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Confira alguns destaques desta edição

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ESTATÍSTICA Mensagem do Presidente

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Por um céu de Spielberg

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Registro

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Estatística

Tomam posse as diretorias do Secovi/RS, da Agademi e do Secovimed/RS

Panorama demonstra desempenho do segmento imobiliário em Porto Alegre

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Serviço

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Evento

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Prevenção

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Cotidiano

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Comportamento

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Legislação

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Orientação

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Tecnologia

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Jurídica

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Questionamentos

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Espaço Secovimed

SERVIÇO

Secovimed/RS completa 15 anos de atendimento social

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Definida a data de realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios

As muitas faces do barulho: os incômodos, os riscos e as soluções

COTIDIANO

Os altos e baixos do som

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Alguns barulhos são inusitados; outros, nem tanto

Normatizações diversas regulamentam o assunto

Algumas considerações jurídicas sobre a questão do barulho

COMPORTAMENTO

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Isolamento acústico e manutenções reduzem incidência do barulho

JURÍDICA

O condômino antissocial e a aplicabilidade das multas

Espaço Imóvel responde a dúvidas sobre a área condominial

Campanha de vacinação contra a gripe

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.


Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Por um céu de Spielberg Há algumas dezenas de anos, era popular no Brasil o cômico Mazzaropi. Ele fazia sempre o tipo matuto, com sua ingenuidade e esperteza. Ao longo de seus filmes, enfrentava as dificuldades de um jeito todo especial, ao mesmo tempo em que perpassava uma espécie de sabedoria da roça. Daqueles filmes, lembro especialmente de uma cena em que um vizinho reclamava do barulho que o nosso herói estava fazendo. Respondia ele: “Quer silêncio, vá dormir no cemitério”. Exageros à parte, e graças à benção de que as pessoas são diferentes umas das outras, algumas adoram festas barulhentas e até se sentem deprimidas com calmarias. Ao contrário, há quem prefira ambientes serenos, tranquilos. A grande questão é conciliar tais personalidades justamente no cadinho que é o condomínio, esse lugar nobre que proporciona tantas facilidades, mas que exige bem balanceada contrapartida. Lembremos de um cineasta cujos filmes são realizados com excepcional cuidado técnico. A fotografia de suas obras por consequência obedece a um apurado rigor. Há quem diga, quando se depara, por exemplo, com um céu particularmente bonito, que se trata de um “céu de Spielberg”, aludindo a Steven Spielberg, diretor de “Tubarão”, célebre pelo suspense, mas que também poderia sê-lo pela beleza com que mostra o mar aberto. Lindo! Mas, em muitas de suas coloridas e movimentadas histórias, a caprichada fotografia é construída em estúdio, para não dizer em laboratório. Quando tratamos de relações condominiais, tam-

bém elas devem ser bem armadas para que os solavancos do cotidiano não as afetem. Porque é impossível que o choque de diferentes personalidades deixe de provocar fricções. Cada condômino deve se lembrar de que é parte da organização e precisa envidar um esforço de negociação e possuir capacidade de acomodar as coisas. Uma coisa é certa: quando puder, evite fazer ruídos. A gente sabe que, para que se tenha um sono reparador, a quietude o favorece e, nesse ponto, pode se acreditar que a maioria dos indivíduos concorda com isso. Portanto, respeitemos o descanso que todos merecem. A soma das ações de cada um vai propiciar ao seu universo a qualidade que se almeja. Os médicos afirmam que sons potentes podem levar à surdez, e naturalmente ninguém quer chegar a tanto. A propósito, Millôr Fernandes nos legou uma frase que é tão irônica quanto verdadeira: “O silêncio, tão necessário em meio aos grandes barulhos, também é extremamente útil para se ouvir pequenos ruídos”. É inevitável que a modernidade traga muitos sons nem sempre agradáveis. Alguns tão potentes a ponto de incomodar a ouvidos mais sensíveis. Não é à toa que campanhas são feitas para minimizá-los. A efetiva natureza do homem se inclina para o sossego. Ao viver em condomínios, cumpre ao partícipe saber que o seu mundo não deve interferir no de outrem. Colaborar para que o clima ao seu redor seja o mais harmonioso possível. Fazer disso uma determinação. Na esteira da simbólica sentença de Guimarães Rosa, “O silêncio proposital dá a maior possibilidade de música.”. E a boa música pertence ao reino da beleza e do deleite.

Há quem diga, quando se depara, por exemplo, com um céu particularmente bonito, que se trata de um “céu de Spielberg”, aludindo a Steven Spielberg, diretor de “Tubarão”, célebre pelo suspense, mas que também poderia sê-lo pela beleza com que mostra o mar aberto.

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Registros

Tomam posse as diretorias do Secovi/RS, da Agademi e do Secovimed/RS Em solenidade realizada no dia 14 de fevereiro, tomaram posse as diretorias do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, que dão continuidade aos propósitos de gestão conjunta das entidades, e, também, do Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul, para a gestão 2014/2018. As diretorias executivas das entidades ficaram constituídas da seguinte maneira:

Secovi/RS e Agademi Presidente: Moacyr Schukster; 1º Vice-presidente: Gaspar Fiorini; Vice-presidente de Condomínios: Simone Rita Xavier Camargo; Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda; Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani; Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Zolin Simões Pires;Vice-presidente: João Comerlato Neto;Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Vice-presidente: Véra Lucia Hahn;Vice-presidente:Walter Antônio Scuccimarra Marichal. Fazem parte, também, das Diretorias Executivas do Secovi/RS e da Agademi, na condição de suplentes, os seguintes integrantes: Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin

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Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli. O Conselho Fiscal, por sua vez, passou a ser constituído pelos seguintes membros: José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff, como titulares; e Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira, Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni, na suplência. Ao mesmo tempo, o Conselho Administrativo tem como titulares: Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker, Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia. Na suplência estão: Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner. A representação das entidades junto ao Sistema Fecomércio-RS tem como titulares: Moacyr Schukster e Flávio José Gomes. Enquanto Jane Zolin Simões Pires e Simone Camargo são as suplentes das entidades junto à Federação do Comércio de Bens e Serviços do estado do Rio Grande do Sul.

Secovimed/RS O Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul terá, até o ano de 2018, a composição de sua diretoria formada por: Gaspar Fiorini, nos cargos de Presidente e Vice-presidente Administrativo; Leandro Rossi de Moraes Hilbk, como Primeiro Vice-presidente; e Simone Camargo, Vice-presidente Financeiro.

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Registros

Panorama demonstra desempenho do segmento imobiliário em Porto Alegre Elaborado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi, o estudo retrata as principais variáveis nas áreas de locação de imóveis, compra e venda de unidades residenciais e comerciais e administração condominial, em Porto Alegre, referente ao ano de 2013, e aponta as perspectivas para o ano de 2014. Ao fazer a apresentação do trabalho, concluído no início desse ano, o presidente das entidades, Moacyr Schukster, destacou que “o Panorama do Mercado Imobiliário, editado pelo Sistema Secovi/RS, chega a sua 24ª edição, trazendo uma coleção ampliada de informações. Dados que já são tradicionais são enriquecidos por estudos de certas constatações que impunham um exame mais acurado e que servirão para que, tanto o poder público quanto as empresas, tenham conhecimento de cenários aptos a um cotejo com suas performances particulares.”

