Confira alguns destaques desta edição
05 06 07 08 10 11 12 16 18 21 23
ESTUDO Mensagem do Presidente As multifaces do condomínio
Evento Palestras marcaram comemoração do Dia do Síndico em Porto Alegre
Registro Novo CPC muda forma de cobrança judicial das cotas de condomínio
SAÚDE
Estudo Condomínios reduzem o consumo de água
Economia Da obrigatoriedade do CPF nos documentos de cobrança
COMPORTAMENTO
Saúde Evite que o mosquito transmissor de doenças se reproduza em seu condomínio
Comportamento Condomínios horizontais: um jeito de morar que agrada a um número cada vez maior de pessoas
Manutenção Preservação de fachadas garante segurança e valorização do patrimônio
MANUTENÇÃO
Revisões Planejamento e assessoria são indispensáveis em uma reforma
Resenha Condominial A noite de um síndico: dois banhos de madrugada, e não foram por calor
Jurídicas Inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso
24
Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre condomínios
26
Saiba mais sobre trabalho em altura
ESPAÇO SECOVIMED
Dúvidas
Espaço Secovimed
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
03
DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff
Expediente
SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni
Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes
DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes
SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon
Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818
SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes
Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti
CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144
Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.
Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.
As multifaces do condomínio Há bem poucos anos, começou a se falar em drones, esses objetos voadores identificados e que voam manipulados por controle remoto. Aos poucos, passaram a ser artigo de muitas utilidades, supervisionando plantações, conhecendo bens imobiliários, flagrando moçoilas apanhando sol em topless, documentando acidentes de trânsito, e por aí vai. Tudo registrado por câmera a bordo desse equipamento. Recentemente, uma grande empresa de vendas on-line anunciou que estuda entregar suas encomendas por esse meio de transporte. Fica-se a supor como é que o tal veículo vai bater à porta do destinatário ou como ele retornará ao ponto de partida. Recorde-se, os pombos-correios eram ou são assim. Enfim, é algo com que se tem de acostumar. Não o fazendo, os recalcitrantes por certo poderão ser considerados retrógrados. É bem ao contrário da compreensão do que seja o condomínio. Embora tenha muito a ver com o universo em que trafega a pessoa, em geral, e há bem mais tempo, a percepção que ela tem da palavra “condomínio” a conduz em primeiro lugar àquele de apartamentos, onde residem famílias. Embora, como se sabe, existam outros tipos, como os comerciais, os mistos e, mais recentemente, os de pavilhões, deixamos por último, e não menos importante, o denominado condomínio horizontal, composto de casas, que vem merecendo a atenção dos incorporadores. Tanto pelo que oferece de benefícios quanto pelas dificuldades nos últimos anos colocadas para o erguimento de prédios. Não raramente, depara-se com publicidade de edifício que apregoa uma configuração de “casa suspensa” invocando propiciar ao morador os confortos de uma residência térrea nas alturas. Ou seja, sentir-se em casa seria até melhor que se sentir em apartamento. Não justifica estar discutindo o quanto de razão tem cada lado. O fato é que tudo tem prós e contras. A escolha é calcada no estilo de vida, seja do ponto de vista pessoal, seja do profissional. Num condomínio horizontal, não se tem ninguém morando acima ou abaixo da gente. Dos lados, provavelmente, sim. De uma maneira ou de outra, há que se
ter sorte. Vizinhança tranquila é preciosa. Condôminos desrespeitosos podem inviabilizar a moradia. Nos condomínios de casas é mais frequente a disposição de pátios privativos, o que pode ser decisivo para quem gosta de desenvolver atividades na terra. Em compensação, manter limpas essas áreas é obrigatório, posto que a sujeira, terreno fértil para a criação de insetos, acaba por afetar quem se localiza em posições adjacentes. Especialmente quando animais domésticos se fazem presentes. Aliás, a manutenção do imóvel também é de responsabilidade do proprietário, ao passo que, no condomínio predial, quem cuida disso é o síndico. Uma das facilidades da casa de piso único é a ausência de escadas, circunstância relevante para idosos e para quem tem dificuldade de locomoção. Prédios normalmente apresentam escadas, nem que sejam de poucos degraus. Afora isso, como qualquer condomínio, o horizontal exige uma administração competente para que as vantagens do compartilhamento aconteçam de modo adequado. Algo a ser perseguido, por exemplo, é a permanente redução de gastos. A começar pelo consumo da água. No horizontal, quando não implantado durante a fase de projeto/construção, é bem mais fácil acrescentar um sistema nesse sentido do que em edifícios. O benefício será expressivo. Vale a pena estudar o elenco de custos. Síndicos e conselhos criativos, de olho em resultados interessantes como esse, podem incrementar o bem viver, se bem que, às vezes, não inventar modas também pode ser uma bênção. Quando a oposição ao lançamento de edifícios é sistemática, o condomínio horizontal passa a ser a alternativa. De um jeito ou de outro, o condomínio é uma solução inteligente e se consagra ao longo do tempo. Mesmo no âmbito da fantasia, os artistas anteveem sempre imensos prédios. Porque, até nas esferas do fantástico, dividir por muitos é mais barato. Ainda assim, no entanto, o condomínio não fugirá à curiosidade dos drones. O novo encontra o antigo e ambos aprendem a coexistir.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
05
Registros
Palestras marcaram comemoração do Dia do Síndico em Porto Alegre
Comemoração já se tornou tradicional entre os síndicos da capital.
O evento, que contou com a presença de dezenas de síndicos e condôminos, aconteceu no último dia 16 de dezembro, no auditório do Secovi/RS e da Agademi, e teve como destaque a apresentação de duas palestras proferidas pela advogada, especialista em Direito Imobiliário, Cristiane Carvalho Vargas. Uma das preleções tratou de questões atinentes à Prestação de Contas e Previsão Orçamentária e a outra teve como tema as Peculiaridades da Cobrança de Condomínio e Novas Perspectivas. A propósito deste assunto, a Revista Espaço Imóvel apresenta uma entrevista especial com a palestrante.
Durante a realização, foram arrecadadas doações de alimentos não perecíveis e brinquedos, cujo montante será repassado para uma entidade assistencial de Porto Alegre.
Data oficial Proposto pelo então vereador Isaac Ainhorn e instituído pela Lei nº 8.073/1997, o Dia Municipal do Síndico de Condomínios em Edificações no Município de Porto Alegre é comemorado anualmente em 16 de dezembro. A escolha da data lembra a promulgação da Lei nº 4.591, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias e os condomínios, ocorrida em 16 de dezembro de 1964.
06
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Registros
Novo CPC muda forma de cobrança judicial das cotas de condomínio Com a vigência do novo Código de Processo Civil (CPC), a partir do mês de março, mudará a forma de cobrança judicial das contribuições condominiais. Para esclarecer alguns aspectos sobre o assunto, a Revista Espaço Imóvel entrevistou a advogada, pósgraduada em Direito Imobiliário, Cristiane Carvalho Vargas, que prestou uma série de esclarecimentos a respeito do tema. De acordo com o novo CPC, as cotas condominiais poderão ser cobradas de forma executiva. O que isto significa? O novo CPC acolhe o crédito decorrente das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio dentre os títulos executivos extrajudiciais, permitindo que a ação judicial que busque a satisfação destas cotas inadimplidas alcance diretamente a fase executiva, o que significa citar o devedor para pagamento em 3 (três) dias, sob pena de penhora da unidade condominial, dispensando a existência de sentença condenatória do devedor que decorre do atual procedimento de cobrança de cotas condominiais, o qual exige uma fase de conhecimento, ou seja, apresentação da dívida, oportunidade de defesa sem penhora da unidade, apresentação de todos os meios de provas até que seja proferida sentença condenatória, a qual, após desafiada com os recursos hoje permitidos, somente, então, permitirá o início da fase executiva. Que motivos justificam a inclusão das taxas e das despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais? Acredita-se que a celeridade e a economia processual, grande mote do novo CPC, seja a razão para tal inclusão, além da natureza jurídica da obrigação que trata de manutenção, preservação e serviços que atendem à propriedade em regime de comunhão, caso em que os demais coproprietários ficam por longos anos suportando a quota-parte do moroso, no rateio das despesas, inviabilizando muitas administrações, sendo importante destacar que o legislador, ao permitir o procedimento executivo desde o início da inadimplência, exige que sejam observados requisitos formais que são próprios deste processo e que será a oportunidade de avaliar se o condomínio reúne tais condições para valer-se da nova forma de cobrança ou, pela prudência, melhor seria seguir com a forma tradicional do processo de cobrança, o qual ainda será possível.
