Recurrentemente, analizamos qué está sucediendo en el mundo de la vivienda. El 2024 ha representado dos tendencias muy diferenciadas. Un año de actividad claramente creciente en el mundo de la venta, y todo lo contrario en el mundo del alquiler. El mercado de venta ha mostrado un dinamismo muy destacado, tanto en segunda mano como en obra nueva, en un 2024 donde el crecimiento de la actividad ha estado muy ligado al descenso de los tipos de interés.
El sentimiento después de cada análisis cuando hablamos de alquiler, ya sea en nuestros informes o en nuestras notas de opinión, es que cada vez repetimos lo mismo, pero el punto de partida de cada análisis es que estamos un poco peor.
Cuando valoramos el concepto de “peor”, lo hacemos desde el punto de vista de la accesibilidad a la vivienda, y esta accesibilidad, simplificando mucho, tiene dos variables: precio y oferta disponible. Mientras no se equilibren ambas, el concepto de accesibilidad no será una realidad mínima. En el año 2024 se ha vuelto a intervenir la variable precio en el mundo del alquiler, mientras que la oferta ha seguido su caída. Seguramente terminemos el año en una situación cercana al colapso debido a la falta de oportunidades de acceso al alquiler.
En el informe intentamos poner de manifiesto que no vamos por el buen camino y cómo las políticas establecidas en el año 2024 han tenido el efecto contrario al que teóricamente pretenden. Desde nuestro punto de vista, esto demuestra dos cosas muy claras: primero, que no hay una visión global ni transversal del problema, y segundo, donde nos sentimos más interpelados, que las políticas establecidas se hacen totalmente de espaldas al sector, lo que implica que se hacen desde el total desconocimiento y desconectadas de la realidad.
Guifré Homedes Amat
ALQUILER MERCADO
EVOLUCIÓN NUEVOS CONTRATOS DE ALQUILER
También el 2024 ha significado un año de cambio legal en el entorno del alquiler. En marzo de 2024 entró envigorelnuevo controlde rentas en zonas tensionadas establecido en la Ley de la Vivienda, que se había aprobado en mayo de 2023. Es decir, este informe analiza un año en el que, en el primer trimestre, el mercado de precios era libre, pero muy influenciado por la inminentellegadadelaregulación,ytrestrimestresenlosqueelmercadoha estadoregulado.Seguramentefaltatiempoparaextraercualquierconclusión válidasobreelcomportamientodelmercadoregulado.Ycomoveremosmás adelante, laactividadhaseguidobajando,porloquecualquierconclusiónse basa en un número bajo de contratos, que es elcontexto principaldel2024.
Contratos y Precios
Datos de Amat Immobiliaris
Como ya hemos comentado en otros informes, la capacidad de hacer nuevos contratos de alquiler está estrictamente relacionada con la oferta disponible. Como veremos más adelante, en 2024 hemos seguido en clara caída en este sentido, y consecuentemente hemos experimentado una disminución en los nuevos contratos realizados durante 2024. Como se puede ver en el gráfico de evolución de operaciones de alquiler, este es el tercer año consecutivo de caída en los nuevos contratos realizados. Respecto a 2023, hemos tenido una contracción del 18%, y en los dos últimos años la caída ha sido del 43%. Para hacer una comparación menos coyuntural, respecto a la media de contratación de los últimos 20 años, nos hemos instalado un 40% por debajo.
Las previsiones para 2025 son difíciles de hacer; nos hemos equivocado en los últimos años pensando que esto se estabilizaría, y no ha sido así. A principios de año, pensamos que habrá estabilización en esta franja baja, pero desconfiamos enormemente de nuevas regulaciones en torno al alquiler de vivienda que impliquen aún más desaparición de oferta.
La evolución de las rentas debe analizarse con mucho detalle, porque durante 2024 las condiciones han cambiado mucho. Realizamos un doble análisis, ya que si hablamos de renta media absoluta (€/mes) veremos que ha subido, pero si hablamos de la repercusión media de la renta (€/mes/m²), veremos que ha bajado. Y todo tiene su sentido.
