Строительная бухгалтерия

содержание НОВОСТИ И СОБЫТИЯ Одобрит ли Правительство стоительные подзаконные акты? .......................................................................................3 В Украине нашли деньги на строительство жилья ................................................................................................................3 Изменен ряд Положений (стандартов) бухучета .................................................................................................................3 Об учетной политике .......................................................................................................................................................................3 Госнадзор ...............................................................................................................................................................................................3 Факторинг и НДС .............................................................................................................................................................................4 Президент подписал Закон о выдаче разрешительных документов через разрешительные центры ...................4 Оплата командированного .............................................................................................................................................................4 В Украине ежедневно выдается до 4 тыс. госактов на землю ............................................................................................4

ДОКУМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ НОВЫЙ ПОРЯДОК ПРИЕМА ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ Постановление КМУ «Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов» от 13.04.2011 г. № 461 ...................................................................................5

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАТЕГОРИИ СЛОЖНОСТИ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА Письмо Минрегионального развития, строительства и ЖКХ Украины от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11 .....................................................................................................8

СТРОИТЬ НА ЗЕМЛЯХ ОБОРОНЫ: ДА/НЕТ. НУЖНОЕ ПОДЧЕРКНУТЬ Письмо Госкомзема Украины от 04.04.2011 г. № 4931/17/8-11 .........................................................................................9

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ТИПОЛОГИЯ УЧЕТА: НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС И МСФО Иван Чалый ........................................................................................................................................................................................11

УЧЕТ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ДИСКУССИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ Иван Чалый ........................................................................................................................................................................................14

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: НДФЛ И ПФ Лилия Ушакова, Виктория Петрушина ...................................................................................................................................17

УСЛУГИ ГАРАНТИИ: НЮАНСЫ УЧЕТА Ирина Басова, Анна Яковлева ......................................................................................................................................................21

ЗАКРЫВАЕМ СТРОИТЕЛЬНУЮ КОМПАНИЮ Юлия Шипилова ...............................................................................................................................................................................24

Ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð À. Ëîáàíîâ Ãëàâíûé ðåäàêòîð Þ. Ëÿøåíêî Îòâåòñòâåííûé âûïóñêàþùèé Ë. Êåñåëåâà Äèçàéí îáëîæêè Ê. Êîð÷åìàêà Ó÷ðåäèòåëü è èçäàòåëü ãàçåòû Èçäàòåëüñêèé äîì «Ôàêòîð»

Ðåãèñòðàöèîííîå ñâèäåòåëüñòâî ñåðèÿ Ê ¹ 15115-3086Ð îò 11.06.2008 ã. Àäðåñ ðåäàêöèè: óë. Ñóìñêàÿ, 106à, Õàðüêîâ, 61002 Ðåäàêöèÿ: (057) 719-41-14 Ôàêñ-àâòîìàò (êðóãëîñóòî÷íî): (057) 714-93-52

Íàïå÷àòàíî â òèïîãðàôèè «Ôàêòîð-Äðóê», óë. Ñàðàòîâñêàÿ, 51, Õàðüêîâ, 61030, òåë.: (057) 717-51-85 717-53-55

Ïîäïèñíîé èíäåêñ: íà ðóññêîì ÿçûêå — 37243 íà óêðàèíñêîì ÿçûêå — 37244

Ðåäàêöèîííàÿ ïîäïèñêà: (057) 717-52-72

Íîìåð çàêàçà 1103728

Ïåðèîäè÷íîñòü âûõîäà äâà ðàçà â ìåñÿö

Îòäåë ðåêëàìû: (057) 714-91-12. e-mail: okr@id.factor.ua

Îáùèé òèðàæ èçäàíèÿ íà ðóññêîì è óêðàèíñêîì ÿçûêàõ — 4200 ýêç.

Äåíü âûõîäà ÷åòâåðã Äàòà âûõîäà 26.05.2011 ã.

e-mail: y.lyashenko@id.factor.ua sb@id.factor.ua http://www.factor.ua Îòäåë ïîäïèñêè è äîñòàâêè: (057) 719-49-45

Ïîëíàÿ èëè ÷àñòè÷íàÿ ïåðåïå÷àòêà ìàòåðèàëîâ, îïóáëèêîâàííûõ â ãàçåòå «Ñòðîèòåëüíàÿ áóõãàëòåðèÿ», äîïóñêàåòñÿ òîëüêî ñ ïèñüìåííîãî ðàçðåøåíèÿ ðåäàêöèè. Çà ñîäåðæàíèå ðåêëàìû îòâåòñòâåííîñòü íåñåò ðåêëàìîäàòåëü.

№ 10 • 26 мая 2011

1

содержание ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ ПРАВО СТРОИТЬ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ Борис Бидий .......................................................................................................................................................................................28

РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ПРИЕМ ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПО-НОВОМУ Борис Бидий .......................................................................................................................................................................................35

ЧТО ДЕНЬ ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ ГАСИ: НОВЫЙ СТАТУС, НОВЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ Анастасия Семененко ....................................................................................................................................................................38

АВТОМАТИЗАЦИЯ УЧЕТА НАЛОГОВЫЕ НАКЛАДНЫЕ И ИХ РЕЕСТР В OPZ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ Александра Винцевич ......................................................................................................................................................................41

«M.E.DOC» — НОВЫЙ СТАРЫЙ ЗНАКОМЫЙ Наталья Григорьева ........................................................................................................................................................................43

ВАЖНЫЕ ЦИФРЫ ИЮНЯ.................................................................................................................................... 48

2

№ 10 • 26 мая 2011

новости и события Одобрит ли Правительство строительные подзаконные акты? Виктор Тихонов призывает органы центральной исполнительной власти не затягивать с согласованием проектов постановлений, разработанных Минрегионстроем во исполнение Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI. По его словам, по представлению Министерства правительство приняло ряд важных постановлений во исполнения упомянутого Закона, без которых работа в сфере градостроительства могла быть парализована. Однако правительственный чиновник не видит причин затягивать с другими документами. «Буквально вчера в Кабинет Министров мы направили уже согласованный со всеми заинтересованными ведомствами проект постановления о гармонизации строительных норм с европейскими стандартами. Однако еще девять проектов постановлений находятся на согласовании уже продолжительное время в ведомствах. Мы держим этот вопрос на контроле. Провели совещание с представителями этих ведомств, и, надеюсь, уже до конца мая все эти документы будут одобрены правительством», — отметил Виктор Тихонов. Он также добавил, что ряд документов, необходимых для реализации Закона, разрабатывают и другие ведомства. Для информации: Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало и направило на согласование ряд проектов постановлений: проект постановления КМУ «Некоторые вопросы профессиональной аттестации ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры»; проект постановления КМУ «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 05.12.2007 № 1396 «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности в строительстве»; проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка проведения экспертизы градостроительной документации»; проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка обязательного государственного страхования должностных лиц инспекций государственного архитектурно-строительного контроля»; проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка осуществления государственного архитектурностроительного контроля»; проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка обеспечения деятельности инспекций государственного архитектурно-строительного контроля и их работников необходимыми средствами»; проект постановления КМУ «О Градостроительном кадастре»;

проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка обмена информацией между государственным градостроительным и земельным кадастрами»; проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка проведения общественных слушаний проектов градостроительной документации». Источник: www.minregionbud.gov.ua

В Украине нашли деньги на строительство жилья Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) приняло программу финансирования объектов незавершенного жилищного строительства и возобновления ипотечного кредитования в регионах Украины. Об этом заявляет пресс-служба ГИУ. Как отметил первый заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения Юрий Зоц, принятая Программа позволяет за счет предоставленных Государственным ипотечным учреждением финансовых кредитов застройщикам через банкипартнеры ГИУ завершить строительство жилья, начать кредитование населения для приобретения квартир в достроенных домах как на этапе строительства, так и после его завершения по самой низкой на рынке ставке кредитования — 15 % годовых. Источник: www. agent.ua

Изменен ряд Положений (стандартов) бухучета Приказом Минфина от 18.03.2011 г. № 372 внесены изменения в отдельные положения (стандарты) бухгалтерского учета. В частности, корректировкам подверглись П(С)БУ 2 «Баланс», П(С)БУ 3 «Отчет о финансовых результатах», П(С)БУ 7 «Основные средства», П(С) БУ 8 «Нематериальные активы», П(С)БУ 15 «Доход», П(С)БУ 16 «Расходы», П(С)БУ 30 «Биологические активы». Данные изменения в основном связаны с попытками приблизить правила бухгалтерского учета к нормам Налогового кодекса. Приказ от 18.03.2011 г. № 372 вступил в силу 22.04.2011 г.

Об учетной политике Минфин отметил, что учетную политику предприятия, которая противоречит новым правилам признания финансовых расходов, следует пересмотреть (письмо от 13.04.2011 г. № 31-08410-07-16/9654).

Госнадзор Госпотребстандарт утвердил форму акта проверки по государственному надзору за соблюдением стандартов, норм и правил (приказ от 21.03.2011 г. № 107) № 10 • 26 мая 2011

3

новости и события и форму акта проверки соблюдения законодательства о защите прав потребителей (приказ от 21.03.2011 г. № 108).

Факторинг и НДС ГНАУ объяснила разницу между факторингом и торговлей долговыми обязательствами и отметила, что последняя не является объектом обложения НДС (письмо от 22.02.2011 г. № 4940/7/16-1517-26).

Президент подписал Закон о выдаче разрешительных документов через разрешительные центры 29.04.2011 г. Президент подписал Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 07.04.2011 г. № 3204-VI. Суть этих изменений состоит в том, что выдача (переоформление, выдача дубликатов, аннулирование) документов разрешительного характера будет осуществляться через госадминистратора в разрешительном центре. Разрешительный центр — это рабочий орган местного совета областного значения, райгосадминистрации, в котором работа с документами разрешительного характера проводится по принципу организационного единства. Установлено, что для получения документов разрешительного характера субъект хозяйствования обращается к госадминистратору в разрешительном центре. Здесь следует обратить внимание, что в действующей редакции Закона «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV установлено, что субъект хозяйствования должен обратиться на свой выбор либо к госадминистратору, либо в местный разрешительный орган, принимающий заявителей в разрешительном центре. Как видим, после вступления в силу Закона разрешительный центр будет являться единым органом, в котором будет производиться выдача документов разрешительного характера (а также их переоформление, выдача дубликатов, аннулирование). Установлено, что в целом этот Закон вступит в силу 01.01.2012 г., кроме некоторых норм, которые вступили в силу с 06.05.2011 г. — дня опубликования Закона. Следует отметить, что в настоящее время в этой сфере действует ряд нормативно-правовых актов, регулирующих выдачу документов разрешительного характера через разрешительные центры. Например, постановлением КМУ от 21.05.2009 г. № 526 утверждены: — перечень разрешительных документов, выдаваемых исключительно через разрешительные центры; — основные требования к порядку взаимодействия госадминистратора с местными разрешительными органами, субъектами хозяйствования и территориаль-

4

№ 10 • 26 мая 2011

ным органом специального уполномоченного органа по вопросам разрешительной системы. Таким образом, внесение изменений в Закон вызвано также и необходимостью урегулирования уже существующих правоотношений на законодательном уровне. Источник: www.ligazakon.ua

Оплата командированного Верховная Рада приняла, а Президент подписал Закон от 19.04.2011 г. № 3231-VI, вносящий изменения в ст. 121 КЗоТ, согласно которым работникам, направленным в служебную командировку, оплата труда за выполненную работу осуществляется в соответствии с условиями, определенными трудовым или коллективным договором, и размер такой оплаты труда не может быть ниже среднего заработка. Закон вступил в силу с 13 мая 2011 года.

В Украине ежедневно выдается до 4 тыс. госактов на землю Ежедневно территориальные органы земельных ресурсов выдают 3,5 — 4 тыс. государственных актов на право собственности на земельный участок. Положительная динамика роста этих показателей наблюдается во всех регионах Украины, сообщили в прессслужбе Госземагентства. Как говорится в сообщении ведомства, этому способствует целенаправленная системная работа. «В отделениях землеустроительной службы установлен ежедневный прием документов граждан. После реорганизации и передачи филиалами Центра государственного земельного кадастра функций регистрации правоустанавливающих документов на землю структурным подразделениям землеустроительной службы, отшлифовываются механизм и технологические процессы работы в новых условиях и обстоятельствах, инициируются методы автоматизации этих процессов и упрощение процедур выдачи актов», — сказано в пресс-релизе Госземагентства. В частности, по данным агентства, в Киевской области на сегодня гражданам выдано 17,5 тыс. госактов из зарегистрированных 17,5 тыс. заявлений. «В последние недели государственные регистраторы в области ежедневно выдают по 280 — 360 документов», — уточнили в ведомстве. Всего на Киевщине, как отметили в агентстве земельных ресурсов, в прошлом году было выдано более 205,6 тыс. правоустанавливающих документов на землю. Для справки: в этом году территориальные органы земельных ресурсов Украины выдали 1058 государственных актов на право собственности на землю юридическим лицам, зарегистрировали свыше 86 тыс. договоров аренды и предоставили 63,7 тыс. выписок из Единого государственного реестра прав. Источник: www.building.ua

документы и комментарии

НОВЫЙ ПОРЯДОК ПРИЕМА ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ Утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 461

ПОРЯДОК приема в эксплуатацию законченных строительством объектов Общие вопросы 1. Настоящий Порядок определяет процедуру приема в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее — объекты).

2. Прием в эксплуатацию объектов, относящихся к I — III категориям сложности, и объектов, строительство которых осуществлено на основании строительного паспорта, производится путем регистрации Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее — Инспекция) поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (далее — декларация). В случае приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без наличия разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года, особенности регистрации декларации и ее форма определяются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

3. Прием в эксплуатацию объектов, относящихся к IV и V категориям сложности, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата.

4. Особенности приема в эксплуатацию объектов, которые расположены на территории иностранных государств и являются собственностью Украины, определяются МИД по согласованию с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с требованиями законодательства по местонахождению объекта строительства.

5. Прием в эксплуатацию объектов, которые расположены на территории Украины и являются собственностью иностранных государств, международных организаций, иностранных юридических и физических лиц, осуществляется в соответствии с настоящим Порядком.

Если международным договором Украины, согласие на обязательность которого предоставлено Верховной Радой Украины, установлены другие правила, чем содержащиеся в настоящем Порядке, применяются правила международного договора Украины.

6. В случае приема объекта в эксплуатацию в I или IV квартале сроки выполнения отдельных видов работ по отделке фасадов и благоустройству территории могут быть перенесены, но только в связи с неблагоприятными погодными условиями. Перечень таких работ и сроки их выполнения определяются заказчиком, о чем делается соответствующая запись в декларации либо в акте готовности объекта к эксплуатации.

7. Если проектной документацией определен пусковой комплекс (очередь), он может быть принят в эксплуатацию отдельно от объекта. При этом пусковой комплекс (очередь) должен соответствовать требованиям по его безопасной эксплуатации. При необходимости заказчик может до приема объекта в эксплуатацию вносить согласованные с автором проекта строительства предложения по изменению состава пускового комплекса. При этом из состава пускового комплекса не должны исключаться здания и сооружения санитарно-бытового назначения, а также предназначенные для создания безопасных условий жизнедеятельности.

8. Жилые дома, построенные за средства юридических и физических лиц, могут приниматься в эксплуатацию без выполнения внутренних отделочных работ в квартирах и встроенно-пристроенных помещениях, которые не влияют на эксплуатацию домов, если это обусловлено договором о строительстве, при условии соответствия их санитарным, противопожарным и техническим требованиям. Перечень внутренних отделочных работ, без выполнения которых возможен прием в эксплуатацию жилых домов, определяется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Жилые дома, в которых построены за средства государственного и местных бюджетов квартиры, предназначенные, в частности, для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, участников Великой Отечественной войны, многодетных семей, граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, и т. п.), принимаются в эксплуатацию № 10 • 26 мая 2011

5

документы и комментарии при условии выполнения в полном объеме внутренних отделочных работ в таких квартирах.

9. На объекте должны быть выполнены все предусмотренные проектной документацией согласно государственным строительным нормам, стандартам и правилам работы, а также смонтировано и испытано оборудование. На объекте производственного назначения, на котором установлено технологическое оборудование, должны быть проведены пусконаладочные работы согласно технологическому регламенту, предусмотренному проектом строительства, созданы безопасные условия для работы производственного персонала и пребывания людей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов по охране труда и промышленной безопасности, пожарной и техногенной безопасности, экологических и санитарных норм.

10. В случае если на самовольно построенное недвижимое имущество признано право собственности по решению суда, оно принимается в эксплуатацию согласно настоящему Порядку.

11. Датой приема в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации либо выдачи сертификата.

12. Эксплуатация объектов, не принятых в эксплуатацию, запрещается.

13. Зарегистрированная декларация или сертификат является основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него. Подключение объекта, принятого в эксплуатацию, к инженерным сетям осуществляется в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» в течение десяти дней со дня соответствующего обращения заказчика к лицам, являющимся собственниками соответствующих элементов инженерной инфраструктуры либо осуществляющими их эксплуатацию.

14. Заказчик обязан в течение семи календарных дней со дня приема в эксплуатацию объекта: подать копию декларации либо сертификата местному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления по местонахождению объекта для предоставления такими органами информации о принятом в эксплуатацию объекте органу государственной статистики по формам, предусмотренным отчетно-статистической документацией; проинформировать государственные органы в сфере пожарной и техногенной безопасности о вводе в эксплуатацию объекта.

6

№ 10 • 26 мая 2011

15. В случае потери или повреждения декларации либо сертификата Инспекция выдает безвозмездно дубликат зарегистрированной декларации или дубликат сертификата в течение десяти рабочих дней после поступления от заказчика соответствующего заявления с подтверждением размещения им в средствах массовой информации сообщения о потере или подачей поврежденных декларации или сертификата.

16. Сведения о зарегистрированных декларациях и выданных сертификатах вносятся в единый реестр полученных сообщений о начале выполнения подготовительных и строительных работ, зарегистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, зарегистрированных деклараций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов. Регистрация декларации 17. Регистрация декларации осуществляется с соблюдением требований Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности». Декларация принимается в разрешительном центре по местонахождению объекта. Регистрацию декларации осуществляет Инспекция по местонахождению объекта на безвозмездной основе.

