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the real estate factors Examination des Marktwertes zweier Regionen

Alexander Gogl, Carina Hilpert - r.e.f 1. -


Einführung in die Thematik Wir gehen davon aus, dass den Grundstückspreisen Marktmechanismen zugrunde liegen, welche durch Angebot u. Nachfrage definiert werden. Es soll erforscht werden, welche Mechanismen oder Parameter den Marktwert eines Grundstückes oder einer Gemeinde erhöhen und welche diesen mindern. An Fallbeispielen soll geklärt werden, ob die Preisentwicklung steuerbar ist und festgestellt werden, ob daraus Entwicklungsszenarios erstellt werden können, durch die Regionen gezielt aufgewertet werden können. Als Labor soll uns Tirol dienen, wobei wir uns in der spezifischeren Analyse auf zwei Gemeinden bzw. Regionen beschränken werden, welche sich zwar in ihrer Grundstücks-Preislandschaft stark unterscheiden, jedoch in ihren übrigen Eigenschaften möglichst vergleichbar sind. Es muss zudem noch erwähnt werden, dass es uns in dieser Analyse in erster Linie nicht darum geht festzustellen, ob und wie sich eine massive Grundstücksaufwertung auf das gesellschaftliche Gleichgewicht einer Gemeinde auswirkt. Viel mehr geht es uns um die qualitative Bewertung von Regionen. Es stellt sich nun die Frage, warum wir uns zur Bestimmung der Qualität einer Region über deren Grundstückspreise annähern wollen. Ist es nicht viel objektiver diese Bewertung über einen Musterkatalog zu erreichen? Einem Musterkatalog, der alle möglichen Kriterien zur Baulandbewertung beinhaltet? Vor allem drängt sich dem Leser die Frage auf, ob denn der Marktwert einer Gemeinde überhaupt als objektives Indiz für die Höhe der Qualität dieser brauchbar ist. Nun, wie Eingangs erwähnt, spiegelt der Marktwert einer Gemeinde das direkte Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wieder. Dieser Marktwert wird durch objektive wie auch subjektive Parameter gesteuert. Seien es nun die objektiven Eigenschaften der Erreichbarkeit, der Entfernung zu Ballungs- und Wirtschaftszentren oder subjektive Eigenschaften wie die Markenbildung einer Region durch starke Werbeträger sowie die prominentere Nachbarschaft, welche potentiellen Käufern das Gefühl von Prestige vermitteln kann oder das limitierte Angebot, welches den Besitzt eines Grundstückes begehrenswerter macht. Die qualitätsbestimmenden Faktoren einer Region werden wir durch eine Art von Reverse Engineering aufschlüsseln. Man würde einem Irrglauben folgen, wenn man meint, dass ein Musterkatalog, der aus dem individuellen Wissensschatz eines oder vielleicht sogar mehrerer Spezialisten erstellt wurde, wirklich die Qualität einer Region objektiv messen kann. Jene Quali-

- r.e.f. 2 -


tät, mit der die Bürger einer Region tagtäglich leben und deren Marktwert jeden Tag wieder aufs neue von den Bürgern selbst abgewägt wird, denn der Großteil der Grundstücke liegt in den Händen von Privatpersonen oder privaten Organisationen. Wie weit ist ein Käufer bereit für ein Grundstück zu zahlen und vor allem ab wann ist ein Besitzer dazu bereit ein Grundstück zu veräußern? Diese Bereitschaft ein Grundstück zu veräußern ist weder angeboren noch allgegenwärtig. Es gibt viele, die durch Erbschaft in den Besitz eines Grundstückes gekommen sind und vom ökonomischen Standpunkt aus gesehen, treibt diese Besitzer nichts an, das sie dazu bringt das Grundstück zu veräußern, denn für sie war der Grundstückserwerb keine Investition. Wenn Jemand in den Besitz eines Objektes durch Investition kommt, so ist dieser von dem Bedürfnis angetrieben, diese Investitionskosten durch die Ausschüttung einer Rendite wieder gut zu machen. Der Begriff der Rendite kann aber auch weiter gespannt werden und somit lässt sich das Beispiel der Investition weiter verallgemeinern: investiert ein Unternehmen in eine Maschine, so kalkuliert dieses bereits im Voraus, ob sich die Investition der Maschine lohnt. Das Unternehmen kalkuliert, ob die Maschine den Gewinn des Unternehmens genug steigert, um die Investitionskosten nach einer gewissen Nutzungsdauer bis zu einem eventuellen Wiederverkauf der Maschine nicht nur zu decken, sondern auch einen Gewinn auszuschütten. Wenn ein Unternehmen jedoch nicht durch Investition an eine Maschine gekommen ist, besteht für das Unternehmen nicht der selbe ökonomische Zwang. Dieser ökonomische Zwang ist für die Bereitschaft eines Grundstücksverkaufes sehr wichtig. Ein Landwirt, der ein Feld geerbt hat, wird dieses zwar bestellen und bewirtschaften, jedoch wird er ohne äußere Einflüsse nie den Zwang verspüren das Grundstück zu verkaufen. Grundstücksbesitzer in dieser Situation sprechen dann häufig von Grundstücken, die ihre Existenzgrundlage sichern sollen oder von einem sentimentalen Besitzverhältnis zu dem „Urland“, das schon ihre Großeltern besessen haben. Einzig äußere Einflüsse, wie eine prekäre finanzielle Lage, treiben diese dazu ihr Land zu veräußern. Dieses Verhalten von Großlandbesitzern hat in vielen Regionen dazu geführt, dass sich Dorfkerne nicht oder nur schlecht weiter ausdehnen konnten und sich um die Dorfkerne herum in einem größeren Abstand einzelne Siedlungen gebildet haben. Natürlich kam es dadurch auch zu einer Preisschere zwischen den wenigen teuren Grundstücken im Dorfkern und den günstigeren in den neuen

- r.e.f 3. -


Siedlungen, was zur Folge hatte, dass sich die ärmere bäuerliche und dienende1 Bevölkerung großteils in den entfernteren Siedlungen niederließ und die wohlhabenderen Händler und Handwerker sich zentrumsnah ansiedelten. Natürlich kam es immer wieder zu politischen Eingriffen, die Großlandbesitzer dazu zwangen ihre zentrumsnahen Grundstücke doch zu veräußern, jedoch blieben diese zentrumsnahen Grundstücke immer der wohlhabenderen Gesellschaftsschicht vorbehalten oder wurden für politisch motivierte Bauprojekte verwendet. Im Tiroler Unterland finden sich viele dieser Siedlungsstrukturen und die Meisten dieser Strukturen verdeutlichen einen wichtigen weiteren Aspekt dieser Strategie: sie entstehen vorwiegend um ein Gehöft. Die Landwirte müssen den Vorteil erkannt haben, den sie sich zum Nutzen machen können, wenn sie eine kleine Gemeinschaft um sich scharen können, denn diese kann zum Einen die Arbeitskräfte stellen, auf die der Landwirt angewiesen ist, um seine Felder zu bestellen. Zum Anderen stellt diese Gemeinschaft auch einen kleinen Markt mit Abnehmer dar. Dieser Markt stellt allerdings nicht seinen bevorzugten Markt dar, da er Großteils aus Knechten oder Verwanten bestand, die meist immer in irgendeiner Weise bereits in der Schuld des Landwirtes standen. Der Dorfkern stellte das wirtschaftliche und gesellschaftliche Zentrum einer Gemeinde dar, dort gab es Händler, Handwerksbetriebe, Wirtshäuser und gesellschaftliche Ereignisse. Er war das, das heute für viele Vorstädte immer noch die Innenstadt darstellt. Da die schnelle Erreichbarkeit der Innenstadt von den umliegenden Vorstädten heutzutage kein großes Problem mehr darstellt, haben sich die Grundstückspreise in den Vorstädten an jene der Innenstadt angeglichen. In Tirol kann dies am deutlichsten in Innsbruck wahrgenommen werden. Während Innsbruck selbst durchschnittlich hohe Grundstückspreise verzeichnet,2 gibt es südlich, östlich und westlich von Innsbruck Gemeinden mit beinahe gleich hohen Grundstückspreisen.3 Es gab also Menschen, die sich in der Nähe eines Gehöfts ansiedelten, da es ihre Arbeitsstätte war und es gab wiederum Menschen, die sich aufgrund der niedrigeren Grundstückspreise dort ansiedelten und jeden Arbeitstag in den Dorfkern wanderten um Dienstleistungen zu erbringen oder Besorgungen zu erledigen. Heute wachsen diese Siedlungen weiter an, jedoch wird nicht mehr in direkter Nähe an Höfe gebaut, denn die Landwirtschaft stellt nur noch einen Bruchteil der Arbeitsplätze, die 1

