Kuntoarvioinnit auttavat korjausvelan kiinni kuromisessa

Teksti: Lauri Sillanpää Kaupungin tilapalvelut käynnisti loppuvuodesta 2017 laajamittaisen selvityksen kaupungin omistamien rakennusten kunnosta. Kaupungin kiinteistöomaisuuden kunto- ja tilaselvityksen nimellä edennyt projekti kesti kaksi vuotta ja tuloksena saatiin kuntoarviot 73 kaupungin omistamasta rakennuksesta.

Kuntoarviot on tehty silmämääräisesti tarkkailemalla eli rakenteita ei selvityksen aikana avattu, mutta kaikki raportit on tehty riippumattomien ammattilaisten toimesta. Tekijät kilpailutettiin ja pääosan raporteista on tehnyt paikallinen insinööritoimisto Aavatec Oy. Tarkkaa tietoa rakennusten kunnosta

Yksittäinen kuntoarvioraportti on noin 50-80 -sivuinen selvitys rakennuksesta. Raportissa kerrotaan sanallisesti talon osien, esimerkiksi katon, julkisivujen, sähkö- ja lvi-järjestelmien kunto. Lisäksi raportti sisältää PTS-osion eli kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelman. PTS:sta ilmenee rakennuksen korjaustarpeet kokonaisuuksittain, rakennustekniikan, sähkötekniikan ja LVI-tekniikan osalta ja niille on annettu kustannusarviot sekä suositeltu toteutusajankohta.

Saatu tietomäärä on valtava. Kirjallisia raportteja on yli 4 000 sivua ja ehdotettuja kunnossapitotoimenpiteitä yli 3 600 kappaletta. Jotta näin mittavaa tietomäärää pystytään hallinnoimaan, syötettiin kaikki toimenpide-ehdotukset kaupungin kunnossapito-ohjelmistoon. Sen avulla toimenpiteet pystytään aikatauluttamaan ja varmistamaan, että kaikki tarpeelliset työt tulevat tehdyksi. Samalla tulevaisuutta silmällä pitäen jää tarkka tieto korjauksista, niiden tekijöistä ja kustannuksista. Salkutuksella resurssit oikeaan paikkaan

Kuntoselvityksissä ilmeni, että kunnossapitotarpeiden määrä ylittää kunnossapitoon varatut vuosittaiset määrärahat. Kunnossapidon tarpeita on vuosittain noin 6,8 miljoonan euron edestä, ja määrärahoja noin 4,4 miljoonaa. Koska määrärahoja ei voida lisätä, pitää resurssit kohdentaa tarkemmin. Tämä työ on niin sanottua salkuttamista. Rakennukset luokitellaan kuuluviksi eri salkkuihin niiden ominaisuuksien mukaan.

Raumalla kunnossapitoluokka A eli A-salkku, koostuu arvorakennuksista kuten Raatihuoneesta ja muista 1700-1800 -lukujen rakennuksista sekä muutamasta muusta rakennuksesta. B-salkussa ovat kaikki pysyvässä palvelutuotannon käytössä olevat rakennukset, eli koulut, päiväkodit, soten sekä liikunta- ja kulttuuripalveluiden käytössä olevat rakennukset, joiden jatkosuunnitelmien suhteen ei näköpiirissä ole muutoksia. Nämä A ja B -salkkuihin asetetut rakennukset pidetään suunnitelmallisesti hyvässä kunnossa kohdistamalla resurssit ensisijaisesti niihin.

C-salkun rakennukset eivät ole kaupungin ydintoiminnan käytössä tai niihin voi liittyä muita epävarmuustekijöitä. Niissä pyritään välttämään suurempia investointeja, rakennukset pidetään vain turvallisessa kunnossa. D-salkun rakennukset on tarkoitus myydä ja E-salkun rakennukset puretaan. Pienemmällä rakennuskannalla rahat riittävät paremmin

Pelkkä rakennusten kunnon ja korjaustarpeiden selvittäminen sekä niiden salkuttaminen ei vielä tuo säästöjä eikä paranna rakennusten kuntoa. Rakennusten kunnon parantamiseen tarvitaan käytännön toimenpiteitä. Vuoden 2019-2020 aikana on purettu seitsemän käytöstä poistunutta rakennusta, ja vuoden 2021 aikana on tarkoitus purkaa vielä kolme rakennusta.

” Koska määrärahoja ei voida lisätä, pitää resurssit kohdentaa tarkemmin.”

– Lauri Sillanpää –

Samaan aikaan rakennuksia on myyty 8 kpl ja myynnit jatkuvat edelleen. Määrä voi äkkiseltään kuulostaa pieneltä, mutta kun salkkulistalla kohteita on yhteensä 211, ollaan kahden vuoden aikana luopumassa noin kymmenestä prosentista rakennuksia. Rakennuksista luopumalla ei vältetä ainoastaan tulevia korjauskustannuksia, vaan säästetään myös käyttökustannuksia. Kahden vuoden aikana myytyjen ja purettujen rakennusten energia, kunnossapito, piha-alueiden hoito ja muut kulut ovat olleet noin puoli miljoonaa euroa vuodessa. Kun rakennuksesta luovutaan, syntyy pysyvää säästöä. Ylläpitokulut säästetään ja kunnossapito ja korjausrahat voidaan pistää sinne, missä niillä on suurin positiivinen vaikutus.

KAUPUNKI MYY METSÄTALOUSKIINTEISTÖJÄ

Teksti: Ari-Pekka Asikainen ja Kustaa Elsilä Osana Vahva ja vakaa Rauma –talousohjelmaa Rauman kaupunki käynnisti vuonna 2019 selvitykset metsätalouskiinteistöjen myyntimahdollisuuksista. Kaupungilla on kolmentyyppisiä metsiä. On niin sanottuja pankkimetsiä eli taloudellisesti merkittäviä metsiä, on virkistysmetsiä, joita ovat kaava-alueiden ja kaavan reuna-alueiden puistometsät sekä saaristometsät ja kolmantena ryhmänä ovat vaihtomaiksi ja myytäväksi sopivat metsät (esim. vaikeahoitoinen erillispalsta).

Laajat ja yhtenäiset sekä helposti hoidettavat pankkimetsät tuovat kaupungille pitkällä aikajänteellä säännöllistä tulovirtaa ja ovat kaupungin talouden kannalta merkityksellisiä. Tällaisten alueiden myyminen ei ole kaupungin maa- ja omistajapoliittisten linjausten mukaista.

Metsätalouskiinteistöjen myymiselle on perusteita, jos niiden hoitaminen on vaikeaa. Metsät voivat olla huonojen kulkuyhteyksien päässä, sijaita etäällä tai olla esimerkiksi irrallisia erillispalstoja. Tällaisia metsiä on Rauman länsiosassa noin 148 hehtaaria.

Vuoden 2020 aikana metsäkiinteistöistä on myyty huutokaupalla noin 75 hehtaaria ja saatu myyntituloa noin 415 000 euroa. Lisäksi kaupunki on vaihtanut 32 hehtaaria metsää yhdyskuntarakentamisen kannalta tärkeisiin maa-alueisiin. Metsäkauppa on ollut poikkeuksellisen vilkasta, mutta tulevina vuosina se tulee hidastumaan.

Tulevaisuudessa kaupunki keskittyy tarkoituksenmukaisten metsäkokonaisuuksien hoitoon. Hankalasti hoidettavat erillispalstat pyritään myymään tai vaihtamaan rakentamiselle soveltuvaan raakamaahan.