18. Заказчик (его уполномоченное лицо) подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения в Инспекцию два экземпляра декларации по форме согласно приложению 1. В случае подачи декларации в разрешительный центр он передает ее Инспекции не позднее следующего рабочего дня. Один экземпляр декларации после проведения регистрации возвращается заказчику, а второй остается в Инспекции, которая ее зарегистрировала.

19. Заказчик в соответствии с законом отвечает за полноту и достоверность данных, указанных в поданной им декларации.

20. Инспекция проверяет в течение десяти рабочих дней с даты подачи (поступления) в нее декларации полноту данных, указанных в ней, и регистрирует декларацию.

21. В случае если декларация подана либо оформлена с нарушением установленных требований, Инспекция возвращает ее на доработку с обоснованием оснований возврата в срок, предусмотренный для ее регистрации. После устранения недостатков, ставших основанием для возврата декларации на доработку, заказчик может повторно обратиться в Инспекцию для регистрации декларации.

документы и комментарии Выдача сертификата 22. Выдачу сертификата осуществляет Инспекция, выдавшая разрешение на выполнение строительных работ.

23. Для получения сертификата заказчик (его уполномоченное лицо) подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения в соответствующую Инспекцию заявление о приеме в эксплуатацию объекта и выдаче сертификата (далее — заявление) по форме согласно приложению 2, к которому прилагается акт готовности объекта к эксплуатации по форме согласно приложению 3. Документы принимаются в разрешительном центре по местонахождению объекта и не позднее следующего рабочего дня передаются в Инспекцию.

24. Инспекция может обратиться в случае необходимости при рассмотрении вопросов, связанных с выдачей сертификата, в государственные органы с целью получения соответствующих заключений. Непредоставление таких заключений в установленный Инспекцией срок не является основанием для продления срока выдачи сертификата или отказа в его выдаче.

25. Инспекция принимает поданные заказчиком заявление и акт готовности объекта к эксплуатации и с целью определения соответствия объекта проектной документации, требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил проводит соответствующую проверку. Проведение проверки на объекте начинается не позднее чем на третий рабочий день после регистрации заявления и не может продолжаться более четырех рабочих дней. Инспекция при проведении проверки имеет право

отбирать образцы продукции, назначать экспертизу, получать проектную и исполнительную документацию, определенные государственными строительными нормами, стандартами и правилами, другие документы, материалы, сведения, справки и пояснения по возникающим вопросам и привлекать в случае необходимости учреждения, организации, государственные органы.

26. Инспекция принимает в течение десяти рабочих дней с даты регистрации заявления решение о выдаче сертификата по форме согласно приложению 4 или отказе в его выдаче по форме согласно приложению 5.

27. Основанием для отказа в выдаче сертификата являются: неподача документов, необходимых для приема решения о выдаче сертификата; выявление недостоверных сведений в поданных документах; несоответствие объекта проектной документации и требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил. В случае принятия решения об отказе в выдаче сертификата Инспекция направляет заказчику в течение десяти рабочих дней с даты регистрации заявления решения с обоснованием причин отказа по форме согласно приложению 5. После устранения недостатков, ставших основанием для принятия решения об отказе в выдаче сертификата, заказчик может повторно обратиться в Инспекцию для выдачи сертификата. Решение об отказе в выдаче сертификата может быть обжаловано в суде.

Утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 461

за выдачу сертификата после принятия решения о его выдаче.

3. Размер платы за выдачу сертификата составляет для законченных строительством объектов, относящихся: к IV категории сложности — 4,6 минимальной заработной платы; к V категории сложности — 5,2 минимальной заработной платы.

4. Плата за выдачу сертификата вносится заказчиком путем перечисления средств через банки либо отделения почтовой связи.

5. Подтверждением внесения платы за выдачу сертификата является платежное поручение с отметкой о дате проведения платежа или кассовый документ банка

ПОРЯДОК внесения платы за выдачу сертификата, выдаваемого в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер 1. Настоящий Порядок определяет механизм внесения платы за выдачу сертификата, выдаваемого в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер.

2. Заказчик обязан внести в полном объеме плату 1

<…>1

Приложения 1 — 5 в этом номере газеты не публикуются (Примеч. ред.). № 10 • 26 мая 2011

7

документы и комментарии либо отделения почтовой связи, принявшего платеж.

6. Заказчик отвечает за правильность определения суммы платежа.

7. Плата за выдачу сертификата зачисляется на специальный счет Государственной архитектурно-

строительной инспекции, открытый в органе Государственной казначейской службы.

8. В случае принятия решения об отказе в выдаче сертификата плата не взимается. <…>2

КОММЕНТАРИЙ Комментарий к этому документу приведен на с. 35 этого номера газеты.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАТЕГОРИИ СЛОЖНОСТИ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В связи со вступлением в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее — Закон) и обращениями, поступающими от субъектов хозяйствования об определении категорий сложности объектов строительства, Министерство регионального развития и строительства Украины информирует. В соответствии со статьей 32 указанного Закона отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства. Порядок отнесения объектов к IV и V категориям сложности определяется Кабинетом Министров Украины. Относительно вышеизложенного следует отметить следующее. Положения действующего ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (в том числе и справочного приложения П) действуют в части, не противоречащей положениям нормативноправовых актов высшего уровня. Согласно п. 2 ст. 32 Закона категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства.

оружения определяется в соответствии с п. 5.1 действующего ДБН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований». В связи с чем определенную проектной документацией категорию сложности объектов строительства необходимо проверять с учетом класса последствий (ответственности). При этом предлагается следующая схема учета класса последствий (ответственности) СС-1; СС-2; СС-3: — классу последствий СС-1 соответствуют I и II категории сложности; — классу последствий СС-2 соответствуют III и IV категории сложности; — классу последствий СС-3 соответствует V категория сложности. Проект постановления Кабинета Министров Украины о порядке отнесения объектов к IV и V категориям сложности разрабатывается Министерством и будет внесен на рассмотрение правительства в сроки, определенные подпунктом 2 пункта 12 раздела V «Заключительные положения» Закона. Следовательно, в связи со вступлением в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» для всех объектов, которые проектируются, строятся или принимаются в эксплуатацию, определенная в проектной документации категория сложности может быть уточнена проектной организацией совместно с заказчиком строительства с учетом вышеуказанного.

Класс последствий (ответственности) здания или со-

И. о. первого заместителя министра А. Беркута

Письмо Минстроя и ЖКХ Украины от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11

2

8

Перечень постановлений Кабинета Министров Украины, утративших силу, в этом номере газеты не приводится. № 10 • 26 мая 2011

документы и комментарии КОММЕНТАРИЙ Комментарий к данному документу приведен на с. 37 этого номера газеты.

СТРОИТЬ НА ЗЕМЛЯХ ОБОРОНЫ: ДА/НЕТ. НУЖНОЕ ПОДЧЕРКНУТЬ Письмо Госкомзема Украины от 04.04.2011 г. № 4931/17/8-11 <…> Статьей 77 Земельного кодекса Украины установлено, что землями обороны признаются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности воинских частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, других воинских формирований, созданных в соответствии с законодательством Украины. Земли обороны могут находиться в государственной и коммунальной собственности. В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Украины земельные участки, относящиеся к землям обороны, используются исключительно согласно Закону Украины «Об использовании земель обороны». Согласно статье 2 Закона Украины «Об использовании земель обороны» воинским частям для выполнения возложенных на них функций и задач земельные участки предоставляются в постоянное пользование в соответствии с требованиями Земельного кодекса Украины. Особенности предоставления земельных участков воинским частям под военные и другие оборон-

КОММЕНТАРИЙ В комментируемом письме затронут вопрос об операциях передачи в коммунальную собственность земель обороны под объектами социальнокультурного и жилого назначения вместе с этими объектами. Госкомзем сегодня не возражает против проведения таких операций, однако совсем не указывает, как именно это сделать на практике. Статья 4 Закона Украины «Об использовании земель

ные объекты определяются Кабинетом Министров Украины. Воинские части обязаны использовать предоставленные им земельные участки в соответствии с требованиями земельного и природоохранного законодательства и с соблюдением требований по обеспечению безопасности населения в процессе проведения ими постоянной деятельности. В соответствии со статьей 84 Земельного кодекса Украины к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную собственность, относятся земли обороны, кроме земельных участков под объектами социально-культурного, производственного и жилого назначения. Вместе с этим поручением Кабинета Министров Украины от 31.01.2007 г. № 4889/3/1-07 приостановлены операции по реализации и передаче земель обороны (в том числе под объектами недвижимости), кроме операций передачи в коммунальную собственность земельных участков под объектами социальнокультурного и жилого назначения вместе с этими объектами, до принятия отдельного решения. Председатель комиссии по проведению реорганизации Государственного комитета Украины по земельным ресурсам А. Кадомский

обороны» от 27.11.2003 г. № 1345-IV (далее — Закон о землях обороны) позволяет использовать земли обороны в хозяйственных целях: «...могут использоваться для строительства объектов социально-культурного назначения, жилья для военнослужащих и членов их семей, а также социального и доступного жилья без изменения их целевого назначения» (абз. 2 ст. 4). Однако отсюда следует множество вопросов: 1. На самом ли деле застройка на землях обороны № 10 • 26 мая 2011

9

документы и комментарии без изменения целевого назначения участка противоречит понятию «земли обороны», поскольку строительство жилья, безусловно, не является видом размещения и постоянной деятельности воинских частей? Так, согласно ст. 1 Закона о землях обороны землями обороны признаются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности воинских частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, других военных формирований.

2. Часть 3 ст. 77 Земельного кодекса устанавливает, что вокруг земель обороны создаются защитные, охранные и другие зоны с особыми условиями использования. При отсутствии изменения целевого назначения непонятно, как и на каком основании будут ликвидироваться эти зоны в случае проведения строительства на земельных участках, на которых эти зоны расположены.

3. Применяются ли в приведенном выше случае нормы (например, ст. 21 Земельного кодекса), описывающие негативные последствия для субъектов нецелевого использования земли? Напомним, что 08.12.2010 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в статью 4 Закона Украины «Об использовании земель обороны» относительно строительства жилья для военнослужащих и членов их семей» от 04.10.2010 г. № 2674-VI (далее — Закон № 2674), целью которого было упрощение строительства жилых объектов на землях обороны. Законом № 2674 внесены изменения в ст. 4 Закона о землях обороны, посвященную использованию этих земель для хозяйственных целей. Часть 2 ст. 4 Закона о землях обороны в ее новой редакции предусматривает, что земли обороны могут использоваться для строительства объектов социально-культурного назначения, жилья для военнослужащих и членов их семей, а также социального и доступного жилья без изменения их целевого назначения.

10 № 10 • 26 мая 2011

В свою очередь, упрощение, связанное со строительством на землях обороны, заключается в отсутствии необходимости изменять целевое назначение земли при строительстве на этих землях жилья для военнослужащих и членов их семей, а также социального и доступного жилья. Раньше застройка на этих землях тормозилась необходимостью согласно ст. 20, 21 Земельного кодекса изменять целевое назначение земельных участков. Попытка провести строительство без изменения целевого назначения заканчивалась неудачей ввиду четкой позиции судебных органов, признававших соответствующие договоры недействительными (например, постановление ВСУ от 10.02.2010 г. по делу № 2-7/2489-2008). Теперь же ч. 2 ст. 4 Закона о землях обороны разрешает застройку без изменения целевого назначения. Однако такие изменения не учитывают ряд других норм законодательства и поэтому фактически не могут быть применены на практике. Во-первых, застройка на землях обороны без изменения целевого назначения участка логически противоречит приведенному выше понятию этих земель, поскольку строительство жилья, безусловно, не является видом размещения и постоянной деятельности воинских частей. Во-вторых, ч. 3 ст. 77 Земельного кодекса устанавливает, что вокруг земель обороны создаются защитные, охранные и другие зоны с особыми условиями использования. При отсутствии изменения целевого назначения непонятно, как и на каком основании эти зоны будут ликвидироваться в случае проведения строительства на земельных участках, на которых эти зоны расположены. И в-третьих, изменив ч. 2 ст. 4 Закона о землях обороны, законодатель оставил действующими все нормы (например, ст. 21 ЗК), содержащие негативные последствия для субъектов нецелевого использования земли. Юлия Ляшенко

бухгалтерский учет

ТИПОЛОГИЯ УЧЕТА: НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС И МСФО

Иван Чалый, консультант

С первого апреля 2011 года у бухгалтеров строительных компаний возникли проблемы с правильным использованием механизма учета себестоимости. Новые правила налогового учета затрат и новая редакция Методрекомендаций по калькулированию1 по-разному регламентируют учет общепроизводственных расходов. Изменения, внесенные недавно в П(С)БУ 16, лишь подлили масла в огонь профессиональных метаний.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ Налоговый кодекс — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV. Закон о бухучете — Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. № 996-XIV. Методрекомендации № 573 — Методрекомендации по формированию себестоимости СМР, утвержденные приказом Минрегионстроя от 31.12.2010 г. № 573. П(С)БУ 16 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16 «Расходы», утвержденное приказом Минфина Украины от 31.12.1999 г. № 318. П(С)БУ 3 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 3 «Отчет о финансовых результатах», утвержденное приказом Минфина Украины от 31.03.1999 г. № 87. П(С)БУ 18 «Строительные контракты» — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 18 «Строительные контракты», утвержденное приказом Минфина Украины от 28.04.2001 г. № 205.

Новый метод калькулирования Приказом Минфина от 18.03.2011 г. № 372 в П(С)БУ 16 были внесены изменения, обусловленные, очевидно, новыми требованиями Налогового кодекса. Суть этих изменений в том, что предприятиям предоставлено право выбора из двух вариантов учета себестоимости: а) обычный метод — «производственная себестоимость»;

б) метод НКУ — «себестоимость по прямым затратам». Второй метод регламентирован новым пунктом, появившимся в П(С)БУ 16 — п.п. 11.11, дает возможность не включать в себестоимость общепроизводственные расходы. Подобно тому, как этот вопрос урегулирован Налоговым кодексом. В случае, если в учетной политике предприятия будет зафиксирован этот метод калькулирования себестоимости, то общепроизводственные расходы не будут отнесены на себестоимость, а будут включены в расходы того периода, в котором они были понесены. Для этих целей теперь в Отчете о финансовых результатах предусмотрена особая статья. Конечно, такой подход к учету себестоимости нельзя назвать соответствующим принципам бухгалтерского учета, отечественным традициям и мировой практике. Некоторые эксперты небезосновательно полагают, что такой метод учета прямо противоречит Закону о бухучете2. И, честно говоря, с ними трудно не согласиться. Но, как бы там ни было, нужно признать, что для главных бухгалтеров украинских предприятий, являющихся плательщиками налога на прибыль, новый метод учета себестоимости, описанный в п.п. 11.11 П(С)БУ 16, может показаться весьма и весьма привлекательным. Еще бы! Ведь он позволяет минимизировать разногласия между налоговым и бухгалтерским регламентами учета затрат.

Строительная специфика Что касается строительных компаний, то здесь у бухгалтеров возникли особые проблемы.

1 Текст новых Методрекомендаций по формированию себестоимости приведен в газете «Строительная бухгалтерия»», 2011, № 6, с. 5, № 7, с. 6, комментарий к нему № 6, с. 20.

2 См., например, Ирина Назарбаева, «Бухучет «подогнали» под Налоговый кодекс», «Бухгалтерия», 2011, № 16 (951), с. 6.

№ 10 • 26 мая 2011

11

бухгалтерский учет Изменения, касающиеся учета общепроизводственных расходов, были внесены в П(С)БУ 3 и в П(С)БУ 16, но не были внесены в П(С)БУ 18 «Строительные контракты». Таким образом, ключевой отраслевой стандарт — П(С)БУ 18 — остался в стороне от новых веяний, вызванных «прогибанием» бухгалтерских правил под требования Налогового кодекса. Мало того, с 1 апреля вступили в силу новые Методрекомендации № 573. (Текст Методрекомендаций по формированию себестоимости, а также комментарий к нему приведены в «Строительная бухгалтерия»», 2011, № 6, с. 5, 20.) В Методрекомендациях № 573 относительно учета общепроизводственных расходов содержится вполне однозначный тезис: вся сумма таких затрат должна включаться в себестоимость строительно-монтажных работ. Причем это относится не только к распределенной части общепроизводственных затрат, но и к нераспределенной их части: «Нераспределенные постоянные общепроизводственные расходы включаются в состав себестоимости строительно-монтажных работ в периоде их возникновения». Поэтому с 01.04.2011 г. стало совершенно ясно, что предприятиям, руководствующимся в своей учетной политике П(С)БУ 18, необходимо относить в дебет счета 23 всю сумму общепроизводственных затрат. Такой способ учета отличается как от обычного способа калькулирования («по производственной себестоимости»), так и от налогового метода калькулирования («себестоимость по прямым затратам»), которые предусмотрены П(С)БУ 16. От налогового метода калькулирования, структура себестоимости которого приведена в п.п. 11.11 П(С)БУ 16, он отличается тем, что общепроизводственные расходы включаются в себестоимость, а не в затраты отчетного периода (как это делается по налоговому методу). От традиционного калькулирования по производственной себестоимости, структура которой дана в п. 11 П(С)БУ 16, он отличается тем, что сумма общепроизводственных расходов распределяется только между объектами калькулирования (то есть в аналитике счета 23) и не разделяются между себестоимостью реализации (Дт 90) и себестоимостью производства (Дт 23). Итак, важно констатировать следующее: п. 12 П(С)БУ 18 безапелляционно требует включать общепроизводственные затраты в расходы по строительному контракту, то есть в состав себестоимости строительства. Так как требования этого стандарта являются для исполнителя строительных контрактов специальными по отношению к общим требованиям П(С)БУ 16, бухгал-

12 № 10 • 26 мая 2011

тер обязан придерживаться предписаний П(С)БУ 18. Главбух не сможет исключить общепроизводственные расходы из себестоимости строительства. Значит, его бухгалтерия будет «рвать» с налоговым учетом. Следовательно, бухгалтеры, которые будут продолжать вести бухучет по нормам П(С)БУ 18, обречены на вычисления налоговых разниц, как минимум, в части общепроизводственных расходов. В условиях сближения бухгалтерского и налогового учета это понравится далеко не всем практикам. Возможно, именно этот факт послужил причиной обострения вопроса: а для каких случаев нормы П(С)БУ 18 являются обязательными к применению? Может ли строительная компания, избавившись от предписаний П(С)БУ 18, применять методологию учета, описанную в П(С)БУ 16?

