__MAIN_TEXT__

Page 1

De Samenleving Aan Zet praktijkcasus voor alternatieve gebiedsontwikkeling


C

O L O F O N

Deze uitgave is tot stand gekomen door intensieve samenwerking tussen de volgende organisaties: Saxion Dhr. J. van den Hof (lector leefomgeving) Mw. M. Wiefferink (docent/onderzoeker) IAA Stedenbouw en Landschap Dhr. J. Jansen (directeur, planoloog) Mw. M. Otten (stedenbouwkundig architect) Dhr. P. Kupers (landschapsarchitect) Dhr. V. Tenbergen (assistent planoloog) Landschap Overijssel Dhr. L. Broere (planoloog) Mvr. F. de Graaff (communicatie expert) Speciale dank aan Dhr. P. van Gessel, dhr. E. Peper, dhr. J. ten Haaf, dhr. M. Kok, mvr. T. Niesthoven, dhr. H. Slingerland, dhr. A. Peters, dhr. J. Nijhuis, dhr. A. Schimmelpenninck en dhr. H. Hengeveld


De Samenleving Aan Zet praktijkcasus voor alternatieve gebiedsontwikkeling

25 september 2013 Deze uitgave is mogelijk gemaakt door subsidiĂŤring van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie en een bijdrage van de gemeente Enschede.

3


4


6


Inhoudsopgave Inleiding 11 1. Leeswijzer 15 2. Onderzoeksopgave 21 2.1 De opgave 23 2.1.1 De hoofdvraag 23 2.1.2 De praktijkcasus 25

2.2 Aanpak - Werkwijze 27 2.3 Organisatiestructuur 29

4. Communicatie 99 4.1 Vertrekpunt 4.2 Projectgroep 4.3 Projectfasen 4.4 Actoranalyse 4.5 Schil van betrokkenheid 4.6 Strategie 4.7 Communicatieacties 4.8 Conclusie en vervolg

99 99 99 99 102 102 103 104

5. Conclusies 108 3. Onderzoeksresultaat 35 3.1 Businesscase 35

5.1 Conclusies onderzoeksvragen

108

5.1.1 Hoofdvraag 108

37

5.1.2 Subvragen 109

3.1.2 Conclusies 37

5.2 Slotoverwegingen 110

3.1.1 Wijze van samenwerken

3.2 Onderzoek ruimtelijke strategie

38

5.2.1 Ruimtelijke kaders bindend en richtinggevend

110

3.2.1 Uitgangspunten vooronderzoek

38

5.2.2 InitiĂŤrende en activerende rol ontwerpers

110

3.2.2 Wijze van samenwerken

40

5.2.3 Een andere rol voor overheid en samenleving

111

3.2.3 Landschap als uitgangspunt

40

5.2.4 Andere ontwikkelpraktijk: procesgeld en communicatie

111

3.2.4 Ruimtelijke uitwerkingen 54

5.2.5 Naar een vernieuwend, maar vertrouwd exploitatieconcept 113

3.2.5 Locatiebepaling deelnemers

5.2.6 Concretisering tot een businesscase die een realistisch

64

3.2.6 Conclusies 76

3.3 Onderzoek procesorganisatie en contractvorming 3.3.1 Wijze van samenwerking

80 80

alternatief vormt 113 5.2.7 Laagdrempelige communicatie

114

5.3 Tot slot 115

3.3.2 FinanciĂŤle strategie 80 3.3.3 Voorkeursmodel deelnemende partijen

81

3.3.4 Grondexploitatie 81 3.3.5 Voorkeursscenario deelnemende partijen

88

3.3.6 Conclusies 89

3.4 Reflectie en aanbevelingen

92

3.4.1 Raad van Advies

92

3.4.2 Projectgroep 93

6. Vervolg 118 6.1 Vergroten draagkracht 6.2 Vergroten politiek draagvlak 6.3 Consolideren van de samenwerking 6.4 Overige vervolgactiviteiten

118 118 118 118

Bijlagen 122

3.4.3 Businesscase 93 3.4.4 Overleg met gemeente Enschede

94

7


8


1

Inleiding

9


10


Inleiding

In juli 2012 is een voorstudie verricht naar een alternatieve en toekomstgerichte duurzame ontwikkeling van de Usseleres. De Es, één van de grootste kransessen van West-Europa, ligt ten zuidwesten van de Twentse stad Enschede. Het noordelijke gedeelte van de Es is bijna geheel aangekocht door de gemeente Enschede om te worden ontwikkeld tot een (laagwaardig) bedrijventerrein. De vraag naar een dergelijk programma is door de crisis nagenoeg verdwenen. Dit is aangegrepen om te bezien of door een andere dan de geplande ontwikkeling de waardevolle landschappelijke kwaliteiten in stand kunnen worden gehouden (en zelfs worden versterkt). Ook is de vraaguitval aangegrepen om te kijken of er een veranderende rol voor ontwerpers is weggelegd met betrekking tot initiëren en organiseren. Bij consultatie van partijen uit de samenleving bleek de gekozen aanpak voor de strategie ‘plek zoekt programma’ belangstelling te wekken bij zowel bedrijven als de gemeente. De positieve reacties hebben geleid tot verdere uitwerking van het vooronderzoek in de voorliggende concrete praktijkcasus. Doel hiervan is in de samenleving ontwikkelingen te genereren, die een nieuwe invulling geven aan de overbodige (bedrijven-) terreinen, zodanig dat ook een goede en toekomstbestendige ruimtelijkfunctionele situatie ontstaat. In de praktijkcasus is met een aantal bedrijven en instellingen uit de samenleving onderzocht of ze zich willen vestigen in het gebied, of zij bereid zijn dit te doen met behoud en versterking van de landschappelijke kwaliteiten en hoe de ontwikkeling en het beheer georganiseerd moet worden. Dit laatste niet alleen ruimtelijk, maar ook organisatorisch, juridisch en financieel. In dat verband is onderzocht in hoeverre betrokken bedrijven en instellingen, of een derde partij, ontwikkelaar en rentmeester van het gebied kunnen worden. De ontwikkelende partijen bepalen de reikwijdte en diepgang van de samenwerking en de accenten die in dit project worden gelegd. Uiteindelijk ontstaat een beeld in hoeverre, en onder welke voorwaarden de samenleving aan zet kan komen.

Ook de rol van de overheid en de te voeren communicatie komen daarbij aan de orde. Eind 2012 is een gevarieerd team samengesteld om deze praktijkcasus uit te werken. Het project is mede gedragen door een viertal bedrijven, terwijl de Raad van Advies op hoofdlijnen reflecteerde en adviseerde. In de loop van januari 2013 is de casus gestart en half juni afgerond met een presentatie aan alle deelnemende partijen. Inmiddels zijn de bevindingen op 9 september 2013 gepresenteerd aan de gemeenteraad van Enschede in het kader van het daar besproken thema alternatieve ontwikkelingsstrategieën. In regionaal verband bezien de Netwerkstadgemeenten dit najaar de (beperking van de) programmering van gebieden voor wonen, werken, enz. De toekomst van de Usseleres komt ook in dat verband aan de orde. We hopen dat de resultaten van het project bijdragen aan een positieve besluitvorming door de gemeente Enschede en door betrokken bedrijven en andere partijen over het noodzakelijke alternatief voor de geplande ontwikkeling. IAA Stedenbouw en Landschap Landschap Overijssel Kenniscentrum Leefomgeving Saxion Hogescholen Enschede, 25 september 2013

11


12


1

Leeswijzer

13


14


1. Leeswijzer Onderzoeksopgave

Opgave In dit procesverslag wordt de probleemstelling beschreven, die vervolgens is vertaald in een hoofdvraag en verschillende subvragen. Aanpak / werkwijze Hier worden de gekozen werkwijze en gevolgde aanpak nader beschreven. Organisatiestructuur Hier wordt aangegeven hoe de aanpak van de studie is georganiseerd via verschillende deelgroepen. De inhoud en de verantwoordelijkheid worden per deelgroep weergegeven. Ook wordt de planning toegelicht.

Procesverslag

Businesscase De deelnemende partijen worden gepresenteerd met hun bedrijfsplan en ruimtelijke opgave. Ook wordt de reden van hun deelname vermeld. De voortgang gedurende het proces wordt uiteengezet en er wordt gereflecteerd op de gekozen partijen en de deelname.

adequate communicatie. Ook wordt ingegaan op de communicatie in het vervolgtraject, zowel in algemeen zin wat betreft de alternatieve ontwikkelingsstrategie via aanpak vanuit de samenleving, als wat betreft de concrete casus Usseleres.

Conclusies

Naar aanleiding van de proceservaring die is opgedaan worden de onderzoeksvraag en de subvragen beantwoord. Vervolgens wordt een analyse gemaakt van de behaalde resultaten ten opzichte van hetgeen we beoogden. Daarbij wordt geanalyseerd waardoor de overeenstemmingen danwel de verschillen zijn veroorzaakt.

Vervolg

Hierin wordt uiteengezet hoe het projectresultaat mogelijk kan en zal worden ingezet in de (her)ontwikkeling van de concrete casus. De belangrijkste te zetten stappen om de gewenste doelen te bereiken worden verwoord.

Onderzoek ruimtelijke strategie Aan de hand van het verloop van de businesscase wordt toegelicht welke keuzes zijn gemaakt. Tussentijdse resultaten worden toegelicht en nader beschouwd. Ten slotte worden conclusies getrokken. Onderzoek procesorganisatie en contractvorming Aan de hand van het verloop van de businesscase wordt toegelicht hoe het ontwikkeling is geweest van de verschillende voorstellen en uitwerkingen. Tussentijdse resultaten worden toegelicht en in perspectief geplaatst. Dit leidt vervolgens tot de conclusies. Advisering en literatuuronderzoek Op basis van korte beschrijvingen van het verloop van de bijeenkomsten van de Raad van Advies en de projectgroep worden de belangrijkste adviezen en aanbevelingen beknopt weergegeven. Daarnaast wordt lering getrokken uit relevant referentiemateriaal en projecten.

Communicatie

Het communicatieplan wordt toegelicht. De actorenanalyse wordt toegelicht en de interne en externe communicatie beschreven. Van belang daarbij is het waarborgen van de procesvoortgang door een

15


1908

16

1936


1977

Stedelijke ontwikkeling Enschede rondom de Usseleres

1997

17


18


2

Onderzoeksopgave

19


Marssteden

se

W es

Us

te r

va l

Enschede-Stadsveld

le r g we

nd ro

Geerdinkzijde

Haaksbergerstraat

N18

Usselo

toekom

stige N

18

A35

Helmerzijde

Helmerhoek

20

Onderzoeksgebied Usseleres


2. Onderzoeksopgave Het doel van deze praktijkcasus is om de globale alternatieve ontwikkelingsstrategie voor overbodige (bedrijven) terreinen die in de voorstudie is ontworpen, verder uit te werken naar een concrete casus.

gie te presenteren aan de gemeenteraad van Enschede. Ook daar werd positief gereageerd op het concept van op een andere, meer bij de huidige tijd passende, wijze van ontwikkelen.

De voorstudie van ‘de Samenleving aan Zet’ was een samenwerking tussen IAA Stedenbouw en Landschap en Landschap Overijssel. Hierin zijn de mogelijkheden onderzocht om een gepland maar overbodig geworden bedrijventerrein op een alternatieve wijze vorm te geven. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • wel transformatie van het gebied maar één waarbij de ruimtelijk-landschappelijke kwaliteiten gewaarborgd zijn en leidend zijn voor de invulling; • de ontwikkelingen moeten een positieve toevoeging zijn voor stad en regio en een duidelijke toekomstwaarde bezitten; • de procesorganisatie en verantwoordelijheden liggen niet op voorhand vast. De rollen van overheid en samenleving moeten opnieuw worden bezien in het licht van de doelstellingen en maatschappelijke situatie; • er wordt een substantieel deel van de investering terugverdiend.

Het enthousiasme van voornoemde partijen en het vertrouwen iets concreets te kunnen bijdragen aan de problematiek van de overbodige (bedrijven-) terreinen heeft ons geïnspireerd het vooronderzoek te vervolgen met een praktijkcasus. Deze casus is mede mogelijk gemaakt door financiële steun van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie en de gemeente Enschede.

Het vooronderzoek is geprojecteerd op de Usseleres in Enschede. Daarvoor is in 2012 het bestemmingsplan voor de transformatie naar een laagwaardig bedrijventerrein onherroepelijk geworden. Mede door de crisis is er nog nauwelijks vraag naar dergelijke terreinen. De gemeente heeft de uitgifte van de bedrijfskavels ‘on hold’ gezet. In de voorstudie is met name een ruimtelijke benadering onderzocht. Dit heeft geresulteerd in de beschrijving en visualisering van een dynamisch landschappelijk casco, dat uitnodigt tot een duurzame economische ontwikkeling die geinitieerd zou moeten worden vanuit de samenleving. Zo is het project: ‘de Samenleving aan Zet’ ontwikkeld.

Het nu voorliggende project ‘De samenleving aan zet’ onderzoekt de haalbaarheid van een alternatieve strategie voor gebiedsontwikkeling van de Usseleres in Enschede. De strategie gaat uit van de kwaliteiten van de plek en beoogt daarbij passende ontwikkelingen toe te laten. Deze ontwikkelingen gebeuren door initiatief nemende bedrijven en instellingen. ‘Plek zoekt programma’ luidt het motto. De gemeente treedt in deze aanpak terug, de nieuwe eigenaren worden ontwikkelaar en rentmeester van “de plek”

In deze praktijkcasus is gestreefd de al ontwikkelde strategie verder uit te werken op de volgende onderdelen: • concretisering van de inhoudelijke kenmerken, organisatorische aanpak en juridische vormgeving van de strategie; • uitwerking van een (aantal) businesscase(s) die als voorbeeld kan / kunnen dienen voor het betrekken van partijen die de casus voor de gebiedsontwikkeling op zich kunnen nemen; • concreet inzicht bieden in de initiërende en activerende rol die de ontwerper hierbij kan spelen. Hierbij is het uitgangspunt dat de betrokken partijen vanuit de samenleving een verantwoordelijkheid op zich nemen ten aanzien van de ontwikkeling en het beheer van het gebied. Daarvoor moet dan een gebiedsspecifieke ontwikkelingsorganisatie worden opgericht. In de voorliggende praktijkcasus willen we de ruimtelijke, financiële en planologische haalbaarheid en werkbaarheid van de strategie verkennen. In hoofdlijnen bestaat het project uit drie onderdelen. • uitwerking ruimtelijke strategie; • opzet procesorganisatie en contractvorming (waarin ook inzicht wordt geboden in de financiële haalbaarheid); • strategie met betrekking tot communicatie. We verwachten dat de projectresultaten bijdragen aan de besluitvorming van de gemeente Enschede over het noodzakelijke alternatief voor de geplande ontwikkeling. Daarnaast hopen we dat de hier ontwikkelde transformatiestrategie ook elders als voorbeeldproject kan gaan dienen, zowel ruimtelijk, organisatorisch als contractueel. Hiermee wordt ook de nieuwe activerende en verbindende rol van de ontwerpende vakdiscipline inzichtelijk gemaakt.

Door de strategie uit de voorstudie te toetsen in een expertmeeting, bleek dat er interesse en enthousiasme bestond bij de meeste deelnemende ondernemers. In september 2012 is de gelegenheid geboden de strate-

21


SITUATIE

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN S|M|L|XL

?dh^c`:h

JhhZaZg:hTlZhi`gVch

L

Zh

iZ gk Va

BVghhiZYZc

c gd aZg hZ

Jh Z\

Yl

JhhZaZg:hTWdaa^c\

igVVi

=VV`hWZg\Zgh

JhhZaZg:hTddhi`gVch 6(*

THEMA’S

2.1

PLANKAART

De Usseler Es is gelegen in het westelijk stadsdeel van Enschede. Het nieuwe bedrijvenpark maakt deel uit van een reeks bedrijventerreinen gekoppeld aan de A35, de Westerval en het Twentekanaal. Deels betreft het bestaande bedrijventerreinen zoals de Marssteden of het Havengebied (herstructurering), deels nieuw/in realisatie (bijv. Josink Es) en deels lange termijn zoals Boeldershoek-West en tot slot het voorliggend plan voor de Usseler Es.

11

9

10 8

13

1 Usseler Es 2 Josink Es 3 Marssteden 4 Kop Marssteden 5 Westerval-Zuid 6 Groote Plooy 7 Havengebied 8 Transportcentrum

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN S|M|L|XL

12

9 Kanaalzone 10 B&S-park 11 UT-Kennispark 12 Boeldershoek 13 Boeldershoek-West

7 4 3 6

2

5

1

4

N

22

De bovenstaande plankaart wordt hierna ontrafeld en

Situatie uit ’Stedenbouwkundigen beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es’ juni 2009 verklaarden aanplankaart de hand van verschillende thematische deelkaarten. Alle themakaarten zijn schaal 1 : 10.000. Achtereenvolgens komen aan de orde: Landschap:

Archeologie Reliëf Water

Verkeer:

Auto en openbaar vervoer Parkeren Voet en fiets


2.1 De opgave 2.1.1 De hoofdvraag

Voor de start van het project is de opgave in een algemene, heldere probleemstelling gevat. Deze probleemstelling is niet plekgerelateerd, maar betreft een algemeen maatschappelijk probleem dat anno 2013 in meerdere delen van Nederland en heel Europa actueel is.

Probleemstelling: Kan aan de vele nu overbodige (bedrijven-)terreinen – hetzij omdat het vroegere gebruik inmiddels is vervallen, hetzij omdat de voorziene ontwikkeling niet langer realistisch blijkt – een andere waardevolle ruimtelijk-functionele invulling worden gegeven waar wel vraag naar is? Hierbij streven we het volgende doel na:

3. 4.

5.

6.

het gebied? Kan dit worden geconcretiseerd tot een business case die een realistisch alternatief vormt voor de ontwikkeling van de overbodige (bedrijven-)terreinen? Kunnen ontwerpers een initiërende en activerende rol vervullen om met de samenleving, i.c. de participerende bedrijven en instellingen tot een alternatieve ontwikkelingsstrategie te komen? Kan het resultaat van de businesscase met bedrijven en instellingen uit de samenleving leiden tot een realistisch vervolg, waarbij dit bijdraagt aan de besluitvorming bij de overheid? Kan een laagdrempelige en eigentijdse presentatie en communicatie het proces en de verkrijging van lokaal draagvlak ondersteunen?

Doelstelling: In de samenleving ontwikkelingen genereren die een nieuwe invulling geven aan overbodige (bedrijven-)terreinen, waarmee een goede en toekomstbestendige ruimtelijk-functionele situatie ontstaat. De doelstelling heeft geleid tot de volgende hoofdvraag die in de praktijkcasus de rode draad vormt.

Hoofdvraag/onderzoeksvraag: Op welke wijze en onder welke voorwaarden kunnen ontwikkelingen in de samenleving worden geïnitieerd, die een goede alternatieve invulling gaan vormen voor overbodige (bedrijven-)terreinen, zodanig dat de aanwezige ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten in stand worden gehouden of worden versterkt? Naast de hoofdvraag is een aantal subvragen geformuleerd dat van belang is bij de uitvoering van de praktijkcasus.

Subvragen: 1. Zijn bedrijven en instellingen bereid om gezamenlijk te onderzoeken of ze een ruimtelijke ontwikkeling ter hand kunnen nemen, en zodoende de ruimtelijke strategie uit de voorstudie verder concretiseren? 2. Zijn bedrijven en instellingen in staat om de organisatorische, juridische en ruimtelijke vormgeving van deze alternatieve ontwikkelingsstrategie te concretiseren? Dit inclusief het voorgestelde beheer (van de kwaliteiten) van

23


Eigendom Gemeente Enschede

24

Eigendom overig

Eigendomssituatie plangebied Bedrijvenpark Usseleres


2.1.2 De praktijkcasus

De praktijkcasus waarop de hoofdvraag is toegespitst is ‘Bedrijvenpark Usseler Es’. Dit bedrijvenpark omvat een deel van het gebied Usseleres . De Es is in dit project gekozen om zijn bijzondere landschappelijke kwaliteiten. Het bedrijvenpark is een recent voorbeeld van een overbodig, nog niet bebouwd bedrijventerrein. De Usseleres is een van de grootste kransessen van west-Europa> We beschouwen het hele gebied als ons plangebied (zie pagina 20) en. Rondom de grote open es ligt een door groen omsloten krans van boerderijen. De Es ligt ten zuidwesten van de stad Enschede. Al in 1936 werd de Usseleres ‘het meest typerende voorbeeld van een kranses in ons land’ genoemd (Keuning). Woudstra spreekt van ‘de grootste kranses van Europa’ (1999). Het is evident dat het hier om een landschappelijk uniek en heel bijzonder gebied gaat.

De gemeente Enschede wacht de in Netwerkstad Twenteverband vast te stellen regionale bedrijventerreinenvisie af om stelling te nemen in het wel of niet afwaarderen van het geplande bedrijventerrein. Op zijn vroegst zal hierover in het najaar van 2013 meer duidelijkheid ontstaan. De praktijkcasus is een alternatieve ontwikkelingsrichting voor het gebied, met andere resultaten in velerlei zin. Deze wordt realistisch als daadwerkelijk tot (gedeeltelijke) afboeking wordt overgegaan. In afwijking van de door de gemeente gehanteerde begrenzing is in onze praktijkcasus de Usseleres in zijn geheel bezien. Door de aanleg van de A35 is de Es in twee helften gescheiden, de noordelijke Geerdinkzijde en de zuidelijke Helmerzijde. Landschappelijk zijn deze delen echter nog steeds onlosmakelijk met elkaar verbonden. Ons uitgangspunt is dat bij planvorming, groei of ontwikkeling de kracht van het geheel niet uit het oog verloren mag worden. Daarom hebben we steeds de hele Es beschouwd.

De Es valt uiteen in twee delen: de Geerdinkzijde ten noorden van de A35 en de Helmerzijde aan de zuidkant daarvan. Het deel van ons studiegebied aan de noordelijke Geerdinkzijde is identiek aan het plangebied dat de gemeente hanteert in het stedenbouwkundige plan ‘Bedrijvenpark Usseler Es’. Dit gebied telt bruto 158 hectare. Voor deze praktijkcasus hebben we ons studiegebied aan de zuidelijke Helmerzijde als volgt ingekaderd. De begrenzing wordt aan de oostzijde bepaald door de Enschedese wijk ‘de Helmerhoek’. Vanuit deze wijk vormen de wegen Heersenkampweg en Usselerveenweg tot aan de Haaksbergerstraat de begrenzing. Vanaf de Haaksbergerstraat vormt de Wissinksdijk de grens tot de afslag van de A35 (Enschede west). Daarmee omvat het studiegebied de bolling van de Es plus de hele bijbehorende krans van boerderijen en houtopstanden. Op 14 maart 2011 zijn het bestemmingsplan, het exploitatieplan, de milieueffectrapportage en het beeldkwaliteitsplan voor het voorziene bedrijvenpark op het noordelijke deel van de Es vastgesteld. Vanwege de bijzondere landschappelijke kwaliteiten van het gebied en de beeldbepalende betekenis ervan voor veel inwoners van Enschede, zijn gedurende de bestemmingsplanprocedure veel bezwaren ingebracht tegen de door de gemeente Enschede voorgenomen ontwikkeling. De zienswijzen leidden niet tot afstel: de Raad van State verklaart de bezwaren ongegrond waardoor op 8 februari 2012 het bestemmingsplan onherroepelijk wordt. De plankaart en huidige situatie uit het bestemmingsplan zijn op blz. 22 afgebeeld. De gemeente is eigenaar van een groot deel van de gronden van het geplande bedrijvenpark. (zie pagina 24). Tot op heden zijn geen bedrijfskavels uitgegeven. Wel staan de (sommige historische) boerderijen in de westkrans momenteel te koop (of zijn inmiddels verkocht).

25


26


2.2 Aanpak - Werkwijze Na formulering van de hoofdvraag zijn organisatie en werkwijze opgezet. Deze worden hieronder puntsgewijs beschreven. Op enkele onderdelen zijn tijdens het werkproces aanpassingen doorgevoerd. In de aansluitende reflectie wordt daarop een toelichting gegeven. 1. Er wordt een projectteam samengesteld dat het onderzoek organiseert en coördineert; Dit projectteam is samengesteld uit de participerende partijen uit het vooronderzoek (IAA Stedenbouw en Landschap en Landschap Overijssel), aangevuld met experts op het gebied van procesorganisatie en contractvorming (Kennisinstituut Leefomgeving Saxion Hogescholen, lectoraat gebiedsontwikkeling en recht) en verbindende vertegenwoordiger van de gemeente Enschede (planoloog). In totaal bestond het projectteam uit 5 leden en een notulist. 2. Er worden drie werkgroepen geformeerd, te weten procesorganisatie en contractvorming (PC), ruimtelijke strategie (RS) en communicatie (CM), die het onderzoek uitvoeren; Vanuit het projectteam zijn drie projectgroepleiders aangewezen die verantwoordelijk zijn voor een werkgroep. In de samenstelling van de projectgroep is rekening gehouden met de benodigde expertise. 3. Er wordt een Raad van Advies bijeengebracht die reflecteert op het onderzoek, de aanpak, het handelen en op de doelbereiking; Er is gezocht naar partners uit de samenleving met ervaring in het bestuurlijke circuit, die zich dagelijks bezig houden of hebben gehouden met vergelijkbare ruimtelijke, contractuele of organisatorische vraagstukken. Ondanks hun volle agenda’s zijn we er in geslaagd deze vier deelnemers een viertal malen bijeen te krijgen. 4. Er worden geïnteresseerde bedrijven en instellingen betrokken door de initiatiefnemers van het project. Vanuit de expertmeeting die tijdens het vooronderzoek plaats heeft gevonden, zijn de eerste contacten gelegt met potentiële deelnemers. In overleg met het projectteam en in terugkoppeling met externen is gericht een aantal partijen benaderd. Vijf partijen hebben toegezegd.; vanaf de startbijeenkomst namen vier partijen deel. De vijfde heeft wegens tijdgebrek als gevolg van nieuwe marktpontwikkelingen moeten afhaken, maar heeft wel te kennen gegeven zeer geïnteresseerd te blijven in de uitkomsten en het vervolg. 5. Er wordt een door alle deelnemende bedrijven en instellingen geaccepteerde samenwerkingsconstructie ontwikkeld voor de ontwikkeling en beheer van het gebied, inclusief de contouren van een juridische vormgeving. In eerste instantie was de opzet dat de werkgroepen zelfstandig met hun onderdeel en de praktijkcasus aan de slag zouden gaan. Na de

startbijeenkomst bleek in onderling overleg tussen de werkgroepen al snel dat de werkzaamheden van de werkgroepen PC en RS onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Voor het goed uitvoeren van hun opdracht moeten ze volledig van elkaars voortgang en afwegingen op de hoogte zijn. Daarom zijn de bijeenkomsten van beide werkgroepen met de vier ondernemers in de businesscase samengevoegd. De uitwisseling tussen ruimtelijk, organisatorisch en juridisch proces bleek een welkome. De eerste bijeenkomsten die meer informerend waren bedoeld, hadden de deelnemers aan de businesscase een wat afwachtende houding. In de loop van het project werd hun betrokkenheid en sturing groter, en markeerden ze hun belangen en standpunten duidelijk. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een inhoudelijke aanpak en voorstel die door alle deelnemers - zowel de onderzoeksbureaus als de bedrijven en instellingen volmondig werden onderschreven. 6. Er wordt een uitgewerkte en geconcretiseerde ruimtelijke strategie ontwikkeld, die de basis biedt voor een realistisch vervolg. Bij punt 5 is al aangegeven dat dit proces is gecombineerd met de ontwikkeling van het proces en de organisatie. Na presentatie van verschillende mogelijkheden en de aangereikte bedrijfscasussen te visualiseren is er voldoende feedback geleverd. De betrokkenheid met het gebied (na bezoek en presentaties) en zijn unieke kwaliteiten blijkt, ondanks de onbekendheid ermee bij de start, erg groot. Toch heeft men zich niet uitsluitend conserverend opgesteld. 7. Er wordt een communicatieplan ontwikkeld om betrokken partijen snel en goed te informeren en om waar nodig de samenleving te informeren. In tegenstelling tot de brede communicatie uit het oorspronkelijke (later gewijzigde) projectvoorstel (twitter, facebook, website, enzovoorts), is gekozen voor de nadruk op de interne communicatie binnen het project, en een extern passieve communicatie. Als snel bleek immers dat de gedeelde (bedrijfs-)informatie soms dusdanig vertrouwelijk van aard is, dat deze in deze fase niet bekend mag zijn voor een breder publiek dan de deelnemers aan de casus. Daarnaast blijkt de onzekerheid over het wel of niet afboeken van het bedrijvenpark Usseleres binnen de gemeente ook zeer gevoelig van aard. Bekendheid over de ontwikkeling van een alternatieve strategie kan de voortgang verstoren en het politieke proces vroegtijdig beïnvloeden. Onderling is er intensief gecommuniceerd en zijn de lijnen in alle gevallen kort en open geweest. 8. Via de gemeentelijke vertegenwoordiger is contact gehouden met de ambtelijke en bestuurlijke top van de gemeente en zijn deze geïnformeerd. Ook heeft deze “verbindingsofficier” procesrelevante informatie verstrekt en zorg gedragen dat met relevante gemeentelijke diensten inhoudelijke contacten konden plaatsvinden.

27


Raad van Advies dhr. A. Peters dhr. H. Hengeveld

dhr. A. Schimmelpenninck dhr. J. Nijhuis

Projectgroep dhr. J. Jansen mw. M. Otten dhr. V. Tenbergen dhr. L. Broere dhr. J. van den Hof

Werkgroep A

Businesscase

dhr. J. van den Hof mw. M. Wiefferink

• De Smaak van Twente • Stichting Surplus • Stichting Duurzaam innovatief Twents! Landschaphotel • Stichting Vlasmanifestatie

Procesorganisatie en contractvorming

Werkgroep B

Uitwerking ruimtelijke strategie mw. M. Otten dhr. P. Kupers

Waarnemer vanuit de gemeente:

dhr. P. van Gessel 1. Opzetten en leiden van het project; 2. Vervaardigen van een procesverslag; 3. Communiceren en initiëren.

28

Werkgroep C Communicatie

dhr. L. Broere mw. F. de Graaff

Geïnteresseerde bedrijven en instellingen:

1. Ontwikkeling van een gemeenschappelijk geaccepteerde samenwerkingsconstructie voor ontwikkeling en beheer van het gebied incl. contouren van een juridische vormgeving; 2. Uitwerking van een ruimtelijke strategie die de basis vormt voor een realistisch vervolg.

