3.3 Onderzoek procesorganisatie en contractvorming (werkgroep A) 3.3.1 Wijze van samenwerking
In de eerste bijeenkomst hebben de deelnemende partijen zich aan elkaar voorgesteld en hun eigen businesscase gepresenteerd. Staande de vergadering kwamen al interessante raakvlakken tussen de individuele businesscases naar voren. Dat was voor sommige deelnemende partijen aanleiding om na afloop met elkaar bilateraal in gesprek te gaan over onderlinge samenwerkingsmogelijkheden. In de tweede bijeenkomst gaven de deelnemende partijen aan dat zij de voorkeur geven aan een organisatievorm waarbij één partij eindverantwoordelijke is voor de gehele Es. Die organisatievorm zou kunnen lijken op die van een landgoed met een rentmeester, waarbij de deelnemende partijen wel een zekere mate van zeggenschap willen hebben over de inrichting en het beheer van het gebied, het ontwerp van de gebouwen en de bedrijven die worden toegelaten. Volgens de deelnemende partijen moet het uitgangspunt zijn dat de Es op een zakelijke wijze wordt ontwikkeld en beheerd door een private landgoedexploitant, in goed overleg met de gebruikers van het gebied. Hoewel in eerste instantie de blik is gericht op het noordelijke deel van de Es, zou de organisatievorm geleidelijk aan ook naar het zuidelijke deel kunnen worden uitgebreid. In de laatste bijeenkomst hebben de deelnemende partijen de exploitatieen organisatiemodellen meer in detail besproken. Deze discussie en de uitkomsten daarvan worden in de volgende paragrafen besproken.
3.3.2 Financiële strategie
Vanuit de projectgroep zijn verschillende exploitatiemodellen toegelicht en bediscussieerd aan de hand van het schema (Gebiedsexploitatie). Het model omvat twee fasen, ontwikkeling en beheer. Ontwikkeling omvat de bouw van opstallen en het bouw- en woonrijp maken van de grond. Beheer omvat het exploiteren van gebouwen, het onderhouden van de openbare ruimte en het benutten van de agrarische cultuurgronden. In de traditionele strategie voor gebiedsontwikkeling wordt dit kwadrant serieel doorlopen van links (ontwikkeling) naar rechts (beheer). In dit onderzoek is de discussie tussen de deelnemende bedrijven gestart vanuit de beheerfase. Dit is in het figuur aangeduid met de rode cirkel. Met de deelnemende partijen is onderzocht wie vanuit de visie op de ruimtelijke strategie, de eigen businesscase, de behoefte aan bedrijfsruimte en buitenruimte, en de wijze voor samenwerking, verantwoordelijk zou moeten zijn voor de gebiedsexploitatie. Per onderdeel zijn de volgende mogelijkheden aan de deelnemende partijen voorgelegd: Vastgoedexploitatie Wie verhuurt en onderhoudt de gebouwen?
Bouwexploitatie Wie is opdrachtgever voor het ontwikkelen en realiseren van de gebouwen? • Elk bedrijf voor zich op haar eigen kavel • Elke participant voor zich: eigenaar = gebruiker • Een gezamenlijk door de bedrijven op te • Een gezamenlijk door de bedrijven richten rechtspersoon op te richten rechtspersoon • Een ontwikkelaar in opdracht van een • Een professionele exploitant in belegger opdracht van de gezamenlijke rechtspersoon of van een belegger Uitkomst discussie: Uitkomst discussie: Afhankelijk van de constructie voor de Opstallen zouden flexibel moeten worden vastgoedexploitatie. ondergebracht, dan wel huur dan wel eigendom. Beheerexploitatie Grondexploitatie Wie is verantwoordelijk voor het beheer van Wie doet de ruimtelijke planning en het landschappelijk ontwerp? Wie maakt de grond de openbare ruimte en de verpachting van bouwrijp voor uitbreiding bestaande en nieuwe de agrarische gronden? bedrijvenclusters? Wie legt de openbare ruimte aan c.q. realiseert nieuwe landschapselementen? • Alle taken: gemeente als eigenaar van de • Beide taken: gemeente als eigenaar grond van de grond • Aanleg openbare ruimte: een gezamenlijk • Beheer openbare ruimte: een door de bedrijven op te richten gezamenlijk door de bedrijven op te rechtspersoon richten rechtspersoon • Alle taken: een (consortium van) private • Beide taken: een private partij(en) landgoedexploitant Uitkomst discussie: Grond- en beheerexploitatie bij een private landgoedexploitant.
Gebiedsexploitatiemodel
80