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A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO GAÚCHO

À beira de um ataque de tímpanos Atitudes e mecanismos legais transformam barulho em sossego Uma publicação direcionada, exclusivamente, para imobiliárias e síndicos de condomínios

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

Ano V – N° 29 – Novembro/Dezembro 2008


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ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


NESTA EDIÇÃO MENSAGEM DO PRESIDENTE

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ESPAÇO SÍNDICO

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REALIZAÇÕES

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MEDALHA ALICERCE

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LEMBRANÇA

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COMPRA E VENDA

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VIDA CONDOMINAL

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COMPORTAMENTO

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PESQUISA

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PARABÉNS

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PREVENÇÃO

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ORIENTAÇÃO

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TRABALHISTA

EXPEDIENTE

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Aquele que faz disparar os búfalos

Receba 2009 com alegria e confiança

Confira alguns números sobre o que o Secovi/RS e a Agademi fizeram em 2008

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Secovi/RS e Agademi prestam homenagem a empresários do mercado imobiliário

Mercado imobiliário perde um de seus mais destacados representantes

No ano que vem quero vender mais

Boa convivência em condômino depende do nível de envolvimento dos moradores

Atitudes e mecanismos legais transformam barulho em sossego

Trabalho demonstra percentuais de despesas de condomínios

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GESTÃO Secovi-RS assina termo de adesão ao Programa Gaúcho de Qualidade e Produtividade

Secovimed/RS comemora dez anos de serviço social

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Síndicos devem atentar para alguns cuidados na contratação do seguro obrigatório

Assembléias gerais: expressão da vontade e participação dos condôminos

As demissões diante do mês em vermelho CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes e Zélide Zuanazzi Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 25 mil exemplares – Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9º andar Porto Alegre/RS - Telefone: (51) 3221 3700 - Fax (51) 3221 3818

PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto- RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Ilustração Capa: Daniel Vêrsa - Kauer Idéia e Imagem Editoração eletrônica: Temática CtP e Impressão: Dolika

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

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MENSAGEM DO PRESIDENTE

Aquele que faz disparar os búfalos Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

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stamos em plena temporada de previsões. São as que falam do destino das pessoas, dos negócios em geral e das celebridades. No fundo, por menos que acreditemos, não nos furtamos de dar uma espiada e ver o que andam dizendo. Mal não faz... Mas as previsões que têm merecido atenção genuína são as que tratam da crise que se instalou no mundo após o desmoronamento do mercado financeiro mundial. A partir do esvaziamento do lastro das hipotecas nos Estados Unidos, as bolsas despencaram, o consumo caiu, os pedidos passaram a ser menos freqüentes, o nível de emprego baixou e as quedas se generalizaram. O que aumentou foi o medo. O maior temor, sem dúvida, é o da perda do emprego. Tomando conta do público, o torna vacilante na hora de gastar o seu dinheiro, pois passa a agir com muito cuidado e o resultado é o círculo vicioso que começa com a redução das compras e pode chegar à recessão. O Brasil, graças ao saneamento das finanças implantado após o controle da inflação, tem experimentado

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1º Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Gilberto Koenig Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli e Walter Antônio Scuccimarra Marichal CONSELHO FISCAL EFETIVOS José Cezar Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

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menos efeitos que os países desenvolvidos. Mas, nem por sonho, estará imune ao dominó global. Ao longo de 2009, o desdobramento dos fatos ditará ações e reações. Emerge, então, a necessidade fundamental da cautela, comportamento fácil de recomendar, mas difícil de graduar. Como ser prudente quando se imagina que já se é prudente? Reduzir gastos, quando já se supõe econômico? Ser comedido, quando se pensa estar vivendo frugalmente? O que parece se impor é a conveniência de tocar as coisas com cuidado para não trazer prejuízos a si ou a outrem. Levar finanças, trabalho e afetos da forma mais controlada possível, sem carências, nem excessos. Não destoar do padrão aconselhável. Como nos tempos em que o índio americano dominava a vastidão do continente e se alimentava principalmente da carne de búfalo, cujos rebanhos dizem ter somado milhões de cabeças. Quando das caçadas, na base do arco e flecha, era preciso se aproximar o quanto desse dos animais, de modo a poder atingi-los com mais força. O silêncio era essencial. No entanto, em qualquer grupo humano, pode existir um desastrado e este poderia botar tudo a perder. Um ruído fora de hora, a disparada indesejada, a comida que se foi... A mídia cobre amplamente a recessão que se avizinha. Os Governos reagem com medidas para minimizar os efeitos nocivos que se prenunciam e o cidadão está em guarda. O passado não se repetirá.

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Cláudio Walter Mattos Ferreira da Silva; Ingo Luiz Voelcker; Paulo Fernando de Albuquerque Etzberger e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Lucília Beck Ferlauto; Manoela de Oliveira Freire e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Armando Simões Pires; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flavio José Gomes;

Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Erechim: Clemente Abélio Pierozan; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo : Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernades; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

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ESPAÇO SÍNDICO

Receba 2009 com alegria e confiança

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Revista Espaço Imóvel convidou alguns síndicos, que estiveram presentes em várias das mais recentes atividades promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi, a colaborar com a nossa publicação. A iniciativa consistiu no pedido de que eles deixassem uma mensagem de otimismo com vistas ao ano que inicia. Agora, ao publicarmos os depoimentos que se seguem, nosso desejo é expressar, junto com os votos de um feliz 2009, nosso reconhecimento a todos aqueles que, em 2008, dedicaram-se com perseverança ao exercício do cargo de síndico em milhares de condomínios de nosso Estado.

Espero em 2009, um número cada vez maior de pessoas descubra a importância de qualidades como a tolerância, a paciência e a humildade, e que, através da prática destes princípios Franciscanos, possam desfrutar de um maior nível de compreensão entre seus familiares, amigos e conhecidos aumentando desta forma a qualidade de vida de cada um. Elvio Nicola Rizzon – Síndico do Edifício Presidente João Pessoa - Porto Alegre Antevejo um 2009 com alguns percalços devido à crise mundial que é inegável, entretanto, creio que em nosso amado Brasil os efeitos não se farão sentir de forma acentuada e conseguiremos manter um desenvolvimento aceitável. Na oportunidade, desejo manifestar os bons conhecimentos que tenho adquirido nas palestras promovidas pelo Secovi-Agademi e desejar à sua Diretoria e aos leitores da Espaço Imóvel, os melhores votos de um 2009 pleno de saúde, paz, alegrias e felicidade. Eddo Hallenius Bojunga- Síndico do Condomínio Edifício Guilherme Tell - Porto Alegre Que o ano de 2009 seja de maior estabilidade, tanto em termos econômicos quanto sociais, e que com muita, paz, tranqüilidade e saúde possamos transformar em realizações tudo aquilo que almejamos. E que nestas realizações esteja a capacidade de sermos flexíveis, olhando e respeitando os anseios e as necessidades daqueles que nos rodeiam. Gladis Rech- Síndica do Edifício Canadá – Porto Alegre Paz, paz e paz, este é meu grande desejo para o ano de 2009. E para não deixar de falar em condomínios vale aproveitar mais uma virada de ano para lembrar a todos os condôminos a importância de respeitar nosso compromisso com o condomínio, pois só este comprometimento pode assegurar uma boa gestão. Iran Dias Queiroz – Síndico do Condomínio Ilha de Pedra – Capão da Canoa

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G Schouten de Jel / Stock.xchng

