XBIS is de nieuwe versie van BIS NOA op de markt en voldoet aan de moderne webstandaarden.
Bij ingebruikname kunt u deelnemen aan een kennisworkshop, verzorgen wij nazorgsessies, krijgt u werkplekinstructie, zorgen wij voor individuele begeleiding etc. Daarnaast bieden wij u een uitgebreide E-Learning module waarmee u eenvoudig en snel (nieuwe) medewerkers ‘up and running’ krijgt.
NCCW biedt woningcorporaties met XBIS de nieuwste versie van BIS NOA, het ERP systeem dat samen met meer dan 160 klanten voortdurend wordt doorontwikkeld. Vanuit haar datacenter in Almere een bewezen totaaloplossing, inclusief uitwijk, beheer, release updates, aansluiting op wijzigingen in de wet- en regelgeving etc.
Als gebruiker wordt u volledig ontzorgd en kunt u zich richten op uw corebusiness.
Enkele reacties van onze klanten op XBIS:
Anne-Marjet: “Super makkelijk en leuk om mee te werken”
Robin: “Fris, eigentijds en overzichtelijk”
Wilt u meer weten over XBIS en de mogelijkheden die NCCW u biedt? Maak dan snel een afspraak.
Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar sales.support@nccw.nl.
“Super makkelijk en leuk om mee te werken”
Overlast van bewoners met psychische problemen of een verslaving komt steeds vaker voor. Logisch, want mensen met verward gedrag wonen vaker zelfstandig. En meestal in een corporatiewoning. De aanpak van overlast staat ter discussie, in veel gemeenten en bij veel woningcorporaties.
Ik krijg het mee van corporatiemedewerkers en lees het in de kranten. En dan is er altijd dat dilemma; de kwetsbare bewoner een thuis geven, maar ook buren prettig laten wonen. Hoe dat allebei zou kunnen? Daarover ga ik maar wat graag in gesprek met gemeenten, zorg en welzijn en politie. Om beter samen te werken en mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben, ook echt te kunnen helpen. Met de gemeenten als regisseur, om problemen goed te kunnen signaleren, te delen en op te pakken.
Helaas komt het nog te vaak voor dat de politie eraan te pas moet komen als de boel escaleert. Terwijl we met elkaar de bewoner én buren veel eerder willen helpen. Corporatiemedewerkers zijn de eerste die een telefoontje krijgen bij overlast en komen bij mensen over de vloer. Zij zien problemen, maar kennen de achtergrond van die problemen vaak niet. Maak het daarom mogelijk dat zorg- en welzijnsorganisaties en politie informatie kunnen delen met corporaties. We komen liever nu langs met een zorgverlener, dan met de politie als het al te laat is. Daarom vraag ik Kamerleden en het toekomstige kabinet dit soort praktische oplossingen te onderzoeken.
Tegelijkertijd moeten we kijken naar de gevolgen van passend toewijzen. We zien dat kwetsbare bewoners met allerlei problemen daardoor in dezelfde wijk, met veel goedkope huurhuizen, komen wonen. Die fijne plek om te wonen is zo’n wijk daardoor voor veel mensen niet meer. Houd dus niet alleen rekening met het geld dat iemand maandelijks in zijn portemonnee heeft, maar ook met zijn sociale of medische achtergrond. Daarvoor is meer ruimte nodig; voor echt maatwerk in wijken. En dan moeten woningcorporaties die ruimte optimaal benutten. Dan houden we de buurt voor iedereen leefbaar.
Marnix Norder Voorzitter
‘Corporaties hebben ruimte nodig voor écht maatwerk in wijken’
‘Het is tijd voor een nieuwe visie op sociale huisvesting’, vindt Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe. Ze blikt vooruit op het International Social Housing Festival in Amsterdam.
Duurzaamheid, nieuwbouw, leefbaarheid, huisvesting van statushouders, over dit soort onderwerpen maakten gemeenten, corporaties en huurders dit jaar 600 keer afspraken. En hoe ging dat in Ede?
Een leven lang leren en je blijven ontwikkelen: zo’n 120 corporaties werken regionaal samen om hun werknemers daarin te stimuleren. Drie medewerkers vertellen hoe zij zich blijven ontwikkelen.
Meneer Ruijten (in het gestreepte T-shirt) kan bijna zijn spullen verhuizen naar zijn nieuwe huis in Lievenspolder in Terneuzen. Maar eerst is hij nog druk aan het klussen: de vloer in de woonkamer moet nog gelegd. Meneer Van Hofwegen – een van de buurtbewoners – helpt een handje. Ze woonden eerder ook al in deze buurt, in verouderde woningen die woningcorporatie Clavis inmiddels heeft gesloopt, 117 in totaal. Beide heren wilden graag in de buurt blijven en wonen nu in twee van de 95 betaalbare en zeer energiezuinige nul-op-demeterwoningen. In een klankbordgroep denken buurtbewoners mee over de vernieuwing van de wijk en de woonomgeving. Straks is het hier allemaal veel groener en ruimer van opzet dan vroeger. Clavis is al sinds 2003 in kleine stapjes bezig met Lievenspolder. Eerder zijn, samen met de gemeente, 140 woningen vervangen door 12 nieuwe sociale huurwoningen en een brede school. Omdat Clavis woningen sloopt in deze krimpende regio, hoeft zij minder verhuurderheffing te betalen aan het Rijk.
Nog nooit zijn er zoveel prestatieafspraken gemaakt als in 2016. Het eerste jaar waarin gemeenten, corporaties en huurders dit volgens de nieuwe stijl van de Woningwet deden. Welk beeld laten de ruim 600 prestatieafspraken van de Nederlandse sociale huisvesting zien? En hoe gaat het proces in de praktijk? Bijvoorbeeld in Ede.
TEKST: MARJON VAN WEERSCH, ILLUSTRATIES: AAD GOUDAPPEL
Als je alle prestatieafspraken die in 2016 in Nederland zijn opgesteld wilt printen, krijg je vier volle A4-dozen. In dit eerste jaar waarin gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties volgens de Woningwet (zie kader) prestatieafspraken hebben gemaakt, is het aantal fors toegenomen. Directeur-adviseur Hanjo Lagas en onderzoeker Fokke de Jong van Atrivé weten er alles van. In opdracht van het ministerie van BZK maakte het adviesbureau een kwantitatieve en kwalitatieve optelsom van de nieuwe prestatieafspraken. Het aantal groeide van ruim 100 per jaar in de voorafgaande jaren tot meer dan 600 in 2016. In bijna 80 procent van alle gemeenten zijn vorig jaar prestatieafspraken gemaakt.
Die gaan in eerste instantie natuurlijk over de sociale huisvesting in een gemeente. Maar al die afspraken samen geven ook een goed landelijk beeld. Daarom rapporteert het ministerie van BZK er jaarlijks over aan
De Woningwet regelt dat de gemeente in een Woonvisie haar volkshuisvestelijk beleid voor vier jaar omschrijft. De corporaties leveren vervolgens jaarlijks voor 1 juli een bod in bij de gemeente met hun plannen. Vervolgens gaan gemeente, corporaties en huurdersorganisaties onderhandelen over de prestatieafspraken. Het totale pakket sturen ze voor 15 december naar de minister.
Onderstaande onderwerpen komen het vaakst terug in de prestatieafspraken van 2016 blijkt uit de analyse van Atrivé:
• duurzaamheid/energetische woningverbetering (89 procent)
• huisvesting statushouders (86 procent)
• leefbaarheid en gebiedsgerichte aanpak (86 procent)
• nieuwbouw woningen (84 procent)
• verkoop van huurwoningen (80 procent)
• huurprijsbeleid (72 procent)
• huisuitzettingen/schuldhulp (65 procent)
• woningaanpassing voor ouderen (64 procent)
• omvang doelgroep/kernvoorraad (62 procent)
• huisvesting overige urgente doelgroepen (62 procent)
Download de analyse Zicht op prestatieafspraken, via www.aedes.nl/zichtopprestatieafspraken.
de Tweede Kamer. Het onderzoek van Atrivé is daarvoor één van de bronnen. ‘Dit jaar is BZK natuurlijk extra benieuwd hoe de afspraken nieuwe stijl volgens de Woningwet in de praktijk uitpakken’, zegt De Jong. ‘Heeft het meerwaarde?’ De onderzoekers zeggen in ieder geval al volmondig ‘ja’. Lagas: ‘Dat hebben we overal in het land gehoord. Er is waardering voor elkaars inbreng. En het is voor het eerst dat er zoveel concrete afspraken zijn gemaakt. De nieuwe prestatieafspraken helpen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties om elkaar scherp te houden.’
Overal staat bij alle drie de partijen de bouw of aankoop van goedkope woningen hoog op de agenda, blijkt uit de Atrivé-analyse. Energiebesparing en de huisvesting van vluchtelingen waren voor corporaties en gemeenten ook belangrijke onderwerpen. Corporaties hebben aandacht voor de huurprijzen voor nieuwe huurders en het passend toewijzen, zeggen de onderzoekers. Thema’s als veiligheid, het voorkomen van overlast en de samenstelling van de wijken zijn vaak agendapunten die huurdersorganisaties bij de prestatieafspraken inbrengen.
Over veel onderwerpen in de prestatieafspraken (zie de top 10 in het kader) zijn vorig jaar concrete afspraken gemaakt. ‘Een sterke toename vergeleken met andere jaren’, zegt De Jong. ‘Neem de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in een gemeente. Daarover zijn in 2016 in 95 procent van de prestatieafspraken een of meer van die concrete afspraken gemaakt. Dat zijn echt meetbare ijkpunten voor de prestaties.’ Partijen spreken ook vaak af om concreet iets niet te doen, bijvoorbeeld dat de corporatie in 2017 geen huizen zal verkopen.
Wonen en zorg is een uitzondering. Het valt op dat de drie partijen het over het algemeen lastig vinden om daarover concrete afspraken te maken. Terwijl dit toch ook een van de vier prioriteiten is in de Woningwet. ‘Het is lastig om bijvoorbeeld de behoefte aan huisvesting voor ouderen goed in te schatten’, verklaart Lagas. Ouderen zeggen wel dat ze willen verhuizen, maar in de praktijk blijven ze vaak toch in hun eengezinswoning wonen. De onderzoekers zien wel vaker proces-afspraken om de behoefte aan ouderenhuisvesting nog eens goed te onderzoeken.’
‘Opvallend is dat vooral de corporaties de inspanningen en investeringen moeten leveren in het merendeel van de afspraken’, zegt Lagas. Deels logisch, de Woningwet zegt dat corporaties elk jaar afspraken moeten maken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Zo krijgen hun investeringen een verankering in het gemeentelijke woonbeleid. Maar de vraag wat corporaties daarvoor van de andere partijen nodig hebben, blijft in de prestatieafspraken wat onderbelicht. Lagas: ‘Soms vindt men elkaar daarin wel. Bijvoorbeeld bij afspraken over de bouw van sociale huurwoningen en de prijs van gemeentegrond. Huurdersorganisaties vervullen vaak een rol als ambassadeur. Zij zorgen bijvoorbeeld voor draagvlak in de buurt als de corporatie bijzondere doelgroepen huisvest. Of ze regelen energiecoaches die bewoners advies geven.’
Vooral op het terrein van duurzaamheid vinden corporaties de bijdragen van gemeenten vaak beperkt. Bijvoorbeeld bij het energiezuinig maken van gemengde complexen met sociale huur en koopwoningen, illustreert De Jong. ‘Het is heel moeilijk om in een flat slechts een deel van de woningen naar nul-op-de-meter te brengen. Corporaties hebben de gemeente nodig om ook de eigenaar-bewoners mee te krijgen. De gemeente zou die bewoners bijvoorbeeld een duurzaamheidslening kunnen verstrekken. Maar gemeenten hebben dat vaak nog niet op hun netvlies.’
In Ede maken ze al sinds 2008 prestatieafspraken. Ervaren ze hier een groot verschil nu dat gaat volgens de Woningwet? We zitten aan tafel met enkele ondertekenaars van de recente prestatieafspraken. Wim Sterkenburg en Marian Teer vormen de directie van corporatie Woonstede. Namens woningcorporatie Plicht Getrouw is vicevoorzitter Dick van den Berg aangeschoven. De Huurdersbond Ede e.o. is vertegenwoordigd door voorzitter Wim Kok. ‘Het proces is formeler en scherper geworden’, zegt Sterkenburg. ‘Zo heeft de Huurdersbond enkele kritische kanttekeningen geplaatst. Die staan in de prestatieafspraken ook duidelijk vermeld.’ De anderen knikken.
‘In het verleden kozen we dan vaker voor een wat abstractere formulering waar iedereen zich wel in kon vinden’, zegt Teer.
‘We zetten met deze prestatieafspraken zeker stappen in de goede richting’, zegt Kok. ‘Mijn handtekening staat er niet voor niets onder. Maar ik weet nog steeds niet of ik er blij of verdrietig om moet zijn.’ Het pijnpunt voor de huurdersorganisatie heeft onder andere te maken met het aantal sociale huurwoningen dat uiteindelijk aan de voorraad wordt toegevoegd. De gegevens over de aanbodkant zijn redelijk helder, zegt Kok. ‘Dat is geplande nieuwbouw minus sloop en verkoop. Maar we hebben onvoldoende zicht op de vraag. Hoeveel vluchtelingen en andere mensen met een bijzondere urgentie moeten corporaties de komende tijd huisvesten? Daarnaast verblijven er nu in het buitengebied mensen permanent op campings. Dat mag niet meer. Dus die gaan ook een beroep doen op onze woningen. Hoeveel blijven er dan netto over?’ Een ander punt van zorg voor de huurdersorganisatie is het ‘energieverhaal’. Kok vindt dat dit grotendeels bij de »
’De nieuwe prestatieafspraken helpen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties om elkaar scherp te houden’
corporaties en huurders over de schutting wordt gegooid. ‘Het is toch onbillijk dat de onderkant van de samenleving wordt verplicht tot het nemen van allerlei duurzaamheidsmaatregelen en de woningbezitters niet.’ De pijn zit ook in het feit dat de labelsprongen die Woonstede met haar woningen heeft gemaakt tot veel minder energiebesparing leiden dan werd verwacht. Daarom is in de prestatieafspraken geregeld dat de corporatie en de Huurdersbond in een pilot onderzoeken op welke manier verduurzaming wel tot een positief resultaat voor zowel de woonlasten als het klimaat leidt. De recente prestatieafspraken zijn niet helemaal in pais en vree tot stand gekomen, concludeert Van den Berg. ‘Maar daarin schuilt ook de kracht. Het wordt duidelijker waar de schoen wringt.’ Sterkenburg knikt. ‘We zien het bij thema’s als de ontwikkeling van de woningvoorraad en bij de toetsing van door de overheid vastgesteld landelijk beleid, bijvoorbeeld over duurzaamheid. De agenda wordt scherper en we zien steeds beter waar we op moeten monitoren.’
