Andalucía inmobiliaria 174

“Me siento cómodo”

La expresión sentirse cómodo, puede ser una forma poco académica y mas bien popular de referirse a una determinada situación.

En mi caso, la he querido utilizar, con toda la intención del mundo al referirme a mi presencia en el Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria.

Fui de los últimos en incorporarme al mismo, pero ya hace bastantes años que ocurrió, y me he sentido muy satisfecho de pertenecer a “UN GRUPO“ de excelentes empresarios y profesionales dirigidos por una también excelente “Capitana”, que ha sabido aglutinarnos y unirnos en torno a su persona de forma magnífica, no exenta de firmeza cuando las circunstancias lo requieren.

En mi caso además, mi procedencia profesional de un mundo asociativo empresarial de carácter general y no concretamente inmobiliario, pensaba que podría no encajar con el referido “GRUPO “, pero en absoluto ello ha sido un obstáculo, para como señalaba al principio, “sentirme cómodo“.

Hemos formado una conexión de diversos pareceres, procedencias y opiniones, que de forma colegiada a veces y consensuada otras, hemos logrado aportar cada uno desde su atalaya personal y profesional, aquello que la publicación y sobre todo su editora nos requería.

Al formar parte del “GRUPO“ como cariñosamente me he referido al Consejo Asesor, parecería que escribo estas líneas

sobre el mismo con sentido ególatra, pero ni mucho menos es así, hemos sabido, repito, aunar nuestros conocimientos y experiencias y el resultado yo lo califico sin dudar de exitoso.

Nuestra editora y sobre todo amiga, ha conseguido sacar de cada uno de nosotros lo mejor de sí mismo para ayudar a sacar adelante y mantener muy viva una publicación, que por su carácter especializado, no es fácil mantenerla en el mercado.

Pero vuelvo a repetir que esta labor de todos, ha sido, es y deberá seguir siendo, como hasta ahora, la base que permita continuar haciendo de Andalucía Inmobiliaria, esta publicación prestigiada que recoge las inquietudes, actuaciones, trayectorias y demás trabajos y noticias de interés de un mundo tan importante como el inmobiliario, para la economía, en este caso de nuestra Andalucía.

Rosa, muchas gracias por contar conmigo, y a todos los miembros del Consejo, mejor dicho de nuestro “GRUPO“, muchas gracias también por permitirme conoceros de cerca en vuestra faceta profesional, pero sobre todo en la personal, componiendo entre todos ese, que ahora lo califico de “GRUPO EXCELENTE“ y en el que “Me siento muy cómodo“.

Ahora nuestra apuesta es seguir apoyando a “la Capitana“ y para hacer si cabe mejor su publicación y que el futuro que se vislumbra , nos mantenga en esa entrañable tarea de hacer más grande y acertada a Andalucía Inmobiliaria. Ai

Antonio

Carrillo

Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

EDITA

R Y M Medios y Asesoría, S.L.

DIRECTORA EDITORA

Rosa Hafner

CONSEJERO DELEGADO

Eduardo Martín Jiménez-Carlés

CONSEJO ASESOR

Ricardo Arranz de Miguel Fco. Javier de Aspe García-Junco

Antonio Carrillo Álcala

Rodrigo Charlo Molina

Simón Chávarri de la Fuente

Mikel Echavarren Pablos

Iñigo Galán Cáceres

José Antonio Granero Ramírez

Javier Martín Banderas

Luis Miguel Martín Rubio

Iñigo Molina Fernández

Leopoldo Parias Mora-Figueroa

Fernando Piñar Parias

Enrique Piñeyro Pueyo

Ricardo Pumar López

Alfonso Sedeño Masot

Jorge Segura Rodríguez

REDACTORES Y COLABORADORES

Elena Segura, José Luis Piedra, Simón Onrubia, Olivia Fernández, Sonia Mora

FOTOGRAFÍA

Rocío Fernández Ruz

José Moreno

PORTADAS

Sergio Romero

DISEÑO Y MAQUETACIÓN

Lola Fernández

RESPONSABLE DE EVENTOS

Belén Balbontín

ADJUNTA A DIRECCIÓN

Pilar Salcedo

ADMINISTRACIÓN

R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI

ANDALUCÍA INMOBILIARIA

CN Centro de Negocios Plaza Aviador Ruiz de Alda, 11 41004 - SEVILLA teléfono 954 36 93 14

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Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

SU MA RIO#

SALUDA /

Juanma Moreno Presidente de la Junta de Andalucía 6

EN PERSONA /

Ricardo Pumar Presidente de Grupo Insur 8

PUNTOS DE VISTA / 16

José Luis Sanz Alcalde de Sevilla

Rocío Díaz Jiménez Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda

Javier González de Lara Presidente de CEA

Pedro Fernández Alén Presidente de CNC

Xavier Vilajoana Eduardo Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña)

Francisco Herrero León Presidente de la Cámara de Comercio de Sevila

Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de Vía Ágora

Ricardo López Perona Presidente de AFCA

HABLAMOS CON... /

María José Contreras Presidenta del Observatorio de Infraestructuras de Sevilla y Consejera de Grupo Azvi

Mikel Echavarren Presidente y CEO de Colliers International

ES un placer para mí poder dedicar estas líneas a una celebración tan especial como es el 26º aniversario de Andalucía Inmobiliaria, una revista de éxito y un magnífico ejemplo de cómo informar desde el rigor a todos aquellos lectores y profesionales que quieran conocer, de primera mano, el sector inmobiliario, de la industria y la construcción.

A lo largo de estos años, Andalucía Inmobiliaria también se ha convertido en un lugar de encuentro a través de foros y encuentros que sirven para fomentar la colaboración público-privada e impulsar al sector; impulso que, desde el Gobierno andaluz, apoyamos y compartimos, estando como estamos firmemente comprometidos con la modernización y la dinamización de un sector fundamental

para Andalucía y esencial para hacer frente a uno de los principales retos que tenemos por delante: el acceso a la vivienda.

Andalucía, al igual que toda España, tiene un problema de falta de viviendas. Muchos jóvenes y familias no pueden acceder a una vivienda, no pueden fundar un hogar. Frente a ello, como saben, el Gobierno que presido está firmemente comprometido con la tarea de revertir esta situación, poniendo todo el empeño en actuar aplicando medidas reales y útiles. Podemos hablar, entre otras cosas, de la Ley LISTA, vigente desde 2021; o de la apuesta que, desde la Junta de Andalucía, estamos llevando a cabo para potenciar la construcción de VPO con la aprobación, este mismo año, de un decreto ley de medidas urgentes, con un Plan de Choque

Juanma Moreno

Presidente de la Junta de Andalucía

para construir 20.000 viviendas protegidas en los próximos cinco años, el doble de lo que ya estábamos haciendo.

Estas medidas, entre otras, han permitido que más de 2.000 andaluces hayan podido acceder ya a su primera vivienda gracias al aval hipotecario de la Junta de Andalucía, o que unos 250.000 andaluces se beneficiaran el año pasado del paquete fiscal para vivienda en Andalucía.

Gracias a estas políticas, se ha multiplicado por cuatro la promoción de VPO en los últimos seis años, pero queremos ir más allá. Hace tan solo unas semanas, el Consejo de Gobierno acordaba la remisión al Parlamento del proyecto de Ley de Vivienda de Andalucía, un texto que incluye medidas contundentes con un claro objetivo: más vivienda a precio más asequible.

Sin duda, estos grandes avances han sido posibles gracias al acuerdo y al trabajo conjunto con plataformas, asociaciones, empresas y administraciones que han demostrado que el diálogo, el compromiso real y la colaboración públicoprivada son fundamentales para el desarrollo de nuestra tierra, pero también gracias al apoyo de un medio como Andalucía Inmobiliaria, que trabaja por seguir cohesionando a los distintos agentes de un sector inmobiliario fuerte y dinámico como el andaluz.

Por ello, felicito a todo el equipo de profesionales que, con su esfuerzo, talento y dedicación, hacen posible esta prestigiosa publicación a la que, estoy seguro, le quedan por cumplir muchos años más. Ai

Presidente

RICARDO PUMAR

“La diversificación, la calidad y la combinación

de

promoción y actividad patrimonial

están

detrás de nuestra trayectoria de éxito”

Ricardo Pumar lleva toda una vida entregado a Insur, una inmobiliaria con sello andaluz que es todo un referente en el sector y cuya longevidad es el fruto de una buena y dilatada gestión que le ha permitido consolidarse como un grupo puntero que otea el horizonte con solvencia y buenas perspectivas. El presidente de Insur se congratula por la celebración del 80 cumpleaños de la compañía y realiza un recorrido retrospectivo por estas ocho décadas en las que la empresa ha experimentado una gran transformación y crecimiento, pero manteniendo sus raíces y los valores de sus orígenes, algo que

subraya como clave para su positiva evolución. Desde aquella compra histórica de suelos en el barrio sevillano de Los Remedios en los años 40 del pasado siglo, que fue el origen de todo, hasta su salida a bolsa y su expansión actual, Insur no ha dejado de evolucionar y crecer. El grupo cuenta hoy con una cartera con más de 5.000 viviendas en desarrollo o proyección y un amplio patrimonio en gestión y ahora apuesta por potenciar su promoción terciaria con la construcción de oficinas y hoteles y por su ampliación geográfica, lo que dibuja un futuro halagüeño para la compañía.

José Luis Piedra

Fotos: Rocío Fernández Ruz

Insur acaba de cumplir 80 años de trayectoria ¿cuál es el balance general?

Creo que Insur ha tenido una trayectoria exitosa en un sector difícil y no es fruto del azar, no hemos llegado hasta aquí por suerte es porque hemos hecho las cosas bien, con cabeza, midiendo los riesgos, huyendo del interés cortoplacista y estableciendo estrategias a largo plazo, todo ello acompañado de unos valores que se inculcaron desde el principio y que se han manteniendo con el paso del tiempo y eso es fundamental.

¿Cuáles son esos valores?

La integridad, la confianza, la cerca-

nía, la perseverancia, la credibilidad, pero también el trabajo en equipo y el compromiso social, esos valores han permitido que la compañía tenga hoy una buena reputación, algo muy importante en un sector donde se necesita mucha financiación y en la que es clave la confianza. Creo que se nos ve como una empresa sólida y al mismo tiempo cercana y amigable, comprometida con la sociedad donde desarrollamos nuestras actividades, que busca no solo obtener beneficios sino velar por los intereses y necesidades de los grupos de interés que se relacionan con la compañía. Hay algunos proveedores que nos reconocen nuestro esfuerzo

en la época dura de la crisis y que pudieron sobrevivir gracias a nuestro apoyo, eso es importante.

¿Qué queda de aquella Insur que echó a andar hace 80 años tras la profunda transformación vivida en todo este tiempo?

Quedan sus valores que permanecen en su gestión y equipo, también la estrategia general marcada por esa combinación de actividades de promoción y patrimonio que se estableció muy al principio de nuestra historia, una idea que surgió en esos momentos y que hemos mantenido en nuestra acción general. Somos

Valores

“Confianza, integridad, perseverancia, trabajo en equipo y compromiso social”

una empresa multifamiliar que apostó por ir mejorando permanentemente, sin esa mejora continua no se puede ser eficiente, ni haber llegado hasta donde estamos ahora.

¿Cuáles fueron decisiones más importantes adoptadas para el rumbo de la empresa en toda su historia?

La adquisición de la gran bolsa de suelo en el barrio sevillano de Los Remedios, que fue el origen de todo, y nuestra salida a bolsa. Esta aventura empresarial arrancó siendo una sociedad fundada por tres personas pero poco después hubo que hacer una ampliación de capital para poder desarrollar esa gran zona de expansión de Sevilla, lo que supuso la incorporación de nuevos socios.

Pese a la ampliación de capital, estos suelos no se podían desarrollar de golpe ya que lo recursos financieros eran escasos, de ahí que empezáramos a vender algunos solares en aportaciones y recibíamos a cambio los locales de planta baja y las oficinas del entresuelo, eso fue la base de nuestra incipiente gestión patrimonial.

¿No hubo ninguna duda o temor al entrar en la bolsa.?

Fue una decisión clave que determinó el desempeño de la compañía, ya que fue un salto en rigor, transparencia, profesionalización y planificación. Hay personas a las que este reto bursátil les produce miedo por el temor a exponerse y confesar públicamente todo, tanto lo bueno como lo malo de la empresa, ya que el mercado no admite falsedades, hay que ser totalmente transparentes.

La decisión fue más fácil por ser una

compañía plurifamiliar en la que ya se compartían las decisiones, lo que permitió que fuera un paso más llevadero ya que estábamos acostumbrados a trabajar con las exigencias que se nos iban a plantear. La salida a bolsa ha aportado mucho en estos diez años, nos ha dado notoriedad y ha facilitado la financiación, ya que se valora el rigor y la transparencia.

¿Qué otros hitos marcaron la trayectoria de Insur?

Otro importante fue la compra de una gran bolsa de suelo en 1996 en Marbella, lo que nos hizo salir por primera vez de nuestro ámbito de confort que era Sevilla, desarrollando más de un millar de viviendas allí, junto a otras operaciones más en la Costa del Sol.

También nuestra apuesta patrimonial con la construcción del primer gran edificio destinado totalmente a arrendamiento en Los Remedios, todo un reto y una operación importante en esa época por sus dimensiones, con más de 20.000 metros cuadrados para oficinas.

Otra decisión destacada fue la alianza en 2015 con Anida de BBVA para desarrollar la zona de Entrenúcleos en Dos Hermanas, que a la larga ha sido un éxito al cumplirse el objetivo marcado para dinamizar esos suelos y ejercer de tractor y motor de una zona por desarrollar. De las 20.000 viviendas que contemplaban en Entrenúcleos, en ese momento se habían hecho unas 400, ya que todo se quedó parado por la crisis durante más de cinco años. Sin embargo, fue Insur quién tiró del carro y empezó a reactivar la construcción en esta zona que es hoy una de las que cuenta con más proyección inmobiliaria.

Además, pusimos el listón muy alto con una apuesta por un modelo de vivienda de calidad y diseño, lo que ha hecho que todo lo que se está edificando en la zona sea de buena calidad, siguiendo la línea marcada por nuestras promociones y contribuyendo así a la construcción de un modelo de ciudad moderna y acorde a las necesidades actuales.

¿Cómo se vivió la crisis de 2008 que impactó tanto al sector por el duro y abrupto parón en su actividad?

La verdad que nadie la vio venir, nosotros tampoco, aunque sabíamos que el sector se estaba aproximando a un terreno peligroso y comenzamos a levantar el pie del acelerador. Dejamos de comprar suelo residencial varios años antes y apostamos por suelos terciarios para diversificar, aunque este sector también

se vio afectado en menor medida.

Fuimos capaces de hacer frente a la crisis porque habíamos asumido menos riesgos y teníamos un nivel de endeudamiento menor, además teníamos esa combinación de actividades con una gestión patrimonial mucho menos rentable pero más segura, lo que nos permitió defendernos en una situación así.

Aunque la madre de nuestra actividad fue la promoción, el ámbito patrimonial es el que nos ha permitido en épocas de crisis seguir hacia adelante, pese a que muchos inversores en bolsa no ven con

muy buenos ojos esa diversificación y esa mezcla de actividades tan diferentes, pero a nosotros nos ha buenos resultados.

¿Qué se aprendió de aquella crisis, cuáles fueron los errores y aciertos?

Lo primero es aprender de los errores para no volver a cometerlos. Creo que hubo una sobrestimación de la demanda, se creía que no iba a pasar nada y muchos se embarcaron en proyectos que no tenían sentido prácticamente sin recursos propios, solo con financiación ajena ya que era muy fácil obtenerla.

Para afrontar una crisis así había que tener una estructura adecuada, una combinación de recursos ajenos y propios correcta y equilibrada, ya que la financiación en general también debe estar bien estructurada, hay que disponer de un mapa de riesgos, de un sistema de control y gestión importante y en ese tiempo era, por decirlo de alguna manera, un poco casero. Tras la crisis y el paso del tiempo lo hemos mejorado y perfeccionado, lo revisamos periódicamente para ver en todo momento cuáles son los principales riesgos operativos, financieros, estratégicos y reputacionales.

Cuando analizamos la viabilidad de un proyecto se estudian los posibles escenarios para ver el impacto de ciertas variables, qué pasa si los tipos de interés suben, si no se vende al precio fijado o se incrementan los costes de producción, por citar algunos ejemplos, valorando además qué efectos tiene todo eso en todos los proyectos y actividades de la compañía, en nuestro endeudamiento o en los resultados de la empresa.

Creo que tras la crisis hay un sector inmobiliario mucho más profesional y solvente, ahora se hace lo que se necesita, no se construye en medio de la nada, sino que hay una disciplina de la oferta, se edifica donde hace falta realmente. También tenemos un sector financiero mucho más prudente que exige al promotor.

El problema de la vivienda es una demanda histórica y sin una solución a la vista, ¿cuál es tu reflexión al respecto?

Es fundamental aumentar la oferta y para ello hay que atacar los factores que limitan dicha oferta como es la escasez de

“Somos una empresa sólida y a la vez amigable y cercana que hemos hecho las cosas con cabeza y midiendo los riesgos” Visión de la empresa

suelo. La administración está dando pasos que van en la buena dirección flexibilizando el urbanismo, permitiendo cambios de uso del suelo y aumentando la edificabilidad, pero son insuficientes.

Una de las críticas más generalizada es el alto precio de la vivienda, fuera del alcance para muchos colectivos, como los jóvenes, ¿qué se puede plantear para hacerlas más asequibles?

Desde el sector llevamos años advirtiendo de la dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda, pidiendo que se arbitren fórmulas de apoyo como, por ejemplo, medidas que faciliten la entrada mediante avales. En los últimos años los

precios se han incrementado de forma moderada con la reactivación del sector pero debido al aumento de los costes de construcción, que en los últimos diez años se han duplicado. Sin embargo, el precio de la vivienda no ha subido el doble, Desde el momento más bajo de las crisis en 2014, cuando se tocó fondo, la vivienda ha subido un 54%, pero sobre todo por los citados costes.

¿Cómo se puede combatir el actual déficit de vivienda?

Estamos viviendo ahora una fuerte demanda por la creciente creación de nuevos hogares, los flujos migratorios y por la demanda en zonas costeras por parte de

los extranjeros. El alza de la demanda coincide con un tejido industrial de la construcción que había desaparecido y ahora el mercado exige la construcción de 230.000 viviendas pero solo llegamos a promover 100.000 y nos cuesta.

Una de las soluciones está en apostar por la construcción industrializada, apoyando a las empresas que se dedican a esta actividad para que alcancen economía de escala y sus precios sean inferiores o iguales a la construcción tradicional. Hay muchas partes de una vivienda que pueden producirse en una fábrica de forma industrial como fachadas, cuartos de baño, cocinas y terrazas.

¿De qué forma se puede solucionar el problema del suelo?

La escasez de suelo es un grave problema, sobre todo en las zonas con más dinamismo económico y demográfico. Para ello hay que cambiar el urbanismo para que sea más facilitador de suelo, con trámites más ágiles, plazos más cortos que confieran más seguridad jurídica. Con la incertidumbre actual sobre los planeamientos urbanísticos nadie se mete a desarrollar suelos ni nadie presta dinero para ello.

Hace falta contar con la garantía de un plazo temporal para que se pueda urbanizar, los promotores no pueden estar con la duda de si un proyecto se pueda truncar pese a estar en un planeamiento general. Es necesario acelerar los trámites administrativos y los permisos de obra porque los plazos son insoportables para las empresas.

¿Cómo ve la fiscalidad de la vivienda?

Es de las más altas de los países desarrollados. Hay una cascada impositiva en

“Hay que apostar por esta forma de producción y apoyar a estas empresas para que alcancen economía de escala” Construcción industrializada

todo lo que es la promoción y construcción, lo que supone que el 25% del coste final de la vivienda sea impuestos. Es para echarse las manos a la cabeza el ver la cantidad de figuras impositivas que gravan a la vivienda, por todo hay que pagar.

¿Por qué hay un déficit de vivienda protegida?

Lo primero que habría que aclarar es qué se entiende por vivienda asequible, porque hay vivienda de VPO que vale más que alguna casa de renta libre. Nosotros entendemos que una vivienda asequible es aquella que hace que su titular no destine al pago de la hipoteca más de un tercio de sus ingresos. Nosotros ofrecemos viviendas de ese precio que permite a la persona que encaja en esos parámetros de la VPO adquirir una vivienda sin destinar más de un 33% de sus ingresos, por lo que es hacer también vivienda asequible sin ser VPO. Ahora bien, hace falta vivienda también para colectivos más vulnerables y ahí tiene que intervenir el Estado y ayudar.

¿Cómo ve la opción de la vivienda en alquiler?

Creo que ahora mismo hay más problemas y tensión en ese mercado que en la vivienda nueva, sobre todo en los precios. Creo que en este tema es importante la acción social del Gobierno, que tendría que ir dirigida también a facilitar que haya más vivienda destinada a personas vulnerables con un arrendamiento asequible.

¿Qué pueden hacer las administraciones para mejorar el tema de la vivienda?

El tema de los impuestos, hay que rebajarlos, también flexibilizar y agilizar

el urbanismo, fiarse más de la iniciativa privada, a veces la Administración es tan garantista que no se fía con una desconfianza hacia la iniciativa privada. Se tiene que trabajar más por atacar los problemas de la falta de oferta de suelo.

Hasta ahora vuestra actividad ha estado muy centrada en Andalucía, ¿tenéis planes para crecer en otros territorios?

Recientemente hemos tomado la decisión de apostar por trasladar nuestra actividad promotora a la Comunidad Valenciana, entre otras cosas porque su mercado tiene unos parámetros en los que se desenvuelve la actividad del sector muy similares a los de Andalucía, el precio muy parecido, el coste del suelo también, un escenario sobre el que estamos acostumbrados a trabajar. Además, es una comunidad muy dinámica con un

“Queremos potenciar la promoción terciaria con la construcción de edificios de oficinas y hoteles”

gran déficit de vivienda en la que hay una oportunidad de actividad.

¿La diversificación va a seguir siendo una constante en el futuro de vuestra gestión?

Sí, seguiremos apostando por ella porque empezamos así y nos ha ido bien y queremos potenciarla ahora en nuestra actividad de promoción, ya que queremos dar un mayor peso a los fines terciarios con la construcción de edificios de oficinas y hoteles, no solo para asumir nosotros su gestión, sino para venderlos finalmente.

Nuestra idea es combinar esta nueva apuesta con nuestra actividad residencial, que sigue siendo uno de nuestras líneas de referencia. En la actualidad, el 51% de nuestra actividad es patrimonial, mientras que el 49% restante es promoción, donde más del 60% es residencial y el

“Hace

falta actuar contra los factores que limitan la oferta, la escasez de suelo, agilizar trámites y un urbanismo más facilitador”

resto tiene fines terciarios, sector al que pretendemos ahora enfocar un mayor esfuerzo.

¿Cómo valora las sinergias con socios externos para el impulso de vuestros proyectos?

La experiencia es positiva, con buenos resultados, por lo que vamos a seguir manteniendo esa línea de contar con socios como venimos haciendo desde hace muchos años, entre otros motivos porque a los socios también les va bien, la prueba es que repiten apostando por nuevos proyectos con nosotros.

¿Cómo ve la falta de mano de obra, es un problema serio para el futuro de la construcción?

Sí, tenemos problemas de mano de obra, también de oferta de servicios de construcción y hay que darle respuesta. Hace falta mano de obra cualificada, porque no hay reemplazo, los trabajadores tienen cada vez mayor edad. Es necesario hacer más atractiva la actividad de la construcción, ahora mismo para la jóvenes no lo es. También hay que impulsar planes de formación y fomentar la construcción industrializada.

¿Qué significa la calidad en Insur?

La calidad ha sido siempre una seña de identidad de la compañía. La vivienda es fundamental, es el elemento necesario para que una persona pueda realizar su proyecto de vida, por eso apostamos por la calidad ya que la felicidad de la gente está, en parte, en esa vivienda. Siempre hemos construido con calidad y prestancia sabiendo la importancia que tiene lo que hacemos en la vida de las personas.

¿Cómo ve al sector inmobiliario ahora?

Creo que está viviendo unos buenos momentos, hasta hace poco estaba muy denostado y para que vaya bien y para

Retirada

“Conforme pasa el tiempo está más cerca y es algo natural, pero lo importante es que la empresa siga desarrollándose y creciendo”

que los inversores pongan su mirada en él hace falta que nosotros lo hagamos bien. La situación va bien, pese la subida de los costes de construcción, pero todo apunta a que la demanda de vivienda va a seguir en aumento por las buenas previsiones de crecimiento de población, economía, empleo, junto a unas condiciones financieras favorables, con tipos estables y sin tensiones a medio y largo plazo. Además, hay una gran escasez de oferta de vivienda, algo que es bueno para el sector.

¿Ve cercana su retirada?

Conforme pasa el tiempo está más

cerca, es algo natural, pero hay que pensar siempre en la empresa y buscar la fórmula para que la empresa crezca y se desarrolle más allá de las personas.

¿Cómo vislumbra el futuro de la empresa?

Lo veo prometedor, aunque lo importante de una empresa es el equipo y siempre hemos apostado por tener a los mejores. Creo que actualmente tenemos al mejor equipo de nuestra historia y con ello tenemos un buen futuro, ya que son las personas y los valores los que lo forjan. Ai

LAvivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de los españoles, pasando en tan sólo seis años de ser el decimosexto a ser el primero. Un problema nacional que no ha dejado de crecer en este tiempo por cuatro razones objetivas fundamentales, la subida de los costes de producción, la falta de construcción, especialmente de vivienda protegida, la inseguridad jurídica creciente a nivel nacional y los altos impuestos del Estado, cuestiones que se pueden paliar, al menos en parte, con voluntad política por parte de las administraciones responsables.

Desde nuestra llegada al Ayuntamiento de Sevilla en junio de 2023 nuestro objetivo ha sido hacer que Sevilla sea esa ciudad ideal para vivir a la que aspiran todos los sevillanos. Una ciudad con más y mejores servicios, más zonas verdes, más espacios deportivos, unos centros escolares más cuidados, más cultura, más deporte, unas calles cuidadas y, por supuesto, más vivienda.

El resultado que nos encontramos no

Alcalde de Sevilla José Luis Sanz

“Sevilla, capital de la vivienda protegida”

pudo ser más desalentador. La dejadez presidía la mayor parte de los servicios municipales a la que había que sumar el abandono en que se encontraban las calles y espacios públicos de la ciudad. Pero si algo se llevaba la palma, era la vivienda, como consecuencia de la inexistente política llevada a cabo en Sevilla en los últimos años en esta materia.

El anterior equipo de Gobierno solo fue capaz de hacer 83 viviendas en ocho años, o lo que es lo mismo, poco más de 10 viviendas al año, una cifra a todas luces insuficiente para una ciudad como Sevilla.

Ante este escenario, entendimos que había que actuar con urgencia y pusimos en marcha un plan de choque municipal para empezar a revertir esta situación y dar respuesta al problema de la vivienda.

El acceso a la vivienda es un problema de no fácil solución que se ha acrecentado por el incremento del precio de los materiales, el acero, el cemento o la cerámica están un 70% más caros, por la falta de mano de obra cualificada, por la

carencia de ayudas o la subida de los impuestos de carácter estatal.

Frente a ello, desde un primer momento, desde el Ayuntamiento de Sevilla hemos hecho todo lo que está en nuestras manos para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes, adoptando dos medidas fundamentales, reducir al máximo los impuestos municipales y, sobre todo, construir vivienda protegida a un ritmo que no se recuerda en esta ciudad.

Hemos bajado los impuestos municipales, aplicando reducciones del 95% en el IBI en las viviendas de alquiler, y del 95% del ICIO en las de alquiler y el 50% en las de venta y estamos construyendo un gran volumen de vivienda protegida. Nos comprometimos en construir 1.403 viviendas protegidas en este mandato, una cifra que, ante la fuerte demanda, la elevamos en un principio a 1.511 y que, tras seguirnos pareciendo insuficiente, nos ha llevado a construir 2.200 viviendas protegidas en tan sólo cuatro años, un 57% más de lo comprometido

inicialmente, que sumadas a otras 2.400 que se están edificando a través de la colaboración pública-privada, han hecho que Sevilla pase en tan sólo dos años de estar a la cola de España en vivienda protegida a situarse a la cabeza, tan sólo por detrás de Madrid.

Un política de vivienda que empieza a dar sus frutos y que, por primera vez en mucho tiempo, ha hecho que haya en Sevilla una oferta real de vivienda protegida a precios considerablemente más asequibles que el de la de renta libre, entre un 40 y 50% menos tanto para la compra como el alquiler, siendo el 83% del total de las viviendas ofertadas de alquiler, con cuotas que van desde los 350 euros para pisos con garaje y trastero.

Un Plan de Choque 2024-2027 que cuenta con una inversión de 330 millones de euros, de los que 150 son aportados directamente por el Ayuntamiento de Sevilla a través de EMVISESA.

Pero no es suficiente. Si realmente se quiere bajar el precio de la vivienda protegida en España y, como consecuencia en Sevilla, el Gobierno tiene que tomarse en serio este gravísimo problema, dejarse de anuncios vacíos y adoptar medidas reales de manera inmediata.

La solución está en construir viviendas, dar seguridad jurídica, bajar los impuestos y dar ayudas, justo lo contrario a lo que ha hecho el Gobierno de España en los últimos años y a lo que hizo el anterior gobierno municipal en el Ayuntamiento de Sevilla.

Si se tiene voluntad política, el precio de la vivienda protegida en España se puede reducir entre un 25 y 30% en tan sólo 24 horas. Solo hace falta querer y adoptar estas 5 medidas: reducir el IVA, establecer ayudas directas a la compra, dar ayudas para el pago de los intereses hipotecarios, bajar el Impuesto de Sociedades a las empresas que se dediquen a la promoción de vivienda protegida y recuperar las desgravaciones fiscales.

“Sevilla ha pasado en tan sólo dos años de estar a la cola de España en vivienda protegida a situarse a la cabeza, tan sólo por detrás de Madrid”

Mientras tanto, desde el Ayuntamiento de Sevilla vamos a redoblar en los próximos años nuestro compromiso con la vivienda protegida y, tras este plan de choque con el que estamos haciendo 2.200 viviendas protegidas, nuestro objetivo es hacer 1.200 al año hasta llegar a las 10.000 viviendas sociales que, según los estudios especializados, necesita nuestra ciudad.

Para ello, seguiremos aportando suelo público, poniendo a disposición el Patrimonio Municipal de Suelo (PMS) para garantizar la viabilidad de estas promociones y poder realizar otras 10.000 viviendas protegidas. Seguiremos impulsando la infraestructura técnica y operativa de EMVISESA, cuya experiencia en la promoción y gestión de vivienda protegida es clave para la ejecución de este plan. Y asumiremos el riesgo operacional, es decir, la responsabilidad de gestionar las promociones, garantizar su viabilidad financiera y asegurar que el modelo de vivienda protegida funcione de manera eficiente y sostenible. Sin olvidarnos de la colaboración público-privada.

La clave del éxito al problema de la vivienda está en la colaboración público-

“El futuro de Sevilla pasa por la mejora y desarrollo de todos sus barrios, pero también por la creación de otros nuevos que aumentarán la oferta de vivienda gracias a un nuevo modelo urbano más verde y sostenible”

privada. Cualquier plan que quiera llevarse a cabo no puede hacerse solo con la iniciativa pública, sino que también debe de contar con el sector privado si quiere ser eficaz y llegar al máximo número de ciudadanos.

Un desarrollo de Sevilla que se debe sustentar en la ejecución de nuevos proyectos urbanísticos que hagan posible el crecimiento de la ciudad y también el incremento de la oferta de vivienda social en nuestro término municipal.

Así, el futuro de Sevilla pasa por la mejora y desarrollo de todos sus barrios, pero también por la creación de otros nuevos que aumentarán considerablemente la oferta de vivienda gracias a un nuevo modelo urbano más verde y sostenible como los futuros distritos Tecnológico El Higuerón, con 2.500 viviendas, el 40% protegidas, el Portuario, con 700 viviendas o Aeroespacial, con un potencial para más de 20.000 viviendas, de las que un porcentaje importante serán sociales, y 3,2 millones de m2 para actividades económicas, reforzará el posicionamiento de Sevilla como centro aeroespacial europeo y que impulsará el desarrollo de infraestructuras como SE-35 y la mejora de conexiones de transporte público con el aeropuerto.

En tan solo dos años, Sevilla se ha convertido en la capital de la vivienda protegida, una apuesta decidida de este Gobierno que cuenta con el impulso y la experiencia de la empresa municipal EMVISESA, que seguirá siendo en los próximos años el motor desde el que se canalicen y promuevan nuevas viviendas sociales que den respuesta a la demanda de los sevillanos, especialmente nuestros jóvenes, y nos permita pronto superar los 700.000 habitantes. Ai

Rocío Díaz Jiménez

Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía

“Una

C“Contar

con un altavoz especializado, plural y profesional como Andalucía Inmobiliaria es más necesario que nunca”

voz imprescindible para entender al sector”

UMPLIR 26 años siendo un medio de referencia no es fruto de la casualidad, sino del trabajo constante, la vocación de servicio y el compromiso con una información rigurosa y útil. Desde el Gobierno andaluz queremos felicitar a Andalucía Inmobiliaria por ser una voz imprescindible para entender el presente y el futuro del sector inmobiliario en nuestra tierra.

En un momento en el que el acceso a la vivienda se sitúa como uno de los grandes retos sociales y económicos de nuestro tiempo, contar con un altavoz especializado, plural y profesional como

Andalucía Inmobiliaria es más necesario que nunca. Porque los debates complejos merecen espacios que los acojan con profundidad y mirada larga.

Durante estos 26 años, la revista no solo ha informado. Ha conectado agentes, ha impulsado el diálogo público-privado y ha contribuido activamente a dinamizar un sector clave para el desarrollo de Andalucía. Foros, encuentros, premios y análisis al servicio de un ecosistema que necesita reflexión, innovación y compromiso.

Desde el Gobierno andaluz compartimos esa visión: construir una Andalucía

más habitable, cohesionada y sostenible solo es posible si avanzamos de la mano del sector y con la ciudadanía en el centro. Por eso valoramos especialmente medios que ayudan a tender puentes, a reflexionar y a generar pensamiento colectivo.

A todo el equipo que hace posible cada número de Andalucía Inmobiliaria, gracias por vuestro trabajo, por vuestra profesionalidad y por vuestro compromiso con nuestra tierra. Os animamos a seguir cumpliendo años con la misma energía, vocación y ambición transformadora. Ai

LA vivienda es el espacio donde empieza nuestra libertad, es el lugar donde nace la independencia, donde crece y se enraíza la familia y donde sentimos que progresamos. Es la primera llave importante que abrimos, y en ese gesto cabe toda una vida, es la emoción de estrenar lo propio atravesando la puerta del futuro.

Seguro que recuerda el lector, cuando éramos pequeños, lo primero que aprendemos a dibujar es una casa, y con los años, esos trazos se convierten en aspiración vital. Sucede que hoy, demasiadas personas ven como esa silueta se desvanece y se aleja como un horizonte inalcanzable. No podemos aceptar que aquello que pintamos con ilusión en la infancia se convierta, de adultos, en un sueño lejano. Borrar la vivienda es amputar la esperanza de emanciparse, truncar proyectos familiares y poner barreras al progreso.

“La

Javier González de Lara

Presidente de CEA

vivienda, puerta del futuro”

Por ello, este es uno de los mayores retos sociales y económicos de nuestro tiempo. El camino para acceder a la vivienda es largo y está salpicado de piedras.

No hablamos de un problema coyuntural, pasajero o reducido a un grupo concreto de población. Estamos ante una dificultad estructural que lleva demasiado tiempo enquistada y que ha formado parte de los programas de gobierno de todas las ideologías y colores desde hace décadas.

La realidad exige respuestas serias, firmes y efectivas. Para este dibujo no sirve el trazo gordo. Entre todos, tenemos que conseguir allanar el camino hacia la puerta de entrada.

Del análisis del reto se extraen las causas y con ellas, se apuntan las soluciones. Desde la Confederación de Empresarios de Andalucía que presido, lo tenemos claro: faltan viviendas. Andalucía arrastra un déficit de 200.000 unidades.

Identificamos la falta de suelo urbanizable como un motivo, junto con la enorme dificultad de transformar urbanísticamente los terrenos disponibles. No rema a favor que se tarde más de una década en poder desarrollar un suelo. Este cuello de botella urbanístico alarga los plazos y no alivia la condena a miles de familias que tienen que esperar su oportunidad de acceder a un hogar.

Este escenario nos permite adivinar el resultado: un desequilibrio crítico entre la

oferta y la demanda. Cada año se crean más hogares que viviendas nuevas, hay más demanda que oferta, y eso tensiona los precios.

Y además, también hay que tener en cuenta el marco fiscal, que la convierte en un elemento recaudatorio para las arcas públicas. Un alto porcentaje del valor de cada vivienda corresponde a impuestos, y las cifras arrojan conclusiones que tampoco ayudan, teniendo en cuenta que en España, esta carga impositiva multiplica por cinco la media europea. Es decir: la vivienda es también una fuente de ingresos para las Administraciones.

Sin duda, la vivienda es clave para la cohesión social, porque sin acceso a ella se limita el deseo de cada persona a construir su propio proyecto de vida. Y también es determinante para el crecimiento económico: sin ella, se frena la movilidad laboral, se dificulta la atracción de talento y se impide que la inversión fluya con la agilidad que nuestra tierra necesita. No podemos aceptar que, año tras año, este desafío se mantenga sobre la mesa y el reto se dilate. No podemos seguir resignándonos a que su acceso siga siendo uno de los principales problemas para la población. Reclamamos el momento de actuar con decisión, de sentar las bases de una solución estructural. El intervencionismo ha empeorado el escenario, por eso, tenemos claro que es oportuno comenzar aumentando la oferta. Necesitamos incrementar el parque inmobiliario,

tanto de vivienda libre como protegida, y hacerlo accesible al mayor número posible de personas. Se hace imprescindible facilitar el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Porque el derecho a la vivienda debe ser compatible con el derecho a la propiedad privada, garantizando siempre la seguridad jurídica.

En la misma línea, debemos reforzar la colaboración público-privada. El sector empresarial está plenamente comprometido con la solución y reclamamos medidas efectivas: promover el acceso a suelos, incrementar el presupuesto público destinado a vivienda, y agilizar los trámites administrativos.

En definitiva, el acceso a la vivienda es una cuestión de justicia y de competitividad económica. No es un problema exclusivo de los jóvenes, ni de los más desfavorecidos, aunque sean los más afectados. Es un reto que afecta a toda la sociedad, porque sin viviendas suficientes no hay futuro para nuestros territorios.

Por todo ello, quiero subrayar que necesitamos seguridad jurídica para atraer inversión, estabilidad normativa para dar confianza, y un compromiso firme de todas las Administraciones para poner la vivienda en el lugar que le corresponde: como prioridad social y económica de primer orden. No sólo hay que dibujar la vivienda, hay que colorearla.

En la Confederación de Empresarios de Andalucía lo decimos alto y claro: legislar a favor de la vivienda es legislar a favor del progreso y del bienestar de las personas. Los andaluces merecen que entre todos, nos pongamos manos a la obra para allanar el camino que lleva a la puerta de una vivienda en la que desarrollar la vida. Tengamos los lápices a punto. Desde CEA y sus organizaciones del sector, reforzamos el diálogo constante y la propuesta de iniciativas como interlocutora legítima con la administración y voz autorizada de la empresa andaluza. Nuestra mano siempre está tendida.

Si la primera figura que dibujamos en la infancia es una casa, el mayor fracaso sería no poder habitarla de adultos. El compromiso de todos debe ser rotundo: que en Andalucía nadie vea desdibujado ese sueño. Que cada trazo se convierta en un hogar para vivir y prosperar. Ai

Pedro Fernández Alén

Presidente

de la Construcción (CNC)

La vivienda, un reto de país

que

exige consensos

HABLAR hoy de la vivienda en España es hablar del principal problema que angustia a millones de ciudadanos. Comprar una casa resulta inalcanzable para muchos jóvenes, alquilar se ha convertido en una odisea y la inseguridad jurídica afecta tanto a propietarios como a inquilinos. La vivienda, más que un bien de consumo, es un derecho constitucional y una necesidad básica. Sin embargo, en lugar de actuar con visión de Estado, hemos caído durante décadas en la improvisación y la disputa partidista. El resultado está a la vista: una demanda creciente, una oferta bloqueada y un mercado incapaz de dar respuestas.

La primera premisa para afrontar esta crisis es sencilla de enunciar, aunque difícil de ejecutar: no existen soluciones simples para un problema tan complejo. La maraña legislativa que regula el urbanismo y la

edificación en España es un laberinto que disuade proyectos y retrasa cualquier iniciativa. A ello se suma una Ley de Vivienda que genera controversias jurídicas y que, en la práctica, apenas ha logrado estimular la construcción de nuevas promociones. En paralelo, la Ley de Arrendamientos Urbanos continúa generando procesos largos y costosos que tampoco incentivan la puesta en alquiler de inmuebles. Y, como piedra angular de todo este rompecabezas, la Ley del Suelo sigue atascada, frustrando las posibilidades de planificar un crecimiento ordenado y suficiente.

Frente a este panorama, la pregunta es inevitable: ¿qué hacer? La respuesta no está en una única medida, sino en un

rebajar la tensión y se daría una respuesta tangible a las familias que hoy viven atrapadas entre alquileres prohibitivos e hipotecas inalcanzables. El problema no radica en la capacidad técnica ni en la falta de interés empresarial, sino en los obstáculos administrativos y en la escasez de incentivos adecuados.

En este punto, la política fiscal también puede desempeñar un papel clave. Programas de avales a jóvenes para garantizar el acceso a hipotecas, actualización de los módulos de los planes de vivienda o bonificaciones del IBI y del ITP para quienes se establezcan en entornos rurales son ejemplos de medidas realistas que pueden contribuir a ampliar la oferta

culada al sector, planes de contratación que incorporen a jóvenes y mujeres y una política migratoria realista que permita regularizar la situación de quienes ya trabajan en España por arraigo. La construcción no es un sector precario ni marginal, como a menudo se caricaturiza. Muy al contrario: ofrece empleo estable, salarios superiores a la media y oportunidades de desarrollo profesional. Lo que falta es información y prestigio social, dos aspectos en los que instituciones, empresas y administraciones deberían trabajar conjuntamente.

Recuperar la confianza en la construcción como motor de empleo es también recuperar la capacidad del país para dar

“Incluso con suelo disponible y estímulos fiscales, surge otro desafío: la falta de mano de obra en la construcción. El sector necesita alrededor de 700.000 trabajadores adicionales para cumplir con los compromisos que España ha asumido, tanto en materia de vivienda como de transición energética e infraestructuras”

conjunto de políticas coherentes, sostenidas en el tiempo y acompañadas de consensos políticos. Existen coincidencias básicas entre las propuestas de Gobierno y oposición en torno a la reforma de la Ley del Suelo. No es realista ni responsable seguir retrasando un acuerdo que permitiría desbloquear la oferta de suelo urbanizable y, por tanto, poner en marcha miles de proyectos de vivienda. Si somos capaces de despojar esta discusión de cálculos electorales, se abriría una ventana de oportunidad para empezar a revertir la situación.

La urgencia de actuar no debería llevarnos al derrotismo. España cuenta con empresas constructoras preparadas para asumir el reto de edificar las 220.000 viviendas anuales que se estiman necesarias para aliviar la presión del mercado. Con un ritmo sostenido de 150.000 viviendas nuevas al año se empezaría a

y diversificarla territorialmente. No se trata de subvencionar indiscriminadamente, sino de diseñar estímulos que canalicen inversión hacia donde más se necesita.

Ahora bien, incluso con suelo disponible y estímulos fiscales, surge otro desafío: la falta de mano de obra en la construcción. El sector necesita alrededor de 700.000 trabajadores adicionales para cumplir con los compromisos que España ha asumido, tanto en materia de vivienda como de transición energética e infraestructuras. Este déficit responde a tres factores principales: la escasez de personal cualificado, el envejecimiento de las plantillas y la ausencia de relevo generacional. Sin mano de obra suficiente, cualquier plan de choque quedará a medio camino.

Para revertir esta tendencia se impone un esfuerzo decidido en varios frentes: reforma de la Formación Profesional vin-

respuesta a la emergencia habitacional. Porque la vivienda no puede seguir tratándose como un terreno de disputa ideológica. A la ciudadanía le da igual si la solución viene de la izquierda o de la derecha: lo que importa es que haya casas disponibles, a precios razonables y en condiciones dignas. Y eso solo será posible si se logra un gran acuerdo político que empiece por desbloquear la Ley del Suelo.

Ese pacto no resolverá todos los problemas de inmediato, pero sí serviría como espejo para mostrar que la política puede ponerse de acuerdo cuando el interés general lo exige. La vivienda es demasiado importante como para reducirla a una batalla de titulares. Si los partidos son capaces de dar este paso, estarán sentando las bases para que España cuente, por fin, con una estrategia de vivienda a la altura de las necesidades de sus ciudadanos. Ai

Xavier Vilajoana Eduardo

Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña)

TENEMOS un reto mayúsculo en materia de vivienda en España: incrementar la oferta frente al número creciente de nuevos hogares en nuestro país. En los próximos cuatro años se prevé la creación de 330.000 nuevos hogares anuales (INE), pero los visados de obra de vivienda nueva se situaron en 128.000 en 2024 (MIVAU), así que el ritmo de construcción es a todas luces insuficiente. Para afrontarlo, es preciso desarrollar políticas que promuevan la construcción de viviendas y dejar de regular solo sobre la demanda porque, de no incrementarse

Voluntad política para la vivienda

“El sector promotor constructor es el que tiene el músculo para poder construir las viviendas necesarias, porque la administración por sí sola no podrá asumir este reto. Y esto implica trabajo conjunto y de consenso entre sector público y sector privado”

sustancialmente la producción, el déficit de vivienda anual acumulado se situaría cerca de los tres millones en 2039. Es importante ser conscientes del desequilibrio entre oferta y demanda, que no se soluciona únicamente con las cifras anunciadas de construcción de vivienda pública mediante la colaboración público-privada, ya que no llega al 1% de lo que realmente se necesita. Este bajo nivel de producción tiene diversas causas: problemas en la gestión de suelo y de falta de suelo finalista; costes de construcción disparados; infrafinanciación; sobrerregulación e inseguridad jurídica, escasez de mano de obra y falta de inversión pública en políticas de vivienda en general.