Im Dienstleistungssektor arbeitende Bevölkerungsschicht

2

800€/m2

3

Lans (700€/m2), Aldrans (600€/m2), Rum (500€/m2), Absam (600€/m2), Götzens (500€/m2), Kematen (500€/m2)

- r.e.f. 4 -


> 1000 €/m2 < 900 €/m2 < 800 €/m2 < 700 €/m2 < 600 €/m2 < 500 €/m2 < 400 €/m2 < 300 €/m2 < 200 €/m2 < 100 €/m2 < 50 €/m2 < 10 €/m2 KA

- r.e.f 5. -


sie früher stellte. Heute stellen diese Siedlungen und Vorstädte für viele Menschen immer noch eine attraktivere Wohnsituation dar, als direkt in der Innenstadt zu wohnen, da die Grundstückspreise noch günstiger sind und der stark individualisierte Personenverkehr oder die gut ausgebaute öffentliche Infrastruktur ein schnelles und relativ kostengünstiges überbrücken von weiten Distanzen zu den Wirtschaftszentren ermöglicht. Anhand der Grundstückspreiskarte von Tirol erkennt man, dass vor allem die Preise im Tiroler Unterland durchschnittlich höher sind, als jene im Tiroler Oberland, obwohl das Tiroler Oberland durch das engere Inntal und den vielen anderen engen Tälern wesentlich weniger Dauersiedlungsfläche besitzt als das Tiroler Unterland mit seinen vergleichsweise wenigen breiten Tälern. Es entscheidet somit nicht allein die Angebotsmenge, wie hoch der Marktwert einer Region ist. Konkret muss dies bedeuten, dass die Nachfrage nach Grundstücken im Tiroler Oberland durchschnittlich niedriger ist als die Angebotsmenge. Man erkennt allerdings auch Ausnahmen: St. Anton am Arlberg4 besitzt nicht nur aufgrund seiner beengten Situation und der steilen Hanglage wenig Dauersiedlungsfläche sondern hat auch eine Nachfragemenge, die das Angebot bei weitem übersteigt. So wurde in St. Anton am Arlberg zum Zeitpunkt der Recherche lediglich ein Grundstück angeboten, welches allerdings mit einem Marktwert von 1.458 €/m2 zum Angebot stand. Der Wert gut gelegener Immobilien ist in den letzten 40 Jahren nicht nur in St. Anton am Arlberg massiv angestiegen,5 in ganz Tirol und Salzburg konnte ein stark ansteigender Marktwert der Grundstücke dokumentiert werden.6 So hat sich der Marktwert unbebauter Grundstücke im Land Salzburg zwischen 1977 und 1987 um 89% erhöht. Konkret bedeutete dies, das ein Grundstück, das 1977 noch einen durchschnittlichen Marktwert von 245 ÖS/m2 erzielte, 1987 bereits 708 ÖS/m2 und 2008 616€/m2, umgerechnet etwa 8440 ÖS/m2, erzielte. Dies stellt eine Marktwertsteigerung von 3.350% in 40 Jahren dar. Es ist allerdings nicht anzunehmen, dass das Einkommen eines durchschnittlichen Salzburgers innerhalb von 40 Jahren um 3.350% gestiegen ist. In Tirol ist die Situation ähnlich. Was ist hier passiert, wie kann es sein, dass das Wohnen, welches das Grundbedürfnis eines jeden Menschen ist, derart wertvoll geworden ist? 4

Auf der Grundstückspreiskarte als roter Fleck im Westen Tirols erkennbar

5

Höchstpreise von Grundstücken in St. Anton betrugen 2005 1.030€/m2, 2006 1061€/m2 und 2010 1.458€/m2

6

Vgl. Braumann, C. (1989) S. 9ff

- r.e.f. 6 -


Vorstellung der Analyseregionen

Grundstückspreisentwicklung Tirol u. Salzburg 1.500,00 1.350,00

Die Regionen, die wir nun gezielter untersuchen wollen,

1.200,00

sind zum Einen die Region Reutte mit Schwerpunkt auf Ehr-

1.050,00

wald und zum Anderen die Region Kufstein/Kitzbühel mit

900,00

Schwerpunkt auf Ellmau. Diese beiden Gemeinden sind in-

750,00 600,00

sofern interessant, da sie gute vergleichbare Eigenschaften

450,00

aufweisen. Die Grundstückspreislandschaft in beiden Regi-

300,00

onen ist jedoch eine völlig andere, denn während Ehrwald

150,00

oder der Bezirk Reutte teilweise weit unter dem Tiroler

0

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

Durchschnitt liegt, befindet sich Ellmau und der Bezirk Kufstein/Kitzbühel teilweise über dem Durchschnitt.

Tirol MW Salzburg MW

Tirol min Salzburg min

Tirol max Salzburg max

Anhand dieser beiden Gemeinden soll eine exemplarische Analyse die Unterschiede und Ähnlichkeiten dokumentieren, damit objektive Aussagen darüber getroffen werden können, welche Parameter den Marktwert in dieser Region beeinflusst haben. Wir sind

Grundstückspreise min-/max-Differenz € 1.500,00

uns allerdings bewusst, dass die in dieser Region analysierte Strategie

€ 1.125,00

kein Allzweckmittel ist, denn eine einzige Strategien zur Marktaufwertung

3/24

wird nicht überall gleich erfolgreich sein. Der Erfolg hängt von zu vie-

€ 750,00

len nicht oder nur schwer beeinflussbaren ortsspezifischen Faktoren ab. Es muss vielmehr eine Vielzahl von Strategien entwickelt werden, die je

€ 375,00

€ 0

nach Ausgangslage angewandt werden sollten, um das Potential, das eine 2005

2006

2007

Tirol

Salzburg

2008

Region hat zu nutzen.

- r.e.f 7. 6/24


Ehrwald Ehrwald ist die zweitgrößte Gemeinde im Bezirk Reutte. Der Ort liegt direkt an der bayrischen Grenze, am Wetterstein mit der Zugspitze und am Becken des Lermooser Mooses. Ehrwald ist ein 3km langes Straßendorf, welches sich in Ober- und Unterdorf gliedert. Diese sind von einem Flusslauf getrennt, wuchsen aber im Laufe der Besiedlung zusammen. Die Gemeinde verkörpert einen erholsamen Natur-Tourismus und bietet sowohl im Sommer, wie auch im Winter verschiedene Freizeitmöglichkeiten an. Der größte einzelne Arbeitgeber ist die „Plansee Gruppe“ in direkter Nähe von Reutte, welche als internationales Unternehmen mit insgesamt 69 Gesellschaften in 23 Ländern in der Metallindustrie agiert. Die Plansee Gruppe beschäftigt weltweit 6.350 Mitarbeiter,7 ca. 1.3738 direkt in Breitenwang, Reutte. Kenndaten Bezirk: Reutte Tourismusverband: Tiroler Zugspitz Arena Grundstückspreise: 114-149 €/m² (Stand 2008) Fläche: 49,44 km² Höhe: 994 m Einwohner: 2658 Einwohnerdichte: 54/km² Ausländeranteil: 18% Geburtensaldo 2008: -10 Wanderungssaldo 2008: 21

7

Vgl.: Plansee SE: Zahlen, Daten, Fakten, URL: http://www.plansee-group.com/zahlen_daten_fakten_DEA_HTML.htm (Stand: 29.02.2009)

8

Vgl.: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Kartenset Standorte - Industriestandorte - Beschäftigte

- r.e.f. 8 -


- r.e.f 9. -


Ellmau Die Gemeinde Ellmau gehört zum politischen Verwaltungsbezirk Kufstein, liegt aber an der Grenze zum Bezirk Kitzbühel. Ihre Populationsgröße entspricht in etwa dem Durchschnitt der Bezirke Kufstein und Kitzbühel. Die Gemeinde besitzt durch die gute Anbindung an die Bundeststraße 178 eine schnelle Individualverkehrsverbindung zu den größeren Kleinstädten wie St. Johann, Kitzbühel, Kufstein und Wörgl sowie den Städten Innsbruck, Salzburg und München. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsstrukturen ist allerdings schlecht. Das Dorfbild wird vom Bergmassiv des Wilden Kaisers im Norden und vom Hartkaiser im Süden dominiert. Die Gebirgslandschaft dient zahlreichen Filmprojekten als Kulisse und ist für den Bekanntheitsgrad dieser Region, der weit über die Grenzen Österreichs hinausragt, maßgebend mitverantwortlich. Am bekanntesten sind die „Heimatfilme“ von Hansi Hinterseer.9 Obwohl es im Tiroler Unterland einen relativ großen Arbeitsmarkt gibt, ist der Tourismus für Ellmau und die Region sehr wichtig. Kenndaten Bezirk: Kufstein Tourismusverband: Wilder Kaiser

Wanderungssaldo 2008: 1

Grundstückspreise: 350-500 €/m² (Stand 2008) Fläche: 36,40 km² Höhe: 820 m ü. NN. Einwohner: 2655 Einwohnerdichte: 72/km² Ausländeranteil: 17% Geburtensaldo 2008: 1 9 - r.e.f. 10 -

Z.B.: Der Bergdoktor; Hansi Hinterseer veranstaltet außerdem jährlich Open Air-Konzerte in Kitzbühel, wobei dieser 2006 mit mehreren tausend Fans eine mehrstündige Wanderung durch die Kitzbühler Alpen unternahm.