Organisatiestructuur


2.3 Organisatiestructuur De organisatiestructuur van de praktijkcasus Usseleres zorgt ervoor dat het proces in goede banen wordt geleid. Ook zorgt deze structuur voor duidelijkheid en een heldere hiërarchie binnen het project. De verschillende werkgroepen weten zodoende aan wie zij verslag moeten uitbrengen over de voortgang van het proces en voor deelnemers van de praktijkcasus is helder wie ze hierover kunnen aanspreken. Hieronder volgt een overzicht van de gehele organisatiestructuur. Vervolgens wordt deze stap voor stap toegelicht. Het hiernaast afgebeelde schema toont de organisatiestructuur. Hierbij zijn de volgende groepen te onderscheiden (zie ook afbeelding): • Raad van Advies; • Projectgroep; • Werkgroep A; • Werkgroep B; • Werkgroep C; • Businesscase. Raad van advies (RvA): Deze adviseert over het gehele project gedurende het gehele proces. De RvA bewaakt de doelstelling en ziet er op toe dat de hoofdvraag beantwoord wordt. De raad bestaat uit: Dhr. H. Hengeveld, directeur Landschap Overijssel; Dhr. J. Nijhuis, boardroom and management consultant; Dhr. A. Peters, De Bijvanck Consultancy; Dhr. A. Schimmelpenninck, rentmeester landgoed Twickel. Tijdens de loop van de praktijkcasus heeft de RvA viermaal vergaderd. Tijdens deze vergaderingen is door een afvaardiging (in wisselende samenstelling) van de projectgroep verslag uitgebracht over het onderzoek, de aanpak en het handelen binnen de praktijkcasus. De RvA reflecteert op deze punten en kijkt hierbij kritisch of de gevolgde weg er toe leidt dat de onderzoeksvraag wordt beantwoord. Ook voorziet de RvA de projectgroep van relevante referentieprojecten, contactpersonen en artikelen die kunnen bijdragen tot een inhoudelijke verbetering. Projectgroep: Het totale project, de deelnemers en de coördinatie wordt aangestuurd door de Projectgroep. Deze bestaat uit: Dhr. J. Jansen, directeur IAA Stedenbouw en Landschap, voorzitter; Mw. M. Otten, stedenbouwkundig architect, IAA Stedenbouw en Landschap; Dhr. L. Broere, adviseur ruimtelijke ontwikkeling, Landschap Overijssel; Dhr. J. van den Hof, Lector gebiedsontwikkeling en recht, Kenniscentrum

Leefomgeving Saxion Hogescholen+ Dhr. P. van Gessel, senior planoloog gemeente Enschede; Dhr. V. Tenbergen, assistent planoloog IAA Stedenbouw en Landschap, notulist. Gedurende het hele project vergadert de projectgroep tweewekelijks. Tijdens de vergaderingen worden de voortgang van de werkgroepen besproken, actiepunten opgesteld voor onderzoeken die buiten de werkgroepen vallen en de planning bijgehouden. Door de deelname van de gemeentelijke vertegenwoordiger vindt terugkoppeling plaats met de bestuurders en ambtelijke organisatie van de gemeente Enschede. Werkgroep A: Werkgroep Procesorganisatie en Contractvorming: dezewordt aangestuurd door dhr. Van den Hof, lector gebiedsontwikkeling en recht met medewerking van mevr. Wiefferink, docent/onderzoeker. Deze werkgroep heeft als doel in samenwerking met de leden van de businesscase de ontwikkelingsstrategie uit te werken in een concreet organisatiemodel en de wijze van contractvorming te verkennen en concretiseren. Werkgroep B: Werkgroep Ruimtelijke Strategie. Deze wordt aangestuurd door mw. Otten, stedenbouwkundig architect met medewerking van dhr. Kupers, landschapsarchitect. Deze werkgroep heeft als doel in samenwerking met de leden van de businesscase het ruimtelijke concept uit de voorstudie verder te concretiseren en uit te werken. Daarbij moet ook worden aangegeven hoe, via een organisch groeimodel, de ontwikkeling kan leiden tot een maximale verzadigingsgraad van de Usseleres. Werkgroep C: Werkgroep Communicatie. Deze wordt aangestuurd door dhr. Broere, adviseur ruimtelijke kwaliteit met medewerking van mw. de Graaff, communicatieadviseur Landschap Overijssel. Deze werkgroep heeft als doel in samenwerking met de leden van de projectgroep en de businesscase een goed en door alle partijen gedragen communicatieplan op te stellen en uit te voeren. Businesscase: Bedrijven en instellingen die potentieel interesse hebben in vestiging in het plangebied nemen gezamenlijk deel aan de Businesscase. De businesscase bestaat uit: Dhr. E. Peper, De Smaak van Twente; Dhr. J. ten Haaf, Stichting Surplus; Dhr. M. Kok, Stichting Duurzaam innovatief Twents! Landschapshotel; Mw. T. Niesthoven en dhr. H. Slingerland, stichting Vlasmanifestatie. De businesscase geeft input aan de werkgroepen A t/m C. Samen vormen ze de praktijkcasus waarmee inzicht wordt in de vraagstelling.

29


PLANNING gewijzigd:

5-2-2013

maand >> week >> activiteit

dec 50

Selectie bedrijven

xxxxxxx xxxxxxx

Projectgroep

51

52

jan 1

2

3

4

5

feb 6

7

8

9

mrt 10

11

12

13

april 14

15

16

17

mei 18

19

20

21

22

juni 23

xxxxxxx xxxxxxx xxxxxxx P1 [7]

P2 [21]

P3 [4]

P4 [18]

P5 [4]

P6 [18]

P7 [8]

P8 [22]

B1 [12]

B2

B3

B5

B4

vakantie

Deelproject B (ruimtel. strategie) Deelproject C (PR + communic.) Deelproject D (procesverslag) Raad van Advies

30

A1

A2 [4]

vakantie

Deelproject A (procesorgan.)

A4

A3

Planning d.d. 5 februari 2013


31


32


3

Onderzoeksresultaat

33


Businesscase bijeenkomst

DiT!L

34


3.1 Businesscase Voor de start van de praktijkcasus is gezocht naar partijen die zich op de Es zouden kunnen en willen vestigen. Deze zijn vanuit verschillende invalshoeken gezocht en aangedragen. Uitgangspunt daarbij was dat ze tenminste moeten passen binnen één de volgende profielen: grondgebonden bedrijvigheid, ambachtelijke bedrijfsvoering of binding met het Twentse landschap en in alle gevallen daadwerkelijk een locatie zoekende. De ambitie was met maximaal van 5 partijen aan de praktijkcasus te werken. De volgende partijen hebben deelgenomen aan de businesscase: De Smaak van Twente - dhr. E. Peper Deze organisatie richt zich op actieve promotie van streekproducten door de producten op effectieve wijze te verbinden met de consument. Dat gebeurt op verschillende manieren: via internet, via markten, verkooppunten en ook door gerichte adviezen en voorlichting aan de producenten. Doel is het gebruik en telen van gezonde streekvoeding zo veel mogelijk te bevorderen. De Smaak van Twente wil op deze manier de agrarische ondernemer een grotere kans bieden zijn producten af te zetten. De Smaal van Twente ambieert de lijn tussen producten en consument zo kort mogelijk te houden, (zodat de agrarische ondernemer ook daadwerkelijk iets verdient aan zijn producten), waarbij elke producent zijn eigen identiteit behoudt. De organisatie is al actief op de ADT-gronden rondom de geplande luchthaven Twente. De Smaak van Twente ziet de Usseleres daarbij als mooie vestigingslocatie voor een verkooppunt in de stadsrand met de gewenste uitstraling. Het is niet de ambitie hier een grootschalige bedrijfsvoering op te zetten. Stichting Surplus - dhr. J. ten Haaf De stichting biedt werkgelegenheid aan personen met een (grote) afstand tot de arbeidsmarkt. Ze is op zoek naar arbeidsintensief werk voor deze doelgroep. Voorbeeld is het bedrijfsonderdeel ‘de Forelderij’, waarbij de thema’s toerisme, voedselproductie en langdurige werkloosheid elkaar ontmoeten.

Stichting DiT!L - dhr. M. Kok De stichting Duurzaam innovatief Twents! Landschapshotel (samenwerking met Droste dineren en logeren uit Tubbergen) is opgericht om te komen tot zo duurzaam mogelijke hotels, te beginnen in Twente. Duurzaam zowel wat betreft gebouwen en locatie, de bedrijfsvoering als de geserveerde maaltijden, dranken en ontspanningsmogelijkheden. Daarmee moeten de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van het landschap worden versterkt en benadrukt. Zo wordt ook de positionering van de regio versterkt. Het voorziene hotel is een middel om alle Twente innovaties en kwaliteiten te exploiteren. Deze casus drijft op coalities. Stichting Vlasmanifestatie - mevr. T. Niesthoven, dhr. H. Slingerland De stichting wil vlas als innovatieve, veelzijdige en duurzame grondstof in brede kring onder de aandacht brengen, om zo positieve impulsen te geven aan landbouw én industrie. De Stichting Vlasmanifestatie werkt in samenwerkingsverbanden met het bedrijfsleven, Landschap Overijssel en de verschillende overheden. De stichting organiseert symposia, manifestaties en bevordert feitelijke vlasteelt en vlasgebruik. Inmiddels is een groeiend aantal percelen in Overijssel met vlas ingezaaid. De stichting wil ook graag op de Usseleres (in wisselteelt) vlas laten verbouwen. Overige partijen Landschap Overijssel neemt een bijzondere positie in. Enerzijds heeft het Landschap een zeer klein beheergebied op de Es en wil dit mogelijk vergroten. Anderzijds is men mede-initiatiefnemer en uitvoerder van dit project. Tijdens het project heeft het accent gelegen op dit laatste aspect. Diverse andere bedrijven hebben aangegeven zich betrokken te voelen bij de gekozen aanpak en de Usseleres als karakteristiek het gebied in de gemeente Enschede. Ten tijde van de praktijkcasus was deelname om diverse redenen echter (nog) niet opportuun. Deze geïnteresseerden worden na afronding van de praktijkcasus geïnformeerd en kunnen later aanhaken.

Het thema duurzaamheid komt o.a. terug door producten uit de bouw te recyclen. Ook worden grensoverschrijdend op Euregionaal niveau projecten opgezet (voorbeeld: de ‘Grenzlandkiste’ met streekproducten). De stichting wil graag (op de Usseleres) een wilde zwijnenfarm opzetten, liefst in combinatie met andere doelen. Voor Stichting Surplus is het werken in coalities zeer gebruikelijk.

35


Resultaat workshop groep A d.d. 16 april 2013

36


3.1.1 Wijze van samenwerken

De aanpak van de businesscase is opgebouwd in 5 bijeenkomsten en een eindpresentatie. De structuur voor de opzet (zie bijlage) toont dat de eerste bijeenkomst met name informatief en kennismakend was bedoeld. Voorzien werd dat in de drie opvolgende bijeenkomsten door middel van gerichte vragen en voorstellen input vanuit de deelnemers zou worden verkregen. De vijfde bijeenkomst was bedoeld als presentatie van het eindvoorstel dat ook de laatste input zou genereren. Bij de eindpresentatie zou met de deelnemers ook worden gereflecteerd op het hele proces. Het werkelijke verloop is wat anders geweest. Er hebben 7 bijeenkomsten en een eindpresentatie plaatsgevonden. Daarbij is grotendeels wel de voorziene structuur gevolgd. De werkgroepen A en B hebben voorstellen en voorbeelden gepresenteerd. De deelnemende partijen gaven feedback en brachten nieuwe thema’s en onderzoeksvragen in. Ook werd informatie teruggekoppeld uit de projectgroep en de Raad van Advies, wat vaak nieuwe stof tot discussie opleverde. Halverwege het traject leefde bij de deelnemende partijen het gevoel nog niet ‘echt aan zet’ te zijn. Hieropvolgend is er een extra bijeenkomst/workshop gepland (zie bijlage), die uiteindelijk is verdeeld over twee dagen. Hierin namen de bedrijven het voortouw in handen. De workshop is volledig gewijd aan de onderlinge synergie en samenwerking. Het gehele proces is gesproken over de coalities die gevormd kunnen en zouden moeten worden. De behoefte ontstond de casus te gebruiken om te onderzoeken of samen ook werkelijk tot overeenkomstige uitgangspunten en een samenwerkingsintentie kon worden gekomen. Landschap Overijssel is in deze context ook als coalitiepartner gezien en heeft actief deelgenomen aan deze bijeenkomst.

3.1.2 Conclusies businesscase

De volgende conclusies kunnen getrokken worden: 1. De deelnemende partijen passen uitstekend in het profiel De deelnemers van de businesscase passen allen uitstekend in het profiel waarop is geselecteerd. Gedurende het hele proces was er voldoende wederzijdse interesse en communicatie. Dit leidde tot het samen formuleren van 2 toekomstconcepten en vertaalde zich ook in vele bilaterale afspraken die volgden op de geplande bijeenkomsten. 2. De deelname van een groot bedrijf is wenselijk De vier deelnemende partijen zijn alle relatief bescheiden van omvang en opzet. Eenduidig wordt het belang onderschreven van deelname van een groot bedrijf of grote drager, om het gebied meer aanzien te geven. De grote drager dient daarbij ook in het profiel te passen waarop is geselecteerd. De deelnemers willen echter niet als ‘uithangbord’ gaan dienen voor een grote participant. Eigenheid van elke deelnemer

moet gewaarborgd blijven, zodat de ontwikkeling toekomstbestendiger is. De totale uitstraling van het gebied is daarbij belangrijker dan die van de individuele bedrijven zelf. Het wordt als het ware een “vrije sector” bedrijventerrein, dat gekenmerkt wordt door een overkoepelende karakteristieke terreinidentiteit: een bedrijfslandgoed. 3. Alle participanten moeten ambassadeur van het gebied zijn De deelnemers geven aan dat alle participanten van het project, (waarvan zij als starter gezien kunnen worden), ambassadeur voor het gebied moeten worden. Hiermee worden logischerwijze de juiste partijen geselecteerd. Dit neemt echter niet de noodzaak weg de omschrijving en randvoorwaarden van toelaatbaarheid van een bedrijf goed vast te leggen. 4. Het werkproces is effectief gebleken Het vooraf geplande werkproces is effectief geweest voor het genereren van informatie, het verder ontwikkelen van de ruimtelijke strategie en het thema procesorganisatie en contractvorming. Aanvankelijk was de wilsvorming over de onderlinge relatie tussen de bedrijven en de wijze en mate van binding echter onderbelicht. Daarin hebben de deelnemende bedrijven zich assertief opgesteld en extra bijeenkomsten voorgesteld. Een van deze bijeenkomsten heeft plaatsgevonden bij Stichting Surplus (de Forelderij, een sociaal werkgelegenheidsproject). Dat droeg ook bij aan de versterking van de onderlinge relaties. 5. De workshop heeft inzicht in dwarsverbanden opgeleverd Deze workshop heeft een completer beeld van de deelnemers opgeleverd. Verder dan hun eigen businesscase, werd gereflecteerd op wat hun onderneming in de omgeving zou kunnen betekenen en bijdragen. Daarmee is ook een sterkere onderlinge binding ontstaan en was het eenvoudiger in de concepten de dwarsverbanden te leggen. De workshop ten aanzien van de dwarsverbanden leidde tot duidelijke benoeming van de gezamenlijke belangen: • er moet één centraal ontmoetingspunt / infocentrum / hoofdentree komen, van waaruit het gebied ontwikkeld en geprofileerd wordt; • één of meerderen entrees tot het gebied moeten duidelijk worden gemarkeerd; • het gezamenlijke cluster moet ambachtelijk en landschappelijk een centrale plek krijgen: authenticiteit van het gebied en kwaliteit van het landschap zijn een duidelijk thema; • herstel van de centrale noord-zuid verbinding is een vitaal onderdeel van de planvorming. Beide delen van de es worden zo weer direct verbonden, de verbinding zorgt voor betere bereikbaarheid van beide delen en draagt bij aan de authenticiteit van de es doordat de Helweg weer doorloopt van noord naar zuid. Idealiter wordt hiervoor een (vlas-) brug aangelegd, waarmee het bijzondere landschappelijke karakter én de innovatieve kracht van de Usseleres worden onderstreept.

37


3.2 Onderzoek ruimtelijke strategie (werkgroep B) 3.2.1 Uitgangspunten vooronderzoek

In de voorstudie is een strategie uitgewerkt die het uitgangspunt vormde voor het overleg met de partijen in de businesscase. In de voorstudie is ook al een globale inventarisatie van het plangebied te vinden.

Strategie uit de voorstudie De alternatieve strategie ‘plek zoekt programma’ volgt een aanpak waarbij partijen uit de samenleving zijn geconsulteerd, die zich verantwoordelijk (gaan) stellen voor de transformatieopgave. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders helder gedefinieerd en bestaat daarbinnen speelruimte voor ontwikkeling. In de voorstudie wordt deze strategie in vier stappen uiteengezet: 1. Typeer het gebied en benoem de potenties Onderzocht is of het aanwezige landschappelijke potentieel leidt tot onderscheidende gebiedskwaliteiten. Via een waardenkaart zijn de bijzondere elementen van de Usseleres in beeld gebracht en is de unieke identiteit van het gebied gemarkeerd met behulp van een ruim aanbod van waardevolle elementen. Belangrijkste fundament voor economische ontwikkeling vormt de relatie met een productielandschap (landbouw, veeteelt en recreatie). 2. Creëer een duurzaam landschappelijk casco dat ontwikkeling faciliteert Voor het gehele plangebied, de totale Es met de omringende krans, wordt een landschappelijk casco ontworpen. Dit casco voegt zich naar de locatie, sluit hierop aan en versterkt de landschappelijke waarden. Hiermee wordt gewaarborgd dat de Usseleres als geheel wordt bekeken en ruimtelijke investeringen voor het totale plangebied een stimulans vormen. Bij elke ontwikkeling is de nevenopgave de aanwezige kwaliteiten te versterken. Groei van het casco en inpassing van een functie in het gebied vindt pas plaats als daaraan ook echt behoefte is. Het casco leidt uiteindelijk tot een maximale verdichting die niet overschreden mag worden. 3. Startmanifestatie EXPO Twente, trek diverse lokale en regionale partners aan; 4. Geleidelijke definitieve vestiging in het gebied In de laatste twee stappen wordt beschreven hoe vanuit een manifestatie aandacht voor de kwaliteiten van het gebied wordt gegenereerd. op grond daarvan kunnen zich geleidelijk bedrijven gaan vestigen in het gebied. Ook wordt bij stap 4 een voorstel gedaan hoe de kwaliteit van het gebied extra kan worden gewaarborgd, door het benoemen van gebiedsbiotopen.

38

In samenwerking met de partijen uit de businesscase zijn de eerste twee stappen van de strategie uit de voorstudie uitgewerkt onder 3.2.2. Stap 3 en 4 zijn met name gericht op (commerciële) activiteiten die tot doel hebben de aantrekkelijkheid te vergroten om zich te vestigen in het gebied. Voorwaarden hiervoor zijn de gekozen organisatie- en contractvorm. Deze stappen zijn in de opzet van het project dan ook omgevormd naar de werkgroep procesorganisatie en contractvorming. Dit is ondergebracht in hoofdstuk 3.3. Het ruimtelijk aspect van stap 4, de vestiging van een bedrijf, is wel onderdeel van 3.2.


1. Typeer het gebied en benoem de potenties

2. CreĂŤer een duurzaam landschappelijk casco dat ontwikkeling faciliteert

3. Trek diverse lokale en regonale partners aan

4. Geleidelijke definitieve vestiging in het gebied

39


3.2.2 Wijze van samenwerken

In de eerste twee bijeenkomsten hebben de deelnemende partijen kennis genomen van de tot dan toe ontwikkelde kennis en beelden over de Usseleres. Ook zijn in deze bijeenkomsten vraaggestuurd programma’s gegenereerd voor de afzonderlijke businesscases per bedrijf, in kavelafmeting en ruimtelijk programma (opstal). Dit vormde het uitgangspunt voor het zoekproces naar geschikte locaties voor de vier bedrijven. In de twee volgende bijeenkomsten zijn verschillende (landschappelijke) onderdelen zoals infrastructuur, bebouwing, groen, water, parkeren en beeldregie samen verder uitgewerkt. Hierbij is met de partijen nauwkeuriger benoemd wat de kwaliteiten zijn en op welke manier nieuwe bedrijven daarin een plek kunnen krijgen. Zo heeft het landschappelijke casco verder vorm gekregen en is een maximale verzadigingsgraad van het landschap bepaald. De landschappelijke onderdelen vormen de samenhang, en daarmee de kwaliteit van het plangebied. Daarnaast zijn de resultaten van de individuele ruimtelijke vragen ingepast en in beeld gebracht. De deelnemende partijen hebben tijdens de bijeenkomsten telkens kritisch en opbouwend gereageerd op het gepresenteerde en nieuwe ruimtelijke onderzoeksvragen opgeworpen. De getoonde beelden gaven vaak aanleiding voor discussies over beheer, eigendom en organisatievormen. In grote lijnen was er overeenstemming tussen alle partijen over de wijze waarop op grond van de gebiedskwaliteiten, tot verdere ontwikkeling en verbetering daarvan kan worden gekomen. Daarbij werd ten doel gesteld het aanwezige ‘typische Twente Landschap’ zorgvuldig in te zetten, zodat het optimaal bij de vermarkting kan worden benut. Bij de individuele ruimtelijke vragen werden onderling dwarsverbanden aangebracht, zodat er geen dubbele programma-onderdelen in kwamen. Zo zijn gemeenschappelijke onderdelen benoemd die ten dienst staan voor het geheel (zoals zij zichzelf ook zien). Daarvoor kunnen nog aanvullende participanten worden gezocht. Dit kan een landschapsbeheerder zijn of andere partijen die (landbouw-)productiegrond nodig hebben. Ook is steeds met een kritische houding op elkaars plannen gereageerd, zodat een goede synergie ontstond en strijdigheden zijn voorkomen. Op verzoek van de deelnemende partijen zijn twee extra bijeenkomsten gehouden, waarin zij in een pitch zichzelf nog eens goed hebben gepresenteerd en hebben aangegeven welke bijdrage zij aan het gebied kunnen leveren. Daarnaast is in twee groepen het concept van het totaalplan nog eens onder de loep genomen. Hierdoor zijn met name de gemeenschappelijke elementen in het plan scherper verwoord en is de relatie met de omgeving van de Usseleres meer benadrukt.

40

3.2.3 Landschap als uitgangspunt Inkadering plangebied

De Usseleres, hoewel doorsneden door de A35, wordt in deze studie als eenheid beschouwd. De ontwikkelde methodiek van het landschappelijk casco en de investeringen in de kwaliteiten daarvan gelden in deze visie de hele es. Op die manier kan de Usseleres worden ingezet als beeldmerk en als zodanig worden vermarkt. Bedrijven in het zuidelijke deel en in Usselo kunnen zodoende ook bij het project aanhaken. Een nieuwe Es-brug zal dan ook niet alleen een functionele verbinding, maar ook een belangrijke symbolische verbinding zijn tussen de Geerdink- en Helmerzijde. Bij voorkeur ligt deze brug in de oude route over de top van de bolling: de Helweg (die door de A35 is doorsneden). Waar het gaat om het vestigen van nieuwe bedrijven beperkt deze studie zich tot het noordelijke deel. De gemeente Enschede heeft zich immers ook alleen op het noordelijke deel georiënteerd. Alleen hier zijn gronden aangekocht door de gemeente en is hiervoor een bestemmingsplan gemaakt om nieuwe bedrijvigheid mogelijk te maken. In de toekomst kan het concept voor vestiging van nieuwe bedrijven echter ook goed voor het zuidelijke deel worden gehanteerd. De aan de oostzijde gelegen hoek Boswinkelbeekweg, gelegen tussen de Haaksbergerstraat en de Usselerrandweg, behoort niet tot de kranses. De Usselerstroom vormt namelijk de rand van de krans. De later aangelegde infrastructuur heeft ertoe geleid dat dit kleine stukje grond ruimtelijk onderdeel van de Usseleres lijkt uit maken. In deze studie geven daarom we wel aandacht aan deze gronden, om te voorkomen dat het een vergeten stuk maar zeer beeldbepalend stuk grond wordt, zonder sturing of toekomstbeeld. Aangezien het de entree is van de Usseleres, is het zeer noodzakelijk hiervoor een zorgvuldige en goede invulling te garanderen.


Bolling productiegrond

Binnenkrans noord extensief ontwikkelen

Buitenkrans noord intensief ontwikkelen

Hoek Boswinkelbeekweg intensief ontwikkelen

Binnenkrans zuid alleen casco aanhelen

Buitenkrans zuid alleen casco aanhelen

Dorp Usselo alleen casco aanhelen

Landschappelijke zonering en ontwikkelingszonering Usseleres

41


Landschappelijke hoofdstructuur Een stevig groen casco vormt de noodzakelijke basis van het ruimtelijk kader. De schaalvergroting in de landbouw leidde immers tot het verdwijnen van delen van de beplanting in de krans. Al in de voorstudie werd de noodzaak onderstreept tot het aanhelen van de erfbeplanting en het herstellen van bospercelen om zo een stevig groen casco te realiseren. De bedrijven ondersteunen deze aanpak en zien het investeren in het groene casco als noodzakelijk voor een goede gebeids- en bedrijfsidentiteit en soms zelfs bedrijfsvoering. Het groene casco vergroot immers de absorptiecapaciteit

voor nieuwe bedrijven, herstelt het historische contrast tussen bolling en krans en vergroot de aantrekkelijkheid van het gebied door versterking van de afwisseling open-besloten, herstel van doorzichten en zichtlijnen, het beleefbaar maken van overgangen en herstel van historische structuren.

Huidige situatie groenstructuur met vertroebelde randen van de bolling

Versterking van het casco leidt tot contrast tussen bolling en es en aantrekkelijke doorzichten

42

De kwaliteitsverbetering betreft zowel het noordelijke als het zuidelijke deel van de Usseleres. Investeringen voor aanleg en beheer zien de bedrijven als onderdeel van de exploitatie van het terrein.


Erfstructuur Voor elke functie die zich aandient om zich te vestigen op de Usseleres moet een passende plek worden gezocht. In de voorstudie ‘De Samenleving Aan Zet’ is hiervoor een maatwerkprincipe voorgesteld, de zogenoemde biotoop. Deze ‘biotopen’ bepalen voor elke plek in het casco welke (bedrijfs-)functie die kan verdragen en welke landschappelijke en andere opgaven (bijv. infrastructuur) er bij de voorgestelde ontwikkeling Opbouw Opbouw biotoop Opbouw biotoop biotoop Opbouw biotoop biotoop horen. De inOpbouw de biotoop bepaalde randvoorwaarden zijn sturend en bindend om een continue ruimtelijke kwaliteit van het totale gebied te waarborgen.

Voor de nieuwvestiging van functies en initiatieven wordt daarom afgeweken van het biotoopprincipe. Uitgangspunt wordt dat nieuwe bedrijven zich voegen naar de landschappelijke kwaliteiten en de kwaliteiten die huidige erven rondom de Usseleres bezitten. Hierbij kan het aantal erven meegroeien met het casco en is clustering mogelijk. Er ontstaat een groeimodel waarbij nieuwvestiging van functies en bedrijven gepaard gaat met + een set ++ een regels een set set +tbv regels een + regels een set tbv set regels tbv ruimtelijke regels ruimtelijke kwaliteit tbvtbv ruimtelijke kwaliteit ruimtelijke kwaliteit kwaliteit kwaliteit investeringen inruimtelijke landschappelijke kwaliteit.

Om geschikte plekken voor bedrijven en andere functies te bepalen, zijn de huidige erven uitvoerig geanalyseerd. Hierbij is Landschapsontwikkeling voortgebouwd op de Landschapsontwikkeling Landschapsontwikkeling Landschapsontwikkeling Landschapsontwikkeling analyse van de gemeente Enschede die is beschreven in het ‘StedenVoor elk initiatief dat zich aandient wordt een geschikte plek gezocht en de biotoop vastgesteld. De biotoop is afhankelijk van de ruimteclaim van bouwkundig- en beeldkwaliteitsplan bedrijvenpark Usseler Es’ (2009). erven met een oude opzet, de nieuwe functie, die bepaalt ook de bijbehorende buffer. Vervolgens Deze analyse introduceert een erftypering van Toegestaan Toegestaan Toegestaan volume Toegestaan volume Toegestaan volume volume volume erven met een jonge opzet en erven met een woning of bedrijfsopzet. wordt de ontwikkelopgave geconcretiseerd voor de plek en4.4.Korrelgrootte wordt de 1. Basis 1. areaal 1. Basis Basis areaal 1.areaal Basis 1. Basis areaal areaal2. Bouwvlak 2.2. Bouwvlak Bouwvlak 2. Bouwvlak 2. Bouwvlak 3. Bufferzone 3.3. Bufferzone Bufferzone 3. Bufferzone 3. Bufferzone 4. Korrelgrootte Korrelgrootte 4. Korrelgrootte 4. Korrelgrootte Zowel de boerenerven met een oude opzet als de boerenerven met een (geen bebouwing) (geen (geen bebouwing) bebouwing) (geen (geen bebouwing) bebouwing) noodzakelijke investering in de ruimtelijke kwaliteit vastgesteld. jonge opzet zijn exemplarisch voor de plaatsing van nieuw toe te voegen Toegestaan Toegestaan Toegestaan volume Toegestaan volume Toegestaan volume volume volume De vier bedrijven uit de businesscase hebben tijdens het project een sterke erven. wens tot clustering ontwikkeld, ondanks hun verschillende achtergronden. Beeldkwaliteit eneen Beeldkwaliteit Beeldkwaliteit en en enopzet en die Beeldkwaliteit met jonge Ze zijn een duidelijke synergie tussen de bedrijven gaan zien, waarvoor Zowel de boerenerven met de oude opzet alsBeeldkwaliteit materiaalmateriaal materiaal materiaal materiaal omvatten historisch waardevolle bebouwing, waarbij de oude opzet een nabijheid belangrijk is. Het maatwerkprincipe van de ‘biotoop’ biedt echter informeel erf is en de jonge opzet een meer orthogonale structuur kent. De slechts beperkt ruimte aan bedrijven om te clusteren met andere bedrijven en bedrijfsmatige samenwerkingen aan te gaan. Dit is alleen mogelijk met woning- en bedrijfserven zijn moderne erven die geen historische waarde wel historiserend gebouwd. een vrijere vestiging dan waar het biotoopprincipe vanuit gaat. Daarnaast hebben. Sommige van deze erven zijn echter % groen/verharding %% groen/verharding groen/verharding % groen/verharding in%maaiveld groen/verharding in in maaiveld maaiveld in maaiveld in maaiveld was nog niet bepaald wat geschikte plekken voor vestiging zijn.

Toepassing Toepassing Toepassing biotoop Toepassing Toepassing biotoop biotoop biotoop biotoop +

++

+ +

1. Een initiatief 1. Een Een dient initiatief initiatief 1. Een zich 1. dient Een initiatief aan dient initiatief zich zich dient aan aan dient 2. zich Zoek aan een 2.aan 2. Zoek gewenste Zoek een 2.een Zoek gewenste 2.gewenste plek Zoek een ineen het gewenste plek plek gewenste casco in in het het plek casco casco plek in het in3.het casco Stel casco de 3.3. specifieke Stel Stel dede 3.specifieke Stel specifieke biotoop 3. Stel de specifieke de biotoop vast biotoop specifieke vast biotoop vast biotoop 4. Concretiseer vastvast 4.4. Concretiseer Concretiseer de4.specifieke Concretiseer 4. Concretiseer dede specifieke specifieke ontwikkelingsde specifieke de ontwikkelingsontwikkelingsspecifieke ontwikkelings5. ontwikkelingsRealisatie 5.5. Realisatie Realisatie van de 5. ontwikkelingsopgave Realisatie van 5.van Realisatie dede ontwikkelingsopgave ontwikkelingsopgave van van de ontwikkelingsopgave de ontwikkelingsopgave 1. Een1. initiatief dient 2.zich Zoek een geschikte 3. Stel de bijbehorende biotoop 4. Concretiseer de 5.een Realisatie van bedrijfsinvestering (bijv. horeca) (bijv. (bijv. horeca) horeca) (bijv.(bijv. horeca) horeca) (op basis(op van (op basis locatie basis (op van van (op en basis locatie locatie functie) basis van envan en locatie functie) functie) locatie en functie) en opgave functie) vanuit opgave opgave devanuit opgave biotoop vanuit opgave dede vanuit biotoop (gebouwtype, biotoop vanuit de(gebouwtype, biotoop de (gebouwtype, biotoop (gebouwtype, (gebouwtype, waarin een waarin waarin nieuwe een waarin functie nieuwe waarin nieuwe een impuls functie een nieuwe functie nieuwe aan impuls impuls functie hetfunctie aan aan impuls het impuls hetaanaan het het zich aan plek in het landschap vast op basis van functie en ontwikkelingsopgave met bijdrage aan landschap beeldkwaliteit, beeldkwaliteit, beeldkwaliteit, landschaps-investering) beeldkwaliteit, beeldkwaliteit, landschaps-investering) landschaps-investering) landschaps-investering) landschaps-investering) gebied geeft gebied gebied geeft gebied geeft gebied geeft geeft

locatie

(bebouwing en landschap)

Toepassing biotoop voor vestiging van een bedrijf (bron: De Samenleving Aan Zet), bleek niet de juiste manier voor nieuwvestiging van bedrijven.

43


bestaand cluster

44 bestaande erven met woning of bedrijfsopzet bestaande erven met jonge opzet

bestaande erven met oude opzet


Erf met oude opzet

Erf met jonge opzet

Erf met woning / bedrijfsopzet

Dorp

Bestaand cluster van erven

Typering van bestaande erven met luchtfoto’s van een aantal erven en clusters

45


De kwaliteiten van de historische erven zijn in een aantal eenvoudige elementen op te delen. Zo bestaan alle erven uit een kenmerkend hoofdgebouw, één of meerdere bijgebouwen, een erfverharding die alle opstallen met elkaar verbindt en een erfbeplanting die onderdeel is van de grotere groenstructuur. Op een aantal plekken liggen meerdere erven bij elkaar. Deze erven vormen een cluster. Opvallend is dat dit alleen het geval is waar er een landschappelijke aanleiding voor is. Op deze locaties maakt de infrastructuur een bocht, bevindt zich een knooppunt van wegen, of komen groenstructuren bij elkaar. In samenspraak met de bedrijven is een groeimodel opgesteld waarbij de kwaliteiten van de huidige erven en de clusters de basis vormen voor de vestiging van nieuwe functies en bedrijven. Hierbij wordt uitgegaan van een organisch groeimodel volgens drie stappen. De invulling van de oosthoek rondom de Boswinkelbeekweg zal anders zijn dan het erf- en clusterprincipe. Hier kunnen bedrijfsvilla’s geplaatst worden aan de beekzijde. Hierdoor wordt de route langs de beek aantrekkelijk, vergelijkbaar met de route langs de Helmerstraat en woonwijk Helmerhoek, en krijgen de bedrijfsvilla’s het hier gewenste elan. De zijde langs de Usselerrondweg blijft onbebouwd zodat deze weg zijn groene uitstraling blijft behouden en er een groene entree is richting de Usseleres.