A advogada Cristiane Carvalho Vargas proferiu palestra sobre o tema por ocasião das atividades comemorativas ao Dia do Síndico.
Quais são as vantagens da nova forma de cobrança? A vantagem é antecipar o tempo do processo, desde que o condomínio reúna os requisitos que são indicados na lei para uso do procedimento, o que vai depender da avaliação jurídica dos escritórios que atendem às ações de cada condomínio e que envolve seu modelo de administração e gestão financeira. Para se valerem das prerrogativas legais, quais exigências formais devem ser atendidas pelos condomínios? As que demonstrarem cabalmente a existência do crédito. Em relação a estas mudanças, quais são os outros aspectos que merecem destaque? Essencialmente, a elaboração e aprovação de uma previsão orçamentária que atenda às despesas mensais a serem cobradas dos condôminos, bem como a correta redação de atas, as quais deverão registrar os elementos e valores que constituem essa previsão orçamentária, que será a base mensal das despesas ordinárias e daquelas aprovadas para despesas extraordinárias.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
07
Economia
Pessoal, obras e segurança são os maiores gastos condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de novembro/15 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 83,47% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, obras, segurança, água, diversos e conservação. Ao lado, os percentuais das seis rubricas com despesas mais relevantes. Os demais itens que complementam os dispêndios são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.
Rubricas
% em novembro/15
Pessoal
26,62
Obras
19,33
Segurança
12,33
Água
10,09
Diversos
9,83
Conservação
5,27
Subtotal
83,47
Demais itens
16,52
Total
100,00
Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas informações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos.
Condomínios reduzem o consumo de água O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS-Agademi realizou um estudo com o objetivo de verificar o comportamento específico dos gastos com a rubrica água nos condomínios na capital gaúcha. Tendo como base as informações provenientes da pesquisa de Despesas de Condomínios em Porto Alegre, realizada mensalmente, o trabalho constatou um aspecto bastante positivo, levando em consideração as variações registradas em 5 anos (gráfico), explicitando-o da seguinte forma: Os resultados obtidos mostraram que, de uma forma geral, houve uma progressiva redução na participação média anual da rubrica água nas despesas dos condomínios residenciais, passando de 12,4% em 2009, para 10,7% em 2014. No entanto, considerando os valores monetários, na análise de 5 anos (gráfico), os gastos com a rubrica água foram de 24,89%. Para o
08
mesmo período, foi apurado que os reajustes da tarifa básica da água foram de 30,69% e que a variação do IGP-M/ FGV e do IPCA/IBGE foram de 38,00% e 34,54%, respectivamente. As análises permitem a conclusão de que, possivelmente, está havendo um maior envolvimento dos condôminos no sentido de reduzir a metragem cúbica de consumo de água tendo em
vista que os gastos não vêm acompanhando os reajustes da inflação. No entendimento dos técnicos que realizaram a pesquisa, os bons resultados se devem à utilização de recursos tecnológicos e à conscientização dos moradores sobre a importância da preservação dos recursos hídricos tanto para os condomínios quanto para a sociedade.
1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Economia
Consumo de água pode ser reduzido ainda mais Mesmo que o estudo realizado pelo Departamento de Economia e Estatísticas do Sistema Secovi/RS demonstre que os condomínios estão diminuindo o volume de água consumida, os resultados podem ser ainda melhores. Na vigência do verão, é natural que a demanda pelo produto aumente. Contudo, sempre é possível tomar alguns cuidados para que a conta não aumente demais neste período. Para tanto, é fundamental um trabalho de conscientização, o qual, nos condomínios, pode se dar por meio da lembrança de alguns procedimentos para todos os moradores. Veja abaixo algumas atitudes que podem colaborar para o alcance deste objetivo e, ainda, o consu-
mo médio decorrente de determinadas situações: Ao lavar o carro ou o pátio, use balde em vez de mangueira. Em uma lavagem de carro, em 25 minutos com a torneira aberta, o gasto é de 75 litros de água. Evite lavar a roupa com a torneira sempre aberta. Prefira deixar a roupa de molho antes da lavagem. Quando lavar na máquina, junte roupa e utilize a capacidade máxima. Antes de lavar a louça, remova restos de comida dos pratos e das panelas, ensaboe, e só abra a torneira para o enxágue. Molhe plantas e jardins ao entardecer ou amanhecer. Isso evita a evaporação rápida da água. Prefira sempre o regador. Evite banhos longos e desligue o chuveiro enquanto estiver se en-
saboando. Com o chuveiro aberto durante 15 minutos, o consumo é de 60 litros de água. Feche bem a torneira após o uso. Em 1 minuto, uma torneira aberta gasta 3 litros de água; gotejando, 46 litros de água/dia; um filete desperdiça de 180 a 750 litros/ dia; uma torneira jorrando produz um dispêndio de 25 mil a 45 mil litros/dia. Ao usar os sanitários, dê descarga curtas e sucessivas que reduzem o volume da água. Cuide sempre da manutenção da válvula de descarga do seu banheiro. Verifique periodicamente se há vazamentos em sua casa e procure consertá-los o mais breve possível. O gasto com o conserto será inferior ao desperdício provocado por vazamentos, por menor que eles sejam. Informações de consumo DMAE e CORSAN.
Identifique vazamentos de água • Mantenha aberto o registro do quadro onde está instalado o hidrômetro. • Feche bem todas as torneiras do imóvel e não utilize os sanitários. • Observe se a caixa d’água está cheia. Se não estiver, tranque a vareta da boia para interromper a vazão da água. A caixa de descarga do vaso sanitário deverá estar cheia. • Se o seu hidrômetro tiver ponteiro, anote a posição que ele está marcando. Caso contrário, anote o último algarismo vermelho e espere algum tempo. • Após este tempo, verifique se o ponteiro ou o último algarismo vermelho se movimentaram. • Se o ponteiro ou o último algarismo se mexeram, então existe vazamento.
Vazamento na válvula ou na caixa de descarga • Para detectar vazamento na válvula ou na caixa de descarga, jogue cinza no vaso sanitário, em frente do sifão. Se não houver vazamento, a cinza ficará depositada, imóvel, no fundo do vaso. • Caso a cinza se movimente ou escorra no fundo do vaso, é sinal de vazamento na válvula ou na caixa de descarga. • Se os testes indicarem vazamento não aparente nas instalações e se a conta d’água do mês registrar consumo 30% superior à média dos três últimos meses, dirija-se a um posto de atendimento da concessionária de fornecimento de água para solicitar a revisão da conta.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
• Ocorrendo fuga de água nas instalações internas, caberá ao usuário providenciar o conserto imediato. Assim, evita que o vazamento aumente e que a próxima conta de água aponte excesso de consumo.
