DOSSIER ESPECIAL
ESPECIAL HABITATGE JOVE GENERALITAT DE CATALUNYA
Accedir a un habitatge, missió difícil
Els joves catalans s’emancipen cada cop més tard per culpa de l’elevat cost de l’habitatge de compra i lloguer. La Generalitat impulsa crèdits sense interessos i amb condicions avantatjoses per facilitar el pas a la vida adulta i garantir-ne l’accés
Ferel pas cap a la vida adulta sovint s’identifica amb un gest molt concret: deixar el domicili familiar i iniciar una trajectòria independent. Aquesta transició, que històricament es vivia a l’entorn dels 25 anys, s’ha convertit avui en una fita cada cop més tardana. A Catalunya, l’edat mitjana d’emancipació ja supera els 30 anys i la taxa d’emancipació juvenil (el percentatge de persones d’entre 16 i 29 anys que viuen pel seu compte) es va situar el 2024 en un 17,4%, segons dades del Departament de Drets Socials i Inclusió. La xifra, tot i ser superior a la mitjana estatal (15,4%), queda molt lluny del 31,5% que registra la mitjana europea i encara més lluny dels nivells d’abans de la crisi del 2008, quan un 32,6% de joves catalans ja vivien fora de casa. L’augment de les dificultats per accedir a un habitatge ha anat acompanyat d’un increment de la preocupació entre la població jove. El 2024, un 28,7% de les persones menors de 30 anys assenyalava l’habitatge com una de les principals problemàtiques del país. Això suposa 13 punts percentuals més que el 2023, i 27 punts més que fa només deu anys, quan el tema gairebé no figurava entre les preocupacions del col·lectiu (1,5%). Aquest canvi de percepció reflecteix una realitat cada vegada més estesa, ja que el lloguer és massa car, la compra es percep com una utopia i, en general, el dret a un habitatge digne està cada cop més qüestionat.
AUGMENT DELS PREUS
El cost mitjà mensual d’un habitatge de lloguer a Catalunya el 2023 se situava en 835,2 euros, segons dades oficials. Això suposa un increment de més de 50 euros respecte al 2021 i gairebé 300 euros més que fa una dècada. L’augment sostingut dels darrers anys s’apropa a les xifres màximes registrades abans de la crisi del 2008. I el més preocupant: aquest cost representa ja el 62% dels ingressos mensuals mitjans dels joves. A
30%
ÉS EL LÍMIT DELS INGRESSOS MENSUALS QUE S’HAURÍA DE DEDICAR AL LLOGUER
més, supera àmpliament el límit del 30% que els experts recomanen no sobrepassar per garantir una economia domèstica saludable. Ara bé, l’habitatge no té el mateix cost arreu del territori. Les zones amb més densitat poblacional, com l’àrea metropolitana de Barcelona, i aquelles fortament influenciades pel turisme experimenten pressions especialment altes. En aquestes àrees, la competència per accedir a un pis o una casa pot esdevenir un autèntic malson. A més, en moltes ciutats mitjanes, els preus també s’han disparat a causa de la
falta d’oferta, fet que desmenteix la idea que només Barcelona concentra les dificultats d’accés a l’habitatge. Davant d’un lloguer prohibitiu per a moltes butxaques, la compra podria semblar una alternativa viable, però la realitat és que tampoc resulta fàcil. Des del 2016, el preu de l’habitatge de propietat a Catalunya no ha deixat d’augmentar. El 2023, el metre quadrat d’obra nova ja costava 2.645,1 euros, 750 euros més que cinc anys enrere. Això fa que comprar un habitatge estigui fora de l’abast de la majoria de joves: per adquirir un pis de 100 metres quadrats, haurien de destinar-hi l’equivalent a 18,2 anys de sou íntegre. Fa només un any, la xifra era de 17,6 anys.
