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Ano X Setembro/Outubro 2013 - Nº 58

16º ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS PROMOVEU ATUALIZAÇÃO DE CONHECIMENTOS E TROCA DE EXPERIÊNCIAS ENTRE SÍNDICOS Confira, nesta edição, a cobertura completa do maior evento condominial do sul do País


Confira alguns destaques dessa edição

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Mensagem do Presidente A ópera da convivência

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Pesquisa

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Variedades

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16º Encontro Gaúcho de Condomínios

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Legislação

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Etiqueta

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Prevenção

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Meio Ambiente

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Secovi/RS

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Gestão

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Competência

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Participação

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Dúvidas

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Espaço Secovimed

Pessoal, segurança e água foram as despesas mais expressivas nos gastos condominiais

Festas de final de ano em condomínios exigem cuidados especiais

Evento promove atualização sobre temas de interesse condominial

Administrar a utilização de áreas de uso comum exige conhecimento e bom-senso

Boas maneiras e bons costumes merecem lugar de destaque em condomínios

Segurança exige o uso de recursos técnicos, humanos e organizacionais

Manejo de espécimes vegetais deve obedecer a critérios técnicos e legais

Ações de representatividade e defesa dos condomínios

Especialista falou sobre fatores que facilitam uma boa administração

Legislação estabelece atribuições dos conselhos na administração do condomínio

Programa Excelência na Gestão Condominial premia condomínios

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre área condominial

Saiba mais sobre disfunção erétil

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.


Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

A ópera da convivência Um momento que acho mágico em um concerto é quando, antes de o maestro entrar, o spalla dá uma batidinha no violino e invoca a atenção dos componentes da orquestra. Em seguida, empunha o arco e puxa a afinação dos instrumentos de todos os músicos. Soa confuso, mas, pelo contrário. Ali já se prenuncia a potência do som que vamos ouvir. E, então, o silêncio. Surge garboso o maestro, que é acolhido com palmas generosas. Claro, espera-se ser levado pela fantasia, pela beleza, pelo ritmo, pela melodia. O esforço e o talento dos instrumentistas quase nunca decepcionam já que ainda que a execução não seja das melhores, a audiência compreende a dificuldade de tocar bem e em conjunto. Em realidade, sempre vale a pena assistir um programa onde a inspiração de compositores encontra a perícia de executantes. Pois, concedam-me dizer que a primeira assembleia de um condomínio, a de instalação, guarda semelhanças muito interessantes. As pessoas vão chegando e se apresentando. Cada qual com sua ideia de como devem funcionar as coisas. Curiosos pela escolha do síndico e conselheiros que vai ter de acontecer. Um que outro já se salientando por, desde logo, expor seus pontos de vista, ou se manifestando em voz alta para que o escutem bem e dele se recordem na hora da votação. O burburinho toma conta do ambiente. Pequenos grupos se formam. Um deles cai na risada. Ótimo para ir desanuviando a atmosfera. Alguns, mais discretos, avaliam o andamento das coisas em silêncio, talvez travando diálogo com seus botões. Não pode faltar participante cético ou irônico. Pode ser que seja aquele casal que frequentemente troca olhares significativos. Vem à mente o esporte de adiviEspaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2013

nhar: quem serão os do contra? Determinado instante, alguém bate a caneta num copo. Comumente, é o representante de administradora convidada pelos incorporadores. Explica a razão de estarem ali, acrescenta detalhes e finalmente conduz o processo de indicação do presidente da assembleia. Este é um instante inesquecível. É o primeiro líder apontado por aquele punhado de esperançosos. De sua performance depende a qualidade da reunião, das decisões tomadas e do rumo do debate. É o maestro cuja batuta terá de extrair de cada um dos presentes o melhor de si, seguindo uma partitura não totalmente completa, em busca de um arranjo que atenda as conveniências e os interesses dos condôminos. Na maior parte do tempo, temos drama, mas, não raro, a comédia aparece para propiciar uma providencial distensão. As argumentações se sucedem e o calor aumenta. Como uma ópera, cujo clímax se encaminha para o final do ato. Sugestões despropositadas, intervenções inteligentes, tiradas de humor. Para uns, uma chatice; outros, consideram enervante. O espírito esportivo, no entanto, termina por prevalecer. Dá para apostar na generosidade das pessoas, no espírito conciliador e na inteligência do grupo. A vida condominial começa. O condomínio, desde o início, é repositório de gestos largos, do exercício da tolerância e da harmonia. Não fosse assim, o sistema não teria o sucesso que tem porque mais e mais camadas da população o prefere. Que se o encare como um espetáculo de desfrute permanente, no qual os atores viram artistas, e palco e plateia se congratulam com palmas entusiasmadas e corações felizes. 05


Registros

Pessoal, segurança e água foram as despesas mais expressivas nos gastos condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de julho/13 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 81,66% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, segurança, água, obras, diversos e elevadores. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado. Os demais itens que complementam os dispêndios são: conservação, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

Rubricas Pessoal Segurança Água Obras Diversos Elevadores Subtotal Demais itens Total

% em Julho/13 30,54 13,02 12,68 9,99 9,54 5,89 81,66 18,34 100,00

Dirigente do Secovi Zona Sul publica livro sobre locação imobiliária Em visita à sede do Secovi/RS e da Agademi, durante o mês de outubro, o vice-Presidente do Secovi Zona Sul, Sérgio José Abreu Neves (foto), promoveu a divulgação do livro intitulado “Dicionário da Lei do Inquilinato”, do qual é o autor. Segundo o Presidente do Sindicato da Habitação no Rio Grande do Sul e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, Moacyr Schukster, “a obra preenche importante lacuna do segmento, uma vez que torna acessível e facilita bastante as consultas a respeito da Lei do Inquilinato”.

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Sérgio José de Abreu Neves lança obra sobre legislação locatícia.

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Para qualificar ainda mais os serviços prestados, fazer melhores publicações, aprimorar a programação de eventos e conhecer as preocupações e os anseios das pessoas que estão à frente da administração de condomínios, o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário estão traçando o perfil dos gestores de condomínios no Rio Grande do Sul. Acesse o site: www.secovirsagademi.com.br e participe da enquete que vai mostrar quem são essas pessoas que dedicam parte de suas realizações para melhorar a qualidade de vida nos condomínios. É rápido e fácil. Contamos com você!

