GESTION DE UNA EGIS PARA ATENDER EL PROBLEMA DE LA OBSOLESCENCIA HABITACIONAL A TRAVES DEL PPPF

p ILUSTRACIÓN DE LA PORTADA: Camilo Ibáñez De la Hoz

ALVARO IBAÑEZ DE LA HOZ PROFESOR GUÍA RICARDO TAPIA ZARRICUETA

EGIS

P DE UNA P PARA ATENDER EL PROBLEMA DE LA OBSOLESCENCIA P HABITACIONAL F A TRAVES DEL

GESTION

I N F O R M E

D E

P R Á C T I C A

P R O F E S I O N A L ,

2 0 1 2

A todas las familias que me abrieron las puertas de su hogar y que me permitieron conocer la realidad de la que muchas veces es ajena la arquitectura.

CONTENIDO

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PARTE I Presentación Del Tema y Alcances Sobre La Práctica Profesional I.1 INTRODUCCIÓN

12

I.1.1 SOBRE LAS EGIS

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I.1.2 SOBRE EL PROBLEMA DE LA OBSOLESCENCIA HABITACIONAL

14

II.2 TEMÁTICA Y DISEÑO DEL INFORME

14

I.2.1 DEFINICIÓN Y DELIMITACIÓN DEL TEMA DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

14

I.2.2 OBJETIVOS DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

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I.2.3 MOTIVACIONES E INTERÉS EN DESARROLLAR LA PRÁCTICA PROFESIONAL EN UNA EGIS

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I.2.4 PLAN DE TRABAJO Y ESTRUCTURA DEL INFORME

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PARTE II Definiciones Previas. La EGIS y El PPPF Como Parte Del Proceso Habitacional

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II.1 LA ENTIDAD DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL

24

II.1.1 MARCO NORMATIVO Y FORMACIÓN DE UNA EGIS

28

II.1.2 RESPONSABILIDADES DE LAS EGIS DENTRO DE LA NUEVA POLÍTICA HABITACIONAL

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II.2 EL PROGRAMA DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO FAMILIAR

31

II.2.1 PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PPPF

33

II.2.2 SOBRE LOS SUBSIDIOS Y LOS TÍTULOS DEL PROGRAMA

36

II.2.3 SOBRE LAS POSTULACIONES Y SUS REQUISITOS

38 42

43

II.3 ESTRUCTURA Y MODELO DE GESTIÓN DE LAS EGIS EN EL PPPF PARTE III EGIS Alycar. El Lugar De Trabajo y Gestión III.1 ALCANCES PREVIOS SOBRE LA GESTIÓN Y PROYECTOS DESARROLLADOS POR ALYCAR

43

III.1.1 SOBRE LA GESTIÓN DE EGIS ALYCAR

45

III.1.2 PROYECTOS DESARROLLADOS

48

III.2 LOCALIZACIÓN, FUNCIONAMIENTO Y METODOLOGÍA DE TRABAJO

48

III.2.1 LA OFICINA, UN PUNTO ESTRATÉGICO EN LA CIUDAD

51

III.2.2 ESPACIALIDAD INTERIOR Y ESTRUCTURA FUNCIONAL

53

III.2.3 METODOLOGÍA DE TRABAJO

55 56

PARTE IV Labores y Rol Como Practicante IV.1 ORDENAMIENTO GENERAL DE LAS LABORES REALIZADAS

57

IV.1.1 CARTA GANTT DE ACTIVIDADES

59

IV.2.2 PROYECTOS PPPF EN LAS DISTINTAS ETAPAS DE GESTIÓN

60

IV.2 PARTICIPACIÓN EN LAS DISTINTAS ETAPAS DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS

60

IV.2.1 ORGANIZACIÓN DE LA DEMANDA

75

IV.2.2 ELABORACIÓN DEL PROYECTO TÉCNICO

114

IV.2.3 POSTULACIÓN Y SELECCIÓN

117

IV.2.4 EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

131

IV.3 CONCLUSIONES PARCIALES Y RESULTADOS OBTENIDOS

131

IV.3.1 SOBRE LAS DISTINTAS ETAPAS DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS

134

CONCLUSIONES FINALES

142

BIBLIOGRAFÍA

RESUMEN

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El presente Informe de Práctica de la carrera de arquitectura, es el reflejo de todo el proceso que implicó la práctica profesional dentro de una Entidad de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS). En lo general dará cuenta de las labores realizadas como estudiante en un contexto profesional, pero pretende con una mirada más crítica establecer algunos parámetros de cual debiese ser el rol del arquitecto dentro de esta entidad, comprendiendo la gestión de estos organismos y como se atiende el problema de la obsolescencia del parque habitacional existente.

A través de una gestión propia, se escogió como escenario para la práctica a EGIS Alycar; una empresa privada que focaliza actualmente sus proyectos en comunas que representan una alta vulnerabilidad social y habitacional, como es el caso de El Bosque y Lo Espejo. Alycar en su trayectoria, ha profundizado su gestión en el Programa de Protección del Patrimonio Familiar (PPPF) (D.S. 255/2006 Título II), destacando por su labor en el mejoramiento de viviendas y conjuntos habitacionales de carácter social.

A partir de aquello, se tratará esta temática como el eje principal del Informe y que articulará la gestión de la EGIS y el PPPF como un instrumento de acercamiento al problema de la obsolescencia habitacional, dando como resultado información que pueda ser valiosa para quien la consulte en la escuela. Así mismo, las labores realizadas como practicante deberán ser un aporte para la EGIS, tanto en la búsqueda de soluciones técnicas como en la metodología con que se abordaron los proyectos.

En ese sentido se debe destacar el aporte retroalimentativo entre el estudiante, la escuela y la EGIS como lugar que se escogió para realizar la práctica profesional; todo esto a través de lo que pueda significar el tema a tratar desde una perspectiva académica y la actividad propia del estudiante dentro del contexto de trabajo en el cual se desenvolvió.

GLOSARIO

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CNT: Construcción en Nuevos Terrenos CMUR: Convenio Marco Único Regional CORVI: Corporación de la Vivienda. Prestó servicios habitacionales a partir del año 1953 hasta que fue necesaria la creación del MINVU, de la cual también dependió por algún periodo de tiempo.

CSP: Construcción en Sitio Propio DS 255: Decreto Supremo nº255/2006 Vivienda y Urbanismo EGIS: Entidad de Gestión Inmobiliaria Social FSV: Fondo Solidario de Vivienda ITO: Inspector Técnico de Obra MINVU: Ministerio de Vivienda y Urbanismo NPH: Nueva Política Habitacional PHS: Plan de Habilitación Social PPPF: Protección del Patrimonio Familiar PSAT: Prestador de Asistencia Técnica (en lo que se refiere al DS 255) SEREMI: Secretaría Regional Ministerial SERVIU: Servicio de Vivienda y Urbanización

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I.1 INTRODUCCIÓN I.2 TEMÁTICA Y DISEÑO DEL INFORME

PARTE I PRESENTACION DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRACTICA PROFESIONAL PARTE I Presentación Del Tema y Alcances Sobre La Práctica Profesional

PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

I.1 INTRODUCCIÓN

I.1.1 SOBRE LAS EGIS El Estado chileno a través de sus políticas habitacionales actuales, ha establecido como uno de sus ejes principales conservar el patrimonio familiar de las viviendas, al menos así lo demuestra la cantidad de recursos que se han invertido durante los últimos años en mejorar viviendas y sus entornos ya construidos y que pasaron a una etapa de progresivo deterioro. Para ello se concretó en el año 2006 el Programa de Protección del Patrimonio Familiar –Decreto Supremo 255 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (D.S. N°255 (V. y U.)– el cual establece a las EGIS/PSAT1 como una pieza fundamental para hacer operativo el programa.

Las EGIS/PSAT son organismos encargados de prestar asistencia técnica y asesorar a las familias que postulen a subsidios habitacionales tales como el Fondo Solidario de Vivienda (FSV) y/o el ya mencionado PPPF. Su rol (pese a los duros cuestionamientos que se encendieron en algún momento por parte de la opinión pública y los medios de comunicación) ha sido preponderante en el andar de dichas políticas habitacionales (Tapia, 2009), encargándose de la gestión administrativa, legal, social y técnica para que las familias puedan acceder a los beneficios de los distintos programas MINVU. En síntesis las EGIS son el principal articulador entre las familias y el Estado en esta materia.

1 Entidad de Gestión Inmobiliaria Social / Prestadores de Asistencia Técnica (respectivamente). Se diferencian el uno del otro de acuerdo al programa que se postule correspondiéndole a los PSAT el PPPF y a las EGIS el FSV. Sin embargo, debido a que Alycar se define como EGIS por poder trabajar ambos programas, en el informe se hará alusión a Alycar siempre como una EGIS, pese a que se trate en profundidad el tema del PPPF.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

Sin embargo, aún existen muchas dificultades que no permiten un desarrollo íntegro en el funcionamiento de las EGIS, lo que también hace cuestionarnos su proyección en el tiempo y si son una alternativa sostenible cómo ámbito de desarrollo profesional para un arquitecto.

I.1.2 SOBRE EL PROBLEMA DE LA OBSOLESCENCIA HABITACIONAL El PPPF es un programa que ha permitido a los PSAT conocer con profundidad los distintos problemas de la vivienda, pues son ellos quienes trabajan directamente en los barrios y en el interior de los hogares. En consecuencia esto los ha llevado a asumir una gran responsabilidad con las familias y consciente o inconscientemente con la ciudad, esa que ya está construida pero no consolidada y en la que sus barrios están siempre con riesgo de convertirse en guetos deteriorados y sin dignidad habitacional (VER IMAGEN 1).

Por eso que es importante conocer los alcances del programa y determinar si su aplicación ha sido lo suficientemente efectiva para detener el problema de la obsolescencia habitacional. n

IMAGEN 1 u La José María Caro es una población con mucho riesgo social. Su vulnerabilidad se refleja en las condiciones en que se encuentran muchas de sus viviendas.

Fuente: Fotgrafía del autor.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

II.2 TEMÁTICA Y DISEÑO DEL INFORME

I.2.1 DEFINICIÓN Y DELIMITACIÓN DEL TEMA DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL TEMA: Gestión de una EGIS en la Política Habitacional actual y el PPPF como instrumento para detener el problema de la obsolescencia habitacional de barrios y viviendas.

PROBLEMÁTICA: Factores involucrados en la gestión de una EGIS y el proceso habitacional de las familias que postulan al PPPF para detener el deterioro de sus barrios y viviendas. Rol del arquitecto en ese proceso y proyección del desarrollo profesional en estas entidades.

I.2.2 OBJETIVOS DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL Para plantear los objetivos que guiarán todo el proceso de la práctica profesional, ha sido necesario primero establecer algunas preguntas que resuman las inquietudes esenciales sobre el tema propuesto. Esto entregará objetivos concretos que orientarán el resultado final de este informe en torno al rol profesional que se asumirá como practicante y que permitirán abordar de mejor manera la problemática y las actividades a trabajar.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

PREGUNTAS QUE ABORDARÁN EL TEMA • ¿Cómo es el modelo de gestión de una EGIS y cómo a través de los Programas Habitacionales con los que trabaja intenta mejorar el parque habitacional existente? ¿Qué es el PPPF y que alcances tiene como un instrumento que busca mejorar la calidad del hábitat residencial dando soluciones concretas a los problemas de obsolescencia habitacional en barrios y viviendas? ¿Es sostenible el rol de las EGIS en el tiempo?

• A partir del lugar donde se realizó la práctica ¿Cuál es la metodología de trabajo que utiliza la EGIS? ¿cuáles son las etapas en ese modelo de gestión, tiempos y recursos humanos, etc?

• ¿Cuál es el rol profesional del arquitecto dentro de una EGIS? ¿Se puede proyectar el desarrollo profesional en estas entidades?

OBJETIVOS GENERALES El presente Informe de Práctica tendrá como objetivo base concentrar toda la experiencia profesional adquirida en EGIS Alycar como estudiante en práctica; esto conlleva comprender cómo se gestiona dicha Entidad y con qué instrumentos normativos y prácticos cuenta para trabajar sus proyectos. Así mismo, entendiendo que lógicas conducen su labor a través de los diversos programas de subsidios otorgados por el MINVU, se pondrá énfasis en la problemática de la obsolescencia habitacional de barrios y viviendas y cómo funciona el PPPF para detenerla.

A través de la experiencia misma de la práctica, será determinante establecer y especificar cuál es el rol del arquitecto en esta entidad, cuestionar si la labor de las EGIS se sostiene en el tiempo y si es una alternativa como ámbito de desarrollo profesional.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Asumir un rol profesional, participativo y proactivo dentro de la actividad laboral de la EGIS escogida para trabajar.

• Comprender de la mejor manera posible el funcionamiento estructural de una EGIS, su gestión y los Programas Habitacionales con los que se trabaja.

• Realizar una pauta cronológica de las actividades realizadas durante el tiempo de la Práctica y reordenarlas de acurdo a las distintas etapas de la gestión de proyectos, dando cuenta de la participación como practicante dentro de lo que podría ser un futuro rol profesional.

• Describir en gran medida algunos proyectos en los que se trabajó mencionando sus aspectos técnicos, gestión dentro de la EGIS para llevarlos a cabo y comparándolos entre ellos para posteriormente obtener algunas conclusiones y resultados de la labor realizada.

• Problematizar la realidad de las EGIS, su gestión y establecer si su rol es sostenible en el tiempo.

• Dar cuenta del enriquecimiento profesional del estudiante como futuro profesional y concluir la labor realizada dentro de la EGIS. Indagar si es un ámbito en que se pueda desarrollar profesionalmente un arquitecto.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

I.2.3 MOTIVACIONES E INTERÉS EN DESARROLLAR LA PRÁCTICA PROFESIONAL EN UNA EGIS El hábitat residencial es un tema que siempre me ha interesado profundamente. Pienso que la labor del arquitecto debe estar al servicio de las personas y la arquitectura debe ser una herramienta para resolver problemas sociales, de los cuales la profesión no se ha hecho cargo integralmente. Esta labor debe estar orientada principalmente a trabajar por mejores ciudades y por sobre todo más equitativas, en donde la vivienda y su entorno sean una pieza fundamental de renovación y no sólo de expansión.

Bajo esa perspectiva se buscó un lugar para realizar la práctica profesional que se vinculara directamente con la vivienda social y el problema de la obsolescencia habitacional. Si bien no fue posible encontrar dentro de los plazos uno donde se pudiera participar en el diseño de proyectos –que es lo que más me interesaba–, la gestión de una EGIS, el trabajo en terreno y las posibilidades que me ofrecieron para trabajar, fueron una buena opción de acercamiento a esta realidad, para así comprenderla y hacerme partícipe de los procesos que constituían el valor del patrimonio más importante para la familia: su vivienda.

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Debido a los acotados plazos establecidos para la realización de la práctica y la elaboración del informe, es que se hace imprescindible una organización del tiempo a modo de Carta Gantt (VER IMAGEN 2) en la cual se establezcan etapas organizadas de los quehaceres.

El plan de estudios contempla en 13 semanas el proceso de la práctica profesional, lo que debiera ser equivalente a 450 hrs. laborales obteniendo como resultado un informe final donde esté reflejado todo ese proceso.

I.2.4 PLAN DE TRABAJO Y ESTRUCTURA DEL INFORME

Fuente: Elaboración propia.

Carta Gantt para la organización de quehaceres en el tiempo establecido para la realización de la Práctica y el Informe.

IMAGEN 2 q

PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

Para dar cuenta de todas las actividades y poder sintetizarlas de la mejor manera, fue necesario hacer una recolección previa con toda la información posible. Esto implicó realizar una bitácora semanal en la cual se describieron todas las tareas realizadas, hacer una recolección fotográfica y almacenar toda la información obtenida de informes y cualquier tipo de documento elaborado: entre ellos planos, tablas, correcciones de trabajos, presentaciones, etc.

Para la elaboración del informe se ha decido dividirlo en cuatro partes.

