Aedes-Magazine 12/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /12 / 2015

Willem Boterman

‘JONGEREN ZIJN PIONIERS IN DE STAD’ » AEDES-BENCHMARK IN VOGELVLUCHT » » VAKER EEN VERWARDE BUURMAN » » ‘LOOP EENS STAGE BIJ EEN ANDERE CORPORATIE’ » » 16 VRAGEN AAN MARTIN SOMMER »

“Ik de juiste informatie, planning en facturatie via het onderhoudsproces van NCCW.”

“En via internet konden wij zo onze reparatie regelen.”

Bijna vijftig woningcorporaties zijn u al voorgegaan.

NCCW introduceert een nieuwe oplossing, gebaseerd op het CORA-proces Onderhouden Eenheden. NCCW ontzorgt!

Een zeer uitgebreide oplossing die als geheel kan worden ingezet, maar de verschillende componenten kunnen ook afzonderlijk worden ingezet, ongeacht het ERP+-systeem dat gebruikt wordt. De oplossing bestaat uit:

is geborgd dat “we dezelfde taal spreken”. Dit biedt vele mogelijkheden om onderlinge samenwerking tussen partijen op een hoger niveau te brengen.

• Mobiele toepassingen op het gebied van klant- en medewerkerportalen, een fieldservice-oplossing voor vaklieden van de eigen dienst en derden en een module voor Mutatie-Inspectie.

• Procesondersteuning ten behoeve activiteiten die binnen de eigen organisatie worden uitgevoerd, maar juist ook ten behoeve van monitoring én sturing van activiteiten die door externe uitvoerenden worden uitgevoerd (60-70% van de werkzaamheden worden immers daar uitgevoerd).

• ESB+ dienst ten behoeve van communicatie met externe uitvoerenden.

U blijft als corporatie altijd in regie over dit proces, zodat u: • altijd uw klanten te woord kunt staan en van de laatste informatie kunt voorzien • de afhankelijkheid van derden vermindert, u blijft in regie • en uw partner de kosten van administratieve werkzaamheden tot een minimum beperkt en dus betere prijsafspraken kunt maken (interessant voor corporatie, maar zeker ook voor de derde die zijn concurrentiepositie verstevigt).

Nu kunnen woningcorporaties en leveranciers hun informatie-uitwisseling volledig optimaliseren. Door standaardisering van processen en berichtenverkeer (CORA, VERA, KOVON, KOVRA en S@les in de Bouw),

Voordelen:

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar KWESTIE VAN KIEZEN

Onze woningen hebben ieder jaar meer zonnepanelen, meer zuinige ketels, meer zonneboilers. En elk jaar zijn er meer sociale huurwoningen met een groen energielabel.

Laat ik dit commentaar beginnen met de feiten. Want zo is het wel, woningcorporaties hebben de afgelopen jaren veel energie gestoken in de verduurzaming van woningen.

Gemiddeld label B – of tegenwoordig

poraties op alle fronten scherper aan de wind

Energie-Index 1,25 – is ons doel voor

zullen zeilen, want het geld kunnen we maar

2020. Gaan we dat redden? Nee, het tempo

een keer uitgeven. Maar wel met oog voor de

ligt op dit moment te laag om dat doel te halen.

beschikbaarheid, betaalbaarheid én kwaliteit

Hoe dat komt? We hebben te maken met kabi-

van sociale huurwoningen.

netsmaatregelen die de verduurzaming van

Betekent dit dat er minder geld wordt uitge-

huurwoningen niet ten goede komen. En dan

trokken voor energiebesparing? Laten we onze

druk ik mij nog voorzichtig uit. Over de gevol-

huurders in de kou staan? Nee, zeker niet. We

gen van de verhuurdersheffing hoef ik u niets

blijven ons inzetten voor duurzame en ener-

te vertellen, die zijn

giezuinige woningen.

overduidelijk. Een be-

De komende jaren

lasting die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017 leidt tot veel minder investeringsruimte voor nieuw-

‘We blijven ons inzetten voor duurzame en energiezuinige woningen’

bouw en renovatie.

nemen onze uitgaven aan energiemaatregelen alleen maar toe.

Duurzaamheid

blijft

voor ons een speerpunt; voor een beter

Daarnaast moeten we onze woningen vanaf

wooncomfort en lagere woonlasten voor onze

2016 ‘passend’ toewijzen. Uitgangspunt daar-

huurders en uiteindelijk voor een beter milieu

bij is de huur die mensen betalen en niet hun

ook voor toekomstige generaties.

totale woonlasten. Onze goedkoopste wonin-

Maar het beleid van dit kabinet maakt het er

gen zijn schaars en vaak minder energiezuinig.

niet makkelijker op. Haal dus in ieder geval die

Natuurlijk willen we ook deze huizen aanpak-

heffing van tafel en houd bij passend toewijzen

ken. Maar mensen die hierop zijn aangewezen,

rekening met de woonlasten. Dan komt de

kunnen een huurverhoging amper betalen.

energiedoelstelling voor 2020 uit het Energie-

Om woningen met een lage huur beschikbaar

akkoord weer in zicht. Want hoe je het ook

te houden, kunnen we dus minder huizen ver-

wendt of keert, op dit moment is het voor

beteren.

corporaties een kwestie van kiezen tussen be-

De keuze voor betaalbaarheid hebben we sa-

schikbaarheid, betaalbaarheid of kwaliteit.

men met de Woonbond al gemaakt. In lijn met het sociaal huurakkoord matigen we de huren

Marc Calon

de komende jaren. Dit betekent ook dat cor-

Voorzitter

3

4 ELNAME

rporatie

Per verhuureenheden

319

corporaties

88% van corporaties 92% Aedes-leden

2,4 miljoen verhuureenheden vertegenwoordigd

97,5%

94%

2015 2014

Waarvan

ALITEIT

277

rporaties

BEDRIJFSVOERING

313

corporaties

VERWARDE 271 HUURDERS

Per grootteklasse

DEELNAME AAN ALLE ONDERDELEN corporaties

HOE GA JE ER MEE OM?

XL 100%

10 L 97%

3 COMMENTAAR Kwestie van kiezen 6 ONDERTUSSEN in Wageningen 18 OPINIE ‘Duurzame warmte moet goedkoper worden dan gas’ – Pieter de Jong 20 OPINIE ‘Beter toezicht met afspraken vooraf’ – Bas Maassen en Ben Wouters 23 MENSEN EN WONEN – Walter Laisina 32 16/32 Zestien vragen aan Martin Sommer 43 FEITEN & CIJFERS over liberalisatiegrens huurdersHassan spreken 44193.000 GOEDEMORGEN Najja zich uit 49 PRIKBORD Weetjes en tips 51 COLUMN Fietsenrek – Yasmina Aboutaleb 60 HUISVESTER VAN HET VOLK Johanna ter Meulen Totaalscore 62 ACHTERAF Rendier – Nienke Gorter +0,1 62 COLOFON

UURDERSOORDEEL

M 99%

S 96%

BEDRIJFSLASTEN

Per grootteklasse

24

%

%

XL 100%

5

AEDESBENCHMARK 2015 De tweede editie van de Aedes-benchmark laat zien dat huurders tevredener zijn dan vorig jaar en dat corporaties hun M S beïn- XS vloedbare 99% bedrijfslasten 96% hebben 92% verlaagd.

35

EEL XS 92%

XXS 73%

ken zich uit

N

L 97%

inhoud

+0,1

,4

ANDERE BAAN? Hoe verleid je mensen verder te kijken dan hun eigen corporatie en na te denken over hun loopbaan? Regionaal werken corporaties samen om dat voor elkaar te krijgen.

BEDRIJFSLASTEN

54

WILLEM BOTERMAN Hoog opgeleide jongeren brengen gentrificatie in stadsbuurten. Geograaf Willem Boterman onderzoekt de effecten: ‘In Amsterdam is nog steeds één derde van de woningen sociale huur.’

+77%

niet-beïnvl

6

/

Dweil De algemene ruimtes en de stoep zijn brandschoon sinds Jacco van Dijk en Diana Rothuizen zelf schoonmaken in hun galerijflat in van de Woningstichting in Wageningen. Een keer in de week gaan ze aan slag met bezems, emmers sop en een dweil. Voorheen deed iemand van een schoonmaakbedrijf dat en was het meer dan eens een rommel in het trappenhuis: mensen gooiden hun peuken en lege blikjes zomaar neer. Dat gebeurt niet meer sinds de flatbewoners weten dat Jacco en Diana een oogje in het zeil houden. De flatbewoners betalen maandelijks hetzelfde bedrag voor de schoonmaak, maar nu is het echt schoon. Het begon anderhalf jaar geleden als proef op verzoek van de bewoners.

Sindsdien volgen bewoners uit sommige andere flats dit voorbeeld. En de Woningstichting gaat ook zelf bewoners benaderen voor het schoonmaken van trappenhuizen.

ondertussen in Wageningen tek st : margriet pflug

|

foto : marcel van den bergh

7

ht.

advertentie

Huurrechtkennis op peil houden en verdiepen blijkt niet eenvoudig Overlast, onrechtmatige bewoning, gebreken, huurders die elkaar neerschieten... een greep uit de zaken die Chris Postma, manager juridische zaken bij woningcorporatie Rochdale ziet langskomen. Hij ervaart het juridische werk bij een woningcorporatie als heel divers: “80% van de zaken gaat over huurrecht. Daarnaast houden we ons bezig met vragen en strategieën rondom vastgoed, stadsvernieuwing en projectontwikkeling.”

CORE BUSINESS “Onze core business is huurrecht. Daarin zijn we echte specialisten. Huurrecht voor woningen, winkels of bedrijfsruimte, we zien alle zaken en trends voorbijkomen. En we kunnen bij vrijwel alle geschillen zelf naar de kantonrechter, wat het werk extra leuk maakt.

We acteren als een advocatenkantoor, alleen bij hoger beroep moeten we de zaak uitbesteden.”

GEDEGEN OPLEIDING “Het is voor mij heel belangrijk om mijn huurrechtkennis op peil te houden en te verdiepen.

En dat blijkt niet eenvoudig!

Want er is eigenlijk geen gedegen opleiding huurrecht voor bedrijfsjuristen. Ja, voor beginners heb je prima introductiecursussen van één of twee dagen. Maar een echte opleiding voor gevorderden die is er niet. De vereniging voor huurrechtadvocaten biedt wel zo’n opleiding aan, maar die is niet toegankelijk voor bedrijfsjuristen.”

UITDAGEND PROGRAMMA “Ik wilde daar verandering in brengen, en ik bleek niet de enige te zijn. Toen ik rondvroeg bleken veel bedrijfsjuristen ook interesse te hebben in een specialisatieopleiding.

Juristen van woningcorporaties maar ook van vastgoedbeleggers en andere bedrijven die te maken hebben met huurrecht. Ik zocht een programma dat je uitdaagt. advertorial4.indd 1

Eindelijk een gedegen huurrechtopleiding voor ervaren juristen!

Chris Postma Manager Juridische Zaken Rochdale

Waarbij je met andere experts kunt sparren over zaken die nu spelen. Waarbij je, aangespoord door je docenten en medecursisten, echt goed voorbereid naar de lessen gaat. Geen vrijheid-blijheid

je uitgebreid kunt inzoomen op vragen waar je normaal gesproken niet aan toekomt.

Met een docent die discussies op wetenschappelijk niveau kan leiden. Dan wordt het echt interessant!”

Onze core business is huurrecht.

Daarin zijn we echte specialisten.

cursus, maar een erkende opleiding, vergelijkbaar met de opleiding van de vereniging voor huurrechtadvocaten.

Met opdrachten, examen en diploma. OSR Juridische Opleidingen heeft actief op deze behoefte ingespeeld.”

GROTE BEHOEFTE “Vooral aan gezamenlijk overleggen over actuele vraagstukken is grote behoefte. Nu discussieer ik vanachter mijn bureau met collega’s over de dagelijkse praktijk. Dat blijft casuïstisch. Wat ik nodig heb is een breder platform, waarmee

SPARREN “Hoe ga je bijvoorbeeld om met het fenomeen Airbnb? Bij ons in Amsterdam speelt dat enorm. En is er echt niets te doen tegen schee�huurders?

Soms is het een lange weg. Als de huidige uitleg van de wet je niet verder helpt moet je proberen een verandering te forceren. Door het starten van een proefprocedure bijvoorbeeld. Of door te lobbyen bij het ministerie, als we zien dat een bepaalde groep tussen wal en schip valt. Zoals werkende jongeren met psychiatrische klachten die nog geen woon-

duur hebben opgebouwd en/ of geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, waardoor ze op korte termijn niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Juist bij zulke zaken is het handig om samen te werken met specialisten die dezelfde vragen en belangen hebben.”

SPECIALISATIEOPLEIDING START 21 JANUARI

OSR Juridische Opleidingen heeft inmiddels een opleiding ontwikkeld voor huurrechtjuristen: de specialisatieopleiding huurrecht voor bedrijfsjuristen, die voor het eerst start op 21 januari 2016.

Deze opleiding biedt verdieping, verbreding en de mogelijkheid voor vakgenoten en autoriteiten om te sparren over de belangrijke huurrechtvraagstukken van deze tijd.

Kijk voor meer informatie op osr.nl/huurrecht 04-12-15 15:27

DOE DE GRATIS SCAN!

Hoe staat uw woningcorporatie ervoor?

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING Werken volgens de nieuwe Woningwet vraagt om een andere organisatie van de bestuurlijke processen, het toezicht, de huurderinspraak alsmede de rapportages. Saneren, transformeren en regisseren zijn thema’s waarin Advante woningcorporaties zowel kan begeleiden als inspireren.

Werkt u al volgens de nieuwe Woningwet?

BALKONVERHOGING ANTISLIP OPLOSSINGEN BALUSTRADEVERHOGINGEN RUBBEREN DREMPELHULPEN GALERIJBEKLEDING

Doe de gratis scan op advante.nl/grip-op-de-woningwet Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

ESAA Erasmus Executive Programs Finance & Risk Management voor Woningcorporaties Bent u werkzaam als directeur, financieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in financiële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld. De opleiding gaat op 7 april weer van start met 8 wekelijkse colleges. De modules zijn ook los te volgen.

Module 3 Treasury Management 21 april 2016

Module 1 Risicomanagement 7 april 2016

Module 2 Project Control 14 april 2016

Module 5 Financial Accounting 19 mei 2016

Module 7 Module 6 Performance Management Internal Control 26 mei 2016 2 juni 2016

Start: Tijd: Locatie: PE-uren:

Module 4 Financial Management 12 mei 2016 Module 8 Corporate Governance 9 juni 2016

7 april 2016 16:00 - 21:00 uur campus Woudestein, Erasmus Universiteit Rotterdam 40

Nadere informatie over de opleiding, de docenten, het collegegeld en inschrijving kunt u vinden op de website www.esaa.nl/executives.

Natuurlijk kunt u ook contact opnemen met de Program Director: drs. J.H. Mersmann: mersmann@ese.eur.nl of telefonisch: 010 -408 14 92 ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam

foto : erik van der burgt

10

VER

leefbaarheid 11 tek st : l atifa van heerde en hanneke nagtZ a aM

SAMENWERKEN AAN ZORG VOOR RWARDE HUURDERS

Woningcorporaties zien vaker verward gedrag bij hun huurders, blijkt uit onderzoek van Aedes.

Soms zijn zij zichzelf ĂŠn hun buren tot last of vormen ze zelfs een gevaar. Corporaties zijn er om deze groep een huis te bieden. Tegelijkertijd moeten ze zorgen dat andere huurders prettig en zonder overlast van de buurman kunnen wonen.

Hoe gaan zij om met deze problematiek?

