Andalucía inmobiliaria 172

Analizando

el

Analizando el presente para afrontar el futuro

presente para

afrontar el futuro

Jorge Segura

El acceso de los jóvenes a la vivienda: ese problema sin resolver

En los últimos 20 años la vivienda y, por extensión el Sector Inmobiliario, han estado presentes en el debate social y en los medios de comunicación, casi siempre con un punto de vista problemático. Si recordamos, a partir de los años 2005 / 2006 empezaron a sonar las alarmas en relación al número de viviendas en construcción, y a continuación esto se asoció, casi automáticamente, como el origen de la larga crisis económica y social que se prolongó desde 2009 hasta 2016, año este último en que España volvió a superar el PIB del año 2008.

A nivel social se identificó al Sector Inmobiliario como el origen de la crisis, cuando realmente el sector fue el medio que, el sector financiero, básicamente las antiguas cajas de ahorro, salvo honrosas excepciones, emplearon para incorporar a la economía real los flujos de ahorro europeos disponibles, y así desarrollar una expansión de su volumen de negocio, vía el incremento de la financiación prestada al Sector, que tampoco fue adecuadamente controlada por las autoridades monetarias.

Este convulso escenario dio lugar a iniciar en los cuatro años comprendidos del 2005 al 2008, ambos inclusive, más de 2 millones viviendas, para pasar a iniciar entre 2009 y 2014 unas 275.000 viviendas y en los 5 años comprendidos entre 2015

y 2019 unas 375.000 viviendas. Ante esa evolución, el Sector reordenó su actividad, profesionalizó su gestión, saneó balances y redujo su dimensión, desapareciendo la práctica totalidad de los nuevos actores que habían surgido al calor de la efervescencia financiera anterior.

A partir de 2015 paulatinamente el Sector fue recuperando la actividad, apoyándose en la recuperación del PIB, del empleo y la demanda de viviendas en un entorno de tipos de interés muy favorable, con incrementos anuales de la actividad y del precio de la vivienda contenidos. Esta tendencia se alteró bruscamente en 2020, como consecuencia del COVID, al descender el PIB el 11%, alcanzar la destrucción de empleo los 600 mil puestos de trabajo y descender los visados de obra nueva más del 25%. No obstante, los efectos del COVID desde el punto de vista de la demanda de obra nueva fueron menores de los inicialmente previstos, y en 2022 se recuperaron las ventas con un incremento de precios del 3,3% a nivel nacional, aunque con grandes desigualdades entre zonas y ciudades. Sin embargo, como consecuencia de la ruptura de las cadenas de suministros, ya iniciada en 2021, y el incremento de costes de las materias primas a raíz de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, el sector experimentó un incremento muy significativo de los costes de construcción, teniendo que repercutirlos en el precio final de la vivienda, precio ac-

tual de la vivienda que de nuevo coloca al Sector en el ojo del huracán.

Ante la subida del precio de la vivienda, a nivel social y mediático se percibe de nuevo al Sector desde el punto de vista de la demanda como el causante de ese incremento de los precios, y de la dificultad de acceso a la vivienda. Sin embargo, de nuevo el Sector no es el causante, si no el medio a través del cual se canalizan, por una parte el incremento de la demanda por el aumento del empleo y población, y por otra parte todas las ineficiencias que la oferta de vivienda acumula en su proceso de producción. La construcción de viviendas se enfrenta desde el punto de vista de la oferta a una serie de rigideces y problemas que sistemáticamente se obvian en el debate mediático. Entre estas rigideces e ineficiencias destacan las siguientes en relación con los diferentes insumos que intervienen en la construcción de viviendas.

s El primer y gran obstáculo que frena la producción de vivienda de obra nueva es la escasez de suelo finalista, consecuencia de la falta de seguridad jurídica existente en los procesos de transformación de los usos del suelo. Esta falta de seguridad se deriva por una parte del intervencionismo público por planteamientos ideológicos, y por otra parte de la enorme burocracia, complejidad y dilación en el tiempo de estos procesos de transformación de los usos del suelo, y en

general de la lentitud de los procesos administrativos vinculados a la promoción. La dilatación temporal es consecuencia, entre otros, de los sucesivos tramites e informes requeridos, sujetos a todo tipo de alegaciones, con la consiguiente nueva dilatación e incremento de costes.

s El segundo gran problema son los elevados costes de construcción, derivados por una parte del incremento de los costes de los materiales, que aun cuando actualmente se han estabilizado, no han recuperado el nivel anterior a 2022, y por otra parte del incremento de costes de la mano de obra, en gran parte derivado de la escasez de mano de obra en el sector

mente al incorporar nuevas tecnologías servirá también para atraer al sector a las nuevas generaciones. Igualmente, la industrialización de los procesos de construcción contribuirá a la consecución de los objetivos de sostenibilidad ambiental.

s Otro factor que en los últimos años ha tenido una cierta influencia, aunque menor que los dos indicados anteriormente, ha sido la mayor dificultad para la concesión y disposición de la financiación, al requerir las entidades financieras junto con una mayor aportación de equity por parte de los promotores, mayores porcentajes de comercialización de las promociones. No obstante, dado los ni-

“Conseguir que los jóvenes tengan acceso a la vivienda, en propiedad o alquiler, es un requisito imprescindible para superar el reto demográfico al que nos enfrentamos”

de la construcción. Esta escasez proviene de la expulsión de mano de obra que el sector sufrió a partir de 2008, mano de obra que buscó acomodo en otras actividades, sin que globalmente se haya reincorporado de nuevo, lo que está dando lugar a un importante envejecimiento de los trabajadores de la construcción. Esto se ha visto agravado por la desaparición igualmente a partir de 2008 de un gran número de pequeñas y medianas empresas subcontratistas, que formaban una parte importante del tejido productivo del sector de la construcción, y eran un canal de incorporación de los jóvenes y formación de los mismos. Superar esta situación requiere planes específicos para la incorporación y formación de jóvenes al sector de construcción, así como una apuesta decidida de los promotores por industrializar los procesos de fabricación de la vivienda. La industrialización será una palanca para la necesaria mejora de la productividad del sector, y adicional-

veles de solvencia, gestión y profesionalidad actuales del Sector estos mayores requisitos no han tenido una influencia relevante, como tampoco los mayores costes de la financiación habidos en 2022 y 2023, costes que a la fecha se están moderando.

El Sector inmobiliario es intensivo en el uso de capital y el desarrollo de una promoción en un suelo finalista requiere no menos de entre tres y cuatro años, periodo de tiempo que se multiplica por dos o tres si el proyecto contempla un cambio de uso del suelo en el que desarrollar el mismo. Por eso, de los tres factores indicados anteriormente, el más importante es la seguridad jurídica, tener un marco regulatorio estable y predecible, así como una simplificación de los procesos administrativos que conlleve a una reducción de los plazos de tramitación.

En Andalucía se están dando pasos importantes en esta dirección en los últimos años, pero desafortunadamente los

vientos que soplan en muchas ocasiones van en dirección contraria y hacia un mayor intervencionismo del sector público. Cabe recordar la “genial idea” en 2018 de la alcaldesa de Barcelona de obligar a los promotores a destinar el 30% de las viviendas que construyesen al programa de vivienda social del Ayuntamiento, que se saldó con un rotundo fracaso, y recientemente la intervención en el mercado de alquiler, cuya consecuencia es la reducción del parque de viviendas en alquiler, además de ser tremendamente injusto que los propietarios de viviendas en alquiler tengan que soportar a su costa las “medidas de protección” de los arrendatarios que el Gobierno central decida. Conseguir que los jóvenes tengan acceso a la vivienda, en propiedad o alquiler, es un requisito imprescindible para superar el reto demográfico al que nos enfrentamos, pues sin vivienda los jóvenes difícilmente se emanciparán y formarán una nueva familia. La disponibilidad de vivienda es igualmente un requisito para posibilitar el desarrollo económico, pues sin incremento de población, bien sea autóctona o inmigrante, difícilmente habrá un sólido crecimiento económico. Por ello, en lugar de medidas intervencionistas que incrementen la actividad pública y/o limiten la actividad privada, el sector público, para aumentar la disponibilidad de viviendas debe simplificar los procesos administrativos que afectan a la promoción y reducir sus plazos de tramitación, y por otra parte, para contribuir a resolver el problema de acceso de los jóvenes a la vivienda, debe prestar ayudas directas al alquiler para los jóvenes con un volumen de recursos suficiente, así como prestar ayudas directas para la adquisición de la vivienda, avalando por ejemplo el precio de la vivienda no cubierto por la financiación hipotecaria, y/o con deducciones fiscales al ahorro vivienda, entre otras posibles medidas. Ai

Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

EDITA

R Y M Medios y Asesoría, S.L.

DIRECTORA EDITORA

Rosa Hafner

CONSEJERO DELEGADO

Eduardo Martín Jiménez-Carlés

CONSEJO ASESOR

Ricardo Arranz de Miguel Fco.

Javier de Aspe García-Junco

Antonio Carrillo Álcala

Rodrigo Charlo Molina

Simón Chávarri de la Fuente

Mikel Echavarren Pablos

Iñigo Galán Cáceres

José Antonio Granero Ramírez

Javier Martín Banderas

Luis Miguel Martín Rubio

Iñigo Molina Fernández

Leopoldo Parias Mora-Figueroa

Fernando Piñar Parias

Enrique Piñeyro Pueyo

Ricardo Pumar López

Alfonso Sedeño Masot

Jorge Segura Rodríguez

REDACTORES Y COLABORADORES

Elena Segura, José Luis Piedra, Simón Onrubia, Olivia Fernández, Sonia Mora

FOTOGRAFÍA

Rocío Fernández Ruz

José Moreno

PORTADAS

Sergio Romero

DISEÑO Y MAQUETACIÓN

Lola Fernández

RESPONSABLE DE EVENTOS

Belén Balbontín

ADJUNTA A DIRECCIÓN

Pilar Salcedo

ADMINISTRACIÓN

R Y M Medios y Asesoría, S.L.

FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI

NUEVA DIRECCIÓN

CN Centro de Negocios

Plaza Aviador Ruiz de Alda, 11 41004 – SEVILLA

teléfono 954 36 93 14

www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es

Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

PALABRAS

Ramón Cuevas

Arquitecto y urbanista. Buró4

HABLAMOS CON...

Pilar Pérez Martín

Gerente de Sevilla Activa

Jesús Gil Marín CEO de Gilmar

Javier Braza es cofundador y Consejero Delegado de Lagoom Living REIM, una empresa de inversión inmobiliaria especializada en el desarrollo y gestión a largo plazo de vivienda en alquiler que está apostando fuerte por Andalucía, como así lo refleja su especial protagonismo en los últimos tiempos en Málaga. Este experto en finanzas y banca con casi tres décadas de trayectoria a sus espaldas aspira ahora a hacer crecer a este ilusionante proyecto inmobiliario con una clara vocación de servicio a la sociedad, ofreciendo un bien de primera necesidad como es la vivienda a un precio asequible y sin renunciar un ápice a la calidad y la excelencia en la construcción. Su empuje y optimismo dibujan un horizonte prometedor para esta firma inmobiliaria pese a las inevitables incertidumbres actuales del mercado. la construcción.

“Pese a la incertidumbre que nace de la política, España

y Andalucía son un destino extremadamente interesante para la inversión inmobiliaria”

Jesús Gil Marín lleva más de 40 años al frente de Gilmar

Consulting Inmobiliario con una dilatada y contrastada trayectoria que le ha permitido consolidar a esta firma como un referente en el sector del lujo y de la consultoría, con una presencia destacada en la Costa del Sol andaluza. Hijo del popular y controvertido Jesús Gil y Gil, el mayor de los cuatro hermanos siguió la estela de su padre en los negocios inmobiliarios y en el mundo del fútbol, siendo durante siete años consejero y vicepresidente del Atlético de Madrid. También emuló a su padre en su aventura política muy cerca de Marbella, convirtiéndose en alcalde de Estepona entre los años 1995 y 1999. Su experiencia política fue intensa pero efímera y llegó

a ser también diputado provincial de Málaga y vicepresidente de la Mancomunidad de municipios de la Costa del Sol occidental.

A sus 64 años confiesa que le queda mucha cuerda aún para seguir batallando en el mundo inmobiliario junto a su socio y gran amigo, Manuel Marrón, con quien comparte también el proyecto de restauración Urrechu. Sus grandes aficiones son montar a caballo y viajar, aunque el mejor viaje del que sigue disfrutando es el de la vida, con su familia, sus amigos y su empresa. Con su personalidad, siempre abierta y sincera, y su gran trayectoria se ha granjeado el respeto y admiración de todos los que han tenido la oportunidad de conocerlo.

José Luis Piedra

¿Cómo ve el panorama actual del mercado inmobiliario a nivel nacional y en Andalucía en particular?

Creo que estamos en un momento interesante. Si hacemos las cosas bien, España en general y Andalucía en particular, se pueden convertir en un referente internacional para la inversión inmobiliaria.

Gilmar es una firma con un largo recorrido y referente en el mundo inmobiliario ¿cómo describiría su trayectoria hasta llegar a nuestros días?

GILMAR es una firma que se propuso desde el principio buscar la excelencia y dar todas las garantías posibles en una transacción inmobiliaria, tanto para el vendedor como para el comprador. Esto

solo se puede llevar a cabo contando con un equipo de grandes profesionales, ofreciendo formación y las últimas herramientas tecnológicas.

¿Cómo ve al sector inmobiliario ante los nuevos retos de digitalización, I+D, sostenibilidad, Inteligencia Artificial, ¿está realmente preparado?

Estas herramientas avanzan a gran velocidad, es verdaderamente difícil estar al día. En GILMAR hacemos verdaderos esfuerzos por estarlo y estamos muy orgullosos de ser un referente en el sector, como ha reconocido hace unos meses Microsoft, que nombró a GILMAR caso de éxito en la utilización de la IA en la comercialización inmobiliaria.

¿Cómo valora la actual situación económica para el sector? Pese a las incertidumbres en general la economía sigue creciendo y todo ello ante una situación política de confrontación y crispación que no es sinónimo de estabilidad, pero parece que no hay impacto en el sector, ¿no le parece?

Como decíamos, es un momento muy importante. Necesitamos hacer las cosas bien, tanto las empresas como los gobiernos. A pesar de la incertidumbre que nace de la política, tanto nacional como internacional, España es un destino extremadamente interesante para la inversión inmobiliaria, pero también para los nómadas digitales y para los jubilados del centro y del norte de Europa gracias a la

Fotos: Gilmar

Jesús Gil Marín junto a su socio Manuel Marrón.

calidad de vida que ofrece nuestro país, las infraestructuras y una cultura maravillosa que atrae a cualquier ser humano.

¿Ve alguna solución al problema de acceso a la vivienda para los que más dificultades tienen? Y el alquiler, ¿qué futuro le ve frente a la tradición de la propiedad?

El problema de la vivienda asequible y de aquellos que tienen dificultades en obtenerla es de la Administración Pública. Al ser un problema nacional correspondería al Estado solucionarlo. La situación actual no funciona y no se están planteando ideas o soluciones nuevas. Se necesita desesperadamente suelo edificable, pero en algunos municipios los trámites tardan años. Si es un problema de Estado tal vez se debería dar una solución

de Estado, expropiar suelos que no estén siendo utilizados para la construcción de vivienda social, por ejemplo.

En cuanto al alquiler, es una necesidad, cubre la demanda de una parte del mercado. No tiene sentido intentar luchar contra la ley de la oferta y la demanda porque encontrará la manera de sortear la regla. Lo que hay que hacer es crear más oferta para romper el desequilibrio existente.

¿Cómo valora la ley estatal de vivienda? El Gobierno andaluz está elaborando también una propia, ¿cómo lo ve?

Creo que la ley trata de incentivar y favorecer al necesitado pero no debe perjudicar al mercado, que ya funciona bien. Los incentivos funcionan siempre mejor que los castigos.

Andalucía vive en los últimos años un tiempo de desarrollo y crecimiento, ¿Cómo la ve y cómo valora su potencial?

Andalucía tiene clima, infraestructuras, seguridad, gastronomía, cultura y un marco incomparable. A pesar de que en el pasado se hayan hecho algunas cosas mal, Andalucía tiene que ser un paraíso para el mundo.

¿Cómo ve el mercado de consultoría inmobiliaria, en concreto en Madrid y en la Costa del Sol? ¿Ha cambiado mucho el tipo de consultor con los que trabaja?

Sí, la consultoría inmobiliaria ha mejorado mucho en los últimos años. Siempre ha habido distancia entre la consultoría y la realidad. Es cierto que cada vez hay

Problema del alquiler

“No se puede luchar contra la ley de la oferta y la demanda, lo que hay que hacer es crear más oferta para romper el desequilibrio existente en materia de vivienda“

Acceso a la vivienda

“Es un problema de Estado y tal vez se debería dar una solución de Estado, como expropiar suelos que no estén siendo utilizados para la construcción de vivienda social”

más profesionales que incrementan sus servicios con la consultoría acercando ésta a la situación real en la zona.

La globalización ha disuelto las fronteras, ¿cómo se puede competir con la amenaza actual que suponen las consultoras inmobiliarias extranjeras?

Creo que el conocimiento local es fundamental. Si no estás presente, no conoces la realidad que existe y no tienes el pulso del mercado, así no puedes ofrecer la misma calidad de servicio.

¿Cómo cree que van a afectar las medidas del Gobierno a la compra de viviendas con respecto a los no residentes en la Unión Europea? ¿El fin de las Golden Visa será un golpe o tendrá efectos limitados?

Estas medidas suponen un hachazo al sector del lujo. Es verdad que si tenemos en cuenta todo el mercado las operaciones inmobiliarias de extranjeros no residentes no comunitarios son un porcentaje muy bajo, pero si queremos tener una oferta variada, incluyendo el lujo, tenemos que pensar que ese perfil de cliente es un gran porcentaje de las operaciones prime.

No debemos olvidar que el mercado del lujo deja mucho dinero en nuestra economía, esos clientes que compran vivienda generan empleo, gastan en restaurantes, tiendas, joyerías, aportando a la economía local. En Madrid, por ejemplo, hay tiendas y locales de barrios en los que el principal cliente es un cliente latinoamericano de mucho nivel. Castigar a esas tiendas y negocios y negar a la economía local esa inversión parece torpe.

Volviendo a Gilmar, le pediría un análisis y un poco de autocrítica ¿qué destacaría de su firma ahora?, ¿cuáles son sus fortalezas y debilidades y en qué aspectos se puede mejorar y crecer?

Contra nuestras debilidades luchamos todos los días. Tal vez la principal sea la homogeneización del servicio, el poder ofrecer la misma calidad de servicio en Cádiz, en Estepona o en Madrid. Debemos seguir trabajando desde los servicios centrales, seguir mejorando nuestra comunicación interna y seguir ofreciendo la mejor formación. Nosotros nos somos franquicias por lo que lo tenemos más fácil que muchos de nuestros competidores en este aspecto. En cuanto a fortalezas, la principal es la profesionalidad de nuestros equipos. Los clientes son conscientes de que con GILMAR tienen garantías y evitan problemas.

Lleva una dilatada carrera al frente de la empresa como responsable, ¿cómo se ve mirando al futuro? ¿Se plantea una transición para un eventual recambio generacional?

Sí, mi socio Manuel Marrón y yo tenemos el compromiso de garantizar la existencia de GILMAR los próximos 40 años, y eso es algo que por el cariño que tenemos a nuestro personal tenemos que cumplir por encima de todo.

¿Se ha planteado alguna vez alguna operación para ampliar la empresa, dar entrada a otros socios u otro movimiento de calado?

Siempre hay que escuchar sugerencias e ideas que nos sirvan para seguir creciendo y que puedan garantizar el futuro de nuestra gente y de GILMAR.

¿Cómo vislumbra el futuro de Gil-

“Andalucía lo tiene todo, clima, infraestructuras, seguridad, gastronomía, cultura y un marco incomparable, es un paraíso para el mundo”

mar, hay planes de nuevas líneas de actividad o apostar por nuevos destinos más allá de Madrid y la Costa del Sol?

Por supuesto, ya estamos analizando algunas zonas adicionales, ofreciendo y mejorando servicios por parte de la empresa, el crecer forma parte de nuestra existencia y vamos a seguir apostando por ello.

La actividad residencial está muy ligada también al turismo, que hoy día es la gran industria de Andalucía.

¿Cómo ve el futuro del sector ante circunstancias que marcan ese horizonte como la proliferación de pisos turísticos, la turistificación masiva de las ciudades o el intento de imponer tasas?

¿En qué media este nuevo turismo está incidiendo en su sector y en las oportunidades inmobiliarias? ¿Cómo ve el potencial de crecimiento en cuanto a proyectos turísticos, residenciales y vacacionales en Andalucía?

Nos está enseñando que hay que crear otros vehículos para dar el servicio que necesitan nuestros clientes, extranjeros o no. Seguridad, salud, clima… tenemos un producto fantástico que ofrecer. Algunos

Es un fenómeno que ha venido para quedarse y tenemos que tratarlo con profesionalidad. En la política hay mucho advenedizo que no sabe de lo que habla. Los pisos turísticos tienen que existir, como el resto de las categorías residenciales y turísticas, son una necesidad. Son vehículos que el propio mercado crea para responder a una demanda. No hay que demonizarlo, hay que regularlo para que sea aplicable y encaje con lo ya existente.

de esos clientes se quedan a vivir el resto de su vida, otros visitan unos meses al año y otros quieren venir un fin de semana, tenemos que ser lo suficientemente inteligentes y hábiles para adaptarnos a las necesidades de cada uno.

Por último, después de tantos años en el frente empresarial inmobiliario, ¿cómo le gustaría ser recordado o qué huella le gustaría dejar en su sector y empresa?

Lo primero, quiero decir que tengo cuerda todavía. Lo bonito es que te recuerden como alguien que mejoró su país, que ayudó, confió y se apoyó en un fantástico equipo para crear y sumar. La vida son personas, ilusiones y proyectos por acometer, siempre basándonos en la fe, la ilusión y la lealtad que te hacen crecer. Ai

“Si no estás presente y pegado al terreno no conoces la realidad que existe, no tienes el pulso del mercado y no puedes ofrecer la misma calidad de servicio” Conocimiento de lo local

La palabra más buscada

HAY

palabras que por distintos motivos se ven aupadas a lo más alto del ranking. El pasado año, DANA fue la más buscada en Google y en el sector inmobiliario, destacan venta y vivienda. Porque se vive un momento de auge, donde los inmuebles escasean y la demanda aumenta.

La subida de los precios de la vivienda viene siendo algo habitual en los últimos meses. Andalucía se encuentra entre las regiones que registran subidas más altas, alcanzando un incremento anual del 7,8%. Tanto la administración como los empresarios tratan de reaccionar a esta subida y al problema que puede suponer para el acceso a un inmueble, especialmente las rentas más bajas. No es tarea fácil, Xavier Vilajoana, nuevo presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), afirmaba a comienzos de año que hay que “seguir trabajando centrados en aumentar el parque de viviendas, recuperar la seguridad jurídica, conseguir un mayor compromiso presupuestario en vivienda y promover cambios en la fiscalidad que soporta, superior al 20%”.

Moreno

“La clave está en menos impuestos, más suelo y menos trabas”

Rocío Díaz

Para el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, la clave está en “menos impuestos, más suelo y menos trabas” y en ellas está basando su política de vivienda para los próximos meses.

Francisco de la Torre, alcalde de Málaga, una de las capitales más afectadas por el problema del acceso a la vivienda, también ha presentado un “plan de choque” con el que asegura que, “si todos hacemos nuestra tarea”, podrían construirse inmuebles a un

Xavier Vilajoana

“Hay que seguir trabajando para aumentar el parque de viviendas, recuperar la seguridad jurídica, conseguir un mayor compromiso presupuestario en vivienda y promover cambios en la fiscalidad”

ritmo de “3.000 al año”. Esta propuesta va en paralelo al Plan de Vivienda 2023—2027, que promueve 3.338 hogares protegidos. De la Torre también pretende hacer uso de la Ley de Impulso por la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) que “permitirá reservar suelo ahora considerado rústico para vivienda protegida”. Para el alcalde, “la colaboración institucional es imprescindible” ya que “ningún ayuntamiento español, por grande que sea, puede con este reto en solitario”

En la oposición no lo ven de la misma forma. El socialista Daniel Pérez contradijo a De la Torre y señaló que “la vivienda en Málaga no es un derecho, es una condena al endeudamiento, a la precariedad y al desarraigo”

Desde Córdoba, su alcalde, José María Bellido, señalaba en una visita con la consejera de Fomento, Rocío Díaz, a las obras de urbanización del sec-

tor Huerta Santa Isabel Oeste, que espera que durante este mandato municipal se construyan en Córdoba 6.000 viviendas, “con un incremento mucho más importante de VPO y completando 12.000 en ocho años” La idea es conseguir “que en Córdoba haya acceso a una vivienda a precio razonable”.

Para Bellido, además del “atractivo de los nuevos barrios que están surgiendo en Córdoba para vivir”, su gobierno se quiere comprometer a “tener más agilidad administrativa, reduciendo plazos de la licencia y rebajar la fiscalidad en materia de vivienda además de las políticas de la Junta de Andalucía”

Allí la consejera de Fomento, Rocío Díaz, también señalaba que “estamos ante el ejemplo más práctico y palpable de las políticas en materia de vivienda del Gobierno de Juanma Moreno,

“La colaboración institucional es imprescindible ya que ningún ayuntamiento español, por grande que sea, puede con este reto en solitario” Francisco de la Torre

Olivia Fernández| Fotos: Archivo

Juanma Moreno

Francisco de la Torre

Xavier Vilajoana

Juanma

Christine Lagarde

“La incertidumbre actual sobre las políticas comerciales mundiales podría reducir la inversión”

palabras al air e

Mario Domínguez

centradas en el impulso a la construcción de viviendas a precio asequible y en poner a disposición suelo para ampliar la oferta residencial y, por supuesto, la colaboración entre administraciones y el sector”.

Se exploran otras soluciones, como el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso. La plataforma REAS Red de Redes presentó una iniciativa que instaba al Gobierno a impulsar y movilizar recursos públicos para los proyectos cooperativos de viviendas en cesión de uso, y que ha sido aprobada el pasado mes de febrero por la Comisión de Vivienda del Congreso. Para esta agrupación, “esta propuesta representa un paso clave en el reconocimiento de la vivienda cooperativa en cesión de uso dentro de las políticas de vivienda a nivel estatal”

Y mientras la vivienda marca el debate interno, los acontecimientos internacionales aumentan la preocupación externa. La bajada de los tipos de interés, que está dando algo de oxígeno a muchos hipotecados, empieza a tener más sombras que luces para los próximos meses. Tras bajada del Banco Central Europeo del precio del dinero en 25 puntos básicos, dejando la tasa en el

2,5%, la presidenta Christine Lagarde declaraba que “la incertidumbre actual sobre las políticas comerciales mundiales podría reducir la inversión”. “Un incremento en el gasto en defensa e infraestructura también podría contribuir al crecimiento”, así como a la subida de la inflación al impulsar la demanda, afirmaba Lagarde.

Las últimas declaraciones de la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, dan una idea de los próximos movimientos que se pueden dar. “Hemos empezado a movilizar los ingentes recursos de Europa. En las próximas semanas y meses hará falta más coraje. Y nos esperan otras decisiones difíciles”, comenta-

Ursula von der Leyen

“En las próximas semanas y meses hará falta más coraje y nos esperan otras decisiones difíciles”

ba. Para empezar, anunciaba poco después la respuesta de Europa a los aranceles al acero y aluminio de Trump con una batería de medidas de represalia por valor de 26.000 millones de euros. “Las contramedidas que tomamos hoy son fuertes, pero proporcionadas”, defendía Von der Leyen.

Ya dentro de España, la primera medida destacada es el aumento del gasto en defensa. La ministra del ramo, Margarita Robles, defendía esta decisión aclarando que “las Fuerzas Armadas trabajan por la paz, estamos firmemente comprometidos con Ucrania y con la paz en el mundo, eso es lo verdaderamente importante y luego cada uno tendrá sus opiniones”.

El problema es que todo lo que vaya a Defensa saldrá de otras carteras, y la inversión en proyectos como los de infraestructuras se puede ver mermado. Y después de los temporales, hay una lluvia de peticiones de mejoras y reparaciones, tanto en Valencia por la DANA como en otros luga-

“Para que las zonas rurales no sufran despoblación y deterioro, lo primero que hay que hacer es mejorar la seguridad de sus vías de comunicación“

res de Andalucía. Sin ir más lejos, el alcalde de Higuera de la Sierra, Mario Domínguez, escribía hace unas semanas una carta dirigida al ministro Oscar Puente, solicitándole más inversión en mantenimiento para las carreteras N-433 y N-435, ya que debido a las lluvias era evidente su deterioro. Domínguez esperaba que “el ministro venga en persona como le he solicitado y vea la verdad a pie de carretera. Le muestro mis más sinceros respetos, pero la situación y la seguridad de nuestras carreteras es cada vez peor. Para que las zonas rurales no sufran despoblación y deterioro, lo primero que hay que hacer es mejorar la seguridad de sus vías de comunicación”.

Lo que queda ahora es un lienzo en blanco en el que cualquier cosa puede suceder. Los movimientos que pueda decidir Trump, la guerra de Aranceles, los conflictos bélicos que pueden terminar o por el contrario acrecentarse, serán en esta partida de ajedrez en la que parece haberse convertido el mundo. Ai

Ursula von der Leyen

Christine Lagarde

Mario Domínguez

Margarita Robles

LA RESPONSABILIDAD DEL URBANISMO SIEMPRE tengo mucho cuidado, según el foro en el que me encuentre, de decir que trabajo en el mundo del urbanismo, ya que, para el común de los mortales, la palabra por sí sola conlleva una sensación negativa, de “pelotazo”, de cambios en las reglas, de algo que no va demasiado con uno, o que ni comprende… O, por el contrario, de pensar que entonces manejas las claves, las oportunidades, las recalificaciones, tienes información privilegiada, etc.

Lo cierto es que siempre tengo mucho cuidado de hablar de ello según el foro en el que me encuentro, pero al final, siempre caigo como humano que soy, y lo hago. A aquellos que tienen una sensación negativa frente a la palabra “urba-

¿Un nuevo paradigma en el urbanismo? Andalucía ante su 3ª generación de planes generales

RAMON CUEVAS

REBOLLO

Arquitecto y urbanista

Buró4

nismo”, intento hacerles ver que su percepción sobre ella es equivocada, ya que pensar en la planificación de las ciudades, en el entorno de vida de todos nosotros, en cómo debe evolucionar un municipio según sean sus características y sus necesidades, y los más importante, tratar con los responsables políticos y técnicos de los diferentes ayuntamientos, conlleva una gran carga de responsabilidad, a la vez que de satisfacción.

Sientes que formas parte de un equipo que piensa, en la mayoría de los casos, principalmente en el interés general. Y aunque a veces se cometan errores, (graves en muchos casos), en otras se cometan abusos e irregularidades por parte de algunos (imperdonables y castigables siempre), la posibilidad de pensar, crear y actuar en el diseño y el futuro de las ciudades es siempre de gran complacencia.

A quienes tienen un concepto aún peor, más corrompido: no les quito la razón, pero les hago ver, que todos tenemos en algún momento las claves de alguna cuestión, una información relevante, o en nuestras manos el poder decidir sobre un camino u otro, según el sector en el que nos encontremos, o acaso un pescadero no tiene en sus manos la elección de darte una buena, o la mejor, pieza de pescado que tenga para hacer una sabrosa lubina a la sal, u otra que aun sabiendo que no la va a vender, y por tanto no va a sacarle rentabilidad e incluso perderle dinero, puede provocarte un gran malestar por su estado, o incluso enfermar. O no digamos ya un médico, un cirujano, a la hora de decidir sobre una enfermedad o una intervención.

Qué duda cabe, que todos en mayor o menor medida, tenemos la responsabili-

dad sobre aquello que hacemos y a lo que nos dedicamos. Y de la misma forma, los responsables políticos y técnicos de los municipios, a la hora de planificar, pensar, y diseñar el presente y el futuro de sus ciudades, con sus reglas de juego, su caracterización, también sus oportunidades y amenazas.

3ª GENERACIÓN: INNOVACIÓN LEGISLATIVA Y DE PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA

Andalucía se enfrenta desde el año 2022 a su 3ª generación legislativa en materia de urbanismo (tras la anterior LOUA, y previamente la conocida como “Ley Puente” que convalidó la Ley Estatal hasta entonces), y por tanto correspondientemente a su tercera generación de Planes Generales Urbanísticos, ahora con los PGOMs y POUs.

Esta “nueva” ley de la que disponemos, la LISTA, ya no tan “nueva”, ha tardado en arrancar en los ayuntamientos, porque no solo traslada las competencias urbanísticas a los mismos de forma íntegra y completa, sino que innova radicalmente frente al anterior sistema urbanístico que mantuvo durante veinte años la LOUA, de manera insólita en España, adelantando a la Comunidad Valenciana, que siempre ha ido a la vanguardia en las generaciones legislativas urbanísticas, y por tanto de la planificación urbana.

