Revista Espaço Imóvel - Nº37

SECOVI/RS • AGADEMI A Revista do Mercado Imobiliário Gaúcho. Ano VII • Março/Abril 2010 N•

37

MANUTENÇÃO

Evite que a umidade desvalorize seu condomínio.

LEGISLAÇÃO

Quem são os responsáveis pelos vazamentos ou infiltrações?

SERVIÇO

Projetos apertam o cerco contra pichadores.

Nesta Edição

05

Mensagem do Presidente

06

Responsabilidade Social

08

Serviço

10

Evento

11

Manutenção

13

O portal e sua chave.

Ulna se prepara para completar duas décadas de existência.

Projetos apertam o cerco contra pichadores.

Vem aí mais uma edição do maior Encontro de Condomínios do Sul do País.

Impermeabilização, infiltrações e vazamentos: evite que a umidade desvalorize seu condomínio.

Cadê o Vazamento?

Caixas de gorduras, ralos de banheiros e furos que atingem instalação hidraúlica, são causas bastante comuns.

14

Evite o Desperdício

16

Libere as Canalizações

17

Legislação

18

Comportamento

20

Locações

24

Dúvidas

26

Espaço Secovimed

Concessionárias orientam sobre testes.

Por que as folhas caem no outono e no inverno?

Mas afinal, quem são os responsáveis pelos vazamentos ou infiltrações?

As pequenas contravenções diárias – quem se importa?

Comentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato.

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial.

Saiba mais sobre hipotireoidismo.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

03

Autor da foto original: Glauter Moulin Coelho - Site: www.olhares.com - Portugal Foto: Casal de João-de-barro - Imagem com efeito gráfico

Representatividade em questões de interesse coletivo Assessoria Jurídica Negociações Trabalhistas Pesquisa e Estatística dirigida ao setor imobiliário Comunicação aberta com seus associados através de notícias de vários veíA cada dois culos de comunicação do país, opiniões e análises do mercado imobiliário, diretamente no seu e-mail meses você recebe uma revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos Mais de 100 cursos durante o ano, palestras e seminários de aperfeiçoamento profissional e atualizações Amplo apoio e orientação às empresas de compra e venda, locação e assessoria em gestão de condomínios.

Um s indic ato forte tem c ondiç ões de pres tar um bom atendimento. Mantenha em dia s uas c ontribuiç ões .

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1º Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e

Expediente

Natálio Wulff SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto- RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Imagem da Capa: Gerson Kauer Editoração Eletrônica: Kauer ideia e imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 27 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9º andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

Mensagem do Presidente

Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

O portal e sua chave Lá pelos idos da década de 40, do século passado, um concurso empolgou o Brasil: a chave de ouro do sabonete Lifebuoy. A premiação era simples. Bastava encontrar a chave de um automóvel dentro do produto e o felizardo passaria a contar com um dos flamantes carros da época. Não é preciso dizer que a repercussão do certame também deu vazão à criatividade dos gaiatos de plantão, que não tinham preguiça de introduzir no sabonete uma chave qualquer e assim deixar feliz algum ingênuo enquanto não descobrisse a empulhação.

importante da existência humana: a preservação da saúde. Calha, então, dizer que ser asseado pode descortinar horizontes, porque ninguém gosta dos relaxados.

A pessoa caprichosa consigo mesma coexiste melhor e a convivência no seu grupo se torna mais fácil e agradável. Há quem sustente que o bom vizinho é aquele que não se ouve... e não se cheira. Uma boa razão para que, num condomínio, por exemplo, se tenha precauções quanto à limpeza do seu habitat e aos ruídos dele emanados. A cordialidade floresce em ambiente de partícipes elegantes. Quem pensa nisso já apalpa uma das chaves do bem estar.

A cordialidade floresce em ambiente de partícipes elegantes.

Quem pensa nisso já apalpa uma das chaves do bem estar.

O fato é que o sabonete vendeu muito. Houve quem o comprasse às dúzias, cortando o produto ao meio tão logo chegasse em casa, não suportando a demora em descobrir se, de fato era, ou não, o ganhador.

Não me lembro – e nem a internet me ajudou – de alguém que tivesse de fato, ganho um dos automóveis. Mas, por certo, contemplado houve.

O episódio nos chama a atenção pelo fato de que a gente sempre espera que a vida nos mande a chave para que abramos as portas das oportunidades. Pelo menos, à época, quanto mais se lavasse as mãos, ou tomasse banho, o efeito de melhorar a saúde das pessoas, favorecendo a higiene, já atendia um item

O nosso imaginário carrega, queiramos ou não, mitos, superstições, expectativas, enfim, que, às vezes, embotam a racionalidade que se espera do homem culto. De outro lado, é preciso, sim, preservarmos os símbolos daquilo que é bom, que é positivo, que constrói para o bem comum. Quem duvida que tal postura se constitua na verdadeira chave do portal das conquistas?

A chave, pois, está na nossa mente e o êxito ao alcance de nossas mãos. Sempre limpas, claro.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘conexão condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, semanalmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

05

Responsabilidade Social

Ulna se prepara para completar duas décadas de existência Fundação que acolhe crianças, com até seis anos de idade, é mantida por colaboradores e trabalho voluntariado

A Fundação Ulna - Uma Luz no Amanhã - é uma entidade assistencial destinada ao acolhimento de crianças de zero a seis anos de idade, encaminhadas pelos Juizados da Infância e Juventude. No local, também conhecido por Lar Fazenda, situado em aprazível área rural, em Viamão, as crianças desfrutam seus primeiros anos de vida longe dos motivos que para lá as conduziram.

Ali, aguardam a possibilidade de adoção ou de retorno para o lar que, anteriormente, não podia oferecer-lhes o zelo, o carinho e, às vezes, a satisfação das necessidades básicas, para a vivência de uma infância alegre e sadia, como deve ser o descortinar da vida em sua mais tenra - e terna - idade.

Dito desta forma, isto poderia, simplesmente, parecer um sonho e, talvez, neste mundo de tantas crianças abandonadas e desassistidas, até uma atitude de pequenas proporções. Sim, poderiam dizer os

menos confiantes, há algum tempo, que neste mundo conturbado e de tantas carências, o brilho de ‘Uma Luz no Amanhã’ não passasse de um pequeno sonho. Mas, sonho nenhum dura 20 anos, como os que serão alcançados pela Ulna em 2011.

Mais do que isto, sonho nenhum carrega consigo uma proposta que será transmitida não apenas por algumas décadas, mas sim por uma vida inteira como a que vem sendo assegurada aos pequenos acolhidos, que estão ou que um dia estiveram sob o abrigo da Ulna.

Na Ulna eles possuem não somente um lugar para morar, em uma fase de transição em suas vidas, mas acima de tudo um lugar de respeito aos seus anseios mais caros: “não basta acolher, é preciso oferecer-lhes, acima de tudo, uma vivência com dignidade. A mesma dignidade que nos esforçamos para garantir aos nossos filhos ou que dedicamos a todos aqueles que nos são queridos”, afirma o diretorpresidente da Fundação Ulna, Gaspar Fiorini.

Aumentar número de colaboradores é uma das prioridades da Fundação Salientando que tanto o encaminhamento quanto a decisão sobre adoções ou retorno aos lares originais das crianças é de competência exclusiva dos Juizados da Infância e da Juventude, Fiorini, que assumiu a presidência da Fundação em março de 2009, destaca como grande realização das gestões que se sucederam a capacidade de dar continuidade ao projeto, idealizado por um grupo de pessoas altruístas, que teve início em 1991.

“Após a aquisição da área de 96 hectares, os gestores da Ulna empenharam-se na busca de colaboradores que pudessem dar sustentabilidade a empreitada. A primeira casa, denominada de Manjedoura, foi doada pelo Secovi.

Hoje já são três, sendo que a mais recentemente construída ainda aguarda arrecadação de recursos que garantam sua futura manutenção. Aliás, falando sobre a participação do segmento imobiliário, além do Secovi que continua a colaborar, contamos também com o apoio do Secovimed, tanto em termos econômicos quanto em assistência na área de saúde, nas especialidades de pediatria, psicologia, fonoaudiologia, odontologia, nutrição e de assistência social”, lembra Fiorini.

Atualmente, mesmo contando com outras entidades e empresas que colaboram para manutenção das 06

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Responsabilidade Social

atividades, aumentar o grupo de empresas e entidades engajadas aos propósitos da Ulna tem sido a prioridade de seus dirigentes. “A Ulna pode crescer muito mais e prestar um serviço social ainda mais relevante.

Para isto precisamos contar com um maior número de colaboradores, pessoas físicas e jurídicas, cujas contribuições podem ser abatidas do imposto de renda, uma vez que a Fundação possui todas as certificações exigidas para que os doadores desfrutem deste benefício”, afirma Fiorini.