12

terugval krijgen, hun medicatie niet innemen of op een andere manier de

‘Ik kom steeds vaker situaties tegen waarvan ik denk: het is te dol voor woor-

controle verliezen. Het kan ook gaan om mensen zonder psychische

den dat we dit niet kunnen aanpakken. Ook in

problemen, dementerende ouderen, verslaafden of mensen met een

het belang van de mensen zelf.’ Als portefeuil-

verstandelijke beperking die verward gedrag vertonen en overlast ver-

lehouder Veiligheid bij Woonbedrijf in Eind-

oorzaken.

hoven komt Koj Koning regelmatig in aan-

Jaarlijks veroorzaken zij zo’n 2.000 incidenten, zoals geweld tegen bu-

raking met ernstig verwarde huurders. Zoals

ren of corporatiemedewerkers, brandstichting, ontploffingen of andere

een dementerende vrouw die het gas aan liet

schade aan de woning. En corporaties krijgen jaarlijks zo’n 18.000 mel-

staan en ’s nachts naakt aanbelde bij de buren

dingen van structurele overlast door verwarde personen. De toename

op zoek naar haar man die al vijf jaar dood is.

komt waarschijnlijk door het overheidsbeleid om mensen langer zelf-

Haar familie vond dat ze naar een verzorgings-

standig te laten wonen met begeleiding en door de decentralisatie van

huis moest, maar mevrouw wilde zelf niet.

zorg naar de gemeente en de bezuinigingen die daarbij horen.

Woonbedrijf moest uiteindelijk een rechtszaak

Vaak komen corporaties er pas achter dat huurders problemen hebben

starten om de vrouw te laten verhuizen naar

als er meldingen over een adres binnen komen. Als huurders vanuit een

een plek met de juiste zorg. In dit geval hadden

GGZ-instelling of andere zorgorganisatie een woning toegewezen krij-

de buren vooral medelijden, maar het komt

gen, dan gaat het meestal goed. Zij sluiten een huurcontract gekoppeld

ook voor dat bewoners ronduit bang zijn voor hun buurman of -vrouw, weet Koning. ‘Soms besluit de schouw-arts na een incident dat de persoon niet hoeft te worden opgenomen.

Terwijl de buurt denkt: hallo, hij heeft net de ruiten ingegooid, is overduidelijk in de war, bedreigt z’n buurvrouw en slaat rare babbelpraat uit door de brievenbus.’

ZORGMIJDERS Drie kwart van de woningcorporaties zag in het afgelopen jaar een lichte of sterke toename van overlast door ‘verwarde personen’, blijkt uit een enquête van Aedes (zie kader). In veel gevallen gaat het om mensen met psychiatrische problemen die in een psychose raken, een

AANJAAGTEAM VERWARDE PERSONEN Het kabinet en de VNG hebben een aanjaagteam ­verwarde personen opgericht. Dat team moet ervoor zorgen dat in de zomer van 2016 alle gemeenten een plan van aanpak hebben voor zorg aan en ondersteuover het verbeteren van informatie-uitwisseling ­tussen betrokken partijen, het verbeteren van vroeg­ signalering, toegang tot ondersteuning en zorg in ­acute en niet-acute situaties en het verbeteren van de acceptatie van personen die verward gedrag vertonen. Het aanjaagteam staat onder leiding van Liesbeth Spies, burgemeester van Alphen aan den Rijn.

foto : erik van der burgt

ning van verwarde mensen. Het gaat dan bijvoorbeeld

leefbaarheid 13 BIJEENKOMSTEN Het Aedes-Actiz Kenniscentrum ­Wonen-Zorg organiseert in 2016 bijeenkomsten over de huisvesting aan een overeenkomst waarin staat dat de huurder in ieder geval een jaar

en zorg voor k ­ wetsbare doelgroepen.

begeleiding krijgt. Anders is het als een huurder later een terugval krijgt

21 januari 2016: studiemiddag over

of op de reguliere manier aan een woning is gekomen en niet behandeld

KeyRing, een concept waarbij mensen

wil worden: de zogenoemde zorgmijders. ‘Die zien we veel’, zegt Rob

met een verstandelijke of psychische

van Son, directeur Wonen bij Woonstichting Etten-Leur. ‘Die huurders

­beperking zelfstandig kunnen wonen

bepalen zelf: ik mankeer niets en heb geen hulp nodig. Dat is lastig,

dankzij een netwerk om hen heen.

vooral als zijn buurman wel last heeft van zijn gedrag. Wij schakelen dan

26 mei 2016: een landelijke middag over

sociale wijkteams in om te zorgen voor de juiste begeleiding. Zelf han-

kwetsbare burgers in de wijk, in samen-

delen kunnen we niet, tegelijkertijd neemt de buurman ons de overlast

werking met diverse organisaties.

wel kwalijk.’

www.kcwz.nl

WAL EN SCHIP Vaak vallen verwarde personen tussen wal en schip, merken corporaties.

Een melding van een buurtbewoner komt de ene keer binnen bij de corporatie, dan weer bij de politie. Die komen vervolgens in actie: een buurtbeheerder of wijkagent gaat langs of klopt aan bij het sociaal wijk-

Woonbedrijf in ­Eindhoven overlegt regelmatig met ­politie, de gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties. Zo probeert de corporatie al in een vroeg stadium aandacht te geven en zorg te bieden aan – onder andere – kwetsbare huurders.

Andere corporaties werken op een vergelijkbare manier ­samen met partijen in de wijk.

14 team of een ander samenwerkingsverband dat in de wijk actief is. Maar er is op dat moment nog te weinig aanleiding om vanuit de gemeente of zorginstantie zorg, begeleiding of gedwongen opname op te leggen. En de sociale wijkteams zijn meestal nog niet voldoende opgetuigd om gelijk iets structureels met deze signalen te doen. En ondertussen groeit het probleem of dreigt het te escaleren.

‘Signalen melden is overal anders geregeld, áls het al geregeld is’, zegt Lilly Buurke, beleidsadviseur bij GGZ Nederland. Daarom pleit zij voor schappelijke ondersteuning. ‘Mensen moeten weten waar ze iets kunnen melden en wat ze daar kunnen melden. Naast corporatie en wijkagent moet daar ook de buurman van een verward persoon terecht kunnen of de leraar die verward gedrag signaleert bij een ouder van een kind.’ Buurke ziet een rol voor corporaties om met andere partijen – onder regie van gemeenten – een sluitend netwerk op te zetten met als onderdeel dit meldpunt. Zo kunnen dit soort signalen niet door het net glippen. ‘En we moeten mensen verleiden en stimuleren hulp te aanvaarden. Dit kan door GGZ-teams in de wijk in combinatie met sociale wijkteams.’

foto : anp

‘We moeten mensen verleiden en stimuleren hulp te aanvaarden’

een duidelijk meldpunt en een 24/7 beschikbaarheid van zorg en maat-

Begin 2015 stak een 35-jarige verwarde huurder zijn woning in het

appartementen zwaar beschadigd. De woningcorporatie schat de

Drentse Roden in brand. De rechter besloot dat hij zich moet laten

­schade op 600.000 euro. Uit onderzoek van Aedes blijkt dat woning­

­behandelen in een psychiatrisch ziekenhuis. Bij de brand raakten tien

corporaties een toename zien van dit soort incidenten.

leefbaarheid 15 REGISTREREN OF NIET

OVERLAST NEEMT TOE

Zo’n meldpunt kan alleen effectief zijn als de

Aedes ontving signalen van corporaties dat de overlast door ver-

partijen die eraan gelinkt zijn informatie goed

warde personen in wijken toeneemt. Voor Aedes aanleiding om

kunnen uitwisselen. Nu lopen corporaties vaak

een enquête onder haar leden te houden. 174 corporaties (ruim de

nog aan tegen privacywetgeving, merkt ook

helft) deed mee. Uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de

Monique van den Brink, medewerker Leef-

corporaties het afgelopen jaar een toename ziet van overlast en

baarheid bij Woningstichting Leusden. ‘Soms

incidenten door verwarde huurders. Vaak gaat het om geluids-

heb ik het idee dat instanties de risico’s in beeld

overlast, overlast ’s nachts door psychoses en paniekaanvallen,

hebben, maar die informatie niet mogen delen.

agressief gedrag tegen buren, huurachterstanden en verwaar-

We hebben nu bijvoorbeeld een nieuwe huur-

lozing van bijvoorbeeld de tuin.

der die we liever geen woning met gedeelde voordeur hadden toegewezen als we hadden

18.000 MELDINGEN

geweten van zijn psychische problemen.’ Door

Het afgelopen jaar waren er naar schatting 2.000 ernstige inciden-

dit te registreren had de corporatie de ontstane

ten, zoals geweld tegen buren of corporatiemedewerkers, brand-

overlast wellicht kunnen voorkomen.

stichting, ontploffingen of andere schade aan de woning. Verder

Uit het onderzoek van Aedes blijkt dat 10 pro-

kregen zij ongeveer 18.000 meldingen van structurele overlast

cent van de corporaties een beeld heeft van het

door verwarde personen.

aantal huurders met een GGZ-achtergrond, 70

Vaak gaat het om mensen met psychische en/of psychiatrische

procent weet dat gedeeltelijk. Toch moeten

problemen. Het onderzoek keek daarom ook in hoeverre corpora-

corporaties zich goed afvragen of ze willen

ties deze doelgroep in beeld hebben. 10 procent heeft een volledig

registreren en waarom ze dat willen, stelt

beeld, 20 procent heeft geen beeld en 70 procent een gedeeltelijk

Buurke. ‘Als je mensen met psychische proble-

beeld.

men registreert betekent dat niet dat je ook de kans op verward gedrag hebt geregistreerd.

AFSPRAKEN

Moeten we ook registreren of iemand een licht

Mensen met een GGZ-achtergrond komen vaker in een corporatie-

beperkt verstandelijk vermogen heeft? Of

woning terecht via normale woningtoewijzing dan via een GGZ-

dement is? Registreren werkt stigmatiserend

instelling. De helft registreert mensen met een GGZ-achtergrond,

en vergroot de vooroordelen over deze groep

voornamelijk aan de hand van de begeleidingscontracten die wor-

mensen. We moeten vooral met mensen in ge-

den afgesloten. 71 procent van de corporaties maakt afspraken

sprek gaan, ze aanspreken op hun verantwoor-

over de huisvesting van deze doelgroep, het vaakst met GGZ-

delijkheid en kijken bij welke hulp ze gebaat

instellingen en gemeenten. Die afspraken gaan vooral over bege-

zijn.’

leiding, maximum aantal toewijzingen en de verdeling van de doelgroep over wijken en straten.

‘NIET-PLUIS-GEVOEL’ Woonbedrijf doet al veel om goed met ver-

Lees meer over het onderzoek op Aedes.nl/verwardepersonen

warde huurders om te kunnen gaan, vertelt Koning. De samenwerking is goed, er zijn goede begeleidingscontracten, er is een protocol, de medewerkers worden getraind en ze hebben een goed beeld bij wat welke buurt aankan

zijn van de casus. Als het om vervuiling gaat, kunnen we een schoon-

aan nieuwe bewoners. Maar als iemand ernsti-

maakactie doen. Als het om strafbaar gedrag gaat, kan de politie diegene

ge overlast veroorzaakt, buurtbewoners bang

een keer vastzetten. Op een bepaald moment zijn je gezamenlijke

maakt en niet geholpen wil worden, dan is het

instrumenten op. En zolang de huur wordt doorbetaald, kan je dan niet

heel moeilijk om daar iets aan te doen. ‘We

zo veel. Je moet als verward persoon echt heel ver gaan wil je als gevaar

schalen de aanpak regelmatig op. Eerst zoeken

voor je omgeving bestempeld worden. Dus ik denk dat we die grens

we naar een oplossing samen met het wijk-

opnieuw met elkaar moeten definiëren.’

team, als dat niet lukt schalen we op naar

Incidenten en structurele overlast voorkomen is natuurlijk altijd het bes-

woonoverlastteams of zelfs naar het Veilig-

te. Daarom bekijkt Woonbedrijf of ze omwonenden vooraf kan inlich-

heidshuis (een stedelijk samenwerkingsver-

ten, als ze tenminste op de hoogte zijn van eventuele problemen bij een

band tussen gemeente, justitiële overheids-

nieuwe huurder. ‘We kunnen ze bijvoorbeeld uitleg geven over de

instellingen en maatschappelijke organisaties,

stoornis, hoe je daarmee kunt omgaan en wanneer ze ons moeten waar-

red.). Samen kijken we dan wie de trekker kan

schuwen als ze denken dat het misgaat.’

foto : holl andse hoogte

16 leefbaarheid

Het aantal meldingen bij de politie van overlast door verwarde mensen

omgeving (zoals de tuin), geluidsoverlast, nachtelijke overlast door

stijgt ieder jaar. Van ruim 52.000 meldingen in 2013 tot bijna 60.000 in

psychoses en paniekaanvallen en agressief gedrag tegen buren.

2014. Het gaat bijvoorbeeld om zichtbare verwaarlozing van de directe

Woonstichting Etten-Leur ziet op het gebied van preventie ook een belangrijke rol voor corporatiemedewerkers, omdat zij vaak achter de voordeur komen. De corporatie vraagt medewerkers bijvoorbeeld om te luisteren naar hun ‘niet-pluis-gevoel’, zegt Van Son. ‘Die seint de woonconsulent in als hij merkt dat een huis verwaarloosd is, dat iemand dement is of als er bijvoorbeeld geen vloerbedekking ligt of er

‘ We vragen onze medewerkers te luisteren naar hun niet-pluis-gevoel en de woonconsulent in te schakelen’

geen meubels staan terwijl er wel kinderen rondlopen.’ Daarnaast is Woonstichting Etten-

corporaties. Het zelfoplossend vermogen van wijken begint ver-

Leur extra scherp op mensen met huurachter-

zadigd te raken, merkt Van Son. ‘Als er één demente verwarde

stand omdat dat een indicatie kan zijn dat er

vrouw woont in een complex van 30 appartementen, dan zijn de

meer aan de hand is. ‘We pakken als corporatie

buren in staat met z’n allen te helpen: de een kookt, de ander doet

een rol in deze problematiek. Omdat we

boodschappen. Maar worden dat er steeds meer, dan trekken buren

vinden dat ook wij een verantwoordelijkheid

hun handen ervan af.’ Van Son wil daarom met de gemeente in beeld

hebben, namelijk als toeleider en aanjager. We

brengen of de problemen zich concentreren in bepaalde wijken.

zetten informatie door in sociale wijkteams en

Ook GGZ-Nederland merkt dat spreiding belangrijk is, vooral voor

via ons eigen netwerk.’

de integratie van mensen met een GGZ-achtergrond. Buurke: ‘We merken dat psychisch kwetsbare mensen nu vaak woningen toege-

OP DE AGENDA

wezen krijgen in wijken waar al veel mensen met problemen wonen.

Het onderwerp ‘verwarde personen’ moet

Terwijl zij juist behoefte hebben aan sterke sociale netwerken, werk

stevig op de agenda worden gezet, vinden veel

en dagbesteding.’

15 jaar gegarandeerd vakwerk in dakwerk Garanties op materialen en hun functionaliteit krijgt u al van de fabrikanten. Met DaksysteemGarantie Plus heeft u nu ook zekerheid over de manier waarop het Hellend Dak gemaakt is.

