Hållbarhetsberättelse 2024
VD-ORD
Vår hållbarhetsresa fortsätter på inslagen väg
Många företag kommunicerar att hållbarhet och deras affärsmodell hänger tätt ihop, och det stämmer förstås. Jag vill dock påstå att det är ganska få bolag som kan gå tillbaka hela vägen till sitt grundande och visa att hållbarhet ur ett samhällsperspektiv varit en så bärande del av verksamheten från starten som för oss på Victoriahem. Jag vet, eftersom jag var med när det begav sig och vi köpte vårt första hyresrättsbestånd i Herrgården i Malmö för mer än tio år sedan. Det var misskötta hus med missnöjda hyresgäster som vi tog över. Vi behövde få investeringen att bli lönsam, samtidigt som
upprustningsbehoven i området var enorma.
Vi behövde kunna göra både och, för att bolaget skulle kunna fortsätta växa och existera. Vi skapade en framgångsrik affärsmodell som bidrog till att lyfta områdena vi verkade i både socialt samt klimat- och miljömässigt. Insikten om att affärsverksamhet och hållbart agerande är en del av samma mynt har sedan dess starkt präglat hur vi tänker kring hållbarhet i stort.
Kraven på oss som företag att agera hållbart ökar – från lagstiftare, ägare, kunder, medarbetare och potentiella medarbetare. Vi måste förstås leva upp till förväntningarna,
både för miljöns skull, för hyresgästerna och för att det är affärsmässigt bra för oss.
Som stort företag i en bransch som orsakar omfattande klimatpåverkan och har stort inflytande över människors vardag finns det mycket vi kan och ska göra.
I vår hållbarhetsberättelse ger vi dig exempel på hur vi jobbar och vad vi genom åren har lärt oss ger bra effekt. Vi är stolta över att vi kommit en bra bit på vägen med att uppnå våra hållbarhetsmål. Branschjämförelser visar att Victoriahem ligger bättre till än många liknande bolag, bland annat när det gäller minskningen av klimatutsläpp.
Och det område vi ägt längst, Herrgården, uppvisar en markant bättre utveckling än jämförbara områden som inte ägs och förvaltas av oss. Allt detta samtidigt som vi bedriver en lönsam och affärsmässig verksamhet.
Vår hållbarhetsberättelse ska inte betraktas som en slutrapport, utan mer som en inblick i en hållbarhetsresa som började för mer än tio år sedan och som kommer att fortsätta långt in i framtiden.
Per Ekelund Vd
NYCKELTAL 2024
FOSSILFRI ENERGI VATTENANVÄNDNING
KÖPT ENERGI -26% -29%
KLIMATUTSLÄPP
All köpt energi till el och uppvärmning är fossilfri. Vi köper en liten del fossila drivmedel till bilar och maskiner.
SERVICEINDEX
Sedan 2015 har vattenanvändningen i våra fastigheter minskat med en fjärdedel.
Minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
ENERGIINVESTERINGAR
TRYGGHET
118 Mkr 98% -25% 83% 74%
Våra samlade CO2e-utsläpp har minskat med 29 procent sedan 2015 (Scope 1-3).
73%
Serviceindex är ett sammanfattande betyg från våra hyresgäster. Andelen nöjda kunder har ökat varje år.
Vi investerade totalt 118 miljoner kronor i 154 energiprojekt under 2024. Det motsvarar 2 940 kronor per lägenhet.
Andelen hyresgäster som känner sig trygga i sina kvarter har ökat med 1 procentenhet jämfört med 2023
MEDARBETARNÖJDHET
Drygt åtta av tio medarbetare tycker att Victoriahem är en mycket bra arbetsplats.
VÅR IDÉ
Det här är Victoriahem
Victoriahem förvärvar, förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter, framför allt i områden där vi ser en möjlighet till utveckling och förädling.
Genom att rusta upp husen, jobba aktivt med bosociala frågor och erbjuda våra kunder riktigt bra service skapar vi attraktiva stadsdelar och kvarter. Då ökar också värdet på våra bostadsområden.
Genom att skala upp smarta lösningar och samtidigt vara noga med detaljer i vårt dagliga arbete ökar vi vår lönsamhet.
När både värden och lönsamhet ökar kan vi fortsätta göra långsiktiga investeringar och växa genom nya förvärv.
KOMMUNER
31
GARAGE- OCH
PARKERINGSPLATSER
26 212
BYGGNADER
1 599
MEDARBETARE
500
LÄGENHETER BOENDE
39 641 90 000 1,1
INVESTERINGAR I HUS OCH LÄGENHETER ANDEL RENOVERADE LÄGENHETER
Borås
Eskilstuna Köping
Västerås Märsta
Arboga Bro Sollentuna
Örebro
Katrineholm
Strängnäs Uppsala
Botkyrka
Södertälje Järna Vårby
Norrköping
Linköping
Tranås
Landskrona Spånga Flemingsberg
Haninge Nynäshamn
Göteborg Nyköping
Växjö
Markar yd
Karlskrona
Kristianstad
Malmö
Trelleborg
VÅR IDÉ
Hållbart fastighetsägande, så här ser vi på det
Hållbarhet handlar om att göra bra saker för miljö, samhälle och människor. Vi lägger gärna till ekonomisk hållbarhet, eftersom det är en förutsättning för att vi ska kunna göra allt det andra. Och tvärtom – genom att agera hållbart för miljö, samhälle och människor kan vi vara ett lönsamt företag.
Det är mycket som faller sig naturligt för ett fastighetsbolag som har som mål att förädla och förvalta människors hem på lång
sikt. Vi skulle inte klara av att göra det utan att samtidigt agera hållbart.
Men även om det faller sig naturligt händer det förstås inte av sig självt. Därför är frågor om hållbarhet integrerade i vår affärsmodell, i våra processer och i våra värderingar. Vi ska påminnas om det varje dag, men det ska också ske utan att vi tänker på det. Höga och tydliga mål hjälper till att sätta fokus på frågorna.
Vi är en del av en större berättelse
Victoriahem ägs av det tyska fastighetsbolaget Vonovia. Med drygt en halv miljon hyreslägenheter, framför allt i Tyskland, är
Vonovia Europas största bostadsbolag.
Vi rapporterar våra resultat till Vonovia som gör en omfattande hållbarhetsrapport varje år. Det är spännande läsning som täcker en mängd olika aspekter av hur en hyresvärd och fastighetsägare påverkar, och påverkas av, omvärlden ur ett hållbarhetsperspektiv.
Som dotterbolag har vi förstås egna strategier, mål och ambitioner. Här lyfter vi fram det som är speciellt för oss. Det är många som är nyfikna på hur Victoriahem arbetar. Och vi vill gärna berätta.
Läs hur Vonovia arbetar med hållbarhet. Vonovias hållbarhetsrapport
Rinkeby, Stockholm
Vi lyfter miljonprogrammet
En viktig sak som skiljer Victoriahem från andra fastighetsbolag är att vi framför allt äger och förvaltar bostadsområden byggda under miljonprogramsåren 1965–1974. Det ställer extra höga krav på vårt hållbarhetsarbete.
I de flesta miljonprogramsområden är samhörigheten stark och stoltheten stor. Samtidigt är socioekonomisk utsatthet och otrygghet inte sällan en del av vardagen. Det är ett samhällsproblem – och en utmaning för oss. Om inte människor trivs och är trygga flyttar de. Och då faller vår affärsidé.
Utan hyresintäkter överlever vi inte. Därför är det vi kallar bosocialt arbete en viktig del av vår dagliga verksamhet.
Upprustningsbehoven är på sina håll också stora. Miljonprogramshusen har hunnit bli över ett halvt sekel gamla. Normalt underhåll räcker inte längre, det krävs omfattande investeringar. Vi har gjort mycket, men en hel del återstår.
Bit för bit lyfter vi områdena genom att renovera och energieffektivisera husen, och genom att långsiktigt arbeta för att bidra till ökad trygghet, trivsel, sysselsättning och gemenskap.
”Det är välplanerade stadsdelar och bra hus. Sätter man sig in i tankarna bakom områdena blir man faktiskt ganska imponerad”
Erik Stenberg, lektor i arkitektur vid KTH i Stockholm.
Sagt på vår sajt ”Vi lyfter miljonprogrammet”.
Fördomar behöver brytas
Det finns fördomar och förutfattade meningar om miljonprogrammet som riskerar att stigmatisera både områdena och dem som bor där.
De negativa bilderna behöver nyanseras och fler berättelser behöver höras. För vi som verkar i områdena varje dag vet ju att allt inte stämmer.
Vi har skapat en kunskapssajt för att bredda bilden. Och i skriften ”Tio insikter” delar vi med oss av våra egna erfarenheter av hur miljonprogramsområden bäst bör rustas upp och förvaltas.
Besök vår sajt Vi lyfter miljonprogrammet
Ta del av våra erfarenheter 10 insikter efter tio år i miljonprogrammen
Vår hållbarhetsberättelse
Som fastighetsägare och hyresvärd jobbar vi med både byggnader och människor.
Därför är såväl social som miljö- och klimatmässig hållbarhet en del av vår verksamhet på ett väldigt konkret sätt.
Hållbarhetsrapportering brukar utgå ifrån tre perspektiv - miljö, sociala aspekter och styrning (ESG). I vår verksamhet är det vi kallar bosocialt arbete en central del av den sociala hållbarheten, därför ger vi det extra utrymme. Vi har delat in vår hållbarhetsberättelse i fyra kapitel.