Esta innovación en el cambio del sistema y el modelo urbanístico, es lo que

Planes Generales

“Las ciudades que están trabajando en su redacción son principalmente aquellas que han sido afectadas por la anulación judicial de sus PGOUs anteriores, las que han iniciado el camino de poder contar con un nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), o Plan de Ordenación Urbana (POU)”

venimos llamando un “nuevo paradigma en el urbanismo de Andalucía”, ya que se rompe la tradicional cadena o cascada de jerarquía de los instrumentos de planeamiento, a la vez que se simplifican las clases y categorías del suelo, más en consonancia (por extraño que pueda parecer) con la ley estatal de suelo (2015), la cual ya impulsó los conceptos de suelo transformado, o no transformado, a la vez que el de las Actuaciones Urbanísticas (ATUs).

Este cambio de paradigma, esta profunda innovación conceptual y real, conlleva un período de transición no solo a nivel de asimilación y aprendizaje por aquellos llamados a aplicarla, si no por supuesto por la propia transición que durará muchos años de los PGOUs y sus instrumentos de desarrollo aún vigentes, en convivencia con un nuevo texto y normativa urbanística que en muchos casos es contraria y contradictoria.

Es quizás aún, pronto para saber si la LISTA está consiguiendo, o va a conseguir la tan llamada simplificación y agilización de los procesos urbanísticos y de los planes generales de las ciudades y pueblos,

Simplificación y agilización

“Aunque son muchos los municipios que se han lanzado a iniciar sus nuevos planes (PGOMs principalmente) con la LISTA, y a explorar las ventajas que para la ciudad tendrán los nuevos instrumentos definidos en la misma, pocos, o muy pocos han alcanzado aún una aprobación definitiva”

ya que hasta la fecha aunque son muchos los municipios que se han lanzado a iniciar sus nuevos planes (PGOMs principalmente) con la LISTA, y a explorar las ventajas que para la ciudad tendrán los nuevos instrumentos definidos en la misma, pocos o muy pocos han alcanzado ya alguna aprobación definitiva (algún Estudio de Ordenación conocemos en las ciudades de Málaga y Sevilla), mucho les queda aún para poner en marcha su gestión o ejecución.

NUEVOS PLANES GENERALES. NUEVOS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS

Si hablamos de Planes Generales, las ciudades que están trabajando en su redacción son principalmente aquellas que han sido afectadas por la anulación judicial de sus PGOUs anteriores, las que han iniciado el camino de poder contar con un nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), o Plan de Ordenación Urbana (POU), como sería del caso de Marbella, El Puerto de Santa María, Torremolinos, Jaén, Chiclana, o el municipio de Guillena en la provincia de Sevilla, por ejemplo.

La nueva Ley ha desdoblado el viejo planeamiento general (los PGOUs). Por un lado tenemos los PGOMs, Planes Generales de Ordenación Municipal, que abarcan todo el término municipal de forma única y conjunta. Por otro, están los POUs, los Planes de Ordenación Urbana, que intervienen, ordenan y regulan los núcleos urbanos de los municipios, tantos como posea.

En el caso de los PGOMs, la provincia

de Sevilla está caminando a la cabeza de las nuevas redacciones, a través del programa de impulso de la Diputación. Se trata de una figura de planeamiento de carácter general, casi estratégico, podríamos decir, ya que ordena con carácter estructural los Sistemas Generales del Municipio, delimita el perímetro de Suelo Urbano frente al de Suelo Rústico, (ahora en la LISTA, son las dos clases de suelos exclusivamente que se recogen, ya no se clasifican Suelos Urbanizables…). Se establecen los sistemas de dotaciones generales y de espacios libre, junto con las redes principales de infraestructuras. También es misión del PGOM, la ordenación del Suelo Rústico en sus distintas categorías, y grados de protección

primer lugar, sin necesidad de tener que elaborar otro. La LISTA es absolutamente flexible y libre, dejando la potestad completa a los municipios para decidir sobre su planificación municipal.

En este sentido, encontramos ahora mismo en Andalucía todo tipo de casuística, atreviéndome a decir que no hay dos municipios con las mismas necesidades ni objetivos, y por tanto, no existen dos estrategias iguales. Al no intervenir en la elaboración y tramitación del Junta de Andalucía, los municipios se hayan más libres, pero a la vez con mayor responsabilidad.

La nueva ley incorpora además de los PGOMs y los POUs otros nuevos instrumentos de planeamiento, de

tes, singulares y relevantes proyectos en nuestra comunidad andaluza.

Recientemente, en la actualidad, y desde este nuevo marco, son ya más de diez los nuevos planes generales urbanísticos que estamos desarrollando en toda Andalucía, entre ellos destacando los mencionados de El Puerto de Santa María, Torremolinos, o nuestra participación en materia ambiental en Marbella, entre otros.

En este sentido, en 2025 celebramos los 20 AÑOS de actividad profesional en buró4, que al igual que la LOUA, han sido años de cambios, incertidumbres, emociones, y sobre todo mucho trabajo. Trabajo el cual no parará, del mismo modo que con la nueva LISTA de innovar y po-

“Todos tenemos un gran compromiso constante sobre el mundo que construimos y vamos a dejar a la siguiente generación, la cual sí que tiene y debe ser “lista” para poder recoger un guante un poco roto y descosido, pero aun con arreglo quiero pensar”

conforme a las legislaciones sectoriales, afecciones, etc.

Por otro lado, los POUs, son instrumentos novedosos que ordenan con “detalle” el Suelo Urbano (no “pormenorizadamente…”, para evitar la caída en cascada de los planeamientos en caso de anulación judicial, una de las cuestiones que introduce la LISTA con carácter innovador), y pueden elaborarse tantos POUs como núcleos urbanos tenga el municipio, o bien desee según sus necesidades y objetivos.

De manera indistinta un municipio puede abordar la redacción y tramitación de su PGOM, así como de la su POU del núcleo urbano, o POUs de los distintos núcleos, a la vez, o de forma independiente en el tiempo, así como el que considere más necesario en cada caso en

ámbito más reducido o parcial, y principalmente remitidos a su elaboración por la iniciativa privada y particular, como son por ejemplo los “Estudios de Ordenación”, o los “Planes de Reforma Interior”, ambos en plena ola de elaboración y tramitación en todas las principales ciudades andaluzas, debido a su innovador carácter para modificar usos, incrementar edificabilidad, aumentar la densidad de viviendas, o reordenar el suelo urbano.

20 AÑOS…, 20 AÑOS!

Del mismo modo que la LOUA, también son veinte años (2005-2025) los que llevamos desde buró4 trabajando en el urbanismo, en la primera línea casi siempre, y habiendo tenido la gran fortuna de participar activamente en importan-

ner en práctica las nuevas tendencias, y los nuevos desarrollos en Andalucía, gracias siempre a la confianza de las administraciones y el sector empresarial quienes han depositado la responsabilidad en un joven grupo de profesionales en los inicios (hoy ya no tan jóvenes), y que seguimos con la misma ilusión y ganas de aportar y aprender que el primer día. Trabajar en el mundo del urbanismo es un honor, un orgullo, y una gran satisfacción diaria, porque, aunque sea ya una frase manida muchas veces, no deja de ser verdad, que todos tenemos un gran compromiso constante sobre el mundo que construimos y vamos a dejar a la siguiente generación, la cual sí que tiene y debe ser “lista” para poder recoger un guante un poco roto y descosido, pero aun con arreglo quiero pensar Ai

Compromiso

Sonia Mora | Fotos: Ai

Pilar Pérez Martín

GERENTE DE SEVILLA ACTIVA

Pilar Pérez asumió en 2020 la gerencia de Sevilla Activa, la empresa creada por la Diputación de Sevilla en 2005 para impulsar el desarrollo de vivienda. “Creemos firmemente en la viabilidad de gestionar proyectos inmobiliarios desde una visión pública, en colaboración con el sector privado. No somos promotores, pero entendemos la vivienda como un derecho y nos preocupa que los jóvenes sevillanos tengan verdaderas oportunidades para independizarse y desarrollar su proyecto de vida”, asegura para Ai.

¿Podría resumir su trayectoria profesional y cómo llegó a la gerencia de Sevilla Activa?

Soy jurista y llevo 25 años trabajando en diferentes administraciones públicas. Comencé mi carrera en la Diputación, luego pasé a la Junta de Andalucía y más tarde asumí la gestión de una fundación dedicada a la promoción económica de los espacios naturales. Esta trayectoria me permitió conocer en profundidad el funcionamiento de las distintas administraciones y desarrollar una visión estratégica.

Con el tiempo, me di cuenta de que la Diputación ofrecía un equilibrio perfecto entre la cercanía a los problemas reales de los ciudadanos –a través de los ayuntamientos– y la necesidad de planteamientos estratégicos a nivel provincial, un aspecto que siempre me ha resultado apasionante.

Tras la crisis inmobiliaria, Sevilla Activa había perdido en gran medida la claridad de su objetivo. Durante años, su labor se centró en dar apoyo técnico a los ayuntamientos en distintos proyectos, pero sin una especialización definida. El gran punto de inflexión ha llegado con la apuesta personal del presidente de la Diputación, Javier Fernández, que impulsó la reactivación de la empresa con un nuevo enfoque estratégico. Su visión fue clave para convertirla en una auténtica palanca de

progreso para la provincia. Más que centrarnos solo en la ejecución de proyectos de obra, nos hemos especializado en el análisis y seguimiento del parque inmobiliario, con especial atención al mundo rural. Este cambio nos permite no solo asistir técnicamente a los municipios, sino también generar conocimiento sobre las formas de hábitat de la ciudadanía, anticipar necesidades y diseñar políticas más eficaces que contribuyan al equilibrio territorial y al desarrollo sostenible de la provincia.

¿Podría

describir brevemente las principales actuaciones que tienen en marcha?

Recientemente presentamos un gran proyecto en la ciudad de Sevilla: el nuevo barrio de Quarto. A partir del patrimonio de la Diputación, el presidente identificó la oportunidad de desarrollar un proyecto largamente pendiente, con el objetivo de garantizar vivienda asequible para jóvenes. Este es un ejemplo de cómo desde Sevilla Activa impulsamos iniciativas estratégicas que responden a las necesidades reales de la ciudadanía.

¿Y los retos

fundamentales?

Uno de los principales desafíos es la falta de opciones para los jóvenes que desean independizarse. En muchos de nuestros pueblos, hay un gran número de viviendas vacías, pero su disponibilidad se ve limitada por la fragmentación de la propiedad debido a herencias y por la falta de vivienda en altura, lo que encarece notablemente los costes de construcción. Además, el acceso a

Sin embargo, nuestro principal foco de actuación está en los municipios más pequeños, que suelen carecer de medios suficientes para abordar sus propios retos en materia de vivienda. En este momento, estamos desarrollando una estrategia específica para la vivienda en el mundo rural, analizando las diferencias y necesidades particulares de los municipios de la segunda y tercera corona metropolitana en comparación con las ciudades.

la financiación es más complejo en el ámbito rural, ya que los ingresos no suelen provenir de una nómina estable por cuenta ajena, sino de actividades agrícolas, pequeños comercios o industrias, lo que dificulta cumplir con los requisitos bancarios tradicionales para la compra de vivienda.

Nuestro reto es doble: por un lado, facilitar el acceso a la vivienda para estos

jóvenes, y por otro, convertir el medio rural en un entorno atractivo no solo para quienes ya viven en él, sino también para nuevos pobladores, como trabajadores digitales, familias o personas que buscan una mayor conexión con la naturaleza. Creemos que los pueblos siguen siendo una alternativa real y viable frente a la ciudad, y trabajamos para que esa opción sea cada vez más accesible y sostenible.

¿Qué va a significar el mencionado Barrio de Quarto para Sevilla?

El desarrollo natural de la ciudad hacia el sur ha estado pendiente durante años. Con Barrio de Quarto, queremos impulsar un crecimiento ordenado y sostenible, respetando tanto las condiciones ambientales existentes como la identidad del barrio de Bellavista. El proyecto contempla más de 5.000 viviendas, de las cuales la mitad serán de precio libre y la otra mitad asequi -

bles. Una de sus grandes fortalezas es que el 99% del suelo ya es de titularidad pública, lo que permite una gestión más ágil y eficiente. Esto nos sitúa en una posición privilegiada para diseñar un barrio que responda a las necesidades actuales y futuras de la ciudad, integrando vivienda, espacios verdes y dotaciones que refuercen la calidad de vida de sus residentes.

¿Cómo es la relación de su entidad con las promotoras de vivienda?

Nuestra relación con el sector privado acaba de comenzar, pero lo está haciendo de una manera muy positiva. El sector inmobiliario mantiene una excelente interlocución con nuestro presidente Javier Fernández, y personalmente he encontrado un gran apoyo en Gaesco, especialmente a través de su gerente Juan Aguilera.

Es fundamental también destacar el papel de los gestores públicos de vivienda, que desempeñan un rol clave en el desarrollo de soluciones habitacionales. A través de la AVS (Asociación de Gestores Públicos de Vivienda), contamos con una red de colaboración sólida, conformada por un grupo cohesionado y alta-

mente técnico, que agrupa una gran cantidad de experiencia y conocimiento. Esta red resulta fundamental para compartir buenas prácticas, innovar en políticas de vivienda y garantizar que las soluciones que impulsamos desde Sevilla Activa sean eficaces y sostenibles.

Como se suele decir, nos estamos conociendo, pero con muy buenas sensaciones. Existe un interés compartido en desarrollar proyectos viables y beneficiosos para la provincia, y estamos estableciendo un marco de colaboración que permita aunar la visión pública con la capacidad del sector privado para ejecutar proyectos con eficacia.

¿Qué exigencias debe cumplir hoy una vivienda protegida en materia de calidades constructivas?

Más que centrarnos únicamente en las calidades constructivas, el verdadero reto está en desarrollar sistemas de construcción más eficaces. La construcción industrializada es un campo con un enorme potencial, y necesitamos avanzar en soluciones que permitan reducir costes sin renunciar a los criterios de sostenibilidad.

Sería un gran paso poder desarrollar modelos en los que los elementos estructurales y de seguridad sean definitivos, mientras que los acabados puedan completarse progresivamente por los propios compradores. Este enfoque no solo abarataría los costes iniciales, sino que también otorgaría mayor flexibilidad a las familias a la hora de personalizar su vivienda.

Además, es fundamental reconocer el valor de la autoconstrucción en el medio rural. Durante generaciones, ha sido una forma natural de acceder a la vivienda, aunque con dificultades en términos de seguridad y regulación. No se trata de abandonarla, sino de evolucionar hacia modelos que permitan aprovechar sus ventajas, garantizando al mismo tiempo que se cumplan criterios de calidad, accesibilidad y sostenibilidad.

¿Un mensaje que quiera transmitir a los ciudadanos?

Creo firmemente en la participación ciudadana y, aún más, en la importancia de conocer cómo las personas sueñan con vivir y construir sus hogares. La vivienda no es solo una cuestión de infraestructuras, sino de calidad de vida y de adaptación a las necesidades reales de quienes la habitan.

Sin embargo, nuestro principal mensaje está dirigido a los ayuntamientos, que son quienes mejor conocen los problemas de sus ciudadanos. Desde Sevilla Activa, queremos ser la herramienta

que los acompañe en la búsqueda de soluciones habitacionales, proporcionándoles apoyo técnico y estratégico para garantizar un desarrollo equilibrado y sostenible en toda la provincia.

Formamos parte de la Diputación Provincial y, como tal, somos una administración con un fuerte compromiso territorial. Nuestro objetivo es claro: desarrollar políticas que garanticen que todos los ciudadanos tengan las mismas oportunidades de acceso a una vivienda digna, vivan donde vivan. Ai

“Función social del seguro: más allá de la simple gestión de los riesgos”

El valor de los expertos aseguradores en la ayuda para

los desastres naturales

Antonio Morera Vallejo

Presidente

de MIC Insurance Company y Grupo Morera & Vallejo

La reacción del sector asegurador tras el paso de la terrible Dana que asoló los municipios valencianos el pasado mes de octubre fue inmediata. Y eso que hubo que recomponerse, porque el golpe nos llegó a todos sin esperarlo, y quedamos noqueados. Tanto a nivel gubernamental, autonómico, profesional y humano. Como individuos nos vimos sin aliento, impotentes ante tanto dolor y destrucción, como profesionales es cierto que pocas catástrofes naturales en España de la magnitud de esta se han gestionado. Del lado de los responsables gubernamentales y autonómicos poco hay que decir a estas alturas, pero queda claro que no hubo una previsión contemplada, o la había y no se le dio importancia, y sobre todo, que no se supo gestionar bien.

Una vez el golpe inicial nos devolvió a

una realidad tan desoladora como la que todos pudimos contemplar ese 29 de octubre, considero que el sector asegurador ha reaccionado de una forma excepcional, con una gran sensación de unidad en todos los que conforman los distintos actores de este segmento. Tanto compañías de seguros como los colegios y asociaciones de mediadores de seguros y de peritos, se movilizaron desde el primer momento para ayudar a los afectados. También UNESPA ha estado presente a nivel institucional trabajando con el Ministerio para que los trámites y procesos necesarios se agilizaran en pro de la mayor rapidez en la gestión de las indemnizaciones.

Pero quizás lo más destacado haya sido la labor de comunicación realizada para tranquilizar y colaborar en la resolución de tantas dudas e inquietudes de los ciudadanos afectados, con el objetivo de aliviar la incertidumbre sobre lo que pasaría a continuación. Públicamente, a través de los distintos especiales televisivos y en la amplia cobertura en prensa, se han dado mensajes concretos sobre procedimientos de actuación, teléfonos a los que llamar, etc, siendo muchos los portavoces que se han ofrecido a ayudar a resolver dudas y tender una mano a los ciudadanos afectados.

A la hora de la verdad, la de actuar, el sector seguros dirige su mirada únicamente al Consorcio de Compensación de Seguros, esa institución pública, única en Europa, que se encarga de indemnizar los daños o pérdidas materiales y personales provocadas por catástrofes que se denominan “riesgos extraordinarios”, entre ellos, sin duda, la Dana que asoló el levante español. Desde nuestra posición como compañía aseguradora nuestro cometido en estos casos es informar a los corredores de seguros, estar a su disposición por si necesitan cualquier tipo de ayuda en su gestión, además de concienciar de la necesidad y de la importancia de tener to-

talmente actualizada su póliza en cuanto a capitales asegurados y garantías, para evitar un infraseguro que dará lugar a la disminución de las indemnizaciones por parte del Consorcio.

El verdadero camino para ayudar pasa también por ofrecer herramientas que, más allá de subvenciones, ayudas, créditos, etc, puedan facilitar la financiación de la reconstrucción o el emprendimiento de nuevos proyectos. En nuestro caso, el Seguro de Caución como alternativa a los avales bancarios, pueden ser una grandísima ayuda para la vuelta a la normalidad de tantos negocios y tantas empresas. También podremos ayudar desarrollando productos que faciliten la financiación de nuevos proyectos. A través de las pólizas de caución es posible afrontar garantías a terceros de forma ágil, económica, y sin tener en cuenta la capacidad crediticia del interesado, algo muy interesante tras haber perdido negocios, comercios, industrias, que necesitan empezar de cero de nuevo. Con subvenciones, sí. Pero todos sabemos que hay que ir mucho más allá. Nuestra compañía de seguros lleva más de una década entre las dos primeras del ranking de este ramo asegurador, con una gran experiencia y garantía para ofrecer lo que realmente necesitan los clientes.

Y por eso nuestra especialización en seguros de caución, seguros de construcción y Responsabilidad Civil puede ser especialmente útil. En estos casos de fenómenos atmosféricos extraordinarios es fundamental contar con profesionales con amplio conocimiento del sector, de la gestión de los riesgos, que conozcan bien las coberturas y que puedan ofrecer un asesoramiento integral en todos los casos. La figura del corredor de seguros, nuestros únicos intermediarios de negocio por su excelencia profesional y por la especialización, son los grandes protagonistas del necesario asesoramiento demandado por esta terrible catástrofe. Ai

“El Consorcio de Compensación de Seguros es la institución pública, única en Europa, que se encarga de indemnizar los daños o pérdidas materiales y personales provocadas por catástrofes que se denominan riesgos extraordinarios”

“El Seguro de Caución como alternativa a los avales bancarios, pueden ser una grandísima ayuda para la vuelta a la normalidad de tantos negocios y tantas empresas”

“Es fundamental contar con profesionales con amplio conocimiento del sector, de la gestión de los riesgos, que conozcan bien las coberturas y que puedan ofrecer un asesoramiento integral en todos los casos”

ESTE MES...

XVI ALMUERZO COLOQUIO PROMOTORES Y CONSTRUCTORES

La vivienda: entre la bonanza y la incertidumbre

Vienen de una crisis que les hizo más fuertes y ahora afrontan una nueva etapa con un mercado que sigue creciendo pero se muestra lleno de incertidumbres. Ellos llevan la lección bien aprendida, los constructores y promotores andaluces saben que la clave del futuro es entender el presente, interpretar bien cómo evoluciona la sociedad y ofrecer aquello que esta necesita.

Quien sepa interpretar estos cambios y adaptarse a ellos podrá conquistar el mercado. La tarea no es fácil, los diferentes marcos regulatorios, los precios de los materiales o la falta de mano de obra son amenazas con las que hay que lidiar en cada proyecto.

Pero no es la primera vez que se enfrentan a un reto así y logran superarlo.

De izquierda a derecha: Germán Peral (Chavsa), Iñigo Molina (Colliers), José Ignacio Fernández (AEDAS Homes), Antonio Gálvez (Grupo Galia), José Luis Vera (Grupo GS), Antonio Gil (Metrovacesa), Juan Jesús García de Pablos (Azvi), Rosa Hafner (Andalucía Inmobiliaria), Ricardo Pumar (Grupo Insur), José B. March (Culmia), Francisco Fernández ( Cartuja Inmobiliaria), Ignacio Martín Herranz (Martín Casillas), y Zacarías Zulategui (Grupo Insur).

Olivia Fernández / Fotos: Rocío Fernández Ruz

La revista Andalucía Inmobiliaria ha celebrado el pasado mes de febrero una nueva edición de su tradicional Almuerzo-Coloquio de Promotores y Constructores, reuniendo, una vez más, a lo más representativo de este sector. Este encuentro, que alcanza ya la décimo-sexta edición, ha estado moderado por Iñigo Molina, director de Colliers en Andalucía, y ha servido de nuevo para intercambiar ideas, acercar posturas y encontrar soluciones sobre los retos que marcan la actualidad de este sector. Están más cerca de lo que parecen, esta mesa organizada por Ai les hace ver que sus objetivos son los mismos y las amenazas a las que tienen que hacer frente también. Por eso esta cita se hace imprescindible para estos actores del mundo constructor e inmobiliario y de ella salen siempre reforzados.

NUEVAS caras y otras ya conocidas se reunían en una nueva edición de este Almuerzo Coloquio, una iniciativa de Andalucía Inmobiliaria con la que se consigue sentar, en torno a una misma mesa, a promotores y constructores y debatir sobre los asuntos que más interesan y preocupan actualmente al sector. En esta ocasión, se ha contado con la presencia de Juan Jesús García de Pablos (Azvi); Antonio Gálvez Rico (Grupo Galia); Jose Ignacio Fernández (AEDAS Homes); Francisco Fernández (Cartuja Inmobiliaria); José B. March (Culmia); Ricardo Pumar López (Grupo Insur); Antonio Gil Ramírez (Metrovacesa); José Luis Vera (Grupo GS); Germán Peral (Chavsa); Ignacio Martín Herranz (Martín Casillas) y Zacarias Zulategui (Grupo Insur), además de Rosa Hafner, editora de la revista.

EL SECTOR, EN ALERTA

El moderador, Iñigo Molina (Colliers), quiso comenzar este debate primero poniendo en valor el “logro de haber reunido alrededor de una misma mesa a profesionales de enorme prestigio en el sector”, un elenco muy variado y representativo de lo que es el sector promotor y constructor y la importancia de las aportaciones que se llevan a cabo gracias a esta iniciativa organizada cada año por la revista. Todo ello teniendo en cuenta, como indicaba, que en una comida donde están presentes tantos promotores como

constructores, “lo que para unos puede ser bueno, para otros no tiene por qué”. Esta diversidad, el poder sentar a unos y a otros alrededor de la misma mesa, es uno de los aspectos más valorados por los participantes, ya que da la oportunidad de que compañías que tienen que ir de la mano, puedan escucharse mutuamente e intercambiar sensaciones sobre la situación del sector.

A continuación, animó a los asistentes a hacer balance del pasado año y a valorar la situación actual, dando sus previsiones de cara a los próximos meses. El ambiente inicial de esta mesa era de optimismo, ante unos buenos resultados registrados el pasado año y unas perspectivas de crecimiento para el ejercicio actual. Pero este diagnóstico estaba marcado por la cautela, algo entendible teniendo en cuenta la incertidumbre que enmarca la escena internacional en la actualidad.

La amenaza arancelaria de Estados Unidos y los conflictos internacionales, en especial la guerra de Ucrania, pueden marcar el futuro de este sector. Aún no se cono-

ÍÑIGO MOLINA COLLIERS

“Es un logro haber reunido alrededor de una misma mesa a profesionales de enorme prestigio en el sector”

ce el impacto que todo esto puede suponer, todo apunta a una mayor inversión en defensa, ante la creciente inestabilidad en Europa, y esto supondría recortes en otros capítulos como puede ser el de infraestructuras. De ahí que, aunque todo apuntaba a un crecimiento económico global para 2025, basado en una inflación a la baja y una disminución progresiva de los tipos de interés en Europa, el cambio de Gobierno en Estados Unidos ha puesto en duda estas perspectivas, máxime tras los primeros movimientos llevados a

“La amenaza arancelaria de Estados Unidos y los conflictos internacionales, en especial la guerra de Ucrania, pueden marcar el futuro”

Viviendas principales en Andalucía según superficie

Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. Explotación de los Censos de Población y Viviendas del INE

cabo por la recién estrenada administración Trump.

En la mesa todos comentaban que a nivel macroeconómico la incertidumbre es un hecho, es difícil prever lo que puede suceder en un tablero donde cualquier movimiento puede impactar de lleno en la economía mundial. Pero a nivel micro también coincidían todos en que los resultados están siendo positivos. El ejercicio 2024 fue, por lo general muy favorable, al igual que está resultando el año 2025, sobre todo para las empresas que operan a nivel local. Cosa distinta ocurre en las compañías internacionalizadas, que son bastante más cautelosas en sus previsiones, ya que cualquier acontecimiento que impacte en la economía global puede desestabilizar al sector.

El marco regulatorio es otro de los caballos de batalla para estos empresarios. A nivel nacional, no se termina de ver un Plan de Vivienda que no ayuda a contener los precios. Se destaca sobre todo lo que ocurre en el mercado del alquiler, donde ya pocas firmas se atreven a invertir, ante la inseguridad jurídica que se ha implantado tras los últimos cambios regulatorios. El ejemplo de Cataluña, donde se ha puesto en marcha este Plan, es muy revelador: según el informe de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE), en 2024 se ha iniciado la producción de 15.604 viviendas

y se han terminado un total de 13.210. Es significativo el caso de Barcelona, donde ese año se empezó la construcción de un 10,8% menos respecto a 2023 (1.151 unidades). Según esta asociación, esto fue debido a la salida de promotores privados que dieron la espalda a la ciudad a causa de la normativa local,

ROSA HAFNER ANDALUCIA INMOBILIARIA

“Este nunca ha sido un sector de reunirse y me alegro que acudáis a esta cita con la que pretendemos daros un espacio común”

en los próximos meses. Nada ha podido hacer frente al encarecimiento de los precios, y el aumento de las condiciones que tiene que cumplir un nuevo inmueble tampoco ayuda. A día de hoy, cuando se adquiere una vivienda nueva se hace con todos los requisitos que el Código Técnico de la Edifica-

Número de hogares proyectados según su tamaño

Fuente: INE.

que obliga a reservar un 30% de pisos protegidos en todas las promociones.

De cualquier forma, ese plan estatal al final debe ser implantado por cada comunidad autónoma y no es el caso de Andalucía, que como otras comunidades gobernadas por el Partido Popular no coinciden ni en su fondo ni en su forma. En cuanto a la regulación a nivel autonómico, hay muchas dudas sobre la nueva Ley andaluza de Vivienda, que tendrá que ir desgranándose

ción marca, donde se incluyen medidas relacionadas con la protección acústica, la accesibilidad, el ahorro energético o la seguridad. Una larga lista de requisitos que sigue aumentando y al tiempo cada uno de ellos va encareciendo el producto final.

LA REACTIVACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA

Uno de los temas más de actualidad es el de la necesidad de vivienda protegida y asequible. Aquí se remarcó

que ambos conceptos son distintos, pero los dos necesarios. Pero que está en manos de la Administración pública poner los mimbres para que se lleven a cabo viviendas de este tipo.

También se mencionó en este debate, al igual que en ediciones anteriores, la necesidad de aumentar la confianza entre promotores y constructores. En la colaboración y confianza mutua está la clave para seguir creciendo y consolidarse como un sector clave para la economía de la región. Por eso en la clausura, Rosa Hafner quiso agradecer la presencia de todos los asistentes. “Este nunca ha sido un sector de reunirse, y me alegro que acudáis a esta cita con la que pretendemos daros un espacio común donde, de forma distendida y cercana, podáis expresaros e intercambiar opiniones. Llevamos muchos años repitiendo este encuentro, –que comenzamos haciendo de forma provincial y ya hacemos desde hace tiempo a nivel regional, con participantes con presencia también nacional e internacional– y creo que de él salís todos fortalecidos y más unidos, por lo que me alegro que podáis aprovecharlo para acercar posturas y reflexionar juntos”. Ai

El sector sigue creciendo, pese a todo

Para los asistentes al Almuerzo Coloquio de Ai, el 2024 ha sido un año de éxitos, al igual que parece que va a ser el 2025, con un comportamiento similar, aunque en este caso con cautela.

ÍÑIGO MOLINA

Director en Andalucía de Colliers y moderador del debate

“Esta es una comida de profesionales pero también de amigos”

Contar con la visión de empresas promotoras y constructoras, con trayectorias locales, nacionales e inclu-

so internacionales, es una oportunidad única. Como introducción a esta mesa, Íñigo Molina, moderador del debate, comentó que esta era ya “una tradición de Andalucía Inmobiliaria. Muchos ya habéis participado anteriormente y conocéis este Almuerzo Debate que organiza la revista. Y es un placer poder moderar una mesa en la que se da cabida a gente tan variada, gente nueva o de toda la vida y que todos queráis venir y aportar vuestro punto de vista sobre los problemas del sector. Sentiros libres para hablar y opinar porque esto es una comida de profesionales pero también de amigos. Como punto de partida quiso hacer “un recorrido en el que cada participante comparta su balance del pasado

año y su visión del 2025. Hay que tener en cuenta que a esta mesa asisten tanto promotores como constructores, y lo que para unos puede ser bueno, para otros no tiene porqué serlo tanto”.

JOSÉ

IGNACIO FERNÁNDEZ

Director territorial de Andalucía y Canarias de AEDAS Homes

“Todo apunta a que este año el sector seguirá creciendo en ventas”

“Aedas Homes está presente en muchas localizaciones del territorio nacional, incluidas las Islas Baleares y las Islas Canarias. A la hora de hacer balance, hay que concretar sobre el qué. Porque una cosa es valorar la evolución de las ventas y otra el sector en su conjunto. El año pasado las ventas fueron muy bien y el sector siguió teniendo que hacer frente a múltiples desafíos como el aumento del precio del suelo o las lentas tramitaciones burocráticas, entre otros. Este año todo indica que el sector seguirá creciendo por la vía de las ventas, y el sector tendrá que seguir afrontando aún muchos retos pendientes.

almuerzo - coloquio de

ANTONIO GÁLVEZ

Consejero delegado de Grupo Galia

“Los problemas que sufre el sector no se van a resolver en el corto plazo”

Las ventas van bien, depende de por dónde te muevas o cuál es tu público o tu demanda y el sector está cada vez más complicado. En nuestro caso nos ha ido bien tanto en 2024 como en lo que llevamos de 2025, pero es cierto que cada empresa, en función de su tamaño o su especialización, tendrá un comportamiento distinto. Lo preocupante es que los problemas que sufre el sector no se van a resolver en el corto plazo, incluso creo que se van a acrecentar con el paso de los

años, tanto los costes, como las dificultades para encontrar suelo y sobre todo la capacidad de producción, que es la clave para que el sector pueda hacer frente a todas estas dificultades.

