Aedes-Magazine 3/2017

2017/3

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

WIE DRAAGT STRAKS DE BUURT? » 600 PRESTATIEAFSPRAKEN IN ÉÉN JAAR » GROETEN UIT TERSCHELLING » SORCHA EDWARDS: ‘NEDERLAND IS HEILIGE GRAAL IN EUROPESE SOCIALE HUISVESTING’» TOEZICHT: OP ZOEK NAAR PASSIE » JE LOOPBAAN DOE JE ZELF «

“Super makkelijk en leuk om mee te werken”

Primair systeem

de nieuwe versie van BIS NOA

XBIS is de nieuwe versie van BIS NOA op de markt en voldoet aan de moderne webstandaarden.

Enkele reacties van onze klanten op XBIS:

Bij ingebruikname kunt u deelnemen aan een kennisworkshop, verzorgen wij nazorgsessies, krijgt u werkplekinstructie, zorgen wij voor individuele begeleiding etc. Daarnaast bieden wij u een uitgebreide E-Learning module waarmee u eenvoudig en snel (nieuwe) medewerkers ‘up and running’ krijgt.

Anne-Marjet:

NCCW biedt woningcorporaties met XBIS de nieuwste versie van BIS NOA, het ERP systeem dat samen met meer dan 160 klanten voortdurend wordt doorontwikkeld. Vanuit haar datacenter in Almere een bewezen totaaloplossing, inclusief uitwijk, beheer, release updates, aansluiting op wijzigingen in de wet- en regelgeving etc.

Als gebruiker wordt u volledig ontzorgd en kunt u zich richten op uw corebusiness.

“Super makkelijk en leuk om mee te werken” Robin:

“Fris, eigentijds en overzichtelijk” Marjolein:

“Vernieuwend” Wilt u meer weten over XBIS en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar sales.support@nccw.nl.

www.nccw.nl

» commentaar «

BEWONER ÉN BUREN FOTO : JEROEN POORT VLIET

Overlast van bewoners met psychische problemen of een verslaving komt steeds vaker voor. Logisch, want mensen met verward gedrag wonen vaker zelfstandig. En meestal in een corporatiewoning.

De aanpak van overlast staat ter discussie, in veel gemeenten en bij veel woningcorporaties.

Ik krijg het mee van corporatiemedewerkers en lees het in de kranten. En dan is er altijd dat dilemma; de kwetsbare bewoner een thuis geven, maar ook buren prettig laten wonen. Hoe dat allebei zou kunnen? Daarover ga ik maar wat graag in gesprek met gemeenten, zorg en welzijn en politie.

Om beter samen te werken en mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben, ook echt te kunnen helpen. Met de gemeenten als regisseur, om problemen goed te kunnen signaleren, te delen en op te pakken.

Helaas komt het nog te vaak voor dat de politie eraan te pas moet komen als de boel escaleert. Terwijl we met elkaar de bewoner én buren veel eerder willen helpen. Corporatiemedewerkers zijn de eerste die een telefoontje krijgen bij overlast en komen bij mensen over de vloer. Zij zien problemen, maar kennen de achtergrond van die problemen vaak niet.

Maak het daarom mogelijk dat zorg- en welzijnsorganisaties en politie informatie kunnen delen met corporaties. We komen liever nu langs met een zorgverlener, dan met de politie als het al te laat is. Daarom vraag ik Kamerleden en het toekomstige kabinet dit soort praktische oplossingen te onderzoeken.

Tegelijkertijd moeten we kijken naar de gevolgen van passend toewijzen.

‘Corporaties hebben ruimte nodig voor écht maatwerk in wijken’

We zien dat kwetsbare bewoners met allerlei problemen daardoor in dezelfde wijk, met veel goedkope huurhuizen, komen wonen. Die fijne plek om te wonen is zo’n wijk daardoor voor veel mensen niet meer. Houd dus niet alleen rekening met het geld dat iemand maandelijks in zijn portemonnee heeft, maar ook met zijn sociale of medische achtergrond.

Daarvoor is meer ruimte nodig; voor echt maatwerk in wijken. En dan moeten woningcorporaties die ruimte optimaal benutten. Dan houden we de buurt voor iedereen leefbaar.

Marnix Norder Voorzitter

Aedes-Magazine /



4

» inhoud «

34

PRESIKHAAF IN ARNHEM WIE DRAAGT STRAKS DE WIJK?

Commentaar Ondertussen in

3 Bewoner én buren 6 Terneuzen

Opinie 14 ‘Geld en plannen zijn er, maar de grond ontbreekt’ - Ed de Groot Goedemorgen 16 Commissaris Marieke Prins De stelling 21 Kwetsbare mensen ‘in de wijk’? Prima!

Groeten uit 28 Terschelling Mensen en wonen 33 Mammy Akiri Column 43 Recht op scheefwonen - Marco de Wilde VTW en toezicht 44 Toezicht met passie Zestien uit tweeëndertig 50 Zestien vragen aan Johannes Osinga Feiten en cijfers 53 Vergrijzing Slimmer en beter voor elkaar 61 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Huisvester van het volk 64 Martin Uitenbosch

Aedes-Magazine 2017/3

» inhoud «

22 8 55

SORCHA EDWARDS

‘Het is tijd voor een nieuwe visie op sociale huisvesting’, vindt Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe. Ze blikt vooruit op het International Social Housing Festival in Amsterdam.

600 PRESTATIEAFSPRAKEN

Duurzaamheid, nieuwbouw, leefbaarheid, huisvesting van statushouders, over dit soort onderwerpen maakten gemeenten, corporaties en huurders dit jaar 600 keer afspraken. En hoe ging dat in Ede?

JE LOOPBAAN DOE JE ZELF

Een leven lang leren en je blijven ontwikkelen: zo’n 120 corporaties werken regionaal samen om hun werknemers daarin te stimuleren.

Drie medewerkers vertellen hoe zij zich blijven ontwikkelen.

Aedes-Magazine 2017/3

5

6

» ondertussen in Terneuzen «

TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : JAN DE CARPENTIER

Groener en ruimer Meneer Ruijten (in het gestreepte T-shirt) kan bijna zijn spullen verhuizen naar zijn nieuwe huis in Lievenspolder in Terneuzen. Maar eerst is hij nog druk aan het klussen: de vloer in de woonkamer moet nog gelegd. Meneer Van Hofwegen – een van de buurtbewoners – helpt een handje. Ze woonden eerder ook al in deze buurt, in verouderde woningen die woningcorporatie Clavis inmiddels heeft gesloopt, 117 in totaal. Beide heren wilden graag in de buurt blijven en wonen nu in twee van de 95 betaalbare en zeer energiezuinige nul-op-demeterwoningen. In een klankbordgroep denken buurtbewoners mee over de vernieuwing van de wijk en de woonomgeving. Straks is het hier allemaal veel groener en ruimer van opzet dan vroeger. Clavis is al sinds 2003 in kleine stapjes bezig met Lievenspolder. Eerder zijn, samen met de gemeente, 140 woningen vervangen door 12 nieuwe sociale huurwoningen en een brede school. Omdat Clavis woningen sloopt in deze krimpende regio, hoeft zij minder verhuurderheffing te betalen aan het Rijk.

» ondertussen in Terneuzen «

7

8

» prestatieafspraken «

Aedes-Magazine 2017/3

» prestatieafspraken «

IN ÉÉN JAAR 600 LOKALE AFSPRAKEN Nog nooit zijn er zoveel prestatieafspraken gemaakt als in 2016. Het eerste jaar waarin gemeenten, corporaties en huurders dit volgens de nieuwe stijl van de Woningwet deden. Welk beeld laten de ruim 600 prestatieafspraken van de Nederlandse sociale huisvesting zien? En hoe gaat het proces in de praktijk?

Bijvoorbeeld in Ede. TEKST: MARJON VAN WEERSCH, ILLUSTRATIES: AAD GOUDAPPEL

»

Aedes-Magazine 2017/3

9

10

» prestatieafspraken «

»

Als je alle prestatieafspraken die in 2016 in Nederland

de Tweede Kamer. Het onderzoek van Atrivé is daarvoor

zijn opgesteld wilt printen, krijg je vier volle A4-dozen.

één van de bronnen. ‘Dit jaar is BZK natuurlijk extra

In dit eerste jaar waarin gemeenten, corporaties en

benieuwd hoe de afspraken nieuwe stijl volgens de

huurdersorganisaties volgens de Woningwet (zie kader)

Woningwet in de praktijk uitpakken’, zegt De Jong.

prestatieafspraken hebben gemaakt, is het aantal fors

‘Heeft het meerwaarde?’ De onderzoekers zeggen in

toegenomen. Directeur-adviseur Hanjo Lagas en

ieder geval al volmondig ‘ja’. Lagas: ‘Dat hebben we

onderzoeker Fokke de Jong van Atrivé weten er alles

overal in het land gehoord. Er is waardering voor elkaars

van. In opdracht van het ministerie van BZK maakte het

inbreng. En het is voor het eerst dat er zoveel concrete

adviesbureau een kwantitatieve en kwalitatieve

afspraken zijn gemaakt. De nieuwe prestatieafspraken

optelsom van de nieuwe prestatieafspraken. Het aantal

helpen de gemeente, corporaties en huurdersorganisa-

groeide van ruim 100 per jaar in de voorafgaande jaren

ties om elkaar scherp te houden.’

tot meer dan 600 in 2016. In bijna 80 procent van alle gemeenten zijn vorig jaar prestatieafspraken gemaakt.

CONCREET EN MEETBAAR Overal staat bij alle drie de partijen de bouw of aankoop

MEERWAARDE

van goedkope woningen hoog op de agenda, blijkt uit de

Die gaan in eerste instantie natuurlijk over de sociale

Atrivé-analyse. Energiebesparing en de huisvesting van

huisvesting in een gemeente. Maar al die afspraken

vluchtelingen waren voor corporaties en gemeenten ook

samen geven ook een goed landelijk beeld. Daarom

belangrijke onderwerpen. Corporaties hebben aandacht

rapporteert het ministerie van BZK er jaarlijks over aan

voor de huurprijzen voor nieuwe huurders en het passend toewijzen, zeggen de onderzoekers. Thema’s als veiligheid, het voorkomen van overlast en de samenstelling van de wijken zijn vaak agendapunten die

TOP 10 ONDERWERPEN PRESTATIEAFSPRAKEN

huurdersorganisaties bij de prestatieafspraken inbrengen.

De Woningwet regelt dat de gemeente in een Woonvisie haar

Over veel onderwerpen in de prestatieafspraken (zie de

volkshuisvestelijk beleid voor vier jaar omschrijft. De corporaties leveren

top 10 in het kader) zijn vorig jaar concrete afspraken

vervolgens jaarlijks voor 1 juli een bod in bij de gemeente met hun plannen.

gemaakt. ‘Een sterke toename vergeleken met andere

Vervolgens gaan gemeente, corporaties en huurdersorganisaties

jaren’, zegt De Jong. ‘Neem de gewenste ontwikkeling

onderhandelen over de prestatieafspraken. Het totale pakket sturen ze voor

van de woningvoorraad in een gemeente. Daarover zijn

15 december naar de minister.

in 2016 in 95 procent van de prestatieafspraken een of meer van die concrete afspraken gemaakt. Dat zijn echt

Onderstaande onderwerpen komen het vaakst terug in de prestatie-

meetbare ijkpunten voor de prestaties.’ Partijen spreken

afspraken van 2016 blijkt uit de analyse van Atrivé:

ook vaak af om concreet iets niet te doen, bijvoorbeeld

• duurzaamheid/energetische woningverbetering (89 procent)

dat de corporatie in 2017 geen huizen zal verkopen.

• huisvesting statushouders (86 procent) • leefbaarheid en gebiedsgerichte aanpak (86 procent)

OUDERENHUISVESTING

• nieuwbouw woningen (84 procent)

Wonen en zorg is een uitzondering. Het valt op dat de

• verkoop van huurwoningen (80 procent)

drie partijen het over het algemeen lastig vinden om

• huurprijsbeleid (72 procent)

daarover concrete afspraken te maken. Terwijl dit toch

• huisuitzettingen/schuldhulp (65 procent)

ook een van de vier prioriteiten is in de Woningwet.

• woningaanpassing voor ouderen (64 procent)

‘Het is lastig om bijvoorbeeld de behoefte

• omvang doelgroep/kernvoorraad (62 procent)

aan huisvesting voor ouderen goed in te schatten’,

• huisvesting overige urgente doelgroepen (62 procent)

verklaart Lagas. Ouderen zeggen wel dat ze willen verhuizen, maar in de praktijk blijven ze vaak toch in hun

Download de analyse Zicht op prestatieafspraken, via

eengezinswoning wonen. De onderzoekers zien wel

www.aedes.nl/zichtopprestatieafspraken.

vaker proces-afspraken om de behoefte aan ouderenhuisvesting nog eens goed te onderzoeken.’

Aedes-Magazine 2017/3

» prestatieafspraken «

11

BIJDRAGE ANDERE PARTIJEN ‘Opvallend is dat vooral de corporaties de inspanningen en investeringen moeten leveren in het merendeel van de afspraken’, zegt Lagas. Deels logisch, de Woningwet zegt dat corporaties elk jaar afspraken moeten maken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Zo krijgen hun investeringen een verankering in het gemeentelijke woonbeleid. Maar de vraag wat corporaties daarvoor van de andere partijen nodig hebben, blijft in de prestatieafspraken wat onderbelicht. Lagas: ‘Soms vindt men elkaar daarin wel. Bijvoorbeeld bij afspraken over de bouw van sociale huurwoningen en de prijs van gemeentegrond. Huurdersorganisaties vervullen vaak een rol als ambassadeur. Zij zorgen bijvoorbeeld voor draagvlak in de buurt als de corporatie bijzondere doelgroepen huisvest. Of ze regelen energiecoaches die bewoners advies geven.’

Vooral op het terrein van duurzaamheid vinden corporaties de bijdragen van gemeenten vaak beperkt.

Bijvoorbeeld bij het energiezuinig maken van gemengde complexen met sociale huur en koopwoningen,

’De nieuwe prestatieafspraken helpen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties om elkaar scherp te houden’

illustreert De Jong. ‘Het is heel moeilijk om in een flat slechts een deel van de woningen naar nul-op-de-meter te brengen. Corporaties hebben de gemeente nodig om ook de eigenaar-bewoners mee te krijgen. De gemeente zou die bewoners bijvoorbeeld een duurzaamheidslening kunnen verstrekken. Maar gemeenten hebben dat vaak nog niet op hun netvlies.’

CAMPINGS ‘We zetten met deze prestatieafspraken zeker stappen in

ONDERTUSSEN IN EDE

de goede richting’, zegt Kok. ‘Mijn handtekening staat

In Ede maken ze al sinds 2008 prestatieafspraken.

er niet voor niets onder. Maar ik weet nog steeds niet of

Ervaren ze hier een groot verschil nu dat gaat volgens de

ik er blij of verdrietig om moet zijn.’ Het pijnpunt voor

Woningwet? We zitten aan tafel met enkele onder-

de huurdersorganisatie heeft onder andere te maken

tekenaars van de recente prestatieafspraken. Wim

met het aantal sociale huurwoningen dat uiteindelijk aan

Sterkenburg en Marian Teer vormen de directie van

de voorraad wordt toegevoegd. De gegevens over de

corporatie Woonstede. Namens woningcorporatie Plicht

aanbodkant zijn redelijk helder, zegt Kok. ‘Dat is

Getrouw is vicevoorzitter Dick van den Berg aange-

geplande nieuwbouw minus sloop en verkoop. Maar we

schoven. De Huurdersbond Ede e.o. is vertegen-

hebben onvoldoende zicht op de vraag. Hoeveel

woordigd door voorzitter Wim Kok. ‘Het proces is

vluchtelingen en andere mensen met een bijzondere

formeler en scherper geworden’, zegt Sterkenburg.

urgentie moeten corporaties de komende tijd huis-

‘Zo heeft de Huurdersbond enkele kritische

vesten? Daarnaast verblijven er nu in het buitengebied

kanttekeningen geplaatst. Die staan in de prestatie-

mensen permanent op campings. Dat mag niet meer.

afspraken ook duidelijk vermeld.’ De anderen knikken.