La primera implica presentar el tema de la Práctica Profesional y definir los alcances de esta tarea. Las tres últimas manifestarán el desarrollo completo (VER IMAGEN 3), estas tres partes son necesarias entre sí para poder plasmar en el informe la temática y el trabajo práctico que se realizó en EGIS Alycar.

IMAGEN 3 u Esquema de relaciones entre las partes del informe, las cuales darán cuenta del proceso de la Práctica Profesional.

Fuente: Elaboración propia.

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PRESENTACIÓN DEL TEMA Y ALCANCES SOBRE LA PRÁCTICA PROFESIONAL

La segunda parte será una revisión previa de todo lo que conlleva la gestión de una EGIS y el Programa Habitacional con el que se trabajó, en este caso el PPPF. Para ello fue necesario definir lo que es y bajo que parámetros se realiza esa gestión, cuáles son los otros actores con los que interactúa en la Política Habitacional y cuáles son los alcances del programa. Esta parte significará un aprendizaje que permitirá realizar las labores del practicante en el contexto profesional de la EGIS. La tercera parte presentará el lugar donde se realizó la Práctica, para entender cuál es la metodología de trabajo que utiliza la EGIS, etapas en ese modelo de gestión y recursos humanos, entre otros. Dentro de lo que conlleva esta parte en el contexto de la Práctica, será importante el análisis del aprendizaje adquirido en las definiciones previas de la temática.

La cuarta parte finalmente mostrará el rol y las labores específicas que se realizaron durante el período de práctica; dará cuenta de cómo se aplicaron los conocimientos aprendidos en las tareas que se encargaron y se buscará establecer por qué estas tareas debe realizarlas un arquitecto, cuál es su participación en el proceso habitacional que conlleva trabajar en una EGIS y determinar si su desarrollo profesional se puede proyectar en el tiempo. n

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II.1 LA ENTIDAD DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL II.2 EL PROGRAMA DE PATRIMONIO FAMILIAR

PROTECCIÓN

DEL

II.3 ESTRUCTURA Y MODELO DE GESTIÓN DE LAS EGIS EN EL PPPF

PARTE II DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL PARTE II Definiciones Previas. La EGIS y El PPPF Como Parte Del Proceso Habitacional

DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

Para comenzar cualquier tipo de trabajo es imprescindible conocer y comprender como es su funcionamiento, bajo que políticas y/o normativas se rige y cuáles son sus facultades dentro del ámbito en el que se desempeña. En el caso de la Práctica en una EGIS –al igual que un profesional que será parte de este trabajo– lo primero que hay que tener en cuenta es que se trata de una entidad a cargo de la gestión de programas habitacionales del Estado, por lo que se regirá estrictamente por un marco normativo establecido. Entonces, es un requerimiento básico dominar lo que define a una EGIS y el Programa Habitacional con el que se trabajará.

Esta parte del informe, intentará entregar una visión amplia de lo que es una EGIS y el PPPF; será parte del aprendizaje previo y necesario para desenvolverse en el ámbito profesional y así comprender el Proceso Habitacional en el que se está involucrando la participación de un arquitecto.

II.1 LA ENTIDAD DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL

La nueva política habitacional (NPH) gestada desde el 2006 incluye mayor participación del sector privado en el rol de gestar proyectos, esto en un contexto en el que se apunta a poner énfasis en el mejoramiento de la calidad (Toro, 2006) y detener la obsolescencia de barrios y viviendas (Unidad de Vivienda SEREMI MINVU RM, 2010). Bajo esa lógica nacen las EGIS, quienes se suman a las empresas constructoras que ya cumplían un rol ejecutor y entran a colaborar en la gestión del MINVU; principalmente para organizar demanda y desarrollar una oferta inmobiliaria, resolviendo los aspectos técnicos y sociales

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

que satisfagan la demanda habitacional y de mejoramiento de la calidad de vida por parte de los sectores más vulnerables del país (SUR Profesionales Consultores, 2011).

Estos operadores se incluyen al sistema de la NPH con el fin de cumplir tres objetivos generales claros, los cuales son además las principales razones de su origen: “La necesidad de aumentar el control sobre las constructoras, con un inspector técnico adicional al estatal.

Tratar de equilibrar la capacidad de negociación entre grandes y poderosas empresas constructoras y negociadores débiles como son los potenciales beneficiarios.

Aumentar la capacidad de acceso de los potenciales beneficiarios a los subsidios, o en otras palabras evitar la asimetría de información de los potenciales beneficiarios, particularmente de parte de sujetos especuladores que aparecieron con algunas entidades organizadoras de demanda”2.

No es difícil determinar tras la lectura de estos objetivos que a la antigua política habitacional le hacía falta una entidad articuladora entre la gestión Estatal dirigida por el MINVU y los potenciales beneficiarios, principalmente por el desequilibrio sistémico entre la oferta y la demanda y la poca focalización que un solo organismo podría establecer, en este caso el MINVU a través de los SERVIU de cada región. Además ya habiendo un ente privado participando de la política habitacional (las constructoras) era necesario mayor fiscalización y regulación de su accionar. Así, las EGIS entran a formar parte de una estructura que pretende resolver la complejidad con la que se venía dando la Política antigua.

2 SUR Profesionales Consultores, Investigación del funcionamiento de las Entidades de Gestión Inmobiliaria y Social en la Política Habitacional. p. 27.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

II.1.1 MARCO NORMATIVO Y FORMACIÓN DE UNA EGIS La participación de una EGIS en la NPH se rige por un Marco Normativo establecido por la SEREMI MINVU. Para hacer operativa la labor de una EGIS/PSAT, es necesario que ésta firme un Convenio Marco Único Regional (CMUR) el cual la faculta para trabajar con los Programas Habitacionales que promueve el MINVU a través del SERVIU correspondiente a cada región.

Dichos programas son los siguientes: • Fondo Solidario de Vivienda (FSV) D.S. N°174/2005 • Programa de Protección del Patrimonio Familiar (PPPF) D.S. N°255/2006 De acuerdo al Convenio Marco las EGIS operarán como PSAT mientras trabajen con el PPPF, sin embargo atender el FSV será responsabilidad única de las EGIS. Se entenderá por Marco Normativo las Leyes, Decretos, Circulares y Resoluciones que complementen las disposiciones de cada Programa.

Entre ellas se destacan las siguientes: • CONVENIO MARCO ÚNICO REGIONAL (CMUR): - Define las responsabilidades esenciales de las EGIS/PSAT. - Define las facultades de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y los procedimientos para aplicar sanciones cuando corresponda.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

• RES. N°533/1997: - Indica las tareas específicas de las EGIS/PSAT para cada Programa Habitacional.

- Define en detalle cada producto.

- Define honorarios por cada uno de ellos.

- Define condiciones de pago.

• D.S. N°135/1978 - Regula el registro de consultores del MINVU. - Define las condiciones de evaluación de los profesionales que ejecutan proyectos en cada programa habitacional.

• L.G.U.C y O.G.U.C - Fija responsabilidades de las partes involucradas en el proceso: Proyectistas, constructores, mandantes y directores de obras municipales.

- La Ley 20.168 se refiere a la calidad de la construcción.

• LEY 19.880 sobre bases de procedimiento administrativo.

- Fija bases para la tramitación, ejecución y fiscalización de los Programas Habitacionales.

• Resoluciones emitidas por MINVU. - Aclaran procedimientos y criterios sobre el Marco Normativo.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

Definido el Marco Normativo, será necesario también conocer el procedimiento que da lugar a la formación de una EGIS (VER IMAGEN 4).

Como se mencionó anteriormente esta entidad para poder operar los Programas Habitacionales debe firmar el CMUR, habiendo previamente ingresado una serie de documentación3 que valide su habilitación como EGIS/PSAT y revisada por el equipo del Depto. de Planes y Programas de la SEREMI metropolitana. Finalmente por medio de una Resolución Exenta de la SEREMI se da inicio a la vigencia del convenio (Unidad de Vivienda SEREMI MINVU RM, 2010).

IMAGEN 4 u Proceso inscripción de EGIS/ PSAT en SEREMI. Fuente: SEREMI MINVU. 3 La documentación está detallada en el Manual Práctico para Entidades de Gestión Inmobiliaria Social y Prestadores de Asistencia Técnica, Unidad de Vivienda SEREMI MINVU RM, 2010.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

Una vez validado el convenio mediante la Resolución, las EGIS podrán ejercer el derecho de gestionar los Programas Habitacionales. Hay que tener en cuenta que las EGIS que se inscriben en la SEREMI son entidades que pueden ser de diversos tipos en cuanto a su conformación pública o privada (VER IMAGEN 5); si bien a todas se les aplica el IMAGEN 5 q mismo Marco Normativo, la gran diferenciación dentro de ese ámbito es el hecho de que algunas puedan lucrar con su participación en la Tipos de EGIS en cuanto a su conformación Política Habitacional. pública o privada.

Fuente: SEREMI MINVU.

De acuerdo a esto existen tres tipos de entidades:

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

II.1.2 RESPONSABILIDADES DE LAS EGIS DENTRO DE LA NUEVA POLÍTICA HABITACIONAL IMAGEN 6 q

Como ya se había mencionado anteriormente las EGIS vinieron a formar parte de un sistema de Política Habitacional principalmente para llenar algunos vacíos de gestión. Para ello el MINVU le ha delegado una serie de funciones bien específicas que serán supervisadas por el Fuente: Elaboración propia en base a SEREMI MINVU. SERVIU y estos a la vez por la SEREMI MINVU (VER IMAGEN 6).

Responsabilidades de las partes que aplican la Política Habitacional.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

De las funciones expresadas en la imagen, para las EGIS se pueden desprender una serie de roles aún más específicos y que están descritos en el Manual Práctico para Entidades de Gestión Inmobiliaria Social y Prestadores de Asistencia Técnica (2010), estos son los siguientes: • Inscripción de postulantes en el sistema RUKAN4 • Organizar a los postulantes y asesorarlos, entregándoles constantemente información sobre el estado de avance de las gestiones durante todo el proceso de postulación, ejecución del proyecto y recepción de las obras.

• Custodiar antecedentes de los postulantes asegurando su confidencialidad.

• Elaborar y ejecutar Plan de Habilitación Social (PHS).

• Responsabilizarse por las gestiones de los profesionales que participan en el proyecto.

• Velar por el correcto desarrollo de los proyectos de construcción, actuando como ITO o supervisor de obras.

OTRAS RESPONSABILIDADES: • Dos veces por año se deben renovar los antecedentes y la documentación comercial, financiera, tributaria, etc.

• Informar a la SEREMI si hay cambios en la sociedad y profesionales a cargo.

• Asegurar a los beneficiarios la aplicación del ahorro.

4 Es un sistema web que contiene información personal de los postulantes a subsidios habitacionales, los cuales deben ser inscritos en este durante la etapa de postulación de los proyectos. Además registra los estados de avance de todo el proceso de postulación.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

• Asegurar y obtener, cuando corresponda, el financiamiento comprometido como aporte de terceros.

• Los honorarios correspondientes a los pagos por organización de la demanda y asistencia técnica dependerán de la cantidad de postulantes, esto que establecido en la RES. 533/1997. Es importante señalar que las EGIS/PSAT no pueden realizar cobros adicionales a los que señala la normativa. n

II.2 EL PROGRAMA DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO FAMILIAR

El PPPF es parte de los programas de la NPH del 2006 amparado por el D.S. 255, (V.y U.). Sus antecesores legales fueron: - D.S. N° 39, (V. Y U.) de 1996 Reglamento del Programa de Mejoramiento Comunitario Infraestructura Social Concursable.

- D.S. N° 84, (V. y U.), de 2005 Reglamenta Programa de Mejoramiento de la Vivienda Familiar y su Entorno.

- D.S. N° 149, (V. y U.), de 2005 Reglamenta Programa de Subsidio Destinado a la Mantención de Viviendas que indica.

- Título III D.S. N° 117, (V. Y U.), DE 2002 De la Postulación Individual o Colectiva para Mejoramiento de la Vivienda Rural Existente. Reglamenta Sistema de Subsidio Habitacional Rural

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

El cambio vino provocado por la necesidad de generar un programa único que se hiciera cargo del deterioro del Parque Habitacional existente, pero que además de resolver un déficit cuantitativo, se pusiera énfasis en la calidad y el desarrollo social de las familias y barrios (Unidad de Vivienda SEREMI MINVU RM, 2010).

Concretamente se incorpora un plan integral de asistencia técnica para asegurar la calidad de procesos y productos y un programa de habilitación social para las familias de menores ingresos (Nueva Política Habitacional, 2006) en la que se hace necesaria la figura de las EGIS/ PSAT. Además se incorpora el título de Ampliación de la Vivienda, se disminuyen los montos de ahorro y se crea un subsidio fijo y no variable con un aumento en los montos. También se realizan cambios en los requisitos para los postulantes, en la calificación y selección, los factores de puntaje y aumenta la vigencia de los subsidios, entre otros.

A continuación se realizará una descripción general del PPPF basada en el Decreto que lo regula, esto con el único fin de entender su funcionamiento y poder realizar un posterior análisis de implementación de acuerdo a las labores realizadas en la Práctica.

II.2.1 PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PPPF El estado considera la existencia de un Patrimonio Familiar y cultural constituido por conjuntos habitacionales5, en cuanto a esto el Programa de Protección al Patrimonio Familiar pretende: • Detener el proceso de obsolescencia de barrios y viviendas • Conservar el patrimonio familiar evitando el deterioro total de éste.

5 Extraído del texto actualizado del D.S. 255/2006 (V. y U.).

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

• Evitar un segundo déficit habitacional y en consecuencia una mayor demanda de subsidios habitacionales.

• Generar movilidad habitacional, ya que los mejoramientos que contempla el programa (mejoramiento de entorno, mejoramiento de vivienda, ampliación) aumentan el valor de estas potenciando su comercialización.

Para ello ha sido elaborado el programa que protege dicho patrimonio, el cual se ampara en el D.S. 255 (V. y U.)/2006. Este se conforma por distintos títulos los cuales están dirigidos a mejorar el parque habitacional existente, cuyos objetivos específicos apuntan a: • Mejorar el entorno donde se encuentran ubicadas las viviendas.

• Mejorar las condiciones de la vivienda.

• Ampliar las viviendas.

• Mejorar las condiciones de los bienes comunes edificados, para el caso de aquellas viviendas que se encuentren bajo el régimen de copropiedad.

Para concretar dichos objetivos, es necesario un sistema de subsidios también regulado por el decreto y adjudicados a cada título del programa.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

II.2.2 SOBRE LOS SUBSIDIOS Y LOS TÍTULOS DEL PROGRAMA El D.S. 255 regula un sistema subsidiario del Estado (VER IMAGEN 7) a través del cual se pretende financiar las obras que se ejecutarán para los fines del Programa. El funcionamiento de dicho sistema será esquematizado a continuación.

IMAGEN 7 q Modelo del Sistema subsidiario de proyectos según D.S. 255 (V. y U.) Fuente: Elaboración propia en base a D.S. 255 (V. y U.).

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

IMAGEN 8 q Cada Título se subdivide en distintos proyectos, estos tienen sus propios alcances de acuerdo al tipo de obra que se va a ejecutar.

Fuente: D.S. 255/2006 (V. y U.).

IMAGEN 9 u Tabla oficial de Títulos y montos destinados a cada uno de ellos. Se destaca el tramo al cual le corresponde la Región Metropolitana en su totalidad.

Fuente: D.S. 255/2006 (V. y U.).

El sistema de subsidios se basa en tres títulos de acuerdo al tipo de obra. En cada uno de ellos están especificados los proyectos a los que se puede postular y el monto en UF que les corresponde de acuerdo a tramos establecidos por emplazamiento geográfico (VER IMAGEN 8 y 9).

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

El monto total destinado a la ejecución de las obras –en el cual se incluye el pago a las constructoras– está conformado por el subsidio y un ahorro previo de las familias que postulan al Programa en una cuenta bancaria estipulada a la vivienda (VER IMAGEN 10). Pese a que el monto del ahorro representa un porcentaje bastante menor al del total, el esfuerzo que deben hacer las familias para poder juntarlo y obtener el beneficio es muy significativo. Otra forma aplicable a ese ahorro, es el aporte que realicen terceros (Municipios, Empresas, ONGs, etc.).

