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Depósito Legal: SE-1943-99
Mikel Echavarren
“El momento de replantearse todo”
Empiezo a pensar que lo peor que puede hacer un asesor o un supuesto experto es aburrir y dar la matraca con los mismos temas. Se puede ser innovador, ocurrente, avanzado o no en las propuestas, pero lo que no se puede ser es un pesado.
Por eso voy a tratar de no hablar de los aspectos obvios tan manidos del problema de acceso a la vivienda. A principio de año prometí que cada vez que opinase sobre este tema me tomaría un chupito y a estas fechas estoy próximo a la cirrosis. El debate sobre el acceso a la vivienda se centra fundamentalmente en el funcionamiento del mercado, aderezado con unas altas dosis de ideología, pero se olvida en mi opinión de algo importante en el funcionamiento de este negocio, los costes de construcción y de urbanización. Creo que el sector de promoción residencial necesita realizar un esfuerzo colectivo de análisis y replanteamiento de todos los costes que afectan a la vivienda para poder hacer propuestas imaginativas e
incluso de ruptura con el objetivo de abaratar los precios finales.
Aceptamos como parte del paisaje que las distintas administraciones se embarquen en objetivos políticos muchas veces inalcanzables, pero que afectan con total seguridad al incremento de costes de la construcción de una vivienda. Si el término “emergencia habitacional” no es otro banderín de enganche para captar votantes dichos políticos deberían admitir que la prioridad actual del mercado no debería pasar por incrementar costes y la dificultad de acceso a la vivienda de la gran mayoría de la población en aras de alcanzar mayores objetivos de descarbonización, insonorización, sostenibilidad en el tratamiento de los residuos y aspectos similares.
¿Estamos o no estamos en una emergencia habitacional? Si realmente existe dicha emergencia actuemos en consecuencia. En mitad de un incendio la prioridad no es la temperatura del agua de la manguera, sino que deje de haber llamas. El consenso del sector, por lo tanto, debe tratar de ser muy realista e incluso
“El debate sobre el acceso a la vivienda se centra fundamentalmente en el funcionamiento del mercado, aderezado con unas altas dosis de ideología, pero se olvida en mi opinión de algo importante, los costes de construcción y de urbanización”
rupturista. Replantearse el porqué de todos los costes que asume un m2 de vivienda construida, si son necesarios, si se pueden gestionar mejor, o si debiera asumirlos otro.
Actualmente estamos construyendo viviendas asequibles con calidades de viviendas de lujo. Sin embargo, en el mercado de segunda mano coexisten millones de viviendas construidas hace decenios que no reúnen las características del código técnico de la edificación y no pasa nada. Aunque sea políticamente incorrecto abogar que la vivienda protegida debería tener unas calidades significativamente menores que la vivienda libre, si queremos facilitar el acceso a la vivienda habrá que replanteárselo en algún momento.
Tal y como he indicado anteriormente habrá que elegir a corto plazo si queremos tener viviendas “súper sostenibles” y muy caras o viviendas baratas en las que no se derroche energía, que es algo muy diferente. Yo coma claramente, abogó por el pragmatismo en lugar de las políticas happy flowers que impiden en cierta medida el acceso de los jóvenes y de las capas sociales que han sido expulsadas del mercado.
Dentro de este replanteo de quién tiene que asumir los costes que al final acaban encareciendo la vivienda, creo
que es el momento de cuestionar si es razonable en el siglo veintiuno que los promotores acaben pagando las infraestructuras de agua, electricidad y de conducción de gas para que otros hagan negocio. ¿Tiene sentido regalarle una subestación a una compañía eléctrica que gana miles de millones de euros al año? El promotor genera cientos de miles de clientes cada año y encima paga las infraestructuras que le salen gratis a estas empresas.
Ahondando más en este análisis también me cuestionaría por qué los ayuntamientos reciben edificabilidades netas sin contribuir a los costes de urbanización de las calles, aceras y farolas que acaban recepcionando como parte del patrimonio municipal. Si son los primeros interesados en proveer de viviendas baratas deberían entrar en el debate de por qué los promotores tienen que asumir todos los costes de las infraestructuras incluidas en la urbanización del suelo.
Debemos replantear todos los impuestos que afectan a la vivienda. El elevadísimo coste de las licencias, de los impuestos que afectan a la construcción, que en el fondo son redundantes con éstas, de todos los actos tasados de distribución hipotecaria, división horizontal, los impuestos que afectan al concepto etéreo de la
“Basta de hipocresía, de nutrirse por parte de todas las administraciones de miles de millones de euros de impuestos y señalar más tarde a otros como culpables de las dificultades de acceso a la vivienda”
responsabilidad hipotecaria, el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales, etcétera. Es el momento de decir basta a todo el atraco salvaje en impuestos a un elemento fundamental en la cohesión social y el desarrollo económico de España. Basta de hipocresía, de nutrirse por parte de todas las administraciones de miles de millones de euros de impuestos y señalar más tarde a otros como culpables de las dificultades de acceso a la vivienda
Incluida en esta radiografía también creo que el sector tiene que hacer una reflexión profunda del modelo de contratación de las constructoras y del escandallo de sus costes. Replantearse el automatismo de los gastos generales de las constructoras que se aplican sobre los materiales y sobre la construcción industrializada de terceros, los márgenes industriales y en definitiva reevaluar incluso la necesidad de que las promotoras vuelvan a integrar capacidades de construcción directa de sus viviendas
El sector se queja desde hace muchos años de la falta de mano de obra y del envejecimiento y reducción de la mano de obra existente. Pero no se plantea incorporar dicha mano de obra en sus plantillas facilitando una mayor estabilidad en el empleo de los trabajadores e invirtiendo en su formación. Desde esta prestigiosa revista me gustaría hacer un llamamiento a que las asociaciones de promotores se replanteen todo y que exijan alto y claro dejar de asumir costes innecesarios, abusivos o irracionales para facilitar de verdad el acceso a la vivienda. Ai
SU MA RIO#
EN PERSONA /
Carolina España
Consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos 8
PALABRAS AL AIRE / 16
ENSAYO /
Rafael Márquez Berral
Abogado especializado en derecho administrativo e inmobiliario 20
HABLAMOS CON... /
Sandra Daza CEO de Grupo Gesvalt 24
PUNTO DE VISTA /
Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de Vía Ágora 28 / 54
Cristina Reina Olmedo Managing Director Asset Management de Arcano Partners
TURISMO RESIDENCIAL / 30
ALMUERZO COLOQUIO / 38
CAROLINA ESPAÑA
Consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos
Carolina España se ha convertido en uno de los perfiles estelares del Gobierno andaluz de Juanma Moreno desde su llegada a la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, un departamento crucial que maneja los presupuestos del Ejecutivo y que afronta además uno de los frentes políticos prioritarios como es el de la financiación autonómica, trinchera de permanente confrontación con el Gobierno. Su nombramiento como portavoz del Ejecutivo andaluz ha potenciado su protagonismo y proyección, situándose en la primera línea como la voz nítida, a la vez que contundente, de todo el
Gobierno autonómico. Malagueña como Juanma Moreno, Carolina España se inició desde muy joven en política en el Ayuntamiento de Málaga para después curtirse en el Congreso como diputada antes de su nombramiento como consejera, etapa en la que rápidamente le cogió el pulso a una Consejería cuya gestión había dejado en un alto nivel su antecesor, Juan Bravo. Optimista y firme en sus convicciones, ve una Andalucía en plena transformación y con un futuro más que alentador a pesar de los agravios del Gobierno de Pedro Sánchez que no se cansa de denunciar.
“Nunca antes el futuro de Andalucía había sido tan prometedor pese a los agravios de Pedro Sánchez”
José Luis Piedra
Fotos: Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos
¿Qué balance realiza de lo que llevamos de legislatura y desde el cambio de Gobierno hace seis años?
La Andalucía que yo conozco desde que soy consejera está en plena transformación. Es verdad que nuestra tierra ha cambiado mucho en 45 años de autonomía, pero sin duda la mayor transformación comenzó en 2019, cuando Juanma Moreno fue nombrado presidente de la Junta. Nos encontramos con una comunidad que estaba en el vagón de cola en casi todos los parámetros y que ahora, tras seis años de intenso trabajo, empieza a crecer por encima de la media y a liderar muchos indicadores.
La economía andaluza creció entre 2019 y 2024 un 9,6%, frente al 9% del conjunto del país y ahora somos más competitivos fiscalmente; hemos reducido la tasa de paro del 23% en 2018 hasta el 15,7% actual, más que el descenso del conjunto de España en ese mismo periodo, y 8 de cada 10 nuevas empresas inscritas en la Seguridad Social al cierre de 2024 eran andaluzas. Y hemos mejorado también indicadores sociales como el de la pobreza, que se ha reducido a un ritmo cinco veces mayor que España, o la tasa de abandono escolar temprano.
Esas cifras demuestran cómo dejaron los anteriores gobiernos socialistas a Andalucía y que, aunque todavía queda por avanzar, la gestión del Gobierno de Juanma Moreno está permitiendo progresar y avanzar a la región. Hoy tenemos unos servicios públicos más fuertes, más infraestructuras sanitarias y educativas, hay
una red ferroviaria de metros y tranvías que es referente en Europa por sus buenas prácticas medioambientales...
Pero sobre todo, a nivel cualitativo o incluso emocional, el gran cambio ha sido que los andaluces han vuelto a sentirse orgullosos de su tierra, saben que tienen la capacidad y la fuerza, la Marca Andalucía ha recuperado su prestigio y hoy ya no se habla de esta tierra por la corrupción sino por sus avances y logros en el terreno empresarial, industrial, tecnológico, energético, por ser una tierra comprometida…
Uno de los frentes prioritarios y sin resolver es el de la financiación autonómica, ¿cómo ve la situación? ¿Atisba alguna solución a corto y medio plazo?
No tenemos esperanza de que lo aprueben en esta legislatura porque ni el presidente Sánchez ni la ministra Montero tienen voluntad política de solucionar los problemas de Andalucía.
Andalucía es la gran perjudicada con el actual modelo, 1.522 millones de euros al año que deja de percibir por un sistema injusto que arrastramos desde hace más de una década. Un dinero que necesitamos para pagar profesores, médicos, construir carreteras, hospitales, centros de salud, desaladoras, mejorar las conexiones de transporte entre las ciudades, o las condiciones de los juzgados, poder incorporar a más personas al sistema de la dependencia lo antes posible… ¿Y eso le preocupa a Sánchez, o a Montero, que es andaluza y hace siete años decía que esa reforma era fundamental para el futuro
de nuestra tierra? La respuesta es sencilla, pero terrible para los andaluces: NO.
El Gobierno de la Junta es extremadamente respetuoso con el acuerdo mayoritario del Parlamento andaluz, que instaba a esa reforma del sistema de financiación autonómica y la puesta en marcha, mientras tanto, de un fondo de nivelación para acercarnos progresivamente al resto de España. Y eso es lo que pedimos ahora al Gobierno, que ponga sobre la mesa una propuesta, como prometió que haría en 2021, en la que se aborde entre todas las comunidades en el CPFF y que dote a todos los territorios de recursos suficientes para prestar un nivel mínimo de servicios públicos fundamentales, además de garantizar la equidad de los recursos que reciben todas las CCAA.
La última oferta del Gobierno de condonar cerca de 19.000 millones de deuda es rechazada por Andalucía y por las comunidades regidas por el PP, ¿cuáles son los motivos?
La propuesta de asunción de la deuda que el Ministerio ha diseñado con Puigdemont y Junqueras y ha aprobado antes de sentarse con el resto de comunidades no mejora la financiación de los servicios públicos en Andalucía. Es puro maquillaje contable que no aumenta en un solo céntimo de euro la capacidad de este Gobierno para gastar más en sanidad, educación, dependencia o inversiones. Solo busca acelerar de la amortización de deuda, ya que con la actual regla de gasto en ningún caso, y repito, en ningún caso,
Cambio en Andalucía
“Andalucía vive su mayor transformación desde la llegada de Juanma Moreno, hoy ya no se habla de esta tierra por la corrupción sino por sus avances y logros”
ese ahorro de intereses se puede destinar al gasto del Estado del bienestar dado. Entendemos que es una tomadura de pelo querer taponar una pérdida anual de 1.500 millones, que es lo que Andalucía deja de recibir cada año, con 140 para los próximos 10 años, porque sería el cómputo de esa medida tan estupenda que ofrecen, 1.400 millones en una década. Dinero que, insisto, no podemos gastar, solo dejar de pintar en el presupuesto. No lo decimos nosotros, lo dice la Airef, y lo decía la propia ministra Montero hace unos años: el debate de la deuda no puede tapar el debate principal, que sigue siendo la reforma del sistema de financiación para dejar de perjudicar a algunas comunidades, como Andalucía. La deuda es un asunto complementario. Así que le pediría al Gobierno y al Ministerio de Hacienda que dejen de mentir y de perjudicar a los andaluces, porque ese dinero proveniente de una reforma del sistema de financiación sí podría gastarse en servicios públicos, el ahorro de intereses de la deuda, no.
¿Cómo se ve la negociación y los acuerdos continuos con los independentistas catalanes que sustentan al Gobierno? ¿Repercute en Andalucía?
Cada negociación del Gobierno con los independentistas supone más agravios para los andaluces y el Gobierno se dedica a satisfacer todas las pretensiones de sus socios para poder ganar votaciones en el congreso y sacar adelante cualquier medida, aunque eso suponga perjudicar al resto de territorios. Si su prioridad única es estar pendiente de sus socios, eso quiere decir que no está pendiente de las necesidades del resto de territorios. Andalucía no está en la agenda de Sánchez, ya lo vemos con la negativa a reformar el Sistema de Finan-
ciación, o con asuntos como el reparto del impuesto a la banca, que también beneficiará a sus socios en detrimento de comunidades como Andalucía. Desde que Sánchez es presidente de España, nos han agraviado con el reparto de fondos COVID, con el dinero para planes de Empleo… No nos han dejado autonomía alguna para el diseño de los fondos Next Generation, han puesto en marcha una contrarreforma fiscal para dejar sin efecto nuestra bonificación del Impuesto de Patrimonio.
La incapacidad de sacar adelante los PGE es otro ejemplo de ese gobierno sin rumbo. Es la principal ley, debería ser la prioridad de cualquier Gobierno y sin los cuales, ya lo dijo Sánchez, un presidente debe dimitir. Presentar los presupuestos es un deber constitucional, se aprueben o no. Sin embargo, este Gobierno no se esfuerza siquiera por intentar presentarlos. Y eso perjudica a los españoles, y a los andaluces, porque no se incluyen nuevos proyectos que son necesarios para esta tierra, no se pueden acometer nuevas inversiones. No puede ser que, por esa falta de voluntad política de aprobar unos Presupuestos Generales, a Andalucía se le tengan secuestrados 900 millones de euros al no actualizar las entregas a cuenta, que ni siquiera se han actualizado en función de las nuevas previsiones de ingresos que suben debido a su voracidad recaudatoria. Todo esto es la diferencia con un Gobierno, el de Andalucía, cuyos únicos socios con los andaluces. Esa inestabilidad a la que nos tiene acostumbrados el gobierno de Sánchez genera desazón y descontento.
¿Cómo valora la política fiscal impulsada desde el Gobierno andaluz y su bajada de impuestos? ¿Repercute en la recaudación? ¿es compatible con la re-
clamación de más financiación?
La política fiscal llevada a cabo en este tiempo por el Gobierno de Juanma Moreno ha sido un instrumento fundamental para esa transformación de Andalucía. Los andaluces tienen más dinero en el bolsillo para gastar y dinamizar la economía, y además se ha creado un entorno atractivo y competitivo para que las empresas, que son las que crean empleo y riqueza, vengan a nuestra tierra o desarrollen nuevos proyectos, porque saben que apostar por Andalucía es garantía de éxito.
Andalucía ha pasado de ser un infierno fiscal a la segunda comunidad en la que menos impuestos se pagan, ha simplificado burocracia y realizado un esfuerzo de digitalización para que todo sea más ágil y eficiente. Andalucía hoy genera confianza y estabilidad, y esto se ha traducido en que registra récord de afiliación a la Seguridad Social con cifras nunca vistas en esta tierra. Llevamos tres años y medio reduciendo el desempleo interanual, somos líderes en número y crecimiento de autónomos de España, tenemos más empresas activas que nunca, récords exportador, cifras de inversión en I+D nunca vistas en esta tierra… Y todo ello supone una mejora sustancial de la riqueza y la calidad de vida de los andaluces.
Sobre si esto repercute en la recaudación, es evidente que sí, ya que en seis años hemos logrado 778.000 nuevas declaraciones, un 22,1% más. y estos contribuyentes tienen unas bases liquidables más elevadas, un nivel de renta más alto. La última recaudación ascendió a 7.543 millones de euros, 2.515 millones de euros más que en 2018.
Y este aumento es lo que nos permite reforzar, dentro de nuestras capacidades, los servicios públicos. Eso no quita para
que sigamos estando infrafinanciados, porque recibimos menos recursos de los que nos corresponden que la media desde las comunidades. Y he dicho que nos corresponden, porque de eso es al fin y al cabo de lo que estamos hablando, de recursos que son nuestros, que no nos llegan y que podíamos estar empleando para tener más médicos, más y mejores centros sanitarios, más profesores…
¿Cómo valora la marcha de la economía andaluza?
Las previsiones de analistas independientes y organismos predictores apuntan a que en 2025 Andalucía será la región que tire de la economía nacional, con un 3% de crecimiento, por encima de la evolución media de España, y que liderará, con un 2,6%, la mejora del empleo anual en términos EPA a nivel nacional durante 2025.
Si miramos la tendencia de los últimos años, con una pandemia mundial y una guerra de por medio, Andalucía ha crecido de manera acumulada un 9,6%, seis décimas más que la media española (9%) y tres puntos más que la Zona Euro (6,3%) entre 2019 y 2024. Además, la economía andaluza ha avanzado en convergencia con España en los últimos cinco años, lo que contrasta con el retroceso observado en los diez años anteriores.
Desde que llegamos al Gobierno, se han creado casi medio millón de empleos, casi la quinta parte (18,9%) de los creados en España. Y buena parte de ellos en colectivos que históricamente tenían más complicado el acceso a un puesto de trabajo, como las mujeres y los jóvenes. Estos datos hablan de la transformación vivida por esta tierra en los últimos seis años, pero también invitan a ser optimistas acerca del futuro si seguimos por esta senda, que es lo más importante: no cambiar el rumbo y continuar avanzando.
Pese a ese panorama alentador, ¿cuáles son las asignaturas pendientes de Andalucía? ¿Cómo ve la excesiva dependencia del turismo y del sector agroali-
mentario, hay que diversificar más?
El sector agroalimentario y el turístico son, sin duda, pilares estratégicos de nuestro tejido productivo que ya ha empezado a diversificarse. De hecho, para la transformación económica de Andalucía hay tres sectores que están siendo fundamentales como el aeroespacial, con el ensamblaje del A400M, convirtiéndose en el destino elegido por empresas líderes del sector para desarrollar aquí sus proyectos, como Pilatus. También hay una apuesta estratégica por el sector de la microelectrónica, cuyo mejor exponente es el próximo centro del IMEC (Centro Interuniversitario de Microelectrónica) en Málaga, que sitúa a nuestra tierra a la vanguardia de la innovación. Y por supuesto las energías renovables, en el que Gobierno andaluz ha visto muy claro que
podamos liderar la carrera de la transición energética al contar con recursos naturales, talento e infraestructuras de primer nivel. Esta apuesta se traduce en la Alianza Andaluza por el Hidrógeno Verde, impulsada desde la Junta de Andalucía, y a la que se han adherido más de 150 entidades públicas y privadas, y que ha facilitado la llegada de proyectos como el Valle Andaluz del Hidrógeno Verde en Cádiz y Huelva, que con 3.000 millones será la mayor inversión en esta energía en Europa y prevé crear 10.000 empleos. Esta diversificación ha servido para fortalecer nuestro tejido productivo, de tal manera que surgen nuevos retos, ahora tenemos más empresas, más grandes y tecnológicas, con otro tipo de demandas y necesidades. Ya hemos lanzado el primer paquete de 244 millones de euros
para ayudas enfocadas a desarrollo industrial y el apoyo de la I+D+i de pymes y autónomos de toda la comunidad.
¿Cómo cree que afectarán los aranceles de Donald Trump a Andalucía teniendo en cuenta que las exportaciones son un motor de nuestra economía?
En el caso concreto de Andalucía, las exportaciones a EEUU, aun siendo importantes, suponen el 7,8% de las exportaciones totales. Aunque somos la segunda comunidad en volumen de exportaciones al mercado norteamericano, EEUU es el quinto mercado de las exportaciones andaluzas y el primero no europeo. Más del 40% las exportaciones andaluzas a EEUU se concentran en el sector agroalimentario, seguidos del refino de petróleo, productos de cemento y piedra natural y partes de aviones, helicópteros o aeronaves.
Actualmente estamos en una situación de incertidumbre y por ello le hemos tendido nuestra mano al Ministerio, con el que nos reunimos en abril y al que le pedimos ayudas directas y no sólo préstamos e incentivos fiscales. En Andalucía llevamos seis años trabajando en el fortalecimiento y diversificación del mercado exterior para nuestras empresas, ayudándolas y apoyándolas en la búsqueda de nuevos mercados estratégicos como Asia y Oceanía, donde más crecieron el año pasado, y todo ello a través de Andalucía TRADE, que ha ampliado su red de sedes y antenas hasta llegar a 75 países.
La vivienda es, hoy día, uno de los grandes problemas y de las grandes demandas sociales, especialmente por las dificultades de jóvenes y familias para poder acceder a ella a precios razonables, ¿cuáles son las soluciones y políticas necesarias?
El acceso a la vivienda de los andaluces ha sido una de nuestras prioridades desde que el Gobierno de Juanma Moreno llegó a la Junta y por se ha dado un giro bajo la premisa de impulsar la construcción de viviendas en alquiler a precio asequible. Hemos puesto en marcha medidas como el Plan Vive, o la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio (Lista), que ha permitido agilizar la tramitación de los planes urbanísticos y su ejecución. Las distintas iniciativas nos han permitido triplicar la promoción de viviendas protegidas en Andalucía, con más de 12.000 desde 2019, y un nuevo decreto ley de medidas urgentes que permitirá la construcción de otras 20.000 en los próximos cinco años. Este decreto supone un adelanto de la Ley de Vivienda, porque sabemos que los andaluces no pueden esperar.
Hacen falta consensos amplios que hagan que las soluciones sean efectivas y duraderas, pero también aliviar la presión fiscal, quitar burocracia y, esto es importante, aportar todo el suelo público posible y conseguir que los propietarios de pisos vacíos los pongan en alquiler sin miedo para lo que, según ha dicho, hay que darles seguridad jurídica.
A todo ello se suma un plan fiscal para promover el acceso a la vivienda, tanto en alquiler como para adquisición, que es el más ambicioso del país y que ha permitido a más de 250.000 andaluces ahorrar hasta 460 millones de euros a través de rebajas e incentivos como la reducción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), entre el 3,5 y el 7%; deducciones del IRPF del 6% para la compra de vivienda habitual y del 15% en caso de alquiler, o un plan específico de acceso a financiación hipotecaria que permite a los jóvenes cubrir el 100% de la compra de la primera vivienda.
¿Qué significa esto? Que un joven de hasta 35 años que se compre hoy una vivienda en Andalucía paga hasta 6.750 euros menos en impuestos, una cantidad que equivale a la media de un año de hipoteca, mientras que una familia numerosa que adquiere una primera vivienda de hasta 250.000 euros se ahorra directamente cerca de 11.000 euros.
Entre el plan fiscal y las inversiones concretas en políticas de vivienda podemos comprobar que, cada año, la Junta de Andalucía hace un esfuerzo cercano a los 1.000 millones de euros en materia de vivienda.
¿Cómo se puede poner más suelo disponible para la edificación de viviendas?
La disponibilidad de suelo es precisa-
mente de las medidas incluidas en el decreto ley que mencionaba anteriormente. Entre otros aspectos, contempla ampliar la oferta de solares para uso residencial protegido, autorizar mayor densidad de viviendas en parcelas que se destinen a VPO, crear una bolsa de suelo con los ayuntamientos e incluir promociones residenciales en la Unidad Aceleradora de Proyectos (UAP).
Así, se permite que los solares o edificios con uso como alojamiento turístico u oficinas se destinen a viviendas protegidas. Además, se podrá aumentar la densidad y edificabilidad en las parcelas residenciales si hay compromiso de que sean protegidas, y se promueve la construcción de viviendas públicas en alquiler en parcelas de equipamientos, cuando dichas parcelas no tengan uso específico o estén calificadas con el uso genérico de interés público y social. Además, se contempla la creación de una bolsa de suelo, que se hará en colaboración con los municipios de más de 100.000 habitantes, para mostrar la disponibilidad existente para construir viviendas a precio asequible.
Desde la Junta buscamos también la implicación de los promotores para que se involucren en la construcción de viviendas protegidas. De hecho, el decreto establece que podrán acceder a incentivos para la construcción, y se actualizan los coeficientes territoriales que determinan los precios máximos de la vivienda protegida en cada municipio para facilitar su construcción.
¿Cómo valora el momento actual y futuro del sector inmobiliario y su aportación y papel en la economía andaluza?
autonómica
El mercado inmobiliario en Andalucía sigue siendo uno de los principales motores de nuestra economía. No obstante, no podemos olvidar que también estamos en un momento en el que debemos afrontar desafíos como el acceso a la vivienda, la sostenibilidad, la digitalización y la regeneración urbana. En este contexto, la aprobación de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía toma una relevancia especial, ya que establece el marco legal y normativo que guiará el futuro del sector en nuestra comunidad.
Asimismo, la colaboración con el sector es fundamental para fomentar un mercado más accesible y equilibrado. Es esencial que promotores, constructores y agentes inmobiliarios trabajen de la mano con las instituciones para impulsar medidas que respondan a las necesidades actuales del mercado.
Las políticas de vivienda que venimos impulsando desde la Junta de Andalucía sirven para reforzar el papel del sector inmobiliario y residencial, potenciándose así también su papel en la economía andaluza, dado que hay agentes de este sector que aumentan su campo de trabajo en Andalucía.
¿Cómo ve los efectos de la nueva Ley LISTA tras su entrada en vigor y el impulso de su reglamento? Ahora se aborda también la elaboración del nuevo Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, ¿hacia dónde deben dirigirse las políticas de suelo?
Con la entrada en vigor de la nueva LISTA hemos logrado un cambio de mentalidad. Recordemos que con la extinta LOUA, numerosos planes y normas se quedaron sin aprobar. En cambio ahora, gracias a la LISTA, los ayuntamientos
vuelven a querer redactar nuevos planes generales.
En cuanto al nuevo Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, este ahondará en el reto demográfico de nuestra comunidad y en la búsqueda de un mayor equilibrio entre las zonas urbanas y costeras. El actual acumula 18 años desde su entrada en vigor, por lo que se ha quedado desfasado.
Cómo valora la ley andaluza de vivienda y el impacto que va a tener? ¿Qué opina de la ley estatal y de las políticas de vivienda que está impulsando el Gobierno central?
Desde el Gobierno andaluz estamos trabajando en la futura Ley de Vivienda de Andalucía. Esta se encuentra en sus últimas fases de tramitación antes de llevarla al Consejo de Gobierno, y esperamos que pronto vea la luz. Esta ley vendrá a reforzar todas las medidas ya impulsadas por este gobierno.
La colaboración público-privada es fundamental para sacar adelante muchos proyectos ¿se está usando en el nivel deseado en el ámbito inmobiliario? El pasado mes de marzo abrimos el plazo de solicitudes para que promotores públicos y privados presenten sus proyectos y puedan optar a las ayudas a la construcción de nuevas viviendas protegidas en alquiler a precio asequible. Se trata de la convocatoria del Programa de Fomento del Parque de Vivienda de Alquiler, una de las medidas para ampliar la oferta de viviendas incluidas dentro del decreto ley de medidas urgentes.
Como mencionaba, las nuevas medidas puestas en marcha por la Junta prevén la reactivación del mercado con
“Andalucía es la gran perjudicada con el actual modelo, 1.522 millones de euros al año que deja de percibir por un sistema injusto”
Sector inmobiliario
“Su colaboración e implicación es fundamental para fomentar la construcción de viviendas protegidas y lograr un mercado más accesible y equilibrado con incentivos, apoyamos el destino de fondos europeos para vivienda”
la construcción de 20.000 viviendas protegidas en cinco años, pero estamos convencidos de que serán también un elemento de refuerzo de la economía andaluza. No obstante, para la consecución de este objetivo, se requiere de la participación de todo el sector: desde las diferentes administraciones, sobre todo los ayuntamientos, hasta los promotores públicos y privados, los agentes sociales y económicos, los colegios profesionales, las entidades financieras y las empresas de la construcción.
¿Cómo ve el destino de fondos europeos para fomentar la construcción de viviendas?
Estamos completamente a favor de que se destinen nuevos fondos europeos a la construcción de vivienda, especialmente social. Entendemos que es una problemática acuciante a nivel comunitario como prueba que la Comisión europea cuente por primera vez con un comisario para vivienda. Por tanto, consi-
deramos que la UE debería tomar cartas en el asunto generando nuevos recursos financieros europeos para este fin.
Andalucía está creciendo en la captación de inversiones, ¿qué perspectivas y oportunidades ve en el sector inmobiliario para fomentar nuevos proyectos tanto turísticos como residenciales?
Andalucía despierta cada vez más interés. Hemos cerrado 2024 con 837,06 millones de euros, el segundo mejor registro de la última década, tras el excepcional 2022 y un crecimiento del 40,63% respecto a 2023, casi 20 puntos por encima de la media española. De nuevo, si miramos la tendencia, vemos que el periodo 2019-2023 ha sido el mejor quinquenio en atracción de inversión extranjera, con casi el doble de media anual que en el periodo 2014-208, 837,2 millones al año frente a 457,5 millones.
Y ya vemos que la inversión extrajera es responsable en algunos puntos de la
geografía de la dinamización del mercado inmobiliario. Se lo comentaba antes, Andalucía despierta interés por las oportunidades económicas que ofrece, pero quien llega se queda porque le sumamos un clima excelente una calidad de vida extraordinaria con una intensa agenda cultural, social, deportiva, educativa... Por eso no entendemos por ejemplo decisiones con un marcado sesgo ideológico como la limitación de compra de vivienda a los ciudadanos extranjeros, que en puntos como la Costa del Sol representan el 90% de las operaciones inmobiliarias, especialmente en sectores como la vivienda de lujo. Esas inversiones que crean empleo, riqueza y actividad económica se van a ir a otros sitios. Es un ejemplo más de la deriva de este gobierno, que solo actúa buscando titulares para tapar su ineficacia y su inactividad a la hora de solucionar de verdad el problema de la vivienda.
Por último, cómo ve a Andalucía en el futuro
Nuestra comunidad avanza a buen ritmo de la mano del Gobierno de Juanma Moreno, hemos demostrado que con medidas efectivas y una hoja de ruta clara Andalucía puede ser un referente de crecimiento, de empleo y sostenibilidad. No solo en España, también en Europa. Por eso es importante seguir avanzando por esta senda, mantener ese esfuerzo conjunto de administraciones y sociedad andaluza, que ha sido clave para esa transformación y para que Andalucía salga al mundo sin complejos y pueda confirmar que es una tierra extraordinaria llena de oportunidades y también de realidades, por lo que creo sinceramente que el futuro de Andalucía nunca ha sido tan prometedor como ahora. Ai
Pensar lo que se dice
ENlos últimos meses los españoles han aprendido que la política se mueve a dos niveles, el que se manifiesta en público y el que se teje en el WhatsApp, y este último si cabe, más interesante aún. Ahora al escuchar una declaración pública es inevitable pensar que se dirá por detrás, lejos de los micrófonos. A muchos les vendría bien haber recordado ese refrán de “no es necesario decir todo lo que se piensa, pero sí pensar todo lo que se dice” porque en política, no solo las paredes hablan, también los mensajes de texto, que aunque en ese momento se dirijan a personas de confianza, con los años pueden saltar de la pantalla del móvil a las portadas de los periódicos.
No todo debería salir a la luz. Como indicaba el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, no está bien que “conversaciones privadas trasciendan en líneas generales”, pero es “verdad que aquí no estamos hablando de conversaciones privadas al uso”, en relación a las publicadas sobre el presidente del Gobierno y José
Luis Ábalos. “Estamos ante algo muy feo y muy sucio y que vuelve a empañar al Gobierno, que desde el minuto uno ha estado instalado en un sistema de irregularidades, de corruptelas, de engaños y de falsedades, un tanto desagradable e incluso despreciable en algunas ocasiones”, indicaba Moreno.
El entramado judicial que rodea al Gobierno y las publicación de estas conversaciones han desviado el foco de
atención de temas de enorme calado para la sociedad. En concreto, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda sigue siendo lo que más preocupa a los españoles. En ciudades como Málaga se reafirma esta conclusión. Según el Barómetro de la Fun-
“La vivienda es un problema de Estado y como tal, tenemos que atajarlo entre todos”
dación Madeca, el precio de la vivienda y el alquiler es la principal preocupación de los malagueños. Así lo indicó en la presentación de este informe el presidente de la Diputación, Francisco Salado, para quien “los malagueños perciben la gravedad del problema, aunque personalmente no les afecta tanto”, ya que casi el 76% de los encuestados reconoce tener vivienda en propiedad, ya sea con o sin hipoteca.
La preocupación por la vivienda es un tema que inquieta también en el seno de Cáritas Diocesana. Precisamente esta organización celebraba en Castellón una mesa redonda centrada en este asunto. Allí ponentes como Enrique Lluch, doctor en Ciencias Económicas en la Universidad CEU Cardenal Herrera, defendían que las administraciones deben de abordar esta problemática como un tema estructural
y “dotar de los necesarios presupuestos” para ayudar al acceso a la vivienda y a su rehabilitación, para contratar seguros por impagos para los arrendatarios y para el alquiler social. Por su parte, Daniel Millor, arquitecto comunitario y Premio Social Princesa de Girona 2024, afirmaba que se trata de una cuestión “muy compleja conectada con otras problemáticas como el desempleo y las desigualdades sociales y no debe tratarse como un tema aislado, sino que hay que abordarlo desde una perspectiva multidimensional”
También en Andalucía Inmobiliaria se promueve este debate y la vivienda ha sido protagonista en las diferentes mesas que ha organizado este año, en las que ha quedado patente la preocupación que existe en el sector inmobiliario
Daniel Millor
“El problema de la vivienda no debe tratarse como un tema aislado, hay que abordarlo desde una perspectiva multidimensional”
Enrique Lluch
Juanma Moreno
Francisco Salado
Juanma Moreno
Daniel Millor
por el desajuste entre la oferta y la demanda y las consecuencias que todo ello supone y va a suponer para la sociedad española. Esta inquietud es común en todo el territorio nacional. En la inauguración del V Congreso Inmobiliario de Galicia, el director general de Vivienda y Suelo del Gobierno de España, Francisco Javier Martín, anunciaba que ya se han movilizado 26.000 viviendas públicas con financiación europea y que en 2025 se pondrá en marcha un nuevo Plan Estatal de Vivienda.