Trabalho voluntariado Outra forma de colaboração que pode ser destinada a Ulna, além de contribuições financeiras ou doações de roupas, mantimentos e brinquedos, se dá através de trabalho voluntário. Pessoas que possam dedicar um pouco de seu tempo à causa social através do exercício de suas potencialidades, conhecimentos e experiências são muito bem-vindas. Elas podem somar-se ao grupo de voluntários que hoje já participa de atividades administrativas ou técnicas propiciadas pela Ulna, não apenas às crianças abrigadas, como também em atividades sócio-educativas desenvolvidas junto a comunidades circunvizinhas à Entidade.

Fundação busca apoio para produção de mel Outra fonte de recursos - ou forma de redução de despesas - para a Ulna tem sido a produção de leite e queijos, atividades que já vem sendo desenvolvidas de forma regular na Fazenda.

Agora, através do trabalho de seus colaboradores, do quadro de voluntários, e da supervisão técnica, e também voluntária, prestada pelos Irmãos Maristas da PUC/RS, está sendo reimplantado um projeto de apicultura. Em apenas seis meses, as dez caixas de produção disponíveis propiciaram a coleta de 50 kg de mel, demonstrando a poten-

cialidade da flora local para atividade. A expectativa é de que a produção anual possa chegar a 1.000 kg de mel. Para isto seriam necessárias cerca de 200 caixas de produção e este é um dos desafios para a continuidade do projeto. “Para atingirmos este objetivo, diz Fiorini, estamos fazendo uma campanha junto aos nossos colaboradores para que contribuam com algum recurso ou mesmo através da doação deste tipo de implemento, que possui um custo de mercado de cerca de R$ 80,00 (oitenta reais) por unidade.”

Centro de Atividades Múltiplas Além de sua atuação prioritária que é o acolhimento de crianças de zero a cinco anos de idade, a Ulna desen-volve um trabalho de promoção social junto às famílias das cercanias e da comunidade em geral, através de ações de esclarecimentos, a exemplo da palestra sobre prevenção para a saúde da mulher, recentemente apresentada, através de parceria com o SENAR. Destaca-se nesta área de atuação o Projeto Germinar que consiste na inserção de cerca de 150 crianças da comunidade escolar do entorno, em oficinas, tais como culinária, teatro, aulas de violão, jogos e atividades lúdicas, de recreação e de lazer.

Como colaborar Sócio-colaborador: contribuição mensal de livre escolha com pagamento através de boleto bancário.

Apadrinhamento: colaboração mensal relativa ao custo total ou parcial de manutenção de uma criança acolhida pela Ulna.

Doações: gêneros alimentícios, roupas, fraldas, brinquedos, artigos de cama, banho e de higiene. As doações também podem ser feitas através do Funcriança, via documento bancário disponibilizado pela Ulna. Esta modali-dade permite que empresas direcionem para uma instituição assistencial até 1% do Imposto de Renda que teriam a pagar. Para pessoas físicas o percentual pode ser de até 6%.

Orientações: informe-se sobre todas estas formas de contribuição através do telefone (51) 3022 0052, com a executiva Rita Fernandes. Por intermédio deste telefone também podem ser agendadas visitas à Fundação. Saiba mais sobre a Entidade acessando www.ulna.org.br

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

07

Serviço

Projetos apertam o cerco contra pichadores A Lei de Crimes Ambientais (9.605/98) poderá ampliar o alcance da punição pela pichação de bem urbano. A pena de três meses a um ano de detenção, mais multa, passaria a ser aplicada não só a quem pichar edificação ou monumento, mas danificar, desta forma, construção, muro, parede, placa, sinal ou qualquer outro bem, seja público ou privado, atentando contra a ordem estética e urbanística.

A proposta é do senador Tasso Jereissati que pretendia acrescentar o crime de pichação no Código Penal. Porém, a relatora do projeto, senadora Kátia Abreu, apresentou substitutivo para que os ajustes fossem feitos na própria Lei de Crimes Ambientais.

Além de ampliar as possibilidades de punição do pichador, o substitutivo agregou ao texto a hipótese de extinção da pena se o autor do dano tomar a iniciativa de restaurar integralmente o bem antes do recebimento da denúncia. Havendo a restauração antes da sentença, a pena de três

meses a um ano de detenção, mais multa, será reduzida em até dois terços.

Sendo o pichador adolescente, deverá ser submetido à medida sócio-educativa, que envolve não só a obrigação de reparar o dano, mas também a prestação de serviços à comunidade relacionados à recuperação e restauração de bens urbanos alvo da mesma ação.

As alterações precisam

Pichações em condomínios foi destaque em edição da Revista Espaço Imóvel, publicada em 2006

passar por votações na Câmara e no Senado e, depois, serem assinadas pelo presidente da República.

Problema recorrente em todos os centros urbanos, o vandalismo através da pichação tem sido alvo de considerações tanto no Senado quanto na Câmara Federal. Em maio do ano passado a CCJ (Comissão de Constituição e Justiça) do Senado já havia aprovado o projeto de lei que proíbe a comercialização de tintas em aerossol para pessoas com menos de 18 anos.

De acordo com o projeto, as tintas em spray só poderão ser vendidas a maior de 18 anos mediante apresentação de documento de identidade. Além disso, toda nota fiscal emitida deve ter a identificação do comprador. O projeto estabelece ainda a obrigatoriedade da inscrição nos vasilhames das frases “Pichação é crime” e “Proibida à venda a menor de 18 anos” e penalidades aos comerciantes que descumprirem a determinação.

Foto: www.sxc.hu

Vandalismo agride estética e causa prejuízos à comunidade, com custos de limpeza e restauração dos monumentos.

08

Foto: Divulgação/PMPA

Em Porto Alegre, prédios particulares registram maior número de atendimentos da Guarda Municipal.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Serviço Criado com o objetivo de proteger o patrimônio público da cidade, o Disque Pichação, ampliou seu foco de atuação para o atendimento de denúncias que dizem respeito a prédios particulares. Em casos de efetivação de flagrantes nestes locais, que fogem da jurisdição municipal, os agentes não usam das prerrogativas que lhes concedem o cargo, mas sim da faculdade, extensível a qualquer cidadão, de exercer o poder de polícia quando presencia a prática de um crime..

Desde sua entrada em funcionamento, em maio de 2006, até o ultimo dia 19 de abril, o Disque Pichação (telefone 153), implantado pela Secretaria Municipal de Direitos Humanos e Segurança Urbana (SMDHSU), por meio da Guarda Municipal, recebeu 1.170 denúncias. Haviam sido registradas até aquela data 240 detenções.

As estatísticas mostram que as denúncias referentes a pichações em prédios públicos foram em número de 347, ao passo que as relacionadas aos prédios particulares alcançaram 823 ocorrências.

Entre os infratores detidos, 156 eram adolescentes e 84 adultos. No primeiro caso, o encaminhamento é para o Departamento Estadual da Criança e do Adolescente (Deca) e, quando a ocorrência envolve adultos, eles são levados para a Área Judiciária da Polícia Civil. Após o registro do fato, cabe ao Judiciário estipular as medidas punitivas para reparar o prejuízo causado.

Números de denúncia e detenções vêm diminuindo na Capital O Disque pichação é uma ação do programa Vizinhança Segura e mobiliza 30 viaturas, 13 motos e 60 guardas municipais no combate a delitos contra o patrimônio, atingindo 56 bairros. A central de recebimento das ocorrências funciona 24 horas, todos os dias da semana.

Ano

2007

2008

2009

Denúncias

463

370

131

Detenções

90

83

34

Foto: www.sxc.hu

Moradora em condomínio chama atenção para a diferença entre pichação e grafite Condômina no Edifício Villa Bella, Bairro Medianeira, em Porto Alegre, Gleice Maurente, explica que “as pichações têm uma linguagem própria, que pode ser para protesto ou insulto, mas também utilizada para demarcação de território entre grupos, gangues rivais, para competição, adrenalina ou puro prazer (quem escalou mais alto, o mais difícil, o mais vigiado, o edifício, o monumento, a ponte, etc.) As pichações são feitas em locais proibidos, à noite, de forma rápida. Atacando o patrimônio público ou privado: imóvel, painel, quadro, monumento destacando-os de forma negativa. E o material usando tinta em spray aerossol, que é difícil de remover, não deixa de ser um vandalismo.”

Já o Grafite, para Gleice, que costuma participar dos Encontros de Condomínios, “é uma arte, que ao observá-lo podemos ter muitas mensagens e interpretações, leituras diferentes ou releituras. Encontramos verdadeiros artistas entre os grafiteiros e podemos ter uma arte exposta no muro do nosso edifício, o hall de entrada, no salão de festas, garagem, mensagens de boa convivência entre vizinhos, local para os animais e outros ambientes.”