09
Economia
Da obrigatoriedade do CPF nos documentos de cobrança Através das Circulares BACEN nº 3.598/2013 e nº 3.656/2013, o Banco Central do Brasil promoveu diversas alterações no serviço de emissão e pagamento de boletos. Dentre as alterações, destaca-se aquela que exige o número do CPF ou CNPJ e o endereço do beneficiário (antes denominado cedente), assim como o CPF ou CNPJ do pagador (antes denominado sacado). O cronograma de implantação das alterações nos boletos foi definido pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban), em conjunto com a rede bancária. Seguindo orientações, os bancos já iniciaram procedimentos que deverão ser concluídos até dezembro de 2016.
Neste momento, a rede bancária deixa de ofertar o produto cobrança sem registro, ou seja, os novos contratos de cobrança bancária somente serão feitos por meio de cobrança registrada. Aqueles que operam na modalidade sem registro serão contatados pelo seu banco, e orientados a iniciar a migração para a plataforma de cobrança registrada. Assim, os bancos e clientes terão até o mês de dezembro de 2016 para regularizar e migrar toda a plataforma para a nova regulamentação. A partir de janeiro de 2017, todos os boletos emitidos somente serão aceitos como cobrança registrada. Os boletos emitidos no método antigo ainda poderão
ser pagos, porém somente no banco emissor. Os condomínios e as administradoras deverão estar adequados às novas regras. Mais do que nunca é fundamental a manutenção de um cadastro atualizado, com os dados corretos do condômino ou responsável pelo pagamento da quota condominial, não esquecendo que a rede bancária não aceitará boleto sem o CPF/CNPJ do devedor.
Tiago Strassburger – Assessor Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
Prazo para guardar os documentos • IPTU, IPVA e Declaração de Imposto de Renda – devem ser mantidos por 5 anos, começando a valer a partir do primeiro dia útil do ano seguinte ao pagamento. • Contas de água, luz, telefone e gás – deverão ser guardadas pelo prazo de 5 anos. Todavia, se o fornecedor alegar que uma conta antiga não foi paga e o consumidor não guardou o comprovante de pagamento, apesar de tê-la pago, ainda assim o consumidor poderá pedir a inversão do ônus da prova e quem deverá provar que a conta não foi paga será o fornecedor. • Nota fiscal – guardar, de qualquer produto ou serviço, não somente pelo prazo de garantia, mas pelo prazo de vida útil do produto, para que o consumidor se resguarde de
10
qualquer defeito oculto de fabricação. Isso vale, por exemplo, para eletrodomésticos, eletroeletrônicos, automóveis, etc. • Contratos de seguro – devem ser mantidos pelo prazo de 1 ano a partir do primeiro pagamento de cada mensalidade. Exemplos: seguro de automóveis. Plano de saúde: 5 anos. • Comprovante de pagamento de aluguel – deve ser guardado por 3 anos. • Pagamento de condomínio – guardar por 5 anos, mas é recomendável pedir periodicamente à administradora do condomínio uma declaração de que não existem débitos. • Prestação da casa própria – deve ser mantido por 5 anos.
• Consórcios – guardar os comprovantes até a data da quitação do bem, mas a liberação da alienação fiduciária é a prova de que o pagamento foi feito. • Mensalidades escolares – 5 anos.
Fonte: http://www.procon.rs.gov.br
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Saúde
Evite que o mosquito transmissor de doenças se reproduza em seu condomínio Em 2015, segundo o Ministério da Saúde, foram registradas mais de 800 mortes em decorrência da dengue. No mesmo ano cresceram, também, os casos de chikungunya e alarmou o País a incidência do zika vírus, todas são doenças transmitidas pela fêmea do mosquito aedes aegypti. Entidades ligadas à área de saúde têm feito enormes esforços visando ao tratamento, à busca de vacinas e medicamentos mais eficazes e ao combate direto ao transmissor das moléstias, mas a primeira e mais importante providência continua sendo a prevenção. A regra básica é não permitir o armazenamento de água limpa e parada, evitando, desta forma, propiciar condições para que o aedes aegypti se reproduza. Colaboram para o alcance deste objetivo algumas iniciativas bastante simples, como as descritas a seguir, as quais também devem ser praticadas dentro dos condomínios e divulgadas sempre que possível para todos os moradores:
Evite deixar plantas em vasos com água. Substitua a água por terra sempre que possível. Não deixe água em pratos de plantas. Coloque areia ou lave-os com escova duas vezes por semana. Na hora de lavar qualquer recipiente de armazenamento de água, passe um pano grosso ou uma bucha nas bordas para remover os ovos do mosquito que podem estar alojados em partes internas. Utilize água tratada com cloro (40 gotas de água sanitária para cada litro) para regar bromélias, um tipo de planta que acumula muita água. Mantenha os locais de armazenamento de lixo fechados e secos. Esvazie garrafas e guarde-as sempre de boca para baixo em local coberto. Elimine todo e qualquer material descartável que possa acumular água. Copos de plástico, latas, tampas, calçados velhos são exemplos, e devem ser esvaziados e descartados no lixo.
Conhecido como o mosquito da dengue, o aedes aegypti também transmite a febre chikungunya e o zika vírus.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Muita atenção para os cuidados necessários nas áreas de uso comum • Ralos externos e canaletas de drenagens para água de chuva: colocar tela de náilon (trama de um milímetro) ou pôr sal semanalmente. • Ralos internos de esgoto: colocar tampa “abre-e-fecha”; tela de náilon (trama de um milímetro) ou duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente. • Lajes e marquises: manter o escoamento da água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva. • Calhas: mantê-las sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água. • Fossos de elevador: verificar, semanalmente, se existe acúmulo de água, providenciando seu escoamento por bombeamento. • Vasos sanitários sem uso diário: deixá-los sempre tampados, acionando a descarga semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. • Caixas d’água: mantê-las vedadas (sem frestas), providenciando sua limpeza periodicamente. • Piscinas em período de uso: tratá-las adequadamente com cloro. • Piscinas sem uso frequente: Reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.
11
Comportamento
O condomínio horizontal Mediterrâneo é formado por 90 unidades.
Condomínios horizontais: um jeito de morar que agrada a um número cada vez maior de pessoas Até por volta de metade do século passado, as residências em terrenos individuais dominavam a forma de moradia, até mesmo nos centros urbanos. Depois, os edifícios passaram a mudar a paisagem das cidades. A maioria deles com reduzido número de pavimentos. A evo-
12
lução trouxe os arranha-céus. Eles aproximaram-se e, quando partes de um mesmo empreendimento, receberam o nome de torres. Ao longo dos anos, independente do tamanho, do número de unidades ou da altura dos prédios, consolidaram-se os condomínios verticais.
Em décadas mais recentes, houve o crescimento dos condomínios horizontais. Uma alternativa que visa aproximar, ao máximo possível, as vantagens de viver em uma casa com os benefícios oferecidos pela vida condominial. Um jeito de morar que conquista um número cada vez maior de adeptos.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Comportamento Liberdade é apontada como um dos diferenciais “A grande vantagem em morar em um condomínio horizontal é o sentimento de liberdade. É o fato de ter um local privativo, reservado, e coletivo, de alta sociabilidade, ao mesmo tempo”, afirma Laerte Cortinovi, síndico do condomínio horizontal Mediterrâneo, localizado na zona Leste de Porto Alegre. Para o síndico, estão inclusos, neste clima de bemestar, um maior contato com a natureza, a possibilidade de acréscimos ou mudanças nos ambientes condominiais, o desfrutar das áreas de lazer ao ar livre, o espaço para que as crianças brinquem mais livres e seguras e uma maior aproximação entre todos os moradores.