UN PRÉSTEC INNOVADOR
Però més enllà del preu total, el gran mur amb què topen molts joves és el pagament inicial que exigeixen les entitats bancàries. Tot i tenir una feina estable i capacitat per afrontar una hipoteca, la manca d’estalvis per pagar l’entrada (normalment, el 20% del valor total de l’habitatge) esdevé un obstacle gairebé insalvable. Aquí és on entra en joc una de les iniciatives més innovadores de la Generalitat per revertir aquesta situació: els Préstecs Emancipació, crèdits sense interessos que cobreixen el 20% del valor de l’habitatge fins a un màxim de 50.000 euros i que no s’han de començar a tornar fins que la hipoteca estigui pagada.
PAS PREVI A LA SOL·LICITUD DEL PRÉSTEC EMANCIPACIÓ
El Préstec Emancipació de la Generalitat està pensat per finançar l’entrada del primer habitatge a les persones joves que volen emancipar-se. Ara bé, abans de fer la sol·licitud, cal tenir un immoble identificat o reservat. No es pot accedir a aquest préstec sense haver triat prèviament un habitatge concret. Això funciona de manera similar a una hipoteca convencional, on és imprescindible aportar la informació de l’immoble des del principi per iniciar la tramitació. En el moment de presentar la sol·licitud, es demanen dades específiques de l’habitatge, com ara el preu de compravenda o la referència cadastral. Aquesta referència és un codi únic que identifica oficialment cada immoble davant de l’administració pública i que permet verificar-ne les característiques físiques, la ubicació i la titularitat. Sense aquest codi, no és possible validar la informació ni tramitar el préstec correctament, ja que és una dada clau per garantir la transparència del procés.
Tot i que no és obligatori aportar un contracte d’arres, sí que és una pràctica recomanable per garantir la reserva de l’habitatge escollit. Aquest contracte és un acord entre les parts compradores i venedores on es fixen les condicions de la compravenda. A més, es poden establir clàusules que condicionin les arres a l’aprovació del Préstec Emancipació. En cas de denegació, això permetria recuperar l’import lliurat sense penalització. Aquesta opció ofereix seguretat jurídica i protegeix l’operació de possibles riscos econòmics.
Aquest programa, impulsat a través de l’ICF (la banca pública de promoció de la Generalitat), té com a objectiu facilitar la compra del primer habitatge a persones menors de 36 anys. Concretament, permet cobrir la part que habitualment no financen els bancs, fent possible que els joves accedeixin a una hipoteca tot i no disposar dels estalvis suficients per fer front a l’entrada inicial.
El funcionament és clar: l’ICF disposarà d’un total de 100 milions
d’euros anuals entre 2025 i 2029, aportats per la Generalitat a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Amb aquests recursos s’ajudarà a desbloquejar un dels moments més crítics del procés d’emancipació: el primer gran pas cap a un projecte de vida propi i independent. Perquè garantir l’accés a un habitatge digne per als joves no és només una qüestió de drets socials, és una aposta estratègica pel futur de Catalunya.
El Préstec Emancipació permet comprar el primer habitatge.
Solucions per a l’habitatge jove
A Barcelona, els joves destinen més de la meitat del salari al lloguer, fet que converteix la compra d’habitatge en una opció realista. La Generalitat impulsa mesures per facilitar-ne l’accés i l’emancipació
Ala capital catalana, el preu mitjà del lloguer s’endú més de la meitat del salari mitjà dels joves, una realitat que obliga moltes persones a replantejar-se la seva situació habitacional. Quan destinar més del 50% dels ingressos al lloguer esdevé la norma, aquesta opció deixa de ser viable a mitjà termini. Davant d’aquesta dificultat, la compra d’habitatge es converteix en una alternativa a explorar. Catalunya compta amb zones especialment tensionades. Certs barris de Barcelona i de Girona, així com algunes poblacions pròximes al litoral i amb una alta oferta turística (com les de la Costa Brava), registren preus molt superiors a la mitjana del territori. Aquestes tensions responen a factors diversos: una oferta limitada, l’atractiu del tu-
risme i una demanda creixent de residents o expats amb un poder adquisitiu elevat. Com a conseqüència, molts joves es veuen obligats a desplaçar-se cap a zones perifèriques o altres municipis, on els preus són més assequibles, però les connexions i serveis, sovint, resulten menys accessibles.