П(С)БУ 16 vs П(С)БУ 18 Согласно п. 1 П(С)БУ 18 этот стандарт применяется подрядчиками, исполняющими строительные контракты. В свою очередь, п. 2 того же стандарта говорит, что строительный контракт — это просто «договор о строительстве». Но разве любой договор, предметом которого является собственно строительство, попадает в сферу стандартизации П(С)БУ 18? Нет, конечно. П(С)БУ 18 регламентирует учет контрактов подрядного типа, тогда как П(С)БУ 16 предназначен для учета производственной деятельности. Тип учета (подрядный или производственный) зависит от типа (экономической сути) контракта. Главбух строительной компании должен выяснить, кем для его предприятия является в экономическом смысле потребитель: заказчиком или покупателем готовой продукции? Если конкретный договор, по которому ведется строительство, по сути, является производственным, а не подрядным, то бухгалтер строительной компании может проигнорировать П(С)БУ 18. В этом случае главбух должен руководствоваться общими нормами П(С)БУ 16, а значит, он получает доступ к новому «налоговому» методу учета себестоимости без включения в нее общепроизводственных расходов. В строительстве используется огромное количество разнообразнейших договоров. Зачастую даже юристы не способны четко определить их правовую суть. Как же в таком случае главбуху определить экономическую суть договора, по которому инвестор финансирует строительство? Помочь в этом бухгалтеру может международностандартная Интерпретация 15 «Соглашения на строительство недвижимости» (IFRIC 15).

бухгалтерский учет Сложность идентификации сути строительных договоров иллюстрируется примером, приведенном в параграфе 2 IFRIC 15: застройщик, возводящий и реализующий квартиры или коттеджи, принимает деньги от инвесторов на протяжении строительства, или даже до его начала. Покупатели заключают соглашения на покупку недвижимости после того, как она была введена в эксплуатацию. Покупатели вносят застройщику до окончания строительства лишь часть стоимости недвижимости, а оставшуюся часть стоимости недвижимости выплачивается застройщику по окончании строительства. Как вести учет такого строительства? Подрядным или производственным способом? Отражать ли доход и затраты поэтапно по ходу строительства, как того требует МСБУ 11 «Строительные контракты» (а нашей системе стандартизации — это П(С)БУ 18), или после передачи готовой недвижимости инвестору? Параграф 3 IFRIC 15 говорит о том, что на выбор типологии учета иногда оказывают влияние такие факторы, как: количество покупателей одного объекта, контрактные оговорки о промежуточных платежах, принадлежность земельного участка. Однако главный критерий отнесения договора к подрядному типу (подчеркнем — сугубо в экономическом понимании) описан в параграфе 11: если покупатель способен определить основные структурные элементы проекта недвижимости до начала строительства или после начала строительства (независимо от того, воспользуется ли он такой возможностью), то учет такого договора следует вести, используя подрядную методологию. В остальных случаях нужно применять производственный метод учета затрат на строительство.

Анализ & выбор Анализ условий договоров представляет собой субъективный процесс. Поэтому параграф 10 IFRIC 15 признает, что это та сфера учета, где допускается некоторая свобода суждений. Разумеется, если на руках у бухгалтера заурядный договор подряда, составленный в канонических правилах, строго очерченных главой 61 Гражданского кодекса, то выбора нет: хочешь не хочешь, а нужно руководствоваться П(С)БУ 18. И тогда не избежать

бухгалтерско-налогового разнобоя в учете общепроизводственных затрат. Если же строительство ведется по договорам нечеткой правовой природы (инвестиционные договоры, контракты на организацию строительства, договоры продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость, соглашения о паевом участии в строительстве, договоры долевого инвестирования, и т. п.), то руководители застройщика вместе с главбухом могут позволить себе порассуждать. А ведь поле для размышлений здесь, действительно, довольно широкое. Даже если, опираясь на привязку украинского бухучета к системе МСФО, установленную Законом о бухучете, брать за основу IFRIC 15, то нужно дать оценку такому ключевому понятию, как «основные структурные элементы проекта». А поскольку содержание этой категории строго не стандартизировано, то менеджмент застройщика имеет право руководствоваться собственными представлениями о том, что именно подразумевать под «основными структурными элементами проекта». И если в результате анализа положений договора, заключенного с потребителем, будет сделан вывод о том, что потребитель не «способен определить основные структурные элементы проекта недвижимости» ни до, ни после начала строительства, то считается, что контрагент застройщика является просто покупателем готового строительного продукта. Образ (как воплощение «основных структурных элементов проекта») этого продукта создается застройщиком, а не потребителем. Следовательно, подрядный тип учета здесь неуместен. Главбух должен вести учет операций по таким контрактам производственным методом. В наших условиях это значит, что главбух будет руководствоваться не нормами П(С)БУ 18, а требованиями П(С)БУ 16. А раз так, то главбух получит и доступ к возможности выбора учетной политики формирования себестоимости. Другими словами, бухгалтер сможет использовать метод калькулирования себестоимости без учета общепроизводственных расходов. Разумеется, все вышеописанные процедуры анализа, выводы, принятые решения следует оформить «первичкой», которая бы оправдала и подтвердила адекватность применяемой учетной политики.

№ 10 • 26 мая 2011

13

учет хозяйственных операций

ДИСКУССИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ

Иван Чалый, консультант

Итак, мы продолжаем анализировать ситуацию, сложившуюся с НДС-обложением/необложением услуг по инжинирингу. В данной публикации предлагаем Вам ознакомиться на этот счет с мнением еще одного автора, имеющего немалый опыт в сфере учета в строительстве1.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. Закон об архитектуре — Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. № 687-XIV, с изменениями и дополнениями. КВЭД — Национальный классификатор Украины «Классификация видов экономической деятельности» ДК 009:2005, принятый приказом Госпотребстандарта от 26.12.2005 г. № 375. ГК 016-97 — Государственный классификатор продукции и услуг, утвержденный приказом Госстандарта от 30.12.1997 г. № 822. ДБН А.2.2-3-2004 — ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (утверждены приказом Госстроя от 20.01.2004 г. № 8). Появление в п.п. 196.1.14 НКУ нормы, которая выводит из-под НДС-обложения инжиниринговые услуги, внесло неразбериху в ряды налогоплательщиков: «Особенно много проблем возникло у компаний, связанных со строительством. Сначала насторожились генподрядчики, увидев в своих лицензиях слово «инжиниринг», потом заволновались проектные организации, пытаясь выяснить, включаются ли выполняемые ими работы в состав инжиниринговых услуг» (см. «Elбухгалтер», 2011, № 10). Проектировщики, пожалуй, оказались в самой незавидной ситуации. С одной стороны, многим из них НДС-избавление пришлось бы очень кстати. Ведь удельный вес добавленной стоимости в цене их продукта чрезвычайно высок. С другой стороны, у многих проектировщиков полным ходом выполняются работы по контрактам,

заключенным до 2011 года. И в этих контрактах НДС был предусмотрен. Лишение заказчиков права на налоговый кредит нередко может негативно сказаться на партнерских отношениях. Главная же проблема в том, что, изучая нормы НКУ, нельзя сделать однозначного вывода о том, должны ли строительные проектировщики начислять НДС на стоимость своего продукта с 01.01.2011 г.: «<...> проектанты столкнулись с проблемой толкования нормативного текста Кодекса: дело в том, что определение понятия «инжиниринг», содержащееся в этом документе, несколько отличается от уже привычных для строителей определений этой категории, содержащихся в отраслевом законодательстве»2. Как видим, в части НДС-обложения все упирается в «налоговый» термин, дефиниция которого приведена в п.п. 14.1.85 НКУ: «инжиниринг — предоставление услуг (выполнение работ) по составлению технических заданий, проектных предложений, проведению научных исследований и технико-экономических обследований, выполнению инженерно-разведочных работ по строительству объектов, разработке технической документации, проектированию и конструкторской обработке объектов техники и технологии, предоставлению консультации и авторского надзора во время монтажных и пусконаладочных работ, а также предоставлению консультаций, связанных с такими услугами (работами)». В этом определении проектные работы для строительства прямо не обозначены. Вместе с тем строительные проектировщики без труда находят в п.п. 14.1.85 НКУ многие из выполняемых ими работ. Важно отметить, что в привычном для проектировщиков Законе об архитектурной деятельности «инжиниринг» определен иначе: «Инжиниринговая деятельность в сфере строительства (инжиниринг) — деятельность по пре-

1 См. на эту тему также статьи «Инжиниринговые услуги: новые возможности» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 41; «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.

2 http://www.epravda.com.ua/columns/2011/03/16/277099.

14 № 10 • 26 мая 2011

учет хозяйственных операций доставлению услуг инженерного и технического характера, к которым относятся проведение предварительных технико-экономических обоснований и исследований, экспертизы проекта, разработка программ финансирования строительства, организация изготовления проектной документации, проведение конкурсов и торгов, заключение договоров подряда, координация деятельности всех участников строительства, а также осуществление технического надзора за строительством объекта архитектуры и консультации экономического, финансового или другого характера». Особенно накалилась ситуация после того, как в прессе было обнародовано письмо ГНАУ от 13.01.2011 г. № 748/7/16-1517-19 (см. «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 18).

А.2.2-3-2004, они могут включить в налоговое понятие «инжиниринг» лишь предпроектные работы. Отсюда следует вывод о том, что «составление проектной документации (а не проектных предложений) в целях налогообложения понятием инжиниринга не охватывается»6. Дикость ситуации состоит в том, что терминологическая неопределенность в любом случае является угрозой для налогоплательщиков. Даже если предприятие прислушается к налоговикам и начислит НДС на проектный инжиниринг, то проверка, проведенная у его заказчика, может закончиться серьезными проблемами. Кто знает, как станут трактовать положения п.п. 14.1.85 НКУ те инспекторы, которые проверяют обоснованность сумм налогового кредита у заказчика?

В этом письме, направленном в адрес одного из проектных предприятий, налоговики сделали следующий вывод: «Статьями 196 и 197 Кодекса определены операции, не являющиеся объектом налогообложения, и операции, освобождаемые от налогообложения. Учитывая то, что освобождения от налога на добавленную стоимость услуг по разработке проектной документации для строительства (архитектурно-проектные работы) Кодексом не предусмотрены, такие услуги подлежат обложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке по ставке 20 %». Специалисты, комментируя это произведение эпистолярного жанра, в первую очередь были удивлены тем, что «письмо вообще не упоминает определение инжиниринга, содержащееся в п.п. 14.1.85 НК»3. Другими словами, отвечая на запрос налогоплательщика, ГНАУ ограничилась лишь «голым выводом»4. Этот вывод был подвергнут жесткой критике со стороны независимых экспертов. Как правило, их аргументы сводились к анализу положения официальных классификаторов. Аналитики считают, что Госклассификатор продукции и услуг ДК 016-97 дает основания полагать, что многие проектировочные работы вписываются в налоговое понятие «инжиниринг» (см. «Бухгалтер», 2011, № 11, с. 38). К тем же выводам приводит специалистов и анализ содержания кода 74.20.1 КВЭД5. В то же время эксперты предупреждают, что налоговики при желании могут также отыскать аргументы в пользу своей позиции. Сославшись на ДБН

Как же поступить руководителю предприятия, занимающегося архитектурно-строительным проектированием? Мы бы советовали рассматривать ситуацию не в целом по всему комплексу проектных работ, а по их составляющим. Это значит, что сущность всех работ, выполняемых в рамках архитектурно-строительного проектирования, должна быть проанализирована на предмет соответствия признакам, приведенным в п.п. 14.1.85 НКУ. Только после детального анализа руководство должно принять решение о том, подлежат ли те или иные работы обложению НДС. Кроме того, для смелых налогоплательщиков юристы рекомендуют использовать следующий алгоритм: «Обратитесь в налоговую инспекцию за письменной налоговой консультацией по интересующему вас вопросу, изложив соответствующую аргументацию (определение «инжиниринг» из НК, содержание кода 74.20.1 КВЭДУ и т. п.). Если ответ будет для вас положительным — пользуйтесь им. В противном случае — обжалуйте консультацию в суде, руководствуясь положениями п. 53.3 НК: «53.3. Плательщик налогов может обжаловать в суде как правовой акт индивидуального действия налоговую консультацию контролирующего органа, изложенную в письменной форме, которая, по мнению такого плательщика налогов, противоречит нормам или содержанию соответствующего налога или сбора.

3

http://buhgalter.com.ua/conference/details/868. «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.

5 http://buhgalter.com.ua/conference/details/868.

6 «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.

4

№ 10 • 26 мая 2011

15

учет хозяйственных операций Признание судом такой налоговой консультации недействительной является основанием для предоставления новой налоговой консультации с учетом выводов суда»7. Подведем итог В настоящее время, в силу законодательной неопределенности, предприятия, специализирующиеся в сфере архитектурно-строительного проектирова7

ния, находятся в зоне повышенных налоговых рисков. Чтобы справиться с этой проблемой, руководители таких предприятий должны принять осознанные и волевые решения относительно своей налоговой политики. Главное здесь — понимать, что любой выбор может быть сопряжен с трудностями, решать которые, возможно, придется в судебном порядке.

http://buhgalter.com.ua/conference/details/868.

ГОСУДАРСТВО УСИЛИЛО КОНТРОЛЬ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ Правительство одобрило проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно повышения ответственности и совершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности» от 27.04.2011 г., сообщается на официальном портале правительства Украины. По словам Виктора Тихонова, министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, возглавляемое им министерство разработало этот законопроект во исполнение Закона «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI, который существенно упрощает разрешительные процедуры в строительстве. «Законопроектом предусматривается увеличить размеры штрафных санкций за правонарушения в сфере градостроительства, дифференцировать размеры штрафов в зависимости от категории сложности строящихся,

16 № 10 • 26 мая 2011

а также — персональную ответственность отдельных исполнителей за правонарушения в сфере градостроительства», — подчеркнул В. Тихонов. Кроме того, чиновник отметил, что «Упрощение разрешительных процедур в строительстве должно происходить одновременно с усилением контроля со стороны государства за строительством и повышением ответственности всех участников процесса. Размеры штрафа или иного наказания за нарушение законодательства, строительных норм, стандартов и правил должны соответствовать вреду, который нанесен или может быть нанесен вследствие такого нарушения». По словам В. Тихонова, существующие сегодня размеры штрафных санкций являются минимальными, что не пугает участников строительного процесса, и они позволяют себе действовать вне правового поля. С принятием закона, надеется вице-премьер-министр, участники строительного процесса станут дисциплинированными. Источник: www.building.ua

учет хозяйственных операций

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: НДФЛ И ПФ

Лилия Ушакова, экономист-аналитик ИД «Фактор», Виктория Петрушина, заместитель главного редактора

В данной статье рассмотрим, как с 1 января 2011 года облагаются налогом на доходы физических лиц и сбором в пенсионный фонд операции по отчуждению недвижимого имущества. Эта тема актуальна как для субъектов хозяйствования, так и для граждан — физических лиц.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III. Закон № 889 — Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV. Закон о пенсионном сборе — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.1997 г. № 400/97ВР. Закон об оценке земель — Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378-IV. Постановление № 1740 — постановление КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» от 03.11.1998 г. № 1740. Методика оценки земучастков — Методика экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденная постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1531. Порядок оценки земучастков — Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденный приказом Госкомзема от 09.01.2003 г. № 2.

Общие положения Правовое регулирование операций по куплепродаже и обмену объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ГК. В соответствии со ст. 655 ГК по договору куплипродажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК). Обращаем внимание: договор купли-продажи

объектов недвижимости (в том числе земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома или квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (ст. 657 ГК). Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 640 ГК). Теперь следует определиться, что для целей налогообложения следует понимать под недвижимым имуществом.

Объекты недвижимого имущества Согласно ст. 181 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. В НКУ, в отличие от утратившего силу с 01.01.2011 г. Закона № 889, определено только понятие «жилая недвижимость». Так, в соответствии с п.п. 14.1.129 НКУ объекты жилой недвижимости — это здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилищному фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости подразделяются на следующие типы: а) жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома подразделяются на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности; б) жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений; в) пристройка к жилому дому — часть дома, ко№ 10 • 26 мая 2011

17

учет хозяйственных операций торая расположена вне контура его капитальных наружных стен и имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену; г) квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания; ґ) коттедж — одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком; д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которых проживают двое или больше квартиросъемщиков; е) садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов; є) дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

НДФЛ при продаже недвижимости Согласно п.п. 164.2.4 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с недвижимым имуществом, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ, устанавливающей порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости. В соответствии с п. 172.1 НКУ не облагается НДФЛ доход, полученный плательщиком налога от продажи недвижимости при одновременном выполнении следующих трех условий: 1) объектом продажи являются: жилой дом, квартира или их части, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ1 в зависимости от его назначения; 2) продажа (обмен) производится не чаще одного раза в течение отчетного налогового года; 3) объект продажи (обмена) находился в собственности плательщика налога более трех лет. При этом доход от отчуждения хозяйственнобытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и про1

даются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется. Что касается количества продаж объекта недвижимого имущества в отчетном налоговом году, то оно проверяется нотариусами, удостоверяющими договор купли-продажи, по данным Государственного реестра сделок. Поиск осуществляется по регистрационному номеру учетной карточки плательщика налога (бывшему идентификационному номеру) продавца в Государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других обязательных платежей, при его отсутствии — по фамилии, имени и отчеству продавца. При невыполнении хотя бы одного из вышеперечисленных условий (например, при продаже объекта жилой недвижимости находившегося в собственности 1 год, или при продаже объектов нежилой недвижимости, объектов незавершенного строительства) доход, полученный физическим лицом — плательщиком налога от операций по продаже объектов недвижимости, включается в его налогооблагаемый доход. Обратите внимание! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п.п. 172.8 НКУ). Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению в соответствии с указанными выше принципами. База обложения НДФЛ. Сумма дохода, полученного налогоплательщиком от продажи объекта недвижимости, определяется в соответствии с п. 172.3 НКУ, а именно: исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Оценочная стоимость недвижимого имущества определяется бюро технической инвентаризации (БТИ) и указывается в выписках из реестра прав собственности на недвижимое имущество (справках-характеристиках), которые выдаются налогоплательщикам. Как ранее разъясняло ГНАУ в письме от 09.07.2009 № 14312/7/17-0717, БТИ в справках должно указывать не остаточную стоимость недвижимости, а приближенную к рыночной стоимость, которая сложилась на момент продажи в данном регионе. Хотя на практике БТИ ставит в своих справках инвентаризационную стоимость, совсем не приближенную к рыночной, потому что данных по рыночным ценам БТИ не собирает и не анализирует.