El punto de partida fue un 2023 con tendencia alcista. Los tres primeros meses de 2024, la mala comunicación política anunciando reiteradamente fechas de entrada en vigor de la regulación de rentas, fechas que además inicialmente eran inconcretas, y que cuando se concretaron, además se movieron varias veces, hizo que claramente aumentara a un ritmo mucho más elevado el incremento de rentas. La reflexión era fácil: ir lo más alto posible antes de la regulación.
A partir de aquí, si miramos la evolución global de la repercusión de las rentas durante 2024, podremos ver una ligera bajada en todas las plazas donde trabajamos habitualmente. En el gráfico se puede ver dónde se han situado las repercusiones en cada caso. El descenso medio ha sido de un 1,8% respecto a 2023. Es lógico que el comportamiento haya sido así porque es el objetivo de la regulación, y se produce después de tres años consecutivos de subidas, con una media anual de crecimiento del 4%. Probablemente, este porcentaje respecto a 2023 podría haber sido más elevado si, como hemos dicho antes, no hubiera habido un crecimiento por encima de la media durante los tres primeros meses del año, debido a la mala gestión que se ha hecho de todo esto.
Habitualmente, analizamos el mercado por distrito en la ciudad de Barcelona. Tal como se muestra en la infografía, el comportamiento ha sido diverso según el distrito, y en algunos casos incluso ha aumentado. Concretamente, el incremento en dos distritos, a pesar de la regulación, se explica por el peso de las operaciones realizadas durante el primer trimestre de 2024 en el caso de Ciutat Vella, y por las diferentes características de los inmuebles alquilados de un año a otro, como es el caso de Sant Andreu.
Podría parecer paradójico, pero si nos fijamos en lo que ha sucedido con la renta media absoluta, el comportamiento durante el año 2024 ha sido de crecimiento en plazas como Sant Just Desvern y Sant Cugat del Vallès. No se refleja en el gráfico, pero si hiciéramos la media agregada de todas nuestras oficinas, la tendencia fue al crecimiento.
Esto se explica por la configuración de la poca oferta disponible. Como veremos más adelante, proporcionalmente, la vivienda que alquilamos es más grande, para que nos entendamos, de mayor superficie, y por lo tanto, tiene una renta absoluta más alta y una menor repercusión. Es pronto para sacar conclusiones o afirmar que esto será una tendencia en 2025, pero proporcionalmente ha desaparecido más oferta de viviendas medianas o pequeñas que no de viviendas grandes.
La distribución de nuevos contratos realizados en 2024 por rangos de renta absoluta también respalda esta tendencia que comentábamos antes. Por ejemplo, la franja de contratos realizados por encima de los 2.500 €/mes se ha duplicado.
Oferta alquiler
Datos de Amat Immobiliaris
Como llevamos años diciendo, la imposibilidad de hacer más contratos se debe a la falta de oferta disponible. Es un hecho que lleva arrastrándose durante años y que, al contrario de lo que nosotros preveíamos, ha seguido en descenso durante todo el año. Hemos perdido poco más del 50% de la oferta en los últimos tres años. Respecto a 2023, la contracción ha sido del 5%.
A menudo explicamos cómo se configura esta oferta para intentar entender por qué se reduce. Básicamente, se compone de dos factores: la rotación de la cartera que gestionamos, que es el principal, y muy secundariamente, la entrada de nuevos inversores con viviendas que nunca antes habían estado en el mercado de alquiler.
A grandes rasgos, podríamos decir que la rotación se ha reducido de forma muy significativa, y que la inversión, debido al contexto totalmente adverso hacia los propietarios, también se ha desplomado. Adicionalmente, cuando una vivienda de la cartera que gestionamos queda vacía porque el inquilino se ha marchado, han aumentado considerablemente las ventas de esos inmuebles, que siempre se acaban vendiendo a familias, la gran mayoría de veces extranjeras. Son viviendas que desaparecen del mercado de alquiler.
Si analizamos por qué han vendido los propietarios que tenían un inmueble alquilado cuando ha quedado vacío en 2024, el motivo es claro: no quieren seguir siendo el blanco constante del populismo que rodea el mundo de la vivienda.
