Issuu on Google+


Confira alguns destaques dessa edição

05

Mensagem do Presidente O tratado da desimportância

06

Evento

07

Homenagem

08

Estatística

09

Regularização

10

Legislação

13

Administração

17

Manutenção

21

Jurídica

22

Prevenção

23

Dúvidas

24

Orientação

26

Saúde

Próximo Encontro de Condomínios acontecerá em setembro

Vice-presidente de Condomínios é cidadã da capital do estado

Pesquisa aponta percentuais de despesas de condomínios

Prazo para obtenção do certificado digital encerra em junho

Condomínios deverão apresentar laudo de inspeção predial

Uso de drogas em condomínios: um assunto delicado que preocupa síndicos e moradores

Reforma de telhados exige cuidados especiais

De quem é a responsabilidade em casos de vazamento ou infiltração no telhado ou no terraço?

Evite acidentes nas áreas de uso comum

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre a área condominial

Realização de obras em áreas de uso comum

A Odontologia do Secovimed/RS busca a constante melhoria de seus serviços

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

03


DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa Edição e montagem : Kauer Ideia e Imagem Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.


Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

O tratado da desimportância Parece estranho, mas é surpreendente a quantidade de vezes em que a gente se mete em pequenas complicações “a troco de nada” como se costuma dizer. Cada qual tem seus deveres e compromissos e, apesar deles, cer tos objetivos ocupam mais sua energia e determinação. Mas incidências menores recheiam o dia a dia e fazem par te da vida. O que não acontece habitualmente é distinguir conscientemente o relevante do resto das coisas. Para uns, cer tas ações são fundamentais e, sob hipótese alguma, podem deixar de ser executadas. As mesmas ações, para outros, incluem-se no rol do dispensável. Porém, quando tais ações exigem unidade de pensamento, criam-se fricções que acabam por dar origem a conflitos. Seja em casa, no trabalho ou no clube, há que se guardar serenidade para lidar com diferenças. A conciliação das divergências exige um bocado dos atores e, se estes não se propuserem ao diálogo, a construção de planos e ideias vai por águas abaixo. A opção pelo entendimento transita pela grandeza de espírito, pela inteligência e pelo bom-senso. Imaginemos, assim, e antes de tudo, um ânimo superior pelo resultado maior. Uma interação desarmada de preconceitos. A predisposição de exercer a empatia, ouvir bas-

tante e fugir do dogma. Na medida do possível, sufocar a vaidade e buscar o raciocínio claro. Trazer à tona o essencial e deixar para etapa posterior o periférico ou o complementar. Para isso, será preciso que subscrevamos figuradamente a firme disposição de organizar prioridades e fazê-lo com o cuidado devido. Como um tratado onde o menos impor tante fique para depois, mas não no olvido. O manejo do que é preferencial merece ser exercitado em toda a opor tunidade com que nos deparamos. O êxito em lográ-lo nos deixa mais aptos ao debate e à decisão. Discussão interessante surge quando se pergunta como estabelecer o que é fundamental. Se falarmos de economia, cer tamente as cifras maiores prevalecerão. Se tratarmos de saúde, às vezes o número de pessoas envolvidas pode pontificar, ou talvez a gravidade de uma doença e seu potencial de alastramento. Se a conversa for sobre futebol, seria a tática, o talento dos jogadores, a capacidade do técnico, a inteligência do car tola... Não, não, não! Esqueçamos o futebol. O tema é complexo demais. É melhor lembrar aquela famosa canção francesa “L’importance c’est la rose”. Para Gilbert Becaud, seu autor, o importante mesmo é a rosa.

Seja em casa, no trabalho ou no clube, há que se guardar serenidade para lidar com diferenças. A conciliação das divergências exige um bocado dos atores e, se estes não se propuserem ao diálogo, a construção de planos e ideias vai por águas abaixo. A opção pelo entendimento transita pela grandeza de espírito, pela inteligência e pelo bom-senso.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

05


Registros

Vice-presidente de Condomínios é cidadã da capital do estado A Câmara Municipal concedeu, no último dia 23 de abril, o título honorífico de Cidadã de Porto Alegre a Simone Rita Xavier Camargo. Formada em Administração de Empresas e em Direito, a empresária, também corretora de imóveis, nasceu em Alegrete, Fronteira Oeste do Rio Grande do Sul. Diretora de uma imobiliária, de uma floricultura, ambas em Porto Alegre, e de uma empresa de fretamento de veículos em Canoas, Simone Camargo se destaca, ainda, por intensa participação junto às entidades de classe. Sua trajetória nesse segmento teve início em 1992 como integrante da Diretoria da Agademi. Atualmente, Simone é Vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Vice-presidente Financeira do Secovimed/RS, Diretora da Federasul – Sistema Fecomércio e Conselheira em diversas instituições públicas e privadas na área de serviços.

Compuseram a mesa de condução da solenidade o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, o esposo da homenageada, Jorge Luiz Cidade de Oliveira, o Vice-prefeito de Porto Alegre, Sebastião Melo, o proponente da distinção, Vereador Reginaldo Pujol, o Coordenador da Sessão Especial, João Carlos Nedel, a Presidente do Conselho de Ci-

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

dadãos de Porto Alegre, Miriam Avruch, o Deputado Estadual Vinicius Ribeiro, e o Vice-presidente e representante da Fecomércio/RS, Leonardo Schreiner (da esq. p/ a dir.). Na ocasião, foram registradas, ainda, as manifestações dos Vereadores Bernardino Vendrusculo (PSD) e Márcio Bins Ely (PDT).