- r.e.f 11. -


Grundstückspreisvergleich der Regionen + Entwicklung Im direkten Vergleich, der beiden Gemeinden wird ersichtlich, wie weit sich beide in ihrem Marktwert unterscheiden, denn in Ellmau ist es seit 2006 zu einem weiteren starken Preisanstieg gekommen,10 wohingegen in Ehrwald die Grundstückspreise bis 2008 stagniert sind und es erst zwischen 2008 und 2009 zu einer Marktwertsteigerung von durchschnittlich 118% gekommen ist. Für eine detailliertere Betrachtung ist es nötig die Zusammensetzung des durchschnittlichen Marktwertes in einen Mindestmarktwert und einen Maximalmarktwert zu sezieren.11 Diese Aufspaltung zeigt, dass 2008 das günstigste, von der Analyse erfasste Grundstück in Ellmau um 143% teurer als das teuerste Grundstück Ehrwalds ist. Erst 2009 erreicht das teuerste Grundstück in Ehrwald einen etwas höheren Marktwert als das günstigste Grundstück in Ellmau, welches allerdings immer noch um 40% günstiger ist, als der durchschnittliche Marktwert von Grundstücken in Ellmau. Etwas, das hier besonders auffällt ist die große Preisschere, die sich in Ellmau auftut und immer größer zu werden scheint: 2008 war die Differenz zwischen dem teuersten und dem günstigsten Grundstück in Ellmau 150€/m2. Im Jahr 2009 hatte sich diese Differenz jedoch um 137% auf 356€/m2 erhöht. Ehrwald hatte 2008 eine gleichmäßige Grundstückspreislandschaft, in der sich die Grundstückspreise um maximal 35€ unterschieden. 2009 erreichte Ehrwald jene Differenzierung der Grundstückspreise, die Ellmau ein Jahr zuvor inne hatte. Die Trendlinie verhält sich in beiden Gemeinden steigend. Bei einer Ausweitung der Analyse der Marktsituation auf die jeweiligen Regionen wird schnell klar, dass Ehrwald und Ellmau keine Ausnahmefälle sind. Der Bezirk Reutte und Teile des Bezirkes Imst besitzen einen viel niedrigeren Marktwert als der Großteil der Gemeinden der Bezirke Kufstein und Kitzbühel. Im Bezirk Reutte besitzen sogar alle Gemeinden im Südwesten des Bezirkes einen Marktwert von unter 50€/m2 und manche sogar unter 10€/m2. Im Bezirk Kitzbühel besitzt die Kleinstadt Kitzbühel den höchsten Marktwert. Man erkennt auf dieser Karte einen Ansatz des selben Phänomens, welches bereits bei Innsbruck und seinen Nachbargemeinden wahrgenommen werden konnte. Jedoch ist die Annäherung des Marktwertes der 10

Durchschnittlich +149%

11

Der Mindestmarktwert einer Gemeinde markiert den untersten Bereich und der Maximalmarktwert den obersten Bereich der Grundstückspreislandschaft.

- r.e.f. 12 -


Grundstückspreisentwic Gemeinden um Kitzbühel an Kitzbühel nicht derart weit fortgeschritten wie in Innsbruck. Dies liegt zum Einen daran, dass die Infrastruktur um Innsbruck viel besser ausgebaut ist, als um Kitzbühel, welches nur ein sehr schwaches öffentliches Verkehrsnetz aufweist und zum Anderen an der Tatsache, dass

Grundstückspreisentwicklung 800,00 600,00

Innsbruck für viel mehr Lebensbereiche den Lebensmittelpunkt der Menschen

400,00

in den Nachbarorten darstellt, als es Kitzbühel für seine Nachbarorte tut.

200,00

Kitzbühel auf der anderen Seite besitzt trotz der schlechteren Infrastruktur 0

und der geringeren Angebote einen höheren Marktwert als Innsbruck. Im De-

2005

2006

2007

2008

2009

zember 2009 und Februar 2010 standen in Kitzbühel 9 Grundstücke öffentlich Ehrwald MW Ellmau MW

zum Verkauf, wobei 4 Grundstücke zu einem Marktwert von 2000 bis 2600€/

Ehrwald min Ellmau min

Ehrwald max Ehrwald max

m2, 3 Grundstück zu einem Marktwert von 1000 bis 1600€/m2 und 2 Grundstücke zu einem Marktwert zwischen 200 und 800€/m2 angeboten wurden.

Grundstückspreisentwicklung Ellmau - Ehrwald

Der Höchstpreis eines Grundstückes mit einer Fläche von 1.098m2 lag bei

2.505€/m . Der Nachbarort Reith bei Kitzbühel hat sich an die Preislandschaft

Grundst¸ c

2

von Kitzbühel angepasst.12 Der Aufmerksame Leser wird vielleicht verdutzt Grundstückspreisentwicklung 800,00 Fieberbrunn einen sehr niedrigen Marktwert hat. sein, dass der Nachbarort

Die Gründe liegen vor allem an der Topographie der Region, denn Fieberbrunn 600,00

ist zum Einen eine halbe Autostunde von Kitzbühel entfernt und besitzt zum 400,00

Anderen, neben der Tatsache Nachbarort von Kitzbühel zu sein, keine markt13 beeinflussende Qualitäten. 200,00

0

12 13

2005

Ellmau min max mw Grundstückspreise min-/max-Differenz

206,00

2005 400,00 2006

212,00

2008 300,00 2009

350,00

500,00

425,00

350,00

706,44

528,22

200,00 100,00

2006

2007

2008

2009

3 Grundstücksangebote: 2.110€/m2, 1.071€/m2 und 1000€/m2 (Stand: 12.2009 und 02.2010) Ehrwald MW Ehrwald min Ehrwald max Der Ort erstreckt sich entlang einer Bundesstraße und besitzt ein zur Seite hin enges Tal mit Ellmau MW Ellmau min Ehrwald max nur einer kleiner Dauersiedlungsfläche.

0

1/ 2008

2009

Ellmau

Ehrwald

- r.e.f 13. -

Grundst¸ ckspreise


Jungholz

Vils Pinswang

Schattwald

Grän

Zöblen

Reutte Wängle

Nesselwängle

Tannheim

Pflach

Musau

Breitenwang

Höfen Lermoos

Heiterwang

> 1000 €/m2 < 900 €/m2

Weißenbach am Lech

< 800 €/m2 < 700 €/m2

Bichlbach

Forchach

< 600 €/m2

Berwang

< 500 €/m2

Vorderhornbach

< 400 €/m2 < 300 €/m2

Hinterhornbach

< 200 €/m2 < 100 €/m2

Stanzach

Ehrwald

Wildermieming

Biberwier

Namlos

Elmen

Nassereith

< 50 €/m2

Mieming

< 10 €/m2

Häselgehr

KA

Pfafflar

Elbigenalp

Obsteig

Tarrenz

Mötz

Holzgau

Stams

Gramais Imst Bach

Steeg

Karrösten

Haiming

Karres Zams Kaisers

Grundstückspreise im Bezirk Reutte. Pettneu - r.e.f. 14 -

Grins

am Arlberg

Flirsch Strengen

Schönwies

Imsterberg

Arzl im Pitztal

Sautens

Oetz

Roppen Umhausen

Stanz Wenns

Jerzens

Silz

Rietz


Erl Niederndorferberg

Rettenschöss Kössen

Niederndorf Walchsee Schwendt

Ebbs

Waidring

Thiersee

Kufstein

Langkampfen

Scheffau am Wilden Kaiser

Schwoich

Mariastein

Brandenberg

Kirchdorf in Tirol

Angerberg Breitenbach am Inn

Angath Bad Häring Kirchbichl Wörgl

Itter

Radfeld Münster Wiesing Strass im Zillertal

Brixlegg

Wildschönau

Reith im Alpbachtal

St. Johann in Tirol

Oberndorf in Tirol Reith bei Kitzbühel

Brixen im Thale

Kundl

Kramsach

Ellmau

Söll

St. Ulrich am Pillersee

Going am Wilden Kaiser

Kitzbühel

St. Jakob in Haus

Hochfilzen

Fieberbrunn Aurach bei Kitzbühel

Hofgarten im Brixental Westendorf

Kirchberg in Tirol Jochberg

Grundstückspreise imAlpbach Bezirk Kitzbühel. Hart im Zillertal

- r.e.f 15. -


< 20.000 EW < 16.000 EW < 10.000 EW < 5000 EW < 4000 EW < 3000 EW < 2500 EW < 2000 EW < 1500 EW < 1000 EW < 500 EW KA

Bevölkerungsdichte im Bezirk Reutte und Imst. Pfeil zeigt auf Ehrwald.

