37 Professione Immobiliare Gennaio Febbraio Marzo 2022

Anno 16 n. 37 - Gennaio Febbraio Marzo 2022

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio

2022 RESISTERE e RIPRENDERE SUPERBONUS IN CONDOMINIO

FINO A DOVE SI SPINGE IL POTERE DELL’ASSEMBLEA

Eureos Il programma 2022 - Convegno Nazionale Milano 26 Nov 2021 - E-Learning - Auto Elettriche in condominio

APAC: Milano Roma Bari Lecce Modena Torino Padova Pescara Genova

SISTEMA DI ANCORAGGIO MOBILE: DEDICA DUE MINUTI ALLA TUA SICUREZZA!

SYAM è un dispositivo di ancoraggio temporaneo, ideato per installatori di serramenti e tende da sole, che permette di coniugare sicurezza e produttività. In soli due minuti, il SYAM è montato e pronto ad essere utilizzato. Facile da trasportare, accompagnerà i Vostri collaboratori sui loro cantieri per gli interventi in quota.

I VANTAGGI DI SYAM: • Dispositivo trasportabile in un comodo zaino • 2 persone possono lavorare collegate contemporaneamente • Le mani dell’operatore restano libere • Nessuno sforzo esercitato sul soffitto: utilizzabile anche su controsoffitti • Nessun danno o sporcizia sul luogo di lavoro • Può essere utilizzato in diverse configurazioni: direttamente davanti al luogo di intervento o a distanza • Leggero (15kg) • Fino a 4,20m di altezza • Norma DPI III categoria – EN 795 Tipo B : 2012

RIVENDITORE AUTORIZZATO ITALIA:

Via Sirtori 13/B, 20017 Rho MI 02.33576551 contatti@gamesystemitalia.it www.gamesystem.com/it

Contattateci per una dimostrazione gratuita presso la Vostra azienda o sito operativo

SOMMARIO

PROFESSIONE IMMOBILIARE

EDITORIALE 4 2022 RESISTERE E RIPRENDERE 4 CONSIDERAZIONI—USCIREMO DAL TUNNEL? (18) Formazione e Aggiornamento Cosa serve oggi e cosa servirà domani 5 CONSULTA NAZIONALE La Consulta sempre presente nel mondo delle manifestazioni fieristiche

8 Analisi delle acque. Sono obbligatorie?

10 Conhive

13 DAI CONVEGNI

13 Gli animali (domestici) in condominio 14 LA PAROLA ALL’ AVVOCATO BONUS 110% 16 IA - INTELLIGENZA ARTIFICIALE 18 APAC MODENA: bilanci e programmi 20 APAC TORINO Anche l’amministratore di condominio può dare un grande contributo 22 AFFITTI Homelyfe Il caso.

24 OPPORTUNITA’ 26 Occasioni o no? Aste Immobiliari: 26 Perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta 26 OPPORTUNITA’ 27 AGEVOLATA LA LIBERAZIONE. DIRITTO DI ABITAZIONE FINO AL TRASFERIMENTO 27 QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA Pradella ti mette la carica e aumenta la sicurezza 28 QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA Auto elettriche in condominio - Introduzione 30 Idrogeno

32 Dal Mondo

32 ATTIVITA’ EUREOS 2022

33 34 NOTIZIE Confermate anche per il 2022 le agevolazioni per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.

35 RECENSIONI FILM STREAMING LIBRI 36 LE AZIENDE INFORMANO CONVENZIONI 37

Pubblicazione trimestrale Direttore Responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC sito web: www.apacitalia.it Promozione e Sviluppo Eureos srl. segreteria@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l.

Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 37 di Professione Immobiliare Gennaio Febbraio Marzo 2022 hanno collaborato: Stefano Milanesi, Marco Ognibene, Nives Castenetto, Giancarlo Parola, Valentino Giola, Licia Albertazzi, Luca Malfanti Colombo, Marco Panizza. Claudio Coda

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634

Professione Immobiliare è organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio

www.apacitalia.it

Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche su issuu/apacmilano ove potrete trovare l’intera rivista in formato pdf. dove la rivista può essere sfogliata online. Il link si trova sempre sulla pagina web del sito.

INFORMATIVA AI SENSI DEL Regolamento EU 2016/679GDPR Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal Reg.EU 2016/679 GDPR Titolare del trattamento è EUREOS srl - (professioneimmobiliare@eureos.it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in apposita banca dati di cui è responsabile EUREOS srl a cui è possibile rivolgersi per l’eventuale esercizio dei diritti previsti.

Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali a: professioneimmobiliare@eureos.it

In copertina: foto Milanesi: Pavia Cupola Arnaboldi - Salone Mercato Balossi

Manoscritti, dati, documenti.

Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista.

Le collaborazioni con Professione Immobilare sono gradite.

Eventuali proposte di articoli devono essere indirizzate a: professioneimmobiliare@eureos.it. Gli articoli devono essere completi di tutte le immagini libere da qualsivoglia copyright e didascalie e devono seguire le indicazioni redazionali ed editoriali presenti sul sito: www.eureos.eu/norme_redazionali.htm

Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito.

E’ possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a:

professioneimmobiliare@eureos.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

3

2022/ n.37

EDITORIALE

2022 RESISTERE E RIPRENDERE

C

alimenta, si spera ancora per molto, ari Soci, nel numero scorso abbiamo il mercato dell’edilizia. parlato della pandemia e della oggettiva situazione di vantaggio che la nostra Nazione ha saputo crearsi attraverso una importante campagna vaccinale e un comportamento mediamente molto accorto da parte della popolazione

di truffa si sono fatti vedere e hanno complicato l’iter delle pratiche.

Questi due elementi hanno consentito di arrivare a ridosso del periodo peggior (Gennaio - Aprile) in una situazione complessivamente I costi delle materie prime, che più accettabile rispetto a quella sono schizzati alle stelle durante il trimestre scorso, non accennano degli scorsi anni. a diminuire a causa della continua Non si potrà peraltro abbassare la forte domanda esistente. guardia e ad oggi, nel nostro campo di azione, abbiamo ancora delle Il Superbonus 110% è stato grosse difficoltà a programmare confermato e sembra esserci un eventi in presenza senza avere il boom spettacolare nella nascita e pensiero di poterli portare a termine. sviluppo di nuovi cantieri.

La crescita delle vendite immobiliari e dei relativi prezzi è incredibile e I correttivi per ridurre le possibilità

Come già sottolineavamo tre mesi fa, il quadro si dimostra complesso

PROFESSIONE IMMOBILIARE

4

Ma così è.

I nostri Amministratori hanno dimostrato di sapersi attrezzare ed adeguare a ogni evento mettendo in campo tutta la professionalità acquisita.

Gli Italiani ancora non si fidano e mantengono sul conto grande liquidità nonostante il rischio inflazione e le perdite conseguenti.

A voi il giudizio.

Ing. Stefano Milanesi Presidente APAC LISIAI

2022/ n.37

CONSIDERAZIONI

USCIREMO DAL TUNNEL? (18) Formazione e Aggiornamento Cosa serve oggi e cosa servirà domani

D

urante la programmazione annua degli interventi di formazione e aggiornamento ci siamo spesso posti il problema di come impostare il percorso.

Le COMPETENZE generali riguardano il Contenuto (proattività, sapere comunicare, acquisire e sviluppare le conoscenze informatiche).

A questo gruppo di competenze appartengono le Capacità analitiche Abbiamo perciò focalizzato (ascolto attivo, pensiero critico, l’attenzione su: ABILITA’, autovalutazone).

COMPETENZE,e COMPETENZE TRASVERSALI. COMPETENZE TRASVERSALI possono essere divise in:

E’ chiaro a tutti che per rispondere ai mutamenti dei mercati e della domada di servizi sempre più aderenti alla società, ci vogliono competenze aggiornate e modificabili.

Competenze relazionali (coordinarsi con gli altri, orientamento al cliente, formazione.

Eureos fornisce da anni questi servizi ad APAC, LISIAI ed alle altre associazioni che vogliono aderire al processo di miglioramento costante.

Partendo dalle ABILITA’, abbiamo focalizzato l’attenzione su interventi che potessero sviluppare le Abilità Cognitive (flessibilità mentale, creatività, risoluzione dei problemi.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

Lo sviluppo di tali competenze passa da una continua attività di aggiornamento personale sia basato sull’ auto apprendimento, sia su momenti specifici di formazione frontale e a distanza.