07


Registros

Representantes do Secovi/RS tomam posse no Tribunal de Recursos Tributários Foram empossados, no último dia 02 de abril, os atuais Conselheiros do Tribunal Administrativo de Recursos Tributários (TART). Os representantes do Sindicato da Habitação são Gilberto Koenig, na condição de titular, e Simone Camargo, como suplente. O TART tem competência para decidir administrativamente, em segunda instância, questões de natureza tributária envolvendo o município de Porto Alegre e seus contribuintes. O Conselho julga os recursos tributários por meio de um colegiado que representa a sociedade civil e a administração municipal. Composto por 14 conselheiros, 8 são servidores municipais e 6 representantes da sociedade civil, todos com igual valor no que se refere ao voto. Todas as decisões do TART são publicadas no site http://www2.

portoalegre.rs.gov.br/tartsmf/default.php. Na página também são divulgadas as datas e pautas de sessões abertas ao público.

Pesquisa aponta percentuais de despesas de condomínios O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial no planejamento e na aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de fevereiro/13, Rubricas % em Fevereiro/13 percebe-se que os três itens mais expressivos, em Pessoal 34,38 termos de despesas, são responsáveis por 59% dos Segurança 12,74 gastos condominiais. São as despesas com pessoÁgua 11,88 al, segurança e água. Em seguida sobressaem-se os Diversos 9,73 dispêndios com diversos, obras e conservação. Veja Obras 8,95 os percentuais das seis rubricas com despesas mais Conservação 5,71 destacadas no quadro ao lado. Subtotal 83,39 Os demais itens que complementam as despesas Demais itens 16,61 são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz Total 100,00 (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

08

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Registros

Secovi/SP divulga XVII Conami para empresários do mercado imobiliário gaúcho Em reunião-almoço realizada pelo Secovi/RS e pela Agademi, no último dia 25 de abril, em Porto Alegre, foi feita a divulgação do XVII Conami - Congresso Nacional do Mercado Imobiliário. Durante o encontro, o Vicepresidente do Secovi de São Paulo, Hubert Gebara, detalhou a programação do próximo Congresso, que acontecerá de 13 a 16 de outubro na capital paulista. Destacando a importância do evento no cenário nacional, o dirigente do Secovi/SP, mencionou, dentre os objetivos da realização, a proposta de estimular o intercâmbio de conhecimentos e experiências com vistas a uma profissionalização, ainda maior, dos segmentos de incorporação, compra e venda, locação e administração de imóveis. “Esta é, sem dúvida alguma, uma grande oportunidade de qualificar, ainda mais, o mercado imobiliário”, afirmou Gebara.

Representantes do mercado imobiliário participaram de encontro.

Prazo para obtenção do certificado digital encerra em junho De acordo com a Circular nº 582/2012, emitida pela Caixa Econômica Federal, as empresas - e também condomínios - com até 10 funcionários, têm até o dia 30 de junho de 2013 para adquirirem a certificação digital no padrão ICP-Brasil. O certificado digital é um documento eletrônico que permite

a comprovação da identidade de uma pessoa natural (física) ou jurídica (empresa), assegurando a autenticidade das transações on-line e a troca eletrônica de documentos, mensagens e dados com presunção de validade jurídica. O recurso será obrigatório para que os empregadores cumpram suas obrigações junto ao

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

Canal Conectividade da CEF, utilizado, por exemplo, para fins de recolhimento do FGTS dos funcionários. Para melhor compreensão do processo, recomenda-se o acesso ao site www.cef.gov.br, FGTS – conectividade social – Guia de Orientação ao Usuário e www.fgts.gov.br.

09


Legislação

Condomínios deverão apresentar laudo de inspeção predial União, estados e municípios discutem e implantam legislações que tornam obrigatória vistoria técnica periódica.

Em audiência realizada no Senado Federal, no último dia 10 de abril, o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster (3º da dir.p/ esq. ), expôs posicionamento das entidades sobre a questão das vistorias prediais.

Está tramitando no Senado Federal o Projeto de Lei nº 491, de 2011, que dispõe sobre a realização periódica de inspeções em prédios e a criação do Laudo de Inspeção Técnica de Edificações. A proposta é analisada pela Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR), que, no último dia 10 de abril, promoveu uma audiência pública para discutir o assunto.

Além dos integrantes da Comissão, participaram da reunião, o Senador Zezé Perella, relator do PLS e autor do substitutivo analisado, a Senadora Ana Amélia Lemos, autora do requerimento da audiência pública, representantes da Defesa Civil e do mercado imobiliário e dos condomínios, entre eles o Secovi/RS e a Agademi. Na ocasião, as entidades estiveram representadas pelo Presidente Moacyr Schukster, que se fez

acompanhar pela Superintendente Helena Terezinha do Amaral Gomes. Manifestando-se favorável à proposta, Schukster afirmou que “o foco do Projeto deve ser a instituição de uma norma de caráter geral, com o objetivo de garantir a integridade das edificações, a utilização correta para o fim ao qual se destinam e, assim, buscar maior segurança para todos que, de uma forma ou outra, delas se utilizam”.

Lei já vigora em cidade da região metropolitana O tema também está em análise nas assembleias legislativas de diversos estados e em centenas

10

de municípios brasileiros. No Rio Grande do Sul, em algumas cidades, como Canoas, já existe legis-

lação municipal normatizando o assunto. Aprovado por unanimidade

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Legislação na Câmara Municipal e sancionado pelo Prefeito Jairo Jorge, a legislação canoense sobre Certificação de Inspeção Predial é de autoria do titular do Escritório de Engenharia e Arquitetura da Prefeitura, Secretário Carlos Todeschini. Em fase de regulamentação, a Lei estabelece que os responsáveis pelos prédios residenciais com seis pavimentos ou mais, com até 20 anos de construção, deverão providenciar a revisão e

a certificação, a cada 5 anos. Para prédios com mais de 20 e menos de 50 anos, o prazo cai para 3 anos; para edificações com mais de 50 anos, as providências deverão ser tomadas anualmente. Empreendimentos não residenciais precisam apresentar o laudo a cada triênio. Para aqueles com mais de 2.000m² ou capacidade para mais de 400 pessoas, o prazo passa a ser anual. Para o Secretário Carlos To-

deschini, o grande mérito da lei é padronizar e centralizar a fiscalização, compartilhando com a sociedade o controle da segurança e da manutenção das edificações urbanas. “É bom que se diga que isso não pode ser visto como um custo, mas sim como um investimento em benefício dos cidadãos, da valorização patrimonial e da preservação da gestão dos síndicos e das autoridades públicas”.