Imagens da tradição e da paisagem gaúcha ilustram a publicação.

Schukster diz, ainda: “a maioria dos levantamentos aqui constantes refere-se ao mercado imobiliário da Capital gaúcha. Contudo, é sabido que as praças se movimentam de forma muito semelhante e, salvo exceções, as pesquisas apresentadas trazem detalhes e possíveis interpretações razoavelmente aplicáveis ao universo particular de cada um”.

São Francisco de Paula – Parque das Cachoeiras.

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Registros Dentre as várias análises e perspectivas contempladas pelo estudo em todas as áreas do mercado imobiliário reproduzimos, nesta edição da Revista Espaço Imóvel, alguns tópicos que dizem respeito ao segmento condominial.

Inadimplência

Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de nov./2013, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes à média dos 12 meses durante o ano de 2013. Destaca-se a rubrica “Pessoal”, que apresentou os maiores gastos, 30,81% nos 12 meses e 28,99% no mês de nov./2013. A rubrica “Obras” teve participação média de 11,24% nos últimos 12 meses e, em nov./2013, apresentou participação acima da média, com 16,03% das despesas. A rubrica “Segurança” continua tendo destaque entre os gastos. Nos últimos 12 meses, teve participação média de 12,94%; no mês de nov./2013, teve participação de 12,58%. Observando a variação total de despesas, verifica-se que nos 12 meses (dez./2012 a nov./2013), acumulou 12,81%, sendo o principal destaque positivo o mês de nov./2013, com 6,05%, seguido dos meses de jun./2013 e maio/2013, com 3,38% e 3,32%, respectivamente. As maiores variações negativas ocorreram nos meses de fev./2013 (-3,74%) e mar./2013 (-3,59%).

Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de dez./2012 a nov./2013, sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 15,61%. Comparando-se ao período imediatamente anterior (dez./2011 a nov./2012), a média foi de 13,82%. Diante disso, nos últimos 12 meses, constatou-se acréscimo de 1,79 ponto percentual. No ano de 2013 observou-se queda dos percentuais na inadimplência a partir de jul./2013, porém apresentou leve aumento em nov./2013. A média do primeiro semestre (dez./2012 a maio/2013) foi 16,10%; a do segundo semestre (jun./2013 a nov./2013), 15,12%. No período analisado, o mês de maior índice de inadimplência foi em fev./2013, com 17,77%, e o menor em dez./2012, com 13,18%. Estratificando-se por tipo de condomínio, a pesquisa apurou que, em nov./2013, houve menor inadimplência nos condomínios mistos, com 11,11%, tendo os comerciais registrado 11,54% e os residenciais 15,24% das unidades em atraso; enquanto em nov./2012 esses percentuais foram 16,03%, 11,56% e 17,58%, respectivamente.

Serviço

Despesas

O setor de Pesquisa do Sistema Secovi/RS mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário nos âmbitos estadual e nacional.

Bento Gonçalves – Casa de pedra.

Dois Irmãos – Berço do café colonial.

Belos prédios localizados em diversas cidades do estado foram retratados no Panorama do Mercado Imobiliário 2013.

A gastronomia gaúcha também é valorizada ao longo da apresentação do trabalho.

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Registros

Secovimed/RS completa 15 anos de atendimento social

Objetivando a preservação da saúde e o bemestar de funcionários de condomínios e de empresas do mercado imobiliário, e, ainda, para síndicos e representantes de imobiliárias, o Secovimed/RS já prestou mais de 800 mil atendimentos e superou a realização de 520 mil exames complementares nestes seus primeiros 15 anos de existência, oferecendo, atualmente, os seguintes serviços aos seus usuários: Assistência médica e odontológica em diversas especialidades. Medicina ocupacional com realização de todos os procedimentos exigidos pela legislação trabalhista. Realização de eletrocardiograma, exames radiológicos e laboratoriais. Atendimento na área de assistência social.

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Promoção de campanhas de vacinação, palestras, aperfeiçoamento intelectual e profissional. Disponibilização de farmácia para seus beneficiários, com preços e atendimento diferenciados. Complementam os serviços oferecidos pelo Secovimed/RS: uma excelente infraestrutura, com confortáveis espaços físicos, para recepção e atendimento, departamentos totalmente informatizados e um quadro de funcionários com elevado nível de qualificação. Além disso, os serviços não possuem custos para os usuários, uma vez que o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul é um benefício negociado nas convenções coletivas de trabalho, integralmente custeado pelas empresas do mercado imobiliário e pelos condomínios.

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Registros Na opinião do presidente do Secovimed/RS, Gaspar Fiorini, a instituição representa uma grande realização conjunta de um grupo de sindicatos, patronal e dos trabalhadores, em favor de seus representados, tanto em termos econômicos quanto sociais. “O investimento que é feito pelos empregadores propicia um retorno positivo para eles, que contam com funcionários com melhores condições de vida e de produtividade, e também para os empregados, que dispõem de serviços que auxiliam na busca de uma vida saudável, em termos de qualidade física e psicológica”.

A origem Viabilizado por meio de parceria entre o Sindicato dos Empregados em Empresas Imobiliárias (Semirgs), Sindicato dos Empregados em Edifícios (Sindef/RS) e o sindicato patronal das empresas imobiliárias e dos condomínios (Secovi/RS), o Secovimed teve suas instalações inauguradas em dezembro de 1998, sendo que os atendimentos tiveram início em fevereiro de 1999.

Na inauguração do Secovimed/RS, em 1998, a diretoria executiva do Sindicato da Habitação tinha entre seus integrantes, Moacyr Schukster, Ricardo Gonzaga Pellin, Ederon Amaro Soares da Silva, Gaspar Fiorini, Jane Zolin Simões Pires, Ary Costa de Souza e Antônio da Piedade Correia (esq. p/ dir.).

O Secovimed/RS está localizado na Rua 7 de Setembro, 1096 - 4º, 5º e 6º andares, em Porto Alegre. Informações complementares podem ser obtidas pelo telefone: (51) 3284 5600. www.secovimed.com.br

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Variedades

Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador. Em um condomínio de São Paulo, o morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local. Mais de 30 anos depois, por votação de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”. Na Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde agosto de 1975, e Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2014

pediu indenização por dano moral – além da declaração de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento do direito real de uso sobre o terraço, de forma perpétua. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença, que negou provimento ao pedido. O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração e a taxa de contribuição foi considerada justa. No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil”. Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em razão da consolidação de tal situação jurídica no tempo. “Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”,concluiu o relator. 11