Primeiramente quero desejar a equipe do Secovi e da Agademi que o ano que inicia renove todas as suas esperanças de um mundo melhor! Gostaria também de registrar uma frase que ouvi e que achei muito inteligente que é: Em tempo de crise, tire o “s”. Ou seja, crie. Niura M. M. Bosse – Síndica do Condomínio Picasso - Lajeado Ao transmitir votos de um feliz Ano Novo, aproveito para desejar que em 2009 o Secovi e a Agademi continuem a realizar os eventos para síndicos e condôminos que até então vem sendo promovidos. As atividades colaboram para a ampliação de conhecimentos e experiências, em especial para os síndicos que se preocupam em fazer uma boa administração. Teltus Avelino Farias – Síndico do Condomínio Bandeirantes – Porto Alegre “Ocorrem situações auspiciosas na casa onde há virtudes acumulada.” ‘Quem sempre dedica amor ao próximo e trabalha para dar alegria aos semelhantes terá naturalmente oportunidades que lhe trarão muita alegria.’ com esta mensagem, de Masaharu Taniguchi, criador da doutrina Seicho-No-Ie, transmito meus votos de feliz Ano Novo a todos os leitores da Revista Espaço Imóvel. Maria Adelaides Cunha- Síndica do Edifício Três Lagoas – Porto Alegre Aproveito a chegada de um novo ano para desejar que as pessoas renovem seus esforços em busca da harmonia e que, em se tratando de condomínios, cresça a conscientização de todos de que é através do bom senso que grande parte dos problemas são resolvidos. Afinal, um condomínio precisa ser vivido por todos tanto em termos econômicos quanto pessoais. Vilson Ademir da Silva – Síndico do Condomínio Ouro Verde – Porto Alegre

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REGISTRO

Confira alguns números sobre o que o Secovi/RS e a Agademi fizeram em 2008 Atendimentos Um dos itens de maior preocupação do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário diz respeito ao eficaz atendimento aos seus quase 25 mil representados. Em 2008, considerando-se os contatos diretos em recepção, ou telefônicos foram contabilizados quase 40.000 procedimentos. Qualificação Destacando-se como uma das principais prerrogativas das entidades, as realizações voltadas para a troca de experiência, atualização e aquisição de conhecimentos, tais como palestras, cursos, seminários, workshops e outros eventos congêneres repetiram-se 93 vezes, ao longo do ano passado. Os Encontros promovidos, tanto em Porto Alegre, quanto em diversas cidades do interior do Estado, contaram com a presença de um público, formado por empresários e funcionários de empresas do mercado imobiliário, síndicos e condôminos, de cerca de 3.500 pessoas.

reajustes, além da elaboração de estudos, como o Panorama setorial, figuraram entre mais de uma centena de trabalhos elaborados pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi. Informação Além de consolidar a mídia eletrônica com os news letter, ‘Conexão Condomínio’, ‘Correio Legal’, ‘Da Hora’, ‘Jornal da Casa’ e ‘Mercado em Foco’, as entidades priorizaram, em 2008, a evolução do projeto gráfico da Revista Espaço Imóvel que, com nova formatação, em suas mais recentes seis edições, superou a tiragem de 150 mil exemplares.

Orientação Prestando orientações para representantes de imobiliárias, síndicos, con11º Encontro Gaúcho de Serviços para Condomínios foi uma das dôminos, locadores, locatários, fiadores, realizações de grande destaque no ano de 2008 compradores, proprietários, advogados, contadores e corretores de imóveis e de seguros, o Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi atenInteriorização deu a quase 5.000 mil consultas. Dando continuidade ao trabalho de interiorização, que vem sendo desenvolvido já há alguns anos, além Estatísticas da visitação a mais de cem municípios, o Secovi/RS e a Pesquisas de locação, oferta de imóveis usados, diAgademi deram posse, em 2008, a mais cinco delegaversos aspectos de administração condominial, acomdos, fazendo-se presentes, agora, através deste tipo de panhamento de indicadores inflacionários e índices de representação, em 25 cidades gaúchas.

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REGISTRO

Secovi/RS e Agademi prestam homenagem a empresários do mercado imobiliário Em cerimônia realizada no último dia 28 de novembro, em Porto Alegre, foi feita a entrega da Medalha Alicerce Secovi/RS - Agademi, referente ao ano de 2008. Concedida anualmente, a distinção representa o reconhecimento das entidades ao trabalho, a ética e a dedicação de pessoas que atuam no segmento imobi-

liário colaborando para respeitabilidade e engrandecimento, não apenas do mercado mas, também, de suas comunidades e de toda a sociedade. Em 2008, foram seis os agraciados, sobre os quais transcrevermos a seguir um breve relato a respeito de suas trajetórias pessoal e profissional.

Carlos Alberto Macedo de Albuquerque Membro da Diretoria do Secovi/RS na gestão de 1989 à 1992, Albuquerque, é Bacharel em Direito e Corretor de Imóveis, formado pelo Senac, onde foi professor de Direito e Legislação no Curso Técnico em Transações Imobiliárias. Em julho de 1984 fundou a Imobiliária Dimóvel, sendo membro da diretoria até 2002, quando a transferiu para os filhos, passando a exercer, até hoje, as funções de conselheiro e advogado. A presidente da Agadie, Cristiane Carvalho Vargas, fez a entrega da medalha a Carlos Alberto Macedo de Albuquerque

Erli Antão do Canto Calvett Delegado do Secovi/RS e da Agademi em Cachoeira do Sul, onde se radicou no início dos anos 70, exercendo a atividade de contador, Calvett, ingressou no ramo imobiliário, em 1981, criando, juntamente com um amigo, a Imobiliária Cachoeira Imóveis Ltda. Formado em Direito, em 2003, Calvett, integrou, por oito anos a diretoria da Câmara dos Dirigentes Lojistas – CDL, no cargo de tesoureiro.

Medalha para Erli Antão do Canto Calvett (e) foi entregue pelo expresidente da Agademi, Aroni Becker

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REGISTRO

Gilberto Cabeda Presente no mercado de imóveis desde a década de sessenta, Cabeda atuou como advogado nas empresas Crefisul, Financial e Fin-Hab, todas ligadas ao crédito imobiliário, e foi fundador da Interplan – Intermediação e Planejamento. Atualmente exerce a função de diretor da CIM - Consultoria Imobiliária, é vice-presidente de Comercialização de Imóveis do Secovi/RS e da Agademi e presidente da Rede Gaúcha de Imóveis, da qual foi um dos fundadores.

O presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster (d), fez a entrega da Medalha concedida a Gilberto Cabeda

João Batista Hermínio Ariotti Trabalhando na área imobiliária desde 1950, orientando agricultores na aquisição de terras para colonização em diversos Estados do País, Ariotti, começou a intermediar, em 1967, ao mudar-se para Passo Fundo, também a venda de lotes urbanos. Em 1981, já com a inscrição no Creci/RS, passou a atuar como corretor imobiliário sob o nome fantasia de J. A. Imóveis, sucedida pela empresa Imobiliária Ariotti Ltda., onde exerce atividades até hoje, acompanhado por filhos, nora e netos.

João Batista Hermínio Ariotti (e) foi agraciado por intermédio do ex-presidente do Secovi/RS e da Agadie, Ederon Amaro Soares da Silva

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ESPAÇO ESPAÇO IMÓVEL IMÓVEL –– SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


Mauro Gallicchio Primeiro Tenente Oficial da Reserva 2ª Categoria, advogado, especializado em Direito Imobiliário, jubilado pela OAB/RS, Gallichio, foi sócio fundador da Prodomo Administradora de Imóveis S/A e também fez parte do grupo de sócios fundadores da Agademi, do Secovi/RS e da Agadie e, ainda, fundador da Câmara de Valores Imobiliários do Rio Grande do Sul. Atualmente, é diretor da Pronobis Negócios Imobiliários Ltda., empresa com 25 anos de existência.