Capital discute aprimoramento de decreto Em Porto Alegre, um grupo de trabalho coordenado pelo Secretário de Urbanismo, Cristiano Tatsch, estuda o aperfeiçoamento do Decreto Municipal nº 17.720/2012, em vigor desde abril do ano passado, que regulamenta o art. 10 da Lei nº 284/1992 – Código de Posturas do Município. Entidades que participam

dos estudos, entre elas o Secovi/ RS e a Agademi, analisam questões, como prazos de revisões e formas de apresentação dos laudos técnicos, que permitam o cumprimento das regras de manutenção e conservação das edificações na cidade. Segundo a Vice-Presidente de Condomínios do Sindicato

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, Simone Camargo, a inspeção predial, bem como a apresentação de laudos técnicos, é de grande importância no sentido de garantir a segurança física e patrimonial dos condôminos. “Contudo, é preciso que sejam levadas em consideração as

11


Legislação condições técnicas e financeiras para que os condomínios possam se adequar ao cumprimento da

legislação. Ou seja, defendemos uma Lei que seja eficaz e o menos onerosa possível para os condo-

mínios, já tão sobrecarregados de obrigações.”

Prazos de vigência da normatização em Porto Alegre estão sendo definidos.

No Rio de Janeiro, a lei é estadual No estado fluminense, a legislação estabelece que edifícios com menos de 25 anos, a partir da emissão do Habite-se, devem fazer autovistorias a cada 10 anos; aqueles com maior tempo de Habite-se devem fazê-lo a cada 5 anos. A obrigatoriedade é direcionada para edificações com três ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a

1.000 m², independentemente do número de pavimentos. Nas vistorias, realizadas por profissionais regulamentados junto ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RJ) ou ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, devem ser verificadas as condições estruturais, as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, além de outras que possam por em risco a segurança

das pessoas e a preservação dos prédios. Cabem às prefeituras municipais o fornecimento de modelos de Laudos Técnicos de Vistoria Predial e a realização de inspeções, por amostragem, nas edificações. Os síndicos dos condomínios são responsáveis pela realização das vistorias e pelo arquivamento e exibição dos laudos quando solicitado.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário Acessando o site www.secovirsagademi.com.br, você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as Entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on-line ou das publicações permanentes voltadas para o mercado de imóveis. Consulte, também, a agenda de eventos e outras orientações, como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse agora e confira.

12

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Administração

Uso de drogas em condomínios: um assunto delicado que preocupa síndicos e moradores A Comissão de assuntos sociais do Senado Federal aprovou, em meados de abril, o texto do Projeto de Lei que trata da internação compulsória de dependentes químicos e traficantes de drogas já presos que sejam viciados, desde que amparada por decisão judicial. Contestada por aqueles que veem na proposta uma agressão à liberdade e ao direito de escolha de cada pessoa, a medida tem, por outro lado, muitos defensores, os quais alegam que indivíduos dominados pelas drogas não possuem discernimento para buscar, por conta própria, alguma forma de tratamento. Discussões à parte, é inegável que o consumo de drogas cresce, cada vez mais, em todo o País. Se até há algum tempo o uso de narcóticos era feito de maneira discreta, hoje ele ocorre abertamente em vários ambientes e locais, como é o caso dos condomínios. Uma incidência que deixa muitos moradores insatisfeitos e preocupa aos síndicos.

Síndicos desenvolvem estratégias para inibir uso de drogas em áreas de uso comum É consenso entre os gestores de condomínios que não existe uma maneira de impedir o consumo de drogas, uma vez que os usuários, em princípio, devem ser tratados e não estigmatizados. Enten-

dimento contrário é aplicado aos traficantes que, felizmente, não se percebe em grande número em condomínios, até porque esses são passíveis de significativas penalidades.

Diálogo Se não existem maneiras de impedir que o usuário se drogue dentro das unidades privativas, a ocorrência em áreas de uso comum pode, sim, ser advertida e até mesmo penalizada. Em se tratando de menores de idade, a primeira providência do síndico é levar o fato ao conhecimento dos pais. Sendo maiores de idade, o diálogo passa a ser a alternativa inicial para a busca de uma solução. Se conversar não adiantar, o jeito é partir para aplicação de algumas estratégias que podem amenizar o problema.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

13


Administração Identificação Um recurso aplicado por uma síndica de um condomínio na zona Norte de Porto Alegre foi intensificar a identificação das pessoas que entravam e saíam do condomínio. “Sob a alegação de aumentar a segurança, decidimos, em assembleia, que os porteiros deveriam anotar nome, documentação e horários de entrada e saída tanto de moradores quanto de visitantes. Pessoas que costumeiramente vinham apenas aos finais de semana para participarem de ‘festinhas suspeitas’ passaram a vir em menor número e em maiores espaço de tempo e, assim, este tipo de encontro passou a ser esvaziado”.

Vigilância Também merece registro a iniciativa do síndico de um condomínio localizado na terceira perimetral na capital gaúcha. Também sob o pretexto de aumentar a segurança dos moradores e preservação do patrimônio, ele obteve a aprovação para instalação de câmeras internas, tanto nas áreas de uso comum com tráfego mais intenso, como salão de festas, quanto de recantos mais afastados da circulação das pessoas. “Temendo o flagra das câmeras, usuários contumazes passaram a praticar o hábito fora das dependências do condomínio.”

