1 SEMESTRE er
2017
1er SEMESTRE
Documento elaborado por:
GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77
2017 2
Durante este primer semestre de 2017 podríamos decir que el mercado de alquilar ha sido la parte del mercado inmobiliario que más noticias ha generado, la mayoría de ellas poco documentadas y muy generalistas, lo que ha generado una información poco veraz del funcionamiento real del mercado. El hecho más destacable, desde nuestro punto de vista, ha sido la publicación del Índice de Referencia de Alquiler, una herramienta desarrollada por la Generalitat de Cataluña con ayuda de algunos actores del sector inmobiliario que aporta transparencia al mercado y donde todas las partes, propietarios e inquilinos, se pueden referenciar para tomar las decisiones oportunas.
ALQUILER - Previsión y análisis Datos de Amat Immobiliaris
ALQUILER - Oferta Datos de Amat Immobiliaris
Nuestra previsión para este 2017 no era muy buena debido a la falta de oferta que marca el mercado de alquiler de Barcelona y alrededores. No era buena en el sentido que esperábamos realizar los mismos o menos contratos que en el año 2016.
En varios informes hemos apuntado que la falta de oferta está afectando mucho al mercado de alquiler. En la gráfica siguiente presentamos la oferta media de alquiler que hemos tenido los últimos años en este periodo del año y cómo se relaciona directamente con los contratos de alquiler realizados.
El análisis de este primer semestre nos indica que hemos superado las expectativas en todas nuestras oficinas y hemos realizado un 26% más de contratos que en el mismo periodo de 2016. Sin embargo, estamos por debajo de los contratos que se hacían en ese mismo periodo hace 4 o 5 años.
El otro dato, relacionado también con la poca oferta que tenemos, son las renovaciones de contratos que, como se ve en la gráfica, también hace años que van al alza. Básicamente son inquilinos que prefieren quedarse en el piso donde ya estaban en lugar de salir al mercado de alquiler o venta.
ALQUILER - Rotación Datos de Amat Immobiliaris
Nuevos contratos, renovaciones y ofertas Renovaciones
Contratos
Oferta Media
La Rotación ha sido similar a la del mismo periodo del año anterior. De media alquilamos los inmuebles en un mes y medio. Hay una cierta cantidad de inmuebles que ni entran en el circuito comercial y no se contabilizan en este dato de rotació, que son inmuebles que antes de que se vaya el inquilino ya tenemos al siguiente para entrar.
ROTACIÓN
2013
2014
2015
2016
2017
En contraposición a la poca cantidad de contratos que se hacen, está la rapidez en que se alquilan los inmuebles y el incremento de rentas de alquiler que ha habido y que sigue habiendo en los últimos meses.
4 mesEs 2014 2 MESES 2015 2016-2017 1,5 mesEs
Aparte del factor movilidad de los inquilinos que acabamos de comentar, y de otros factores que afectan negativamente a la oferta del mercado de alquiler y que hemos comentado en otros informes, conviene recordar: · Stock importante de lo que antes era alquiler de larga duración que se ha destinado a alquiler turístico o de corta duración. · Políticas erróneas de la Administración hacia los propietarios de inmuebles de alquiler. · Falta de seguridad jurídica. El ejemplo más claro de esto es la permisividad que hay con el fenómeno del empleo.
1er SEMESTRE
MARKET REPORT - 1er Semestre 2017 - Amat.
3
2017
ALQUILER - Rentas Datos de Amat Immobiliaris
Como siempre hay que coger con precaución estos datos y no extrapolarlos a que todo el mercado se comporta igual en to das las zonas y todos los trimestres. Siempre decimos que el stock de vivienda en cada momento determina mucho los precios a los que se llega. Por ejemplo, en nuestro caso de Barcelona, en los últimos tres Trimestres hemos alquilado bastantes inmuebles nuevos y, eso tiene una influencia de incremento de precios que no es un reflejo de todo el mercado, pero sí en nuestros datos. Nosotros mismos hemos hecho el ejercicio de ver cómo subía el precio en inmuebles que hace años administramos, y donde recientemente se ha finalizado el contrato y se ha hecho una nuevo; en estos casos el incremento medio ha sido del 8,8%.