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Variedades

Festas de final de ano em condomínios exigem cuidados especiais O uso do salão de festas, ou até mesmo as comemorações em unidades individuais, por ocasião do final de ano, exigem algumas providências especiais por parte de síndicos e condôminos. Segundo a vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, uma delas diz respeito à segurança e outras referem-se à manutenção. “Para evitar que uma festa se transforme em dor de cabeça, o ideal é que algumas regras sejam estabelecidas de comum acordo entre os moradores.” A dirigente cita, por exemplo, a questão da segurança que fica prejudicada em função do grande fluxo de pessoas no prédio: “o problema pode ser amenizado se os moradores informarem com antecedência a realização de festas em seus apartamentos, horário aproximado em que elas acontecerão e o número de pessoas que estão sendo esperadas. Isto permitirá ao síndico estabelecer uma escala de funcionários de

acordo com as necessidades do edifício”. Simone também recomenda que sejam expedidas circulares, fixando critérios a serem observados quanto à instalação de equipamentos elétricos e estabelecendo horários especiais para recebimento de entregas necessárias para preparação das comemorações. “A primeira providência previne a ocorrência de sobrecarga elétrica no prédio e a segunda garante a tranquilidade no uso de elevadores ou acesso às escadarias.” A vice-presidente sugere, ainda, que os síndicos procedam a uma vistoria extraordinária, dias antes das comemorações, em itens como bombas d´água, iluminação externa e interna, funcionamento de elevadores, minuteiras, porteiros eletrônicos e em equipamentos de áreas de uso comum e de lazer, cuidados que visam assegurar a satisfação e uma agradável confraternização entre os condôminos e seus convidados.

Inclua a segurança na programação de suas viagens Para muitas pessoas, as festas de final de ano também representam viagens, seja para visitações, lazer ou entretenimento. Com isso, os condomínios tendem a ficar com menor número de moradores. Porém, antes de pegar a estrada convém relembrar alguns cuidados que podem deixar o imóvel sem ocupantes mais protegido: Ao deixar sua casa ou apartamento sem ninguém, peça ao síndico, zelador ou vizinho para avisar a polícia sobre movimentos suspeitos. Não se esqueça de deixar um número de telefone para contatos urgentes. Ao viajar, suspenda a assinatura de revistas e jornais - no caso de alguns jornais de Porto Alegre, indo para o litoral do RS ou SC, basta solicitar a transferência. Peça a uma pessoa de confiança que recolha as correspondências. 08

Nos condomínios de casas, ou apartamentos térreos com pátio, não deixe ao alcance ferramentas ou escadas que possam ser usadas para invadir sua residência. Um pátio bem iluminado ajuda a afastar o ladrão, porém nunca deixe a lâmpada acessa durante o dia. O ideal é investir numa célula fotoelétrica. Identifique, através de um sinal, os objetos de sua propriedade, marcando-os em um local que só você saiba, e anote os números de identificação de aparelhos elétricos; isto pode ajudar na eventual identificação dos mesmos. Antes de sair, faça uma revisão nas torneiras, válvulas de descarga e mangueiras de gás, pois o imóvel ficará fechado por muito tempo e os vazamentos são difíceis de serem percebidos externamente. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2013


16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Evento promove atualização sobre temas de interesse condominial

Centenas de síndicos, condôminos e profissionais que atuam na área de administração de condomínios estiveram presentes no 16º Encontro Gaúcho de Condomínios, desenvolvido pelo Secovi/RS e pela Agademi, nos dias 16 e 17 de setembro, em Porto Alegre. O evento, cujas reservas para participação esgotaram na semana anterior à realização, teve en-

tre os destaques a abordagem de temas como a administração do uso das áreas comuns, a etiqueta em condomínios, a importância e o uso inteligente da arquitetura na segurança, os critérios legais e técnicos que envolvem os manejos em árvores nos condomínios, a ação do Sindicato da Habitação, os segredos de uma administração eficaz e as atribuições dos conselhos fiscal e consultivo na

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administração do condomínio. Sobressaíram-se também as apresentações musical e motivacional, uma exposição sobre o trabalho da Junior Achievement, a premiação aos condomínios vencedores do “Programa Excelência na Gestão Condominial” e as visitações aos estandes institucionais das Entidades promotoras do evento e do Secovimed/ RS.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Realizado durante a Semana Farroupilha, 16º Encontro Gaúcho de Condomínios iniciou, de forma festiva, com a apresentação da cantora Shana Muller, acompanhada por Felipe Barreto, no violão, e Glauco Vieira, na gaita.

O Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, destacou a projeção conquistada pelo Encontro junto ao segmento condominial em todo o estado.

A especialista em desenvolvimento de talentos humanos e gestão de negócios, Carla Galo, mobilizou o público com apresentação da palestra motivacional intitulada “Síndicos e Condomínios de Resultados”.

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O Presidente, José Antônio Verdi, e o Diretor de Projetos, Daniel Fernandes, explanaram brevemente sobre o trabalho realizado pela Junior Achievement, uma organização voltada para a educação, os negócios e o empreendedorismo.

Estandes institucionais tiveram intensa visitação. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2013


16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Administrar a utilização de áreas de uso comum exige conhecimento e bom-senso

Palestra proferida pela advogada Cristiane Carvalho Vargas teve a coordenação do diretor do Secovi/RS e da Agademi, Hugo Del Carrir Euzébio.

Tanto a conceituação quanto a legislação dispõem com clareza o que é área comum em um condomínio. O complicado, nessa questão, é administrar o uso e o aproveitamento desses espaços. Fornecer subsídios que facilitem tal tarefa foi a proposta da palestrante Cristiane Carvalho Vargas, advogada especialista em direito imobiliário, por ocasião da abertura do 16º Encontro Gaúcho de Condomínios. Além de esmiuçar os vários aspectos legais que envolvem o assunto, Cristiane discorreu sobre alguns cuidados que devem ser tomados por síndicos e condôminos quando da uti-

lização de locais onde a propriedade é comum, os quóruns necessários para eventuais mudanças nesse aspecto e as formas de condução na busca de soluções que possam ser exigidas. Esgotados os esclarecimentos sobre as questões legislativas, a palestrante dedicou parte da exposição à análise das mais reincidentes questões polêmicas naquilo que diz respeito ao uso das áreas comuns. Exemplo de uma delas é a alteração individual de fachada, cuja mudança só será possível mediante aprovação unânime dos demais condôminos.