Enrique Lluch
Francisco Javier Martín “Las administraciones deben dotar de los necesarios presupuestos para ayudar al acceso a la vivienda y a su rehabilitación”
palabras al air e
Gonzalo Bernardos
Martín subrayó “la obligación que tenemos las administraciones de afrontar esta situación con ambición y recursos”. Muchos harán falta para que el Plan Estatal de Vivienda logre recortar ese déficit de inmuebles cada año más acusado. No es un problema fácil, ni tampoco exclusivo de España, por eso en esta jornada también se dio un repaso por lo que ocurre en otros países cercanos o más allá de nuestro continente. El analista económico e inmobiliario Gonzalo Bernardos hizo una comparativa entre ciudades como Austin, en Estados Unidos -que apostó por la construcción masiva para conseguir reducir los precios de la vivienda- y Cataluña donde se optó por limitar los precios, algo que según él ha fracasado ya que ha parado la nueva oferta. “La vivienda vacía no es la solución, porque no se ofrece seguridad
jurídica a los propietarios. La única vía real es construir más”, afirmaba Bernardos.
Este tema se sigue analizando también en las ferias profesionales. En el caso de Rebuild, el gran evento tecnológico para la edificación celebrado en Madrid, se trata de impulsar la industrialización como parte de la solución al problema. Según su presidente, David Martínez, que también es consejero delegado de Aedas Homes, “la vivienda es la mayor preocupación para los ciudadanos según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) y Rebuild se erige como punto de en-
David Martínez
“Se ha producido un cambio de modelo en el sector de la edificación. La industrialización ya no es un deseo, sino una realidad
cuentro de agentes que trabajan de forma colaborativa para encontrar soluciones y fórmulas”. Para el presidente de este foro, se confirma que “se ha producido un cambio de modelo en el sector de la edificación” y que “la industrialización ya no es un deseo, sino una realidad” destacando que “muchas empresas incorporan ya en sus procesos productivos métodos modernos de construcción (MMC), que les permiten ser más eficientes y productivas”. También destacaba que las administraciones públicas hayan “tomado ya conciencia de la necesidad que supone la vivienda” porque para construir vivienda, además de capacidad de construcción, se necesita capital, algo en lo que trabajan las empresas privadas “mostrando oportunidades a los inversores, aunque algunas declaraciones del Gobierno no resulten siempre de ayuda”. Por su parte, Gema Traveria, directora de Rebuild, coincidía en que “el pilar de la transformación para el sec-
“La vivienda vacía no es la solución, porque no se ofrece seguridad jurídica a los propietarios. La única vía real es construir más”
tor es la industrialización, ya que permite ganar efectividad y también convertir los edificios en espacios sostenibles que contribuyen a la descarbonización”
La vivienda no solo protagoniza jornadas, el acto de entrega de llaves de una promoción de viviendas protegidas en Sevilla el pasado mes de marzo se convirtió en un mitin político al que acudieron desde Madrid en tropel. En ese acto, al que asistió el presidente del Gobierno arropado por dos de sus ministras, Juanma Moreno pedía la colaboración de todas las administraciones porque “la vivienda es un problema de Estado” y como tal, “tenemos que atajarlo entre todos”. Según el presidente de la Junta de Andalucía, en esta región se “han impulsado 12.000 nuevas viviendas protegidas en seis años. El triple que los seis anteriores”. También estuvo presente el alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, para quien ha la vivienda “no es un problema, es una obsesión”
Desde el sector privado, se
Gonzalo Bernardos
David Martínez
Pedro Fernández
echan en falta medida para proteger a los propietarios de vivienda, lo que facilitaría que más inmuebles salieran al mercado, al tiempo que critican decisiones como gravar con más impuestos las segundas residencias o las viviendas vacías. Parece que el único camino que se encuentra para solucionar el problema de la vivienda es atacando al que tiene para ingresar más. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, valoraba como “mesurada y contundente” la última proposición de ley sobre vivienda que el grupo parlamentario socialista presentaba en el Congreso, con una larga batería de medidas basadas en subidas tributarias a la vivienda turística, vacía y a las socimis. “La situación de la vivienda en España es de SOS” y requiere de “actuaciones contundentes” como son, a su juicio, las medidas fiscales que proponen contra la “especulación”, señalaba Desde el sector privado se apunta la necesidad de otras
Íñigo Fdez. de Mesa
“La ocupación ilegal puede explicarse, en cierta medida, como la consecuencia de un marco regulatorio inadecuado y de una ineficiente intervención pública en el ámbito de vivienda”
medidas. El Instituto de Estudios Económicos (IEE) considera que no se están llevando a cabo “esfuerzos sustanciales” para proteger la propiedad privada y combatir la ocupación ilegal de viviendas. Este centro de estudios de la CEOE afirma que “la ocupación ilegal puede explicarse, en cierta medida, como la consecuencia de un marco regulatorio inadecuado y de una ineficiente intervención pública en el ámbito de vivienda”. Las denuncias por ocupación han ido aumentando, según Íñigo Fernández de
Pedro Fernández
“La vivienda no es un problema, es una obsesión” José Luis Sanz
Mesa, presidente del IEE, para quien “esas denuncias tan solo son un valor aproximado. Muestran parcialmente el fenómeno, ya que muchas veces no se denuncia porque supone un mayor coste y las denuncias solo se recogen por parte de personas físicas, no jurídicas”. Otro asunto de calado en el país es el déficit de infraestructuras. El delegado del Gobierno en Andalucía, Pedro Fernández, afirmaba hace unas semanas que “el Gobierno de España está destinando una cantidad histórica de recursos a las infraestructuras en Andalucía”, llegando a invertir un 50% más que el anterior Gobierno en 2017. “Son unas inversiones reales, fácilmente comprobables porque en todas las provincias hay intervenciones en ejecución o están en licitación”, añadía. Esta era la respuesta a unas declaraciones del presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, en las que reclamaba al Gobierno central más inversiones en infraestructuras. “Estoy muy enfadado con la actitud que ha mantenido a lo largo de estos siete años el Gobierno en materia de red ferroviaria y especialmente en Andalucía, porque ha habido una desconexión de las necesidades ferroviarias” de esta comunidad, señalaba el presidente andaluz. Según él, en Andalucía, hay “serios problemas de comuni-
“El Gobierno de España está destinando una cantidad histórica de recursos a las infraestructuras en Andalucía”
cación ferroviaria” porque “no hay inversión” del Ejecutivo central y continúan “las mismas infraestructuras de hace 25 años. Según Juanma Moreno, si antes del AVE siempre llegaba a su hora, “ahora no llega ningún tren de alta velocidad puntual”, lo que evidencia que “España ha dejado de funcionar”, lamentaba, recordando el apagón eléctrico y el caos ferroviario, “mientras hay ministros que se dedican más al politiqueo y al tuit, que a trabajar y a gestionar”
Tantos mensajes dirigidos al enfrentamiento contrastan con los discursos a los que nos acostumbra el Rey Felipe VI, buscando siempre la concordia. En esta ocasión, abogó por una Europa unida durante su discurso al recibir el doctor honoris causa de Derecho por la Universidad de Coimbra (Portugal), donde afirmó que “si entendemos que es el momento de la Europa unida, no de la Europa de las diferencias; de la Europa firme y solidaria, no de la Europa ensimismada y remisa; de la Europa consciente y orgullosa de lo que es, para sí misma y para el mundo; si creemos en esa Europa, habremos ganado el futuro”. Ai
Íñigo Fernández de Mesa
José Luis Sanz
Rey Felipe VI
Enun contexto como el que vivimos, de cambios constantes, de aparición de nuevos fenómenos económicos, de necesidad de mayor oferta de viviendas, de escasez de suelo adecuado, o de retos climáticos, es fundamental que tengamos ciudades preparadas, resilientes, y con capacidad de respuesta a tiempo real para liderar nuestro futuro.
Y para que nuestras ciudades tengan herramientas para afrontar su desarrollo económico y social es clave que todos los operadores, públicos y privados, seamos conscientes de la necesidad de implementar un URBANISMO con mayúsculas, por eso, la primera reflexión que
La hora del urbanismo y de las ciudades
Rafael Márquez Berral
Abogado especializado en derecho administrativo e inmobiliario.
Ex Secretario General de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Andalucía.
Ex Gerente de Urbanismo de la ciudad de Sevilla
quisiera trasladar es que ha llegado el momento inaplazable del URBANISMO y de las CIUDADES.
Un URBANISMO que ha de perseguir el interés general, apostar por la sostenibilidad, pero que ineludiblemente ha de ser lo suficientemente eficiente como para no ser un freno para el desarrollo económico y para el crecimiento de nuestras empresas.
Llevamos casi cuatro años, desde que se aprobó nuestra normativa urbanística en Andalucía, la LISTA. Una ley esperada, fruto de una amplia demanda del sector que exigía instrumentos urbanísticos más ágiles, más flexibles, y más
eficientes para encarar los retos a los que nos enfrentábamos el conjunto de operadores urbanísticos.
La diferencia entre el 2003 cuando se aprobó la LOUA, y el presente momento, una vez impulsada y puesta en marcha la LISTA, es que una vez que se aprobó la LOUA, sus disposiciones transitorias, especialmente su disposición transitoria segunda, fijaba el plazo de cuatro años como límite para que los planeamientos se adaptasen a la LOUA, en caso contrario, no se podían hacer modificaciones que afectaran a la ordenación estructural, a dotaciones o equipamientos, es decir, se condicionaba, la subsistencia del
mismo, lo que provocó que en ese plazo una gran mayoría de planes generales se adaptasen, al menos parcialmente, al referido marco legislativo.
Con la LISTA no ocurre lo mismo, ya que su régimen transitorio no establece un horizonte temporal para que los planes vigentes se sustituyan por planes LISTA, simplemente, se condiciona la delimitación de actuaciones de transformación urbanística en el suelo rústico a que se haya producido la referida sustitución, en un contexto en el que la mayoría de los municipios tienen importantes bolsas de suelo aún por desarrollar y poner en carga.
Tras casi cuatro años desde su aprobación, y fruto de ese régimen transitorio, podemos concluir que, hoy en día, los instrumentos, las herramientas previstas en la referida normativa, no han sido desplegados al nivel deseado, no estamos viendo los efectos esperados en un momento socioeconómico clave.
Y para que podamos implementar un URBANISMO eficiente, resulta necesario que desarrollemos, en su plenitud, el conjunto de herramientas urbanísticas previstas tanto en la LISTA como en la legislación estatal, puesto que, de lo contrario, estaremos perdiendo oportunidades para nuestras ciudades, pero también para nuestras empresas. Y lo debemos hacer en varias direcciones, a la mayor brevedad posible, por las siguientes razones que intentaré explicitar, a continuación.
Por un lado, debemos impulsar y aprobar con carácter definitivo, la sustitución de los vigentes planes generales aprobados con norma LOUA, por los nuevos instrumentos de ordenación general previstos en la LISTA. Y lo debemos hacer, en primer lugar, por una cuestión de seguridad jurídica.
La seguridad jurídica es un principio básico, esencial para nuestro desarrollo económico, para la certidumbre de los operadores económicos, para la atrac-
Seguridad jurídica
“Debemos impulsar y aprobar con carácter definitivo, la sustitución de los vigentes planes generales aprobados con norma LOUA, por los nuevos instrumentos de ordenación general previstos en la LISTA. Y lo debemos hacer, en primer lugar, por una cuestión de seguridad jurídica”
ción de la inversión. La convivencia, mantenida en el tiempo, a lo largo de los años, del lenguaje LOUA contenida en los planes generales vigentes, y el lenguaje LISTA contenido en la ley y su desarrollo reglamentario, no hace más que ampliar la brecha para que surjan dudas, lagunas jurídicas y conflictos interpretativos, que comporta una indeseable inseguridad jurídica.
Es decir, mientras que subsista esa convivencia resultará imprescindible la utilización permanente del “diccionario LOUA-LISTA” y, por tanto, utilizar de forma permanente, la tabla de equivalencias de la transitoriedad de la LISTA, no siempre fácil de aplicar en la práctica urbanística diaria.
Por ese motivo, aunque la tramitación y aprobación definitiva no es un hecho automático, y la convivencia LOUA-LISTA estará entre nosotros algunos años más, es fundamental, que nos pongamos manos a la obra, y que, entre todos, impulsemos la sustitución generalizada de los instrumentos que con carácter general ordenan nuestros pueblos y ciudades.
Aunque a mi juicio, el argumento de la
seguridad jurídica, por sí solo, es más que suficiente para abordar ese reto, existe otro, que se sitúa en el mismo nivel de relevancia, como es la necesidad de contar con instrumentos de ordenación lo suficientemente estratégicos y flexibles para ordenar una realidad sumamente cambiante, volátil que es incompatible con planes generales de la naturaleza de los actualmente vigentes.
La aparición de fenómenos como las residencias de estudiantes, los pisos turísticos, el flex living, las exigencias logísticas derivadas de los nuevos usos de compra, por citar sólo algunos, son buena muestra de la necesidad de contar con instrumentos flexibles que tengan las costuras adecuadas que permitan acoger a esa realidad cambiante en tiempo real para no quedarse atrás.
He citado algunos fenómenos que conocemos y que han encontrado o están encontrado difícil encaje en nuestros rígidos instrumentos urbanísticos, pero es que, a buen seguro, en el momento de la lectura de este ensayo, se estén gestando nuevos fenómenos económicos que van a implosionar en nuestra realidad, y
Instrumentos de ordenación
“La necesidad de contar con instrumentos de ordenación lo suficientemente estratégicos y flexibles para ordenar una realidad sumamente cambiante, volátil que es incompatible con planes generales de la naturaleza de los actualmente vigentes”
que necesiten de instrumentos flexibles, eficientes que ordenen su implantación y su convivencia con otros usos u otras demandas de la sociedad.
He hablado de la necesidad de abordar de forma inaplazable la sustitución de nuestros instrumentos de ordenación general, pero soy consciente, que ese envite requiere aún algún tiempo para que se materialice de forma definitiva, por ese motivo, entiendo, y es mi siguiente reflexión, que el pleno despliegue tanto de la LISTA como de la legislación estatal, se debe producir, a través de la implementación de las nuevas herramientas, de los nuevos instrumentos que nos permite actuar, a corto plazo, de forma ágil y eficiente, sobre la realidad urbanística de nuestras ciudades.
Y en este sentido, llamo la atención, de la oportunidad que ofrecen nuevos instrumentos urbanísticos, como son, entre otros, los Estudios de Ordenación que ordenan de forma detallada las actuaciones de transformación urbanística que ayudan a mejorar nuestros pueblos y ciudades, que permiten absorber nuevas necesidades urbanísticas.
El diseño y gestación de instrumentos como los Estudios de Ordenación, por aquellos que nos tocó dirigir, en su momento, la política urbanística de Andalucía obedecía a la necesidad de contar con herramientas que permitieran actuar sobre la ciudad, que permitieran hacer los ajustes necesarios en la ordenación para albergar nuevas realidades, sin necesidad de emprender tediosas modificaciones
Informes Sectoriales
“Tenemos debates de calado pendientes, que debemos afrontar de forma inmediata, como es la necesaria racionalización y eficiencia de los Informes Sectoriales en la tramitación de nuestros instrumentos urbanísticos”
puntuales de los planeamientos, que no hacían más que hacernos perder oportunidades de desarrollo.
Unas actuaciones de mejora urbana, delimitadas y ordenadas por los Estudios de Ordenación, que tienen la capacidad de modificar parámetros urbanísticos relevantes tales como la edificabilidad, el número de viviendas o el cambio de uso y tipología de parcelas en suelo urbano, sin necesidad de abordar la tramitación de tediosas modificaciones de los planeamientos vigentes.
Unas actuaciones de mejora urbana que, lógicamente, tal como se está exigiendo por parte de los ayuntamientos han de estar fundamentadas en la mejora del bienestar de la población y en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad urbanística.
Unos instrumentos urbanísticos, en definitiva, que combinan agilidad y potencia transformadora, a los que hay que sumar las actuaciones de reforma interior, o de nueva urbanización, que configuran una nueva realidad que debe ser puesta en marcha de forma plena para que los retos presentes de nuestras ciudades y las oportunidades para el conjunto de operadores urbanísticos, empresas, profesionales y administraciones, puedan ser una realidad.
Estudios de Ordenación
“Llamo la atención, de la oportunidad que ofrecen nuevos instrumentos urbanísticos, como son, entre otros, los Estudios de Ordenación que ordenan de forma detallada las actuaciones de transformación urbanística que ayudan a mejorar nuestros pueblos y ciudades”
Pero tampoco quiero caer en la tentación de dibujar un panorama urbanístico idílico, hay que ser conscientes, que tenemos debates de calado pendientes, que debemos afrontar de forma inmediata, como es la necesaria racionalización y eficiencia de los Informes Sectoriales en la tramitación de nuestros instrumentos urbanísticos.
Se ha podido avanzar en diseñar instrumentos de ordenación y de ejecución más flexibles, más ágiles, de mayor eficiencia, pero siguen contando con la presencia de un entramado de informes sectoriales que entorpecen la gestión de estos, y dificultan que cumplan con la finalidad para lo que fueron gestados.
El conjunto de administraciones y el resto de los operadores debemos afrontar sin complejos el debate de contar con los informes sectoriales precisos, de racionalizar el sistema sectorial existente para garantizar la preservación de los intereses públicos, sin que su existencia se convierta en un fin en sí mismo, que hace del todo ineficaz el orden urbanístico del que nos hemos dotado.
Me gustaría terminar agradeciendo y poniendo en valor la importancia de revistas especializadas como Andalucía Inmobiliaria, un medio esencial en el panorama inmobiliario andaluz, que siempre me hizo sentir como en casa, y que me permitió, en mi etapa como responsable del urbanismo andaluz, compartir, en sus distintos formatos, con el sector empresarial medidas, proyectos y reflexiones, y que ahora, en esta nueva etapa, me vuelve a dar la oportunidad de dirigirme de forma directa al magnifico conjunto de profesionales y empresas del mundo inmobiliario de Andalucía. Ai
Redacción Ai | Fotos: Gesvalt
Sandra Daza
CEO DE GRUPO GESVALT
Ha crecido en Gesvalt, al tiempo que lo hacía también esta compañía, a la que está ligada desde hace más de 20 años. Ahora Sandra Daza afronta nuevos retos como CEO de este grupo, que se ha convertido en un referente dentro del sector inmobiliario, algo en lo que ha tenido mucho que ver su antecesor Germán Casaseca, que ha sabido dirigir esta empresa con acierto y esmero. Ahora la nueva CEO recoge su legado y encara un ambicioso Plan Estratégico con el que se aborda un futuro en el que la innovación y la inteligencia artificial serán claves para desenvolverse en este sector.
¿Cómo ha sido su trayectoria hasta llegar a este puesto y que supone personalmente y profesionalmente?
Mi trayectoria en Gesvalt comenzó en el año 2002, cuando me incorporé a la compañía como responsable de desarrollo de negocio. Desde entonces, he tenido la oportunidad de ocupar diferentes cargos directivos, entre ellos el de directora de Advisory Services, posición que desempeñé durante siete años, y más recientemente el de directora general. Estos más de veinte años en la compañía han sido un recorrido lleno de aprendizajes y grandes retos que me han permitido crecer tanto a nivel profesional como personal.
Durante este tiempo, he sido testigo del gran crecimiento y evolución de Gesvalt. Aunque nacimos como una sociedad de tasación, desde el inicio apostamos por ampliar nuestro alcance hacia la consultoría y la diversificación de servicios. Gracias a nuestra cercanía con los clientes y al conocimiento profundo de sus activos, hemos conseguido consolidar un modelo de negocio que aporta valor más allá de la valoración tradicional.
Profesionalmente, ha supuesto una experiencia muy enriquecedora y motivadora. Hemos atravesado momentos de transformación importantes, como la crisis económica, que nos impulsó a reinventarnos y reforzar nuestra posición como una compañía sólida y con visión de futuro. A nivel personal, haber participado activamente en este proceso de transformación y crecimiento ha sido tremendamente gratificante. Me siento orgullosa de formar parte de una empresa que ha sabido anticiparse y adaptarse a los cambios, y que sigue apostando por la innovación, la sostenibilidad y la cercanía con el cliente como motores de su desarrollo.
Como nueva consejera delegada de Gesvalt
¿Qué planes y objetivos de futuro se ha marcado en la empresa para esta nueva etapa?
Mi nombramiento como CEO de Grupo Gesvalt representa una evolución natural dentro de la compañía, enmarcada en un proceso de promoción interna que tiene como objetivo garantizar la continuidad del liderazgo y el éxito sostenido de la empresa a largo plazo. En esta nueva etapa, arrancamos con la implementación de un ambicioso Plan Estratégico centrado en el crecimiento para los próximos dos años. Este plan pivota sobre dos pilares clave: la innovación y la digitalización, aspectos que consideramos fundamentales para seguir generando valor a nuestros clientes y mantenernos a la vanguardia del sector.
Asimismo, uno de nuestros principales objetivos será fortalecer la integración entre todas nuestras áreas de negocio y aprovechar las sinergias en los distintos países en los que estamos presentes. Creemos firmemente que una visión global, alineada con una estructura interna cohesionada, nos permitirá ser más ágiles, eficientes y competitivos.
Contamos con un comité de dirección renovado y altamente comprometido, con quien estamos trabajando para seguir desarrollando soluciones personalizadas que respondan a las necesidades cambiantes de nuestros clientes. En este sentido, también queremos seguir ampliando nuestra gama de servicios de consultoría, anticipándonos a las nuevas demandas del mercado y reforzando nuestro posicionamiento como partner estratégico de nuestros clientes.
El mercado inmobiliario vive un momento de especial dinamismo. ¿Qué sensación tiene de cómo está evolucionando y cómo piensa que se va a comportar el futuro?
Actualmente, el sector se encuentra en un momento de notable expansión, tanto en términos de demanda como de inversión, y esta tendencia positiva se refleja en prácticamente todos los segmentos del mercado. Observamos un fuerte dinamismo que esperamos que continúe durante 2025, impulsado por factores como la bajada de los tipos de interés y una mayor accesibilidad a financiación hipotecaria. En el ámbito residencial, hemos visto un crecimiento sostenido durante los últimos meses, pero según nuestro último informe, el precio de la vivienda a nivel nacional, aunque siguió creciendo un 10,3% en el primer trimestre de 2025, lo hizo a un ritmo menor si comparamos con los trimestres anteriores. Mientras tanto el
mercado del alquiler sigue experimentando un notable crecimiento de precios en todas las provincias españolas, y a corto y medio plazo, no manejamos indicadores que apunten a una desaceleración clara en esta área, por lo que es probable que continúen las tensiones en los precios.
Esta situación hace aún más relevante el debate sobre el acceso a la vivienda, que afortunadamente ya forma parte de la agenda política. Desde Gesvalt, consideramos que es necesario aplicar medidas estructurales que fomenten la oferta de alquiler, como incentivos fiscales para propietarios, regulaciones claras sobre el alquiler turístico y, sobre todo, la promoción de vivienda protegida a través de fórmulas de colaboración público-privada.
Más allá del residencial, también vemos signos positivos en otros sectores. El Retail ha mostrado una notable recuperación, especialmente en zonas prime y centros comerciales. En el sector oficinas, los niveles de ocupación están siendo elevados en las principales ciudades, aunque en algunos casos será necesario replantear su uso ante las nuevas necesidades del mercado.
Por último, destacaría el creciente interés por los activos alternativos, como las residencias de estudiantes, senior living o especialmente los centros de datos, que encuentran en España un escenario perfecto gracias a nuestras condiciones geográficas y la apuesta por energías renovables.
¿Qué
peso tiene Andalucía en vuestra actividad y que caracteriza a esta región en comparación con el resto?
Andalucía juega un papel relevante dentro de la actividad de Gesvalt. Se trata de un mercado con unas características singulares, principalmente por la Costa del Sol y el resto de sus zonas costeras. En esta región, el sector inmobiliario está
estrechamente ligado al turismo y a la demanda de vivienda destinada a segundas residencias. Además, destaca por la elevada presencia de compradores internacionales, atraídos por el clima andaluz, su calidad de vida y unos costes que resultan
muy competitivos en comparación con otros destinos europeos similares.
En definitiva, la alta actividad residencial de Andalucía convierte a esta región en un mercado estratégico para nuestra actividad enfocada en inmobiliario.
¿Qué visión tiene del papel que va a jugar la tecnología en el sector de la tasación?
La tecnología se ha convertido en una gran aliada que está revolucionando todos los sectores y la forma en la que trabajamos, permitiendo a los profesionales acceder a mejores herramientas, procesos más eficientes y análisis más precisos para la toma de decisiones. En Gesvalt lo entendemos así, y por ello llevamos tiempo impulsando un proceso de digitalización integral. Este año hemos dado pasos muy relevantes en ese camino. Uno de los hitos más importantes ha sido el lanzamiento de SIGMAR, nuestro índice propio de tendencias inmobiliarias. Se trata de una herramienta innovadora disponible en nuestra web, que se alimenta de toda la información generada a partir de las tasaciones que realizamos y que ofrece una visión actualizada, objetiva y detallada sobre la evolución del mercado. Además, estamos incorporando inteligencia artificial en diferentes áreas de la compañía para potenciar nuestras capacidades. Hemos desarrollado e implementa-
do Cassandra AI, una innovadora aplicación que ayuda a optimizar la gestión estratégica de carteras de activos, mejorando la velocidad, eficiencia y precisión en los análisis. Este tipo de tecnología nos aporta una ventaja competitiva y una nueva forma de ofrecer valor a nuestros clientes.
Internamente también hemos introducido un asistente virtual basado en IA, diseñado específicamente para dar soporte a nuestros equipos en tareas operativas, agilizando procesos y mejorando la productividad.
Y como parte de nuestra apuesta por la innovación, recientemente hemos creado una nueva área especializada en la valoración de activos digitales. Este nuevo departamento nos permite ayudar a empresas e inversores a comprender los riesgos y oportunidades asociados a este tipo de activos, mediante un análisis exhaustivo y basado en datos, alineado con los nuevos entornos tecnológicos y financieros.
Si pudiera cambiar algo del sector en el que trabaja, ¿Qué vería más
necesario?
El sector inmobiliario en su conjunto ha evolucionado de una manera muy favorable en los últimos años, gozamos de una gran profesionalización. Sin embargo, pienso que mejorar en la percepción de valor obtenido por parte de los clientes es aún una tarea pendiente en nuestro mercado.
Comparado con otros mercados europeos en los que he trabajado, la percepción del cliente ante la consultoría de valor añadido es bastante más alta, por lo que pienso que en España aún nos queda recorrido para mejorar en ese sentido. Ai
Juan Antonio Gómez-Pintado
Presidente de Vía Ágora
El
problema
del acceso a la vivienda en España: Retos y soluciones desde la industrialización
y
la inteligencia artificial
EN los últimos meses, la preocupación por el acceso a una vivienda asequible ha escalado posiciones en el ranking de inquietudes de los españoles.
Según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), este último mes la vivienda se consolidó como el principal problema del país, con un 34,1% de menciones, aumentando seis puntos respecto al mes anterior y acercándose a su récord histórico de 2007.
El problema de la vivienda en España
es el resultado de múltiples factores interrelacionados, como la escasez de suelo urbanizable y normativas restrictivas que dificultan la recalificación de suelo o los procesos administrativos largos que limitan la oferta de nuevas promociones encareciendo los precios, así como el aumento del coste de construcción debido a la inflación en materiales y crisis globales de suministro.
A pesar de la complejidad del problema, existen soluciones viables y una
estrategia clave para paliar estas dificultades es la industrialización del sector, combinada con el uso de tecnologías avanzadas como la IA para mejorar la eficiencia en la planificación urbana y la ejecución de proyectos arquitectónicos
La industrialización de la construcción, mediante la implementación de sistemas modulares y prefabricados, permite reducir los tiempos y costes de ejecución de viviendas aportando beneficios como menor tiempo de construcción, donde
los procesos industrializados pueden minimizar hasta un 50% el tiempo de ejecución de una vivienda, otorgándole un mayor control de calidad gracias a la fabricación en entornos controlados que minimiza errores y desperdicios.
La mejora en sostenibilidad a través de la reducción de residuos y el uso eficiente de materiales también es un factor clave a la hora de ir derribando barreras, gracias a la automatización que nos proporciona una mayor escalabilidad para incrementar el volumen de viviendas construidas en menor tiempo y la reducción de costes a largo plazo, ya que aunque la inversión inicial puede ser alta, la eficiencia de los procesos y la menor necesidad de mantenimiento hacen que la industrialización sea más rentable
Además, la industrialización representa una gran oportunidad para promotores y constructores al permitirles incrementar su capacidad productiva sin necesidad de aumentar proporcionalmente sus recursos. La reducción en plazos de entrega facilita una mayor rotación de proyectos y, por tanto, una optimización en la rentabilidad de cada desarrollo.
Todos estos procesos industrializados son el único camino viable para garantizar la construcción de viviendas asequibles y sostenibles a gran escala.
Otra de las herramientas clave para conseguir estas mejoras en eficiencia es el uso de la Inteligencia Artificial. Esta herramienta ha revolucionando la planificación urbana y la arquitectura con aplicaciones clave como la optimización de la planificación urbanística, donde modelos de IA pueden analizar grandes volúmenes de datos para identificar patrones y predecir necesidades futuras de vivienda permitiendo una mejor distribución de los recursos y evitando la sobrecarga en determinadas zonas urbanas.
Es evidente que la arquitectura generativa está transformando la manera en que concebimos la vivienda del fu-
turo mediante todos estos algoritmos avanzados que permiten crear viviendas adaptadas a las necesidades específicas de cada comunidad, asegurando mayor sostenibilidad y flexibilidad en su uso además, la combinación de la arquitectura generativa con la construcción industrializada facilita la producción en serie de viviendas personalizadas, reduciendo los costes y los plazos de ejecución de cada proyecto en el futuro, podríamos ver edificios diseñados en tiempo real por IA que se ajustan a las condiciones climáticas y necesidades habitacionales del momento, creando espacios más inteligentes, eficientes y accesibles.
Desde las administraciones, existen medidas complementarias que si se ponen en marcha, mejorarían notablemente todos estos procesos y permitirían aumentar la oferta de viviendas, como por ejemplo la simplificación de los trámites administrativos y la flexibilización de las normativas de uso del suelo o el impulso a modelos de vivienda como el cohausing o coliving.
En definitiva, el acceso a la vivienda en España es un problema complejo que afecta no solo al mercado inmobiliario, sino también a la vida diaria de millones de personas. Para muchos jóvenes, el sueño de independizarse se ha convertido en un desafío puede solucionarse gracias a la combinación de industrialización y tecnología.
Apostar por procesos de construcción más eficientes y por la inteligencia artificial en la planificación urbana permitirá avanzar hacia un modelo más equitativo, sostenible y accesible. Si bien el reto es grande, las soluciones están al alcance si se actúa con decisión y visión de futuro. La clave reside en adoptar un enfoque integral que combine innovación tecnológica, reformas legislativas y políticas de vivienda social para garantizar que el derecho a una vivienda digna sea una realidad para todos los ciudadanos. Ai
“La preocupación por el acceso a una vivienda asequible ha escalado posiciones en el ranking de inquietudes de los españoles”
“Los procesos industrializados pueden minimizar hasta un 50% el tiempo de ejecución de una vivienda”
“La mejora en sostenibilidad a través de la reducción de residuos y el uso eficiente de materiales también es un factor clave a la hora de ir derribando barreras”
“La arquitectura generativa está transformando la manera en que concebimos la vivienda del futuro”
“Andalucía Inmobiliaria fue pionera a la hora de dedicar unas Jornadas centradas en el Turismo Residencial”
En busca de un turismo sostenible
El ‘Triángulo de Oro’ que conforman Marbella, Estepona y Benahavís se consolida como un referente en Europa del turismo de lujo. Un atractivo que estos municipios tratan de cuidar pero que debe apoyarse en unas infraestructuras de comunicaciones acorde a la población que allí reside, un buen mantenimiento del litoral y una gestión adecuada del agua. En Andalucía Inmobiliaria se le sigue dando al turismo residencial el lugar que le corresponde, y como cada año, preparamos unas Jornadas de Turismo
Residencial que son claves para reflexionar sobre el futuro de un sector estratégico para la región.
Elena Segura Fotos: Archivo Ai
LA oferta residencial de Andalucía crece cada año en calidad, llegando a concentrarse en la provincia de Málaga la mayor parte de la oferta ‘prime’ del sector inmobiliario español. Pero para que el aumento del turismo residencial pueda ser sostenible, la Costa del Sol necesita que las infraestructuras y los equipamientos acompañen este crecimiento. Sin la inversión necesaria, se corre el riesgo de que este éxito se vuelva en contra.
Por ello, todos los ayuntamientos de la zona llevan años, más bien décadas, reclamando el conocido como tren litoral, una de las infraestructuras más necesarias para
poder vertebrar este territorio pero que se ha convertido en una deuda histórica que siempre se ha tenido con la región y que nunca se ha llegado a saldar. Desde la Junta de Andalucía se está tratando de presionar al Gobierno central para que se acometa esta obra, de hecho, el consejero de Turismo, Arturo Bernal, pedía hace unas semanas por carta al Ministerio de Transportes una mejora de las “infraestructuras clave” en Andalucía, centrando sus reivindicaciones en Málaga y en el arco Mediterráneo, en concreto en el tren litoral y en la ampliación del aeropuerto de Málaga. “Su construcción resulta esencial para mejorar
“La Junta de Andalucía centra sus reivindicaciones en Málaga y en el arco Mediterráneo, en concreto en el tren litoral y en la ampliación del aeropuerto de Málaga”
la accesibilidad y competitividad de Andalucía, y por ello le solicito que se agilicen los plazos de ejecución y gestión”, indicaba Bernal.