Dus die gaan ook een beroep doen op onze

‘In het verleden kozen we dan vaker voor een wat

woningen. Hoeveel blijven er dan netto over?’

abstractere formulering waar iedereen zich wel in kon

Een ander punt van zorg voor de huurdersorganisatie is

vinden’, zegt Teer.

het ‘energieverhaal’. Kok vindt dat dit grotendeels bij de

Aedes-Magazine 2017/3

»

12

» prestatieafspraken «

»

corporaties en huurders over de schutting wordt

VERANTWOORDING

gegooid. ‘Het is toch onbillijk dat de onderkant van de

De wethouder die in december haar handtekening

samenleving wordt verplicht tot het nemen van allerlei

plaatste onder de prestatieafspraken in Ede vertrok

duurzaamheidsmaatregelen en de woningbezitters niet.’

begin dit jaar. Zo ziet de politieke realiteit er vaker uit.

De pijn zit ook in het feit dat de labelsprongen die

De huidige wethouder Harry van Huijstee was voorheen

Woonstede met haar woningen heeft gemaakt tot veel

voorzitter van de PvdA-fractie in de gemeenteraad. Hij

minder energiebesparing leiden dan werd verwacht.

kent de inhoud van de prestatieafspraken ook vanuit die

Daarom is in de prestatieafspraken geregeld dat de

functie. En hij is er blij mee. Ook door de verschillen van

corporatie en de Huurdersbond in een pilot

mening. ‘Zonder wrijving geen glans’, vindt hij.

onderzoeken op welke manier verduurzaming wel tot

Prestatieafspraken zijn voor hem geen doel op zich. Ze

een positief resultaat voor zowel de woonlasten als het

zijn een middel om uiteindelijk tot een betere woning-

klimaat leidt.

markt in Ede te komen. Natuurlijk gebruiken alle drie de

De recente prestatieafspraken zijn niet helemaal in pais

partijen de prestatieafspraken ook deels ter verant-

en vree tot stand gekomen, concludeert Van den Berg.

woording. ‘Ik aan de gemeenteraad, de huurders-

‘Maar daarin schuilt ook de kracht. Het wordt duidelijker

organisaties aan hun achterban en de corporaties aan de

waar de schoen wringt.’ Sterkenburg knikt. ‘We zien het

huurders en de raad van commissarissen. Ook daarom

bij thema’s als de ontwikkeling van de woningvoorraad

staan er concrete, meetbare acties in. Zodat we aan het

en bij de toetsing van door de overheid vastgesteld

eind van het jaar kunnen zeggen: dit hebben we gehaald

landelijk beleid, bijvoorbeeld over duurzaamheid. De

en dat allemaal nog niet. En vooral op die pijnpunten

agenda wordt scherper en we zien steeds beter waar

kunnen we met zijn allen nu beter sturen.’

we op moeten monitoren.’

De Atrivé-onderzoekers onderschrijven dat. Nu er voor het eerst zoveel concrete prestatieafspraken zijn gemaakt, kunnen de partijen de komende jaren goed gaan monitoren. De Jong en Lagas kunnen zich voorstellen dat daarover concrete afspraken worden gemaakt bij de nieuwe cyclus in 2017. Prestatieafspraken zijn gemeengoed geworden in Nederland.

Aedes-Magazine 2017/3

«

Het ideale thuisgevoel: lekker in je eigen bed kunnen slapen

Jansen Huybregts is een specialist in onderhoud en renovatie. Onze vakmensen zijn allround inzetbaar en kunnen, vanuit elf vestigingen in heel Nederland overal snel ter plaatse zijn. Of het nu gaat om het renoveren van een dak of het stukadoren van de slaapkamer. Uw huurders kunnen binnen de kortste keren weer genieten van optimaal wooncomfort. Weten wat we voor u kunnen betekenen?

Bezoek www.jansen-huybregts.nl of bel 088-0221400.

Jouw thuis onze zaak.

14

» opinie « Ed de Groot, voorzitter Regioplatform Woningcorporaties Utrecht

‘GELD EN PLANNEN ZIJN ER, MAAR DE GROND ONTBREEKT’ ILLUSTRATIE: HAN HOOGERBRUGGE

In de regio Utrecht zijn heel

Nieuwe sociale huurwoningen zijn hard nodig in

Besef van urgentie, politieke wil en samen-

de regio Utrecht. De groep mensen met lage

werking is nodig. Aan hun gezamenlijke

inkomens groeit en de inschrijftijd voor een huis

bestuurstafel spraken de verantwoordelijke

bedraagt vaak wel tien jaar. Het goede nieuws is

wethouders van de Utrechtse gemeenten onlangs

dat de 22 woningcorporaties verenigd in het

al hun bereidheid tot samenwerking uit. Nu

Regioplatform Woningcorporaties Utrecht

moeten ook de gemeenten afzonderlijk haast

willen die bouwen en

(RWU) financieel bereid en in staat zijn om de

maken met de ontwikkeling van bestaande

hebben daar ook plannen

komende vijf jaar zo’n 8.500 sociale huur-

binnenstedelijke locaties en met het zoeken naar

woningen te bouwen. De investeringsruimte is

nieuwe locaties.

hard nieuwe sociale huurwoningen nodig.

Corporaties kunnen en

voor. Maar omdat bouwlocaties ontbreken, is een groot deel van die plannen boterzacht. Ed de Groot zet de belemmeringen en oplossingen op een rij.

aanwezig en voor de meeste nieuwbouw liggen de plannen klaar. Maar de bouwlocaties daarvoor

Concrete acties

zijn grotendeels onzeker.

Laten we om te beginnen zo snel mogelijk alle harde plannen omzetten in concrete acties. Dan

Grondprijzen

kunnen we daarna gezamenlijk, dus corporaties

Door die onzekerheid is 40 procent van de

en de betreffende gemeentebesturen, kijken

bouwplannen boterzacht. Relatieve zekerheid is

welke zachte plannen we voortvarend in harde

er alleen over de harde plannen. Dat zijn de

plannen kunnen omzetten. Door bijvoorbeeld

bouwplannen waarbij de corporatie zelf eigenaar

samen een beroep te doen op de provincie

is van de grond, of waarbij zij met een gemeente

Utrecht om de rode contouren te verruimen.

al afspraken heeft gemaakt over een bouwlocatie.

Gemeenteraden kunnen versneld kiezen om

Bij de zachte plannen is de beoogde grond vaak

locaties specifiek voor sociale woningbouw aan

van een commerciële partij. En die rekent meestal

te wijzen. Ook kunnen zij in overleg met

de hoofdprijs. Soms is de gemeente eigenaar van

commerciële partijen in grondexploitatie-

de grond. Dan kan het gebeuren dat die

overeenkomsten de noodzaak voor sociale

gemeente geen haast maakt met het beschikbaar

woningbouw verankeren.

stellen van kavels voor sociale huur. Dat kan namelijk leiden tot het zakken van de prijs voor

Verhalen van woningzoekenden

de overige kavels waarop koopwoningen zijn

Onlangs spraken de leden van Aedes in de

gepland.

Woonagenda de ambitie uit om de komende jaren weer veel meer huurwoningen te bouwen.

Rode contouren

De Vereniging Nederlandse Gemeenten

Of we het leuk vinden of niet: dat is hoe de markt

waardeert die inzet en zal haar leden stimuleren

werkt. In de Utrechtse regio zijn er daarnaast ook

daaraan mee te werken. Dat zijn initiatieven die

gemeenten die zelf te hoge grondprijzen vragen

ons zeker zullen helpen. Ondertussen moeten

aan de corporaties. En dan zijn er nog de

ook de corporaties in de Utrechtse regio

provinciale regels die stellen dat gemeenten

wethouders en ambtenaren blijven stimuleren

alleen binnen de zogeheten rode contouren van

om de gewenste producties te halen. Als er niet

de Structuurvisie nieuw mogen bouwen.

meer locaties komen, neemt de schaarste aan

Tot zover de belemmeringen. Hoe kunnen we die

woningen in onze regio alleen maar toe en zullen

aanpakken?

ook de huizenprijzen nog verder stijgen.

Aedes-Magazine 2017/3

» opinie «

15

‘Gemeenten moeten haast maken met het zoeken naar nieuwe bouwlocaties’

Dan wordt een gewone woning voor een verpleegster, politieagent of onderwijzer in de stad Utrecht bijvoorbeeld vrijwel onbereikbaar. Of het nou koop is, of huur.

Misschien moeten we de woningzoekenden in deze regio wel inschakelen bij het zoeken van een oplossing. Zij kunnen de verhalen vertellen die echt duidelijk maken dat veel mensen een huis nodig hebben in een van de Utrechtse gemeenten.

Aedes-Magazine 2017/3

16

» goedemorgen «

Aedes-Magazine 2017/3

» goedemorgen «

Commissaris bij woningcorporatie Zayaz

MARIEKE PRINS Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt.

Daar is de commissaris verantwoordelijk voor.

Deze keer ontbijten we met commissaris Marieke Prins in Tilburg. ‘Ik zou wel vaker op werkbezoek willen, als commissaris.’

TEKST: RUTGER SPANJER, FOTO’S: SANDRA PEERENBOOM

»

Een toezicht gebaseerd op vertrouwen in plaats van wantrouwen, dat is het ideaalbeeld van Marieke Prins. ‘Er is een haast natuurlijke neiging ontstaan om risico’s te bestrijden met meer regels of een extra toezichthouder. Daar moeten we van af’, zegt Prins terwijl ze rustig boterhammen met kaas en tomaat belegt. Ze verbaast zich over het haperende CorpoData, het systeem van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) dat corporaties moeten gebruiken om hun verantwoordingsgegevens aan te leveren. ‘Als het systeem zelfs de stroom van gegevens niet meer aankan, dan moet je vooral niet het systeem nog groter maken, maar kritischer kijken welke data écht nodig zijn voor verantwoording.’

RUIMTE Werken vanuit vertrouwen is de afgelopen jaren bij Zayaz een steeds belangrijkere waarde geworden.

Managementlagen verdwenen en verantwoordelijkheden kwamen breder en lager in de organisatie te liggen. Medewerkers hebben weer meer ruimte om te werken aan waar het om moet gaan: zorgen dat alle huurders een goed en veilig thuis hebben. Zo schrapte de corporatie eigen regels die haaks op de intentie van de corporatie staan en vervelend uitpakken voor bijvoorbeeld urgente woningzoekenden. Prins: ‘Mensen in de crisisopvang

Aedes-Magazine 2017/3

17

18

» goedemorgen « MARIEKE PRINS (55) COMMISSARIS BIJ: Zayaz in ’s-Hertogenbosch.

De raad van commissarissen van Zayaz heeft vijf leden, vier mannen en één vrouw.

WERK: Zelfstandig organisatieadviseur op het gebied van publiek vastgoed. Op dit moment is ze interim-sectorhoofd Maatschappelijk Vastgoed en Sport bij de gemeente Eindhoven.

STUDIE: Bouwkunde, TU Eindhoven (ruimtelijke planning) en Master of Real Estate, TIAS WOONT IN: Tilburg REIST: Per trein en fiets Verder is Marieke Prins bestuurslid bij Vastgoedjunior, een netwerk dat junioren met hun carrière in het vastgoed op weg helpt. Ook is ze bestuurslid bij het Tilburgse jazzpodium Paradox.

‘Gesprekken over dilemma’s zijn essentieel voor goed intern toezicht’

konden bijvoorbeeld vanwege hun schulden moeilijk

hoofd te zien’, zegt Prins. ‘We moeten af van de

doorstromen naar een sociale huurwoning van

doctrine van de getallen en ratio’s.’ Natuurlijk is

Zayaz. Zo verhinderden we als corporatie dus zelf

Prins niet compleet wars van verantwoordende

om deze mensen een woning te bieden. Terwijl er in

indices. ‘Maar een interest coverage ratio van

de crisisopvang nota bene wachtlijsten zijn.’ De RvC

minimaal 1,4 is geen doel op zich. De ICR – die

van Zayaz wil graag inzicht hebben in dit soort

aangeeft of je voldoende geld overhoudt om je rente

mechanismen. Daarom maken de commissarissen

te kunnen betalen – moet je juist ook gebruiken om

eens in het jaar een ‘rondje langs de velden’, bij de

te bekijken of je de financiële ruimte wel voldoende

corporatiemedewerkers en de maatschappelijke

benut.’ Prins verwacht dat in de nabije toekomst het

partners van Zayaz.

toezicht wel weer meer zal gaan over wat de

Sinds de organisatieveranderingen komen ook

corporatie bereikt in de praktijk. ‘Ook bij de

relatief vaker de inhoudelijk betrokken medewerkers

Autoriteit zie je steeds meer belangstelling om toe te

zelf in een RVC-vergadering keuzes toelichten in

groeien naar verantwoording zoals het bedoeld is.

plaats van een manager. Prins vindt dit een

Als commissaris ben ik benieuwd hoe zich dat

waardevolle ontwikkeling. ‘Gesprekken over

ontwikkelt.’ Prins zit, als organisatieadviseur, ten

ingewikkelde afwegingen zijn essentieel voor goed

tijde van het interview tussen twee opdrachten in. Ze

intern toezicht. Het is altijd enerzijds, anderzijds. Als

is net klaar bij de gemeente Helmond, waar ze als

commissaris kun je gemaakte keuzes alleen goed

interim-programmamanager Wonen meewerkte aan

beoordelen als je inzicht krijgt in de dilemma’s. Dan

het versnellen van de woningbouwproductie. Bij de

ben je als RvC beter in staat om keuzes ‘te toetsen’

gemeente Eindhoven gaat ze als interim-sectorhoofd

aan de missie van de organisatie.’ Prins zegt dat ze

Maatschappelijk Vastgoed en Sport. ‘Hier help ik

daarom eigenlijk wel vaker als commissaris op

mee om scenario’s te bouwen voor de organisatie

werkbezoek wil.

van het maatschappelijk vastgoed en de sportexploitatie. Dan zijn er goed onderbouwde

MEETBARE RESULTATEN

keuzes te maken bij de vorming van een nieuw

Hoe kijkt een commissaris die vertrouwen zo’n

stedelijk coalitieakkoord, na de gemeenteraads-

belangrijk waarde vindt, naar de huidige tendens om

verkiezingen van 2018.’ Voordat de opdracht in

alles in cijfers te moeten vastleggen? ‘Als een

Eindhoven begint, gaat ze zoveel mogelijk naar

toezichthouder zich blindstaart op cijfers, loopt hij

buiten. Nog even werken in de tuin, hardlopen of

juist het risico belangrijke ontwikkelingen over het

vogels kijken in het bos.

Aedes-Magazine 2017/3

«

GRATIS WEBINAR uur 6 juni 2017: 12.30 !

Hybride installatie Renovatieproject? .awb.nl /webinars Inschrijven: www

ThermoMaster C-XV & ThermoElegance Advance De troeven van AWB AWB heeft met de ThermoMaster C-XV en de ThermoElegance Advance twee uitstekende ranges HR-ketels voor de projectenmarkt beschikbaar. Beide gericht op betrouwbare verwarming en tapwater, tegen goed beheersbare onderhoudskosten.

• Verkrijgbaar in CW 3/ CW 4/ CW 5 • Verwarmingsvermogens 25, 30 of 35 kW • Voorzien van optimaal vormgegeven warmtewisselaars • Zeer aantrekkelijke onderhoudscyclussen • Maximale grip op beheerskosten Samen met duurzame warmtepomp • Te combineren met AWB lucht/ water warmtepomp GeniaAir • Dé hybride tussenstap in de energietransitie naar aardgasloos

Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl

“een nieuw geluid bij NCCW”

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, Als woningcorporatie krijgt uonder te maken met De woningmarkt staat onder druk.

Als woningcorporaDe woningmarkt staat al tijden druk.

Alseen woningcornieuwe kansen. nieuwe werkelijkheid.

Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt u te maken met een werkelijkheid. poratie krijgt u voortdurend teunieuwe maken met nieuwe regels. nieuwe kansen.

komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert en er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer dan Op meer dan één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes Als woningcorporatie krijgt unieuwe te maken metgemaakt een Dat De woningmarkt staat druk.