Destaque

As muitas faces do barulho: os incômodos, os riscos e as soluções

Conheça vários aspectos que envolvem este grande problema presente em diversos condomínios Em busca do silêncio Ganhador do óscar de melhor filme estrangeiro em 1999, A vida é bela, tem o seguinte diálogo entre seus personagens: “Se disser meu nome, não sou mais quem sou. Quem sou?” Ao que o protagonista responde: “o silêncio”. Ah, o silêncio... Ele é dos Inocentes, best-seller de Thomas Harris, também adaptado para o cinema e ganhador de cinco óscar em 1991, O silêncio dos amantes, de Lya Luft, O silêncio da chuva, de Garcia-Roza, O silêncio da noite, de John Marsden... Há, ainda, O silêncio, música de Arnaldo Antunes, O silêncio das estrelas, composição de Lenine, ou O toque de silêncio, hino que faz parte das honras militares em funerais. O silêncio tem, por fim, outras variações, mas parece não ter fim. Pelo menos é o que diz o título da telenovela escrita por Mário Prata, baseada em um romance homônimo de Érico Veríssimo: O resto é silêncio. O escritor, aliás, foi buscar o nome do livro na frase que termina a peça Hamlet, de Shakespeare, dita pelo próprio Hamlet, à beira da morte. E, pelo visto, silêncio mesmo só na morte. Até porque o silêncio absoluto é muito raro. Mas bem que poderia haver menos abuso de falta de silêncio em muitos lugares. Especialmente nos condomínios, onde vivem muitas pessoas. Algumas com capacidade para suportar qualquer tipo de barulho. Outras, nem tanto. Mas o pior são aquelas que não querem ouvir ou perceber que, com o barulho que produzem, prejudicam, enfurecem e enlouquecem muita gente.

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Destaque Os altos e baixos do som

Segundo a fonoaudióloga Alice Penna, integrante da Sociedade Brasileira de Fonoaudiologia, o silêncio representa um estado sonoro em que o receptor não encontra correspondente audível que interfira sobre si ou ao meio ambiente. No meio ambiente, o silêncio é, muitas vezes, referenciado pelo fato de não se ouvir elementos modificadores humanos sobre o meio. Um ambiente é dito “em silêncio”, neste caso, mesmo que pássaros estejam cantando. Pois eles compõem o ambiente natural. “Ouvir o silêncio da natureza é uma atividade referida por muitas pessoas como extremamente relaxante e prazerosa. Entretanto, esse chamado “silêncio” relaciona-se aos sons da natureza, como água correndo, pássaros cantando, vento batendo e movimentando árvores”. Portanto, de acordo com a especialista, não existe o silêncio absoluto no meio ambiente, mas existe o silêncio audível. Somente é possível o silêncio absoluto em situações de experimento condicionado. Uma câmara anecoica é um local completamente isolado acusticamente em que as paredes, o teto e o piso são cobertos

por material absorvente, que elimina as reflexões de ondas sonoras. “Ficar dentro de um local desses por mais de 1 ou 2 minutos pode gerar uma estranha sensação de angústia e desconforto, pois, na ausência completa de som, acabamos escutando os próprios sons do nosso corpo, como os batimentos cardíacos, o ar entrando e saindo dos pulmões, etc.”. Alice Penna explica, ainda, que som é qualquer variação de pressão (no ar, na água) que o ouvido humano possa captar, enquanto ruído é o som ou o conjunto de sons indesejáveis, desagradáveis, perturbadores.

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O critério de distinção entre som e ruído é o agente perturbador, que pode ser variável, envolvendo o fator psicológico de tolerância de cada indivíduo. Dessa forma, uma mesma música pode ser interpretada como um som para alguns e para outros como um ruído indesejável. Ou seja, os incômodos relatados entre vizinhos em um condomínio podem variar de acordo com a sensibilidade auditiva subjetiva de cada um. O som que é detectado por nossa orelha por meio de células sensoriais é transmitido por meio de impulso elétrico para o nosso cérebro. “Portanto, para um som ser escutado além do nosso sistema auditivo periférico e manter-se íntegro, o nosso sistema nervoso central deve ter desenvolvidas algumas habilidades, como atenção auditiva – quando alguém nos pede alguma coisa e não prestamos atenção, podemos não atender à solicitação, alegando que não ouvimos o que foi dito – e fundo auditiva – habilidade de destacar e focar um determinado som no meio de outros tantos. Algumas pessoas são mais sensíveis e têm a atenção mais voltada

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Destaque para ruídos de fundo que outras. Basta observar que certos indivíduos conseguem e até se viciam a realizar atividades intelectuais, como estudo ou trabalho, com música de fundo. Outras não conseguem se concentrar e terminar de redigir um relatório ou e-mail caso estejam escutando música ou ruído no seu entorno. Algumas pessoas apresentam também um padrão de sono mais leve do que outras, necessitando de mais silêncio para o completo descanso.”

SOM Variação de pressão que o ouvido humano pode captar. RUÍDO Som ou conjuntos de sons desagradáveis, pertubadores. *O critério de distinção é o agente pertubador e varia de acordo com o fator psicológico e a tolerância de cada indivíduo.

Exemplos e fases de intensidade do som

Saiba mais dB O som pode ser grave ou agudo, dependendo de seu cumprimento de onda, ou forte e fraco, dependendo da amplitude da onda sonora. Nosso ouvido é capaz de detectar ondas sonoras que produzem sons bastante graves, na faixa de frequências de 20 Hz até sons mais agudos, na faixa de 20.000 Hz, dependendo de sua intensidade. Entretanto, nossa sensibilidade para sons graves e agudos não é uniforme, e quanto mais vamos nos aproximando dos sons muito graves ou muito agudos, vamos escutando cada vez menos. Alguns animais, como o cachorro, ouvem um espectro de frequências maior, por isso que às vezes temos a impressão de que nosso animal está ouvindo algo que não estamos escutando. Quanto à intensidade do som, o mais fraco que costumamos ouvir, quando nossa audição está normal, é 20 dB.

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140 130

DOLOROSO

Motor de avião na proximidade dos reatores

120 110

Passagem de um F1 ouvido da tribuna PERIGOSO

100 90

no volume máximo Chegada de um comboio de passageiros à estação Restaurante barulhento

INCOMODATIVO

Rua animada Grande armazém Janela sobre a rua

50

Escritório

40

20

Passagem de um comboio em uma estação

FATIGANTE

70

30

Martelo pneumático Alarme de viatura

80

60

Decolagem de avião

Sala de estar calma REPOUSANTE

Quarto Deserto Câmara insonorizada

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Destaque Barulho em excesso causa graves problemas à saúde A Organização Mundial da Saúde (OMS) estabelece que o estresse auditivo ocorre a partir de 55 dB de exposição. De acordo o médico Coordenador do Setor de Medicina Ocupacional do Secovimed/RS, Manuel Aguinaldo Santos, o ruído é o agente físico que constitui um dos maiores riscos potenciais para saúde humana. “Os casos de estresse crônico podem desencadear distúrbios orgânicos e psicológicos, como náusea, dor de cabeça, instabilidade emocional, perda da libido, perda ou aumento do apetite, sonolência ou insônia, aumento da prevalência de úlcera, hipertensão arterial, tonturas, vertigens e desatenção.” O médico diz, ainda, que a exposição ao ruído contínuo diminui a habilidade e o rendimento das pessoas, podendo acarretar incremento das condições propícias a acidentes do trabalho e/ou doenças profissionais. “As consequências da poluição sonora são imediatas (p. ex., trauma acústico/explosão) e podem se acumular ao longo do tempo, segundo os tipos de ruído: contínuo, intermitente ou de im-

pacto. O agravamento provocado por exposição contínua ao ruído pode levar à perda auditiva induzida por ruído (PAIR). Dados da OMS estimam que 15% da população exposta a ruídos constantes de 90 dB, 8 h/dia, 5 dias/semana, apresentarão lesão auditiva importante após cerca de 10 anos.” Reportando-se às consequências do ruído nas relações entre condôminos, Aguinaldo Santos esclarece: “neste ambiente, inevitavelmente, vamos nos debruçar sobre estresses, desinteligências e outras possíveis consequências nefastas ao convívio social. Já, na área do trabalho em condomínios, as Normas Reguladoras (NRs) do Ministério do Trabalho e Emprego estabelecem os parâmetros aceitáveis para os colaboradores prevenirem (p. ex., protetores auditivos) e minimizarem as consequências de um ambiente de trabalho com exposição a riscos ocupacionais, incluindo-se os ruídos, como as decorrentes do manuseio de cortadores de grama ou uso de outros equipamentos, trabalho próximo a motores etc.”. O Coordenador do Setor de Medicina