Anche quest’anno abbiamo volutop Competenze di cogliere gli spunti in essere per sistema (capacità formare i nostri Amministratori e decisionale, analisi Professionisti al meglio anticipando dei processi, i fenomeni e fornendo loro gli analisi dei dati). strumenti per trovare soluzioni efficaci e rapide.

Capacità di gestione (delle Solo così i propri clienti rimarranno persone, del tempo soddisfatti e continueranno a dare , delle risorse fiducia alle nostre strutture. materiali, analisi dei dati) Ing. Stefano Milanesi Abilità tecniche: (controllo impianti, controllo qualità, progettazione tecnologica)

5

2022/ n.37

18.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista.

Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un così alto numero di

Amministratori di Condominio Vuoi fare la tua pubblicità su Professione Immobiliare?

Contattaci: professioneimmobiliare@eureos.it . 340 8070232

Milano Modena Torino Bari Lecce Roma Monza Busto Arsizio 340 8070232 apacitalia@yahoo.it www.apacitalia.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

6

2022/ n.37

PROFESSIONE IMMOBILIARE

7

2022/ n.37

CONSULTA NAZIONALE Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio:

A

La Consulta sempre presente nel mondo delle manifestazioni fieristiche

nche a Milano, in occasione della ripresa delle attività fieristiche, la Consulta era presente a MADE EXPO attraverso una delle Associazioni rappresetnative -ANAPI. La nostra struttura, ha così potuto sviluppare attività di Aggiornamento e incrementare la propria presenza mantenendo e rinnovando i continui contatti con esponenti di alto livello in tutto il territorio nazionale raccogliendo e comunicando le necessità, i bisogni e gli interessi di una categoria, fondamentale nel tessuto italiano ma spesso bistrattata, quella degli amministratori di www.consultaamministratoricondominio.it/

PROFESSIONE IMMOBILIARE

condominio.

L’occasione di questa manifestazione (che si

rafforzandosi ulteriormente nei confronti delle strutture decisionali ed dando un segnale chiaro di unità negli intenti.

VEDI LOCANDINA PAGINA SUCCESSIVA

è svolta in parallelo alla manifestazione Sicurezza e Smart Building Expo) è importante in quanto continua a dare la possibilità alla Consulta di confrontarsi in contesti professionali di prestigio con i tecnici presenti

Le Associazioni della Consulta ABICONF ANAMMI APAC ANAPI AIAC ARAI

info@consultaamministratoricondominio.it

8

2022/ n.37

PROFESSIONE IMMOBILIARE

9

2022/ n.37

ANALISI ACQUE

Analisi delle acque.

Sono obbligatorie?

M

olti amministratori segnalano le difficoltà che incontrano nello spiegare ai condomini che tali analisi sono importantissime che sono proprio utili a tutelare la salute degli abitanti del fabbricato. La salubrità dell’acqua richiede molta attenzione, soprattutto da parte della figura a cui spetta le gestione dell’edificio, cioè l’amministratore.

Partiamo dalla disamina della normativa vigente in Italia.

Le norme fondamenti sono contenute: 1) nel D. Lgs. 31/2001 (adottato in attuazione della direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano); 2) nel successivo D. Lgs. 27/2002, che parzialmente ha modificato quello del 2001; 3) nella Direttiva Unione Europea n. 2015/1787/UE in materia di controlli e analisi delle acque potabili, che è stata recepita con D.M. 14 giugno 2017.

Un ulteriore supporto deriva dalle linee-guida per la prevenzione ed il controllo

PROFESSIONE IMMOBILIARE

della legionellosi del 7 maggio 2015 della Conferenza Stato Regioni, ove è prescritto che “nelle strutture abitative condominiali con impianto idro-sanitario centralizzato, l’amministratore di condominio è tenuto ad informare e sensibilizzare i singoli condomini sulla opportunità di adottare le misure di controllo”. In tale documento è inoltre contenuto il “Protocollo di controllo del rischio legionellosi”, che prevede la “valutazione del rischio” che l’amministratore è tenuto a compilare.

Il protocollo deve anche essere aggiornato quando ci sono manutenzioni o interventi sull’impianto idraulico centralizzato e quando dalle verifiche microbiologiche emergano dati anomali sulla presenza di legionella.

Inoltre è previsto che l’amministratore abbia uno schema dettagliato della rete idrica condominiale per intervenire tempestivamente.

Tanto premesso, segnalo che l’acqua viene distribuita dal gestore del servizio idrico,

10

cioè colui che fornisce acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne, fisse o mobili. Ma l’acqua arriva all’interno degli appartamenti in due modi: sulla base di fornitura diretta o sulla base di fornitura indiretta.

La differenza tra i due tipi di fornitura è molto importante in tema di analisi acque.

Infatti, nel caso di fornitura diretta, il fornitore del servizio idrico è proprietario delle condutture sino al punto di consegna (contatore – che tra l’altro è di proprietà della società di fornitura del servizio – e che solitamente si trova all’interno degli appartamenti). Dal contatore sino al rubinetto l’impianto è di pertinenza del proprietario dell’immobile e, quindi, è privato.

Nel caso di fornitura “indiretta”, invece: • il fornitore del servizio idrico è proprietario dell’impianto sino al contatore generale; • dal contatore generale fino al punto di diramazione ai locali di proprietà privata 2022/ n.37

ANALISI ACQUE l’impianto è di pertinenza condominiale; • dalla diramazione al rubinetto, invece, l’impianto è privato.

In tale caso, quindi, l’acqua raggiunge i singoli appartamenti transitando in tubature che sono parti comuni ex art. 1117 c.c.

Ricordo, inoltre, che è onere dell’Amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c. , garantire “la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.

Il D. Lgs. 31/2001 stabilisce che per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico (come i condomini), il gestore (cioè chi somministra l’acqua) deve verificare la salubrità dell’acqua sino al punto di consegna (ossia il contatore).

L’amministratore (titolare della gestione dell’edificio secondo quanto previsto della legge) dovrebbe invece verificare la sussistenza dei valori di legge dal punto di consegna sino al punto di diramazione ai locali di proprietà privata.

Il D. Lgs. 31/2001 non prevede, quindi, alcun obbligo formale a carico degli amministratori di condominio di effettuare i cd.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

controlli interni di qualità; tuttavia ricade sugli stessi la responsabilità, ex art. 2051 c.c. (beni in custodia), di garantire l’adeguatezza e la manutenzione dell’impianto idrico.

La cd. “diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1710 c.c.) impone all’Amministratore di verificare periodicamente lo stato dell’impianto, la sua eventuale usura nonché i materiali utilizzati per la realizzazione delle tubature che, col tempo, potrebbero esporre gli utenti a rischi per la propria salute.

I condomini hanno l’obbligo di segnalare eventuali problemi all’impianto idrico all’amministratore; qualora questo sia a conoscenza del cattivo stato dell’impianto (perdite, cattivi odori, etc.), sarà obbligato ad adottare gli adeguati provvedimenti.

In caso contrario, può essere soggetto alle sanzioni previste dall’art. 19 del D. Lgs n.

31/2001, cioè: da euro 10.329,00 a euro 61.974,00 per chi fornisca acqua che contenga microrganismi, parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana (comma 1); da euro 5.164,00 a euro

11

30.987,00 quando i valori di parametri fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, non siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto (comma 2). Soprattutto nel caso di fornitura idrica “indiretta”, l’amministratore è responsabile per il tratto di tubature che parte dal contatore generale ed arriva alle diramazioni delle singole unità immobiliari, in quanto la parte successiva dell’impianto è di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile.

Qualora emerga che le caratteristiche dell’acqua, dal contatore (punto di consegna) alla diramazione, risultino alterate a causa della vetustà o di altre cause legate alle condutture, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire per eliminare le cause della insalubrità dell’acqua, e ciò anche senza il preventivo assenso dell’Assemblea, considerata l’urgenza di salvaguardare la salute dei condomini, garantita dall’ art. 32 della Costituzione.

In difetto, è passibile delle suddette sanzioni previste dal sopracitato art. 19 del D. Lgs. 31/2001.

Bisogna comunque considerare che il controllo periodico dell’impianto 2022/ n.37

ANALISI ACQUE idrico non è un’operazione di semplice attuazione (tenuto conto dei notevoli costi che il Condominio dovrebbe sopportare). La qualità dell’acqua o la presenza di eventuali batteri patogeni può essere valutata attraverso analisi di laboratorio in grado di esaminare diversi parametri chimici e microbiologici.