Conscientização O síndico de outro condomínio, situado em bairro tradicional da cidade, conta que cansou de ouvir reclamações de moradores quanto ao consumo de drogas em diversos apartamentos. Em vez de se indispor com os usuários, aplicar advertências ou penalidades, ele optou por convocar uma reunião a fim de conscientizar aos moradores de que não basta passar o problema para o síndico. “Afinal, o síndico é responsável pelo condomínio, não pelas atitudes das pessoas ou pelo incômodo individual sentido por cada um. Assim, as pessoas que se sentem prejudicadas devem, sim, buscar seus direitos de forma direta e pessoal. Depois que dois ou três condôminos fizeram registros de suas insatisfações junto aos órgãos competentes, os fatos deixaram de ocorrer.”

Denúncia Um dos componentes mais preocupantes na questão das drogas é a possibilidade de represálias ou a interposição de processos judiciais por falta de provas ou cerceamento de liberdade. Entretanto, quando a situação assume grandes proporções, colocando em risco a integridade física dos moradores, a desvalorização das unidades individuais ou a desvirtuação do uso das dependências, mesmo que privadas, a derradeira solução é buscar o auxílio da polícia. A comunicação pode ser feita, inclusive, através de denúncia anônima para a Divisão de Narcotráficos da Polícia Civil do estado.

14

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Administração

Dicas de prevenção Converse com os usuários sobre a insatisfação dos demais moradores. Intensifique a identificação das pessoas que entram e saem do condomínio. Aumente a vigilância em áreas de uso comum com o uso de câmeras e sensores de presença. Solicite a participação de todos os condôminos na busca de solução para o problema. Situações que coloquem em risco a integridade física dos moradores ou do patrimônio devem ser comunicadas às autoridades, mesmo que de forma anônima.

Tolerância incentiva consumo e amplia riscos de criação de pontos de droga O Diretor de Investigações do DENARC da Polícia Civil do estado, o Delegado Heliomar Athaydes Franco, concorda que o crescimento do consumo de drogas em condomínios, em especial da maconha, tem sido bastante significativo. O Delegado aponta, como um dos motivos, o entendimento equivocado, principalmente dos mais jovens, de que o uso da substância tenha sido liberado. Mais preocupante ainda é a constatação de que o aumento do consumo tem propiciado a instalação do tráfico nesses mesmos condomínios. “A sociedade organizada não pode aceitar e se omitir com relação à posse e ao uso ostensivo de drogas. Nos locais onde isso ocorreu, houve total descontrole do fato, fazendo-se proliferar verdadeiras cracolândias ou fumódromos, causando risco principalmente a crianças, jovens e estudantes. A tolerância nesses casos deve ser inadmissível e os

moradores devem denunciar os fatos à polícia, ainda que de forma anônima”, afirma Heliomar Franco. O Diretor de Investigações do DENARC recomenda, por fim, o uso de câmeras de vigilância em áreas comuns e diz que todas as denúncias são encaminhadas para equipes de investigação especialmente designadas, “d e p e n d e n d o do caso em concreto, e aquelas com riqueza de informações e acompanhadas de fotos e vídeos recebem prioridade de a t e n d i m e n t o”. Vale lembrar que não há ne-

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

cessidade de ir até uma Delegacia de Polícia, uma vez que os comunicados podem ser feitos pelo telefone 0800-518 518 ou pelo e-mail: denarc-denuncia@ pc.rs.gov.br ou, ainda, pelo telefone 181 da SSP-RS.

15


Administração Segundo a médica psiquiatra Tatiana Laufer da Silva, a dependência química – DQ está associada a uma combinação de fatores ambientais e da vulnerabilidade genética do indivíduo, que, juntas, podem causar alterações químicas no cérebro do usuário, tornando-o vítima da droga. Ou seja, neste contexto, a necessidade de consumo da droga é uma doença e, portanto, um problema de saúde pública. “O tratamento da DQ é complexo, lento e longo. Exige motivação do paciente, que deve assumir uma posição proativa e motivada para sua recuperação, pois sem sua vontade os resultados não serão alcançados. Além disso, o sucesso do tratamento depende do envolvimento da família do paciente, exercendo um papel fundamental no processo de recuperação por meio de mudanças de

16

padrões e atitudes. E, por fim, inclui-se nesse mutirão a participação de uma equipe multidisciplinar da área de saúde formada por médicos, psicólogos, assistentes sociais, enfermeiros e terapeutas ocupacionais.” A médica lembra, ainda, que o preconceito em relação aos usuários de droga é outro agravante no processo de combate à doença. “O preconceito faz com as pessoas não aceitem a existência do problema, adiando a busca do tratamento. Além disso, depois do tratamento, será preciso superar a dificuldade de reinserção do indivíduo na sociedade. Em se tratando de usuários de drogas adolescentes, Tatiana Laufer da Silva destaca a importância da participação e das atitudes por parte dos responsáveis. “Sob a alegação de não invadir a privacidade, alguns pais se mantêm alheios à vida dos filhos. Na verdade, esses pais

não estão respeitando seus filhos, mas, sim, sendo omissos em relação a eles. É fundamental conversar com os adolescentes abertamente sobre drogas e sobre quaisquer outros assuntos, sempre tentando se aproximar e estreitar os laços que os unem. Pais presentes devem ir à escola, procurar saber sobre o comportamento e a postura de seu filho, mesmo dos maiores, conhecer os amigos deles e estar sempre muito atento a mudanças de comportamento. Além disso, exemplos de comportamento são fundamentais. Isto significa que só ao manterem uma postura semelhante àquela que esperam de seus filhos, os pais poderão servir de modelo a ser seguido e respeitado”.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Manutenção

