8 Professione Immobiliare

Anno 3 - n. 8 Ottobre 2009

Riforma del Condominio

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

Herzog & De Meuron

Sant’Ambrogio:

Restauro Conservativo e trattamento materiali lapidei ...e ancora: Servizi di Postalizzazione

Rampe Componibili Cancelli Automatici Gestione Documentale

Rivista ufficiale APAC

Le consulenze di casa dell'energia per abitare, lavorare e progettare risparmiando nel rispetto dell'ambiente.

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SOMMARIO Editoriale

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Tecnologia e Condominio Urbanistica: Arch. Silvia Meneghini Involucro – inganno.Herzog & De Meuron e la dialettica degli opposti

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Mostre e Convegni

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La parola all’Avvocato Avv. Sara Boerci Responsabilità dell’ Amministratore

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Tecnologia Finanziamenti Impianti: Gli incentivi per gli impianti fotovoltaici Condominiali

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La Parola all’ Avvocato Avv.Roberto Lucarini Manni

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Recensioni

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Software : Ottimizzare i costi dello Studio I costi di postalizzazione

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Progettazione - Sant’Ambrogio - Restauro Conservativo e Trattamento Dei Materiali Lapidei

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Mostre e Convegni

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Le Aziende informano

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Rampe Componibili

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Tecnologia Cancelli Automatici Manutenzione e Adeguamento

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La Parola al Commercialista Dott.ssa Antonella Chiametti Spese di Rappresentanza

Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it Promozione e Sviluppo Lucia Rizzi: lucia.rizzi@fastwebnet.it - 393 7281395 Grafica e Stampa presso Tipografia Laser Copy Center s.r.l Via Livraghi 1 – 20126 Milano MI Al numero 8 di Professione Immobiliare Ottobre 2009 - hanno collaborato: Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Sara Boerci, Antonella Chiametti, Mariangela Padalino, Alessio Pozzoli, Antonio Castaldi, Silvia Meneghini, Michele Sacchetti, Piergiorgio Galantino, Giulia Marcato, Nives Castenetto, Roberto Lucarini Manni, Maria Grazia Longhitano.

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La Parola all’ Avvocato Avv. Maria Grazia Longhitano Recupero dei sottotetti

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Cultura: Lorenzo Milanesi La Casualità nella Storia e il destino dell’ occidente

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Sicurezza Security: Gestione Documentale

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Convenzioni

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Intervista: Riforma del Condominio

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Tecnologia Canne fumarie - Esempio di installazione

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Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634 Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche sul sito www.webcondominio.eu

In copertina: Il contrasto con l’area urbana foto Stefano Milanesii

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EDITORIALE

Tecnologia e Condominio Lo sviluppo del software e dell’ hardware negli ultimi due decenni ha pervaso in maniera significativa ogni nostra attività sia sul luogo del lavoro che nelle nostre abitazioni nell’ ambito della vita privata. Molte degli oggetti e delle applicazioni che quotidianamente utilizziamo ed alle quali non facciamo più neanche caso, pochissimo tempo fa erano ritenute oggetti da fantascienza Basta pensare al cellulare e alle infinite possibilità che oggi offre (molte delle quali spesso non conosciute o sfruttate), ai PC, alle memorie allo stato solido, alle TV, alle reti, ecc. per quanto concerne l’hardware e agli sviluppi inimmaginabili del software per uso personale e da ufficio e della infinita risorsa offerta da Internet.

Nel futuro prossimo vedremo sviluppi consistenti nell’ ambito degli schermi e delle tastiere, degli strumenti portatili (vedi ad es. gli Ebook Reader come Kindle 2), dei proiettori sempre più piccoli e performanti, senza parlare degli sviluppi del software e delle applicazioni internet.

Quanto sopra può permetterci di prevedere serenamente che l’immaginazione sarà spesso superata dalla realtà.

Detto questo passiamo agli Amministratori ed alla gestione della quotidianità.

KINDLE 2

A fronte di tutto questo sviluppo tecnologico, sarebbe giusto attendersi una proliferazione

di strumenti software e hardware altrettanto consistente anche nel nostro settore.

Ma così non è o lo è in modo molto sfumato e con prodotti / utilizzi di nicchia.

In tutti questi anni di passi in avanti ne sono stati fatti, ma pochi e con scarsi risultati in termini di diffusione e di impatto sui nostri “clienti” “datori di lavoro”: i Condòmini..

Coloro i quali si sono impegnati a sviluppare nuove iniziative e servizi sia destinati agli Amministratori che ai Condòmini, hanno dovuto superare avversità soprattutto di carattere burocratico / legislativo e di resistenza fortissima alla innovazione soprattutto da

parte di esponenti della categoria degli Amministratori.

Capita perciò che ancora oggi le assemblee abbiano le caratteristiche di 100 anni fa, che le comunicazioni siano scarse e lente ad arrivare e che gli studi siano ancora organizzati male.

L’outsourcing è ancora parola sconosciuta ed il web rappresenta un nemico anziché un grande ausilio.

Ed in questo la Pubblica Amministrazione e il Legislatore non ha aiutato per nulla.

A tutt’ oggi è poco diffusa la email (certificata e non) come strumento di comunicazione Amministratore – Condòmino, anche per i

risvolti poco chiari dal punto di vista legale.

Nelle assemblee non si fa quali mai uso di strumenti di visualizzazione dei contenuti come le slides o le proiezioni di presentazioni tipo Powerpoint.

La documentazione distribuita (se distribuita) ha caratteristiche disuniformi.

Tutto questo avviene a fronte di una realtà che vede i condomìni come piccole attività imprenditoriali per le quali ci si potrebbe aspettare una metodologia organizzativa simile a quella utilizzata in azienda.

Un pochino meglio viaggiano gli Studi di Amministrazione al loro interno (soprattutto in determinate aree geografiche e dove la pressione dei condòmini e del mercato è alta), dove, anche solo per meri motivi di economie di scala, si incominciano a trovare strutture bene organizzate (anche se poi non adottano analoghi comportamenti nell’ interfacciarsi con i propri mandatari).

Vale la pena di segnalare che l’industria del software e delle applicazioni per internet qualcosa lo ha fatto e di molto interessante, trasferendo molte funzioni sul web e rendendole disponibili in maniera indifferenziata. A tale scopo rimandiamo agli articoli interni e ricordiamo a titolo di esempio le esperienze di REOS Italia, di Softime e di Amelya strutture con cui APAC ha instaurato da tempo rapporti di collaborazione.

Ma il mercato è pronto? Gli Amministratori lo sono? I Condòmini?

A nostro parere sì. Manca solo la spinta del legislatore e lo stimolo della categoria.

La svolta è dietro l’angolo e con questa una valanga di opportunità.

Sta a noi coglierle.

Stefano Milanesi

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URBANISTICA Involucro – inganno.

Herzog & De Meuron e la dialettica degli opposti Diplomata al Liceo Classico, è laureata in Architettura presso il Politecnico di Milano. Ha collaborato con diversi studi di architettura ed interni, interessandosi parallelamente alla stesura di ricerche ed articoli su temi architettonici ed urbanistici. fuoriasse@gmail.com Silvia Meneghini pabile dalle loro parole, così come del resto lo è dalle loro architetture.

La palpabilità, l’esperienza, sono a mio avviso, una delle caratteristiche peculiari che hanno accompagnato finora il loro operato, assumendo forme diverse e articolandosi secondo nuove pervenute complessità. O sfide?

La critica si è spesso focalizzata sul loro modo di concentrarsi e di trattare l’aspetto esteriore dell’edificio, sbizzarrendosi con le più svariate ipotesi ed etichette. Un viaggio a Basilea mi è servito per cogliere la vera natura delle loro parole.

Fotopiacerebbe 5 “Ci fare un edificio che potesse far dire alla gente :”Bene, questa sembra una casa antica tradizionale, però c’è anche qualcosa di completamente nuovo in lei”.

Tuttavia nessuno ha raggiunto questo risultato nell’architettura contemporanea. Un’architettura che sembri familiare, che non ti obblighi a guardarla, che risulti abbastanza normale; però allo stesso tempo che abbia anche un’altra dimensione, la dimensione del nuovo, di qualcosa di inaspettato, che susciti quesiti e contenga anche qualcosa di inquietante”.

Con queste parole, tratte da un’intervista, gli architetti Herzog & De Meuron, titolari di uno degli studi più attivi sull’attuale panorama progettuale europeo e mondiale, rivelano al pubblico la loro ambiziosa aspirazione, caricandola di preziosi connotati, fino a farla quasi assomigliare ad un vero e proprio manifesto programmatico.

Parlano di “gente”, di “percezione”, di un’architettura che “susciti”, rivolgendo fin dalle loro parole l’attenzione al fruitore delle loro architetture; l’ interesse per il modo in cui il loro lavoro viene interpretato è quasi pal-

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Herzog & De Meuron si rivolgono e rivolgono il loro lavoro e il loro studio, maturato nella prestigiosa ETH di Zurigo, agli occhi di lo ammira. Il loro intento è di stupire questi occhi di accompagnarli, da lontano fin vicino alle loro architetture, facendo loro scoprire ogni volta, ad ogni passo, qualche cosa di più o di meno, ora specificando, ora confondendo,

in un misto di sensazioni che concorrono a far sembrare l’oggetto della fruizione, familiare e inquietante, proprio come hanno rivelato nelle loro interviste. Questa operazionerivelazione nasce dalla loro volontà di superare le frontiere dell’ovvietà, demolendo qualsiasi tipo di percezione aprioristica delle architetture.

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Oscar Wilde sosteneva che la bellezza non sta nell’oggetto guardato ma nello sguardo. Ed è a questo sguardo a cui lavorano gli architetti ora per guidarlo, per imbrogliarlo, per invitarlo ad andare oltre, porsi delle domande, inventarsi nuove questioni o risposte.

E’ a questo sguardo a cui affidano il compito di far passare le loro architetture da impersonali a imprevedi-

bili, innescando la potente macchina della percezione sensoriale, chiedendogli di dedicare un po’ di tempo alle loro architetture, un po’ di quel tempo che consente di creare un dialogo costante tra l’immagine e l’immaginazione, quel tempo speso che contribuisce ad instaurare un legame quasi affettivo tra lo sguardo e l’oggetto.

In questo senso la PELLE dell’edificio acquista un’importanza fondamentale per permettere questa suggestione, anche a chi non vive l’edificio ma semplicemente lo vede da lontano passandoci davanti al mattino, nel ripetere un gesto meccanico quotidiano. In questo senso la PELLE è il filtro, tra chi vede e l’oggetto guardato.

La PELLE è il vestito, il luogo dove si consuma il primo impatto visivo.

Il luogo appunto, dove Herzog & De Meuron hanno scelto di trattenere l’osservatore per un secondo in più, prima che debba, possa o voglia

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URBANISTICA aprire la porta o proseguire oltre.

L’idea che la PELLE sia il “biglietto da visita dell’architettura”, l’immagine che l’edificio deve fornire e la conseguente ricerca di costante dialogo tra immagine e immaginazione, mette in evidenza anche l’interessante rapporto tra H&deM e le immagini. Infatti per rappresentare al meglio una società come quella odierna,soggetta a continui repentini cambiamenti, trovano manforte nelle arti contemporanee o prendendo a prestito immagini, suggestioni e tecniche innovative dal cinema, dalla fotografia, dall’intelligenza artificiale etc.

In questo senso la TECNOLOGIA, ha sempre occupato nella ricerca dello studio di Basilea un ruolo fondamentale, come mezzo prezioso per giungere a queste suggestioni.