DaksysteemGarantie Plus Van De stichtinG Dakmeester Daksysteemgarantie PLUS is

DaksysteemGarantie Plus belooft Dat een hellenD Dak • is gemaakt door een dakdekker met het Komo­proces­certificaat

een product van de Stichting

hellende daken, aangesloten bij de Stichting

Dakmeester; de kwaliteits­

Dakmeester;

specialisten in hellende daken. Met Daksysteemgarantie PLUS willen Dakmeesters opdrachtgevers nog meer zeker­ heid bieden over de kwaliteit van de door hen gemaakte daken. Met name het zorgvuldig, digitaal, opgebouwde dossier wat bij oplevering wordt overhandigd is in dit kader een unieke kwaliteitsimpuls. Daarnaast nemen Dakmeesters

• beschikt over vastlegging van alle relevante facetten tijdens de bouw in een digitaal dossier; • is gecontroleerd door het onafhankelijke IKOB/BKB; • wordt opgeleverd met een

verplicht deel aan relevante fabrikantenopleidingen in het

garantiecertificaat voor

kader van regelgeving.

15 jaar met bijbehorend bouwdossier.

Voor meer informatie S tichting Dakmeester | Postbus 29 | 3417 ZG Montfoort Kijk op www.dakmeester.nl voor de Dakmeester bij u in de buurt.

18

PIETER DE JONG DIRECTEUR MAATSCHAPPELIJKE PROJECTEN YMERE

‘DUURZAME WARMTE

MOET GOEDKOPER WORDEN DAN GAS’

Op steeds meer plekken in het land ontstaan initiatieven voor ontwikkeling of uitbreiding van warmtenetten. Zoals het Regionaal Warmtenet Metropool Amsterdam. Een ‘wenkend perspectief’, vindt Pieter de Jong, directeur bij Ymere. ‘Maar zolang er niks verandert aan de business case zullen de plannen voor warmtenetten stagneren.’

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Wat speelt er in Amsterdam?

gebruiken, maar op termijn ook andere bron-

‘In de Metropoolregio Amsterdam onderzoe-

nen inzetten, zoals industriële restwarmte

ken verschillende partijen de mogelijkheden

van de Hoogovens en duurzame warmte uit

van een regionaal warmtenet. Dat zijn onder

biomassa en geothermie. Een groot deel van

andere het ministerie van Economische

de woningen die op dit nieuwe warmtenet

Zaken, de provincie Noord-Holland en diver-

aangesloten moet worden, is van woningcor-

se gemeenten. Het is een tamelijk groots plan

poraties. Daarom willen de overheden graag

dat uiteindelijk warmte moet leveren aan

dat ook wij onze handtekening onder het plan

. woningen in de regio. De partijen

zetten. Maar om steun van de betrokken cor-

willen niet alleen de bestaande warmtenetten

poraties te krijgen, zal eerst nog een aantal

opinie 19

problemen opgelost moeten worden. Dat

warmtetoevoer in de complexen komen. Dat

blijft de rekening vrij laag. In de bestaande

zelfde speelt ook op andere plekken in het

kost over het algemeen veel meer dan de

bouw is dat anders. Bij aansluiting van warm-

land waar overheden initiatieven ontplooien

investeringen die corporaties uitsparen omdat

tenetten zullen die bewoners hun energie-

om de rol van aardgas terug te dringen ten

wij onze eigen ketels niet meer hoeven te

rekening gaan vergelijken. Als de duurzame

gunste van warmtenetten.’

onderhouden en vervangen. Deze uitge-

warmte niet goedkoper wordt, verwacht ik

spaarde kosten zouden corporaties kunnen

dat het moeilijk zal zijn om voldoende draag-

investeren in aansluiting op het warmtenet,

vlak bij de zittende huurders te krijgen.’

Wat zijn die problemen?

‘Een belangrijk punt is de betaalbaarheid van

maar niet méér. Om ons woningbezit klimaat-

deze warmtevoorziening voor onze huurders.

neutraal te maken, moeten corporaties nog

Wat moet er nu gebeuren?

Nu wordt de prijs van stadswarmte nog be-

veel investeren in de renovatie en isolatie van

‘Het is zeker een wenkend perspectief om de

paald op basis van het principe Niet Meer Dan

woningen. Door de verhuurdersheffing is

warmtevoorziening te verduurzamen door

Anders. Een voor bewoners ondoorzichtige

onze investeringscapaciteit fors gedaald en

het gebruik van warmte die nu nog verloren

methode, die de prijs van warmte koppelt aan

dat vereist zorgvuldige investeringsbeslissin-

gaat. Maar de plannen voor warmtenetten

die van aardgas. Aardgas wordt de komende

gen. Aansluiten op stadswarmte is alleen

zullen stagneren als de business case niet

jaren schaarser en naar verwachting ook fors

kansrijk als corporaties dit zonder extra inves-

beter wordt. Warmte aan de bron is bijna gra-

duurder. Het zou raar zijn als de prijs van de

teringen kunnen doen.’

tis, maar moet via een dure infrastructuur naar

duurzamere stadswarmte gelijk oploopt met

onze huizen toe. De landelijke overheid is aan

de stijgende gasprijzen. Bewoners moeten de

Wat vinden de huurders eigenlijk?

garantie krijgen dat stadswarmte nooit meer

‘In Amsterdam zijn veel nieuwbouwwonin-

ontstaat met gas en elektriciteit. Die netten

dan  procent van de prijs bij gasverwarming

gen in bijvoorbeeld Nieuw West en op IJburg

zijn in het verleden volledig door de overheid

kost.

al aangesloten op stadsverwarmingsnetten.

gefinancierd. We willen uiteindelijk betaal-

Daarnaast zijn de aansluitingskosten op het

Over het algemeen zijn de bewoners tevre-

bare en duurzame warmtevoorziening die

warmtenet voor corporaties te hoog. Bij aan-

den. Het is een bedrijfszeker en veilig pro-

bruikbaar is voor bestaande, gestapelde bouw

sluiting van bestaande woningbouw op stads-

duct, er is geen gevaar voor ontploffing en

in de stad.’

warmte moeten de corporaties hun – collec-

koolmonoxide. De ondoorzichtige tarief-

tieve of individuele – cv-ketels verwijderen

structuur blijft wel een punt van irritatie, maar

en moeten er leidingen en apparatuur voor de

omdat het goed geïsoleerde nieuwbouw is,

zet om te zorgen dat er een level playing field

20

opinie BAS MAASSEN EN BEN WOUTERS, INTERIM CORPORATIEBESTUURDERS

‘BETER TOEZICHT MET AFSPRAKEN VOORAF’

De nieuwe Woningwet legt meer verantwoordelijkheid voor de prestaties van een woningcorporatie bij commissarissen. De raad van commissarissen doet er daarom goed aan een visie op bestuur en toezicht te ontwikkelen, vinden Bas Maassen en Ben Wouters. Dat is vervolgens de basis voor een toezichtskader afgestemd op het huidige krachtenveld en opgaven van een corporatie. ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

sluiten op de huidige tijd en – misschien wel belangrijker – de specifieke lokale situatie.

Visie De conclusies uit dit gesprek leiden tot een visie op het toezicht en het bestuur die past bij de betreffende corporatie. Dat kan bijvoorbeeld gaan over de invulling van de verschillende rollen van de raad van commissarissen (RvC) en de balans hiertussen, over de wisselwerking en de verhouding tussen toezicht en bestuur over het betrekken van de externe belanghouders, enzovoort. Deze uitgangs-

‘Kunnen jullie onze statuten even in overeen-

eisen die de nieuwe Woningwet stelt een

punten vormen de basis voor criteria voor de

stemming brengen met de nieuwe Woning-

afvinklijstje. Terwijl de Woningwet volgens

kwaliteit van de individuele commissarissen,

wet?’ Die vraag krijgen we de laatste tijd ge-

ons nu juist uitnodigt tot een fundamenteel

de kwaliteit van de RvC als geheel en de ver-

regeld van corporaties. Dat doen wij natuur-

gesprek over de inrichting van het bestuur van

houding tussen bestuurder en RvC. Het doel

lijk graag, maar niet zonder eerst de inrichting

en het toezicht op de corporatie. Het door-

van die visie: vaststellen hoe de inzet van het

van het interne toezicht bij die corporatie

voeren van de nieuwe wet is dus een mooie

bestuur en de RvC optimaal kunnen bijdragen

te bespreken. Want alleen nieuwe statuten

gelegenheid om de structuur van de organisa-

aan het realiseren van de missie en visie van

volstaan niet, vinden wij. Dan maak je van de

tie tegen het licht te houden en aan te laten

de corporatie. Die afstemming zou volgens

21 ons namelijk veel explicieter plaats moeten vinden. Zowel tussen commissarissen onderling, tussen de RvC en het bestuur en tussen de corporatie en haar externe belanghouders.

Kader Het toezichtskader gaat vervolgens concreet over het toezicht op de strategische, maatschappelijke en bedrijfsdoelstellingen. Het kader kan jaarlijks bijgesteld worden en geeft richting aan de manier waarop de RvC informatie ontvangt over en betrokken wil zijn bij de besluitvorming en algemene besturing van de corporatie. Zo kan in het toezichtskader bijvoorbeeld staan welke externe belanghouders op welke manier bij besluitvorming betrokken moeten worden en welke verantwoordingsinformatie de RvC daarover vervolgens wil ontvangen, op welk moment in het besluitvormingsproces en waarop toegespitst. Het doel van het toezichtskader: afstemming van verwachtingen tussen bestuur en toezicht. Het toezichtskader stelt de RvC met andere woorden in staat sturing te geven aan het bestuur. De door de wetgever verplicht gestelde evaluatie van het toezicht is tenslotte het uitgelezen moment voor zowel de actualisering van de toezichtsvisie als het opstellen van het jaarlijkse toezichtskader. Een voor-

‘Terwijl wij hoog opgeven over onze preventieve aanpak in kwetsbare wijken, dreigt een van de meest effectieve activiteiten om deze wijken te ondersteunen het slachtoffer te worden van een boekhoudkundige discussie.’

GERARD VAN BORTEL, ONDERZOEKER HOUSING MANAGEMENT TU DELFT, OVER DE POLITIEKE DISCUSSIE OVER DE FINANCIERING VAN WIJK- EN BUURTBEHEERDERS, OP CORPORATIE.NL.

‘Flexibel bouwen is misschien wel de grootste opgave die we hebben. In de toekomst zal er bijvoorbeeld nog meer behoefte zijn aan kleinere woningen, ook door de verdere vergrijzing.

Daarnaast blijkt dat de behoefte aan ontmoetingsruimten voor verschillende doelgroepen nog steeds toeneemt.’

JANTINE KRIENS, VOORZITTER DIRECTIERAAD VNG, OP WWW.PLATFORM31.NL.

beeld. Heeft een corporatie de huisvesting van vergunninghouders als prioriteit? Dan kan de RvC in het toezichtskader vastleggen dat de bestuurder bij álle plannen die hij of zij naar de RvC stuurt weergeeft hoezeer die plannen helpen bij de huisvesting van vergunninghouders en tot in welke mate van detail. Zo blijft de huisvesting van vergunninghouders scherp op het netvlies van het bestuur.

Medeverantwoordelijkheid RvC Die sturing vanuit de RvC is volledig in de geest van de nieuwe Woningwet. Sterker nog: een toename in de betrokkenheid van de commissarissen bij het reilen en zeilen van de corporatie is ook voor die commissarissen zelf van groot belang.

Met de nieuwe Woningwet worden commissarissen na het goedkeuren van de jaarstukken immers niet meer ‘gedechargeerd’: ze worden niet meer ontslagen van hun verantwoordelijkheid voor de (wan)prestaties van de corporatie over een gegeven jaar. Wij zien hier een verwijzing in naar de gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en commissarissen, die de wetgever voor ogen heeft. Commissarissen kunnen die verantwoordelijkheid veel beter dragen als zij actief bij kunnen dragen aan de prestaties van de corporatie.

‘In 2014 had een gemiddelde bewonereigenaar een maandelijkse aftrek van 65 euro terwijl de huurder van een corporatiewoning gemiddeld een huurverhoging van 4 tot 5 procent per jaar moest opbrengen om de corporaties in staat te stellen de (ver-) huurderheffing te bekostigen. Terwijl de hypotheekrenteaftrek nu zeer licht daalt, neemt de hypotheekschuld weer ouderwets toe. Een eigendomsneutraal woonbeleid is nu verder weg dan ooit.’

HUGO PRIEMUS, EMERITUS HOOGLERAAR TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT OP HET CORPORATIEFORUM.

‘De transitie naar schone energie is de geitenwollen sokken definitief voorbij, er is geld te verdienen en er liggen honderdduizenden banen in het verschiet.’

BERT WAGENDORP, COLUMNIST VAN EN IN DE VOLKSKRANT.

mensen en wonen 23 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO : MARK PRINS

‘IK HEB GEHOORD DAT DIT VROEGER EEN STAL WAS’ WALTER LAISINA () heeft sinds een

kijken en dit leek mij een knusse woning. En het

Volgens mij ga ik hier fijn en rustig wonen. Ik

paar dagen de sleutel van zijn woning

is een oud huisje, ik houd niet van nieuwbouw.

hoop ook dat het mij inspireert tot nieuwe

van BO-EX op het Veeartsenijterrein in

Nu ik de sleutel heb, voel ik dat mijn keuze goed

dingen, bijvoorbeeld in het maken van muziek.

Utrecht.

is geweest. Het is een warme, geborgen plek.

Dat is mijn grote hobby. Ik speel akoestische

Van de buren heb ik gehoord dat dit huisje

gitaar, vooral folk. Muziek uit verschillende

‘Ik heb dit altijd al een bijzonder plekje in de

vroeger een koeien- of paardenstal was. Het

windstreken. Ik verheug me nu al op de zomer:

stad gevonden. Een kennis van mij woonde hier

terrein was toen nog onderdeel van de faculteit

tuindeuren open en de tuin in. Dat is ook een van

schuin boven, dus ik kende het buurtje. Ik heb

voor Diergeneeskunde. Ik ga zeker op zoek naar

de redenen waarom ik voor deze benedenwoning heb gekozen.’

inmiddels een lange inschrijfduur bij Woningnet

informatie over de geschiedenis van het terrein.

opgebouwd, bijna  jaar. Daarom wilde ik echt

Nog leuker zou het zijn als ik iemand vind die er

zeker van mijn keuze zijn. Ik mocht van de

zelf over kan vertellen.

vertrekkende bewoonster een paar keer komen

Ik ben blij dat ik voor dit huis gekozen heb.

24

PRESTATIES VERBETERD, VERSCHILLEN VERKLEIND Meer deelnemers, meer onderdelen en bovenal: betere prestaties.

De Aedes-benchmark 2015 laat zien dat huurders tevredener zijn en corporaties hun be誰nvloedbare bedrijfslasten omlaag brachten, ten opzichte van vorig jaar. De benchmarkresultaten in vogelvlucht.

ties

RIJFSRING

13

raties

Aedes-benchmark 2015 25 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

DEELNAME

|

INFOGR APHICS : CHRISTIANE HOGE WEG

Met de tweede editie van de Aedes-benchmark hebben

bijvoorbeeld inzicht in de onderhoudskosten. Nieuw is

woningcorporaties flinke stappen gezet op weg naar

ook het onderdeel Maatschappij, dat inzicht wil bieden

een transparantere sector, waarin corporaties van

in de prestaties van corporaties bij het uitvoeren van

elkaar leren. Zo is de deelname gestegen en bestrijkt

hun maatschappelijke taak. Omdat beide onderdelen

de Aedes-benchmark gemeten in verhuureenheden

nieuw zijn, zijn de scores op deze onderdelen nog niet

(vhe) nu , procent van de corporatiesector.

goed vergelijkbaar en tellen ze voor dit jaar nog niet

Niet alleen het aantal deelnemers is groter, de bench-

mee in de vergelijking tussen corporaties.