Medalha concedida a Mauro Gallicchio (e) foi entregue pelo ex-presidente da Agademi, Natan Sandler

Romeu Paulo Pessato Aos dezoito anos, estudou no CPOR/ RS – onde se formou cavalariano, estagiando como 2º Tenente em Bagé. Após o estágio foi trabalhar na Empresa Loteadora dos Irmãos Zanchetta, da qual seu pai era sócio. Formou-se em Economia pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul e, em 1960, montou um escritório imobiliário, participando ativamente na área de projetos de loteamentos. Em 1984, juntamente com o amigo, Werner Ducati, fundou a Pessato Administradora de Imóveis, hoje Pessato Negócios Imobiliários, com sede no Centro de Gravataí. Coube ao ex-presidente da Agadie, Flor Edison da Silva Filho(d), fazer a entrega da Medalha para Romeu Paulo Pessato

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LEMBRANÇA

Mercado imobiliário perde um de seus mais destacados representantes

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izer que Armando Simões Pires foi um homem de vanguarda seria lugar comum, apesar de ser esta uma das características mais marcantes dos grandes empreendedores. Na verdade, Simões Pires foi um homem vibrante no exercício da profissão que escolheu e, em torno dela, juntou companheiros que, unidos, moldaram o crescimento e a respeitabilidade do mercado imobiliário junto à sociedade. Nascido em Dom Pedrito, em 1922, Armando Simões Pires, iniciou sua trajetória no mercado de imóveis, na década de 40, instalando sua empresa no Centro de Porto Alegre. Inicialmente suas atividades direcionavam-se para a compra de terrenos, onde construía pequenos prédios, cujas unidades, em seguida, seriam comercializadas. Mais tarde, especializou-se em administrar estes mesmos imóveis. Lide que tornaria sua empresa como sendo uma das mais conhecidas da cidade. Despontava, também, nesta época, a capacidade de Simões Pires em aproximar pessoas e empunhar bandeiras em defesa dos interesses de sua categoria profissional. Fez-se, então, sindicalista e, em 1952, era indicado para a presidência do Sindimóveis/RS, Sindicato dos Corretores de Imóveis do Rio Grande do Sul, cargo que voltaria a ocupar entre 1957 e 1971. Já reconhecido como grande líder sindical, foi neste período que Simões Pires empenhou-se, nacionalmente, em favor da instituição e regulamentação dos CRECI’s, Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis. Alcançado o objetivo, o dirigente viria a ser o primeiro presidente daquele Conselho no Rio Grande do Sul. Mas sua ascensão sindical ainda reserva-lhe outras conquistas. Em 1970 foi eleito presidente do Cofeci Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Também foi presidente da Federação dos Agentes Autônomos do Comércio e diretor do Conselho Fiscal da Confede-

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ração Nacional da mesma entidade e coroaria sua representatividade junto ao mercado imobiliário sendo um dos fundadores e primeiro presidente do Secovi/ RS, também conhecido como Sindicato da Habitação. Em duas gestões consecutivas, de 1983 a 1989, Simões Pires não apenas lançou as bases de um Sindicato que é hoje um dos maiores do País em sua área de atuação, mas que tornaria transparente a importância do trabalho e a correção de atitudes de seus representados, um universo formado por milhares de imobiliárias e de condomínios localizados em mais de 80% dos municípios gaúchos. Armando Simões Pires faleceu em 03 de dezembro de 2008, em Porto Alegre, e, segundo o presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, “deixando um legado de dedicação de vida para um segmento profissional pelo qual ele sempre lutou e que nele esteve muito bem representado”. ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


COMPRA E VENDA

“... No ano que vem quero vender mais” O título acima é de um dos muitos artigos de autoria de Sylvio Lindenberg, autor do livro Guia Prático do Corretor de Imóveis. E como, a cada final de ano, esta passa a ser uma das aspirações de todos os corretores de imóveis e demais profissionais que atuam no segmento de comercialização de imóveis, a Revista Espaço Imóvel, traz, nesta edição, uma entrevista com Lindenberg a respeito do tema. Confira a seguir:

Espaço Imóvel: De que forma devem ser estabelecidas as metas para um novo ano? Lindenberg: Se o corretor de imóveis não domina bem a prática de projetar as suas expectativas para o próximo ano, o melhor é começar a projetá-las mês a mês. Além do mais, estamos vivenciando uma época de mudanças no cenário econômico. Projetando as suas metas mês a mês, o corretor de imóveis consegue monitorar melhor as informações que dispõe sobre o mercado e clientes. Ele deve iniciar o mês de janeiro, sabendo o resultado que deseja obter no mês e assim, de forma subseqüente. Esta iniciativa é providencial, pois ele determina o que precisa fazer para chegar aos resultados esperados. O plano de ação que ele elabora, definirá as diretrizes a serem seguidas. Com esta atitude, ele se posiciona como um agente próativo, “de fazer as coisas acontecerem”. Diferente dos outros, que ficam ao “sabor das ondas” e dependentes da sorte. ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008

Espaço Imóvel: Como fazer para que estes propósitos não sejam desvirtuados? Lindenberg: A melhor forma de não perder de vista os propósitos definidos é: 1) escrevê-los em papel e 2) fixá-lo(s) em locais estratégicos, de fácil visualização (ex. no espelho do banheiro, no carro, no computador, na agenda, etc.) Espaço Imóvel: Quais as vantagens em elaborar um plano de ação e em que ele consiste? Lindenberg: Para o corretor de imóveis, a vantagem de elaborar um plano de ação é que ele consegue trabalhar de forma mais planejada. Com antecedência, ele consegue organizar melhor as suas várias atividades e administra melhor o seu tempo. Assim, ele conhece o tempo, o trabalho, as pessoas envolvidas e concentra-se nas ações que são fundamentais para o seu propósito. Um plano de ação consiste em listar as tarefas mais importantes e imprescindíveis

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COMPRA E VENDA para o sucesso do seu intento. Exemplo: Estabelecer o número de horas que deve ser dedicado aos plantões, na loja e no estande de vendas; Estimar o número de clientes de que deverá atender; Estimar o número de clientes que deverá procurar; Conhecer os imóveis que são anunciados (pontos fortes e pontos fracos); Conhecer os imóveis similares que estão sendo ofertados pela concorrência (pontos fortes e pontos fracos). Espaço Imóvel: Como se faz o acompanhamento para verificar se as metas estão sendo cumpridas? Lindenberg: No final do mês em curso, o corretor de imóveis avalia os resultados obtidos e os compara com as expectativas traçadas. Esta avaliação deve ser racional e sincera. Se os resultados obtidos superaram as expectativas, que bom. É hora de brindar e traçar as metas para o mês seguinte. Se os resultados não foram os esperados, o profissional deverá fazer uma auto-análise e avaliar o que deverá fazer melhor, no mês seguinte. Ao estimar as metas para o mês seguinte, o corretor de imóveis deverá levar em consideração as medidas corretivas propugnadas. Espaço Imóvel: Como encontrar tempo para dedicarse a uma atividade extra como a de estabelecer objetivos para um novo ano? Lindenberg: É uma questão de disciplina, atitude e dedicação. Para o corretor de imóveis poder ter sucesso, ele deverá saber se condicionar e praticar ações que, normalmente, não as fazia antes. Como esta iniciativa exige uma sincera e profunda auto-reflexão, muitos, não gostam de questionar o assunto, por uma questão lógica - “a hora da verdade”. Preferem conservar o seu status quo. O fato é que, para se chegar ao sucesso em vendas, os desafios devem ser vencidos. Isto implica em dedicação. O sucesso em vendas vem da dedicação e do estudo. O profissional que faz o que tem para fazer, com dedicação e estudo, o seu resultado será, sobejamente, recompensado. Logo, o tempo investido neste esforço, será plenamente recompensado.

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Espaço Imóvel: Existe um artigo de sua autoria que fala sobre os medos que acompanham os compradores de imóveis. E quanto aos corretores quais os receios mais comuns que lhes são inerentes e como vencê-los? Lindenberg: No livro Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas, Editora Atlas, encontramos no Capítulo 3, os temores que mais afetam os corretores de imóveis: o medo de não ser aceito; o medo do ridículo, o medo do fracasso e o medo do sucesso. Estes temores, se não forem conscientemente controlados, podem converter-se em sérios obstáculos para o desempenho nas vendas. Os temores auto-sabotadores não são racionais, realistas, nem lógicos. Eles são criados pelo próprio profissional. Produzem intranqüilidade, depressão e ansiedade, que geram comportamentos que constituem os obstáculos para a produtividade. O corretor de imóveis consciencioso e que atua com disciplina, atitude, estudo e dedicação consegue vencer estes temores. Espaço Imóvel: Em sua opinião quais são as perspectivas para o mercado imobiliário neste ano de 2009? Lindenberg: Em época de mudanças no cenário econômico, o mercado imobiliário não estará isento de sentir alguma desaceleração em seu forte ritmo de comercialização verificado recentemente. Mas o que faz a diferença do setor em relação aos outros, é o fato de o imóvel ser um dos poucos ativos que oferece segurança. Uma das medidas preventivas, que os corretores de imóveis devem adotar é se qualificarem mais. Nós precisamos nos preparar para saber enfatizar outras características disponíveis nos imóveis e que, muitas vezes, não o fazemos. Precisamos colocar em prática a nossa “inteligência em vendas”. Os argumentos de vendas devem ser mais persuasivos, saber falar a “língua dos benefícios” ao vender imóveis e não ficar vendendo características. O sucesso na venda de imóveis está nos detalhes.