Erf

=

hoofdgebouw

+

Organisch groeimodel in drie stappen: 1. Enkele initiatieven dienen zich aan Wanneer slechts enkele functies zich aandienen, kunnen leegstaande erven weer in gebruik worden genomen. Veel van deze panden zijn al in bezit van de gemeente. Ook erven in privébezit kunnen uiteindelijk doorgroeien tot bedrijfserf, afhankelijk van de ambities van de bewoner. Omdat het aantal gebouwen gelijk blijft ten opzichte van de huidige situatie, is de hoeveelheid (ondergrondse) infrastructuur in principe toereikend. In deze eerste stap is investering in het bovenomschreven stevige groene casco noodzakelijk. Dit zorgt ervoor dat er een stevige landschappelijke basis is om de vestiging van meerdere bedrijven toe te laten. De vrije ruimte tussen de erven en de beplanting, blijft een agrarische functie behouden. Dit agrarische land kan ten dienst staan van bedrijven op de erven. Hetzelfde geldt voor de bolling.

bijgebouw(en)

+

Cluster = landschappelijke aanleiding + meerdere erven zoals knooppunten van wegen

46

erf(verharding)

+

beplanting


2. Meerdere initiatieven dienen zich aan Op het moment dat er meer initiatieven zijn voor nieuwe functies of bedrijven dan leegstaande erven, kunnen nieuwe erven worden gerealiseerd. Deze nieuwe erven worden in de nabijheid van bestaande erven gerealiseerd volgens het principe van het cluster. In een cluster kunnen bedrijven komen die aan elkaar gerelateerd zijn, synergie hebben of op welke manier dan ook willen samenwerken. Er vindt geen top-down sturing plaats wat betreft vestigingslocatie.

3. Veel initiatieven dienen zich aan Er kan in de toekomst een moment komen waarop rond de huidige erven geen plek meer is voor nieuwe erven. De clusters zijn dan verzadigd. Het is mogelijk om op een aantal plekken geheel nieuwe clusters te realiseren, op plekken waar nu geen erven zijn te vinden. Realisatie van nieuwe clusters kan tot de maximale verzadigingsgraad is bereikt.

Met het realiseren van nieuwe erven neemt ook de druk op de huidige infrastructuur toe. Wanneer deze niet toereikend is moet met de komst van nieuwe bedrijven ook worden geïnvesteerd in nieuwe infrastructuur. Meer hierover in de volgende paragraaf.

Het is hierbij essentieel dat de (landschappelijke) kwaliteiten behouden blijven. Met andere woorden clusters kunnen alleen worden gerealiseerd op plekken waar een landschappelijke aanleiding is. Ook moeten de doorzichten tussen de clusters behouden blijven. Hierdoor blijft het landschap aantrekkelijk en zijn clusters als zelfstandige eenheden in de krans herkenbaar.

Als onderdeel van nieuwe erven moet ook hier worden geïnvesteerd in het groene casco (zie boven).

Met het realiseren van nieuwe clusters dient uiteraard te worden geïnvesteerd in het noodzakelijke groene casco en de infrastructuur. Op de volgende pagina’s zijn deze drie stappen uitgewerkt in drie kaartbeelden voor de noordelijke Es die de mogelijke ontwikkeling laten zien.

1. Enkele initiatieven dienen zich aan: vestiging op bestaande erven + investering in aanhelen groen casco

2. Meerdere initiatieven dienen zich aan: vormen van clusters: uitbreiding met nieuwe erven rondom bestaande erven met behoud van kwaliteit + investering in groen casco + noodzakelijke infrastructuur

3. Veel initiatieven dienen zich aan: vorming van nieuwe clusters door plaatsing van nieuwe erven op logische nieuwe plekken + investering in groen casco + noodzakelijke infrastructuur

Principes voor nieuwe vestiging van functies en bedrijven

47


Infrastructuur Het vestigen van nieuwe functies en bedrijven rondom de Usseleres stelt hoge eisen aan de infrastructuur. Ook hier zijn de huidige karakteristiek en kwaliteit het uitgangspunt. Onderzocht is wat de huidige karakteristiek en kwaliteit van de infrastructuur zijn en hoe deze bijdragen aan de landschappelijke kwaliteiten. Daarvan zijn de principes afgeleid voor de realisatie van nieuwe infrastructuur. Zeer kenmerkend voor de infrastructuur zijn de huidige smalle profielen. De meeste wegen zijn 3,5 tot 4 meter breed. Slechts enkele wegen die als hoofdontsluiting dienen zijn breder. De hoeveelheid infrastructuur is voor de huidige erven toereikend. Vanwege de smalle, soms doodlopende wegen keren voertuigen momenteel op de erven. De beperkte verkeersdruk maakt passeren eenvoudig. Op de bolling bevinden zich voornamelijk zandwegen. In de krans is het verhardingstype gevarieerd met half-verharding, klinkerwegen en asfaltwegen. De klinkerwegen en asfaltwegen zijn wat versleten, wat ze een specifiek karakter meegeeft. De smalle profielen en afgesleten wegen sluiten aan bij het kleinschalige en landelijke karakter van de groenstructuur en de erven. De smalle profielen en het soms bochtige wegenbeloop leiden ertoe dat de snelheden in het algemeen laag zijn en het landschap nadrukkelijk wordt ervaren. De vier deelnemende partijen zien graag dat deze kwaliteiten behouden blijven. Bij toename van verkeer en toename van vrachtverkeer is het verstandig de doodlopende wegen door te lussen, zodat niet meer gekeerd hoeft te worden. De kleinschalige wegen kunnen dan behouden blijven. Het is volstrekt onwenselijk de wegen te verbreden. Juist het smalle profiel is hier zeer kenmerkend en versterkt de landschappelijk kwaliteiten. Wel kan bij toenemende verkeersdruk ook instelling van eenrichtingsverkeer worden overwogen. Het behoud/realiseren van de karakteristieke klinkerwegen versterkt daarbij de landschappelijke ervaring en de unieke identiteit van de Usseleres. Ook vanuit de bedrijven is de wens geuit bij realisatie van nieuwe wegen of het vernieuwen van bestaande wegen klinkerwegen terug te brengen. Een aantal wegen dient als hoofdontsluiting. Dit zijn de Haaksbergerstraat, Usserlesweg en Keuperweg. Deze moeten ook in de toekomst geasfalteerd blijven. Maatregelen tegen sluipverkeer zijn waarschijnlijk niet nodig wanneer de N 18 wordt gerealiseerd als beoogd. De Haaksbergerstraat verliest dan zijn interlokale functie. Bij realisatie van nieuwe erven en nieuwe clusters is het noodzakelijk om nieuwe (ondergrondse) infrastructuur aan te leggen. De vier partijen zien realisatie ervan als onderdeel van de exploitatie (zie 3.3).

48


Asfaltwegen

Halfverharding

Klinkerbestrating

Analyse van verhardingstypen

Zandwegen

49


hoogspanningskab

el

Hergebruik bestaand erf

Bestaande infrastructuur

Groeimodel minimale variant enkele initiatieven dienen zich aan

50

Bestaande beplanting

Nieuw groen casco


hoogspanningskab

el

Erf uit minimale variant

Toevoeging erf in middelste variant

Bestaande infrastructuur

Nieuwe infrastructuur

Groen casco uit minimale variant

Nieuw groen casco middelste variant

Groeimodel middelste variant meerdere initiatieven dienen zich aan

51


hoogspanningskab

el

Erf uit minimale en middelste variant

Toevoeging erf in maximale variant

Infrastructuur uit minimale en middelste variant

Nieuwe infrastructuur maximale variant

Groen casco uit minimale en middelste variant

Groeimodel maximale variant veel initiatieven dienen zich aan De oosthoek behoort niet tot de krans en heeft daarom een ander ordeningsprincipe gekregen.

52

Nieuw groen casco maximale variant


Asfaltweg

Klinkerweg

Onverharde weg

Halfverharde weg

Mogelijke Usseleres-brug

Hoofdentree

Hoofdinfrastructuur

Ontwikkeling infrastructuur bij maximale groei erven - wegen worden doorgelust zodat keren niet nodig is - wegen worden gefaseerd teruggebracht tot klinkerwegen - hoofdontsluiting van asfalt met een aantal entrees

53


3.2.4 Ruimtelijke uitwerkingen

Daarnaast is een wens vanuit de bedrijven een bezoekers- of informatiecentrum te realiseren. Deze plek kan dienen als algemeen informatiecentrum, als markt voor de verkoop van lokale producten, als ontvangstgebouw voor gasten, klanten en scholieren of als receptie voor de bedrijven op de Es.

Toegankelijkheid

Het begin van dit bezoekerscentrum kan ontstaan door samenwerking van de vier bedrijven. Wanneer meerdere initiatieven zich aandienen kan dit bezoekerscentrum een grotere betekenis krijgen en al dan niet een meer centralere ligging.

Een aantal specifieke thema’s kwam gedurende het proces naar voren en is in samenspraak met de vier bedrijven verdiept. Het betreffen de entrees voor de Usseleres, het parkeren, eventuele waterberging en de beeldregie voor nieuwbouw.

De entrees van de Usseleres, zowel de krans als de bolling, zijn niet als zodanig herkenbaar voor gebruikers. Als onderdeel van de vermarkting / branding zou het goed zijn heldere entrees te realiseren die het gebied introduceren. Dit kunnen simpele markeringen zijn die weggebruikers duiden op de Usseleres.

Voorbeelden van traditionele en moderne manieren van plaatsmarkeringen en gebiedsentrees

54


Markering entree

Locatie bezoekerscentrum

Locaties van de entrees en het mogelijke bezoekerscentrum

55


Parkeren Een tweede door de partijen aangedragen thema is de aanpak van het parkeren. De dagelijkse parkeerbehoefte is afhankelijk van het type bedrijf, de bedrijfsomvang en het aantal bedrijven in een cluster. Voor bedrijven met weinig personeel en zonder baliefunctie is de norm 0,9 parkeerplaats per 100m2 BVO. Bij bedrijven met veel personeel en een baliefunctie is de norm 3,5 parkeerplaats per 100m2 BVO. De erven rondom de Usseleres hebben een omvang tussen de 300 en 1000m2 zodat per bedrijf minimaal 3 en maximaal 35 parkeerplaatsen nodig zijn. De behoefte zal veranderen naarmate bedrijven en clusters ontwikkelen. Daarnaast kan er enkele malen per jaar extra parkeerbehoefte zijn vanwege evenementen. Het parkeren vraagt dus om een flexibele aanpak en moet deel uitmaken van een groeimodel. Het concreet inpassen van parkeerplekken rondom bedrijven is onderdeel van de specifieke ontwerpopgave voor elk erf.

1. Geringe parkeerbehoefte Bij bedrijven met een geringe parkeerbehoefte kunnen auto´s informeel op het erf worden geparkeerd. Op sommige erven is ruimte voor 10 auto´s. Er hoeven geen parkeeraanduidingen te worden gemaakt. Ook kunnen leegstaande schuren worden omgebouwd tot parkeerschuur.

Vrij parkeren rondom erf

56

2. Gemiddelde parkeerbehoefte Wanneer bedrijven groeien of functies met een grotere norm zich vestigen, is de ruimte op het erf niet voldoende om aan de parkeerbehoefte te voldoen. De tweede mogelijkheid is om op naburige erven te parkeren. Ook kunnen aangrenzende bospercelen voor parkeren geschikt worden gemaakt. Hierbij geldt dat de parkeerplaatsen informeel zijn en geen specifieke plaatsaanduiding behoeven. Een laatste mogelijkheid is het realiseren van parkeerschuren, aansluitend bij de stijl van de bijgebouwen. 3. Grote parkeerbehoefte Wanneer meerdere grote bedrijven in een cluster zijn gevestigd komt er een moment waarop de erven niet voldoende plaats bieden. Met het gehele cluster moet er dan worden geïnvesteerd in een collectieve parkeerplaats voor het cluster. Deze moet worden aangelegd als onderdeel van de erfstructuur, ingepast in het groene casco. Wederom kan worden gedacht worden aan parkeerschuren of informeel parkeren in het (eventueel aan te leggen) bos. 4. Parkeerbehoefte tijdens evenementen Tijdens evenementen is er een tijdelijke piek in de parkeerbehoefte. Hiervoor kunnen de diverse weilanden tussen de erven worden ingezet. Het is wel noodzakelijk om hiervoor afspraken te maken met de beheerder / agrariër.

(Hergebruik) schuren voor parkeren

Vrij parkeren in aangrenzende bospercelen


1. Vrij parkeren op erven

2. Parkeerplekken lenen op naburige erven

3. Aanleggen van collectieve parkeerplaatsen rondom clusters

4. Tijdelijk parkeren op weilanden

57


Waterberging Behalve de Usselerstroom aan de oostzijde van de oostkrans, is er geen oppervlaktewater aanwezig. Wel liggen op diverse kavelgrenzen droge greppels. Bij het realiseren van nieuwe erven en opstallen zal enige vorm van waterberging noodzakelijk zijn. Het realiseren van waterberging moet onderdeel zijn van de ontwerpopgave voor het nieuwe of bestaande erf en cluster. Een drietal principes zijn hierbij van toepassing: 1. Bestaande greppels kunnen worden verbreed om aan de beoogde waterberging te voldoen; 2. Nieuwe greppels kunnen worden aangelegd op perceelgrenzen, erfgrenzen en akkerranden; 3. Poelen en vijvers moeten worden vermeden.

Droge greppels langs perceelsgrenzen kunnen verbreed worden

58


Beeldregie

BOUWREGELS

4.4

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN S|M|L|XL

S|M|L|XL

BESTAANDE ERVEN

Met betrekking tot beeldregie is na consultatie van de deelnemers van de businesscase, gekozen aan te sluiten op de bestaande bebouwing, wat betreft korrelgrootte en verschijningsvorm. In het huidige vigerende stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan (BKP) bedrijvenpark Usseler Es is onder de titels ‘bestaande erven’ (blz. 136) en ‘erven west- en oostkrans’ (blz. 130) een dergelijke benadering gekozen, waarop kan worden aangesloten. Dit BKP is behandeld gedurende de bijeenkomsten. Op details zijn afwijkingen, aanpassingen of aanvullingen gemaakt. Er is geconstateerd dat de benaming tussen erf en cluster anders wordt geïnterpreteerd dan in het BKP en dat de nieuwe erven en clusters uit het BKP anders van opzet zijn dan met de deelnemers is besproken en vastgelegd.

oriëntatie op landschap oriëntatie op landschap

siertuin

siertuin

achtererf hoofdgebouw

Hoofdgebouw

achtererf

Bestaande erven In het vigerende BKP is gesteld dat zich in de westkrans veel waardevolle (vaak vervallen) erven bevinden. In tegenstelling tot de oostkrans, waar de erven geen opmerkelijke authenticiteit tonen. Het verschil tussen oude en jonge erven, de opbouw en de karakteristieke eigenschappen zijn in het BKP beschreven. Daarnaast zijn uitgangspunten voor de ruimtelijke samenhang, de architectuur voor de boerderij en de schuren (losstaande bedrijfsgebouwen) en het erf opgenomen. Ook is iets over reclame vastgelegd, hier is gedurende de businesscase niet verder op ingegaan.

houtwal/erfbosje toerit

houtwal/erfbosje

toerit

OUDE ERVEN De bebouwing is gegroepeerd rondom een gemeenschappelijk (verhard/onverhard) erf. Het erf is direkt toegankelijk vanaf de weg. De boerderij ligt met de achterzijde (de deel) aan het erf en de voorzijde van de boerderij (de woning) is georiënteerd op het omliggende landschap. De overige bedrijfsgebouwen zijn eveneens gelegen aan het achtererf en vormen met de boerderij een samenhangend ensemble van gebouwen. De gebouwen zijn veelal in een losse structuur rond het erf gelegen. Aan de voorzijde van de boerderij (de woning) ligt een siertuin met een nuts tuin en eventueel een dierenweide.

JONGE ERVEN De jonge erven zijn in de regel wat strakker georganiseerd waarbij de boerderij met de voorzijde georiënteerd is op de weg en met de achterzijde (de deel) op het achtererf. De overige bedrijfsgebouwen zijn eveneens gelegen aan het achtererf en vormen met de boerderij een samenhangend ensemble van gebouwen. De gebouwen liggen vaak haaks of parallel aan elkaar en aan de weg. Aan de voorzijde van de boerderij ligt in veel gevallen een siertuin met eventueel een nuts- of moestuin.

Karakteristiek (hoofd)bedrijfsgebouw Niet karakteristieke losse bedrijfsgebouwen Verhard erf Siertuin

Nokrichting

BOUWREGELS

BESTAANDE ERVEN

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN S|M|L|XL Gerichtheid op erf

siertuin

S|M|L|XL

Gerichtheid op landschap

139 Erf 3. Rosinkweg 25 Het erf heeft de kenmerken van een “oud erf”. Ontwikkelingsmogelijkheden: Omdat het ensemble bijzonder en de gebouwen op zich karakteristiek

6

zijn, is hier behoud van de gebouwen gewenst. De voormalige deel van

1

de boerderij is in het verleden vergroot waardoor een aantal karakteristieken verloren zijn gegaan.

b

4

Erf 1. Rosinkweg 40

Erf 6. Keuperweg 53

Het erf heeft de kenmerken van een “oud erf”. De boerderij heeft de status van een rijksmonument.

De boerderij heeft de status van een gemeentelijk monument, het

a

Ontwikkelingsmogelijkheden:

bedrijfsgedeelte is hierbij overigens van ondergeschikt belang. Het erf heeft de kenmerken van een “jong erf”. Ontwikkelingsmogelijkheden:

Het is een klein erf met relatief weinig lostaande bedrijfsgebouwen. De erf structuur is karakteristiek. Het ensemble heeft weinig waarde.

De kleine schaal van het erf dient behouden te blijven. Nieuwe grote

Vergroting en vernieuwing van de bedrijfsgebouwen is mogelijk, mits de

volumes op het erf zijn niet wenselijk. Aanpassingen aan de boerderij alleen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de monumentenstatus.

volumes niet te groot zijn. Aanpassingen aan de boerderij zijn alleen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de monumentenstatus.

Erf 4. Keuperweg 80 Het erf heeft de kenmerken van een “ jong erf”. Ontwikkelingsmogelijkheden: Omdat het erf ensemble jonger is, is hier meer verandering mogelijk. Een nieuw volume (ten westen van de kapschuur of in de zichtlijn van de toe

2

rit) kan de erf structuur verbeteren. De kapschuur (a) maakt dan meer

7

onderdeel uit van het ensemble. Binnen het bestaande ensemble is de schuur (b) minder waardevol. De boerderij en de kapschuur zijn karakteristiek, behoud is gewenst.

Erf 7 , Geerdinkweg 30 (66) Het erf heeft de kenmerken van een “oud erf”. Erf 2. Rosinkweg 35

Ontwikkelingsmogelijkheden:

Het erf heeft de kenmerken van een “oud erf”. De boerderij heeft de status van een gemeentelijk monument.

5

Ontwikkelingsmogelijkheden:

Nieuwe erven Gezien het gegeven dat in het gezamenlijke ontwikkelingsmodel uitsluitend nieuw gebouwd kan worden in de kransen, is de beeldregie uit het vigerende BKP voor het bouwen op de bolling in de casus overbodig. Daarnaast was er in eerste instantie in onze casus van uit gegaan dat het ontwikkelingsproces van de oostkrans al vergaand was ingezet, zodat dit een hard feit was. Uit gemeentelijke informatie is echter gebleken dat ook

a orië

Te handhaven gevel grenzend aan erf

4.4

Op zorgvuldige wijze zijn in het BKP alle erven in beeld gebracht, de hoofdkenmerken en de ontwikkelingsmogelijkheden. Deze uitgangspunten voor omgang met de bestaande erven kunnen, met instemming van alle deelnemers, volledig worden overgenomen. Daarnaast moet er extra aandacht komen op de volgende onderdelen: • uitgangspunt is dat eerst gebruik moet worden gemaakt van het bestaande vastgoed, alvorens tot nieuwbouw wordt overgegaan; • met een zorgvuldig plan kunnen aanpassingen aan de bestaande bebouwing of herbouw plaatsvinden; • de terminologie en verschijningsvorm per erf van een hoofdgebouw en bijgebouwen (boerderij met schuren), moet ten alle tijde vastgehouden worden; • de term ‘bedrijfsgebouw’ moet in het BKP niet de hoofdtoon voeren omdat dit de verkeerde beeldvorming oproept. In plaats daarvan moet het gaan om (bedrijfs-)erven met hoofd- en bijgebouwen.

HET CLUSTER MET OUDE ERVEN Een aantal zeer karakteristieke erven ligt rond de driesprong van de Keuperweg en Harberinksweg gegroepeerd.

Op dit erf is veel mogelijk zoals vernieuwing van de boerderij en sloop van de later toegevoegde bedrijfsgebouwen die niet waardevol zijn, mits er een passend ensemble wordt gevormd.

Hoewel het erf vernieuwd is, is het erf ensemble waardevol. Binnen het ensemble is vervanging (door volumes die ongeveer even groot zijn en in de zelfde richting staan) mogelijk. Aanpassingen aan de boerderij zijn alleen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de monumentenstatus Het erf ensemble biedt weinig ruimte voor toevoeging van nieuwe

Erf 5. Eulderinksweg 22

8

Het erf heeft de kenmerken van een “oud erf”.

volumes.

Ontwikkelingsmogelijkheden: De boerderij is goeddeels door brand verwoest en voor een groot deel gesloopt. De gehele boerderij had/heeft de status van rijksmonument. Echter, alleen de “opkamer” staat er nog. Vernieuwing van zowel boerderij als bedrijfsgebouwen is mogelijk bin-

3

nen de randvoorwaarden van de monumentenstatus, mits de oorspronkelijke karakteristieken van dit oude erf hersteld worden.

Erf 8, Geerdinkweg 20 (65) Het erf heeft kenmerken van een “oud erf”. Ontwikkelingsmogelijkheden: Zowel bebouwing als erfensemble is niet karakteristiek. Vernieuwing (verbouw, sloop en nieuwbouw) is mogelijk voor alle gebouwen, gericht op het terugbrengen van de erf karakteristieken van een “oud erf”.

141

Uit: Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es d.d. juni 2009

59


de ontwikkelingen in de oostkrans voorlopig ‘on hold’ zijn gezet. Hiermee was voor de businesscase de weg vrij ook dit gebied in de analyse en voorstellen te betrekken. Hiermee zijn de verschillende categorieën voor bedrijven in de oostkrans uit het vigerend bestemmingsplan overbodig en zijn alleen de bouwregels voor ‘erven west- en oostkrans’ uit het BKP van toepassing. Gekozen is om voor alle nieuwe erven de bouwregels op hoofdlijnen aan te houden zoals beschreven in het vigerende BKP, ook voor eventuele ontwikkelingen aan de zuidzijde van de A 35. De grootste wijziging ten aanzien van het onder ‘erven west- en oostkrans’ beschrevene is de opzet van de erven en eigendomspositie. Om geen ongewenst eindbeeld te krijgen is een maximale verzadigingssituatie aangegeven. Deze laat in totaal meer nieuwe erven toe dan in het vigerende BKP zijn opgenomen. Dit kan omdat er niet alleen voor losse erven wordt gekozen, maar voor clustering. Hierbij worden nieuwe erven gesitueerd in de buurt van bestaande, om zodoende samen een cluster te vormen (zie hoofdstuk 3.2.3). Op de nieuwe erven moet een onderscheid worden gemaakt tussen het hoofdgebouw en de bijgebouwen. Per erf kan maar 1 ‘hoofdgebouw’ worden gerealiseerd. Dit onderscheidt zich door rijkere detaillering en ornamentering. De overige gebouwen zijn sober van detaillering, zoals de referentiebeelden aangeven. De architectuur is, zoals in het vigerende BKP al aangegeven, niet historiserend maar functioneel en modern. Ook moet

60

bij de bouw rekening worden gehouden met toekomstig hergebruik. Dat houdt in dat gekozen moet worden voor een heldere constructieve opzet die eenvoudig getransformeerd kan worden. Doordat het gebied wordt gezien als landgoed (met één landgoedeigenaar/rentmeester, zie hiervoor hoofdstuk 3.3) kan een uniform beleid worden gevoerd, waaraan iedereen zich moet houden. Omdat de grond niet in eigendom van de verschillende eigenaren komt, kan meer regie worden gevoerd vanuit de beheerder en komt er uniformiteit met betrekking tot de gebiedsinrichting. Dit geldt ook voor de situering van de nieuwbouw. Bij bespreking in de businesscase van het thema bouwvolumes kwam na uitvoerige discussie duidelijk de wens naar voren verplicht een kap voor te schrijven. Voor tijdelijke bouwwerken, zoals de mobiele hotelunits, kan hiervan worden afgeweken. Over de maximale afmetingen van de bouwwerken zijn de meningen verdeeld. Indien de materialisering en verschijningsvorm de juiste zijn, wordt verwacht dat het landschap ‘best wat aankan’. Om te voorkomen dat er (te) grote nieuwbouw wordt geplaatst, is er uiteindelijk voor gekozen dat de afmetingen van de huidige opstallen maatgevend zijn, maar dat daar in specifieke gevallen van kan worden afgeweken. De uiteindelijke conclusie is dat de deelnemers het op verreweg de meeste punten eens zijn over de verschijningsvorm van het landschap, de bebouwing en infrastructuur en het gewenste behoud daarvan.


USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN

BOUWREGELS

4.3

ERVEN WEST- EN OOSTKRANS BOUWVOLUME

VOORBEELD-DOORSNEDES

EENVOUDIGE GRONDVORM GEBOUWEN: RECHTHOEK OF VIERKANT GEBOUWEN AFGEDEKT MET KAP ERF-VORMING: GEBOUWEN IN COMPOSITIE ROND BINNENERF BIJGEBOUWEN TOEGESTAAN; AL DAN NIET GESCHAKELD

S|M|L|XL

ARCHITECTUUR

BOUWHOOGTE

10 m

10 m

3,5 m

3,5 m

10 m

10 m

3,5 m

3,5 m

10 m

10 m

3,5 m

3,5 m

INTEGRATIE BEDRIJFSRUIMTE EN KANTOOR/SHOWROOM ENZ. ONDER 1 DAK

LANGSKAPPEN EN/OF DWARSKAPPEN TOT MAX. 10 M NOKHOOGTE HOOFD- EN BIJGEBOUWEN LAGE GOOTHOOGTE OP 3,5 M HOOG VOOR TEN MINSTE 1 ZIJDE HOOFDGEBOUW

IDEM

IDEM

MATERIALEN

HOOFDMATERIAAL BIJ VOORKEUR HOUT OF BAKSTEEN IN COMBINATIE MET GLAS EN STAAL SPIEGELEND GLAS NIET TOEGESTAAN KAP IN PANNEN, RIET OF HOUT

4.3

BOUWREGELS VOORBEELD 1

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN VOORBEELD 2

ERVEN WEST- EN OOSTKRANS

S|M|L|XL

VOORBEELD 2

STEDENBOUW

KAVELINRICHTING

Kavelgrens Rooilijn / uiterste bouwgrens ERFSCHEIDING ALLEEN IN VORM VAN SPIJLENHEKWERK TOEGESTAAN GEMEENSCHAPPELIJK HEKWERK IN BUITENRAND COLLECTIEVE ERF GEEN HEK ROND INDIVIDUELE KAVELS INDIEN HEKWERK AANSLUITEND OP GEBOUW IN PERCEELSGRENS MIN.1 M VANAF HOEKPUNT TERUGLIGGEND TEN OPZICHTE VAN VOORGEVEL

BOUWREGELS

4.3 C

GEMEENSCHAPPELIJK ERF T.B.V. PARKEREN, LADEN/LOSSEN EN VERBLIJF GEMEENSCHAPPELIJK ERF VERHARD MET GEBAKKEN KLINKERS OPSLAG INPANDIG VERHARDING, VERLICHTING ETC. CONFORM ALGEMENE RICHTLIJNEN

Bebouwbaar oppervlak ≤ 10 M

USSELER ES | BEELDKWALITEITPLAN

ERVEN WEST- EN OOSTKRANS

VERPLICHTE EIKENWAL OP EIGEN KAVEL TER AFSCHERMING NAAR BUITENGEBIED

S|M|L|XL

ARCHITECTUUR

Bouwhoogtes Verplichte eikenhoutwal

135 Hekwerk

C

NIEUWE KLEINSCHALIGE BEDRIJFSERVEN IN WEST- EN OOSTKRANS

132

NIEUWE KLEINSCHALIGE BEDRIJFSERVEN IN WEST- EN OOSTKRANS

Uit: Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan Bedrijvenpark Usseler Es d.d. juni 2009

61


62


63


3.2.5 Locatiebepaling deelnemers

In dit onderdeel wordt per deelnemende partij een voorstel getoond voor locatie, opstal en inpassing. De partijen hebben hun wensen kenbaar gemaakt door middel van een pitch waarin ze zich hebben voorgesteld en door het invullen van een vragenlijst. In de twee extra bijeenkomsten zijn de partijen samen op zoek gegaan naar synergie. Hieruit kwam onder andere naar voren dat de vier partijen in ĂŠĂŠn cluster samen willen zitten om zo maximaal voordeel te halen uit de samenwerking. Voor de ruimtelijke uitwerking per partij wordt uitgegaan van de eerste stap uit het groeimodel: hergebruik van bestaande erven. Hierna wordt elke partij beknopt voorgesteld en daarbij beschreven op welke locatie de partij zich kan vestigen.

64


1.

2.

4. 3.

Indicatie vlas op de es

Mogelijke percelen voor st. Surplus

Mogelijk plekken hotelkamers stichting DiT!L

Mogelijke locaties voor de vier bedrijven: 1. Smaak van Twente 2. Stichting Surplus 3. Stichting DiT!L 4. Stichting Vlasmanifestatie

65


De Smaak van Twente De Smaak van Twente is de vertegenwoordiger van streekproducten en wil van Twente de smaakregio van Nederland maken. Men wil klanten bewust laten worden van de smaak van Twentse producten en de omgeving waarin deze worden geteeld. Hierbij willen ze innovatie bij agrariërs stimuleren. Voor deze ambitie heeft de organisatie een centrale plek nodig om vanuit daar verkooppunten op te zetten en producten, productie en klanten met elkaar in contact brengen. De Usseleres is hiervoor een zeer geschikt gebied vanwege de authentieke Twentse uitstraling, kansen voor innovatie en samenwerking en mogelijkheden voor kleinschalige productie. Maar ook de zowel regionaal als lokaal goed bereikbare ligging nabij de snelweg A 35 en de stadsrand zijn zeer gunstig voor dit doel. Samenwerking met agrariërs uit de omgeving is hier ook goed mogelijk. De Smaak van Twente ziet de Usseleres als nieuw verkooppunt voor zichzelf maar ook voor andere partijen. De Smaak van Twente denkt hiervoor één boerderij nodig te hebben met ongeveer 400 vierkante meter vloeroppervlak. Hierin kunnen een kantoor, opslag en een winkel worden gehuisvest. Daarnaast is er ruimte nodig voor parkeren. Naast gedeelde filosofie is door vestiging in het cluster synergie mogelijk met de andere deelnemers door het delen van bijvoorbeeld een verkooppunt of restaurantvoorziening.

66


67


Stichting Surplus Stichting Surplus heeft voor ogen om op de Usseleres een biologische zwijnenfarm te realiseren. Hier kunnen mensen gaan werken die moeilijk aansluiting vinden op de arbeidsmarkt. Daarnaast heeft Surplus de ambitie om dit te combineren met het organiseren van survival- en teambuildingsactiviteiten voor het bedrijfsleven. Voor deze ambitie is een stuk grond van Âą 4,5 hectare nodig, waarbij het terrein in een aantal secties kan worden verdeeld. Zo kunnen de rotten (groepen zwijnen) regelmatig verplaatst worden. Ook zouden korhoenders en biologische kippen kunnen worden gefokt. Het terrein moet een afwisseling zijn van bos en open gronden, zodat de dieren zelf voedsel kunnen zoeken. Ze worden bijgevoerd met schillen, eikels en restproducten uit de agrarische sector en de directe omgeving. Voor de teambuildingsactiviteiten is ook ruimte nodig, dit kan onderdeel zijn van de 4,5 hectare. Voor de bedrijfsvoering is daarnaast een erf nodig met opstallen voor de huisvesting van dieren, opslag van materiaal en voedsel, ontvangstruimte voor de teambuildingsactiviteiten en de mogelijkheid voor verkoop. Het aantrekkelijke van vestiging rondom de Usseleres is de mogelijkheid tot samenwerking met andere partijen. Zo kan de verkoop van vlees worden gecombineerd met De Smaak van Twente, de ontvangstruimte met het Landschapshotel en kunnen afvalproducten van de vlasteelt dienen als voedsel voor de dieren. Daarnaast is de Es een aantrekkelijke en goed bereikbare plek voor het ontvangen van mensen uit het bedrijfsleven.