Ocupacional do Secovimed/RS esclarece, também, que o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, através do técnico em segurança do trabalho, faz o levantamento audiométrico no local de trabalho, o qual, posteriormente, vai embasar o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, objetivando, com isso, proteger a saúde do trabalhador, bem como prevenir possíveis contendas trabalhistas.

Doenças e distúrbios que podem ser causados pelo ruído excessivo • Náusea • Dor de cabeça • Instabilidade emocional • Perda da libido • Perda ou aumento do apetite Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2014

• Sonolência ou insônia • Aumento da prevalência de úlcera • Hipertensão arterial • Tonturas, vertigens e desatenção. 15


Destaque O barulho se propaga a partir de vários locais e ambientes Em muitos condomínios, o excesso de ruídos é um dos mais graves problemas. O fato de serem originados em variados pontos torna ainda mais difícil eliminá-los completamente. Eles podem ser provocados por pro-

blemas estruturais, localização do imóvel, desgastes de materiais, acréscimo de equipamentos e, principalmente, por aspectos comportamentais e pela falta de bom-senso.

Alguns barulhos são inusitados; outros, nem tanto RUÍDOS NO MEIO DA NOITE Um síndico, que não quis se identificar para não constranger os condôminos, conta que recebeu de um dos moradores uma reclamação que o deixou sem saber o que fazer. “Certo dia, o filho de um condômino escreveu no caderno de reclamações que o casal do andar de cima andava muito animado durante a noite; e que o seu pai, que morava sozinho, escu-

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tando todo aquele fragor, não conseguia dormir. Solicitou, ainda, que eu falasse com o casal barulhento, mas achei melhor dar um tempo, até porque não sabia como proceder em tal situação. Felizmente, parece que a situação amainou e não surgiu mais nenhuma reclamação desse tipo, mas confesso que a questão é bastante delicada.”

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Destaque O BANHEIRO QUE APITAVA O mesmo síndico conta, ainda, outro acontecimento curioso que ocorreu em seu condomínio. “Um belo dia, um morador me procurou para reclamar que seguidamente a esposa dele acordava de madrugada e não conseguia mais dormir, depois de ficar ouvindo o chuveiro do vizinho “apitar”.Achei a história, no mínimo, engraçada. Mas havia pelo menos um aspecto positivo: o vizinho tomava banho regularmente. Fui, então,

falar com o morador e descobrimos que o ruído era provocado pelo excesso de ar na tubulação.” Para acabar com esta ocorrência, técnicos em hidráulica orientam que seja fechado o registro da coluna de água, onde o fato está ocorrendo, e que os moradores de todas as unidades acionem as descargas dos vasos sanitários até que as caixas sejam esvaziadas completamente.

FESTA NO APÊ A síndica de um condomínio em Porto Alegre conta que, no prédio onde mora, um rapaz alugou um apartamento no condomínio e levou junto duas ou três meninas para dividir o aluguel.“O grupo ouvia música, durante boa parte do dia, num volume absurdo. O incômodo era geral, um inferno na terra. Falei com eles, na boa, e não adiantou. Em um dia que vieram me reclamar, liguei na hora, para solicitar que baixassem o volume e deu uma sensível melhorada, mas foi só na-

quele momento. Continuei recebendo reclamações desesperadas dos vizinhos. Enviei carta, informando pela terceira vez do incômodo que estavam causando. Não adiantou. Encaminhamos a primeira multa, no mês seguinte, a segunda, e quando já estávamos nos organizando para registrar um boletim de ocorrência em uma delegacia, o rapaz colocou as amigas “para correr” e chamou um colega da faculdade pra morar com ele. Hoje, está tudo tranquilo”.

GUERRA DE GRITOS A mesma síndica relata, também, que em um dos apartamentos mora um casal de jovens com dois filhos, de 2 e 3 anos, e que, durante algum tempo, quando todos estavam em casa,era uma gritaria só. “A vizinhança inteira reclamava por não conseguir sentar na sala à noite para ver a novelinha das 20h...O pior de tudo é que a porta de entrada da ‘família do barulho’estava sempre aberta.Um dia encaminhei o assunto para a imobiliária, explicando a situação. Foi expedida uma carta com base na

Lei Municipal e os moradores do apartamento deram uma melhorada. Passados alguns dias, voltou tudo novamente, um inferno... Fui até a unidade e falei, delicadamente, que o barulho estava demais. Pedi que fechassem a porta e lembrei que todos os moradores já haviam recebido uma carta sobre as regras de boa convivência em condomínios e que nelas se incluíam as normas sobre o silêncio. Parece que funcionou e, pelo menos por enquanto, as coisas têm andado em volume aceitável”.

O BARULHO SOBE E DESCE PELO ELEVADOR AO LADO Fato bastante comum até há alguns anos e quase inexistente nos dias de hoje, graças aos avanços tecnológicos e a facilidade de modernização, um elevador subindo e descendo em descompasso com o silêncio incomodava muita gente. Mas as questões da engenharia algumas vezes revelam surpresas. A síndica Maria Cristina Pato Oliveira, do Condomínio Três Amigos, comenta que teve muitos pro-

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blemas com reclamações sobre o barulho provocado pelo elevador... do prédio vizinho. “O ruído era percebido com intensidade em todas as unidades que fazem divisa com a outra edificação. Tivemos que procurar os responsáveis pelo outro edifício para que eles solucionassem o problema. O mais complicado é que os usuários do prédio, cujo elevador provocava os ruídos, não conseguiam escutá-los.”