* Sylvio C. Lindenberg Fº é corretor de imóveis, bacharel em Ciências Administrativas, especialista em Marketing, consultor de empresas do ramo imobiliário, ministrante de cursos e palestras e desenvolve programas de treinamento in company

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COMPORTAMENTO

Boa convivência em condomínio depende do nível de envolvimento dos moradores Edna Bello Flores Lunkes Psicóloga e consultora

Q

uando casamos, imaginamos que tudo serão amores e flores, mas os hábitos e costumes, mais banais, muitas vezes geram conflitos como: escova de dente, pasta de dentes (preferência de marca, modo de usar o tubo), prato x panela (como colocar os alimentos na mesa), tampa do vaso (se não levanta molha se levanta e esquece-se de baixar?), toalha molhada na cama, piso molhado, ... Pequenos detalhes que geram desentendimentos; e olha que estamos falando de duas pessoas que dividem o mesmo teto e a mesma cama. Chegam os filhos; o bebê que chora e vem sem manual, sem controle remoto ou pilhas que se possa tirar. Crescem e muitas fases passam, e nós, como pais, também. Ensinamentos, momentos difíceis, alegrias, desencontros e reencontros de gerações, avós x netos, pais x filhos, como se administra isto? Ainda estamos em família, os filhos crescem e ai é chegada a hora de partir, enfrentar o mundo. As preocupações e o contentamento de viver em família não acabam, mas o ninho fica vazio. Então pensamos; que tal morar em um condomínio? Lá é mais seguro e novamente teremos outros momentos de adaptação e desassossego. De onde vêm os nossos vizinhos? Qual o nível cultural? Hábitos? Costumes? O condomínio tem piscina e, os avós, decidem usufruir desta comodidade, mas a piscina na casa da vovó é do condomínio e os netos querem levar, e se acham no direito de convidar, amigos, primos e os vizinhos? Aí outros moradores cresceram e agora vão morar sozinhos pensando em fazer tudo que quiserem. Quem casou e saiu da casa dos pais, sem ter a menor noção do que é viver em condomínio, vai conviver com pessoas bem diferentes entre si. Haverá os que querem ter filhos e os que não querem. Quem adora cachorros e quem detesta animais, e por aí vai. E agora, como vamos administrar tudo isto?

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Precisamos criar regras, que sejam aceitas por todos em benefício da comunidade. Seria ótimo se todos cumprissem. Porém alguns vão desrespeitá-las, justificando suas infrações com argumentos: estacionei porque é uma emergência (que se repete diariamente), tava chovendo, é bem rapidinho, ... Surge, então, alguém para fiscalizar e aplicar punições aos infratores, representado pela figura do síndico. Quem se sentir lesado, pode recorrer à justiça e discutir seus direitos. E para quê servem as leis? Para disciplinar o povo, a comunidade, a família. Mas a solução não está no síndico, no governo, no judiciário, nem na polícia. E sim no indivíduo, que ao deixar de pensar no bem comum e olhando apenas seus interesses, acaba obrigando a criação de normas onde quanto maior venha a ser o controle e a vigilância, menor será o comprometimento por parte dos cidadãos. A grandeza de um povo não é medida pela maneira como são cumpridas as leis, e sim como são seguidos os princípios que não estão escritos na lei: os valores, o respeito para com os outros e a ética. Cidade limpa não é a que mais se varre, mas sim a que menos se suja. Para isto temos que ter tolerância, boa comunicação, bom senso, pensar no outro tendo as regras claras e conscientizadas, não necessitando de algo externo; sermos éticos e, principalmente, servindo de exemplo. Qual é o maior problema / dificuldade? No nosso condomínio? Propor ao grupo o desafio de solucionar ou minimizar os conflitos decorrentes de situações deste tipo. Como podemos obter melhores resultados? Procurando comprometer, envolver e aproveitar o potencial e a disponibilidade de todos inclusive das crianças e dos idosos, duas faixas etárias que tem muito a ensinar e que, quando o assunto é bem viver, são sempre os primeiros a colaborar.

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Atitudes e mecanismos legais transformam barulho em sossego

P

ara elaborar esta matéria a Revista Espaço Imóvel entrevistou quase uma dezena de síndicos. Todos eles afirmaram que os problemas ocasionados pelo barulho, nos condomínios onde são gestores, são ocorrências eventuais e facilmente silenciadas. Algum maldoso até poderia dizer que isto acontece porque nenhum síndico faria barulho alardeando que não consegue man-

ter o sossego em seu condomínio. Mas a grande verdade é que a dificuldade existe. Se as conseqüências não se fazem sentir é porque os síndicos estão sempre vigilantes, tomam as providências necessárias e dispõem de convenções e regimentos internos que permitem a manutenção da tranqüilidade sem que a grande maioria perceba.

Legislação é o que não falta A exemplo do que acontece em outras áreas, a normatização que trata de situações advindas do barulho é bastante ampla e eclética. Ela está presente em Leis como a das Contravenções Penais e do Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias, ainda, em regulamentações federais, estaduais e municipais, que tratam de questões como poluição sonora, de saúde, em termos de proteção e prejuízos para a audição, de aspectos sociais,

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naquilo que diz respeito a manifestações públicas ou religiosas, e de produções industrial, comercial e de serviços. Como se vê, o que falta não são leis, mas sim, fiscalização, aplicação de penalidades e, no caso dos condomínios, principalmente, bom senso. Mas quando as Leis não conseguem inibir a produção de ruídos que superam aos limites de desconforto restam aos condôminos se precaverem através de Convenção e Regimento ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


COMPORTAMENTO

Interno que estabeleçam regras claras e definidas quanto a horários, locais, situações e níveis permissíveis de barulho, bem como formas de advertência e penalidades a serem aplicadas. No que se refere a horários, na maioria dos prédios é estabelecido que o silêncio deve vigorar das 8h às 22h. Na execução de obras, o prazo de encerramento das atividades costuma ser reduzido para às 17h. Em alguns edifícios estes períodos podem ser alterados em se tratando de feriados e finais de semana. Há que se lembrar, também, que o barulho não pode ser provocado de forma intermitente e acima de níveis confortáveis, independente da vigência de horários. A persistência de ruídos

nestas condições vai depender das atitudes que os condôminos venham a tomar em relação à incidência dos mesmos. Aliás, um mecanismo que pode ser adotado nos condomínios é a disponibilidade de um livro de registros que, além de outras finalidades, pode se prestar para que os incomodados mencionem tais ocorrências. Mas a gama de particularidades para controlar o que acontece nas áreas privadas e de uso comum é muito grande: aparelho de som em volumes elevados, brigas em família, arrastar de móveis, manifestações de animais, algazarra de crianças, excessos dos adolescentes, calçados que pressionam o piso no andar de cima, festas alheias, consertos..., e por aí afora.