In conclusione in capo all’Amministratore si configura la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità dell’acqua non

PROFESSIONE IMMOBILIARE

vengano alterati per cause imputabili all’impianto idrico del fabbricato.

L’Amministratore deve quindi verificare periodicamente lo stato dell’impianto o, in alternativa, può proporre all’Assemblea condominiale di affidare a laboratorio specializzato l’esecuzione di dettagliate analisi sulle acque che transitano all’interno delle condutture di proprietà comune o prevedere sistemi di abbattimento della carica batteria.

12

E’ bene ricordare che nel caso nell’immobile ci fosse una portineria, l’amministratore è tenuto a effettuare la valutazione dei rischi in base alla Legge 81 del 2008.

AVV. EMANUELA LO CASCIO TORINO 10136 Via Tirreno 133 TEL. e FAX 011.5184615 CELL. 338/7999164 avvocato.locascio@libero.it

2022/ n.37

DAI CONVEGNI

C

onhive nasce dalla visione di due grandi e solide realtà italiane, con lo scopo di offrire all’Amministratore di condominio la soluzione più innovativa, completa e vantaggiosa del mercato.

Si tratta di Sos Service e Invictus Condomini che con la loro fusione hanno dato vita ad un gruppo vincente, in grado di soddisfare le esigenze del settore con competenza, determinazione e professionalità.

Oltre 15 anni di esperienza nella gestione e nella risoluzione degli adempimenti e delle tematiche più importanti in ambito condominiale, a disposizione per i professionisti su tutto il territorio nazionale.

Conhive è anche il partner ideale per Associazioni di categoria e organizzazioni del settore in ambito di formazione e consulenza per tutte le tematiche tecnico-giuridiche e normative che ruotano nel contesto condominiale.

Durante il corso di aggiornamento APAC, tenutosi a Milano Martedì 30 Novembre, la presenza di Conhive ha permesso ai partecipanti di approfondire le tematiche relative all’utilizzo delle nuove tecnologie per la gestione delle comunicazioni condominiali e per lo svolgimento delle assemblee da remoto.

In particolare è stato illustrato l’utilizzo di SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) quale strumento estremamente prezioso nella gestione delle tematiche condominiali, relative alle comunicazioni, che necessitano di un rigido rispetto delle norme.

Conhive infatti è il rivenditore esclusivo di Bein, l’unica piattaforma dedicata alle comunicazioni condominiali alla quale si accede con SPID. Sergio Stefanoni, Chief Innovation Officer di Bein, durante i due panel dedicati all’argomento, ha dapprima esposto l’efficacia sia pratica che

PROFESSIONE IMMOBILIARE

normativa della piattaforma per poi approfondire il tema SPID offrendo la possibilità agli amministratori di rilasciarlo ai propri condòmini, qualificandosi come RAO e cioè Registration Autorithy Officer .

Gli argomenti trattati sono stati quindi due, il primo dedicato all’uso dello strumento Bein e il secondo verticalizzato sulla comprensione e l’uso di SPID. Nella prima parte sono stati richiamati i riferimenti legali, in particolare l’art.

66 disp.att. CC e il GDPR 679/2016 . Tale infatti il quadro normativo a cui gli Amministratori condominiali devono far riferimento nel momento in cui inviano e ricevono comunicazioni da parte dei proprietari degli immobili gestiti.

Non è possibile infatti, ha chiarito Stefanoni, utilizzare strumenti non previsti dalla normativa che potrebbero quindi prestare il fianco

ad eventuali impugnative. Bein è l’unica piattaforma presente sul mercato che fornisce un sistema estremamente innovativo offrendo garanzie di assoluta legalità, anche grazie all’autorizzazione ad operare in deroga al citato art. 66 ottenuta dal Dipartimento per la Trasformazione Digitale della Presidenza del Consiglio.

Un’altra norma che l’Amministratore deve tenere presente operando con i nuovi strumenti tecnologici, è il Regolamento UE 910/2014 eIDAS. Essendo l’assemblea di condominio un organismo deliberante è fondamentale che sia la convocazione che la

13

celebrazione della stessa, rispettino e tutelino il diritto degli aventi diritto ad esprimere le proprie volontà di voto in merito ai punti dell’ordine del giorno.

Ed è proprio lo svolgimento da remoto delle assemblee, appena aggiunto dal legislatore come opportunità percorribile, che necessita dell’utilizzo di strumenti tecnologici adeguati e che rispettino il regolamento eIDAS. E’ necessario infatti certificare l’identità dei partecipanti online all’assemblea e tale azione è possibile solo grazie all’adozione di particolari accortezze.

La modalità più sicura è proprio quella dell’uso di SPID che fornisce, grazie alla garanzia dello Stato, la certezza dell’identità di chi accede all’assemblea via web.

Cos’è SPID nel dettaglio, come funziona e come si rilascia sono stati gli argomenti trattati nel secondo panel, offrendo così agli amministratori la possibilità di sostenere l’esame di qualifica RAO per poter rilasciare SPID ai propri condòmini sotto l'egida degli enti accreditati al rilascio delle identità digitali.

L’intervento infine del Sig. Daniele Re, di Conhive ha concluso la parte dedicata alle “comunicazioni condominiali” riassumendo quanto esposto e illustrando le modalità di accesso agli strumenti e come gli stessi siano resi disponibili agli amministratori condominiali presenti al corso.

Per ulteriori approfondimenti e chiarimenti è possibile consultare il sito https://www.conhive.it/ Vogliamo costruire un mondo in cui ogni Amministratore di condominio possa trovare in noi, un unico partner che lo supporti nella scelta della migliore soluzione del mercato.

Mission

2022/ n.37

QUESTIONI AMMINISTRATIVE Dott.ssa Licia Albertazzi – abilitata all’esercizio della professione forense, ex dottoranda di ricerca in diritto pubblico presso l’Università di Pavia, specializzata in diritto delle assicurazioni. Autrice di articoli giuridici per web e non, tra cui www.studiocataldi.it e www.laleggepertutti.it

Gli animali (domestici) in condominio

S

e il diritto può essere considerato come il “vestito” della società, e a questa occorre che si adatti, con l’art.

1138 del codice civile il legislatore ha affrontato una questione che da tempo premeva insistentemente per essere presa in considerazione: ha formalmente legittimato i proprietari di animali domestici a detenere gli stessi anche in condominio.

Gli animali domestici nel tempo sono passati da essere “semplici” bestiole da compagnia a divenire parte integrante delle nostre famiglie, tanto da spingere i padronicustodi, responsabili in loro vece sia da un punto di vista “sociale” che da uno più strettamente giuridico, a richiedere per molto tempo, per i loro amici, il riconoscimento di questo particolare status. Da un punto di vista strettamente numerico, i proprietari di animali domestici – cani, gatti, per la maggiore – negli ultimi anni si sono moltiplicati; e, conseguentemente, si è creata intorno ad essi una nuova e fitta rete di servizi (basti pensare ai numerosi pet shops e tolettature per animali sorti nelle principali

PROFESSIONE IMMOBILIARE

metropoli, ma anche in centri urbani minori, nell’ultimo decennio).

e l’animale, non importa di quale genere, si incorrerebbe in inevitabili …. tra vicini di casa – che molto Si tratta di una previsione normativa probabilmente non gradirebbero dagli importanti riflessi pratici: di avere serpenti “domestici” nessun regolamento, infatti, può nell’appartamento accanto – tutto impedire ai condomini di tenere in questo “nel nome della legge”. casa propria gli animali domestici.

Un regolamento condominiale di I vuoti legislativi e le derivate senso opposto sarebbe considerato criticità sono in parte state risolte contra legem. dalla giurisprudenza.

Hanno provveduto i giudici, nel tempo, Il legislatore tuttavia non dà una a fornire alcune necessarie definizione di “animale domestico” interpretazioni risolvendo casi e pone alcuni limiti alla detenzione pratici di cui si riportano i più degli stessi, come, ad esempio, interessanti. evitare che l’animale domestico produca rumori molesti e prolungati, Se è vero che il condominio non non solo in orario notturno, e può impedire ai singoli di detenere utilizzare dispositivi ad hoc in aree animali domestici presso le proprie condominiali comuni (guinzaglio, abitazioni, parimenti vi è l’obbligo museruola quando necessaria). per i padroni di vigilare sui propri cani e di munire gli stessi Il (voluto?) silenzio legislativo in di guinzaglio e, quando occorra merito alla definizione stessa di – per caretteristiche specifiche animale domestico, sul lato pratico, dell’animale e per atteggiamento può implicare che astrattamente dello stesso – di museruola quando anche un’iguana potrebbe essere gli stessi frequentano aree comuni. considerata tale dal suo proprietario; Così la Corte di Cassazione (sez. e se l’elemento scriminante fosse quarta penale, sentenza 4672/2009) unicamente il legame affettivo ha condannato al risarcimento che intercorre tra il proprietario del danno il padrone di un border

14

2022/ n.37

QUESTIONI AMMINISTRATIVE collie colpevole di aver aggredito nel giardino condominiale un altro condomino; ciò poiché è stato accertato che il padrone “era solito fare quel gioco con il cane, libero dal guinzaglio e dalla museruola, e che nonostante gli ammonimenti non aveva inteso usare una maggiore cautela”.