Пунктом 1 ст. 121 ЗКУ установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах: для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га; для ведения садоводства — не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

18 № 10 • 26 мая 2011

учет хозяйственных операций Денежная оценка земельного участка проводится в соответствии с законодательством центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (п.п. 14.1.125 НКУ). Порядок ее проведения определяется Законом об оценке земель, Методикой оценки земучастков и Порядком оценки земучастков.

Ставки налогообложения Доход (его часть), полученный плательщиком НДФЛ от продажи объекта недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства), и подлежащий включению в базу налогообложения, облагается по ставке: — 5 % базы налогообложения — если доход был получен физическим лицом — резидентом; — 15 (17) % базы налогообложения — если доход получен физическим лицом — нерезидентом.

Налоговые агенты Если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ (п. 172.7 НКУ). Кто является налоговым агентом, если одной из сторон договора является юрлицо или предприниматель, а другой — физлицо, мы рассматривали в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 26. Наш ответ был такой. Не важно, продающей или покупающей стороной договора купли-продажи будет юрлицо (предприниматель), налоговым агентом будет именно оно. Информация по начислению и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ отражается налоговыми агентами в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «104». Расчет подается в течение

40 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного квартала. При заключении договора купли-продажи между физическими лицами частично функции налогового агента выполняет нотариус, который удостоверяет такой договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора. В данном случае сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения: — лицом, продающим недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи; — лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда о смене собственника и переходе права собственности на такое имущество. При этом нотариус обязан ежеквартально подавать в орган ГНС по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таких договорах, включая информацию о их стоимости и сумме уплаченного НДФЛ. Физическое лицо, в свою очередь, обязано отразить доход, полученный от такого отчуждения, в годовой налоговой декларации. В случае если физическое лицо — сторона договора купли-продажи самостоятельно уплатило НДФЛ, но вследствие каких-либо причин такой договор не был удостоверен нотариусом, то такое физическое лицо — продавец недвижимости имеет право на возврат излишне уплаченной суммы НДФЛ. Для этого ему необходимо указать сумму излишне уплаченного НДФЛ в годовой налоговой декларации. Вместе с декларацией необходимо подать подтверждающие документы о фактической уплате налога.

Пенсионный сбор Процитируем п. 9 ст. 1 Закона о пенсионном сборе:

Закон о пенсионном сборе Плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование (далее — пенсионный сбор. — Примеч. ред.) являются предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам Украины, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые. Итак, плательщиками пенсионного сбора являются и юрлица, и предприниматели, и граждане, которые покупают недвижимость. Исключение составляют бюджетники, определенные иностранные организации (см. цитату).

Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи. Размер пенсионного сбора составляет 1 % от объекта обложения. № 10 • 26 мая 2011

19

учет хозяйственных операций Согласно п. 153 постановления № 1740 нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества. Забыли уплатить сбор... А если юрлицо покупало недвижимость у физлица, и нотариус не проверил наличие платежного документа об уплате пенсионного сбора. Сбор уплачен не был. Кто может выявить факт неуплаты сбора и какие штрафные санкции за это грозят такому юрлицу? Сразу скажем, что эта ситуация, произошедшая с нашим читателем, странная. Нотариус просто не должен был регистрировать договор купли-продажи без предоставления платежного поручения юрлица об уплате пенсионного сбора. Но! Выявить это могут работники Пенсионного фонда при проверке совершенно случайно. Раньше (до 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начисленной заработной платы (денежного обеспечения, дохода) застрахованных лиц и суммах начисленных взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование в органы Пенсионного фонда Украины была предусмотрена строка: «Операции по дополнительным ставкам в отчетном периоде осуществлялись/

ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО И НДС В письме от 17.03.2011 г. № 7402/7/16-1517-15 главные налоговики разъяснили, что после вступления в силу Налогового кодекса порядок обложения НДС и порядок ведения налогового учета по операциям, связанным с передачей имущества в залог и с возвратом такого имущества из залога, не изменился.

20 № 10 • 26 мая 2011

не осуществлялись», где нужно было подчеркнуть необходимое. Из этой строки и был виден факт покупки недвижимости юрлицом и, соответственно, необходимость уплаты пенсионного сбора. Сейчас (после 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начисленной заработной платы (дохода, денежного обеспечения, пособия, компенсации) застрахованных лиц и суммах начисленного единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование в органы Пенсионного фонда Украины такая строка не предусмотрена. Поэтому факт покупки объекта недвижимости и неуплаты сбора проверяющие могут установить случайно, листая банковские выписки. Правда, штрафы за неуплату пенсионного сбора при покупке недвижимости не предусмотрены сейчас и раньше предусмотрены не были ни одним нормативным документом. В устных консультациях работники Пенсионного фонда говорят, что если такой факт будет установлен ими при проверке, они просто обяжут уплатить предприятие этот сбор без штрафов. Теперь все нюансы, касающиеся уплаты НДФЛ и сбора в пенсионный фонд, вам известны. А если жизнь потребует искать ответы на другие вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, пишите нам, и мы поможем вам оперативно найти ответы на них.

Операции по передаче имущества в залог и возврату такого имущества из залога его собственнику после окончания действия соответствующего договора попрежнему не считаются объектом обложения НДС, не отражаются в декларации по НДС и не учитываются в общем объеме налогооблагаемых операций при распределении «входящего» НДС в случае осуществления облагаемой и необлагаемой деятельности.

учет хозяйственных операций

УСЛУГИ ГАРАНТИИ: НЮАНСЫ УЧЕТА

Ирина Басова, экономист-аналитик ИД «Фактор» Анна Яковлева, консультант

В одном из предыдущих номеров нашей газеты1 мы изучали возможности минимизации рисков в строительстве с помощью особого финансового инструмента — гарантии. Сегодня же мы поговорим об учете гарантий у бенефициара и принципала.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV. ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. Закон № 2664 — Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-III. Положение № 21 — Положение о предоставлении отдельных финансовых услуг юридическими лицами — субъектами хозяйствования, которые по своему правовому статусу не являются финансовыми учреждениями, утвержденное распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 22.01.2004 г. № 21. Для начала напомним, что предоставлять гарантии имеют право финансовые учреждения, которые получили такой статус от Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг (далее — Госфинуслуг). Что касается юридических лиц, которые по своему правовому статусу не яв-

ляются финансовыми учреждениями, то они будут иметь право предоставлять гарантии только в случае, если Госфинуслуг, в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона № 2664 и Положением № 21, выдаст им заключение об отнесении конкретной осуществляемой финансовой операции к указанной услуге. Другими словами, юридические лица — не финансовые учреждения после своей регистрации в Госфинуслуг и получения указанного заключения будут иметь право заключать на протяжении года с другими юридическими и физическими лицами более трех (включительно) договоров о предоставлении гарантий (т. е. на систематическое предоставление финансовых услуг). Нужно также отметить, что в Положении № 21 четко указано, что юридические лица — не финучреждения имеют право предоставлять услуги поручительства, займа финансовыми активами и услуги финансового лизинга, а другие финансовые услуги (в том числе гарантии) — только после получения заключения. И перед тем как перейти непосредственно к изучению правил учета, вспомним, что же такое гарантия. Законодательное определение гарантии содержится в ст. 506 ГКУ и ст. 200 ХКУ.

Гарантия является специфическим средством обеспечения выполнения хозяйственных обязательств путем письменного подтверждения (гарантийного письма) банком, другим кредитным учреждением, страховой организацией (банковская гарантия) об удовлетворении требований правомочной стороны в размере полной денежной суммы, указанной в письменном подтверждении, если третье лицо (обязанная сторона) не выполнит указанное в нем определенное обязательство или наступят другие условия, предусмотренные в соответствующем подтверждении. Рассмотрим пример отражения операций по предоставлению услуг гарантии в бухгалтерском учете бенефициара и принципала. Пример. Стоимость услуг финансового учреждения (далее — гарант) по предоставлению гарантии — 2400,00 грн. (в том числе НДС — 400,00 грн.). Гарант предоставил две такие услуги, в соответствии с условиями которых: 1

1) для обеспечения выполнения кредитного договора кредитодателю (бенефициару) предоставлено гарантийное письменное обязательство об уплате ему в срок суммы кредита (3000 грн.), если этого не сделает кредитополучатель (принципал); 2) для обеспечения выполнения договора куплипродажи продавцу (бенефициару) предоставлено гарантийное письменное обязательство об уплате ему в срок суммы 6000 грн. (в том числе НДС — 1000 грн.)

«Риски в строительстве и их минимизация с помощью банковской гарантии» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 22. № 10 • 26 мая 2011

21

учет хозяйственных операций в счет оплаты за ранее полученные товары, если этого не сделает покупатель (принципал). Рассмотрим ситуацию, при которой гарант после получения от бенефициара письменного требования о погашении обязательств принципала сделал это, т. е. уплатил за принципала причитающиеся бенефициару суммы.

После этого принципал, выполняя условия договора гарантии, уплатил гаранту за предоставленную им услугу, а также перечислил ранее уплаченную (гарантом) сумму бенефициару. В бухгалтерском учете сторон договора гарантии нужно сделать следующие проводки:

Обеспечение гарантии выполнения обязательств по кредитному договору Корреспонденция счетов

Содержание хозяйственной операции

дебет

кредит

Сумма, грн.

Налоговый учет доходы

расходы

Учет у кредитодателя (бенефициара) Заключен договор гарантии и получено от гаранта гарантийное письменное обязательство

06

—

3000,00

—

—

Предоставлен кредит кредитополучателю

377

311

3000,00

—

—

Получена от гаранта сумма кредита

311

685

3000,00

—

—

Прекращение гарантии

—

06

3000,00

—

—

Отражено погашение обязательства кредитополучателя

685

377

3000,00

—

—

Учет у кредитополучателя (принципала) Получен кредит от кредитодателя

311

685к*

3000,00

—

—

Вследствие невыполнения обязательств по кредитному договору кредитополучателем его обязательства переводятся на гаранта

685к

685г*

3000,00

—

—

Уплачено гаранту по его требованию вследствие выполнения им обязательства кредитополучателя перед кредитодателем

685г

311

3000,00

—

—

92

685г

2000,00

—

2000,00

Начислена и уплачена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии

641

685г

400,00

—

—

685г

311

2400,00

—

—

* Соответствующие условные субсчета для учета задолженности перед кредитодателем и перед гарантом.

Если принципал вовремя погасил свои обязательства перед бенефициаром, гарант вообще не участвует в расчетах между сторонами договора. А отличие хозяйственной операции с гарантией от аналогичной операции без предоставления гарантии будет лишь в записи на забалансовых счетах у бенефициара и гаранта.

Кроме вышеописанных операций, возможна также ситуация, когда принципал не возмещает задолженность перед гарантом. Тогда в учете сторон договора гарантии нужно сделать следующие проводки (по условиям примера при предоставлении кредита):

Содержание хозяйственной операции 1

Корреспонденция счетов дебет

кредит

2

3

Сумма, грн.

Налоговый учет доходы

расходы

4

5

6

Учет у кредитодателя (бенефициара) Заключен договор гарантии и получено от гаранта гарантийное письменное обязательство

06

—

3000,00

—

—

Предоставлен кредит кредитополучателю

377

311

3000,00

—

—

Получена от гаранта сумма кредита

311

685

3000,00

—

—

Прекращение гарантии

—

06

3000,00

—

—

Отражено погашение обязательства кредитополучателя

685

377

3000,00

—

—

22 № 10 • 26 мая 2011

учет хозяйственных операций 1

2

3

4

5

6

Учет у кредитополучателя (принципала) Получен кредит от кредитодателя

311

685к

3000,00

—

—

Вследствие невыполнения обязательств по кредитному договору кредитополучателем его обязательства переводятся на гаранта

685к

685г

3000,00

—

—

92

685г

2000,00

—

2000,00

641

685г

400,00

—

—

Начислена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии

Если принципал не намерен погашать задолженность перед гарантом, то возможно два варианта:

1. Гарант подает в суд и, естественно, выигрывает иск. Тогда принципал обязан будет возместить задолженность и проводки у него в учете будут следующие: Корреспонденция счетов

Содержание хозяйственной операции

дебет

кредит

Уплачено гаранту по его требованию вследствие выполнения им обязательства кредитополучателя перед кредитодателем

685г

311

Уплачена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии

685г

311

2. Гарант «забывает» подать в суд на взыскание задолженности в течение срока исковой давности (3 года). Задолженность в таком случае признается доходом принципала в периоде признания такой задолженности просро-

Сумма, грн.

Налоговый учет доходы

расходы

3000,00

—

—

2400,00

—

2000,00

ченной, как в бухгалтерском учете, так и в налоговом. Приведем несколько цитат из НКУ, которые иллюстрируют тот факт, что уплаченная гарантом и не погашенная принципалом сумма кредита станет для принципала доходом в налоговом учете:

НКУ 14.1.257. <...> Безвозвратная финансовая помощь — это: <...> сумма задолженности одного плательщика налогов перед другим плательщиком налогов, не взысканная после окончания срока исковой давности; <...> 135.5. Прочие доходы включают: <...> 135.5.4. <...> суммы безвозвратной финансовой помощи <...> 137.10. Суммы безвозвратной финансовой помощи <...> считаются доходами на дату фактического получения плательщиком налога товаров (работ, услуг) или по дате поступления средств на банковский счет либо в кассу плательщика налога, если иное не предусмотрено этим разделом. А в учете принципала появятся проводки: Корреспонденция счетов

Содержание хозяйственной операции

дебет

кредит

Признана доходом отчетного периода просроченная задолженность по кредитному договору

685г

717

Признана доходом отчетного периода просроченная кредиторская задолженность за предоставление услуг гарантии

685г

Восстановлены налоговые обязательства по НДС методом «красное сторно»

641

Итак, мы разобрались с бухгалтерским и налоговым учетом гарантий у бенефициара и принципала.

Сумма, грн.

Налоговый учет доходы

расходы

3000,00

3000,00

—

717

2000,00

—

2000,00

685г

400,00

—

—

И пусть вам всегда хватает финансов для строительства! № 10 • 26 мая 2011

23

учет хозяйственных операций

ЗАКРЫВАЕМ СТРОИТЕЛЬНУЮ КОМПАНИЮ

Юлия Шипилова, юрист ИД «Фактор»

Перед многими строительными компаниями, создававшимися исключительно с целью строительства конкретного жилого многоквартирного дома, возникает вопрос: как закрыть компанию, когда дом уже построен, цель создания компании уже достигнута, но никто не хочет принимать на баланс вновь построенный дом. Попытаемся разобраться в данной ситуации.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV. ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV. Закон о жилищно-коммунальных услугах — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV. Закон об ОСМД — Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ. КАСУ — Кодекс административного судопроизводства Украины от 06.07.2005 г. № 2747-IV. Строительная компания может быть ликвидирована по решению ее участников (собственников) либо органа, уполномоченного на это учредительными документами, в связи с достижением цели, для которой она была создана (п. 1 ч. 1 ст. 110 ГКУ, п. 2 ч. 6 ст. 59 ХКУ). То есть если вы создали строительную компанию исключительно с целью построить конкретный многоквартирный дом, построили его и в связи с этим не видите перспективы для дальнейшей деятельности компании, отсутствуют основания для ликвидации вашей компании в связи с признанием ее банкротом, то можете смело закрывать компанию по решению участников либо органа, уполномоченного на это уставом вашей компании. При этом возникает вопрос: что делать с домом, который в результате его строительства оказался на балансе строительной компании? Сначала предлагаю разобраться, кто такой балансодержатель.

Балансодержатель В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона о жилищнокоммунальных услугах балансодержатель здания, сооружения, жилого комплекса или комплекса зданий и сооружений — собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество. Кроме того, балансодержатель также ведет бухгалтерскую, ста-

24 № 10 • 26 мая 2011

тистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону. Обратите внимание, что передача на баланс имущества (в том числе здания, земельного участка), входящего в состав жилого комплекса, или всего жилого комплекса, которые не принадлежат балансодержателю, не влечет за собой возникновение права собственности на него. Балансодержатель только обеспечивает управление жилым комплексом или его частью. Заказчик строительства является балансодержателем дома после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Закон об ОСМД фактически предусматривает два пути дальнейшего определения балансодержателя дома: 1) в доме создается объединение совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД), и уже ОСМД решает, кто будет балансодержателем дома впоследствии; 2) в случае если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают ОСМД и не принимают на баланс основные фонды (т. е. жилой дом или жилой комплекс), сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя (ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД). Предлагаю подробно рассмотреть каждый из этих путей.

Балансодержателя определяет ОСМД Собственники квартир во вновь построенном жилом многоквартирном доме могут принять решение о создании ОСМД. Для чего создается ОСМД? ОСМД создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и совместного имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными

учет хозяйственных операций документами. Основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование совместным имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. В случае если собственники квартир создали ОСМД, уже оно будет определять, кто будет балансодержателем дома. То есть если создается ОСМД, строительная компания перекладывает проблему определения балансодержателя дома на плечи этого ОСМД. При этом ОСМД может выбирать из трех категорий субъектов, которые потенциально могут быть балансодержателями дома. Во-первых, ОСМД может взять дом на свой баланс. Во-вторых, ОСМД может оставить балансодержателем дома предыдущего собственника, т. е. в нашем случае — строительную компанию. Обратите внимание, что сделать это ОСМД может только по договоренности с предыдущим собственником (строительной компанией), оформленной в виде договора. Поэтому будьте очень внимательны, если к вам обратятся представители ОСМД с просьбой оставить дом на балансе строительной компании. Без заключения письменного договора со строительной компанией са-

мостоятельно сделать это они не смогут. В-третьих, ОСМД может передать дом на баланс любого другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность передачи ему на баланс всего жилого комплекса или его части.