Bevölkerungsdichte im Bezirk Kitzbühel und Kufstein. Pfeil zeigt auf Ellmau.

Demographie Vergleicht man die Population der beiden Bezirke Reutte (31.837) und Kufstein (99.394), so wird deutlich, dass in Kufstein mehr als dreimal so viele Einwohner leben als in Reutte. Die Einwohnerdichte des Tiroler Unterlandes ist ebenfalls höher. Die höhere Population und die höhere Einwohnerdichte sind darauf zurückzuführen, dass im Tiroler Unterland eine Expansion der Siedlungen zu größeren Siedlungsstrukturen wie Kleinstädten aufgrund des breiteren Inntales einfacher war. Weiters haben sich am Inn zur Zeit der Innschifffahrt wichtige Handelsposten gebildet. Diese Handelsposten stellten eine wirtschaftliche Verbindung vom Hinterland zur Außenwelt dar und förderten ebenfalls den Aufstieg der Handelsklasse. Die Landwirtschaft, welche sich in der Nähe des Innbeckens befand, profitierte ebenfalls vom fruchtbaren Boden. - r.e.f. 16 -


100 1869

1890

1910

1934

lkerungsentwicklung Ellmau - Ehrwald

1951

1971

1991

Ellmau

Bevölkerungswachstum

2002

2004

2006

2008

Ehrwald

Geburten und Zuwanderung

3.000

300

225

2.275

150

1.550 75

825

0

100 1869

1890

1910

1934

1951

1971

1991

Ellmau

2002

2004

2006

-75

2008

Ehrwald

1971

1981

1991

2001

Geburten Ellmau Geburten Ehrwald Gesamtwanderung Ellmau

Geburten und Zuwanderung

2002

2003

2004

2005

Binnenwanderung Ellmau Binnenwanderung Ehrwald Gesamtwanderung Ehrwald

2006

2007

2008

2009

Außenwanderung Ellmau Außenwanderung Ehrwald

300

10/30 225

< 20.000 EW < 16.000 EW < 10.000 EW < 5000 EW

150

< 4000 EW < 3000 EW

75

< 2500 EW < 2000 EW

0

< 1500 EW

-75

< 1000 EW

1971

1981

1991

2001

Geburten Ellmau Geburten Ehrwald Gesamtwanderung Ellmau

2002

2003

2004

2005

Binnenwanderung Ellmau Binnenwanderung Ehrwald Gesamtwanderung Ehrwald

2006

2007

2008

2009

< 500 EW

Außenwanderung Ellmau Außenwanderung Ehrwald

KA

10/30

Population im Bezirk Reutte.

Population im Bezirk Kitzbühel. - r.e.f 17. -


> 100 EW > 0 EW < 0 EW < 100 EW KA

Wanderungssaldo im Bezirk Reutte.

Wanderungssaldo im Bezirk Kitzbühel.

Wird die Bevölkerungsgröße der beiden Gemeinden Ehrwald und Ellmau im direkten Vergleich gegenübergestellt, so ist kaum ein Unterschied festzustellen.14 Die Einwohnerdichte ist in Ellmau mit 72 Einwohnern pro km2 nur minimal höher als in Ehrwald, welches eine Einwohnerdichte von 54 Einwohnern pro km² aufweist. Die demographischen Entwicklungen beider Gemeinden sind jedoch sehr unterschiedlich, denn während Ehrwald bereits 1869 über 1.200 Einwohner hatte, waren es in Ellmau zur selben Zeit nur knapp 900 Einwohner. Zwischen 1869 und 1923 blieb die Bevölkerungszahl in Ehrwald relativ konstant, erst ab 1923 ist ein stufenförmiger Anstieg zu erkennen. Ellmau hingegen entwickelte sich viel langsamer als Ehrwald: zwischen 1869 und 1939 lebten nur 800 bis 1000 Menschen in Ellmau. Erst ab 1951 ist ein stetiger Anstieg erkennbar, welcher

14 - r.e.f. 18 -

Ellmau: 2.658; Ehrwald: 2.614


wahrscheinlich daher rührt, dass der Ort durch die seit 1950 beträchtlich steigende Nächtigungszahl wohlhabender geworden ist.15 Seit 2001 haben beide Gemeinden mehr als 2.500 Einwohner. Seitdem ist die Bevölkerungsentwicklung von Ehrwald und Ellmau kongruent, und die Einwohnerzahlen sind konstant. Die stagnierenden Bevölkerungszahlen sind auf die Entwicklung der Geburten- und Zuwanderungsbilanz16 zurück zu führen. Von 1981 bis 2002 ist ein deutlicher Geburtenrückgang zu verzeichnen. Seitdem ist die Geburtenbilanz in Ehrwald immer leicht negativ und in Ellmau nur leicht positiv. Diese wird durch die gegenläufige Zuwanderungsbilanz ausgeglichen, da seit 2002 mehr Zuwanderer nach Ehrwald als nach Ellmau gezogen sind. Ohne anhaltende Zuwanderung ist es dennoch für beide Gemeinden schwer ihre Bevölkerungsanzahl konstant zu halten.17 In Ellmau waren 2007 2.655 Hauptwohnsitze und 1.327 Nebenwohnsitze gemeldet.18 Damit entspricht der Anteil an Nebenwohnsitzen in etwa 34% der Gesamtbevölkerung. Die höchste jährliche Zuwanderung erlebten Ellmau und Ehrwald 1991, als sich in beiden Gemeinden jeweils ca. 220 Personen niederließen. Die Wanderungssaldokarten veranschaulichen die Zu- und Auswanderung in den Regionen im Jahr 2001, wobei auffällt, dass in beiden Regionen die Zu- und Auswanderung keine Extrempositionen einnehmen. Kufstein ist die einzige Gemeinde, welche in diesem Jahr eine starke Zuwanderung erlebt hat. Wie aber das Diagramm der Geburten und Zuwanderungsbilanz gezeigt hat, kann die Zuwanderung von Jahr zu Jahr sehr unterschiedlich sein. Bei der Zuwanderung muss zwischen Binnenwanderung, der Wanderung innerhalb Österreichs und Außenwanderung, der Wanderung ins oder vom österreichischen Ausland unterschieden werden. Das Wachstum der beiden Gemeinden ist vor allem vom Zuzug durch die Außenwanderungen abhängig, da die Binnenwanderung in den letzten 10 Jahren kontinuierlich negativ ausfiel.

15

1954 nahm die „Hummelreise“ Ellmau in ihr Programm auf. Vgl.: WilderKaiser.info: Chronik Ellmau

16

Die Geburtenbilanz ergibt sich aus der Differenz zwischen Neugeborenen und Todesfälle; Die Zuwanderungsbilanz ergibt sich aus der Differenz zwischen Zuwanderungen und Auswanderungen;

17

Die Diagramme „Bevölkerungswachstum“ und „Geburten und Zuwanderung“ wirken dramatischer als sie sind, denn sie besitzen eine nichtlineare Zeitachse. In Ellmau kam es beinahe 50 Jahre lang zu einem stetigen Anstieg der Bevölkerung, erst seit 10 bis 15 Jahren stagniert das Wachstum. Vor 1950 stagnierte das Wachstum in Ellmau für fast 100 Jahre.

18

Vgl.: RiS Kommunal - Ellmau: Zahlen und Fakten. - r.e.f 19. -


Gesellschaft Ehrwald und Ellmau besitzen eine sehr ähnliche Bevölkerungsstruktur. In der graphischen Darstellung der Altersgruppen ist zu erkennen, dass

Höchste Bildung 800

sie sich nur im geringem Maße unterscheiden. Der Graph von Ellmau verläuft gleichmäßig, während der von Ehrwald größere Schwankungen aufweist. Zudem ist zu erkennen, dass die Bevölkerung von Ehrwald etwas älter ist, dennoch ist der Kurvenverlauf typisch für mitteleuropäi-

600

400

200

sche Gemeinden. Kinder und Jugendliche stellen den kleinsten Anteil der Gesellschaft. Den größten Anteil stellt die Bevölkerung zwischen 30 und 60 Jahren dar. Die Tendenz der Überalterung der Gesellschaft ist klar zu erkennen.