Los números son claros: a nivel global, la cartera de alquiler se ha contraído tres veces más que en 2023. Al contrario de lo que se pregona constantemente, no ha habido un movimiento hacia el alquiler de temporada; en nuestro caso ha sido insignificante.
Desde el punto de vista del nuevo inquilino que quiere entrar al mundo del alquiler, el contexto es aún más adverso. Ya hemos visto que las posibilidades son pocas, pero, además, en 2024 hemos dejado de publicar la mayoría de viviendas, gestionando internamente los contactos. Para ponerlo en cifras: en 2023 no publicamos un 15% de la oferta; en 2024 solo hemos publicado un 26% de la oferta disponible, y la renta media de lo que hemos publicado ha sido de 2.300€. A pesar de ello, hemos recibido un 6% más de contactos en 2024 que en el año anterior.
TIPOLOGÍA INMUEBLES ALQUILADOS 2024
El contexto ha hecho que la comercialización haya cambiado completamente respecto a lo que habíamos hecho históricamente. Muy resumidamente, diríamos que hemos pasado a gestionar una lista de potenciales candidatos.
Como ya hemos comentado antes, la oferta que ha salido al mercado y se ha alquilado ha sido de nivel más alto que en el año 2023. El dato que resume esta situación lo hemos apuntado anteriormente y es que la superficie media de los hogares alquilados en 2024 ha sido un 20% superior a la de 2023.
Por último, hacemos un breve repaso del perfil de arrendatario que más ha alquilado en 2024 en nuestro caso. Y como ya hemos mencionado en años anteriores, el impacto del arrendatario de larga duración de procedencia extranjera es muy significativo. Como se puede ver en los datos, los porcentajes de nuevos arrendatarios extranjeros son muy altos en Barcelona y su entorno.
El crecimiento en porcentaje no se debe tanto a un aumento en el número absoluto, que sí ha existido, sino principalmente a que son los mejores candidatos para la escasa oferta disponible. El 44% son europeos, el 39% americanos (principalmente sudamericanos), un 11% asiáticos y el resto de otros continentes.
Conclusiones
El 2024 ha significado el año de la gran toma de conciencia de que el mercado de alquiler estaba claramente en retroceso. Pero esta tendencia ya se veía desde hacía años y no hemos dejado de explicarlo en nuestros informes y notas de opinión.
Si el objetivo es mejorar la accesibilidad, todos los datos apuntan a que los resultados de las políticas actuales son contrarios a los deseados. Dudamos de que mejorar la accesibilidad sea el objetivo, porque resulta incomprensible que, viendo lo que está ocurriendo, aún se insista más en políticas que claramente perjudican la oferta actual. Si no hay una política clara en el ámbito de la oferta, esto nunca lo vamos a cambiar.
Lamentablemente, nuestra previsión es pesimista: el acceso a la oferta de alquiler será sumamente limitado en la próxima década.
TEMPORADA ALQUILER DE
Datos de Amat Immobiliaris
MOTIVOS
Para nosotros, una actividad pequeña en comparación con el alquiler de larga duración, pero totalmente necesaria para cubrir una demanda existente en la ciudad de Barcelona. Ya lo hemos comentado anteriormente, pero repetimos, que el traspaso de alquiler de larga duración a temporal ha sido insignificante. Eso sí, al contrario de lo que ha pasado con la cartera de larga duración, la cartera de temporada se ha mantenido estable, con un ligero crecimiento.
También, complementando lo que decíamos unas líneas más arriba, la forma de comercialización del alquiler de temporada es totalmente diferente a lo que hacíamos antes con el alquiler de larga duración y esto ha tenido un efecto importante en la percepción de la gente que ha visitado los portales buscando oferta de alquiler.
En nuestro caso, nunca despublicamos la oferta de temporada, aunque la vivienda tenga inquilino, ya estamos buscando el siguiente para cuando el actual se marche al finalizar el proyecto que lo ha traído a Barcelona. Si a esto le añadimos que este 2024 casi no hemos publicado nada de larga duración, la percepción desde fuera es que ha crecido el alquiler de temporada, pero no es real en nuestro caso. Los datos muestran qué características han tenido nuestros inquilinos de temporada en el año 2024.
