AXXI

Is de aankoop van onroerend goed in onverdeeldheid met de vennootschap opportuun indien er niet voldoende eigen middelen beschikbaar zijn?

De voorbije decennia bevestigden dat het investeren in onroerend goed een veilige haven was. Nog steeds biedt het een houvast en zorgt het voor vertrouwen en stabiliteit, iets waarnaar vele mensen op zoek zijn. De idee om te investeren in onroerend goed is dus nooit ver weg. De financiering daarentegen is niet altijd vanzelfsprekend. Vaak beschikt de vennootschap over meer middelen voor de investering in onroerend goed terwijl deze privé niet voorhanden zijn. Is de vennootschap dan een goede bondgenoot om de investering aan te gaan?

DE VENNOOTSCHAP UW BONDGENOOT

Waar een privépersoon zijn inkomen ziet slinken door de personenbelasting, wordt de vennootschap onderworpen aan een lager belastingtarief. Door de minder belaste winsten verwezenlijkt de vennoot schap financiële middelen die zij vervolgens kan investeren in onroerend goed. Daarbij zijn de financieringskosten in prin cipe onbeperkt aftrekbaar van de inkomsten van de vennootschap. Ook de kosten die voortvloeien uit het bezit van een onroerend goed zijn aftrekbaar zoals alle herstellingen en onderhoud, brandverzeke ring, onroerende voorheffing, de aankoopkosten (registratierechten of btw). Tevens kan de vennootschap de aankoopwaarde van onroerend goed afschrijven, wat een aanzienlijke belastingbesparing oplevert. Een resem voordelen die een investering met de vennootschap aanmoedigen.

Ook zijn er nadelen verbonden aan het hebben van een onroerend goed in de vennootschap. Gebruikt de bestuurder van deze vennootschap het onroerend goed voor privégebruik, dan ontstaat een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de privépersoon. Verkoopt de vennoot schap het onroerend goed, dan wordt zij altijd belast op de meerwaarde. Meestal is dit niet het geval mocht de privépersoon zelf dit onroerend goed gekocht hebben.

DE VENNOOTSCHAP INVESTEERT MEE!

Door de investering op te splitsen tussen vennootschap en privépersoon, ontstaat een onverdeeldheid. Wat inhoudt dat het eigendomsrecht wordt verdeeld naar eigen inzicht. Vaak koopt de vennootschap niet voor de volle eigendom maar gesplitst: 99% voor de vennootschap en 1% voor de privépersoon.

Hoe lang de onverdeeldheid aangehouden wordt, is voornamelijk afhankelijk van de intentie van de privépersoon. De vrijheid bestaat immers om op elk moment de onverdeeldheid te beëindigen. Dit kan doordat een derde het goed koopt of omdat de vennootschap en privépersoon uit onverdeeldheid treden.

DE UITONVERDEELDHEIDTREDING MET DE VENNOOTSCHAP: PRIVÉPERSOON-AANDEELHOUDER WORDT VOLLE EIGENAAR

Op het ogenblik dat de privépersoon het onroerend goed volledig wenst te verwer ven, leidt deze overdracht tot de heffing van registratierechten. Die onttrekking aan de vennootschap van onroerend goed, m.n. verkoop, vereffening of kapitaalver mindering in natura, wordt in beginsel belast tegen het registratierecht (10%).

De uitonverdeeldheidtreding vormt hierop een uitzondering. Indien door een over dracht één mede-eigenaar het volledige onroerend goed verwerft en de onverdeeld heid beëindigt, is het verdeelrecht (2,5%) van toepassing. Zo leidt de aankoop van onroerend goed met uw bondgenoot tot een besparing voor de privépersoon in de heffing van registratierechten (2,5% i.p.v. 10%). Daardoor heeft de onverdeeldheid zelfs een voordeel wanneer deze beëindigd wordt.

Meer zelfs, onder deze cumulatieve voor waarden is enkel het algemeen vast recht van 50 euro verschuldigd: • De vennootschap is een personenvennootschap (BV, VOF of commanditaire vennootschap); De privépersoon verwerft onroerend goed door vereffening of kapitaalver mindering in natura; Het onroerend goed is verworven met de heffing van registratierechten (10%) of ingebracht door de privéper soon en deze was op dat ogenblik ook aandeelhouder.

Toch primeert de hoedanigheid van mede-eigenaar op deze van aandeelhouder.

Het behoeft dus geen betoog dat een aankoop in onverdeeldheid met de vennootschap een uitstekende techniek blijft. De vennootschap investeert het merendeel en de privépersoon behoudt de vrijheid om het onroerend goed alsnog te verwerven. Een zorgvuldige en gepersonaliseerde aan pak blijft hierbij essentieel om de kosten en baten van dergelijke constructie in kaart te brengen.

Wouter Massez, Fiscaal - notarieel jurist

accountancy fiscaliteit subsidieadvies successie opvolging begeleiding ERP vennootschapsrecht audits kostprijsanalyse startersbegeleiding advies

Rijksweg 1 8520 Kuurne 056 73 15 45 www.axxi.be