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“A orientação poderá ser flexibilizada judicialmente nas situações que envolvam segurança e preservação, desde que estabelecido um padrão uniforme para a alteração.” Casos comuns, em se tratando de intervenções nas fachadas, são as instalações de splits, aparelhos de ar-condicionado e exaustores, tidos como meios de aumento de conforto da unidade privativa. “Entende a doutrina e parte da jurisprudência que compete ao condomínio disciplinar, e não proibir o uso dos equipamentos”. Já a instalação de placas e luminosos, quando não houver na fachada espaço específico

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios para este fim, somente será permitida se aprovada pela unanimidade dos condôminos, condicionada, ainda, à autorização por parte da Prefeitura Municipal. Também exige aquiescência unânime dos condôminos a comunicação de áreas privativas com áreas comuns envolvendo a colocação de paredes divisórias, abertura de janelas em pequenos vãos, colocação de portas para corredores e vestíbulos ou outras modificações similares. Em se tratando de locação de espaços comuns para a colocação de antenas de telefonia e

tv a cabo, além da unanimidade de aprovação, faz-se necessária a observância de condições técnicas, implicações fiscais e outras consequências que tais equipamentos possam ocasionar. Salientam-se, ainda, nas controvérsias atinentes ao uso das áreas comuns, a pretensão de usucapião das mesmas, uma problemática que, segundo a especialista, encontrou novo espaço para discussão diante das regras de alguns artigos do atual Código Civil, mas que não deve prosperar. “Seguindo os fins do instituto da usucapião, o mesmo não é compatível

com a essência do condomínio edilício no que tange às áreas de uso comum”. Por fim, alertou a palestrante que, em se tratando de uso de área comum, o síndico deve ter em mente que o que se permite a um dos proprietários não poderá ser negado a outro, e mais: “havendo descumprimento das regras que regem o tema, o condômino deverá ser notificado. Haverá, ainda, a necessidade de deliberação em assembleia sobre a eventual falta de atendimento da notificação e a adoção das medidas que tenham sido aprovadas”.

Saiba Mais Condôminos e áreas de uso comum: direitos e deveres no Código Civil. Artigo 1.335. São direitos do condômino: [...] II- Usar das partes comuns, conforme sua destinação, e contanto que não exclua utilização dos demais possuidores. Artigo 1.336. São deveres do condômino: [...] III- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. IV- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Realização de obras em áreas de uso comum. Artigo 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns.

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Áreas de uso comum e destinação: a mudança de destinação de áreas de uso comum, em regra, depende do voto da unanimidade dos condôminos. Artigo 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Esse mesmo tratamento é dado à alteração de fachada, por tratar-se de área comum.

Compete ao síndico adotar as medidas cabíveis para evitar o uso abusivo e não autorizado das áreas comuns. Artigo 1.348. Compete ao síndico: [...] II- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. V- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Boas maneiras e bons costumes merecem lugar de destaque em condomínios Quando se fala em etiqueta em condomínio não se trata de uma referência a barulho, presença e cuidados com animais, uso inadequado de elevadores, salões de festas ou piscinas, garagens ou estacionamentos, falta de limites à algazarra das crianças, exigências descabidas aos funcionários ou inadimplência, dentre tantos outros itens causadores de atritos e contrariedades. Para regrar tudo isso existem as convenções e os regimentos internos. Trata-se, sim de educação, desprendimento e vontade de bem-viver, tão comum à maioria das pessoas. E para que isso aconteça é preciso atenção, gentileza e interesse pelo próximo. A afirmação é da administradora de empresas e especialista em serviços, Cláudia Peruzzato, uma das palestrantes do Encontro de Condomínios. Para a conferencista, “etiqueta”

pode ser definida como sendo um conjunto de normas e procedimentos característicos da boa educação, polidez, cortesia e hospitalidade, no relacionamento entre pessoas ou grupos, por ocasião de eventos profissionais, ou mesmo cotidianos, incluindo-se os sociais. Confira, então, algumas dicas da palestrante com relação a atitudes que devem ser observadas no dia a dia de convivência entre condôminos. Conheça e respeite as regras que regem o seu condomínio.Por mais que você não concorde com algumas, terá de obedecê-las, pois foram aprovadas pela maioria. Respeite os horários de uso das áreas de lazer e limpe-as após a utilização. Em salas de ginástica, tome o cuidado para não usar por longo período um único aparelho, impedindo que outros moradores façam uso do

mesmo. Nos dias de festa – desde que não ocorram sempre –, convide os vizinhos para a confraternização, ou mande um cartão simpático se desculpando antecipadamente pelo incômodo. Lembre-se de que seu animal não pode perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores. Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas que não são destinadas para brincadeiras. Nos elevadores ou no hall de entrada, cumprimente sempre todos os presentes e espere as pessoas saírem para depois entrar. Em garagens, quando dois carros se encontram, a preferência é sempre de quem está chegando. Não se esqueça de que a conversa amigável sempre será a melhor saída para a resolução de conflitos.

O vice-presidente financeiro do Secovi/RS e da Agademi, Flávio Roberto Stefani, conduziu os trabalhos de apresentação da palestra proferida por Cláudia Peruzzato.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Segurança exige o uso de recursos técnicos, humanos e organizacionais

Marcos Sousa (à esq.) falou sobre “segurança” durante palestra coordenada pelo diretor do Secovi/RS e da Agademi, Rafael Padoin Nenê.