Energi och miljö
Som ägare av miljonprogramshus gör vi stor klimatnytta när vi energieffektiviserar våra byggnader. Som hyresvärd kan vi hjälpa 40 000 familjer att leva mer hållbart. Sammantaget blir effekterna stora.
Bosocialt arbete
Social hållbarhet kan betyda många olika saker. Det allra viktigaste för oss är det arbete vi gör för att lyfta våra bostadsområden genom aktiviteter, samarbeten, trygghetsåtgärder och insatser som leder till sysselsättning –vårt bosociala arbete.
Victoriahem som arbetsgivare
Victoriahem är en stor arbetsgivare, över 500 personer jobbar hos oss. En bra introduktion för nya medarbetare, goda arbetsvillkor, bra förmåner, möjligheter att växa och prova nya vägar och en kultur som bygger på samarbete bidrar till ett hållbart arbetsliv.
Ansvarsfullt företagande
Alla aspekter av vår verksamhet ska självklart följa lagar och regler och ske på ett etiskt korrekt och hållbart sätt. Det inkluderar alla de inköp och upphandlingar vi gör. Victoriahem köper varor och tjänster för flera miljarder varje år.
Energi & miljö
Vi investerar stora summor på att rusta upp våra hus varje år. När vi gör det ser vi till att energi- och vattenanvändningen minskar, avfallshanteringen blir effektivare och klimatutsläppen minimeras – samtidigt som boendemiljön förstås blir bättre. Vi gör klimatsmarta inköp till våra renove-
Kungsmarken, Karlskrona
ringar och återbrukar det som går. När vi involverar hyresgästerna händer ännu mer. Genom att underlätta för alla dem som bor i våra hus att leva sina liv lite mer hållbart, samtidigt som vi jobbar för att öka både medvetenhet och engagemang, kan vi tillsammans göra stor klimatnytta.
Drift och förvaltning av fastigheter orsakar stora klimatutsläpp, både direkt och indirekt. Utsläppen brukar redovisas i tre kategorier, Scope 1-3, som i bilden nedan.
Scope 1
Scope 2 Scope 3
Scope 1: Direkta utsläpp från verksamheten, till exempel uppvärmning och inköp till kontor och utsläpp från servicefordon.
Scope 2: Indirekta utsläpp från köpt energi som behövs i våra byggnader, till exempel el, fjärrvärme och kyla.
Scope 3: Indirekta utsläpp i hela värdekedjan – från byggnation och underhåll till rivning och återvinning, till exempel utsläpp från leverantörer samt inköp och transporter av byggmaterial.
Scope 3: Hyresgästers energianvändning ingår också i Scope 3. Den utgör den allra största delen av våra indirekta klimatutsläpp.
Rinkeby, Stockholm
ENERGI- OCH MILJÖMÅL
Här ska vi vara 2030
Våra energi- och miljömål för att minska klimatbelastningen fram till 2030 är:
• 50 procent minskade CO2e-utsläpp jämfört med 2020.
• 30 procent minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
• 30 procent minskad vattenanvändning jämfört med 2015 års nivå.
• 100 procent fossilfri energi.
Så här ligger vi till
Vi har redan nu kommit en bra bit på väg. Vid utgången av 2024 såg det ut så här:
• 29 procent minskade CO2e-utsläpp jämfört med 2020.*
• 26 procent minskad mängd köpt energi för fastighetsdrift (el och värme) jämfört med 2015 års nivå.
• 25 procent minskad vattenanvändning jämfört med 2015 års nivå.
• 98 procent fossilfri energi.
*Scope 1-3, exklusive hyresgästernas energianvändning (se figur sid 13).
VÄGEN MOT MÅLEN
Energianvändning per kvadratmeter
Förbrukning av värme avser fjärrvärme. Förbrukning av vatten avser kallvatten inklusive IMD. Förbrukning av el avser köpt el exklusive IMD. Siffrorna visar förbrukning per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA).
fossilfri energi
Energin till el och uppvärmning är 100 procent fossilfri. Vi köper samtidigt en liten del fossila drivmedel.
Utveckling vattenförbrukning
Förbrukning
Antal förbrukade kubikmeter vatten per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA). Avser kallvatten inklusive IMD.
Förändring
Procentuell förändring av vattenförbrukningen.
Utveckling energianvändning för värme och el
Användning
Förändring
Antal kWh per kvadratmeter bo- och lokalyta (BOA/LOA). Avser köpt el
Procentuell förändring av förbrukning av värme och el.
VÄGEN MOT MÅLEN
Tydligt minskande klimatutsläpp
Vi rapporterar varje år in våra energi- och miljöresultat till Allmännyttans klimatinitiativ, som vi är med i sedan 2022. Klimatinitiativet sammanställer siffrorna i en rapport där vi kan jämföra våra resultat med liknande fastighetsbolag.
Sedan 2018, som klimatinitiativet valt som basår, har Victoriahems klimatutsläpp minskat tydligt, vilket är ett resultat av ökad energieffektivisering och inköp av el med lägre klimatpåverkan. Diagrammen visar klimatutsläpp enligt två olika beräkningsmetoder.*
Location Based-metoden
Market Based-metoden
Staplarna visar den årliga förändringen i klimatutsläpp för den använda energin från och med 2021, då Klimatinitiativet startade, jämfört med basåret 2018. Den streckade linjen visar trenden för förändring av klimatutsläpp mellan basåret 2018 och slutåret 2030.
Bättre utveckling än liknande bolag
Koldioxidutsläpp per kvadratmeter uppvärmd yta, koldioxidprestanda, är ett vanligt jämförelsemått. Victoriahem har både ett lägre nyckeltal och en mer positiv utveckling än liknande bolag och genomsnittet bland medlemmarna i Allmännyttans Klimatinitiativ. Det visar årets rapport från Klimatinitiativet.
2 A temp .
Victoriahem > 10 000 lägenheter Riket
Diagrammet visar nyckeltalet koldioxidprestanda enligt Location Based-metoden.
*Klimatutsläpp kan beräknas på två sätt. Den så kallade Location Based-metoden utgår från de genomsnittliga utsläppen i det energisystem där energin används. Market Based-metoden speglar istället klimatpåverkan från den specifika energi vi köper, till exempel el eller fjärrvärme. Tillsammans ger metoderna en bild av både systemets påverkan och våra egna val.
INVESTERINGAR
Det här gör vi för att minska utsläppen
Victoriahem har som mål att minska energioch vattenanvändningen med 30 procent jämfört med 2015 års nivåer. 2015–2024 har vi bland annat:
• Injusterat värmesystem och bytt termostater i 55 procent av beståndet.
• Installerat snålspolande armaturer i 43 procent av lägenheterna.
• Genomfört fönsterbyten i 38 procent av husen och tilläggsisolerat vindar i 21 procent.
• Installerat ny och uppkopplad styrning av uppvärmningen i 69 procent av husen.
• Installerat ny ventilation med värmeåtervinning och/eller värmepumpar i 32 procent av byggnaderna.
• Installerat individuell mätning av vatten i 35 procent av våra lägenheter.
• Installerat rumstemperaturmätning i 80 procent av lägenheterna.
• Cirka 80 procent av våra byggnader har fått ny energieffektiv belysning.
• Installerat solcellsanläggningar på 59 tak, varav 31 anläggningar var i bruk under 2024 och resterande togs i bruk i början av 2025.
• Dessutom har vi gjort stora investeringar i tvättstugor och torkrum samt bytt ut pumpar och fläktar för att optimera vår elanvändning.
Vi investerade 118 miljoner kronor i 154 energiprojekt under 2024. Det motsvarar 2 940 kronor per lägenhet. 118 Mkr energiinvesteringar
Stora klimateffekter när
miljonprogramshus renoveras
Att förbättra energieffektiviteten i äldre hus
är en viktig insats för klimatet. Under 2026
börjar nya EU-direktiv att gälla som innebär
skärpta krav på att förbättra de fastigheter som har sämst prestanda.
Av Victoriahems nära 40 000 lägenheter är cirka 26 000 byggda under miljonprograms-
åren 1965-1974. I orenoverat skick är flerbostadshus från den tiden stora energitjuvar. Genom omfattande investeringar har vi förbättrat energiprestandan i många av våra hus. Klimatdeklarationer görs med ett antal års intervall. Därför förekommer eftersläpningar i statistiken över energiklasser nedan.
Energiklass byggnader
Det finns sju energiklasser som redovisar en byggnads energianvändning, A-G. För att bygga nytt i Sverige idag krävs klass C eller bättre.
INVESTERINGAR
I Heleneholm halveras energianvändningen
I stadsdelen Heleneholm i Malmö äger
Victoriahem tre höghus byggda 1961. Som de flesta hus från den här tiden var de dåligt isolerade. Värme- och ventilationssystem hade också blivit gamla och ineffektiva.
Nu pågår omfattande upprustningar för att förbättra både energieffektivitet och boendemiljö.
Vi isolerar 14 000 kvadratmeter fasad, byter ut 1 400 fönster, installerar värmepumpar och byter ventilationssystem. På taken finns sedan tidigare solceller.
Renoveringarna startade i maj 2021. Två
hus är klara. Det tredje blir klart i början av 2026.
• Redan nu har energianvändningen minskat med 50 procent.