PELLE e TECNOLOGIA, il loro modo di combinarsi trova una prima significativa risposta nell’attività di H&deM nel progetto della Cabina Auf dem Wolf (foto 1) realizzata per conto delle ferrovie tedesche, in un’area terminale di servizio alla vicina stazione ferroviaria di Basilea, una zona critica, di cerniera (foto 2), tra una parte produttiva della città, servita da una fitta rete infrastrutturale, una parte residenziale e il cimitero, e il quartiere di St. Jacob, comprensivo di diverse strutture sportive molte delle quali realizzate dagli stessi architetti. Il progetto presenta fin dall’inizio numerosi spunti positivi per gli architetti; una commessa importante infatti quella delle ferrovie svizzere, con le quali lo studio aveva già concluso una felice collaborazione nella realizzazione del vicino deposito per locomotive, che prospettava l’occasione per la realizzazione e la

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formalizzazione di un prototipo adottabile in tutta la rete ferroviaria di proprietà della compagnia. Gli architetti sono quindi chiamati a dare una risposta ad un’esigenza che non è più soltanto della città di Basilea, ma si ripropone un po’ in ogni città, in ogni sedime ferroviario prossimo ad una stazione, nonché ad un’esigenza di tipo altamente tecnologico. La cabina infatti serve a proteggere e ospitare strumenti elettronici di controllo e monitoraggio del traffico ferroviario, con accorgimenti adeguati per la sicurezza del personale e dei congegni stessi.

La soluzione propone di condensare nella compiutezza di un unico volume l’artificio tecnologico del rivestimento (foto 3). Un unico blocco interamente ricoperto da fasce orizzontali di rame, piegate in corrispondenza delle finestre lo rendono una vera e propria gabbia di Faraday, in grado di proteggere le apparecchiature interne dai campi elettromagnetici prodotti dai treni (foto 4). Un’architettura “totemica” diversa, per certi aspetti difficilmente penetrabile, “impacchettata” come suggerisce Rafael Moneo (“Inquetudine teorica e strategia progettuale nell’opera di otto architetti contemporanei”Electa, Milano 2005) alla stregua di un elettrodomestico

imballato, pronto per essere spedito.

Un materiale, il rame, di cui gli architetti avevano sempre fatto largo uso nelle coperture, diventa qui il motivo dominante dell’architettura, l’artificio che consente ai suoi creatori di riproporre due effetti dal sapore spazio- temporale. Un primo effetto spaziale è quello dell’occultazione di ciò che va svelato lentamente; le lamelle infatti, incurvandosi, danno luce alle finestre, ma producono anche un effetto ottico suggestivo, obbligando l’osservatore ad avvicinarsi per poter scorgere ciò che il rivestimento na-

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sconde. La vista delle lamelle incurvate però produce quasi come una sorta di fastidio ottico, si richiede uno sforzo, come nel gioco degli stereogrammi per percepire una tridimensionalità celata. Un secondo effetto quello temporale è garantito dall’ossidazione del materiale che contribuisce, in tempi brevi, ad acquisire, vetustà alla costruzione, facendola sembrare quasi una sorta di preesistenza, un qualcosa di presente da sempre.

Ad incuriosire la critica in quest’opera, come un po’ in tutte quelle che caratterizzano il primo periodo di attività dello studio (anni ottanta) è stata soprattutto questa loro tendenza alle forme semplici unita alla, ormai “nota”, attenzione per la pelle degli edifici, caratteristiche entrambe qui ben rappresentate. Tra tutti: • Alessandro D’onofrio (“Herzog & De Meuron anomalie della norma”Kappa, Roma 2003) parla di “Un’associazione ai limiti dell’ovvio…collocare una pila vicino ad un deposito di treni come nei giochi infantili ” commentando la monoliticità del volume della cabina in cui il marcapiano è irriconoscibile a causa del completo rivestimento.

• Rafael Moneo invece presentando l’opera nelle sue lezioni alla Harvard Graduate School of Design parla di “evidente debito col minima-

lismo” dichiarando il solido del volume come un architettura che desidera perdere il proprio carattere di edificio, per esibire le proprietà del materiale che lo ricoprono. Moneo inoltre non considera l’esperimento come perfettamente riuscito poiché al tramonto la luce filtra attraverso le lamelle svelando ciò che con la luce dell’alba, si riprende il suo aspetto misterioso.

A mio avviso era proprio nell’intento dei progettisti una mutevolezza spa-

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• Steven Holl (Architectures of Herzog & de Meuron / portraits by Thomas Ruff ; introduction by Terence Riley ; texts by Steven Holl - New York) riferendosi a questo gesto quasi essenziale nel progettare invece parla di Raw Experience: “L’architettura comincia con la convinzione, la forza, dell’azione e la chiarezza concettuale; la sua risultante è da ricercarsi nell’esperienza concreta dello spazio, della sostanza materiale che crea le stanze, le città, il mondo” Va comunque detto che questo atteggiamento dello studio appartiene soprattutto alla prima fase lavorativa, degli anni ottanta e che gli architetti sono da sempre molto attenti alla pratica dell’architettura, come loro stessi hanno dichiarato, riprendendo il pensiero Rossiano infatti: “L’architettura è architettura, quindi può esistere solo come architettura nella sua fisicità e nelle sue diversità, non come veicolo per un’ideologia o cose simili ” . Per la loro attenzione ad un’espressione sintetica dei problemi che li ha portati spesso ad assumere un atteggiamento pragmatico nei confronti di essi, in linea anche con il moderno “fare” architettura di uno stato come la svizzera, particolare per la sua centralità e la sua multiculturalità, mi sento di essere più vicina all’espressione di Steven Holl, particolarmente significativa anche nei confronti di

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un altro aspetto che ha caratterizzato fortemente l’operato dello studio, ovvero l’interesse per la materialità, la fisicità dell’architettura, portandoli ad instaurare un singolarissimo rapporto con i materiali utilizzati.

Le riflessioni iniziate negli anni ottanta, sullo studio dell’involucro, vengono perfezionate nel decennio successivo, e affiancate da nuove ed interessanti questioni. Continua l’interesse per l’inganno percettivo, accompagnato però da una nuova spazialità, meno semplicistica e chiara e da uno spiccato interesse ad una collaborazione attiva con la arti figurative. Una maggiore complessità planimetrica porta gli architetti ad identificare nuovi punti di contatto tra la PELLE e l’interno in un gioco costante di stimolazione percettiva.

Lo stupore, il godimento estetico, sono ancora una volta demandati alla materia, in particolar modo alla sua derivazione tellurica, ora citata nelle riproduzioni serigrafiche, ora manifesta con il suo utilizzo in forma grezza.

Particolarmente esemplificativo in questo senso è l’ I.S.P. di Basilea, il centro di ricerca farmaceutica dell’ospedale cantonale della città e il vicino centro per la distribuzione del metadone ai tossicodipendenti (foto 5). Realizzato seguendo rigide restrizioni imposte dalle normative edilizie locali, l’edificio si configura come un corpo ben definito, che conserva però, al suo interno, una certa flessibilità garantita dalla presenza di una serie di patii. Qui il rivestimento è costituito da una serie di pannelli serigrafati con pallini di color verde acido, che rivestono l’intera costruzione allo scopo di formare una parete ventilata dietro la quale si collocano le griglie di alluminio a cui viene fissato l’isolante. Le griglie sono state traforate con dei fori dello stesso diametro dei pallini impressi sui pannelli. Per la sua mole questo edificio risulta decisamente statico da lontano, ma avvicinandosi si ravviva. La PELLE è qui usata per creare un doppio inganno: ad un primo livello, per l’associazione tra una massa rigida di un volume compatto e il vetro usato come occultante e non come “trasparenza”, ad un secondo livello perché il trattamento dei pannelli in facciata,

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impedisce di scorgere la reale profondità della parete ventilata, a seconda dell’incidenza solare. Una facciata è arretrata rispetto al filo stradale e presenta un trattamento del tutto singolare: un’edera artificiale sostiene delle vere piante rampicanti (foto 6).

In quest’ansa del Reno, all’incrocio tra due culture e due lingue diverse, l’architettura di H&deM ha trovato la propria culla e il fervore culturale che si confà ad una città mittleuropea. In questo fervore ha riproposto e ripropone tutt’oggi si la propria risposta a situazioni precise, ben definite, alle quali viene associato, volta per volta, un materiale con un significato diverso, con un trattamento diverso, allo scopo di evocare qualcosa di nuovo, per giungere addirittura all’invenzione dello stesso.

Vi è qui architettura come espressione sintetica dei problemi di una società in continuo e repentino cambiamento, col desiderio di stupirla, interrogarla, forse spronarla, per farsi vivere in modo meno passivo e distratto. Nel tentativo di emozionare, si può concludere che, la dialettica che si instaura tra gli opposti, nell’opera di H&deM ha un potere quasi calamitico, nell’attribuire suggestione, con l’induzione del dubbio, della curiosità, dell’equivoco. Proprio come nel loro intento di soffermare su un edifico un momento in più chi di solito…guarda e passa.

Silvia Meneghini Per la Vostra pubblicità su Professione Immobiliare

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zio temporale completa. Moneo come la critica in generale, hanno più volte posto l’accento su questo possibile legame con la tendenza conosciuta come minimalismo (da non confondere con il minimalismo americano degli anni 60 , corrente artistica nata come conseguenza e reazione alla pop art) per il loro modo di enfatizzare il valore delle forme più semplici, manifestare l’energia contenuta in ogni singolo materiale, abbandonando allusioni alla rappresentazione e all’espressione personale. Questo legame tra H&deM e il minimalismo più volte è stato discusso e argomentato anche in seguito ad un manifesto interesse degli architetti per le arti plastiche e per il modo dei minimalisti di delegare allo spettatore un giudizio dell’opera, proponendo così una concezione riflessiva dell’opera non molto diversa dalla loro.

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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO Responsabilità dell’amministratore- Sentenza n. 25251 del 16.10.08 Sezione III civile della Corte di Cassazione Nata a Milano, laureata in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Milano. Iscritta all’Ordine degli Avvocati di Milano, attualmente esercita a Milano e Sesto San Giovanni occupandosi insieme ai propri colleghi di diritto civile, diritto del lavoro e diritto penale. e-mail:drsaraboerci@libero.it

L’argomento che vorrei proporre all’attenzione dei lettori riguarda la responsabilità dell’amministratore così come prevista dalla sentenza n. 25251 del 16.10.08 emessa dalla sezione terza civile della Corte di Cassazione.

La Suprema Corte è recentemente intervenuta dando un orientamento molto più rigoroso in materia di responsabilità dell’amministratore di condominio rispetto al passato.

La vicenda de qua nasce dalla citazione in giudizio da parte di un condomino del condominio e del suo amministratore per richiedere loro il risarcimento dei danni subiti a causa di una caduta nel cortile antistante la propria abitazione. Nel cortile, a seguito di alcuni lavori di manutenzione, si erano formate buche impercettibili e non segnalate che avevano causato la caduta dell’attore. L’attore, vittorioso in primo grado, si era trovato soccombente in appello, pertanto, si era rivolto alla Cassazione.

La Corte di Cassazione ha ritenuto che “La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice Civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode.

Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un

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lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’amministratore (Cassazione civile n. 4816 del 15.5.94, n.

2219 del 14.6.76, n. 8804 del 20.8.93)”.

Il maggiore rigore nel delineare la responsabilità dell’amministratore è stata giustificata quale espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali.

La Corte di Cassazione con tale sentenza ha evidenziato ancora una volta che l’amministratore di condominio deve essere un soggetto altamente qualificato in grado di disporre di un’organizzazione atta a fare fronte alle innumerevoli incombenze cui è preposto.

Tale orientamento è in netto con-

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trasto con la totale assenza di regolamentazione in materia di formazione e accesso alla professione di amministratore condominiale.

Se, infatti, da un lato si richiede un’elevata preparazione in molteplici materie, da quella contabile a quella giuridica, nonché di avere un’organizzazione tale da evitare episodi come quelli che hanno portato all’emissione della summenzionata sentenza, dall’altro lato tutti, almeno dal punto di vista teorico, potrebbero cimentarsi nella difficile professione dell’amministratore di condominio.

La più recente giurisprudenza induce ad affermare che attualmente la diligenza richiesta nello svolgimento della professione di amministratore di condominio di fatto sia andata ben oltre a quella richiesta dall’art. 1710 codice civile.