DEELNAME

mark is ook uitgebreid. Dit jaar geeft de benchmark

DEELNAME Per corporatie Per corporatie

Per verhuureenheden Per verhuureenheden

Per corporatie

Per verhuureenheden

2,4 miljoen 2,4verhuureenheden miljoen verhuureenheden vertegenwoordigd

319 319

Per verhuureenheden corporaties

vertegenwoordigd 7,5%

corporaties 88% van corporaties

9

2,4 miljoen 92%92% Aedes-leden Aedes-leden verhuureenheden Per verhuureenheden Waarvan Waarvan vertegenwoordigd 88% van corporaties

2015

2015

20142014

97,5%

BEDRIJFS2,4 miljoen BEDRIJFSKWALITEIT KWALITEIT VOERING

VOERING verhuureenheden 277 313 vertegenwoordigd 277 313 corporaties corporaties 2014

94%

2015

corporaties

97,5%

97,5%

Per grootteklasse

Per grootteklasse

corporaties

DEELNAME AAN 2015 ALLE ONDERDELEN DEELNAME AAN 2014

271 ALLE ONDERDELEN corporaties

XL 100%

271

corporaties

XL 100%

L 97%

M 99%

L 97%

S 96%

XS 92%

M 99%

S 96%

X 7

9

Per grootteklasse Per grootteklasse

Per grootteklasse HUURDERSOORDEEL

193.000 huurders spreken zich uit

HUURDERSOORDEEL

193.000 huurders spreken zich uit Totaalscore

BEDRIJFSLASTEN

BEDRIJFSLASTEN

+0,1

N XL 100%

7,4

L M S Totaalscore 99% M +0,196%S XL 97% L

100%

97%

99%

7,4

96%

XS 92% XS

92% +77%

XXS 73% XXS

73%

niet-beïnvloed bedrijfslasten

o.a. verhuurdersh

319 319

Per corporatie

corporaties

88% van corporaties

corporaties

26

92% Aedes-leden 88% van corporaties 92% Aedes-leden

BEDRIJFSLASTEN

HUURDERSOORDEEL 2014

277 277

corporaties

313

corporaties

ONDERHOUD

193.000 huurders spreken zich uit

BEDRIJFSVOERING BEDRIJFSVOERING 313

Waarvan KWALITEIT

corporaties

97,5%

2014 2015

Waarvan

KWALITEIT

97,5%

2,4 miljoen Per verhuureenheden verhuureenheden 2,4 miljoen vertegenwoordigd verhuureenheden 2015 vertegenwoordigd

Per grootteklasse

+0,1

Totaalscore

Per grootteklasse NIEUW

7,4

corporaties

DEELNAME AAN ALLE ONDERDELEN DEELNAME AAN

271 ALLE ONDERDELEN corporaties 271

corporaties TEVREDENER HUURDERS

Maar liefst . huurders gaven een oordeel over hun

XL 100%

XL 100%

Instandhouding

L 97%

M 99%

+77% S 96%

L M S ONDERHOUD 97% 99% 96%

XS 92%

€ 1.7

XS 92% XXS 73%

XXS 73%

niet-beïnv bedrijfslas

Onderhoud kostte woningcorporaties in  gemiddeld

corporatie. Ze gaven gemiddeld een ,; dat is een stijging

o.a. verhuur . euro per verhuureenheid (woningen, maar ook parkeer-

van , punt ten opzichte van vorig jaar. Huurders waar-

plaatsen en ander vastgoed). Dit jaar keek Aedes wat betreft

deren het vooral als corporaties zich houden aan afspra-

het onderdeel Onderhoud alleen nog naar de ‘instandhou-

ken en oog hebben voor hun individuele situatie. De hoge-

dingskosten‘: de kosten van het onderhoud inclusief de aan

onderhoud toegerekende investeringskosten. Maar de kosten beïnvloed

re waardering wordt onder andere veroorzaakt doordat corporaties steeds vaker +0,1 hun processen vereenvoudigen. +0,1

op zich geven slechts een beperkt beeld van de onderhouds- bedrijfslas

Zo krijgen medewerkers vaker het vertrouwen om naar prestaties die corporaties leveren. Die kosten moeten we in BEDRIJFSLASTEN HUURDERSOORDEEL -5% eigen inzicht te handelen.

Denk aan de onderhoudsmedesamenhang zien met zaken als de beleidskeuzes van de corpo193.000 huurders spreken zich uit BEDRIJFSLASTEN HUURDERSOORDEEL werker die193.000 bij een huurder over de vloer komt voor een ratie en de kwaliteit van de woningen.

Een corporatie met huurders spreken zich uit ONDERHOUD B reparatie en zelf besluit om daar meteen ook een ander verouderd woningbezit is natuurlijk meer geld kwijt aan 7,3 7,4 7,2 reparatieverzoek af te handelen. onderhoud, dan een corporatie met vooral nieuwe woningen.

Nieuwe Huurders met een Vertrokken & Voor volgende edities van de benchmark breidt Aedes dit BESCHIKBA Totaalscore ONDERHOUD huurders reparatieverzoek huurders +0,1 onderdeel dan ook uit, zodat corporaties makkelijker zijn te Totaalscore 193.000 huurders +0,1 spreken zich uit & BETAALB vergelijken op het gebied van onderhoud.

Instandhoudingskosten +0,1

NIEUW in 2015

NIEUW in 2015

7,4 7,4

€ 925

€ 1.765 € 1.765 Instandhoudingskosten

+77% +77% € 325

€ 210

€

per vhe niet-beïnvloedbare Reparatie- niet-beïnvloedbare MutatieP bedrijfslasten instandhoudingsinstandhoudingsinsta per bedrijfslasten vhe kosten kosten o.a. verhuurdersheffing o.a. verhuurdersheffing

+0,1

+0,1

7,3 7,3

+0,1

+0,1

7,4 7,4

+0,1

+0,1

-5%-5%

betaalbare voorraad

925 €€ 925

7,2 7,2

per vheper vhe

€ 325 Reparatieinstandhoudingskosten

O be vo

BENCHMARKPOSI

Nieuwe Huurders Huurders met eenVertrokken Vertrokken Nieuwe met een huurders reparatieverzoek reparatieverzoek huurders huurders huurders

€ 325

beïnvloedbare beïnvloedbare bedrijfslasten bedrijfslasten Ontwikkeling

€ 210

ReparatieMutatie€ 210 €instandhoudings1.230 instandhoudingskosten kosten MutatiePlanmatige instandhoudingsinstandhoudingskosten kosten

11 Staartgroep

€ 1.230 -3,6%

Planmatige instandhoudingskosten

CB

CB

KBAARHEID ALBAARHEID

in 2015 Aedes-benchmark 2015 27

Woningtoewijzing In ontwikkeling

D

NIEUW in 2015

standhouding skosten

BESCHIKBAA RHEID & BETAALBA ARHEID

€ 1.765

NIEUW in 2015

Woningtoewijzing In ontwikkeling

Woningtoewijzing in ontwikkeling

per vhe

Ontwikkeling betaalbare Ontwikkeling betaalbare voorraad voorraad Ontwikkeling

Woningtoewijz ing In ontwikkeling

betaalbare voorraad

HuurprijsWoningtoewijzing

Inontwikkeling ontwikkeling

%

s-

Huurprijsontwikkeling

-3,6%

€ 1.230 Planmatige instandhouding skosten

HuurprijsHuurprijsontwikkeling

ontwikkeling

BESCHIKBAARHEID +3,8% -3,6% & BETAALBAARHEID OSITIES +3,8% EUW

NIEUW in 2015

NI

+3,8% MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES 26 Koplopers

80 Middengro

Ook de bouwsteen Maatschappij is nieuw in de Aedes-benchmark. Aedes beoogt

ep

hiermee in beeld te brengen hoe corporaties presteren in de uitvoering van hun maatAA

CB

CA

enchma

BB

AC

BA

AA

Huurprijsontwikkeling

schappelijke taak: het bieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens AB

AB

met de laagste inkomens. Aedes is dit jaar begonnen om de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van huurwoningen inzichtelijk te maken. Daarvoor zijn drie deel-

scores benoemd: woningtoewijzing, huurprijsontwikkeling en ontwikkeling van de betaalbare voorraad. Aedes breidt het onderdeel Maatschappij uit voor de volgende editie van de Aedes-benchmark.

Woningtoewijzing In ontwikkeling

NIEUW ONDERHOUD BESCHIKBAARHEID NIEUW in 2015 in 2015 BEDRIJFSLASTEN DERSOORDEEL & BETAALBAARHEID 193.000 HUURDERSOORDEEL huurders spreken zich uit BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSLASTEN EEL

193.000 huurders spreken zich uit

28

en zich uit

Instandhoudingskosten

€ 1.765 +0,1 LAGERE BEÏNVLOEDBARE +0,1

Totaalscore

+0,1

7,4

Totaalscore

BEDRIJFSLASTEN

,4

per vhe

Woningtoewijzing

7,4 +77%

+77%

In ontwikkeling

niet-beïnvloedbare bedrijfslasten

niet-beïnvloedbare Ontwikkeling o.a. verhuurdersheffing bedrijfslasten betaalbare

+77% niet-beïnvloedbare bedrijfslasten

o.a. verhuurdersheffingvoorraad

+0,1

+0,1

1

-5% 7,4

€ 325

7,2

beïnvloedbare bedrijfslasten

beïnvloedbare -5% bedrijfslasten

o.a. verhuurdersheffing Huurprijsontwikkeling

-3,6%

€ 925 € 925

€ 210

beïnvloedbare bedrijfslasten

€ 1.230

Huurders met een Vertrokken +0,1Reparatie-huurders +0,1 +0,1 7,2reparatieverzoek MutatiePlanmatige per vhe instandhoudingsinstandhoudingsinstandhoudingsertrokken kosten kosten kosten huurders per vhe Door de verhuurdersheffing stegen de totale kosten die corporaties kwijt zijn om de

-5%

organisatie draaiende te houden. Die heffing steeg namelijk van  miljoen euro in

€ 925

 naar , miljard euro 7,3 7,4in . Dit zijn kosten 7,2waar de corporatie niets aan kan veranderen. de kostenmet waareen corporaties wél invloed op hebben, daalden met Nieuwe MaarHuurders Vertrokken

 procent. Die daling zit hem vooral in lagerehuurders personeelskosten en minder incidentele huurders reparatieverzoek BENCHMARKPOSITIES lasten, zoals de kosten van een reorganisatie.

per vhe

26 Koplopers

81 Achter de koplopers 80 Middengroep

73 Voor de staartgroep 11 Staartgroep BC

CB

AA BA

CA

BB

+3,8%

AB

AA

AB

AC

CB

CC

Benchmark stimuleert verbetering KLEINE CORPORATIES SCOREN HET BEST

Voor de vergelijking tussen corporaties kijkt Aedes dit de koplopers dan grotere corporaties. De grotere jaar alleen naar de onderdelen Huurdersoordeel en

corporaties zijn wel aan een inhaalslag begonnen:

Bedrijfslasten. Corporaties worden ingedeeld in ver-

zij hebben hun bedrijfslasten het meest weten te ver-

schillende klassen: van AA tot CC. Waarbij de eerste

lagen ten opzichte van de benchmark van vorig jaar.

letter staat voor het huurdersoordeel en de tweede

Corporaties in de zogeheten staartgroep hebben hun

letter voor de bedrijfslasten. De Aedes-benchmark

bedrijfslasten bijna twee keer zoveel lager weten

 heeft  koplopers. Dat zijn corporaties die op

te brengen dan corporaties in de koplopersgroep.

beide onderdelen tot de best presterende corporaties

Daarmee worden de verschillen binnen de sector

behoren. Kleine corporaties behoren relatief vaker tot kleiner.

Dit jaar overhandigen wij ze aan zo’n 8.000 nieuwe bewoners

Bij BPD zijn we al sinds 1946 actief. Aanvankelijk als Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, met de maatschappelijke taak om de huizenhoge woningnood te bestrijden. Sinds die tijd hebben we meer dan 310.000 woningen gerealiseerd en zijn we uitgegroeid tot de grootste, meest toonaangevende gebiedsontwikkelaar van ons land. Vandaag vindt u onze buurten en wijken in 300 van de 393 Nederlandse gemeenten, in zowel buitengebieden als in of rond binnensteden. En bereiden we op 215 plaatsen de realisatie voor van opnieuw vele aantrekkelijke leefomgevingen waar het prettig wonen is. Ja, ons bedrijf is een en al bedrijvigheid. Voor het eind van dit jaar ontvangen meer dan 8.000 bewoners de sleutels van hun nieuwe huis. En daar zijn we best trots op. Meer weten over onze huidige en toekomstige projecten? Kijk op bpd.nl/uitgelicht

ADVERTENTIE

Advertentie

Wat is Wocozon?

Doorbraak voor zon bij huur Sinds juni 2015 is Wocozon actief bij 4 woningcorporaties en hebben al 1250 huurders zich aangemeld voor zonnepanelen.

De propositie van Wocozon blijkt dan ook een groot succes.

Stichting Wocozon financiert en exploiteert zonnestroom voor woningcorporaties.

Woningcorporaties in vier verschillen­ de provincies doen al zaken met Wocozon. Neem het Overijsselse SallandWonen, zij willen hun 5500 woningen gemiddeld naar energielabel B krijgen. Zonnepanelen spelen hierin een belangrijke rol, zegt projectleider Marijke Vlierhuis. “Het draagvlak onder huurders voor zonnepanelen is veel groter dan voor bijvoorbeeld dak­ isolatie”. De corporatie heeft gekozen voor samenwerking met Wocozon omdat het een organisatie zonder winstoogmerk is. De corporaties kiezen het bestuur van de stichting.

Wocozon, een spin­off van TNO, heeft veel kennis van de verduurzaming van sociale woningbouw, mede doordat het bedrijf oud­medewerkers van corporaties in dienst heeft.

Juist omdat alles bij Wocozon draait om duurzaamheid, plaatst de stichting alleen installaties die kwalitatief bijzonder goed zijn. Roland van der Klauw, directeur Wocozon: “We gebruiken zonnepanelen van JA Solar. Doordat deze panelen ISSO gecertificeerd zijn, mag de corporatie

30% meer rekenen bij de vaststelling van de energie index. De micro­om­ vormers van Enphase zitten direct onder de zonnepanelen op het dak, dus die nemen geen ruimte in de woning in beslag.”

De financiering is meestal een combi­ natie van leningen bij BNG Bank, provinciale energiefondsen en eventu­ eel andere partijen. “We hebben een regionale organisatiestructuur”, legt Roland van der Klauw uit. “Toekomstig rendement op onze investeringen herinvesteren we daarom ook altijd in verduurzaming van sociale woning­ bouw in de regio.”

Wocozon wil in 2016 4.000 installaties plaatsen en in 2017 zelfs 10.000, zegt Van der Klauw. “We hebben de financiering, de expertise en een ervaren organisatie. We zijn nu actief in vier provincies en dat worden er op korte termijn zes. Eind volgend jaar willen we volledig landelijk werken.

Het concept werkt, de bewoners zijn enthousiast en alle belemmeringen om ‘nee’ te zeggen hebben we stuk voor

• Wocozon is een stichting zonder winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving.

• Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal.

• Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project­ ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. Het exploitatierisico ligt bij Wocozon.

• Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom­ projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie wel de zeggen­ schap over strategie, rendement en prijsbeleid.

stuk weggenomen. Zo betalen huur­ ders alleen voor de stroom die ‘hun’ zonnepanelen opwekken, niet opge­ wekte stroom betalen ze niet, over­ productie is gratis en de prijs per kWh is voor eeuwig bevroren. Dat vinden bewoners fijn. Met enkele honderden aanmeldingen per maand kunnen we dat wel vaststellen. Het is tijd voor een echte stap richting duurzaamheid, Wocozon helpt daarbij.”

Meer weten over Wocozon?

Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58 Partners van Wocozon

EBU ECONOMIC BOARD UTRECHT

ASBESTOS 2016 6 en 7 april 2016 Ahoy Rotterdam De Organisatie en het ComitĂŠ van Aanbeveling van Asbestos 2016 wensen u een prettige Kerst en een spetterend Asbestos 2016.

Als u 2016 heel goed wilt beginnen... schrijf u dan in als deelnemer op de vakbeurs Asbestos 2016.

EXHIBITIONS ROTTERDAM INTERNATIONAL B.V.

www.asbestos2016.com

32

MARTIN SOMMER TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

FOTO : JEROEN POORT VLIET

welk moment was u het moedigst?

8 Op ‘Deze zomer stelde ik in een aantal

columns over de vluchtelingencrisis dat de Europese buitengrenzen dicht moeten en dat Nederland een maximum aantal vluchtelingen moet opnemen.

Nu delen veel mensen dat standpunt, maar toen kwam er nogal wat tegenspraak. Als je voor de troepen uitloopt, brengt dat een zeker risico met zich mee. Dat is heel Nederlands.’

32

Moet een overlastgever de wijk uit?

‘In sommige gevallen zeker. Als iemand flinke overlast geeft en de wijk het zelf niet kan oplossen. Mensen die overlast geven zijn geen slachtoffer maar dader.’

was uw laatste goede voornemen?

16 Wat

‘Vaker bij mijn vader op bezoek gaan.

Hij woont op een gesloten afdeling voor dementerenden in een verzorgingshuis in Sneek. Ik probeer eens in de twee weken te gaan; dat lukt niet.’

29

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning waar zou u op letten?

‘Hoe de vorige bewoners het hebben achtergelaten. Bijvoorbeeld of de gaatjes in de muur wel zijn dichtgesmeerd. Daar heb ik zelf allemaal gedoe over gehad.’

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET MARTIN SOMMER DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

werd u in het afgelopen jaar 11 Waar heel erg blij van?

‘Dat mijn zoons allebei een woning hebben gevonden. De een in Amsterdam en de ander in Parijs. Allebei in onderhuur maar wel voor een fatsoenlijke huur. In Amsterdam is het vreselijk moeilijk, maar breek me de bek niet open over Parijs. Je wilt niet weten wat ze daar voor stoffige bezemkasten aanbieden voor krankzinnige prijzen.’

16/32 33 is uw 5 Wat favoriete tv-

wat voor nest komt u?

9 Uit

‘Uit een katholiek gezin met zes

programma?

‘IK KIJK DE WERELD DRAAIT DOOR – HEEL KNAP DOOR DE OPTIMISTISCHE ONDERTOON – HET JOURNAAL EN HOMELAND.’

17

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

30

vindt u zo belangrijk dat u het 12 Wat wilt meegeven aan de

kinderen. Mijn vader werkte bij de

volgende generatie?

Hoogovens. Ik woon nu in Haarlem,

‘Nederlandse geschiedenis. En dan

nog geen  kilometer van mijn ouder-

niet alleen de feiten over Willem van

lijk huis in Beverwijk. Net als de meeste

Oranje, maar de verhalen hoe we in de

Nederlanders ben ik heel honkvast.’

loop der eeuwen hebben geleerd om samen te leven. Het is een illusie dat je

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?

zomaar kunt samenleven met mensen met een totaal verschillende achter-

‘Nee, de bedrijventerreinen langs

grond. Mensen moeten weten wat

de snelwegen zijn verschrikkelijk.

de norm is en die norm is hier voort-

En vanwege de vluchtelingenstroom

gebracht door de geschiedenis.’

roepen gemeenten dat ze weer gaan bouwen. Mensen die ach en wee roepen over het milieu en de biodiversiteit, vinden toch dat er meer moet worden

vierkante meter heeft een mens nodig om 23 Hoeveel prettig te wonen?

‘In Nederlands meer dan in Frankrijk

gebouwd.’

of Italië. Daar is het weer beter. De

maakt een wijk goed om in te wonen?

27 Wat

woningen zijn er kleiner en dus gaan mensen op een terrasje zitten of in een

‘Fatsoenlijke huizen, voldoende groen en voorzieningen. Liefst met goed

‘Ja dat denk ik wel, want het past bij een

openbaar vervoer. Dat is de laatste

typisch Nederlandse manier van rede-

decennia wel erg naar de ratsmodee

neren. De socioloog Gabriel van den

geholpen. In onze buurt zijn steeds

Brink stelt dat we in Nederland niet

meer buslijnen opgedoekt.’

bar koffiedrinken.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘In Nederland doen we het niet zo

over normen en waarden durven te

slecht. Ik heb vijf jaar in Frankrijk

praten. We denken dat we mensen

gewoond. De sociale woningbouw is

kunnen helpen door de omstandig-

daar erg rigide: smakeloze standaard-

heden te veranderen. Typisch iets van woningcorporaties, zo is de hele Schilderswijk in Den Haag opgeknapt. Maar de mensen blijven hetzelfde, ook als ze een nieuwe keuken hebben gekregen.’

wie zou u het liefst een uur in de lift 10 Met vastzitten?

‘Met Beatrice de Graaf. In het debat na de aanslagen in Parijs stelt zij dat wij het beter doen dan de Fransen, vanwege de wijkagenten in de haarvaten van de samenleving. Ik ben dat niet met haar eens.’

woont u als u 85 bent?

2 Hoe

‘Ik hoop dat ik dan dood ben.’

21 Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘DAT HOEF IK JULLIE TOCH NIET TE VERTELLEN? DAAR ZIJN CRITERIA VOOR.’

woninkjes. In Nederland bouwen we voor alle gezindten en inkomens en dat heeft geleid tot een grote variëteit van hoge kwaliteit.’

MARTIN SOMMER (1956) schrijft als politiek commentator elke zaterdag een column in de Volkskrant. Na zijn studie geschiedenis aan de Universiteit van Amsterdam had hij verschillende functies bij die krant. Sinds tien jaar werkt hij op de parlementaire redactie.

Zoveel beter dat het opvalt

samen inkoopambities realiseren

‘‘Carrierekansen in de corporatiesector’’

Sectorspecifieke Inkoopopleidingen Corporaties doen steeds meer met minder mensen en middelen. Activiteiten worden verder geautomatiseerd of uitbesteed aan derden; een trend die veel vraagt van goed inkoop- en leveranciersmanagement.

Trevian speelt hier op in door opleidingen te ontwikkelen voor deze carriere kansen van vandaag en morgen. Van een basistraining voor de beginnende inkoop professional tot een geaccrediteerde Masterclass op management niveau.

Trevian, samen inkoopambities realiseren.

Geaccrediteerde Masterclass Inkoop Leerlijn Inkoop basis Leerlijn Inkoop gevorderd Training Inkoop uitgavenanalyse Inschrijven of meer informatie?

 085 - 4012 750

 www.trevian.nl

arbeidsmarkt 35 tek st : marjon van weersch

|

foto ' s : jeroen van kooten

VERDER KIJKEN DAN JE HUIDIGE BAAN

Steeds meer woningcorporaties werken regionaal samen om de arbeidsmobiliteit en loopbaanontwikkeling van hun medewerkers te stimuleren. In Noord-Nederland en Amsterdam deden ze dat al een tijdje, sinds oktober zijn ook corporaties in Brabant, Limburg en in de Stedendriehoek in Oost-Nederland hiermee aan de slag. ‘We willen mensen verleiden om over de grenzen van hun eigen corporatie te kijken.’

36 HILDA MANZEZA-VOS (56) ‘Waarschijnlijk werk ik nog 11 jaar.

Daarom wil ik nieuwe dingen aanpakken’, zegt Hilda Manzeza. Niet dat ze de afgelopen jaren stil gezeten heeft. Voor haar werk bij het Drents/Groningse Woonborg volgde ze allerlei cursussen.

‘Als je ergens zekerheid had om tot je pensioen dezelfde baan te

Zoals techniek voor niet-technici en

houden, was het bij een woningcorporatie’, zegt Marjo Vankan,

teksten schrijven. Sinds 1986 werkt ze

waarnemend bestuurder bij HEEMWonen in Kerkrade. ‘Dat is niet meer

bij deze corporatie (en de voorgan-

zo.’ Daarom moeten corporaties hun maatschappelijke verantwoorde-

gers). De laatste jaren bij de frontoffice

lijkheid nemen, vindt Maarten van Gessel, directeur-bestuurder van Ons

en de planning van de vaklieden. ‘Mijn

Huis in Apeldoorn. Corporatiemedewerkers zijn trouwe werknemers.

man raakte in de WAO toen onze kinde-

Vooral bij kleinere corporaties zijn veel medewerkers al lang in dienst.

ren nog klein waren. Als fulltime wer-

Dat betekent veel kennis en ervaring, maar ook een hoge gemiddelde

kende kostwinner en moeder had ik

leeftijd. In de Limburgse regio Parkstad ligt die op 49 jaar, zegt Vankan.

jarenlang te weinig energie over om

De arbeidsmobiliteit is laag. ‘Medewerkers zijn nog niet zo bezig met de

daarnaast aan mijn loopbaan te werken.’

ontwikkeling van hun loopbaan’, zegt Van Gessel. ‘Er moet een cultuur

Nu zijn de zoons groot en is haar man

ontstaan waarin dat vanzelfsprekend is. Daar werken we nu samen aan.’

gezond weer aan het werk. Hilda ervaart weer ruimte voor zichzelf. Via het

WERK VERANDERT

Loopbaaninitiatief volgde ze verschil-

Waarom is dat nodig? Het aantal arbeidsplaatsen bij corporaties is de

lende trainingen en via FLOW doet ze

laatste jaren flink gedaald. De Aedes-benchmark 2015 laat zien dat cor-

nu een werk-naar-werktraject. ‘Het is

poraties eind 2014 ongeveer 1.500 fte minder in dienst hadden dan eind

vrij intensief. Maar het helpt een beeld

2013. Ruim de helft van alle corporaties heeft vorig jaar het personeels­

te krijgen van wat ik wil en kan.’ Het

bestand moeten inkrimpen. Uit een arbeidsmarktonderzoek uit 2014

liefst blijft ze bij Woonborg werken.

blijkt dat er aanzienlijk minder mensen nodig zullen zijn in de corpora-

Ze gaat haar talenten nu inzetten voor

tiebranche. TNO deed dat onderzoek in opdracht van het Fonds Leren

de OR en krijgt de gelegenheid zich te

en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW), de vakbonden en Aedes.

ontwikkelen in nieuwe taken. Ze hoopt

Naar verwachting verdwijnt de komende jaren 20 tot 30 procent van de

door te kunnen groeien naar een functie

28.000 banen. Dat heeft niet alleen te maken met de toenemende finan-

waar ze haar kennis en ervaring breder

ciële druk op de corporaties en de noodzakelijke besparing op de be-

kan inzetten.

drijfslasten. Ook het werk bij corporaties verandert, doordat ze minder taken hebben dan voorheen en door maatschappelijke ontwikkelingen als de steeds verdergaande digitalisering. Dat vraagt, behalve een kwantitatieve krimp van het personeel, ook kwalitatieve veranderingen.

‘Nieuwbouwprojecten hebben wij nog maar mondjesmaat’, illustreert Vankan. ‘Onze projectleiders zetten we steeds meer in bij renovatietrajecten. Dat vraagt om andere vaardigheden. Of neem assetmanagement. Een paar jaar geleden kwam je dat werk bij corporaties nauwelijks tegen. Nu zijn we volop bezig met de financiële en maatschappelijke waardebepaling van ons vastgoed en is er behoefte aan mensen met strategisch inzicht op dat terrein. Met opleidingen kan een deel van de corporatiemedewerkers doorstromen naar dit soort nieuwe functies, zegt Vankan. ‘Maar dat geldt niet voor iedereen.’

Corporatiepersoneel èn werkgevers moeten dus in beweging gaan komen. Om dat te ondersteunen geeft FLOW nu subsidie aan vijf regionale samenwerkingsverbanden van corporaties gericht op de loopbaanontwikkeling van medewerkers. Het is een van de maatregelen uit het Sectorplan Woningcorporaties van de CAO-partijen om knelpunten op de arbeidsmarkt aan te pakken. Het begon enkele jaren geleden met

arbeidsmarkt 37

‘Zo’n werknaar-werktraject helpt een beeld te krijgen van wat ik wil’

38

‘Na een tijdelijk contract kon ik via het Loopbaaninitiatief binnen een dag op gesprek komen’

arbeidsmarkt 39

het Loopbaaninitiatief in Noord-Nederland. Hierin werken 20 corporaties samen en hebben inmiddels meer dan 25 medewerkers een andere baan gevonden en zijn er ruim 220 loopbaangesprekken gevoerd. In Amsterdam werken sinds vorig jaar zeven corporaties samen onder de naam Corporaties in beweging. En in oktober van dit jaar zijn drie nieuwe regionale samenwerkingsverbanden gestart: in Brabant, Limburg en in de Stedendriehoek in Oost-Nederland. Hun aandacht is nu vooral nog gericht op de arbeidsmobiliteit tussen corporaties onderling. In de ­toekomst willen ze ook samenwerken met andere branches.

TALENTEN Stephanie Fontein is HRM-adviseur van Area, een van de dertien corpo-

MATTHIJS DE BOER (39)

raties van het Brabantse samenwerkingsverband Expeditie loopbaan.

Met de subsidie van FLOW willen ze een regionaal loopbaancentrum

De functie van verhuurmakelaar is

oprichten dat bestaat uit een coach en een website. Belangrijkste doel:

‘echt zijn ding’, zegt Matthijs de Boer.

inspireren tot nadenken over je loopbaan, met workshops en andere

‘Dienstverlenend, veel contacten met

activiteiten, met de inzet van sociale media en door loopbaancoaching.

huurders, maatwerk leveren als dat

En uiteindelijk met het aanmoedigen van functieroulatie tussen de aan-

­nodig is.’ Daarom was het ook jammer

gesloten corporaties.

dat hij een jaar geleden na een tijdelijk

Fontein: ‘In eerste instantie is het vooral een zaak van bewustwording.

contract weg moest bij Acantus in het

Het is zeker niet onze bedoeling om mensen eruit te bonjouren. Wel om

Groningse Veendam. ‘Ik kreeg lovende

ze te verleiden ook eens bij een andere corporatie te gaan kijken.’ Met

kritieken, maar de afdelingsformatie

dat doel organiseerde een aantal HRM-medewerkers van de Brabantse

was weer compleet.’ Na een tip kwam

corporaties een stage-tiendaagse. Medewerkers konden een halve of

hij in contact met het Loopbaaninitia-

hele dag meelopen bij een andere corporatie in een functie naar keuze.

tief, een samenwerkingsverband van

‘De opzet was bewust laagdrempelig’, zegt Fontein. ‘De enige eis was

20 corporaties in Noord-Nederland.

kort iets vertellen over hun ervaring op intranet. Zo hopen we het thema

‘Binnen een dag kon ik op gesprek

arbeidsmobiliteit minder onveilig te maken.’

komen bij Lefier in Groningen.’ Met

Tijdens de periodieke personeelsgesprekken bij Area merkt Fontein dat

succes. Nu is hij hier verhuurmakelaar

het onderwerp sommige medewerkers angst inboezemt. ‘Mensen zijn

bij het Gebiedsteam Jongeren en

soms bang om over hun ambitie te praten. Omdat ze bijvoorbeeld den-

­Studenten. ‘Ook erg leuk werk.’ Maar

ken dat het uitspreken van hun wensen ertoe

wel weer tijdelijk. Helaas zal Lefier in

kan leiden dat ze weg moeten.’ En dat is jam-

2016 externe krachten niet lang meer

mer, vindt ze. ‘Een groot deel van ons leven

in dienst kunnen houden. ‘Dus: corpo-

brengen we door op ons werk. Met de verho-

raties in het noorden van het land die

ging van de pensioenleeftijd wordt dat nog lan-

AANTREKKELIJK ­W ERKGEVER

op zoek zijn naar een veelzijdige ver-

ger. Ik ben ervan overtuigd dat iedereen talen-

Op 4 februari 2016 organiseert FLOW

huurmakelaar. Jullie kunnen mij bellen’,

ten heeft en niet iedereen werkt nu in een

een middag voor directeur-bestuurders

lacht Matthijs.

functie die daar het beste bij past.’ Ook zij vindt

en HRM-medewerkers van corporaties

dat corporaties een maatschappelijke verant-

over arbeidsmobiliteit en brede inzet-

woordelijkheid hebben in het ondersteunen

baarheid in de regio. Meer informatie en

van een duurzame inzetbaarheid van perso-

aanmelding: Aedes.nl, zoekterm

neel. Tegelijkertijd hebben medewerkers daar-

‘FLOW-event 4 februari’.

in ook een eigen verantwoordelijkheid. Fon-

40

tein: ‘Je moet jezelf interessant houden voor de arbeidsmarkt. Als je niet meegaat met die ontwikkeling gebeurt precies dat waar je bang voor bent.’