• De hus som är klara kommer förflyttas från energiklass E till C, som motsvarar dagens krav på nyproduktion.
Ett skäl till att vi kan göra flera så stora investeringar samtidigt är att vi fick ta del av det EU-stöd till energieffektiviseringar av flerbostadshus som fanns tillgängligt under en kort period i slutet av 2021.
”När så mycket sker samtidigt blir det tydligt vad som går att åstadkomma i energibesparingar när man renoverar miljonprogramshus.”
Noah Hammarling, projektchef
Efter våra investeringar i Heleneholm har energianvändningen halverats. -50% energianvändning
ARTIFICIELL INTELLIGENS
Stora utsläppsbesparingar med hjälp av AI
I över 60 procent av vårt bestånd, cirka 24 000 lägenheter, tar vi hjälp av AI för att styra uppvärmningen. Det har lett till stora minskningar av såväl energianvändning som klimatutsläpp.
Med hjälp av temperatur- och fuktmätare, väderprognoser, historiska data, byggnadsteknisk information med mera kan vi se till att vi använder precis rätt mängd energi för att hålla en jämn inomhustemperatur. Träffsäkerheten blir dessutom bättre med tiden allt eftersom AI lär sig mer om mönstren
för varje enskilt hus. I genomsnitt minskar energianvändningen med 7 procent och utsläppen av växthusgaser med 6 procent med AI-styrd uppvärmning. Det visar en ny rapport som organisationen The Carbon Trust och telekombolaget Ericsson har gjort på uppdrag av Kiona Sverige, som är vår största leverantör av system för AI-styrd värmeoptimering.
Studien bygger på data från Sverige och Finland. Delar av Victoriahems bestånd ingår i underlaget.
LETA YTA
Bygga nytt i gammalt ger många vinster
I många av våra hus finns lokaler, förråd, källare och andra utrymmen som går att bygga om till bra bostäder.
Att skapa nya bostäder i byggnader som redan finns är smartare för miljön än att bygga helt nytt.
Klimatutsläppen minskar med uppemot 60 procent och avfallsmängderna med nästan 80 procent genom att bygga på befintlig stomme och grund, enligt en studie som IVL
Svenska Miljöinstitutet gjort i Halland.*
Vi har hittills skapat 360 nya bostäder av ytor som tidigare använts till annat. 13 av dessa konverteringar gjordes under 2024.
Stor potential
Våra inventeringar visar att potentialen är större än vad som kanske är uppenbart vid första anblicken. Det gäller att tänka kreativt för att se möjligheterna.
I Brandbergen söder om Stockholm har oanvända källarutrymmen, gamla cykelrum, svåruthyrda lokaler och dåligt optimerade tvättstugor konverterats till lägenheter.
Totalt skapades 36 nya lägenheter i Brandbergen 2021-2024, många med egna uteplatser. Ytterligare 18 nya lägenheter med byggstart under 2025 planeras.
På Järnvägsgatan i centrala Landskrona har fem små lägenheter ersatt ett nedlagt apotek. I augusti 2024 var det dags för inflyttning.
*Återbruk och cirkulär affärsutveckling i den halländska bygg- och fastighetssektorn, IVL 2025.
Lägenheter med uteplats har ersatt dåligt utnyttjade källarlokaler. Bilden är från Linköping.
”Vi kunde skapa fem nya bra bostäder. Ytterligare en vinst är att det blir mer liv och rörelse i kvarteret och en tryggare miljö för alla.”
Natali Stankovic, områdeschef i Landskrona.
360 konverteringar
Förråd och andra ytor har i stället blivit bostäder.
SOLENERGI
Platta tak perfekt för solel
På 25 tak i Jordbro, söder om Stockholm, installerade vi 1 872 solcellspaneler i slutet av 2024. Det är vårt största solcellsprojekt hittills.
Anläggningarna förser husen med fastighetsel till bland annat värmesystem, hissar,
ventilation och belysning. Totalt kommer de att producera ungefär 700 MWh grön energi varje år, vilket bidrar till 9 ton minskade koldioxidutsläpp.
Anläggningarna togs i drift i början av 2025.
”Solenergi har en enorm potential, och det känns extra bra att göra den här typen av investeringar i våra områden. Vi har många hus med platta tak som är perfekta för solpaneler, så möjligheterna är stora att fortsätta utbyggnaden av förnybar energi.”
Wahid Basharkar, projektledare
59 solcellsanläggningar
På totalt 59 byggnader sitter solcellspaneler. 28 av anläggningarna tillkom 2024.
31 anläggningar i drift
31 anläggningar var i drift 2024. Resterande togs i bruk i början av 2025.
814 MWh
producerad solel
De anläggningar som var i drift 2024 producerade 814 MWh el under året.
195 MWh
överskott vi kunnat sälja
Under 2024 fick vi ett överskott på drygt 195 MWh el från våra solcellsanläggningar som vi kunde sälja.
TRANSPORTER
”Med lådcykeln tar jag mig fram överallt. Och sommartid är den mycket bekvämare än bil”
Sabina Hänninen, fastighetstekniker
22 ellådcyklar och 16 eldrivna golfbilar rullar i våra områden. Tillsammans har de ersatt 38 bensindrivna bilar. Det är både praktiskt för att ta sig fram mellan husen, och bidrar till minskade utsläpp.
Tjänsteresor
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2022
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2023
Koldioxidutsläpp ton, CO₂e, 2024
Klimatutsläpp orsakade av personalens tjänsteresor (exklusive flygresor till företagsgemensamma konferenser 2022 och 2023) samt användandet av egna arbetsfordon.
HYRESGÄSTERNAS PÅVERKAN
I våra hus och områden lever människor sina liv. De konsumerar el, vatten och värme och producerar hushållsavfall. De reser kanske med bil mellan hem, skola, jobb och aktiviteter.
Faktum är att nästan två tredjedelar av Victoriahems totala klimatutsläpp kan knytas till våra hyresgäster.
Det finns mycket vi kan göra för att hjälpa hyresgästerna leva mer hållbart. Vi känner dem och vi har direktkontakter med dem.
40 000 familjer bor i våra hus. Så även små förändringar gör stor skillnad.
Så här bidrar vi:
• Underlättar användning av elbilar genom bra möjligheter för laddning.
• Installerar energieffektivare vitvaror och golvvärme.
• Inför individuell mätning och debitering av el och vatten.
• Förser lägenheter med grön el.
• Förbättrar möjligheter till källsortering för att minska mängden restavfall.
• Tät och tydlig kommunikation för att öka medvetenheten och uppmuntra goda beteenden.
97
laddstolpar
97 stolpar med totalt 194 laddpunkter för elbilar finns i vårt bestånd.
Scope 1
Scope 2
Stor effekt när hyresgästerna hjälper till -5%
Scope 3 Victoriahem
Scope 3 Boende
Den allra största delen av klimatutsläppen från vår verksamhet orsakas av hyresgästernas energianvändning, varav det mesta är utsläpp från hyresgästernas bilar. Den näst största delen, scope 2, är indirekta utsläpp från den energi vi köper till framför allt uppvärmningen av våra byggnader. (Se figur sid 13.)
elförbrukning med IMD
Hyresgästernas elförbrukning minskade med 5 procent jämfört med 2023.
HYRESGÄSTERNAS PÅVERKAN
Individuell mätning effektivt för
att minska vattenförbrukningen
Att minska användningen av vatten är ett viktigt mål.
Ett effektivt sätt är att mäta förbrukningen i varje hushåll, och sedan debitera hyresgästen för vad den faktiskt förbrukar i stället för att utgå ifrån en schablon.
En viss mängd vatten ingår då i hyran. Den som förbrukar mer debiteras för det. Den som förbrukar mindre får pengar tillbaka.
När det blir tydlig hur mycket vatten man faktiskt gör av med ökar incitamenten att vara sparsam. Det är också fler som kontaktar oss så att vi kan åtgärda droppande
kranar och rinnande toalettstolar. Vi har infört individuell mätning av vatten (IMD) i cirka 35 procent av våra lägenheter.
Snabba resultat i Järva
I Järvaområdet i norra Stockholm införde vi individuell mätning och debitering av vatten i majoriteten av våra 3 300 lägenheter i slutet av 2023. Bara ett drygt år senare hade förbrukningen minskat med hela 20 procent. 52 procent av hyresgästerna har använt mindre vatten än vad som ingår i hyran och har därmed fått pengar tillbaka.
”En minskning med en femtedel är en jättebra utveckling. Självklart varierar behovet av vatten mellan olika hushåll. Därför är individuell mätning också ett rättvist system. Man betalar för det man förbrukar, varken mer eller mindre.”
Kristian
Hallin, förvaltningschef Norr.
Det här gör vi också
• Letar och åtgärdar vattenläckor.
• Informerar våra hyresgäster om vad de kan göra för att minska sin vattenförbrukning.
• Installerar snålspolande wc-stolar och blandare.
• Installerar vattensnål utrustning i tvättstugor, nyproducerade fastigheter och renoverade lägenheter.
SAMARBETEN
Gemensamma initiativ för klimatet
Victoriahem är med i ett flertal samarbeten med syfte till att lösa olika miljöutmaningar
Allmännyttans klimatinitiativ
Victoriahem är sedan 2021 associerad medlem i Sveriges Allmännytta. 2022 gick vi också med i Allmännyttans klimatinitiativ som är en gemensam kraftsamling med syfte att minska utsläppen av växthusgaser genom ambitiösa mål, samverkan och aktivt erfarenhetsutbyte.