Existem três apelos fundamentais para que as pessoas escolham morar em condomínio. Muda apenas a ordem em que são apresentados. Um melhor aproveitamento econômico em termos de construção é um dos fatores. Outro é a facilidade de incorporação de melhorias estruturais de conforto e de lazer. Somam-se aos anteriores a perspectiva e a sensação de segurança. Um item que preocupa e encarece, cada vez mais, a vida condominial. O ideal seria que os sistemas de segurança fossem previstos nos projetos arquitetônicos juntamente com as aspirações de confortabilidade e embele-

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zamento. Mas nem sempre isso acontece, em especial, nos edifícios em uso há mais tempo, quando a violência não era tão perceptível na sociedade brasileira. Falando sobre o tema, o engenheiro eletrônico e MBA em administração e marketing, Marcos Sousa, destacou diversos aspectos que devem ser levados em consideração, na busca de um maior índice de segurança nos condomínios. Segundo o expositor, a preocupação inicial de síndicos e condôminos deve ser a elaboração de um projeto de análises de riscos, visando prevenir itens como atratividade, vulnerabili-

dade e oportunidade, elementos facilitadores para a prática de furtos e roubos. Em seguida faz-se necessário a execução de um plano prevendo a utilização de recursos técnicos, humanos e organizacionais. O palestrante esclareceu, também, que os recursos técnicos se dividem em dois estágios. São eles: os recursos técnicos passivos, estruturas e equipamentos sem capacidade de emitir sinais de alerta ou reação, como muros e portões, e os recursos técnicos ativos, aqueles que permitem reação, local ou remotamente, por meio de sistemas de alerta, câmeras de vídeo, uso de guaritas ou controle de acessos.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios No que diz respeito à questão dos recursos humanos, Marcos Sousa chamou a atenção para a necessidade de qualificação das pessoas que fazem parte da estrutura preventiva, envolvendo porteiros, vigilantes e agentes terceirizados, e a conscientização dos moradores de que a segurança depende de todos. Já os recursos organizacionais, segundo Sousa, consistem na implantação de políticas e normas de procedimentos que possam disciplinar e tornar rotineiras as atividades, de tal forma que elas garantam a eficiência de todo o processo. Disse, ainda, o conferencista, que um projeto de segurança deve levar em consideração quatro etapas de contenção, de fora para dentro, as quais chamou de “anéis”. Nesse contexto, o quarto anel seria a rua. É neste espaço que deve começar a marcação da

Objetivo da segurança Proteger os bens ativos materiais e imateriais* contra os efeitos de ameaças e perigos. * Patrimoniais, físicos, pessoais, informações e imagens.

territorialidade. Calçadas bem-conservadas e limpas, iluminação complementar, vigilância natural e interação com a vizinhança são as providências a serem observadas. O terceiro anel situa-se na área limítrofe da edificação, a qual, preferencialmente, deve ser guarnecida por equipamentos de segurança eletrônica, eclusa e guarita blindada. O anel seguinte, o segundo, está atrelado à edificação, compreendendo área de circulação, área de recreação, portas, janelas e circuito fechado de TV. O primeiro anel, por fim, deve estar presente em cada uma das unidades do condomínio, incluindo o uso de portas blindadas, olho mágico e outros mecanismos de controle de acesso. Como se vê, segurança é bem mais do que uma simples câmera de vídeo e acessos bem gradeados.

Diagnosticar

Recursos

Atratividade. Vulnerabilidade. Oportunidade.

Técnicos. Humanos. Organizacionais.

LEMBRE-SE

São quatro as linhas de defesa Quarto anel

Terceiro anel

Calçada (territorialidade) Iluminação externa (complementar) Vigilância natural Limpeza e conservação

Limites - Contenção Segurança eletrônica Eclusas Guaridas

Segundo anel

Primeiro anel

Edificação Área de circulação Portas/Janelas CFTV

Apartamento Portas blindadas Olho mágico Controle de acesso

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Manejo de espécimes vegetais deve obedecer a critérios técnicos e legais A palestra proferida pelo biólogo Adriano Salvaterra teve por objetivos esclarecer os procedimentos técnicos e legais para obtenção de autorizações para cortes e transplantes de árvores no município de Porto Alegre e, ainda, criar condições técnicas aos assistentes para reconhecimento da qualidade dos serviços prestados por terceiros quanto aos manejos vegetais. De forma geral, a matéria é regulada por leis estadual e federal, portarias e decretos, mas a maioria dos munícipios possui legislação específica, como é o caso de Porto Alegre. Na capital

gaúcha, o assunto foi normatizado por um decreto de 2008, uma instrução de 2010, e outros dois decretos de 2011 e 2012. Todos acessíveis no site www2. portoalegre.rs.gov.br/smam/. Reportando-se ao Decreto Municipal nº 18.083/2012, que dispõe sobre os procedimentos para supressão ou podas de espécimes vegetais em áreas privadas, Salvaterra esclareceu diversos aspectos de interesse dos gestores de condomínios. Falou sobre as possibilidades de cortes, poda, supressão, transplantes e compensações, e orientou sobre exigências e

obrigatoriedade em cada um dos casos. Alertou o palestrante, ainda, sobre os cuidados que os síndicos devem ter sobre a aplicação de técnicas corretas em todos os procedimentos de manejo de vegetais. Explicitou que as empresas contratadas para a execução do serviço precisam estar credenciadas junto à Secretaria Municipal do Meio Ambiente, (SMAM) e demonstrou os tipos de equipamentos de proteção individual que devem ser usados pelos funcionários durante a execução dos trabalhos.

Saiba Mais Decreto Municipal n° 18.083/2012 Dispõe sobre procedimentos para supressão ou podas de espécimes vegetais em áreas privativas. Não se aplicam a este Decreto a poda e a supressão para fins de construção civil e produção primária comercial. Não se aplica às árvores e aos arbustos que estejam situados em áreas de preservação permanente. Não se aplica às árvores imunes ao corte e às espécies ameaçadas de extinção. Permitido o corte de até 3 indivíduos/ano

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Espécies exóticas

Árvores frutíferas comestíveis exóticas

Acácia-negra Amoreira Casuarina Cinamomo Eucalipto Goiabeira Jambolão Ligustro Nespereira Pinheiro-americano Uva-do-japão

Acerola Ameixeira Bananeira Caquizeiro Figueira-doce Laranjeira, bergamoteira, limoeiros e afins. Macieira Mamoeiro Marmeleiro Parreira Pessegueiro

* Necessita laudo técnico. * Deve ser feita compensação na proporção de 1:1

*Não necessita laudo, autorização e comunicação à SMAM.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios Poda e supressão Plantas ornamentais Agave Amarelinho Areca-bambu Cheflera Espirradeira Dracena Iuca Jasmim Malvavisco Mimo-de-vênus Pingo-de-ouro

Poda É permitida a poda de qualquer espécie de árvore ou arbusto, em qualquer número, quando: para formação de fuste; para levantamento de copa; para retirada de ramos secos ou rachados; para retirada de folhas secas de palmeiras; para eliminação de parasitas e hemiparasitas; para afastamento de cerca elétrica; para afastamento de ramal elétrico; para afastamento predial; para afastamento de telhado no sentido vertical; em podas topiaria; *Não necessita laudo, autorização e comunicação à SMAM. em podas de cercas-vivas.