IMAGEN 10 p Monto total en UF de los subsidios de acuerdo a cada Título del Programa ejemplificado en el tramo 2.

Fuente: Elaboración propia según D.S. 255/2006 (V. y U.).

El Decreto declara que este monto no puede ser inferior a lo estipulado por el Programa y debe ser declarado por el postulante en la carátula de postulación.6

6 Véase infra, cap. II.2.2, IMAGEN 52, p. 89.

34

DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

II.2.3 SOBRE LAS POSTULACIONES Y SUS REQUISITOS Las postulaciones podrán hacerse de manera individual o colectiva.

Para esta última alternativa será necesaria la conformación de un comité y un dirigente que represente los intereses de los postulantes, también será la forma imprescindible para los Proyectos que involucren Bienes Comunes. Esta forma es la más conveniente para las familias en cualquiera de los Títulos, ya que el número de postulantes en un proyecto es un factor determinante –entre otros– para la asignación de los subsidios. Para las EGIS también es más fácil asesorar a un grupo organizado, por lo que es muy raro que se realicen postulaciones individuales en este programa.

Los llamados a postulación (al igual que otros programas habitacionales) los realiza el MINVU mediante Resoluciones7. Este documento especificará: • Recursos destinados por región y su distribución local.

• Distribución de acuerdo a los Títulos y alternativas de postulación.

• Fechas del proceso de selección.

• Cualquier otra condición que aluda a la aplicación práctica del subsidio.

Bajo ese formato el subsidio será otorgado sólo una vez, siendo compatible la postulación simultánea de un grupo o persona a los Títulos I y II o a los Títulos I y III en un mismo llamado.

7 Cabe destacar que todo el proceso de aplicación práctica de los subsidios será mediante este tipo de documentos, de ahí su importancia.

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

Para postular el grupo organizado o la persona en individual deberán cumplir con una serie de requisitos que lo harán un postulante hábil, es decir, que queda habilitado para poder recibir los beneficios del Programa. Entre esos requisitos destacan factores como propiedad de la vivienda; F.P.S y antecedentes familiares y/o conyugales; que la vivienda sea objeto del Programa8; contar con la asesoría y un proyecto elaborado por una EGIS/PSAT; .

Cuando las EGIS postulan a un grupo, previamente deben hacer un filtro con los antecedentes de los postulantes para así evitar que el Proyecto se devuelva con observaciones por no cumplir los requisitos de postulación. n

8 "Las viviendas objeto del programa son las viviendas sociales definidas en el D.L N°2.552, de 1979; los conjuntos de viviendas a que se refieren los artículos 40 y transitorio de la Ley N°19.537; y las viviendas cuya tasación no sea superior a las 650 UF." Extraído del texto actualizado del D.S. 255/2006, (V. y U.).

36

Fuente: Elaboración Propia.

Esquema sintético del funcionamiento global en la gestión de las EGIS para atender el problema de la obsolescencia habitacional a través del PPPF.

IMAGEN 11 q

DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

II.3 ESTRUCTURA Y MODELO DE GESTIÓN DE LAS EGIS EN EL PPPF

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DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

IMAGEN 12 u Mapa de relaciones en el modelo EGIS. Fuente: Investigación del funcionamiento de las Entidades de Gestión Inmobiliaria y Social en la Política Habitacional.

SUR Profesionales Consultores, 2011.

1. Postulación / Liberación de pagos a constructoras y/o vendedoras de viviendas / Retribución del Servicio 2. Organización de la demanda / Postulación de proyectos / Plan de Habilitación Social 3. Definición de proyectos y ejecución de obras / Recepción de obras/ Tramitación de pagos / Boletas de Garantía / Supervisión de obras 4. Ejecución de obras / Fiscalización / Regulación / Pago 5. Representación de intereses 6. Representación de intereses 7. Ejecución de las Obras

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Fuente: Departamento de Estudios, SERVIU Metropolitano.

Proceso general de proyectos PPPF en el sistema desde que se ingresa en SERVIU hasta que se finalizan las obras.

IMAGEN 13 q

DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

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Fuente: Resumen Ejecutivo Programa de Protecci贸n del Patrimonio Familiar. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Subsecretaria de Vivienda y Urbanismo, Enero-Julio, 2011.

Funcionamiento de las EGIS como operadores articuladores entre las familias y el SERVIU para llevar a cabo el proyecto habitacional del PPPF.

IMAGEN 14 q

DEFINICIONES PREVIAS. LA EGIS Y EL PPPF COMO PARTE DEL PROCESO HABITACIONAL

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III.1 ALCANCES PREVIOS SOBRE LA GESTIÓN Y PROYECTOS DESARROLLADOS POR ALYCAR III.2 LOCALIZACIÓN, FUNCIONAMIENTO METODOLOGÍA DE TRABAJO

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PARTE III EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTION PARTE III EGIS Alycar. El Lugar De Trabajo y Gestión

EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

III.1 ALCANCES PREVIOS SOBRE LA GESTIÓN Y PROYECTOS DESARROLLADOS POR ALYCAR

III.1.1 SOBRE LA GESTIÓN DE EGIS ALYCAR “Se fundó el año 2009, con grandes expectativas y objetivos claros.

Como empresa buscamos satisfacer a nuestros clientes, superando las expectativas y generando un impacto positivo en la comunidad. Para ello contamos con un equipo preparado y motivado, capaz de lograr una gestión eficiente en el tiempo. Nuestro fin es prestar asesoría a las familias en los aspectos técnicos, administrativos, legales y sociales, permitiéndoles acceder a los distintos beneficios habitacionales otorgados por el Estado.”9 EGIS Alycar es una empresa individual de responsabilidad limitada (E.I.R.L)10 con pocos años de funcionamiento, sin embargo, ha logrado insertarse de buena manera en el sistema de políticas habitacionales promovidas por el Estado. Ha generado un importante número de proyectos profundizando su línea de acción en el PPPF Título II (mejoramiento de la vivienda). Además ha trabajado en menor grado con el Título III (ampliación de la vivienda) y de manera ascendente el Construcción en Sitio Propio (CSP), lo que no deja de ser menor, ya que su labor en este tipo de programas apunta a trabajar en zonas de 9 Presentación EGIS Alycar. Fuente: Archivos EGIS Alycar.

10 De acuerdo a lo que establece la ley N°19.857 del Min. De Economía, “Alycar” corresponde al nombre de fantasía de la empresa “Asesorías María Paz Urra Merino E.I.R.L” (dominio legal). La generación de una EIRL permite dar vida a una persona jurídica, siempre de tipo comercial. Esto da cuenta que estas organizaciones de tipo “comercial” también pueden –de acuerdo a la ley– hacerse cargo de los problemas habitacionales, lo que además les permite “legítimamente” establecerse como entidades con fines de lucro.

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

Santiago donde la obsolescencia habitacional y de barrios es fuerte, a diferencia de proyectos como los de Construcción en Nuevos Terrenos (CNT), que más que ser un aporte real en la ciudad terminan muchas veces siendo cómplices de la expansión urbana desmedida y sin una buena planificación.

Esto se puede destacar en el sentido de que su línea de acción se enfoca en la renovación del parque habitacional existente; este concepto no ha sido lo suficientemente valorado por la política habitacional en general. Si bien los recursos existen y se aplican en proyectos de este tipo, muchas veces es más importante para el gobierno de turno resolver una falsa demanda habitacional cuantitativamente excesiva.

Lamentablemente tiene lógica que el mayor impacto mediático lo provoca “cortar la cinta” y no promover proyectos que se ejecutan al interior de barrios y viviendas ya existentes, proyectos que no son visibles para el resto de la ciudadanía.

En consecuencia, el sistema obliga a los PSAT aspirar a producir grandes proyectos y buscar generar utilidades que muchas veces no encuentran en proyectos pequeños como los de mejoramiento y mantención de las viviendas. Esto debido al tiempo que toma su tramitación en SERVIU sin poder percibir ingresos dentro de los largos plazos que se estipulan, además provocando que las familias pierdan confianza en los Prestadores y se reduzca el grado de participación de las comunidades.

Pese a este panorama, Alycar hasta el momento y no estando exento de las trabas antes descritas, ha logrado consolidar su acción a través del PPPF. Se ha transformado en la EGIS cabecera de la comuna de Lo Espejo y ha trabajado en una gran cantidad de proyectos en la comuna de El Bosque, haciéndose reconocida por entes gubernamentales y por los vecinos que han sido testigos de algunas mejoras y transformaciones de sus barrios y viviendas.

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

III.1.2 PROYECTOS DESARROLLADOS

*

IMAGEN 15 p Lista de proyectos (2010-2011).

Fuente: Archivos EGIS Alycar.

*M.B.C.E: Mejoramiento de bienes comunes edificados.

EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

La lista anterior corresponde a los proyectos elaborados por EGIS Alycar durante los dos últimos años. Gráficamente se puede representar esos Gráficos que aluden a los proyectos desarrollados proyectos y las familias que participan en ellos haciendo una distinción por EGIS Alycar en térporcentual de las siguientes características (VER IMAGEN 16): IMAGEN 16 q

minos porcentuales.

Fuente: Elaboración propia.

Proyectos Por Comuna

Familias Por Comuna

Estado De Proyectos

Familias Por Estado de Proyecto

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

Tipo De Proyectos

Familias Por Tipo de Proyecto

Título PPPF

Familias Por Título PPPF

Tipo de Obra (Título II)

Familias Por Tipo de Obra (Título II)

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

III.2 LOCALIZACIÓN, FUNCIONAMIENTO Y METODOLOGÍA DE TRABAJO

III.2.1 LA OFICINA, UN PUNTO ESTRATÉGICO EN LA CIUDAD EGIS Alycar es una oficina localizada en la comuna de El Bosque, muy cercana a un importante hito urbano; la intermodal Gabriela Mistral en el cruce de Gran Avenida con la Autopista Vespucio Sur, desde donde se distribuye un gran número de recorridos del Transantiago y dos líneas del metro.

Pese al dinamismo urbano y la gran actividad comercial del sector desplegada principalmente en Gran Avenida, Alycar se encuentra en un sector preponderantemente residencial; de hecho su planta física es una vivienda unifamiliar adaptada para su funcionamiento como oficina11. El entorno urbano multifacético y su estratégica localización le permiten básicamente contar con una red de transporte y comunicación que facilita la accesibilidad y conexión con otros puntos de la ciudad como el SERVIU, oficinas municipales, centros comunitarios, la constructora, proveedores, subcontratistas y el trabajo en terreno en general. Por otra parte, su carácter residencial hace más amable y cercana la comunicación con dirigentes y pobladores.

Cabe destacar que la localización de una EGIS debe estar pensada estratégicamente de acuerdo al enfoque de sus proyectos y las variables que deba sortear en el andar de su trayectoria. Su ubicación será el punto central de una gran área de influencia (VER IMAGEN 17) y parte 11 Las EGIS debe contar con patente comercial municipal vigente que acredite su condición de tal en dicho recinto. Este requerimiento será válido también para aquellos casos en que se habilite una vivienda como oficina.

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

importante de las redes de comunicación que se empiecen a crear y extender, lo que significa además contar con los medios necesarios para llevar a cabo los proyectos a los cuales está abocado.

Los medios de transporte y vías que utilizará la EGIS para las salidas a terreno, reuniones y entregas de proyecto son muy importantes, por lo que también es muy necesario contar con algunos automóviles y estar cerca de calles principales. Por ejemplo, si una EGIS realiza proyectos que se ubican en zonas alejadas del área urbana central, tiene proyectos en zonas rurales, o bien necesita que sus funcionarios se movilicen a grandes distancias dentro y fuera de la ciudad, es conveniente que la ubicación sea cercana a vías interurbanas y autopistas que unan sectores de la ciudad distantes entre sí. Ahora bien, si se ejecutan proyectos a una escala mucho más local y las distancias no son relevantes, podrá ser más útil y ventajoso facilitar la conexión con el SERVIU, los municipios y por supuesto con los dirigentes y las familias. También se debe tener en cuenta la cercanía a los distribuidores de materiales, centros de ploteo y fotocopiado, etc. EGIS Alycar tiene un poco de todo lo anterior.

Su localización le permite estar cerca de las familias con las cuales trabaja, lo que hace más directa la relación con ellos y sus dirigentes.

Además los tiempos que se ocupan en las salidas a terreno se minimizan y se hacen más periódicas las visitas. En consecuencia, los levantamientos que hay que hacer durante el proyecto son un proceso para nada tedioso y generan mayor proximidad con la gente. Otro factor muy valioso es que una vez que comienza la ejecución de la obras, hay mayor control sobre los trabajos que realiza la constructora.

Por otra parte y como se mencionó al principio, la EGIS cuenta con varias vías importantes como son la Autopista Central y la Circunvalación Américo Vespucio, lo que le permite a sus funcionarios desplazarse rápidamente a otros puntos de la ciudad como el SERVIU en el centro y cualquier otro lugar que se encuentre a mayor distancia.

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SERVIU

EGIS ALYCAR

IMAGEN 17 p Localización geográfica de EGIS Alycar, el SERVIU, y los barrios en los cuales se ha trabajado.

Fuente: Elaboración propia.

1. Sta. Helena 2. 12 de Octubre 3. 30 de Mayo 4. El Yacimiento 5. Inés de Suárez 6. José Donoso 7. José María Caro 8. Lo Sierra 9. Santa Adriana 10. Clara Estrella 11. Santa Olga

EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

III.2.2 ESPACIALIDAD INTERIOR Y ESTRUCTURA FUNCIONAL

IMAGEN 18 q Distribución programática de EGIS Alycar. Se destaca espacio donde funcionan las áreas técnica, social y administrativa.

Fuente: Elaboración propia.

Interiormente la oficina central funciona como un gran espacio en el cual se realiza el trabajo a diario. Todas las áreas (técnica, social y administrativa) comparten el mismo espacio nuclear, lo que hace el trabajo interdisciplinario mucho más fluido. Esto permite además que la participación grupal, la información y la toma de decisiones sea más efectiva, lo que no funcionaría de la mejor manera si es que las distintas áreas estuvieran compartimentadas. El resto de los recintos están destinados para reuniones, la atención de público, la administración financiera y los servicios (VER IMAGEN 18).

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

IMAGEN 19 u Estructura funcional de EGIS Alycar.

Fuente: Elaboración propia.

La estructura funcional es bastante simple (VER IMAGEN 19); se compone por la dirección general de la EGIS a cargo de la Representante Legal, que es al mismo tiempo la propietaria; se subdivide en las áreas ya mencionadas y conformadas por el área Técnica, Social y Administrativa, con un profesional a cargo en cada una generalmente con un ayudante y otros funcionarios que no siempre trabajan en la oficina, como es el caso de los profesionales subcontratados encargados de ejecutar labores específicas dentro de la EGIS12. Hay también una administración financiera y de recursos humanos donde se lleva la contabilidad, se ordenan los gastos de la oficina y se manejan los antecedentes del personal.

12 En el área técnica de EGIS Alycar por ejemplo, se subcontrata la labor de un arquitecto para que funcione como ITO mientras que el de planta continúa trabajando en el resto de los proyectos. Lo mismo pasa con el área social.

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

III.2.3 METODOLOGÍA DE TRABAJO Una buena metodología de trabajo (VER IMAGEN 20) permite a la empresa tener una visión y un ordenamiento claro de cómo abordar los proyectos, entregando al mismo tiempo un buen servicio y potenciando las relaciones de confianza entre la EGIS y las familias.

IMAGEN 20 q Metodología de trabajo en EGIS Alycar.

Fuente: Elaboración propia.

En la metodología de Alycar se destaca el trabajo como equipo multidisciplinario en algunas etapas y procesos que así lo requieren, así como también la profundización de especialidades en la implementación de cada proyecto. Uno de los aspectos más importantes es que todo el proceso sea continuo y cíclico, es decir, que requiera de la reevaluación y el análisis que pueda hacer el equipo en conjunto las veces que sea necesario.