Debemos volver a poner en marcha el engranaje de la producción para triplicar el actual ritmo de construcción de viviendas de toda tipología, y para ello es imprescindible atraer inversión y ganar en productividad. Desafortunadamente, las medidas que se están tomando en estos últimos años son diametralmente opuestas a la consecución de estos objetivos:

se está ahuyentando a la inversión privada y no se están realizando los cambios normativos de calado en el urbanismo, tan necesarios para impulsar ese incremento de producción de vivienda, tanto libre como asequible y protegida.

Tal desequilibrio entre oferta y demanda también tiene un impacto directo en los precios, aumentando así el esfuerzo de las familias para la compra o el alquiler. Como destacaba el Banco de España en su informe sobre el mercado del alquiler, somos el país donde los hogares que viven de alquiler soportan la mayor tasa de sobresfuerzo para el pago de la renta de toda la Unión Europea: casi el 40% de los inquilinos en España se encuentra en situación de sobreesfuerzo para pagar el alquiler, muy por encima del 20% de media de la zona euro o del 13,8% de Alemania. Y ya hemos visto que la producción de obra nueva actual, tanto en venta como en alquiler, es insuficiente para reducir tal desequilibro.

El sector promotor constructor, al que me enorgullece representar, es el que

tiene el músculo para poder construir las viviendas necesarias, porque la administración por sí sola no podrá asumir este reto. Y esto implica trabajo conjunto y de consenso entre sector público y sector privado. Desde APCEspaña reiteramos nuestra disposición a colaborar para alcanzar un objetivo común: mejorar el acceso a la vivienda y que los ciudadanos puedan elegir en qué régimen de tenencia quieren disfrutar de su hogar, ya sea siendo propietarios o bien arrendatarios.

Pero para ello, necesitamos voluntad política. Voluntad para alcanzar un Pacto de Estado en Vivienda, para aprobar sin más demora la reforma de la Ley de Suelo y voluntad también para regular de manera justa y eficiente. Cuando se legisla buscando únicamente el rédito electoral y sin verter recursos públicos no funciona: sólo hay que ver los efectos que está teniendo la Ley Vivienda y la declaración de zonas tensionadas, por poner un de ejemplo. Si sólo se incide en la demanda sin hacerlo también en la oferta; si no se garantiza la seguridad jurídica; si los trámites administrativos se eternizan; si no se agiliza la gestión urbanística de los planeamientos, etc., la situación continuará igual o irá a peor.

Y otro factor clave para ampliar el parque de vivienda, especialmente de vivienda asequible: que toda política vaya acompañada de una dotación presupuestaria suficiente que garantice su viabilidad y que se mantenga en el futuro para poder dar respuesta a las necesidades de hogares de los próximos años. La construcción de viviendas es intensiva en capital y actualmente en España no disponemos de la financiación suficiente para asumir el reto que tenemos por delante, así que es imprescindible atraer la inversión privada, a la vez que promover más líneas de financiación pública para desarrollar vivienda asequible en alquiler y en venta.

En este sentido, el borrador del Pro-

yecto de Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es un primer paso para aportar soluciones efectivas que permitan ampliar el parque de viviendas de protección oficial en España. No obstante, es preciso esperar a ver cómo se materializan los convenios con las Comunidades Autónomas para poder valorar su alcance real -elemento clave para la ejecución de este plan- y que ha incrementado la dotación presupuestaria con respecto a los anteriores, algo que desde APCEspaña hemos reclamado hace años y que debe mantenerse en los sucesivos planes estatales si queremos que sean realmente efectivos.

Si bien este es un buen paso para mejorar el acceso a la vivienda, es urgente habilitar suelo para que promotores públicos como privados podamos construir, además de modificar la regulación urbanística que dificulta -e incluso paralizadesarrollos urbanísticos una media de 16 años, planeamientos que contemplan la construcción tanto de vivienda libre como de vivienda asequible y protegida y que es vital desarrollar. Sin la materia prima para edificar, será imposible poder construir las viviendas que necesitamos a corto, medio y largo plazo.

Pero el reto también está en recuperar la seguridad jurídica e impulsar políticas que reduzcan las trabas administrativas y que permitan aumentar de forma sostenida la producción en todo el territorio, además de elaborar un plan de infraestructuras y movilidad de ámbito nacional que mejore las interconexiones. Debemos empezar a calcular las distancias en minutos en vez de en quilómetros. Hasta que esto no se consiga, la demanda va a concentrarse, irremediablemente, en las grandes urbes, enquistando el problema. Es imprescindible diseñar una estrategia de largo recorrido, estable y consensuada por los actores implicados en el sector de la vivienda. Desde APCEspaña reiteramos nuestra disposición a cola-

“Necesitamos

voluntad política. Voluntad para alcanzar un Pacto de Estado en Vivienda, para aprobar sin más demora la reforma de la Ley de Suelo”

“Es imprescindible atraer la inversión privada, a la vez que promover más líneas de financiación pública para desarrollar vivienda asequible en alquiler y en venta”

borar para encontrar soluciones reales, estructurales y sostenibles, también en el tiempo. Nuestro sector es uno de los pocos -por no decir el único- al que se le cambian las reglas de juego a medio partido de manera constante (alrededor de cincuenta modificaciones normativas en los últimos años, solo contando leyes, reales decreto ley y decretos ley). Si tenemos en cuenta que la actividad promotora constructora es intensiva en capital, estos vaivenes regulatorios ahuyentan la inversión, aparcando proyectos clave para incrementar la oferta de vivienda en nuestro país.

Es hora de pasar de las palabras a los hechos, de pensar en las próximas generaciones y no en las próximas elecciones. Afortunadamente, los promotores constructores siempre estaremos aquí, y me siento orgulloso de poder representar a un sector que, a pesar de algunas críticas interesadas, sigue resistiendo, sigue trabajando, sigue evolucionando y sigue generando valor, mucho valor. Ai

Francisco Herrero León

Presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla

DESDE la Cámara de Comercio de Sevilla sentimos la necesidad de trasladar nuestra preocupación, y la de los empresarios del sector inmobiliario y de la construcción, por la grave situación que atraviesa el acceso a la vivienda. No estamos ante un problema coyuntural, sino ante una dificultad estructural que amenaza el desarrollo económico, la cohesión social y las oportunidades de nuestros jóvenes. Consideramos que la vivienda no puede considerarse un bien de lujo ni un simple activo financiero; es un pilar esencial para la estabilidad familiar, el bienestar social y la competitividad económica. Por ello garantizar el acceso a un hogar digno es también una medi-

La vivienda en Sevilla: un reto compartido

“La lista de personas inscritas en busca de una Vivienda de Protección Oficial se

ha incrementado un 43% desde 2020, pasando de 12.699 solicitantes a más de 18.000 en 2024”

da de justicia social y un elemento clave para retener talento y fomentar la innovación en Sevilla.

La crisis de la vivienda en Sevilla se ha convertido en una de las principales preocupaciones ciudadanas. Según los datos del registro público municipal de demandantes gestionado por Emvisesa, la lista de personas inscritas en busca de una Vivienda de Protección Oficial se ha incrementado un 43% desde 2020, pasando de 12.699 solicitantes a más de 18.000 en 2024. Detrás de estas cifras hay familias, jóvenes y trabajadores que, pese a tener ingresos, no pueden acceder a un hogar digno ni en propiedad ni en alquiler.

El aumento de la demanda de vivien-

da protegida es solo la punta del iceberg. Según estudios sectoriales, Sevilla necesita más de 15.000 viviendas asequibles en los próximos veinte años para hacer frente a lo que puede considerarse una emergencia habitacional.

La edad media de emancipación de los jóvenes sevillanos es una de las más altas de Europa, lo que significa que muchos ven frustrado su deseo de independencia, de formar una familia o de desarrollar proyectos personales.

La dificultad de acceder a la vivienda tiene consecuencias directas en la economía local: frena la movilidad laboral, limita el consumo y obstaculiza la expansión de negocios locales, afectando

de manera indirecta al empleo y al crecimiento económico.

A esta situación se suma la presión que ejerce el turismo sobre el mercado residencial. Con cerca de 10.000 viviendas registradas de uso turístico, muchas propiedades se han retirado del alquiler tradicional, encareciendo los precios y limitando la oferta para residentes permanentes. En paralelo, la oferta de vivienda nueva sigue estando muy por debajo de la demanda, lo que genera desequilibrios persistentes.

En comparación, ciudades como Valencia o Málaga han apostado por regulaciones más estrictas sobre el uso turístico de viviendas, combinadas con incentivos para el alquiler asequible, mostrando que es posible equilibrar turismo y vivienda para residentes. Sevilla puede aprender de estas experiencias, adaptando políticas que no solo limiten el impacto del turismo, sino que también fomenten la rehabilitación y reutilización de viviendas existentes.

El tejido empresarial sevillano ha identificado estas necesidades y está dispuesto a responder con eficacia.

Las empresas del sector inmobiliario y de la construcción cuentan con la capacidad técnica, la experiencia y la inversión necesaria para desarrollar proyectos que den respuesta a la demanda de VPO, viviendas asequibles y alquileres más accesibles. Pero para que esta capacidad se materialice en resultados tangibles, es indispensable un marco legal estable, menos burocracia y colaboración institucional. Solo con condiciones claras y previsibles se puede garantizar que la inversión privada se traduzca en viviendas reales y asequibles para los ciudadanos.

Celebramos la reciente iniciativa de la Junta de Andalucía sobre la bolsa de suelo para 41.000 viviendas asequibles, de las cuales más de 14.200 corresponden a Sevilla y Dos Hermanas. Esta medida es de gran alcance, pero solo tendrá un impac-

to real si se combina con colaboración público-privada sólida y simplificación de los procesos regulatorios.

El sector empresarial está listo para asumir esta responsabilidad. Con suelo disponible, inversión y experiencia, puede levantar los desarrollos necesarios. Pero también requiere herramientas adecuadas: ayudas a promotores, reducción de cargas fiscales y garantías jurídicas que den seguridad a los planeamientos urbanísticos. La estabilidad normativa permitirá que la inversión fluya, generando empleo, desarrollo y bienestar social.

“Garantizar el acceso a un hogar digno es también una medida de justicia social y un elemento clave para retener talento y fomentar la innovación en Sevilla”

Además, es imprescindible incorporar criterios de sostenibilidad y eficiencia energética en los proyectos, para asegurar que la expansión urbana no comprometa el medio ambiente. Igualmente, es fundamental adecuar e implementar infraestructuras básicas que acompañen el crecimiento habitacional, como la finalización de la SE-40 y la agilización de las líneas de metro, garantizando así la conectividad y la calidad de vida de los nuevos barrios.

El papel de las empresas va más allá de construir viviendas. Su implicación puede transformar la crisis en una oportunidad de crecimiento sostenible.

Sevilla cuenta con un tejido empresarial proactivo, capaz y comprometido, que puede convertir la escasez de vivienda en proyectos tangibles si recibe un marco estable y medidas que fomenten la inversión y reduzcan la incertidumbre.

Para lograrlo, es necesario agilizar la tramitación urbanística y reducir la hiperregulación que ralentiza los proyectos de vivienda. También es imprescindible acelerar la enajenación de suelos públicos y garantizar la dotación de infraestructuras básicas. Fomentar la colaboración público-privada mediante incentivos fiscales, ayudas directas y garantías jurídicas no solo estimula la inversión, sino que asegura la viabilidad y continuidad de los proyectos. Sancionar la ocupación ilegal protege la inversión y la seguridad de los ciudadanos, mientras que promover la rehabilitación de viviendas vacías mediante incentivos involucra al sector privado en soluciones de alta eficiencia y bajo coste social.

Estas medidas no sólo facilitarán el acceso a la vivienda, sino que también fortalecerán la economía, generarán empleo y mejorarán la competitividad de Sevilla. El tejido empresarial sevillano está preparado para construir las viviendas asequibles que la ciudad necesita, pero no puede hacerlo en solitario. Hace falta una acción coordinada, una hoja de ruta clara y un compromiso firme entre administraciones y sector privado. Solo así se logrará un modelo urbano equilibrado, sostenible y accesible para todos.

Desde la Cámara de Comercio de Sevilla, reafirmamos nuestro compromiso de colaborar con autoridades, promotores y agentes sociales. Creemos en un sector empresarial activo y responsable como motor de soluciones, capaz de transformar la demanda insatisfecha en desarrollo urbano, oportunidades económicas y bienestar ciudadano. La vivienda no es solo un derecho social: es también un factor clave para la cohesión, la competitividad y el crecimiento de Sevilla. Contamos con el tejido empresarial para hacerlo posible. Ahora necesitamos voluntad política, estabilidad normativa y colaboración real para convertir esta visión en una realidad tangible para todos. Ai

DURANTE este verano hemos sido testigos de uno de los mayores desastres ecológicos y de mayor impacto medioambiental en nuestro país. Me refiero, como ya habrán deducido, a los incendios ocurridos en el norte de España, concretamente en Castilla y León y Galicia.

Los datos resultan escalofriantes: se han liberado más de 18 millones de toneladas de CO₂ a la atmósfera. Para ponerlo en perspectiva, el sector de la construcción produce en toda España 35 millones de toneladas al año; es decir, en solo dos meses de verano, los incendios han generado el equivalente al CO₂ que produce el sector de la construcción en cinco años. Esto sin contar los enormes costes asociados a la extinción de los incendios y a la recuperación del ecosistema afectado, que requieren inversión de recursos públicos y privados.

Según ASEMFO (Asociación de Em-

Juan Antonio Gómez Pintado

Presidente

de Vía Ágora

Industrialización y gestión forestal: soluciones frente a los incendios

presas Forestales de España), el coste por hectárea asciende a 19.000 euros, lo que este año ha supuesto más de 7.200 millones de euros, casi lo equivalente a la facturación del sector forestal en el PIB.

El grave problema de los incendios no es nuevo, aunque este año ha ocupado los titulares de todos los medios. Este verano, la superficie calcinada ha sido de 400.000 hectáreas, afectando gravemente a la biodiversidad, a los recursos hídricos y al equilibrio de los ecosistemas locales.

¿Existe solución para esta terrible problemática? La verdad es que los incendios se producen por múltiples causas: tormentas, accidentes, negligencias o incluso provocaciones intencionadas. Sin embargo, lo cierto es que en un bosque bien gestionado, la probabilidad de que se produzca un incendio disminuye de manera radical. La planificación forestal, la limpieza de maleza, la apertura de cortafuegos y la correcta gestión de especies vegetales son herramientas efectivas para prevenir catástrofes.

Es necesario desmontar la falsa creencia de que no hace falta gestionar los bosques; esta idea proviene del desconocimiento sobre el medioambiente y el funcionamiento de la naturaleza. Gestionar de manera responsable implica obtener recursos económicos del bosque a

través de servicios ecosistémicos, incluida la obtención de madera para su uso comercial, sin comprometer la sostenibilidad ni la biodiversidad.

Cabe destacar que la explotación forestal, tanto en montes públicos como privados, no solo es necesaria, sino que debería ser obligatoria. Hasta ahora, esta madera se ha utilizado principalmente para la fabricación de tableros para mobiliario y embalaje, como combustible (biomasa) o para la pasta de papel. Sin embargo, ahora surge una oportunidad con la participación del sector de la construcción en la edificación en madera, en sus diferentes modalidades: entramado ligero o madera más tecnificada, lo que permite diseños modernos y sostenibles.

El uso de madera en construcción implica un proceso de industrialización sin precedentes. La madera en obra puede ser industrializada y robotizada, logrando no solo una gestión ordenada del bosque, sino también mejorar los procesos de construcción que necesitamos producir con urgencia. Además, el sector de la construcción puede fomentar la investigación en nuevas técnicas constructivas basadas en madera, optimizando su eficiencia energética y reduciendo la huella de carbono de los edificios.

Así como favorecer la industrialización, ¿qué otras ventajas tienen? La pri-

mera y fundamental es que mantiene limpias las superficies, eliminando maleza y reduciendo el riesgo de incendios. También beneficia a la población en zonas desfavorecidas y con alto abandono, contribuyendo al aumento del empleo y del PIB. Por ejemplo, de las aproximadamente 120.000 viviendas que se construirán, si 15.000 fueran elaboradas con productos de madera (fachadas, estructuras, techos, paneles), el PIB del sector forestal podría aumentar hasta un 2%, al tiempo que se reduciría de manera significativa la emisión de CO₂, ya que la madera lo absorbe y lo almacena, contribuyendo a la lucha contra el cambio climático y cumpliendo con los estándares europeos de sostenibilidad.

Las edificaciones serían más sostenibles, aunque esto no significa que todas las construcciones deban ser de madera. Todos los materiales tienen cabida en la construcción industrializada, por lo que el futuro pasará por sistemas híbridos que combinen madera, acero, hormigón y otros materiales respetuosos con el medioambiente. Este enfoque permite aprovechar las ventajas de cada material, optimizando la durabilidad, eficiencia energética y estética de los edificios.

Finalmente, surge una pregunta frecuente: si utilizamos tanta madera, ¿no corremos el riesgo de deforestar España? Nada más lejos de la realidad, ya que la gestión forestal se organiza mediante planes verificados por las administraciones, dando permiso de extracción únicamente en superficies donde sea sostenible hacerlo. La planificación incluye reforestación, mantenimiento de la biodiversidad y protección de ecosistemas críticos, garantizando que la explotación de recursos sea completamente responsable y sostenible.

Se desconoce de manera general por la opinión pública que España es el tercer país de Europa en superficie forestal, con más del 55% del territorio cubierto por bosques y zonas arboladas. Por todo ello, ha llegado el momento de que, mediante la unión de los sectores forestal y de la construcción, demos soluciones a problemas que afectan a amb os, logrando avances significativos para nuestro país, generando empleo, reduciendo el impacto ambiental y construyendo un modelo de desarrollo sostenible para las futuras generaciones. Ai

Ricardo López Perona

Director general de la Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía - AFCA

“La construcción: un sector en transición hacia la neutralidad climática”

LA principal política que está impulsando la Unión Europea durante la última década es alcanzar la neutralidad en las emisiones de gases de efecto invernadero en el 2050.

En línea con dicho principio la Comisión Europea aprobó en diciembre de 2019 el Pacto Verde Europeo (European Green Deal), y como desarrollo del mismo lanzó en junio de 2021 el denominado “Objetivo 55”, donde se concretó reducir el 55 % de las emisiones de los gases de efecto invernadero en el 2030 con respecto a 1990, mediante una serie de medidas y paquetes legislativos que afectan a todos los sectores de la economía como hito intermedio para alcanzar la neutralidad climática en el 2050.

Además, actualmente se está debatiendo la propuesta de la Comisión Europea de acordar un objetivo de reducción neta del 90 % de las

emisiones de gases de efecto invernadero de aquí a 2040 con respecto a los niveles de 1990.

Todas estas medidas legislativas van a obligar al sector de la construcción, responsable del 36% del total de emisiones, incluyendo el uso de energía y la producción de materiales, a una transformación muy profunda en los próximos 25 años que va a afectar no sólo a reducir consumos y mejorar tecnologías, sino a cambiar de una manera integral la forma de construir nuestros edificios, nuestras ciudades y nuestras infraestructuras.

Del paquete de medidas incluidas en el objetivo 55 hay dos aprobadas y publicadas el año pasado que tienen una especial importancia sobre el sector de la construcción:

1) El nuevo Reglamento de Productos de la Construcción (RPC), aprobado por el Parlamento y el Consejo Europeo el 27 de noviembre de 2024, por el que se establecen reglas armonizadas para la comercialización de productos de construcción.

2) La Directiva relativa a la Eficiencia Energética de Edificios (EPDB), aprobada también por el Parlamento y el Consejo de Europa el 24 de abril de 2024.

En referencia al nuevo Reglamento de Productos de la Construcción (RPC) los principales objetivos que se fijan son los siguientes:

7 Fortalecer el mercado único de productos y materiales de construcción, además de respaldar los objetivos ambientales y de digitalización de la UE.

7 Armonizar y simplificar los procedimientos de las normas de productos de la construcción con el objetivo de facilitar a las empresas la venta de sus productos en toda la UE.

7 Enumerar los requisitos medioambientales que los fabricantes deberán declarar en sus declaraciones de prestaciones y conformidad en el futuro. En ese sentido ya hay productos, como el

cemento, que están elaborando las nuevas normas armonizadas europeas, en las que se especifican además de los requisitos de resistencias mecánicas, físicos y químicos, los parámetros medioambientales que deberán declarar los fabricantes, incluida la huella de carbono, y que se aprobarán en un breve plazo de tiempo.

7 La introducción de un Pasaporte de Producto Digital, tipo código QR o similar,

“Estas medidas legislativas van a obligar al sector de la construcción, responsable del 36% del total de emisiones, a una transformación muy profunda en los próximos 25 años, que va a cambiar de una manera integral la forma de construir nuestros edificios, nuestras ciudades y nuestras infraestructuras”

mediante el cual los usuarios podrán consultar de una forma fácil el importante volumen de información e instrucciones que deberán facilitar los fabricantes de productos de construcción, introducidos por las nuevas normas armonizadas que se apliquen a los mismos.

7 El promover una mayor adopción de materiales de construcción reutilizados y armonizar las normas relativas a los cri-

terios de sostenibilidad utilizados en los procesos de contratación pública. Este punto es fundamental ya que las administraciones públicas tienen el deber de implementar procedimientos de compra publica sostenible, que tengan en cuenta el impacto total del producto, servicio o construcción, a lo largo de todo el ciclo de vida completo, incluida la producción, el uso y el fin de la vida útil, internalizando los costes medioambientales y sociales.

La Directiva relativa a la Eficiencia Energética de Edificios (EPDB), tiene como objetivo mejorar la eficiencia energética del parque edificado de la UE para lograr que los edificios sean, a más tardar en 2050, de cero emisiones. Se va a aplicar tanto a edificios nuevos como existentes y busca no solo reducir el consumo de energía, sino también promover la integración de fuentes renovables, contribuyendo al objetivo de la UE de reducir el consumo energético (en particular, una reducción del 11,7 % frente a las proyecciones para 2030).

La EPDB introduce el estándar de “Edificio de Cero Emisiones (ZEB)”, definido como edificio con demanda energética muy baja y sin emisiones in situ de combustibles fósiles o con emisiones operativas residuales mínimas, y que marcará un antes y un después en el diseño y certificación de la edificación.

El calendario es muy ambicioso ya que la Directiva deberá estar traspuesta al ordenamiento jurídico nacional antes de mayo de 2026, y establece:

• Desde 2028, todos los edificios públicos de nueva construcción deberán ser ZEB.

• En 2030, la obligación se extenderá a todo el parque inmobiliario nuevo.

• En 2050, la meta es un parque edificado completamente descarbonizado.

La directiva también impone el cálculo del Potencial de Calentamiento Global (PCG) de cada edificio en su ciclo de vida. Desde 2026 se medirá y en 2030 se aplicarán límites. Esto implica que los materiales deberán demostrar su desempeño ambiental con datos verificables.

En España, la transposición implicará modificar normativas como el Código Técnico de la Edificación (CTE), particularmente su documento básico de exigencias energéticas, y el proceso de adaptación del CTE se hará en dos fases: una primera fase que incorpore los conceptos esenciales (definición de edificio de cero emisiones, cálculo de emisiones, sostenibilidad ambiental) y una segunda fase que detalle más exigencias técnicas. En ese sentido el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ya ha iniciado los trámites de consulta pública para determinados aspectos de la transposición.

Además de estas dos medidas legislativas existen otras que van a tener incidencia en un futuro en la construcción. Podemos citar entre otras la incorporación del sector de la edificación a un nuevo régimen de comercio de derechos de emisión que deberá entrar en vigor el 1 de enero de 2027, y el Reglamento relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles, conocido como el Reglamento sobre Taxonomía.

Respecto a la incorporación del sector de la Edificación al Régimen de Comercio

de Derechos de Emisión, los proveedores de combustibles (gas, gasóleo, fuel, etc.) deberán monitorizar, reportar y adquirir derechos de emisión para cubrir las emisiones que sus combustibles (gas natural, gasóleo, fuel oil) generen para la calefacción, agua caliente, y calderas de los edificios, coste que los proveedores repercutirán en los usuarios. El objetivo es crear un fuerte incentivo para mejorar la eficiencia térmica de los edificios (mejores aislamientos, sistemas de calefacción más eficientes, bombas de calor, energías renovables) para reducir el consumo de combustible fósil y por tanto la exposición a costos de carbono.

más bajas. En caso contrario podría recibir menos financiación, más cara o incluso no ser financiable por dichas entidades.

Por ello y en virtud de estos criterios taxonómicos, los proyectistas, las promotoras y las constructoras deberán diseñar los proyectos desde el inicio para cumplir determinados criterios de consumo energético, huella de carbono, gestión del agua, reciclabilidad de materiales, etc. Esto impactaría en costos iniciales más altos, pero con retornos más seguros al atraer inversores institucionales, y así obtener mejores valoraciones, mayor liquidez y más facilidad para refinanciar o vender.

El camino hacia la descarbonización del

“El objetivo es crear un fuerte incentivo para mejorar la eficiencia térmica de los edificios para reducir el consumo de combustible fósil y por tanto la exposición a costos de carbono”

El Reglamento sobre Taxonomía Verde de la UE también afecta a la construcción ya que es un sistema de clasificación que usa criterios comunes para determinar si una actividad económica es sostenible ambientalmente y elegible para recibir ciertos tipos de financiación. Así los bancos, fondos de inversión y organismos públicos estudiarán si un proyecto de construcción cumple con la taxonomía (eficiencia energética, uso de materiales sostenibles, adaptación al cambio climático) y si fuese así el proyecto podría acceder a créditos verdes, bonos sostenibles o tasas de interés

sector de la construcción, sin embargo, no está libre de obstáculos, así podemos citar:

3 Los costes de las tecnologías sostenibles siguen siendo en la actualidad más altos en comparación con las convencionales, lo que frena a muchos promotores y particulares su adopción.

3 La falta de formación específica en buena parte de los profesionales del sector complica la introducción de nuevas técnicas y materiales.

3 Las trabas burocráticas en licencias, certificaciones y homologaciones de las diferentes administraciones están ralentizando la adopción de materiales y proyectos innovadores.

Todo ello va a requerir un auténtico cambio de mentalidad en toda la cadena de valor de la construcción, porque se podrá discutir los plazos de aplicación, pero el objetivo de alcanzar la neutralidad climática en todos los sectores económicos en la Unión Europea por ahora no parece estar en cuestión. Ai

María José Contreras

PRESIDENTA DEL OBSERVATORIO DE INFRAESTRUCTURAS DE SEVILLA Y CONSEJERA DE GRUPO AZVI

María José Contreras Caro compagina la presidencia del Observatorio de Infraestructuras de Sevilla con su labor como consejera de Grupo Azvi, una de las compañías andaluzas de referencia en el ámbito de la construcción y la concesión de servicios. Desde ambas responsabilidades, aporta una visión estratégica sobre los retos que afronta la ciudad en materia de infraestructuras y sobre la normalización de la presencia creciente de las mujeres en un sector altamente masculinizado.

Actualmente preside el Observatorio de Infraestructuras de Sevilla y es consejera de Grupo AZVI. ¿cómo asume estos importantes roles en el sector de la construcción?

Lo asumo con ilusión, responsabilidad, trabajo y dedicación, y vocación de servicio.

Tengo la suerte de tener a mi padre, que es un trabajador nato e incansable, y un apasionado de las infraestructuras, especialmente las ferroviarias, y desde pequeños nos ha inculcado esa pasión; tengo el mejor maestro en casa.

El sector de la construcción está altamente masculinizado, pero poco a poco, se está tomando conciencia y confío en que, más pronto que tarde, se convierta en un sector integrador e inclusivo.

Esto requiere, como cualquier transformación social, la implicación de las administraciones, interlocutores sociales, empresas, trabajadores y sociedad.

¿Qué le ha impulsado a ponerse al frente del Observatorio?

Poner mi grano de arena en la gran labor que hacen Gaesco y la Cámara de Comercio, tanto sus presidentes como sus equipos.

Lo que me ha impulsado han sido los retos tan vitales que necesita Sevilla y su provincia en todo tipo de infraestructuras para salir de la dejadez y abandono que ha tenido a lo largo de tantos años.

Nuestro objetivo es contribuir a crear una provincia más fuerte, mejor conectada, que fomente los flujos e intercambios socioeconómicos y proyecte una región de futuro, al servicio de los ciudadanos y de las empresas de nuestro territorio.

El consenso es imprescindible para el avance y el desarrollo y todos tenemos que remar en la misma dirección.

Sonia Mora | Fotos: Redacción Ai

Las obras en Sevilla parecen no terminar nunca…

Aquí las obras se eternizan. Por citar las más importantes: el cierre total del anillo de circunvalación exterior SE-40 (fue concebido en los años 90 y las obras comenzaron en 2007), la red de metro (el proyecto se remonta a 1972), la recuperación de la circunvalación SE-35 (se inició en 2010) o la SE-20 (en 1992 se conectó el aeropuerto con la Isla de la Cartuja).

Sin olvidar las mejoras de la red de

cercanías (la línea 1 se inauguró en 1992), la conexión ferroviaria Santa Justa-aeropuerto (inicio LAV Sevilla-Antequera-Málaga), la conexión ferroviaria LAV SevillaHuelva Faro, la ampliación del tercer carril de la AP IV Sevilla-Cádiz y conexiones en su trazado, o el tercer carril de la A-49.

También debemos recordar el desdoblamiento de la N-IV (una de las carreteras con mayor índice de siniestralidad), el

soterramiento y mejora de accesos en la A-376 (Sevilla-Utrera) en Montequinto y mejora de los accesos a la SE-30, la presa de San Calixto, mejoras en el Puerto de Sevilla (único marítimo interior de España) de accesibilidad marítima (dragado del Guadalquivir), de intermodalidad y conectividad terrestre, ampliación y modernización de las zonas logísticas y terminales e integración urbana y portuaria.

El pasado julio la entidad volvió a advertir sobre los retrasos en las obras y un encarecimiento de los costes. ¿Qué iniciativas están impulsando en estos capítulos?

Tengo la suerte de estar rodeada de un magnífico equipo con grandes profesionales especializados en la materia, a los que agradezco su compromiso y trabajo permanente, como Juan Aguilera, Abraham Carrascosa, Agustín Argüelles, Eduardo Martinez, Rafael Sánchez Duran y Alberto Marina.

Nuestro trabajo consiste en conocer en profundidad las actuaciones que pretenden llevar a cabo cada una de las administraciones y reclamar una mayor agilidad en la elaboración de

los proyectos y ejecución de las obras.

Estamos haciendo propuestas importantes, como la ampliación del tercer carril de la AP-IV y refuerzo de la A-49, para hacer frente a los continuos atascos que sufrimos los ciudadanos cuando vamos a Cádiz o Huelva.

El observatorio plantea iniciativas para resolver problemas de infraestructuras y además mantenemos reuniones con las distintas administraciones.

¿Cuáles son a su juicio los desafíos más urgentes y qué se debe priorizar?

Para mí la más urgente es la circunvalación exterior SE-40, el cierre total del anillo. Con la SE-40 terminada mejoramos el transporte de mercancías y personas, disminuyendo el tiempo y el consumo y haciéndolo, por lo tanto, más sostenible. Esta limitación de movilidad estrangula el crecimiento de los polos industriales y logísticos de Sevilla.

Sí se aprecia en los tramos en servicio que unen la A-92 en Alcalá de Guadaira y la A-4 en Bellavista, cómo gradualmente el tráfico aumenta evitando que el que se dirige a Cádiz pase por Sevilla, y también cómo se están expandiendo parques empresariales y logísticos, como el polígono La Isla/Mega Park en Dos Hermanas o el parque logístico y empresarial Palenquivir en Los Palacios y Villafranca. En otras zonas el cierre definitivo de la SE-

40 tendrá efectos similares permitiendo su expansión (Área logística de Majarabique, ZAL Puerto de Sevilla, Área Higuerón Sur en San Jerónimo-Pino Montano, Parque empresarial La Algaba, etc.) lo que facilitará la deslocalización de empresas ubicadas en terrenos más próximos al núcleo urbano.

La más fácil, rápida y barata es la comunicación ferroviaria Santa Justa-Aeropuerto, y no menos urgente, ya que el turismo ha experimentado un crecimiento importante en Sevilla en los últimos meses (según normativa europea es de obligado cumplimiento en los próximos años).

El enfoque debe pasar por decidir la ejecución del proyecto en función de los estudios que ya existen, dando paso también a la colaboración público-privada.

¿Cómo describe la relación del organismo con las instituciones públicas?

Mantenemos reuniones y contactos permanentes con las distintas administraciones, fomentando órganos mixtos de planificación y seguimiento. Hacemos planificaciones estratégicas a largo plazo de las infraestructuras con criterios técnicos y socioeconómicos; mantenemos compromisos estables en convenios de financiación, de mejor gestión de fondos eu-

ropeos y mayor colaboración con el sector privado: colaboración público-privada.

Nos preocupa que proyectos tan importantes como el puente de la SE-40 esté acabando en los tribunales porque el gobierno ha adjudicado a las empresas públicas la obra sin tener experiencia para ello.

¿Qué metas y resultados espera alcanzar en el largo plazo?

Disponer de los proyectos de las infraestructuras que necesitamos (sin proyectos no hay obras) y vigilar que los presupuestos de las administraciones destinen recursos suficientes para su ejecución en tiempo razonable.

El propio nombre del Observatorio evidencia la necesidad de que estemos muy atentos a los proyectos que necesitamos.

¿Qué legado le gustaría dejar y qué mensaje daría a otras mujeres que aspiran a participar o liderar en el ámbito de las infraestructuras?

Normalizar la presencia de la mujer en un sector fundamentalmente masculino. El mensaje sería que aportemos un liderazgo siendo nosotras mismas, que sea coherente con nuestros valores, empatía, ejemplo, colaboración, comunicación, visión a largo plazo y siempre de manera complementaria a los hombres.

La diversidad de género, edad y otros indoles son muy enriquecedoras y complementarias para tener una visión completa.

Para concluir ¿podría compartir algún reto particular que haya afrontado a lo largo de su trayectoria profesional y alguna estrategia o apoyo clave que le ha ayudado a avanzar y consolidarse?

Para mí todos los días son un reto. Es vital para poder conseguir los objetivos que me propongo. La estrategia es clara, humildad, dedicación, esfuerzo, vocación de servicio y rodearme siempre de personas de las que aprendo. Por supuesto el apoyo clave de mi padre, mi marido y mis cuatro hijos. Ai

HACE

apenas ocho años, en 2017, empezaron a cotizar dos de las principales promotoras residenciales, Neinor y Aedas. Ese mimo año, Bain Capital adquirió la sociedad Promociones Habitat y Värde Partners compró la promotora Vía Célere. Un año antes también había adquirido la promotora Aelca.

Otras grandes operaciones corporativas fueron la compra de Culmia por parte de Oaktree en 2019, la entrada de Sixth Street en Vía Célere en 2022 y el intento de Sareb de fusionar su promotora con alguna de estas grandes sociedades.

Todas estas operaciones reconfiguraron el sector promotor español, que antes de 2008 estaba dominado por accionistas locales. En la nueva etapa, los fondos de inversión adquirían el protago-

Baile de Fondos en la Promoción

MIKEL ECHAVARREN Presidente y CEO de Colliers International

nismo del mercado, inicialmente en promoción residencial para la venta y más tarde también en el desarrollo de viviendas en alquiler.

En los últimos meses hemos conocido algunas decisiones relevantes de dichos fondos que podrían interpretarse de forma errónea como una falla de confianza en nuestro mercado y en su evolución futura, ya que están tratando de liquidar sus posiciones en algunas promotoras residenciales de tamaño muy relevante.

Pero las decisiones que subyacen en esas decisiones no responden, en mi opinión, a una situación negativa de nuestro mercado o a una pérdida de la confianza en el futuro de esta actividad.

La gran mayoría de los fondos de inversión que invierten en el sector in-

mobiliario tienen unas características similares en los fundamentales de sus estrategias. Las gestoras de dichos fondos convencieron en su momento a sus inversores/fondistas de una estrategia de inversión en España basada en una tipología de activos inmobiliarios, unas rentabilidades determinadas, un plazo para invertir, gestionar y unas fechas estimadas para desinvertir y devolver el dinero a sus fondistas.

Estos plazos, que pueden ser flexibles en la salida, pero no prorrogables hasta el infinito, han sufrido algunos contratiempos importantes.

Desde 2017 hasta hoy, España ha sufrido, como muchos otros países el impacto de la pandemia del Covid y la inflación de los costes de construcción derivada de la

hiperinflación provocada por la agresión rusa a Ucrania. Estas dos importantes crisis no han facilitado, sino todo lo contrario, la posibilidad de que algunos de estos fondos pudieran tener una ventana de salida de sus participaciones en estas promotoras residenciales.

En este sentido, el incremento de las rentabilidades exigidas por los inversores institucionales en todas las inversiones inmobiliarias tras el inicio de la guerra en Ucrania dejó fuera de juego a los inversores en grandes portfolios de vivienda en alquiler de obra nueva ya que no podían vender dichos inmuebles en bloque a rentabilidades netas adecuadas.

Adicionalmente, el gran crecimiento de la demanda de viviendas en España en este período, fundamentalmente por el aumento de la población inmigrante, ha provocado una escalada de precios que, como ocurre siempre en el mercado residencial, se ha transmitido fundamentalmente al valor del suelo edificable. De esta forma, aunque todas estas sociedades promotoras han excedido sus planes de negocio en volumen de ventas, han tenido que gestionar su actividad en un contexto de alta inflación de sus costes de construcción y de compra de suelo.

A diferencia de otras promotoras tradicionales controladas por familias españolas, los fondos de inversión no pueden admitir el alto coste de capital de comprar grandes carteras de suelo que no se incorporen a la actividad de promoción de forma inmediata, por lo que se han visto obligadas, en su mayoría, a tener que adquirir sólo suelo finalista. En un entorno de altos incrementos del coste de adquisición de este tipo de suelos es imprescindible reinvertir un porcentaje muy relevante de los beneficios generados en la compra de nuevos solares si no se quiere edisminuir la actividad de promoción por falta de materia prima.

Por lo tanto, la confluencia de estos factores, la imposibilidad de salir del capi-

tal de estas empresas y negocios en el plazo previsto, más la necesidad de reinvertir la liquidez generada en nuevos suelos ha provocado ciertas tensiones en el modelo de negocio de promoción residencial capitalizada por fondos de inversión.

Podríamos decir que los intereses de los accionistas y de los gestores de estas empresas, en ocasiones, han empezado a divergir. No es posible mantener estructuras empresariales de promoción residencial si no se reinvierte en suelo y no es factible retornar el capital a sus accionistas si no se incrementan los dividendos, descapitalizando estas empresas en un entorno inflacionista.

El resultado de estas tensiones ha

para sus accionistas. Es una forma mixta de liquidación ordenada pero acelerada del capital de los fondos que invirtieron en dichas sociedades.

Como conclusiones a todos estos factores podemos destacar las siguientes ideas:

1. La inversión institucional continúa creyendo y apostando por el mercado de “Living” español, ampliando su foco a nuevas tipologías de producto.

2. Frente a inversiones corporativas el capital se enfoca más a proyectos o estrategias que ofrezcan una salida más clara a 5-7 años que la cotización bursátil.

3. La salida del negocio de build to rent se realizará en un porcentaje elevado del

“A

diferencia de otras promotoras tradicionales controladas por familias españolas, los fondos de inversión no pueden admitir el alto coste de capital de comprar grandes carteras de suelo que no se incorporen a la actividad de promoción de forma inmediata, por lo que se han visto obligadas, en su mayoría, a tener que adquirir sólo suelo finalista”

provocado algunos movimientos interesantes en el mercado. Las grandes promotoras han empezado a comportarse, a su vez, como gestores de la inversión de otros fondos, coinvirtiendo en el capital de diversas iniciativas, ya sea en otros nichos del mercado, flex living, viviendas en alquiler, residencias de estudiantes, o en bolsas de suelo. En definitiva, frente a la posible descapitalización de sus sociedades por la salida de liquidez y de accionistas, han comenzado a capitalizarse “por debajo” en proyectos o negocios concretos.

Algunos de estos movimientos han supuesto operaciones corporativas que buscan incrementar las bolsas de suelo en gestión y reducir los costes de estructura

parque de obra nueva liquidando unidad a unidad cada vivienda a sus usuarios finales.

4. Las grandes promotoras residenciales reducirán su número de forma significativa convirtiéndose en gestores de valor añadido en el mercado del Living español.

5. El capital institucional se moverá en nuestro mercado cada vez más con alianzas puntuales con buenos gestores locales con capacidad de coinversión.

En definitiva, hay vida más allá de estos movimientos corporativos y España seguirá en el punto de mira de inversores institucionales que, junto con los promotores locales mantendrán el dinamismo y la actividad de promoción residencial que demanda nuestro país. Ai

Fondos de inversión

XII ALMUERZO - COLOQUIO DE ECONOMISTAS Andalucía Inmobiliaria

La economía mundial se reajusta, Europa se estanca y España aguanta el pulso

Doctor en Economía por la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, profesor de Economía Aplicada de la UPO y miembro del panel de expertos del OEA

Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO)

Presidente del Observatorio Económico de Andalucía (OEA), Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático jubilado de Economía Aplicada

Economista y miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria

MANUEL ALEJANDRO HIDALGO

JOSÉ MARÍA O’KEAN

FRANCISCO FERRARO

JORGE SEGURA

Principales conclusiones de una edición 2024 con notables aciertos en las previsiones

En una nueva edición del Almuerzo-Coloquio de Economistas organizado por Andalucía Inmobiliaria, Jorge Segura -consultor de empresas y miembro del Consejo Asesor de la revista- repasó las principales ideas que los expertos advirtieron en la edición anterior, con notable acierto. Su diagnóstico dejó una conclusión clara: la economía mundial se había estabilizado en un crecimiento moderado, pero bajo una tensión geopolítica creciente y con una Europa que sigue perdiendo músculo. “Hace un año hablábamos de una estabilización del crecimiento, en un entorno de empleo récord, tipos de interés razonables e inflación controlada”, recordó Segura.

JORGE SEGURA

DESACELERACIÓN GLOBAL Y NUEVOS EQUILIBRIOS

Crecimiento mundial en el entorno del 3%, con un mapa desigual: China alrededor del 5%, Estados Unidos en el 2,5%, la eurozona apenas en el 1%, e India superando el 6%. “Nos estamos acostumbrando a convivir con un menor crecimiento respecto a décadas pasadas”, señaló Segura. China cobra un gran protagonismo, mientras Estados Unidos afronta unas elecciones donde ya se anticipaba la victoria de Trump y una política continuista. La economía se acomoda en un ciclo de expansión contenida, marcado por el peso de la digitalización, la inteligencia artificial y los conflictos geopolíticos.

EL PESO DEL GIGANTE ASIÁTICO

Los economistas anticiparon que los cambios en la relación entre Estados Unidos, Rusia y China marcarían los tiempos y el papel cada vez más determinante del gigante asiático. Este, no obstante, tenía que seguir haciendo frente a retos importantes como el envejecimiento poblacional, el hecho de que no terminaba de lograr la transformación de una economía de exportación a una economía de demanda

interna y que tampoco conseguía superar la crisis inmobiliaria, en el marco de la tendencia del modelo de Xi Jinping hacia un mayor intervencionismo.

EUROPA, UNA POTENCIA ENVEJECIDA

Los contertulios coincidieron en describir una “Europa decrépita”, que pierde competitividad y empuje innovador. “Nos hemos vuelto acomodaticios”, resumió Segura, “queremos estados muy proteccionistas y eso reduce la iniciativa, la investigación -no hacemos investigación básica, que es la que hacen Estados Unidos y China, solo aplicada- y la productividad”. Aunque el informe Draghi ofrecía una hoja de ruta para reactivar la economía, los expertos hicieron hincapié en que faltan empresas de tamaño suficiente y en la ausencia de responsabilidad individual.

ESPAÑA, UN PAÍS DE BAJO VALOR AÑADIDO

Nuestro país se mantiene como la economía avanzada que más crece en la UE, impulsada por el turismo, el sector exterior y la inmigración. Sin embargo,

“seguimos siendo un país low cost, con salarios bajos y productividad estancada”, recordó Segura, quien también puso el acento en lo negativo del acuerdo sobre la financiación singular catalana. Entre los aspectos positivos, destacó el liderazgo en energías renovables y la resiliencia de la economía.

ANDALUCÍA Y EL SECTOR

INMOBILIARIO, LUCES Y SOMBRAS

La región sigue el pulso de la economía nacional, apoyada en el turismo, la agricultura, el sector exterior y una incipiente industria tecnológica. Segura subrayó los avances en digitalización y la menor burocracia.

En cuanto al mercado de la vivienda, recordó que el déficit es “enorme”: se necesitan hasta 250.000 viviendas anuales y se construyen menos de la mitad. La escasez de mano de obra agrava el problema: “Hoy los plazos se incumplen porque no hay quien construya”, al tiempo que mencionó otras problemáticas como la falta de suelo finalista y el incremento de los costes de construcción. Ai

Andalucía Inmobiliaria ha reunido un año más a destacados expertos en su Almuerzo-Coloquio de Economistas, que este año ha celebrado su duodécima edición en el restaurante Casa Lonja de Sevilla, para analizar el estado de la economía desde una perspectiva global hasta su aterrizaje en Andalucía. Al igual que en 2024, intervinieron Francisco Ferraro, José María O’Kean y Manuel Alejandro Hidalgo. El coloquio fue moderado por el consejero delegado de la revista, Eduardo Martín, y por el economista y miembro del Consejo Asesor de la publicación Jorge Segura, contando también con la participación de la directora-editora de Ai, Rosa Hafner, y la presencia de la redactora de la revista Sonia Mora.

