Oppgjøret mellom partene foretas av: Sem & Johnsen Oppgjør AS Postboks 1613 VIKA 0119 Oslo.

Orgnr: 999638996 Tlf 22 83 22 00 Fax: 21 03 01 40 Epost: oppgjor@sem-johnsen.no [2]

Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Sem & Johnsen Oppgjør AS ved behov for inneståelseserklæringer.

[3]

Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto 9380.07.25176. og merkes med #betalingsmerknadkjoper.oppdrag¤. Kvittering(er) sendes til oppgjor@sem-johnsen.no.

[4] Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen.

[5]

Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på meglers klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jfr. Kjøpekontrakten.

[7]

Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: - Kjøper har overtatt eiendommen, og at megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll.

- Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst.

(Evt. garanti iht. bustadoppføringslova § 47 er stilt av selger) Oppgjør kan ta inntil 10 dager fra overtagelsesprotokoll er megler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 69

[6] All tinglysning av dokumenter på Eiendommen skal foretas av Sem & Johnsen Oppgjør AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Sem & Johnsen Oppgjør AS i god tid før overtagelse.

NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas!

FA B E LT U N E T ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

KJØPSTILBUD

Fabeltunet Trinn 2 AVTALE OM KJØP AV NY BOLIG Fabeltunet, Trinn 2 Undertegnende bekrefter herved bindende kjøpsavtale vedrørende bolig i boligprosjektet Fabeltunet, del av gnr:272 bnr: 10 m/fl i Lillestrøm kommune. Bolig/Seksjonsnr: Pri 1: ______ Pri 2: _______ Pri 3:_______

Total kjøpesum iht til prisliste: Kroner:__________________________________ + omkostninger i henhold til gjeldene satser.

Betalingsplan: 100.000,- som delbetaling (forskudd).

FABELTUNET - 70

Finansieringsbevis skal fremvises hvis selger krever dette. Vederlaget skal innbetales til oppgjørsansvarlig klientkonto. Videre informasjon og detaljer om betaling vil komme frem i kontrakten.

Kjøpesummen vil bli finansiert på følgende måte: _____________________________________

kr: ____________________________

_________________________________________

kr:__________________________

_____________________________________________

kr:__________________________

Egenkapital, (oppgi bank, referanseperson og tlf) Lån (oppgi bank, referanseperson og tlf)

Salg av egen bolig (adresse)

Ved innlevering av dette skjema har kjøper gjort seg kjent med salgsprospekt, prislister og salgsoppgave på prosjektet. Dette skjemaet er bindende for kjøper fra det tidspunkt det er undertegnet. Ved avbestilling gjelder bustadoppføringslovens bestemmelser.

Denne kjøpsavtale blir erstattet av prosjektets standard kjøpekontrakt, som signeres på kontraktsmøte.

Navn (1):_____________________________________________

Fnr (11 siffer):______________________

Navn (2):_____________________________________________

Fnr (11 siffer):______________________

Adresse:___________________________________________

Postnr/Sted:_______________________

Tlf priv: __________________

Epost:_____________________________

Mobil: ________________

Sted/dato ________________________ Signatur 1:_________________________________ Signatur 2: _______________________________________

Alle undertegnede er innforstått med at ovennevnte kjøpetilbud er bindene.

Selgers signatur: __________________________________________________________________

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FABELTUNET - 71

Velkommen til Fabeltunet

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FA B E LT U N E T FARGEBRUK - BOLIG 1-8

ET NYTT BOLIGEVENTYR I ASBJØRNSENS ÅND

KJØPSTILBUD

NUMMER 5

VINDU:

FASADE: S 6020-G70Y

S 7010-G70Y

FABELTUNET - 72

DØR: S 5010-R10B

Av trykktekniske årsaker kan farger som vist avvike fra malingsfargen. Gjelder også farger vist på skjerm.