En daar zit een spanningsveld, zegt Johannes Osinga van het CNV. Hij is een van de trekkers van het Sectorplan Woningcorporaties. ‘Natuurlijk hebben werknemers een eigen verantwoordelijkheid, maar het begint bij de werkgevers. Die moeten hun medewerkers maximaal ondersteuontwikkeling. Het is vrijwel zeker dat de sector te maken gaat krijgen

MARIJKE VAN ­ WEPEREN (39)

met een nieuwe reorganisatiegolf. Corporaties moeten ervoor zorgen

‘Ik word er blij van’, vertelt Marijke van

dat hun medewerkers zich ontwikkelen, ook al hoeven ze nog niet weg.’

Weperen enthousiast. Sinds een paar

Osinga verwacht veel van die regionale samenwerkingsverbanden.

weken is ze aan de slag als schoonheids-

‘Vooralsnog willen de meeste medewerkers graag bij een corporatie

specialiste, het beroep waarvoor ze als

blijven werken. In die samenwerkingsverbanden kunnen we de regio-

jonge vrouw is opgeleid. Maar ze kwam

nale arbeidsmarkt ontsluiten.’

terecht bij een woningcorporatie, een

nen in toekomstgerichte scholing en andere manieren van loopbaan-

van de voorgangers van het Friese

VIJVERS

Accolade. Het was de bedoeling een

Dat is ook de verwachting van Marjo Vankan van HEEMWonen. In

maand te blijven, het werden bijna 20

Transferpunt C7 gaan zeven Limburgse corporaties de arbeidsmobiliteit

jaar. Haar werk bleef al die tijd ‘onge-

in hun regio versterken. ‘Hier kunnen we vraag en aanbod bij elkaar

veer hetzelfde’. Taken rondom verhuur:

brengen. Dan hebben zowel medewerkers als corporaties zeven vijvers

intakegesprekken, huurcontracten. ‘Ik

om in te vissen. Zo kan ik bijvoorbeeld een goede kracht met een tijdelijk

vond het wel prima en had er ook schik

contract makkelijker aandragen bij een andere corporatie.’ Maarten van

in’, zegt ze. Toch ging het kriebelen.

Gessel van Ons Huis in de Regio Stedendriehoek: ‘Nu weten we nog te

‘Als ik 40 ben, wil ik wat anders’, durfde

weinig van de mogelijkheden bij andere corporaties. Hier gaan we onze

ze tegen haar manager te zeggen. ‘Dan

vragen bundelen. Ons Huis is een kleine corporatie met ongeveer 50

ga ik je daarbij helpen’, was haar ant-

medewerkers. Wij hebben weinig ruimte om ervaring in andere functies

woord. Via het Loopbaaninitiatief voer-

op te doen. Bij een collega-corporatie kan dat wel.’

de Marijke een jaar lang coachings-

Uiteindelijk zullen er veel meer regionale samenwerkingsverbanden

gesprekken. Ze besloot haar oude vak

moeten komen, zegt vakbondsman Osinga. De ervaringen die we in de

weer op te pakken. Ze heeft een kamer

eerste vijf opdoen, moeten dat mogelijk maken. Nieuwe samenwer-

in huis veranderd in een sfeervolle

kingsverbanden zullen dan ook zonder de financiële ondersteuning van

salon. Accolade geeft haar zes maanden

FLOW aan de slag kunnen. ‘Expeditie loopbaan streeft ernaar dat uitein-

onbetaald verlof om de praktijk op te

delijk alle Brabantse corporaties zich aansluiten‘, zegt HRM-adviseur

zetten. Als het aan Marijke ligt, gaat dat

Stephanie Fontein. ‘Het begint bij een grotere arbeidsmobiliteit in de

lukken.

eigen sector’, zegt Van Gessel. ‘Als we dat voor elkaar hebben, kunnen we ook kijken naar samenwerking met andere

SECTORPLAN WONINGCORPORATIES

sectoren.’ En dat is nodig. Hoe succesvol de inspanningen van de regionale samenwerkingsverbanden ook zijn, in een krimpende arbeidsmarkt

Om de knelpunten op de arbeidsmarkt

kan niet iedere medewerker intern herplaatst wor-

in de corporatiesector gericht aan te

den. Daarom is het t­ weede spoor uit het Sectorplan

pakken, hebben de CAO-partijen en

gericht op ­externe mobiliteit, zegt O ­ singa. Dat ge-

FLOW het S ­ ectorplan Werkgelegenheid

beurt bijvoorbeeld via werk-naar-werk-trajecten

woning­corporaties ontwikkeld.

(zie ­kader). ‘Leidinggevenden moeten hun werk-

Het plan bevat maatregelen om de

nemers stimuleren ook buiten de corporatiebran-

­arbeidsmobiliteit te stimuleren.

che te kijken. Niet omdat iemand weg zou moeten,

Meer informatie: www.flowweb.nl,

maar omdat in beweging zijn vanzelfsprekend

zoekterm ‘Sectorplan’.

moet worden. En het zou mooi zijn als leidinggevenden daarbij zelf het voortouw nemen.’

arbeidsmarkt 41

‘Na coachings-gesprekken ben ik nu weer bezig in mijn oude vak van schoonheidsspecialiste’

feiten & cijfers 43 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

LIBERALISATIEGRENS VOOR DRIE JAAR VAST € 800

€710 € 700

€699

€ 600

€ 500

€457 € 400 1995

2000

2005

2010

2014

2015

2016

2017

2018

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers

Minister Blok zet de liberalisatiegrens vanaf 2016 voor drie jaar vast op 710,68 euro. Die grens, die bepaalt of een huurwoning in de sociale sector valt of

ARJAN DEUTEKOM, DIRECTEUR-BESTUURDER VAN WONINGSTICHTING GOEDESTEDE, ALMERE

‘Hierdoor wordt de sociale voorraad kleiner’

juist in de vrije sector, is

‘Dit betekent voor GoedeStede dat wij meer wo-

Als een corporatie een woning neerzet met een

tot nu toe altijd geste-

ningen moeten liberaliseren om financieel gezond

huurprijs van 710 euro, gaat die ervan uit dat de

gen met inflatie. Om

te blijven. We krijgen namelijk flinke acceptgiro’s

inkomsten uit die woning in ieder geval met inflatie

woningen voor de

van de overheid: 6 miljoen euro verhuurdershef-

mogen stijgen.

sociale sector te behou-

fing, 6 miljoen winstbelasting en 3 miljoen lokale

Naast de bevriezing van de liberalisatiegrens maak

den, zouden corporaties

belasting. Wij betalen bij elkaar 25 procent belas-

ik me trouwens meer zorgen over de invoering van

de huren vaker moeten

ting op onze sociale huurwoningen. Wij kunnen

het passend toewijzen. Wij zijn verplicht om huis-

verlagen als er een

het ons niet permitteren om de huren fors te verla-

houdens met recht op huurtoeslag een woning toe

nieuwe huurder in een

gen om alle woningen voor de sociale doelgroep te

te wijzen met een huur onder de aftoppingsgren-

woning komt. Niet alle

behouden. Onze woningen hebben bovendien een

zen voor huurtoeslag. 70 procent van de woning-

corporaties hebben

hoge kwaliteit en veel WWS-punten, net zoals bij

zoekenden in Almere is een een- of tweepersoons-

daar de financiële ruim-

veel andere corporaties. Het beoogde effect van

huishouden met een laag inkomen. 90 procent van

te voor. Hoe gaat een

deze maatregel is niet goed: dan zouden de ver-

onze woningen is duurder en mogen we dus eigen-

individuele corporatie

schillen in huurprijzen kleiner worden zonder re-

lijk niet aan die groep toewijzen. Dat heeft drama-

hiermee om?

kening te houden met de kwaliteit. Bovendien ver-

tische gevolgen. Het betekent in ieder geval dat

andert de overheid met de bevriezing van de libe-

mensen nog langer moeten wachten voordat ze

ralisatiegrens de spelregels tijdens de wedstrijd.

voor een passende woning in aanmerking komen.’

44

‘ Ik heb niets aan mensen die tegen me op kijken omdat ik de bestuurder ben’

goedemorgen… 45 tek st : tanja copal

|

foto ’ s : chris bonis

HASSAN NAJJA

Corporatiebestuurder van SOR MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. IN DIT NUMMER ONTMOETEN WE HASSAN NAJJA IN ZIJN TIJDELIJKE ONDERKOMEN IN ROTTERDAM. ‘IK WIL WONEN EN ZORG JUIST WEER SAMENBRENGEN.’ Sinds twee maanden is Hassan Najja directeur-bestuurder van SOR in Rotterdam, een corporatie voor seniorenhuisvesting. Zijn vrouw en vier kinderen wonen nu nog in Venray. ‘Als ons huis daar verkocht is komen ze naar Rotterdam.’ Vooral Najja’s jongste zoon van 14 kan niet wachten: ‘Die is al van jongs af aan groot Feyenoord-fan’, grijnst hij. Najja is een warme innemende man. Zijn bruine ogen stralen doorlopend. De bewegingen van zijn handen ondersteunen zijn verhaal als hij geanimeerd vertelt over zijn jeugd, zijn kinderen en de uitdagingen die hij als kersverse bestuurder van SOR tegemoet ziet.

DUBBEL KWETSBAAR De opgave waar hij voor staat is niet gering. SOR staat sinds november 2014 onder verscherpt toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.

Najja vertelt met een zacht Limburgs accent: ‘Onze leningenportefeuille is fors en complex. Die moet worden opgeschoond. Ik heb daar deze week uitgebreid met de bank over gesproken, ook over hun verantwoordelijkheid daarvoor.’ SOR heeft bovendien 21 verzorgingshuizen die door het scheiden van wonen en zorg aangepast of omgebouwd moeten worden. Dat is niet alles: ‘Ik wil de klant echt centraal stellen. Ik doel dan op betaalbaarheid van huizen en betere dienstverlening. Onze doelgroep is dubbel kwetsbaar. Ze hebben een smalle beurs, maar met ­ouderdom komen ook gebreken. Veel van onze huurders zitten in hun laatste woning. Dat brengt andere vragen met zich mee op fysiek en ­sociaal vlak. De overheid scheidt wonen en zorg financieel. Maar dat

46

goedemorgen… gaat alleen over kasstromen. Wonen en zorg kun je niet scheiden, dat bestaat niet. Ik wil ­kijken hoe wij onze huurders kunnen ondersteunen om het – los van financiën – juist weer samen te brengen.’ Ook intern in de organisatie is er werk te doen: ‘We willen verder professionaliseren, doorgroeien naar een netwerkorganisatie, processen optimaliseren en mensen opleiden.’ Najja schrikt niet terug van zoveel uitdagingen. Sterker nog, hij straalt ervan. ‘Ik vind het zo mooi dat ik dit werk mag doen. De mensen die ik mag ontmoeten, de dingen die ik mag doen. Dat vult mijn leven.’

PROFIEL HASSAN NAJJA (47) Directeur-bestuurder van:

Thuissituatie: Getrouwd, vier kinderen

SOR in Rotterdam (5.300 woningen en

(9, 14, 16, 19)

Vanuit een achtergrond als manager in het

21 verpleeg- en verzorgingshuizen

Opleiding: Master MBA/Master

bedrijfsleven werd Najja wethouder in Venray.

met circa 2.000 eenheden)

­Strategic Management

‘In de zakenwereld gaat het bijna alleen om

Verdient: 125.000 euro per jaar Rijdt in: Volkswagen

Landelijk Samenwerkingsverband

MIEZERBUITJE

de zakelijke belangen, de aandelen. Als wet-

Nevenactiviteiten: Bestuursadviseur

houder had ik juist de primaire focus op het

­Aandachtswijken

maatschappelijke aspect.’ Najja vond het beste van twee werelden in de corporatiesector toen hij aan de slag ging als directeur Mens en Maatschappij bij Wonen Limburg: ‘Het is

van SOR. Een klein miezerbuitje houdt ons fris. Om half tien staat voor de

zakelijk ondernemen, maar wel met een maat-

eerste keer een vergadering gepland in een nieuwe samenstelling, met

schappelijk doel.’

het managementteam en de teamleiders. Onderwerp is de focus voor

In die functie bij Wonen Limburg kreeg hij

2016: ‘Ik ga niet eenzijdig dingen vertellen. We gaan gezamenlijk zaken

steeds meer vestigingen onder zich. Uiteinde-

bespreken en uitwisselen. Dat is nieuw voor veel collega’s hier. Ik wil ook

lijk begeleidde hij als lid van het stuurteam de

met de teamleiders erbij bepalen wat de goede koers is, zodat de visie

fusie van zes Limburgse vestigingen. Najja

niet alleen van bovenaf, maar in de hele organisatie gedragen wordt.’

werd vervolgens benaderd om ook bij woningcorporatie Lefier in Groningen en Drenthe

BUITEN K ADERS

vanuit een directierol veranderingen als gevolg

Bij alles wat Najja doet draait het om contact: ‘Gelijkwaardigheid is

van fusies te begeleiden. ‘De organisatie in

de basis. Ik heb niets aan mensen die tegen me op kijken omdat ik de

Groningen was geweldig en warm.’ In het

­bestuurder ben. Gisteren had ik bijvoorbeeld een heisessie met ons

begin was het voor iedereen daar wel even

­huurdersplatform. Het was een open gesprek waarbij ik dingen kwam

wennen, vertelt hij lachend: ‘Een Marokkaan-

­ophalen en niet alleen kwam brengen.’

se Limburger met zachte g, dat past niet een

Zijn jeugd is bepalend voor zijn denkwijze. Als achtjarig jongetje kwam

standaardplaatje.’

hij vanuit Marokko naar Nederland. Zijn vader werkte in de mijnen in

Het is tijd om naar het werk te gaan. Tien

Limburg: ‘Een cultuurshock. Vanuit het binnenland van Marokko kwam

minuten lopen door de stad naar het kantoor

ik terecht in een klein Limburgs dorpje. Daar waren we de enige allochtonen. Ik groeide op in Limburg in een helemaal

Nederlandse

samenleving,

vanuit een Marokkaanse thuisbasis. Het

‘ Opgroeien in twee culturen heeft me verrijkt’

is voor mij nooit een keuze geweest tussen twee culturen. Het heeft me juist verrijkt. Mijn achtergrond maakt dat ik voor de volle 100 procent buiten kaders kan denken.’

Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur WoonEnerg huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n

Lagere woonlasten voor uw huurders Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel 088 - 89 61 780 of kijk op www.woonenergie.nl

prikbord 49

JAAR VAN DE RUIMTE ‘We willen dat Nederland in  de gaafste metropool ter wereld is.