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EGIS ALYCAR. EL LUGAR DE TRABAJO Y GESTIÓN

1.

8. El asesoramiento que se brindará a las familias para llevar a cabo un proyecto habitacional requiere de un relevamiento integral por parte del equipo multidisciplinar, lo que conlleva realizar un análisis preliminar del proyecto en función de objetivos, tiempos, recursos y costos. Además se determinan factibilidades, se evalúan distintas alternativas y se decide por la que mejor se ajusta a cada proyecto.

2.

9. En la planificación se analizan las variables específicas, las oportunidades y los riesgos de las soluciones a implementar.

Se necesita una proyección temporal y para ello se desarrolla un cronograma de trabajo y una planificación de los plazos involucrados.

3.

10. La etapa de implementación se desarrolla acorde a la planificación anterior. Aquí es importante el trabajo especializado de cada área, sin embargo siempre debe realizarse en base al trabajo en equipo, ya que el proyecto debe ser integral.

Para que el servicio que presta la EGIS sea óptimo y de calidad, debe haber un seguimiento y un autocontrol constante de las labores realizadas. También se elaboran informes periódicos para que las familias estén informadas de todo el proceso.

4.

11. El carácter cíclico de la metodología de trabajo apunta a una mejora continua de los procesos de gestión. Constituye un compromiso con la proactividad y con el continuo desarrollo de los proyectos, lo que implica estar constantemente revaluado y analizando todas las variables implicadas en el proceso habitacional que se está llevando a cabo. n

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IV.1 ORDENAMIENTO GENERAL DE LAS LABORES REALIZADAS IV.2 PARTICIPACIÓN EN LAS DISTINTAS ETAPAS DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS IV.3 CONCLUSIONES OBTENIDOS

PARCIALES

Y

RESULTADOS

PARTE IV LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE PARTE IV Labores y Rol Como Practicante

LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IV.1 ORDENAMIENTO GENERAL DE LAS LABORES REALIZADAS

Un buen ordenamiento de las labores realizadas dará pie a un buen entendimiento de lo que significó el trabajo de la Práctica Profesional.

Para ello, parte de la metodología usada a lo largo de todo el proceso fue ir insertando en una carta gantt (VER IMAGEN 21 y 22) todas las actividades por proyecto.

Sin embargo, en este informe las labores realizadas no se dispondrán en un orden cronológico según el periodo de tiempo en que se realizó la Práctica Profesional. La razón metodológica es sencilla; resulta más práctico entender el proceso de gestión de proyectos PPPF organizando y enmarcando las labores de acuerdo a las etapas del programa.

Además, debido al tiempo que implicaba la práctica versus el que demora en realizarse un proyecto completo no hacía posible un análisis lineal de lo realizado.

Entonces se hará una selección de actividades y se reordenarán a partir de las etapas que implica un proyecto completo, disponiendo en una nueva tabla ese orden (VER IMAGEN 23).

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IV.1.1 CARTA GANTT DE ACTIVIDADES ACTIVIDADES

NOVIEMBRE SEMANA 1 SEMANA 2 21 22 23 24 25 28 29 30 1

2

5

SEMANA 3 6 7 8

DICIEMBRE SEMANA 4 SEMANA 5 SEMANA 6 9 12 13 14 15 16 19 20 21 22 23 26 27 28 29 30

Reuniones previas Elaboración de Rutas y programación Levantamientos generales

LA ALEGRÍA DE Elaboración de Planos, EE.TT y Pptos.

MEJORAR Elaboración archivador técnico Ingreso en SERVIU Subsanación de observaciones Reingreso en SERVIU Elaboración de Rutas y programación Levantamientos generales Elaboración de EE.TT y Pptos.

LOS 27 F

Elaboración archivador técnico Ingreso en SERVIU Subsanación de observaciones Reingreso en SERVIU Ceremonia de entrega de Subsidios Subsanación de observaciones

SANTA OLGA II Reingreso en SERVIU Ceremonia de entrega de Subsidios Levantamiento de prioridades

POR Programación de Inicio de Obras UNA VIVIENDA Elaboración de Actas de conformidad DIGNA II Visita de Obras en Ejecución

Levantamiento de prioridades Programación de Inicio de Obras Elaboración de Actas de conformidad

POR UN FUTURO MEJOR II

Comprender el problema del Flexit (asbesto) Investigar posibles soluciones para pisos Contactar proveedores y solicitar A. técnicos Elaborar informe, EE.TT Entrega de antecedentes en SERVIU Visita de Obras en Ejecución Elaboración de Afiches

LO SIERRA

Reunión de presentación Inicio PHS Recolección de documentación

PLAZA JOSÉ DONOSO

Modelo 3D Cubicar y Presupuestar Reunión DS 49 MINVU

Reunión Asbesto-Cemento SERVIU OTRAS ACTIVIDADES Reunión proveedores paneles solares Elaboración de Afiches eficiencia energética

p IMAGEN 21: Carta Gantt de actividades (semanas 1-6). FUENTE: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

ACTIVIDADES 2

SEMANA 7 3 4 5

6

ENERO SEMANA 8 SEMANA 9 SEMANA 10 SEMANA 11 9 10 11 12 13 16 17 18 19 20 23 24 25 26 27 30 31 1 2

Reuniones previas Elaboración de Rutas y programación Levantamientos generales

LA ALEGRÍA DE Elaboración de Planos, EE.TT y Pptos.

MEJORAR Elaboración archivador técnico Ingreso en SERVIU Subsanación de observaciones Reingreso en SERVIU Elaboración de Rutas y programación Levantamientos generales Elaboración de EE.TT y Pptos.

LOS 27 F

Elaboración archivador técnico Ingreso en SERVIU Subsanación de observaciones Reingreso en SERVIU Ceremonia de entrega de Subsidios Subsanación de observaciones

SANTA OLGA II Reingreso en SERVIU Ceremonia de entrega de Subsidios Levantamiento de prioridades

POR Programación de Inicio de Obras UNA VIVIENDA Elaboración de Actas de conformidad DIGNA II Visita de Obras en Ejecución

Levantamiento de prioridades Programación de Inicio de Obras Elaboración de Actas de conformidad

POR UN FUTURO MEJOR II

Comprender el problema del Flexit (asbesto) Investigar posibles soluciones para pisos Contactar proveedores y solicitar A. técnicos Elaborar informe, EE.TT Entrega de antecedentes en SERVIU Visita de Obras en Ejecución Elaboración de Afiches

LO SIERRA

Reunión de presentación Inicio PHS Recolección de documentación

PLAZA JOSÉ DONOSO

Modelo 3D Cubicar y Presupuestar Reunión DS 49 MINVU

Reunión Asbesto-Cemento SERVIU OTRAS ACTIVIDADES Reunión proveedores paneles solares Elaboración de Afiches eficiencia energética

p IMAGEN 22: Carta Gantt de actividades (semanas 7-13). FUENTE: Elaboración propia.

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6

FEBRERO SEMANA 12 SEMANA 13 7 8 9 10 13 14 15 16 17

LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 23 q Reorganización de actividades en base a las distintas etapas de la gestión de proyectos PPPF. Fuente: Elaboración propia

IV.2.2 PROYECTOS PPPF EN LAS DISTINTAS ETAPAS DE GESTIÓN

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IV.2 PARTICIPACIÓN EN LAS DISTINTAS ETAPAS DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS

IV.2.1 ORGANIZACIÓN DE LA DEMANDA Esta etapa consta básicamente en focalizar los grupos con los que se trabajará y con los que se llevará adelante un proyecto. Para ello había dos posibilidades de acercamiento a los grupos; una fue simplemente salir a buscarlos y otra es que algunos dirigentes o pobladores –habiéndose enterado del trabajo realizado en otras partes– se interesaran y contactaran directamente a la EGIS. Como se ha trabajado en algunas zonas durante un tiempo prolongado se comienza a poner en funcionamiento la red de contactos que se ha establecido a partir de los trabajos realizados. Sin embargo, muchas veces la captación de demanda fue un proceso demasiado lento, se necesitaba difusión de información para acelerar la comunicación y expandir la red. uCAPTACIÓN DE LA DEMANDA Una de las estrategias que se aportó como practicante para captar demanda fue la elaboración de afiches (VER IMAGEN 24 Y 25), los cuales serían distribuidos en poblaciones, juntas de vecinos, almacenes y entregados a dirigentes sociales para que se propagara la información y el nombre de la EGIS se hiciera conocido.

Estos estaban diseñados de la manera más simple posible para que fueran fáciles de entender por la gente y en formatos pequeños, generalmente para ser impresos en la oficina misma (lo que significa además un ahorro monetario) y disponerlos de mejor manera en los lugares donde se colocarían. Debían contar con un título llamativo y

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

una imagen atractiva que hiciera alusión a los programas con los que trabaja la EGIS. Además de la información de contacto, también era importante el logo de la EGIS y el del SERVIU, este último para que se entendiera que eran programas patrocinados por el gobierno.

IMAGEN 24 u Afiche del Programa para mejorar el entorno (PPPF, Título I).

Fuente: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Un proyecto interesante que se piensa iniciar y que se enmarca en el Título II “obras de innovaciones de eficiencia energética”, fue el de ofrecer asistencia técnica en la instalación de paneles solares para calentar agua en los techos de las viviendas. La difusión y el contacto se hizo a través de afiches, lo que apresuró lo que será fuera del contexto de la Práctica una reunión con un grupo de la Población Santa Helena de la comuna de El Bosque.

IMAGEN 25 u Afiche del Programa de Eficiencia energética (PPPF, Título II).

Fuente: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Anteriormente se hizo lo mismo en la población Lo Sierra, comuna de Lo Espejo. La idea fue fructífera, pues a los pocos días de haber hecho la primera difusión de afiches se inició la gestión para trabajar y postular a las familias a un mejoramiento de vivienda. Se hizo el contacto con una de las personas influyentes del barrio y se fue a presentar el equipo. uPRESENTACIÓN DEL EQUIPO DE TRABAJO Y VIABILIDAD DE TRABAJAR CON LOS GRUPOS ORGANIZADOS Una vez establecido el contacto con el grupo interesado, se lleva a cabo la primera reunión donde va todo el equipo de la EGIS (VER IMAGEN 26). Esto marca la segunda fase de la organización de la demanda.

IMAGEN 26 u Reunión informativa población Lo Sierra.

Fuente: Fotografía del autor.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Es una reunión de carácter netamente informativa, en donde se da a conocer el lugar donde funciona la entidad y la forma de trabajar. Se presentan a los encargados de las distintas áreas explicando su labor y a grandes rasgos se esboza lo que implica el Programa con el cual se va a trabajar; los tipos de subsidios a los cuales pueden postular, los requisitos de estos y la documentación necesaria.

La EGIS genera esta instancia de reunión como una primera aproximación al grupo; sirve para conocerse, motivar a más vecinos, establecer roles de participación activa entre ellos (como formar una directiva del comité) y programar próximas reuniones que formarán parte del inicio del PHS. Para ver que tan factible es trabajar con algún grupo, lo primero que se tiene que tomar en cuenta es el número de personas y quienes están realmente interesados en participar. Por lo general a estas primeras reuniones llegan entre 20 y 40 personas, a las cuales se les explica que la EGIS trabaja haciendo sólo postulaciones colectivas.

El D.S. 255 estípula en una de sus cláusulas que el número mínimo de personas para postular de manera colectiva es de 10 personas y el máximo es de 150. Por ende para que el proyecto comience la EGIS aclara que se trabajará con un grupo que como mínimo tenga 20 personas, ya que siempre en el camino van desertando algunos por no cumplir requisitos, por desgaste o porque existe algún problema personal que los hace retirarse del proyecto.

En esta fase se trabajó durante la Práctica con dos grupos, de los cuales uno tenía mayor probabilidad de ser factible conforme a lo que ellos querían postular: Lo Sierra, que se constituyó como un grupo de 36 personas inscritas en una lista y que estaban dispuestas a participar de la siguiente reunión. Se realiza además en terreno una observación general de las viviendas y se indaga si estas son objeto del programa.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

uINICIO DEL PHS: ETAPA PREVIA

El Plan de Habilitación Social (PHS) es la innovación que trajo consigo los cambios de la Política Habitacional. Es una instancia de acercamiento de los pobladores a su comunidad y una herramienta para el desarrollo de nuevos lazos y el fomento de iniciativas entorno a la mejora de su calidad de vida, además de proporcionar a las familias la información elemental para que conozcan sus derechos y deberes al participar en el Programa. Esta tarea es exclusiva de las EGIS/PSAT y busca alentar una mayor participación de las familias.

En esta fase de la organización de la demanda se realiza una de las dos reuniones obligatorias que estipula el DS 255. En el caso del comité de Lo Sierra esta instancia se realizó en una dependencia de la Municipalidad de Lo Espejo, a la cual asistieron 27 personas (75% de la lista de inscripción).

Para explicar el Programa y el PHS se realiza una charla oral apoyada por la proyección de diapositivas13. Esta reunión es de carácter expositiva y está dividida en dos partes: La primera está a cargo del área Social y sirve para incentivar el sentido de comunidad, explicar a las personas la misión de la EGIS en la prestación de servicios de asistencia técnica, lo que es posible hacer y los alcances del Programa –en este caso como las mejoras de la vivienda mediante el PPPF pueden ayudar a mejorar la calidad de vida–, cómo funciona el programa y cómo se financia, los requisitos que deben cumplir para postular, etc. Se debe poner bastante énfasis en los derechos y deberes que tienen al participar dentro del Programa.

13 Dentro de las labores que se realizó como practicante y por medio de una iniciativa propia, se efectuó una actualización completa de todas las diapositivas. Esto con el fin de hacer más atractiva la presentación gráfica, puesto que la anterior contenía largos párrafos de texto que algunas personas ni siquiera alcanzaban a leer. Comparando reuniones en un antes y un después de la nueva presentación, se observó que hubo mayor atención por parte de los asistentes y también se provocó mayor interés en participar haciendo preguntas y dando opiniones. Para los efectos de una mejor comprensión y de un respaldo de todo lo explicado, se aconsejó al equipo de la EGIS que se elaboraran trípticos para los asistentes.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 27 u Participación en el inicio del PHS. Exposición del área Técnica.

Fuente: Fotografía del autor

IMAGEN 28 u Participantes de la reunión en inicio del PHS

Fuente: Fotografía del autor

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

La segunda parte está a cargo del área técnica. Aquí en lo personal hubo un desafío bastante especial, pues se encargó al practicante hacer la presentación a la gente (VER IMAGEN 27 Y 28).

Muchas veces puede resultar fácil trabajar desde el escritorio, sobre todo en este tipo de Programas en que lo técnico no conlleva mayor complejidad, sin embargo, comenzar a establecer una relación interpersonal con las familias que se trabajará a partir de ese momento, es la diferencia que marcará el quehacer del arquitecto dentro de una entidad como las EGIS, pues el rol profesional que se asume tiene una dimensión social ineludible.

A continuación se describe lo que en ese momento se expuso:

• PRESENTACIÓN DEL ÁREA TÉCNICA. Se plantea el rol que tendrá el arquitecto desde ese momento en adelante, explicando las visitas en terreno y los levantamientos que se harán para poder realizar los presupuestos de la obra, la inspección para determinar en conjunto las patologías de la vivienda y así escoger de mejor manera los trabajos que se van a realizar.

• FINANCIAMIENTO DE LAS OBRAS A REALIZAR. Muchas personas con las que se trabajó en proyectos que ya se habían iniciado cuando se realizó la Práctica Profesional, no entendían muy bien como se financiaba el proyecto y pensaban que las 58 UF estaban dirigidas completamente a la ejecución de las obras.

Es fundamental que en esta etapa previa se aclare muy bien el desglose financiero del proyecto, ya que del monto total se debe pagar la mano de obra, los materiales de construcción, el 19% correspondiente al IVA y los gastos generales más las utilidades de la empresa constructora (VER IMAGEN 29).

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IMAGEN 29 u Desglose financiero de las obras a realizar.