Vi è “fatto diffusivo” quando i rumori molesti provocati dagli animali molesti vengono avvertiti da un certo numero di individui di “media sensibilità” (in questo senso anche altra sentenza della Cassazione penale del 2011 che riporta “si trattava di strepiti, quelli dei cani, che potevano essere ragionevolmente attenutati o senz’altro evitati dai relativi proprietari e che avevano la caratteristica della diffusività stante il fatto che fossero emessi in tempo di notte e il numero elevato di lamentele che si erano avute”).

In merito alle emissioni sonore sentenza corte di Cassazione 36241/2004: condannato il padrone del cane che abbaiava giorno e notte, accertato che l’evento potesse essere inquadrato come “fatto diffusivo”, “al di là del concreto numero delle persone raggiunte dai Per riassumere e per concludere, nessun regolamento condominiale rumori molesti”. può vietare la detenzione di

PROFESSIONE IMMOBILIARE

15

animali domestici. Unica eccezione che può essere imposta in tal senso, di natura contrattuale, consiste nella clausola specifica contenuta nel contratto di locazione: il locatore di fatto può impedire al locatario di tenere animali nei locali oggetto di affitto.

Va da sé che, parallelamente al diritto di detenere animali domestici, esistono precisi doveri in capo ai proprietari: primo fra tutti il consentire una convivenza civile e rispettosa degli altri abitanti dell’immobile.

Licia Albertazzi

2022/ n.37

LA PAROLA ALL’ AVVOCATO STUDIO LEGALE GIOLA MILANO (I) - LUGANO (CH)

BONUS 110% E GENERAL CONTRACTOR

I

Con il bonus del 110% è stata introdotta nella relativa contrattualistica una figura in sostanza pressoché sconosciuta al diritto civile e invece ben conosciuta nel diritto amministrativo e specificamente regolata dalla normativa dei pubblici appalti, ovvero la figura di General Contractor.

ecc.), per poi richiedere tutti questi costi nella fattura finale al suo committente, Il nodo “civilistico” è rappresentato dalla qualificazione giuridica del contratto che viene concluso tra committente (amministratore condominiale, proprietario della villetta, ecc.) e il General Contractor.

Il General Contractor è il soggetto che - pur non assumendo per contratto con il committente il ruolo di appaltatore generale, come in genere avviene negli altri casi - riceve dagli interessati al bonus 110% sia l’incarico di contrattualizzare le imprese operative (cioè le imprese appaltatrici) e di fungere da gestore generale di tutti i lavori, sia l’incarico di organizzare le operazioni accessorie e necessarie per ottenere l’agevolazione fiscale.

La qualifica che comunemente ricorre nella contrattualistica e che ha riscosso il favore dell’Agenzia delle Entrate ai fini dell’ottenimento del bonus è quella di mandato senza rappresentanza. Non è però escluso che il General Contractor si assuma anche l’esecuzione di una parte dei lavori e in questo caso con il mandato senza rappresentanza coesiste anche un contratto di appalto.

Il General Contractor si assume inoltre l’onere di anticipare il pagamento delle prestazioni svolte dai vari soggetti che intervengono (imprese appaltatrici, progettisti, termotecnici, strutturisti, professionisti, PROFESSIONE IMMOBILIARE

Gli obblighi derivanti dai contratti di appalto e di opera stipulati dal General Contractor con le imprese operative e con i professionisti impegnano unicamente quest’ultimo; perciò se il General Contractor non paga le imprese operative e i professionisti, costoro non

16

possono rivolgere al Condominio le loro pretese.

Una questione molto interessante si pone nel caso che nel corso dei lavori vangano causati danni all’immobile; la questione riguarda la legittimazione attiva a pretendere il risarcimento del danno dall’impresa che ha male operato.

Se il contratto d’appalto con quest’ultima fosse stato concluso direttamente dal beneficiario del bonus 110%, oppure dal General Contractor in nome e per conto di costui quale mandante con rappresentanza, non vi sarebbe alcun problema: il beneficiario dell’agevolazione fiscale sarebbe, in quanto parte contraente, legittimato a pretendere il risarcimento dall’impresa danneggiante. Ma poiché il General Contractor opera come mandatario senza rappresentanza, l’impresa danneggiante potrebbe opporre di non avere alcun rapporto contrattuale con il mandante beneficiario del bonus (condominio, ecc.).

2022/ n.37

LA PAROLA ALL’ AVVOCATO Se il risarcimento venisse preteso dal General Contractor, l’impresa non potrebbe in questo caso eccepire la mancanza di legittimazione attiva, ma potrebbe opporre che il General Contractor non ha sofferto alcun danno, dal momento che il danno è stato arrecato al bene di proprietà di un terzo.

Le problematiche sorgono dunque da questa differenziazione tra il soggetto che ha subito il danno ma non ha la legittimazione a pretendere

il risarcimento (il proprietario dell’immobile) e il soggetto che ha la legittimazione a pretendere il risarcimento ma non ha subito danno (il General Contractor). È ovvio che questa scissione non può andare a beneficio del terzo danneggiante ed escludere qualunque suo obbligo risarcitorio.

sola che impegna tali imprese a risarcire i terzi danneggiati.

In mancanza di tali clausole non resta, per il proprietario dell’edificio danneggiato, che il rimedio di un’azione di responsabilità extracontrattuale e x art. 2043 c.c. nei confronti dell’impresa operativa che ha arrecato il danno, con tutte le difficoltà probatorie a Il problema può essere elimi- carico dell’attore. nato da un General Contractor se egli introduce nei contratti di appalto che stipula con le avv. Valentino Giola imprese operative una clau-

Corso di Formazione iniziale:

Amministratori di condominio Per informazioni www.eureos.it apacmilano@yahoo.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

17

2022/ n.37

IA - INTELLIGENZA ARTIFICIALE Condomotica:la IA al servizio del condominio.

A

nno 2008, precisamente il giorno 23 Settembre 2008, da quel momento il mondo non sarà mai più lo stesso. È il giorno in cui viene presentato ufficialmente l’innovativo sistema operativo Android a bordo di un device.

Chi avrebbe mai pensato che quel robottino verde avrebbe dato il via ad una rivoluzione tecnologia di proporzioni enormi.

Ebbene sì, oggi nelle case del mondo ci sono oltre 3 miliardi di dispositivi Android che svolgono funzioni ormai indispensabili per la nostra vita quotidiana.

Non solo smartphone, tablet e wearable, ma anche TV, assistenti vocali, automobili compatibili con Android Auto, ma soprattutto SERVER, basati su sistema LINUX (Versione Desktop di Android), permettono alla PROFESSIONE IMMOBILIARE

grande maggioranza degli utenti di interfacciarsi tra loro ovunque, dando vita a smart working, controllo remoto degli accessi, sicurezza da remoto, ecc.. È proprio sulla scia di questa nuova frontiera tecnologica che MBiT srl ha sviluppato un sistema di IA in grado rendere anche il condominio un soggetto 4.0, un soggetto intelligente in grado di semplificare la vita ai soggetti che lo vivono.

T-Board è il cuore di questo sistema, ciò che si occupa di gestire il flusso di informazioni che entrano ed escono dal condominio, in grado di fornire al condòmino tutte le informazioni di utilità principale in tempo reale.

Ormai nelle nostre case abbiamo tutti almeno un dispositivo con assistente vocale integrato; bene, immagina il tuo condòmino seduto comodamente sul proprio divano di casa, è sera inoltrata e vuole sapere che rate ha ancora da pagare,

18

interrogando l’assistente vocale di casa sarà in grado di ricevere l’informazione che desidera in tempo reale, e senza interpellare l’amministratore, evitando così attese e perdite di tempo per ambo le parti.