Espaços verdes costumam ser destaque em condomínios horizontais.
Integração entre moradores costuma ser maior
Alamedas do condomínio Chácara dos Cataventos lembram uma pequena vila.
Antes de se mudar para o condomínio horizontal Chácara dos Cataventos, zona Norte de Porto Alegre, a síndica Berenice Vasconcellos morava em um apartamento. No endereço antigo talvez houvesse maior privacidade em relação aos demais moradores. Afinal, o plano vertical diminui a possibilidade de visualização interna entre as unidades.
Já nas edificações horizontais fica mais fácil enxergar o pátio do vizinho, as áreas privativas de lazer e até mesmo ambientes mais reservados como salas, varandas e cozinhas. Segundo Berenice, “a peculiaridade, longe de ser um problema, torna-se um fator de aproximação entre as pessoas. O mesmo acontece ao se percorrer as ruas do con-
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
domínio. Compartilhar os acessos induz a uma convivência mais harmoniosa do que o confinamento de elevadores ou cruzamentos fortuitos pelos corredores. Ou seja, se a privacidade é um pouco menor, em contrapartida há uma maior interação entre as pessoas e uma tranquilidade e sensação de segurança bem maior da desfrutada em grandes edifícios.”
13
Comportamento Para a síndica, é indiscutível que esta proximidade facilita uma melhor convivência entre os moradores, torna o uso das áreas comuns mais democráticos e até amplia outros tipos de conscientização de bem viver. Exemplo disso é o envolvimento com a preservação da natureza como fica demonstrado no cuidado com alguns espaços de lazer do condomínio. A ‘fazendinha’ é um dos recantos mais apreciados do condomínio.
Hoje, afirmo que moro na melhor residência de toda minha vida! O comunicador Alexandre Appel já morou em Porto Alegre, no Rio de Janeiro, em Salvador e em São Paulo, sempre em condomínios verticais. Voltando a radicar-se na capital gaúcha, Appel escolheu o bairro Petrópolis, mas foi no aprazível distrito de Águas Claras, em Viamão, que ele teve a primeira experiência de viver em um condomínio horizontal. Gostou tanto do conceituado condomínio, localizado às margens da RS 040, que de lá não mais saiu. Excluindo a questão da falta de estrutura da rodovia que, na época de veraneio, deixa os moradores lo-
cais sitiados em função de um tráfego lento e caótico, Appel só tem elogios ao lugar onde vive: “Hoje, afirmo que moro na melhor residência de toda a minha vida! Além do ar puro, da água mineral, o condomínio é muito seguro e a distância entre as residências propicia uma convivência mais harmônica, sem conflitos. A única preocupação é com a segurança do condomínio. Temos vizinhos, poucos, que não se preocupam em fechar adequadamente a portaria do residencial quando entram ou saem, permitindo que veículos que não conhecem adentrem no condomínio.
Creio que esse comportamento de risco, com o tempo e a ação do síndico, que é extremamente dedicado, pode ser minimizado.”
Entre velozes, travessos e felinos Enaltecidas as vantagens dos condomínios horizontais, vale também a lembrança de algumas situações que merecem cuidados especiais em se tratando das áreas condominiais. Uma delas é a circulação de veículos. Outra são as brincadeiras descompromissadas das crianças. E, por fim, o vai-e-vem dos animais de estimação. Alguns facilmente identificáveis em suas andanças, mas outros bastante dissimulados. No que diz respeito aos automóveis, a origem das impertinências é que, via de regra, eles não chegam
14
e saem de um local único, tipo um edifício garagem ou um subsolo, mas sim de espaços contíguos a cada uma das unidades. Ou seja, além da velocidade, que depende do grau de responsabilidade de cada um, existe um fluxo bastante diferenciado que precisa ser regulado da melhor forma possível. No condomínio Chácara dos Cataventos, placas indicativas e de alertas tentam regrar a circulação, mas de tempos em tempos faz-se necessário um reforço de estratégia. “Às vezes, é preciso relembrar aos condutores que, ao entrar e sair do condomínio, eles devem estar atentos a todo o instante, e isto precisa ser feito por meio de campanhas de conscientização”, diz a síndica Berenice Vasconcellos.
As crianças também costumam ocupar os acessos internos dos condomínios horizontais nem sempre de forma ordeira e tranquila. As alegres traquinagens da idade e a facilidade de composição de grupos cheios de energia e vontade de ser feliz nem sempre são direcionadas de forma a não causar prejuízos ou o simples desconforto de quem preza pela tranquilidade. Nesses casos, explica o síndico Laerte Cortinovi, o jeito é buscar alternativas. “É preciso criar espaços específicos para a meninada
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Comportamento brincar. Envolvê-los com as causas de administração também é muito importante. Participantes, eles se sentem úteis e reconhecidos. Por mais de uma vez, muitos deles já vieram falar que desligaram uma luminária ou fecharam uma torneira que estavam operando de forma inadequada.” Encerra este pequeno rol de inconveniências os passeios, conduzidos ou não, dos animais de estimação pelas ruas do condomínio. Neste aspecto, não há como
fugir de um bom regramento, expedição de advertências e aplicação de penalidades em casos de reincidência. Facilita o trabalho a instalação de câmeras que aqui não possuem o fim específico de segurança, mas, também, de monitoramento. O recolhimento dos dejetos, por exemplo, dificilmente deixa de ser cumprido. As andanças dos cães para outras unidades igualmente são percebidas com facilidade. Escapam deste controle apenas os gatos. Rápidos, ágeis e de complicada identificação e atrelamento a seus respectivos cuidadores, eles entram e saem de casa alheia sem que se perceba. Bom... para estes casos, fica um pouco complicado descobrir onde está o pulo do gato!
Legislação para condomínios verticais e horizontais é a mesma De acordo com a Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, do ponto de vista legislativo, não há distinção entre condomínios de apartamentos e condomínios de casas. “Nos dois casos, existe uma propriedade que conjuga uma área exclusiva e outra partilhada com os demais proprietários, a chamada fração ideal sobre as áreas e coisas comuns a todos os condôminos. As diferenças que podem ser apontadas decorrem do tipo de unificação e da forma de utilização de cada uma”, afirma a Superintendente.
Não há como negar, alguns problemas também costumam ser os mesmos É quando surgem as dificuldades que cresce a importância dos síndicos. Perceba que até nesta reportagem, só agora eles são retratados. A exemplo dos condomínios verticais, os problemas mais comuns nos condomínios horizontais passam pela dificuldade de um pequeno grupo de pessoas em adaptar-se às regras estabelecidas e respeitadas pela maioria dos moradores. Estacionar em locais inadequados, descaso com as questões estéticas de suas unidades, descuido com áreas de uso comum, reduzida participação em assembleias e alguns casos de inadimplência são situações que se sobressaem eventualmente. Porém, na opinião do síndico Laerte Cortinovi, tais percalços ocorrem em menor número do que os registrados em condomínios verticais, “muito em função da maior aproximação existente entre os moradores”.
Na opinião da síndica Berenice Vasconcellos, não há como dizer que as discordâncias não existam, “mas parece que, nos horizontais, existe um pouco mais do indispensável bom senso que sempre deve estar presente quando se partilha a sociabilidade condominial”.
Laerte Cortinovi é síndico do condomínio horizontal Mediterrâneo.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Berenice Vasconcellos é síndica do condomínio Chácara dos Cataventos.