Fuente: Archivo EGIS Alycar

Con respecto al porcentaje que se utiliza para el pago de la constructora (25% del costo de mano de obra + materiales), debe hacerse entender a los posibles beneficiarios que el monto total del subsidio incluye la contratación de dicha empresa, contrato que ellos mismos harán efectivo y que les garantiza que la constructora esté debidamente inscrita en el Registro Nacional de contratistas MINVU y que los trabajos cuentan con la garantía de un año para verificar su correcta ejecución.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

• LA LISTA DE TRABAJOS (PARTIDAS) QUE SON POSIBLES DE REALIZAR MEDIANTE LAS OBRAS DE MEJORAMIENTO. Se entrega una lista global de los trabajos a los cuales podrían eventualmente postular, los cuales están dirigidos a reparar techumbre y cielo, cambiar el revestimiento de pisos y muros, cambiar los artefactos del baño, hacer trabajos de gasfitería, cambiar puertas y ventanas, construcción de tabiques divisorios, etc.

En este punto es muy importante que el arquitecto plantee lo que a futuro será una revisión patológica de la vivienda. Si bien esta exposición podría hacerla otro tipo de profesional, es importante mencionar que en lo práctico la idea de entender las patologías es lo que hará que se pueda entregar una buena asistencia técnica, esto con el fin de que las familias que se ganen el beneficio prioricen posteriormente las partidas que apunten a resolver las principales necesidades, luego si es posible incorporar las demás.

• CONSIDERACIONES SOBRE LOS ALCANCES ECONÓMICOS DEL SUBSIDIO. No siempre es posible ejecutar todas las partidas, esto dependerá de la cubicación que se realice posteriormente al levantamiento de prioridades casa por casa. Esta explicación es muy importante que se haga de forma clara para evitar levantar falsas esperanzas y prevenir un montón de problemas posteriores, ya que muchas veces las familias se ilusionan con trabajos que finalmente no se podrán hacer porque el presupuesto no alcanzó para cubrir lo deseado.

Luego se explica que cuando el área Técnica realice el presupuesto, considerará las partidas de acuerdo al orden prioritario que el postulante haga asistido por el profesional del área (en este caso el arquitecto) hasta completar el monto del subsidio, es decir, que la suma total del presupuesto sea de 58 UF si se trata de un proyecto regular. También se aclara que en el caso de que sea sobrepasado el monto, se quitarán algunas partidas y se añadirán otras de

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menor valor. Siempre se deben completar los 58 UF, nunca puede sobrar o faltar subsidio.

• SOBRE LOS COSTOS DE LAS PARTIDAS. Se observó que en reuniones anteriores las preguntas más frecuentes por parte de los asistentes estaban dirigidas a saber qué es lo que realmente alcanzaba con el subsidio. Si bien esta información no se puede entregar en detalle sin hacer una cubicación de las obras, lo que se hizo por iniciativa propia para esta reunión fue mostrar cuales eran las partidas más caras y cuáles eran los costos aproximados de acuerdo a trabajos que ya se habían realizado anteriormente (VER IMAGEN 30, 31, 32, 33 Y 34).

A pesar de que el cálculo es aproximado, con esto era posible hacerse una idea de lo que podría incluirse en un proyecto de mejoramiento de acuerdo a la realidad de cada vivienda. Fue importante recalcar que cada familia tiene distintas necesidades y que el trabajo en ese sentido es bien personalizado, pues se realiza en terreno casa por casa.

IMAGEN 30 u Extracto de la presentación PHS. De las partidas más caras se destaca la reparación de la red eléctrica.

Fuente: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 31 u Extracto de la presentación PHS. De las partidas más caras se destaca la reparación de techumbre.

Fuente: Elaboración propia.

IMAGEN 32 u Extracto de la presentación PHS. Problemas del asbesto-cemento presente en algunos elementos constructivos, solución y costos asociados.

Fuente: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 33 u Extracto de la presentación PHS. De las partidas más caras se destaca la reparación de revestimientos de piso.

Fuente: Elaboración propia.

IMAGEN 34 u Extracto de la presentación PHS. Problemas del asbesto-cemento presente en algunos elementos constructivos, solución y costos asociados.

Fuente: Elaboración propia.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

• MUESTRA DE LOS TRABAJOS REALIZADOS EN OTROS PROYECTOS. Esto sirve para que los asistentes a la reunión puedan hacerse una idea de lo que es posible lograr con los distintos trabajos para mejorar la vivienda. uRECOLECCIÓN POSTULACIÓN.

DE

DOCUMENTACIÓN

NECESARIA

PARA

LA

Esta es la última fase previa a la elaboración del proyecto técnico. En esta ocasión se efectúa la recolección de los antecedentes necesarios para poder postular a un proyecto, los cuales son los mismos para todos los títulos del programa. Es necesario contar con impresora/escáner en que caso de que se necesite copiar algún documento.

IMAGEN 35 u Etapa de recolección de documentos.

Fuente: Fotografía del autor.

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De acuerdo a lo que estipula el D.S. 255 la documentación necesaria es la que se menciona a continuación:

• Fotocopias de la cédula de identidad del postulante para elaborar posteriormente las fichas personales que acompañarán la carátula de postulación colectiva.

• Declaración jurada simple donde se señale que el postulante o su cónyuge es propietario de la vivienda objeto del programa y que ninguno sea asignatario de otra vivienda.

• Instrumento de caracterización social, entendiéndose para estos efectos la Ficha de Protección Social (FPS).

• Escrituras de compraventa para acreditar en la postulación el carácter de Vivienda Objeto del Programa. En caso que no se cuente con dicho documento la EGIS tendrá que efectuar una tasación de acuerdo al art. 127 de la LGUC. • Certificación que acredite el ahorro exigido de acuerdo al Programa.

En caso de que existan aportes de terceros una certificación de dicho aporte.

El resto de la documentación se irá incorporando cuando comience el ordenamiento de la carpeta administrativa, la cual contiene gran parte de los antecedentes personales de cada postulante y solicitados por el SERVIU para aprobar el proyecto.

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IV.2.2 ELABORACIÓN DEL PROYECTO TÉCNICO

Para dar cuenta de esta etapa se han seleccionado dos proyectos con los cuales se trabajó durante el período de Práctica y que correspondían a Proyectos de Mejoramiento de la Vivienda (Título II del D.S. 255): el regular “La Alegría de Mejorar” y el de terremoto “Los 27F”, ambos de la comuna de Lo Espejo. Dentro del informe se irá haciendo un análisis comparativo de los proyectos con tal de generalizar algunos criterios e ir observando algunas diferencias en cada uno.

La etapa de elaboración de proyecto técnico consta de dos fases.

La primera es realizar un levantamiento general de las viviendas involucradas en el proyecto, para ello es necesario salir a terreno y visitar todas las casas; Se toman medidas del espacio físico para una posterior elaboración de planimetría y se hace una inspección patológica de la vivienda con el fin de determinar cuáles son sus principales problemas, en el caso del proyecto de terremoto esto ya estaba predeterminado por un Certificado de Daños entregado por la Dirección de Obra Municipal (DOM) de Lo Espejo.

La segunda fase es de trabajo netamente de escritorio. Consta de la elaboración de planos y de especificaciones técnicas con sus respectivos presupuestos, entre otros documentos necesarios que formarán parte de la carpeta técnica-económica y que será entregada en SERVIU para el proceso de postulación.

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uESTRATEGIAS PARA ABORDAR EL PROYECTO TÉCNICO

"La Alegría de Mejorar" se trataba de un grupo constituido por 40 personas, todos adultos mayores y muy participativos de su comunidad, de hecho el comité se formó a partir del grupo organizado de Adultos Mayores de Lo Espejo.

Por su parte, el grupo de "Los 27F" se constituyó a partir de 17 familias que sufrieron algunos daños en sus viviendas producto del sismo del 27 de Febrero del 2010 –principalmente en techumbre y muros medianeros–. Su organización se realizó por medio de contactos con la municipalidad quienes solicitaron a la EGIS gestionar un proyecto para reparar dichos daños.

Ambos proyectos (VER IMAGEN 36) se habían iniciado algunos meses antes de comenzar el período de Práctica, por lo cual ya se había abordado parte del PHS y a la fecha ya se habían reunido algunos antecedentes para la postulación, incluyendo el ahorro de varios participantes (exceptuando al grupo "Los 27F" que por ser un proyecto de catástrofe no requería ahorro). Sólo faltaban los restantes y la elaboración de antecedentes técnicos y económicos para comenzar el proceso de postulación.

¿Grupo Organizado? ¿El Proyecto Requiere Ahorro?

IMAGEN 36 u Infografía de los proyectos analizados.

Fuente: Fotografía del autor.

N° De Postulantes

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Para los efectos de la entrega en SERVIU, se planteó una fecha tope de cuatro semanas para "La Alegría de Mejorar" y de tres para "Los 27F", en donde se harían los levantamientos y se armaría el archivador técnico (VER IMAGEN 37).

IMAGEN 37 p Extracto de Carta Gantt general en donde se destacan las etapas previas a la fecha de entrega en SERVIU. Fuente: Elaboración propia.

Lo primero que se hizo para hacer más eficaz el proceso de ambos proyectos (que no se hicieron siempre de forma paralela) fue generar rutas de visitas (VER IMAGEN 38), ya que eran 40 y 17 viviendas respectivamente distribuidas por toda la comuna (VER IMAGEN 39).

Para ello se dividieron los grupos en listas de entre 5 a 8 personas cada una de acuerdo a su cercanía geográfica; Pese a que la idea era hacer una diaria y así completar el levantamiento dentro de una semana, las listas se fueron desordenando producto de que el trabajo en terreno implica imprevistos que no siempre son advertidos en la planificación.

No obstante, fue posible completar la totalidad de levantamientos en el tiempo propuesto.

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Para la ruta era primordial ocupar un vehículo, así que contar con licencia de conducir fue una herramienta muy valiosa. Para realizar los Ejemplo de una de las rutas del proyecto "La Alegría de levantamientos sólo se necesitaba una cámara fotográfica, contar con Mejorar". una buena huincha de medir y una croquera.

IMAGEN 38 p

Fuente: Elaboración propia.

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José María Caro

Santa Adriana Clara Estrella

IMAGEN 39 u Referencia geográfica de las poblaciones o villas donde se realizaron los proyectos "La Alegría de Mejorar" y "Los 27F". Posteriormente representarán además las distintas tipologías de vivienda.

Lo Sierra

Santa Olga

EGIS Alycar

Fuente: Elaboración propia.

uLEVANTAMIENTOS GENERALES DE LAS VIVIENDAS Esta fase consiste en armar un panorama de la vivienda. Como se mencionó anteriormente, es básicamente bosquejar las plantas, elevaciones o cortes de arquitectura que sean necesarios para describir la vivienda, sus medidas e indicar las principales patologías que presentaba (VER IMAGEN 40).

Este trabajo se planteó de esa manera para poder realizar posteriormente un análisis general de las causas de la obsolescencia de las viviendas. En lo práctico, servirá también para elaborar la planimetría que exige SERVIU con los detalles de trabajos que se proyectan para su mejoramiento.

Cabe destacar que para los efectos de esta fase, no es necesario hacer un levantamiento exhaustivo de todas las viviendas, ya que la entrega de proyectos se hará por tipología. Entonces bastará con hacer uno acucioso por cada tipo e ir identificando los problemas que más se repiten en el resto.

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IMAGEN 40 u Ejemplo de un bosquejo que se hizo para la tipología de la población Santa Adriana en Lo Espejo.

Se acotaron los espacios interiores y se destacaron las principales patologías, corroborando con todas las viviendas de ese tipo cuáles eran las que más se repetían.

Fuente: Elaboración propia.

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El MINVU elaboró en el 2003 un diagnóstico de patologías en viviendas básicas, el cual resulta útil para agruparlas en tipos e identificarlas con mayor claridad en el momento de hacer los levantamientos (VER IMAGEN 41).

IMAGEN 41 u "[Las patologías] son aquellos defectos y deterioros típicos que afectan con mayor recurrencia a las viviendas básicas." Estas son el principal causante de la obsolescencia y afectan directamente la calidad del espacio habitable.

Fuente: Diagnóstico de Patologías en la edificación de viviendas básicas. MINVU 2003

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LA ALEGRÍA DE MEJORAR

IMAGEN 42 p Gráfico patologías por tipología de vivienda del grupo "La Alegría de Mejorar".

Fuente: Elaboración propia

Graficando las patologías más recurrentes en cada tipología del grupo "La Alegría de Mejorar" (VER IMAGEN 42), se puede observar que la más común corresponde a la de TABIQUES Y TERMINACIONES (VER IMAGEN 45). Esto se debe básicamente a que los elementos (puertas, ventanas, revestimientos y pinturas, etc.) son mucho más susceptibles al desgaste natural de los años.

Otra patología que se repite es la que afecta a los PAVIMENTOS (VER IMAGEN 43), presente en tres de las tipologías. Principalmente se observaron pavimentos de madera sueltos y radieres desnivelados.

Por su parte, la tipología de vivienda José María Caro presenta un deterioro importante en la TECHUMBRE (VER IMAGEN 44), provocando filtraciones de aguas lluvias y deformación en la estructura que la soporta.

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IMAGEN 43 u Fijación suelta en pavimentos interiores. Vivienda de la tipología Clara Estrella.

Fuente: Fotografía del autor.

IMAGEN 44 u Techumbres deterioradas producto del desgaste que provocan los años, el principal problema es la filtración de aguas lluvias. Vivienda de la tipología José María Caro.

Fuente: Fotografía del autor.

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IMAGEN 45 u Problemas de terminaciones. Ventanas con marcos de madera en mal estado y con fijaciones sueltas, lo que provoca además la filtración de aguas lluvias.

También se presenta desgaste de la pintura.

Vivienda de la tipología Santa Olga.

Fuente: Fotografía del autor.

IMAGEN 46 u Instalaciones defectuosas de artefactos sanitarios.

Vivienda de la tipología Santa Adriana.

Fuente: Fotografía del autor.

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LOS 27F

IMAGEN 47 p Gráfico patologías por tipología de vivienda del grupo "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia.

Para el grupo "Los 27F" ya estaban definidas las patologías a través de un Certificado de Daños que elaboró la DOM de Lo Espejo. Estas sólo hacían referencia a los daños provocados por el terremoto, por lo que el proyecto de mejoramiento sólo se podía limitar a reparar dichos daños.

En la gráfica se observan dos patologías correspondientes al grupo de ESTRUCTURAS Y TECHUMBRE (VER IMAGEN 47). Una afecta directamente a la techumbre de dos tipologías, José María Caro y Santa Adriana, las cuales presentaron DEFORMACIÓN estructural en cerchas y costaneras y FILTRACIÓN de aguas lluvias debido al desplazamiento y quiebre de planchas de asbesto-cemento en la cubierta (VER IMAGEN 48).

La otra patología que acusó el Certificado de la DOM fue el daño en muros medianeros y de cierres perimetrales, presentando principalmente GRIETAS de corte (45°) (VER IMAGEN 49). Debido a que ha pasado mucho tiempo desde el terremoto, muchos muros presentan un peligro latente tanto para los propietarios como para los transeúntes que circulan por el exterior, por lo que es muy importante su pronta reparación.

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IMAGEN 48 u Después del terremoto muchas familias tuvieron que reparar improvisadamente las techumbres, reordenando las planchas y estructurándolas con listones de madera. Vivienda de la tipología José María Caro Fuente: Fotografía del autor.

IMAGEN 49 u Grietas de corte en muros que representan un peligro a quienes transitan cerca, principalmente niños jugando. Vivienda de la tipología Santa Adriana.

Fuente: Fotografía del autor.

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uAPROBACIÓN

DE LOS PROYECTOS POR LAS FAMILIAS Y ELABORACIÓN DEL ARCHIVADOR TÉCNICO-ECONÓMICO Una vez terminados los levantamientos, se continuó con la fase de elaborar los antecedentes técnicos, que incluyen la propuesta de mejoramiento y de reparaciones en base a lo analizado en la fase anterior. Este archivador cuenta con una serie de documentos que deben ser aprobados por las familias y firmados por el dirigente del comité, para ello dentro de las dos semanas restantes del plazo tanto en "La Alegría de Mejorar" como en "Los 27F", se hizo el proyecto y se presentó en la segunda reunión obligatoria correspondiente al PHS (VER IMAGEN 50).