Fossilfritt Sverige
Fossilfritt Sverige startades av regeringen inför klimatmötet i Paris 2015 för att påskynda omställningen till ett fossilfritt samhälle. Över 500 företag, kommuner, regioner och organisationer har gått med i initiativet.
Bebo
Bebo är Energimyndighetens nätverk för energieffektiva flerbostadshus. Nätverket
utgörs av ett 20-tal fastighetsägare, både kommunalt ägda och privata. Huvudsyftet är att minska beroendet av energi i form av värme och el i flerbostadshus, samt att därmed minska påverkan på miljön.
Linköpingsinitiativet
Linköpingsinitiativet startades 2018 av Linköpings kommun. Idag består nätverket av sammanlagt 20 privata och offentliga organisationer och företag som antagit utmaningar inom områdena energi, materialflöden samt transport och resor.
Östergötland bygger klimatneutralt ÖBKN är ett lokalt nätverk i Östergötland där deltagare från näringsliv, akademi och det offentliga möts för att tillsammans lösa olika miljöutmaningar.
Bosocialt arbete
Det finns många sätt en fastighetsägare kan bidra till en positiv samhällsutveckling, både direkt och indirekt. Vi skapar konkreta mätbara effekter här och nu genom insatser vi gör i vår löpande verksamhet. Våra aktiviteter ger ringar på vattnet som leder till långsiktiga förändringar. Indirekt ska vårt arbete leda till förbättrade skolresultat, lägre arbetslöshet, ökat valdeltagande och ökad upplevd trygghet.
För att åstadkomma samhällsförändringar krävs engagemang från många olika aktörer. Det behövs också en stark samlande kraft. Och den rollen har bostadsföretagen stora möjligheter att ta.
Vi har kontaktnätet, den lokala kunskapen och de ekonomiska medlen som behövs. Och självklart incitamenten – vi har allt att vinna på att vi tillsammans med andra lyckas lyfta våra områden.
Så bidrar våra insatser till att stärka individen, kollektivet och samhället.
Vi gör
Anställer miljövärdar. Skapar sommarjobb. Ordnar läxhjälp och skollovsaktiviteter. Stöttar mammor.
Individens förmåga
Vi gör
Områdesdagar. Boendedialog. Trygghetsvandringar. Samarbeten med Hyresgästföreningen. Skapar fasta mötesplatser.
Vi gör
Deltar i och är med och startar
BID-inspirerade föreningar för lokal samverkan mellan fastighetsägare. Dialog med polis och socialtjänst. Samverkan med skolor.
Kollektivets förmåga
Det bidrar till Fler i sysselsättning. Vuxna förebilder. Ökad integration. Meningsfull fritid. Personliga kontaktnät.
Det bidrar till Ökad trivsel och trygghet. Större gemenskap. Ökad social kontroll och förmåga att agera gemensamt.
Det bidrar till Ökad närvaro av samhällsfunktioner. Fler resurser når de boende. Större kraft att agera kring gemensamma utmaningar.
Samhällets förmåga
* Modellen har vi lånat från rapporten ”Att vända utvecklingen”, Malmö universitet (MAIPUS26) - 2020
Vår vardag är inte som alla andras
Idag är bosocialt engagemang en naturlig del i de flesta hyresvärdars verksamhet.
Men för Victoriahem har det en särskilt viktig plats.
Vårt fokus är att äga och förvalta bostadsområden byggda under miljonprogrammet.
Här bor en mångfald av hyresgäster från olika delar av världen. Det skapar levande, kreativa och kulturellt rika miljöer.
Samtidig är socioekonomisk utsatthet ett stort och påtagligt problem för många som
bor här. Inte sällan innebär det utmaningar som hög arbetslöshet, låg utbildningsnivå, lågt valdeltagande, upplevd otrygghet och på vissa håll även inslag av kriminalitet.
17 bostadsområden i Sverige bedöms just nu av polisen som särskilt utsatta, Victoriahem finns i tio av dem. Ytterligare 27 områden klassificeras som utsatta, Victoriahem finns i tolv. Det här är vår verklighet. Men vi tror på potentialen i dessa områden – vår affärsidé bygger helt och hållet på det.
Vi ska bidra till att det vänder
Victoriahems bosociala arbete ska leda till en positiv samhällsutveckling i de områden vi finns.
Det långsiktiga målet är att färre områden ska bedömas ha stora socioekonomiska utmaningar enligt Boverkets Segregationsbarometer. I områden som idag klassificeras som utsatta eller särskilt utsatta enligt polisens kategorisering ska påtagliga förbättringar ske. Ett flertal områden ska kunna lyftas bort från polisens lista, eller flyttas ner en nivå. Victoriahem ska på ett tydligt
sätt ha bidragit till förändringen.
På kort sikt ska vårt arbete leda till ökad upplevd trygghet, vilket vi mäter löpande i våra kundundersökningar. Människor ska komma i sysselsättning, bland annat genom vårt miljövärdsprogram. Hundratals barn ska delta i fritidsaktiviteter som vi stöttar, med mera.
Vårt bosociala arbete ska ytterst leda till att fler vill bo hos oss och i våra områden, vilket i sin tur ökar värdet på våra fastigheter och ger trygga hyresintäkter.
AFFÄRSMÄSSIGHET
Bosocialt arbete lönar sig
Vi ser vårt bosociala engagemang som en affärskritisk del av vår verksamhet och en lönsam investering. En förutsättning för att lyckas är långsiktighet och uthållighet. De ekonomiska effekterna av bosociala insatser kommer ofta först efter lång tid.
”Vi vill, kan och måste vara delaktiga i att skapa goda levnadsvillkor i våra bostadsområden. Här växer framtiden upp! Går det bra för barnen och deras föräldrar, om de trivs och känner sig hemma, då går det bra även för oss.”
Jorunn Rådberg, hållbarhetsutvecklare
Därför är bosocialt arbete lönsamt:
• Nöjdare hyresgäster
• Attraktivare bostadsområden
• Tryggare hyresintäkter
• Färre omflyttningar
• Minskad skadegörelse
• Lägre underhållskostnader
• Ökat värde på fastigheterna
• Lättare att attrahera kompetent personal
Det här krävs av fastighetsägaren:
• Integrera det bosociala perspektivet i det dagliga arbetet
• Dedikerade resurser – både pengar och personal
• Långsiktighet och förståelse för att förändring tar tid
• Tydliga mandat från ledningen
• Bosociala nyckeltal och löpande uppföljning
SAMVERKAN
En samlande kraft
Det krävs engagemang från många olika aktörer för att åstadkomma samhällsförändringar. Som hyresvärd har vi möjlighet att vara en viktig samlande kraft.
• Vi finns på plats varje dag. Året runt.
• Vi har stor kunskap om områdena och vet var behoven finns.
• Vi känner dem som bor i området bättre än många andra.
• Vi känner lokala föreningar och företag.
• Vi har kontakt med beslutsfattare.
Alby, Botkyrka
”Stödet
vi får från fastighetsägare, kommuner och andra aktörer gör det möjligt för oss
att jobba långsiktigt. Korta insatser har inte så stor effekt.”
Anja Nordenfelt, grundare och verksamhetschef för Mamma United SAMVERKAN
En brygga mellan mammor och myndigheter
Ett av våra viktigaste bosociala samarbeten har vi med organisationen Mamma United, ett fantastiskt exempel på hur man kan lyfta både individer och bostadsområden.
Mamma United ordnar utbildningar för mammor i utsatta områden. Kvinnorna får lära sig mer om hur det svenska samhället fungerar. De får information om hälsa och kost, privatekonomi och mycket annat.
När vi stöttar mammorna förbättrar vi också uppväxtvillkoren för deras barn, och skapar viktiga förändringar på lång sikt.
• Victoriahem samarbetar med Mamma United sedan 2022.
• Vi stöttar organisationen på fem platser (2024).
• Under 2024 bidrog vi med total 451 000 kronor till Mamma Uniteds verksamhet. Sedan 2022 har vi bidragit med 931 000 kronor.
• Victoriahem tillhandahåller lokaler och hjälper till med att nå ut till mammorna genom de kommunikationskanaler vi har till våra hyresgäster.
• Kurserna är gratis för alla deltagare.
Hyresgästföreningen är vår viktigaste samarbetspartner
En gång om året, när nya hyror ska bestämmas, sitter vi och Hyresgästföreningen på varsin sida av förhandlingsbordet. Vi tycker inte alltid lika. Men vi har gemensamma mål – det vill säga bättre och tryggare boendemiljöer – så för det allra mesta går det bra att komma överens.
Vi har också viktiga samarbeten med de lokala hyresgästföreningarna i våra områden under resten året. Vi arrangerar till exempel ofta aktiviteter och bomöten tillsammans. Deras medlemmar är våra kunder, och vice versa. För att uppmuntra det lokala engagemanget har vi på många håll skrivit boinflytandeavtal.
I korthet innebär det att vi som fastighetsägare lovar att bidra med pengar till Hyresgästföreningens verksamhet i våra områden samt lokaler där de kan ordna aktiviteter och träffa sina medlemmar.
Hyresgästföreningen lovar samtidigt att ordna bomöten för hyresgästerna och bjuda
in Victoriahem till samrådsmöten ett par gånger per år.