LEMBRE-SE Excluindo-se as situações previstas pelo Decreto n° 18.083/2012, todos os procedimentos para supressão, transplante ou podas de espécimes vegetais, de acordo com o Decreto Municipal nº 17.232/2011, deverão ser precedidos de autorização emitida pela SMAM. A realização do serviço deverá se comunicada à SMAM com, no mínimo, 5 dias úteis de antecedência à intervenção, via serviço Fala Porto Alegre. Os trabalhos deverão ser realizados por empresas prestadoras de serviço, pessoas jurídicas, ou por profissionais legalmente habilitados e devidamente registrados nos respectivos conselhos profissionais, por meio da

elaboração de laudo técnico. O protocolo da informação do serviço Fala Porto Alegre, bem como o laudo técnico, deve ser apresentado à fiscalização da SMAM no momento da realização do serviço em caso de solicitação. Para manejo de vegetais situados em condomínios, é necessário anexar cópia da ata de reunião da assembleia onde houve a eleição do atual síndico, sendo que o mesmo deverá assinar a ART, representando o contratante dos serviços. * Serviço Fala Porto Alegre: www1.portoalegre.rs.gov.br/falaportoalegre/solicitaCidadaoSMAM.aspx?codigo=73188

O Diretor do Secovi/RS e da Agademi, Alexandre Gilberto Cohen (à dir.), foi o coordenador da palestra proferida pelo biólogo Adriano Salvaterra.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Ações de representatividade e defesa dos condomínios

O trabalho de coordenação da palestra proferida pela superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, esteve a cargo da vice-Presidente de Condomínios das Entidades, Simone Camargo.

Destacam-se, dentre as prerrogativas do Secovi/ RS, as negociações e celebrações de convenções coletivas de trabalho junto aos sindicatos dos empregados, a representação das imobiliárias e dos condomínios diante dos poderes legalmente constituídos e a defesa dos interesses econômicos, profissionais e sociais de seus representados em todas as instâncias. Em se tratando da atuação na área condominial, o Sindicato da Habitação tem dedicado grande parte de suas ações no sentido de evitar prejuízos e amenizar a complexidade de atribuições que, cada vez mais, são impostas aos condomínios, sejam eles residenciais, comerciais ou mistos. Para que se tenha uma ideia da importância desse trabalho, dos mais de 1.200 projetos atinentes ao mercado imobiliário que tramitam no Congresso Nacional, mais de 58% dizem respeito aos condomínios. Nem todos eles, da forma como estão propostos, beneficiam ou facilitam a vida de quem mora em condomínio.

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Projetos Segmento Imobiliário Total: 1.273 Demais PL’s: 533 (41,9%)

PL’s que afetam condomínios: 740 (58,1%)

Orientação jurídica nos últimos 12 meses Total de orientações realizadas 4.653

Orientações para condomínios (52%) 2.430

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios Foi com a apresentação e o detalhamento das atividades do Secovi/RS nesse segmento que a superintendente da Entidade, Helena Terezinha do Amaral Gomes, deu início a sua explanação por ocasião do 16º Encontro Gaúcho de Condomínios. Em seguida, a palestrante divulgou os números sobre orientações jurídicas contabilizadas nos últimos 12 meses e, mais uma vez, aqueles direcionados aos condomínios superaram os 50%. Falou, também, a respeito da significativa participação de síndicos e condôminos nos eventos promovidos pelo Sindicato da Habitação e o sucesso anualmente alcançado pelo maior evento condominial do sul do País. Mencionou, ainda, a gama de publicações, como o Conexão Condomínio, o Manual de Verbas, a Cartilha sobre o Condomínio Edilício, o Manual de Prevenção de Incêndio, o Guia de Orientação do Síndico e a Revista Espaço Imóvel, todas elas direcionadas ao segmento condominial. Helena Terezinha Gomes do Amaral explicitou, por fim, a forma de representação legal do Sindicato nas negociações coletivas de trabalho e a fundamentação jurídica das fontes de custeio do Secovi/RS e, antes de

encerrar a preleção, não deixou de mencionar as ações sociais que vêm sendo desenvolvidas junto a instituições beneficentes. Um trabalho que tem sido possível graças ao engajamento e à colaboração de síndicos e condôminos, por meio de doações, principalmente, de alimentos e agasalhos, permitindo que o Secovi/RS extrapole seus benefícios, também, aos segmentos mais carentes da sociedade.

O Sistema Secovi/RS existe para servir às imobiliárias e aos condomínios

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Especialista falou sobre fatores que facilitam uma boa administração Segundo a Administradora de Empresas e autora de livros sobre gestão condominial, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, dificultam uma boa gestão não apenas a prática de uma administração empírica, o desconhecimento sobre as normatizações, a centralização das responsabilidades na figura do síndico, mas, principalmente, a falta de participação dos moradores. Para reverter essa situação, os síndicos precisam ter noções básicas sobre a legislação do segmento e investir em ações de planejamento, organização e controle. Deve, ainda, acrescentar a esses predicados o exercício da capacidade de administrar conflitos. Só assim, por meio do somatório dessas competências, poderão ser atendidas as expectativas dos moradores. Em se tratando de legislação, segundo a palestrante, o importante é contar com uma eficiente assessoria. Em termos de planejamento, é fundamental definir os objetivos e estudar as estratégias para alcançá-los. Já a organização deve ser baseada na divisão de responsabilidades, no trabalho em equipe e no envolvimento do maior número possível de condôminos com as questões do condomínio. E o controle, na opinião de Rosely, que também é contabilista, está alicerçado em uma política de contenção de custos e, ao mesmo tempo, de manutenção e valorização patrimonial.