De wethouder die in december haar handtekening plaatste onder de prestatieafspraken in Ede vertrok begin dit jaar. Zo ziet de politieke realiteit er vaker uit. De huidige wethouder Harry van Huijstee was voorheen voorzitter van de PvdA-fractie in de gemeenteraad. Hij kent de inhoud van de prestatieafspraken ook vanuit die functie. En hij is er blij mee. Ook door de verschillen van mening. ‘Zonder wrijving geen glans’, vindt hij. Prestatieafspraken zijn voor hem geen doel op zich. Ze zijn een middel om uiteindelijk tot een betere woningmarkt in Ede te komen. Natuurlijk gebruiken alle drie de partijen de prestatieafspraken ook deels ter verantwoording. ‘Ik aan de gemeenteraad, de huurdersorganisaties aan hun achterban en de corporaties aan de huurders en de raad van commissarissen. Ook daarom staan er concrete, meetbare acties in. Zodat we aan het eind van het jaar kunnen zeggen: dit hebben we gehaald en dat allemaal nog niet. En vooral op die pijnpunten kunnen we met zijn allen nu beter sturen.’
De Atrivé-onderzoekers onderschrijven dat. Nu er voor het eerst zoveel concrete prestatieafspraken zijn gemaakt, kunnen de partijen de komende jaren goed gaan monitoren. De Jong en Lagas kunnen zich voorstellen dat daarover concrete afspraken worden gemaakt bij de nieuwe cyclus in 2017. Prestatieafspraken zijn gemeengoed geworden in Nederland. «
Jansen Huybregts is een specialist in onderhoud en renovatie. Onze vakmensen zijn allround inzetbaar en kunnen, vanuit elf vestigingen in heel Nederland overal snel ter plaatse zijn. Of het nu gaat om het renoveren van een dak of het stukadoren van de slaapkamer. Uw huurders kunnen binnen de kortste keren weer genieten van optimaal wooncomfort. Weten wat we voor u kunnen betekenen?
Bezoek www.jansen-huybregts.nl of bel 088-0221400.
Het ideale thuisgevoel: lekker in je eigen bed kunnen slapen
In de regio Utrecht zijn heel hard nieuwe sociale huurwoningen nodig. Corporaties kunnen en willen die bouwen en hebben daar ook plannen voor. Maar omdat bouwlocaties ontbreken, is een groot deel van die plannen boterzacht. Ed de Groot zet de belemmeringen en oplossingen op een rij.
Ed de Groot, voorzitter Regioplatform Woningcorporaties UtrechtNieuwe sociale huurwoningen zijn hard nodig in de regio Utrecht. De groep mensen met lage inkomens groeit en de inschrijftijd voor een huis bedraagt vaak wel tien jaar. Het goede nieuws is dat de 22 woningcorporaties verenigd in het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) financieel bereid en in staat zijn om de komende vijf jaar zo’n 8.500 sociale huurwoningen te bouwen. De investeringsruimte is aanwezig en voor de meeste nieuwbouw liggen de plannen klaar. Maar de bouwlocaties daarvoor zijn grotendeels onzeker.
Door die onzekerheid is 40 procent van de bouwplannen boterzacht. Relatieve zekerheid is er alleen over de harde plannen. Dat zijn de bouwplannen waarbij de corporatie zelf eigenaar is van de grond, of waarbij zij met een gemeente al afspraken heeft gemaakt over een bouwlocatie. Bij de zachte plannen is de beoogde grond vaak van een commerciële partij. En die rekent meestal de hoofdprijs. Soms is de gemeente eigenaar van de grond. Dan kan het gebeuren dat die gemeente geen haast maakt met het beschikbaar stellen van kavels voor sociale huur. Dat kan namelijk leiden tot het zakken van de prijs voor de overige kavels waarop koopwoningen zijn gepland.
Of we het leuk vinden of niet: dat is hoe de markt werkt. In de Utrechtse regio zijn er daarnaast ook gemeenten die zelf te hoge grondprijzen vragen aan de corporaties. En dan zijn er nog de provinciale regels die stellen dat gemeenten alleen binnen de zogeheten rode contouren van de Structuurvisie nieuw mogen bouwen. Tot zover de belemmeringen. Hoe kunnen we die aanpakken?
Besef van urgentie, politieke wil en samenwerking is nodig. Aan hun gezamenlijke bestuurstafel spraken de verantwoordelijke wethouders van de Utrechtse gemeenten onlangs al hun bereidheid tot samenwerking uit. Nu moeten ook de gemeenten afzonderlijk haast maken met de ontwikkeling van bestaande binnenstedelijke locaties en met het zoeken naar nieuwe locaties.
Laten we om te beginnen zo snel mogelijk alle harde plannen omzetten in concrete acties. Dan kunnen we daarna gezamenlijk, dus corporaties en de betreffende gemeentebesturen, kijken welke zachte plannen we voortvarend in harde plannen kunnen omzetten. Door bijvoorbeeld samen een beroep te doen op de provincie Utrecht om de rode contouren te verruimen. Gemeenteraden kunnen versneld kiezen om locaties specifiek voor sociale woningbouw aan te wijzen. Ook kunnen zij in overleg met commerciële partijen in grondexploitatieovereenkomsten de noodzaak voor sociale woningbouw verankeren.
Verhalen van woningzoekenden Onlangs spraken de leden van Aedes in de Woonagenda de ambitie uit om de komende jaren weer veel meer huurwoningen te bouwen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten waardeert die inzet en zal haar leden stimuleren daaraan mee te werken. Dat zijn initiatieven die ons zeker zullen helpen. Ondertussen moeten ook de corporaties in de Utrechtse regio wethouders en ambtenaren blijven stimuleren om de gewenste producties te halen. Als er niet meer locaties komen, neemt de schaarste aan woningen in onze regio alleen maar toe en zullen ook de huizenprijzen nog verder stijgen.
Dan wordt een gewone woning voor een verpleegster, politieagent of onderwijzer in de stad Utrecht bijvoorbeeld vrijwel onbereikbaar. Of het nou koop is, of huur.
Misschien moeten we de woningzoekenden in deze regio wel inschakelen bij het zoeken van een oplossing. Zij kunnen de verhalen vertellen die echt duidelijk maken dat veel mensen een huis nodig hebben in een van de Utrechtse gemeenten.
‘Gemeenten moeten haast maken met het zoeken naar nieuwe bouwlocaties’
Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt. Daar is de commissaris verantwoordelijk voor. Deze keer ontbijten we met commissaris Marieke Prins in Tilburg. ‘Ik zou wel vaker op werkbezoek willen, als commissaris.’
TEKST: RUTGER SPANJER, FOTO’S: SANDRA PEERENBOOM
Een toezicht gebaseerd op vertrouwen in plaats van wantrouwen, dat is het ideaalbeeld van Marieke Prins. ‘Er is een haast natuurlijke neiging ontstaan om risico’s te bestrijden met meer regels of een extra toezichthouder. Daar moeten we van af’, zegt Prins terwijl ze rustig boterhammen met kaas en tomaat belegt. Ze verbaast zich over het haperende CorpoData, het systeem van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) dat corporaties moeten gebruiken om hun verantwoordingsgegevens aan te leveren. ‘Als het systeem zelfs de stroom van gegevens niet meer aankan, dan moet je vooral niet het systeem nog groter maken, maar kritischer kijken welke data écht nodig zijn voor verantwoording.’
Werken vanuit vertrouwen is de afgelopen jaren bij Zayaz een steeds belangrijkere waarde geworden. Managementlagen verdwenen en verantwoordelijkheden kwamen breder en lager in de organisatie te liggen. Medewerkers hebben weer meer ruimte om te werken aan waar het om moet gaan: zorgen dat alle huurders een goed en veilig thuis hebben. Zo schrapte de corporatie eigen regels die haaks op de intentie van de corporatie staan en vervelend uitpakken voor bijvoorbeeld urgente woningzoekenden. Prins: ‘Mensen in de crisisopvang
konden bijvoorbeeld vanwege hun schulden moeilijk doorstromen naar een sociale huurwoning van Zayaz. Zo verhinderden we als corporatie dus zelf om deze mensen een woning te bieden. Terwijl er in de crisisopvang nota bene wachtlijsten zijn.’ De RvC van Zayaz wil graag inzicht hebben in dit soort mechanismen. Daarom maken de commissarissen eens in het jaar een ‘rondje langs de velden’, bij de corporatiemedewerkers en de maatschappelijke partners van Zayaz.
Sinds de organisatieveranderingen komen ook relatief vaker de inhoudelijk betrokken medewerkers zelf in een RVC-vergadering keuzes toelichten in plaats van een manager. Prins vindt dit een waardevolle ontwikkeling. ‘Gesprekken over ingewikkelde afwegingen zijn essentieel voor goed intern toezicht. Het is altijd enerzijds, anderzijds. Als commissaris kun je gemaakte keuzes alleen goed beoordelen als je inzicht krijgt in de dilemma’s. Dan ben je als RvC beter in staat om keuzes ‘te toetsen’ aan de missie van de organisatie.’ Prins zegt dat ze daarom eigenlijk wel vaker als commissaris op werkbezoek wil.
Hoe kijkt een commissaris die vertrouwen zo’n belangrijk waarde vindt, naar de huidige tendens om alles in cijfers te moeten vastleggen? ‘Als een toezichthouder zich blindstaart op cijfers, loopt hij juist het risico belangrijke ontwikkelingen over het
COMMISSARIS BIJ: Zayaz in ’s-Hertogenbosch.
hoofd te zien’, zegt Prins. ‘We moeten af van de doctrine van de getallen en ratio’s.’ Natuurlijk is Prins niet compleet wars van verantwoordende indices. ‘Maar een interest coverage ratio van minimaal 1,4 is geen doel op zich. De ICR – die aangeeft of je voldoende geld overhoudt om je rente te kunnen betalen – moet je juist ook gebruiken om te bekijken of je de financiële ruimte wel voldoende benut.’ Prins verwacht dat in de nabije toekomst het toezicht wel weer meer zal gaan over wat de corporatie bereikt in de praktijk. ‘Ook bij de Autoriteit zie je steeds meer belangstelling om toe te groeien naar verantwoording zoals het bedoeld is. Als commissaris ben ik benieuwd hoe zich dat ontwikkelt.’ Prins zit, als organisatieadviseur, ten tijde van het interview tussen twee opdrachten in. Ze is net klaar bij de gemeente Helmond, waar ze als interim-programmamanager Wonen meewerkte aan het versnellen van de woningbouwproductie. Bij de gemeente Eindhoven gaat ze als interim-sectorhoofd Maatschappelijk Vastgoed en Sport. ‘Hier help ik mee om scenario’s te bouwen voor de organisatie van het maatschappelijk vastgoed en de sportexploitatie. Dan zijn er goed onderbouwde keuzes te maken bij de vorming van een nieuw stedelijk coalitieakkoord, na de gemeenteraadsverkiezingen van 2018.’ Voordat de opdracht in Eindhoven begint, gaat ze zoveel mogelijk naar buiten. Nog even werken in de tuin, hardlopen of vogels kijken in het bos.
‘Gesprekken over dilemma’s zijn essentieel voor goed intern toezicht’De raad van commissarissen van Zayaz heeft vijf leden, vier mannen en één vrouw. WERK: Zelfstandig organisatieadviseur op het gebied van publiek vastgoed. Op dit moment is ze interim-sectorhoofd Maatschappelijk Vastgoed en Sport bij de gemeente Eindhoven. STUDIE: Bouwkunde, TU Eindhoven (ruimtelijke planning) en Master of Real Estate, TIAS WOONT IN: Tilburg REIST: Per trein en fiets Verder is Marieke Prins bestuurslid bij Vastgoedjunior, een netwerk dat junioren met hun carrière in het vastgoed op weg helpt. Ook is ze bestuurslid bij het Tilburgse jazzpodium Paradox.
6 juni 2017: 12.30 uur Renovatieproject? Hybride installatie!
Inschrijven: www.awb.nl/webinars
De troeven van AWB
AWB heeft met de ThermoMaster C-XV en de ThermoElegance Advance twee uitstekende ranges HR-ketels voor de projectenmarkt beschikbaar. Beide gericht op betrouwbare verwarming en tapwater, tegen goed beheersbare onderhoudskosten.
• Verkrijgbaar in CW 3/ CW 4/ CW 5
• Verwarmingsvermogens 25, 30 of 35 kW
• Voorzien van optimaal vormgegeven warmtewisselaars
• Zeer aantrekkelijke onderhoudscyclussen
• Maximale grip op beheerskosten
Samen met duurzame warmtepomp
• Te combineren met AWB lucht/ water warmtepomp GeniaAir
• Dé hybride tussenstap in de energietransitie naar aardgasloos
Kijk voor meer informatie op: www.awb.nl
NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.
• Door naar u te luisteren
Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk
Wat
u op? • Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is Kortom: U ontzorgen op ICT gebied
Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
De woningmarkt staat onder druk. Als woningcorpora tie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. De regelgeving verandert ingrijpend. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridi sche partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld. Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver) koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoor waarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.
Vertrouwde expertise
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten. Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.
Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten. Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise. Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten. Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl
‘Meer verschillende woonvormen’ ‘Het gaat om een hele gevarieerde groep mensen; van de oudere dame die haar medicijnen vergeten is en dan halfnaakt met de rollator langs de snelweg loopt, tot iemand die met een mes zwaait in een winkelcentrum. Mensen met psychische problemen, maar voor een veel groter deel licht verstandelijk beperkten. Vooral die laatste groep moeten we niet afzonderen in een instelling ergens ver weg. Die hebben sociale contacten nodig, dagbesteding, werk. Maar om deze gevarieerde groep ook echt “in de wijk” te kunnen huisvesten, hebben we meer verschillende woonvormen nodig – tussen de grote instellingen en reguliere woningen in. Mét goede begeleiding. Daarbij moeten we convenanten sluiten tussen onder meer corporaties, zorgverleners, energiebedrijven en gemeenten. Het onderling delen van relevante gegevens over deze mensen met elkaar heeft daarbij zeker onze aandacht.’ Onno Hoes, voorzitter Schakelteam Personen met Verward Gedrag
‘Bemoeizorg en helderheid’ ‘Het kan ons allemaal gebeuren dat we tijdelijk of permanent begeleiding nodig hebben. De mensen die daarnaast ook een lager inkomen hebben, wonen in onze huizen. Daar zijn wij van. Wij kunnen voor
Kwetsbare mensen die verward gedrag vertonen, wonen door de decentralisatie van de zorg vaker zelfstandig. Zo doen zij mee in de maatschappij. Maar hoe zorgen we dat de leefbaarheid in wijken op peil blijft? En dat mensen goede zorg krijgen?
hen niet de zorg leveren en mogen door de Woningwet ook veel dingen wat betreft leefbaarheid niet meer financieren. Maar niemand heeft ons verboden te blijven nadenken en te blijven zoeken naar goede partners om dit in goede banen te leiden. Bemoeizorg is nodig. En als corporatie moet je helder zijn: als iemand zorg niet accepteert, heeft die een probleem.’ Karin Schrederhof, directeur woningcorporatie Woonbron Delfshaven (Rotterdam)
‘Maak melding wanneer nodig’ ‘Kom je als corporatiemedewerker over de vloer: maak dan een melding wanneer dat nodig is. Sommige woningcorporaties zijn hier erg op ingericht, andere niet. Daar kun
je als onderhoudsmedewerker zo’n signaal niet goed kwijt. De corporatie moet het als opdracht zien daarvoor open te staan. Dat moeten we niet met wetten afdwingen, dat moeten corporaties intern regelen. Want waar corporaties de laatste jaren verteld is dat ze terug moeten naar hun kerntaak, leeft bij veel van hen het besef dat ze meer kunnen dan huizen bouwen.’ Jessica van Eijs, Tweede Kamerlid D66
‘Samen leefbaarheid oppakken’ ‘Heel goed dat Aedes het thema leefbaarheid nadrukkelijk agendeert. Mensen met verward gedrag kunnen heel goed zelfstandig wonen. Dat vraagt wel dat we nadenken over hoe en op welke momenten we ons met elkaar willen bemoeien. Leefbaarheid is ook een bepaalde betrokkenheid bij elkaar. Wijkteams zijn belangrijk, een meldpunt waar je je zorgen kunt uiten. Maar het begint ermee dat je je iets van elkaar aantrekt. De GGZ is van harte bereid om samen met corporaties daaraan vorm te geven, en gelukkig kennen we ook al aanstekelijke voorbeelden van hoe het her en der gebeurt. Belangrijk is bovendien een zekere spreiding van woningen voor onze doelgroep. Niet allemaal op een kluitje in gebieden waar nog meer problemen zijn.’ Jacobine Geel, voorzitter GGZ Nederland
Reageer op de volgende stelling via www.aedes.nl/destelling
In augustus verschijnt de nieuwe stelling op Aedes.nl.TEKST: QUINTEN SNIJDERS
Workshops, films, rondleidingen. Deze en andere activiteiten staan op het programma van het allereerste International Social Housing Festival dat deze maand in Amsterdam plaatsvindt. Georganiseerd door onder meer Housing Europe, de Europese koepel van sociale huisvesters. Sorcha Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe, over de noodzaak nú zo’n festival te organiseren. ‘Het is na ruim 100 jaar sociale huisvesting, tijd voor een nieuwe visie op wonen.’
TEKST: QUINTEN SNIJDERS, FOTO’S: SANDER DE WILDE‘In de gehele Europese Unie investeren landen de laatste jaren minder in sociale huisvesting. Dat is een trend die voor allerlei problemen zorgt’, zegt Sorcha Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe, in haar Brusselse kantoor, om de hoek bij het Europees Parlement. ‘Neem Midden- en OostEuropa. Daar verkochten overheden in de jaren 90 veel sociale woningen aan bewoners. Populair beleid, aangezien veel mensen woningeigenaar werden tegen een lage prijs. Maar je kunt je als overheid niet zomaar terugtrekken uit de huisvesting en denken dat het goedkomt. Want nu zie je hele complexen verloederen, omdat de kopers van die huizen geen geld hebben voor onderhoud.’
Dat is niet het enige probleem, vervolgt Edwards. ‘Dakloosheid groeit in alle Europese lidstaten, met uitzondering van Finland. Veel mensen zijn een te groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen; vaak meer dan 40 procent. Huizenprijzen stijgen veel harder dan de inkomens.’ Tegelijkertijd krijgt sociale huisvesting veel negatieve aandacht van de politiek. Edwards: ‘Dat zien we onder meer in Nederland, in Groot-Brittannië en in Frankrijk. We doen goed werk, maar het is zeker niet genoeg. Daarom is het nu, na ruim 100 jaar sociale huisvesting, tijd voor een nieuwe visie, een nieuw paradigma. Het International Social Housing Festival komt daarom op een perfect moment. Het festival brengt studenten, beleidsmakers, politici en mensen uit andere sectoren bij elkaar, zodat nieuwe ideeën kunnen ontstaan. Die ideeën zijn nu nodig.’ Dat merkt Edwards dagelijks. ‘Wij bij Housing Europe krijgen veel vragen van ministeries uit heel Europa, veel meer dan vroeger. Men wil weten hoe andere landen omgaan met huisvestingsvraagstukken.’
Housing Europe is een van de organisatoren van het International Social Housing Festival (ISHF), samen met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de gemeente Amsterdam, Museum Het Schip en Aedes. Tussen 13 en 21 juni organiseren veel partners van het festival evenementen over sociale huisvesting, in en rond Museum Het Schip. Om stil te staan bij de verworvenheden van ruim 100 jaar sociale huisvesting in Europa, maar vooral om ideeën uit te wisselen.
Eerst even over de Europese kaders voor sociale huisvesting. Is er zoiets als een Europees volkshuisvestingsbeleid?
‘In de Europese Unie is geen ”Mister Housing”, er is geen Europees ministerie voor Wonen. Huisvesting is officieel zelfs geen Europees beleidsthema. Maar wonen is onlosmakelijk verbonden met de maatschappij en de economie, zodat veel Europese wetgeving op die thema’s ook invloed heeft op huisvesting. Neem energiebeleid; op dat gebied heeft de EU echt tanden, met bijvoorbeeld Europese standaarden voor hoe er duurzaam gebouwd moet worden. Denk ook aan sociale wetgeving, aan het voorkomen van dakloosheid.’
‘Wat nu ontbreekt is coherentie in beleid; je ziet zelfs dat beleid zichzelf soms tegenspreekt op het gebied van huisvesting. We hebben dus een algemeen geaccepteerde visie op huisvesting nodig. Maar ik denk niet dat er ook maar iemand in Brussel rondloopt die echt Europees huisvestingsbeleid kan ontwikkelen. Want hoe beter je ernaar kijkt, hoe meer je ziet dat huisvesting vooral een lokale kwestie is. Elke stad heeft zijn eigen aanpak nodig, elk dorp. Maar de EU moet wel zorgen dat zij haar kennis van de huisvesting verbetert, zodat de Europese aanpak van huisvesting in ieder geval coherent is.’
Housing Europe Housing Europe verzorgt de belangenbehartiging en lobby bij Europese instellingen in Brussel en is een platform voor uitwisseling van kennis en ervaring. 44 nationale en regionale brancheverenigingen, waaronder Aedes, zijn lid van de koepelorganisatie. Housing Europe vertegenwoordigt ruim 41.400 huisvesters in 23 landen. Zij beheren samen 26 miljoen huizen, 11 procent van het totaal aantal woningen in de Europese Unie. www.housingeurope.eu
‘Wat goed is voor de markt, is niet altijd goed voor de mensen’
Dat was bijvoorbeeld handig geweest in 2009, toen de Europese Commissie het zogeheten ‘DAEB-besluit’ nam, waarmee zij een inkomensgrens voor de Nederlandse sociale huisvesting neerlegde. En daarmee de doelgroep van de woningcorporaties beperkte, zonder al te veel kennis van de Nederlandse woningmarkt. ‘Juist. Dat heet hier in Brussel the Dutch case. Het directoraat-generaal Concurrentie kijkt alleen vanuit het oogpunt van mededinging naar de woningmarkt, zoals het ook naar andere markten kijkt. Op het gebied van luchtvaart heeft dat veel opgeleverd: lagere prijzen voor zowel luchtvaartmaatschappijen als consumenten. Maar op de woningmarkt ligt dat anders. Een woningmarkt kan het prima doen, met beleggingsfondsen die woningen opkopen en daarmee veel geld verdienen. Maar wat goed is voor de markt, is niet altijd goed voor de mensen. Vooral niet voor de armste mensen.’
Het ISHF bestaat uit veel losse evenementen, waarvan er een wordt georganiseerd door Housing Europe, samen met Aedes. Waar zal dat evenement om draaien?
‘Organisaties in sociale huisvesting hebben het moeilijk in Europa, de laatste jaren. Ze liggen onder vuur. Desondanks zien we dat die organisaties een ongelooflijke veerkracht laten zien, dat ze zich aanpassen aan veranderende omstandigheden. Niet gebonden aan een bepaalde ideologie, maar gewoon pragmatisch. Dat pragmatisme willen we vieren tijdens het ISHF. Daarnaast kijken we bij ons gezamenlijke evenement naar de grote uitdagingen die eraan komen. Denk aan de vergrijzing en de gevolgen daarvan voor huisvesting. Of de kansen en problemen die de digitalisering van de
International Social Housing Festival: 13-21 juni
Het ISHF duurt 10 dagen en bestaat uit 41 evenementen, georganiseerd door 30 partijen op 8 plaatsen in Amsterdam (conferenties, rondleidingen, tentoonstellingen, films, debatten en meer).
Meer informatie: socialhousingfestival.com en via @ishf2017 op Twitter.
‘Voor veel Europeanen is Nederland nog steeds de heilige graal in sociale huisvesting’
maatschappij met zich meebrengt. Denk ook aan klimaatverandering. Al die problemen zetten we bij ons evenement op een rijtje, om vervolgens van elkaar te gaan leren. Want waarom zouden we het alleen willen oplossen, als we eerst kunnen kijken hoe anderen in Europa met de problemen omgaan? We delen dan ook veel voorbeelden tijdens het festival.’
‘In Noord-Ierland bestaat een project voor mensen met dementie. De sociale huisvester daar heeft niet alleen een complex neergezet dat volledig geschikt is voor mensen met dementie, maar heeft de hele gemeenschap dementievriendelijk gemaakt. Door de hele buurt te laten weten dat de bewoners van het complex dementie hebben en uit te leggen wat dat precies inhoudt. Zodat de buren kunnen helpen. Deze filosofie kunnen we toepassen op veel meer gebieden: verder kijken dan alleen het vastgoed, de hele buurt inzetten. Mensen faciliteren in het helpen van elkaar. Dat zien we ook bij een ander voorbeeld dat wij belichten: dat van de Italiaanse wooncoöperaties, waarbij huurders samen hun huisvesting organiseren. Ze laten de woningen bouwen en organiseren gezamenlijk zaken als onderhoud. De coöperatieve beweging is altijd sterk geweest in Italië. Maar vaak worden de woningen na oplevering verkocht aan de bewoners, zodat het eigenlijk een ”gewoon” appartementencomplex wordt. De maatschappelijke banden tussen de bewoners zijn weg –dat verwacht je niet in een land als Italië, maar toch is het zo. Om die banden te herstellen, kijken coöperaties af bij woongroepen. Ze ontwikkelen toolkits om bewoners zelf weer in actie te laten komen, door hun eigen talenten in te zetten. Bijvoorbeeld door samen de renovatie van een complex te regelen. Waarbij niet dat praktische doel het belangrijkst is, maar juist die maatschappelijke banden.’
Waarom koos het ISHF eigenlijk voor Amsterdam als locatie?
‘Voor veel Europeanen is Nederland nog steeds de heilige graal in sociale huisvesting. Vanwege het hoge percentage sociale huurwoningen, maar ook vanwege het werk dat er verzet wordt om het systeem te behouden, ondanks politieke tegenwind. Zoals jullie ook de dijken goed onderhouden, die jullie tegen het water beschermen. Zo beschermen jullie de sociale huisvesting, als buffer tegen de grote instroom van kapitaal, waarbij woningen puur worden gezien als investering.’
‘Neem Airbnb, dat altijd gebracht wordt als onderdeel van de ”deeleconomie”. We zien nu vooral dat een kleine groep mensen veel geld verdient met dit soort diensten. En voor de rest van de inwoners wordt de stad alleen maar duurder. Dat zien we in Amsterdam, maar ook bijvoorbeeld in Berlijn en Lissabon. Ik zag laatst een advertentie van Airbnb, waarin een vrouw zegt dat zij en haar gezin het extra inkomen van Airbnb-verhuur nodig hebben om überhaupt in de stad te kunnen blijven wonen. De afbraak van betaalbaar wonen in de stad wordt blijkbaar zelfs gevierd. Zulke weeffouten in de deeleconomie moeten we benadrukken, en ons inzetten voor een échte deeleconomie, bijvoorbeeld met coöperatieve huisvesting.’
Sorcha Edwards (spreek uit als So-re-cha, Dublin, 1976) werkt sinds 2003 voor Housing Europe, dat toen nog CECODHAS heette. Ze hield zich toen vooral bezig met de verduurzaming van sociale huurwoningen. In 2014 nam ze het stokje over als secretarisgeneraal van Housing Europe; haar team bestaat uit zes mensen. De geboren Ierse werkte vóór haar stap in de sociale huisvesting voor het Institute for Ireland in Europe, in Leuven, waar ze studenten leerde hoe de Europese Unie werkt. In de toekomst zou ze graag in de praktijk werken aan sociale huisvesting. Het liefst in een land met een wat minder ontwikkelde sociale huisvesting.
‘Huisvesting is vooral een lokale kwestie, elke stad en elk dorp heeft zijn eigen aanpak nodig’
Overal in Nederland zijn de woningmarkt en de bewoners anders. In deze rubriek zoomen we op één regio in. Hoe is de situatie? En welke rol speelt de woningcorporatie? Dit keer: Terschelling, het op een na grootste Nederlandse Waddeneiland.