15
Manutenção
Preservação de fachadas garante segurança e valorização do patrimônio Especialistas afirmam que a boa apresentação da fachada de um prédio pode facilitar a locação ou a venda de um apartamento ou espaço comercial. Ao mesmo tempo, quem zela pela boa apresentação de um imóvel sabe o quanto as mudanças climáticas, a poluição e o desgaste natural dos materiais podem influenciar negativamente para o alcance deste objetivo. Em contrapartida, uma simples limpeza, além de render boa impressão para o prédio, quando feita com a periodicidade adequada, pode amenizar os gastos provocados por deteriorizações como a corrosão de estruturas, trincas ou fissuras. Pintura escurecida ou descolamento de revestimento são indicativos de que problemas maiores podem advir. Porém, quando problemas estruturais se tornam visíveis, como o aparecimento de ferragens, os custos de recuperação podem ser bem maiores. Em alguns casos, quando a situação chega a níveis muito elevados de desgaste, é interessante que os condôminos passem a pensar não apenas em termos de recuperação, mas, até mesmo, em troca de materiais e aplicação de inovações que podem ser mais econômicas, além de modernizar e embelezar as edificações.
Manutenção deve ser permanente Não há como evitar: com o passar do tempo, todos os revestimentos externos dos condomínios apresentam problemas de rachaduras, fissuras ou rebocos soltos. Problemas que, se não forem sanados, acabam afetando a estrutura e as unidades individuais, provocando prejuízos para todos os moradores. O alerta é da síndica Zélia Terezinha da Rocha Silva, com muitos anos de exercício no cargo e vasta experiência em termos de manutenção predial. Quando o assunto é manutenção de fachadas, então, Zélia já mantém um cronograma do qual não abre mão. No Residencial do Forte, onde é síndica, os reparos são constantes e a pintura é feita regularmente como forma de evitar que o desgaste provocado pelas intempéries se alastrem. Aliás, recentemente, o condomínio foi repintando e, junto com ele, renovouse o cartão de visitas de uma administração que preza pela valorização do patrimônio e pelo bem-estar de todos os condôminos.
16
A síndica do Açorianos II, Lúcia S. Castro, pensa da mesma forma: “os cuidados com os desgastes às fachadas devem ser constantes. Em meu condomínio, seguidamente providencio a execução de reparos diversos, a fim de evitar infiltrações, as quais provocam rachaduras ou o esfacelamento do reboco.”
A exemplo do que acontece no Açorianos II, focos de umidade devem ser combatidos imediatamente.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Manutenção Lúcia lamenta que a maioria dos condôminos só concorda em fazer as restaurações quando a situação é insustentável: “nestas condições, a obra se torna bem mais onerosa do que se fosse feita de forma preventiva. Consertar um muro ainda em pé é um preço; refazê-lo quando cai é outro bem superior”. No condomínio Açorianos II, a última grande reforma executada em termos de fachadas ocorreu há quase 7 anos. “De lá para cá, tenho procurado consertar fissuras, infiltrações e efeitos da umidade, da chuva ou do excesso de calor. O serviço completo não é feito pela falta de aprovação dos moradores em função de custos mais elevados. Mas as medidas que tenho permissão para executar são paliativas e mais cedo ou mais tarde elas se tornarão inócuas. O ideal é que tivéssemos a previsão de uma verba específica para fins de manutenção, mas isto é muito difícil de aprovar, principalmente com a crise que estamos vivendo.”
Lúcia procura reformar imperfeições das fachadas sempre que possível.
Forma de execução deve ser estudada Aprovada a reforma de fachadas do condomínio do Forte, a síndica Zélia adotou, inicialmente, a contratação do trabalho por empena concluída. O valor só era liberado depois que a parede estivesse executada totalmente. Depois, quando não havia mais dinheiro em caixa, e grande parte das fachadas estava concluída, Zélia parcelou o restante do trabalho de tal forma que o vencimento das
parcelas ficasse programado para depois da conclusão da obra. A estratégia garantiu que o serviço não fosse atrasado e que o condomínio não pagasse com antecedência eventuais cotas correspondentes à obra não executada. Zélia estima que daqui a 5 anos bastará lavar os prédios para que eles fiquem como estão atualmente e que uma nova pintura será exigida apenas 5 anos depois disso.
Zélia alerta sobre forma de pagamento.
Depois da recuperação do reboco e a eliminação de fissuras e trincas, as paredes dos prédios do condomínio do Forte receberam a aplicação de grafiato rústico e foram repintadas.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
17
Manutenção
Planejamento e assessoria são indispensáveis em uma reforma Antes de colocar a mão na massa, faça a inspeção predial Na opinião do Conselheiro do CREA-RS, o engenheiro civil Marcelo Suarez Saldanha, o sucesso na execução de uma obra, seja ela construtiva ou restauradora, depende de um bom planejamento. Mais do que isto, na condição de consultor em engenharia diagnóstica e de gestão em manutenção de edificações, Saldanha afirma que todos os reparos ou reformas em um condomínio devem ser precedidos de uma eficiente inspeção predial. Nestes casos, a empresa ou o profissional contratado atuará como um perito consultor, prescrevendo a prevenção ou a correção indicada no “check-up predial”. No laudo, em primeiro plano, serão apontados os elementos construtivos que exigem reparos e os custos dos insumos, a mão de obra e os materiais necessários para a execução das obras. “É como se fosse um médico, fazendo o diagnóstico e determinando a dose certa do remédio para oferecer segurança e resguardar as edificações e as vidas que ali habitam”.
Outro aspecto levantado pelo engenheiro é a questão dos custos. Segundo ele, a utilização desse tipo de consultoria facilita a contratação da empresa que executará a obra, uma vez que os síndicos saberão com antecedência os serviços que precisam ser executados, terão ideia de valores e conhecerão as técnicas e os caminhos para alcançar os melhores resultados. A providência permite, ainda, que a empresa responsável pela execução dos trabalhos dedique-se, com exclusividade e isenção, à finalidade para a qual foi contratada. Referindo-se à inspeção predial, obrigatória em algumas cidades, Saldanha afirma que o procedimento não deve se limitar ao simples preenchimento de formulários, visando a atender às legislações municipais. “A inspeção predial é um instrumento de consultoria de gestão condominial, que deve orientar os síndicos quanto à ordem de prioridades e aos riscos envolvidos
pela falta ou falha de intervenções na manutenção predial. Presta-se, também, para fins de avaliação de desempenho e funcionalidade de todos os sistemas construtivos e as instalações existentes na edificação, como estrutura, fachada, vedação, cobertura, incêndio, elétrica, gás, elevadores, etc.”.
Síndicos, atenção! Os síndicos devem ficar atentos a alguns sinais facilmente perceptíveis nas empenas das fachadas, como pinturas desgastadas e já sem a película de proteção dos revestimentos de reboco e desgastes dos rejuntes das pastilhas e juntas de dilatação, dentre outros. No primeiro indicativo de aparecimento dessas situações, o aconselhável é que um
18
engenheiro ou arquiteto seja consultado para fazer uma avaliação. Em caso de execução da obra, o mesmo profissional deverá ficar responsável pela fiscalização de cumprimento do que venha a ser contratado tanto com relação às normas técnicas quanto às legislações pertinentes aos serviços.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Manutenção Avaliação de materiais Bem antes da escolha, os materiais devem ser especificados e quantificados para que atendam adequadamente às necessidades de execução de serviços em obras de manutenção ou de reforma. Saldanha lembra que a escolha errada, em termos de adequação e volume, compromete o resultado do trabalho. “Poupar recursos com esses itens pode fazer com que as despesas ou os prejuízos sejam maiores para uma reforma. Os síndicos devem avaliar a aplicação dos materiais com as condições climáticas e de intempéries e o conforto que deve ser proposto. É preciso, igualmente, verificar se a mão de obra contratada é especializada para executar os serviços contratados, garantindo a aplicação adequada dos materiais.
