Brownfi eldy jako příležitost. Prozatím nevyužitá

BROWNFIELDY JAKO PŘÍLEŽITOST. PROZATÍM MÁLO VYUŽITÁ

Využití brownfi eldů se pomalu rozebíhá v Praze i v dalších regionech. Výhodou je opětovné využití území, které už v minulosti sloužilo průmyslu.

Vhodných pozemků pro budování průmyslových parků takzvaně na zelené louce ubývá. Taková výstavba navíc vzbuzuje kontroverze, například kvůli záboru zemědělské půdy či celkovému vlivu na krajinu. Naproti tomu využití brownfi eldů, tedy někdejších průmyslových areálů, vyhovuje aktuálnímu trendu udržitelnosti a společenské odpovědnosti. Blíží se jejich čas?

CCesta k rozsáhlejšímu využití brownfieldových areálů v Česku je a pravděpodobně i nadále bude trnitá. Pozitivnějšímu vývoji v daném směru dosud brání řada úskalí a příliš mu nenapomáhá ani stát, například pokud jde o příslušné legislativní normy a komplikované povolovací procesy. JSME TEPRVE NA STARTU „Tuzemský průmyslový development se s pozemky v rámci brownfi eldových areálů teprve seznamuje, jsme na počátku této kapitoly. Doposud se jeho drtivá většina odehrávala na zelené louce,“ poznamenává David Chládek, construction director Czech Republic ve společnosti CTP Invest. V případě úspěšných realizací jde především o rezidenční či kancelářské budovy. Jak David Chládek dodává, nové průmyslové objekty a projekty si zatím cestu na takovéto pozemky zpravidla hledají, a to i s ohledem např. na umístění stávajících areálů v rámci městské aglomerace, dopravní dostupnost nebo ekologické zátěže, které ve výsledku významně ovlivňují celkovou ekonomiku projektů. Každý brownfi eld má svá specifi ka, která je při jeho revitalizaci nutno brát v potaz. Taková výstavba musí dávat smysl a být perspektivní, podotýká Tomáš Míček, ředitel společnosti P3 pro Českou republiku. „Ve prospěch brownfi eldů obvykle hovoří blízkost k centru města a integrace do městské zástavby nebo systému hromadné dopravy. Na druhé misce vah obvykle leží velké riziko dodatečných nákladů, Článek připravil David Čapek „BROWNFIELDY BUDOU BĚHEM 5–10 LET HLAVNÍM TÉMATEM EXPANZE INDUSTRIÁLNÍHO DEVELOPMENTU.“

Jedním z moderních průmyslových parků, jež vznikly na území brownfi eldu, je Contera Park Ostrava City v Kunčičkách. FOTO: Contera

„Ne všude je průmyslová výstavba možná“

FOTO: Stanislav D. Břeň

které jsou často skryté a mohou se projevit až po zahájení výstavby,“ upozorňuje Tomáš Míček. Jedná se podle něj například o komplikace při stržení původního objektu nebo ekologickou sanaci půdy.

Na nemalou fi nanční náročnost revitalizace brownfi eldů poukazuje i Darek Vodehnal, senior consultant ve společnosti 108 Agency, a pokračuje: „Existují různé dotační tituly pro regeneraci brownfi eldů, které jsou primárně určeny pro municipality. Komerční subjekty nemají k těmto prostředkům přístup. Jistá fi nanční subvence by mohla být pozitivním impulsem komerčním subjektům pro development v brownfi eldových lokalitách.“

SPECIFICKÁ PODPORA STÁTU

Dosavadní míru využití tuzemských brownfi eldových areálů pro průmyslový development považuje za „zoufale nedostatečnou“ Pavel Sovička, generální ředitel pro ČR a Slovensko ve společnosti Panattoni. „Prakticky v každém větším městě najdete starý opuštěný areál, s nímž si místní radnice neví rady a soukromý sektor o něj nejeví zájem. Vlastně se ale není čemu divit. Stát revitalizace podporuje dost originálním způsobem – na jednu stranu ty nejvýznamnější dotuje z peněz daňových poplatníků, na druhou stranu ale ty ostatní komplikuje kritérii, která jsou přísnější než v Německu

Z pohledu Contery jsou brownfi eldy využívány developery obecně adekvátně. Je třeba vidět, že nabídka takových pozemků je limitovaná. Ne všechny brownfi eldy navíc lze znovu využít pro průmyslové stavby – příkladem mohou být pozemky v pražských Vysočanech, kde je vzhledem k okolní bytové zástavbě využito brownfi eldu pro stavbu bytů, případně administrativních budov. Obecně v centrech a blízko center měst by průmyslová výstavba nebyla populární. Náš Contera Park Ostrava City v Kunčičkách – dříve Ostrava Business Park – vyrostl na pozemcích bývalé cementárny. Vzhledem k okolí areálu mohl na opuštěných pozemcích bez problémů vzniknout průmyslový park. V Ostravě-Hrušově, kde jsme zahájili stavbu Contera Parku Ostrava D1, jsme koupili „sociální“ brownfi eld, který je doslova sevřený silnicemi, a i zde je prostředí vhodné pro rozvoj průmyslových nemovitostí.