Afirmando que o grafite pode ser temático, poético ou educativo, tendo uma mensagem clara, expressa ou/e subliminarmente, a condômina entende que o mesmo pode ser uma alternativa para a redução das pichações.“A convivência entre grafiteiros e pichadores é pacífica, os pichadores, na maioria das vezes, não interferem sobre paredes grafitadas”, diz Gleice.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

09

Evento

Vem aí mais uma edição do maior Encontro de Condomínios do Sul do País O Secovi/RS e a Agademi já iniciaram os preparativos para a realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios; um evento que se destaca pela expansão e atualização de conhecimentos e, ainda, pela troca de experiências entre síndicos a respeito das mais destacadas questões condominiais.

O Encontro, realizado anualmente, encontra-se em fase de definição de conteúdo programático, mas as inscrições já estão sendo feitas. Tendo em vista que o número de participantes é limitado, e que nas edições anteriores todas as vagas foram preenchidas, é aconselhável que as pessoas interessadas confirmem suas inscrições com a maior antecedência possível.

Confira, a seguir, o que dizem alguns síndicos que estiverem presentes em edições anteriores: “Acredito que, a cada ano que passa, o Encontro de “Acho muito importante o Encontro de Condomínios, Condomínios vem crescendo tanto em termos de quali- pois a troca de conhecimentos que fazemos nestes dade quanto de atualização de informações. eventos facilita a busca de respostas para as dificuldades Em minha opinião, este tipo de evento atende as mais que encontramos na administração de condomínios e na importantes necessidades dos síndicos naquilo que diz vida condominial. respeito à ampliação de conhecimento nos mais variados Naquelas ocasiões, nós síndicos colocamos os segmentos. problemas, enfrentados diariamente, e, com certeza, Como sabemos a grande maioria das questões sempre saímos com as melhores soluções para os condominiais são quase sempre recorrentes, mas em cada mesmos. Portanto, minha sugestão é que este Encontro situação elas se apresentam sob fosse realizado duas vezes ao ano.” novos prismas e lá, nos Encontros Zélia Terezinha Rocha da Silva Síndica do Condomínio do Forte de Condomínios, elas costumam ser abordadas e discutidas de 13º Encontro Gaúcho de Condomínios maneira esclarecedora e participa“A iniciativa do Secovi, ao Dias 27 e 28 de Setembro tiva.” promover este Encontro, é ótima, Denise Caparelli Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael Síndica do Edifício Alves considerando-se que, cada vez mais, aumenta a gama de assun“Olhando de fora, algumas tos importantes para a área pessoas imaginam que as condominial que precisam ser questões condominiais são repetidivulgados e discutidos. tivas e possuem uma única Aumenta, também, a validade maneira de serem enfrentadas e do Encontro, o fato de propiciar a resolvidas. Porém, quando um aproximação e a difusão de ideias grupo de pessoas que atua no entre pessoas que convivem com Centenas de Síndicos participam anualmente do dia-a-dia de um condomínio se as mesmas situações a serem Encontro de Condomínios realizado pelo encontra, descortina-se um grande Secovi/RS e pela Agademi contornadas em seu dia-a-dia. universo. São tantas as questões, Interessantes, por fim, são tantos enfoques, tantas facetas e tantas alternativas para sempre os quadros apresentados, sejam através das uma melhor forma de viver em condomínio que chega- palestras, seminários ou rodadas de discussões, que se mos a nos surpreender. alternam a cada ano.”

Túlio Oliveira do Canto E esta é, no meu entender, a grande virtude do EnconSíndico do Condomínio Laçador tro de Condomínios; ser um agente facilitador desta saudável troca de experiências.”

“Desde 2004, participo, como Síndico do Condomínio

AGENDE-SE

Liselote Weber Bervian Síndica do Condomínio Patrike

Edifício Guilherme Tell, dos Encontros de Condomínios promovidos pelo Secovi.

São dois dias em que esquecemos os outros afazeres e nos concentramos em tirar proveito para o aprimoramento do nosso conhecimento a respeito das coisas de Condomínio. Palestras interessantes, proferidas por profissionais atualizados, que enriquecem o conhecimento de todos que deles participam.

Trata-se de uma iniciativa condizente com o espírito que tem norteado a Diretoria do Secovi, não podendo deixar de mencionar e destacar o presidente Moacyr Schukster e a vice-presidente de Condomínios, Simone Camargo.”

Eddo Hallenius de Azambuja Bojunga Síndico Condomínio Edifício Guilherme Tell

10

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Manutenção

Impermeabilização, infiltrações e vazamentos: evite que a umidade desvalorize seu condomínio

‘A primeira vítima’ de uma impermeabilização deficiente num imóvel é a estética, castigada por bolhas que enfeiam paredes e desgastam pinturas.

Depois, as infiltrações transmitidas pela umidade do solo ou pela água da chuva, começam a atacar os revestimentos e temos aí um significativo prejuízo econômico.

Em seguida, a estrutura pode ser atingida e o problema passa a ser uma questão de segurança.

Soma-se a esta série de inconvenientes a proliferação de mofos, também chamados de bolores, espécies de fungos que, além do odor desagradável, costumam provocar estragos em alvenarias, tecidos, objetos de madeiras e outros e, até mesmo, complicações para a saúde de pessoas que circulam pelo imóvel.

Com a proposta de expor soluções para a correção de impermeabilizações mal feitas ou desgastadas pelo tempo, e, ainda, para outras questões atinentes ao tema tais como variados tipos de infiltrações, vazamentos e entupimento de calhas, dentre outros, a Revista Espaço Imóvel apresenta esta matéria como um dos destaques da presente edição.

Técnica e qualidade de vida A impermeabilização é uma técnica que consiste na aplicação de produtos específicos com o objetivo de proteger as diversas áreas de um imóvel contra ação de águas que podem ser de chuva, de lavagem, de banhos ou de outras origens. Água infiltrada nas superfícies e estruturas afeta o concreto, sua armadura (“ferragem”), as alvenarias e os revestimentos. O ambiente fica insalubre (umidade, fungos e mofo), diminuindo a vida útil da edificação, sem falar no desgaste físico e emocional do proprietário ou usuário que sofre com a má qualidade de vida causada pelos problemas existentes no imóvel.

Fonte: Instituto Brasileiro de Impermeabilização

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

11

Manutenção

Impermeabilização deve fazer parte do projeto construtivo O ideal é que durante a construção nunca deixe de ser executado um projeto de impermeabilização que leve em consideração as condições topográficas e climáticas de onde está localizado o imóvel e que oriente sobre a proteção exigida para os mais variados espaços da edificação.

A opinião é do gerente Executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização - IBI, Wilson Neves, que complementa: “a insuficiência de proteção em algumas fases da construção podem afetar as instalações hidráulicas e, também, ocasionar desperdício no momento da aplicação dos acabamentos”.

O executivo explica que uma das ocorrências mais comuns nas edificações é a

Medidas restauradoras exigem profissionais habilitados e produtos certificados Entretanto, se o problema já está instalado, o tratamento deve ser feito através de sistemas impermeabilizantes, tais como a utilização de argamassas aditivadas, produtos à base de silicatos, calefação com silicone, adesivo plástico, selante de poliuretano, tecido de poliéster e manta asfáltica.

Contudo, nem sempre a utilização indiscriminada de um ou outro destes materiais se aplica a cada tipo de situação ou patologia apresentada. “Desta forma, torna-se imprescindível que o trabalho seja acompanhado por um profissional habilitado em projetos de impermeabilização, engenheiro ou arquiteto, e que a empresa contratada para a execução dos trabalhos utilize somente produtos certificados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), oferecendo, ainda, suporte técnico do material, para que a garantia estabelecida de fábrica não seja comprometida”, conclui Wilson Neves.

12

umidade ascendente, causada pela umidade proveniente do solo que, ao propagar-se através de estruturas sem impermeabilização, acaba por danificar rodapés, atingir as paredes e desmerecer as pinturas.

Técnicos ligados ao IBI esclarecem que existem vários produtos para impermeabilização que evitam que a umidade ascendente alcance a alvenaria, destacando entre eles as emulsões asfálticas ou acrílicas, soluções asfálticas, argamassa polimérica, aditivos impermeabilizantes, mantas asfálticas coladas a frio ou com auxílio de maçarico, dentre outros.

Sistemas esses que podem ser utilizados na fase da construção, ou seja, quando ainda não se iniciou a alvenaria.

Seleção do Fornecedor É necessário fixar alguns critérios para a contratação do serviço. O cliente deve abrir uma concorrência baseada em um projeto ou especificação que determine claramente o tipo de material que está sendo orçado e que este contemple a norma técnica aplicável. Deve também se certificar de que os produtos e sistemas participantes da tomada de preços são equivalentes em características e desempenho. Caso receba sugestões para alterar o especificado, é recomendável consultar o projetista. “O consumidor deve ser orientado para que analise a situação em nível de projeto, pois esta etapa é constituída de especificações (descrições e justificativas), desenhos, detalhes, planilhas com quantitativos, serviços e sugestões de critérios de medição, conforme preconizado pela NBR 9575/98”.