En milstolpe var när vi under 2022 undertecknade ett centralt boinflytandeavtal för hela Stockholmregionen. 18 lokala hyresgästföreningar i våra områden omfattas.
”Viktigast är att det finns en vilja från fastighetsägaren
att göra bra saker för området.
Självklart
finns det stötestenar, men det hör ju saken till.”
Monika Persson, ordförande för Hyresgästföreningen Vedboden i Visättra, Huddinge.
Fler exempel på verksamheter vi stöttar
• Simskola med Spårvägen simförening i Järva, Stockholm. 94 barn till våra hyresgäster deltog 2024.
• Föreningen Lebi Skol IF i Södertälje. Över 300 barn får organiserad och regelbunden träning med bra förebilder varje vecka utan kostnad.
• Summer Camp i Rosengård med FC Rosengård. 2024 sponsrade vi kostnaderna för 30 barn att delta.
• Cirkus Cirkör i Alby ordnar olika aktiviteter för barn och unga. Vi har stöttat föreningen nio år i rad.
• Tikitut i Lövgärdet, Göteborg, skapar både jobb för unga och möjligheter för människor att uppleva naturen genom guidade turer.
• Föreningen Verdandi i Nyköping driver fritidsgård, CV-skola och har läxhjälp. De hjälper oss även att ta hand om grönytor och miljörum på helgerna.
• Fotbollsföreningen Bollklubben i Norrköping som erbjuder kostnadsfria aktiviteter varje dag efter skolan för barn i våra områden.
SAMVERKAN
Det är lättare att lyckas när
fastighetsägare hjälps åt
Samarbeten blir som mest effektiva när de sker i tydligt organiserade former. När det gäller trygghet och säkerhet i våra områden är det särskilt viktigt. Det är frågor som sträcker sig över fastighetsgränser, och det är viktigt att ha en samsyn kring vad som behöver göras.
Victoriahem är med i 15 olika fastighetsägarföreningar i 14 kommuner. Många av dem följer en modell som kallas BID. BID står för Business Improvement District och är ett sätt att organisera samarbete mellan fastighetsägare, kommuner och lokala föreningar i ett område. Ofta deltar även polis och räddningstjänst i arbetet.
Många av föreningarna har vi varit drivande för att starta.
Nya samarbeten under året
• Under 2024 var vi med och bildade en ny fastighetsägarförening i Nynäshamn tillsammans med tre andra fastighetsägare och kommnen. Victoriahem har ordförandeposten.
• I Gottsunda i Uppsala kom vi, kommunen samt fem andra bygg- och fastighetsbolag överens om en social agenda där partena lovar att på olika sätt bidra till att skapa attraktiva mötesplatser, stärka människors delaktighet, öka sysselsättningen och skapa trygga platser.
15
BID-föreningar
Vi är med i 15 BID-inspirerade fastighetsägarföreningar. En av dem var vi med och bildade under 2024
• I slutet av förra året undertecknade vi ett medborgarlöfte för stadsdelen Skäggetorp i Linköping, som är ett så kallat särskilt utsatt område. Det är ett extra brett samarbete mellan kommunen, fastighetsägare, näringslivet, polis och andra myndigheter. 17 olika parter deltar.
Målet är ökad trivsel och trygghet samt att tilliten till samhället bland invånarna ska öka.
SAMVERKAN
Från orolig plats till samlingspunkt
för kvarterets kvinnor och barn
En central plats i stadsdelen Gottsunda i
Uppsala präglades tidigare av social oro.
Två äldre byggnader bidrog till att platsen upplevdes som otrygg.
Victoriahem rev byggnaderna och ersatte dem 2021 med en öppen torgyta samt två träpaviljonger med glasväggar. Planeringen av platsens funktion och utformning skedde i tätt samarbete med kommunen och i dialog med de boende i området.
I en av paviljongerna driver i dag kommunen verksamheten Återfika. Här ordnas aktiviteter och träffar främst riktade till kvinnor och barn. Från att ha varit en otrygg plats som många undvek, är det i dag en samlingspunkt i kvarteret.
Kombinationen av fysisk upprustning, kommunens närvaro och samverkan mellan fastighetsägare och andra aktörer har gjort att platsen har kunnat definieras om.
Gottsunda, Uppsala
DIALOG
Områdesdagar för hela familjen
Våra områdesdagar är en viktig del i vårt bosociala arbete. Då bjuder vi in våra hyresgäster till aktiviteter för hela familjen. Det är bra tillfällen att lära känna våra hyresgäster, och för de boende i området att lära känna varandra. Att känna gemenskap med dem som bor i kvarteret är viktigt för trivseln och tryggheten.
Varje områdeskontor arrangerar minst en men oftast fler familjedagar om året. Det innebär uppemot 70 tillfällen varje år då vi möter våra hyresgäster under festliga former.
områdesdagar
Vi ordnar familjedagar i alla våra områden ett par gångar om året.
Rosengård, Malmö
”I början stod vi ensamma, ingen kom! Men nu är mötena välbesökta. Det har blivit en bra kanal för information för oss.
Samtidigt kan de boende lämna spontana synpunkter, tankar och önskemål. Den typen av samtal uppstår inte om hyresgästerna i stället behöver söka upp oss.”
Johan Hultgren, förvaltningskoordinator.
Viktiga möten i vardagen
Majoriteten av våra drygt 500 medarbetare arbetar på något av våra områdeskontor, nära våra hyresgäster. Det ger många möjligheter till möten i vardagen.
Våra kontor har öppet för besök ett antal dagar i veckan.
I Alby och Vårby söder om Stockholm håller den lokala förvaltningen sedan några år tillbaka även det vi kallar trapphusmöten
på olika platser i området, en modell som sedan dess spridit sig i företaget.
Tanken är enkel – att vi regelbundet finns tillgängliga på platser där hyresgästerna rör sig. Det kan vara i trapphuset, på gården eller vid gångvägen där många passerar på väg hem från jobbet. Lite fika på ett bord, några broschyrer och en öppenhet för att lyssna på hyresgästerna.
SYSSELSÄTTNING
Miljövärdsprogrammet en väg in på arbetsmarknaden
Ökad sysselsättning lyfter individer men också områden. Forskning visar att den som växer upp där arbetslösheten är hög, riskerar i större utsträckning än andra att själv hamna i arbetslöshet. Därför är insatser som leder till ökad sysselsättning en viktig del i vårt bosociala arbete.
I samarbete med Arbetsförmedlingen anställer vi miljövärdar som hjälper oss se till att det är fint utomhus kring husen och i utrymmen som miljörum, trapphus, källare och tvättstugor. Vi rekryterar i första hand bland våra egna hyresgäster och anställningen varar i upp till 1,5 år.
Miljövärdarna gör ett viktigt jobb, men det främsta målet är att hjälpa dem in på arbetsmarknaden och vidare till en varaktig sysselsättning.
• Cirka 50 miljövärdar arbetade hos oss en genomsnittlig månad 2024.
• 82 procent av de 254 miljövärdar som anställdes 2013–2024 fullföljde programmet.
• 58 procent av alla miljövärdar som fullföljt programmet hos oss sedan 2013 har gått vidare till annat arbete eller studier inom sex månader.
• Av de som fullföljde programmet under 2024 anställdes åtta i vår egen förvaltning.
58%
vidare till sysselsättning 50 miljövärdar
Sex av tio som fullföljt programmet har gått vidare till ny sysselsättning.
Social klausul
Victoriahem är en stor arbetsgivare. Det är också många företag som hjälper oss med renovering och skötsel av hus och gårdar. Här ser vi en stor potential att hitta arbetstillfällen och praktikplatser till boende i våra områden.
Cirka 50 miljövärdar jobbar hos oss en genomsnittlig månad.
I alla avtal vi skriver med dessa leverantörer finns en social klausul som ställer krav på att de som jobbar för oss bidrar till vårt bosociala arbete, till exempel genom att anställa personer som varit miljövärdar hos oss.
SYSSELSÄTTNING
Hundratals sommarjobb till unga
Många unga i våra områden får sitt allra första jobb, och sin första inkomst, hos oss. Att jobba i sina egna kvarter skapar också en stolthet över platsen där man bor.
• Vi anställde drygt 58 sommarjobbare direkt i vår förvaltning 2024.
• Vi bidrog till att ytterligare cirka 860 unga fick sommarjobb genom olika typer av samarbeten.
860 sommarjobb
Vi bidrar till att skapa hundratals jobb, de flesta genom olika samarbeten.
”Det är lättare att driva den här typen av projekt när vi är fler som hjälps åt.
På köpet får vi en bättre samsyn kring hur viktiga frågor som rör våra bostadsområden ska hanteras.”
Jonas Hagström, trygghetssamordnare
Smart att samarbeta om sommarjobb
De allra flesta sommarjobb skapar vi i samarbeten med andra, framför allt olika fastighetsägarföreningar och kommuner. Samarbetena kan se lite olika ut. Det vanligaste är att kommunen rekryterar och anställer ungdomarna samt betalar deras löner, medan vi tillsammans med andra fastighetsägare på orten ordnar arbetstillfällen och står för arbetsledning.