La giurisprudenza per molti anni ha ritenuto che l’amministratore, quale mandatario del condominio, fosse tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

E’ evidente che la tendenza odierna è quella di ritenere che colui che svolge l’attività di amministratore condominiale sia un vero e proprio professionista dal quale è lecito aspettarsi una condotta atta ad adempiere alle innumerevoli prescrizioni di legge e a tutelare il condominio con un impegno e una diligenza tale da andare ben oltre quelli impiegati dal buon padre di famiglia.

E’ auspicabile, pertanto, un intervento da parte del legislatore volto a colmare un vuoto normativo tanto evidente, tanto più alla luce dei recenti orientamenti giurisprudenziali volti a delineare e ad innalzare la soglia di responsabilità dell’amministratore.

Avv. Sara Boerci

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Innovativo nella TECNOLOGIA, perfetto nell’ESTETICA Il collettore che non va in ebollizione 36 kg – 7 cm

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Tecnologia Finanziamenti Impianti Gli Incentivi per gli Impianti Fotovoltaici Condominiali Gli impianti realizzati sulle superfici condominiali, possono essere integrati e semi integrati, ed in base alla tipologia, il GSE riconosce la tariffa incentivante, ottenendo così il riconoscimento degli incentivi statali, adeguati alla potenza dell’impianto.

DS impianti, provvede all’installazione di pannelli fotovoltaici nei condomini, alla realizzazione di impianti di rete,rilasciando apposita certificazione, impianti elettrici ed all’installazione di telecamere e allarmi, totalmente telegestibili da remoto.

Le Autorizzazioni per gli Impianti Fotovoltaici Condominiali E’ sufficiente presentare in Comune una semplice comunicazione attuativa del progetto.

Non serve la DIA. Ottenuto il finanziamento, i lavori si aprono in trenta giorni (concessione del punto di consegna da parte di ENEL) e si concludono in un paio di settimane. Successivamente l’impianto viene allacciato alla rete e registrato al GSE per l’erogazione degli incentivi.

Gli

impianti

Un

a

norma:

impianto

elettri-

co è adeguato quando: - possiede un dispositivo di sezionamento posto all'origine dell'impianto (interruttore generale) - possiede dispositivi di protezione contro le sovracorrenti (interruttori automatici, fusibili, ecc.)

- possiede la protezione contro i contatti indiretti (dispositivo differenziale coordinato con l'impianto di terra) oppure interruttore differenziale con Idn <= 0,03 A possiede le protezioni contro i contatti diretti (isolamenti, involucri, ecc.)

Diversamente l'impianto elettrico dovrà essere adeguato.

Sulla obbligatorietà o meno del progetto il tecnico deve rilasciare apposita dichiarazione.

Dichiarazione

ne , una alla Camera di Commercio,una al Committente - se il certificato di abitabilità o agibilità non esiste: 4 copie di cui una alla Camera di Commercio, una al Comune,una all’installatore ed una al Committente.

di Conformità:

Alla fine dei lavori l'installatore deve rilasciare la Dichiarazione di Conformità come previsto dal decreto 37 del 22 Gennaio 2008. Essa deve essere redatta secondo il modello ministeriale in quattro copie sottoscritte dal titolare dell'impresa installatrice e dal responsabile tecnico. Tali copie dovranno essere consegnate al committente ed agli enti come indicato di seguito: - se già esiste un certificato di abitabilità o agibilità dell'edificio: 4 copie di cui una all’installatore, una al Comu-

Ds impianti offre la consulenza,la progettazione e l’installazione di sistemi domotici, come ad esempio un applicativo molto utile a gestire l’energia domestica,in modo da non far scattare il contatore elettrico, basta installare una centralina di gestione e degli attuatori, in modo da avere il completo controllo dei kilowatt erogati dal contatore al fine di evitare il distacco di corrente, magari proprio mentre si sta cucinando o lavorando.

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PROFESSIONE IMMOBILIARE

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2009/ n. 8

LA PAROLA ALL’ AVVOCATO PROFILO PROFESSIONALE Roberto Lucarini Manni Nato a Firenze nel 1959 dove si è laureato in giurisprudenza, esercita da oltre venti anni la professione di avvocato.

Ha scritto tre libri (due sul condominio e uno di procedura civile) per la casa Editrice Il Sole 24 Ore Pirola e numerosi articoli con IPSOA, Italia Oggi, Panorama Casa, Italia Casa, ecc.

Esperto in materia condominiale tiene apposite rubriche di risposte a quesiti di lettori.

Attualmente esercita a Firenze nel campo del diritto civile e spesso viene contattato per problematiche condominiali delle quali ha maturato una notevole conoscenza.

Quesito N.851 - Condomino moroso Possiedo un appartamento in un condominio dove sono stati fatti lavori di sostituzione di pluviali e grondaie dopo una regolare riunione e l’approvazione del preventivo.

Un condomino, proprietario di alcuni fondi commerciali, si è rifiutato di pagare la sua quota e nello stesso tempo ha venduto una parte della proprietà. L’amministratore del condominio afferma che è obbligo di tutti gli altri condomini pagare quanto dovuto dal debitore. È giusto ciò che sostiene l’amministratore?

Qual’é la procedura legittima da adottare?

L’amministratore ha il dovere di riscuotere i contributi condominiali nei confronti di tutti i condomini. Se un condomino non provvede al pagamento della quota, l’amministratore dovrà munirsi di decreto ingiuntivo per il recupero della somma, oltre alla rivalutazione e agli interessi. Il condomino subentrante è obbligato in solido al pagamento delle spese condominiali non pagate da quello uscente, per i contributi dovuti relativi al biennio precedente all’acquisto.

Quesito N. 855 - Facciata e balconi Vorrei sapere come vanno ripartite le spese per la ricoloritura della facciata e dei balconi, ivi compresi i ponteggi.

Le spese inerenti alla ritinteggiatura della facciata ed ai relativi ponteggi andranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione alle singole quote millesimali di proprietà a niente rilevando il fatto che il singolo condomino abbia o meno proprietà con essa confinanti.

Per quanto attiene alle spese per la ritinteggiatura dei balconi, queste graveranno sui proprietari degli stessi.

Quesito N.857 - Balcone Sono proprietario di un appartamento dotato di balcone. La zona centrale dell’intonaco sottostante la soletta del balcone sovrastante il mio si sta sgretolando, sino a vedere i ferri della soletta stessa, a causa di infiltrazioni di umidità. Poichè essa funge da soffitto al mio balcone, vorrei sapere chi deve pagare le relative spese di riparazione.

Il proprietario del piano di sopra o io?

Le spese occorrenti relative all’intonacatura della soletta del balcone sovrastante che funge da soffitto a quello del lettore, dovranno porsi a suo esclusivo carico (a tal proposito si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza 14 luglio 1983 n.4821).

Quesito N. 861 - Nuovo condomino Nel gennaio di quest’anno ho acquistato un appartamento. Alcuni mesi dopo l’amministratore mi ha comunicato che dovevo pa-

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gare una determinata somma relativa a quote condominiali e a lavori eseguiti nell’anno precedente, che il vecchio proprietario non aveva pagato. Io non ho pagato perchè non mi è stata presentata la documentazione delle spese sostenute. L’amministratore insiste sempre nella richiesta di pagamento, come devo comportarmi?

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Tuttavia poiché il nuovo condomino ha autonomo diritto di prendere visione di copia della documentazione relativa alle spese non pagate dal precedente proprietario, è opportuno che rinnovi la richiesta dei documenti di spesa, prima di pagare.

Quesito N.864 - Modifica delle tabelle millesimali Vorrei far modificare le tabelle millesimali del mio condominio in sede giudiziale. È possibile?

La revisione delle tabelle millesimali può essere promossa in sede giudiziale se ricorrono le ipotesi particolari di cui all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: a) errore nella redazione delle tabelle; b) alterazione dei valori delle unità immobiliari.

Quesito N.867 - Infiltrazioni d’acqua A causa di una perdita d’acqua verificatasi nel mio appartamento e dovuta alla rottura di un tubo di adduzione dell’acqua dal mio contatore, s’e verificata una macchia d’umidità al soffitto dell’appartamento sottostante. Ho provveduto immediatamente alla riparazione del tubo, ma il condomino sottostante ritiene che io debba provvedere anche alla tinteggiatura del suo soffitto.

Io ritengo che essendo il danno accidentale non sia di mia spettanza provvedere alla tinteggiatura del soffitto dell’appartamento.

Chi ha ragione?

La perdita d’acqua e la conseguente infiltrazione è imputabile a colpa del lettore, quale custode della tubatura di adduzione; conseguentemente egli sarà tenuto al risarcimento di tutti i danni provocati dalla fuoriuscita d’acqua.

Nel caso de quo la norma da tenere presente è l’articolo 2051 del codice civile.

Quesito N.870 - Luce scale La luce elettrica delle scale deve restare accesa per tutta la notte oppure sono previsti dalla legge degli orari precisi, o invece questa decisione spetta ai condomini, e in tale ultimo caso la decisione va presa in base ai millesimi di proprietà o in base al numero di condomini che partecipano all’assemblea

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di condominio?

Nessuna norma di legge prevede l’orario di accensione delle luci condominiali. Trattasi di materia in cui l’assemblea condominiale è sovrana.

La relativa delibera andrà presa a maggioranza calcolata in base ai millesimi di proprietà.

Quesito N.880 - Tetto Abito in una mansarda di un condominio.

La struttura del tetto è costituita da n.6 abbaini di cui n.2 di pertinenza della mia mansarda.

Come devono essere ripartiti i costi per il rifacimento del tetto e la ricostruzione degli abbaini in muratura?

Le spese di rifacimento del tetto sono a carico di tutti i condomini, in base alle quote millesimali.

I condomini proprietari delle mansarde e degli abbaini di pertinenza sono tenuti altresì a sostenere distintamente le relative spese di rifacimento degli abbaini e dei relativi manufatti di supporto, in ragione del loro titolo di proprietà esclusiva degli abbaini.

Quesito N.882 - Spese condominiali per alloggio vuoto Sono stato trasferito per motivi di lavoro in un’altra città. Vorrei sapere se devo continuare a pagare le spese condominiali dell’acqua potabile relative alla casa di mia proprietà che ho lasciato e di cui usufruirò solo occasionalmente, per periodi di tempo limitati.

Il criterio che regola il riparto di consumo dell’acqua (v. articolo 1123 secondo comma del codice civile) non riguarda l’uso effettivo.

Infatti l’obbligo del condomino di pagare il contributo condominiale per il consumo dell’acqua deriva dall’uso potenziale del servizio.

Quesito N.901 - Canna fumaria La canna fumaria dell’appartamento sottostante al mio, messa “sotto pressione” per tutto l’inverno ha creato dei problemi nella parete del mio salotto: si è sgretolata la muratura e si è ingiallita la tinteggiatura.

Vorrei sapere chi deve pagare i danni.

Se la canna fumaria è di proprietà esclusiva del condomino dell’appartamento sottostante, la responsabilità per i danni da essa causati, graverà sul medesimo.