Fonte: Instituto Brasileiro de Impermeabilização

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Manutenção

Cadê o vazamento?

Caixas de gorduras, ralos de banheiros e furos que atingem instalação hidráulica são causas bastante comuns Com a experiência de mais de duas décadas na função de síndico e o conhecimento de técnicas ligadas à construção, Paulo Cezar Vieira, tornou-se um especialista na detecção e solução para problemas de vazamentos, infiltrações e insuficiência de impermeabilização em áreas de uso comum e unidades individuais. À frente da administração do Condomínio Conjunto Residencial Felizardo Furtado, formado por 952 unidades, Vieira, já vivenciou uma série de situações em que ninguém sabia como o consumo de água aumentava repentinamente ou de que forma a umidade se propagava pelas paredes de um prédio.

A repetição de ocorrências passou a ensinálo a conhecer as principais causas deste tipo de ocorrência: “os casos mais comuns de vazamentos ou infiltrações são decorrentes das caixas de gordura e ou das caixas do ralo do chuveiro. No caso do meu condomínio as caixas são de metal (cobre) que tem um

tempo útil de vida, algo em torno de vinte anos, após começa a sua deterioração e consequentemente, as infiltrações e vazamentos.”

O síndico cita, ainda, que “as situações onde os moradores, sem conhecimento da localização da rede hidráulica, resolvem furar as paredes para colocar varais, e outros penduricalhos. Há também os casos em que o morador decide reformar ou trocar as caixas e para isto contrata profissionais sem habilitação ocasionando serviço mal feito e uma encrenca danada.

O condômino vai alegar que arrumou. O contratado vai dizer que o serviço foi bem executado e que a infiltração ou vazamento não é daquele local e sim da coluna ou da unidade superior. Bem aí não tem solução, é só quebrando tudo de novo. O procedimento poderá ser amigável ou judicial, vai depender do bom senso.”

Dicas do Síndico do Condomínio Conjunto Residencial Felizardo Furtado facilitam descoberta de vazamentos

Sim, mas como descobrir?

Síndico ensina a encontrar o furo da bala ou, melhor, por onde a água sai Confira, a seguir, as orientações do síndico Paulo Cezar Vieira, sobre como identificar onde está o vazamento.

“Quando é impossível visualizar a vazamento a solução pode ser encontrada através de testes com corantes, com o uso de copos ou de uma chave de fenda com a ponta bem fininha. Em último caso só quebrando o local até chegar à origem da infiltração.

Para realizar o teste do corante basta colocar o produto na máquina de lavar, na pia ou no tanque ou em todos ao mesmo tempo. Se na unidade inferior (prejudicada) aparecer água colorida, com certeza o vazamento é da unidade onde foi feito o teste. Um pedaço de papel higiênico branco ajuda a definir se a água contém corante.

Lembre-se, porém, que o corante pode manchar os azulejos e rejuntes da unidade inferior causando um prejuízo ainda maior.

Já o copo pode ser utilizado para identificar vazamento decorrente da coluna de água potável (pressurizada).

Encostando o copo na parede e ao ouvido nos locais onde encontram-se a rede horizontal ou vertical da unidade autônoma pode se ouvir o chiado da água saído pelo cano quebrado ou descolado. Este é o método mais difícil, pois outros ruídos, vindo de outras unidades, também serão percebidos.

De grande utilidade também é uma chave de fenda com a ponta normal, porém fina. Ela deve ser introduzida entre os azulejos, por cerca de um centímetro dentro da parede. Ao ser retirada, virá junto com a ferramenta um pouco do reboco. Se o material estiver úmido tudo indica que existe, no mínimo, alguma infiltração ou, quem sabe, um vazamento por perto.”

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

13

Manutenção

Concessionárias orientam sobre testes Para os casos mais simples de detecção de vazamentos, companhias de abastecimento de água costumam aconselhar os seguintes procedimentos: Teste da Válvula ou Caixa de Descarga

Teste do Hidrômetro Para checar se há vazamento entre o hidrômetro e a caixa de água, abra o registro do hidrômetro. Feche a bóia da caixa até interromper o fluxo de água. O hidrômetro deve ficar parado. Se nenhum ponteiro se movimentar, não tem vazamento.

Teste da Cisterna Encha a cisterna até o fluxo de água ser interrompido e a bóia fechar. O hidrômetro também tem de parar. Se houver movimentação nos ponteiros, há vazamentos na cisterna.

Foto: Ieda Pezzi/PMPA

Jogue um pouco de farinha ou cinza de cigarro dentro do vaso sanitário. O normal é a farinha ou a cinza ficar parada no fundo do vaso. Se a farinha ou a cinza não ficar parada, existe vazamento na válvula ou na caixa de descarga.

Água tratada não deve ser desperdiçada com vazamentos ocultos

Teste de Caixa de Água Para verificar se há vazamentos entre a caixa e as instalações internas do imóvel, feche a bóia. Marque o nível da água na caixa. Feche todas as torneiras e chuveiros e não use vasos sanitários durante uma hora.

Passado esse tempo, meça o nível de água na caixa. Se houver alteração, há vazamento.

Cuidados com as infiltrações Engenheiros aconselham revisões periódicas e atitudes de prevenção De acordo com o diretor da Aspen Impermeabilização, engenheiro Flávio Segatto, qualquer área exposta ao tempo pode sofrer infiltrações: “o mais comum é que elas se propaguem pelas fundações, devido à pressão negativa da água do solo; nas lajes, face às deficiências na impermeabilização ou caimento insuficiente; nas fachadas, em virtude do desgaste dos revestimentos ou esquadrias; e as que se originam nos telhados.” O engenheiro lembra, ainda, que acessórios e equipamentos como reservatórios, banheiras e piscinas também devem ser revisados. Cada uma destas situações tem uma solução específica, afirma Segatto.

Para resolver questões ligadas ao telhado, normalmente, basta a boa colocação de uma manta revestida de alumínio que, além de acabar com o vazamento, colabora para aumentar o isolamento térmico do local.

Muito comuns, e necessárias, são as impermeabilizações dos reservatórios de água, onde as limpezas, feitas a base de cloro, acabam por desgastar os tanques, principalmente aqueles que são feitos de concreto. “Já quando as infiltrações estão localizadas em fachadas, fundações e lajes não há como fugir: a contratação de uma empresa especializada é indispensável. E quanto mais cedo isto for feito, menos oneroso será para o

14

condomínio. Há que se levar em conta, também, que o trabalho será feito com mais rapidez, ocasionando menores transtornos” conclui Flávio Segatto.

Vistorias previnem ocorrências Evitar a ação das intempéries, das águas e da umidade sobre as construções é praticamente impossível. Contudo, as consequências destas ações podem ser aceleradas pela falta de planejamento na execução do projeto, por impermeabilizações mal feitas durante a obra ou devido à utilização de material inadequado.

Em contrapartida, uma maneira de aumentar o prazo de ocorrência dos inconvenientes provocados pelas infiltrações está na prevenção e ela deve ter início pelas vistorias.

Mesmo sem serem especialistas, os síndicos devem ficar atentos a paredes que apresentam manchas de cor amarelada, que podem indicar a existência de umidade no local. Pequenas fissuras ou trincas, a presença de uma espécie de fuligem provocada pelo acúmulo de sais de concreto dissolvidos pela água, o aparecimento de ferrugem em ferros que fazem parte de lajes e estruturas e, é claro, o gotejamento de líquidos, mesmo em pequenas quantidades, indicam a existência do problema.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Manutenção

Concordando com Segatto, o diretor da K. Engenharia, Hugo Karnas, reforça a orientação de que toda estrutura exposta precisa ser impermeabilizada, sendo que este cuidado deve ser renovado de tempos em tempos.

“Devem estar sujeitas a uma boa impermeabilização inicial, e as reimpermeabilizações quando necessárias, as fundações, lajes, fachadas, sacadas, áreas térreas e de serviço, reservatórios, garagens, poços de elevadores, jardins, piscinas, saunas..., enfim todos os locais que

estejam ou possam entrar em contato, mesmo que eventual, com água”.

Hugo Karnas lembra, ainda, que a detecção sobre a origem e também a elaboração de um orçamento para impermeabilização exige, obrigatoriamente, uma vistoria técnica, “às vezes pode-se ter a impressão, por exemplo, que a infiltração tem origem na laje, e na verdade é um problema com um cano”, afirma.

Colocação de telas não impede que o inço germine sobre as calhas

Calhas livres garantem escoamento eficaz O entupimento das calhas, incidência bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados.

Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de pó que se acumulam dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade.

Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos. É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras circunstâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema.

Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o inverno e o outono quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

15

Manutenção

Por que as folhas caem no outono e no inverno?

Foto: Wikipédia

O principal motivo para que as folhas das árvores caiam com maior incidência, no outono e no inverno, é a necessidade que as plantas possuem de economizar energia e nutrientes devido à vigência de dias mais frios.

Segundo a bióloga, com mestrado em biociências e doutora em zoologia, Susi Missel Pacheco, esta é uma típica estratégia adotada, em especial, pelas caducifólias, plantas que perdem as folhas e ficam nuas somente com galhos ou raríssimas folhas, como, por exemplo, as espécies de ipês, paineiras, jacarandás, sibipirunas ou plátanos.

Susi explica que, antes de caírem, as folhas tendem a ficar alaranjadas, avermelhadas, amareladas ou marrons.

“Estas colorações se prestam, ainda, como um sinal de advertência para animais (vertebrados e invertebrados) comedores de folhas, de que as mesmas estão com baixa qualidade nutricional.”

Mudanças na coloração das folhas são indicativos de chegada do outono

Logo, a mudança de cores e queda das folhas das árvores é uma indicação de que haverá queda de temperatura, menos insolação e com o solo mais frio/gelado (em alguns locais como na serra) a captação de água e nutrientes será deficiente. “Por isso, a planta utiliza desse recurso fisiológico para manter-se viva e com energia, durante esse período e com o aumento da luz solar e temperatura na primavera, retornar com toda a força para a floração e frutificação nos meses mais quentes”, afirma a bióloga.

Por fim, vale à pena lembrar que no final do outono e durante todo o inverno é o melhor período para providenciar a poda de árvores e arbustos, tanto em condomínios quanto em espaços públicos. Mas não esqueça de que isto requer alguns cuidados.

Podas não devem ser feitas de maneira indiscriminada O manejo de árvores e arbustos em áreas públicas ou privadas exige respeito à legislação e conhecimentos técnicos. Assim, ao adotar procedimentos de poda, remoção ou supressão de qualquer tipo de vegetação, os síndicos devem buscar esclarecimentos sobre as leis municipais que regem o assunto.

Em Porto Alegre, por exemplo, qualquer uma das intervenções acima citadas exige autorização por parte da Smam - Secretaria Municipal do Meio Ambiente. Também na capital gaúcha este tipo de trabalho só poderá ser executado por empresa ou pessoa física cadastrada junto à Smam.

Além das questões legislativas, os síndicos devem ficar atentos a alguns cuidados a serem adotados por quem vier a desenvolver o serviço. Citando o caso de podas, providência mais comum aos condomínios, é importante destacar que para evitar danos à vegetação, o modelo arquitetônico da espécie deve ser preservado e que cada tipo de galho - grande, pequeno, horizontal ou vertical - exige um determinado corte, com uso de ferramentas adequadas e intervenções de impermeabilização. Técnicas que exigem o acompanhamento de um profissional habilitado.

16

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Manutenção

Mas afinal, quem são os responsáveis pelos vazamentos ou infiltrações?

Em princípio, pode-se dizer que se o vazamento ou uma regra, mas sim, na determinação da origem do problema. É por isto que a assessora jurídica do infiltração acontecer numa área privativa, ocasionando Secovi/RS e da Agademi, Eliane Maria danos na própria unidade ou em unidade de terceiros, a responsabiliVirtuoso, ao ser consultada sobre dade pelo conserto, e eventuais ressarquestões de vazamentos em cimentos, é do morador do apartacondomínios, recomenda que, em primeiro lugar, seja usado o bom mento de onde ele se propaga. senso.

Por outro lado, se o surgimento da infiltração ou vazamento partir de “Antes de apontar culpados, áreas condominiais, tais como telhacondôminos e representantes do dos, calhas, colunas, reservatórios e condomínio devem se preocupar com outros sistemas hidráulicos e de a busca e facilitação para a descoberta escoamento de esgotos que servem a da origem do vazamento. Quanto toda a edificação, a responsabilidade mais cedo isto venha a ser feito, menores serão os prejuízos e mais condipelos reparos será de competência do zentes serão as possibilidades de condomínio. negociação entre as partes prejudicaComo se vê, a questão fundaAssessora jurídica do Secovi explica que o mental não está no estabelecimento de fundamental é saber a origem do vazamento das”, afirma a advogada.

Umidade também prejudica a saúde Conforme já havíamos visto, no início desta matéria, dentre as consequências da insuficiência ou desgaste da impermeabilização, das infiltrações e dos vazamentos em uma construção, está o fato de aumentar a insalubridade do ambiente, devido ao excesso de umidade e surgimento de mofos.

Alguns deles até se prestam a fabricação de medicamentos e transformação de alimentos, mas outros podem ser danosos à saúde humana, causando enfermidades e até intoxicação.

Ainda sobre a existência de umidade em determinados locais e falando sobre sua área de especialização, o médico Manuel Aguinaldo da Silva, Coordenador da Medicina do Trabalho do Secovimed/RS, alerta que alguns ambientes profissionais - e isto se aplica também a espaços residenciais podem ser potencialmente danosos à saúde dos trabalhadores, citando, entre eles os susceptíveis a agentes

físicos, químicos, biológicos e ergonômicos.

Segundo o médico, a umidade se enquadra dentre os agentes físicos. “As atividades ou operações executadas em locais alagados ou encharcados, com umidades excessivas, capazes de ocasionar danos à saúde do trabalhador, são situações insalubres, exigem medidas de prevenção e controle, a saber, medidas de proteção coletiva, tais como o estudo de modificações no processo de trabalho, (colocação de estrados de madeira, ralos para escoamento) e medidas de proteção individual (fornecimento de Equipamentos de Proteção Individual, como luvas de borracha, botas, avental).

Aguinaldo da Silva complementa dizendo que doenças podem ser desencadeadas ou agravadas por excesso de umidade no ambiente de trabalho. “Podemos citar, enfermidades respiratórias como, por exemplo, asmas, rinites e bronquites, enfermidades de pele,

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

provocadas por fungos, e enfermidades circulatórias tais como flebites. Fundamental é assinalar que tais riscos devem ser analisados quanto à incidência, tempo de exposição e importância dentro do que preconiza a NR 7 do Ministério do Trabalho e Emprego, aplicando-se o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional.”

17

Comportamento

Helena Terezinha do Amaral Gomes Advogada, Especialista em Direito Imobiliário

As pequenas contravenções diárias – quem se importa?

Contravenção é um termo técnico utilizado na linguagem jurídica para definir as condutas tipificadas no Decreto Lei n° 3.688, de 03 de outubro de 1941, a chamada Lei das Contravenções Penais. Em verdade, contravenção significa uma infração penal de menor poder ofensivo - um crime menor - cuja punição vai da multa à prisão simples, ou ambas de forma alternativa ou cumulativa.

A contravenção é importante na análise do universo da vida em condominio, pois embora seu pequeno poder ofensivo, possui alto grau de comprometimento nas deteriorações desse tipo de vida em comunidade.

Exemplificativamente, constitue contravenção penal: “ Art. 26.“Abrir alguém, no exercício de profissão de serralheiro ou oficio análogo, a pedido ou por incumbência de pessoa de cuja legitimidade não se tenha certificado previamente, fechadura ou qualquer outro aparelho destinado à defesa de lugar ou objeto.”

“Art. 28, § único: ... quem, em lugar habitado ou em suas adjacências, em via pública ou em direção a ela, sem licença da autoridade, causa deflagração perigosa, queima fogo de artifício ou solta balão aceso.”

“Art. 31. Deixar em liberdade, confiar à guarda de pessoa inexperiente, ou não guardar com a devida cautela, animal perigoso.”

“Art. 37. Arremessar ou derramar em via pública, ou em lugar de uso comum, ou do uso alheio, coisa que possa ofender, sujar ou molestar alguém.”

“Art. 38. Provocar, abusivamente, emissão de fumaça, vapor ou gás, que possa ofender ou molestar alguém.”

“Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios: “I – com gritaria ou algazarra;” “III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;” “IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda;” “Art. 62. Apresentar-se publicamente em estado de embriaguez, de modo que cause escândalo ou ponha em perigo a segurança própria ou alheia.”

“Art. 64. Tratar animal com crueldade ou submetêlo a trabalho excessivo.”

18

“Art. 65. Molestar alguém ou perturbar-lhe a tranquilidade, por acinte ou por motivo reprovável.”

São inúmeros os exemplos de condutas contrárias à Lei das Contravenções, ou até mesmo contrárias ao disposto no Decreto-Lei nº 2.848, de 07 de dezembro de 1940 - Código Penal Brasileiro, onde estão prescritos os crimes de maior lesividade para a sociedade, como é o caso, do homicídio, do latrocínio, do sequestro, e tantos outros.