Ora immagina il tuo condòmino che rientra alla sera dal lavoro, tenta di accendere la luce del pianerottolo e rileva il guasto di una lampadina, compone comodamente un numero telefonico con un sistema di IA alle spalle e l’intervento viene segnalato e gestito in autonomia, con apertura diretta del guasto al fornitore preimpostato e avviso in tempo reale all’amministratore.

Futuro lontano? No, AVI e T-PHONE sono i sistemi in grado di essere di supporto quotidiano alle possibili urgenze della compagine condominiale.

Ora immaginiamo invece il tuo condòmino che si accinge a raggiungere il cancello carrabile dei box, è stata una stressante giornata lavorativa, piove, ecco che senza bisogno di effettuare alcuna 2022/ n.37

IA - INTELLIGENZA ARTIFICIALE operazione, il cancello si apre e il condòmino viene accolto al suo domicilio, grazie alle Telecamere di sicurezza con controllo accessi integrato.

Ebbene queste sono solo alcune delle potenzialità dell’IA applicata in condominio capaci di migliorare l’esperienza quotidiana del condòmino; lo studio e lo sviluppo delle nuove tecnologie ci accompagneranno ad un condominio sempre più interconnesso e facile da gestire, rendendo la vita di ogni condòmino sempre più agevole e confortevole.

Tutto quello di cui si è parlato fino a questo momento immaginatelo gestibile tramite

un unico sistema gestionale a 360° per l’amministratore, in grado di gestire per intero la quotidianità del condominio, partendo dalle necessità contabili, sino alle applicazioni della sicurezza in condominio, il tutto seguendo quelli che sono i dettami della UNI10801.

Grazie all’IA il gestionale sarà in grado di apprendere come e dove importare in autonomia le fatture a rendiconto, permettendo in maniera veloce e senza errori la predisposizione delle scadenze fiscali che tanto turbano la quiete dell’amministratore di condominio. Sempre grazie alla nostra IA, il

sistema gestirà molti degli aspetti legati alla sicurezza dello stabile troppo spesso trascurati, dalle scadenze delle verifiche periodiche alla gestione della documentazione da fornire al manutentore prima dell’intervento.

Sicurezza dei dati, consultabilità dentro e fuori ufficio oltre alla comunicazione veloce con condòmini e fornitori, sono punti saldi della realtà GecoMAX, assistenza e formazione sono inoltre la chiave per la crescita professionale.

Matteo Bignami

Scopri di più, scarica il gestionale GecoMAX, scelto da APAC. Di seguito il link per scaricarlo in convenzione http://convenzioni.mbitsrl.com/convenzioneapac Tel. 03311586458 Mail. commerciale@condominiosicuro.info PROFESSIONE IMMOBILIARE

19

2022/ n.37

APAC MODENA Rag. OGNIBENE MARCO Presidente della Provincia di Modena APAC Associazione Professionale Amministratori Condominio n° 2230 Via Palladio 8.- 41012 Carpi MO - Tel. tel 059/3966552 Via Vittorio Veneto 1/B - 41016 Novi MO - Tel. +39 059/580 0 590 Via Giardini 456/C - 41124 Modena - Tel/Fax 059/39 66 55 2 E-mail: amministratoreognibene@gmail.com

APAC MODENA: bilanci e programmi

C

ome ogni fine (e inizio anno nuovo) anno, è tempo di bilanci (e di programmi).....

Il 2021 per la ns Sede di Modena è stato un anno positivo , abbiano finalmente ripreso l’attività in presenza .

Abbiamo un obiettivo importante per il nuovo anno , organizzare tavole rotonde sulle varie tematiche legate alle responsabilità che sempre più pesano sul lavoro dell’amministratore .

Questi incontri avranno come obiettivo il continuo confronto tra professionisti che ogni giorno devono muoversi in un quadro legislativo che

PROFESSIONE IMMOBILIARE

non sempre agevola . La ns categoria avrà un ruolo importante per la gestione del patrimonio immobiliare, che nella cultura italiana è sempre stato un punto fondamentale. Basti pensare alla materia dei bonus fiscali per la riqualificazione degli immobili .

Il tutto sarà sempre legato alla formazione obbligatoria e questo sarà sicuramente importante per l’innalzamento della qualificazione professionale della categoria .

Un altro obiettivo importante per il 2022 sarà quello di organizzare i Corsi di

20

formazione in presenza . Tutti coloro che vorranno avviarsi all’attività di amministratore condominiale potranno subito contare su una formazione ben organizzata, ma soprattutto potranno avvicinarsi ad APAC con la certezza che una volta conseguito l’esame possano fare un tirocinio formativo Proprio per l’importante ruolo che potrà ricoprire nel futuro la ns categoria, questo punto sarà seguito dalla ns Sede con molta attenzione .

Sarà proposto un format che potrà essere condiviso con tutte le altre Sedi così che ci si possa sentire sempre più

2022/ n.37

APAC MODENA parte della realtà APAC .

C’è tanto lavoro da fare e la ns passione sarà la forza per crescere.

Vogliamo esser un sostegno per i ns associati .

Rag. Marco Ognibene Indirizzo Un augurio a tutti per un 2022 mail : building.manager. finalmente più sereno . segreteria@gmail.com

Sede di MODENA

Sede di CARPI

CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE per AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO con tutoraggio Per informazioni: apacmilano@yahoo.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

21

2022/ n.37

APAC TORINO

APAC TORINO Anche l’amministratore di condominio può dare un grande contributo all’ambiente: ecco come.

Q

uanti di noi fanno Sviluppo Sostenibile?

Chi sa cos’è lo sviluppo sostenibile?

vero ambientalista, si scontra con l’indifferenza e l’incapacità del genere umano di guardare lontano.

Se, anche tu, caro collega, sei in grado di soddisfare i tuoi bisogni, senza compromettere la capacità delle future generazioni di soddisfare i loro, allora sei sulla buona strada.

La crescita dei consumi negli ultimi anni sta creando pressioni sempre più esasperate sull’ambiente. L’innalzamento della temperatura, la desertificazione, l’inquinamento atmosferico: sono tutti argomenti all’ordine del giorno che stanno portando la nostra vita ad un punto di non ritorno.

Comportamenti ecosostenibili di consumo possono costituire un vantaggio per le nostre tasche e rispondono all’esigenza di contenere le emissioni per dare attuazione agli impegni assunti dai vari paesi a livello internazionale.

La definizione è semplice, ma la messa in pratica è un’utopia soprattutto per chi,

Sebbene questa sia l’evidenza PROFESSIONE IMMOBILIARE

22

2022/ n.37

APAC TORINO e la situazione è ormai grave, E la tendenza a sopravvalutarci. come mai la maggior parte delle Spesso tendiamo a pensare che persone è inattiva? a noi non possa mai accadere nulla di negativo, a meno che Corrisponde a una perdita non ci capiti qualcosa di molto dell’obiettività a vantaggio del vicino. contesto in cui ci troviamo; riteniamo importanti solo Quindi pensiamo di agire situazioni che riguardano la sempre nel migliore dei modi nostra sfera più vicina, sia perché a noi la vita va bene. dal punto di vista spaziale Applicato al discorso ambientale che temporale e azioni di cui quindi si potrebbe pensare che il percepiamo immediatamente problema ambientale si risolva l’effetto. I ghiacciai, che sono da solo o grazie a qualche nuova lontani dalla nostra realtà, e tecnologia, ma che comunque noi i disastri ambientali previsti stiamo già facendo abbastanza. tra una decina di anni non ci spingono ad agire oggi perché Pensiamo che si debba occupare di tutto il governo o chi è sopra troppo distanti da noi.

di noi, liberando noi stessi da ogni responsabilità.

Anche l’Amministratore di condominio può dare un grande contributo all’ambiente. Proprio grazie al fatto che si interfaccia costantemente con moltissime persone, principalmente condomini e fornitori, può diventare parte attiva nella sensibilizzazione dello sviluppo sostenibile, spingendo le famiglie a dematerializzare a loro volta, diffondendo comunicazioni informative relative alle iniziative ambientali e coinvolgendoli negli obiettivi green dello studio stesso.

Lo so che le riunioni sono stressanti, specialmente per chi le affronta tutti i giorni, ma se facciamo uno sforzo, ce la possiamo fare.

Marco Panizza APAC Torino

CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE per AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO con tutoraggio Per informazioni apacmilano@yahoo.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

23

2022/ n.37

AFFITTI

Il locatore affitta al Condominio: Sì alla cedolare secca.