Alskeuzes woningcorporais al reden genoeg omonder een betrouwbare komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. één gebied.

Telkens moeten gemaakt worden.

Reden genoeg om eenjuridische betrouwbare nieuwe werkelijkheid.

Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt u te maken met een tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. partner te wensen hierbij is al reden genoeg omueen betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-onderjuridische partner te die wensen diekan u ondersteunen. hierbij kan komt een nieuw stelsel Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving ingrijpend.

Op ondersteunen. meer en dan partner wensen dieRegelgeving uvoor hierbij kan ondersteunen. sche partner te verandert wensen die uwoningwaardering. hierbij kan steunen.

Eentepartner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe is algebied. reden genoeg om een nieuwe betrouwbare juridische komt een nieuw stelsel voor woningwaardering.

Dat één Telkens moeten keuzesvolledig gemaakt Onze advocaten en juristen ontwikkelingen.

En u vertelt hoehebben u kunt zich voorsorteren. partner te wensen die ueen hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg om betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-op toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen hebben zich volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd partner te wensen die udie hierbij kan ondersteunen. sche partner teen wensen uWij hierbij kanu ondersteunen. kunnen u dan ook met veel van zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijookvolledig het vastgoedhuurrecht. kunnen dan met De advocaten van Hielkema &kennis co hebben zich Onze advocaten en juristen hebben zich volledig adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet natoegelegd op het vastgoeden huurrecht en overzien toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij (ver) Onze en juristen hebben volledig Onze hebben zich volledig toegelegd op over advocaten zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als het moet namens uzich procederen) uadvocaten procederen) over zaken rond (ver)huur, het mens gehele speelveld.

Zij kunnen u van dan ook solide kunnen u dan ook met veel kennis zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijmet het vastgoeden huurrecht.

Wij kunnen u dan ook met huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorkennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) adviseren (en als het moet namens u procederen) kunnen u dan ook met veel kennis van zaken veel kennis van zaken adviseren (en als het moet narenovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, huuroverlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling overwaarden, zaken rond (ver)huur, (ver)koop, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens uregelgeving procederen) over ronduwoonfraude, (ver)huur, (ver) regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, bouw, projectontwikkeling en de en dealgemene rond dezaken volkshuisvesting. prijzen, huurvoorwaarden, overlast, renovahuurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorregelgeving rond de volkshuisvesting. tie, bouw, projectontwikkeling en de projectontwikkeling regelgeving rond de renovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, overlast, renovatie, bouw, Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, projectontwikkeling en25 de en de regelgeving rond deop volkshuisvesting.

Hielkema co isVertrouwde ontstaan in 2015 een afsplitsing Nieuw kantoor. expertise.

Hielkema &&bouw, co kan bogen meeruit dan jaar ervaregelgeving rond de volkshuisvesting. van van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring inde devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen Vertrouwde expertise Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking.

Hielkema &kantoor. co&&kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring Hielkema co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing Nieuw Vertrouwde expertise.

Hielkema co kan bogen op meer dan 25 jaar erva- in advocaten. de praktijk van Wij komen graag bij u vaninde vastgoedpraktijk van Unger Hielkema &de covolkshuisvesting. is van ontstaan in 2015 uitHielkema een afsplitsing ring de praktijk de volkshuisvesting.

Wij komen langs voor een kennismaking. advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten DéBoelelaan vastgoeden HJ Amsterdam De 7, 1083 DéBoelelaan vastgoeden huurrechtadvocaten De HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl huurrechtadvocaten Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Wat wij doen?

NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?

Verbeter je woningcorporatie

Hielkema 014e pagina Aedes.indd 1

10-2-2016 13:55:55

met feedback van je medewerkers

• Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

n?

Meer wete

es ory.nl /aed www.effect l of be 2 020-305010

Maak gebruik van de nieuwste feedbackinstrumenten Geavanceerd platform met keuze uit diverse vormen van medewerkersonderzoek Flexibele aanpak die aansluit op de situatie van je corporatie Meest uitgebreide sector benchmark 10% korting voor Aedesleden

» de stelling «

21

* WONINGMARKT EN RENTMEESTERSCHAP * BEWONERS EN WONINGZOEKENDEN * ENERGIEZUINIGE EN DUURZAME WONING TEKST: QUINTEN SNIJDERS

Kwetsbare mensen kunnen prima ‘in de wijk’ wonen ‘Meer verschillende woonvormen’ ‘Het gaat om een hele gevarieerde groep mensen; van de oudere dame die haar medicijnen vergeten is en dan halfnaakt met de rollator langs de snelweg loopt, tot iemand die met een mes zwaait in een winkelcentrum. Mensen met psychische problemen, maar voor een veel groter deel licht verstandelijk beperkten. Vooral die laatste groep moeten we niet afzonderen in een instelling ergens ver weg. Die hebben

Kwetsbare mensen die verward gedrag vertonen, wonen door de decentralisatie van de zorg vaker zelfstandig. Zo doen zij mee in de maatschappij.

Maar hoe zorgen we dat de leefbaarheid in wijken op peil blijft? En dat mensen goede zorg krijgen?

je als onderhoudsmedewerker zo’n signaal niet goed kwijt. De corporatie moet het als opdracht zien daarvoor open te staan. Dat moeten we niet met wetten afdwingen, dat moeten corporaties intern regelen.

Want waar corporaties de laatste jaren verteld is dat ze terug moeten naar hun kerntaak, leeft bij veel van hen het besef dat ze meer kunnen dan huizen bouwen.’

Jessica van Eijs, Tweede Kamerlid D66

sociale contacten nodig, dagbesteding,

‘Samen leefbaarheid oppakken’

werk. Maar om deze gevarieerde groep ook

‘Heel goed dat Aedes het thema leefbaarheid nadrukkelijk agendeert. Mensen

echt “in de wijk” te kunnen huisvesten, hebben we meer verschillende woonvormen

hen niet de zorg leveren en mogen door de

met verward gedrag kunnen heel goed

nodig – tussen de grote instellingen en

Woningwet ook veel dingen wat betreft

zelfstandig wonen. Dat vraagt wel dat we

reguliere woningen in. Mét goede

leefbaarheid niet meer financieren. Maar

nadenken over hoe en op welke momenten

begeleiding. Daarbij moeten we

niemand heeft ons verboden te blijven

we ons met elkaar willen bemoeien.

convenanten sluiten tussen onder meer

nadenken en te blijven zoeken naar goede

Leefbaarheid is ook een bepaalde

corporaties, zorgverleners, energiebedrijven

partners om dit in goede banen te leiden.

betrokkenheid bij elkaar. Wijkteams zijn

en gemeenten. Het onderling delen van

Bemoeizorg is nodig. En als corporatie

belangrijk, een meldpunt waar je je zorgen

relevante gegevens over deze mensen met

moet je helder zijn: als iemand zorg niet

kunt uiten. Maar het begint ermee dat je je

elkaar heeft daarbij zeker onze aandacht.’

accepteert, heeft die een probleem.’

iets van elkaar aantrekt. De GGZ is van harte

Onno Hoes, voorzitter Schakelteam

Karin Schrederhof, directeur

bereid om samen met corporaties daaraan

Personen met Verward Gedrag

woningcorporatie Woonbron Delfshaven

vorm te geven, en gelukkig kennen we ook

(Rotterdam)

al aanstekelijke voorbeelden van hoe het her

‘Bemoeizorg en helderheid’

en der gebeurt. Belangrijk is bovendien een

‘Het kan ons allemaal gebeuren dat we

‘Maak melding wanneer nodig’

zekere spreiding van woningen voor onze

tijdelijk of permanent begeleiding nodig

‘Kom je als corporatiemedewerker over de

doelgroep. Niet allemaal op een kluitje in

hebben. De mensen die daarnaast ook een

vloer: maak dan een melding wanneer dat

gebieden waar nog meer problemen zijn.’

lager inkomen hebben, wonen in onze

nodig is. Sommige woningcorporaties zijn

Jacobine Geel, voorzitter GGZ Nederland

huizen. Daar zijn wij van. Wij kunnen voor

hier erg op ingericht, andere niet. Daar kun

Reageer Meepraten op deover volgende De stelling? stelling via www.aedes.nl/destelling Dat kan!

In augustus verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.

Aedes-Magazine 2017/3

22

» interview «

Aedes-Magazine 2017/3

» interview «

SECRETARIS-GENERAAL VAN HOUSING EUROPE

Sorcha Edwards Workshops, films, rondleidingen. Deze en andere activiteiten staan op het programma van het allereerste International Social Housing Festival dat deze maand in Amsterdam plaatsvindt. Georganiseerd door onder meer Housing Europe, de Europese koepel van sociale huisvesters. Sorcha Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe, over de noodzaak nú zo’n festival te organiseren. ‘Het is na ruim 100 jaar sociale huisvesting, tijd voor een nieuwe visie op wonen.’

TEKST: QUINTEN SNIJDERS, FOTO’S: SANDER DE WILDE

» Aedes-Magazine 2017/3

23



» interview «

»

‘In de gehele Europese Unie investeren landen de laatste jaren minder in sociale huisvesting. Dat is een trend die voor allerlei problemen zorgt’, zegt Sorcha Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe, in haar Brusselse kantoor, om de hoek bij het Europees Parlement. ‘Neem Midden- en OostEuropa. Daar verkochten overheden in de jaren 90 veel sociale woningen aan bewoners. Populair beleid, aangezien veel mensen woningeigenaar werden tegen een lage prijs. Maar je kunt je als overheid niet zomaar terugtrekken uit de huisvesting en denken dat het goedkomt. Want nu zie je hele complexen verloederen, omdat de kopers van die huizen geen geld hebben voor onderhoud.’

Dat is niet het enige probleem, vervolgt Edwards. ‘Dakloosheid groeit in alle Europese lidstaten, met uitzondering van Finland. Veel mensen zijn een te

Housing Europe

groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen; vaak meer dan 40 procent.

Housing Europe verzorgt de

Huizenprijzen stijgen veel harder dan de inkomens.’ Tegelijkertijd krijgt

belangenbehartiging en lobby

sociale huisvesting veel negatieve aandacht van de politiek. Edwards: ‘Dat

bij Europese instellingen in

zien we onder meer in Nederland, in Groot-Brittannië en in Frankrijk. We

Brussel en is een platform voor

doen goed werk, maar het is zeker niet genoeg. Daarom is het nu, na ruim

uitwisseling van kennis en

100 jaar sociale huisvesting, tijd voor een nieuwe visie, een nieuw paradigma.

ervaring. 44 nationale en

Het International Social Housing Festival komt daarom op een perfect

regionale branche-

moment. Het festival brengt studenten, beleidsmakers, politici en mensen uit

verenigingen, waaronder

andere sectoren bij elkaar, zodat nieuwe ideeën kunnen ontstaan. Die ideeën

Aedes, zijn lid van de koepel-

zijn nu nodig.’ Dat merkt Edwards dagelijks. ‘Wij bij Housing Europe krijgen

organisatie. Housing Europe

veel vragen van ministeries uit heel Europa, veel meer dan vroeger. Men wil

vertegenwoordigt ruim

weten hoe andere landen omgaan met huisvestingsvraagstukken.’

41.400 huisvesters in 23 landen. Zij beheren samen 26

‘Wat goed is voor de markt, is niet altijd goed voor de mensen’

Housing Europe is een van de organisatoren van het International Social

miljoen huizen, 11 procent van

Housing Festival (ISHF), samen met de Amsterdamse Federatie van

het totaal aantal woningen in

Woningcorporaties, de gemeente Amsterdam, Museum Het Schip en Aedes.

de Europese Unie.

Tussen 13 en 21 juni organiseren veel partners van het festival evenementen

www.housingeurope.eu

over sociale huisvesting, in en rond Museum Het Schip. Om stil te staan bij de verworvenheden van ruim 100 jaar sociale huisvesting in Europa, maar vooral om ideeën uit te wisselen.

Eerst even over de Europese kaders voor sociale huisvesting. Is er zoiets als een Europees volkshuisvestingsbeleid?

‘In de Europese Unie is geen ”Mister Housing”, er is geen Europees ministerie voor Wonen. Huisvesting is officieel zelfs geen Europees beleidsthema. Maar wonen is onlosmakelijk verbonden met de maatschappij en de economie, zodat veel Europese wetgeving op die thema’s ook invloed heeft op huisvesting. Neem energiebeleid; op dat gebied heeft de EU echt tanden, met bijvoorbeeld Europese standaarden voor hoe er duurzaam gebouwd moet worden. Denk ook aan sociale wetgeving, aan het voorkomen van dakloosheid.’

Zou huisvesting wat u betreft wél een Europees beleidsthema moeten zijn?

‘Wat nu ontbreekt is coherentie in beleid; je ziet zelfs dat beleid zichzelf soms tegenspreekt op het gebied van huisvesting. We hebben dus een algemeen geaccepteerde visie op huisvesting nodig. Maar ik denk niet dat er ook maar iemand in Brussel rondloopt die echt Europees huisvestingsbeleid kan ontwikkelen. Want hoe beter je ernaar kijkt, hoe meer je ziet dat huisvesting vooral een lokale kwestie is. Elke stad heeft zijn eigen aanpak nodig, elk dorp.

Maar de EU moet wel zorgen dat zij haar kennis van de huisvesting verbetert, zodat de Europese aanpak van huisvesting in ieder geval coherent is.’

Aedes-Magazine /

» interview «

Dat was bijvoorbeeld handig geweest in 2009, toen de Europese Commissie het zogeheten ‘DAEB-besluit’ nam, waarmee zij een inkomensgrens voor de Nederlandse sociale huisvesting neerlegde.

En daarmee de doelgroep van de woningcorporaties beperkte, zonder al te veel kennis van de Nederlandse woningmarkt.

‘Juist. Dat heet hier in Brussel the Dutch case. Het directoraat-generaal Concurrentie kijkt alleen vanuit het oogpunt van mededinging naar de

‘Voor veel Europeanen is Nederland nog steeds de heilige graal in sociale huisvesting’

woningmarkt, zoals het ook naar andere markten kijkt. Op het gebied van luchtvaart heeft dat veel opgeleverd: lagere prijzen voor zowel luchtvaartmaatschappijen als consumenten. Maar op de woningmarkt ligt dat anders.

Een woningmarkt kan het prima doen, met beleggingsfondsen die woningen opkopen en daarmee veel geld verdienen. Maar wat goed is voor de markt, is niet altijd goed voor de mensen. Vooral niet voor de armste mensen.’

Het ISHF bestaat uit veel losse evenementen, waarvan er een wordt georganiseerd door Housing Europe, samen met Aedes.

Waar zal dat evenement om draaien?



International Social Housing Festival: 13-21 juni Het ISHF duurt 10 dagen en bestaat uit 41 evenementen, georganiseerd door 30 partijen op 8 plaatsen in Amsterdam (conferenties, rondleidingen, tentoonstellingen, films, debatten en meer).

Meer informatie: socialhousingfestival.com en via @ishf2017 op Twitter.

‘Organisaties in sociale huisvesting hebben het moeilijk in Europa, de laatste jaren. Ze liggen onder vuur. Desondanks zien we dat die organisaties een ongelooflijke veerkracht laten zien, dat ze zich aanpassen aan veranderende omstandigheden. Niet gebonden aan een bepaalde ideologie, maar gewoon pragmatisch. Dat pragmatisme willen we vieren tijdens het ISHF. Daarnaast kijken we bij ons gezamenlijke evenement naar de grote uitdagingen die eraan komen. Denk aan de vergrijzing en de gevolgen daarvan voor huisvesting. Of de kansen en problemen die de digitalisering van de

Aedes-Magazine /

»



» interview «

»

maatschappij met zich meebrengt. Denk ook aan klimaatverandering. Al die problemen zetten we bij ons evenement op een rijtje, om vervolgens van elkaar te gaan leren. Want waarom zouden we het alleen willen oplossen, als we eerst kunnen kijken hoe anderen in Europa met de problemen omgaan?

We delen dan ook veel voorbeelden tijdens het festival.’