MESURES PÚBLIQUES
Per fer front a aquesta realitat extensible a moltes parts del territori, la Generalitat ha desplegat diverses mesures per millorar l’accés a l’habitatge de compra als col·lectius amb més dificultats (com joves, famílies amb rendes baixes i persones en situació de vulnerabilitat), amb un enfocament clar en l’augment de l’oferta pública. Una de les estratègies més destacades és el Pla 50.000, una ini-
ciativa que té com a objectiu construir 50.000 nous habitatges públics fins a l’any 2030, amb una inversió anual de 1.100 milions d’euros. Aquesta estratègia suposa un pas endavant per incrementar de manera substancial el parc públic d’habitatge i garantir-ne l’accés universal. L’aposta se centra en l’habitatge assequible i de lloguer protegit, entenentlo com un dret fonamental i no com un bé especulatiu. Per tal de dur-lo a terme es contemplen diferents vies d’actuació, com ara la construcció de nous edificis, la mobilització de sòl públic i la col·laboració estreta amb ajuntaments i entitats socials. La voluntat és garantir una distribució territorial equilibrada, prioritzant municipis amb alta demanda i potenciant la regeneració urbana en zones degradades.
DUBTES FREQÜENTS DEL PRÉSTEC
EMANCIPACIÓ
El Préstec Emancipació de la Generalitat és un crèdit amb condicions favorables per accedir al primer habitatge, però cal tenir en compte diverses situacions que poden sorgir durant el procés. Si l’habitatge inicialment triat ja no està disponible o ha deixat d’interessar, cal contactar amb l’ICF per cancel·lar la sol·licitud. Un cop anul·lada, si es vol optar a un altre habitatge, s’haurà de presentar una nova sol·licitud des de zero, amb tota la documentació actualitzada.
Pel que fa als requisits, tots els sol·licitants han de complir-los. Si una de les persones que presenta la sol·licitud no els compleix, aquesta serà denegada automàticament. Tot i així, és possible fer la sol·licitud de manera individual. En aquest cas, tota la documentació i titularitat constarà a nom de la persona sol·licitant. És important destacar que els titulars del Préstec Emancipació han de coincidir amb els titulars del préstec hipotecari que s’acordi després amb l’entitat financera. No poden ser persones diferents.
Aquest préstec només és vàlid per a habitatges que ja estiguin construïts i que disposin de referència cadastral i de cèdula d’habitabilitat. Per tant, no és possible sol·licitar-lo per a immobles en construcció, però sí per a immobles tant d’obra nova com de segona mà. Els Préstecs Emancipació estaran disponibles fins que s’esgotin els fins: la Generalitat hi destinarà 500 milions d’euros en cinc anys (2025-2029), és a dir, un total de 100 milions d’euros cada any.
Finalment, un cop presentada la sol·licitud completa amb tota la documentació requerida, l’ICF preveu un termini de resolució de 15 dies hàbils.
A més, el projecte incorpora criteris de sostenibilitat i eficiència energètica per avançar cap a un model residencial més respectuós amb el medi ambient i reduir l’impacte ecològic de les noves construccions. D’aquesta manera, els habitatges no només respondran a una necessitat social urgent, sinó que ho faran amb una mirada posada en el futur del planeta. Desplegada en diverses fases, aquesta iniciativa vol assegurar la viabilitat tècnica i econòmica dels projectes i consolidar una política d’habitatge pública robusta. Una aposta necessària per transformar el dret a l’habitatge en una realitat tangible a tot el territori català, que es complementarà amb altres mesures impulsades pel Govern en matèria d’habitatge.