IMAGEN 50 u

Segunda reunión PHS del grupo "La Alegría de Mejorar", aprobación de los proyectos.

Fuente: Fotografía del autor

Como el levantamiento fue un proceso muy personal con cada familia, fue inmediatamente aprobado en la instancia de la reunión, los planos y el resto de documentación fueron firmados por el dirigente (representante legal del comité) y posteriormente debieron ser entregado a la constructora quien también debía firmarlos. Así quedó todo listo para postular el proyecto.

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IMAGEN 51 q El check list es un documento que permite la revisión de los antecedentes técnicos en el momento en que estos son entregados en SERVIU. Fuente: Archivo EGIS Alycar

A continuación se presentarán algunos de los documentos elaborados para la carpeta técnica, los cuales serán ordenados de acuerdo al check list que solicita cumplir el SERVIU para su postulación (VER IMAGEN 51). Cabe destacar que toda esta labor fue ejecutada por el practicante bajo la supervisión del arquitecto a cargo del área técnica.

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IMAGEN 52 q Carátula de Postulación Colectiva según formato SERVIU.

ANTECEDENTES GENERALES

CARÁTULA DE POSTULACIÓN COLECTIVA La carátula es una copia remitida del archivador administrativo.

Fuente: Archivo EGIS Alycar Contiene los datos generales de los actores involucrados y del proyecto (VER IMAGEN 52).

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CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y DE CONSTRUCCIÓN Estos contratos son documentos formulados por el MINVU (VER IMAGEN 53), en este caso ambos proyectos son de postulación colectiva y sólo se editan con la información de la EGIS, la constructora, el grupo y las fechas correspondientes. Celebran un convenio entre el Representante Legal del Grupo como “mandante”, la Representante Legal de la EGIS como “prestador” y el Representante de la Constructora como “contratista” bajo las condiciones que establece el PPPF. IMAGEN 53 q

Estos documentos constituyen las cláusulas y normas que regirán el Titulares de ambos proceso del proyecto, determinando cuales son las derechos y deberes contratos. que debe cumplir cada uno de los actores.

Fuente: Archivo EGIS Alycar

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Ademรกs se solicitan las listas con los nombres de todos los postulantes.

LISTADO DE BENEFICIARIOS Fuente: Archivo EGIS Alycar

Ejemplo de listados de beneficiarios.

IMAGEN 54 q

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ANTECEDENTES TÉCNICOS Y ECONÓMICOS EGIS Alycar propuso al SERVIU una modalidad de entrega de estos antecedentes que permitía flexibilizar posteriormente la elección de partidas que harían los beneficiarios. Como se trata de una postulación colectiva, era muy complejo hacer un listado de especificaciones técnicas (EE.TT) y de presupuestos (Pptos.) por cada uno de los postulantes, además como los tiempos que implica el proceso del proyecto son muy largos, muchos beneficiarios podrían tener otro tipo de necesidades para el momento en que se empezarían a ejecutar los trabajos de mejoramiento.

Es por eso que se creó la modalidad de entrega por tipología, que consiste en postular un listado general de EE.TT y Pptos. con todos los trabajos que posteriormente la constructora ofrecería ejecutar, dividiendo por tipología14 a las viviendas y asignando determinados trabajos a cada una de acuerdo al análisis que se hizo durante la fase de los levantamientos.

Así, como la lista general de EE.TT y Pptos. contienen un universo amplio de partidas, en el momento en que sean aprobadas por SERVIU cada familia podrá optar por lo que mejor convenga para su vivienda en el instante previo a la ejecución de las obras.

Hay que tener en cuenta que posteriormente a la posible aprobación de los proyectos, se deberá realizar una nueva fase de levantamientos para corroborar las necesidades de cada familia de acuerdo a los problemas que presente en ese momento su vivienda.

14 Los trabajos que fueron asignados a cada tipología estaban en concordancia con los problemas que se observaron en los levantamientos y conforme a lo que las mismas familias iban sugiriendo en ese momento, siempre teniendo en cuenta que el financiamiento del proyecto es de 58UF para "La Alegría de Mejorar" y de 55UF para Los 27F".

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En resumen, los documentos correspondientes a los antecedentes técnicos y económicos que serán entregados en SERVIU son los siguientes: • EE.TT GENERALES: Correspondiente al universo completo de partidas que la constructora ofrece trabajar.

• EE.TT POR TIPOLOGÍA: Para ambos proyectos se dividieron los grupos en tipologías, las cuales correspondían a cada tipo de vivienda según la población o villa donde se emplazaban. Para ella se asignaron los trabajos de la manera ya explicada.

• PPTOS. GENERALES: Deben tener correspondencia con las partidas englobadas en las EE.TT. Cabe destacar que estos Pptos –así como cualquier otro– se debe elaborar en base al listado de precios unitarios vigente que entrega SERVIU mediante una Resolución. Para estos proyectos fue la Res.1380/2011 • PPTOS. POR TIPOLOGÍA: Correspondientes con las EE.TT por tipología bajo el mismo criterio anterior.

• PPTO. GLOBAL: Es la suma del ppto. de todos los postulantes correspondientes a cada tipología, dando un total de 58UF o 55UF –según corresponda a cada proyecto– multiplicado por el número de ellos, lo que significa el monto total del proyecto declarado al SERVIU por medio de la Carátula de Postulación Colectiva.

En el caso del proyecto "La Alegría de Mejorar" el monto total fue de 2320UF, contemplando las 2200UF de los subsidios más las 120UF del ahorro de todas las familias. Para "Los 27F", el monto total fue de 935UF, que significaba el mismo monto de los subsidios ya que este proyecto no requería ahorro.

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS (EE.TT) Las EE.TT con las que trabaja EGIS Alycar se basan en un archivo base que está elaborado para este tipo de proyectos. El único requisito que exige SERVIU es que contengan las condiciones mínimas presentadas en el itemizado técnico-constructivo de la Res. Ex. N° 1734 del 05/03/2010 y la normativa sobre materiales de construcción según Norma Chilena.

El archivo base contempla 17 partidas más 1 correspondiente al ASBESTO, ya que la manipulación de dicho material debe ser regida por estándares de salud que aplica la SEREMI. A continuación se enumerarán las partidas incluidas en el documento y se asociarán al grupo de patologías descrito en la fase anterior (VER IMAGEN 55).

IMAGEN 55 u Listado de EE.TT generales asociado a los grupos que se determinaron para los tipos de patología que presentan las viviendas básicas. Se puede observar que la mayoría (6 partidas) apunta a reparar las patologías correspondiente a TABIQUES Y TERMINACIONES, esto debido a que es donde se presenta la mayor cantidad de fallas, defectos y deterioros de la vivienda.

Fuente: Elaboración propia.

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La misma asociación de EE.TT con los grupos de patologías puede ser aplicada a las tipologías, y así determinar rápidamente cuáles serían las partidas que le corresponden a cada una, esto en base a los levantamientos que se hicieron en la fase anterior (VER IMAGEN 56, 57,58 Y 59).

EE.TT LA ALEGRÍA DE MEJORAR

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 56 u Determinación de EE.TT. según los grupos de patologías correspondientes a cada tipología.

A partir de este momento se ejemplificará para el proyecto "La Alegría de Mejorar" la tipología de vivienda de Santa Adriana.

Fuente: Elaboración propia

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IMAGEN 57 q

Ejemplo de EETT. por tipologĂ­a correspondiente a la de Santa Adriana. Fuente: Archivos EGIS Alycar

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN X p Ejemplo de EETT. por tipologĂ­a correspondiente a la de Santa Adriana.

Fuente: Archivos EGIS Alycar

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LOS 27F

IMAGEN 58 u Determinación de EETT. según los grupos de patologías correspondientes a cada tipología.

A partir de este momento se ejemplificará para el proyecto "Los 27F" la tipología de vivienda de Clara Estrella referida a los daños en muros.

Fuente: Elaboración propia

IMAGEN 59 q

Ejemplo de EETT. por tipologĂ­a correspondiente a la de Clara Estrella (muro medianero). Fuente: Archivos EGIS Alycar.

LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

PRESUPUESTOS (PPTOS.) Tal como en las EE.TT, EGIS Alycar trabaja los Pptos. con un archivo base configurado de acuerdo a los precios unitarios que estipula el SERVIU mediante una Resolución. Estos precios contienen el valor15 de cada partida incluyendo los materiales y la mano de obra entre otros, están valorizados en UF y son referenciales, pues son valores aproximados a los del mercado.

IMAGEN 60 q

Es bastante fácil trabajar con el archivo base, pues sólo basta cubicar las partidas e introducir los valores en una tabla excel, la cual va entregando de inmediato los valores netos y totales (VER IMAGEN 60).

Ejemplo de una partida en la que se incluye el valor de la cubicación y el precio unitario de SERVIU.

Es muy importante mencionar que todos lo Pptos. deben corresponderse con las partidas declaradas en las EE.TT –tanto las generales como las de tipología–, de lo contrario el proyecto podría ser devuelto Fuente: Elaboración propia con observaciones desde SERVIU.

15 Dichos valores en cada partida se pueden alterar en un rango del 15% por debajo y por sobre el precio estipulado, esto muchas veces con el fin de poder cuadrar los Pptos en el total (58UF en "La Alegría de Mejorar y 55UF en "Los 27F").

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A medida que se van cubicando todas las partidas y se van sumando todos los sub-totales, se trata de cuadrar el Ppto. en base al monto total del proyecto (55UF o 58UF en el caso de los proyectos analizados), siempre teniendo en cuenta que existen dos factores adicionales que condicionan el monto total (VER IMAGEN 61).

IMAGEN 61 q

Esos factores son los siguientes:

Ejemplo de como se cuadra un proyecto de 55UF con los factores que inciden en el valor total.

• Gasto generales + Utilidades (empresa constructora)

Fuente: Elaboración propia

• I.V.A (Estado)

Es importante mencionar que los Pptos. condicionan en gran parte al proyecto completo, pues muchas veces el monto no alcanza para costear todos los trabajos quedando algunas partidas necesarias fuera.

Es por eso que se debe reflexionar sobre el peso que tiene el factor económico, pues al quedar el proyecto condicionado por las UF, no siempre se logra el objetivo del Programa Habitacional.

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La sumatoria total de los proyectos de cada postulante –agrupadas en este caso en tipologías– entrega el valor total de los proyectos, esto queda declarado en el Ppto. global que se entrega en SERVIU. Para "La Alegría de Mejorar" 40 postulantes (con ahorro) suman 2200UF, por su parte "Los 27F" 17 postulantes (sin ahorro) suman 935UF.

IMAGEN 62 p Desglose por tipología del financiamiento total de proyectos "La Alegría de Mejorar" y "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia

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IMAGEN 63 q Bosquejo de la tipología Santa Adriana, proyecto "La Alegría de Mejorar.

PLANOS DE OBRAS A EJECUTAR

La elaboración de los planos es un proceso que se inicia en la fase de los levantamientos, donde lo que se ha bosquejado en terreno se proFuente: Elaboración propia. cesa y se analiza técnica y económicamente para finalmente dar como resultado la planimetría que guiará a futuro el proyecto a ejecutar.

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Es así como teniendo claro cuáles son los aspectos técnicos (EE.TT de acuerdo a lo analizado en los levantamientos) y económicos (alcances del proyecto en base a los Pptos.), el siguiente paso es elaborar la planimetría que detallará los trabajos proyectados.

Los planos en el contexto de este tipo de proyectos son bastante simples, no obstante no dejan de ser importantes, ya que como se explicó anteriormente representan el resultado de un proceso analítico que busca dar una solución a los problemas patológicos que presentó la vivienda. Además al igual que cualquier otro proyecto de mayor envergadura, son la representación gráfica de las obras a realizar.

Estos planos deben contener la información necesaria para que puedan ser interpretados por quien ejecute las obras; deben indicar los recintos a intervenir y todos los aspectos que se deben considerar para una correcta ejecución.

A continuación se mostrarán algunos planos con el fin de ejemplificar lo realizado en cada proyecto.

IMAGEN 64 u Si tomamos el caso de la tipología Santa Adriana del proyecto "La Alegría de Mejorar", esta serían las partidas a ejecutar, por lo que en el plano se debe indicar correctamente cada una de ellas.

Fuente: Elaboración propia.

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IMAGEN 65 q Extracto de lámina 1. Tipología Santa Adriana. Proyecto "La Alegría de Mejorar".

Se destacan las intervenciones proyectadas

Fuente: Elaboración propia.

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IMAGEN 66 u Extractos de lámina 2.

Intervención 1.

Tipología Santa Adriana, Proyecto "La Alegría de Mejorar".

Fuente: Elaboración propia.

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IMAGEN 67 q Extracto de lámina 3. Intervenciones 2 y 3 .Tipología Santa Adriana, Proyecto "La Alegría de Mejorar"

Fuente: Elaboración propia.

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IMAGEN 68 u El caso de la tipología Clara Estrella del proyecto "Los 27F". Partidas a ejecutar de acuerdo al daño que provocó el terremoto, en este caso se requiere la construcción de un nuevo muro.

Fuente: Elaboración propia

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109 IMAGEN 69 u Extractos de lámina 1.

Muro medianero.

Tipología Clara Estrella, Proyecto "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia

IMAGEN 70 q Extracto de lámina 2. Muro medianero. Tipología Clara Estrella, Proyecto "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia.

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IMAGEN 71 q

Extracto de lámina 3. Muro medianero. Tipología Clara Estrella, Proyecto "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia

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IMAGEN 72 q

Extracto de lámina 4. Muro medianero. Tipología Clara Estrella, Proyecto "Los 27F".

Fuente: Elaboración propia

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IV.2.3 POSTULACIÓN Y SELECCIÓN uPROCESO DE POSTULACIÓN Estando listos los antecedentes, estos deben ser entregados en los plazos que estipula SERVIU para su revisión, todos los archivadores se ingresan en el Departamento de Postulaciones donde se verifica por medio del Check List que esté toda la documentación requerida.

En ese mismo lugar se enumeran los expedientes y posteriormente se revisa el PHS. El Archivador Técnico se deriva a Departamento de Estudios, en donde es revisado y se hacen las observaciones al proyecto si las tuviere.

Cuando hay observaciones el proyecto es devuelto a la EGIS; estas deben ser subsanadas y reingresadas en un nuevo plazo, siendo la Comisión Técnica Evaluadora la que aprueba o rechaza finalmente un proyecto. Si el proyecto resulta con calificación final aprobado, debe ser habilitado en el sistema RUKÁN para el proceso de selección.

IMAGEN 73 u Proceso de postulación de proyectos en SERVIU. Fuente: MINVU.

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El proceso de postulación es bastante largo, pues un proyecto puede quedar entrampado mucho tiempo en SERVIU, incluso si queda calificado para su selección. En el caso de los proyectos analizados, después de subsanar algunas observaciones ambos obtuvieron calificación "aprobados". En el llamado extraordinario por sismo, el proceso fue mucho más corto, siendo el proyecto "Los 27F" seleccionado poco tiempo después de su postulación. uPROCESO DE SELECCIÓN Sólo una vez que el proyecto sea aprobado –"es decir, que la propuesta técnica esté correcta, el presupuesto sea consistente, que esté financiado y que los postulantes cumplan con los requisitos"16– pasa al proceso de selección, en donde se establecen factores de puntaje para la posterior asignación de recursos.

IMAGEN 74 q Extracto de la tabla de factores de puntaje del Título II. Fuente: D.S. 255/2006 (V. y U.)

Para todos los títulos del Programa se considerarán factores de puntaje la antigüedad de la postulación17, puntaje de la FPS y vulnerabilidad del grupo que postula (adultos mayores, discapacitados, enfermos catastróficos). Para cada título por separado hay otros factores de puntaje, para el Título II son los siguientes (VER IMAGEN 74):

16 Unidad de Vivienda SEREMI MINVU RM, Manual Práctico para Entidades de Gestión Inmobiliaria Social y Prestadores de Asistencia Técnica, p. 32.