Kunt u zo’n voorbeeld noemen?

‘In Noord-Ierland bestaat een project voor mensen met dementie. De sociale huisvester daar heeft niet alleen een complex neergezet dat volledig geschikt is voor mensen met dementie, maar heeft de hele gemeenschap dementievriendelijk gemaakt. Door de hele buurt te laten weten dat de bewoners van het complex dementie hebben en uit te leggen wat dat precies inhoudt. Zodat de buren kunnen helpen. Deze filosofie kunnen we toepassen op veel meer

Sorcha Edwards

gebieden: verder kijken dan alleen het vastgoed, de hele buurt inzetten.

(spreek uit als So-re-cha,

Mensen faciliteren in het helpen van elkaar. Dat zien we ook bij een ander

Dublin, 1976) werkt sinds

voorbeeld dat wij belichten: dat van de Italiaanse wooncoöperaties, waarbij

2003 voor Housing Europe,

huurders samen hun huisvesting organiseren. Ze laten de woningen bouwen

dat toen nog CECODHAS

en organiseren gezamenlijk zaken als onderhoud. De coöperatieve beweging

heette. Ze hield zich toen

is altijd sterk geweest in Italië. Maar vaak worden de woningen na oplevering

vooral bezig met de verduur-

verkocht aan de bewoners, zodat het eigenlijk een ”gewoon” appartementen-

zaming van sociale huur-

complex wordt. De maatschappelijke banden tussen de bewoners zijn weg –

woningen. In 2014 nam ze het

dat verwacht je niet in een land als Italië, maar toch is het zo. Om die banden

stokje over als secretaris-

te herstellen, kijken coöperaties af bij woongroepen. Ze ontwikkelen toolkits

generaal van Housing Europe;

om bewoners zelf weer in actie te laten komen, door hun eigen talenten in te

haar team bestaat uit zes

zetten. Bijvoorbeeld door samen de renovatie van een complex te regelen.

mensen. De geboren Ierse

Waarbij niet dat praktische doel het belangrijkst is, maar juist die maatschap-

werkte vóór haar stap in de

pelijke banden.’

sociale huisvesting voor het

Waarom koos het ISHF eigenlijk voor Amsterdam als locatie?

‘Huisvesting is vooral een lokale kwestie, elke stad en elk dorp heeft zijn eigen aanpak nodig’

Institute for Ireland in Europe, in Leuven, waar ze studenten

‘Voor veel Europeanen is Nederland nog steeds de heilige graal in sociale

leerde hoe de Europese Unie

huisvesting. Vanwege het hoge percentage sociale huurwoningen, maar ook

werkt. In de toekomst zou ze

vanwege het werk dat er verzet wordt om het systeem te behouden, ondanks

graag in de praktijk werken

politieke tegenwind. Zoals jullie ook de dijken goed onderhouden, die jullie

aan sociale huisvesting. Het

tegen het water beschermen. Zo beschermen jullie de sociale huisvesting, als

liefst in een land met een wat

buffer tegen de grote instroom van kapitaal, waarbij woningen puur worden

minder ontwikkelde sociale

gezien als investering.’

huisvesting.

Waarom is dat een probleem?

‘Neem Airbnb, dat altijd gebracht wordt als onderdeel van de ”deeleconomie”. We zien nu vooral dat een kleine groep mensen veel geld verdient met dit soort diensten. En voor de rest van de inwoners wordt de stad alleen maar duurder. Dat zien we in Amsterdam, maar ook bijvoorbeeld in Berlijn en Lissabon. Ik zag laatst een advertentie van Airbnb, waarin een vrouw zegt dat zij en haar gezin het extra inkomen van Airbnb-verhuur nodig hebben om überhaupt in de stad te kunnen blijven wonen. De afbraak van betaalbaar wonen in de stad wordt blijkbaar zelfs gevierd. Zulke weeffouten in de deeleconomie moeten we benadrukken, en ons inzetten voor een échte deeleconomie, bijvoorbeeld met coöperatieve huisvesting.’

Aedes-Magazine /

«

DE NIEUWE MAATSTAF VOOR HELLENDE DAKEN ◊ Uniek digitaal dakdossier ◊ Kwaliteitsnormering* ◊ KOMO-procescertificaat ◊ Garantiecertificaat voor 15 jaar Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin geven wij garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. De systeemgarantie wordt nu ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

* KOMO - BRL 1513 - De Dakatlas

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

Onze garantiepartners

28

» groeten uit «

TERSCHELLING

Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders.

In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: Terschelling, het op een na grootste Nederlandse Waddeneiland.

TEKST: LATIFA VONK, FOTO’S: HOLLANDSE HOOGTE EN ALBERT WESTER

»

» groeten uit «

Vrijheid, de mooie natuur: wonen op Terschelling is heerlijk volgens Astrid van Belzen en Hans Lettinga, eilanders en bestuursleden van huurdersvereniging de Brandaris. Iets minder rooskleurig is de woningmarkt op het eiland. Die is vergelijkbaar met de Randstad; een wachtlijst van circa zes jaar voor een sociale huurwoning en een tekort aan betaalbare woningen voor middeninkomens. Anders dan in de Randstad kunnen inwoners niet makkelijk uitwijken naar een andere woonplaats. En bijbouwen is lastig door de beperkte ruimte en de natuur.

MEER DOORSTROMING Op Terschelling is nauwelijks doorstroming, vertelt Janine Gerardts-Godderij, directeur-bestuurder van Woningstichting De Veste. ‘Relatief veel mensen wonen scheef en dat is te verklaren. Zij kunnen nu nergens heen door het gebrek aan betaalbare vrije-sectorhuur en goedkope koopwoningen.’ Vrije-sectorhuur kent het

Terschelling in cijfers

eiland nauwelijks. En de prijzen van eengezinswoningen

Aantal inwoners: 4.866

starten bij 250.000 tot 300.000 euro. Dat heeft te maken

Gemeentebestuur: PvdA, CDA, VVD

met de populariteit van het eiland, vermogende pensio-

Woningmarktregio: Fryslân

nado’s van de wal komen er bijvoorbeeld graag wonen.

Prestatieafspraken: ja, voor 2017

Overigens kom je als bewoner van het vasteland niet zo

Woningcorporaties: alleen De Veste (ook actief in Dalfsen, Ommen,

eenvoudig in aanmerking voor een sociale huurwoning

Hardenberg en Enschede)

of koopwoning tot 373.000 euro op Terschelling. Daar-

Aantal sociale huurwoningen: 414 + 204 studentenwoningen

voor moet je kunnen bewijzen dat je een maatschappe-

Verhouding sociale huur/vrije-sectorhuur/koop: 26%/15%/57%

lijke of economische binding met het eiland hebt.

Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 372,08 euro (inclusief studentenwoningen)

Het gebrek aan opties voor mensen met een middeninkomen zorgt voor vervelende situaties, merkt de huurdersvereniging. Lettinga: ‘Een stel dat ondertussen kinderen heeft bijvoorbeeld, en niet verder komt dan hun starterswoning.’ Huurdersvereniging, gemeente en

HOGERE TOEWIJZINGSGRENS

woningcorporatie sloegen de handen ineen en maakten

Een aantal concrete afspraken moet de doorstroming

eerder dit jaar prestatieafspraken om de woningmarkt

weer op gang brengen. Zo mogen ouderen hun huidige

weer in beweging te brengen. Die afspraken hoefden ze

(meestal lagere) huur houden als ze verhuizen van een

volgens de Woningwet niet te maken omdat de

gezinswoning naar een seniorenwoning. De Veste gaat

gemeentelijke Woonvisie nog in ontwikkeling is.

woningruil meer mogelijk maken en ze bekijkt of grote

Bovendien is Terschelling niet het kerngebied van de

gezinnen voorrang kunnen krijgen als er een woning

corporatie, dat is de regio Zwolle-Stedendriehoek waar

met minimaal vier slaapkamers vrijkomt. Verder hanteert

ze de meeste huurwoningen heeft. ‘Toch wilden we alle

de corporatie een toewijzingsgrens van 46.262 euro

drie graag prestatieafspraken’, vertelt Gerardts-

voor sociale huur op het eiland. Zo kunnen mensen die

Godderij. ‘De situatie op Terschelling is namelijk zó

nu geen alternatief hebben toch in een sociale huur-

specifiek, alle kleine dingen die je doet kunnen grote

woning wonen. Overigens zal de corporatie ervoor

gevolgen hebben voor de woningmarkt. Daarom moeten

waken dat ze daarbij niet over de 10 procent gaat die ze

we samen goed nadenken over oplossingen.’

boven de 40.349 euro mag toewijzen, zegt Gerardts-

Aedes-Magazine 2017/3

29

30

» groeten uit «

Onlangs leverde De Veste zestien sociale huurwoningen op aan de Jan Ruyglaan op Terschelling.

Godderij. De gemeente gaat verder op verzoek van de

Godderij is er voor de doorstroming juist behoefte aan

huurdersorganisatie onderzoeken of leegstaande

nieuwbouw van vrije-sectorwoningen en goedkope

woningen van particulieren ingezet kunnen worden

koopwoningen. Als de corporatie in de toekomst toch

voor de doorstroming.

nieuwbouw neer gaat zetten dan moet ze overigens

De huurdersorganisatie is blij met de maatregelen,

ontheffing aanvragen bij het ministerie omdat

vertelt Van Belzen. ‘De afspraken zijn heel concreet, we

Terschelling niet in haar kernregio valt. Het besluit over

keken samen naar wat wél kan en minder naar wat niet

goedkope nieuwbouw is dus nog niet gevallen, de

kan. Door de hogere inkomensgrens kan iedere eilander

gesprekken hierover gaan verder bij de prestatie-

hier een plekje op Terschelling vinden.’ Voor de toe-

afspraken voor 2018. Ook op de lijst voor de volgende

komst hoopt de huurdersvereniging op een aanpassing

afspraken: De Veste wil in de toekomst graag een

van het toewijzingsbeleid: starters moeten dan voorrang

bijdrage leveren aan het vergroten van het aantal goed-

krijgen op kleinere woningen en gezinnen op grotere

kope koopwoningen door een aantal eigen woningen te

woningen. ‘We blijven druk op de ketel houden.’

verkopen en daar nieuwe sociale woningen voor in de plaats te bouwen.

NIEUWBOUW: WEL OF NIET Wethouder De Jong is positief over de doorstroom-

Ondertussen onderzoekt de gemeente op welke locaties

maatregelen, maar er is meer nodig, stelt hij. ‘We

marktpartijen goedkopere koopwoningen kunnen

kunnen ons niet permitteren om de doorstroming eerst

bouwen. Het is de uitdaging om die prijzen op het

op gang te laten komen. Dat duurt te lang voor de groep

populaire eiland dan ook echt laag te houden, zegt de

die nu wacht, zoals starters tot 35 jaar die nu nood-

wethouder. ‘Als gemeente moeten we daar zoveel

gedwongen bij hun ouders wonen of illegaal in

mogelijk op sturen. We gaan nadenken hoe we dat het

recreatieparken.’ Voor hen zijn volgens de wethouder

beste kunnen doen, bijvoorbeeld met erfpacht.’

goedkope nieuwbouwwoningen nodig.

Ook de huurdersvereniging wil meer sociale huurwoningen. De Veste denkt daar anders over en baseert zich daarbij op cijfers waaruit blijkt dat er voldoende goedkope sociale huurwoningen zijn. Volgens Gerardts-

Aedes-Magazine 2017/3

‘Kleine dingen hebben grote gevolgen voor de woningmarkt’

«

XTREME

VO O R O P I N WA R M T E

Taxaties voor woningcorporaties Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in: · Taxaties ten behoeve van de jaarrekening · De IPD Corporatie Vastgoedindex · Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.

Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgmvastgoedtaxaties.nl

Hier werken wij aan huurderstevredenheid

Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd!

Kennis van daken

Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.

» mensen en wonen «

Mammy Akiri woont met haar dochter Leila in een vierkamerwoning van 94 vierkante meter van Oosterpoort in Malden. Ze betaalt 584 euro huur per maand. Het huis is gebouwd in 1977 en de WOZ-waarde is 145.000 euro.

TEKST: CLEMY DE ROOY, FOTO: GOEDELE MONNENS

‘Heel blij met ons eerste echte huis in Nederland’ Mammy Akiri (24) vluchtte als zwangere

en ik miste mijn vriendinnen. Het huis is best

één taal tegen Leila kon spreken, in plaats

16-jarige in november 2011 van Tanzania

groot, er is zelfs een logeerkamer. Overal ligt

van de mix van Swahili, Engels en Neder-

naar Nederland. Ze woonde met haar

speelgoed van Leila. Mijn lievelingsplekje is

lands. Dat werkte en nu praat Leila wel,

dochter Leila (6) in verschillende asiel-

de tuin. Als de zon schijnt zit ik daar, dan

Nederlands. Ze speelt met vriendinnetjes en

zoekerscentra voor ze in december 2014

geniet ik. Vrienden krijgen gaat niet zo mak-

zit op dansles. Ook met mij gaat het een stuk

een woning kreeg toegewezen in Malden.

kelijk. Gelukkig heb ik nu een vriendin in

beter. Met buurvrouw Marijke oefen ik twee

Inmiddels heeft ze haar draai gevonden.

Malden, de moeder van Leila’s beste

keer per week Nederlands voor het examen

vriendin. Vanmiddag gaan we samen een

NT-2. Als ik geslaagd ben, wil ik vrijwil-

‘Leila was meteen dol op ons nieuwe huis en

speurtocht uitzetten voor Leila’s eerste

ligerswerk doen bij tweedehandswinkel de

de buurt. Het is haar eerste echte huis want

verjaardagsfeestje. Vroeger praatte ze alleen

Schakel, daar werkte ik eerder ook.

ze is geboren in een asielzoekerscentrum,

met mij. Een vrouw van Jeugdzorg zei dat we

Artikelen prijzen, alles netjes neerleggen, en

waar het altijd druk is en je geen privacy

meer dingen samen moesten doen, zoals

vooral: veel praten. Nu ik meer mensen ken,

hebt. Ik vond het eerst maar saai in het dorp

spelen of koken. Ook vond ze dat ik beter

vind ik het hier steeds fijner wonen.’

Aedes magazine 2017/3

33

34

» leefbare wijken «

WIE DRAAGT STRAKS DE BUURT?

Boodschappen doen voor de buurvrouw op leeftijd, vrijwilligerswerk op school. In het Arnhemse Presikhaaf wonen steeds minder mensen die ‘wat extra’s’ kunnen doen voor de buurt. Woningcorporatie Vivare is bang dat door strenge toewijzingsregels en een terugtredende overheid de draagkracht van de wijk verdwijnt. Terwijl ze samen met gemeente en huurders zoveel in de wijk investeerde.

TEKST: HANNEKE NAGTZAAM, FOTO’S: BABET HOGERVORST

» Aedes-Magazine 2017/3

» leefbare wijken «

Aedes-Magazine 2017/3

35

36

» leefbare wijken «

In Presikhaaf in Arnhem is de afelopen jaren veel geïnvesteerd. Niet alleen in renovatie en nieuwbouw, maar ook in samenwerking tussen gemeente, politie, corporaties, RIBW en thuiszorg. Zij overleggen regelmatig over lastige casussen en hebben een convenant om informatie met elkaar te mogen delen.

»

De woonkamer van Nol (70) en Marian (65) staat vol met

‘Steeds meer buitenlandse mensen wonen in de wijk’, zegt

beeldjes en posters van Laurel en Hardy, in Nederland beter

Marian. ‘Dat is absoluut niet erg. Maar zij hebben wel

bekend als de Dikke en de Dunne. De verzameling heeft Nol

minder behoefte aan samen iets doen.’ Het duurt langer

bij elkaar gespaard in de afgelopen 30 jaar dat hij er woont.

voordat ze mensen die er net zijn komen wonen leert

Hij heeft alle films op dvd én band. Hun huis is heerlijk,

kennen.

zeggen ze. Groene buurt, goede voorzieningen, alles

‘’s Zomers gaat het beter. Dan komen mensen buiten en

gelijkvloers. Ze willen hier niet meer weg.

maken ze vanzelf een praatje.’ Als Nol bijvoorbeeld de heg

Marian woont hier al 40 jaar en heeft de wijk de laatste

aan het bijwerken is. Dat doet hij voor de hele straat, want

decennia behoorlijk zien veranderen. ‘Vroeger stonden we

buurtbewoners bekommeren zich niet meer zoals vroeger

elke avond met de moeders op straat bij te praten terwijl de

om hun stoep of voortuin.

kinderen speelden.’ Ze is lange tijd overblijfmoeder geweest op school en kende zodoende alle kinderen bij

SCHOON, HEEL EN VEILIG

naam. ‘Die durfde ik dus gerust aan te spreken als ze wat op

Nol en Marian en mevrouw Keurhorst wonen in sociale

straat gooiden. Nu pas ik wel op, want je wilt toch echt geen

huurwoningen in de wijk Presikhaaf. Woningcorporaties

steen door je ruit.’