IGNACIO MARTÍN

Director general de Construcción de Martín Casillas

“El año 2024 no ha ido mal y la previsión para 2025 es de crecimiento”

Nuestro grupo está ubicado en Andalucía pero también está presente en Extremadura, Madrid, Islas Canarias y Colombia. Somos una firma especializada en obra civil y edificación industrial y singular. En cuanto al balance del pasado año, el 2024 no ha ido mal y la previsión para 2025 es

de crecimiento, tanto en España como en Colombia, donde se espera que haya elecciones en el 2026, lo que está sacando al país de la cierta parálisis que tenía.de la cierta parálisis que tenía.

JUAN JESÚS GARCÍA DE PABLO

Director de Estrategia Global de Grupo Azvi

“Se le da poca importancia a lo que está pasando a nivel internacional”

Grupo Azvi está presente en 14 países y se dedica fundamentalmente a la construcción de todo tipo de infraestructuras así como de la edificación, línea esta última que se ha retomado hace cinco años. El año 2024 fue

“El año pasado las ventas fueron muy bien y el sector siguió teniendo que hacer frente a múltiples desafíos”

magnífico desde un punto de vista puramente de resultados y de contratación y la previsión para el 25 es compleja, sin querer ser ni pesimista ni optimista. El próximo año podría ser de crecimiento, pero la realidad es que aunque hagas un business plan para los próximos tres años, no sabemos aún cómo la coyuntura mundial va a afectar en general y a nuestro sector en particular. Todo puede cambiar, creo que se le da poca importancia a lo que está pasando a nivel internacional, y habría que hacer una reflexión sobre qué consecuencias puede tener lo que suceda, sobre todo si te desarrollas a nivel global. Diferente es si se opera a nivel local exclusivamente, donde la percepción es distinta.

ANTONIO GIL Director de Andalucía Occidental de Metrovacesa

“El mercado sigue fuerte y la economía española también”

Metrovacesa está en residencial. Pero también tiene suelo terciario, y vemos fuerte interés en productos de flex living. Precisamente, atraídos porque en esta actividad hay menos limitaciones regulatorias que en el alquiler de vivienda tradicional.

A la hora de analizar la situación actual habría varios temas a tener en cuenta. Por un lado que la bajada de tipos de interés que se está produciendo y una inflación controlada en unos parámetros adecuados, es positiva. Es por ello que se ha notado un incremento en el número de transacciones de vivienda en España a partir del verano 2024, coincidiendo con la bajada de tipos del BCE y del Euribor. En cuanto a la incertidumbre internacional, a pesar de los conflictos actuales, una vez pasados los momentos de inicio, a día de hoy, no tienen un efecto significativo. El mercado sigue fuerte, y la economía española también. De cualquier forma, el riesgo geopolítico es una amenaza posible, si escalara el conflicto como para afectar a la situación macro en España. Habrá que estar atentos y observar la evolución de las políticas de Trump y acuerdos de potencias mundiales.

RICARDO PUMAR Presidente de Grupo Insur

“El desequilibrio entre oferta y demanda no se va a solucionar en el corto plazo”

El año pasado nos fue bastante bien, como a la mayoría, porque todas las variables que afectan al sector inmobiliario fueron favorables. Hubo crecimiento del PIB por encima de lo previsto, creación de empleo, reducción de los tipos de interés y una mejora de la confianza de los consumido-

ZACARÍAS ZULATEGUI

Director de Promoción de Andalucía de Grupo Insur

“El déficit de vivienda es un problema de país, aunque a nosotros, como promotores, nos asegure una fuerte demanda”

“Hemos cerrado en positivo todos los indicadores”

res. Según las previsiones de los analistas económicos esto que ocurrió en el 2024 parece que va a seguir en el 2025 y en los años sucesivos, hasta incluso 2027. Y cuando la economía va bien, los tipos de interés bajan y hay creación de empleo, el negocio inmobiliario va bien. Capítulo aparte sería el reto que supone el déficit de vivienda, que es un problema de país, aunque a nosotros, como promotores, nos asegure una fuerte demanda. Ese desequilibrio entre oferta y demanda no se va a solucionar en el corto plazo y, por tanto, en los próximos años vamos a ver buenos desempeños de las empresas promotoras” El año 2024 ha sido bueno y hemos cerrado en positivo todos los indicadores, tanto en la parte de promoción como en la parte patrimonial. Han ido bien las ocupaciones, las rentas se han incrementado, hemos superado los presu-

“Actualmente hay una demanda solvente y poca producción, de ahí que se tengan buenas perspectivas”

puestos comerciales y hemos entregado los proyectos que habíamos previsto. Además, las expectativas para el 25 es que estos resultados sigan siendo buenos. Creo que actualmente hay una demanda solvente y poca producción, de ahí que se tengan buenas perspectivas respecto a los años 25 y 26. Pero no hay que olvidar las incertidumbres que se ciernen sobre la economía global y que cada vez nos afectan más. Estamos en un sector que necesita de materias primas, tales como derivados del petróleo, hormigón ... y los precios se han incrementado de manera muy considerable. Por poner un ejemplo, el precio del hormigón que se ha incrementado exponencialmente, no se fija en España sino fuera de nuestras fronteras.

almuerzo - coloquio de promotores y

“Los

actores que hay en la actualidad en el mercado son solventes”

E n el año 2024, hemos experimentado un notable incremento en la venta de viviendas, y el 2025 ha comenzado de manera igualmente prometedora, con un crecimiento del 20% en las ventas.

Considero que este sector se encuentra en una situación bastante saludable, con actores en el mercado que demuestran una sólida solvencia. No creo que se repita una burbuja inmobiliaria como la de 2007, a pesar de las predicciones

pesimistas de algunos. Actualmente, los promotores debemos contar con respaldo fi nanciero y disponer de sufi ciente capital para desarrollar nuestras promociones. Además, la demanda supera con creces a la oferta disponible.

En términos generales, percibo un mercado muy saneado y en crecimiento, con un aumento signifi cativo en el número de viviendas. Este año, se han vendido 135.000 viviendas de obra nueva, lo que representa un incremento del 37% respecto al año anterior. Esta tendencia parece que continuará, ya que no se prevé una corrección a corto plazo. Por lo tanto, coincido en que el 2025 será un buen año, al igual que el 2026. No hay datos que sugieran un cambio en esta tendencia en los próximos años.

A corto plazo, es difícil prever una modifi cación. A largo plazo, no puedo asegurar si esta tendencia se alterará. Es cierto que el mercado inmobiliario es cíclico y que en algún momento puede haber cambios, pero es complicado anticipar cómo y por qué.

GERMÁN PERAL

Delegado territorial en Andalucía de Chavsa

“Cada vez hay menos personas que se quieran dedicar a trabajar en este sector”

Somos una empresa constructora familiar que ha ido creciendo con los años, haciéndose un nombre en el sector y operando a nivel nacional. No estamos tan centrados en obras residenciales, sino más bien en terciario: hoteles, hospitales o inmuebles de oficina. Son los problemas a nivel nacional los que más impactan en nuestra actividad. Más allá de cómo nos ha ido el 2024, destacaría que ha sido un año complicado, al que le hemos dedicado mucho esfuerzo para los resultados obtenidos. Es cierto que hay demanda y el mercado se mueve, pero el principal problema que tenemos desde el punto de vista de la constructora son las personas. Si en la promoción de vivienda el foco está puesto en los compradores, en nuestro caso estamos viendo un problema muy grave de recursos y no solo de materiales. Cada vez hay menos personas que se quieran dedicar a trabajar en este sector.

JOSÉ LUIS VERA

Presidente de Grupo GS

JOSÉ B. MARCH

Delegado territorial de Culmia en Andalucía

“El mercado cuenta con una demanda fuerte, consistente y solvente”

A nivel de promoción, creo que la demanda es fuerte, consistente y solvente. Hay mercado para seguir los próximos años poniendo producto en el escaparate. El problema fundamental con el que nos hemos encontrado ya en el 2024 y que se va a acentuar en 2025, es la contratación de obra. Tenemos un problema de costes de construcción, que viene derivado de la falta de mano de obra, tanto de mano de obra directa como también de mandos intermedios en las constructoras y ahí es donde vamos a sufrir. Podemos vender al año en España 90.000 ó 125.000 viviendas nuevas, incluso más, pero no sé si las podemos construir y este es un problema muy grave para todos. El otro asunto que preocupa al sector es el suelo, algo con lo nos venimos enfrentando tradicionalmente y que no ha cambiado. Es un problema derivado de la lenti-

tud de las administraciones y de las dificultades que existen a día de hoy para la transformación de suelo. Es algo que venimos arrastrando desde hace muchos años, y que creo que en el corto plazo, en el 2025, va a ser nuestro problema fundamental porque va a impedir encajar la viabilidad de proyectos sin fecha clara de inicio de obras. Por tanto, teniendo demanda y precios de venta razonables, en 2025 el reto va a ser que encontremos a una constructora que sea capaz de construir un proyecto y terminarlo en plazo. En nuestro caso, en Andalucía las últimas obras se nos han ralentizado y puede que este año se agudicen los retrasos.

FRANCISCO FERNÁNDEZ

Consejero delegado de Cartuja Inmobiliaria

“Hay un alza generalizada de los precios de mano de obra”

En la actualidad hay un alza generalizada de los precios de mano de obra generada por la escasez de la misma, y lo más preocupante es la

necesidad de esta para afrontar los proyectos que están en marcha actualmente y los que van a llegar próximamente. La demanda y sus rentabilidades son moderadamente optimistas, con los riesgos internacionales, sobre todo en la segunda residencia en costa y también de la subida de impuestos anunciada que genera cierta desconfianza y puede afectar negativamente a la demanda de extranjeros que son los compradores mayoritarios en la costa. La actividad económica es dinámica y en mi opinión, creo que seguirá así en el medio plazo por un empleo al alza, principalmente por los servicios y la construcción. Ai

“Hay un alza generalizada de los precios de mano de obra generada por la escasez de la misma”

Las empresas resisten a la amenaza internacional y a la inseguridad jurídica

Tras la introducción, el debate entró a profundizar en la situación que vive actualmente el sector y en los principales riesgos que pueden empañar esas buenas perspectivas que existen actualmente para el futuro.

COMO indicaba Íñigo Molina, “España a pesar de todo, va creciendo y se genera empleo. Los indicadores de Andalucía indican que aquí vamos incluso mejor que a nivel nacional, con un Gobierno autonómico que está dando estabilidad. Dentro de la región hay ciudades que van mejor que otras, pero por lo general, todas parecen estar implementando políticas bien orientadas y nadie se está quedando atrás en este avance”. Teniendo esto en cuenta, la pregunta sería, según Molina, “qué variables internacionales pueden amenazar esta situación que se vive actualmente aquí. El contexto internacional es complejo, con los peligros que trae las decisiones que se están tomando en Estados Unidos, la guerra de Ucrania, Marruecos, los precios de materias primas

como el petróleo o el gas”. Sin olvidar nuestras fortalezas, “que pueden ayudarnos a hacer frente a estas amenazas” y teniendo en cuenta a todas las administraciones, desde la estatal a la autonómica o a la local, porque “cada uno tiene su autonomía para gestionar”.

RICARDO PUMAR

En primer lugar, Ricardo Pumar respondió coincidiendo en que “la economía va bien, el modelo productivo español es mucho más sostenible, porque tenemos un superávit por cuenta corrien-

te del 3% del PIB y la capacidad de financiación exterior es positiva. Además, estamos reduciendo deuda externa y la deuda privada, tanto la empresarial como la de las familias se está reduciendo, siendo hoy en día la mitad de la que había en el anterior ciclo expansivo y que ya es una de las más bajas de Europa. Es cierto que antes éramos muy vulnerables, precisamente por la abultada deuda privada y por el elevado déficit por cuenta corriente, pero ahora mismo España está en una situación mejor, está más preparada

“Antes éramos muy vulnerables, pero ahora mismo España está en una situación mejor, está más preparada para hacer frente a futuras crisis financieras internacionales” ricardo PuMar

Grupo Insur

para hacer frente a futuras crisis financieras internacionales”. Cuáles serían entonces los puntos débiles. Según Pumar, “uno de los principales problemas que puede tener España para el crecimiento es precisamente la vivienda y la dificultad de acceder a ella. Aunque estemos creciendo en cantidad, gracias a la inmigración, esta está ya teniendo problemas para encontrar vivienda y está empezando a dejar de venir a nuestro país por ese motivo. Según datos del Servicio de Estudios del Banco de España, en el año 2024 la creación de hogares empieza a caer, lo que va en contra de los pronósticos del INE. Y el mismo problema que tienen los inmigrantes lo tiene la gente joven: no se pueden emancipar porque no encuentran una vivienda asequible para vivir. Otro dato

significativo es que ya empieza a verse el problema de la vivienda como una de las principales amenazas que tiene la economía española en el futuro”.

JOSÉ LUIS VERA

Son muchas las amenazas que pueden interferir en el crecimiento del país. Las políticas aplicadas en Cataluña han generado preocupación en el sector inmobiliario, y se espera que estas no se extrapolen al resto de España.

Según José Luis Vera Carrillo, “aunque se presta mucha atención a la influencia externa y existe temor por las decisiones que pueda tomar Trump y su impacto en nuestra economía, estoy convencido de que el verdadero problema que puede paralizar el crecimiento del mercado de la vivienda en España es la falta de seguridad jurídica. Cuanto más se interviene un mercado, más problemas se generan. Esto ha ocurrido en otros países y dentro de España lo podemos ver en Cataluña, donde al realizar una promoción se obliga a destinar el 30% del total a vivienda social o protegida”.

Los datos de Cataluña reflejan que estas políticas no han servido para reactivar el mercado de la vivienda protegida, y no han dado los resultados esperados. Vera añade: “Si alguna comunidad autónoma decide extrapolar lo que se ha hecho en Cataluña al resto de España, nos enfrentaremos a un problema

importante. En nuestro caso, como en el de muchas otras empresas, construimos en casi toda España, y estos cambios normativos nos afectan considerablemente”.

Afortunadamente, como comenta Vera, “estas competencias están transferidas y cada comunidad tiene autonomía para gestionar, por lo que lo que ocurra en una no tiene por qué suceder en el resto. Sin embargo, me preocupa mucho más la falta de seguridad jurídica que cualquier otro problema a nivel internacional, por eso creo que el principal problema lo tenemos aquí cerca”. El alquiler también fue un tema central en este debate, ya que es clave para solucionar el acceso a la vivienda. Pero, como apunta Vera, “la Ley de Vivienda destaca sobre todo por la protección al inquilino, lo que genera

una gran inseguridad jurídica y repercute en que la gente no quiera alquilar. Muchos prefieren ocupar porque es mucho más fácil que alquilar. De hecho, la ocupación está más protegida que el alquiler”.

ANTONIO GÁLVEZ

Una visión diferente tenía Antonio Gálvez, para quien “hay más riesgo internacional que nacional, a día de hoy, no somos capaces de vislumbrar que es lo que puede pasar en el mundo, que está sufriendo una gran transformación, algo que no podemos controlar. Y menos en España, con un Gobierno que no es heterogéneo, lo que impide tener capacidad para aplicar ciertas medidas, siempre sujetas a lo que piense un socio con una corriente ideológica concreta. Con la actual situación geopolítica mundial, no so-

“Hay más riesgo internacional que nacional, a día de hoy, no somos capaces de vislumbrar que es lo que puede pasar en el mundo” antonio gálVez

Grupo Galia

JosÉ luis Vera

“Estoy convencido de que el verdadero problema que puede paralizar el crecimiento del mercado de la vivienda en España es la falta de seguridad jurídica”

Grupo GS

mos capaces de anticipar de lo que puede pasar y a mí eso sí me preocupa porque cualquier cambio internacional nos puede afectar. Y no hablo solo de temas como los aranceles, que no deja de ser una medida de coacción, mi principal preocupación es cómo va a quedar Europa en el escenario internacional, donde cada vez tiene menos peso. Además, estamos sujetos a una superinflación que no se corresponde con la inflación real, la del ciudadano de clase media y no sé cómo se va a corregir esto. La vivienda no tiene solución a corto plazo, porque aquí la única solución pasa por el alquiler y los únicos que pueden alquilar son

JosÉ ignacio fernández

“España es un país que a los ojos de los fondos de inversión sigue teniendo un atractivo envidiable “

AEDAS Homes

los fondos cuando en España se los está demonizando, se le ponen trabajas y no se entiende que deben ser parte de la solución”.

JUAN JESÚS GARCÍA DE PABLO

Con una visión muy internacional, ya que Azvi está presente en muchos países, habló Juan Jesús García de Pablo, para quien “aunque nos concentremos en la visión local, tarde o temprano lo que hay fuera nos llega. No tenemos ningún muro o dique que evite que nos afecte lo que ocurre en el mundo”. Y existe, según él, una incertidumbre creciente. “los fondos acusan cierto cansancio, incluso los dedicados a infraestructuras, -que seguían invirtiendo sin ver ninguna amenaza-, empiezan a retraerse y ya no tienen tan claro que invertir en cualquier proyecto pueda ser rentable. A nivel macro, cuando vamos a otros países a acometer algún proyecto y buscamos financiación, la sensación que estamos teniendo es que aquellos que controlan el escenario económico y financiero están pensando en la idea de retirarse a sus cuarteles de invierno, porque no saben lo que va a pasar, hay una gran incertidumbre”. A nivel micro, según él, es

distinto, son otros los temas, “tenemos el problema de acceso a la vivienda y el que ésta no sea asequible, ni aquí ni en ningún sitio. Y luego tenemos la nueva Ley de Vivienda, que tenemos que ver cómo la regula el Gobierno para dar soluciones a la situación a la que nos enfrentamos y si las comunidades autónomas son capaces de arbitrar reglamentos e incentivar la vivienda asequible. Pero al final creo que se trabaja mucho a nivel teórico, pero no práctico, falta aterrizar todas esas medidas para que los resultados esperados se hagan realidad. Por eso desde la perspectiva del constructor que nosotros te-

Boric se pone en marcha un plan para dar respuesta a la gente que no tenía acceso a la vivienda. A través de un organismo público se lanza un plan de vivienda sostenible con una fórmula para construir de manera estándar de forma que la población con más dificultades acceda a un tipo de vivienda en el extrarradio de las grandes ciudades del país. Para ello hace falta la simbiosis del promotor, que en este caso es el Estado, y del constructor”.

JOSÉ IGNACIO FERNÁNDEZ

José Ignacio Fernández se centró en la buena reputación que tiene España como país, pero advirtió de la

Juan JesÚs garcía de PaBlos

“Aunque nos concentremos en la visión local, tarde o temprano lo que hay fuera nos llega.

No

tenemos ningún muro o dique que evite que nos afecte lo que ocurre en el mundo”

nemos, la situación la vemos muy complicada”. El problema del acceso a la vivienda no es algo exclusivo de España. García de Pablo mencionó otros casos conocidos gracias a la actividad de la empresa. Entre ellos el caso de Chile “donde con la llegada de Gabriel

existencia de una “hiperregulación del mercado” y de una relajación en políticas verdaderas que atajen el problema del acceso a la vivienda. “Hay muchos que en vez de hacer política de vivienda hacen de la vivienda política. No hay más que ver la multitud de ac-

tos de colocación de primeras piedras por parte de responsables políticos que hemos visto últimamente”, aseguró. Sobre las dificultades a las que tiene que hacer frente el sector de la construcción, el directivo cree que “el problema que tiene España se llama ‘productividad’, con independencia del sector, porque no solamente ocurre en la construcción”.

Al margen del tema de la baja productividad, sobre la buena reputación de España, José Ignacio Fernández insistió en que “España es un país que a los ojos de los fondos de inversión sigue teniendo un atractivo envidiable, porque cuenta con un clima estupendo, somos Europa, tenemos seguridad jurídica –a pesar de las dudas que a veces genera- y somos un país que ofrece garantías”. Además, añadió, “ante problemas como el incremento de la inflación en los últimos años, el capital ha seguido y seguirá apostando por España”. En este sentido, José Ignacio Fernández remarca que “España es un país muy interesante y la mejor opción en comparación con el entorno –Sudamérica, Estados Unidos o países europeos como Alemania-. Porque hay algo muy visible que nos da una gran solidez: hay mucha

Grupo Azvi

menos oferta de vivienda que demanda”. Además, prosiguió, “somos un país muy internacional y esto se refleja en que los extranjeros que adquieren una vivienda en España lo hacen pensando en pasar estancias cada vez más largas. Si un extranjero antes pasaba aquí menos de un mes, ahora empiezan a alargar su presencia en España, normalmente hasta un máximo de 182 días para no superar el límite que marca España para que se le considere residente fiscal”, explica. Sobre esta estancia cada vez más larga del propietario internacional en España, José Ignacio Fernández puso la Costa del Sol como el mejor ejemplo. “La Costa del Sol ya no es sólo Torremolinos, Marbella o Estepona, sino que se extiende a otros municipios como Casares, que hace unos años, a nivel internacional no existía”, aclara. Y puso datos sobre la mesa de esta realidad: “aproximadamente el 30% de la vivienda que vende AEDAS Homes la comercializa a un cliente que viene de otro país”. Por tanto, para José Ignacio Fernández, “España es un país sólido, con una excelente reputación internacional y, a pesar de las dificultades con las que tenemos que lidiar, es un mercado sumamente atractivo”. Igualmente, subrayó la gran

francisco fernández

“En general el precio de la vivienda seguirá subiendo de una forma moderada debido a su escasez de oferta en las principales ciudades”

profesionalidad que envuelve al sector promotor. “Hay que tener presente que ya no trabajamos como hace 20 años. El capital que hace posible este sector ha cambiado y se mueve por otros criterios. Habla otro idioma y busca socios sólidos con proyectos que sean creíbles. Por eso, a esos inversores hay que trasladarle quiénes somos, qué hacemos y cómo les podemos ayudar, porque dinero hay para invertir en nuestro país”, señaló.

En este punto también coincide José Luis Vera, para quien “los fondos están muy activos y todo el mundo quiere invertir en España. Vienen muchos compradores extranjeros a invertir tanto para vivir como para alquilar. Y la banca también está más activa que nunca, siempre teniendo en cuenta que la financiación varía en función de las posibilidades y las condiciones que tenga cada promotor, pero creo que ahora se consigue mejor financiación que hace unos años. En nuestro caso, conseguimos alcanzar el 50%

de suelo, teniendo en cuenta que son operaciones con unas ubicaciones muy prime”.

FRANCISCO FERNÁNDEZ

Para Francisco Fernández, “en general el precio de la vivienda seguirá subiendo de una forma moderada debido a su escasez de oferta en las principales ciudades. No obstante, la puesta en mercado a medio plazo de una gran cantidad de viviendas frenara y moderara todavía más el mercado de alquiler. Debido al cambio de hábitos personales, profesionales, así como al gran incremento de precios del mercado inmobiliario, las nuevas fórmulas en donde se comparten los gastos tendrán un importante crecimiento”. En lo referente a la evolución de costes en la construcción, “tendrán una tendencia alcista ya que en su momento se inflacionaron por los materiales, que siguen subiendo, pero de una forma moderada, el principal problema de alta inflación en este momento es la mano de obra”, señalaba.

Es cierto, como apuntaba Zacarías Zulategui, que “son muchas las variables y hay mercados muy distintos. El mercado inmobiliario es local, y cada uno de esos ‘micromercados’ tiene sus propios problemas. Creo que en España, el problema generalizado que tenemos ahora mismo es el de la vivienda asequible. No es ese el caso de la vivienda de costa, donde suele haber siempre un comprador, normalmente extranjero, que lo puede pagar independientemente del precio que se fije”. El otro gran problema es la limitada capacidad productiva; no es fácil encontrar mano de obra, no hay profesionales de obra y faltan mandos intermedios. Es sorprendente que no hayamos conseguido traer trabajadores de otros países, como ya ha sucedido en otros sectores. Esa podría ser una parte de la solución”.

“Son muchas las variables y hay mercados muy distintos. El mercado inmobiliario es local, y cada uno de esos ‘micromercados’ tiene sus propios problemas” zacarías zulategui

Grupo Insur

Cartuja Inmobiliaria

JosÉ B. MarcH

“Nosotros tenemos que ir de la mano de las constructoras y el mayor problema ahora es si hay mano de obra para llevar toda la oferta actual hacia adelante”

La escasez de mano de obra

gerMán Peral

“Cada vez hay menos personas y menos recursos que se quieran dedicar a este sector tan bonito y tan necesario como es la construcción”

Chavsa

ignacio Martín

“Hemos convertido un sector que que cuando yo comencé a trabajar era muy atractivo en un gremio del que huyen los jóvenes”

Es precisamente esa escasez de trabajadores uno de los mayores temores del sector en la actualidad. Como apuntaba José B. March, “en nuestro caso, es verdad que en Costa del Sol, por ejemplo, las ventas van excepcionalmente bien. Pero hay un problema a día de hoy que tienen las constructoras por los cambios de equipos. Nosotros tenemos que ir de la mano de las constructoras y el mayor problema ahora es si hay mano de obra para llevar toda la oferta actual hacia adelante”.

Para Germán Peral, “el principal problema no lo tenemos ya en la escasez de materias primas, estamos hablando de falta de personal especializado, cada vez hay menos personas y menos recursos que se quieran dedicar a este sector tan bonito y tan

necesario como es la construcción, un sector muy importante en el PIB y en nuestra economía. Y hoy en día la gente joven, sobre todo los españoles, tienen totalmente fuera de su cabeza dedicarse al sector de la construcción el día de mañana. Es cierto que hay mucha mano de obra que viene del exterior, pero no podemos vivir solamente de empresas y de subcontratas que vienen de fuera.

Necesitamos cultivar y hacer buenos profesionales aquí como históricamente siempre ha habido. España ha sido un país con muy buenos carpinteros, encofradores o albañiles. Hemos tenido una mano de obra muy profesional y eso lo estamos perdiendo. Y nosotros que como constructores estamos en la primera línea de batalla, cuando cogemos cualquier proyecto nos

da inseguridad el no saber si vamos a ser capaces de encontrar a esa mano de obra especializada capacitada para hacer la obra en tiempo y en forma”. Según el delegado territorial en Andalucía de Chavsa, “no es fácil traer trabajadores de fuera. Porque estamos hablando de un “sector de artesanos”, y todos conocemos a empresas de ebanistería con talleres para los que no encuentran a gente que quiera trabajar. No encuentran a nadie que quiera esforzarse, porque hoy en día el esfuerzo está sobrevalorado”.

Ignacio Martín Herranz ratificaba esta opinión. Para él, “no solamente se trata del albañil o del encofrador. Nosotros tenemos un verdadero problema con el nivel técnico alto. En nuestro caso tenemos una enorme plantilla de ingenieros de Caminos y hoy,

Culmia

Martín Casillas

“Serían necesarios planes de formación para los nuevos inmigrantes que puedan y deseen incorporarse al sector”

cuando contratas a alguno como jefe de obra, lo primero que pregunta es si puede teletrabajar y la mayoría prefieren jornada continua. Nosotros alardeamos de que nuestros colaboradores y subcontratistas han crecido con nosotros, algunos llevan con nosotros 40 años. Y sabemos que tienen verdaderos problemas por el tema de la jornada, algo que se puede complicar si se implantan las 37,5 horas semanales. Nuestro sector no es en absoluto atractivo en el mercado de trabajo y los jóvenes buscan ingenierías en las que se pueda teletrabajar o bien opositar, porque la gran mayoría, hasta un 80%, de los jóvenes que terminan la carrera de Ingeniero de Caminos, terminan opositando”. En definitiva, para Martín Casillas, “hemos convertido un sector que cuando yo comencé a trabajar era muy atractivo en un gremio del que huyen los jóvenes”.

Otros datos sobre este problema los ofrecía Juan Jesús García de Pablo. Según él, “de la promoción del año pasado de ingenieros de Caminos que salieron de la Escuela de Sevilla, el 80% se

han recalado en el mundo de los fondos de infraestructuras, en las entidades financieras y a las empresas de seguros. Y empresas como las que estamos aquí tenemos que tratar de conseguir contratar al porcentaje restante, que seguramente no querrán ir muy lejos, a un gran proyecto de infraestructuras, sino seguramente estar en la dirección técnica en una oficina. Está claro que el mundo ha cambiado definitivamente, y a nuestro sector la crisis le hizo muchísimo daño y no hemos repuntado”. Y además, explicaba un claro ejemplo de la dificultad de encontrar a profesionales cualificados en el sector, ya que ellos, desde la propia empresa han creado “una escuela para formar a profesionales vinculados al

“La mano de obra es una restricción importantísima si queremos subir en España el volumen total de obra nueva” antonio gil

mundo ferroviario, porque es muy complicado encontrar en el mercado este tipo de perfiles. Por eso desde nuestra empresa se les financia el curso y la formación”. Esto se traslada también a los proyectos, ya que Juan Jesús García reconocía que a la hora de acometer grandes obras a nivel internacional, “antes preocupaba haber errado en los costes, en la planificación, en los procesos constructivos, en los conocimientos sobre el cliente y el marco jurídico del país. Ahora

Juan JesÚs garcía de PaBlos

“Ahora lo que más preocupa es cómo conseguir la mano de obra cualificada necesaria para poder llevar a cabo una obra”

Grupo Azvi

además se suma el problema de cómo conseguir la mano de obra cualificada necesaria para poder llevar a cabo la obra. Porque este problema no es solo de España, en otros países es aún más complicado si cabe por las condiciones laborales que existen”.

Para Antonio Gil, “la mano de obra es una restricción importantísima si queremos subir en España el volumen total de obra nueva”. Como solución, piensa que “serían necesarios planes de formación para los nuevos inmigrantes que puedan y deseen incorporarse al sector. A largo plazo, una solución es la construcción industrializada. Pero a día de hoy es solo una alternativa puntual, pero no global por escasez de capacidad instalada”. Ai

Metrovacesa

La vivienda asequible, una prioridad para todos

El mercado de la vivienda se le resiste a un sector de población cada vez más amplio. El alquiler, la vivienda asequible o la de protección oficial aparecen como soluciones a este problema pero siguen siendo para muchos solo palabras que no resuelven la dificultad de encontrar un hogar.

UNO de los temas obligados en esta mesa era el del acceso a la vivienda. Como indicaba Íñigo Molina, “el problema de vivienda ha escalado posiciones y ahora es una de las mayores preocupaciones de la sociedad. Y me gustaría que aquí reflexionemos sobre qué es la vivienda asequible y cómo la definiríamos, porque no es lo mismo para un padre de familia que para un joven que quiere emanciparse”. Sobre la definición de este tipo de vivienda y las soluciones que se deben poner sobre la mesa para ponerla en el mercado se debatió mucho en esta mesa. También, como indicaba el moderador, sobre “la vivienda versus el alquiler”.

Al hablar del problema del acceso a la vivienda, como indicaba Antonio Gálvez, habría que centrarse en “lo que llamamos la gran masa de vivienda, que es la vivienda asequible. Ahí es donde creo que está el problema y donde hay que poner el foco e incentivar las ayudas, después hay otro tipo de vivienda más localizada, como la que se encuentra en el centro de las ciudades o la vivienda de lujo que en ese

caso tienen muchos menos problemas”. La situación preocupa más si cabe cuando el panorama actual indica que tenemos que aumentar el gasto en Defensa, y la pregunta que planteaba aquí Gálvez es “cuando esto suceda, de dónde se va a recortar para conseguirlo”.

Y a esa pregunta reaccionó Ignacio Martín Herranz, para quien “lo que ocurre es que cuando hay un problema de inversión en infraestructuras, porque el Estado aumenta

vivienda asequible es aquella cuya cuota hipotecaria supone menos de un 30% de los ingresos de la unidad familiar” ricardo PuMar

“La

Grupo Insur

sus gastos en otras partidas, el que sale perjudicado es el constructor que vive de la inversión pública. Prácticamente el 95% de la empresa constructora de este país depende de los presupuestos del Estado, de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. Esto no es nuevo, llevo 40 años como contratista y ya lo he vivido unas cuatro o cinco veces”.

En cuanto a la vivienda, lo primero es tener claros los conceptos. Así lo explicaba Ricardo Pumar, “por un lado está la vivienda asequible, que en mi opinión es aquella cuya cuota hipotecaria supone menos de un 30% de los ingresos de la unidad familiar”.