Avv. Roberto Lucarini Manni

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RECENSIONI Guida operativa all’interpretazione e all’applicazione di ciascun titolo Aggiornato al D.Lgs. 106/2009 Una guida completa al nuovo testo unico in materia di sicurezza e di salute sul lavoro aggiornata alle Disposizioni integrative e correttive apportate al D.Lgs. 81/2008 dal D.Lgs. 106/2009. Il D.Lgs. 81/2008 ricompone in un solo provvedimento i decreti legislativi derivanti dall’adozione delle direttive europee, fra tutti il D.Lgs. 626/94, e le norme di igiene e sicurezza precedenti. Un’operazione voluta dal legislatore per fare finalmente ordine in una materia così delicata che comporta un grosso sforzo di aggiornamento. Il volume segue l’impostazione del precedente manuale di applicazione del D.Lgs. 626/94, che è stato per anni il più diffuso strumento di consultazione per gli operatori del settore. Un utile strumento di consultazione per titoli del decreto, per conoscere strumenti operativi di lavoro o materiali informativi e formativi validi, per orientarsi nel percorso degli adempimenti, per acquisire metodologie operative. Un volume indispensabile per tutti coloro impegnati nella sicurezza sul lavoro: responsabili e addetti dei servizi prevenzione e protezione, datori di lavoro, dirigenti e preposti, rappresentanti dei lavoratori per la sicurezza, medici competenti, coordinatori per la sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione, operatori degli organi di vigilanza. XII edizione - settembre 2009 Pagine: 1216 pg € 33,00 Autori: Softime Anno: 2009 Manuale operativo e CD-ROM con software SoftAmm Home Edition ISBN: 88-8207-352-7 Prezzo intero: 90.00 € Gestione illimitata di tabelle millesimali e gruppi di spesa - Redazione del bilancio di previsione - Documenti per l’incasso quote e solleciti di pagamento - Verbali dell’assemblea con calcolo delle presenze - Gestione fiscale del condominio SoftAmm è un software per l’amministratore di condominio, completo di tutte le funzioni necessarie per una gestione completa, efficiente e immediata del condominio e di tutto quanto ad esso correlato.

Provvede alla redazione di bilanci di previsione, lettere di sollecito, emissione di documenti di pagamento personalizzati, rendiconti di fine gestione.

Offre una sezione fiscale completa: gestione delle ritenute del 4% e 20%, certificazioni dell’avvenuto pagamento, stampa quadro

AC dell’amministratore, predisposizione per il 770, certificazioni del 36% per lavori di ristrutturazione e del 55% per risparmio energetico con il modulo da spedire all’Agenzia delle Entrate e lettere personalizzate con le ripartizioni da inviare ai condomini per le loro dichiarazioni dei redditi. Studio di settore con la compilazione automatica dei righi D8-23.

Sollecitare i condomini che non pagano è semplicissimo ed il software permette di inviare fino a tre solleciti personalizzati. Il modulo per la gestione delle assemblee permette di calcolare subito i presenti, effettuare la somma dei millesimi, evidenziare le deleghe e il nome del rappresentante. È possibile redigere il verbale di assemblea inserendo uno schema con le votazioni tenute e stamparlo alla fine dell’assemblea per farlo firmare dai condomini.

Il grande vantaggio di utilizzare un software professionale come SoftAmm è la sua estrema elasticità e versatilità. Ogni amministrazione potrà trovare una

Tutti gli articoli di questa rivista sono scaricabili gratuitamente dal sito: www.webcondominio.eu

IL CASO DEI LIBRI SCOMPARSI (di Ian Samson) Il giovane Israel Amstrong si reca a Tundrum, nell’Irlanda del Nord, per lavorare come bibliotecario, ma, oltre ad incontrare personaggi eccentrici e strani, si rende conto ben presto che mancano sia la biblioteca sia i libri. Viene alloggiato nella stia dei polli di una fattoria e deve affrontare una serie di disavventure in un’atmosfera surreale. Vuole, però, scoprire che fine hanno fatto i volumi e và fino in fondo nella sua ricerca.

Questa divertente commedia è la prima di una serie di romanzi che narrano le vicende del “bibliobus” di Tundrum.

(Nives Castenetto) Ian Samson è non solo lo scrittore di questo spassoso romanzo ma anche l’editore di “The Enthusiast”, una famosa rivista letteraria britannica.

ALMENO IL CAPPELLO (di Andrea Vitali) Protagonista di questo frizzante romanzo è la scalcagnata banda di Bellano, che deve affrontare un grave problema: il suonatore del bombardino, Lindo Nasazzi, lascia il gruppo, come gli ha ordinato la giovane sposa Noemi, stanca di vederlo tornare a casa ubriaco. Per fortuna si trasferisce nel borgo Onorato Geminazzi, proveniente da Menaggio, che non solo toglie dai guai gli otto suonatori ma riesce anche a trasformare la coraggiosa fanfara nel mitico “Corpo Musicale Bellanese”. In questa storia basata su pettegolezzi, amori, furbizie e sogni svolgono un ruolo importante le frazioni di Ombriaco, Lezzeno, Bonzeno, Oro e, come dice il titolo, anche il cappello dell’uniforme della banda ha la sua parte.

(Nives Castenetto)

Andrea Vitali è il medico di base di Bellano, dove è nato nel 1956. Ha pubblicato numerosi romanzi e nel 2008 ha ricevuto il premio letterario Boccaccio per l’opera omnia.

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SOFTWARE Ottimizzare i costi dello studio: servizio di postalizzazione Lo studio di amministrazione competitivo ed efficiente, che desidera essere capace di offrire servizi personalizzati e soddisfare le complesse esigenze del mercato, deve essere sempre più orientato ad un’attenta ottimizzazione dei costi, perché solamente con un’adeguata gestione di questi ultimi si possono raggiungere significativi risultati di cui beneficerà, in primis, l’azienda ma anche tutti coloro che con essa, condomini in particolare, sono relazionati.

I condomini ricercano infatti il miglior risultato al minor prezzo e il soddisfare questa richiesta dai presupposti così antitetici diventa una sfida costante a cui nessun libero professionista può più sottrarsi.

Le minacce esterne sono sempre in agguato: aumento del costo del personale, degli spazi lavorativi e, in un mercato spesso inflazionato, anche la minaccia di “amministratori di condominio” improvvisati che, non dovendo gestire uffici e personale, svendono i loro servizi e conquistano quel pubblico attento solo al prezzo di facciata, rendendo ancora più difficile il posizionamento sul mercato con prezzi chiari, trasparenti e servizi eccellenti.

Ottimizzare i costi di acquisto di un bene materiale è un’operazione relativamente semplice: a parità di caratteristiche tecniche, quantità ordinate e condizioni di fornitura, è facile identificare il prezzo più vantaggioso.

documenti, lettere e rendiconti.

Esternalizzare questa attività può aumentare notevolmente la flessibilità dello studio e ridurre le tre tipologie di costi sopra esposti oltre che liberare personale da dedicare ad altre attività.

La soluzione proposta – in questo esempio – è di affidare tutto o parte – del processo di invio della documentazione ad un servizio esterno come ad esempio quello offerto da Softime, con un servizio di postalizzazione dedicato agli amministratori di condominio PostAmm. ( maggiori informazioni su www.postamm.it). Il servizio prevede l’invio, ad un centro servizi, di tutto quanto deve essere spedito ai condomini.

Il centro provvederà ad inviare la documentazione – entro 24/48 orenella forma tradizionale cartacea ai condomini attraverso il circuito offerto da Poste Italiane o, nelle città servite, anche dai recapiti autorizzati.

Il costo di una copia “gestita” in esterno parte da 9 centesimi, oltre ovviamente il costo dei francobolli.

Prima di verificare se il costo offerto è congruo, proviamo a sezionare il processo di imbustamento in modo da capire se e quali fasi del processo vengono assorbite e di conseguenza quali nuove risorse rendiamo libere e pertanto di nuovo spendibili all’interno dello studio.

Tutt’altro discorso è invece applicabile alla valutazione dei servizi:è possibile apparentemente pagare poco un servizio che sembra simile ad un altro ma poi ottenere risultati qualitativi molto differenti, oppure è possibile identificare con difficoltà il reale costo pagato attribuendo al servizio delle spese che non gli competono o dimenticare l’assegnazione di altre.

Nelle diverse attività svolte dall’amministratore di condominio, analizziamo – con un‘ottica di ottimizzazione dei costi fissi, semi variabili e variabili - quanto è inerente alla posta e alla spedizione di

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barre, affrancatura e consegna della documentazione alla posta.

La documentazione inviata deve inoltre essere catalogata per le future consultazioni e ricerche.

Esternalizzando il processo si possono quindi evitare i costi dei macchinari – che saranno ridotti al minimo con l’adozione di una stampante di piccole prestazioni, e si eviterà inoltre evitare lo stoccaggio di carta, buste intestate, toner, inchiostro.

Ridurre lo stoccaggio comporta la riduzione del tempo di gestione del magazzino, l’esborso anticipato di quanto dovuto per l’acquisto di materiale e garantisce inoltre che non vi sarà, neppure in minima parte, perdita o danneggiamento del materiale stoccato. Posso inoltre evitare di immobilizzare somme di denaro per l’acquisto di francobolli ( spesso da ricercare nella giusta pezzatura).

Con il servizio esterno è sufficiente invece solo spedire via internet il file in formato pdf da consegnare ai condomini indicando, nell’apposita sezione del programma, le modalità della spedizione.

E’ possibile inviare qualsiasi tipo di documento ( lettere, circolari, foto, planimetrie ) in formato A4 e A3, compreso copie a colori.

Il programma, completamente integrato nel gestionale di condominio, provvede inoltre alla catalogazione automatica della documentazione ottimizzando le future ricerche della corrispondenza ricevuta e inviata.

Il servizio non prevede canoni e costi aggiuntivi, può essere utilizzato anche solo per coprire grosse moli di lavoro o per sopperire al personale in ferie.

Preparata la comunicazione da inviare sarà necessario provvedere alla stampa attraverso opportuni macchinari, quindi inizierà il processo di imbustamento, per le raccomandate verrà aggiunta la distinta e l’applicazione del codice a

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L’esternalizzazione del processo comporta pertanto risparmi concreti di gestione e di tempo, permettendo all’amministratore di condominio e ai suoi collaboratori, di concentrarsi sulle attività cruciali dell’amministrazione quali i servizi per i condomini oltre che l’ elaborazione dei bilanci e la sezione fiscale.

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150 INTERVENTI SU

BENI STORICI VINCOLATI

RISULTATO ESTETICO E MASSIMA CURA, PER GLI EDIFICI DI PREGIO

Specializzata nel campo del Restauro conservativo, GF Marcato propone un’ innovativa tecnologia per il restauro di Palazzi, Castelli e facciate di Edifici storici

senza utilizzare sabbiature e/o idrosabbiature.

Settori d’intervento: - STUDIO TECNICO - RESTAURO CONSERVATIVO D’ARTE D’INTERNI (Affreschi e Apparati Decorativi) - RESTAURO CONSERVATIVO SUPERFICI ESTERNE (Statue e Facciate)

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo PROFILO PROFESSIONALE Laureata in architettura presso il Politecnico di Milano opera nel settore del restauro d’arte conservativo dal 1990, prima con esperienze di cantiere e successivamente come tecnico specialista nel recupero e restauro degli immobili. Fornisce consulenza per gli interventi di restauro e conservazione del Patrimonio Architettonico e Monumentale ( Palazzi Storici, Castelli, Ville, Chiese, ecc…). Provvede all’espletamento di pratiche tecnico-burocratiche presso gli Enti preposti per le autorizzazioni e permessi (Comuni, Soprintendenze, …), nonché offre assistenza per la ricerca di sponsor e finanziamenti. Tra le sue specializzazioni, anche il coordinamento e la consulenza artistica in cantiere.

GIULIA MARCATO

S. AMBROGIO: RESTAURO CONSERVATIVO E TRATTAMENTO DEI MATERIALI LAPIDEI La Chiesa dedicata a Sant’ Ambrogio, a Cinisello Balsamo, è un edificio di notevoli dimensioni che rispecchia, nella sua composizione architettonica, i principi dello stile Barocco. La facciata presenta linee curve dagli andamenti sinuosi che creano un organismo plastico che fa da collegamento tra lo spazio interno e il contesto urbano. L’effetto plastico è accentuato da statue in materiale lapideo. La facciata si sviluppa in senso verticale secondo due ordini scanditi da un’importante trabeazione modanata orizzontale. In senso verticale, è ripartita da paraste in granito e da imponenti semicolonne che affiancano il portale centrale e l’edicola, presente nel secondo ordine.