68


69


Stichting Duurzaam innovatief Twents! Landschaphotel Stichting Duurzaam innovatief Twents! Landschaphotel (DiT!L) heeft als ambitie om gasten op een duurzame wijze te laten genieten van het Twentse landschap. De stichting hecht belang aan een aantrekkelijk landschap en kan door samenwerking met andere partijen het gebied verder verduurzamen. De karakteristieken en kwaliteiten van de Usseleres en de gedeelde filosofie met andere bedrijven zijn voor de stichting een overwegingen om tot vestiging in de krans over te gaan. Het landschapshotel gaat uit van een nieuw hotelconcept en ontwikkelt hiermee nieuwe verdienmodellen voor de hotelbranche. Het concept bestaat uit het plaatsen van enkele verspreide (mobiele) hotelkamers in het Twentse landschap. Gasten checken in op een centraal punt, waarna ze naar hun hotelkamer worden gebracht. Vanuit hun kamer kunnen ze zo optimaal het landschap ervaren. De stichting DiT!L heeft voor ogen om ĂŠĂŠn karakteristiek erf als uitvalsbasis te nemen. Daar worden de receptie, kantoor en facilitaire dienst gehuisvest. Dit kan (op termijn) worden uitgebreid met diverse aan hotelgelieerde functies. De hotelkamers bestaan uit strak vormgegeven units die verplaatst kunnen worden. Deze worden op karakteristieke punten geplaatst, op maximaal 750 meter van het hoofdgebouw. Er is voor gekozen om met de hotelkamers toekomstige plekken van erven te markeren. Het is aantrekkelijk voor gasten om een aantal kamers bij elkaar te plaatsen. Onderzocht wordt of de kamers volledig autarkisch kunnen zijn. DiT!L ziet kansen voor synergie in het combineren van een receptie met andere functies als een ontmoetingscentrum of informatiecentrum voor de Usseleres. Ook biedt clustering de mogelijkheid om gasten van het hotel kennis te laten maken met typisch Twentse producten die andere bedrijven aanbieden en zou een eetgelegenheid van De Smaak van Twente ook als hotelrestaurant kunnen dienen.

DiT!L

70


71


72


73


Stichting Vlasmanifestatie Stichting Vlasmanifestatie ziet de bolling van de Usseleres als een ideale locatie om vlas te telen. Vlas levert de oudste textielvezel van natuurlijke oorsprong en werd vroeger veel egteeld in Twente. De gevolgen van vlas en vlasproductie voor het milieu zijn gering, waardoor het gewas goed past bij de duurzame visie op de Usseleres. Nagenoeg alles van de vlasplant kan worden gebruikt. Naast vezels levert vlas bijvoorbeeld (lijn-)olie. De vlasplant is een eenjarige plant. De Usseleres is geschikt voor met name olievlasplanten. Deze plant heeft kortere vezels dan de vezelvlasplanten die worden geteeld voor de textielindustrie. De vlasplant kan het beste eens in de vijf jaar op een perceel worden geteeld om infecties en verstoring van de bodemvruchtbaarheid te voorkomen. De plant kan wel uitstekend worden gecombineerd in een wisselteelt met andere gewassen of veeteelt. Het blauwbloeiende vlas draagt positief bij aan de biodiversiteit en de landschapsbeleving. Momenteel is de productie van vlas in Overijssel zeer gering, maar met de verbouw van vlas op de Usseleres wordt het rendabel om ook de oliepersing hier te laten plaatsvinden. Dit kan worden gecombineerd met een informatiecentrum en verkoop van tal van vlasproducten. Hiervoor is een erf nodig met ruimte voor opslag, oliepers, kantoor en informatiecentrum. Hier kan ook het vlas uit andere delen van Twente worden verzameld en verwerkt. Er zijn diverse kansen voor synergie met de andere drie bedrijven. Er zijn mogelijkheden om een vlasinformatiecentrum te combineren met het beoogde bezoekerscentrum. Ook de verkoop van vlasproducten kan goed gecombineerd worden met verkooppunten van de andere deelnemende partijen. Daarnaast zijn restproducten van de vlas geschikt als voedsel voor de zwijnenfarm.

74


75


3.2.6 Conclusie ruimtelijke strategie

Het ontwikkelde groeimodel waarin nieuwe bedrijven investeren in een groen casco, voldoet zowel aan de vakmatige uitgangspunten om de kwaliteiten van de Usseleres te behouden en te versterken, als aan de bedrijfsmatige eisen van de deelnemende bedrijven in de business-case. Het groeimodel toont aan de ene kant hoe de kwaliteiten van de Es kunnen worden versterkt en geeft daarnaast een maximale verzadigingsgraad aan voor bedrijvigheid. Het model dient als onderlegger voor de exploitatieberekeningen in paragraaf 3.3.4. De ontwikkeling van het groeimodel en de samenwerking met de vier bedrijven en de Raad van Advies heeft geleid tot een aantal conclusies. 1. Waardekaart als voertuig voor communicatie over kwaliteit De waardekaart, al opgesteld tijdens de voorstudie ‘De Samenleving Aan Zet’, is gedurende het proces regelmatig besproken. Discussies over de waardekaart brachten nieuwe kwaliteiten aan het licht. Alle deelnemende partijen kijken immers met een andere bril naar het gebied en benoemen andere elementen als kwaliteit. Ook detailstudies, van bijvoorbeeld erven, droegen bij aan de discussies over kwaliteit. De waardekaart is op grond hiervan verdiept en aangescherpt. 2. Ruimtelijke kwaliteit als beeldmerk Bedrijven zijn de ambassadeur van de Es. De vier betrokken bedrijven die zich op de Usseleres willen vestigen, zien de ruimtelijke kwaliteit als essentieel onderdeel van hun bedrijfsvoering. Enerzijds vanwege het grondgebonden karakter van een deel van de bedrijven, anderzijds omdat de landschappelijke kwaliteiten een wezenlijk onderdeel vormen van de bedrijfsidentiteit en bedrijfsvoering. Daarmee wordt het een belangrijk marketinginstrument. De functies en bedrijven zijn dan ook mede afhankelijk van een goede ruimtelijke kwaliteit en maken zich hard voor het behoud daarvan. De ruimtelijke kwaliteit van de Usseleres is daarmee ook een gemeenschappelijk belang en een verbindende factor. De door bedsrijfsvestiging landschappelijk versterkte Usseleres overstijgt daarmee het gebied zelf in betekenis. Het kan een beeldmerk worden voor Enschede (en Twente) en een rol spelen in city-marketing. 3. De vestigingslocatie van bedrijven is afhankelijk van de wens tot samenwerking De samenwerking met andere partijen is een belangrijke vestigingsvoorwaarde. Slimme samenwerking op grotere of kleinere schaal leidt tot bedrijfsvoordelen. Zo kunnen restproducten van het ene bedrijf grondstof zijn voor het andere, of kunnen voorzieningen worden gecombineerd zoals een verkooppunt, parkeerplaats, informatiebalie of marketing, enz. Bedrijven zoeken zelf naar de onderlinge synergie en vormen daarmee clusters. Voorwaarde is dat de bedrijven elkaar opzoeken om tot samenwerking te komen. Omdat dit niet automatisch

76

gebeurt, is dit contact tussen kandidaten voor vestiging en aanwezige bedrijven een harde voorwaarde. De exacte vestigingsplaats van een initiatief is dan ook afhankelijk van specifieke bedrijfswensen en mogelijkheden tot samenwerking met andere partijen. Daarnaast is samenwerking ook nodig om de landschappelijke kwaliteiten te borgen. 4. Investeren in de landschappelijke kwaliteit is essentieel Met de vestiging van nieuwe bedrijven en de ontwikkeling van nieuwe erven en clusters neemt de druk op het huidige landschap toe. Het is essentieel om te investeren in de landschappelijke kwaliteit om de uitstraling te vergroten en de absorptiecapaciteit van het gebied te verhogen. Elk nieuw bedrijf moet daaraan een steentje bijdragen. Door samen het landschappelijke casco te herstellen, neemt de absorptiecapaciteit toe en blijft ook in de toekomst de landschappelijke kwaliteit gegarandeerd. 5. Groeimodel onmisbaar Het ruimtelijk model moet een groeimodel zijn en geen blauwdruk of masterplan. Dit houdt in geleidelijke ontwikkeling van het landschap, gestage toevoeging van bedrijven en infrastructuur en daarmee ook beperkte investeringskosten. Hierdoor is het model kansrijker omdat niet in één keer een grote investering noodzakelijk is en het model beter aanpasbaar is aan toekomstige ontwikkelingen. 6. Behoudend met het huidige, vooruitstrevend met het nieuwe De Usseleres moet geen openluchtmuseum worden. Er moet ruimte zijn voor innovatie, moderne bedrijfsvoering en vernieuwende concepten. Zowel het beleid als de exploitatie moeten mogelijkheden bieden voor innovatieve ideeën op bijvoorbeeld het gebied van duurzaamheid, energiehuishouding, afvalverwerking en bedrijfsvoering. 7. Elk initiatief vraagt om een specifieke uitwerking Initiatieven zijn onderling zo verschillend dat geen generieke uitspraken kunnen worden gedaan over de inrichting op detailniveau. Dat betreft aspecten als de positionering van nieuwbouw, de vormgeving van nieuwbouw, parkeeroplossingen, waterberging, enz. De uitwerking van de individuele erven en clusters vraagt om maatwerk en zorgvuldigheid, waarbij de algemene principes richtinggevend zijn. 8. Centrale regie nodig De wens de landschappelijke kwaliteiten te behouden en versterken, in combinatie met gerichte vestiging van bedrijven en het creëren van synergie tussen de bedrijven, noodzaakt tot centrale regie op dit punt. Ook de bedrijven hebben die wens: behoud van de landschappelijke kwaliteit is voor hen essentieel, maar niet hun core business. Ze bepleiten dat hiervoor, en voor de noodzakelijke matching en locatie van nieuwkomers, een specifieke organisatie verantwoordelijk is.


77


78


79


3.3 Onderzoek procesorganisatie en contractvorming (werkgroep A) 3.3.1 Wijze van samenwerking

In de eerste bijeenkomst hebben de deelnemende partijen zich aan elkaar voorgesteld en hun eigen businesscase gepresenteerd. Staande de vergadering kwamen al interessante raakvlakken tussen de individuele businesscases naar voren. Dat was voor sommige deelnemende partijen aanleiding om na afloop met elkaar bilateraal in gesprek te gaan over onderlinge samenwerkingsmogelijkheden. In de tweede bijeenkomst gaven de deelnemende partijen aan dat zij de voorkeur geven aan een organisatievorm waarbij één partij eindverantwoordelijke is voor de gehele Es. Die organisatievorm zou kunnen lijken op die van een landgoed met een rentmeester, waarbij de deelnemende partijen wel een zekere mate van zeggenschap willen hebben over de inrichting en het beheer van het gebied, het ontwerp van de gebouwen en de bedrijven die worden toegelaten. Volgens de deelnemende partijen moet het uitgangspunt zijn dat de Es op een zakelijke wijze wordt ontwikkeld en beheerd door een private landgoedexploitant, in goed overleg met de gebruikers van het gebied. Hoewel in eerste instantie de blik is gericht op het noordelijke deel van de Es, zou de organisatievorm geleidelijk aan ook naar het zuidelijke deel kunnen worden uitgebreid. In de laatste bijeenkomst hebben de deelnemende partijen de exploitatieen organisatiemodellen meer in detail besproken. Deze discussie en de uitkomsten daarvan worden in de volgende paragrafen besproken.

3.3.2 Financiële strategie

Vanuit de projectgroep zijn verschillende exploitatiemodellen toegelicht en bediscussieerd aan de hand van het schema (Gebiedsexploitatie). Het model omvat twee fasen, ontwikkeling en beheer. Ontwikkeling omvat de bouw van opstallen en het bouw- en woonrijp maken van de grond. Beheer omvat het exploiteren van gebouwen, het onderhouden van de openbare ruimte en het benutten van de agrarische cultuurgronden. In de traditionele strategie voor gebiedsontwikkeling wordt dit kwadrant serieel doorlopen van links (ontwikkeling) naar rechts (beheer). In dit onderzoek is de discussie tussen de deelnemende bedrijven gestart vanuit de beheerfase. Dit is in het figuur aangeduid met de rode cirkel. Met de deelnemende partijen is onderzocht wie vanuit de visie op de ruimtelijke strategie, de eigen businesscase, de behoefte aan bedrijfsruimte en buitenruimte, en de wijze voor samenwerking, verantwoordelijk zou moeten zijn voor de gebiedsexploitatie. Per onderdeel zijn de volgende mogelijkheden aan de deelnemende partijen voorgelegd: Vastgoedexploitatie Wie verhuurt en onderhoudt de gebouwen?

Bouwexploitatie Wie is opdrachtgever voor het ontwikkelen en realiseren van de gebouwen? • Elk bedrijf voor zich op haar eigen kavel • Elke participant voor zich: eigenaar = gebruiker • Een gezamenlijk door de bedrijven op te • Een gezamenlijk door de bedrijven richten rechtspersoon op te richten rechtspersoon • Een ontwikkelaar in opdracht van een • Een professionele exploitant in belegger opdracht van de gezamenlijke rechtspersoon of van een belegger Uitkomst discussie: Uitkomst discussie: Afhankelijk van de constructie voor de Opstallen zouden flexibel moeten worden vastgoedexploitatie. ondergebracht, dan wel huur dan wel eigendom. Beheerexploitatie Grondexploitatie Wie is verantwoordelijk voor het beheer van Wie doet de ruimtelijke planning en het landschappelijk ontwerp? Wie maakt de grond de openbare ruimte en de verpachting van bouwrijp voor uitbreiding bestaande en nieuwe de agrarische gronden? bedrijvenclusters? Wie legt de openbare ruimte aan c.q. realiseert nieuwe landschapselementen? • Alle taken: gemeente als eigenaar van de • Beide taken: gemeente als eigenaar grond van de grond • Aanleg openbare ruimte: een gezamenlijk • Beheer openbare ruimte: een door de bedrijven op te richten gezamenlijk door de bedrijven op te rechtspersoon richten rechtspersoon • Alle taken: een (consortium van) private • Beide taken: een private partij(en) landgoedexploitant Uitkomst discussie: Grond- en beheerexploitatie bij een private landgoedexploitant.

Gebiedsexploitatiemodel

80


3.3.3 Voorkeursmodel deelnemende partijen

Uitgangspunt voor duurzame exploitatie van de Usseleres is een organische groei van de bedrijvigheid en de samenwerking. Het resultaat van de discussie over de exploitatiemodellen is dat de deelnemende partijen de voorkeur geven aan een organisatiemodel waarin een private exploitant optreedt als rentmeester van het nieuwe ‘bedrijvenlandgoed Usseleres’. Deze keuze wordt onderschreven door de Raad van Advies. De private exploitant ontzorgt de bedrijven ten aanzien van hun (mede-) verantwoordelijkheid voor de landschappelijke kwaliteit. De bedrijven kunnen echter wel (mee)sturen op die kwaliteit en het toelatingsbeleid voor nieuwe bedrijven. In het voorkeursmodel van de deelnemende bedrijven geeft de gemeente de grond in eigendom of in erfpacht uit aan de private exploitant. De deelnemende bedrijven wensen dat die exploitant in een open concurrentieprocedure wordt geselecteerd, waarbij de deelnemende partijen invloed willen hebben op de selectie. De deelnemende partijen geven de voorkeur aan de volgende procedure: 1. De gemeente geeft extern opdracht om in afstemming met de deelnemende partijen en partners (zoals Landschap Overijssel) de nieuwe visie op de Usseleres en ruimtelijke strategie uit te werken in een stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp. De uitwerking moet onder meer een gebiedsdekkend plan omvatten waarin, naast de landschappelijke inrichting, ook eisen ten aanzien van de duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein zijn uitgewerkt (water, energie en afval). 2. De verkoop van de gronden c.q. de uitgifte in erfpacht in combinatie met het recht om het gebied te exploiteren ten behoeve van bedrijfsontwikkeling en agrarisch gebruik, wordt op basis van het plan ad. 1 (Europees) aanbesteed. De gemeente stelt in nauw overleg met de deelnemende partijen en deskundigen een aanbestedingsstrategie op met eenduidige criteria voor toelating van nieuwe bedrijven en verplichtingen en beperkingen ten aanzien van de inrichting en het beheer van het gebied en de exploitatie van te bebouwen gronden. Het aanbod van inschrijvende exploitanten moet ook voorzien in een regeling voor consultatie van al deelnemende bedrijven door de exploitant over toelating van nieuwe bedrijven en de exploitatie van het gebied. 3. Aanbesteding met voorselectie vanwege het vernieuwende karakter van het project en de gewenste kwaliteitsborging voor een langere periode. Met betrekking tot de samenwerking tussen de bedrijven op het nieuwe ‘bedrijvenlandgoed’ streven de deelnemende partijen naar een coöperatieve vorm waarin gezamenlijke marketing een plaats kan krijgen evenals gezamenlijke in- en verkoop van producten. VTU staat voor Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering bij de uitvoering van de werkzaamheden tijdens het bouw- en woonrijp maken van een gebied.

De discussie met de deelnemende partijen over de verschillende rechtsvormen waarin zij zouden kunnen samenwerken, is gevoerd aan de hand van de tabel op pagina 90. De voorkeur van de deelnemers gaat uit naar een coöperatieve vereniging.

3.3.4 Grondexploitatie

De financiële haalbaarheid van de ruimtelijke strategie en het voorkeursmodel van de deelnemende bedrijven is in belangrijke mate afhankelijk van de uitkomst van de regionale bestuurlijke besluitvorming in Twente over de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen. Op dit moment is sprake van een overcapaciteit. In september 2012 heeft de gemeenteraad van Enschede zich al uitgesproken tegen de bebouwing van de bolling van de Es. In de komende besluitvorming zal de daarom de financiële haalbaarheid van de exploitatie van de randen van de Es een belangrijk afwegingscriterium zijn. Ten behoeve van de discussie zijn daarom verschillende scenario’s in kaart gebracht. Het eerste scenario gaat uit van een exploitatie waarbij gronden worden uitgegeven conform het bestemmingsplan. Scenario 3 berekent de exploitatie waarbij gronden worden uitgegeven volgens het in 3.2 voorgestelde groeimodel. Scenario 2 is een tussenliggende variant waarbij de oostkrans wordt uitgegeven volgens het bestemmingsplan, maar de westkrans volgens het groeimodel. De scenario’s 1, 2 en 3 gaan uit van de verkoop van de gronden. De varianten (a, b) op de scenario’s gaan uit van een geheel of gedeeltelijke uitgifte in (erf)pacht van de gronden of het verkopen van erven of bedrijfskavels. Hieronder worden de uitkomsten gepresenteerd van de varianten. Allereerst zijn de parameters van de grondexploitaties weergegeven. Deze zijn voor alle drie scenario’s gelijk. Voor de drie scenario’s geldt dat alleen de gronden in gemeentelijk eigendom zijn meegenomen, tenzij anders vermeld. Uitgangspunten berekening: • Kostenstijging 1% • Opbrengstenstijging 0,5% • Rente 4,5% • Startdatum 1-1-2013 • Einddatum 1-1-2025 • Plankosten en VTU1 bedragen in totaal 30% over bouw- en woonrijp maken en groenvoorziening • Opbrengst cultuurgrond bedraagt € 6,50 per m² • De boekwaarde van het door de gemeente verworven deel van de Usseleres is ons niet bekend. In de tabel op pagina 91 is voor de scenario’s zonder (erf)pacht aangegeven met welke fasering rekening is gehouden.

1

81


Scenario 1

Grondexploitatie maximale variant op basis van het huidige bestemmingsplan: Westkrans en Oostkrans met bedrijventerrein (verkoop kavels). In scenario 1 is het uitgangspunt bedrijfskavels volgens het bestemmingsplan in de Oost- en Westkrans van de Noordelijke es. De bestaande erven met bebouwing blijven behouden en worden verkocht. De es zelf wordt behouden als cultuurgrond voor het verbouwen van diverse gewassen. De ontwikkeling vindt alleen plaats op de gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Particuliere gronden zijn in deze berekening buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van de verwerving zijn de benodigde gronden voor bedrijfskavels aangekocht voor € 40,- per m², de overige gronden zijn aangekocht voor € 5,- per m². De bestaande erven worden verworven tegen de prijs waarvoor ze ook weer verkocht worden. Dit omdat de opstallen aanzienlijk gerenoveerd moeten worden. De grootste kosten zitten in het bouw- en woonrijp maken van de grond voor de bedrijfskavels. Hiervoor zullen voornamelijk de wegen aangepast moeten worden. De omvang van de bedrijfskavels in het bestemmingsplan vraagt om bredere wegen waarover groot transport kan plaatsvinden. Ten aanzien van de opbrengsten is gerekend met € 120,- per m². Dit bedrag is iets lager dan in scenario 2 aangezien het hier gaat om een grote hoeveelheid bedrijventerrein die vermarkt moet worden. In dit scenario zijn geen kosten voor landschappelijke kwaliteit (groen) opgenomen, omdat op dit moment geen inzicht is in de hoeveelheden nieuw aan te leggen groen. Scenario 1 

Kosten Opbrengsten  Verwerving                               € 16,2 miljoen  Westkrans  Archeologie en onderzoek       €   1,5 miljoen  Oostkrans  Bouw en woonrijp maken    € 10,7 miljoen  Cultuurgronden  Groen            Bestaande erven  Plankosten, VTU  €   3,2 miljoen  Totaal  € 31,6 miljoen  Totaal    Netto contante waarde1 per 1‐1‐2013 € 5,7 miljoen tekort 2  

€   7,7 miljoen  € 14,3 miljoen  €   4,2 miljoen  €   2,6 miljoen  € 28,8 miljoen 

Scenario 2  Kosten  Opbrengsten  Verwerving                               € 13,0 miljoen  Bestaande erven  €   2,8 miljoen  Archeologie en onderzoek       €   1,5 miljoen  Nieuwe erven  €   7,7 miljoen  Bouw en woonrijp maken    €   8,9 miljoen  Cultuurgronden  €   3,9 miljoen  Groen          €   1,5 miljoen  Bedrijventerrein  € 14,3 miljoen  Plankosten, VTU  €   3,1 miljoen  Particulieren erven  €   3,0 miljoen  Totaal  € 28,0 miljoen  Totaal  € 31,7 miljoen   2 Netto contante waarde is een rekenmethodiek waarbij de toekomstige kasstromen Netto contante waarde per 1‐1‐2013 €   681.000 tekort  (inkomsten en uitgaven) van de ontwikkeling voor de gehele looptijd gedisconteerd   worden naar het moment waarop het project start. Er wordt rekening gehouden met de tijdswaarde van geld. Door middel van de netto contante waarde wordt bepaald of de Scenario 2a  investering wel of niet interessant is. Grondexploitatie  Kosten  Verwerving  Archeologie en onderzoek  Bouw en woonrijp maken  Groen  Plankosten, VTU  Totaal 

82

€   7,3 miljoen  €   1,5 miljoen  €   8,9 miljoen  €   1,5 miljoen  €   3,1 miljoen  € 22,3 miljoen 

Opbrengsten Bestaande erven  Bedrijventerrein 

€   2,8 miljoen  € 14,3 miljoen 

Totaal

€ 17,1 miljoen 


16. 5490 m2

D. 15100 m2

1920 m2

C. 16928 m2

37. 2458 m2

13.

B. 4337 m2

32. 2055 m2 D. 15100 m2

48. 1993 m2

47. 2. 1660 m2 46. 3733 m2 10. 2159 m2

7.

1 m2

6.

11.

38. 2635 m2 14.

12. F. 2474 m2

A. 9. m2 28572

1. 1220 m2

31. 4672 m2

H. 3943 m2

30. 2981 m2 45. 2451 m2

5.

3.

43. 3355 m2

2. A. 1. 32306 m2

E. 26347 m2

G. 6769 m2

8.

26.

28. 3484 m2 29. 3219 m2 27. 2249 m2

49. 3333 m2

36. 12. 3600 m2 2200 m2

34. 9. 10. 5829 m2 6370 m2 3067 16.m2 15.

7. 5181 m2

33. 2189 m2

35. 1305 m2 11.

Nieuwe bedrijfskavel volgens bestemmingsplan

M. 6929 m2 K. 27130 m2 N. 28598 m2

44. 3508 m2

42. 2513 m2 41. 2452 m2

40. 1833 m2

I. 8782 m2

L. 3284 m2

J. 5063 m2

39. 2778 m2 Nieuw erf op grond gemeente

Scenario 1 Grondexploitatie maximale variant op basis van het huidige bestemmingsplan: Westkrans en Oostkrans met bedrijventerrein (kavels)

F. 2474 m2 F. 2474 m2

E. 26347 m2

G. 6769 m2 H. 3943 m2 I. 8782 m2

J. 5063 m2

E. 26347 m2

G. 6769 m2 J. 5063 m2

H. 3943 m2 L.

M. 6929 m2

3284 m2 I. 8782 m2

L. 3284 m2

M. K. 692927130 m2 m2

K. 27130 m2

83 N. 28598 m2

N. 28598


Scenario 2

Scenario 2a

In scenario 2 is het uitgangspunt bestaande en nieuwe erven in de Westkrans. In de Oostkrans zijn de bedrijfskavels opgenomen, vergelijkbaar met scenario 1. Ook hier wordt de es behouden als cultuurgrond. In dit scenario zijn gemeentelijke grondeigendommen opgenomen en particuliere kavels voor nieuwe erven in de Westkrans. Bestaande particuliere erven worden niet aangekocht hoewel daarop wel een bedrijf gevestigd kan worden. Aangenomen is dat huidige eigenaren deze erven tot ontwikkeling zullen brengen onder de regelgeving van de Wro (kostenverhaal). Ook in dit scenario is de grond ten behoeve van bedrijfskavels aangekocht voor € 40,- per m². De grond en opstallen van de bestaande erven is aangekocht op basis van een schatting en prijzen op Funda. De grond voor toekomstige nieuwe erven op gemeentegronden en particulier eigendom is aangekocht voor € 18,00 per m² en de grond voor landschappelijke kwaliteit (groen) buiten de erven is aangekocht voor € 4,- per m². De cultuurgrond is aangekocht voor € 5,- per m². Voor het deel bouw- en woonrijp Scenario 1 maken is in de Oostkrans rekening gehouden met wegen voor bedrijventerrein. In de Westkrans is het uitgangspunt aanleggen van een Kosten  Opbrengsten  van bestaande wepaar nieuwe verbindingswegen en het herbestraten Verwerving                               € 16,2 miljoen  Westkrans  gen. De opbrengst voor de bestaande erven is gebaseerd €   7,7 miljoen  op schattingen Archeologie en onderzoek       €   1,5 miljoen  Oostkrans  en prijzen op Funda. Voor de nieuwe erven is gerekend met€ 14,3 miljoen  twee verschilBouw en woonrijp maken    € 10,7 miljoen  Cultuurgronden  €   4,2 miljoen  lende m² prijzen. Circa 6 ha heeft een verkoopprijs van € 220,- per m², Groen            Bestaande erven  €   2,6 miljoen  deze erven kunnen ook voor woondoeleinden worden gebruikt. Circa 2 ha Plankosten, VTU  €   3,2 miljoen  heeft € 150,- per Totaal  m², uitgangspunt € 28,8 miljoen  is hier werken/ Totaal een verkoopprijs van€ 31,6 miljoen    bedrijven. Het bedrijventerrein heeft een verkoopprijs van € 120,- per m².

Scenario 2a is qua invulling vergelijkbaar met scenario 2. De bedrijvenkavels in de Oostkrans worden verkocht door de landgoedeigenaar. De erven in de Westkrans worden in erfpacht uitgegeven. De es wordt volgens liberale pacht3 beschikbaar gesteld. Dit omdat sprake is van een experimentele situatie. Na 6 jaar kan de es voor een periode van 26 jaar in erfpacht worden uitgegeven.

Grondexploitatie Westkrans met bestaande en nieuwe erven, Oostkrans met bedrijventerrein (uitgaande van verkoop kavels en erven)

Westkrans geheel uitgeven in (erf)pacht en Oostkrans conform huidig bestemmingsplan verkopen van erven en kavels.

Voor de verkoop van de Oostkrans zijn de opbrengsten vergelijkbaar met Scenario 1  scenario 2. Voor de es is gerekend met een pachtopbrengst van € 750,Kosten  Opbrengsten  per ha per jaar. Voor de pachtprijzen in de Westkrans is gerekend met Verwerving                               € 16,2 miljoen  Westkrans  €   7,7 miljoen  €Archeologie en onderzoek       500,- per ha per jaar.€   1,5 miljoen  De opstallen op de bestaande erven worden verOostkrans  € 14,3 miljoen  Bouw en woonrijp maken    € 10,7 miljoen  Cultuurgronden  €   4,2 miljoen  kocht. De canon voor de erven is berekend door 3% van de grondwaarde Groen          voor bedrijventerreinen €   3,2 miljoen  te rekenen.Bestaande erven  Deze bedraagt€   2,6 miljoen  € 130 per m². Ook is Plankosten, VTU  voor de te verpachte gronden (es en kransen) rekening gehouden met Totaal  € 31,6 miljoen  Totaal  € 28,8 miljoen    waterschapslasten, 50% eigenaarsdeel van € 40 per ha. 1 Netto contante waarde  per 1‐1‐2013 € 5,7 miljoen tekort   

De grondexploitatie komt voor dit scenario op € 4,1 miljoen tekort, netto Scenario 2  waarde per 1-1-2013. Het resultaat van de erfpacht en pacht contante over 40 jaar bedraagt € 837.000, Opbrengsten  netto contante waarde per 1-1-2013. Kosten  Verwerving                               Bestaande erven  €   2,8 miljoen  Totale resultaat van dit € 13,0 miljoen  scenario bedraagt € 3,3 miljoen tekort.

Netto contante waarde1 per 1‐1‐2013 € 5,7 miljoen tekort   

Archeologie en onderzoek       €   1,5 miljoen  Nieuwe erven  Bouw en woonrijp maken    €   8,9 miljoen  Cultuurgronden  Groen          €   1,5 miljoen  Bedrijventerrein  Plankosten, VTU  €   3,1 miljoen  Particulieren erven  Totaal  € 28,0 miljoen  Totaal    Netto contante waarde per 1‐1‐2013 €   681.000 tekort   

Scenario 2 

Scenario 2a 

Kosten Opbrengsten  Verwerving                               € 13,0 miljoen  Bestaande erven  Archeologie en onderzoek       €   1,5 miljoen  Nieuwe erven  Bouw en woonrijp maken    €   8,9 miljoen  Cultuurgronden  Groen          €   1,5 miljoen  Bedrijventerrein  Plankosten, VTU  €   3,1 miljoen  Particulieren erven  Totaal  € 28,0 miljoen  Totaal    Netto contante waarde per 1‐1‐2013 €   681.000 tekort   

Grondexploitatie Kosten  Opbrengsten  Verwerving  €   7,3 miljoen  Bestaande erven  €   2,8 miljoen  Archeologie en onderzoek  €   1,5 miljoen  Bedrijventerrein  € 14,3 miljoen  Bouw en woonrijp maken  €   8,9 miljoen  Groen  €   1,5 miljoen  Plankosten, VTU  €   3,1 miljoen  Totaal  € 22,3 miljoen  Totaal  € 17,1 miljoen    Resultaat grondexploitatie € 4,1 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  Resultaat pachtinkomsten € 837.000 (netto contante waarde per 1‐1‐2013)    Totaal resultaat van scenario 2a € 3,3 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013) 

€   2,8 miljoen  €   7,7 miljoen  €   3,9 miljoen  € 14,3 miljoen  €   3,0 miljoen  € 31,7 miljoen 

Scenario 2a  Grondexploitatie  Kosten  Opbrengsten  3 Er zijn twee vormen van pacht. Reguliere pacht, Bestaande erven  dit is voor onbepaalde tijd en€   2,8 miljoen  is geVerwerving  €   7,3 miljoen  bonden aan strenge voorwaarden en regels. Liberale pacht is voor een periode van Archeologie en onderzoek  €   1,5 miljoen  Bedrijventerrein  € 14,3 miljoen  maximaal zes jaar. De regels en€   8,9 miljoen  voorwaarden zijn vrij. Bouw en woonrijp maken  Groen  €   1,5 miljoen  Plankosten, VTU  €   3,1 miljoen  Totaal  € 22,3 miljoen  Totaal  € 17,1 miljoen    Resultaat grondexploitatie € 4,1 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  Resultaat pachtinkomsten € 837.000 (netto contante waarde per 1‐1‐2013)    Totaal resultaat van scenario 2a € 3,3 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013) 

84

€   7,7 miljoen  €   3,9 miljoen  € 14,3 miljoen  €   3,0 miljoen  € 31,7 miljoen 

                                                            1

Netto contante waarde is een rekenmethodiek waarbij de toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven)  van de ontwikkeling voor de gehele looptijd gedisconteerd worden naar het moment waarop het project start.  Er wordt rekening gehouden met de tijdswaarde van geld. Middels de netto contante waarde wordt bepaald of  de investering wel of niet interessant is. 