Aescala global, la economía transita un escenario de crecimiento moderado y de creciente incertidumbre. Las grandes potencias emergentes moderan su expansión, mientras que las economías avanzadas enfrentan retos como la ralentización del comercio internacional y tensiones geopolíticas que limitan los márgenes de maniobra. En 2024, el PIB mundial creció en el entorno del 3%, aunque con claros contrastes regionales y bajo la sombra de riesgos persistentes como los conflictos bélicos y la fragmentación comercial.

funcionando en el mundo, a excepción de Europa”, apuntó, recordando que, pese a las tensiones internacionales -dos guerras abiertas, una reestructuración del orden económico internacional, los aranceles de Trump y una caída del comercio global del 16% en el segundo trimestre-, “continúa creciendo en torno al 3%”. Incluso Estados Unidos, donde muchos eran pesimistas con la llegada de Trump, “mantiene un crecimiento cercano al 2%, mientras China y la India lo hacen a un ritmo del 4,5% y el 6,8%, respectivamente”.

En este contexto, destacó la resiliencia de la economía global “en medio de ese reajuste”, con China copando Sonia

Mora / Fotos Ai

Francisco Ferraro abrió el análisis con un mensaje claro: “Vivimos en la incertidumbre, pero la economía sigue

Jorge Segura, Manuel Alejandro Hidalgo, Francisco Ferraro, José María O’Kean, Rosa Hafner, directora-editora de Andalucía Inmobiliaria; y Eduardo Martín, consejero delegado de Ai.

un protagonismo creciente. “China irrumpe de una manera mucho más explícita tras las reuniones del Grupo de Shanghái y los desfiles de Tiananmen”, rodeada de “grandes potencias económicas como India, Turquía, Arabia o Irán”, y acompañada militarmente por Rusia y Corea del Norte. Ferraro interpretó este movimiento como una propuesta de atracción hacia el Sur global, basada en una diplomacia pragmática: “Son unas potencias que no van predicando lo que está bien y mal, como hacemos en Occidente”.

Estados Unidos, por su parte, “sigue funcionando”, con el presidente Trump atravesando “un proceso de cierta moderación”, condicionado por el deterioro de la confianza del votante americano y los comicios de medio mandato. “Trump ya empieza a refrenarse, sobre todo en los asuntos con trascendencia económica”, al tiempo que el dólar se está debilitando, circunstancia que está “favoreciendo la competitividad de las exportaciones estadounidenses”.

José María O’Kean inició su intervención abordando el concepto de incertidumbre desde una perspectiva teórica, recordando la aportación de Frank Knight en su obra “Riesgo, incertidumbre y beneficio”. Explicó que “en las situaciones de riesgo puedes plantear los escenarios a los que te puedes enfrentar, sabes los ingresos y los costes y puedes asignar

“El envejecimiento poblacional en España no solo tensiona el sistema de pensiones, sino también el gasto sanitario y de cuidados, sectores que reducen la productividad y, en consecuencia, los salarios”

probabilidades. En las situaciones de incertidumbre esto no existe”. Por ello, subrayó que “la función empresarial consiste en asumir la incertidumbre, no el riesgo; esa es la función del capital”.

El analista sostuvo que las instituciones internacionales creadas tras la Segunda Guerra Mundial “han quedado obsoletas” y que el orden global vigente desde entonces es ya una ficción en proceso de desaparición. Considera que el derecho internacional ha

perdido eficacia y que estamos inmersos en una fase de transición cuyo desenlace resulta incierto. En este contexto, el futuro de las relaciones entre potencias como Estados Unidos, China, Rusia, India o Europa es impredecible, ya que dependerá de la evolución de los acontecimientos y de las decisiones políticas que se tomen casi día a día.

Analizó la situación económica de Estados Unidos, que sufre los llamados “déficit gemelos”: el déficit exterior y el

déficit fiscal. Explicó que, ante esta situación, “la respuesta es una política de estabilización: devaluar la moneda, hacer un fuerte recorte de gasto público y subir los impuestos”. No obstante, observó que “Trump no quiere elevar los impuestos y, para compensar, ha decidido subir los aranceles para reducir ambos déficits”.

Sin embargo, advirtió de los efectos secundarios: “Los aranceles no los pagan los europeos, los pagan los americanos”, lo que incrementa los precios internos y genera inflación. En su visión, la economía estadounidense está en una encrucijada, debatiéndose entre mantener la inflación bajo control o estimular el crecimiento bajando los tipos de interés. “Trump ha encontrado un instrumento con el que quiere jugar”, recordando que el riesgo de esa estrategia no es solo económico sino también geopolítico: “Mientras los países comercian, no entran en guerra. Cuando dejan de comerciar, empiezan los conflictos”.

De su lado, Manuel Alejandro Hidalgo apuntó a la “disrupción” experimentada por el comercio internacional, hasta el punto de que el “Banco Mundial prevé que este año el crecimiento global sea el más lento desde la década de 1960, con revisiones a la baja en casi el 70% de las economías”. La escalada arancelaria en Estados Unidos ha repercutido en otras potencias como India, Brasil o Japón, además de la Unión Europea,

MANUEL ALEJANDRO HIDALGO

EDUARDO MARTÍN

“Cuando una persona que tiene una determinada formación decide ser funcionario mejor que trabajar en una empresa o emprender, eso nos está indicando de alguna manera cuál es nuestro proyecto de país”

“El Banco Mundial prevé que este año el crecimiento global sea el más lento desde la década de 1960, con revisiones a la baja en casi el 70% de las economías”

generándose una incertidumbre comercial que no solo condiciona la evolución de la actividad económica, sino también la inflación. “El FMI proyecta un 4,2% en 2025, con una moderación al 3,6% en 2026”, remarcó el experto.

“El descenso previsto del 12% en los precios de las materias primas aportará cierto alivio desinflacionista, aunque el balance de riesgos sigue claramente sesgado a la baja. Un recrudecimiento del proteccionismo o el deterioro de las treguas comerciales podría empujar a múltiples economías a la recesión”, añadió.

En relación con Estados Unidos aseguró que, desde la llegada de Trump a la Casa Blanca, “se han producido en el país movimientos económicos inusuales en países occidentales, más propios de economías emergentes: subida de los tipos de interés de los bonos, depreciación del

dólar y aumento de las expectativas de inflación. Todo ello refleja una pérdida de confianza, y aunque el dólar sigue siendo la moneda de reserva global, los mercados comienzan a mostrar dudas, lo que a medio y largo plazo puede erosionar la fortaleza financiera estadounidense y afectar a su tejido productivo”.

EL EXPERIMENTO ARGENTINO

La Argentina de Milei ocupó un capítulo específico en la mesa de debate. Al respecto considera Hidalgo que el modelo económico del gobierno actual está condenado al fracaso: “Los experimentos monetarios que el gobierno está aplicando van a derivar en lo de siempre, el reajuste”. Asegura que dichas políticas han derivado en unos tipos de interés disparados, del 40-50%, lo que está provocando que “los empresarios prefieran poner su dinero en un plazo fijo y retrasar el pago a sus proveedores”, lo que en sus palabras “gripa la economía”. El resultado, apuntó, es un país con “tipos de interés que impiden el consumo”. Aunque reconoce que la inflación “ha bajado muchí-

simo”, advirtió que se trata de “la parte fácil de un plan de estabilización”. “Bajar del 130% al 30% es la parte fácil; bajar del 30 al 10 es difícil, y del 10 al 3 es muy difícil”, precisó. Hidalgo comparó la estrategia actual con la vivida durante el Gobierno de Mauricio Macri en 2018: “Estamos en la reedición de lo mismo de siempre”.

A su juicio, Milei “ha querido solucionar en dos años un ajuste que requeriría diez, y ahí está el problema, que quería llegar a las elecciones de octubre con una inflación inferior al 1% mensual, costara lo que costara; es un error que otros países como Chile, Israel o Brasil evitaron con políticas más graduales”.

Según O’Kean, el presidente argentino implantó “un programa de estabilización de corte ortodoxo, basado en una fuerte devaluación de la moneda y una política de austeridad. Sin embargo, esa devaluación inicial ha perdido eficacia debido a que la inflación continúa alta”. Reconoció que, “pese al fuerte descontento social que sus medidas han generado -algo previsible-, Milei debe mantener su estrategia de recorte del

“La

eurozona, mantiene un crecimiento leve: en el segundo trimestre avanzó un 0,1%. El incremento anual se situó en el 1,4%”

“La Unión Europea vende productos de calidad, con un alto valor añadido, que es lo que nos permite tener salarios altos y un nivel determinado de bienestar”

déficit para sostener la estabilidad económica”.

También Ferraro hizo referencia al proyecto económico de Javier Milei, señalando que “partía de una base muy ambiciosa y difícil de aplicar, además de estar marcado por un alto grado de radicalización”. Aunque las reacciones

JOSÉ MARÍA O’KEAN

EUROPA

La eurozona, por su parte, mantiene un crecimiento leve: en el segundo trimestre avanzó un 0,1%, frente al 0,6% del primero, situándose el incremento anual en el 1,4%. Las previsiones de la Comisión Europa apuntan a una

“Europa no solo tiene un conflicto tecnológico, se trata de un conflicto de modelo social. En todos los países hay partidos que están en contra de Europa, que quieren un mundo más nacional y menos europeo”

sociales a las reformas suelen tardar, apunta a que “ya se perciben los efectos del descontento, reflejados en los recientes fracasos electorales en las últimas provinciales”. Recuerda también que la sociedad argentina, tras décadas de populismo, kirchnerismo y peronismo, no asimila fácilmente un cambio tan brusco de rumbo.

ración del comercio mundial y la posible llegada de exportaciones chinas desviadas hacia el mercado europeo.

En este escenario, José María O’Kean puso el acento en el momento que atraviesa Europa: “La Unión Europa vende productos de calidad, con un alto valor añadido, que es lo que nos permite tener salarios altos y un nivel determinado de bienestar en salud, protección social, pensiones, etc. El mundo ha funcionado todos estos años con un gran comprador que era Estados Unidos y grandes vendedores como Alemania, y ese es

desaceleración en 2025, con un 0,9%, antes de repuntar al 1,4% en 2026.

Este escenario refleja el impacto de la guerra comercial impulsada por Estados Unidos, que coloca a Europa en una posición vulnerable; el continente refleja los efectos de este nuevo contexto a través de tres vías: los aranceles estadounidenses, la desacele-

el mundo que Trump quiere romper”.

“Europa no solo tiene un conflicto tecnológico, se trata de un conflicto de modelo social, que lidera Francia, al que los europeos no estamos dispuestos a renunciar. La opinión pública se está bifurcando hacia la izquierda o la derecha, en el caso de las nuevas generaciones principalmente

hacia la ultraderecha. En todos los países hay partidos que están en contra de Europa, que quieren un mundo más nacional y menos europeo. Estamos en plena transición”, añadió el economista.

Para Manuel Alejandro Hidalgo, el principal reto económico que afronta Europa no es el aumento del gasto en defensa, que se pretende elevar al 5%, sino especialmente el derivado del envejecimiento de la población. El continente crece menos que el resto del mundo por varios factores. “En el corto plazo, pesa el impacto energético: muchos países, especialmente Alemania, dependían del gas barato ruso y aún no han asumido plenamente su nueva realidad. A medio y largo plazo, el problema es estructural: un Estado del bienestar diseñado tras la Segunda Guerra Mundial resulta difícil de sostener con una población cada vez más envejecida y con menos trabajadores en activo”, expuso.

Remarcó que los flujos migratorios alivian parcialmente la situación, pero no la resuelven: “En España, por ejemplo, la llegada de unos 300.000 inmigrantes jóvenes al año mitiga en parte el envejecimiento, aunque sus tasas de natalidad pronto se igualan a las de los españoles”.

FRANCISCO FERRARO

“España

se afianza como la excepción dentro de la eurozona. Hemos tenido una serie de suertes, de ventajas o de coincidencias que nos han ayudado con un crecimiento diferencial respecto a Europa”

Señaló que “el envejecimiento no solo tensiona el sistema de pensiones, sino también el gasto sanitario y de cuidados, sectores que reducen la productividad y, en consecuencia, los salarios. A todo ello se suma una excesiva burocracia y una mentalidad más orientada a la protección social que al dinamismo individual, lo que lastra aún más la capacidad de crecimiento de Europa frente a otras regiones del mundo”.

Similar opinión manifestó Francisco Ferraro, quien

apunta hacia el momento especialmente delicado que atraviesa Europa. “Las dificultades que ya se percibían -como la baja productividad y los problemas en las exportaciones- se han agravado por la desaceleración del crecimiento, con Alemania en recesión y Francia e Italia prácticamente estancadas”.

“A ello se suman tensiones sociales, como las protestas en Francia por la reforma de las pensiones, y un escenario político cada vez más inestable, marcado por el avance de

los partidos de extrema derecha y del nacionalismo. Todo ello complica la capacidad de la Comisión Europea para impulsar políticas comunes y mínimamente consensuadas”, explicó el presidente del OEA.

ESPAÑA

En el contexto internacional descrito, marcado por la fragmentación del comercio y la pérdida de impulso de la economía global, España se afianza como la excepción dentro de la eurozona. Durante el segundo trimestre de 2025, el PIB español registró un avance del 0,7% respecto al trimestre anterior -una décima más que en los tres primeros meses del año-, dejando atrás las previsiones de desaceleración y situándose muy por encima del débil pulso de Alemania y del promedio de la zona euro.

En términos interanuales, el crecimiento alcanzó el 2,8%, prácticamente el mismo ritmo que el trimestre previo, lo que implica que España supera con holgura las estimaciones del Banco de España, que anticipaban un aumento del 2,4% para el

“Las dificultades que ya se percibían se han agravado por la desaceleración del crecimiento, con Alemania en recesión y Francia e Italia prácticamente estancadas”

conjunto del ejercicio, y abre la puerta a un cierre de año mejor de lo esperado.

En este escenario y en los últimos años, la economía española ha crecido por encima de la media europea gracias a una combinación de factores coyunturales. Según Francisco Ferraro, “en España hemos tenido una serie de suertes, de ventajas o de coincidencias que nos han ayudado con un creci-

miento diferencial respecto a Europa”. Entre ellas cita los costes energéticos y salariales “relativamente baratos”, unas “buenas cosechas” y el tirón del turismo, que sigue siendo un pilar fundamental porque “los europeos tienen ahorro y no van a dejar de venir a veranear”.

Este contexto ha impulsado las exportaciones y la creación de empleo “en varios sectores, muy especialmente en el turístico, pero también en actividades industriales y en

otro tipo de servicios”. A ello se suma el efecto de la inmigración, que el experto considera un elemento diferencial frente a otros países europeos, ya que “son fundamentalmente latinoamericanos y se incorporan con mayor facilidad al sistema productivo”, contribuyendo además a mantener “los salarios relativamente contenidos”.

La expansión económica se ha visto apoyada por una inflación moderada y unas finanzas públicas favorecidas por el aumento de recaudación que se produjo con la inflación y el mantenimiento de los tipos de impuestos. “Hemos ido en volandas estos dos o tres últimos años”, afirmó Ferraro, quien prevé que “este año el crecimiento podría acercarse al 3%”, impulsado por el empleo y el consumo privado. Este últi-

“Pese a algunos avances, nuestra productividad no ha mejorado significativamente ni se ha transformado de forma sustancial la estructura productiva”

mo, además, no se basa en el endeudamiento sino en “un aumento del ahorro extraordinario que se produjo con el covid, y que se sigue manteniendo en un nivel muy alto”. Por otra parte, lamentó que, pese a algunos avances, “nuestra productividad no ha mejorado significativamente” ni se ha transformado de forma sustancial la estructura productiva, y alertó de los riesgos estructurales que persisten: “Hay poca innovación, pocas empresas significativamente innovadoras y potentes que exporten”. A ello se suman “el envejecimiento poblacional, un sistema de pensiones absolutamente insoportable” y “una deuda pú-

blica elevada” que no se ha reducido durante la expansión.

quienes determinen nuestro futuro”.

“La industria nacional se comporta de forma más dinámica que la europea, con un aumento significativo del valor añadido gracias a unos costes energéticos más contenidos”

“Estamos todavía en la ola”, concluyó, “en una inercia de crecimiento diferencial en España que podrá durarnos algún tiempo”, pero recuerda que “con eso no estamos estableciendo unas bases de futuro”. Entiende como imprescindible que “haya incentivos para que los ciudadanos creen, inventen. Tenemos que impulsar esos incentivos para que la gente que innova, que trabaja, que es más productiva, que se ajusta y respeta las leyes, tenga el camino expedito para que sean ellos

“La necesidad de industrializar en el sector inmobiliario es inexcusable, por la desaparición de muchas pequeñas y medianas empresas (subcontratas) y por la edad media de los trabajadores de la construcción”

José María O’Kean sostuvo que la economía española “carece de una estrategia clara y de un proyecto de país”. Explicó que, al no existir un presupuesto aprobado, el Gobierno dispone de libertad para gastar el creciente excedente fiscal sin compromisos definidos, “lo que genera una sensación de continuidad e inercia tanto en el sector público como en el privado”. Asevera que esta situación impide abordar “los problemas estructurales de la economía” y provoca que cada agente -empresas, trabajadores o ciudadanos- busque soluciones individuales.

Además, lamenta que España haya desaprovechado una oportunidad histórica de transformación con los fondos europeos Next Generation y los proyectos PERTE, que podrían haber impulsado “un cambio de modelo económico, pero que se han quedado en simples documentos”.

En relación con los incentivos a los que hacía alusión Ferraro, expuso que muchas veces “se cometen errores de visualización del futuro. Lo

que necesitamos en España son empresas de más dimensión, porque eso sí es una estrategia de país. Quiero más empresarios, pero sobre todo, quiero empresas más grandes que generen miles de puestos de trabajo. Para ello, voy a quitar los desincentivos a las grandes empresas y a darles todos los apoyos posibles para que sigan contratando gente”.

Por su parte, Manuel Alejandro Hidalgo se muestra moderadamente optimista a corto plazo sobre la evolución de la economía nacional, aunque advierte que, a largo plazo, el panorama es preocupante por la falta de un verdadero proyecto de país. Reconoce que el crecimiento de la economía se sustenta en la recuperación de sectores como la agricultura o el turismo, pero también por el auge de las exportaciones de servicios empresariales, entre otras actividades.

En este sentido, observa que España está “reorientando su economía hacia ciertos servicios que no son los tradicionales” y que las exportaciones de servicios no turísticos han crecido un 20% en los últimos años. Además, la in-

JORGE SEGURA

dustria nacional se comporta de forma más dinámica que la europea, “con un aumento significativo del valor añadido gracias a unos costes energéticos más contenidos”.

Sin embargo, advierte de que estos avances siguen siendo insuficientes para hablar de un cambio de modelo productivo. “Algo está cambiando, pero no creo que sea suficiente en absoluto”, señala. A su juicio, los graves problemas estructurales y la falta de planificación “van a condicionar muchísimo” el futuro de la economía española.

ANDALUCÍA Y CONSTRUCCIÓN

La economía andaluza continúa mostrando un pulso más firme que el del conjunto del país. Según el último informe del Observatorio Económico de Andalucía (OEA), el crecimiento regional mantiene un ritmo ligeramente superior a la media nacional,

apoyado en una demanda interna que sigue actuando como su principal motor.

A este impulso se suma una recuperación progresiva de la inversión, con un papel relevante del sector industrial.

La mejora del clima empresarial y la ejecución efectiva de los fondos europeos de recuperación -destinados a proyectos de digitalización y transición ecológica- están contribuyendo a reforzar las bases del crecimiento productivo de Andalucía, abriendo una etapa de oportunidades para consolidar su desarrollo económico.

Tal como apunta Manuel Alejandro Hidalgo, uno de los autores del mencionado informe, “el pulso de la economía andaluza sigue el compás del conjunto nacional, aunque con matices propios que este año juegan a su favor”. Apunta a un crecimiento “ligeramente superior” al de la media española en 2025, gracias a la buena marcha de algunos sectores clave y a un año agrícola más benigno.

“En Andalucía solemos movernos una décima arriba o abajo respecto a España, dependiendo de factores estructurales y, sobre todo, de

si llueve o no”, resume Hidalgo. “Este año ha llovido, y eso es positivo. El turismo se ha ralentizado un poco, pero sin desplomarse; las refinerías no han ido mal, las exportaciones aguantan y el balance general es bueno”.

El análisis del OEA confirma esa resistencia del tejido productivo andaluz, que, pese a la desaceleración europea y a un contexto global incierto, ha conseguido mantener su ritmo de actividad. El sector agroalimentario sigue siendo uno de los principales motores, aunque las altas temperaturas del verano han rebajado las expectativas iniciales en la campaña del aceite y el vino. “Será un año bueno, pero no excepcional”, admite Hidalgo.

En el frente exterior, el economista advierte que el enfriamiento de las economías francesa y alemana preocupa más a Andalucía que los posibles vaivenes comerciales con Estados Unidos.

“EEUU es importante en ciertos sectores, pero representa apenas entre un 5% y un 7% de nuestras exportaciones, frente al 15% o 20% que suponen Francia o Alemania”, explica. La ralentización exportadora responde, por tanto, más al parón europeo que a factores como los aranceles norteamericanos.

De cara al cierre de 2025, el Observatorio prevé que Andalucía crezca “en línea o una décima por encima” del conjunto del país, siempre que se mantenga la estabilidad en el turismo y la agricultura no sufra sobresaltos en el último tramo del año. Para 2026, Hidalgo anticipa una moderación del crecimiento, aunque sobre una base sólida: “Seguirá tirando el consumo privado, el empleo mantendrá su tendencia positiva y la inversión, tras varios años ausente, vuelve a aportar dinamismo al conjunto de la economía”.

“Andalucía tiene los mis-

“La economía mundial va bien y España crece por encima de la media europea, pero hay mucha gente trabajando en precario y muchas empresas luchando por sobrevivir. Es importante preguntarnos por eso”

mos problemas que España, aunque algo atenuados por una población más joven”, señala, “pero arrastra un reto estructural de fondo: su baja cualificación laboral”. Aun así, insiste, las previsiones tienden a quedarse cortas. “Llevamos años pronosticando un 3% de crecimiento y luego un 1,5% para el siguiente, y siempre se acaba superando”.

“El OEA confirma la resistencia del tejido productivo andaluz, que, pese a la desaceleración europea y a un contexto global incierto, ha conseguido mantener su ritmo de actividad”

En relación con los sectores inmobiliario y de la construcción se apuntaron en la mesa algunas cuestiones clave, tales como la necesidad de incorporar la industrialización a la edificación, para mejorar procesos y optimizar recursos, para lo cual es necesario crear más fábricas de construcción industrializada.

Como sostuvo Jorge Segura, “la necesidad de industrializar es inexcusable por dos motivos: primero, la desaparición a raíz de la anterior crisis de un número muy relevante de pequeñas y medianas empresas de construcción (subcontratas), y segundo, por la alta

edad media, en torno a 45 años, de los trabajadores de la construcción”.

“Aunque inicialmente parece que la industrialización supone un encarecimiento de costes, ya se está observando la mayor eficiencia que se deriva de ella por el ahorro de costes indirectos y financieros, así como el cumplimiento de los plazos de entrega”, añadió el moderador.

También se hizo alusión a la remontada que está experimentando la actividad constructora en el conjunto de la economía, “especialmente la vinculada a la edificación residencial, determinada por el crecimiento de la población, tanto la local como la inmigrante, y la consecuente necesidad de vivienda”, apuntó Francisco Ferraro

Manuel Alejandro Hidalgo puso el acento en la “necesidad de invertir en conservación y mantenimiento de infraestructuras, donde el déficit es enorme”, mientras en edificación residencial “van a surgir oportunidades, porque la demanda es muy grande”. De su lado, José María O’Kean también hizo hincapié en “las buenas expectativas que afronta sector”. Ai

ROSA HAFNER

La VPO crece para dar respuesta al problema de la vivienda

Había sed de vivienda y la oferta de los últimos años no ha podido crecer lo suficiente y a un precio adecuado como para satisfacer el apetito del mercado. Los costes de construcción, los problemas para encontrar suelo y la falta de mano de obra dificultan a los promotores poder producir lo suficiente. Los compradores, especialmente los colectivos más vulnerables, no consiguen encontrar una vivienda adecuada. En esta situación, la vivienda de protección, olvidada tantos años, ha vuelto a cobrar protagonismo y se presenta como una de las mejores soluciones a este problema. Pero para que se haga realidad, la colaboración público privada se hace más necesaria que nunca.

CUANDO todas las administraciones centran su atención en un mismo tema, es que este se está convirtiendo en la principal preocupación social. El pasado verano el CIS apuntaba que la vivienda es el mayor problema para uno de cada tres encuestados y este resultado es similar en otros sondeos, lo que significa que este asunto debe ser una prioridad para todos. No es de extrañar, por tanto, que todos los partidos

políticos y todas las administraciones se esfuercen en anunciar medidas y en tratar de convencer que son sus propuestas las más eficaces para solucionar el problema del acceso a la vivienda. En medio de este debate se sitúan las viviendas de protección oficial, tantos años imposibles de promover y que ahora resurgen como una pócima salvadora que facilita, sobre todo a los colectivos que más dificultades tienen

Elena Segura / Fotos: Ai

BOLSA DE SUELO PARA VIVIENDA ASEQUIBLE EN ANDALUCÍA

para acceder a una vivienda, el poder hacerlo realidad.

En Andalucía, el Gobierno autonómico trató de dar una respuesta ágil y sobre todo rápida, algo crucial teniendo en cuenta que el problema se agrava a grandes pasos y que las medidas de las administraciones suelen ser lentas y llegar a destiempo, por lo que sacar cuanto antes una solución a este problema es clave para ir suavizando las consecuencias tan graves que conlleva. A principios de este año la Junta de Andalucía lanzaba un decreto con carácter de urgencia con una serie de medidas con las que se pretendía despejar el camino a la VPO de tal forma que se alcanzara la cifra de 20.000 nuevas viviendas en un horizonte de cinco años, una cantidad que entonces se quedó corta y que ahora se ha visto que se puede incluso duplicar.

Entre otros puntos, el decreto incluía el cambio de uso de terrenos con destino turístico u oficinas para VPO, así como el aumento de la edificabilidad en parcelas residen-

ciales existentes si se dirigen a este fin. También mencionaba la agilización de trámites gracias a una Unidad Aceleradora de Proyectos, el aumento del presupuesto destinado a subvenciones públicas, que ahora pueden alcanzar hasta 30.000 euros por vivienda, o la elevación de los límites de ingresos para acceder a este tipo de inmuebles.

De momento, ya se ha subido el listón situado en 20.000 viviendas a principios de año a 40.000, a tenor de la respuesta que están dando los ayuntamientos que se han adherido a este decreto. En concreto, el Gobierno regional ha concretado que levantará 40.937 viviendas protegidas en los próximos años, duplicando así la cifra anunciada en un primer momento.

LA ESPERADA LEY DE VIVIENDA DE ANDALUCÍA

Este decreto fue la antesala del Proyecto del Proyecto de Ley de Vivienda de Andalucía, aprobado el pasado mes de septiembre por el Consejo de Gobierno con el objetivo

de “facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a los andaluces”. Para alcanzar este objetivo, la futura ley promoverá la construcción de viviendas a precio asequible, tanto en venta como en alquiler.

El proyecto ha puesto el foco principalmente en poner todo el suelo urbanizable disponible para la construcción de viviendas protegidas, con un abanico de iniciativas que pretenden incrementar la oferta de vivienda a precio asequible. De lo más comentado, los cambios de uso y el incremento de la densidad y edificabilidad de los proyectos protegidos, porque va a permitir el cambio de uso de dotacional a residencial en aquellos terrenos donde se vayan a levantar viviendas protegidas y porque esta normativa permitirá aumentar un 20% la densidad y un 10% la edificabilidad de estos inmuebles.

Esta norma también apuesta por la colaboración público-privada, que para la Junta de Andalucía es crucial

“En Andalucía,

el Gobierno autonómico

trató de dar una respuesta ágil y sobre todo rápida”

“Ya

se ha subido el listón situado en 20.000 viviendas a principios de año a 40.000, a tenor de la respuesta que están dando los ayuntamientos”

“La idea es garantizar el buen uso del parque residencial, evitando la ocupación ilegal y la sobreocupación”

Fuente: Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

BOLSA DE SUELO PARA VIVIENDA ASEQUIBLE

13 municipios de más de 100.000 habitantes

HUELVA 1.633 viviendas

Hasta 40.937 viviendas nuevas en Andalucía en 1.482.074 m² de superficie de suelo

CÓRDOBA 4.225 viviendas

SEVILLA 7.469 viviendas

DOS HERMANAS 6.805 viviendas

JEREZ DE LA FRONTERA 1.888 viviendas

para lograr el éxito de las distintas iniciativas que se quieren poner en marcha. A través de concesiones y subvenciones se pretende ampliar el parque residencial andaluz a precios más bajos.

La eficiencia energética también ha tenido un protagonismo especial. De hecho, se plantea la constitución de una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, que incentive temas como la industrialización en la construcción de viviendas o la rehabilitación de las mismas. La idea es conseguir rehabilitar barriadas y conseguir reducir la infravivienda.

El tema de la ocupación ilegal ha sido uno de los puntos distintivos de esta norma, que se aleja aquí de los criterios que se están adoptando a nivel nacional. La idea es “garantizar el buen uso del parque residencial, evitando la ocupación ilegal y la sobreocupación, así como la protección de los más vulne-

CÁDIZ 252 viviendas

ALGECIRAS 486 viviendas

MARBELLA 172 viviendas

rables”, según indica la Junta. Para ello, se contempla “la creación de una Comisión de Coordinación en materia de desahucios y la lucha contra la ocupación ilegal”. La futura norma establece, de hecho,

“Se

MÁLAGA 8.511 viviendas

JAÉN 569 viviendas

GRANADA 6.314 viviendas

ALMERÍA 1.548 viviendas ROQUETAS DE MAR 1.065 viviendas

ción de las áreas prioritarias, zonas donde se detecte que hay mayores dificultades para el acceso a la vivienda y en las que se concentrarán los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a rehabilitación. También se apuesta

nible para la construcción de inmuebles protegidos. Desde que se publicara el decreto, un creciente número de consistorios poco a poco, han ido anunciando su adhesión al mismo. Por eso son muchas las actuaciones a destacar. Según anunciaba la consejera de Vivienda de la Junta de Andalucía, Rocío Díaz, gracias a las negociaciones llevadas a

plantea la constitución de una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, que incentive temas como la industrialización en la construcción de viviendas o la rehabilitación de las mismas”

mecanismos para el asesoramiento e información en materia de desahucios y ocupación, siempre dentro del marco de sus competencias, por lo que habrá que esperar a ver cómo se concretan estas medidas, que deberán estar bajo el paraguas estatal.

Entre los puntos fuertes de esta norma está la crea-

por optimizar la gestión del parque residencial, mediante la creación de un inventario único de viviendas públicas.

LOS AYUNTAMIENTOS RESPONDEN CON SUELO

Gracias a estas iniciativas, los ayuntamientos han mostrado un mayor dinamismo a la hora de poner suelo dispo-

cabo con los ayuntamientos se han logrado captar parcelas para construir 40.937 hogares, de las que 659 parcelas se sitúan en municipios con más de 100.000 habitantes, es decir, precisamente en las zonas más tensionadas.

En este reparto destaca Málaga, donde se levantarán 8.511 unidades, seguida por

Fuente: Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

dos municipios sevillanos: la capital y Dos Hermanas, que se estima conseguirán 7.469 y 6.805 VPO, respectivamente.

Por su parte, los municipios donde se levantarán el resto de las viviendas protegidas son: Granada, con 6.314; Córdoba, con 4.225; Jerez de la Frontera en Cádiz (1.888); Huelva (1.633); Almería (1.558); Roquetas de Mar en Almería (1.065); Jaén (569); Algeciras en Cádiz (486); Cádiz (252) y Marbella (172), entre otros.

Estos datos están se recogen en la Bolsa de Suelo para Vivienda Asequible que ha lanzado el Gobierno andaluz, que permite a los promotores

tadas por la Consejería. Por un lado, encontramos el caso de Almería, donde el Ayuntamiento aprobaba adherirse al plan para fomentar la vivienda impulsado por la Junta y elaboraba un informe con una relación de 49 solares donde se podrían edificar 1.351 viviendas. Además, según las cifras del consistorio, en la capital almeriense se construirán 600 inmuebles protegidos y de ellos, más de 200 serán en régimen de alquiler con derecho a compra.

En cuanto a Huelva, ha planteado un plan de choque basándose en la colaboración público-privada. El Consisto-

de forma muy visual, localizar las parcelas que han puesto a disposición más de 60 municipios. Y este número sigue creciendo, ya que se pueden adherir hasta marzo de 2026.

OLEADA DE VIVIENDA PROTEGIDA

Si recorremos las distintas capitales andaluzas, son muchos los ayuntamientos que han anunciado diversas medidas, gracias a las cuales se alcanzan las cifras presen-

rio quiere poner a disposición del Gobierno andaluz suelo urbano disponible, tanto privado como público, para la construcción de vivienda protegida y se adhería al decreto hace unos meses.

En Cádiz, el equipo de gobierno del Ayuntamiento de La Línea de la Concepción también daba el paso para adherirse al nuevo decreto, con la intención de incorporar nuevos núcleos de viviendas protegidas para atender a las

HABLAMOS CON...

Antonio Gil

DIRECTOR ANDALUCÍA OCCIDENTAL METROVACESA

Cómo valora las medidas que está adoptando el Gobierno andaluz para incentivar la promoción de VPO. ¿Cree que están surtiendo el efecto deseado? ¿Está ayudando el nuevo marco normativo que trae la LISTA a impulsar la VPO?

Muy positivamente. Hay que reconocer el esfuerzo, predisposición y trabajo del Gobierno andaluz en esta materia. Y, sobre todo, destacaría la interacción y comunicación que mantiene el Gobierno andaluz y los agentes que intervinimos en el sector inmobiliario y urbanístico.

Es evidente que las actualizaciones de las leyes y normas a la realidad están generando una mayor producción de viviendas protegidas. Resaltar que, en los últimos años, se ha incrementado un 70% la oferta de VPO respecto a la década anterior.

El nuevo marco normativo facilita, y mucho, el impulso de la VPO, pero a ello hay que añadir políticas financieras y fiscales para facilitar la accesibilidad de los ciudadanos a una vivienda.

¿Cuál es el principal escollo para la promoción de este tipo de vivienda?.

Señalaría principalmente dos. En primer lugar, destacaría el incremento tan significativo que estamos teniendo en

“La disponibilidad de suelo en las zonas tensionadas es claramente insuficiente”

los costes de construcción en los últimos años. Sobre todo, por la escasez de mano de obra. Ello implica, para el caso del alquiler, unos proyectos con nula rentabilidad para determinadas localizaciones. Y en las VPO para venta que en muchos casos se conviertan en inaccesibles para muchas familias.

En segundo lugar, podemos tener un marco normativo autonómico facilitador de desarrollos de suelos y de impulso a viviendas asequibles, pero son los ayuntamientos los que tienen las competencias últimas de la gestión urbanística en su territorio. Y, por tanto, el éxito o fracaso de un equilibrio “sano” entre oferta y demanda es muy heterogéneo y polarizado.

¿Está creciendo la demanda de alquiler de vivienda de protección frente a la compra de este tipo de inmueble?

Como consecuencia del incremento de la ratio resultante de los precios de las viviendas y las rentas de las familias, es evidente que la demanda hacia el alquiler crece. La pregunta sería si está creciendo la oferta de viviendas protegidas en alquiler versus la compra.

Y la respuesta sería sí. Con las políticas de viviendas implementadas en Andalucía a partir de la publicación del Plan Vive 2020-2030, y otras normas y medidas de incentivación de la vivienda protegida en alquiler.

La década anterior a 2021, el número de viviendas en alquiler que se han calificado en Andalucía no llegaban al 20% de la totalidad de viviendas protegidas calificadas. Sin embargo, en los últimos cuatro años, casi la mitad de las viviendas

“La demanda hacia el alquiler crece como consecuencia del incremento de la ratio resultante de los precios de las viviendas y las rentas de las familias”

protegidas que se califican son en régimen de alquiler.

No obstante, la oferta de este régimen sigue estando muy por debajo de la demanda. Tenemos que seguir impulsando ayudas públicas y revisiones en las cargas fiscales de las viviendas protegidas en alquiler, para generar un verdadero mercado de alquiler con algún tipo de protección.

¿En qué zonas de Andalucía cree que es más necesaria la VPO? ¿Hay suelo disponible suficiente para poder promoverla?

Las zonas donde son más necesarias

tensionadas es claramente insuficiente. Es una problemática generalizada, tanto para VPO como para residencial libre y flex-living.

Con el Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda, se pone una herramienta potente para incrementar claramente suelos para VPO. Al menos temporalmente.

Ahora está en el “tejado” de los ayuntamientos, con sus acciones en materia de vivienda, la disponibilidad de suelo suficiente para VPO.

¿Es la VPO una solución eficaz para el problema del acceso a la vivienda?

“Las actualizaciones de las leyes y normas a la realidad están generando una mayor producción de viviendas protegidas”

las VPO, lógicamente son aquellas donde el mercado de la oferta y la demanda están más tensionados y donde el territorio es un núcleo de atracción de población. Normalmente las dos circunstancias anteriores suelen ir de la mano.

En Andalucía, tenemos por un lado las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas; y de otro los territorios con baja población censadas y con un alto volumen de población temporal o rotacional.

La disponibilidad de suelo en las zonas

Sí. Es una solución muy positiva para solventar el problema de accesibilidad a la vivienda, aunque no es la única solución. La eficacia de esta dependerá de:

7 Normativas urbanísticas.

7 Políticas de viviendas consensuadas y alineación de las administraciones implicadas en la materia.

7 Financiación y ayudas de accesibilidad

7 Política fiscal de las VPO y viviendas para alquiler. Ai

“La Bolsa de Suelo para Vivienda Asequible permite a los promotores localizar las parcelas que han puesto a disposición un total de 58 municipios”

familias y facilitar su acceso al mercado residencial.

Pero el municipio que más destaca en esta provincia es Jerez. El Ayuntamiento tiene aquí previsto poner a la venta seis parcelas en distintos puntos de la ciudad que se destinarán a construcción de VPO, según ha anunciado la alcaldesa de la ciudad, María José García-Pelayo. Algunos de estos suelos son patrimonio del propio Ayuntamiento y otros de Emuvijesa, la empresa de vivienda municipal.

En la provincia de Málaga, el Ayuntamiento de Marbella también está tratando de impulsar la VPO y recientemente anunciaba viviendas protegidas de alquiler en San Pedro de Alcántara, en este caso en régimen de alquiler tasado y limitado. Estos inmuebles se desarrollarán en una parcela privada de 6.000 metros cuadrados que se localiza en la calle Manuel González Portilla. Se trata de un proyecto de la empresa Nogainver que

PRINCIPALES MUNICIPIOS ADHERIDOS AL DECRETO-LEY 1/2025

58 municipios con una población de 4.349.101 habitantes 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda en el ámbito municipal

ALMERÍA

Roquetas de Mar

CÁDIZ

Algeciras

Jerez de la Frontera

La Línea de la Concepción

Rota

San Roque

CÓRDOBA

Almodóvar del Río

Encinas Reales

GRANADA

supone una inversión de 13,1 millones de euros.

En otro municipio malagueño, Vélez-Málaga, el ayuntamiento ha lanzado una convocatoria para adjudicar diferentes parcelas para la construcción de tres lotes de Viviendas de Protección Oficial (VPO), a la que se han presentado un total de cuatro empresas. La idea del Consistorio es desarrollar varias promociones de VPO, de momento, en un primer lote se mencionan los emplazamientos de El Águila, Real Bajo y VM8; un segundo lote en una parcela de la calle Laureano Casquero; y un tercer lote para otra promoción en una parcela situada en Los Blanquizos, en Valle Niza.

También en Málaga, el Ayuntamiento de Antequera anunciaba la salida de unos terrenos para hacer 552 VPO, con cuatro actuaciones distintas repartidas entre la Avenida de la Estación (32 viviendas); la calle Diego Sancho Melero

Alhedín

Almuñécar Loja

Motril

Purullena

Santa Fe HUELVA

Almonte

Ayamonte

Cartaya

El Almendro

Punta Umbría

Trigueros

(180 viviendas); la zona entre calle Doctor Diego Aragón y Cuesta Talavera (320 viviendas); y 20 viviendas protegidas en calle Divina Pastora.

En cuanto a la provincia de Sevilla, destaca la bolsa de suelo de Arahal, que con una superficie de 63.678 metros cuadrados va a permitir la construcción de un total de 423 viviendas protegidas. El Ayuntamiento junto a la Administración autonómica

JAÉN

Alcalá la Real

Andújar

Bailén

Huelma

Linares

MÁLAGA

Algarrobo

Alozaina

Ardales

Arriate

Benalmádena

Estepona

Fuengirola

Manilva

Marbella

Mijas

Nerja

Torremolinos

Yunquera

SEVILLA

Alcalá de Guadaíra

Bormujos

La Algaba

Lora del Río

Utrera

ha podido desbloquear este suelo acogiéndose a una de las opciones que se incluyen en el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda de la Junta de Andalucía y que permite incrementar la edificabilidad siempre que el fin sea ampliar las VPO. Además, el Ayuntamiento ha acordado con la Junta encargarse de la urbanización de todos los suelos, incluidos los de titularidad autonómica.

· Datos a septiembe de 2025. Fuente: Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

Zona sur, Jerez de la Frontera.

En esta provincia, la Diputación también ha lanzado una medida orientada a tratar de frenar la subida de precios de la VPO, que no escapa a la escalada que está viviendo el sector inmobiliario en general, provocada por la escasez de suelo, los costes de los materiales y la falta de mano de obra. Esta medida, destinada a promociones de vivienda protegida que se desarrollen sobre solares de titularidad municipal y que tenga un modelo de gestión cien por cien público, consistirá en lanzar una línea de financiación directa de 50.000 euros por cada nuevo piso de VPO que construya un ayuntamiento, que debe repercutir directamente en el precio de la vivienda, que no podrá superar en ningún caso los 115.000 euros. Aznalcóllar, Las Cabezas de San Juan, Castillo de las Guardas o Carmona son algunos de los municipios que están aprovechando esta medida.

También cabe señalar el caso de Tomares, que se adhería el pasado verano al decreto de la Junta y adicionalmente, también aprobaba el incremento del 20% del número de viviendas protegidas y del 10% de la edificabilidad en parcelas sin edificar destinadas a viviendas protegidas. Pero el gran foco estará en Sevilla, con bolsas de suelo como la del sector Higuerón Norte, que acogerá más de 2.500 viviendas, de las que el 40% serán de protección oficial. Según datos de la Gerencia de Urbanismo y Medio

Ambiente, “teniendo en cuenta la ratio de 2,4 hab/vivienda, se estima que el sector podría acoger a una población de 6.111 habitantes”

En Sevilla, según la Bolsa que maneja la Junta, existen parcelas incluso en el Centro de la ciudad mientras que otras partes donde podrían hacerse pisos de protección oficial se reparten entre Pino Montano, Torreblanca o Sevilla Este. Sin olvidar las dos parcelas que se localizan al lado del nuevo barrio de la Cruz del Campo. También existen bolsas de suelo frente a Torre Sevilla, en el distrito Cerro Amate junto a la ronda de circunvalación SE-30 o en la calle Binefar, junto a la estación de metro de Cocheras, junto al parque Celestino Mutis y la barriada de la Oliva. También destacan las parcelas localizadas en el nuevo barrio de Palmas Altas.

Además, hay que tener en cuenta el nuevo barrio previsto en El Pítamo, entre Bellavista y Montequinto. Se trata de una de las zonas de expansión de la ciudad que contempla el Consistorio, que prevé aquí cerca de 10.000 viviendas y

de ellas, 4.199 serían de protección oficial. En unos meses podrían comenzar los trabajos para la ejecución de este proyecto de colaboración público privada, que se realizaría en cinco fases y que contempla también zonas verdes y áreas destinadas a empresas. La declaración de interés estratégico del mismo facilita a los promotores acudir a la Unidad Aceleradora de Proyectos de la Junta de Andalucía y de esa forma acelerar su tramitación.

También en la zona Sur, en Dos Hermanas, se han identificado suelos para VPO, la mayoría de ellos en Entrenúcleos.

Esto parece ser solo el comienzo de una oleada de VPO que no ha hecho más que empezar. Hasta febrero del próximo año se pueden seguir sumando municipios y acogerse a las medidas del Decreto, por lo que se espera que las bolsas de suelo sigan creciendo.

Por último, la futura Ley de Vivienda de Andalucía contribuirá a la simplificación administrativa y a resolver la dispersión normativa existente, ya que deroga cuatro leyes: la Ley de la Vivienda Protegida

“La nueva ley ha puesto el foco principalmente en poner todo el suelo urbanizable disponible para la construcción de viviendas protegidas”

“Han sido muchos los consistorios que poco a poco han ido anunciando su adhesión al mismo”

en Andalucía de 2005; la Ley del Derecho a la Vivienda de 2010; la Ley de Función Social de la Vivienda de 2013; y la Ley de Tanteo y Retracto de 2018. De igual manera, ha sido objeto de debate en la Mesa del Diálogo Social en materia de vivienda, en cumplimiento de las Medidas sociales y económicas para el impulso de Andalucía recogidas en el Pacto Social y Económico de marzo de 2023. Ai

Nuevo barrio en El Pítamo, entre Bellavista y Montequinto (Sevilla).

HABLAMOS CON...