Onde estão os problemas?

Onde buscar as soluções? GESTÃO DE CONDOMÍNIO Integridade Legislação Planejamento Transparência

Organização

Competência

Controle

GESTÃO DE CONDOMÍNIO Integridade Expectativas dos moradores Legislação Planejamento Transparência

Organização

Competência

Controle

Expectativas dos moradores

Proferida pela especialista em administração condominial, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz (à esq.), a palestra intitulada Segredos de uma Administração Eficaz, contou com a coordenação da assessora jurídica do Secovi/RS e da Agademi, Carolina Atz.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Legislação estabelece atribuições dos conselhos na administração do condomínio

O diretor do Secovi/RS e da Agademi, Ary Costa de Souza, foi o coordenador da palestra apresentada pela advogada, especialista em Direito da Empresa e da Economia, Jaqueline Hamester Dick.

O artigo 23 da Lei n° 4.591 de 1964 - Lei dos Condomínios – determinava a obrigatoriedade de eleição de um conselho consultivo constituído por três membros condôminos. Já o artigo 1.356 do atual Código Civil diz que poderá haver, no condomínio, um conselho fiscal, composto de três membros, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Nota-se, portanto, que a Lei dá liberdade ao condomínio deliberar sobre a eleição do conselho fiscal ou não e, ao mesmo tempo, não exige que seus integran-

tes sejam condôminos. Contudo, a convenção poderá determinar a obrigatoriedade nos dois casos e, inclusive, estabelecer outras funções ao órgão, atuando este como verdadeiro “fiscal” da administração. Feitos esses esclarecimentos, a mestre em Direito, Jaqueline Hamester Dick, em preleção de encerramento do 16º Encontro Gaúcho de Condomínios, passou a discorrer sobre as atribuições dos conselhos, cujos encargos e limitações podem ser resumidos da seguinte forma:

Atribuições Síndico • Representa e administra o condomínio. • Conservação das partes comuns. • Previsão orçamentária. • Prestação de contas. • Contratação de seguro. • Convocação de assembleias. • Aplicação de penalidades.

Conselho • Não representa e não administra. • Auxilia o síndico na tomada de decisões. • Opina quanto à previsão orçamentária. • Emite parecer de aprovação de contas. • Avalia aplicação de penalidades.

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Limitações dos conselhos Suas atribuições devem estar previstas na convenção e não podem exceder os poderes previstos. Devem atuar como fiscais da lei, da convenção e dos regulamentos. A assembleia é soberana.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios Atuação do Conselho Fiscal na aprovação de contas * Contas disponibilizadas mensalmente. * Parecer individual por escrito recomendando ou não aprovação. * A não aprovação deve ser justificada, mesmo que parcial. * A maioria dos conselheiros decide por recomendar aprovação ou não. * Assembleia deve ter conhecimento do parecer do conselho, inclusive dos votos. * Cabe à assembleia a aprovação das contas.

Lembre-se O síndico não está obrigado a fornecer documentos originais ao conselho, pois a responsabilidade pela guarda e manutenção dos documentos é sua. O síndico pode fornecer cópia e disponibilizar originais para comparação, mas sob sua supervisão. Conselheiros podem solicitar documentos complementares.

Outras formas de atuação do conselho fiscal Previsão orçamentária • O conselho deve atuar quanto à elaboração da previsão orçamentária do condomínio. • Pode solicitar inclusão ou exclusão de itens ou justificar modificações de valores. • A aprovação final será sempre da assembleia, mas, nesta, os condôminos deverão ter conhecimento do parecer do conselho.

Receitas • O conselho pode opinar quanto à cobrança de cotas de condomínio, sugerindo prazo para que o síndico promova as cobranças, e também quanto a acordos e parcelamentos. • Pode fiscalizar se a forma de rateio e das despesas está acontecendo de maneira correta, valendo idêntico procedimento para a cobrança dos encargos moratórios.

Contratações • O conselho pode opinar quanto às contratações, sob aspectos técnicos, (não de preferência pessoal) e quanto à idoneidade de empresa contratada, bem como solicitar certidões fiscais e negativas de débitos da mesma. • Pode buscar informações sobre forma de registro e contratação de funcionários terceirizados e qualidade dos serviços.

Saiba Mais Responsabilidade do conselho O conselho não pode ser responsabilizado pelos atos do síndico, mas tem o dever de fiscalização. Porém, poderá ser responsabilizado em caso de omissão, como, por exemplo, não receber as contas e deixar de solicitá-las. Da mesma forma, o conselho responde pelo descumprimento dos deveres previstos em convenção, devendo agir, permanentemente, em benefício dos interesses do condomínio.

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Conselhos Técnicos Alguns condomínios instituem conselhos técnicos, os quais podem ser constituídos, por exemplo, por profissionais de engenharia ou arquitetura para opinar quanto à realização de obras e manutenção do condomínio. Podem, também, ser formados por profissionais da área fiscal, para auditar contas, ou da área jurídica, para supervisionar aspectos legais e auxiliar na contração de advogados.

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16° Encontro Gaúcho de Condomínios

Programa Excelência na Gestão Condominial premia condomínios Fez parte da programação do 16º Encontro Gaúcho de Condomínios a entrega da premiação aos três condomínios que obtiveram as maiores pontuações durante a realização da segunda edição do Programa Excelência na Gestão Condominial. Com 991 pontos, o Condomínio Di Cavalcanti conquistou o 3º lugar, cujo prêmio, em valor correspondente a R$ 300,00 (trezentos reais) em equipamentos ou artigos, foi entregue à síndica Sarita de Maio Viera.Em 2º lugar, alcançando 1.301 pontos, com direito à bonificação de R$ 1.000,00 (mil reais), também em equipamentos ou artigos, ficou o Condomínio Solar Gandolfi, representado pela síndica Jussara Vianna Ecker. Já a conquista do 1º lugar coube ao Condomínio Campo Verde, com direito à importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais), igualmente em equipamen-