Il portale principale è arricchito da un architrave sormontato da un elaborato cartiglio tondo con l’effigie di Sant’Ambrogio e da due figure in pietra, che lo affiancano. Nel secondo ordine, le dimensioni della Facciata si restringono in larghezza e lo schema architettonico riprende nella partitura degli spazi quello del primo Ordine, solo con piccole variazioni. La parte sommitale è arricchita centralmente da un Timpano; angeli e statue di Santi in pietra completano l’apparato decorativo del Prospetto. Le Facciate laterali hanno una finitura essenziale e risultano fondamentalmente rifinite ad intonaco. Sulla parte posteriore sinistra si erge il Campanile a base quadrata con imbotte e riquadri realizzati con le medesime finiture cromatiche del corpo della Chiesa. La cella campanaria è di forma ottagonale e, sul cupolino, è rivestita in rame.

L’intervento di restauro conservativo, tuttora in corso d’opera, ha come oggetto le facciate principale e laterali dell’edificio sacro.

Da oltre 50 anni, l’impresa esecutrice GF Marcato s.r.l, con sede a San Giuliano Milanese, interviene sui Monumenti con trattamenti estetici e tecnici eseguiti nel pieno rispetto dei manufatti storici tutelati e prestando particolare attenzione affinché si realizzi un tipo di intervento che non risulti invasivo e aggressivo per il manufatto e che consenta di conservare la patina e i segni che fanno da testimoni del tempo-vita dell’opera.

Ogni intervento viene progettato e pensato sulla base di indagini storiche, fotografiche, visive

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e, ove necessario, integrato con approfondimenti stratigrafici e diagnostici sia sulla natura dei materiali, che sullo stato di conservazione dell’opera. La cura che il titolare dell’impresa, il Prof. Gianfranco Marcato e chi opera da lungo tempo insieme a lui, pongono nelle fasi preliminari all’intervento vero e proprio consente infatti di realizzare un restauro rispettoso sia dei materiali originali che di quelli aggiuntivi,

sia a livello di tecniche di intervento conservativo (scelta dei materiali, delle attrezzature, della successione delle fasi, etc.) che di intervento pittorico: “L’esecuzione secondo la migliore regola d’arte e il risultato esteticoconservativo sono il risultato di competenze ed esperienze specialistiche che, nel nostro caso, sono maturate in oltre 150 interventi globali su beni storico- culturali e artistici “.

costituente degli strati preparatori di supporto e da distacchi di materiale dovuti a ripetuti urti meccanici e usura. Le superfici lapidee, in particolare, si presentano, per la quasi totalità, interessate da notevoli fenomeni di deposito di polveri e, quindi, dalla formazione di croste nere più o meno localizzate, presenza di attacchi fungini di natura biologica e, soprattutto, da notevole disgregazione della materia costituente il fondo.

Quest’ultimo fenomeno è dovuto sicuramente a cause naturali come infiltrazioni di acqua, piogge di stravento, inquinamento e, come si è potuto rilevare tramite indagini incrociate storiche e stratigrafiche, ad interventi di manutenzione e di rimaneggiamento (copertura di parti del prospetto con spessi strati di malta e di vernici, già a partire dal XIX secolo) che hanno alterato l’equilibrio originale degli elementi architettonici presi in esame.

Ciò che oggi si vede è, dunque, una parziale perdita di materiale di rivestimento ed una diffusa friabilità del materiale lapideo di fondo: le trabeazioni, il frontone e il basamento sono interamente ricoperti da uno spesso strato di malta tinteggiata; i capitelli e i basamenti delle paraste e delle semicolonne, ricoperti da uno strato

omogeneo di tinta colorata. In entrambi i casi poi, con il passare del tempo e a causa dell’azione continua di intemperie e inquinamento, si sono creati fenomeni di rigonfiamento e distacco delle superfici soprammesse a quelle originali con come depositi di materiali di varia natura il conseguente strappo del suppordovuti all’azione di inquinamento e agenti to lapideo e la sua disgregazione.

Nell’intervento in corso sulla Chiesa di Sant’Ambrogio, quindi, ad un primo rilievo visivo effettuato dal piano di calpestio è seguita una più approfondita osservazione ed indagine ad una altezza consona grazie all’ausilio di un ponteggio. E’ emersa una situazione di fatto della facciata della Chiesa che evidenzia fenomeni di degrado puntuale di entità importante.

Oltre a fenomeni di degrado generalizzati,

atmosferici, le superfici delle facciate sono interessate dalla presenza di efflorescenze e subflorescenze saline dovute ad umidità; da distacchi e impoverimento della materia

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo

Rilievo Materico

L’intervento che la GF Marcato srl propone è così strutturato: • pulitura meccanica a secco per la rimozione di depositi di materiali incoerenti di varia natura; • pulitura ad umido calibrata e valutata a seconda della natura del degrado e del materiale da trattare; • rimozione di efflorescenze saline superficiali ed estrazione dei sali solubili con impacchi estrattivi mirati e di applicazione in opera variabile; • spazzolatura degli elementi metallici e trattamento con convertitore di ruggine; • trattamento delle zone interessate da macchie dovute ad umidità con apposita miscela anti-umido ad alta porosità per l’ottenimento di un intonaco macroporoso e traspirante al vapore acqueo e per la diminuzione degli effetti di degrado da risalita capillare;

Il Campanile prima e dopo il restauro e l’adeguamento cromatico

• verifica dello stato di conservazione degli intonaci e ristabilimento della coesione della struttura della malta con materiali in grado di ricrearne la matrice silicatica; • ristabilimento della adesione tra i vari strati e il supporto tramite iniezioni di malte a basso peso specifico appositamente create per il restauro; • risarcimento di lacune e crepe con impasti di malta idraulica che ricreino le caratteristiche di granulometria e legante, il più possibile simili agli intonaci originali; • dopo aver eseguito campionature di prova per ricreare corrette tonalità nel rispetto dell’apparato decorativo originale, reintegrazione pittorica degli intonaci con restituzione dell’originale leggibilità e luminosità cromatica tramite applicazione di prodotti idonei alla resistenza in esterno.

Il Team durante le operazioni di restauro dei Capitelli sul Campanile

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sito Apac www.apacmilano.it 2009/ n. 8

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo IL TRATTAMENTO DELLE STATUE Parte impegnativa e delicata del restauro avrà come oggetto le otto statue presenti sulla Facciata della Chiesa.

Realizzate in blocchi di pietra arenaria lavorati a tutto tondo, le quattro statue dei Santi Pietro e Paolo, S. Ambrogio e San Carlo Borromeo, presentano evidenti segni di disgregazione e di erosione superficiale del ceppo, episodi di scagliatura, esfoliazione e fratturazione della pietra, oltre che un evidente annerimento e formazione di concrezioni sulla superficie dovuti a depositi di materiali incoerenti.

Le pregevoli statue richiedono un intervento che preveda prima di tutto il preconsolidamento e la messa in sicurezza delle porzioni pericolanti: le statue saranno ripulite da croste nere, patine biologiche, polvere e particellato, poi risarcite e stuccate nelle parti lesionate sempre con impasti che ricreino la stessa composizione granulometrica e cromatica dell’originale; le parti mancanti verranno risarcite ricostruendone il modellato originale. Le fasi finali dell’intervento consisteranno nell’applicazione di prodotto consolidante fino a saturazione, con trattamento protettivo ed integrazione pittorica che restituisca l’uniformità alle superfici anche dal punto di vista cromatico.

Durante la pulitura delle statue ed elemento architettonico-decorativo reintegrato, dopo il restauro

Il SOLE fornisce alla terra una quantità di energia pari a 5000 volte quella necessaria alla popolazione terrestre.

Quanta di questa energia viene utilizzata per i condomini in Italia?

Una quantità irrilevante anche se l’Italia ha una posizione perfetta rispetto all’irraggiamento solare e ha immense superfici esposte utilizzabili (tetti, lastrici, pareti a sud, ecc).

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MOSTRE E Convegni 200.126 PRESENZE (+17,1%) PER LA SECONDA EDIZIONE DI MADE EXPO:+19,8% GLI STRANIERI accrescimento della manifestazione che dediPRESENTATA A MILANO LA portante ca spazio alla tecnica delle costruzioni, facendo leva TERZA EDIZIONE DI MADE sull’innovazione e sulle recenti normative tecniche. Anche il prossimo anno EXPO: TUTTE LE NOVITÀ APAC sarà presente a IN CANTIERE PER IL 2010 MADE Expo insieme a ProPresentata a Milano la terza edizione di fessione Immobiliare con il MADE expo, che si svolgerà presso Fiera Miproprio Stand e proporrà lano Rho dal 3 al 6 febbraio 2010: protagoalcune iniziative specifinisti il progetto e la tecnica delle costruzioni che e convegni che verMADE expo sarà l’ unico appuntamento in Euranno presentati nel prosropa previsto durante il 2010 per il settore ediliA MADE expo anche interessanti novità dedicate alla simo numero della rivista. città e al tessuto urbano. Civitas, la città virtuale al serzio, e luogo privilegiato di progettualità, innoSarà l’occasione per invizio dell’involucro edilizio, uno spazio progettato e vazione, sviluppo tecnologico e sostenibilità. contrarVi numerosi Al centro dell’edizione 2010 di MADE expo il Forum della Tecnica delle Costruzioni, l’appuntamento che vede protagonisti la Tecnica delle Costruzioni e l’Ingegneria Strutturale, che proporrà iniziative e incontri relativi al ruolo strategico che la Tecnica delle Costruzioni gioca all’interno della filiera edile. Il Forum realizzato grazie alla collaborazione di un comitato scientifico con 20 tra i più autorevoli esperti in materia di ingegneria strutturale, rappresenta un im-

curato da Uncsaal per dare visibilità alle più innovative soluzioni tecnologiche dell’industria italiana dell’involucro edilizio, rivolta a un target qualificato di visitatori, come architetti, ingegneri e responsabili di progetto.

Una città concettuale, un grande spazio con 5 grandi vie tematiche con prodotti e progetti inseriti in quinte teatrali, con al centro l’agorà, una piazza multimediale e interattiva con un sistema integrato di realtà virtuale.

APACa MADE EXPO 2009

5 ottobre e 9 novembre 2009 - 18.30 - 20.00 Milano Consiglio di Zona 2 Viale Zara, 100 Gli incontri, promossi dal Consiglio di Zona 2 su indicazione della Commissione Urbanistica, Edilizia Privata, Demanio e Territorio saranno il luogo dove verranno affrontati i problemi relativi al corretto e più efficiente utilizzo delle fonti energetiche per i condomini, nell’ ottica di un consumo “ragionato” e “ragionevole”.

Poi, tramite una semplice esposizione da parte di esperti del settore, si potranno apprendere le buone pratiche che dovremmo quotidianamente applicare per ridurre la nostra bolletta energetica e inquinare di meno. Si passerà da una presentazione di carattere tecnico relativa alla integrazione tra edificio e

impianto al tema più specifico dell’efficienza energetica e quali possono essere gli interventi di riqualificazione attuabili per massimizzare i risparmi nei nostri condomini.Nello stesso tempo verranno forniti utili suggerimenti su come portare in assemblea di condomino proposte di miglioramento in tale direzione con una buona possibilità di successo.Con l’occasione verrà distribuito a chi ne farà richiesta, un kit di risparmio energetico e materiale informativo. Gli incontri sono ad ingresso libero e aperti a tutti i cittadini Relatori: Stefano Milanesi, Antonio Castaldi, Olivia Carone,Cesare Gironi. Coordinatore Giulio Gandolfi

Le Aziende Informano Accademia EXITone: la culla dell’innovazione nella gestione degli immobili Il successo nel lavoro implica oggi formazione continua ed aggiornamento costante, anche per il professionista più affermato.

Perfezionarsi attraverso il confronto e lo scambio di conoscenze, è un’esigenza imprescindibile per ogni attività professionale. E’ con questo spirito che EXITone, primo Network specializzato in attività di valorizzazione dei patrimoni immobiliari, ha dato vita alla sua Accademia interna.