Alicia Martínez

SECRETARIA GENERAL DE

VIVIENDA

DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA

¿Cuál es la situación actual de Andalucía en relación al problema del acceso a la vivienda y qué medidas se están tomando desde el Gobierno andaluz?

La vivienda se ha convertido en uno de los problemas que más preocupan a los ciudadanos y Andalucía no es ajena a esta realidad. Con precios al alza, alquileres cada vez más inaccesibles y un parque de vivienda pública insuficiente, el Gobierno andaluz inició en 2019 una hoja de ruta propia que comenzó con la aprobación de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) y su reglamento, lo que supuso la agilización e innovación en la tramitación urbanística, continuó con la aprobación del Plan Vive en Andalucía 2020-2030, con medidas para el impulso de la construcción de viviendas protegidas, el Plan Ecovivienda a través del cual se han canalizado los fondos Next Generation en Andalucía, y finalmente el Anteproyecto de Ley de Vivienda de Andalucía que, una vez culminados los trámites preceptivos, iniciará su debate en el Parlamento de Andalucía para su aprobación final.

Con el Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda se quiso dar una respuesta rápida a la ciudadanía. ¿Qué se ha logrado hasta el momento?

El Gobierno andaluz, ha querido responder con urgencia al déficit de vivienda protegida y ofrecer soluciones reales a una población que siente que el acceso a un techo digno es poco menos que

“La apuesta es clara: multiplicar el número de viviendas asequibles en un plazo corto”

una carrera de obstáculos. Así, no hemos esperado a la aprobación de la ley para anticipar y poner en marcha una serie de medidas urgentes y de carácter temporal para incentivar al sector y levantar 20.000 VPO en los próximos cinco años, medidas materializadas en la aprobación en febrero de este año del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.

Un Decreto-ley al que deben adherirse los ayuntamientos en el uso de sus competencias, y que permite incrementar la densidad y la edificabilidad en los suelos residenciales siempre que se destine a vivienda protegida, así como el cambio de uso de suelos para destinarlo a vivienda protegida, sin necesidad de tramitar planeamiento, y esto siempre que se solicite la licencia para la construcción en el plazo de dos años.

Estas medidas, y otras como la posi-

“No hay fórmulas mágicas, pero el camino está trazado, y debemos seguir profundizando”

bilidad de usar los suelos dotacionales, han puesto el urbanismo al servicio de las personas, tratando con ello de paliar el principal problema del precio de la vivienda, que es la escasez de suelo finalista y los tiempos para el desarrollo de los mismos. Por ello, se ha presentado, en cumplimiento del Decreto-ley, la Bolsa de Suelos para vivienda asequible, dando publicidad y transparencia a los suelos aptos para la construcción de vivienda protegida en los municipios mayores de 100.000 habitantes.

El conjunto de medidas normativas, así como los planes acompañados de un importante volumen de ayudas a los promotores, han supuesto que desde 2019 a 2024, se hayan multiplicado por cuatro las viviendas protegidas calificadas provisionalmente alcanzando las 13.010 viviendas, de las cuales 7.000 viviendas son protegidas en régimen de alquiler y han recibido subvenciones de los Planes puestos en marcha, que alcanzan entre un 30 y un 80% del coste de la promoción. A cambio, se trata de viviendas con rentas limitadas, para familias que acceden a su primera vivienda, y con plazos de calificación entre 20 y 70 años, lo que

significa que se está ampliando de forma significativa una oferta de alquiler profesionalizada y con protección pública.

Cabe señalar que esta hoja de ruta no sería posible sin el acompañamiento de los promotores públicos, que han aprovechado este impulso, gracias a todas las posibilidades ofrecidas por el Gobierno andaluz para renovar su apuesta por la vivienda en sus municipios, tras décadas sin iniciar una promoción.

Señalo el fuerte impulso de las dos ciudades con mayor dificultad de acceso, Málaga y Sevilla, donde de alguna manera se anticipa uno de los conceptos de la Ley de Vivienda, que es el de Área Prioritaria de vivienda, como aquella en donde se concentrarán los mayores apoyos de la administración, dado que en ambas, y gracias a las medidas del Gobierno andaluz, se levantan barrios completos de vivienda asequible, como el sector Universidad en Málaga con 1.000 viviendas protegidas, o el desarrollo de Palmas Altas en Sevilla, con más de 1.000 viviendas protegidas, entre otras, cifras que parecen de otros periodos donde se levantaban barrios enteros para dar cabida al éxodo rural.

Igualmente, está siendo relevante el papel de los promotores privados, que certifican la viabilidad de la vivienda protegida, con la promoción de alrededor de 6.000 viviendas desde 2019, generalmente en venta, sin más ayuda que la propia flexibilidad del régimen jurídico, lo que está suponiendo ejecutar los suelos de reserva para la vivienda protegida paralizados durante años.

Sin los promotores privados no habrá respuesta a la gran demanda de vivienda que necesitamos cubrir, y para ello la colaboración público-privada en sus distintas fórmulas, concesiones administrativas, derechos de superficie u otras, es fundamental.

“No se trata solo de levantar ladrillos, sino de facilitar que el suelo disponible se convierta rápidamente en hogares accesibles”

¿Cómo se ha traducido todo esto en los presupuestos?

En materia presupuestaria, hemos doblado los recursos disponibles, siendo el presupuesto del año 2025, el doble que el del 2018 en materia de vivienda, a lo que también han contribuido los fondos estatales que se reparten con el Plan Estatal de Vivienda, ahora destinados en su mayoría a la construcción de viviendas. Sin embargo, durante este periodo, la aprobación de la Ley Estatal del Derecho a la Vivienda supuso una intromisión en las competencias autonómicas en materia de vivienda, y está introduciendo una variable de incertidumbre que alimenta la escalada de precios, la disminución de la oferta de vivienda y la inseguridad jurídica, agravando el problema de acceso a la vivienda, gravado también con una fuerte presión fiscal.

¿Qué hace diferente estas medidas de otras llevadas a cabo por otras administraciones?

El proyecto de la nueva Ley andaluza nace con un marcado acento propio. No se trata solo de levantar ladrillos, sino de facilitar que el suelo disponible se convierta rápidamente en hogares accesibles. Para ello se permitirá cambiar el uso de solares y edificios en desuso a vivienda protegida, aumentando incluso la edificabilidad para ganar densidad. Se fijarán áreas prioritarias donde concentrar ayudas y se abrirá la puerta a fórmulas de colaboración público-privada que acele-

ren la respuesta. Además, se actualiza un marco normativo obsoleto, se refuerza la seguridad jurídica en el parque público y se introduce la sostenibilidad como requisito clave para la habitabilidad futura.

Todo ello se enmarca en un discurso pragmático: menos debates teóricos y más resultados visibles. La apuesta es clara: multiplicar el número de viviendas asequibles y hacerlo en un plazo corto, mientras se sientan las bases de una política estructural a largo plazo. Andalucía quiere demostrar que es posible recuperar el espíritu original de la VPO, no como un recurso marginal, sino como el verdadero pilar de acceso a la primera vivienda.

Aún quedan pasos por dar y la Ley debe pasar aún por el Parlamento.

Su debate parlamentario es de nuevo la oportunidad de buscar el punto de encuentro, de una política de vivienda, serena, equilibrada, certera, sin sobresaltos de vaivenes políticos. La inercia, y los plazos de maduración de este producto, la vivienda, son elevados, y no hay fórmulas mágicas, pero el camino está trazado, y debemos seguir profundizando en mejorar la calidad, optimizar los costes, reducir la presión fiscal y pactar a nivel estado medidas duraderas, y seguras a favor de los ciudadanos. La aprobación de esta ley será, sin duda, un hito que debe traducirse en la mejora del acceso a la vivienda, el objetivo que todos perseguimos, porque la vivienda es la base para garantizar una vida digna. Ai

“Hemos doblado los recursos disponibles siendo el presupuesto del año 2025 el doble que el de 2018 en materia de vivienda”

El sector expone sus carencias

La escasez de suelo, de mano de obra especializada o la baja inversión en infraestructura son asuntos que preocupan y mucho en el seno del sector promotor y constructor. Sobre estos temas hemos preguntado a los representantes de las empresas andaluzas, que han puesto de manifiesto la complejidad de hacer frente al problema de la vivienda si no se cuenta con la materia prima: el suelo. También han destacado que faltan entre 700.000 y 800.000 trabajadores en el sector constructor para hacer frente a la demanda prevista, una amenaza estructural que pone en riesgo su propio futuro y frente a la que se proponen interesantes soluciones. Y de otro lado, que Andalucía sigue teniendo sed de infraestructuras, destacando en estas páginas aquellas más relevantes en cada provincia.

Hace falta mano de obra especializada en la construcción.

¿Sería la inmigración una solución?, ¿qué se podría hacer para formar y atraer a los jóvenes a trabajar en este sector?

La falta de suelo es uno de los principales escollos para promover más viviendas. ¿Qué medidas cree que se deberían aplicar para poner más suelo en el mercado?

Andalucía es una de las regiones con un mayor déficit de infraestructuras y el pasado verano se ha hecho más evidente con el aumento de desplazamientos. ¿Cuáles serían los proyectos más urgentes para esta comunidad?

RAFAEL SÁNCHEZ ALCALÁ

IGNACIO PEINADO GUERRERO

CARLOS LÓPEZ NAVARRETE

Rafael Sánchez Alcalá

Presidente de Fadeco Contratistas

“Mano de obra especializada en la construcción: el reto estructural del sector”

ELsector de la construcción atraviesa un momento crítico. A pesar de su contribución creciente al PIB, con un valor añadido bruto del 5,3 % y un empleo en crecimiento constante, nos enfrentamos a una amenaza estructural que compromete seriamente su sostenibilidad y capacidad de crecimiento: la escasez de mano de obra especializada.

Este diagnóstico es compartido por todo el sector. Y las cifras son claras. Según datos de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), a la que Fadeco Contratistas pertenece, el sector necesita incorporar de manera urgente entre 700.000 y 800.000 trabajadores para cubrir la demanda actual y futura. Esta situación ha sido señalada también por la Fundación Laboral de la Construcción.

Y es que en este complicado escenario es conveniente un análisis sosegado y profundo, un diálogo entre todos los agentes implicados.

Como primera reflexión, desde nuestra óptica, debemos enfatizar que, efectivamente, falta mano de obra, pero también falta especialización.

Y no se trata sólo de un problema cuantitativo. El 51,7% de los trabajadores en el sector apenas cuenta con formación básica (ESO o inferior), según el Observatorio Industrial de la Construcción. Y de entre las personas desempleadas, solo el 3% posee un Certificado de Profesionalidad en Edificación y Obra Civil, y apenas un 3,8% tiene FP de grado medio o superior.

Y el problema se agrava por la de relevo generacional: apenas un 10% de los ocupados tiene menos de 30 años, mientras que los mayores de 54 superan el 22%. Esta realidad, ya conocida por todos, pues son datos que repetimos constantemente en muchos foros, dibuja una pirámide invertida que amenaza con dejar sin capacidad productiva al sector en el medio plazo.

Y no es una cuestión de falta de actividad. En 2024, según el Informe Anual del Observatorio de la Construcción, el empleo creció un 5,7% interanual, mientras que las afiliaciones a la Seguridad Social alcanzaron más de 1,4 millones, con una tendencia creciente en la contratación indefinida. Sin embargo, los puestos quedan sin cubrir y las vacantes siguen en aumento. Las empresas tienen serias dificultades para encontrar encofradores, operadores de maquinaria, fontaneros, electricistas o jefes de obra, entro otros oficios.

Otra reflexión recurrente en los últimos tiempos es la relacionada con el papel que puede jugar la inmigración. En nuestra opinión, puede ser parte de la solución, aunque no la solución.

Resulta evidente que, en este contexto, la inmigración está jugando un papel relevante. Actualmente, el 24% de los ocupados en el sector son personas extranjeras. En los últimos trimestres, según datos de CNC y la Fundación Laboral, el 90% del empleo neto creado ha sido ocupado por inmigrantes, principalmente procedentes de América Latina.

El presidente de CNC señalaba recientemente que “si hoy la construcción no está parada, es gracias a los migrantes”. Creo no le falta razón. Pero también es cierto que, si queremos que esta vía sea viable y sostenible, hay que acompañarla de programas de formación, integración y regularización.

Por eso, desde nuestra Confederación Nacional se ha propuesto la activación de itinerarios formativos cortos (entre 60 y 100 horas) que permitan regularizar a personas en situación administrativa irregular, al tiempo que se les capacita en competencias básicas: seguridad laboral, (cuestión que nos preocupa de manera especial), normativa, uso de herramientas, organización de obra. Esta medida no solo es eficaz desde el punto de vista laboral, sino también desde el humano y social.

En la misma línea, creemos que, con carácter general, formar y atraer a los jóvenes debería ser una cuestión de Estado.

Incluso me atrevería a decir que el verdadero reto es otro, previo al anterior: atraer a los jóvenes. Según el Observatorio de la Construcción, solo el 10% de los ocupados en el sector tiene menos de 30 años. La Fundación Laboral advierte de una desvinculación entre las genera-

ciones más jóvenes y las oportunidades reales que ofrece el sector.

No podemos resignarnos a que la construcción sea vista como una salida “de segunda”. El sector hoy es tecnología, sostenibilidad, eficiencia, BIM, industrialización. Y necesitamos mostrar esa realidad en los centros educativos, en las ferias de orientación, en las redes sociales y que se vea reflejado en las políticas activas de empleo. Es muy urgente reforzar la FP en Edificación y Obra Civil, en donde la pérdida constante de alumnos es un auténtico drama, presentado una pauta completamente opuesta a la perentoria necesidad que estamos analizando.

Por último, pero no menos importante, el papel de las mujeres, un talento por integrar. No podemos permitirnos dejar fuera al 50% del talento. Las mujeres apenas representan el 11,4% de las personas afiliadas en el sector (aunque podemos decir con satisfacción que en los últimos años ha crecido en dos puntos, es el camino). A pesar de que presentan, en general, mayor nivel formativo que sus compañeros varones, su presencia en obra es prácticamente testimonial.

Son muchos los esfuerzos que el sector está realizando, a través de la Fundación Laboral de la Construcción, impulsando programas de inserción, de visibilización de referentes femeninos y de formación específica para mujeres en el sector. Pero hacen falta más incentivos, más programas de apoyo y, sobre todo, un cambio cultural.

Como conclusión, tal vez una reflexión menos fría y cuantitativa, y una llamada a la acción de cuantos agentes estamos implicados en la búsqueda de una solución, tanto desde el ámbito privado como, fundamentalmente, desde el público: la construcción no solo edifica viviendas o infraestructuras. Construye futuro, cohesión social, empleo y desarrollo. Formar, atraer e integrar talento no es una opción. Es una estrategia de país. Ai

Ignacio Peinado Guerrero

Presidente de Fadeco Promotores

La vivienda reclama medidas extraordinarias

LLEVAMOS años advirtiendo que la falta de vivienda no es un fenómeno puntual ni pasajero. Es un problema estructural que ha tardado en manifestarse, como sucede con las crisis de largo recorrido. Pero hoy ya no es una previsión: está en la calle. Lo vemos en la dificultad de emancipación de los jóvenes, en el desplome de la natalidad o en la creciente expulsión de los residentes locales de sus propios municipios.

El origen está claro: no hay suficiente suelo finalista. Y si no hay suelo, no hay viviendas, ni equipamientos, ni servicios. Lo grave es que, incluso cuando existe voluntad para desarrollar suelo, el procedimiento es tan lento, complejo y vulnerable que se vuelve disuasorio. En un solo desarrollo pueden intervenir más de 30 organismos públicos y acumularse más de 10 aprobaciones administrativas. Y tras superar todo ese recorrido, basta con que una sola persona impugne el plan —sin necesidad siquiera de acreditar interés directo— para paralizarlo indefinidamente. Esta situación, que ya ha hecho caer grandes planeamientos en Andalucía y España, no es sostenible.

Por eso pedimos medidas extraordinarias para una situación extraordinaria. Proponemos que ciertos desarrollos se declaren de interés autonómico o estratégico, especialmente aquellos que afectan a varios municipios o atienden déficits graves de vivienda. Esta figura permitiría acortar plazos sin necesidad de cambiar ninguna ley, priorizando el interés general y desbloqueando suelo donde más se necesita.

Además, es necesario aumentar el porcentaje de vivienda protegida en nuevos desarrollos sin reducir la oferta libre. La edificabilidad es un número “inventado” y ahora es necesario repensarlo, para tener más vivienda protegida en cada desarrollo.

Y todo esto debe ir acompañado de una dotación presupuestaria real, porque sin ayudas públicas en esta situación crítica, la rueda nunca empieza a girar. Es el momento de pasar del diagnóstico a la acción. Necesitamos activar un urbanismo de emergencia que permita responder con agilidad a una crisis que amenaza no solo el acceso a la vivienda, sino el modelo de convivencia y el futuro económico de nuestros territorios. Ai

Carlos López Navarrete

Presidente de CEACOP

“Andalucía,

ANDALUCÍA

tiene una doble singularidad respecto al resto de España. Por un lado, su enorme extensión territorial, que representa el 17,3 % de la superficie nacional. Por otro, una orografía compleja, que obliga a desplegar una vasta red de carreteras, infraestructuras hídricas, líneas ferroviarias, equipamientos públicos y viviendas. Esta casuística hace necesaria una inversión en obra pública proporcional. La realidad, sin embargo, ha ido por otro camino.

El pasado año, el conjunto de las administraciones destinó 3.663,6 millones de euros a la comunidad. Es un dato positivo que confirma la tímida tendencia ascendente de los tres últimos ejercicios, tras casi una década de presupuestos raquíticos, registrándose la cifra más baja en 2017 cuando apenas rozaron los 700 millones. Ahora bien, seguimos muy lejos de los niveles previos a la crisis, cuando entre 2006 y 2009 se invertían de media 4.300 millones anuales. Dos décadas después, el déficit acumulado es patente en proyectos eternos o que ni siquiera han arrancado.

Un recorrido por la geografía andaluza evidencia una falta de infraestructuras de todo tipo, si bien es cierto en algunas provincias esta realidad es aún más visible.

Es el caso de Jaén y la interminable Autovía del Olivar, clave para articular el interior de Andalucía junto a Córdoba y Sevilla. Esta provincia figura año tras año en el vagón de cola de la inversión en obra pública, junto a otras como Huelva o Córdoba, que se disputan el puesto muy ajustadamente.

Poniendo la lupa sobre Huelva, sigue pendiente del tercer carril de la A-49, de la alta velocidad ferroviaria que comienza ahora con la redacción de los proyectos, o de la finalización de la presa de Alcolea,

deudas pendientes de

obra pública”

fundamental para el desarrollo de agricultura de alto valor.

Por su lado, Córdoba reclama una solución definitiva para el embalse de La Colada que garantice el abastecimiento de agua de 80.000 vecinos de las comarcas de Los Pedroches y el Guadiato, y espera avances en el proyecto de la A-81 en su tramo Córdoba-Granada, que ni siquiera aparece dentro de los planes de construcción actuales para la Red Transeuropea de Transportes.

Así mismo, Granada continúa pidiendo la terminación de la conexión ferroviaria por AVE y de la red de abastecimiento y regadío de la presa de Rules.

Almería sigue demandando su enlace ferroviario con Granada, la culminación de la conexión con Murcia como parte del Corredor Mediterráneo y la finalización de la Autovía del Almanzora.

En Málaga, mientras tanto, existen proyectos que nunca terminan de materializarse como es el caso del tren litoral que uniría la capital de la costa del Sol con Marbella, pudiéndose extender hasta Algeciras, infraestructura fundamental para asegurar el desarrollo y movilidad de toda la Costa del Sol. Además, se precisa solucionar la mejora de uso de la capacidad de la AP-7 y los acondicionamientos necesarios de la A-7.

Cádiz espera todavía la Alta Velocidad, la conexión ferroviaria al Puerto de Algeciras y el tercer carril en la AP-4.

Y Sevilla, capital autonómica, cuenta con un aeropuerto sin conexión ferroviaria y una sola línea de metro de las cuatro previstas y sin fecha de realización completa, además de la eternamente inconclusa SE40, que va para veinticinco años desde sus comienzos.

El balance, pues, refleja que hay numerosas e importantes infraestructuras pendientes de inicio desde hace años, de autovías inacabadas, carreteras con parches, proyectos ferroviarios a marcha lenta y obras hídricas en construcción, pero pausadamente.

La red viaria necesita un presupuesto fijo para conservación y mantenimiento, lo cual no se está cumpliendo. Se debe invertir un 2% de su valor patrimonial de forma anual, pero la realidad es que se está invirtiendo mucho menos, ni el 50% de lo necesario, lo que multiplica de forma exponencial las necesidades futuras.

En materia de agua se está dando un impulso importante empujado por la normativa europea en depuración y también por la concienciación derivada de la sequía sufrida en estos últimos años, no obstante, no podemos dejar de insistir en la necesidad de crear infraestructuras hídricas que garanticen el uso eficaz del agua.

Y en ferrocarril, Andalucía mantiene una conectividad deficiente ya que no existe conexión entre algunas provincias y los tiempos de viaje siguen siendo poco competitivos, lo que limita tanto el transporte de pasajeros como el de mercancías.

En resumen, Andalucía necesita una política de inversión pública sostenida en el tiempo. Porque cada obra paralizada, cada proyecto olvidado, no solo posterga el desarrollo, sino que agranda la brecha con otros territorios. Y la factura, en competitividad, empleo y cohesión social, la acabamos pagando todos. Ai

Elena Segura / Fotos: Jesús Domínguez Salas

En primer plano, de izda. a drcha., Cristina Cintrano (Ayuntamiento de Estepona), Antonio Carrillo (Consejero Ai), José Antonio Mena (Alcalde de Benahavís), Rosa Hafner (Editora-Directora de Ai), Ricardo Arranz, (Presidente de Villa Padierna), Kika Caracuel (Diputación de Málaga), Simón Onrubia (Periodista). Tras ellos, Cristina Reina (Arcano), José Antonio Granero (Entreabierto), Ramón Cuevas (Buró 4), Íñigo Galán (Inerzia), Enrique Piñeyro (Consultor), Rafael Márquez Berral (Abogado Urbanista), Leopoldo Parias (Consultor), Mauricio Mesa (CEO de Cordia), Javier Martín Banderas (Colliers), Francisco Javier Marín y Fernando Suárez (Bogaris), Íñigo Molina, Ana Gavilanes y Mikel Echavarren (Colliers).

Nuevas oportunidades para el turismo residencial

Las Jornadas de Turismo Residencial organizadas por Andalucía Inmobiliaria junto al Hotel Villa Padierna y los ayuntamientos de Estepona y Benahavís han vuelto analizar un año más la situación de este sector, que tiene como referente destacado la Costa del Sol, foco de atracción del grueso de la inversión en el Sur de Europa.

ORGANIZAN:

AYUNTAMIENTO DE BENAHAVÍS

PATROCINAN:

COLABORAN:

La jornada fue inaugurada por Ricardo Arranz, presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial; y Rosa Hafner, editora de Andalucía Inmobiliaria, que estuvieron acompañados por Íñigo Galán, CEO de Inerzia.

LAS

Jornadas de Turismo

Residencial alcanzan ya su XVII Edición, una cita ineludible para el sector al que cada año reúne la revista Andalucía Inmobiliaria en esta jornada profesional, con el propósito de reflexionar y analizar el presente y el futuro de este estratégico mercado, en el que la comunidad andaluza tiene una posición preferente. Junto a esta publicación, como anfitriones de lujo, el Hotel Villa Padierna y los Ayuntamientos de Estepona y Benahavís, que acompañan cada año a Andalucía Inmobiliaria en esta cita, a la que dan apoyo también importantes firmas del sector y a la que acuden destacados empresarios y profesionales del mundo turístico inmobiliario.

Se cumplen ya 17 ediciones y se afianza una vez más este evento como cita obligada en el calendario de los profesionales de este sector, que cada año sigue demostrando su fortaleza y sus buenas perspectivas de futuro pero que se encuentra en un momento de transformación sobre el que hay que reflexionar. Y eso precisamente hicieron todos los presentes en esta jornada, siendo este año una de las más participativas y dinámicas, alargándose cada ponencia con las preguntas realizadas por los asistentes. Así, se sucedieron, tras cada mesa, pro-

fundos debates entre el público y los ponentes, lo que demuestra la importancia de este foro y el enorme interés que despierta cada año, congregando a los principales expertos y conocedores de este sector.

UN CLÁSICO CONSOLIDADO

La jornada fue inaugurada por Ricardo Arranz, presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, y José Antonio Mena, alcalde de Benahavís que estuvieron acompañados por Íñigo Galán, CEO de Inerzia, y Rosa Hafner, editora de Andalucía Inmobiliaria. En este arranque de las jornadas, Galán quiso agradecer la “gentileza y amabilidad que, año tras año, nos brinda Ricardo Arranz. Poder celebrar este encuentro

“Son

ya 17 años seguidos haciendo este evento gracias a la implicación constante de Rosa Hafner y Andalucía Inmobiliaria”

RICARDO ARRANZ

“En estas

jornadas, es también

fundamental

el papel

de los ayuntamientos de Benahavís y Estepona”

ROSA

HAFNER

en un hotel como Villa Padierna es todo un privilegio y estar aquí es, sin duda, un auténtico lujo”. También recordó a los patrocinadores del evento: Bogaris, Colliers, Arcano, Cordia, AQ Acentor, Buró 4, Deloitte y Entreabierto y destacó que “por primera vez contamos con seis mesas o ponencias en esta edición”. Todas ellas con una variedad de temas, centrándose tanto en los efectos de la nueva Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), como en las tendencias del mercado de lujo, el alquiler asequible, la financiación del turismo, los proyectos estratégicos o el papel de la administración pública.

Ricardo Arranz, tomó la palabra para inaugurar la jornada con su habitual tono distendido y directo, destacando que son ya 17 años seguidos haciendo este evento y agradeció a Rosa Hafner por su implicación constante.

La directora de Andalucía Inmobiliaria quiso destacar también el papel fundamental de los ayuntamientos de Benahavís y Estepona, que en estas 17 ediciones han sido siempre partícipes, contando siempre con nosotros y

apoyando estas jornadas año tras año.

Con la clausura se cerró una nueva edición con una alta participación, marcada por la reflexión, el análisis y el compromiso con el desarrollo sostenible del turismo residencial en Andalucía. Ai

“Retos y oportunidades en la Costa del Sol, después de la aprobación de la LISTA”

RAFAEL MÁRQUEZ BERRAL

Esta primera mesa fue introducida por Íñigo Galán, quien destacó la figura de Rafael Márquez Berral, “abogado urbanista y uno de los mayores expertos que hay actualmente en Andalucía en todo lo referente a urbanismo y suelo”. También recordó su trayectoria profesional destacando su paso por el Ayuntamiento de Sevilla, donde ocupó el cargo de secretario general de Ordenación del Territorio así como el de gerente de Urbanismo.

Abogado urbanista

“La LISTA introduce un verdadero cambio de paradigma”

QUISIERA comenzar expresando mi más sincero agradecimiento a Andalucía Inmobiliaria, a Rosa Hafner y a todo su Consejo Asesor por haberme invitado nuevamente a participar en estas magníficas jornadas, que año tras año se consolidan como un foro de referencia para el debate y el análisis urbanístico.

He sido un asistente habitual en este encuentro durante mi etapa como secretario general y como director general de Urbanismo. Por

ello, es para mí un verdadero orgullo que, una vez concluida esa responsabilidad institucional y retomada mi actividad profesional, se me siga convocando para compartir reflexiones y seguir debatiendo sobre el urbanismo, una disciplina que me apasiona profundamente.

Siempre he sentido en este foro un trato cálido y respetuoso, y eso es algo que valoro enormemente. Por vocación, formación y trayectoria, me he sentido aquí como uno más, independientemente del

cargo que haya ocupado en cada momento.

LA COSTA DEL SOL TRAS

LA APROBACIÓN DE LA LISTA

Entrando en materia, y siendo consciente de que la jornada es extensa, quiero centrar esta ponencia sobre los retos y oportunidades que se abren para la Costa del Sol tras la aprobación de la LISTA. Nos encontramos en un contexto geopolítico convulso, en un escenario político nacional complejo y marcado

por la incertidumbre. Vivimos tiempos de gran volatilidad. Sin embargo, pese a estas circunstancias, podemos coincidir en que existe un notable apetito inversor en el ámbito inmobiliario, especialmente en la Costa del Sol. Y creo firmemente que todos compartimos la responsabilidad de consolidar, fortalecer y hacer sostenible ese interés en el tiempo.

Desde la perspectiva urbanística, estas reflexiones cobran especial relevancia. En Andalucía contamos des-

de hace algunos años con la LISTA, la nueva Ley de Urbanismo, y con su reglamento, en cuya elaboración tuve el honor de participar. Se trata de una norma largamente esperada por el sector, que no pedía simplemente una nueva ley, sino herramientas más ágiles y flexibles, capaces de adaptarse en tiempo real a las circunstancias cambiantes. El planeamiento, hasta ahora, siempre iba por detrás de la realidad, lo que impedía una planificación eficaz.

DE LA LOUA A LA LISTA: UN CAMBIO DE PARADIGMA

La diferencia entre el momento actual y el año 2002, cuando se aprobó la LOUA, es significativa. Aquella ley incluía disposiciones transitorias que establecían un plazo de cuatro años para adaptarse. Si no se cumplía, no se podían realizar modificaciones estructurales ni afectar a sistemas generales o dotaciones. Esto condicionaba la subsistencia de los planeamientos, y en la práctica, permitió que la mayoría —y sin duda los más relevantes— se adaptaran a la ley, generando un lenguaje ur-

banístico común.

Con la LISTA, el enfoque es distinto. No se establece un horizonte temporal para la adaptación. Ya no se contempla la revisión o adaptación del planeamiento, sino su sustitución. El único límite es que no se pueden delimitar actuaciones de nueva urbanización en suelo no urbanizable.

Este cambio se produce en un contexto en el que muchos planes generales heredados de la LOUA contemplan grandes bolsas de suelo urbanizable. Por tanto, ese límite está frenando la sustitución de instrumentos en numerosos municipios, lo que provoca una convivencia prolongada entre el lenguaje de la LOUA y el de la LISTA. Y esa convivencia, como todo en la vida, tiene ventajas y desventajas.

Por un lado, evita una transformación abrupta del sistema de planeamiento andaluz. Pero por otro, genera

incertidumbre e inseguridad jurídica. Esto puede ser útil para los abogados que interpretamos esas lagunas, pero es perjudicial para el desarrollo económico.

No estamos ante un mero cambio semántico. La LISTA, aunque no es rupturista porque viene a beber de la Ley Estatal, introduce un verdadero cambio de paradigma. Hasta ahora, los derechos y deberes urbanísticos estaban vinculados a la clase de suelo. Con la nueva ley, se asocian a las actuaciones de transformación urbanística: mejora urbana, reforma interior y nueva urbanización.

Este nuevo régimen urbanístico, basado en las actuaciones y no en la clasificación del suelo, tiene un profundo calado. Por ello, la convivencia entre los instrumentos de planeamiento anteriores y los nuevos exige una interpretación constante, casi con

un “diccionario LOUA-LISTA” en mano, para entender esta transición normativa.

URBANISMO EN TRANSICIÓN: TRES VELOCIDADES PARA LA COSTA DEL SOL

La actividad urbanística e inmobiliaria que se desarrolla actualmente en Andalucía se enmarca en un contexto normativo marcado por la transitoriedad de la nueva legislación. Sin embargo, esta transición no se aplica de forma homogénea en todo el territorio. Cada municipio vive una realidad distinta, condicionada por el estado de su planeamiento vigente y por sus propias circunstancias urbanísticas.

Un ejemplo paradigmático lo encontramos en lo que Ricardo Arranz denominó el “triángulo de oro” de la Costa del Sol: Marbella, Estepona y Benahavís. Tres municipios que, aunque geográficamente próximos, presentan modelos urbanísticos radicalmente diferentes.

Marbella, por ejemplo, opera aún con un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1986, vigente tras las anulaciones judiciales que todos conocemos. No obstante, se encuentra en la fase final de aprobación de su nue-

Existe un notable apetito inversor en el ámbito inmobiliario, especialmente en la Costa del Sol. Y creo firmemente que todos compartimos la responsabilidad de consolidar, fortalecer y hacer sostenible ese interés en el tiempo.

vo documento estratégico de planeamiento, el PEGOM, cuya entrada en vigor se prevé para finales de este año o principios de 2026.

Este nuevo instrumento supondrá un salto significativo: se pasará de 6 millones a 10 millones de metros cuadrados de suelo urbano. Esta reclasificación tendrá un impacto directo en las oportunidades de desarrollo, ya que eliminará el límite que impide iniciar nuevas actuaciones de transformación urbanística en suelo no urbanizable. De

de forma más eficiente el que ya tiene, apostando por un urbanismo más sostenible y de mayor calidad, sin necesidad de emprender una revisión normativa profunda.

Benahavís, uno de los municipios con mayor renta per cápita de España, presenta otra realidad. Su planeamiento, también anulado, era coherente con un modelo de urbanizaciones de alta cali-

hecho, ya se están preparando propuestas de delimitación para ese escenario, en colaboración con equipos técnicos como Buro4.

En contraste, Estepona mantiene su PGOU de 1994. Su Ayuntamiento ha optado legítimamente por no sustituirlo, dado que dispone de una amplia reserva de suelo urbanizable. Su estrategia no pasa por clasificar más suelo, sino por gestionar y ejecutar

dad. Actualmente, el municipio opera con un instrumento pre-LOUA, lo que implica ciertas limitaciones. Sin embargo, esta situación transitoria también abre oportunidades.

En este sentido, se plantea una estrategia a dos velocidades. Por un lado, a medio plazo, se trabaja en la elaboración de un PEGOM que defina el modelo de ciudad para los próximos años. Por otro, a corto plazo, se busca activar

los suelos ya clasificados en el PGOU de 1994.

Una de las novedades más relevantes que introduce la LISTA es la posibilidad de que los instrumentos de ordenación de desarrollo —como los planes parciales— puedan modificar el planeamiento general. Esto representa un avance clave, ya que permite adaptar los suelos existentes a nuevos estándares de calidad, densidad y edificabilidad sin necesidad de iniciar un proceso de innovación urbanística completo.

RIESGOS Y OPORTUNIDADES

La situación transitoria genera incertidumbres, sí, pero también abre un abanico de oportunidades. Municipios como Benahavís pueden ejecutar sus suelos y adaptarlos a una nueva realidad urbanística mediante herramientas más ágiles. Hasta ahora, que un plan parcial pudiera modificar un plan general era impensable. Hoy, en el marco de la LISTA, es una posibilidad real. Y si volvemos a Marbella, el avance en la aprobación de su PEGOM no solo redefine el suelo urbano, sino que marca un antes y un después en la planificación estratégica de la Costa del Sol. La disposición del artículo 13 de la LISTA, que redefine el concepto de suelo urbano, permitirá pasar de seis a diez millones de metros cuadrados. En Marbella se

abrirán numerosas oportunidades en materia de suelo urbano, gracias a la incorporación de nuevos instrumentos que introduce la LISTA, como los estudios de ordenación vinculados a las actuaciones de transformación de mejora urbana o de reforma interior. Estos mecanismos permitirán intervenir en el suelo urbano de forma mucho más eficaz.

El estudio de ordenación, que ya adelanté en mi etapa anterior como una de las novedades que contemplaría la futura ley —y que finalmente se aprobó— responde a una filosofía clara: la necesidad de actuar sobre la ciudad consolidada. Si todos coincidimos en que hay que apostar por intervenir en el tejido urbano existente, como recoge la exposición de motivos de la ley, es imprescindible pasar del discurso a la acción.

No tiene sentido que intervenir sobre suelo urbano sea más complejo que hacerlo sobre suelo rústico o no urbanizado. Los estudios de ordenación se sitúan entre el estudio de detalle y el plan parcial, con una tramitación más ágil y liviana. Aun así, permiten modificar usos, densidades y tipologías, lo que los convierte en herramientas muy potentes.

Estos instrumentos serán clave para Marbella, tanto en las actuaciones de mejora urbana como en las de reforma interior. Pero además, existe

otra vía igualmente interesante: la posibilidad de delimitar nuevas actuaciones de transformación de nueva urbanización. Por tanto, Marbella cuenta con dos grandes líneas de oportunidad que conviene aprovechar.

En el caso de Estepona, la situación es distinta. Hablamos de un municipio con muchos suelos ya urbanizados. ¿Dónde reside entonces la oportunidad? En las tablas de equivalencia que establece el régimen transitorio de la LISTA. Como sabéis, la nueva ley elimina la categoría de suelo urbanizable, quedando únicamente suelo urbano y suelo rural. Sin embargo, la disposición transitoria establece una equivalencia: el suelo urbanizado ordenado pasa a considerarse suelo rústico con actuación de transformación de nueva urbanización delimitada. Lo mismo ocurre con los suelos sectorizados y no sectorizados.

Este marco abre nuevas posibilidades. Y aquí entra en juego también la figura del plan parcial, como comentábamos antes en el caso de Benahavís. La clave está en aprovechar al máximo el régimen transitorio.

La disposición transitoria establece que, en cuanto a reservas de suelo y dotaciones, los instrumentos de planeamiento vigentes deben mantener las determinaciones que establecían originalmente —

normalmente bajo la LOUA. Sin embargo, si se modifica el instrumento de planeamiento, entonces deben aplicarse las reservas y dotaciones que exige la LISTA. Este matiz tiene una enorme trascendencia.

Un ejemplo concreto: estamos estudiando un suelo turístico. Si lo modificamos mediante un plan parcial, pasamos de las reservas del artículo 17 de la LOUA (entre el 25% y el 30%) al 14% que establece la LISTA. Esta interpretación ha sido ya contrastada

ce este régimen transitorio. Porque ahí, precisamente, es donde reside el potencial. Y ese potencial se encuentra tanto en los municipios que cuentan con suelo urbano como en aquellos que pueden aplicar instrumentos como los estudios de ordenación, capaces de modificar parámetros urbanísticos con trámites más ágiles y sencillos que los que teníamos hasta ahora.

ATENTOS A LAS AMENAZAS

Como os he comentado, existen muchas oportunidades en el nuevo marco normativo. Pero también debe-

institucionales, ni ahora. El urbanismo no es un escenario donde todo es fabuloso. Hay problemas, y algunos de ellos siguen sin resolverse.

Uno de los principales, en mi opinión, es el de los informes sectoriales, especialmente los ambientales. Hemos apostado por instrumentos más ágiles y flexibles, capaces de adaptarse mejor a las circunstancias. Pero no hemos abordado con la profundidad necesaria el sistema de informes sectoriales.

Es cierto que ha habido avances, pero muchos de ellos se han hecho desde la complejidad. Tomemos como

Hasta ahora, los derechos y deberes urbanísticos estaban vinculados a la clase de suelo. Con la nueva ley, se asocian a las actuaciones de transformación urbanística

con los técnicos de la Junta de Andalucía.

La reflexión que quiero compartir es clara: en este momento de transición normativa, tanto empresas como profesionales debemos saber identificar y aprovechar las oportunidades que ofre-

mos hablar con claridad de los riesgos y amenazas que persisten. Nunca me ha gustado —y quienes me conocen lo saben— adoptar una visión ingenua o edulcorada de la realidad. No vivo en el país de las maravillas, ni antes cuando tenía responsabilidades

ejemplo el informe de salud. La ley establece en qué casos es necesario y cuáles son las excepciones. Pero en la práctica, el sistema se colapsa: salud recibe una avalancha de instrumentos de planeamiento. ¿Qué hacemos entonces? Creamos una disposición en

el reciente decreto de simplificación que permite realizar una consulta en el momento del avance para determinar si procede o no el informe.

¿No sería más sensato afrontar este problema de forma directa y racionalizar el sistema de informes sectoriales? Porque, aunque estos informes son fundamentales para proteger los intereses públicos, deben tener sentido operativo. No es razonable que las evaluaciones ambientales tarden tanto, porque eso frena todo el avance que hemos querido impulsar en tramitaciones urbanísticas y en los nuevos instrumentos que la ley propone.

Este es, sin duda, uno de los grandes retos. Pero hay otro, que considero incluso más relevante: el factor humano. Por muy avanzada que sea la ley, por muy innovadores que sean los instrumentos, el urbanismo lo aplican personas. Y en la administración pública hay perfiles muy diversos.

Hay técnicos que entienden el interés público de una forma, y otros que lo interpretan de manera distinta. Hay alcaldes y alcaldesas con visiones muy diferentes sobre el ejercicio de la autoridad.

Sin ir más lejos, nos encontramos en los Máster en los que impartimos clase, aquí en la Universidad de Málaga, o en Sevilla, en el Instituto Cajasol, a funcionarios, responsables municipales que participan y se forman, y eso les lleva a conocer de primera mano la filosofía y los avances de los que estamos hablando. Pero por otro lado, nos encontramos aquellos que su aproximación es bien distinta, y hacen que todo sea aún más complejo, y obviamente -y esto es muy importante- condiciona la manera de abordar un proyec-

El planeamiento, hasta ahora, siempre iba por detrás de la realidad, lo que impedía una planificación eficaz

El sector no pedía simplemente una nueva ley, sino herramientas más ágiles y flexibles

to urbanístico o un expediente ante cualquier administración. Ante un mismo expediente urbanístico, no hay dos administraciones iguales, no hay dos alcaldes o alcaldesas que ejerzan su responsabilidad de la misma manera, no hay dos funcionarios iguales, y todo ello condiciona y mucho.

Desde mi experiencia, tanto institucional como profesional, he aprendido que cuando se inicia un proceso urbanístico, se suele pedir una due diligence jurídica impecable: se identifican riesgos, amenazas, límites y condicionantes desde una perspectiva normativa. Pero rara vez se realiza una due diligence que analice el conjunto de stakeholders que van a condicionar esa tramitación.

Y eso es clave. Porque esa

realidad junto a la gestión eficiente de los informes sectoriales es lo que condiciona el éxito o el fracaso de una operación. Y la diferencia es si afrontamos esos riesgos de forma reactiva, es decir, una vez que surgen y tenemos el problema encima de la mesa, o si por el contrario, lo abordamos de forma preventiva, diseñando en función del proyecto, de las administraciones implicadas o incluso del biotipo de aquellos que de forma directa o indirecta van a decidir sobre el mismo.

Y ese es el reto que tenemos las empresas y los profesionales, y ese es el reto en el que estamos inmersos, y que hace que la vuelta, mi vuelta a mi profesión, sea un reto apasionante y en el que estoy tremendamente ilusionado. Ai

MESA 2

“ Residencial de lujo, mercados de Madrid y Costa del Sol”

Tendencias en la inversión de lujo, Fondos, Promotores, Branders Residences y Servicios Hoteleros Asociados. Gestión Comercial y perspectivas del mercado

La segunda mesa de las jornadas tuvo al residencial de lujo como telón de fondo y contó con dos referentes del sector: Ana Gavilanes, responsable de la Oficina de Colliers Marbella y Mauricio Mesa, CEO de Cordia en España & Rumanía. En este caso fue Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers International, quien ejerció de moderador.

EN su introducción, Echavarren realizó una reflexión sobre la evolución y el tratamiento estadístico de este segmento. “Vamos a hablar del mercado residencial de lujo, especialmente en la Costa del Sol, con algunas pinceladas de Madrid”, comenzó, subrayando el creciente peso económico de este nicho y su escasa visibilidad en los datos oficiales. Echavarren cuestionó la fiabilidad de las estadísticas que indican un aumento del 12,6 % en el precio de la vivienda en España durante el último año, argumentando que el mercado de lujo distorsiona de forma exponencial estas cifras. Para ilustrarlo, ofreció un dato revelador: hace más de una década, las viviendas de más de un millón de euros representaban apenas el 0,9 %,

acaparando el 6% del total de las ventas. En contraste, el año pasado ese tipo de inmuebles suponía sólo el 9% pero concentraban el 30 % del valor total de ventas en la capital. Por tanto, advertía, “si no se tratan estos datos adecuadamente, estamos generando titulares que exageran la subida real del mercado”. Y añadió que en la Costa del Sol, no hablar de lujo es ignorar una parte esencial del ecosistema inmobiliario.

El moderador también llamó la atención sobre la complejidad a la hora de gestionar activos como las Bran-

ded Residences, y puso como ejemplo el caso de vender una Branded Residence, porque dependiendo del país se puede requerir “estar homologado en venta de commodities, ya que estás vendiendo un negocio. Imaginemos la complejidad de estar recibiendo posibles inversores de países diferentes con legislaciones distintas. Por tanto, hay mucha complejidad en estas operaciones, sobre todo cuando se organiza una estructura de pool”.

Mikel Echavarren compartió su visión en base a la expe-

Siempre hemos gestionado bien la venta de viviendas de lujo, a veces incluso antes de salir a vende

riencia que tienen en Colliers, donde “siempre hemos gestionado bien la venta de viviendas de lujo, a veces incluso antes de salir a vender. Ahora estamos gestionando en Madrid la mayor promoción en venta de vivienda de lujo de España. Son 400 millones de euros en venta, y sin haber salido ya hemos vendido tres quintas partes de las viviendas. Es lo que llamábamos hasta ahora un proceso de pre comercialización”. Y mencionó el acrónimo anglosajón FOMO (Fear of Missing Out): el miedo a perderse algo, tan usado actualmente. “En esta mesa me gustaría hablar también de cómo se estructura esa no comercialización en la que los precios han subido varias veces antes de salir a vender”, comentaba. Ai

ANA GAVILANES

Responsable de la Oficina de Colliers Marbella

“Lo que ahora busca el comprardor de lujo son experiencias”

LO primero que debemos constatar es que ya es evidente para todos que la Costa del Sol se ha consolidado como uno de los destinos más relevantes para la inversión inmobiliaria de lujo en el sur de Europa. Actualmente, estamos captando el interés de compradores de alto poder adquisitivo, atraídos por una serie de elementos que ya forman parte de la identidad de la región: la seguridad, el clima, la amplia oferta de colegios internacionales y la consolidación del teletrabajo. Estos factores, especialmente tras la pandemia, han convertido la Costa del Sol en una opción no solo vacacional, sino también residencial para vivir allí todo el año.