Veremos cómo evoluciona el marco legal en torno al alquiler de temporada. Como no estamos aplicando las políticas correctas y los problemas de acceso persistirán, es probable que haya la tentación de aplicar cualquier regulación. Sea como sea, de una cosa estamos seguros: la demanda de temporada no desaparecerá, y si no pueden hacer contratos de temporada, irán al mercado de larga duración, siendo claramente buenos perfiles. Lo que no estamos tan seguros es qué pasará con la oferta. Probablemente, no vuelva toda al alquiler de larga duración, y termine vendiéndose. Fácilmente, se puede entender que la accesibilidad al alquiler de larga duración se vería reducida.
VENTA MERCADO
A nivel global, podemos definir el mercado de venta de 2024 como un año bueno y claramente en mejora durante todo el año. Veníamos de un 2023 marcado por la subida de tipos de interés y un acceso complicado al financiamiento. A medida que este escenario ha ido cambiando, los primeros meses de 2024 la recuperación de la actividad ha sido muy clara.
No entraremos en detalle en este informe, pero el conjunto de la problemática que tenemos en el acceso a la vivienda, ya sea en venta o alquiler, se basa en un déficit entre la creación de hogares (demanda) y la producción de nuevas viviendas. Llevamos años con déficit negativo, que además lleva acumulándose casi una década. Adicionalmente, el factor migratorio no tan previsto de los últimos años ha acentuado aún más este déficit. Es por eso que los próximos años serán extremadamente complicados, no solo debes equilibrar anualmente la producción versus la creación de hogares, sino que además debes absorber el déficit acumulado. Por causas totalmente diferentes, y también con tendencias diferentes, al igual que ocurre en el alquiler, desde hace unos años nos encontramos en un contexto de oferta baja en el mercado de venta, ya sea de obra nueva o de segunda mano.
VENTA 2ª MANO
Datos de Amat Immobiliaris
Seguramente, los dos factores que más afectan la actividad del mercado de venta de segunda mano son la disponibilidad de oferta y el acceso al financiamiento. La combinación de ambas variables marca el ritmo de las operaciones anuales.
Dicho esto, en los últimos cuatro años hemos tenido la oferta más o menos estabilizada, con un repunte del 8% en 2024 respecto a 2023. Pero si lo comparamos con el período 2017-2020, estamos un 30% por debajo en promedio.
Uno de los factores clave es entender de dónde proviene esta oferta. Mayoritariamente, se basa en un mercado de reposición, es decir, propietarios que venden su vivienda para comprar otra. Sin embargo, en 2024, en este componente se debe añadir la oferta que proviene del mercado de alquiler. Es decir, viviendas que habían sido alquiladas y, cuando quedan vacías, el propietario decide venderlas. Es un fenómeno que siempre ha existido, que ha ido creciendo año tras año, pero que en 2024 se ha visualizado de forma muy clara.
La primera conclusión que debe sacarse es que se está reduciendo la oferta de alquiler, porque el 100% de las viviendas que venían del mercado de alquiler se han vendido a familias, en ningún caso a otro inversor. De esto se puede derivar que las políticas actuales en el ámbito del alquiler no ayudan a la accesibilidad, ya que los inmuebles destinados al alquiler son cada vez menos.
El segundo comentario gira en torno a qué sucederá con los precios si entra “oferta inesperada” en el mercado de venta. A corto plazo no ocurrirá nada, ya que, como mencionamos en los párrafos anteriores, el déficit acumulado es tan grande que no tiene impacto en los precios. De hecho, más adelante veremos que los precios han seguido subiendo en 2024.
En este contexto, y como solemos decir habitualmente, cuando hemos tenido una oferta competitiva en cuanto a ubicación, características y precio, el mercado es muy ágil, dándole salida rápidamente. El tiempo medio para vender un inmueble de segunda mano ha sido de aproximadamente 4 meses, una cifra muy similar a la del año pasado.