Cuidados na contratação de uma empresa para executar reformas de fachadas Contratar, preferencialmente, empresas que possam fornecer referências na execução deste tipo de trabalho. Ligar para os responsáveis, mencionados nas referências, e informar-se sobre a qualidade dos serviços. Exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o conselho ao qual o profissional está vinculado. Exigir que a empresa adote os procedimentos na Norma da Regulamentadora (NR)18. Ela trata dos tipos de andaimes permitidos, sempre metálicos, da forma de montagem dos mesmos e dos equipamentos de proteção individual (EPIs) dos operários. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser corresponsabilizado por acidente, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias. Nunca antecipar cotas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que, proporcionalmente, recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido, evitando também que abandone o serviço. Exigir sempre a garantia, mínima, de três anos, pelos serviços executados.
Marcelo Suarez Saldanha é membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do estado.
Dicas sobre pintura A pintura antiga deve ser removida, integralmente, quando estiver se soltando. Em seguida, as paredes devem ser lixadas para aumentar a aderência das superfícies a serem pintadas. Muitas vezes faz-se necessária remoção do reboco. As rachaduras devem ser tratadas de acordo com seu grau de importância, necessitando muitas vezes de reforço estrutural. “Costurar” a trinca, prática adotada em alguns casos, às vezes pode resolver o problema, mas em certas situações apenas transfere a rachadura de lugar. Caso o prédio esteja sendo pintado pela primeira vez ou tenha sido removida toda a tinta ou, ainda, se a tinta anterior é de difícil cobertura, será preciso aplicar antes uma demão de fundo (selador acrílico para rebocos e gessos, fundo nivelador para madeiras, e fundo antioxidante para ferros). Correções em reboco devem ser feitas com reboco mesmo, tendo-se o cuidado de fazer o chapisco antes de rebocar novamente e usar aditivo químico impermeabilizante para exteriores, deixando o desnível para a massa corrida quando for o caso, dentre outros procedimentos. Correções em massa corrida de paredes, tetos e gessos devem ser executadas com material específico, PVA ou acrílica para interior ou exterior. Correções em madeiras e metais podem ser feitas com massa óleo ou, melhor ainda, com massa plástica (mais aconselhada para ferros). Sobre todas as correções deve ser aplicada uma demão de fundo adequado.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
19
Manutenção ALGUNS ASPECTOS JURÍDICOS A RESPEITO DE FACHADAS Conceituação e entendimentos Conceito – fachada compreen-
de todas as faces de uma edificação, sendo identificada como principal, externa ou de frente; a dos fundos, interna ou secundária; fachadas laterais é tudo o que integra a composição e arquitetura externa. Uso da fachada – art. 1.336, inciso III, do Código Civil: é área comum
pela característica arquitetônica dada ao prédio, sendo permitida alteração individual com aprovação unânime. A orientação é flexibilizada judicialmente nas situações que envolvam segurança e preservação, desde que estabelecido um padrão uniforme para a alteração.
Instalação de split, ar condicionado e exaustores – como tais equi-
pamentos são tidos como meios para corrigir o uso confortável da unidade privativa, a questão costuma ser flexibilizada. Entende a doutrina e parte da jurisprudência que compete ao condomínio disciplinar, e não proibir os equipamentos.
Instalações em coberturas e telhados – a utilização de coberturas e
telhados poderá implicar alteração de fachada, o que dependerá da aprovação da assembleia e, desde que, a convenção de condomínio não trate de vedação expressa. Quanto ao Poder Público, a análise, caso a caso, sempre vai exigir atenção aos postulados da segurança da edificação, do público em geral e dos imóveis lindeiros.
Locação de espaço para antenas de telefonia e TV a cabo – quando se trata de locação de espaço para antenas ou torres de telefonia ou assemelhados, faz-se necessária a aprovação da unanimidade e verificação de normas técnicas do município.
Fonte: Cristiane Carvalho Vargas, advogada, em palestra proferida durante o 13º Encontro Gaúcho de Condomínios.
Quórum para alteração de fachadas depende do tipo de obra a ser executada Segundo o mestre em Direito Gilberto Koenig, o quórum necessário para alteração de fachada de um prédio em condomínio edilício, salvo determinação contrária expressa em convenção, é de maioria dos condôminos presentes em assembleia convocada, especialmente para este fim, desde que os mesmos representem metade das frações ideais. Porém, se a alteração implicar despesas, tratando-se de obras úteis, o quórum será de maioria dos condôminos e, se voluptuárias (de deleite, tal como embelezamento) o
20
quórum passa a ser de 2/3 dos condôminos. Situação ímpar é a alteração de fachada decorrente de obras urgentes, como, por exemplo, a retirada de uma marquise que esteja prestes a ruir. Neste caso, o síndico, resguardando-se de comprovar a necessidade do ato, pode determinar a realização da obra, obtendo aquiescência em deliberação de assembleia a ser realizada em data posterior, defende o palestrante. Já para o caso de um condômino promover alteração de
fachada em sua unidade, Koenig alerta: “faz-se necessária a obtenção de aprovação, junto aos outros condôminos, de forma expressa e unânime”. Orientação: Gilberto Koenig, por ocasião do 11º Encontro Gaúcho de Condomínios.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Resenha condominial A partir desta edição, a Revista Espaço Imóvel abre um espaço para síndicos e conselheiros que desejarem expor suas ideias, experiências, dúvidas ou sugestões sobre temas de interesse de moradores em condomínios. Os textos, com autores identificados pelo nome, número do CPF e endereço, serão selecionados pelo Conselho Editorial da Revista, ficando sujeitos a eventuais pedidos de complementação.