Что делать, если собственники квартир не создают ОСМД? Если собственники квартир не желают создавать ОСМД в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии, строительная компания может пойти двумя путями: 1) попытаться уговорить собственников квартир создать ОСМД, обрисовав им все преимущества ОСМД по сравнению с тем, когда о доме заботится не ОСМД, а обычный коммунальный ЖЭК; 2) обратиться с заявлением в местный (городской, сельский, поселковый) совет об определении балансодержателя дома. Обращаем ваше внимание на то, что заявление необходимо подавать в двух экземплярах и регистрировать в общем отделе городского совета или у делопроизводителя либо секретаря сельского, поселкового совета, при этом один экземпляр остается в местном совете, а другой остается у вас в подтверждение того, что вы подавали заявление и что оно было принято местным советом. Форма такого заявления на законодательном уровне не установлена, поэтому предлагаем примерный образец заявления (рис. 1). городскому (сельскому, поселковому) совету (фамилия, имя, отчество должность руководителя строительной компании) (адрес строительной компании) (телефон строительной компании)

Заявление об определении балансодержателя дома «__» ______________ 20__ г. подписан акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта — жилого дома по адресу . С этого момента прошло ____ месяца (-ев), собственники квартир и помещений в доме не создали объединение совладельцев многоквартирного дома и не приняли на баланс основные фонды. В соответствии с ч. 4 ст. 11 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» в случае, если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают объединение и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя. № 10 • 26 мая 2011

25

учет хозяйственных операций В связи с этим просим _________________ городской (сельский, поселковый) совет определить балансодержателя дома по адресу: . «__» _________________ 20__ г. (подпись, фамилия и инициалы руководителя строительной компании)

Рис. 1 Конечно, местный совет может назначить балансодержателем только подчиненное ему юридическое лицо (коммунальное учреждение либо коммунальное предприятие). В соответствии с ч. 5 ст. 11 Закона об ОСМД назначенный местным советом балансодержатель осуществляет свои полномочия по обеспечению управления домом до принятия дома на баланс ОСМД (т. е. до того момента, когда ОСМД будет создано и примет дом на свой баланс). При этом расходы на осуществление функций балансодержателя распределяются между собственниками пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности. В связи с этим проблем с тем, чтобы местный совет определил балансодержателя дома, обычно не возникает. Хотя ни для кого не секрет, что местный совет принимает такие решения достаточно

неохотно, поскольку в каждом доме в дальнейшем найдутся злостные неплательщики, которые систематически не будут уплачивать взносы, направленные на покрытие расходов на осуществление функций балансодержателя.

Обращаемся в суд В этом случае строительной компании придется обращаться в окружной административный суд для обжалования бездействия Киевского или Севастопольского городского совета или в местный суд общей юрисдикции для обжалования бездействия другого городского совета, сельского или поселкового совета. При подаче искового заявления вы должны уплатить государственную пошлину в размере 3 грн.

40 коп. Предлагаем образец искового заявления (рис. 2).

В Адрес:

суд

Истец: Местонахождение: Телефон: Ответчик: городской (сельский, поселковый) совет Адрес:

Исковое заявление «___» _________________ 20___ г. была создана строительная компания ОАО «Жилье» с целью строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ______________________________. В _____________________ 20___ г. был построен жилой дом по адресу: ________________________________________, «___» ____________________ 20 __ г. подписан акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта — жилого дома по адресу: ____________________________________________. С этого момента прошло ____ месяца(-ев), собственники квартир и помещений в доме не создали объединение совладельцев многоквартирного дома и не приняли на баланс основные фонды. В соответствии с ч. 4 ст. 11 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» в случае, если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух

26 № 10 • 26 мая 2011

учет хозяйственных операций месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают объединение и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодержателя. В связи с этим «___» _________________ 20 ___ г. ОАО «Жилье» обратилось в _______________________ городской (сельский, поселковый) совет с заявлением об определении балансодержателя дома по адресу: ________ ________________________________ (копия заявления прилагается). Однако __________________ городской (сельский, поселковый) совет затягивает с принятием решения и даже не вносит его в повестку дня очередной сессии. «___» ________________ 20 ___ г. __________________ ОАО «Жилье» приняло решение о ликвидации ОАО «Жилье» по решению учредителей на основании п. 2 ч. 6 ст. 59 Хозяйственного кодекса Украины — в связи с достижением цели, для которой создавалось ОАО «Жилье». Однако вследствие того, что ________________ городской (сельский, поселковый) совет не определяет балансодержателя дома по адресу: ___________________________ _______, который на данный момент находится на балансе ОАО «Жилье», ликвидационная комиссия не может завершить процесс ликвидации ОАО «Жилье». Учитывая изложенное выше и руководствуясь ст. 11 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», Законом Украины «О местном самоуправлении», ст. 6, 17, 104, 105, 106 КАСУ Украины,

ПРОШУ: 1. Обязать ___________________ городской (сельский, поселковый) совет внести вопрос об определении балансодержателя жилого дома по адресу: в повестку дня очередной сессии совета.

2. Обязать __________________ городской (сельский, поселковый) совет определить балансодержателя жилого дома по адресу: .

ПРИЛОЖЕНИЯ: 1. Копия Акта государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта — жилого дома по адресу ____________________________________________ от «__» ________________ 20 ___ г. — 2 экземпляра на ________ л. каждый.

2. Копия Заявления об определении балансодержателя дома от «___» ____________ 20 __ г., поданного в ________________ городской (сельский, поселковый) совет — 2 экземпляра на ______ л. каждый.

3. Копия решения _______________________ ОАО «Жилье» о ликвидации ОАО «Жилье», — 2 экземпляра на _____ л. каждый.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины в сумме 3 грн. 40 коп. — 1 экземпляр на 1 л. «__» _____________ 20__ г. (подпись, фамилия, инициалы лица, подавшего иск)

Рис. 2

Конечно, фактически обязать местный совет принять какое-либо решение на практике достаточно сложно, ведь местный совет — это коллегиальный орган. И даже если суд в своем решении обяжет совет принять решение об определении балансодержателя дома, то выполнить это решение будет довольно сложно. Кроме того, в ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД установлены полномочия по определению балансодержателя дома в следующей формулировке: «совет может определить», т. е. это дискрецион-

ные (по своему усмотрению) полномочия местного совета, они являются правом, а не обязанностью совета. В этой ситуации можем посоветовать использовать все свои дипломатические приемы и навыки при общении либо с собственниками квартир, чтобы они создали ОСМД и приняли дом на свой баланс, либо с депутатами местного совета, чтобы они добровольно определили балансодержателя вашего дома. № 10 • 26 мая 2011

27

земельные правоотношения

ПРАВО СТРОИТЬ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ

Борис Бидий, юрист (г. Киев)

В настоящей статье мы постараемся раскрыть сущность института суперфиция, рассказать о перспективах его применения (как они видятся нам), дать рекомендации по его использованию.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV. ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III. Закон о регистрации вещных прав — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Закон об ипотеке — Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV. Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV. Еще несколько лет назад в практике земельных отношений в строительстве сложилась следующая ситуация. Застройщик должен был либо арендовать землю у города (органов местного самоуправления), либо выкупать ее. Что и говорить, особой альтернативы данная дилемма не давала. И то и другое не слишком устраивало застройщика. Выкупать землю надежнее, но где найти для этого средства, — ведь это обездвиженный капитал. Аренда же земли означала для застройщика повышенные риски, — от непредсказуемости поведения местной власти в части повышения арендной платы вплоть до расторжения таких договоров без всяких к тому серьезных оснований. А если вспомнить тенденцию к сокращению сроков такой аренды1, непрекращающихся судебных споров вокруг земельных вопросов и повышенному вниманию прокуратуры к вопросам выделения земли, то становится понятно, почему земельные отношения столь критичны для инвестиций в Украине. При этом годные под застройку земли в основном остаются в собственности государства и муниципалитетов.

Право застройки. Правовые традиции Однако существуют и другие правовые модели, 1

кроме указанных выше, получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве, дающем возможность (право) ее застройки, — суперфиции. Практика дореволюционного национального законодательства (дореволюционной России) и других европейских стран показывает, что собственность на земельный участок и возведенные на нем строения могут не совпадать, и, тем не менее, это не мешает строительству на земле, принадлежащей другому лицу. Более того, такое положение дел является характерной особенностью современного гражданского оборота недвижимости. Суперфиций, как ограниченное право на чужую вещь, было известно еще в Древнем Риме, но в своем современном виде оно появилось с насущной экономической потребностью в его регламентации. Можно сказать, оно было вызвано самой жизнью. Речь идет о появлении в XIX в. детально разработанных норм права застройки в ряде европейских законодательств в связи с необходимостью решать вопросы масштабного строительства в черте крупных городов, в связи с их бурным промышленным развитием в условиях дефицита свободных земель и частной собственностью на землю. В нашем современном национальном законодательстве институт права застройки, как отдельный вещно-правовой институт, появился в 1912 году с изданием Государственной думой России Закона о праве застройки от 23.06.1912 г. По этому Закону собственник земельного участка мог предоставить такой участок под застройку другому лицу по договору на срок за вознаграждение. Кстати, Закон устанавливал предельный срок 99 лет, на который устанавливалось право застройки. Конструкция права застройки оказалась столь удачной, что, как отдельный вещно-правовой институт, он вошел в Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.) и просуществовал вплоть до 1949 года2. Причем изучение опыта при-

Например, в Киеве и Киевской области обычный срок, на который заключались договоры аренды, сократился с 10 до 3 — 5 лет. Для советского государства суперфиций оказался очень удобным и востребованным институтом. Он позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства, но не расширял круга объектов крупной и средней частной собственности, застройщик имел право пользования зданием, ограниченное сроком действия договора, который составлял до 49 лет для каменных зданий. Впоследствии этот срок был увеличен.

2

28 № 10 • 26 мая 2011

земельные правоотношения менения права застройки, действовавшего в советской России в период НЭПа, как нам кажется, может представлять определенный интерес для современной практики, в связи с близостью экономических целей того периода к тем, которые стоят перед нашей переходной экономикой в разрезе данного института права. В частности, сейчас, как и тогда, стоит задача привлечь частный и иностранный капитал с целью инвестирования в экономику страны. Вторую жизнь этот институт в нашем национальном законодательстве получил с принятием Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. ГКУ, соответственно отечественной правовой традиции, поместил нормы о праве застройке в раздел «Вещные права». А несколькими годами позже, насколько нам известно, стали предприниматься первые попытки его использования в практике. Необходимо отметить, что, несмотря на регламентацию этого института ГКУ, он вызывал массу вопросов на практике. Предыдущий опыт применения этого института почему-то был успешно забыт юристами. Ведь за период существования права застройки был накоплен богатый опыт его практического применения, который мог бы позволить избежать многих ошибок в применении этого института. В то же время даже опытные юристы зачастую недопонимали сути этого института, что приводило к его существенным искажениям на практике и делало его слабо отличимым от договора аренды, а потому непонятным и неоправданным в использовании. С учетом этого муниципальные образования не воспринимали этот институт вообще, суперфиций не только не получил единообразной практики своего применения, но и за редким исключением вовсе не применялся. Однако с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI — право пользования чужим земельным участком для застройки получило новый импульс развития. Продолжилось совершенствование норм законодательства, призванных дополнительно регламентировать этот институт. Еще ранее Госкомзем в своем письме от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030 выразил свою позицию в поддержку установления права строительства на чужой земле в отношении земель государственной и коммунальной собственности, как альтернативы договорам аренды, и рекомендовал суперфиций к использованию местным органам самоуправления.

Правовая сущность права застройки Правом застройки называется устанавливаемое договором, срочное (на срок), вещное и возмездное право использования «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации объекта. Действующий ГКУ относит суперфиций к вещным правам и помещает его в раздел ограниченных вещных прав (по сравнению с содержанием права собственности). В частности, статья 395 раздела 30 ГКУ причисляет право застройки земельного участка (суперфиций) к вещным правам на чужое имущество. При этом право собственности определяется законом как полная юридическая власть лица над вещью, когда собственник вещи имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью. В то же время, наряду с правом собственности, на вещь может быть установлено ограниченное право. Лицо, в пользу которого оно установлено, имеет право на защиту своего ограниченного имущественного права, в том числе и против собственника вещи (ст. 396 ГКУ). Противоречия здесь никакого нет. Дело в том, что ограниченное вещное право может возникать не иначе как по воле самого собственника. Статья 4 Закона о регистрации вещных прав говорит о производном характере вещных прав по отношению к праву собственности. Об этом свидетельствует и порядок регистрации: эти права регистрируются только после регистрации права собственности. Ограниченные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в соответствии со ст. 182 ГКУ и Законом о регистрации вещных прав, и попадают в соответствующий государственный реестр3, который ведется наряду с правом собственности и отягощениями. Наверное поэтому право застройки иногда называют обременением (отягощением) земельного участка, что, конечно же, юридически неточно, но в чем-то выражает суть ограниченного вещного права. Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться своим правом: продавать, дарить, завещать, обременять залогом (ипотекой). Например, если продается земельный участок, «обремененный» правом застройки, то вместе с ним не продается возведенное на этом участке строение. Поэтому очень важно, чтобы лицо, которое покупает землю, заранее проверило в указанном реестре, какие в отношении земельного участка установлены вещные права.

3 В настоящее время реестр не работает. В порядке, определенном Законом о регистрации вещных прав, регистрация будет осуществляться с 01.01.2012 г. в соответствии с п. 2 Заключительных положений Закона от 11.02.2010 г. № 1878-VI.

№ 10 • 26 мая 2011

29

земельные правоотношения Частноправовой (договорной) характер Частноправовой (договорной) характер права застройки означает, что право застройки может возникать только в частноправовом порядке, — как правило, вследствие договора4, одной из сторон которого выступает владелец земельного участка, а другой — получающий его застройщик.

Срочность права застройки. Длительность срока суперфиция Срочность права застройки означает, что договор о праве застройки заключается на определенный в нем срок, чем право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являющихся бессрочными правами. И хотя ГКУ говорит о том, что право застройки может быть установлено на неопределенный срок (ч. 3 ст. 413 ГКУ), смысл этого нужно понимать в неограниченном действии срока договора. В то же время правовая сущность права застройки отличается тем, что договор суперфиция заключается не только для строительства, но и для эксплуатации здания. Это как раз один из аспектов права застройки, который зачастую недопонимают специалисты. Акцент делается на застройке участка, а что будет потом с вещным правом, застройщику нет никакого дела, — ведь земля его интересовала только на период строительства. Это в принципе не верно. Даже если ему нет интереса удерживать это право за собой, оно может быть отчуждено в пользу общества сособственника многоквартирного дома (при жилищном строительстве) или эксплуатирующей организации. Предельные сроки договоров суперфиция должны устанавливаться достаточно большими, сравнимыми со сроком жизни возводимых строений. Такие длительные сроки обеспечивают застройщику (покупателюсобственнику) эксплуатацию здания на протяжении полного цикла срока его жизни, и следовательно, возвращение понесенных на строительство затрат. Так, дореволюционный Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал предельный срок 99 лет. В другие европейских странах законодательством были установлены сопоставимые сроки. Недаром Верховный Суд Украины в своем постановлении от 12.02.2008 г. по делу № 39/136пд указал на то, что краткосрочный характер договора противоречит природе суперфиция. В данном случае указания суда восполнило законодательный пробел. Современное законодательство не ограничивает срок, на который может быть установлено право

застройки, кроме случаев, когда речь идет об установлении суперфиция на земли государственной и земельной собственности. Максимальный срок пользования землей на условиях установления прав застройки на такие земли ограничен 50 годами, что, конечно же, недостаточно по сравнению со сроком эксплуатации зданий и сооружений на такой земле и несколько ограничивает применение суперфиция при строительстве долгосрочных проектов, например, таких как жилищное строительство. В этой связи хочется отметить, что законодательство других стран (например, Германии, 1919 г.) считало также желательным допустить продление договора застройки на новый срок, так как это создавало основу устойчивости права застройки. Важнейшей особенностью права застройки, отличающей его от аренды, является обязательное установление и минимальных сроков договора, причем также достаточно больших, сравнимых со сроком жизни возводимых строений. Без установления минимального срока действия договора о праве застройки оно значительно утрачивает свой смысл, так как имеет целью именно защиту застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора об использовании земельного участка. Так, Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал минимальный срок, на который могло быть установлено право застройки, 36 годами. Положения современного закона не содержат минимального срока суперфиция. Как нам представляется, такое упущение можно компенсировать в договорном порядке, внеся в договор об установлении права застройки соответствующее положение.

Вещный характер права застройки Вещный характер права застройки принципиально отличает его от аренды. Традиционно нашему гражданскому праву присуща дихотомия (разделение на две взаимоисключающие категории), когда права делятся на вещные и имущественные. Спецификой вещных прав является их абсолютный характер, отличающий их от относительных, обязательственных прав. Абсолютный характер вещных прав проявляется в том, что такие права дают возможность устранять всех третьих лиц от хозяйственного обладания вещью (в том числе и от незаконных притязаний ее собственника). Вещное право оформляет непосредственное отношение лица к вещи. Оно имеет присущие вещным правам способы защиты — вещно-правовые иски. Здесь сделаем небольшое отступление. Традиционно гражданское законодательство закрепляет два

4 Основанием установления права застройки может быть также завещание (ст. 413 ГКУ), но случаи эти, на наш взгляд, настолько редки на практике, что можно безо всякой натяжки говорить о «договорном характере» права застройки, так как указанный способ, безусловно, является частноправовым и возникает на основании односторонней сделки.