Hay otros proyectos también necesarios como serían nuevas vías de comunicaciones terrestres, el cuidado y mantenimiento de las playas -con la construcción de nuevos espigones- y trabajos que tratan de ampliar la capacidad hídrica de la provincia de Málaga. En relación a estos últimos cabe destacar la ampliación de la ETAP de Río Verde, en Marbella, que la Junta de Andalucía sacaba a licitación a principios de año por más de 37 millones de euros.
Además de infraestructu-
“La Costa del Sol necesita que las infraestructuras y los equipamientos acompañen el crecimiento del turismo residencial”
ras, el turismo necesita también un crecimiento sostenible. Tal y como manifestaba la APCE en su IV Congreso Nacional de Vivienda, el turismo residencial “tiene un impacto económico, fiscal y en materia de empleo que hay que tener en cuenta”. Por ello, “se aboga por una regeneración urbanística sostenible que favorezca tanto el turismo como el crecimiento de la ciudad. La limitación al alquiler turístico en otras ciudades (Nueva York) no ha logrado que estas viviendas pasen al alquiler tradicional. La solución no está en la limitación, sino en una regulación equilibrada. Adaptación a nuevos modelos turísticos, como el de los nómadas digitales y el coliving, destacando la importancia de crear viviendas para la mano de obra que trabaja en los
destinos turísticos durante la temporada alta”.
Estas conclusiones coinciden con las realizadas por los expertos y profesionales del sector que asistieron a la última Jornada de Turismo Residencial organizada por esta revista, en la que se reflexionó sobre la importancia de un crecimiento basado en la calidad, en la importancia de que la normativa se adapte a las nuevas necesidades que surgen en este sector, como la derivada de los nuevos productos alternativos, como el senior living, el flex living o las branded residences y en destacar la transformación de municipios como Benahavís, Estepona y Marbella, con planes respetuosos con el territorio y nuevas dotaciones y equipamientos que han atraído al turismo nacional y
extranjero y lo han integrado de forma natural.
Andalucía Inmobiliaria fue pionera a la hora de dedicar unas Jornadas centradas en el Turismo Residencial, visibilizándolo y profundizando sobre lo que aportaba a la región y al sector inmobiliario. Y gracias al apoyo de los municipios que conforman el Triángulo de Oro y a la fidelidad y confianza de los profesionales y expertos que dotan de contenido y reflexión las mesas que conforman este encuentro, estas Jornadas se han podido perpetuar en el tiempo hasta consolidarse como cita obligada en este sector. Este año la revista volverá a congregrarlos a todos en una nueva edición, con el turismo residencial como protagonista indiscutible de esta cita. Ai
Las últimas cifras avalan el crecimiento del sector turístico en la provincia de Málaga, ¿Qué infraestructuras deberían acompañar a este crecimiento? ¿Cómo lo deberían enfocar el sector público y privado para que fuera sostenible?
Es indiscutible el crecimiento que está teniendo la provincia de Málaga en general y Marbella, en particular. Es una ciudad única en el mundo para disfrutar todo el año. Atrae cada vez a más visitantes fuera de la temporada alta y a un turista de mayor calidad, como reflejan indicadores como el Rev-Par o ingreso medio por habitación disponible. Ya el pasado año 2024 nuestro municipio cerró dicho ejercicio con cifras turísticas récord y alcanzó la mayor ocupación media y la mejor rentabilidad hotelera de su historia, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso es una evidencia de que estamos consiguiendo consolidar la desestacionalización, un reto permanente por parte de todos los destinos y uno de nuestros puntos fuertes. Además, estamos reafirmando nuestro liderazgo y nuestra apuesta por la calidad, alejándonos de modelos basados en la masificación. Por citar algu-
“Estamos consiguiendo consolidar la desestacionalización”
nos ejemplos, la ocupación media entre abril y octubre rozó el 80 por ciento y el número total de pernoctaciones se elevó a los 2.584.174, mientras que la cifra de visitantes alcanzó las 719.151 personas.
Si bien nos sentimos muy satisfechos con los resultados obtenidos el pasado año, el 2025 también se está comportando de un modo muy positivo, entre un mes de febrero con más de 400.000 visitantes y una ocupación media histórica del 61,10 por ciento y una Semana Santa, que este año ha sido en marzo, de entre el 80 y el 90 por ciento y el cartel de completo en gran parte de los establecimientos hoteleros desde el Jueves Santo al Domingo de Resurrección.
Desde este Ayuntamiento seguimos trabajando porque Marbella siga liderando el sector turístico y económico de la Costa del Sol. En este último caso, es importante destacar también el crecimiento a nivel de empleo, con un mes de marzo que se ha cerrado con 76.284 cotizantes a la Seguridad Social, el mejor dato de este mes de toda la serie histórica, y superando por primera vez la barrera de 15.000 trabajadores autónomos, con 15.081, el 20 por ciento del total de las afiliaciones en el municipio.
Este crecimiento, por otra parte, debería ir acompañado de infraestructuras que son absolutamente necesarias e imprescindibles, sobre todo en materia de movilidad, con la puesta en marcha de medidas urgentes por parte del Gobierno central, como la liberalización del peaje, ante la enorme saturación y el colapso que sufre la autovía, que soporta un peso diario de 120.000 vehículos. Además, somos la única ciudad española de más de 150.000 habitantes que no cuenta con conexión ferroviaria y esta es otra de las medidas que exigimos.
Además, para que este crecimiento sea sostenible es muy importante la colaboración entre el sector público y privado.
En este sentido, una de las principales señas de identidad de Marbella ha sido el desarrollo de una sostenibilidad transversal, que va más allá de lo ambiental y que también se refleja en los ámbitos social y económico. Este compromiso firme nos ha permitido mantenernos como un destino de calidad y excelencia y desde este Ayuntamiento estamos enfocados en consolidar un modelo en el que prime más la calidad que la cantidad y en el que el concepto del lujo sea diferenciador, ofreciendo al visitante una experiencia excepcional en un destino único.
¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la eliminación de la Golden Visa, impuesta por el Gobierno central?
La eliminación de la Golden Visa para los extranjeros no residentes en la Unión Europea que invierten más de 500.000 euros en vivienda, no tendrá apenas impacto en el mercado inmobiliario de nuestra ciudad, puesto que las compraventas de inmuebles que se han efectuado a través de este tipo de inversiones rondaron el uno por ciento en los últimos años. Sin embargo, el cambio de esta medida no deja de ser un mensaje negativo para todas aquellas localidades que tienen un porcentaje importante de ciudadanos de todo el mundo. No resulta convincente el argumento presentado por el Ejecutivo de la Nación para defender la eliminación, puesto que la Golden Visa no influye en el precio de la vivienda, dado que el volumen de operaciones de compraventa a través de esta fórmula, como decía, no es significativo para modificar o alterar los valores del mercado. Además, los múltiples atractivos de la marca Marbella la convierten en un destino idóneo para visitar, para vivir y para invertir, de tal manera que no se verá condicionada por esta medida, aunque ya digo que no resulta positiva ni transmite un mensaje sugerente para la inversión extranjera en nuestro país. Ai
M. Ángeles Muñoz Uriol alcaldesa de marbella
“La supresión de la Golden Visa puede ahuyentar al turismo residencial de alta gama”
JOSÉ Mª GARCÍA URBANO alcalde DE ESTEPONA
Las últimas cifras avalan el crecimiento del sector turístico en la provincia de Málaga, ¿Qué infraestructuras deberían acompañar a este crecimiento? ¿Cómo lo deberían enfocar el sector público y privado para que fuera sostenible?
Debido al crecimiento poblacional y turístico, esta zona lleva años necesitando de mejores infraestructuras en las comunicaciones por carretera. Hace tiempo que la autovía A-7 a su paso por la Costa del Sol es absolutamente insuficiente. Es una carretera colapsada la mayor parte del año, especialmente en temporada alta, que afecta a turistas pero sobre todo a quienes viven y trabajan aquí, que se ven condenados a
atascos prácticamente diarios. Es incomprensible que, pese a toda la aportación que hace la Costa del Sol al PIB nacional, ese crecimiento económico no se vea acompañado de una dotación de unos equipamientos modernos y competitivos como es un eje ferroviario que vertebre este territorio que recibe a millones de turistas cada año. Y por otro lado, es más que necesario que se libere el peaje, como se ha hecho en otros puntos de España, para aliviar el colapso de esta carretera. Las ayudas del Gobierno no llegan a la provincia de Málaga y deben explicar las razones.
Otro punto importante pasa por una solución definitiva a nuestras playas. Los continuos temporales que azotan al litoral de toda la provincia se han convertido en una amenaza periódica para la franja costera, causando numerosos problemas y daños con la progresiva erosión de las playas, lo que deriva en una merma en la competitividad de la provincia como destino turístico, con el impacto negativo que ello ocasiona a este sector de actividad, estratégico en la economía de esta zona y del país.
En el caso de Estepona llevamos muchos años reclamando la construcción de espigones que doten de estabilidad a la franja litoral, pero el Gobierno sigue sin atender esa petición. Por ello, recientemente hemos trasladado a la Demarcación de Costas Andalucía Mediterráneo, organismo dependiente del
Gobierno central, un nuevo escrito en el que se solicita que nos autorice para que el Ayuntamiento pueda redactar los proyectos de obra destinados a la estabilización de las playas del municipio. Ello se haría, según se recoge en la comunicación enviada, bajo la coordinación y con las autorizaciones preceptivas del Ejecutivo central y entidades competentes. Estamos dispuestos a pagarlos y a redactarlos, pero para ello necesitamos la autorización del Gobierno, que aún no ha dado una respuesta.
¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la eliminación de la Golden Visa impuesta por el Gobierno central?
La supresión de la Golden Visa puede provocar que se empiece a ahuyentar al turismo residencial de alta gama, al que un destino de calidad como el de la Costa del Sol no puede renunciar. Se corre el riesgo de que este tipo de turismo opte por otros destinos que actualmente están en seria competencia con la Costa del Sol. Por otro lado, hay que ser conscientes de que cada una de estas viviendas de lujo, que precisan de muchos servicios tanto para su construcción como para su mantenimiento, son como pequeñas empresas que también generan riqueza y empleo. Todo ello ahora se puede poner en riesgo ante la incertidumbre que se genera para el inversor extranjero. Ai
“Es incomprensible que con la aportación que hace la Costa del Sol al PIB nacional, ese crecimiento económico no se vea acompañado de unos equipamientos competitivos ”
“Apostamos por un modelo ordenado, que evite la saturación y preserve nuestra identidad”
Las últimas cifras avalan el crecimiento del sector turístico en la provincia de Málaga, ¿Qué infraestructuras deberían acompañar a este crecimiento? ¿Cómo lo deberían enfocar el sector público y privado para que fuera sostenible?
En primer lugar, es urgente impulsar el Tren Litoral, una infraestructura estratégica que lleva demasiados años pendiente y que supondría un avance decisivo para la movilidad en la Costa del Sol. Esta línea ferroviaria no solo aliviaría la saturación del tráfico, sino que permitiría una conexión fluida y sostenible entre los municipios costeros, beneficiando tanto a residentes como a turistas.Además, es necesario reforzar la red de transporte público metropolitano, modernizar los accesos al aeropuerto y promover soluciones de movilidad. También debemos garantizar la sostenibilidad de los recursos, mejorando las infraestructuras de abastecimiento y depuración de agua, así como la gestión de residuos. No podemos permitir que el crecimiento turístico comprometa nuestro entorno ni la calidad de vida de los malagueños. En cuanto al urbanismo, aposta-
“Nuestro deber es crear un marco estable y atractivo para la inversión, facilitar trámites, y liderar proyectos que fortalezcan la competitividad de Málaga y la Costa del Sol como destino turístico”
“Necesitamos
seguridad jurídica, incentivos a la inversión y un marco fiscal competitivo, no políticas populistas”
mos por un modelo ordenado, que evite la saturación y preserve nuestra identidad local, al mismo tiempo que incentiva la inversión privada en alojamientos de calidad, servicios turísticos y tecnología aplicada al sector.
Desde el ámbito público, nuestro deber es crear un marco estable y atractivo para la inversión, facilitar trámites, priorizar la eficiencia en la gestión y liderar proyectos que fortalezcan la competitividad de Málaga y la Costa del Sol como destino turístico.
El sector privado, por su parte, debe comprometerse con la innovación, la formación, el empleo estable y el respeto al entorno. La colaboración público-privada es la clave para garantizar un turismo sostenible que siga generando riqueza, empleo y oportunidades en nuestra tierra.
¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la eliminación de la Golden Visa, impuesta por el Gobierno central?
La eliminación de la Golden Visa es un error estratégico que puede tener consecuencias muy negativas para la economía española, y especialmente para provincias como Málaga, que han sabido atraer inversión extranjera de calidad en el sector inmobiliario y turístico.
Estamos ante una decisión puramente ideológica que transmite un
josé antonio mena alcalde DE benahavís
mensaje peligroso: que en España no se valora ni se quiere al inversor extranjero. Esta medida genera inseguridad jurídica y debilita la imagen de nuestro país como destino fiable y atractivo para quienes desean invertir, crear empleo y dinamizar sectores clave.
En Málaga, donde muchos inversores internacionales han apostado por proyectos sostenibles, de alto valor añadido y generadores de actividad económica, esta decisión puede suponer una fuga de capital hacia otros destinos más competitivos y estables que sí están apostando por atraer talento y recursos.
Necesitamos seguridad jurídica, incentivos a la inversión y un marco fiscal competitivo, no políticas populistas de este tipo. Ai
“El sector ha respondido con celeridad, empeño y perseverancia a las nuevas exigencias”
RICARDO ARRANZ DE MIGUEL
PRESIDENTE DE VILLAPADIERNA
Las últimas cifras avalan el crecimiento del sector turístico en la provincia de Málaga, ¿Qué infraestructuras deberían acompañar a este crecimiento? ¿Cómo lo deberían enfocar el sector público y privado para que fuera sostenible?
“Con la desaparición de las Golden Visa dejaremos de recibir inversiones que hasta la fecha cimentaban el empuje económico de nuestra tierra”
El segmento inmobiliario, la construcción y el sector turístico ligado al lujo y la exclusividad se han adaptado con rapidez, acierto y modernidad al cambio de los tiempos. Es un esfuerzo que hemos realizado, por encima del resto, los empresarios, conscientes de la generación de riqueza que ha traído aparejada nuestra actividad. A la vez, en este último cuarto de siglo Andalucía ha exigido nuevas pautas y exigencias al sector. Y este ha respondido con mayor celeridad, empeño y perseverancia que muchos otros. El ejemplo más claro lo hallamos en el Triángulo de Oro que conforman las ciudades malagueñas de Marbella, Benahavís y Estepona. En este privilegiado arco mediterráneo, en el área más exclusiva de la Costa del Sol, la obra nueva se ha adaptado al cambio de los tiempos y ha mejorado sustancialmente en calidad y servicios, sin perder el carácter de exclusividad y lujo que siempre caracterizó este maravilloso rincón del sur de Andalucía.
Tras la crisis sanitaria el sector inmobiliario ha vivido una nueva aceleración. Debemos ser cautos y prudentes, aprender de los errores de crisis anteriores y afianzar la actividad desde cimientos sólidos. Para ello es necesario seguir apostando por la calidad y por la exigencia hacia los sectores públicos de nuevas inversiones que sostengan nuestro empeño por crear en la Costa del Sol la residencia que nuestros clientes siempre han soñado.
En estos últimos veinticinco años el
cliente ha exigido mayor calidad, mayor comodidad, mayor seguridad y mayor nivel de servicios. Las aspiraciones de los clientes de hace veinticinco años no son muy distintas a las que hoy nos exigen, pero buscan un mayor compromiso en aquellos aspectos que entonces eran innegociables. A la mayor calidad del inmueble se suma un mayor compromiso por el respeto del medio ambiente. A la mayor comodidad se exige un mayor nivel de privacidad y tranquilidad. La seguridad se ha convertido, por su lado, en un argumento de exigencia absoluta. Y el mayor nivel de servicios tiene que ver con la necesidad de adquirir nuevas viviendas en zonas donde existe una alta concentración de áreas de ocio, restauración y cultura.
¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la eliminación de la Golden Visa, impuesta por el Gobierno central?
Lo he expresado en numerosas ocasiones: la desaparición de las Golden Visa no solo redundará en un debilitamiento del turismo residencial sino, y lo más importante, dejaremos de recibir inversiones que hasta la fecha cimentaban el empuje económico de nuestra tierra. Esta idea es compartida por la totalidad de los empresarios inmobiliarios, por los agentes económicos, por los profesionales del sector turístico en la Costa del Sol. La eliminación de la Golden Visa que propone el Gobierno español redundará en el abandono de muchos proyectos de establecimiento que había comprometidos, máxime cuando otros países consideran que esta medida es un polo de atracción de inversiones y fortalecimiento económico. Ai
Hacia un nuevo modelo inmobiliario: la industrialización como clave del futuro
José Castellano (Construcciones Felipe Castellano); Luis Martínez (Banco Santander); Javier Martín (Colliers), Rosa Hafner (Andalucía Inmobiliaria), Juan Antonio Gómez-Pintado (Corporación VÍA ÁGORA), Rocío Morera (Grupo Morera Vallejo), Juan Manuel Rojas (Hombre de Piedra Arquitectos) y David Salado (Banco Santander).
Industrializar el proceso inmobiliario se ha consolidado como una de las grandes apuestas del sector para mejorar la eficiencia, reducir costes y acortar plazos de ejecución. Sin embargo, su implantación sigue enfrentando importantes retos. En una mesa de debate sobre este tema organizada por Ai, expertos de la construcción, la promoción inmobiliaria, la arquitectura, la financiación y el seguro analizaron las oportunidades y barreras de un modelo que busca transformar el mercado. José Castellano, director general de Construcciones Felipe Castellano; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Corporación VÍA ÁGORA y del Clúster de la Edificación, así como presidente de honor de APCEspaña; Rocío Morera, vicepresidenta ejecutiva del Grupo Morera Vallejo y de MIC Insurance; Juan Manuel Rojas, socio director de Hombre de Piedra Arquitectos; y Luis Martínez, director de Riesgos Inmobiliarios de Banco Santander, compartieron su visión sobre el presente y el futuro de esta evolución constructiva. Moderó la mesa Javier Martín, Senior Advisor en Colliers, con la participación asimismo de la directora-editora de la revista, Rosa Hafner.
Sonia Mora / Fotos: Ai
LA industrialización del proceso inmobiliario se ha convertido en un tema clave en el sector de la construcción, que, a pesar de ser una de las industrias más grandes del mundo, sigue mostrando un crecimiento de productividad muy limitado: mientras en la industria manufacturera ha experimentado un crecimiento del 3% anual entre 2000 y 2022, en la construcción apenas ha alcanzado un 0,4% en el mismo periodo. En España, la creciente demanda de vivienda contrasta con una oferta estancada y un aumento constante en los costes de construcción, lo que ha provocado un déficit de vivienda estimado en más de 800.000 unidades para finales de 2025. Para enfrentar este desafío, es fundamental una transformación del sector basada en tecnología, inversión en activo fijo y nuevos modelos de producción.
Desde un punto de vista técnico, el cambio requiere una reingeniería del proceso constructivo, pasando de un modelo lineal a uno integrado, con una mayor transparencia y estandarización. La fabricación industrializada y la construcción modular son elementos clave en esta transición, junto con la adopción de tecnologías avanzadas como software especializado y robotización. Este proceso impacta a todos los actores: los arquitectos deben redefinir su rol en la ingeniería de industrialización, los promotores deben asumir un papel de liderazgo en la coordinación de los intervinientes, y los fabricantes y constructores enfrentan el reto de aumentar la capacidad instalada y diversificar la oferta de proveedores. El cambio también tiene implicaciones jurídicas. La reorganización del proceso constructivo modifica las res-
ponsabilidades de los agentes implicados y exige una adaptación de la normativa existente, incluyendo la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley de Subcontratación y el Código Técnico de la Edificación. Además, se plantea la necesidad de reformar la Legislación Hipotecaria para incorporar figuras como la hipoteca mobiliaria.
La financiación es otro aspecto crítico, ya que tanto promotores como fabricantes requieren nuevos esquemas financieros adaptados a los riesgos específicos de la construcción industrializada, incluyendo garantías y seguros que cubran las responsabilidades emergentes.
Las administraciones públicas tienen un papel crucial en este proceso, con iniciativas como el PERTE de Vivienda, y mecanismos de apoyo financiero como avales y líneas de crédito. Sin embar-
go, existen barreras como la limitada capacidad de los fabricantes, las restricciones regulatorias y financieras, y la incertidumbre sobre los riesgos asociados a la transición. También se presentan amenazas como el malestar social, la oposición de ciertos grupos de interés y la posibilidad de que la vivienda industrializada se convierta en un bien comercializable a nivel internacional.
La industrialización de la construcción representa una oportunidad para mejorar la productividad y la eficiencia en el sector inmobiliario, pero su implementación requiere un compromiso coordinado entre todos los actores implicados. La clave estará en encontrar un equilibrio entre la inversión necesaria, la adaptación regulatoria y los incentivos adecuados para impulsar un cambio sostenible en el mercado.
Javier Martín
“La estandarización y la sistematización que implica la construcción industrializada pueden generar grandes ventajas en la eficiencia de los procesos” “Hay que definir claramente en qué punto termina la responsabilidad del arquitecto y comienza la del fabricante/ingeniería de detalle”
Al comienzo del encuentro, Javier Martín apuntó a la necesidad de enfocar el debate de un modo “transversal. No se trata solo de la fase de construcción, sino de la reingeniería de todo el proceso inmobiliario, desde el concepto hasta la entrega final del edificio en todas sus fases y con todos los intervinientes”. Destacó la figura del promotor como el organizador del proceso, responsable de coordinar a todos los intervinientes, subrayando la complejidad y amplitud de los actores implicados. Argumentó que la incorporación de fabricantes al proceso es una pieza relativamente nueva, ya que en el sistema tradicional de promoción inmobiliaria apenas se había considerado su rol, y resaltó que la peculiaridad de la promoción reside en que, a diferencia de una línea de producción convencional, “cada obra se fabrica en un sitio distinto, donde el suelo y el urbanismo imponen condiciones muy particulares que complican la industrialización”.
UN CAMBIO OPORTUNO
El arquitecto Juan Manuel Rojas, pionero en la industrialización desde Sevilla a través de su estudio Hombre de Piedra, resaltó el carácter oportuno del cambio. “Desde mi punto de vista, esto es una oportunidad, pero tenemos que saberla encauzar”, manifestó, al tiempo que enfatizó en la necesidad de adaptar los proyectos al método industrial.
Narró la experiencia del arquitecto que, al presentar un proyecto perfectamente definido, se enfrenta a la resistencia del constructor, quien en el terreno frecuentemente rechaza detalles que el propio profesional había definido y replicado en otros proyectos sin inconvenientes. Según él, esta dinámica transforma al proyecto en “la herramienta que tiene el constructor para conseguir aquilatar esos últimos costes que no pudo negociar correctamente en la licitación”, lo que dificulta la adopción de un proceso industrializado.
Su propuesta es un cambio de para-
JAVIER MARTÍN Senior Advisor de Colliers
digma: “un modelo de proyecto colaborativo o IPD (Industrial Project Delivery), donde todas las partes se reúnan desde el inicio” para diseñar un producto pensado para la industrialización, aprovechando plenamente los medios de producción y asegurando que cada elemento del diseño se adecúe a una ejecución sistemática.
“Lo más difícil del proceso de industrialización no es tanto un tema tecnológico, pues tenemos tecnología, sino un tema de proceso, de procedimiento y de contrato”, explicó, resaltando que la transformación requerirá un cambio en la forma en que se estructuran los contratos y la colaboración entre los actores.
Rocío Morera, representante de Morera y Vallejo y experta en seguros para la construcción, aportó la perspectiva de la garantía y la gestión del riesgo en un escenario de cambio. Durante su intervención, destacó que la industrialización de la edificación representa una oportunidad “para modernizar el sector”, en especial en áreas donde los promotores han apostado tradicionalmente por la calidad, aportando confianza y seguridad tanto a promotores como a constructores.
“Vemos que es una oportunidad muy buena para una transformación de la ac-
tividad, desde la construcción tradicional”, afirmó. Manifestó la necesidad de contar con un control exhaustivo de las obras -desde el cash flow hasta el rendimiento- para mitigar riesgos.
En este sentido, la aseguradora que dirige, MIC Insurance, ha estado involucrada en la evaluación de riesgos de obras en diversas regiones, lo que le permite ofrecer ese control exhaustivo del cash flow y del rendimiento en cada proyecto. Señaló que, aunque a primera vista la industrialización pueda parecer un coste adicional para el seguro, en realidad se traduce en menores riesgos y en una mayor eficiencia.
Un ejemplo que expuso de la relación de su compañía con el mundo inmobiliario es la cobertura decenal que ofrecen en Francia, donde la responsabilidad del arquitecto y otros técnicos se extiende durante 10 años, garantizando que, independientemente de la evolución de la obra, el riesgo se mantiene cubierto. Explicó que “siguen pagando el seguro todo ese periodo, por si en algún momento les pudiera llegar una reclamación”.
Añadió que “el sistema de seguros debe evolucionar para acompañar los cambios en la industria y proteger a todos los intervinientes”.
TRANSFORMACIONES
Luis Martínez, director de riesgo inmobiliario de Banco Santander, tomó la palabra para abordar el impacto que la re-
“Lo más difícil del proceso de industrialización no es tanto un tema tecnológico, pues tenemos tecnología, sino de proceso, de procedimiento y de contrato” “Es fundamental que los proyectos aprovechen desde el inicio las capacidades industriales y se logre que el industrializador brille”
ingeniería del proceso constructivo tiene en la financiación. Según Martínez, aunque la construcción industrializada aún no ha tenido “un efecto real” en el mercado, sí se vislumbran cambios a futuro. El directivo explicó que la financiación tradicional choca con “las necesidades de un proceso industrializado que aún carece de una normativa y estandarización claras”, y recalcó que “el enfoque que siempre hemos apoyado es hacia el sector constructor, no desde el punto de vista del promotor, porque vemos poco encaje en la figura del préstamo promotor tradicional”.
Aludió a un reciente informe del Clúster de la Edificación, que ofrece claves para potenciar la financiación de proyectos industrializados, y argumentó que la falta de un marco jurídico específico y la incertidumbre sobre el valor de los
JUAN MANUEL ROJAS
Socio-director de Hombre de Piedra Arquitectos
módulos prefabricados hacen que las entidades financieras se muestren reticentes a apostar por este modelo.
Según señaló, el reto radica en que los módulos de construcción industrializada aún carecen de una valoración precisa que permita a las entidades financieras mitigar riesgos y ofrecer una garantía suficiente; y mencionó la importancia de adaptar instrumentos financieros, como la hipoteca mobiliaria o garantías específicas, que permitan reducir el riesgo. La falta de estos ajustes normativos se traduce en una barrera importante para que la industria logre un salto cuantitativo en la adopción de esta nueva forma de construir. En este sentido hizo mención a la colaboración que las entidades financieras están realizando a través de la AEB para aportar alternativas para el impulso de la construcción industrializada.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Corporación VÍA ÁGORA y del Clúster de la Edificación, ofreció un análisis desde tres perspectivas: promotor, constructor y fabricante. Explicó que uno de los principales obstáculos que existen para la industrialización de la edificación en España ha sido la confusión terminológica: “Todo el mundo habla de industrialización, pero se tiende a
Juan Manuel Rojas
“La falta de relevo generacional de los autónomos y pymes agravará la falta de capacidad instalada y de mano de obra especializada”
“Todos los sistemas cuentan con análisis realizados en un laboratorio homologado, que certifica que cumplen con la normativa”
mezclar industrialización con construcción prefabricada”.
Además, señaló que uno de los primeros desafíos administrativos fue “la falta de un CNAE propio para el sector, lo que limitaba el acceso a las líneas de financiación y subvenciones”. Este nuevo hito permitirá a las empresas industriales acceder a nuevas oportunidades de financiación y a un marco normativo más favorable.
Gómez-Pintado abordó otro reto importante: la falta de relevo generacional de los autónomos y pymes, “lo que agravará la falta de capacidad instalada y de mano de obra especializada”. En este sentido, advirtió que esta escasez de profesionales podría convertirse en un cuello de botella para el desarrollo de la industrialización.
El presidente de la Corporación VÍA ÁGORA resaltó la necesidad de revisar los aspectos técnicos y financieros, e impulsar una transformación cultural, comenzando desde la formación en escuelas de arquitectura y especializaciones técnicas.
Otro aspecto que el empresario quiso resaltar fue la dificultad de trasladar la financiación horizontal a lo largo de
toda la cadena de valor. “El promotor contrata un préstamo hipotecario. La constructora normalmente, salvo algunas excepciones, no está interesada en la industrialización, por lo que, mientras el promotor se beneficia de la reducción de plazos y costes de capital que proporciona la industrialización, el constructor tradicional no comparte estos beneficios, desencadenando un círculo vicioso difícil de romper”. Para Gómez-Pintado, la solución pasa por buscar métodos de financiación alternativos -como la financiación en capital a través de equity o instrumentos asociados al inminente PERTE de industrialización- que propicien la inversión hacia un modelo industrial.
En relación al PERTE, subrayó que puede ser un catalizador para el cambio de modelo, e hizo hincapié en la irrupción de financiación a través del ICO y la creación de garantías que pueden facilitar dicha financiación tanto a promotores como a fabricantes.
Luis Martínez, director de Riesgos Inmobiliarios de Banco Santander puntualizó que el horizonte para estos cambios se encuentra limitado en el corto plazo, ya que “algunas líneas de financiación, como el ICO MRR, tienen plazos
JUAN ANTONIO GÓMEZ-PINTADO Pte. de Corporación VÍA ÁGORA y del Clúster de la Edificación
definidos que condicionan el propio desarrollo del PERTE”.
AHORROS EN COSTES Y PLAZOS
Javier Martín retomó el turno para enfatizar la importancia de transformar el proyecto arquitectónico en un producto estandarizado, que facilite la industrialización. “La palabra sistema creo que es muy relevante porque se trata de pasar del proyecto hecho a medida al producto”, afirmó, resaltando que la
Juan Antonio Gómez-Pintado
Director de Riesgos Inmobiliarios de Banco Santander
eficiencia se alcanza a través de la reutilización del diseño y la repetición en la producción. Esta idea de convertir el proyecto en un producto industrializable permite aprovechar al máximo los medios de producción y generar ahorros en costes y plazos, siempre y cuando todos los actores del proceso estén comprometidos desde el inicio.
Por su parte, José Castellano, representante de una constructora, Felipe Castellano, y fabricante industrial con una larga trayectoria empresarial, aportó su visión sobre la necesidad de un cambio radical en la formación y en la mentalidad del sector, un sector “históricamente resistente a la transformación”, que ha alcanzado un punto de inflexión debido a la crisis y a la imperiosa necesidad de adaptarse a una realidad con menos mano de obra y mayores retos económicos.
Resaltó que “la transformación debe comenzar en la base: la formación de arquitectos, técnicos y otros profesionales debe estar alineada con los requerimien-
“La financiación tradicional choca con las necesidades de un proceso industrializado que aún carece de una normativa y estandarización claras”
“Las entidades financieras están colaborando a través de la AEB para aportar alternativas para el impulso de la construcción industrializada”
tos de la industrialización”, y lamentó la falta de conexión entre lo que se enseña en las escuelas y lo que demanda la práctica profesional actual: “La enseñanza está desconectada de la realidad industrial y colaborativa que exige la construcción moderna”.
“Muy pocos estudios son realmente pioneros en hacer un proyecto colaborativo, donde la industria esté dentro de la ejecución del mismo. La industrialización tiene que nacer con el proyecto, no podemos hacerlo de otra forma”, aseveró. Entiende que la transformación no solo es necesaria para alcanzar la eficiencia en costes y plazos, sino también para garantizar la continuidad en el sector ante la escasez de mano de obra y la reducción de la población en edad productiva.
Destacó también el papel del promotor como eje coordinador y líder del cambio, siendo crucial que se adopten nuevos mecanismos financieros -como el uso de cartas de crédito, inspiradas en modelos internacionales- que aseguren el pago al fabricante y ofrezcan confianza al cliente. Según Castellano, la experiencia en EE.UU. demuestra que estos métodos pueden funcionar eficazmente
y “garantizan que el producto se entregue en las condiciones adecuadas”.
El debate continuó con un intercambio de ideas en el que se profundizó en aspectos cruciales de la financiación y garantía en el proceso de industrialización. Luis Martínez destacó que, en la práctica, “todo depende de la solvencia y de disponer de unos pedidos de construcción continuos que den viabilidad a las empresas”. Señaló que, actualmente, algunas promotoras han establecido mecanismos de anticipo en sus operaciones, en los que el constructorindustrial suministra los elementos y, a cambio, recibe pagarés en garantía, e hizo énfasis en la necesidad de encontrar métodos que consoliden el flujo financiero.
José Castellano complementó esta visión resaltando la importancia de la trazabilidad de cada producto industrializado: “Cada producto tiene que tener su matrícula. Cada baño, por ejemplo, tiene su trazabilidad y su matrícula, de manera que este baño solamente se destina a este proyecto, a esta obra, no puede ser para otra”. Esta precisión en el control no solo garantiza la calidad, sino
LUIS MARTÍNEZ
Luis Martínez
“La enseñanza está desconectada de la realidad industrial y colaborativa que exige la construcción moderna”
“La industrialización tiene que nacer con el proyecto, no podemos hacerlo de otra forma”
que también refuerza la confianza en todo el sistema.
En este punto, Luis Martínez enfatizó la relevancia de que estas garantías estén ligadas directamente a la instalación del producto. “Si todo está vinculado a que se incorpore en la garantía, para nosotros no hay ningún problema. El problema surge si no va vinculado a la garantía”, explicó, haciendo notar que la acumulación de riesgos y el valor del elemento en el mercado pueden condicionar el éxito de la financiación. En este sentido, resaltó la importancia de que el valor de realización se mantenga y se revalorice a lo largo del proceso constructivo.
Javier Martín aportó su experiencia en el uso de cartas de crédito. “La carta de crédito es un instrumento ensayado dentro de la importación-exportación”, subrayando que este método, respaldado por entidades de alta solvenciacomo puede ser el gobierno de Estados Unidos- ofrece una garantía robusta en el pago. También hizo un paralelismo con el sector del transporte marítimo,
recordando la invención del contenedor por Malcolm McLean en los años 50, instrumento que revolucionó el transporte gracias a su estandarización. Con esta comparación ilustró cómo la estandarización y la sistematización pueden generar grandes ventajas en la logística y, en el caso de la construcción industrializada, en la eficiencia de los procesos y en la reducción de costes.