AJUDES DIRECTES
Pel que fa referència a les ajudes directes a l’habitatge, només un 19,3% dels beneficiaris són joves d’entre 15 i 29 anys, una reducció significativa respecte al 33,1% de l’any anterior. Aquesta tendència, estable des del 2019, indica que la majoria dels ajuts públics en aquesta matèria es destinen a persones d’edats més avançades, deixant els joves en una posició de desavantatge per accedir a un habitatge. En aquest context, els Préstecs Emancipació impulsats per la Gene-
ralitat representen una eina clau per facilitar l’accés al primer habitatge. La seva finalitat és cobrir el 20% del valor de l’habitatge (fins a un màxim de 50.000 euros) i, en cas de discrepància entre el preu de compra i el valor de taxació, es pren com a referència el preu més baix, com es fa habitualment quan es vol demanar una hipoteca. Un dels principals avantatges d’aquesta mesura és que no cal començar a retornar-lo fins que s’hagi pagat completament la hipoteca bancària, al cap d’un màxim de 30 anys. Aleshores, s’obre un període de cinc anys per retornar l’import del préstec en quotes mensuals, amb un interès del 0% i sense cap mena de comissions. Aquesta fórmula representa un alleujament financer molt important per als joves, ja que cap banc ofereix aquestes condicions i no es tracta només d’estalviar-se els interessos, també cal tenir en compte que en retornar el préstec al cap de 30 anys la inflació juga al favor dels sol·licitants. D’aquesta manera, la Generalitat vol eliminar barreres històriques i fer de l’emancipació un objectiu real i accessible per als joves, obrint la porta a una propietat assequible i digna. Aquest esforç no només atén una necessitat social urgent, sinó que també reforça la cohesió i el benestar de tota la societat.
El Préstec Emancipació pot arribar fina al 20% del cost total de l’immoble. GENERALITAT DE CATALUNYA
Comprar un habitatge és una alternativa als alts preus del lloguer. ISTOCK
El Préstec Emancipació es retorna en quotes mensuals i amb uns interessos del 0%. GENERALITAT DE
Els Préstecs Emancipació: una ajuda per al primer habitatge
Els Préstecs Emancipació concedits per la Generalitat faciliten l’accés a l’habitatge per a joves menors de 36 anys, eliminant barreres econòmiques i promovent una emancipació amb garanties
Per als joves, no poder emancipar-se a temps no és només una qüestió econòmica, també suposa una forta càrrega emocional i social que condiciona les seves expectatives. Molts es veuen atrapats en una sensació d’estancament, de no avançar en la seva vida personal ni construir un projecte propi. Aquest bloqueig genera ansietat i incertesa, afectant la seva percepció del futur. La impossibilitat d’accedir a un habitatge digne, a causa dels preus elevats o per manca d’estalvis per a la primera entrada, limita la llibertat i l’autonomia, elements essencials en el pas cap a l’edat adulta. Conscients d’aquesta realitat, la Generalitat ha posat en marxa a través de l’ICF, la seva banca pública de promoció, els Préstecs Emancipació, una mesura pensada per donar suport a les persones menors de 36 anys que volen accedir per primer cop a la propietat. Aquests préstecs sense interessos ofereixen una ajuda fonamental: cobreixen fins al 20% del preu de compra (amb un màxim de 50.000 euros), cosa que eli-
mina la necessitat d’un gran desemborsament inicial perquè, a més a més, no s’han de tornar fins que la hipoteca amb el banc estigui pagada. Sens dubte, un dels obstacles habituals més grans per als joves.
LA PRIMERA COMPRA
Per optar a aquests préstecs, cal complir una sèrie de requisits. En primer lloc, els sol·licitants han de tenir entre 18 i 35 anys, estar empadronats a Catalunya i que l’immoble sigui el seu primer habitatge, a més de convertir-lo en la seva residència habitual. No es pot fer servir com a segona residència, per exemple. També és important que els ingressos anuals bruts de totes les persones que hi viuran no superin un límit establert: l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC) multiplicat per 6,5. En cas de ser una única persona, no pot superar els 80.963,31 euros anuals; en cas de serne dues, els 83.467,33 euros; en cas de ser-ne tres, els 87.057,32 euros; i en cas de ser-ne quatre o més, els 89.959,23 euros.
A més, per garantir la responsabilitat financera, la persona sol·licitant no pot tenir impagaments ni deutes significatius. L’ICF, la banca pública de promoció de la Generalitat, estudia cada cas individualment per assegurar que es tracta d’un projecte viable i solvent.