Síndicos ensinam a como baixar o volume

Peter Suneson/stock.xchng

Para o síndico do Condomínio Presidente João Pessoa, Élvio Nicola Rizzon, a receita para diminuir estes tipos de ocorrências tem como principal ingrediente a prevenção. Por isto ele divulga regularmente entre os moradores um informativo contendo esclarecimentos sobre o tema. No material constam algumas considerações sobre convivência condominial, legislação, itens da convenção, no que diz respeito ao barulho, e, ainda, chamamentos sobre a importância da tolerância, com as excepcionalidades, e da colaboração de todos para a manutenção do sossego no condomínio. Já para a síndica do Condomínio Canadá, Gladis Rech, o primeiro passo para evitar que o problema surja é uma boa conversa. “Na realização de obras, por exemplo, costumo esperar que o barulho ultrapasse de 10 a 15 minutos do limite estabelecido, que aqui em nosso condomínio é até às 19h, para tomar as providências necessárias. Felizmente, nas pouquíssimas vezes em que isto ocorreu, bastou falar com os condôminos para que o barulho cessasse. Colabora para que as coisas sejam assim, além do bom nível de nossos moradores, o fato de termos uma convenção e um regimento interno bem elaborado que prevê e estabelece limites para o caso de ocorrências de perturbações deste tipo.” E ao que parece, a conversa é mesmo o melhor antídoto para acabar com a barulheira. Segundo o síndico ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008

do Condomínio Ouro Verde, Vilson Ademir da Silva, na maioria das vezes, o problema é provocado pela gurizada. “Sabe como é, de tempos em tempos eles se reúnem; umas cervejinhas a mais e o volume dos batepapos começa a ficar mais elevado. Aí a gente vai lá e dá uma conversada. Eventualmente mandamos uma carta alertando para as penalidades e, via de regra, tudo fica resolvido. Volta e meia o fato volta a acontecer e a gente repete os procedimentos. O mesmo acontece quando as crianças passam dos limites, mas como isto é mais comum nas férias, a gente tenta relevar até onde é possível para que elas possam brincar. E o período de férias costuma mesmo ser o mais crítico, principalmente quando o condomínio fica em uma das mais procuradas praias do Estado. O fato já faz parte da rotina do síndico do Condomínio Ilha de Pedra, localizado em Capão da Canoa, Iran Dias Queiroz: “A situação mais comum, principalmente, no verão é o volume dos aparelhos de som muito alto. Porém, levando-se em conta que o prédio fica numa cidade de veraneio, sempre se tenta resolver o problema com o espírito de quem está de férias. Ou seja, buscando harmonizar a situação sem extremismos. Tenta-se respeitar o sossego de quem quer tranqüilidade com o desejo de lazer daqueles que querem aproveitar suas férias.

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COMPORTAMENTO

Advertências e aplicação de multa devem preceder ações judiciais Como se viu até aqui não é muito comum a necessidade de aplicação de multas por descumprimento da Convenção ou Regimento Interno provocado pelo excesso de barulho. Mas quando isto ocorre, o ideal é que a iniciativa seja antecedida por advertências e que os valores das multas estejam previamente estabelecidos e regulamentados de acordo com a legislação. A orientação é da vice-presidente de Condomínios do Secovi/ RS e da Agademi, Simone Camargo, que faz um alerta: “Caso haja reincidência, e o caso venha a assumir maior gravidade, o ideal é que o síndico convoque uma assembléia para deliberar sobre o assunto antes de ingressar com uma ação judicial. Uma demanda deste tipo só deve ser processada quando todas as tentativas de um acordo amigável estiverem esgotadas.” A mesma orientação é válida na busca de envolvimento externo ao condomínio. O Comando de Policiamento da Capital, da Brigada Militar, orienta que, em princípio, os condôminos devem tentar resolver internamente as questões sobre excesso de barulho. Po-

rém, se esgotadas todas as tratativas, a Brigada poderá ser acionada para coibir as desordens e registrar a ocorrência de tal forma que os prejudicados possam tomar as providências judiciais que venham a ser cabíveis. Há circunstâncias, ainda, onde o barulho provém de fora do condomínio. Este é o caso, por exemplo, do condomínio Bandeirantes, como conta o síndico, Teltus Avelino Farias: “Nosso condomínio é cercado por vários blocos e em alguns deles existe muita algazarra, cachorros que latem insistentemente e alto volume de som.” Existem, também, outros causadores externos de barulho tais como indústrias, comércio ou prestadores de serviços, nestes casos a solução é providenciar uma queixa junto às secretárias responsáveis vinculadas às prefeituras municipais. Em Porto Alegre, as denúncias podem ser encaminhadas através do Protocolo Setorial da SMIC, na Rua dos Andradas, 686. Reportagem: Joni Ferreira

Saiba mais Níveis de ruído

Intensidade e reflexos na saúde

Roçar de folhas Música suave Conversação normal

20 decibéis 30 decibéis 60 decibéis

Faixa de segurança – Até 35 decibéis, índice indicado pela OMS - Organização Mundial da Saúde - para se dormir, sendo que o som médio em ambiente doméstico oscila por volta de 50 decibéis;

Música volume alto Trânsito intenso Furadeira

80 decibéis 80 decibéis 81 decibéis

Faixa de Perigo - Acima de 80 decibéis, situação em que o organismo fica sujeito a estresse degenerativo, além de abalar a saúde mental;

Banda de rock Martelo pneumático Avião a jato

110 decibéis 120 decibéis 130 decibéis

Faixa Crítica - Acima de 100 decibéis, podendo provocar perda auditiva induzida, temporária ou permanente.

CADASTRE-SE E RECEBA POR e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, semanalmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações e dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para eventos@secovi-rsagademi.com.br

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ESPAÇO IMÓVEL

A fachada do edifício não está tão feia. A sua reforma, inclusive com troca de revestimento, pode ser entendido pelo artigo 1.341 do Código Civil, como sendo uma obra voluptuária? Poderiam explicar-me o que seria uma obra voluptuária? Se a obra na fachada é uma reforma, onde não se está alterando os elementos arquitetônicos da fachada, ou seja, apenas restaurando, é considerada necessária ou útil. Porém, se alguns elementos serão alterados, ela poderá ser considerada voluptuária. O Código Civil estabelece os tipos e quoruns para aprovação de obras em condomínio. Obras de embelezamento, são chamadas de voluptuárias e dependem de aprovação em assembléia por um quorum qualificado. O Código Civil no art. 1.341 prevê que a realização de obras no condomínio depende de quoruns, que são: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Um condomínio, com Convenção que estipula multa em ORTN, como pode proceder para multar? É necessário uma assembléia para alterar a Convenção? E nesse período o condomínio não pode fazer tal cobrança em

RESPONDE caso de infração de moradores? Nestes casos, o procedimento mais adequado é utilizar o índice que veio a substituir aquele que tenha sido estipulado. Em não tendo substituto, não resta outra alternativa, a não ser a alteração da Convenção, com o quorum de 2/3, ou alterar o regimento interno, maioria simples, conforme o caso. Outra alternativa, em ocorrendo a infração, deverá ser a convocação da assembléia, e com a deliberação de 3/4 dos condôminos, decidir sobre o valor da multa que pode chegar até o quíntuplo do valor da cota condominial, conforme estabelece o artigo 1.336, §2º. Em meu Condomínio tem um apartamento de cobertura que está vazio e completamente abandonado, sem nenhuma manutenção. A área externa está alagada, possivelmente por algum entupimento, ocasionando infiltração no apartamento ao lado. Que providências posso e devo tomar para resolver este problema? As infiltrações são defeitos estruturais do imóvel e, como tais, devem ser sanadas pelo proprietário. No caso de unidade condominial, o proprietário é responsável pelas infiltrações localizadas na unidade residencial, e o condomínio, se proveniente das áreas comuns, como o caso da coluna mestra de água. Ainda, o proprietário da cobertura cabe as despesas de sua conservação (art. 1.344). Juridicamente, aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Apuradas as responsabilidades, cabe ao prejudicado notificar o omisso para que tome as providências cabíveis a fim de sanar o vazamento e indenizar os danos. Em última instância, recorrer ao judiciário. Assim, apurada a responsabilidade, cabe reparar o dano, de forma que não haja prejuízos ou enriquecimento ilícito de uma parte a outra. Em regra o reparo deve ocorre por conta da parte onde ocorre a infiltração e seus danos. Cabe ao Condômino prejudicado, notificar o proprietário do imóvel causador da infiltração para que providencie o reparo dos estragos. Se for silente, resta ingressar com pedido judicial.