FINANCIACIÓN ESPECÍFICA
El diálogo se orientó hacia la necesidad de desarrollar estructuras de financiación específicas para el sector. Luis Martínez manifestó que, desde la perspectiva del promotor, los requerimientos de capital son significativamente más altos que desde el punto de vista del constructor. “Si financiamos desde el punto de vista del promotor va a consumir mucho más capital que si se financia desde el punto de vista del constructor”, dijo, haciendo referencia a las exigencias de equity y la dificultad de movilizar una base de pedidos amplia en un sector tan fragmentado. Según él, aunque existen
Director General de Construcciones Felipe
mecanismos como el equity aportado por fondos de inversión, estos recursos aún no han llegado de forma significativa al sector fabricante, especialmente a aquellas empresas de menor tamaño.
José Castellano aportó cifras reveladoras para dimensionar la inversión necesaria: “Para tener un sector que pueda desarrollar el 30% de vivienda industrializada en grado seis, se tendrían que invertir entre 400 y 600 millones en equity y alrededor de 4.000 millones de euros en financiación”. Esta estimación evidencia la magnitud del reto financiero, pero también pone de manifiesto la urgencia de romper el círculo vicioso actual mediante el apoyo decisivo de la administración. En efecto, la expectativa
JOSÉ CASTELLANO
Castellano
José Castellano
“La industrialización de la edificación representa una oportunidad para modernizar el sector” “El sistema de seguros debe evolucionar para acompañar los cambios en la industria y proteger a todos los intervinientes”
es que el anteriormente mencionado PERTE de industrialización actúe como impulsor, ofreciendo tanto líneas de capital (a través del ICO y avales públicos) como modelos de confirming que permitan dinamizar el flujo de caja.
Continuó Juan Manuel Rojas, señalando que el objetivo común es “crear un producto que, además de ser fabricado de forma industrial, resulte atractivo para el mercado”. En su planteamiento insiste en que la industrialización debe ser una herramienta que contribuya a lograr un producto final de calidad superior, destacando que “con la industrialización se pueden conseguir productos que, por ejemplo, tengan menos postventa y, por consiguiente, un seguro mucho más ventajoso”. Sin embargo, advierte de que la percepción popular -incluso entre profesionales- tiende a
ROCÍO MORERA
Vicepresidenta Ejecutiva de Grupo Morera Vallejo y MIC Insurance
equiparar la construcción industrializada con un producto inferior.
Luis Martínez tomó la palabra para mencionar que, en algunos países europeos “existe incluso un síndrome psicológico por la vivienda industrializada, en parte por su asociación con modelos de vivienda de corte soviético, en los cuales la industrialización generalizada llevó a una pérdida de identidad y cohesión social”.
De nuevo Rojas intervino para hacer hincapié en que la verdadera industria-
lización no debe sacrificar el producto final en aras de la producción, incidiendo en que “el concepto de la producción se ha antepuesto al producto”. Recordó, desde su experiencia como profesor de historia en la escuela de arquitectura, que la Bauhaus nació precisamente para adaptar el diseño a la producción en serie sin perder el carácter y la identidad que hacen atractiva una obra. Propuso la estandarización de procesos, pero sin uniformar al 100% el diseño, para evitar que cada construcción se convierta en una simple repetición sin identidad. “Estoy completamente convencido de que es posible esta identidad y esta calidad arquitectónica dentro de la construcción industrializada”, añadió.
José Castellano complementó la idea del arquitecto comparando la estandarización en la arquitectura con el caso de, por ejemplo, los muebles de cocina, argumentando que, aunque hay miles de tipos de mobiliario, siempre se manejan ciertos estándares en dimensiones, lo que permite personalizaciones dentro de un marco homogéneo: “Se puede tener una parte estandarizada, y dentro de la estandarización, una personalización”.
Al respecto enfatizó Juan Manuel Rojas que “el reto consiste en conseguir la estandarización, pero que nadie lo sepa”; es decir, que la producción repetitiva y controlada se traduzca en un producto final diverso y adaptado a cada contexto.
Rocío Morera
INGENIERÍA DE DETALLE
Gómez-Pintado añadió su visión centrada en “la ingeniería de detalle que hay detrás del proyecto de arquitectura”. Expuso la importancia de reducir la cantidad de variantes, por ejemplo, en el diseño de baños o de fachadas, para facilitar la ingeniería y, por ende, la fabricación en serie. “No podemos tener, por ejemplo, 42 modelos de baños en un mismo proyecto, porque el exceso de ingeniería de detalle que requiere complica el control de costes y la eficiencia del proceso. Tres modelos pueden ser suficientes” para lograr eficiencia sin renunciar a la identidad del producto.
en el que se espera que un proyecto se complete sin la participación temprana del industrializador. Propone un sistema colaborativo en el que el promotor actúe como coordinador y se establezcan acuerdos transparentes: “Cuando un proyecto se está diseñando, ya se tiene que estar pensando en cómo se va a construir. El promotor debe entender que el arquitecto tiene que ir conjuntamente con el industrial, desde el principio”.
Y subrayó la escasez actual de fabricantes como una de las limitaciones del sector: “Mientras no seamos capaces de crear un tejido de empresas de industrialización potente, el promotor se
Javier Martín reflexionó seguidamente sobre la transición desde el proyecto arquitectónico tradicional hacia un modelo industrializado. Explica que la innovación empieza desde el diseño y que, de no contemplarse la manera en que se va a construir el proyecto desde sus inicios, se generan costes adicionales significativos. Además, plantea la necesidad de “definir claramente en qué punto termina la responsabilidad del arquitecto y comienza la del fabricante/ingeniería de detalle”.
Para José Castellano el desafío radica en la forma en que se estructuran los contratos y en la necesidad de repensar la cadena de valor. Critica el modelo actual
rran las puertas. Por eso nosotros hemos crecido un 50% ahí, porque nos preocupamos por ver lo que realmente la empresa necesita, ya que a todo se le pueden aplicar medidas de seguridad adicionales y ser susceptible de mejora”.
Remarcó que la aseguradora tiene que adaptarse a las particulares y necesidades de cada cliente, porque cada cual tiene “su realidad, sus miedos e inquietudes. Hay que escuchar al cliente y ver qué necesita”.
Las garantías ofrecidas por los fabricantes de elementos industrializados fue una cuestión puesta sobre la mesa por Luis Martínez. Al respecto manifestó Juan Antonio Gómez-Pintado que “todos los
sentirá desvalido, en el sentido de estar corriendo un riesgo porque no sabe si el industrial tendrá capacidad cuando lo necesite, o si encontrará alternativa”.
Rocío Morera apuntó al respecto que eso es algo que sucede también hoy con determinados materiales. “Hemos visto compañías de seguros tradicionales que no los aseguran, pero nosotros sí. Lo único que decimos es que cada riesgo tiene su prima, pero no deja de estar asegurado con nosotros”. Explicó que esto es algo que también sucede en el mundo de la industria, el entorno fabril en general más allá del inmobiliario, apuntando que, al tratarse de un sector con alta siniestralidad, las compañías de seguros “le cie-
sistemas cuentan con análisis realizados en un laboratorio homologado, que certifica que cumplen con la normativa”.
Refrendó Juan Manuel Rojas que con la utilización de un sistema industrializado probado -donde los elementos se producen en un ambiente controlado- se reduce la incertidumbre asociada al trabajo en obra tradicional. Sostuvo que, “al fabricar elementos como fachadas en fábrica, se obtienen garantías de calidad que el proceso artesanal no puede asegurar, y eso nos da mucha tranquilidad. Nuestra misión como arquitectos es prescribirla, pero la garantía es del fabricante”.
Gómez-Pintado añadió las ventajas que la industrialización incorpora en
cuanto a la reducción en los plazos de ejecución de una promoción, “que puede representar un ahorro significativo en costes financieros, siempre que el sistema se implemente de manera colaborativa” y de ese margen se beneficien todos los intervinientes.
José Castellano incidió en la necesidad de redefinir la estructura contractual, argumentando que para que la innovación tenga cabida es imprescindible que el promotor convoque a todos los actores -arquitectos, industriales, constructoras, equipo jurídico, etc.- desde el inicio del proceso. De este modo, se establecerá un “contrato colaborativo” que permita compartir riesgos y beneficios de forma equitativa, eliminando la desconfianza y la asimetría informativa que actualmente encarece el proceso.
CONFIANZA
Juan Manuel Rojas resaltó que la confianza es el elemento esencial para la transformación del proceso. Considera que la excesiva rigidez contractual característica de los contratos “draconianos que todos firmamos” es un obstáculo para la innovación. Y subrayó que la “confianza” es la palabra clave para la transformación del sistema, base de un contrato colaborativo que propicie que “todo el mundo sepa desde el principio cuáles son sus márgenes. La fórmula es la colaboración, y para generarla, debe estar todo protocolizado desde la casilla de salida. Para yo abrir mi libro, tengo que saber que, si en este punto algo se interrumpe, mis costes deben estar ga-
rantizados”. De su lado, Luis Martínez aseguró que “la gestión del contrato colaborativo es compleja en nuestro sistema, porque los márgenes condicionan mucho y ante la presión en los costes, los elementos, sobre todo los de más valor añadido, se irán integrando en la propia constructora industrializada. Es verdad que hay que dar el paso, pero es difícil”.
De regreso al sector asegurador, resaltó Rocío Morera la importancia de contar con un seguro todo riesgo “desde la finalización de la construcción hasta la
entrega de la vivienda. Ahí transcurren unos meses donde pueden suceder imprevistos, a pesar de lo cual muchas veces solo se asegura el proyecto hasta que concluye la obra, con lo que el promotor se puede topar con graves problemas si antes de la entrega sucede algo”.
Recordó al respecto Luis Martínez que, “en teoría, los contratos de financiación al promotor exigen la cobertura todo riesgo mientras dure la financiación, hasta que se subrogue o cancele. Un edificio terminado hipotecado debería contar con un seguro”. Ai
“Para que la innovación tenga cabida es imprescindible que el prromotor convoque a todos los actores -arquitectos, industriales, constructoras, equipo jurídico, etc.- desde el inicio del proceso”
“Un contrato colaborativo permitiría compartir riesgos y beneficios de forma equitativa, eliminando la desconfianza y la asimetría informativa que actualmente encarece el proceso”
ROSA HAFNER ANDALUCÍA INMOBILIARIA
JUAN ANTONIO GÓMEZ-PINTADO CORPORACIÓN VÍA ÁGORA
Construyendo
el futuro: sinergias para afrontar la era de la industrialización
Rosa Hafner agradece la participación de los intervinientes en esta mesa sobre la Industrialización del Proceso inmobiliario, del que hay un gran desconocimiento, y espera que haya servido para esclarecer algunas dudas y aprender.
Ha comentado la necesidad de ir de la mano todos los agentes que participan en la industrialización, porque representa una oportunidad real para lograr más eficiencia, más sostenibilidad y más calidad en la ejecución.
Opina que para que este cambio sea posible, es fundamental revisar algunos hábitos arraigados, como el exceso de subcontrataciones en la edificación tradicional, que pueden lastrar la
implantación de modelos más integrados y coordinados.
Entiende que lo ideal es que promotores, constructores, arquitectos y fabricantes, se sienten desde el principio del proyecto, decidiendo todo juntos y generando sinergias que les permitan avanzar en la dirección adecuada, especialmente en el escenario complejo que se avecina con la irrupción de la industrialización.
En este nuevo escenario, la colaboración efectiva entre todos los actores del proceso inmobiliario no será solo una ventaja competitiva, sino una necesidad estratégica. Ai
Blockchain, BIM y arquitectura generativa: claves para una nueva era en la edificación
Gómez-Pintado propone la implementación de un sistema blockchain que garantice la trazabilidad completa del producto, abarcando desde el proceso industrial hasta el promotor, de modo que se evite que un mismo sistema se utilice en múltiples promociones de forma descontrolada.
Además, destaca la importancia de la estandarización mediante herramientas como BIM y otros softwares, lo que permite integrar toda la cadena de valor en la fabricación y facilita la producción industrializada. En cuanto a la integración en la cadena de construcción, sugiere que el sector debe evolucionar de manera que el mundo constructor se industrialice o, en su defecto, que los industriales asuman funciones constructivas, consolidándose en una única compañía que abarque ese eslabón. También subraya la necesidad de adaptarse a las nuevas normativas medioambientales, como la ley de residuos, y optar por materiales alternativos que permitan una producción más eficiente y menos dependiente, como el uso tradicional del azulejo. Asimismo, enfatiza que acortar los procesos de fabricación y construcción es fundamental para reducir riesgos y mejorar el retorno sobre la inversión (ROE), incluso si ello implica un ajuste en el margen inicial.
Finalmente, resalta la revolución que supone la arquitectura generativa, la cual permite dar lugar a múltiples propuestas de diseño en un tiempo récord, manteniendo al arquitecto en un papel clave como definidor de la esencia del proyecto. Ai
Construcción industrializada: del ladrillo tradicional a la excelencia del mañana
Rocío Morera concluye que la industrialización representa tanto el presente como el futuro del sector, enfatizando la necesidad de incorporar calidad y excelencia en la nueva era de la construcción, basándose en la experiencia adquirida en la tradicional edificación con ladrillo.
Entiende fundamental que todos los actores involucrados -promotores, constructores, arquitectos y demás intervinientes- se sientan seguros en cada etapa, desde la compra del terreno y la obtención de licencias hasta la finalización de las obras. Además, reconoce que, si
bien la financiación es un desafío, existen alternativas tanto en el ámbito público como en el privado, y destaca el papel de su grupo y otros que ofrecen auditorías gratuitas para optimizar las pólizas de sus clientes sin generar costes adicionales, incrementando así la seguridad. Para concluir, subraya que la industrialización es la base sobre la cual se debe construir el futuro del sector, apoyándose en instrumentos como el seguro de caución, que permite acceder a mayores líneas de financiación sin repercutir negativamente en los registros de riesgo. Ai
La construcción del futuro exige un nuevo modelo: repensar roles, formación y financiación
José Castellano sostiene que la actual crisis de la vivienda está obligando a todos los actores del sistema a replantearse sus roles y a adoptar un nuevo modelo de construcción, en lugar de simplemente adaptarse. Según sugiere, el cambio debe comenzar en la formación del diseño, desde las escuelas de arquitectura e ingeniería, donde aún falta mucho por avanzar.
Asimismo, destaca que el promotor ya está impulsando este cambio ante la necesidad de construir lo que se demanda, y subraya que la adaptación del constructor, especialmente en
su compaginación con el industrializador, es vital y constituye uno de los retos pendientes. Además, recalca que el aspecto financiero es crucial, ya que sin recursos económicos no se puede avanzar.
Por último, remarca que la administración debe reconocer este nuevo camino y apoyar tanto la industrialización como la digitalización del sector, pues se abren enormes oportunidades de desarrollo; y advierte que, en poco tiempo, aquellos que no se adapten se verán relegados al margen del sistema. Ai
Impulso público, seguridad y digitalización: la
llave para transformar el sector inmobiliario
Luis Martínez plantea que se debe avanzar en la normalización y definición de los distintos elementos, incluso considerando modificar normativas como la Ley de Ordenación de la Edificación, para proporcionar mayor seguridad en el proceso.
Además, insiste en potenciar la digitalización y señala que, una vez que se consolide una semilla o grupo empresarial en este ámbito, los bancos estarán dispuestos a financiarlo. Reconoce que, en este primer momento, se vive una urgencia combinada con una reconversión que, aunque hubiera podido implementarse de forma gradual, necesita llevarse a cabo de inmediato. Para ello y en línea manifestada por la AEB, aboga por un impulso público a través de ayudas que permitan el nacimiento de esta industria, ya que, una vez establecida, la financiación no representará un problema gracias a las herramientas existentes, que podrán evolucionar incorporando seguros o vinculándose a mayores niveles de equity.
En último término, destaca que es necesario combinar la financiación a corto plazo del proyecto de construcción con una visión a largo plazo de los activos fijos, evitando centrarse únicamente en el préstamo promotor. Ai
ROCÍO MORERA GRUPO MORERA VALLEJO MIC INSURANCE
JOSÉ CASTELLANO CONSTRUCCIONES FELIPE CASTELLANO
LUIS MARTÍNEZ BANCO SANTANDER
Revolución en la promoción inmobiliaria: más industria, más tecnología, más visión
El moderador, Javier Martín, defiende la figura del promotor como eje central de todo el proceso inmobiliario, subrayando que su papel como coordinador de los distintos agentes solo es viable si se apoya en la tecnología. En este sentido, recalca que, especialmente en el contexto actual en el que predominan las grandes compañías con fuerte músculo financiero, es el promotor quien debe liderar e impulsar la transformación digital del sector, actuando como motor del ecosistema que rodea la promoción inmobiliaria.
Además, añade que una de las barreras para avanzar en dicha transformación es la figura del constructor tradicional. En su opinión, es necesario superar el modelo fragmentado actual y caminar hacia una integración vertical, donde el constructor se convierta en fabricante o viceversa, para facilitar una gestión más eficiente del proceso constructivo.
Por otro lado, pone el foco en un aspecto
JUAN MANUEL ROJAS HOMBRE DE PIEDRA ARQUITECTOS
estratégico clave para España: mientras que el bien inmueble no se puede exportar, sí se puede importar dinero gracias a la inversión extranjera en vivienda. No obstante, advirtió que la industrialización del proceso puede cambiar las reglas del juego, haciendo posible importar viviendas desde países con mayor capacidad industrial, lo cual constituye tanto una amenaza como un estímulo para el sector nacional.
Finalmente, subraya la necesidad de que el arquitecto evolucione hacia una visión más cercana a la ingeniería de detalle, imprescindible para garantizar que la construcción residencial se adapte verdaderamente al ser humano. Recuerda que los errores del pasado en países como la Unión Soviética o la China de los primeros años -con edificios rechazados por la población-deben servir de lección para evitar bloqueos futuros en los procesos de reforma urbana. Ai
La revolución industrial de la construcción será colaborativa, eficiente y tecnológica
Juan Manuel Rojas sostiene que la industrialización de la construcción representa una oportunidad enorme para mejorar la calidad de los proyectos, permitiendo desarrollar una arquitectura con menos postventa, menor riesgo y menos problemas, en la que aquellos que se sumen al cambio se beneficiarán, mientras que quienes se queden fuera acabarán en desventaja.
Para él, es fundamental trabajar en colaboración con la industria, de manera que los proyectos aprovechen desde el inicio las capacidades industriales y se logre que el industrializador brille, lo cual, según afirma, es lo mejor que le puede pasar a un proyecto. Además, enfatiza la necesidad de contar con un marco contractual adecuado -como un contrato colaborativo o Industrial Project Delivery-que garantice un equilibrio justo entre riesgo y beneficio, eliminando la asimetría informativa y la desconfianza que actualmente obstaculizan
el desarrollo del sector. Recalca que el objetivo final es crear un producto de alta calidad, con identidad y atractivo para el mercado, algo que es plenamente compatible con la arquitectura industrializada.
Por otro lado, destaca la importancia de que arquitectos, ingenieros y demás profesionales se adapten a las nuevas tecnologías, utilizando la inteligencia artificial para lograr proyectos más ejecutables, rápidos y eficientes en términos de recursos, lo que beneficiará a todo el proceso.
Finalmente, ilustra su postura comparando esta innovación tecnológica con la revolución que supuso la llegada de herramientas como Photoshop o las cámaras inteligentes, donde el profesional especializado siempre eleva la calidad del producto final, a pesar de que la tecnología haga más accesible la realización de tareas que antes requerían de expertos. Ai
JAVIER MARTÍN COLLIERS
Cristina Reina Olmedo
Managing
Director Asset Management de Arcano Partners
“Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo está dotado con 55 millones de euros y su objetivo es fomentar la inversión y la ejecución de proyectos en los ámbitos de la I+D, la innovación y la digitalización en la región”
“Innovación y construcción industrializada”
LA industrialización aplicada a la construcción representa una auténtica revolución en el sector, al transformar no solo el diseño, sino también la producción y la gestión de los edificios, a la vez que reporta importantes ventajas en cuanto a calidad, eficiencia energética, cumplimiento de plazos de ejecución y reducción de costes, entre otras.
En Arcano Capital queremos contribuir a esta transición movilizando parte de los recursos del fondo Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo hacia proyectos innovadores que impulsen esta evolución.
Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo está dotado con 55 millones de euros y se encuentra operativo desde la
primavera de 2024, canalizando inversión hacia iniciativas que promueven el desarrollo tecnológico y empresarial en Andalucía. Su objetivo es fomentar la inversión y la ejecución de proyectos en los ámbitos de la I+D, la innovación y la digitalización en la región.
El capital del fondo procede en su mayor parte del programa FEDER “Andalucía ERDF 2021-2027” y de la Junta de Andalucía. Por tanto, todos los proyectos que aspiren a formar parte del portfolio deben acreditar una vinculación directa con la región. Ésta puede justificarse mediante la ubicación del proyecto en Andalucía o la presencia de la sede social en la comunidad.
El fondo cubre un amplio abanico de sectores, que incluyen desde la tecnología intensiva y los proyectos de I+D+i, hasta la innovación en procesos, productos o modelos organizativos. También contempla la construcción o mejora de infraestructuras tecnológicas de I+D+i, así como el apoyo a empresas en fase inicial, de consolidación o de expansión, especialmente aquellas con base tecnológica o enfoque innovador.
La industrialización de la construcción puede presentar el carácter innovador necesario, y además, se encuentra reconocida como uno de los ámbitos prioritarios dentro de la Estrategia de Especialización Inteligente para la Sostenibilidad de An-
dalucía 2021-2027 (S4Andalucía), bajo el Entorno E4 “Industrias tractoras” y el Subentorno S2 “Construcción industrializada”, donde se establece que el modelo de construcción industrializada andaluz debe aspirar a satisfacer principios de ecología industrial (ecodiseño, baja huella ecológica, logística inversa) que faciliten una promoción inmobiliaria de mayor calidad, menor riesgo y que permita la integración de las energías renovables en la edificación, así como un mayor confort, salubridad y eficiencia energética para los usuarios de los edificios.
Por tanto, los proyectos de innovación en este ámbito podrían ser elegibles y susceptibles de formar parte del portfolio de este vehículo, siempre que, entre otros, aporten este componente innovador relevante y respondan al menos a uno de los siguientes retos estratégicos:
1. Transformar el sector hacia una Industria de la Construcción 5.0 mediante industrialización y digitalización con una apuesta por la innovación, la sostenibilidad, la circularidad y la competitividad, con la incorporación de nuevos sistemas de gestión de las TIC en la industria, la conectividad de los edificios, el mantenimiento preventivo y la reducción de residuos, entre otros elementos.
2. Fortalecer un ecosistema de innovación que integre iniciativas públicas y privadas.
3. Aumentar la empleabilidad cualificada en el sector, promoviendo la formación técnica y la atracción de talento.
Y siempre, que asimismo, se encuentren alineados con al menos uno de los Ejes de Apoyo Transversal definidos por la mencionada estrategia regional y que son los siguientes:
• Generación y transferencia de conocimiento.
• Transformación digital.
• Transición industrial.
• Sostenibilidad y circularidad.
• Capacitación y emprendimiento.
punto de vist a
“La industrialización se encuentra reconocida como uno de los ámbitos prioritarios dentro de la Estrategia de Especialización Inteligente para la Sostenibilidad de Andalucía 2021-2027”
• Colaboración público-privada.
• Reducción de desigualdades e igualdad de género.
En caso de que un proyecto cualifique para formar parte del portfolio del vehículo y siempre que se trate de un proyecto financieramente viable, Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo puede invertir hasta 15 millones de euros por proyecto, respetando horizontes de inversión máximos de entre 10 y 15 años.
Las estructuras financieras incluyen:
• Participaciones minoritarias en formato equity o quasi-equity (préstamos participativos o deuda convertible), siempre junto a otros inversores privados.
• Deuda otorgada en cofinanciación con terceros, con plazos de hasta 10 años y periodos de carencia de hasta 5 años.
Las inversiones que realiza este vehículo se deben realizar siempre en régimen “pari passu” con el resto de fondos que inviertan en la misma capa de capital, a precios de mercado y con un carácter incentivador, quedando excluidos proyectos sustancialmente terminados en los que por ejemplo se pretenda una mera refinanciación de la deuda.
Los ámbitos de innovación vinculados a la construcción industrializada podrían comprender el desarrollo de materiales avanzados, sistemas de automatización y/o herramientas digitales que optimicen la planificación y ejecución de proyectos u otras soluciones tecnológicas disruptivas, pudiéndose considerar también ele-
gible la inversión en una infraestructura especializada en investigación para el ámbito de la construcción industrializada.
Desde su lanzamiento en marzo de 2024, el vehículo Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo ha cerrado tres inversiones, en las que ha comprometido aproximadamente 18 millones de euros, cifra que el equipo gestor trabaja para incrementar evaluando múltiples oportunidades en los ámbitos y sectores estratégicos elegibles con el objetivo de invertir la totalidad de los fondos disponibles antes de diciembre de 2027 que es cuando finaliza el periodo de inversión de este vehículo.
Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo no es el primer vehículo gestionado por el equipo de Fondos Públicos de la división de Gestión de Activos de Arcano Partners. Entre 2019 y 2023, Arcano canalizó con éxito cerca de 100 millones de euros del fondo Impacto Andalucía, centrado en proyectos de desarrollo urbano sostenible y que actualmente ya se encuentra en fase de desinversión.
La industrialización de la construcción representa una gran oportunidad para hacer el sector más eficiente, sostenible y seguro. Sin embargo, para materializar su potencial es imprescindible invertir en innovación, investigación y desarrollo. El fondo Impacto Andalucía Innovación y Desarrollo nace precisamente con ese propósito de apoyo a la innovación, I+D y digitalización. Ai
“Entre 2019 y 2023, Arcano canalizó con éxito cerca de 100 millones de euros del fondo Impacto Andalucía, centrado en proyectos de desarrollo urbano sostenible”
XII Edición Premios Andalucía Inmobiliaria
Abierto el plazo para presentar las candidaturas a nuestros
XII Premios Ai
Las candidaturas podrán presentarse tanto por correo postal como electrónico a las siguientes direcciones:
Plaza Aviador Ruiz de Alda, 11.
CN Centros de Negocio - 41004 Sevilla rhafner@andaluciainmobiliaria.es psalcedo@andaluciainmobiliaria.es
Podrán enviar la documentación necesaria hasta el próximo 15 de septiembre 2025.
Los premios serán entregados en el acto de celebración de nuestro 26 Aniversario.
BASES DEL CONCURSO:
TRAYECTORIA EMPRESARIAL
Empresario/a, cuya trayectoria y aportaciones de su empresa dentro del sector inmobiliario-constructor, sea especialmente destacada.
TRAYECTORIA PROFESIONAL
Profesional cuya trayectoria y aportaciones dentro del sector inmobiliario-constructor, sea especialmente destacada.
PROYECTO INMOBILIARIO DESTACADO
Proyecto inmobiliario destacado de nueva construcción (Urbanización, residencial, oficinas, centro comercial, naves industriales, etc. Terminados a fecha de entrega de los premios.
PROYECTO INNOVADOR DESTACADO
Proyecto de cualquier índole relacionado con el mundo inmobiliario, las infraestructuras básicas, de marcado carácter innovador.
EMPRESA DESTACADA POR SU APUESTA POR ANDALUCÍA
Empresa cuyas inversiones, aportaciones y trayectoria sean especialmente destacadas en Andalucía.
PREMIO CULTURAL Y ARTÍSTICO
Mejor actuación, puesta en valor, conservación y recuperación sobre el Patrimonio Cultural y Artístico de Andalucía
CIUDAD SIGLO XXI
Municipio como modelo de Ciudad que apuesta por un urbanismo y un crecimiento coherente y sostenible y por la rehabilitación urbana y edificatoria, otorgando un papel predominante a la innovación, sostenibilidad y nuevas tecnologías www.andaluciainmobiliaria.es
foro de CONSULTORAS, TASADORAS Y BANCA
ROSA HAFNER
Directora-editora de Andalucía Inmobiliaria
JOSÉ MARÍA BASAÑEZ
Presidente del Grupo Tecnitasa
JOSÉ MARÍA LEÓN
Socio de Inerzia
ÍÑIGO MOLINA
Director en Andalucía de Colliers Internacional
PASTORA BLASCO
Directora de Negocio de Krata, Sociedad de Tasación
ÁLVARO ROJAS
Director de Realtis
PEDRO HIDALGO
Director de Negocio Territorial Sur de Grupo Gloval
ÍÑIGO GALÁN CEO de Inerzia
PALOMA ANGULO
Socia de Andersen
GREGORIO ABRIL
Director territorial de Gesvalt en Andalucía, Extremadura y Canarias
MARIOLA VALIENTE Departamento de Promociones Inmobiliarias de Obra Nueva de CaixaBank
Andalucía presume de sector inmobiliario
LEl tradicional Foro de Consultoras, Tasadoras y Banca organizado por Andalucía Inmobiliaria, ha vuelto a dar voz a aquellos que mejor conocen el sector. Esta cita congrega cada año a los principales expertos de estas empresas en la comunidad andaluza, que ofrecen, desde distintas perspectivas, un diagnóstico de cómo se encuentra el mercado inmobiliario. En esta ocasión, todos los participantes coincidían en una idea: a pesar de todas las dificultades, la región se está consolidando como un destino residencial de calidad y el turismo sigue apostando por el sur de España, cuya oferta crece cada año en cantidad y calidad.
A revista Andalucía Inmobiliaria ha vuelto a celebrar, como cada año, su tradicional AlmuerzoColoquio de Consultoras, Tasadoras y Banca, una nueva edición que permite a los lectores conocer de primera mano el comportamiento que está teniendo el mercado inmobiliario y sus distintos segmentos.
A este foro han acudido tanto representantes ya conocidos en esta mesa, que acuden fielmente a esta cita, como nuevos rostros que se unen a ella por primera vez. En la mesa estuvieron presentes Rosa Hafner, directora y editora de Ai; Paloma Angulo,
socia de Andersen en el área de Derecho Público y Regulatorio en la oficina de Sevilla; Pedro Hidalgo Sánchez, director de Negocio Territorial Sur de Grupo Gloval; Álvaro Rojas JiménezFontes, director de REALTIS Real Estate; Íñigo Galán Cáceres, socio fundador y CEO de Inerzia; Mariola Valiente Tavira, del Departamento de Promociones Inmobiliarias de Obra Nueva de CaixaBank; Pastora Blasco Rodríguez, directora de Negocio en KRATA Sociedad de Tasación; Íñigo Molina, director en Andalucía para Colliers Internacional; José María Basañez, presidente del Grupo Tecnitasa; Gregorio Abril, director territorial de Gesvalt en Andalucía, Extremadura
De izquierda a derecha, Iñigo Molina; José María León; Pedro Hidalgo; Paloma Angulo; Gregorio Abril; Rosa Hafner; Mariola Valiente; Iñigo Galán; Pastora Blasco; Álvaro Rojas y José María Basañez.
Elena Segura / Fotos: Rocío Fernández
y Canarias, junto a José Mª León, socio de Inerzia, que ejercía de moderador. En la jornada se abordaron los principales temas de discusión respecto a la inversión inmobiliaria en Andalucía, que sigue creciendo sobresaliendo en la zona litoral y en el mercado residencial, que continúa en la senda del crecimiento y del incremento de precios. Un desarrollo que encuentra sus límites en la escasez de suelo, la falta de mano de obra y una regulación que no termina de encontrar el camino para agilizar la construcción de vivienda nueva, que se ha convertido ya en un bien escaso y en un grave problema social. Precisamente este es uno de los temas que más preocupa en el sector. El desajuste entre la oferta y la demanda puede provocar situaciones muy complicadas, sobre todo entre los jóvenes y las clases más desfavorecidas, que no encuentran un producto que se ajuste a sus necesidades y a un precio razonable.
Según un informe de Grupo Tecnitasa, en el conjunto del país, los precios mínimos de la vivienda han aumentado un 7,78% de media en enero de 2025 en comparación al mismo mes del ejercicio anterior, mientras que los máximos han crecido un 4,15%, lo que supone casi el doble.
GANAR EN AGILIDAD
Aunque en Andalucía, tras la LISTA, se está observando una mayor agilidad en la tramitación urbanística, aún
queda mucho por hacer para impulsar la vivienda protegida. El Decreto ley de medidas urgentes de la Junta de Andalucía está permitiendo conseguir más suelo para ello. Este ha sido un paso valorado muy positivamente por el sector, que ve como gracias a él se han anticipado medidas que tendrían que haber esperado al final de la tramitación de la Ley de Vivienda. En primer lugar, el Decreto ley se marca la ampliación de la oferta de suelo para vivienda protegida, “mediante cambios de uso, densidad y edificabilidad en parcelas aptas para la edificación y que no requieren de obras de urbanización. Así, se permitirá que los solares o edificios con uso como alojamiento turístico u oficinas se destinen a viviendas protegidas. Además, se podrá aumentar la densidad de viviendas y edificabilidad en las parcelas
HUELVA
1.351 €/m2 (+6,7%)
CÁDIZ
2.792 €/m2 (+7,5%)
residenciales si hay compromiso de que sean protegidas. En las parcelas para vivienda libre se podrá incrementar un 20% la densidad de viviendas y su edificabilidad de manera proporcional. Mientras, en las parcelas para vivienda protegida, el incremento también podrá ser del 20% y la edificabilidad del 10%”, según indica la Junta de Andalucía. Ahora, desde las delegaciones de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, se está divulgando el contenido de esta norma entre las distintas provincias.
En el marco de este foro también aparecieron otras soluciones que tratan de facilitar el acceso a la vivienda, como las distintas modalidades de ‘living’. Los ‘senior living’ o los ‘coliving’
CÓRDOBA
1.512 €/m2 (+5,0%)
SEVILLA
2.313 €/m2 (+9,3%)
MÁLAGA
3.013 €/m2/mes (+18,5%)
“La inversión inmobiliaria en Andalucía sigue creciendo sobresaliendo en la zona litoral y en el mercado residencial”
“La inseguridad jurídica, el contexto internacional o la guerra arancelaria son factores que pueden hacer girar el rumbo de este sector”
JAÉN 1.244 €/m2 (9,0%)
GRANADA
2.183 €/m2 (+11,4%)
ALMERÍA
1.458 €/m2 (+10,1%)
Fuente: Gloval.