30 № 10 • 26 мая 2011

земельные правоотношения классических вещно-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав: виндикационный — об истребовании имущества из чужого незаконного владения и негаторный — об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения вещью. Здесь идет речь в первую очередь о втором из них — возможности суперфициария требовать судом от всех третьих лиц беспрепятственного использования своего имущества. Отечественное (континентальное) гражданское право не допускает конкуренции исков (как англоамериканское право). В случаях, когда ограниченные вещные права (суперфиций, сервитут, право залога) возникают по договору с собственником вещи, они защищаются субъектами таких отношений с помощью вещно-правовых исков. Общая тенденция развития современного законодательства показывает, что мы являемся свидетелями попытки распространить правовой режим вещных прав на обязательственные права, т. е. происходит как бы отход от классического деления категорий права и взаимопроникновение черт, характерных для этих двух категорий (ч. 2 ст. 190 ГКУ, ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Взаимопроникновение черт вещного и имущественного права имело место и в классических правовых конструкциях. Так, когда предметом залога являются вещные права, бездокументарные ценные бумаги залог товаров в обороте, право залога приобретает черты относительности. Кроме того, на сегодняшний день действующее законодательство, вопреки правовым традициям, в значительной мере нивелировало указанные выше различия между правом застройки и правом аренды, приблизив объем прав арендатора к объему прав, которые имеет суперфициарий. В этом мы видим желание законодателя защитить права арендаторазастройщика. Однако сама по себе тенденция смешения правового режима вещных и обязательственных прав, как нам кажется, неоправданна и приводит только к правовым коллизиям и затруднениям на практике. Вся беда в том, что подобные изменения в законодательстве появляются благодаря лобби, а уровень специалистов, оформляющих эти предложения, зачастую низок и не позволяет им в полной мере оценить то глубинное влияние, которое они оказывают на систему прав в целом. Теперь право аренды, если принять во внимание ч. 5 ст. 93 ЗКУ, в общем случае может быть объектом

отчуждения (продажи), в том числе и на земельных торгах (гл. 20 ЗКУ), залога (ипотеки), наследования. Однако, мы думаем, объективные трудности в практической реализации оборота прав, основанных на договоре аренды, в силу самой природы этих прав, будут существовать и дальше. Нужно учитывать декларативный характер такой возможности отчуждения права аренды. На отношения между арендатором и частным владельцем (собственником) земли это разрешение сильно не повлияло: они и так могли определить свои отношения в договоре. В отношении же отчуждения права аренды на земли государственной и муниципальной собственности установлен запрет (ст. 81 Закона об аренде земли). Так, возможность передавать право аренды в ипотеку была предоставлена застройщикам давно, однако реализация такого права до сих пор не имеет четких практических механизмов. Дело в том, что передача имущества в залог предполагает его последующее отчуждение, а как это осуществлять в случае с обязательственным правом аренды, возникшем на основании решения собственника (органов местного самоуправления)5, очень большой вопрос. Высокие риски при аренде земли также не позволяют застройщику рассчитывать на получение кредитов. Отношения же, основанные на праве суперфиция, по своей природе более стабильны, чем отношения, основанные на праве аренды, особенно учитывая уже упоминавшуюся нами практику передачи земли в аренду на короткий срок, что при возникновении каких-либо трудностей при реализации проекта, создает еще один фактор нестабильности. И, кроме того, как мы упомянули, что право застройки является вещным правом, порождает ряд серьезных последствий. Это касается в первую очередь способов его защиты. Будучи вещным правом, суперфиций порождает вещный иск, т. е. возможность требовать через суд обеспечения права беспрепятственного использования «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации здания, в чьих бы руках земельный участок не находился, и потому не препятствует обороту земельных участков. Являясь абсолютным, вещное право дает средства защищаться против любого и каждого. Это означает, что все обязаны воздерживаться от его нарушения относительно права данного лица, а носитель вещного права может требовать от всех и каждого пре-

5 Ипотека земельных участков не отменяет ограничения в части их отчуждения и целевого использования (ст. 15 Закона об ипотеке). Также необходимо отметить, что, если земля передавалась не в порядке земельных торгов, лицо-арендатор фигурирует в технической документации — проекте землеотвода, в системе учета государственной регистрации прав аренды на земельный участок — в государственном земельном кадастре, в частности в Поземельной книге, куда заносятся данные на основании договора аренды. Это создает технические сложности для реализации права.

№ 10 • 26 мая 2011

31

земельные правоотношения кращения действий, препятствующих его осуществлению. При этом собственник земельного участка сохраняет право распоряжения своим имуществом, а застройщик имеет право требовать осуществления предоставленных ему договором суперфиция прав от любого собственника земли. Возвращаясь к арендному договору, отметим, что такой договор традиционно всегда носил личный (обязательственный) характер, так как в общем случае арендатор не мог переуступать свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. В свою очередь, право застройки хотя и возникает вследствие договора между двумя сторонами, но, как мы уже сказали, относится к категории вещных прав. Таким образом, в общем случае право застройки может отчуждаться путем продажи другому лицу без согласия владельца участка, наследоваться, на него может быть обращено взыскание при имущественном иске, а значит, оно может быть предметом залога. Право застройки, установленное на земли государственной и коммунальной собственности, не может отчуждаться или быть предметом залога, внесено в уставный фонд юридического лица, за исключением перехода прав собственности на здание (ч. 3 ст. 1021 ЗКУ). Точно так же наличие договора о застройке не мешает обороту земельного участка и его ипотеке, так как обязательства, установленные договором (в том числе и по оплате), действуют все время договора независимо от изменения конкретных сторон. В то же время установление права застройки на уже обремененный ипотекой (залогом) участок может ухудшить положение предшествующих кредиторов землевладельца. Именно поэтому постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1021 предусмотрена регистрация в Поземельной книге, как названо в нем «ограничений использования земельного участка»6. Необходимо учитывать, что существует тесная связь между правом застройки и кредитом под залог права застройки или ипотеку строения, построенного на чужом земельном участке. Однако европейская практика показала, что возможность свободного отчуждения права застройки необходима, так как только такой режим может обеспечить получение необходимого застройщику для строительства зданий кредита под залог права застройки.

Неизменность условий оплаты Установление права застройки означает сохранение условий договора о застройке на все время его действия, его основные условия должны быть не-

подвижны и неотменимы, в том числе и по согласию сторон. Такой режим права застройки ставит своей целью защиту третьих лиц и должно гарантировать прочность залога такого права. Предсказуемость отношений по договору суперфиция, в том числе стабильность платы в течение длительного периода времени, призваны защищать слабую сторону — застройщика, а также других участников гражданского оборота от необоснованных притязаний собственника участка. Отличительной особенностью платы по такому договору является ее предсказуемость. Это связано также и с возможностью обращения застройщика к кредитованию под залог, права застройки (либо ипотеки здания). В случае непредсказуемости роста оплаты по договору суперфиция такое кредитование застройщика будет порождать повышенные риски для банковского учреждения, выдающего кредиты застройщику, а это, в свою очередь, будет препятствовать получению таких кредитов и увеличивать их стоимость. Поскольку договор на предоставление права застройки заключается на большой период времени, невозможно полностью избежать изменения платы по такому договору. Это, в первую очередь, естественный рост, связанный с рентным доходом от земельного участка, размером налога на землю, а также инфляционная составляющая. В то же время такой рост платы, на наш взгляд, можно сделать прогнозируемым, например, предусмотрев в договоре, что пересматриваться плата может не чаще, чем, скажем один раз в три года, а также установив пределы ее роста в заранее оговоренных рамках. Кроме того, разумным представляется предусмотреть в договоре возможность роста арендной платы в связи с наступлением определенных обстоятельств. Например, изменением стоимости земли (капитализированного рентного дохода) или ставки платы за землю.

Залог права застройки Залог права застройки осуществляется по правилам ипотеки7 (ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Это и понятно, имущественный оборот земли, его ипотека, и права застройки, ипотека, суперфиция не должны происходить оторвано друг от друга, иначе не будет возможности достоверно проследить за обременением земли и права застройки (иначе будет нарушаться принцип гласности залога и права залогодержателя). С вводом в действие с 01.01.2012 г. реестра вещных прав и их отягощений, права на недвижимость

6 Постановление КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 09.09.2009 г. № 1021.

7 С вводом в действие реестра вещных прав и их отягощений права на недвижимость и ипотека будут фигурировать в одном реестре.

32 № 10 • 26 мая 2011

земельные правоотношения и ипотека будут фигурировать вместе в этом реестре. Право застройки может быть предметом оборота или ипотеки только как единое целое. Ипотека строений отдельно от права застройки, на наш взгляд, возможна, только если в ипотеку не было передано само право, поэтому строения в этом контексте можно рассматривать как принадлежность или часть права застройки. Возможна последующая ипотека права застройки, — она будет подчиняться правилам приоритета. Однако, так как право застройки — возмездное право, то право землевладельца на получение платы от суперфициария является, безусловно, преимущественным перед любым из ипотекодержателей права застройки.

Основания прекращение права застройки Как мы уже говорили, установление права застройки означает стабильность условий договора о застройке на все время его действия. Поэтому хотим обратить внимание на характерные для права застройки основания его прекращения. Статья 416 ГКУ называет только некоторые возможные причины: а) соединение в одном лице собственника земли и суперфициария; б) истечение срока договора; в) отказ суперфициария от своего права; г) неиспользование земельного участка в течение трех лет. Список, указанный в законе, остается открытым, поэтому несложно продолжить его общими основаниями, изложенными в гражданском и земельном законодательстве. Остановимся здесь только на тех из них, которые могут вызывать некоторые трудности в понимании на практике. Одним из не упомянутых ГКУ возможных оснований досрочного прекращения права застройки является гибель участка8, а также изъятие участка с возмещением для общественных нужд. Однако, как уже говорилось, суперфициарий может успешно защищать свое право против третьих лиц, наносящих ущерб его имуществу, в том числе и против органов государственной и муниципальной власти, принимающих решения об изъятии участка для общественных нужд, а также требовать с них возмещения понесенного ущерба. Это право дает застройщику право оспаривать и сервитуты, налагаемые властями, в публичном интересе. Так как право застройки является вещным правом, застройщик, в принципе, может отказаться от него в любой момент, однако это представляется маловероятным, так как право застройки устанавливается в первую очередь в его интересах. Такой отказ не озна-

чает ликвидацию права застройки, а только переход права в полном объеме к собственнику земли с сохранением всех его обременений — обязательств, лежащих на суперфициарии. Кредиторы же застройщика вправе обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Только в том случае, когда застройщик не реализовал свое право на возведение строения и право застройки не обременено ипотекой, возможна его ликвидация на основании отказа.

Судьба права собственности на строение Право собственности на вновь создаваемый объект строительства возникает у застройщика, но каковы будут для него правовые последствия прекращения права пользования земельным участком, на котором возведено строение, если срок службы здания еще не исчерпан. Согласно ст. 417 ГКУ собственник земельного участка и суперфициарий определяют последствия такого прекращения. В этом отношении представляется разумным внести в договор положения о юридической судьбе недвижимости после истечения срока действия договора, например, перехода права собственности на строение к собственнику земли с выплатой определенной компенсации застройщику, минимальной остаточной стоимости строения. Возмещение части стоимости строения было предусмотрено ГК 1922 г. Законы о застройке других Европейских стран, исходя как из соображений экономической справедливости, так и оздоровления городов в той или иной мере, предусматривают возмещение застройщику за строения со стороны владельца земли. Так, например, если установить в договоре размер возмещения в процентном отношении к фактической стоимости строений, то это должно стимулировать застройщика поддерживать строения в нормальном состоянии. Однако в случае строительства многоквартирного жилого дома, лучше предусмотреть продление договора суперфиция (заключение нового) или первоочередное право аренды участка, а весь срок эксплуатации здания. Это может быть первоочередное право покупки земли под строением лицом, эксплуатирующим здание, возможность продления договора или установления арендных отношений.

Заключительные рекомендации Многие положения договора суперфиция имеют схожесть с положениями договора аренды, в частности, права и обязанности сторон, а также должны содержать те же приложения, которые предусмотрены

8 Невозможность его дальнейшего использования по целевому назначению, например по причине проседания почвы или после заболачивания после природных катаклизмов.

№ 10 • 26 мая 2011

33

земельные правоотношения законодательством к договору аренды земли (ст. 15 Закона об аренде земли). Поэтому в настоящей публикации мы рассмотрели только те его особенности, которые могли вызывать сложности. Не побоимся повториться еще раз: для эффективной реализации права застройки срок такого договора должен устанавливаться достаточно большим. Договор должен допускать возможность продления его на новый срок или перезаключение. Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора суперфиция, он может заключаться в простой письменной форме. Но учитывая долгое время существовавшую практику нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков9, единственно для придания неоспоримости договору суперфиция, стороны мо-

гут прибегнуть к его нотариальному удостоверению (см. рекомендации, изложенные в письме Госкомзема от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030). Договор суперфиция подлежит государственной регистрации, которая с 01.01.2012 г. должна проводиться в соответствии с Законом о регистрации вещных прав. До полноценного введения в действие реестра вещных прав на землю и их ограничений государственная регистрация договоров суперфиция осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством для договоров аренды земли. Такая регистрация проводится на базе Государственного земельного кадастра регистраторами структурных подразделений Госкомзема, в ведении которого находится земельный участок (см. письмо Госкомзема от 23.06.2008 г. № 14-17-6/6604).

9 В настоящее время с принятием поправок Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 11.06.2009 г. № 1509-VI практика изменилась.

КГГА ПРОДОЛЖАЕТ СОСТАВЛЯТЬ РЕЕСТР НЕЗАКОННО ОТЧУЖДЕННЫХ ОБЪЕКТОВ Киевская городская государственная администрация продолжает работу по созданию реестра объектов коммунальной собственности, незаконно отчужденных в течение 2007 — 2010 гг. Об этом заявил глава КГГА Александр Попов. По его словам, ожидать быстрого завершения этого

34 № 10 • 26 мая 2011

процесса не стоит, но работа в этом направлении ведется постоянно. «Процесс возвращения сложный. Нужно понимать, что ни в мае, ни в августе он не завершится, поскольку работа постоянно ведется, чтобы выявить те объекты, которые, по нашему мнению, были отчуждены незаконно либо с нарушением закона», — отметил председатель КГГА. Источник: www.building.ua

разрешительные документы

ПРИЕМ ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПО-НОВОМУ

Борис Бидий, юрист (г. Киев)

В связи с принятием нового Закона о градостроительстве Кабинет Министров Украины, министерства и ведомства начали работу по приведению подзаконных нормативных актов в соответствие с требованиями Закона. Одним из первых таких документов стал порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов и порядок внесения платы за выдачу сертификата о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта. Ниже приведены некоторые соображения по сути таких изменений.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ Закон о градостроительстве — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI. Постановление № 461 — постановление КМУ «Вопросы приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов» от 13.04.2011 г. № 461. Порядок № 461 — Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461. Порядок внесения платы за выдачу сертификата — Порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер, утвержденный постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461. Временный порядок — Временный порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками, сооруженных без разрешения на проведение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.

Изменения начались с... приема в эксплуатацию 12 марта 2011 года вступил в силу Закон о градостроительстве1. Пункт 12 Заключительных положений Закона о градостроительстве предписывает Кабмину (соответственно министерствам и ведомствам) привести свои нормативные акты в соответствие с указанным Законом в течение трех месяцев. А зна-

чит, сейчас идет работа над принятием ряда нормативных документов, регламентировавших строительные процедуры. Итак, перед нами один из первых таких документов — постановление № 461 (текст данного документа приведен на с. 5 этого номера газеты «Строительная бухгалтерия»). Указанный порядок представляет собой единый документ, регламентирующий процедурные вопросы приема в эксплуатацию законченных строительством объектов и одновременно отменяет ряд предыдущих нормативных актов, регламентировавших соответствующие вопросы, в том числе форму сертификата соответствия, размер оплаты за его выдачу и т. п.2 Думаем, такую тенденцию к упрощению регуляторных актов можно только приветствовать, по крайней мере, если развернуть неоправданно огромный предыдущий листинг тарифов за выдачу сертификата, понимаешь, что стало проще. Приведем здесь перечень основных аспектов, которые регламентируются постановлением № 461: — порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов; — форма декларации о готовности объекта к эксплуатации; — форма заявления о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта и выдаче сертификата; — форма акта готовности объекта к эксплуатации; — форма сертификата, который свидетельствует о законченности строительством объекта; — форма документа, свидетельствующего об отказе в выдаче сертификата;

1

Комментарий к Закону о градостроительстве см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 2, с. 43. Были отменены следующие нормативные акты: — постановление КМУ «О Порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 08.10.2008 г. № 923; — постановление КМУ «Об утверждении Порядка внесения платы за выдачу сертификата соответствия и его размера и дополнении приложения к постановлению Кабинета Министров Украины от 25 июня 2001 г. № 702» от 29.12.2009 г. № 1423; — постановление КМУ «Об утверждении Порядка ведения реестра выданных сертификатов соответствия и отказов в их выдаче и внесении изменений в Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 29.12.2009 г. № 1424.

2

№ 10 • 26 мая 2011

35

разрешительные документы — порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер. Главной новеллой постановления № 461 является дифференциация процедуры приема объектов в эксплуатацию в зависимости от сложности объекта, как предусмотрено Законом о градостроительстве. Прием в эксплуатацию объектов законченного строительства, как и ранее, осуществляется Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее — инспекция).

Объекты I — III категории сложности Прием в эксплуатацию объектов I — III категории сложности и строения, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, проводится путем регистрации архитектурностроительной инспекцией декларации о готовности объекта, подаваемой застройщиком. Согласно постановлению № 461 такая декларация подается на общих основаниях в разрешительный центр и оттуда направляется архитектурно-строительной инспекции, которая проверяет его на полноту и достоверность содержащихся в ней данных, и либо регистрируется, либо возвращается на доработку.

Частные строения — как с ними быть? Постановление № 461 содержит отдельную оговорку о принятии в эксплуатацию ряда «частных строений»3 без утвержденной в установленном порядке проектной документации и получении необходимых разрешений, так называемого самостроя. Очевидно, проблема эта носила не единичный характер, поскольку для ее разрешения в 2009 году был издан специальный подзаконный акт — Временный порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками, сооруженных без разрешения на проведение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035 (эта тема уже рассматривалась на страницах газеты «Строительная бухгалтерия», см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 23, с. 33), и заметим, что упомянутый Временный порядок действует и в настоящее время4.

3

Объекты IV — V категории сложности Объекты IV — V категории сложности подлежат приему в эксплуатацию в ставшем привычным порядке с выдачей сертификата соответствия. Для этого заказчик строительства подает заявление установленной формы в инспекцию, которая ранее выдавала разрешение на проведение строительных работ на принимаемом объекте. Заявление подается вместе с актом готовности к эксплуатации, подписанным участниками строительства: заказчиком, генпроектировщиком, генподрядчиком, субподрядчиками и др. Вообще, нужно отметить наметившуюся общую тенденцию в строительстве усиления роли, которая отводится субъектам строительства, в первую очередь архитектору, генпроектировщику, генеральному подрядчику и заказчику в контроле качества на всем протяжении процесса создания объектов архитектуры. Как следствие такой тенденции, контрольные функции инспекции, как органа надзора, сводятся к конечному контролю полученного результата работ. Думаем, такой подход соответствует принципам рыночной экономики. Инспекция в сжатые сроки5 осуществляет проверку поданных заявлений и акта готовности объекта к эксплуатации и проводит проверку объекта на месте на соответствие его проектной документации и строительным нормам, стандартам и правилам. После чего инспекция принимает решение о выдаче сертификата или отказе в его выдаче. При этом постановление № 461 содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в выдаче сертификата. Несколько слов необходимо сказать о приеме в эксплуатацию строений без окончания работ по оформлению фасадов или благоустройству. Связано это с возможным препятствием проведению таких работ погодных условий при сдаче объекта в 1, 2 кварталах года (но только если такие обстоятельства имели место). Сдача жилья в эксплуатацию возможна без внутренних отделочных работ. В то же время социальное жилье должно сдаваться с отделкой, быть пригодным для проживания. Необходимо отметить, что данные положения не новы, на практике так оно и было, а если вспомнить недавнее прошлое — то и нормативное регулирование этого вопроса осуществлялось таким же образом, достаточно вспомнить действовавший до

По сути дела, частных домов усадебного типа, дачных и садовых домов. Кстати, налицо явная ошибка в тексте постановления № 461, поскольку в тексте данного документа в отношении «частных строений» речь идет об объектах, построенных без разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года. А упомянутый выше Временный порядок в отношении этих же «частных строений» содержит другую дату — до 31 декабря 2010 года.