Vrijheid, de mooie natuur: wonen op Terschelling is heerlijk volgens Astrid van Belzen en Hans Lettinga, eilanders en bestuursleden van huurdersvereniging de Brandaris. Iets minder rooskleurig is de woningmarkt op het eiland. Die is vergelijkbaar met de Randstad; een wachtlijst van circa zes jaar voor een sociale huurwoning en een tekort aan betaalbare woningen voor middeninkomens. Anders dan in de Randstad kunnen inwoners niet makkelijk uitwijken naar een andere woonplaats. En bijbouwen is lastig door de beperkte ruimte en de natuur.
Op Terschelling is nauwelijks doorstroming, vertelt Janine Gerardts-Godderij, directeur-bestuurder van Woningstichting De Veste. ‘Relatief veel mensen wonen scheef en dat is te verklaren. Zij kunnen nu nergens heen door het gebrek aan betaalbare vrije-sectorhuur en goedkope koopwoningen.’ Vrije-sectorhuur kent het eiland nauwelijks. En de prijzen van eengezinswoningen starten bij 250.000 tot 300.000 euro. Dat heeft te maken met de populariteit van het eiland, vermogende pensionado’s van de wal komen er bijvoorbeeld graag wonen. Overigens kom je als bewoner van het vasteland niet zo eenvoudig in aanmerking voor een sociale huurwoning of koopwoning tot 373.000 euro op Terschelling. Daarvoor moet je kunnen bewijzen dat je een maatschappelijke of economische binding met het eiland hebt.
Het gebrek aan opties voor mensen met een middeninkomen zorgt voor vervelende situaties, merkt de huurdersvereniging. Lettinga: ‘Een stel dat ondertussen kinderen heeft bijvoorbeeld, en niet verder komt dan hun starterswoning.’ Huurdersvereniging, gemeente en woningcorporatie sloegen de handen ineen en maakten eerder dit jaar prestatieafspraken om de woningmarkt weer in beweging te brengen. Die afspraken hoefden ze volgens de Woningwet niet te maken omdat de gemeentelijke Woonvisie nog in ontwikkeling is. Bovendien is Terschelling niet het kerngebied van de corporatie, dat is de regio Zwolle-Stedendriehoek waar ze de meeste huurwoningen heeft. ‘Toch wilden we alle drie graag prestatieafspraken’, vertelt GerardtsGodderij. ‘De situatie op Terschelling is namelijk zó specifiek, alle kleine dingen die je doet kunnen grote gevolgen hebben voor de woningmarkt. Daarom moeten we samen goed nadenken over oplossingen.’
Aantal inwoners: 4.866 Gemeentebestuur: PvdA, CDA, VVD Woningmarktregio: Fryslân Prestatieafspraken: ja, voor 2017 Woningcorporaties: alleen De Veste (ook actief in Dalfsen, Ommen, Hardenberg en Enschede) Aantal sociale huurwoningen: 414 + 204 studentenwoningen Verhoudingsocialehuur/vrije-sectorhuur/koop: 26%/15%/57% Gemiddelde maandhuur corporatiewoningen: 372,08 euro (inclusief studentenwoningen)
Een aantal concrete afspraken moet de doorstroming weer op gang brengen. Zo mogen ouderen hun huidige (meestal lagere) huur houden als ze verhuizen van een gezinswoning naar een seniorenwoning. De Veste gaat woningruil meer mogelijk maken en ze bekijkt of grote gezinnen voorrang kunnen krijgen als er een woning met minimaal vier slaapkamers vrijkomt. Verder hanteert de corporatie een toewijzingsgrens van 46.262 euro voor sociale huur op het eiland. Zo kunnen mensen die nu geen alternatief hebben toch in een sociale huurwoning wonen. Overigens zal de corporatie ervoor waken dat ze daarbij niet over de 10 procent gaat die ze boven de 40.349 euro mag toewijzen, zegt Gerardts-
Godderij. De gemeente gaat verder op verzoek van de huurdersorganisatie onderzoeken of leegstaande woningen van particulieren ingezet kunnen worden voor de doorstroming.
De huurdersorganisatie is blij met de maatregelen, vertelt Van Belzen. ‘De afspraken zijn heel concreet, we keken samen naar wat wél kan en minder naar wat niet kan. Door de hogere inkomensgrens kan iedere eilander hier een plekje op Terschelling vinden.’ Voor de toekomst hoopt de huurdersvereniging op een aanpassing van het toewijzingsbeleid: starters moeten dan voorrang krijgen op kleinere woningen en gezinnen op grotere woningen. ‘We blijven druk op de ketel houden.’
Wethouder De Jong is positief over de doorstroommaatregelen, maar er is meer nodig, stelt hij. ‘We kunnen ons niet permitteren om de doorstroming eerst op gang te laten komen. Dat duurt te lang voor de groep die nu wacht, zoals starters tot 35 jaar die nu noodgedwongen bij hun ouders wonen of illegaal in recreatieparken.’ Voor hen zijn volgens de wethouder goedkope nieuwbouwwoningen nodig.
Ook de huurdersvereniging wil meer sociale huurwoningen. De Veste denkt daar anders over en baseert zich daarbij op cijfers waaruit blijkt dat er voldoende goedkope sociale huurwoningen zijn. Volgens Gerardts-
Godderij is er voor de doorstroming juist behoefte aan nieuwbouw van vrije-sectorwoningen en goedkope koopwoningen. Als de corporatie in de toekomst toch nieuwbouw neer gaat zetten dan moet ze overigens ontheffing aanvragen bij het ministerie omdat Terschelling niet in haar kernregio valt. Het besluit over goedkope nieuwbouw is dus nog niet gevallen, de gesprekken hierover gaan verder bij de prestatieafspraken voor 2018. Ook op de lijst voor de volgende afspraken: De Veste wil in de toekomst graag een bijdrage leveren aan het vergroten van het aantal goedkope koopwoningen door een aantal eigen woningen te verkopen en daar nieuwe sociale woningen voor in de plaats te bouwen.
Ondertussen onderzoekt de gemeente op welke locaties marktpartijen goedkopere koopwoningen kunnen bouwen. Het is de uitdaging om die prijzen op het populaire eiland dan ook echt laag te houden, zegt de wethouder. ‘Als gemeente moeten we daar zoveel mogelijk op sturen. We gaan nadenken hoe we dat het beste kunnen doen, bijvoorbeeld met erfpacht.’
‘Kleine dingen hebben grote gevolgen voor de woningmarkt’
Er komt veel op u af: onder andere veranderende regelgeving en verplicht taxeren op marktwaarde. Hoe houdt u grip op uw portefeuille? MVGM Vastgoedtaxaties biedt hierin ondersteuning en is gespecialiseerd in:
· Taxaties ten behoeve van de jaarrekening
· De IPD Corporatie Vastgoedindex
· Regelgeving omtrent complexgewijze verkoop Wij weten waar we over praten en helpen u graag bij het maken van de juiste beslissingen.
Bel Roger Felix 06 25 08 60 71 of bezoek mvgmvastgoedtaxaties.nl
Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd! Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl
Mammy Akiri (24) vluchtte als zwangere 16-jarige in november 2011 van Tanzania naar Nederland. Ze woonde met haar dochter Leila (6) in verschillende asielzoekerscentra voor ze in december 2014 een woning kreeg toegewezen in Malden. Inmiddels heeft ze haar draai gevonden.
‘Leila was meteen dol op ons nieuwe huis en de buurt. Het is haar eerste echte huis want ze is geboren in een asielzoekerscentrum, waar het altijd druk is en je geen privacy hebt. Ik vond het eerst maar saai in het dorp
en ik miste mijn vriendinnen. Het huis is best groot, er is zelfs een logeerkamer. Overal ligt speelgoed van Leila. Mijn lievelingsplekje is de tuin. Als de zon schijnt zit ik daar, dan geniet ik. Vrienden krijgen gaat niet zo makkelijk. Gelukkig heb ik nu een vriendin in Malden, de moeder van Leila’s beste vriendin. Vanmiddag gaan we samen een speurtocht uitzetten voor Leila’s eerste verjaardagsfeestje. Vroeger praatte ze alleen met mij. Een vrouw van Jeugdzorg zei dat we meer dingen samen moesten doen, zoals spelen of koken. Ook vond ze dat ik beter
één taal tegen Leila kon spreken, in plaats van de mix van Swahili, Engels en Nederlands. Dat werkte en nu praat Leila wel, Nederlands. Ze speelt met vriendinnetjes en zit op dansles. Ook met mij gaat het een stuk beter. Met buurvrouw Marijke oefen ik twee keer per week Nederlands voor het examen NT-2. Als ik geslaagd ben, wil ik vrijwilligerswerk doen bij tweedehandswinkel de Schakel, daar werkte ik eerder ook. Artikelen prijzen, alles netjes neerleggen, en vooral: veel praten. Nu ik meer mensen ken, vind ik het hier steeds fijner wonen.’
Boodschappen doen voor de buurvrouw op leeftijd, vrijwilligerswerk op school. In het Arnhemse Presikhaaf wonen steeds minder mensen die ‘wat extra’s’ kunnen doen voor de buurt. Woningcorporatie Vivare is bang dat door strenge toewijzingsregels en een terugtredende overheid de draagkracht van de wijk verdwijnt. Terwijl ze samen met gemeente en huurders zoveel in de wijk investeerde.
TEKST: HANNEKE NAGTZAAM, FOTO’S: BABET HOGERVORST
In Presikhaaf in Arnhem is de afelopen jaren veel geïnvesteerd. Niet alleen in renovatie en nieuwbouw, maar ook in samenwerking tussen gemeente, politie, corporaties, RIBW en thuiszorg. Zij overleggen regelmatig over lastige casussen en hebben een convenant om informatie met elkaar te mogen delen.
De woonkamer van Nol (70) en Marian (65) staat vol met beeldjes en posters van Laurel en Hardy, in Nederland beter bekend als de Dikke en de Dunne. De verzameling heeft Nol bij elkaar gespaard in de afgelopen 30 jaar dat hij er woont. Hij heeft alle films op dvd én band. Hun huis is heerlijk, zeggen ze. Groene buurt, goede voorzieningen, alles gelijkvloers. Ze willen hier niet meer weg.
Marian woont hier al 40 jaar en heeft de wijk de laatste decennia behoorlijk zien veranderen. ‘Vroeger stonden we elke avond met de moeders op straat bij te praten terwijl de kinderen speelden.’ Ze is lange tijd overblijfmoeder geweest op school en kende zodoende alle kinderen bij naam. ‘Die durfde ik dus gerust aan te spreken als ze wat op straat gooiden. Nu pas ik wel op, want je wilt toch echt geen steen door je ruit.’
Dat klinkt hard, maar toch kiest ook mevrouw Keurhorst (82) precies die woorden als ze de cultuur beschrijft. Hun directe buren kennen ze goed en daar kunnen ze altijd aankloppen, maar verder is er weinig onderling contact.
‘Steeds meer buitenlandse mensen wonen in de wijk’, zegt Marian. ‘Dat is absoluut niet erg. Maar zij hebben wel minder behoefte aan samen iets doen.’ Het duurt langer voordat ze mensen die er net zijn komen wonen leert kennen.
‘’s Zomers gaat het beter. Dan komen mensen buiten en maken ze vanzelf een praatje.’ Als Nol bijvoorbeeld de heg aan het bijwerken is. Dat doet hij voor de hele straat, want buurtbewoners bekommeren zich niet meer zoals vroeger om hun stoep of voortuin.
Nol en Marian en mevrouw Keurhorst wonen in sociale huurwoningen in de wijk Presikhaaf. Woningcorporaties Vivare, Volkshuisvesting en Portaal verhuren daar de voornamelijk wat goedkopere huizen met een huurprijs tot ongeveer 600 euro. Hierin komen vooral mensen met de laagste inkomens wonen sinds de regels voor passend toewijzen vorig jaar ingingen. De nieuwe bewoners zijn
kwetsbaarder, ziet wijkbeheerder Wim Bastein. En dat baart hem zorgen. ‘Veel alleenstaanden, veel gescheiden moeders met kinderen. Mensen die moeite hebben om rond te komen en sneller in betalingsproblemen komen. Dan heb je, begrijpelijk, wel wat anders aan het hoofd dan het onderhouden van je tuin.’ Er blijven minder mensen over die wat extra’s kunnen doen. Boodschappen voor oudere buren, vrijwilligerswerk op school, de heg knippen. Mensen die bijdragen aan het schoon, heel en veilig houden van de wijk en iets overhebben voor andere bewoners. Woningcorporatie Vivare noemt deze mensen het ‘cement’ in de wijk.
‘Ik vind dat heel gewoon’, zegt mevrouw Keurhorst over haar inzet voor de buurt. ‘Maar in mijn straat gingen mensen pas weer hun rommel in de prullenbakken gooien toen ze zagen dat anders ik het deed.’
Volgens haar staat of valt de leefbaarheid in een buurt met de mate waarin mensen zich om hun leefomgeving
bekommeren. En goed voorbeeld doet volgen. Wijkbeheerder Wim zou graag zien dat de gemeentelijke handhaving strenger optreedt. Wijkagent Jan Visser is het daarmee eens, maar weet ook: ‘Mensen moeten zelf willen.’
De krappere toewijzingsregels voor sociale huurwoningen mogen dan aanleiding zijn voor Vivare om aan de bel te trekken; het is niet dé reden dat de corporatie zich zorgen maakt over de sfeer en over de mensen in Presikhaaf. Het versterkt ontwikkelingen die al langer aan de gang zijn.