VALOR DE MERCADO DE LA VIVIENDA EN CAPITALES DE PROVINCIA
Valores medios en euros por m2 en marzo de 2025. Variación interanual y trimestral en capitales de Andalucía.
son fórmulas novedosas que merecen una reflexión y que pueden salvar esa necesidad de vivienda en algunos casos, pero tal y como se comentó en la mesa, no pueden ocultar el problema real que se vive en España ni solucionar esa falta de inmuebles que sufre la sociedad actual.
Al igual que la escasez de oferta provoca una alta demanda, otro factor que está impulsando la compra de vivienda es la bajada de los tipos de interés. El BCE mantuvo la tendencia a la baja en abril, en este caso de 25 p.b., alentando así a los compradores. Pero lo que pueda ocurrir de aquí a final de año es una incógnita. Según las estimaciones de CaixaBank Research, “el BCE evitó comprometerse para las próximas reuniones, eludiendo incluso cualquier referencia al nivel
de tipos neutrales, particularmente difícil de estimar en el contexto actual. Según el BCE, la incertidumbre comercial y las tensiones financieras están inhibiendo la inversión empresarial y deteriorando las perspectivas económicas de la eurozona, cuyo crecimiento afronta ahora mayores riesgos a la baja que en marzo”.
Otro aspecto positivo para el sector es la sólida posición financiera de los hogares. Pero hay un aspecto que destaca en este análisis: La brecha generacional. Porque según la última Encuesta Financiera de las Familias publicada por el Banco de España, entre 2001 y 2021, la renta mediana de los hogares con cabeza de familia menor de 35 años bajó un 19,8% y la de los mayores de 74 años aumentó un 40,5%. Además, entre 2002 y 2022 la riqueza total neta de los hoga-
Tasa
de ahorro de los hogares
En % de renta bruta disponible
Fuente: CaixaBank Reserarch, a partir de datos del INE (cuentas no financieras).
res menores de 35 años bajó un 72,7% y la de los mayores de 74 años aumentó un 98,7%. Esto complica el acceso a la vivienda a los más jóvenes, que no tienen la misma capacidad de endeudamiento que tenían sus mayores con su edad.
La otra brecha que se apre-
cia en el sector va por zonas. Los expertos siempre insisten en que a la hora de valorar el sector, no es lo mismo lo que ocurre en Málaga que lo que sucede en el interior de Jaén. En el caso de los precios, en Andalucía la mayor disparidad, según el informe de
“Hay soluciones que tratan de facilitar el acceso a la vivienda, como las distintas modalidades de living”
Fuente: CaixaBank Reserarch, a partir de datos del BdE y Eurostat
Tecnitasa, la tenemos entre el barrio de Puente Romano en Marbella (15.000 euros/ m2) y San Telmo en Jerez de la Frontera (525 euros/m2), con un brecha de 14.475 euros entre los dos. De la misma forma, el comportamiento de la vivienda de lujo es diferen-
te al del resto del mercado. El interés por este tipo de activos continúa subiendo, sobre todo desde 2019, reflejándose en el número de operaciones, que continúa aumentando significativamente. Los datos de un informe elaborado por Grupo Tecnitasa indican que,
en el último ejercicio, el precio medio de los inmuebles con valor superior a los 3 millones de euros ha crecido un 4,5%, pasando de un valor en 2019 de cerca de 3,9 millones a más de 5,3 millones en 2024. Entre los principales referentes se encuentra Málaga y en este ranking también ha escalado posiciones Cádiz en lo que respecta a Andalucía.
En cuanto a las distintas provincias, según el Barómetro del Mercado Residencial del primer trimestre del año que elabora Gloval, en lo que respecta al valor de mercado de la vivienda en capitales de Andalucía, destaca el in-
cremento de Málaga, con un 18,5%, alcanzando los 3.013 euros por metro cuadrado, seguida de Almería, Granada y Sevilla.
DINAMISMO EN OFICINAS Y HOTELES
Otro de los mercados que se analizan en este Foro es el de oficinas. Aquí Sevilla y Málaga destacan a gran distancia del resto de ciudades andaluzas. Inerzia, firma especializada en este mercado y que conoce en profundidad su comportamiento especialmente en la capital hispalense, indicaba en su último informe que en el caso de la
capital sevillana, se ha registrado la ocupación más alta de sus oficinas en los últimos 14 años, situando este dato en el 82,6%. Y en zonas prime como Nervión, Cartuja, Casco Antiguo y Los Remedios, la ocupación roza el 93% y es muy complicado encontrar espacios medianos o grandes. Esta demanda se ha traducido también en un incremento de los precios, alcanzando la renta media mensual los 8,3 euros el metro cuadrado. Inerzia destaca que en los últimos 5 años, más de 100.000 metros cuadrados se han reconvertido en hoteles y apartamentos turísticos, y parte en residencial.
Por su parte, en Málaga, según los datos que maneja Colliers, “la construcción de cuatro nuevos edificios de oficinas va a agitar el mercado de oficinas y va a afectar a los propietarios actuales de inmuebles. La demanda contenida, la calidad de la nueva oferta, las carencias de muchos edificios y las nuevas formas de trabajar nos hace pensar en que los próximos años el terciario de la capital va a sufrir una gran transformación y es momento de que los propietarios revisen sus estrategias”.
Evolución del volumen de inversión hotelera / 2019−2024 (M€)
Transacciones inmuebles para reconversión a uso hotelero
En cuanto a otros segmentos, destaca el hotelero, especialmente en ciudades como Sevilla, Málaga y Granada. Según datos de Colliers, este es un sector muy dinámico con buenos resultados a nivel nacional. La inversión hotelera en España alcanzó 3.330 millones de euros en 2024, este volumen incluye 151 transacciones, 18.592 habitaciones y 28 operaciones de suelos e inmuebles para reconversión.
Todos los informes de
las empresas especializadas que acudieron a este debate apuntaban a un gran dinamismo del sector, destacando el sector residencial y en especial la vivienda de lujo. El ritmo es muy positivo, pero no se olvida que las amenazas están ahí. La inseguridad jurídica, el contexto internacional o la guerra arancelaria son factores que pueden hacer girar el rumbo de este sector. En cualquier caso, no hay que olvidar otro de los
mensajes que se transmitieron en este encuentro. Estos buenos datos se han conseguido gracias a la profesionalización que ha alcanzado el sector y al buen momento del mercado, pero lo están pese a todas las dificultades que encuentran, sobre todo por una normativa y por decisiones políticas que defienden, entre otros asuntos, la ocupación y dejan sin armas a los propietarios para luchar contra ella. Ai
Fuente: Colliers.
Un debate con muchas aristas
Al comienzo del coloquio, el moderador, José María León (socio de Inerzia), quiso arrancar con una breve presentación de los diferentes asistentes, pidiendo que cada uno de ellos diera unas pinceladas de cómo ve su sector en estos momentos.
El primero en intervenir fue José María Basañez, presidente del Grupo TECNITASA, con una larga trayectoria en el sector de la tasación. Este grupo engloba a varias empresas tasadoras, como son TECNITASA – Técnicos en Tasación, con presencia en España, Portugal, México y Colombia, SERVATAS - Servicios Vascos de Tasaciones y TASA – Tasaciones Andaluzas, las tres homologadas por el Banco de España, además de otras empresas del grupo enfocadas en consultoría y sostenibilidad. En la actualidad el sector de las empresas tasadoras reguladas y supervisadas por Banco de España está compuesto por 31 sociedades, las cuales se agrupan en torno a dos asociaciones o patronales. Una de ellas es ATASA – Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, de la que también es presidente desde hace 9 años José María Basañez, quien es a su vez el único miembro español del AFWG – Advisory Forum Working Group del IVSC – International Valuation Standards Council, principal organismo relacionado con la emisión de
normas internacionales de valoración y la difusión de estas. Estas normas internacionales son traducidas por ATASA y difundidas en América a través de UPAV – Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, en la que ATASA ha sido designada para ostentar su presidencia en los años 2027 y 2028. Basañez destacaba que “la UPAV precisamente celebrará en Madrid su Congreso anual y Asamblea General del próximo año 2026”.
Íñigo Galán es CEO y uno de los socios fundadores de Inerzia, empresa referente en el mundo inmobiliario, donde destaca especialmente en el sector terciario. Además, es miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria y colabora habitualmente en muchas de las iniciativas que se realizan desde la revista. Inerzia nace en el año 2005 y desde entonces ha ido ganando peso en el panorama inmobiliario andaluz. Desde su sede en Sevilla viene desarrollando y ampliando sus
servicios de asesoramiento inmobiliario, centrándose en la comercialización y la gestión de los activos de sus clientes, entre los que se encuentran destacadas firmas nacionales e internacionales. “Este año cumplimos 20 años, dos décadas ya en la que tres socios decidimos con valentía iniciar esta empresa y ahora puedo decir que el tiempo nos ha tratado bien, afortunadamente”, confesaba Galán.
KRATA, Sociedad de Tasación, es una empresa fundada en 1985, por lo que este año también está de aniversario y celebra sus 40 años. La firma trabaja tanto en el ámbito de la valoración de viviendas como de locales, garajes y una amplia variedad de activos como maquinarias o explotaciones mineras. Según Pastora Blasco, directora de Negocio en Krata, Sociedad de Tasación, “desde el punto de vista del sector inmobiliario seguimos en un buen momento, sigue habiendo mucho trabajo y en el caso particular de Krata hemos seguido creciendo este año”.
Por parte del sector bancario estuvo presente en la mesa Mariola Valiente, del Departamento de Promociones Inmobiliarias de Obra Nueva de CaixaBank. Este Departamento cuenta en la comunidad andaluza con dos centros, uno en Andalucía Oriental y otro focalizado en Andalucía Occidental (Sevilla, Huelva y Cádiz), que gestiona Valiente. Para ella el sector “está en un momento totalmente expansivo, continuista con los últimos años. Creo que el incremento de la oferta va a ser mayor, sobre todo de obra nueva, y va a seguir habiendo desajustes con la demanda, pero sí que va a haber un incremento respecto a los años anteriores”. Además, añadía, “con la bajada de tipos de interés entendemos que los precios van a subir ligeramente”, en torno al 5,8% similar al año 2.024.
REALTIS Real Estate es una consultora inmobiliaria que ofrece un servicio inmobiliario integral tanto a empresas
como a particulares y que trabaja fundamentalmente en Sevilla, Cádiz y Huelva. Como explicaba Álvaro Rojas Jiménez-Fontes, director de esta firma, “nuestra especialización es el sector terciario, con mayor atención a los locales comerciales y las operaciones de activos o edificios singulares, los cuales en los últimos años han ganado mayor protagonismo por el potencial de nuevos usos y actividades a desarrollar en ellos”. También quiso destacar “el dinamismo que imprime en nuestra actividad habitual la pujanza del sector turístico, tanto por la parte de la oferta como por la demanda sobre todo: el hotelero y los apartamentos o viviendas turísticas son los usos más solicitados”
refiero al propio sector, sino a la normativa que le afecta y a la política que se hace”.
Íñigo Molina, miembro también del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria y director en Andalucía de Colliers Internacional, compañía presente en 70 países y que ofrece una amplia variedad de servicios profesionales y gestión de inversiones inmobiliarias, comenzó dando sus primeras impresiones sobre el momento que vive actualmente el sector. “La situación general del mercado es buena, aunque sí veo mucho ruido de fondo. Hay problemas muy importantes que necesitan una transformación, y no solo me
Desde sus cinco Unidades de Negocio, Gloval da soporte a toda la cadena de valor del Sector Inmobiliario: Valoración, Consultoría, Ingeniería y Analítica, además de PrimeYield (la plataforma de servicios para fondos inmobiliarios), como explicó Pedro Hidalgo, director de Negocio Territorial Sur de Grupo Gloval. Se trata de una compañía con una larga trayectoria en el sector que, precisamente el pasado año, ha celebrado su 40 aniversario. Su origen, que se remonta a 1984, se encuentra en la fusión de varios equipos provenientes de distintas firmas. Según Hidalgo, “venimos de un periodo de incertidumbre económica que se superó a partir del último trimestre del 2024, por lo que el año pasado ha sido de recuperación para el sector inmobiliario. Este año 2025 se mantiene la tendencia positiva, aunque se deben afrontar desafíos sobre los que profundizaremos, sin duda, en este debate”.
con un potente Departamento de Urbanismo e Inmobiliario. Esto, unido a su red de oficinas repartidas por toda la geografía peninsular, le permite ofrecer un servicio adaptado a las necesidades de cada cliente, contando con profesionales que conocen en profundidad el urbanismo de cada zona. Paloma Angulo, socia de la firma en el área de Derecho Público y Regulatorio en la oficina de Sevilla, lleva 25 años dedicándose al urbanismo y explicaba como Andersen cuenta con socios en todo el territorio nacional que están muy especializados y conocen de primera mano toda la normativa autonómica y local. Desde su punto de vista profesional “sabemos que hay una demanda mayor que la oferta existente por lo que es patente la necesidad de desarrollar suelo. Teniendo muy presente el drama que supone la escasez de vivienda y la emergencia habitacional que se está viviendo, lo cierto es que es un momento dulce para el sector, ya que es evidente que hay muy poco suelo finalista, y ahí estamos los desarrolladores y gestores de suelo para coadyuvar a esa necesaria transformación a suelo finalista”.
Andersen centra su actividad en el asesoramiento a empresas y cubre diferentes ramas del Derecho. Cuenta
Grupo Gesvalt es una compañía independiente especializada en Consultoría, Valoración y Tasaciones Inmobiliarias. La compañía lleva más de tres décadas asesorando de todo tipo de activos en las áreas inmobiliaria, finan-
ciera e industrial, además de ofrecer una gestión integrada de proyectos inmobiliarios y acompañamiento en procesos de inversión y desinversión. Gregorio Abril, director territorial de esta compañía en Andalucía, Extremadura y Canarias, cuenta con una trayectoria de más de 30 años en este sector. En palabras de Gregorio: “ahora mismo estamos en una situación de bonanza que va a durar, desde mi punto de vista, se va a extender al menos entre 10 y 15 años, porque va a seguir la alta demanda de vivienda, e incluso se puede llegar a multiplicar. El sector de la promoción va creciendo, pero la demanda va a hacerlo a un ritmo bastante mayor, por tanto, creo que, aunque haya más oferta, la diferencia que existe actualmente respecto a la demanda se va a ampliar en los próximos años. Al creciente número de personas que buscan su vivienda habitual se está uniendo la falta de vivienda para los desplazados por trabajo en sector turístico o inmobiliario. Por poner un ejemplo, ahora mismo en Andalucía se necesitan alrededor de 60.000 empleados para trabajar en hostelería”. De otro lado, ve una “diferenciación muy importante de precios dependiendo de la zona”, destacando Sevilla y Málaga donde la alta demanda va a seguir tirando de los precios y va a haber una parte de la población que no va a poder acceder a ese tipo de vivienda y “a los que habrá que ofrecerle soluciones”. Ai
La vivienda, a la espera de medidas urgentes
El residencial lidera el crecimiento del sector inmobiliario, que sigue produciendo por debajo de la fuerte demanda que marca el mercado. Esta tendencia se está acentuando y agravando los problemas de acceso a la vivienda de las rentas más bajas.
EL segmento residencial fue el plato principal en este debate, donde todos coincidieron en situarlo como un sector en auge, con un crecimiento que de momento no encuentra techo. José María León invitó a los participantes a pronunciarse sobre este mercado, ahondando en algo clave que está marcando hoy en día su comportamiento: “hay más demanda que oferta”, pero teniendo en cuenta las “dificultades que se encuentran las empresas para
el desarrollo de suelo”. Un aspecto que destacó fue el marco regulatorio, una de las cuestiones clave que marca el día a día del sector. “Parece que a nivel andaluz sí se están tomando medidas dirigidas a impulsar la promoción de vivienda y ahora queda ver cuáles serían los siguientes pasos”. La pregunta que quiso que se plantearan los asistentes fue “cómo se solucionan los problemas que existen actualmente para sacar más vivienda al mercado y qué pla-
zos hacen falta para equilibrar este desfase que tenemos a día de hoy”.
El primero en intervenir fue José María Basañez, quien para definir el contexto ofreció algunos datos sobre el sector inmobiliario y promotor en España. “Llevamos varios años promoviendo unas 100.000 viviendas de obra nueva y este año parece que se va a alcanzar un número del orden de 125.000 unidades. En los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria se
producían entre seis y ocho veces más de vivienda nueva cada año. Es evidente que la oferta actual no satisface la totalidad de la demanda existente, que se calcula que es de al menos el doble de lo que se promueve, porque el índice de creación de nuevos hogares en España es unos 250.000 al año, teniendo en cuenta además que cada vez hay más viviendas que las ocupa una sola persona, así como el importante impacto en la demanda proveniente de la in-
migración”. Para el presidente del Grupo TECNITASA esto provoca que en vivienda nueva “se venda prácticamente todo muy rápido, y además con precios que cada año siguen creciendo. Y la parte de la demanda no satisfecha por la escasa oferta de obra nueva existente, se trasvasa y tira lógicamente al alza también de los precios de la vivienda de segunda mano, con lo cual los precios siguen subiendo tanto en obra nueva como en segunda mano. Si a esto le sumamos el atractivo cada vez mayor de España para los extranjeros (ingleses, alemanes, nórdicos, incluso estadounidenses), con un nivel de renta muy superior a la media española, los precios se prevé que se incrementarán aún más”. En los análisis y estudios que realiza TECNITASA se evidencia como “las personas con mayor nivel adquisitivo, tanto españolas como extranjeras, tienen cada vez más opciones entre las que elegir a la hora
de invertir o adquirir un inmueble en España, mientras que en el lado opuesto las de menor poder adquisitivo en general y singularmente los jóvenes, disponen de menos oferta y el acceso a la vivienda es cada vez más complicado para estos colectivos”. La clave para desarrollar soluciones, según Basañez, es la necesaria “colaboración público privada, de manera que las administraciones que tienen suelo en propiedad para poder desarrollar y promover vivienda, tanto libre como de protección pública, lo pongan en el mercado a costes atractivos. De esta forma al promotor le saldrían los números y la administración podría dar una respuesta a las necesidades de los colectivos
“Esto no tiene una solución inmediata, porque se tardan años en general el suelo finalista y otros tres o cuatro años en hacer una vivienda”
- ÍÑIGO MOLINA -
más necesitados, creando más vivienda social o protegida a precios limitados a la que puedan acceder rentas más bajas y singularmente los jóvenes y personas más vulnerables, creando así un parque de vivienda social en España similar al existente en otros países desarrollados de nuestro entorno”. La implementación de estas medidas resulta compleja, debido a que en nuestro país los suelos disponibles son propiedad de muy diversas administraciones, además de encontrarse constitucionalmente transferidas a las diferentes comunidades autónomas las competencias relativas a desarrollo de suelo y vivienda.
Íñigo Molina resumía la actual situación indicando que “es un problema de oferta, ya que somos incapaces de hacer las viviendas que necesitamos. Actualmente, en España hacemos unas 120.000 viviendas al año y se necesitan 250.000 viviendas,
JOSÉ MARÍA BASÁÑEZ GRUPO TECNITASA
“Llevamos
varios años promoviendo unas 100.000 viviendas de obra nueva y este año parece que se va a alcanzar un número del orden de 125.000 unidades”
es decir, hacemos la mitad de las que hacen falta. En un informe que Colliers publicó junto a la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) se indicaba que en un horizonte de 15 años esta situación se va a agravar, porque somos incapaces de construir los cerca de tres millones de viviendas que serán necesarias porque no se consigue generar el suelo para hacerlas. Y aunque tuviéramos el suelo, no hay mano de obra suficiente y no se puede cubrir esta carencia con la industrialización. Esto no tiene una solución inmediata, porque se tardan años en generar el suelo finalista y otros tres o cuatro años en hacer una vivienda. Además, no es un problema homogéneo en toda España, cada zona tiene sus particularidades. Habría que tomar medidas de emergencia y que los tres niveles normativos, -nacional, autonómico y local-, lleguen a un acuerdo y vayan de la mano”.
Sobre las posibles alternativas para resolver la problemática de la vivienda se pronunció también Gregorio Abril, para quien “no hay una solución fácil a corto plazo. Más bien deberíamos mirar a medio o largo plazo”. Profundizando en este asunto, el representante de Gesvalt recordó que “aunque las comunidades autónomas tienen transferidas esas atribuciones, se deben basar en la normativa estatal y, por tanto, a la hora de sacar una Ley del Suelo en Andalucía hay que adecuarla a la que exista a nivel nacional. La vivienda es una cuestión nacional. Por tanto, el Gobierno central sigue teniendo mucha responsabilidad”. Para Gregorio Abril, “uno de los hitos prioritarios debería ser la transformación de suelo, cuya normativa y procesos burocráticos necesitan de mucha más agilidad. Tenemos suelos industriales que están abandonados y que se podrían transformar a residencial. También edificios dentro de las ciudades que podrían cambiar su uso a residencial. En algunos se podrían hacer VPO o inmuebles con algún tipo de protección social, pero para ello tiene que
“Para resolver la problemática de la vivienda no hay una solución fácil a corto plazo. Más bien deberíamos mirar a medio o largo plazo”
-
GREGORIO ABRIL -
haber una mayor colaboración público-privada. Ya tenemos un referente en Málaga, donde se han podido sacar VPO gracias a la colaboración entre el Ayuntamiento, que ha puesto el suelo -con una serie de condiciones sobre su usoy una promotora se ha hecho cargo de la inversión, en concreto un fondo extranjero. Este es el segundo caso que se da en España, el primero lo encontramos en Alicante, y ambos han funcionado muy bien. Los ejemplos están ahí, pero la política va a su ritmo y en un solo mandato de cuatro
años no da tiempo a desarrollar una política de vivienda eficaz. O se llega a un acuerdo de Estado entre los principales partidos políticos o es imposible que se desarrollen medidas que solucionen el problema de la vivienda”.
JOSÉ MARÍA LEÓN INERZIA
“Hay más demanda que oferta, pero hay que tener en cuenta las di cultades que se encuentran las empresas para el desarrollo de suelo”
Otra solución que se podría adoptar, según este directivo, sería la de “aumentar densidades, para poder producir más viviendas. Porque no es lo mismo una ciudad plana como Londres, con muchas viviendas de dos alturas, que Nueva York, donde gracias a la altura de sus edificios vive la misma población, pero ocupando mucho menos terreno”. Apunta a que “el problema de la vivienda es ya endémico en España, además de un asunto urgente por resolver. Hay personas que están trabajando y malviviendo, que buscan soluciones más económicas como el Coliving. Y el problema va a ir a más, porque está aumentando el número de migrantes trabajadores, turistas, extranjeros y en general la población”. Debemos tener en cuenta soluciones reales, además de más económicas para la población. Este problema no va a mejorar en el corto plazo porque la actual producción de vivienda no cubre la necesidad real existente”, explicaba. Y sobre el alquiler, para Gregorio Abril la realidad es que “hay una parte de la gente joven que no quiere comprar, que busca un alquiler sostenible, y quiere tener libertad para cambiar de residencia, con lo cual hipotecarse no tiene sentido. El problema reside en que este alquiler sigue siendo muy elevado para el poder adquisitivo de este colectivo”.
De otro lado, según Paloma Angulo, “la necesidad de desarrollar suelo es imperiosa porque no hay solares disponibles para poder ejecutar proyectos edificatorios. Pero destacaría que Andalucía está siendo muy proactiva en este sentido. Se ha avanzado mucho, la LISTA y su Reglamento han venido a traer nuevas figuras novedosas, incluso pioneras con respecto a otras localizaciones en España, que nos permiten por ejemplo el cambio de uso en suelo urbano a través del Estudio de Ordenación, consiguiendo la transformación y mejora urbana de la ciudad. La Ley ha incorporado una serie de medidas que agilizan y simplifican toda la fase de ordena-
“Se podría bajar el tipo impositivo del IVA en la primera vivienda o los impuestos a los promotores. Hay muchas cosas que se podrían hacer ”
- ÍÑIGO GALÁN -
muy importante con respecto a la licencia, o la posibilidad de que la Administración Actuante pueda apoyarse en los Colegios Profesionales o en Entidades Urbanísticas Certificadoras para el desarrollo de dicha actividad de ejecución. El Ayuntamiento de Sevilla, a través de su Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente también está siendo muy
ción, y también en la fase de ejecución, introduciendo la modalidad simplificada frente a la clásica Junta de Compensación. Igualmente, en la actividad de edificación se está facilitando la simultaneidad de las obras de urbanización con las de edificación. Destacaría aspectos como que a la declaración responsable se le esté dando un importante protagonismo y un valor
protegida, Angulo se refirió al Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, con el que la Junta de Andalucía trata de impulsar la puesta en marcha de medidas urgentes en materia de vivienda. De él destacaba “la posibilidad de aumentar la densidad o la edificabilidad si se destina a VPO, así como el objetivo marcado de alcanzar las 20.000 VPO en un plazo
PALOMA ANGULO ANDERSEN
“Andalucía está siendo muy proactiva en este sentido. Se ha avanzado mucho, la LISTA y su Reglamento han venido a traer nuevas guras novedosas, incluso pioneras”
proactivo en todo lo relativo a la agilización y simplificación de los trámites administrativos. Ahora, a través de la nueva Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades (OROA) se está intentando regular y concretar todo lo que ya esbozaba la LISTA”. Además, explicaba, “se está avanzando mucho en bajar al detalle la colaboración público-privada”. En cuanto a la vivienda
de cinco años. Son medidas novedosas, que habrá que ver qué efecto van a tener. El que se hayan incorporado las promociones con, al menos, 250 VPO en la Unidad Aceleradora de Proyectos, creo que es un acierto y es una medida que puede funcionar. Al igual que el hecho de que el sector inmobiliario pueda acceder a préstamos de los Fondos Next Generation u otros incentivos
para la construcción a los que antes no podía. Además, para posibilitar que a la promotora le resulte interesante hacer VPO se han incrementado los precios máximos, hay que buscar el equilibrio entre el interés general y el de las promotoras, que no optarían por la VPO de resultarles su promoción antieconómica o deficitaria. Y también en Andalucía el límite de ingresos para acceder a VPO ha pasado de 5,5 a 7 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), ampliándose así el grupo de destinatarios de este tipo de vivienda de precio limitado. En definitiva, creo que aunque queda mucho por hacer todavía, Andalucía se está enfocando en impulsar esta vivienda de protección oficial y está facilitando su promoción y eliminando trabas burocráticas”.
Para Álvaro Rojas hay dos cosas que han cambiado respecto a hace algunos años atrás: “La promoción residencial se ha profesionalizado al máximo y realmente hoy en día se estudian y analizan bastante mejor las localizaciones de las promociones, para que respondan a una demanda real y hasta constatable de vivienda nueva”. Y su segunda reflexión es con relación a
los locales comerciales: “tras la crisis de 2008-10 y la explosión del mundo ONLINE cuando se tuvo que reorganizar ese sector, se pensó que muchos de estos no iban a tener utilidad; hoy en día se ha demostrado que esto no ha sido así ni mucho menos, reconvirtiéndose su utilidad a otros usos, como es el caso del turístico, los trasteros o incluso el residencial cuando la normativa lo posibilita. Estoy convencido que tenemos un sector muy activo y muy imaginativo que sabe acomodarse a lo que demanda el mercado, y ahora lo que está pidiendo es vivienda, por lo que hay que ser muy flexible en los usos”. Otro asunto que destaca Alvaro Rojas sería “la situación de la vivienda para alquiler, respecto de la cual se constata que se ha parado la inversión para ese destino cuando hace unos años todo el mundo parecía estar por el conocido como build to rent”.
A la falta de vivienda hay que unir el problema de los precios y los sueldos. Para Íñigo Galán “España es un país cada vez más pobre y si antes había que dedicar cinco veces el salario anual para pagar una vivienda hoy en día ya se ha elevado a entre ocho y diez veces. El salario medio en Es-
paña se sitúa en algo más de 27.000 euros brutos al año, lo que supone unos 2.250 euros brutos al mes. Con esas cifras es difícil pagar una hipoteca, que de media supone unos 710 euros mensuales y de ahí que cada vez se esté optando más por el coliving o el alquiler. Los salarios, aunque han ido subiendo, no lo han hecho al mismo nivel de lo que ha subido el coste de la vida”. El CEO de Inerzia llamaba también la atención al hecho de que, aunque “aquí hablemos mucho de la vivienda de obra nueva, la realidad es que el 80% de las viviendas que se venden en España son de segunda mano, es decir, cuatro de cada cinco viviendas. Es cierto que en esta cifra también ha influido el hecho de que no haya suficiente obra nueva, pero el principal motivo no ha sido ese. Al final lo que está ocurriendo es que sube tanto la vivienda nueva como la usada. Y que los jó-
“No
se trata del color político que nos vaya a gobernar, a día de hoy no tenemos una planificación a medio plazo y largo plazo”
- PASTORA BLASCO -
venes están comprando su vivienda a costa de que los padres -que sí cuentan con ahorros- les avalen, con lo cual la herencia que le estamos dejando a la juventud, a nuestros hijos, a los que vienen detrás, es una herencia ruinosa”. Para Galán hay una serie de soluciones que los políticos podrían aplicar para bajar el precio de la vivienda pero no lo hacen, como “bajar el tipo impositivo del IVA en la primera vivienda o los impuestos a los promotores. También podrían permitir la deducción fiscal de los alquileres o delegar más competencias en los ayuntamientos para que tengan más discre-
PEDRO HIDALGO GRUPO GLOVAL
“Haría falta una mayor concienciación social y que todas las partes implicadas se convenzan de que estamos en un momento de emergencia habitacional”
cionalidad. Pero no lo hacen y la solución no la tenemos los que estamos en esta mesa, la tienen los que gobiernan y hay muchas cosas que se podrían hacer y si no se buscan soluciones el problema va a ser que, en relación a la compra de vivienda, la clase media va a desaparecer y se va a polarizar entre clase alta y baja”, se lamentaba.
Pastora Blasco incidía en la política de vivienda y en la gran dificultad que existe para desarrollar un programa a medio o largo plazo debido a los cambios de gobierno. “Ese es el problema principal, que empezamos de cero cada cuatro años. En la carencia de
ofertas de viviendas, hay una subida de precios, ya no solo en obra nueva, sino también en segunda mano. No se trata del color político que nos vaya a gobernar, a día de hoy no tenemos una planificación a medio plazo y largo plazo. Esto está creando en algunas zonas como puede ser Málaga, una fractura social entre los compradores y residentes trabajadores y los inversores, extranjeros. Es cierto que, como se está comentando, se están tratando de hacer muchas cosas, el problema es que somos reactivos y actuamos sobre los problemas cuando ya los tenemos encima de la mesa. España no es
que se habían invadido sus competencias, han elaborado su propia normativa. La comunidad autónoma de Andalucía está creando su propia norma en esta materia y tiene previsto que su nueva Ley de Vivienda entre en vigor en 2026.
Además, para tratar de atajar el problema de la escasez de vivienda a corto plazo, ha aprobado recientemente el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda”, explicaba. A pesar de ello, para Hidalgo “el problema aún no se está solucionando pues existen mecanismos que hay que poner en marcha, que el sector tiene bien identificados. La propia patronal FADECO
“La promoción residencial se ha profesionalizado al máximo y realmente hoy en día se estudian y analizan bastante mejor las localizaciones de las promociones”
- ÁLVARO ROJAS -
un país proactivo que sepa anticiparse a las dificultades, indicaba la directiva de Krata.
Para Pedro Hidalgo, la tendencia en 2025 del sector residencial será la misma que la generada en 2024, la de un notable dinamismo, impulsado por unos tipos de interés en niveles asequibles para solicitar préstamos hipotecarios para la compra de viviendas.
En cuanto al marco normativo, se están dando pasos. La Ley de Vivienda nacional de 2023 no ha satisfecho las necesidades del mercado, por lo que muchas comunidades autónomas, considerando
EL sector de la tasación siempre ha tenido un peso importante en este almuerzo-coloquio. Como comentaba José María León, “estas empresas están teniendo una evolución muy importante, ampliando el enfoque de todas sus líneas de negocio”. La reactivación del mercado hipotecario les da además un mayor protagonismo e impulsa su crecimiento.
Como apuntaba José María Basañez (Grupo TECNITASA), este sector “está creciendo y todos estamos facturando más. Se está haciendo notar tanto la cada vez mayor profesionalización en los sectores de promotoras, entidades financieras y empresas tasadoras, como la evolución a la baja de los tipos de interés a medida que hemos ido controlando el nivel de inflación en la Zona Euro”.
Pedro Hidalgo (Grupo Gloval) coincidía también en ese comportamiento, “a lo largo del último trimestre de 2024 y el primer trimestre de 2025 se ha desarrollado un crecimiento progresivo de los volúmenes de Valoraciones Hipotecarias”, señalaba.
insiste en que hace falta flexibilizar usos, permitir transferencias de aprovechamiento, fomentar más la vivienda protegida, homogenizar los tipos de construcción prefabricada, crear una fiscalidad más favorable al sector, vigilar los costes, que haya más impulso a la formación en mano de obra y dotar al sector de un marco que le proporcione mayor seguridad jurídica.
Las iniciativas de la Administración no están resultando ser suficientes para revertir la situación, que tiende a agravarse. Haría falta una mayor concienciación social y que
Este impulso ha estado respaldado por la estabilización de los tipos de interés, lo que ha generado una mayor certidumbre financiera. Esta estabilidad ha permitido a los inversores y a los particulares tomar decisiones más informadas, lo que ha favorecido el incremento de las de las transacciones y en paralelo el volumen de las valoraciones asociadas a dichas operaciones.
Por su parte, Pastora Blasco (Krata) remarcaba que “El sector necesita una remodelación y adaptación de la normativa a los nuevos escenarios de mercado, tipología de inmuebles….etc, algo que ya está en marcha y que esperamos ver en breve. Nuestra norma fundamental para cualquier tasación, la ECO/805, se remonta al año 2003. En ese año no había vivienda industrializada, ni criterios ESG (Environmental, Social, and Governance), ni project monitoring, realidades del sector con las que encontramos actualmente en nuestro día a día”.
Entre los principales cambios que están marcando el mundo de la tasación destaca la incorporación de los criterios ESG en la valoración de los inmuebles. En el caso de Grupo TECNITASA, Basañez explicaba que “hemos
invertido en el capital de VELTIS RATING, primera empresa europea en rating inmobiliario, que traslada el lenguaje financiero al inmobiliario, otorgando así un rating individualizado para cada activo, de manera que se ofrecen soluciones tanto para inversores como para financiadores y reguladores, basadas en smart data y relacionadas con las exigencias del Banco Central Europeo en cuanto a criterios ESG, mediante el desarrollo de modelos que miden el impacto de los riesgos climáticos y los cuantifican económicamente de forma individualizada para cada activo inmobiliario”.