A noite de um síndico: dois banhos de madrugada, e não foram por calor Como um bom samaritano, ontem encerrei meu dia às 22h, tomei um refrescante banho e fui me deitar (sei que muitos que me conhecem não vão acreditar nisso, mas acreditem), afinal amanhã (hoje) teria que acordar às 5h50min para mais um dia de trabalho. Após algumas reviradas na cama, adormeci. Quando sonho que o telefone estava tocando, logo percebo que não era sonho, então penso “deve mesmo ser hora de acordar, que noite que passou voando, deveria ser longa”. Convenço-me de que não são ainda 5h50min quando olho no relógio, pois são exatamente 1h02min, estranho... então é... problema (para não usar outra expressão, tipo “deu galho”, “deu...” , bom deixa para lá o que aconteceu, mas que deu... “problema”, deu). Olho o número que chama em meu telefone e é desconhecido... “Já sei” digo eu, meio adormecido ainda, é engano! Quan-
do a voz pergunta “– é o Senhor Roberto?” “–Sim”, respondi, agora já desperto e preocupado, e com a quase certeza que deu... “problema”. Pensei, não com meus botões, pois estava sem camisa, nem com minhas meias, pois não é usual com quase 30º que faz esta noite, nem mesmo com minhas cuecas, nem com..., bem, deixa para lá, não importa com quem pensei, mas a sensação era que deu... “problema”. A voz indagou (aí sim senti um arrepio) – “é o síndico?” Realmente, sem dúvida alguma deu... “problema”. Confiando ainda em meus santos e já orando por eles para que a..., ou melhor, o problema não fosse grave, juntando as minhas rápidas orações, promessas para que pudesse resolvê-lo por telefone, tipo: “– o senhor pode conseguir o número de um chaveiro, pois quando fui abrir a porta de meu apartamento a chave quebrou dentro da fechadura e não consigo entrar?” ou ainda “– tem um carro estaciona-
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Roberto Lopes. Síndico, robpeixe@terra.com.br
do na minha vaga, o que faço?” – coisas comuns de acontecer nas madrugadas de um síndico que podem ser resolvidas com a rápida indicação do número de um chaveiro e, na segunda situação, a sugestão para colocar o carro em uma garagem/estacionamento, que o condomínio arca com o pagamento. Mas não era nada disso. Meus santos não me ajudaram e o relato da situação é o que todo síndico teme acontecer durante o dia, mas no início da madrugada é o início do fim. E a voz fala algo que adentra aos meus ouvidos com a já famosa constatação... deu... “problema” “– Olha, seu Roberto, desculpe ligar a esta hora, mas acho que estourou um cano aqui no edifício, pois a garagem está toda alagada e está jorrando água para tudo quanto é lado...”. Constatei nesta hora o que sempre digo aos meus, que tenho a certeza de que em uma vida passada eu tinha sociedade em uma madeireira e em uma
21
Resenha condominial ferragem, e cedi, da madeireira aos Romanos, a madeira para fazer a cruz na qual crucificaram o “homem” e da ferragem saíram os pregos usados para isso, e, de lambuja, do jardim desta madeireira, foram também cedidos os espinhos que usaram para fazer a coroa que colocaram em “nosso salvador”. Agradeço ao informante de “tão promissora notícia” e digo que não se preocupe (agora o preocupado sou eu), que irei tomar providências e desligo. Penso: o que fazer? Trabalhos manuais nunca foram o meu forte, começo a raciocinar. Levanto, visto-me, e inicio a caminhada até o edifício para ver de perto o problema. Novamente, meus pensamentos interrogam-me “mas o que tu entende de hidráulica a não ser abrir uma torneira ou apertar o botão da descarga?” Será que existe alguma lei ou algum processo que poderei impetrar para que a joça pare de jorrar? Quem sabe um mandado de segurança que obrigue o cano a cessar com o alagamento? Não vai dar certo, meus estudos de nada adiantarão neste caso. Bem, penso então numa velha piadinha que costumo contar... “Estava o Pedro em casa às 3h sem conseguir dormir, quando sua mulher pergunta..., ‘por que você não vem dormir?’ E Pedro responde ‘acontece que eu devo mil reais ao João e fiquei de pagá-lo hoje pela manhã e não tenho o dinheiro para isso’. Sua mulher calma-
22
mente levanta, vai até o telefone, e liga para o João. ‘Seu João, aqui é a mulher do Pedro, aquele que o senhor emprestou mil reais e que deveria lhe pagar hoje às 8h, estou lhe informando que ele não vai conseguir pagá-lo’, e desligou dizendo então ao marido... ‘Pois bem, venha dormir, pois agora quem não vai dormir é o seu João’. Voltando à, – ou melhor, ao “problema” ou, melhor ainda, ao cano, tomo a única solução cabível: ligar para um hidráulico. Imagino que ele, ao ouvir soar o seu telefone, deve ter sentido na carne o mesmo que eu senti desde o despertar do meu telefone fora de hora e o vejo dizendo, “ai,ai,ai, é... problema” e, certamente ao ver o meu nome pensou, “em minha vida passada eu devo ter sido sócio do Roberto em uma madeireira e em uma ferragem!” Ele se propõe a me ajudar, (meus santos não me abandonaram por completo) e diz que em 45 minutos estará no edifício. Nesta altura, chego
ao local da “inundação”. Entro no edifício, tomo o elevador que me leva até a garagem do subsolo e deparo-me com um “lindo chafariz” saindo da sala das bombas que abastecem o reservatório de água. Tomo coragem e, já molhado como um pinto, consigo desligar a bomba e logo após o registro. Saio com água até as cuecas, que agora estão comigo. Aliviado e molhado como um pinto, ligo para o hidráulico, meu “sócio na madeireira e ferragem”, pergunto “– onde tu estás?”, “– no meio do caminho”, responde ele. Com minhas novas informações digo a ele que pode retornar ao seu lar, pois o problema estava parcialmente resolvido, podendo esperar até amanhã pela manhã. Ok, disse ele e desligou, mas confesso que minhas orelhas, apesar de molhadas, por alguns instantes, ferveram de tão quentes, ele deve ter me excomungado até o último palavrão que conhecia. Retorno para casa e tomo “outro banho”. E me pego então sem sono. Como resolver este problema agora? E meus santos, agora novamente ao meu lado, me respondem... “você, à noite, para ter sono, escreve”. Então resolvi escrever. Se você leu meu relato até o fim, pelo menos ficou sabendo um pouquinho do que é a vida de um síndico. O soninho voltou e aproveito para mandar a você, que teve paciência de ler estas “mal traçadas linhas”, um Feliz Ano Novo. Em tempo: fazia anos que não dormia tão limpinho...
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Jurídicas
Inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo OK Construções e Empreendimentos Ltda. A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e, desde o ano de 2002, tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos. O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais
acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável. O relator do caso, Ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulado com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais. “Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro. Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais. Fonte: Imprensa do STJ
Ofensas e agressões em reunião de condomínio geram indenização Juíza do 6º Juizado Especial Cível de Brasília julgou procedente o pedido inicial do autor da ação para condenar um homem ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3 mil, por ter destratado a parte autora com expressão jocosa, causadora de humilhação. O autor afirma que, em discussão com o réu em razão de uma decisão que teve na assembleia do condomínio, o demandado teria agredido o autor verbalmente, afirmando que “todo veado é assim
mesmo: escroto”. Além destas palavras, o requerido teria agredido fisicamente o autor. Apesar de advertida, a parte requerida não compareceu à audiência de instrução. Assim, foi aplicada a pena de confissão ao réu. Para a juíza, as agressões perpetradas pelo requerido geraram humilhação, constrangimento, sentimento de angústia ao autor, diante de outras pessoas presentes, ao utilizar-se de expressões tão estúpidas e desproporcionais. Ademais, este compor-
tamento adotado pelo requerido é inconcebível para a situação narrada. Ao que as provas dos autos indicam, tratava-se de simples problema entre condôminos, podendo o réu adotar postura mais íntegra, sem haver necessidade de ofender o autor da maneira como o fez. Para ela, basta assistir ao vídeo acostado pelo autor para concluir que as ofensas foram gratuitas, demonstrando inclusive preconceito por parte do requerido. Da sentença, cabe recurso. Fonte: Imprensa do TJDFT
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
23