I våra sommarjobbsprojekt ingår alltid
en viss del utbildning. Cirka 70 procent av tiden ska ungdomarna arbeta, medan 30 procent av tiden ägnas åt ”lära för livetaktiviteter” som vi arrangerar. Det kan handla om allt ifrån föreläsningar om demokratifrågor och privatekonomi till att träna på att skriva ett cv. En miljöutbildning brukar alltid ingå, där vi bland annat pratar om sopsortering. Det är en uppskattad modell som har spridit sig till många orter.
Fin kurva för kundnöjdheten 73%
Vi gör årliga kundundersökningar tillsammans med undersökningsföretaget AktivBo. De ger oss värdefull information om vad hyresgästerna tycker fungerar bra, och vad som borde bli bättre.
Resultatet presenteras i form av ett serviceindex, som är det sammanfattande betyg våra hyresgäster ger oss. Indexet bygger på frågor om service, bemötande och trygghet.
Vårt serviceindex 2024 hamnade på 73,4 procent. Siffran motsvarar andelen positiva svar, det vill säga de som svarat ”bra” eller ”mycket bra” på våra frågor. Resultaten varierar mellan olika områden. Allra högst betyg får vi av våra hyresgäster i Köping, 87,1 procent.
Serviceindex
Vårt serviceindex ökade från 72,7 procent 2023 till 73,4 procent 2024
nöjda kunder 87%
nöjda kunder i Köping
Högst serviceindex har vi i Köping. Här är nästan nio av tio nöjda.
Vårt serviceindex har ökat varje år ända sedan våra mätningar startade. 2022 och 2023 fick vi AkivBos utmärkelse Kundkristallen för största ökningen av serviceindex bland hyresvärdar med fler än 11 000 lägenheter.
Tryggheten ökar mest i utsatta områden
En stor del av vårt sammanfattande serviceindex i kundundersökningen AktivBo bygger på hur de boende upplever tryggheten i området. Den beror förstås även på saker som vi som fastighetsägare inte kan påverka. Men det går att göra viktiga förflyttningar, det visar våra undersökningar.
En trend som är särskilt glädjande är att tryggheten ökar extra mycket i de av våra områden som av polisen klassas som utsatta.
Den personliga tryggheten utomhus kvällar och nätter i våra utsatta områden ökade
med 4 procentenheter mellan 2023 och 2024. Det kan jämföras med en genomsnittlig ökning med 2,7 procentenheter i samtliga våra områden under samma period.
Fyra fina exempel
Stadsdelarna Tensta i Stockholm, Tureberg i Sollentuna, Lövgärdet i Göteborg och Finnsta i Upplands-Bro är några exempel på där det skett tydliga förbättringar av den upplevda tryggheten. Alla fyra områden klassas som utsatta, varav Tensta och Lövgärdet klassas som särskilt utsatta.
Upplevd trygghet i utsatta områden
Andel boende i de av Victoriahems områden som klassas som utsatta som svarat att de känner sig trygga utomhus i området kvällar och nätter.
Finnsta, Upplands-Bro
Framgångsfaktorer:
• BID-inspirerad fastighetsägarförening med extra brett och stort engagemang.
• Sommarjobb i samverkan med fastighetsägarföreningen.
• Trygghetsvandringar med tydliga åtgärdsprogram.
• Ökad bemanning i Victoriahems förvaltning.
• Rivning av byggnad som skapade otrygg plats.
• Förbättrad belysning och byte till säkra portar.
• Multisportarena och nya trivsamma mötesplatser har skapats.
• Tillfälligt konstprojekt på husfasader.
Upplevd trygghet utomhus i området under kvällar och nätter.
Tureberg, Sollentuna
Framgångsfaktorer:
• Grannsamverkan sedan 2016 tillsammans med hyresgästföreningen.
• Områdesdagar och aktiviteter för barn.
• Trygghetsvandringar.
• Upprustning av gårdsmiljöer och garage samt byte av portar.
• Rörelsestyrd belysning och kameraövervakning.
• Samverkan genom BID-inspirerad fastighetsägarförening, inklusive trygghetsvärdar.
• Regelbundna bomöten med hyresgäster.
• ”Trygga trappan” – initiativ tillsammans med polisen.
Upplevd trygghet utomhus i området under kvällar och nätter.
Tensta, Stockholm
Framgångsfaktorer:
• Samverkan med kommunen, polisen, lokala föreningar och fastighetsägare.
• Trygghetsvandringar.
• Aktiviteter för barn och unga.
• Hög närvaro av Victoriahems personal, vilket skapat långsiktiga goda relationer med hyresgästerna.
• Dialog med hyresgäster inför beslut om projekt och andra insatser i området.
• Samverkan i Fastighetsägare i Järva kring brottsförebyggande åtgärder mot till exempel lägenhetsinbrott.
Upplevd trygghet utomhus i området under kvällar och nätter.
Göteborg
Framgångsfaktorer:
• Tätt samarbete med det kommunala bostadsbolaget Poseidon.
• Trygghetsvärdar.
• Nära samarbete med skolan i området, inklusive läxhjälp, idrottsaktiviteter och stipendier till elever.
• Hyresrabatter till föreningar som driver verksamheter till stöd för föräldrar och kvinnor.
• Brett stöd till aktiviteter för unga.
• Fritidsgård som vi, kommunen, och Poseidon ansvarar för tillsammans.
• Sommarjobb för unga.
Upplevd trygghet utomhus i området under kvällar och nätter.
Investerare ser samhällsnyttan i det vi gör
Victoriahems ägare Vonovia har gett ut en social obligation på svenska marknaden.
Grunden för det är att vi höjer levnadsstandarden i områden som polisen klassificerar som riskområde, utsatt område eller särskilt utsatt område.
Den som investerar i en social obligation motiveras av både ekonomisk avkastning och möjligheten att bidra till att göra samhällsnytta.
Vårby, Huddinge
Victoriahem som arbetsgivare
Victoriahem är ett växande företag och en stor arbetsgivare. De flesta av våra medarbetare arbetar på något av våra drygt 30 områdeskontor, nära våra hyresgäster.
Vi driver våra områden som om de vore egna bolag, men med stöd av kraften i att ha 500 kollegor och flera centrala funktioner som jobbar övergripande. Det gör oss lokala och storskaliga på samma gång.
Det finns stor samlad kunskap och många
att lära av. Vi uppmuntrar viljan att utvecklas och det finns många vägar att ta inom företaget.
Ett tryggt och hållbart arbetsliv kräver också en bra introduktion, goda arbetsvillkor, bra förmåner samt stöttande chefer och kollegor.
Våra årliga undersökningar visar att våra medarbetare trivs. Nio av tio vill fortsätta jobba hos oss.
2 000 år av erfarenhet
På Victoriahem arbetar drygt 500 personer. Tillsammans har vi över 2 000 års erfarenhet av att jobba i just våra områden. Vi förvaltar själva våra hus. Det betyder att det är Victoriahems egna medarbetare som tar hand om hyresgästerna, sköter det löpande underhållet och planerar utvecklingen av våra stadsdelar.
”Tillit,
prestigelöshet och högt i tak är viktigt för mig. Och som ledare gäller det att leva som man lär. Ett äkta engagemang smittar.”
Therese Afram, områdeschef
Fastighetstekniker, förvaltare och uthyrare är våra tre största yrkesgrupper. Av våra drygt 500 medarbetare den sista december 2024 var:
• 132 fastighetstekniker
• 57 förvaltare
• 47 uthyrare
Therese Afram, områdeschef i Alby, Vårby och Visättra söder om Stockholm, röstades fram till Årets kulturbärare 2024. Therese har jobbat hos oss i elva år. Stämningen bland kollegorna och kulturen på arbetsplatsen är det som gör att man vill stanna länge, säger hon.
500 kollegor att lära av
Vi är en geografiskt spridd organisation, men vi är noga med att ses över områdesgränser så ofta vi kan för att lära av varandra och bygga en stark kultur.
Årliga regionträffar och en gemensam konferens för alla i företaget är några sätt att hålla ihop laget.
Olika yrkesgrupper, till exempel våra uthyrare, träffas också regelbundet såväl digitalt som på plats för att dela tips och diskutera utmaningar. Tillfälliga utbyten av enskilda medarbetare områden emellan är ett annat sätt vi sprider kompetens.
Det mesta av den kunskap vi behöver finns i företaget. Men det är också bra att fylla på med extern inspiration. Under 2024 fick våra medarbetare i genomsnitt 4,6 timmars utbildning.
Vår största utbildningssatsning handlar om service och bemötande, vilket är centrala och prioriterade frågor för oss som hyresvärd.
Våra värderingar visar vägen
Våra tre värdeord beskriver vårt sätt att vara och vad som är viktigt för oss.
Tillsammans Som mitt eget
Vi hjälps åt och delar generöst med oss av kunskaper, oavsett plats och position i företaget.
Mitt och ditt existerar inte för oss. Vi vet att det är när vi jobbar tillsammans vi kan nå våra mål.
Var och en av oss gör vårt jobb med samma känsla av ansvar som om det vore min egen verksamhet, mitt eget hem, min egen gård.
Ordning och reda
Vi håller ordning och reda på såväl siffor som lekplatser och kaffekoppar. Det ger oss nöjda revisorer, nöjda hyresgäster och nöjda kollegor. Och då mår företaget bra.
En av utmaningarna under våra regionträffar 2024 handlade om att hitta lösningar för att göra den fiktiva stadsdelen Lingonberga till ett attraktivare bostadsområde och en lönsammare affär. Här sattes vår förmåga att göra prioriteringar på prov.