Vivare, Volkshuisvesting en Portaal verhuren daar de

Dat klinkt hard, maar toch kiest ook mevrouw Keurhorst

voornamelijk wat goedkopere huizen met een huurprijs tot

(82) precies die woorden als ze de cultuur beschrijft. Hun

ongeveer 600 euro. Hierin komen vooral mensen met de

directe buren kennen ze goed en daar kunnen ze altijd

laagste inkomens wonen sinds de regels voor passend

aankloppen, maar verder is er weinig onderling contact.

toewijzen vorig jaar ingingen. De nieuwe bewoners zijn

Aedes-Magazine 2017/3

» leefbare wijken «

37 ‘De kracht in deze wijk ligt in de goede samenwerking’, zegt overlast- en zorgcoördinator Melissa Diesveld (niet op de foto). ‘Alleen GGZ en verslavingszorg zouden beter aangesloten kunnen worden. Screening bij woningtoewijzing zou ook helpen, voor een betere spreiding van zwakkere mensen.‘

kwetsbaarder, ziet wijkbeheerder Wim Bastein. En dat baart

bekommeren. En goed voorbeeld doet volgen.

hem zorgen. ‘Veel alleenstaanden, veel gescheiden moeders

Wijkbeheerder Wim zou graag zien dat de gemeen-

met kinderen. Mensen die moeite hebben om rond te komen en

telijke handhaving strenger optreedt. Wijkagent Jan

sneller in betalingsproblemen komen. Dan heb je, begrijpelijk,

Visser is het daarmee eens, maar weet ook: ‘Mensen

wel wat anders aan het hoofd dan het onderhouden van je tuin.’

moeten zelf willen.’

Er blijven minder mensen over die wat extra’s kunnen doen.

Boodschappen voor oudere buren, vrijwilligerswerk op school,

MEER AAN DE HAND

de heg knippen. Mensen die bijdragen aan het schoon, heel en

De krappere toewijzingsregels voor sociale huur-

veilig houden van de wijk en iets overhebben voor andere

woningen mogen dan aanleiding zijn voor Vivare om aan

bewoners. Woningcorporatie Vivare noemt deze mensen het

de bel te trekken; het is niet dé reden dat de corporatie

‘cement’ in de wijk.

zich zorgen maakt over de sfeer en over de mensen in

‘Veel nieuwe bewoners in Presikhaaf hebben moeite rond te komen’

Presikhaaf. Het versterkt ontwikkelingen die al langer

BEKOMMEREN

aan de gang zijn.

‘Ik vind dat heel gewoon’, zegt mevrouw Keurhorst over haar

In 2007 werd de wijk bestempeld tot aandachtswijk.

inzet voor de buurt. ‘Maar in mijn straat gingen mensen pas

Minister Vogelaar schreef toen over ‘eenzijdige

weer hun rommel in de prullenbakken gooien toen ze zagen

bewoning, gebrekkige inburgering, ontoereikende

dat anders ik het deed.’

(jeugd)zorg en het ontbreken van relevante sociale

Volgens haar staat of valt de leefbaarheid in een buurt

contacten’. Dankzij constante aandacht van gemeente,

met de mate waarin mensen zich om hun leefomgeving

woningcorporatie en politie ging het de afgelopen jaren

Aedes-Magazine 2017/3

»

38

» leefbare wijken « Mevrouw Keurhorst

(82) woont al 55 jaar in Presikhaaf. Het moeilijkste moment was toen ze haar man zeven jaar geleden naar het verzorgingshuis moest brengen omdat het echt niet meer ging.

‘Vijf weken later overleed hij.’ De traplift voor haar man mocht ze van de gemeente laten zitten. Ze hoopt hier ‘tot het einde’ te blijven wonen. ‘Ik vind Presikhaaf de laatste jaren heel mooi geworden. Het was echt aan het verloederen.‘ Sinds 1,5 jaar heeft ze Turkse buren. ‘Die zeggen altijd: buurvrouw, als er wat is, bellen hè.’ Sinds er bij haar werd ingebroken, komt wijkbeheerder Wim Bastein (links op de foto) wat vaker langs.

‘Ik ben alleen, maar voel me niet eenzaam.’

»

steeds beter. ‘Juist doordat het een aandachtswijk is, zijn alle

nodig hebben bij het zelfstandig wonen. En meer

ogen hierop gericht’, vertelt wijkagent Jan Visser. ‘Een

vergunninghouders die de taal (nog) niet machtig zijn. Ook

wijkteam vanuit de gemeente overlegt frequent met de

komt het vaker voor dat iemand na een verblijf in de opvang

gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnswerkers.’

weer zelfstandig gaat wonen en na een jaar de woning en

Problemen worden dus in de regel snel gesignaleerd en

zichzelf totaal verwaarloosd blijkt te hebben.

gezamenlijk aangepakt. ‘Dat moet ook wel, want anders

DRAAGKRACHT

verzuip je erin.

Ook voor die mensen is de woningcorporatie er, benadrukt

EXTRA BEGELEIDING

Wim. ‘Maar we moeten er wel voor waken dat de draag-

‘Wijkbeheerder Wim is bang dat dat laatste alsnog gaat

kracht van wijken als Presikhaaf groot genoeg blijft.’ Zeker

gebeuren. ‘Een homogene bevolkingssamenstelling is niet

aangezien de rol van de overheid eerder kleiner dan groter

erg. Het is erg als het homogeen kwetsbaar wordt.’ Ruim de

wordt. ‘Ik zit nu voor 80 procent in de wijk’, zegt wijkagent

helft van de huishoudens in Presikhaaf krijgt financiële,

Jan. ‘Ik zou er liever 100 procent van mijn tijd zitten. Maar

sociale of andere hulp. En het aantal aanmeldingen stijgt,

dat wordt eerder minder dan meer. Ook aan ons wordt van

volgens Melissa Diesveld, overlast- en zorgcoördinator van

alle kanten getrokken.’

welzijnsorganisatie Rijnstad. ‘Ik zie vooral een toename in

Wijkbeheerder Wim: ‘Nu zijn er nog mensen zoals Nol en

aanmeldingen van verwarde mensen die al dan niet overlast

Marian. Als die verdwijnen, nemen jongeren hun rol dan

veroorzaken.’ Er komen meer nieuwe bewoners die de

over? Daar zit mijn zorg.’ Kan de woningcorporatie dan niet

woning via een zorginstelling huren en extra begeleiding

zorgvuldiger toewijzen? De ruimte daarvoor is te beperkt

Aedes-Magazine 2017/3

»

» leefbare wijken «

Aedes-Magazine 2017/3

39

40

» leefbare wijken « Jan Visser (foto op de

vorige pagina) is sinds anderhalf jaar wijkagent. ‘Het is niet allemaal kommer en kwel in Presikhaaf.

Laatst zag ik 30 jongeren, van peuter tot puber, met elkaar voetballen. Minstens vijftien nationaliteiten.

Toen kwam er wel een buurman klagen over het gras dat kapot ging.’

Het perspectief van mensen verschilt nu eenmaal. ‘Ik las laatst een column van een Syrische vluchteling in de Gelderlander. Het eerste wat hem opviel, is dat het hier overal zo schoon is in Nederland....’

»

geworden, zegt Vivare. Door de in 2011 ingevoerde Europese inkomensgrens voor sociale huurwoningen, doordat corporaties minder mogen investeren in leefbaarheid en nu dus door het verplicht passend toewijzen. ‘We mogen wel 10 procent van de woningen ”vrij” verhuren’, zegt Wim. ‘Maar we kunnen niet zeggen: alles op Presikhaaf.

We hebben als regionale corporatie ook aandacht voor onze woningen in andere wijken en gemeenten.’ Vivare probeert ook te sturen door innovatief te zijn. In Presikhaaf zijn er net 28 nieuwe woningen gebouwd met een huur tussen de 630 en 710 euro die klein van opzet zijn maar door een slimme indeling toch geschikt voor gezinnen.

‘Maar dat is niet genoeg. Om echt wat te kunnen betekenen hebben we eigenlijk meer ruimte nodig voor maatwerk.’

Om de zorg voor veerkrachtige wijken hoger op de agenda te krijgen, startte Vivare het initiatief Op zoek

naar het nieuwe cement.

Meer informatie: www.nieuwcement.nl.

Aedes-Magazine 2017/3

» leefbare wijken «

41 Nol en Marian wonen al decennia in Presikhaaf. Marian was vijftien jaar overblijfmoeder op de middelbare school in hun buurt.

De ‘echte gezelligheid’ van vroeger is er niet meer, toen in de hele straat gezinnen woonden. Maar mensen staan nog steeds voor elkaar klaar. Marian haalt boodschappen voor een oudere buurvrouw en Nol knipt de heg. Tot voor kort werd grofvuil nog gratis opgehaald, vertelt Marian. ‘Nu moet je er 35 euro per kuub voor betalen. En komend jaar moeten we ook 35 cent betalen voor elke vuilniszak die je weggooit. Wat denk je dat mensen dan gaan doen?’

WERKEN AAN GEMENGDE WIJKEN Presikhaaf in Arnhem is helaas

de wijk wonen en om mensen met

Meer ruimte voor lokaal maatwerk

geen uitzondering. Aedes krijgt

de laagste inkomens volgens de

bijvoorbeeld in woningtoewijzing

van corporaties uit heel Nederland

nieuwe regels passend te kunnen

zou helpen. En geef meer ruimte

signalen dat de toenemende

huisvesten. In het sociaal domein is

voor investeringen in leefbaarheid

concentratie van kwetsbare

bezuinigd. En het overheidsbeleid,

en de bouw van huurwoningen

huishoudens in wijken met veel

dat de afgelopen jaren gericht is op

voor mensen met bescheiden

(goedkopere) sociale huur-

verkoop van de wat duurdere

middeninkomens daar waar de

woningen zorgwekkend is.

corporatiewoningen, ontmoedigt

markt zich niet laat zien. ‘Het helpt

Platform31 onderzocht twaalf

de bouw van middeldure huur-

in ieder geval niet als partijen zich

kwetsbare wijken en constateerde

woningen door corporaties,

terugtrekken op hun eigen domein.

een veelheid aan factoren. De

evenals investeringen in leefbaar-

Een gedeelde visie op wijken is

goedkoopste sociale huurwoningen

heid. ‘Werken aan gemengde

nodig.’ Zie: www.platform31.nl.

zijn hard nodig om te kunnen

wijken is de laatste jaren uit beeld

Ook Aedes deed onlangs een

voldoen aan de grote vraag naar

verdwenen’, concluderen Matthijs

onderzoek naar passend toewijzen,

woningen voorvergunning-

Uyterlinde en Jeroen van der

onder 180 corporaties. Lees de

houders, GGZ-patiënten en

Velden van Platform31. Hoe

uitslagen op: www.aedes.nl/

ouderen die (weer) zelfstandig in

voorkomen we dat het verergerd?

passendtoewijzen.

Aedes-Magazine 2017/3

‘Een gedeelde visie op wijken is nodig: het helpt niet als partijen zich terugtrekken op hun eigen domein’

«

Neopixels Bodemisolatie

De beste bodemisolatie voor u en uw huurders

TRIPLE HR PREMIUM

Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.

Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?

Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.

Wat is Neopixels® Bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.

Hoe werkt het?

Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.

Wat is het effect van bodemisolatie?

Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.

Door wie wordt de isolatie aangebracht?

Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.

Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?

De belangrijkste voordelen zijn als volgt: • • • • •

De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen; Isolatie is niet gevoelig voor vocht; Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen; Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie; Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.

MEER WETEN Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie.

Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs. www.neopixels.nl

Neopixels Bodemisolatie verduurzaamt de woning

www.neopixels.nl

» column «

RECHT OP SCHEEFWONEN Scheefwonen hoort niet. Toch gebeurt het massaal, gelukkig.

Rijksoverheid.nl vermeldt dat maar liefst 500.000 huurders goedkoop scheef wonen (hoog inkomen, lage huur).

FOTO: BABET HOGERVORST

Het terugdringen van scheefwonen laat zich met gemak voor vrijwel elk ideologisch of bedrijfsmatig karretje spannen. Het is goed voor de doorstroming, goed voor de (staats-)kas, eerlijker, goed voor de mensen zelf, maakt goedkope nieuwbouw minder nodig, wat leidt tot de bouw van meer dure woningen, wat dan weer goed is voor de doorstroming. Waarmee de cirkel rond is. Het is bovendien een prima reden om te pleiten voor vermindering van het aantal sociale huurwoningen en extra huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen.

Argumenten genoeg dus. Omgekeerde geluiden hoor je zelden. Ik heb dat nooit begrepen. Blijkbaar kunnen mensen te veel verdienen om te mogen wonen waar ze al jaren wonen. Ook is het geen probleem om ze na een inkomensverbetering te verplichten hun extra salaris uitsluitend te besteden aan een hogere huur. Maar ook

‘Blijkbaar kunnen mensen te veel verdienen om te mogen wonen waar ze al jaren wonen’

als ik uitzoom van huis naar buurt kom ik steeds tot dezelfde conclusie: scheefwonen is de beste per ongelukke uitvinding in de volkshuisvesting. Nooit zo bedoeld, maar het gebeurde wel. En gelukkig maar. De voordelen zijn zo evident dat ze onzichtbaar zijn geworden. De gemengde inkomens en opleidingsniveaus in wijken zorgen al decennialang voor een leefklimaat dat zijn gelijke niet kent. Hoe kwetsbaar dat is, blijkt nu de eerste tekenen van segregatie al zichtbaar zijn, anderhalf jaar na invoering van de passendheidstoets, bedoeld om te voorkomen dat mensen scheef gaan wonen in een te dure woning voor hun inkomen.

De voordelen hebben hun beperkingen, dat weet ik natuurlijk ook wel. In grootstedelijke centrummilieus is het te aantrekkelijk om met een hoog inkomen goedkoop te blijven wonen. Maar de overgrote meerderheid woont daar niet. Zij wonen in een doodnormale buurt. Soms iets te goedkoop, soms iets te duur. De opbrengsten zijn enorm. En daarmee de onzichtbare besparingen. Ik noem geen bedragen, want dat zijn slagen in de lucht. Overigens is dat precies waarom argumenten tegen scheefwonen zo goed scoren. Die kun je namelijk wel uitrekenen: het aantal huizen dat ze bezet houden, de onnodig hoge huurtoeslag en ga zo maar door.

Om dan toch één bedrag te noemen: de hypotheekrenteaftrek kost de samenleving zo’n 10 miljard euro meer dan de huurtoeslag. Per jaar wel te verstaan. Over scheefwonen gesproken.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

Aedes-Magazine 2017/3

43

44

» toezicht «

Aedes-Magazine 2017/3

» toezicht «

TOEZICHT MET PASSIE

‘DURF HET TOE TE GEVEN ALS JE IETS NIET WEET’ De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) lanceerde dit jaar Toezicht met passie. In vier bijeenkomsten bespraken commissarissen het vak van toezichthouder, trends op het gebied van goed bestuur en uiteraard ontwikkelingen bij woningcorporaties en wat die van toezichthouders vragen.

Commissarissen Roel Steenbeek en Karin Broekhuizen vertellen erover.