Elaboração de pergunta e resposta: advogado Tiago Wodzik Strassburger, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS-Agademi. Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios em dia com a contribuição social podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: http://www.secovi-rs-agademi.com.br

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VARIEDADES

Projeto

Dedução de aluguel no IR é aprovada por Comissão do Senado As despesas com aluguel de imóvel, restrito a um único imóvel residencial, ocupado pelo próprio contribuinte, poderão ser deduzidas do imposto de renda. O projeto de lei que permite a dedução foi aprovada pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado, no final do mês de novembro. O PL 317/2008, altera a Lei 9250/95, que dispõe sobre o imposto de renda para pessoas físicas, e prevê que as despesas pagas com aluguel até o valor de R$ 15 mil anual sejam descontadas. Porém, o contribuinte poderia optar pelo des-

conto padrão se esse for maior que seus abatimentos. Para ilustrar a proposta, na justificativa do projeto, o senador César Borges (PR-BA), relator da matéria, afirma que um mesmo aluguel anual de R$ 30 mil, proporcionaria zero de redução do imposto a pagar para os que estão na faixa de isenção, R$ 4,5 mil para os que estão na faixa de 15% e R$ 8,25 mil para aqueles situados na faixa de 27,5%. O Projeto passará ainda pelas comissões de Assuntos Sociais e de Assuntos Econômicos pela Casa, para depois seguir direto para a Câmara.

Serviço

Em Porto Alegre, guias de parcelamento de IPTU e ISSQN podem ser impressas via internet Para realizar o procedimento, o contribuinte deve acessar o site www.portoalegre.rs.gov.br/smf, escolhendo a opção IPTU e, em seguida, clicar em guias de pagamento. Já para impressão das guias de ISSQN, o caminho é ISSQN, clicar em serviços online e escolher a opção débitos de ISSQN.

Anteriormente esses serviços eram realizados apenas via Loja de Atendimento da Fazenda que, com a atual inovação, poderá concentrar suas atenções em outras atividades. Apenas nos 10 primeiros meses de 2008, mais de 115 mil guias de parcelamento tinham sido emitidas pelo atendimento local. Com informações da PMPOA

Pesquisa

Despesas condominiais Mensalmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos Condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de outubro/08, percebe-se que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 77,23% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, água, segurança , diversos, obras e conservação. Veja os percentuais dos seis itens de despesas mais expressivas,

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no quadro ao lado: Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, seguros e taxa de administração. Rubricas

Participação % em outubro/08

Pessoal Água Segurança Diversos Obras Conservação Sub Total

26,10 12,55 11,31 9,45 9,22 8,60 77,23

Demais itens Total

22,77 100,00

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VARIEDADES

Solidariedade

ULNA amplia transparência de suas ações A Fundação ULNA – Uma Luz no Amanhã, criada em 1991, é uma entidade filantrópica mantida através da contribuição de colaboradores e de trabalho voluntariado. Em seu programa assistencial a Fundação possui como plano geral a auto-sustentação de casas de abrigamento, numa área própria de 95 ha, em Viamão, destinadas ao acolhimento de crianças carentes na faixa etária de 0 à 3 anos. Nestes 17 anos de existência, a Fundação ULNA já assistiu, em tempo integral, cerca de duas centenas de pessoas carentes, além de manter um trabalho de promoção social junto às famílias necessitadas das cercanias e da comunida-

de em geral, através de cursos e treinamentos gratuitos em diversas áreas. Para o ano de 2009, segundo o presidente da Fundação, Nelson Yang, a prioridade será “a busca de um sistema que aumente ainda mais a transparências das ações praticadas pela Ulna, através da implantação de um banco de dados, via internet, onde parceiros e colaboradores possam acompanhar a destinação de suas contribuições, verificar os resultados e participar mais ativamente de todos os processos que vem sendo desenvolvidos”. Veja como colaborar com a Ulna na contra capa desta edição.

Confraternização

No Piazza Felicitá o final de ano é sempre motivo de para uma grande festa

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minos do Piazza Felicitá promoveram a arrecadação de brinquedos e alimentos que foram doados para a Casa Fonte Colombo - Centro de Promoção da Pessoa Soropositiva – HIV. Roselaine M. Moraes – Conselheira do Condomínio Piazza Felicitá

Quem leu a edição de número 26 da Revista Espaço Imóvel ficou sabendo que as festas realizadas no Condomínio Piazza Felicitá são tradicionais entre os moradores dos 184 apartamentos, distribuídos em duas torres, localizadas no Bairro Sarandi, em Porto Alegre. Todos os anos eles organizam, no mínimo, três destacados encontros. São eles: as festas juninas, o baile à fantasia e a confraternização de final de ano que, em 2008, teve uma festa havaiana como temática. O evento, realizado no início de dezembro, reuniu mais de uma centena de participantes que, com muita música, dança e diversão renovaram os votos de um feliz natal e próspero ano novo. Os alegres momentos de descontração se prestaram, ainda, para um significativo ato de solidariedade, oportunidade em que os condô-

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VARIEDADES

Gestão

Secovi-RS assina termo de adesão ao Programa Gaúcho de Qualidade e Produtividade Desde 2006, o Sindicato da Habitação participa do SEGS - Sistema de Excelência em Gestão Sindical, um programa que incentiva o desenvolvimento da excelência na gestão das Federações e Sindicatos filiados ao Sicomércio. Dentre os principais objetivos do SEGS destacam-se a busca do desenvolvimento de técnicas que permitam o aprimoramento das entidades sindicais nos aspectos do associativismo, da representatividade, da estrutura diretiva, da gestão financeira e de produtos e serviços oferecidos. Em 2008 fez parte deste trabalho a incursão do Secovi/RS junto a condomínios e imobiliárias, não apenas

da Região Metropolitana, mas também de uma centena de outros municípios integrantes da base territorial do Sindicato. Um verdadeiro mutirão de aproximação, envolvimento e aplicação das prerrogativas do Secovi/ RS visando a qualificação do mercado imobiliário pelo interior do Rio Grande do Sul. Outro grande acontecimento nesta área de atuação foi a assinatura do termo de adesão do Sindicato da Habitação ao PGQP - Programa Gaúcho de Qualidade e Produtividade, ocorrida no último dia 18 de novembro. Uma iniciativa que consolida os esforços e amplia os horizontes dos propósitos que vem sendo disseminados pelo Secovi/RS há mais de dois anos.

Campanha Com a chegada do verão intensificam-se as ações de combate a Dengue. Como o mosquito transmissor da doença se reproduz em locais onde exista água limpa e parada, nunca é demais relembrar algumas recomendações, que devem ser repassadas para todos os condôminos: Mantenha caixas d‘água, poços e cisternas, bem fechados; Não deixe água em pratos de plantas. Coloque areia ou lave-os com escova duas vezes por semana; Esvazie garrafas e guarde sempre de boca para baixo em local coberto; Mantenha o lixo fechado e seco e nunca o jogue em terrenos baldios. Nas áreas comuns tenha muita atenção para que não haja infiltrações de água em garagens subterrâ-

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Ministério da Saúde

Deixe a Dengue bem longe do seu condomínio

neas, galerias, caixas coletoras e poços de elevadores e siga corretamente os prazos, determinados por lei, de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água, que sempre devem ser feitos por profissionais habilitados. ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


SERVIÇO

Secovimed/RS comemora dez anos de serviço social iabilizado através de parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o sindicato patronal das empresas imobiliárias e dos condomínios (Secovi/RS), o Secovimed/RS teve suas instalações inauguradas em dezembro de 1998. Direcionado para o bem estar e preservação da saúde de funcionários de condomínios e de empresas do mercado imobiliário e, ainda, para síndicos e representantes de imobiliárias, o Secovimed/RS já prestou cerca de 400 mil atendimentos e, aproximadamente, 320 mil exames complementares nestes seus primeiros dez anos de existência, oferecendo atualmente, os seguintes serviços aos seus usuários: Assistência médica e odontológica em diversas especialidades; Medicina ocupacional com realização de todos os procedimentos exigidos pela Legislação Trabalhista; Realização de eletrocardiograma, exames radiológicos e laboratoriais; Atendimento na área de assistência social; Promoção de campanhas de vacinação, palestras, aperfeiçoamento intelectual e profissional; Disponibilização de farmácia exclusiva para seus beneficiários, com preços e atendimento diferenciados.