17 Se refiere a que un proyecto haya sido calificado en alguna postulación anterior sin haber sido seleccionado.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Cuando el proyecto está seleccionado los postulantes (ahora beneficiarios) reciben su certificado de subsidio. En algunas ocasiones se realiza una ceremonia (VER IMAGEN 75 Y 76), la cual es una buena instancia para volver a compartir con las familias, sobretodo porque se ha concluido gran parte de un proceso de trabajo en conjunto.

IMAGEN 75 u Don Luis Carrasco, benficiario del proyecto "Los 27F" firmando su certificado de subsidio.

Fuente: Fotografía del autor.

IMAGEN 76 u Beneficiarios del proyecto "Los 27F" con su subsidio en mano. La ceremonia se realizó en el Municipio de Lo Epejo y contó con la participación del alcalde.

Fuente: Fotografía del autor.

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IV.2.4 EJECUCIÓN DE LAS OBRAS Durante el periodo de la Práctica Profesional obtuvieron beneficio dos proyectos que llevaban mucho tiempo entrampados en SERVIU. Ambos son de la comuna de El Bosque y correspondientes al Título II del D.S. 255: “Por un Futuro Mejor II” y “Por una Vivienda Digna II”.

En esta etapa como practicante se participó principalmente en tareas que podrían definirse en tres fases: La primera se relaciona al levantamiento de prioridades de partidas correspondientes a los mejoramientos. Aquí el proceso es muy parecido a lo que fueron los levantamientos durante la elaboración del proyecto técnico, con la diferencia de que es definitivo. El arquitecto debe visitar cada una de las viviendas del proyecto y junto a las familias definir la lista de prioridades en una ficha de partidas.

Considerando esa lista se procede a medir todos los elementos necesarios para que la constructora pueda ejecutar posteriormente las obras (techumbre, superficies de pisos y muros, vanos de puertas y ventanas, distancia de la descarga de w.c al muro, entre otros).

La segunda fase corresponde a la puesta en marcha de los trabajos.

Para esta etapa es necesario idear un plan logístico con la constructora y así poder cumplir con los plazos, para ello se realiza una ruta de acuerdo a los tipos de trabajos y se estiman los tiempos de ejecución.

Dentro de esta etapa no se tuvo más participación que ir a visitar esporádicamente los trabajos para ver los resultados, ya que la inspección técnica la realizó un arquitecto que trabaja subcontratado por la EGIS. La tercera es la culminación del PHS con la Etapa de Construcción.

Consiste en mantener informadas a las familias del avance de las obras y entregar recomendaciones para el cuidado y mantención de los mejoramientos.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

uLEVANTAMIENTO DE PRIORIDADES DE PARTIDAS En esta fase se retoma el trabajo en conjunto con las familias, ya que el proceso de postulación y selección deja un vacío en la gestión de los proyectos que probablemente dura varios meses.

No se detallará en qué consiste esta fase, pues como se mencionó anteriormente, es un proceso muy similar al realizado durante la preparación del proyecto técnico, la diferencia es que ahora se definen los trabajos a realizar de acuerdo a las necesidades habitacionales vigentes y se precisan algunas medidas en las viviendas (VER IMAGEN 77).

El proyecto "Por un Futuro Mejor II" está compuesto por un grupo pequeño de 13 familias. Corresponde a viviendas de la población 30 de Mayo, las cuales por ser de la misma tipología presentaron homogeneidad en los problemas.

La principal patología se manifestó en la techumbre de las viviendas; se presentó deformación estructural de costaneras y filtración de aguas lluvias por la cubierta, las cuales se encontraban en muy mal estado.

Se acusan deficiencias en el proceso constructivo de toda la población, ya que anteriormente EGIS Alycar en el mismo lugar ya había realizado varias reparaciones apuntando al mismo problema.

"Por una Vivienda Digna II" es un grupo de 24 familias distribuidas en 3 poblaciones: El Yacimiento (12 beneficiarios), Inés de Suárez (9 beneficiarios) y José Donoso (3 beneficiarios), todas tipologías distintas y con necesidades heterogéneas.

Una de las patologías importantes que se detectó fue en los pisos; muchos presentaron deformación en el radier y otros tenían pavimentos de fléxit deteriorados y sueltos. Otra particularidad del proyecto es la presencia de asbesto-cemento en pisos de tipo "fléxit" y cubiertas tipo "pizarreño".

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

IMAGEN 77 u Extracto de levantamiento de prioridades en vivienda de la sra. Judith Marincovich. El Yacimiento, El Bosque.

Fuente: Elaboraci贸n propia.

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IMAGEN 78 q Lista de prioridades en la vivienda de la sra. Judith Marincovich. El Yacimiento, El Bosque.

Fuente: Archivos EGIS Alycar.

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Por un Futuro Mejor II

Por una Vivienda Digna II

RESUMEN DE LEVANTAMIENTOS

Principales Necesidades y Trabajos a Realizar

Principales Necesidades y Trabajos a Realizar

Necesidades Secundarias y Trabajos a Realizar

Necesidades Secundarias y Trabajos a Realizar

IMAGEN 79 p Gr谩ficos que resumen el proceso de levantamientos.

Fuente: Elaboraci贸n propia.

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EL PROBLEMA DEL ASBESTO-CEMENTO EN LAS VIVIENDAS El asbesto-cemento18 fue un material de construcción muy utilizado durante décadas pasadas en la vivienda social por ser económico y poseer cualidades de aislación térmica. Hoy, el deterioro de los elementos constructivos que lo contienen puede convertirse en un peligro para las familias y quienes manipulen el material sin los resguardos necesarios, pues la inhalación frecuente de las fibras desprendidas del material puede producir graves daños a la salud.

Durante la fase de levantamientos se pudo constatar que las viviendas de "Por un Futuro Mejor II" tenían ese problema, ya que muchas de ellas poseen algún elemento constructivo con asbesto (VER IMAGEN 80).

Presencia de Asbesto en Elementos Constructivos del Grupo "Por una Vivienda Digna II"

IMAGEN 80 u Gráfico que representa la presencia de asbesto en las viviendas del grupo "Por una Vivienda Digna II".

Fuente: Elaboración propia.

18 El asbesto es una micropartícula contenida en elementos constructivos de fibrocemento, principalmente en cubiertas de techo tipo "pizarreño", pisos vinílicos tipo "fléxit", planchas de muro tipo "internit" y artefactos de distinta índole elaborados antes del 2000, año en que la principal empresa productora, Pizarreño, descontinúa su uso.

LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Durante el período en que se postuló el proyecto (año 2010) no existían en SERVIU antecedentes sobre la regulación de la manipulación del asbesto-cemento, es por eso que no se exigió con anterioridad a la aprobación del proyecto declarar los aspectos técnicos y costos asociados a los trabajos en que estaba involucrado dicho material.

Cuando ya estaba listo el proyecto para ser ejecutado, se tenía pleno conocimiento de los peligros del asbesto y de la regulación que exigía la SEREMI de Salud. Es por eso que el problema debió ser atacado de dos frentes distintos en cuanto al tipo de elemento constructivo que contenía el material.

Para cubiertas de techo la constructora debía subcontratar a una empresa especialista en retiro de asbesto (Amprotec), lo que encarecería la reparación de techumbres, sin embargo no había otra alternativa ya que cualquier intervención sin el retiro de material dejaba el problema presente.

Para pisos vinílicos de tipo "fléxit" el problema fue mayor, ya que los costos por el retiro de asbesto en pisos sobrepasaban los presupuestos. Esto condujo a la necesidad de buscar una alternativa que permitiera trabajar sobre el material sin la necesidad de removerlo, dando una solución más definitiva y que no elevara los costos del proyecto.

El trabajo como practicante consistió en comprender el problema e investigar algunas posibles soluciones; se optó por aplicar una que creaba una delgada capa de piso autonivelante sobre el fléxit permitiendo poner un nuevo revestimiento sobre este mismo. SERVIU exigía hacer cambios en las EE.TT para aprobar la solución, tratando al mismo tiempo no alterar los pptos. ya que eso significaba modificar el proyecto original completo.

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

Una vez corroborada la factibilidad técnica, se contactó a los proveedores del material de piso autonivelante y se hicieron los análisis de precio para no alterar los Pptos. Posteriormente se declararon en SERVIU las partidas modificadas. uPUESTA EN MARCHA DE LOS TRABAJOS Como se mencionó al principio de esta etapa, la participación como practicante se limitó a visitar los trabajos en ejecución.

Por un Futuro Mejor II

Se debía observar lo realizado y constatar el estado de avance que tenían las obras de ambos proyectos (VER IMAGEN 81); esta información serviría posteriormente para la segunda parte del PHS. A la fecha de elaboración del presente informe los avances en ambos proyectos fueron los siguientes:

IMAGEN 81 u Gráficos que representan el grado de avance de las obras en ambos proyectos.

Por una Vivienda Digna II

Fuente: Elaboración propia.

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Reparación de Techumbre

IMAGEN 82 u Reparación de techos en la población 30 de Mayo, El Bosque.

Se puede apreciar la techumbre descubierta y sin costaneras; estas serían posteriormente reemplazadas por nuevas.

Fuente: Fotografía del autor.

IMAGEN 83 u Instalación de la nueva cubierta; se puede observar el cambio de costaneras, el fieltro y la mantención de un tragaluz que tenía la vivienda. La techumbre ya contaba con material aislante, por lo que no fue tan considerable la poca inercia térmica del zincalum.

Fuente: Fotografía del autor.

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Revestimientos Cerámicos en muros y piso

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IMÁGENES 84,85 y 86 u Población El Yacimiento, El Bosque. Revestimientos cerámicos en cocina-comedor.

El cambio de aspecto de una vivienda puede ser también un aporte en la mejora de la calidad de vida de las personas. En este ejemplo fue considerable, además la familia escogió los materiales, lo que hace sentir más propio el proyecto.

Fuente: Fotografías del autor.

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Revestimientos Cerámicos, Ventana con Celosía y Tina.

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Los baños son recintos que acumulan mucha humedad y que experimentan cambios bruscos de temperatura, por lo que el revestimiento cerámico es un material idóneo para que los muros tengan mayor resistencia a esos cambios.

La vivienda social es muy poco probable que se entregue con dicha materialidad, por lo que este programa es una buena oportunidad para evitar el deterioro acelerado de los recintos húmedos.

En este ejemplo se hace un trabajo integral, ya que también se cambió la ventana de acero oxidada por una de aluminio con celosía que evita la acumulación de humedad. Además se instaló una tina con nueva grifería.

Fuente: Fotografías del autor.

IMÁGENES 87 y 88 q

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Reparación de Tabiquería y Pintura

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IMÁGENES 89,90 y 91 u Población 30 de mayo, El Bosque.

Muestra la reparación de tabiquería en mal estado.

Fuente: Fotografías del autor.

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Cambio de Puertas y Ventanas

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Población Inés de Suárez, El Bosque.

La mayoría de las vivendas va a realizar al menos uno de estos cambios, ya que una de las patologpias recurrentes fue la deformación de puertas y ventanas, rotura, fijaciones sueltas y filtración de aguas lluvia. Se destaca el cambio de puertas de terciado por macizas que incluían cerradura de seguridad y el reemplazo de ventanas con bastidor de madera por las de aluminio.

Fuente: Fotografías del autor.

IMÁGENES 92 y 93 q

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uTÉRMINO DEL PHS: ETAPA DE CONSTRUCCIÓN

Consiste en un proceso constante de información a las familias involucradas en el proyecto que mejora sus viviendas. Esta fase contempla al menos una reunión mensual y la primera de ellas debe realizarse 15 días después del inicio de las obras (VER IMAGEN 94).

En lo práctico se da a conocer el estado de avance de los trabajos, se aclaran dudas, se indican los plazos para ejecutar las obras y se dan a conocer los cuidados básicos para la mantención de los mejoramientos.

IMAGEN 94 q Primera reunión de culminación del PHS. Fuente: Archivos Alycar.

Dentro de lo que contempla esta etapa del PHS fue importante mencionar los problemas que se presentaron durante la ejecución de los trabajos, principalmente en las viviendas que contenían elementos constructivos con asbesto-cemento. Se explicaron las soluciones estudiadas y el trabajo que se realizó para esperar la resolución de SERVIU, quien debía finalmente aprobar dicha solución. n

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IV.3 CONCLUSIONES PARCIALES Y RESULTADOS OBTENIDOS

IV.3.1 SOBRE LAS DISTINTAS ETAPAS DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS ORGANIZACIÓN DE LA DEMANDA: En lo personal este fue un proceso bastante atractivo. Además de lograr una mayor captación de personas interesadas mediante la elaboración de afiches distribuidos de forma estratégica (lo que permite poder ejecutar una buena focalización de grupos vulnerables), pude aportar en tareas menores pero que implicaron una mejor relación de la EGIS con las familias.

Al ser claro en todos los puntos de la exposición del Programa y al escuchar las opiniones y dudas de los asistentes (en el caso del PHS) se fortalece la confianza de las familias en la entidad que los está asesorando.

ELABORACIÓN DEL PROYECTO TÉCNICO: Dentro de esta etapa es posible comprender como se inserta el rol profesional del arquitecto en el proceso habitacional a una escala mucho más humana. Es un punto de articulación entre la dimensión social y el trabajo técnico como tal.

Ya que la etapa de elaboración del proyecto es una instancia previa a que los trabajos comiencen a ejecutarse, es el momento justo en donde deben atenderse todas las variables involucradas, a saber, las sociales, técnicas y económicas.

Muchos de los problemas que se presentan en la globalidad del proceso habitacional, recaen en que el sentido del proyecto tiende a

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desvirtuarse producto del profundo anhelo de las familias y de lo que esperan que mejore de sus viviendas versus la economía y rentabilidad con que las empresas lo abordan. Sin embrago, estos obstáculos solo son posibles de resolver en la medida que se mantenga un diálogo constante entre las partes y en donde el arquitecto juegue un rol más político, es decir, que se haga partícipe activo de la toma de decisiones.

En el contexto de la Práctica Profesional fue muy difícil hacerse parte de la política de la EGIS, ya que los proyectos estaban siendo elaborados a un dinamismo en el que eran casi inaceptables los cambios o aportes al proyecto técnico ya establecido. Como autocrítica, podría decirse que esto llevó a seguir la velocidad con que avanzaba el proyecto sin permitir espacios a la exploración o la innovación, no logrando resultados que fueran más allá de “lo correctamente ejecutado”, sin embargo, es muy importante la reflexión que puede hacerse ante esta situación y poder considerarla en el futuro profesional.

EJECUCIÓN DE LAS OBRAS: Aquí es de suma importancia el papel que juega el arquitecto como profesional a cargo del proyecto técnico, ya que es el principal fiscalizador de lo que se ha ejecutado por parte de la constructora. Además es quien debe orientar y entregar todos los antecedentes a las familias, sobre todo en los aspectos técnicos y económicos que están siendo aplicados.

Durante esta etapa fue posible tantear los resultados obtenidos, ver qué grado de conformidad tuvieron los beneficiarios y reflexionar sobre los alcances del programa.

Lo primero que se puede mencionar con respecto a esto es que los resultados fueron de calidad, por lo que la diferencia entre un mejoramiento que pudiera ser ejecutado por las propias familias y uno que es ejecutado por una empresa constructora es notoria. Esta última al ser fiscalizada por profesionales que se rigen por un proyecto correcta-

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LABORES Y ROL COMO PRACTICANTE

mente elaborado y que estriba en la normativa, es una buena señal de que el programa funciona en el sentido de asegurar la calidad.

Reflejo de esto último es el grado de conformidad que tuvieron las familias tras los trabajos realizados (VER IMAGEN X). Hubo apreciaciones positivas por la calidad de los resultados, no obstante, a muchos beneficiarios no fue posible ejecutarle todas las partidas que hubiesen deseado, tanto por razones técnicas como económicas, por lo que la mayoría se sintió en un término medio de satisfacción.