UNA TRANSFORMACIÓN ESTRUCTURAL

Este fenómeno, que quienes vivimos aquí observamos con claridad, está teniendo un impacto profundo y transformador. No solo afecta al sector inmobiliario, sino también al tejido económico y social. Cada vez hay más residentes durante todo el año, y ejemplos cotidianos como el creciente tráfico en el túnel de Puerto Banús, que padecemos ya durante todo el año, lo ponen de manifiesto.

Estamos ante un cambio de perfil del comprador. Al tradicional cliente mayor de 55 años, que buscaba una segunda residencia para su retiro dorado y jugar al golf, se suma ahora un comprador más joven, de entre 40 y 45 años. En su mayoría, son emprendedores tecnológicos que se trasladan con sus familias y buscan un entorno internacional, seguro y con una oferta educativa y de ocio adaptada a sus necesidades.

Este nuevo comprador de lujo exige mucho más que ubicación, calidad, diseño y localización —elementos que

ma de vivir y que le permitan mantener el estilo de vida que ya tiene en su país de origen.

¿Y cómo se traduce esto en los proyectos de nueva construcción de ‘high end’? Estamos viendo desarrollos que ofrecen seguridad 24 horas, servicios de concierge y amenities que van mucho más allá de la piscina y el jardín comunitario. Hablamos de gimnasios, espacios de coworking, spas, zonas wellness, áreas infantiles, espacios gastronómicos… una oferta cada vez más sofisticada y completa.

En el caso de las viviendas unifamiliares, es habitual encontrar bodegas, salas de jue-

Para ilustrarlo, tomamos como referencia las viviendas de más de dos millones de euros (un umbral que ha sustituido al millón de euros como referencia del segmento alto). En 2024, solo en la provincia de Málaga, se cerraron operaciones por valor de 935 millones de euros. Esta cifra es ligeramente superior a la de 2023, pero representa una multiplicación por cuatro respecto al volumen registrado en 2019.

En definitiva, en apenas cuatro años, el mercado de viviendas de más de dos millones de euros se ha cuadruplicado. Estamos ante una

El objetivo es conectar con el lado emocional del comprador, generando expectación, deseo y la necesidad de adquirir una de nuestras propiedades

siguen siendo imprescindibles—. Lo que ahora se busca son experiencias. El concepto de lujo ha evolucionado hacia la experiencia. Prima la vivencia, y esta debe estar alineada con los valores y el estilo de vida de cada comprador.

Entre esos valores destacan, de forma creciente, la sostenibilidad, el bienestar y la salud. El comprador de hoy busca espacios funcionales, que se integren con su for-

gos, spas y gimnasios privados dentro de la propia vivienda. Todo ello responde a un estilo de vida que debe proyectarse en cada detalle del inmueble.

Este cambio de paradigma también se refleja en las cifras. A raíz de la pandemia, la demanda se ha ampliado. El comprador tradicional sigue presente, pero ahora se suma un nuevo perfil que ha expandido el mercado de forma significativa.

transformación estructural que redefine el posicionamiento de la Costa del Sol en el mapa internacional del lujo residencial.

ELEVAR LA EXPERIENCIA AL SIGUIENTE NIVEL

En cuanto a las Branded Residences, lo que intentan es elevar la experiencia y llevarla al siguiente nivel, buscan que el comprador conecte desde el punto emocional con

la marca, con sus valores y se sienta parte de un club privilegiado y muy exclusivo que tiene por lo general colecciones limitadas de propiedades abanderadas por esa marca. Actualmente hay una variedad bastante amplia en el nivel de intervención de la marca en cada proyecto, ya que ahora mismo se etiqueta como Branded a muchas iniciativas que, personalmente, no las llamaría así. Más bien serían proyectos residenciales bastante cuidados, con un interiorismo de una marca, pero sin una experiencia añadida que los haga realmente diferentes.

Por otro lado, hay marcas que sí realizan una intervención mucho más profunda. No se limitan al diseño interior, sino que participan activamente en la arquitectura, las distribuciones, la selección de materiales, e incluso en la creación de experiencias exclusivas para sus clientes. Algunas grandes firmas de moda, por ejemplo, ofrecen acceso a sus clubes privados, con beneficios especiales. En mi opinión, el mayor grado de intervención lo encontramos en las marcas hoteleras, que añaden un componente de gestión altamente sofisticado, un valor diferencial muy significativo respecto a lo que sería un desarrollo residencial convencional.

Se pueden clasificar las Branded Residences según diferentes criterios. Las que son residenciales, donde el uso del suelo es residencial y por tanto tiene las características de cualquier proyecto residencial

de lujo, salvo alguna intervención de una gran marca que la abandera que puede ir con mayor o menor profundidad. Por supuesto, este tipo de marcas, tanto hoteleras como de moda, etc, conllevan una serie de fees que hay que pagar por la marca y la licencia. Si además te intervienen y te asesoran en la parte de diseño del producto o de la arquitectura hay otros ‘fees’. Y si además las operan -sobre todo en el caso de las hoteleras-, también hay un management que te incrementa el coste del proyecto.

Es decir, no todos los proyectos son aptos para implementar una marca, ni desde

marca, seguramente no será capaz de recoger esa expectativa de incremento de precio. En el caso de que sea un proyecto excelente, ahí sí te aporta valor la marca y consigue dar ese salto a otro nivel.

FEAR OF MISSING OUT

En relación al FOMO (Fear of Missing Out), como comentaba el moderador, se trata de una reacción psicológica provocada por la ansiedad de perder aquello que se desea y dejar pasar una oportunidad. En el sector inmobiliario, esto se traduce en el miedo a no poder comprar la vivienda deseada porque podría dejar de estar disponible o porque los

No todos los proyectos son aptos para implementar una marca, ni desde luego cualquier marca es apta para cualquier proyecto

luego cualquier marca es apta para cualquier proyecto. Porque además este incremento de coste se tendrá que ver traducido luego en un incremento de precios de venta y evidentemente no se va a conseguir si el proyecto no tiene unos buenos fundamentales. Es decir, un proyecto que no tiene una excelente ubicación, ni unos componentes de proximidad generadores de interés como la playa, el golf, buenas vistas y accesos, por mucho que le introduzcas una

precios subirán y se perderá una oportunidad de inversión rentable. En este contexto, el marketing juega un papel fundamental. Hablamos de proyectos de alto nivel, donde tiene sentido desarrollar estrategias de marketing aspiracional, algo que quizá no sea tan relevante en proyectos de gama media.

El objetivo es conectar con el lado emocional del comprador, generando expectación, deseo y la necesidad de adquirir una de nuestras propie-

dades. ¿Cómo se logra esto? A través de materiales de marketing de altísima calidad. En la Costa del Sol contamos con un marketing inmobiliario sofisticado y de gran nivel. Es esencial diseñar un customer journey adaptado a cada perfil de comprador, cuidando cada etapa desde que descubre el producto hasta que lo adquiere. Esta experiencia debe ser elevada, exclusiva y personalizada, de modo que no solo compre, sino que se convierta en nuestro mejor prescriptor. Aquí entra en juego el boca a oreja, el famoso word of mouth, que es clave en este tipo de proyectos. Los compradores de este nivel, que han vivido un proceso de ventas cuidado, que se han enamorado del proyecto y de los materiales, y que han sentido que se les ha ofrecido algo exclusivo, salen deseando compartirlo. Además, suelen moverse en círculos sociales similares, lo que permite generar una red de prescriptores muy valiosa. Para ello, es fundamental controlar la información: qué se comunica, cuándo y a través de qué canales. Una buena estrategia de medios y comunicación, acompañada de eventos bien organizados, es imprescindible.

También hay una palanca muy poderosa: la escasez. Es importante saber utilizarla estratégicamente, evitando sacar todo el inventario a la vez. Ai

MAURICIO MESA

CEO de Cordia en España & Rumanía

“Más que maximizar los metros cuadrados, hay que optimizar la calidad de lo que se construye”

EN primer lugar, comentaros que Cordia es la marca residencial que represento en la Costa del Sol. Se trata de un promotor extranjero, de capital húngaro, aunque con presencia en múltiples países como Hungría, evidentemente, pero también Polonia, Rumanía, Inglaterra, Estados Unidos, Alemania y España. No nos consideramos promotores de high-end o de lujo, pero sí nos situamos en un segmento que podríamos definir como mid-high.

Uno de nuestros proyectos más emblemáticos es Jade Tower -también conocida como J Tower- que se localiza en la Costa del Sol, concretamente en Fuengirola. Se trata de un desarrollo que, en el momento de su concepción y diseño, introdujo en el mercado estándares que hasta entonces no se habían visto en la zona, en cuanto a calidad, servicios y, por supuesto, en precio de venta. Este proyecto cuenta con una amplia gama de amenities que lo hacen especialmente atractivo. Dispone de espacios de coworking, spa, cine privado, gimnasio, piscina exterior e interior…

en definitiva, todo lo que uno podría desear. Sin olvidar el Gastrobar, que está teniendo muchísimo éxito.

En definitiva, ha funcionado muy bien. Se fraguó de esa manera por múltiples razones, pero fundamentalmente porque el coste del suelo tenía un peso muy elevado en el plan de negocio. Era complicado sacarlo adelante si no lo posicionábamos adecuadamente en el mercado. Y ahora podemos decir que hemos logrado vender unidades por encima de los dos millones de euros en Fuengirola, algo que,

fiscal y no residente fiscal. En el caso de Jade Tower, aproximadamente el 40% de los compradores son residentes fiscales, lo cual es una cifra bastante significativa. Dentro de ese grupo, cerca de la mitad son nacionales españoles, procedentes de lugares como Córdoba, Madrid o la propia Fuengirola.

Actualmente estamos lanzando un nuevo proyecto: Three Hundred Sixty, ó 360

posibilidades de hacer zonas exteriores ajardinadas.

Desde la experiencia que tenemos operando en distintos países, observamos muchas diferencias en las promociones de alta gama según el país en el que se desarrollen. El producto de lujo que trabajamos, ya sea high end o middle high, siempre está enfocado a un entorno urbano, y esto condiciona mucho por la falta de suelo disponible. Por

Echo en falta un plan estratégico general por parte de los ayuntamientos de la Costa del Sol, desde Málaga hasta Estepona, que permita coordinar actuaciones y ejercer presión

en su momento, muchos nos dijeron que sería imposible. Personalmente, no me gusta establecer la clásica distinción entre clientes españoles y extranjeros. En la Costa del Sol hay personas de origen extranjero que llevan residiendo aquí 20 ó 25 años. Por eso prefiero utilizar una clasificación más precisa: residente

by Cordia, localizado en Mijas. Se trata de un desarrollo de casi 600 unidades en la zona de Cerrado del Águila. El producto se presentó al mercado el pasado 9 de octubre con características similares a las de Jade Tower. Aquí estamos siguiendo el mismo concepto, porque el suelo no es un solar urbano y tiene muchas más

supuesto, se pueden diseñar superficies más amplias y una compartimentación interior que en otro tipo de producto no sería habitual, como incluir vestidores, baños más grandes o baños en suite en cada dormitorio, además de amenities dentro del propio edificio.

En la Costa del Sol, la fisio-

nomía del terreno y la presencia del mar hacen que predominen las terrazas grandes, los espacios abiertos y la conectividad entre el interior y el exterior, favorecida por el clima. Espacios que, al abrir una ventana, pueden transformar un salón de 40 metros en uno de 80. Este tipo de características no se pueden replicar en el producto urbano de lujo, que está más enfocado a apartamentos con ciertos servicios exclusivos.

En cuanto a la presencia de compradores internacionales, lo que yo estoy viendo en estos 17 años trabajando en Europa del Este es que hay muchas familias que se han mudado desde países como Polonia, Hungría o Rumanía a Marbella y la Costa del Sol en los últimos años, impulsadas por dos situaciones internacionales que han beneficiado este destino: la pandemia de COVID y la guerra en Ucrania.

El COVID generó un cambio demográfico global, con personas que decidieron mudarse de la ciudad a zonas costeras buscando calidad de vida. Esta tendencia también se ha visto en Estados Unidos, con la presión demográfica en Florida y California. Para mí, la Costa del Sol se ha convertido en la California de Europa, con sus ventajas y desafíos.

En un artículo publicado en El Español hablaba precisa-

Sobre el futuro del mercado de lujo, creo que los fundamentos son sólidos. La demanda sigue presente y países como los del Medio Oriente han vuelto con fuerza

mente de esto: del riesgo de morir de éxito. Soy de Málaga, mi familia es de Marbella y he vivido allí hasta que me trasladé a Europa del Este. He visto distintas etapas de Marbella y el desarrollo de Estepona, que antes parecía el límite de la Costa del Sol, pero que ahora está creciendo con fuerza. También están surgiendo muchas promociones en zonas como Sotogrande y La Alcaidesa, debido a la presión demográfica.

Echo en falta un plan estratégico general por parte de los ayuntamientos de la Costa del Sol, desde Málaga hasta Estepona, que permita coordinar actuaciones y ejercer presión a nivel estatal para mejorar infraestructuras y servicios. Esto es algo que muchos promotores y profesionales del sector compartimos.

En cuanto a la guerra de Ucrania, está teniendo este efecto especialmente en países fronterizos como Polonia. Los polacos están comprando propiedades aquí a precios que consideran razonables comparados con los de Varsovia, donde el metro cuadrado puede superar los 4.000 euros, es decir, encuentran precios similares, pero con una calidad de vida mucho mayor.

EL FUTURO DEL MERCADO DE LUJO

Sobre el futuro del mercado de lujo, creo que los fundamentos son sólidos. La demanda sigue presente y países como los del Medio Oriente han vuelto con fuerza. El reto está en mejorar infraestructuras y servicios, como desviar el tráfico pesado a vías alternativas. También es clave abordar

Observamos muchas diferencias en las promociones de alta gama según el país en el que se desarrollen

la transformación del suelo, hay una escasez de suelo finalista importante y los plazos actualmente son excesivamente largos.

Por último, en el mercado de lujo de Madrid, las promociones no suelen desarrollarse desde el suelo, sino que se centran en la rehabilitación de edificios. Los precios de compra oscilan entre los 10.000 y 12.000 euros por metro cuadrado, a lo que hay que sumar el coste de la obra. En el inicio de este tipo de negocio, el elemento arquitectónico es fundamental. No se trata tanto de maximizar los metros cuadrados como de optimizar la calidad de lo que se construye.

Este es un mercado muy interesante, aunque me preocupa que esté distorsionando las estadísticas, las cuales a su vez generan inflación. Si se publica que la vivienda está subiendo un 12% anual, se crea una sensación de urgencia que lleva a comprar cuanto antes. Es cierto que los precios están subiendo, pero no tanto como se dice. Sin duda, volveremos a tratar este tema en futuras jornadas, porque este mercado es cada vez más relevante. Ai

“Triángulo de Oro: componentes de un destino objeto de deseo”

El conocido como Triángulo de Oro no podía faltar en estas jornadas. En esta ocasión con la visión de José Antonio Granero, socio director de Entreabierto -firma que cuenta con sedes en Madrid y Málaga- quien desentrañó los distintos componentes de estos tres municipios que componen el núcleo más emblemático de la Costa del Sol. Ejerció como moderador en esta mesa Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria,

JOSÉ ANTONIO

GRANERO

quien presentó al ponente. Arquitecto de sólida trayectoria, como explicó el moderador, Granero fue decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, y actualmente forma parte también del Consejo Asesor de la revista. Una voz experta y comprometida con el urbanismo y la transformación de nuestras ciudades, siempre fiel a esta cita, que reflexionó en esta mesa, desde la mirada de la arquitectura y el diseño, sobre esos destinos objetos de deseo.

Socio fundador de ENTREABIERTO

“Tenemos la gran oportunidad de aunar arquitectura, servicios, cultura y diseño”

EL triángulo de oro que conforman Marbella, Estepona y Benahavís constituye una conurbación metropolitana cuyo epicentro es Marbella. Sin embargo, este triángulo representa en realidad el corazón de la Costa del Sol, que se extiende desde Málaga hasta Sotogrande y se articula en torno a dos grandes elementos. Por un lado, se asienta sobre un conjunto de ciudades y pueblos con vida local activa, tradiciones y memoria, enmarcados en un enclave geográfico privilegiado: la Sierra de las Nieves. Este entorno natural ofrece vistas impresionantes al Mediterráneo con la mejor orien-

tación. Por otro, los resorts y urbanizaciones integradas en ese paisaje permiten que el turismo residencial se nutra del ocio, el deporte, la naturaleza y la vida local.

Pero más allá del destino, conviene hablar del cliente. Y, en particular, del deseo. ¿Quiénes fueron los primeros turistas que llegaron a la Costa del Sol? Miremos al pasado para proyectarnos hacia el futuro.

En los años 60, comenzaron a llegar artistas, celebridades y miembros de la ‘jet set’, procedentes de países nórdicos, británicos, europeos y americanos. Desde Ava Gardner y Frank Sinatra hasta Mi-

chael Caine, pasando por Julio Iglesias y Antonio Banderas, muchos personajes han dejado huella. Y aquí quiero detenerme en dos figuras clave: Ana de Pombo y Jean Cocteau.

Ana de Pombo fundó en la Plaza de los Naranjos de Marbella su singular tetería de castañuelas científicas y pamelas imposibles, frecuentada por clientes como Audrey G. Ella fue, además, anfitriona de Jean Cocteau.

Cocteau, vinculado a la vanguardia artística francesa y con estrecha relación con Picasso, encontró en Marbella su sede creativa, donde culminó obras extraordinarias. Mientras en la Costa Azul se concentraban los artistas del momento, Marbella acogía a Cocteau como parte de su identidad cultural.

Este legado nos lleva a reflexionar sobre el concepto de ciudad mediterránea. Más allá de la conurbación, hablamos de un lugar donde uno se siente especial, donde se vive intensamente. Un espacio de relaciones, vida social y eventos internacionales.

La arquitectura y el diseño conforman el escenario de nuestra vida, nuestra imagen, nuestra conducta. Buscamos lugares donde reconocernos y proyectarnos. La arquitectura de la hospitalidad debe

ir más allá de la estética y la funcionalidad, porque es una extensión directa de nuestro estilo de vida y de los valores de quienes habitan esos espacios.

Buscamos identidad al sitio al que vamos, no como turistas, sino como residentes. Las razones convencen, pero es la emoción la que decide y esa experiencia la trasladamos al mundo del lujo.

Y si hablamos de lujo, este no es lo opuesto a la pobreza, sino a la vulgaridad, como decía Coco Chanel. Síbaris la antigua ciudad griega del lujo, no solo representaba riqueza

y confort, sino también vanguardia y cultura. El factor humano es esencial en el lujo, porque este es subjetivo. Y hay muchos tipos de lujo.

LOS TIPOS DE LUJO

Existe un lujo consciente, con propósito, vinculado a la elegancia, la exclusividad y la sofisticación que sorprende y emociona. Pero el lujo no es esnobismo, es cultura.

También otro lujo silencioso, de estética elegante y atemporal, que frente a la ostentación busca el refinamiento, los detalles, la discreción y el bienestar. Va del lujo

Debemos poner en valor el concepto de ciudad activa, con vida y diversidad, donde convivan el turismo residencial de lujo y la vivienda asequible

clásico a la experiencia personalizada.

Y luego hay otro lujo, es el del escape: salir de la rutina, de la realidad cotidiana. Lo contrario al lujo es la igualdad, la repetición. El lujo es vivir algo extraordinario, único, singular.

Y está el lujo natural, el de las experiencias locales auténticas. Hoy, el verdadero lujo se acerca más a la alta artesanía y a lo humano. Frente a la inteligencia artificial, valoramos lo que tiene que ver con las personas. Cada vez más necesitamos ese contacto físico. En arquitectura, además de reinterpretar la tradición andaluza con una identidad mediterránea renovada, es clave el diseño, el interiorismo y el cuidado del paisaje. El lujo tiene varios impactos fundamentales. El prime-

José Antonio Granero junto a Antonio Carrillo.

ro, el económico: un estilo de vida de alto nivel genera oportunidades extraordinarias, no solo en relación a la economía y al empleo: cuanto mayor valor tienen los servicios de mayor calidad es también esa actividad económica. Y también hay un impacto social y cultural. Tras la pandemia, buscamos compartir la vida en comunidad. Hay un cambio cultural hacia un enfoque más colectivo, donde el espacio público cobra protagonismo.

Por eso, además de hablar de Branded Residences, debemos hablar de la marca Marbella y de la marca ciudad. Ciudades como Bilbao o Málaga se han transformado a través del arte y la cultura. Ese ha sido el motor de vibración que ha generado la gran transformación.

La arquitectura de la hospitalidad debe ir más allá de la estética y la funcionalidad, porque es una extensión directa de nuestro estilo de vida

Debemos ser conscientes de las amenazas: la competencia de nuevos destinos, el cambio climático, la pérdida de exclusividad por masificación, la crisis económica y la vulnerabilidad de ciertos mercados. La masificación es lo contrario al lujo. Buscamos singularidad y personalización.

Pero también tenemos fortalezas: el clima, las infraestructuras, la conectividad, la identidad y la oferta cultural. Contamos con un turismo residencial de alto poder ad-

No basta con que la urbanización o el hotel sean magníficos. El entorno debe ser apasionante

quisitivo y con oportunidades extraordinarias vinculadas a la ‘silver economy’. Y este colectivo busca una vida activa y un entorno estimulante. Por eso no basta con que la urbanización o el hotel sean magníficos. El entorno debe ser apasionante.

Tenemos la gran oportunidad de aunar arquitectura, servicios, cultura y diseño para potenciar el carácter de un destino turístico y residencial de referencia. Debemos poner en valor el concepto de ciudad activa, con vida y diversidad, donde convivan el turismo residencial de lujo y la vivienda asequible, donde se integren actividades, ocio, cultura y patrimonio.

Es esencial reivindicar nuestra memoria, nuestra cultura y la identidad mediterránea y andaluza. Pero sobre todo debemos salirnos de la rutina, de todo lo aburrido. Nuestro sector, a veces, se repite demasiado. La vibración viene de la vanguardia y del arte, esa es la mayor percepción de valor. Las grandes marcas del lujo lo han entendido.

Hoy es el momento de los profesionales y de quienes diseñamos el escenario de nuestra vida, ese paisaje donde generamos nuestros sue-

ños. Nosotros no levantamos solo paredes y el verdadero lujo es sentirse parte de algo eterno.

Cocteau, Sinatra, Ava Gardner o Audrey Hepburn, brindaron por Marbella. Brindemos nosotros por seguir construyendo ese paisaje donde poder soñar.

Decía Carl Jung que “el privilegio de una vida es poder convertirse en lo que uno realmente es”. Yo creo que ahora mismo tenemos que construir todos lo que realmente Marbella y el Triángulo de Oro querían, quieren y deben ser.

Y nos tenemos que centrar en las emociones y en los sentidos, en esas experiencias que he comentado. Al flautista de Hamelín lo siguieron los niños, no solo porque tenía una melodía fascinante que emocionaba, sino porque iba por delante.

Es tiempo de ambición, de valientes, de ir por delante. Y hoy aquí en Andalucía Inmobiliaria y en Villa Padierna, desde nuestra compañía Entreabierto, lo que queremos es convocaros a ir juntos, a tratar de rehacer ese camino mirando atrás para proyectar el mejor futuro. A i

“Viviendas

en

alquiler

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asequible. Financiación del Turismo en Andalucía”

La vivienda asequible es un asunto obligado en cualquier debate y en estas jornadas tampoco podía faltar. En esta mesa, moderada por el periodista Simón Onrubia, se reflexionó sobre las viviendas en alquiler asequible y la financiación del turismo en Andalucía “un tema de máxima actualidad y enorme trascendencia social y económica”, como apuntaba Onrubia, que estuvo acompañado por Cristina Reina, directora general de Gestión de Activos en Arcano junto a Íñigo Molina, director de Colliers en Andalucía. El moderador lanzó una pregunta a los miembros de esta mesa para arrancar el debate: si la vivienda asequible se plantea como una opción realmente

viable para atender la demanda existente. Porque, como explicó, más allá de los compromisos públicos y las cifras que se anuncian desde las administraciones, hay factores estructurales que tensionan el modelo, “como el precio del suelo, el coste de los materiales, y un aspecto del que se habla poco pero que es crítico: la escasez de mano de obra cualificada en muchos ámbitos profesionales”. Todos estos factores hacen que resulte complicado llevar a cabo los distintos planes que se anuncian, y de ahí que Onrubia planteara si estamos ante una brecha entre lo deseable y lo posible que exige nuevas fórmulas, alianzas o enfoques.

CRISTINA REINA

Directora general de Gestión de Activos de Arcano

“La vivienda asequible aún es un nicho en crecimiento”

NOSOTROS , desde la división inmobiliaria de gestión de activos de Arcano, llevamos tiempo gestionando mandatos del Banco Europeo de Inversiones para invertir en distintas clases de activos.

Ya en el primer vehículo que comenzamos a gestionar en el 2018, una de las verticales de inversión era el alquiler asequible. En ese caso, se tra-

taba de un vehículo enfocado exclusivamente en Andalucía. Solicitamos expresamente su inclusión, ya que inicialmente no podíamos invertir en esta clase de activos Comenzamos a analizar proyectos, pero la realidad es que se incorporó al final del periodo de inversión y no llegamos a cerrar ninguna operación.

Actualmente gestionamos un segundo mandato del

Banco Europeo de Inversiones, un fondo de desarrollo urbano de ámbito nacional, en el que creemos que la vivienda asequible representa la clase de activo más atractiva. Este fondo no se limita a la vivienda asequible en alquiler; también contempla turismo sostenible, regeneración urbana, equipamientos como colegios, museos, hospitales o gestión de residuos. Es un fondo con gran capacidad de inversión con un enfoque muy amplio. Uno de los focos principales que nos gustaría impulsar es precisamente la vivienda asequible en alquiler. Son fondos distintos, ya que cuentan con financiación pública. Los primeros vehículos que gestionamos eran fondos

FEDER de la Junta de Andalucía y este se nutre de fondos MRR Next Generation del Estado.

Estos fondos no son los que solemos gestionar en Arcano, con objetivos de rentabilidad muy claros, son más bien fondos de impacto, con un marco de inversión que se establece desde Europa. Posteriormente, cada adminis-

tración competente adapta ese marco a sus necesidades concretas. Lo que nos vincula ahora con la vivienda asequible en alquiler —más allá de las actuaciones inmobiliarias en vivienda protegida, que suelen estar orientadas a la venta— es este nuevo vehículo, dotado con 210 millones, en el que participamos como socios minoritarios de equity. También podemos intervenir mediante financiación, pero nuestra posición es fundamentalmente la de socio financiero en proyectos de vivienda asequible en alquiler.

¿ES VIABLE HACER

VIVIENDA ASEQUIBLE?

Y ahora, respondiendo a la pregunta del moderador

sobre si salen los números a la hora de hacer vivienda asequible, primero diría que esto es algo que no hacemos con otras clases de activos. Si planteamos la misma cuestión respecto a un hotel, tampoco salen los números en todos los casos. Conocemos bien la problemática actual y es una realidad que no todos los proyectos de vivienda asequible son rentables. En el fondo es una nueva clase de activo y el formato de alquiler representa una categoría prácticamente nueva.

De cualquier forma, es imprescindible la colaboración con las Administraciones públicas. Creo que, en este sentido, se está avanzando, aunque aún estamos en un proceso de

Se están desarrollando modelos alternativos que pueden resultar interesantes para el inversor desde el punto de vista de la relación rentabilidad-riesgo

prueba y error, un aprendizaje en el que se está definiendo y encajando este producto porque no deja de ser algo distinto que requiere apoyo público y financiación. Disponemos de cesiones de suelo, derechos de superficie con cánones bajos, y financiación tanto del ICO como de institutos regionales de finanzas, con niveles de apalancamiento muy altos. Históricamente, la vivienda en alquiler ha tenido una financiación muy deficiente en comparación con la vivienda en venta libre, que se financiaba prácticamente con los compradores y con los porcentajes elevados de los bancos. Esto ha cambiado de forma significativa y ahora el ICO ofrece financiación que llega al 80% con plazos de 40 años y diferenciales atractivos, lo que constituye una forma de ayuda pública a este tipo de producto.

Otro aspecto que influye cuando hablamos de rentabilidades es lo que tomamos como referencia. La vivienda asequible tiene un perfil de riesgo más próximo al de una infraestructura que al de un activo inmobiliario tradicional.

Simón Onrubia, Cristina Reina, e Íñigo Molina.

Como la mayoría venimos del sector inmobiliario, tendemos a hacer esa comparación. Pero aquí la demanda está asegurada. Por supuesto, se pueden cometer errores, como desarrollar un proyecto en una zona sin demanda, pero en general es un mercado amplio. Por eso, quizá no tenga sentido exigir a un proyecto de vivienda asequible en alquiler la

ción elevados o falta de mano de obra y una industrialización, que probablemente por un problema de financiación, no llega con la potencia necesaria.

UN PROBLEMA TAMBIÉN PARA EUROPA

El asunto de la vivienda asequible ha superado ya las fronteras nacionales y se ha

Se ha trabajado mucho en vivienda protegida, pero el formato de alquiler representa una categoría prácticamente nueva

como a nivel internacional. Y es que, lo primero es tener claro cuál es el problema para resolverlo. En este caso, creo que ya existe un consenso institucional sobre a qué nos enfrentamos. Podemos discrepar en las soluciones —y ahí es donde están las grandes diferencias— pero todos coincidimos en que se trata de un problema que hay que abordar de inmediato.

Se están impulsando cambios importantes a nivel europeo para facilitar el acceso a la vivienda, no solo en el ámbito de la vivienda asequible. En Europa, donde tradicional-

misma rentabilidad que a uno de promoción para venta. No creo que el problema actual sea tanto de rentabilidad —aunque obviamente hay promociones que no salen— sino que se están desarrollando mecanismos para mejorarla y hacerla viable desde el punto de vista financiero. En realidad, comparte muchos de los retos estructurales del mercado de la vivienda: falta de suelo, costes de construc-

convertido en un problema europeo. En uno de los informes encargados en el año 2004 por la Comisión Europea se indicaba que uno de los riesgos en la consolidación de un mercado único —que es una cuestión en definitiva financiera— era la falta de vivienda asequible, algo vinculado directamente con los problemas de movilidad de la mano de obra, tanto dentro de los países de la Unión Europea

mente el tema de la vivienda ha estado muy alejado de sus prioridades, se empieza a reconocer su relevancia. Antes, apenas se podía invertir fondos FEDER en vivienda, y solo en lo que se consideraba estrictamente vivienda social. Ahora se está flexibilizando el uso de estos fondos, y se plantea que la inversión pública en vivienda no compute como déficit estatal. Se está reconociendo que este problema va

más allá de lo social y afecta directamente a la competitividad y al desarrollo económico de la Unión Europea.

De hecho, va a haber un Plan Europeo de Vivienda y se va a contar con el Banco Europeo de Inversiones para canalizar financiación pública hacia el sector. No creo que el problema sea la falta de fondos, de hecho, nosotros estamos canalizando fondos públicos Next Generation hacia proyectos de vivienda asequible en alquiler.

En cuanto a las fórmulas que existen para gestionar el riesgo de impago asociado a este tipo de proyectos, se parte de una premisa clara: esto no es vivienda social, es vivienda asequible. No estamos hablando de personas sin ingresos, sino de perfiles con sueldos que, sin embargo, no pueden asumir los precios del mercado en determinados municipios. Es decir, esta es una situación distinta y el feedback que recibo de muchos promotores es que los impagos no son tan frecuentes como podría pensarse.

De otro lado, se están desarrollando modelos alternativos que pueden resultar interesantes para el inversor desde el punto de vista de la relación rentabilidad-riesgo. En estos modelos, se actúa sobre el inmobiliario —la promoción residencial— como si fuera una infraestructura, y se alquila la promoción directamente al ayuntamiento correspondiente. Esto lo está intentando poner en marcha, en concreto, un fondo. Es el ayuntamiento

quien debe afrontar la selección de inquilinos o la gestión de impagos y desahucios. Y eso complica mucho las cosas, porque estamos ante un modelo nuevo en el que se pretende trasladar parte del riesgo a la administración.

La sensación que me queda es que, en principio, no hay problemas de financiación para desarrollar proyectos. Al contrario: hay dinero, hay demanda. La cuestión es cómo casar esa demanda con una oferta suficiente.

Y volviendo al origen del problema, actualmente hay una demanda potente, las rentabilidades de la vivienda libre pueden ser superiores a lo que es la vivienda asequible, pero el problema ya no es solo que la vivienda sea asequible, es que falta vivienda. A la hora de analizar sus problemas, cuesta identificar diferencias sustanciales entre ellas. Lo que sí existe es un riesgo vinculado al hecho de que esta clase de activo aún se está desarrollando. Lo mismo ocurre con otros formatos emergentes, como el flex living o los alojamientos temporales. La vivienda libre es un producto que conocemos bien, en cambio, la vivienda asequible aún es un nicho en crecimiento y muchas veces los suelos que ofrecen los ayuntamientos no son lo suficientemente atractivos para el inversor. Ai

“Perdimos hace años la oportunidad de plantear un nuevo modelo en materia de vivienda”

HABLAMOS en esta mesa de un tema, el de la vivienda asequible y la financiación, que no resulta quizás tan atractivo como el de las marcas de lujo pero en el contexto actual es más necesario que nunca.

Desde Colliers hemos estado muy implicados en vivienda asequible, no tanto como financiadores sino en la búsqueda de financiación. Contamos con un departamento especializado en deuda, donde ayudamos a promotores en la búsqueda de financiación en distintos mercados: banca tradicional, financiación alternativa o a través del ICO. De hecho, dos de nuestros clientes están entre los pocos que han recibido financiación del ICO para sus proyectos de vivienda asequible.

Además, hemos participado en numerosas mesas de trabajo y elaborado múltiples informes para ayudar a la Administración —que probablemente es el actor clave en este ámbito— a estructurar su capacidad, sus suelos y su potencial en el mercado residencial asequible.

ÍÑIGO MOLINA

Director de Colliers en Andalucía

Hemos elaborado informes para la Junta de Andalucía, para la Comunidad de Madrid y para diversas asociaciones profesionales tanto en Andalucía como en Madrid, además de a nivel nacional. Todos esos análisis que hemos plasmado por escrito se han trasladado a cada una de estas administraciones o asociaciones y también se han compartido en eventos profesionales. Nos satisface que muchas de nuestras conclusiones hayan sido recogidas, aunque tam-

Hemos participado en numerosas mesas de trabajo y elaborado múltiples informes para ayudar a la Administración

bién sentimos cierta preocupación porque no todas lo han sido, o no con la rapidez que sería deseable.

LA NECESIDAD DE UN NUEVO MODELO

El mercado al final es el único mecanismo que regula a la vivienda. El problema no es el mercado, sino que hay muchas cosas que se tendrían que haber hecho mejor hace años. Cuando se produjo la última gran crisis, tuvimos la oportunidad —y también la urgencia— de plantear qué modelo de país queríamos en materia de vivienda para las próximas décadas. Pero no se planteó este cambio de modelo. Todo se centró en la Sareb, en pagar pólizas, en resolver urgencias inmediatas.

Perdimos ese tiempo y ahora lo que ha ocurrido es que han llegado otros problemas

La pandemia nos ha recordado que la gente quiere vivir y disfrutar de su vivienda. Pero después han llegado los conflictos bélicos y con ellos el encarecimiento generalizado de los costes de construcción y la inflación. Además, somos un país receptor de inmigración, donde se crean 250.000 hogares cada año y no hay vivienda suficiente para todos. La diferencia entre la vivienda que se produce y la que se necesita genera un desfase de 100.000 unidades anuales. Y no hablamos solo

ber abordado hace años.

Y ahora lo que sucede es que hay mucha tensión con este asunto entre las administraciones porque la vivienda se ha convertido en una herramienta electoral. Puede que todos estén de acuerdo en que hay que solucionarlo, pero cada uno lo aborda desde una visión distinta. Y mientras tanto, se dice que es un problema del mercado cuando es un problema de oferta. Hay que dotar a las administraciones de herramientas eficaces para agilizar la puesta en marcha del suelo. Los ayuntamientos deben adaptar el planeamiento para que

La diferencia entre la vivienda que se produce y la que se necesita genera un desfase de 100.000 unidades anuales

de vivienda asequible para los más desfavorecidos —que también, por supuesto— sino de vivienda para el conjunto de España. Como no se construye lo suficiente, la presión sobre los precios aumenta, el mercado se tensiona y la producción es extremadamente lenta porque no hay suelo, un problema que se debería ha-

haya vivienda. Se están generando muchas ideas, algunas de las cuales ya plasmamos nosotros en nuestros informes y afortunadamente se han puesto en marcha.

La consejera de la Junta de Andalucía ha presentado un visor de suelo que identifica 41.000 posibles viviendas a precio asequible en la comu-

Hay que dotar a las administraciones de herramientas eficaces para agilizar la puesta en marcha del suelo

nidad, con cambios de uso previstos en distintos lugares. De ellas, 7.000 están localizadas en Málaga. Pero habrá suelos donde no tendrá sentido hacer este tipo de vivienda. Lo que sí sabemos es que en Málaga hay 34.000 demandantes de vivienda asequible. Si esta cifra la pasamos a unidad familiar serán unos 10.000 demandantes a día de hoy.

Si hacen falta 10.000 viviendas, para dar solución al problema de la vivienda en Málaga habría que entregar cada año varios Distritos Z, el macro proyecto que se ha diseñado en Málaga y que supone la creación de un nuevo barrio en la ciudad. Y eso es inviable. El problema de la vivienda, al menos en Málaga, es gravísimo. En otras ciudades más pequeñas quizá no tanto pero en las grandes urbes, la situación es muy preocupante.

Luego está el problema de los impagos. En todos los modelos que analizamos —

incluidos los pliegos de los planes VIVE y otros similares— se contempla el riesgo de impago. La diferencia está en cómo se gestiona ese riesgo. En el ámbito privado, hablamos de empresas profesionales que gestionan miles de viviendas, que conocen los procedimientos, que saben cómo cobrar y cómo actuar ante situaciones de impago. En cambio, la administración pública gestiona sus propios paquetes de vivienda, muchas veces de forma ineficiente, y se muestra incapaz de actuar con agilidad. No lo hace, entre otras cosas, porque cualquier intento de desahucio se convierte en un problema político y no se toman medidas para resolverlo.

En Málaga hay 30 millones de euros de impago en alquiler social, esto supondría poder construir unas 200 viviendas asequibles pero como la administración no logra recuperar esos fondos, no se puede aprovechar ese dinero. Ai

“Nuevas Oportunidades que se pueden abrir en el nuevo Contexto Normativo Urbanístico en Andalucía. Proyectos

estratégicos en la Lista”

En estas jornadas también había que hablar de proyectos. En esta mesa, moderada por Rafael Márquez Berral, abogado urbanista, estuvo presente Ramón Cuevas, socio director de Buró 4 y Fernando Suárez, subdirector general de Bogaris. Como señaló el moderador en su presentación, “Bogaris es una de las compañías más dinámicas en el ámbito inmobiliario y comercial, no solo en Andalucía, sino también en el resto de España y en Portugal”. Fernando Suárez aportó su visión sobre cómo ve el mercado y los proyectos estratégicos desde la perspectiva del promotor. Por su parte, Márquez Berral destacó que “Buró 4 es una firma especializada en consultoría urbanística que trabaja tanto en proyectos de iniciativa pública –como planes generales– como en desarrollos privados”. Con Ramón Cuevas se incorporaba a la visión del promotor la de la consultoría, ofreciendo así un análisis del actual contexto urbanístico muy completo y especialmente enriquecedor. El moderador quiso centrar el comienzo de este debate sobre las vías y oportunidades que abre el nuevo marco normativo para el desarrollo de proyectos estratégicos, así como los condicionantes o limitaciones más relevantes en este nuevo escenario normativo. También puso sobre la mesa estas alternativas a los procedimientos ordinarios. Los proyectos estratégicos son claves en el desarrollo del territorio y en este encuentro el moderador destacó la dilata experiencia de los ponentes en este campo, lo que permite conocer de cerca cómo mejorar aspectos claves o evitar errores a la hora de tramitar este tipo de iniciativas.

FERNANDO SUÁREZ

Subdirector general de Bogaris

“El proyecto de actuación autonómico, una vía excepcional para canalizar numerosas iniciativas”

LOS proyectos estratégicos son una figura que ha existido siempre a nivel europeo, nacional, autonómico e incluso municipal. Personalmente los califico como una especie de ‘puerta de atrás’ que incorporan todas las regulaciones que son apriorísticas. Es decir, un mecanismo que permite la implantación de proyectos singulares sobre la base de un interés superior, sorteando las previsiones establecidas en esos niveles.

Siempre han existido proyectos estratégicos nacionales -por ejemplo, vinculados al Ejército de Tierra, bases militares, etc.- que implican la aplicación de un régimen jurídico singular, saltándose las determinaciones que debería tener si cumpliese la vía ordinaria. En este sentido, tienen una superioridad jerárquica sobre los planes de ordenación territorial, regional, subregional o municipal. Además, por su trascendencia, interés estratégico y utilidad pú-

blica, tienen una facultad extraordinaria para llevar a cabo expropiaciones cuando son necesarias.

EL ENCAJE EN LA LISTA

La LISTA también regula esta ‘puerta de atrás’ ya presente en la LOUA. La regulación que introduce la LISTA es de carácter estándar. Los proyectos pueden ser privados -inversiones promovidas por empresarios- o bien públicos, donde la iniciativa suele partir de la Consejería competente. Por ejemplo, en el caso del Puerto Seco de Antequera u otros similares, la iniciativa corresponde a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

Esta Consejería impulsa y tramita el procedimiento, que incluye información pública, informes sectoriales, contacto con el municipio, y culmina con un acuerdo del Consejo de Gobierno que otorga la Declaración de Interés Autonómico al proyecto.

En el caso de los proyectos privados, es necesaria una declaración de interés estratégico previa, para lo cual existe un listado que determina cuándo un proyecto puede considerarse estratégico. Ese listado es ambiguo, con conceptos indetermi-

nados, lo que abre la puerta a una posible judicialización difícil de sostener. Se incluyen proyectos que aporten valor añadido, mejoren la competitividad o generen empleo. Es un listado bastante amplio, que excluye expresamente los proyectos residenciales, aunque se contempla la posibilidad de incluirlos si el Consejo de Gobierno lo considerara oportuno. Estamos hablando de proyectos como universidades, hospitales o complejos industriales. Lo relevante es que estos proyectos estratégicos imponen un régimen jurídico distinto Ejemplos de proyectos estratégicos no hay muchos.

En el ámbito público, se han tramitado unos seis o siete en el marco de la LOUA y la LISTA. Hay dos proyectos privados en marcha, uno de ellos el de Cosentino, en Almería. Se trata de un proyecto de unos dos millones de metros cuadrados que abarca varios municipios.

La gran cuestión aquí es que, bajo el estándar de proyecto estratégico de la LISTA, debe aplicarse también el régimen de actuaciones extraordinarias en suelo rústico. Y este régimen establece un plazo máximo de utilización del proyecto, tras el cual debe producirse una reversión al ‘status quo’ original. Además, exige una prestación compensatoria al municipio por parte del promotor. Este último requisito complica notablemente la tramitación de los proyectos estratégicos, especialmente en términos de financiación, que considero

será difícil de articular. Existe una duda interpretativa en la regulación que sería interesante aclarar porque parece que cuando el proyecto estratégico tenga usos productivos que transforman el suelo —es decir, un desarrollo urbanístico—, debe tramitarse un plan de actuación autonómico.

Pero si hablamos de un proyecto declarado de interés autonómico que conlleva urbanización, como el de Cosentino, ¿cómo puede revertirse al status quo original tras una intervención tan profunda en el suelo? Personalmente, no creo que ese retorno sea posible. Esta es mi interpretación, aunque quizá algo voluntarista.

En cuanto al reglamento, al analizarlo observo que es bastante tímido en su formulación. Habla extensamente de los proyectos de actuación pero de los municipales. En

El régimen de actuaciones extraordinarias en suelo rústico establece un plazo máximo de uso del proyecto, tras el que debe revertirse al ‘status quo’ original

Rafael Márquez Berral, Ramón Cuevas y Fernando Suárez.

estos casos, si subraya que si es el municipio quien impulsa el proyecto estratégico, debe existir un plan de actuación con un régimen establecido donde se especifique el plazo, la prestación del promotor o las normas, en este caso bastante rígidas, sobre la reversión al status quo. Es un régimen específico distinto del proyecto de actuación autonómico, donde esas exigencias no se recogen o se mencionan de forma muy tímida. Como jurista, observo que en ocasiones las referencias a las autorizaciones munici-

sinceramente, no terminan de encajarme.

Hay otro proyecto privado actualmente en impulso: se trata de una industria cárnica en Cártama. En principio, estaríamos ante un proyecto singular que no requeriría una transformación sustancial del suelo, por lo que no debería ser necesario tramitar un proyecto de actuación autonómico. Sin embargo, al revisar la memoria incluida en la declaración

Siempre han existido proyectos estratégicos nacionales que implican la aplicación de un régimen jurídico singular

pales remiten al proyecto de actuación, pero no queda claro si se refieren al proyecto de actuación autonómico. Esta es mi opinión personal, en la que confluyen dos elementos: por un lado, la imposibilidad que observo de que una intervención tan cualificada sobre el suelo permita un retorno real al status quo; y por otro, ciertos apoyos jurídicos en la interpretación normativa que,

de interés estratégico y en la declaración de interés autonómico, se menciona la necesidad de tramitar un proyecto de actuación autonómico. Mi impresión es que, bajo el amparo del proyecto de actuación autonómico de esa supuesta transformación del suelo, evitar la obligación del pago de compensaciones al Ayuntamiento, entre otras cosas.