Vivemos sob o império da legalidade. O indivíduo, na sua esfera pessoal e patrimonial, salvo quanto às questões de ordem pública - regidas por outra legislação - só está obrigado a fazer ou deixar de fazer algo, no estrito cumprimento de uma prescrição legal.

A presente abordagem não é destinada para profissionais da área jurídica e nem tem a pretensão de ser um tratado sobre contravenções penais. Ao contrário, interessa-nos, justamente, o espaço que fica entre a ação e a omissão dos indivíduos que habitam em condomínio e que, num primeiro momento, não constituem contravenção penal, porém são práticas quotidianas que minam as relações de respeito, cordialidade, reciprocidade e harmonia, desaguando mais adiante em condutas, aí sim, passíveis de tipificação penal.

É possível afirmar que, no mínimo, três tipos de relações são desenvolvidas entre os moradores em condomínio: relações comunitárias; relações de anonimato ou indiferença; e, relações de antagonismo ou conflito.

Não há uma hierarquia entre essas relações, pois podem elas aparecer de forma isolada ou simultânea numa mesma comunidade condominial.

Como relações comunitárias enquadram-se aquelas que decorrem da condição de pertença a um Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Comportamento

mesmo grupo, com o reconhecimento de direitos e deveres comum e, especialmente, pautado pela solida-riedade.

As relações de anonimato ou indiferença estão mais intrinsecamente relacionadas à forma de viver no mundo moderno, com foro no individualismo exacerbado, na prepotência, na dificuldade do estabelecimento de laços ou, até mesmo, no comodismo, próprio de muitos que não querem assumir responsabilidades, embora delas não possam fugir em certos momentos da vida.

Por último, as relações de conflito podem ser instauradas já a partir de certa tensão decorrente da pressão social, dos problemas do quotidiano e das características do meio. Tais relações podem estar circunscritas ao limite das intenções e/ou expectativas, ou, assumirem um cenário de deflagração de antagonismos, com discussões, brigas e, em muitos casos, desaguando em ações administrativas ou judiciais.

Nesse contexto, já é possível se vislumbrar onde começam as pequenas contravenções diárias.

Usaremos aqui o termo contravenção não no sentido técnico jurídico, mas para caracterizar ações ou omissões as quais, se não cuidadas, amparam comportamentos recíprocos de ações e reações - que com a reiteração e o desgaste se intensificam e passam a figurar na galeria dos pequenos delitos.

Uma vez identificadas, tais contravenções, pergunta-se: quem se importa com elas e, finalmente, o que se deve fazer a respeito?

O ‘bom dia’ é de graça e não cansa as cordas vocais.

A falta de ‘bom dia’ é contravenção penal? Não, mas é uma conduta que podemos chamar de pequena contravenção daquele que acorda de mau humor. A falta do ‘bom dia’ pode deixar ‘azedo’ o vizinho com quem se divide o elevador. E, esteja certo, poderá haver retaliação.

A bola da criança caiu no jardim, esmagou uma planta e uma formiga e fez respingar água na revista da condômina que estava tomando sol às quatro da tarde.

A conduta constitui crime ambiental? Crime contra o patrimônio ou Crime contra a pessoa da condômina?

Será necessário chamar uma assembleia de

condomínio para resolver a questão? Certamente nenhum crime foi cometido, porém, dependendo da forma como o assunto for conduzido, poderá sim, ter um desfecho rancoroso e dolorido.

Antes de sair espraguejando o ‘pequeno malfeitor’, seria de todo recomendável, analisar bem o caso concreto, ponderar as atitudes, exercitar a paciência e buscar uma solução pacífica. Conversar com a criança sem agressões, como você faria com seu próprio filho se o estivesse orientando. Da mesma forma e com a mesma tranquilidade, falar com os pais ou responsáveis e, somente não havendo solução, conversar com o síndico e pedir providências.

A propósito, a mesma condômina que estava tomando sol e teve sua ‘praia’ invadida, é fumante contumaz e muitas das vezes não acerta a cesta de lixo, deixando a bituca do cigarro planar ao sabor do vento e para onde este lhe levar. A propósito, ainda, o pai da criança ‘delinquente’ é o mesmo que não foi cumprimentado no elevador pelo marido da condômina fumante. É a vida, nem sempre é um doce, mas é sempre uma roda.

O condomínio não é diferente.

Por isso, muita atenção as pequenas atitudes diárias para que não se avolumem mal-entendidos, antagonismos, dissabores, competições desnecessárias.

Vale a máxima cristã do jamais faças ao outro aquilo que não gostaria que ele lhe fizesse. Conheça as leis, a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio. Mas acima de tudo, cuide bem seu animal de estimação, oriente e exerça corretamente a guarda sobre seus filhos; respeite e converse com seus vizinhos e, em todas as circunstâncias mantenha-se em vigilância e com a percepção de que cada pequeno gesto pode evitar ou provocar um mal maior. A decisão está nas mãos de todos e de cada um.

Ainda que você tenha buscado se isolar em um condomínio por questões de privacidade e segurança, não será possível exercer este tipo de propriedade ou simplesmente de moradia, sem compartilhar espaços e atitudes.

Então, as pequenas contravenções diárias no condomínio, embora a alguns não importem, devem ser da conta de todos.

As relações de anonimato ou indiferença estão mais intrinsecamente relacionadas à forma de viver no mundo moderno, com foro no individualismo exacerbado, na prepotência, na dificuldade do estabelecimento de laços ou, até mesmo, no comodismo, próprio de muitos que não querem assumir responsabilidades

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

19

Locações

Gilberto Koenig Advogado, professor de Direito Imobiliário da Unisinos, ex-vice-presidente do Secovi-RS e da Agademi e ex-presidente da Agadie

Comentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato Conclusão* * Conclui-se, com a divulgação do texto a seguir, a publicação do artigo, iniciada na edição anterior da Revista Espaço Imóvel.

Art.62 “Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR) Na novel redação, o legislador definiu que a ação de despejo pode ser promovida em decorrência da falta de pagamento não só de aluguéis e acessórios, mas apenas um deles, incluindo a possibilidade em face

de aluguel provisório ou eventuais diferenças desse, quando houver.

Ora, a nova redação não deixa dúvida que a ação de despejo pode ser ajuizada quando o locatário não paga, por exemplo, condomínio, IPTU, seguro, ou outro encargo que lhe cabe por força de lei ou do contrato, ainda que os aluguéis estejam rigorosamente em dia.

Aproveitou o legislador para definir que aluguel provisório ou diferença é aluguel1, portanto, sujeita a inadimplência ao despejo.

No inciso II do artigo em comento, o legislador aproveitou para ratificar a possibilidade de cumulação da ação de despejo com cobrança2, esclarecendo que a ação de despejo é direcionada contra o locatário e de cobrança pode ser proposta em face do próprio inquilino ou de seu fiador.

Quanto ao cálculo discriminado do débito, não é novidade e já constava da redação primitiva.

Com efeito, é fundamental para o desenvolvimento válido do processo que a petição inicial indique com clareza qual é o valor do débito do locatário, a fim que esse possa emendar a mora ou contestar a demanda ou os valores apontados como devidos.

No inciso II o legislador explicitou que o fiador também pode evitar a rescisão do contrato de locação emendando a mora.

A polêmica que certamente irá surgir é e se o locatário não quiser purgar a mora, pode o fiador fazê-lo contra sua vontade? Pensamos que não, pois o legislador ao disciplinar adotou o conjuntivo “e”, locatário e o fiador, portanto, se não houver consenso, não poderá o fiador purgar a mora sem consentimento ou contra a vontade do locatário, mas esse poderá fazê-lo independente do fiador, eis que é parte no contrato de locação, enquanto aquele não.

Outra alteração substancial é que a partir da vigência da Lei 12.112/09, se houver interesse na emenda da mora, o locatário e o fiador poderão fazê-lo, depositando o valor do débito, independente de cálculo do contador, e no prazo de 15 dias contados da citação e não da juntada aos autos do mandado3, independente de

1 Em decorrência de ação revisional – art. 68 e/ou ação renovatória- art.73.

2 Cumulação objetiva e subjetiva.

3 O prazo para contestar continua sendo contado da juntada aos autos do mandado de citação e havendo múltiplos réus, da juntada

do último mandado devidamente cumprido, nos termos do art. 241 e inciso do CPC. 20

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Locações

autorização judicial.

A autorização judicial para emenda da mora, como demonstrou a prática, é inócua, pois muitas vezes já vinha a autorização judicial no próprio despacho da petição inicial e em outras tantas, o locatário utilizavase do expediente apenas para protelar o resultado, pois requeria a autorização e o juiz despachava autorizando.

Para tanto, o locatário tinha que ser intimado, e após, deixava de decorrer sem emendar a mora. Todos esses atos judiciais protelavam o processo em dois ou três meses, senão mais.

O inciso III, disciplina a hipótese de diferença de valores na purga da mora.