La evolución de los precios ha seguido siendo al alza. En los dos gráficos siguientes se puede ver la evolución de los valores medios de los precios absolutos en segunda mano en las áreas en las que trabajamos, así como la evolución de forma agregada de todas las oficinas. Como comentaremos más adelante, y siguiendo la tendencia de los últimos años, la proporción de ventas de casas y pisos grandes ha continuado creciendo, y esto es lo que refleja también el crecimiento en valor absoluto de los precios vendidos. El crecimiento es el resultado de la combinación entre viviendas más grandes y el aumento del precio unitario.
En el gráfico agregado (página anterior) se puede ver un comportamiento de escala, pasando de los 400.000 € entre 2016 y 2017, a los 600.000 € a partir de 2023.
En los mercados de Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern, la oferta suele ser mucho más homogénea en características y precio; son mercados mucho más pequeños en comparación con la ciudad de Barcelona. Este 2024 han estado dominados por una oferta muy consistente de nivel medio-alto.
Igual que comentamos al hablar de alquiler, si nos fijamos en la evolución de los precios de repercusión, se puede observar una situación inversa. Por ejemplo, Sant Just Desvern, que ha tenido el precio medio absoluto más alto de 2024, ha tenido una repercusión más baja. Aquí se ve claramente el impacto del tipo de oferta vendida, y confirma lo que ya decíamos: que, proporcionalmente, los pisos grandes y las casas vendidas han sido determinantes en el conjunto anual.
PRECIO REPERCUSSIÓN VENTA 2ª MANO BARCELONA 2024
Datos en €/m2
SANT JUST DESVERN
Estrictamente, en la plaza de Sant Just Desvern nos situamos en los 4.548 €/ m² construidos de repercusión. Es cuando agregamos Sant Just y su entorno cuando nos situamos en los 3.521 €/m² construido. En el propio Sant Just, el rango de repercusiones es muy amplio. Si hablamos, por ejemplo, de un piso céntrico, nos situamos por encima de los 5.900 €/m² construidos, y a la vez, una casa también céntrica nos quedamos justo por encima de los 3.000 €/m² construidos. Como ya hemos comentado antes, se ha notado el aumento de ventas de viviendas grandes, que se ha duplicado de un año a otro.
SANT CUGAT DEL VALLÈS
El rango de repercusiones también fue bastante amplio, muy ligado a la tipología y ubicación. Realizamos operaciones desde 4.053 €/m² construido hasta 6.539 €/m² construido. La media se ha situado un 12 % por encima del año 2023. Al contrario que en Sant Just, el crecimiento de las ventas no ha venido tanto por las casas, que se han mantenido estables, sino por los pisos.
BARCELONA
La media de nuestras ventas en la ciudad se ha situado en 4.956 €/m² construido, un 2,6% por debajo respecto a 2023. En la infografía se puede ver en qué repercusión media nos hemos situado en cada distrito. En los últimos años, en nuestro caso, Sant Martí y Eixample han sido los dos distritos donde las repercusiones se han mantenido más altas de forma consistente. Sin embargo, en 2024 ha sido en Les Corts donde hemos tenido la media más elevada, situándose en 6.270 €/m² construido. El rango en la ciudad es mucho más amplio debido a la propia dispersión de las viviendas vendidas, habiendo cerrado ventas desde los 2.800 €/m² hasta los 7.300 €/m² construidos.
EVOLUCIÓN
PRECIO REPERCUSSIÓN VENTA 2ª MANO
Como ya hemos comentado varias veces en este informe, las tipologías de las viviendas vendidas y también alquiladas han sido de superficies más grandes respecto a 2023. Es una tendencia que ya se notó el año pasado. Claramente, han dominado las ventas de viviendas por encima de los 100 m². El 2024 tampoco ha marcado ninguna diferencia en la calidad energética de las viviendas vendidas, y probablemente hará falta más tiempo para ver si se están realizando los cambios necesarios en este sentido.