En definitiva, el proyecto de

actuación autonómico puede convertirse en la vía por la que escapar de ese régimen más restrictivo que caracteriza a los proyectos estratégicos.

Este sistema de proyecto estratégico es muy similar en todas las comunidades, así como la agilidad en la tramitación. Lo que puede variar a es el tipo de actuación que se considera relevante, pero en definitiva, son iniciativas con una fuerte inversión económica y generación importante de empleo. La tramitación de estos proyectos suele desvincularse del ámbito municipal, ya que se realiza través de comités específicos que impulsan el procedimiento. Otro elemento clave es la cualificación como utilidad pública o interés social, que habilita la expropiación.

Lo que no siempre es común es la excepcionalidad y la reversión al status quo original. Pero lo habitual es que la realidad de los hechos se imponga, es decir, el propio municipio modifique su planeamiento para incorporar la realidad del proyecto. Es la fuerza natural de los acontecimientos la que lleva a los municipios a que acaben incorporando estos proyectos a su planeamiento, extinguiendo el régimen original mediante su acogida en el planeamiento general.

No hay que olvidar el tema de la financiación, que es un aspecto crítico y si el proyec-

to no tiene atributos jurídicos consolidados, resulta mucho más difícil de financiar.

Por último, una última reflexión sobre el uso de este nuevo contexto normativo. Lo cierto es que hay dudas inevitables. Una de ellas es la que hemos tratado aquí: cuando transformas un suelo, este ya no puede volver a ser rústico. El uso continuado del proyecto lo consolida como algo distinto y plantear el retorno al status quo es, en mi opinión, ingenuo. Suena bien, pero es una idea inocente. Y el modo en que se aborda, además, es ambiguo, lo que genera inseguridad jurídica. He estado revisando los proyectos de actuación que han presentado distintas administraciones públicas y creo que hay una cierta timidez generalizada en el urbanismo y una falta valentía. Estamos ante dos modelos: el urbanismo de proyecto y el urbanismo apriorístico. Queremos tener todo planificado pero la realidad es que necesitamos proyectos singulares.

Por eso, creo que más que hablar de proyectos estratégicos como una “puerta de atrás”, estamos ante un debate mayor. De si queremos seguir con un urbanismo apriorístico, donde todo está predefinido, aunque luego haya que modificarlo porque la realidad nunca se ajusta al plan, o si esto hay que cambiarlo. Ai

“Las oportunidades son enormes y el apetito inversor muy alto”

UN año más nos encontramos en estas jornadas, y ya son ocho a las que asistimos desde aquella de 2018 en la que nos reunimos por primera vez en esta misma sala, con motivo de la adjudicación del Plan General de Marbella. Desde entonces, el camino recorrido ha sido largo pero aquí estamos de nuevo para hablar en esta ocasión sobre los proyectos estratégicos.

Si tratamos de buscar una definición, diría que un proyecto estratégico es el que también se sitúa en un territorio estratégico como pue-

togrande, la Alcaidesa o incluso La Línea de la Concepción. Y hacia el Este por la otra Costa del Sol, la oriental. A este territorio le están saliendo competidores, en definitiva, Andalucía, y ya entraremos un poco en esos aspectos, de nuevos instrumentos que la lista puede promover para el desarrollo de estos proyectos estratégicos.

A este territorio le están surgiendo competidores. En definitiva, en Andalucía la LISTA comienza a desplegar nuevos instrumentos que pueden activar el desarrollo de proyectos estratégicos.

RAMÓN CUEVAS

Socio director de Buró 4

sarrollos sistemáticos. Como sabéis, en la LISTA ya solo se contempla suelo urbano y suelo rústico. Y aquí cabe preguntarse dónde ha ido a parar el suelo urbanizable. Pues en parte se ha transformado en urbano y en parte se ha man-

Un proyecto estratégico, además de reunir condicionantes económicos, sociales y urbanísticos, debe asentarse en un territorio que también sea estratégico

de ser este en el que nos encontramos, La Costa del Sol, un territorio muy atractivo y competitivo, por su riqueza y diversidad. Y me refiero especialmente a este triángulo que forman Benahavís, Estepona y Marbella y a toda la Costa del Sol Occidental principalmente, pero que está también acompañada, cada vez más, por el Campo de Gibraltar, So-

La costa de Cádiz, la de Huelva, y también algunas localizaciones en Almería, están empezando a posicionarse como serios competidores de la Costa del Sol. Lo hacen a través de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana. También mediante fórmulas más tradicionales, como los suelos urbanizables, los planes parciales y los de-

tenido como rústico. Pero ahora existen nuevas figuras, como las Áreas de Transformación Urbanística (ATU) de nueva urbanización, que permiten conectar el suelo rústico con el urbano.

LOS PROYECTOS DE ACTUACIÓN DE INTERÉS

En cuanto a los proyectos de actuación de interés tanto

autonómico como municipal, la LISTA abre la vía de las declaraciones de interés público de iniciativa privada sobre suelo rústico. En este sentido, el abanico de usos se ha ampliado: ahora se permiten usos comerciales, terciarios y, por supuesto, turísticos. Por tanto, entiendo que los proyectos estratégicos deben tener una relevancia suficiente y generar actividad que fije población o empresas —como en el caso del proyecto de Cosentino—, o bien turistas, como ocurre en algunos desarrollos en Huelva, Cádiz o Marbella. En definitiva, localizarse en enclaves estratégicos. Porque el proyecto estratégico, además de reunir condicionantes económicos, sociales y urbanísticos, debe asentarse en un territorio que también sea estratégico, como este en el que nos encontramos.

Desde Buró 4 estamos desarrollando varios proyectos estratégicos de carácter turístico. En concreto, uno en Marbella y otros en zonas costeras, donde se parte de suelo rústico —con una primera pieza como un hotel o una actividad concreta— que luego se complementa con una futura ATU de nueva urbanización. En algunos casos, incluso sobre territorios ya existentes, como puede ser un campo de golf. Y ahí se produce una triple convivencia. Por un lado está el uso actual, el provisional (hasta que llegue la ATU y lo recoja todo) y en algunos casos estaríamos en suelos rústicos, en otros casos estaríamos en suelo urbano y por lo tanto no sería un proyecto de actuación, sino sería una actuación de mejora urbana.

En algunos casos, incluso sobre territorios ya existentes —como puede ser un campo de golf— se produce una tri-

Estamos en un momento de convivencia con la LOUA, que debe trasladarse también a los instrumentos y al propio tratamiento del suelo

ple convivencia. Por un lado, el uso actual, luego el provisional y a continuación llega la ATU y que lo integra todo. Nos encontramos con situaciones en las que el suelo es rústico, y otras en las que ya es urbano. Se genera, por tanto, una necesidad de conciliación entre lo que pudo y no llegó a ser, lo que es y lo que está en proceso de ser. Porque estamos en un momento de convivencia con la LOUA, que debe trasladarse también a los instrumentos y

Llevamos apenas cuatro años en este nuevo marco y es ahora cuando empezamos a ver un verdadero avance en los municipios

al propio tratamiento del suelo. Todo debe encajar en esta nueva etapa en la que los planes generales ya no se revisan, sino que se sustituyen. Ahora hablamos de planes generales estructurales y de planes de ordenación urbana, que detallan el suelo urbano. Esto supone un auténtico cambio de paradigma, como también se ha comentado.

Llevamos apenas cuatro años en este nuevo marco y es ahora cuando empezamos a ver un verdadero avance en municipios como Marbella o Estepona que muestran signos claros de maduración normativa y de consolidación de proyectos. Las oportunidades son enormes y el apetito

inversor es muy alto.

Tenemos la fortuna de estar implicados en el Plan General de Torremolinos, que se presenta ahora. Estamos ante lo que podríamos llamar una nueva modernidad. El origen de ese lujo que comentábamos en mesas anteriores estuvo en Torremolinos, a finales de los años 50 y durante los 60. Entonces se produjo esa expansión que ha dado lugar a la conurbación en la que hoy nos encontramos y ahora tenemos la oportunidad de revisarla y de actualizarla que es algo que hemos intentado en este nuevo plan de Torremolinos: vivir una nueva modernidad.

Os invito a todos a seguir de cerca ese proceso. Creo que va a ser apasionante, porque se abordará desde la arquitectura. Hoy se ha hablado mucho de arquitectura, del valor del producto. Y en ese sentido, estamos ante un verdadero reto. Ai

Una jornada de preguntas y respuestas

Una de las novedades de esta edición ha sido la gran participación de los asistentes. En estas jornadas, la interlocución entre los ponentes y los invitados destacó por su dinamismo y por el interés de todos por participar, preguntar y dar su opinión. Al finalizar cada una de las mesas se realizó un turno de preguntas y se expusieron diversos temas a los ponentes dando lugar a un interesante debate.

LAS Jornadas de Turismo Residencial de Andalucía Inmobiliaria siempre han reunido a los mayores expertos y profesionales de este sector. Y cada año se seleccionan los temas a tratar en cada mesa entre los más actuales y los que más preocupan a empresarios y administraciones. El interés que suscitan las distintas intervenciones y el clima de confianza y cercanía que siempre ha tenido este encuentro, este año se ha puesto de manifiesto con la alta participación del público en los debates.

la primera mesa, tras la intervención de Rafael Márquez Berral, surgieron varias dudas sobre la redacción legislativa.

Fue Mauricio Mesa quien le preguntó concretamente por la posible implementación del “silencio positivo” en procedimientos administrativos,

“es una solución de emergencia que deja en evidencia que el sistema no funciona como debería”.

En esta mesa también intervino Javier Martín Banderas, que le planteó al ponente qué “opciones jurídicas recomendaría ante situaciones

Son muchos los asuntos a tratar y las dudas a resolver. En

como los informes sectoriales, una medida que podría ser una solución eficaz frente al exceso de burocracia que existe en España. El ponente comentó que “se han dado pasos importantes en este sentido, pero aún existen ciertos organismos que se resisten”, ya que se trata de un asunto complejo, porque en realidad,

legaciones de los ayuntamientos sobre cómo se aplica la ley en ese tipo de situaciones. “Tenemos que utilizar ese tipo de recursos” añadía, ya que ante un problema de interpretación de la ley aclaran lo que se puede hacer o no.

La mesa sobre vivienda

que se encuentran en una paralegalidad”, teniendo en cuenta que aún existen técnicos municipales que piensan con la mentalidad de la LOUA. Rafael Márquez animó a todos a consultar un documento público de la Dirección General de Urbanismo donde se recogen las consultas que se hacen por parte de las distintas de-

asequible también generó un interesante debate. Uno de los temas por los que se le preguntó a Cristina Reina fue cómo se está abordando este tema desde la Administración pública y por qué, como apuntaba Susana Díaz Bujalance, “el alquiler social no está más presente en la agenda y se empiezan a dar pasos decididos”.

Para la ponente “el problema está en las inercias. Tendemos a hacer lo que ya sabemos que funciona, porque es más eficiente no cambiar. Innovar consume tiempo y conlleva riesgos, especialmente cuando no se tiene claro cuál será el resultado final”, lamentaba y añadía que “es más una cuestión de aprendizaje, de entender bien la figura de desarrollo”. Ha sido en los dos últimos años cuando productos como el alquiler asequible se han incorporado en la agenda de todo el mundo y se empieza a plantear como alternativa. “Con que hagamos lo que estructuralmente nuestra

VPO y se hacía muchísima vivienda protegida por parte de los ayuntamientos, todo eso cambió porque, siendo los costes de las materias primas o la mano de obra iguales, era más rentable la vivienda libre”. En el debate todos coincidían en que hay que abaratar los costes de construcción de la vivienda protegida, porque si no, no salen los números. Y que los fondos Next Generation no van a estar siempre ahí para impulsar estos proyectos. Y Molina puso como ejemplo Málaga, donde ahora se hacen cientos de viviendas “tras estar 20 años parada la VPO, con concursos que se quedaban

economía y nuestra población necesita, sería suficiente. Pero creo que es una cuestión de tiempo”, añadía.

Íñigo Molina también trató de aclarar esta cuestión explicando que “puede ser un tema de especialización en este producto”, ya que “igual que en los años 70 y 80 había gente especializada en hacer

en llegar las siguientes elecciones”. Para Echavarren, “el problema para hacer vivienda social hoy, aparte de suelo, son los costes de construcción”.

En la mesa sobre la LISTA, Francisco Javier Marín destacó las buenas perspectivas que traía la nueva ley, y lo que ha traído después el reglamento, donde parece que “nos devuelve al urbanismo apriorístico, al de la planificación rígida” cuando se supone que “estábamos apostando por un urbanismo de propuesta”, indicaba. Para los ponentes, todo es mejorable, y sin pretender ser defensores ni de la ley ni de su reglamen-

obligación de ejecutar determinadas redes que aseguren los suministros.

Por último, la coordinación entre las distintas administraciones centró las preguntas que se hicieron al concluir la última de estas mesas, con la presencia de los representantes de los distintos municipios del Triángulo de Oro junto a Ricardo Arranz. Mauricio Mesa preguntaba a José Antonio Mena sobre la interlocución que existe entre los ayuntamientos y las administraciones autonómica y central. El alcalde de Benahavís reconocía que es necesaria, y que existe

desiertos”. También participó aquí Mikel Echavarren, que habló del problema de la politización que está teniendo este asunto y de que “no es muy sensato que los ayuntamientos alquilen vivienda social al precio que fijen, subiendo el déficit público del municipio, con una perspectiva de tres años o lo que tarden

to, sí eran de la opinión que se han dado pasos interesantes.

También sacó el tema de los suministros José Ignacio Fernández de Jódar, preguntando a Rafael Márquez si se ha planteado profundizar más en este tema en la legislación, para comprometer de alguna forma a las empresas responsables la

“una necesidad imperiosa de nuevas infraestructuras para articular o vertebrar el territorio” y Félix Romero añadía que “sería práctico, desde mi punto de vista, que los alcaldes de esta zona hagan una especie de alianza para hablar de estos temas y conseguir alinear a las tres administraciones”, concluía. Ai

“El Papel de la Administración Pública con respecto al Turismo Residencial”

La mesa que cerró está jornadas volvió a congregar a representantes de los municipios que conforman el ‘Triángulo de Oro’. Iñigo Galán, CEO de Inerzia, fue el encargado de moderar esta mesa, en la que estuvieron presentes José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; Cristina Cintrano, concejal de Comercio del Ayuntamiento de Estepona; Félix Romero Moreno, teniente alcalde de Marbella; junto a Ricardo Arranz de Miguel, presidente de Villa Padierna.

EL moderador planteó una pregunta para arrancar el debate que está muy presente en la política urbanística de esta zona: cómo compatibilizar las necesidades de primera vivienda con el turismo residencial. Este equilibrio es fundamental para el crecimiento de estos municipios, donde se entrecruza una población con distintas nacionalidades y donde conviven campos de golf, urbanizaciones de lujo y zonas residenciales que deben acoger a una población con distintas necesidades y recursos económicos. En un contexto donde el turismo residencial se ha consolidado como uno de los motores económicos

de la Costa del Sol, las administraciones públicas se enfrentan al reto de facilitar su desarrollo sin comprometer la sostenibilidad ni la calidad de vida. Galán destacó además el atractivo de estos municipios, algo que no es fruto del azar, sino “el resultado de una gestión sostenida en el tiempo”. Y sobre estas políticas llevadas a cabo por los distintos ayuntamientos y sobre las bondades de estos tres enclaves estratégicos de la Costa del Sol se debatió en esta mesa que puso un cierre de oro a esta XVII edición de las Jornadas de Turismo Residencial de Andalucía Inmobiliaria.

JOSÉ ANTONIO MENA

Alcalde de Benahavís

“El 80% de nuestros ingresos proviene del turismo residencial”

EN nuestro municipio, la apuesta por el turismo residencial viene prácticamente desde sus orígenes. Fue a finales de los años 70 y principios de los 80 cuando comenzó a consolidarse. De hecho, Benahavís genera aproximadamente el 80% de su actividad económica y de sus ingresos municipales a través del turismo residencial. Los doce campos de golf que tenemos han dado lugar a una auténtica conurbación con unas 59 urbanizaciones en torno a ellos. Porque nuestro casco urbano es muy reducido y puede representar apenas

un 5% del término municipal.

Pero lo más relevante es la riqueza que esta actividad ha generado para el municipio, convirtiéndose en un motor económico fundamental. Nuestra tasa de desempleo ha sido históricamente estructural, y nunca ha superado el 5%. En los últimos años, ni siquiera economías como la alemana han alcanzado esos niveles de empleo.

Hemos tratado de mantener una economía saneada y por eso ahora podemos poner esos recursos al servicio de los ciudadanos de Benahavís. En la actualidad tenemos

FÉLIX ROMERO MORENO

Teniente alcalde de Marbella

en marcha proyectos muy importantes, con grandes inversiones, que nos permitirán seguir manteniendo este nivel de desarrollo. Todo ello centrándonos en lo que genera y atrae al turismo residencial. Desde luego, creo que es una de las actividades más relevantes que existen. El turismo residencial consume aproximadamente un 60% menos en términos de prestación de servicios municipales. Su demanda es mínima. Estas supervillas o residencias de lujo de las que se ha hablado mucho en estas jornadas tienen una ocupación media de dos a

tres meses al año. Y por tanto, los consumos se concentran en ese periodo y el resto del año, los vecinos del municipio se benefician de la actividad y de los recursos que generan. Si hablamos de vivienda a precios accesibles para el trabajador medio, estamos actuando y hemos sacado a concurso 32 viviendas destinadas a vecinos del municipio y hemos recibido sólo alrededor de unas 100 solicitudes. Estamos tratando de cubrir al máximo esta demanda y desde la administración local hacemos lo que está en nuestra mano. Ai

“La burocracia espanta la inversión”

MARBELLA es el núcleo urbano más grande de la Costa del Sol. Es el lugar donde se experimentaron los distintos fenómenos turísticos que han marcado esta región y contamos con una diversidad de tipologías residenciales única en el territorio.

Hemos asistido al crecimiento del turismo residencial, un fenómeno que Ricardo bautizó y que, en realidad, ha estado presente desde los inicios del boom turístico. En sus orígenes, solo las clases más

pudientes podían permitirse una segunda vivienda. Pero la prosperidad de las grandes economías y el proceso de globalización han hecho posible que hoy exista un amplio parque de segundas residencias.

Esto nos plantea numerosos retos e incógnitas. El alcalde de Estepona suele formular una pregunta especialmente pertinente: ¿cuántos cabemos en la Costa del Sol? Es decir, dónde está nuestro límite. Creo que es una reflexión que cualquier administración de-

“Hay que apostar por la calidad antes que por la cantidad”

CREO que todo lo que se ha debatido en estas jornadas es de una enorme trascendencia. Sobre la LISTA, hay que ver si hemos ganado en agilidad y lo que cuesta desarrollarla. También hay algo que no siempre se menciona, pero que es clave: la falta de alineación entre administraciones. El Gobierno de España, la Junta de Andalucía y los ayuntamientos suelen estar en posiciones completamente distintas y eso dificulta mucho la inversión privada.

Cuando analizamos los tres factores más importantes para invertir en lo que llamamos el Triángulo de Oro, el primero es el clima, algo que, evidentemente, no depende de nosotros. El segundo serían las infraestructuras y en este caso sí que tenemos un problema serio. Las carreteras

están deterioradas, dependen de la Administración central, y muchos accesos se han construido de forma irregular. Eso genera problemas diarios para movernos de un punto a otro. Y si hablamos del aeropuerto o del AVE, la situación tampoco mejora porque no están bien conectados.

El tercer factor es la seguridad. Hasta hace poco, éramos un territorio absolutamente seguro pero ya empezamos a tener complicaciones. Y aunque no se les dé mucha difusión en los medios, estos problemas siguen estando ahí.

Por tanto, podrá haber muchas mejoras con la LISTA pero si no resolvemos los problemas estructurales, no vamos a poder avanzar. Y aquí hay otro gran escollo: la estructura funcionarial. Y esto no tiene nada que ver con la política.

RICARDO ARRANZ DE MIGUEL

Presidente de Villa Padierna

La estructura administrativa de los ayuntamientos o de la Junta, especialmente en temas como el medio ambiente -con leyes que provienen de la UEes un laberinto.

Muchas veces estos informes suponen años de trabajo, un quebranto patrimonial que después ninguna administración pública asume. Pero tenemos que avanzar con estas reglas. Lo que sí creo que debemos hacer es apostar por la calidad antes que por la can-

tidad. En turismo residencial, eso es fundamental y también la vivienda protegida, que además de jugar un papel fundamental en el mercado, también puede ser un buen negocio si se gestiona bien. Así que, si queremos que el turismo residencial siga siendo un motor económico, necesitamos coordinación y agilidad. Porque este territorio tiene un potencial inmenso. Pero no debemos perder tiempo ni oportunidades. Ai

bería hacer. Para nosotros, el turismo residencial es un pilar fundamental de la economía. Genera recursos en un modelo económico centrado en el turismo y los servicios, como el que tenemos aquí. Pero debemos preguntarnos hasta dónde podemos llegar. Y en ese camino, hay tres obstáculos clave que las administraciones debemos abordar si queremos ser motor de inversión. El primero: las infraestructuras. Y aprovecho esta segunda intervención en este foro para hacer una sugerencia para próximas jornadas. Ya que las infraestructuras no son competencia exclusiva de los ayunta-

mientos, en mesas como esta, donde se debate cómo atraer más personas y más inversión, es absolutamente vital que estén representados también el Estado, la Comunidad Autónoma e incluso, llegado el caso, la UE, que puede ofrecernos un marco común que todos respetemos.

El segundo gran tema es la financiación, que a nivel municipal está ligada a los residentes de derecho, lo que genera una sobrecarga en los servicios, ya que debemos atender a una población real mucho mayor. Cuando hablamos de turismo residencial, hablamos de residentes no empadronados. Creo que esto

debe abordarse seriamente a nivel nacional. Es necesario estudiar el coste efectivo de los servicios, porque no supone lo mismo recoger la basura en Marbella o en Benahavís que en un pequeño municipio del interior. Deberíamos establecer un índice que vincule la financiación estatal al coste efectivo o a la carga real que tenemos los ayuntamientos.

Y el tercer punto, para mí absolutamente esencial, es la necesidad de una reforma integral de la Administración española. No podemos seguir con este marasmo legislativo. Los operadores se ven atrapados en un laberinto normativo y todo esto debe simplificarse,

porque la burocracia espanta la inversión.

La única forma de mantener la Costa del Sol como un destino atractivo es, por un lado, garantizar esa financiación, porque el turista residencial demanda servicios. Lo que vende un inversor depende de que su producto siga siendo atractivo a lo largo del tiempo. Y, por otro lado, ofrecer agilidad y facilidades a esos inversores.

Estas son, a mi juicio, las primeras reflexiones que debemos abordar como administraciones. Debemos estar todos juntos, porque la solución definitiva solo puede construirse entre todos. Ai

“Necesitamos un crecimiento ordenado”

EN primer lugar, quiero destacar el papel que desempeña la administración en Estepona. Desde 2011 hemos venido trabajando para devolver estabilidad y seguridad jurídica a un ayuntamiento que, en aquel momento, se encontraba en una situación extremadamente complicada. Hemos centrado nuestros esfuerzos en garantizar seguridad jurídica y en impulsar un proyecto de transformación urbana que ha dotado a la ciudad de una calidad de vida para los residentes y que atrae a aquellos que vienen de fuera y que quieren invertir en ella. La sostenibilidad y la calidad de vida no deben entenderse únicamente en términos medioambientales. Quiero subrayarlo, porque en estas jornadas se ha hablado mucho de ello. La sostenibilidad también es social, y constituye una prioridad estratégica. Lo es para el sector privado, pero también para la administración pública. Porque creemos que también es nuestra responsabilidad garantizar el marco y las infraestructuras necesarias para que esa visión

compartida se convierta en realidad.

Los ayuntamientos no deben limitarse a otorgar licencias. Somos responsables de crear y mantener un entorno favorable y de asegurar su estabilidad. Nuestra preocupación inmediata es no morir de éxito. Necesitamos un crecimiento ordenado y eso implica anticiparse y actuar con responsabilidad en materia de infraestructuras, carreteras, saneamiento, energía, tratamiento de residuos y medios

CRISTINA CINTRANO

Concejal de Comercio del Ayuntamiento de Estepona

un modelo de éxito que tanto nos ha costado construir.

Cuando desde Estepona solicitamos nuevos acceso o infraestructuras que mejoren la conectividad, o un proyecto serio en relación con el tren litoral, no lo hacemos

El reto no es generar más suelo, sino mantener la excelencia y esa calidad de vida que hace nuestro entorno sostenible

de transporte alternativos.

Dejar estas cuestiones al azar, o seguir en la dinámica de confrontación entre administraciones —con mesas de trabajo llenas de participantes pero sin avances ni en plazos ni en presupuestos— nos conduce a situaciones que ya estamos empezando a sufrir: la decadencia y el colapso de

por capricho, sino porque el problema ya está aquí. Desde nuestras competencias, seguimos analizando distintas zonas y puntos de conexión entre urbanizaciones. Ese es el trabajo que estamos haciendo a nivel local: identificar soluciones que alivien el tráfico. Pero la solución definitiva está más allá de nuestro ámbito y pasa por revisar, por ejemplo, el trazado de la autopista, concebida como vía de largo recorrido, cara y claramente mejorable. Nuevas conexiones con urbanizaciones densamente pobladas, acompañadas de estudios técnicos rigurosos, podrían contribuir significativamente a resolver

los actuales colapsos.

La responsabilidad administrativa también implica afrontar el problema hídrico. El agua es cada vez más escasa. Nosotros hemos abordado esta cuestión proyectando una nueva desaladora, capaz de operar de forma interconectada con otras instalaciones o de manera independiente.

En cuanto a la energía eléctrica, el crecimiento en vivienda y servicios plantea una pregunta clave: si vamos a proyectar nuevas subestaciones eléctricas o vamos a seguir creciendo sin preverlas. Lo mismo ocurre con el saneamiento, el tratamiento de residuos o el uso de agua regenerada. El reto no es generar más suelo, sino mantener la excelencia y esa calidad de vida que hace nuestro entorno sostenible.

Creo que el verdadero reto está en la coordinación entre administraciones —central, autonómica y local— para dar respuesta a problemas evidentes y urgentes. Problemas que debemos resolver si queremos seguir viviendo en el mejor lugar para nacer, para elegir invertir o para vivir. Ai

Álvaro Osborne (Gesteco), José Antonio Granero (ENTREABIERTO),

Verónica Peinado (Immobel), Álvaro Cubares, Alejandro Moncada, Urbano Jiménez, Cristina Reina (Arcano), Ramón Cuevas (Buró 4).

Kika Caracuel (Diputación de Málaga), José Antonio Mena, alcalde de Benahavís, Francisco Javier Marín y Fernando Suárez (Bogaris).

Mario Ansorena (GNGrup),

Rafael Márquez Berral, Ramiro Moreno (CBRE), Cristina Reina (Arcano), Juan Jesús González (Banco Sabadell), Bonifacio Solís (Construcciones Bonifacion Solis).

José María Basañez (Grupo Tecnitasa), Pastora Blasco (Krata).

Mauricio Mesa (Cordia), Juan Conejo (Insur), María Monasterio (Acciona), Andrés Afán de Ribera (Grupo Abu), Ramiro Moreno (CBRE), Verónica Peinado (Immobel).

Antonio Carrillo (Consejero Ai), Francisco Gómez (Alfil Patrimonial Socimi), José Ignacio García Pando (Sitelec).

Gregorio Abril Y Fernando Soler (Gesvalt), Silvia Doblado y Pablo Valverde (Martínez Echevarría Abogados), José Sánchez (Sociedad de Tasación).

Íñigo Molina (Inerzia), Simón Onrubia (periodista), Jorge Loring (GE&PE).

Fernando Marcos (KPMG), Alexandra Sánchez, Pablo Mansilla (Real Federación Andaluza de Golf).

Fernando Suárez y Francisco Javier Marín (Bogaris), Ana Gavilanes (Colliers), Pastora Blasco (Krata), Íñigo Molina (Colliers).

Antonio Carrillo (Consejero Ai), Rosa Hafner, María Dolores Jiménez (Construcor).

Luis Roberto López Martín y María Calzadilla (Martín Casillas) y José Antonio Mena, alcalde de Benahavís.

El alcalde de Benahavís, José Antonio Mena; junto a Ricardo Arranz y Rosa Hafner.

José Ortiz (Insur), Lorenzo Santana (Metrovacesa), Juan Jesús González (Sabadell), Íñigo Galán (Inerzia).

Eduardo Catalá (ACP Infraestructuras), Araceli Blanco (Hostelería Úbeda), Eloy Borgio (Hacienda Hornacinos).

Antonio Luis Rayo (Avintia), Juan Jesús González (Banco Sabadell), José Manuel Escudero (Promotor inmobiliario).

Simón Onrubia (periodista), José Carrasco, Enrique Piñeyro (Consejero Ai), Paula Osuna, Jorge Loring (GE&PE), Antonio Luis Rayo (Avintia), José Manuel Escudero (Promotor), Rafael Cortés.

Marisa Gutiérrez (ENTREABIERTO), Cristina Cintrano (Ayuntamiento de Estepona), Araceli Navarro (Coword).

Arturo Rueda (Sotogrande), Susana García (Laboratorio de Urbanismo), Álvaro Osborne (Gesteco), Mikel Echavarren (Colliers), Mario Ansorena (GNGrup).

Rafael Gómez, Ramón Pelayo (Pelayo Abogados), Antonio López (Vasari).

Rafael Aranda (Colliers), Carlos Bustillo y Lola Molina (Estudio Jurídico Bustillo).

Jesús Granados (JG LEX Abogados), Laura Marinetto (Savills), José Mesa, Marisa Gutiérrez y José Antonio Granero (ENTREABIERTO).

Diez razones para perseverar en el negocio inmobiliario en la Costa del Sol

1/ Una empresa inmobiliaria ha de saber cuál es su norte.

Una filosofía, una gramática, una narrativa. Una empresa inmobiliaria ha de conocer cuál es su norte mucho antes incluso de comenzar su actividad económica. En la Costa del Sol aún más. No es posible limitarse a buscar las oportunidades inmediatas. Es necesario una planificación concienzuda que mire hacia el futuro, que tenga en cuanta en hacia dónde va el mercado inmobiliario: sostenibilidad, digitalización, inversión extranjera... Definamos antes que nada qué queremos ser en diez años y actuemos en consecuencia.

2/ Una empresa es la inversión que haga para formar a sus trabajadores.

El mundo se ha hecho cada día más complejo y difícil. Lo que servía hace unos años es hoy caducidad. El mundo inmobiliario está en constante evolución. Es necesario conocer las cambiantes normativas, las herramientas tecnológicas que nos acercan a nuestros

Ricardo Arranz de Miguel Presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de las Federaciones

Española

y Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial

potenciales clientes, crear un sistema de marketing digital que de a conocer aquellas fortalezas que tenemos, ser conscientes no solo de la fiscalidad nacional sino de la internacional para copiar lo bueno y evitar lo malo. Y para ello nada mejor que invertir en la formación continua de nuestros profesionales.

3/ Escuchemos a nuestros clientes y después actuemos.

Es una máxima que un empresario inmobiliario ha de comprender desde el principio de su actividad. Es necesario saber qué buscan nuestros clientes, cuáles son sus preocupaciones, qué desean y qué les hace en realidad soñar antes de venderlos lo que tenemos. Dicho de otra manera: vendamos lo que en realidad buscan. Muchos nuevos empresarios se centran en cerrar operaciones. Pero es necesario aprender a identificar necesidades reales, establecer relaciones duraderas y construir confianza. Eso convierte clientes en aliados.

4/ Es necesario buscar fuentes de inspiración que te marquen el camino. Rodearte de personas más inteligentes que tú no solo te hace ser más modesto sino, como mínimo, tan inteligente como aquel a quien deseas tener a tu lado. Es necesario buscar criterios y puntos de vida más allá del nuestro, salir de nuestra zona de confort. Y más en un mundo tan delicado como el mundo inmobiliario donde cualquier paso en falso puede hacernos caer. Busca por tanto a quienes ya han recorrido el camino que tú estás empezando. Su experiencia puede ahorrarte años de ensayo y error.

No temas pedir consejo, pero tampoco temas cuestionarlo con criterio.

5/ Es hora de mejorar nuestra imagen y la de nuestra marca.

Vendemos aquello que somos. De modo que es necesario decirle al mundo que somos solventes, profesionales y rigurosos con lo que hacemos. Hoy no vendes solo inmuebles: te vendes tú. Cuida tu presencia online, tu manera de comunicar, tu puntualidad, tu ética. En la Costa del Sol, donde muchos mercados convergen, la reputación es oro. Es hora de que la marca que ofreces al mundo encuentre nichos de mercado aspiracionales, aquellos que te admiran por lo mucho que haces, sientes y vales.

6/ O nos hacemos digitales o el mundo nos pasa por arriba.

No valen las persuasiones del pasado. El cara a cara es importante, nadie lo niega, pero la puerta fría tuvo su tiempo y se fue para no volver. Ahora la primera impresión es digital. Desde el uso de herramientas digitales hechas desde la inteligencia artificial hasta realidades virtuales para mostrar propiedades que acabas de construir y tienes necesidad de vender. Automatiza, aprende a usar redes sociales estratégicamente y ofrece experiencias digitales. El comprador del futuro (y del presente) lo espera.

7/ Pero no olvides que tu bagaje analógico es importante.

Ser digital es una obligación, pero no olvides que tu bagaje analógico es importante. Es fundamental poner en pie las intuiciones que has ido ganando con el paso de los años, el olfato, la perspi-

cacia, la mirada horizontal. No solo estudies precios, estudia patrones: qué buscan los nómadas digitales, qué zonas están en auge, cómo impactan las políticas fiscales de otros países en la inversión que se aplica en la Costa del Sol. Y todo eso se hace con una mezcla de experiencia ganada en el pasado y con las nuevas herramientas del futuro. Dicho de otro modo: veteranía y juventud.

8/ Aprende a venderte sin perder autenticidad.

Toda marca ha de tener una filosofía, una hoja de ruta, un plan director, una filosofía. No es bueno parecerse al que tienes a tu lado. Tienes que crear tu propio camino, diferenciarte. En el negocio inmobiliario eso es complejo porque los clichés profesionales están muy asentados. Por eso es necesario que te marques como una obligación no imitar a quien tienes a un lado. Sé tú mismo, pero la mejor versión de ti. La autenticidad vende, pero la autenticidad con preparación, actitud y valores, fideliza.

9/ Y si fracasas te levantas.

La cultura europea no contempla el fracaso. Y esa es su gran equivocación. Cualquier otra cultura sí lo acepta y es un motivo de orgullo aprender de cada tropiezo. Ten una cosa clara: Fracasarás. Todos lo hacemos. Lo importante es qué haces después: si aprendes, si ajustas, si perseveras. El fracaso no es lo contrario del éxito, es parte del proceso. Eso sí: trata de que tus errores te cuesten lo menos posible. Y si inviertes mucho que al menos las pérdidas sean lo más proporcionales posibles.

10/ No olvides disfrutar del camino.

Este es un trabajo duro, ingrato y en ocasiones obsesivo. Sí. Pero es un negocio apasionante porque tienes la certeza de que no dejas un segundo de crear. La poesía y la buena literatura están llenas de enseñanzas que nos aseguran que lo mejor no es la meta sino el camino. El espíritu emprendedor no es solo lucha, también es pasión. Si solo persigues dinero, te quemarás. Si haces esto porque te ilusiona crear, mejorar vidas y crecer, siempre tendrás una razón para continuar. Ai

Mis consejos a las próximas generaciones

1/ El sector inmobiliario es como el universo en expansión. Se desarrollan nuevas tipologías de productos y su convergencia con la inversión financiera y de infraestructuras es cada vez mayor. Si has elegido este sector para desarrollar tu carreara has hecho una buena elección

2/ La financiación es necesaria para moverse en este mercado, pero recuerda que una financiación mal estructurada o llevada al límite es tóxica y acaba destruyendo los mejores proyectos empresariales.

3/ Rodéate de buenos profesionales de los que no dudes jamás de su honradez. Es mejor tener compañeros fiables que extraordinarios profesionales que se comporten como mercenarios.

4/ Sé generoso con tus subordinados, con tus compañeros, con tus asesores. Ser miserable acorta la proyección de tu carrera y de tus negocios.

5/ La información es clave, pero no necesariamente la información privilegiada. Si tratas bien a tus asesores accederás a más datos, pero también necesitarás estar al tanto de todo lo que ocurre en el mundo financiero, político y geoestratégico que pueda afectar a tu negocio.

6/ Uno de los mayores aciertos es tener claro lo que no quieres hacer, en lo que no quieres trabajar o en lo que nunca querrás invertir. El tiempo es oro.

7/ En tus negocios, si llegan a crecer, pon barreras mercantiles “antiincendios”, que el fracaso de una parte de ellos, en su caso, no arrastre al resto.

8/ En todas tus actividades debes remunerar al capital, aunque sea tuyo. No reinviertas todo en tu empresa. El capital necesita su dividendo anual como vía adicional para diversificar en otros negocios.

9/ En el mercado inmobiliario conviven multitud de correveidiles. Aprende a distinguir cuanto antes a quienes aportan valor frente a quienes quieren vivir del cuento.

10/ Disfruta. Es un mercado apasionante. Ai

Mikel Echavarren | CEO Colliers International Spain

Consejos para Consejeros

Luis Miguel Martín Rubio Abogado. Socio Director de Ontier España en Andalucía

ES evidente que el objetivo de un Consejero es precisamente aconsejar, tarea no siempre fácil dependiendo de las circunstancias. Generalmente el Consejo es fruto del conocimiento y la experiencia, y hay momentos en que no valen los conocimientos y no hay experiencia. Hay ocasiones en que no hay conocimiento pues jamás se estudiaron hechos que no se preveía pudieran darse y lo mismo entonces con algo que jamás se había experimentado

Que podemos aconsejar sobre algo que un no conocemos su verdadero desarrollo y la trascendencia que pueda tener. Y me refiero a la IA que sin duda nos tiene a todos inquietos y sobre todo en los aspectos laborales, como será la actividad humana en el futuro es algo que debe inquietarnos. Nos debe preocupar las intenciones con las que viene la IA, aun no conocemos si positivas o negativas .

Por otro lado vivimos momentos de incertidumbre con acontecimientos globales que nos afectan y ante los cuales nuestro consejo es que debemos ocuparnos mas que preocuparnos si no queremos entrar en una depresión.. Avanzamos por el siglo XXI y pensábamos ya olvidadas las confrontaciones bélicas y sin embargo el mundo se tambalea como en siglos anteriores donde

la sinrazón llevaba al enfrentamiento. Hoy los conflictos se exteriorizan de forma diferente pues el mal uso de la tecnología hace imprevisible las acciones del enemigo. Asistimos a realidades que no pensábamos pudieran darse pues dependen de nuevas tecnologías y da escalofrio pensar en sus efectos. Ante todo este panorama que papel juegan las empresas. Pues no es fácil el panorama al sumar lo anterior a la inestabilidad jurídica que con mas frecuencia provoca las decisiones políticas, resulta una entelquia poder competir en un tablero donde las reglas del juego cambian constantemente, y esto para una pequeña o mediana empresa es mortal. Se legisla sin sentido y sin pensar en el desarrollo económico, en la creación de riqueza o en la creación de puestos de trabajo que es lo que crea tranquilidad en el entorno personal.

Y con todo ello que puede hacer un Consejero para llevar adecuadamente su cometido, pues en mi entender no hay otra formula que el sentido común y procurar ser cada día mas humanos. El hombre es bueno por naturaleza y ahora hay que demostrarlo ganando a las tecnologías negativas y tener la esperanza del fin de los conflictos.

La esperanza es lo ultimo que se pierde. Ai

José Antonio Granero Arquitecto Socio fundador de ENTREABIERTO

Construir

un destino objeto de deseo

ESTE

tiempo nos ofrece la oportunidad de construir en la Costa del Sol un nuevo marco de relaciones en que conjuguemos arquitectura, servicios, cultura y diseño para potenciar su carácter de destino residencial y turístico de referencia, un destino objeto de deseo, que radica en varios elementos:

1/ Exclusividad social y sofisticación urbana. Es el momento de volver a las raíces y reforzar su atractivo, trabajando en un enfoque holístico e innovador que combina arquitectura y diseño personalizado como extensión de un estilo de vida que, más allá de la belleza y el confort, busca exclusividad, identidad y estatus, como valor a largo plazo y reconocimiento internacional.

2/ Identidad mediterránea renovada. Un estilo de vida mediterráneo orientado al bienestar con diseño que combine tradición y vanguardia, que proyecte modernidad sin perder iden-

tidad, integración con la naturaleza poniendo en valor un entorno privilegiado.

3/ Ocio, cultura y patrimonio. Incorporar el legado histórico y artístico con la vanguardia, vinculando la imagen del destino con la memoria, el arte y la cultura, la alta artesanía, gastronomía y tradiciones. Deporte y actividad social con eventos internacionales de prestigio.

4/ Resorts y urbanizaciones exclusivas. Promover diseños en arquitectura y espacio público, que más allá de la belleza y funcionalidad, presten atención al confort y la salud y sean estimulantes de la interacción social. Crear entornos con la capacidad de emocionar, de elegancia y belleza atemporal y atención al detalle, donde todo es más personal, con servicios que garantizan tiempo de calidad y experiencias de placer.

5/ Infraestructuras y efecto multiplicador. El turismo de lujo dinamiza la economía con oportunidades de empleo y mejora la oferta de servicios e infraestructuras en beneficio también de los residentes. Esta reflexión nos debe llevar a un modelo de desarrollo equilibrado y aspiracional, con atención a la escala humana. Con un enfoque sostenible que favorezca la diversidad y mezcla de usos, la convivencia del turismo residencial, wellness y senior living, con la vivienda asequible y la actividad social, cultural y económica, unido a la atracción de jóvenes y nómadas digitales.

Necesitamos mentes abiertas dispuestas a ir por delante, imaginar lo inesperado, sin perder la conciencia de su legado. Este futuro solo puede construirse de la mano de los profesionales que dan forma a los espacios y a la experiencia de habitar. Ai

Consejos del Consejo

PERMITIDME

que

aproveche mi situación actual para proponer algunos consejos para todos aquellos que estén enfilando su jubilación, o su retiro, en unos años y después de una etapa profesional muy intensa.

1/ El primero de ellos es mantener el entusiasmo y la ilusión. No pensemos que ya hemos hecho todo lo que teníamos que hacer a nivel profesional. Ni mucho menos, podemos tener una última etapa profesional apasionante, con nuevos retos que afrontar. Será distinta de la anterior, pero no tiene porque ser menos ilusionante.

2/ El segundo sería no dejar de aprender, de estudiar. El desarrollo de las nuevas tecnologías por ejemplo supone un reto que no debemos dejar pasar. Las ganas de aprender es una fuente de motivación que ayuda a mantenernos “jóvenes”. Hay que buscar las fuentes adecuadas de información (libros, conferencias, publicaciones) que nos permitan entender las dinámicas económicas y sociales del entorno en el que nos movemos.

3/ El tercero sería no esperar a que llegue el momento del retiro para pensar lo que se quiere hacer. Como todo lo que se quiera hacer bien, requiere preparación con el tiempo suficiente. Hay que pensar cual es nuestra visión de lo que queremos hacer y trabajar nuestra marca personal para prepararla adecuadamente (contactos, prestigio). La experiencia y los conocimientos adquiridos pueden tener mucho valor para apoyar a empresas u organizaciones sin necesidad de vivir con la presión de antes.

Leopoldo Parias Consultor

4/ Por supuesto, debemos pensar que esta nueva etapa, además de los retos que he comentado, nos tiene que permitir cultivar nuestros hobbies y aficiones. Esto es otra fuente de motivación y satisfacción. Pero dedicar el tiempo solo a hobbies y aficiones creo que puede terminar por desquiciarnos y aborrecerlas.

5/ También considero importante que sepamos trabajar y relacionarnos con las generaciones más jóvenes. Nuestros conocimientos y experiencia combinado con su empuje puede ser una fórmula de éxito. Para eso por ejemplo tendremos que estar en redes sociales. Lo contrario sería aislarnos, hay que aprender a usarlas para lo que nos interesa.

6/ Para mi es fundamental también seguir trabajando nuestra red de contactos. Asistir a eventos, congresos, presentaciones. Nuestra agenda tiene mucho valor y no podemos permitirnos desperdiciarlo.

En definitiva, miremos el futuro con visión estratégica, sepamos lo que queremos y preparémoslo bien. Tengamos retos y metas ilusionantes. Se trata de poder tener una última etapa profesional diseñada y definida a nuestro gusto, eso es un lujo. Ai

Cinco movimientos clave

(no me atrevo a llamarlos consejos)

EN el próximo periodo 2026-2031 una nueva generación de profesionales, empresarios y políticos entrará en un sector que ya no perdona la improvisación: gana quien entrega antes, con menos costes y menos CO₂. Estas son las palancas que marcarán la diferencia —y lo que la política debe habilitar— en los próximos cinco años. En cada una de ellas diferencio entre profesionales/empresarios y políticos y en lo que creo deberían centrarse, desde mi punto de vista.

1/ Industrializar o quedarse atrás

Enrique Piñeyro Consultor

• Profesionales y empresas: adoptar el Modelado de la Información de la Construcción y la gestión ajustada, utiliza prefabricación en taller (paneles y módulos tridimensionales) y catálogos repetibles. Mide lo esencial: plazo, coste por metro cuadrado y defectos

• Responsables públicos: licencias y compras que premien la industrialización; homologaciones rápidas para sistemas constructivos industrializados.

2/ Obra guiada por datos

• Profesionales y empresas: implantar un entorno único y compartido de información del proyecto, usar un modelo digital que integre tiempo, costes, sostenibilidad y operación, aplicar inteligencia artificial a planificación, control de costes, calidad y seguridad, y asegurar trazabilidad de materiales en tiempo real.