Reforma de telhados exige cuidados especiais

Diferentemente da colocação de um piso ou da instalação de uma abertura, a reforma de um telhado exige maiores precauções em termos de segurança do prédio, dos moradores e de quem de quem a executa. Implica, ainda, elevados custos, possibilidade de desvalorização do imóvel e riscos de prejuízos econômicos e pessoais ao deixarem de ser executadas. Como quase ninguém vê, os problemas estruturais dos telhados e também de lajes que protegem os prédios das intempéries só costumam ser percebidas quando alguém ou a própria edificação começam a ser prejudicadas. Diante disso, é muito importante que, de tempos em tempos, em espe-

cial nos meses que antecedem ao inverno, os síndicos revisem e procedam às reformas necessárias para evitar a ocorrência de vazamentos, infiltrações e empecilhos ao escoamento de água da chuva, consequências muitas vezes imprevisíveis. Segundo o engenheiro Mário Vicente Nasi, existem alguns aspectos básicos a serem observados nessa área de manutenção, destacando-se a verificação de telhas trincadas ou quebradas, a desobstrução de calhas e de canos que fazem o escoamento da água, a preservação do madeiramento, principalmente com relação ao comprometimento pelo cupim e, no caso de terraços, a necessidade de refazer a impermeabilização periodicamente.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

17


Manutenção A arquiteta Silvia Barakat, presidente da Associação de Arquitetos de Interior Brasil/RS, concorda que tais incidências são as mais comuns e fáceis de serem resolvidas. Alerta, entretanto, que casos mais complicados exigem

a intervenção de um profissional habilitado - engenheiro ou arquiteto - para verificar se existem problemas ocasionados por projetos mal executados, uso de materiais inadequados, ineficiência de proteção impermeável ou

erros de cálculos, por exemplo, quanto “Para todas essas situações existem soluções técnicas e uma gama de produtos que devolvem à cobertura da edificação a eficiência original”, conclui a arquiteta.

Imunização protege estruturas de madeira contra ataque de cupins Realizada por meio da aplicação de solução cupinicida por pulverização com encharcamento do madeiramento, a imunização deve ser feita preventivamente ou no início das infestações, antes que a resistência da madeira seja afetada. De acordo com o zootecnista Sérgio Luiz Batista Cancelli, este tipo de procedimento não coloca em risco os condomínios, uma vez que os vapores ventilam pelo telhado, sem descer para os corredores. “Porém, a execução deve ser feita por um técnico habilitado, pois quando aplicado de forma incorreta, seja em termos de diluição ou uso de produto inferior, o serviço não será eficaz.” Cancelli, que atua na área de manejo integrado de pragas lembra que, por não estar à vista, normalmente, a preservação

dessa área das edificações não é realizada, gerando despesas consideráveis na hora da substituição. “O trabalho de imunização tem um custo bastante reduzido, não se justificando que deixe ser feito apenas pela falta de manutenção preventiva”.

PRESERVE OS MÓVEIS DE SUA CASA Confira algumas recomendações do zootecnista Cancelli sobre medidas que podem ser tomadas para evitar a instalação de colônias de cupins. Inicialmente, coloque telas nas janelas e portas para evitar a entrada das revoadas que correm no período de reprodução. Caso haja algum foco na residência, elimine-o quanto antes. Do contrário, as revoadas ocorrerão dentro de sua casa. Ao pousarem, os cupins já procuram um local para iniciar uma nova colônia e rapidamente infestam um grande número de estruturas. Vale lembrar que realizar uma desinsetização antes da época das revoadas não elimina as colônias já existentes, mas acaba com os insetos que pousam em busca de frestas para iniciar novas colônias.

Calhas livres garantem escoamento eficaz O entupimento das calhas, incidência bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados. Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de pó que se acumulam dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade.

18

Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, por meio de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Manutenção É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras circunstâncias, como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema. Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o inverno e o outono, quando a queda de folhas é intensa e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

Síndicos devem ser precavidos UMA DAS DIFICULDADES É ENCONTRAR A EMPRESA CERTA. Síndico do Condomínio Joya, localizado no bairro Rio Branco em Porto Alegre, Álvaro Roberto Assmann Rivas diz que os problemas para reformar um telhado começam na obtenção dos orçamentos: “das 10 empresas contatadas, todas obtidas através de placas expostas na entrada de prédios no perímetro do bairro, apenas sete se apresentaram. Destas, só uma cumpriu rigorosamente todos os prazos de visitação e a entrega do orçamento. Nenhuma outra entregou orçamento, mesmo eu reiterando a solicitação. Com a promessa da entrega dos orçamentos sempre ‘pra semana que vem’, perdemos praticamente 6 meses de tempo - do síndico e do condomínio. Além disso, com apenas um orçamento o condomínio não tem uma noção real dos gastos e, como consequência, não pode se organizar financeiramente, sem mencionar a falta de credibilidade nas empresas.” Rivas afirma, ainda, que a segunda dificuldade encontrada na condição de síndico é conscientizar os moradores, que não convivem diretamente com o problema da importância da obra, bem como da necessidade de a mesma ser realizada por uma empresa ou equipe competente e habilitada: “se um operário irregular se ferir, é o síndico quem responderá cível e criminalmente. O condômino leigo ou desinteressado não se preocupa com isso”. O síndico

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

diz, também, que outros condôminos, mesmo sabendo do problema, entendem ser mais importante investir na estética do prédio: “Neste caso, costumo brincar dizendo que, sabendo ter um problema cardíaco, utilizaremos toda nossa economia para fazer uma rinoplastia”.

Escassez de profissionalismo: de 10 empresas contatadas pelo síndico Álvaro Rivas, apenas uma cumpriu prazos de visitação e de entrega de orçamento para execução de obra em telhado.