L’Accademia è la culla della conoscenza dei “Tutor dell’Immobile”, vera forza operativa del Network EXITone. Una nuova figura professionale in grado di affiancare proprietari e gestori di terreni ed immobili in tutte le fasi di valorizzazione dei beni patrimoniali. Il “Tutor” – professionista certificato ai sensi della norma ISO 9001 - definisce con il cliente un mix di strumenti e soluzioni personalizzate, che comprende tutti gli interventi e le strategie di gestione da mettere in atto per aumentare il valore del bene: dagli aspetti tecnico ingegneristici a quelli economico finanziari.

L’appartenenza ad un Network composto da professionisti con competenze multidisciplinari permette all’affiliato EXITone di offrire al cliente un servizio completo, che il singolo tecnico non riesce ad erogare.

L’Accademia, luogo di confronto e scambio di conoscenza, è l’anima del Network. E’ qui che si realizza gran parte di quel processo di diffusione di know how che rende il modello EXITone un unicum a livello nazionale. Oltre ai corsi base, rivolti ai nuovi ingressi e finalizzati

PROFESSIONE IMMOBILIARE

a trasferire strumenti e metodologie necessari all avvio dell attività di “Tutor dell’Immobile”, l’Accademia organizza corsi specialistici tecnici ed organizzativo gestionali, che consentono agli affiliati di acquisire nuove metodologie lavorative. Componente importante delle attività del Network sono inoltre le sessioni dedicate al trasferimento di competenze tra i “Tutor”, con l’obiettivo di diffondere nuove specializzazioni tra i professionisti che fanno parte della rete di EXITone.

Ma l’Accademia non guarda solo all’interno del Network: periodicamente vengono organizzati focus tematici di approfondimento rivolti agli amministratori degli Enti locali dei territori in cui operano gli affiliati.

Il “Tutor” EXITone è infatti un punto di riferimento non solo per i privati, ma anche per le pubbliche amministrazioni, oggi più che mai impegnate ad affrontare la sfida della valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare come leva di sviluppo sociale ed economico del territorio. Esigenza, quest’ultima, che il “Tutor dell’Immobile” EXITone è perfettamente in grado di interpretare, proprio come parte di un Network che è riuscito ad affermarsi come driver culturale nel settore dei servizi immobiliari, sotto il segno della professionalità, dell’innovazione tecnologica e del trasferimento del sapere.Per saperne di più : www.exitone.it http://blog. exitone.it/ info@exitone.it

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IRE.DA.& C. srl – Milano

SOLUZIONI “SU MISURA” PER IL SUPERAMENTO DEI PICCOLI DISLIVELLI L’AZIENDA

Nata nel 1994 come ditta individuale e sviluppatasi negli anni, diventando nel 2000 una srl, IREDA ha sempre rivolto la sua attenzione alla risoluzione dei problemi di abbattimento barriere architettoniche presenti nei condomìni, nei locali pubblici e nelle singole abitazioni. La Società offre una gamma di prodotti mirati alla specifica esigenza del singolo cliente; dal problema del superamento di uno o pochi gradini, a quello di una o più rampe di scale.

SISTEMA DI RAMPE COMPONIBILI “excellent-system”

Tra i prodotti proposti per risolvere i singoli casi quali servoscale, piattaforme elevatrici, rampe in cemento o in alluminio, spicca il sistema di rampe componibili “excellent-system”, un prodotto di importazione di cui IRE.DA.& C.srl è distributore per l’Italia.

E’ un sistema modulare in Polietilene, materiale non tossico, rigenerabile, facilmente lavabile e molto resistente. I singoli moduli, di diversi formati e misure, vengono assemblati fino ad ottenere rampe di qualsiasi forma e dimensione, molto solide, con un gradevole impatto architettonico. Pendenza, larghezza, colore, percorso, inserti antiscivolo, corrimano, vengono studiati e ne scaturisce una proposta “su misura” personalizzata per ogni cliente.

I NOSTRI SERVIZI

A supporto dei prodotti proposti, IREDA offre consulenza sugli aspetti progettuali degli interventi da effettuare; inoltre si accolla, a richiesta, l’onere della presentazione, presso gli uffici pubblici preposti, delle pratiche per ottenere il contributo eventualmente erogato a norma di legge.

IRE.DA.& C. srl -Viale Scarampo,19 20148 MILANO Sede operativa con magazzino ed esposizione : Via Savonarola, 5 – PERO (MI) Tel 02.30062323 Fax 02.33910275 Cell 393.9334031 E-mail : rampe@ireda.eu www.ireda.eu

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“LA SOLUZIONE SU MISURA PER I PICCOLI DISLIVELLI”

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TECNOLOGIA CANCELLI AUTOMATICI: MANUTENZIONE PROGRAMMATA ED ADEGUAMENTO IMPIANTI Per quanto riguarda l’automazione dei cancelli la filosofia di partenza consiste nel considerare come macchina ogni porta cancello o qualsiasi apertura che viene automatizzata. Infatti i movimenti di apertura e chiusura possono determinare situazioni pericolose per le persone o per i veicoli che transitano nelle vicinanze, situazioni che vanno analizzate al fine di eliminare attraverso idonei dispositivi di sicurezza il pericolo o ridurre al minimo le conseguenze. Il primo aspetto che deve quindi essere preso in considerazione è l’ analisi dei rischi associati al funzionamento della macchina, cioè in questo caso alla apertura/chiusura automatizzata. Questa analisi dei rischi deve essere riportata insieme alle soluzioni adottate nella certificazione. Il proprietario deve avere il fascicolo tecnico, rilasciato dall’ installatore, composto da Analisi dei Rischi, Progetto Meccanico, Progetto Elettrico, Verfica di Conformità, Marcatura del Cancello, Dichiarazione CE e deve farsi carico del corretto stato di sicurezza dell’ impianto eseguendo i controlli imposti alle scadenze prefissate. L’ installatore deve applicare al cancello motorizzato il cartello di pericolo relativo al suo funzionamento automatico, fornire le indicazioni necessarie per l’ utilizzo della motorizzazione ed indicare le manutenzioni necessarie per mantenerla in efficienza e la loro periodicità (almeno ogni 6 mesi), predisporre ed attuare un piano di manutenzione periodica, verificare almeno ogni 6 mesi il corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza, registrare gli interventi fatti nel REGISTRO DI MANUTENZIONE. La manutenzione deve essere eseguita secondo quanto previsto dal costruttore nel relativo piano di manutenzione. La manutenzione è a carico del proprietario che diviene responsabile di incidenti e danni per cattiva o mancata manutenzione. UNAC raccomanda che venga predisposto e attuato un piano di manutenzione, seguendo le istruzioni contenute nel manuale di manutenzione e seguendo le indicazioni della norma EN 12635. Negli impianti di edifici dove sono applicabili le normative che si rifanno alla Sicurezza sul Lavoro è obbligatorio effettuare la manutenzione delle macchine. ADEGUAMENTO DEGLI IMPIANTI E’ necessario provvedere all’ eliminazione dei rischi in relazione alle conoscenze acquisite in base al progresso tecnico e, ove ciò non è possibile, provvedere alla riduzione al minimo dei rischi identificati ( esempi sono l’applicazione di reti metalliche a maglia stretta sull’anta del cancello, l’applicazione delle funi anticaduta, l’installazione dei dispositivi di sicurezza meccanici ed elettronici quali coste di sicurezza ed elementi ottici). GIAS SISTEMI SRL.

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA

SPESE DI RAPPRESENTANZA Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it Lo scorso mese di luglio l’Agenzia delle Entrate è intervenuta ancora una volta in merito alle spese di rappresentanza mediante la pubblicazione della Circolare numero 34/E (del 13 luglio 2009) “Modifiche al regime di deducibilità dal reddito d’impresa delle spese di rappresentanza – Art. 108 del testo unico delle imposte sui redditi, come modificato dall’art. 1, comma 33, lettera p), della L. 24 dicembre 2007, n, 244”.

Il testo del secondo comma dell’art. 108 del TUIR rubricato “Spese relative a più esercizi” così come è stato modificato dalla legge suddetta ha cambiato in modo sostanziale la disciplina fiscale delle spese di rappresentanza.

Nella previgente formulazione l’art. 108, comma 2, non forniva alcun criterio utile a classificare un onere come spesa di rappresentanza e si limitava a prevedere un regime parziale di deducibilità di tali spese nella misura di un terzo del loro ammontare in quote costanti, nell’esercizio di sostenimento e nei quattro successivi.

Nella nuova formulazione, l’art. 108, secondo comma, (entrato in vigore a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 – ovvero dal 2008), collega la deducibilità delle spese di rappresentanza ai requisiti di inerenza e congruità stabiliti con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze. Per una migliore lettura qui di seguito si riporta il testo dell’articolo su richiamato: “Le spese di rappresentanza sono deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento se rispondenti ai requisiti di inerenza e congruità stabiliti con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, anche in funzione della natura e della destinazione delle stesse, del volume dei ricavi dell’attività caratteristica dell’impresa e dell’attività internazionale dell’impresa.”.

erogazioni possono essere sia clienti che potenziali clienti.

2) La finalità promozionale o di pubbliche relazioni: le spese di rappresentanza devono assolvere alla funzione di promozione e consolidamento degli affari dell’impresa, per cui sono tali le spese atte a divulgare sul mercato sia l’attività svolta, sia i beni ed i servizi prodotti. Le spese di rappresentanza devono, inoltre, assolvere alla finalità di pubbliche relazioni, ovvero rispondono a tale funzione tutte le spese relative ad iniziative rivolte a diffondere e/o consolidare l’immagine dell’impresa.

3) La ragionevolezza e la coerenza: le spese di rappresentanza per essere tali devono risultare ragionevoli o in alternativa coerenti, ovvero devono essere adeguate all’obiettivo atteso in termini di ritorno economico oppure, in alternativa, devono essere coerenti con le pratiche commerciali di settore.

In merito al requisito di “congruità” il decreto ministeriale stabile che le spese di rappresentanza sono deducibili nel periodo d’imposta in cui le stesse sono sostenute purché si rispettino dei limiti di deducibilità.

Precisamente la deducibilità è commisurata all’ammontare dei ricavi e proventi derivanti dalla gestione caratteristica dell’impresa così come risultano dalla dichiarazione dei redditi relativa alla stesso periodo in misura pari:

Il decreto ministeriale 19 novembre 2008 in merito alla deducibilità dal reddito delle spese di rappresentanza, ha individuato: -

Specifici criteri di inerenza

-

Criteri di congruità, fissando un limite quantitativo di deducibilità legato all’ammontare dei ricavi

-

Alcune tipologie di spese da escludere dal novero delle spese di rappresentanza e, quindi, integralmente deducibili.

Requisiti delle spese di rappresentanza Per quanto concerne il requisito di “inerenza”, il decreto suddetto individua i carattere essenziali delle spese di rappresentanza, stabilendo testualmente “… si considerano inerenti, sempre che effettivamente sostenute e documentate, le spese per erogazioni a titolo gratuito di beni e servizi, effettuate con finalità promozionali o di pubbliche relazioni e il cui sostenimento risponda a criteri di ragionevolezza in funzione dell’obiettivo di generare anche potenzialmente benefici economici per l’impresa ovvero sia coerente con pratiche commerciali di settore.“

all’1,3 per cento dei ricavi ed altri proventi fino a euro 10 milioni;

•

allo 0,5 per cento dei ricavi ed altri proventi per la parte eccedente euro 10 milioni e fino a 50 milioni;

•

allo 0,1 per cento dei ricavi e altri proventi per la parte eccedente euro 50 milioni.

Questi limiti determinano il calcolo di un plafond oltre il quale le spese sostenute sono da considerare indeducibili e quindi daranno origine ad una variazione in aumento nella dichiarazione dei redditi.

Ai fini della determinazione dell’importo deducibile non si tiene conto delle spese relative a beni distribuiti gratuitamente di valore unitario non superiore a 50 euro, deducibili per il loro intero ammontare. Bisogna però precisare che se un omaggio è composto da più beni, il valore di 50 euro deve essere riferito all’intero omaggio e non al singolo bene che lo compone; esempio classico il cesto natalizio.