5 Проверка должна быть начата не позднее чем через три дня после регистрации заявления и ее проведение не должно превышать 4 дней. Решение о выдаче или отказе в выдаче сертификата должно быть принято инспекцией в течение 10 рабочих дней.

4

36 № 10 • 26 мая 2011

разрешительные документы 2008 года Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 (п. 24). Промышленные объекты принимаются в эксплуатацию после окончания пусконаладочных работ устанавливаемого оборудования, согласно проекту строительства.

Если право собственности ... через суд... Весьма правильно постановление № 461, на наш взгляд, подошло к решению вопроса приема в эксплуатацию объектов, право собственности на которые признано в судебном порядке, в части того, что такие объекты также подлежат принятию в эксплуатацию в установленном порядке(!). Право собственности — правом собственности, а технические характеристики по части прочности, долговечности, санитарных норм соблюдать надо. Порядок провозглашает, что зарегистрированная декларация или сертификат соответствия являются основанием для таких юридически значимых действий, как оформление (регистрация) права собственности на строение и заключение договоров на поставку на принятый в эксплуатацию объект электричества, тепла, воды и т. д.

Подключение к инженерным сетям Зато установление правоотношений с поставляющими организациями должно существенно упроститься. Для таких организаций предоставление оказываемых ими услуг на объект, принятый в эксплуатацию, согласно постановлению № 461, стало обязанностью. Такое подключение должно осуществляться в кратчайшие сроки — 10 дней. На практике установление таких отношений занимало гораздо более долгое время. Более того, застройщик не был

гарантирован от некоторого формализма и, мы бы сказали, произвола поставляющих организаций монополистов. У него запрашивался пакет документов, включая разрешение на проведение строительных работ, к любому из документов могли придраться6, имея в виду отказ, и необходимость «договариваться». Согласно постановлению № 461 датой принятия объекта в эксплуатацию является дата регистрации декларации или выдачи сертификата.

Категории сложности В заключение хотелось бы обратить внимание на следующий вопрос: кто и как относит будущее строение к той или иной категории сложности. Делает это проектная организация (архитектурное бюро), имеющая соответствующую лицензию, при участии заказчика, и способная квалифицировать сложность объекта. Согласно ст. 32 Закона о градостроительстве порядок отнесения строений к IV — V категории сложности должен быть установлен КМУ. Более подробные разъяснения по этому вопросу приводит в своем письме Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11 (текст документа приведен на с. 8 этого номера газеты «Строительная бухгалтерия»). В нем говорится о том, что при отнесении объектов к той или иной категории сложности должны учитываться критерии возможных последствий, что на сегодняшний день в отсутствие регламентной процедуры пока не до конца ясно7. Ясно другое — процедурные вопросы, регламентирующие вопросы разработки проектной документации и проведения строительства, в ближайшее время ожидает глобальная ревизия и обновление.

6 Хотя проверяться должна только полнота предоставляемых документов и данных, проверялась и форма этих документов, что, конечно же, выходит на пределы полномочий таких организаций, — это дело государственных контролирующих органов, в частности инспекции. Например, на практике «Киевводоканал» «не хотел признавать» имевшее в силу закона (Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-IV) продление действия до окончания строительства разрешения на проведение строительных работ, полученного до даты, указанной в законе.

7 То, что эти вопросы до конца не ясны самим государственным органам, призванным это регулировать, видно, например, из следующего решения Госкомпредпринимательства от 12.04.2011 г. № 356 (об отказе в согласовании проекта регуляторного акта).

№ 10 • 26 мая 2011

37

что день грядущий нам готовит

ГАСИ: НОВЫЙ СТАТУС, НОВЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ1

Анастасия Семененко, юрист-аналитик ИД «Фактор»

Напомним, что еще в декабре 2010 года в Украине стартовала административная реформа. Началась она с Указа Президента Украины «Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти» от 09.12.2010 г. № 1085/2010, но потом в Указ были внесены изменения... Недавно Президент утвердил положения о некоторых ЦОИВ, в том числе утверждено и Положение о строительной инспекции.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038. Указ № 1085 — Указ Президента Украины «Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти» от 09.12.2010 г. № 1085/2010. Постановление № 316 — постановление КМУ «О ликвидации правительственных органов» от 28.03.2011 г. № 346. Постановление № 1434 — постановление КМУ «Об утверждении Положения о Государственной архитектурно-строительной инспекции» от 18.10.2006 г. № 1434. Указ № 439 — Указ Президента Украины «Об утверждении Положения о Государственной архитектурно-строительной инспекции» от 08.04.2011 г. № 439.

Хронология изменений Указ № 1085 издан с целью оптимизации системы центральных органов исполнительной власти (далее — ЦОИВ), устранения дублирования их полномочий, обеспечения сокращения численности управленческого аппарата и расходов на его содержание, повышения эффективности государственного управления. Для достижения этой цели было сокращено количество министерств, пересмотрена система других ЦОИВ. Постановление № 346 дополнительно «подкорректировало» этот процесс. Так, постановлением № 346 Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (далее — ГАСИ) в соответствии с Указом № 1085 был предоставлен статус ЦОИВ, деятельность которого направляется и координируется КМУ через Вице-премьер-министра Украины — Министра 1

Материал опубликован в газете «Время ЖКХ», 2011, № 5, с. 46.

38 № 10 • 26 мая 2011

строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Напомним, что ранее согласно постановлению № 1434 ГАСИ определялась как правительственный орган государственного управления, действующий в составе Министерства регионального развития и строительства и ему подчиняющийся. Теперь, как видим, «ранг» Инспекции повысился, вместе с этим изменился уровень подчиненности. Окончательно, по крайней мере, на сегодняшний день, статус и полномочия ГАСИ закреплены после издания Президентом Украины Указа № 439.

«Новые» полномочия обновленной ГАСИ Это какими стали «новые» полномочия обновленной ГАСИ? Начнем с того, что полномочия ГАСИ значительно расширились. Этому есть два объяснения. Во-первых, в результате «укрупнения» ЦОИВ, которое происходит в настоящее время как очередной этап административной реформы, ГАСИ «получила в наследство» часть полномочий ликвидированной Государственной жилищно-коммунальной инспекции. Так, в соответствии с Указом № 439 ГАСИ в новом статусе является правопреемником прав и обязанностей не только прежней ГАСИ как правительственного органа, действовавшего в системе Минрегионстроя, но и Госжилкоммунинспекции — правительственного органа, действовавшего в системе МинЖКХ, получив при этом дополнительные функции по осуществлению контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Отныне по Указу № 439 ГАСИ осуществляет в рамках своих полномочий государственный контроль за соблюдением исполнителями/производителями жилищно-коммунальных услуг правил технической эксплуатации, пользования системами водоснабже-

что день грядущий нам готовит ния, канализации и теплоснабжения, технических требований к средствам учета и регулирования потребления воды и тепловой энергии, количества и качества жилищно-коммунальных услуг (кроме субъектов естественных монополий, субъектов хозяйствования, действующих на смежных рынках в сфере централизованного теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и являющихся лицензиатами национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сфере коммунальных услуг, и субъектов хозяйствования, осуществляющих комбинированное производство тепловой и электрической энергии и/или использующих нетрадиционные или возобновляемые источники энергии). Также именно ГАСИ и ее территориальные органы будут контролировать субъектов в сфере ЖКХ в отношении соблюдения ими государственных стандартов, правил и норм в сфере обращения с бытовыми отходами, правил и норм технической эксплуатации жилых домов, использования придомовых территорий и правил пользования помещениями жилых домов и общежитий. Соответственно, ГАСИ наделяется полномочиями по проведению проверок деятельности субъектов ЖКХ. ГАСИ имеет право определять соответствие жилищно-коммунальных услуг количественным и качественным показателям, установленным порядками, правилами, нормами, нормативами и стандартами, в том числе с применением технических средств. При этом ГАСИ может использовать в своей деятельности собственные аккредитованные лаборатории и контрольно-измерительные средства, сертифицированные в установленном законодательством порядке. В установленном законодательством порядке ГАСИ может принимать участие в работе комиссий по расследованию причин и последствий аварий на строительстве и на объектах сферы ЖКХ. ГАСИ для выполнения возложенных на нее задач имеет право в установленном порядке выдавать обязательные для выполнения предписания по устранению нарушений требований законодательства в сфере ЖКХ; составлять акты проверок, протоколы о правонарушениях, рассматривать дела о правонарушениях в сфере ЖКХ, налагать штрафы в соответствии с законодательством. Во-вторых, полномочия ГАСИ изменились и вследствие вступления в силу Закона № 3038. Основное, что отличает Закон № 3038 от законодательства о градостроительной деятельности прошлой редакции, — это упрощение разрешительных процедур для осуществления строительства и введение 2

декларативного принципа (молчаливого согласия) в этой сфере. Эти изменения наложили отпечаток и на полномочия ГАСИ. Так, кроме полномочий по выдаче разрешений на выполнение строительных работ, отказу в их выдаче и их аннулированию, ГАСИ дополнительно будет работать со сравнительно новыми видами документов, а именно: будет проводить регистрацию уведомлений и деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, деклараций о готовности объекта к эксплуатации и в определенных законом случаях отказывать в регистрации таких деклараций. На ГАСИ возлагается задача вести Единый реестр полученных уведомлений о начале выполнения подготовительных и строительных работ, зарегистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, зарегистрированных деклараций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов, выданных лицензий на осуществление хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, формируемый на основании информации, предоставленной соответствующими инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. Кстати, доступ пользователей к данным реестра осуществляется бесплатно через официальный веб-сайт ГАСИ (так, по крайней мере, определено в Законе № 3038, но на момент подготовки этой статьи сайт Инспекции еще не обновлен2). Указ № 439, которым закреплены полномочия ГАСИ, полностью отвечает предписаниям Закона № 3038 относительно прав Инспекции приостанавливать строительные работы. Ранее ГАСИ имела право приостанавливать строительные работы, не соответствовавшие требованиям законодательства, государственных стандартов, норм и правил, техническим условиям, утвержденным проектным решениям, местным правилам застройки населенных пунктов или проводились без разрешения на их выполнение, а также производство и применение в строительстве строительных материалов, изделий и конструкций, изготовленных с нарушением требований государственных стандартов. Теперь перечень оснований значительно сужен, и ГАСИ может приостанавливать подготовительные и строительные работы, если они выполняются без регистрации декларации о начале выполнения или разрешения на выполнение строительных работ.

Режим доступа: http://www.dabi.gov.ua.

№ 10 • 26 мая 2011

39

что день грядущий нам готовит Указ № 439 дополнительно закрепил за ГАСИ функцию заказчика работ по сносу «самостроев», что также полностью соответствует предписаниям ч. 1 ст. 38 Закона № 3038. Кроме того, Закон № 3038 и Указ № 439 изменили роль ГАСИ в приеме объектов в эксплуатацию. Если прежде ГАСИ принимала участие в работе комиссии по приему в эксплуатацию законченных строительством объектов, то теперь ГАСИ де-юре «играет первую скрипку» в этом процессе. Также по мотивированному письменному решению руководителя Инспекции или его заместителя ГАСИ может запрещать эксплуатацию законченных строительством объектов, не принятых в эксплуатацию. Как и ранее, ГАСИ осуществляет контроль за соблюдением юридическими и физическими лицами требований государственного законодательства в сферах градостроительной деятельности, государственных строительных норм, стандартов и правил, проводит соответствующие проверки, составляет протоколы о правонарушении в сфере строительства, выдает предписания и рассматривает дела о правонарушении в сферах градостроительной деятельности. Кроме того, ГАСИ для выполнения возложенных на нее задач имеет право пользоваться соответствующими информационными базами данных государственных органов, государственными, в том числе правительственными, системами связи и коммуникаций, сетями специальной связи и другими техническими средствами. ГАСИ может вносить заказчикам предложения о прекращении финансирования объектов строительства на период до устранения выявленных в результате осуществления архитектурно-строительного контроля нарушений. В установленном порядке ГАСИ имеет право требовать в случаях, определенных законодательством, выборочного раскрытия отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, проведения съемок и замеров, дополнительных лабораторных и других испытаний строительных материалов, изделий и конструкций. Хотим также обратить внимание, что отныне ГАСИ возглавляет председатель, которого назначает на должность по представлению Премьер-министра Украины, внесенному на основании предложений Вице-премьер-министра Украины — Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства

40 № 10 • 26 мая 2011

Украины, и увольняет с должности Президент Украины. Ранее ГАСИ возглавлял начальник, который назначался на должность КМУ по представлению Министра регионального развития и строительства. Уменьшилось и количество заместителей Председателя ГАСИ с трех до двух лиц. Здесь Указ № 439 перекликается с требованиями Закона Украины «О центральных органах исполнительной власти» от 17.03.11 г. № 3166-VI. В соответствии со ст. 19 указанного Закона руководитель ЦОИВ может иметь не более двух заместителей. Согласно Указу № 439 первого заместителя, заместителя председателя ГАСИ Украины назначает на должности Президент Украины по представлению Премьер-министра Украины, внесенному на основании предложений Председателя ГАСИ Украины, согласованных с Вице-премьерминистром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Первого заместителя, заместителя председателя ГАСИ Украины увольняет с должности Президент Украины. ГАСИ осуществляет свои полномочия непосредственно и через свои территориальные органы в АР Крым, областях, городах Киеве и Севастополе или межрегиональные (полномочия которых распространяются на несколько регионов) территориальные органы. В соответствии с Указом № 439 председатель ГАСИ назначает на должности по согласованию с Вице-премьер-министром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины и председателями соответствующих местных государственных администраций (в случае создания межрегиональных органов — с председателями всех соответствующих местных государственных администраций, на территории которых создается территориальный орган), увольняет с должностей руководителей территориальных органов ГАСИ Украины, назначает на должности по согласованию с Вице-премьер-министром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, увольняет с должностей заместителей руководителей территориальных органов ГАСИ Украины. Конечно, в этой статье мы раскрыли не все полномочия ГАСИ — их достаточно много, чтобы вместить в рамках одной публикации, но в следующих номерах мы еще неоднократно вернемся к этой теме и более подробно рассмотрим полномочия Инспекции.

автоматизация учета

НАЛОГОВЫЕ НАКЛАДНЫЕ И ИХ РЕЕСТР В OPZ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Александра Винцевич, главный государственный налоговый инспектор ГНИ в Деснянском районе г. Киева

Заполнение налоговых накладных и ведение Реестра выданных и полученных налоговых накладных в программе OPZ «Податкова звітність» вызывают немало вопросов у пользователей. Ответы на некоторые из них вы найдете ниже. Я зарегистрировался частным предпринимателем — плательщиком НДС. В налоговой инспекции получил программу OPZ «Податкова звітність». Что бы вы посоветовали мне перед установкой этой программы на компьютер? Может, есть какие-то «подводные камни»? Ну «подводными камнями» мы бы это не назвали, но один совет все же имеется. Перед тем как устанавливать программу OPZ «Податкова звітність» на свой компьютер, мы бы посоветовали зайти на сайт ГНА Украины в рубрику «Платникам податків про електронну звітність» в подрубрику «Програмне забезпечення» (http://www.sta.gov.ua/control/uk/publish/ article?art_id=118370&cat_id=117117) и установить на свой компьютер вспомогательные компоненты (для обеспечения работы программного обеспечения «Система формування податкової звітності»), которых не хватает на вашем компьютере, ведь без них программа не будет выполнять все те функции, которые должна. В дальнейшем любую обновленную версию программы вы также сможете самостоятельно скачивать из этой подрубрики. Обращаем внимание на то, что подобные рубрики есть на сайте каждого налогового органа областного уровня. Как показывает практика общения с теми, кто только начинает работать с программой OPZ «Податкова звітність», в большинстве случаев в наборе программ, установленных на их компьютерах, отсутствует программа «Java», без которой невозможно качественно работать с программой OPZ. С 1 мая зарегистрировался плательщиком НДС, подготовил Реестр выданных и полученных налоговых накладных за май. При этом вопросов не возникало. Но слышал о том, что налоговые органы сначала рекомендовали все налоговые накладные с каждого месяца начинать с номера «1», а затем вроде бы согласились, что номера налоговых накладных могут продолжаться в течение го-

да. Я решил номера продолжать, но не знаю, как это реализовать в Реестре выданных и полученных налоговых накладных. Дело в том, что когда в апрельском Реестре я поставил «№ з/п» — 52, то при добавлении строки у меня все равно программа исправила номер первой строки на «1», а в той строке, которую я добавил, поставила номер «2». Как мне решить эту проблему? Это не проблема, и решается она очень просто. Посмотрите внимательно на название первого столбца. Он называется «№ з/п Початковий номер», а внизу под этим названием есть голубой прямоугольник, в котором указана цифра «1». Вам необходимо вместо этой цифры поставить ту, с которой вы хотите начинать записи в соответствующем разделе Реестра. Например, в разделе І «Видані податкові накладні» в этом голубом прямоугольном поле вы можете указать цифру «52». Как только наведете курсор на первую строку данного раздела, то сразу в первом столбце этой строки появится цифра «52». Если же вы начнете формировать другие строки этого Раздела, то каждая новая строка будет иметь уже новый номер, на единицу больший. В рассмотренном случае следующая строка будет иметь номер «53» и т. п. Аналогично все будет происходить и в разделе ІІ «Отримані податкові накладні». Установил новую версию программы «Податкова звітність» (OPZ) и решил ознакомиться с ее возможностями по заполнению налоговой накладной. Сразу возник вопрос: можно ли в ней реквизиты покупателя не набирать вручную, а сделать это автоматически, учитывая, что несколько покупателей у нашего предприятия — постоянные клиенты? Если ваше предприятие в 2010 году уже было зарегистрировано плательщиком НДС и пользовалось программой OPZ, то вам будет несложно автомати№ 10 • 26 мая 2011

41

автоматизация учета чески перенести реквизиты партнеров-покупателей в бланк налоговой накладной, ведь информация по каждому из них уже заложена в предыдущих версиях программы в «Довідник контрагентів». Вы использовали эту информацию при заполнении бланка «Реєстр отриманих та виданих податкових накладних». Сразу обращаем внимание на то, что название этого бланка с 2011 года изменилось, и теперь он называется «Реєстр виданих та отриманих податкових накладних». Поэтому при заполнении бланка налоговой накладной остается осуществить лишь несколько действий. Для того чтобы у вас появилась возможность выбрать необходимого контрагента из «Довідника контрагентів», следует установить курсор на голубое поле, расположенное под словами «Особа (платник податку) — покупець». После этого вы увидите, что справа от него появилась дополнительная кнопка. При нажатии на эту кнопку на мониторе посредине экрана компьютера появляется дополнительное окно, имеющее название «Довідник контрагентів», в котором можно выбрать необходимого контрагента. Информацию о нем («Назва (Прізвище, ім’я, побатькові)», «Місцезнаходження», «Номер телефона», «Номер свідоцтва ПДВ») можно перенести в бланк налоговой накладной путем нажатия на клавишу «Enter» или левой кнопкой мыши, предварительно выделив контрагента (нажав курсором в любом месте необходимой строки). При заполнении бланка Реестра выданных и полученных налоговых накладных возникла проблема. Вроде бы заполнил все показатели правильно, но когда провожу «проверку структуры», программа выдает ошибку такого содержания: «Документ не пройшов перевірку структури: Error parsing” as unsignedLong datatype. The element: ‘HNP‘ has an invalid to its data type». Подскажите, что я делаю не так и что нужно сделать, чтобы программа не выдавала ошибку? Вы не выполняете одно из условий, предусмотренных Порядком ведения реестра выданных и полученных налоговых накладных, утвержденным приказом ГНАУ «Об утверждении формы Реестра выданных и полученных налоговых накладных и Порядка его ведения» от 24.12.2010 г. № 1002. Дело в том, что п. 5 указанного Порядка предусмотрено, что в служебном поле Реестра (строка 013) указывается номер порции Реестра от 01 до 99. Как только вы поставите, например, в служебном поле голубого цвета цифру 01, последующая проверка структуры уже не обнаружит ошибки.