35. 1305 m2 34. 6370 m2 33. 2189 m2

13. 7172 m2

32. 2055 m2

35. 1305 m2

48. 1993 m2

35. 7.36. 130533. m2 5181 m2 m2 2200 6. 21894842 m2m2 31. 13.

36. 2200 m2

15. 3428 m2 16. 5490 m2

36.

14. 4450 m2

35.

12. 2200 m2 49. 11. 3600 m21305 3333 m2 1920 m2

47. 34. 1660 m2 46. 9. 34. 10. 63702159 m2m216. 15. 5829 m2 3067 m2

38. 2635 m2

m2

36. 2200 m2

38. 6370 m2 16. 15. 38. 2635 m2 33.8. 2635 m2 37. 4012 m2 2189 m2 37. 13. 2458 m2 4672 m2 34. 2458 m2 35. 36. 6370 m2 16. 32.15. 35. 14. 38.30. 26. 36. 14.1305 m2 2200 m2 32. 33. 2981m2 m2 1621 m2 m2 5. 1305 m2 2635 2055 2200 m2 45. 4398 m2 2055 m2 2189 m2 37. 13. 4. 34. 2451 m2 28. 5718 m2 34. 2458 m2 3484 m2 6370 m2 16. 15. 48. 3. 38. 44. 6370 m2 49. 29. 48. 14.43. 15. 9028 m2 38. 12.49. 3508 m2 33.16. 32. 1993 m2 2635 m2 3219 m2 3355 m2 12. 3333 m2 199311. m233. 2635 m2 2189 m2 2055 m2 27. 37. 13. 11. 3333 m2 47. 2189 m2 2249 m2 F. 37. 13. 47. 2458 m2 42. 1660 m2 46. 2474 m2 2. 9. m2 41. E. 2458 m2 2513 10. 1660 m2 14. 48. 46. 2452 m2 10. 3733 m2 32. 9. 26347 m2 2159 m2 49. 14. 40. 12. 32. 1993 m2 2159 7. 2055 m2 39.m2 1833 m2 11. 3333 m2 1. 7. 2055 2778 m2 m2 47. 1220 m2 G. 8. 6769 m2 31. 1660 m2 46. 6. 48. 8. 9. 31. 6. 10.m2 49. 48. 4672 12. 1993 m2 L. 2159 m2 49. J. 4672 m2 1993 m2 12. 11. 3333 m2 3284 m2 H. 5063 m2 11. 3333 m2 47. 3943 m2 30. 47. 26. M. 1660 m2 46. 30. 8. 9. 26. 6929 m2 10. 2981 m2 1660 m2 46. I. 5. 9. 2981 m2 2159 m2 10. K. 8782 m2 2 5. 45. 21597.m2 27130 m2 45. 7. 2451 m2 N. 28. 2451 m2 4. 28. 28598 m2 30. 8. 3484 m2 31. 6. 8. 3484 m2 6. 2981 m2 3. 31. 44. 4672 m2 29.5. 44. 43. 3. 3508 m2 43. 4672 m2 29. 45. 3219 m2 3508 m2 3355 m2 2451 m23219 m2 3355 m2 27. 30. 26. 27. 30. 26. 2249 m2 2981 m2 F. 5. 44. 2249 m2 42. 2981 m2 F. 45. 2474 m2 5. 43. 41. 42. 2. m2 3508 E.2474 m2 2513 m2 2. 45. 41. 2451 m2 E. 3355 m2 2452 4. m228. 2513 m2 26347 m2 2451 2452 m2 m2 4. 28. 40. 26347 m2 3484 m2 40. 44. 39. 3484 m2 1833 m2 3. F. 1. 39. 44. 43. 1833 m2 42. 3. m2 29. 3508 m2 1.2778 2474 m2 29. 43. 2778 m2 3219 m2 E. 3508 m2 3355 m2 G. 2513 m2 41. 3219 m2 G. 3355 2452 m2 27. m2 26347 m2 6769 m2 Bestaand erf in Bestaand erf in Nieuw erf op Nieuw erf op Nieuwe bedrijfskavel 27. 40. 6769 m2 2249 m2 F. gemeente eigendom2249 m2 particulier eigendom grond gemeente grond particulier volgens bestemmingsplan 39. 42. 1833 m2 F. L. 2474 m2 41. 2. J. 42. 2778 m2 2513 m2 2474 m2 3284 m2 H. J. 2. E. G. 2452 m2 5063 m2 2513 m2 41. H. 3943 m2 2452 m2 5063 40. m2 m2 6769 m2 Scenario 2 3943 m2 26347 40. M. 39. 1833 m2 1. Grondexploitatie Westkrans met bestaande 39. en nieuwe erven, Oostkrans 1833 m2 6929 m2 2778 m2 1. I. L. J. 2778 m2 G. met bedrijventerrein (kavels) I.G. 3284 m2 H. K. 8782 m2 5063 m2 676 K. 8782 m2 3943 m2 27130 m2 6769 m2 27130 m2 M. N. 6929 m2 28598 I. H. m J. H. K. 394 8782 m2 5063 m2 3943 m2 27130 m2

85

N. 28598 I. m2 8782 m2

K. 27130 m2

I. 8782


Scenario 3

Scenario 3a

Scenario 3 gaat uit van de bestaande erven en nieuwe erven in de Oosten Westkrans van de noordelijke Es. Het verschil met scenario 2 is dat in de Oostkrans geen bedrijventerrein is geprojecteerd maar dat hier ook sprake is van erven op gemeentelijke en op particuliere gronden.

Scenario 3a is qua invulling vergelijkbaar met scenario 3. De opstallen van de bestaande erven worden verkocht (geschatte opbrengst € 1,8 miljoen). De erven in de kransen worden in dit scenario in erfpacht uitgegeven in plaats van verkocht. De es en de overige cultuurgronden in de kransen worden volgens liberale pacht beschikbaar gesteld. Dit omdat er sprake is van een experimentele situatie. Na 6 jaar kan de es voor een periode van 26 jaar in erfpacht worden uitgegeven.

Grondexploitatie maximaal aantal erven noordelijke Es (verkoop kavels Oost- en Westkrans)

De grond en opstallen van de bestaande erven zijn aangekocht op basis van een schatting en prijzen op Funda. De grond voor toekomstige nieuwe erven is aangekocht voor € 18,00 per m² dit geldt voor gemeentelijke en particuliere gronden. De grond voor landschappelijke kwaliteit (groen) buiten de erven is aangekocht voor € 4,- per m². De cultuurgrond is aangekocht voor € 5,- per m². De kosten voor het bouw- en woonrijp maken vallen in dit scenario ook lager uit, omdat alleen wegen worden aangelegd die passen in het landschap en minder breed zijn. In de kostenpost groen is het nieuw aan te leggen groen op gemeentelijke en op particuliere gronden opgenomen. De opbrengsten van de particuliere gronden is geraamd op € 150,- per m². De nieuwe erven op de gemeentelijke gronden hebben een verkoopprijs van € 220 per m² (2 ha) en € 150 per m² (5 ha).

Bestaande opstallen in de Westkrans verkopen en alle overige gronden in erfpacht en pacht uitgeven.

Voor de es is gerekend met een pachtopbrengst van € 750,- per ha per jaar. Voor de pachtprijzen in de Kransen is gerekend met € 500,- per ha per jaar. De canon voor de erven is berekend door 3% van de grondwaarde te rekenen. Voor de erven in de Oostkrans bedraagt dit € 130 per m². Voor de erven in de Westkrans zijn de erven opgedeeld in een bebouwd deel, circa 25% van de kavel. Hiervoor wordt € 225 per m² gehanteerd, vergelijkbaar met wonen. Voor de overige 75% van de kavel wordt de grondprijs van een bedrijventerrein gehanteerd, circa € 130 per m². Ook is voor de te verpachte gronden (es en kransen) rekening gehouden met waterschapslasten, 50% eigenaarsdeel van € 40 per ha. Voor de herziening van de canon is rekening gehouden met een CPI4 van 1,5 % per jaar. De verwerving van de gronden is naar verhouding toegekend aan de grondexploitatie, de gronden die verkocht worden zijn hierin aangekocht. Scenario 3  De gronden die nodig zijn voor de (erf)pacht zijn in deze berekening opKosten  genomen als verwerving gronden. Opbrengsten  Verwerving                               €   9,3 miljoen  Bestaande erven  €   2,8 miljoen  Archeologie en onderzoek      €   1,5 miljoen  Nieuwe erven West  €   7,7 miljoen  Bouw en woonrijp maken    €   4,7 miljoen  De grondexploitatie komt voor dit Erven Oostkrans  scenario op € 8€   4,4 miljoen  miljoen tekort, netto Groen          waarde per 1-1-2013. €   2,6 miljoen  Het Cultuurgronden  contante resultaat van €   4,5 miljoen  de erfpacht en pacht Plankosten, VTU  €   2,2 miljoen  Particuliere erven  €   3,8 miljoen  over 40 jaar bedraagt € 2,1 miljoen,Oost‐ en Westkrans  netto contante waarde per 1-1-2013. Totale scenario bedraagt € 5,9 miljoen tekort. UitgangsTotaal  resultaat van dit€ 20,3 miljoen  Totaal  €  23,2 miljoen    punt is 4,5% rendementseis / disconteringsvoet. Netto contante waarde per 1‐1‐2013 € 46.000 positief 

Wanneer als rendementseis 7% wordt gehanteerd bedraagt het totale resultaat € 8,6 miljoen tekort. Scenario 3  Kosten  Verwerving                               Archeologie en onderzoek      Bouw en woonrijp maken    Groen          Plankosten, VTU 

Scenario 3a 

€   9,3 miljoen  €   1,5 miljoen  €   4,7 miljoen  €   2,6 miljoen  €   2,2 miljoen 

Opbrengsten Bestaande erven  Nieuwe erven West  Erven Oostkrans  Cultuurgronden  Particuliere erven  Oost‐ en Westkrans  Totaal 

Totaal € 20,3 miljoen    Netto contante waarde per 1‐1‐2013 € 46.000 positief 

€   2,8 miljoen  €   7,7 miljoen  €   4,4 miljoen  €   4,5 miljoen  €   3,8 miljoen  €  23,2 miljoen 

Grondexploitatie Kosten  Opbrengsten  Archeologie en onderzoek  €   1,5 miljoen  Bestaande erven  €   1,8 miljoen  Bouw en woonrijp maken  €   4,7 miljoen      Groen  €   2,6 miljoen  Plankosten, VTU  €   2,2 miljoen  Totaal  € 10,0 miljoen  Totaal  € 1,8 miljoen          Resultaat grondexploitatie € 8 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  Resultaat pachtinkomsten € 2,1 miljoen (netto contante waarde per 1‐1‐2013)    Totaal resultaat van scenario 3a € 5,9 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013) 

  4

Scenario 3a 

86

Grondexploitatie Kosten  Archeologie en onderzoek  Bouw en woonrijp maken  Groen 

Consumentenprijsindex

Scenario 3b 

€   1,5 miljoen  €   4,7 miljoen  €   2,6 miljoen 

Opbrengsten Bestaande erven   

Grondexploitatie Kosten  Verwerving  €   1,8 miljoen  Archeologie en onderzoek    Bouw en woonrijp maken  Groen 

€   0,5 miljoen  €   1,5 miljoen  €   4,7 miljoen  €   2,6 miljoen 

Opbrengsten Bestaande erven  Erven Oostkrans 

€   1,8 miljoen  €   3,8 miljoen 


35. 1305 m2 34. 6370 m2 33. 2189 m2

13. 7172 m2 32. 2055 m2

48. 1993 m2

7. 33. 5181 m2 6. 2189 m2 31.13. 4842 m2

26. 32. 16212055 m2

36.

15. 3428 m2 16. 5490 m2

35.

12. m2 2200 1305 49. 11. 3600 m2 3333 m2 1920 m2

5. 4398 m2

33.8. 4012m2 m2 2189

13.

30. 32. 2981 m2 45. 2055 m2 2451 m2

38. 2635 m2 14. 4450 m2

47. 34. 1660 m2 46. 34. 10. 6370 m2 16. 15.9. 2159 m2 3067 m2 58296370 m2

4672 m2

m2

35. 1305 m2

36. 2200 m2

m2

36. 2200 m2

38. m2 16. 15. 2635 m2

37. 2458 m2 35. 14. 1305 m2

38. 2635 m2 37. 2458 m2

36. 2200 m2

35. 14.1305 m2

34. 28. 34. 6370 m2 16. 3484 m2 48. 44. 6370 m2 49. 3. 48. 15. 29. 38. 12.49. 3508 m2 43. 33.16. 9028 m2 1993 m2 12. 3219 m23333 m2 199311. 3355 m2 m233. 2635 m2 2189 m2 13. 27. 11. 47. 21893333 m2 m2 13. 2249 m2 37. 47. 42. 1660 m2 46. 9. m2 41. 2. 1660 2458 m2 10. m22513 46. 32. 9. 2452 m2 10. 2159 m2 3733 m2 14. 32. 40. 2159 m2 7. 2055 m2 39. 1833 m2 7. 1. 2055 2778 m2 m2 1220 m2 8. 31. 6. 48. 8. 31. 6. 49. 48. 4672 m2 12. 1993 m2 49. 4672 m2 1993 m2 12. 11. 3333 m2 11. 3333 m2 47. 30. 47. 26. 1660 m2 46. 30. 9. 26. 10. 2981 m2 1660 m2 46. 5. 9. 2981 m2 2159 m2 10. 5. 45. 21597.m2 45. 7. 2451 m2 28. 2451 m2 4. 28. 8. 3484 m2 31. 6. 8. 44. 3484 m2 31. 6. 3. 4672 m2 29. 44. 43. 3. 3508 m2 43. 4672 m2 29. 3219 m2 3508 m2 3355 m2 3219 m2 3355 m2 27. 30. 26. 27. 30. 26. 2249 m2 2981 m2 5. 2249 m2 42. 2981 m2 45. 5. 42. 2. 2513 m2 2.41. 45. 2451 m2 2452 4. m228. 2513 m2 41. 2451 2452 m2 m2 4. 28. 40. 3484 m2 40. 44. 39. 3484 m2 m2 1833 3. 1. 29. 39. 44. 43. 1833 m2 3. 3508 m2 2778 m2 1. 29. 43. 3219 m2 2778 m2 3508 m2 3355 m2 3219 m2 3355 27. m2 Bestaand erf in Bestaand erf in Nieuw erf op Nieuw erf op 27. 2249 m2 gemeente eigendom2249 m2 particulier eigendom grond gemeente grond particulier 42. 2. 42. 2513 m2 41. 2. 2452 m2 2513 m2 41. 2452 m2 40. 40. 39. 1833 m2 Scenario 3 39. 1. 1833 m2 2778 m2 1. 2778 Es m2 met bestaande erven Grondexploitatie maximale variant, noordelijke 4. 5718 m2

36. 2200 m2 53. 2350 m2

15. 52. 2860 m2

37. 2458 m2

38. 21. 2635 m2 22.

65. 2484 m2

14.

66. 4308 m2

54. 425 m2 55. 425 m2

64. 3548 m2 20. 19.

XX. 56. 425 m2

18.

57. 635 m2

23.

58. 635 m2

62. 2310 m2 17.

63. 3190 m2 61. 3087 m2

60. 2400 m2

59. 635 m2 24.

25.

F. 2474 m2

F. E.2474 m2 26347 m2

G. 6769 m2 H. 3943 m2 I. 8782 m2

E. 26347 m2

G. 6769 m2

F. F. L. 2474 m2 J. 2474 m2 3284 m2 J. E. 5063 m2 H. 5063 m2 m2 3943 m2 26347 M. 6929 m2

I.G. K. 27130 8782 m2 6769 m2 m2 H. 3943 m2 I. 8782 m2

G. 676 K. 27130 m2 N. 28598 H. m J. 394 5063 m2

87

K. 27130 m2

I. 8782


Scenario 3b

Bestaande opstallen in de Westkrans en de erven in de Oostkrans verkopen. De overige gronden worden in erfpacht en pacht uitgeven. Scenario 3b is qua invulling vergelijkbaar met scenario 3. De opstallen van de bestaande erven worden verkocht (geschatte opbrengst € 1,8 miljoen). De erven in de Oostkrans worden verkocht, de verwachte opbrengst bedraagt € 3,8 miljoen. De erven in de Westkrans zijn opgedeeld in een bebouwd deel, circa 25% van de kavel. Hiervoor wordt € 225 per m² gehanteerd, vergelijkbaar met wonen. Voor de overige 75% van de kavel wordt de grondprijs van een bedrijventerrein gehanteerd, circa € 130 Scenario 3  per m². De canon voor de erven is berekend door 3% van de grondwaarde teKosten  rekenen. De es en de overige cultuurgronden in de kransen worden Opbrengsten  volgens liberale pacht beschikbaar gesteld. Dit omdat er sprake is van een Verwerving                               €   9,3 miljoen  Bestaande erven  €   2,8 miljoen  Archeologie en onderzoek      experimentele situatie. €   1,5 miljoen  Na 6 jaar kanNieuwe erven West  de es voor een €   7,7 miljoen  periode van 26 jaar in Bouw en woonrijp maken    €   4,7 miljoen  Erven Oostkrans  €   4,4 miljoen  erfpacht Groen         worden uitgegeven. €   2,6 miljoen  Cultuurgronden  €   4,5 miljoen  Plankosten, VTU 

€   2,2 miljoen 

Particuliere erven 

€   3,8 miljoen 

Oost‐ en Westkrans  van € 750,- per ha per Voor de es is gerekend met een pachtopbrengst Totaal  € 20,3 miljoen  Totaal  €  23,2 miljoen  jaar. Voor de pachtprijzen in de kransen is gerekend met € 500,- per ha   per jaar. Ook is voor de te verpachte gronden (es en kransen) rekening Netto contante waarde per 1‐1‐2013 € 46.000 positief  gehouden met waterschapslasten, 50% eigenaarsdeel van € 40 per ha. Voor de herziening van de canon is rekening gehouden met een CPI van Scenario 3a  1,5 % per jaar. De verwerving van de gronden is naar verhouding toegekend aan de grondexploitatie, de gronden die verkocht worden zijn hierin Grondexploitatie  Kosten  aangekocht. De gronden die nodig zijnOpbrengsten  voor de (erf)pacht zijn in deze beArcheologie en onderzoek  €   1,5 miljoen  Bestaande erven  €   1,8 miljoen  rekening opgenomen als verwerving gronden. Bouw en woonrijp maken  €   4,7 miljoen     

Groen €   2,6 miljoen  Plankosten, VTU  €   2,2 miljoen  De grondexploitatie komt voor dit scenario tekort, netto Totaal  € 10,0 miljoen  Totaal  op € 5,6 miljoen € 1,8 miljoen          contante waarde per 1-1-2013. Het resultaat van de erfpacht en pacht Resultaat grondexploitatie € 8 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  over 40 jaar bedraagt € 3,6 miljoen, netto contante waarde per 1-1-2013. Resultaat pachtinkomsten € 2,1 miljoen (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  Totale resultaat van dit scenario bedraagt € 2 miljoen tekort. Uitgangspunt   Totaal resultaat van scenario 3a € 5,9 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  is 4,5% rendementseis / disconteringsvoet.

Wanneer als rendementseis 7% wordt gehanteerd bedraagt het totale resultaat € 4,4 miljoen tekort. Scenario 3b  Grondexploitatie  Kosten  Opbrengsten  Verwerving  €   0,5 miljoen  Bestaande erven  €   1,8 miljoen  Archeologie en onderzoek  €   1,5 miljoen  Erven Oostkrans  €   3,8 miljoen  Bouw en woonrijp maken  €   4,7 miljoen  Groen  €   2,6 miljoen  Plankosten, VTU  €   2,3 miljoen  Totaal  € 10,6 miljoen  Totaal  € 5,6 miljoen          Resultaat grondexploitatie € 5,6 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013)  Resultaat pachtinkomsten € 3,6 miljoen (netto contante waarde per 1‐1‐2013)    Totaal resultaat van scenario 3b € 2 miljoen tekort (netto contante waarde per 1‐1‐2013) 

88

3.3.5 Voorkeursscenario deelnemende partijen

De deelnemende partijen geven de voorkeur aan scenario 3, met geleidelijke uitbreiding naar het zuidelijk deel van de Usseleres. Ten eerste omdat het gebied dan volledig wordt ingevuld met erven en de landschappelijke waarde behouden blijft. Ook willen de partijen synergie bereiken door op verschillende clusters in het gebied bedrijvengroepen te vestigen. De projectgroep heeft een aantal kanttekeningen met betrekking tot de financiën. Wanneer de gronden worden verkocht levert dit het meest positieve resultaat op. De afzet van de gronden blijft een risico. In de berekeningen zijn hiervoor veronderstellingen opgenomen. Bij verkoop is het moeilijk om invloed uit te oefenen op de invulling van het gebied. Erfpacht en pacht bieden meer mogelijkheden om op de langere termijn sturing op de ontwikkeling van het gebied te houden. Om die reden gaat de voorkeur van de projectgroep uit naar scenario 3a. Het verkopen van de bestaande opstallen en het verpachten en in erfpacht geven van de gronden. Op deze wijze wordt het mogelijk zeggenschap en invloed uit te oefenen op de invulling en het gebruik van de gronden. In de (erf)pachtovereenkomst kunnen voorwaarden gesteld worden aan het telen van gewassen. Bijvoorbeeld zou op de es een opgaand gewas mogelijk gemaakt kunnen worden. Voor de cultuurgronden binnen de kransen kan door middel van een overeenkomst worden vastgelegd dat het niet is toegestaan om een opgaand gewas te telen. Zo blijft het landschap open en is de structuur van de erven zichtbaar. In de berekeningen is gerekend met relatief onzekere veronderstellingen. Zo zijn geen kosten opgenomen die locatiespecifiek zijn, zoals in dit geval de kosten voor het verleggen van de gasleiding. Ook is de € 150 per m² opbrengst voor de kavels bij verkoop hoog. Er is geen rekening gehouden met kosten die verbonden zijn aan het verpachten van de gronden/erven, met uitzondering van waterschapslasten. De keuze van de deelnemende bedrijven voor scenario 3 past bij een samenwerking die meer is gericht op (gezamenlijke) exploitatie, beheer en optimalisatie, dan op groei. Onderscheidend voordeel van erfpacht is daarbij dat een constante kasstroom kan worden gegenereerd voor beheer, instandhouding en verbetering van de es als uniek bedrijvenlandschap. Daarmee wordt voorkomen dat na de exploitatieperiode grote bedragen uit de gemeentelijke reserves vrijgemaakt moeten worden voor herstel van kwaliteit.


3.3.6 Conclusies procesorganisatie en contractvorming

De projectgroep onderschrijft de keuze van de deelnemende partijen voor een organisatiemodel waarin een private exploitant optreedt als rentmeester van een ‘bedrijvenlandgoed Usseleres’. De private exploitant is in dat model verantwoordelijk voor grond- en beheerexploitatie, met daarbij naar keuze betrokkenheid in sw bouw- en vastgoedexploitatie. Bedrijven moeten kunnen kiezen tussen huur dan wel eigendom van hun bedrijfskavel en/of -gebouw. Wij adviseren een maximale verdichting van erven, binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden (basisvariant 3). Dit leidt tot de volgende conclusies ten aanzien van procesorganisatie en contractvorming: 1. Breng de gebiedsexploitatie onder bij één landgoedeigenaar en werk met (erf)pacht Vanuit de projectgroep wordt in lijn met de voorkeur van de deelnemende bedrijven geadviseerd om de ontwikkeling en exploitatie van het hele gebied (grond én vastgoed) over te laten aan één private partij. Op deze wijze kan de uitvoering van de ruimtelijke strategie, de identiteit en de kwaliteit van het gebied geborgd worden. De ‘rentmeester’ zal een partij zijn die gaat voor een lange termijnbelegging met een laag rendement en bijpassend risicoprofiel. 2. Procedure aanbesteding Afhankelijk van hetgeen de gemeente als opdracht formuleert, kan een (Europese) aanbesteding van de private ontwikkeling van de Usseleres wettelijk verplicht zijn. Maar de (Europese) aanbestedingsprocedures kunnen ook op vrijwillige basis worden toegepast. Afhankelijk van de complexiteit van de aan te besteden overheidsopdracht, dient een keuze te worden gemaakt voor een procedure met voorselectie (de zogenaamde ‘niet-openbare procedure’) dan wel de concurrentiegerichte dialoog wanneer de opdracht zo complex is dat deze niet op voorhand goed beschreven kan worden. Tijdens de concurrentiegerichte dialoog werkt elke geselecteerde inschrijver binnen het programma van eisen van de gemeente zijn eigen voorstel uit. De uiteindelijke biedingen kunnen behoorlijk van elkaar verschillen, bijvoorbeeld qua ontwerp. 3. Werk voorafgaand aan de aanbesteding de businesscase uit De projectgroep adviseert om in het kader van de voorbereiding van de selectie van een private partij die het ‘bedrijvenlandgoed’ gaat exploiteren, eerst de businesscase voor de ontwikkeling van de Es en eventuele varianten goed door te rekenen en te evalueren. Op een bij voorbaat onhaalbare businesscase zal geen partij willen inschrijven. Van groot belang hierbij is de vraag vanuit de markt naar dit type

bedrijventerrein. Wat is de doelgroep, wat is de huidige vraag vanuit die doelgroep en hoe zal die vraag zich op de middellange termijn (10 jaar) ontwikkelen? Wanneer regionaal wordt besloten tot een profilering van nieuwe bedrijventerreinen kan de Es hiervan profiteren. Daarnaast moet er voor worden gewaakt dat er geen concurrentie ontstaat met vrijkomende agrarische bedrijfslocaties in het landelijk gebied. Dat beperkt de doelgroep waarvoor dit bedrijventerrein een meerwaarde zou kunnen hebben. Overigens is het denkbaar inkomstenstromen te genereren uit de toepassing van fiscale regelingen en subsidies die beschikbaar zijn voor gebieden met een landgoedstatus c.q. activiteiten die een ‘social return’ genereren. 4. Verhelder voor aanbesteding verplichtingen en beperkingen met betrekking tot de inrichting van het gebied Verplichtingen en beperkingen ten aanzien van de inrichting en het beheer van het gebied en de exploitatie van de te bebouwen gronden, moeten publiekrechtelijk worden geregeld (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning) als de wettelijke regeling daarvoor voldoende waarborgen biedt. Is dat niet het geval dan adviseert de projectgroep om voorwaarden op te nemen in de erfpachtovereenkomst. Daarbij kan onder meer worden gedacht aan voorwaarden ten aanzien van het ontwerp en het gebruik van hoofd- en bijgebouwen, de exploitatie van agrarische gronden, het groenonderhoud en instandhouding en beheer van landschappelijke elementen. 5. Borging invloed deelnemende bedrijven Invloed van deelnemende bedrijven bij de uitwerking van de ruimtelijke strategie en de selectie van een private exploitant, kan worden geborgd door het instellen van een adviesraad. Vastgelegd kan worden op welke onderdelen het advies van de raad bindend is. Er moet door de gemeente ondersteuning worden geboden voor de adviesraad om daar waar nodig onafhankelijke deskundigen te kunnen inschakelen. 6. Coöperatieve samenwerking tussen deelnemers (voor b.v. marketing en andere activiteiten) is zeer waardevol De projectgroep juicht het toe dat de deelnemende partijen streven naar een coöperatieve samenwerkingsvorm waarin b.v. gezamenlijke marketing een plaats kan krijgen, evenals gezamenlijke in- en verkoop van producten en/of diensten. Dat kan de identiteit en toegevoegde waarde van het gebied voor nieuwe bedrijven zeker ten goede komen. In de statuten van de coöperatie wordt vastgelegd waarover het bestuur kan besluiten en hoe die besluiten worden geëffectueerd. De projectgroep adviseert de gemeente om in het regionale beleid met betrekking tot bedrijventerreinen de Usseleres een uniek en herkenbaar profiel te geven dat aansluit bij de ambities van de participerende bedrijven.

89


7. Formuleer eenduidige criteria voor het toetreden van nieuwe bedrijven Belangrijk aandachtspunt voor de deelnemende partijen is het formuleren van eenduidige criteria voor de toelating van nieuwe bedrijven. Niet alleen vanwege de bijdrage die van nieuwe bedrijven wordt gevraagd aan de versterking van de kwaliteit van het gebied, maar ook omdat de deelnemende partijen de ambitie hebben om zoveel mogelijk in coöperatief verband samen te werken. Hier zal mogelijk wel een spanningveld kunnen ontstaan tussen enerzijds de wens van de exploitant om zoveel mogelijk vrijheid te hebben bij het aantrekken van nieuwe bedrijven, en anderzijds de wens van de zittende bedrijven om de toelating te beperken tot bedrijven die goed passen in het gebiedsconcept en/of goede aansluiting hebben op hun eigen business. Een mogelijkheid is een samenwerkingsvorm waarin de exploitant en vertegenwoordigers van de gevestigde bedrijven gezamenlijk besluiten over de toelating van nieuwe bedrijven. 8. Een succesvolle ontwikkeling van het noordelijk deel zal een positief effect hebben op zuidelijk deel Het deel van de es ten zuiden van de A35 is niet in de financiële berekening meegenomen. Deze gronden zijn particulier bezit. Het ontwikkelen van het noordelijke deel, inclusief de gebeidsorganisatie in coöperatieve vorm, moet volgens de projectgroep vooral worden gezien als aanjager voor de totale ontwikkeling van de es. Wanneer succesvolle activiteiten in het noordelijk deel gaan plaatsvinden, zullen op diverse plekken in het zuidelijk deel ook activiteiten volgen.

Stichting

Coöperatieve vereniging 

BV

Reikwijdte takenpakket 

Te bepalen in statuten; geen  winstoogmerk; kan (sociale)  onderneming drijven 

Te bepalen in statuten;  winstoogmerk; drijft  onderneming ten behoeve van  haar leden 

Te bepalen in statuten, kan  onderneming drijven 

Participatie‐ mogelijkhed‐ en partijen 

In een voorovereenkomst kunnen  partijen overeenkomen een  stichting op te richten; partijen  besluiten hiertoe conform eigen  besluitvormingsstructuur. 

Leden sluiten een overeenkomst  met de vereniging over levering  van goederen/diensten en/of het  uitvoeren van een gezamenlijk  project 

In voorovereenkomst kunnen  partijen overeenkomen BV op  te richten; partijen besluiten  hiertoe conform eigen  besluitvormingsstructuur 

Zeggenschap

Enige wettelijke orgaan is het  bestuur. Mogelijkheid tot  benoeming bestuurders door een  Raad van Toezicht (deelnemende  bedrijven). Statuten kunnen regelen  dat voor bepaalde besluiten  goedkeuring nodig is van de Raad  van Toezicht. Andere organen  kunnen bij statuten worden  ingesteld. Voor de oprichting wordt  een akte opgemaakt bij de notaris. 

De hoogste zeggenschap ligt bij  de Algemene Ledenvergadering.  Deze vergadering benoemt het  bestuur. Voor de oprichting  wordt een akte opgemaakt bij de  notaris en daarna wordt de  coöperatie ingeschreven in het  Handelsregister. De leden betalen  mee aan de kosten voor  oprichting en het in stand houden  van de coöperatie. Winst kan  bijvoorbeeld worden verdeeld op  basis van het werk dat een lid  voor de coöperatie heeft  uitgevoerd. De leden mogen hier  zelf afspraken over maken. 