Il caso.

Alfa acquista un immobile abitativo (categoria A/2) che risulta già affittato al Condominio ed affidato al custode dello stesso, il quale lo impiega tra l’altro come dimora principale tanto per sé quanto per il proprio nucleo familiare.

Ora, dovendo subentrare al venditore nella qualità di locatore, può Alfa optare in tal caso per il regime della cedolare secca?

Gli antecedenti erariali.

L’Agenzia delle Entrate, a partire dall’introduzione del regime della cedolare secca (art. 3 D.lgs. 23/2011), risulta essere all’uopo intervenuta a più riprese. In particolare, con la Circolare 26/2011, il detto Ente ha innanzitutto precisato la possibilità di adozione del menzionato regime fiscale solo in caso di verificazione delle seguenti condizioni: PROFESSIONE IMMOBILIARE

1) i soggetti devono essere persone fisiche che: - vantano la proprietà (o altro diritto reale di godimento) su abitazioni locate; - non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni; 2) gli immobili interessati

devono poi possedere le seguenti caratteristiche: - adibizione all’uso abitativo con censimento nella categoria di competenza A (escluso A/10); - presentazione di domanda di accatastamento nel tipo abitativo (sempre categoria

24

A); - locazione per finalità abitative e relative pertinenze; 3) il conduttore non deve svolgere: - attività di impresa; - attività di lavoro autonomo.

Il tutto anche se gli immobili affittati dovessero essere impiegati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.

Si precisa che sono invece da ritenere compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché dal contratto risulti la destinazione degli immobili a scopo abitativo.

Con successivo provvedimento dello stesso tenore l’Agenzia delle Entrate ha quindi ribadito le succitate condizioni quali fondamentali per l’accesso al regime della 2022/ n.37

AFFITTI cedolare secca, escludendo quindi da questo sempre gli immobili adibiti all’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo (Cfr. Circolare 12/2016).

Quando l’inquilino è il Condominio.

Nel caso in trattazione il conduttore è un Condominio (e non una persona fisica) che non esercita attività di impresa, arti o professioni e l’immobile a questi locato è adibito ad abitazione principale del custode e della sua famiglia.

Il Condominio tuttavia rappresenta una particolare forma di comunione forzosa in cui la proprietà individuale dei singoli condomini si intreccia con la comproprietà degli stessi su beni e parti comuni dello stabile. Una

PROFESSIONE IMMOBILIARE

comunione inscindibile in cui, quindi, i condomini non hanno possibilità – a mezzo di rinuncia al proprio diritto sulle cose comuni – di venir meno al pagamento delle spese di mantenimento dei medesimi ma sono sempre tenuti ad ottemperarvi pro

delle Entrate ha in tal caso dedotto che nel contratto di affitto, stipulato con un Condominio, della casa destinata al portiere, il locatore subentrante (nel presupposto che si tratti di persona fisica non esercente attività di impresa, arti e professioni) può comunque optare per il regime della cedolare secca.

E il tutto mediante presentazione del modello

quota millesimale.

Conclusione.

Stante le precedenti considerazioni, l’Agenzia

25

Rli entro il consueto termine di trenta giorni dalla data di subentro alla locazione in essere. (Cfr. AE, risposta ad interpello n. 790 del 24 novembre 2021).

Di MALFANTI COLOMBO Luca

2022/ n.37

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’

Occasioni o no? Aste Immobiliari: perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta

P

erché è necessario cam- Tenendo presente che, nelle minare insieme nel vendite giudiziarie, non è previpercorso verso l'asta? sta l’attività di intermediazione, (regolamentata dal codice Lo stimolo di acquistare un im- civile: art. 1754: Il mediatore è mobile tramite le aste giudizia- colui che mette in relazione due rie è il vantaggio economico che o più parti per la conclusione, ci si attende rispetto all' acqui- di un affare senza essere legasto dello stesso immobile sul to ad alcuna di esse da rapporti mercato. E' quindi consigliabile, di collaborazione, di dipendenin primo luogo, avere un riferi- za o di rappresentanza.), la mento di un esperto che metta consulenza persegue esclusiin evidenza vantaggi e svantag- vamente gli interessi del cliengi di una eventuale partecipa- te. I nostri consulenti, legati zione con dati certi alla mano. da un codice deontologico, seguono l’operazione di acquisto Peraltro la complessità del- al fine di concludere il miglior le procedure e la possibilità affare possibile per il cliente. di non avere valutato appieno tutti gli aspetti correlati, Siamo sempre aggiornati: determinano anche la necessità di una conoscenza tecni- la preparazione e la profesco-immobiliare non comune. sionalità sono sempre oggetto di miglioramento.

Questa conoscenza associata a strumenti software di simula- I nostri clienti troveranno: zione e valutazione, consentono di individuare l’immobile più Moduli contrattuali sempliconveniente ed adeguato alle ci sintetici e comprensibili; proprie necessità, minimizzanchiaro e ledo i rischi ed evitando sorprese Tariffario gato ai servizi erogati; economiche e burocratiche dopo l’eventuale aggiudicazione. Serietà e competenza nell’ dell’imEureos aste immobiliari vi for- individuazione mobile da acquistare; nirà un servizio di consulenza e assistenza finalizzato ad Nessun obbligo di acquiaccompagnare il cliente sino sto e nessuna spesa in caso all'acquisto sul mercato libe- di mancata aggiudicazione. ro o in asta, sino alla consegna dell’immobile "chiavi in mano". Quindi, in base al database naPROFESSIONE IMMOBILIARE

26

zionale ed ai sistemi di simulazione e comparazione e benchmark si individua l’immobile: Prima dell’asta: A seguito del conferimento dell’incarico di ricerca consegniamo delle schede specifiche frutto dei dati forniti dal cliente e contenenti i dati fondamentali per potere scegliere l'immobile; Le schede contengono tutte le informazioni riguardanti i costi di ogni asta, sia quelli più evidenti che quelli meno evidenti (es. eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali, ecc.) e le comparazioni col mercato libero; Analizzando tale studio il cliente potrà decidere o meno se partecipare o meno all’asta.

Nel caso di una decisione in tal senso, il consulente aiuterà il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando la domanda di partecipazione, e fornendo indicazioni sulla metodologia, provvedendo ove necessario al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente all’asta ove consentito.

2022/ n.37

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’ Dopo l’asta: In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti successivi relativi alla gestione completa del post-asta, al fine di ottenere l'immobile nel minor tempo possibile; In caso di mancata aggiudicazione il nostro consulente sarà immediatamente disponibile nella ricerca di un nuovo immobile per soddisfare la ricerca.

fine di definire la convenien- Comparazione acquisto in e fuoza a parità di caratteristiche. ri asta, vendite, finanziamenti, valutazione convenienza.

Assistenza finalizzata ad arrivare preparati all'asta af- VALUTAZIONI frontando con sicurezza tutti i passaggi e la predisposi- Perizie immobiliari, valutaziozione della documentazione. ni mercato immobiliare, affitti.

FINANZIAMENTI

RICERCA

Ricerca dii immobili secon- Assistenza valutazione mutui. do il profilo scelto: appartamenti, box, ville, negozi, su Assistenza legale. tutto il territorio nazionale Per informazioni: Servizi di supporto aste im- In base al database nazionale ed segreteria@eureos.it ai sistemi di simulazione e commobiliari parazione e benchmark rispetto al mercato si individua il target ASTE Consulenza basata su gestione CONSULENZE banca dati schede immobili al

AGEVOLATA LA LIBERAZIONE. DIRITTO DI ABITAZIONE FINO AL TRASFERIMENTO

L

a legge di conversione del decreto milleproroghe introduce alcune rilevanti novità anche in materia di esecuzione forzata, rendendo per I'aggiudicatario più agevole la liberazione degli immobili acquistati all'asta, ma allo stesso tempo estendendo il diritto del debitore di abitare l'immobile fino al trasferimento della proprietà.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

Vediamo come.

Uno degli strumenti più utili per ottenere il massimo prezzo dei beni venduti all'asta, attraendo una diffusa platea di interessati, è dato dal garantire la consegna del bene all'atto del trasferimento della proprietà.

27

È quanto avviene tramite il custode nominato dal giudice, che provvede prima di tale momento alla liberazione, con un'agile procedura (ma con idonee garanzie per il debitore), imperniata sull'attuazione dell” "ordine di liberazione" emesso dal giudice dell'esecuzione.