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Um investimento dos empregadores com retorno positivo, tanto para eles, que contam com funcionários com melhores condições de vida, quanto para os empregados que dispõem dos serviços sem qualquer custo. Confira alguns atendimentos disponibilizados pelo Secovimed/RS: Assistência Médica: Clinica geral, cardiologia, ginecologia, oftalmologia, urulogia, endocrinologia, dermatologia e psiquiatria; Assistência Odontológica: Restaurações (Tratamento de cáries), periodontia (doenças da gengiva), endodontia (tratamento de canal), exodontia (extrações), Raio X dentário (periapical);

Complementam os serviços oferecidos pelo Secovimed/RS uma excelente infra-estrutura com confortáveis espaços físicos para recepção e atendimento, departamentos totalmente informatizados e um quadro de funcionários com elevado nível de qualificação. O melhor de tudo isto é que os serviços não possuem custos para os usuários, pois o Secovimed é mantido através da contribuição, voluntária, de empresas do mercado de imóveis e dos condomínios. Por outro lado, as administradoras de imóveis e os condomínios, associando-se ao Secovimed/RS, estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho, que obriga estes empregadores a oferecer aos seus funcionários serviços médicos, e de assistência social.

Medicina Ocupacional: Exames admissionais, exames demissionais, exames periódicos, exames de retorno ao trabalho e exames para mudança de função; Eletrocardiograma; Exames Laboratoriais: Hemograma, glicemla, E P fezes, E Q U, urocultura, creatinina, ácido úrico, sódio, potássio, colesterol total, colesterol HDL, colesterol LDL, triglicerídios, V S G, T3, T4, TSH, T G O, T G P, bilirrubinas, gama GT, amilase, TP, TTP, plaquetas, T coagulação, Tip. sanguíneo, fator RH, rubéola igM, rubéola igG, B H C G, coombs direto, coombs indireto e cito patológico; Exames Radiológicos: Tórax e Simples de abdômen; Assistência social: Campanhas de vacinação, palestras e cursos para aperfeiçoamento pessoal e profissional, orientação psicológica e apoio familiar.

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LEGISLAÇÃO

Síndicos devem atentar para alguns cuidados na contratação do seguro obrigatório Flor Edison da Silva Filho Advogado, diretor da Agadie

ema recorrente no trato de matéria condominial é o que diz respeito com o seguro obrigatório que o síndico tem responsabilidade de contratar. A obrigação consta do rol de competências do síndico alinhadas no artigo 1.348 do Código Civil e decorre diretamente do disposto artigo 1.346. Este último faz obrigatória a contratação de “seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Como se vê, a lei não dedicou cortesia de clareza quanto à extensão e conteúdo da obrigação do administrador condominial. Diz apenas que é obrigatória a contratação de seguro contra os riscos de incêndio e destruição. Está pressuposto, por óbvio, que o seguro deve se adequar de modo realista ao efetivo valor do imóvel, condição imprescindível a uma boa contratação de qualquer seguro. Este, portanto, o primeiro cuidado a que deve se ater o síndico, visto que um seguro inadequado, por valor inferior ao do imóvel, gerará no momento do sinistro uma indenização também inadequada, o que poderá implicar em responsabilidades pessoais daquele que agiu com descuro. Atendido a rigor o requisito relativo ao valor do seguro, estará a exigência legal inteiramente respeitada se a apólice contiver coberturas de incêndio e/ou destruição do prédio. Mas, nos dias que correm isto é pouco, como sabemos. Claro que do síndico não se pode exigir mais do

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que lhe impõe a lei, mas é recomendável que a apólice contemple outras espécies de sinistros, merecendo especial referência o seguro de responsabilidade civil contra terceiros em face da queda de objetos, por exemplo. De igual modo, há inúmeras coberturas de custo extremamente convidativo que podem e até devem ser incluídas, tais como danos elétricos, danos resultantes de vendavais, quebra de vidros, etc., que se mostram de grande utilidade na eventualidade de sinistro. Um bom corretor de seguros poderá apresentar à administração condominial a íntegra das coberturas existentes no mercado e os respectivos custos para avaliação de conveniência. ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


Por outro lado, há um aspecto que muito freqüentemente tem ocasionado graves divergências: o seguro das unidades privadas. A lei exige que o síndico contrate um seguro de toda a edificação, logo neste se acham incluídas as unidades privadas. Mas, não se pode olvidar que há aquelas que possuem seguro próprio, particularmente as que se acham financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, cujos contratos impõem coercitivamente o seguro do imóvel. Sabe-se que não se pode segurar duplamente um mesmo bem pelo mesmo sinistro. Não há hipótese de duplicidade de indenizações nestes casos. A duplicidade de seguros somente levará a uma divisão da indenização entre as seguradoras envolvidas, nunca ao pagamento em duplicidade das correspondentes indenizações. Então, de algum modo é preciso harmonizar esta situação. De um lado, temos a pessoa do síndico obrigado por lei a contratar um seguro para a totalidade da edificação. De outro, está o condômino, também obrigado por força do contrato de financiamento imobiliário, a pagar um seguro relativo à sua unidade. Evidente que a solução será harmonizar as duas apólices. Mas, a quem caberá a iniciativa? Tenho que ao condômino, não ao síndico. Este não pode saber de antemão todas as situações presentes na comunidade condominial, já os condôminos, estes sabem, de antemão, que o edifício deverá ser necessariamente segurado. Nesse quadro, parece-me caber ao condômino alertar o síndico a propósito da situação de sua unidade, para que este, ao contratar o seguro do edifício, compatibilize a apólice global com aquela que diz respeito exclusivamente com a unidade financiada.

De igual sorte, pretendendo o condômino alargar as coberturas para o seu imóvel, poderá conferir a apólice do condomínio e agregar, mediante um seguro individual voluntário, novas coberturas envolvendo apenas o seu apartamento. Deste modo, sendo complementares as apólices, as seguradoras envolvidas responderão sempre pela totalidade dos danos contratados, atendendo a cada contratação específica. Este é o cuidado que todos devem ter na contratação do seguro da edificação. O síndico, ante a inércia dos condôminos, deverá segurar a totalidade do edifício, mesmo ante a possibilidade de contratação dúplice, já que não pode e não deve correr o risco de uma contratação incorreta ou insuficiente, em nenhuma hipótese. Não será demasia, no entanto, recomendar-se ao administrador que providencie a divulgação entre os condôminos, com suficiente antecedência, de informações a respeito da renovação do seguro que se avizinha, para que estes possam tratar, também com a antecedência recomendável, dos interesses individuais envolvidos, tudo porque a comunidade não poderá ficar atrelada a estes interesses, se inerte o condômino.

VISITE A HOME PAGE DO Secovi/RS e da Agademi Acessando o site: http://www.secovi-rs-agademi.com.br/ você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as entidades estão fazendo, por intermédio dos comunicados on line ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consulte também a agenda de eventos e outras orientações como as respostas para as perguntas mais freqüentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse e confira.