El mercado se ha complicado en los últimos años, según comentaba Zacarías

Zulategui, y “el problema a día de hoy lo tenemos especialmente con los jóvenes y las grandes dificultades que se encuentran para comprar una vivienda. La pregunta que debemos plantearnos es qué podemos hacer para construir vivienda asequible y solucionar el problema de acceso. Hace décadas, se hacían miles de viviendas de este tipo bajo estándares muy sencillos y no hacían falta fondos internacionales para financiarlas. Ahora tenemos un código técnico, una exigencia de metros y una serie de limitaciones que lo hacen muy difícil”. Las fórmulas ya están inventadas y las soluciones deben adaptarse al contexto actual. Además, aclaraba el directivo, “se habla de la alternativa del alquiler, pero la mayoría de la gente, si le dan a elegir, prefiere comprar y dentro de las medidas para favorecer la vivienda protegida hemos eliminado la ayuda directa a la entrada, entrada, que es el principal obstáculo para poder adquirir una vivienda en propiedad. Estamos convencidos de que la gran mayoría de jóvenes priman la compra al alquiler pero les resulta imposible acceder”. Uno de los motivos, según Zulategui es porque “el tamaño que tenemos que ofertar siguiendo los dictados del planeamiento vigente no es el adecuado para atender al mercado. En Sevilla, por ejemplo no podemos hacer viviendas de 60 metros cuadrados construidos porque así lo impide la normativa

JOSÉ LUIS VERA GRUPO GS

“Creo que el principal problema para los jóvenes es que tienen capacidad de pago, pero no de ahorro”

“Cuando hay un problema de inversión en infraestructuras, porque el Estado aumenta sus gastos en otras partidas, el que sale perjudicado es el constructor”

actual. Y sin embargo las necesidades de los demandantes actuales cada vez son más pequeñas y necesitan menos espacio”. Al margen de lo anterior, habría que revisar otros aspectos tales como “la fiscalidad, las ayudas directas a la entrada y plantearse que para un determinado tipo de personas que tienen dificultades al acceso se pueda prescindir del IVA o recuperar el régimen especial del 4%, o bien eliminar determinados impuestos como el de actos jurídicos documentados o el de construcción, instalación y obra”.

Sobre este asunto, José B. March aclaraba que “la vivienda asequible no puede suponer más de un 30% de la renta disponible de quien compre o alquile. Otra cosa distinta es la vivienda social, que es aquella con la que las Administraciones Públicas pueden dar solución al problema habitacional de aquellos que no pueden acceder a una vivienda por sus propios medios. Eso es un problema social que solo con presupuestos públicos se tiene que solucionar. Hay una franja importante de población que

a la vivienda de renta libre, si se le suma el coste del suelo y los costes de construcción, les es imposible llegar. Los ayuntamientos tienen la obligación de poner en el mercado suelo para vivienda protegida y de contribuir a la solución del problema de acceso a la vivienda.” Por un lado “en Costa del Sol estamos en un momento dulce del sector, y al precio que se oferta encontramos a compradores que vienen de otros países europeos, en el otro lado hay viviendas de primera residencia a la que

IGNACIO MARTÍN MARTÍN CASILLAS

JosÉ B. MarcH

“Este problema, o se soluciona con presupuestos públicos o incentivos fiscales, y/o con suelo público o no tiene solución”

mucha gente trabajadora no puede acceder. Necesitamos atender a esa demanda también, pero sólo es posible si se cuenta con suelo económico para a partir de ahí poder cerrar un precio de venta o alquiler asequible para ese parte de la demanda”, afirmaba el directivo, que recordaba que “el código técnico está fenomenal porque ha supuesto una ganancia en cuanto a ca-

antonio gálVez

“Donde hay que poner el foco es en la vivienda asequible e incentivar las ayudas”

Grupo Galia

zacarías zulategui

“Hace décadas, se hacían miles de viviendas de este tipo bajo estándares muy sencillos y no hacían falta fondos internacionales para financiarlas”

Grupo Insur

que era a cuatro años, con una aportación de hasta 9.000 euros al año por partícipe. Porque este problema, o se soluciona con presupuestos públicos o incentivos fiscales, y/o con suelo público o no tiene solución”.

Asimismo, para Francisco Fernández, “tenemos un problema importante para el acceso a la vivienda de los jóvenes que, en muchos ca-

lidad de vida, pero habría que plantearse si como parte de la solución, deberíamos afinar parte del código técnico para poder hacer viviendas más económicas. Eso no significa hacer viviendas de papel, pero creo que hay cosas que sí se podrían revisar”. De la misma forma, en su opinión, “en momentos como este que tanto se habla de la necesidad de vivienda, no se entiende que desde el Ministerio de Hacienda no se haya decidido tomar medidas como bajar el IVA del 10% al 4% a todas las viviendas protegidas, no solo a las de promoción pública de régimen especial que ahora sí lo tienen. Otra opción sería reimplantar la cuenta vivienda, como la que estaba antes,

Luis Vera, es cierto que “tenemos una demanda de vivienda que está muy por encima de la oferta. Eso provoca un desajuste que cada año es mayor. De hecho, tenemos un déficit acumulado de en torno a 600.000 viviendas que tenemos que resolver y no sé sabe aún cómo”. Es cierto, tal y como él comentaba, que, a la hora de analizar este problema, “nos centramos mu-

sos, no pueden afrontar los importes iniciales exigidos en las hipotecas y los gastos aparejados a la compra. Evidentemente hay que poner viviendas en el mercado asequibles en venta y alquiler, no obstante, hay que ver dónde está el problema, que en mi opinión es en la financiación de las mismas”. En lo referente a la vivienda social “parece acertado el impulso a la VPO en la ley de la vivienda andaluza, ya que podría poner en el mercado una cantidad importante de viviendas asequibles tanto en venta o alquiler, no obstante, a nivel privado y en muchas zonas, los módulos a aplicar hacen inviables muchos proyectos”.

Por su parte, para José

cho en el pago de las cuotas y en lo que supone para el comprador en relación a sus ingresos. Pero creo que el principal problema para los jóvenes es que tienen capacidad de pago, pero no de ahorro. Hoy en día es más barata la cuota de hipoteca que la de un alquiler. Lo complicado es poder ahorrar el 30% necesario para poder acometer la compra de un inmueble. Si conseguimos ayudar ahí a los jóvenes resolveríamos gran parte de este problema. Si lo vemos en cifras, para una vivienda de unos 250.000 euros, el comprador debería tener ahorrados unos 75.000 euros. ¿Qué joven hoy en día tiene capacidad de ahorrar esa cantidad para poder

Culmia

adquirir una vivienda?”, reflexionaba.

En este debate sobre qué medidas implementar para facilitar la compra de vivienda, Ricardo Pumar hacía una observación sobre las consecuencias que todo ello. “Los expertos dicen que en una situación de fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda, los incentivos a la compra lo que hacen es generar más demanda y entonces lo que consiguen es subir los precios. Por tanto, no es tan bueno incentivar la demanda y una medida como reducir el IVA no sería tan positiva. Lo que hay que hacer es reducir los impuestos de la oferta, es decir, la fiscalidad del promotor”.

Asimismo, Antonio Gil también opinaba que “el mercado está desequilibrado. Hay fuerte demanda por motivos demográficos (crecimiento de población, básicamente por la llegada de población no nacida en España, y concentrado solo en algunas ciudades/ provincias). Pero la oferta de viviendas es muy escasa. El

almuerzo - coloquio de promotores y constructores

cuello de botella para la oferta es sobre todo la escasez de suelo finalista. La gestión de suelo urbanizable es eterna e impredecible en sus plazos, y por tanto en los costes finales para conseguir un suelo urbano. A ello habría que añadir la lentitud en la obtención de licencias de obra, LPOs, etc”. Para él, “la solución pasa por facilitar los trámites de gestión urbanística, mayor certidumbre legal en el proceso, y

FRANCISCO FERNÁNDEZ

CARTUJA INMOBILIARIA

“La ley de la vivienda andaluza da un impulso a la VPO, ya que podría poner en el mercado una cantidad importante de viviendas asequibles”

agilizar el resto de trámites. Y otras medidas del PSOE o del PP no parece probable que sirvan para atajar el principal problema de escasez de suelo. El problema seguirá varios años, porque cambiar el volumen de oferta de suelo finalista lleva tiempo”. Además, para Gil “la vivienda social debe ser responsabilidad de las Administraciones públicas en los segmentos más bajos, porque es difícil de hacer rentable, sobre todo, en aquellos

antonio gil

“La oferta de viviendas es muy escasa. El cuello de botella para la oferta es sobre todo la escasez de suelo finalista”

Metrovacesa

escenarios donde el coste de producir el suelo urbanizado más los costes de desarrollo de las viviendas, sean superiores a los ingresos de estas capas sociales. Pero la vivienda asequible sí puede serlo, como Metrovacesa que tiene hoy 600 viviendas VPP en promoción en España. Para aumentar el volumen, hace falta colaboración de las Administraciones públicas para movilizar suelo, y contar con el sector privado como colaborador. Ejemplos: Plan Vive en Madrid (concesión a +60 años para operar en alquiler a precios limitados). Y por supuesto con ayudas directas al ciudadano, fiscalidad más baja para la vivienda social, desgravaciones fiscales por ahorros, etc”. Ai

Los pisos turísticos, ¿un problema?

Hay otro asunto que siempre genera debate: el de los pisos turísticos. Ignacio Martín Herranz puso sobre la mesa el problema de encontrar vivienda en las grandes ciudades. “Puede que el motivo sea el alquiler de temporada o los alquileres turísticos, pero el hecho es que hay que buscar alguna manera de dar solución a esto. Es cierto que el mundo ha cambiado, pero algo no funciona cuando es imposible encontrar una vivienda en alquiler para una persona que cumple todos los requisitos para alquilar un piso”.

Para Zacarías Zulategui, todo pasa por las ayudas públicas, “posiblemente –como se ha mencionado aquí- deben ir más por el lado de la oferta que por el de la demanda. Pero no se ha conseguido satisfacer esa demanda y corremos el riesgo de que políticamente se demonice al turismo y a la vivienda de lujo. Y el turismo es uno de los de los pilares de nuestra economía”. Ai

Andalucía avanza en la tramitación de su Ley de Vivienda, mientras que el Gobierno central intenta imponer la suya en las comunidades autónomas, algo difícil sin el beneplácito de cada región. Mientras, se trata de afrontar el problema de la vivienda con planes de choque que rescaten la vivienda protegida del estancamiento en el que estaba sumida.

A dónde lleva la legislación actual sobre vivienda y suelo

vivienda asequible en el mercado y más suelo liberalizado”.

José Ignacio Fernández abordó uno de los grandes desafíos del sector, como es la falta de suelo para producir la tan necesaria vivienda.

ÑIGO Molina, en su introducción a este bloque, aclaraba que por un lado estaría la “Ley del Suelo nacional, que al final depende de que cada comunidad autónoma decida aplicarla” y de otro lado “la autonómica, actualmente en tramitación”. La pregunta para promotores y constructores sería “qué habría que pedir de estas leyes, que se podría extrapolar de otros países y, en definitiva, que se espera de ellas, teniendo en cuenta la urgente necesidad que existe por contar con más

Una escasez de suelo que viene motivada desde hace años por la falta de políticas urbanísticas activas. “En términos de planeamiento, hay pocas iniciativas para mejorar la agilidad administrativa, y por tanto, no se han visto avances importantes en los últimos años. Dicho esto, soy relativamente optimista. Hay administraciones como el Ayuntamiento de Sevilla que lo están haciendo muy bien en este sentido, y un ejemplo son los estudios de ordenación, con los cambios de usos

sin límites de edificabilidad y densidad, algo que también se está haciendo en otros consistorios”. “Me preocupa más”, prosiguió, “el incremento de los costes de construcción y el encarecimiento del suelo. De los productos o activos que más han subido de precio en el último año destaca el suelo, que está aumentando exponencialmente. Es cierto que el coste de construcción subió mucho hace dos o tres años pero no al ritmo que lo está haciendo el suelo”, avisó. Como solución a esta sensible situación, José Ignacio Fernández apuntó que “quizás habría que pensar, en lugar de en VPO, en Urbanizaciones de VPO, suelos de titularidad pública que fueran urbanizados”. En cuanto a la Ley del Suelo,

JOSÉ B. MARCH

CULMIA

“Se podrían hacer las viviendas que la habitabilidad y diseño de cada comunidad autónoma te permita, y eso ayudaría mucho a ofrecer aquello que entendamos que el mercado absorbe”

“a día de hoy, los problemas del sector no están tanto en los ayuntamientos, ni en la licencia de obra o de primera ocupación”, indicó. “En este punto, creo que los plazos son razonables y en algunos casos óptimos. El problema está en las compañías suministradoras a la hora de recepcionar las redes, informarte de la potencia instalada, firmar los convenios de cesión o expedirte los CUPS contratables, donde los plazos pueden ser bastante mejorables”.

A esta lista de mejoras se unió José B. March, que solicitó que “los informes medioambientales o de cualquier otro organismo tuvieran plazos limitados y con silencio positivo, es decir, si no se informan que se den por buenos, porque actualmente, mientras el organismo competente no se pronuncie no se avanza con el planeamiento. La Ley del Suelo nos tendría que garantizar plazos y no lo hace. Invertir en suelo es un deporte de riesgo y tenemos que dar explicaciones ante nuestros accionistas

por estos retrasos. Esta Ley tiene que ser una ley de plazos, porque no puedes estar meses esperando un papel sin que llegue”. También realizó una propuesta para la Ley andaluza. “La Comunidad Valenciana ha dado un paso valiente eliminando la densidad de viviendas. De esa forma, se podrían hacer las viviendas que la habitabilidad y diseño de cada comunidad autónoma te permita, y eso ayudaría mucho a ofrecer aquello que entendamos que el mercado absorbe. Así podríamos hacer más viviendas pequeñas

(60 metros cuadrados y dos dormitorios) a las que puede acceder más gente, no tiene sentido el urbanismo que obliga a viviendas de más 100 metros, cuando la creación de hogares va hacia familias con menos miembros. En este sentido, creo que el urbanismo español viene con mucho retraso, hay que ser valientes y adaptarse a lo que demanda el mercado”.

De la misma opinión era Zacarías Zulategui, para quien “hay que adaptarse a la realidad y demanda actual y lo

que los estándares de vivienda demandados, indican es que esta va a ser cada vez más reducida en tamaño. Qué sentido tiene entonces hacer vivienda basándose en planeamientos antiguos, con 115 ó incluso 120 metros cuadrados por vivienda”. Y sobre la Ley

JOSÉ IGNACIO FERNÁNDEZ

AEDAS HOMES

“De los productos o activos que más han subido de precio en el último año destaca el suelo, que está aumentando exponencialmente”

movemos viviendas se nos ha oído. En otros sitios donde no ha sido así, el efecto de las medidas e iniciativas legislativas adoptadas casi siempre ha sido el inverso al que pretendían provocar. Nosotros estamos pidiendo reducir la densidad de vivienda y en lo que se refiere a los suelos dentro de la ciudad consolidada, ha-

RICARDO PUMAR GRUPO INSUR

“Hacen falta leyes del suelo que sean flexibles y que establezcan unos plazos, con el castigo del silencio positivo si no se cumplen”

del Suelo apuntaba que “lo primero que hace falta para edificar es un suelo, y efectivamente se están arbitrando medidas e iniciativas pública muy notables. En la fase de redacción de la nueva normativa de vivienda en Andalucía, a los que construimos y pro-

gamos todo lo posible para que se pongan en carga. Por otra parte, habría que revisar si en un solar destinado a equipamiento que está vacante desde hace muchos años, realmente hace falta ese equipamiento planeado o se pueden edificar viviendas. Si hablamos del caso de Sevilla parece que hay demasiados

solares dotacionales vacantes. En cuanto a la vivienda protegida, tenemos que darle la vuelta como un calcetín a la normativa vigente. Los promotores, como actores relevantes en la producción de vivienda, no podemos cambiar ni el precio del acero ni el del hormigón, pero todo lo que esté en nuestra mano vamos a replantearlo por completo para dar soluciones al problema de la vivienda en España”. Sobre el problema del suelo, según Ricardo Pumar, “no se fabrica porque no hay financiación. Porque con la Ley del Suelo, mientras no esté totalmente urbanizado es rústico y las tasaciones ECO no recogen las expectativas urbanísticas. Y para el ‘equity’, nadie se atreve por la incertidumbre que generan los plazos administrativos. Soy de la opinión de que hacen falta leyes del suelo que sean flexibles y que establezcan unos plazos, con el castigo del silencio positivo si no

ZACARÍAS ZULATEGUI GRUPO INSUR

“Hay que adaptarse a la realidad y demanda actual y lo que los estándares de vivienda demandados, indican es que esta va a ser cada vez más reducida en tamaño”

se cumplen”. Para el presidente de Grupo Insur, “los factores que limitan la oferta de vivienda son la escasez de suelo y el problema de la oferta de servicios de construcción. El tema del suelo tiene más fácil solución, porque depende de la

voluntad política pero el tema de la falta de mano de obra es más complicado”.

Sobre este asunto, para Antonio Galvez, “el problema de la tramitación del suelo no va a tener solución ni a corto ni a medio plazo y es complicado que quien tiene el poder de realizar un informe con el que se decide el destino de un suelo, acepte esa limitación de plazos y permita perder ese control”.

Buscando soluciones, Antonio Gil, mencionaba que “sería necesario un pacto entre

los grupos políticos, principalmente entre PSOE-PP para dar estabilidad jurídica a largo plazo a la regulación sobre vivienda y suelo. Esta regulación es cada vez más exigente y se nota en la calidad de las viviendas. Supone un coste importante, que presiona al alza el precio de la vivienda. Metrova-

aunque no pague. El problema de escasez no se soluciona limitando el alquiler vacacional, sino dando mayor seguridad jurídica a los propietarios, y facilitando que entre más capital de inversores en nuevos BTR, para aumentar la oferta. Si queremos incrementar la oferta y por tanto la inversión

ANTONIO GIL METROVACESA

“Sería

necesario un pacto entre los grupos políticos para dar estabilidad jurídica a largo plazo a la regulación sobre vivienda y suelo”

ANTONIO GÁLVEZ GRUPO GALIA

“El

problema de la tramitación del suelo no va a tener solución ni a corto ni a medio plazo”

cesa hace todos los esfuerzos por adaptarse a la regulación, e ir bastante más allá, de manera que el 100% de nuestras promociones lanzadas en 2024 cuenta con la doble calificación energética A-A”. Para Gil, “el impacto de Ley Vivienda está siendo negativo en el mercado de alquiler: Se ha retirado oferta del mercado por sobreprotección al inquilino,

de BTR, deberíamos aplicar medidas fiscales y urbanísticas, que consigan que un proyecto BTR tenga menor coste que un desarrollo para BTS”. En cuanto a los plazos, indicaba que “el PP dice que va a implantar tres meses máximo para la obtención de licencias de obras. Ojalá sea cierto, porque actualmente la media es 10-12 meses. En construcción, los tiem-

pos se han alargado unos dos meses después del Covid. Con la limitación de mano de obra, solo se podrá reducir plazo con la industrialización, pero aún es muy pronto para ser una alternativa real”.

No hay que olvidar la importancia de dar a conocer todas estas propuestas y trasladarlas a la sociedad. Como comentaba Zacarías Zulategui, “hace falta una labor de concienciación a nivel público. Lo que no se cuenta no existe, y los que somos promotores y constructores deberíamos potenciar esa labor de marketing pedagógica para que la gente entienda cuál es el problema. Debemos ser capaces de hacer ver a la sociedad cuáles son los problemas y las dificultades para la producción de vivienda y que la gente los entienda”. Ai

Conclusiones

ROSA HAFNER / ANDALUCÍA INMOBILIARIA

Estamos en un buen momento para el sector, con un tejido empresarial muy sólido y profesionalizado. Es cierto que estamos viviendo un periodo de incertidumbre, pero el sector funciona a pesar de las medidas intervencionistas del Gobierno central y sigue siendo motor de la economía. Agradezco muchísimo que respondáis cada año a esta convocatoria porque creo que es un punto de encuentro para todos, un lugar en el que aprender de los demás, intercambiar experiencias y reflexionar juntos, porque hay muchos retos por delante y creo que la mejor forma de afrontarlos es estando unidos. Ese es el objetivo y ojalá todos lo aprovechéis al máximo. Me siento orgullosa y agradecida de que contéis con nosotros y la revista sea un punto de referencia para todos. Ai

Creo que el precio de la vivienda seguirá subiendo, porque la demanda es más fuerte que la oferta. A corto y medio plazo no existe la posibilidad de tener volumen de suelo finalista como para revertir esta tendencia. Especialmente en obra nueva, y en las ciudades/provincias más dinámicas: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia y los dos archipiélagos, en definitiva, en los núcleos de población donde mayor dificultad existe para la generación de viviendas asequibles, al menos, si se siguen con las mismas

En España, la escasez de vivienda es un problema significativo que arrastramos desde hace cuatro años. Cada año, el déficit de viviendas aumenta en 150.000 unidades, lo que significa que, si actualmente tenemos un déficit de 600.000 viviendas, en unos años superaremos el millón. La demanda supera con creces a la oferta.

ÍÑIGO MOLINA COLLIERS

Como cierre de este Almuerzo-Debate, Iñigo Molina agradeció a todos el haber venido y haber participado en él de forma “clara y transparente”. Y como conclusión, puso de manifiesto que todos “estamos aquí porque nos gusta el sector, disfrutamos de él, vemos los desafíos, pero seguimos porque por muy difícil que nos lo pongan, esta es la forma que tenemos de ganarnos la vida y además, estamos convencidos de que hacemos una labor social y que estamos en un sector bueno y divertido y esperamos que sea así mucho tiempo. Ai

propuestas y soluciones al mercado de la vivienda. En cuanto a los costes de construcción, subieron en 2022 y 2023 tras el inicio de guerra en Ucrania. Después se tranquilizaron (sin bajar), y en el último año volvemos a ver nuevas subidas de coste (en torno al 5%) pero ahora motivados por la falta de mano de obra y cualificación de la misma. Por ahora no es un problema para el promotor, porque el precio de venta también sube y se puede trasladar el coste sin castigar el margen promotor. Ai

Ante esta situación, las administraciones deben liberalizar más suelo, facilitar los trámites y agilizar los plazos administrativos para la expedición de licencias de obra. Es crucial que se tomen medidas para generar más viviendas y ponerlas en el mercado. Los jóvenes tienen capacidad de pago, pero no de ahorro, por lo que es necesario ofrecerles algún tipo de aval para que puedan acceder a una vivienda. Además, es importante no intervenir excesivamente en el mercado del alquiler, ya que esto reduce la oferta de viviendas y, en última instancia, incrementa los precios.

En el segmento en el que trabajamos

desde Grupo GS, que es el sector prime o de lujo, los problemas son mucho menores. La demanda es muy fuerte, con clientes muy solventes, y cuando lanzamos una promoción al mercado, la demanda supera con creces la oferta. En nuestra última promoción en GS Los Remedios, el precio de las viviendas se incrementó en un 56% desde su salida a la venta hasta la entrega. En otra promoción en Estepona, el incremento fue del 40%. No sabemos si el mercado podrá soportar estas subidas de precios, pero está claro que es necesario poner más viviendas en el mercado, y para ello es fundamental liberar más suelo. Ai

JOSÉ LUIS VERA / GRUPO GS

ANTONIO GIL / METROVACESA

Es evidente que existe un desfase entre la oferta y la demanda respecto a la vivienda. La solución no es fácil, pero coincido con la idea que se ha dicho aquí de que nosotros debemos formar parte de la solución. Tenemos que ayudar a las Administraciones Públicas o ellas serán incapaces de resolver el problema, porque el cortoplacismo de sus legislaturas no les permite ir más allá de cuatro años. Y o nosotros les damos al menos las ideas para implementar un escenario y un ecosistema que facilite encontrar una solución a esto o va a ser complicado.

Europa no es ya la referencia, nosotros somos el pasado, y para ver lo que nos puede venir hay que mirar hacia más afuera. Y si no se puede acceder a una vivienda social habrá que ir al alquiler. Pero qué pasa cuando no se pueda ni comprar ni alquilar. Qué

Tenemos que ser optimistas. El sector promotor en el 2025 va a ir bien. Es cierto que este siempre ha sido un sector muy intervenido y con muchos factores externos que nos han dificultado la tarea pero siempre hemos conseguido superar los obstáculos. El Covid es una muestra de ello, fue un momento difícil y salimos más fuertes. Ahora estamos en un escenario internacional disruptivo, no sé exactamente en lo que nos

ocurrirá con la sociedad. Y no veo por parte de las administraciones públicas ninguna respuesta, no reacciona ante lo que está ocurriendo. Éste creo puede ser uno de los grandes problemas para los próximos años.

La Junta de Andalucía tiene una agencia dedicada a la vivienda, a la rehabilitación, a la vivienda sostenible. Pero el problema también hay que buscarlo dentro de la propia administración, y en la dificultad de poner en marcha sus políticas y gestionar el suelo. Por eso creo que tenemos la obligación, o al menos la responsabilidad, de ayudar a las administraciones públicas a través de herramientas como las Colaboraciones Público-Privadas en la búsqueda de soluciones, porque al final son las Administraciones las que reglamentan y regulan. Sin ellas poco podemos hacer nosotros. Ai

JOSÉ B. MARCH / CULMIA

afectará, pero como no lo podemos prever, creo que tenemos que seguir intentando hacer lo que venimos haciendo hasta ahora: poner en el mercado viviendas, porque hay una demanda persistente. Seguramente esa demanda, que es de renta libre, no está atendiendo a un problema social de vivienda en España, donde las administraciones tienen que ser proactivas.

Por eso tenemos que hacer esa pedagogía con el sector público para entre todos ponerle solución. Y esto no se resuelve con una Ley de Vivienda que marque unos precios límite y termine con la oferta de alquiler, porque está probado que eso no funciona. Son las comunidades autónomas las que deben hacer la política de vivienda, y solo va a funcionar si escuchan al sector y hacen políticas que incentiven la inversión

Creo que hay dos líneas de negocio para las que habría que hacer dos análisis distintos. Por un lado, la renta libre, bien ubicada en sitios prime, que está viviendo un momento muy bueno, sobre todo en millas de oro como la Costa del Sol o las Canarias, donde prácticamente se vende todo al precio que se haga. Y de otro lado está el problema social que supone la falta de vivienda asequible, no solo para gente con po-

en vivienda. El mensaje a las autoridades para el problema de la vivienda es que nos tenemos que poner de acuerdo en poner soluciones que van vía presupuestos, pueden ser desgravaciones fiscales o menores impuestos a la oferta o a la demanda. Hay muchos modelos, pero lo que tengo claro es que tiene que ser vía colaboración públicoprivada. Las empresas por sí solas no pueden hacer viviendas más baratas, porque ni existe suelo ni los costes de construcción van a bajar. Con lo cual, lo que cabe es que la legislación nos ayude a generar suelo a precio razonable, porque todo lo que no sea eso va a ser seguir incrementando precios. A nosotros seguramente en renta libre nos va a ir bien, pero para facilitar el acceso a la vivienda, o nos ayuda la administración o el problema se seguirá agravando. Ai

cos recursos. Porque hoy en día, si miramos el salario medio bruto de una ciudad como Sevilla, está entre 20.000 y 24.000 euros brutos anuales. Y una persona con esos ingresos no puede acceder a la mayoría de las viviendas que se promueven aquí, ni de lejos. Ahí sí que nos vamos a encontrar un problema social importante porque la mayoría de la gente está en esa bolsa, no en la bolsa prime. Ai

GERMÁN PERAL / CHAVSA

Creo que la economía a pesar de todo, tiene unos buenos años por delante y es ahora mismo más sostenible que antes. Hay un dato que destacaría y es que somos una economía exportadora y con un importante superávit por cuenta corriente. En este superávit tiene mucho que ver la balanza de servicios, no sólo los ingresos por turismo, sino también la exportación de servicios empresariales, como los servicios de con-

sultoría, ingeniería, transportes, servicios financieros, etc, que superan ya a los ingresos por turismo.

En cuanto a la amenaza de Trump de imponer aranceles muchos creen que va a generar inflación, pero la realidad es que es más bien un arma de negociación y al final no llegará a tanto. De otro lado, otras medidas, como favorecer la extracción de petróleo y gas puede reducir el precio de los combustibles y compensar la posible subida de la inflación como consecuencia de la imposición de aranceles. Lo que dicen la mayoría de los expertos es que en los próximos años en Europa la inflación va a estar contenida y, por tanto, no se esperan

Desde el 2010 hasta el 2015, el sector inmobiliario lo pasó mal. En el caso del sector de la construcción, tanto las crisis como los periodos de bonanza nos llegan con dos años de retraso, y en esta ocasión también ocurrió así. Entonces lo pasamos mal y muchos compañeros tuvieron que irse fuera de España. Ahora afortunadamente el sector está mucho más estable. Es cierto que es el que más sufre cuando hay problemas de inversión, y si ahora esta se debe dedicar más a Defensa, me temo que para ello reducirán las inversiones del Ministerio de Fomento y al final nos afectará. Y quizás la SE-40, en vez de terminarse dentro de 10 años lo hará dentro de 15 años. Son cambios que parece que la sociedad tiene asumidos y nadie se molesta por ello. Además, somos un sector poco atractivo para los

ZACARÍAS ZULATEGUI

GRUPO INSUR

subidas de los tipos de interés. Es decir, creo que vienen unos años positivos, no para el residencial, sino para el sector inmobiliario en general. Es cierto que para los próximos años tenemos un grave problema de déficit de vivienda, eso creo que debe ser nuestra principal preocupación, porque a largo plazo puede frenar el crecimiento de la economía española y, lo más peligroso, generar graves problemas sociales. Porque cuando no se puede acceder a la vivienda en propiedad, por la subida de los precios, la gente se va al alquiler y este, por la ley de la oferta y la demanda, está subiendo mucho más que el precio de la vivienda. Ai

jóvenes y esto nos afecta en la contratación de personal. En Martín Casillas, desde hace ya 10 años, a nuestros trabajadores los contratamos cuando están terminando el grado de Obra Civil, e incluso a veces los ayudamos a terminar el máster. Las empresas de nuestro sector necesitan dar este apoyo para atraer el talento y fidelizar así a los empleados, porque si no, no les resulta atractivo.

Respecto al segmento inmobiliario, hay que ayudar a los más jóvenes porque sí pueden pagar la letra pero no tienen capacidad de ahorro. Y apostar por el build to rent, porque en ciudades como Sevilla el alquiler es imposible. Creo que es un problema que hay que abordar también, aparte del de la vivienda asequible, que es algo evidente. Ai

Todos los que estamos aquí somos buenos profesionales y entendemos bien el negocio, somos empresas solventes, serias, comprometidas con su gente y con la sociedad. O nosotros hacemos por arreglar el grave problema social que existe actualmente con el tema de la vivienda, o vendrá alguien que lo va a arreglar por nosotros y quizás la solución no sea la más conveniente para todos los afectados. Es cierto que hay zonas donde el sector inmobiliario va muy bien, los precios están subiendo y se sigue vendiendo. Esto es muy positivo para muchas empresas, porque no hay que olvidar que venimos de una crisis que castigó mucho al sector y muchas compañías necesitaban capitalizarse. Pero el mercado tiene que ser sostenible. Y es verdad que, o bien asumimos un compromiso todos para que

tanto la vivienda social como la asequible llegue a la gente que la necesita, o al final vendrá el problema a nosotros. Creo que debemos poner el foco aquí, hay que pensar en incrementar edificabilidad donde sea posible, dar facilidades, reducir fiscalidad, cambiar el urbanismo, hacer todo lo posible para que poner esta vivienda en el mercado.

En este debate hemos hablado mucho de reducir el tamaño de las viviendas para hacerlas asequibles y adaptarlas a la sociedad actual, con hogares cada vez más pequeños. Porque aunque la vivienda, al reducir su tamaño, más incrementa su coste por metro cuadrado, al final no es lo mismo el precio en valor absoluto de una de 90 metros cuadrados que de 60, pese a que su coste por metro cuadrado sea más elevado. Ai

IGNACIO MARTÍN / MARTÍN CASILLAS

FRANCISCO FERNÁNDEZ / CARTUJA INMOBILIARIA

El principal reto del sector pasa por controlar la excesiva alza de precios que produce la escasez de personal y a corto plazo difícil de solucionar. No hay y la burocracia y exigencias para contratar mano de obra extranjera en origen lo complica. Por otra parte, se está intentando suplir estas carencias incorporando sistemas constructivos prefabricados que limitan la necesidad de personal en las obras, pero actualmente incrementan los costos debido a que todavía no están las fábricas ubicadas de forma global a través de todo el país, así como los problemas de financiación ya que se gasta en planta y no se cobra hasta que esté puesto en obra. Ai

Creo que el mundo ha cambiado y si entendemos cómo lo ha hecho tendremos la clave de todas las soluciones. Nosotros llevamos ya diez años en Brasil, y desde el COVID, tanto allí como aquí se escucha exactamente el mismo discurso: La hiperinflación, la subida de costes o la necesidad de vivienda. No son problemas exclusivos de España, creo que hay un fenómeno de transformación del mundo que está afectando a nivel global.