TIPOLOGÍA INMUEBLE VENDIDO 2ª MANO 2024
Nuestra experiencia, que ya hemos mencionado en varias ocasiones, es que las ayudas destinadas a la rehabilitación de fincas no se han gestionado bien. El año 2024 marcaba un punto de inflexión, siendo en muchos casos la fecha límite para la presentación de proyectos. Tampoco esto se ha gestionado bien, ya que la ampliación oficial de los plazos no se produjo hasta pocos días antes de su vencimiento. Por nuestra parte, sí que hemos puesto en marcha en 2024 diferentes proyectos de rehabilitación vinculados a los Fondos Next Generation, aunque mucho menos de los que nos habrían gustado. La mala planificación ha hecho que un tema que debería haber sido proactivo se haya convertido en una fuente de desgaste. Aun así, el reto sigue sobre la mesa, y no hay futuro sin un modelo de rehabilitación sostenida para las próximas décadas.
SUPERFÍCIES
El último análisis que hacemos del mercado de venta de segunda mano es sobre la tipología de comprador que hemos tenido en cada zona. Las infografías muestran en detalle estas características. Nos gustaría destacar los siguientes hechos:
• Ha habido un claro repunte de las operaciones que han sido financiadas. Un hecho que lógico, ya que las condiciones de financiamiento han idosiendo mucho más competitivas a medida que ha avanzado el año.
• En varias zonas ha crecido la proporción de compradores extranjeros.Destacar que la comunicación política en torno al Golden Visa aceleró las ventas de este perfil, con el agravante de que, en nuestro caso, fueron los principales compradores de las viviendas que salieron del mercado de alquiler. Es el ejemplo perfecto de dos políticas que han tenido el efecto contrario al previsto.
• Aumento de las ventas a menores de 40 años. El perfil predominante es el de parejas que no entran en el mercado del alquiler, cuentan con ayuda familiar para pagar la entrada y, evidentemente, tienen perfil adecuado para obtener una hipoteca.
• Perfil inversor sigue en porcentajes inferiores a otras épocas. En términos absolutos, hay menos inversores que viviendas vendidas procedentes de la cartera de alquileres.
• Esperamos un 2025 con más actividad que el año 2024, ya que el contexto global parece ser más favorable. Probablemente, contaremos con una mayor oferta disponible, parte de ella procedente del mercado del alquiler, lo que facilitará un aumento en el número de transacciones. La dificultad de acceder al mercado del alquiler también puede desviar a segmentos jóvenes hacia la compra, especialmente aquellos que pueden recibir ayuda familiar y tienen capacidad para financiarse.
Un factor“adverso” desde elpunto devista de la demanda es la eliminación delGolden Visa en marzo de 2025. Nuestra experiencia nos dice que, desde su implantación en 2013, eléxito de este programa ha sido relativo,ytampoco está claro que, unavez cancelado, esta demanda desaparezca del mercado.Tendemos a pensar que el motivo principal de compra no era únicamente la posibilidad de obtener un Golden Visa. Otras medidas anunciadas, cuya aplicación aún está por ver a lo largo del año, incluyen una imposición adicional para compradores extracomunitarios. Habrá que observar qué efecto puede tener esta medida. Para ponerlo en contexto, en 2024 un 12% de las ventas correspondieron a compradores extracomunitarios.
PERFIL COMPRADOR 2ª MANO 2024
OBRA NUEVA VENTA
Datos de Amat Immobiliaris
El 2024 ha sido un año claramente mejor que el 2023 en número de operaciones realizadas. El crecimiento en ventas ha sido de casi el 20%. Mientras que en segunda mano el 2024 ha sido un año claramente de menos a más, en obra nueva el año ha sido mucho más estable, con una actividad dinámica desde principios de año y mejorando mes a mes. Estos datos dependen siempre de los proyectos en comercialización, y en 2024 hemos tenido proyectos en diferentes fases, lo que nos ha permitido dar salida a muchos tipos distintos de demanda.
Los ritmos de venta han estado muy ligados a las fases de comercialización: en fases iniciales nos hemos situado en 3-4 viviendas vendidas al mes, y en proyectos más avanzados, en 1-2 ventas al mes.
Las tipologías de viviendas de obra nueva más vendidas se sitúan en los dos extremos: han dominado las ventas de viviendas por debajo de 90 m² construidos, pero, en segundo lugar, aunque a cierta distancia, han predominado las ventas de viviendas por encima de 180 m² construidos.
Desde el punto de vista energético, las viviendas de obra nueva están en una situación mucho mejor que las de segunda mano, con el 100% en categoría A o B.