to ou artigos, repassada ao síndico Luís Francisco de Souza. Os condomínios que ficaram em 2º e 1º lugar, terão direito, ainda, a uma palestra In Company, em data a ser definida. O Programa Excelência na Gestão Condominial tem por objetivo proporcionar a qualificação de síndicos e subsíndicos de condomínios, oferecendo atualização de conhecimentos aos participantes, possibilitando a adesão a iniciativas de preservação ao meio ambiente e o engajamento em campanhas sociais promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi. O Programa possui um sistema de pontuação direcionado para os condomínios, de acordo com a participação dos representantes em palestras e eventos, pela efetivação de atitudes de valorização ambiental e por meio de contribuições em

alimentos, agasalhos, brinquedos e outros itens, cujas doações são repassadas para entidades beneficentes. A 3ª edição do Programa, cujas inscrições ainda estão abertas, vai até 1º de agosto de 2014. Neste período, os dois condomínios melhor pontuados terão direito a uma palestra in company, atividade específica e exclusiva a cada um dos ganhadores. Além disso, o condomínio que ficar em 1º lugar receberá um prêmio no valor de até R$2.000,00, em equipamentos ou artigos para o condomínio. Já para os que ficarem em 2º e 3º lugar, a premiação, nas mesmas condições, será de R$1.000,00 e R$300,00. Informações complementares sobre o Programa podem ser obtidas com o setor de Eventos pelo telefone (51)3221-3700 ou pelo e-mail: eventos@secovi-rs.com.br.

Premiações foram entregues aos síndicos dos condomínios Campo Verde, Solar Gandolfi e Di Cavalcanti.

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Espaço Imóvel Responde A Administração do condomínio do qual faço parte é composta, atualmente, de síndico, subsíndico e conselho consultivo. Não possuímos convenção. Atualmente, surgiram as dúvidas: se, com o Código Civil, o cargo de subsíndico ainda existiria e se seria uma obrigação a de tê-lo na administração? A respeito da figura do subsíndico, importante registrar que o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é omisso sobre o assunto, não dispondo expressamente a este respeito, como fazia a Lei nº 4.591/64, Lei dos Condomínios. Isto não significa que anulou a existência do subsíndico. No entanto, é importante lembrar que, anteriormente ao Código Civil, a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964) previa no § 6° do artigo 22 que “a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhe atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder 2 anos, permitida a reeleição”. Portanto, a legislação em vigor não obriga, mas faculta aos condôminos dispor, em convenção, sobre o tema. Se omissa a convenção, não se tem obrigação legal de eleger subsíndico. Por fim, a convenção do condomínio é o instrumento que irá dispor sobre as atribuições do subsíndico, e, se inexistente, apenas quando se fizer necessário, na ausência ou para assessoramento especial definido pelo síndico ou pela assembleia. A convenção do condomínio determina que a função de síndico não seja remunerada e que a administração do edifício caberá a um síndico condômino. Ocorre que somente um condômino tem interesse, porém, mediante remuneração. Neste caso, o que é, legalmen-

te, possível fazer? No caso em questão, a convenção deverá ser alterada para acrescentar a possibilidade de remuneração do cargo de síndico, a critério da assembleia, no ato da eleição. Ainda, determinando a convenção que o síndico seja condômino, então, é vedado o cargo para estranhos. Logo, também é de se propor a alteração do texto convencional neste aspecto, prevendo a possibilidade de permitir que, na ausência de interessados condôminos, possa ser eleito alguém não condômino, estranho. Importante salientar que a alteração da convenção somente é válida com voto de 2/3 dos condôminos, conforme artigo 1.351, do Código Civil. Gostaria de saber se é legal fazer uma chamada extra, aprovando em assembleia a cobertura de défice de caixa causado pela falta de pagamento de alguns condôminos. Sim, é possível. Neste caso, verifique o que dispõe a convenção do Condomínio. As despesas de condomínio sempre são de caráter urgente, portanto independe de aprovação de assembleia, mesmo a cobrança de chamada extra a título de recuperação de saldo devedor. A divisão desse tipo de despesa, excepcional, oriunda do inadimplemento de condôminos, não prescinde de realização de assembleia extraordinária para impor aos condôminos a recuperação do défice. No entanto, por cautela, recomenda-se a ratificação desta chamada extra para recuperação de saldo devedor por uma assembleia.

Resposta: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

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Espaço Imóvel Responde Fechar as sacadas com vidro é alteração de fachada? O Código Civil proíbe a alteração nociva da fachada, aquela que agride o perfil arquitetônico do edifício. Portanto, as inovações modernizadoras e úteis podem ser feitas desde que autorizadas em assembleia e registradas em ata. No entanto, admite-se o fechamento da sacada, desde que obedecido o projeto estabelecido pela assembleia. Dessa forma, o condômino que achar necessário poderá fechar a sacada, mas não é obrigado. O que é aprovado em assembleia é a possibilidade de realizar tal ato, não gerando obrigatoriedade. O Código Civil dispõe que: “Art.1336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;” O Tribunal de Justiça tem manifestado o seguinte entendimento: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. FECHAMENTO DE SACADA. MODIFICAÇÃO INTRODUZIDA QUE ALTERA, MODO SIGNIFICATIVO, A HARMONIA E A ESTÉTICA DA FACHADA DO PRÉDIO. O desfazimento de alteração capaz de comprometer a fachada de prédio em condomínio justifica-se quando a parte alterada venha a destoar do conjunto, comprometendo a harmonia e estética do edifício. E, ainda, quando impedido pela convenção condominial e desautorizado pela assembleia geral. APELAÇÃO IMPROVIDA. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70003919370, 18ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 13/05/2004.)” O condômino pode optar por usar botijão de gás em sua unidade, uma vez que o condomínio possui gás central? O condômino é obrigado a utilizar o gás central do condomínio, com base no que dispõe o artigo 1.336 do Código Civil, ou seja, é dever do condômino não utilizar a unidade condominial de maneira prejudicial à segurança dos pos-