Una altra característica important d’aquest préstec és que l’immoble adquirit esdevé un habitatge amb protecció oficial (HPO) amb un preu limitat de manera permanent. Això implica que si, en algun moment, el propietari decideix vendre la casa o el pis, el seu preu estarà restringit a l’import original de compra, sumant-hi la inflació i el cost de reformes i millores d’eficiència energètica. D’aquesta manera, es protegeix la inversió de la persona compradora i es manté l’habitatge assequible per a futures generacions, evitant la revaloració especulativa. El procés per accedir al Préstec Emancipació combina dues passes principals. La primera és sol·licitar el préstec per a un immoble a través
CONDICIONS DE VENDA POSTERIORS
Si compres un habitatge amb un Préstec Emancipació, aquest passarà a ser un habitatge protegit de manera permanent. Això vol dir que, si en algun moment decideixes vendre’l, hauràs de complir unes condicions específiques. En primer lloc, el preu de venda està limitat. Només podràs vendre’l pel mateix import pel qual el vas comprar, sumant-hi l’IPC (índex de preus de consum) i el cost de les reformes i les millores d’eficiència energètica que compleixin certs requisits. Aquestes reformes poden ser millores d’eficiència energètica que redueixin almenys un 7% la demanda global anual de calefacció i refrigeració o un 30% el consum d’energia primària no renovable. També s’hi poden afegir obres de rehabilitació fetes en els dos primers anys després de la compra, sempre que superin els 15.000 euros. Si són inferiors, no es poden incloure. En cas que el cost superi els 50.000 euros, només es pot afegir fins a aquest límit.
Abans de vendre l’habitatge, és obligatori avisar l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), que té prioritat per comprar l’immoble abans que ningú per incloure’l al parc públic. Aquest dret preferent no s’aplica si l’habitatge es ven o cedeix a familiars directes, es deixa en herència o en cas de decisions judicials com un divorci.
L’objectiu que l’habitatge esdevingui de protecció oficial de preu limitat és garantir que els compradors recuperin la inversió i que, alhora, l’habitatge continuï sent assequible, evitant una escalada de preus.
de la banca digital de l’ICF, coneguda com a Espai Client. Un cop aprovat aquest primer préstec, cal contactar amb una entitat bancària adherida al conveni amb l’ICF (Arquia, Banc Sabadell, BBVA, Banc Santander, Bankinter, CaixaBank, Caixa Enginyers, CaixaGuissona i Laboral Kutxa) per tramitar la hipoteca que cobrirà la resta del finançament. Aquesta hipoteca pot tenir un termini màxim de 30 anys i les condicions econòmiques seran les pactades entre la persona i el banc. És important destacar que, des del moment que l’ICF concedeix el préstec, es disposen de sis mesos per formalitzar la hipoteca amb l’entitat bancària. Si per qualsevol motiu no es pot tancar l’acord dins d’aquest termini, cal posar-se en contacte amb l’ICF per valorar les opcions. I en cas que la suma del préstec de l’ICF i la hipoteca bancària no cobreixin el 100% del preu de compra de l’habitatge, serà necessari que la persona sol·licitant aporti la diferència amb recursos propis.
UNA AJUDA EQUITATIVA
Aquest mecanisme de préstecs té com a objectiu principal eliminar les barreres tradicionals que han frenat l’accés a l’habitatge jove a Catalunya. Amb aquesta iniciativa, la Generalitat aposta per una emancipació real i accessible, que no depengui exclusivament dels estalvis ni de les condicions del mercat immobiliari. Es tracta de garantir que més joves puguin fer realitat el seu projecte de vida amb l’estabilitat i les garanties que suposa tenir una llar pròpia.
A més, en un context on l’accés a l’habitatge és un repte col·lectiu que condiciona la cohesió social i el benestar, aquesta política pública contribueix a construir una societat més justa, equitativa i resilient. El compromís de la Generalitat amb el dret a l’habitatge digne es tradueix en mesures concretes que donen resposta a un problema que afecta a milers de persones i que, a la vegada, reafirma el compromís amb un model de convivència més sostenible, inclusiu i orientat al futur.