Tampoco es menor el grado de disconformidad (18%) que tuvieron las familias insatisfechas con los trabajos. Generalmente esto se debe a que muchas necesidades básicas que tenían antes del proyecto ejecutado no fueron atendidas. Por ejemplo en la población 30 de Mayo un gran porcentaje de viviendas requería el arreglo de la techumbre y además una reparación de la red eléctrica. Esta última no fue posible llevarla a cabo ya que se excedían los presupuestos. Entonces la otra cara de la moneda nos demuestra que los alcances del programa no están siendo suficientes para proteger el patrimonio familiar ni mucho menos para detener la obsolescencia habitacional de manera integral.n

IMAGEN 95 u Tras la ejecución de los proyectos se realizó una pequeña encuesta telefónica a los beneficiarios, esta permitió interpretar los grados de conformidad que hubieron con los trabajos realizados.

Fuente: Elaboración propia.

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CONCLUSIONES FINALES

CONCLUSIONES FINALES

l COMPRENSIÓN DEL PROCESO HABITACIONAL A TRAVÉS DE LA GESTIÓN Y EL APRENDIZAJE PROFESIONAL DENTRO DE LA PRÁCTICA La labor realizada en el contexto de la Práctica Profesional y en una escala pequeña, permitió un acercamiento a determinados problemas habitacionales relacionados a los grupos de mayor vulnerabilidad y que son de gran relevancia en la realidad actual de nuestras ciudades.

La puntualización de la problemática en este caso no pasa por la falta de terreno, infraestructura, equipamiento social y casa (Haramoto, 1978), si no que por el progresivo deterioro y obsolescencia de los barrios y viviendas que componen el parque habitacional existente, lo que lleva a las necesidades habitacionales a un plano diferente al del déficit cuantitativo; estas se posicionan más bien en los de la calidad y dignidad habitacional.

Bajo ese precedente, las EGIS/PSAT tienen la misión de gestionar todas las etapas del proceso habitacional en que se busca detener el avance de la obsolescencia, esto a través de un modelo que se enmarca en las alternativas que promueve el Estado para dar una posible solución al problema y que se basa en la gestión habitacional.

CONCLUSIONES FINALES

El manejo del proceso habitacional encargado a las EGIS (como fue descrito en el informe), se entiende como la gestión de un proyecto que contempla organización de la demanda, estudios de factibilidad, planear, asegurar y coordinar recursos económicos y humanos, diseñar y evaluar soluciones técnicas, implementar un Plan de Habilitación Social, tomar decisiones a partir de una metodología de trabajo, construir redes de comunicación con otros actores involucrados, desarrollar capacidad de trabajo multidisciplinario, etc.

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CONCLUSIONES FINALES

Es por eso que el campo de la gestión –que muchas veces ha sido un terreno poco valorado por el desarrollo profesional de la arquitectura en contraste al del diseño y la ejecución de proyectos– pasa a tomar mayor peso en las necesidades sociales que le dan origen y sentido a la profesión.

En ese sentido la Práctica fue muy enriquecedora, pues mostró una realidad que no siempre es posible experimentar desde el trabajo académico en la escuela; se ponen a prueba gran parte de los conocimientos adquiridos pero en un plano en que los resultados afectan la realidad, creándose un punto de inflexión entre el proceso de aprendizaje (los cuatro años de licenciatura) y la aplicación del conocimiento (actividad laboral).

Uno de los aspectos más interesantes en el desarrollo de la Práctica estuvo incursionar en el ámbito social paralelamente a la labor técnica en la que se asignó el trabajo como estudiante en práctica. Esto llevó a que los proyectos se abordaran de manera estratégica, tratando de hacer eficiente el tiempo disponible y poder dedicarle mayor atención al trabajo con las personas y las familias. El objetivo era lograr una mayor participación por parte de ellos en las soluciones habitacionales y hacer de este proceso un trabajo en conjunto.

Este ejemplo apunta a entender que gran parte del aprendizaje profesional en la Práctica –en el que además de adquirir varios conocimientos técnicos: vocabulario, economía y soluciones constructivas– pasó por comprender que un arquitecto no siempre debe hacerse cargo de lo puramente formal, pues proyectar es un concepto que va más allá del diseño como tal, también significa una acción social compleja y que compromete dimensiones territoriales, socioculturales y políticaeconómicas, entre otras.

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l SE NECESITA MAYOR CAPACITACIÓN, INFORMACIÓN E INCENTIVOS QUE MEJOREN LA CALIDAD DEL SISTEMA HABITACIONAL Las EGIS cumplen un rol fundamental en la política habitacional. Sería un retroceso muy grande el hecho de quitarlas del camino. A veces los sistemas no fallan por el exceso de piezas en un engranaje, sino más bien porque la relación entre ellos está provocando una disfunción que quizás necesite de otras piezas que cumplan una labor complementaria. Es sabido que hace falta llenar vacíos en la gestión del proceso habitacional; si apuntamos al éxito cualitativo de la NPH, precisamente eso es lo que necesita el sistema, calidad de información e incentivos dirigidos a quienes gestionan.

Una deficiencia muy grande hoy en día es la que provoca la falta de conocimiento integral del proceso habitacional; esto conlleva no hacer partícipe a actores que puedan capacitar en diseño y gestión habitacional, involucrando temas que en algún momento mencionó el profesor Alejandro Toro (2006) cuando recién comenzó el andar de las EGIS: “Normativa Habitacional, Diseño habitacional, escala conjunto definición redes y conectividad, Seguridad residencial y diseño habitacional, Diseño habitacional escala entorno y unidad habitacional, Habitabilidad residencial, Urbanización de conjuntos habitacionales criterios de diseño y normativa, Financiamiento habitacional, acceso a fondos complementarios, Metodologías de Habilitación social para conjuntos habitacionales, Metodología de asistencia técnica aplicada a programas habitacionales, Gestión organizacional para Entidades de Desarrollo Local”1, entre otros.

Los profesionales de EGIS y también de los SERVIU muchas veces se enfrascan dentro de los parámetros generales que establecen los decretos, resoluciones y normativas, pero no extienden sus esfuerzos a 1 Toro, A., Las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social EGIS y su rol en la Nueva Política Habitacional Chilena, 2006.

CONCLUSIONES FINALES

generar mejores resultados en la política habitacional, con más participación e información. Es aquí donde debiera aparecer la figura de universidades e institutos ligados al hábitat residencial; éstas debieran asumir un rol mucho más participativo e insertarse como una pieza más en el sistema, pues muchas veces se limitan a observar, opinar o gestar su accionar de una manera desintegrada de la esfera de la Política Habitacional.

Por otra lado, el proceso habitacional no puede seguir entendiéndose por parte de las EGIS y constructoras como un mero negocio, porque se provoca una distorsión en los caminos que apuntan a cumplir con los objetivos cualitativos de la NPH. Estos por desgracia quedan estancados en la forma que se mueve el sistema actualmente, generando resultados no del todo positivos. No obstante, eso podría subsanarse –por ejemplo– con incentivos a las EGIS que se capaciten y apliquen los conocimientos adquiridos para apuntar a la calidad, demostrando en los resultados el plus que los llevó más allá de cumplir con la normativa y cobrar su parte por la organización de la demanda y/o la asistencia técnica.

Otro aspecto lamentablemente relevante es la desinformación que existe por parte de las familias que postulan a los subsidios. Muchos grupos que empiezan a organizarse y que deben escoger una EGIS para que los asistan, ni siquiera tienen idea de lo que son estas entidades.

Esta desinformación los hace actores poco participativos en la toma de decisiones y peor aún, los hace ser muy débiles al enfrentarse a las empresas que guiarán la gestión de sus procesos habitacionales, por lo que en muchos casos la familia queda insatisfecha, es pasada a llevar o simplemente no tiene más opción que conformarse con lo que supuestamente “alcanzó”. La capacitación de la que se hacía referencia anteriormente también debiera atender este vacío de información.

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CONCLUSIONES FINALES

Finalmente y para concluir este punto, es importante mencionar que la relación entre los actores que participan del proceso que mejorará el parque habitacional debiera basarse en un sistema que integre el conocimiento, la participación y el incentivo, esto con el objetivo único de avanzar hacia una mayor calidad. El MINVU, EGIS, constructoras, dirigentes y beneficiarios informados, más la inclusión de agentes aptos para capacitar, pueden dar un nuevo aire a la actual Política Habitacional vigente.

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CONCLUSIONES FINALES

l ALCANCES DEL PPPF EN LA POLÍTICA HABITACIONAL Y GESTIÓN DE LAS EGIS EN LA OBSOLESCENCIA DE BARRIOS Y VIVIENDAS Entre los objetivos de la NPH que apuntan a la protección del patrimonio familiar, la creación de un programa específico que lo atienda es una gran iniciativa por parte del MINVU. No obstante, El PPPF como herramienta para enfrentar el déficit cualitativo del parque habitacional –que es mucho mayor al déficit cuantitativo (Poduje, 2012)– no está funcionando como un sistema integral para solucionar el problema de la obsolescencia de barrios y viviendas, pues sus alcances técnicos y económicos son demasiado acotados y poco equilibrados en cuanto a los títulos del programa.

Partiendo por la última afirmación, es un hecho de que si bien hay libertad por parte de los potenciales beneficiarios para escoger un subsidio entre los títulos, se está dando una tendencia a que haya mayor demanda por el Título II. Esto se puede explicar básicamente por dos razones: La primera es que la gente ante la alternativa de mejorar su vivienda o su entorno, está prefiriendo la opción que les permite solventar algunas deficiencias que le afectan directamente, es decir, las de su propia casa. Esto pese a que les parece atractiva la idea de mejorar los espacios públicos y de que el Título I requiera menos ahorro de su parte.

El otro motivo viene por parte de las EGIS y las constructoras. Las EGIS no fomentan con fuerza el Título I, ya que es más difícil organizar vecindarios que involucren bienes comunes y en donde la gente no se interesa mucho. El Título III al requerir permisos de edificación hace que se haga más compleja la gestión, además para las constructoras no es atractivo debido a la poca rentabilidad que genera.

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CONCLUSIONES FINALES

En resumen, el Título II es para las familias el más llamativo desde una perspectiva individualista; para las EGIS y constructoras, es rápido de postular y ejecutar y tiene mayor factibilidad económica.

Si bien es muy bueno que haya un avance en la mejora del parque habitacional existente y enfocado en la vivienda como objeto, la directriz de este fenómeno está muy condicionada por factores que optimizan los tiempos y hacen tener mayor rentabilidad a las empresas (EGIS y constructoras). En ese sentido, el Título II ya está presentando ciertos vicios fáciles de detectar en el que hacer dentro de la misma área técnica. Muchas EGIS ofrecen “combos” o “packs” de mejoramiento, es decir, se ofrecen alternativas ya elaboradas de un número determinado de partidas específicas, no existe participación de los postulantes en la preparación del proyecto y tampoco se incorporan sus verdaderas necesidades. No es difícil encontrar constructoras que sólo ejecuten obras de techumbre, pisos + puerta y venta, piso + pintura, etc., lo que provoca básicamente que exista una homogeneización tipológica en los trabajos de los títulos del programa provocando que la gente quede muchas veces desilusionada e insatisfecha luego de que se ejecuten las obras.

Por otra parte el programa tiene varias limitantes económicas que no permiten mayor innovación en las soluciones técnicas.

Si bien los montos del subsidio fluctúan entre las 12 y las 320 UF –de acuerdo al título del programa– no representan un valor neto para la ejecución de las obras, ya que un porcentaje no menor se va en utilidades y gastos generales de la constructora y en el IVA; esto para algunas personas no es fácil de entender y siempre se generan desconfianzas.

Un ejemplo muy puntual que afecta al Título II podría graficarse en el hecho de que si una familia se llueve en los inviernos y postula al programa puede reparar su techo con el subsidio, pero no le alcanza para

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CONCLUSIONES FINALES

cubrir otras necesidades como reparar el sistema eléctrico, pese a que este represente un peligro para la vivienda. Además tampoco podrá postular otra vez al mismo programa a menos que sea por medio de una Resolución excepcional por catástrofe natural.

El problema de fondo tiene que ver con lo mismo a lo que hace alusión el comienzo de uno de los párrafos anteriores: la vivienda está siendo trabajada como un objeto y se excluyen las dimensiones de carácter inmaterial que apuntan a una mayor satisfacción habitacional.

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CONCLUSIONES FINALES

l

SOBRE EL ROL DEL ARQUITECTO EN UNA EGIS

La participación de profesionales en cuanto a número y experiencia en las EGIS está condicionada al tipo de EGIS, es decir, se marca una fuerte diferencia entre entidades con y sin fines de lucro.

El estudio que realizó SUR Profesionales Consultores (2011) al menos así lo demuestra, pues de las EGIS estudiadas se demostró que en cuanto a la dotación de profesionales las entidades sin fines de lucro aventajan por mucho a las con fines de lucro. Estas últimas en su gran mayoría no disponen de un equipo de trabajo que se consolide en el tiempo y muchas veces son profesionales y técnicos externos los que ejecutan las labores de asistencia técnica en proyectos específicos, esto de a cuerdo a lo experimentado dentro de la misma Práctica Profesional. La labor del arquitecto muchas veces es subcontratada sólo para formular el diseño, generar los antecedentes técnico-económicos para la postulación o servir de ITO para la recepción final de la obra.

Otro aspecto es que lamentablemente los profesionales que si trabajan de planta para una EGIS –sobre todo cuando es de carácter privado y con fines de lucro- no pueden potenciar sus habilidades debido a que su rol está muy condicionado por la dinámica del mercado inmobiliario del que también es objeto la vivienda social. Lo que afecta directamente en la innovación de los proyectos ejecutados.

Un arquitecto dentro de estas entidades muchas veces juega un papel sólo técnico y aboca sus conocimientos a resolver los proyectos desde esa perspectiva; es presionado a generar un producto que sea sólo económicamente factible y muchas veces se pierde la oportunidad de conseguir resultados finales satisfactorios para las familias que son objeto del programa, pues la estructura y modelo de gestión está bien formulada para que funcione, sin embargo, la aplicación tiende a caer en el vicio de la rentabilidad por sobre la calidad de los resultados.

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CONCLUSIONES FINALES

De acuerdo a lo experimentado en el contexto de la Práctica, también es cuestionable el hecho de que quizás muchas de las labores pudo haberlas ejecutado –sin desmerecer su labor– tanto un técnico dibujante como un constructor, entre otros, quienes manejan a cabalidad su oficio y por lo general nos aventajan por mucho en esas áreas. Sin embargo, la diferencia está en que el arquitecto debe tener la capacidad y responsabilidad de comprender el proceso habitacional con una perspectiva integral de las dimensiones que conforman ese proceso. No tan sólo se debe atender las componentes físico-espaciales, además es esencial trabajar con las socio-culturales y las políticas-económicas en cuanto a la toma de decisiones.

El perfil del profesional que se necesita es la de un arquitecto-sociólogo o antropólogo y al mismo tiempo la de un arquitecto-político. De esa manera, y de acuerdo con lo que se refería uno de los puntos anteriores sobre la sostenibilidad de las EGIS en el tiempo, las EGIS estarían siendo un buen ámbito de desarrollo profesional mientras se cambie la perspectiva de roles que está asumida hasta ahora.

En ese sentido, la labor de un arquitecto en una EGIS debe seguir siendo necesaria e imprescindible mientras no se condicione por los mecanismos totalitarios del mercado ni se siga sumergiendo en la crisis que afecta al rol de la profesión en general. “El objeto de la arquitectura está en el cuerpo social”; hoy en día como arquitectos tenemos que enfrentar la realidad y esa realidad está en dejar de pensar que nuestra carrera es de elite. Esta es una gran oportunidad para llevar la arquitectura a la gente. n

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BIBLIOGRAFÍA

BIBLIOGRAFIA

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Manual para dirigentes y familias. Santiago: ReCrea Ltda.

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I N F O R M E

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P R Á C T I C A

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