Com efeito, se o locatário e o fiador purgarem a mora, é possível que o locador aponte diferenças, justificando-a, situação em que o interessado poderá complementá-lo depositando no prazo de 10 dias a diferença.

Na nova sistemática o prazo de 10 dias é contado da intimação que poderá ser pessoal, por carta, ou mediante publicação de nota de expediente no diário oficial se o interessado estiver representado em juízo por advogado, se houver pedido do locador para tanto.

O inciso IV, determina que se o depósito complementado integralmente, o pedido de rescisão continuará pela diferença, sendo facultado ao locador desde logo levantar o valor depositado, pois esse é incontroverso.

No parágrafo único do art.

62, o legislador restringiu drasticamente o direito de emenda da mora, pois na redação primitiva o locatário poderia se valer deste benefício por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo.

A nova redação do parágrafo único permite a utilização do benefício de emenda da mora apenas uma única vez a cada período de 24 meses, pois não admitirá a purga se o locatário já tiver se utilizado da faculdade nos dois anos anteriores a propositura da ação.

A intenção do legislador é inibir o abuso do exercício do direito de emendar a mora e, como consequência, dizer aos locadores que o inquilino é desestimulado a recair na inadimplência.

Art. 63 A nova redação diz:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, será expedido mandado de despejo, possibilitando a desocupação voluntária no prazo estabelecido, e, caso essa não ocorra, o próprio mandado servirá para o despejo compulsório.

Destarte, o oficial de justiça encarregado do despejo, primeiro intimará o locatário e eventuais ocupantes do prazo estabelecido na sentença ou liminar para a desocupação e, decorrido esse, sem necessidade de novo mandado ou outra ordem qualquer, providenciará no despejo, nos termos previsto no art. 65.

Art. 62, 1º, “b”.

A regra atual, diz: b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2o do art. 46.

Na regra revogada, se o despejo havia sido decretado com fundamento nos incisos, II e III do art. 9º, ou § 2º do art. 46 o prazo concedido para desocupação voluntária era de 15 (quinze) dias e agora o legislador estendeu a todas as hipóteses do art. 9º, ou seja, incluiu (I) mútuo acordo e (IV) reformas urgentes determinadas pelo poder público.

Destarte, se o decreto despejatório tiver por fundamento qualquer dos incisos do art. 9º ou o § 2º do art. 46, o prazo para desocupação voluntária do locatário e ocupantes será de 15 (quinze) dias e não os 30 (trinta) previsto no “caput” do art. 63.

Art. 64 A nova regra é: Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art.

9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

O legislador, finalmente, atendeu aos anseios dos locadores e extinguiu a necessidade de prestação de caução para execução do despejo provisório quando o decreto houver fundamento no art. 9º.

A exigência de prestação de caução quando o despejo havia sido decretado com fundamento no

A partir da vigência da Lei 12.112/09, se houver interesse na emenda da mora, o locatário e o fiador poderão fazê-lo, depositando o valor do débito, independente de cálculo do contador, e no prazo de 15 dias contados da citação e não da juntada aos autos do mandado, independente de autorização judicial.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

21

Locações

inciso III do art. 9º, era, sem dúvida, um equívoco imperdoável, pois penalizava o locador que não estava recebendo os aluguéis.

De outra banda, reduziu-se para as demais hipóteses de despejo provisório a caução mínima de doze para seis meses e máxima de dezoito para doze meses de aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

A medida é salutar, pois a caução exigida é apenas assecuratória de indenização mínima caso o locatário consiga reverter à decisão em grau recursal e já tenha sido despejado.

Art. 68 A regra atual: Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: O legislador no art. 68 apenas atualizou a expressão, pois o Código de Processo Civil há muito alterou no art. 275 a expressão sumaríssimo por sumário.

Art. 68, inciso II Na nova redação, temos: II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

O legislador, no artigo em comento, primeiro criou a obrigatoriedade da audiência de conciliação, onde o réu apresentará a sua contestação, inclusive apresentando contraproposta, se discordar da pretensão autoral.

Aproveitou o legislador para esclarecer que a ação revisional de aluguel tanto pode ser proposta pelo locador como pelo locatário, obviamente que aquele se entender que o aluguel em vigor é inferior ao preço de mercado, e esse se crer que paga acima do valor praticado para imóveis assemelhados em mesma localização.

Por outro lado, nas alíneas “a” e “b”, ficou disciplinado que caso a ação seja proposta pelo locador, o

valor do aluguel provisório não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, enquanto que se a demanda for ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

Art. 68, inciso IV A nova redação, diz: IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.

Apresentada a contestação4 na audiência de conciliação, o juiz buscará a conciliação e, não sendo exitoso, determinará a realização de perícia, se necessária, pois pode a discussão não ser quanto ao valor.

Em seguida, caberá ao juiz designar audiência de instrução e julgamento, obviamente, designando data em que presumidamente o laudo já tenha sido elaborado, evitando realização de solenidade desnecessária.

Art. 68, V V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

O inciso V do dispositivo em anotação é inovação, pois interrompe o prazo para a interposição do recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório, enquanto não for reapreciado o pedido de revisão previsto no inciso III. O legislador ousou, pois não é da tradição do direito brasileiro interromper o prazo recursal quando a parte tenha pedido revisão da decisão, ou seja, deu-se o primeiro passo para conferir interrupção de prazo aos pedidos de reconsideração.

Art. 71, inciso V Na nova redação temos: V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,

Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, será expedido mandado de despejo, possibilitando a desocupação voluntária no prazo estabelecido, e, caso essa não ocorra, o próprio mandado servirá para o despejo compulsório.

4 Que deverá conter rol de testemunhas, quesitos e indicação de assistente técnico.

22

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Locações

tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira.

A nova regra atualizou a denominação do Ministério da Fazenda que, no passado, era Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento e, ao mesmo tempo, aproveitou para impor na ação renovatória o ônus de demonstrar a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo que prestou a fiança inaugural, o que apenas reforça a preocupação com a garantia.

Art. 74 A novel regra, diz: Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

A ação renovatória de aluguel é considerada demanda de caráter dúplice5, ou seja, independente de reconvenção poderá o réu locador requerer a desocupação do imóvel em contestação, hipótese em que julgada improcedente a renovação o juiz poderá desde logo determinar a desocupação do imóvel.

Na nova disciplina, o legislador diminui sensivel-

mente o prazo para a desocupação do imóvel, sendo extremamente rigoroso com o locatário, pois determina que ao julgar improcedente a renovatória o juiz expeça mandado de despejo que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

Na regra anterior, o prazo para a desocupação era de 06 (seis) meses e contados após o trânsito em julgado da decisão, portanto, se houvesse recurso do locatário, teria obrigatoriamente efeito suspensivo, o que era uma exceção ao art. 58, V. Agora, ainda que o locatário recorra da sentença, o despejo poderá ocorrer, pois a eventual apelação não terá efeito suspensivo, por força do mencionado inciso V do art. 58.

Conclusão Não temos dúvidas que havia necessidade de atualizar e modernizar a Lei 8.245/91, que foi proposta em outro cenário econômico e em momento de crise aguda no mercado das locações.

A Lei 12.112/09, que certamente contribuirá para o crescimento do mercado de locações, principalmente ao dar celeridade a prestação jurisdicional, As inovações contribuirão em muito para o equilíbrio da relação locador/locatário.

5 Fux, Luiz. Locações: processo e procedimentos: 2ª Ed, Rio de Janeiro: Destaque, 1995. 544 p.

Especialidades da terra esperam por ti no

Foto: Banco de Imagens - Design Gallery Live

FALTAM 6 MESES! Onde: Serrano Resort Convenções & SPA Gramado/RS Quando: 14 a 17 de novembro de 2010 desde 1983

Fondue de Chocolate

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

desde 1972

Reservas de hospedagem, passagem e translado: reservas@tribecaturismo.com.br Maiores informações: atendimento@tribecaeventos.com.br Fone: (51) 3076.7002

23

Espaço Imóvel Responde

O condômino que está inadimplente com as contribuições para o condomínio, que não tem direito de participar e votar, deverá ser convocado para a assembleia?

Dispõe o art. 1.354 do Código Civil Brasileiro: A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Portanto, mesmo o condômino inadimplente há que ser convocado, pois este poderá vir a quitar o débito até o dia da realização da assembleia e a falta de convocação de todos acarreta a nulidade da assembleia, exceto no caso de todos os condôminos comparecerem.

Temos piscina no prédio e os condôminos gostariam de melhorar o aspecto do ambiente onde esta foi instalada, qual seria o quorum para aprovar esta obra? Se os condôminos não comparecerem na assembleia, podemos colher a assinatura dos que não estavam presentes para aprovar a obra?