En cuanto a nuestro sector en concreto, es cierto que la vivienda de lujo tiene unos márgenes, unos volúmenes y una demanda distinta al de la vivienda asequible, que tiene otros problemas, que si al sector privado nos tuvieran más en cuenta creo que podríamos solucionar muchas cosas. Pero que no tenga-

La primera conclusión es que España sigue siendo un país sumamente atractivo para el capital. Tenemos unas ventajas competitivas inopinables respecto a cualquier otra oportunidad que se esté realizando a nivel global. Y a pesar de ser un sector hiperregulado, seguimos generando confianza a quién decide invertir por estar dentro del marco europeo, que genera sostenibilidad. Otro punto a destacar es que el sector se ha profesionalizado de una forma imbatible y eso genera una enorme confianza tam-

ANTONIO GÁLVEZ / GRUPO GALIA

mos la certeza de poder terminar nuestro producto en el plazo y con las calidades acordadas, es muy grave. El problema que tenemos con las constructoras y con la mano de obra cualificada, para encontrar gente capacitada es el mayor reto que tenemos hoy en día. Y todo esto ocurre porque han nacido una serie de profesiones nuevas que están atrayendo a la masa laboral que antes venía a nuestro sector y para esto no tenemos de momento alternativa. Hay que buscar soluciones que sean distintas a las que hay actualmente, porque la industrialización no consigue resolver este problema, que a afecta a cualquier tipo de construcción, ya sea de lujo o vivienda asequible. Sin solucionar esto no podremos dar respuesta a la demanda existente. Ai

bién para quien pone el capital. Y cuando hablo del sector me refiero a todos los que forman parte de él de alguna u otra forma: promotores, constructores, banca, medios de comunicación, consultoras…. Por tanto, tenemos un mercado muy sólido, más allá del hecho de que produzcamos menos que la demanda existente”.

En cuanto a la inversión, hay factores interesantes a nivel global, porque el dinero se puede ir a donde quiera y sin embargo se sigue viniendo a España, con permiso de los tipos de interés. Si tenemos un país con las garantías actuales, tenemos continuidad y sostenibilidad.

Ahora las relaciones entre promotor, constructor, arquitectos, incluso administraciones son relaciones de ‘partner’. Y al igual que los bancos, que son exigentes con sus clientes, las constructoras también lo son y esto es algo positivo porque asegura

más seriedad y se trabaja en términos de igualdad con las constructoras. El problema ahora mismo es que no hay constructoras para producir la vivienda que necesita un país como España. Hace cinco o seis años, a una licitación acudían ocho constructoras y ahora ese número se ha reducido, y mucho. Todo es mucho más complicado.

Por último, el sector inmobiliario se encuentra en un momento para tener mucha prudencia en las inversiones. Hay sitios, por ejemplo, donde solamente invertiría si fuese una compañía de gran tamaño. Me refiero a nuevas zonas que están despuntando, donde veo que las motivaciones de compra del cliente no corresponden con el producto que se está diseñando. Y si falla el producto y falla el cliente, tendremos un problema. Hay que seguir siendo muy cautos para que el sector siga creciendo sobre cimientos sólidos. Ai

JOSÉ IGNACIO FERNÁNDEZ / AEDAS HOMES

Gaesco siempre ha mantenido que las dificultades

para

construir viviendas

protegidas

no son debidas a la falta de suelo calificado

(CON MOTIVO DE LA SUPUESTA ESCASEZ DE SUELO PARA EDIFICAR)

Eduardo Martínez Zúñiga

DirectorTécnicodeGAESCO

Juan Aguilera GerentedeGaesco

ESTA queja no es reciente. Desde hace tiempo, podríamos decir años, es frecuente que los agentes que operan en el sector inmobiliario manifiesten públicamente que no hay suelo para ser edificado, y se amparan en esta afirmación para justificar la escasa producción de viviendas protegidas en cualquiera de los muchos adjetivos que se le han ido añadiendo según tendencias del momento (sociales, sostenibles, asequibles, etc.).

Ésta, que podría ser una de las razones, no es la única, puesto que existen otras que, muy probablemente, coadyuven al escaso número de promociones de viviendas protegidas y ello a pesar de la exigencia legal de reservar suelos para este fin en los desarrollos urbanísticos y tener fijada fecha para ello, según las obligaciones que contrae el agente promotor.

Sería interesante hacer un análisis, ordenado y profundo, de cada una de las circunstancias que, sumadas, pueden ser las causantes de esta paralización y bloqueo, pero en esta

ocasión dedicaremos nuestra atención al suelo como soporte de la edificación dejando para otra ocasión la fiscalidad, tasas e impuestos, las teóricas ayudas y subvenciones (al demandante, adquirente, urbanizador, promotor y constructor), la mal llamada “Protección Oficial”, la escasa o nula atención de los Ayuntamientos a la gestión de la Relación de Demandantes, la repercusión del Impuesto del Valor Añadido (IVA), aspectos del Reglamento de Vivienda Protegida, temporalidad de la calificación, obligaciones de reserva de suelos y edificabilidades (y su número fijo sin depender de otras consideraciones) y otras facetas más del complejo mundo de la vivienda “de protección oficial”.

Hace casi un año, concretamente el 23 de abril del pasado 2024, en el seno de una “Jornada sobre las modificaciones legislativas del Sector Inmobiliario”, celebrada en la sede de GAESCO, patrocinada por JARQUIL y organizadas por CUATRECASAS, el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla (COAS),

la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla (GUMA) y la Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (GAESCO), se presentó el “INFORME SOBRE LA DISPONIBILIDAD DE SUELOS RESIDENCIALES y EXPECTATIVAS EDIFICATORIAS en los DISTRITOS de SEVILLA”.

Este Informe, elaborado por GAESCO, era el resultado de una paciente y sistemática labor de seguimiento, en los Boletines Oficiales, de la tramitación administrativa de todas y cada una de las Unidades de Actuación prev istas en el Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla (PGOU). El universo de datos que se consideran tiene la ventaja de ser absolutamente fiables, puesto que no es el resultado de declaraciones más o menos optimistas ni de expectativas o manifestaciones interesadas. Son Anuncios oficiales de Acuerdos sobre las distintas fases del proceso, que han de hacerse públicos y publicarse en el Boletín Oficial

que corresponda, para que puedan entrar en vigor, para que sean eficaces. Sin cumplir ese requisito, sea cual sea la figura de planeamiento, no puede materializarse y para nosotros es un dato para tener en cuenta cuando se haya publicado, antes no.

Para elaborar ese Informe (cuya continua actualización nos permite obtener una fotografía fija de cada momento), se mantuvo el desglose del término municipal de Sevilla en los once Distritos en que está dividida la ciudad1

En un cuadro resumen de cada uno de los Distritos se incluyeron cinco columnas en las que se disponían:

1. Figura de Planeamiento, 2. Superficie del ámbito (considerado en m2s), 3. El Estado de la Tramitación (con indicación de la fecha), subdividida en: 3.1 Aprobación Inicial, 3.2 Aprobación provisional y 3.3 Aprobación definitiva, 4. Edificabilidad (en m2t según usos): 4.1 Residencial, 4.2 Terciario, 4.3 Industrial y 4.4 Total, 5. Número de viviendas, con el desglose en: 5.1 Libres, 5.2 Protegidas y 5.3 Total.

El cuadro así elaborado cuenta con tantas líneas de datos como figuras de planeamiento se han considerado en el PGOU2 y que cuentan, cada una, con la Ficha de datos urbanísticos y parámetros de consideración. Se hace

1/

notar, por lo relevante del estado, aquellas Unidades cuya tramitación no se ha iniciado.

Precisamente son estas Unidades, estos suelos, los que nos aportan el dato deseado: SUELOS DISPONIBLES CON PLANEAMIENTO SIN TRAMITAR Y SUS EXPECTATIVAS

EDIFICATORIAS

Como Anexo 1 se incorpora a este texto un cuadro en el que se recogen, por Distrito y por la totalidad, las cifras resultantes de metros cuadrados de superficies, de metros cuadrados de edificabilidad por usos, residencial, terciario o industrial, y de número de viviendas libres y protegidas. Se deduce que perma-

necen sin tramitar un total de 7.197.039 m2s (un 26,08 % de un total de 27.597.768 m2s incluidos) que suponen 2.033.039 m2t residenciales que deben producir 7.961 viviendas protegidas (un 27,22% de un total de 29.281 viviendas previstas) y 10.736 viviendas libres (un 24,26% de un total de 44.246 viviendas de renta libre previstas).

Es preciso hacer una consideración: no todos los suelos con planeamiento aprobado definitivamente han construido el total de las viviendas asignadas por el planeamiento. Es decir que hay Unidades cuyas parcelas resultantes quedan sin al-

“Es frecuente que los agentes que operan

en el sector inmobiliario manifiesten públicamente que

no hay suelo para ser edificado”

“Se amparan en esta afirmación para justificar la escasa producción de viviendas protegidas”

2/ Se consideran: ARI (Áreas de Reforma Interior), ATA (Áreas de Transferencia de Aprovechamiento), SUO (Suelo Urbanizable Ordenado), API (Área de Planeamiento Incorporado), SUS (Suelo Urbanizable Sectorizado), SUNS (Suelo Urbanizable No Sectorizado),y ED (Estudio de Detalle).

Los Distritos considerados son: 1. Casco Histórico, 2. Bellavista-La Palmera, 3. Cerro-Amate, 4. Este, 5. Macarena, 6. Macarena Norte, 7. Nervión, 8. Los Remedios, 9. Sur, 10. San Pablo-Santa Justa y 11. Triana..

bergar edificación residencial alguna. Esta mayor precisión solo puede formalizarse si se pudiera disponer de las cifras que resultan de los expedientes de solicitud de licencia para obras de nueva planta, lo que no es el caso.

Con la consideración que antecede podemos afirmar que la compleja problemática de la vivienda no arranca de un problema de falta de suelo. Sí son escasos los solares (según la definición urbanística de los mismos) puesto que hay unidades de planeamiento cuyo proceso administrativo de desarrollo aún no se ha iniciado y, además, un número importante cuyo planeamiento aun no se ha aprobado definitivamente y cuando ello ocurra, deberán tramitarse los correspondientes proyectos de urbanización y, en su caso, los proyectos de reparcelación.

Es un largo procedimiento administrativo que, en muchos casos, debe comenzar con trámites medioambientales que suponen un importante plazo de tramitación. Aunque, con la entrada en vigor de la LISTA y su Reglamento General, las Declaraciones Responsables (en obras, ocupación y actividad), la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades (OROA) con una nueva versión que se encuentra al final de su tramitación y que la hará aún más eficaz, se han mejorado los plazos en la resolución de muchos expedientes, ante el Anteproyecto de una nueva

Ley para la Gestión Ambiental de Andalucía (LEGAM) mucho nos tememos la quiebra de una tendencia positiva.

La amenaza de una previa Licencia Ambiental para demasiados supuestos nos puede hacer volver a tiempos pasados con una indeseable doble tramitación.

Este temor ya se ha hecho público y hemos mandado mensajes para que no retrocedamos a fórmulas irracionales y obsoletas. Confiemos en que predomine la sensatez y el equilibrio. Los Anexos de la nueva Norma Medioambiental deben elaborarse con

cada momento, la situación de la ciudad: Zonas de mayor actividad constructiva, inversiones, evolución del número de viviendas, zonas de mayor presión turística, locales que se adaptan para viviendas de uso turístico (VUT), apartamentos turísticos y un largo etcétera que, sin duda alguna, puede ser una herramienta que ayude a apreciar y a conocer la vida y desarrollo de la ciudad y, con datos reales, intervenir en apoyar, o corregir, las tendencias, pero desde la realidad de los hechos y no desde supuestos teóricos con datos “estimados”.

por no decir inmediata. Bastaría con contratos de menor cuantía por provincia para seleccionar unos profesionales que se responsabilicen del tema, decidir el límite de habitantes de los ámbitos a analizar y, con los datos reales del planeamiento previsto y ejecutado, confeccionar unos cuadros que permitan comprobar el grado de ejecución y de construcción. De esta manera no haría falta aventurarse a cifras “redondas” que nacen más de la voluntad y de las intenciones que del conocimiento y/o posibilidades. Todos tenemos en la cabeza

“Hemos podido comprobar que en la Administración no existen, o no se han elaborado, datos de suelo destinado a vivienda protegida (pública o privada) y esta carencia tendría una resolución fácil, por no decir inmediata”

el conocimiento de los procesos, sin que ello suponga pérdida de garantía del necesario control medioambiental.

Hemos reiterado, en muchas ocasiones y en distintos foros, que bastaría con que los equipos del Servicio de Licencias de la GUMA pudieran disponer de una aplicación informática que permitiera gestionar los datos del expediente. Si a los datos habituales se le añaden las referencias de: Distrito, tipo de obra (especialmente las de nueva planta), Presupuesto de Ejecución Material, cambio de usos, y algún que otro más, la gestión de estos datos permitiría conocer, en

Con motivo de nuestra colaboración en la elaboración del Anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda en Andalucía, desde GAESCO, y compartido por FADECO Promotores, hemos puesto de manifiesto que la situación del acceso a la vivienda precisa una decidida intervención a modo de “plan de choque” que de manera inmediata y eficaz venga a paliar la denominada “emergencia social” Hemos podido comprobar que en la Administración no existen, o no se han elaborado, datos de suelo destinado a vivienda protegida (pública o privada) y esta carencia tendría una resolución fácil,

cifras que, con carácter nacional o con carácter autonómico, se hacen públicas en una espiral creciente que, sin embargo, hacen pensar que son mas “deseadas” que “reales”. Y a las pruebas nos remitimos. Y esta necesidad de acción inmediata ha sido evaluada por la Secretaría General de Vivienda de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda y ha dado origen al “Decreto-Ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda”, aprobado en el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía el pasado 24 de febrero y que se ha publicado en el BOJA Nº 41 del

lunes 3 de marzo y, por tanto, entrará en vigor el martes día 4 de marzo. Confiamos en que, cuando estos comentarios que hoy hacemos estén impresos y publicados, ya habremos podido analizar el contenido del Decreto-Ley, de una larga y expresiva Exposición de Motivos ( 15 páginas), tan solo seis artículos en tres Títulos, más las habituales disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales, y podremos opinar con mayor precisión. En esta ocasión, el trabajo de elaboración, los contenidos y extensiones, ha sido muy “reservado” y los agentes y entidades que en otras ocasiones hemos sido consultados, esta vez no lo han sido. Por ello, por no haber dispuesto de un texto fiable, es muy arriesgado opinar y tan solo contamos con los resúmenes de prensa y las notas oficiales.

Por lo que se explicita en el artículo 5 del citado DecretoLey, “Bolsa de suelo para vivienda asequible”, se creará una Bolsa de suelo, para dar publicidad y transparencia a los suelos disponibles en los municipios andaluces con una población superior a 100.000 habitantes. Dicha Bolsa de suelo, con datos que en tres meses deberá aportar cada Ayuntamiento, estará constituida por parcelas disponibles, solares públicos y privados, destinadas por el planeamiento urbanístico a vivienda protegida más las parcelas dotacionales de equipamientos (SIPS genéricos) susceptibles de acoger viviendas o aloja-

mientos dotacionales, parcelas de los Patrimonios Públicos de Suelo y otras más de titularidad pública susceptibles de acoger viviendas protegidas. En párrafos anteriores nos referíamos a la conveniencia de contratar provincialmente a unos profesionales que dedujeran los datos (con la

régimen urbanístico aplicable y el número de viviendas protegidas posibles. La Junta de Andalucía, receptora de la información, desarrollará una herramienta informática para la publicación y gestión de los datos y su materialización para la consulta electrónica en un plazo de seis meses. Ya nos

“Se creará una Bolsa de suelo, para dar publicidad y transparencia a los suelos disponibles en los municipios andaluces con una población superior a 100.000 habitantes”

ventaja de poder unificar los criterios de selección en cada ámbito provincial), pero en el Decreto-Ley, aprobado son los Ayuntamientos, que han debido acordar por el órgano municipal competente la aplicación con carácter transitorio del DecretoLey, los que deberán emitir la cédula urbanística de los suelos, haciendo constar el

hemos plantado en diciembre de este 2025 y es en ese momento en el que podremos poner en marcha realmente el cumplimiento del DecretoLey. Opinamos que los plazos pueden reducirse, máxime si estamos hablando de “emergencia social”.

Por lo pronto, GAESCO ya facilita el Anexo 1 que, parcialmente, da respuesta a las

exigencias del Decreto-Ley y puede considerarse como un “adelanto”, que se ofrece a la GUMA del Ayuntamiento de Sevilla, como expresión de nuestro deseo de colaboración a la vez que nos ofrecemos para seguir prestando ayuda y colaboración, como siempre se ha hecho, en la obtención de los resultados apetecidos.

Con este análisis pretendemos hacer pública nuestra opinión sobre el complejo mundo de la vivienda protegida y asequible en lo referente al suelo, pese a que se apuntan aspectos que no se desarrollan y que muy probablemente tendremos ocasión de analizar próximamente y con mayor conocimiento el Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda que ya sido publicado y el Anteproyecto de la Ley de Vivienda de Andalucía continúe su tramitación.

Quedamos emplazados. Ai

De la sequía a la DANA: Los nuevos retos de la hidropolítica

El agua ha escalado posiciones entre los temas que más preocupan a la sociedad. Son muchos los retos que debe afrontar este sector, que lidia con la amenaza climática, de consecuencias cada vez más devastadoras y con la escasez de agua. Llevar por buen cauce este recurso tan valioso, asegurar su suministro y mejorar su depuración, cuyo incumplimiento supone elevadas multas por parte de la Unión Europea, son algunos de los grandes objetivos que se han marcado los principales responsables de este bien tan valioso.

L“En

España se ha pasado de la preocupación por la sequía, viendo como esos ciclos se repiten con mayor frecuencia, a la inquietud por fenómenos como la DANA”

AS últimas lluvias han dado un respiro al problema de la escasez de agua, aumentando considerablemente la reserva hídrica española. En el caso de Andalucía, algunas de las cuencas que registraban los niveles más bajos han visto aumentar sus porcentajes, situándose, como ha ocurrido en el caso de la del Tinto, Odiel y Piedras, por encima del 90% de su capacidad, o en la del Guadalquivir, que ha duplicado el agua embalsada respecto al

año anterior. Aun así, sigue habiendo zonas como las Cuencas Mediterráneas Andaluzas o la del Guadalete-Barbate, que siguen sin alcanzar porcentajes superiores al 30%.

Hay que fortalecer la resiliencia hídrica, un objetivo en el que coinciden todos los líderes mundiales. Todos los informes que se realizan apuntan en esa dirección y transmiten la creciente amenaza que se cierne sobre el futuro del agua. La falta de implementación de políticas de

gestión hídrica más eficientes, la alarmante realidad sobre el cambio climático y los crecientes desastres relacionados con el agua, cada vez más costosos, son retos que todos deben tener presente.

LA INSEGURIDAD HÍDRICA

En España se ha pasado de la preocupación por la sequía, viendo como esos ciclos se repiten con mayor frecuencia, a la inquietud por fenómenos como la DANA de Valencia puedan sucederse en el

ETAP de Río Verde (Marbella - Málaga).

Olivia Fernández / Fotos: Archivo Ai

tiempo. Es decir, cuando no preocupa la escasez, lo hace el exceso de agua, ya que hay zonas que sufren las consecuencias de las crecidas provocadas por fuertes lluvias, a veces con resultados terribles.

Desde Andalucía, se observan todos estos acontecimientos con preocupación. En zonas como la provincia de Málaga o en Jerez se han vivido graves inundaciones el pasado otoño y las soluciones suelen llegar después de la tempestad, cuando el daño ya está hecho. Es en el momento en el que el agua enseña sus garras cuando todos recuerdan esas obras que aún no se han acometido. Eso ha sido el caso de Málaga, afectada hace unos meses por las crecidas de los cauces de los ríos y arroyos cercanos. Entonces volvió al debate el encauzamiento del río Campanillas, una asignatura que lleva dos décadas pendiente. Ahora se pretende hacer a través de la colaboración público-privada pero el proyecto sigue sin terminar de ver la luz, a la espera de unos fondos que incluso se tratan de sacar con ayuda de la Unión Europea.

Mientras, se han conseguido avanzar otras iniciativas no menos importantes, aunque no resuelven el problema que existe en Málaga. El pasado año el Ayuntamiento de la capital, a través del Área de Urbanismo, adjudicaba la obra para mejorar el drenaje en calle Adonis y en el arroyo Pilones a la entidad Rialsa Obras S.L, por un importe cercano

a los dos millones de euros, que debería finalizar en unos meses. Esta obra mitigaría el impacto de las fuertes lluvias reduciendo el riesgo de inundabilidad en Campanillas, gracias a una red de recogidas de aguas en calle Adonis y Cristobalina Fernández y al encauzamiento del agua procedente del arroyo Pilones.

Gracias a la importancia que ha ido tomando el agua en el debate social y político las administraciones están reaccionando y eso se refleja en los presupuestos. El Gobierno andaluz tiene previsto consignar 594 millones de euros para infraestructuras hidráulicas en el presupuesto del 2025.

Tras esta cifra se escon-

den una serie de actuaciones que pretenden garantizar el abastecimiento, la mejora de la calidad y el impulso de la depuración y la regeneración del agua. De todas ellas, cabe señalar algunas, como las mejoras previstas en la Estación de Tratamiento de Agua Potable (ETAP) de Río Verde, en Málaga, en la que se prevé una inversión de 36 millones de euros para dar servicio a 1,2 millones de habitantes de la Costa del Sol. Esta obra, como muchas otras actuaciones en esta zona, tiene una historia llena de vicisitudes. Habría que remontarse al año 2004 para encontrar el origen de esta iniciativa, con la que se pretendía aumentar la capacidad de la estación construida

“La

Directiva 91/271/CEE establece la necesidad de un tratamiento adecuado de las aguas residuales urbanas antes de su vertido”

“En la pasada Cumbre del Clima de la ONU, celebrada

en

Bakú se anunciaba la aprobación de la Estrategia Andaluza de Aguas Regeneradas”

RESERVA HÍDRICA

A 11 de marzo de 2025

Fuente: Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

“En la Estación Depuradora de Aguas Residuales (EDAR) de Huelva se van a invertir 43,7 millones de euros”

en los años 70. Entonces se adjudicó el anteproyecto para llevar a cabo esta obra, y cuatro años después la obra de ejecución. Sin embargo, en el año 2012 los trabajos fueron suspendidos. Ahora la Junta de Andalucía pretende rescatar este importante proyecto, y para ello ha anunciado una licitación que supera los 37 millones de euros. Con ella se quiere hacer frente a los problemas de suministro de esta zona del litoral, ya que el caudal actual de esta estación es insuficiente para dar respuesta a la demanda de la población que existe hoy en día en la Costa del Sol, especialmente durante el periodo estival. Sobre todo se verían beneficiados los municipios de Benahavís, Benalmádena, Casares, Estepona, Fuengirola, Manilva, Marbella, Istán, Mijas, Ojén o Torremolinos.

La obra se acometería en distintas fases. En primer lugar, está prevista la demoli-

ETAP, pasando de los 173.000 metros cúbicos al día a los 400.000.

ción del edificio de control antiguo, dejando así el terreno para ejecutar dos filtros de arena. En esta fase también se construirá el edificio de reactivos, las cámaras de mezclas y el depósito de agua de lavado. En la siguiente fase se demolerán los filtros actuales y se ejecutará el resto de los filtros de arena hasta la ejecución total de las cuatro líneas de filtrado, así como la terminación del edifico de reactivos y cámara de mezclas con la ejecución del nuevo canal de entrada a la planta. A continuación, está previsto ejecutar tres fases más donde se realizará el edificio de deshidratación de fangos, la cámara de floculación y decantador lamelar, se demolerán los decantadores actuales y se ejecutarán el resto del sistema de decantación- floculación y el filtro de carbón activo. Una vez finalizada está ampliación se conseguirá duplicar la capacidad de tratamiento de la

Otra actuación de calado será la de la ETAP de Sierra de Aracena y Picos de Aroche y su conexión con el embalse de Aracena, con un presupuesto de más de 24 millones de euros que servirá para garantizar agua potable a 28.000 habitantes de la Sierra de Huelva.

MEJORAR LA DEPURACIÓN

Otro de los capítulos importantes en el sector del agua es el de la depuración. No solo se trata de mejorar la vida de los ciudadanos, sino de cumplir además con las directivas europeas, que prevén sanciones muy elevadas si no se cumplen. La Directiva 91/271/CEE establece la necesidad de un tratamiento adecuado de las aguas residuales urbanas antes de su vertido.

En octubre de 2010 la Junta de Andalucía identificó un total de 300 obras de depuración necesarias para el cumplimiento de los objetivos de la calidad de las aguas de Andalucía y las exigencias de esa directiva europea sobre tratamiento de aguas residuales urbanas.

Una de las más destacadas,

en este sentido, es la Estación Depuradora de Aguas Residuales (EDAR) de Huelva, a la que se van a destinar 43,7 millones para mejorar la calidad del vertido de una población de hasta 296.000 habitantes, repartidos entre la ciudad de Huelva, el Polo Químico y la zona del Parque Empresarial y Polígono Industrial. Las obras que comprende esta licitación que lanzó la Junta el pasado año, para la que se presentaron las ofertas el pasado mes de octubre, tendrán un plazo de ejecución de 27 meses. Con este contrato se pretende mejorar la actual EDAR, que data del año 2000 y trata en la actualidad el cien por cien el agua residual de Huelva. La estación cuenta con espacios habilitados y las condiciones necesarias para su ampliación y adaptación ya que está actualmente obligada a cumplir parámetros de reducción de nitrógeno y fósforo para los que no está dimensionada.

En la capital onubense, la empresa pública Aguas de Huelva también está inmersa en otra actuación: la sustitución de la Balsa del Titán, lo que permitirá retener los excedentes de la red de saneamiento en periodos de intensa pluviometría que derivan

Embalse de Aracena (Huelva).

Depuradora de Huelva.

actualmente en caudales que se alivian, para bombearse posteriormente hasta la EDAR de Marismas del Pinar. Esta obra, presupuestada en casi 2 millones y medio de euros y con un plazo de ejecución de 14 meses, es fundamental para evitar desbordamientos y proteger a esta zona de la ciudad de riadas históricas mediante su efecto laminador de caudales.

La Junta de Andalucía también tiene la vista puesta en la EDAR Norte de Málaga, que llevaba varios años retrasándose por la revisión del proyecto. El pasado verano se

nientes de estos municipios. La planta, tras las últimas modificaciones realizadas en el proyecto, se extenderá sobre 12 hectáreas y ampliará su capacidad a 125.000 metros cúbicos diarios en el futuro sin necesidad de más superficie. En esta actuación se han tenido muy presentes las medidas ambientales, por la importancia del entorno en el que se ubica, por lo que se ha tratado de minimizar al máximo el impacto paisajístico. Entre las más destacadas, las de recuperación ambiental y revegetación, ya que esta instalación contará con cubier-

dio un importante paso con la firma de un convenio con los ayuntamientos de Málaga, Torremolinos, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande y Cártama para la construcción, financiación y puesta en funcionamiento de esta EDAR, que se ubicará en el distrito de Campanillas. El proyecto, adjudicado por 106,55 millones de euros a la unión temporal de empresas (UTE) integrada por Aquambiente-DinotecSando, tratará un volumen de 75.000 metros cúbicos diarios de aguas residuales prove-

tas plantadas con especies aromáticas, olivos, algarrobos y adelfas.

Esta es una de las actuaciones más importantes para evitar sanciones europeas, de hecho, la falta de depuración de aguas en algunos municipios del Guadalhorce ha desembocado en multas de hasta 630.000 euros cada seis meses, de ahí su importancia para el Gobierno andaluz. El tema de la depuración y regeneración del agua es a día de hoy fundamental para la Junta de Andalucía, y así lo

quiso poner de manifiesto su presidente en la pasada Cumbre del Clima de la ONU, celebrada en Bakú (Azerbaiyán), donde Juanma Moreno anunciaba la aprobación de la Estrategia Andaluza de Aguas Regeneradas, una iniciativa con la que se pretende convertir a la región en la primera en cuanto a volumen de agua depurada y reciclada. Allí, Moreno explicaba los esfuerzos que se están realizando en los últimos años y ponía de manifiesto las mejoras rea-

“L

a falta de depuración de aguas en algunos municipios del Guadalhorce ha desembocado en multas de hasta 630.000 euros”

lizadas respecto a 2019, año en el que su partido llegó al Gobierno. Entonces, según los datos expuestos, se regeneraban 17 hectómetros cúbicos al año, y actualmente esta cifra está en 70. Además, para 2027, dentro de dos años, se pretende alcanzar los 180 hectómetros cúbicos. De ellos, 140 procedentes de las cuencas que gestiona directamente la Junta, y otros 40 procedentes del Guadalquivir, de gestión estatal. En total, se estima una

“La comunidad andaluza cuenta con 103Hm3 de agua desalada disponibles gracias a las obras en las desaladoras de Carboneras, Mar de Alborán, Almería y Campo de Dalias”

Desaladora de Carboneras.

Desaladora Campo de Dalias.

inversión que ronda los 400 millones de euros. La Estrategia Andaluza de Aguas Regeneradas contempla ya varias actuaciones. Además de la segunda fase de la EDAR del Guadalhorce, en Málaga y la EDAR de Huelva, que avanzan a buen ritmo, se encuentran otras como la adecuación de El Bobar, la ampliación de El Toyo, la ampliación de Vera, la EDAR de Mojácar, de Huércal Overa y de Cuevas de Almanzora, todas ellas en Almería; y la de Algeciras, La Línea y San Roque, en Cádiz.

El otro capítulo que destacaba en esta cumbre del clima Juanma Moreno era el de la desalación, donde indicaba que “la comunidad andaluza cuenta con 103Hm3 de agua desalada disponibles gracias a las obras en las desaladoras de Carboneras, Mar de Alborán, Almería y Campo de Dalias . El objetivo, dentro de esta misma Estrategia Andaluza es llegar a desalar cada año 160 Hm3 en el mismo horizonte de 2027 y para lograrlo, ya se están ejecutando o están contempladas actuaciones en Bajo Almanzora I, Cuevas de Almanzora y la desaladora de

Los tanques de tormentas

A raíz de la DANA de Valencia, los tanques de tormentas también se han puesto de actualidad, poniendo de manifiesto la importante función que realizan. En Andalucía existen varias infraestructuras de este tipo, que han demostrado su importante función tras los temporales del pasado año. Ahora otros municipios también anuncian la realización de este tipo de obras, que aseguran la recogida de cantidades masivas de agua evitando inundaciones. Una de estas localidades es Mijas, que construye un tanque de tormentas capaz de recoger más de tres millones de litros de agua. La función de esta infraestructura será recoger toda el agua posible para descargar a la red de saneamiento evitando así que colapse por fuertes lluvias. Sus dimensiones alcanzarán los 135 metros de largo por 10 de ancho con una profun-

didad de cuatro metros y tendrá capacidad para recoger más de 3 millones de litros de agua.

En Cádiz también se han sumado a esta idea, que se ha incluido entre las obras pendientes para evitar inundaciones por lluvia. La zona que se ha identificado en la capital como más vulnerable ha sido la de La Viña, así como la de los Callejones y El Pópulo y es ahí donde se quiere construir el tanque de tormentas, una medida, que junto a otras, se recogió en el Plan de Acción para el Clima y la Energía Sostenible (PACES 2022-2030) del Ayuntamiento de Cádiz. En concreto, Aguas de Cádiz redactó dos proyectos al respecto que suponen una inversión de 95.000 euros. En el primero de ellos se propone crear un tanque de tormenta para la Plaza Manolo Santander, en intramuros, para evitar incidencias como las registradas en La Viña. El otro se localizaría en Cortadura para regular los efluentes que deban bombearse a la EDAR Cádiz- San Fernando. Y otra posible ubicación es la Laguna, donde ya se ha instalado un anillo perimetral filtrante con una pequeña bomba. Estas obras, que están definidas en el plan director de Aguas de Cádiz 2017-2027, se prevé que se ejecuten en los próximos años con cargo al Canon de Mejora Hidráulica de Cádiz. Ai

EDAR El Bobar (Almería).

La rehabilitación tras los Next Generation

La Rehabilitación Energética es una necesidad más allá de la oportunidad que puedan generar las posibles subvenciones.

Julián Domínguez

Huerta

CEOdeCIPArquitectos

PresidentedelaAsociación

RESURGE

Apartamento de dos dormitorios de remonta en cubierta que es un ejemplo de aprovechamiento de edificabilidad para viabilizar económicamente la actuación de rehabilitación energética a gran escala, de bario.

LOS fondos Next

“El objetivo de rehabilitar más de 8 millones de viviendas en España antes de 2050 requiere cambios estructurales”

Generation generaron una expectativa de ayuda en España que nos hizo a todos prever un gran lanzamiento de la rehabilitación energética apoyándonos en ellos, tanto por la cuantía total como por los porcentajes de subvención que podían cubrir las obras. Se generaron distintos programas, de forma muy acertada, en los que tanto se contemplaban rehabilitaciones de vivienda, como de edificio o incluso a escala de barrio como así lo hacía el Programa 1 del

famoso Real Decreto 853. Este decreto, unido a la conocida Ley de Rehabilitación de las 3 R, generaba un marco ideal para producir un gran empuje al sector de la rehabilitación en España, fomentando la figura del Agente Rehabilitador como gran gestor integral de la rehabilitación en quien delegaba la Comunidad de propietarios para poder llevar a cabo unas obras de rehabilitación con todos los pasos de estudios previos, proyectos, tramitación de licencias y subvenciones, adjudicaciones

de obra, proceso de construcción gestión de pagos y garantía, financiación, etc. Todos los que teníamos experiencia con comunidades sabíamos la dificultad que para ellas tiene abordar un proceso de rehabilitación del edificio y por tanto lo clave que era fomentar esta figura del agente rehabilitador. Durante los años 2021 y 2022 se fue produciendo una gran labor de comunicación y concienciación desde los distintos agentes implicados: fabricantes, arquitectos y aparejadores, constructoras especializadas,

ANTES

Y DESPUÉS / Corregidor Señor de la Elipa.

entidades financieras y algunos ayuntamientos. Esta labor fue materializándose poco a poco en compromisos y contrataciones de comunidades de vecinos a lo largo del 2023 y gran parte del 2024, generando una gran cantidad de edificios que aprobaron llevar a cabo rehabilitaciones integrales, basadas principalmente en mejoras muy considerables de la eficiencia energética del edificio y de la accesibilidad. Pero esas aprobaciones estaban claramente condicionadas a si finalmente se conseguían las subvenciones tan cuantiosas anunciadas.