In 2007 werd de wijk bestempeld tot aandachtswijk. Minister Vogelaar schreef toen over ‘eenzijdige bewoning, gebrekkige inburgering, ontoereikende (jeugd)zorg en het ontbreken van relevante sociale contacten’. Dankzij constante aandacht van gemeente, woningcorporatie en politie ging het de afgelopen jaren
‘De kracht in deze wijk ligt in de goede samenwerking’, zegt overlast- en zorgcoördinator Melissa Diesveld (niet op de foto). ‘Alleen GGZ en verslavingszorg zouden beter aangesloten kunnen worden. Screening bij woningtoewijzing zou ook helpen, voor een betere spreiding van zwakkere mensen.‘
‘Veel nieuwe bewoners in Presikhaaf hebben moeite rond te komen’
Mevrouw Keurhorst (82) woont al 55 jaar in Presikhaaf. Het moeilijkste moment was toen ze haar man zeven jaar geleden naar het verzorgingshuis moest brengen omdat het echt niet meer ging. ‘Vijf weken later overleed hij.’ De traplift voor haar man mocht ze van de gemeente laten zitten. Ze hoopt hier ‘tot het einde’ te blijven wonen. ‘Ik vind Presikhaaf de laatste jaren heel mooi geworden. Het was echt aan het verloederen.‘ Sinds 1,5 jaar heeft ze Turkse buren. ‘Die zeggen altijd: buurvrouw, als er wat is, bellen hè.’ Sinds er bij haar werd ingebroken, komt wijkbeheerder Wim Bastein (links op de foto) wat vaker langs. ‘Ik ben alleen, maar voel me niet eenzaam.’
steeds beter. ‘Juist doordat het een aandachtswijk is, zijn alle ogen hierop gericht’, vertelt wijkagent Jan Visser. ‘Een wijkteam vanuit de gemeente overlegt frequent met de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnswerkers.’ Problemen worden dus in de regel snel gesignaleerd en gezamenlijk aangepakt. ‘Dat moet ook wel, want anders verzuip je erin.
‘Wijkbeheerder Wim is bang dat dat laatste alsnog gaat gebeuren. ‘Een homogene bevolkingssamenstelling is niet erg. Het is erg als het homogeen kwetsbaar wordt.’ Ruim de helft van de huishoudens in Presikhaaf krijgt financiële, sociale of andere hulp. En het aantal aanmeldingen stijgt, volgens Melissa Diesveld, overlast- en zorgcoördinator van welzijnsorganisatie Rijnstad. ‘Ik zie vooral een toename in aanmeldingen van verwarde mensen die al dan niet overlast veroorzaken.’ Er komen meer nieuwe bewoners die de woning via een zorginstelling huren en extra begeleiding
nodig hebben bij het zelfstandig wonen. En meer vergunninghouders die de taal (nog) niet machtig zijn. Ook komt het vaker voor dat iemand na een verblijf in de opvang weer zelfstandig gaat wonen en na een jaar de woning en zichzelf totaal verwaarloosd blijkt te hebben.
Ook voor die mensen is de woningcorporatie er, benadrukt Wim. ‘Maar we moeten er wel voor waken dat de draagkracht van wijken als Presikhaaf groot genoeg blijft.’ Zeker aangezien de rol van de overheid eerder kleiner dan groter wordt. ‘Ik zit nu voor 80 procent in de wijk’, zegt wijkagent Jan. ‘Ik zou er liever 100 procent van mijn tijd zitten. Maar dat wordt eerder minder dan meer. Ook aan ons wordt van alle kanten getrokken.’
Wijkbeheerder Wim: ‘Nu zijn er nog mensen zoals Nol en Marian. Als die verdwijnen, nemen jongeren hun rol dan over? Daar zit mijn zorg.’ Kan de woningcorporatie dan niet zorgvuldiger toewijzen? De ruimte daarvoor is te beperkt
Jan Visser (foto op de vorige pagina) is sinds anderhalf jaar wijkagent. ‘Het is niet allemaal kommer en kwel in Presikhaaf.
Laatst zag ik 30 jongeren, van peuter tot puber, met elkaar voetballen. Minstens vijftien nationaliteiten. Toen kwam er wel een buurman klagen over het gras dat kapot ging.’ Het perspectief van mensen verschilt nu eenmaal. ‘Ik las laatst een column van een Syrische vluchteling in de Gelderlander. Het eerste wat hem opviel, is dat het hier overal zo schoon is in Nederland....’
geworden, zegt Vivare. Door de in 2011 ingevoerde Europese inkomensgrens voor sociale huurwoningen, doordat corporaties minder mogen investeren in leefbaarheid en nu dus door het verplicht passend toewijzen. ‘We mogen wel 10 procent van de woningen ”vrij” verhuren’, zegt Wim. ‘Maar we kunnen niet zeggen: alles op Presikhaaf. We hebben als regionale corporatie ook aandacht voor onze woningen in andere wijken en gemeenten.’ Vivare probeert ook te sturen door innovatief te zijn. In Presikhaaf zijn er net 28 nieuwe woningen gebouwd met een huur tussen de 630 en 710 euro die klein van opzet zijn maar door een slimme indeling toch geschikt voor gezinnen. ‘Maar dat is niet genoeg. Om echt wat te kunnen betekenen hebben we eigenlijk meer ruimte nodig voor maatwerk.’
Om de zorg voor veerkrachtige wijken hoger op de agenda te krijgen, startte Vivare het initiatief Op zoek naar het nieuwe cement. Meer informatie: www.nieuwcement.nl.
Presikhaaf in Arnhem is helaas geen uitzondering. Aedes krijgt van corporaties uit heel Nederland signalen dat de toenemende concentratie van kwetsbare huishoudens in wijken met veel (goedkopere) sociale huurwoningen zorgwekkend is. Platform31 onderzocht twaalf kwetsbare wijken en constateerde een veelheid aan factoren. De goedkoopste sociale huurwoningen zijn hard nodig om te kunnen voldoen aan de grote vraag naar woningen voorvergunninghouders, GGZ-patiënten en ouderen die (weer) zelfstandig in
de wijk wonen en om mensen met de laagste inkomens volgens de nieuwe regels passend te kunnen huisvesten. In het sociaal domein is bezuinigd. En het overheidsbeleid, dat de afgelopen jaren gericht is op verkoop van de wat duurdere corporatiewoningen, ontmoedigt de bouw van middeldure huurwoningen door corporaties, evenals investeringen in leefbaarheid. ‘Werken aan gemengde wijken is de laatste jaren uit beeld verdwenen’, concluderen Matthijs Uyterlinde en Jeroen van der Velden van Platform31. Hoe voorkomen we dat het verergerd?
Meer ruimte voor lokaal maatwerk bijvoorbeeld in woningtoewijzing zou helpen. En geef meer ruimte voor investeringen in leefbaarheid en de bouw van huurwoningen voor mensen met bescheiden middeninkomens daar waar de markt zich niet laat zien. ‘Het helpt in ieder geval niet als partijen zich terugtrekken op hun eigen domein. Een gedeelde visie op wijken is nodig.’ Zie: www.platform31.nl. Ook Aedes deed onlangs een onderzoek naar passend toewijzen, onder 180 corporaties. Lees de uitslagen op: www.aedes.nl/ passendtoewijzen.
Nol en Marian wonen al decennia in Presikhaaf. Marian was vijftien jaar overblijfmoeder op de middelbare school in hun buurt. De ‘echte gezelligheid’ van vroeger is er niet meer, toen in de hele straat gezinnen woonden. Maar mensen staan nog steeds voor elkaar klaar. Marian haalt boodschappen voor een oudere buurvrouw en Nol knipt de heg. Tot voor kort werd grofvuil nog gratis opgehaald, vertelt Marian. ‘Nu moet je er 35 euro per kuub voor betalen. En komend jaar moeten we ook 35 cent betalen voor elke vuilniszak die je weggooit. Wat denk je dat mensen dan gaan doen?’
‘Een gedeelde visie op wijken is nodig: het helpt niet als partijen zich terugtrekken op hun eigen domein’
Schimmel, ongedierte, een te hoge luchtvochtigheid… allemaal zaken waar u en uw huurders niet op zitten te wachten. Een vochtige kruipruimte kan tot dit soort ongemakken leiden. Neopixels® Bodemisolatie is een duurzame oplossing tegen vocht en kou in de kruipruimte. Neopixels®beantwoordt de meest gestelde vragen over dit fenomeen.
Hoe ontstaat een vochtige kruipruimte?
Een groot deel van Nederland ligt onder de zeespiegel. Bovendien zijn er veel bouwwerken gerealiseerd op plekken waar in het verleden een rivier of een sloot lag. De bodem van de kruipruimte is veelal vochtig, er treedt dan ook waterdamptransport op vanuit de kruipruime naar de woning. Naast waterdamptransport vanuit de kruipruimte vindt er warmteverlies plaats van de woning naar de kruipruimte. Neopixels® Bodemisolatie is een goede oplossing voor het beperken van het warmteverlies bij vochtige en/of moeilijk bereikbare lage kruipruimtes.
Wat is Neopixels® Bodemisolatie? Neopixels® Bodemisolatie bestaat uit grijze parels van geëxpandeerd polystyreen (EPS). De grijze parels hebben een diameter tussen 5 en 9 millimeter en zijn opgebouwd uit duizenden gesloten cellen. In deze gesloten cellen kunnen water en waterdamp niet binnendringen. Neopixels® Bodemisolatie schimmelt of rot dus niet. De micro-organismen die houtrot kunnen veroorzaken hebben een voedingsbodem nodig om te leven, naast vocht en een voldoende hoge temperatuur. Neopixels® Bodemisolatie bevat geen voedingsstoffen voor schimmels en bacteriën en gedraagt zich uitstekend in een vochtige omgeving.
Hoe werkt het?
Door het aanbrengen van een laag Neopixels® Bodemisolatie blijft de temperatuur van de lucht onder de bodemisolatie op de bodem laag, hierdoor treedt er minder verdamping op. Ook is de luchtsnelheid op de bodem van de kruipruimte lager wanneer deze is bedekt met Neopixels® Bodemisolatie. Daardoor is er minder verdamping van vocht uit de bodem en wordt de kruipruimte droger.
Wat is het effect van bodemisolatie?
Neopixels® Bodemisolatie verduurzaamt de woning en brengt de luchtvochtigheid in huis in balans. Hierdoor verbetert het woonklimaat in huis. Het isoleert bovendien de begane-grondvloer van de woning.
Door wie wordt de isolatie aangebracht?
Door vakkundige installateurs, die zijn opgeleid aan onze Neopixels® Academy. Zij werken met door Neopixels® ontwikkelde machines, waardoor altijd de hoogste kwaliteit wordt gegarandeerd. Bovendien gebeurt het aanbrengen snel en efficiënt.
Wat zijn de voordelen van Neopixels® Bodemisolatie voor u en uw huurders?
De belangrijkste voordelen zijn als volgt:
• De begane-grondvloer is beter geïsoleerd, wat bijdraagt aan het energielabel van de woningen;
• Isolatie is niet gevoelig voor vocht;
• Voorkomt het rotten van balken, vloeren, beton en roesten van leidingen;
• Gemakkelijk te recyclen, zonder veel energie;
• Milieuvriendelijk vanwege de hoge eco-efficiëntie.
Meer informatie vindt u op www.neopixels.nl/ bodemisolatie. Op www.neopixels.nl/installateurs vindt u de gecertificeerde installateurs.
www.neopixels.nl
Scheefwonen hoort niet. Toch gebeurt het massaal, gelukkig. Rijksoverheid.nl vermeldt dat maar liefst 500.000 huurders goedkoop scheef wonen (hoog inkomen, lage huur). Het terugdringen van scheefwonen laat zich met gemak voor vrijwel elk ideologisch of bedrijfsmatig karretje spannen. Het is goed voor de doorstroming, goed voor de (staats-)kas, eerlijker, goed voor de mensen zelf, maakt goedkope nieuwbouw minder nodig, wat leidt tot de bouw van meer dure woningen, wat dan weer goed is voor de doorstroming. Waarmee de cirkel rond is. Het is bovendien een prima reden om te pleiten voor vermindering van het aantal sociale huurwoningen en extra huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen. Argumenten genoeg dus. Omgekeerde geluiden hoor je zelden. Ik heb dat nooit begrepen. Blijkbaar kunnen mensen te veel verdienen om te mogen wonen waar ze al jaren wonen. Ook is het geen probleem om ze na een inkomensverbetering te verplichten hun extra salaris uitsluitend te besteden aan een hogere huur. Maar ook als ik uitzoom van huis naar buurt kom ik steeds tot dezelfde conclusie: scheefwonen is de beste per ongelukke uitvinding in de volkshuisvesting. Nooit zo bedoeld, maar het gebeurde wel. En gelukkig maar. De voordelen zijn zo evident dat ze onzichtbaar zijn geworden. De gemengde inkomens en opleidingsniveaus in wijken zorgen al decennialang voor een leefklimaat dat zijn gelijke niet kent. Hoe kwetsbaar dat is, blijkt nu de eerste tekenen van segregatie al zichtbaar zijn, anderhalf jaar na invoering van de passendheidstoets, bedoeld om te voorkomen dat mensen scheef gaan wonen in een te dure woning voor hun inkomen. De voordelen hebben hun beperkingen, dat weet ik natuurlijk ook wel. In grootstedelijke centrummilieus is het te aantrekkelijk om met een hoog inkomen goedkoop te blijven wonen. Maar de overgrote meerderheid woont daar niet. Zij wonen in een doodnormale buurt. Soms iets te goedkoop, soms iets te duur. De opbrengsten zijn enorm. En daarmee de onzichtbare besparingen. Ik noem geen bedragen, want dat zijn slagen in de lucht. Overigens is dat precies waarom argumenten tegen scheefwonen zo goed scoren. Die kun je namelijk wel uitrekenen: het aantal huizen dat ze bezet houden, de onnodig hoge huurtoeslag en ga zo maar door. Om dan toch één bedrag te noemen: de hypotheekrenteaftrek kost de samenleving zo’n 10 miljard euro meer dan de huurtoeslag. Per jaar wel te verstaan. Over scheefwonen gesproken.
Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl
‘Blijkbaar kunnen mensen te veel verdienen om te mogen wonen waar ze al jaren wonen’
De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) lanceerde dit jaar Toezicht met passie. In vier bijeenkomsten bespraken commissarissen het vak van toezichthouder, trends op het gebied van goed bestuur en uiteraard ontwikkelingen bij woningcorporaties en wat die van toezichthouders vragen. Commissarissen Roel Steenbeek en Karin Broekhuizen vertellen erover.
TEKST: EELCO PARIE, FOTO’S: SANDRA PEEREBOOM‘In ons werk is behoefte aan vertrouwen, nieuwsgierigheid en innovatie’, zegt Roel Steenbeek (60). Hij is onder andere commissaris bij Staedion en Woonzorg Nederland en was tot 2013 bestuursvoorzitter van Ymere. ‘De Toezicht met passie-bijeenkomsten sloten daar goed bij aan. Hoe kunnen wij als toezichthouders leren en ons ontwikkelen en de belevingswereld van onze huurders naar binnen halen? Dat was de focus. En nou eens niet de uitdagingen van de nieuwe Woningwet of misstanden bij woningcorporaties. Interessant om zo’n grote groep mensen bij elkaar te zien die écht willen reflecteren en met elkaar het debat willen aangaan over toezichtvraagstukken. De sfeer was luchtig en prettig. Bij vergelijkbare bijeenkomsten wil de toon nog wel eens wat verheven worden. Daar was hier geen sprake van, integendeel. Toezicht mag ook leuk zijn!’