suidores. O armazenamento e utilização de gás, neste caso, contraria o que dispõe o Código de Proteção Contra Incêndio de Porto Alegre (Lei Complementar nº 420). “Instalação Centralizada Art. 227 - Nas edificações em que houver aparelho consumidor de gás é obrigatório o uso de instalação centralizada nos seguintes casos: (RN) (O caput do art. 227 redação dada p/ela LC 458/00) I —­­­­sempre que houver necessidade de instalação com capacidade acima de 39 kg por unidade autônoma; II — em todas as edificações com altura superior a 12m e área construída superior a 1.600m². Qual o procedimento caso o síndico não convoque a assembleia? Os condôminos poderão convocar assembleia, desde que haja um quórum mínimo de um ¼, devendo constar na convocação a assinatura dos mesmos. O Código Civil dispõe que: “Artigo 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1° Se o síndico não convocar assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.” Jurisprudência: “Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. SUSTAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL CONVOCADA POR PESSOA QUE NÃO DETÉM PODERES. OCORRÊNCIA.TUTELA DEFERIDA. DECISÃO REFORMADA. Cabe ao síndico, ou na sua inércia, a ¼ dos condôminos a convocação de assembleia condominial. Exegese do artigo 1.350 do CC. AGRAVO PROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA, NOS TERMOS DO ART. 557, § 1º-A, DO CPC. (Agravo de Instrumento Nº 70041178534, 17ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 11/02/2011.)”

Resposta: Carolina Rodrigues Atz. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

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Espaço Secovimed Gustavo Nabinger Cirurgião Geral. Integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

Saiba mais sobre disfunção erétil A disfunção erétil, ou impotência sexual, é um problema muito comum no homem. Estudos mostram que dos homens entre 18 e 60 anos 30% destes tem algum tipo de disfunção sexual. Após os 40 anos, 40% dos indivíduos do sexo masculino apresentam queixas para manter relação sexual. Existem diversas causas, dentre as quais psicológicas (mentais), orgânicas ou medicamentosas. As psicológicas, mais comuns em homens jovens, têm tratamento preferencialmente psicológico. Já as medicamentosas são devido a diversas drogas usadas para tratamento de outras doenças e que têm como efeito adverso a diminuição da libido ou mesmo da potência sexual. Infelizmente, grande parte dessas medicações não tem como ser modificada. As causas orgânicas envolvem tanto doenças sistêmicas, que influenciam a vascularização ou a inervação, como o diabetes, o trauma raquimedular ou, ainda, a impotência sexual primária. Para o tratamento adequado deve-se, portanto, buscar os sintomas associados, sejam eles diminuição da libido, perda da potência, ejaculação precoce ou dificuldade de atingir o orgasmo. Existem diversas drogas que podem ser usadas como tratamento da impotência, dependendo da causa básica e dos demais sintomas apresentados pelo paciente. O Viagra® foi o primeiro medicamento comercializado diretamente para este fim. Na verdade, ele é um inibidor da enzima 5-fosfodiesterase. Hoje em dia, existem outras marcas e compostos criados para o mesmo fim e, ainda, medicações injetáveis para casos refratários ao tratamento oral. Confira a resposta para algumas das dúvidas mais comuns sobre o tema: O uso de Viagra® é recomendável? Como toda medicação, o Viagra® tem indicações precisas de uso, não devendo ser utilizado para fim recreativo. Existem outras medicações para disfunção erétil. Existem interações medicamentosas com outros remédios, sendo de fundamental importância relatar ao médico todas as drogas em uso. Existem pessoas que não podem usar estes medicamento? Por quê? Sim. Há contraindicações precisas ao uso dessas me26

dicações. A causa pode ser alergia a algum dos compostos da fórmula ou, ainda, e principalmente, o uso concomitante de medicações que contenham nitrato (isordil, isossorbida, nitroglicerina). Há problemas quanto ao uso de Viagra® na juventude? Desde que exista indicação, não há problema em usar em qualquer idade. Este tipo de medicação não deve ser usado em pacientes que não tenham necessidade. O uso indevido do medicamento ou do Viagra® comprado ilegalmente pode trazer problemas para o usuário? Quais? Sim. O uso por pessoas que não têm disfunção erétil pode causar ereções por tempo exagerado, sendo necessária a drenagem do pênis, em alguns casos. Quanto aos medicamentos ilegais, eles não têm qualquer fiscalização e isto implica em não se saber o que se está tomando é realmente o composto correto. A única finalidade deste medicamento é combater a impotência? Se existe outra, qual? O sildenafil, composto do Viagra®, foi descoberto durante pesquisas para tratamento de hipertensão pulmonar. Ele continua sendo usado nos pacientes com esta patologia. Existe alguma diferença no genérico? Toda medicação genérica é fiscalizada pela ANVISA, que garante que aquele produto tem as quantidades mínimas exigidas por lei. Quais os efeitos colaterais deste remédio? Existem diversos efeitos colaterais possíveis, os mais comuns são cefaleia (dor de cabeça), rubor, diarreia, fotofobia (sensibilidade aumentada à luz), gastrite, hipotensão. Quanto tempo dura o efeito do medicamento? O tempo de duração depende de cada paciente; entretanto, caso a pessoa permaneça com ereção por mais de 4h, deve procurar atendimento médico de urgência. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2013


SUA CASA

SUSTENTAVEL E VOCE MAIS

Ideias para aplicar na sua casa, no seu condomínio e na sua vida:

CONSCIENTE 1. Ao escovar os dentes

não deixe a torneira aberta. Use a água apenas para o enxágue.

4. Desligue da tomada os aparelhos que tenham stand by, isso resulta em uma economia de aproximadamente 15% no gasto com eletricidade.

2. Não jogue lixo no vaso sanitário e instale válvulas de descarga modernas que liberam somente 6 litros de água por vez.

3. Programe-se para

lavar roupas sempre de uma vez só, economizando água e energia elétrica.

5. Evite acender lâmpadas

durante o dia. Abra janelas, cortinas, persianas e deixe a luz do sol iluminar a casa. Ao sair de um cômodo, apague as luzes.

6. Escolha tintas a base de água para pintar sua casa, seu condomínio ou sua empresa, pois elas são menos poluentes.

8. Consuma alimentos da estação, preferencialmente orgânicos e que não utilizem agrotóxicos. Assim você cuida da sua saúde e do meio ambiente.

7.

Prefira sempre móveis feitos com madeira certificada e/ou de reflorestamento.


Revista espaco imovel 58 setembro outubro versao 10  

Revista do Mercado Imobiliário do Rio Grande do Sul - SECOVI/RS

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