19


Manutenção FORMA DE CONTRATAÇÃO TAMBÉM DEVE SER CRITERIOSA Uma maneira de reduzir a possibilidade de ocorrência de problemas, apesar de bastante trabalhosa, é contratar os serviços por especialização e não fazer um ‘pacote’ completo. A dica é da síndica do Condomínio do Forte, Zélia Rocha da Silva. Ela conta que, em uma das reformas dos telhados das torres da edificação, foi contratada uma empresa que executaria todas as fases do serviço. A surpresa se deu quando o trabalho de funilaria foi subempreitado. “Como essa fase não estava andando a contento, tive que acertar com uma terceira empresa, ajustar valores de pagamento e, ainda, obter ganho de causa na justiça, no sentido de preservar os direitos do condomínio. Desde então, sempre procuro pactuar as fases de qualquer obra, de acordo com a especialização de quem vai executá-la. Dá mais trabalho, mas menos incomodação.”

Cuidados na contratação de uma empresa para fazer a reforma do telhado Verifique se a empresa oferece garantia do serviço. Busque referências e visite obras executadas pela empresa contratada. Informe-se sobre os procedimentos da empresa por ocasião da execução de serviços, inteirando-se sobre a adoção de procedimentos que visem prejudicar, o mínimo possível, o dia-a-dia dos moradores. Exija a supervisão de profissional habilitado e de reconhecido conhecimento técnico na área. Confirme a apresentação da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da obra a ser executada, bem como o registro da empresa junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia).

20

Solicite que o orçamento e o contrato sejam acompanhados de um relatório com o maior detalhamento possível sobre os serviços que serão executados e o material a ser utilizado. Esteja atento, durante a execução da obra, se a empresa oferece os equipamentos necessários e zela pela segurança dos funcionários e de quem transita pelo prédio e nas suas proximidades. Acompanhe se os serviços estão sendo efetuados de acordo com o cronograma previamente estabelecido. Nunca libere parcelas de pagamento antes que as etapas sejam efetivamente executadas.

Critérios na contratação garantem tranquilidade.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Manutenção Fique atento a todo e qualquer tipo de infiltração Ocorrência bastante comum em condomínios, as infiltrações são provocadas por vazamentos, goteiras, entupimento de calhas, impermeabilização ineficiente, umidade ascendente, instalações malfeitas, uso de produtos inadequados ou, ainda, pelo desgaste natural dos materiais. De acordo com o engenheiro Rui Muniz, especialista em Gestão e Mestre em Sistemas de Produção na área de Manutenção, “as maneiras mais clássicas de infiltração resultam de processo de penetração da água no solo ou nas estruturas por capilaridade, consequência da falta de impermeabilização, ou causada por vazamentos. Elas também podem ser resultado de problemas de

conformidade em caixas d’água, piscinas e tubulações hidráulicas, bem como pela permanência de pisos molhados em banheiros e áreas de serviço. Outros possíveis geradores são paredes onde escorre água da chuva, jardineiras com vazamentos, esquadrias, peitoris de janelas e soleiras de portas não isoladas”. A melhor maneira de evitar tais ocorrências, segundo o engenheiro, é a prática da manutenção preventiva. “Devemos ter em mente que podemos estender o ciclo de vida das instalações e garantir a qualidade de vida em nossos ambientes, desde que tomemos alguns cuidados especiais, como a programação de inspeções das instalações hidráulicas e das aber-

turas, a revisão de espaços que exigem impermeabilização e a limpeza de calhas e tubulações, por exemplo. Afinal, todos os ambientes são projetados para um determinado tipo e intensidade de ocupação, mas o período de sua eficaz funcionalidade vai depender da manutenção e da execução dos reparos que se fizerem necessários ao longo do tempo”.

De quem é a responsabilidade em casos de vazamento ou infiltração no telhado ou no terraço? O assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger, explica que, de acordo com o Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (art. 1.331). O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos (art. 1.331, § 2º). Com base nessas disposições, o advogado afirma: “se o telhado e a calha fazem parte da estrutura do prédio, a responsabilidade pela manutenção e reforma é do condomínio. Todavia, se o telhado sofreu alguma modificação, promovida pelo condômino da cobertura, sem autorização – atraindo para si a responsabilidade -, poderá caber a este a manutenção.” Strassburger diz, ainda, que o telhado somente pertencerá à unidade de cobertura se estiver deter-

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

minado em convenção que se trata de parte privativa; caso contrário, é parte comum, de responsabilidade do condomínio. “Mesmo que não pareça, no caso de coberturas, o telhado protege todo o edifício. Se não existisse, quando chovesse, a água desceria, atravessando os demais apartamentos, causando danos a todos eles.” Em se tratando de terraço, o advogado esclarece que “cabe ao condômino proprietário as despesas pela conservação do mesmo. Em especial, as decorrentes de impermeabilização, de modo a evitar infiltrações ou outros danos às unidades inferiores. Porém, sendo o terraço área comum, a responsabilidade pela manutenção será do condomínio”.

21


Prevenção

Evite acidentes nas áreas de uso comum Vasos caindo de sacadas ou muretas, janelas despencando, pastilhas e rebocos em queda são imagens de acidentes relativamente comuns em algumas edificações. Evitar que situações como essas aconteçam deve ser uma das prioridades de quem mora em condomínio. Independente das questões jurídicas, envolvendo culpabilidade e responsabilização, o mais importante, na opinião da Vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, é que todos tenham uma atitude preventiva em relação a tais ocorrências. “O estabelecimento, em Convenção, de penalidades para quem incorre no descuido de deixar objetos que possam projetar-se para o solo ou que negligencie em termos

de manutenção de elementos da estrutura externa dos apartamentos, é imprescindível.” A dirigente diz, ainda, que, além da normatização, é preciso que os moradores estejam atentos ao cumprimento das exigibilidades. “Via de regra, em caso de prejuízo a terceiros, devido a este tipo de acidente, na impossibilidade de descoberta do culpado, a Justiça estabelece que o dever de indenização é do condomínio, ou seja, deve ser assumido por todos os condôminos.” Evidentemente, nem sempre a queda de materiais se dá diretamente dos apartamentos que constituem os edifícios. Em alguns casos, os desabamentos têm origem no próprio prédio, como no desprendimento de elementos que revestem as fachadas ou

de acessórios condominiais localizados em áreas de uso comum. Para impedir que isso aconteça, os síndicos devem providenciar as manutenções preventivas, a execução de revisões periódicas e a apresentação de laudos técnicos quando necessários.