Espaço Imóvel Responde Na assembleia, no momento dos assuntos gerais, pode-se aprovar pautas que envolvam despesas para o condomínio e/ou rateio para os condôminos? O item “assuntos gerais” é genérico, caso em que se recomenda evitar a discussão de temas polêmicos nesse momento da pauta, principalmente quanto à aprovação de despesas ordinárias ou extraordinárias que venham a aumentar o valor da cota condominial. Importante que assuntos dessa natureza sejam explicitados na pauta do dia, em item específico, para que todos os condôminos tenham conhecimento do que será votado na assembleia. Condômino inadimplente que fez acordo e está em dia com o pagamento deste pode votar em assembleia? O assunto é controvertido, pois há posições antagônicas. Há decisões no sentido de que o acordo firmado entre condômino e condomínio, desde que o devedor venha cumprindo com o pagamento do acordo e das contribuições condominiais em dia, terá exercício pleno de seus direitos, pois não se encontra inadimplente no sentido gramatical e jurídico do instituto. Veja ementa colacionada a seguir: “2006.001.61830 - APELAÇÃO CÍVEL - DES. MARIA INES GASPAR - Julgamento: 13/12/2006 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL do TJRJ - DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE VOTO. Ação cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assembleias condominiais, não obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de Convocação para a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que exigiu, como condição para participação nas eleições de síndico, não se encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames do §4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentença mantida. Desprovimento do recurso.” Assim sendo, cabe esclarecer que o condômino, para ter direito a voto em assembleia, deve estar quite,
24
nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil. Neste norte, a inadimplência, ainda que seja parcial, enseja a perda do direito a voto em assembleia até que as pendências sejam regularizadas. Quanto à formalização de um Termo de Acordo/Confissão de Dívida, não basta formalizar o acordo para votar e ser votado; este deve estar sendo cumprido, juntamente com a quota do mês no vencimento. Não cumprida uma ou outra, o condômino será considerado inadimplente. Recomenda-se, no ato do acordo, o pagamento de uma das parcelas, ou percentual da dívida. Portanto, se o condômino inadimplente realiza acordo e o vem cumprindo, a dívida não estaria vencida, mas sim vincenda. Em razão disso, ele tem direito de participar, votar e até ser votado na assembleia desde que esteja adimplente também com as cotas condominiais posteriores ao acordo. Minha unidade fica na parte dos fundos do prédio, ainda assim tenho obrigação de contribuir financeiramente com a manutenção da fachada? O Código Civil dispõe no inciso I do artigo 1.336 que um dos deveres dos condôminos é “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Logo, mesmo sendo a unidade localizada aos fundos do prédio, ainda assim o referido condômino deverá contribuir financeiramente com as despesas de manutenção da fachada do empreendimento. A convenção de condomínio regula que o síndico não pode presidir a assembleia; no entanto, nunca aparecem voluntários. Como resolver? Prevalecem os termos da convenção, ou seja, essa deve ser respeitada, sob pena de ser anulada. De qualquer sorte, importante avaliar se a convenção não necessita ser modificada nesse ponto. Mas, considerando o enunciado e que os condôminos não se manifestam a colaborar na realização dos trabalhos, relevante fazer constar na ata da assembleia que, em razão de nenhum condômino ter se manifestado para presidir a reunião, o síndico ficou de presidente da mesa. Também, poderá ser um membro do conselho, que será nomeado na ocasião para a referida função de presidente da assembleia. Respostas: Sandra Bandeira. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
Espaço Imóvel Responde Caso um condomínio não possua convenção, na assembleia pode-se exigir que as procurações tenham as assinaturas reconhecidas ou procuração simples pode ser aceita? Conforme dispõe o Código Civil, artigo 654, § 2º, é possível exigir o reconhecimento de firma na procuração. No que se refere ao condomínio, esta determinação deverá estar prevista na convocação para a assembleia, permitindo assim que o condômino providencie com antecedência ao ato. “Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. §1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. §2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” Nossa convenção estabelece que o condômino que cometer alguma infração deve receber notificação por escrito, e a partir da próxima transgressão ser multado. Referido procedimento não foi observado pelo síndico. O que pode ser feito neste caso? A aplicação de multas ao condômino infrator deve ocorrer na forma e quando previstas em convenção de condomínio e regimento interno. O síndico é o representante do condomínio, tendo atribuições definidas em convenção e no Código Civil brasileiro, artigo 1.348, na qual compete “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Assim, com base no relato das disposições da convenção, recomenda-se apresentar defesa, nos termos da convenção do condomínio, apontando sua inconformidade e o equívoco no procedimento. Compareceu à assembleia ordinária a filha da proprietária do apartamento, sem procuração,
e foi eleita conselheira do condomínio. A convenção prevê que os conselheiros sejam condôminos. Gostaria de saber se ela pode ou não ser eleita nesta situação. No caso em questão, a convenção do condomínio é clara em determinar que será eleito conselho consultivo constituído de condôminos. Condômino é aquele que possui o título de propriedade, o registro na matrícula do imóvel. Assim, a qualidade para ser condômino é ser proprietário do imóvel. Logo, para esta situação, deverá comunicar a inviabilidade da candidatura, que exige a qualidade de ser condômino. Importante esclarecer que a procuração tem a finalidade de fazer representar condômino que esteja ausente, mas não supre a qualidade de condômino para aquele que não a possua. Um condomínio possui convenção assinada por 2/3 dos proprietários; contudo, não foi averbada no registro de imóveis. Nesta situação, as normas desta convenção têm validade? Sim. Para tanto, deverá estar devidamente assinada por, no mínimo, 2/3 das frações ideais, e se torna desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. Importante esclarecer que, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis.” Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015
25
Espaço Secovimed
Viviane Dalcin Médica do trabalho. Integrante do Quadro Clínico do Secovimed/RS.
Saiba mais sobre trabalho em altura Trabalhar em altura requer uma série de planejamentos e cuidados. Entende-se por trabalho em altura toda a atividade realizada em altura superior a dois metros do nível inferior, havendo risco de queda. A Norma Regulamentadora 35 (NR 35), relativa à segurança e medicina do trabalho, estabelece os requisitos mínimos obrigatórios a serem seguidos pelas empresas públicas e privadas e as medidas de proteção para o trabalho em altura, com grande foco na segurança do trabalhador. Da média de 2,5 mil acidentes de trabalho que ocorrem anualmente no País, cerca de 40% são relativos a trabalho realizado em altura. A maioria desses acidentes ocorre no ramo da construção civil, mas trabalhadores em altura, de uma forma geral, estão expostos a acidentes de trabalho. Segundo a NR 35, o empregador deverá promover programa de capacitação para aqueles trabalhadores que desenvolverão atividades em altura, disponibilizando, inclusive, equipes treinadas para atendimentos de acidentes e resgate eficiente se necessário. É primordial que se tenha também a utilização de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), como cintos tipo paraquedista e trava-quedas de qualidade, e Equipamentos de Proteção Coletiva (EPC), como redes de proteção e pontos de ancoragem para que eles cumpram o papel a que se propõem.
26
Ausência de pausas reparadoras, extensas jornadas de trabalho e o não seguimento de medidas preventivas cabíveis têm sido apontados como fatores de risco para ocorrência de acidentes de trabalho. Durante o trabalho em altura, qualquer falha pode significar a diferença entre a vida e a morte. As causas principais de quedas são treinamento inadequado para tal atividade, o não cumprimento das orientações da segurança do trabalho, a falta de proteção no ambiente de trabalho, o contato acidental com a rede elétrica ou o método de trabalho impróprio.
O mal súbito é frequentemente associado à queda de altura. Entretanto, síncopes, vertigens, cardiopatias e outras condições clínicas podem muitas vezes ser diagnosticadas precocemente. As condições de saúde física e mental podem afetar o desempenho dos trabalhadores. O colaborador não poderá apresentar transtornos mentais fóbicos (medo de altura) ou problemas clínicos incapacitantes, como distúrbios de equilíbrio, alterações de consciência, patologias cardiovasculares e outras patologias que deverão ser avaliadas cuidadosamente em uma aptidão para trabalho em altura. O exame médico para o trabalhador que irá desempenhar suas atividades em altura deverá ser cauteloso e voltado para patologias que possam desencadear mal súbito e risco de queda, considerando também os fatores psicossociais, conforme orientação do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO). Outra questão de extrema importância a ser avaliada nesses trabalhadores é o uso de medicamentos, pois alguns podem apresentar efeitos adversos capazes de comprometer a capacidade de equilíbrio e o estado mental dos colaboradores. Os acidentes com trabalhadores em altura não acontecem por acaso, mas por falhas diversas na percepção do risco e do método de trabalho. Cada acidente causa muita dor e prejuízos; portanto, deve-se pensar em primeiro lugar sempre nos seres humanos.
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2015