TEKST: EELCO PARIE, FOTO’S: SANDRA PEEREBOOM

»

Aedes-Magazine 2017/3

45

46

» toezicht «

»

‘In ons werk is behoefte aan vertrouwen, nieuwsgierig-

thema’s waar we in een open en ongedwongen

heid en innovatie’, zegt Roel Steenbeek (60). Hij is

sfeer met elkaar over spraken’, zegt Broekhuizen. Zij is

onder andere commissaris bij Staedion en Woonzorg

commissaris bij de Veenendaalse Woningstichting en

Nederland en was tot 2013 bestuursvoorzitter van

Woningstichting Leusden.

Ymere. ‘De Toezicht met passie-bijeenkomsten sloten daar goed bij aan. Hoe kunnen wij als toezichthouders

GOED KIJKEN EN LUISTEREN

leren en ons ontwikkelen en de belevingswereld van

Steenbeek: ‘Naarmate je ouder wordt blijkt het steeds

onze huurders naar binnen halen? Dat was de focus. En

moeilijker om toe te geven dat je iets niet weet.

nou eens niet de uitdagingen van de nieuwe Woningwet

Menselijk, want je wilt niet als domoor overkomen.

of misstanden bij woningcorporaties. Interessant om

Voor een toezichthouder is dat toch onhandig. Je wordt

zo’n grote groep mensen bij elkaar te zien die écht

immers wel geacht de juiste vragen te stellen.’

willen reflecteren en met elkaar het debat willen

Governance-expert Jaap Winter ging tijdens één van de

aangaan over toezichtvraagstukken. De sfeer was luchtig

bijeenkomsten op een persoonlijke manier op dit

en prettig. Bij vergelijkbare bijeenkomsten wil de toon

dilemma in, vertelt Steenbeek. De kern van zijn betoog:

nog wel eens wat verheven worden. Daar was hier geen

we zijn allemaal mensen die willen en moeten leren,

sprake van, integendeel. Toezicht mag ook leuk zijn!’

ongeacht leeftijd of ervaring.

Toegeven dat je iets niet weet, is juist bijzonder krachtig,

Karin Broekhuizen (38) ziet dat de rol van commissaris

misschien juist vooral als je zeer ervaren bent en geldt als

als sparring partner aan belang wint. Hoe geef je daar

uiterst deskundig. Die behoefte om je dingen uit te laten

optimaal vorm aan? En hoe balanceer je tussen de rol

leggen, nieuwe dingen te leren en goed te kijken en te

van toezichthouder en bestuurder? ‘Uiterst relevante

luisteren naar andere mensen maakt het leven niet alleen interessanter, maar je wordt er ook een betere toezichthouder en bestuurder van. Winter adviseert: ga op zoek naar je eigen zwaktes. Steenbeek is het daar van harte mee eens: ‘Je hoeft niet al je ervaring overboord te zetten, maar het betekent wel dat je je losmaakt van wat je al weet en je openstelt voor nieuwe inzichten. Er geldt een simpele regel: als je zelf niet verandert, doet de organisatie dat ook niet.’

TOEGEVOEGDE WAARDE Broekhuizen vindt het terecht dat woningcorporaties onder een vergrootglas liggen: ‘Als commissaris dwingt dit je om kritisch naar jezelf te kijken en je af te vragen hoe je invulling geeft aan je rol, wat er beter kan, hoe je functioneert.

Eigenlijk is de belangrijkste vraag die je jezelf moet durven stellen: waarom wil ik toezichthouder zijn? Er zijn verschillende antwoorden mogelijk, maar ik hoor opvallend vaak dat mensen vinden dat het past bij hun leeftijd en positie. Dat is een te magere motivatie, als je het mij vraagt.’

In haar visie is toezichthouden een vak en dat vraagt om specifieke competenties en vaardigheden. ‘Voordat je aantreedt als commissaris moet je helder hebben waarom juist jij van toegevoegde waarde bent voor een organisatie. Het is belangrijk dat je daar een duidelijk antwoord op kunt geven. Je moet de vraag over je

Aedes-Magazine 2017/3

» toezicht «

47

toegevoegde waarde overigens blijven stellen, ook als raad in zijn geheel. Ik vind het nog steeds opmerkelijk hoe functioneel de jaarlijkse zelfevaluaties vaak zijn ingericht. Afvinklijstjes, waarmee je geen echt antwoord krijgt op de vraag hoe de raad presteert en hoe de individuele leden daar een bijdrage aan leveren. We moeten veel meer toe naar zelfreflectie. Eigenlijk hoor je daar het hele jaar door mee bezig te zijn in plaats van maar eenmaal per jaar. We leven in een dynamische wereld en dat vraagt om een continu proces van zelfreflectie én het ophalen van feedback bij anderen.’

ANDERE ACHTERGROND EN FRISSE BLIK Steenbeek: ‘Profielschetsen van raden van commissarissen zijn meestal erg traditioneel. En er wordt toch vaak gezocht in kringen van de usual suspects.

Professionals met een bepaalde expertise en achtergrond, die bij voorkeur al een tijdje meedraaien. Je hebt ook mensen met een andere achtergrond nodig. Niet alle leden van de raad hoeven bovendien ervaren te zijn, als het maar wel mensen zijn die met een frisse blik kunnen kijken naar de samenleving, de organisatie en haar bestuur en in staat zijn de kritische dialoog aan te gaan.’ Broekhuizen vult aan: ‘Eén van de kwaliteiten van een toezichthouder is autonoom kunnen denken.

Karin Broekhuizen: ‘Stel jezelf de vraag: waarom wil ik toezichthouder zijn?’

Roel Steenbeek: ‘Als je zelf niet verandert, doet de organisatie dat ook niet’

Zorgen dat conventies je niet in de weg zitten. Dat betekent inderdaad ook dat je het moet durven aangeven

interactie doorzet gaan we echt leren en bewegen

als je iets niet weet. Autonoom denken vereist

we naar een passender toezicht. Het is prijzenswaardig

tegelijkertijd wel dat je ook blijft openstaan voor de

dat de VTW dergelijke initiatieven aanjaagt en

perspectieven van anderen.’

faciliteert.’

KOP EN STAART

Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VTW

Broekhuizen vindt het goed dat Toezicht met passie een

op 27 juni wordt de eerste fase van Toezicht met

kop en een staart heeft. ‘Juist omdat het een vierdelige

passie afgerond.

serie is, geeft het inspiratie en legt het de verantwoordelijkheid bij de toezichthouders om er daarna zelf iets mee te doen. Het heeft een aanjaagfunctie, waarbij iedere deelnemer zich op specifieke onderdelen heeft kunnen laten inspireren, om daar vervolgens binnen de eigen raad mee aan de slag te gaan.’

Steenbeek vult aan: ‘Bij woningcorporaties is het toezicht in beweging. Deze reeks bijeenkomsten heeft onder andere weer laten zien hoe waardevol het is als je mensen uit verschillende clubs bij elkaar zet en een omgeving creëert waar mensen op een heel persoonlijke manier hun dilemma’s kunnen delen en bespreken. Als die ontwikkeling van laagdrempelige, toegankelijke

Aedes-Magazine 2017/3

«

Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening.

Of het nu gaat om gevelreiniging, hulp na een calamiteit, glasbewassing of asbest saneren.

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken • Asbestsanering • Renovatie/herstel • Zonnepanelen

Dolmans staat voor u klaar.

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig.

Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen.

Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

088 - 3656267 dolmans.com

Hier werken wij aan uw meerjarenbegroting Lekkage uitgevoerd, correctief onderhoud

Verwachte renovatie in 2025

Gewenste conditie: 3

Dakbouwonderdeel: dakrand Bijzonderheden: tweede lekkage in 2016 op complex 16005324 Oorzaak: onthechting overlap

Consolidated verzamelt bij elke lekkage op het dak een schat aan informatie. Deze data wordt gekoppeld aan de resultaten van nulmetingen en ingevoerd in Dakota, ons dakmanagementsyteem. Zo krijgt u inzicht in uw daken. Dakota is dé tool om uw daken te managen, onderhoudskosten te verlagen en de huurderstevredenheid te verhogen.

Kennis van daken

Maak ook werk van uw daken en kijk op www.consolidated.nl.

ADVERTENTIE

Meer leegstand door economische crisis:

WAT IS DE INVLOED VAN LEEGSTAND OP UW RENDEMENT? Vastgoed biedt zekerheid en kan op de lange termijn een hoog rendement opleveren. Wanneer een pand langdurig leeg staat, kan een pand lijden onder de gevolgen hiervan, zoals waardevermindering en een lager rendement.

Leegstand funest voor rendement Leegstand is funest voor het rendement van een pand. Het brengt namelijk een groot aantal risico’s met zich mee, zoals een vergrote kans op diefstal, kraak, vandalisme of verloedering.

Wanneer een pand langer leeg staat, neemt de kans op grote schade toe. Onopgemerkte lekkages of ernstig zichtbaar verval aan de buitenzijde zorgen voor waardevermindering en maken het pand tot een aantrekkelijke plek voor onder andere krakers. Om de waarde te behouden en om het object interessant te houden voor potentiële huurders of kopers, is het van belang deze risico’s te beperken.

Leegstaand schoolgebouw dat wordt beheerd

Samenwerken met een leegstandbeheerder kan dan uitkomst bieden. Dit zijn gespecialiseerde bedrijven die als geen ander op de hoogte zijn van de risico’s van leegstand. “De risico’s gaan verder dan alleen waardevermindering van het pand”, vertelt Hans Spanjersberg, General Manager bij leegstandbeheerder en marktleider Ad Hoc. “Ook de polisvoorwaarden en premies van de verzekering kunnen wijzigen, waardoor schade bij leegstand niet in alle gevallen wordt gedekt. Veel vastgoedeigenaren weten dit niet.”

Waardebehoud van uw pand Een leegstandbeheerder, zoals Ad Hoc, helpt bij het op peil houden van de waarde van een pand. “Door tijdelijk representatieve bewoners of startende ondernemers te plaatsen, worden de risico’s beperkt en krijgen starters op de woningmarkt en startende ondernemers de kans om een betaalbare woon- of werkruimte te betrekken”, vult Spanjersberg aan. “De tijdelijke gebruikers schrikken vandalen, krakers en dieven af en houden de uitstraling van het pand op peil.

Gebruikers werken of wonen natuurlijk zelf ook graag in een nette en verzorgde ruimte.”

De gevolgen voor het waardebehoud van het object zijn aanzienlijk. “Een tijdelijk beheerd

pand is een leefbaar pand en een leefbaar pand is makkelijker te verkopen of te verhuren. Daarnaast kunnen bezichtigingen te allen tijde doorgaan.”

Samenwerken met een leegstandbeheerder lijkt dus een goede manier om leegstandrisico’s en de daling van het rendement op de lange termijn te beperken.” Spanjersberg geeft daarbij aan dat het belangrijk is om te werken met een leegstandbeheerder die het Keurmerk Leegstandbeheer draagt. “Dit betekent dat Ad Hoc onder andere voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van de gebruikers van de ruimten.” Ook de overheid moedigt het werken met keurmerkhouders aan en geeft aan zelf uitsluitend te werken met leegstandbeheerders die dit keurmerk dragen.

Risicobeheersing blijft belangrijk De vastgoedmarkt trekt weer aan. Dit betekent echter niet dat de risico’s van leegstand verdwenen zijn. Als commercieel vastgoedeigenaar blijft het belangrijk bij de mogelijkheden voor risicobeheersing en waardebehoud van leegstaande panden stil te staan. Om een pand aantrekkelijk te houden voor potentiële huurders en kopers loont het de moeite om na te denken over het inschakelen van een leegstandbeheerder. ■



» zestien uit tweeëndertig «

JOHANNES OSINGA 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het de nieuwe FLOW-directeur Johannes Osinga die blind de vragen kiest.

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH , FOTO : JEROEN POORT VLIET



Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Mijn werkgebied is heel Nederland. Ik verwacht dat ik voor mijn werk zo'n 60.000 kilometer per jaar zal rijden. Op de terugweg altijd met klassieke muziek. Dan overdenk ik mijn dag en kom ontspannen thuis.’



Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Ik denk het wel. Georganiseerd door het maatschappelijk middenveld of de overheid. Omdat de markt geen businesscase kan maken van het huisvesten van mensen met lage inkomens.’



Op welk sociaal medium bent u het meest actief ?

‘LinkedIn. Dat vind ik een mooie manier om voor mijn werk mensen op te zoeken en te benaderen.’



Als u minister van Wonen was, wat zou u als eerste doen?

‘Ik zou het werk vooral overlaten aan de mensen die het moeten doen. Het valt me op dat de landelijke overheid de corporaties nog steeds wantrouwt en dat zorgt voor verlamming. Het is nu weer tijd voor vertrouwen.’



Wat heeft u van uw vader?

‘Hij was directeur van een praktijkschool die leerlingen opleidde tot boer. Hij gaf veel spreekbeurten voor boerenorganisaties. Hij leerde mij dat de vorm daarbij boven de inhoud gaat. Je moet je publiek entertainen om het geboeid te houden.’

Aedes-Magazine /

» zestien uit tweeëndertig «





Hoe woont u als u 85 bent?

‘Liefst in een woongroep. Ik zie hoe bij veel ouderen het doel uit hun leven verdwijnt. In zo'n woongroep heb je

‘Is het een leuke buurt en heeft het huis een goed

allemaal een taak. De tuin onderhouden of koken

binnenklimaat? In de jaren 70 woonde ik in een huis met

bijvoorbeeld. Dat lijkt mij een mooie manier om mijn leven

schimmel op de muur. Dat was niet gezond.’

af te sluiten.’







Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Punt een: blijf jezelf ontwikkelen. Ga niet pas nadenken

Maar ik vind het belangrijk de mensen te kennen die in mijn

over je verdere loopbaan als ontslag dreigt. Tegelijkertijd is

buurt wonen. Zodat je naar elkaar kunt omkijken als er iets

het belangrijk om als samenleving na te denken over een

aan de hand is.’

ander economisch model. Met het huidige gaan we het niet redden. Robotisering en automatisering leiden ertoe dat

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

veel werk verdwijnt. Beide punten vragen aandacht.’

‘Dat 15 van mijn 21 medewerkers hun volledige



CNV vertrok. Zij zijn allemaal aan hun persoonlijke

‘Daar gaat wat mij betreft een vraag aan vooraf. Wat voor

managers daar goede afspraken met hun medewerkers over

soort maatschappij wil je zijn? Door de robotisering en

maken. Ik ben niet voor niets bij FLOW gaan werken.’

automatisering kunnen steeds meer mensen aan de onderkant van de samenleving terechtkomen. Terwijl die

Moet een overlastgever de wijk uit?

ontwikkeling eigenlijk zou moeten leiden tot meer welzijn

‘Ik geloof erg in eigen verantwoordelijkheid en zou eerst

voor iedereen.’

dat niks verandert, moet de overlastgever uiteindelijk de wijk uit. Dat is dan de consequentie van zijn gedrag.’



Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos?

En waar ging dat over?

‘Dat word ik niet zo vaak. Als het gebeurt, is het door

Hoe duurzaam is uw eigen woning?

‘We hebben ons huis zelf gebouwd. Het is een heel goed geïsoleerde houtskeletwoning. Ik denk dat het label A heeft.’



Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

ontwikkeling gaan werken. Het is heel belangrijk dat

onderzoeken waarom mensen zich vreemd gedragen. Als



Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Sociale cohesie. Een verschrikkelijk woord, ik weet het.

scholingsbudget hebben opgemaakt, vlak voor ik bij het



Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

onrechtvaardigheid.’



Wanneer hebben huurders genoeg invloed?

‘Wanneer echt naar hen geluisterd wordt.’