For korrekt gjengivelse anbefaler vi en fargeprøve fra fargehandel. Illustrasjon over er kun en skisse for å vise fargeplassering og gjengir ikke faktisk bebyggelse.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

FARGEBRUK - BOLIG 9-15

NUMMER 4

VINDU:

FASADE S 4030-Y20R

S 8010-Y10R

DØR: S 8010-G50Y

FABELTUNET - 73

Av trykktekniske årsaker kan farger som vist avvike fra malingsfargen. Gjelder også farger vist på skjerm.

For korrekt gjengivelse anbefaler vi en fargeprøve fra fargehandel. Illustrasjon over er kun en skisse for å vise fargeplassering og gjengir ikke faktisk bebyggelse.

FABELTUNET- VEDLEGGSHEFTE - HUS 1-23

KJØPSTILBUD FARGEBRUK - BOLIG 16-23

NUMMER 2

VINDU:

FASADE S 1510-Y10R

S 7010-G70Y

DØR: S 6010-Y70R

Av trykktekniske årsaker kan farger som vist avvike fra malingsfargen. Gjelder også farger vist på skjerm.

For korrekt gjengivelse anbefaler vi en fargeprøve fra fargehandel. Illustrasjon over er kun en skisse for å vise fargeplassering og gjengir ikke faktisk bebyggelse.

GRUNNBOKSUTSKRIFT

Grunnboksinformasjon fra Statens kartverk Kommune: 3030 LILLESTRØM Gnr: 272 Bnr: 10

Data uthentet: 18.11.2021 kl. 12.51 Oppdatert per: 18.11.2021 kl. 12.51

Grunnboksinformasjon HJEMMELSOPPLYSNINGER Rettighetshavere til eiendomsrett 2018/1147280-1/200 16.08.2018 21.00

HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT VEDERLAG: NOK 31 757 890 FROGNER PROSJEKTUTVIKLING AS ORG.NR: 898 998 622

Dokumenter av særlig interesse for salg- eller pantsettelsesadgang

2021/179519-1/200 REGISTERENHETEN KAN IKKE DISPONERES OVER UTEN SAMTYKKE FRA RETTIGHETSHAVER

HEFTELSER Eventuelle heftelser som kan ha betydning for denne matrikkelenheten, som er tinglyst på avgivereiendommen før en arealoverføring, er ikke overført. Det samme gjelder servitutter som ikke er overført ved tidligere fradelinger.

Informasjon om disse finner du på grunnboksutskriftene til de respektive avgivereiendommene.

2021/179506-1/200 12.02.2021 21.00

PANTEDOKUMENT BELØP: NOK 400 000 000 PANTHAVER: DNB BANK ASA ORG.NR: 984 851 006

2021/179519-1/200

REGISTERENHETEN KAN IKKE DISPONERES OVER UTEN SAMTYKKE FRA RETTIGHETSHAVER RETTIGHETSHAVER: DNB BANK ASA ORG.NR: 984 851 006

12.02.2021 21.00 2021/1090305-1/200 03.09.2021 21.00

BESTEMMELSE OM NETTSTASJON RETTIGHETSHAVER: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698 Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse Bestemmelse om transport og ferdsel Bestemmelse om byggeforbud og beplantning

GRUNNDATA 2018/1112471-1/200 08.08.2018 21.00

REGISTRERING AV GRUNN DENNE MATRIKKELENHET OPPRETTET FRA: KNR:3030 GNR:272 BNR:9

2020/240486-1/200 01.01.2020 00.00

OMNUMMERERING VED KOMMUNEENDRING TIDLIGERE: KNR:0226 GNR:72 BNR:10

For eventuelle utleggs- og arrestforretninger, samt forbehold tatt ved avhendelse, som tinglyses samme dag som andre frivillige rettsstiftelser, gjelder særskilte prioritetsregler, se tinglysingsloven § 20 andre ledd og § 21 tredje ledd.

FABELTUNET.NO Thomas Johan Hagen

Eskil Flakstad

Prosjektselger

Prosjektselger

Bakke

Bakke

Mobil: +47 95 13 47 07

Mobil: +47 928 07 749

E-post: thomas.johan@bakke-as.no

E-post: eskil@bakke-as.no

FA B E LT U N E T PÅ F R O G N E R

Bakke bakke-as.no | fabeltunet.no