Karin Broekhuizen (38) ziet dat de rol van commissaris als sparring partner aan belang wint. Hoe geef je daar optimaal vorm aan? En hoe balanceer je tussen de rol van toezichthouder en bestuurder? ‘Uiterst relevante
thema’s waar we in een open en ongedwongen sfeer met elkaar over spraken’, zegt Broekhuizen. Zij is commissaris bij de Veenendaalse Woningstichting en Woningstichting Leusden.
Steenbeek: ‘Naarmate je ouder wordt blijkt het steeds moeilijker om toe te geven dat je iets niet weet. Menselijk, want je wilt niet als domoor overkomen. Voor een toezichthouder is dat toch onhandig. Je wordt immers wel geacht de juiste vragen te stellen.’
Governance-expert Jaap Winter ging tijdens één van de bijeenkomsten op een persoonlijke manier op dit dilemma in, vertelt Steenbeek. De kern van zijn betoog: we zijn allemaal mensen die willen en moeten leren, ongeacht leeftijd of ervaring.
Toegeven dat je iets niet weet, is juist bijzonder krachtig, misschien juist vooral als je zeer ervaren bent en geldt als uiterst deskundig. Die behoefte om je dingen uit te laten leggen, nieuwe dingen te leren en goed te kijken en te luisteren naar andere mensen maakt het leven niet alleen interessanter, maar je wordt er ook een betere toezichthouder en bestuurder van. Winter adviseert: ga op zoek naar je eigen zwaktes. Steenbeek is het daar van harte mee eens: ‘Je hoeft niet al je ervaring overboord te zetten, maar het betekent wel dat je je losmaakt van wat je al weet en je openstelt voor nieuwe inzichten. Er geldt een simpele regel: als je zelf niet verandert, doet de organisatie dat ook niet.’
TOEGEVOEGDE WAARDE Broekhuizen vindt het terecht dat woningcorporaties onder een vergrootglas liggen: ‘Als commissaris dwingt dit je om kritisch naar jezelf te kijken en je af te vragen hoe je invulling geeft aan je rol, wat er beter kan, hoe je functioneert.
Eigenlijk is de belangrijkste vraag die je jezelf moet durven stellen: waarom wil ik toezichthouder zijn? Er zijn verschillende antwoorden mogelijk, maar ik hoor opvallend vaak dat mensen vinden dat het past bij hun leeftijd en positie. Dat is een te magere motivatie, als je het mij vraagt.’
In haar visie is toezichthouden een vak en dat vraagt om specifieke competenties en vaardigheden. ‘Voordat je aantreedt als commissaris moet je helder hebben waarom juist jij van toegevoegde waarde bent voor een organisatie. Het is belangrijk dat je daar een duidelijk antwoord op kunt geven. Je moet de vraag over je
toegevoegde waarde overigens blijven stellen, ook als raad in zijn geheel. Ik vind het nog steeds opmerkelijk hoe functioneel de jaarlijkse zelfevaluaties vaak zijn ingericht. Afvinklijstjes, waarmee je geen echt antwoord krijgt op de vraag hoe de raad presteert en hoe de individuele leden daar een bijdrage aan leveren. We moeten veel meer toe naar zelfreflectie. Eigenlijk hoor je daar het hele jaar door mee bezig te zijn in plaats van maar eenmaal per jaar. We leven in een dynamische wereld en dat vraagt om een continu proces van zelfreflectie én het ophalen van feedback bij anderen.’
Steenbeek: ‘Profielschetsen van raden van commissarissen zijn meestal erg traditioneel. En er wordt toch vaak gezocht in kringen van de usual suspects Professionals met een bepaalde expertise en achtergrond, die bij voorkeur al een tijdje meedraaien. Je hebt ook mensen met een andere achtergrond nodig. Niet alle leden van de raad hoeven bovendien ervaren te zijn, als het maar wel mensen zijn die met een frisse blik kunnen kijken naar de samenleving, de organisatie en haar bestuur en in staat zijn de kritische dialoog aan te gaan.’ Broekhuizen vult aan: ‘Eén van de kwaliteiten van een toezichthouder is autonoom kunnen denken. Zorgen dat conventies je niet in de weg zitten. Dat betekent inderdaad ook dat je het moet durven aangeven als je iets niet weet. Autonoom denken vereist tegelijkertijd wel dat je ook blijft openstaan voor de perspectieven van anderen.’
Broekhuizen vindt het goed dat Toezicht met passie een kop en een staart heeft. ‘Juist omdat het een vierdelige serie is, geeft het inspiratie en legt het de verantwoordelijkheid bij de toezichthouders om er daarna zelf iets mee te doen. Het heeft een aanjaagfunctie, waarbij iedere deelnemer zich op specifieke onderdelen heeft kunnen laten inspireren, om daar vervolgens binnen de eigen raad mee aan de slag te gaan.’
Steenbeek vult aan: ‘Bij woningcorporaties is het toezicht in beweging. Deze reeks bijeenkomsten heeft onder andere weer laten zien hoe waardevol het is als je mensen uit verschillende clubs bij elkaar zet en een omgeving creëert waar mensen op een heel persoonlijke manier hun dilemma’s kunnen delen en bespreken. Als die ontwikkeling van laagdrempelige, toegankelijke
interactie doorzet gaan we echt leren en bewegen we naar een passender toezicht. Het is prijzenswaardig dat de VTW dergelijke initiatieven aanjaagt en faciliteert.’
Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VTW op 27 juni wordt de eerste fase van Toezicht met passie afgerond. «
Karin Broekhuizen: ‘Stel jezelf de vraag: waarom wil ik toezichthouder zijn?’
Roel Steenbeek: ‘Als je zelf niet verandert, doet de organisatie dat ook niet’
Als groep van specialistische bedrijven leveren wij flexibel maatwerk bij calamiteiten en in de facilitaire dienstverlening.
Of het nu gaat om gevelreiniging, hulp na een calamiteit, glasbewassing of asbest saneren.
Dolmans staat voor u klaar. 088 - 3656267 dolmans.com
• Sloopwerken
• Asbestsanering
• Renovatie/herstel
• Zonnepanelen
U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig. Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Wij saneren, renoveren en plaatsen desgewenst zonnepanelen. Ook voor sloopwerkzaamheden kunt u bij ons terecht. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.
Vastgoed biedt zekerheid en kan op de lange termijn een hoog rendement opleveren. Wanneer een pand langdurig leeg staat, kan een pand lijden onder de gevolgen hiervan, zoals waardevermindering en een lager rendement.
Leegstand funest voor rendement Leegstand is funest voor het rendement van een pand. Het brengt namelijk een groot aantal risico’s met zich mee, zoals een vergrote kans op diefstal, kraak, vandalisme of verloedering. Wanneer een pand langer leeg staat, neemt de kans op grote schade toe. Onopgemerkte lekkages of ernstig zichtbaar verval aan de buitenzijde zorgen voor waardevermindering en maken het pand tot een aantrekkelijke plek voor onder andere krakers. Om de waarde te behouden en om het object interessant te houden voor potentiële huurders of kopers, is het van belang deze risico’s te beperken.
Samenwerken met een leegstandbeheerder kan dan uitkomst bieden. Dit zijn gespecialiseerde bedrijven die als geen ander op de hoogte zijn van de risico’s van leegstand. “De risico’s gaan verder dan alleen waardevermindering van het pand”, vertelt Hans Spanjersberg, General Manager bij leegstandbeheerder en marktleider Ad Hoc. “Ook de polisvoorwaarden en premies van de verzekering kunnen wijzigen, waardoor schade bij leegstand niet in alle gevallen wordt gedekt. Veel vastgoedeigenaren weten dit niet.”
Een leegstandbeheerder, zoals Ad Hoc, helpt bij het op peil houden van de waarde van een pand. “Door tijdelijk representatieve bewoners of startende ondernemers te plaatsen, worden de risico’s beperkt en krijgen starters op de woning markt en startende ondernemers de kans om een betaalbare woon- of werkruimte te betrekken”, vult Spanjersberg aan. “De tijdelijke gebruikers schrikken vandalen, krakers en dieven af en houden de uitstraling van het pand op peil. Gebruikers werken of wonen natuurlijk zelf ook graag in een nette en verzorgde ruimte.”
pand is een leefbaar pand en een leefbaar pand is makkelijker te verkopen of te verhuren. Daarnaast kunnen bezichtigingen te allen tijde doorgaan.” Samenwerken met een leegstandbeheerder lijkt dus een goede manier om leegstandrisico’s en de daling van het rendement op de lange termijn te beperken.” Spanjersberg geeft daarbij aan dat het belangrijk is om te werken met een leegstandbe heerder die het Keurmerk Leegstandbeheer draagt. “Dit betekent dat Ad Hoc onder andere voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van de gebruikers van de ruimten.” Ook de overheid moedigt het werken met keurmerkhouders aan en geeft aan zelf uitsluitend te werken met leegstand beheerders die dit keurmerk dragen.
De vastgoedmarkt trekt weer aan. Dit betekent echter niet dat de risico’s van leegstand verdwenen zijn. Als commercieel vastgoedeigenaar blijft het belangrijk bij de mogelijkheden voor risicobeheersing en waardebehoud van leegstaande panden stil te staan. Om een pand aantrekkelijk te houden voor potentiële huurders en kopers loont het de moeite om na te denken over het inschakelen van een leegstandbeheerder. ■ Leegstaand schoolgebouw dat wordt beheerd
De gevolgen voor het waardebehoud van het object zijn aanzienlijk. “Een tijdelijk beheerd
16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer is het de nieuwe FLOW-directeur Johannes Osinga die blind de vragen kiest.
Hoeervaartuuwdagelijksewoon-werkverkeer?
‘Mijn werkgebied is heel Nederland. Ik verwacht dat ik voor mijn werk zo'n 60.000 kilometer per jaar zal rijden. Op de terugweg altijd met klassieke muziek. Dan overdenk ik mijn dag en kom ontspannen thuis.’
Zijnerin2050nogwoningcorporaties?
‘Ik denk het wel. Georganiseerd door het maatschappelijk middenveld of de overheid. Omdat de markt geen businesscase kan maken van het huisvesten van mensen met lage inkomens.’
Opwelksociaalmediumbentuhetmeestactief? ‘LinkedIn. Dat vind ik een mooie manier om voor mijn werk mensen op te zoeken en te benaderen.’
Als u minister van Wonen was, wat zou u als eerste doen?
‘Ik zou het werk vooral overlaten aan de mensen die het moeten doen. Het valt me op dat de landelijke overheid de corporaties nog steeds wantrouwt en dat zorgt voor verlamming. Het is nu weer tijd voor vertrouwen.’
Wat heeft u van uw vader?
‘Hij was directeur van een praktijkschool die leerlingen opleidde tot boer. Hij gaf veel spreekbeurten voor boerenorganisaties. Hij leerde mij dat de vorm daarbij boven de inhoud gaat. Je moet je publiek entertainen om het geboeid te houden.’
Hoe woont u als u 85 bent?
‘Liefst in een woongroep. Ik zie hoe bij veel ouderen het doel uit hun leven verdwijnt. In zo'n woongroep heb je allemaal een taak. De tuin onderhouden of koken bijvoorbeeld. Dat lijkt mij een mooie manier om mijn leven af te sluiten.’
‘Sociale cohesie. Een verschrikkelijk woord, ik weet het. Maar ik vind het belangrijk de mensen te kennen die in mijn buurt wonen. Zodat je naar elkaar kunt omkijken als er iets aan de hand is.’
Waarwerduinhetafgelopenjaarheelergblijvan?
‘Dat 15 van mijn 21 medewerkers hun volledige scholingsbudget hebben opgemaakt, vlak voor ik bij het CNV vertrok. Zij zijn allemaal aan hun persoonlijke ontwikkeling gaan werken. Het is heel belangrijk dat managers daar goede afspraken met hun medewerkers over maken. Ik ben niet voor niets bij FLOW gaan werken.’
Moeteenoverlastgeverdewijkuit?
‘Ik geloof erg in eigen verantwoordelijkheid en zou eerst onderzoeken waarom mensen zich vreemd gedragen. Als dat niks verandert, moet de overlastgever uiteindelijk de wijk uit. Dat is dan de consequentie van zijn gedrag.’
Hoeduurzaamisuweigenwoning?
‘We hebben ons huis zelf gebouwd. Het is een heel goed geïsoleerde houtskeletwoning. Ik denk dat het label A heeft.’
Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?
‘Laten zien dat corporaties mooie organisaties zijn om voor te werken. Zodat we de beste mensen kunnen aantrekken. Ik ben ervan overtuigd dat medewerkers het verschil maken. Je hebt ze nodig om noodzakelijke innovaties door te kunnen voeren.’
Stelugaatopproefwonenineencorporatiewoning, waarzouuopletten?
‘Is het een leuke buurt en heeft het huis een goed binnenklimaat? In de jaren 70 woonde ik in een huis met schimmel op de muur. Dat was niet gezond.’
Watvindtuzobelangrijkdatuhetwiltmeegeven aandevolgendegeneratie?
‘Punt een: blijf jezelf ontwikkelen. Ga niet pas nadenken over je verdere loopbaan als ontslag dreigt. Tegelijkertijd is het belangrijk om als samenleving na te denken over een ander economisch model. Met het huidige gaan we het niet redden. Robotisering en automatisering leiden ertoe dat veel werk verdwijnt. Beide punten vragen aandacht.’
Watzouudoenaandewachttijdenvooreensociale huurwoning?
‘Daar gaat wat mij betreft een vraag aan vooraf. Wat voor soort maatschappij wil je zijn? Door de robotisering en automatisering kunnen steeds meer mensen aan de onderkant van de samenleving terechtkomen. Terwijl die ontwikkeling eigenlijk zou moeten leiden tot meer welzijn voor iedereen.’
Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over? ‘Dat word ik niet zo vaak. Als het gebeurt, is het door onrechtvaardigheid.’
Wanneer hebben huurders genoeg invloed? ‘Wanneer echt naar hen geluisterd wordt.’