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Destaque OBRAS PRECISAM SER DISCIPLINADAS Outro problema citado por Cristina Oliveira, e esse todos conseguem escutar, é o barulho provocado pelas obras. “Tenho tentado contornar as incidências através do diálogo. Aos sábados, por exemplo, era permitida a realização de obras até às 12h, mas hoje isso acabou devido ao grande número de reclamações”. Sem dúvida alguma essa questão de obras passa por muitas particularidades, como explica a síndica Márcia Paganin: “no prédio onde moro é comum os proprietários fazerem a integração das sacadas. Entretanto, como o fechamento se faz com vidros temperados e esquadrias em alumínio, não há isolamento acústico. Sendo assim, os moradores de apartamentos localizados nos andares iniciais, com certeza sofrem mais com o barulho externo ocasionado por obras. Em nossa vizinhança, no mês de janeiro, havia uma obra no prédio e mais três obras a poucos metros de distância. Na ocasião, recebi algumas reclamações

sempre que o barulho passava das 12h, horário limite para o período da manhã pelo regulamento interno do nosso condomínio. Porém, constatamos que os fatos ocorreram em obras que estavam sendo realizadas no condomínio ao lado, cujo regimento interno permitia o trabalho naquele horário, ou durante a construção de um novo edifício em frente ao nosso.”. Como se vê, existem muitas situações que fogem ao controle dos síndicos. Porém, a síndica ressalta que é preciso que haja bom-senso. “Assim como os moradores de alguns andares percebem com mais intensidade o barulho provocado pelas crianças brincando nas áreas de lazer, os moradores de outros andares ficam mais susceptíveis ao barulho provenientes do salão de festas, mas foi justamente a existência de espaços como esses que os levaram a escolher um determinado empreendimento. Logo, é preciso que haja, também, um pouco de tolerância entre vizinhos.

UMA DIVERSIDADE DE SONS IRRITANTES A lista de queixas de síndicos e moradores sobre barulho em condomínio propaga-se em alto e não tão bom som. Ponteiam as reclamações o uso de sapato alto, que faz com que pareça que a vizinha de cima esteja pisando no crânio do vizinho de baixo; o arrastar de móveis; o uso de aparelhos barulhentos nas horas

mais inconvenientes; o latido de cães, em qualquer horário, e até mesmo a batida de rabo dos animais no assoalho; a prática de atividades musicais, inclusive as de bom-gosto quando em excesso; e o ruído estridente de um condicionador de ar desregulado ou o simples pinga-pinga intermitente de alguns deles.

Normatizações diversas regulamentam o assunto A incidência do barulho, em todos os segmentos sociais, passou a exigir ampla legislação sobre o tema. Ela pode ser encontrada em leis como a das Contravenções Penais e dos Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias, ou ainda, em regulamentações federais, estaduais e municipais, que tratam de questões como poluição sonora, de saúde, em termos de proteção e prejuízos para a audição, de aspectos sociais, naquilo que diz res-

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peito a manifestações públicas ou religiosas, e de produções industrial, comercial e de serviços. Como se vê, o que falta não são leis, mas, sim, fiscalização, aplicação de penalidades e, no caso dos condomínios, principalmente, bom-senso. Mas quando as leis não conseguem inibir a produção de ruídos que superam aos limites de desconforto restam aos condôminos se precaverem através de convenção e regimento interno que estabeleçam

regras claras e definidas quanto a horários, locais, situações e níveis permissíveis de barulho, bem como formas de advertência e penalidades a serem aplicadas. Quando todas as tratativas se mostrarem ineficientes restará, apenas, recorrer ao judiciário. Antes disso, vale a pena conferir nas páginas seguintes algumas considerações a respeito de vários aspectos jurídicos que podem auxiliar os síndicos na tomada de decisões sobre o tema.

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Destaque

Algumas considerações jurídicas sobre a questão do barulho Ante a produção de determinado ruído, em grau intolerável, em horário e rotinas consideradas normais, recomenda-se: 1) Certificar-se de que o fato ocorre de forma repetitiva e identificar a origem do ruído. 2) Consultar a convenção do condomínio para constatar eventual proibição. 3) Orientar-se sobre o que dispõe sobre o assunto a legislação do município, do estado e da federação. 4) Tentar um contato amigável com o responsável pela produção do ruído. 5) Na impossibilidade de contato, recorrer ao registro no livro próprio e solicitar o auxílio do síndico, pedindo que seja feita uma notificação, solicitando providências para cessar o incômodo. 6) Se nada adiantar, buscar orientação jurídica mais específica para o caso e analisar a pertinência de medida judicial. Engana-se quem pensa que a função maior do advogado é ingressar com ações judiciais em representação a seus clientes. Essa é apenas uma das suas funções, quando não conseguir realizar uma mediação e resolver um litígio de forma amigável. Diz o artigo nº 133 da Constituição: O advogado é indispensável à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei. Antes de exercer sua função perante os tribunais é dever do advogado esclarecer às partes sobre seus direitos e tentar de todas as formas uma composição amigável, onde se restabeleça o equilíbrio das relações e, no caso de condomínios, a tão almejada harmonia entre vizinhos. Na maioria das vezes, os litígios acontecem pelo desconhecimento por parte dos litigantes quanto aos limites legalmente impostos à conduta de cada um. Por isso, é essencial o papel do advogado na busca de uma mediação de interesses. Mesmo cientes de que necessitariam de uma orientação jurídica confiável em matéria de direito de vizinhança e outras questões relativas aos condomínios, como, por exemplo, a questão dos ruídos

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Helena Terezinha do Amaral Gomes Advogada pós-graduada em Direito Imobiliário. Superintendente do Secovi/RS e da Agademi.

excessivos, muitos condôminos preferem não assumir o ônus de contratar um advogado. Recorrem, de pronto, ao abnegado síndico. O síndico pode ser um expert em sua área profissional, mas não necessariamente precisa ser advogado ou, até mesmo ter conhecimento jurídico. Até porque a interferência do síndico tem um regramento e um limite. Sua atuação só pode se dar enquanto as condutas dos condôminos violarem a lei e as normas internas do condomínio, atingindo o direito comum a todos os condôminos. Em se tratando de barulho é importante frisar que o ruído será considerado excessivo e, por conseguinte, de interesse condominial e da responsabilidade do síndico, no momento em que violar a lei, a convenção ou o regimento interno, prejudicando diretamente a um ou mais condôminos e sendo potencialmente prejudicial a todos. As gestões do síndico, todavia, quando da aplicação de todas as medidas legalmente cabíveis, do ponto de vista administrativo ou judicial, serão sempre na defesa dos interesses coletivos dos condôminos ou dos interesses individuais que tenham reflexos para a coletividade. O que desbordar da esfera coletiva, que passe a dizer respeito à violação de direitos individuais de cada uma das partes envolvidas, deverá ser resolvido pelos envolvidos, seja de forma amigável ou judicial. Quando o empenho das partes, do síndico e dos advogados não é suficiente para fazer prevalecer o bom-senso e para que as normas sejam obedecidas, não é permitido aos prejudicados fazer justiça com as próprias mãos, muito embora, muitas vezes essa seja a vontade. O correto, todavia, é recorrer ao Poder Judiciário, onde a função do Juiz é dizer o direito e distribuir a justiça. A demanda de determinado assunto em juízo sempre será através de um processo, que significa uma série ordenada de atos que seguem um regramento específico e buscam um fim determinado. Simplificando, podemos dizer que, em se tratando de processo judicial, haverá uma parte que entende que seu direito foi violado e então formula

