24
Tomasz Zaborowski Warunkiem uchwalenia działań rozwoju jest ich opłacalność finansowa. Różnica pomiędzy pierwotną wartością gruntów a ich wartością po przeprowadzeniu działań urbanizacyjnych, wraz z ewentualnymi środkami zewnętrznymi, powinna pokryć wszystkie koszty przeprowadzenia programu wraz z publicznymi działaniami budowlanymi. Ewentualne pozostałe zyski dzieli się pomiędzy dotychczasowych i nowych właścicieli nieruchomości, przy czym gmina zawsze ponosi ryzyko finansowe przedsięwzięcia. Kolejnym programem rewitalizacyjnym przewidzianym w kodeksie urbanistycznym są działania przebudowy miasta (Stadtumbaumaßnahmen), służące dopasowaniu struktury osadniczej do zmieniających się potrzeb. Ich celem jest poprawa warunków zamieszkania, pracy i środowiska, w szczególności poprzez zmianę funkcji lub rozbiórkę nieużytkowanych obiektów budowlanych, przy zachowaniu cennej historycznie substancji budowlanej (BauGB 171a). Urbanistyczne działania w zakresie odnowy socjalnej miasta (Städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt) prowadzi się na obszarach występowania problemów socjalnych, w szczególności na podupadłych terenach śródmiejskich (BauGB 171e). Ich podstawą jest koncepcja rozwojowa określająca cele i działania obejmujące poprawę warunków mieszkania i pracy oraz stworzenie stabilnej struktury społecznej. Jest to formalno-prawny instrument programu rządowego finansowania rewitalizacji Miasto Socjalne (Soziale Stadt). Porównując omówione instrumenty polskie i niemieckie, GPR wraz ze SSR niewątpliwie są nowatorskimi w skali Polski narzędziami, które mogą znacznie ułatwić prowadzenie różnorodnych działań rewitalizacyjnych. Ich skuteczność i zakres będą jednak zależały od woli, wiedzy i zaangażowania władz gminnych, które nie dostały od polskiego ustawodawcy tak szczegółowego i rozbudowanego wykazu wskazanych do podjęcia środków, jak ma to miejsce w przypadku Niemiec. Niemieckie prawo dotyczące działań rewitalizacyjnych przewiduje kilka różnych instrumentów, które dopasowano do sytuacji o różnorodnej specyfice – od klasycznej rewitalizacji podupadłych dzielnic mieszkaniowych, poprzez przywracanie miastu terenów niezamieszkanych (np. poprzemysłowe, powojskowe, poportowe), aż po rewitalizację ze szczególnym uwzględnieniem problemów społecznych oraz modernizację funkcjonalną dzielnicy. Wszystkim instrumentom towarzyszą specjalne, umocowane ustawowo, państwowe środki finansowe (Städtebauförderungsmittel) (BauGB 164a) (patrz rozdz. 3.4.). Istotną różnicę między instrumentami niemieckimi a ich polskimi odpowiednikami stanowi konkretne zestawienie w ustawie działań wskazanych do podjęcia przez gminę (m.in. kluczowe dla powodzenia sanacji urbanistycznej działania organizacyjne, takie jak uporządkowanie stanu prawnego i reparcelacja gruntów). Ta cecha omówionych niemieckich programów rewitalizacyjnych świadczy o ich wybitnie wdrożeniowym charakterze, o czym będzie mowa w kolejnym rozdziale.