Pelo exposto na consulta, podemos enquadrá-la como uma obra voluptuária, definida no Código Civil: Art. 96.(...) §1°- São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

Ou seja, é uma obra que não aumenta ou facilita o uso do imóvel, mas pode torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de decoração ou alterações meramente estéticas.

Já decidiu o Tribunal do Estado de Minas Gerais a respeito do tema, entendimento ratificado pelo Superior Tribunal de Justiça: "Saliente-se que a aprovação da realização das obras deve ocorrer em assembleia, com a presença dos condôminos ou de seu representante, munido de procuração, não sendo possível a posterior ratificação do ato".

Escreve J. Nascimento Franco: “(...) A Assembleia Geral é o órgão supremo do condomínio (...) o único órgão competente para coletar e exprimir a vontade coletiva, donde é impróprio e

ineficaz o artifício pelo qual, às vezes, se procura obter em contatos individuais a manifestação dos condôminos sobre matéria de interesse comum”. (Condomínio – 5ª edição – Revista dos Tribunais – 2005).

Portanto, buscar assinaturas extra-assembleia torna nula a aprovação, pois não terá sido observada a exigência legal do artigo 1.342 do Código Civil. Sendo assim, para realizar a obra há que obter a aprovação, em assembleia, por votos que representem 2/3 dos condôminos.

Numa Assembleia de Condomínio, o condômino e sua esposa podem representar a respectiva unidade, indistintamente, mesmo que o casamento não seja com comunhão de bens? Necessita ser apresentada a certidão de casamento?

Depende do regime de bens.

No casamento pelo regime da comunhão universal, todos os bens presentes e futuros dos cônjuges se comunicam, ou seja, o bem imóvel é de ambos (art.

1.667 do Código Civil Brasileiro). Neste caso, qualquer um deles, marido ou mulher, poderá votar na assembleia, sem necessidade de outorga de poderes para este fim.

Se o regime for o da comunhão parcial (art. 1.658), comunicam-se os bens adquiridos na constância do casamento, ou seja, entram na comunhão os bens adquiridos após o casamento, ainda que só em nome de um dos cônjuges. Neste caso, da mesma forma que na comunhão universal de bens, ambos poderão votar na assembleia, mas não concomitantemente, pois o voto é correspondente a unidade autônoma.

Pelo regime da separação de bens (art. 1.687 do CCB) o imóvel é exclusivo de um dos cônjuges. Neste caso, apenas o proprietário do bem poderá votar na assembleia. O outro cônjuge poderá votar se lhe for outorgado poderes, através de procuração, para tal.

Na matrícula do imóvel consta o nome do cônjuge, estado civil e regime de bens do casamento, portanto não é necessário solicitar a certidão de casamento.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS-Agademi

24

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Espaço Imóvel Responde

A Convenção do meu condomínio diz em seu texto que o condômino não pode votar nas questões em que tenha interesse, isto é possível?

O Código Civil em seu artigo 1.335, inciso III, disciplina que é direito de todo o condômino votar nas deliberações da assembleia, e delas participar, desde que estando quite.

Artigo 1.335: São direitos do condômino: (...)

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

EMENTA: CAUTELAR. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA. INADIMPLENTE. DIREITO A VOTO. Condômino inadimplente. Pretensão de exercício de voto em assembleia condominial. Afastamento. Art. 1.335, III, CCB. Negaram provimento. (Agravo de Instrumento Nº 70034567222, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 16/03/2010).

Assim, a única hipótese legal a afastar o direito a voto do condômino é quando presente a situação de inadimplência.

Sou síndica do condomínio e estou com vários problemas e um deles é o estado do prédio, onde está caindo grande parte do reboco. Tenho muitas dificuldades com a participação dos condôminos às assembleias, pois não querem nem ouvir em falar de obras. O que faço?

As atribuições do Síndico estão previstas no Código Civil Brasileiro - conforme abaixo - e na Convenção de cada condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições,

bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.

Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel. Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas. A conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico.

Tratando-se de obras ou reparações necessárias, estas podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino, conforme artigo 1.341 do CCB. Ainda, se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

O Código Civil no art. 1.341 prevê que a realização de obras no condomínio depende de quoruns, que são: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: (...)II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. §1°- As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. §2°- Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. §3°- Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. §4°- O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.

Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

25

Espaço Secovimed Andréa Heinen Médica Endocrinologista, integrante do Corpo Clínico do Secovimed/RS - CRM 30.209

Saiba mais sobre hipotireoidismo A tireóide é uma glândula que regula a função de órgãos importantes como o coração, o cérebro, o fígado e os rins. Ela produz os hormônios T3 (triiodotironina) e T4 (tiroxina). Dessa forma, garante o equilíbrio do organismo. A glândula possui forma de borboleta (com dois “lobos”, direito e esquerdo) e se localiza na parte anterior do pescoço, logo abaixo do “pomo de Adão”.

Ela atua diretamente no crescimento e desenvolvimento de crianças e de adolescentes, na regulação dos ciclos menstruais, na fertilidade, no peso, na memória, na concentração, no humor, controle emocional, batimentos cardíacos, funcionamento intestinal e força muscular. Quando a tireóide não funciona corretamente, pode liberar hormônios em quantidade insuficiente (hipotireoidismo) ou em excesso (hipertiroidismo).

O hipotireoidismo é a patologia mais comum da tireóide, atingindo cerca de 11% da população. Estimase que no Brasil afete mais de cinco milhões de pessoas. É mais comum em mulheres após os 40 anos (80% dos casos), mas pode ocorrer em ambos os sexos e em qualquer idade. A causa do problema pode estar na própria tireóide (forma mais prevalente, chamada de hipotireoidismo primário), mas também pode ocorrer devido à doença no hipotálamo ou hipófise, as quais são glândulas que regulam o funcionamento da tireóide (então denominado hipotireoidismo central).

As principais etiologias do hipotireoidismo primário são: doença auto-imune da tireóide, também denominada de “Tireoidite de Hashimoto” (caracterizada pela presença de auto-anticorpos), deficiência de iodo, redução do tecido tireoidiano por iodo radioativo ou por cirurgia. O uso de medicamentos como amiodarona e lítio também pode resultar em distúrbios tireoideanos.

Em recém-nascidos, pode ocorrer o hipotireoidismo congênito, sendo diagnosticado pelo "teste do pezinho", e o tratamento deve ser iniciado imediatamente, pois pode ocasionar problemas graves de crescimento, desenvolvimento e retardo mental.

Em gestantes a pesquisa e o tratamento do hipotireoidismo são muito importantes, pois o hormônio tireoideano é fundamental para a formação adequada do feto.

Os sintomas de hipotireoidismo são inespecíficos (ou seja, muitas pessoas que não têm a doença apresentam os mesmos sintomas), podendo ser diagnosticado então apenas com base nos exames laboratoriais.

26

Os principais sintomas são: - Depressão - Desaceleração dos batimentos cardíacos - Intestino preso - Menstruação irregular - Diminuição da memória - Cansaço excessivo - Dores musculares - Pele seca, unhas fracas - Queda de cabelo - Ganho de peso - Aumento do colesterol no sangue Para diagnosticar o problema, deve-se medir o TSH (hormônio produzido pela hipófise, uma glândula que fica dentro do crânio e que comanda a tireóide). No hipotireoidismo, seus valores são elevados, pois como a tireóide não está funcionando corretamente (está “preguiçosa”, produzindo menos hormônio do que deveria), a hipófise precisa fabricar mais TSH para que este estimule a tireóide a funcionar. Se achar necessário, o médico poderá solicitar também a dosagem de T3 e T4.

O tratamento do hipotireoidismo melhora muito a qualidade de vida do paciente, e deverá ser feito por toda a vida, pois o problema não tem cura. Suspendendo o medicamento, os sintomas retornarão. É simples, basta repor o hormônio que a tireóide não produz adequadamente. O medicamento chama-se levotiroxina, e as doses devem ser individualizadas e prescritas pelo médico. O sucesso do tratamento depende muito de cada paciente. Deve-se tomar o comprimido diariamente, em jejum, ao menos 30 minutos à uma hora antes do café da manhã, tirando-o da caixa apenas na hora de tomar (não colocar em “potes”, nem na geladeira, deixar na embalagem original e em temperatura ambiente). Se esquecer de tomar o remédio no horário certo, pode-se tomar em outro horário, mas preferencialmente duas horas após as refeições. Se esquecer de tomar por um dia não precisa tomar a dose em dobro no dia seguinte. Deve-se aguardar intervalo de quatro horas entre o uso de levotiroxina e outros medicamentos, principalmente estatinas, omeprazol, antiácidos, sulfato ferroso e carbonato de cálcio.

O acompanhamento do paciente e a verificação da dose do medicamento deve ser periódica, com medidas de TSH. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2010

Ficha técnica: Foto base: www.sxc.hu Ilustração digital e manipulação de imagens: Gerson Kauer Edição e montagem: Kauer ideia e imagem