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LEGISLAÇÃO

Assembléias gerais: expressão da vontade e participação dos condôminos Cristiane Carvalho Vargas Advogada – Pós-graduada em Direito Imobiliário – Presidente da Agadie – Fone: 3214 1470

tida como um dos organismos da administração condominial, assim como o Síndico, o Subsíndico e o Conselho Fiscal. Constituída pela totalidade dos condôminos é o órgão mais importante e relevante do Condomínio Edilício. Tem como características as funções deliberativas e legislativas, onde a coletividade manifesta sua vontade e regula suas normas. A assembléia geral de condôminos exerce soberania perante os demais órgãos que compõem a admi-

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nistração de condomínio, mas está sempre subordinada às disposições da lei e da convenção anteriormente aprovada. As assembléias gerais classificam-se em três espécies: ordinária, extraordinária e especial. A assembléia ordinária tem determinação legal e deve ocorrer, pelo menos, uma vez ao ano, para aprovar (I) as contas do síndico do exercício findo, (II) o orçamento das despesas e receitas do condomínio para o próximo exercício, (III) fixar o valor da quota condominial e, quando for a época, (IV) eleger Síndico, Subsíndico e Conselho Fiscal. A assembléia extraordinária ocorre toda vez que houver conveniência e necessidade para apreciar matéria não tratada na assembléia ordinária ou na especial. A assembléia especial é assim classificada pelo legislador para tratar matéria específica, como é o caso da destituição do síndico e da extinção do condomínio. Quando a matéria discutida em assembléia não exigir uma quantidade específica de votos (quorum determinado), fixada pela lei ou pela convenção do condomínio, as decisões, em primeira convocação, comumente tratada por “chamada”, terão como quorum geral o da maioria dos condôminos presentes que representem a metade das frações ideais. E, em segunda convocação, as deliberações serão tomadas pelo voto da maioria dos presentes. A forma de apuração destes votos deverá ser fixada pela convenção do condomínio, no silêncio ou inexisESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – NOVEMBRO/DEZEMBRO – 2008


tência desta, segue-se o critério legal de apuração, ou seja, pela proporção da fração ideal da unidade votante. Significa dizer que o voto somente será computado por unidade quando a convenção dispuser. Do contrário, ele será apurado na proporção da fração ideal. A competência para convocar assembléias é do Síndico; de 1/4 dos condôminos; ou de quem a convenção de condomínio indicar, sendo por meio de determinação judicial quando requerido por qualquer condômino, em geral, na falta de obtenção da anuência de 1/4 de condôminos. A forma como serão convocados os condôminos à assembléia compete ser tratada pela convenção de condomínio: aviso por protocolo, carta registrada, telegrama, edital e etc. Todavia, a Assembléia não poderá deliberar os assuntos que pretender sem que se tenha a comprovação de que todos os condôminos foram convocados, conforme exige a lei. O prazo de antecedência para a expedição da convocação também deve ser fixado na convenção de condomínio ou, na falta desta, recomenda-se prazo não inferior a oito dias, a exemplo do que ocorre nas assembléias das sociedades anônimas, cujo regramento inspira as reuniões do Condomínio Edilício. O aviso ou edital de convocação deverá conter: (I) local da reunião, (II) dia, (III) horário das convocações, (IV) quoruns exigidos, (V) forma do instrumento de procuração (firma reconhecida por autenticidade ou semelhança) nas hipóteses em que o condômino outorga poderes para que terceiro o represente na assembléia, (VI) ressalva ao direito de votar estando o condômino quite com as obrigações condominiais, (VII) além da Ordem do Dia. Destaca-se, que matéria sem referência expressa na ordem do dia não poderá ser votada. Logo, o tópico

“assuntos gerais”, comumente usado nas convocações, somente permite meras comunicações e, até mesmo, solicitações que poderão constituir pauta de assembléia futura. A regularidade na instalação e desenvolvimento das assembléias garante a validade das decisões tomadas, afastando-se pleitos de anulação judicial a pedido de qualquer condômino em defesa e garantia dos direitos coletivos, eventualmente, ameaçados por reuniões que deixam de observar estes aspectos. A lei geral não apresenta qualquer regramento quanto à instalação e funcionamento das reuniões competindo à convenção de condomínio, ou, na falta desta, a aplicação supletiva do regramento das assembléias na lei das sociedades anônimas, já mencionada. As deliberações da assembléia serão lavradas em ata e a eficácia das mesmas fica subordinada à comunicação aos demais condôminos, o que ocorre com a expedição e remessa da respectiva ata da sessão, sendo que a atual legislação não fixa prazo para isto, devendo ocorrer em tempo razoável, ou mediante regra contida na convenção do condomínio. É possível e necessário, para determinados atos realizados pelo condomínio, perante os órgãos públicos e autarquias, o registro da ata no Cartório de Títulos e Documentos para fins de conservação e publicidade dos atos. Como expressão da vontade coletiva, a assembléia geral de condôminos é o espaço de discussões e confronto de todas as opiniões do conjunto, sendo, muitas vezes, palco de hostilidades e animosidades, o que exige paciência, conciliação, bom senso e conhecimento daqueles que conduzem estas reuniões, para que não haja uma quebra na harmonia da comunidade, o que acaba por prejudicar uma gestão eficaz.

SAIBA COMO UTILIZAR o serviço jurídico Secovi/RS - Agademi Atendimento a consultas de síndicos e representantes de empresas associadas às entidades, com esclarecimentos sobre temas ligados ao mercado imobiliário e aos condomínios.

FORMAS DE ATENDIMENTO Pessoal (reservado a síndicos e representantes de empresas): das segundas às quintas-feiras, das 14h às 17h, por ordem de chegada. Por telefone: das segundas às sextas-feiras, das 9h às 11h30min. Dúvidas sobre matérias trabalhistas, tributárias, fiscais e previdenciárias devem ser formuladas por e-mail, fax ou correio, pois serão repassadas para consultorias externas.

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TRABALHISTA

As demissões diante do mês em vermelho Antônio Job Barreto Integrante do Escritório Flávio Obino Filho Advogados – Assessor jurídico do Secovi/RS

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ocorrerá no mês de março, após a data base da categoria profissional. Não há dúvidas que o aviso prévio trabalhado concedido em fevereiro prorroga o término da relação para o mês de março. Por sua vez, o aviso prévio indenizado, por contar como tempo de serviço, também se projeta, de forma fictícia, para o mês de março. Nestas hipóteses as verbas rescisórias serão calculadas com base no salário já reajustado, sendo certo que o empregado terá direito a diferenças caso as suas parcelas tenham observado o salário antigo, inclusive quando a convenção coletiva for assinada após a data da rescisão e do pagamento das verbas correspondentes. Portanto, para se saber se é ou não devida à indenização adicional, tanto nos casos de aviso prévio trabalhado como aviso prévio indenizado, deve se verificar a data do término do aviso e não a da sua concessão. Por outro lado, findando o aviso prévio após a data-base, a empresa é obrigada a pagar o reajuste estabelecido na convenção coletiva ajustada. No tocante aos empregados que pediram demissão, destaca-se que a lei é expressa ao dispor que somente fazem jus ao valor da indenização do “mês em vermelho”, os empregados demitidos “sem justa causa”, como supra mencionado. Tal diferenciação ocorre exatamente pelo fato de que não parte da empresa a iniciativa da rescisão, mas do próprio empregado, não havendo de se falar em demissão obstativa da percepção do reajuste concedido na data-base. Fica, assim, o alerta de que as demissões comunicadas em janeiro, com prorrogação da rescisão do contrato para fevereiro (mês em vermelho), terão custo adicional de um salário (verba indenizatória). Foto: Milton Moraes

C

onforme estabelecido no artigo 9º da Lei 7.238/ 84, o empregado dispensado, sem justa causa, no período de trinta dias que antecede à database da categoria (época de correção salarial), terá direito à indenização adicional equivalente a um salário mensal. O instituto em tela, conhecido como “mês em vermelho”, objetiva desestimular a rotatividade de mãode-obra, dificultando a dispensa obstativa, isto é, aquela que visa impedir que o empregado seja beneficiado pelo reajustamento salarial coletivo anual decorrente da negociação coletiva de trabalho. É certo que a indenização foi inserida na legislação brasileira em uma época em que a inflação anual era de centenas por cento. Naquele cenário, uma demissão às vésperas da data-base reduzia as verbas rescisórias de forma muito significativa. A inflação hoje é bem menor, mas o instituto foi preservado. O que era indenização hoje deve ser visto como uma multa. No caso concreto dos empregados em edifícios e condomínios residenciais e comerciais da base territorial representada pelo Sindef e Secovi/RS a data-base da categoria é o mês de março de cada ano. Assim, nos termos fixados na legislação, todos citados empregados cujo término do aviso prévio ocorra durante o mês de fevereiro, têm direito à indenização adicional prevista no artigo supra referido. De outra parte, ao empregado que recebe aviso prévio no mês de fevereiro, não é devida a indenização adicional prevista na Lei 7.238/84 (indenização do mês em vermelho). Isto porque, se o aviso prévio foi concedido no mês de fevereiro, a data da rescisão, para efeitos legais,

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