LAURENT JECHOUX business director Contera

nebo Anglii.“ V Česku jsou například téměř veškeré zdemolované budovy a zpevněné plochy na brownfi eldu automaticky považovány za odpad, který je třeba odvézt na skládku. „Přitom na místech, kde stavíme haly, jsme schopni znovu bezpečně použít k výstavbě 90 až 95 procent materiálů,“ doplňuje Pavel Sovička.

Rovněž Petr Zaoral, head of industrial ve společnosti Prochazka & Partners, potvrzuje prozatím nízkou míru využití brownfi eldů. K příčinám tohoto stavu patří podle něj především míra kontaminace, obtížné vlastnické vztahy dotčených pozemků či komplikované povolovací procesy, mj. i restrikce v zastavěnosti území po revitalizaci, které bylo dříve brownfi eldem. A Petr Zaoral vyjmenovává dále: „Nemůžeme opomenout ani často vyčerpanou infrastrukturu v dané lokalitě. Také velice často

diskutované téma absence daňové motivace obcí k řešení těchto území nenapomáhá.“

V SOULADU SE SPOLEČENSKOU NÁLADOU

Jaký vývoj ohledně využití brownfi eldů v průmyslovém developmentu můžeme očekávat do budoucna? Podaří se vývoj v dané oblasti akcelerovat? Řada ukazatelů napovídá, že by se tak mohlo stát.

Brownfi eldy budou v horizontu pěti až deseti let hlavním tématem expanze industriálního developmentu, předpovídá Darek Vodehnal. „Trend výstavby nebo regenerace na brownfi eldových lokalitách lze také očekávat díky společenské náladě, která vnímá nové logistické a výrobní haly jako negativní vliv na krajinu či dokonce klimatické změny,“ vysvětluje.

Postupné navyšování podílu projektů v brownfi eldových lokalitách očekává i David Chládek, a to s ohledem na stále se rozšiřující zákonnou ochranu zemědělského půdního fondu. Česká republika podle něj nabízí dostatečnou zásobu takovýchto lokalit, které postupně budou přicházet do hledáčku investorů. Důležitou roli bude podle Tomáše Míčka hrát fakt, že volné a vhodné pozemky pro výstavbu (tzv. greenfi eldy) – ať už průmyslovou nebo rezidenční – nejsou nekonečným zdrojem. „Při průmyslové výstavbě je vždy zapotřebí zachovat odpovídající míru dopravní nebo občanské dostupnosti, a takových pozemků rychle ubývá,“ konstatuje. Brownfi eldy se proto patrně zanedlouho stanou jednou z mála možností, jak vybudovat skladovací nebo výrobní halu v blízkosti velkých měst s napojením na dálniční síť nebo dostupnou MHD. ností nebo mimo hlavní trasy dálnic mohou mít bez podpory státu či města problém s nalezením moderního a kvalitního využití,“ nastiňuje různé scénáře dalšího vývoje Ferdinand Hlobil. Podstatnou roli při dalším využití brownfi eldů pak nemusejí hrát jen rozdíly mezi většími a menšími městy (obcemi), ale i odlišná ekonomická úroveň jednotlivých regionů (tj. krajů) v rámci České republiky. Podle Petra Zaorala lze očekávat, že se bude zvyšovat tlak ze strany průmyslových developerů na již zmíněné legislativní téma, a to je optimalizace rozpočtového určení daní. „Tak, aby především obce měly zájem na revitalizaci těchto většinou zdevastovaných areálů a snahu navrátit je zpět do života,“ uzavírá Petr Zaoral. „VE VELKÝCH MĚSTECH NAJDOU BROWNFIELDY

RELATIVNĚ SNADNO MODERNÍ VYUŽITÍ.“

Ve velkých městech najdou brownfi eldy relativně snadno moderní využití, předpokládá Ferdinand Hlobil, partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch ve střední a východní Evropě ve společnosti Cushman & Wakefi eld. „Brownfi eldy v menších městech, v lokalitách se špatnou dopravní obsluž

FOTO: archiv

„Využití i pro city logistiku nebo lehkou výrobu“

Brownfi eldy mají v průmyslovém developmentu opravdu obrovský potenciál. A zdaleka přitom nejde jen o to, že redukují množství staveb na zelené louce ve volné krajině. Na městských brownfi eldech je přitažlivé zasazení do saturované lokality, existující infrastruktura a dostupnost kvalifi kované pracovní síly. S ohledem na boom e-commerce se jeví jako ideální rozvoj těchto lokalit především v oblasti tzv. city logistiky či lehké výroby, která příliš nezatěžuje hustě zastavěné okolí. V oblasti brownfi eldů postupuje velmi racionálně a zároveň šetrně Německo. Kritéria pro nakládání s materiálem z demolice jsou nastavena tak, aby znovupoužitý materiál nezatěžoval životní prostředí a neohrožoval zdraví obyvatel. Velký důraz je kladen na znalost dalšího využití území. V Německu si uvědomují, že u průmyslového či logistického využití není potřeba vyžadovat stejnou „čistotu“ území jako v případě rezidenční zástavby.

PAVEL SOVIČKA generální ředitel pro ČR a Slovensko

Panattoni

Co brání většímu využití brownfi eldů v industriálním developmentu? systemylogistiky@atoz.cz

systemylogistiky.cz

systemylogistiky systemylogistiky