Groen, veilig, welvarend en circu-

Nieuwe toezichthouder nodig?

lair, dus met een minimale claim

PMP Supervisor is een online

; aanbevelingen voor de ruim-

platform dat organisaties en toe-

telijke ordening opgehaald tijdens

zichthouders aan elkaar koppelt.

het Jaar van de Ruimte. Duurzaam-

Op de website staat een publiek

heid, wijkontwikkeling en een

toegankelijke database met kan-

verstandig gebruik van de schaarse

didaten. Die voldoen aan de voor-

ruimte zijn belangrijke thema’s.

ROLLATORGESCHIKT?

waarden die de Woningwet aan

Bestuurder Hans Leeflang over-

Haagse en Utrechtse woning-

nieuwe commissarissen stelt. De

handigde het manifest op  de-

corporaties maken het voor

woningcorporatie geeft het zoek-

cember – tijdens de slotbijeen-

ouderen en andere mensen

profiel door en een medewerker

komst van het Jaar van de Ruimte

met een fysieke beperking

van PMP zoekt daar geschikte

– aan minister Melanie Schultz van

makkelijker om te zien of een

kandidaten bij. De corporatie kan

Haegen van Infrastructuur &

woning voor hen geschikt is.

vervolgens zelf het contact leg-

Milieu.

Bij elke woning die online

gen en de sollicitatieprocedure

www.wijmakennederland.nl

wordt aangeboden staat een

op water, bodem, grondstoffen en fossiele energie.’ Dat zijn de openingszinnen van het Manifest-

starten. Aanvullend adverteren

duidelijk pictogram dat aan-

kan ook, maar is met deze

toont voor wie de woning

methode niet meer noodzakelijk.

bewoonbaar is. Er zijn drie

Aedes-leden kunnen kosteloos

categorieën: gelijkvloers,

gebruikmaken van de mogelijk-

rollatorgeschikt en rolstoel-

heid om met persoonlijke bege-

geschikt. Woonnet Haaglan-

leiding geschikte kandidaten te

den gebruikt de pictogram-

laten zoeken door PMP. Zij beta-

men al langer, en sinds kort

len alleen bij daadwerkelijke aan-

heeft ook de Stichting Woon-

stelling van de commissaris.

ruimteverdeling Regio

www.commissarisvinden.nl

Utrecht (SWRU) ze ingevoerd. www.woningnetregioutrecht.nl en www. woonnet-haaglanden.nl

50

prikbord BOUWKUNST Geïnteresseerd in de Neder-

GRATIS BOODSCHAPPEN

landse architectuur? Neem eens

Eén minuut gratis boodschappen

een kijkje in het archief van Het

doen. Dat won mevrouw Benes

Nieuwe Instituut. In dit digitale

uit Alphen aan den Rijn omdat zij

archief staan , miljoen teke-

zich had geregistreerd op Mijn

ningen, . foto’s, .

wonenCentraal. De corporatie

maquettes en . boeken

verlootte de prijs onder alle huur-

en tijdschriften die samen de

ders die zich voor  november

geschiedenis van de Nederland-

registreerden. Het plaatselijke

documenteren. Er valt ook veel

Wooncoach

te vinden over de geschiedenis

plussers die in Amersfoort een

om graag mee aan de actie van

van de sociale woningbouw.

woning huren van Omnia Wonen,

wonenCentraal. Onder de

zoeken.hetnieuweinsituut.nl

Portaal en de Alliantie kunnen

gebruikers van Mijn wonen-

sinds kort gratis terecht bij een

Centraal werden ook nog 

wooncoach. Die helpt hen een

andere prijzen verloot te beste-

geschikte woning te vinden als ze

den bij een van de winkeliers in

overwegen om te verhuizen, bij-

het winkelcentrum. De race door

voorbeeld naar een kleinere of

de supermarkt leverde uiteinde-

zorggeschikte woning. De coach

lijk  euro aan boodschappen op

komt thuis op bezoek en geeft

voor mevrouw Benes.

se bouwkunst en stedenbouw

winkelcentrum De Baronie bestond  jaar en werkte daar-

bijvoorbeeld advies over de maandlasten of helpt bij het regelen van de verhuizing. Met het project willen de corporaties de doorstroming op de woningmarkt op gang helpen.

@WONINGINBRAAK KEN JIJ DE INBRAAKMETHODES? EN WEET JE HOE INBRAAK TE VOORKOMEN? OP DE NIEUWE POLITIE KEURMERK VEILIG WONEN-SITE: HTTP://BIT.LY/1LO1KW5

column 51 Fietsenrek

WOONCOÖPERATIES

Ik wil niet larmoyant doen, maar mijn

ping daarboven. Allemaal mensen met

Bewoners die woningen op de sloop-

fiets, een Gazelle Holiday, was gesto-

wie ik, op zijn grootstedelijks, zelden

lijst van een woningcorporatie willen

len. Weg, foetsie, kwijt, om nooit meer

tot nooit contact had. Hun gegevens

overkopen, Zwollenaren die bezig zijn

terug te keren. Hij stond al die tijd voor

had ik wel, dus stuurde ik ze een mail.

met een hofje speciaal voor ouderen

de deur, en ik had niets gemerkt. Mijn

Na wat pathos (‘tot mijn grote schrik is

en Amsterdammers die samen wonin-

Amerikaanse buurvrouw, die normaal

mijn fiets vanavond gestolen’) en wat

gen voor middeninkomens willen

gesproken alles in de buurt in de smie-

ratio (‘het kost niks’) leek het me niet

bouwen. Voorbeelden uit De Woon-

zen heeft, jammer genoeg ook niet.

meer dan vanzelfsprekend dat ze dat

coöperatie, dat zijn wij!. In dit boekje

Maar ze stond wel klaar met advies.

formulier zouden ondertekenen. Liever

doet Platform verslag van zes woon-

‘Just ask de gemeente een fietsenrek’,

gisteren dan vandaag, want het duurt

coöperaties die momenteel in oprich-

zei ze.

even voordat zo’n aanvraag verwerkt

ting zijn. Journalist Jelle van der Meer

‘Kan dat?’, vroeg ik.

wordt. Send.

ging op bezoek en tekende op wat de

‘Absolutely, it’s free!’, antwoordde

Pling! Alsof de buurman er op had zit-

plannen zijn en waar de beginnende

ze op een toon alsof ze er commissie

ten wachten. Per ommegaande schreef

coöperaties tegenaan lopen. De publi-

voor ving.

de rijschoolhouder dat een vorige be-

catie is aan te vragen op de website

Het leek me de ideale oplossing. Een

woner PRECIES voor zijn huiskamer-

van Platform.

extra fietsenrek, pal voor de deur, waar

raam een fietsenrek had laten plaatsen.

www.platform.nl/

ik mijn fiets voortaan aan vast kon

Vanachter zijn jaren--vitrage keek hij

wooncooperatie

maken. Het rek dat er stond, was name-

elke dag pal tegen een kluit verroeste

lijk altijd volgeplempt met designerfiet-

fietsen aan. De rijschoolhouder had er

sen, inclusief kunststof kratten, ergo-

zo de pest in dat hij het rek eigenhandig

nomische kinderzitjes en houten bak-

uit de grond had gerukt. Gevolg: een

ken. Bovendien was dat rek, vertelde

jarenlange burenruzie. O, en die buur-

mijn Amerikaanse buurvrouw, door

man was inmiddels overleden, voegde

andere bewoners aangevraagd, dus

hij er fijntjes aan toe.

die vonden dat hun fietsen voorrang

De rijschoolhouder liet zich verder van

hebben op een parkeerplek. Ineens

zijn goede kant zien. Hij vond het TOP

begreep ik de scheve blikken.

dat ik het ten minste vroeg. Volgens

Op de website van de gemeente

hem kon het rek best aan de overkant

Amsterdam vond ik het aanvraag-

aan de straat geplaatst kon worden.

formulier. Er werden wel wat voor-

Dertig meter verderop, ergens tussen

waarden gesteld. Zo moest er voldoen-

de bosjes en de afvalcontainers. Hij had

de ruimte zijn op de stoep en moesten

inmiddels ook een buurvrouw gevon-

er op het moment van de aanvraag te

den die het daar roerend mee eens was.

weinig stallingsplekken zijn. Tot zover

Alle verzet was verder zinloos. Een

geen problemen. De laatste eis was iets

maand later werd het rek geplaatst. En

lastiger: de directe buren moesten er

ik kan niet anders zeggen dan dat mijn

ook mee instemmen.

nieuwe fiets er heerlijk groen bij staat.

De wooncoöperatie, dat zijn wij!

3

Kennis van wooncoöperaties De wooncoöperatie, dat zijn wij!

In mijn geval was dat helaas niet de amicale Amerikaanse, die woonde twee

YASMINA ABOUTALEB

deuren verder in de straat. Nee, ik had

is een onafhankelijk journalist en schrijft

te maken met een no-nonsense rij-

op persoonlijke titel.

schoolhouder op de begane grond die hier al woonde toen dit deel van de stad nog een zelfstandige gemeente was, en een jong stel uit Brabant op de verdie-

ADVERTENTIE

GroenWest: ‘RGS zorgt ervoor dat onze huren betaalbaar blijven’ WOERDEN – Sinds 2013 is het roer omgegaan bij woningcorporatie GroenWest te Woerden. Aanbesteden is verleden tijd en heeft op alle onderhoudsfronten plaats gemaakt voor resultaatgericht samenwerken (RGS). ‘We willen alleen nog maar samenwerken met VGO Keur-bedrijven voor een betere kwaliteit tegen lagere kosten voor al onze 12.000 huurwoningen’, vertelt Egbert Kunst, teammanager Vastgoed Onderhoud. ‘Dat past bij onze visie om zakelijk te worden om sociaal te kunnen blijven met betaalbare huren.’

O

p 1 januari 2012 is Kunst in dienst gekomen, na eerst een fusie van vastgoedbeheerafdelingen van drie corporaties te hebben uitgevoerd. Destijds was het nog regulier aanbesteden. Maar nu is sprake van een totaal andere aanpak. “Als corporatie moet je je niet druk moet maken over wat van de prijs afknabbelen, maar wel over de vraag hoe je met efficiënter werken de totale onderhoudslasten van je gehele huizenbestand kunt verlagen”, legt de teammanager Vastgoed Onderhoud uit. “Daarom investeren we nu in de samenwerking met vaste onderhoudspartijen.

Om dan samen tot de beste onderhoudsscenario’s te komen.

Daarin zit namelijk de échte en de enige wezenlijke besparing.

Egbert Kunst: ‘De enige en écht wezenlijke besparing zit in het samen met VGO-bedrijven komen tot de beste onderhoudsscenario’s.’

Je voorkomt nodeloze dubbelingen, bijvoorbeeld in het rekenwerk. De doorlooptijd wordt korter, de kosten dalen en de bewonerstevredenheid van je huurders neemt alleen maar toe.”

Cultuurverandering Inmiddels is het 2015. Intern heeft GroenWest een reorganisatie achter de rug en van het grote legioen aan onderhoudspartners is afscheid genomen.

Voor het planmatig en groot onderhoud bleven acht partners over en voor het dagelijks onderhoud zijn dat er nog maar twee. “We selecteerden uitsluitend VGO-bedrijven”, licht Kunst toe. “De vier bedrijven voor dakonderhoud en de twee voor de centrale verwarming weten dat ze het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken vóór 2018 moeten hebben.

Want we willen de resultaatgerichte kennis uit VGO-bedrijven halen. Om samen af te koersen op een identieke werkwijze die de kwaliteit verhoogt en de kosten verlaagt. Samen naar de beste samenwerking zoeken is een cultuurshock.

Onderling open en transparant zijn vereist een cultuurverandering en vraagt om nieuwe competenties.”

Onderhoudsbesparing Hoe dan ook, het is aan de onderhoudspartners om ervoor te zorgen dat de totale onderhoudskosten in 2018 onder de € 1.000 per huurwoning

Bij GroenWest wordt onderhoudswerk uitgevoerd, dat gebaseerd is op resultaatgericht samenwerken van één van de VGO-bedrijven.

liggen. Terwijl dat voorheen nog € 1.250 was. Maar dan zijn de onderhoudspartners er nog niet. “Elk volgend jaar verwachten we dat de onderhoudskosten verder dalen door het versnellen van het onderhoudsproces”, vervolgt Kunst.

“En de huurderstevredenheid mag niet onder onze minimale eisen zakken.” In deze nieuwe setting blijft het corporatiewerk

beperkt door een procesbegeleider die onderhoudswerkzaamheden coördineert. En een kwaliteitsmedewerker neemt per gekozen onderhoudsscenario per wijk steekproefsgewijs poolshoogte of er netjes wordt gewerkt, of de huurders geen reden tot klagen hebben, of de arbo-regels wel worden nageleefd en of de vooraf afgesproken kwaliteit wordt geleverd.

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

werk aan wonen 53

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Stichting UWOON

HARDERWIJK

Medewerker financiële administratie

Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen

NIJMEGEN

Senior medewerker vic

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Traineeship financiën en bedrijfsvoering woningcorporaties

BMC Interlink

AMERSFOORT

Manager bedrijfsvoering ( uur)

Wooninc.

EINDHOVEN

Manager vastgoed (m/v)

Stichting Woningbeheer Betuwe

LIENDEN

Wooninc.

EINDHOVEN

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Omnivera GWZ

HARDINXVELD-GIESSENDAM

Directie/RvB/RvC Lid raad van commissarissen Financieel/Administratief

Management

Ondersteunende diensten Senior medewerker planning & control ( uur) Projectontwikkeling Senior projectmanager Staf Teamleider vastgoed (fte) Strategie en Beleid Adviseur marketing

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Ervaren medewerker strategie en control

Chr. Woonstichting Patrimonium

URK

Senior adviseur strategie

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Coördinator planmatig en niet-planmatig onderhoud

Wooncompas

ROTTERDAM

Opzichter mutatie-onderhoud

Eigen Haard

AMSTERDAM

Enthousiaste teamleider klantenservice en complex/ buurtbeheer

QuaWonen

BERGAMBACHT

Medewerker woonzaken

De Woonmensen

APELDOORN

VvE-consulent/expert servicekosten

Vestia

ROTTERDAM

Wijkconsulent  uur p/w

Mercatus

EMMELOORD

Technisch toezicht

Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

54

Willem Boterman

wonen in de stad 55 tek st : hanneke nagtz a am

|

foto ’ s : jeroen van kooten

‘ JONGEREN ZIJN PIONIERS OP DE WONINGMARKT’

56

Willem Boterman, onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam, doet al jaren onderzoek naar het woongedrag van mensen en het effect daarvan op de ontwikkeling van buurten. Daarvoor kijkt hij vooral naar de stad waar hij zelf woont: Amsterdam. Binnen de ring gaat daar de zogeheten gentrificatie snel, zegt hij. ‘Het ligt voor een groot deel in de handen van woningcorporaties of het gemengd blijft.’

De grote druk op de woningmarkt is typisch Amsterdams. Binnen de ring van Amsterdam is nog steeds één derde van de woningen sociale huur. Willem Boterman: ‘Dat is uniek, ook in vergelijking met buitenlandse steden. Maar in veel andere opzichten lijkt Amsterdam weer heel erg op buitenlandse hoofdsteden zoals Kopenhagen, Stockholm en Londen. Gentrificatie, de transformatie van buurten, zie je bijvoorbeeld overal. Ook in andere grote steden in Nederland.’

U doet veel onderzoek naar het woongedrag van jongeren. Waarom zijn zij interessant?