0

Ellmau

Ehrwald

Univ., (Fach-)Hochschule Kolleg, Abiturientenlehrgang Allgemeinbild. höh. Schule Lehrlingsausbildung

Berufs- u. lehrerb. Akademie Berufsbild. höhere Schule Berufsbild. mittlere Schule Allgemeinbild. Pflichtschule

Das Verhältnis von österreichischen und anderen Staatsbürgern ist den Zuwanderungen verbunden, da ohne sie die Gemeindegröße nicht beibehalten werden kann. Die Anzahl der ausländischen Staatsbürger ist mit 17% und 18% identisch. Auch die Herkunft der Bewohner ist kaum unterschiedlich, wobei der Großteil aus der EU und dem ehemaligen Jugoslawien stammt. Im Vergleich zu Ellmau haben in Ehrwald mehr Ausländer die österreichische Staatsbürgerschaft angenommen. Bei der Bildung verhalten sich beide Orte ebenfalls kongruent. Die meisten Einwohner haben die Allgemeine Pflichtschule abgeschlossen oder eine Lehrlingsausbildung absolviert. Eine hochqualifizierte Ausbildung, wie ein Studium haben nur wenige abgeschlossen.

- r.e.f. 20 -

20/30


Bürgerdaten Ellmau - Ehrwald Altersgruppen Bürgerdaten Ellmau - Ehrwald 300

Altersgruppen

225 300 150 225 75 150 0 75

<4

5-9

Ellmau 0

<4

5-9

Ellmau

10 - 14

15 - 19

20 - 24

25 - 29

30 - 34

35 - 39

40 - 44

45 - 49

50 - 54

55 - 59

60 - 64

65 - 69

70 - 74

75 - 79

80 - 84

85 - 89

> 90

Ehrwald 10 - 14

15 - 19

20 - 24

25 - 29

30 - 34

35 - 39

40 - 44

45 - 49

50 - 54

55 - 59

60 - 64

65 - 69

70 - 74

75 - 79

80 - 84

85 - 89

> 90

Ehrwald

Staatsbürgerschaft Ellmau

Staatsbürgerschaft Ellmau 17 %

Staatsbürgerschaft Ehrwald

Geboren in Österreich Ellmau

Staatsbürgerschaft Ehrwald 18 %

17 %

Geboren in Österreich Ellmau

14 %

18 %

19 %

19 % 77 %

81 %

77 %

81 %

82 %

83 %

Geboren in Österreich Ehrwald

14 % 82 %

83 %

Geboren in Österreich Ehrwald

Österreichisch Ausländisch Österreichisch Ausländisch

19/30

19/30

Österreich ehemaliges Jugoslawien Afrika Asien Österreich Staatenlos ehemaliges Jugoslawien Afrika Asien Staatenlos

EU Türkei Amerika Ozeanien EU Türkei Amerika Ozeanien

- r.e.f 21. -


Wohlstand und Wirtschaft Betriebe und Arbeitsplätze sind sehr wichtig für Regionen, da sie zum Einen die persönliche Entwicklung jedes Einzelnen fördern und zum Anderen auch die gesamtgesellschaftliche Lage einer Region fördern. Eine starke Wirtschaft oder ein großer Arbeitsmarkt bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Bevölkerung im allgemeinen Wohlstand lebt. Die Karte mit den roten Punkten zeigt den Arbeitsmarkt von Tirol. Je größer ein Punkt, desto mehr Arbeitsstätten besitzt eine Gemeinde. Durch diese Karte wird die wirtschaftliche Relevanz Innsbrucks für die umliegenden Gemeinden deutlich: 2001 besitzt Innsbruck einen Arbeitsmarkt mit 7.964 Arbeitsstätten und insgesamt 84.633 Arbeitsplätzen. Zum Vergleich: Bozen besaß 2001 11.672 Arbeitsstätte und 67.377 Arbeitsplätze.

- r.e.f. 22 -


Mittlere Brutto-Entlohnung (Euro pro Kopf und Jahr)

22000 €/a 20000 €/a 18000 €/a 16000 €/a

Stand: 2001

Brutto-Lohneinkommen im Bezirk Reutte. (Stand 2001)

Brutto-Lohneinkommen im Bezirk Kitzbühel. (Stand 2001)

Armutsgefährdung

hohes Armutsrisiko

4 2

durchschnittlich

>0 0 -2

geringes Armutsrisiko

Armutsgefährdung im Bezirk Reutte. (Stand 2001)

Armutsgefährdung im Bezirk Kitzbühel. (Stand 2001)

-4

- r.e.f 23. -


Der Bezirk Reutte besitzt verglichen mit den Bezirken Kufstein oder Kitzbühel nur einen Bruchteil der Arbeitsstätten.19 Auch die Armutsgefährdung ist im Bezirk Reutte höher als in den Bezirken Kitzbühel und Kufstein. Im Bezirk Kitzbühel und Kufstein erkennt man jedoch auch, dass eine Gemeinde, die stark vom Tourismus abhängig ist, ein höheres Armutsrisiko und ein viel tieferes Brutto-Pro-Kopf-Lohneinkommen hat. In Kitzbühel, jener Kleinstadt in der Grundstücke einen durchschnittlichen Marktwert von 1500€/m2 erzielen, verdient ein durchschnittlicher Unselbstständiger 17.444€ pro Jahr Brutto. Unselbstständige in Ehrwald verdienen etwas mehr als in Ellmau.20 In der Nähe von Ballungszentren mit ausgeglichenen Arbeitsmärkten, wie Innsbruck, Kufstein oder Reutte ist das ProKopf-Lohneinkommen höher und das Armutsrisiko niedriger. Betrachtet man die Industriestandorte in Tirol, so fällt auf, dass sich der Großteil um Innsbruck oder entlang der Verkehrsachse Kufstein - Innsbruck angesiedelt hat. Diese Tatsache stellt einen möglichen Grund für das geringere Armutsrisiko und das höhere Lohneinkommen der Gemeinden entlang der Inntalautobahn, der Hauptverbindung zwischen dem deutschen Nachbarland und Innsbruck sowie Italien, dar. Der Tourismus stellt für Bürger, insofern sie selbst nicht als Vermieter auftreten, keine besonders gute Einkommensquelle dar, da dieser Saisonabhängig ist. Das bedeutet, dass es Leerzeiten gibt, in denen der Unselbsständige kein Einkommen besitzt und vom Staat unterstützt werden muss. Diese Leerzeiten können zwischen 2 und 6 Monaten dauern, je nachdem wie weit der Tourismus in der Region ausgebaut ist. Schafft es die Region Sommer- wie Wintertourismus aufrecht zu erhalten, so reduzieren sich diese Leerzeiten auf 2 bis 3 Monate. Der Tourismus ist in Ellmau und Ehrwald stark, jedoch in Ellmau mit einem Standortkoeffizienten von 2,5 besonders stark, wobei der hohe Standortkoeffizient im Grunde nichts schlechtes bedeuten muss. Das Gefährliche an der Arbeitsmarktsituation in Ellmau ist die Dominanz der Tourismusbrache und die Schwäche der übrigen Branchen, das zu einem monotonen Arbeitsmarkt führt. In Ellmau und Ehrwald arbeiten über 450 Arbeiter im Tourismussektor. Vergleicht man beide Orte mit Innsbruck, so besitzt dieses zwar mit der Energie- und Wasserversorgungsbranche auch

- r.e.f. 24 -

19

2001: Bezirk Reutte < 15.000 Arbeitsplätze; Bezirk Imst ca. 20.000 Arbeitsplätze; Bezirk Kufstein ca. 25.000 Arbeitsplätze; Bezirk Kitzbühel ca. 35.000 Arbeitsplätze. vgl.: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Kartenset Unternehmen - Arbeitsplätze - Mittel- und Großbetriebe

20

Ellmau: 15.148€/a; Ehrwald: 15.610€/a;


Standortkoeffizient verschiedener Wirtschaftsbranchen Standortkoeffizient verschiedener Wirtschaftsbranchen 3,5

3

3

2,5

Arbeitsplätze nach Branchen 600

450

2,5

2

2

1,5

1,5

1

1

150 0,5

0,5 0

300

Ehrwald

0

EhrwaldEllmau

Innsbruck Ellmau

Sachgütererzeugung Energie- u. Wasserversorgung Bauwirtschaft Sachgütererzeugung Bauwirtschaft Handel Verkehr& &Gaststätten Kommunikation Handel Beherbergung & Gaststätten Beherbergung Kredit- & Versicherungswesen Immobilien & Unternehmensleistungen Verwaltung Verkehr & Kommunikation Kredit- &Öffentliche Versicherungswesen Unterrichtswesen Gesundheits& Sozialwesen Sonstige Dienstleistungen Immobilien & Unternehmensleistungen Öffentliche Verwaltung Unterrichtswesen Gesundheits- & Sozialwesen Sonstige Dienstleistungen