Höga betyg från medarbetarna
Ett högt engagemang bland medarbetarna
bidrar till såväl ökad lönsamhet som starkare kundlojalitet. I våra årliga medarbetarundersökningar följer vi upp hur våra kollegor trivs och vad de tycker om Victoriahem som arbetsgivare.
Vårt sammanfattande lojalitetsindex 2024 var 85 procent. Det kan jämföras med 77 procent som var det genomsnittliga indexet bland de bolag som gör medarbetarundersökningar med samma undersökningsleverantör.
Indexet bygger på en rad frågor, där Victoriahem genomgående får höga betyg.
• 77 procent skulle rekommendera Victoriahem som arbetsgivare
• 88 procent tycker att deras arbete känns meningsfullt
• 86 procent vill fortsätta jobba på Victoriahem
• 90 procent ser fram emot att gå till jobbet
• 83 procent tycker att Victoriahem är en mycket bra arbetsplats
90% trivs mycket bra
Nio av tio ser fram emot att gå till jobbet på morgonen.
ARBETSMILJÖ
Arbetslivet ska funka för alla
Vi vill att jobbet ska funka för hela livet. Det betyder bra chefer, sunda arbetstider, vettiga villkor – och en nollvision för olyckor.
Vi har låg sjukfrånvaro och mäter löpande hur våra medarbetare mår.
Vårt arbetsmiljöarbete styrs av vår arbetsmiljöpolicy och Arbetsmiljöverkets riktlinjer. Arbetsmiljöansvaret är lokalt, men vi har även en bolagsgemensam skyddskommitté som träffas fyra gånger per år, eller när behov uppstår. Vårt arbetsmiljöarbete innebär bland annat att:
• Samtliga chefer utbildas i grundläggande arbetsmiljörätt.
• Vi utbildar löpande våra anställda i brandskyddskontroller, brandfarligt arbete samt hjärt-lungräddning.
ETISKA RIKTLINJER
Etik och ansvar
På Victoriahem strävar vi efter att upprätthålla ett öppet affärsklimat och en hög affärsetik. Vi värnar om säkerhet och respekt för alla de människor som berörs av vår verksamhet.
Alla medarbetare ska följa och respektera Victoriahems uppförandekod och etiska riktlinjer.
• Skyddsronder genomförs varje år för att identifiera risker i arbetsmiljön och förebygga olyckor och ohälsa.
• Vi genomför slumpmässiga alkohol- och drogtester på alla avdelningar och nivåer i företaget.
• Alla medarbetare erbjuds utbildning inom utmanade möten, för att bättre kunna förebygga och hantera hotfulla situationer.
• Vi erbjuder friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring.
• Korttidsfrånvaron under 2024 var 2,15 procent. (Den totala frånvaron var 3,65 procent.)
• 22 incidenter rapporterades in under året. Totalt medförde de 52 sjukskrivningsdagar. Alla incidenter och tillbud utreds och dokumenteras noggrant och åtgärder vidtas för att det som inträffat inte ska hända igen.
Alla nyanställda genomgår en utbildning i vår uppförandekod.
Vi har nolltolerans mot diskriminering, mobbning och andra oegentligheter. Om diskriminering, mobbning eller andra allvarliga missförhållanden upptäcks utreds ärendet alltid. Medarbetare kan anmäla ärendet anonymt via vår visselblåsartjänst.
MÅNGFALD & JÄMLIKHET
Alla perspektiv behövs
I vår verksamhet möter vi människor med alla sorters bakgrunder. Därför behöver vi också medarbetare som tänker olika, jobbar olika och har gjort olika saker i livet.
Kompetens väger alltid tyngst när vi rekryterar. I de fall vi har helt likvärdiga kandidater tar vi hänsyn till befintlig personalsammansättning med målet att nå en mångfald bland anställda i alla delar av organisationen. Och med mångfald menar vi allt från livserfarenhet till kön, bakgrund och perspektiv.
Männen i klar majoritet
Fastighetsbranschen är traditionellt sett mansdominerad – i synnerhet inom vissa yrkesgrupper – och så ser det ut även hos oss.
Av Victoriahems samtliga anställda är 67 procent män och 33 procent kvinnor. (31 december 2024). En jämnare könsfördelning gynnar alla typer av arbetsgrupper.
Vi strävar efter att andelen kvinnor och män ska vara 40/60 procent eller jämnare.
Fastighetstekniker är vår största yrkesgrupp, här är mansdominansen som allra störst. Bara 5 procent är kvinnor. En knapp tredjedel av våra förvaltare är kvinnor och drygt två tredjedelar män. Bland våra uthyrare är förhållandet det omvända, åtta av tio är kvinnor.
Våra områdes- och regionchefer är viktiga ledare inom Victoriahem. Vår organisation är lokal, och de flesta beslut tas där husen finns. Av våra områdes- och regionchefer är 42 procent kvinnor och 58 procent män (31 december 2024).
Samma mönster i hela branschen
Könsfördelningen hos Victoriahem följer samma mönster som i resten av branschen. Det visar en kartläggning som Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd har gjort bland över 300 företag (2025).
Könsfördelning
100%
jämlika löner
Lönerna för likvärdigt arbete är helt jämlika mellan kvinnor och män hos Victoriahem.
Branschsiffrorna är hämtade från Fastighetsbranschens Utbildningsnämnds rapport Fastighetsbranschens kompetensbehov 2025-2030, som publicerades i mars 2025. Victoriahems siffror visar hur det såg ut den 31 december 2024
”Kombination
av praktiskt arbete, samarbetet med kollegorna och möjligheten att göra en positiv skillnad gör att jag verkligen trivs som fastighetstekniker”
Monika Lundin, fastighetstekniker
Monika Lundin är en av Victoriahems fastighetstekniker. Hon har arbetat i yrket i 30 år. Monika hoppas att fler kvinnor ska upptäcka fördelarna med jobbet.
Yrkeshögskolan är en viktigt kanal för rekrytering för oss. Men vi möter även studenter på andra utbildningar. Här är vi på en arbetsmarknadsdag för blivande byggnadsingenjörer i Norrköping.
Yrkeshögskolan en viktig väg in
Yrkeshögskolan är en viktig väg in i fastighetsbranschen. Det är här de flesta utbildningar inom fastighetsförvaltning finns. Vi har nära samarbeten med flera yrkeshögskolor. Vi deltar bland annat i programspecifika ledningsgrupper där utbildningarnas innehåll diskuteras. Vi medverkar också i referensgrupper inför att nya utbildningar ska starta.
En central del i en yrkeshögskoleutbildning är praktik, det som brukar kallas LIA (Lärande i arbete). En praktikperiod varar i två till tre månader.
Vi tar emot ett trettiotal praktikanter från yrkeshögskolans fastighetsutbildningar varje år.
praktikanter
Ett trettiotal studenter gör sin praktik hos oss varje år.
INTRODUKTION
Extra fokus på nya kollegor
En bra introduktion för nyanställda är viktigt både för att de ska trivas hos oss och för att de ska kunna göra sitt jobb på ett bra sätt.
Därför får alla nya medarbetare tillgång till ett digitalt introduktionsprogram redan innan anställningen börjar. På så sätt säker-
ställer vi att nya kollegor får nödvändig och likvärdig information om såväl bolaget som den egna anställningen.
Väl på plats hos oss följer en strukturerad onboarding. Vi vet att den första tiden betyder mycket. Därför lägger vi extra krut just där.
”Det är okej att inte kunna allt från början. Men det var skönt att tidigt förstå vad jag kunde förvänta mig av jobbet, och vad företaget hade för förväntningar på mig”.
Cetareh Zargar, projektledare
Ansvarsfullt företagande
Som såväl arbetsgivare till över 500 medarbetare som uppdragsgivare åt många företag har Victoriahem ett stort ansvar för att bidra till att skapa rättvisa och säkra arbetsplatser.
Vi har även en särskild relation till våra kunder. Ett hyreskontrakt är en juridisk överenskommelse. En trygg och rättvis
uthyrningsprocess är därför av avgörande betydelse för både oss och våra kunder.
Vår verksamhet berör många människor och aktörer. Med hög etik och moral, ett systematiskt arbete mot korruption och fusk, samt tydliga processer och policyer ska vi göra hållbara affärer och vara en trovärdig affärspartner.
Tre nivåer för vårt hållbarhetsarbete
Det är vår ägare Vonovia som ansvarar för den övergripande hållbarhetsstyrningen.
Victoriahem rapporterar in resultat till Vonovia som gör en koncerngemensam hållbarhetsrapport enligt det nya EU-direktivet CSRD.
Victoriahems mål och ambitioner bygger på Vonovias strategi och väsentlighetsanalys, men är anpassade till svenska förhållanden. Strategin utgår från tre fokusområden:
• Bidra till minskad klimatpåverkan genom minskade koldioxidutsläpp i befintliga bostäder samt vid nyproduktion.
• Ta socialt ansvar för både hyresgäster och medarbetare.
• Driva bolaget på ett pålitligt, transparent och förtroendeskapande sätt.
Ansvarsfördelning
Det yttersta ansvaret för hållbarhetsmål och hållbarhetsstrategi inom Victoriahem ligger hos högsta ledningen och vår vd. Regionoch områdeschefer säkerställer att lokala mål och konkreta åtgärdsplaner implementeras i respektive områdes affärsplan.