Dualistische structuur: bestuur  en vergadering van  aandeelhouders (AVA).  Zeggenschap in AVA naar rato  van aandelen. Statuten kunnen  prioriteitsaandelen benoemen,  waarbij houder bij (bepaalde)  onderwerpen meer  zeggenschap heeft. Statuten  kunnen bestuurder meer  zeggenschap geven dan andere  bestuurders, doch niet meer  dan andere bestuurders  tezamen. Bestuursbesluiten  kunnen aan goedkeuring ander  orgaan worden onderworpen.  Ander orgaan kan algemene  beleidslijnen aangeven.  

Toezicht op  bestuur 

Naar wens bijvoorbeeld Raad van  Toezicht in te stellen 

Algemene ledenvergadering.  Voor grote CV’s geldt de  verplichting van een Raad van  Commissarissen. 

AVA en naar wens Raad van  Commissarissen in te stellen. 

Bevoegd‐ heden

Conform statuten 

Conform statuten 

Conform statuten 

Voor‐ en  nadelen 

Voordeel kan zijn het ideële  karakter van de stichting en de  beperkte aansprakelijk. Dit  betekent dat de bestuurders in  principe niet aansprakelijk zijn voor  de schulden (behalve bij  wanbestuur). Er kan echter geen  winst worden aangewend voor het  statutaire doel van de stichting. 

Voordeel is de structuur met  overeenkomsten met individuele  leden en de mogelijkheid van  winstuitkering. Daardoor is  maatwerk per onderneming  mogelijk. De coöperatie is als  rechtspersoon aansprakelijk. Als  een coöperatie wordt ontbonden  en er zijn schulden, dan zijn de  leden voor een gelijk deel  aansprakelijk hiervoor. Beperking  aansprakelijkheid is mogelijk (BA  of UA). 

Voordelen zijn de BV zijn de  structuur met aandeelhouders  en beperkte aansprakelijkheid  van bestuurders. Nadeel is de  beperkte mate van  operationele zeggenschap van  de AVA.  Daar zou echter een  Raad van Commissarissen een  rol kunnen spelen. 

Vergelijking van enkele rechtsvormen voor samenwerking

90


Bijlage 2

Overzicht fasering van de scenario’s

Fasering scenario 1 Scenario 1 Kosten Verw erving Onderzoekskosten Bouw rijpmaken Groenvoorziening Plankosten VTU

2013

2014

50%

50% 25% 25%

10%

Opbrengsten w onen Bedrijfskavels Oost Bedrijfskavels Oost Bedrijfskavels West Bestaande erven Cultuurgronden

10% 20%

2015

2016

2017

25%

2018

2019

25%

10% 20%

10%

2 ha

10% 20%

10%

2022

2023

2024

2025

5%

5%

5%

25%

5% 20%

2 ha 1,78 ha

2021

25% 25%

25% 10%

2020

5%

5% 20%

2 ha

2 ha

1, 78 ha 1,84 ha

0,55 ha 0,89 ha 16,25 ha 16,25 ha

1,84 ha

1,84 ha

0,67 ha 16,25 ha

1,84 ha

0,89 ha 16,25 ha

Fasering scenario 2 Scenario 2 Kosten Verw erving Onderzoekskosten Bouw rijpmaken Groenvoorziening Plankosten VTU

2013

2014

50%

50% 25% 50%

10%

Opbrengsten w onen Bestaande erven Nieuw e erven Nieuw e erven Nieuw e erven particulieren Cultuurgronden en groen Bedrijven Oost

10% 20%

1,5 ha

2015

2016

2017

25%

2018

2019

25%

2020

2021

2022

2023

2024

2025

5%

5% 20%

5%

5%

5%

25%

50% 10%

50% 10% 20%

10%

10% 20%

50% 10%

5% 20%

1,5 ha 0,45 ha 0,45 ha 0,45 ha 0,45 ha 0,2 ha 0,52 ha 0,52 ha 0,52 ha 0,52 ha 0,57 ha 0,96 ha 15 ha 15 ha 15 ha 15 ha 4,1 ha 2,39 ha 2,39 ha 2,39 ha

2,39 ha

0,52 ha 2,39 ha

Fasering scenario 3 Scenario 3 Kosten Verw erving Onderzoekskosten Bouw rijpmaken Groenvoorziening Plankosten VTU

Opbrengsten w onen Bestaande erven Nieuw e erven West Nieuw e erven West Particuliere erven Cultuurgronden en groen Nieuw e erven Oost

2013

2014

50%

50% 25% 50%

10%

10% 20%

1,5 ha

2015

2016

2017

25%

2018

2019

25%

2020

2021

2022

2023

2024

2025

10%

5% 20%

5%

5%

5%

25%

50% 10%

50% 10% 20%

10%

10% 20%

50% 10%

10% 20%

1,5 ha

0,45 ha 0,45 ha 0,45 ha 0,52 ha 0,13 ha 0,35 ha 17,5 ha 17,5 ha 17,5 ha 0,43 ha 0,52 ha 0,19 ha

0,45 ha 0,2 ha 0,52 ha 0,52 ha 0,52 ha 0,64 ha 0,90 ha 0,52 ha 17,5 ha 4,1 ha 0,55 ha 0,55 ha 0,68 ha

Overzicht fasering van de 3 basisscenario’s

91


3.4 Reflectie en aanbevelingen

Tijdens de duur van het project zijn in de bijeenkomsten van de Raad van advies, de projectgroep en de deelnemende partijen en bedrijven verschillende adviezen geformuleerd en aanbevelingen gedaan. Deze handreikingen zijn opgenomen in de verslagen en verwerkt in de praktijkcasus.

In deze verkeerstoets kan ook het effect van realisatie van de N18 worden meegenomen. Dat leidt tot een sterke afname van het verkeer op de Haaksbergerstraat en van gebiedsvreemd het sluipverkeer over de Es. Bij de dimensionering van de wegen kan daarmee rekening worden gehouden.

Hieronder zijn enkele van de overige relevante adviezen en aanbevelingen kort benoemd en toegelicht.

3.4.1 Raad van Advies •

Waarborg dat de Usseleres een consequente, organische ontwikkeling over een lange termijn kan doormaken, bijv. 50 of 99 jaar, en dat het gebied niet afhankelijk wordt van wisselende politieke stemmingen en visies.

Probeer krachtige economische partners te vinden als Twence, AKZO of Grolsch.

Een zelfde soort opmerking is ook uit de businesscase-vergaderingen gekomen. Voor de verdere ontwikkeling van het gebied zijn de deelnemende partijen in deze startfase nog beperkt in aantal, en mede daardoor financieel gezien nog niet erg sterk. Het is daarom wenselijk een krachtige economische partner te hebben die kan helpen met het op de kaart zetten van het gebied, zodat andere bedrijven zich ook in het gebied willen vestigen en de ontwikkeling van de Usseleres verder op gang kan komen. Daarnaast krijgen de praktijkcasus en het gebied meer aandacht als er een krachtige economische partner is met landelijke bekendheid. •

In het kader van de citymarketing of regiomarketing kan de nieuwe Usseleres worden gebruikt als ‘unique selling point’ voor Enschede en Twente, samen met de ‘oases van groen’ (de parken) in de stad.

De Usseleres kan in de city-marketing van Enschede worden gebruikt als een uniek landschap voor werken, wonen en recreatie. Het wordt een bijzonder en duurzaam bedrijvenmilieu op een markante plek aan de rand van de stad, goed bereikbaar, in het groen en met behoud van de authentieke kracht en kwaliteit van het landschap. •

Het plan is nu erg gefocust op de Usseleres; kijk ook naar de relatie van de Es met het stedelijke gebied. Houdt rekening met de functies die vlakbij of in de rand van de Es zijn gelegen. Daarbij is moet helderheid ontstaan over de vraag waar die verbinding met het omliggende gebied versterkt moet worden en waar niet.

92

De wegenstructuur zoals voorgesteld is nu nog gebaseerd op de interne fasering, een verdergaande verkeerstoets wordt aangeraden.

De Helweg en de (te realiseren) brug daarin over de A35, zijn belangrijke voorwaarden voor de beleving van de es en het herstellen van de eenheid tussen de noord- en zuidzijde.

De Helweg is de onverharde weg die in de lengterichting midden over het hoogste punt van de bolling van de Usseleres loopt. Van hieruit heeft men het mooiste zicht op de es en de aan de voet gelegen stad. Ook worden hier de omvang en eenheid van de es hier het sterkst beleefd. De naam verwijst mogelijk naar ‘holle weg’ maar wellicht ook naar het vroegere gebruik als ‘Helweg’ voor de doden: een route waarover de overledenen naar hun laatste rustplaats werden gebracht. Tegenwoordig wordt de Helweg doorsneden door de A35 die ook de Usseleres in tweeën verdeelt. Het noordelijke deel heeft daarbij de weinig prozaïsche naam “Ruilverkavelingsweg” gekregen. Om de relatie tussen de noordkant en zuidkant van de Es weer te herstellen, is het terugbrengen van de doorgaande Helweg over de volle lengte van de es en over het hoogste punt het krachtigste middel. Door in de Helweg een brug aan te leggen over de A35 wordt de relatie tussen de noord- en zuidkant van de Es hersteld. Ook worden noord- en west-Enschede vanuit de Helmerhoek (een wijk in het zuiden van Enschede aangrenzend aan de Es) beter bereikbaar. •

Voorkom sluipende ontwikkelingen die niet passen binnen het concept: geen grootschalige ontwikkelingen via “de achterdeur”.

In de praktijk zijn verschillende voorbeelden bekend van bedrijven in het landelijke gebied die qua schaal, maat en uitstraling aanvankelijk goed pasten in hun omgeving, maar door een gestage groei het karakter van het erf uiteindelijk zo hebben aangetast, dat dit is verdwenen en de situatie niet meer als passend wordt beleefd. Veeleer ervaart men die nu als een op deze plekken onverklaarbaar en wezensvreemd bedrijventerrein. Steeds hebben de overheden dit toegestaan, soms in weerwil van het beleid. Niet zelden werd dit opgerekt of bijgesteld, vaak omwille van de werkgelegenheid. Gemeenten zijn hier niet consequent geweest en hebben zich soms in die positie laten manoeuvreren. Het gevolg is dat de kwaliteit van het landelijk gebied in deze gevallen ernstig is aangetast. Het private belang heeft de collectieve landschappelijke waarden aangetast.


De krans van de Usseleres laat wel bedrijven toe, mits ze passen in de biotoop. Dat betekent dat er een maximale grootte is. Het beleid moet verdere vergroting nadrukkelijk uitsluiten om behoud van het unieke karakter te waarborgen. * De Usseleres dient ongedeeld eigendom te blijven, om daardoor ook privaatrechtelijk te kunnen sturen op het gewenste resultaat. Het gegeven dat de gemeente nu eigenaar is van het grootste deel van de gronden, biedt de mogelijkheid ook in de toekomst vanuit die eigendomspositie sturend op te treden. Het bewaken van de (gewenste) kwaliteit kan immers veel beter wanneer er één organisatie is die dit aanstuurt (rentmeester). Via een systeem van erfpacht kunnen bedrijven en organisaties hiervan gebruik maken.

den, duurzame plattelandsontwikkeling en landschapsontwikkeling. De basis voor subsidieverzoeken kan o.a. zijn gelegen in het herstel van het waardevolle landschap, het realiseren van een nieuw bedrijfsmilieuconcept (bedrijvig landschap), het scheppen van werkgelegenheid en de combinatie van deze aspecten. Bijdragen zouden o.a. kunnen worden ingezet voor financiering van minder rendabele onderdelen van het concept zoals bijv. de landschappelijke structuur en de onderdelen daarvan, en het kleinschalige infrastructuursysteem.

3.4.3 Businesscase •

Denk aan beheervormen die geschikt zijn voor startende ondernemers, bijv. verhuur van gebouwen met een optie tot koop binnen 5 jaar (als een derny-motor ondernemers op sleeptouw nemen).

3.4.2 Projectgroep

Duidelijke markering van het gebied is nodig.

De eerste bedrijven of organisaties kunnen een nadrukkelijk stempel op het gebied drukken. Door deze zorgvuldig te selecteren kunnen zij bijdragen aan de beeldvorming van het gebied en het bereiken van de gewenste kwaliteit.

De Usseleres is een bijzonder gebied met een bijzondere geschiedenis. De Es is een van de grootste kransessen van Europa en de authentieke erven in de krans dragen bij aan de kwaliteit van het gebied. Momenteel wijst niets er echter op dat je je in dit samenhangende gebied bevindt, en bezoeker bent van een bijzonder gebied met een rijke geschiedenis. Een duidelijke markering en verbeelding van de belangrijkste entrees kan bijdragen aan de herkenbaarheid van en waardering voor het gebied.

Binnen het ruimtelijke kader is de ‘branding’ van de Usseleres van belang. Welke functionele uitstraling krijgt het gebied, welke bedrijven en organisaties passen goed en moeten actief worden betrokken bij het project.

Hierin kunnen keuzes worden gemaakt die richtinggevend zijn. Een partij als bijv. Twence lijkt mogelijkheden te bieden voor recycling en hergebruik (duurzaamheid), terwijl Akzo naast zoutwinning ook geassocieerd kan worden met researchlaboratoria of lakken. Aangeraden wordt juist bij de eerste vestigers zeer kritisch te zijn. In de beginfase kan een ‘matchmaking’- aanpak worden overwogen, waarbij gericht bedrijven en organisaties worden aangezocht. •

Bezie met de gemeente op welke wijze het project en het rapport verder kunnen worden gebracht.

De heroverweging van het bedrijventerreinenbeleid op regionaal niveau is nu volop gaande. Vroegtijdige openbaarmaking van de resultaten van ‘De Samenleving Aan Zet’ kan contraproductief zijn; zowel voor de regionale herijking als voor de realisatiekansen van de voorstellen in het rapport. Dit vraagt zorgvuldig opereren. Voorgesteld is eerst met de ambtelijke top een verkenning te doen van de mogelijkheden voor verdere verspreiding van de resultaten en openbaarmaking en de mogelijke effecten daarvan te analyseren. Deze verkenning heeft inmiddels plaatsgevonden. •

Authenticiteit van het gebied en de kwaliteit van het landschap zijn een duidelijk identiteitsbepalende thema’s.

Zoals meermalen beschreven heeft de Usseleres een herkenbaarheid en geschiedenis die ver terug gaat in de tijd. Ook de huidige Es is - ondanks verschillende ingrepen - een herkenbare en markante eenheid, landschappelijk krachtig, met een eigen kwaliteit en authenticiteit. Deze moeten beschermd en gewaarborgd worden. •

Het concept van organische groei van het gebied en de te vestigen bedrijven en organisaties moet nader worden uitgewerkt. Naast de kansen en ruimtelijke grenzen, speelt hierbij ook de noodzaak voldoende mogelijkheid voor rendement te bieden aan eventuele investeerders / exploitanten. Concretisering met bijv. een minimum- en maximumvariant is wenselijk.

Er zit mogelijk een spanning tussen het gedetailleerd vastleggen van te handhaven en versterken kernkwaliteiten (landschapskwaliteit, ontsluiting, bedrijfstypologiën, enz.) en de aantrekkelijkheid voor vestiging van bedrijven.

Bezie nader welke mogelijkheden er zijn voor subsidie, zowel op provinciaal, landelijk als op Europees niveau. Denk bijv. aan innovatiegel-

93


De essentiĂŤle ruimtelijke kernkwaliteiten en (rand-)voorwaarden voor vestiging dienen eenduidig te worden vastgelegd, zodat belangstellenden weten waar ze aan toe zijn. Gelijktijdig is het nodig dat gezien de organische ontwikkeling en verwachte lange termijn hiervan, er voldoende flexibiliteit in de kaders zit om onvoorziene, maar wel passende ontwikkelingen toe te laten. Deze toekomstige ontwikkelingen kunnen functioneel nu deels niet worden voorzien. Het is daarom belangrijk om naast de fomele juridische kaders (bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan), een set van spelregels te hebben voor deze situaties: het Handvest Usseleres. De rentmeester kan op grond daarvan (met de gemeente) een sturende rol hebben, door een evenwichtig samengaan van publieke en private sturingsmiddelen. Daarbij kan worden overwogen ook financiĂŤle middelen in te zetten als vestigers ook op andere beleidsterreinen een bijzonder positief effect hebben (bijv. werkgelegenheid).

3.4.4 Overleg met gemeente Enschede

Niet alleen vanwege het vastgestelde beleid, maar ook omdat de gemeente eigenaar is van een groot deel van de noordelijke Usseleres ligt daar de uiteindelijke besluitvorming over de toekomst van het gebied. In de loop van het project heeft daarom overleg plaatsgevonden met diverse medewerkers van de gemeente Enschede, o.a. over het ruimtelijk beleid en grondbeleid. De gesprekken betroffen onder meer een vakmatige verheldering van het ruimtelijke concept en bespreking van exploitatie-aspecten, en taxatie van het realiteitsgehalte hiervan. De resultaten zijn in dit rapport verwerkt.

94


95


96


4

Communicatie

97


98


4 Communicatie (werkgroep C) 4.1 Vertrekpunt

Binnen het project ‘De samenleving aan zet’ (SAZ) is een ontwikkelingsstrategie opgesteld voor de inrichting van een deel van de Usseleres in Enschede. Dit heeft geresulteerd in een concrete praktijkcasus die dient als voorbeeld om overbodige (bedrijven-) terreinen in te richten, samen met gebiedspartijen en met oog voor het landschap. Deze praktijkcasus is binnen verschillende deelprojecten uitgewerkt door een projectteam. Dat is gebeurd in samenwerking met ondernemers. In voorliggend communicatieplan is beschreven welke communicatie nodig is om de projectdoelen te realiseren en een gewenste houding tot stand te brengen bij de verschillende projectactoren.

4.2 Projectgroep

In onderstaande organogram is weergegeven hoe de projectgroep en de Raad van Advies zijn georganiseerd en welke werkgroepen er waren. De Raad van Advies reflecteerde op het onderzoek, de aanpak en het handelen. De projectgroep coördineerde het onderzoek en de werkgroepen voerden het onderzoek uit.

4.3 Projectfasen

Het project bestond uit verschillende fasen: • Fase 1 was er voornamelijk op gericht een procesorganisatie op te richten, inclusief de juiste gebiedspartners. Deze fase was eind januari afgerond. • Fase 2 was erop gericht de ontwikkelingsstrategie te maken. Voorliggend communicatieplan is vooral gericht op fase 2. Nadat de ontwikkelingsstrategie is vormgegeven, vindt een moment plaats waarop deze wordt gepresenteerd aan overheden, bedrijfsleven, omwonenden. • Fase 3: naar buiten treden met het plan om partijen (bedrijven, omwonenden, politiek) te enthousiasmeren en te organiseren om de strategie uit te voeren.

4.4 Actorenanalyse

In het schema op de volgende pagina staan de projectactoren weergegeven. Tot de projectactoren rekenen we alle organisaties, groepen en individuen die op welke manier dan ook te maken hebben met het project. Per actor is weergegeven wat zijn houding is bij start van fase 2 ten opzichte van het project en wat de gewenste houding is. De kloof tussen beide wordt onder andere gedicht door de communicatieactiviteiten.

 

Raad van Advies:    dhr. A. Schimmelpenninck, rentmeester Twickel    dhr. H. Hengeveld, directeur Landschap Overijssel    dhr. J. Nijhuis, directeur Boardroom & Management consultant    dhr. A. Peters, directeur De Bijvanck Consultancy 

  Projectteam:    IAA:       dhr. J. Jansen             mw. M. Otten          dhr. V. Tenbergen     Saxion:     dhr. J. van den Hof     Gem. Enschede:    dhr. P. van Gessel    Landschap Overijssel:    dhr. L. Broere          Werkgroep   Organisatie  Werkgroep   Ruimte    coördinatie:  dhr. J. van den Hof  coördinatie:   mw. M. Otten 

Werkgroep   coördinatie: 

Communicatie dhr. L. Broere 

99


Actor

Specifiek

Projectgroep

‐IAA Stedenbouw en  Landschap 

Schil Huidige kennis/houding t.o.v.  project 

Gewenste houding/kennis  t.o.v. project 

A

A

Is goed op de hoogte van fase1. Is  geïnteresseerd in de  ontwikkelingsstrategie. 

Geeft reflectie op proces en  ontwikkelingsstrategie. Houdt  projectgroep scherp.  Onderschrijft eindproduct. 

B

Goed op de hoogte van fase1 en  hebben aangegeven interesse te  hebben in de  ontwikkelingsstrategie en om deze  mede vorm te geven. 

Doordat zij participeren in  project geven ze vorm aan  ontwikkelingstrategie en  pakken de leidende rol in de  uitvoering. 

C

Goed op de hoogte van fase1. Over  Staan positief in  het algemeen positief t.o.v.  ontwikkelingsstrategie en  ontwikkelingsstrategie maar zien  promoten deze in hun netwerk.  geen rol voor zichzelf. 

‐Saxion Hogescholen  ‐Gemeente Enschede  (ambtelijk)  ‐Landschap Overijssel  Adviesraad 

Bedrijven

-

Dhr. A.  Schimmelpen‐ ninck 

-

Dhr. H.  Hengeveld 

-

Dhr. J. Nijhuis 

-

Dhr. A. Peters 

Bedrijven die  deelnemen in  werkgroepen  -

Stichting Surplus 

-

Stichting Duurzaam  innovatief  Twents!  Landschapshotel 

-

De Smaak van  Twente 

-

Stichting Vlasmanifestatie 

Bedrijven die in 1e  fase betrokken zijn  geweest    

100

Overige bedrijven 

D

Over het algemeen niet  geïnformeerd over het project.  Vanwege wisselende achtergrond,  wisselende houding. 

Dat ook uit deze groep  bedrijven brood zien in de  ontwikkelingsstrategie en hierin  gaan participeren.  

Gemeente Enschede 

Wethouder

B

Volledig op de hoogte van project  en stimuleert project (ook  financieel) 

Hij staat volledig achter het  project en stimuleert de  uitvoering ervan bij de  Gemeenteraad 

Projectactoren


Gemeenteraad

B

Is geïnformeerd over fase1 in de  Raadscommissie. De Raad worstelt  met de bestemming van de  gronden. Raad formeel niet op de  hoogte van fase2 

De Raad omarmt het project en  geeft de wethouder opdracht  om verder uitvoering te geven  aan het project. 

Ambtelijk (ook  onderdeel  projectgroep) 

B

Volledig op de hoogte via dhr. van  Gessel die deelneemt in  projectgroep. De gemeente is  geïnteresseerd naar de uitkomsten  van het project. 

Provincie Overijssel 

Bestuur

D

Niet op de hoogte van het project 

Op het moment dat we naar  buiten treden ondersteunt ze  de ontwikkelingsstrategie (en  wellicht financiering van de  realisatie) 

Ambtelijk  

D

(dhr. J. Osinga) is op de hoogte van  het project en is geïnteresseerd  maar wacht resultaten af 

Op het moment dat we naar  buiten treden promoot hij de  ontwikkelingsstrategie bij zijn  Bestuur 

D

Niet op de hoogte van het project 

Op het moment dat we naar  buiten treden omarmen ze de  ontwikkelingsstrategie en  stimuleren deze bij andere  gemeenten 

Buurgemeenten Bestuur   (netwerkstad +  overige  gemeenten) 

D

Niet op de hoogte van het project 

Op het moment dat we naar  buiten treden omarmen ze de  ontwikkelingsstrategie en  stimuleren deze in hun eigen  gemeente 

Algemene publiek 

D

Op de hoogte van fase1 door  media‐aandacht. Staan positief  tegen ontwikkelingsstrategie =  winst t.o.v. originele plan. Wel  kritisch. 

Op het moment dat we naar  buiten treden zijn ze positief  over project. 

Op de hoogte van fase1 door  media‐aandacht. Staan niet  negatief tegen  ontwikkelingsstrategie = winst  t.o.v. originele plan. Wel kritisch. 

Op het moment dat we naar  buiten treden zijn ze positief  over project. 

Regio Twente 

Bestuur    

Omwonenden

 

Stichting tot behoud  van de Usseler Es   

 

D

101


4.5

Schil van betrokkenheid

De mate van betrokkenheid bij en invloed op het project is voor alle actoren verschillend. Het is belangrijk dit inzichtelijk te hebben, aangezien we dan weten welke moeite we moeten doen om een gewenste houding ten opzichte van het project te creëren. De mate van betrokkenheid bij en invloed op het project van Schil A is het grootst, aflopend naar Schil D (zie afbeelding). • Schil A: dit betreft de interne projectgroep, deze levert een actieve bijdrage. Een nauwe afstemming over de voortgang van het project is uiteraard noodzakelijk. • Schil B omvat de (externe) werkgroepen. Deze worden dus actief betrokken bij het project. • Schil C kan wellicht in de toekomst van invloed zijn op (de realisatie van) het project. Deze schil moet dus actief op de hoogte worden gehouden van de voortgangen. • Schil D: dit is tijdens deze fase van het project geen directe doelgroep. Wanneer we met de ontwikkelingsstrategie naar buiten treden, wordt deze schil actief benaderd.

Schillen van betrokkenheid

102

 

                                     

 

4.6 Strategie

Bij het begin van fase 2 is de volgende communicatiestrategie vastgelegd in het communicatieplan;

De samenleving aan zet is een innovatief project dat om te slagen afhankelijk is van het enthousiasme en draagvlak bij veel verschillende actoren. In deze fase (fase 2) van het project moet dit enthousiasme worden gecreëerd, zodat het project een vervolg kan krijgen en kan worden uitgevoerd. De communicatie in fase 2 is voornamelijk intern gericht en wordt afgesloten met een eindmanifestatie (extern). De communicatie in deze fase is er voor bedoeld om de verschillende projectactoren klaar te stomen voor fase 3. De eindmanifestatie grijpen we aan als het moment om naar buiten te treden voor het brede publiek. De communicatie in fase 2 bestaat dan ook voornamelijk uit 1 op 1 gesprekken tussen de projectgroep en de verschillende projectactoren.

Informeren bij afronding project Informeren en enthousiasmeren (Vooral 1-richting) Actief betrekken en beïnvloeden (2-richting)

Samen organiseren

A

B

C

D


Deze strategie week behoorlijk af van de strategie zoals we die verwoord hadden in het projectvoorstel. Na het maken van een heldere actorenanalyse en een bijbehorend communicatieplan werd namelijk al snel duidelijk dat we in een ingewikkelde bestuurlijke context aan het opereren waren. Hierbij was communiceren naar buiten contraproductief. Het wijzigen van de ontwikkelingsfilosofie voor en bestemming van de Usseleres zal immers niet alleen veel politieke discussie opleveren, maar waarschijnlijk ook forse kosten (afboekingen) met zich meebrengen. Dat compliceert de afweging en vergroot de politieke risico’s. Een zorgvuldige procesgang is dan ook geboden rondom dit thema. Daarbij ligt de focus – wil het rapport daadwerkelijk een rol kunnen spelen - in eerste instantie op de direct betrokkenen, zowel de deelnemende bedrijven als de betrokken bestuurders en ambtenaren, en nog niet op de brede maatschappelijke discussie. Dat kan in een later stadium volgen, wanneer de politieke mogelijkheden en risico’s zijn verkend en beheersbaar lijken. Het accent in de communicatie is dan ook gelegd op de interne communicatie met en tussen de ondernemers en het ambtelijke apparaat van de gemeente Enschede. Hieraan is aanzienlijk meer aandacht besteed dan aanvankelijk werd voorzien.

4.7 Communicatieacties

Zoals hiervoor aangegeven bestond de communicatie in deze fase van het project daarmee voornamelijk uit 1 op 1 gesprekken, die de gewenste houding/kennis van de actor ten doel hebben, als beschreven in de actorenanalyse van het communicatieplan. Op basis van deze strategie zijn de volgende communicatieacties uitgevoerd. Communicatie in de projectgroep en tussen werkgroepen 10x In de projectgroepoverleggen stond de voortgang van het totale project centraal. Van hieruit werden de planning bewaakt, inhoudelijke keuzes gemaakt en de grote lijnen uitgezet. Ook werden de tussenresultaten van de werkgroepen hier besproken en de synergie tussen de drie werkgroepen (ruimtelijk concept, organisatie & communicatie) bewaakt. Dit overleg vond gemiddeld eens in de drie weken plaats gedurende de gehele projectperiode. Communicatie tussen de projectgroep en de ondernemers 5x De meest betrokken groep buiten de projectgroep waren de ondernemers die in fase 1 interesse hadden getoond voor de alternatieve invulling van de Usseleres. Deze ondernemers zijn gedurende het hele proces in fase 2 betrokken geweest en hebben belangrijke input geleverd voor het eindproduct.

Communicatie tussen de ondernemers 2x Gedurende het proces bleek dat de ondernemers ook behoefte hadden aan onderlinge afstemming zonder betrokkenheid van de projectgroep. Dit om elkaars intenties te bespreken en vertrouwen te krijgen dat uit de tijdens het proces uitgesproken ambities ook een werkelijke ambitie spreekt. Dit was een communicatieactie die niet geprogrammeerd was, maar die cruciaal bleek voor het verdere vervolg. Er bleek steeds meer synergie tussen de individuele ondernemers te ontstaan wat heeft geleid tot een betere input in het totale proces, maar ook tot vergroting van het rendement van hun eigen business case. Communicatie met de raad van advies 5x Op verschillende momenten tijdens het proces zijn er gedachtewisselingen geweest met de Raad van Advies. De Raad van Advies heeft gedurende het hele proces kritisch meegekeken en de projectgroep scherp gehouden op inhoud, proces en haalbaarheid van de voorstellen. Communicatie naar gemeente 2x De gemeente Enschede is een belangrijke actor voor dit project. Het was en is daarom belangrijk dat deze voldoende betrokken is bij het project, en het zoekproces als serieuze optie beschouwt. Primair was dhr. P. van Gessel (senior planoloog gemeente Enschede) verantwoordelijk om de relatie met de gemeente inhoud te geven. De communicatie met de gemeente verliep als volgt: • Ambtelijk: regelmatig informeren van collega’s die betrokken zijn bij de Usseleres over de voortgang, het leveren van relevante informatie en het betrekken bij bijzondere momenten zoals de eindmanifestatie. • Bestuurlijk: de meest betrokken wethouders Hatenboer en Van Hees worden actief op de hoogte gehouden van de voortgang rond het project. Dit gebeurt per mail of via het portefeuilleoverleg. Bij de eindmanifestatie worden deze wethouders uiteraard actief betrokken (wellicht met eigen rol). Het college is in zijn volledigheid op de hoogte gebracht. Het bleek uiteindelijk niet haalbaar om aan het einde van het project al een uitspraak over de kansrijkheid van het project te krijgen van het bestuur van Enschede. Er zijn nog teveel afwegingen te maken op hoger schaalniveau (o.a. bedrijventerreinenvisie Twente), waardoor het nog niet opportuun is voor bestuurlijke uitspraken over de te volgen koers voor de Usseleres. Wel is bij de eindredactie van dit rapport bekend geworden dat de resultaten van de praktijkcasus in september 2013 kunnen worden ingebracht in de opiniërende gemeenteraadsvergadering die geheel is gewijd aan alternatieve ontwikkelingsstrategieën.

103


4.8

Conclusie en vervolg

De communicatiestrategie zoals geformuleerd voor aanvang van het project, bleek onvoldoende geschikt om al toe te passen in deze fase van het project. Na de eerste communicatieanalyse in het communicatieplan bleek al snel dat naar buiten treden met informatie over het project de concrete (bestuurlijke) haalbaarheid van het concept in de weg zou kunnen gaan staan. Van belang was dat er een goed en haalbaar alternatief werd ontwikkeld, waarmee het bestuur van de gemeente Enschede verder kan in haar bredere afweging (bedrijventerreinenvisie, stedelijke ontwikkeling). Hierbij zou openbare communicatie over de voorgang en opbrengsten van het project contraproductief zijn. De communciatie in deze fase van het project is daarom primair gericht op de direct betrokkenen: bedrijven en gemeente. Deze communicatie is aanzienlijk intensiever geweest dan voorzien. Nu deze fase van het project is afgerond, is het moment aangebroken dat de opgedane kennis wordt gedeeld. De verdere communicatie over het project zal daarom meerledig een vervolg krijgen. Communicatie met betrekking tot de Usseleres Deze communicatie is gericht op het realiseren van een alternatieve inrichting voor de Usseleres (fase 3 van het project om te komen tot een alternatieve invulling). Hiervoor wordt een handzame samenvatting van het project gemaakt, een beeldend boekje met korte teksten waarin de essentie van het project en de maatschappelijk meerwaarde van de alternatieve ontwikkeling worden benoemd. Het besluit om op deze manier verder te gaan met de Usseleres ligt vervolgens bij de politiek én partijen uit de samenleving. Wij zullen hier actief voor gaan lobbyen. Bijvoorbeeld door de raad(-scommissie) te informeren wanneer het moment daarvoor geschikt is. Te denken valt daarbij ook aan de behandeling van de bedrijventerreinenvisie Twente in de raadscommissie van de gemeente Enschede. Ook willen we meer betrokkenheid creëren bij het bedrijfsleven. Doel moet zijn om nog meer ondernemers te laten aanhaken dan nu het geval is. Idealiter nemen de ondernemers het initiatief nu over. Hiervoor benaderen we het bedrijfsleven actief. Een eerste overleg met VNO-NCW is in september voorzien. In dit traject wordt ook bezien op welke wijze we actief de media kunnen benutten om de bewoners van Enschede en Overijssel te laten zien dat met deze praktijkcasus een maatschappelijk interessant alternatief is ontwikkeld.