En cuanto al aumento de rentas, como se puede ver en todas las gráficas de análisis trimestre a trimestre desde 2013 hasta el 2º Trimestre 2017, la tendencia es de crecimiento en todas las zonas donde nosotros trabajamos. En Barcelona ciudad el crecimiento más pronunciado se inició el 2º Trimestre de 2015 y continúa al alza a día de hoy. En otras zonas como Sant Cugat o Sant Just Desvern y su entorno, el crecimiento más pronunciado se inició un poco más tarde, en el 1er Trimestre de 2016. Este análisis de cuatro años y medio proyecta un crecimiento anual medio del 20% en Barcelona ciudad, del 9% en Sant Cugat del Vallès y del 4% en Sant Just Desvern y su entorno.
Cuando hagamos balance anual de los sucedido en 2017, haremos un análisis detallado del perfil de los inquilinos que tenemos. Evolución Repercusión Media Alquiler BCN
STC
STJ
18
Y, ¿cómo vemos el futuro?
16 14
Pues es arriesgado decirlo, pero está claro que el problema de oferta no se resolverá de un día para otro. En nuestro sector aportar oferta en el mercado requiere de tiempo y visión estratégica del futuro de la evolución de la vivienda. A corto plazo creemos que seguirá la tendencia alcista de las rentas, pero esperamos que sea a un ritmo más moderado. A medio plazo podría ser que con la recuperación de las ventas de obra nueva, sobre todo en la primera corona de Barcelona, se normalizara la oferta en dos sentidos: por un lado, gente que estaba de alquiler en la ciudad y ha comprado a los afueras liberará pisos de alquiler y, por otro lado, inversores pondrán sus pisos de alquiler en estas zonas. Algo sí tenemos clara: la oferta y cualquier política de vivienda que se haga debe entenderse desde el punto de vista metropolitano y sólo desde ahí seremos capaces de resolver el problema que tene-
12 10 8 6 4 2 0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2013 2014 2015 2016 2017
Para poner en contexto estos crecimientos sostenidos hay que analizar de dónde venimos y en qué nivel estábamos el año 2008, que es cuando en nuestro histórico de datos tocamos máximos de alquiler. En promedio hoy en día estamos un 7% por debajo de lo que habíamos estado en 2008.
mos hoy en día con el mercado de alquiler.
Media AMAT Repercussión Alquiler 14 13 12 11 10 9 8 7 6
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
También son muy importantes los precios absolutos del alquiler, porque aquí también hay límites claros de hasta dónde pueden llegar los inquilinos. Como ya viene ocurriendo en varios semestres, el gran grueso de nuevos contratos que hacemos están situados entre la franja de 800 € a 1.500 €. Concretamente, la media se sitúa en los 1.100 €. Con los ratios que utilizamos de selección económica de los inquilinos esto significa una importante renta familiar disponible.
1er SEMESTRE
2017
4
MARKET REPORT - 1er Semestre 2017 - Amat.
VENTA - Oferta Datos de Amat Immobiliaris
VENTA SEGUNDA MANO - Precios Datos de Amat Immobiliaris
Como ya venimos haciendo en los dos últimos informes, analizaremos el mercado de venta desde dos puntos de vista. Por un lado, la Segunda Mano y, por otra, la Obra Nueva. En general, el mercado de venta sigue estando muy activo, sobre todo en Obra Nueva, pero tenemos que ser prudentes, sobre todo con los precios y valoraciones, ya que los límites de precios están muy claros y conviene alejarnos de posibles escenarios basados únicamente en expectativas de crecimiento de precios y no en la economía real.
Este análisis muchas veces es difícil de hacer en detalle ya que las características de los inmuebles vendidos varían mucho de un período a otro y su precio va muy condicionado a estas características, sobre todo a su estado y su ubicación. Esta vez hemos analizado la evolución de las ventas de segunda mano trimestre a trimestre desde 2013. Evolución Repercusión Media 2ª Mano BCN
STC
STJ
9000
Desde el punto de vista de la oferta hay dos comportamientos diferentes. Si hablamos de Obra Nueva podemos decir que ésta se está normalizando en toda el área metropolitana. Ya se pueden encontrar bastantes proyectos tanto en la ciudad como en la primera corona de Barcelona. Si hablamos desde el punto de vista de la Segunda Mano, hay poca oferta y está fragmentada en muchísimas inmobiliarias y en muchos casos sobrevalorada, sobre todo en la ciudad de Barcelona.