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

Johannes Osinga (1972)

‘Laten zien dat corporaties mooie organisaties zijn om voor

Ontwikkeling Woningcorporaties). De stichting zet zich in

te werken. Zodat we de beste mensen kunnen aantrekken.

voor de scholing en ontwikkeling van alle corporatie-

Ik ben ervan overtuigd dat medewerkers het verschil

medewerkers en wordt gefinancierd door de werkgevers en

maken. Je hebt ze nodig om noodzakelijke innovaties door

werknemers. Daarvoor was Osinga onder meer jarenlang

te kunnen voeren.’

bestuurder van het CNV.

is sinds 1 juni 2017 directeur van FLOW (Fonds Leren en

Aedes-Magazine /



advertentie

» feiten en cijfers «

53

Nederland vergrijst in hoog tempo TEKST: RUTGER SPANJER, CIJFERS: CBS

‘Steeds meer vraag naar nieuwe en aangepaste huurwoningen voor ouderen’ Y VONNE WITTER, AEDES-ACTIZ KENNISCENTRUM WONEN-ZORG

Nederland vergrijst. Het aantal

moeten vlakbij deze woningen liggen.

door een lage huur. Financiële belemme-

75-plussers stijgt van ongeveer 1,5

Uit onderzoek van hoogleraar Sociale

ringen kunnen bijvoorbeeld worden

miljoen in 2020 naar 2,6 miljoen in 2040,

Demografie Jan Latten, blijkt dat het hebben

weggenomen, door de huur niet of beperkt

blijkt uit CBS-cijfers. Maar er zijn wel

van een netwerk voor een oudere minstens

te laten stijgen als ze naar een andere

regionale verschillen. ‘Om de vergrijzing

zo belangrijk is als een passende woning.

woning verhuizen. Dit gebeurt nu ook al

op te vangen, is meer nodig dan vol-

Maar hij constateert tegelijkertijd dat dit

regelmatig. Oudere huurders moeten in elk

doende geschikte huurwoningen’, zegt

netwerk afneemt doordat mensen minder

geval niet het idee krijgen dat ze hun woning

Yvonne Witter van het Aedes-Actiz

kinderen – en dus minder kleinkinderen –

“uit worden gepraat”. Wooncoaches of

Kennis-centrum Wonen-Zorg (KCWZ).

krijgen. En doordat mensen vaker alleen-

woonconsulenten van de corporatie spelen

staand zijn: een derde van alle scheidende

hierin een belangrijke rol. Samen met zorg-

‘Naarmate huurders ouder worden krijgen

echtparen is 50 jaar of ouder. In de stad is

en welzijnsorganisaties.’

ze een andere woonbehoefte. Een aan-

doorgaans minder sociale cohesie dan in

gepaste woning kan een oudere helpen bij

een dorp. Dit zijn allemaal belangrijke

Meer feiten en cijfers over dit onderwerp

het langer zelfstandig wonen. Vanaf 2025

ontwikkelingen waar corporaties rekening

op www.aedes.nl/cijfersvergrijzing.

ontstaat in het hele land meer vraag naar

mee moeten houden bij hun vergrijzende

nieuwe en aangepaste huurwoningen, waar

huurders. Essentieel is goede voorlichting

ouderen met hulp van mantel- en thuiszorg

door corporaties over wat mogelijk is bij een

kunnen wonen. Voorzieningen zoals

verhuizing. Vaak wonen ouderen al heel lang

openbaar vervoer, winkels en huisarts

in een eengezinswoning en betalen daar-

Aedes-Magazine 2017/3

AEDES CORPORATIEDAG 2017

De maatschappij verandert steeds sneller en de corporaties veranderen mee! Maar waarom zelf het wiel uitvinden? Want door kennis te delen die er al is en door met elkaar samen te werken krijgen we veel meer voor elkaar. Luister naar de ervaringen van collega’s, doe inspiratie op, leer van elkaar en deel vooral zelf ervaringen tijdens de Corporatiedag 2017!

Hou daarom donderdag 23 november 2017 vrij in de agenda. Dan organiseren wij de Corporatiedag 2017: Slimmer en beter voor elkaar. De middag staat in het teken van vernieuwing, kennisdeling en samenwerking. De inlooplunch begint om 12.30 uur. Het programma start om 13.30 uur en duurt tot 16.30 uur.

Locatie Corporatiedag 2017:

Bouw & Infrapark Harderwijk Ceintuurbaan 2, 3847 LG Harderwijk

Aanmelden voor de Corporatiedag 2017: Slimmer en beter voor elkaar?

Kijk op Aedes.nl/corporatiedag en meld je aan. De Corporatiedag is bedoeld voor medewerkers, bestuurders van woningcorporaties en voor Aedes genodigden. Medewerkers en bestuurders van partners van de vernieuwingsagenda zijn ook welkom.

Aan de Corporatiedag 2017 werken naast Aedes de volgende partijen mee: ActiZ, Bouwend Nederland, CorpoNet, Het Corporatiehuis (KWH/Stekademy), Kennisplatform Corpovenista, Platform31, FLOW en de Stroomversnelling.

» arbeidsmarkt «

JE LOOPBAAN DOE JE ZELF Een leven lang leren en je blijven ontwikkelen: zo’n 120 woningcorporaties werken regionaal samen om hun werknemers daarin te ondersteunen en stimuleren.

Zodat zij vitaal en met plezier aan het werk kunnen blijven. En het heel gewoon vinden om zelf de verantwoordelijkheid voor hun loopbaan te nemen.

Drie corporatiemedewerkers vertellen hoe zij dat doen en met welke ondersteuning.

TEKST: MARGRIET PFLUG

»

Aedes-Magazine 2017/3

55

56

» arbeidsmarkt «

»

Corporaties stimuleren samen de loopbaanontwikkeling

OPLEIDING

van hun medewerkers vanuit het idee dat ze met z’n

Werk je bij zo’n samenwerkende corporatie dan heb je

allen in de regio daarin meer kunnen betekenen dan

dus veel extra ondersteunende mogelijkheden voor je

ieder voor zich. In werkgroepen bedenken en

loopbaan. En dat is nodig want de arbeidsmarkt is

organiseren HRM’ers per regio een breed aanbod aan

behoorlijk in verandering, blijkt uit het Arbeidsmarkt-

activiteiten. Om een kleine greep te doen: Transferpunt

onderzoek Woningcorporaties 2016 van TNO (zie

in Limburg biedt verschillende workshops aan en traint

kader). Sinds 2012 is het aantal formatieplaatsen (fte)

medewerkers om die workshops weer aan collega’s te

bij woningcorporaties met bijna 15 procent afgenomen

kunnen geven. In Overijssel en Gelderland organiseert

tot ruim 23.000 (ruim 25.000 medewerkers). Eén op

Samenwerk@Corporatie al een paar jaar een stage-

de drie corporaties verwacht voor de komende drie jaar

tiendaagse met dit jaar 100 deelnemers. En

een verdere krimp van de werkgelegenheid, vooral in

Loopbaaninitiatief in Noord-Nederland biedt onder

administratieve functies. Het werk wordt bovendien

andere loopbaangesprekken. De meeste van de elf

complexer, is de verwachting. Tegelijkertijd is het

regionale samenwerkingsverbanden zijn begonnen met

gemiddelde opleidingsniveau sinds 2012 niet verder

financiële en praktische steun van het Fonds Leren en

toegenomen en zijn medewerkers bij corporaties

Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW). De oudste

gemiddeld ouder dan in andere branches. Wel nemen zij

samenwerkingen – die in 2015 of daarvoor zijn

vaker het initiatief om een opleiding te volgen, maar daar

begonnen – staan inmiddels financieel op eigen benen.

blijft het dan ook bij. Het geeft de noodzaak aan om medewerkers te blijven stimuleren en mogelijkheden te bieden.

VITAAL Dit speelt overigens niet alleen bij corporaties. In 2013

CIJFERS UIT HET ARBEIDSMARKTONDERZOEK WONINGCORPORATIES 2016

sloten het kabinet en de sociale partners het Sociaal Akkoord met afspraken over het toekomstbestendig maken van de Nederlandse arbeidsmarkt. Een onderdeel

• Ruim 25.000 corporatiemedewerkers (23.123 fte)

daarvan zijn de zogenoemde sectorplannen. Plannen

• 89 procent heeft een vast contract (landelijk 73 procent)

per sector – bijvoorbeeld voor bouwnijverheid of

• 36 procent werkt minder dan 32 uur per week (landelijk bijna 50 procent)

detailhandel – om werknemers en werkgevers te helpen

• 25 procent is 55-plus (landelijk 19 procent) en 13 procent is

veranderen. Het kabinet stelde geld beschikbaar voor

35-min (landelijk 36 procent)

cofinanciering van scholing, begeleiding van ontslagen

• Een derde heeft dagelijks contact met huurders

werknemers naar ander werk en extra leerwerkplekken voor jongeren. Voor de woningcorporaties hebben

Het arbeidsonderzoek van TNO in opdracht van FLOW is te downloaden via

CAO-partijen ook zo’n sectorplan opgesteld. Op basis

www.aedes.nl/arbeidsmarktonderzoek.

waarvan zij cofinanciering kregen voor onder andere de regionale samenwerkingsverbanden.

FLOW

Als werkgever kunnen corporaties van alles aanbieden,

Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW) zet zich sinds 1989

maar het is aan medewerkers zelf om ermee aan de slag

in voor de scholing en ontwikkeling van alle corporatiemedewerkers in

te gaan en bij te blijven. Zodat ze vitaal en met plezier

Nederland. Ook ontwikkelt FLOW instrumenten voor werkgevers,

kunnen blijven meebewegen met alle veranderingen en

ondersteunt HRM’ers en stimuleert arbeidsmarktonderzoek.

nieuwe ontwikkelingen in het werk. De pensioenleeftijd is nu al 67 jaar en zal in de toekomst waarschijnlijk nog

Zie ook 16 vragen aan Johannes Osinga, de nieuwe directeur van FLOW, op

verder stijgen. Al met al is het dus ongelooflijk belangrijk

pagina 50 in dit nummer van Aedes-Magazine.

dat medewerkers zelf de verantwoordelijkheid voor hun loopbaan nemen. Drie corporatiemedewerkers die hiermee al volop bezig zijn, vertellen hoe zij dat doen.

Aedes-Magazine 2017/3

»

57

FOTO: ANNEMIEK MOMMERS

» arbeidsmarkt «

‘GOED GEVOEL OM MET MIJN LOOPBAAN BEZIG TE ZIJN’ Sylvia Op het Broek-Dormans (39),

zoektocht. Via Transferpunt heb ik mee-

wel situaties waarin mensen blijven hangen

beleidsadviseur bij HEEMwonen:

gedaan aan een Toekomstsessie en die geef

in werk dat niet meer bij hen past. Natuurlijk

‘Sinds twee jaar geef ik workshops aan

ik nu zelf ook af en toe. In Transferpunt

snap ik dat het onveilig kan voelen om over

collega’s over onderwerpen als tijdsindeling,

werken de acht grootste Limburgse

je loopbaan na te denken of te veranderen.

daadkracht in teams en zingeving. Dat doe ik

corporaties samen. Eén van hun activiteiten

Zelf ben ik vier jaar geleden overgestapt van

met zeven andere collega’s, naast mijn werk

zijn Toekomstsessies: met een groep

de functie woonconsulent naar mijn huidige

als beleidsadviseur. HEEMwonen ruimt veel

medewerkers van andere corporaties een

functie. Pittig, maar ook motiverend om nu

tijd in voor dit soort interne trainingen over

dagdeel stilstaan bij je eigen ontwikkeling en

met langetermijnzaken bezig te zijn zoals

houding en gedrag en over bewustwording

visie op je toekomst. Heel waardevol.

prestatieafspraken en allerlei adviesstukken.

van wat ons motiveert. Het borrelt nu wel bij

Mij geeft het een goed gevoel bewust met

Mijn eerdere ervaring met verhuur en

me: trainen vind ik zo leuk, moet ik niet

mijn loopbaan bezig te zijn. Ik hoef niet

betrokkenheid bij wijkontwikkeling komt

vaker workshops gaan geven? Mijn

steeds te veranderen. Toch geeft even

nog geregeld van pas.’

leidinggevende Maurice Caris (links op de

stilstaan en bezinning vaak verhelderende

foto) stimuleert me in mijn persoonlijke

inzichten en biedt nieuwe kansen. Je ziet ook

Aedes-Magazine 2017/3

» arbeidsmarkt «

FOTO: BABET HOGERVORST

58

‘STAGES VERGROTEN OOK JE NETWERK’ Jelle Mulder (34), coördinator Logistiek afdeling Onderhoud bij Woonbedrijf ieder1:

te onderzoeken of een coördinerende rol in

ga twee projecten doen: de verhuizing van

het beheer van vastgoed iets voor mij is. In

onze afdeling Onderhoud naar het hoofd-

mijn logistieke functie mis ik het contact met

kantoor en het doorvoeren van een nieuw

‘In maart heb ik een dag meegelopen met

klanten en de techniek – waar ik dat in vorige

primair systeem. Daar was de stage ook

een technisch beheerder van woning-

functies wel had. Mijn huidige werk is

goed voor: bij SWZ hebben ze al langer dat

corporatie SWZ in Zwolle. Op ons intranet

voornamelijk intern gericht. Ik geef onder

systeem dus nuttig om daarover ervaringen

las ik dat Samenwerk@Corporatie net als

andere leiding aan magazijnmedewerkers

uit te wisselen. Omgekeerd waren ze bij

vorig jaar een stage-tiendaagse organiseerde

die de logistiek en het materialenbeheer

SWZ geïnteresseerd in het elektrische

in Overijssel en Gelderland. Zo heb ik ook al

verzorgen voor onze 45 vaklieden.

sluitsysteem dat wij gebruiken voor de

eens halve dagen meegelopen met mijn

Het is goed je ambities aan te kaarten. Dus

algemene toegangsdeuren van onze

collega’s bij Woonbedrijf ieder1. Dat wordt

vorig jaar heb ik met mijn teamleider Marijn

complexen. Inmiddels zijn ook collega’s van

erg gestimuleerd, zo leer je je collega’s en

Driessen (links op de foto) over mijn wensen

SWZ een dagje bij mij geweest. Stage is niet

hun werk beter kennen.

gesproken. Mijn werk bij het magazijn draag

alleen goed voor het werk, je vergroot ook je

De stage bij SWZ was een prima manier om

ik nu gedeeltelijk over aan een collega. En ik

netwerk.’

Aedes-Magazine 2017/3

59

FOTO: BABET HOGERVORST

» arbeidsmarkt «

‘JE MOET ZELF JE AMBITIES AANGEVEN EN OPEN STAAN VOOR KANSEN’ Minko de Weerd (38), programmamanager bij Dudok Wonen:

Onze HRM-adviseur Annemieke Bos (op de

manager Communicatie vervangen en heb ik

foto links) heeft het contact tot stand

als teamleider de informatiebalie al eens

‘Sinds kort werk ik op uitleenbasis een

gebracht. Zij hoorde toevallig dat SSW op

onder mijn hoede gehad. Zo’n tijdelijke

dagdeel per week bij SSW in De Bilt om daar

zoek was naar dit soort kennis toen ze bij de

vervanging moet je zien als een stage, een

stakeholdermanagement te helpen opzetten.

oprichtingsbijeenkomst van KLIMMR was,

kans om andere ervaring op te doen. Het

Voor Dudok Wonen doe ik dergelijk werk al

het samenwerkingsverband van zeventien

biedt je gelegenheid om uit te zoeken wat je

tien jaar: ik onderhoud op strategisch niveau

corporaties hier in de regio om loopbaan-

nog moet leren. Ik praat met mijn leiding-

de contacten met stakeholders. Ik organiseer

ontwikkeling van medewerkers te

gevende over mijn loopbaanontwikkeling. Je

bijvoorbeeld de overleggen met huurders-

stimuleren.

moet wel zelf je ambities aangeven en

verenigingen en gemeente voor de

Van Dudok Wonen krijg ik alle ruimte om dit

openstaan voor kansen. Zoals KLIMMR die

prestatieafspraken. Voor mij is de uitleen-

te doen. Het bedrijf stimuleert het ook dat

biedt met bijeenkomsten en workshops en

klus een mooie manier om eens te kijken of

collega’s elkaar vervangen bij een zwanger-

de mogelijkheid om bij een andere

advieswerk me ligt. En SSW is geholpen met

schapsverlof of als iemand langer ziek is. Op

organisatie te vragen of er ruimte is om rond

mijn kennis.

die manier heb ik een aantal maanden de

te kijken en nieuwe ervaringen op te doen.’

Aedes-Magazine 2017/3

Revolutie op het dak!