104

Communicatie ter promotie van de strategie Hierbij kan worden gedacht aan communicatie om de opgedane ervaringen, lessen en do’s en dont’s te delen met overige geïnteresseerden om de manier van werken breder te verspreiden en eventueel toe te gaan passen op andere locaties. Ook hiervoor zullen we het project handzaam moeten samenvatten. Hierbij ligt de nadruk echter op de werkwijze om op een andere manier met locaties als de Usseleres om te gaan. Als eerste activiteit worden de resultaten van de praktijkcasus in september 2013 ingebracht in de opiniërende gemeenteraadsvergadering die geheel is gewijd aan alternatieve ontwikkelingsstrategieën. Zo mogelijk kunnen de resultaten worden gepresenteerd in een conferentie cq manifestatie waar wij de uitkomsten kunnen delen met vakgenoten.


105


106


5

Conclusies

107


5.1 Conclusies onderzoeksvragen

• De eerste pioniers moeten een (sterke) onderlinge band (kunnen) opbouwen;

• Het project moet worden begeleid door een team ter zake kundige

Het proces van de praktijkcasus met de vier bedrijven leidt tot de volgende antwoorden op de hoofdvraag en de subvragen:

5.1.1 Hoofdvraag

Op welke wijze en onder welke voorwaarden kunnen ontwikkelingen in de samenleving worden geïnitieerd, die een goede alternatieve invulling zijn voor overbodige (bedrijven-) terreinen, zodanig dat de aanwezige ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten in stand worden gehouden of worden versterkt? De wijze: • Zoek ondernemingen, instellingen of bedrijfsinitiatieven die zich in het gebied kunnen en willen vestigen. Dit vergt (toegang tot) goede kennis van het lokale en regionale bedrijfsnetwerk. De bedrijven en instellingen moeten de kwaliteit van het bestaande gebied herkennen, de (meer-)waarde inzien en bereid zijn deze kwaliteit te handhaven en in te zetten ten gunste van het gebied en hun bedrijfsvoering; • Wees van meet af aan helder over de uitgangspunten: plek zoekt programma en de samenleving aan zet. Daarmee weten betrokkenen dat het om een alternatieve wijze van gebiedsontwikkeling gaat met andere rollen, ook voor hen zelf; • Analyseer de opbouw en ruimtelijke kwaliteit van het gebied goed en breng dit op begrijpelijke wijze in beeld, zodat dit begrepen en uitgedragen kan worden; • Onderzoek hoe de gekozen ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap ingepast kan worden en wat hierbij de maximale verzadigingsgraad is. Deze graad laat de overheersende kwaliteiten van het landschap in stand bij intensivering van het gebruik; • Definieer het specifieke karakter van het gebied zorgvuldig n in positieve bewoording. Dit kan zo bijdragen aan de profilering en vermarkting van het gebied; • Bouw rondom het project een team met ervaring, een breed netwerk en gezag, dat als comité van aanbevelingen kan optreden (morele sponsoren). Voorwaarden:

• Er moet een als reëel ervaren ontwikkelingskans en/of probleemgebied zijn;

• De ondernemingen/instellingen moeten passen binnen een profiel dat

aansluit bij het te behouden of ontwikkelen type landschap. Het profiel moet voorafgaand aan de selectie van mogelijke participanten worden vastgelegd;

108

• •

en enthousiaste experts. In de casus van de Usseleres waren dat planologen, experts gebiedsontwikkeling, contractvorming en exploitatie, een landschapsarchitect en een stedenbouwkundige; Basis voor deelname, commitment en inzet van alle betrokkenen is een wervende en overtuigende voorstudie van het inhoudelijke thema waarin al op hoofdlijnen een ontwikkelingsrichting is bepaald; In deze casus was het een noodzakelijke voorwaarde dat het initiatief en het begeleidende team geen ambtenaren waren, Waarborg dat de aanpak een realistische kans van slagen heeft. Sondeer en overleg vooraf met de overheden over de ruimte en steun die zij aan een dergelijk initiatief bieden. De communicatie met de gemeente moet daarbij open en opbouwend zijn en dient zorgvuldig te worden onderhouden; De communicatie van de deelnemende partijen moet open en eerlijk zijn.

Algemeen / aanbevelingen • De budgettaire beperking en tijdsfactor heeft als positieve bijvangst opgeleverd dat er niet te veel zijpaden onderzocht zijn; • De locatie moet een opmerkelijke identiteit bezitten (of opmerkelijke kenmerken). Dat biedt de mogelijkheid voor betrokkenheid en verantwoordelijkheid; • De locatie moet kansen bieden op substantiële verbetering van het gebied én de bedrijfssituatie in de toekomstige situatie.


5.1.2 Subvragen

1. Zijn bedrijven en instellingen bereid om gezamenlijk te onderzoeken of ze een ruimtelijke ontwikkeling ter hand kunnen nemen? Ja, hiertoe zijn ze bereid. Het kan worden gezien als een nieuwe (inter)actieve vorm van netwerken. Uiteraard gelden er wel enkele voorbehouden: • Deelnemers willen hun bedrijfsbelang gediend zien; • Het project komt in het licht te staan van ‘het collectieve’, waarmee de deelnemers al bekend zijn of moeten worden; • De locatie is bepalend; • Het tijdsbeslag voor de deelnemers moet initieel relatief beperkt zijn. Bij succes wil men er wel meer tijd in steken. 2. Zijn bedrijven en instellingen in staat om de organisatorische, juridische en ruimtelijke vormgeving van deze alternatieve ontwikkelingsstrategie te concretiseren. Dit inclusief het voorgestelde beheer (van de kwaliteiten) van het gebied? Nee, de deelnemers formuleren wel essentiële voorwaarden, maar kennen deze materie over het algemeen onvoldoende om de strategie adequaat te concretiseren. Deelnemende partijen willen graag meepraten en voorwaarden bepalen, maar zijn zich er zeer van bewust dat er experts nodig zijn op de diverse relevante vakgebieden. Voorwaarde is wel dat het adviseurs betreft die door alle deelnemers als vertrouwd worden ervaren. Een open houding en goede wisselwerking met de specialisten is belangrijk. 3. Kan deze gezamenlijk ontwikkeling worden geconcretiseerd tot een business case die een realistisch alternatief vormt voor de ontwikkeling van de overbodige (bedrijven-)terreinen?

initiatieven als de casus Usseleres moeten op korte termijn zichtbare resultaten geboekt kunnen worden, anders zal het metaforische ijzer snel afkoelen. 4. Kunnen ontwerpers een initiërende en activerende rol vervullen om met de samenleving, in casu de participerende bedrijven en instellingen, tot een alternatieve ontwikkelingsstrategie te komen? Ja, ontwerpers kunnen hierin een actieve rol vervullen, maar zij kunnen dat niet alleen. Er zijn experts nodig op andere gebieden. In de casus Usseleres waren dat met name de experts op gebied van gebiedsontwikkeling, contractvorming en exploitatie. De wisselwerking tussen beeld en bijbehorende organisatievormen is absoluut noodzakelijke om tot een overtuigende strategie te komen. 5. Kan het resultaat van de businesscase met bedrijven en instellingen uit de samenleving leiden tot een realistisch vervolg? Ja, dat is denkbaar, echter onder voorwaarden. De belangrijkste daarvan zijn de betrouwbaarheid en hechtheid van de businesscase partners (als groep); een solide organisatorische en juridische vertaling daarvan; de kansrijkheid van het voorziene bedrijvenmilieu in de markt; bereidheid bij het gemeentebestuur en de mogelijkheid substantiële bedrage af te boeken. Dit zijn evenzovele zaken die nog verdere uitwerking behoeven. Voortgang ligt daarmee vooral in handen van externen (niet deelnemende partijen), na het openbaar maken van de resultaten van het onderzoek. Dat vergt een zorgvuldige en uitvoerige communicatie.

Ja, inhoudelijk en organisatorisch is dit mogelijk. Belemmerend werken in de praktijk de hoge kosten en tijd. Dit vraagt nadere uitwerking en overleg met experts/partijen die financieel ter zake kundig zijn. • Wat betreft opbrengsten is een nadere verkenning van mogelijke aanvullende middelen (EU subsidies, belasting voor bijv. landgoederen) en mogelijk te betrekken partijen voor exploitatie en beheer nodig; • Met betrekking tot kosten kan wel inzicht worden verkregen, maar zijn besluiten en afboekingen afhankelijk van de eigenaren (in deze casus voor het grootste deel de gemeente Enschede); • Wat betreft het tijdsaspect is het essentieel dat het momentum behouden blijft en niet teniet wordt gedaan door ingewikkelde en tijdrovende procedures. Hier is het spreekwoord ‘men moet het ijzer smeden als het heet is’ op zijn plaats. Een intentie is immer geen noodzaak. Bij

109


5.2 Slotoverwegingen

dan ook geen kostbare herstructureringsopgaven nodig: deze ontwikkelingsstrategie spaart de gemeenschap ook in de beheerfase veel geld.

5.2.1 Ruimtelijke kaders bindend en richtinggevend

Een gebied ontwikkelen vanuit de intrinsieke ruimtelijke kwaliteit vraagt om een goede kennis van de locatie en de aanwezige gelaagdheid. Naast bronnenanalyse is een veelvuldig locatiebezoek van alle betrokkenen daarvoor onmisbaar. Dit geldt niet alleen voor de initiator en deelnemers, maar ook voor alle ondersteuners, experts en adviseurs. En voor de bestuurlijke besluitvormers. Fysieke aanwezigheid is een onmisbare wijze om het gebied goed te kunnen interpreteren en doorgronden. Bezoeken aan gelijksoortige (al dan niet al ontwikkelde) gebieden versterkken het inzicht.

Gebiedsontwikkeling lijkt minder eenduidig te programmeren dan voorheen. In plaats van eenduidige programma’s zien we steeds vaker tijdelijk gebruik van terreinen, of een geleidelijke ontwikkeling die zich nog moeten bewijzen. Gebieden ontwikkelen zich steeds meer organisch en zonder vooraf gedetailleerd vaststaande termijnen en resultaten. Het (gewenste) ruimtelijke profiel moet daarbij richtinggevend zijn voor de ontwikkeling, niet het vooraf bepaalde doel, of gewenste tempo van inkomsten voor de eigenaar. Consequentie daarvan is een andere wijze van organisatie van het ontwikkelproces, met als basis een helder ruimtelijk kader waarbinnen een geleidelijke ruimtelijke en functionele invulling kan ontstaan. Er is geen gedetailleerd ruimtelijk eindbeeld, wel liggen hoofdlijnen vast en de te gebruiken bouwstenen. Zo ontstaat een helder ruimtelijk concept waarbinnen ontwikkelingen zich kunnen afspelen. Dat geeft een duidelijk gevoel voor de richting, ook voor de (toekomstige) gebruikers en besluitvormers. Zowel de ontwerpers als de bedrijven in deze casus namen de bestaande kwaliteiten van het gebied als uitgangspunt voor een toekomstige ontwikkeling. De opgave is dan deze locatie te ontwikkelen op basis van de aanwezige landschappelijke lagen met de overgeleverde kwaliteiten. Maak daarvan gebruik, nut ze uit en optimaliseer ze. Zo ontstaat een aantrekkelijke en zichtbare basis voor nieuwe ontwikkelingen. Daarbij weegt de intrinsieke kwaliteit van het gebied zwaarder dan het gebruiksgemak. In de casus werd dat bij voorbeeld zichtbaar bij de keuze van de wegbreedte. Unaniem kozen de bedrijven voor de landschappelijk passende smalle wegen, terwijl bredere wegen de bedrijfsvoering van sommige deelnemers zouden vergemakkelijken. Die zouden echter ook de kernkwaliteiten van het landschap aantasten. De aanwezige kwaliteiten, gelaagdheid en historie van een gebied, kunnen de aanknopingspunten bieden voor een hierop voortgaande nieuwe ontwikkeling: er wordt dan een laag toegevoegd met respectering van de bestaande en gewaardeerde lagen. Er is een organische ontwikkeling, een gestage transformatie met behoud en continuïteit in de historie. Dit in tegenstelling tot terreinen die met forse aanvangsinvesteringen in eenmaal bouwrijp worden gemaakt en worden ontdaan van hun historische lahgen en identiteit. Daar ontstaat een volledig nieuwe omgeving, de oude lagen verdwijnen. Het centraal stellen van de ruimtelijke kwaliteiten (en de functionele verwantschap tussen bedrijven), creëert een sterke binding met de plek, met het gebied. De verwachting is dat bij een goede gebiedsorganisatie (rentmeester) de ruimtelijke kwaliteit zo veel meerwaarde heeft, dat de bedrijven er belang bij hebben deze in stand te houden. Op langere termijn zijn

110

Ook functioneel is er voor het gebied een beeld op de hoofdlijnen, maar met de nodige vrijheid. De dynamiek en onzekerheid in de samenleving vraagt daar ook om: een statische toewijzing van functies past steeds minder bij deze tijd. Wel is er behoefte aan een herkenbare functionele typering of typeringen op hoofdlijnen. Er zijn tegenwoordig ook steeds minder maatschappelijke aanleidingen voor strikte scheiding van functies. Waar de ruimtelijke kaders strak worden gehandhaafd, is (mede daardoor) de invulling functioneel flexibeler. Ruimtelijk worden de basiselementen en bouwstenen vooraf vastgelegd (casco, erfelementen, ontsluiting, parkeerregulering en beeldkwaliteit). De flexibiliteit ten aanzien van de ruimtelijke en functionele invulling moet steeds worden herijkt. Daar ligt een blijvende rol voor de overheid.

5.2.2 Initiërende en activerende rol ontwerpers

De samenleving aan zet brengen gaat niet vanzelf. Partijen kennen elkaar vaak niet, en zijn meestal vooral gericht op het primaire bedrijfsproces, niet op samenwerking of een gezamenlijke locatie. Het in positie brengen van bedrijven en instellingen om samen een aantrekkelijk concept tot stand te brengen voor gebiedsontwikkeling, vergt een creatieve generator van ideeën en oplossingen. Dat kan een ontwerper of ruimtelijke ordenaar zijn (het scheppen van een goed beeld is essentieel), maar ook een ondernemer, grondbezitter, journalist of leraar, …. Essentieel zijn de vaardigheden helder conceptueel te kunnen denken, partijen bijeen te brengen, ze te stimuleren en te verbinden. Betrek de gebruikers van het begin af aan, enthousiasmeer ze, help prioriteren, vertaal, laat ze beslissen, maak ze verantwoordelijk, breng de samenleving aan zet. Daarbij moeten de partijen zelf geleidelijk het voortouw overnemen. De initiator moet dit niet alleen toelaten, maar juist actief bevorderen. In dit proces is een duidelijk veranderende rol van de ontwerper, planoloog, vakspecialist waarneembaar. Deze mag niet op voorhand oplossingen bedenken, maar dient in een open proces met belanghebbenden op zoek te gaan naar de werkelijke vraagstukken en kansen. Eerste schetsen (uit de voorstudie) zijn er ter verduidelijking van een mogelijk ontwikke-


lingsconcept, ter enthousiasmering tot deelname. Deze schetsen kunnen geheel worden geamendeerd en hebben vooral betekenis als katalysator in het collectieve ontwikkel- en besluitvormingsproces. Het uiteindelijke ontwerp zelf is de resultante van een interactief en collectief ontwikkeltraject. Hierop mag in ontwerp, beleid of grondeconomie niet vooruit worden gelopen. Dat volgt, binnen de op hoofdlijnen gestelde kaders.

5.2.3 Een andere rol voor overheid en samenleving

Bij de geschetste alternatieve gebiedsstrategie is het belangrijk dat zich een intermediair bevindt tussen de private ondernemende partijen en de gemeente. Niet het beleidsdoel is immers het startpunt, maar het idee dat er door samenwerking een nieuwe ontwikkeling kan ontstaan en de wens daarbij te investeren in ruimtelijke kwaliteit en de gebiedsidentiteit te versterken. Het gaat dus niet om het ‘uitrollen’ van een doelstelling, maar om het tot stand brengen van een ontwikkelingsproces in een gebied en van functies met een lange termijn horizon. De overheid is meestal minder geschikt de rol te vervullen partijen bijeen te brengen en het ontwikkelproces op deze wijze te doorlopen. Weliswaar beschikt de overheid over veel informatie, kennis en organisatievermogen, de overheid is in de perceptie van veel partijen in de samenleving ook een veelkoppig monster, log, traag en onvoorspelbaar vanwege intern tegenstrijdige beleidsuitgangspunten, rollen en belangen. Zo is de overheid wetgever (bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan, kostenverhaal en andere afromingsmechanismen), toetser, maar ook belanghebbende (soms grondeigenaar, ontvanger leges en WOZ). Maar ook wil de overheid bepaalde soms types bedrijvigheid stimuleren, niet zelden vanuit een beeld van ‘branding’ van zijn gemeente. Daardoor zijn er binnen de overheid vele en deels tegengestelde belangen. Voor een externe partij is vaak onduidelijk hoe de besluitvorming loopt en welke belangen zwaarder wegen en prevaleren. Ambtelijke en bestuurlijke uitspraken worden makkelijk uitgelegd als toezeggingen, die daarna weer niet zo mogen worden opgevat. Ook taxeren de dienaren van de overheid situaties regelmatig verschillend, afhankelijk van hun rol. Zo komt de overheid voor velen over als een ondoorgrondelijke organisatie, die primair op zijn eigen doelen is gericht en burgers, bedrijven en initiatiefnemers niet hulpvaardig ondersteunt. Menig initiatief smoort – na soms aanvankelijk positieve reacties - in voor velen onverklaarbare en onbegrijpelijke besluitvormingsprocedures die onbegrijpelijk lang duren. De in de afgelopen decennia toegenomen doelstellings- en beleidsgerichtheid van de overheden, leidt ertoe dat maatschappelijke initiatieven voortdurend worden getoetst op hun opportuniteit voor de overheid, (en niet primair op die voor de samenleving). Die toetsing werkt soms verstarrend of belemmerend, en wordt vaak niet als logisch en realistisch ervaren. Kernvraag daarbij is of er - zeker in de gebieden waar de wederop-

bouw duidelijk over is - nog wel een maatschappelijke aanleiding bestaat voor de zo functionerende overheid en de hier ontwikkelde beleidspraktijk. Daarbij komt dat de sinds 10 à 15 jaar bij de overheid toegenomen nadruk op controle, transparantie en rechtszekerheid, sterk complicerend en vertragend werkt op de werkprocessen. Grote delen van de bureaucratie zijn niet primair gericht op beantwoording van vragen uit de samenleving, of op het bijdragen aan oplossingen en besluiten. Ze voelen zich daarvoor niet of nauwelijks verantwoordelijk. Het beleidsgerichte taalgebruik komt veel burgers regelmatig als bevoogdend over. Daarbij worden de kosten van de (verplichte) overheidsbemoeienis niet zelden als zeer hoog ervaren en niet in relatie staand tot de resultaten ervan. Het vertrouwen in de overheid als organiserende en op basis van gelijkwaardigheid meewerkende organisatie is daarom bij velen niet hoog. Al deze factoren leiden ertoe dat veel goede initiatieven gefrustreerd of vernietigd worden. In het licht van de veranderende maatschappelijke opgraven is herdefiniëring van taken en rollen van overheid en partijen uit de samenleving dan ook noodzakelijk. Het succes van transformatieprojecten is daarvan in hoge mate afhankelijk. Niet alleen moeten externe adviseurs als ontwerpers, planologen, enz. andere taken en rollen kiezen, en meer dan voorheen samenwerken in onorthodoxe combinaties. Ook gemeenten moeten bereid zijn ruimte te bieden voor experimenten die vanuit de samenleving collectief worden georganiseerd. De overheid moet dat bovendien actief gaan stimuleren, ook door middelen beschikbaar te stellen voor de initiatief- en kraamkamerfase. Een (externe) organisatie die niet is gebonden aan de complexiteit en beleidskaders van de overheid kan hier in veel gevallen meer betekenen en meer bereiken. De fundamentele vraag is ook of - wanneer de samenleving zelf aan zet moet komen – dit niet automatisch leidt tot een behoefte aan partijen die daarvoor de katalysator zijn.

5.2.4 Andere ontwikkelpraktijk: procesgeld en communicatie

Een initiërende en activerende rolvervulling van ontwerpers en anderen komt echter niet vanzelf tot stand. De beginfase is arbeidsintensief en vergt financiële dekking, procesgeld dus. De bijeen te brengen bedrijven en instellingen zullen daarvoor aanvankelijk geen geld beschikbaar willen en kunnen stellen. Als ze al van begin af aan enthousiast zijn, dan is hun businesscase meestal nog niet helder. Ze weten nog helemaal niet of dit levensvatbaar is, of samenwerking met anderen mogelijk is en of de overheid wil meewerken. Pas wanneer een idee een haalbaar plan is geworden, en de gemeente tot medewerking heeft besloten, zullen bedrijven en andere betrokkenen er zelf in willen (en kunnen) investeren. Pas dan kan tot (financieel) bindende afspraken worden gekomen.

111


112


Voor die besluitvorming van gemeente en participerende bedrijven is er dus een onrendabele fase. Hier ligt een taak voor overheid of grondeigenaren: zij hebben ook financieel voordeel bij een externe organisator en verbinder. Voor de overheid geldt bovendien dat deze bij externe organisatie hiervoor zelf minder inspanningen hoeft te plegen en minder medewerkers in hoeft te zetten. De besparing kan worden ingezet als potje voor procesgeld. Uiteindelijk kan het procesgeld via het kostenverhaal worden teruggehaald. Dit vergt bij de overheid een andere wijze van procesorganisatie en daarbij ook een goed vermogen de kansrijkheid van initiatieven te doorgronden. Daarbij is het belangrijk dat overheden de initiatieven vanuit de samenleving nadrukkelijk bekend maken en koesteren. Dat vergt een andere PR en communicatiestrategie waarbij de ontwikkelingen en successen van de samenleving centraal staan en niet primair die van de overheidsorganisatie zelf. Initiatiefnemers moeten gekoesterd en beschermd worden omdat ze tijd, energie en geld investeren en samen risico’s nemen met het doel naast hun eigen belang, ook de belangen van de samenleving te dienen en de kwaliteit ervan te verbeteren.

5.2.5 Naar een vernieuwend, maar vertrouwd exploitatieconcept

De aanpak van de ontwikkeling en exploitatie van de Usseleres (maar dat geldt ook voor vergelijkbare gebieden), vergt een ander ontwikkel- en exploitatieconcept. De rol van bedrijven en instellingen, maar ook die van de overheid wordt anders. Bedrijven en instellingen moeten actief worden en zelf de voorwaarden scheppen waarbinnen hun bedrijf tot vestiging kan komen. Dat zijn o.a. voorwaarden met betrekking tot bedrijfsmilieu, betreffende samenwerking en synergie met andere bedrijven en instellingen, aangaande het ruimtelijke profiel en de inrichting en wat betreft het juridische, financiële en organisatorische model. Het is evident dat niet alle bedrijven hiertoe zelf in staat zijn, wel kan een intermediaire organisatie als een coöperatie, VVE of gebieds-BV hier een goede faciliterende rol spelen. Voor de overheid geldt dat gebiedsontwikkeling niet langer moet worden gezien als programmatisch noodzakelijk en daarbij als een belangrijke inkomstenbron, maar veeleer als gewenste maatschappelijke ontwikkeling die op andere wijze voor de samenleving meerwaarde oplevert, zoals in extra (duurzame) ruimtelijke kwaliteit, in meer werkgelegenheid en in een duidelijker branding van de gemeente. Er is dus een nadrukkelijke meerwaarde aan verbonden, maar niet primair een financiële.

kennen we een eeuwenlange traditie van economisch verantwoorde landgoedexploitatie met veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. Dit beproefde concept biedt in een modern jasje een interessant perspectief voor gebieds(her)ontwikkeling waar veel waarde wordt gehecht aan ruimtelijke kwaliteit en waar een solide, maar bescheiden, rendement op de langere termijn belangrijker is dan de quick win. Landgoedeigenaren weten van oudsher een centrale aansturing van de landgoedexploitatie te combineren met een grote betrokkenheid van de economische dragers waarvan zij afhankelijk zijn. Elk landgoed heeft daarbij in de loop der tijd een eigen uniek profiel ontwikkeld. Om de ontwikkeling van de Usseleres volgens het nieuwe concept op gang te brengen zal de gemeente het gehele gebied in erfpacht moeten uitgeven aan een private partij die bewezen heeft als een verantwoorde rentmeester een landgoed te kunnen exploiteren. Erfpacht is een goede basis om te waarborgen dat van jaar tot jaar een evenwicht bestaat tussen enerzijds permanente inkomsten en anderzijds de terugkerende kosten voor onderhoud, beheer, aanpassingen en eventueel andere collectieve taken (PR / communicatie reclame, enz.). Erfpacht biedt bovendien ook vereveningsmogelijkheden. Beschouw nadrukkelijk ook de restwaarde van het gebied na resp. 15, 25, enz. jaar, en het effect daarop van de ruimtelijke kwaliteit en de randvoorwaarden daarvoor in het beheer (de rentmeestersbonus!). Zowel haar publiekrechtelijke rol als die van grondeigenaar (erfpachtgever), biedt de gemeente maximale flexibiliteit om te kunnen optreden, zij het binnen ontwerp- en inrichtingskaders die de instandhouding van de aanwezige kwaliteiten effectief borgen. Binnen die kaders is het aan de ‘rentmeester’ en de bedrijven om het gebied als vestigingsplaats voor passende ondernemingen optimaal te ontwikkelen en te beheren. In de huidige economische situatie wordt uitgegaan van een organische ontwikkeling op basis van bestaande kwaliteiten, waardoor de investeringen in de transformatie van het gebied veel geleidelijker gaan dan ingeval van eenmalig bouwrijp maken aan het begin van een ontwikkeling zoals de gemeente dat zou doen. Dat leidt tot andere ruimtelijke ontwikkelingen (behoud van bestaande lagen, toevoeging van nieuwe, zodat de kwaliteit wordt versterkt), maar ook tot andere investeringsniveaus en andere lastendragers. Het is aan de rentmeester om in samenwerking met de ondernemers tot nieuwe en aantrekkelijke financiële arrangementen te komen.

Bedrijventerreinen die onderscheidend zijn in kwaliteit en toegevoegde waarde op basis van een duurzame samenwerking, moeten gebaseerd worden op een radicaal vernieuwend concept, dat tegelijkertijd vertrouwd en betrouwbaar is. Bestaat dat concept? Jazeker! In Nederland en Europa

113


5.2.6 Concretisering tot een businesscase die een realistisch alternatief vormt

Bezien we de ontwikkeling en exploitatie van de gehele Es als een businesscase dan zullen we wat huiswerk moeten maken om de haalbaarheid ervan te toetsen. In essentie gaat het dan om twee vragen. De eerste heeft betrekking op de potentiële behoefte in de regio en wellicht zelfs daarbuiten, gegeven het unieke karakter van het gebied en het beoogde commerciële profiel. De tweede vraag betreft de haalbaarheid van de exploitatie van het gebied als hoogwaardig ‘bedrijvenlandgoed’. De businesscase is complex: naast de grondexploitatie gaat het ook om de vastgoedexploitatie, de bouwexploitatie en de beheerexploitatie. Betrek bij dat laatste ook de mogelijkheden van subsidiering van maatschappelijk gewenste doelen zoals duurzaamheid, landschapsbeheer / -ontwikkeling of het creëren van arbeidsplaatsen. De gebiedsontwikkeling dient immers een breder doel dan het scheppen van kavels voor bedrijven: het perspectief is dat van een kwalitatief hoogwaardige toevoeging aan een integraal stedelijk systeem. Beide vragen naar behoefte en haalbaarheid moeten worden onderzocht. Het lijkt ons verstandig om in dat onderzoek (op een nader te bepalen wijze en moment), partijen te betrekken die in beeld kunnen zijn als toekomstig exploitant. Laat het onderzoek wel parallel lopen aan de ruimtelijke analyse en ontwerpen, en aan de ideevorming en besluitvorming bij betrokken bedrijven, zodat de drie trajecten elkaar beïnvloeden.

5.2.7 Laagdrempelige communicatie

Achterliggende gedachte bij het project is dat dit stimuleert tot besluitvorming bij bedrijven én gemeente / overheden en zo daadwerkelijk bijdraagt aan het creëren van maatschappelijke kansen c.q. het oplossen van een maatschappelijk probleem. Daartoe was aanvankelijk een laagdrempelige en eigentijdse presentatie en communicatie voorzien, zodat meerdere partijen zouden kunnen aanhaken bij het project. Bij de start van het project is, mede door de beperking van de voor communicatie beschikbare middelen, het realiteitsgehalte van deze veronderstelling nader getoetst. Bij deze analyse bleek al snel, dat de voorziene open en laagdrempelige communicatie in deze fase van het proces contraproductief zou zijn. De gemeente beschikt immers, na meer dan tien jaar voorbereiding en procedures, al ruim een jaar over een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan voor het gebied, inclusief gebiedsexploitatie. Het wijzigen van de ontwikkelingsfilosofie voor en bestemming van het gebied zal initieel niet alleen veel politieke discussie opleveren, maar waarschijnlijk ook grote kosten (afboekingen) met zich meebrengen. Dat vergroot slechts de politieke risico’s. Dit thema vergt dan ook een zorgvuldige procesgang. Daarbij ligt de focus

114

– wil het rapport daadwerkelijk een rol kunnen spelen - in eerste instantie op de direct betrokkenen, zowel de deelnemende bedrijven als de betrokken bestuurders en ambtenaren, en nog niet op de brede maatschappelijke discussie. Dat kan in een later stadium volgen, wanneer de politieke mogelijkheden en risico’s zijn verkend en beheersbaar lijken. Het onderhavige rapport bevat met zijn ruimtelijke, organisatorische en financiële verkenningen een goede basis om op hoofdlijnen de vragen over strategische heroverweging te beantwoorden. Het sluit daarmee goed aan op de voorstudie. In termen van sturing van het veranderproces zijn hier vier fases van ontwikkeling en wilsvorming te onderscheiden: 1. Informeren en genereren: verbeelden alternatieve strategische keuze(s). Dit is de voorstudie. Hierin worden de macromaatschappelijke ontwikkelingen en het alternatieve ontwikkelingsconcept voor de Usseleres verwoord en beeldend getoond. Het concept is op aansprekendheid getoetst bij bedrijven, en op grond daarvan aangescherpt. De alternatieve strategische keuze voor het gebied is daarna zowel ambtelijk als bestuurlijk informeel op bestuurlijke / politieke opportuniteit getoetst; Uitwerking van het alternatief (ruimtelijk, organisatorisch, financieel) en betrekken van bedrijven en instellingen als potentieel dragende partij. Dit is gebeurt in het nu gepresenteerde project. Hierin is de alternatieve strategische keuze verder uitgewerkt op hoofdlijnen, zodat de gevolgen van het alternatief beter inzichtelijk zijn geworden, en ook de feitelijke kansrijkheid bij bedrijven en instellingen kon worden getoetst. Dit kan basis zijn voor besluiten op diverse niveaus in de overheid (gemeente, regio/netwerkstad, provincie). De resultaten zijn ook informeel voorgelegd aan deze partijen. 2. Voorbereiding van de uitvoering bij een positief besluit van de gemeente en gelijktijdige organisatie van de bedrijven en instellingen. Deze fase breekt nu aan. De deelnemende bedrijven en instellingen hebben laten weten te willen onderzoeken of zij gezamenlijk kunnen gaan optreden richting gemeente. Onderdelen van het concept (b.v. financiën, organisatiemodel, wie wordt ontwikkelaar?), moeten verder worden uitgewerkt / uitgezocht om besluiten op te kunnen baseren. Een ontwikkelende partij / rentmeester moeten worden gezocht, terwijl dat alles gemeentelijke besluitvorming over de toekomstige ontwikkeling en aanpak van de Usseleres vergt. Daarbij vormt, naast alle inhoudelijke afwegingen, een financieel verantwoorde alternatieve keuze de crux. 3. Opstellen van nieuwe spelregels (bestemmingsplan, organisatiemodel, financiële afspraken) en daadwerkelijke contractvorming met bedrijven en instellingen. Realisatie! Omdat de gemeente het eerst aan zet is om besluiten te nemen, is een zorgvuldige voorbereiding van de politiek-bestuurlijke besluitvorming


noodzakelijk. De politieke afbreukrisico’s zijn immers aanzienlijk. In dit licht bezien is na proces- en stakeholderanalyse het accent in de communicatie primair gericht op de direct bij de voorbereiding van die politiekbestuurlijke besluitvorming betrokkenen. Afgezien is daarom van de aanvankelijk overwogen laagdrempelige en open communicatie via website en Twitter. Voorzien werd al snel dat daarmee weliswaar de samenleving breed zou worden geïnformeerd, maar dat de ruimte voor een gedegen verkenning van de mogelijkheden en een zorgvuldige voorbereiding van de politiek-bestuurlijke keuze voor een andere aanpak, hierdoor sterk zouden worden ingeperkt als gevolg van onvoorspelbare effecten van deze vroegtijdige transparantie. (Deze overweging staat los van het gegeven dat de middelen voor communicatie aanzienlijk beperkter waren dan aanvankelijk aangevraagd.) Gekozen is voor een communicatie primair gericht op de direct betrokkenen bij de gemeente, ambtelijk en bestuurlijk. Ook met provincie en regio zijn informatief contacten geweest. In de gesprekken is informatie over het project overgedragen, en de bandbreedte bij de overheden verkend voor oplossingen en oplossingsrichtingen. Hiermee waren aanzienlijk meer overleggen gemoeid dan aanvankelijk voorzien. Het project en de voorlopige resultaten hebben daarmee nadrukkelijk bijgedragen om oplossingen voor het politiek-bestuurlijke proces dichterbij te brengen. Bij het schrijven van deze conclusies is dat proces nog volop gaande. De uitkomsten zijn vanzelfsprekend nog ongewis. Wij zullen waar mogelijk echter doorgaan met gerichte communicatie over de projectresultaten. Ook de partners in de businesscase gaan door.