Elencazione delle spese di rappresentanza Lo stesso decreto ministeriale ha previsto anche un elenco di spese di rappresentanza che viene qui di seguito riportato:

Elementi essenziali del requisito di “inerenza”: 1) La gratuità: le spese di rappresentanza sono caratterizzate dalla mancanza di un corrispettivo o di una specifica controprestazione da parte dei destinatari dei beni e servizi erogati. I destinatari di tali

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•

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“le spese per viaggi turistici in occasione dei quali siano programmate e in concreto svolte significative attività promozionali dei beni e dei servizi la cui produzione o il cui scambio costituisce oggetto dell’attività caratteristica dell’impresa;

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA -

le spese per feste, ricevimenti e altri eventi di intrattenimento organizzati in occasione di ricorrenze aziendali o di festività nazionali o religiose;

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le spese per feste, ricevimenti e altri eventi di intrattenimento organizzati in occasione dell’inaugurazione di nuove sedi, uffici o stabilimenti dell’impresa;

-

le spese per feste, ricevimenti e altri eventi di intrattenimento organizzati in occasione di mostre, fiere ed eventi simili in cui sono esposti i beni e i servizi prodotti dall’impresa;

-

ogni altra spesa per beni e servizi distribuiti o erogati gratuitamente, ivi inclusi i contributi erogati gratuitamente per convegni, seminari e manifestazioni simili il cui sostenimento risponda ai criteri di inerenza indicati nel presente comma.”

Nell’ambito delle spese di rappresentanza si possono annoverare anche le spese relative alle prestazioni alberghiere e a somministrazioni di alimenti e bevande.

Per la disciplina fiscale delle spese relative alle prestazioni alberghiere e a somministrazioni di alimenti e bevande si deve far riferimento all’art.

109 del TUIR il quale stabilisce che le suddette spese, diverse da quelle

che costituiscono spese per prestazioni di lavoro, sono deducibili entro il limite del 75 per cento delle spese sostenute. La circolare 53/E del 2008 stabilisce anche che se le spese in argomento sono classificabili come spese di rappresentanza occorre rispettare il limite previsto dell’art. 109 e successivamente rispettare il limite di deducibilità relativo alle spese di rappresentanza.

Oneri che non costituiscono spese di rappresentanza Lo stesso decreto ministeriale prevede anche l’individuazione di alcune particolari spese che non costituiscono spese di rappresentanza. In particolare di tratta delle “spese di viaggio, vitto e alloggio sostenute per ospitare clienti, anche potenziali, in occasione di mostre, fiere, esposizioni ed eventi simili in cui sono esposti i beni e i servizi prodotti dall’impresa o in occasione di visite a sedi, stabilimenti o unità produttivi dell’impresa’.

La deducibilità di tali spese è subordinata alla tenuta di un’apposita documentazione dalla quale risultino le generalità dei soggetti ospitati, la durata ed il luogo di svolgimento della manifestazione e la natura dei costi sostenuti.

Antonella Chiametti

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LA PAROLA ALL’AVVOCATO Avv. Maria Grazia Longhitano Laureata in giurisprudenza presso l’Università Statale di Catania, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale degli Avvocati del Foro prima di Monza e poi di Milano.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche civile ed in particolare di condomini, famiglia, infortunistica stradale e recupero crediti. email: studiolegale@longhitano.it; web: www.longhitano.it

Recupero dei sottotetti A chi spetta la proprietà del sottotetto corrispondente al proprio appartamento qualora il regolamento di condominio non lo annoveri tra le cose comuni?

L’art. 1117 c.c. recita che: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: • Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

• I locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune.

• Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Pertanto nel caso in esame occorre stabilire se la fattispecie rientri o meno nell’ambito dell’art. 1117 c.c. ovvero nel novero dei beni comuni , dato che l’articolo de quo non si occupa del sottotetto e non lo nomina neppure fra le parti comuni di proprietà condominiale all’interno del citato elenco.

Preliminarmente occorre specificare il significato del termine “sottotetto”; viene chiamato sottotetto lo spazio che intercorre fra il tetto e l’unità immobiliare

posta all’ultimo piano del fabbricato; può avere una funzione di “camera d’aria” per isolare l’unità immobiliare dell’ultimo piano dagli agenti atmosferici, oppure, quando è dotato di dimensioni e caratteristiche idonee, può anche avere funzione di spazio abitabile.

La proprietà del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli di provenienza dei condomini proprietari dell’ultimo piano, in difetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 6027/2000, Cass. 18091/2002).

Principio affermato in una recente sentenza della Suprema Corte “quando invece il sottotetto presenti le caratteristiche di vano autonomo, allora la proprietà del locale si determina in base al titolo. In carenza di detto titolo, non essendo il sottotetto compreso nell’elenco delle parti comuni ex art. 1117, il locale sarà di proprietà condominiale solamente nel caso in cui per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale”. (Cass. 18131/2004) In altre parole il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le “parti comuni” specificatamente contemplate dall’art. 1117 c.c., non costituisce sempre ed incondizionatamente oggetto di comunione, ancorché manchi un titolo che disponga ex professo altrimenti: invero, per ritenerlo

comune è altresì necessario – in aderenza al criterio generale enunciato nella parte finale del comma 1 della detta norma, e ribadito anche nei commi successivi – che, per la sua peculiare caratteristica strutturale e funzionale, esso risulti oggettivamente destinato all’uso comune o ad un servizio d’interesse comune, o comunque annesso alle parti comuni, sì da costituire elemento integrante di esse.

Nell’ipotesi contemplata, non risultando il sottotetto nel novero delle parti comuni sia sul regolamento condominiale, sia nel citato art. 1117 c.c., né svolgente funzione di utilizzo per le cose comuni, per costante e conforme giurisprudenza risulta essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, in quanto trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano di cui costituisce una pertinenza. (Cfr. fra tutte Cass. 5854/91 – Cass. 6640/93).

In conclusione si può tranquillamente affermare che qualora il sottotetto non fosse annoverato tra i beni comuni dal regolamento condominiale, né svolgesse la funzione di utilizzo per le cose comuni (ad esempio la cabina ascensore, antenne e simili), allora risulterebbe essere di pertinenza degli appartamenti posti all’ultimo piano, i cui proprietari sono anche proprietari esclusivi della porzione di sottotetto pertinente e corrispondente al loro appartamento e possono intercludere la porzione di loro pertinenza, realizzando le opere che reputano più opportune.

Avv. Maria Grazia Longhitano

NUOVO CORSO Amministratori di Condominio

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CULTURA LA CASUALITA’ NELLA STORIA E IL DESTINO DELL’OCCIDENTE PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006.

• MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i tre volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino www.rubbettino.it E’ risaputo che la storia non si fa né con i ‘se’ e neppure con i ‘ma’. Tuttavia essa stessa si incarica, a volte, di proporci delle riflessioni su come si sarebbero potuti svolgere certi avvenimenti cruciali se i disegni, l’audacia o la fortuna dei protagonisti si fossero orientati o manifestati in modo diverso da come invece si prospettarono. Il destino dell’Occidente e fors’anche dell’umanità intera avrebbe potuto assumere – a parere di chi scrive – connotati differenti e sovvertire il corso della storia almeno in tre grandi occasioni dell’antichità.

La prima si presentò con Alessandro Magno (356/323 a.C.). Figlio di Filippo II re di Macedonia, fu educato da Aristotele. Dal padre ereditò il progetto di conquista dell’impero persiano e, giovanissimo, vi riuscì, portando le sue truppe vittoriose ben oltre l’attuale Iran, in India fino alla regione del Punjab e in tutto l’Egitto, oltre la città di Tebe, ellenizzando così un territorio vastissimo che si estendeva dalle rive a est del mare Ionio – per intenderci, dall’attuale Albania - fino all’India occidentale.

Ma i suoi propositi andavano oltre. Nelle intenzioni del condottiero v’era il progetto, prima, di una spedizione verso l’Arabia e, dopo, ultimata l’opera di unificazione amministrativa e culturale delle regioni acquisite, una ulteriore espansione verso occidente che, con la conquista dell’Italia, di Cartagine e della Spagna, facesse coincidere il suo impero con i confini del mondo allora conosciuto. Sappiamo che a quell’epoca (siamo intorno al 300 a.C.) nessuna popolazione degli anzidetti territori avrebbe potuto ragionevolmente resistergli. E il mondo, questo è sicuro, avrebbe preso un’altra direzione. Ma egli morì di malaria sulla via del ritorno dall’India, a Babilonia. Aveva 33 anni ed era il 323 a.C. La seconda si ebbe con il cartaginese Annibale (247/183 a.C.). Primogenito di Amilcare Barca, fu allevato nell’odio verso i Romani. Continuò giovanissimo – a 26 anni – la scelta espansionistica del padre verso la Spagna allo scopo di farla finita, una volta per tutte, con Roma, alla quale Cartagine contendeva il predominio nel Mediterraneo. Ne provocò la reazione occupando Sagunto, colonia romana in Spagna e dando così inizio alla seconda guerra punica (218/202 a.C.). Dalla Spagna partì verso l’Italia con un esercito di ca. 40.000 uomini, una nutrita schiera di elefanti e una prestigiosa forza di cavalleria. Valicò i Pirenei e poi le Alpi, per primo nella storia con un esercito tanto numeroso, grazie alla sua fiera determinazione, al suo ardimento e al carisma che esercitava sulle truppe. L’impresa, per il vero, gli costò il sacrificio di oltre 10.000 soldati e di quasi tutti gli elefanti, ma egli non si scoraggiò. Anzi, nel primo contatto alla Trebbia, vicino a Piacenza nel 218 a.C., inflisse ai romani – guidati da uno Scipione – la prima sconfitta.

L’anno successivo, dopo aver valicato l’Appennino e perso un occhio, battè i romani sulle sponde del lago Trasimeno. Roma cercò la rivincita e, armato un poderoso esercito al comando di due Consoli, affrontò Annibale a Canne in Puglia (216 a.C.) dove si consumò una vera e propria carneficina di soldati romani e vi perirono entrambi i Consoli. Per Roma fu un disastro completo e da quel momento

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temette seriamente per la sua stessa sopravvivenza.

Alla città non rimasero a propria difesa che le mura gigantesche. Annibale – condottiero di prima grandezza – dopo la strepitosa vittoria rinunciò, non sappiamo per quale misterioso motivo, a impadronirsi della città eterna. Anzi, si avvicinò fin sotto le mura mastodontiche e lanciò all’interno un giavellotto in segno di sfida (o di disprezzo?). Probabilmente egli voleva raggiungere il risultato di frantumare il sistema romano di alleanze puntando sulla rivalità con Roma dei celti a nord e delle città della Magna Grecia a sud. Comunque sia, l’esitazione gli sarà fatale. Consapevole del pericolo mortale, Roma corse ai ripari con due scelte che si rivelarono decisive per il suo futuro. Affidò dapprima un’armata a Quinto Fabio Massimo con il compito di tenere a bada, senza attaccarlo, temporeggiando, il temibile

avversario e preparò poi un esercito fortissimo da trasferire via mare in Africa, con il quale portare la guerra sullo stesso territorio di Cartagine. Le vicende si svolsero proprio come il Senato romano aveva previsto. Minacciata da vicino, Cartagine si affrettò a richiamare in patria Annibale (al quale, per la verità, aveva fatto mancare qualsiasi aiuto) che, da grande patriota, ubbidì, lasciando definitivamente la penisola dopo sedici anni di scorribande. Il destino però era segnato. Lo scontro decisivo avvenne a Zama, nelle vicinanze di Cartagine, il 202 a.C. Le truppe romane erano agli ordini di Scipione – che sarà detto l’Africano – lo stesso che, dodicenne, era presente, quale figlio del comandante, alla sconfitta romana della Trebbia. Cartagine soccombette e Annibale – dopo – si dedicò alla ricostruzione con lo scopo, non rivelato ma scoperto dai romani, di far rialzare la cresta a Cartagime prostrata dai debiti di guerra. Roma però (e la stessa, invidiosa casta dei potentati locali) non lo tollerò e ne chiese la consegna. Piuttosto che l’umiliazione e il ludibrio della prigionia e di un processo nella città nemica, Annibale preferì l’esilio in Bitinia dove, braccato dai romani, scelse il suicidio. Ma se fosse penetrato in Roma da vittorioso, come era stato dopo Canne, quale altra direzione avrebbe preso il mondo?.