La inteligencia artificial, según comentaba Pastora Blasco, “nos ayuda mucho, sobre todo en el tratamiento del dato, que para cualquier tasadora es fundamental. Pero no podemos olvidar que el valor de una sociedad de tasación sigue siendo la visita que hace el tasador: las comprobaciones que hace ‘in situ’ y la identificación que realiza del inmueble. Labores fundamentales que nos ayudan a dar un valor fiable para constituir una garantía hipotecaria, con el máximo rigor y seguridad para la entidad financiera que realiza el préstamo”.
Para Gregorio Abril (Gesvalt), “la inteligencia artificial requiere de una inversión por parte de las empresas. Hay herramientas y soluciones de inteligencia artificial que pueden generar un beneficio más inmediato, pero también hay productos que saliendo ahora puede que dentro de dos meses ya estén obsoletos”.
Todo ha evolucionado y la propia tasación también. El representante de Gesvalt destaca los cambios que ha experimentado el sector, poniendo además en
El mercado hipotecario se reactiva
valor lo que supone este trabajo, “la tasación ya no es solo ese informe donde se daba un valor para que se concediese una garantía hipotecaria, sino también un documento que está dando veracidad y que ha ayudado durante muchísimos años a que este país pueda organizar su documentación en temas tan importantes como el registro o el catastro”, afirmaba.
Todos los asistentes destacaron otra tendencia que se viene dando desde hace años entre las empresas tasadoras: el crecimiento del advisory. Según José María Basañez “es algo ya generalizado y casi todos nos dedicamos a ello. En el caso de nuestro Grupo contamos con empresas como TECNITASA ADVISORY
Como hemos dicho, estos últimos trimestres están siendo positivos en cuanto a la actividad en el segmento residencial pero también lo están siendo para sectores alternativos como los centros de datos, un segmento muy interesante para los inversores en un contexto de creciente digitalización de la economía.
Con respecto a este tema, para Gregorio Abril “el negocio de advisory ha cambiado muchísimo. No hay olvidar que además de la financiación tradicional está la financiación alternativa, con unos requerimientos diferentes a los que tenemos habitualmente. De hecho, los fondos extranjeros que invierten en nuestro país nos solicitan mucha más
y OCT CONTROLIA”. A día de hoy, según Pastora Blanco, hay muchos servicios adicionales que las sociedades de tasación estamos dando y que cada vez se van ampliando más. Lo que se busca es dar un servicio global a los clientes”.
Para Pedro Hidalgo, “las tasaciones para obtener préstamos hipotecarios continúan siendo el servicio más demandado, si bien se están acrecentando las solicitudes de informes de consultoría, ingeniería y sostenibilidad (como los informes destinados a la financiación de obras de reforma de viviendas para la mejora de su eficiencia energética).
información que únicamente una tasación para asegurar su inversión. Esto ha hecho que aumente mucho el trabajo de consultoría. Las empresas se han abierto a otros mercados, ahora se valoran también otros activos como la maquinaria o se pone en valor lo intangible, como una marca, una patente o una startup. En nuestro caso, los trabajos de advisory y consultoría financiera han crecido exponencialmente y se han hecho un gran hueco con respecto a nuestro negocio de tasación hipotecaria, que es origen de nuestro negocio y una labor a la que no renunciaremos”. Ai
“Las iniciativas de la Administración no están resultando ser suficientes para revertir la situación, que tiende a agravarse”
- PEDRO HIDALGO -
todas las partes implicadas se convenzan de que estamos en un momento de emergencia habitacional y que, al igual que cualquier otra emergencia, es una situación extrema que requiere que se adopten medidas urgentes y excepcionales cuanto antes”.
La escasez de suelo urbanizado disponible y la falta de nuevas promociones de viviendas, unida a la alta demanda creciente, está produciendo una subida mantenida del precio de la vivienda.
Según el último Informe emitido al respecto por Gloval analizando la evolución del valor de la vivienda en Andalucía, denominado Barómetro del Mercado Residencial en Andalucía 1º T 2025, del que se ha hecho eco la prensa, el precio de la vivienda sigue elevándose en las capitales y principales municipios andaluces y muestra fuertes incrementos interanuales en ciudades como Málaga y algunos núcleos de su entorno, así como en va-
rios municipios gaditanos.
En este análisis del sector hay un factor fundamental que hasta ese momento no había cobrado protagonismo en el debate: la financiación. Y sobre ella profundizó Mariola Valiente, como experta en esta materia. En primer lugar, reconocía que “es cierto que hay muchas medidas anunciadas por los políticos” y es evidente su preocupación por estos temas tan importantes”. Respecto a la financiación, “hemos aprendido que la financiación de promotores y suelo es un negocio especializado. En CaixaBank, evaluamos cuidadosamente la experiencia y proyectos anteriores de los promotores antes de financiar. Por regla general, no financiamos suelo a menos que tengamos visibilidad sobre la certidumbre de la operación con un proyecto y ventas concretas”. En inversión privada, “la llegada de inversión privada al sector, a través de family offices y vehículos de inversión, indica
un momento atractivo para el mercado inmobiliario. Esto refleja la confianza de los inversores en el potencial de crecimiento y rentabilidad del sector”, indicaba. Y en cuanto al ratio de esfuerzo de las familias, “está en niveles razonables, alrededor del 30%, y hemos adaptado nuestras financiaciones para facilitar el acceso a la vivienda. Es común conseguir financiaciones superiores al 80%, lo que ayuda a los jóvenes y otros sectores vulnerables a acceder a la propiedad”, señalaba. En lo que se refiere a datos de su-
MARIOLA VALIENTE CAIXABANK
“La llegada de inversión privada al sector, a través de family of ces y vehículos de inversión, indica un momento atractivo para el mercado”
brogación, Valiente apuntaba que “en 2024, Andalucía fue la comunidad autónoma donde más viviendas se entregaron, muchas de ellas sociales. La previsión para 2025 también es positiva, con un enfoque en la sostenibilidad y eficiencia energética”.
Otro aspecto a destacar son “las viviendas sociales. Uno de los asuntos que preocupan en el seno de la Fundación La Caixa es el impacto social que está generando el problema de la vivienda, por eso -explicaba Valiente- la entidad va a hacer una apuesta por apoyar toda la financiación de vivienda asequible”, con el objetivo de ser el primer banco en este ámbito en España. Esto incluye tanto viviendas para la venta como para alquiler, asegurando que los jóvenes y otros sectores vulnerables tengan acceso a viviendas asequibles. Ai
La sostenibilidad sigue ganando peso en el sector
LA sostenibilidad empezó a tomar fuerza hace unos años entre el sector y llegó para quedarse. Su presencia en las empresas es ya un hecho, y bien por concienciación social o por propia imposición normativa, ha entrado de lleno en su actividad. En la nueva norma que se está preparando y que marcará el mundo de la tasación se tendrán muy en cuenta aspectos como la sostenibilidad del activo o el riesgo climático, que impactarán en el valor de los inmuebles. También está presente en la actividad empresarial, a través de la ESG, donde se tiene muy en cuenta la sostenibilidad en las decisiones de inversión y la gestión empresarial.
Paloma Angulo opinaba, respecto a la ESG, “que hay más conciencia en todas las empresas sobre esa cuestión. También es verdad que cuando hay normativa que te lo impone, uno suele ser más diligente. Es cierto que la Directiva CSRD imponía determinadas obligaciones a compañías con más de 250 trabajadores, como incorporar un informe de sostenibilidad, auditado o verificado por tercero independiente, al informe anual. El pasado 26 de febrero de 2025 se aprobó el denominado “Paquete Ómnibus”, que pretende reducir la complejidad de los requisitos de la UE para las pymes y las pequeñas empresas, centrando el marco regulador en las empresas más grandes, que son las que probablemente tengan un mayor impacto en el clima y el medio ambiente. Para empezar, impone este informe de sostenibilidad solo a las empresas a partir de 1.000 empleados
M“En la nueva norma que se está preparando y que marcará el mundo de la tasación se tendrán muy en cuenta aspectos como la sostenibilidad del activo o el riesgo climático, que impactarán en el valor de los inmuebles”
y además aplaza la aplicación de esta obligación a 2028, con lo cual, creo que va a haber una relajación en todas estas cuestiones en el grueso de las empresas españolas”.
Para Gregorio Abril, “en los últimos años se ha impuesto la sostenibilidad como una prioridad estratégica de las empresas. En el ámbito agrícola, las medidas se han relajado un poco, principalmente cuando se han visto las consecuencias económicas que suponía aplicar estas medidas, dado que es un sector que ya es en muchos casos sostenible de por sí. En Gesvalt acompañamos a las empresas en el proceso de adecuación de sus estrategias sostenibles. En lo que respecta a la tasación, intervenimos cuando se quiere certificar la sostenibilidad del inmueble. Este paso es clave ya que hay entidades financieras que las requieren para dar créditos con tipos más reducidos, como pueden ser los llamados préstamos verdes”. Ai
ucho ha cambiado el mercado residencial en los últimos años. Los promotores han tratado de dar respuesta a la variedad de necesidades que han surgido, ya no existe una ‘familia tipo’ y hay estilos de vida muy diferentes, muchas variantes para las que los promotores han tratado de ofrecer una solución habitacional adaptada a cada una de ellas. Como comentaba José María León, “entre comprar una vivienda o alquilarla hay muchas soluciones intermedias. Son nuevas fórmulas que tienen como intención buscar respuesta a los problemas que existen en el mercado residencial y darle a la población que necesita una vivienda ciertas alternativas en función de lo que demande”. Todas esas fórmulas han adoptado términos anglosajones y de ahí que ahora, “al hablar de tendencias en el mercado residencial proliferen términos como ‘flex living’, ‘cohousing’, ‘coliving para seniors’, ‘living resorts’, ‘microliving’, ‘cohousing intergeneracional’ o ‘build to rent’”, explicaba León.
José María Basañez apuntaba que precisamente “Grupo TECNITASA analiza continuamente el mercado inmobiliario residencial que se encuentra en constante evolución, y una de las tendencias que está ganando fuerza es el Flex Living, modelo basado en la flexibilidad y la adaptabilidad a las necesidades de los inquilinos. A diferencia del alquiler tradicional, el Flex Living permite estancias más cortas, con servicios integrados y opciones de personalización que lo convierten en una alternativa atractiva para profe-
La
alternativa del ‘flex living’
sionales, nómadas digitales y empresas. De forma que el Flex Living ha llegado para quedarse y está redefiniendo el mercado del alquiler en España, ya que su capacidad para ofrecer soluciones habitacionales más flexibles y adaptadas a las nuevas formas de vida lo convierte en una tendencia en crecimiento. Para inversores, operadores y usuarios, el Flex Living representa una alternativa viable y además rentable, por lo que continuará evolucionando en España durante los próximos años.”
Por su parte, Paloma Angulo también mencionaba otra publicación sobre este tema: La Guía completa del Coliving cuyas coordinadoras, Araceli Martín-Na-
- JOSÉ MARÍA BASÁÑEZ -
“A
diferencia del alquiler tradicional, el Flex Living permite estancias más cortas, con servicios integrados y opciones de personalización que lo convierten en una alternativa atractiva”
varro y Sandra Daza, son grandes expertas en este tema. Y destacaba también como referente a “Coword (La Asociación de Espacios Inmobiliarios Compartidos), cuyo secretario, Antonio Ñudi, es además socio de Andersen”. Para Angulo, se trata de un “tema muy novedoso con el que todavía aquí no estamos tan familiarizados. Dentro de lo que se denomina ‘flex living’ hay una serie de figuras, cada una con sus peculiaridades. Básicamente se trata de una solución habitacional que se oferta en régimen de alquiler temporal, consistente en la combinación de varias unidades alojativas privadas e independientes (dormitorio y baño) con espacios compartidos (cocina, gimnasio, etc), con unos precios que cubren un servicio todo incluido.” La socia de Andersen advertía que en varios foros ya se ha comentado que quizás todas estas fórmulas en realidad “puedan estar enmascarando el problema real de la insuficiencia de oferta e inaccesibilidad de la vivienda. Como no es posible acceder a una vivienda aparecen estos modelos alojativos alternativos que no ofrecen una vivienda, sino una unidad alojativa que no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, con lo cual no es una vivienda sino algo diferente. Es cierto que estas fórmulas están enfocadas a un público concreto, a una población joven, con una capacidad económica media-alta, con necesidades fluctuantes en el tiempo y en la ubicación concreta de sus alojamientos y sin necesidad de establecer lazos afectivos concretos ni con su hogar ni con su ámbito territorial: nómadas digitales o los llamados grupo sociales fluidos (GSF). Por eso uno de los principales rasgos característicos del coliving son las actividades para
“Hay que hacer una reflexión más profunda sobre si como sociedad debemos apostar o no por estos modelos o si debemos enfocarnos en
facilitar una vivienda residencial al uso”
- PALOMA ANGULO -
crear sentido de comunidad y se le da mucha importancia al estilo y al diseño del inmueble. Pero creo que todo este tema requiere hacer una reflexión más profunda sobre si como sociedad debemos apostar o no por estos modelos o si debemos enfocarnos en facilitar una vivienda residencial al uso que enraíce a las personas y cree hogares y sociedad”. En un capítulo aparte Angulo sitúa el ‘senior living’. “Para mí sería diferente y sí creo que es un formato que puede encajar en el mercado y que puede incluso suponer un bien social. La esperanza de vida es mucho mayor, los problemas de salud aparecen a una edad más avanzada, y ahora, cuando una persona se jubila, se siente bien y busca un entorno agradable en el que quizás le apetece
estar conviviendo con otras personas”.
Los flex living, al ser algo aún novedoso en España, plantea muchas dudas a la hora de acometerlo. Según Íñigo Molina, “en este caso, como en muchos otros, la sociedad va por delante de la normativa y no hay seguridad jurídica sobre el uso del suelo. Y por eso nos encontramos con dudas sobre si este tipo de proyectos se deben hacer en terciario o en residencial, porque no se puede hacer en todos los suelos ni la normativa es igual en todo el territorio. En Madrid tienen una en Andalucía otra y además hay que unirlo a los PGOU de cada ciudad y no es fácil y está sujeto, en muchos casos, a interpretaciones. Y las interpretaciones, o dicho de otra forma, la inseguridad que se le traslada al promotor/ inversor no ayudan al desarrollo de estos proyectos que son parte de la solución del problema de la vivienda”.
Para Paloma Angulo, “ahora mismo la normativa no recoge ni regula estos conceptos porque son nuevos y, como habitualmente, la norma va a remolque de las sociedad y no al revés, es reactiva y no proactiva. En principio, quizá aquí se podría implantar en suelo terciario hospedaje, donde tendría más encaje. En el caso de Madrid ya está regulado, a través de una Modificación de las Normas Urbanísticas del PGOU, y se permite la implantación del coliving en suelo residencial, en la categoría de residencia
compartida. De hecho, ya tienen hasta establecido todas las características y condiciones mínimas que debe contemplar: superficie mínima, elementos constructivos o características de las zonas comunes. Es decir, ya está todo articulado. En el resto de España hay que consultar la normativa urbanística y ver qué encaje puede tener”.
La flexibilidad de las administraciones públicas es clave para poder sacar adelante iniciativas de este tipo. Buscando
de clientes: junior, senior, etc. “El coliving es una solución para aquellas personas que están en un sitio de forma temporal o para aquellos que trabajan en el sector servicios y necesitan vivir cerca de su trabajo. Las soluciones habitacionales están ahí, pero hace falta que la normativa nos acompañe”.
Según Mariola Valiente, a las entidades bancarias “llegan muchos proyectos de ‘flex living’ pero la mayoría revierten en hoteles. Porque son terrenos simila-
“Nos encontramos con dudas sobre si este tipo de proyectos se deben hacer en terciario o en residencial, porque no se puede hacer en todos los suelos ni la normativa es igual ”
- ÍÑIGO MOLINA -
retos recientes en Andalucía, Gregorio Abril puso como ejemplo el caso de Lagoom Living, un proyecto de 530 viviendas protegidas en régimen de alquiler en el sector Universidad, donde la colaboración público-privada ha sido fundamental. “El Ayuntamiento de Málaga ha adecuado el suelo a la normativa para que se puedan construir ahí VPO. Replicar este módelo es lo que se quiere hacer ahora en otros terrenos para desarrollar proyectos de coliving”. Para Gregorio Abril, este concepto de nuevas viviendas están basadas en diferentes modelos de negocio y destinadas a diferentes tipos
res, jurídicamente están más amparados y los números están saliendo bien porque el incremento de turismo les acompaña. Esta experta de CaixaBank aclaraba que “todas estas fórmulas ‘living’, son muy novedosas para nosotros y resto de entidades financieras.
En este sentido, según Paloma Angulo, “la financiación bancaria tiene otro modelo más tradicional, que requiere además historial crediticio y proyectos testeados, por lo que, los modelos ‘flex living’ suelen irse a financiación alternativa, al menos en su fase más inicial”. Ai
Crecimiento sostenido en el mercado hotelero
Málaga y Sevilla siguen liderando este segmento en Andalucía, donde el crecimiento turístico sigue tirando de este sector, protagonizado por las inversiones en hoteles de lujo tanto urbanos como vacacionales.
A- JOSÉ MARÍA LEÓN -
“En 2024 el hotelero era el sector que había captado más inversión solo por detrás del residencial”
UNQUE el residencial lidera el crecimiento inmobiliario al tener una demanda creciente que absorbe todo lo que se produce, hay otros sectores que, aunque lejos de las cifras que marca la vivienda, también destacan por su buen comportamiento. Este sería el caso del hotelero, que como indicaba José María León al introducir este tema, “en 2024 era el sector que había captado más inversión solo por detrás del residencial”.
Para comenzar esta parte del debate, Íñigo Molina puso sobre la mesa algunos datos extraídos del informe que anualmente realiza Colliers sobre el mercado hote-
lero, en concreto los relativos a la provincia de Málaga y su Costa del Sol, “donde la inversión de venta de activos inmobiliarios alcanzó los 269 millones de euros, lo que supone el 8% de la inversión total nacional. Se transaccionaron 18 hoteles, con un total de 2.173 habitaciones con un valor medio por habitación de 148.000 euros. Si se miran los datos de los últimos cuatro años -del 2021 a 2024- en cuanto al mercado nacional la inversión ha sido de 3.330 millones mientras que en el de la Costa del Sol ha sido de 1.658 millones, se han hecho 64 operaciones y 10.000 habitaciones. De las del año pasado, las más relevantes fueron
las del Palacio de Solecio de Activum y la adquisición del Vincci Málaga por Catalonia a HI Partners”. De las conclusiones de este informe, el directivo de Colliers destacaba que “el dato más relevante y que más nos ha llamado la atención del pasado año es que aunque tradicionalmente la inversión extranjera copaba el 75% del total hotelero, en esta ocasión la nacional ha crecido hasta el 58%”. Esto se debe, según Molina, a que “en 2024 no ha habido, como ha ocurrido en los últimos años, carteras de inversión con un peso relevante de fondos internacionales”. Sobre el futuro de este sector, teniendo en cuenta la evolución que está
teniendo el turismo, “creo que estamos en una ola que se va a prolongar en el tiempo y que el negocio va a estar en transacciones de hoteles que van a necesitar de una reforma y un reposicionamiento. Los propietarios actuales, muchos herederos de tercera generación, no quieren o no pueden invertir en transformar estos hoteles, porque esto supone inversiones millonarias y una serie de complicaciones en las que no quieren entrar y prefieren vender estos inmuebles. Al final, muchos de estos establecimientos terminan siendo hoteles de marcas nacionales o internacionales que son vendidas a un fondo de inversión. De otro lado, también creo que va a haber operaciones de nuevos hoteles, quizás no en primera línea, porque ahí es difícil conseguir suelo, pero sí en entornos con posibilidad de hacer desarrollo residencial alrededor”, señalaba. La otra zona que destaca por su dinamismo en este sector es la capital sevillana, no solo en hoteles, también apartamentos turísticos. Sobre este crecimiento, Íñigo Molina opina que “hay que ordenarlo y controlarlo pero sin limitarlo, sino asegurando que se desarrolla todo según la normativa, pero cuidando que no se dañe al sector turístico, que es clave en nuestra región”.
Sobre este asunto, para Álvaro Rojas “hay mucha demanda para zonas prime pero apenas existe oferta, al menos en Sevilla que es el mercado
ÍÑIGO
MOLINA COLLIERS
“Aunque tradicionalmente la inversión extranjera copaba el 75% del total hotelero, el pasado año la nacional ha crecido hasta el 58%”
en el que más nos movemos nosotros. Las operaciones que ha habido se deben, en su mayor parte, a que son inmuebles que ya estaban en manos de fondos o propietarios especializados. Esta presión hotelera llama mucho la atención y está marcando el comportamiento del mercado inmobiliario en los centros de las principales ciudades turísticas”. Para este tipo de operaciones, Alvaro Rojas destaca que en las mismas “es complejo que intervenga o puede
participar cualquier tipo intermediario agente, hace falta conocimiento normativo, formación y un análisis exhaustivo de edificabilidad, uso, etc., para aportar valor en ese tipo de transacciones y de ahí que esté concentrada en consultoras multinacionales y bien nacionales pero muy especializadas”. Otro aspecto que destaca Rojas es el movimiento de la inversión que desde el COVID se ha hecho en apartamentos y viviendas turísticas: “Algunos de aquellos inver-
- ÁLVARO ROJAS -
“Cádiz capital el turismo de grandes cruceros está moviendo un importante flujo de personas y de inversión”
sores que arriesgaron con la compra y transformación de inmuebles para esos usos, ahora están queriendo salir de este mercado debido a los cambios normativos y a las nuevas condiciones normativas y de Mercado que se están imponiendo”. Saliendo de Sevilla, el directivo de REALTIS Real Estate también puso el foco en Cádiz capital, “donde el turismo de grandes cruceros está moviendo un importante flujo de personas y por tanto de inversión para uso hotelero y turístico, así como en Huelva , “donde el desarrollo de la industria del hidrógeno verde está potenciando un movimiento inmobiliario vinculado al crecimiento de su actividad”.
Por su parte, para Gre-
“Con la recuperación del turismo las cadenas hoteleras han continuado con la adquisición de activos más pequeños para reposicionarlos y aumentar su rentabilidad”
- PEDRO HIDALGO -
gorio Abril, “el mayor crecimiento se va a dar en el segmento hotelero, hay mucha demanda interesada en invertir en hoteles o suelo donde construirlos, sobre todo en costa y en las capitales de provincia”. Indica también que “los apartamentos turísticos, que restan oferta de vivienda en los centros de las ciudades, se enfrentan a cambios normativos que reducirán sus posibilidades. De hecho, ya hay bastantes comunidades de propietarios que están levantando acta para prohibir o limitar el uso de apartamentos turísticos. A tener en cuenta que hay inversores de
PASTORA BLASCO KRATA
“La actual inversión hotelera se podría rami car hacia otras zonas menos turísticas y esa diversi cación puede ser muy buena para el sector”
ÁLVARO ROJAS
REALTIS REAL ESTATE
“En el caso de Sevilla hay mucha demanda de hoteles para zonas prime pero apenas existe oferta”
este segmento que van a tener problemas con las nuevas regulaciones, y necesitarán tener más del 50% del favor de los vecinos para poder asegurarse la licencia turística, si anteriormente a la entrada en vigor del decreto no se había conseguido”. El responsable de Gesvalt señala que “estas regulaciones están frenando este tipo de inversión, principalmente por la incertidumbre y que no se sabe a ciencia cierta cómo será el futuro inmediato”.
Pedro Hidalgo también hacía un diagnóstico positivo de la evolución del sector hotelero. “Con la recuperación del turismo, las cadenas hoteleras han continuado con procesos de adquisición de activos más pequeños para reposicionarlos y aumentar su rentabilidad. Todo ello ha generado un aumento del valor de los activos hoteleros,
“Los
apartamentos turísticos, que restan oferta de vivienda en los centros de las ciudades, se enfrentan a cambios normativos que reducirán sus posibilidades”
que siguen siendo una de las inversiones más atractivas del mercado. De cara al resto del año, consideramos que se mantendrá la tendencia impulsada por las buenas cifras de entradas de turistas y pernoctaciones”.
Sobre este sector, también se pronunciaba Pastora Blasco, que coincidía en el hecho de que los apartamentos turísticos y la oferta de alojamiento debían “ordenarse mejor y haber un mayor control, sin llegar a encorsetar o asfixiar a este sector, porque en gran parte vivimos del turismo”. También hacía una reflexión sobre la oferta turística, ya que “el turista empieza a demandar más autenticidad en las actividades que se encuentra cuando llega aquí, que a veces resultan artificiales. Y eso que reclama a lo mejor requiere una mayor inversión o trasladar esas actividades
a otros lugares para sacarlas de los típicos sitios turísticos”. Ese cambio de tendencia podría provocar que “la actual inversión hotelera se vaya ramificando hacia otras zonas menos turísticas de Andalucía, y esa diversificación creo que puede ser muy buena para el sector”, indicaba. Para Blasco, un ejemplo de esto podría ser Jaén, “donde no hay suficientes plazas hoteleras y por ese motivo no le llega el turismo que se merece, porque cuenta con una interesante oferta gastronómica, un centro histórico de interés cultural…, pero el turismo no llega hasta allí. Independientemente de que Sevilla, Málaga o Granada sigan manteniendo su actual nivel turístico, creo que este sector se va a diversificar por otras zonas de Andalucía buscando encontrar esa oferta cultural o gastronómica más diversa y auténtica”. Ai
Sevilla y
Málaga
copan el mercado de oficinas
En la mesa se dieron también algunas pinceladas sobre el sector de oficinas focalizado en las dos principales ciudades andaluzas.
EL sector de oficinas en Andalucía “se centra en Málaga y Sevilla, con un stock muy por encima del resto de las provincias. Es realmente en esas dos provincias donde se demandan espacios, aunque no se deben olvidar las provincias de Granada (Parque Tecnológico de la Salud), Córdoba o Cádiz”. Así lo indicaba José María León, para quien “este segmento se ha recuperado en relación a los últimos años. La demanda de espacios ha aumentado exponencialmente, aunque no tanto las rentas. Es este quizás uno de los problemas que frenan la construcción y promoción de nuevos edificios de oficinas. Es más, sobre todo en zona centro y algunas descentrali-
zadas con escaso interés para oficinas, se han redirigido edificios de oficinas a otros usos (hotelero, apartamentos turísticos, etc…)”. Teniendo esto en cuenta, el moderador dio pasó a la opinión de los participantes en esta mesa.
Según el Informe elaborado por Gloval, denominado GTrends - Tendencias del Mercado Inmobiliario, se trata de un segmento importante dentro del sector inmobiliario que viene sufriendo cambios originados por el teletrabajo y la nueva forma de contemplar la actividad laboral. Para Pedro Hidalgo, “se sigue dibujando un panorama diferenciado basado en la ubicación y la calidad de los activos. Por un lado, los espacios denomi-
“Este
segmento se ha recuperado en relación a los últimos años. La demanda de espacios ha aumentado exponencialmente, aunque no tanto las rentas”
- JOSÉ MARÍA LEÓN -
nados ‘prime’ mantienen un ritmo de contratación alto mientras existan espacios disponibles, pues cada vez escasean más, mientras que localizaciones más descentralizadas representan un menor
ÍÑIGO GALÁN
INERZIA
“El mercado está focalizado sobre todo en Sevilla y Málaga y el resto de capitales andaluzas está muy lejos de las cifras que se manejan en estas dos ciudades”
interés de los inquilinos. Las rentas se comportan, por tanto, en la misma línea. Dado el interés por las ubicaciones céntricas, se observa un incremento de las rentas en buenas ubicaciones y espacios bien mantenidos y adaptados a las últimas tecnologías”.
Uno de los expertos en esta materia era Iñigo Galán, para quien “evidentemente el mundo de las oficinas no es comparable en volumen al residencial o incluso al hotelero. Pero sí ocurre algo parecido a lo que sucede en otros sectores, aunque en este caso
incluso es más evidente: el mercado está focalizado sobre todo en Sevilla y Málaga y el resto de capitales andaluzas está muy lejos de las cifras que se manejan en estas dos ciudades. En el caso de la capital malagueña, la gran mayoría de los edificios de oficinas son de capital mixto, no son de uso exclusivo y el mercado más importante está en el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA), fuera del centro de la ciudad. Ahora empiezan a surgir proyectos nuevos dentro de la ciudad que están dando más dinamismo a este mercado. Curiosamente, Málaga tiene una renta de oficinas en el centro más alta que la de Sevilla porque no hay oferta pero sí una fuerte demanda”.
En el caso de Sevilla, según Galán “si antes este mercado contaba con 1,3 millones
de metros cuadrados, en los últimos años esta cifra ha bajado hasta 1,2 millones de metros cuadrados, debido, sobre todo, al cambio de uso. De esos 1,2 millones, unos 700.000 corresponden a la zona prime del centro de la ciudad y el resto son periféricos. Y aunque las rentas siguen subiendo y la media se sitúa ya en 8,3 euros por metro cuadrado, siendo las más altas las de Torre Pelli (21euros/metro cuadrado), La Palmera(14 euros/metro cuadrado) o Cartuja (12 euros/metro cuadrado), siguen siendo unas rentas pobres”. Para el CEO de Inerzia, el de Sevilla es “un mercado más grande que el de Málaga, pero el precio del metro cuadrado es bajo y hay pocos proyectos nuevos, a pesar de que hay mercado y demanda, pero hacen falta promotores valientes en este
- ÍÑIGO MOLINA -
“Málaga cuenta con un millón de metros cuadrados de oficinas. Si se excluyen los ocupados por instituciones y administraciones quedarían sólo unos 650.000”
sector que desarrollen estos proyectos”. Otro de los problemas a los que se enfrenta este segmento en la capital hispalense es que hay mucha multipropiedad, hay muy pocos propietarios únicos“, explicaba.
Por su parte, Íñigo Molina, experto en este mercado en Málaga, indica que en esta zona “nuestros estudios apuntan a que se cuenta con un millón de metros cuadrados de oficinas, de los cuales, si se excluyen los ocupados por instituciones y administraciones públicas, quedarían sólo unos 650.000 para el resto de oficinas”. Partiendo de esta base, Molina reconoce que el “PTA supondría unos 400.000 metros cuadrados por lo que el resto no alcan-
- PEDRO HIDALGO -
“Se sigue dibujando un panorama diferenciado basado en la ubicación y la calidad de los activos”
- ÁLVARO ROJAS -
“En Sevilla capital estamos inmersos en un proceso de reconversión de edificios de oficinas para uso hotelero”
zaría los 300.000. Tanto peso tiene, por tanto, el parque tecnológico - ya que supone dos tercios del mercado de oficinas de Málaga-, que impacta en la renta media, que es muy baja, en relación a los precios que se manejan en el centro de la capital malagueña, donde la oferta es tan escasa, sobre todo de edificios de oficinas exclusivos de calidad, que se pagan rentas muy altas para estar en el centro”. Este escenario, según este experto, va a cambiar, ya que “ahora mismo hay en construcción, en ubicaciones muy diferentes, 37.000 metros cuadrados de edificios nuevos, con todos los requisitos de calidad y certificaciones que se exigen hoy en día y para los que las rentas van a rondar los 2025 euros por metro cuadrado. Con estos proyectos, que
verán la luz prácticamente al mismo tiempo en un plazo aproximado de dos años, se va a dar un salto en la oferta y esto va provocar que haya mucho movimiento por empresas que dejen su ubicación y se trasladen a estos edificios nuevos y dejen su anterior oficina disponible. Los edificios antiguos van a necesitar, como ocurre con los hoteles de la costa, una remodelación para no quedar fuera del mercado. Son muy pocos los inmuebles en zonas prime y en
- ÁLVARO ROJAS -
“Estimamos que se han transformado entre 25.000 y 30.000 metros cuadrados de oficinas en edificios del centro de Sevilla desde la pandemia”
GREGORIO ABRIL GESVALT
“Con la actual demanda, los promotores pre eren acometer un proyecto residencial ya que van a percibir unos márgenes bastante más amplios”
manos de propietarios únicos (Salsa Inmobiliaria, la familia Quesada, Edipsa, Myramar o AGP)”.
A la hora de analizar la escasa inversión que existe en este tipo de proyectos en determinadas zonas de Andalucía, para Gregorio Abril, lo que ocurre también es que “teniendo la opción de construir vivienda, con la actual demanda, los promotores prefieren acometer un proyecto residencial ya que van a percibir unos márgenes bastante más amplios que con uno de oficinas”.
A este respecto, Álvaro Rojas manifestaba que “hay un efecto contable en Sevilla capital que es la reconversión de edificios de oficinas para uso hotelero. Estimamos que se han transformado entre
25.000 y 30.000 metros cuadrados de oficinas en edificios del centro histórico desde la pandemia. Estamos por tanto inmersos en una reconversión a nivel local a la que estamos intentando adaptarnos”. Otra de las dificultades a la que se enfrentan los profesionales del sector y que apuntaba Álvaro Rojas es “la flexibilidad que necesitan algunos clientes usuarios de oficinas, que demandan una cantidad de espacio que va cambiando con el tiempo-temporadasproyectos”, y precisamente por ello es por lo que han proliferado la promoción y aperturas de los denominados ‘centros de negocio’, cuya gestión y explotación es algo más complicada que la oficina para alquiler estable a medio o largo plazo”. Ai
“Lo que estamos viviendo no tiene parangón”
JOSÉ MARÍA LEÓN INERZIA
Conclusiones
“Hace falta que la Administración encuentre vías de solución para la falta de vivienda”
ROSA HAFNER ANDALUCÍA INMOBILIARIA
Ha sido un debate enriquecedor, donde hemos dado un repaso a los principales temas del sector. Creo que el sentimiento general es de optimismo, algo que comparto porque también creo que, a pesar de todas las dificultades, sobresale el trabajo y la profesionalidad de todas las empresas, no sólo las inmobiliarias. Este país puede con mucho y lo que estamos viviendo a día de hoy no tiene parangón. Hay gente muy competente haciendo las cosas muy bien y todo eso al final se refleja en los resultados. Los turistas siguen viniendo aquí, evidentemente porque tenemos sol, pero también porque se les da un buen servicio, se le atiende bien y tienen seguridad jurídica, a pesar de que a veces ciertas decisiones políticas traten de quebrar esa confianza. Pero la inversión sigue creciendo y tenemos que estar todos muy orgullosos del trabajo realizado y de lo bien que va el sector, a pesar de todo y de todos. Ai
Tras escuchar vuestras intervenciones, creo que Andalucía vive un momento de gran dinamismo. Ese optimismo ya lo mostraban los empresarios que participaron en el Foro de Constructoras y Promotoras que esta revista organizó hace unos meses, donde se puso sobre la mesa la buena situación del sector inmobiliario pero también la preocupación porque la coyuntura internacional frenara este crecimiento. También aquí habéis coincidido con ellos al afirmar que hace falta que la Administración encuentre vías de solución para la falta de vivienda, algo muy preocupante que puede agravarse en los próximos años. Ai
“Es patente la necesidad de suelo finalista”
El sector está en un momento dulce. En nuestro caso particular, como nos dedicamos sobre todo al desarrollo y transformación de suelo, y está claro y es patente esa necesidad por la escasez de suelo finalista, nos encontramos en un momento muy interesante para los urbanistas. Ai
ANGULO / SOCIA DE ANDERSEN
“Las perspectivas van a seguir siendo de crecimiento del sector”
Como conclusión podemos decir que el final de 2024 y el principio de 2025 están siendo meses de crecimiento para el sector inmobiliario, pero también nos encontramos en una etapa que requiere una profunda reflexión sobre los retos estructurales a los que debe enfrentarse.