5.3 Tot slot De onzekere situatie wat betreft behoefte / programma, maar ook wat betreft nieuwe maatschappelijke manieren van productie, distributie en organisatie, noodzaken tot een wijze van gebiedsontwikkeling die veel meer rekening houdt met onzekerheden en die risico’s verkleind. De veranderende rol van de overheden en ontwikkelaars, waarbij een steeds groter beroep wordt gedaan op private partijen, betekent ook dat de klassieke aanbodsgerichte en top-down wijze van ontwikkelen in gebieden met weinig vraag niet veel toekomst meer heeft. Daarvoor bestaat in grote delen van Nederland ook geen dwingende noodzaak meer. De sterke gerichtheid van de overheid sinds 1945 op het planmatig voorzien in de grote behoefte aan ruimte voor wonen, werken, recreëren en verplaatsen is geleidelijk aan overbodig: de wederopbouw is voorbij. Veeleer moet de overheid zich richten op beheer van de bestaanden voorraden en het creëren van de voorwaarden waardoor deze kwaliteit behouden of er aan winnen. En daarnaast op het accomoderen en stimuleren van ontwikkelingen in de samenleving die tot maatschappelijk gewenste situaties leiden. Hier ligt wel een voorwaardenscheppende, maar minder automatisch dan voorheen een zelf uitvoerende rol voor de overheid. Het creëren van betrokkenheid van mogelijke partijen is dan ook een nieuwe en essentiële voorwaarde voor gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Die betrokkenheid kan zijn gelegen in de relatie in de economische bedrijvigheid of ketens, in persoonlijke verwantschap, maar ook in een gedeelde maatschappelijke passie of zorg, of in betrokkenheid bij de locatie.

115


116


6

Vervolg

117


Vervolg Met de oplevering van dit rapport is dit project ‘De Samenleving aan zet’ weliswaar afgerond, naar de beoogde ontwikkeling nog niet ten einde. Voor de Usseleres wordt een aantal vervolgacties voorzien, waarvan een deel al in gang is gezet. Dit betreft in eerste instantie drie vervolgacties te weten het vergroten van draagkracht onder bedrijven en instellingen, het vergroten van bestuurlijke en politieke draagvlak en het consolideren van de samenwerking tussen de vier pionierbedrijven. De vier pionierbedrijven hebben hierin een prominente rol als ambassadeur van de aanpak en de Usseleres. De drie acties worden hieronder beknopt toegelicht.

6.1 Vergroting draagkracht bedrijven Zoals geconcludeerd vormen de vier pionierbedrijven een goede start, maar zijn samen nog relatief bescheiden van omvang. Een grotere speler of een groter aantal spelers is nodig om het initiatief meer aanzien te geven en er meer draagkracht voor te genereren. Bedrijven kunnen worden betrokken via brancheverenigingen en ondernemersverenigingen. Onder andere wordt momenteel in overleg met VNO-NCW de mogelijkheid bezien via een congres (bio-based economy) meer bedrijven en instellingen bij het initiatief te betrekken en de potentiële behoefte in de regio te verkennen. De vier pionierbedrijven spelen hierin een belangrijke rol. Zij zijn de ambassadeurs van het concept én van de Usseleres. Zij kunnen andere bedrijven of instellingen inspireren en over de streep trekken. Zij kunnen ook de filosofie van de ontwikkeling waarborgen zodat die toekomstbestendig is. Het vervolg moet dan ook met hun, en zo veel mogelijk door hun worden opgepakt.

6.2 Vergroting politiek draagvlak Tijdens het project is de gemeente Enschede ambtelijk nauw betrokken geweest. De gemeentelijke vertegenwoordiger nam als waarnemer en informant deel aan de projectgroep en heeft zowel ambtenaren als bestuurders op de hoogte gehouden. Daarnaast is er tweemaal bilateraal overleg geweest tussen de projectgroep Usseleres en de gemeente Enschede. Dit was eenmaal met het hoofd grondzaken en de verantwoordelijk stedenbouwkundige, en eenmaal met de ambtelijke top van de gemeente. Om dit initiatief een kans van slagen te geven is echter ook voldoende politiek draagvlak nodig.

118

Met de afronding van deze rapportage kunnen de resultaten in de openbaarheid worden gebracht. Inbmiddels heeft een presentatie aan de gemeenteraad van Enschede plaatsgevonden en wordt ook gedacht aan het informeren van de provincie Overijssel. Daarnaast wordt momenteel door de regio Twente gewerkt aan de regionale visie bedrijventerreinen, waarin ook uitspraken zullen worden gedaan over de Usseleres. Het informeren van de regio Twente is daarom ook belangrijk.

6.3 Consolidatie van de samenwerking De vier pionierbedrijven moeten het voortouw nemen om de organisatorische en juridische constructie te bepalen en zo de samenwerking te consolideren. Dit kan een eerste vorm zijn van de beschreven landgoedconstructie. De vier pioniers moeten hiervoor de financiële haalbaarheid onderzoeken van hun eigen business case. Op basis hiervan kunnen de bedrijven een aanbod richting te gemeente voorbereiden. Ook kan nagedacht worden om de spelregels voor het landgoed verder uit te kristaliseren en de landgoedconstructie verder uit te werken. Het projectteam Usseleres kan hierbij een ondersteunende rol vervullen.

6.4 Overige vervolgactiviteiten Een promotiefolder is een efficiënt middel voor de communicatie richting bestuurders, maar ook voor het werven van bedrijven. Dit wordt een beknopte samenvatting van dit rapport, met als doel om op een snelle manier bestuurders en geïnteresseerden te informeren over de aanpak en hen kennis te laten maken met de Usseleres. Het maken van de promotiefolder is één van de eerste stappen na het opleveren van deze rapportage. De promotiefolder kan ook gebruikt worden om de aanpak ‘De Samenleving aan Zet’ onder andere gemeenten en bedrijven te promoten. Op wat langere termijn kunnen, als de draagkracht onder bedrijven is vergroot en er meer politiek draagvlak is, investeerders of potentiële rentmeesters worden benaderd om het bedrijvenlandgoed Usseleres definitief van de grond te krijgen. Tegen die tijd kunnen ook de contracten en spelregels daarvoor, en de noodzakelijke nieuwe (beleidsmatige) procedures worden gestart.


119


120


Bijlagen

121


Bijlage 1: Opzet processtructuur deelproject A en B d.d. 3 januari 2013 DEELPROJECT A EN B; procesorganisatie, contractvorming en ruimtelijke strategie doel: met bedrijven uit de samenleving een ontwikkelingsstrategie voor een overbodig (bedrijven)terrein uitwerken, met behoud van landschappelijke kwaliteit aantal bijeenkomsten: 6x B1; week 7 1. doelstelling/probleemstelling van de opgave 2. toelichting plan van aanpak 3. intake businesscase 3. voorlichten ruimtelijke mogelijkheden 4. bepalen voorkeur locatie en coalitie/contractvorm

[informatief] [informatief] [input] [informatief en input] [input]

B2; week 9 1. eerste globale voorstel ruimtelijke strategie [informatief en input] 2. eerste globale voorstel procesorg. en contractvorming [informatief en input] 3. inventarisatie overige randvoorwaarden [input] B3; week 11 1. aangepast voorstel ruimtelijke strategie 2. aangepast voorstel procesorg. en contractvorming 3. voorstel aanvullende randvoorwaarden

[informatief en input] [informatief en input] [informatief en input]

B4; week 14 1. voorstel ruimtelijke strategie 2. voorstel procesorganisatie en contractvorming 3. inventarisatie overige randvoorwaarden

[informatief en input] [informatief en input] [informatief en input]

B5; week 16 1. eindvoorstel ruimtelijke strategie 2. eindvoorstel procesorganisatie en contractvorming 3. eindvoorstel overige randvoorwaarden

[informatief en input] [informatief en input] [informatief en input]

B6 (=A4); week 18 (of 20) presentatie van de uitkomsten voor deelnemende bedrijven en RvA 1. doelstelling [informatief] 2. uitkomst ruimtelijke strategie [informatief] 3. uitkomst procesorganisatie en contactvorming [informatief] 4. uitkomst en vervolg communicatie [informatief en reflectief] 5. conclusie [informatief en reflectief] Van elke bijeenkomst wordt een verslag gemaakt en verstrekt aan de deelnemende bedrijven.

122


Bijlage 2: Uitnodiging voor extra bijeenkomst

Bijlagen

d.d. 16 april 2013 Usseler Es De samenleving aan zet! Programma en opzet 16 april 2013

Beste deelnemers van de businesscase, Aanstaande dinsdag 16 april, zal de volgende bijeenkomst voor de businesscase plaatsvinden bij de Forelderij in Enschede. Op initiatief van de deelnemende partijen zal deze bijeenkomst volledig gewijd worden aan de samenwerking tussen de deelnemende partijen. Door Evertjan Peper is hiervoor een voorzet gedaan, die enig huiswerk vraagt van de deelnemers. Hieronder volgt deze werkwijze:

Programma

8.30 uur – 8.50 uur

welkom, ontvangst, uitleg en start van het programma

8.50 uur – 9.30 uur

4 pitches

9.30 uur – 10.00 uur

in groepen uiteen

10.00 uur – 10.30 uur

presentatie van verschillende concepten

10.30 uur – 10.50 uur

samenvatten en conclusies

10.50 uur – 11.00 uur

afspraken en afsluiten

Het project SAZ gaat uit van de kracht van de ondernemers die aan tafel zitten. De basis onder dit project is de bedrijvigheid te faciliteren die direct of indirect gebonden is aan de productie op de plek of in de directe omgeving van het projectgebied (= zowel het noordelijk als zuidelijk gedeelte van de Es). - Starten met een pitch over je bedrijfsplan, waardoor ieders primaire kwaliteit naar voren komt. Deze pitch zal moeten worden voorbereid. Voor degene die niet bekend zijn met pitchen is als bijlage een uitleg en werkwijze als bijlage toegevoegd. - Vervolgens groepsgewijs (relatie) concepten uitwerken op hoofdlijnen, in steekwoorden (op flipover) of in schets (schetsrol). Hierbij kunnen de volgende vragen aan de orde komen: • wat voeg jij met je bedrijf toe aan de omgeving, • wat kan een ander voor je betekenen, • waar (op welke plek) wil je je het liefst vestigen, • wie zou je dicht in je omgeving willen, • wat of wie mis je nog als motor voor de gebiedsontwikkeling, • hoe past het ontwikkelde concept in het concept van de Usseleres? - Daarna volgt een korte presentatie per groep. De voorzitter (die voortijds aangewezen zal worden) zal de overeenkomsten en verschillen benoemen, samenvatten en een conclusie trekken. Als bijlage is de agenda en de uitleg van een pitch toegevoegd.

Eindresultaat: 1 schets en een veel steekwoorden die samen het samerwerkingsconcept op hoofdlijnen beschrijven.

Pitch Een pitch, ook wel elevatorpitch genoemd, is een presentatiewijze van een idee voor een product, service of project. Elevatorpitch geeft de tijdsduur weer waarin een lift van de onderste naar de bovenste verdieping gaat, in ongeveer 30 seconden tot 2 minuten. De term werd in in eerste instantie gebruikt bij ondernemers die een idee proberen op te werpen om bij een investeerder om financiering los te krijgen. Investeerders beoordelen de kwaliteit van een idee en het team op basis van de kwaliteit van de pitch. Wezenlijk bij een pitch is een in het oog springende presentatie met denkbeelden, vergelijkingen en voorbeelden, zoals ze ook in het AIDA-model (attentie, interesse, verlangen/desire, actie) voorkomen. Voor een succesvolle pitch tellen verder niet alleen gegevens en feiten, maar is ook het aanspreken van de emotie van belang.

Een effectieve pitch zou de volgende vragen moeten beantwoorden:  Wat is het product?  Wat heeft de koper eraan?  Wie zijn we/ben je? Verder is het belangrijk dat de pitcher rekening houdt met de volgende elementen:  Nonverbale communicatie  De inhoud van de pitch  Verbale communicatie Verder kan men zich richten op de doelen van de pitch, zoals de relevante markt, de doelgroep en het bijzondere van het product (unique selling point), waardoor het zich onderscheidt van het aanbod van de concurrentie.

123


Bijlage 3: Resultaat en verslaglegging d.d. 16 april 2013

Extra workshop bedrijven 16-04-2013 Tijdens de bijeenkomsten zijn de volgende bedrijfsdoelen en aanknopingspunten geïdentificeerd: De Smaak van Twente - vertegenwoordiger van streekproducten; - Twente de smaakregio van Nederland maken; - klanten bewust laten worden van de smaak en de omgeving; - innoveren en verder denken dan ‘boerenmetworst’; - centrale basis en van daaruit verkooppunten opzetten; - producten en klanten met elkaar in contact brengen; - zelf de rol van adviseur; - de Es als een nieuw verkooppunt samen met andere partijen. Duurzaam innovatief Twents! Landschaphotel - DiT!L is heel breed en heeft als doel; - gasten laten genieten van het Twentse landschap; - samen met andere partijen het gebied verduurzamen; - nieuwe verdienmodellen vanuit een hotelfunctie ontwikkelen; - gedachtegoed: toeristen op en om de Es hun geld laten uitgeven. Stichting Surplus - een zwijnenfarm met op biologische wijze verkregen zwijnenvlees; - komt bijna nergens voor; - 40 tot 60 zwijnen (stinken niet); - mogelijk in wisselteelt combineren met vlas(?); - zwijnen zijn wilde beesten, hierbij moet goed nagedacht worden over de opzet; - brede reikwijdte naar de omliggende wijken; - een schillenboer nieuw leven in blazen en zodoende voedsel voor de zwijnen verzamelen; - basisscholen eikels laten verzamelen; - mogelijk ook korhoenders fokken; - voor mensen die wel van wilde zwijnenvlees houden, maar niet van jagen. Stichting Vlasmanifestatie - vlas kan ééns per vijf jaar op dezelfde grond worden verbouwd; - vlas leert geduld hebben (het is een ‘slow product’); - Usseleresbodem is geschikt voor olievlas, niet voor vezelvlas; - (olie)vlas kan op meerdere manieren gebruikt worden; - olie voor verf (na bewerking) en consumptie; - vezel voor industrieel gebruik;

124

- bijvangst van het realisatieproces zijn perskoeken. Deze zijn uitstekend veevoer; - zorgt ervoor dat het vee een betere algehele conditie heeft; - zorgt voor een hogere melkproductie; - zorgt voor betere smeerbaarheid van de boter; - kwalitatief betere kaas, van zachtere structuur; - vlas uit toeristisch oogpunt, fotogeniek gewas: eerst blauwe bloemen later de goudgele kleur van vlas; - in de krans van de es kan eventueel de olie worden gemaakt, hiervoor zijn een goede pers en blazer nodig (om de zaden van de rest te scheiden); - ambitie om een vlas(info)centrum op te zetten; - de (vlas)olie zal niet verder bewerkt worden in de krans van de Es i.v.m. het chemische proces; - verwerken van vlas gebeurt bij: Van der Bilt in Sluiskil en HempFlax in Oude Pekela. Landschap Overijssel - is geïnteresseerd in de Es in zijn geheel, als beheerder; - wil de Es behouden, kwaliteit bewaken; - partijen moeten dit ook willen; - beheert steeds vaker groen in steden; - wil ontwikkelen vanuit de kwaliteit van het gebied; - authenticiteit uitdragen en bewaken; - wil de groene verbindingen tussen de bedrijven bewaken, een ‘eenheid’ creëren; - zodoende elkaar ‘nodig’ hebben; - wil een educatief aspect voor basisscholen en het voortgezet onderwijs introduceren in het gebied.


De workshop over de mogelijke dwarsverbanden heeft twee (groepen) ruimtelijke/functionele concepten opgeleverd. Deze worden hieronder toegelicht. Groep A: - deelt het gebied op in verschillende gethematiseerde clusters met één entree/info cluster waarin het volgende is opgenomen: * informatie; * receptie; * winkeltje; - gemeenschappelijk landbouwbedrijf dat verantwoordelijk is voor telen en oogsten e.d.; - een Twents erf (als educatief element); - een langzaam verkeer (vlas)brug over de A35 is belangrijk voor het her stel van de verbinding van noord en zuid; - mogelijkheid tot het combineren met onderwijs over het hoe en wat van producten.

Resultaat workshop groep B d.d. 16 april 2013

Groep B: - verschillende entrees zijn nodig om het plangebied, de Es, duidelijk te markeren, je komt écht een bijzonder gebied in; - vitaal is de noord-zuid verbinding (met de (vlas)brug als essentieel ele ment); - deelnemers moeten met de volgende visie verbonden zijn: * landschappelijk ondernemen; * ambachtelijk en streekgebonden; * sociaal; - er is een soort ‘hoofdsponsor’ nodig om te starten; - een grote regionale speler betrekken? - onder randvoorwaarden; - een enkeling spreekt zorg uit over het aantrekken van een grote , moge lijk overheersende partij; - het belang van dergelijke grote bedrijven is niet lokaal; - Grolsch, Ten Cate, Akzo of Twence erbij betrekken?

125


Bijlage 4: Literatuurverkenning In de vergaderingen tijdens het project zijn verschillende relevante rapportages en ervaringen aan de orde gekomen. In dit project is daarvan in meerdere of mindere mate gebruik gemaakt. Hierbij gaat het om teksten die relevant zijn, rapporten die aansluiten bij de ideeën voor de Usseleres of referentieprojecten. Hieronder zijn enkele van deze rapportages en ervaringen kort samengevat. Het betreft: •

• •

• •

Buurtschap Twente, een plan van Bart Brands voor een nieuwe koers in de ontwikkeling van Twente waarbij regionaal noaberschap, langzame stedenbouw en de ontwikkeling van de jonge heide- en broeklandschappen samen gaan; Stockley Park, een toonaangevend bedrijvenpark ten westen van Londen; Het rapport ‘Herstructurering bedrijventerreinen door marktpartijen: er kan veel meer’. Hierin worden vanuit de SER Overijssel en Gelderland adviezen gegeven over hoe om te gaan met de herstructurering van bedrijventerreinen; De brief van het SEACO aan Gedeputeerde Staten over het concept Uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing; Het Europese subsidieprogramma LEADER dat regionale (plattelands-)ontwikkeling van kleinschalige projecten stimuleert.

Buurtschap Twente

Buurtschap Twente is een visie, opgesteld door Bart Brands, in opdracht van Architectuurcentrum Twente voor de reeks Netwerkstad Twente. In deze reeks zijn verschillende toekomstvisies/-plannen ontwikkeld voor telkens een ander deel van Twente.

de kwaliteiten van het landschap en het samenzijn/-werken van bedrijven en mensen onderling. Door samen te werken kom je verder, dit geldt voor mensen maar ook voor bedrijven.

Stockley Park

Het bedrijventerrein Stockley Park is gelegen ten westen van Londen en ten noorden van Heathrow Airport. Door de ligging dicht bij de M4 en de M25 (twee grote snelwegen in Groot-Brittannië) en het vliegveld is het park zeer goed bereikbaar. Wat Stockley Park bijzonder maakt is de combinatie van groen, water, ontspanningsmogelijkheden en eetgelegenheden enerzijds en de goede bereikbaarheid, het aanbod van bedrijfsgebouwen en kantoren en het aanwezige Park Managementteam anderzijds. De combinatie van deze punten maakt Stockley Park tot een van Europa’s meest vooraanstaande bedrijfsparken. De bedrijfsgebouwen op het park zijn op een dusdanige manier ontworpen dat ze geen afbreuk doen aan de unieke setting die is gecreëerd. Door tal van duurzaamheidsaspecten – denk o.a. aan hergebruik van groenafval en (regen)water, energiezuinige verlichting en duurzame omgang met warmte – wil het park haar ecologische voetafdruk verkleinen.

Stockley Park

Key Footpaths Bridleways

Het plan van Bart Brands gaat in op het noaberschap, langzame stedenbouw en de ontwikkeling van jonge heide- en broeklandschappen (laaggelegen, natte landschappen). Met zijn plan wil Brands Twente op de kaart zetten en aantrekkelijker maken voor bedrijven en mensen die op zoek zijn naar een (nieuwe) woning. Door het benadrukken van de kwaliteiten van de Twentse dorpen en het Twentse landschap wil hij de vermeende krimp en demografische verschuivingen het hoofd bieden. In deze tijden van crisis moet de aanbodmarkt worden veranderd in een vraagmarkt. Dit zorgt voor langzame stedenbouw waarbij er meer ruimte is voor de organische ontwikkeling. Hierdoor wordt de relatie tussen stad en platteland vanzelfsprekender en denkt Brands dat een ‘regionaal noaberschap’ kan ontstaan. Dit moet leiden tot meer saamhorigheid onder de bevolking. In plaats van het ieder voor zich denken naar het samenzijn: uitwisselen, lenen en uitruilen. Het parallel van dit plan met De Samenleving Aan Zet is het denken vanuit

126

Het park onderscheid zich ook van andere bedrijvenparken of –terreinen, door de manier waarop het beheerd wordt. Dit wordt gedaan door het ‘Park Management’. Dit management regelt, in samenwerking met ‘Stockley Park Estate Management Limited’ (het onroerend goed management), alles dat op of met het park gebeurd.


Te denken valt hierbij aan: • beheer en onderhoud van het groen; • onderhoud van wegen, voetpaden en vijvers; • beveiliging; • de website van het park. Het bijzondere aan het ‘Park Management’ team is dat zij alles zelf regelen. Er is geen overheidsinstantie die de bedrijfsgebouwen onderhoudt of de groenvoorzieningen verzorgt. Dit wordt geregeld vanuit het park zelf. Hierdoor is meer afstemming met de huurders op het park mogelijk en kan het park zichzelf blijven ontwikkelen. De kosten hiervoor worden betaald d.m.v. de huur van onroerend goed. Dit parkmanagement kan ook worden toegepast op de Usseleres. De praktische vraag is hierbij hoe dit vormgegeven kan worden en wie of welke partijen in het management plaatsnemen.

Herstructurering door marktpartijen: er kan veel meer

Dit rapport is opgesteld door de SER (Sociaal Economische Raad) Overijssel en Gelderland. Wat betreft de SER van beide provincies staat deze herstructurering nog in de beginfase. Met dit rapport wordt de provincie een aantal adviezen gegeven. Doordat volgens de raad marktpartijen nog te weinig worden betrokken in het proces, wordt er wel een bedrijventerrein opgeleverd of geherstructureerd, maar sluit dit in de praktijk niet aan bij de wensen dan wel eisen van de bedrijven die zich er willen vestigen. Door op voorhand al rond de tafel te gaan zitten met partijen die zich er willen vestigen, kan een bedrijventerrein veel aantrekkelijker worden gemaakt.

Relevant voor de Usseleres is, net zoals bij het hierboven besproken ‘Stockley Park’, het parkmanagement. Zo’n ‘parkmanagement’ op een bedrijventerreinen brengt tal van voordelen met zich mee. Het op een effectieve manier opzetten van het management kan leiden tot een goed onderhouden en goed uitziend bedrijventerrein. Omdat parkmanagement bij de Usseleres ook aan bod is gekomen werd dit rapport extra relevant. Daarnaast zijn de andere adviezen van de SER in dit rapport relevant en bruikbaar. Deze kunnen worden meegenomen in de ontwikkeling van de praktijkcasus Usseleres om de visie nog aantrekkelijker te maken voor de deelnemende partijen en bedrijven die zich in de toekomst in het gebied willen vestigen.

Concept Uitvoeringskader hergebruik VAB

Relevant voor de Usseleres is ook de brief van de Sociaal-Economische Advies- en Consultatiecommissie Overijssel (SEACO) aan het College van Gedeputeerde Staten. In deze brief wordt een aantal aanbevelingen gedaan over het Uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Voor met name de bestaande boerderijen in de westkrans van de Usseleres zijn de aanbevelingen relevant. Dit betreft o.a. aanbevelingen aan de gemeenten, de noodzaak rekening te houden met stank- en hindercirkels en het geven van een algemene bedrijfsbestemming aan de boerderijen. Hierdoor hoeft niet opnieuw een planologische procedure te worden gevolgd als een ander bedrijf zich op een locatie wil vestigen.

Europees subsidieprogramma LEADER Binnen de provincies begint het bedrijventerreinenbeleid redelijk op gang te komen, maar doorpakken is nu van groot belang. Hierbij is volgens het advies geld niet de belangrijkste prikkel, het gaat om het creëren van de juiste voorwaarden voor de terreinen. Verder staat in het rapport een tiental adviezen over de manier waarop moet worden omgegaan met de bedrijventerreinen. Denk hierbij aan het consequent vasthouden van de ruimtelijke kwaliteitseisen voor deze gebieden, het kiezen voor echt kansrijke herstructureringstrajecten, marktpartijen eerder en meer betrekken bij het verbeteren en bewaken van de kwaliteit en het stimuleren van collectiviteit op de bedrijventerreinen. Verder wordt gesproken over parkmanagement.

De Europese Unie heeft met het subsidieprogramma LEADER een programma ontwikkeld gericht op de ontwikkeling van het platteland. Het bijzondere aan deze aanpak is dat het uitgaat van de kracht van de regio. Voor zuid Twente is ook een ‘LEADER-gebied’ ingesteld. Inwoners van deze gebieden kunnen hun bijdrage leveren aan de ontwikkeling van hun leefomgeving door zich met projectideëen (kleinschalige initiatieven) te melden bij de Plaatselijke Groep (PG) van het LEADER-gebied. Deze PG toetst vervolgens het projectidee dat binnen tenminste één van de doelstellingen moet passen. Deze doelstellingen hebben als doel het versterken van de regio of het landschap of het versterken van de relatie tussen stad en platteland. Daarnaast moet het projectidee ook zijn gericht op minstens één van de vooraf gestelde criteria. Dat zijn o.a.: kleinschaligheid, samenwerking, vernieuwing, duurzaamheid, gelijke kansen en overdraagbaarheid. Doordat het initiatief moet voldoen aan zowel een doel-

127


stelling als aan minstens één criterium, wordt er voor gezorgd dat het ook daadwerkelijk iets bijdraagt aan de beoogde ontwikkeling. Doordat dit subsidieprogramma is gericht op kleinschalige, regionale (plattelands)ontwikkeling, is het voor de Usseleres relevant. Er is in ‘De Samenleving Aan Zet’ immers sprake van een kleinschalige ontwikkeling op het platteland die er voor zorgt dat de kwaliteit van het gebied behouden blijft en dat er op een andere manier naar het gebied gekeken wordt dan voorheen. Namelijk door de kracht van het gebied te behouden, versterken, de partijen gelijke kansen te geven en te laten samenwerken om zo een evenwichtig ‘bedrijvig stadslandgoed’ te creëren. Om het succes van de LEADER aanpak verder uit te breiden wil Europa deze werkwijze ook introduceren in andere fondsen onder een nieuwe naam: CLLD (Community-Led Local Development). Vanaf 2014 zal deze nieuwe aanpak starten met als belangrijk verschil dat de groepen niet langer door de provincie aangewezen worden, maar dat in principe elke groep burgers een CLLD-groep kan vormen en aanspraak kan maken op een bijdrage uit het Europees fonds.

128


Afbeeldingverantwoording Alle afbeeldingen zijn eigendom van IAA - Stedenbouw en Landschap, tenzij hieronder anders vermeld. p. 4,5: Bing Maps; p. 22: Gemeente Enschede, Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es’ juni 2009; p. 44: Bing Maps; p. 54: links boven: slot Loevestein, NHW, via www.nederlandfietsland.nl; p. 54: links onder: ANWB-bord, Vijverln, 2008, via wikimedia.org; p. 54: midden: Veluwe transferium, via www.develuwe.biz p. 54: rechts: Toeristisch Overstap Punt, ZHBT, 2010 via wikimedia.org; p. 56: links: Boerderij Boereiis, via www.terherne-terhorne.nl; p. 56: rechts: Willie Robb, parking among trees, 2010, via www.willierobb.com; p. 59: onder en boven: Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es’ juni 2009; p. 60: links en rechts: aequo_/gebouwen via www.architectengilde.nl; P. 61: links midden: M3H architecten; p. 61: links onder: BFAS architectuur stedenbouw, via www.bf-as.nl/nl/ project/boskamer; p. 61: rechts onder en boven: Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es’ juni 2009; p. 67: Bing Maps; p. 67: vergeten groenten, via www.ohmyfoodness.nl/informatif/wat-zijnde-vergeten-groenten; p. 67: Twents premium pils, via www.twentsch-bier.nl; p. 67: www.desmaakvantwente.nl; p. 67: Landwinkel Sonneveld, via www.flickr.com; p. 67: Wijngaard Hof van Twente via www.wijnbloggers.nl; p. 67: www.dagjeuit.net; p. 69: Bing Maps; p. 69: www.sylviastuurman.nl; p. 69: De Malerij, Epe, via www.vergaderhotspots.nl; p. 69: Bungalowpark de Eikensingel, via www.develuwe.nl; p. 69: ZenKaya, via www.designindaba.com; p. 69: Lubbelinkhof, Odoorn, via www.hotel-lubbelinkhof.nl; p. 69: Ventry pictures via www.zeably.com/ventry p. 69: Schilleboer op kar, Nationaal Archief, via www.flickr.com; p. 71: Bing Maps; p. 71: D&D Vleeshandel, via www.ddvlees.be; p. 71: www.gn-online.de; p. 71: http://4.bp.blogspot.com/_RRk6DWHynTs/TSmfAIjyNXI/ AAAAAAAAAj8/OYWFWGNUmck/s1600/;

p. 71: Mark Jenniskens, www.flickr.com; p. 71: http://members.home.nl/v.vanbruchem/Tubantia.html; p. 75: Bing Maps; p. 75: Dennis Deursen, M-Effect; p. 126: map Stockley Park via www.stockleypark.co.uk; p. 127: links: SER Overijssel, via http://www.seaco.nl/; p. 127: midden: SER Gelderland via www.omroepgelderland.nl; p. 127: rechts: Structuurvisie buitengebied Gemeente Dalfsen; p. 128: logo leader via http://www.leaderkvnh.nl/;

129


130


DiT!L

131


132

Profile for Stimuleringsfonds voor Architectuur

Verslag De Samenleving aan zet - IAA Stedenbouw en Landschap  

De Usseleres bij Enschede is een van de grootste (krans-) essen van West-Europa. Het landschappelijk en archeologisch waardevolle landschap...

Verslag De Samenleving aan zet - IAA Stedenbouw en Landschap  

De Usseleres bij Enschede is een van de grootste (krans-) essen van West-Europa. Het landschappelijk en archeologisch waardevolle landschap...

Advertisement