2022/ n.37

QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA

Pradella Sistemi ti mette la carica e aumenta la sicurezza

P

radella Sistemi è una dinamica PMI innovativa Italiana nata dalla passione per la tecnologia e dalla intuizione del suo fondatore, Furio Pradella.

Nel 2015 è al telefono con il fratello, che gli racconta di essere all’aeroporto e di assistere a vere e proprie scene di panico perché le persone non trovavano prese disponibili per ricaricare i dispositivi mobili.

Da qui l’idea di progettare e realizzare una colonnina di ricarica, trasformandola in una esperienza sicura, innovativa, piacevole.

Nasce PILA Charge Point, una colonnina multi servizio che il cliente configura in base alla proprie esigenze e che può essere dotata di: • prese USB di ultima generazione (Type C) per una ricarica più rapida • alimentatori per ricaricare la mobilità elettrica PROFESSIONE IMMOBILIARE

leggera e la micro mobilità (dal mono pattino alla bicicletta) • sistemi di monitoraggio (soluzioni IoT) come sensori di temperatura ed umidità, ma anche indicatori dei livelli di inquinamento nell’aria e rilevazione di emissioni • telecamera di sicurezza AI-CAM intelligenti Le AI-CAM utilizzate non

28

si limitano a filmare, ma permettono di adattare la ripresa a esigenze diverse.

Per aumentare la sicurezza, infatti, sono in grado di modificare il puntamento per inquadrare le zone dove rileva movimento, sono in grado di rilevare e classificare oggetti anche sulle lunghe distanze (es.: il numero di targa per monitorare gli accessi) e di evidenziare presenze anomale.

Per aumentare il livello di sicurezza, nel 2016 viene brevettata TECA Tech, una teca per la corretta conservazione dei defibrillatori DAE, chiusa con uno schermo protettivo trasparente con apertura a strappo, sensore di monitoraggio e possibilità di mantenere livelli di temperatura e umidità ideali per il DAE. 2022/ n.37

QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA

Con il brevetto, Pradella Sistemi, che ha avviato il laboratorio di ricerca e sviluppo presso il POINT, incubatore d’impresa di Dalmine (BG), diventa Startup Innovativa grazie al riconoscimento della Camera di Commercio di Bergamo.

PILA Charge Point e TECA Tech, che possono essere anche personalizzate nelle grafiche, sono state installate presso enti pubblici e aziende private, condomini, luoghi pubblici e di aggregazione come centri commerciali, scuole, aeroporti e stazioni, parchi divertimento, nei centri balneari e in prossimità dei rifugi in montagna.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

Tra le ultime realizzazioni, Con l’obiettivo di creare una colonnina per la ricarica un’oasi digitale da installare all’interno delle città, nei di veicoli elettrici. cortili e giardini condominiali, La costante attività di ricerca nei parchi e nelle piazze, e sviluppo e la collaborazione Pradella Sistemi progetta e con gli Enti Pubblici, hanno realizza PANKA Tesla, una permesso a Pradella panchina smart e interattiva, Sistemi di partecipare a dotata di prese USB e progetti in ambito Smart postazioni ad induzione per City, per l’innovazione e la ricarica dei device. l’ottimizzazione dei sevizi Con la finalità è rendere PANKA un punto di integrazione e pubblici. ritrovo sociale, l’accesso alla PILA Charge Point e TECA ricarica è studiato anche per Tech, che possono essere facilitare la mobilità delle anche personalizzate nelle carrozzine dei disabili. grafiche, sono state installate presso enti pubblici e aziende Dal 2021, Pradella Sistemi private, condomini, luoghi abbina alle soluzioni di pubblici e di aggregazione ricarica la possibilità di essere come centri commerciali, alimentati da sistemi ad scuole, aeroporti e stazioni, energia rinnovabile. parchi divertimento, nei centri balneari e in prossimità Pradella Sistemi: sviluppare soluzioni innovative per dei rifugi in montagna. ricariche sempre più efficienti e sostenibili.

29

2022/ n.37

QUESTIONI TECNICHE Auto elettriche in condominio - Introduzione Negli ultimi tempi si sono sempre più diffuse le auto elettriche.

Nonostante allo stato delle cose siano ancora un prodotto di nicchia, la loro diffusione sarà molto forte nei prossimi anni.

La cosa porterà alla necessità di risolvere moltissimi problemi collegati ad essa.

Ben pochi hanno chiari tali problemi collegati anche e soprattutto all'introduzione delle auto elettriche nei parcheggi condominiali.

Il momento introduttivo consente di fare il punto della situazione sulle varie ipotesi/soluzioni in essere.

Saranno affrontati anche i problemi correlati ad una buona conduzione degli stessi e delle maggioranze necessarie per la le delibere assembleari.

Il corso introduttivo fa parte del corso di aggiornamento per Amministratori di Condominio APAC, LISIAI ed Eureos.

Per i dettagli www.eureos.it A seguire: Auto elettriche e gestione dei parcheggi sotterranei, multipiano e condominiali Dalla teoria alla pratica dalla realizzazione dei parcheggi alla integrazione delle nuove tecnologie nei condomini. Analisi dei rischi e inserimento dei nuovi impianti. Le nuove soluzioni Corso con CFP per Ingegneri e Architetti (in fase di approvazione)

CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE per AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO con tutoraggio Per informazioni apacmilano@yahoo.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

30

2022/ n.37

PROFESSIONE IMMOBILIARE

31

2022/ n.37

DAL MONDO

Idrogeno

I

l Dipartimento dell'Energia quando la domanda è alta.

che prevede una riduzione dei

degli Stati Uniti ha stan-

prezzi dell’idrogeno verde da

ziato 20 milioni di dollari L'H2, riferisce il Doe in una circa US $ 5/kg a US $ 1/kg en-

per un progetto con sede in nota, sarà anche "utilizzato tro un decennio. In che modo Arizona che utilizzerà l'energia per produrre prodotti chimici questo obiettivo viene aiutato nucleare per creare idrogeno e altri combustibili" e il proget- utilizzando il costoso nucleare, verde, testandone la capacità to esplorerà come le stazioni piuttosto che l'energia solare come batteria di riserva liquida nucleari possono esportare e molto più economica, per cree come prodotto secondario vendere l'energia in eccesso are idrogeno? per gli impianti di energia nu- come flusso di entrate extra. In cleare.

un futuro ecosistema energeti- Ebbene, se l'utilizzo dell'idroco basato sulle energie rinno- geno come batteria a griglia

Il progetto sarà guidato da vabili, i fornitori di energia di liquida riesce ad essere econoPNW Hydrogen LLC e prevede base come le centrali nucleari micamente fattibile per le cenla costruzione di impianti di saranno necessari solo quando trali elettrica allora il flusso di produzione di idrogeno in loco il sole non splende o il vento idrogeno in eccesso prodotto presso la stazione di genera- non soffia, quindi la produzio- una volta che i serbatoi princizione nucleare di Palo Verde a ne di idrogeno potrebbe esse- pali sono pieni può essere venPhoenix, in Arizona. Ci saranno re un modo utile per utilizzare i duto a buon mercato. Questo serbatoi di stoccaggio abba- tempi di inattività.

progetto metterà alla prova

stanza grandi per sei tonnella- Abbassare i prezzi dell’idroge- questa idea. te di idrogeno, corrispondenti no verde. a circa 200 MWh di energia che possono essere riconvertiti in Questo fa parte dell'obiettielettricità e immessi nella rete vo "Hydrogen Shot" del DoE PROFESSIONE IMMOBILIARE

32

2022/ n.37

ATTIVITA’ EUREOS 2022

PROFESSIONE IMMOBILIARE

33

2022/ n.37

ATTIVITA’ EUREOS 2022

www.eureos.it

Per rimanere aggiornati sugli eventi in programma e per il materiale disponibile degli eventi effettuati visitate il sito:

www.eureos.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

34

2022/ n.37

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOTIZIE Confermate anche per il 2022 le agevolazioni per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Nuove categorie di inserimento Soci Con il 2016 è nata la nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia).

Tale novità si è dimostrata vincente ed ha consentito ad APAC di fare un ulteriore passo in avanti nel rendere consistente il gruppo dei Soci.

Ripetiamo perciò per chi non lo ricordasse, quali sono i nuovi cardini: la quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo

Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.

Nuovo Socio Ordinario Senior Viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.

Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori

che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte.

Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti - tutti i corsi di formazione iniziale APAC

CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO con tutoraggio Per informazioni apacmilano@yahoo.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

35

2022/ n.37

RECENSIONI FILM STREAMING LIBRI Film Streaming

Pluto TV, la nuova piattaforma gratuita E’ arrivata anche in Italia Pluto TV, la nuova TV in streaming gratuita di ViacomCBS (MTV, Comedy Central, Nickelodeon, Paramount Network).

Le sezioni disponibili, con diversi canali al loro interno, sono 8: Film, Serie, Crime, Intrattenimento, Musica, Sport, Bambini e Documentari. Si tratta di contenuti sia in italiano, la maggior parte, che in inglese senza sottotitoli. Le modalità di fruizione di Pluto TV sono due: lineare, cioè in diretta, e on demand, simile a tante altre piattaforme di streaming. In ogni caso, però, tutti i contenuti sono gratis: ci sono, infatti, le pubblicità.

Pluto TV è una piattaforma molto diversa da tutte le altre: non serve neanche la registrazione per usarla, basta collegarsi al sito o scaricare una delle app per guardare i contenuti.

Tuttavia, l’app raccoglie alcuni dati sulle visioni dell’utente e le usa per somministrare gli spot pubblicitari.

Il modello di business, quindi, è un mix tra passato e futuro: la vecchia pubblicità in mezzo ai film, ma personalizzata come su Internet.

Guida ai contratti dei lavori pubblici - Testo adeguato alla legge 29 luglio 2021, n. 108 di conversione del d.L. n. 77/2021

Libri

La Guida ai contratti dei lavori pubblici di Antonio Cirafisi è un vero e proprio manuale pratico rivolto a: Responsabili dei procedimenti, Progettisti, Funzionari tecnici e amministrativi, Direttori dei lavori, Collaudatori, Imprese La struttura del d.Lgs. n. 50/2016 (c.d. Codice appalti) è complessa: le varie modifiche e integrazioni, intervenute dalla sua entrata in vigore ad oggi (in ultimo con la 29 luglio 2021, n. 108, di conversione del d.L. 31 maggio 2021, c.d. d.L. “Recovery”) e l’assenza di un regolamento attuativo del Codice appalti hanno creato un insieme normativo vasto e frammentato.

Nell’esecuzione di un contratto di lavoro pubblico tutto ciò rende difficile mettere in pratica le disposizioni in quanto, quasi sempre, da queste non si hanno risposte immediate a problematiche che richiedono soluzioni rapide e certe.

Questo testo costituisce una guida tecnico-amministrativa alla realizzazione di un’opera o di un lavoro pubblico dal momento del suo concepimento alla consegna all’amministrazione committente per tutti i soggetti che operano nel procedimento.

Il testo è adeguato alla legge 29 luglio 2021, n. 108 di conversione del d.L. n. 77/2021.

La Guida ai contratti dei lavori pubblici di Antonio Cirafisi è composta da un testo cartaceo e da un testo digitale interattivo (scaricabile dal sito): nel primo è esposta una sintesi della disciplina, mentre nel secondo i collegamenti ipertestuali consentono di consultare atti di varia natura per approfondire l’argomento in molti aspetti.

Dario Flaccovio Editore - 62 € con testo digitale interattivo Io, robot (I Robot)

Libri

E’una raccolta di racconti di fantascienza di Isaac Asimov, del 1950. Contiene 9 storie scritte fra il 1940 e il 1950, che hanno per protagonisti i robot positronici. Sono basate sul tema delle tre leggi della robotica, sulle loro contraddizioni e le loro apparenti falle. Le storie sono scritte in modo da essere ognuna indipendente dalle altre e hanno un tema che conduce all’interazione fra il genere umano, i robot e la morale, e combinati insieme forniscono un’ampia visione dell’opera di Asimov sulla robotica. È precedente a Il secondo libro dei robot e a Antologia del bicentenario. I racconti principali contenuti in questo libro serviti per lo sviluppo dell’ ”Universo della Fondazione” sono stati poi riuniti in Tutti i miei robot.

(Wikipedia) L’opera è del 1950 e pensata negli anni 40. Incredibile trovare traccia di soluzioni tecniche e di problematiche etiche che ci hanno investito pienamente in questo periodo.

Oscar Best Sellers Mondadori 291 Pagine 10 Euro

Nella vita si danno delle circostanze in cui, per cavarsela, bisogna essere un pò pazzi.

Francois de La Rochefoucauld - Massime

Per la Vostra Pubblicità su Professione Immobiliare professioneimmobiliare@eureos.it www.eureos.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

36

2022/ n.37

LE AZIENDE INFORMANO CONVENZIONI AVVOCATO AVVOCATO RECUPERO CREDITI COMMERCIALISTA AVVOCATO FORMAZIONE FORMAZIONE

AVVOCATO PRIVACY

ANALISI RISCHI

STUDIO LEGALE GIOLA: particolare esperienza nella materia condominiale. per gli associati APAC – LISIAI lo studio presta la propria attività per recuperi crediti condominiali senza versamento di acconti per onorari, rinviando il saldo all’effettivo pagamento da parte del debitore o all’esito, positivo o negativo, delle procedure intraprese.

Viale Regina Giovanna n.8 20129 – MILANO v.giola@giolaw.it tel. 02.91531653 (r.a.)

STUDIO TARABORELLI: STUDIO COMMERCIALISTA Dott. DAVIDE TARABORELLI Via Alessandro Manzoni 10a - 20832 Desio (MB) - TEL. e FAX 0362 638192 CELL. 347 4617725 SKYPE: davidetaraborelli - mail studiotaraborelli@taraborelli.191.it EBVOLUTIO srl - Via Vivaldi, 31 - Bucciansco (MI) Formazione obbligatoria SALUTE E SICUREZZA e COMUNICAZIONE - SCONTO RISERVATO SOCI APAC 10%.

WEB www.ebvolutio.it - E-MAIL info@ebvolutio.it - TEL/FAX 02/91636970

NWN Solutions srls Via Berretta Rossa 2 - Bologna direzione@zanoli.biz EUREOS Via Lucca 52 - 201522 Milano segreteria@eureos.it - www.eureos.it

ANALISI RISCHI

SERVIZI PER ENTI E AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO Via Triulziana, 10 20097 San Donato Milanese (MI) Tel. 02 53.47.72 Fax 02 56.80.50.37 - info@ictgenesia.it

FASCICOLO DI RISTORAZIONE FABBRICATO - CIS

STUDIO PAROLA Viale Tunisia, 37 20124 Milano - tel. +39.02.58311597 ing. Giancarlo Parola - mob. +39.3487098604 - parolastudio2@gmail.com arch. Fiammetta Parola - mob. +39.3476420944 - fiammetta.parola@gmail.com

SERVIZI PER

AMMINISTRATORI

COPISTERIE

ALEXCOPY -P.zza S.Ambrogio, 16 - ang. Via Carducci 20123 Milano - Tel. 02-86990275 Fax 02-8057128 e-mail: alexcopy@hotmail.it - IEC - Via S.Agnese 12 - 20123 Milano Tel 02/86450296 Fax 02/86467090 Mail: internet.copy@tiscalinet.it Orario continuato : 9-18.30

ENERGIA

Problemi con il condominio ?

Per ristrutturare, ampliare, costruire, per interventi di efficienza energetica, energie rinnovabili, certificazioni: richiedi al nostro esperto una consulenza gratuita segreteria@eureos.it

ASCENSORI

CONSULENZE TECNICHE di Iriti Maurizio - Via Concordia, 15 - 20090 - Assago - MI Tel. 02.49664119 Cell. 348.2502327 Email: mauro@iriti.com; maurizio.iriti@pec.eppi.it Web: www.consulenzetecnichemilano.com

MEDIAZIONE

Convenzione APAC - TrendCOM s.r.l.

Via monte Rosa, 20 20149 Milano (MI) http://www.trendcom.it TrendCOM ha stipulato un’apposita convenzione con Apac per lo svolgimento di Corsi di formazione abilitanti per Mediatori. I corsi sono erogati in tutta Italia.

BELLEZZA

Convenzione APAC - L’Erboristeria del Castello: a tutti i Soci APAC uno sconto del 10% sui loro acquisti www.erboristeriadelcastello.com - erboristeriadelcastello@gmail.com Milano Foro Buonaparte, 63 Tel. 02- 36720830

NUOVI CORSI frontali ed e-learning con tutoraggio Amministratori di Condominio APAC

www.apacitalia.it 340 8070232

PROFESSIONE IMMOBILIARE

37

2022/ n.37