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
VENTA - Resultados Globales Datos de Amat Immobiliaris
1000 0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2013 2014 2015 2016 2017
Número de Ventas
· Barcelona Como se puede comprobar, la tendencia es ascendente con un crecimiento medio anual del 2% en los últimos cuatro años y medio. 2013
2014
2015
2016
El pico tan elevado del 2º Trimestre de 2014 corresponde a varias ventas realizadas en la zona de Diagonal Mar en ese periodo, donde ya habíamos agotado los pisos de Obra Nueva que comercializábamos por Solvia. Había gran demanda y lo que se vendía de Segunda Mano se vendía a precios muy elevados.
2017
Volumen de Ventas
· Sant Cugat del Vallès
2013
2014
2015
2016
Sant Cugat es un caso singular ya que la crisis comenzó cuando había unas condiciones de oferta excepcionales en el mercado, esto hizo que la caída de precios fuera muy profunda y muy prolongada en el tiempo. Como hemos repetido en varios informes, nosotros contabilizamos una caída en precio del 70%, incluso por debajo del precio objetivo que debería tener una ciudad con los servicios de Sant Cugat. Hoy en día podemos considerar que ya se ha recuperado el valor aproximado antes de la caída, ya que en cuatro años y medio ya hemos recuperado un 67% en precio, aproximadamente un 15% anual.
2017
En global, hemos tenido un aumento en número de ventas del 47% respecto al mismo periodo de 2016, que ha significado un aumento del 65% en volumen. Si ponemos la lupa y analizamos qué ha sido Segunda Mano y que ha sido Obra Nueva, el incremento respecto a las ventas del mismo período del año anterior de Segunda Mano ha sido del 16% y de un 61% en el obra Nueva.
· Sant Just Desvern Sant Just Desvern y su entorno es un mercado muy maduro y a la vez más pequeño que otras zonas donde trabajamos. Por eso, las fluctuaciones suelen ser más moderadas. El incremento anual de estos últimos cuatro años y medio ha sido del 2%.
VENTA SEGUNDA MANO - Rotación y financiación Datos de Amat Immobiliaris En todas las áreas de trabajo la rotación de venta de segunda mano se ha situado en 5 meses de media, el mismo valor que en el mismo periodo del año anterior.
Los picos del 3r y 4º Trimestre de 2014 corresponden a varias operaciones que se hicieron en la zona de Sant Just Desvern y Esplugues de Llobregat con precios absolutos medios, alrededor del 500.000 €, pero con repercusiones muy elevadas.
Si nos fijamos en las operaciones donde los clientes piden financiación, durante este primer semestre de 2017 un 60% de los clientes han financiado las compras de Segunda Mano, eso son cinco puntos más que durante el mismo periodo de 2016.
El precio absoluto medio del primer semestre del 2017 también ha subido respecto al mismo periodo de 2016, y hoy se centra en 385.000 €.
1er SEMESTRE
MARKET REPORT - 1er Semestre 2017 - Amat.
5
2017
VENTA OBRA NUEVA Datos de Amat Immobiliaris
Como ya hemos puntualizado en otros informes, los datos oficiales hablan de incremento de ventas generalizado en Segunda Mano, y no tanto en Obra Nueva. Esto parece contradictorio con los datos de nuestro informe, pero hay que decir que la gran mayoría de ventas de Obra Nueva que hacemos no serán oficialmente contabilizadas por los datos de Registro hasta la entrega de los inmuebles (de finales de 2017 hacia delante).
Como ya comentábamos hace un año, donde nosotros percibimos una gran recuperación en el mercado inmobiliario de venta es en la Obra Nueva, este mercado sigue estando muy activo. Ya hemos comentado que hemos tenido un incremento del 61% en número de ventas de Obra Nueva respecto al mismo periodo de 2016. Las características principales de este mercado son: · Grandes proyectos fuera de la ciudad y proyectos más pequeños en la ciudad de Barcelona. · Nuevas zonas respecto a hace un año, ya no sólo en la primera corona de Barcelona, sino también en ciudades más alejadas como Mataró, Sabadell, etc.