0

Ehrwald

Ellmau

Handel Beherbergung und Verkehr Kredit- & Realitätenwesen Öffentliche Dienstleistungen Sonstige Dienstleistungen Bauwesen Sachgütererzeugung

einen dominanten Sektor, allerdings ist der Arbeitsmarkt in Innsbruck sehr breit, da es viele Branchen gibt, die über dem durchschnittlichen Standortkoeffizienten 1 liegen oder knapp heranreichen. Es gibt zudem gewisse Branchen, in denen ein Unselbstständiger ein höheres Einkommen erreichen kann, da eine höhere Ausbildung in Verbindung mit einer höheren Verantwortung zu einer höheren Entlohnung führt. An einem steigenden Tourismus können nicht nur gewerbliche Vermieter wie Hoteliers profitieren, sondern auch jene, die als Privatvermieter auftreten. Beschränkt man sich nur auf die Tourismusbranche, so hat der Privatvermieter gegenüber dem Hotelier den Vorteil, dass er nicht unter dem selben wirtschaftlichen Zwängen steht, da dieser nicht ausschließlich in eine Immobilie investiert hat, um sie zu vermieten. Der gewerbliche Vermieter muss große Anlagen bauen, Personal unterhalten und mit Tourismusbüros zusammenarbeiten. Der Erfolg einer Tourismusregion kann an deren Übernachtungszahlen abgelesen werden. In Ehrwald sind die Übernachtungen seit 1980 leicht fallend, in Ellmau steigen sie stetig an. Trennt man die privaten Betriebe von den gewerblichen Betrieben, so lässt sich auch erkennen, dass in Ehrwald die Privatvermietung seit 1995

- r.e.f 25. -


leicht gesunken ist und die gewerbliche Vermietung beinahe

Übernachtungen 1980 - 2005 700.000

konstant blieb. Dies kann zum Einen bedeuten, dass in Ehr-

560.000

wald die gewerblichen Vermietungsbetriebe ausgelastet sind

420.000

und sich nicht mehr vergrößert haben oder dass die Betriebe

280.000

nicht ausgelastet sind und die Nachfrage an Betten in Ehrwald über 25 Jahre konstant geblieben ist. Die Möglichkeit,

140.000 0

dass eine Nachfrage über 25 Jahre konstant bleibt ist aller1980

1985

Ehrwald Privat Ehrwald Gewerblich

1990

1995

Ellmau Privat Ellmau Gewerblich

2000

∑ Ehrwald ∑ Ellmau

2005

dings eher unwahrscheinlich. In Ellmau passierte genau das Gegenteil: von 1990 bis 2005 stiegen alle Übernachtungen um 28% an und die Übernachtungen in gewerblichen Betrieben um 35%. Dies deutet

auf einen Ausbau der gewerblichen Betriebe hin. Es wird somit in Ellmau stärker in den Tourismus investiert als in Ehrwald. Die Tiroler Tourismusverbände, die maßgeblich die Vermarktung der Regionen übernehmen, erhalten ihr Jahresbudget zum Einen vom Tourismusgeschäft und zum Anderen von den Pflichtbeiträgen der Tiroler Unternehmer.21 Beim Vergleich des Geimeindehaushaltes beider Gemeinden, gibt es bei den Steuereinnahmen zwar keine großen Unterschiede, jedoch scheint Ehrwald den ausgeglicheneren Haushalt zu haben. Beide Gemeinden nahmen zwischen 1998 und 2007 ungefähr gleich viel ein, die Umsatzkurve zeigt uns jedoch, dass Ellmau absichtlich22 von 1998 bis 2005 nicht die gesamten Einnahmen investiert, um 2006 8,1 Mio € und 2007 7,5 Mio € zu investieren.

21

Tourismusgeschäft: 36 Mio €; Unternehmen: 57 Mio €; Vgl.: ÖGZ: Tirol Spezial: Es lebe die Tourismusregion.

22

Außerordentlicher Umsatz bezeichnet einen nicht geplanten Umsatz; ein ordentlicher Umsatz wurde geplant;

- r.e.f. 26 -


Haushalt Ellmau - Ehrwa

Steuereinnahmen Ellmau - Ehrwald Ordentlicher Gemeindehaushalt

Steuereinnahmen Ellmau

Steuereinnahmen Ehrwald

9.000.000

€ 4.000.000

1.000.00

€ 4.000.000

750.00 6.750.000

€ 3.000.000

500.00

€ 3.000.000

250.00 4.500.000

€ 2.000.000

€ 2.000.000

- 250.00 2.250.000 € 1.000.000

€ 1.000.000

- 500.00

- 750.00

€ 0

2006

nahmen Ellmau - Ehrwald

Ertragsanteile Kommunalsteuer

Grundsteuer Sonstiges

€ 4.000.000

2006 2007

2000

2001

Steuereinnahmen Gemeinden

Ertragsanteile

Grundsteuer

Kommunalsteuer

Sonstiges

1.000.000 Ertragsanteile

Insgesamt

€ 1.930.000

€ 412.000

€ 566.000

€ 174.000

€ 3.082.000

€ 2.030.000

€ 438.000

€ 567.000

€ 251.000

€ 3.286.000

2002

Grundsteuer

2003

2004

2005

2006 2007

2007

Grundsteuer ordentliche Einnahmen Ehrwald Sonstiges außerordentliche Einnahmen Ehrwald Gesamteinnahmen Ehrwald

Gemeindeumsatz Ehrwald Kommunalsteuer Sonstiges

Insgesamt

1.836.000

€ 344.000

€ 483.000

€ 111.000

€ 2.774.000

€ 1.935.000

€ 64.000

€ 505.000

€ 375.000

€ 2.879.000

750.000

- 1.000.00

500.000

€ 3.000.000

€ 2.000.000

1999 2006

Ertragsanteile ordentliche Einnahmen Ellmau

6.750.000

4.500.000

€ 0

Gesamteinnahmen Ellmau

Ordentlicher Gemeindehaushalt Ellmau

2006 2007

1998

Kommunalsteuer Haushalt Ellmau - Ehrwald außerordentliche Einnahmen Ellmau

Steuereinnahmen Ehrwald

9.000.000

0

2007

Steuereinnahmen Bezirke Ertragsanteile

Bez. Kufstein Kommunalsteuer

Grundsteuer

Sonstiges

250.000

Insgesamt

0 Ertragsanteile

Grundsteuer

Bez. Reutte Kommunalsteuer

Sonstiges

Insgesamt

€ 64.698.000

€ 7.128.000

€ 25.973.000

€ 6.364.000

€ 104.163.000

€ 22.103.000

€ 2.758.000

€ 8.676.000

€ 2.561.000

€ 36.098.000

€ 68.996.000

€ 7.442.000

€ 27.603.000

€ 7.791.000

€ 111.832.000

€ 23.394.000

€ 2.798.000

€ 9.019.000

€ 2.367.000

€ 37.578.000

- 250.000

2.250.000

- 500.000

€ 1.000.000

- 750.000 0 € 0 19982006 1999

2000

2001

2002

Ertragsanteile ordentliche Einnahmen Ellmau außerordentlicheKommunalsteuer Einnahmen Ellmau Gesamteinnahmen Ellmau

2003

2004

2005 2007

2006

Grundsteuer ordentliche Einnahmen Ehrwald Sonstiges außerordentliche Einnahmen Ehrwald Gesamteinnahmen Ehrwald

reinnahmen Gemeinden

stiges € 174.000

Insgesamt € 3.082.000

Ertragsanteile 1.836.000

Grundsteuer € 344.000

2007

Ehrwald Kommunalsteuer € 483.000

18/30

- 1.000.000 1998

2000

Quelle: Statistik Austria

2002 2004 URL (Stand 2009-11-09):

2006

16/30 http://www.statistik.at/blickgem/blick8/g70509.pdf http://www.statistik.at/blickgem/blick8/g70807.pdf ordentlicher Umsatz Ehrwald

ordentlicher Umsatz Ellmau außerordentlicher Umsatz Ellmau Gesamtumsatz Ellmau

außerordentlicher Umsatz Ehrwald Gesamtumsatz Ehrwald

- r.e.f 27. Sonstiges € 111.000

Insgesamt € 2.774.000


Siedlungsstruktur In ihrer Siedlungsstruktur könnten Ehrwald und Ellmau nicht unterschiedlicher sein, denn während Ellmau Streusiedlungen zu mimen scheint, wirkt Ehrwald wie ein 3km langes Straßendorf. Dies ist zum Einen auf die verschieden topographischen Besonderheiten der Regionen zurück zu führen, denn während Ellmau ein breites Tal besitzt, welches von zwei Gebirgen Flankiert wird, sich jedoch sonst entlang der Hauptverkehrsverbindung der Region erstreckt, liegt 100m

500m

In Ehrwald beschränkt sich die Besiedelung hauptsächlich auf die Ostseite der Bundesstraße.