‘Jongeren, vooral studenten, willen graag in de grote stad wonen. In een huurwoning, want een koopwoning is voor de meeste jongeren

Willem Boterman (35)

onbereikbaar en veel te inflexibel. Omdat het in de stad veel moeilijker is

is sinds 2013 assistent professor Sociale Geografie aan de

geworden om een woning te vinden, ontwikkelen ze allerlei nieuwe

Universiteit van Amsterdam. Hij onderzoekt het

strategieën. Ze gaan naar nieuwe plekken, waar voorheen weinig

woongedrag van mensen in de stad en de manier waarop

jongeren wilden wonen. Veiligheid en de kwaliteit van de woning staan

dat wijken en buurten verandert. Zijn proefschrift ging

wat lager op het prioriteitenlijstje. Locatie is belangrijker. Daarmee

over hoe jonge middenklasse-gezinnen in de stad, de

zetten ze het proces van gentrificatie in gang. Jongeren zijn pioniers.’

zogeheten ‘bakfietsouders’, de stad veranderen. Vaak

Hoe komen jongeren aan een woning?

brengen dat soort nieuwe inwoners het proces van gentrificatie op gang – sociaaleconomische en culturele

‘Heel vaak via via. Hoe meer de woningmarkt op slot zit, hoe belang-

‘opwaardering’ van een buurt, waar de huizenprijzen

rijker andere factoren dan alleen je inkomen worden. Kennis over hoe de

meestal stijgen. Boterman doet nu onderzoek naar de

lokale woningmarkt werkt en waar er iets vrijkomt, sociale netwerken,

relatie tussen schoolkeuze en buurtkeuze. En voor het

vermogen van je ouders. Je hebt een voorsprong als je sociale skills hebt

Planbureau voor de Leefomgeving onderzoekt hij

en als je ouders al in de stad wonen. En verder rukt de student op ten

woonvoorkeuren van verschillende beroepsgroepen.

koste van de niet-student. Dat is in alle universiteitssteden het geval.

Jongeren die niet gaan studeren blijven langer bij hun ouders wonen of verhuizen naar een kleinere stad of een dorp.’

En die studerende jongeren blijven vaker plakken.

Het idee is: je bewerkstelligt een positief effect voor de hele buurt als je meer hoogopgeleiden en

‘Ja, het aantal jonge hoogopgeleide gezinnen is toegenomen. Maar het is

meer hogere inkomens naar een buurt lokt. Door

nog steeds een vrij marginaal verschijnsel, hoor. Het komt ook doordat

bijvoorbeeld sociale huurwoningen te verkopen

er binnen de gemeentegrenzen van Amsterdam de laatste jaren meer

of ze te slopen en er iets duurders voor terug te

geschikte woningen voor ze zijn bijgebouwd, zoals op IJburg en in het

zetten.’

Oostelijk Havengebied. Als je voor ze bouwt, dan komen ze.’

Die sociale ‘upgrade’, wat doet dat met de buurten in een stad?

En is dat zo?

‘Er is maar heel weinig bewijs gevonden dat het iets oplevert voor degenen die er al wonen. Het is

‘In andere landen is gentrificatie een taboewoord, synoniem aan ver-

niet zo dat hoogopgeleiden hun diploma’s over-

dringing van de armen. In Nederland zijn veel beleidsmakers juist

handigen aan de mensen die er al zitten. Op buurt-

enthousiast en wordt het gezien als iets wat moet worden nagestreefd.

niveau kan het een positief effect hebben op de

wonen in de stad 57

‘ VEILIGHEID EN KWALITEIT VAN EEN WONING STAAN WAT LAGER OP HET PRIORITEITENLIJSTJE VAN JONGEREN’ zeggelijk beter uitzien, er openen restaurants en cafés en het wordt er

Wil dat zeggen dat we geen gemengde wijken moeten nastreven?

veiliger. Alleen, de mensen die er al wonen profiteren niet van de sociale

‘Nee, want het wil niet zeggen dat het geen zin

mix.’

heeft om iets aan een buurt te doen. Je moet

cijfers die mensen geven voor de buurt. Zo’n buurt gaat er ontegen-

In het vorige Aedes-Magazine schreven we over de Kolpingbuurt, een voormalige probleemwijk in Nijmegen. Het helpt daar als mensen zien dat de buurman ’s ochtends naar zijn werk gaat, ­concludeerden we toen.

onderscheid maken tussen wat je wil veranderen. De buurt of de mensen. Voor de mensen helpt het niet, maar voor de buurt wel. Die wordt veiliger, de woningen worden meer waard, het ziet er beter uit. En het imago kan verbeteren. Dat kan wel positief zijn voor de

‘Er is heel veel onderzoek gedaan naar dit soort effecten. Wordt de kans

mensen die er al wonen. Het stigmatiserende

groter dat je zelf werk krijgt als de buurman werk heeft? Dat effect is er

gaat ervan af: jij woont daar, dus dan zul je

niet of nauwelijks.’

wel…’

58 wonen in de stad

Een wijk herstructureren zodat die gemengder wordt betekent ook dat mensen verhuizen. Waar gaan zij heen?

‘Zij wonen gewoon minder vaak in de stad. Het punt met gentrificatie is dat het zelden tot stilstand kan worden gebracht. Vaak wordt die buurtverandering nagestreefd in wijken met veel allochtonen en lage ­inkomens. Dat leidt in eerste instantie tot een mix en dus tot minder ­segregatie. Maar op de lange termijn neemt de segregatie juist toe. Het zou mooi zijn als je het effect op een gegeven moment kunt bevriezen.’

Zijn daar middelen voor?

‘Voor een deel het niet verkopen van de sociale woningvoorraad. Als je

‘ ZORGEN VOOR DIVERSITEIT, DAT IEDEREEN IN DE STAD KAN WONEN, DIE ROL MOETEN CORPORATIES NU JUIST BLIJVEN OPEISEN’

het z’n gang laat gaan, dan gaat het keihard. In Amsterdam gentrificeert alles binnen de ring. Maar daar is nu nog steeds één derde sociale huur, hoor.’

Moeten we ons zorgen maken dat dat in de toekomst verandert?

‘Dat risico is er wel. Zeker nu de huurprijs voor een groter deel aan de

­ervaren. De reactie in Nederland is redelijk

woningwaarde wordt gekoppeld. En met het passend toewijzen lijkt

mild. In Berlijn, Kopenhagen, Londen zijn er

het me niet heel waarschijnlijk dat woningcorporaties woningen op de

veel meer voorbeelden van agressie tegen

aantrekkelijkste plekken toewijst aan de laagste inkomens.’

­yuppen. Ik denk dat dat komt omdat het in

Er ligt dus veel in handen van woningcorporaties?

­Nederland niet in een heel hoog tempo gaat.’

‘Ja, zeker in Amsterdam. Daar ligt het grotendeels in de handen van de

Waarom maakt dat tempo uit?

corporaties of het gemengd blijft. Daar maken ze natuurlijk afspraken

‘Mensen voelen zich niet meer thuis in hun

over met de gemeente. Die wil ook dat de stad gemengd blijft. Maar

eigen buurt als die heel plotseling verandert. In

soms wordt het landelijk beïnvloed, bijvoorbeeld met de WOZ-waarde

de jaren 80 en 90 waren de reacties wel heel

in de huurprijs. Veel van de landelijke richtlijnen houden geen rekening

heftig, toen er veel migranten in witte buurten

met de lokale situaties terwijl die totaal verschillen. De effecten van het

kwamen wonen. Veel stemmen voor de PVV

verkopen van sociale huurwoningen zijn bijvoorbeeld heel divers. Ook

en soortgelijke partijen hebben volgens mij

binnen een stad. Binnen de ring van Amsterdam werkt het gentrificatie

met buurtverandering te maken. Het is ver-

in de hand, daarbuiten niet.’

gelijkbaar met hoe er nu op vluchtelingen

Hoe kan dat?

wordt gereageerd. Het lijkt erop dat de angst is dat zij nu weer voor zulke heftige verander-

‘Wij onderzochten hoe de nieuwe kopers zich verhouden ten opzichte

ingen in buurten en wijken gaan zorgen. Of het

van de voormalige huurders. In het centrum ligt het in lijn met wat je zou

nu reëel is of niet, het is wel begrijpelijk.’

verwachten: vaker hoogopgeleid, vaker autochtoon. In Nieuw-West en Het zijn relatief vaak Turkse kopers. Dus daar genereert de verkoop

Hoe moet een woningcorporatie zich nu opstellen?

van sociale huurwoningen juist weer een betaalbaar aanbod voor een

‘Ik denk dat ze iets meer zelfvertrouwen

bepaalde groep mensen.’

­mogen hebben in hun rol. Er wordt nu heel

Zuid-Oost zijn nieuwe kopers juist armer dan de voormalige huurders.

Wat doen zulke veranderingen in buurten met de ­manier waarop mensen met elkaar omgaan?

­negatief over hen gedaan. Maar wie er nu in Amsterdam wonen, dat is voor een groot deel te danken aan de corporaties. De diversiteit,

‘Er zijn weinig studies naar hoe migranten, dus de allochtone bevolking

eerlijkheid, dat iedereen er kan wonen. Die

die vaak in gentrificatie-buurten wonen, het ervaren. Er is meer onder-

rol moet je nu niet marginaliseren maar juist

zoek gedaan naar hoe bijvoorbeeld autochtone Amsterdammers het

blijven opeisen.’

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen. nieuwe kansen.

Alswoningmarkt woningcorporatie krijgt udruk. te maken met een De staat onder Als woningcorporanieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met eenunieuwe werkelijkheid. komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer en dan is algebied. reden genoeg om voor een nieuwe betrouwbare komt een nieuw stelsel woningwaardering.

Dat één Telkens moeten keuzesjuridische gemaakt partner te wensen die hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg omueen betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridipartner te wensen die udie hierbij kan ondersteunen. sche partner te wensen u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen zich volledig Onze advocaten hebben zichhebben volledig toegelegd op kunnen u dan ook met veelWij kennis van u zaken toegelegd open het vastgoedenkunnen huurrecht.

Wijook met het vastgoedhuurrecht. dan adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet naover zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens u procederen) over zaken rondu(ver)huur, (ver) huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorrenovatie,overlast, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, renovatie, bouw, projectontwikkeling regelgeving rond projectontwikkeling de volkshuisvesting. renovatie, bouw, en de en de regelgeving rond de volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting.

Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise Hielkema cokan isVertrouwde ontstaan inexpertise.

2015 een25afsplitsing Nieuw kantoor.

Hielkema &&co bogen op meeruit dan jaar ervavaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen advocaten. van de Unger Hielkema graag bijvastgoedpraktijk u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

“een nieuw geluid bij NCCW”

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Bereik alle doelgroepen en segmenten • Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

Wat wij doen?

NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?

• Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co ut 27 o W 60

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

60

Johanna ter Meulen

Haar zussen maken zich nuttig in liefdadige damesverenigingen. De Amsterdamse Johanna ter Meulen (-) vindt dat maar niks. Daarmee verander je niet wezenlijk iets aan de treurige omstandigheden van arme gezinnen. Ze wil mensen vooruit helpen in het leven. Maar hoe doe je dat?

Van suikerfabrikant Willem

Spakler – de vader van een paar van haar vriendinnen – mag ze haar ideeën in praktijk brengen. Ze haalt de huur op in zijn complex arbeiderswoningen in de Jordaan, laat reparaties uitvoeren en – als ze toch binnen is – biedt hulp bij persoonlijke problemen. Het wordt een complete mislukking. Voor dit werk heb je meer nodig dan bevlogenheid alleen, merkt Ter Meulen. Met toestemming van haar moeder gaat ze in  stage lopen in Londen bij een zekere Octavia Hill die al een tijdje van dit soort werk in de arme wijken doet. Daar leert Ter Meulen op een zakelijke manier woningen verhuren en beheren en tegelijkertijd respectvol hulp aan huurders bieden. Het zal de rode draad in haar werk blijven.

Terug in Amsterdam richt Ter Meulen Woningmaatschappij Oud-Amsterdam op met uiteindelijk  woningen in de Jordaan. Ze fungeert als directrice en woningopzichteres. Ter Meulen waakt als een kloek over haar huurders: ze adviseert over opleidingen, zoekt werk voor een ontslagen huurder en helpt met een schuldsaneringsplan als dat nodig is. Daarnaast is ze druk met haar vele nevenfuncties in adviesorganen, ze is oprichter en bestuurder van de vereniging van woningopzichteressen en schrijft boekjes met titels als Enige wenken voor jonge moeders en De beschaafde vrouw als opzichteres over arbeiderswoningen.

Deze woningen in de Tuinstraat zijn onder andere haar werkterrein. Tegenwoordig is het een gemeentelijk monument en in beheer bij woningcorporatie Ymere.

huisvesters van het volk 61 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : JONAS BRIELS

62

achteraf

Rendier ‘Mam, mag ik deze kerstbal in de boom NIENKE GORTER

hangen?’, mijn dochter kijkt me verwachtingsvol aan. Ik kijk naar de bal en heb de neiging

is journalist en

om ‘nee’ te zeggen. Het is namelijk een fel-roze

woont en werkt in

plastic bal met een kerstman er op. Ik dacht dat ik

een middelgrote

hem al lang had weggegooid, maar nee dus. ‘Is

stad in het midden

goed, lieverd’, zeg ik toch. Tegelijkertijd neem ik

van Nederland.

me voor dat dit het laatste jaar is met zulke lelijke

nienke@enzofoort.nl

ballen in de kerstboom. Jarenlang was onze boom een ratjetoe omdat de kinderen dat leuk vonden.

Kerstvakantie. Wat waren ze onder de indruk

Volgend jaar wil ik een boom in stijl.

van al die lichtjes! Het zag er zo gezellig uit!

Over stijl valt natuurlijk te twisten. Wat de één

Ik gun iedereen gezellige dagen, maar ik weet

stijlvol vindt, vindt de ander juist kitscherig. Bij

dat het voor mensen die alleen zijn een moei-

ons in de buurt wordt altijd enorm uitgepakt met

lijke tijd is. Het gemis van een partner valt ex-

Kerstmis. Aan de muren buiten hangen verlichte

tra op tijdens de feestdagen. De herinnering

rendieren, felgekleurde sterren en hier en daar

aan betere tijden doet pijn. Op de televisie zie

een verdwaalde arrenslee. De ramen zijn versierd

je reclames met gelukkige gezinnen aan de

met gekleurde knipperende lampjes. Op de ven-

kerstmaaltijd, terwijl veel mensen nog zitten

sterbank staan talloze huisjes en miniatuurkerken

te wachten op een uitnodiging. De leegte in

met lichtjes er in. Daaromheen namaaksneeuw

huis kun je niet vullen met kaarsen, lampjes of

van watten en in de hoek natuurlijk ook nog een

een rendier aan de muur. Ik denk dat in elke

kerstboom. Met gekleurde lichtjes. Het energie-

straat wel iemand woont die alleen is tijdens

bedrijf heeft vast moeite dat deel van de wijk van

de feestdagen. Of je nu arm bent of rijk, jong

genoeg stroom te voorzien. Toen de kinderen

of oud, of je in een vrijstaande woning woont

klein waren, liepen we daar altijd een rondje in de

of een flatje; eenzaamheid discrimineert niet.

Misschien moet ik toch die eenzame buurvrouw eens uitnodigen….

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Margriet Pflug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter.

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()    E ledenadministratie@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost in  € ,.

Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden

automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimtebemiddeling, voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

woonruimtebemiddeling Advies Implementatie & exploitatie woonruimtebemiddeling Communicatie Opleidingen Urgentie- en klachtencommissies Managementinformatiesysteem DOMIS Onderzoek & ontwikkeling

Industrieweg Oost 13 h-k 6662 NE Elst (Gld) Postbus 56 6660 AB Elst 0481-365636 info@enserve.nl www.enserve.nl