El actual periodo de certidumbre financiera constituye un factor clave para el dinamismo del mercado inmobiliario, sin embargo, los problemas derivados de la falta de oferta de vivienda continúan siendo un desafío.
En los próximos meses el sector deberá adaptarse a los nuevos retos y buscar soluciones para lograr un crecimiento equilibrado y sostenible. Ai
PALOMA
PEDRO HIDALGO / GRUPO GLOVAL
“Se espera un incremento de la
inversión”
Desde el punto de vista financiero, lo he comentado a lo largo de este debate, creo que estamos en un momento muy bueno, totalmente expansivo y continuista. Teniendo en cuenta la inestabilidad económica internacional, por la política de aranceles de USA, desde Caixabank Research, seguimos manteniendo al alza las previsiones para el mercado inmobiliario español debido a la fortaleza de la demanda, la mejora de las perspectivas económicas y el descenso de tipos de interés. El incremento de inversión se espera, no sólo por la bajada de los tipos de interés, sino también por la elevada demanda de vivienda que va a seguir habiendo. Estas buenas perspectivas se reflejan en el nuevo Plan Estratégico 2025-2027 de la entidad, que recoge un incremento de inversión. El plan para este periodo es optimista con el crecimiento y tiene en el sector de la construcción uno de sus principales argumentos, junto a la digitalización. Los principales desafíos del sector inmobiliario son la insuficiente oferta de suelo; seguir apostando por la colaboración entre el sector público y privado va a ser esencial para asegurar un desarrollo sostenible y equilibrado del mercado inmobiliario y mejorar la productividad del sector de la construcción así como atraer mano de obra joven y cualificada y avanzar en la industrialización. Ai
“Andalucía ya no hay que explicarla”
Mi caso personal con la perspectiva del tiempo, recuerdo cuando decidí salir hace ya algunos años del mundo jurídico y pasarme al inmobiliario: aquella decisión fue sin duda una apuesta personal, y es que por aquel entonces un familiar cercano que residía en un país de Centroeuropa desde hacía muchos años, pues me alentó y me confirmó que sería una decisión acertada porque tenía bien claro que España y sobre todo Andalucía se iban a convertir en “La Florida de Europa”. Han pasado unos 25 años desde entonces y compruebo año a año que en gran parte se viene cumpliendo, salvando las distancias culturales lógicamente…. Lo que se viene promoviendo y desarrollando aquí, principalmente en toda la costa andaluza, es un ‘concepto de vida’ que atrae cada vez a más extranjeros de muy diversas nacionalidades, principalmente europeos, que cuando se acerca o llega su jubilación quieren establecerse, si no de modo permanente, si por largas temporadas cada año. Ai
“Andalucía ofrece estabilidad y garantías al inversor”
Estamos en un sector que afronta un futuro con muy buenas perspectivas. Después de todo lo que hemos sufrido y seguimos sufriendo podemos asegurar que somos muy resilientes. España sigue atrayendo a la inversión, y en concreto Andalucía, por la estabilidad que está demostrando, por la diferentes alternativas de inversión que se pueden plantear: residencial en todas sus modalidades (venta, alquiler, flex,…), oficinas por el factor competitividad, industrial y logístico por el crecimiento en Sevilla y zonas de Costa (de Almería a Huelva), hoteles por el imparable crecimiento del turismo y buenas perspectivas de futuro. Todo esto unido a las garantías que ofrece el territorio, es foco claro de inversión y aunque las cosas se están haciendo bien, siempre se puede mejorar. Los promotores se muestran optimistas y así lo comentaban en el almuerzo-coloquio que recientemente celebró Andalucía Inmobiliaria. Habiendo turismo, mejorando el empleo y manteniendo estables los tipos, si la coyuntura internacional no lo impide el sector seguirá creciendo. Ai
MARIOLA VALIENTE CAIXABANK
ÁLVARO ROJAS REALTIS REAL ESTATE
ÍÑIGO MOLINA COLLIERS INTERNACIONAL
“El sector va a seguir en auge bastante tiempo”
Creo que la tendencia va a seguir siendo positiva por dos motivos principalmente. En primer lugar, en España y en concreto nuestra comunidad, se están haciendo las cosas medianamente bien y no solo ofrecemos una oferta de sol y playa, sino una amplia variedad de servicios de calidad, una seguridad jurídica que otros países no tienen y un sistema financiero robusto que atrae la inversión nacional e internacional. Y en segundo lugar, porque la demanda que existe actualmente va a seguir manteniéndose durante los próximos años, con lo cual el sector va a seguir manteniéndose estable en los próximos años.Ai
PASTORA BLASCO / KRATA, SOCIEDAD DE TASACIÓN
“Estamos en un momento muy positivo”
Creo que el sector está al alza a pesar de la coyuntura que estamos viviendo. Los riesgos que existen a nivel global, como el tema arancelario o los conflictos geopolíticos que, si estallan, afectarían a todos los sectores. Es urgente que la administración pública busque un pacto nacional con soluciones para mejorar el mercado de vivienda, que sea accesible a todos, independientemente de la legislatura y con visión a largo plazo. A nivel empresarial, el sector está en un momento muy positivo, con muy buenas perspectivas de futuro. Ai
GREGORIO ABRIL / GESVALT
“El escenario es complicado pero soy razonablemente optimista”
Me considero una persona positiva que suele pensar que lo mejor está por llegar y siempre he confiado en nuestro país. Pero creo que ahora mismo en España hay muchas cosas que mejorar. Es cierto que existen regiones, como Madrid o Andalucía, donde afortunadamente se están adoptando medidas acertadas que están ayudando a crecer. Y también es cierto que, a pesar de las trabas que nos encontramos, de la inseguridad jurídica o del excesivo intervencionismo que a veces se impone desde la Administración central, España sigue creciendo, porque el ahorro de las familias españolas sigue aumentando, contamos con un sector muy profesionalizado, el turismo va a seguir llegando y la demanda en nuestro sector sigue subiendo. Ai
ÍÑIGO GALÁN / INERZIA
“Podemos mirar al futuro con optimismo”
El principal problema del sector inmobiliario, más allá de la falta de suelo, del encarecimiento del coste de los materiales de construcción o de la falta de mano de obra, es la situación política, ya que todos necesitamos estabilidad y seguridad jurídica y ahora mismo vivimos bastante incertidumbre en temas claves para el sector. A pesar de todo eso, coincido con la idea que se ha transmitido en este foro de que la situación actual es relativamente buena, además las perspectivas son favorables y, por todo ello, creo que podemos mirar al futuro con optimismo. Ai
JOSÉ MARÍA BASAÑEZ / GRUPO TECNITASA
El sector residencial de lujo en la Costa del Sol: consolidación de un mercado en expansión
Responsabledeoficina enMarbelladeColliers
L“En 2024, las transacciones de vivienda libre en el Triángulo de Oro aumentaron un 6%, registrando así el segundo mejor ejercicio de la serie histórica, superando a 2023 y solo por detrás del excepcional 2022”
A Costa del Sol se ha posicionado de forma definitiva como uno de los destinos residenciales de lujo más relevantes del sur de Europa. Marbella, Estepona y Benahavís —conocidos como el “Triángulo de Oro”— conforman el núcleo de un mercado en auge, caracterizado por su solidez, resiliencia y elevada demanda internacional.
A lo largo de la última década, y con especial intensidad tras la pandemia, la región ha captado el interés de compradores de alto poder adquisitivo que buscan no solo una segunda residencia, sino un entorno idóneo para establecer su residencia habitual. Factores como la consolidación del teletrabajo, el clima privilegiado, la calidad de vida, la seguridad, la oferta educativa internacional y la conectivi-
dad aérea han desempeñado un papel determinante en esta transformación.
COMPRAVENTAS EN CRECIMIENTO Y MERCADO SOSTENIDO
El dinamismo del sector se refleja en los datos de compraventas. En 2024, las transacciones de vivienda libre en el Triángulo de Oro aumentaron un 6%, registrando así el segundo mejor ejercicio de la serie histórica, superando a 2023 y solo por detrás del excepcional 2022. Estepona destacó con un incremento del 19%, mientras que Marbella creció un 5%. Benahavís, por su parte, experimentó un descenso del 25 %.
Aunque la segunda mano sigue siendo predominante, la obra nueva va ganando peso. En 2024, el 14 % de las tran-
sacciones correspondieron a viviendas nuevas terminadas y escrituradas, con un total de 1.191 operaciones, un 68 % más que el año anterior. No obstante, la escasez de suelo finalista, la complejidad de los trámites urbanísticos —con plazos medios de hasta 14 años para su desarrollo— y la lentitud en la concesión de licencias continúan limitando la oferta. Esto genera una presión constante sobre los precios y ralentiza la salida de nuevos proyectos al mercado.
EVOLUCIÓN DE PRECIOS: TENDENCIA AL ALZA MODERADA
El precio de la vivienda en la provincia de Málaga ha mantenido una trayectoria ascendente durante los últimos siete años, y en la ciudad de Marbella, un año más. En
Ana Gavilanes
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS DE VIVIENDA LIBRE
2024, el precio medio de la provincia se situó en 2.637 €/ m², casi un 13 % más que el año anterior. En el denominado Triángulo de Oro, los precios aumentaron un 9 % en Marbella (3.819 €/m²), un 14 % en Estepona (2.832 €/m²) y un 4 % en Benahavís (3.501 €/m²).
Destaca especialmente la evolución de Málaga, que cerró 2024 con un precio medio cercano a los 2.700 €/m², acercándose a los niveles de Estepona y un 23% por encima del año anterior. Este incremento se debe en gran parte al encarecimiento de la obra nueva, cuyos precios fueron un 30,7% superiores a los de 2023, impulsados por la entrega de Sierra Blanca Tower. Este emblemático proyecto ha supuesto un antes y un después para el segmento residencial de lujo en la ciudad, elevando los estándares de exclusividad, calidad
y servicios a niveles inéditos en Málaga.
El segmento prime, compuesto por viviendas de más de 3 millones de euros, también ha experimentado un crecimiento, aunque más moderado: un 3,17 % en el último año, con un valor medio de 7.185 €/m². Zonas como La Zagaleta en Benahavís, Sierra Blanca, Nueva Andalucía o la Milla de Oro en Marbella continúan siendo altamente demandadas. En algunas urbanizaciones exclusivas, como Marina de Puente Romano, se han alcanzado precios cercanos a los 30.000 €/m², comparables a los de Mónaco o grandes capitales como Londres o París.
CAMBIO DE PERFIL: UN COMPRADOR MÁS JOVEN, GLOBAL Y EXIGENTE
El perfil del comprador ha evolucionado significativamente. Si bien los clientes
tradicionales procedentes del norte de Europa (Reino Unido, Alemania, países escandinavos) siguen siendo relevantes, se observa un creciente interés por parte de compradores de Europa del Este (sobre todo desde que se desató la guerra en Ucrania), Estados Unidos, Canadá y Latinoamérica.
A este fenómeno se suma la aparición de un comprador más joven, con familia y edades comprendidas entre los 35 y los 45 años, generalmente empresarios, emprendedores o profesionales con alta movilidad geográfica, que optan por establecer su residencia principal en Marbella y la Costa del Sol, atraídos por su calidad de vida, su oferta de colegios internacionales, la excelente conectividad y sus servicios exclusivos en un entorno internacional y seguro.
Este nuevo perfil es más informado y exigente. Busca viviendas sostenibles, con
“El
precio de la vivienda en la provincia de Málaga ha mantenido una trayectoria ascendente durante los últimos siete años, y en la ciudad de Marbella, un año más”
altos estándares de diseño, eficiencia energética y una dotación de servicios del máximo nivel: seguridad 24 horas, servicio concierge, wellness, coworking, beach clubs o zonas gourmet. También valoran positivamente certificaciones medioambientales como BREEAM, WELL, LEED o Passivhaus, lo que está impulsando una transformación en el diseño y ejecución de nuevos desarrollos. Otra tendencia de este nuevo perfil comprador es el “lujo silencioso”, que combina materiales naturales de máxima calidad con diseño de líneas limpias y minimalistas, que ofrece una estética elegante y atemporal.
BRANDED RESIDENCES:
EL FUTURO DEL LUJO INMOBILIARIO
Una de las tendencias emergentes más destacadas en el segmento de alta gama es la proliferación de las Bran-
MARBELLA ESTEPONA BENAHAVÍS Variación interanual
Fuente: Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible.
“La calidad de vida que ofrece la Costa del Sol, ha convertido la zona en un refugio seguro”
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA (PRECIOS DE CIERRE) €/m2
“Los nómadas digitales de alto poder adquisitivo, ven en lugares como Marbella y la Costa del Sol el equilibrio perfecto entre conectividad, clima y servicios de primer nivel”
ded Residences, o residencias de marca. Se trata de desarrollos residenciales asociados a firmas internacionales de moda, automoción o cadenas hoteleras de lujo, que ofrecen un producto diferenciado con una experiencia de usuario alineada con los valores de la marca.
En la Costa del Sol, este modelo ha encontrado un entorno favorable para su expansión. Proyectos como Epic Marbella by Fendi Casa, Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana, Elie Saab Villas, Karl Lagerfeld Villas o Tierra Viva by Automobili Lamborghini han marcado un antes y un después en el estándar de la oferta residencial. Se espera que este segmento experimente un fuerte crecimiento en los próximos años,
MARBELLA ESTEPONA BENAHAVÍS
Fuente: Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible.
consolidando la región como un referente europeo en este tipo de producto inmobiliario.
PERSPECTIVAS 2025: MODERACIÓN EN EL CRECIMIENTO, CONSOLIDACIÓN DEL VALOR
De cara a 2025, se estiman unos niveles de actividad similares o incluso superiores a los de 2024, con cierta estabilización de los precios, principalmente en segunda mano, y tasas de crecimiento más
PROVINCIA MÁLAGA CAPITAL
moderadas. En obra nueva, sin embargo, la escasez estructural de suelo continuará limitando la oferta y empujando los precios al alza, aunque en menor medida.
El mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol sigue en plena expansión, impulsado por un interés creciente de compradores internacionales, el desarrollo de proyectos innovadores y una demanda que supera la oferta disponible.
Conclusiones
La inestabilidad en otras partes del mundo, combinada con la calidad de vida que ofrece la Costa del Sol, ha convertido la zona en un “refugio seguro” para el capital internacional. A ello se suma el auge del teletrabajo y el fenómeno de los nómadas digitales de alto poder adquisitivo, que ven en lugares como Marbella y la Costa del Sol el equilibrio perfecto entre conectividad, clima y servicios de primer nivel. Ai
El sector residencial de lujo en la Costa del Sol vive una nueva edad dorada. Con una mezcla única de clima, estilo de vida, seguridad jurídica y conectividad internacional, el mercado sigue atrayendo a compradores exigentes que no buscan una simple residencia, sino un enclave donde disfrutar del presente y proyectar el futuro. En este contexto, el verdadero lujo es saber elegir bien el lugar… y pocos pueden competir con lo que ofrece la Costa del Sol. Ai
La Vivienda de Promoción Pública: evolución, desafíos y propuestas
“Andalucía, a través del Plan Vive 2020-2030, ha conseguido que actualmente Sevilla y Málaga sean el segundo y tercer municipio, tras Madrid, en los que más unidades de vivienda protegida se están construyendo a nivel nacional”
LA Vivienda de Promoción Pública (VPP), también conocida como vivienda protegida, constituye una herramienta fundamental para facilitar el acceso a una vivienda asequible y, limitar los precios de ventas y de alquileres mediante la regulación e intervención de las administraciones públicas en el mercado.
La primera actuación política de vivienda en España, con la Ley de Casas Baratas, data de 1911. Tras la guerra civil y durante el periodo franquista, se constituye el Instituto Nacional de la Vivienda para el desarrollo y ejecución de las viviendas protegidas, pasando a depender del ministerio de la vivienda a partir de 1950. En el año 1981, se aprueba el primer plan de vivienda de la democracia.
Es a partir de los planes plurianuales de la vivienda durante el gobierno de Felipe González, cuando se incorpora el sector privado de manera significativa en la promoción de viviendas asequibles.
Desde la década de los noventa, son las comunidades autónomas las que asumieron con carácter exclusivo las competencias en materia de viviendas. Sin embargo, el gobierno de España, desde su
competencia exclusiva sobre la distribución de los presupuestos y la planificación y coordinación de la actividad económica, actúa también sobre la política de viviendas a través de la Ley y Plan Estatal de Viviendas.
A las competencias del estado y de las autonomías, hay que añadir la potestad de las administraciones locales en materia de urbanismo y vivienda en el ámbito de su territorio. Y no podemos olvidar que son las administraciones locales los titulares de la mayoría de los suelos públicos finalistas, que componen el PMS (patrimonio municipal de suelo). Estos suelos son principalmente obtenidos a través de las cesiones obligatorias que conllevan cualquier desarrollo urbanístico, y que, normalmente, han servido más para cubrir necesidades presupuestarias que para cumplir con políticas “sostenibles” de viviendas accesibles.
En esta evolución desde las primeras políticas de vivienda accesible vemos claramente un proceso de atomización de competencias entre las tres administraciones: estatal, autonómica y municipal. Cada una tiene responsabilidades y funciones específicas, lo que debiera permitir una mayor
adaptación de las políticas de vivienda a las necesidades locales, pero está generando grandes desafíos en la coordinación, en la distribución de recursos y en la consecución de resultados.
LA SITUACIÓN ACTUAL: DEMANDA SUPERIOR
A LA OFERTA
A día de hoy, la producción no es suficiente para satisfacer la demanda y garantizar el acceso a la vivienda previsto en la constitución convirtiéndose en la principal preocupación de los españoles según el CIS. La dificultad del sector para generar nuevo suelo, junto con la tendencia de usar el patrimonio municipal del suelo para cubrir necesidades presupuestarias, ha llevado a una ausencia muy destacada de suelo finalista. Además, el coste de construcción ha aumentado un 75% en los últimos 20 años debido a la escasez de mano de obra, el incremento de materias primas, las exigencias normativas y la escalada fiscal. Todo ello, sin duda, no hace sino alejar el acceso a un hogar digno a gran parte de los ciudadanos y, en especial, a los jóvenes y a los colectivos más vulnerables.
Ante esta urgencia, debe-
mos preguntarnos si las administraciones están dando respuesta en su ámbito competencial. El objetivo fundamental de la intervención pública en materia de vivienda ha sido el de generar vivienda asequible interviniendo tanto el precio de venta como el de alquiler. Desde 1981 se han sucedido doce planes de vivienda estatales que se han ido modificando según los ciclos electorales impidiendo su correcta materialización.
La mayoría de los planes de
normas, impulsados desde las distintas administraciones e incluso desde Europa, con distinto alcance y resultados y, en muchas ocasiones, sin tiempo de maduración suficiente para valorar adecuadamente su efectividad.
PROPUESTAS CLAVE
PARA MEJORAR LA ACCESIBILIDAD
Andalucía, a través del Plan Vive 2020-2030, ha sido una de las comunidades que de modo más rápido y eficaz
vivienda han tenido como objetivo prioritario el fomento de la actividad económica a través del impulso de la construcción de vivienda protegida sin sustanciar el número de hogares a los que iban a destinar esas viviendas. Frente al modelo europeo más habitual, además, nuestros planes nacionales vienen fijando la prioridad en el régimen de tenencia frente al alquiler.
La evidencia del gran reto que enfrentamos en materia de vivienda ha provocado que se sucedan distintos planes y
ha reaccionado consiguiendo que actualmente Sevilla y Málaga sean el segundo y tercer municipio, tras Madrid, en los que más unidades de vivienda protegida se están construyendo a nivel nacional. Recientemente, el gobierno andaluz ha impulsado el Decreto-Ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda en el que, además de modificar los coeficientes territoriales y cuestiones significativas sobre los módulos, se interviene decididamente para acortar los plazos de
obtención de suelo finalista posibilitando el cambio de uso de parcelas originalmente destinadas a otros usos y que tengan por objetivo el desarrollo de vivienda protegida tanto en régimen de tenencia como de alquiler.
Pero el reto sigue siendo el de intervenir sobre el precio final y para ello deben implementarse, bajo mi opinión, otro tipo de medidas más decididas en materia presupuestaria como la implementación de ayudas directas e indirec-
“Desde
1981 se han sucedido doce planes de vivienda estatales que se han ido modificando según los ciclos electorales impidiendo su correcta materialización”
tas, la bonificación, reducción e incluso exención de determinados tributos, como el IVA, y la recuperación de modelos de colaboración públicoprivada, que resultaron muy eficaces en los noventa, donde se alcanzó un volumen de vivienda protegida del 30% del total de viviendas anuales producidas en España.
Otro aspecto básico para el acceso a una vivienda protegida es la limitación de rentas de la unidad familiar, que debemos revisar. La tasa de esfuerzo económico para com-
“Modelos de colaboración públicoprivada resultaron muy eficaces en los noventa, donde se alcanzó un volumen de vivienda protegida del 30% del total de viviendas anuales producidas en España”
“En materia de alquiler, paradójicamente el promotor de vivienda protegida debe asumir el IVA como un coste más no repercutible ni compensable frente a la vivienda en venta”
prar o alquilar una vivienda se ha incrementado significativamente en los últimos años, pero también el ingreso mínimo y la renta media de los hogares. Sin embargo, el índice de referencia para el acceso de vivienda protegida sigue siendo el IPREM que apenas se ha revisado un 30% en el periodo 2004-2025 pasando de 460,50 €/mes a los 600 €/ mes actuales, a pesar de una inflación acumulada en ese periodo de un 58,8 %. En términos comparativos, el SMI ha pasado a ser de 1.184,00 €/ mes en 2025 desde los 573,00 €/mes de 2004.
Por otro lado, si queremos incentivar el uso del alquiler como en los países de nuestro entorno, deben implementarse medidas especiales como, por ejemplo, incrementar la edificabilidad y densidad admitida de proyectos residenciales protegidos destinados al régimen de arrendamiento permanente, bonificaciones fiscales pues, paradójicamente el promotor de vivienda protegida debe asumir el IVA como un coste más no repercutible ni compensable frente a la vivienda en venta, o recuperar las subvenciones de hasta el 20% de los costes de proyecto que preveían los antiguos Planes de Vivienda.
Un mayor parque de vivienda en alquiler con algún régimen de protección favorece, sin ninguna duda, la flexibilidad necesaria para adecuarse a un tiempo en el que ha crecido la movilidad territorial de los ciudadanos debido al mercado laboral y a la propia evolución natural de los ciclos de vida que exigen diferentes soluciones habitacionales para cada etapa.
RESUMEN
Dar una solución al reto de la vivienda debe huir de la improvisación y de las proclamas, y exige lealtad entre administraciones, de
una decidida colaboración público-privada y de políticas fundamentadas en el rigor y en las estrategias de largo plazo. Es necesario fomentar escenarios atractivos para que el capital invierta, principalmente, garantizando la seguridad jurídica e impulsando una fiscalidad específica para cada solución. En el centro de cada una de las decisiones debe situarse la demanda y la accesibilidad, con una mayor capacidad adaptativa a las características propias de cada núcleo poblacional.
El coste real de una vivienda hoy en España
En mis más de treinta años en el sector he tenido la oportunidad de desarrollar más de 5.000 viviendas con algún tipo de protección. No empezamos de cero. Muchas soluciones ya implantadas con anterioridad son perfectamente válidas. Tan sólo, comprometámonos entre todos en su actualización y adaptación a la demanda de la sociedad de hoy, mirando al largo plazo y exigiendo el consenso de las administraciones públicas. Es un reto que exige el compromiso de todos nosotros. Ai
Para producir una vivienda de 70 metros cuadrados útiles más garaje, ya que hoy en día casi todos los planeamientos obligan a la ejecución de una plaza de garaje por vivienda, los costes de construcción suponen entre 1.320 y 1.650 €/m2 útil. A ello, habría que sumarle el coste de producir suelo finalista. Las exigencias de los planeamientos urbanísticos actuales, cesiones, sistemas generales, acciones medioambientales, infraestructuras de conexiones viarias y movilidad, suministros eléctricos, comunicación, actuaciones hídricas, residuos, saneamiento; suponen un coste de producción de suelo por m2 útil de vivienda, de entre 260 y 320 €/ m2 útil. Por último, habría que añadir los costes de los proyectos, dirección de obras, CTE, fiscales, licencias, jurídicos, financieros… Ai
SEGUIMOS CRECIENDO CONTIGO
Se puede contratar mejor
Ignacio Sánchez de Mora y Andres PresidentedeASICA ydelaFederaciónCÍES, ConocimientoeIngeniería deEspaña
“Desde el sector, entendemos que para la mejora de la contratación pública en España se han detectado seis campos en los que urge la implementación de buenas prácticas”
ENla Asociación empresarial de Ingenieros Consultores de Andalucía, ASICA, llevamos años dedicados a propiciar la mejora de la contratación pública en sus fases de planificación, licitación y ejecución de los contratos. Esta tarea parte de la convicción de que, si proveemos a las Administraciones Públicas servicios de ingeniería y arquitectura de gran calidad, éstas tendrán mayor control y certidumbre en sus inversiones, mitigando los riesgos de construcción y explotación a lo largo del ciclo de vida de las infraestructuras y mejorando, además, los plazos de su puesta en servicio a la ciudadanía. Ya en el año 2017 conseguimos, después de mucho esfuerzo y tesón, la distinción de los servicios intelectuales en el artículo 145 de la Ley de Contratos del Sector Público Ley 9/2017 que establece que para ese tipo de servicios los criterios de adjudicación vinculados a la calidad deben suponer al menos, el 51 por ciento de la puntuación total. Resulta indubitado que un proyecto de construcción bien definido aporta certeza y seguridad a la empresa contratista que lo ejecutará, derribando el mito de que la indefinición genera márgenes económicos a través de proyectos modificados. En ASICA,
una vez integrados en la Federación de asociaciones de empresas de Conocimiento e Ingeniería de España, CÍES, hemos continuado en el firme convencimiento de crear un foro de encuentro y enriquecimiento entre Administraciones Públicas [en sus tres niveles: Estado, Autonómico y Local], empresas contratistas [de construcción, servicios e ingeniería de consulta], profesores universitarios y expertos en materia de contratación pública. Este propósito, bajo la dirección académica del catedrático de derecho administrativo de la Universidad de Sevilla D. Juan Antonio Carrillo Donaire, ha cristalizado en los Simposios Nacionales de Buenas Prácticas en la Contratación Pública que, gracias a la generosidad de GAESCO y de su gerente Juan Aguilera arrancaron en Sevilla en diciembre de 2022 y han recorrido: Málaga de la mano de la ACP Málaga en marzo de 2023, Madrid de la mano de la CNC en junio de 2023, Santiago de Compostela de la mano de AGEINCO en septiembre de 2023, Valencia de la mano de FECOVAL en junio de 2024 y Barcelona de la mano de Cámara de Contratistas de Obras de Cataluña, CCOC, este mes de abril de 2025. De manera muy resumida, desde el sector, entendemos
que para la mejora de la contratación pública en España se han detectado seis campos en los que urge la implementación de buenas prácticas:
1. Redactar pliegos de condiciones que especifiquen, con total claridad, el alcance de los trabajos.
2. Establecer los Presupuestos Base de Licitación mediante metodologías de cálculo basadas en los precios de mercado.
3. Disminuir el peso relativo de las ofertas económicas, aplicando fórmulas de puntuación que desincentiven las bajas anormales; estableciendo a su vez, umbrales de temeridad y de saciedad.
4. Limitar la extensión de las ofertas técnicas según el importe de la licitación, asignando la totalidad de la puntuación técnica a la mejor de las ofertas presentadas y proporcionalmente, al resto.
5. Dotar a los contratos de la necesaria flexibilidad para garantizar su equilibrio económico, las revisiones de precios y la honesta equivalencia entre las partes.
6. Reducir al máximo los encargos a los Medios Propios de las Administraciones Públicas, un problema grave y creciente en España.
Toda la información que hemos ido recopilando se encuentra disponible en la
página www.buenaspracticascontratacionpublica.com que incorpora los vídeos de todas las sesiones y una biblioteca virtual de buenas prácticas. Como colofón a esta edición, en la que hemos alcanzado los 400 participantes, hemos entregado los premios nacionales a las buenas prácticas en la contratación pública para los que hemos recibido 16 candidaturas en tres categorías: Administración General de Estado, Comunidades Autónomas y Administración Local.
La Dirección General del Agua del MITECO ha sido la ganadora en la categoría Administración General del Estado, por su buena práctica TARIFAS DE PERSONAL - PLIEGOS DE BASES DE SERVICIOS DE INGENIERÍA Y CONSULTORÍA que ha tenido una enorme trascendencia en el sector de la ingeniería de consulta en España desde su implementación en febrero de 2021.
La categoría Comunidad Autónoma ha recaído en la Dirección General de Con-
Inauguración institucional del simposio nacional BPCP, de izquierda a derecha Ignacio Sánchez de Mora, presidente de CÍES; Jordi Terrades, secretario general de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica de la Generalitat de Cataluña; José Antonio Santano, secretario de Estado de Transportes y Movilidad Sostenible; Daniel Crespo, rector de la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC) y Meritxell Budó, presidenta de la Asociación Catalana de Municipios.
tratación de la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos de la Junta de Andalucía por sus dos buenas prácticas presentadas: un robot Asistente para Mesas de Contratación (ASICÓN): proceso de automatización en el análisis de los documentos del tipo “Documento Europeo Único de Contratación (DEUC)” en apoyo a las mesas de contratación, y una guía y herramienta para el cálculo y desglose del presupuesto base de licitación en contra-
tos de servicios basada en una metodología indirecta. Esta herramienta no solo facilita los cálculos, sino que también proporciona unas pautas estructuradas para documentar y justificar el trabajo realizado, que sirve de soporte de lo actuado en el expediente de contratación respecto a la estimación del PBL y el desglose de los costes.
Finalmente, el Ayuntamiento de Tarragona ha sido galardonado en la categoría de Administración Local por
su catálogo de 9 buenas prácticas que aplican en sus procesos de planificación, preparación y licitación.
El éxito y la expectación que están generando estos simposios nos ratifican en nuestra visión y misión de contribuir al progreso de la contratación pública, orientándola hacia la calidad, el valor y la excelencia. Hace tiempo que pienso que no sólo se puede contratar mejor, sino que se quiere contratar mejor. Ai
Vista general del VI simposio nacional de Buenas Prácticas en la Contratación Pública celebrado en la Universidad Politécnica de Cataluña en Barcelona el 3 de abril de 2025 con 400 inscritos.
Dña. Cristina Tutor Cadenas, secretaria general de la Comisión Consultiva de Contratación de Andalucía recibe el premio nacional de Buenas Prácticas en la Contratación Pública de la mano de D. Oriol Altisench, ingeniero jefe del Ayuntamiento de Barcelona
Sonia Mora. Fotos: Archivo Ai
¿Qué papel representa la internacionalización en su empresa y qué proyectos, en marcha y/o ejecutados en los últimos años, destacaría como más significativos?
En un contexto cada vez más competitivo y globalizado, las empresas andaluzas de ingeniería han encontrado en la internacionalización una vía estratégica no solo para crecer, sino para garantizar su sostenibilidad a largo plazo. La salida al exterior les permite diversificar mercados, acceder a grandes proyectos y posicionar el sello andaluz de calidad e innovación en el panorama internacional.
La internacionalización es una estrategia fundamental en nuestra evolución y expansión, que ha impulsado de manera crucial nuestra consolidación como una ingeniería de referencia a nivel global. El prestigioso ranking Engineering News-Record (ENR) Global Sourcebook nos coloca ya entre las cincuenta mejores empresas de ingeniería del mundo, siendo por ejemplo Top 20 en el sector del abastecimiento de agua y Top 30 en los de transporte e instalaciones costeras. Asimismo, nos consolidamos en el Top 75 entre mayores firmas de arquitectura del mundo, según el ranking World Architecture Top 100 de 2025. Estos reconocimientos son reflejo del enfoque innovador, la técnica y capacidad para desarrollar proyectos transformadores a escala global.
Las recientes adquisiciones estraté-
ISIDORO CARRILLO | Director de Desarrollo Internacional de Ayesa
gicas han fortalecido aún más la capacidad de Ayesa para ofrecer soluciones de primer nivel en el mundo. La incorporación de CORE, especializada en gestión de proyectos y Lean Construction, mejora la eficiencia y precisión en desarrollos complejos. Por su parte, la australiana ADP Consulting, experta en diseño sostenible de edificios, aporta soluciones líderes en eficiencia energética, desarrollos Net Zero y arquitectura adaptada al clima. Con ella sumamos un país más a nuestro ámbito de actuación, sumando ya 24, repartidos en Europa, América, África, Asia y ahora Oceanía.
Con todo, conformamos la multinacional privada de consultoría española de Ingeniería e IT más grande del país, con 13.000 profesionales, más de 20 años en comercio exterior y una plantilla internacional de 2.000 personas.
La compañía ha participado en numerosos proyectos en todo el mundo. Entre los más recientes se pueden destacar:
En Arabia Saudí Ayesa obtuvo el mayor contrato de diseño de su historia en el país, valorado en 95 millones de euros. La National Water Company le adjudicó los servicios de consultoría para diseñar
250 activos hidráulicos, con el objetivo de mejorar el suministro de agua potable en diversas regiones del país. Además, supervisará el nuevo estadio de Aramco en el país de cara a las copas de Asia y del Mundo.
