NEXT RETAIL: A SECOND LIFE FOR DOWNTOWN RETAIL PROPERTY

PROF. CHRISTOPH M. ACHAMMER, ATP ARCHITEKTEN INGENIEURE

Dass kommerzielle Handelsimmobilien in Europas Innenstädten mehr und mehr zum analogen Überbleibsel verkommen, konnte im Jahr 2021 auch für Branchenfremde keine Überraschung mehr sein. Die Digitalisierung und der Boom des Online-Shoppings sind wahrlich nicht pandemisch rasant über die Welt des stationären Einzelhandels hereingebrochen – diese Entwicklung hämmert seit vielen Jahren laut an die Retail-Tür. Und dennoch verhielt sich eine ganze Branche gefühlt abwartend bis ablehnend gegenüber einem Trend, der sich durch die diversen Shutdowns des gesellschaftlichen Lebens lediglich beschleunigt hat.

Lange schon ist bestens beforscht und bekannt, dass Retailment – das Gespür für den richtigen Mix aus Shopping und Erlebnis – der einzige Weg gegen die gähnende Leere monofunktionaler Handelsimmobilien ist. Die Menschen kommen nicht (mehr), um einen ohnehin auch nicht mehr gegebenen Bedarf zu decken, sie wollen überrascht werden!

Verödung: Ein ökonomischstädteplanerisches Problem

Gründe für die Zurückhaltung progressiver baulicher Revitalisierungs-Sprünge seitens der Betreiber:innen gibt es freilich viele. Auch nachvollziehbare – wie etwa den Denkmalschutz oder politische und bürokratische Erschwernisse. Oder aber sinkende Mieten und damit wenig Lust auf neue Investitionen. Eine Transformation dieses Ausmaßes gelingt aber nicht ohne Investitionen und muss flexibel genug ausgerichtet sein, um prognostizierte Megatrends zu überdauern. Dies ist fordernd und riskant. Doch in den funktionslos gewordenen, oft großflächigen, stadtbildprägenden Immobilien liegt ein großes Potenzial, die Urbanität von

Even for people outside the retail business, it did not go unnoticed in 2021 that commercial retail property in Europe’s inner cities is increasingly degenerating into an analogue relict. Digitalisation and the online shopping boom did not, however, hit the world of bricks-and-mortar retailing with the speed of a pandemic – this development has been knocking loud and clear at the retail door for many years. And yet, the whole industry seems to have been in a wait-and-see mode or even in denial of a trend which was in fact only accelerated by the various shutdowns of public life.

It has long been a well-researched and well-known fact that retailment – the instinct for the right mix of shopping and experience – is the only way to counteract the emptiness of mono-functional retail properties. People no longer come to satisfy needs which they anyway no longer have – they want to be surprised!

Desertification: An economic problem for town planners

There are, of course, countless reasons for the hesitancy among operating companies to take the necessary leaps and bounds towards progressive constructional revitalisation. Some of the reasons, such as the protection of listed buildings or political and bureaucratic hurdles, are quite understandable. Or maybe falling rent prices have caused a reluctance to reinvest. But a transformation on this scale will not succeed without investments and must be aligned flexibly enough to survive the forecast megatrends. This is challenging and risky. Yet, although the often large-scale properties that shape the urban landscape have lost their morgen mitzubestimmen. Und ganze Städte interessanter, sauberer, sicherer, grüner und freundlicher zu machen.

Daher sind wir als Architekt:innen und Ingenieur:innen gefordert, Immobilienhaltern flexible, ganzheitliche Lösungen aufzuzeigen: vom Konzept bis hin zur Neuvermarktung ihrer Immobilie – Rebranding, Rebuilding, Rerenting. Denn gelingt es uns nicht, die Hauptakteure für eine langfristig Erfolg versprechende Nutzung zu begeistern, dann droht die Verödung ganzer Regionen und damit eine echte Gefahr für das Gefüge der Stadt.

Flächenrecycling: Bühne frei für neues Leben function, they still have a great deal of potential to co-shape the urbanity of tomorrow and to make whole cities more interesting, cleaner, greener and friendlier in the process.

In erster Linie braucht es ein Umdenken in Bezug auf die Nutzung der einst monumentalen – klassischen – Warenhäuser und ihrer jüngeren Geschwister, der geschlossenen Einkaufszentren. Mit der Rückkehr ins „New Normal“ hat dieser Paradigmenwechsel, so behaupte ich, eher marginal zu tun. Denn es sind in Wahrheit zwei Extreme in verschiedene Richtungen, die einen Trend verdichten, der lange vor dem Virus da war: Auf der einen Seite ist da der ewige Digitalisierungsskeptiker, der nun durch die Handelsbeschränkungen auch die Defizite des monostationären Handels erkannt und sich zu einem Einkauf im Flächenparadies Internet hat hinreißen lassen. Und auf der anderen Seite der eigentlich mäßig Extrovertierte, der nach Monaten des Social Distancing nun auch eine neue Sehnsucht nach Begegnung verspürt.

It is therefore our task as architects and engineers to present flexible, holistic solutions to the owners of these properties: from the concept through to the re-marketing of their property – rebranding, rebuilding, re-renting. Because if we fail to get the main players excited about a usage which promises long-term success, whole regions are at risk of desertification, posing a real danger for the fabric of the city.

Re cycling space: Curtain up for a new life

The first challenge is to rethink the use of the once monumental, traditional department stores and their younger siblings, the closed shopping centre. I would suggest that this paradigm change has very little to do with the return to the “new normal”. Because in fact there are two extremes in different directions which are consolidating a trend that was there long before the virus: On the one hand, there is the eternal digitalisation sceptic who, faced with trading restrictions, has now come to recognise the deficits of mono-purpose stationary retailing and finally started ordering in the extensive shopping paradise of the internet. And, on the other hand, the moderate extrovert who, after months of social distancing, is now longing for new encounters.