Pero la realidad fue que los fondos europeos se tenían que gestionar desde las comunidades autónomas, por la competencia delegada, y éstas no estaban preparadas ni en experiencia ni en recursos para realizar una gestión tan eficaz e intensa como se requería. Estas administraciones tardaron mucho en arrancar y en poner los recursos necesarios para abordar esta gestión en un plazo razonable lo que provocó grandes acumulaciones de trabajo, así como problemas de falta de coor-

dinación de criterios entre los tramitadores de las subvenciones. Las consecuencias de todo ello están siendo grandes retrasos en las resoluciones de las subvenciones que debían haberse adjudicado en un plazo de pocos meses y en algunos casos han pasado casi 2 años sin resolución. Incluso en ocasiones se han producido diferencias de adjudicaciones respecto a la cuantía o a su resolución, teniendo las documentaciones redactadas por el mismo agente rehabilitador y de la misma forma con la misma documentación sobre edificios iguales, debido a diferencias de criterios en los tramitadores correspondientes de las subvenciones.

Estos casos de no éxito han generado en la sociedad más ruido que el gran número de edificios que ya no han tenido resolución positiva acorde con lo esperado y que han empezado con su proceso de rehabilitación. La existencia de un gran número de comunidades de propietarios que en enero del 2025 aún no tienen resolución, o que la resolución ha sido bastante inferior a la solicitada y esto no les permite

“La figura del agente rehabilitador es clave para facilitar la gestión integral de la rehabilitación”

la viabilidad económica que tenían prevista y por tanto no van a realizar las obras, está generando mucho más eco y una gran frustración al respecto de las expectativas generadas por los next generation. Esta frustración no solo se enfoca, lamentablemente, sobre los fondos europeos sino sobre el propio proceso de rehabilitación de los edificios, generando falta de confianza y desgana al respecto de la rehabilitación energética. Y, lo que es más importante, aún sin darnos cuenta hemos creado una aparente necesidad de subvenciones para poder realizar una rehabilitación energética lo cual en la mayoría de los casos de los edificios de España seguramente no

es cierto, la información de la gran oportunidad que eran estos fondos se ha convertido en que si no existen ya no hay posibilidad o la viabilidad parece ser muy difícil.

Este año 2025, para los que estamos centrados en el sector, se percibe ya como un gran parón de la rehabilitación si no se toman medidas urgentes que permitan dar continuidad a la activación que generó hace un par de años las expectativas de los next generación. Sin embargo, la necesidad es real, España tiene un gran parque de viviendas con una gran necesidad de mejora de su eficacia energética e incluso un gran número de edificios en lo que actualmente llamamos pobreza energética.

“La colaboración público-privada es esencial para alcanzar los objetivos de rehabilitación a gran escala”

“Las deducciones fiscales estables pueden ser una herramienta más eficiente que las subvenciones temporales”

PLAN NACIONAL DE RENOVACIÓN DE EDIFICIOS. NECESIDAD DE ACTUACIONES A GRAN ESCALA PARA CUMPLIR CON LA NUEVA DIRECTIVA

Hasta ahora la Administración no había dado cifras del objetivo mínimo de viviendas a rehabilitar, del parque total de España que es mas de 24 millones, para cumplir con la directiva europea..

“Rehabilitar barrios completos permite optimizar recursos y mejorar de forma integral las zonas urbanas”

A finales de enero los directivos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lo comunicaron oficialmente: “tenemos que rehabilitar más de 8 millones de viviendas antes del 2050”. Esto implica una ratio medio para cada año muy superior a las 300.000 viviendas rehabilitadas al año, frente a las aproximadamente 35.000 que se están rehabilitando con los distintos planes actuales. La administración también ha manifestado que este objetivo solo se puede alcanzar dando un salto a la rehabilitación a gran escala, a poner el foco en rehabilitar barrios enteros en una única gestión y, por supuesto, con la colaboración público-privada, ya que desde las administraciones no hay posibilidad de realizar una gestión tan potente al ritmo necesario.

En este contexto se anuncia desde ese Ministerio El Plan Nacional de Renovación de Edificios que se redactará a lo largo del 2025 con la participación de los principales agentes del sector, incluido la representación de las comunidades de propietarios y asociaciones de vecinos. El plan se tiene que presentar a final de año para su aprobación en Europa o en su caso para aportar las rectificaciones al mismo que es desde la Comisión se indiquen.

La directiva europea, y las pautas que se están marcando de cumplimiento de compromisos intermedios, ya fijan unos porcentajes de mejora de la eficiencia energética para España con unas fechas concretas para los próximos años: mejora en el parque de viviendas del 16% para el 2030 y mejora del 22% para el 2035.

Por esto, el plan debe contemplar ya medidas a corto plazo, además de a medio plazo, para incentivar la rehabilitación energética, con unas claras exigencias que garanticen el cumplimiento de sus

objetivos. Estas exigencias que se van a producir sobre los edificios que tengan un mal comportamiento energético deberán quedar claramente definidas en el Plan Nacional de Renovación con las fechas de obligado cumplimiento, así como los mecanismos de control que el gobierno establecerá al respecto Para poder justificar ante Europa el cumplimiento de los compromisos adquiridos.

Para el desarrollo de este plan el Ministerio ha estructurado un proceso de participación a partir de cuatro mesas de trabajo y de la creación de unos grupos que se irán reuniendo según un calendario establecido, para poder abordar los temas fijados en cada línea. Estas Mesas son:

3 Mesa 1: Vulnerabilidad y pobreza energética.

3 Mesa 2: Modelos de Negocio e instrumentos de financiación.

3 Mesa 3: Instrumentos de Gestión.

3 Mesa 4: Investigación, innovación e industrialización.

ANTES Y DESPUÉS / Camino de Vinaterios.

Si de verdad queremos cumplir con estos objetivos de eficiencia energética en nuestro país tenemos que hacer un cambio radical de paradigma (o de chip, como se dice ahora). No podemos seguir basando la rehabilitación energética en la existencia de subvenciones, tenemos que construir de verdad un gran sector de rehabilitación y, para ello, necesitamos lo primero concienciar a la sociedad de la importancia y necesidad que tiene llevar a cabo estas mejoras de eficiencia energética para la mejora de nuestras vidas y de nuestra salud. Y, al mismo tiempo, hay que dotar de herramientas que hagan viable la rehabilitación a gran escala gestionada desde la iniciativa privada, es decir desde los propios intervinientes agrupados en torno a la figura del agente rehabilitador.

Además, como entre los años 60 y los 80 en España se construyeron gran número de

“El Plan Nacional de Renovación de Edificios será clave para cumplir con las directivas europeas”

LA VIABILIDAD DE ACTUACIONES A GRAN ESCALA.

BARRIO COMO UNIDAD DE ACTUACIÓN.

barrios con tipologías de edificios muy repetitivas, se puede sistematizar muy eficazmente las actuaciones a realizar al actuar a escala de barrio. Esto facilita y optimiza mucho la actuación de rehabilitación a gran escala.

Desde RESURGE, Asociación para el fomento de la rehabilitación a gran escala que tengo el honor de presidir y que está formada por más de 50 empresas y entidades, ya estamos trabajando en las herramientas necesarias para viabilizar la rehabilitación a escala de barrio lo antes posible. Tenemos establecido principalmente cuatro elementos que, conjugados, serían en la mayoría de los casos suficientes para la viabilidad de esta rehabilitación a gran escala:

1 / Incremento del periodo de valoración de los ahorros energéticos obtenidos con los CAEs al menos a 5 años. Esto permitirá que

las cantidades que se pueden obtener por la venta de estos certificados sea bastante más considerable que la actual, que debido a las implicaciones que tiene de gestión deja poca cuantía final para las viviendas que realizan un proceso de rehabilitación y mejora energética. Además de que facilitará la financiación de las actuaciones, también hay que destacar que esta valoración es más justa ya que un proceso de rehabilitación energética no solo produce ahorros de emisiones y energía en el primer año sino claramente como mínimo en los siguientes cuatro.

2 / Deducciones fiscales estables en el tiempo. Esta herramienta es muy eficaz porque no necesita los niveles de gestión que requieren las subvenciones por parte de las Administraciones Públicas y, además, el usuario puede contar con esa ayuda para la financiación en periodos más

cortos que lo que actualmente tardan las resoluciones de las subvenciones. Por ello, es una medida muy eficaz tanto desde un punto de vista de financiación como desde un punto de vista de motivación para un gran número de comunidades de vecinos, que no son vulnerables económicamente pero que también son objeto claro de mejora de eficiencia energética. Pero, para poder cumplir con el objetivo de la medida, debemos tener una garantía de que se van a mantener en el tiempo, al menos por un periodo significativo, ya que de no tener esa seguridad y debido al plazo que tardan en ejecutarse el proceso de rehabilitación de un edificio, no sirve de motivación al no tener certeza de que vamos a poder contar con esa ayuda para la financiación.

3 / Empleo de aprovechamientos urbanísticos vinculados a obras de rehabilitación energética como

ANTES Y DESPUÉS / San Emilio.

HERRAMIENTAS PARA

“El aprovechamiento urbanístico es una estrategia viable para financiar rehabilitaciones energéticas”

sistema de financiación. En otros países de Europa ya se han desarrollado hace años rehabilitaciones en las que se vinculan actuaciones de mejora energética del edificio con el incremento de volúmenes, cuya venta o alquiler a largo plazo permite obtener unos fondos económicos que se utilizan para hacer viable económicamente la actuación. Estos incrementos de aprovechamiento pueden ser por aumento de apartamentos en el sobre cubierta o por la realización de una nueva envolvente, generando espacios habitables entre la fachada existente y la nueva. En ambos casos se realizan empleando sistemas ligeros industrializados por las ventajas que conllevan respecto al impacto de una construcción tradicional. También cabe el implantar los aprovechamientos excedentes en una ubicación del barrio para construcción de nueva vivienda que permita generar un margen económico con el que financiar gran parte de las actuaciones de rehabilitación del propio barrio. Estas actuaciones, además, producirán una regeneración integral del barrio y dotarán de nuevas viviendas en zonas urbanas ya consolidadas donde no es necesario invertir en urbani-

zación ni repercutir los costes de suelo, por lo que además de cubrir actuaciones de rehabilitación puede permitir que la dotación de estas viviendas se pueda gestionar como vivienda asequible en algunos casos.

Estos incrementos de aprovechamiento urbanístico ya tienen como precedente en España las actuaciones de accesibilidad en las que la implantación de un ascensor va acompañada de una demolición de la escalera existente y una ampliación del núcleo con una nueva escalera hacia el exterior en la que además de aumentar los m2 construidos del edificio en algo más de un 10 %, también se hace ocupación de vía pública. Esto ya está asumido por los ayuntamientos y no genera actualmente problemas urbanísticos.

Para no generar distorsión del funcionamiento del barrio ni especulación, estos aprovechamientos deben incrementarse de forma vinculada, en las licencias, a las actuaciones de rehabilitación de los edificios y tener una horquilla de incremento prefijada entre un 10 y un 20 %, dependiendo del barrio y del calado de las actuaciones.

Estas actuaciones se realizarán desde la iniciativa priva-

da, con la figura del Agente Rehabilitador como gran gestor y la del promotor que gestionará la creación de las nuevas viviendas, ya sean para renta en concesión o para venta.

4 / Campañas de información a Barrios en colaboración publico privada de los ayuntamientos. La información sobre las ventajas de la rehabilitación energética así como de las obligaciones a corto plazo que el Plan Nacional de Renovación va a implicar, debe llegar a los ciudadanos lo antes posible y conseguir que se entienda y se asimile. El mensaje debe ser claro, tenemos que contaminar menos y gastar menos energía en nuestros edificios, y las actuaciones necesarias para esta mejora nos van a permitir vivir mejor, con más confort y mejor salud.

Hay que también comunicar las distintas herramientas que posibilitan las actuaciones de barrio a las asociaciones de vecinos y a los admi-

nistradores de fincas, y poner los medios para facilitar que se lleven a cabo con garantías por los agentes rehabilitadores tutelados por los ayuntamientos.

Esta comunicación tiene que ser en campañas y eventos promovidos en formato colaborativo entre administraciones públicas, especialmente ayuntamientos, y entidades empresariales. Es una combinación de la confianza que genera la tutela de los ayuntamientos y el potencial de gestión que puede aportar la iniciativa privada.

Para ello tenemos que evolucionar de la cultura anticuada de intereses contrapuestos entre administración pública y empresa privada, y asumir el nuevo paradigma de colaboración necesaria públicoprivada para poder responder a los requerimientos actuales de la sociedad civil, uno de los cuales es mejorar las condiciones de vida en nuestras viviendas. Ai

ANTES Y DESPUÉS / Torremolinos.

El segmento living: la respuesta a las nuevas necesidades residenciales de la sociedad

El sector inmobiliario en España ha experimentado una profunda transformación en las últimas décadas, y dentro de este cambio, el segmento living viene cobrando un protagonismo significativo, en especial en el pasado más reciente. La evolución de este modelo, que engloba distintas soluciones habitacionales que van más allá de la vivienda tradicional, ha sido impulsada por factores demográficos, económicos y sociales que han redefinido las necesidades y preferencias de los residentes en España.

EL futuro del segmento living en España se perfila con una profesionalización y un crecimiento continuo, en el marco de un sector inmobiliario que está siendo testigo de una evolución hacia modelos más flexibles y orientados a las nuevas necesidades sociales. La adaptación a estos cambios será crucial para el éxito de los actores del mercado, desde promotores hasta inversores y operadores especializados.

En este contexto, Grupo Tecnitasa ha publicado la ‘Guía del segmento living en España’, en la que analiza cómo estos nuevos productos residenciales han ido ganando un protagonismo creciente, para adaptarse a las necesidades cambiantes de la sociedad.

Como se apunta en el estudio, el crecimiento urbano, la movilidad laboral y la preferencia por modelos de vivienda flexibles son algunas de las tendencias clave que han impulsado la evolución hacia alternativas habitacionales más adaptativas y específicas, soluciones versátiles que integran modelos residenciales diseñados para responder a la creciente demanda de servicios integrados, flexibilidad y comunidad.

El crecimiento del sector living en España se sustenta en datos claros: hasta el tercer trimestre de 2024, ha captado en torno a 2.500 millones de euros en inversiones, cifra que representa el 31% del total de la inversión inmobiliaria en el país, y que implica un incremento del 1,5% respecto al mismo periodo del año anterior.

Desde el Build to Rent hasta el Microliving, el mercado ofrece una amplia gama de modelos que buscan adaptarse a los requerimientos de distintos perfiles de residentes, describiéndose a continuación las características esenciales de los más significativos.

BUILD TO RENT �BTR�

El Build to Rent, que hace referencia a desarrollos inmobiliarios concebidos para ser alquilados, ha ganado popularidad en España. Se caracteriza por un diseño y construcción orientados al inquilino, que priorizan la calidad y la comodidad, con espacios comunes como gimnasio, zona coworking, jardines y piscinas.

En líneas generales son inmuebles con servicios integrados a través de gestión profesional, donde un operador se hacer cargo del mante-

Sonia Mora / Fotos: Archivo Ai

nimiento, la seguridad y servicios adicionales. Los contratos de alquiler están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se sitúan habitualmente en ubicaciones estratégicas, bien posicionadas en materia de accesibilidad y conectividad. Se trata de un tipo de inmueble que impulsa la adopción de procesos de construcción industrializada, y que se enfoca hacia estándares elevados de confort, sostenibilidad y eficiencia energética.

FLEX LIVING

El Flex Living es un modelo residencial innovador, centrado en la flexibilidad del alquiler y la personalización del espacio habitacional para adaptarse a las necesidades cambiantes de los inquilinos. Abarca una variedad de formatos, desde apartamentos amueblados que se pueden alquilar por periodos cortos, hasta viviendas para estancias más prolongadas, con opciones de personalización.

Entre sus características más destacadas sobresale un diseño modular y adaptable, que maximiza el uso rentable del espacio y emplea técnicas de industrialización. Los contratos suelen ser de tempora-

Áreas de concentración en el sector living

Las inversiones en este segmento se concentran principalmente en áreas urbanas y regiones con alta demanda residencial: Madrid y Barcelona son las ciudades líderes, debido a su densidad poblacional, desarrollo económico y demanda de vivienda flexible. Predominan los proyectos de Build to Rent y Coliving.

En Andalucía y Levante, territorios como Málaga, Sevilla y Valencia han visto impulsadas sus inversiones por su clima favorable y calidad de vida, atrayendo a residentes locales y extranjeros. Zonas costeras y rurales, entre las que destaca la Costa del Sol y localidades rurales bien comunicadas, que están emergiendo como destinos especialmente atractivos para el Senior Living. Ai

da o de alojamiento turístico, con duraciones generalmente por debajo del año, ideales para profesionales jóvenes y nómadas digitales, estudiantes de posgrado y académicos visitantes, además de expatriados.

Incluyen habitualmente zonas comunes y gestión de eventos, para enriquecer la experiencia comunitaria. Los apartamentos disfrutan de tecnología propia de hogar inteligente y de aplicaciones que permiten gestionar el alquiler y los servicios. Se sitúan cerca de los centros urbanos, asegurando conveniencia y conectividad.

COHOUSING

El Cohousing se concibe como un modelo residencial colaborativo, que combina vi-

viendas privadas con extensas áreas comunes, gestionadas de manera colectiva por los residentes. Entre las instalaciones compartidas pueden encontrarse cocinas, salones, jardines, talleres y áreas recreativas, espacios decididos colectivamente, con el objetivo de que satisfagan las necesidades de todos los residentes.

Las decisiones operativas y comunitarias se toman en reuniones, fomentando la responsabilidad compartida. Además, los residentes administran la comunidad, lo que fortalece el sentido de pertenencia.

La sostenibilidad y la efi-

“Hasta el tercer trimestre de 2024, el sector living ha captado en torno a 2.500 millones en inversiones”

Tendencias en el sector

El segmento living muestra varias tendencias en las inversiones recientes:

Diversificación de modelos como Build to Rent, Coliving, Flex Living y Senior Living.

Participación de inversores internacionales, fondos y empresas extranjeras, atraídos por las oportunidades de crecimiento y rentabilidad.

Innovación en diseño y construcción, con la adopción de técnicas de construcción industrializada y el enfoque en la sostenibilidad como elementos cada vez más presentes. Ai

FLEX LIVING

COHOUSING

ciencia predominan en este tipo de proyectos, al tiempo que se facilita el uso compartido de bienes y servicios, optimizando los recursos. El apoyo mutuo, la interacción social, el fomento del bienestar emocional y físico y el incremento de la seguridad, se contemplan entre los principales beneficios del Cohousing.

COLIVING PARA SENIORS

El denominado Coliving para Seniors es un modelo habitacional diseñado para personas mayores que valoran la independencia, pero desean vivir en comunidad. A través de espacios compartidos y servicios integrados, promueve el bienestar, la interacción social y un estilo de vida activo, combinados con la privacidad de las viviendas individuales.

Las zonas compartidas incluyen salas de estar, gimnasios, jardines y áreas para eventos, donde distintas actividades promueven un envejecimiento saludable. Estos desarrollos suelen situarse próximos a servicios médicos y comerciales, y en entornos agradables, frecuentemente en zonas con climas templados.

LIVING RESORT

El Living Resort combina la privacidad de un hogar con las instalaciones y servicios de un resort de lujo. Integra bienestar, ocio y naturaleza en ubicaciones privilegiadas como áreas costeras o rura-

MULTIFAMILY

les de gran atractivo.

Incluye instalaciones de bienestar y salud como gimnasios, spas o piscinas, y servicios opcionales como fisioterapia. También incorpora espacios de ocio y recreación, como talleres de arte, campos de golf, pistas de tenis, piscinas o salas de cine, entre otras posibilidades; además de superficies para disfrutar de experiencias gastronómicas.

Ofrecen servicios de mantenimiento y conserjería y una ubicación estratégica, en conexión con la naturaleza.

MICROLIVING

OTROS MODELOS DE LIVING

Además de los descritos, se pueden mencionar otros modelos de living:

Microliving, apartamentos diseñados para maximizar la funcionalidad en espacios muy reducidos, ubicados generalmente en áreas urbanas donde hay poco espacio y un alto coste de vida.

Student Housing (Alojamiento Estudiantil), viviendas cercanas a instituciones educativas con servicios y espacios que dan respuesta a las necesidades de los estudiantes.

Multifamily (Vivienda Multifamiliar), similar al Build to Rent, pero con menor rotación de inquilinos, enfocado en familias y residentes a largo plazo.

Cohousing Intergeneracional, basado en la convivencia de personas de diferentes generaciones, incluyendo jóvenes, familias y personas mayores. Está diseñado para facilitar el apoyo mutuo entre distintas edades.

Agrihoods (Agricultural Neighborhoods), un modelo residencial basado en la vida en comunidad, con un enfoque en la agricultura sostenible y la autosuficiencia alimentaria, por lo que incorporan granjas y huertos. Ai

AGRIHOODS

Pedro Soria

Consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Grupo Tecnitasa

¿Cuáles son los principales desafíos a los que se enfrenta el sector living en España?

Partimos de una situación de escasa oferta de este tipo de producto con la calificación urbanística adecuada para poder implantar determinados usos. Esto hace que sea necesaria una reconversión o transformación de edificios o la gestión de cambios de usos, pero las normas de planeamiento no lo ponen fácil. Incluso, en algunas ocasiones, los potenciales inversores se ven obligados a plantearse el desarrollar completo del propio producto, con la consiguiente dilación en plazos.

Teniendo en cuenta la tendencia a la concentración en los núcleos urbanos y el público objetivo de los diferentes modelos de living, la ubicación juega un papel fundamental. Esto se traduce en que los suelos en los que suele tener sentido promover estos modelos son caros y no es fácil que salgan los números para obtener una adecuada rentabilidad.

Además, como se ha mencionado antes, la incertidumbre normativa no ayuda y, aunque comunidades autónomas como la de Madrid están empezando a abordar su regulación, el mercado demanda un marco legal que flexibilice la generación de suelos con usos alternativos o específicos para modelos de living.

Además del suelo, hay que sumar unos costes de construcción muy elevados, que se incremen-

tan al introducir el factor de la sostenibilidad en la ecuación.

Otro reto al que se enfrentan los inversores consiste en encontrar buenos operadores que maximicen la gestión, sin descuidar el servicio y la atención de los usuarios.

Para rematar, los tipos de interés han supuesto un obstáculo adicional para cuadrar el modelo financiero y poder obtener una rentabilidad atractiva. En este sentido, la actual situación con un descenso gradual y sostenido de tipos, está ayudando a desbloquear operaciones que se encontraban en stand-by por este motivo.

Por lo tanto, podríamos resumir que la falta de producto, y las dificultades añadidas de la actual legislación e inflexibilidad del urbanismo para la reconversión de edificios o tramitación de cambios de uso, junto a otros desafíos muy importantes como la introducción de tecnología y digitalización, así como la aplicación de modelos ESG con criterios de sostenibilidad y eficiencia energética, son los grandes retos y a la vez oportunidades a los que se enfrenta el sector Living en los próximos años.

¿Cómo cree que evolucionará en los próximos cinco años?

El sector inmobiliario en España ha experimentado una notable transformación en los últimos años, con una creciente diversificación en los modelos de vivienda que buscan adaptarse a las necesidades cambiantes de la sociedad.

El sector ‘living’ continuará su expansión en 2025 y durante los próximos años, con un enfoque flexible, sostenible y tecnológicamente avanzado, y se consolidará como uno de los segmentos más prometedores y en el foco de atracción para los inversores del mercado inmobiliario en España.

A nivel geográfico con un foco muy potente en las principales ciudades más dinámicas como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, pero también en otras de carácter mediano como Zaragoza, Sevilla o Alicante, donde la combinación de costes competitivos y calidad de vida podrá atraer tanto a desarrolladores como a usuarios.

Modelos como el ‘microli-

“El segmento “living ha ganado protagonismo como una respuesta innovadora y flexible a las demandas actuales de los consumidores”

En este contexto, el segmento “living”, que incluye desarrollos como Build to Rent (BTR), Flex Living, Coliving, Senior Living y otros, ha ganado protagonismo como una respuesta innovadora y flexible a las demandas actuales de los consumidores. Estos modelos ofrecen alternativas a la vivienda tradicional, adaptándose a diferentes perfiles demográficos y estilos de vida, desde jóvenes profesionales hasta personas mayores, y generando un atractivo especial para los inversores que buscan oportunidades en un mercado dinámico y en expansión.

la preferencia por modelos de vivienda flexibles son algunas de las tendencias clave que han impulsado la evolución hacia alternativas habitacionales más adaptativas y específicas.

ving’ y el ‘cohousing’, orientados a soluciones compactas y colaborativas, también ganarán protagonismo ante la escasez de vivienda asequible en áreas urbanas.

¿Qué perfil de clientes está demandando más soluciones de living y por qué?

El mercado inmobiliario español se encuentra en un momento de consolidación y cambio, caracterizado por factores económicos y demográficos que están redefiniendo el sector. El crecimiento urbano, el envejecimiento de la población, la movilidad laboral y

En este sentido y dentro del actual entorno, los perfiles más activos en la demanda de modelos living responden a jóvenes que buscan soluciones habitacionales flexibles ante la escasez de vivienda asequible y las dificultades de acceso, donde los modelos de living aportan una solución versátil con servicios integrados, flexibilidad y comunidad. Además, los perfiles correspondientes a jóvenes profesionales, que priorizan la flexibilidad y el acceso sobre la propiedad, impulsadas por la movilidad laboral y el trabajo remoto, y que buscan viviendas sostenibles, funcionales y tecnológicamente avanzadas, con servicios digitales que simplifiquen la gestión diaria y se adapten a su estilo de vida dinámico.

Sin olvidarnos del resto de modelos de living que dan cabida a perfiles tan diversos como los estudiantes, los expatriados y sobre todo a los mayores que de cara al futuro van a representar un porcentaje elevado de nuestra pirámide de población, y que buscan soluciones que les aporten independencia, pero viviendo en comunidad, a través de un enfoque que combine la privacidad junto a espacios compartidos y servicios integrados, promoviendo el bienestar, la interacción social y un estilo de vida activo. Ai

Sonia Mora. Fotos: Archivo Ai

¿Cómo definiría la situación de su parque empresarial en términos de proyectos y atracción de empresas innovadoras?

Los parques científicos y tecnológicos se han consolidado como pilares clave en la economía andaluza, impulsando la innovación, la competitividad y la generación de empleo cualificado. Se conciben como ecosistemas de colaboración entre universidades, centros de investigación y empresas, que fomentan la transferencia de conocimiento y el desarrollo de soluciones tecnológicas que refuerzan el tejido productivo de la región.

El Parque Científico-Tecnológico de Almería está en un momento clave, con un crecimiento sostenido tanto en el número de empresas como en la calidad de los proyectos que impulsamos. Actualmente, la ocupación de la Tecnópolis supera el 60%, lo que refleja el interés y la confianza que el PITA genera entre empresas y emprendedores tanto de la provincia como a nivel nacional. Este crecimiento es un claro indicio de que estamos en el camino correcto, consolidándonos como un referente en innovación y tecnología en el sureste de España.

En cuanto a proyectos en marcha, tenemos iniciativas destacadas que marcarán el futuro inmediato del Parque. Uno de los grandes hitos es la iniciativa de UNICA Group, que desarrolla su Centro Agribusiness dentro del PITA, una apuesta por el fortalecimiento de la innovación en el sector agroalimentario. Además, otros proyectos se están

ALEJANDRA CARREÑO MORALES | Directora general del PITA

sumando en nuestra comunidad empresarial con un enfoque en sostenibilidad dentro de la industria hortofrutícola; y más recientemente, la puesta en marcha de la Ciudad Financiera de Cajamar en nuestra Tecnópolis.

Otro de los proyectos más significativos que llegará a corto plazo es el Polo de Innovación Agroalimentaria, clave para impulsar nuestra misión de promover el avance en tecnología y ciencia aplicadas al sector agrícola. Este Polo, impulsado por la Junta de Andalucía, será un epicentro de investigación y desarrollo, con un enfoque particular en la innovación digital, la sostenibilidad y la optimización de recursos como el agua y la energía, esenciales para el contexto agrícola de Almería.

Cabe destacar también, la actividad desarrollada en la Sede Científica del Parque ubicada en el espacio de la Universidad de Almería. En dicha Sede se encuentra ubicado el Grupo biotecnológico Beyond Seeds que, sin duda, su decisión y apuesta por instalarse en nuestra sede desde 2020, le permite centralizar las operaciones de sus diver-

sas empresas biotecnológicas en una misma infraestructura, optimizando así la colaboración y eficiencia entre ellas. La ubicación de este tipo de empresas en PITA, facilita una estrecha colaboración con centros de investigación y entidades académicas potenciando su capacidad de innovación y desarrollo en este caso en el ámbito de la biotecnología.

Nuestra estrategia futura se centra en seguir ampliando la oferta de servicios, reforzar las relaciones internacionales y continuar atrayendo proyectos innovadores. Queremos que el PITA no solo sea un lugar de investigación, sino también un catalizador de empresas tecnológicas que transformen sectores clave para la economía global.

Con todos estos avances, el Parque Científico-Tecnológico de Almería sigue avanzando con firmeza, no solo como un centro de innovación local, sino como un referente internacional en agrotecnología y sostenibilidad. Estamos orgullosos del camino recorrido, pero queda mucho por hacer, y seguimos comprometidos con nuestra misión de impulsar el desarrollo y la innovación en nuestra región. Ai

Dirigir un parque tecnológico no es solo hablar de cifras. Un ecosistema de innovación y tecnología debe ser el motor de transformación social a través del conocimiento y las ideas. Si bien la inversión y el crecimiento empresarial son factores clave, no deben eclipsar el verdadero propósito: generar un impacto positivo en la sociedad. Esta es la filosofía que guía a Málaga TechPark, un espacio donde talento y tecnología convergen para trascender más allá de la cuenta de resultados.

FELIPE ROMERA

Director general de Málaga TechPark Parque Tecnológico de Andalucía (PTA)

El avance tecnológico también plantea desafíos, como la concentración económica y el aumento de desigualdades. En Málaga TechPark creemos en la necesidad de un debate profundo y honesto sobre el impacto de la tecnología en el bienestar social, garantizando que la innovación esté al servicio del bien común. Nuestra colaboración con la Universidad de Málaga y otros centros de investigación refuerza esta visión, permitiendo que el talento local desarrolle su potencial en proyec-

“En Málaga TechPark creemos en la necesidad de un debate profundo sobre el impacto de la tecnología en el bienestar social, garantizando que la innovación esté al servicio del bien común”

El Parque Tecnológico de Andalucía en Málaga ya deja huella con más de 650 empresas y 25.000 trabajadores, y sigue ampliando su horizonte para atraer compañías globales –hoy, 70 multinacionales ya crean en este enclave– y desarrollar proyectos pioneros como el Centro Interuniversitario de Microelectrónica (IMEC). Estos hitos reafirman a Málaga TechPark no solo como un generador de empleo, sino como un punto estratégico donde la innovación se orienta a transformar el mundo.

tos de alto impacto económico y social.

El reto ahora es acompasar el crecimiento del parque con mejoras en infraestructuras y conectividad. La llegada del Metro o el Cercanías sigue siendo una asignatura pendiente, imprescindible para consolidarnos como el referente tecnológico del sur de Europa. Seguiremos trabajando para que la innovación en Málaga no sea solo una oportunidad económica, sino también el camino hacia una sociedad más avanzada. Ai

Directora general del Parque Tecnológico de Córdoba

El Parque Científico Tecnológico de Córdoba se ha consolidado en el entorno como un referente en el ámbito de la tecnología y la ciencia, proporcionando un ecosistema empresarial único para la innovación y el desarrollo. Gracias a su vinculación con la Universidad de Córdoba, este parque facilita la transferencia de conocimiento y el crecimiento de empresas basadas en la investigación.