Hållbarhetsråd
Victoriahems hållbarhetsråd bereder frågor och tar fram förslag och beslutsunderlag till ledningen. Rådet ansvarar också för att hållbarhetsmålen följs upp.
Hållbarhetsrådet består av cheferna för HR, fastighetsutveckling, kommunikation och affärsutveckling samt hållbarhetsutvecklare och energistrateg.
En viktig uppgift för hållbarhetsrådet är också att förankra hållbarhetsarbetet i hela organisationen – från ledningen till stödfunktioner och ut i den lokala förvaltningen.
RIKTLINJER
Tydliga riktlinjer ska visa vägen
Victoriahem köper årligen varor och tjänster för flera miljarder kronor. Med tydliga riktlinjer för hur inköp och upphandlingar ska genomföras, och vilka leverantörer och entreprenörer som anlitas, ska vi säkerställa hållbara affärer. Vi har en uppförandekod som vi kräver att våra leverantörer och entreprenörer följer.
Våra leverantörer ska ha hög affärsetik, erbjuda god arbetsmiljö och arbeta för att minska sin miljöpåverkan. Självklart har vi nolltolerans mot mutor och korruption. Genom vår riktlinje för inköp och våra inköpsprocesser ska vi verka för att varor och tjänster vi köper produceras och tillhandahålls på ett hållbart och ansvarsfullt sätt.
UTHYRNINGSPROCESSEN
Brett arbete för trygg uthyrning
Majoriteten av Victoriahems lediga lägenheter i Stockholms och Uppsala län hyrs ut via bostadsförmedlingen. På det sättet blir våra lägenheter tillgängliga för fler.
Samarbetet bidrar också till en tryggare arbetsmiljö för Victoriahems personal som inte riskerar att utsättas för otillåten påverkan. Lägenhetskontrakt är eftertraktade, vilket gör att det kan förekomma försök till handel och fusk vid uthyrningar.
• Victoriahem äger drygt 15 000 lägenheter i Stockholms län och närmare 1 000 i Uppsala.
• Under 2024 förmedlades 1 181 av Victoriahems lägenheter via Bostadsförmedlingen i Stockholm och 161 lägenheter via Uppsala Bostadsförmedling.
• För fjärde året i rad var Victoriahem 2024 den privata hyresvärd som lämnade flest lägenheter till Bostadsförmedlingen i Stockholm.
I de städer där vi har egen uthyrning samarbetar våra lokala uthyrare med en central avdelning för uthyrning.
Alla intyg och dokument granskas av den centrala avdelningen och därefter görs en bedömning tillsammans med uthyraren på orten, allt för att säkerställa en rättvis och objektiv process för våra bostadssökande.
1 342
förmedlade lägenheter
I Stockholms och Uppsala län förmedlas de flesta av Victoriahems lägenheter via bostadsförmedlingen.
Systematiskt arbete mot otillåten uthyrning
Otillåten andrahandsuthyrning orsakar en rad problem. Det skapar otrygghet för de boende när man inte vet vilka grannarna är. Det hindrar människor som står i bostadskö att få en lägenhet. Och personer i utsatta situationer riskerar att utnyttjas.
Att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Olovlig andrahandsuthyrning till för hög hyra är dessutom straffbart.
Vi arbetar systematiskt med en rad olika metoder för att upptäcka olovliga andrahandsuthyrningar. Det leder också till att ett
flertal personer varje år sägs upp från sina kontrakt, och att lägenheterna i stället blir tillgängliga för andra i behov av bostad.
• Under 2024 frigjorde vi totalt 42 lägenheter genom att vi ingripit mot olovlig andrahandsuthyrning.
• 21 av dessa finns i Stockholm, där vi har ett samarbete med bostadsförmedlingen.
Vårt arbete mot olovlig andrahandsuthyrning innebar alltså att ytterligare 21 lägenheter blev tillgängliga för bostadsförmedlingens sökande.
RÄTTVIS SERVICE
Centrala funktioner bidrar
till säkra och rättvisa rutiner
Det ska vara lätt för våra kunder att komma i kontakt med oss. Och vår service ska vara rättvis och lika för alla. Vi har lokala kontor i våra områden där hyresgästerna kan träffa oss.
När våra kunder kontaktar oss via telefon eller mejl är det vår centrala kundservice som hjälper till.
Genom att ha en del av vår service centralt kan vi ha generösa öppettider för alla. Det säkerställer också att våra hyresgäster behandlas lika och får samma service, oavsett var i landet de bor.
Vår kundservice är en del av vårt servicecenter. Här administreras också våra kundders hyresinbetalningar. Ett annat team hanterar fakturor från leverantörer.
Ett tätt samarbete avdelningarna emellan gör att vi har kontroll över processer, snabbt kan avhjälpa fel och undvika att hyresgäster eller andra hamnar i kläm.
Cirka 50 personer jobbar på vårt servicecenter.
193 000 telefonsamtal
Vår kundservice svarade på cirka 770 samtal en genomsnittlig dag 2024
24 000 besvarade mejl 4.16 min kötid
Vårt mål är att besvara samtal inom tre minuter. Genomsnittlig kötid 2024 var 4.16 minuter.
Under 2024 svarade vår kundservice på över 24 000 mejl från hyresgäster.
Hyresgästombudsmannen en
extra instans för ökad service
Vi ska ge bra och snabb service. Skulle en hyresgäst ändå uppleva att den inte får tillräckligt med hjälp kan vår egen hyresgästombudsman hjälpa till.Det kan handla om ett ärende som är extra komplicerat, eller där hyresgästen vill lyfta en fråga med någon utanför den lokala förvaltningen.
Hyresgästombudsmannen är en intern instans, men ska vara så neutral det går.
Vi inrättade hyresgästombudsmannen för tre år sedan för att säkerställa att inget ärende lämnas ouppklarat.
Drygt 200 ärenden hanterades av hyresgästombudsmannen under 2024.
INVESTERINGAR
Säkrare hus förebygger brott
Säkra bostäder och byggnader ökar tryggheten och minskar risken för brottslighet och kriminalitet i och omkring våra hus.
Bra entrédörrar, lås och passagesystem hindrar obehöriga att vistas i trapphus, källare och andra allmänna utrymmen.
Effektiv belysning såväl inomhus som utomhus skapar tryggare platser. Det är viktiga investeringar som ger direkt effekt.
Under 2024 investerade vi 49 miljoner kronor i det vi kallar trygghetspaket.
Investeringar gav tryggare trapphus i Husby
I stadsdelen Husby i norra Stockholm har vi gjort extra stora investeringar i det vi kallar trygghetspaket de senaste två åren. Totalt investerade vi drygt tio miljoner kronor i portar, skalskydd och belysning.
Enligt våra kundundersökningar har den upplevda tryggheten bland de som bor i husen ökat påtagligt under perioden.
• De upplevda tryggheten i källare ökade från 64 procent 2022 till 71 procent 2024, enligt vår kundundersökning med AktivBo.
• Tryggheten i trapphus ökade från 58 till 67 procent.
• Den upplevda säkerheten mot inbrott i lägenheten ökade från 65 till 74 procent.
• Den upplevda säkerheten mot inbrott i förråden ökade från 60 till 70 procent.
+9
trygghet i trapphus
I Husby ökade den upplevda tryggheten i trapphus med 9 procentenheter efter våra investeringar.
+9
säkerhet mot inbrott
Andelen som upplever att säkerheten mot inbrott i lägenheten är hög ökade från 65 till 74 procent.
UPPHANDLING
Kontroller stoppar oseriösa leverantörer
Victoriahem är en stor beställare av varor och tjänster. En viktig del i vår upphandlingsprocess är att göra bakgrundskontroller för att försäkra oss om att det inte förekommit brottslig verksamhet eller ekonomiska oegentligheter i de företag som vill jobba för oss.
Vi gör bakgrundskontroller vid varje upphandling.
1 452
bakgrundskontroller
Vi gjorde 1 452 bakgrundskontroller 2024. 15 procent ledde till att leverantören uteslöts från upphandlingen.
REGELEFTERLEVNAD
Stickprover för säker arbetsmiljö
Det är självklart viktigt att de företag vi anlitar är seriösa och erbjuder sina anställda bra arbetsvillkor.
Ett sätt att upptäcka oegentligheter är att göra oannonserade besök på byggarbetsplatser.
Under besöken genomförs bland annat drog- och alkoholkontroller, samt kontroller av att ID06-kort och legitimationer stämmer mot arbetsplatsens personalliggare. Under 2024 gjorde vi fem oannonserade arbetsplatskontroller.
Visselblåsartjänst för anonym anmälan
Den som misstänker missförhållanden eller oegentligheter på en arbetsplats, antingen hos oss eller hos någon av de entreprenörer vi anlitar, kan använda Victoriahems visselblåsartjänst.
Där kan den som vill vara helt anonym. Såväl medarbetare som utomstående kan använda tjänsten som sköts av en extern och oberoende rådgivare.
20 ärenden anmäldes via vår visselblåsarkanal under 2024. Inget av dem bedömdes kvalificerat enligt lag, men flera utreddes och vi gör kontinuerligt förbättringar av våra rutiner med anledning av de anmälningar vi får in.
Victoriahem samarbetar också med Fair Play Bygg, som är en tipstjänst för byggbranschen i Stockholmsregionen.