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Destaque um ou mais pedidos ao Juiz, para ver restabelecido seu direito e compensados os danos que eventualmente tenha tido. Em contrapartida, haverá uma parte demandada que dificilmente se confessará culpada, ainda que o seja. Cabe, então, ao Juiz, primar pela presunção da inocência e, durante a instrução do processo, manter uma conduta imparcial, permitindo a produção de provas e o exercício do contraditório. A quem alega cabe provar a violação do direito. Ao Juiz cabe decidir com base na Lei, no seu conhecimento técnico e no seu convencimento. Não é a simples inconformidade ou não quanto a determinado som, ruído ou barulho que vai legitimar a propositura de uma ação judicial. Deverá ser observado o que dispõe a legislação sobre limites aceitáveis em termos de ruídos, sempre levando em consideração o ambiente em que está sendo produzido, o seu grau de abrangência e as particularidades daqueles que se dizem afetados. É a partir dos direitos fundamentais e sociais consagrados no art. 1º, III (dignidade da pessoa humana); 5º (privacidade); art. 6º (saúde) e no art. 225 (meio ambiente saudável), todos da CF/88, que estão amparadas as demais legislações federais, estaduais, municipais e, até mesmo, as normas privadas destinadas a estabelecer regras sobre a produção de sons e ruídos, medição do grau de intensidade, eventuais abusos e correspondentes providências e/ou reparações. Em recente decisão proferida pela 19ª Câmara Cível do TJ-RS (Processo 011050449.2012.8.21.700000), a matéria que levou ao processo foi o fato de um vizinho ter realizado obras em horário de silêncio, causando incômodo aos demais. O TJ-RS adotou no caso concreto o seguinte posicionamento: 1. A prova constante nos autos é farta a demonstrar que a obra promovida pela apelante foi realiza-

da no período de descanso noturno, após as 22 horas, adentrando na madrugada, provocando ruídos excessivos e acima do tolerável pelos vizinhos, por um período que se estendeu por quase um mês. 2. Evidente o sofrimento dos moradores lindeiros, diante da impossibilidade de repousarem em tranquilidade por quase trinta dias. Logicamente, tal situação não se enquadra em ‘meros dissabores do dia-a-dia’, restando caracterizado o dano moral... A música, que para alguns é motivo de deleite, para outros, pode ser motivo de desconforto e até mesmo excessivo incômodo. Tudo é uma questão de gosto, intensidade, horário, duração, etc. E, quando o ensaio musical é dentro de uma unidade que integra um condomínio, o resultado pode ser o que se tem na decisão proferida pela 18ª Câmara Cível do TJ-RS, conforme publicado no AI nº 70003573029/2002. ... Comprovado pericialmente a presença de decibéis acima dos níveis permitidos no Código de Posturas Municipal e da tolerância razoável que se exige da vizinhança, provocados por instrumentos musicais em ensaios de rock em residência, produzindo ruídos estressantes aos vizinhos, acham-se constituídos os requisitos legais indispensáveis à antecipação de tutela objetivando impedir a continuidade do som enquanto perdurar a demanda judicial, cujo objeto, entre outros, é cessar tal incômodo... Os conflitos entre vizinhos residentes em condomínios são semelhantes em todo o território nacional, exemplo disso é a questão abaixo, proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação Cível nº: 0008028-95.2010.8.26.0554 Comarca de Santo André), mas que certamente poderia ser encontrada em qualquer outro estado brasileiro. Apelação Cível. Ação anulatória de multa condominial. Produção de barulhos excessivos após às 22 horas. Testemunhas comprovam a entrega da notificação, diante da recusa da ré em assinar o protocolo. Conhecimento prévio da ré que afasta o alegado cer-

Não é a simples inconformidade quanto ao som, ruído ou barulho que vai legitimar a propositura de uma ação judicial, mas, sim, o que dispõe a legislação, levando em consideração o ambiente em que o incômodo está sendo produzido, o seu grau de abrangência e as particularidades daqueles que se dizem afetados.

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Destaque ceamento de defesa. Multa fixada com fundamento na convenção e regimento interno do condomínio. Ausência de nulidade. Recurso desprovido. Uma das queixas mais comuns com relação a excesso de ruídos em condomínios diz respeito a animais domésticos, na maioria das vezes cachorros, como se vê na Apelação Cível nº 013949218.2011.8.26.0100, da 27ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, onde a demandada foi obrigada a retirar os quatro cachorros mantidos no imóvel de sua residência condominial, sob pena de multa. Direito de vizinhança. Ação de obrigação de fazer. Tutela antecipada indeferida. Perturbação do sossego público. Barulho causado por latidos, em prédio de apartamentos. Multa diária de R$ 100,00. Afastamento dos animais que se mostra pertinente, diante do regimento interno condominial. Recurso improvido. Vale lembrar que outros animais também incomodam. Waldir de Arruda Miranda Carneiro, em sua obra “Perturbações Sonoras nas Edificações Urbanas”, Ed. Revista dos Tribunais, p. 110, comenta uma decisão do TJ-SP sobre barulho causado por ave em apartamento: trata-se da Apelação nº 396.3482, da 8ª Câmara do 1º TACSP, J. 21.12.88 Rel. Toledo Silva – JTACSP-RT 117/43, onde o dono de uma ave cujo canto tem um som reconhecidamente irritante, busca o direito de manter sua ave, mesmo contra a proibição existente na convenção do condomínio. Conforme antes mencionado, não basta a alegação do incômodo. Para que a reclamação do queixoso seja procedente é necessário que faça prova robusta de suas alegações e que, realmente os fatos invocados configurem uma violação de direito. Analisando-se outras situações, vejamos o que decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em decisão recentíssima, datada de 09/01/2014, Agravo Inominado nº 0203680-89.2009.8.19.0001, Quarta Câmara Cível, Des. Paulo Mauricio Pereira: 1. Agravo inominado contra decisão monocrática que negou liminar seguimento a recurso de apelação. Ação de obrigação de fazer, c/c indenização por dano moral. Condomínio. Elevador antigo, que produz ruído dito excessivo e trepidação, no imóvel do autor. Sentença de improcedência. 2. Laudo pericial conclusivo no sentido de que é feita manutenção periódica, que o ruído está no limite máximo permitido pelas normas técnicas vigentes e que não ocorrem trepidações. 3. Dano moral não configurado. Mero aborrecimento. 4. Decisão mantida. Recurso desprovido. Na mesma linha decidiu a 20ª Câmara Cível do TJ-RS, na Apelação Cível nº 70028087757.