La terza occasione si presentò a Lepanto domenica 7 ottobre 1571 a distanza di circa 18 secoli dalla

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precedente. Dopo l’occupazione di Costantinopoli, avvenuta nel 1453, l’espansione turca pareva ormai inarrestabile. Sotto il suo dominio erano caduti la Siria, l’Arabia, l’Egitto, Rodi, Belgrado e l’Ungheria.

I soldati turchi erano giunti fin sotto le mura di Vienna. Per di più il mare Mediterraneo era sotto costante controllo della marineria turca. Minacciata seriamente, l’Europa del sud corse ai ripari.

2 Promossa da papa Pio V col pretesto di soccorrere la veneziana città di Famagosta, sull’isola di Cipro, assediata dai turchi (1), fu istituita la cosiddetta Lega Santa a cui parteciparono, oltre allo Stato Pontificio, la Repubblica di Venezia, il Regno di Spagna, la Repubblica di Genova e di Lucca, il Ducato di Savoia, Il Granducato di Toscana, i cavalieri di Malta, i Farnese di Parma, i Gonzaga di Mantova, gli Estensi di Ferrara e i Della Rovere di Urbino.

Lo scopo era di porre fine ai pericoli giudicati ormai imminenti distruggendo l’arma offensiva a quell’epoca più potente, cioè la agguerritissima marina militare. Fu creata con il contributo di tutti i partecipanti una flotta potentissima di circa 200 fra galee e galeazze e una truppa di ca. 30.000 soldati (fra questi vi era anche Miguel de Cervantes che rimarrà ferito gravemente a un braccio). Il naviglio era dotato di ca. 1800 cannoni in grado di sparare palle da 13 o da 23 kg.. I turchi disponevano invece di circa 275 navi da guerra armate con 750 cannoni.

La flotta della Lega era agli ordini di Don Giovanni d’Austria, figlio illegittimo di Carlo V, coadiuvato da alti esponenti degli Stati partecipanti, fra i quali Marcantonio Colonna per lo Stato del Vaticano, Agostino Barbarigo per Venezia, Gianandrea Doria per Genova e altri. Quella turca era comandata da Mehmet Alì Pascià.

Lo scontro, violentissimo e decisivo avvenne il 7 ottobre 1571 nelle acque di una località del Golfo di Corinto chiamata Epaktos dagli abitanti e Lepanto dai veneziani e si concluse con una schiacciante vittoria delle forze comandate da Don Giovanni d’Austria. Il comandante avversario perì nella battaglia, nella quale morirono anche 30.000 uomini e affondarono più di 100 navi (circa 120 furono catturate). Questo scontro epocale è generalmente considerato come la prima grande, determinante vittoria di un’armata occidentale che ebbe come risultato quello di avere sbarrato definitivamente il passo all’invadenza dell’impero ottomano e segnato un punto di svolta importantissimo negli equilibri militari e politici non soltanto nel Mediterraneo ma nella stessa Europa. E se i turchi a Lepanto avessero prevalso?. Ma, come detto, la storia non si fa né con i ‘se’ e neppure con i ‘ma’.

Lorenzo Milanesi Il 1° agosto 1571 si arrese ma i turchi non rispettarono i patti e il comandante della fortezza, Marcantonio Bragadin, fu scorticato vivo davanti a un pubblico plaudente.

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Intervista sulla Riforma del Condominio Michele Sacchetti - UNICASA ITALIA La “riforma del condominio”; dopo oltre sessant’anni il Legislatore interviene proponendosi di modificare radicalmente le norme del 1942.

Alla chiusura dei lavori per la pausa estiva maggioranza e opposizione del Governo hanno trovato un accordo con l’approvazione di un testo unificato.

Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore del 12 agosto, il testo approvato è stato apprezzato da due rappresentanti dell’opposizione, Felice Casson, PD, e Luigi Gotti. IdV, avviando così la possibilità di approvazione senza passare dalla discussione in Aula.

Ne parliamo oggi con il rappresentante di una delle principali realtà Nazionali attive nella gestione e amministrazione di stabili in condominio, Michele Sacchetti, presidente di Unicasa Italia Spa. -

Come ha recepito il testo unificato approvato dalla commissione Giustizia del Senato?

Senz’altro con sorpresa. Per la posizione che ricopro in Unicasa Italia Spa, e per i contatti quasi quotidiani che ho con i principali rappresentanti del settore, con particolare riferimento ai vertici dell’A.N.A.C.I., dell’APAC e di altre associazioni di categoria, ritenevo di essere informato circa le novità del settore. La notizia pubblicata da Il Sole 24 Ore il 12 agosto è stata invece per me una novità assoluta; certo non nei contenuti, ma senz’altro per i tempi e le modalità scelti per dare un’improvvisa accelerazione all’approvazione di un disegno di legge che aspettiamo sia portato alla discussione da molti anni.

- Come interpreta questa “accelerazione” dei lavori del Comitato ristretto della commissione Giustizia del Senato?

Personalmente non sono portato a vedere particolari motivazioni esterne; certamente i “roumors” parlano di interessi importanti nel finalizzare velocemente un iter legislativo che sembrava, prima di agosto, interessare poco il Legislatore. Si parla in particolare di realtà europee, per ora solo marginalmente presenti in Italia, che rappresentano esperienze consolidate di multinazionali nel settore della gestione dei condomini; ma anche di questi “arrivi” in Italia, così come della riforma legislativa, si riportano da tempo notizie e non si vede concretizzare alcun progetto. Gli interessi sono senz’altro enormi, se valutano che i costi di gestione degli immobili in condominio valgono in Italia l’1 / 1,5 % del PIL. - Unicasa Italia come valuta il testo approvato dalla commissione Giustizia del Senato?

La valutazione puntuale la faremo con il nostro Ufficio Studi e Ricerche e con i nostri Legali.

Senz’altro la prima impressione è che non siamo distanti dalle “versioni” del 2005, che hanno in

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parte ispirato il nostro progetto. In particolare dove si prevede il rilascio di “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”. E’, e sarà, il nostro principale “cavallo da battaglia”: i Clienti devono essere garantiti per il denaro che viene gestito dall’amministratore.

La nostra iniziativa con il contratto “Garantiamo il tuo denaro” è stata la principale novità negli ultimi anni in un settore dove vengono gestite somme di denaro importanti senza alcuna garanzia per il Cliente. Non è un caso che associazioni coma l’ A.N.A.C.I., stimolata proprio dalla nostra iniziativa, stia pensando a un “fondo di garanzia” al quale senz’altro adiremo .

- Il testo approvato è stato letto quale “condominio con più libertà”; è anche il Suo

pensiero?

Il Condominio non ha bisogno di “più libertà”; ha bisogno di “più certezze” per diminuire l’elevato tasso di conflittualità che contraddistingue la materia.

La prima lettura del testo approvato non sembra aiutare a porre presupposti per una minore conflittualità; a partire dalla figura e dall’autorità dell’amministratore: La proposta di Legge vede ancora quale amministratore “uno dei condomini” e, pur prevedendo un “elenco” presso le Camere di Commercio e Artigianato, non fissa particolari requisiti né d’esperienza né di qualifiche professionali; sembrerebbe che il Legislatore veda la “selezione” nelle capacità del singolo di fornire “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”.

Salvo poi prevedere che anche la suddetta garanzia sia dovuta “salva espressa dispensa da parte dell’assemblea”: e quindi avremo ancora l’amministratore che si offre al minor costo, poiché non ha i costi delle garanzie che deve rilasciare, preferito dal Cliente che, ignaro o non educato, si espone di nuovo ai rischi connessi alla gestione non professionale, scarsamente regolamentata e insufficientemente garantita del proprio denaro.

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- Dalle Sue valutazioni non si vedono aspetti positivi in questo disegno di legge che vuole rivoluzionare norme di 60 anni fa.

Non Le nascondo che le valutazioni negative, nel senso di norme contraddittorie, superano le valutazioni positive. Tra le proposte positive vedo senz’altro la durata in carica per due anni dell’amministratore (comunque salvo diversa delibera assembleare).

Le valutazioni negative, a “caldo”, sono proprio le “contraddizioni” che abbiamo subito rilevato noi di Unicasa ma anche Carlo Parodi, Direttore Centro Studi di A.N.A.C.I., con la Sua lettera pubblicata il 14 agosto da Il Sole 24 Ore. Esempio di tali contraddizioni è la possibilità che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento”; proposta di legge che contrasta con tutte le norme approvate in materia di risparmio energetico, sia da Leggi dello Stato sia da norme Regionali.

E, soprattutto, la proposta di legge approvata è ancora contraddittoria nella definizione dei rendiconti da presentare ai Clienti, nominando e non chiarendo il criterio da adottare tra “criterio di cassa e criterio di competenza”: per me, revisore di bilanci già negli anni ottanta, è un’eresia. Il rendiconto deve essere presentato con un conto economico (con l’unica eccezione che non esistono “ricavi” bensì “introiti da condomini”) e con uno stato patrimoniale che evidenzia debiti verso fornitori, crediti verso condomini, fondi esistenti e debiti/crediti bancari.

- Preso atto che la Sua valutazione è più negativa che positiva, quali iniziative intendete intraprendere per ottenere una revisione del testo di legge approvato dalla commissione Giustizia del Senato?

Innanzi tutto ritengo positiva qualsiasi iniziativa volta al cambiamento.

Nel caso appoggeremo le iniziative delle Associazioni e dei Sindacati, le parti sociali che devono essere coinvolte nella elaborazione di testi di legge in rappresentanza di amministratori di condominio e dei Clienti condomini. Personalmente credo nella possibilità contrattuale dell’ A.N.A.C.I. in rappresentanza degli amministratori ed auspico che abbia le capacità di coinvolgere altre associazioni nonché le rappresentanze dei Clienti condomini.

Non saremo comunque passivi; faremo sentire la nostra presenza in particolare di fronte alle titubanze delle rappresentanze associative quando si parla di garanzie reali a favore del Cliente: non si può e non si deve difendere gli interessi di tutti gli associati se è contrario agli interessi del Cliente.

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TECNOLOGIA Esempio di installazione di una canna fumaria installata male: sarà una canna fumaria o uno scarico?

Possiamo trovare almeno 10 grossi difetti in questa installazione (da http://www.pelletsblog.com/):

1. lo scarico dei fumi a norma deve essere al tetto 2. il minimo tecnico per un corretto tiraggio di una stufa a pellets è di 2 mt verticali 3. i tubi esterni dovrebbero essere coibentati, per mantenere il tiraggio e impedire la condensa 4. la canna fumaria deve essere impermeabile agli agenti atmosferici 5. bisogna evitare troppi cambi di direzione 6. il canale da fumo e la canna devono essere lontani minimo 40 cm da materiali infiammabili 7. i tubi devono solo salire come il fumo, non possono andare in contropendenza, verso il basso!

8. il raccordo a T si monta al posto di una curva 90° per raccogliere la cenere e favorire la manutenzione 9. il terminale non deve avere maglie metalliche che trattengano la cenere 10. prima di montare una canna leggete almeno le istruzioni della stufa!

INSTALLAZIONE DELLA CALDAIA: L’installazione della caldaia è un lavoro delicato e complesso che deve essere fatto da personale qualificato e abilitato l’installazione e messa in opera della caldaia stessa attenenendosi alle norme tecniche uni e leggi vigenti.

Per la messa in opera della caldaia affidatevi a strutture qualificate che forniscano le cerficazioni 46/90 (sez. A-C-D-E-G) e posseggano l’accreditamento presso la provincia di Milano e garantiscano il lavoro ad opera d’arte e alla fine rilascino la dichiarazione di conformità in ottemperanza alla Legge n. 46 del 1990.

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