Johannes Osinga (1972) is sinds 1 juni 2017 directeur van FLOW (Fonds Leren en Ontwikkeling Woningcorporaties). De stichting zet zich in voor de scholing en ontwikkeling van alle corporatiemedewerkers en wordt gefinancierd door de werkgevers en werknemers. Daarvoor was Osinga onder meer jarenlang bestuurder van het CNV.
Nederland vergrijst. Het aantal 75-plussers stijgt van ongeveer 1,5 miljoen in 2020 naar 2,6 miljoen in 2040, blijkt uit CBS-cijfers. Maar er zijn wel regionale verschillen. ‘Om de vergrijzing op te vangen, is meer nodig dan voldoende geschikte huurwoningen’, zegt Yvonne Witter van het Aedes-Actiz Kennis-centrum Wonen-Zorg (KCWZ).
‘Naarmate huurders ouder worden krijgen ze een andere woonbehoefte. Een aangepaste woning kan een oudere helpen bij het langer zelfstandig wonen. Vanaf 2025 ontstaat in het hele land meer vraag naar nieuwe en aangepaste huurwoningen, waar ouderen met hulp van mantel- en thuiszorg kunnen wonen. Voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels en huisarts
moeten vlakbij deze woningen liggen. Uit onderzoek van hoogleraar Sociale Demografie Jan Latten, blijkt dat het hebben van een netwerk voor een oudere minstens zo belangrijk is als een passende woning. Maar hij constateert tegelijkertijd dat dit netwerk afneemt doordat mensen minder kinderen – en dus minder kleinkinderen –krijgen. En doordat mensen vaker alleenstaand zijn: een derde van alle scheidende echtparen is 50 jaar of ouder. In de stad is doorgaans minder sociale cohesie dan in een dorp. Dit zijn allemaal belangrijke ontwikkelingen waar corporaties rekening mee moeten houden bij hun vergrijzende huurders. Essentieel is goede voorlichting door corporaties over wat mogelijk is bij een verhuizing. Vaak wonen ouderen al heel lang in een eengezinswoning en betalen daar-
door een lage huur. Financiële belemmeringen kunnen bijvoorbeeld worden weggenomen, door de huur niet of beperkt te laten stijgen als ze naar een andere woning verhuizen. Dit gebeurt nu ook al regelmatig. Oudere huurders moeten in elk geval niet het idee krijgen dat ze hun woning “uit worden gepraat”. Wooncoaches of woonconsulenten van de corporatie spelen hierin een belangrijke rol. Samen met zorgen welzijnsorganisaties.’
Meer feiten en cijfers over dit onderwerp op www.aedes.nl/cijfersvergrijzing.
‘Steeds meer vraag naar nieuwe en aangepaste huurwoningen voor ouderen’
De maatschappij verandert steeds sneller en de corporaties veranderen mee! Maar waarom zelf het wiel uitvinden? Want door kennis te delen die er al is en door met elkaar samen te werken krijgen we veel meer voor elkaar. Luister naar de ervaringen van collega’s, doe inspiratie op, leer van elkaar en deel vooral zelf ervaringen tijdens de Corporatiedag 2017!
Hou daarom donderdag 23 november 2017 vrij in de agenda. Dan organiseren wij de Corporatiedag 2017: Slimmer en beter voor elkaar . De middag staat in het teken van vernieuwing, kennisdeling en samenwerking. De inlooplunch begint om 12.30 uur. Het programma start om 13.30 uur en duurt tot 16.30 uur.
Locatie Corporatiedag 2017:
Bouw & Infrapark Harderwijk Ceintuurbaan 2, 3847 LG Harderwijk
Aanmelden voor de Corporatiedag 2017: Slimmer en beter voor elkaar?
Kijk op Aedes.nl/corporatiedag en meld je aan. De Corporatiedag is bedoeld voor medewerkers, bestuurders van woningcorporaties en voor Aedes genodigden. Medewerkers en bestuurders van partners van de vernieuwingsagenda zijn ook welkom.
Aan de Corporatiedag 2017 werken naast Aedes de volgende partijen mee: ActiZ, Bouwend Nederland, CorpoNet, Het Corporatiehuis (KWH/Stekademy), Kennisplatform Corpovenista, Platform31, FLOW en de Stroomversnelling.
Een leven lang leren en je blijven ontwikkelen: zo’n 120 woningcorporaties werken regionaal samen om hun werknemers daarin te ondersteunen en stimuleren. Zodat zij vitaal en met plezier aan het werk kunnen blijven. En het heel gewoon vinden om zelf de verantwoordelijkheid voor hun loopbaan te nemen. Drie corporatiemedewerkers vertellen hoe zij dat doen en met welke ondersteuning.
Corporaties stimuleren samen de loopbaanontwikkeling van hun medewerkers vanuit het idee dat ze met z’n allen in de regio daarin meer kunnen betekenen dan ieder voor zich. In werkgroepen bedenken en organiseren HRM’ers per regio een breed aanbod aan activiteiten. Om een kleine greep te doen: Transferpunt in Limburg biedt verschillende workshops aan en traint medewerkers om die workshops weer aan collega’s te kunnen geven. In Overijssel en Gelderland organiseert Samenwerk@Corporatie al een paar jaar een stagetiendaagse met dit jaar 100 deelnemers. En Loopbaaninitiatief in Noord-Nederland biedt onder andere loopbaangesprekken. De meeste van de elf regionale samenwerkingsverbanden zijn begonnen met financiële en praktische steun van het Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW). De oudste samenwerkingen – die in 2015 of daarvoor zijn begonnen – staan inmiddels financieel op eigen benen.
Werk je bij zo’n samenwerkende corporatie dan heb je dus veel extra ondersteunende mogelijkheden voor je loopbaan. En dat is nodig want de arbeidsmarkt is behoorlijk in verandering, blijkt uit het Arbeidsmarktonderzoek Woningcorporaties 2016 van TNO (zie kader). Sinds 2012 is het aantal formatieplaatsen (fte) bij woningcorporaties met bijna 15 procent afgenomen tot ruim 23.000 (ruim 25.000 medewerkers). Eén op de drie corporaties verwacht voor de komende drie jaar een verdere krimp van de werkgelegenheid, vooral in administratieve functies. Het werk wordt bovendien complexer, is de verwachting. Tegelijkertijd is het gemiddelde opleidingsniveau sinds 2012 niet verder toegenomen en zijn medewerkers bij corporaties gemiddeld ouder dan in andere branches. Wel nemen zij vaker het initiatief om een opleiding te volgen, maar daar blijft het dan ook bij. Het geeft de noodzaak aan om medewerkers te blijven stimuleren en mogelijkheden te bieden.
• Ruim 25.000 corporatiemedewerkers (23.123 fte)
• 89 procent heeft een vast contract (landelijk 73 procent)
• 36 procent werkt minder dan 32 uur per week (landelijk bijna 50 procent)
• 25 procent is 55-plus (landelijk 19 procent) en 13 procent is 35-min (landelijk 36 procent)
• Een derde heeft dagelijks contact met huurders
Het arbeidsonderzoek van TNO in opdracht van FLOW is te downloaden via www.aedes.nl/arbeidsmarktonderzoek.
Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW) zet zich sinds 1989 in voor de scholing en ontwikkeling van alle corporatiemedewerkers in Nederland. Ook ontwikkelt FLOW instrumenten voor werkgevers, ondersteunt HRM’ers en stimuleert arbeidsmarktonderzoek.
Zie ook 16 vragen aan Johannes Osinga, de nieuwe directeur van FLOW, op pagina 50 in dit nummer van Aedes-Magazine.
Dit speelt overigens niet alleen bij corporaties. In 2013 sloten het kabinet en de sociale partners het Sociaal Akkoord met afspraken over het toekomstbestendig maken van de Nederlandse arbeidsmarkt. Een onderdeel daarvan zijn de zogenoemde sectorplannen. Plannen per sector – bijvoorbeeld voor bouwnijverheid of detailhandel – om werknemers en werkgevers te helpen veranderen. Het kabinet stelde geld beschikbaar voor cofinanciering van scholing, begeleiding van ontslagen werknemers naar ander werk en extra leerwerkplekken voor jongeren. Voor de woningcorporaties hebben CAO-partijen ook zo’n sectorplan opgesteld. Op basis waarvan zij cofinanciering kregen voor onder andere de regionale samenwerkingsverbanden.
Als werkgever kunnen corporaties van alles aanbieden, maar het is aan medewerkers zelf om ermee aan de slag te gaan en bij te blijven. Zodat ze vitaal en met plezier kunnen blijven meebewegen met alle veranderingen en nieuwe ontwikkelingen in het werk. De pensioenleeftijd is nu al 67 jaar en zal in de toekomst waarschijnlijk nog verder stijgen. Al met al is het dus ongelooflijk belangrijk dat medewerkers zelf de verantwoordelijkheid voor hun loopbaan nemen. Drie corporatiemedewerkers die hiermee al volop bezig zijn, vertellen hoe zij dat doen.
Sylvia Op het Broek-Dormans (39), beleidsadviseur bij HEEMwonen: ‘Sinds twee jaar geef ik workshops aan collega’s over onderwerpen als tijdsindeling, daadkracht in teams en zingeving. Dat doe ik met zeven andere collega’s, naast mijn werk als beleidsadviseur. HEEMwonen ruimt veel tijd in voor dit soort interne trainingen over houding en gedrag en over bewustwording van wat ons motiveert. Het borrelt nu wel bij me: trainen vind ik zo leuk, moet ik niet vaker workshops gaan geven? Mijn leidinggevende Maurice Caris (links op de foto) stimuleert me in mijn persoonlijke
zoektocht. Via Transferpunt heb ik meegedaan aan een Toekomstsessie en die geef ik nu zelf ook af en toe. In Transferpunt werken de acht grootste Limburgse corporaties samen. Eén van hun activiteiten zijn Toekomstsessies: met een groep medewerkers van andere corporaties een dagdeel stilstaan bij je eigen ontwikkeling en visie op je toekomst. Heel waardevol. Mij geeft het een goed gevoel bewust met mijn loopbaan bezig te zijn. Ik hoef niet steeds te veranderen. Toch geeft even stilstaan en bezinning vaak verhelderende inzichten en biedt nieuwe kansen. Je ziet ook
wel situaties waarin mensen blijven hangen in werk dat niet meer bij hen past. Natuurlijk snap ik dat het onveilig kan voelen om over je loopbaan na te denken of te veranderen. Zelf ben ik vier jaar geleden overgestapt van de functie woonconsulent naar mijn huidige functie. Pittig, maar ook motiverend om nu met langetermijnzaken bezig te zijn zoals prestatieafspraken en allerlei adviesstukken. Mijn eerdere ervaring met verhuur en betrokkenheid bij wijkontwikkeling komt nog geregeld van pas.’
‘GOED GEVOEL OM MET MIJN LOOPBAAN BEZIG TE ZIJN’
Jelle Mulder (34), coördinator
Logistiek afdeling Onderhoud bij Woonbedrijf ieder1: ‘In maart heb ik een dag meegelopen met een technisch beheerder van woningcorporatie SWZ in Zwolle. Op ons intranet las ik dat Samenwerk@Corporatie net als vorig jaar een stage-tiendaagse organiseerde in Overijssel en Gelderland. Zo heb ik ook al eens halve dagen meegelopen met mijn collega’s bij Woonbedrijf ieder1. Dat wordt erg gestimuleerd, zo leer je je collega’s en hun werk beter kennen. De stage bij SWZ was een prima manier om
te onderzoeken of een coördinerende rol in het beheer van vastgoed iets voor mij is. In mijn logistieke functie mis ik het contact met klanten en de techniek – waar ik dat in vorige functies wel had. Mijn huidige werk is voornamelijk intern gericht. Ik geef onder andere leiding aan magazijnmedewerkers die de logistiek en het materialenbeheer verzorgen voor onze 45 vaklieden. Het is goed je ambities aan te kaarten. Dus vorig jaar heb ik met mijn teamleider Marijn Driessen (links op de foto) over mijn wensen gesproken. Mijn werk bij het magazijn draag ik nu gedeeltelijk over aan een collega. En ik
ga twee projecten doen: de verhuizing van onze afdeling Onderhoud naar het hoofdkantoor en het doorvoeren van een nieuw primair systeem. Daar was de stage ook goed voor: bij SWZ hebben ze al langer dat systeem dus nuttig om daarover ervaringen uit te wisselen. Omgekeerd waren ze bij SWZ geïnteresseerd in het elektrische sluitsysteem dat wij gebruiken voor de algemene toegangsdeuren van onze complexen. Inmiddels zijn ook collega’s van SWZ een dagje bij mij geweest. Stage is niet alleen goed voor het werk, je vergroot ook je netwerk.’
Minko de Weerd (38), programmamanager bij Dudok Wonen: ‘Sinds kort werk ik op uitleenbasis een dagdeel per week bij SSW in De Bilt om daar stakeholdermanagement te helpen opzetten. Voor Dudok Wonen doe ik dergelijk werk al tien jaar: ik onderhoud op strategisch niveau de contacten met stakeholders. Ik organiseer bijvoorbeeld de overleggen met huurdersverenigingen en gemeente voor de prestatieafspraken. Voor mij is de uitleenklus een mooie manier om eens te kijken of advieswerk me ligt. En SSW is geholpen met mijn kennis.
Onze HRM-adviseur Annemieke Bos (op de foto links) heeft het contact tot stand gebracht. Zij hoorde toevallig dat SSW op zoek was naar dit soort kennis toen ze bij de oprichtingsbijeenkomst van KLIMMR was, het samenwerkingsverband van zeventien corporaties hier in de regio om loopbaanontwikkeling van medewerkers te stimuleren.
Van Dudok Wonen krijg ik alle ruimte om dit te doen. Het bedrijf stimuleert het ook dat collega’s elkaar vervangen bij een zwangerschapsverlof of als iemand langer ziek is. Op die manier heb ik een aantal maanden de
manager Communicatie vervangen en heb ik als teamleider de informatiebalie al eens onder mijn hoede gehad. Zo’n tijdelijke vervanging moet je zien als een stage, een kans om andere ervaring op te doen. Het biedt je gelegenheid om uit te zoeken wat je nog moet leren. Ik praat met mijn leidinggevende over mijn loopbaanontwikkeling. Je moet wel zelf je ambities aangeven en openstaan voor kansen. Zoals KLIMMR die biedt met bijeenkomsten en workshops en de mogelijkheid om bij een andere organisatie te vragen of er ruimte is om rond te kijken en nieuwe ervaringen op te doen.’