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“Ação cominatória. Proteção acústica de imóvel adquirido na planta, alegadamente deficiente. Alegação de propagação de ruídos excessivos. Pretensão de compelir a construtora a executar reformas no apartamento de modo a promover o seu isolamento acústico adequado. Prova técnica que, a partir da simulação de situações esporádicas e aleatórias, evidenciou que eventuais ruídos acima das normas técnicas se situam na faixa do mero incômodo, não se caracterizando como prejudiciais à saúde. Caso concreto que revela alguma dose de sensibilidade acima da média por parte dos autores, a sugerir pretensão de silêncio quase absoluto. Mesmo em se tratando de construção de alto padrão, a hipótese reclamada pela parte não se coaduna com a vida em centro urbano agitado, como o é o da capital do estado. Sentença de improcedência mantida. Apelo desprovido.” Finalmente, deixamos nossa constatação positiva sobre a conscientização que vem sendo promovida por profissionais de diversas áreas, como fonoaudiólogos, psicólogos, psiquiatras e médicos, bem como por instituições voltadas à defesa da saúde e do meio ambiente: Considerando-se que a poluição sonora é a terceira forma de poluição que mais afeta o planeta, sua repercussão na saúde e no meio ambiente é considerada um problema de saúde pública mundial. Especialistas afirmam que, por conviver diariamente com o barulho, a humanidade está acostumada com sua presença e acaba não percebendo seus malefícios para a saúde e a qualidade de vida. Infelizmente, isso tem elevado a incidência de perdas auditivas, causadas pelo ruído, em todas as faixas etárias. Segundo a Organização Mundial da Saúde, cerca de 120 milhões de pessoas no mundo têm a audição afetada pelo ruído. Por este conjunto de fatores, entidades como League for the Hard of Hearing e Center for Hearing and Comunication promovem mundialmente um evento de conscientização, que consiste em 60 segundos de silêncio, para destacar o impacto do ruído na vida cotidiana e promover a conscientização sobre um problema que atinge a todos. No Brasil, a campanha tem o nome de Dia Internacional de Conscientização sobre o Ruído e conta com o apoio de instituições, como a Academia Brasileira de Audiologia (ABA), o curso de Eng. Acústica da UFSM, o Grupo de Pesquisa em Acústica e Vibrações da UFSM, a Weiku do Brasil, a Harman do Brasil entre outros. O lema do mais recente evento realizado foi: “quem compartilha o ruído compartilha o perigo”. (Fonte: www.inadbrasil.org.) No dia a dia dos nossos condomínios, não é diferente. Que cada um faça a sua parte e que prevaleça, sempre, o bom-senso.

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Destaque Isolamento acústico e manutenções reduzem incidências de barulho O nível de isolamento acústico nas construções depende de um bom projeto, da qualidade do material utilizado e da aplicação de técnicas adequadas durante a execução da obra. Arquiteta e urbanista, Rosana Oppitz esclarece que “é no projeto arquitetônico, na sua organização, no desenho da planta, como o posicionamento do prédio e das aberturas, além do uso de barreiras, que grande parte dos incômodos provocados pelo barulho devem ser evitados. Dispor de dormitórios longe das fontes geradoras de ruídos, como áreas de serviços e poços de elevadores, de modo a não colocar em contiguidade, compartimentos barulhentos e calmos — por exemplo: cozinhas com quartos — também são fatores que ajudam”. Porém, quando o imóvel já foi construído e os problemas existem, as interferências do ruído podem ser eliminadas ou, ao menos, dimi-

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nuídas por meio de tratamentos acústicos a serem aplicados de acordo com as situações geradoras.“Nos casos de vibração de aparelhos, condicionadores de ar, casa de máquinas, bombas ou motores de banheiras e piscinas, situações muito comuns em condomínios, os cuidados com a manutenção devem ser redobrados. Faz-se necessário verificar o apoio destes equipamentos, isolar e amortecer as vibrações, com a substituição dos anéis de borracha, diminuir a pressão das bombas, usar supressores, acumuladores ou atenuadores para reduzir os ruídos causados pelas ondulações de pressões induzidas, revisar os suportes, as bases e as tubulações. E, ainda, se essas tubulações estiverem dentro das paredes, os canos devem ser revestidos de material resiliente, nos primeiros metros, próximos ao aparelho gerador da vibração.” A arquiteta orienta que, internamente, os moradores podem usar e abusar de tapetes, que evitam a percussão do som, dispor de armários em paredes divisórias de apartamentos, utilizar placas de drywall — tecnologia que substitui as vedações internas convencionais — para bloquear ruídos, aplicar forros falsos ou instalar aberturas com vidros duplos, dentre tantos outros elementos que melhoraram o conforto acústico do ambiente. Rosana Oppitz comenta que o aumento de reclamações judiciais motivadas pelo barulho fez com que a Associação Brasileira

de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 15.575, estabelecesse os requisitos mínimos para o desempenho de pisos em edifícios habitacionais até cinco pavimentos, os índices de pressão sonora de impactos admitidos e os parâmetros para a acústica adequada. “Este será um importante documento em defesa do consumidor e estará em vigor em julho deste ano. Lembrando que também este aumento de padrão irá impactar no aumento do custo das construções e estes custos não serão inferiores a 5% do valor total da obra. Barulho tem solução, mas esta solução ainda vai gerar impacto econômico.” Vale ressaltar aos síndicos, segundo a Urbanista, que para a execução desse tipo de projeto deve ser contratado um arquiteto devidamente registrado no CAU — Conselho de Arquitetura e Urbanismo, categoria profissional que, de acordo com a legislação, tem a atribuição específica para o tratamento do conforto ambiental e técnicas referentes ao estabelecimento de condições climáticas, acústicas, lumínicas e ergonômicas, para a concepção, organização e construção dos espaços. Na contratação, exija o RRT – Registro de Responsabilidade Técnica, o qual garantirá o comprometimento do profissional pelo serviço prestado.

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Jurídica

O condômino antissocial e a aplicabilidade das multas Em condomínios há uma diversidade de pessoas, cada uma com suas peculiaridades. Não podemos esquecer-nos do estresse do dia-a-dia, que também influi no comportamento, e nas reações diante de situações distintas, ainda que, por vezes, pareçam singelas. Por isso, faz-se necessária a criação de regras claras para que haja uma boa convivência entre os condôminos e que mantenha o equilíbrio na relação condominial. A boa convivência entre condôminos estará sempre acima do bem-estar individual, ou seja, os artigos que tratam dos direitos individuais jamais poderão sobrepor-se aos que protegem a coletividade, por isso os direitos e deveres devem ser compatíveis. Nesse passo, cabe elencar aqueles previstos no Código Civil Brasileiro que afetam a temática em foco. Vejamos: Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das par-

Carolina Rodrigues Atz Advogada. Assessora Jurídica do Secovi/RS e da Agademi.

tes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Assim, de forma exemplificativa, faz-se importante esclarecer alguns dos comportamentos que podem ser caracterizados como antissociais: alterações estruturais que possam colocar em risco a saúde da edificação e segurança dos condôminos, manutenção de casa de prostituição na unidade autônoma, atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, deficiência mental que traga riscos aos condôminos, exercício de atividade profissional nociva em imóvel com fim residencial, uso ou tráfico de drogas, brigas ruidosas e constantes, abrigo de animais em condições incompatíveis com a convivência humana, etc.

Há uma parte da doutrina que defende a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. Porém, este ainda é um tema controverso, eis que esbarra no direito de propriedade e sua função social, defendido pelo legislador.