• Responsables públicos: ventanilla única digital y servicios informáticos que conecten licencias y catastro; exigir modelo digital en obra pública con estándares abiertos.

3/ Sostenibilidad que cierra número

• Profesionales y empresas: diseñar edificios preparados para alcanzar emisiones netas cero, realizar análisis de ciclo de vida y aplicar principios de economía circular; asegurar la puesta en marcha verificada y el mantenimiento predictivo; priorizar rehabilitación con contratos de rendimiento energético donde el ahorro financia la inversión.

• Responsables públicos: incentivos fiscales y financieros para edificios de consumo casi nulo y para la rehabilitación, claridad sobre la taxonomía europea y agilización de certificaciones.

4/ Vivienda asequible con financiación inteligente

• Profesionales y empresas: diversificar (promoción destinada al alquiler, derecho de superficie, vivienda sénior y residencias compartidas), optimizar inversión y operación y pactar cláusulas de revisión de precios.

• Responsables públicos: liberar suelo listo para urbanizar, ofrecer seguridad jurídica, conceder plazos de explotación largos, impulsar colaboración público privada para alquiler asequible y facilitar garantías de crédito.

5/ Talento y seguridad como ventaja competitiva

•Profesionales y empresas: plan de actualización de competencias (modelo digital, análisis de datos y construcción industrializada), escuela de oficios, diversidad e índice de “cero accidentes” apoyado en tecnología para la prevención de riesgos laborales.

•Responsables públicos: Formación Profesional dual específica del sector, homologación de oficios, digitalización de inspecciones y campañas de dignificación.

Regla de bolsillo: productividad, datos, sostenibilidad, financiación y talento. Con una regulación que alinee incentivos, habrá más vivienda, más empleo y menos emisiones. Ai

Retos y oportunidades

ME han pedido, desde el consejo de Andalucía Inmobiliaria, que comparta una reflexión breve sobre el momento del sector y me atreva a dar unos consejos. Es un reto complejo y no quiero que se considere una doctrina, sino una opinión de alguien que lleva más de 30 años en el sector y aprende cada día de los colaboradores cercanos, de los arquitectos y promotores.

Actualmente el sector se enfrenta a problemas importantes y algunos de ellos han venido para quedarse, como la falta de mano de obra especializada, la falta de suelo finalista, los problemas administrativos de desarrollo y el retraso en la incorporación de la tecnología al sector. Pero también hay grandes oportunidades ya que la demanda de vivienda y de nuevas tipologías de espacios como senior living, residencias y lo relacionado con Hospitality no para de crecer.

Hay que tener muy en cuenta, la próxima revolución tecnológica que se acerca, proveniente de la incorporación de tecnologías con la Inteligencia artificial, la robótica, la biotecnología, y la nanotecnología, que van a cambiar todas nuestras formas de trabajar, y aumentarán la productividad exponencialmente.

1/ Ética y valores en los negocios.

La honestidad y el respeto son valores de los que no se puede prescindir, marcarán el futuro de las empresas, recurrir a atajos nunca será rentable. Otro valor importante será la exigencia, sin exigencia no hay excelencia, ya que la exigencia es la actitud y voluntad de mejorar, y la mejora continua es la clave en la superación personal.

Simón Chávarri de la Fuente

Presidente Grupo Chavsa

2/ Cultura del esfuerzo.

En una sociedad como la actual en la que el esfuerzo ha pasado a estar mal visto, un equipo esforzado con ilusión y ganas de progresar pasa a tener una ventaja competitiva muy importante con respecto a los demás.

3/ Talento.

Hay una escasez importante de talento en el mercado laboral, ser capaz de captarlo, formarlo y mantenerlo es una de las claves de éxito para cualquier empresa. Dedicar tiempo y recursos a ello puede ser la tarea más importante de la dirección de una empresa en los próximos años.

4/ Aprovechar las oportunidades.

En un sector tan marcado por las decisiones políticas y las múltiples regulaciones, hay que estar atento a las oportunidades que surgen de los cambios legislativos. También de las nuevas necesidades del sector, como Senior Living, Coliving, Hospitality, Data Centers,…etc.

5/ Tecnología e innovación.

Incorporarse rápidamente a la nueva

ola tecnológica que ha llegado. La IA y la gestión de los datos, la robótica, la nanotecnología y la biotecnología van a ser la nueva revolución que cambiará nuestra forma de trabajar y de hacer las cosas en los próximos 10 años. Quien no esté subido a esta ola simplemente no existirá. Por lo tanto, es clave preparar las empresas para este cambio que se avecina e invertir en innovación y formación.

6/ Colaboración.

En este nuevo escenario de cambios tecnológicos, escasez de mano de obra y de talento junto con las amplias necesidades de los usuarios, primarán los equipos colaborativos donde, Administración (colaboración público-privada), Promotor, Arquitectos y Constructores deberán ir unidos y todos a una para salvar las dificultades, aprovechar las nuevas tecnologías y alcanzar el éxito. La actual configuración en la que cada uno va por sus intereses y contra el otro, no tendrá futuro.

No hay atajos, los valores, el trabajo duro, la innovación y la gestión del talento serán la clave de los próximos años. Ai

NUESTRA

querida editora nos ha pedido que escribamos sobre qué consejos podemos dar los miembros del consejo de la revista Andalucía Inmobiliaria. Así, sin más. Sin especificar a quien. A mí, que probablemente me haya equivocado en mi vida más de lo que he acertado. No soy muy dado a dar consejos porque cuando uno da consejos tiene que estar muy seguro de lo que dice y de quien lo recibe y conocer las circunstancias. Cuando se da un consejo es para ayudar, para que el que lo recibe acierte en su decisión. Después no vale el es que yo no sabía eso o si me lo hubieras explicado bien yo no te habría aconsejado o te habría dado otro consejo. Por eso los consejos con cuidado. Y también cuidado hay que tener cuando se pide consejo, saber a quién y explicar la situación correctamente para el que vaya a dar consejo tenga toda la información y pueda recomendar acertadamente.

Consejos vendo

Íñigo Molina Director de Colliers Andalucía

Por eso cuando me piden que dé un consejo la mayoría de las veces evito darlo, pero como la insistencia de la editora es pertinaz, pues allá van mis consejos, especialmente dirigidos a los que empiezan en la vida profesional y para escribir esta columna, me ha venido fenomenal el discurso que Rafael Nadal ha dado al ser investido Doctor Honoris Causa por la Universidad de Salamanca hace unas semanas. Él lo sintetiza mucho mejor que yo y ha sido ejemplo de todo lo que debe ser un profesional.

El primero y fundamental, prepárate a fondo en lo que sea que quieras realizar, estudia mucho y no tengas prisa por empezar porque cuando empieces parar es complicado. Trabaja mucho, muchísimo, más que los demás, mejor en silencio que pregonando logros. Durante la vida profesional sigue formándote, no creas que lo sabes todo y presta atención a los mayores. Su experiencia te ayuda a avanzar.

En segundo lugar, no tengas miedo a tomar decisiones acordes a tu posición. El error es parte del negocio y de la vida, pero procura que no tenga mucho coste (económico, reputacional, judicial, personal). Y si te equivocas asume los fallos con deportividad y humildad. La humildad verdadera, no la que se dice en la tan manida frase “desde mi humilde opinión…”. Quien habla así es un suavón que quiere alardear, pero tiene miedo, no se atreve a hacerlo de forma contundente, sin miedo a equivocarse.

Hay que tener ambición, querer mejorar, querer progresar, que se reconozca el trabajo, pero no dejes cadáveres. Si no estás a gusto cambia, no te quedes

en un puesto por miedo al cambio. Ese tiempo de más lo único que sirve es para entrar en decadencia. Busca otro reto, cambia. Y sigue preparándote, sigue estudiando, escribe de lo tuyo, aunque no se publique en ningún sitio. Te servirá algún día.

Disfruta de los buenos tiempos, pero estate preparado para cuando vengan los malos. Siempre vienen. Y sin avisar. Y en las malas rachas es donde se ven a los buenos profesionales y a las buenas empresas. Si trabajas, estás al día de lo que pasa en tu sector y negocio, tomas riesgos controlados, tienes ambición y eres buen compañero o jefe, te irá bien en las malas rachas. O por lo menos mejor que a los que no cumplen lo anterior.

No menosprecies a nadie, la vida da muchas vueltas y te lo puedes encontrar en otra posición o necesidad. Sé agradecido, educado y amable con todo el mundo, incluso el enemigo. La competencia existe y si respetas, te respetan (aunque siempre hay algún cabroncete) y si es buena la competencia, te hace crecer y mejorar como profesional, lo cual redunda en ti.

Hay que saber decir NO. El poder del no es maravilloso. No voy a hacer un trabajo porque no estoy de acuerdo con los honorarios, lo que me pide el cliente o la empresa no lo veo claro, choca con los principios o valores míos o de la empresa… Saber decir no con argumentos y de forma educada, da mucha fuerza y te permite dormir muy bien.

Por último, busca el video del discurso de Rafa Nadal. Él lo explica mucho mejor y a la vista está que ha tenido más éxito que yo. Ai

Industrialización de la vivienda: una palanca

estratégica para el sector de la construcción en España

Alicia Sáez SociadeAndersen.Especialista enFinanciaciónPública

Paloma Angulo

SociadeAndersen.Especialista enDerechoUrbanístico, InmobiliarioydelaConstrucción

HABLAR hoy

de vivienda en España es hablar de uno de los mayores retos sociales y económicos de nuestro país: el acceso. Los precios no paran de subir, especialmente en las grandes ciudades, y la oferta de obra nueva no logra dar respuesta al crecimiento de los hogares. Según datos del PERTE de la Industrialización de la Vivienda (2024), entre 2013 y 2023 se ha acumulado en España un déficit de más de 600.000 viviendas respecto a la creación de nuevos hogares, mientras que países como Alemania o Francia han mantenido saldos positivos.

A esta tensión se suma un

problema de productividad: la construcción española se sitúa en torno a los 29 euros de valor añadido bruto por hora trabajada, frente a una media europea de 36 euros y más de 40 euros en Alemania y Francia. Un sector atomizado, con empresas de pequeño tamaño, baja inversión en innovación y una mano de obra cada vez más envejecida, explica buena parte de esta brecha.

¿QUÉ ENTENDEMOS POR INDUSTRIALIZACIÓN?

La industrialización de la vivienda consiste en aplicar al sector de la edificación principios propios de la industria manufacturera: fabricación

en serie, mecanización, digitalización y ensamblaje en fábrica de módulos, paneles o componentes completos que luego se instalan en obra. No se trata de volver al prefabricado rudimentario de los años sesenta, sino de dar un salto hacia procesos avanzados, abiertos y compatibles, donde la tecnología (como el modelo digital BIM) permite coordinar diseño, producción y montaje con precisión milimétrica.

Este modelo ya está extendido en Europa: en Suecia más del 50% de la vivienda es industrializada (y el 90% de las unifamiliares incluyen componentes fabricados en

taller); en Alemania y Países Bajos la cuota ronda el 20%; y en el Reino Unido está cerca del 10%. En España, en cambio, apenas llega al 1%.

¿QUÉ APORTA LA INDUSTRIALIZACIÓN?

Las ventajas son claras y múltiples:

6 Rapidez: al producir en fábrica mientras se prepara el terreno, los plazos de obra pueden reducirse entre un 20% y un 60% respecto a la construcción tradicional.

6 Calidad: el control en entornos ind ustriales permite verificar materiales, eficiencia energética o confort térmico, reduciendo errores y mejorando la durabilidad.

6 Sostenibilidad: se estima una reducción del 10-15% en residuos, un uso más eficiente de materiales y un menor impacto ambiental durante el ciclo de vida del edificio.

6 Seguridad y empleo: trasladar parte del trabajo a fábricas implica entornos más seguros, favorece la incorporación de mujeres (hoy solo el 11,4% del sector) y atrae perfiles jóvenes y cualificados.

6 Competitividad: aunque la inversión inicial es elevada, las economías de escala permiten a medio plazo abaratar costes y hacer al sector más competitivo.

EL PERTE DE LA INDUSTRIALIZACIÓN DE LA VIVIENDA Y SU IMPACTO

Consciente de estas limitaciones y oportunidades, el

Gobierno ha lanzado el PERTE de la Industrialización de la Vivienda. Se trata de un proyecto estratégico que persigue, por un lado, aumentar la capacidad productiva mediante financiación públicoprivada y, por otro, incentivar la sostenibilidad a través de la digitalización y el uso de tecnologías como BIM. Un tercer pilar se centra en la formación y recualificación de la mano de obra, con el respaldo de universidades, centros de FP y la Fundación Laboral de la Construcción.

La dimensión normativa no es menor: se anuncia la revisión de marcos regulatorios, incluida la contratación pública, para facilitar la incorporación de procesos innovadores en proyectos promovidos o financiados con fondos públicos.

Como oportunidad para las empresas, el PERTE ofre-

ce a las empresas del sector construcción un marco inédito de apoyo público-privado. Por un lado, se habilitan instrumentos financieros para la oferta, como coinversiones de AXIS (Grupo ICO) en plantas de producción y préstamos en condiciones ventajosas (líneas ICO Verde y Empresas) para modernizar instalaciones. Por otro, se refuerza la demanda estable: la Administración actuará como cliente tractor incorporando sistemas industrializados en vivienda social y proyectos públicos.

Además, se crean mecanismos de liquidez y garantía, como créditos documentarios y confirming del ICO, que aportan seguridad a industriales y promotores. La línea ICO Vivienda, con 4.000 millones de euros, permitirá financiar promociones de alquiler asequible con construcción industrializada, junto a otros

“El PERTE de la Industrialización de la Vivienda nace con la vocación de movilizar financiación públicoprivada, apoyar a las empresas que den el salto y generar una demanda estable que permita consolidar este modelo”

ESTIMACIÓN DE SALDO ACUMULADO DE VIVIENDAS 2013 – 2023

Fuente: PERTE de la Industrialización de la Vivienda.

Alemania España Francia Italia

“La

industrialización de la vivienda no es una moda tecnológica, sino una necesidad estructural para un sector que arrastra inercias del pasado”

programas aplicables a hoteles, hospitales o residencias.

El PERTE impulsa también modelos cooperativos y clústeres sectoriales, y contará con un escaparate emblemático en la futura Ciudad de la Industrialización de Valencia, que combinará formación, innovación y visibilidad.

IMPACTO

ESPERADO

El PERTE movilizará 1.300 millones de euros de inversión pública a diez años, con el objetivo de alcanzar una pro-

el retorno fiscal neto rondaría los 750 millones de euros, lo que refuerza la necesidad de empuje público.

UNA OPORTUNIDAD ESTRATÉGICA PARA ESPAÑA

El PERTE de la Industrialización de la Vivienda nace con la vocación de movilizar financiación público-privada, apoyar a las empresas que den el salto y generar una demanda estable que permita consolidar este modelo. Su

“Para

las promotoras y constructoras, la industrialización puede convertirse en una ventaja competitiva clara en las licitaciones públicas”

ducción de 15.000 viviendas industrializadas anuales en el horizonte de una década y superar las 20.000 a partir de entonces. El multiplicador estimado es relevante: por cada euro público se atraerían 1,4 de inversión privada, con un impacto global equivalente al 0,09% del PIB.

Más allá de la macroeconomía, lo esencial es que el modelo puede mejorar en torno a un 29% la productividad del subsector residencial y ofrecer una respuesta más ágil a las necesidades de vivienda. Si los números se cumplen,

cional y un marco que premia la innovación.

Para las promotoras y constructoras, la industrialización puede convertirse en una ventaja competitiva clara en las licitaciones públicas, donde cada vez se valoran más criterios como la sostenibilidad, la reducción de plazos y la huella de carbono.

La responsabilidad ahora recae en las empresas: anticiparse, invertir y colaborar. El mercado premiará a quienes sepan adaptarse a esta tran-

éxito significaría no solo modernizar un sector clave, sino también avanzar hacia los objetivos europeos de descarbonización y dar respuesta a una de las mayores demandas ciudadanas: más vivienda asequible.

La industrialización de la vivienda no es una moda tecnológica, sino una necesidad estructural para un sector que arrastra inercias del pasado. El PERTE ofrece una ventana de oportunidad que no conviene desaprovechar: financiación en condiciones favorables, respaldo institu-

sición, y el Estado ofrece, por primera vez en décadas, un acompañamiento decidido para hacerlo posible.

España tiene ante sí la oportunidad de cerrar la brecha con Europa, modernizar su tejido productivo y convertir la vivienda industrializada en una palanca estratégica. No es solo una cuestión de técnica constructiva: es la posibilidad de garantizar hogares de calidad, más sostenibles y en menos tiempo, y de transformar un sector que representa un motor esencial para nuestra economía. Ai

Precio de la vivienda en Andalucía: análisis y perspectivas

Zacarías Zulategui Vicepresidentede SevillaCityOne

E“Durante 2025, los precios del mercado inmobiliario han experimentado un encarecimiento sin precedentes, que se suma a los acumulados en ejercicios anteriores”

L precio de la vivienda alcanza máximos históricos en Andalucía, con una media de 2.679 €/m² en septiembre de 2025, según Idealista. Málaga capital lidera los incrementos con 3.982 €/m², seguida por otras capitales; Cádiz (3.000 €/m²), Sevilla (2.560 €/m²) y Granada (2.450€/m2). En contraste, Jaén (1.300 €/m²) y Córdoba, Almería o Huelva (1.600 €/m²) mantienen los valores más bajos.

La vivienda vuelve a situarse en el centro del debate económico y social en Andalucía. Durante 2025, los precios del mercado inmobiliario han experimentado un encarecimiento sin precedentes, que se suma a los acumulados en ejercicios anteriores. Este fenómeno está impulsado por factores estructurales y coyunturales que tensionan la capacidad de acceso de miles de familias.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) registró un aumento del 12,7 % interanual en el segundo trimestre del año. El alquiler medio en Andalucía se sitúa en 12,4 €/m², con máximos en Málaga y Cádiz.

Estas cifras reflejan un escenario de desequilibrio creciente entre oferta y demanda, especialmente en los núcleos urbanos y en el litoral. La brecha territorial se amplía y el acceso a una vivienda digna se complica incluso para hogares con ingresos medios. El alza de precios responde a un conjunto de causas interrelacionadas, algunas de ellas específicas según el territorio.

Una de las principales causas es la escasez de suelo finalista y la lentitud de los trámites urbanísticos, que reducen la producción de vivienda nueva. Recientemente se han adoptado iniciativas legisla-

tivas y normativas por parte de la administración autonómica y algunas corporaciones locales para simplificar estos trámites. Se espera que estas medidas generen resultados favorables a corto plazo, aunque es necesario profundizar en ellas y abordar otras medidas para garantizar una producción de suelo asequible y sostenible a largo plazo.

A ello se suma el incremento de los costes de construcción, con materiales y energía aún un 15 % por encima del nivel previo a la pandemia. Tanto la constante subida del precio de las materias primas como la subida del coste de la mano de obra son factores que han alentado este incremento. En cuanto a las materias primas, son adquiridas en mercados que fluctúan a nivel mundial y que para la mayoría de las empresas constructoras resulta difícil sortear. En lo relativo

PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA POR PROVINCIA (€/M²)

a la mano de obra, el incremento de los costes sociales y la escasez de esta justifican este incremento. En tanto en cuanto no se adopten medidas análogas a las que se adoptan en otros sectores como la agricultura, importando mano de obra extranjera, u otros incentivos que favorezcan este incremento parece difícilmente salvable. Se están abordando soluciones de industrialización en la construcción que hoy por hoy no son más económicas que la producción “in situ”, pero permiten mitigar el riesgo de la citada escasez de mano de obra. Actualmente la industrialización es más un agravante del incremento del precio que un atenuante, pero se hace necesaria la apuesta por este método productivo, que debe permitir a largo plazo abaratar el precio como consecuencia de una experiencia más contrastada y una mayor

escala y especialización.

Por otro lado, la vivienda se ha consolidado como activo refugio en un contexto de inflación persistente. La demanda internacional y el auge del teletrabajo han intensificado la presión sobre zonas costeras y turísticas, mientras el parque de alquiler residencial

disminuye por la expansión de las viviendas turísticas.

Esta combinación de factores mantiene los precios en una senda alcista, especialmente en Málaga, Cádiz y Sevilla. El esfuerzo económico que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda se ha disparado. En Málaga,

“La industrialización es más un agravante del incremento del precio que un atenuante, pero se hace necesaria la apuesta por este método productivo”

por ejemplo, el esfuerzo para alquilar supera el 55 % de los ingresos familiares, y para comprar, el 37 %. En Andalucía, el esfuerzo medio para compra se sitúa en torno al 30-37 %.

En el caso de los jóvenes, la tasa de emancipación continúa en mínimos históricos. Solo el 12 % de los jóvenes andaluces entre 16 y 29 años están emancipados, la cifra más baja desde 2021. El alquiler medio joven en Málaga es de 1.080 €/mes, lo que obliga

ESFUERZO ECONÓMICO MEDIO PARA COMPRA (% ingresos)

“Se reclama una mayor transparencia estadística y coordinación entre administraciones locales y

autonómicas”

“Mientras

el litoral atrae inversión extranjera y proyectos de lujo, la población local afronta una accesibilidad menguante ”

a destinar más del 92 % del sueldo para vivir solo.

Ante este panorama, los expertos plantean una serie de medidas prioritarias: aumentar el parque público en régimen de alquiler asequible, promover la rehabilitación de viviendas infrautilizadas, agilizar los procesos urbanísticos y reforzar los programas de ayudas a jóvenes y familias con rentas medias.

Asimismo, se reclama una mayor transparencia estadística y coordinación entre administraciones locales y autonómicas. La vivienda en Andalucía se ha convertido en un bien cada vez más escaso y caro. Mientras el litoral atrae inversión extranjera y proyectos de lujo, la población local afronta una accesibilidad menguante.

La combinación de esca-

TASA DE EMANCIPACIÓN JUVENIL (% de jóvenes emancipados)

MÁLAGA SEVILLA CÁDIZ JAÉN CÓRDOBA ALMERÍA GRANADA HUELVA

sez de suelo, inflación constructiva y presión turística ha llevado al mercado a niveles récord. La respuesta política y social determinará si la comunidad logra reconducir la situación hacia un modelo más sostenible y equitativo.

Entre las medidas que se debaten recientemente se encuentra la prohibición de descalificar las viviendas protegidas. Si cualquier joven nos preguntara sobre la conveniencia de invertir la mayor parte de sus recursos en una vivienda que nunca se podrá descalificar, nuestra respuesta sería desaconsejar esta opción. Las restricciones suelen tener consecuencias inversas a las que persiguen. Las medidas deben centrarse en actuar sobre la oferta, incrementándola, en lugar de prohibir o restringir.

A propósito de la vivienda protegida, cabe preguntarse cuál es la protección oferta-

da por la administración. En diciembre de 2010 se eliminaron la Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) y la subsidiación de intereses de los préstamos hipotecarios otorgados a compradores de viviendas protegidas, que eran los dos pilares esenciales para los adquirentes. No hay ayudas de calado similares. La escasa producción de vivienda protegida en venta, es necesario replantear integralmente este modelo, partiendo de la premisa de que lo esencial es producir vivienda asequible, más allá de su carácter público.

Poco se dice sobre la fiscalidad asociada a la adquisición de una vivienda. En todo el proceso de transformación urbanística más la posterior fase edificatoria, se calcula que la fiscalidad representa más del 30 % del precio final de la vivienda.

Poco se dice sobre la fis-

calidad aparejada a la adquisición de una vivienda. Si sumamos la fiscalidad tanto en el proceso de transformación urbanística como en la fase edificatoria, se calcula que la fiscalidad asociada al precio de la vivienda excede el 30% del mismo. ¿Alguna administración dispuesta a abordar una reducción de fiscalidad siendo esta tan relevante en la dificultad de acceso a la vivienda? No tememos que tal reducción no se producirá de motu propio, pues todas las administraciones solicitan persistentemente mayores recursos para cubrir las mayores necesidades que deben atender. Citando a un político actual “las necesidades sociales son infinitas y el estado no puede cubrirlas todas”. En nuestra opinión es tiempo de repensar como reducir el peso de la fiscalidad para atender a esta acuciante necesidad de vivienda asequible. Ai

La flagrancia en la ocupación

Manuel Sillero Onorato DirectordelaOficina deAsesoramientoenmateria deViviendayOcupación deEMVISESA

S“La solución última ha de venir de la mano de una modificación normativa”

ALVANDO la opinión de aquellos negacionistas que cuestionan que la ocupación de viviendas constituya un problema que inquieta a la población, sobre la inconsistente justificación del porcentaje de viviendas ocupadas respecto la totalidad del parque residencial de España, no cabe duda de que socialmente se está reclamando una respuesta contundente y eficaz para combatir dicha situación.

No albergamos reserva alguna de que la solución última ha de venir de la mano de una modificación normativa que, acogiendo la regulación que ya se aplica en derecho

comparado, establezca un mecanismo ágil y sumario de restitución de la posesión a los legítimos propietarios sobre la base de proteger el derecho de quienes registralmente figuran como legítimos dueños, difiriendo la reclamación de aquellos que crean tener un derecho sobre los inmuebles a la reclamación judicial, en su caso.

Se trataría, en definitiva, de invertir la situación actual en la que, de hecho, se otorga mayor protección a quien manifieste tener algún derecho sobre la vivienda, pese a que lo haga sobre la fatua argumentación de haber suscrito un arrendamiento verbal con

tercero que manifestó tener derecho sobre la misma, p.e., que al propietario registral que controvierte dicha situación y es quien se ve obligado a acudir a los tribunales.

Mientras esperamos que lleguen las reformas legislativas oportunas, es necesario que se adopten medidas que posibiliten obtener un resultado análogo respecto la restitución de la posesión de los inmuebles a sus titulares para los casos de ocupación ilícita de los mismos, bien se trate de casos de allanamientos o de usurpación.

Ello sería posible sobre la base de consensuar criterios en el ámbito de la jurispru-

dencia que favorezcan dicho resultado como se está produciendo en el ámbito de los Jueces y Tribunales de Cataluña en los que, a título de ejemplo, se está considerando que cortar los suministros de las viviendas ocupadas no constituyen delito de coacciones, siendo una medida que puede contribuir eficazmente al desalojo voluntario de los ocupantes.

Al hilo de ello, y tomando como base la Instrucción 1/2020 de la Fiscalía General del Estado y la Instrucción 6/2020 de la Secretaría General de Interior, sería interesante definir y laxar los criterios para considerar la posibilidad de que las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (en adelante FFCC) procedan al desalojo inmediato de los ocupantes.

Actualmente existe una cierta indefinición toda vez que es que procedente el desalojo en los casos de flagrancia de la comisión del delito, sin que esté específicamente concretado cuándo es apreciable dicha circunstancia, por más que popularmente corre el inexacto criterio temporal de ser de uno a tres días a constar desde el inicio de la ocupación.

Esta situación provoca que los agentes de las FFCC, o más bien sus responsables, sean timoratos al tiempo de acometer una expulsión bajo el criterio de la flagrancia en la comisión del delito por miedo a que, siendo denunciados por los expulsados, se pueda

“Mientras se mantiene la posesión por el ocupante, sería dable considerar como criterio que existe flagrancia durante todo el tiempo que se mantiene la ocupación.”

determinar por la judicatura que no había flagrancia y por ello constituya un delito la propia acción de expulsión de ocupantes realizada.

Si tenemos en consideración que los delitos de allanamiento y usurpación son delitos continuados, es decir,

criterio que existe flagrancia durante todo el tiempo que se mantiene la ocupación.

Esta posibilidad se aprecia mejor si atendemos a aquellos casos en los que el ocupa sale de la vivienda y con posterioridad regresa a la misma, de suerte que cada acceso

del allanamiento al de usurpación, en su caso.

E, igual resultado sería predicable respecto la permanencia en el inmueble en contra de la voluntad de su morador o titular, siendo ello una acción que no se consuma y agota en un momento puntual y determinado, sino que se desarrolla constante se produce o mantiene la permanencia en el inmueble, y por ende es apreciable una flagrancia en la comisión delictiva conforme a los criterios del Tribunal Supremo (inmediatez de la acción; inmediatez personal y necesidad urgente de la intervención policial)

que se mantiene su comisión mediante la realización de múltiples acciones a lo largo del tiempo que inciden en la misma vulneración de derechos mientras se mantiene la posesión por el ocupante, sería dable considerar como

a una vivienda sobre la que no ostenta título legitimador alguno para ello, constituiría una acción de flagrancia delictiva y por ello, susceptible de desalojo inmediato por las FFCC, sin perjuicio de que podamos pasar del tipo delictivo

Somos sabedores de que actualmente, difícilmente puede encontrarse refrendo jurisprudencial en esta interpretación, pero ello no empece para que, salvando la tendencia de petrificación de los criterios en las resoluciones judiciales, sea posible avanzar en esta línea interpretativa mientras se produce una anhelada reforma legislativa que dé solución a esta problemática de manera contundente. Ai

“Los delitos de allanamiento y usurpación son delitos continuados”

Andalucía se posiciona en el mapa comercial

La región concentra casi el 20% de la SBA del país

El sector de parques y centros comerciales ha demostrado estos últimos años su capacidad para reinventarse y adaptarse a lo que demanda el mercado. La clave, situar al cliente en el centro, estando siempre atento a lo que necesita. Y ahora la tendencia es desarrollar parques comerciales con nuevos usos, con firmas especializadas en un espacio accesible y abierto al público, así como proyectos de proximidad, que se acercan más al consumidor y haciendo más fácil el consumo.

M“En el territorio español existen 589 centros comerciales, los cuales suman una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 16.856.256 metros cuadrados”

UCHO han cambiado los parques y centros comerciales de un tiempo a esta parte. Se trata de uno de los sectores más dinámicos del mundo inmobiliario, obligado a transformarse constantemente para adaptarse a un público al que hay que atraer, sorprender y convencer. Y eso han hecho en los últimos años, y las cifras lo demuestran. Atrás quedaron esos tiempos de pandemia en los que los centros perdieron

el bullicio habitual. El sector se ha esforzado al máximo estos años, hasta el punto de vivir un periodo de bonanza.

A nivel nacional, este sector está reportando muy buenos resultados, según se desprende de los datos que ofrece la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), que cuenta con un total de 324 socios y 96 miembros asociados. Según esta agrupación, en el territorio español existen 589 cen-

tros comerciales, los cuales suman una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 16.856.256 metros cuadrados, integran 32.935 locales (de los cuales, el 85% son menores de 300 metros cuadrados) y ponen a disposición del público una dotación de 867.538 plazas de aparcamiento. Esta industria genera en España alrededor de 886.000 puestos de trabajo y contribuye con 15.343 millones de euros al PIB nacional, lo que supone un 1% del total

El centro comercial Entrenasas se puede convertir en el centro comercial más grande inaugurado este año en Andalucía.

Elena Segura / Fotos:

del PIB de España y un 9% del PIB del sector servicios.

También se desprenden datos muy positivos del ‘Observatorio del sector de centros y parques comerciales’, elaborado por PwC y APRESCO, que presenta de forma trimestral la evolución del Índice PwC-APRESCO donde se reflejan las magnitudes más relevantes de este mercado. En este informe el sector sigue presentando una gran fortaleza durante el segundo trimestre de 2025. En lo que respecta a las ventas, en este periodo registró crecimientos muy relevantes (+7,1%) gracias a los buenos datos de la Semana Santa y al avance de la temporada de rebajas. Este buen segundo trimestre compensa el crecimiento más

moderado del primero, para llegar a un crecimiento acumulado anual del 3,9%.

LA FORTALEZA DEL MERCADO ANDALUZ

En cuanto a Andalucía, los datos del pasado año la situaban como la segunda comunidad mejor posicionada, sólo por detrás de Madrid. De los 16,9 millones de metros cuadrados de SBA del 2024, la comunidad madrileña acaparaba el 19,9% mientras que Andalucía alcanzaba el pasado año un 19,1% de esta superficie; es decir, más de tres millones de metros cuadrados (3,22 millones), siendo esta región la que más centros y parques comerciales contabilizaba, con un total de 119.

Este año estas cifras han

DISTRIBUCIÓN DE CENTROS COMERCIALES

Fuente: Asociación Española de Centros y Parques Comerciales

crecido. Según datos de la AECC, actualmente ya hay en Andalucía 122 centros y parques comerciales que suman en conjunto una SBA de 3.247.443 metros cuadrados, reúnen 5.754 locales (de los cuales, el 86,8% son menores de 300 metros cuadrados) y ponen a disposición del público una dotación de 163.172 plazas de aparcamiento.

Los centros y parques comerciales en la comunidad andaluza representan ahora el 19,3% de la superficie comercial del país al que aportan

379 metros cuadrados de SBA por cada 1.000 habitantes. En términos relativos suponen el 20,7% de los centros existentes en España, lo que equivale al 19,3% de la SBA total y, según las estimaciones de la AECC, crean empleo a más de 170.000 personas en la comunidad, es decir, casi un 20% del total del empleo que aporta el sector al empleo español.

Además, Andalucía contribuye con más de 2.932 millones de euros al PIB lo que supone un 1,4% del total de la industria de centros y parques.

DISTRIBUCIÓN DE CENTROS COMERCIALES EN ANDALUCÍA POR TIPO

“Actualmente

ya hay en Andalucía 122 centros y parques comerciales que suman en conjunto una SBA de 3.247.443 metros cuadrados”

Y un 12,2% del PIB de servicios dentro del total de la industria de centros comerciales.

Siendo Andalucía la primera comunidad autónoma más poblada, por densidad de centros comerciales se encuentra en la séptima posición, por encima de la densidad española que es de 352 metros cuadrados de SBA por cada 1.000 habitantes. Todos los formatos están representados. Los más tradicionales proporcionan el 72% de la SBA total de la co-

munidad; los 19 centros ‘Muy Grandes’ o ‘Grandes’ suponen el 35,1% de la SBA mientras que los formatos especializados suponen un 27,9% del total de la SBA total de la comunidad andaluza.

Aunque el comportamiento del sector en los últimos años ha sido muy positivo, no hay que olvidar que esta actividad, tan ligada al consumo, depende de la situación económica que se viva en su entorno. Por eso en las con-

ferencias que organizaba la AECC en el marco del XXI Congreso Español de Centros y Parques Comerciales, celebrado en Madrid el pasado mes de septiembre, también se reflexionó sobre la situación de la economía de la mano de Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners. En su opinión, el crecimiento mundial “ha mejorado en los últimos meses”, con una Europa que mantiene cierta estabilidad y una España que se

ha consolidado como una de las economías que más crece desde la pandemia.

Para este experto, el consumo se ha convertido en el principal motor del PIB, y aquí cobran un peso especialmente significativo los centros y parques comerciales. De la Torre aportó datos muy relevantes en relación a la situación de España en el mapa mundial. Así, mientras que en Europa la tasa media de ahorro alcanza el 12% y en España el 9%, en Estados Unidos apenas llega al 4%. De esta forma, “ese colchón, unido a la mejora de la confianza del consumidor, anticipa un escenario favorable para el gasto”.

Pero no todo son buenas cifras. La inestabilidad internacional es un riesgo que puede condicionar el ciclo económico: Tanto la posible recesión de Estados Unidos, con la política monetaria que lleva el actual Gobierno, como la escalada de tensiones geopolíticas en múltiples países como Ucrania, Taiwán, el Báltico y Oriente Medio, o la situación de China, donde las grandes promotoras inmobiliarias están en crisis, pueden enturbiar el crecimiento económico y tener un efecto de contagio global.

Ante esto, España se en-

cuentra en una buena situación, gracias a una recuperación apoyada en el turismo, la competitividad exterior y la reducción de la deuda en relación con el PIB desde 2021. Como nota negativa, su tasa de paro superior a la de sus socios europeos y la poca calidad del mercado laboral.

En cuanto a los activos inmobiliarios del segmento terciario, según Ignacio de la Torre “actúan como una bue-

“En

muchos centros comerciales se están adoptando medidas destinadas al ahorro de energía, con soluciones renovables y de eficiencia energética”

al ahorro de energía, con soluciones renovables y de eficiencia energética. En este sentido, en el Congreso de la AECC también se trató el papel del European Council of Shopping Places (ECSP) en el marco legislativo europeo donde han cobrado gran peso las medidas relacionadas con la gestión de la energía. Según Julien Bouyeron, secretario general del ECSP, se trata de “trasladar a los legisladores

na cobertura frente a la inflación”, con especial protagonismo del retail como activo refugio en este escenario.

Otro de los asuntos que el sector tiene muy presente es el de la eficiencia energética y la gestión de residuos. En muchos centros comerciales, como el centro malagueño Plaza Mayor, se están adoptando medidas destinadas

la obligatoriedad de puntos de recarga o plazas de aparcamiento para bicicletas”.

EJEMPLOS DEL DINAMISMO DEL RETAIL ANDALUZ

Hay muchos ejemplos de nuevos centros y parques comerciales en Andalucía, así como ampliaciones de otros ya existentes. En el barrio de Entrenúcleos, en Sevilla, está ultimándose el de Entrenasas,

europeos el impacto que la normativa comunitaria tiene en el sector, interpretando y simplificando marcos complejos como el Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) o la Digital Services Act” y se han conseguido “avances en la flexibilización de requisitos vinculados a la movilidad sostenible en edificios no residenciales, como

“Los centros y parques comerciales han dejado de ser solo un escaparate de marcas para convertirse en complejos que crean experiencias propias”

un centro comercial impulsado por López Real Inversiones 21, que ronda los 56 millones de inversión y que se puede convertir en el centro comercial más grande inaugurado este año en Andalucía.

Bogaris también tiene previsto ampliar el parque comercial Sevilla Norte en 35.304 metros cuadrados con nuevas marcas que ampliarán aún más la oferta tras la apertura del nuevo Lidl, el pasado mes de de mayo. El complejo crecerá sobre los terrenos del sector SUS-DMN-05 ‘Higuerón Sur’ recogido en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad. En concreto, junto a la carretera de circunvalación

Ronda Súper-Norte (SE-20),

PROYECTOS DE PREVISIÓN DE APERTURAS EN ANDALUCÍA*

(*) A 21 de julio de 2025

una emplazamiento estratégico que facilita el acceso al recinto comercial.

Cádiz es una de las provincias que más operaciones está llevando a cabo en los últimos meses. Por un lado, el Consorcio de la Zona Franca de Cádiz ponía a la venta una parcela de 3.766 metros cuadrados de superficie en el Parque Comercial Tiro Janer de San Fernando, el último espacio disponible de esta zona. Se trata de un complejo ubicado en la antigua Escuela de Tiro Naval Janer, y que nació de la colaboración entre el Ayuntamiento de San Fernando y Ten Brinke España, firma que ha invertido unos 25 millones de euros en este proyecto.

Fuente: Asociación Española de Centros y Parques Comerciales

También destaca el parque comercial Trocadero Park, promovido por Batex & Duplex, que abrirá sus puertas a finales de 2025 en Puerto Real (Cádiz).

Otro ejemplo del buen comportamiento del sector son los resultados de los centros ya construidos. En el caso de LUZ Shopping, el outlet de la provincia de Cádiz y uno de los más grandes de Andalucía al aire libre, registró en 2024 un total de 9 millones de visitantes, un 2,6% más respecto a 2023 y supuso el máximo registro anual de visitantes en la historia del centro. En el mes de diciembre del pasado año, LUZ Shopping alcanzó su récord histórico de

afluencia mensual, superando el millón de visitantes, con un incremento del 7% respecto a diciembre de 2023. Y las ventas del último mes del año marcaron la cifra mensual más alta desde su apertura en 2010, con un aumento del 7,6% respecto al mismo periodo del año anterior.

Esta batería de proyectos es una muestra más del dinamismo de los centros y parques comerciales, que han dejado de ser solo un escaparate de marcas para convertirse en complejos que crean experiencias propias, impulsan las ventas online, facilitan interacciones e impulsan el consumo y la riqueza allí donde se ubican. Ai

HABLAMOS CON...

Patricia Matias

DIRECTORA NACIONAL DE RETAIL SERVICES EN SAVILLS

“La pauta es reposicionar vía reformas y ampliaciones para optimizar el mix”

Cuál es la salud actual y la rentabilidad del sector retail en Andalucía

Andalucía es uno de los principales polos comerciales del país. Reúne más de 3,3 millones de metros cuadrados de superficie de centros y parques comerciales de SBA distribuidos en 141 equipamientos, lo que representa aproximadamente el 18,7% de la superficie y el 20,4% de los activos del total nacional.

La densidad alcanza 394 m² por cada 1.000 habitantes, ligeramente superior a la media española (380 m²/1.000). Esta relación muestra un mercado maduro y dinámico, con margen para reposicionamientos y aperturas selectivas.

Además, el parque comercial andaluz mantiene estándares altos en sus principales plazas. A referentes como Lagoh, Nevada Shopping, La Cañada o Plaza Mayor-McArthurGlen se suma una red de centros y parques bien gestionados, como Los Arcos o Way Dos Hermanas. El diseño, mix equilibrado con marcas nacionales e internacionales, acce-

sibilidad y el mayor peso de ocio y restauración sostienen una experiencia competitiva y sostenible en el tiempo.

Con un parque de calidad, buena accesibilidad y demanda turística y local, Andalucía ofrece un perfil atractivo para la inversión, con recorrido de creación de valor vía reposicionamiento y mejora de la oferta actual.

Qué tendencias son las que están marcando este mercado

Los centros comerciales en Andalucía se están moviendo hacia modelos donde se da más peso a la conveniencia, con más operadores value a precios asequibles. En paralelo, los retail parks ganan peso por su sencillez operativa y buena conectividad, mientras el ocio y la restauración se consolidan como auténticas anclas que incrementan la estancia media y la repetición de la visita.

En cuanto a la gestión de activos, la pauta es reposicionar mediante reformas, como Los Arcos y ampliaciones para optimizar el mix, como por ejemplo Nervión Plaza. La capa

omnicanal se vuelve imprescindible, junto a un CRM más afinado y contratos flexibles (renta variable, pop-ups) que permiten reaccionar rápido a los cambios en los hábitos de consumo.

La agenda ESG y la eficiencia energética son factores clave en la reducción de costes, mientras el turismo —ele-

comercial con un cliente sensible al precio y una demanda marcada por la estacionalidad turística. Para ello, es necesario ajustar el mix hacia propuestas de valor y conveniencia reforzadas con ocio y restauración que incrementen la estancia, apoyándose en retail parks y formatos ágiles para ganar capilaridad y aten-

“La capa omnicanal se vuelve imprescindible, junto a un CRM más afinado y contratos flexibles”

“La agenda ESG y la eficiencia energética son factores clave en la reducción de costes”

mento fundamental en Andalucía— impulsa las ventas.

La tendencia a mezclar usos (ocio, salud, deporte, oficinas flex) añade resiliencia y nuevas fuentes de tráfico, sosteniendo un panorama positivo para inversión y crecimiento.

Cuáles serían sus principales retos para el futuro

En Andalucía, el foco estará en mantener la tracción

der áreas de influencia diversas. La flexibilidad comercial en implantación y contratos ayudará a atraer operadores y a ajustar la oferta a cada plaza. En la vertiente operativa, la prioridad es invertir donde el retorno sea claro, elevar la eficiencia energética y de costes y mejorar la experiencia básica vía espacios cómodos, servicios útiles y omnicanalidad. Ai

Eduardo Ceballos

PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE CENTROS Y PARQUES COMERCIALES

“La tipología predominante es la de parque comercial”

Cuál es la situación del sector retail en Andalucía con respecto a otras comunidades

El sector de centros y parques comerciales en Andalucía ocupa una posición relevante respecto a otras comunidades, evidenciando un buen ritmo de crecimiento en facturación y ocupación, beneficiado por la actividad turística y una demanda interna sólida. Andalucía es la comunidad autónoma con mayor SBA de España (3.247.443 m2) y con mayor número de centros y parques comerciales (122), liderando en número la tipología de activos con mayor tendencia actual de aperturas, con 29 parques comerciales. Y es la segunda comunidad autónoma de España, por detrás de la comunidad de Madrid, que mayor empleo aporta en la industria con más de 170.000 empleados.

Los centros comerciales andaluces, según datos del INE, han registrado un crecimiento constante en ventas minoristas hasta julio de 2025, con un incremento anual del 4,3% y una subida del 2,0% en ocupación laboral.

El dinamismo es especialmente alto en las áreas urbanas de Málaga y Sevilla, impulsado por el turismo internacional y la recuperación del gasto familiar.

La demanda de operadores de restauración y ocio mantiene la ocupación media de los centros por encima del 91% en Málaga-Marbella y Sevilla, acercándose a los niveles de Madrid y Barcelona.

Andalucía sobresale en volumen de espacios y estabilidad del retail, con ele-

vada actividad de grandes cadenas, fuerte crecimiento del empleo, y una política activa de aperturas y renovación comercial.

En qué zonas se están concentrando más proyectos y de qué tipología principalmente

La región se beneficia de una tendencia nacional: los parques comerciales concentran la mayor parte de los nuevos desarrollos.

vistos a nivel nacional para 2026-2027. Andalucía alberga 15, la mayor concentración regional. Estos parques comerciales suelen estar formados por medianas y grandes superficies con espacios comunes urbanizados, y se consideran un formato en crecimiento y muy adaptable al mercado local.

¿Cuáles serían sus perspectivas de futuro?

“Los centros comerciales andaluces, según datos del INE, han registrado un crecimiento constante en ventas minoristas hasta julio de 2025”

Sevilla: Se proyectan centros comerciales en Dos Hermanas, en el entorno de Sevilla, como el de Entrenúcleos.

Málaga: La provincia alberga cinco de los nuevos centros y parques comerciales que se desarrollarán en Andalucía, impulsando la ampliación de superficie comercial en la región.

Huelva: Se proyecta un gran centro comercial en el barrio Isla Chica, con una inversión cercana a 25 millones de euros y apertura estimada en 2028.