De cara al futuro, la clave está en saber entender hasta dónde llega la capacidad económica de los potenciales compradores ya que, si el mercado no va realmente ligado a la economía real, en poco tiempo se puede volver a romper o detener. Y para que esto se cumpla hay un hecho determinante, que es el precio del suelo. Un factor clave para contener el precio del suelo es que haya una correcta planificación urbanística y, desde esta planificación y de la nueva generación de suelo, habrá una cierta contención de su precio y, consecuentemente, del precio final de los inmuebles.
· En determinadas zonas de la primera corona hay mucha competencia de diferentes promotores a la vez. · Sigue predominando un comprador nacional, pero en algunos proyectos ya se ven compradores extranjeros apostando.
Entre finales de 2017 y 2018 se prevé la salida al mercado de proyectos significativos tanto en Barcelona como en su entorno. En la ciudad de Barcelona iniciará la comercialización de algunos proyectos de referencia que esperamos signifiquen un paso adelante en la concepción residencial de la ciudad. Creemos que Hospitalet de Llobregat será una de las localizaciones con más actividad en los próximos meses ya que muchos proyectos interesantes saldrán al mercado. Y Badalona, Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern continuarán manteniendo una alta actividad con nuevos proyectos que se irán incorporando a medida que otras comercializaciones se finalizan.
· Ritmo de venta muy elevado, de entre 8 y 10 pisos al mes. · La edad media de los compradores es de 43 años.. · Una parte significativa de compradores provienen de la ciudad de Barcelona, sobre todo en la promoción de Sant Just Desvern. · Recorrido en precio durante la comercialización de entre el 10% y el 30% al alza dependiendo de cada proyecto.
PERFIL COMPRADOR OBRA NUEVA
74%
OperacionEs PREVEEN FINANCIARSE
95%
NACIONALES
PROCEDENCIA DEL COMPRADOR
FINANCIACIÓN
39% 29% 17%
PROFESIONALES LIBERALES, DIRECTIVOS, EMPRESARIOS ASALARIADOS
14%
17%
> 60 aÑOs
50-60 aÑOs
24%
FUNCIONARIOS
45%
40-50 aÑOs
< 40 aÑOS
EDAD DEL COMPRADOR
SEGMENTO ECONÓMICO 6
OBRA NUEVA
· Un 74% de los compradores tienen intención de financiar la compra.
8%
JUBILADOS
7%
AUTÓNOMOS
AMAT LUXURY Datos de Amat Immobiliaris El mercado de alto standing también está en clara mejora. Aquí sí que no hacemos ninguna comparación de precios, ya que cada inmueble vendido es difícilmente comparable al resto. Por encima de un millón de Euros hemos hecho el mismo número de operaciones que el año anterior, pero la diferencia está en que este año hemos hecho varias por encima de los dos millones de euros, cuando en el año 2016 no hicimos ninguna. En este informe no analizamos con detalle los compradores, pero el mercado Luxury está completamente dominado por los compradores extranjeros.
A ID D V
EN
D EN V
A
LQ
U
IL
A
D
A
ID
A
En alquiler también hay una clara mejora en este sentido y se han realizado un 30% más de contratos considerados de Luxury.
Márquetin relacional Día a día mejoramos nuestros conocimientos, aprendemos y ponemos en práctica nuevas técnicas de márqutin y venta. · Conocer mejor a nuestros clientes para ofrecerles lo que buscan, aprender de los éxitos de nuestros colegas, fortalecer y ampliar la red de colaboradores internacionales, aumentando así las posibilidades de captación de clientes para las propiedades que comercializamos, y ser agentes de referencia en Barcelona para muchas otras empresas inmobiliarias de alrededor del mundo.
· Conservamos una estrecha relación con clientes y colegas de nuestro entorno. · Participamos activamente en ferias y congresos inmobiliarios de alrededor del mundo.
Líderes de opinión del mercado Sabemos que analizando nuestros datos de actividad y del mercado nos mantenemos constantemente informados de lo que se cuece en el sector y reflexionamos sobre la situación actual. PUBLICACIONES Memòria Amat
· Memoria anual
2015
SOPARS
ENTORN
IMMOBILIARI
· 2 Informes de Mercado semestrales · Diarios del Cambio mensuales · Cenas del Entorno bimensuales
2009-2016
7
Expertos locales con proyección internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
www.amatimmo.cat · 934 803 400 · info@amatimmo.cat Membre de
Servei de Qualitat