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Jurídica Para esses casos, nosso ordenamento civil prevê, nos artigos 1.336, § 2º, e 1.337 do Código Civil Brasileiro, uma escala crescente de multas a serem aplicadas, iniciando-se pelas dispostas na convenção do condomínio, indo além para a multa de até 5 (cinco) contribuições mensais do condomínio para o descumprimento das regras e avançando até o limite de 10 (dez) contribuições mensais, ou ainda superiores caso conste na convenção de condomínio. Art. 1.336. São deveres do condômino: § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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Neste sentindo, segundo Hamilton Quirino Câmara em sua obra Condomínio Edilício (Ed. Lumen Juris, Rio de Janeiro, 2010, p. 158) dispõe que: “... as convenções podem inserir multas maiores, pois, enquanto o § 2º do artigo 1.336 estabelece o máximo de cinco vezes o valor da contribuição mensal, o artigo 1.337 não contém qualquer limite”. Outrossim, vale salientar a importância de ser o condômino notificado/advertido previamente, eis que é preciso respeitar o direito de defesa (preceito de ordem constitucional). Caso as notificações e multas não cessarem as condutas antissociais do mesmo, o condomínio deverá procurar um advogado para analisar criteriosamente a questão e quiçá ingressar com uma demanda judicial contra o condômino. Lembrando que para isso é de suma importância ter provas concretas do alegado, de modo a firmar a convicção do juiz que decidirá o pleito. De qualquer sorte, vale mencionar que há uma parte da doutrina que defende a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, porém, ainda é um tema controverso, eis que esbarra no direito de propriedade e sua função social, defendido pelo legislador. A jurisprudência prevê alguns casos, mas há que se atentar para a subjetividade do comportamento da pessoa humana e a constituição de provas sólidas para configurar a nocividade da conduta. Portanto, é essencial que seja verificado cada caso individualmente para que tal ferramenta não seja utilizada de forma inadequada. Assim, caro leitor, nunca é demais aduzir acerca da necessidade de haver na esfera condominial sempre a primazia do bom-senso na avaliação de situações que, em geral, são ímpares.

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Espaço Imóvel Responde Sou morador de um condomínio onde o síndico prestou contas somente para o Conselho Consultivo. Porém, não concordo com este procedimento, o mesmo está correto? A prestação de contas deve ser apresentada à Assembleia Geral do condomínio. E por isso é importante que, dias antes da realização da assembleia, a mesma seja analisada pelo Conselho Consultivo ou por outro órgão porventura existente. Importante verificar na convenção de condomínio as atribuições do Conselho Consultivo. Para a aprovação das contas apresentadas pelo síndico, basta o voto representativo da maioria dos presentes (art. 24 da Lei nº 4.591/64), e não da totalidade da massa condominial. “Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. § 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos”. Caso o síndico não convoque assembleia para prestar contas, o artigo 1.350, § 2º do Código Civil estabelece que um quarto dos condôminos poderá fazê-lo, e a prestação de contas se dará em Assembleia Geral Ordinária. Uma vez aprovada, a jurisprudência dominante entende que tal procedimento equivale a uma quitação, não tendo, portanto, o condômino o direito de acionar diretamente o síndico para lhe exigir prestação de contas. “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,

reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.” O síndico pode destituir um membro do conselho sem a realização de uma assembleia? O Código Civil silencia quanto ao tema. Porém, se o conselho foi eleito por uma assembleia, conforme art. 1.356 do Código Civil e art. 23 e parágrafo da Lei nº 4.591/64, para ser destituído só através da mesma. Saliento a importância de verificar as atribuições e as regras de eleição de ambos na convenção de condomínio. “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.” “Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.” Resposta: Carolina Rodrigues Atz. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

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Espaço Secovimed

Campanha de vacinação contra a gripe O Serviço Social da Habitação está promovendo, ao longo deste mês de abril mais uma campanha de vacinação contra gripe, iniciativa que este ano alcança sua 16ª edição. Direcionada para síndicos, funcionários de condomínios e de imobiliárias, bem como seus dependentes, que utilizem os serviços do Secovimed/RS, a campanha é desenvolvida na sede da entidade localizada na Rua 7 de Setembro, 1096, 4º, 5º e 6º andares. Informações sobre os horários e o valor, que representa apenas o repasse do preço cobrado pelo laboratório fornecedor da vacina, podem ser obtidos pelo telefone (51) 3284 5600.

Gripe ou resfriado? Confira as diferenças Agente causador Início dos sintomas Sintomas Febre Grau de exaustão Evolução Complicações Ocorrência

Gripe Vírus Influenza Súbito Calafrio, queda do estado geral, dores musculares, dor de garganta, tosse. Normalmente alta Importante Sete dias Severas (p. ex., pneumonia) Sazonal (outono/inverno)

Resfriado comum Vários vírus Progressivo Coriza e congestão nasal Ausente ou baixa Leve ou moderada Rápida recuperação Leves ou moderadas Todo o ano

SAIBA MAIS O que é Influenza A (H1N1)? É uma doença respiratória aguda (gripe), causada pelo vírus A (H1N1). Como ocorre a transmissão? O vírus é transmitido de pessoa a pessoa, principalmente por meio da tosse ou do espirro e de contato com secreções respiratórias de pessoas infectadas. No entanto, de acordo com a Organização Mundial da Saúde (OMS), a principal forma de transmissão não é pelo ar, mas, sim, pelo contato com superfícies contaminadas. Quais as medidas de prevenção? As pessoas devem ser orientadas a tomar alguns cuidados de higiene, como lavar bem e com frequência as mãos com água e sabão, evitar tocar os olhos, a boca e o nariz após o contato com superfícies, não compartilhar objetos de uso pessoal e cobrir a boca e o nariz com lenço descartável ao tossir ou espirrar.

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RECICLAR E DAR UM NOVO RUMO AO QUE VOCE CONSOME

Ideias para aplicar na sua casa, no seu condomínio e na sua vida:

1. Separe o lixo e

m orgânico (alimento matéria v s, egetal, m a animal e tc.) e seco téria (papel, plástico, v idro etc.) para que ele possa ser come rc ializado ou recolh ido pela c oleta seletiva e convencio nal.

2. Respeite o

s dias de cole conven ta seletiva e cional, as não se acumu sim o lixo la e nã exalan o fica do mau cheiro.

3. idInustaaislaorucocoleletotirevsos

indiv evita que nos prédios pedestres moradores e re s síduos na coloquem o calçada.

5.

Não jogue óleo de cozinha na pia. Coloque-o em recipientes e leve-o até postos de recolhimento. Além de evitar a contaminação da água, ele pode ser aproveitado para gerar energia em caldeiras e para produção de ração animal.

4.

Não misture lâmpadas com o lix o doméstico, pois ela s contaminam o meio ambiente e coloca m em risco a saúde do s funcionários de lim peza. Descarte-as em lo cais apropriados, com o supermercados e lojas especializadas.

7.

vidro Na hora marr s, separe- de descar o o t Isso é m, verde s em três ar ou tr tipos extre : ansp ma para a fab mente im arente. porta ricaç objet ã carac os, pois g o de nov nte o a teríst icas e rante sua s s qual idad es.

6. riDaess canorts elopcailhisaqsuee

bate mo s produtos, co vendem esse e dos e lojas d supermerca g a em icos. A recicl eletroeletrôn a riais permite desses mate s so er ção por div sua reutiliza . dústria setores da in

8.

Diversos materiais não podem ser reciclados, tais como: espelhos, vidros de janelas e automóveis, cerâmicas, pap el laminado, entre outros. Por isso, dev em ser descartados em locais adequados.


Revista Espaço Imóvel - Rio Grande do Sul  

Revista do Mercado Imobiliário de Porto Alegre/RS-Brasil

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