La tipología predominante es la de parque comercial con 35 proyectos pre-

El sector de centros y parques comerciales andaluces enfrenta un futuro prometedor pero dinámico, donde la innovación en formatos, la digitalización, la integración con la oferta turística y el reposicionamiento serán decisivos para su éxito continuado.

La digitalización y la integración del comercio online con el offline (click&collect, servicios digitales) son esenciales para aumentar la rentabilidad y la experiencia de compra en los centros comerciales.

El sector está apostando por el reposicionamiento de los activos, focalizándose en la diferenciación y la experiencia del cliente, con una mayor presencia de ocio, restauración y actividades culturales o de coworking, desmarcándose del modelo tradicional centrado casi exclusivamente en compras.

Se prevé un aumento del formato de centros comerciales abiertos que combinan espacios interiores y exteriores, con elementos como la vegetación y la arquitectura sostenible para atraer a los consumidores y reducir costes energéticos. Ai

Francisco Javier Marín

DIRECTOR GENERAL DE BOGARIS RETAIL

¿Cómo ha ido evolucionando el se ctor retail en Andalucía y en qué situación se encuentra actualmente?

Desde que comencé en este sector hace 25 años siempre se ha estado pronosticando el fin del sector y su saturación. Esto no ha sido así, porque constantemente se ha ido reinventado, con nuevos modelos y formatos de Distribución y venta al público. Pero es que las ciudades también se reinventan, crecen, se generan nuevos ensanches, nuevas dinámicas, se renuevan los barrios, y todo eso hace que el equipamiento comercial también tenga que crecer y modernizarse. Se producen nuevos formatos pero también se responde a las nuevas necesidades de las ciudades. Y valga como ejemplo el caso de Entrenúcleos en Dos Hermanas (Sevilla) -donde un nuevo ensanche de la ciudad ha dado paso a nuevos equipamientos- o el proyecto de ampliación que desarrolla Bogaris en la Zona Norte de Sevilla.

“De los 24 proyectos nuevos que Bogaris tiene en desarrollo en todo el territorio nacional, siete de ellos se localizan en Andalucía”

Qué tendencias son las que están marcando este mercado?

Durante mucho tiempo se han estado desarrollando muchas galerías comerciales y ahora probablemente ese predominio de los centros comerciales está siendo sustituido por los parques comerciales, que en definitiva no deja de ser una propuesta más funcional de espacios abiertos, con un parking cómodo en superficie, de fácil acceso, donde el cliente encuentra un operador más especializado. Esa es la nueva dinámica de desarrollo que está creciendo bastante. Tanto los proyectos de galerías como de parques comerciales están atendiendo mucho a la interacción digital del consumidor, con formatos que permiten su participación a través de las nuevas APPs, con encuestas, actividades participativas, atendiendo sus necesidades o facilitando las ventas.

Hay una tendencia que también destacaría, el parque comercial de proximidad. Frente a los grandes proyectos que se desarrollaron en las ciudades en los años 90 y principios de este siglo, ahora se están realizando muchas iniciativas que intentan abarcar un barrio o una zona geográfica concreta donde se responde desde la proximidad. Se trata de pequeños parques comerciales o varios

“Este sector se reinventa constantemente”

establecimientos unidos que dan una respuesta mejor a lo que demandan los habitantes que tienen en el entorno más próximo.

“Se producen nuevos formatos pero también se responde a las nuevas necesidades de las ciudades”

Cuáles serían los principales proyectos que ha acometido y tiene previsto acometer Bogaris en Andalucía.

En primer lugar, me gustaría destacar que Bogaris tiene proyectos desarrollados en cada una de las ocho capitales de Andalucía. Hicimos tres parques comerciales en Huelva (P.C Marismas del Polvorín, Puerta del Odiel y Aljaraque); en la capital malagueña tenemos el P.C. Málaga Nostrum; el P.C. Kinépolis en Granada; o el Centro Comercial Torrecárdenas en Almería, donde también estamos desarrollan-

do un nuevo proyecto; el Parque Comercial Connecta en Córdoba o el que acabamos de hacer con Obramat; el de Costco en el Norte de Sevilla o Aleste Plaza, entre otros. Y además, ahora estamos desarrollando reformas y relanzamientos, como en el caso de Málaga Nostrum o el de Aleste Plaza, donde estamos sustituyendo un antiguo Bricor por un nuevo centro de ocio, que va a ser punta de lanza de este tipo de establecimientos en la Península Ibérica, porque va a llevar un karting, un cine y una bolera, convirtiéndose en uno de los proyectos de ocio más grandes que se han abierto a nivel nacional. Y por último, en línea con tu pregunta, de los 24 proyectos nuevos que tenemos en desarrollo en todo el territorio nacional, siete de ellos se localizan en Andalucía. En definitiva, llevamos 25 años de inversión constante en nuestra región, sin que la misma deje de ser uno de nuestros principales ámbitos de inversión y creación de empleo. Ai

José Mª León |

SOCIO DIRECTOR DE INERZIA

“Andalucía lidera el incremento de la SBA para los próximos años”

¿Está en auge el sector retail en la comunidad andaluza?

El sector retail en Andalucía muestra una excelente salud, con claros signos de actividad, con indicadores positivos tanto en inversión como en ocupación y rentabilidad. Muestra de ello es el importante número de aperturas previstas para los próximos dos-tres años, fundamentalmente en el segmento de parque comercial, que ha demostrado una alta capacidad de adaptación a las necesidades del cliente y con unos costes operativos sensiblemente inferiores al formato de centro comercial. Hasta 15 proyectos están previstos aperturar y desarrollarse en los próximos meses, repartidos en prácticamente todas las provincias andaluzas.

Se priorizan las zonas con buena accesibilidad y potencial crecimiento residencial y terciario. Con el objetivo de mejorar las experiencias de compra y atendiendo a las necesidades que demandan nuestros clientes, muchos proyectos (incluso parques comerciales) integran los usos terciarios, ocio y restauración, además de la distribución especializada.

En cuanto a las rentabilidades del sector, en función de los segmentos de retail, los ra-

tios varían en función del proyecto y sus posibilidades, pero no cabe duda que se trata de un sector en auge. En el primer trimestre de 2025, el sector retail nacional atrajo más de 900 millones de euros, un incremento superior al 50% respecto al mismo periodo de 2024 y Andalucía lidera el incremento de la SBA para los próximos años.

¿Hacía que modelos se está dirigiendo este mercado?

Adaptarse a las actuales necesidades del cliente, facilitar la compra y que acudir a un parque comercial, centro comercial o tienda se convierta en una experiencia de compra, son elementos claves para llegar al cliente y fidelizarlo. Para ello, se usan todas las herramientas posibles que nos puedan dar idea de cómo actúa nuestro cliente y qué necesita (big data, herramientas de fidelización, I.A. RRSS, etc…).

La omnicanalidad (integración entre tienda física, web, redes sociales y apps móviles) es un factor esencial en el modelo actual de compra, que permite que el cliente elija la talla y el modelo sin necesidad de que el stock se encuentre en la tienda. Los pedidos on line de producto facilitan la gestión de stock, organización y el servicio.

Cajas inteligentes, pago a través del móvil, tarjetas de fidelización, apps de pago son métodos que también contribuyen a facilitar la compra y que se tornan imprescindibles en las grandes cadenas de moda y restauración.

Otros factores como la realidad aumentada, los probadores virtuales y fomentar el valor local favorecen la compra y el consumo.

¿Cuáles sería las claves para que este sector siga en la senda del crecimiento?

Las tendencias anteriormente comentadas y el desarrollo de las mismas siguen siendo los principales retos del sector, no solo en Andalucía, sino a nivel general.

La digitalización y la omnicanalidad son pilares esenciales para mejorar la experiencia del cliente, dar al mismo lo que necesita, fomentando la capacidad de elección y rápida toma de decisiones; todo ello, acompañado de un sistema de pago, entregas y devoluciones de producto muy desarrollado. Ya se observan en determinadas grandes marcas cómo la entrega de productos comprados “on line” y la gestión de las devoluciones supone un importante trabajo para sus equipos.

En relación a los proyectos comerciales ya abiertos, se observa la necesidad de refor-

mar y actualizar parte de ellos, ya que quedan desactualizados, en comparación con las nuevas aperturas, tanto de otros proyectos, como tiendas en calles, fundamentalmente ‘high street’. Y no solo me refiero a elementos arquitectónicos, diseño y decoración, sino también el propio “mix comercial”. El lector puede recordar en este momento algún proyecto comercial que se encuentra con problemas, ya que no tiene el mix comercial adecuado y/o quedó obsoleto.

En cuanto al retail en calle, y sobre todo me refiero a Málaga, Sevilla, Córdoba y Granada, el auge del turismo ha transformado la demanda y el mix comercial de las calles más céntricas ‘high street’. Las rentas se elevan debido a la presión de la demanda por implantarse y es un elemento muy a tener en cuenta para definir la rentabilidad del negocio. Las grandes marcas copan estas calles, cediendo terreno el comercio local, incapaz de poder pagar las rentas que ahora se manejan. Ai

HABLAMOS CON...

Rafael González

DIRECTOR DE RETAIL EN ANDALUCÍA DE CBRE

“El sector retail en Andalucía atraviesa un momento de notable dinamismo”

¿Se podría decir que el retail andaluz está en plena expansión?

El sector retail en Andalucía atraviesa un momento de notable dinamismo, respaldado por una economía nacional que se posiciona como la de mayor crecimiento entre las grandes economías de la zona euro. Este impulso se debe, en gran parte, a la resiliencia del mercado laboral y al vigor del consumo privado, que en 2024 creció un 2,9% y se prevé que mantenga una senda positiva hasta 2027 (+2,1%). Andalucía ha sido protagonista de este crecimiento, especialmente gracias a un año récord en turismo: en 2024 recibió 36 millones de visitantes, de los cuales casi el 40% fueron internacionales. Este flujo turístico ha sido importante para la buena salud del retail, especialmente en las zonas más transitadas de Sevilla y Málaga, donde la tasa de vacancia comercial se mantiene en mínimos históricos (1% en Málaga y 4% en Sevilla).

¿Qué indicadores avalan la rentabilidad y actividad de este sector?

Los datos confirman la solidez del

“La escasa disponibilidad de locales en las principales arterias comerciales está impulsando una expansión natural del High Street en ciudades como Sevilla y Málaga”

sector. Las rentabilidades prime (prime yields) se sitúan en niveles competitivos. Además, el crecimiento del tráfico peatonal (footfall) y de las ventas en los centros comerciales gestionados por CBRE en Andalucía han tenido un gran crecimiento, lo que refuerza el atractivo de Andalucía como destino de inversión y expansión comercial.

Según los datos de CBRE, las prime yields de los diferentes segmentos se sitúan en:

• Centros comerciales: 6,5% a nivel nacional, con una compresión de 50 puntos básicos en los últimos seis meses.

• High Street: 3,75% en Madrid y Barcelona; 4% en Sevilla y Málaga.

• Retail Parks: 6,5%.

También identificamos un pipeline robusto en Andalucía para el periodo 2025-2028, con 44 nuevos proyectos (centros comerciales, parques comerciales y medianas superficies) que sumarán cerca de un millón de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA).

Existe un renovado interés por parte de los financiadores hacia el retail, que ahora supera en atractivo a otros sectores como oficinas, logística o centros de datos.

¿Cuáles serían las tendencias que están redefiniendo el retail andaluz?

El mercado retail está atravesando una etapa de transformación muy positiva, donde los operadores de lujo están mostrando interés en ubicaciones de high street en Sevilla impulsados por la nuevas aperturas de hoteles de cinco

“Se

observa una mejora en las condiciones de financiación, con un renovado interés por parte de los financiadores hacia el retail”

estrellas y cinco estrellas GL como es el caso de Sevilla con Four Seasons, Serras o Proyecto VERA Sevilla y ME Málaga.

Al mismo tiempo, el sector del food & beverage se consolida como factor clave de atracción y fidelización en centros comerciales, y en calle. Andalucía continúa con la consolidación como destino de operadores nacionales e internacionales de primer nivel como Fismuler - Familia La Ancha en Sevilla o La Máquina en Málaga

Además, la escasa disponibilidad de locales en las principales arterias comerciales está impulsando una expansión natural del High Street en ciudades como Sevilla y Málaga, donde marcas como Zara están apostando por ubicaciones emblemáticas que refuerzan esta evolución.

En línea con lo comentado anteriormente, se observa una mejora en las condiciones de financiación, con un renovado interés por parte de los financiadores hacia el retail, que ahora supera en atractivo a otros sectores como oficinas, logística o centros de datos. Ai

SIMED 2025: Málaga se consolida como epicentro de las oportunidades residenciales en el sur de Europa

DEL 13 al 15 de noviembre, Simed, Salón Inmobiliario del Mediterráneo, volverá a convertir Málaga en el gran escaparate del mercado residencial, con una agenda profesional de alto nivel, una oferta comercial que en 2024 superó las 9.000 viviendas y la participación de más de 450 empresas y entidades. Inversión, innovación, colaboración público-privada y nuevos modelos habitacionales marcarán la hoja de ruta de una edición clave para el sector.

UNA CITA ESTRATÉGICA PARA PROMOTORES, INVERSORES Y ADMINISTRACIONES

Organizado por FYCMA (Palacio de Ferias y Congresos de Málaga), del Ayuntamiento de Málaga, Simed se ha consolidado como una plataforma profesional imprescindible para los actores que operan en el desarrollo residencial. Con representación de promotoras y constructoras líderes, fondos, entidades públicas, tecnológicas y startups, el salón ofrece un entorno idóneo para activar nuevas oportunidades de negocio, escalar proyectos y construir alianzas.

En su edición 2025, la convocatoria refuerza su dimen-

sión internacional y reúne una amplia gama de productos inmobiliarios —desde VPO hasta residencial prime en España y el extranjero— y un perfil de asistencia altamente cualificado: más del 70% de los participantes profesionales son cargos directivos con poder de decisión.

FORO PARA EL ANÁLISIS Y LA TOMA DE DECISIONES

La agenda de contenidos de Simed está diseñada para aportar visión estratégica y respuestas a los principales retos del sector. Destaca el Punto de Encuentro SimedACP Málaga, que reunirá a los CEOs de LandCo, Ginkco Advisor, Neinor Homes, Culmia, Lagoom Living, Metrovacesa, AQ Acentor y Urbania, que analizarán el mapa actual del producto residencial y el contexto macroeconómico. Junto a este espacio, el Foro de Colaboración Público-Privada y el Encuentro Internacional sobre Vivienda Social y Asequible —impulsado por el Instituto Municipal de la Vivienda, AVS y Housing Europe— consolidan el papel de Simed como lugar de encuentro entre administraciones y empresas para debatir sobre acceso al suelo, finan-

“Simed se ha consolidado como una plataforma profesional imprescindible para los actores que operan en el desarrollo residencial”

ciación y modelos inclusivos de desarrollo.

TENDENCIAS EN LIVING Y NUEVOS MODELOS HABITACIONALES

La evolución de los hábitos de vida, el cambio generacional y la demanda internacional están impulsando nuevas fórmulas residenciales. En este sentido, Simed 2025 celebrará el foro Living en Evolución,

organizado junto a Iberian Property, donde se abordarán tendencias como el flex living, las branded residences o las fórmulas build to rent.

Además, el Prime Homes Summit, coorganizado con Andalucía TRADE e Increnta&Avanza, pondrá el foco en la segunda residencia como palanca para la inversión internacional, conectando oferta andaluza con ope-

radores clave en mercados como Estados Unidos, Europa o los países nórdicos.

INNOVACIÓN E INDUSTRIALIZACIÓN COMO PALANCAS DE CAMBIO

La transformación del sector pasa también por la adopción de tecnología, nuevos materiales y procesos más eficientes. Bajo el eje concep-

tual INNOVA, Simed aglutinará la propuesta más avanzada en proptech, contech, IA aplicada, industrialización, sostenibilidad o construcción 4.0, con especial atención al Foro Innova by Bilba.

Por su parte, la IV Open Call for Startups, impulsada junto a la Universidad de Málaga y la oficina Málaga Open for Business, volverá a premiar soluciones emergentes con aplicación directa al real estate.

UNA PLATAFORMA DE OPORTUNIDADES DESDE MÁLAGA

En un contexto marcado por la necesidad de adaptar el modelo residencial, generar más vivienda asequible y atraer inversión, Simed se posiciona como una herramienta útil y estratégica para los profesionales del sector. Málaga ofrece, una vez más, un entorno de trabajo único donde se cruzan la visión institucional, la capacidad promotora y el capital inversor. Ai

Simed está organizado por FYCMA (Palacio de Ferias y Congresos de Málaga), del Ayuntamiento de Málaga. La Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras, y el Instituto Municipal de la Vivienda, la Rehabilitación y la Regeneración Urbana del Consistorio malagueño, así como la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía son partners institucionales.

PARTNERS

AQ Acentor, Finca Mossara, Gilmar Real Estate, Lagoom Living, Metrovacesa, Neinor Homes, Suba Real Estate, Térmica Beach Málaga -Ginkgo y Aedas Homes- y Urbania. Idealista es el portal inmobiliario oficial.

COLABORAN

Alatus, LandCo, Sacyr, Savills, Urbanitae, Agrojardín, Andalucía TRADEAgencia Empresarial para la Transformación y el Desarrollo Económico, Atalaya Team, Finnova e Increnta&avanza.

COLABORADORES SECTORIALES

Y, en el apartado sectorial nacional e internacional, colaboran ACP Málaga (Asociación Provincial de Constructores y Promotores), FADECO Promotores, APCE España (Asociación de Promotores Constructores de España), Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), International Real Estate Federation (FIABCI) y Housing Europe.

Más información en www.simedmalaga.com

EN PERSONA, cuatro voces con perspectiva

Durante el curso 2024/2025, nuestra revista ha contado en sus páginas con destacados protagonistas de los ámbitos público y privado. A través de sus voces, hemos abordado los temas más relevantes del año, con una mirada positiva y clara, aportando claves y reflexiones valiosas sobre las cuestiones que más interesan a nuestros lectores

Septiembre-octubre 2024

JUANMA MORENO Presidente de la Junta de Andalucía

“La Ley de Vivienda aumentará el suelo a precio asequible y la VPO con un equilibrio entre oferta en propiedad y alquiler”

En su especial Aniversario, el presidente del Gobierno andaluz reflexiona para Ai sobre financiación autonómica, la LISTA, la simplificación administrativa, las dificultades para el acceso a la vivienda, la situación del sector inmobiliario en la comunidad o el fenómeno de los alojamientos turísticos, entre otros temas.

Enero-marzo 2025

JESÚS GIL MARÍN

CEO de Gilmar

“Pese a la incertidumbre que nace de la política, España y Andalucía son un destino extremadamente interesante para la inversión inmobiliaria”

Con una dilatada trayectoria de más de 40 años al frente de Gilmar, Gil Marín ha consolidado la compañía como un referente en el sector del lujo y la consultoría inmobiliaria.

Noviembre-diciembre 2024

ÍÑIGO GALÁN

Socio Fundador y CEO de Inerzia

“El crecimiento inmobiliario en Andalucía es imparable con el tirón actual del sector residencial y hotelero”

Con 30 años de experiencia y dos décadas desde que fundó la consultora Inerzia, Iñigo Galán analiza para nuestra revista cuestiones como la actual situación del mercado inmobiliario, los retos a los que se enfrenta el sector, el problema del acceso a la vivienda o el actual panorama de crispación política.

Abril-junio 2025

CAROLINA ESPAÑA

Consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos

“Nunca antes el futuro de Andalucía había sido tan prometedor pese a los agravios de Pedro Sánchez”

Optimista y firme en sus convicciones, Carolina España confía en una Andalucía en plena transformación y con un prometedor futuro. Andalucía Inmobilairia la entrevista como uno de los perfiles estelares del Gobierno de Juanma Moreno.

El ejercicio 2024/2025 en las cuatro portadas de Ai

A lo largo del último ejercicio, Ai ha sido testigo del esfuerzo y la capacidad de adaptación del tejido empresarial andaluz ante un mercado cada vez más dinámico y competitivo, y cómo el sector ha respondido con solvencia a los nuevos retos.

SEPTIEMBRE-OCTUBRE 2024

Celebrar 25 años de trayectoria editorial no es un hito cualquiera, ni mucho menos un acontecimiento que pase desapercibido. Para Andalucía Inmobiliaria, alcanzar un cuarto de siglo significa reafirmar con fuerza su papel como medio de referencia en los sectores inmobiliario y de la construcción en nuestra comunidad. A lo largo de estos años, la revista no solo ha informado, sino que también ha acompañado a empresas, profesionales e instituciones en un camino marcado por los cambios económicos, las nuevas normativas, las tendencias del mercado y la propia transformación del territorio.

En un escenario en constante evolución, Ai ha sabido mantenerse como altavoz y punto de encuentro de todos los actores implicados, ofreciendo análisis rigurosos, entrevistas de primer nivel, actualidad de interés y reportajes de fondo que han contribuido a comprender mejor la evolución de un ámbito clave para el desarrollo económico y social de Andalucía y de España. Su compromiso ha sido siempre el mismo: dar voz al sector, generar reflexión y aportar una visión plural que enriquezca el debate público.

El número 170, correspondiente a septiembre y octubre de 2024, se concibió como una edición especialmente simbólica. En sus páginas se realizó un recorrido por los protagonistas de la sección En Persona, auténtica seña de identidad de la revista, y se rindió homenaje a determinados profesionales que ya no están entre nosotros pero que han significado mucho para la consolidación de este proyecto editorial en diferentes etapas. Entre ellos, nuestro recordado director, Juan Hochberg; los colaboradores incondicionales José Juan Galán, Mariano Palancar, Alfonso Peralta y Rafael Salinas; así

NUM. 170

como Manuel Gandarias, quien fuera presidente de la revista en sus inicios. Cumplir 25 años no es solo una cuestión de tiempo transcurrido; es sobre todo de constancia, credibilidad y compromiso. Es el resultado de un esfuerzo colectivo sostenido en el tiempo, de la confianza de los lectores y del respaldo del sector. A lo largo de este cuarto de siglo, la revista ha demostrado que la especialización, la independencia y la cercanía son la mejor fórmula para consolidar un proyecto editorial de largo recorrido.

a niversario

25 años cara a cara

Este aniversario representa una etapa renovada que refuerza la voluntad de la revista de seguir siendo testigo y protagonista de la evolución de la actividad inmobiliaria y constructora durante las próximas décadas. Con la experiencia del pasado, la solidez del presente y la mirada puesta en el futuro, Ai encara los próximos 25 años con el mismo espíritu con el que nació: informar, interpretar y dar valor a un sector que es motor esencial de progreso para nuestra tierra. Ai

Decíamosayer,“EnPersona” Resumirmilesdepáginasdeentrevistasnoes sencillo.Hansido172losdiferentesrostrosquehan pasadoporlasecciónde‘EnPersona’deAndalucía Inmobiliaria,cadaunomerecedordeunareseña concreta.

ofrecidohastala fechalasecciónconmásalmadeestarevista,donde hemospodidoconocer“enpersona”aestos invitadosdeunaformacercanaydiferente.

Nuestros1999-2000inicios: vantes,ComodecíaMigueldeCer“cortas sentencias vie- nen de larga experiencia”,y es por eso que a través de estas breves citas podemos acer- carnos a todos ellos, aprender de sus frases yver de cerca el lado más personal y profesio- nal de estos protagonistas.En palabras de JUAN HOCHBERG ellos estuvieron“frenteauna cámara espontánea y un magnetófono fiel”. Sus respuestashandadoformaauna sección que inauguró,haceya 25 años, RAFAEL ÁLVAREZ CO- LUNGA presidente entonces

de la CEA, en una entrevista realizada en su residencia de verano, con la que inaugu- ramos esta sección que ti- tulamos con una frase pre- monitoria: “Los empresarios somos los protagonistas de la sociedad”.Eraunempresa- rio que creía en su tierra y en su potencial, y más adelante nos lo demostró con otro ti- tular que poco desmerece al primero: “Al escenario futuro no hay que tenerle miedo, el empresario andaluz atesora una capacidades y una for-maciónquelepermitencompetir”. entrevistaApartirdeestaprimera fueron muchos los nombres que pasaron por es- tas páginas, relatando cómo conquistaban mercados más allá de nuestras fronte- ras, cómo superaban crisis, cómo hacían malabares con los números en tiempos de pandemia y sobre todo que eran mucho más que un simple nombre y apellido. En ese primer número, a Rafael lo acompañaba el por entonces consejero de Obras Públicas, FRANCISCO VALLEJO para re- latar, entre otros asuntos, los planes de vivienda e infraesaltructuradelaJunta,criticando Gobierno central, de otro signo político, porque mante- nía “una actitud queviolenta el Estado de Derecho en su relación con Andalucía”. So- bre el sector se habló muchoenesteprimernúmero.BRAU- LIO ORTIZ (Fadeco) vaticinaba con acierto que, “a corto pla- zo, seguirá la bonanza del sector” y ALFONSO SEDE- ÑO (Gaesco) ponía enfásis en que “la

Nuestros maestros

Mucho más que titulares

RafaelÁlvarezColunga

La figura de José Juan Galán Delgado

NOVIEMBRE-DICIEMBRE 2024 NUM. 171

2024 se despidió con la crónica del 25 Aniversario de la publicación y de los XI Premios Ai, que una vez más tuvieron como escenario la sede de los empresarios andaluces. El acto contó con personalidades de relevancia y con la mayor parte de los miembros del Consejo Asesor de la revista, así como de empresarios y profesionales que no se perdieron una cita indispensable para el sector.

ENERO-MARZO 2025 NUM. 172

PUNTO DE ENCUENTRO DEL SECTOR

El tradicional Almuerzo-Coloquio de Promoción Inmobiliaria y Construcción que cada año celebra la revista encabezó el primer número de 2025. Representantes de las principales empresas con intereses en Andalucía explicaron que la clave para afrontar el actual escenario repleto de incertidumbres es entender el presente, interpretar la evolución de la sociedad y ofrecerle lo que necesita. Los marcos regulatorios, los precios de los materiales o la falta de mano de obra fueron algunas de las amenazas apuntadas por los expertos durante el encuentro.

ABRIL-JUNIO 2025 NUN. 173

Analizando el presente para afrontar el futuro

Analizando presente para afrontar el futuro

El segundo número del año giró en torno al Foro de Consultoras, Tasadoras y Banca, en el que los principales expertos de las empresas de estos ámbitos en la comunidad andaluza ofrecieron un diagnóstico del mercado inmobiliario en todas sus dimensiones. En esta ocasión, los participantes coincidieron en subrayar que, a pesar del entorno de dificultades, la región se consolida como un destino residencial de calidad mientras el turismo mantiene su apuesta firme por el sur de España. Ai

Editorial

Andalucía Inmobiliaria ha contado con la visión de los miembros de su Consejo Asesor, quienes colaboran de forma habitual en la revista, contribuyendo a definir su línea editorial y aportando en esta sección su análisis sobre asuntos de interés actual.

MIKEL ECHAVARREN

“25 años no es nada... ¿o sí?”

REVISTA NÚMERO 170

ROSA HAFNER

“La salud del sector inmobiliario en Andalucía

REVISTA NÚMERO 171

JORGE SEGURA

“El acceso de los jóvenes a la vivienda: un problema sin resolver”

REVISTA NÚMERO 172

MIKEL ECHAVARREN

“El momento de replantearse todo”

REVISTA NÚMERO 173

Un año ofreciendo espacios de diálogo al tejido empresarial andaluz

Andalucía Inmobiliaria ha reafirmado su compromiso como punto de encuentro del sector, impulsando una vez más sus propios eventos, ya consolidados como referencia obligada en la agenda empresarial. Más de 25 años de trayectoria respaldan estas citas, que reúnen a los principales protagonistas del panorama económico de la región.

25 Aniversario Ai / IX Premios Ai

Cumplir 25 años es, sin duda, un motivo de especial celebración. Andalucía Inmobiliaria alcanzó este hito reuniendo a numerosos profesionales, empresas y representantes institucionales en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA). Durante el acto, en el que también se entregaron los XI Premios, el presidente de CEA, Javier González de Lara, aseguró que “las empresas están transformando Andalucía, porque ellas son los verdaderos motores del cambio”. José Luis Sanz, alcalde de Sevila, avanzó que “a mediados de 2027 habrá en Sevilla más de 6.000 viviendas en construcción”. La secretaria general de Vivienda, Alicia Martínez, aseguró que “La Ley de Vivienda pretende sobre todo atajar la brecha entre oferta y demanda” y ser útil incrementando la oferta de vivienda en el mercado. Por su parte, Mikel Echavarren, CEO de Colliers, como miembro del Consejo Asesor de Ai, destacó el papel de Rosa Hafner para dirigir la publicación “siempre con rigor y manteniendo un prestigio extraordinario”. Rosa Hafner, directora editora de la revista, agradeció “el apoyo constante del sector durante 25 años”, y Antonio Carrillo, miembro también del Consejo Asesor de Ai, puso el énfasis en el ”honor de celebrar el 25 Aniversario de la publicación”. Ai

Mikel Echavarren, CEO de Colliers; Rosa Hafner, directora-editora de Andalucía Inmobiliaria; José Luis Sanz, alcalde de Sevilla; Javier González de Lara, presidente de CEA; Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda; y Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de Ai.

Imagen de los galardonados en los XI Premios Ai.

Premiados & Categorías

Trayectoria Profesional

José Luis García Palacios

Entrega: Francisco Herrero, presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla

Recoge: José Luis García Palacios

Empresa Destacada

Entrega: Amelia Martínez, viceconsejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos

Recoge: José Luis Vera Carrillo, presidente del Grupo GS

Proyecto Innovador Destacado:

Entrega: José Antonio Mena, Alcalde de Benahavís

Recoge: Julio Gómez Contreras, director territorial de AQ Acentor

Trayectoria Empresarial

Construcciones Felipe Castellano

Entrega: Rosa Hafner, directora editora de Andalucía Inmobiliaria

Recogen: José y Felipe Castellano Moreno

Empresa Destacada por su Apuesta por Andalucía

Entrega: José Luis Sanz Ruiz, Alcalde de Sevilla

Recoge: José María Farré, presidente del Grupo KKH

Sostenible Destacada

Entrega: Juan de la Rosa, Tte. Alcalde y Delegado de Urbanismo de Sevilla Recoge: Manuel Romero Ortiz, consejero delegado de Emasesa

Proyecto Inmobiliario Destacado

Towers Living (Metrovacesa)

Entrega: Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda. Junta Andalucía Recoge: Lorenzo Santana Enríquez, director territorial en Andalucía Oriental de Metrovacesa

Puerto de Santa María

Entrega: Jesús Mora, 1º Tte. Alcalde y Del. Urbanismo Ayto. Alcalá Guadaíra Recoge: Danuxia Mª Enciso Fdez., Tte. Alcalde y Del. Urbanismo Ayto. El Puerto de Sta. María

Encuentros y jornadas profesionales

XVI JORNADA DE TURISMO RESIDENCIAL | Nº 170

Andalucía Inmobiliaria complementa su labor editorial con una intensa agenda de eventos profesionales a lo largo del año. Almuerzos-coloquios y foros sectoriales reúnen a expertos para analizar en profundidad temas de máxima actualidad. Estos espacios de diálogo se han consolidado como referentes en el sector inmobiliario andaluz, favoreciendo el intercambio de conocimiento, el networkingy la generación de nuevas oportunidades de colaboración

MESA INAUGURAL: Iñigo Galán, CEO de Inerzia y miembro del Consejo Asesor de Ai, fue el encargado de presentar la mesa inaugural con Rosa Hafner, directora editora de Ai; José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; y Ricardo Arranz, presidente del Grupo Villa Padierna.

Mesa I: Ángel Fernández, director territorial de AEDAS Homes en Costa del Sol; Julio Gómez, director territorial de AQ Acentor en Andalucía; Iñigo Molina, moderador, director territorial Andalucía de Colliers; Laura Díaz, directora Health Care de Colliers; y Diego Bermúdez, Senior Manager Financial Advisory Real Estate Deloitte.

Mesa II: Francisco Javier Marín, director general de Bogaris; Jorge León Gross, socio de KPMG Abogados en Andalucía, responsable del Área Legal; José Antonio Granero, moderador, socio fundador de Entreabierto; y Ramón Cuevas, socio director de Buró4.

Mesa de cierre: Joaquín Gallardo, director general de Patrimonio de la Consejería de Economía y Hacienda; José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; Iñigo Galán, CEO de Inerzia; José María García Urbano, alcalde de Estepona; Francisca Caracuel, vicepresidenta de la Diputación de Málaga; y Ricardo Arranz, presidente de la Asociación de Urbanizadores de Turismo Residencial de Andalucía.

Antonio Carrillo, Ricardo Arranz de Miguel, Jorge León Gross, Íñigo Molina, Íñigo Galán, José Antonio Granero, Rosa Hafner, Ramón Cuevas, Kika Caracuel, Simón Chávarri, José Antonio Mena Castilla, Diego Bermúdez, José María García Urbano, Francisco Javier Marín, Julio Gómez, Enrique Piñeyro y Joaquín Gallardo.

XI MESA DE ECONOMISTAS | Nº 170

Jorge Segura, economista y miembro del Consejo Asesor de Ai; José María O’Kean, Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Ol`avide (UPO); Manuel Alejandro Hidalgo, Doctor en Economía por la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, Profesor de Economía Aplicada de la UPO y miembro del panel de expertos del OEA; Francisco Ferraro, presidente del Observatorio Económico de Andalucía (OEA), Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático jubilado de Economía Aplicada; y Eduardo Martín, consejero delegado de la revista.

XII ALMUERZO-COLOQUIO DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES | Nº 171: Germán Peral (director territorial en Andalucía de Chavsa), Íñigo Molina (director en Andalucía de Colliers), que actuó como moderador; José Ignacio Fernández (director territorial de Andalucía y Canarias de AEDAS Homes), Antonio Gálvez (consejero delegado de Grupo Galia), José Luis Vera (presidente de Grupo GS), Antonio Gil (director de Andalucía Occidental de Metrovacesa), Juan Jesús García de Pablo (director de Estrategia Global de Grupo Azvi), Rosa Hafner (directora-editora de Ai), Ricardo Pumar (presidente de Grupo Insur), José B. March (delegado territorial de Culmia en Andalucía), Francisco Fernández (consejero delegado de Cartuja Inmobiliaria), Ignacio Martín (director general de Construcción de Grupo Martín Casillas) y Zacarías Zulategui (director de Promoción de Andalucía Grupo Insur).

XII ALMUERZO-COLOQUIO DE CONSULTORAS, TASADORAS Y BANCA | Nº 172: Íñigo Molina (director en Andalucía de Colliers), José María León (socio de Inerzia), moderador del encuentro; Pedro Hidalgo (director de Negocio Territorial Sur de Grupo Gloval), Paloma Angulo (socia de Andersen en el área de Derecho Público y Regulatorio de la oficina de Sevilla), Gregorio Abril (director territorial de Gesvalt en Andalucía, Extremadura y Canarias), Rosa Hafner (directora-editora de la publicación), Mariola Valiente (miembro del Departamento de Promociones Inmobiliarias de Obra Nueva de CaixaBank), Íñigo Galán (socio fundador y CEO de Inerzia), Pastora Blasco (directora de Negocio en KRATA Sociedad de Tasación), Álvaro Rojas (director de REALTIS Real Estate) y José María Basañez (presidente de Grupo Tecnitasa).

MESA DE INDUSTRIALIZACIÓN | Nº 173: José Castellano, director general de Construcciones Felipe Castellano; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora y del Clúster de la Edificación, así como presidente de honor de APCEspaña; Rocío Morera, vicepresidenta ejecutiva del Grupo Morera Vallejo y de MIC Insurance; Juan Manuel Rojas, socio director de Hombre de Piedra Arquitectos; y Luis Martínez, director de Riesgos Inmobiliarios de Banco Santander, compartieron su visión sobre el presente y el futuro de esta evolución constructiva. Moderó la mesa Javier Martín Banderas, Senior Advisor en Colliers, con la participación asimismo de la directora-editora de la revista, Rosa Hafner.

Hablamos con...

Una de las secciones que ha cobrado fuerza en el último año es Hablamos con..., centrada en entrevistas con figuras destacadas del sector, aportando una visión cercana y valiosas reflexiones personales sobre la profesión.

Rosa Hafner Directora-Editora de Ai

REVISTA NÚMERO 170

Pilar Pérez Martín Gerente de Sevilla Activa

REVISTA NÚMERO 172

Pastora Blasco Directora de Negocio en Krata Sociedad de Tasación

REVISTA NÚMERO 171

Sandra Daza CEO de Grupo Gesvalt

REVISTA NÚMERO 173

El Ensayo

Profesionales de renombre ponen la firma a estas páginas donde se profundiza, desde el análisis pausado y la reflexión, sobre temas de especial importancia para el sector.

Manuel Parejo Guzmán

Director Sevilla Open for Business

“Sevilla, una ciudad para visitar, para vivir, para trabajar y para invertir”

REVISTA NÚMERO 171

Ramón Cuevas Rebollo Arquitecto y urbanista Buró4

“¿Un nuevo paradigma en el urbanismo? Andalucía ante su 3ª generación de planes generales”

REVISTA NÚMERO 172

Rafael Márquez Berral Abogado especializado en derecho administrativo e inmobilairio

“La hora del urbanismo y de las ciudades”

REVISTA NÚMERO 173

Otras asignaturas

Una de las secciones que ha cobrado fuerza en el último año es Hablamos con..., centrada en entrevistas con figuras destacadas del sector, aportando una visión cercana y valiosas reflexiones personales sobre la profesión.

NÚMERO 170

CONSEJO ASESOR Ai

La base de nuestro crecimiento. En este número han escrito para la publicación:

“Una mirada al pasado”. Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

“Los logros del pasado y los retos del futuro”. Ricardo Arranz de Miguel, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial.

“Un repaso a la evolución del sector”. Íñigo Molina, director territorial en Andalucía de Colliers.

“Hacia un sector más estable”. Ricardo Pumar, presidente de Grupo Insur.

“Los cambios en la legislación urbanística andaluza en estos 25 años”. Fernando Piñar, arquitecto. Socio fundador de Estudio de Arquitectura Culmen.

“Financiación al sector inmobiliario: 25 años después”. Javier Martín, senior Advisor de Colliers.

“Arquitectura y mercado de servicios profesionales.Una asignatura pendiente”. José Antonio Granero, arquitecto. Socio fundador de ENTREABIERTO.

“Hace casi 25 años”. Enrique Piñeyro, consultor.

“Del ladrillo al bit: la transformación tecnológica y el nuevo paradigma constructivo”. Simón Chávarri, director general de Chavsa.

“25 años añadiendo valor al sector inmobiliario”. Íñigo Galán, socio fundador y CEO de Inerzia.

“Ningún tiempo pasado fue mejor”. Luis Miguel Martín Rubio, socio director de Ontier Andalucía.

PATRONALES

Los responsables de las patronales del sector hablan.

“25 años son palabras mayores” Rafael Sánchez Alcalá, presidente de Fadeco Contratistas.

“Una guía para navegar por el mundo inmobiliario andaluz”. Ignacio Peinado Guerrero, presidente de Fadeco Promotores

“25 años construyendo el futuro de Andalucía”. Carlos López Navarrete, presidente de CEACOP.

25

AÑOS DE PROYECTOS

Las capitales andaluzas se transforman.

José Luis Sanz, alcalde de Sevilla; Marifrán Carazo, alcaldesa de Granada; Bruno García, alcalde de Cádiz; Pilar Miranda, alcaldesa de Huelva.

INVERSIÓN

“La inversión es la clave del crecimiento económico y el progreso”. Rafael Miranda Ferrer, director general de Caralca. Socio fundador de Sevilla City One.

ACTORES 2024

Un año más, Andalucía Inmobiliaria volvi a poner nombre y rostro a los protagonistas más relevantes del momento en los sectores inmobiliario y de la construcción. Un “quién es quién” del mundo empresarial, que incorpora también información reciente de cada entidad.

NÚMERO 171

JORNADAS

“Lo que no se cuenta no existe”. Jornadas organizadas por Sevilla City One para presentar su primer informe sobre Sevilla y su área metropolitana. José Ignacio Fernández de Jódar, portavoz de Sevilla City One.

AGUA

“El agua en Andalucía”. Agustín Argüelles Martín, Dr. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos. Colegiado 3646.

INFRAESTRUCTURAS

“50 años de infraestructuras de transporte terrestre en Andalucía”. José Pedro Alba García, ingeniero de Caminos, Canales y Puertos (UPM 1970).

SALÓN INMOBILIARIO

Andalucía Inmobiliaria presente en una nueva edición de Simed. La revista ha acudido un año más al Salón Inmobiliario del Mediterráneo, celebrado el pasado mes de noviembre en Málaga, donde ha estado presente con un stand propio, por el que han pasado importantes personalidades del sector constructor e inmobiliario.

NÚMERO 172

SUELO

Gaesco siempre ha mantenido que las dificultades para construir viviendas protegidas no son debidas a la falta de suelo calificado (Con motivo de la supuesta escasez de suelo para edificar).

Eduardo Martínez Zúñiga, director Técnico de Gaesco. Juan Aguilera, gerente de Gaesco.

AGUA

De la sequía a la DANA: los nuevos retos de la hidropolítica.

REHABILITACIÓN

“La rehabilitación tras los Next Generation”. Julián Domínguez Huerta, CEO de CIP Arquitectos. Presidente de la Asociación RESURGE.

SECTOR LIVING

El segmento living: la respuesta a las nuevas necesidades residenciales de la sociedad. Hablamos con: Pedro Soria, consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Grupo Tecnitasa.

NUEVAS TECNOLOGÍAS

La Inteligencia Artificial no funciona. Pedro Vázquez, gerente de eureka. plus.

ANÁLISIS

Claves y desafíos del mercado inmobiliario terciario en Sevilla y su área metropolitana. La consultora Inerzia presentó su tradicional Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla 2025.

NÚMERO 173

TURISMO RESIDENCIAL

En busca de un turismo sostenible. El ‘Triángulo de Oro’ que conforman Marbella, Estepona y Benahavís se consolida como un referente en Europa del turismo de lujo.

“Estamos consiguiendo consolidar la desestacionalización”. Mª Ángeles Muñoz, alcaldesa de Marbella.

“La supresión de la Golden Visa puede ahuyentar al turismo residencial de alta gama”. José Mª García Urbano, alcalde de Estepona.

“Apostamos por un modelo ordenado, que evite la saturación y preserve nuestra identidad”. José Antonio Mena, alcalde de Benahavís.

“El sector ha respondido con celeridad, empeño y perseverancia a las nuevas exigencias”. Ricardo Arranz, presidente de Villapadierna.

RESIDENCIAL LUJO

“El sector residencial de lujo en la Costa del Sol: consolidación de un mercado en expansión”.

Ana Gavilanes, responsable de oficina en Marbella de Colliers.

VIVIENDA

ASOCIACIONES EMPRESARIALES

La Vivienda de Promoción Pública: evolución, desafíos y propuestas. Antonio Gil, director de Andalucía Occidental de Metrovacesa. Socio Fundador de Sevilla City One.

“Se puede contratar mejor”. Ignacio Sánchez de Mora y Andres, presidente de ASICA y de la Federación CÍES.

HOTELES

Puerto Antilla Grand Hotel: el escenario ideal para eventos. Ai

Índice de Puntos de Vista

Profesionales de muy diversos ámbitos participaron en la sección Punto de vista de la revista, aportando extensos artículos de opinión en los que compartieron sus reflexiones sobre temas de gran relevancia para los lectores de Andalucía Inmobiliaria.

Díaz Jiménez, Rocío Consejera de Fomento, Ordenación del Territorio y Vivienda Nº revista: 170

González de Lara, Javier Presidente de CEA Nº revista: 170

Fernández Alén, Pedro Presidente de CNC Nº revista: 170

Martí Fluxá, Ricardo Presidente de ACI Nº revista: 170

Gómez-Pintado, Juan Antonio Presidente de Vía Ágora Nº revista: 170

López Perona, Ricardo Presidente de AFCA Nº revista: 170

Aguilera Ruiz, Juan Gerente de Gaesco Nº revista: 170

Echavarren, Mikel CEO de Colliers Nº revista: 171

Morera Vallejo, Antonio Presidente de MIC Insurance Company y Grupo Morera & Vallejo Nº revista: 172

Gómez-Pintado, Juan Antonio Presidente de Vía Ágora Nº revista: 173

Reina Olmedo, Cristina Managing Director Asset Management de Arcano Partners Nº revista: 173

La Opinión

REVISTA NÚMERO 171

¿Cuáles son las claves de la estrategia de su entidad en materia de VPO para su ciudad?

Rocío Oria Ratia. Gerente de VIMCORSA (Viviendas Municipales de Córdoba). Manuel Morilla García. Gerente de Emvisesa. José María López Cerezo. Gerente del Instituto Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Málaga. Jesús Martínez. Gerente de PROCASA (Promoción y Gestión de Viviendas de Cádiz). Pedro Gómez Calvache. Gerente Empresa Municipal de la Vivienda ‘Almería XXI’.

REVISTA NÚMERO 172

¿Cómo definiría la situación de su parque empresarial en términos de proyectos y atracción de empresas innovadoras?

Alejandra Carreño Morales. Directora general del PITA, Parque Científico-Tecnológico de Almería. Felipe Romera. Director general de Málaga TechPark Parque Tecnológico de Andalucía (PTA). Eva Pozo Cruz. Directora general del Parque Tecnológico de Córdoba. Luis Pérez Díaz. Director general de PCT Cartuja. Luis González. Director gerente de Fundación PTS Granada.

REVISTA NÚMERO 173

¿Qué papel representa la internacionalización en su empresa y qué proyectos, en marcha y/o ejecutados en los últimos años, destacaría como más significativos?

Isidoro Carrillo. Director de Desarrollo Internacional en Ayesa. Pedro M. Marín Aranda. Presidente Ejecutivo de INERCO. Josep Antoni Grimalt. CEO de GNGrup. Manuel González Moles. CEO de UG21.