Al igual que en el mercado de segunda mano, el perfil de comprador se sitúa por debajo de los 40 años, en muchos casos como primer acceso a la vivienda. En la obra nueva, aunque el porcentaje de inversores ha sido menor que en años anteriores, se ha mantenido más estable en los últimos dos años. En el momento de formalizar las entregas, se verá hacia dónde se dirigen finalmente estas viviendas.
El contexto de constante cambio en torno al alquiler puede influir en cómo acaban llegando al mercado. Como hemos comentado en varias ocasiones, la sociedad, la administración pública y los medios de comunicación, que conforman la opinión sobre la vivienda, deberían ver a los propietarios inversores como aliados, los mejores socios para aportar su grano de arena en la solución de la accesibilidad a la vivienda de alquiler. Lamentablemente, seguramente nos encontramos en un estado de opinión contrario al deseable.
TIPOLOGÍA INMUEBLE VENDIDO OBRA NUEVA 2024
ENERGÉTICA
PERFIL COMPRADOR OBRA NUEVA 2024
La evolución de las repercusiones respecto a 2023 está muy ligada a la fase de comercialización de cada proyecto. Si hiciéramos un agregado, se vería que hay un crecimiento medio del 5 %, aunque esto no se da en todas las promociones que hemos comercializado. En la ciudad de Barcelona, este análisis es aún más complicado debido a las pocas promociones en comercialización, lo que hace que las comparativas sean casi imposibles. Ya hace varios años que la ciudad está prácticamente paralizada, un hecho que afecta negativamente tanto al mercado libre como al mercado concertado o social. Los números globales de nueva construcción son ridículos para una ciudad como Barcelona. No entra en este apartado, pero tampoco ayuda en la rehabilitación de fincas y su mejora energética. Resumidamente, se piense lo que se piense, nadie puede defender que la medida del 30% tal como está estructurada hoy en día, haya tenido algún impacto positivo en la accesibilidad a la vivienda.
Esperamos un 2025 con una tendencia similar a la de 2024, seguramente un poco mejor. Tendremos un escenario de oferta muy similar, lo que nos hace pensar que seguimos la misma línea.
LUXURY MERCADO
Un mercado que sigue creciendo año tras año, y 2024 no ha sido la excepción. Llevamos cuatro años en los que el alto standing es uno de los segmentos más activos.
El 60% de las operaciones han sido de casas o solares para construir casas unifamiliares. Principalmente, las ubicaciones han sido Sant Just Desvern, Sant Cugat del Vallès y Barcelona por este orden. A diferencia de otros años, las ventas en Barcelona se han concentrado en la Zona Alta.
El mercado se ha dividido en dos segmentos de precios diferenciados: un mercado activo situado en torno a propiedades con un precio absoluto medio de 1.400.000€, y por otro lado, otro segmento con operaciones entre 2.500.000€ y 5.000.000€, con menos operaciones pero muy significativas.
Contrario a lo que se podría pensar, el 85% de las operaciones, los compradores han sido locales, lo que significa que han dominado claramente este segmento de precios.
VENDIDA
VENDIDA
¿QUÉ ESPERAMOS PARA 2025?
Para resumirlo en una frase, el nivel de actividad estará estrictamente ligado a la disponibilidad de oferta. La disfunción entre oferta y demanda es suficientemente grande como para pensar que así será. Evidentemente, esto será así teniendo en cuenta el componente del precio, ya que es muy claro cuál es el límite asumible para la gran mayoría de potenciales compradores.
La previsión en la venta es que mantendremos un nivel de oferta medio-bajo, pero con tendencia creciente, similar al de la obra nueva. En alquiler, todo lo contrario: el panorama para 2025 lo prevemos peor que en 2024, ya que no tenemos ningún indicador que nos haga pensar que la oferta crecerá, sino todo lo contrario. Lamentablemente, esta previsión será constante para los próximos años, estamos en un pozo que algunos se empeñan en hacer más profundo.
Barcelona · Via Augusta, 3 i Balmes, 345 | Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 | Sant Just Desvern · Bonavista, 63