42 № 10 • 26 мая 2011

Скачала последнюю версию программы «Податкова звітність» (OPZ). Решила открыть Налоговую декларацию по налогу на добавленную стоимость нового образца. Все вроде бы получилось, но при раскрытии почему-то открылись не все приложения, не могу найти приложение 7. Подскажите, как его можно открыть, ведь в перечне оно существует, а автоматически вместе с декларацией не открывается. Подскажите, что я делаю не так? Вы не выполнили всего нескольких действий. Как только вы скачали новую версию программы, вверху слева следует нажать на слово «Сервіс». В появившемся под этим словом окошке нажмите на слова «Синхронізація журналу документів». Перед этим действием в «Журналі документів» можно еще раз проверить, помечено ли данное приложение галочкой. Но в большинстве случаев, если в предыдущих версиях была помечена, так сказать, вся папка «J02001 Податкова декларація з податку на додану вартість», то последнее действие не понадобится, будет достаточно только синхронизировать журнал документов. Заполнила декларацию по НДС. Вроде бы у меня все правильно, но когда делаю камеральную проверку, то программа выдает множество ошибок, связанных с приложением 5. Что я делаю не так? Уверены, что программа выдает вам в конце каждой из ошибок фразу: «Можливо, додаток на даний момент не активний». Дело в том, что это приложение, как правило, заполняют перед заполнением Налоговой декларации по НДС, и когда приложение 5 уже заполнено, то отдельные бухгалтеры его закрывают, а на момент проведения камеральной проверки Налоговой декларации по НДС требуется, чтобы приложение 5 было «открытым», иначе говоря, «активным». Вы должны видеть его номер J0215102 (для юридического лица) или F0215102 (для физической лица — предпринимателя) на экране монитора слева внизу. Тогда программа не выдает камеральную ошибку, если других ошибок нет. Советуем формировать Налоговую декларацию по НДС для отправления первой, а приложение 5 уже вторым, ведь были неединичные случаи, когда бухгалтеры выполняли дополнительные камеральные проверки декларации при «закрытом» приложении 5 и программа выдавала ошибки. Это вводило отдельных бухгалтеров в заблуждение. Если же вы все-таки уже сформировали приложение 5 первым и закрыли, то достаточно его снова открыть, и программа не будет выдавать ошибок.

автоматизация учета

«M.E.DOC» — НОВЫЙ СТАРЫЙ ЗНАКОМЫЙ

Наталья Григорьева, экономист-аналитик ИД «Фактор»

Статья посвящена обзору основных возможностей и отличий программы «M.E.Doc» от разработчиков известной программы «БЕСТ ЗВІТ». Данный программный комплекс анонсирует большие возможности по практической реализации электронного документооборота не только между предприятием и контролирующими органами, но и между другими субъектами деятельности. Реклама «M.E.Doc» созвучна меду и разработчики настойчиво обещают сладкую жизнь после приобретения лицензии, но так ли это? Давайте разберемся. Официальный сайт программы в Интернете http:// www.me-doc.com.ua. Там же вы можете скачать дистрибутив программы (около 350 Мб) и все актуальные обновления.

Внимательно изучите раздел «Цены»: для уже существующих пользователей «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» компанией БЕСТ предлагаются акционные условия перехода на использование «M.E.Doc». Для тех пользователей, которые только осваивают приемы электронного общения с налоговой и Пенсионным фондом, дилемму между «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» и «M.E.Doc», безусловно, следует решать в сторону последнего. Тот факт, что поддержка и реклама «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» приутихла после выхода «M.E.Doc», явно показывает приоритеты компании БЕСТ. Впрочем, никакой интриги здесь нет, «M.E.Doc» является эволюционировавшим «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС». По словам разработчиков, «M.E.Doc» (рис. 1) — программа, в которой не только сохранены, но и существенно расширены все функции программного обеспечения «БЕСТ ЗВІТ».

Интерфейс Начнем рассмотрение таких усовершенствований с «лица» программы. В интерфейсе «M.E.Doc» реализована возможность переключения между пред-

приятиями прямо из главного меню. Это позволяет экономить время при работе с несколькими предприятиями на одном рабочем месте. Пользователь имеет возможность менять организацию, не выходя из программы. Также обрадует пользователей возможность открытия разных разделов отчетности (например, модуль годовой персонификации и реестр полученных и выданных налоговых накладных, см. рис. 2) в одном окне. Информация о сданных отчетах и полученных квитанциях видна в одном окне с отчетом, что очень удобно. При заполнении карточки предприятия умный «M.E.Doc» загрузит большинство данных о предприятии из Интернета с сайта налоговой инспекции или из сертификатов ЭЦП «УСЦ» (рис. 3). Следуя подсказкам мастера заполнения, даже начинающий пользователь сможет указать все необходимые реквизиты для отправки отчетов. Для тех, кто собирается переходить с «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» на «M.E.Doc», разработчики предусмотрели восстановление данных из архивных копий, созданных программой «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС», или непосредственно из установочного каталога «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС». Это, безусловно, делает процесс перехода на «M.E.Doc» комфортным для бухгалтера. Хотя бы потому, что не нужно специально прибегать к помощи программиста, чтобы перенести данные о паре сотен сотрудников в новую программу.

Мобильная подпись Из «красивостей» можно отметить возможность визуального наложения подписей и печатей на отчет при распечатке бумажной версии. Для этого программа предлагает отсканировать бланк, заполненный подписями должностных лиц и печатью предприятия, которые потом будут автоматически накладываться на готовый документ при успешном прохождении электронной подписи (рис. 4). Функция хоть и не является обязательной, но обрадует бухгалтеров, любящих отчеты, «заполненные до конца». № 10 • 26 мая 2011

43

автоматизация учета

44 № 10 • 26 мая 2011

автоматизация учета Ну и конечно же, очень перспективная и интересная возможность подписывать отчеты из любой точки мира с помощью мобильного телефона. В самом деле, что за несправедливость, ведь уже давно можно с мобильного телефона отправить деньги, а отчет в налоговую до недавнего времени можно было отправлять только с рабочего компьютера. Теперь при помощи функции «Мобільний підпис» можно просмотреть и подписать любой документ в программе с мобильного телефона, что упрощает работу руководителя, который отсутствует на рабочем месте в момент создания и отправки документа (отчета, договора, налоговой накладной и т. д.). Также реализована возможность принятия сообщений на мобильный телефон о приеме отчета контролирующим органом, что позволит бухгалтеру смело отправляться домой и не дожидаться получения квитанций в офисе перед компьютером, в беспокойных мыслях о том, «приняли ли отчет».

Электронный документооборот Несмотря на громкие заверения, что, используя «M.E.Doc», можно забыть о бумажных документах, это не совсем соответствует тем фантазиям, которые вынашивают бухгалтеры. Кроме возможности обмениваться налоговыми накладными, пользователи «M.E.Doc» могут обмениваться подписанными договорами и... пожалуй, пока все. Надеемся, что в скором будущем список будет расширен. Но и то, что есть, уже немало.

Договоры Модуль «Договори» (рис. 5) позволяет создавать, импортировать, заключать и обмениваться договорами с контрагентами в электронном виде согласно действующему законодательству. В данном модуле

ведется архив всех договоров, что значительно сокращает время на поиск необходимого договора и позволяет отказаться от хранения их в бумажном виде. Модуль «Виконання договорів» предназначен для контроля на любой стадии заключения договоров. При большом количестве заключаемых соглашений работа в электронном формате может перерасти в серьезное конкурентное преимущество. Ведь реализованная в «M.E.Doc» возможность наложения на договор ЭЦП позволяет заключать договоры в электронном виде без дублирования на бумаге. Для создания договоров используются шаблоны, которые можно редактировать, а также импортировать из Microsoft Office, что экономит время на создание нового договора любого типа.

Налоговые накладные После заключения договора в электронной форме с контрагентом можно продолжить практику электронного документооборота с налоговыми накладными (рис. 6). Еще с момента их возникновения у бухгалтеров была постоянная головная боль на тему «собрать вовремя все налоговые», при электронном документообороте об этой проблеме можно забыть. При обмене налоговыми накладными между контрагентами используется модуль «Обмін податковими накладними». В этом модуле существует возможность отправки ответного сообщения с комментарием о приеме (неприеме) накладной, что сделает этот взаимообмен максимально удобным и эффективным. Также добавлен многофункциональный фильтр поиска накладной по номеру, дате и контрагенту, благодаря чему работа с реестром налоговых накладных стала более удобной.

Справки госорганов Пользователи «БЕСТ ЗВІТ» уже привыкли к тому, что состояние расчетов с бюджетом можно узнать, не выходя из кабинета собственного офиса. В «M.E.Doc» эта функция сохранилась и даже была усовершенствована (рис. 7). Теперь это не просто справка по расчетам с бюджетом. Система позволяет сделать запрос не только об общем состоянии расчетов с бюджетом, но и получить справку о наличии либо отсутствии задолженности. Также в новой программе реализован модуль «Листи від державних органів», в котором отображаются информационные сообщения от госорганов, что позволит вам оперативно получать информацию и всегда иметь доступ к ней. Было бы, конечно, неплохо иметь возможность отсылать в ГНИ запросы и письма, но пока разработчики не декларируют такие функции. № 10 • 26 мая 2011

45

автоматизация учета Журнал входящей и исходящей корреспонденции Специализированный «Журнал вхідної та вихідної кореспонденції» открывается из любого модуля программы, это значительно упрощает доступ к данным. Возможность сортировки сообщений по дате и типу адресата позволяет быстро находить необходимую информацию в «Журналі вхідної та вихідної кореспонденції». Отчеты и договоры, которые были отправлены, можно открывать непосредственно в журнале, что позволяет сразу просмотреть именно тот документ, на который пришел ответ.

Работа с отчетом

Отчеты в программе Основная функция программы — все-таки создание и отправка отчетов, стоит заметить, что с этим она справляется на «отлично». Разработчики не просто перенесли с «БЕСТ ЗВІТ» комплекты отчетности, но и существенно расширили ее перечень. Интерфейс раздела «Звітність» в «M.E.Doc» (рис. 8) немного отличается от предшественника и уже после первых сданных отчетов становится понятно, что эти отличия в лучшую сторону.

Реестр отчетов Возможность отображать отчеты в реестре документов по сроку подачи позволяет не пропустить конечную дату подачи отчета в государственный орган и отслеживать сроки сдачи каждого отчета. Список отчетов в «Реєстрі звітів» (рис. 8) имеет многофункциональные фильтры, что позволяет отображать документы с определенным статусом («не створено», «готуються», «на підпис», «подані», «здані» и т. д.) и упростит поиск необходимого отчета.

46 № 10 • 26 мая 2011

Новшества при работе с отчетами обязательно оценит бывалый пользователь. Например, можно выбрать статус документа «уточнюючий» или «новий звітний» в открытом отчете, не создавая нового бланка. Также в системе «M.E.Doc» реализована функция камеральной проверки, подписания и отправки отчета не выходя из него, что делает отправку отчета более удобной. Еще одним преимуществом является возможность принять и распечатать квитанции, не закрывая отчет, что позволит упростить процесс приема квитанций. В модуле «Реєстр звітів» вы можете подписать одновременно группу отчетов, что сэкономит ваше время на подписание каждого отчета в отдельности. Новая функция «Оцінка риску» в «M.E.Doc» рассчитывает исходя из данных отчетности процент риска проверки предприятия ГНИ, что позволяет контролировать степень налоговой отдачи и быть готовым к проверке.

Администрирование Как и всякое новое ПО — «M.E.Doc» потребует немного больше ресурсов от вашего компьютера, чем его предшественник. В «M.E.Doc» расширен и усовершенствован потенциал администрирования. К примеру, появилась возможность индивидуальной настройки доступа пользователя к модулям и отчетам, что позволит более тонко разграничивать права к просматриваемым и редактируемым документам.

автоматизация учета

Встроенный модуль «Журнал подій» предназначен для сохранения истории событий в системе, что позволяет администратору контролировать действия пользователей. Модуль обновления «ZvitServerMonitor» в сетевой версии позволяет обновлять рабочие станции непосредственно с сервера, при этом предупреждая всех пользователей о том, что программа у них закрывается (или будет закрыта через определенное время), это

позволит значительно упростить процесс обновления сетевой версии программы. В целом можно сказать что «M.E.Doc» справляется с поставленными перед ним задачами не хуже своего предшественника. Учитывая то обстоятельство, что программа постоянно дорабатывается, надеемся, уже скоро ее функционал максимально приблизит нас к возможности безбумажного документооборота.

№ 10 • 26 мая 2011

47

важные цифры июня Минимальная заработная плата: — месячная ............................................................................................................................................................................................... 960 грн.

— почасовая............................................................................................................................................................................................. 5,77 грн. Прожиточный минимум для трудоспособного лица ............................................................................................................... 960 грн. Максимальный размер дохода, с которого взимается единый взнос на соцстрахование ............................................................................................................................................................................14400 грн. Предельный размер зарплаты для получения НСЛ..............................................................................................................1320 грн. Зарплата индексируется в пределах ............................................................................................................................................. 960 грн.

Налоговая социальная льгота в 2011 году Вид НСЛ (норма Налогового кодекса Украины)

Обычная (п.п. 169.1.1) Обычная «на детей» (п.п. 169.1.2) Повышенная (п.п. 169.1.3) Повышенная (п.п. 169.1.4)

Расчет1

Размер НСЛ, грн.

941 х 50 % 941 х 50 % х количество детей 941 х 50 % х 150 % 941 х 50 % х 200 %

470,50 470,50 х количество детей 705,75 941,00

Размер учетной ставки НБУ за последних 3 года Период 01.01.2008 г. — 29.04.2008 г.

30.04.2008 г. — 14.06.2009 г.

15.06.2009 г. — 11.08.2009 г.

12.08.2009 г. — 07.06.2010 г.

08.06.2010 г. — 07.07.2010 г.

08.07.2010 г. — 09.08.2010 г.

C 10.08.2010 г.

Размер 10,00 % 12,00 % 11,00 % 10,25 % 9,50 % 8,50 % 7,75 %

Предельный размер суточных в 2011 году Расчет

Размер суточных, грн.

В пределах Украины

Для командировок

941 х 0,2

Не более 188,2

За границу

941 х 0,75

Не выше 705,75

Нормы продолжительности рабочего времени № п/п 1 2 3 4 5 6

Показатели Май Количество календарных дней 31 Количество праздничных дней и дней религиозных праздников 3 (число месяца, на которое приходится праздник) (1, 2, 9) Количество выходных дней 9 Количество дней, работа в которые не производится 12 Количество рабочих дней 19 Количество дней, предшествующих праздничным и нерабочим, в которые продолжительность рабочего дня (смены) при 40-часовой неделе уменьшается на 1 час — (число месяца, в которое сокращается продолжительность рабочего дня) Норма продолжительности рабочего времени в часах при:

Июнь 30 2( 12, 28) 8 10 20

Июль 31

1 (27)

—

— 10 10 21

7

40-часовой рабочей неделе

152,0

159,0

168,0

8

39-часовой рабочей неделе

148,2

156,0

163,8

9

38,5-часовой рабочей неделе

146,3

154,0

161,7

10

36-часовой рабочей неделе

136,8

144,0

151,2

11

33-часовой рабочей неделе

125,4

132,0

138,6

12

30-часовой рабочей неделе

114,0

120,0

126,0

13

25-часовой рабочей неделе

95,0

100,0

105,0

14

24-часовой рабочей неделе

91,2

96,0

100,8

15

20-часовой рабочей неделе

76,0

80,0

84,0

16

18-часовой рабочей неделе

68,4

72,0

75,6

1 В таблице приведены размеры налоговой социальной льготы с учетом ч. 7 п. 1 Заключительных положений Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

48 № 10 • 26 мая 2011