El Parque Tecnológico de Córdoba se levanta sobre una extensión total de 67 hectáreas, ubicadas en terrenos colindantes al Campus de la Universidad de Córdoba, perfectamente comunicado, a tan sólo 15 minutos en coche del centro de Córdoba. Su entorno combina la cercanía con el núcleo urbano y la tranquilidad de un espacio con baja densidad de edificación, amplias zonas verdes y fácil aparcamiento.

Nuestro ecosistema está conformado por un centenar de empresas de diferentes sectores, entre los que destacan las ingenierías, las empresas IT, empresas de servicios, biotecnológicas, de energía y medio ambiente y agroindustriales.

El Parque ofrece espacios empresariales en alquiler dentro de dos modernos edificios, lo cuales se encuentran

EVA POZO CRUZ

“En términos de inversión en I+D+i, en 2023 se destinaron 3,1 millones de euros, consolidando al Parque como un referente en innovación”

prácticamente al 100% de ocupación, lo que refleja la alta demanda de empresas que buscan un entorno privilegiado para su crecimiento.

Pero el Parque Tecnológico no solo ofrece oficinas, sino también parcelas para la ubicación y construcción de proyecto empresariales propios.

El desarrollo del PCTC en los últimos años ha sido notable. En 2023, las empresas del parque facturaron 60 millones de euros, un crecimiento del 25% respecto al 2022. Además, el número de trabajadores alcanzó los 483 empleados, cifra que seguirá aumentando con la expansión de empresas como Escribano M&E y la bioincubadora Córdoba Biotech.

En términos de inversión en I+D+i, en 2023 se destinaron 3,1 millones de euros, consolidando al Parque como un referente en innovación. Su atractivo ha permitido captar empresas referentes como Innovation Group, Escribano M&E o el Grupo Keyter Intarcon Genaq, reforzando la posición del Parque Tecnológico de Córdoba como un polo de atracción para compañías de alta tecnología.

El interés empresarial en el PCTC sigue en aumento. En 2023, el 65% del suelo disponible ya estaba comprometido, lo que indica una clara tendencia de expansión y consolidación.

Con su ubicación estratégica, infraestructuras de primer nivel y un entorno propicio para la innovación, el Parque Científico Tecnológico de Córdoba se ha convertido en una localización idónea para empresas que buscan un espacio dinámico, sostenible y altamente conectado con el futuro. Ai

LUIS PÉREZ DÍAZ

Director general de PCT Cartuja

El Parque Científico y Tecnológico Cartuja (PCT Cartuja) es un gran ecosistema de innovación, un espacio en el que confluyen empresas, centros de investigación y Universidad. La sociedad gestora del PCT Cartuja es, además, un instrumento de política pública (dependiente de la Consejería de Universidad, Investigación e Innovación de la Junta de Andalucía) orientado a potenciar el desarrollo económico local y la modernización tecnológica. Fomenta la inversión privada en I+D+i e Integra las capacidades científicas, técnicas y sociales que facilitan la creación, transmisión, difusión, medición y gestión del conocimiento y su aplicación a las actividades productivas.

El PCT Cartuja se ha consolidado a la cabeza de recintos de similares características a nivel nacional: cuenta con 567 empresas y entidades; genera un empleo directo a más de 29.500 trabajadores y una actividad económica conjunta de 4.850 millones de euros, equivalentes al 2,36% del PIB de Andalucía y al 9,95% del PIB de la provincia de Sevilla.

“El

PCT Cartuja genera una actividad económica conjunta de 4.850 millones de euros, equivalentes al 2,36% del PIB de Andalucía”

Los PCT se han convertido en verdaderos puentes entre las empresas y los centros de investigación y las administraciones públicas. Sus retos se plantean, precisamente, en ambos sentidos: los parques captan las demandas privadas y las trasladan al sector público, discriminando en función de las distintas competencias. Al tiempo, son conocedores de las actuaciones públicas, orientando a las empresas hacia soluciones que, a priori, les pudieran ser desconocidas o facilitando el contacto adecuado para cada caso. De este modo, los parques se han erigido como impulsores de la colaboración público-privada, coordinando y liderando iniciativas difícilmente ejecutables de manera unilateral. Este ejercicio requiere avanzar en digitalización y en procesos efectivos. Y es ahí donde los parques científicos y tecnológicos, como es el caso del PCT Cartuja, pueden jugar un importante papel: convertirse en verdaderos laboratorios urbanos.

Se está poniendo el acento en las inversiones que mejoran las infraestructuras, haciéndolas más fiables sostenibles y resilientes, la eficiencia energética, el uso de energías renovables y que favorezcan la movilidad sostenible, hasta el punto de llegar a ser energéticamente autosuficiente a partir de energías renovables (eCitySevilla). El PCT Cartuja constituye una magnífica oportunidad para mejorar la realidad actual a través de sus compromisos y acciones. Ai

LUIS GONZÁLEZ Director gerente de Fundación

PTS

Granada

El Parque Tecnológico de la Salud de Granada se encuentra en un momento clave de consolidación y crecimiento como ecosistema de innovación y emprendimiento en el ámbito de las ciencias de la vida y la salud. Nuestro parque empresarial se ha posicionado como un referente andaluz, en la atracción de empresas innovadoras, centros de investigación y proyectos estratégicos que impulsan el desarrollo del sector biomédico y biotecnológico.

En los últimos años, hemos experimentado un crecimiento sostenido en facturación, empleo y número de empresas instaladas. Actualmente, el PTS Granada alberga a 116 entidades, de las cuales un 70% pertenecen al sector privado. Trabajan en ellas cerca de 8.000 personas y un 30% se dedican al I+D. Los sectores mayoritarios en el parque son: 48,6% Medicina y Salud, 16,5% TIC, Información, informática y telecomunicaciones y 12,1% Ingeniería y consultoría. Esta diversidad es una de nuestras fortalezas, ya que favorece la colaboración y la transferencia de conocimiento entre el ámbito académico, el sector empresarial y la administración pública.

La producción generada por el parque supera los 1.300 millones de euros anuales, generándose 15.000 puestos de trabajo directos e indirectos, 800 millones anuales de facturación de empresas y un VAB de 750 millones de euros anuales.

El PTS supone el 4,2% del PIB de la provincia de Granada y el 4,1% del empleo. Unas cifras que confirman el protagonismo de esta infraestructura en la economía provincial y andaluza y avala su potencialidad como generador del desarrollo económico y social. Según los mismos datos, el efecto multiplica-

dor es también notable ya que por cada euro invertido o gastado en la actividad productiva se obtuvieron 1,8 euros de retorno en producción de bienes y servicios. Esto no solo subraya la eficiencia y el impacto del PTS, sino que también resalta su capacidad para impulsar el crecimiento económico y la innovación en Granada.

En términos de proyectos en marcha, estamos experimentando una fase de expansión y especialización. Nuestro propósito es duplicar su espacio, añadir 500.000 metros cuadrados, 300.000 de los cuales irán dedicados al ámbito empresarial. Otro de los hitos más destacados es dotar al parque de nuevas

“Actualmente, el PTS Granada alberga a 116 entidades, de las cuales un 70% pertenecen al sector privado”

infraestructuras que permitirán acoger a más empresas y facilitar la incubación de startups biotecnológicas. Trabajamos en el desarrollo de nuevos espacios de innovación abierta, destinados a fomentar la colaboración entre empresas emergentes y grupos de investigación.

En este marco, la Fundación PTS Granada lidera la iniciativa Granada Salud, dirigida a conectar, favorecer las sinergias y la proyección del ecosistema de innovación en salud granadino. Una alianza estratégica institucional de éxito, consolidada bajo una marca única, que engloba a más de una treintena de entidades públicas y privadas del ámbito científico, tecnológico y empresarial. Y

una red de recursos y servicios a disposición de cualquier empresa, investigador, emprendedor o ciudadano para el desarrollo del sector salud, que recientemente ha celebrado su III Congreso de Investigación PTS Granada, con la asistencia de más de 400 investigadores, clínicos y empresas.

Uno de nuestros objetivos prioritarios es atraer empresas de alto valor añadido que complementen y fortalezcan el ecosistema del PTS. Para ello, trabajamos en estrecha colaboración con instituciones públicas y privadas para ofrecer condiciones atractivas a las compañías interesadas en instalarse en nuestras instalaciones. La cercanía con la Universidad de Granada, así como con hospitales y centros de investigación de prestigio, y sus buenas conexiones, proporcionan un entorno único para la innovación y el desarrollo de soluciones tecnológicas en el ámbito sanitario.

Otro de los retos más importantes que enfrentamos es la consolidación de nuestra proyección internacional. Estamos potenciando la internacionalización del parque mediante alianzas con otras regiones y la participación en redes globales de innovación.

Queremos que el PTS Granada sea un polo de atracción para talento e inversión extranjera, consolidando su papel como motor económico y científico de Andalucía y España. Es nuestro objetivo generar el suficiente capital humano para atraer empresas del sector científico tecnológico y consolidar la provincia como zona de referencia para su asentamiento.

En definitiva, la situación actual de nuestro parque científico, tecnológico y empresarial es altamente prometedora. La colaboración entre los diferentes agentes del ecosistema es y será clave para seguir creciendo, generando impacto y afrontando los retos del futuro con éxito. Ai

Sonia Mora / Fotos: Rocío Fernández Ruz

Pedro Zubiría e Íñigo Galán (Inerzia), Pedro Salvador (LandCo), Francisco Javier Marín (Bogaris).

Claves y desafíos del mercado inmobiliario terciario en Sevilla y su área metropolitana

La consultora Inerzia presentó a finales de febrero en Sevilla, en la sede del Club Cámara Antares de la Cámara de Comercio, su tradicional Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla 2025, tanto en lo relativo a naves industriales como a locales comerciales y oficinas. A su término se celebró una mesa redonda en la que se reflexionó sobre los aspectos principales de estos mercados en la capital y su área metropolitana.

ÍÑIGO Galán, CEO de Inerzia; Pedro Zubiría, socio director de Inerzia y responsable del departamento de Agencia; y Mercedes Hueso, consultora del Departamento de Agencia, fueron los encargados de presentar los informes en sus distintos segmentos.

NAVES INDUSTRIALES

En lo relativo al mercado de naves industriales, en el año 2024 se volvió a constatar lo que años anteriores se evidenciaba: la escasez de oferta de naves construidas y en condiciones aptas para su habitabilidad. Según expuso Pedro Zubiría, esta situación es especialmente significativa en

zonas como la urbana, donde la oferta es casi inexistente en polígonos como Carretera Amarilla, Calonge o Store, una situación que no cambiará en tanto no se reactive de forma clara la construcción de nuevos activos.

Ya sea en alquiler o en venta, las promociones en marcha en Sevilla son muy escasas, si bien hay cerca de 300.000 metros cuadrados de suelo industrial apto para su construcción adquirido por promotores inmobiliarios durante los últimos años, aunque aún la mayoría sin edificarse. Ante la estabilización de los costes de construcción, existe confianza en que la re-

activación de la promoción llegue pronto.

El segmento logístico sigue mostrándose como el más dinámico, con adquisiciones de importantes superficies industriales, bien sea para promoción o para el uso propio de las empresas compradoras, especialmente en los municipios de Alcalá de Guadaíra y Dos Hermanas, principales focos logísticos de la provincia.

Respecto a precios, siguen incrementándose debido, fundamentalmente, a la mencionada escasez de naves, superándose incluso la subida porcentual respecto al anterior ejercicio. Destaca de manera particular el incre-

mento de los precios de venta, que en los últimos años no subían al mismo ritmo de los alquileres.

De esta manera, los precios de alquiler de inmuebles industriales se situaban a cierre de 2024 en un promedio de 3,10 euros el metro cuadrado, lo que representa un incremento del 6,5% respecto al año anterior. Así, se recupera la barrera de los 3 euros el metro cuadrado de precio medio, que no se alcanzaba desde 2011, aunque llevaba desde 2017 aumentando. En Zona Urbana alcanzaron las cotas más elevadas, con 3,8 euros/m2, seguido de Oeste (3,1), Sur (2,9), Este (2,6) y Norte (2,3).

5 con precios más altos

** El segundo decimal está redondeando al alza o a la baja. # ALQUILER

Posición Precio (*) Polígonos Industriales Zona

1 4,8 P.I. El Manchón Oeste

2 4,5 ZAL Urbana

3 4,5 CTM Urbana

4 4,3 P.I. San Jerónimo Urbana

5 4,3 P.I. Nuevo Torneo Urbana

* Precio expresado en €/m²/mes.

# VENTA

1 1000 P.I. El Manchón Oeste

2 765 P.I. La Negrilla Urbana

3 760 P.I. Pica Urbana

4 750 P.I. Pagusa / Sta. Clara de Cuba Urbana

5 725 P.I. Nuevo Torneo Urbana

* Precio expresado en €/m².

Los valores de venta, por su parte, tocaron suelo en 2021 y desde entonces venían experimentando ligeros incrementos, para hacerlo de manera más significativa durante 2024, cerrando el año con un precio medio de 524 euros el metro cuadrado, lo que significa superar también en este caso una barrera psicológica, la de los 500 euros que no se alcanzaba desde 2016 y que ahora se supera. Los guarismos más altos se registran en la Zona Urbana (663 euros/ m2), seguidos de Oeste (555) y Sur (501).

El Polígono El Manchón sobresale como el más caro tanto para alquilar como para comprar, con 4,8 euros/m2 y 1.000 euros/m2, respectivamente.

LOCALES COMERCIALES

El mercado de locales comerciales en Sevilla se caracterizó durante 2024

LOCALES COMERCIALES

Precio medio alquiler y disponibilidad por zonas

por una alta demanda en un contexto de desarrollo urbano favorable, lo que ha generado un aumento en las rentas y una reducción en la disponibilidad de producto situado en las zonas clave: Centro, Los Remedios, Nervión, Triana y Sur, tal como explicó Mercedes Hueso.

* Precio expresado en €/m²/mes.

AÑO 2024

** El segundo decimal está redondeando al alza o a la baja.

En Nervión, la mejora de la conectividad con la llegada del Metrocentro ha atraído a nuevos operadores como The Fitzgerald Burger, Mercadona o Masakali. Los Remedios ha registrado la mayor subida de rentas, en parte motivada por el avance de las obras de los proyectos Vera Sevilla y Jardín de las Cigarreras, que han revalorizado los locales de calles como Asunción, República Argentina y Virgen de Luján.

En Triana se observa una estabilización de las rentas, con una ligera disminución de la disponibilidad, mientras la zona Sur se ha visto favorecida por proyectos como la Ciudad de la Justicia. Los precios medios más altos se localizan en la zona Centro, con 58,2 euros/m2, seguida de Nervión (23,1), Los Remedios (15,3), Triana (14,8) y Sur (12,2). La disponibilidad la lidera Los Remedios, con un 4,4%, y a continuación Triana (2,1%), Sur (2%), Centro (1,4%) y Nervión (1,3%).

tente escasez de disponibilidad en las zonas con más demanda, se prevé que algunas marcas opten por posicionarse en calles alternativas, adaptándose a la limitada oferta año tras año.

OFICINAS

Siguiendo igualmente la tendencia de los últimos años, 2024 se ha caracterizado por la salida de 17.500 metros cuadrados del stock, provocada por los cambios de uso de determinados edificios, principalmente para su reconversión en hoteles o apartamentos turísticos. Estos, sumados a los 31.000 de 2023 implican que el stock ha disminuido en casi 50.000 m2 en los dos últimos años, sin que haya entrado en el mercado ningún edificio nuevo ni se espere Posición Precio

En la zona Centro, la demanda se ha mantenido en un nivel alto, destacando la absorción de locales bien ubicados por reconocidas marcas internacionales. La calle Tetuán sigue liderando el nivel de rentas (147 euros/m2), impulsado por nuevas aperturas como las protagonizadas por Pull and Bear, Tous o Martinelli, afianzándose como el eje comercial más exclusivo de la ciudad. Le sigue la Avenida de la Constitución (90,2 euros/m2), en este caso con una fuerte presencia del sector de la restauración. Cierran el ‘top 5’ Plaza Nueva, Rioja y Sierpes.

Para 2025, las previsiones de la consultora indican que las rentas continuarán al alza, especialmente en Nervión y Los Remedios. Dada la persis-

El mercado de oficinas, como confirmó Íñigo Galán, también ha tenido un buen año, con la ocupación en aumento hasta situarse en el 82,6%, la más alta de los últimos 14 años, que en zonas primer supera el 93%. La renta media alcanza los 8,3 euros/m2, también la más elevada en el mismo periodo.

OFICINAS

Precio medio de alquiler por zonas

2023 2024 Variación 23-24

“Nuestro urbanismo es muy estricto y limitante y creo que ese es el verdadero problema”

para 2025. La ocupación aumentó en 23.000 m2, lo que sitúa el actual parque de oficinas en uso en 1.003.728 m2. En la zona Centro, Nervión y Los Remedios es prácticamente imposible encontrar producto, con más de un 95% de los metros totales ocupados.

La superficie disponible es de 210.715 metros cuadrados en Sevilla a finales de 2024, la mayor parte en áreas periféricas como Aljarafe, Dos Hermanas o la zona Norte. La absorción se cifró en 40.563 m2, continuando la tendencia positiva de los últimos cuatro años, en los que se han absorbido un total de 130.000 m2.

La zona prime exhibe las rentas y las tasas de ocupación más altas, resultando cada día más complicado encontrar espacios de oficinas de tamaño medio o grande en la misma. La renta media al término de 2024 es de 8,3 euros/m2/mes, tras incrementarse en el último año un

5% y un 13,3% en los últimos cinco años. En zona prime, los precios se acercan a los 11 euros/m2/mes, si bien los mayores incrementos de renta se han dado en Dos Hermanas y la zona Sur.

En un desglose por áreas, la Cartuja lidera los precios medios con 12,1 euros el metro cuadrado de renta, seguido de Centro (10,6 euros), Los Remedios (10,5), Nervión (10,2) y Sur (9). A mucha distancia se sitúan Aljarafe (5,8 euros/m2), Este (5,8), Dos Hermanas (4,8) y Norte (4,8).

MESA REDONDA

Iñigo Galán y Pedro Zubiría estuvieron acompañados en la mesa redonda por el presidente de Sevilla City One y director territorial Suroeste en LandCo, Pedro Salvador Albiñana, y Francisco Javier Marín Rodríguez, director general de Bogaris. Moderó la mesa el socio director del Departamento de Property de Inerzia,

* Precio expresado en €/m²/mes

** El segundo decimal está redondeado al alza o a la baja

José María León.

Javier Marín apuntó a “la escasez de oferta en todos los segmentos evidenciada por el informe de Inerzia” como la principal característica del mercado inmobiliario terciario en Sevilla en la actualidad, circunstancia que el experto achaca a la falta de planeamiento. “Está claro que Sevilla y España están de moda, que el turismo nos hace crecer, pero justamente en estos momentos es cuando hay que hacer una reflexión serena. Hay que plantearse qué necesitamos mejorar para que, cuando la suerte nos abandone, sigamos defendiéndonos”, reflexionó.

“En Sevilla, la base del problema está en que en esta ciudad hay un Plan General de 2006 que responde a un urbanismo de antigua concepción, de planificación detallada y pormenorizada que prácticamente impide cualquier movimiento. Nuestro urbanismo es muy estricto y limitante y creo que ese es el verdadero problema. En este marco, no hay oferta porque no hay quien pueda promover

nuevos proyectos”, apuntó el representante de Bogaris.

Pedro Salvador Albiñana coincidió en la necesidad de una revisión del urbanismo: “Sin duda, la rigidez del urbanismo y la profusión de normativa impide el desarrollo del suelo, convirtiéndose en un gran impedimento para el crecimiento”. Remarcó que “el 80% de los municipios del área metropolitana tiene un planeamiento de más de 20 años, y solo el 60% tiene un plan general. Trabajar en ese escenario ciertamente es muy difícil”.

Señaló que, en términos de oportunidad, influyen tres factores: “La masa crítica, compuesta por los 46 municipios que conforman el área metropolitana, que en la década de 2012 a 2022 creció con más de 150.000 habitantes. Por otro lado, la posición geoestratégica en la que nos encontramos, fundamental sobre todo para el desarrollo logístico; y el liderazgo como ciudad. El año pasado conocimos en un informe que el sector de la tecnología y la innovación en Sevilla pesa en torno al 15%, por

Íñigo Galán, CEO de Inerzia; Pedro Zubiría, socio director de Inerzia y responsable del departamento de Agencia; y Mercedes Hueso, consultora del Departamento de Agencia, fueron los encargados de presentar los informes en sus distintos segmentos.

encima incluso de Madrid y Barcelona”. Incidió en que “estamos en un buen momento” y que hay oportunidades de crecimiento, que hay que saber aprovechar. En relación con el mercado de oficinas, Iñigo Galán realizó una comparativa con Málaga a petición del moderador: “Málaga nos superó urbanísticamente y a nivel de ciudad hace mucho tiempo. Respecto al parque de oficinas, no hay comparación. El de Sevilla duplica al de Málaga, una ciudad que está desarrollando nuevos edificios porque apenas tiene. Las rentas medias de edificios exclusivos de oficinas en Málaga son más altas que en Sevilla porque hay muy poco stock y una demanda enorme. Comparativamente no se trata de un problema de oficinas, sino de ciudad”. En este sentido señaló que la capital malagueña “tiene un alcalde que lleva 20 años trabajando por su ciudad y en Sevilla en las dos últimas décadas hemos tenido numerosos alcaldes. Nuestros políticos pasan un examen cada cuatro años y no pueden pensar en el largo plazo. Y a nivel de integración puerto-ciudad o de impulso de nuevas áreas de desarrollo, nos guste o no Málaga nos ha superado”.

Abundó asimismo en un problema de rentabilidad en los proyectos de oficinas, que también lastran la promoción de nuevos edificios: “Con las rentas existentes y tras la importante alza de los costes de construcción de los últimos años, no es rentable hacer un edificio de oficinas para alquilarlo a un máximo de 12 euros el metro cuadrado, que es la media en La Cartuja, la zona donde están más altos.

promover. En nuestro caso, promoveríamos edificios nuevos que permitan la mezcla de usos, por ejemplo, comercial y oficinas, porque eso propicia que los proyectos sean dinámicos. Hace falta superar el concepto estricto de este urbanismo de planificación, porque nos encontramos encorsetados”.

El representante de LandCo y Sevilla City One ponía también el acento en la reconver-

“A nivel de integración puerto-ciudad o de impulso de nuevas áreas de desarrollo, nos guste o no Málaga nos ha superado”

Es complicado que a un promotor le salgan los números”. Al respecto insistió Javier Marín en que la clave está en el urbanismo: “Veamos por ejemplo el caso de Portugal, donde nosotros llevamos 20 años promoviendo. Portugal se ha enfrentado a la crisis financiera o la del Covid con otras armas, por una cuestión muy simple, porque tienen un urbanismo de propuesta y no de planificación”. “Es verdad -prosiguió- que los costes de construcción nos están penalizando a todos, pero no creo que nos esté llevando a no

sión de usos de determinados edificios existentes, como los anteriormente mencionados de oficinas a hotelero, y remarcaba al respecto que “el problema surge si se reconvierte producto sin crear superficies nuevas. Si sustituyes una cosa por otra, siempre vas a generar una nueva demanda”. En relación con el cambio de uso de determinados suelos apuntó que la LISTA “está ayudando”, y subrayó la necesidad de “romper con algunos conceptos como la densidad, incrementar en altura…; es a lo que deberíamos tender,

sobre todo en situaciones de tensión como las que se están produciendo ahora en Sevilla”.

Por su parte, Pedro Zubiría centró su turno de palabra en el mercado de locales comerciales. Al respecto expuso que “la zona centro, la de mayor demanda, no puede variar mucho en relación con lo ya existente, porque está totalmente consolidada y muy centralizada en dos usos principales, restauración y moda, por lo que donde ahora mismo puede haber más desarrollo, sobre todo para determinadas actividades que realmente no pueden acceder a la zona centro, es en el área Sur, donde más expansión experimenta la ciudad”.

Recordó en este punto que Dos Hermanas, Palmas Altas, Bellavista, Pítamo o Entrenúcleos son zonas con un potencial de crecimiento residencial enorme, a cuyos vecinos “habrá que dar servicio” a todos los niveles, entre ellos de locales comerciales. Mencionó asimismo la zona de Cruzcampo, donde también se van a desarrollar suelos terciarios. “Básicamente son las ubicaciones donde hay más opciones de que entren empresas que no van a tener acceso al Centro, Los Remedios o Nervión”. Ai

La Inteligencia Artificial no funciona

Pedro Vázquez Gerentedeeureka.plus

TE mentiría si te dijera que no me he apoyado en la IA para escribir este artículo. Es ya una herramienta imprescindible a la hora de generar casi cualquier tipo de contenido. Llevo utilizándola asiduamente desde hace años y sé de qué hablo.

Pero, pero, pero… Tiene sus peculiaridades y resulta muy útil conocerlas. A lo largo del artículo te pondré varios ejemplos para que veas por dónde van los tiros.

Y aprovecho para hacerme un spoiler que ayudará a comprender una limitación de la inteligencia artificial: la IA es, ante todo, muy gregaria. Y esto no tiene pinta de cambiar en un futuro próximo. Ya verás a qué me refiero. En fin, voy a empezar explicándote tres campos de la

inteligencia artificial en el sector inmobiliario que considero importantes.

Empezamos con la parte más sesuda y dejamos los experimentos curiosos para el final. Vamos allá.

1. ANÁLISIS DE DATOS POR FUERZA BRUTA

¿Qué viene a analizar la IA en muchos campos del sector? Muy fácil, o quizá no tanto. Me explico.

Tasación

En tasación los Modelos de Valoración Automática (AVM, por sus siglas en inglés) utilizan algoritmos de machine learning –explicado para un niño de 10 años, machine learning es como un robot que aprende solo a base de mirar muchos ejemplos y encontrar patrones. Es como aprender

a jugar a un videojuego practicando– y análisis de datos para estimar el valor de un inmueble en segundos.

Una vez han entrenado lo suficiente y comprobado que sus estimaciones son más que aceptables comparadas con tasaciones anteriores, estos sistemas de IA se ponen a tasar como locos. Y aciertan.

Como te podrás imaginar, los bancos y plataformas inmobiliarias están dando palmaditas con las orejas y con toda la razón, y han comenzado a integrar estos modelos en sus sistemas para hacer más fácil la aprobación de hipotecas y reducir costos de tasación.

Recomendaciones personalizadas

A la hora de recomendar casas, los portales como Idea-

lista están haciendo los deberes con IA. Se espera que en los próximos años los motores de recomendación incorporen inteligencia emocional, toma ya. En teoría, la IA analizará el lenguaje y los gestos del usuario para hacerle recomendaciones muy personalizadas. Todavía suena un poco a ciencia-ficción, pero al tiempo.

Gestión inmobiliaria

La administración de propiedades es una tarea que históricamente ha sido siempre un tremendo dolor. Sin embargo, la IA está empezando a automatizar estos procesos en cosas tales como el mantenimiento predictivo con sensores en plomería, electricidad, o climatización. También genera contratos y procesa pagos de alquiler sin intervención humana, predice qué inquilinos

Entidad País

Zillow Estados Unidos

ANÁLISIS DE DATOS

Descripción

Utiliza IA para analizar millones de datos y predecir precios con un margen de error inferior al 2%

Redfin Estados Unidos Ofrece valores de inmuebles en tiempo real basados en datos públicos

Idealista España Ha desarrollado un algoritmo de tasación basado en IA para estimar precios en el mercado español HouseCanary Estados Unidos Emplea machine learning para evaluar propiedades residenciales y predecir su revalorización futura

JP Morgan Chase Estados Unidos Modelos propios de IA para tasar propiedades y evaluar riesgos hipotecarios

Entidad País

Descripción

Zillow Estados Unidos Usa IA para recomendar propiedades basadas en el comportamiento de búsqueda del usuario

Redfin Estados Unidos

Idealista España

Realtor.com Estados Unidos

Entidad País

Airbnb

Apartment Ocean

Buildium

Zillow Rental Manager

Propertyware

Estados Unidos

Entidad País

Reonomy

Zillow

HouseCanary

JLL (JLL Falcon)

Estados Unidos

Ciudad País

Singapur Singapur

Barcelona España

Su sistema de recomendaciones utiliza machine learning para predecir qué propiedades podrían gustarle más a un comprador

Implementa IA para enviar alertas automáticas cuando aparece una propiedad que coincide con las preferencias del usuario

Emplea inteligencia artificial para ajustar listados en función de interacciones previas con su plataforma

Descripción

Utilizan IA para ajustar automáticamente los precios de alquiler en función de la demanda

Ha desarrollado un chatbot para responder preguntas de inquilinos y gestionar pagos automáticamente

Plataforma que utiliza IA para la administración de propiedades en alquiler. Permite pagos automatizados y análisis financieros

Integra IA para calcular precios óptimos de renta y predecir la demanda de propiedades

Software de gestión inmobiliaria que automatiza la comunicación con inquilinos y la programación de mantenimientos

Descripción

Plataforma de IA que proporciona datos detallados sobre propiedades comerciales y residenciales

Utiliza IA para predecir el valor futuro de inmuebles y analizar riesgos financieros

Emplea machine learning para evaluar rentabilidad y detectar oportunidades de inversión

Firma de bienes raíces que usa IA para modelar escenarios de inversión y prever crisis del mercado

Descripción

Utiliza IA para predecir patrones de tráfico y mejorar el transporte público en tiempo real

Implementa IA en alumbrado público y eficiencia energética

Dubái Emiratos Árabes Unidos Desarrolla ‘Smart Dubai’, un proyecto que integra IA en planificación urbana, tráfico y seguridad

Londres Reino Unido

Utiliza análisis de IA para gestionar la expansión de la ciudad y mejorar la calidad del aire

Nota: Fíjate que aquí sí que he usado IA para el listado de empresas top. Por cierto, cuando uses ChatGPT o similares siempre pide a la IA que te mencione sus fuentes para evitar que se las invente. Y por si acaso, compruébalas tú personalmente.

tienen más probabilidades de renovar contratos o cuándo un inmueble quedará disponible, o manda informes ella solita sobre el rendimiento de los dineros invertidos a los propietarios de casas. Y los chatbots atienden al cliente 24/7.

Análisis de Riesgos

La IA puede prever cómo evolucionará el valor de una propiedad y encontrar tendencias de alquiler y compra, oportunidades de inversión y cazar posibles morosos.

Desarrollo Urbano De nuevo, la fuerza bruta de la IA analizando una

cantidad ingente de datos puede hacer cosas tan variadas como ajustar semáforos para agilizar atascos, evaluar el impacto ambiental antes de construir, o gestionar inteligentemente el consumo energético en edificios y la futura demanda energética en nuevos desarrollos.

2. LA IA EN EL MARKETING INMOBILIARIO

Tras el marketing digital, ahora le ha llegado el turno a la Inteligencia Artificial, que maneja tremendos volúmenes de datos sobre las caracte-

rísticas de los usuarios (como edad, ingresos o dónde viven), sus historiales de búsqueda o su presencia en redes, para segmentar la audiencia. Y si un usuario ha buscado “pisos en Barcelona con terraza”, la IA le mostrará anuncios precisos de propiedades con esas características. Y le responderá sus dudas con chatbots 24/7 como los de Facebook Messenger o WhatsApp.

Otro uso interesante es el Lead Scoring o puntuación de los usuarios de mejores a peores leads. Siempre ha habido clases, también aquí.

“En

el marketing con IA veo un arma de doble filo:

la IA es muy gregaria”

3. IA Y VISUALIZACIÓN VIRTUAL

Desde hace años la Realidad Virtual y Realidad Aumentada ayudan a recorrer inmuebles sin que estés físicamente presente. La IA mejora la calidad, personalización y accesibilidad a estas tecnologías.

Aviso para navegantes: Aquí es donde te hablo de mi libro. Llevo desarrollando realidad virtual desde 2014, y te digo que aunque es una tecnología tremendamente útil en otros sectores, en el inmobiliario los cascos de realidad virtual en la cabeza no son recomendables. Recuerdo a mucha señora que se ponía el casco de realidad virtual y se lo quitaba enseguida con cara de susto. Hay algo muy primitivo en perder la orientación del sitio donde estás que hace que la experiencia sea desagradable. Aunque me hubiera gustado que no fuera así, la experiencia me demuestra que no sirven para vender casas.