Alguns cuidados que podem colaborar para a redução de acidentes em áreas de usos comum Verifique constantemente as condições gerais e de desgaste dos pisos das áreas de uso comum, e evite o uso de material de limpeza ou embelezamento que possam deixá-los escorregadios. Sempre que possível, utilize sinalizadores que indiquem desníveis, saídas de emergência e outros, bem como quando estiverem sendo lavadas as áreas de circulação, escadarias e outras dependências. Exija dos empregados o uso correto dos equipamentos de proteção e, ao contratar empresas terceirizadas, verifique se elas adotam o mesmo procedimento em relação aos funcionários.

22

Lembre-se de que fios soltos ou desencapados estendidos em áreas de circulação são muito perigosos e oriente os condôminos para que não sobrecarreguem a rede elétrica nas unidades, cujas consequências poderão atingir todo o prédio. Providencie a revisão periódica dos elevadores e as manutenções preventivas dos mesmos, cuidando para que eles não sejam utilizados de forma inadequada, com excesso de carga ou como local de brincadeiras. Observe o cumprimento de normas que digam respeito ao recolhimento e acondicionamento do lixo, evitando, desta forma, a proliferação de insetos e roedores. O ideal é que

o condomínio possua um espaço reservado, exclusivamente para o armazenamento do lixo em contêineres separados para os materiais orgânicos e os inorgânicos. Delimite as áreas reservadas à recreação das crianças, para evitar que elas circulem com bicicleta, patins, esqueite ou que pratiquem qualquer tipo de jogos nas áreas de estacionamento e circulação; nos playgrounds, faça verificações rotineiras quanto ao estado de conservação dos brinquedos. Coloque cinzeiros, independentemente de lixeiras, em locais de fácil acesso e recomende aos condôminos para que não joguem cigarros acesos nas áreas de uso comum.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Espaço Imóvel Responde No que se fundamenta o rateio das quotas condominiais? Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previsão para discussão e aprovação em assembleia geral, conforme art. 1.348 do Código Civil. Art. 1.348. Compete ao síndico: [...] VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; O rateio das quotas condominiais é calculado com base na previsão orçamentária. Posso colocar minha bicicleta ao lado do meu carro, no meu espaço de estacionamento? Dispõe o Código Civil que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, como abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva (art. 1.331, § 1º, do CCB). Dispõe, ainda, que é dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art.1.336, inciso IV ). Nesse sentido, o box de estacionamento se reserva à guarda de veículos. Veículo é qualquer dos meios para transportar ou conduzir pessoas, objetos etc.; transporte: tudo que transmite ou conduz (Dicionário Aurélio). E De Plácido e Silva

(Vocabulário Jurídico) ensina: é o instrumento ou o aparelho que, dotado de certos requisitos, serve ao transporte de coisas ou de pessoas, de um para outro lugar. Em que pese o significado do vocábulo, é qualquer objeto que transporte pessoas, há de se analisar que o box de estacionamento é utilizado para guardar apenas um veículo, de maneira que, se usado para guardar mais veículos, pode atrapalhar os demais condôminos, por isso é importante verificar a Convenção e o regulamento interno para ver se há alguma norma de uso, caso contrário é de se utilizar o bom-senso para manter a harmonia entre os condôminos. Qual a relação entre a administradora e o síndico? A administradora de imóveis auxilia na administração do condomínio e segue as ordens do síndico. Suas atribuições devem constar no contrato firmado entre as partes. Dispõe o Código Civil que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção (art. 1.348,§ 2°). Art. 1.348. Compete ao síndico: [...] § 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção.

Resposta: Carolina Rodrigues Atz. Assessora Jurídica do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

23


Orientação Carolina Rodrigues Atz Assessora Jurídica do Secovi/RS e da Agademi.

Realização de obras em áreas de uso comum Conduzir um condomínio é uma tarefa que requer dedicação e preparo do síndico, pois envolve várias atividades complexas. Ponderamos que a realização de obras é uma das principais, uma vez que esta atividade se faz presente no dia a dia. Contudo, ainda que seja comum e aparentemente simples, o síndico deve tomar alguns cuidados. A seguir, apontaremos alguns pontos que devem ser observados pelo síndico, para que este garanta uma execução adequada das obras realizadas no condomínio. Primeiramente, em se tratando de obras em edifícios, é importante salientar que o ordenamento jurídico apresenta três tipos de obras, quais sejam: necessárias (p.ex., pintura externa, das áreas comuns, manutenção do telhado, etc.), úteis (p.ex., instalação de cerca elétrica, toldo na porta de entrada, etc.) ou voluptuárias (p.ex., obras de embelezamento em áreas comuns), conforme definidas no art. 96 do Código Civil Brasileiro, que dispõe: Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. §1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor. §2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. §3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. A importância desta classificação está, especialmente, na imposição de diferentes quóruns de aprovação pelo Código Civil, segundo a regra dos arts. 1.341, §3°, 1.352 e 1.353. Vejamos que, para a realização de obras necessárias e que importem despesas excessivas, é preciso da aprovação da maioria dos presentes em segunda convocação da assembleia. Para autorização de obras úteis se faz necessário o voto da maioria dos condôminos, segundo art. 1.341, II. Por fim,

24

para a realização de obras voluptuárias exige-se 2/3 dos votos de todos os condôminos, conforme previsto no art. 1.341, I. Segue o disposto: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1° As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4° O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento,