En Polonia la empresa participó en el mayor proyecto de infraestructuras de transporte del país, supervisando el diseño y construcción de un tramo de la nueva línea ferroviaria de alta velocidad que conectará con el futuro aeropuerto central de comunicaciones (CPK). En Portugal participó en importantes proyectos de infraestructura, como el diseño de la línea rubí del Metro de Oporto. En México también supervisó el metro de Monterrey.
En Perú se encargará de diseñar parte del anillo vial periférico de Lima, una megaobra de 3.400 millones de dólares. En India diseñará los sistemas de instalaciones mecánicas y eléctricas de los metros de Bhopal e Indore en India. En definitiva, muchísimos logros que reflejan la estrategia de internacionalización de Ayesa, que ha fortalecido su posición en el mercado global y ha contribuido al desarrollo de infraestructuras clave en diversas regiones. Ai
La internacionalización representa uno de los principales ejes estratégicos de INERCO en su propósito de consolidarse como referente global en ingeniería tecnológica de sostenibilidad. Desde sus inicios, esta vocación ha sido clave en la evolución de la compañía, llevándonos a implantarnos en 10 países y habiendo trabajado en más de 70 países, ayudando a grandes grupos industriales en sectores como energía, oil & gas, minería o químico, en su transformación sostenible.
Este crecimiento internacional ha supuesto un importante desarrollo de nuestras líneas de negocio, con la adaptación a las normativas y necesidades de cada territorio, aportando soluciones innovadoras y específicas. Así, nuestra experiencia en Latinoamérica, Europa, India o recientemente en Emiratos Árabes Unidos nos permite trasladar conocimiento, tecnología y anticipación a los proyectos de todos nuestros clientes, así como ofrecer un servicio integral y centralizado a muchos de nuestros clientes multinacionales.
PEDRO M. MARÍN ARANDA Presidente Ejecutivo de INERCO
de nos encontramos, INERCO Acústica se ha consolidado como una de nuestras líneas con mayor proyección internacional. Desde su centro tecnológico en Sevilla, desarrolla soluciones de control de ruido y vibraciones para infraestructuras, transporte, industria y energía. Entre los proyectos más relevantes destacan actuaciones en Colombia, México, Chile, EEUU, Francia y Perú, donde hemos abordado estudios acústicos de grandes infraestructuras ferroviarias, acústica de grandes centros de distribución de mercancías, caracterización de entornos urbanos o implantación de medidas correctoras en instalaciones industriales complejas.
“Para INERCO la internacionalización es una oportunidad continua de aprendizaje, crecimiento y generación de valor compartido”
En paralelo, nuestros avances en tecnologías propias de descarbonización -como la captura de CO₂, producción de hidrógeno verde, biometano o almacenamiento energético- han permitido ejecutar proyectos pioneros en Europa y Latinoamérica. También en materia de tratamiento de aguas, suelos contaminados o seguridad industrial, nuestra actividad internacional no ha dejado de crecer, ampliando alianzas estratégicas y acompañando a grandes ingenierías multinacionales.
En este contexto, junto a nuestra Línea de Consultoría presente prácticamente en todos los territorios don-
La internacionalización es, para INERCO, una oportunidad continua de aprendizaje, crecimiento y generación de valor compartido. Un camino que refuerza nuestro compromiso con un desarrollo industrial verdaderamente sostenible. Ai
Tres son los factores principales que motivaron la internacionalización en GNGrup. El primero, la posibilidad de crecimiento, en nuestro caso orgánico, con el acceso a nuevos mercados. El segundo factor, teniendo en cuenta que muchos de nosotros somos projects managers, fue la necesidad de mitigar riesgos, mediante la diversificación de nuestra cartera, reforzando así nuestro plan de continuidad de negocio. El tercero y no menos importante fue la voluntad de querer aportar valor exportando el knowhow de la ingeniería española. Una vez ya implantados en nuevos mercados vimos que, además de crecimiento y diversificación, para nosotros la internacionalización también nos estaba ayudando a ser más competitivos, ya que te enfrentas a nuevos competidores y te expones a diferentes prácticas comerciales y enfoques estratégicos, lo que fomenta la mejora y la innovación. También nos estamos beneficiando de economías de es-
JOSEP ANTONI GRIMALT CEO de GNGrup
“La internacionalización ayuda a ser más competitivos, ya que te enfrentas a nuevos competidores y te expones a diferentes prácticas comerciales y enfoques estratégicos”
cala, lo que nos permite reducir costos y aumentar la rentabilidad.
En Latam, aparte de las inversiones españolas en activos hoteleros hechos los últimos años, hay que sumarle el avance en el desarrollo de marcos legales que garantizan la seguridad jurídica de las inversiones extranjeras en infraestructuras, lo que permite que muchas empresas españolas inviertan en este tipo de activos y nos traccionen hacia estos nuevos mercados.
Actualmente estamos implantados en México, con oficinas en Cancún y en DF y desarrollamos proyectos de ingeniería de instalaciones y project management para la construcción de nuevos hoteles.
Todos los proyectos son significativos e importantes para nosotros, pero si tengo que decir uno, tal vez sería el nuevo hotel St. Regis en Cancún de Marriott en el que nos encargamos de la ingeniería de instalaciones para AB Living.
Confiamos en el mercado Latam y esperamos, en este 2025, abrir nuevas delegaciones. Próxima parada, República Dominicana. Ai
MANUEL GONZÁLEZ MOLES
CEO de UG21
La crisis económica global, que a finales de la primera década del presente siglo marcó un punto de inflexión en la obra pública y la ingeniería en España, no representó una excepción para UG21. La drástica reducción de la inversión en infraestructuras obligó a las empresas del sector a replantear su estrategia de crecimiento. Para nosotros, la respuesta fue clara: mirar más allá de las fronteras nacionales. Fue entonces cuando, abordando acertadamente el nuevo contexto, apostamos decididamente por la apertura a nuevos mercados, con el foco en Latinoamérica. La sucursal en Lima (Perú) supuso el punto de partida en 2010. Desde entonces, hemos consolidado nuestra presencia internacional, situándonos en 2024 entre las cinco ingenierías más internacionalizadas de España. Actualmente, en torno al 80% de la facturación de la compañía, que el pasado ejercicio se elevó a cifras récord tras alcanzar los 18,7 millones de euros, procede del exterior.
“Mirando al futuro, continuamos explorando nuevos mercados, convencidos de que nuestro compromiso con la excelencia seguirá abriéndonos puertas en cualquier parte del mundo”
En relación con los mercados en los que está presente UG21, México representa el 30% del total de los ingresos, seguido de Perú y Colombia, que en 2024 aportaron el 22% y el 18% del negocio, respectivamente. Además de en estos países, contamos con oficinas en Costa Rica y Ecuador, al tiempo que desarrollamos proyectos en otros territorios como Nicaragua, donde recientemente nos hemos adjudicado el concurso de la planta solar San Isidro (Matagalpa).
Aunque cada contrato que abordamos en el extranjero es una pieza clave en el proceso de consolidación global, entre los más significativos por su envergadura, complejidad técnica o impacto social, recientemente ejecutados o en marcha, sobresale la planificación del desarrollo de los aeropuertos de la región amazónica en Perú para AdP, en consorcio con Sener, por más de 17 millones de euros.
Destacan asimismo distintas intervenciones en los aeropuertos El Edén e Ipiales en Colombia, Mariscal La Mar en Ecuador o Trujillo en Perú, así como en edificaciones como el hospital de la Torre Trecca en Lima (Perú), junto a la participación en varios tramos del Tren Maya en México o la redacción de los diseños para la Estructuración de la Ruta 1 de San José (Costa Rica), entre otros muchos. En un horizonte algo más lejano figuran la interventoría técnica y administrativa para la construcción de la torre de control de El Dorado (Colombia) y el diseño del Tren Metropolitano de Cochabamba en Bolivia. Mirando al futuro, continuamos explorando nuevos mercados, convencidos de que nuestro compromiso con la excelencia seguirá abriéndonos puertas en cualquier parte del mundo. Ai
PUERTO ANTILLA GRAND HOTEL: El escenario ideal para eventos
A pie de playa se encuentra un enclave privilegiado con 7 salas de reuniones, en las que celebrar eventos con garantía de éxito.
Este resort de cuatro estrellas a orillas del Atlántico, en plena Costa Onubense, combina el encanto andaluz con instalaciones de primer nivel. Puerto Antilla Grand Hotel no solo es un destino vacacional sino que también es el lugar ideal para celebrar eventos inolvidables. Sus 7 salas multifuncionales, completamente equipadas y con capacidad para acoger hasta 800 personas, se integran en un entorno natural privilegiado que convierte cada reunión, congreso o celebración en una experiencia única.
ENun entorno natural incomparable, donde las dunas, los pinares y el mar crean un telón de fondo único, se encuentra la playa de Islantilla. En este remanso de paz, se ubica un espacio ideal para celebrar eventos empresariales garantizando una experiencia profesional de alto nivel. Un escenario exclusivo donde trabajo y bienestar van de la mano.
LOCALIZACIÓN
Situado en primera línea de playa, en Islantilla, este complejo goza de una localización envidiable con conexiones sencillas desde distintos puntos de la geografía andaluza y portuguesa. Se puede acce-
der fácilmente desde ciudades como Sevilla (a 120 km.) o desde el Aeropuerto de Faro, en Portugal, (a 75 km.), lo que lo convierte en un destino ideal para escapadas tanto nacionales como internacionales.
Su cercanía con enclaves como Lepe a 7.2 km. o Isla Cristina a 9.2 km. permiten disfrutar de una Andalucía más pausada, donde el mar, la naturaleza y la tradición coexisten en armonía.
HABITACIONES Y SALONES
Puerto Antilla Grand Hotel es un alojamiento formado por 400 habitaciones cuidadosamente rediseñadas dispuestas en 84 dobles abuhardilladas,
Uno de los mayores atractivos de este complejo es su integración con el entorno. En primer lugar, por su acceso directo y privilegiado a la playa de la Costa Atlántica de Andalucía, donde podrás broncearte o practicar infinidad de deportes acuáticos como vela o kitesurf. También, la vegetación que envuelve patios, zonas comunes y pasillos. De este modo, el hotel transmite una conexión constante con la naturaleza. Una atmosfera de ensueño para disfrutar de una manera diferente, cualquier instante del día.
170 dobles estándar, 28 dobles con vista al mar, 20 junior suite estándar y 86 junior suite con vista al mar. Todas ellas han sido reformadas con un estilo elegante y sofisticado, que contrasta con el diseño de estilo colonial andaluz. Un remanso de paz donde hay cabida para el descanso y el entretenimiento a partes iguales.
Por otro lado, este hotel también está preparado para la gestión de eventos de gran envergadura, puesto que cuenta con 7 salas de reuniones y convenciones con una capacidad máxima de hasta 800 personas. Estos espacios multifuncionales y diáfanos están completamente equipados con acceso a internet, aire acondicionado y calefacción, cabinas de traducción simultánea, cañón de proyecciones, pantalla retráctil de proyección y todos los medios técnicos y audiovisuales necesarios. Además de un gran equipo humano altamente cualificado, que
hará de cada evento un éxito asegurado.
GASTRONOMÍA
Los clientes más gourmets, están de enhorabuena. Puerto Antilla Grand Hotel dispone de una magnifica oferta gastronómica con los productos más selectos de la provincia de Huelva, siendo el lugar idóneo
Pero, todavía hay más, Puerto Antilla Grand Hotel es un refugio para quienes esperan con ansia unos días de descanso, ya que podrán disfrutar de un revitalizante circuito de hidroterapia que incluye piscina climatizada, jacuzzi, sauna finlandesa, baño turco, ducha de cubo, ducha nebulizada o de aromaterapia, fuente de hielo y prediluvio, en su Prestige Club Sport Wellnes & Spa. Un rincón donde aliviar las tensiones del todo el año, en un espacio moderno y sofisticado. Ai
para degustar especialidades como las carnes ibéricas de la sierra o pescados y mariscos frescos. Todo ello con el mar como telón de fondo. El Restaurante Buffet ‘Los Porches’ ofrece a sus clientes desayuno, almuerzo y cena, con productos tanto de cercanía, como de cocina internacional. Además en época estival se
puede disfrutar de una excelente comida al aire libre en la terraza jardín del Restaurante ‘Los Porches’, con vistas a los jardines y al precioso lago que lo rodea, que, combinando el agua con una magnífica vegetación, genera una atmósfera inigualable.
El Restaurante Grill ‘El Mirador de Puerto Antilla’, ubicado en la zona de piscinas, rodeado de impresionantes jardines con palmeras y exuberante vegetación propone una carta de platos basados en productos de la sierra y de la costa de la provincia de Huelva. Para terminar la velada, tal vez lo que más apetece es una copa en el ‘Bar Golf’, situado frente a los jardines y con una amplia zona de terraza, creando una atmósfera confortable y acogedora, ideal para relajarse. Ai
Los costes de construcción en la promoción aumentan un 27% desde 2020
El Barómetro de la Promoción de UVE Valoraciones concluye que, desde 2020, el coste de construcción ha experimentado un incremento acumulado del 27,51%, reflejando las presiones inflacionarias y la evolución de los precios de los materiales. Al examinar los datos más recientes, se observa un aumento del 3,90% en el coste de ejecución unitario por contrata con respecto a 2023, situándose en 1.066 €/m2. El desvío medio en plazo durante 2024 ha sido de 1,32 meses, prácticamente idéntico al registrado en 2023, mientras que el desvío medio en coste de ejecución ha disminuido ligeramente hasta el 2,41%.
Según apunta el estudio, el mercado de ventas también ha mostrado estabilidad, con un comportamiento similar al de 2023 en cuanto al porcentaje de viviendas vendidas por tramo de obra ejecutada. En las promociones con más del 90% de la obra finalizada, el 92,18% de las unidades estaban vendidas a finales de 2024. Destacan las cooperativas, que presentan un ritmo de ventas superior al de la promoción convencional en todos los tramos de obra, así como las viviendas unifamiliares, cuyas ventas suelen adelantarse a las de las plurifamiliares hasta las últimas fases
COSTE DE CONSTRUCCIÓN €/M2 / VIVIENDAS PLURIFAMILIARES
Calculado dividiendo el presupuesto de contrata entre la superficie de viviendas más la mitad de la superficie del resto de usos
del proyecto, momento en el que ambas se equilibran.
Otro dato de interés es que el 79% de las promociones analizadas están siendo desarrolladas por empresas promotoras, mientras que el 21% restante corresponde a cooperativas de viviendas o comunidades de bienes. Estas últimas se concentran principalmente en la Comunidad
de Madrid y, en menor medida, en Andalucía, Aragón, Cataluña y País Vasco. En cuanto a la ejecución de las obras, el 79% de las promociones son construidas por empresas independientes contratadas por el promotor, mientras que un 11% se desarrolla dentro del mismo grupo empresarial y el 10% restante es ejecutado directamente por el promotor. Ai
Previsiones de crecimiento moderado en el mercado de fincas rústicas
Gesvalt ha elaborado su Informe de fincas rústicas 20242025, en el que se destaca que el mercado de tierras agrarias en España afronta un 2025 con perspectivas de consolidación, impulsado por la creciente demanda de terrenos de regadío y el aumento de la inversión en instalaciones de energías renovables. Estos factores serán clave en la evolución del sector en un contexto de transformación agrícola y transición energética. Desde la compañía estiman que el mercado de fincas rústicas se mantendrá activo, aunque con un crecimiento moderado
condicionado por la situación macroeconómica y los eventos climáticos extremos asociados, como inundaciones o sequías. Además, advierten de la gran incertidumbre generada por la política comercial de Estados Unidos y el posible incremento de aranceles a la importación de productos agrícolas, que podrían agravar la situación del sector. Por su parte, la superficie de parques solares ha crecido de manera notable desde 2016, de las 19.000 hectáreas de aquel año a las 50.000 alcanzadas en 2023, lo que representa un aumento del 166% en este periodo. Ai
Almería y Huelva registrarán las mayores subidas de precios en Andalucía en este trimestre, según la IA
La Inteligencia Artificial prevé que las ciudades de Almería (+3,8%) y Huelva (+2,5%) registren las mayores subidas de precios de compraventa de viviendas en Andalucía a nivel trimestral. Estas son las principales estimaciones del algoritmo que Fotocasa, gracias a su innovadora herramienta de datos DataVenues, ha desarrollado y que permite adelantarse al comportamiento del mercado, así como prever la evolución de los precios, tanto de compra como de alquiler, a nivel trimestral.
Por otro lado, otras capitales de provincia andaluzas también registrarán alzas en el segundo trimestre, según el algoritmo. Se trata de Córdoba (+0,8%), Jaén (+0,4%), Cádiz (+0,3%), y Sevilla (+0,3%), en tanto que las ciudades de Málaga (-0,2%) y Granada (-0,9%) experimentarán bajadas de precio.
En el territorio nacional, se observa cómo se moderan los incrementos en las ciudades con mayores subidas, mientras el número de capitales con valores de
Top ten de ciudades con mayores subidas
VARIACIÓN TRIMESTRAL
Las diez ciudades con mayores bajadas
VARIACIÓN TRIMESTRAL
compraventa alcistas se mantiene prácticamente igual (suben de 31 a 33). Los más notables los experimentarán Valladolid, Soria y Burgos, seguidas de Oviedo, la mencionada ciudad de Almería, Guadalajara y Valencia. El top ten lo completarán Albacete, Girona y A Coruña.
Respecto a las capitales nacionales en las que descenderán los valores, al margen de las andaluzas, destacan Teruel (-9,7%), Lugo (-9,1%), Ciudad Real (-3,6%), Palencia (-3,3%), Bilbao (-2,5%), Badajoz (-1,8%), Salamanca (-1,3%) y Lleida (-1,2%). Ai
La inversión inmobiliaria en industrial y logístico crece un 14% en Europa en 2024
El volumen total de inversión en 2024 en el sector industrial y logístico europeo alcanzó los 37.900 millones de euros, un incremento del 14% respecto a 2023, según el último informe European Logistics Outlook de Savills. Esta cifra representó el 24% de la inversión inmobiliaria en Europa, manteniendo la cuota del sector logístico. Durante el último trimestre del año, la inversión alcanzó su punto más alto con 12.000 millones de euros, un aumento del 38% respecto al trimestre anterior y un 18% superior al mismo periodo de 2023.
A nivel anual, los mercados con mejor comportamiento fueron Rumanía (+420%), Bélgica (+177%) y la República Checa (+125%). En contraste, los más débiles fueron Grecia (-73%), Irlanda (-43%) y Austria (-24%).
España se mantuvo en línea con el volumen alcanzado en 2023, tras un último trimestre que alcanzó 510 millones de euros, marcando un incremento intertrimestral del 14%. A pesar de la progresiva reactivación del mercado a lo largo del año y del interés inversor, la falta de
producto continúa siendo el principal hándicap.
Según los resultados de la última edición anual de la encuesta de sentimiento inversor en Europa de Savills, en la que participaron inversores internacionales que suman un total de activos bajo gestión (AuM) superior a 800.000 millones de euros, los activos tipo big box y de logística urbana ocupan los primeros puestos en el foco de los inversores en 2025 y España se sitúa en el primer puesto entre los destinos preferidos. Ai
Andalucía, entre las comunidades con la horquilla más amplia entre los precios máximos y mínimos de la vivienda
El mercado de compraventa de vivienda sigue al alza con importantes incrementos en todo tipo de inmuebles. Así se desprende del estudio anual sobre los precios máximos y mínimos que Grupo Tecnitasa realiza en las capitales de provincia y principales ciudades españolas en viviendas plurifamilares. En el mismo se observa que el incremento medio de precios global es de un 5,95% en zonas puntuales.
Los precios presentan una gran diversidad y van desde los dirigidos a un público muy acaudalado en Madrid (19.000 euros/m2), Palma de Mallorca (16.000 euros), Marbella (15.000 euros), Barcelona (10.120 euros) o San Sebastián en País Vasco (8.905 euros) a compradores con un poder adquisitivo mucho más limitado, hacia viviendas muy económicas. Es el caso de las de Talavera de la Reina en Toledo por 340 euros/m2, Ponferrada en León por 480 euros, Elche en Alicante por 509, Jerez de la Frontera en Cádiz por 525, Alicante capital por 528, León y Castellón de la Plana por 550 o finalmente Tarragona por 585 euros/m2.
En esta edición se puede comprobar que los importes máximos siguen subiendo a un ritmo por encima del 4% anual, mientras que los precios para las viviendas más asequibles también suben y a un ritmo cercano al doble que las más caras, casi al 8% (7,78%).
Por comunidades autónomas, la mayor diferencia de precios entre las viviendas más caras y más baratas se produce, por lógica, en aquellas donde los máximos son más prohibitivos.
En las cinco regiones donde la brecha es más acusada, el valor del metro cuadrado supera los 8.500 euros en las viviendas de zonas acomodadas y en todas ellas la horquilla se ha ampliado entre 2024 y 2025.
Top 5 // Comunidades con mayores diferencias de precios
PAIS VASCO
Marbella (Málaga) Puente Romano
mín. Jerez de la Ftra. (Cádiz) San Telmo, Federico Mayo 525
máx. Barcelona Paseo de Gracia 10.120
mín. Tarragona Torreforta 585
máx. San Sebastian / Donostia (Guipúzcoa) Avenida Libertad, Plaza Guipúzcoa y Paseo Miraconcha
mín. Barakaldo (Vizcaya) Barrio de Retuerto, Buen Pastor, Arteagabeitia y Llano 1.490
Los ejemplos más claros son: Comunidad de Madrid, con un diferencial de 18.050 euros/m2 entre San Cristóbal de los Ángeles, con precios a 950 euros/ m2, a los 19.000 de Recoletos; e Islas Baleares con más de 14.500 euros de diferencia entre las viviendas de Nou
LLevant y Portixol y las más modestas de Son Gotleu. No se queda atrás, con una brecha muy parecida, la que se localiza en Andalucía entre las viviendas de Puente Romano de Marbella y la zona de San Telmo o Federico Mayo en Jerez de la Frontera. Ai
El precio de la vivienda usada termina el primer trimestre creciendo un 11,2%
interanual
El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 11,2% interanual durante el primer trimestre del año, lo que deja el metro cuadrado en 2.311 euros, según el último índice de precios de idealista. Atendiendo a la variación trimestral, los precios se han incrementado un 1,7% en los últimos tres meses. Con este precio, España alcanza un nuevo máximo histórico.
Todas las capitales han incrementado sus precios en los últimos 12 meses, excepto en Huesca donde se redujeron un 7,8%. Madrid encabeza la escalada de valores, tras encarecerse un 22,7% en el último año, seguida por Valencia con un 21,6%. Le siguen Málaga (20,3%), Palma (18,5%), Alicante (16,2%) y Salamanca (15,1%). Entre los grandes mercados los precios también han subido en Sevilla (13,8%), Barcelona (11,3%), San Sebastián (9,8%) y Bilbao (7,3%).
Por comunidades autónomas, los valores se han incrementado en todas excepto en Extremadura, donde se han reducido un 1,9%. La mayor subida se ha registrado en Madrid, donde las expectativas de los propietarios se han incrementado un 20,5%.
También con aumentos de dos dígitos se sitúan los ascensos en Canarias (16,5%), Comunitat Valenciana (16%), Murcia (14,6%), Baleares (13,9%) y Andalucía (13,3%). La Rioja registra la menor subida, con un 1% interanual, seguida por Aragón (1,4%), Castilla y León (1,8%), Castilla-La Mancha (2,3%) y Galicia (2,8%). En Cataluña el incremento fue del 6%.
Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.797 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que
idealista tiene registros. Le siguen Madrid (4.013 euros/m2), que también registra su máximo histórico. En tercera posición está Euskadi (3.117 euros/m2) seguida de Canarias (2.958 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla se encuentran Castilla-La Mancha (952 euros/m2), Extremadura (969 euros/m2) y Castilla y León (1.209 euros/m2), las comunidades más económicas. Ai
Solo el 22% de los municipios de la Costa del Sol construye suficientes viviendas para atender su crecimiento
La Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP Málaga), ha hecho público un estudio que revela que, de los 32 municipios analizados de la Costa del Sol, solo siete han construido suficientes viviendas para absorber el crecimiento de nuevos hogares en la última década. Por tanto, la mayoría de ellos se enfrentan a un grave déficit de vivienda que está tensionando el mercado inmobiliario y encareciendo los precios.
El estudio analiza la relación entre las viviendas construidas entre 2014 y 2024 y el número de nuevos hogares generados en ese mismo periodo. Para garantizar un mercado equilibrado, cada nuevo hogar debería contar con una nueva vivienda disponible. Sin embargo, en gran parte de la Costa del Sol, esta proporción no se ha alcanzado, lo que ha provocado una feroz competencia por los pocos inmuebles disponibles y el consiguiente incremento de los valores de venta.
Destacan las localidades de Nerja, Manilva, Algarrobo, Casares, Estepona y Benahavís, que han logrado un equilibrio entre la oferta y la demanda, consiguiendo mantener un mercado inmobiliario estable y evitando mayores tensiones sobre los precios. En el otro extremo se encuentra Rincón de la Victoria, que presenta el peor ratio de construcción en relación con su crecimiento poblacional, obteniendo la peor calificación en el estudio. Ai
de Actualidad
Grupo Insur incrementa su actividad patrimonial, constructora y comercial
Grupo Insur ha publicado sus resultados del primer trimestre de 2025, que arroja subidas de las cifras de negocio de la actividad patrimonial (+7,3%) y de construcción (+76,5%) y la obtención de un excelente desempeño comercial, con un aumento de preventas formalizadas del 107%. Lo anterior, pese a situarse su cifra de negocio en 30 millones de euros, un un 17% inferior con respecto al mismo periodo del año anterior.
Metrovacesa mejora sus cifras
Metrovacesa ha presentado un avance de sus cifras operativas del primer trimestre de 2025. En los primeros tres meses del año, ha obtenido ingresos de 77,6 millones de euros, con la entrega de 246 viviendas y un margen bruto del 22,5%, superior al obtenido en 2024. Las promociones entregadas se sitúan fundamentalmente en Almería, Málaga, Sevilla y Barcelona.
Culmia factura 263 millones en 2024
Culmia ha cerrado el ejercicio 2024 con unos ingresos de 263 millones de euros, lo que representa un crecimiento del 5% respecto al año anterior. Impulsada por el desempeño comercial y una evolución positiva de la demanda, la compañía ha registrado un crecimiento del 15% en su negocio de compraventa de vivienda nueva, alcanzando una cifra de 223 millones de euros.
La Jornada Anual Inmobiliaria de Cádiz se consolida como referente del sector
FAEC y ASPRICA han organizado la novena edición de la Jornada Anual Inmobiliaria que cada año acoge el Palacio de Congresos de Cádiz, y que en una nueva ocasión se ha saldado con un gran éxito de afluencia de público y la elevada calidad de las mesas y ponencias. Andalucía Inmobiliaria ha estado presente un año más como medio colaborador, participando activamente con la presencia en el evento de la directora editora, Rosa Hafner, y miembros de su Consejo Asesor.
GILMAR refuerza su presencia en la Costa del Sol con una nueva oficina en Benalmádena
GILMAR ha inaugurado su oficina número 30 en el municipio malagueño de Benalmádena, en un acto presidido por sus consejeros delegados y fundadores, Jesús Gil Marín y Manuel Marrón Fuertes. Con esta apertura, la empresa refuerza su estrategia de expansión en la Costa del Sol, donde ya dispone de sedes operativas en Málaga capital, Marbella, Puerto Banús y Estepona. La nueva delegación contará con un equipo inicial de 20 profesionales.
El Flex Living se presenta en Sevilla como una nueva fórmula de vivienda colectiva
de Actualidad
Concluyen las obras de Residencial GS
Bahía Blanca en Cádiz
La fundadora y presidenta de COWORD, Araceli Martín-Navarro ha presentado en el FORO GAESCO el Flex Living, una fórmula emergente para abordar las nuevas formas de vida de carácter colectivo en las ciudades. El nuevo modelo, que ya se ha presentado en Madrid y Barcelona, destaca por su capacidad para ofrecer las soluciones habitacionales, los servicios, equipamientos y tecnologías que se demandan en amplios segmentos de la población.
Gruo ABU avanza en la fase II de Residencial en Artillería
Residencial en Artillería, el proyecto que transformará las antiguas naves de Santa Bárbara en un nuevo barrio ubicado en un enclave privilegiado de Sevilla, cada vez está más cerca de ser una realidad. Grupo ABU ha anunciado el inicio de las obras de la segunda fase: el segundo edificio del complejo que ocupará 13.000 metros cuadrados y contará con 7 plantas destinadas a 69 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios.
Grupo GS ha celebrado el fin de las obras de construcción del Residencial GS Bahía Blanca, un nuevo desarrollo inmobiliario ubicado en uno de los emplazamientos más exclusivos de la ciudad de Cádiz. El residencial está compuesto por un edificio de diseño vanguardista y funcional, de planta rectangular y tres alturas (planta baja, primera planta y ático), que alberga viviendas de uno, dos y tres dormitorios, todas ellas diseñadas para maximizar la luz natural. Cuenta con amplias terrazas y patios privados, así como zonas comunes que incluyen piscina, solárium, plazas de garaje y trasteros.
Grupo Insur lanza Soleil en la Costa del Sol
Grupo Insur redobla su apuesta por la Costa del Sol con el lanzamiento de Soleil, una nueva promoción de 80 viviendas exclusivas ubicadas en el enclave natural de Altos de los Monteros (Marbella) y el inicio de las obras de Origin, una promoción de 57 viviendas en la misma zona. Con una inversión de 43 millones de euros, la promoción Soleil presenta viviendas de dos y tres dormitorios con amplias terrazas e inmejorables vistas al mar Mediterráneo. Posee las más completas zonas comunes.
Kronos Homes lanza la Fase III de Capri en Estepona
Kronos Homes ha anunciado el lanzamiento de la Fase III de Capri, un proyecto residencial diseñado por TAU 2000 que suma 90 nuevas unidades al mercado inmobiliario de la Costa del Sol. La construcción comenzará a finales de este año y su entrega está prevista entre 2027 y 2028. Esta nueva fase ofrecerá apartamentos de 2 y 3 dormitorios, con opciones que incluyen bajos con jardín privado y viviendas con amplias terrazas y espectaculares áticos.
de Actualidad Nombramientos
José Manuel García Rivero, nuevo director general adjunto de ASEFA
ASEFA ha anunciado el nombramiento de José Manuel García Rivero como nuevo director general adjunto de la compañía. García Rivero es Licenciado en Derecho y Arquitecto Técnico, con más de dos décadas de trayectoria en el sector asegurador y quince años de experiencia en el ámbito del control técnico de obras de edificación.
Javier Rodríguez-Heredia, designado socio director del Grupo Azora
El Consejo de Administración de Azora ha designado a Javier Rodríguez-Heredia como socio director del Grupo Azora. Miembro del equipo de Socios de Azora desde 2007 y responsable del Área Inmobiliaria, dirigirá y coordinará el Comité de Dirección, nuevo órgano ejecutivo de la compañía. Concha Osácar y Fernando Gumuzio, fundadores del Grupo, continuarán como presidentes no ejecutivos.
Mapfre nombra a Carlos Díaz como nuevo responsable de su sociedad inmobiliaria
MAPFRE ha designado como nuevo director general de MAPFRE Inmuebles, la unidad encargada de la gestión de activos inmobiliarios y otros activos alternativos, a Carlos Díaz Gridilla, actual subdirector de la misma. Sustituye a Alfredo Muñoz, quien deja el cargo por jubilación. Díaz Gridilla es licenciado en Gestión Comercial y Marketing por ESIC y MBA en la Florida Atlantic University.
Accumin ficha a Iván López como director del negocio B2B para la región Iberia
Accumin, grupo internacional de valoración y consultoría inmobiliaria, software e inteligencia de datos, ha anunciado la incorporación de Iván López Sánchez como director B2B en España y Portugal. López, que desempañaba hasta ahora el cargo de director de Valoraciones en la consultora Savills, tiene 20 años de experiencia en consultoría inmobiliaria. Es valorador registrado MRICS.
Paloma Arnaiz, nombrada directora del Área Técnica de Sociedad de Tasación
Sociedad de Tasación ha nombrado a Paloma Arnaiz como su nueva directora del Área Técnica. Arnaiz atesora más de diez años de experiencia como profesional en el sector financiero. Hasta ahora desempeñaba el cargo de secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), organismo que representa a la mayoría de sociedades de tasación homologadas de España.
Paloma Angulo, nueva gerente de Sevilla City One, Metrópolis del Sur
La Asamblea General de Sevilla City One, Metrópolis del Sur ha nombrado a Paloma Angulo, socia de la firma Andersen en Sevilla, nueva gerente de la Asociación. Su objetivo será “consolidar esta iniciativa apostando por un modelo de desarrollo urbano innovador, integrador, viable y responsable enmarcado en el Plan Estratégico Sevilla City One 2035”.
Ana Jáuregui es reelegida decana de COGITISE
El Colegio Oficial de Graduados e Ingenieros Técnicos Industriales de Sevilla, COGITISE, ha celebrado elecciones a su junta directiva, resultando vencedora la lista encabezada por Ana Jáuregui Ramírez, quien ha sido reelegida como decana de la institución. La candidatura de Ana Jáuregui ha obtenido el 57,95% del escrutinio (441 votos).
Itziar Olarreaga, nueva directora de Advisory Services de Grupo Gesvalt
Gesvalt ha anunciado el nombramiento de Itziar Olarreaga como su nueva directora de Advisory Services, con la misión de impulsar el área de consultoría corporativa y fortalecer la posición del grupo como referente en el mercado. Antes de incorporarse a Gesvalt, Itziar ha sido directora de operaciones financieras en Telefónica, donde impulsó proyectos estratégicos.
CESUR incorpora a su Junta Directiva a cuatro referentes empresariales en su X Aniversario
La Asociación Círculo de Empresarios del Sur de España, CESUR, refuerza su junta directiva con la incorporación de cuatro empresarios destacados y altos directivos de Andalucía y Extremadura, coincidiendo con la celebración de su X Aniversario. Desde Huelva, Francisco Javier de Aspe Gil, CEO de Insersa; desde Sevilla Antonio García de Castro, presidente ejecutivo de San Telmo Business School, y Adolfo Gutiérrez de Gandarilla Grajales, socio director de Andalucía y Extremadura de Deloitte; y de la provincia de Badajoz Marta Sánchez López-Lago, presidenta y CEO de Narval Logística Frigorífica.