Ehrwald in einem Talkessel und wird im Osten, Norden und Süden von Wald und ansteigenden Hän-

gen begrenzt. Das Siedlungsgebiet Ehrwalds beschränkt sich großteils auf die Nord- und Ostseite der Bundesstraße, welche die Verkehrsverbindung zwischen Reutte und Innsbruck sichert. Das Lermooser Moos, welches sich auf der Westseite der Bundesstraße bis nach Lermoos erstreckt, ist eine ehemalige Sumpflandschaft, die neben einem Golfplatz ausschließlich landwirtschaftlich genutzt wird. Ehrwalds heutige Struktur entwickelte sich aus dem Zusammenschluss des Unterdorfs und des Oberdorfs, wobei letzteres das

- r.e.f. 28 -


100m

500m

Der Schwarzplan der Gemeinde Ellmau veranschaulicht die Erschließung (blaue Linien) der Streusiedlungen, sowie die Wichtigkeit der überörtlichen Bundesstraße (durchgezogene rote Linie). - r.e.f 29. -


Ortszentrum mit den öffentlichen Einrichtungen bildet. Sport- und Kulturveranstaltungsbauten wie der Zugspitzsaal und Nahversorgungseinrichtungen sind westlich der Hauptstraße zu finden. Die Wohnbaustruktur von Ehrwald besteht vorwiegend aus großen Einfamilienhäusern. Ellmau besitzt eine Siedlungsstruktur, die typisch für das Tiroler Unterland ist. Wie zu Beginn erwähnt, besitzten solche Strukturen einen kompakten Dorfkern und mehrere von diesem Dorfkern entfernt gelegene Siedlungen, welche sich häufig um landwirtschaftliche Betriebe gebildet haben.23 Das Wachstum dieser Siedlungen hängt vor allem von der Qualität des Anschlusses an das überört100m

500m

Die Nebenstraßen (blau) transportiert die Bewohner der Siedlungen (schwarz) zur überörtlichen Bundesstraße (rot). Die Nebenstraßen erhalten die Siedlungen nicht nur am Leben sondern fördern auch ihr Wachstum, indem sie die schnelle Anbindung an die Bundesstraße sichern.

- r.e.f. 30 -

liche Verkehrsnetz ab. Je weiter eine Siedlung von diesem entfernt ist oder je schlechter die Anbindung an das Verkehrsnetz ist, desto niedriger ist die Bereitschaft der Menschen sich dort anzusiedeln.24

23

Vgl.: S. 3f

24

Die Siedlungsgebiete südlich und südwestlich Ellmaus waren für die Bevölkerung bisher nicht Attraktiv, da sie eine dürftige Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz bieten und durch die Berglage nur ein schwieriges Bebauen ermöglichen.


Wohnbau Ellmau - Ehrwald Zwischen dem Dorfkern und den Siedlungen im Norden wurde um die Wohnbau

Jahrtausendwende ein weitläufiger Golfplatz errichtet, der ein zukünfEllmau Ehrwald

Wohnbauentwicklung 20

2 1993nördlichen Siedlungen mit 2dem Dorfkern tiges Zusammenwachsen der 1994

15

9

1996

12

4

verhindern wird, wobei die stark welche 6die 10 1995 frequentierte Bundesstraße, Gemeinde Ellmau in einen nördlichen und einen südlichen Teil trennt, 8 5 1997

15

10

9 13 1998 ebenfalls ein großes Hindernis für ein Verschmelzen aller Siedlungen 1999

4

8

18 15 2000 darstellt. Dass es in den nächsten Jahrzehnten zu einer Verschmelzung 2001

14

einiger Siedlungen kommen2002 wird ist sehr wahrscheinlich, 13 da Ellmau zum 3 Einen ein breites Tal besitzt, welches kaum topographische Hindernisse Quelle: Statistik hervorbringt und sich zum Anderen dieAustria gute Anbindung einiger Siedlun-

gen an die Bundesstraße

5

9

0

1993

1994

1995

1996

Ellmau

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Ehrwald

URL (Stand 2009-11-09): http://www.statistik.at/blickgem/blick4/g70509.pdf, weiter deren Wachstum fördert. http://www.statistik.at/blickgem/blick4/g70807.pdf

Auf der einen Seite hat also die Bundesstraße, welche eine schnelle Erreichbarkeit der nächsten Kleinstädte Kufstein, Kitzbühel und Wörgl sowie der Städte Salzburg, Innsbruck, Rosenheim und München bietet und vom Großteil der Siedlungen schnell erreichbar ist, die Zersiedelung des Siedelungsgebietes von Ellmau gefördert, auf der anderen Seite wachsen die Siedlungen aber auch zusammen, da das Wachstum dieser Siedlungen durch deren gute Anbindung an die Bundesstraße weiterhin gefördert wird. Bei der Betrachtung der Wohnbauentwicklung in den Jahren 1993 bis 2002 können mäßige Schwankungen der Bautätigkeit in beiden Gemeinden dokumentiert werden. Insgesamt kann allerdings kein 14/30 Trend erkannt werden, der eine objektive Prognose auf die zukünftige Entwicklung des Wohnbaus in beiden Regionen zulässt. In Ellmau sind für den Zeitraum von 1993 bis 2002 insgesamt mehr Wohngebäude entstanden.

- r.e.f 31. -


Zentralität & Hotspots München

Hotspots sind begehrte Orte, von denen Regionen profitieren können, da sie die Verwaltung und Versorgung einer Region sichern, einen hohen Salzburg

Freizeitfaktor besitzen, einen großen ausgeglichenen Arbeitsmarkt bieten, die Ausbildung sichern oder einen

Kufstein

wichtigen Verkehrsknotenpunkt darGarmischPartenkirchen

Reutte

Ellmau Wörgl

Ehrwald

St. Johann i. T.

Kitzbühel

Innsbruck

stellen.25

Der

Hotspot-Faktor

ver-

sucht diese Kriterien in einem Punktesystem zusammenzufassen um die Anziehungskraft ausgewählter Orte

Imst

bestimmen zu können. Auf der Karte sind die von uns analysierten Hotspots in ihrer geographischen Lage eingezeichnet. Im Diagramm wird die Erreichbarkeit der Hotspots dem Hotspotfaktor gegenübergestellt. Es wird bei beiden Orten die Reisedauer mit dem öffentlichen Verkehrsmittel und dem privaten Verkehrsmittel dargestellt. Je mehr Hotspots ein Ort in der nähe der linken oberen Ecke hat, desto stärker wird dieser von den Einflüssen der Hotspots aufgewertet, da sie zum Einen schnell erreichbar sind und zum Anderen einen hohen Einfluss ausüben.26 Ellmau besitzt im Gegensatz zu Ehrwald bereits in kürzerer Entfernung hochwertige Hotspots, wobei Ellmau ein schlechteres öffentliches Verkehrsnetz besitzt, wie an der Spreizung zwischen öffentlichem und individuellem Verkehr erkennbar ist. 25

Z.B.: Krankenhäuser, Bezirks-/Landesverwaltung, Kino, Sportvereine/Spielfelder/Stadion, Veranstaltungen, Prominenz, Universitäten, Flughafen

26

Vgl. Innsbruck als Hotspotfaktor bei den Gemeinden südlich von Innsbruck.