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013


Orientação ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. [...] Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira Convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.” Em uma análise do texto legal podemos perceber que, sem a aprovação prévia de uma assembleia, o síndico pode apenas executar obras que sejam: a) necessárias e urgentes, independente do custo. b) necessárias, mesmo que não sejam emergenciais, mas desde que não gerem despesas excessivas. Indispensável destacar que, em casos de emergência, em que sejam necessárias obras para evitar um dano maior que possa, de alguma forma, colocar em risco o patrimônio ou a segurança dos condôminos, o síndico deve realizá-la,

independente de seu valor, para, depois, comprovando-se o caráter emergencial, dar ciência à assembleia. Superada a questão referente à aprovação da obra, outro assunto que faz jus à atenção dos síndicos é o momento da contratação para a prestação de serviços a serem efetuados. Nesse caso, é indispensável certificar-se de que as empresas ou os profissionais liberais envolvidos estejam habilitados e possuam referências que comprovem a sua capacidade técnica. Vale ressaltar que é de suma importância formalizar o contrato de prestação de serviço, pois é ele que vai reger as relações entre o prestador e o condomínio, e são muitas as cláusulas que envolvem esta contratação: prazos de entrega, condições que atestem a qualidade da entrega do serviço, forma de pagamento, condições para rescisão, responsabilidade civil, etc. Com todo o exposto, entendemos que o síndico deve seguir as seguintes orientações para garantir a segurança da contratação e execução de uma obra: enquadrar a obra quanto à sua natureza; respeitar os procedimentos previstos na Convenção e na Lei para a aprovação em assembleia; ter um parecer técnico de profissional regularmente habilitado sobre a viabilidade da obra, garantindo a segurança da edificação e da harmonia, respeitando as normas urbanísticas locais. Portanto, a responsabilidade técnica dos profissionais deve ser comprovada por um dos seguintes documentos: a) RRT (Registro de responsabilidade técnica): arquitetos e urbanistas, filiados ao CAU; b) ART (Anotação de responsabilidade técnica): demais profissionais ligados à engenharia, filiados ao CREA. c) contratos de obras e de aquisição de materiais devem ser bem analisados para garantir que estes não causem transtornos de qualquer natureza ao condomínio. Por fim, atentando para a Convenção do condomínio e ao Código Civil e operando com cuidado, certamente as obras estarão dentro da legalidade e trarão soluções, bem como uma valorização patrimonial à edificação e suas unidades. Deste modo, os síndicos terão sua administração cada vez mais valorizada e os condôminos ficarão mais satisfeitos.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013

25


Espaço Secovimed

A odontologia do Secovimed/RS busca a constante melhoria de seus serviços

Eduardo José Gaio Cirurgião-dentista do quadro clínico do SECOVIMED. Especialista, Mestre e Doutor em Periodontia dudagaio@hotmail.com

Os serviços prestados por todos os funcionários ligados ao setor de Odontologia do Secovimed tem passado por importantes melhorias e aperfeiçoamento nos seus serviços prestados. Os bons exemplos são muitos e vão desde o estímulo à contínua formação de seu corpo clínico e de seus funcionários até a conquista do sistema de normatização no atendimento (ISO 9000). Essas e outras melhorias visam especialmente ofertar ao usuário maior cuidado no atendimento, aliando modernidade e segurança em prol de sua saúde. Nos últimos anos, o setor de Odontologia do Secovimed conquistou o certificado de qualidade ISO 9000-2008 por meio de auditorias externas e independentes. Esse certificado representa um conjunto de normas técnicas, estabelecidas em um modelo de gestão de qualidade. Esse conjunto de normas estabelece requisitos que auxiliam na melhoria dos processos internos, na maior capacitação dos colaboradores, no monitoramento do ambiente de trabalho, na verificação da satisfação dos clientes, colaboradores e fornecedores, dentro de um processo contínuo de melhoria do sistema de gestão da qualidade. Dentre os principais benefícios que este certificado traz estão a melhor produtividade, organização e credibilidade dos serviços prestados tanto para os profissionais envolvidos quanto para o associado. O Secovimed, preocupado também com a contínua melhoria científica e técnica do seu corpo clínico, tem proporcionado em sua sede palestras e atividades de aperfeiçoamento com diferentes profissionais ligados à área da saúde. O principal objetivo é trazer ao conhecimento

de todos assuntos de relevância clínica e pertinentes ao cotidiano. Para citar como exemplo, no último ano, três importantes professores oriundos da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) e da Pontifícia Universidade Católica (PUC) foram trazidos para palestrar sobre diferentes assuntos. Na primeira conferência, os profissionais receberam informações sobre novos conceitos aplicados à prevenção e à cura da doença cárie. Na segunda, uma série de informações sobre o uso consciente de fármacos (remédios), bem como de anestésicos utilizados em Odontologia foi apresentada pelo professor. Por último, foi ministrada uma aula sobre as possíveis consequências do uso de bifosfonatos (medicação frequentemente utilizada em pacientes com câncer e osteoporose) na cavidade bucal. Palestras deste nível engrandecem o espírito de união e o conhecimento dos profissionais da área de Odontologia. Seguindo essa lógica, o Secovimed sempre estimula seu quadro clínico ao constante aperfeiçoamento fora de suas dependências, por meio de congressos e cursos de longa duração. Prova disso é que, dos 24 cirurgiões-dentistas contratados, a maioria já possui o curso de especialização em sua área de atuação. Além disso, alguns fazem ou já concluíram os cursos de mestrado e doutorado em Odontologia. É claro que a vontade de crescer e melhor atender todos os usuários motiva o Secovimed a continuar seus processos de melhoria e modernização. Hoje, o uso de sistema interno de informática e a criação de prontuários eletrônicos digitais estão em franco desenvolvimento. Isso permite aos profissionais e funcionários melhor agilidade no atendimento, sem descuidar da atenção aos beneficiários.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e o envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico, mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br 26

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2013



Revista Espaço Imóvel Edição55