1950 1980 2014 2016
Kompakt Schoorsteen 2.0 Kompakt 2.0-serie
Met de Kompakt 2.0-serie van Ubbink!
We willen niet uit de hoogte doen, maar voor de Ubbink Kompakt 2.0-serie maken we graag een uitzondering!
Angelique Wevers, al 23 jaar bewoner van de Kweekweg, stoort zich aan de schots en scheef staande pijpjes op het dak. ‘Dat geeft onze wijk een rommelige uitstraling’.
Met de Ubbink Kompakt 2.0-serie verandert dat voorgoed. Deze verzamelkap is een heuse blikvanger die bijdraagt aan de uitstraling van individuele woningen en de totale woonwijk. Wie wil ‘m niet in de buurt!
• Fraaie uitstraling van uw wijk
• Minimale dakdoorbreking door haakse montage
• Gegarandeerd luchtdicht met luchtdicht manchet
• Scheve montage onmogelijk
• Voldoet aan alle regelgeving
Kompakt Schoorsteen 2.0 in 8 varianten
Kompakt 2.0 WTW-Riool in 2 varianten
Kompakt 2.0 MV Box voorzien van mechanische ventilatie
Ubbink, voor uw gemak!
www.ubbink.nl/revolutieophetdak
Kompakt 2.0 WTW/WP luchtwarmtepomp
» slimmer en beter voor elkaar « 61
VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN
Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen ze door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Zwolle, Amersfoort, Oldenzaal en de provincie Brabant. Zie ook: www.aedes.nl/vernieuwingsagenda.
In 2016 verhuisden in Amersfoort 28 ouderen met hulp van een wooncoach naar een woning die beter bij hun levensfase en woonwensen past. Kleiner of gelijkvloers. De Alliantie, Portaal en Omnia Wonen bieden deze dienst nu anderhalf jaar gezamenlijk aan.
‘We luisteren goed naar de wensen van een huurder en vertellen graag over de mogelijkheden’, vertelt wooncoach Monique van de Walle (niet op de foto). En soms leidt dat tot een verhuizing. Ouderen ervaren allerlei belemmeringen
om te verhuizen, zoals werken met een digitaal woonruimteverdeelsysteem. ‘Als je niet tussen computers bent opgegroeid, kan dat heel moeilijk zijn.’
Soms denken oudere huurders dat ze veel moeten opknappen aan hun huurwoning. Of dat de huur flink stijgt na een verhuizing. ‘Zorgen die we eigenlijk altijd kunnen wegnemen. Het moeilijkste is vaak toch emotioneel afscheid nemen van een huis en eventuele spullen. Daar moet iemand echt klaar voor zijn. Tot die tijd kan een traplift ook prima uitkomst bieden.’
Een groep eerstejaars studenten van het Zwolse Deltion College bouwde vier sociale huurwoningen voor deltaWonen. De corporatie gaf de jonge bouwers extra bouwtijd, maar verwachtte wel kwaliteit.
‘Met dit project dragen we bij aan het opleiden van geschoolde vaklieden in onze regio’, zegt Evert Leideman, directeurbestuurder van deltaWonen. Bouwcombinatie Stadshagen begeleidde de studenten op de bouwplaats. ‘Een compleet huis bouwen in samenwerking met anderen, is toch heel wat anders dan muurtjes metselen in een praktijklokaal’, zegt Leideman. Na een jaar bouwen is Zwolle nu vier moderne energiezuinige dijk-woningen rijker. Een steen in de gevel herinnert aan het bijzondere bouwproject. ‘Ze kunnen later tegen hun kinderen zeggen, dit is het eerste huis dat ik bouwde.’
Vaklieden zijn hard nodig, zeker nu de bouw weer aantrekt. ‘We horen van onze opdrachtnemers hoe moeilijk het is om mensen aan te trekken. Voor ons als opdrachtgever in de bouw is het natuurlijk heel belangrijk dat er genoeg personeel is, want we stoppen in de toekomst niet met bouwen.’
DeltaWonen gaat daarom nog meer samenwerken met de Zwolse onderwijsinstellingen. Ze wil zich hierbij ook op hbostudenten en wo-studenten richten.
In vier weken slopen, bouwen en opleveren. Woningcorporatie WBO Wonen kreeg het voor elkaar met vier woningen in een jaren 50wijk in Oldenzaal. Bouwer Dura Vermeer bedacht daarvoor samen met de corporatie het concept Blokje Om.
Bij de sloop blijft de fundering staan en daarop komt een houten skeletconstructie met steenstrips. ‘Qua kwaliteitsbeleving en geluidsisolatie doet het niet onder voor een gemetselde woning’, vertelt Rudy Ligtenberg, manager Vastgoed en Beheer van WBO Wonen. Bewoners gaan er in comfort fors op vooruit, terwijl de woonlasten gelijk blijven. Dankzij extra zonnepanelen hebben de woningen een energieprestatie van 0,3.
De vier woningen zijn een pilot. ‘Per blokje doen we samen met de bewoners kennis en ervaring op voor de volgende blokjes.’ Ze onderzoeken nu de beste optie voor energiebesparing: bijna energiezuinig, nul-op-de-meter of energieneutraal. ‘We redeneren vanuit de huurder, voor wie het zo voordelig mogelijk moet zijn.’ Met Blokje Om kan WBO Wonen heel gericht wijken opknappen. En bewoners kunnen snel terugkeren als zij dat willen. Bij de start van Blokje Om anderhalf jaar geleden, hebben de betrokken medewerkers eerst stage bij elkaar gelopen. ‘Wij lieten zien: wat komt er kijken bij het verhuren van woningen? Zo zagen ze dat het ons niet gaat om het verhuren van woningen, maar om leefbaarheid en het huisvesten van mensen.’
BrabantWonen ontwikkelde een website die de complete planning & control-cyclus visualiseert voor huurdersorganisaties en gemeenten. Het blijkt ook een handig instrument voor de eigen collega’s.
Op het scherm verschijnt een kleurrijke cirkel met de maanden van het jaar. De cirkel laat de processtappen, de deadlines en de producten in de planning & control-cyclus zien. Het valt meteen op hoeveel verschillende stappen dat zijn en hoe lang de aanloopen doorlooptijden van sommige processen zijn. Momentum heet de website. ‘Dit digitale instrument maakt inzichtelijk hoe alle processen en daarbij horende interne en externe documenten met elkaar samenhangen’, legt Erik Cuppen uit. Hij is business controller bij BrabantWonen.
De verantwoordingsinformatie (dVi), de prospectieve informatie (dPi), de financiële meerjarenprognose (FMP), de jaarrekening en het bod op de woonvisie; het zijn maar enkele van de vele documenten en processen uit de planning & control-cyclus van een woningcorporatie. Eén klik op de omschrijving-button en de site geeft een heldere korte uitleg van al die afzonderlijke onderwerpen. Even doorklikken via de buttons planning of datum en op het scherm verschijnen de extern betrokkenen zoals gemeenten, huurdersorganisaties of de Autoriteit woningcorporaties en welke informatie zij wanneer van wie krijgen.
‘We gebruiken het instrument niet alleen om huurdersorganisaties en gemeenten te informeren’, zegt
Cuppen. ‘De site is ook heel handig voor de corporatiecollega’s die geen of beperkte financiële kennis hebben. Het is een soort interne Wikipedia van onze planning & control-cyclus.’ De website is ook door andere corporaties te gebruiken. ‘Met enkele kleine bewerkingen is het instrument makkelijk aan te passen aan andere lokale situaties’, zegt Cuppen.
Woningcorporaties die geïnteresseerd zijn in het gebruik van dit digitale instrument kunnen contact opnemen met Erik Cuppen, business controller bij BrabantWonen, e.cuppen@ brabantwonen.nl.
Hij praat liever dan dat hij timmert. Die conclusie kun je wel trekken als je het leven van Martin Uitenbosch (1857-1913) overziet. Maar dan wel praten in dienst van een hoger doel: arbeiders aan betere leefomstandigheden helpen. Zelf al heel jong wees, gaat hij in de leer bij een timmerman waar zijn slaapplaats in de houtkrullen is, onder de werkbank. Uitenbosch trouwt de dochter van de dorpssmid en vestigt zijn eigen timmerbedrijfje in Alkmaar. Daar raakt hij allengs verzeild in allerlei sociale en politieke activiteiten, zoals een coöperatieve bouwvereniging en de Vereeniging tot verbetering der Volkshuisvesting Alkmaar (VVA). Uitenbosch is van beide verenigingen voorzitter en vanaf 1901 bovendien raadslid voor de Sociaal Democratische Arbeiders Partij. In die hoedanigheid pleit hij in 1904 bijvoorbeeld voor een woonvertrek van minimaal 16 vierkante meter in arbeiderswoningen. Een meerderheid in de raad houdt het in de gemeentelijke woningverordening op 12 vierkante meter, uit vrees dat huizen anders voor arbeiders te duur zullen worden. In 1907 blijkt uit een woningonderzoek in Alkmaar dat 140 arbeiderswoningen eigenlijk rijp zijn voor sloop. De VVA wil vervangende betaalbare huizen bouwen, tegen een huur van 1 à 1,5 gulden per week. Uitenbosch en zijn medebestuursleden praten zich de blaren op hun tong om bouwgrond te regelen. Dat lukt uiteindelijk in 1912. Uitenbosch maakt de oplevering van deze eerste 40 woningen – op de foto – nog mee. Na zijn overlijden in 1913 heet de straat Uitenboschstraat. De woningen zijn tegenwoordig gemeentelijk monument en nog steeds als sociale huurwoningen in beheer bij woningcorporatie Van Alckmaer.
Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.
Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. AedesMagazine is gratis en verschijnt zes keer per jaar.
Aedes is de brancheverenging voor woningcorporaties in Nederland. Zij werken dagelijks aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die om welke reden dan ook steun in de rug nodig hebben. Corporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. 1 op de 3 huishoudens in Nederland woont in een corporatie-
woning. Ongeveer 300 corporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle corporaties in Nederland. Aedes berhartigt hun belangen, ondersteunt hen bij het uitvoeren van hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.
Redactie Mariet Bolluijt, Margriet Pflug en Latifa Vonk (hoofd- en eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Rutger Spanjer en Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal, Carolien van
der Ploeg en Ingeborg van Velzen (productie). M.m.v. Peter Breyer, Eelco Parie, Clemy de Rooy en Marco de Wilde.
Redactiesecretariaat
T (088) 233 37 50 E aedesmedia@aedes.nl
Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam
Druk Senefelder Misset, Doetinchem
De nieuwe woningwet met de hieruit voortkomende werkzaamheden, heeft een groot beslag gelegd op de capaciteit van de woningcorporaties. Veel veranderingen zijn inmiddels doorgevoerd of zijn nog onderhanden. De inspanningen hebben zich de afgelopen periode met name gericht op het tijdig en correct opleveren van de jaarrekening met onder meer de verwerking van de marktwaarde, de stelselwijziging en de dVi. Tijd om even pas op de plaats te maken? De volgende uitdagingen liggen alweer op de loer!
Scheidingsvoorstel
Corporaties hebben eind 2016 een voorlopig scheidingsvoorstel ingediend. De Aw heeft een deel van deze voorstellen beoordeeld. Voor een ander deel is uitstel aangekondigd omdat de taken niet tijdig kunnen worden verwerkt. Bij corporaties waar beoordeling heeft plaatsgevonden, moet in veel gevallen tot aanpassingen worden overgegaan. In een aantal gevallen (bijvoorbeeld omdat er nieuwe zienswijzen moeten worden opgevraagd) kan de beoordeling zelfs leiden tot het verplicht herzien van de dPi2016.
De onafhankelijke controller is bij diverse corporaties nog niet aangesteld. Deze functie adviseert over financiën, organisatie en beleid en evalueert tenminste twee keer per jaar de financiële risico’s. Wanneer de procesbeschrijvingen en interne controle op orde zijn, zorgt deze rol voor een efficiëntere bedrijfsvoering en lagere bedrijfskosten. Hofmeier kan voor deze onafhankelijke, vaak parttime functie, uitkomst bieden met haar Flexibele schil®.
Wet bescherming persoonsgegevens
Naast de veranderingen vanuit de Woningwet moet ook worden voldaan aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens waarbij een verplichting is opgenomen om zogenaamde “datalekken” te melden. Voldoet men als organisatie niet aan de gestelde eisen en heeft men onvoldoende maatregelen genomen dan kunnen forse boetes worden opgelegd. Deze wijziging vraagt aandacht op ICT-gebied, maar ook zijn veel organisatorische maatregelen noodzakelijk.
Inrichting financiële administratie
De inrichting van de financiële administratie moet mogelijk herzien worden als gevolg van alle ontwikkelingen in en rondom de sector. Hierbij valt te denken aan:
• Het professionaliseren van de activa-administratie met een goede vastlegging op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, naast het behouden van de historische uitgave prijs.
• Het inrichten van de functionele winst- en verliesrekening en de daarvoor benodigde kostenverdeelstaat in het primaire (financiële) pakket. De juiste vastlegging van de typering DAEB/niet-DAEB in de administratie en het inrichten van de administratie en processen om juiste managementrapportage hiervoor mogelijk te maken.
• Het verbeteren en uitbouwen van assetmanagement en de inrichting van de hiervoor benodigde systemen. De voorbereiding van de planning en controlcyclus, gericht op eerdere oplevering van de jaarrekening en dVi in 2018.
• Het vastleggen en optimaliseren van bedrijfsprocessen, inclusief risico-inventarisatie en beheersmaatregelen, gericht op het “in control” zijn van de organisatie. Hierbij dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor de strategische doelstellingen van de organisatie en de wijze waarop deze behaald dienen te worden.
Hofmeier biedt de helpende hand. Vanuit de expertise die onze professionals hebben in de sector van woningcorporaties denken wij met u mee en pakken samen met u deze nieuwe uitdagingen aan.
Nieuwsgierig?
Neem contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst, 06 - 51 41 59 46, p.vangilst@hofmeier.nl.
Hoe komt u aan actuele cijfers omtrent de woonruimteverdeling? Met welke gegevens bepaalt u uw beleidskeuzes? Al meer dan 70 corporaties halen deze informatie uit DOMIS, het systeem van Enserve. Gebruiksvriendelijk en
op maat gemaakt met precies díe gegevens die u nodig heeft.
Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimteverdeling voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden.
Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Door onze uitgebreide en specialistische kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een antwoord en voor elk probleem een passende oplossing. Bel Elst!