Otra cosa bien diferente son los tours virtuales 360 que recorres desde un ordenador o móvil. Totalmente recomendables, y no porque seamos especialistas en ellos en Eureka. El comprador definitivamente gana confianza para hacer la mayor inversión

Entidad País Descripción

Zillow

Estados Unidos

Redfin Estados Unidos

MARKETING

Utiliza IA para predecir qué anuncios inmobiliarios funcionarán mejor según el comportamiento del usuario

Usa machine learning para ajustar campañas de publicidad digital y atraer compradores específicos

Idealista España Aplica IA en anuncios segmentados y análisis de clientes potenciales en su plataforma

Realtor.com

Estados Unidos Implementa IA para lead scoring y personalización de contenido en su sitio web

VISITAS VIRTUALES

Entidad País Descripción

Matterport

Estados Unidos Líder en tecnología de escaneo 3D para crear recorridos virtuales interactivos

Virtual Staging AI Estados Unidos Quita, pone muebles y en general decora en una foto que le damos

LookXAI Estados Unidos Plataforma que permite hacer renders y vídeos a partir de texto y bocetos

Homestyler China Usa IA para crear tours virtuales y home staging

Reimagine Home AI

Estados Unidos Home staging virtual

Rooms GPT Estados Unidos

Más home staging

Planner 5D Lituania Diseño de interiores

de su vida porque de verdad ve donde se va a dejar las 6 ó 7 cifras que te paga.

EL Home Staging Virtual también es muy útil y la IA empieza a ser verdaderamente buena en ello.

También vale la pena usar IA con realidad aumentada para modificar elementos en tiempo real en una casa, como cambiar el color de las paredes o los muebles.

NO ES ORO TODO LO QUE RELUCE

Mucho ojo, los modelos de IA aún no son 100% precisos, y en muchas transacciones sigue siendo necesario el análisis humano para no liarla.

Por ejemplo, ya habrás supuesto cómo les sienta esto de la IA a los tasadores profe-

“Si la IA te responde una tontería, probablemente sea porque la pregunta también lo es”

sionales, que todavía pueden agarrarse a la falta de regulación que les hace seguir siendo un requisito legal, al menos aquí en España y en otros muchos países.

Si esto lo unes a que la precisión en propiedades únicas o de lujo con factores subjetivos importantes, pues tienes montada la tormenta perfecta. En aplicaciones en las que la IA se dedica a analizar millones de datos, surgen varios conflictos. Todas estas predicciones recogen una cantidad tremenda de datos personales que hay que mantener seguros, lo cual es complicado. Además, como no hagas bien el entrenamiento al sistema de IA y uses datos limitados o sesgados, las predicciones serán poco precisas. Y como los datos contengan errores o la información no sea buena, Houston tenemos un problema.

En el marketing con IA veo un arma de doble filo: la

IA es muy gregaria.

Puedes dejar la parte más automática relacionada con el análisis de datos a la IA, pero no la generación de publicidad. La buena publicidad es la que destaca sobre las demás, la que te remueve o contraría, la que llama la atención sí o sí. Esto no lo consigues si es la misma máquina de IA políticamente correctísima la que la hace para todos.

Prepara las palomitas para ver cómo acaba esta película. Lo más probable es que en un futuro próximo se combinen la experiencia humana y la IA, sin saber todavía la proporción exacta de cada una en la receta.

EXPERIMENTOS

Y ahora vamos con la parte más jugosa y entretenida de este artículo: los experimentos. Para ello primero te voy a contar una historia. La historia del vendedor de púas de guitarra en ebay. Atiende bien

que además de interesante, de paso esconde una gran lección de ventas.

Un vendedor vendía cajas de púas en ebay. ¿Se ganaba la vida con esto? No, pero sí vendiendo guitarras de coleccionista. Y así consiguió la mejor base de datos posible para vender guitarras y algo mucho más importante: haberle vendido ya algo a toda su base de datos antes incluso de ofrecerles una guitarra. Si no ves por qué esto es importante, piensa que las personas siempre compraremos antes a alguien a quien ya le hemos comprado algo previamente. Está más que demostrado.

Seguramente te estarás preguntando para qué narices te cuento yo todo esto. Pues porque esta misma historia se la conté a ChatGPT. Y le pedí que usase este ejemplo para crear una acción de venta para pisos de obra nueva. ¿Qué me respondió? Lo mismito que cualquier gregario haciendo marketing. Que regalara algo u ofreciera algo gratis para vender luego el piso. Ninguna de sus respuestas pasó por venderles a los potenciales compradores un bono para muebles, un felpudo para su casa nueva o lo que se te ocurra, como haría cualquier avezado marketero estadounidense, por ejemplo.

Pero bueno, siempre puede ser que ChatGPT tuviera un día malo o estuviera pasando por una crisis de identidad, así que le conté otra historia muy curiosa. La de una exhibición en el Barbican Centre de Lon-

dres en 2012. La Rain Room. Cómo no, ChatGPT ya se la sabía y me aportó detalles que yo no conocía. El maldito empollón repipi…

Sigo. Esta instalación consistía en una gran habitación en la que llovía constantemente. Pero cuando entrabas, no te mojabas. Unos sensores en el techo detectaban por dónde te ibas moviendo, y cortaban el riego en los as-

tuvo que tomarse la medida de limitar el tiempo de estancia en la habitación. Pero antes de hacerlo, sucedió una cosa curiosa. En Londres el tiempo de estancia de cada persona previo a la limitación era muy inferior al de Nueva York y Los Ángeles.

Exactamente la misma instalación, idéntica, en sitios distintos. ¿Por qué en los últimos la afluencia fue mayor y el

persores del techo que provocaban la lluvia. El agua dejaba de caer justo donde estabas, y tú podías caminar sin mojarte. Tuvo tal éxito que se generaron colas de horas para entrar.

La misma instalación se exhibió en el MoMA de Nueva York donde el éxito de la Rain Room fue incluso más atronador. De manera que para cuando una nueva Rain Room se habilitó también en Los Ángeles, se hizo un sistema de reservas para evitar semejantes colas.

Además, en los tres sitios

tiempo de estancia también? Muy fácil. Porque tanto en Nueva York como en Los Ángeles la entrada no era gratuita, mientras que en Londres sí. La gente aprecia mucho más algo cuando paga por ello.

Lo dicho, le conté esta historia a ChatGPT y le pedí, con un poco de ironía (con mucha no, que de momento no la entiende) lo mismo que en el caso anterior.

Aquí mejoró algo, aunque el gregarismo siguió ahí. Proponía hacer un evento de presentación de una promo-

ción con un pago simbólico y devolviendo el dinero al que no comprara. No se atrevió a cobrar sin miedo como, de nuevo, cualquier marketero espabilado en Estados Unidos. Pero bueno, algo es algo.

CONCLUSIONES

Por concluir: la IA es algo a lo que todos tenemos acceso. Hay quien mete en ChatGPT todos los libros de un autor y le pide que le escriba los correos con ese estilo. Pero una máquina que escribe por todos difícilmente aportará el punto diferenciador. ¿Escribiría ChatGPT este artículo? No sé, igual sí, igual no.

Todo el mundo está pensando en usar la IA para ser diferente. Y la inteligencia artificial nos iguala a todos. Si todo el mundo pasa de escribir textos (o lo que sea) ellos mismos, a usar todos la misma máquina de hacer textos, no habrá gran diferencia real entre todas las cosas escritas por la misma máquina. Quien las haga a mano, aunque tarde 10 veces más y salga mucho más caro, seguirá marcando la diferencia. Y el que junte ambas cosas mucho más aún.

DESPEDIDA

Me despido, un placer. Hace años fue la realidad virtual, ahora la inteligencia artificial y próximamente ya tenemos candidata. Si deseas seguir profundizando en la IA o en la que está por llegar, escríbeme. Si puedo ayudarte, lo haré. Ai

Generamos esta imagen en segundos con IA dándole únicamente una descripción y una imagen de referencia.

Olivia Fernández

El medio ambiente marca tendencia. La creciente concienciación por alcanzar un equilibrio entre desarrollo y respeto medioambiental está marcando los proyectos que se realizan también a nivel internacional. La sostenibilidad se premia y es lo más buscado en los eventos y ferias de ámbito mundial.

EE.UU.

Ayesa, elegida para evolucionar el sistema SAP

ERP de Metro de Santiago

La sociedad estatal del Metro de Santiago de Chile ha adjudicado a Ayesa un contrato de servicio de soporte e infraestructura para su sistema SAP ERP, con el objetivo de hacer más eficientes los procesos y los trámites que realizan los usuarios. El contrato se enmarca en la estrategia de automatización e innovación que se ha marcado esta sociedad, al entender que debe permear su modelo organizacional para aumentar la eficiencia de sus procesos y ahorrar tiempo y recursos. Además, el uso de tecnologías como Big Data e Inteligencia Artificial le permiten manejar información de los ciudadanos de manera más eficiente y respetando su privacidad, utilizándola como input para optimizar la calidad y productividad de sus servicios. El contrato está valorado en 2,8 millones de euros y tiene un plazo de ejecución de 36 meses. Ai

ACS, a través de Turner, finaliza un nuevo proyecto en Estados Unidos

Turner Construction Company (en la que participa ACS), junto al Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos, ha finalizado hace unas semanas la cubierta del Campus de Operaciones No Cinéticas en la Base Aérea de Offutt, lo que marca la finalización de la construcción vertical de una instalación clave que está diseñada para reforzar la resistencia frente a futuras inundaciones. El proyecto ha supuesto una inversión de 389 millones de dólares. Además, estas instalaciones de tres pisos y 420,000 pies cuadrados apoyarán las funciones críticas de operación, incluida la inteligencia, el entrenamiento, el mantenimiento y el reconocimiento. Representa la fase final de un esfuerzo de reconstrucción de siete edificios iniciado tras las devastadoras inundaciones de 2019. Además, Turner está construyendo una estación de mensajería de defensa de 5,000 pies cuadrados, mejorando las capacidades de envío y recepción de la base. La firma ha sido reconocida recientemente como una de las empresas más fiables de EEUU. Ai

Stockholm Wood City:

El año 2027 es la fecha prevista en la que se podrán empezar a ver los primeros edificios del que puede ser el mayor barrio construido en madera del mundo. Se localizará en Sickla, en el sur de Estocolmo. El proyecto corre a cargo de la firma sueca Atrium Ljungberg, especializada en desarrollo urbano sostenible, que quiere demostrar que es posible cambiar el modo en el que vivimos y hacerlo más respetuoso con el medio ambiente, construyendo de forma más sostenible. Este nuevo vecindario contará con 2.000 viviendas y 7.000 locales comerciales además de parques urbanos, jardines en azoteas y paneles solares y otras instalaciones comunitarias como colmenas y áreas verdes diseñadas para fomentar la biodiversidad. Para todo ello se ha destinado un presupuesto que supera los mil millones de euros (1.056 millones). Ai

SUECIA

el mayor barrio de madera hasta la fecha

CHILE

ACIONAL

Andalucía, presente en la Bienal de Venecia con el Parque Jardines

Mediterráneos de La Hoya

La comunidad andaluza ha tenido su representación en la pasada Bienal de Arquitectura de Venecia 2025. El proyecto del Parque Jardines Mediterráneos de La Hoya era una de las 16 propuestas seleccionadas para ser presentadas en el Pabellón de España durante la 19ª edición de este evento, que reúne cada año a los representantes más destacados de este sector a nivel internacional. Este proyecto, tras el que está la firma Kauh Arquitectura y Paisajismo, aborda la intervención paisajística en La Hoya de Almería, un enclave patrimonial situado entre el conjunto monumental de la Alcazaba y las murallas del cerro de San Cristóbal. Se trata de un espacio de especial interés histórico, ocupado inicialmente por un barrio medieval y convertido, hasta esta intervención, en un solar. Gracias a este proyecto se ha conseguido restaurar el paisaje respetando y revelando su pasado histórico, pero sobre todo respetando su entorno natural, preservando y potenciando su valioso ecosistema. De ahí que haya sido seleccionado entre los proyectos españoles que destacan por su compromiso con la sostenibilidad a través de un equilibrio constante con su territorio. Ai

Se inicia la construcción el túnel submarino más largo del mundo

El país escandinavo se encuentra inmerso en una de las obras más importantes de su historia reciente. Se trata de la construcción de un túnel que conectará las localidades de Randaberg y Bokn y que se conoce con el nombre de Rogfast. Con una extensión de 26 kilómetros y profundidades que alcanzarán los 400 metros, será el más largo y profundo del mundo. Se ha diseñado con un total de cuatro carriles y sistemas de túneles dobles, permitiendo un tránsito seguro y fluido. Con él se van a reducir notablemente los tiempos de viaje, ya que será la alternativa a los actuales ferries. Noruega va a invertir en este proyecto 46 mil millones de dólares y espera finalizar las obras en el año 2033. Ai

La sostenibilidad, protagonista en el proyecto de la ampliación de la Universidad de Rosenheim

La firma HOCHTIEF, junto con Rubner Holzbau, está ampliando la Universidad Técnica de Rosenheim, con nuevos edificios diseñados para unos 1.800 estudiantes. El Estado de Baviera, a través de la Autoridad Estatal de Construcción de Rosenheim ha encargado este proyecto en el que se contempla la construcción de un parque tecnológico con laboratorios e instalaciones de maquinaria, así como un complejo estudiantil con un centro de aprendizaje digital y servicios para estudiantes. Para el estado alemán la sostenibilidad debe primar en este proyecto, tanto en su planificación como en la realización de los edificios. De hecho, se pretende alcanzar la certificación de acuerdo con el sistema de clasificación de edificios sostenibles (BNB) ‘Gold Standard’. Hay que tener en cuenta que esta zona cuenta con unos objetivos climáticos muy exigentes en temas como la eficiencia en las operaciones de construcción, eficiencia energética, flexibilidad o accesibilidad. Para HOCHTIEF este es el primer proyecto de construcción íntegramente en madera en suelo alemán. Ai

NORUEGA

ITALIA

ALEMANIA

La provincia de Málaga cerró 2024 con un volumen de inversión hotelera de 269 millones de euros, según el Informe de Inversión Hotelera en España 2024 elaborado por Colliers. La cifra corresponde a la adquisición de 18 hoteles que suman 2.173 habitaciones, con un precio medio por habitación de 148.800 euros. Esta cifra representa un descenso respecto a los años 2022 y 2023, cuando el volumen de inversión alcanzó los 562 y 560 millones de euros, respectivamente, regresando así a unos niveles normalizados. Con esta notable reducción, Málaga representa el 8% de la inversión total en hoteles en España, que alcanzó los 3.330 millones de euros en 2024. De esta manera, ha pasado de ocupar la tercera posición en el ranking nacional de destinos de inversión hotelera en 2023, al quinto puesto el año pasado. Desde 2021, la provincia ha atraído un total de 1.658 millones de euros, resultado de 64 transacciones de activos hoteleros con en torno a 9.800 habitaciones.

Las transacciones más significativas de 2024 han sido la compra por parte del

Evolución de la inversión hotelera en la Costa del Sol (M €)

empresario Felipe Peraire (expropietario de Baldocer) del Palacio de Solecio de Activum por 51 millones de euros, y la adquisición del Vincci Málaga por Catalonia a HI Partners.

En la Costa del Sol, el perfil del inversor muestra un cambio significativo en 2024, con los inversores nacionales liderando la actividad, hasta alcanzar el 28% del volumen total invertido, frente al 42% de internacionales, algo que contrasta con la tendencia de los años anteriores, donde el mercado internacional dominaba el escenario con una inver-

sión acumulada del 75% desde 2021.

“En un año normalizado como este, seguimos observando un gran dinamismo inversor en la provincia de Málaga. A nivel urbano, la escasez de producto disponible impulsa una intensa actividad en la compra de suelos y la reconversión de inmuebles. En la costa, por su parte, el interés por los resorts se mantiene, mientras numerosas reformas van concluyendo y sugieren una futura rotación de los hoteles ya reposicionados”, apunta Gonzalo Gutiérrez, managing director de Hoteles en Colliers. Ai

Tendencia al alza en las previsiones de precios y ventas de las inmobiliarias

La última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria trimestral que realiza idealista muestra que el mercado de compraventa de viviendas mantiene una tendencia al alza en las previsiones de las agencias inmobiliarias sobre los precios de las casas. Así, un 49% de los encuestados cree que subirán y otro 44% que se mantendrán. En términos de operaciones, más de la mitad (56%) afirma que logrará vender más viviendas, en tanto que un 29%

predice que mantendrá la misma línea de ventas que en periodos precedentes. En relación con la captación de nuevo producto, un 55% de las agencias espera captar más viviendas para vender.

En lo que respecta al alquiler, un 24% de las agencias espera captar menos viviendas para este fin, frente a un porcentaje igual que prevé que crecerá la oferta y un 23% que espera contar con el mismo número de casas. El resto son

inmobiliarias que no captan residencial para arrendamiento.

La tendencia en el cierre de contratos de arrendamiento es prácticamente similar, con un 26% que estima que mantendrá la misma tendencia que meses anteriores, un 25% que concretará más alquileres y el 24% que prevé menos acuerdos. Sobre los precios, el 45% espera que suban, mientras un 43% piensa que se mantendrán estables. Ai

La inversión hotelera en Málaga alcanza los 269 millones de euros en 2024

La oferta de viviendas en venta en Sevilla disminuye un 21,73% en el último año

La ciudad de Sevilla tiene actualmente 4.041 viviendas a la venta en Sevilla, lo que representa un 21,73% menos (1.122 unidades) que un año atrás, cuando el stock ascendía a 5.163 inmuebles. Esta es una de las principales conclusiones que se desprenden del Informe Mercado Sevilla elaborado por la agencia Fomentto Inmobiliarias.

Por el contrario, los precios han subido, y además de manera significativa, un 14,68% entre diciembre de 2024 y el mismo mes de 2023, lo que deja el valor del metro cuadrado de residencial en la capital en 2.672 euros. “El contraste de pocas viviendas a la venta y muchas familias queriendo comprar, es el punto de inflexión que provoca que durante 2024 todas las zonas de Sevilla hayan subido” el porcentaje señalado, se señala en el informe.

Concretando por zonas, la comparativa anual arroja que los precios han creci-

do en todos los barrios encabezados por San Jerónimo (22,6%) y seguido por Parque Alcosa (21,6%), Santa Justa (21,5%), San Pablo (17,4%), Bermejales (14%), Cerro Amate (13,7%), Macarena (12,7%), Remedios (12,6%), Triana (12%), Sevilla Este (11,1%), Nervión (9,5%), Porvenir-Tiro de Línea (8,6%), Centro (9,6%), Bellavista (6,5%), Pino Montano (4,6%), Santa Clara (2,8%) y Torreblanca (2%).

El hecho de que haya muchos compradores queriendo adquirir casa y no la encuentren provoca que, en el momento en que una vivienda sale al mercado con un precio razonable, se vende con bastante rapidez, “en un periodo inferior a los tres meses”, remarcan desde Fomentto.

De las propiedades en venta, el rango más frecuente es el de tres habitaciones (1.690), seguido de dos (849) y cuatro (749). Con un dormitorio la oferta ser reduce a 317 viviendas, y 46 las que no

tienen ninguno. Respecto a otras dotaciones, un 31,5% tiene garaje, un 36,8% ascensor, un 41,5% cuenta con terraza, un 32,2% con trastero, un 59,4% posee aire acondicionado y un porcentaje pequeño, solo el 13,9%, tiene piscina.

En relación con las operaciones realizadas ante notario, estas se han incrementado un 12% desde noviembre de 2023 frente a noviembre de 2024, al tiempo que los precios han subido un 7,7% en la misma comparativa temporal, contabilizando asimismo los datos reales del mercado en Andalucía.

El estudio subraya que la tendencia para el año 2025 será muy similar al año que ha finalizado. En este escenario, seguirá aumentando el número de viviendas vendidas, gracias a las buenas condiciones hipotecarias, al tiempo que la oferta seguirá bajando, por lo que la tensión del precio de venta seguirá al alza. Ai

La inversión inmobiliaria subirá un 23% en Europa en 2025

Teniendo en cuenta los datos del último trimestre de 2024 y el cambio en el sentimiento inversor, Savills anticipa que la inversión inmobiliaria en Europa alcanzará en 2025 los 214.000 millones de euros, un 23% más que en 2024.

Precisamente los datos de octubre a diciembre del pasado año muestran que la inversión alcanzó los 53.000 millones, una cifra que representa un incremento del 31% respecto al mismo periodo de 2024, marcando el volumen más elevado desde finales de 2022. La estimación del volumen total a cierre de 2024 se sitúa aproximadamente en 174.000 millones de euros, un 17% más que el año anterior. España destaca como el destino más atractivo para los inversores, según la encuesta elaborada por la consultora entre inversores internacionales que suman un total de activos bajo gestión

¿En qué país piensa invertir en los próximos 12 meses? (% probablemente)

superior a 800.000 millones de euros. Detrás se sitúan Reino Unido y Francia. Más de la mitad de los inversores encuestados se plantea aumentar su asignación a activos inmobiliarios en Europa y Oriente Medio en 2025.

Los activos más desmandados siguen siendo los que tienen un valor entre 20

¿En qué sectores piensa invertir en los próximos 12 meses? (% probablemente)

y 60 millones de euros. Por tipología, residencial y logístico lideran la demanda, si bien el sondeo de este año destaca un interés creciente por las oficinas en distritos financieros, además de hoteles, centros de datos y retail.

También crecen los inversores que buscan aumentar su nivel de riesgo, pasando del 28% el año pasado al 45% en esta edición. Esto puede explicarse, en parte, por la significativa reducción del pipeline de desarrollo en Europa y la fuerte competencia por los activos de mejor calidad, lo que ha propiciado que un número creciente de inversores asuma un mayor riesgo para alcanzar sus objetivos de rentabilidad. En la misma línea, más inversores están dispuestos a adoptar una estrategia de gestión hacia criterios ESG en comparación con 2024.

Según Savills, la evolución del comercio global y los desafíos políticos, el reposicionamiento o cambio de uso de edificios obsoletos, los avances tecnológicos, la generación de potencia eléctrica y el impacto del cambio climático marcarán las decisiones inmobiliarias en 2025. Asimismo, la diversificación será una prioridad, con el objetivo de mitigar riesgos; y también anticipa el informe un aumento de la actividad inversora transfronteriza e intraeuropea. Ai

España

en Andalucía

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 9,2% interanual durante el mes de enero de 2025, situándose en 2.237 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista, un dato que supone una subida de un 1,3% en los tres últimos meses.

Por comunidades autónomas, 15 muestran precios superiores respecto a enero del año pasado, con Madrid liderando el ranking (18,6%), seguida, también por encima de la media nacional, de Canarias (16,3%), Comunidad Valenciana (14,6%), Baleares (14%), Murcia (13,1%) y Andalucía (10,2%).

En lo que respecta a las provincias, 40 tienen precios superiores a los registrados hace un año. La mayor subida se ha producido en Madrid (18,6%), con Santa Cruz de Tenerife (17,8%), Baleares (14%), Alicante (13,8%), Las Palmas y Málaga (13,7% en ambos casos), a continuación.

En la comunidad andaluza, además de en Málaga los valores han crecido en otras cinco provincias: Cádiz (7,8%), Huelva (6,3%), Granada (6%), Almería (4,7%) y Sevilla (1%). Se han mantenido estables en Jaén y han descendido en Córdoba (-4,6%).

Dentro de Andalucía, se han producido alzas en todas las capitales, además de la mencionada en Málaga, tras la que se sitúa Granada (11,8%), Sevilla (7,8%), Huelva (6,9%), Jaén (6,3%), Cádiz (5,7%), Córdoba (3,6%) y Almería (1,9%). Ai El precio de la vivienda usada sube en enero un 9,2% en

En lo concerniente a capitales, hasta medio centenar han experimentado incrementos, siendo el más pronunciado el de Valencia, donde el precio creció en enero un 23% respecto al mismo mes del año pasado. Le siguen las ciudades de Madrid (21,8%), Málaga (20,5%), Santan-

El precio de los garajes en alquiler en Andalucía se ha incrementado un 1,8% en 2024 y sitúa la media mensual en 71,96 euros, según un estudio basado en los valores de los garajes en arrendamiento del mes de diciembre de los últimos 9 años del Índice Inmobiliario Fotocasa.

De este modo, Andalucía ha pasado

de una variación interanual del 0,03% de diciembre de 2023 al 1,8% detectado en el mismo periodo de 2024. En los últimos 12 meses analizados el precio de los garajes ha pasado de los 70,67 euros al mes de diciembre de 2023 a los 71,96 euros al mes de diciembre de 2024.

A nivel nacional, el valor promedio ha

der (17,1%) y Alicante (15,4%).

subido en 11 comunidades autónomas respecto al año anterior. Además de en Andalucía, se han incrementado en: Asturias (3,0%), País Vasco (3,0%), Madrid (2,8%), Aragón (2,3%), Baleares (1,8%), Cataluña1,3%), Galicia (1,1%), Región de Murcia (1,1%), Canarias (0,9%) y Comunitat Valenciana (0,8%). Ai

Sube un 1,8% el precio de los garajes en alquiler en Andalucía

de Actualidad

A la venta la promoción Atria de Metrovacesa

Metrovacesa ha iniciado la comercialización de Atria, su nueva promoción en el exclusivo enclave de La Alcaidesa, en La Línea de la Concepción, Cádiz. Este complejo residencial está compuesto por 144 viviendas plurifamiliares de dos y tres dormitorios, distribuidas en bloques de diseño moderno.

Grupo GS lanza el residencial Nerja Sapphire

Ya están a la venta, con precios desde 640.000 euros, las exclusivas viviendas que componen Nerja Sapphire, un proyecto exclusivo de Grupo GS, que refuerza así su presencia en la Costa del Sol. Se sitúa en primera línea de mar, a escasos metros del emblemático Balcón de Europa.

Aliseda presenta el plan ‘Suelos 4.0’

Aliseda ha presentado en Sevilla su plan ‘Suelos 4.0’ de acompañamiento a promotores, diseñado para facilitar su acceso al suelo y garantizar el éxito de sus desarrollos inmobiliarios. El objetivo es potenciar el crecimiento del parque residencial andaluz y español y mejorar el acceso a la vivienda. En Andalucía, la compañía dispone de 308 suelos con capacidad para construir más de 31.800 vivienda. Más del 40% de la cartera es suelo finalista.

Foro Gaesco “Construyendo un futuro eléctrico y sostenible”

El Foro Gaesco ha celebrado una nueva edición bajo el título “Construyendo un futuro eléctrico y sostenible”, que ha contado con la participación de Rafael Sánchez Durán, director de Endesa en Andalucía, Extremadura, Ceuta y Melilla, como ponente principal.

Antonio Mª Fernández Palacios y Julio Cuesta Domínguez, Medallas de Oro de la Cámara

La Cámara de Comercio de Sevilla ha distinguido con su Medalla de Oro a quien fuera secretario general de la institución, Antonio María Fernández Palacios y a Julio Cuesta Dominguez, en reconocimiento a su trayectoria profesional y su compromiso con la corporación cameral y con el desarrollo empresarial.

de Actualidad

Grupo Insur presenta Ágora y Noa en Málaga

Grupo Insur ha presentado sus dos proyectos de oficinas sostenibles en Málaga, Ágora y Noa, en los que ha invertido 74 millones de euros. Plantas amplias y diáfanas, mejora de la productividad en un entorno laboral flexible, espacios al aire libre, zonas comunes para el descanso, una alta eficiencia energética y conectividad, son los ejes sobre los que pivota esta apuesta de la compañía andaluza.

Jarquil avanza en las obras de ÚNICA en Almería

La primera fase de ÚNICA Agrobusiness Centre, el mayor centro de innovación agroalimentaria de España, ubicado en el Parque Científico Tecnológico de Almería (PITA) y acometido por Jarquil, estará concluida en el verano de este año.

ProSevillaPort reclama la singularidad del Puerto de Sevilla

La asociación empresarial ProSevillaPort reclama que la Ley de Puertos del Estado, actualmente en proceso de reforma, incorpore la singularidad de este enclave al ser el único marítimo de interior de toda España y acabar con el agravio que viene sufriendo desde hace años con respecto a otros puertos europeos de características similares. Esta petición se sustenta en un estudio realizado por EY, que refleja que existen “gastos evidentes que el Puerto de Sevilla está asumiendo, al contrario de lo que sucede en otros países, donde son costeados directamente por las Administraciones Públicas competentes o vía subvenciones”.

Antonio Martín Pozo, nuevo presidente de Grupo Martín Casillas

Grupo Martín Casillas ha anunciado el relevo en su presidencia. El consejero delegado, Antonio Martín Pozo, toma el testigo de Francisco Martín González, quien ha desempeñado el cargo durante los últimos 20 años con gran dedicación y visión estratégica.

“Es un privilegio asumir la presidencia de la empresa familiar. Representa un reto que afronto con determinación y con la confianza de seguir construyendo un futuro sólido para la compañía. Mi objetivo será proseguir con el gran trabajo realizado por mi predecesor, garantizando el crecimiento sostenido del Grupo”, ha subrayado Martín Pozo.

Crece la inversión en obra pública en la región

La inversión en obra pública en Andalucía durante 2024 por parte del conjunto de las administraciones se situó en 3.663 millones de euros, un 3,2% más que en el ejercicio anterior, según el Informe de Adjudicaciones que elabora anualmente CEACOP (Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública). Sin embargo, es preocupante la caída de las adjudicaciones a empresas andaluzas, que apenas representó en 2024 un 50% del total, el porcentaje más bajo desde 2014.

de Actualidad Nombramientos

Juan del Olmo asume la presidencia de la asociación AIQBE

Juan del Olmo ha sido nombrado presidente de la Asociación de Industrias Químicas, Básicas y Energéticas de Huelva (AIQBE), relevando a José Luis Menéndez. La Asamblea General de AIQBE eligió por unanimidad a Del Olmo, director de la planta de regasificación de Enagás Transporte en Palos de la Frontera y ya miembro de la Junta Directiva de la asociación en este último mandato.

Engel & Völkers nombra a Juan-Galo Macià como presidente de Latam

juan-Galo Macià asume la presidencia de Engel & Völkers Latam, además de su puesto como CEO de la compañía en España, Portugal y Andorra. Bajo su liderazgo, el mercado ibérico ha experimentado un crecimiento notable, convirtiéndose en una región estratégica clave para la firma alemana. El nuevo presidente continuará trabajando desde la oficina regional de Barcelona

Manuel de Salinas, nuevo director nacional de Private Wealth en Savills

Savills ha incorporado a Manuel de Salinas como nuevo director nacional de Private Wealth en España. El movimiento responde al objetivo de potenciar la estrategia transversal de asesoramiento a family offices y capital privado en un momento en el que este perfil de inversor ha afianzado y sofisticado su presencia en el mercado inmobiliario español y europeo.

Paola Erhardt, nueva directora de Living de JLL España

JLL refuerza su equipo de Living con el nombramiento de Paola Erhardt como nueva directora del área en España. En su nueva posición, Erhardt dirigirá los equipos de la consultora dedicados a los segmentos de Operational Living, Healthcare y Multifamily. La nueva directora reportará a Juan Manuel Pardo, que en enero asumió el cargo de director de Capital Markets de JLL España.

Manuel Castilla, al frente de la Escuela de Hostelería de la Cámara de Sevilla

Manuel Castilla ha sido nombrado director de Gastromiun, la Escuela de Gastronomía, Hostelería y Nutrición de la Cámara de Sevilla. Licenciado en Económicas y Empresariales por la Hispalense, posee el Máster en Dirección y Gerencia Hotelera por la Politécnica de Madrid, y el de Redes Sociales y Marketing on-line de la US, además de Doctorado en Marketing y Organización de Empresas.

Nombramiento de Isabel de Jorge como directora general de ASEFA

A partir del 1 de abril, Isabel de Jorge asumirá el cargo de directora general de ASEFA, aseguradora de referencia del sector de la construcción en España, filial del Grupo SMABTP. Licenciada en Derecho por la Universidad de Deusto (Bilbao), inició su carrera en el sector de los seguros de construcción en una correduría antes de incorporarse a ASEFA en 1999.

Sandra Daza releva a Germán Casaseca como CEO del Grupo Gesvalt

Gesvalt ha nombrado a Sandra Daza como nueva CEO de la compañía. La actual directora general sucede a Germán Casaseca, que ha ocupado el puesto de CEO desde los orígenes de la empresa en 1994. Daza forma parte de Gesvalt desde hace más de veinte años, asumiendo el cargo de directora general en 2015. Durante este tiempo, ha sido partícipe del crecimiento de la compañía.

Savills anuncia dos nuevos nombramientos

Savills ha lanzado en España una nueva área de negocio dedicada a Agribusiness & Rural Advisory, liderada por David Trujillo, nuevo director de la división a nivel nacional. Por otra parte, la firma ha anunciado el nombramiento de Irene García de Soria como directora de leasing en el área de Retail Services

Redondo y Raykova se incorporan a Onate

Onate ha cerrado su primer año en España con un sólido crecimiento, consolidándose en el mercado de financiación alternativa para el sector inmobiliario. La compañía ha incorporado recientemente a Javier Redondo como Senior Lending Manager y a Evelina Raykova como directora comercial.

Marta Cerati, nueva directora de Comunicación y ESG de Atlantic Copper

Atlantic Copper ha nombrado a Marta Cerati nueva directora de Comunicación y ESG en sustitución de Esperanza Morillo, quien deja el cargo tras 17 años en la empresa. Licenciada en Administración y Dirección de Empresas por la Luiss Guido Carli University en Italia, cuenta además con un máster en Dirección de Marketing y un máster en Marketing Digital y E-Commerce.