1950

1980

2014 Kompakt Schoorsteen 2.0

2016

Kompakt 2.0-serie

Met de Kompakt 2.0-serie van Ubbink!

We willen niet uit de hoogte doen, maar voor de Ubbink Kompakt 2.0-serie maken we graag een uitzondering!

Angelique Wevers, al 23 jaar bewoner van de Kweekweg, stoort zich aan de schots en scheef staande pijpjes op het dak. ‘Dat geeft onze wijk een rommelige uitstraling’.

Met de Ubbink Kompakt 2.0-serie verandert dat voorgoed. Deze verzamelkap is een heuse blikvanger die bijdraagt aan de uitstraling van individuele woningen en de totale woonwijk. Wie wil ‘m niet in de buurt!

• • • • •

Fraaie uitstraling van uw wijk Minimale dakdoorbreking door haakse montage Gegarandeerd luchtdicht met luchtdicht manchet Scheve montage onmogelijk Voldoet aan alle regelgeving NIEUW

Kompakt Schoorsteen 2.0 in 8 varianten

Kompakt 2.0 WTW-Riool in 2 varianten

NIEUW

Kompakt 2.0 MV Box voorzien van mechanische ventilatie

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/revolutieophetdak

NIEUW

Kompakt 2.0 WTW/WP luchtwarmtepomp

» slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Zwolle, Amersfoort, Oldenzaal en de provincie Brabant.

Zie ook: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.

Wooncoach voor ouderen In 2016 verhuisden in Amersfoort 28

om te verhuizen, zoals werken met een

PRESTATIEAFSPRAAK

ouderen met hulp van een wooncoach

digitaal woonruimteverdeelsysteem.

De corporaties bevorderen met de

naar een woning die beter bij hun

‘Als je niet tussen computers bent

wooncoaches doorstroming van

levensfase en woonwensen past.

opgegroeid, kan dat heel moeilijk zijn.’

bewoners in sociale huurwoningen in

Kleiner of gelijkvloers. De Alliantie,

Amersfoort. Een belangrijk punt in de

Portaal en Omnia Wonen bieden deze

Soms denken oudere huurders dat ze

prestatieafspraken met de gemeente. De

dienst nu anderhalf jaar gezamenlijk

veel moeten opknappen aan hun

twee wooncoaches zijn in dienst van de

aan.

huurwoning. Of dat de huur flink stijgt

Alliantie en doen dit project naast hun

na een verhuizing. ‘Zorgen die we

reguliere werk. Portaal en Omnia

‘We luisteren goed naar de wensen van

eigenlijk altijd kunnen wegnemen. Het

Wonen betalen evenredig aan het

een huurder en vertellen graag over de

moeilijkste is vaak toch emotioneel

project mee.

mogelijkheden’, vertelt wooncoach

afscheid nemen van een huis en

Monique van de Walle (niet op de foto).

eventuele spullen. Daar moet iemand

En soms leidt dat tot een verhuizing.

echt klaar voor zijn. Tot die tijd kan een

Ouderen ervaren allerlei belemmeringen

traplift ook prima uitkomst bieden.’

Aedes-Magazine 2017/3

61

62

» slimmer en beter voor elkaar «

Nieuw huis in 4 weken In vier weken slopen, bouwen en opleveren.

Woningcorporatie WBO Wonen kreeg het voor elkaar met vier woningen in een jaren 50wijk in Oldenzaal. Bouwer Dura Vermeer bedacht daarvoor samen met de corporatie het concept Blokje Om.

Studenten bouwen

Bij de sloop blijft de fundering staan en daarop

Een groep eerstejaars studenten van het Zwolse Deltion

doet het niet onder voor een gemetselde

College bouwde vier sociale huurwoningen voor

woning’, vertelt Rudy Ligtenberg, manager

deltaWonen. De corporatie gaf de jonge bouwers extra

Vastgoed en Beheer van WBO Wonen. Bewoners

bouwtijd, maar verwachtte wel kwaliteit.

gaan er in comfort fors op vooruit, terwijl de

komt een houten skeletconstructie met steenstrips. ‘Qua kwaliteitsbeleving en geluidsisolatie

woonlasten gelijk blijven. Dankzij extra ‘Met dit project dragen we bij aan het opleiden van geschoolde

zonnepanelen hebben de woningen een

vaklieden in onze regio’, zegt Evert Leideman, directeur-

energieprestatie van 0,3.

bestuurder van deltaWonen. Bouwcombinatie Stadshagen begeleidde de studenten op de bouwplaats. ‘Een compleet huis

ENERGIEBESPARING

bouwen in samenwerking met anderen, is toch heel wat anders

De vier woningen zijn een pilot. ‘Per blokje doen

dan muurtjes metselen in een praktijklokaal’, zegt Leideman.

we samen met de bewoners kennis en ervaring

Na een jaar bouwen is Zwolle nu vier moderne energiezuinige

op voor de volgende blokjes.’ Ze onderzoeken nu

dijk-woningen rijker. Een steen in de gevel herinnert aan het

de beste optie voor energiebesparing: bijna

bijzondere bouwproject. ‘Ze kunnen later tegen hun kinderen

energiezuinig, nul-op-de-meter of energie-

zeggen, dit is het eerste huis dat ik bouwde.’

neutraal. ‘We redeneren vanuit de huurder, voor wie het zo voordelig mogelijk moet zijn.’ Met

SAMENWERKEN

Blokje Om kan WBO Wonen heel gericht wijken

Vaklieden zijn hard nodig, zeker nu de bouw weer aantrekt.

opknappen. En bewoners kunnen snel terug-

‘We horen van onze opdrachtnemers hoe moeilijk het is om

keren als zij dat willen. Bij de start van Blokje Om

mensen aan te trekken. Voor ons als opdrachtgever in de bouw

anderhalf jaar geleden, hebben de betrokken

is het natuurlijk heel belangrijk dat er genoeg personeel is,

medewerkers eerst stage bij elkaar gelopen. ‘Wij

want we stoppen in de toekomst niet met bouwen.’

lieten zien: wat komt er kijken bij het verhuren

DeltaWonen gaat daarom nog meer samenwerken met de

van woningen? Zo zagen ze dat het ons niet gaat

Zwolse onderwijsinstellingen. Ze wil zich hierbij ook op hbo-

om het verhuren van woningen, maar om

studenten en wo-studenten richten.

leefbaarheid en het huisvesten van mensen.’

Aedes-Magazine 2017/3

» slimmer en beter voor elkaar «

Bedrijfsvoering

‘Planning & control haarscherp in beeld’ BrabantWonen ontwikkelde een

KLIK

Cuppen. ‘De site is ook heel handig

website die de complete planning

De verantwoordingsinformatie (dVi),

voor de corporatiecollega’s die geen of

& control-cyclus visualiseert voor

de prospectieve informatie (dPi), de

beperkte financiële kennis hebben. Het

huurdersorganisaties en gemeenten.

financiële meerjarenprognose (FMP),

is een soort interne Wikipedia van onze

Het blijkt ook een handig instrument

de jaarrekening en het bod op de

planning & control-cyclus.’ De website

voor de eigen collega’s.

woonvisie; het zijn maar enkele van de

is ook door andere corporaties te

vele documenten en processen uit de

gebruiken. ‘Met enkele kleine

Op het scherm verschijnt een kleurrijke

planning & control-cyclus van een

bewerkingen is het instrument

cirkel met de maanden van het jaar.

woningcorporatie. Eén klik op de

makkelijk aan te passen aan andere

De cirkel laat de processtappen, de

omschrijving-button en de site geeft

lokale situaties’, zegt Cuppen.

deadlines en de producten in de

een heldere korte uitleg van al die

planning & control-cyclus zien. Het

afzonderlijke onderwerpen. Even

Woningcorporaties die geïnteresseerd

valt meteen op hoeveel verschillende

doorklikken via de buttons planning of

zijn in het gebruik van dit digitale

stappen dat zijn en hoe lang de aanloop-

datum en op het scherm verschijnen de

instrument kunnen contact opnemen

en doorlooptijden van sommige

extern betrokkenen zoals gemeenten,

met Erik Cuppen, business controller

processen zijn. Momentum heet de

huurdersorganisaties of de Autoriteit

bij BrabantWonen, e.cuppen@

website. ‘Dit digitale instrument maakt

woningcorporaties en welke informatie

brabantwonen.nl.

inzichtelijk hoe alle processen en

zij wanneer van wie krijgen.

daarbij horende interne en externe documenten met elkaar samenhangen’,

‘We gebruiken het instrument niet

legt Erik Cuppen uit. Hij is business

alleen om huurdersorganisaties en

controller bij BrabantWonen.

gemeenten te informeren’, zegt

Aedes-Magazine 2017/3

63

64

» huisvester van het volk «

Martin Uitenbosch TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : ELINE HENSEN

Hij praat liever dan dat hij timmert. Die conclusie kun je wel trekken als je het leven van Martin Uitenbosch (1857-1913) overziet. Maar dan wel praten in dienst van een hoger doel: arbeiders aan betere leefomstandigheden helpen.

Zelf al heel jong wees, gaat hij in de leer bij een timmerman waar zijn slaapplaats in de houtkrullen is, onder de werkbank. Uitenbosch trouwt de dochter van de dorpssmid en vestigt zijn eigen timmerbedrijfje in Alkmaar. Daar raakt hij allengs verzeild in allerlei sociale en politieke activiteiten, zoals een coöperatieve bouwvereniging en de Vereeniging tot verbetering der Volkshuisvesting Alkmaar (VVA).

Uitenbosch is van beide verenigingen voorzitter en vanaf 1901 bovendien raadslid voor de Sociaal Democratische Arbeiders Partij. In die hoedanigheid pleit hij in 1904 bijvoorbeeld voor een woonvertrek van minimaal 16 vierkante meter in arbeiderswoningen. Een meerderheid in de raad houdt het in de gemeentelijke woningverordening op 12 vierkante meter, uit vrees dat huizen anders voor arbeiders te duur zullen worden. In 1907 blijkt uit een woningonderzoek in Alkmaar dat 140 arbeiderswoningen eigenlijk rijp zijn voor sloop. De VVA wil vervangende betaalbare huizen bouwen, tegen een huur van 1 à 1,5 gulden per week.

Uitenbosch en zijn medebestuursleden praten zich de blaren op hun tong om bouwgrond te regelen. Dat lukt uiteindelijk in 1912. Uitenbosch maakt de oplevering van deze eerste 40 woningen – op de foto – nog mee. Na zijn overlijden in 1913 heet de straat Uitenboschstraat. De woningen zijn tegenwoordig gemeentelijk monument en nog steeds als sociale huurwoningen in beheer bij woningcorporatie Van Alckmaer.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

» huisvester van het volk «

65

66

» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.

woning. Ongeveer 300 corporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle corporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform Aedes is de brancheverenging voor kennisuitwisseling en voor woningcorporaties in ontmoeting. Aedes is ook de Nederland. Zij werken dagelijks werkgeversvereniging van de aan goed en betaalbaar wonen corporatiebranche. voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug Redactie Mariet Bolluijt, nodig hebben. Corporaties Margriet Pflug en Latifa Vonk beheren 2,4 miljoen huur(hoofd- en eindredactie); woningen, waarin 4 miljoen Hanneke Nagtzaam, Quinten mensen wonen. 1 op de Snijders, Rutger Spanjer en 3 huishoudens in Nederland Marjon van Weersch (redactie); woont in een corporatieDevika Mangal, Carolien van

der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v.

Peter Breyer, Eelco Parie, Clemy de Rooy en Marco de Wilde.

Redactiesecretariaat T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam Druk Senefelder Misset, Doetinchem

Aedes-Magazine 2017/3

Abonnementen gedrukte versie T (088) 233 37 00 E publicaties@aedes.nl Abonnementen digitale versie I www.aedes.nl/abonneren Advertenties Multor Media BV Wouter Otto Postbus 5085 6802 EB Arnhem T (085) 003 04 47 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 233 37 00 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl I www.aedesmagazine.nl Twitter @aedesnet.nl Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

Bent u klaar voor de volgende uitdagingen?

De nieuwe woningwet met de hieruit voortkomende werkzaamheden, heeft een groot beslag gelegd op de capaciteit van de woningcorporaties. Veel veranderingen zijn inmiddels doorgevoerd of zijn nog onderhanden. De inspanningen hebben zich de afgelopen periode met name gericht op het tijdig en correct opleveren van de jaarrekening met onder meer de verwerking van de marktwaarde, de stelselwijziging en de dVi. Tijd om even pas op de plaats te maken? De volgende uitdagingen liggen alweer op de loer!

Scheidingsvoorstel

Inrichting financiële administratie

Corporaties hebben eind 2016 een voorlopig scheidingsvoorstel

De inrichting van de financiële administratie moet mogelijk herzien

ingediend. De Aw heeft een deel van deze voorstellen beoordeeld.

worden als gevolg van alle ontwikkelingen in en rondom de sector.

Voor een ander deel is uitstel aangekondigd omdat de taken niet

Hierbij valt te denken aan:

tijdig kunnen worden verwerkt. Bij corporaties waar beoordeling heeft

• Het professionaliseren van de activa-administratie met een goede

plaatsgevonden, moet in veel gevallen tot aanpassingen worden

vastlegging op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, naast

overgegaan. In een aantal gevallen (bijvoorbeeld omdat er nieuwe

het behouden van de historische uitgave prijs.

zienswijzen moeten worden opgevraagd) kan de beoordeling zelfs leiden tot het verplicht herzien van de dPi2016.

• Het inrichten van de functionele winst- en verliesrekening en de daarvoor benodigde kostenverdeelstaat in het primaire (financiële) pakket. De juiste vastlegging van de typering DAEB/niet-DAEB in de

Onafhankelijke controller

administratie en het inrichten van de administratie en processen om

De onafhankelijke controller is bij diverse corporaties nog niet

juiste managementrapportage hiervoor mogelijk te maken.

aangesteld. Deze functie adviseert over financiën, organisatie en

• Het verbeteren en uitbouwen van assetmanagement en de inrichting

beleid en evalueert tenminste twee keer per jaar de financiële risico’s.

van de hiervoor benodigde systemen. De voorbereiding van de

Wanneer de procesbeschrijvingen en interne controle op orde zijn,

planning en controlcyclus, gericht op eerdere oplevering van de

zorgt deze rol voor een efficiëntere bedrijfsvoering en lagere bedrijfskosten. Hofmeier kan voor deze onafhankelijke, vaak parttime functie, uitkomst bieden met haar Flexibele schil®.

jaarrekening en dVi in 2018.

• Het vastleggen en optimaliseren van bedrijfsprocessen, inclusief risico-inventarisatie en beheersmaatregelen, gericht op het “in control” zijn van de organisatie. Hierbij dient nadrukkelijk aandacht

Wet bescherming persoonsgegevens

te zijn voor de strategische doelstellingen van de organisatie en de

Naast de veranderingen vanuit de Woningwet moet ook worden

wijze waarop deze behaald dienen te worden.

voldaan aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens waarbij een verplichting is opgenomen om zogenaamde “datalekken” te melden.

Hofmeier biedt de helpende hand. Vanuit de expertise die onze

Voldoet men als organisatie niet aan de gestelde eisen en heeft men

professionals hebben in de sector van woningcorporaties denken wij

onvoldoende maatregelen genomen dan kunnen forse boetes worden

met u mee en pakken samen met u deze nieuwe uitdagingen aan.

opgelegd. Deze wijziging vraagt aandacht op ICT-gebied, maar ook zijn veel organisatorische maatregelen noodzakelijk.

Nieuwsgierig?

Neem contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst, 06 - 51 41 59 46, p.vangilst@hofmeier.nl.

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

Managementinformatie woonruimteverdeling?

Al meer dan 70 corporaties gebruiken DOMIS van Enserve.

Hoe komt u aan actuele cijfers omtrent de woonruimteverdeling?

Met welke gegevens bepaalt u uw beleidskeuzes? Al meer dan 70 corporaties halen deze informatie uit DOMIS, het systeem van Enserve. Gebruiksvriendelijk en

op maat gemaakt met precies díe gegevens die u nodig heeft.

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimteverdeling voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden.

Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing. Bel Elst!

0481-365636

www.enserve.nl