- r.e.f. 32 -


Erreichbarkeit von Hotspots 9,0 12

8,0

12

12

12

11

7,0 9

6,0

9

11

10

10

10

10

5,0 8

4,0 3,0

8

7 6 3

5

4

2

2

2,0 1

1,0 0 0h 0m

0h 36m

Ehrwald Öffentlich Ehrwald Individual Ellmau Öffentlich Ellmau Individual

1h 12m

1h 48m

1 2 3 4 5 6 7

Garmisch-Partenkirchen Imst Kitzbühler Alpen / Zugspitze St. Johann in Tirol Reutte Kitzbühel Wilder Kaiser Gebirge

2h 24m

3h 0m

8 9 10 11 12

Wörgl Kufstein München Salzburg Innsbruck

- r.e.f 33. -


Resümee Im direkten Vergleich der beiden Gemeinden Ellmau und Ehrwald haben wir erkannt, dass die innere Struktur beider sehr ähnlich ist. Der größte Unterschied beider Orte liegt in ihrem Umfeld. Auf der einen Seite steht Ellmau, welches in eine Region eingebunden ist, die touristisch sehr engagiert und mit einer starken Vermarktung erfolgreich ist. Diese Vermarktung der Region Kitzbühel/Kufstein wird zum einen über den Tourismusverband, welcher von den Gemeinden unabhängig ist, gemacht, der die Region repräsentiert oder von Privatunternehmen wie dem Stangelwirt, welche medienwirksame Charity-Events oder Veranstaltungen organisieren, die häufig von prominenten Gästen besucht werden. Zu diesen privaten Werbeträgern gehören auch einheimische Prominente, welche die Region als Filmkulisse nützen oder das Leben in der Region thematisieren sowie Clubs aus Kitzbühel, welche übernationale Beziehungen pflegen und so zum Beispiel DJs aus bekannten Clubs wie dem P1 in München nach Kitzbühel holen. In der Region finden auch wichtige Sporteveranstaltungen wie das Hahnenkammrennen in Kitzbühel statt. Diese Medienwirksamen Veranstaltungen ziehen viele Prominente in die Region, die wiederum das Image der Gemeinden positiv beeinflussen. Dadurch hat die Region auch im Ausland seinen Bekanntheitsgrad gesteigert. Prominente Orte wie Kitzbühel steigern also den Marktwert der umliegenden Nachbargemeinden, dass eine Marktwertsteigerung jedoch nicht zwingend anzunehmen ist, wurde am Beispiel Fieberbrunn gezeigt. Neben der stärkeren Vermarktung der Region besitzt Ellmau zudem eine bessere Lage als Ehrwald, welches sich im nördlichen Tiroler Oberland relativ abgelegen befindet und als nahe Hotspots einzig die Zugspitze, Reutte und Garmisch-Partenkirchen besitzt. Ellmau punktet durch seine zentrale Lage und der guten Individualverkehrsanbindung an die Kleinstädte Kufstein, Kitzbühel, Wörgl sowie den Städten Salzburg, Innsbruck, Rosenheim und München, wobei München und Innsbruck von Ehrwald aus schneller erreichbar sind. Das Tiroler Unterland besitzt zudem einen breiteren und stärkeren Arbeitsmarkt als das Tiroler Oberland, wobei sich entlang des Unterinntales besonders viele Betriebe angesiedelt haben und vielen Menschen aus unterschiedlichen Schichten Arbeitsmöglichkeiten bieten. Ellmau selbst besitzt jedoch nur einen einseitigen Arbeitsmarkt, der sich vor allem auf den Tourismus konzentriert.

- r.e.f. 34 -


Der Tourismus, der sowohl im Tiroler Unterland wie auch im Tiroler Oberland eine wichtige Rolle einnimmt, ist in Ehrwald rückläufig und steigt in Ellmau weiterhin an. Ellmau und die anderen touristisch engagierten Orte der Region fördern den Ausund Umbau der touristischen Attraktionen um den Winter- wie auch den Sommertourismus auf beiden Seiten des Tales weiter zu verstärken. Dazu gehören Schwimmbäder, Golfplätze, familienfreundliche Erlebniswanderwege, Almhütten, Loipenanlagen und Skipisten. Ehrwald und seine Region investiert weniger in den Ausbau des Tourismus, wobei sich auch die Beherbergungsstruktur in Ehrwald stark gewandelt hat: in den letzten Jahren sind viele Privatvermieter Ehrwalds nicht mehr von den finanziellen Einkünften aus der Privatvermietung abhängig, da beide Ehepartner erwerbstätig sind. Dies führte zu einem starken Rückgang der Privatvermietung in Ehrwald. Ein großer Nachteil der starken einseitigen touristischen Fokussierung einer Region macht sich in dem hohen Grundstücksverschleiß deutlich, den Beherbergungsbetriebe und touristische Großprojekte verschlingen. Ein prominentes Beispiel ist die aRosa Hotelkette, welche eine 3.000m2 große Hotelanlage mit Resort am Stadtrand von Kitzbühel errichtet hat oder der Golfplatz Wilder Kaiser in Ellmau, der eine Fläche von ca. 7.500m2 beansprucht. Diese Großprojekte machen die Regionen für eine neue Zielgruppe interessant, die in prominenter Gesellschaft leben wollen. Auch diese benötigen zunehmend mehr Grundstücksfläche und können dafür auch höhere Preise zahlen. Dabei handelt es sich aber großteils um eine konsumierende Bevölkerungsschicht, die entweder nur einen Ferienwohnsitz in dieser Region erwerben oder ihren Lebensabend hier verbringen will. Wird der Zuzug dieser Bevölkerungsschicht zu stark, kann es dazu kommen, dass große Teile von Ellmau sich noch stärker zu reinen Wohngegenden entwickeln und es zu einer Schwächung des Arbeitsmarktes kommen kann sowie die Zahl der Auspendler erhöht. Zudem führt dies zu einer Verdrängung der einheimischen Bevölkerung, die sich die steigenden Preise nicht mehr leisten kann, da ihr Einkommen durch die Saisonarbeit zu gering ist. Der starke Tourismussektor wird unter anderem durch die monotone Bildungslandschaft der Region gefördert, die großteils nur Ausbildungen im Tourismussektor anbietet. Die starke einseitige Fokussierung auf den Tourismus führt zwar zu einem höheren Tourismusumsatz, dennoch stellt sich die Frage, in wie weit dies sinnvoll ist, wenn die Folgen eine Verdrängung der einheimischen Bevölkerung darstellen und eine Repräsentation einer traditionellen Kultur angestrebt wird, mit der sich immer weniger junge Tiroler identifizieren können.

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Quellen u. Literaturverzeichnis Braumann, C. (1989) Baulandpreise und Baulandpolitik im Land Salzburg. Salzburg RiS Kommunal - Ellmau: Zahlen und Fakten. URL: http://www.ellmau.tirol.gv.at/system/web/fakten.aspx?menuonr=218747014 (Stand: 28.02.2007) Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Unternehmen - Arbeitsplätze - Mittel- und Großbetriebe, URL: http://tirolatlas. uibk.ac.at/maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=156;lang=de;geom=;id=1252 (Stand: 01.02.2010) Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Kartenset Standorte - Industriestandorte - Beschäftigte, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/ maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=155;lang=de;geom=;id=1170 (Stand: 01.02.2010) WilderKaiser.info: Chronik Ellmau, URL: http://www.wilderkaiser.info/de/chronik-ellmau.html (Stand: 01.02.2010) ÖGZ: Tirol Spezial: Es lebe die Tourismusregion, URL: http://www.gast.at/ireds-12103.html (Stand: 16.09.2005)

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Karten S. 18: Datensätze: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Wanderung, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/maps/ interface/thema.py/sheet?menu_id=38;lang=de;geom=;id=218 Diagramm S. 20: Datensätze: Statistik Austria. Volkszählung vom 15. Mai 2001 Wohnbevölkerung nach Bildung; Familien und Haushalte Diagramme S. 21: Datensätze: Statistik Austria. Volkszählung vom 15. Mai 2001 Demografische Daten Karte S. 22: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Unternehmen, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=156;lang=de;geom=;id=1411 Karten Brutto Lohneinkommen S. 23: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Lohneinkommen, URL: http://tirolatlas.uibk. ac.at/maps/interface/thema.py/menu?lang=de;id=138 Karten Armutsgefährdung S. 23: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Armutsrisiko Gesamt, URL: http://tirolatlas.uibk. ac.at/maps/interface/thema.py/menu?lang=de;id=149 Diagramm S. 25 Standortkoeffizient, Datensätze: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Branchenkonzentration, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/maps/interface/thema.py/menu?lang=de;id=170 Diagramm S. 25 Arbeitsplätze nach Branchen, Datensätze: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Arbeitsmarkt, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=158;lang=de;geom=;id=990 und http://tirolatlas.uibk. ac.at/maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=158;lang=de;geom=;id=996 Diagramm S. 26 Datensätze: Geographie Innsbruck: Tirol Atlas. Karteset Tourismusjahr, URL: http://tirolatlas.uibk.ac.at/ maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=27;lang=de;geom=;id=1219 und http://tirolatlas.uibk.ac.at/maps/interface/thema.py/sheet?menu_id=27;lang=de;geom=;id=1220 Diagramme Steuereinnahmen Ehrwald, Steuereinnahmen Ellmau S. 27 Datensätze: Statistik Austria. Abgaben, Ertragsanteile der Gemeinden (in 1.000 €) Diagramme ordentlicher Gemeindehaushalt, Gemeindeumsatz S. 27 Datensätze: Statistik Austria. Einnahmen und Ausgaben des außerordentlichen Haushalts der Gemeinden (in 1.000 €) und Einnahmen und Ausgaben des ordentlichen Haushalts der Gemeinden (in 1.000 €)

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The real estate factors